服務地產信託基金（納斯達克股票代碼：SVC）2023 年 5 月投資者簡報附錄 99.1

2SERVICE PROPERTIES TRUST（納斯達克股票代碼：SVC）| 2023年5月關於前瞻性陳述、免責聲明和非公認會計準則財務指標的警告本演示包含1995年《私人證券訴訟改革法》和其他受風險和不確定性影響的證券法所指的前瞻性陳述。這些陳述可能包括 “相信”、“期望”、“預期”、“打算”、“計劃”、“估計”、“將”、“可能” 等詞語以及這些或類似表達方式的否定或衍生詞。前瞻性陳述反映了SVC當前的預期，基於判斷和假設，本質上是不確定的，受風險、不確定性和其他因素的影響，這可能導致SVC的實際業績、業績或成就與這些前瞻性陳述中表達或暗示的預期未來業績、業績或成就存在重大差異。這些前瞻性陳述以及相關風險、不確定性和其他因素的示例包括但不限於以下內容：Sonesta Holdco Corporation及其子公司或Sonesta成功運營其為我們管理的酒店的能力，SVC對英國石油產品北美公司（BP）收購 TravelCenters of America Inc.（TA）的預期，以及SVC與TA、SVC的租賃和擔保安排的修訂在債務到期或以其他方式到期時償還或再融資債務的能力，SVC 的能力支付債務的利息和本金，SVC循環信貸額度下的未來借款可用性，SVC的經理和租户向我們支付合同金額的回報、租金或其他債務的可能性和程度，SVC在當前通貨膨脹和利率上升的環境中維持充足流動性的能力，可能的經濟衰退和其他充滿挑戰的經濟和市場條件，商業過渡酒店業務是否以及何時恢復到之前的歷史水平 COVID-19疫情水平以及酒店業狀況的改善是否會持續、增加或持續下去、SVC租户可能違約或不續簽租約、租金下降或空缺率增加、SVC向股東支付分配以及增加或維持此類分配金額的能力、SVC關於投資、融資和處置的政策和計劃、SVC籌集或適當平衡債務或股權資本使用的能力、的影響勞動力成本和短缺以及商品和其他價格的增加供應鏈挑戰或其他市場狀況導致的通貨膨脹、SVC 打算改善其某些房產、SVC 以令人滿意的條件為其酒店和淨租賃物業聘請和留住合格的經理和租户的能力、SVC 實現租金和回報來源多元化以提高 SVC 現金流安全性的能力、SVC 的信用評級、SVC 對從與 RMR Group LLC（RMR Group LLC）的關係中受益的期望 MR、Sonesta 和 TA、SVC 作為房地產投資信託的納税資格，或房地產投資信託基金，根據經修訂的1986年《美國國內税收法》，SVC相信SVC酒店的規模、地理多樣性、戰略位置和服務水平的多樣性為其帶來的競爭優勢，聯邦或州税法的變化以及其他事項。這些風險、不確定性和其他因素並非詳盡無遺，應與SVC定期文件中包含的其他警示聲明一起閲讀。SVC向美國證券交易委員會（SEC）提交的文件中包含的信息，包括SVC定期報告中標題為 “風險因素” 的信息，或其中包含的信息，確定了可能與SVC在本演講中的前瞻性陳述產生差異的重要因素。SVC向美國證券交易委員會提交的文件可在美國證券交易委員會的網站www.sec.gov上查閲。您不應過分依賴SVC的前瞻性陳述。除非法律要求，否則SVC不打算因新信息、未來事件或其他原因而更新或更改任何前瞻性陳述。關於本演示文稿中某些信息的説明本演示文稿包含 SVC 從各種第三方來源獲得的行業和統計數據。使用或從第三方來源獲得的數據中的任何內容均不應被解釋為投資建議。提供的某些數據和其他信息也基於SVC的真誠估計和信念，這些估計和信念源自其對內部調查和獨立來源的審查及其經驗。SVC認為這些外部來源、估計和信念是可靠和合理的，但它尚未對其進行獨立驗證。儘管SVC沒有發現有關此處提供的數據的任何錯誤陳述，但這些估計和信念涉及固有的風險和不確定性，並且基於可能會發生變化的假設。除非另有説明，否則提供的所有數據均為截至2023年3月31日的三個月或截至該三個月的數據。非公認會計準則財務指標本演示文稿包含非公認會計準則財務指標，包括FFO、標準化FFO、息税折舊攤銷前利潤、酒店息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤和調整後的息税折舊攤銷前利潤。這些指標與最接近的公認會計原則指標的計算和對賬包含在本文的附錄中。請參閲第 28 頁，瞭解本演示中使用的術語的某些定義。

3SERVICE PROPERTIES TRUST（納斯達克股票代碼：SVC）| 2023年5月SVC：公司概述SVC投資兩個資產類別：酒店和以服務為中心的零售淨租賃物業，以實現現金流的多元化。基於必需品的零售資產具有強勁的租金覆蓋率、較低的資本支出要求和較長的租賃期限，可產生穩定的現金流，平衡酒店投資組合的週期性。按地點和行業實現多元化：22個行業的房地產擁有148個品牌，分佈在46個州、華盛頓特區、波多黎各和加拿大。酒店投資組合包括多個連鎖規模的全方位服務、長期住宿和精選服務資產。

4SERVICE PROPERTIES TRUST（納斯達克股票代碼：SVC）| 2023 年 5 月 SVC：公司概述 220 家酒店 37,527 KEYS 投資 765 億美元零售淨租賃資產 1330 萬美元可出租平方英尺 51 億美元投資 985 PROPERTIES 110 億美元具有全國規模的多元化投資組合

5SERVICE PROPERTIONS TRUST（納斯達克股票代碼：SVC）| 2023 年 5 月 SVC：近期事件房地產銷售：在 2022 年以 5.6 億美元的價格出售了 86 處房產債務融資：發行了 6.1 億美元的 5.6% 有擔保債務：年化每股 0.80 美元的股息代表着 2022 年 53% 的 FFO 正常支付率 HotelPortfolioImportion：第四季度RevPar比上年增長21.4％第四季度穩定淨租賃投資組合：持續穩定的現金流租金覆蓋範圍增加至 3.00倍酒店投資組合改善：第一季度RevPAR比上一季度增長30.1％，淨租金穩定投資組合：持續穩定的現金流，租金覆蓋率從上一季度增加到房地產銷售的2.98倍：已完成的處置計劃將2022年和2023年共計收益7.17億美元收益：年化分紅期末每股0.80美元代表2022年正常FFO支付率為53％。t，在2023年償還了5億美元債務到期日變革交易：與英國石油公司完成交易，獲得3.79億美元現金

6SERVICE PROPERTIES TRUST（納斯達克股票代碼：SVC）| 2023 年 5 月淨租賃投資組合：BP 收購 TA • 2023 年 5 月 15 日，BP p.l.c（紐約證券交易所代碼：BP）收購了 TA 普通股、出售 TA 商品名稱和英國石油公司預付的租金，為 SVC 提供了3.793億美元的現金。• 年租金收入固定為2.540億美元，同比增長2％ 租賃的最初10年期限和50年的延期期權。• 英國石油公司北美公司（S&P A-/穆迪A3）為每項SVC下的付款提供擔保與 TA 簽訂的租約。

7SERVICE PROPERTIES TRUST（納斯達克股票代碼：SVC）| 2023 年 5 月 SVC 的資產位於 46 個州、華盛頓特區、波多黎各和加拿大。投資組合亮點：地域多元化投資財產總數酒店數量淨租賃數量總計（000美元）佔酒店總租金的百分比（000美元）酒店佔淨租賃總額的百分比（000美元）淨租賃佔總額的百分比加利福尼亞州 58 36 22 1,375,371 12.5% 1,102,306 18.6％ 273,065 5.3％ 2 德克薩斯州 76 20 56 871,250 7.9％ 355,1106 6.0％ 516,144 104 1% 3 伊利諾伊州 66 10 56 704,393 6.4% 413,385 7.0% 291,008 5.7% 4 佐治亞 90 16 74 668,008 6.0% 397,874 6.7% 270,134 5.3% 5 佛羅裏達州 57 11 46,471 4.6% 246,239 4.8% 6亞利桑那 39 14 25 472,202 4.3% 225,192 3.8% 247,192 3.8% 247,010 4.8% 俄亥俄州46 5 41 451,046 4.1% 120,330 2.0% 330,716 6.5% 8 路易斯安那州 15 3 12 379,393 3.4% 247,689 4.2% 131,704 2.6% 9 賓夕法尼亞 33 5 28 334,349 3.0% 204,120 4.0% 10 密蘇裏 29 4 25 287,414 2.6% 156,227 2.6% 前 10 509 385 6,05 63,136 54.9% 3,421,809 57.7% 2,641,327 51.7% 其他 476 96 380 4,9837 45.1% 2,516,894 42.3% 合計 985 220 765 美元 11,0466,673 100.0% 美元 5,107,970 100.0% • SVC 已向 110 億美元投資 110 億美元其房地產投資組合。• SVC 的投資位於需求來源附近的各個市場• SVC 認為地域多樣性可以降低市場風險。

服務地產信託基金（納斯達克股票代碼：SVC）| 2023 年 5 月酒店投資組合

9SERVICE PROPERTIES TRUST（納斯達克股票代碼：SVC）| 2023 年 5 月按服務等級 (1) 按地點劃分全方位服務、39.8% 精選服務、22.8% 長住宿、37.4% 高檔、46.3% 高層/中檔次、38.6% 位置鑰匙佔投資組合的百分比 18,297 48.9% 城市9,193 24.6% 機場 6,904 18.4% 度假村 2,701 7.2% Metro 121 0.3% 213號州際公路 0.6% 總計 37,429 100.0% 酒店投資組合：按地點和服務水平劃分的多樣化（219 家同類酒店）1) 百分比基於密鑰數量的百分比。

10SERVICE PROPERTIES TRUST（納斯達克股票代碼：SVC）| 2023 年 5 月酒店投資組合：月度運營指標對比 2019 年（219 家同類酒店）0% 10% 20% 300 美元 40 50 美元 60 美元 80 美元 100 美元 RevPar 與 2019 年 RevPar 對比 2019 年 RevPar 的百分比

11SERVICE PROPERTIES TRUST（納斯達克股票代碼：SVC）| 2023 年 5 月酒店投資組合：月度運營指標（219 家同類酒店）每月酒店息税折舊攤銷前利潤（百萬美元）45.5% 53.7% 62.7% 67.0% 57.9% 65.4% 111 $130 130 146 146 135 142 $144 $131 $129 134 $142 5066 $81 81 $91 $103 $91 $103 $95 $77 66 $77 66 $81 $0 50 100 $150 500 200 10% 30% 40% 60% 80% 2月22日3月22日3月22日5月22日6月22日7月22日8月22日9月22日9月22日9月22日9月22日9月22日10月22日10月22日10月22日11月22日11月22日12月22日 1 月 22 日 2 月 23 日 3 月 23 日 23 日佔用 ADR RevPar -10.5 $2.2 $18.3 24.0 27.8 35.0 32.9 $16.0 28.8 33.0 11.4 $1.6 $10.7 23.0 -20 -10 $0 20 $40 1月22日2月22日5月22日6月22日7月22日8月22日8月22日9月22日11月22日11月22日12月22日11月22日12月22日11月22日12月22日11月22日12月22日11月22日12月22日11月22日12月22日11月22日12月22日11月22日12月22日11月22日12月22日11月22日12月22日11月22日12月22日11月2

12SERVICE PROPERTIES TRUST（納斯達克股票代碼：SVC）| 2023 年 5 月酒店投資組合：按服務等級（219 家同類酒店）排名前五的酒店息税折舊攤銷前利潤（000 家）克利夫特皇家索尼斯塔酒店 372 3,015 考艾島皇家索尼斯塔酒店 356 1,821 皇家索尼斯塔聖胡安 402 1,418 Stephen F 奧斯汀皇家索尼斯塔酒店 190 874 休斯敦皇家索尼斯塔酒店 485 668 按服務水平劃分的2023年第一季度息税折舊攤銷前利潤共計1,805美元7796美元（百萬美元）2023年第一季度按服務水平劃分的酒店息税折舊攤銷前利潤 • 219家酒店的合併投資組合產生的酒店息税折舊攤銷前利潤為3530萬美元，淨利潤率為10.7％。• 提供全方位服務的酒店息税折舊攤銷前利潤為1,540萬美元。• 長期住宿酒店創造了1,470萬美元的酒店息税折舊攤銷前利潤。• 與2022年第一季度相比，酒店總息税折舊攤銷前利潤增長了250％以上。$ (1) $ (0) $15 $15 15$15 15$15-0.7% 13.7% 8.4% 9.8% 16.2% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 12% 14% 16% 18% $ (2) $-2 $4 $6 $8 10 $12 $14 $18 2022 年第一季度息税折舊攤銷前利潤 2023 年第一季度利潤率全方位服務精選服務延期入住

13SERVICE PROPERTIES TRUST（納斯達克股票代碼：SVC）| 2023 年 5 月 121 45 46 879 10 美國長住美國精選服務美國全方位服務特許經營索尼斯塔自有 • 索內斯塔為第三方所有者管理大約 194 家酒店。• SVC 擁有 Sonesta 34％的股份。• 股權投資賬面價值為1.08億美元。• SVC 將受益於索內斯塔通過特許經營擴張擴大規模計劃。酒店投資組合：索尼斯塔概覽 1,000 多家酒店 17 個品牌來源：索尼斯塔國際酒店集團索尼斯塔的投資組合超過 200 家管理酒店

服務地產信託基金（納斯達克股票代碼：SVC）| 2023 年 5 月淨租賃投資組合

15SERVICE PROPERTIES TRUST（納斯達克股票代碼：SVC）| 2023 年 5 月淨租賃投資組合：基於高質量服務和必需品的資產淨租賃投資組合統計數據 765 3.7 億美元房產年化最低租金 13.3 毫米 9.4 平方英尺加權平均租賃期限 (1) 97.4% 入住率租金覆蓋範圍不同的地理足跡 (1) (1) 按年化最低租金計算。21 個行業 | 139 個品牌佔年最低租金的百分比 8.6%

16SERVICE PROPERTIES TRUST（納斯達克股票代碼：SVC）| 2023年5月 2% 81% 13% 4% 固定租金/定期消費物價指數固定百分比（1）按年計算的最低租金。* 提供的數據是SVC修訂後的租約的表格，該租約將於2023年5月15日生效。淨租賃投資組合：可靠的收入來源和低資本支出要求分階段的租賃到期 (1) 96% 的租賃有合同增加或租金租賃結構百分比 3.7億美元 0.4% 2.6% 2.6% 3.1% 1.6% 1.1% 1.1% 1.1% 80.1% 2023 2024 2026 2027 2027 2028 2029 2031 2031 203+

17SERVICE PROPERTIES TRUST（納斯達克股票代碼：SVC）| 2023年5月淨租賃投資組合：多元化租户和行業降低風險（1）按年化最低租金計算。按品牌劃分的租户 (1) 按行業劃分的租户 (1) 旅行中心、67.4% 的餐廳——快捷服務、5.3% 的餐廳——休閒餐飲、3.2% 的健康與健身、3.0% 的電影院、3.2% 的雜貨店、2.5% 的家居用品和休閒、2.7% 的醫療、牙科診所、2.2% 的汽車經銷商、1.3% 的其他、7.1% 的品牌百分比 TravelCenters of America/Petro Centers 66.6% 2.67x The Great Escape 2.1% 7.19x Life Time Fitness 1.6% 2.35x Buehler's Foods 1.5% 3.48x AMC Theartres 1.4% 1.36x HeartlandDental 1.3% 4.09x Norms 1.0% 2.07x Express Oil Change 1.0% 4.32x Flying J Travel Plaza 0.9% 5.75x 美國汽車拍賣 0.9% 5.88x 其他 21.7% 3.50x 100% 2.98x

服務地產信託基金（納斯達克股票代碼：SVC）| 2023 年 5 月財務信息

19SERVICE PROPERTIES TRUST（納斯達克股票代碼：SVC）| 截至 2023 年 3 月 31 日 2023 年 5 月資產負債表概覽順序良好的債務到期日賬面資本槓桿率/總資產 53.6% 淨負債/總資產 53.6% 淨負債/利息支出 1.9x 淨負債/LTM 調整後 eBitdare 9.0x 強勁資產負債表有擔保固定利率債務 8% 無抵押固定利率債務 73% 股東's Equity 19% • 無抵押固定利率優先票據：52 億美元，加權平均利率為 5.17%。• 有擔保固定利率淨利率租賃抵押貸款票據：6.10億美元，加權平均利率為5.60％。• 8億美元循環信貸額度：◦ 截至2023年3月31日沒有未付金額。◦ 到期日為2023年7月。• 沒有衍生品、資產負債表外負債或重大不利變化條款或評級觸發因素。• 2023年3月提前贖回2023年6月到期的5億美元4.50％優先票據。8％ 73％ 19% 1。SVC的淨租賃抵押貸款票據已部分攤銷，需要在到期時激增付款。這些票據在預計到期日前 24 個月可預付，無需支付罰款。1,175 美元 1,150 美元 800 850 美元 400 美元 1 2 2 2 美元 2,601 美元 500 美元 750 美元 1,250 美元 1,250 美元 1,250 美元 2024 2025 2027 2028 2029 2030$ (M ill io ns) 無抵押固定利率債務有擔保固定利率債務循環信貸額度 (1)

20SERVICE PROPERTIES TRUST（納斯達克股票代碼：SVC）| 2023 年 5 月金融服務：房地產服務：商業服務：會計收購/處置管理資本市場資產管理人力資源合規/審計施工/開發信息技術 (IT) 金融/規劃工程投資者關係財資租賃營銷税收資產管理法律/風險管理約 600 名 CRE 專業人員在美國各地約 38,000 名員工近 2,100 處房產 16 美元年收入總額為數十億美元 RMR 管理公司：SVC 由另類資產管理公司 RMR 集團管理；強大的管理平臺和關聯優勢 20 個全國多行業投資平臺辦公室工業政府醫療辦公室生命科學老年人住房酒店零售

21SERVICE PROPERTIES TRUST（納斯達克股票代碼：SVC）| 2023 年 5 月 RMR 基本管理費與 SVC 股價表現掛鈎。RMR 激勵費取決於股東總回報 (1) 跑贏大盤。• 相當於三年內SVC創造的價值超過基準指數每股總回報率（摩根士丹利資本國際美國房地產投資信託基金/酒店及度假村房地產投資信託指數）的12％，但有上限（股票市值的1.5％）。• 絕對美元表現必須為正才能獲得激勵費：不能為負數，但要好於指數。• 股東保持100％的基準回報和88％的回報超過基準。利益協調如果SVC的股價上漲並且其總市值超過其歷史房地產成本，則RMR基本管理費上限為房地產歷史成本的50個基點。如果總市值低於房地產的歷史成本，則基本費用會隨股價波動。激勵費結構使RMR專注於增加股東總回報。RMR 高級管理層和 RMR 的成員是 SVC 股票的持有者，RMR 受長期封鎖協議的約束。SVC 股東可以看到上市公司 RMR。SVC受益於RMR的全國足跡和370億美元平臺的規模經濟。(1) 為了確定SVC總回報計算中的最終股價，業務管理協議要求使用測量期最後30個交易日內最高的十天平均股價。過去，這一因素和其他不太重要的因素導致摩根士丹利資本國際公司對SVC總回報百分比的計算與根據協議計算的總回報百分比之間存在差異。RMR Group LLC 和股東調整 21 其他費用。• 物業管理費由年費組成，基於 SVC 託管零售淨租賃物業（不包括 TA）收取的租金的 3.0%。• 包括年費通常等於 50 個基點乘以 (1) SVC 的歷史房地產成本或 (2) SVC 的總市值。• RMR 不收取完成的激勵費任何可能降低股價的交易。

服務地產信託基金（納斯達克股票代碼：SVC）| 2023 年 5 月附錄

23SERVICE PROPERTIES TRUST（納斯達克股票代碼：SVC）| 2023 年 5 月計算截至三個月的運營資金（FFO）和標準化 FFO（金額以千計，每股數據除外）3 月 31 日 2022 年 9 月 30/2022 年 3 月 30 日淨收益（虧損）25,950 美元（31,409 美元）加上（減去）：和攤銷 100,039 94,961 101,514 100,520 104,113 資產減值虧損，淨 (1)-1,269 1,172 3,048 5,500（收益）虧損，淨 (2) (41,898) (3,583) 164 (38,851) (5,548) 未實現（收益）虧損證券，淨額 (3 (49,430) 10,841 (23,056) 10,059 10,260 為反映 SVC 在歸屬於被投資方的 FFO 中所佔份額 (4) 1,233 1,049 1,103 905 666 FFO 35,894 87,397 87,031 (4,831) 加（減去）：提前清償債務造成的損失 (5) 44--791-調整反映 SVC 在歸屬於被投資者的標準化 FFO 中所佔的份額 (4) 321 138 61 593 245 交易相關成本 (6) 887--743 1,177 美元 73,266 美元 88,458 美元 89,158 美元 (3,409) 加權平均已發行股數 164,867 164,862 164,745 164,667 164,667 164,667 164,667 164,667667 基本和攤薄後每股普通股金額：淨收益（虧損）美元（0.16）美元（0.19）美元 0.05$ 0.07$（0.73）FFO 美元 0.22$ 0.44$ 0.54$（0.03）標準化FFO美元 0.23$ 0.44$ 0.54$（0.02）參見第27頁的附註。

24SERVICE PROPERTIES TRUST（納斯達克股票代碼：SVC）| 2023年5月息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤的計算參見第27頁的附註。截至三個月（千美元）2023 年 3 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2022 年 9 月 30/2022 年 3 月 31/2022 年 3 月 31 日淨收益（虧損）美元 25,950 美元（31,409）美元 11,350 美元（119,822）加（減去）：利息支出 81,580 77,891 8740 89,820 92,344 所得税（福利）支出（3,780）(3,780) (1,757) 390 473 695 折舊與攤銷 100,039 94,961 101,514 100,520 104,113 息税折舊攤銷前利潤 203,789 139,686 191,144 202,163 77,330 加（減去）：資產減值虧損，淨 (2) (41,898) (3,583) 164 (38,851) (5,548) 調整反映 SVC 在歸屬於被投資者 (4) 的息税折舊攤銷前利潤 (4) 2,614 2,340 2,787 2,780 ebitdare 164,505 139,505 195,260 168,434 77,962 加（減去）：股票證券未實現（收益）虧損，淨 (3) (49,430) 10,841 (23,056) 10,059 10,260 早盤虧損清償債務 (5) 44--791-調整以反映 SVC 在調整後息税折舊攤銷前利潤中歸屬於被投資方的份額 (4) 321 (529) 272 1,014 280 交易相關成本 (6) 887--743 1,177 以普通股支付的一般和管理費用 (7) 514 510 972 832 462 調整後息税折舊攤銷前利潤 116美元，841$ 150,534$ 173,455$ 181,873$ 90,141

25SERVICE PROPERTIES TRUST（納斯達克股票代碼：SVC）| 2023年5月酒店息税折舊攤銷前利潤的計算和對賬——同類酒店參見第27頁的附註。（千美元）截至2023年3月31日的三個月中 12/31/2022 9/30/2022 6/30/2022 3/31/2022 酒店數量 219 219 219 219 客房收入 268,045 美元 273,896 美元 320,563 美元 217,276 食品和飲料收入 41,909 45,341 41,985 43,509 25,053 其他收入 17,042 15,893 17,174 17,001 12,167 酒店營業收入——同類酒店 326,996 335,130 378,722 378,547 254,496 客房費用 88,383 89,952 98,138 73,877 食物和飲料費用 34,337 34,677 33,880 3,880 3,480 3,45 22,371 其他直接和間接費用 124,947 118,534 123,288121,234 106,318 管理費 12,651 12,876 14,695 14,594 10,124 房地產税、保險和其他 30,162 23,942 28,404 30,626 FF&E 儲備金 (8) 1,554 1,659 1,680 1,680 1,222 酒店運營費用——同類酒店 292,034 281,440 300,978 291,695 244,538 酒店息税折舊攤銷前利潤 34,962 美元 53,690 美元 77,744 美元 86,852 美元 9,958 美元酒店息税折舊攤銷前利潤率 10.7% 16.0% 20.5% 22.9% 3.9% 酒店營業收入 (GAAP) (9) 334,796 美元 350,501 美元 400,453 美元 418,984 美元 297,406 加上 (減去) 來自非同類酒店的酒店營業收入 (7,800) (15,371) (21,771) (21,71) 31) (40,437) (42,910) 酒店營業收入——同類酒店 326,996 美元 335,130 美元 378,722 美元 378,547 美元 254,496 美元酒店運營費用 (GAAP) (9) 299,566 美元 293,554 美元 325,194 美元 290,343 美元加（減去）來自非同類酒店的酒店運營費用（10,042）（14,194）（19,5194）（19,519）94) (35,800) (47,648) 減少保證金和擔保資金，淨額 (10) 335 — — — — 來自託管酒店運營的 FF&E 儲備金 (8) 1,554 1,459 1,680 1,680 1,222 其他 (11) 621 621 621 621 621 酒店運營費用——同類酒店 292,034 美元 281,440 美元 300,978 美元 291,695 美元244,538

26SERVICE PROPERTIES TRUST（納斯達克股票代碼：SVC）| 2023 年 5 月酒店息税折舊攤銷前利潤的計算和對賬——截至2023 年 3 月 31 日所有酒店（千美元）2022 年 3 月 30 日 2022 年 3 月 30 日酒店數量 223 238 247 美元 285,267 美元 341,106 美元 258,620 美元食品和飲料收入 42,245 45,968 42,636 44,256 25,902 其他收入 17,284 16,451 16,711 17,611 12,884 酒店營業收入 334,796 350,501 400,453 418,984 297,406 客房費用 91,300 93,067 104,761 106,982 88,743 食物和飲料費用34,750 35,248 34,497 32,333 234 其他直接和間接費用 128,202 124,396 130,470 136,099 127,017 管理費 12,143 12,450 14,240 11,332 房地產税、保險和其他34,128 29,014 34,797 35,161 40,638 FF&E 儲備 (8) 1,992 2,252 2,622 3,172 1,222 酒店運營費用 302,515 296,427 321,509 328,987 292,186 酒店息税折舊攤銷前利潤 32,281 美元 5,944 美元 89,997 美元 5,220 美元酒店息税折舊攤銷前利潤率 9.6% 15.4% 19.7% 21.5% 1.8% 酒店運營費用 (GAAP) (9) $299,566 $293,556$ 318,266 325,194 美元 290,343 美元加上（減去）減免額為保證金和擔保資金，淨額 (10) 335----來自託管酒店運營的 FF&E 儲備金 (8) 1,992 2,252 2,622 3,172 1,222 其他 (11) 622 621 621 621 酒店運營費用 302,515 美元 296,427 美元 321,509 美元 328,987 美元 292,186 美元 * 在此期間所有酒店的業績呈現，包括SVC在SVC擁有期間出售的酒店的業績。見第27頁的附註。

27SERVICE PROPERTIES TRUST（納斯達克股票代碼：SVC）| 2023 年 5 月 FFO、標準化 FFO、息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤、調整後息税折舊攤銷前利潤計算説明 27 1.在截至2022年12月31日的三個月中，SVC記錄了1,269美元的資產減值虧損，將一家酒店和一處淨租賃物業的賬面價值減至估計的公允價值減去銷售成本；在截至2022年9月30日的三個月中，將三家酒店和一處淨租賃物業的賬面價值減少至估計的公允價值減去銷售成本；3,048美元，減少兩家酒店和四處淨租賃物業的賬面價值在截至2022年6月30日的三個月中，按其估計的公允價值減去銷售成本以及5,500美元，用於在截至2022年3月31日的三個月內將25家酒店的賬面價值減去其估計的公允價值減去銷售成本。2.在截至2023年3月31日的三個月中，SVC因出售18家酒店而錄得41,898美元的房地產銷售淨收益，在截至2022年12月31日的三個月中，出售四家酒店和兩處淨租賃物業的房地產銷售淨收益為3583美元，在截至2022年9月30日的三個月中，與出售五家酒店有關的房地產銷售淨虧損164美元六處淨租賃房產，在截至2022年6月30日的三個月中，出售房地產的淨收益為38,851美元，與以下內容有關在截至2022年3月31日的三個月中，出售了51家酒店和11處淨租賃物業，銷售房地產淨收益為5,548美元，與出售五家酒店和兩處淨租賃物業有關。股權證券的未實現收益或虧損淨額表示將SVC對TA普通股的投資賬面價值調整為公允價值所需的調整。代表 SVC 在對 Sonesta 的股權投資中所佔的比例份額。5.在截至2023年3月31日的三個月中，SVC因清償債務而錄得44美元的虧損，這與註銷與償還50萬美元無抵押優先票據相關的遞延融資成本。在截至2022年6月30日的三個月中，SVC因清償債務而錄得791美元的虧損，這與註銷與信貸協議修正案相關的遞延融資成本和未攤銷折扣以及50萬美元無抵押優先票據的償還。6.截至2023年3月31日的三個月中，交易相關成本為887美元，主要包括與潛在收購相關的成本。截至2022年6月30日的三個月，交易相關成本為743美元，主要包括探索可能的融資交易。截至2022年3月31日的三個月中，交易相關成本為1,177美元，主要包括與SVC的酒店品牌重塑活動相關的費用。金額代表SVC的受託人、高級管理人員和RMR的某些其他僱員的股權報酬。8.SVC的某些酒店總銷售額的不同百分比被託管為未來裝修或翻新的儲備金，或FF＆E儲備託管。SVC 擁有其酒店的所有FF&E 儲備託管人。9.截至2023年3月31日，SVC擁有220家酒店。SVC的簡明合併收益（虧損）表包括其所管理酒店的酒店營業收入和支出。10.當SVC酒店的經理需要根據管理協議或其擔保條款為業主優先回報的短缺提供資金時，SVC在其簡明的合併收益（虧損）表中將此類資金反映為酒店運營支出的減少。在截至2023年3月31日的三個月中，酒店運營費用淨減少了335美元。在截至2022年3月31日的三個月中，酒店運營費用沒有淨減少。11.SVC正在攤銷其在簡明合併收益（虧損）表中按其對Sonesta的初始投資的公允價值記錄的負債，該負債是酒店運營支出的減少。在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月中，SVC將該負債的酒店運營費用每年減少621美元。

28SERVICE PROPERTIES TRUST（納斯達克股票代碼：SVC）| 2023年5月非公認會計準則財務指標和某些定義28非公認會計準則財務指標：SVC提出了適用的證券交易委員會（SEC）規則所指的某些 “非公認會計準則財務指標”，包括FFO、標準化FFO、息税折舊攤銷前利潤、酒店息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤。根據公認會計原則，這些指標不代表經營活動產生的現金，也不應將其視為淨收益（虧損）的替代品，作為SVC經營業績的指標或衡量其流動性的指標。這些指標應與SVC簡明合併收益（虧損）表中列出的淨收益（虧損）一起考慮。SVC認為這些非公認會計準則指標是衡量房地產投資信託基金經營業績以及淨收益（虧損）的適當補充指標。SVC認為，這些指標為投資者提供了有用的信息，因為通過排除某些歷史金額的影響，例如折舊和攤銷費用，它們可能有助於將其各期經營業績以及與其他房地產投資信託基金的經營業績進行比較，就酒店息税折舊攤銷前利潤而言，僅反映酒店層面產生和產生的收入和支出項目可能有助於投資者和管理層瞭解其酒店的運營。FFO 和標準化 FFO：SVC 計算來自運營的資金，即 FFO 和標準化的 FFO，如第 23 頁所示。FFO是根據全國房地產投資信託基金協會（Nareit）定義的基礎計算的，即根據公認會計原則計算的淨收益（虧損），不包括出售財產的任何損益和房地產資產減值虧損（如果有），加上房地產折舊和攤銷，減去任何未實現的股權證券收益和虧損，以及為反映SVC在歸屬於投資者的FFO中所佔份額而進行的調整 tee 和某些其他調整目前不適用於我們。在計算標準化 FFO 時，SVC 會根據第 23 頁上顯示的項目進行調整。FFO和標準化FFO是SVC董事會在確定向SVC股東分配金額時考慮的因素之一。其他因素包括但不限於滿足房地產投資信託基金分配要求的要求、SVC獲得的債務和股權資本的可用性、SVC的分配率佔其普通股交易價格的百分比或股息收益率，以及其他房地產投資信託基金的股息收益率、SVC對其未來資本需求和經營業績的預期以及支付債務的現金的預期需求和可用性。其他房地產公司和房地產投資信託基金計算FFO和標準化FFO的方式可能與SVC不同。息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤和調整後的息税折舊攤銷前利潤：SVC計算扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益，或息税折舊攤銷前利潤、房地產的息税折舊攤銷前利潤或調整後的息税折舊攤銷前利潤，如第24頁所示。息税折舊攤銷前利潤是根據Nareit定義的基礎計算的，即息税折舊攤銷前利潤，不包括出售房地產的損益、房地產資產減值損失（如果有）以及為反映SVC歸屬於被投資者的eBitdare份額而進行的調整。在計算調整後的息税折舊攤銷前利潤時，SVC 會根據第 24 頁顯示的項目進行調整。其他房地產公司和房地產投資信託基金計算息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤可能與SVC不同。酒店息税折舊攤銷前利潤：SVC將酒店息税折舊攤銷前利潤計算為酒店營業收入減去所有管理和租賃酒店的酒店運營支出，然後根據公認會計原則在其簡明合併收益（虧損）表中列報所需的任何調整。SVC認為，酒店息税折舊攤銷前利潤為管理層和投資者提供了有用的信息，這是衡量其酒店運營盈利能力的關鍵指標。其他定義調整後的總資產和未抵押資產總額：調整後的總資產和未抵押資產總額包括減值減記前根據公認會計原則計算的房地產資產的原始成本（如果有），不包括折舊和攤銷、應收賬款和無形資產。平均每日房價：ADR 表示客房收入除以給定時間段內已售出的客房總天數。ADR為SVC酒店的定價提供了有用的見解，是酒店業廣泛使用的衡量標準。連鎖規模：以住宿行業的數據基準和分析提供商STR為特徵。可比酒店數據：SVC在可比基礎上提供各時段的RevPAR、ADR和入住率，以便於比較不同時期。SVC 通常將同類酒店定義為其在 2023 年 3 月 31 日擁有且自最早的比較期開始運營的那些酒店。在本報告所述期間，SVC的可比業績不包括一家在報告所述部分時期內暫停運營的酒店。可用於還本付息的合併收益：根據SVC債務協議的定義，可用於還本付息的合併收入是指運營收益，不包括利息支出、股票證券的未實現損益、折舊和攤銷、資產減值損失、待售資產的未實現增值、提前清償債務的損益、出售財產的損益和遞延費用攤銷。

29SERVICE PROPERTIES TRUST（納斯達克股票代碼：SVC）| 2023年5月非公認會計準則財務指標和某些定義 29 債務：債務金額反映了截至報告日的本金餘額。淨負債是指截至報告日期的總債務減去非限制性現金和現金等價物。FF&E Reserve：SVC 某些酒店總銷售額的不同百分比被託管為未來裝修或翻新的儲備金，或者 FF&E 儲備託管。SVC 擁有其酒店的所有FF&E 儲備託管人。房地產資產的賬面總值：房地產資產的賬面總值是指按成本計算的房地產資產加上收購相關成本（如果有），在收購價格分配之前，減去減值減記（如果有）。酒店息税折舊攤銷前利潤率：酒店息税折舊攤銷前利潤佔酒店營業收入的百分比。投資：SVC將酒店投資定義為其物業的歷史成本加上由其資助的資本改善減去減值減記（如果有），不包括由酒店運營提供資金的FF＆E儲備金所做的資本改善，但不會導致業主優先回報或租金的增加。入住率：入住率等於銷售的總客房晚數除以一家酒店或一組酒店的可用房晚總數。入住率是衡量我們酒店利用率和需求的重要指標。業主的優先回報：其與酒店運營商簽訂的每份管理協議或租約都規定分別向SVC支付業主的年度優先回報或最低租金。其中某些最低還款額由全額或有限擔保擔保。此外，其某些酒店管理協議規定，在管理協議中定義的可用現金流範圍內，向SVC支付額外款項。無法保證支付這些額外款項。SVC與其淨租賃租户的每份協議都規定向SVC支付最低租金。其中某些最低還款額由全額或有限擔保擔保。年度最低租金金額代表應付給SVC的現金租金金額，不包括為記錄其某些租約下的定期租金變動、根據與TA簽訂的租約應向SVC支付的遞延租金債務以及根據其TA租約向SVC支付的按直線拆除其旅行中心地下儲罐的費用所必需的調整（如果有），也不包括SVC支付的任何費用報銷。租金承保範圍：SVC將租金覆蓋範圍定義為扣除利息、税項、折舊、攤銷和租金前的收益（EBITDAR），除以SVC應得的年度最低租金，再加權該物業的最低租金佔淨租賃投資組合的最低租金總額。根據租户提供的最新運營信息（如果有），用於確定租金覆蓋範圍的息税折舊攤銷前利潤金額通常是最近十二個月的金額。租户提供的運營報表通常未經審計，在某些情況下，可能不是根據公認會計原則編制的，也沒有得到SVC的獨立驗證。在SVC沒有租户財務信息的情況下，它會根據擁有相同品牌或同一行業的可用財務報表的其他租户計算該期間的隱含承保率。因此，SVC認為，使用這種隱含的覆蓋範圍指標可以更合理地估計這些租户最近的經營業績和財務狀況。每間可用房間的收入：RevPAR 表示客房收入除以給定時間段內可供客人使用的客房總晚數。RevPAR 是與入住率和 ADR 相關的行業指標，有助於衡量同期內的收入表現。總資產：總資產總額是總資產加上累計折舊。

Service Properties Trust（納斯達克股票代碼：SVC）投資者演講 2023 年 5 月華盛頓街 255 號牛頓二號套房 300 號牛頓 02458 SVCREIT.COM