附錄 10.11

簽訂並簽訂了這份租約 ²¹當天 ^二月，2023 年，由愛荷華州董事會制定，供愛荷華大學（以下簡稱 LESSOR）和 Viewpoint Molecular Targing（以下簡稱 LESSEE）使用和受益。出租人和承租人共同稱為 “雙方”。

1。場所：本租約所涉及的場所在本租約附錄A中描述，特此以引用方式將其納入本協議。

2。租賃期限：

答：本租約的期限為九 (9) 個月，從 2023 年 3 月 1 日開始，到 2023 年 11 月 30 日結束。雙方同意，任何一方均可在向另一方發出30天書面通知後終止本租約。

B. 儘管本協議中有任何其他相反的規定，但雙方承認出租人目前是房舍所在建築物的子租户。出租人簽訂本協議符合出租人自己的多年期租賃和購買期權中授予的權限。雙方同意，除非出租人自己的租約因出租人購買建築物和房屋而終止，否則目前的租約將在上文2（A）所述的租賃期結束之前終止。

3。租金：與本租約相關的租金和其他費用，包括滯納金，見本租約附錄B，特此以引用方式納入本協議。大學保留在每次續訂時提高租金費率的權利，每年的漲幅不得超過3％。

4。續約：本租約可以連續續訂一 (1) 年，租金費率將在現有租賃期到期前 45 天商定。如果未達成協議，則租約將在該期限結束時到期。

5。佔有：承租人有權在本租約期限的第一天獲得佔有權，並應在租賃期結束的時間和日期將所有權移交給出租人。承租人應收到進入建築物的電子鑰匙和進入房屋的物理鑰匙。屆時，出租人的所有鑰匙和其他財產應由承租人歸還。

6。財產的使用和修改：

答：該財產應由LESSEE用於開發用於癌症診斷成像和治療的藥物。

B. 承租人應以書面形式提交任何對建築物或場所進行變更、修改或增建的擬議計劃，未經出租人書面批准，不得無理拒不批准該計劃。由出租人自行決定，此類書面批准可能包括要求在本協議到期或終止或續訂或延期時將任何或所有此類變更、修改或增建恢復到建築物或場所的原始狀態。任何此類變更、修改或增建需要在場所外或建築物內的任何供暖、通風、空調、機械、電梯、管道、電氣、消防、生命安全或安保系統上進行施工，還必須事先獲得BBQ TOO, LLC. 或BBQ TOO, LLC. 在相關建築物中的權益的任何繼任者的批准。對建築物或場所的任何此類變更、修改或增建應由出租人完成，除非出租人和承租人書面同意此類變更、修改或增建應由承租人完成。如果承租人完成對建築物或場所的變更、改造或增建，承租人應確保對建築物或場所的任何此類變更、修改或增建均符合適用法律（包括但不限於《美國殘疾人法》），使用適當的許可證和政府批准，並以良好和工人的方式進行。承租人應保持房屋和建築物自由，並免除與承租人所完成的工作、提供的材料或承擔的義務有關的任何留置權。

C. 除非雙方事先書面同意，否則對建築物或場所的任何此類變更、修改或增建均應由承租人自行承擔成本和費用。出租人可以自行決定同意承擔變更、修改或增建的預付費用，然後修改本協議中承租人的租金金額，以反映此類變更、修改或增加的費用。建築物或場所的任何此類變更、修改或增建均應成為出租人的財產，包括但不限於固定在地板、牆壁或天花板上的傢俱和固定裝置、實驗室案例等。在提供書面批准時，出租人可以要求承租人在本協議或續訂或延期到期或終止時將已更改、修改或增加的建築物或場所恢復到其原始狀態。

7。房屋保養：承租人應保持房屋整潔有序，並應在租賃期結束時交出房屋，其狀態與佔有時相同，正常磨損除外。承租人應確保其運營不會對任何其他承租人或大學造成不合理的噪音、幹擾或幹擾。根據本文第 15 節，LESSOR 和 BBQ TOO, LLC. 保留進入場所採取安全或安保措施以及進行必要改動、維修、增建或改善的權利。

8。公用事業和服務：一般用途的水、供暖、照明、清理垃圾、維護、人行道維護（包括除雪）以及走廊和公共區域的常規護理將由LESSOR或BBQ TOO, LLC提供。如果承租人的運營導致出租人自行決定公用事業消耗過多和過多，則出租人保留就此類消耗收取合理費用的權利。LESSEE 負責電話和數據服務及費用。LESSEE 可以平等使用會議室、設備室、設備、休息室、洗手間、淋浴和停車場，無需額外付費。

9。保險：出租人和承租人應各自負責保護其各自的財產利益。

承租人應購買和維護責任保險，每次發生的最低限額不低於一百萬美元（1,000,000 美元），年度總額不低於兩百萬美元（2,000,000 美元）。該政策應獲得批准，將愛荷華州、愛荷華大學和愛荷華州董事會列為額外被保險人。政策應包含利益分割性條款。

適用的工人補償保險，涵蓋州法規規定的責任。僱主責任保險每位僱員不少於100,000美元，每起事故不少於100,000美元。

承租人應每年向出租人提供一份保險憑證，證明已簽訂的租約中的上述保險。

所有必需的保險單應由獲準在愛荷華州從事保險業務的保險公司簽發，A.M. Best的評級為A-、VII或以上。這些保單應是主要承保範圍。

10。責任：承租人同意對愛荷華大學、愛荷華州、愛荷華州董事會、愛荷華大學研究園公司及其董事會成員、高級職員、僱員和代理人（以下簡稱 “被解除方”）進行賠償、辯護並使其免受損失、損失、成本、損害和開支，使其免受損失，免受其害或服務、債務或義務，或承租人、其員工、代理人和其他人的任何行為。

11。保留：承租人在本租約到期日之後繼續持有本租約將構成本租約的逐月延期，費率為本協議附錄B中規定的租賃金額的百分之二十（120％）。本條款中的任何內容均不限制出租人在本協議到期後行使將承租人驅逐出場所的權利，或行使出租人在法律或衡平法中可能擁有的任何其他權利的權利。

12。規則：承租人理解並承認，其及其高級職員、員工、代理人、訪客和客人應遵守出租人的所有運營政策，包括但不限於規則、程序以及交通和停車規定。此類政策應由出租人以書面形式提供。

13。陳述：LESSEE 同意，它不會代表愛荷華大學或作為愛荷華大學的一部分行事。

14。轉讓：未經出租人事先書面批准，承租人不得將本租約或其在本協議下的權利轉讓或轉租給任何其他方。

15。檢查：承租人應允許出租人在合理的時間進入租賃場所，並在考慮情況後發出合理的通知，以進行檢查、維修或改進，採取安全或安保措施，或向潛在的承租人展示房屋。

16。補救措施：如果承租人未能遵守本租約的條款，並且拒絕在發出書面通知後的三十 (30) 個日曆日內糾正此類違規行為，則出租人可以終止本租約並將承租人驅逐出該場所，或採取法律規定的其他行動。承租人和出租人同意，上述違約補救措施不是排他性的，而是累積性的，應是法律現在或以後允許的任何其他補救措施的補充。除非通過出租人簽署的書面形式，否則不得免除或解除承租人的任何違約或違約。出租人未能在任何時候要求承租人履約或聲稱違反協議的任何條款，不得解釋為影響要求履約或索賠違約的權利。

17。書面變更：對本租約條款的任何和所有更改、添加或刪除均應以書面形式進行，由雙方執行。

18。公共區域：承租人應在愛荷華大學的政策指導方針範圍內合理使用建築物的公共區域用於正常商業目的。

19。安全：承租人負責保護其租賃空間內和上面的所有窗户和門，並應努力在正常工作時間之後鎖上建築物入口和開口。承租人應對因承租人未能或涉嫌未能履行本條款規定的義務而以任何方式產生的任何和所有損失、損害、索賠或訴訟原因承擔全部責任。承租人進一步同意為任何違反本條款義務的行為進行辯護，使其免受傷害並向出租人提供賠償。

20。搬遷：出租人保留自行決定將承租人搬遷到類似空間的權利。出租人將在搬遷前 30 天發出通知。

21。危險廢物：承租人必須與愛荷華大學簽訂危險廢物協議，該協議作為附錄C附於本租約，特此以引用方式納入本協議。

22。建築規則以及大學和攝政政策：承租人同意遵守BBQ TOO、LLC和LESSOR的所有建築規則，以及愛荷華大學和愛荷華州董事會的所有政策和法規，這些政策和法規可能適用於大學控制的建築物的使用，尤其是這些場所的使用。

23。適用於第三方和利益繼承人。本協議沒有第三方受益人。協議的條款、規定和條件對出租人和承租人及其各自的繼承人、受讓人和法定代表人具有約束力並符合其利益。

24。對應物和傳真簽名。雙方同意，本協議已經或可能在多個對應方中籤署，每個對應方均應視為原件，所有這些對應方共同構成同一個文書。雙方進一步同意，本協議或任何修正案或附表上的簽名可以是人工簽名，也可以是受權簽署適當文件的人的傳真簽名。所有經授權的傳真簽名應具有與手動簽名相同的效力和效力。

25。可分割性。如果本協議的任何條款被具有管轄權的法院認定為無效或不可執行，則無效部分應從本協議中分離。此類決定不得影響協議其他部分或條款的有效性或可執行性。

26 整合。本協議，包括所有以提及方式納入的證物和文件，代表雙方之間的完整協議，出租人和承租人均不依賴本協議中可能做出的任何未包含的陳述。本協議取代了出租人與承租人之間先前就本協議的場所和標的達成的所有協議。

27。沒有出租人的認可。LESSEE 理解並同意，本協議和承租人對場所的使用均不構成出租人或愛荷華大學對出租人提供的產品或服務的認可。LESSOR和愛荷華大學都不會對LESSOR的產品或服務進行任何認可。除郵寄地址外，出租人不得在承租人的產品或服務中使用出租人或愛荷華大學的名稱。出租人、愛荷華大學和愛荷華州對承租人過去、現在或未來的任何債務概不負責。

28。不可抗力。出租人和承租人均不對本協議的任何延遲或未能履行承擔責任，如果延遲或失敗是由於 “不可抗力” 造成的，則延遲或不履行均不構成違約或產生任何損害賠償責任。在本協議中，“不可抗力” 包括天災、戰爭、內亂和任何其他類似原因，這些原因超出受影響一方的控制和預料範圍，並且通過合理的努力無法預見或預防。承租人的業務下滑或困難不應被視為不可抗力事件。

29。法律和法庭的選擇。愛荷華州的法律應管轄和決定由本協議產生或與本協議有關的所有事項。如果以任何方式啟動與本協議相關的任何準司法或司法性質的訴訟，則該訴訟的專屬管轄權為愛荷華州愛荷華城約翰遜縣地方法院或美國愛荷華州南區地方法院，只要管轄權適當。本條款不得解釋為放棄任何訴訟或責任豁免，包括但不限於主權豁免或第十一修正案豁免，愛荷華大學、愛荷華州董事會或愛荷華州可能享有這些豁免。

30。付款：應付給出租人的租金和其他款項應通過以下地址或可能不時以書面形式告知承租人的其他地址支付：

UI 生物風險投資公司

Center 2500 Crosspark RdE156

愛荷華州科拉爾維爾 52241

附錄 A—場所描述

場所包括位於愛荷華州科拉爾維爾克羅斯帕克路 2500 號大樓內的以下濕實驗室：E125 室，E117

該場所還包括位於愛荷華州科拉爾維爾克羅斯帕克路 2500 號大樓內的以下辦公房間：E112、E114、E116 和 E142 室

附錄 B——租金

基本租金：

基本租金包括以下每個濕實驗室的每月二千四百三十一美元（2,431.00 美元）：E117 和 E125 室

基本租金還包括：

額外租金包括：

額外租金包括每月三百八十八美元（合388.00美元），用於額外固定裝置、實驗室個案工作，以及對出租人購買和擁有並提供給承租人供承租人利益的場所或建築物的更改、修改或增建，如下所述。E125

價值一萬九千四百美元（19,400.00 美元）的額外個案工作。

額外租金包括每月四百美元（400.00 美元），用於額外固定裝置、實驗室工作以及對出租人購買和擁有並提供給承租人供承租人利益的場所或建築物的更改、修改或增建，如下所述。E117

價值兩萬美元（20,000.00 美元）的額外個案工作。

額外租金包括每月六百美元（600.00 美元），用於在 E117 和 E125 套房中安裝和使用 Chemical Hume Hood

其他條款：

租金應在當月的第一天到期和支付。晚於10日收到的租金^第四當月的某一天需繳納逾期未付租金餘額的百分之一半（1.5%）的滯納金。