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目錄表

美國

美國證券交易委員會

華盛頓特區，20549

表格10-K

☒			根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的年度報告

截至本財政年度止2020年12月31日

或

☐			根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的過渡報告

對於從日本到日本的過渡期，日本將從日本過渡到日本，日本將從日本轉向日本。

委託文件編號：1-13087(波士頓地產公司)

委託文件編號：0-50209(波士頓地產有限合夥企業)

波士頓地產公司

波士頓地產有限合夥企業

(註冊人的確切姓名載於其章程)

波士頓地產公司			特拉華州			04-2473675
			(註冊成立或組織的國家或其他司法管轄區)			(國際税務局僱主身分證號碼)
波士頓地產有限合夥企業			特拉華州			04-3372948
			(註冊成立或組織的國家或其他司法管轄區)			(國際税務局僱主身分證號碼)

保誠中心，博伊爾斯頓街800號，1900套房, 波士頓, 馬薩諸塞州02199-8103

(主要行政辦公室地址)(郵政編碼)

(617) 236-3300

(註冊人電話號碼，包括區號)

根據該法第12(B)節登記的證券：

註冊人			每個班級的標題			交易代碼			註冊的每個交易所的名稱。
波士頓地產公司			普通股，每股面值0.01美元			BXP			紐約證券交易所
波士頓地產公司			存托股份，每股佔1/100股			BXP PRB			紐約證券交易所
			5.25%B系列累計可贖回優先股，每股面值0.01美元

根據該法第12(G)節登記的證券：

註冊人			每個班級的標題
波士頓地產有限合夥企業			有限合夥單位

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目錄表

用複選標記表示註冊人是否為證券法第405條規定的知名經驗豐富的發行人。

波士頓地產公司：。是  ☒*☐*波士頓地產有限公司合夥企業：*是  ☒*☐            

如果註冊人不需要根據法案的第13節或第15(D)節提交報告，請用複選標記表示。

波士頓地產公司：是的，是的。☐     不是  ☒*☐     不是  ☒    

用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或在要求註冊人提交此類報告的較短期限內)提交了1934年《證券交易法》第13條或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內一直遵守此類提交要求。

波士頓地產公司：。是  ☒*☐*波士頓地產有限公司合夥企業：*是  ☒*☐        

用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。

波士頓地產公司：。是  ☒*☐*波士頓地產有限公司合夥企業：*是  ☒*☐    

用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。

波士頓地產公司：。

大型加速文件服務器  ☒*☐*☐*☐

新興成長型公司  ☐

波士頓地產有限合夥企業：

大型企業加速了對文件服務器的控制。☐*☐         非加速文件管理器  ☒*☐         

新興成長型公司  ☐

如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期，以遵守交易所法案第13(A)節規定的任何新的或修訂的財務會計準則。

波士頓地產公司☐與波士頓地產有限合夥企業☐

用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(《美國聯邦法典》第15編，第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的.

波士頓地產公司☒波士頓地產有限合夥企業☒

用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如該法第12b-2條所定義)。

波士頓地產公司：是的，是的。☐*☒*☐*☒    

截至2020年6月30日，波士頓地產公司非關聯公司持有的155,311,291股普通股的總市值為$14,037,034,481基於2020年6月30日紐約證券交易所最近一次報告的每股90.38美元的出售價格。(在此計算中，波士頓地產公司排除了波士頓地產公司高管和董事實益擁有的所有普通股股票的市值；這種排除不應被視為承認任何此等人士是波士頓地產公司的附屬公司)。

截至2021年2月22日，有155,805,646已發行的波士頓地產公司普通股。

由於波士頓地產有限合夥有限合夥的普通單位不存在既定市場，因此此類單位沒有市場價值。

波士頓地產公司S委託書中有關其股東周年大會的某些信息將於2021年11月20日通過引用併入第三部分的第10、11、12、13和14項。Boston Properties，Inc.打算提交此類委託書在截至2020年12月31日的財政年度結束後120天內向美國證券交易委員會提出申請。

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目錄表

解釋性説明

本報告結合了年度報告的形式10-K截至2020年12月31日的財年，波士頓地產公司和波士頓地產有限合夥企業。除非另有説明或上下文另有規定，否則所指的“BXP”指的是波士頓地產公司、特拉華州的一家公司和房地產投資信託基金(“REIT”)，所指的“BPLP”和“運營合夥企業”指的是波士頓地產有限合夥企業，即特拉華州的一家有限合夥企業。BPLP是BXP通過其開展幾乎所有業務並直接或通過子公司擁有其幾乎所有資產的實體。BXP是BPLP的唯一普通合夥人，也是有限合夥人。作為BPLP的唯一普通合夥人，BXP對BPLP的日常管理擁有獨家控制權。因此，除另有説明或文意另有所指外，凡提及“本公司”、“本公司”、“本公司”及“本公司”，統稱為BXP、BPLP及由BXP合併的實體/附屬公司。

截至2020年12月31日，BXP擁有BPLP約90.0%的所有權權益。其餘約10.0%的權益由有限合夥人擁有。BPLP的其他有限合夥人包括(1)向BPLP貢獻其物業的直接或間接權益以換取BPLP的普通單位或有限合夥權益的優先單位的人士及/或(2)根據BPLP的股票期權及獎勵計劃獲得BPLP的長期激勵計劃單位的人士。根據BPLP的有限合夥協議，單位持有人可隨時出示其BPLP的普通單位以供贖回(受單位發行時商定的限制限制，這些限制可能在一段時間內限制這種權利，通常是自發行起一年)。在出示通用單位用於贖回時，BPLP必須以相當於BXP普通股當時價值的現金贖回該單位。然而，作為BPLP現金贖回的替代，BXP可以選擇通過發行BXP普通股來交換普通股來收購任何如此投標的普通股。如果BXP選擇這樣做，其普通股將以一對一的方式交換普通股。這種一對一的交換比率可能會進行特定的調整，以防止稀釋。BXP通常預計，它將選擇發行與每次此類展示相關的普通股以進行贖回，而不是讓BPLP支付現金。隨着每一次這樣的交換或贖回，BXP在BPLP的所有權百分比都將增加。此外，每當BXP發行其普通股股份而非收購BPLP的普通股單位時，BXP必須將其收到的任何淨收益貢獻給BPLP，而BPLP必須向BXP發行同等數量的BPLP普通股。這種結構通常被稱為傘式合夥REIT，或UPREIT。

本公司相信將年度報告以表格形式合併10-K將BXP和BPLP整合到此單一報告中可帶來以下好處：

•加強投資者對BXP和BPLP的瞭解，使投資者能夠以與管理層相同的方式來看待業務和運營業務；

•消除重複披露，並提供更簡潔和更具可讀性的介紹，因為披露的大部分內容同時適用於BXP和BPLP；以及

•通過編制一份合併報告而不是兩份單獨的報告來創造時間和成本效益。

本公司認為，在BXP和BPLP作為一家合併公司運營的背景下，瞭解BXP和BPLP之間的一些差異是很重要的。BPLP的財務結果合併到BXP的財務報表中。除了對BPLP的投資外，BXP沒有任何其他重大資產、負債或業務，也沒有自己的員工。BPLP，而不是BXP，通常執行除涉及BXP證券的交易之外的所有重要業務關係。BPLP持有BXP的幾乎所有資產，包括合資企業的所有權權益。BPLP負責企業的運營，其結構為合夥企業，沒有公開交易的股權。除BPLP發行股權所得款項淨額撥入BPLP的資本以換取BPLP的普通或優先合夥單位(視何者適用而定)外，BPLP產生本公司業務所需的所有剩餘資本。這些來源包括營運資金、經營活動所提供的現金淨額、其信貸安排下的借款、發行有擔保及無擔保的債務及股權證券，以及出售合營企業若干財產及權益所得的收益。

股東權益、合夥人資本和非控股權益是BXP和BPLP合併財務報表的主要差異領域。BPLP的有限合夥人在BPLP的財務報表中被列為合夥人資本，在BXP的財務報表中被列為非控股權益。BPLP財務報表中的非控股權益包括各種合併合夥企業中非關聯合夥人的權益。BXP財務報表中的非控股權益包括

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目錄表

BPLP級別的非控股權益和BPLP的有限合夥人。股東權益和合夥人資本之間的差異是由於在BXP和BPLP層面發行的股權存在差異。

此外，BXP和BPLP的合併財務報表在房地產資產總額上有所不同，這是由於BXP之前為發行普通股而應用的收購會計與BPLP共同單位的非保薦人贖回有關。這一會計核算導致BXP的房地產資產增加。這導致BXP的房地產淨額與BPLP相比產生差額約2.713億美元，或於2020年12月31日的差額1.5%，以及因出售某些物業而產生的折舊費用、減值虧損和房地產銷售收益的相應差額。由於本公司採用新的會計準則，要求未來的任何贖回僅作為股權交易入賬，收購會計從2009年開始按預期作廢。

為了幫助投資者更好地瞭解BXP和BPLP之間的主要區別，本報告中有關BXP和BPLP的某些信息已分開，如下所述：

•第五項登記人普通股市場、相關股東事項及發行人購買股權證券；

•第六項。財務數據精選；

•項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析包括適用時每個實體的具體信息；

•項目7.流動資金和資本資源酌情包括對每個實體財務報表數額的單獨核對；

•項目8.財務報表和補充數據，其中包括以下關於BXP和BPLP的具體披露：

• 附註2.主要會計政策摘要；

• 注3.房地產；

• 附註12.股東權益/合夥人資本；

• 注13.分類信息；以及

• 附註14.每股盈利/普通單位；及

• 項目15.財務報表附表--附表3

本報告還包括下列關於BXP和BPLP的單獨項目：第二部分，項目9A。控制和程序、獨立註冊會計師事務所的同意(附件23.1和23.2)和證書(附件31.1、31.2、31.3、31.4、32.1、32.2、32.3和32.4)。

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目錄表

目錄 

項目編號：			描述			第頁，第。
第I部分						2
1.			生意場			2
1A.			風險因素			19
1B.			未解決的員工意見			42
2.			特性			43
3.			法律程序			49
4.			煤礦安全信息披露			49
第II部						50
5.			註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券			50
6.			選定的財務數據			52
7.			管理層對財務狀況和經營成果的討論與分析			57
7A.			關於市場風險的定量和定性披露			110
8.			財務報表和補充數據			111
9.			會計和財務披露方面的變化和與會計師的分歧			182
9A.			控制和程序			182
9B.			其他信息			182
第III部						183
10.			董事、行政人員和公司治理			183
11.			高管薪酬			183
12.			某些實益擁有人的擔保所有權以及管理層和有關股東的事項			183
13.			某些關係和相關交易，以及董事的獨立性			184
14.			首席會計師費用及服務			184
第IV部						185
15.			展品和財務報表附表			185
16.			表格10-K摘要			199

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目錄表

風險因素摘要

本年報10-K表格內題為“風險因素”的第1A項所詳述的風險因素，是我們相信對我們的投資者而言屬重大的風險，讀者應仔細考慮。這些風險並不是我們面臨的所有風險，如果發生這些風險，我們目前不知道或我們目前認為無關緊要的其他因素也可能影響我們的業務。 以下是第1A項中詳細説明的風險因素的摘要：

•新冠肺炎疫情在美國和全球經濟造成了嚴重破壞，我們預計它將繼續對我們的財務狀況、運營結果、現金流、流動性和業績以及我們租户的業績產生實質性的不利影響。

•我們的業績取決於我們市場的經濟氣候--波士頓、洛杉磯、紐約、舊金山和華盛頓特區。

•不利的經濟和地緣政治條件、健康危機和信貸市場的混亂可能會對我們的運營結果、財務狀況和支付股息和/或分配的能力產生實質性的不利影響。

•我們的成功取決於關鍵人員，他們的持續服務得不到保證。

•我們的業績和價值受到與我們的房地產資產和房地產行業相關的風險的影響，包括但不限於：

◦續約或轉租空間時可能遇到的困難或延誤；以及

◦主要租户破產或無力償債的潛在不利影響。

•我們開發物業的實際成本可能會超過我們的預算成本。

•我們使用合資企業可能會限制我們在他們擁有的資產和我們希望收購的其他資產方面的靈活性。

•一些潛在的損失不在保險範圍之內。

•我們面臨着與氣候變化的實際影響相關的風險。

•環境污染的潛在責任可能會導致巨大的成本。

•利率上升將增加我們的可變利率債務的利息成本，並可能對我們以有利條件再融資或出售資產的能力產生不利影響。

•我們債務協議中的契約可能會對我們的財務狀況產生不利影響。

•我們面臨着使用債務為收購和開發提供資金的相關風險，包括再融資風險。

•我們的槓桿程度可能會限制我們獲得額外融資的能力，或者影響我們的股權和債務證券的市場價格。

•我們面臨與BXP作為房地產投資信託基金(REIT)的地位相關的風險，包括但不限於：

◦未能獲得REIT資格將導致BXP作為公司徵税，這將大幅減少可用於支付股息的資金；

◦可能的不利州和地税審計以及州和地方税法的變化可能導致税收成本增加，這可能對我們的財務狀況和經營結果以及可用於向證券持有人支付股息和分配的現金數量產生不利影響；以及

◦為了維持BXP的REIT地位，我們可能會被迫在不利的市場條件下借入資金。

•訴訟可能會產生實質性的不利影響。

•我們面臨着與網絡攻擊、網絡入侵或其他方式的安全漏洞相關的風險，以及我們的信息技術(IT)網絡和相關係統的其他重大中斷。

•除了報告的租户財務表現外，會計聲明的變化可能會對我們的經營業績產生不利影響。

本部分包含前瞻性陳述。你應該參考從第57頁開始的前瞻性陳述的限制和限制的解釋。

1

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目錄表

第一部分

項目1. 業務

一般信息

BXP是一家成立於1997年的特拉華州公司，是一家完全集成、自我管理和自我管理的REIT，是美國最大的公開交易寫字樓REITs之一(基於2020年12月31日的總市值)，主要開發、擁有和管理A類寫字樓物業。

我們的物業集中在五個市場--波士頓、洛杉磯、紐約、舊金山和華盛頓特區。於二零二零年十二月三十一日，吾等擁有或擁有196個商業地產物業組合中的合資權益，合共約5,120萬可淨出租平方英尺主要為甲類寫字樓物業，包括六個在建/重建物業，合共約370萬可出租平方英尺淨額。截至2020年12月31日，我們的物業包括：

 

•177個寫字樓物業(包括6個在建/重建物業)；

•12個零售物業；

•六個住宅物業；以及

•一家酒店。

我們認為A級寫字樓物業是地理位置良好的現代化建築，或已進行現代化改造，以與較新的建築競爭，並進行專業管理和維護。因此，這些房產吸引了高品質的租户，並獲得了較高的租金。我們對A級寫字樓的定義可能與其他公司使用的不同。

我們是一家提供全方位服務的房地產公司，在收購、開發、融資、資本市場、建築管理、物業管理、營銷、租賃、會計、風險管理、税務和法律服務方面擁有豐富的內部專業知識和資源。BXP作為其唯一的普通合夥人管理BPLP。我們的主要行政辦公室和波士頓地區辦事處位於馬薩諸塞州波士頓，1900Boylston Street 800，Suite1900，Prudential Center，我們的電話號碼是(02199)236-3300。此外，我們還在海洋公園大道3250號，Suite 300，Santa Monica，California 90405,599 Lexington Avenue，New York，New York 10022，Four Embarcadero Center，San Francisco，California 94111和2200 Pennsylvania Avenue NW，Washington，DC設有地區辦事處。

我們的互聯網地址是http://www.bxp.com.在我們的網站上，您可以免費獲得我們的年度報告Form 10-K、季度報告Form 10-Q、當前報告Form 8-K，以及根據1934年《證券交易法》第13(A)或15(D)節提交或提供(經修訂)的那些報告的修正案，在我們以電子方式將這些材料提交給美國證券交易委員會或美國證券交易委員會或向美國證券交易委員會或美國證券交易委員會提供這些材料後，您可以在合理可行的範圍內儘快獲得這些材料。您也可以通過訪問美國證券交易委員會網站上的EDGAR數據庫來獲取必和必拓的報告，或者我們將根據書面請求免費提供這些報告的電子或紙質副本：投資者關係部，波士頓地產公司，保誠中心，800Boylston Street，Suite1900，Boston，Massachusetts 02199。“Boston Properties”是一個註冊商標，“bxp”標誌是一個商標，這兩個商標都歸BPLP所有。

波士頓地產有限合夥企業

BPLP是一家特拉華州有限合夥企業，成立於1997年，BXP通過該實體開展其幾乎所有的業務，並直接或通過子公司擁有其幾乎所有的資產。BXP是BPLP的唯一普通合夥人，截至2021年2月22日，擁有BPLP約89.8%的經濟權益。經濟利益的計算方法為BPLP擁有的普通合夥單位的數量，其百分比為(1)BPLP未完成的共同合夥單位的實際總數和(2)所有未完成的長期激勵計劃單位轉換後可發行的共同單位的數量，這些單位的所有業績條件都已得到滿足。我們不包括上述(1)和(2)以2019年或以後的多年長期激勵計劃獎(“MYLTIP獎”)形式發行的其他LTIP單位，這些單位仍受業績條件的限制。LTIP單位通常相當於BXP限制性普通股的一部分，儘管以MYLTIP獎的形式發行的LTIP單位在賺取收入之前只有權獲得常規季度分配的十分之一(1/10)(並且沒有特殊分配)。

BPLP的優先單位擁有BPLP有限合夥協議修正案中規定的權利、優惠和其他特權。截至2020年12月31日和2021年2月22日，BPLP擁有一系列

2

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目錄表

未完成的優先股由80,000台B系列優先股組成。B系列優先股的清算優先權為每股2,500美元(或在扣除承銷折扣和交易費用後，於2020年12月31日和2021年2月22日的總和約為1.936億美元)。B系列優先股由BPLP於2013年3月27日發行，與BXP發行80,000股(8,000,000股存托股份，每股相當於1/100)有關這是指每股5.25%的B系列累計可贖回優先股(“B系列優先股”)。BXP將此次發行的淨收益貢獻給BPLP，以換取B系列優先股，這些單位擁有的權利、業績和特權通常反映了B系列優先股的權利、業績和特權。BXP將按每股2,500美元清算優先股的5.25%的年利率向B系列優先股支付累計現金股息。在2018年3月27日及之後，BXP可根據其選擇，以每股2,500美元的現金贖回價格贖回B系列優先股，外加所有應計和未支付股息。B系列優先股不能由持有人贖回，沒有到期日，也不能轉換為我們或我們關聯公司的任何其他證券。

2020年的交易

性情

有關BXP和BPLP為什麼可能報告不同的房地產銷售收益的信息，請參閲本年度報告封面後面的説明性註釋Form 10-K。

2020年1月28日，我們與第三方成立了一家合資企業，擁有、運營和開發位於加利福尼亞州舊金山南部的Gateway Commons Complex物業。我們貢獻了我們的601、611和651 Gateway物業和開發權，我們在合資企業中的50%權益的商定總價值約為3.5億美元。601、611和651 Gateway由三個A級寫字樓組成，總面積約為768,000平方英尺。合作伙伴於完成交易時出資三項物業及發展權，協定價值合共約2808,000,000美元，並將於未來出資合共約69,200,000美元現金，以換取其於合營公司的50%股權。由於合作伙伴的遞延出資，我們最初在合資企業中擁有約55%的權益。未來的開發項目將由我們擁有49%，我們的合作伙伴擁有51%。於合夥人作出出資後，吾等停止對合營實體進行綜合會計處理，並採用權益會計方法對合營實體進行非綜合會計處理，因為吾等已減少於合營實體的所有權權益，並不再於合營實體擁有控股權或經營權益(見附註6)。於截至二零二零年十二月三十一日止年度，由於房地產的公允價值超過其賬面價值，我們在各自綜合經營報表的房地產銷售收益內，確認對合營公司貢獻的房地產留存及售出權益收益合共約2.177億美元(BXP)及2.224億美元(見“對未合併的合資企業的投資“(見下文).

2020年2月20日，我們完成了位於弗吉尼亞州赫恩登的New Dominion科技園的出售，銷售總價為2.56億美元。淨現金收益總計約2.54億美元，導致BXP的房地產銷售收益總計約1.923億美元，BPLP的淨現金收益約為1.971億美元。新道明科技園由兩個甲級寫字樓組成，總面積約493,000平方英尺。

2020年6月25日，我們完成了我們位於華盛頓特區的首都畫廊房產的一部分出售，總售價約為253.7美元。現金淨收益總計約246.6美元，導致BXP的房地產銷售收益總計約203.5美元，BPLP的淨現金收益約為207.0美元。資本畫廊是一個大約631,000平方英尺的可淨出租的A類寫字樓物業。出售的部分包括大約455,000平方英尺的可淨出租商業辦公空間。我們繼續擁有該物業的土地、地下停車場以及剩餘的商業辦公和零售空間，其中約有176,000平方英尺的可出租淨面積。

2020年12月16日，我們完成了位於馬薩諸塞州馬爾伯勒的一塊土地的出售，總售價約為1430萬美元。現金淨收益總額約為1420萬美元，房地產銷售收益總額約為520萬美元。

發展/重建

截至2020年12月31日，我們有六個在建/重新開發的寫字樓物業，我們預計總可出租淨面積約為370萬平方英尺。我們估計，我們在完成這些項目的總投資中所佔份額約為22億美元，其中約8.487億美元

3

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目錄表

截至2020年12月31日仍需投資。截至2021年2月22日，這些開發項目中約87%的商業空間已預租。有關在建/重建物業的詳細清單，請參閲“流動性與資本資源”在“項目7--管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析。”

2020年3月26日，位於弗吉尼亞州萊斯頓的1750號總統街竣工並全面投入使用。總統街1750號是一個為西裝而建的項目，約有276,000平方英尺的甲級寫字樓淨出租面積已100%出租。

2020年6月1日，我們建成並全面投入使用20 CityPoint，這是一個位於馬薩諸塞州沃爾瑟姆的甲級寫字樓項目，約有211,000平方英尺的可出租淨面積。截至2020年12月31日，該物業的寫字樓部分已100%租賃，包括未來開始的租賃。

2020年6月26日，我們完成了對位於加利福尼亞州舊金山的哈里森街777號(稱為第四+哈里森街，以前稱為第四街425號)的房地產的收購，包括權利在內的總購買價格總計約1.401億美元。2020年7月31日和2020年12月16日，我們收購了位於加利福尼亞州舊金山的哈里森大街759號的房地產，預計將納入第四+哈里森開發項目，購買總價約為450萬美元。哈里森大街759號和第四+哈里森預計將支持大約850,000平方英尺的主要商業辦公空間的開發。

2020年8月15日，我們建成並全面投入使用Skylyne，這是一個約331,000平方英尺的項目，由位於加利福尼亞州奧克蘭的402個住宅單元和零售空間組成。

2020年11月3日，我們與馬薩諸塞州沃爾瑟姆西街200號的一位新租户簽訂了一份約13.8萬平方英尺的10年租約。我們目前正在將西街200號的一部分重新開發為生命科學空間，預計將於2021年完成。有了這份租約，這處房產是100%出租的。

土地租賃

2020年7月29日，我們與第三方酒店開發商簽訂了一份為期99年的土地租約，租賃我們位於弗吉尼亞州雷斯頓的Reston Next物業，這將支持我們開發一個270間客房、約241,000平方英尺的酒店物業。租賃於2020年10月21日開始，開始時，我們進行了分類測試。土地租賃受酒店開發商獲得物業建設融資能力的終止權的約束，截至租賃開始日，我們不能合理地確定這些終止權將不會被行使，因此我們將其計入將於2022年8月28日到期的經營租約。

無擔保債務

2020年5月5日，BPLP完成了2031年到期的3.250無擔保優先債券的本金總額為12.5億美元的公開發行。債券定價為本金額的99.850%，到期日的有效利率(包括融資費)約為年息3.343%。除非提前贖回，否則這些票據將於2031年1月30日到期。扣除承銷折扣和交易費用後，此次發行的淨收益總額約為12.4億美元。

股權交易

截至2020年12月31日止年度，BXP購入合共856,811個有限合夥權益普通股，包括轉換LTIP單位、2012 OPP單位、2013 MYLTIP單位、2014 MYLTIP單位、2015 MYLTIP單位、2016 MYLTIP單位及2017 MYLTIP單位，換取同等數目的BXP普通股。

對未合併的合資企業的投資

2020年1月28日，我們與第三方成立了一家合資企業，擁有、運營和開發位於加利福尼亞州舊金山南部的Gateway Commons Complex物業。我們貢獻了我們的601、611和651 Gateway物業和開發權，我們為我們在合資企業中的50%權益提供了約3.5億美元的協定價值(見附註3)。601、611和651 Gateway由三個A級寫字樓組成，總面積約為768,000平方英尺。合作伙伴在成交時出資三項物業和開發權，協議總價值約為2.808億美元，並將在未來出資總計約6920萬美元的現金，以換取其在該聯合公司的50%所有權權益

4

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目錄表

風險投資。由於合作伙伴的遞延出資，我們最初在合資企業中擁有約55%的權益。未來的開發項目將由我們擁有49%的股份，我們的合作伙伴擁有51%的股份(見““處置權”).

2020年2月20日，我們擁有55%權益的一家合資企業以總計約1.348億美元的購買價格收購了其位於加利福尼亞州聖何塞的Platform 16物業的土地租賃基礎。合資公司此前支付了總計1,500萬美元的押金，這筆押金被計入收購價格的貸方。16號平臺由一塊總計約5.6英畝的土地組成，預計將支持約110萬平方英尺的商業辦公空間的開發。

2020年6月9日，一家我們擁有20%權益的合資企業與一家新的貸款人對抵押貸款進行了再融資，抵押貸款以其位於華盛頓特區的大都會廣場物業為抵押。這筆貸款的未償還餘額總額約為155.9美元，按固定年利率5.75釐計息，計劃於2020年8月5日到期。新的按揭貸款總額為325.0,000,000美元，其中288.0,000,000美元是在成交時墊付的，按浮動利率計息，利率相當於(1)(X)libor或(Y)0.65%中較大者，加上(2)年利率4.75釐，於2022年7月7日到期，並有兩個一年延期選項，視某些條件而定。該合資企業與一家金融機構達成了利率上限協議，將其在2022年7月7日之前名義金額325.0美元的倫敦銀行間同業拆借利率上調的風險敞口限制在每年3.00%的上限。該合資企業分配了來自新抵押貸款的超額貸款收益，總額約為112.7美元，其中我們的份額總計約為2,250萬美元。大都會廣場是A級寫字樓物業，淨可出租面積約為654,000平方英尺。

關於6月E 25,2020，一家我們擁有50%權益的合資企業完成了位於馬裏蘭州安納波利斯的八號安納波利斯聯合大樓和兩個地塊的銷售，銷售總價為4700萬美元。扣除交易成本後，現金收益淨額約為4580萬美元。我們確認了總計約580萬美元的房地產銷售收益，這筆收益包括在隨附的綜合經營報表中的未合併合資企業的收入(虧損)中。合資公司分配了約3,680萬美元的可用現金和償還抵押貸款後出售的淨收益，其中我們的份額總計約1,840萬美元。安納波利斯聯合大廈8號樓是一處約12.6萬平方英尺的可淨出租甲級寫字樓，目前處於空置狀態。這兩塊地塊將支持開發約300,000平方英尺的商業辦公空間，其中一塊地塊目前包含約511輛車的地面停車位。

2020年6月25日，隨着合資企業出售安納波利斯聯合大廈8號樓，我們擁有50%權益的合資企業修改了由安納波利斯聯合大廈7號樓和8號樓與安納波利斯聯合大廈8號樓抵押的抵押貸款釋放安納波利斯聯合八號樓作為貸款抵押品，以換取大約1610萬美元的本金償還，使用出售房產的淨收益的一部分。在修改時，貸款的未償還餘額總計約3,450萬美元，按等於LIBOR加2.35%的年利率浮動利率計息，計劃於2020年6月30日到期。修改後的抵押貸款總額約為1,840萬美元，由Annapolis Junction Building Seven抵押，繼續以等於LIBOR加2.35%的年利率浮動利率計息，2021年3月25日到期。安納波利斯聯合大樓七號樓是A級寫字樓，位於馬裏蘭州安納波利斯，淨可出租面積約為12.7萬平方英尺。

2020年7月23日，我們收購了一家合資實體的50%權益，該實體擁有海灘城市媒體園區，這是一塊6.4英畝的土地，位於加利福尼亞州埃爾塞貢多，收購價格約為2,120萬美元。預計海灘城市媒體園區將支持開發約275,000平方英尺的A類辦公空間。

2020年7月24日，我們擁有50%權益的合資企業Hub50 House竣工並全面投入使用，該項目佔地約32萬平方英尺，由位於馬薩諸塞州波士頓的440個住宅單元組成。

2020年9月1日，我們與擁有1265 Main Street位於馬薩諸塞州沃爾瑟姆的合資企業的合作伙伴達成協議，(1)成立額外的合資企業，擁有並開發一處混合用途物業，該物業包含約120萬平方英尺，將在靠近1265 Main Street的約41英畝土地上分階段開發，以及(2)與我們的合資夥伴和其他毗鄰土地的第三方分擔某些場外基礎設施改善的成本。我們將擔任開發經理，預計將在每家合資企業中擁有50%的權益。

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目錄表

2020年9月30日，我們擁有50%權益的一家合資企業延長了以其Market Square North物業為抵押的抵押貸款。於展期時，該筆貸款的未償還餘額合共約114.2,000,000美元，按固定年利率4.85釐計息，計劃於2020年10月1日到期。這筆延期貸款原定於2020年11月1日到期。2020年10月30日，該合資公司對抵押貸款進行了再融資。這筆貸款的未償還餘額總額約為114.2美元，按固定年利率4.85釐計息，計劃於2020年11月1日到期。新批按揭貸款總額為125.0元，按(1)(X)libor或(Y)0.50釐中較大者加上(2)年息2.30釐的浮動利率計息，於2025年11月10日到期，並有一項延期一年的選擇權，但須受若干條件規限。Market Square North是A級寫字樓物業，淨可出租面積約為418,000平方英尺。

2020年10月1日，我們擁有50%權益的合資企業72號碼頭竣工並全面投入使用，這是一個A級寫字樓項目，位於紐約布魯克林，約有669,000平方英尺的可出租淨面積，現已租賃33%。於2020年12月期間，我們確認了一項總額約6,050萬美元的非現金減值費用，這是除暫時低於我們在擁有第72號碼頭的未合併合資企業的投資的賬面價值外的公允價值的下降。產生非現金減值費用的原因是成本增加、預計完全租賃物業的時間延長以及新冠肺炎疫情導致預計租金下降，導致目前的公允價值低於我們投資的賬面價值。我們評估了損傷，並得出結論，這不是暫時的。我們確定，我們對投資的估值屬於公允價值層次的第三級，因為它在評估中使用了重大的不可觀察的投入，包括5.25%的退出資本化率，8.0%的股權投資貼現率(物業由抵押債務擔保)，以及2023年年中當前空置空間的平均租賃開始日期。此外，2020年12月14日，該合資公司延長了該物業抵押的抵押貸款。在展期時，貸款的未償還餘額約為1.986億美元，按倫敦銀行同業拆借利率加2.25%的浮動利率計息，計劃於2020年12月18日到期。按揭貸款總額為2.5億元，初始浮動利率為(1)(X)LIBOR或(Y)0.25%(以較大者為準)加(2)年息2.85釐，於2023年12月18日到期。

2020年11月13日，我們擁有50%權益的一家合資企業延長了以其位於馬裏蘭州安納波利斯的安納波利斯聯合六號樓物業為抵押的抵押貸款。於展期時，該貸款的未償還餘額約為1,200萬美元，按LIBOR加2.00%的年利率浮動利率計息，計劃於2020年11月17日到期。按揭貸款總額約為1,320萬元，利率為(1)倫敦銀行同業拆息(X)或(Y)0.50%(以較大者為準)加(2)年息2.50%，於2021年11月16日到期。安納波利斯聯合大廈六號樓是A級寫字樓，淨可出租面積約為11.9萬平方英尺。

股票期權與激勵計劃

2020年2月4日，BXP薪酬委員會批准了一項新的基於股權的多年長期激勵計劃(“2020 MYLTIP”)，作為我們整體薪酬計劃中基於績效的組成部分。根據財務會計準則委員會的會計準則編纂(“ASC”)718“補償-股票補償”，2020 MYLTIP的總價值約為1,370萬美元，根據分級歸屬方法，這一金額通常將在四年計劃期間攤銷到收益中(見綜合財務報表附註16)。

2020年2月6日，我們2017 MYLTIP獎勵的測算期結束，根據BXP的相對TSR表現，最終獎勵被確定為目標的83.8%或總計約1,760萬美元 (在實施員工離職後)。因此，先前批准的270,942個2017年多年期項目單位被自動沒收。

業務和增長戰略

商業戰略

我們的主要業務目標是最大限度地提高投資回報，為我們的投資者在經濟週期的各個階段提供儘可能最大的總回報。我們達致這個目標的策略包括：

•瞄準幾個精心挑選的地理市場-波士頓、洛杉磯、紐約、舊金山和華盛頓特區-併成為全球領先的開發商、所有者和管理者之一

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目錄表

每個市場都有一個提供全方位服務的辦公室，提供物業管理、租賃、開發、建築和法律專業知識。我們選擇具有不同經濟基礎的市場和子市場，這些市場和子市場擁有不同行業的潛在租户，以及租户對高質量寫字樓和其他設施的偏好。此外，我們的市場歷來能夠招聘新的人才，因此創造了就業增長，導致租賃率和入住率隨着時間的推移而增長。我們已經探索，並可能繼續探索未來的投資，選擇表現出這些相同特徵的國內和國際市場，特別是西雅圖；

•強調市場內的市場和分市場，這些市場難以獲得必要的開發批准和必要的融資，對創造新的供應構成很大障礙，並且需要技能、財力和勤奮才能成功開發、資助和管理高質量的辦公和生命科學空間以及選定的零售和住宅空間；

•承擔複雜的、具有技術挑戰性的開發項目，利用我們管理團隊的技能，成功地開發、收購或重新定位其他組織可能沒有能力或資源追求的物業；

•擁有和開發高品質的房地產，以滿足當今租户的需求，他們需要先進的電信和相關基礎設施、支持服務、可持續的功能和便利設施，並管理這些設施，以成為現有和潛在客户的首選業主；

•機會性地收購資產，以增加我們在我們選擇專注的市場的市場份額，以及潛在的新市場，這些市場顯示出通過重新定位(通過資本改善和營銷戰略的轉變)、改變管理重點和租賃來提高回報的機會；

•探索與(1)位於理想地點的現有物業業主的合資機會，他們尋求從我們能夠提供的深度開發和管理專業知識以及我們獲得資金的途徑中受益，以及(2)戰略機構合作伙伴，利用我們作為A類寫字樓和綜合用途綜合體的開發商、所有者和經理的技能；

•有選擇地出售物業或其中的權益，包括核心物業，以(1)利用對我們主要物業的需求，實現我們所創造的價值，或(2)削減我們認為未來增長潛力較慢的投資組合物業；

•尋求第三方發展合約，使我們能夠保留和使用現有的發展和建造管理人員，特別是當我們的內部發展不太活躍或新的發展因市場情況而不太必要時；以及

•通過我們獲得各種資本來源來改善我們的資本結構，並積極管理我們的債務到期。在目前利率相對較低的經濟環境下，我們已經並將繼續嘗試降低債務資本成本，並通過提前償還債務、再融資和利率對衝來尋找機會鎖定如此低的利率。

增長戰略

外部增長戰略

我們相信，我們的開發經驗、我們的組織深度和我們的資產負債表使我們能夠在預算和計劃內繼續有選擇地開發一系列物業類型，包括高層城市開發項目、混合用途開發項目(包括寫字樓、住宅和零售)、低層郊區寫字樓物業和生命科學空間。我們相信，我們也處於有利地位，可以通過收購實現外部增長。其他對我們的競爭地位有貢獻的因素包括：

•我們對我們市場中可支持約1670萬平方英尺的新寫字樓、生命科學、零售和住宅開發的土地(包括合同或選擇權收購的土地)的控制；

•我們的聲譽是通過51年的成功運營以及我們現有物業組合的穩定性和實力而獲得的；

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•我們與領先的國家公司、大學和公共機構的關係，包括政府機構，尋求新的設施和開發服務；

•我們與為房地產行業提供資本的國家公認的金融機構的關係；

•我們在高效執行收購方面的記錄和聲譽為尋求在我們市場區域銷售商業房地產的國內外機構、私人投資者和公司提供了安慰；

•我們在盡職調查和融資方面迅速採取行動的能力；

•我們與優質房地產資產的機構買家和賣家的關係；

•我們有能力從多個市政當局取得權利，以發展土地，並吸引土地擁有人出售或與我們合作；以及

•我們與尋求與我們這樣的公司合作的國內外投資者的關係。

執行我們外部增長戰略的機會分為三類：

•在選定的子市場中的發展。我們相信，在我們的市場上，精選開發位置良好的寫字樓、生命科學和住宅樓以及綜合用途綜合體可能是合理的。我們認為，在考慮到與經濟週期有關的時機因素，並因應市場條件，以便在適當的時候開發土地後，才會獲得土地。雖然我們有意專注於進入門檻較高的市場，但在我們51年的歷史中，我們已經證明瞭在子市場進行精心安排的土地收購的能力，在那裏我們可以成為制定租金和其他商業條款的市場領導者之一。我們相信，在現有市場和其他市場的關鍵位置，資金充裕的開發商都有機會獲得具有發展潛力的土地。

在過去，我們在收購土地或購買需要政府批准進行開發的土地方面尤其成功。由於我們的開發專業知識、對政府審批流程的瞭解以及當地政府監管機構對優質開發的聲譽，我們通常能夠獲得允許開發所需的許可證，並從由此帶來的土地增值中獲利。我們尋求複雜的項目，我們可以通過我們經驗豐富和熟練的管理團隊的努力來增加價值，從而帶來誘人的投資回報。

我們強大的地區關係和公認的發展專業知識使我們能夠利用獨特的定製機會。我們打算尋求並期望在短期內繼續獲得這樣的機會，使我們能夠通過多個商業週期從這些發展機會中獲得相對可觀的回報。

•從機構或個人手中收購資產和資產組合。我們相信，由於我們的規模、管理實力和聲譽，如果估值符合我們的標準，我們有能力從機構或個人手中收購資產組合或個人物業。此外，我們相信，我們的市場知識以及我們的流動性和獲得資本的渠道可能會為我們在尋求收購時提供競爭優勢。購買房產的機會也可以通過購買第一按揭或夾層債務來實現。我們還能夠吸引希望在遞延納税的基礎上貢獻其對一家多元化房地產運營公司的物業所有權以換取股權的賣家，該公司除了按季度分配外，還通過進入公開股票市場提供流動性。我們有能力在BPLP中向賣家提供有限合夥的普通股和優先股，否則賣家將確認出售資產以換取現金或BXP普通股的應税收益，這可能會促進這種類型的交易在節税的基礎上進行。財政部最近的法規可能會限制賣家在這些交易中之前獲得的某些税收優惠。

•收購表現不佳的資產和資產組合。我們相信，由於我們在每個市場的深入市場知識和開發經驗，我們在經紀人、金融機構、房地產業主和其他房地產市場參與者中的聲譽，以及我們獲得具有競爭力的價格資本的機會，我們處於有利地位，能夠以有競爭力的價格識別和收購現有的、表現不佳的物業，併為這些物業增加顯著的附加值。

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通過我們有效的營銷策略、重新定位/重新開發的專業知識和響應迅速的物業管理計劃。

內部增長戰略

我們相信，將有機會通過提高入住率和出租率來增加我們現有物業的現金流，因為它們質量高，位置理想。此外，我們的市場是多元化的經濟體，歷史上經歷了就業增長和辦公空間使用的增加，導致租賃率和入住率隨着時間的推移而增長。我們從這些機會中獲得最大利益的策略有三個方面：(1)利用我們的員工提供高質量的物業管理服務，以鼓勵租户在我們的物業續簽、擴張和搬遷；(2)通過使用內部服務進行營銷、租約談判和建設租户和資本改善，在更換即將離開的租户方面實現速度和交易成本效益；(3)與有空間擴展或收縮需求的新租户或現有租户合作，利用我們的專業知識和資產集羣來最大化我們資產的現金流。我們希望通過以下能力繼續實現內部增長：

•培育現有的子市場，並與信貸租户建立長期關係。在為我們的物業選擇位置時，我們特別關注交通和通勤模式、物理環境、與現有商業中心和便利設施的毗鄰、與業務增長來源的接近以及其他當地因素。

截至2020年12月31日，我們的原址租賃(包括我們未合併的合資企業簽署的租賃)的加權平均租期約為7.4年，我們將繼續與不同的優質、財務穩定的租户基礎建立長期租賃關係。根據2020年12月31日的租約，我們投資組合中約8.1%的總平方英尺的租約，包括未合併的合資企業，將於2021年到期。 

•直接管理我們的辦公物業，最大限度地保留租户的潛力。我們自己提供物業管理服務，而不是承包這項服務，以保持對租户需求的認識和響應。我們和我們的物業還受益於一支專注於預防性維護和能源管理的經驗豐富的員工隊伍所產生的成本效益，以及我們確保我們各級物業管理人員始終意識到他們在租户關係中的重要作用的持續計劃。此外，我們通過增加新的服務和便利設施來對我們的物業進行再投資，這些服務和設施對我們的租户來説是可取的。

•以最佳的市場條件和儘可能低的交易成本快速更換租户。我們相信，由於我們的物業位置良好、設計良好和維護良好，我們以高質量的建築服務和對租户的響應而聞名，以及我們有能力在我們的子市場內提供擴展和搬遷選擇，因此我們處於有利地位，可以吸引新的租户，並實現相對較高的租金和入住率。

•在到期前將現有租約的租期延長至現有租户。我們還成功地安排了早期租户續約，這降低了與租賃停機相關的成本，同時確保了我們最優質、信譽良好的租户的長期租約，並加強了關係。

•重新開發現有資產。 我們認為，在考慮到資產的當前和未來現金流後，通過增加建築規模和/或增加現金流並從增量投資中產生適當回報的能力，對我們投資組合中的資產進行精選的再開發可能是可取的。這通常發生在我們能夠擴大建築規模、改善建築系統(包括轉換為更高收益的生命科學用途和可持續發展功能)和/或增加租户便利設施的情況下，從而增加租户需求，產生可接受的增量投資回報，並提高物業和公司的長期價值。在過去，我們特別成功地獲得了當地政府的批准，增加了我們幾個資產的密度，提供了在特定地點提升價值的機會。我們強大的地區關係和公認的再開發專業知識使我們能夠充分利用獨特的量體裁衣的機會。我們打算尋求並期望在短期內繼續獲得這樣的機會，使我們能夠通過多個商業週期從這些發展機會中獲得誘人的回報。

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可持續性

我們的可持續發展戰略

我們積極努力，以可持續和負責任的方式在我們的五個地區促進我們的增長和運營。BXP的可持續發展戰略是以為客户、股東、員工和我們所服務的社區帶來積極的經濟、社會和環境成果的方式來開展我們的業務、新建築和現有建築的開發和運營。我們的投資理念是由我們長期擁有的核心戰略以及我們對社區以及商業和公民生活中心的承諾塑造的，這些中心使我們的社區蓬勃發展。我們專注於開發和維護健康、高性能的建築，同時降低運營成本以及能源、水、廢物、温室氣體排放和氣候變化的潛在外部影響。為此，我們公開通過了長期能源、排放、水和廢物目標，確立了積極的減排目標，並與聯合國可持續發展目標保持一致。百時美施貴寶是美國綠色建築委員會®(“美國綠色建築委員會”)的企業成員，在擁有、開發和運營通過美國綠色建築委員會能源和環境設計領導體系(™®)評級體系認證的物業方面有着悠久的歷史。2018年，我們宣佈與領先的健康建築認證體系Fitwel建立合作伙伴關係，以支持我們投資組合中的健康建築設計和運營實踐，成為Fitwel冠軍。我們在2019年完成了Fitwel冠軍承諾，增加了1240萬平方英尺的Fitwel認證建築。

此外，自2018年以來，我們一直積極參與綠色債券市場，該市場為關注可持續發展的投資者提供了機會，這些投資者對我們業務活動的積極環境外部性感興趣。BXP及其員工還通過慈善捐贈、志願服務、公共領域投資以及多樣性和包容性產生社會影響。通過這些努力，我們證明瞭商業房地產的運營和開發可以在自覺考慮環境和更廣泛的社會的情況下進行，同時使我們的利益相關者受益。

可持續發展的行業領先地位

我們繼續被公認為可持續發展的行業領先者。2020年，BXP在全球房地產可持續發展基準(GRESB)評估中躋身頂級房地產公司之列，連續第五次獲得五星級評級，這是行業領導者的最高評級和認可。這是BXP連續第九年獲得GRESB“綠色之星”稱號，在多個類別中獲得最高分，包括：數據監測和審查、目標、政策、報告和領導力。BXP還被《新聞週刊》雜誌評為2020年美國最負責任的公司之一。百時美施貴寶在400家公司中排名第56位。這是所有房地產公司中排名第二的，也是所有寫字樓房地產投資信託基金中排名最高的。2014年、2015年、2017年、2018年和2019年，BXP被全國房地產投資信託協會(NAREIT)評選為光明領袖獎獲得者。NAREIT年度光明領導者獎表彰了表現出卓越和可持續發展實踐的NAREIT成員公司。

BXP在其投資組合中採用了可持續發展和運營實踐。在美國退出《巴黎協定》後，百時美施貴寶自豪地簽署了《我們仍在承諾》，並將減排目標與氣候科學保持一致。SBTI目標驗證團隊已經對BXP的減排目標雄心進行了分類，並確定它符合1.5°C的軌跡，這是目前最雄心勃勃的指定。截至2020年底，BXP是獲得這一殊榮的六家北美房地產公司之一，也是該集團唯一的北美寫字樓公司。在我們的投資組合中，我們已通過LEED認證的面積為2880萬平方英尺，其中96%獲得了最高金級和白金級認證。BXP的主租賃形式包括支持更可持續的租户-房東關係的綠色租賃條款。2020年，BXP被市場轉型研究所和美國能源部評為最高黃金級別的綠色租賃領導者，以表彰其對建築的高性能和可持續性以及租賃最佳實踐的堅定承諾。通過積極的資產管理和租户參與，BXP在能源效率和健康建築實踐方面一直處於領先地位。2020年，百時美施貴寶被美國環保署(EPA)評為年度卓越能源之星合作伙伴。該獎項是為年復一年表現出傑出領導力的能源之星合作伙伴保留的。合作伙伴必須在能源管理方面表現出色，在整個組織內展示最佳實踐，並證明組織範圍內的能源節約。BXP被評為2020年最佳建築健康獎獲得者。我們於2019年完成了全球首個Fitwel設計認證項目，並在2019年按數量和建築面積計算執行了比任何其他公司都多的Fitwel認證。百時美施貴寶在可持續發展、發展和物業管理團隊中有11名Fitwel大使。

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目錄表

可持續性會計準則委員會(“SASB”)

SASB於2018年發佈的房地產可持續發展會計準則提出了旨在強制性申報文件(如Form 10-K年度報告)中披露的可持續發展會計指標，並作為我們調整可持續發展信息披露的框架。房地產行業推薦的能源和水管理活動指標包括：能源消耗數據覆蓋率佔樓面面積的百分比(“能源強度”)；通過®認證的合格投資組合的百分比(“能源之星認證”)；投資組合面積消耗的總能源(“總能源消耗”)；取水量佔總建築面積的百分比(“水強度”)；以及按投資組合面積劃分的總取水量(“總用水量”)。能源和水數據從公用事業賬單和分水錶中收集，並由第三方保證，包括所有已得到保證的SASB 2019能源和水指標。在2019年，45棟建築獲得了能源之星認證，佔我們合格投資組合的42%。一位有執照的專業人士已經核實了所有能源之星的申請。

下面的圖表詳細説明瞭我們2015至2019年的能源強度、總能源消耗、水強度和總用水量，其中有關於已佔用和積極管理的物業的數據。1,2,3,4,5

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(1)在2021年3月31日之前，第三方將無法獲得2020歷年的全部能源和水數據。2019年是由第三方提供和保證完整的能源和水數據的最近一年。

(2)圖表反映了我們在波士頓、洛杉磯、紐約、舊金山和華盛頓特區的佔用和積極管理的寫字樓組合的表現。被佔用的寫字樓是空置率不超過50%的建築物。主動管理的建築物是我們對建築系統性能和投資決策進行運營控制的建築物。截至2019年年底，這包括102棟建築，總面積為4090萬平方英尺。

(3)當吾等取得有關樓面面積於有關歷年內所消耗的所有類型能源的能源消耗數據(即能源類別及消耗量)時，不論該等數據是於何時取得，均被視為擁有完整的能源消耗數據。

(4)能源的範圍包括從我們和我們的租户以外的來源購買的能源或由我們或我們的租户生產的能源，以及來自所有來源的能源，包括燃料、天然氣、電力和蒸汽。能源使用強度(kbtu/sf)已天氣正常化。

(5)水源包括地表水(包括濕地、河流、湖泊和海洋的水)、地下水、註冊人直接收集和儲存的雨水、從其他實體獲得的廢水、市政供水或其他自來水公司的供水。

氣候適應能力

作為運營中和開發中房地產資產的長期所有者和積極管理人，我們着眼於包括氣候變化在內的潛在風險。我們正在評估與氣候變化有關的有形風險和過渡風險。我們認為這是一個通過主動評估氣候風險、實施措施、規劃和決策過程來保護資產價值的機會，以通過提高韌性來保護我們的投資。我們正在通過考慮氣候變化情景來為長期氣候風險做準備，並將繼續評估未來可能出現的氣候情景和海平面上升造成的氣候變化脆弱性。2020年，我們開始使用427氣候風險評分來評估前瞻性的物理

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目錄表

我們整個投資組合的氣候風險敞口。氣候變化可能導致的事件驅動型(急性)和長期(慢性)物理風險可能會對我們的財產、運營和業務產生重大不利影響。管理層在評估和管理這些與氣候相關的風險和倡議方面的作用分散在我們組織的多個團隊中，包括我們的行政領導以及我們的可持續發展、風險管理、開發、建築和物業管理部門。氣候應變措施包括培訓和實施應急計劃，以及我們的高管和BXP董事會在氣候變化和其他環境、社會和治理(“ESG”)方面的參與。

報道

我們對可持續發展和運營的承諾中值得注意的一點是，我們承諾透明地報告ESG業績指標，因為我們認識到這些信息對於投資者、貸款人和其他人瞭解BXP如何評估可持續性信息和評估風險和機會的重要性。我們發佈了一份與全球報告倡議報告框架、聯合國可持續發展目標和可持續發展戰略框架相一致的年度可持續發展報告，其中包括我們的戰略、關鍵績效指標、年度同類比較、成就和歷史可持續發展報告，該報告可在我們的網站http://www.bxp.com上以“可持續發展”的標題查閲。此外，我們繼續努力使我們的報告進一步與金融穩定委員會氣候相關金融披露特別工作組(“TCFD”)的建議保持一致，以披露與氣候相關的金融風險和機會。

2018年和2019年，BPLP共發行18.5億美元綠色債券。綠色債券的條款對收益的使用有限制，將其分配給“符合條件的綠色項目”。我們在2019年6月發佈了我們的第一份綠色債券分配報告，披露了BPLP首次發行綠色債券的淨收益約9.88億美元全額分配給我們位於加利福尼亞州舊金山的Salesforce Tower物業的合格綠色項目。我們最近發佈了2020年9月30日的綠色債券配置報告，披露了BPLP於2019年6月發行綠色債券的全部淨收益約8.41億美元。綠色債券分配報告可在我們的網站http://www.bxp.com上找到，標題為“可持續性”。

除了以引用方式明確納入本Form 10-K年度報告的文件外，我們網站上包含的或可通過我們網站獲取的信息不會以引用方式併入本Form 10-K年度報告。

人類資本管理

我們的公司文化支持和培養我們的員工，提供獨特的競爭優勢。我們相信，我們的員工是讓BXP脱穎而出的重要區別因素。截至2020年12月31日，我們約有750名員工。我們的運營和財務業績取決於他們的才華、精力、經驗和福祉。我們吸引和留住人才的能力取決於許多因素，包括工作環境、職業發展和專業培訓、薪酬和福利，以及員工的健康、安全和健康。我們在卓越和正直方面享有盛譽，這些核心價值觀是我們文化中固有的，在實現我們的目標和全面成功方面發揮着關鍵作用。

多樣性與包容性

我們努力創造一個多元化和包容性的工作場所。無論種族、國籍、宗教、年齡、膚色、性別、性取向、性別認同、殘疾或受保護的退伍軍人身份，或任何其他受地方、州或聯邦法律、規則或法規保護的特徵，我們的政策一直是、並將繼續是我們在所有職稱中招聘、聘用、分配、晉升和培訓的政策。通過實施這一政策，我們的目標是確保所有員工都有機會為我們和他們自己的職業目標做出最大貢獻。

2020年，我們採取了具體步驟，將我們對公司內部和我們所服務的社區的多樣性和公平性的關注正規化和提升。我們於2020年初成立了多樣性與包容委員會，其使命是促進多樣性、包容性、平等和透明度，作為我們文化、商業活動和決策實踐的一部分，同時也提供了一個額外的機制，通過它我們可以在我們開展業務的社區產生積極影響。優先領域包括招聘、保留和專業發展、審查和評估我們的政策，重點是業務夥伴多樣性和其他關係，以及社區外聯。此外，我們的首席執行官也是CEO促進多元化行動的簽字人，這是CEO推動的促進工作場所多元化和包容性的最大商業承諾。

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目錄表

BXP的多樣性和包容性(1)

總勞動力(2)			經理及以上職位(2)			董事會

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(1) 截至2020年12月31日。我們根據員工的自我認同來確定種族和性別。少數族裔被定義為包括在平等就業機會組織種族和種族類別中的那些人：亞裔、黑人/非裔美國人、西班牙裔/拉丁裔、美洲原住民或太平洋島民，或多種族背景。

(2)表示我們所有員工的百分比，不包括工會控制其招聘流程所有方面的工會員工。

文化與員工敬業度

我們相信，我們業務的成功與我們員工的素質息息相關，我們努力維持一個企業環境，而不會失去我們50多年前創立時的創業精神。通過提供優質的工作場所和全面的福利計劃，我們認識到我們的員工緻力於將他們的才華、精力和經驗帶給我們。我們的持續成功歸功於我們員工的專業知識和奉獻精神。

我們進行員工敬業度調查，以監測員工對工作的各個方面的滿意度，包括領導力、溝通、發展和福利待遇。員工對敬業度調查的響應度一直很高，調查結果有助於我們瞭解員工認為對積極工作體驗有重要貢獻的事項。基於2020年進行的員工敬業度調查，迴應率為93%，全公司範圍內的總體好評率為“非常好”，所有類別的好評率均超過80%。

我們在工作場所的努力的成功體現在我們員工的滿意度和長期任職時間上，其中32%的員工在BXP工作了十年或更長時間。我們員工的平均年限約為9.8年，我們行政領導的平均年限為18.2年。2020年，我們的總員工流失率為10.2%，低於NAREIT 2020年薪酬福利調查(基於2019年數據)報告的18.0%的總流失率。

職業發展與培訓

我們在員工的個人和職業成長和發展方面投入大量資源，並提供廣泛的工具和發展機會，以建立和加強員工的領導力和專業技能。這些發展機會包括面對面和虛擬培訓課程、內部學習機會、各種管理培訓、部門會議、行政市政廳和外部計劃。

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目錄表

2020年向所有員工提供的一項特別相關的培訓是無意識/隱性偏見培訓。我們提供這項培訓是我們承諾的一部分，目的是認識到我們都有責任減輕工作環境中的無意識偏見，並支持一支包容各方的勞動力隊伍。我們努力創造一個真正包容的環境，讓所有員工感受到自己的價值，並提供成功的機會。 這一培訓與其他培訓和倡議相結合，旨在提高意識、知識、協作和團隊合作，並全面豐富我們的文化。

薪酬福利

我們的員工福利計劃旨在滿足我們多樣化的勞動力的需求，通過提供全面的計劃來支持我們的員工及其家人，這些計劃在保險範圍內提供靈活性和選擇，保護和加強財務安全以及幫助平衡工作和個人生活的寶貴資源。我們為員工提供的一些福利包括：

•健康、遠程保健、牙科和視力保險，

•401(K)計劃，有慷慨的匹配捐款，

•員工購股計劃，

•醫療保健和受扶養人護理補償賬户，

•通過我們的病假工資、工資延續和長期傷殘政策來保護收入，

•為非公務員僱員子女設立的獎學金計劃，

•支持使用公共交通工具的通勤補貼，

•學費發還，以及

•帶薪假期、假期、個人和志願者日，平衡工作和個人生活。

健康、安全和健康

作為美國最大的上市寫字樓REITs之一(基於截至2020年12月31日的總市值)，我們敏鋭地意識到建築物對人類健康的影響及其對我們租户和員工的重要性。鑑於新冠肺炎的流行，我們對健康建築的關注變得更加重要。員工、租户、承包商和其他人的健康、安全和保障是我們的首要任務。2020年初，我們召集了一個由BXP內外主題專家組成的健康安全特別工作組，以制定BXP健康安全計劃，並於2020年5月發佈。BXP健康安全計劃是一套全面的建築運營措施，包括清潔和消毒、空氣和水質量、物理距離、篩查和個人防護設備以及健康安全通信。我們進行健康和安全質量審計，以確保計劃在我們酒店的實施和有效性。

我們相信，員工的成功取決於他們的整體幸福感，包括他們的身體健康、精神健康、工作與生活的平衡和經濟健康。除了上述福利外，我們還為員工提供員工健康計劃和員工援助計劃。員工健康計劃成立於2016年，旨在鼓勵員工通過吸引人的個性化方法提供便利的活動，以改善他們的健康和福祉。計劃參與者的醫療保險扣減費用有所減少。員工援助計劃包括兒童保育、老年人護理、個人關係信息、財務規劃援助、壓力管理、精神疾病以及一般健康和自助服務。

與某些活動有關的政策

下面的討論闡述了有關我們的投資、融資和其他政策的某些補充信息。這些政策已由BXP董事會決定，一般情況下，董事會可能會不時修訂或修訂。

投資政策

房地產投資或房地產權益

我們的投資目標是向我們的證券持有人提供季度現金股息/分配，並通過增加我們的價值實現長期資本增值。我們尚未就這些投資目標的相對優先次序制定具體政策。

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目錄表

我們預計將繼續主要通過擁有我們現有物業、開發項目和其他收購物業來實現我們的投資目標。我們目前打算繼續主要投資於物業開發和收購現有的改善物業或需要重新開發的物業，以及收購我們認為具有發展潛力的土地，主要是在我們現有的市場波士頓、洛杉磯、紐約、舊金山和華盛頓特區以及目標市場西雅圖。我們已經探索了，並可能繼續探索未來的投資，選擇表現出這些特徵的國內和國際市場。未來的投資或發展活動將不限於我們資產的特定百分比。我們打算以符合保持BXP作為聯邦所得税REIT的地位的方式從事此類未來的投資或開發活動。此外，還可以購買或租賃創收的商業性房產和其他類型的房產進行長期投資，根據情況對現有房產或購買的其他房產進行擴建和改造，或者全部或部分出售該房產。我們沒有政策限制投資於任何特定物業的資產的數量或百分比，但我們的投資可能會受到債務契約的限制。

我們也可以通過合資企業或其他類型的共同所有權，繼續與第三方參與財產所有權。這些投資可能會讓我們在規模更大的資產中擁有權益，而不會過度限制多元化，因此，在構建我們的投資組合時增加了靈活性。

股權投資可能受制於現有的抵押融資和其他債務，或與收購或再融資這些投資有關的融資或債務。此類融資或債務的償債將優先於與BXP普通股相關的任何分配。根據經修訂的1940年《投資公司法》(“1940年法案”)，投資也受我們不被視為投資公司的政策約束。 

房地產抵押貸款的投資

雖然我們目前的投資組合主要包括商業房地產的股權投資，而且我們的業務目標強調商業房地產，但我們可以在BXP董事會的酌情決定下，投資於符合BXP REIT資格的抵押貸款和其他類型的房地產權益。投資房地產抵押貸款的風險是，一個或多個借款人可能會在此類抵押貸款下違約，而擔保此類抵押貸款的抵押品可能不足以使我們能夠收回全部投資。如果我們得出結論認為，我們可以從現金流中受益，或物業的任何增值，或作為進入費用所有權的入口，我們可以投資於參與式、可轉換或傳統抵押貸款。截至2020年12月31日，我們有三筆未償還的應收票據，總額約為9630萬美元。

主要從事房地產活動的實體的證券或其權益

在符合BXP的REIT資格所需的所有權限制百分比及總收益及資產測試的情況下，我們亦可投資於其他REITs、從事房地產活動的其他實體的證券或其他發行人的證券，包括為對該等實體行使控制權的目的。

性情

我們根據對我們投資組合的定期審查以及BXP董事會認為這樣做符合我們的最佳利益的決定，決定處置或部分處置財產。任何處置財產的決定都將得到BXP董事會或其委員會的授權。一些有限合夥企業在BPLP中的權益持有人可能會在出售我們的某些物業時招致不利的税收後果，而這些物業與BXP的税收後果不同。因此，在BPLP中擁有有限合夥權益的持有者可能對任何此類出售的適當定價和時機有不同的目標。這種不同的税務處理在大多數情況下是因為我們購買了這些物業，以換取供款交易中的合夥權益，該交易的結構允許先前的所有者推遲應納税所得額。一般來説，只要我們不在應税交易中處置財產，這種延期就會繼續下去。除非吾等出售該等物業是根據經修訂的1986年國內税法(下稱“守則”)第1031節的同類交換安排，或以其他方式容許延期繼續，否則可分配予該等先前擁有人的遞延税項收益一般由出售觸發確認。截至2020年12月31日，我們沒有任何受税收保護協議約束的房產。

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目錄表

融資政策 

BPLP的有限合夥協議和BXP的公司註冊證書和章程並不限制我們可能產生的債務金額或百分比。此外，我們並沒有政策限制我們可能產生的債務數額，也沒有對任何一項物業或我們整個投資組合的抵押貸款數量或金額設定任何限制。然而，我們的抵押貸款、信貸安排、合資企業協議和無擔保債務證券包含對我們產生債務能力的慣常限制、要求和其他限制。此外，我們還評估了增量槓桿對我們的債務指標和BPLP公開交易債務的信用評級的影響。BPLP信用評級的下調可能會導致美國以更高的利率借錢。

BXP董事會在評估本公司的負債水平及就負債情況作出決定時，會考慮多項因素，包括將以債務融資方式收購的物業的購買價格、本公司物業於再融資時的估計市值、訂立協議如利率互換、上限、下限及其他利率對衝合約，以及個別物業及本公司整體產生現金流以支付預期償債的能力。 

與其他活動有關的政策

作為BPLP的唯一普通合夥人，BXP有權發行BPLP有限合夥權益的額外普通股和優先股。BXP已發行，並可能在未來發行有限合夥權益的普通股或優先股給將其在物業中的直接或間接權益轉讓給我們的人士，以換取該等普通股或優先股。除BXP外，我們並無從事其他發行人的交易、包銷或代理分銷或出售證券，而BPLP亦無意這樣做。在任何時候，我們都打算以使BXP保持其REIT資格的方式進行投資，除非由於環境或守則的變化，BXP董事會認為不再符合BXP作為REIT的最佳利益。我們可以向第三方提供貸款，包括但不限於我們參與的合資企業或與財產處置有關的貸款。我們打算以這樣一種方式進行投資，即我們不會被視為1940年法案下的投資公司。我們關於這些和其他活動的政策可能會被BXP的董事會不時地審查和修改或修改。 

政府規章

一般信息

遵守各種政府法規會對我們的業務產生影響，包括我們的資本支出、收益和競爭地位，這可能是實質性的。我們因監督和採取行動遵守適用於我們業務的政府法規而產生成本，這些法規包括(1)聯邦證券法律法規，(2)適用的證券交易所要求，以及(3)聯邦、州和地方法律法規，涉及(A)我們作為REIT的地位和其他税收法律法規，以及(B)房地產及其改進及其運作，例如與環境、健康和安全、分區、使用、建築、消防和生命安全法規有關的法律和法規，(4)美國財政部外國資產管制辦公室的要求和(5)1990年《美國殘疾人法》。除以下討論外，請參閲“項目1A-風險因素”以討論這些政府法規和對我們的競爭地位構成的其他重大風險，並參閲“項目7.管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”以及我們的合併財務報表，包括其中包含的相關附註，以討論與評估我們的財務狀況和經營結果有關的重大信息，包括遵守政府法規可能對我們的資本支出和收益產生的重大影響。

環境問題

我們的政策是聘請獨立的環境顧問進行或更新第一階段的環境評估(一般不涉及侵入性技術，例如土壤或地下水樣本)和與我們收購物業有關的石棉勘測。這些購前環境評估並未披露我們認為會對我們的業務、資產、財務狀況、經營結果或流動資金產生重大不利影響的環境條件，我們也不知道與我們物業有關的環境條件會對我們的物業產生如此重大的不利影響。然而，我們酒店的環境條件有時需要，而且未來可能需要環境測試和/或監管備案，以及補救行動。

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目錄表

例如，1999年2月，我們(通過一家合資企業)從埃克森美孚公司手中收購了位於馬薩諸塞州的一處房產，該房產以前被用作石油散裝儲存和分銷設施，並被州監管機構稱為控制土壤和地下水污染的場所。我們在這處房產上開發了一個辦公園區。我們聘請了一名獲得特別許可的環境顧問，監督在施工過程中受到幹擾的受污染土壤和地下水的管理。根據財產收購協議，埃克森美孚同意(1)承擔在我們擁有所有權之前在現場發生的石油和危險物質釋放或排放所產生的責任，(2)繼續監測和/或根據適用要求適當地監測和/或補救該等釋放和排放，以及(3)賠償我們因先前存在的現場條件而產生的某些損失。任何彌償申索可能會受到各種抗辯和合約限制，包括時間限制，而且不能保證根據彌償支付的金額(如果有)足以支付任何此類免除和解除責任所產生的法律責任。

對我們的一些物業和我們附屬公司擁有的某些物業進行的環境調查發現，地下水污染來自場外來源的物業。在每一個案例中，我們都聘請了一名持牌環境顧問進行必要的調查和評估，並準備向監管當局提交任何所需的文件。在每一種情況下，環境顧問的結論是，根據監管方案或監管實踐，這些物業有資格獲得一種狀態，從而消除了在現場進行響應行動的某些最後期限。我們還認為，根據有關升級釋放的某些法律規定或監管做法，這些物業有資格獲得責任減免。雖然我們相信改善水源物業的現任或前任業主可能會承擔處理已確定的地下水污染的部分或全部費用，但我們會採取我們認為必要或適宜的進一步迴應行動(如有的話)。除了對其中一些屬性進行定期測試外，目前預計不會採取此類額外的響應行動。

我們的一些物業和我們關聯公司擁有的某些物業位於城市、工業和其他以前開發的地區，這些地區的填充物或當前或歷史用途造成了場地污染。因此，有時有必要制定特殊的土壤和/或地下水處理程序和/或包括與開發、建築和其他物業業務有關的特定建築設計特徵，以實現監管關閉和/或確保以適當方式處理受污染的材料。在這些情況下，我們的做法是調查檢測到的污染的性質和程度，包括與蒸汽入侵問題和/或潛在污染物從地下水中的目標財產遷移相關的潛在問題，評估潛在的責任風險，並估計所需應對行動和特殊處理程序的成本。然後，我們使用這些信息作為我們關於物業收購、交易結構和/或開發的決策過程的一部分。例如，我們在馬薩諸塞州擁有一塊地塊，以前用作採石場/瀝青配料設施。購買前的測試表明，該場地的某些污染物含量相對較低。我們在這處房產上開發了一個辦公園區。在重建活動之前和期間，我們聘請了一名獲得特別許可的環境顧問來監測工地的環境狀況，並根據環境風險表徵的結果準備必要的監管提交文件。已經向監管當局提交了一份文件，以實現該地點的監管關閉。提交的文件包括一項環境契約限制，要求按照適用法律，在土壤殘留污染水平較低的工地部分遵守某些保護措施。

我們預計上述環境問題的解決不會對我們的業務、資產、財務狀況、運營結果或流動性產生實質性影響。然而，我們不能向您保證，我們已經確定了我們物業的所有環境責任，我們的物業已經或將採取所有必要的補救行動，我們將得到全額或全部賠償，或者我們將在出現此類環境責任的情況下獲得保險。

公司治理

BXP目前由11名成員組成的董事會管理。百時美施貴寶的現任董事會成員是凱利·A·阿約特、布魯斯·W·鄧肯、凱倫·E·戴克斯特拉、卡羅爾·B·艾尼格、黛安·J·霍斯金斯、喬爾·I·克萊因、道格拉斯·T·林德、馬修·J·盧斯蒂希、歐文·D·託馬斯、David·A·特沃多克和威廉·H·沃爾頓三世。百時美施貴寶的所有董事都在競選，任期一年，將在下一屆年度股東大會上屆滿。

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目錄表

喬爾·I·克萊因目前擔任BXP董事會主席。百時美施貴寶董事會還設有審計、薪酬和提名委員會以及公司治理委員會。這些委員會的成員如下所述。

獨立董事

審計

補償

提名和 公司治理

凱利·A·阿約特

X

(1)

X

布魯斯·W·鄧肯

X

X

凱倫·E·戴克斯特拉

X

卡羅爾·B·艾尼格

X

黛安·J·霍斯金斯

X

喬爾·I·克萊因(2)

馬修·J·盧斯蒂希

X

(1)

David A·特沃多克

X

(1)

X

威廉·H·沃爾頓三世

X

 

X=委員會成員，(1)=委員會主席，(2)=BXP董事會主席

BXP制定了以下公司治理文件和程序：

•董事會通過了其審計、薪酬和提名委員會以及公司治理委員會的章程。這些章程的副本均可在我們的網站http://www.bxp.com上找到，標題為“公司治理”，副標題為“委員會章程”。

•董事局已通過《企業管治指引》，該指引的副本可於我們的網站http://www.bxp.com下載，標題為“企業管治”，副標題為“管治文件”。AME“治理指導方針”。

•董事會通過了《商業行為和道德守則》，規範BXP董事、高級管理人員和員工所做的商業決策和採取的行動。此守則的副本可在我們的網站http://www.bxp.com上找到，標題為“公司管治”，副標題為“管治文件”，其中n名稱“商業行為和道德準則。”百時美施貴寶打算在本網站上披露本守則中適用於百時美施貴寶董事和高管的任何條款的任何修訂或放棄，否則根據美國證券交易委員會或紐約證券交易所的規則，該等條款必須予以披露。

•董事會已經建立了道德報告系統，員工可以使用該系統通過電話或互聯網匿名報告可能違反《商業行為和道德準則》的行為，包括對有問題的會計、內部會計控制或審計事項的擔憂。

•董事會通過了一項關於我們的政治支出的政策，該政策的副本可在我們的網站http://www.bxp.com上找到，標題為“公司治理”以及副標題“治理文件”，標題為“政治開支政策”。

競爭

我們在租賃辦公、生命科學、零售和住宅空間方面與相當多的其他房地產公司競爭，其中一些公司可能擁有比我們更多的營銷和財務資源。此外，我們的酒店還與其他酒店爭奪客人，其中一些酒店的營銷和財務資源可能比我們和我們唯一的酒店萬豪國際酒店的經理所能獲得的更多。 

在擁有、收購和發展寫字樓物業的主要業務中，競爭的主要因素是物業的質素、租賃條款(包括租金和其他費用以及租户改善的津貼)、地點的吸引力和便利性、租户服務和設施的質素和廣度，以及作為相關市場優質寫字樓物業業主和經營者的聲譽。此外，我們的競爭能力取決於其他因素，包括國家和地方經濟的趨勢、投資選擇、現有和潛在租户的財務狀況和經營業績、可獲得性和

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目錄表

資本成本、建設和翻新成本、税收、公用事業、政府法規、立法和人口趨勢。 

此外，我們目前有6個住宅物業，將來可能會決定收購或發展更多住宅物業。作為業主，我們還將面臨來自其他運營商/業主的競爭，這些運營商/業主的物業可能被認為提供更好的地理位置或更好的便利設施，或者其租金可能被視為更物有所值，因為居民所尋求的質量、位置和便利設施。我們還將與出售或出租的共管公寓和獨棟住宅展開競爭。由於我們住宅投資組合的規模相對較小，我們預計將繼續保留第三方來管理我們的住宅物業。

我們酒店的物業

我們通過一家應税房地產投資信託基金子公司運營我們的酒店物業。應課税房地產投資信託基金附屬公司是BPLP的全資附屬公司，根據酒店物業租約，該附屬公司是承租人。作為出租人，BPLP有權從酒店物業的總收入中獲得一定比例的提成。酒店租賃旨在提供相關房地產所有權的經濟利益，作為租金收入流向我們，而我們的應税房地產投資信託基金子公司則從將物業作為酒店運營中賺取利潤。萬豪國際有限公司繼續以萬豪的名義並根據現有管理協議的條款管理酒店物業。萬豪已根據一項單獨的長期激勵管理協議受聘，代表應税房地產投資信託基金子公司運營和管理酒店。

第1A項。風險因素。

下面列出的是我們認為對我們的投資者來説是重要的風險，應該仔細考慮。在本節中，我們將BXP和BPLP的股權和債務證券稱為我們的“證券”，而擁有BXP、BPLP或兩者的證券的投資者稱為我們的“證券持有人”。這些風險並不是我們面臨的所有風險，如果發生這些風險，我們目前不知道或我們目前認為不重要的其他因素也可能影響我們的業務。本部分包含前瞻性陳述。你應該參考從第57頁開始的前瞻性陳述的限制和限制的解釋。

與我們的業務和運營相關的風險

新冠肺炎疫情在美國和全球經濟造成了嚴重破壞，我們預計它將繼續對我們的財務狀況、運營結果、現金流、流動性和業績以及我們租户的業績產生實質性的不利影響。

新冠肺炎疫情的全球影響繼續擴大，公共衞生官員和政府當局，包括我們經營的所有市場的那些官員，繼續實施限制旅行的措施，發佈“呆在家裏”的命令，限制可能繼續經營的企業類型(包括可能進行的建設項目的類型)和企業可能經營的能力。大多數這些限制措施於2020年3月正式開始實施，它們迅速對世界各地的經濟和市場狀況產生了實質性的不利影響，包括美國和我們的物業所在的市場，以及我們自己。公共衞生官員和政府當局的限制和措施很可能會持續到2021年底，甚至更長時間。新冠肺炎大流行的持續時間和廣度仍然存在不確定性。新冠肺炎疫情對我們的業務、財務狀況、經營業績、現金流、流動性和業績以及我們租户的不利影響的程度，將主要受到疫苗的速度、有效性和分發、經濟衰退、資本市場混亂和失業等間接經濟影響的持續時間、消費者和租户行為的潛在長期變化，以及未來可能的政府應對措施的推動，這使得我們目前無法確定地預測新冠肺炎目前將對我們和我們的租户產生的整體影響。與新冠肺炎相關的因素已經或可能對我們的運營結果和財務狀況產生重大不利影響，包括：

•由於政府或租户的行動導致我們的一個或多個物業完全或部分關閉，或出現其他運營問題，包括延遲重新開放或隨後關閉以前重新開放的物業，這可能會對我們和我們租户的運營產生不利影響；

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目錄表

•影響我們租户的業務、財務狀況和流動性的經濟活動減少，已經並預計將繼續導致我們的一個或多個租户無法履行他們對我們的義務，包括他們全額或完全支付租金的能力，或以其他方式尋求修改該等義務，包括租金優惠、延期或減免，或宣佈破產；

•如果我們的租户未能適當地實施或部署他們的業務連續性計劃，或者如果這些計劃無效，可能會對我們的租户的業務及其支付租金的能力產生實質性的不利影響；

•我們租户的一項或多項業務，包括寫字樓、生命科學、酒店和零售租户以及停車場運營商的新的或持續的全部或部分關閉，當地、國內和國際供應商造成的租户供應鏈的臨時或長期中斷，或者租户運營所需的產品、服務或其他材料的交付延遲，可能會迫使我們的租户減少、推遲或取消其產品和服務的提供，這可能導致收入、收入和現金流減少，並可能導致他們的破產或資不抵債，這反過來又可能：

•減少我們的現金流，

•對我們融資、再融資或出售房產的能力造成不利影響，

•對我們繼續以當前水平向股東支付股息的能力造成不利影響，或者根本沒有

•導致額外的法律和其他費用，以執行我們的權利，收取租金和/或重新租賃被陷入困境的租户佔用的空間；

•強制性停業和“留在家中”命令的持續時間和範圍已經並預計將繼續對我們的零售、健身和娛樂租户產生嚴重的負面影響，這些租户依賴與客户的面對面互動來創造收入，並已經導致並預計將繼續導致大多數零售、健身和娛樂租户無法及時全額或根本無法支付租金；

•新冠肺炎在多大程度上降低了客户未來經常光顧我們租户的意願或阻止客户經常光顧我們的租户的業務，可能會導致我們的零售租户繼續無法根據他們的租約及時向我們支付租金；

•我們的許多零售和精選寫字樓租户已與我們接洽，尋求租金優惠、延期或減免，我們在多大程度上滿足這些要求或尋求執行我們的法律補救措施，可能會對我們的運營業績、流動性和現金流產生實質性的不利影響；

•我們的租户業務受到負面影響的程度已經並可能繼續要求我們註銷租户的累積租金餘額，這可能對我們的運營業績和流動資金產生重大不利影響；

•如果為防止新冠肺炎擴散而採取的新的或現有的行動或措施繼續導致失業增加，可能會對住宅單位的租賃以及現有住宅租户產生足夠收入支付的能力產生負面影響，或使他們不願及時全額或根本不支付租金；

•對行動自由和商業活動的長期限制的影響，如旅行禁令、企業關閉和“待在家裏”命令，已經並預計將繼續對我們停車場和酒店財產的經營者產生實質性的不利影響，這對我們的收入產生了不利影響，並可能導致即使在旅行禁令和其他限制解除後，對酒店住宿的需求也會減少；

•我們或我們的任何合資夥伴未能履行我們或他們對其他或第三方(如貸款人)的責任或義務，包括未能提供合資企業所需的額外資本，或一方根據合資協議或與合資企業有關的其他協議違約，在我們的情況下，每一種情況都可能導致我們的權益被稀釋或與我們的合資企業相關的管理權和其他權利的損失，如果是合資夥伴，可能導致我們支付合作夥伴在額外資本中的份額；

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目錄表

•新冠肺炎的影響可能會導致我們的財產減值或我們在未合併的合資企業中的投資減值，並且任何此類減值都可能對我們在計提費用期間的經營業績產生重大不利影響；

•我們可能無法以對我們有利的條款或根本無法重組或修改與某些租户的租約；

•租賃條款和適用法律的解釋對租户因新冠肺炎而有義務支付租金的索賠的影響和有效性，以及任何解釋這些條款和法律的不利法院裁決或決定，都可能對我們的運營結果和流動性產生重大不利影響；

•旨在防止新冠肺炎傳播的限制已經並預計將繼續限制我們的租賃活動，如物業遊覽，並可能對我們續簽租賃、租賃空置空間(包括租户破產和違約造成的空置空間)或在我們物業的租約以優惠條款到期時重新租賃可用空間的能力產生實質性的不利影響，或者根本不影響；

•新冠肺炎導致一般商業活動和房地產交易需求大幅下降，如果這種情況持續下去，將對我們進行戰略性收購或處置的能力或意願產生不利影響；

•州、地方、聯邦和行業團體最近和未來制定法律和法規的努力的影響限制了並可能進一步限制我們等房東收取租金、執行拖欠租金的補救措施或以其他方式執行租賃協議條款的能力，例如凍結租户的租金或暫停房東執行驅逐的能力；

•由於停工令、材料供應中斷、許可或檢查的延誤或其他因素，我們的開發/重建項目的建設延誤程度可能會導致我們未能達到任何適用的租賃協議中規定的發展里程碑，這可能會賦予承租人終止租約的權利或使承租人有權獲得金錢損害，推遲建設的開始或完成，以及我們對開發/重建項目或我們整體發展管道的預期租賃計劃，包括確認新租賃的收入，這可能會導致投資回報低於預期，和/或增加新項目或現有項目的建設成本。其中任何一項都可能對我們的投資回報、盈利能力和/或我們未來的增長產生不利影響；

•我們可能無法以有吸引力的條件獲得債務和股權資本，或者根本無法獲得，全球金融市場的進一步混亂和不穩定，或者信貸和融資狀況的惡化，可能會影響我們的租户和我們獲得資本和其他資金來源的機會，這些資金和資金來源是為我們各自的運營提供資金或及時處理到期債務所必需的；

•新冠肺炎疫情對我們未來財務業績、現金流和財務狀況的財務影響可能會對我們遵守信貸安排和其他債務協議的財務契約產生不利影響，並可能導致違約和債務加速，這可能對我們的財務狀況、經營業績以及我們額外借款和支付股息的能力產生負面影響；

•公司為應對“居家”訂單和未來對面對面工作環境的限制而做出的調整，可能會導致持續遠離集體面對面工作環境或從我們運營的城市搬遷，這兩種情況中的任何一種都可能長期對我們整個投資組合的整體辦公空間需求產生不利影響；

•在向大小企業，包括我們的一些租户提供援助方面，政府救濟的有效性或缺乏有效性，這些企業由於強制關閉企業、“呆在家裏”的命令和社會疏遠做法而遭受收入大幅下降，以及可能出現長期、嚴重的衰退，可能對我們的財務狀況和經營業績產生實質性的不利影響；

•由於在家工作的人數增加，網絡安全威脅和潛在違規行為，包括網絡釣魚攻擊、惡意軟件和冒充戰術的脆弱性增加；

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目錄表

•業務中斷、租金收入損失和/或與我們的業務相關的其他相關費用可能無法全部或部分由我們的保險單承保，這可能會增加未償還的負債；

•如果我們員工的健康受到負面影響，特別是我們的關鍵人員和物業管理團隊，我們可能無法確保業務連續性，並可能面臨租户的訴訟；

•在根據業務情況管理我們的流動性時，我們可能會選擇以股票形式支付股息，而不是現金，這可能會導致我們的股東為股息支付所得税，而不會收到相應數額的現金；

•隨着政府當局繼續取消“留在家中”的命令，公共衞生官員繼續逐步讓美國人重返工作崗位，政府當局是否會對房東(如我們)施加(或建議)要求，以保護我們大樓內租户和訪客的健康和安全，這可能會導致運營成本增加，並要求我們的物業管理團隊確保遵守任何此類要求，以及與防範這些措施可能產生的責任相關的成本增加，例如租户聲稱措施違反了租約，訪客聲稱措施對他們造成了損害；以及

•有限地接觸我們的設施、管理層、租户、支持人員和專業顧問可能會降低我們的披露控制程序、財務報告內部控制和其他風險緩解策略的有效性，增加我們對安全違規的敏感性，阻礙我們履行監管義務的能力，並阻止我們以其他方式高效地開展業務。

新冠肺炎疫情對我們和我們租户的運營造成多大程度的影響，將取決於未來的事態發展，這些事態發展仍然高度不確定，目前無法充滿信心地預測。情況的流動性給我們的財務狀況、經營結果、現金流、流動性和整體業績帶來了重大的不確定性和風險。此外，題為“風險因素”的本項目1A中詳述的許多風險因素都是由於新冠肺炎大流行的影響而增加的風險。

我們的業績取決於我們市場的經濟氣候--波士頓、洛杉磯、紐約、舊金山和華盛頓特區。

我們幾乎所有的收入都來自五個市場的物業：波士頓、洛杉磯、紐約、舊金山和華盛頓特區。這些市場的經濟下滑，或整體國民經濟下滑可能對這些經濟體產生的影響，可能會導致對辦公空間的需求減少和/或租金下降。由於我們的投資組合主要由寫字樓組成(與更加多元化的房地產投資組合相比)，寫字樓需求的減少反過來可能會對我們的運營業績產生不利影響。此外，在我們的市場中，有一些子市場依賴於有限數量的行業。例如，在我們的華盛頓特區市場，我們專注於將寫字樓物業租賃給政府機構和承包商以及律師事務所。聯邦政府削減開支可能會導致對辦公空間的需求減少，並對我們的業務結果產生不利影響。此外，在我們的紐約市場，我們歷來將房產出租給金融、法律和其他專業公司。其中一個或多個行業的大幅下滑可能會對我們的運營結果產生不利影響。 

此外，一段時間內的重大經濟衰退可能會導致我們的物業或我們在未合併的合資企業中的投資減值的事件或環境變化。如果資產的賬面金額(1)在其預期持有期內無法收回且(2)超過其公允價值，則確認減值損失。不能保證我們未來不會承擔與我們的資產或投資減值相關的費用。未來的任何減值都可能對我們在計提費用期間的經營業績產生重大不利影響。

不利的經濟和地緣政治條件、健康危機和信貸市場的混亂可能會對我們的運營結果、財務狀況和支付股息和/或分配的能力產生實質性的不利影響。 

我們的業務可能會受到美國和全球經濟或整個房地產業所經歷的市場和經濟挑戰的影響，受到我們所在市場的本地經濟狀況的影響

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目錄表

房地產的位置，包括高失業率的影響，公共股票和債務市場的波動，以及國際經濟和其他條件，包括流行病。這些當前情況或未來存在的類似情況可能會對我們的運營結果、財務狀況以及支付股息和/或分配的能力產生不利影響，原因包括以下幾個方面： 

•租户的財務狀況可能會受到不利影響，這可能會導致租户因破產、缺乏流動資金、缺乏資金、經營失敗或其他原因而在租約中違約；

•可能會出現大量失業，這可能會減少對我們辦公空間的需求，導致市場租金和物業價值受到負面影響；

•我們以我們認為可以接受的條款和條件借款的能力可能有限，這可能會降低我們尋求收購和發展機會以及為現有債務進行再融資的能力，減少我們收購和開發活動的回報，並增加我們未來的利息支出；

•我們財產的價值下降可能會限制我們以有吸引力的價格處置資產或獲得我們財產擔保的債務融資的能力，並可能減少無擔保貸款的可獲得性；

•我們的短期投資和現金存款的價值和流動性可能會因為持有我們現金存款的機構或我們進行短期投資的機構或資產的財務狀況惡化、我們的短期投資市場錯位、此類投資的市場利率波動加劇或其他因素而減少；

•我們信用額度下的一個或多個貸款人可能拒絕為其對我們的融資承諾提供資金，或者可能倒閉，而我們可能無法以優惠條件取代任何此類貸款人的融資承諾，或者根本無法替代；以及

•只要我們簽訂衍生金融工具，我們的衍生金融工具的一個或多個交易對手可能會違約或倒閉，增加我們可能無法實現這些工具的好處的風險。

我們的成功取決於關鍵人員，他們的持續服務得不到保證。 

我們有賴於關鍵人員的努力，特別是道格拉斯·T·林德首席執行官歐文·D·託馬斯、總裁和高級執行副總裁總裁·雷蒙德·A·裏奇。Thomas先生、Linde先生和Ritchey先生對我們的成功很重要，其中一個原因是他們每個人都有國家聲譽，這吸引了商業和投資機會，並幫助我們與貸款人、合資夥伴和其他投資者進行談判。如果我們失去了他們的服務，我們與貸款人、潛在租户和行業人員的關係可能會減弱。 

我們的首席財務官和區域經理也享有很高的聲譽。他們的聲譽有助於我們發現機會，為我們帶來機會，並與租户談判和量身定做。雖然我們相信我們可以找到這些關鍵人員的替代者，但失去他們的服務可能會對我們的運營產生實質性和不利的影響，因為我們與貸款人、潛在租户和行業人員的關係減弱。

與房地產相關的風險

我們的業績和價值受到與我們的房地產資產和房地產行業相關的風險的影響。

我們的經濟表現和房地產資產的價值，以及我們證券的價值，都受到這樣的風險的影響，即如果我們的物業沒有產生足夠的收入來滿足我們的運營費用，包括償債和資本支出，我們的現金流和向證券持有人支付分配的能力將受到不利影響。除其他因素外，以下因素可能會對我們物業產生的收入產生不利影響：

•國家、區域和地方經濟狀況下滑(特別是失業率上升)；

•來自其他辦公、生命科學、酒店、零售和住宅建築的競爭；

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目錄表

•當地房地產市場狀況，如寫字樓、生命科學、酒店、零售或住宅空間供過於求或需求減少；

•利率和融資渠道的變化；

•空置、市場租金的變化以及需要定期修理、翻新和重新出租空間；

•由於技術、經濟條件和商業文化的影響，租户的空間使用情況發生了變化；

•經營成本增加，包括保險費、水電費、房地產税、州和地方税以及安保費用增加；

•內亂、地震和其他自然災害或恐怖行為或戰爭行為，可能導致未投保或保險不足的損失，或降低受影響地區的租户的意願；

•與每項投資有關的重大支出，如還本付息、房地產税(包括重估和税法修改)、保險費和維護費，當情況導致房地產收入減少時，這些費用通常不會減少；

•租户的經濟狀況和向租户收取租金的能力下降；以及

•我們房地產的潛在價值下降。

我們的物業面臨着激烈的競爭。

我們面臨着來自寫字樓、生命科學、住宅物業和其他商業地產的開發商、業主和經理的激烈競爭，包括我們租户提供的轉租空間。基本上，我們所有的物業都面臨着來自同一市場類似物業的競爭。這種競爭可能會影響我們吸引和留住租户的能力，並可能降低我們能夠收取的租金。這些相互競爭的物業的空置率可能高於我們的物業，這可能導致它們的所有者願意以低於我們物業的空間的價格租賃可用的空間。

我們面臨着潛在的困難或延遲續約或轉租空間。

我們的大部分收入來自房客的租金。如果租户經歷業務下滑或其他類型的財務困境，包括新冠肺炎疫情，或由於額外的聯邦、州或地方税收負擔的成本，它可能無法及時支付租金。此外，當我們的租户決定不續簽租約或提前終止租約時，我們可能無法重新出租空間，或者重新出租空間可能會有很大延遲。即使租户決定續訂或租賃新的空間，續訂或新租賃的條款，包括所需的翻新或租户特許權的成本，對我們可能不如當前的租賃條款有利。因此，我們的現金流可能會減少，我們向證券持有人進行分配的能力可能會受到不利影響。

我們市場租金管制或租金穩定和驅逐法律法規的變化可能會對我們的住宅投資組合的運營結果和住宅物業價值產生重大不利影響。

各州和地方政府已經頒佈，並可能繼續頒佈、租金管制或租金穩定的法律法規，或採取其他行動，限制我們提高租金或收取某些費用的能力，如寵物費或申請費。我們看到，最近考慮或受到倡導團體敦促考慮租金管制或租金穩定法律法規的政府有所增加，包括由於新冠肺炎疫情。根據未來制定租金管制或穩定租金的法律和法規的範圍和條款，以及因此類問題而對我們提起的任何訴訟，這些未來的立法可能會對我們的住宅投資組合的運營結果和我們的住宅物業的價值產生重大不利影響。

州和地方政府還可能對驅逐和其他租户權利法律法規進行修改，這可能會對我們住宅投資組合的運營結果和我們住宅物業的價值產生實質性的不利影響。如果我們因無法驅逐違規居民而被限制轉租公寓單位，我們的住宅物業的運營結果和物業價值可能會受到不利影響。

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目錄表

我們面臨主要租户破產或無力償債的潛在不利影響。

主要租户的破產或資不抵債可能會對我們物業產生的收入產生不利影響。我們的租户可能會申請破產保護，或者在未來破產。我們不能僅僅因為租户破產就將其驅逐。另一方面，破產的租户可以拒絕並終止與我們的租約。在這種情況下，我們對破產租户的未付租金和未來租金的索賠將受到法定上限的限制，該上限可能大大低於根據租約實際欠下的剩餘租金，即使如此，我們對未付租金的索賠很可能不會得到全數支付。這一缺口可能會對我們的現金流和運營結果產生不利影響。

我們開發物業的實際成本可能會超過我們的預算成本。

我們打算繼續開發和大幅翻新寫字樓、生命科學、零售和住宅物業。我們當前和未來的開發和建設活動可能面臨以下風險： 

•我們可能因為不能以優惠條件或根本不能獲得融資而無法進行物業發展；

•由於利率上升以及材料、勞動力、租賃或其他成本的增加，我們可能會導致開發項目的建築成本超過我們最初的估計，這可能會使項目的完成利潤降低，因為市場租金可能不足以彌補建築成本的增加；

•我們可能無法獲得或在獲得所需的分區、土地使用、建築、佔用和其他政府許可和授權方面面臨延誤，這可能會導致成本增加，並可能要求我們完全放棄與項目有關的活動；

•我們可能會在開始探索後放棄發展機會，結果可能會損失存款或無法收回已經發生的費用；

•我們可以把資金花在我們沒有完成的項目上，把管理層的時間花在這些項目上；

•我們可能無法如期或根本不能完成物業的建造和/或租賃；以及

•由於經濟條件或其他因素的變化，我們可以在開工建設後暫停開發項目，這可能會導致重新啟動開發項目時沖銷成本、支付額外成本或增加整體成本。

我們開發的物業的投資回報可能低於預期。 

我們開發的物業可能面臨以下風險：

•在我們決定進行開發時，我們可能會以低於預期的租金出租已開發的物業，或者以低於預期的速度租賃已開發的物業；

•營運開支和建造成本可能較發展時預計的為高，以致我們的投資利潤較預期為低；以及

•新開發物業的入住率和租金可能會因多種因素而波動，包括市場和經濟狀況，並可能導致我們的投資利潤低於預期或根本沒有利潤。

我們面臨着與綜合用途商業物業開發相關的風險。

我們單獨或通過與其他人的合資企業經營、目前正在開發、未來可能開發的物業，被稱為“混合用途”開發項目。這意味着，除了開發辦公空間外，該項目還可能包括住宅、零售、酒店或其他商業用途的空間。與寫字樓房地產相比，我們在開發和管理非寫字樓和非零售房地產方面的經驗較少。因此，如果開發項目包括非辦公或非零售用途，我們可能會尋求自己開發該組件，將該組件的權利出售給具有該使用經驗的第三方開發商，或者我們可能尋求與此類開發商合作。如果我們不與這樣的開發商出售權利或合作伙伴，或者如果我們選擇自己開發其他組件，我們不僅將面臨通常與商業房地產開發相關的風險，而且還將面臨與非寫字樓和非零售房地產的開發和所有權相關的特定風險。此外，即使我們出售其他組件的開發權或選擇通過合資企業參與開發，我們也可能面臨風險

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目錄表

與另一方未能按預期完成開發相關的風險。這些風險包括另一方違約的風險，使我們有必要自己完成其他部分(包括提供任何必要的融資)。就住宅物業而言，這些風險包括與其他運營商爭奪潛在居民，這些運營商的物業可能被認為提供更好的地理位置或更好的便利設施，或者其租金可能被視為更物有所值，因為居民尋求的質量、位置和便利設施。我們還將與出售或出租的共管公寓和獨棟住宅展開競爭。由於我們在住宅物業方面的經驗少於寫字樓和零售物業，我們預計會保留第三方來管理我們的住宅物業。如果我們決定不出售或參與合資企業，而是聘請第三方經理，我們將依賴他們及其為我們提供服務的關鍵人員，如果管理協議終止，或者關鍵人員離開或無法與我們聯繫，我們可能找不到合適的替代人員。 

不遵守聯邦政府承包商的要求可能會導致大量成本和大量收入的損失。 

截至2020年12月31日，美國政府是我們按平方英尺計算最大的租户之一。我們必須遵守各種複雜的法律要求，因為我們是聯邦政府承包商。這些法律規範我們開展業務的方式，要求我們管理各種合規計劃，並要求我們將合規責任強加給一些承包商。如果我們不遵守這些法律，可能會受到罰款、處罰和損害，導致我們無法與聯邦政府簽訂租約和其他合同，並禁止我們與聯邦政府簽訂未來的租約和其他合同。不能保證這些成本和收入損失不會對我們的物業、運營或業務產生重大不利影響。

我們使用合資企業限制了我們在他們擁有的資產和我們可能希望獲得的其他資產方面的靈活性。

在適當情況下，我們打算通過與其他人士或實體的合資企業開發、收購和資本重組物業。我們目前有合資企業，這些合資企業是否合併在我們的財務報表中。我們在合資企業中的參與使我們面臨風險，包括但不限於以下風險： 

•我們可能與我們的任何合資夥伴發生糾紛，這可能會影響我們開發、融資或運營物業的能力，並可能導致任何一方的所有權權益或物業的出售；

•我們的一些合資企業受到債務的約束，在當前的信貸市場上，此類債務的再融資可能需要股本募集；

•我們的合資夥伴可能會違約，使我們有必要自己履行他們的義務；

•我們的合資夥伴可能與我們在任何物業出售或再融資或開始開發活動的適當時間和條款方面有不同的目標；

•出於税務目的，我們的合資夥伴的結構可能與我們不同，這可能會造成利益衝突；

•我們的合資夥伴可能在我們的市場上存在利益衝突，這可能會造成利益衝突；

•我們的合資企業可能無法償還我們借給他們的任何款項；以及

•我們的合資協議可能包含限制我們出售或出售整個資產的權益的流動性的條款。

我們面臨着第三方將無法償還或償還我們向他們提供的貸款的風險。

吾等不時將資金借給(1)第三方買家，以協助吾等向該第三方出售資產，或(2)與成立合營企業有關的第三方，以收購及/或開發物業。發放這些貸款使我們面臨以下風險，每一種風險都可能對我們的現金流、經營結果和/或財務狀況產生實質性的不利影響：

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目錄表

•第三人可能不能及時足額支付到期借款的利息和本金；

•如果我們向其提供賣方融資並將資產用作抵押品的第三方買方沒有很好地管理物業，或者物業未能達到財務預測，表現不佳或價值下降，則買方可能沒有資金或能力籌集新的債務，向我們支付所需的利息和本金；

•如果我們向合資企業貸款，而合資企業無法支付所需的利息或本金，或兩者都無法支付，或者在償還貸款或其他事項上存在分歧，則我們可能會與合夥人(S)發生糾紛，這種糾紛可能會損害我們(S)與合夥人(S)的關係，並導致物業的開發或銷售延遲或無法妥善管理物業；以及

•如果我們向一家合資企業貸款資金，而該合資企業無法支付所需的利息和本金，或兩者兼而有之，則我們可以在合資企業協議中行使我們可用的補救措施，允許我們增加我們的所有權權益或我們對重大決策的控制，或者兩者兼而有之，這可能導致未合併的合資企業與我們的財務報表合併；這樣做可能需要我們在各種資產和負債組成部分之間重新分配購買價格，這可能會導致我們報告的運營結果和財務狀況發生重大變化。

我們面臨着與房地產收購相關的風險。 

我們過去曾進行收購，並打算繼續收購物業和物業投資組合，包括可能擴大我們規模並導致資本結構改變的大型投資組合。我們的收購活動及其成功受到以下風險的影響： 

•即使我們簽訂了物業收購協議，我們也可能在支付了不可退還的定金併產生某些其他與收購相關的成本後，無法完成該收購；

•我們可能無法以優惠條款或根本不能獲得或承擔收購融資；

•收購的財產可能無法達到預期的效果；

•重新定位、重新開發或維護已收購物業的實際成本可能比我們估計的要高；

•收購協議可能包含接近尾聲的條件，包括完成盡職調查，使我們滿意，或其他不在我們控制範圍內的條件，這些條件可能無法滿足；

•收購的物業可能位於美國境內或境外的新市場，在那裏我們可能面臨與缺乏市場知識或對當地經濟的瞭解、在該地區缺乏商業關係、與開設新的地區辦事處相關的成本以及不熟悉當地政府和許可程序的風險；

•我們可以通過收購所有權實體獲得房地產，使我們承擔該實體的風險；以及

•我們可能無法快速有效地將新的收購，特別是物業投資組合的收購，整合到我們現有的業務中，這可能會對我們的運營業績和財務狀況產生不利影響。

我們過去和將來可能會通過收購第一抵押貸款或夾層債務來獲得物業。對這些貸款的投資必須經過精心設計，以確保BXP繼續滿足適用於REITs的各種資產和收入要求。如果我們未能妥善安排任何此類收購，BXP可能無法成為房地產投資信託基金。此外，收購第一抵押貸款或夾層貸款會使我們面臨與借款人違約相關的風險，包括潛在的破產，而且可能會出現重大延誤，並與擔保或支持這些投資的抵押品喪失抵押品贖回權的過程相關。我們無法保證在發生此類違約或破產時，我們會收回任何或所有投資。 

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目錄表

我們過去及未來可能透過税務遞延供款交易收購物業或物業組合，以換取BPLP的合夥權益。這種收購結構的效果之一是減少我們可以在收購財產的納税年限內扣除的税收折舊額，通常要求我們同意通過限制我們處置收購財產的能力和/或向出資人分配合夥債務以維持其納税基礎來保護出資人推遲確認應納税所得額的能力。這些限制可能會限制我們一次出售一項資產的能力，或者是在沒有這些限制的情況下以有利的條件出售資產。

收購的財產可能會使我們承擔未知的責任。 

吾等可收購物業或投資於擁有物業的合營企業，該等物業須負上責任，且就未知債務而言，並無任何追索權，或只有有限追索權。因此，如果基於這些財產的所有權而對我們提出債務主張，我們可能不得不支付鉅額款項來了結或抗辯，這可能會對我們的運營業績和現金流產生不利影響。與所購財產有關的未知負債可能包括： 

•未披露的環境污染的清理責任；

•承租人、賣主或者其他人對原業主的債權；

•在正常業務過程中產生的負債；以及

•普通合夥人、董事、高級職員和由物業前所有人賠償的其他人的賠償要求。

收購競爭可能會導致房產價格上漲。 

我們計劃繼續收購物業，因為我們面臨着誘人的機會。我們可能面臨與其他投資者爭奪收購機會的競爭，這種競爭可能會使我們面臨以下風險，從而對我們產生不利影響： 

•由於來自其他資金充裕的房地產投資者的競爭，包括上市和私人房地產投資信託基金、機構投資基金和其他房地產投資者，我們可能無法獲得理想的物業；以及

•即使我們能夠獲得想要的房產，來自其他房地產投資者的競爭也可能大幅提高購買價格。

我們可能難以出售我們的房產，這可能會限制我們的靈活性。 

像我們擁有的這樣的房產可能很難出售。這可能會限制我們迅速改變投資組合以應對經濟或其他條件變化的能力。此外，聯邦税法限制了我們出售財產的能力，這可能會影響我們出售財產的能力，而不會對證券持有人的回報產生不利影響。這些限制降低了我們對投資業績變化的反應能力，並可能對我們的財務狀況和經營結果產生不利影響。 

我們處置一些財產的能力受到它們的税收屬性的限制。我們開發和擁有了很長一段時間的財產，或者我們通過税收遞延貢獻交易獲得的財產，以換取BPLP的合夥權益，往往税基較低。此外，作為房地產投資信託基金，如果BXP被認為持有物業主要是為了在正常業務過程中出售給客户，則BXP可能要對從物業處置中獲得的收益徵收100%的“禁止交易”税，除非處置符合持有至少兩年的物業的安全港例外，並且滿足某些其他要求。禁止交易税的潛在適用可能導致我們放棄潛在的財產處置或其他可能對我們有吸引力的機會，或通過應税REIT子公司進行此類處置或其他機會，這通常會導致產生所得税。如果我們在應税交易中直接處置這些財產，根據適用於REITs的守則的要求，我們可能需要將相當數量的應税收益分配給我們的證券持有人，這反過來將影響我們未來的現金流，並可能增加我們的槓桿。在某些情況下，在不產生額外費用的情況下，我們可能會受到限制，不能根據與出資人簽訂的税務保護協議，處置為換取我們的合夥權益而貢獻的財產。為了有效地處置低基數或受税收保護的財產，我們不時使用同類交易所，這些交易所旨在符合非

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對應税收益的確認，但可能很難完善，並導致被處置資產所交換的財產繼承其低税基和其他税收屬性(包括税收保護契約)。

因為我們擁有酒店物業，我們面臨着與酒店業相關的風險。 

以下因素在酒店業中很常見，可能會減少我們酒店物業產生的收入： 

•我們的酒店與其他酒店爭奪客人，其中一些酒店可能比我們酒店運營的商業夥伴擁有更多的營銷和財務資源；

•如果由於通貨膨脹和其他因素導致經營成本增加，我們的酒店經營業務合作伙伴可能無法通過提高房價來抵消這種增加；

•我們酒店的物業受到商務旅客和旅遊需求波動和季節性的影響；以及

•我們酒店的物業受到一般和當地經濟和社會條件的影響，這些條件可能會影響一般的旅行需求，包括戰爭和恐怖主義。

此外，由於我們的酒店位於馬薩諸塞州劍橋市，它受到劍橋市場需求波動、運營成本增加以及供應增加帶來的競爭加劇的影響。

由於新冠肺炎疫情，我們酒店於2020年3月關閉，直到2020年10月才重新開業。由於疫情的爆發，酒店的入住率一直在下降，產生的收入也很少。酒店關閉了兩個多財政季度，需求疲軟，自重新開業以來入住率很低，已經並預計將繼續對酒店的運營產生實質性的不利影響。我們預計酒店入住率將保持在較低水平，直到足夠數量的人接種疫苗，旅行和休閒需求恢復到歷史水平。

我們沒有獲得與BXP首次公開募股期間收購的物業相關的新業主所有權保單。 

在BXP於1997年6月完成首次公開募股時，我們從我們的前輩那裏獲得了許多物業。在我們購買這些房產之前，每一處房產都有業權保險單。我們沒有獲得與收購這些物業有關的新業主業權保險單。在首次公開招股收購物業後，我們獲得了新的業權保險保單，但這些保單的金額可能低於適用物業的當前或未來價值。然而，由於在許多情況下，我們通過收購擁有這些財產的實體的所有權間接獲得了這些財產，而這些所有者仍然作為我們的子公司存在，因此其中一些所有權保險可能會繼續使我們受益。其中許多所有權保險的金額可能低於適用物業的當前或未來價值。如果與上述任何物業或在BXP首次公開發售時收購的任何物業有關的業權缺陷不再在業權保險單的承保範圍內，我們可能會損失投資於此類物業的資本和預期利潤。我們已經為我們在BXP首次公開募股後收購的所有物業獲得了所有權保險保單，然而，這些保單的金額可能低於適用物業的當前或未來價值。

一些潛在的損失不在保險範圍之內。 

我們的財產保險計劃每次發生的限額為10億美元，適用於其投資組合保險計劃，包括核、生物、化學或放射性恐怖主義以外的恐怖主義行為(“恐怖主義保險”)。我們還為紐約列剋星敦大道601號(“列剋星敦大道601號”)投保了2.5億美元的恐怖主義保險，超出了我們的財產保險計劃的10億美元的承保額。某些財產，包括位於紐約第五大道767號的通用汽車大樓(“767第五大道”)，目前在單獨的保險計劃中投保。第五大道767號的財產保險計劃每次發生的限額為16.25億美元，其中包括恐怖主義保險。我們目前還為恐怖主義行為投保核、生物、化學和輻射恐怖主義保險，根據IXP作為直接保險人提供的聯邦恐怖主義風險保險法(經修訂，“TRIA”)(“NBCR保險”)，為我們投資組合中的物業，包括第五大道767號，但不包括與第三方合資擁有的或我們管理的某些其他物業。NBCR保險的每次發生限制為10億美元。根據TRIA，在支付了所需的免賠額和共同保險後，IXP提供的NBCR保險範圍為

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如果被證明的恐怖主義行為造成的保險損失總額超過“計劃觸發點”，聯邦政府將予以支持。該計劃的觸發金額為2億美元，共同保險金額為20%，免賠額為保險公司在索賠前一年賺取的保費的20%。如果聯邦政府支付TRIA項下的損失，則聯邦政府必須在根據TRIA中的公式支付損失後，從提供TRIA保險的保險公司那裏收回全部損失。如果聯邦政府要求賠償根據TRIA支付的損失，如果TRIA在2027年12月31日到期後沒有延長，如果我們的投資組合發生變化或任何其他原因，我們可以選擇終止NBCR保險。我們打算繼續監測現有恐怖主義保險的範圍、性質和費用。

我們目前還為我們位於已知易發生地震的地區的財產投保地震保險。此外，這項保險的免賠額為受影響財產價值的3%。具體地説，我們目前提供地震保險，覆蓋舊金山和洛杉磯地區，每次發生限額為2.4億美元，年總限額為2.4億美元，其中2000萬美元由IXP作為直接保險人提供。我們的地震保險金額可能不足以彌補地震造成的損失。此外，地震覆蓋範圍的大小可能會影響我們為受地震風險影響的房產提供融資的能力。如果保費超過我們對保險價值的估計，我們未來可能會終止地震保險或改變我們部分或全部財產的地震保險計劃的結構。

IXP是一家全資子公司，是一家專屬自保保險公司，為我們的大舊金山和洛杉磯物業以及我們的NBCR保險提供部分地震保險的直接保險人。就我們擁有IXP而言，我們對其流動性和資本資源負責，IXP的賬目是我們綜合財務報表的一部分。特別是，如果發生了我們的NBCR承保範圍內的損失，但低於TRIA下的適用計劃觸發，IXP將負責全額損失，而不需要聯邦政府的任何支持。IXP還將負責在聯邦政府賠付損失並在聯邦政府賠付後維持其保險單的情況下聯邦政府支付的任何賠償費用。如果我們遭遇損失，而IXP需要根據其保險單支付，我們最終將記錄所需支付的損失。因此，IXP提供的保險範圍不應被視為等同於第三方保險，而應視為一種經修改的自我保險形式。此外，BPLP還為IXP的債務提供了2,000萬美元的擔保。

由於目前的新冠肺炎疫情，我們預計可能會出現業務中斷、租賃收入損失和/或與我們整個投資組合的運營相關的其他相關費用。由於這是一種持續的情況，目前還不可能量化我們的損失和費用，這些損失和費用還在繼續發展。由於我們的保險單很複雜，而且與流行病有關的索賠先例有限，目前還不可能確定這些損失和費用是否會在我們的保險單範圍內。因此，此時此刻，我們向適用的保險公司發出關於索賠可能性的通知，以保護我們在保單下的權利。

我們繼續監測保險市場的總體狀況，特別是恐怖主義行為、加州地震風險和流行病的承保範圍和費用，但我們無法預測未來保單年度將以商業合理的條件提供哪些保險。還有其他類型的損失，例如戰爭損失，我們根本無法獲得保險，也無法以合理的成本獲得保險。關於此類損失和恐怖主義、地震或其他災難性事件造成的損失，如果我們遇到沒有保險或超過政策限制的損失，我們可能會損失投資於受損財產的資本，以及這些財產的預期未來收入。視乎每項受影響物業的具體情況，我們可能須為該物業的按揭債務或其他債務負上法律責任。任何此類虧損都可能對我們的業務、財務狀況和經營結果產生重大不利影響。

實際或受到威脅的恐怖襲擊可能會對我們創造收入的能力和我們財產的價值產生不利影響。 

我們在大城市市場進行了大量投資，這些市場已經成為或未來可能成為實際或威脅恐怖襲擊的目標，包括波士頓、洛杉磯、紐約、舊金山和華盛頓特區。因此，這些市場的一些租户可能會選擇將他們的業務遷往其他市場或這些市場內較低調的寫字樓，因為這些市場可能被認為不太可能成為未來恐怖活動的目標。這可能會導致這些市場對寫字樓的總體需求下降，特別是我們的物業，這可能會增加我們物業的空置率，或需要我們以較不優惠的條款出租物業，或兩者兼而有之。此外，未來在這些市場發生的恐怖襲擊可能

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直接或間接損害我們的財產，無論是物質上還是經濟上，或造成的損失大大超出了我們的保險範圍。由於上述原因，我們的創收能力和資產價值可能會大幅下降。另請參閲“-一些潛在的損失不在保險範圍內。” 

我們面臨着與我們的租户和合同交易對手被外國資產管制辦公室指定為“違禁者”相關的風險。 

根據13224號行政命令和其他法律，美國財政部外國資產管制辦公室(“OFAC”)保存了一份被指認為恐怖分子或以其他方式被阻止或禁止的人員(“被禁止人員”)名單。OFAC條例和其他法律禁止與被禁人員開展業務或進行交易(“OFAC要求”)。我們的某些貸款和其他協議要求我們遵守OFAC的要求。我們已經建立了一個合規計劃，在簽訂任何協議之前，我們會根據OFAC禁止人員名單對租户和其他與我們有業務往來的人進行檢查，之後會定期進行檢查。一般來説，我們的租約和其他協議要求另一方遵守OFAC的要求。如果與我們簽約的租户或其他方被列入OFAC名單，我們可能會根據OFAC的要求終止租約或其他協議。任何此類終止都可能導致收入損失或另一方聲稱終止是錯誤的損害索賠。

我們面臨着與氣候變化的實際影響相關的風險。 

氣候變化的實際影響可能會對我們的財產、運營和業務產生實質性的不利影響。例如，我們的許多物業位於東西海岸，特別是位於波士頓、洛杉磯、紐約、舊金山和華盛頓特區等中央商務區的物業。在氣候變化導致天氣模式變化的程度上，我們的市場可能會經歷風暴強度的增加、極端温度、海平面上升和/或乾旱。隨着時間的推移，這些情況可能會導致我們建築物中的辦公空間需求下降，或與基礎設施相關的補救項目相關的成本下降。氣候變化也可能對我們的業務產生間接影響，因為它使我們無法獲得財產保險，或者通過增加(I)我們認為可以接受的條款的財產保險，(Ii)房地產税或其他評估，(Iii)能源和(Iv)財產維護的成本。不能保證氣候變化不會對我們的財產、運營或業務產生實質性的不利影響。 

有關我們應對氣候變化的方法以及我們繼續致力於透明報告ESG業績指標的更多討論，請參見“項目1.業務--業務和增長戰略--與某些活動有關的政策--可持續性以及我們的年度可持續發展報告，可在我們的網站http://www.bxp.com上以“可持續發展”為標題查閲。

環境污染的潛在責任可能會導致巨大的成本。

根據聯邦、州和地方環境法律、法令和法規，我們可能被要求調查和清理危險或有毒物質或石油產品在我們的物業或從我們的物業遷移的影響，僅僅因為我們現在或過去擁有或經營該房地產。如果出現不明環境問題，我們可能不得不支付大量款項，這可能會對我們的現金流和我們向證券持有人進行分配的能力產生不利影響，因為：作為所有者或經營者，我們可能必須支付與污染有關的財產損失以及調查和清理費用；法律通常規定清理責任和責任，無論所有者或經營者是否知道或造成污染；即使不止一個人對污染負有責任，根據環境法，每個分擔法律責任的人可能都要對所有清理費用負責；政府實體和第三方可以起訴受污染場地的所有者或運營者，要求賠償損失和費用。

這些費用可能很高，在極端情況下可能會超過我們的保險金額或受污染財產的價值。我們目前承保的環境保險金額和免賠額是我們認為在商業上合理的。具體地説，我們有一份污染法律責任保單，每起事件的限額為2000萬美元，保單總限額為4000萬美元。危險或有毒物質或石油產品的存在或遷移，或未能適當補救污染，可能會引起第三方對人身傷害、財產損失和/或應對費用的索賠，並可能對我們以受影響物業為抵押、出售或租賃的能力造成重大不利影響。此外，適用的環境法對受污染的場地設立了留置權，有利於政府賠償與污染有關的損害和費用。法律、法規和做法的變化及其實施增加了對

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我們酒店現有的環境條件，或增加對處理、儲存或排放危險或有毒物質或石油產品或其他行動的限制，可能會導致重大的意外支出。

環境法還管理石棉和其他建築材料的存在、維護和移除。例如，法律要求含有石棉的建築物的業主或經營者：

•妥善管理和維護石棉；

•通知和培訓那些可能接觸石棉的人；以及

•採取特別預防措施，包括移走或其他消減，如果石棉會在翻新或拆除建築物期間受到幹擾。

這些法律可能會對不遵守這些規定的建築物業主或經營者施加罰款和懲罰，並可能允許第三者就與接觸石棉纖維有關的人身傷害向業主或經營者尋求賠償。

我們的一些物業位於城市和以前開發的地區，這些地區的填充物或當前或歷史上的工業用途造成了場地污染。我們的政策是聘請獨立的環境顧問，就收購物業進行或更新第一階段的環境地盤評估和石棉勘測。這些評估一般包括對財產和周圍地區的目視檢查，對財產和周圍地區的當前和歷史用途的檢查，以及對相關的州、聯邦和歷史文件的審查，但不涉及土壤和地下水採樣等侵入性技術。在適當的情況下，我們的做法是讓這些顧問逐個物業進行額外的測試，包括抽取飲用水中的石棉、鉛和其他污染物的樣本，以及在地下儲水池所在或曾經設置的地方，或在其他過去使用場地造成潛在環境問題的地方，進行土壤和/或地下水污染的抽樣。即使進行了這些環境評估，仍存在以下風險：

•環境評估和更新沒有確定或適當處理所有潛在的環境責任；

•以前的業主造成了我們或準備評估的獨立顧問不知道的物質環境條件；

•自進行環境評估以來，已經形成了新的環境責任；以及

•未來的使用或條件，如適用的環境法律和法規的變化，可能會導致我們承擔環境責任。

有關室內空氣質量的詢問可能需要進行特殊調查，並根據結果，在我們常規的室內空氣質量檢測和維護計劃之外進行補救。室內空氣質量問題可能源於通風不足、室內或室外來源的化學污染物以及黴菌、花粉、病毒和細菌等生物污染物。室內暴露於化學或生物污染物可被指與過敏反應或其他有害健康影響有關。如果這些情況發生在我們的其中一個酒店，我們可能會受到第三方的人身傷害索賠，或者可能需要採取有針對性的補救計劃，包括但不限於特殊清潔措施和增加室內通風率和消除污染源的步驟。這樣的補救計劃可能代價高昂，需要臨時搬遷部分或全部租户，或者需要修復受影響的房產。

遵守或不遵守《美國殘疾人法》或其他安全法規和要求可能會導致鉅額成本。 

《美國殘疾人法》一般要求某些建築物，包括辦公樓、住宅樓和旅館，必須向殘疾人開放。不遵守規定可能會導致聯邦政府處以罰款或判給私人訴訟當事人損害賠償。如果根據《美國殘疾人法》，我們被要求對我們的一個或多個物業進行重大改建和資本支出，包括拆除准入障礙，這可能會對我們的財務狀況和運營結果以及可供分配給我們證券持有人的現金金額產生不利影響。 

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我們的酒店遵守各種聯邦、州和地方法規要求，例如州和地方的消防和生命安全要求。如果我們不遵守這些要求，我們可能會招致罰款或個人損害賠償。我們不知道現有的要求是否會改變，或者遵守未來的要求是否需要大量的意外支出，這將影響我們的現金流和業務結果。 

未來的任何國際活動都將面臨特殊的風險，我們可能無法有效地管理我們的國際業務。 

我們在對我們來説是新的國際市場上，在戰略或選擇性的基礎上承銷並在未來可能收購房地產、房地產投資組合或房地產相關實體的權益。如果我們收購位於這些市場的物業或平臺，我們將面臨與缺乏市場知識和對當地經濟的瞭解、在該地區建立新的商業關係以及不熟悉當地法律和政府以及許可程序相關的風險。此外，我們的國際業務將受到在海外開展業務的常見風險的影響，例如可能修改税收條約或其他法律和法規，包括管理我們國際收入徵税的那些法律和法規，對資金轉移的限制，以及恐怖主義活動的不確定性。我們無法預測這些事態發展可能發生的可能性。此外，我們未來可能會與受另一個國家或地區的法律管轄並由另一個國家或地區的法院解決爭端的非美國實體達成協議。我們無法準確預測這樣一個論壇是否會為我們提供一種解決可能出現的爭端的有效和高效手段。 

在國際市場的投資也可能使我們面臨與融資增加員工人數、整合新辦事處以及建立有效的控制程序和程序相關的風險，以規範新辦事處的運營，並監督遵守美國法律法規(如《反海外腐敗法》)和類似的外國法律法規(如英國《反賄賂法》)的情況。

我們可能會受到美元與我們投資的其他國家貨幣之間匯率潛在波動的風險。 

如果我們投資於美元不是本國貨幣的國家，我們將受到美元與其他國家貨幣之間潛在匯率波動的國際貨幣風險的影響。在我們有重大投資的一個或多個國家，其貨幣價值的大幅貶值可能會對我們的經營業績產生重大影響。我們可以嘗試通過借入我們投資所在國家的貨幣，以及在某些情況下對衝匯率波動來緩解任何此類影響；然而，在某些地方，獲得資本的機會可能會受到更多限制，或者無法以有利的條件或根本不能獲得資金。對於以國際貨幣計價的租賃，我們可以使用衍生金融工具來管理國際貨幣兑換風險。然而，我們不能向您保證，我們的努力將成功地中和所有國際貨幣風險。 

與債務和融資相關的風險

利率上升將增加我們的可變利率債務的利息成本，並可能對我們以有利條件再融資或出售資產的能力產生不利影響。 

截至2021年2月22日，我們有大約5億美元的未償債務，不包括我們未合併的合資企業，這些債務以浮動利率計息，我們未來可能會產生更多債務。如果利率上升，那麼我們的無對衝可變利率債務的利息成本也會上升，這可能會對我們的現金流、我們支付債務本金和利息的能力以及我們向證券持有人進行分配的能力產生不利影響。此外，利率上升可能會限制我們在現有債務到期時對其進行再融資的能力，或者顯著增加我們未來的利息支出。我們不時訂立利率互換協議和其他利率對衝合約，包括掉期、上限和下限。雖然這些協議旨在減輕利率上升對我們的影響，但它們也使我們面臨這樣的風險，即協議的其他各方將無法履行，我們可能會產生與協議結算相關的鉅額成本，協議將無法執行，基礎交易將無法符合ASC 815《衍生品和對衝》中所包含的指導下的高效現金流對衝。此外，利率上升可能會降低第三方願意為我們的資產支付的金額，從而限制我們迅速改變投資組合以應對經濟或其他條件變化的能力。 

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我們債務協議中的契約可能會對我們的財務狀況產生不利影響。

我們物業的抵押包含慣例契約，例如那些限制我們在未經貸款人事先同意的情況下進一步抵押適用財產或修改或終止保險範圍的能力的契約。我們的無擔保信貸安排、無擔保債務證券和某些有擔保貸款對我們產生債務的能力有慣例的限制、要求和其他限制，包括我們必須保持的總債務與資產比率、有擔保債務與總資產比率、償債覆蓋率和無擔保資產與無擔保債務的最低比率。我們繼續有能力根據我們的信貸安排借款，但須遵守我們的財務及其他契約。此外，我們不遵守這些公約可能會導致適用債務協議下的違約，我們可能會被要求用其他來源的資本償還這些債務。在這種情況下，我們可能無法獲得其他資金來源，或者只能以不具吸引力的條款獲得資金。此外，在未來，如果貸款人普遍堅持為恐怖主義行為或地震造成的損失提供比我們在市場上或商業上合理的條款更大的保險範圍，我們滿足當前或未來貸款人保險要求的能力可能會受到不利影響。 

我們依賴債務融資，包括我們的無擔保信貸安排下的借款、無擔保債務證券的發行和以個人物業為擔保的債務，為我們現有的投資組合、收購和開發活動以及營運資本提供資金。如果我們無法從這些或其他來源獲得債務融資，或在到期時對現有債務進行再融資，我們的財務狀況和經營業績可能會受到不利影響。如果我們在債務協議中違反了契約，貸款人可以宣佈違約，如果債務得到擔保，可以接管為違約貸款提供擔保的財產。此外，我們的無擔保債務協議包含關於特定其他債務的特定交叉違約條款，使無擔保貸款人有權在某些情況下我們在其他貸款下違約時宣佈違約。我們債務協議下的違約可能會對我們的財務狀況和運營結果產生實質性的不利影響。 

我們面臨着使用債務為收購和開發提供資金的相關風險，包括再融資風險。 

我們受制於通常與債務融資相關的風險，包括我們的現金流不足以支付所需的本金和利息的風險。我們預計，我們的債務本金只有一小部分將在到期前償還。因此，我們很可能需要在未償債務到期時為其至少一部分進行再融資。有一種風險是，我們可能無法對現有債務進行再融資，或者任何再融資的條款都不會像我們現有債務的條款那樣優惠。如果到期日到期的本金不能再融資、延期或用其他來源的收益(如新股本)償還，我們的現金流可能不足以在重大“氣球”付款到期的年份償還所有到期債務。此外，我們可能會依賴債務為我們的收購和開發活動等新投資的一部分提供資金。有一種風險是，我們可能無法以有利的條件或根本不能為這些活動提供資金。這些情況增加了成本，減少了債務的可獲得性，未來可能會繼續或惡化。 

我們已經並可能在未來與BPLP的許多有限合夥人簽訂協議，這些有限合夥人以財產換取合夥權益，要求BPLP在特定時間段內維持我們某些資產的擔保債務和/或將合夥債務分配給該等有限合夥人，使他們能夠繼續推遲確認其關於出資財產的應納税所得額。這些税收保護和債務分配協議可能會限制我們償還或再融資債務的能力。  截至2020年12月31日，我們沒有可能限制我們償還債務或為債務融資的能力的税收保護或債務分配協議要求。

我們的槓桿程度可能會限制我們獲得額外融資的能力，或者影響我們的股權和債務證券的市場價格。 

截至2021年2月22日，我們的合併債務約為122億美元(不包括未合併的合資企業債務)。

下表列出了綜合市值以及綜合債務與綜合市值的相應比率(美元和股票/單位，以千計)：

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目錄表

						2021年2月22日
						未償還股份/單位						普通股等值						等值(1)
普通股						155,806						155,806						$	15,029,047
共同業務夥伴關係股						17,685						17,685						1,705,895			(2)
5.25%B系列累計可贖回優先股						80						—						200,000
總股本(A)												173,491						$	16,934,942
合併債務(B)																		$	12,197,229
綜合市值(A+B)																		$	29,132,171
合併債務/合併市值[B/(A+B)]																		41.87		%

_______________  

(1)除了B系列累計可贖回優先股每股2,500美元的清算優先股外，其價值是基於BXP普通股在2021年2月22日的每股收盤價96.46美元。

(2)包括LTIP單位(包括2012年OPP單位和2013-2018年MYLTIP單位)，但不包括2019至2021年間批出的MYLTIP單位。

我們的槓桿程度可能會影響我們為營運資本、資本支出、收購、開發或其他一般企業目的獲得額外融資的能力。我們的優先無擔保債務目前被兩家主要評級機構評為投資級。然而，不能保證我們將能夠維持這個評級，如果我們的優先債務從目前的評級下調，我們可能會產生更高的借貸成本和/或獲得額外融資的困難。我們的槓桿程度也可能使我們更容易受到商業或整體經濟低迷的影響。有一種風險是，我們的債務與市值比率(這在一定程度上是BXP股價的函數)的變化，或BPLP的負債與財務分析師使用的其他資產價值衡量指標的比率的變化，可能會對我們的股權或債務證券的市場價格產生不利影響。 

我們可能會受到倫敦銀行間同業拆借利率可能中斷的不利影響。 

2017年7月，金融市場行為監管局(FCA)宣佈，打算在2021年後停止強制銀行提交計算LIBOR的利率。因此，聯邦儲備委員會和紐約聯邦儲備銀行組織了另類參考利率委員會，確定有擔保隔夜融資利率(SOFR)為其首選的美元-倫敦銀行同業拆借利率的替代利率。我們無法預測LIBOR何時停止發佈，也無法準確預測SOFR將如何計算和發佈。FCA或其他理事機構在確定倫敦銀行間同業拆借利率的方法上採取的任何改變，都可能導致報告的倫敦銀行間同業拆借利率突然或長期增加或減少。如果發生這種情況，我們的利息支付可能會發生變化。此外，未來變化的程度和方式的不確定性可能會導致利率和/或付款高於或低於LIBOR保持目前形式的情況。

我們有與倫敦銀行間同業拆借利率掛鈎的合同，並正在監測和評估相關風險，其中包括我們的可變利率債務的利息金額、我們未合併的合資企業的可變利率債務以及我們未合併的合資企業的利率掉期利率。如果倫敦銀行同業拆借利率終止，利率將基於管理此類債務或掉期的適用文件中指定的替代浮動利率或其他商定的利率。這樣的事件不會影響我們借入或維持已經未償還的借款或掉期的能力，但替代浮動利率可能比LIBOR在停止之前更高，波動性更大。

某些風險與將合同過渡到另一種可變利率有關，包括可能發生的任何由此產生的價值轉移。如果LIBOR受到限制或終止，與LIBOR掛鈎的貸款、證券或衍生品工具的價值也可能受到影響。對於一些票據來説，過渡到替代匯率的方法可能具有挑戰性，因為它們可能需要與各自的每一個對手方進行實質性談判。如果合約沒有過渡到替代浮動利率，而倫敦銀行同業拆借利率終止，其影響可能會因合約而異。如果LIBOR停止，或者如果LIBOR的計算方法改變了目前的形式，我們當前或未來債務的利率可能會受到不利影響。

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目錄表

雖然我們預計在2021年底之前，LIBOR將基本上以目前的形式提供，但在此之前，LIBOR可能會變得不可用。例如，如果有足夠多的銀行拒絕向倫敦銀行間同業拆借利率管理人提交申請，就可能導致這種情況。在這種情況下，與轉向替代浮動利率相關的風險將被加速和放大。

我們面臨着與短期流動性投資相關的風險。 

我們可以將現金餘額投資於各種短期投資，目的是在提供當前收入的同時，保持本金價值和保持高度的流動性。這些投資有時可能包括(直接或間接)： 

•美國財政部發行的直接債務；

•由美國政府或其機構發行或擔保的債務；

•應税市政債券；

•銀行和儲蓄機構的債務(包括存單)；

•由公司和銀行發行的短期美元債券組成的商業票據和其他票據；

•以公司債務和資產擔保債務為抵押的回購協議；

•已登記和未登記的貨幣市場基金；以及

•其他評級較高的短期證券。

對這些證券和基金的投資不包括本金損失保險。在某些情況下，我們可能被要求贖回我們的全部或部分投資，我們贖回部分或全部投資的權利可能會被推遲或暫停。此外，不能保證我們在這些證券或基金上的投資將按面值贖回。我們投資價值的下降或我們贖回權的延遲或暫停可能會對我們的運營結果或財務狀況產生實質性的不利影響。

與我們的組織和結構有關的風險

BPLP中的利益持有者存在利益衝突。 

出售物業及償還相關債務對BPLP權益持有人的影響與對BXP股東的影響不同。 

BPLP的一些權益持有人可能會在出售我們的某些物業和償還相關債務時產生不利的税收後果，這與對BXP及其股東的税收後果不同。因此，對於任何此類出售或償還債務的適當定價和時機，BPLP中的合夥權益的持有者可能有不同的目標。雖然根據BPLP的有限合夥協議，BXP擁有獨家權力決定何時進行再融資或償還債務，或是否、何時及按什麼條件出售物業，但就某些物業而言，須遵守下文所述的合同承諾，但任何此類決定均需獲得BXP董事會的批准。雖然董事會對這些事項有政策，但董事和高管可以不符合BXP部分或多數股東利益的方式行使他們的影響力，包括可能阻止完成物業出售或償還債務的方式。

不出售部分房產的協議。 

我們已經並可能在未來與一些物業的出資人達成協議，以換取BPLP的合夥權益，根據該協議，我們同意不會在指定日期之前在任何會向出資人產生應納税收入的交易中出售或以其他方式轉讓該等物業。此外，如果主題物業是在應税銷售中出售的，我們有責任向先前的業主償還某些與税收相關的費用。一般來説，我們對前所有人的義務是有時間限制的，並且只適用於實際遭受的損害。

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目錄表

此外，BPLP已經並可能在未來達成協議，規定物業的前所有人有權擔保特定數額的債務，如果他們擔保的特定債務得到償還或減少，則有權擔保額外和/或替代債務。這些協議可能會妨礙BPLP本來希望採取的償還或再融資擔保債務的行動，因為如果BPLP違反這些協議，它將被要求向此類協議的受益人付款。

對控制權變動的限制可能會阻礙有利於股東的收購嘗試。 

BXP的章程和章程、BXP的股東權利協議和BPLP的有限合夥協議中的條款，以及國內税法和特拉華州公司法中的條款，可能： 

•推遲或阻止對BXP或收購要約的控制權變更，即使此類行動可能有利於BXP的股東；以及

•限制百時美施貴寶股東獲得其普通股相對於當時市場價格的潛在溢價的機會。

持股限額 

為了保持BXP作為房地產投資信託基金的資格，並以其他方式解決與股權集中有關的擔憂，BXP的章程一般禁止任何單一股東直接、間接或受益地擁有任何類別或系列普通股的流通股數量超過6.6%的所有權。我們將這種限制稱為“所有權限制”。BXP董事會可自行決定放棄或修改對一人或多人的所有權限制，如果董事會認為超過這一限制不會危及BXP作為聯邦所得税REIT的地位。此外，根據BXP的章程，MortimB.Zuckerman、MortimB.Zuckerman和Edward H.Linde各自的家族和附屬公司，以及一般的養老金計劃和共同基金，實際上可以實惠地擁有BXP任何類別或系列股本普通股流通股數量的15%。違反所有權限制所擁有的股份將受到失去分配權和投票權等處罰。所有權限制可能具有抑制或阻礙控制權變更的效果。 

BPLP的合作伙伴協議 

BXP已在BPLP的有限合夥協議中同意不從事指定的非常交易，包括(其中包括)企業合併，除非BPLP以外的BPLP的有限合夥人收到或有機會獲得(1)其合夥權益在交易中與BXP普通股持有人相同的對價，或(2)有限合夥單位，其中將使這些單位的持有人在贖回這些單位時有權獲得上市公司的普通股股份，或與BXP普通股持有人在交易中收到的相同對價。如果該等有限合夥人不會收到該等對價，我們將不能進行交易，除非持有至少75%的有限合夥普通單位權益的有限合夥人同意交易，但BXP或其聯屬公司持有的單位除外。此外，BXP已在BPLP的有限合夥協議中同意，其不會完成指定的非常交易，包括商業合併，在這些交易中，BXP獲得其普通股股東的批准，除非(1)持有至少75%的有限合夥權益的普通單位的有限合夥人同意交易，或(2)BPLP的有限合夥人也被允許投票，如果這些有限合夥人能夠作為普通股股東在交易中投票，交易將會獲得批准。因此，如果BXP的普通股股東批准了一項特定的非常交易，合夥協議在完成交易之前需要滿足以下條件： 

•BPLP的合夥權益持有者，包括BXP，必須對此事進行投票；

•BXP必須按照股東對該交易投票的相同比例投票其合夥企業權益；以及

•BPLP的合夥權益持有人的投票結果必須是這樣的：如果這樣的投票是股東投票，那麼企業合併就會獲得批准。

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關於特定的非常交易，BXP已在BPLP的合夥協議中同意利用其商業上合理的努力來構建此類交易，以避免導致其有限合夥人因發生或參與此類交易而確認聯邦所得税的收益。

由於這些規定，潛在的收購者可能會被阻止提出收購建議，而BXP可能會被合同禁止從事擬議的非常交易，包括擬議的業務合併，即使BXP的股東批准了交易。 

我們可以在沒有得到股東批准的情況下改變政策。 

我們的經營和財務政策，包括我們關於房地產收購、增長、運營、負債、資本化和股息的政策，完全由BXP董事會決定。因此，我們的證券持有人並不控制這些保單。

與BXP作為REIT的地位相關的風險

未能獲得REIT資格將導致BXP作為公司徵税，這將大幅減少可用於支付股息的資金。 

如果BXP不符合聯邦所得税的REIT資格，它將作為公司徵税，除非適用某些減免條款。我們相信，BXP的組織和資格是REIT，並打算以一種允許BXP繼續符合REIT資格的方式運營。然而，我們不能向您保證BXP具有這樣的資格，或者它在未來仍將具有這樣的資格。這是因為，房地產投資信託基金的資格涉及應用《國税法》中高度技術性和複雜的條款，對這些條款只有有限的司法和行政解釋，並涉及對不完全在我們控制範圍內的事實和情況的確定。未來的立法、新法規、行政解釋或法院裁決可能會顯著改變税法或税法的適用，涉及聯邦所得税目的的REIT資格或此類資格的聯邦所得税後果。 

此外，我們目前通過已選擇作為REITs徵税的子公司持有我們的某些物業，未來我們可能會決定通過一個或多個選擇作為REITs徵税的子公司持有我們的一個或多個其他物業符合我們的最佳利益。如果這些子公司中的任何一家未能獲得聯邦所得税方面的REIT資格，BXP也可能無法獲得聯邦所得税方面的REIT資格。 

如果BXP或其任何屬於REITs的子公司未能符合REIT的資格，則除非適用某些減免條款，否則它將面臨嚴重的税收後果，這將大幅減少所涉及年份每年可用於支付股息的資金，因為： 

•BXP在計算其應税收入時，不允許扣除支付給股東的股息，並將按正常的公司税率繳納聯邦所得税；

•BXP還可能在2018年1月1日之前的納税年度繳納聯邦替代最低税，並可能增加州和地方税；以及

•除非BXP根據法定規定有權獲得寬免，否則BXP不能選擇在其被取消資格的年度之後的四個應課税年度內作為房地產投資信託基金納税。

此外，如果BXP未能符合REIT的資格，並且救濟條款不適用，它將不再被要求支付股息。由於所有這些因素，BXP未能獲得REIT資格可能會削弱我們籌集資金和擴大業務的能力，並將對BXP的普通股價值產生不利影響。如果BXP或其任何屬於REITs的子公司未能符合REIT的資格，但有資格獲得某些救濟條款，則它可能會保留其REIT的地位，但可能需要支付懲罰性税款，這可能是鉅額的。

為了維持BXP的REIT地位，我們可能會被迫在不利的市場條件下借入資金。 

為了維持BXP的REIT地位，我們可能需要以短期方式借入資金，以滿足REIT的分配要求，即使當時的市場狀況對這些借款不利。要符合REIT的資格，BXP通常必須每年向股東分配至少90%的應税收入，不包括資本利得和某些其他調整。此外，BXP將對任何日曆年支付的股息少於前幾年普通收入的85%、資本收益淨收入的95%和未分配收入的100%的金額(如果有)徵收4%的不可扣除消費税。我們可能需要

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目錄表

短期債務或長期債務或出售資產、創建合資企業或出售普通股的收益，為必要的分配提供資金，這是由於實際收到收入和確認聯邦所得税收入之間的時間差異，或不可扣除的資本支出、創建準備金或所需債務或攤銷付款的影響。我們的現金流無法滿足我們的分配要求，可能會對我們籌集短期和長期債務或出售股權證券的能力產生不利影響，以便為維持BXP REIT地位所需的分配提供資金。

我們可能會受到不利的立法或監管税收變化的影響，這可能會對我們的財務狀況產生負面影響。

任何時候，管理REITs的美國聯邦所得税法或這些法律的行政解釋都可能被修改，包括關於我們酒店所有權結構的修改。我們無法預測任何新的美國聯邦所得税法律、法規或行政解釋，或對任何現有美國聯邦所得税法、財政部法規或行政解釋的任何修正案是否或何時將被通過、頒佈或生效，並且任何此類法律、法規或解釋可能具有追溯性。BXP、其應税REIT子公司和我們的證券持有人可能會受到美國聯邦所得税法、財政部法規或行政解釋的任何此類變化或任何新的不利影響。

我們可能面臨不利的州和地方税務審計，以及州和地方税法的變化。

由於BXP是有組織的，並符合REIT的資格，它通常不需要繳納聯邦所得税，但我們需要繳納某些州和地方税。在正常業務過程中，我們擁有房地產的某些實體已經或正在接受税務審計。儘管我們認為我們在正在進行的審計中有大量的論據支持我們的立場，但在某些情況下，對於爭議的具體問題沒有控制性的先例或解釋性指導。總體而言，迄今為止從進行持續審計的司法管轄區收到的欠税通知並不是實質性的。然而，不能保證未來的審計不會以更頻繁的方式進行，也不能保證這種審計的最終結果不會對我們的運營結果產生實質性的不利影響。

州和地方税收法律或法規不時發生變化，這可能會導致我們的納税義務增加。我們所在的州和市政當局的税收收入不足，可能會導致此類變化的頻率和規模增加。如果發生這種變化，我們可能需要為我們的資產或收入支付額外的税款。這些增加的税收成本可能會對我們的財務狀況和經營結果以及可用於向我們的證券持有人支付股息和分配的現金數量產生不利影響。

一般風險因素

市場狀況的變化可能會對BXP普通股的市場價格產生不利影響。 

與其他公開交易的股權證券一樣，BXP普通股的價值取決於各種市場狀況，這些市場狀況可能會不時變化。在可能影響百時美施貴寶普通股價值的市場狀況中，包括： 

•投資者對我們證券的興趣程度；

•房地產投資信託基金的一般聲譽，以及與其他股權證券(包括其他房地產公司發行的證券)相比，我們的股權證券的吸引力；

•我們的基礎資產價值；

•總的來説，投資者對股票和債券市場的信心；

•國家經濟狀況；

•税法的變化；

•我們的財務業績；

•我們的信用評級的變化；以及

•股市和債市的一般情況，包括利率的變化。

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目錄表

BXP普通股的市值主要基於市場對我們的增長潛力以及我們當前和潛在的未來收益和現金股息的看法。因此，BXP的普通股交易價格可能高於或低於BXP每股普通股的資產淨值。如果我們未來的收益或現金股息低於預期，BXP普通股的市場價格很可能會下降。

進一步發行股權證券可能會稀釋現有證券持有人的權益。 

如果發行額外的股權證券為未來的開發、收購或償還債務提供資金，我們現有證券持有人的利益可能會被稀釋。我們執行業務戰略的能力取決於我們能否獲得適當的債務融資，包括無擔保信貸額度和其他形式的擔保和無擔保債務，以及股權融資，包括普通股和優先股。

未來可供出售的股票數量可能會對BXP股票的市場價格產生不利影響。 

在BXP首次公開招股前後，我們已經完成了許多私募交易，其中BXP的股票或BPLP的合夥權益被髮行給我們收購的物業的所有者或機構投資者。根據我們授予這些投資者的註冊權，這些普通股，或可用來換取BPLP的這種合夥權益的普通股，可能會隨着時間的推移在公開證券市場上出售。根據我們的員工福利和其他激勵計劃可發行的額外普通股，包括由於授予股票期權和限制性股權證券，也可能在未來某個時候在市場上出售。未來BXP普通股在市場上的銷售可能會對其普通股的價格產生不利影響。我們無法預測市場對可能發生的此類出售的看法將對BXP普通股的市場價格產生什麼影響。

訴訟可能會產生實質性的不利影響。

我們不時地參與法律訴訟和其他索賠。在因我們的行為或我們的供應商、承包商、租户或其他合同當事人的行為而引起的訴訟中，我們也可能被指定為被告，在這些訴訟中，這些當事人同意賠償、辯護並使我們不受與其各自業務相關的各種索賠、訴訟和責任的損害，和/或根據某些保險單作為額外的被保險人而增加。任何法律程序或其他索賠的不利解決方案可能會對我們的財務狀況或運營結果產生重大不利影響。無論結果如何，法律程序和其他索賠可能會導致鉅額成本和支出，並顯著轉移我們管理層的注意力。對於任何法律訴訟或其他索賠，不能保證我們能夠勝訴，或取得有利的和解或結果，也不能保證我們的保險或我們的供應商、承包商、租户或其他合同方的任何合同賠償足以支付我們的所有辯護費用或任何由此產生的責任。

我們面臨着與網絡攻擊、網絡入侵或其他方式的安全漏洞相關的風險，以及我們的信息技術(IT)網絡和相關係統的其他重大中斷。

我們面臨着與安全漏洞相關的風險，無論是通過網絡攻擊或互聯網上的網絡入侵、惡意軟件、計算機病毒、電子郵件附件、我們組織內部的人員或可以訪問我們組織內部系統的人，以及我們的IT網絡和相關係統的其他重大中斷。隨着來自世界各地的未遂攻擊和入侵的數量、強度和複雜性增加，安全漏洞或破壞的風險普遍增加，特別是通過網絡攻擊或網絡入侵，包括計算機黑客、外國政府和網絡恐怖分子。我們的IT網絡和相關係統對我們的業務運營和我們執行日常運營(包括管理我們的建築系統)的能力至關重要，在某些情況下，可能對我們某些租户的運營至關重要。

百時美施貴寶董事會審計委員會負責監督與網絡安全相關的風險管理流程。委員會不少於每年與我們的資訊科技人員和高級管理層舉行會議，討論網絡風險的最新趨勢，以及我們保護我們的資訊科技網絡、業務系統和資訊免受網絡攻擊和入侵的策略。在審計委員會的監督下，我們參照美國國家標準與技術研究院(NIST)的網絡安全框架實施了我們的網絡安全標準和總體方案。作為我們整體網絡安全計劃的一部分：

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目錄表

•我們實施了持續改進的方法，包括但不限於，不斷加強流程和控制、季度控制審查、年度政策審查、一年兩次的滲透測試和對我們的安全基礎設施的年度投資；

•我們每年根據NIST框架評估我們的網絡安全計劃，並定期聘請外部諮詢公司進行評估；以及

•我們每年至少為我們的員工和主要現場提供商進行三次網絡安全意識培訓，並持續進行網絡釣魚模擬，以提高人們對欺騙或操縱電子通信和其他關鍵安全威脅的認識。

儘管我們努力維護我們的IT網絡和相關係統的安全和完整性，並實施了各種措施來管理安全漏洞或中斷的風險，但不能保證我們的安全努力和措施將是有效的，或者企圖的安全漏洞或中斷將不會成功或造成破壞。即使是保護最嚴密的信息、網絡、系統和設施也仍然存在潛在的脆弱性，因為這種企圖的安全漏洞所使用的技術不斷演變，通常直到針對目標發起攻擊時才被識別，在某些情況下，這些技術被設計為不會被檢測到，實際上可能也不會被檢測到。因此，我們可能無法預見這些技術，也無法實施足夠的安全屏障或其他預防措施，因此我們不可能完全降低這一風險。

與其他企業一樣，我們一直並預計將繼續受到未經授權訪問、不當處理或誤用、計算機病毒或惡意軟件、網絡攻擊和入侵以及其他不同程度事件的影響。到目前為止，這些事件沒有對我們的運營或業務產生不利影響，也沒有重大影響，無論是個別事件還是總體事件。但是，涉及我們的IT網絡和相關係統的安全漏洞或其他重大中斷可能：

•擾亂我們網絡和系統的正常運行，從而擾亂我們的運營和/或我們某些租户的運營；

•導致虛報財務報告、違反貸款契約、錯過預期報告截止日期和/或錯過預期許可截止日期；

•導致我們無法適當地監督我們對BXP作為REIT資格的規章制度的遵守情況；

•導致未經授權訪問和銷燬、丟失、被盜、挪用或發佈我們或他人的專有、機密、敏感或其他有價值的信息，其他人可能利用這些信息與我們競爭，或可能使我們面臨第三方出於破壞性、破壞性或其他有害目的和結果提出的損害索賠；

•導致我們無法維護我們的租户所依賴的建築系統，以有效利用他們租用的空間；

•需要大量的管理層關注和資源來補救由此造成的任何損害；

•使我們面臨違約、損害賠償、信貸、罰款或終止租約或其他協議的索賠；以及

•損害了我們在租户和投資者中的聲譽。

上述任何一種或多種情況都可能對我們的經營業績、財務狀況和現金流產生重大不利影響。

除了報告的租户財務表現外，會計聲明的變化可能會對我們的經營業績產生不利影響。 

會計政策和方法是我們如何記錄和報告我們的財務狀況和經營結果的基礎。財務會計準則委員會和美國證券交易委員會制定會計準則的各種舉措所帶來的不確定性，可能會改變財務會計和報告準則，或它們對這些指導我們財務報表編制的準則的解釋和應用。變化

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目錄表

包括但不限於收入確認、租賃會計和採用可能需要更多使用“公允價值”措施的會計準則的變化。 

這些變化可能會對我們報告的財務狀況和運營結果產生實質性影響。在某些情況下，我們可能被要求追溯適用新的或修訂的標準，從而可能導致對前期財務報表的重大重述。同樣，這些變化可能會對我們的租户報告的財務狀況或經營結果產生重大影響，或者可能影響我們的租户對租賃房地產的偏好。 

項目1B。未解決的員工評論。

沒有。

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目錄表

第二項。財產。

於二零二零年十二月三十一日，吾等擁有或擁有196個商業地產物業的合資權益，合共約5,120萬平方英尺的主要為甲類寫字樓物業，包括六個在建/重建物業，合共約370萬平方英尺的可出租淨面積。我們的物業包括(1)177個寫字樓物業(包括6個在建/重建物業)、(2)12個零售物業、(3)6個住宅物業和(4)一個酒店。下表顯示了截至2020年12月31日我們擁有或擁有所有權權益的物業的相關信息，其中包括由合併和非合併合資企業持有的物業。

屬性						位置						截至2020年12月31日的租賃百分比(1)												數 的 建築物						網絡 可出租 平方英尺
辦公室
第五大道767號(通用汽車大廈)(60%所有權)						紐約，紐約州						89.3		%										1						1,957,768
克拉倫登街200號						馬薩諸塞州波士頓						98.0		%										1						1,768,163
公園大道399號						紐約，紐約州						90.4		%										1						1,576,437
列剋星敦大道601號(55%所有權)(2)						紐約，紐約州						97.6		%										1						1,445,155
Salesforce Tower						加州舊金山						100.0		%										1						1,420,682
時代廣場大廈(55%股權)						紐約，紐約州						94.7		%										1						1,241,443
聯邦街100號(擁有55%的所有權)						馬薩諸塞州波士頓						98.2		%										1						1,238,461
博伊爾斯頓街800號--保誠中心						馬薩諸塞州波士頓						93.0		%										1						1,235,538
科羅拉多中心(50%所有權)(3)						加利福尼亞州聖莫尼卡						93.6		%										6						1,128,600
聖莫尼卡商業園(55%所有權)(3)						加利福尼亞州聖莫尼卡						93.7		%										14						1,102,722
網關共享(50%所有權)(3)(4)						加利福尼亞州舊金山以南						82.0		%										6						1,070,388
列剋星敦大道599號						紐約，紐約州						99.3		%										1						1,062,708
海灣殖民地企業中心						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						81.0		%										4						1,001,136
西55街250號						紐約，紐約州						99.4		%										1						966,979
恩巴卡迪羅四號中鋒						加州舊金山						96.2		%										1						941,138
亨廷頓大道111號--保誠中心						馬薩諸塞州波士頓						100.0		%										1						860,455
恩巴卡迪羅一號中鋒						加州舊金山						89.4		%										1						822,264
恩巴卡迪羅二號中鋒						加州舊金山						90.7		%										1						799,366
大西洋碼頭辦公室(55%股權)						馬薩諸塞州波士頓						99.8		%										1						793,823
恩巴卡迪羅三號中鋒						加州舊金山						91.5		%										1						786,078
碼頭72(50%所有權)(3)						布魯克林，紐約州						33.1		%										1						668,625
大都會廣場(20%所有權)(3)						華盛頓特區						62.2		%										1						654,145
市場之南						弗吉尼亞州雷斯頓						76.5		%										3						623,250
山景研究園						加利福尼亞州山景城						76.3		%										15						542,264
紐約大道901號(25%所有權)(3)						華盛頓特區						74.6		%										1						541,990
蓄水池地點						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						90.1		%										1						526,985
福爾瑟姆街680號						加州舊金山						99.1		%										2						524,793
亨廷頓大道101號--保誠中心						馬薩諸塞州波士頓						100.0		%										1						506,476
噴泉廣場						弗吉尼亞州雷斯頓						80.7		%										2						505,458
百老匯145號						馬薩諸塞州劍橋						98.5		%										1						488,862

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目錄表

屬性						位置						截至2020年12月31日的租賃百分比(1)												數 的 建築物						網絡 可出租 平方英尺
馬薩諸塞州大道601號						華盛頓特區						97.3		%										1						478,818
賓夕法尼亞大道2200號						華盛頓特區						97.8		%										1						458,831
一個自由廣場						弗吉尼亞州雷斯頓						64.1		%										1						430,640
兩個自由廣場						弗吉尼亞州雷斯頓						100.0		%										1						421,865
街市廣場北(50%業權)(3)						華盛頓特區						78.8		%										1						417,979
温特街880和890號						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						78.5		%										2						392,576
堤道上的樞紐-平臺(50%所有權)(3)						馬薩諸塞州波士頓						98.3		%										1						382,497
肯德里克街140號						馬薩諸塞州，李約瑟						99.4		%										3						380,991
探索廣場一號和二號						弗吉尼亞州雷斯頓						100.0		%										2						366,989
博伊爾斯頓大街888號--保誠中心						馬薩諸塞州波士頓						100.0		%										1						363,320
韋斯頓企業中心						馬薩諸塞州韋斯頓						100.0		%										1						356,995
麥迪遜大道510號						紐約，紐約州						98.4		%										1						355,083
萊斯頓的一處俯瞰						弗吉尼亞州雷斯頓						100.0		%										1						319,519
觀瀾街535號						加州舊金山						95.7		%										1						307,235
沃爾瑟姆·韋斯頓公司中心						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						92.7		%										1						301,611
威斯康星州地方辦事處						馬裏蘭州切維蔡斯						82.3		%										1						299,217
230城市點位						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						93.9		%										1						296,212
總統街1750號						弗吉尼亞州雷斯頓						100.0		%										1						275,809
雷斯頓企業中心						弗吉尼亞州雷斯頓						100.0		%										2						261,046
主街355號						馬薩諸塞州劍橋						99.0		%										1						259,640
民主之塔						弗吉尼亞州雷斯頓						98.4		%										1						259,441
康涅狄格大道1330號						華盛頓特區						89.4		%										1						253,941
10城市點位						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						98.1		%										1						241,203
卡內基中心510號						新澤西州普林斯頓						—		%										1						234,160
西北國會北街500號(30%所有權)(3)						華盛頓特區						98.5		%										1						230,900
百老匯90號						馬薩諸塞州劍橋						100.0		%										1						223,771
彼得遜道3625-3635號(5)						加利福尼亞州聖克拉拉						100.0		%										1						218,366
主街255號						馬薩諸塞州劍橋						92.9		%										1						215,394
20 CityPoint						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						62.4		%										1						211,476
77城市點位						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						95.4		%										1						209,712
薩姆納廣場						華盛頓特區						97.0		%										1						209,556
大學地段						馬薩諸塞州劍橋						100.0		%										1						195,282
賓尼街300號						馬薩諸塞州劍橋						100.0		%										1						195,191
北方第一商務園(5)						加利福尼亞州聖何塞						61.9		%										5						190,636
百老匯150號						馬薩諸塞州劍橋						100.0		%										1						177,226
首都畫廊						華盛頓特區						86.7		%										1						176,078
斯普林街191號						馬薩諸塞州列剋星敦						100.0		%										1						170,997
列剋星敦辦公園區						馬薩諸塞州列剋星敦						67.4		%										2						166,779
卡內基中心206號						新澤西州普林斯頓						100.0		%										1						161,763
卡內基中心210號						新澤西州普林斯頓						79.2		%										1						159,468
金斯敦二號						弗吉尼亞州亞歷山大市						70.2		%										1						155,995
百老匯105號						馬薩諸塞州劍橋						100.0		%										1						152,664
212卡內基中心						新澤西州普林斯頓						76.6		%										1						151,355

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目錄表

屬性						位置						截至2020年12月31日的租賃百分比(1)												數 的 建築物						網絡 可出租 平方英尺
金斯敦一號						弗吉尼亞州亞歷山大市						93.0		%										1						150,957
214卡內基中心						新澤西州普林斯頓						43.2		%										1						146,979
2440 West El Camino Real						加利福尼亞州山景城						87.2		%										1						141,392
卡內基中心506號						新澤西州普林斯頓						80.5		%										1						138,616
西街200號(6)						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						100.0		%										1						134,921
兩個萊斯頓俯瞰						弗吉尼亞州雷斯頓						—		%										1						134,615
卡內基中心508號						新澤西州普林斯頓						100.0		%										1						134,433
卡內基中心202號						新澤西州普林斯頓						91.2		%										1						134,068
卡內基中心804號						新澤西州普林斯頓						100.0		%										1						130,000
安納波利斯聯合大樓7號(50%所有權)(3)						馬裏蘭州安納波利斯						100.0		%										1						127,229
卡內基中心504號						新澤西州普林斯頓						100.0		%										1						121,990
卡內基中心101號						新澤西州普林斯頓						100.0		%										1						121,620
卡內基中心502號						新澤西州普林斯頓						100.0		%										1						121,460
卡內基中心701號						新澤西州普林斯頓						100.0		%										1						120,000
安納波利斯聯合大樓6號(50%所有權)(3)						馬裏蘭州安納波利斯						75.2		%										1						119,339
大街1265號(50%所有權)(3)						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						100.0		%										1						114,969
波士頓大道7601號						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						100.0		%										1						108,286
斯普林街201號						馬薩諸塞州列剋星敦						100.0		%										1						106,300
波士頓大道7435號						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						83.4		%										1						103,557
卡內基中心104號						新澤西州普林斯頓						63.6		%										1						102,930
卡內基中心103號						新澤西州普林斯頓						68.5		%										1						96,332
格蘭傑法院8000號						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						—		%										1						88,775
海登大道33號						馬薩諸塞州列剋星敦						100.0		%										1						80,876
波士頓大道7500號						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						100.0		%										1						79,971
波士頓大道7501號						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						100.0		%										1						75,756
水塘廣場北						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						100.0		%										1						73,258
卡內基中心105號						新澤西州普林斯頓						56.3		%										1						69,955
哈特維爾大道32號						馬薩諸塞州列剋星敦						100.0		%										1						69,154
賓尼街250號						馬薩諸塞州劍橋						100.0		%										1						67,362
卡內基中心302號						新澤西州普林斯頓						89.3		%										1						64,926
西街195號						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						—		%										1						63,500
波士頓大道7450號						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						100.0		%										1						62,402
波士頓大道7374號						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						100.0		%										1						57,321
海登大道100號						馬薩諸塞州列剋星敦						100.0		%										1						55,924
斯普林街181號						馬薩諸塞州列剋星敦						100.0		%										1						55,793
8000個公司法庭						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						100.0		%										1						52,539
卡內基中心211號						新澤西州普林斯頓						100.0		%										1						47,025
波士頓大道7451號						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						67.4		%										1						45,615
波士頓大道7300號						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						100.0		%										1						32,000
海登大道92號						馬薩諸塞州列剋星敦						100.0		%										1						31,100
哈特維爾大道17號						馬薩諸塞州列剋星敦						100.0		%										1						30,000
Ravendale大道453號						加利福尼亞州山景城						60.8		%										1						29,620
波士頓大道7375號						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						100.0		%										1						26,865
福爾瑟姆街690號						加州舊金山						100.0		%										1						26,080

45

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目錄表

屬性						位置						截至2020年12月31日的租賃百分比(1)												數 的 建築物						網絡 可出租 平方英尺
卡內基中心201號						新澤西州普林斯頓						100.0		%										—						6,500
寫字樓屬性小計												90.0		%										171						44,392,689
零售
保誠中心(零售店)						馬薩諸塞州波士頓						97.3		%										1						594,771
噴泉廣場零售店						弗吉尼亞州雷斯頓						86.0		%										1						216,591
金斯敦零售店						弗吉尼亞州亞歷山大市						94.3		%										1						88,288
聖莫尼卡商業園零售(55%所有權)(3)						加利福尼亞州聖莫尼卡						90.1		%										7						74,404
保誠中心的明星市場						馬薩諸塞州波士頓						100.0		%										1						57,236
《點》						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						84.7		%										1						16,300
零售屬性小計												94.2		%										12						1,047,590
住宅
在雷斯頓簽字(508個單位)						弗吉尼亞州雷斯頓						78.7		%				(7)						1						517,783
雷斯頓市中心的先鋒公寓(359套)						弗吉尼亞州雷斯頓						90.0		%				(7)						1						355,374
Skylyne(402套)(8套)						加利福尼亞州奧克蘭						8.0		%				(9)						1						330,996
Hub50 House(440套)(50%所有權)(3)						馬薩諸塞州波士頓						51.4		%				(10)						1						320,444
普羅託肯德爾廣場(280套)						馬薩諸塞州劍橋						90.4		%				(7)						1						166,717
大西洋碼頭的閣樓(86套)						馬薩諸塞州波士頓						88.4		%				(7)						1						87,097
住宅物業小計												63.1		%										6						1,778,411						(11)
酒店
波士頓萬豪劍橋酒店(437間客房)						馬薩諸塞州劍橋						16.4		%				(12)						1						334,260						(13)
酒店物業小計												16.4		%										1						334,260
服務中屬性的小計												90.1		%										190						47,552,950
在建/重建物業(14)
辦公室
主街325號						馬薩諸塞州劍橋						90.0		%										1						420,000
高士威街100號(50%擁有權)(3)						馬薩諸塞州波士頓						94.0		%										1						632,000
威斯康星大道7750號(萬豪國際總部)(50%所有權)(3)						馬裏蘭州貝塞斯達						100.0		%										1						734,000
Reston Next(以前的Reston Gateway)						弗吉尼亞州雷斯頓						85.0		%										2						1,062,000
賓夕法尼亞大道2100號						華盛頓特區						56.0		%										1						480,000
重建項目
53街一五九東(擁有55%的所有權)(15)						紐約州紐約市						96.0		%										—						220,000
西街200號(16)						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						100.0		%										—						138,000
建造中物業/重建物業小計												87.0		%										6						3,686,000
總投資組合																								196						51,238,950

_______________

(1)指已根據美國公認會計原則(“公認會計原則”)開始確認收入的現役物業的已簽署租約。

(2)不包括2016年第三季度作為計劃重建的一部分從在職人員組合中刪除的部分。

46

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目錄表

(3)房地產是一家未合併的合資企業。

(4)由於合作伙伴的遞延出資，截至2020年12月31日，我們擁有合資企業約55%的權益。未來的開發項目將由我們擁有49%，我們的合作伙伴擁有51%。

(5)持有物業是為了重新開發。

(6)不包括2019年第三季度作為計劃重建的一部分從在職投資組合中刪除的部分。

(7)租賃百分比不包括在截至2020年12月31日的服務中物業的總投資組合入住率的計算中。

(8)該物業的土地租期為99年(包括延期選擇權)，並有權在未來購買。

(9)該物業於2020年8月15日竣工並全面投入使用，目前處於最初的租賃期。租賃百分比不包括在截至2020年12月31日的服務中物業的總投資組合入住率的計算中。

(10)該物業於2020年7月24日竣工並全面投入使用，目前處於最初的租賃期。租賃百分比不包括在截至2020年12月31日的服務中物業的總投資組合入住率的計算中。

(11)包括87,690平方英尺的零售面積，截至2020年12月31日，租賃比例約為57.4%。請注意，這一金額不包括在2020年12月31日服務中物業的總投資組合入住率的計算中。

(12)表示截至2020年12月31日的年度的加權平均房間入住率。請注意，這一金額不包括在2020年12月31日服務中物業的總投資組合入住率的計算中。由於新冠肺炎的原因，波士頓萬豪劍橋酒店於2020年3月關閉，直到2020年10月2日才重新開業，入住率有限。

(13)包括4,260平方英尺的零售空間，截至2020年12月31日已100%租賃。請注意，這一金額不包括在2020年12月31日服務中物業的總投資組合入住率的計算中。

(14)表示截至2021年2月22日的租賃百分比，包括具有未來開始日期的租賃。

(15)列剋星敦大道601號的低層部分。

(16)代表正在重新開發的物業的一部分，用於改建為生命科學空間。

使用中物業每平方英尺的租賃百分比和平均年化收入 

下表列出了我們在使用中物業的歷史租賃百分比和每平方英尺的平均年化收入。

						十二月三十一日，
						2020						2019						2018						2017						2016
租賃百分比(1)						90.1		%				93.0		%				91.4		%				90.7		%				90.2		%
每平方英尺平均年化收入(2)						$72.67						$69.72						$66.63						$63.66						$62.54

_______________

(1)代表已簽署的租約，不包括酒店和住宅物業，其收入確認已根據公認會計準則開始。

(2)表示截至2020年12月31日、2020年、2019年、2018年、2017年和2016年12月31日的每月合同基本租金和根據現有租約向租户收回的租金乘以12。這些年化金額是在租金減免之前，包括費用報銷，這可能是截至該日期的估計數。截至2020年12月31日、2020年、2019年、2018年、2017年和2016年的現有租約在隨後12個月期間的每平方英尺租金減免總額分別為1.73美元、1.70美元、0.97美元、1.67美元和1.18美元。

47

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目錄表

按平方英尺計算的前20名租户 

截至2020年12月31日，按平方英尺計算，我們最大的20個租户如下：

						租客						平方英尺(1平方英尺)						在職投資組合的百分比(1)
1.						Salesforce.com						905,742						2.30		%
2.						阿諾德與波特·凱·斯科勒						813,679						2.07		%
3.						美國政府						810,511						2.06		%
4.						生物遺傳研究						772,212						1.96		%
5.						Akamai技術公司						658,578						1.67		%
6.						繩索和灰色						539,467						1.37		%
7.						微軟						520,814						1.32		%
8.						谷歌						501,336						1.27		%
9.						Searman&Sterling						500,109						1.27		%
10.						我們工作						442,517						1.12		%
11.						柯克蘭和埃利斯						399,538						1.01		%
12.						惠靈頓管理公司						350,102						0.89		%
13.						藍十字藍盾						347,618						0.88		%
14.						美國銀行						333,885						0.85		%
15.						大眾金融服務						313,584						0.80		%
16.						Leidos						304,979						0.77		%
17.						Weil Gotshal&Manges						272,593						0.69		%
18.						貝恩資本						268,913						0.68		%
19.						貝克特爾公司						268,828						0.68		%
20.						上汽集團						260,780						0.66		%

__________________

(1)計算金額的基礎是我們的合併投資組合平方英尺，加上我們從未合併的合資物業中獲得的平方英尺份額(根據我們的所有權百分比計算)，減去我們的合作伙伴從我們的合併合資物業中獲得的平方英尺份額(根據合作伙伴的所有權百分比計算)。

租户多元化

截至2020年12月31日，我們按平方英尺計算的租户多樣化情況如下：

扇區			佔在職投資組合的百分比
技術、媒體與生命科學			30%
法律服務			19%
金融服務--所有其他			13%
其他專業服務			9%
金融服務-商業和投資銀行業務			7%
房地產與保險			7%
零售			6%
製造業			4%
政府/公共行政			3%
其他			2%

48

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目錄表

租約期滿(1)(2)

租賃期滿年限						可出租的廣場，英尺受租約到期的限制						到期租約下的當前年化合同租金而不是未來的漲幅(3)						到期租約下的當前年化合同租金，無未來漲幅P.S.F.(3)						未來遞增租約到期時的當前年化合同租金(4)						即將到期的租約下的當前年化合同租金與未來的遞增(P.S.F.(4)						佔總面積的百分比
2020 (5)						467,288						$26,645,483						$57.02						$26,645,483						$57.02						1.03		%
2021						3,231,092						181,992,737						56.33						183,314,717						56.73						7.10		%
2022						2,810,834						180,036,563						64.05						177,956,865						63.31						6.17		%
2023						2,295,877						161,451,754						70.32						173,362,217						75.51						5.04		%
2024						3,769,171						248,606,447						65.96						259,372,010						68.81						8.28		%
2025						2,860,586						184,320,258						64.43						196,043,305						68.53						6.28		%
2026						3,676,130						297,198,209						80.85						324,783,712						88.35						8.07		%
2027						2,220,883						157,823,302						71.06						174,295,528						78.48						4.88		%
2028						2,460,447						176,441,733						71.71						201,169,416						81.76						5.40		%
2029						2,397,528						169,990,187						70.90						197,213,941						82.26						5.27		%
此後						14,360,818						1,165,966,958						81.19						1,437,602,146						100.11						31.54		%

 _______________

(1)包括100%未合併的合資物業。不包括住宅單位或酒店。

(2)不包括在特定年份到期的租約數據，而同一空間的租約已與未來開工日期的替代租户簽署。在這些情況下，數據包括在未來與替代租户的租約到期的年份。

(3)表示截至2020年12月31日的每月合同基本租金和根據現有租約向租户收回的租金乘以12。這一數額反映了任何租金減免之前的租金總額，幷包括費用償還，這可能是截至該日期的估計數。

(4)代表到期租約下的每月合同基本租金，以及到期後未來的合同加租以及截至2020年12月31日從現有租約下的租户收回的租金乘以12。這一數額反映了任何租金減免之前的租金總額，幷包括費用償還，這可能是截至該日期的估計數。

(5)表示於2020年12月31日到期的租約。

第三項。法律訴訟。

我們在正常業務過程中會受到各種法律程序和索賠的影響。這些問題中的許多都在保險範圍內。管理層相信，該等事項的最終結果不會對我們的財務狀況、經營業績或流動資金產生重大不利影響。

第四項。煤礦安全信息披露。

不適用。

49

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目錄表

第II部

第五項。註冊人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場。

波士頓地產公司的普通股在紐約證券交易所上市，代碼為“BXP”。截至2021年2月22日，BXP約有1,106名登記在冊的股東。 

BPLP的普通單位沒有既定的公開交易市場。截至2021年2月22日，約有311個記錄持有者和173,490,466個普通單位未結清，其中155,805,646個單位由BXP持有。

為了使BXP能夠保持其作為REIT的資格，它必須每年向其股東分配至少90%的應税收入(不包括淨資本收益和某些其他調整)。BXP採取了對普通股定期支付季度股息的政策，作為BPLP的普通合作伙伴，BXP採取了對BPLP普通股定期支付季度分紅的政策。

自BXP首次公開募股以來，BXP和BPLP的普通股一直在支付現金分配。分派由BXP董事會酌情宣佈，並取決於實際和預期的運營現金、我們的財務狀況、資本要求、國內收入法REIT條款下的年度分配要求以及BXP董事會可能認為相關的其他因素。

股票表現圖表 

下圖提供了2015年12月31日至2020年12月31日期間股東累計總回報的比較，其中包括BXP，標準普爾(“S”)500指數、富時NAREIT股票REIT總回報指數(“Equity REIT指數”)和富時NAREIT Office REIT指數(“Office REIT指數”)。股票REIT指數包括在紐約證券交易所、美國證券交易所和納斯達克證券市場上市的所有符合税務條件的股票REITs。股權REITs是指將其投資賬面總價值的75%或以上直接或間接投資於房地產股權的REITs。寫字樓REIT指數包括股票REIT指數中包括的所有寫字樓REITs。BXP、S指數、股票REIT指數和寫字樓REIT指數的數據是由NAREIT提供給我們的。如有書面要求，本行將向任何股東提供一份列入股票REIT指數及寫字樓REIT指數的REITs名單。股票表現圖假設在BXP和三個指數中各投資100美元，並對任何股息進行再投資。下文列出的歷史信息不一定預示着未來的業績。所示數據是根據每月月底的股價或指數值(視情況而定)計算的。

50

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目錄表

						截至2013年12月31日止年度，
						2015						2016						2017						2018						2019						2020
波士頓地產公司						$	100.00					$	100.71					$	106.64					$	95.04					$	119.82					$	85.85
標準普爾500指數						$	100.00					$	111.96					$	136.40					$	130.42					$	171.49					$	203.04
股票房地產投資信託基金指數						$	100.00					$	108.52					$	114.19					$	108.91					$	137.23					$	126.25
寫字樓房地產投資信託基金指數						$	100.00					$	113.17					$	119.11					$	101.84					$	133.83					$	109.16

 

波士頓地產公司

(A)於截至2020年12月31日止三個月內，BXP共發行82,953股普通股，以換取BPLP若干有限合夥人持有的82,953股有限合夥普通股。在這些股票中，37,460股是根據修訂後的1933年《證券法》第4(A)(2)條獲得登記豁免而發行的。BXP基於從獲得普通股的有限合夥人那裏收到的事實陳述，依據第4(A)(2)條的豁免。

(B)不適用。

(C)發行人購買股票證券。

期間

(a) 普通股總股數 購得

(b) 普通股平均支付價格

(c) 作為公開宣佈的計劃或計劃的一部分購買的股票總數

(d) 可購買的最大股票數量(或近似美元價值)

2020年10月1日-2020年10月31日

428

(1)

$

0.01

不適用

不適用

2020年11月1日-2020年11月30日

—

—

不適用

不適用

2020年12月1日-2020年12月31日

—

—

不適用

不適用

總計

428

$

0.01

不適用

不適用

____________________

(1)代表因終止受僱於BXP而回購的BXP限制性普通股的股份。根據適用的限制性股票獎勵協議的條款，BXP以每股0.01美元的價格回購了股份，這是該僱員最初為該等股份支付的金額。

波士頓地產有限合夥企業

(A)不適用。

(B)不適用。

(C)發行人購買股票證券。

期間

(a) 單位總數 購得

(b) 單位平均支付價格

(c) 作為公開宣佈的計劃或計劃的一部分購買的單位總數

(d) 可購買的最大單位數(或近似美元值)

2020年10月1日-2020年10月31日

2,713

(1)

$

0.21

不適用

不適用

2020年11月1日-2020年11月30日

—

—

不適用

不適用

2020年12月1日-2020年12月31日

—

—

不適用

不適用

總計

2,713

$

0.21

不適用

不適用

____________________

(1)包括之前由BXP持有的428個普通股單位，這些單位是因回購與終止僱員在BXP工作有關的BXP限制性普通股股份而贖回的，以及BPLP因終止某些員工在BXP工作而回購的2,285個LTIP單位。根據適用的限制性股票獎勵協議及LTIP單位歸屬協議的條款，該等股份以每股0.01美元的價格回購，而該等LTIP單位則以每單位0.25美元的價格回購，這是該等僱員最初為該等股份及單位支付的金額。

51

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目錄表

第六項。選定的財務數據。

下表列出了BXP和BPLP各自的選定財務和運營數據。以下數據應與BXP和BPLP的財務報表及其附註以及本10-K表中其他部分包括的管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析一起閲讀。 我們過去的經營業績可能無法與我們未來的經營業績相媲美。

本報告通篇討論了新冠肺炎對我們2020年的業務、財務狀況和運營結果的影響。新冠肺炎對我們的業務、運營和財務業績的影響程度將取決於許多我們可能無法準確預測的不斷變化的因素。新冠肺炎對我們收入的影響，特別是租賃、停車和酒店收入，在截至2020年12月31日的年度受到新冠肺炎的負面影響，從而對我們的FFO產生負面影響。這些減少在“項目7--管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析”的標題“截至2020年12月31日的年度與截至2019年12月31日的年度的比較”下討論。

波士頓地產公司

						截至2013年12月31日的年度，
						2020						2019						2018						2017						2016
						(單位為千，每股數據除外)
運營説明書信息：
總收入						$	2,765,686					$	2,960,562					$	2,717,076					$	2,602,076					$	2,550,820
費用：
租賃經營						1,017,208						1,050,010						979,151						929,977						889,768
酒店運營						13,136						34,004						33,863						32,059						31,466
一般和行政						133,112						140,777						121,722						113,715						105,229
管理服務合同的工資和相關費用						11,626						10,386						9,590						—						—
交易成本						1,531						1,984						1,604						668						2,387
折舊及攤銷						683,751						677,764						645,649						617,547						694,403
總費用						1,860,364						1,914,925						1,791,579						1,693,966						1,723,253
其他收入(支出)：
未合併的合資企業的收入(虧損)						(85,110)						46,592						2,222						11,232						8,074
出售未合併合營企業的投資所得						—						—						—						—						59,370
房地產銷售收益						618,982						709						182,356						7,663						80,606
利息及其他收入(虧損)						5,953						18,939						10,823						5,783						7,230
證券投資的收益(損失)						5,261						6,417						(1,865)						3,678						2,273
提前清償債務的收益(損失)						—						(29,540)						(16,490)						496						(371)
減值損失						—						(24,038)						(11,812)						—						(1,783)
利率合約損失						—						—						—						—						(140)
利息支出						(431,717)						(412,717)						(378,168)						(374,481)						(412,849)
淨收入						1,018,691						651,999						712,563						562,481						569,977
可歸因於非控股權益的淨收入						(145,964)						(130,465)						(129,716)						(100,042)						(57,192)
波士頓地產公司的淨收入。						872,727						521,534						582,847						462,439						512,785
優先股息						(10,500)						(10,500)						(10,500)						(10,500)						(10,500)
波士頓地產公司普通股股東應佔淨收益						$	862,227					$	511,034					$	572,347					$	451,939					$	502,285
波士頓地產公司的普通股基本每股收益：
淨收入						$	5.54					$	3.31					$	3.71					$	2.93					$	3.27
已發行普通股加權平均數						155,432						154,582						154,427						154,190						153,715
波士頓地產公司的稀釋後每股普通股收益：
淨收入						$	5.54					$	3.30					$	3.70					$	2.93					$	3.26
已發行普通股和普通股等值股的加權平均數						155,517						154,883						154,682						154,390						153,977

52

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目錄表

						12月31日，
						2020						2019						2018						2017						2016
						(單位：千)
資產負債表信息：
房地產，毛收入						$	23,352,909					$	22,889,010					$	21,649,896					$	21,096,642					$	20,147,263
房地產，淨值						17,818,807						17,622,212						16,752,119						16,507,008						15,925,028
現金和現金等價物						1,668,742						644,950						543,359						434,767						356,914
總資產						22,858,190						21,284,905						20,256,477						19,372,233						18,851,643
總負債						13,047,758						11,811,806						11,007,757						10,271,611						9,796,133
可贖回遞延股票單位						6,897						8,365						—						—						—
波士頓地產公司的股東權益。						5,996,083						5,684,687						5,883,171						5,813,957						5,786,295
股權非控制性權益						2,343,529						2,329,549						2,330,797						2,288,499						2,145,629
						截至2013年12月31日的年度，
						2020						2019						2018						2017						2016
						(單位為千，不包括每股和百分比數據)
其他信息：
波士頓地產公司普通股股東應佔運營資金(1)						$	978,191					$	1,085,844					$	974,489					$	959,412					$	927,747
宣佈的每股股息						3.92						3.83						3.50						3.05						2.70
經營活動提供的現金流(2)						1,156,840						1,181,165						1,150,245						911,979						1,034,548
用於投資活動的現金流(2)						(613,719)						(1,015,091)						(1,098,876)						(882,044)						(1,337,347)
融資活動提供(用於)的現金流(2)						484,322						(113,379)						82,453						55,346						(74,621)
年底總面積(包括髮展項目)						51,239						51,969						51,586						50,339						47,704
年終租賃的在職百分比						90.1		%				93.0		%				91.4		%				90.7		%				90.2		%

 _______________

(1)根據NAREIT董事會採納的營運資金的修訂定義，我們計算BXP的營運資金是通過調整Boston Properties，Inc.普通股股東應佔淨收益(根據公認會計準則計算)以計入物業銷售收益(或虧損)、合併在BXP資產負債表上的折舊房地產減值損失、由於未合併合資企業持有的折舊房地產公允價值大幅下降導致的我們在未合併合資企業的投資減值損失以及我們在房地產相關折舊和攤銷中所佔份額的調整。FFO是一種非公認會計準則的財務指標。我們相信，FFO的列報與所需GAAP財務指標的列報相結合，將提高投資大眾對REITs經營業績的理解，並有助於使REIT經營業績的比較更有意義。管理層普遍認為FFO是瞭解和比較BXP經營業績的有用指標，因為通過剔除與銷售先前折舊的經營性房地產資產、減值損失以及房地產資產折舊和攤銷相關的損益(基於歷史成本會計和使用年限估計，類似資產的所有者之間可能存在差異)，FFO可以幫助投資者比較一家公司房地產在不同報告期的經營業績，並與其他公司的經營業績進行比較。金額代表BXP的份額，在分配非控股權益後，截至2020年12月31日、2019年12月31日、2018年、2017年及2016年12月31日止年度分別為90.03%、89.77%、89.83%、89.82%及89.70%。

我們對FFO的計算可能無法與其他REITs或房地產公司報告的FFO相比，這些公司沒有根據當前的NAREIT定義定義該術語，或者以不同的方式解釋了當前的NAREIT定義。我們認為，為了便於清楚地瞭解我們的經營業績，FFO應與波士頓地產公司普通股股東應佔淨收益一起審查，如BXP的綜合財務報表所示。FFO不應被視為替代Boston Properties，Inc.普通股股東應佔淨收益(根據GAAP確定)或任何其他GAAP財務指標，僅應與BXP根據GAAP編制的財務信息一起考慮，並作為其補充。他説：

本標題下提供了波士頓地產公司普通股股東應佔FFO與波士頓地產公司普通股股東應佔淨收益之間的對賬“管理層對財務狀況和運營結果的討論和分析--運營資金。”

(2)於2018年1月1日，我們採納了會計準則更新(“ASU”)ASU 2016-15和ASU 2016-18，並將該指引追溯應用於我們所有呈列期間的合併現金流量表。ASU 2016-15年度和ASU 2016-18年度的採用要求我們在核對綜合現金流量表上顯示的期初和期末總額時，將Escrow持有的現金與現金和現金等價物一起計入，並要求我們將債務預付和清償成本歸類為融資活動的組成部分，而不是作為經營活動的組成部分，從而導致經營、投資和融資活動提供(使用)的報告現金流量發生變化。

53

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目錄表

波士頓地產有限合夥企業

						截至2013年12月31日的年度，
						2020						2019						2018						2017						2016
						(單位為千，單位數據除外)
運營説明書信息：
總收入						$	2,765,686					$	2,960,562					$	2,717,076					$	2,602,076					$	2,550,820
費用：
租賃經營						1,017,208						1,050,010						979,151						929,977						889,768
酒店運營						13,136						34,004						33,863						32,059						31,466
一般和行政						133,112						140,777						121,722						113,715						105,229
管理服務合同的工資和相關費用						11,626						10,386						9,590						—						—
交易成本						1,531						1,984						1,604						668						2,387
折舊及攤銷						676,666						669,956						637,891						609,407						682,776
總費用						1,853,279						1,907,117						1,783,821						1,685,826						1,711,626
其他收入(支出)：
未合併的合資企業的收入(虧損)						(85,110)						46,592						2,222						11,232						8,074
出售未合併合營企業的投資所得						—						—						—						—						59,370
房地產銷售收益						631,945						858						190,716						8,240						82,775
利息及其他收入(虧損)						5,953						18,939						10,823						5,783						7,230
證券投資的收益(損失)						5,261						6,417						(1,865)						3,678						2,273
提前清償債務的收益(損失)						—						(29,540)						(16,490)						496						(371)
減值損失						—						(22,272)						(10,181)						—						(1,783)
利率合約損失						—						—						—						—						(140)
利息支出						(431,717)						(412,717)						(378,168)						(374,481)						(412,849)
淨收入						1,038,739						661,722						730,312						571,198						583,773
可歸因於非控股權益的淨收入：
財產合夥中的非控制性權益						(48,260)						(71,120)						(62,909)						(47,832)						2,068
可歸因於波士頓地產有限合夥企業的淨收入						990,479						590,602						667,403						523,366						585,841
首選分佈						(10,500)						(10,500)						(10,500)						(10,500)						(10,500)
波士頓地產有限合夥公司普通單位持有人的淨收入						$	979,979					$	580,102					$	656,903					$	512,866					$	575,341
波士頓地產有限合夥企業的每普通股基本收益：
淨收入						$	5.67					$	3.37					$	3.82					$	2.99					$	3.36
公用事業單位加權平均數						172,643						172,200						171,912						171,661						171,361
可歸因於波士頓地產有限合夥公司的稀釋後每股普通單位收益：
淨收入						$	5.67					$	3.36					$	3.81					$	2.98					$	3.35
未完成的普通單位和普通等值單位的加權平均數						172,728						172,501						172,167						171,861						171,623

 

54

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目錄表

						12月31日，
						2020						2019						2018						2017						2016
						(單位：千)
資產負債表信息：
房地產，毛收入						$	22,976,100					$	22,493,789					$	21,251,540					$	20,685,164					$	19,733,872
房地產，淨值						17,547,524						17,330,881						16,451,065						16,188,205						15,597,508
現金和現金等價物						1,668,742						644,950						543,359						434,767						356,914
總資產						22,586,907						20,993,574						19,955,423						19,053,430						18,524,123
總負債						13,047,758						11,811,806						11,007,757						10,271,611						9,796,133
非控制性權益						1,643,024						2,468,753						2,000,591						2,292,263						2,262,040
可贖回遞延股票單位						6,897						8,365						—						—						—
波士頓地產有限合夥企業合夥人資本						4,698,372						3,525,463						4,200,878						3,807,630						3,811,717
財產合夥中的非控制性權益						1,726,933						1,728,689						1,711,445						1,683,760						1,530,647
						截至2013年12月31日的年度，
						2020						2019						2018						2017						2016
						(單位為千，單位和百分比數據除外)
其他信息：
波士頓地產有限合夥公司共同單位持有人的運營資金(1)						$	1,086,501					$	1,209,601					$	1,084,827					$	1,068,119					$	1,034,251
單位公用事業單位分佈						3.92						3.83						3.50						3.05						2.70
經營活動提供的現金流(2)						1,156,840						1,181,165						1,150,245						911,979						1,034,548
用於投資活動的現金流(2)						(613,719)						(1,015,091)						(1,098,876)						(882,044)						(1,337,347)
融資活動提供(用於)的現金流(2)						484,322						(113,379)						82,453						55,346						(74,621)
年底總面積(包括髮展項目)						51,239						51,969						51,586						50,339						47,704
年終租賃的在職百分比						90.1		%				93.0		%				91.4		%				90.7		%				90.2		%

  _______________

(1)根據NAREIT董事會採納的營運資金的修訂定義，我們就BPLP計算營運資金，計算方法為物業銷售收益(或虧損)、合併於BPLP資產負債表的折舊房地產減值虧損、由未合併合營企業持有的折舊房地產公允價值大幅下降所導致的我們於未合併合營企業的投資減值虧損，以及我們在房地產相關折舊及攤銷中所佔份額的應佔淨收益(根據公認會計原則計算)。FFO是一種非公認會計準則的財務指標。我們相信，FFO的列報與所需GAAP財務指標的列報相結合，將提高投資大眾對REITs經營業績的理解，並有助於使REIT經營業績的比較更有意義。管理層普遍認為FFO是瞭解和比較BPLP經營業績的有用指標，因為通過剔除與銷售先前折舊的經營性房地產資產、減值損失以及房地產資產折舊和攤銷相關的損益(基於歷史成本會計和使用年限估計，類似資產的所有者之間可能存在差異)，FFO可以幫助投資者比較一家公司房地產在不同報告期的經營業績，並與其他公司的經營業績進行比較。

我們對FFO的計算可能無法與其他REITs或房地產公司報告的FFO相比，這些公司沒有按照現行的NAREIT定義或解釋當前NAREIT定義不同。我們認為，為了便於清楚地瞭解我們的經營業績，FFO應該與BPLP的綜合財務報表中列出的波士頓地產有限合夥公司普通股持有人的淨收入一起進行審查。FFO不應被視為波士頓地產有限合夥公司普通單位持有人應佔淨收入的替代品(根據GAAP確定)或任何其他GAAP財務指標，僅應與BPLP根據GAAP編制的財務信息一起考慮，並作為其補充。

波士頓地產有限合夥公司普通單位持有人應佔FFO與按照公認會計原則計算的波士頓地產有限合夥公司普通單位持有人應佔淨收益的對賬列在標題下“管理層對財務狀況和運營結果的討論和分析--運營資金。”

(2)2018年1月1日，我們採納了ASU 2016-15年度和ASU 2016-18年度，並追溯地將該指導應用於我們所有呈列期間的合併現金流量表。採用ASU 2016-15和ASU 2016-18要求我們在對期初進行對賬時，將Escrow中持有的現金與現金和現金等價物包括在內

55

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目錄表

合併現金流量表顯示的債務和期末總金額，要求我們將債務預付和清償成本歸類為融資活動的組成部分，而不是作為綜合現金流量表中的經營活動組成部分，從而導致經營、投資和融資活動提供(用於)的報告現金流量金額發生變化。

56

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目錄表

項目7--管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析

以下討論應與本報告其他部分的財務報表及其説明一併閲讀。

前瞻性陳述

這份10-K表格的年度報告，包括以引用方式併入的文件，包含-看起來聯邦證券法、經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條所指的聲明。我們打算將這些前瞻性陳述納入1995年《私人證券訴訟改革法》中有關前瞻性陳述的安全港條款，並在每種情況下儘可能遵守這些安全港條款的目的包括本聲明。這些陳述主要包含在“業務--業務和增長戰略”、“風險因素”和“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”等標題下，但不僅限於此。我們提醒投資者，任何這樣的前瞻性陳述都是基於對未來事件的當前信念或預期，以及我們管理層所做的假設和目前可獲得的信息。使用“預期”、“相信”、“預算”、“估計”、“預期”、“打算”、“可能”、“計劃”、“計劃”、“項目”、“應該”、“將會”以及類似的表述，而不只是與歷史問題有關，都是為了識別前瞻性表述。此類陳述會受到風險、不確定性和假設的影響，不能保證未來的業績或事件發生，這些情況可能會受到已知和未知的風險、趨勢、不確定性以及在某些情況下超出我們控制範圍的因素的影響。如果這些已知或未知的風險或不確定性中的一個或多個成為現實，或者基本的假設被證明是不正確的，實際結果可能與前瞻性陳述中明示或暗示的結果大不相同。我們提醒您，雖然前瞻性陳述反映了我們在作出前瞻性陳述時的誠意，但它們並不是對未來業績或事件的保證，而且在我們作出此類陳述後發生實際事件時，它們會受到影響。因此，投資者在依賴前瞻性陳述時應謹慎行事，前瞻性陳述基於當時的結果和趨勢，以預測未來的結果或趨勢。

一可能導致實際結果與前瞻性表述或暗示的結果大不相同的最重要因素是全球新冠肺炎疫情對美國和全球經濟的持續影響，它已經並可能繼續影響美國和以下許多其他重要因素以及本10-K表第I部分第1A項所述的風險。

一些人可能導致我們的實際結果、業績或成就不同的風險和不確定性物質上前瞻性陳述中明示或暗示的內容包括：

•與新冠肺炎全球大流行的影響相關的風險和不確定性，包括國內和國際大流行的持續時間、範圍和嚴重程度；聯邦、州和地方政府為應對新冠肺炎而採取的行動或限制性措施；這些措施的有效性；以及任何當前限制的放鬆所產生的影響；以及這些措施對我們和我們租户的業務、財務狀況、經營業績、現金流、流動性和業績，以及美國和國際經濟和經濟活動的總體上的直接和間接影響；疫苗接種的速度、有效性和分發，無論是新的還是現有的行動和措施，都會繼續導致失業率上升，從而影響我們的住宅租户產生足夠收入支付的能力，或使他們不願及時、全額或根本不願支付租金；我們的人員，包括我們的關鍵人員和物業管理團隊的健康、持續服務和可用性；以及政府救濟在向個人和大小企業(包括我們的租户)提供援助方面的有效性或缺乏有效性。

•動盪或不利的全球經濟和政治狀況、健康危機和信貸市場的混亂可能會對我們獲得具有成本效益的資本產生不利影響，並對我們的商業機會、經營結果和財務狀況產生重大不利影響；

•一般影響房地產行業的風險(包括但不限於無法簽訂或續簽租約、租户空間利用、對租户財務狀況的依賴以及來自其他開發商、業主和房地產運營商的競爭)；

•未能有效管理我們的增長和向新市場和子市場的擴張，或未能成功整合收購和開發；

•我們合資夥伴履行義務的能力；

57

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目錄表

•影響房地產開發和建設的風險和不確定因素(包括但不限於施工延誤、建築成本增加、成本超支、無法獲得必要的許可證、承租人的會計考慮可能導致談判租賃條款以限制承租人在施工期間的責任，以及公眾對此類活動的反對)；

•與融資的可獲得性和條件以及利用債務為收購和開發提供資金或為現有債務再融資有關的風險，包括較高的利率對融資成本和/或可獲得性的影響；

•與遠期利率合同相關的風險以及這種安排的有效性；

•與國家和地方經濟下滑、利率上升和證券市場波動有關的風險；

•與實際或威脅的恐怖襲擊有關的風險；

•遵守《美國殘疾人法》和其他類似法律的成本；

•未投保損失和環境污染的潛在責任；

•與氣候變化的實際影響相關的風險；

•通過網絡攻擊、網絡入侵或其他方式違反安全規定的風險，以及支持我們業務和建築物的信息技術(IT)網絡和相關係統的其他重大破壞；

•與BXP可能未能根據1986年修訂的《國內收入法》獲得REIT資格相關的風險；

•税收和環境法可能出現的不利變化；

•新採用的會計準則對我們的會計政策和財務業績的逐期比較的影響；

•與可能的州和地方税審計相關的風險；以及

•與我們對關鍵人員的依賴有關的風險，這些關鍵人員的持續服務得不到保證。

上述風險並不是包羅萬象的。本報告的其他部分，包括第一部分第1A項--風險因素包括可能對我們的業務和財務業績產生不利影響的其他因素。 此外，我們的運營環境競爭非常激烈，變化迅速，特別是考慮到與新冠肺炎相關的情況。新的風險因素不時出現，管理層無法預測所有風險因素，我們也無法評估所有風險因素對我們業務的影響，或任何因素或因素組合可能導致實際結果與任何前瞻性陳述中包含的結果大不相同的程度。鑑於這些風險和不確定性，投資者不應過度依賴前瞻性陳述作為對實際結果的預測。投資者也應參考我們提交給美國證券交易委員會的10-Q表季報和當前的8-K表季報，以及我們可能會通過當前的8-K表季報或其他形式向公眾提供的其他材料，以便討論可能導致實際結果、業績或成就與前瞻性表述中明示或暗示的結果、業績或成就存在實質性差異的風險和不確定性因素。我們明確表示不承擔任何責任來更新任何前瞻性陳述，以反映潛在假設或因素、新信息、未來事件或其他方面的變化，您不應在本報告發布日期後依賴這些前瞻性陳述。

概述

BXP是最大的公開交易寫字樓房地產投資信託基金(REITs)之一(基於總市值相加為oF 2020年12月31日)，主要開發、擁有和管理A類寫字樓物業。我們的物業集中在美國的五個市場--波士頓、洛杉磯、紐約、舊金山和華盛頓特區。BPLP是BXP通過其開展幾乎所有業務並擁有(直接或通過子公司)幾乎所有資產的實體。我們主要通過將A類寫字樓出租給租户來創造收入和現金。於作出租賃決定時，吾等考慮(其中包括)租户及其經營業務所在行業的信譽、租期長短、於開始及整個租賃期內須支付的租金、租户改善成本、免租期及其他業主優惠、預期營運開支及房地產税、本公司物業及整體市場(包括分租空間)目前及預期的空置率、現時及預期未來對該空間的需求、任何擴展權利的影響及一般經濟因素。

58

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目錄表

我們的核心戰略一直是在供應有限、准入門檻較高的市場開發、收購和管理高質量的物業，並專注於與財力雄厚的租户簽訂長期租約。我們的租户基礎在不同的市場領域是不同的，截至2020年12月31日，我們的本地租賃(不包括住宅單元)的加權平均租期約為7.4年，包括我們未合併的合資企業簽署的租約。截至2020年12月31日，我們前20名寫字樓租户的加權平均租期約為10.4年。從歷史上看，這些因素使我們在較弱的經濟週期中的風險敞口降至最低，並隨着市場狀況的改善而增加收入。為了在任何租賃環境中取得成功，我們相信我們必須考慮租户和房東關係的方方面面。在這方面，我們認為我們的競爭優勢基於以下屬性：

•我們對租户在當地市場的短期和長期空間使用和便利需求的瞭解；

•我們的聲譽是一流的開發商，主要是A級寫字樓物業的所有者和管理者；

•我們的財政實力和維持高建築標準的能力；

•我們專注於以可持續和負責任的方式發展和運營；以及

•我們與當地經紀人的關係。

展望

從2020年3月開始，新冠肺炎疫情對全球宏觀經濟狀況產生了負面影響。在2020年第二季度美國GDP下降31%之後，在聯邦刺激計劃頒佈後，2020年第三季度和第四季度的GDP增長都出現了連續的季度改善。雖然初步估計顯示，2020年第四季度GDP增長了4%，但這比第三季度有所下降，因為許多刺激計劃在接近年底時開始到期。美國股市在2020年11月上漲，有關疫苗療效的消息提供了樂觀情緒。在我們進入2021年之際，美國經濟復甦仍然緩慢，包括商業房地產在內的幾個行業的運營狀況繼續受到疫情的負面影響。隨着疫苗分發和效力恢復正常，整體經濟的健康狀況和專業人員的就業趨勢一直是，我們預計將繼續是寫字樓市場狀況的重要驅動因素。

2020年第一季度末，公共衞生官員和政府當局，包括我們經營的所有市場的官員，對新冠肺炎疫情的蔓延做出了反應，實施了各種監管措施，包括隔離、旅行限制、發佈“呆在家裏”的命令、限制可以繼續經營的企業類型(包括可以繼續進行的建築項目的類型)、關閉學校和以其他方式限制集會規模。儘管我們許多地區的州和地方當局在2020年下半年放鬆了這些規定，允許他們重返工作崗位，但在2020年剩餘時間裏，我們酒店的實際入住率仍然遠遠低於產能，因為感染率上升，而且大多數僱主繼續使用新冠肺炎應對方案，並鼓勵員工儘可能在家工作。

大流行對辦公空間需求的未來影響尚不清楚，因為公司正在考慮衰退對其業務和勞動力需求的影響，同時根據目前和預計的員工人數，以及對社交距離的持續關注，以及員工對在家工作更靈活的渴望，來評估他們的空間需求。房地產本質上是一項長期業務，我們不相信租户的這些考慮和最終決定將證明短期內有明顯的趨勢。與此同時，我們相信，我們位於戰略位置的高品質寫字樓將繼續成為當今渴望合作、創新、生產力和文化的前瞻性組織的組成部分，我們預計租户將利用A級空間的可用性進行升級。

在2020年第四季度，我們簽署了約120萬平方英尺的新租約和續約，加權平均租期約為八年，這表明，儘管存在逆風，許多潛在和現有租户仍繼續致力於長期使用空間，並將我們的物業視為高級A級辦公環境的首選。我們2020年第四季度的租賃活動包括：(1)與一家跨國汽車公司在弗吉尼亞州雷斯頓的Reston Next開發項目的美國總部簽訂了約19.6萬平方英尺的20年租約；(2)與位於馬薩諸塞州沃爾瑟姆西街200號的一家生物技術公司簽訂了約13.8萬平方英尺的10年租約；(3)與位於20 CityPoint的一家領先醫療技術公司簽訂了約7.5萬平方英尺的七年租約，這是我們在馬薩諸塞州沃爾瑟姆的一個開發項目，我們於2020年6月全面投入使用。

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目錄表

雖然2020年第四季度的租賃量比2020年第三季度增加了約350 000平方英尺，但2020年第四季度的新租賃活動仍然低於新冠肺炎大流行之前，因為許多現有和潛在租户推遲了對其辦公空間需求的決定，因為他們將重點放在員工的安全以及在經濟衰退和經濟復甦期間管理企業。

隨着時間的推移，在經濟增長最強勁的供應有限的市場上開發主要是預租的物業，繼續是我們長期增長戰略的基石。截至2020年12月31日，我們約有370萬平方英尺的在建開發和再開發項目正在籌備中，截至2021年2月22日，87%的項目已預租給以長期租賃條款為主的信用狀況良好的租户。我們的開發項目預計將達到我們租約中定義的交付里程碑要求。

員工、租户、服務提供商和遊客的健康和安全仍然是我們的首要任務。在2020年第四季度，我們繼續在我們的投資組合中的所有在職物業中按照我們的健康安全協議運營，以根據我們地區的政策和適用的法律要求提供健康和安全的環境。

租金收繳

特定月份的現金租金一般在該月的第一天到期(儘管租户有不同的寬限期)。我們報告的租金收取金額是基於我們收取的租金總額，包括來自綜合業務和所有未合併的合資企業的所有金額，但Gateway Commons、我們的住宅物業和一家我們不處理賬單的酒店除外。

在2020年第四季度，我們的租金收入佔向所有租户開出的總金額的百分比為99.1%。

•大約96.2%的賬單總額是支付給寫字樓租户的。我們第四季度從寫字樓租户那裏收取的租金繼續保持強勁，達到99.7%。2020年第四季度，我們約91.4%的租賃收入來自我們的寫字樓組合。我們的寫字樓投資組合擁有長期租賃合同，並在未來幾年內適度展期。

•約3.8%的賬單總額與零售租賃有關。我們第四季度從零售租户那裏收取的租金為84.6%.

收入

由於新冠肺炎疫情對當前經濟環境，尤其是商業房地產行業的影響，我們2020年第四季度的收入與2019年第四季度相比，繼續受到不利影響，原因是(1)應計租金餘額的沖銷，(2)零售租户、停車場和我們單一酒店的收入下降，以及(3)由於空置和到期空間的新租賃活動放緩，我們內部辦公和零售物業的入住率下降。

在評估租户應計租金和應收賬款餘額的應收性時，管理層會分析租户的信譽、當前的經濟趨勢，包括新冠肺炎對租户業務的影響，以及租户逐租支付模式的變化。在2020年第四季度，我們記錄了總計約4,010萬美元的註銷，其中約3,980萬美元主要與合作部門所有租户的應計租金註銷有關，約30萬美元與應收賬款相關。這些金額是指我們合併投資組合中的註銷，加上我們在未合併合資企業中的註銷份額(根據我們的所有權百分比計算)，減去我們的合作伙伴在我們合併合資企業中的註銷份額(根據合作伙伴的所有權權益百分比計算)。從2021年第一季度開始，我們將以現金為基礎確認來自合作部門租户的租賃收入。

2020年的新冠肺炎疫情對我們的零售租户造成了實質性的不利影響。2020年第四季度，我們的零售租賃收入約為4670萬美元，與2019年第四季度的5300萬美元相比，下降了630萬美元，降幅為12.0%。

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目錄表

2020年第四季度，我們的停車和其他收入約為1590萬美元，與2020年第三季度的1630萬美元相比略有下降，但與2019年第四季度相比下降了約1080萬美元，降幅為40%。同比下降的主要原因是，由於疫情期間出於安全考慮，員工繼續在家工作，臨時停車收入下降。

我們的酒店波士頓萬豪劍橋酒店於2020年10月重新開業，但入住率有所下降，在2020年第四季度僅產生了50萬美元的收入。雖然這比2020年第三季度酒店關閉時有所改善，但與2019年第四季度相比，我們2020年第四季度的酒店收入減少了1130萬美元。我們預計酒店入住率將保持在較低水平，直到足夠數量的人接種疫苗，旅行和休閒需求恢復到歷史水平。

截至2020年12月31日，我們的內部辦公和零售物業的整體入住率為90.1%，與2019年12月31日的93.0%相比下降了290個基點。減少的主要原因是全面投入使用的Dock 72，這是一個位於紐約布魯克林的約669,000平方英尺的寫字樓物業，我們擁有該物業50%的所有權權益，截至2020年12月31日只出租了33%，以及可用空間的租賃活動放緩。

儘管我們對新冠肺炎疫情感到擔憂，並對我們市場的經濟狀況產生了負面影響，但鑑於低利率、我們物業的高質量、我們市場的供需特點以及我們發展努力的成功，我們繼續對我們的行業總體、尤其是我們的公司持樂觀態度。此外，隨着疫情的消退，我們預計來自零售、停車場和酒店的收入將有所改善。

作為美國A級寫字樓物業的領先開發商、所有者和管理者，我們的優先事項仍然集中在以下幾個方面：

•確保租户的健康、安全和滿意度；

•租賃我們在使用中和開發物業中的可用空間，並積極關注未來的租賃到期；

•完成我們的開發物業的建設；

•繼續並完成幾個關鍵物業的重新開發和重新定位，以長期增加未來的收入和資產價值；

•在承保投資機會方面維持紀律；

•管理我們的近期債務到期日，並維持我們保守的資產負債表；

•以可持續和負責任的方式積極管理我們的運營。

以下是2020年第四季度和全年投資組合活動和租賃活動的概述。

在2020年第四季度，我們在我們的投資組合中籤署了總計約120萬平方英尺的租約，並開始對第二代空間約93.5萬平方英尺的租約進行收入確認，包括續租。在這些第二代租約中，約869,000平方英尺的空置時間不足一年，合計起來，租金淨額(租金總額減去營運開支)較之前的租約增加約11%。

與我們投資於高收益開發機會的長期投資戰略一致，我們於2020年完成並全面投入使用了約180萬平方英尺的新開發項目，其中包括兩個均約100%租賃的寫字樓開發物業，包括未來開工日期的租賃：總統街1750號，位於弗吉尼亞州雷斯頓，約276,000平方英尺；20 CityPoint，位於馬薩諸塞州沃爾瑟姆，約211,000平方英尺。我們還全面投入使用的72號碼頭，這是一個約669,000平方英尺的寫字樓物業，位於紐約布魯克林，我們擁有50%的所有權權益，截至2020年12月31日已租賃33%。此外，在2020年期間，我們全面投入服務的兩個住宅物業：Hub50House，一個位於馬薩諸塞州波士頓的440個單元的住宅物業，我們擁有50%的所有權權益，以及Skylyne，一個位於加利福尼亞州奧克蘭的402個單元的住宅物業。

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目錄表

截至2020年12月31日，我們的建設/重建管道由六個物業組成，建成後，我們預計可出租淨面積約為370萬平方英尺。其中三個發展/重建項目由合資企業擁有。我們在這些項目的估計總成本中所佔份額約為22億美元，截至2020年12月31日，其中約8.49億美元仍有待投資。截至2021年2月22日，這些開發項目中約87%的商業空間已預租。

隨着我們繼續專注於資產的開發和收購以促進我們的長期增長，我們也不斷審查我們的投資組合，以確定潛在的銷售候選物業，這些物業要麼不再符合我們的投資組合戰略，要麼可能在當前市場環境下吸引溢價。例如，在2020年間，我們完成了幾項物業和地塊的銷售，淨收益總計5.377億美元(我們的份額)，包括弗吉尼亞州赫恩登的新道明科技園、華盛頓特區約455,000平方英尺的首都畫廊、馬裏蘭州安納波利斯聯合商業園的八號安納波利斯聯合大樓和兩塊地塊以及馬薩諸塞州馬爾伯勒的一塊地塊。我們預計將繼續根據市場情況不時出售精選資產。

以下是我們每個市場的簡要概述。

波士頓

截至2020年12月31日，我們的波士頓中央商務區(CBD)服務組合租賃比例約為98%。這包括約225,000平方英尺的零售租賃，佔我們波士頓CBD投資組合的2.3%，我們因未支付租金而終止，但租户尚未騰出。於2020年第四季度，我們簽訂了約451,000平方英尺的租約，並在波士頓地區開始了約171,000平方英尺的租約。已開始的租賃中約163,000平方英尺的空置時間不足一年，較之前的租賃增加了約54%的租金淨額。

截至2020年12月31日，我們在劍橋的約200萬平方英尺的在職辦公室組合已出租約99%。在2020年第四季度，我們繼續開發位於馬薩諸塞州劍橋市肯德爾中心的主街325號，其中90%已預租給寫字樓租户，租期為15年，我們預計將於2022年交付使用。

沃爾瑟姆和128號公路-馬薩諸塞州收費公路交叉口周圍地區繼續構成波士頓一個受歡迎的子市場，為生命科學、生物技術和技術部門的領先和新興公司提供服務。在我們的郊區投資組合中，我們繼續重新開發西街200號，這是一處位於馬薩諸塞州沃爾瑟姆的約27.3萬平方英尺的甲級寫字樓物業。重新開發是將大約138,000平方英尺的空間改造成生命科學空間，以滿足生命科學部門日益增長的需求。2020年第四季度，我們與這個生命科學空間的新租户簽署了一份為期10年的租約，預計2021年底將投入使用。有了這份租約，包括辦公空間在內的房產大約是100%租賃的。在2020年第四季度，我們還與一家領先的醫療保健技術公司簽署了一份新的75,000平方英尺的七年租約，租約位於CityPoint 20號，這是一處甲級寫字樓，於2020年全面投入使用。有了這份租約，該物業的寫字樓部分將100%出租。此外，在2020年第三季度，我們與一家現有的合資夥伴就未來在沃爾瑟姆開發一塊120萬平方英尺的地塊達成了一項協議。該協議允許在41英畝的土地上分階段開發辦公和生命科學物業，並建立在我們目前在這一子市場約430萬平方英尺的辦公和生命科學物業的基礎上。

洛杉磯

我們洛杉磯(“洛杉磯”)約230萬平方英尺的使用中投資組合目前專注於西洛杉磯，其中包括科羅拉多中心和聖莫尼卡商業園，科羅拉多中心是我們擁有50%股權的110萬平方英尺物業，聖莫尼卡商業園是一座21棟建築，約120萬平方英尺，我們擁有55%的股權。截至2020年12月31日，我們洛杉磯的在役物業約有94%是租賃的。

我們繼續探索機會，通過尋求我們的金融、運營、再開發和開發專業知識提供機會的投資，單獨或與合作伙伴一起實現增值回報。在2020年第三季度，我們收購了海灘城市媒體園區50%的所有權權益，這是一塊6.4英畝的土地，位於洛杉磯El Segundo子市場的Rosecrans走廊上。該地塊完全有權支持未來約275,000平方英尺的A級創意辦公室的開發

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該公司位於洛杉磯南灣，這是一個創意聚集區，有幾個財富500強和新興的科技、娛樂和金融領域的寫字樓租户。

紐約

截至2020年12月31日，我們的紐約CBD服務組合約有90%是租賃的。此外，我們簽訂了約93,000平方英尺的租約，以及於2020年第四季度開始的約264,000平方英尺的租約。在這些租約中，約239,000平方英尺的空置時間不足一年，租金淨額較之前的租約增加約12%。

2020年第四季度，我們全面投入使用72號碼頭，這是一個位於紐約布魯克林的未合併的合資開發項目，我們擁有該項目50%的權益。該物業包括約669,000平方英尺的A類辦公空間，截至2020年12月31日已出租33%。不包括Dock 72，紐約CBD服務組合的其餘部分約有94%是租賃的。我們確認了與我們在72號碼頭的投資相關的6,050萬美元非現金減值費用，原因是建築成本增加，以及由於新冠肺炎疫情導致預計完全租賃該物業的期限延長，導致當前公允價值較低。

舊金山

2020年第四季度，舊金山政府當局延長了旅行隔離、居家命令，並對可以繼續運營的企業類型進行了限制，包括辦公室，但不包括非必要的工人，這影響了新租賃活動的速度。

截至2020年12月31日，我們的舊金山CBD在役物業約有95%已出租。於2020年第四季度，我們簽訂了約67,000平方英尺的租約，並在舊金山地區開始了約50,000平方英尺的租賃。在這些租約中，約39,000平方英尺的空置時間不足一年，租金淨額較之前的租約增加約22%。

華盛頓，DC

在華盛頓特區，我們仍然專注於(1)擴大我們在弗吉尼亞州雷斯頓的開發潛力，那裏的技術和網絡安全租户的需求仍然強勁，(2)剝離華盛頓特區的某些資產和選定的郊區市場，以及(3)將開發地點與租户相匹配，以開始具有重大預租承諾的開發。於2020年第四季度，我們簽訂了約547,000平方英尺的租約，並在華盛頓特區地區開始了約229,000平方英尺的租約。在這些租約中，大約有207,000平方英尺的空置時間不到一年。

截至2020年12月31日，我們在華盛頓特區CBD在役物業的租賃比例約為84%，短期敞口不大，過去幾年我們通過資產處置大幅減少了在華盛頓特區CBD市場的敞口。

截至2020年12月31日，我們在華盛頓特區郊區的物業，包括我們在弗吉尼亞州萊斯頓的重要業務，大約有85%是租賃的。在2020年第四季度，我們與萊斯頓Next的一位租户簽署了一份約19.6萬平方英尺的20年租約，這是我們在弗吉尼亞州雷斯頓新開發的萊斯頓市中心約110萬平方英尺的項目。根據這份租約，截至2021年2月22日，Reston Next開發項目已預租85%，我們預計該物業將於2022年投入使用。

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目錄表

租賃統計數字

下表詳細説明瞭在截至2020年12月31日的年度內開始的租賃活動，包括100%的未合併合資企業：

																		截至2020年12月31日的年度
												總面積為平方英尺
期初可用空置空間																		3,135,170
財產處置/財產停止使用(1)																		(150,193)
已投入使用(和部分已投入使用)的物業(2)																		824,665
期內到期或終止的租契																		5,446,846
可供租賃的總空間																		9,256,488
1ST發電租約																		342,007
2發送世代與新租户租賃																		2,034,259
2發送發電租約續期																		2,362,837
租賃總空間(3)																		4,739,103
期末可供出租的空置空間																		4,517,385
期內簽訂的租約，單位為平方英尺(4)																		3,727,571
第二代租賃信息: (5)
期內開始的租約，以平方英尺為單位																		4,397,096
加權平均租期																		102個月
加權平均免租期																		151天
每平方英尺總交易成本(6)																		$78.68
租金總額增加(7)																		15.22		%
淨租金增加(8)																		23.34		%

 __________________

(1)物業處置/物業在年內停止使用的總面積年截至2020年12月31日，由於出售首都美術館的一部分，面積為24,508平方英尺，由於出售安納波利斯聯合大廈8號樓，面積為125,685平方英尺。

(2)在截至2020年12月31日的年度內，已投入使用(和部分投入使用)的物業總面積包括在Skylyne，12,825平方英尺，79,527 平方英尺在城市中心區20號，4330號平方英尺在685 Gateway，5156平方英尺百老匯145號，275,809號平方英尺在總統街1750號和72號碼頭447,018平方英尺.

(3)代表在截至2020年12月31日止年度內已根據公認會計原則開始確認租賃收入的租賃。

(4)指於截至2020年12月31日止年度內簽訂的租賃，吾等或(1)於該期間開始確認租賃收入或(2)將根據公認會計原則於隨後期間開始確認租賃收入，幷包括目前正在發展中物業的租賃。截至2020年12月31日止年度簽訂及確認的租賃總面積為758,340平方英尺。截至2020年12月31日止年度的金額不包括於截至2020年12月31日止年度為提供現金租金延期及/或減免而籤立的與新冠肺炎有關的合共4,687,343平方英尺的租約修訂。在這些租賃修訂中，截至2020年12月31日止年度，與637,713平方尺有關的租賃條款獲續期12個月或以上。

(5)第二代租賃被定義為對我們之前租賃的空間的租賃。年內開始的4,397,096平方英尺第二代租約年截至2020年12月31日，前期簽署了3,643,912平方英尺的租約。

(6)總交易成本包括租户改善和租賃佣金，但不包括免費租金優惠和根據公認會計準則的其他誘因。

(7)指在過去12個月內租用的3,670,156平方英尺第二代租約的新租約與到期租約的毛租金(基本租金加費用報銷)的增幅年截至2020年12月31日；不包括管理層認為是臨時的租賃，因為預計租户不會長期佔用空間。

(8)表示在過去12個月內租用的3,670,156平方英尺第二代租約的新租約與到期租約的淨租金(租金總額減去運營費用)的增幅

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目錄表

這個年截至2020年12月31日；不包括管理層認為是臨時的租賃，因為預計租户不會長期佔用空間。

有關我們在2020年內完成的重大交易的説明，請參閲項目1.2020年期間的商業交易“

關鍵會計政策

按照美國公認的會計原則或公認會計原則編制財務報表，要求管理層在應用會計政策時使用判斷，包括作出估計和假設。我們的估計是基於歷史經驗和在這種情況下被認為是合理的各種其他假設。這些判斷影響在財務報表日期報告的資產和負債額以及或有資產和負債的披露，以及報告期內報告的收入和支出。如果我們對與不同交易相關的事實和情況的判斷或解釋不同，則可能會採用不同的會計政策，導致我們的財務報表呈現不同。我們不時地評估我們的估計和假設。如果估計或假設被證明與實際結果不同，則在隨後的期間進行調整，以反映更多的最新信息。以下是對會計政策的討論，我們認為這些政策至關重要，因為它們在應用時可能需要複雜的判斷，或者需要對本質上不確定的事項進行估計。

房地產

在收購房地產時，我們通過應用篩選來確定收購的資產和活動是否符合企業的定義，來評估交易是否應計入資產收購或業務組合。對綜合資產和不符合企業定義的活動的收購被計入資產收購。我們對房地產或實質房地產的收購通常不符合企業的定義，因為基本上所有公允價值都集中在單一可識別資產或一組類似的可識別資產(即土地、建築物和相關無形資產)中，或者因為收購不包括以獲得的勞動力或獲得的合同的形式存在的實質性過程，而在沒有重大成本、努力或延遲的情況下，這些合同是無法替換的。

吾等評估收購有形及無形資產(包括土地、樓宇、租户改善、“高於市價”及“低於市價”租賃、租賃及假設融資發起成本、收購原址租賃、其他已確認無形資產及假設負債)的公平價值，並將購買價分配予收購資產及承擔負債，包括土地及樓宇，猶如空置。我們根據我們認為適當的折現率和/或資本化率以及可用的市場信息，根據估計的現金流預測來評估公允價值。對未來現金流的估計基於一系列因素，包括歷史經營業績、已知和預期的趨勢以及市場和經濟狀況。

被收購財產的有形資產的公允價值將該財產的價值視為空置。吾等亦考慮分配其他已收購無形資產的購買價格，包括可能與客户關係有無形價值的已收購就地租賃，包括(但不限於)與租户現有關係的性質及程度、租户的信貸質素及對租約續期的期望。根據我們迄今的收購，我們對客户關係無形資產的配置一直不重要。

吾等以公平值(使用反映所收購租賃相關風險的貼現率)計入收購的“高於市價”及“低於市價”租約，該等公平值等於(1)根據每份現成租約須支付的合約金額與(2)管理層對每一相應就地租約的公平市價租金的估計之間的差額，該等估算期相等於高於市價的租約的剩餘租期及低於市價的租約的初始期限加任何低於市價的固定利率續期期權的期限。收購的“高於市價”和“低於市價”租賃價值已分別反映在我們的綜合資產負債表中的預付費用和其他資產及其他負債中。收購的其他無形資產包括基於我們對每個租户租賃的具體特徵的評估的原地租賃價值金額。將考慮的因素包括考慮當前市場狀況的假設預期租賃期內的持有成本估計，以及執行類似租賃的成本。在估計入賬成本時，我們會計入房地產税、保險及其他營運開支，以及按市場價格估計預期租賃期內的租金損失，視乎當地市場情況而定。在估計執行類似租賃的成本時，我們考慮了租賃佣金、法律和其他相關費用。

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目錄表

管理層於每個季度末及當事件或環境變化顯示資產的賬面金額可能無法收回時，就減值指標對其長期資產進行審查。對長期資產的評估取決於一系列因素，包括當長期資產的經營業績發生事件或不利變化時，或當前預期長期資產更有可能在其先前估計的使用壽命或持有期結束之前被出售或以其他方式處置。如果一項資產的賬面金額無法收回並超過其公允價值，則確認減值損失。對預期現金流量的評估是主觀的，部分基於有關預期持有期、未來入住率、未來租賃率、未來資本需求、貼現率和資本化率的假設，這些假設可能與未來期間的實際結果大不相同。由於被視為“應持有和使用的長期資產”的現金流是以未貼現的基礎考慮以確定資產是否可能減值，我們長期持有物業的既定策略直接降低了記錄減值損失的可能性。如果我們的持有策略改變或市場狀況要求更早的銷售日期，減值損失可能被確認，此類損失可能是重大的。如果我們確定已發生減值，則受影響的資產必須減值至其公允價值。

會計準則編纂(“ASC”)360“物業廠房及設備”指引要求，如物業業務預期將被取消，而我們在出售後不會有重大持續參與，則符合資格的資產及負債及已售出或以其他方式符合“持有待售”資格的業務，在所有呈列期間均須列報為非持續業務。非持續經營列報僅適用於代表對實體的運營和財務業績有(或將有)重大影響的戰略轉變的處置(例如，處置主要地理區域、主要業務線、主要權益法投資或實體的其他主要部分)。反映為非持續經營的物業淨收入部分包括處置持有待售物業的淨收益(或虧損)、經營業績、折舊和利息支出(如果物業受擔保貸款的約束)。當交易已獲BXP董事會或其委員會批准，且並無已知的與出售有關的重大或有事件，以致物業被認為有可能在一年內出售時，我們一般認為資產屬“持有以待出售”。在將一項財產歸類為“持有待售”後，該資產不再記錄進一步折舊，該資產減記為賬面價值或公平市價中較低者，減去出售成本。

房地產是按折舊成本列報的。在購買、開發和租賃物業的過程中產生了各種成本。建築和改善的成本包括物業的購買價格、法律費用和其他購置成本。我們將我們為實現資產收購而產生的收購成本和我們為實現業務合併而產生的費用收購成本資本化，包括法律、盡職調查和其他與交易有關的成本。與房地產開發直接相關的成本被資本化。資本化開發成本包括利息、內部工資、財產税、保險和開發期間發生的其他項目成本。在決定將成本資本化後，將其分配給從投資中受益的項目的特定組成部分。必須停止確定開發項目何時開始和資本化開始，以及開發項目何時基本完成並可供佔用和資本化，這涉及到一定程度的判斷。我們對開發物業的資本化政策遵循ASC 835-20“權益資本化”和ASC 970“房地產總則”中的指導。正在開發的土地和建築物的成本包括具體可識別的成本。

資本化成本包括物業開發所需的前期建設成本、開發成本、建築成本、利息成本、房地產税、工資及相關成本以及開發期間發生的其他成本。我們在建設前期開始對成本進行資本化，我們將其定義為房地產開發所必需的活動。我們認為建築項目基本完成，並在租户改善工程完成後可供入夥，但不遲於主要建築活動停止後一年。我們停止對(1)基本完工、(2)被佔用或可供佔用的部分進行資本化，並僅資本化與在建部分相關的成本，或(3)如果物業開發所需的活動已暫停。

對未合併的合資企業的投資

我們合併可變利益實體(“VIE”)，我們被認為是其中的主要受益者。VIE是指在沒有額外財務支持的情況下，股權投資者沒有足夠的風險股權來為其努力融資的實體，或者風險股權投資的持有人沒有實質性的參與權。主要受益人由具有以下兩個特徵的實體界定：(1)指導活動的權力，當這些活動結合在一起時，對可變利益實體的業績產生最大影響；(2)吸收損失的義務和從可變利益實體獲得回報的權利

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目錄表

對VIE具有潛在的重要意義。對於不是VIE的合資企業，我們合併我們對其運營擁有重大決策控制權的實體。我們對我們對實體的影響或控制程度的判斷涉及各種因素的考慮，包括我們的所有權權益的形式、我們在實體治理中的代表性、我們的投資規模(包括貸款)、對未來現金流的估計、我們參與決策的能力以及其他投資者參與決策過程和取代我們擔任經理和/或清算合資企業(如適用)的權利。我們對我們對實體的影響或控制的評估會影響這些投資在我們的合併財務報表中的列報。除了評估控制權外，我們還合併外部合作伙伴沒有實質性啟動權的實體，以解除我們作為管理成員的地位。

合併實體的賬目計入我們的賬目，非控制性權益作為權益組成部分或負債與權益之間的臨時權益反映在綜合資產負債表中。未合併合營企業的投資最初按成本入賬，其後按權益收益及現金出資及分派作出調整。資產負債表上該等投資的賬面金額與淨資產中相關權益之間的任何差額，在相關資產的存續期內作為對未合併合資企業收益中的權益的調整予以攤銷。根據權益會計方法，我們的淨權益投資反映在綜合資產負債表中，我們在合資企業的淨收益或虧損中的份額包括在綜合經營報表中。合資企業協議可能會在投資者之間指定不同的利潤和虧損百分比分配；然而，我們對合資企業收益或虧損的確認通常遵循合資企業的分配優先順序，這可能會在達到某些投資回報門檻時發生變化。當我們不是有限合夥企業的普通合夥人，並且我們既沒有要求也沒有意圖向合資企業提供財務支持時，我們可能會將超出我們在未合併合資企業的投資的現金分配計入收入。我們使用分配方法的性質，在我們的綜合現金流量表中對權益法被投資人收到的分配進行分類，該方法根據產生分配的被投資人活動的性質將收到的分配分類為投資回報(分類為經營活動的現金流入)或投資回報(分類為投資活動的現金流入)。吾等於未合併合營企業的投資按季審核減值指標，並於事件或情況發生變化時記錄減值費用，顯示公允價值已跌至賬面值以下，而該等下降並非暫時性的。對未合併合資企業的投資的評估取決於若干因素，包括每項投資的表現和市場狀況。如吾等確定於未合併合營企業的投資的公允價值下降至低於賬面值是非暫時性的，我們將計入減值費用。公允價值是使用貼現現金流量計算的，這是主觀的，並考慮了有關未來入住率、未來租金、未來資本需求、貼現率和資本化率的假設，這些假設可能與未來期間的實際結果存在重大差異。

在我們向合資企業貢獻資產的範圍內，我們對合資企業的投資按我們的成本基礎記錄在向合資企業貢獻的資產中。在我們的成本基礎與反映在合資企業層面的基礎不同的範圍內，基礎差額將在相關資產的使用壽命內攤銷，並計入我們在合資企業淨收益中的權益份額。根據ASC 610-20“終止確認非金融資產的損益”(“ASC 610-20”)的規定，我們將通過按公允價值確認我們的新權益法投資利益，確認貢獻或出售給合資企業的房地產留存部分和已出售部分的全部收益。

未合併合營企業的合併彙總財務信息在合併財務報表附註6中披露。

收入確認

一般而言，當承租人取得租賃空間，且租賃空間已基本可供預期用途時，我們便會開始確認租賃/租金收入。合同租賃/租金收入是按各自租賃條款以直線方式列報的。吾等確認以公允價值購入的“高於市價”及“低於市價”的原址租約為各自租約原始年期內的租賃/租金收入。綜合資產負債表所載應計租金收入為累計租金收入/租金收入，超過根據個別租賃協議的條款收取的租金。

截至2020年12月31日止年度，“高於市價”及“低於市價”租賃租金淨調整的影響令租賃收入增加約650萬美元。截至2020年12月31日止年度，租金直線調整的影響令租賃收入增加約1.049億美元。那些

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目錄表

金額不包括“高於市價”和“低於市價”租賃租金的調整，以及未合併合資企業的直線收入，這些收入在合併財務報表附註6中披露。

我們的租賃策略通常是確保信譽良好的租户符合我們的承保準則。此外，在租賃開始後，我們繼續積極監測租户的信譽，以確保所有與租户相關的資產都以其可變現價值入賬。在評估租户信用質量時，我們：

•審查相關財務信息，包括：

•財務比率；

•淨資產；

•收入；

•現金流；

•槓桿作用；以及

•流動性；

•評估租户管理團隊的深度和經驗；以及

•評估租户所在行業的實力/增長。

作為承保流程的結果，租户隨後被分類為以下三種類別之一：

(1)風險可接受的租户；

(2)承租人的信用，我們可能需要抵押品，在這種情況下，我們：

•可能需要保證金；和/或

•可能會減少前期租户改善投資；或

(3)租户的信用低於我們可以接受的參數。

我們必須估計與租賃收入有關的應計租金和應收賬款的可收集性。管理層分析應計租金和應收賬款時，會考慮租户的信譽、當前的經濟趨勢，包括新型冠狀病毒(“新冠肺炎”)對租户業務的影響，以及在逐個租賃評估租户的應收餘額，包括應計應收租金時，租户付款模式的變化。我們註銷租户的應收餘額，包括應計的應收租金，如果我們認為這些餘額不再可能收回。此外，對破產的租户進行了分析，並考慮了申請前和請願後的預期追償如果餘額被認為不再可能收回，因此被註銷，我們將停止確認租賃收入，包括直線租金，除非收到現金。如果我們隨後確定我們很可能會收取租賃期內所有剩餘承租人的租賃付款，我們將恢復直線餘額，並對與租賃付款被認為不可能發生的期間相關的金額進行調整。如果我們對可收款能力的估計與收到的現金不同，那麼我們報告收入的時間和金額可能會受到影響。我們現有租户基礎的高質量、在租約執行之前審查潛在租户的風險概況以及對我們的投資組合進行持續監測以識別潛在問題租户，從而緩解了信貸風險。

截至2020年12月31日，我們的原地租約(不包括住宅單位)的加權平均期限約為7.4年，包括我們未合併的合資企業簽署的租約。我們現有租户基礎的高質量、在租約執行之前審查潛在租户的風險概況以及對我們的投資組合進行持續監測以識別潛在問題租户，從而緩解了信貸風險。

從租户那裏收回的款項，包括應從租户那裏收回的公共區域維護費用、房地產税和其他可收回的費用，在發生費用期間確認為收入(見租約“)。我們在毛數的基礎上確認這些補償，因為我們在貨物和服務轉讓給承租人之前獲得了控制權。吾等亦從未合併的合營實體及第三方物業擁有人收取與管理服務合約有關的薪金及薪金相關費用，吾等已根據ASC 606“與客户訂立的合約所得收入”(“ASC 606”)的指引，按毛數而非淨值反映該等安排，並已確定吾等為委託人而非代理人。

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目錄表

我們的停車收入主要來自每月和臨時的日常停車。此外，根據ASC 842“租約”(下稱“ASC 842”)的指引，我們對停車位有若干租賃安排。每月和臨時每日停車收入屬於ASC 606的範圍，並在貨物或服務的控制權轉移給客户和我們的履行義務得到履行時入賬。

我們的酒店收入來自房間租金和其他來源，如向客人收取的電話服務費、電影和自動售貨機佣金、會議室和宴會廳收入以及洗衣服務。酒店收入確認為酒店房間被佔用，服務被提供給酒店客户。

我們賺取管理費和開發費。開發和管理服務收入來自未合併的合資實體和第三方物業所有者。我們確定，與我們的開發服務合同相關的履約義務隨着時間的推移而得到履行，由於合同的現成性質，我們將在開發開始日期至開發管理服務項目的實質性完成日期期間，按產出法平均確認我們的開發服務收入。影響我們從開發服務合同確認的收入的金額和時間的重大判斷包括對開發項目總成本的估計，以及對開發項目基本完成之前的時間段的估計，即需要進行開發服務的時間段。吾等確認未合併合營項目賺取的開發費用等於其成本加利潤，但以第三方合作伙伴的所有權權益為限。物業管理費是根據所管理物業收取的租金的百分比來記錄和賺取的，而不是按直線計算，因為這類費用取決於收取租金的情況。

房地產銷售收益是根據ASC 610-20的規定確認的。根據ASC 610-20，我們必須首先確定交易是向客户銷售還是向非客户銷售。我們通常在選擇性的基礎上銷售房地產，而不是在我們的正常業務過程中，因此我們預計我們的銷售交易不會是與客户的合同。接下來，我們將按照ASC 810“合併”(“ASC 810”)中的合併模式，確定我們在出售後是否擁有物業的控股權。如果我們確定我們不擁有房地產的控股權，我們將評估是否存在ASC 606項下的合同，以及買方是否已獲得對已出售資產的控制權。當符合ASC 610-20的取消認可標準時，我們確認房地產銷售的全部收益。

租契 

承租人

對於我們是承租人的租賃(通常是地面租賃)，根據ASC 842，我們確認使用權資產和租賃負債。我們做出了政策選擇，不將ASC 842的收入確認要求應用於短期租賃。本政策選擇是按相關資產類別作出的，如下所述，我們認為房地產是一類相關資產，由於風險概況在性質上相似，因此不會將其進一步界定為房地產資產的具體用途。我們將在租賃期內按直線原則在淨收入中確認租賃付款。

租賃負債等於根據美國會計準則第842條規定的最低租賃付款現值。我們將使用我們的增量借款利率(“IBR”)來確定最低租賃付款的淨現值。為了確定IBR，我們使用了一種基於市場的方法來估計每個租約的增量借款利率。這種方法需要重要的判斷。因此，我們使用不同的數據集通過分析以下加權分量來估計基本IBR：

•最長30年及31年及以上未償還美國國債收益率的內插利率，由到期日超過31年的高信用質量教育機構發行的較長期公開交易教育機構債券構成。

•可觀察到的抵押貸款利率與美國國債發行的利差，以及

•無槓桿資產收益率和貼現率。

然後，我們應用調整來考慮與期限相關的因素，並插入IBR。

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目錄表

出租人

我們主要向租户出租甲級寫字樓、生命科學、零售和住宅空間。這些租約可能包含延期和終止選項，只要滿足某些條件，這些選項主要由租户自行決定。在少數情況下，租約還包含可按公平市價行使的購買選擇權。此外，我們的某些租賃包括根據租户銷售超過合同金額的百分比支付的租金。

根據ASC 842，如果每類標的資產符合上述某些標準，出租人不需要將非租賃組成部分與相關租賃組成部分分開。ASC 842中的指南將“基礎資產”定義為“作為租賃標的的資產，該資產的使用權已轉讓給承租人。標的資產可以是單一資產的物理上不同的部分。基於上述指引，吾等將房地產資產視為一類標的資產，並不會將其進一步界定為房地產資產的特定用途，因為風險概況在性質上相似。

租賃部分是向客户提供使用已識別資產的權利的安排的要素。非租賃部分是合同中與確保租賃資產的使用無關的不同要素，收入根據美國會計準則第606條確認。我們認為與租户工單相關的公共區域維護(CAM)和服務收入是非租賃組成部分，因為它們代表提供單獨的服務，但不被視為保護已確定資產的成本。就我們的業務而言，確定的資產將是租賃的房地產(辦公室、生命科學、零售或住宅)。

我們評估並得出結論，非租賃組成部分和相關租賃組成部分的轉移時間和模式是相同的。我們確定，主要組成部分是租賃組成部分，因此，我們的租賃將繼續符合經營租賃的資格，我們已做出政策選擇，將租賃組成部分和非租賃組成部分作為單一組成部分在標記為租賃的合併經營報表的收入部分進行核算和列報。在2019年1月1日採用ASC 842之前，非租賃部分已計入我們綜合經營報表中從租户收入、停車和其他收入以及開發和管理服務收入中收回的部分。

向租户收回的款項，包括應由租户支付的公共區域維修費、房地產税和其他可收回的費用，在發生費用期間確認為收入。.

此外，根據ASC 842，出租人將只資本化增量直接租賃成本。因此，自2019年1月1日採用ASC 842後，我們不再將非增量法律成本和內部租賃工資資本化。這些成本在發生時計入費用。這些項目的費用包括在合併業務報表的一般費用和行政費用中。

折舊及攤銷

我們使用基於估計的可用資產壽命的直線方法來計算我們的財產的折舊和攤銷。我們將房地產的購置成本分配給其組成部分，並在這些資產(或負債)的使用壽命內對其進行折舊或攤銷。收購的“高於市價”和“低於市價”租賃以及收購的原地租賃的攤銷分別作為收入和折舊及攤銷的調整在綜合經營報表中入賬。

金融工具的公允價值

現金及現金等價物、有價證券、代管、應收賬款、應付賬款、應計開支及其他資產及負債的賬面價值乃對其公允價值的合理估計，因為該等票據的到期日較短。

我們在為披露目的對我們的金融工具進行估值時遵循公允價值計量的權威指導下表列出了為披露目的而估值的金融工具以及它們在ASC 820“公允價值計量和披露”中定義的分類水平。

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目錄表

金融工具			水平
無抵押優先票據(1)			1級
關聯方應收票據			3級
應收票據			3級
應付按揭票據			3級
無擔保定期貸款/信用額度			3級

_______________

(1)如果該期間的交易量較低，則估值可歸類為二級。

由於我們對我們金融工具的估值是基於上述水平並涉及使用估計，因此我們金融工具的實際公允價值可能與那些估計值大不相同。

衍生工具和套期保值活動

衍生工具和套期保值活動要求管理層對其衍生工具的性質及其作為套期保值的有效性作出判斷。這些判斷決定衍生工具的公允價值變動在綜合經營報表中是作為淨收益的組成部分還是作為全面收益的組成部分和綜合資產負債表的權益組成部分報告。儘管管理層認為自己的判斷是合理的，但衍生品作為對衝工具的有效性發生變化，可能會對費用、淨利潤和股本產生重大影響。我們將衍生品公允價值變動的有效部分和無效部分計入其他全面收益(虧損)，然後將衍生品的公允價值重新分類為受對衝交易影響收益期間的收益，並在經營報表內與受對衝交易在同一項目中。

所得税。

波士頓地產公司

BXP已選擇自其截至1997年12月31日的課税年度起，根據經修訂的1986年國內税法(下稱“守則”)第856至860條被視為房地產投資信託基金。因此，它通常不會為分配給股東的應税收入繳納聯邦企業所得税。房地產投資信託基金受到一些組織和運營要求的約束，包括要求它目前至少分配其年度應納税所得額的90%(經某些調整)。BXP的政策是分配至少100%的應税收入。因此，隨附的綜合財務報表中關於聯邦所得税的唯一撥備涉及BXP的綜合應税REIT子公司。BXP的應税房地產投資信託基金附屬公司並無重大税務撥備或遞延所得税項目。截至2020年12月31日和2019年12月31日，BXP沒有確認不確定的税收頭寸。截至2020年12月31日，BXP的2017年度納税申報單仍須根據訴訟時效接受主要税務管轄區的審查。

我們擁有一處酒店物業，出租給我們的一家應税房地產投資信託基金子公司，由萬豪國際管理。酒店應税房地產投資信託基金子公司是BPLP的全資子公司，根據酒店物業租賃協議，該子公司是承租人。作為出租人，BPLP有權從酒店物業的總收入中獲得一定比例的提成。萬豪國際繼續以萬豪的名義並根據管理協議的條款管理酒店物業。酒店應税房地產投資信託基金子公司須在聯邦和州一級納税，因此，BXP已在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度的綜合運營報表中記錄了税收撥備。 

截至2020年12月31日及2019年12月31日，BXP的資產及負債的税基與報告金額之間的淨差額分別約為20億美元及17億美元，這主要與貢獻財產的基礎及應計租金收入的差額有關。

BXP合併財務報表中包含的某些實體需要繳納一定的州和地方税。這些税項在隨附的合併財務報表中記為營業費用。 

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目錄表

下表將可歸因於波士頓地產公司的GAAP淨收入與應納税所得額(未經審計)進行核對：

						截至2013年12月31日的年度，
						2020						2019						2018
						(單位：千)
波士頓地產公司的淨收入。						$	872,727					$	521,534					$	582,847
直線租金和“高於”和“低於市場”的淨租金調整						(90,144)						(65,111)						(53,080)
折舊和攤銷的賬面/税項差異						106,203						125,281						109,756
賬面/税項與利息支出的差額						—						—						(18,190)
資本交易收益/(虧損)的賬面/税務差異						(345,854)						51,555						(26,428)
賬面/税額與股票薪酬的差異						42,576						49,123						48,817
《有形財產條例》						(144,981)						(148,157)						(128,639)
其他賬面/税項差異，淨額						117,166						(15,221)						56,870
應納税所得額						$	557,693					$	519,004					$	571,953

波士頓地產有限合夥企業

合夥人必須在各自的納税申報表上報告各自在BPLP應納税所得額或虧損中所佔的份額，並承擔相關税款。因此，合併財務報表中關於聯邦所得税的唯一規定與BPLP的合併應税房地產投資信託基金子公司有關。BPLP的應税REIT子公司沒有重大的税收撥備或遞延所得税項目。截至2020年12月31日和2019年12月31日，BPLP沒有確認不確定的税收頭寸。

我們擁有一家酒店物業，由一家應税房地產投資信託基金子公司管理。酒店應課税房地產投資信託基金子公司是BPLP的全資子公司，根據酒店物業的租約，該子公司是承租人。作為出租人，BPLP有權從酒店物業的總收入中獲得一定比例的提成。萬豪國際繼續以萬豪的名義並根據管理協議的條款管理酒店物業。酒店應課税房地產投資信託基金子公司須在聯邦和州一級納税，因此，BPLP已在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度的綜合運營報表中記錄了税收撥備。

截至2020年12月31日和2019年12月31日，BPLP的資產和負債的税基與報告金額之間的淨差額分別約為29億美元和27億美元，這主要與貢獻財產的基礎和應計租金收入的差額有關。

BPLP合併財務報表中包括的某些實體需繳納一定的州税和地方税。這些税項在隨附的合併財務報表中記為營業費用。

下表將可歸因於Boston Properties Limited Partnership的GAAP淨收入與應納税所得額(未經審計)進行核對：

						截至2013年12月31日的年度，
						2020						2019						2018
						(單位：千)
可歸因於波士頓地產有限合夥企業的淨收入						$	990,479					$	590,602					$	667,403
直線租金和“高於”和“低於市場”的淨租金調整						(100,375)						(72,687)						(59,199)
折舊和攤銷的賬面/税項差異						101,470						124,108						109,673
賬面/税項與利息支出的差額						—						—						(20,287)
資本交易收益/(虧損)的賬面/税務差異						(359,497)						56,955						5,762
賬面/税額與股票薪酬的差異						47,408						54,838						54,445
《有形財產條例》						(161,435)						(165,395)						(143,468)
其他賬面/税項差異，淨額						121,397						(20,177)						70,003
應納税所得額						$	639,447					$	568,244					$	684,332

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目錄表

近期會計公告

有關可能對我們的合併財務報表產生影響的新會計聲明的討論，請參閲合併財務報表附註2。

截至2020年和2019年12月31日止年度的經營業績

本表格10-K的這一部分一般討論2020年和2019年的項目以及2020年和2019年的同比比較。關於2018年未包括在本10-K表中的項目的討論以及2019年與2018年的同比比較，可以在我們於2020年3月2日提交給美國證券交易委員會的截至2019年12月31日的10-K表年度報告的第二部分，第7項中的《管理層對財務狀況和經營結果的討論與分析》中找到。

在截至2020年12月31日的年度內，新冠肺炎對我們的業務、財務狀況和經營業績的影響在本年度報告Form 10-K中進行了討論。新冠肺炎對我們的業務、運營和財務業績的影響程度將取決於許多我們可能無法準確預測的不斷變化的因素。此外，我們無法預測新冠肺炎將對我們的租户、員工、承包商、貸款人、供應商、供應商和合資夥伴產生什麼影響，對這些各方的任何重大不利影響也可能對我們產生重大不利影響。圍繞新冠肺炎的情況仍然不穩定，我們正在與租户、政府官員和合資夥伴合作積極管理我們的應對措施，並評估對我們財務狀況和經營業績的潛在影響，以及我們業務的潛在不利發展。更多細節見項目1A：“風險因素”。

波士頓地產公司普通股應佔淨收益波士頓地產有限合夥公司共同單位持有人的貸款人和淨收入在截至2020年12月31日的一年中分別比2019年增加了約3.512億美元和3.999億美元，如下表所述，原因如下：截至2020年12月31日的年度與截至2019年12月31日的年度比較“在“內”項目7--管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析.”

這個以下是波士頓地產公司普通股股東應佔淨收益與波士頓地產有限合夥企業共同單位持有人應佔淨營業收入和波士頓地產有限合夥企業共同單位持有人應佔淨營業收入在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度的對賬(單位：千)：

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目錄表

波士頓地產公司

						Year ended December 31,
						2020						2019						增加/ (減少)						% 變化
波士頓地產公司普通股股東應佔淨收益						$	862,227					$	511,034					$	351,193					68.72		%
優先股息						10,500						10,500						—						—		%
波士頓地產公司的淨收入。						872,727						521,534						351,193						67.34		%
可歸因於非控股權益的淨收入：
非控股權益--經營合夥企業的共同單位						97,704						59,345						38,359						64.64		%
財產合夥中的非控制性權益						48,260						71,120						(22,860)						(32.14)		%
淨收入						1,018,691						651,999						366,692						56.24		%
其他費用：
添加：
利息支出						431,717						412,717						19,000						4.60		%
提前清償債務造成的損失						—						29,540						(29,540)						(100.00)		%
減值損失						—						24,038						(24,038)						(100.00)		%
其他收入：
更少：
證券投資收益						5,261						6,417						(1,156)						(18.01)		%
利息及其他收入(虧損)						5,953						18,939						(12,986)						(68.57)		%
房地產銷售收益						618,982						709						618,273						87,203.53		%
未合併的合資企業的收入(虧損)						(85,110)						46,592						(131,702)						(282.67)		%
其他費用：
添加：
折舊及攤銷費用						683,751						677,764						5,987						0.88		%
交易成本						1,531						1,984						(453)						(22.83)		%
管理服務合同的工資和相關費用						11,626						10,386						1,240						11.94		%
一般和行政費用						133,112						140,777						(7,665)						(5.44)		%
其他收入：
更少：
直接償還管理事務合同的薪金和相關費用						11,626						10,386						1,240						11.94		%
開發和管理服務收入						29,641						40,039						(10,398)						(25.97)		%
淨營業收入						$	1,694,075					$	1,826,123					$	(132,048)					(7.23)		%

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目錄表

波士頓地產有限合夥企業

						Year ended December 31,
						2020						2019						增加/ (減少)						% 變化
波士頓地產有限合夥公司共同單位持有人的淨收入						$	979,979					$	580,102					$	399,877					68.93		%
首選分佈						10,500						10,500						—						—		%
可歸因於波士頓地產有限合夥企業的淨收入						990,479						590,602						399,877						67.71		%
可歸因於非控股權益的淨收入：
財產合夥中的非控制性權益						48,260						71,120						(22,860)						(32.14)		%
淨收入						1,038,739						661,722						377,017						56.98		%
其他費用：
添加：
利息支出						431,717						412,717						19,000						4.60		%
提前清償債務造成的損失						—						29,540						(29,540)						(100.00)		%
減值損失						—						22,272						(22,272)						(100.00)		%
其他收入：
更少：
證券投資收益						5,261						6,417						(1,156)						(18.01)		%
利息及其他收入(虧損)						5,953						18,939						(12,986)						(68.57)		%
房地產銷售收益						631,945						858						631,087						73,553.26		%
未合併的合資企業的收入(虧損)						(85,110)						46,592						(131,702)						(282.67)		%
其他費用：
添加：
折舊及攤銷費用						676,666						669,956						6,710						1.00		%
交易成本						1,531						1,984						(453)						(22.83)		%
管理服務合同的工資和相關費用						11,626						10,386						1,240						11.94		%
一般和行政費用						133,112						140,777						(7,665)						(5.44)		%
其他收入：
更少：
直接償還管理事務合同的薪金和相關費用						11,626						10,386						1,240						11.94		%
開發和管理服務收入						29,641						40,039						(10,398)						(25.97)		%
淨營業收入						$	1,694,075					$	1,826,123					$	(132,048)					(7.23)		%

於2020年12月31日、2020年12月31日及2019年12月31日，我們分別擁有或擁有196個商業地產物業組合中的合資權益(每一次均為“整體物業組合”)。由於我們的整體房地產投資組合發生了變化，下面提供的財務數據顯示收入和支出在不同時期發生了重大變化。因此，我們不認為我們關於整個房地產投資組合的期間財務數據是有意義的。因此，於截至二零一零年十二月三十一日、二零一零年及二零一九年十二月三十一日止年度的經營業績比較，分別顯示於所比較的各個期間由本公司擁有及在役物業(“同一物業組合”)所引致的變動，以及因已收購、已投入使用、發展或重建或已售出組合內所包括的物業所引致的變動。

在我們分析經營業績時，特別是為了使不同時期之間的淨營業收入進行有意義的比較，重要的是提供每個時期內由我們擁有的在役物業的信息。我們將在最早期間開始之前收購或投入使用並由我們擁有並在最新期間結束前投入使用的物業稱為我們的相同物業組合。因此，同一財產組合不包括在最早提出的期間開始後取得、投入使用或在開發或重新開發中的財產，或在最後提出的期間結束前處置的財產。

75

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目錄表

淨營業收入(“NOI”)是一項非GAAP財務指標，等於波士頓地產公司普通股股東的淨收入和波士頓地產有限合夥公司普通股持有人的淨收入，如適用，是最直接可比的GAAP財務指標，加上(1)優先股息/分配、非控股權益的淨收入、利息支出、提前清償債務的損失、減值損失、折舊和攤銷費用、交易成本、管理服務合同的工資和相關成本以及公司一般和行政費用減去(2)證券投資收益、利息和其他收入(虧損)、房地產銷售收益，未合併合資企業的收入(損失)、管理服務合同的工資和相關費用的直接償還以及開發和管理服務收入。我們在內部使用NOI作為業績衡量標準，並認為它為投資者提供了有關我們的運營結果和財務狀況的有用信息，因為當跨時期比較時，它反映了入住率、租金、運營成本以及非槓桿基礎上的收購和開發活動的趨勢對運營的影響，提供了從波士頓地產公司普通股股東的淨收入和波士頓地產有限合夥公司普通股持有人的淨收入中不能立即明顯看出的前景。例如，利息支出不一定與房地產資產的經營業績掛鈎，而且通常發生在公司層面，而不是房地產層面。同樣，即使融資所得可能用於公司一級(例如，用於其他投資活動)，利息支出也可能在房地產一級發生。此外，由於歷史成本會計和使用年限估計，折舊和攤銷費用可能扭曲財產層面的經營業績衡量標準。我們提交的NOI可能無法與其他REITs或房地產公司報告的NOI相提並論，這些公司對NOI的定義不同。

我們認為，為了便於更清楚地瞭解我們的經營業績，NOI應與波士頓地產公司普通股股東應佔淨收入和波士頓地產有限合夥公司普通股持有人應佔淨收入一起審查，這些淨收入在我們的綜合財務報表中列報。NOI不應被視為波士頓地產公司普通股股東應佔淨收入或波士頓地產有限合夥公司普通股持有人應佔淨收入的替代品(根據GAAP確定)或任何其他GAAP財務指標，僅應與我們根據GAAP編制的財務信息一起考慮，並作為其補充。

房地產銷售、折舊費用和減值損失的收益在BXP和BPLP之間可能有所不同，這是由於BXP之前對與BPLP贖回非保薦人OP單位相關的普通股發行應用了收購會計。這一會計核算導致了BXP分配給某些物業的房地產資產的增加。BXP的房地產資產與BPLP的房地產資產之間的差異將導致在出售該等物業時，房地產銷售收益、折舊費用和減值損失的相應差異。有關更多信息，請參閲本年度報告封面後面10-K表格後面的解釋性説明。

截至2020年12月31日的年度與截至2019年12月31日的年度的比較

下表顯示了同一物業組合和Total物業組合的選定運營信息。同樣的物業組合包括139個物業，總計約3860萬平方英尺的可出租淨額，不包括未合併的合資企業。同一物業組合包括在2019年1月1日或之前購買或投入使用的物業，以及在2020年12月31日之前擁有並投入使用的物業。總物業組合包括在2019年1月1日後收購、投入使用、開發或重新開發或在2020年12月31日或之前處置的其他物業的影響。該表包括從同一房地產組合到總房地產組合的對賬，還提供了截至2020年12月31日、2020年和2019年12月31日止年度的信息，涉及已購置、投入使用、正在開發或重新開發或已出售的物業。

76

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目錄表

			相同的物業組合																								收購的物業組合												屬性 已投入使用 投資組合												發展或重建項目組合中的物業												已售出物業組合												房地產投資組合總額
			2020						2019						增加/ (減少)						% 變化						2020						2019						2020						2019						2020						2019						2020						2019						2020						2019						增加/ (減少)						% 變化
			(美元，單位：萬美元)
租金收入：(1)
租賃收入(不包括終止合同收入)			$	2,492,058					$	2,593,591					$	(101,533)					(3.91)		%				$	13,911					$	4,920					$	63,397					$	10,987					$	4,024					$	10,368					$	26,386					$	86,608					$	2,599,776					$	2,706,474					$	(106,698)					(3.94)		%
終止合同收入			8,914						14,623						(5,709)						(39.04)		%				—						—						—						—						—						—						59						580						8,973						15,203						(6,230)						(40.98)		%
租賃收入			2,500,972						2,608,214						(107,242)						(4.11)		%				13,911						4,920						63,397						10,987						4,024						10,368						26,445						87,188						2,608,749						2,721,677						(112,928)						(4.15)		%
泊車及其他			66,521						99,625						(33,104)						(33.23)		%				15						—						2,086						—						20						127						1,404						3,205						70,046						102,957						(32,911)						(31.97)		%
租金總收入(1)			2,567,493						2,707,839						(140,346)						(5.18)		%				13,926						4,920						65,483						10,987						4,044						10,495						27,849						90,393						2,678,795						2,824,634						(145,839)						(5.16)		%
房地產運營費用			964,228						988,400						(24,172)						(2.45)		%				6,445						1,989						12,307						1,795						5,167						8,820						10,322						33,021						998,469						1,034,025						(35,556)						(3.44)		%
淨營業收入(虧損)，不包括住宅和酒店			1,603,265						1,719,439						(116,174)						(6.76)		%				7,481						2,931						53,176						9,192						(1,123)						1,675						17,527						57,372						1,680,326						1,790,609						(110,283)						(6.16)		%
住宅淨營業收入(虧損)(2)			21,513						20,929						584						2.79		%				—						—						(2,106)						—						—						—						—						—						19,407						20,929						(1,522)						(7.27)		%
酒店淨營業收入(虧損)(2)			(5,658)						14,585						(20,243)						(138.79)		%				—						—						—						—						—						—						—						—						(5,658)						14,585						(20,243)						(138.79)		%
淨營業收入(虧損)			$	1,619,120					$	1,754,953					$	(135,833)					(7.74)		%				$	7,481					$	2,931					$	51,070					$	9,192					$	(1,123)					$	1,675					$	17,527					$	57,372					$	1,694,075					$	1,826,123					$	(132,048)					(7.23)		%

_______________

(1)租金收入等於綜合經營報表中的開發和管理服務收入減去開發和管理服務收入以及管理服務收入對工資和相關成本的直接報銷，不包括以下注明的住宅和酒店收入。我們在內部使用租金收入作為業績衡量標準和計算其他非GAAP財務指標(例如，NOI)，這為投資者提供了有關我們業績的信息，這些信息從可比的非GAAP指標中並不能立即顯現出來，並允許投資者比較不同時期的經營業績。

(2)有關NOI的詳細討論，包括管理層認為NOI對投資者有用的原因，請參見第76頁。截至2020年和2019年12月31日止年度的住宅淨營業收入由住宅收入38,146美元和36,914美元減去住宅支出18,739美元和15,985美元組成。根據綜合經營報表，截至2020年和2019年12月31日止年度的酒店淨營業收入由酒店收入7,478美元和48,589美元減去酒店支出13,136美元和34,004美元組成。

77

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目錄表

相同的物業組合

租賃收入(不包括終止合同收入)

與2019年相比，截至2020年12月31日的一年，同一物業組合的租賃收入減少了約1.015億美元。減少的約8730萬美元與核銷有關，下文將對此進行討論。除了沖銷的影響外，我們還經歷了由於我們的平均入住率從93.9%下降到93.2%，大約減少了1420萬美元。每平方英尺的平均收入在兩年中大致相同。

根據ASC 842，壞賬的註銷，包括應計租金，記錄為租賃收入的減少。因此，在年告一段落2020年12月31日對於我們的同一房地產投資組合，我們分別註銷了約6540萬美元的應計租金和2190萬美元的應收賬款餘額。該等撇賬與租户有關，主要是零售、娛樂及合作行業的租户終止租約，或吾等認定其與應計租金及/或應收賬款餘額有關的大部分欠款不再可能收回。

此外，由於新冠肺炎的影響，對於同一物業組合，我們於2020年期間簽署了約350萬平方英尺的租約修訂協議，並批准了約6,390萬美元的現金租金減免和延期，其中約5,000萬美元與2020年的租金費用有關。雖然一些租約修改是延期，我們預計租户將主要在2021年全額支付我們的租金，但大多數租約修改涉及延長租期(在某些情況下為一年或更長時間)或規定租户只需支付百分比租金的一段時間。由於租約修改協議延長了租期，我們預計未來我們將收到的現金租金將會增加。

2020年4月，財務會計準則委員會(“財務會計準則委員會”)工作人員發佈了一份問答文件(“租賃修改問答”)，涉及根據美國會計準則第842條對租賃特許權適用租賃會計準則的問題，這是新冠肺炎的結果。吾等並無採用租賃修訂問答中提供的指引，而是選擇繼續按照現有租賃修訂會計框架(見綜合財務報表附註4)按租約逐個核算新冠肺炎租賃特許權。因此，我們的應計租金餘額是租賃收入的一個組成部分，包括2020年期間執行的租金減免、延期和延期所產生的會計影響(經註銷調整)。

我們預計，隨着疫苗的推出和疫情的消退，新冠肺炎導致的租約修改數量將會減少。然而，新冠肺炎對我們租户業務的負面影響程度可能會使一些租户仍然無法履行他們的租金支付義務，並導致我們的現金流減少。我們可能會註銷額外的應計租金或應收賬款餘額，這可能會對租賃收入產生重大不利影響。更多細節見項目1A：“風險因素”.

終止合同收入

截至2020年12月31日的年度，終止合同收入與2019年相比減少了約570萬美元。

截至2020年12月31日止年度的終止收入涉及同一物業組合中的38個租户，總額約為890萬美元，主要與紐約地區提早終止租約的租户有關。

截至2019年12月31日的一年，終止收入涉及同一物業組合中的39個租户，總計約1,460萬美元，其中約820萬美元來自提前終止紐約市公園大道399號租約的兩個租户。

停車和其他收入

與2019年相比，截至2020年12月31日的一年中，停車和其他收入減少了約3310萬美元。停車收入減少了約3470萬美元，而其他收入增加了約160萬美元。停車收入減少的主要原因是臨時停車和月度停車減少。

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目錄表

在2020年的大部分時間裏，隨着居家停車訂單的生效，企業關閉，以及我們酒店所在的大多數地區的員工遠程工作，我們產生的每小時/每天的停車收入最低。因此，對於年告一段落2020年12月31日與2019年相比，臨時停車和月停分別減少了約2410萬美元和800萬美元。然而，隨着這些條件的改變，居家訂單部分或全部取消，企業開始營業，人們開始回到辦公室工作，正如我們預期的那樣，我們已經開始看到停車收入的增加。我們每月的停車收入有些是租約中嵌入的合同協議，有些是隨意的個人協議。

房地產運營費用

截至2020年12月31日止年度，同一物業組合的房地產營運開支較2019年12月31日止年度減少約2,420萬美元，或2.4%，主要是由於公用事業及清潔開支分別減少約1,190萬美元或13.7%及2,080萬美元或19.1%，但被其他房地產營運開支增加850萬美元或1.1%部分抵銷。公用事業和清潔費用的下降在整個產品組合中都有所體現，主要是由於實際租户入住率的下降，導致對電力、暖通空調和清潔的需求降低。

收購的物業組合

下表列出了2019年1月1日至2020年12月31日期間收購的房產。截至2020年12月31日止年度的租金收入及房地產營運開支分別較2019年增加約900萬美元及450萬美元，詳情如下。

												平方英尺						租金收入																		房地產運營費用
名字						獲取日期												2020						2019						變化						2020						2019						變化
																		(千美元)
温特街880號和890號						2019年8月27日						392,576						$	13,527					$	4,920					$	8,607					$	5,575					$	1,989					$	3,586
夏利臣街777號(1)						2020年6月26日						不適用						399						—						399						870						—						870
												392,576						$	13,926					$	4,920					$	9,006					$	6,445					$	1,989					$	4,456

_______________

(1)前身為第四+哈里森和425第四大道t.

放置在服務中的物業組合

下表列出了2019年1月1日至2020年12月31日期間投入使用或部分投入使用的物業。與2019年相比，截至2020年12月31日的年度，來自我們的物業投入服務組合的租金收入和房地產運營費用分別增加了約5470萬美元和1280萬美元，詳情如下。

						最初投入使用的四分之一						四分之一完全投入使用												租金收入																		房地產運營費用
名字																		平方英尺						2020						2019						變化						2020						2019						變化
																								(千美元)
辦公室
20 CityPoint						2019年第二季度						2020年第二季度						211,476						$	7,246					$	3,320					$	3,926					$	2,782					$	1,048					$	1,734
百老匯145號						2019年第四季度						2019年第四季度						488,862						44,898						7,667						37,231						5,631						747						4,884
總統街1750號						2020年第一季度						2020年第一季度						275,809						13,339						—						13,339						3,894						—						3,894
總辦公面積																		976,147						65,483						10,987						54,496						12,307						1,795						10,512
住宅
Skylyne						2020年第三季度						2020年第三季度						330,996						155						—						155						2,261						—						2,261
總住宅																		330,996						155						—						155						2,261						—						2,261
																		1,307,143						$	65,638					$	10,987					$	54,651					$	14,568					$	1,795					$	12,773

79

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目錄表

發展或重建項目組合中的物業

下表列出了2019年1月1日至2020年12月31日期間正在開發或重新開發的物業。截至2020年12月31日止年度，我們的物業發展或重建投資組合的租金收入及房地產營運開支分別較2019年減少約650萬美元及370萬美元。

																		租金收入																		房地產運營費用
名字						開始發展/重建的日期						平方英尺						2020						2019						變化						2020						2019						變化
																		(千美元)
53街一五九東街(1)						2016年8月19日						220,000						$	(1,041)					$	3,736					$	(4,777)					$	1,504					$	1,999					$	(495)
主街325號(2)						2019年5月9日						115,000						36						(704)						740						276						2,128						(1,852)
西街200號(3)						2019年9月30日						261,000						5,049						7,463						(2,414)						3,387						4,693						(1,306)
												596,000						$	4,044					$	10,495					$	(6,451)					$	5,167					$	8,820					$	(3,653)

_______________

(1)截至2020年12月31日的年度租金收入包括約290萬美元對終止租户的應計租金和應收賬款餘額的註銷。

(2)截至2019年12月31日的年度租金收入包括與提前終止租約相關的應計租金的加速和註銷。截至2020年12月31日和2019年12月31日止年度的房地產營運開支分別包括約30萬美元和150萬美元的拆遷成本。

(3)截至2019年12月31日止年度的租金收入及房地產營運開支與整幢樓宇相關。重新開發是將該物業13.8萬平方英尺的部分改造成生命科學空間。

已售出物業組合

下表列出了我們在2019年1月1日至2020年12月31日期間出售的房產。截至2020年12月31日止年度，我們售出物業組合的租金收入及房地產營運開支分別較2019年減少約6,250萬美元及2,270萬美元，詳情如下。

																								租金收入																		房地產運營費用
名字						銷售日期						屬性類型						平方英尺						2020						2019						變化						2020						2019						變化
																								(千美元)
橡樹塔大道2600號						2019年1月24日						辦公室						179,000						$	—					$	159					$	(159)					$	—					$	189					$	(189)
一座塔樓中心						2019年6月3日						辦公室						410,000						—						2,605						(2,605)						—						2,078						(2,078)
列剋星敦路164號						2019年6月28日						辦公室						64,000						—						—						—						—						82						(82)
華盛頓北部						2019年12月20日						土地						不適用						—						62						(62)						—						157						(157)
601、611和651網關(1)						2020年1月28日						辦公室						768,000						1,946						27,964						(26,018)						881						10,272						(9,391)
新領地科技園						2020年2月20日						辦公室						493,000						2,551						19,437						(16,886)						772						6,005						(5,233)
首都畫廊(2)						2020年6月25日						辦公室						631,000						23,352						40,166						(16,814)						8,669						14,238						(5,569)
																		2,545,000						$	27,849					$	90,393					$	(62,544)					$	10,322					$	33,021					$	(22,699)

_______________

(1)截至2019年12月31日止年度的租金收入包括約80萬美元的終止收入(見綜合財務報表附註3及6)。

(2)我們完成了首都畫廊位於華盛頓特區的一部分房產的出售。資本畫廊是一個大約631,000平方英尺的可淨出租的A類寫字樓物業。出售的部分包括大約455,000平方英尺的可淨出租商業辦公空間。我們繼續擁有土地、地下停車場以及剩餘的商業辦公和零售空間。所顯示的金額代表整個物業，而不僅僅是已售出的部分(見注3合併財務報表)。

有關出售上述物業及地塊的其他資料，請參閲“經營業績--其他收支項目--房地產銷售收益”在“項目7--管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析。”

80

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目錄表

住宅淨營業收入

與2019年相比，截至2020年12月31日的年度，我們住宅相同物業的淨營業收入增加了約60萬美元。我們的部分住宅物業包括零售租户，因此，截至2020年12月31日止年度的淨營業收入包括來自零售租户的約70萬美元終止收入。

以下是截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們在大西洋碼頭的閣樓、雷斯頓市中心的前衞、雷斯頓的簽名和普羅託肯德爾廣場的入住率和房價信息。

						大西洋碼頭的閣樓																		萊斯頓市中心的先鋒隊																		在雷斯頓簽名																		普羅託·肯德爾廣場
						2020						2019						更改(%)						2020						2019						更改(%)						2020						2019						更改(%)						2020						2019						更改(%)
平均月租(1)						$	4,269					$	4,482					(4.8)		%				$	2,336					$	2,417					(3.4)		%				$	2,329					$	2,347					(0.8)		%				$	2,810					$	2,889					(2.7)		%
每平方英尺平均租金						$	4.73					$	4.95					(4.4)		%				$	2.56					$	2.64					(3.0)		%				$	2.45					$	2.54					(3.5)		%				$	5.17					$	5.36					(3.5)		%
平均實際入住率(2)						88.4		%				95.1		%				(7.0)		%				90.3		%				92.0		%				(1.8)		%				81.6		%				67.4		%				21.1		%				90.9		%				83.9		%				8.3		%
平均經濟佔有率(3)						87.9		%				95.2		%				(7.7)		%				89.1		%				91.6		%				(2.7)		%				77.2		%				61.4		%				25.7		%				89.4		%				81.9		%				9.2		%

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(1)平均每月租金比率為(A)根據公認會計原則釐定的租金收入除以(B)適用會計期間內每個月的佔用單位數目所得商數的平均數。

(2)平均實際入住率的定義是(1)平均佔用單位數除以(2)單位總數，以百分比表示。

(3)平均經濟佔有率的定義是：(1)總可能收入減去空置損失；(2)總可能收入，以百分比表示。可能的總收入是通過按合同價格對平均佔用單位和按市值租金對平均空置單位進行估值來確定的。空置損失是通過按當前市值租金對空置單位進行估值確定的。通過以市值租金衡量空置單位，平均經濟佔有率考慮到住宅物業內不同大小和位置的單位對住宅物業的總可能毛收入有不同的經濟影響。我們在計算經濟佔有率時所使用的市值租金是根據我們住宅物業經理根據他們出租住宅物業單位的經驗和公開可得的市場數據而釐定的當前市場租金。其他公司報告的某一地區的實際市值租金和此類租金的趨勢可能與我們使用的市值租金存在實質性差異。一段期間的市值租金是根據該期間的平均市值租金計算的，並不反映現金優惠的任何影響。

酒店淨營業收入

在截至2020年12月31日的一年中，波士頓萬豪劍橋酒店的淨營業收入與2019年相比減少了約2020萬美元。

由於新冠肺炎的原因，波士頓萬豪劍橋酒店於2020年3月關閉。酒店於2020年10月2日重新開業，由於新冠肺炎對商務和休閒旅行的持續影響，酒店的入住率一直在下降。酒店關閉了兩個多財政季度，需求疲軟，自重新開業以來入住率很低，已經並預計將繼續對酒店的運營產生實質性的不利影響。我們預計酒店入住率將保持在較低水平，直到足夠數量的人接種疫苗，旅行和休閒需求恢復到歷史水平. 更多細節見項目1A：“風險因素”。

以下是截至2020年12月31日和2019年12月31日波士頓萬豪劍橋酒店的入住率和房價信息。

						2020						2019						更改(%)
入住率						16.4		%				83.8		%				(80.4)		%
日均房價						$	211.36					$	281.15					(24.8)		%
RevPAR						$	33.52					$	235.64					(85.8)		%

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目錄表

其他營業收入和費用項目

開發和管理服務收入

與2019年相比，截至2020年12月31日的一年中，開發和管理服務收入減少了約1040萬美元。開發和管理服務收入分別減少約1000萬美元和40萬美元。開發服務收入的減少主要是由於波士頓和華盛頓特區地區的開發項目完成導致的開發費用減少了約1070萬美元，以及波士頓地區與租户改善項目相關的費用減少了約1070萬美元，但與華盛頓特區地區租户改善項目相關的費用增加了約70萬美元，部分抵消了這一減少。管理服務收入的減少主要是由於我們在波士頓地區未合併的合資企業賺取的租賃佣金減少，但部分被華盛頓特區第三方擁有的建築和我們的Gateway Commons未合併合資企業賺取的物業管理費所抵消，該合資企業於2020年1月28日解除合併。

一般和行政費用

截至2020年12月31日止年度的一般及行政開支較2019年減少約770萬美元，主要原因是薪酬開支減少約740萬美元及其他一般及行政開支減少約30萬美元。補償費用的減少與(1)資本化工資增加了約250萬美元，這減少了一般和行政費用，(2)我們的遞延補償計劃的價值減少了約110萬美元，(3)醫療保健成本減少了約60萬美元，以及(3)其他與補償相關的費用減少了約320萬美元。資本化工資的增加顯示為一般和行政費用的減少，因為其中一些成本已資本化，幷包括在我們綜合資產負債表的房地產資產中(見下文)。

與租賃物業開發直接相關的工資被資本化，並計入我們綜合資產負債表上的房地產資產，並在適用資產或租賃期的使用年限內攤銷。截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度，資本化工資分別約為1,290萬美元和1,040萬美元。這些費用不包括在上文討論的一般費用和行政費用中。

交易成本

截至2020年12月31日止年度的交易成本較2019年減少約50萬美元，主要原因是與追求及成立新合資企業有關的成本。一般而言，與成立新的及待完成的合營企業及進行其他交易有關的交易成本於產生時計提。

折舊及攤銷費用

BXP和BPLP之間的折舊費用可能會有所不同，這是因為BXP之前對與BPLP贖回非贊助商OP單位相關的普通股發行應用了收購會計。這種會計導致分配給某些物業的BXP的房地產資產增加。BXP的房地產資產與BPLP之間的房地產資產之間的差異將導致相應的折舊費用差異。有關更多信息，請參閲本年度報告封面後面10-K表格後面的解釋性説明。

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目錄表

波士頓地產公司

截至2020年12月31日止年度的折舊及攤銷費用較2019年增加約600萬美元，詳情如下。

投資組合						截至12月31日止年度的折舊及攤銷，
						2020						2019						變化
						(單位：千)
相同的物業組合						$	650,987					$	643,655					$	7,332
收購的物業組合						9,285						3,449						5,836
放置在服務中的物業組合						17,664						2,561						15,103
發展或重建項目組合中的物業(1)						1,819						12,381						(10,562)
已售出物業組合						3,996						15,718						(11,722)
						$	683,751					$	677,764					$	5,987

_______________  

(1)2019年5月9日，我們開始開發馬薩諸塞州劍橋市主街325號。因此，在截至2019年12月31日的年度內，我們記錄了約990萬美元的大樓拆除加速折舊費用，其中約40萬美元與房地產資產的提升有關。

波士頓地產有限合夥企業

截至2020年12月31日止年度的折舊及攤銷費用較2019年增加約670萬美元，詳情如下。

投資組合						截至12月31日止年度的折舊及攤銷，
						2020						2019						變化
						(單位：千)
相同的物業組合						$	643,902					$	636,226					$	7,676
收購的物業組合						9,285						3,449						5,836
放置在服務中的物業組合						17,664						2,561						15,103
發展或重建項目組合中的物業(1)						1,819						12,002						(10,183)
已售出物業組合						3,996						15,718						(11,722)
						$	676,666					$	669,956					$	6,710

_______________

(1)2019年5月9日，我們開始開發馬薩諸塞州劍橋市主街325號。因此，在截至2019年12月31日的年度內，我們為拆除大樓記錄了約950萬美元的加速折舊費用。

直接償還管理事務合同的薪金和相關費用以及管理事務合同的薪金和相關費用

我們已確定，從第三方收到的與管理服務合同有關的工資和相關費用的報銷金額應按毛額而不是按淨額反映，因為我們已確定我們是這些安排下的委託人。我們預計，這兩個財務報表行項目一般會相互抵消。

其他收支項目

未合併合資企業的收益(虧損)

截至2020年12月31日止年度，未合併合資企業的收入(虧損)較2019年減少約1.317億美元，主要原因如下：(1)於截至2020年12月31日止年度，我們的Dock 72合資企業計提6,050萬美元的非現金減值費用；(2)於截至2019年12月31日止年度，出售麥迪遜大道540號所產生的房地產銷售收益4,750萬美元及其後的收入損失；(3)我們應佔的應計租金及應收賬款撇賬約1,620萬美元及150萬美元，分別在截至2020年12月31日的年度內，(4)我們的

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目錄表

主要由於折舊和攤銷費用以及(5)Hub50House住宅物業的全面投入使用(預計要到2022年第一季度才穩定下來)，我們的淨收入減少了約340萬美元。在截至2020年12月31日的一年中，安納波利斯聯合大廈8號樓和兩塊未開發地塊的銷售帶來的房地產銷售收益約為580萬美元，部分抵消了這些減少。

根據ASC 842，壞賬的註銷，包括應計租金，記錄為租賃收入的減少。因此，在截至2020年12月31日的年度內，對於我們的未合併合資企業，我們分別註銷了我們應計租金和應收賬款餘額中的約1,620萬美元和150萬美元。這些撇賬涉及終止租約的租户，或吾等確定其應計租金及/或應收賬款餘額不再可能收回的租户。

此外，由於新冠肺炎的影響，對於我們未合併的合資企業擁有的物業，在2020年期間，合資企業簽署了約110萬平方英尺的租賃修改協議。由於該等租約修訂協議，本公司於現金租金減免及延期支付總額中所佔份額約為950萬美元，其中約750萬美元與2020年的租金有關。儘管一些租賃修改是延期的，我們預計租户將主要在2021年全額支付合資企業的費用，但大多數租賃修改涉及延長租賃期限(在某些情況下超過一年)。由於租約修改協議延長了租期，我們預計未來我們將收到的現金租金將會增加。

2020年4月，由於新冠肺炎的存在，財務會計準則委員會工作人員根據ASC842發佈了關於租賃特許權適用租賃會計準則的《租賃修改問答》。吾等並無採用租賃修訂問答中提供的指引，而是選擇繼續按照現有租賃修訂會計框架(見綜合財務報表附註4)按租約逐個核算新冠肺炎租賃特許權。因此，作為租賃收入組成部分的應計租金結餘包括2020年期間執行的租金減免、延期和延期所產生的會計影響(經核銷調整)。

合資企業預計，新冠肺炎帶來的租賃修改數量將開始減少。然而，新冠肺炎對租户業務的負面影響程度可能會讓一些租户仍然無法履行租金支付義務，並導致現金流減少。我們未合併的合資企業可能會註銷額外的應計租金或應收賬款餘額，這可能對租賃收入產生重大不利影響。更多細節見項目1A：“風險因素”.

房地產銷售收益

BXP和BPLP之間的房地產銷售收益可能不同，這是因為BXP之前在發行與BPLP贖回非保薦人OP單位相關的普通股時應用了收購會計。這一會計核算導致了BXP分配給某些物業的房地產資產的增加。BXP的房地產資產相對於BPLP的房地產資產之間的差異將導致當該等物業被出售時，房地產銷售收益的相應差異。有關更多信息，請參閲本年度報告封面後面的10-K表格説明。

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目錄表

波士頓地產公司

截至2020年12月31日止年度，房地產銷售收益較2019年增加約6.183億美元，詳情如下。

名字						銷售日期						屬性類型						平方英尺						銷售價格						現金淨收益						房地產銷售損益
																								(百萬美元)
2020
601、611和651網關						2020年1月28日						辦公室						768,000						$	350.0					$	—					$	217.7		(1)
新領地科技園						2020年2月20日						辦公室						493,000						256.0						254.0						192.3
首都畫廊						2020年6月25日						辦公室						455,000						253.7						246.6						203.5			(2)
鶴草甸						2020年12月16日						土地						不適用						14.3						14.2						5.2
																								$	874.0					$	514.8					$	618.7		(3)
2019
橡樹塔大道2600號						2019年1月24日						辦公室						179,000						$	22.7					$	21.4					$	(0.6)
一座塔樓中心						2019年6月3日						辦公室						410,000						38.0						36.6						(0.8)
列剋星敦路164號						2019年6月28日						辦公室						64,000						4.0						3.8						2.5
華盛頓北部						2019年12月20日						土地						不適用						7.8						7.3						(0.1)
																								$	72.5					$	69.1					$	1.0		(4)

___________  

(1)2020年1月28日，我們與第三方成立了一家合資企業，擁有、運營和開發位於舊金山南部的Gateway Commons Complex物業。吾等出資601、611及651 Gateway物業及發展權，並就吾等於合營公司的50%權益作出協定總值約3.50億美元(見綜合財務報表附註3及6)。

(2)我們完成了首都畫廊位於華盛頓特區的一部分房產的出售。資本畫廊是一個大約631,000平方英尺的可淨出租的A類寫字樓物業。出售的部分包括大約455,000平方英尺的可淨出租商業辦公空間。我們繼續擁有土地、地下停車場以及剩餘的商業辦公和零售空間(見附註3合併財務報表)。

(3)不包括截至2020年12月31日的年度內確認的與上一年房地產銷售收益金額相關的約20萬美元的房地產銷售收益。

(4)不包括在截至2019年12月31日的年度內確認的與前幾年房地產銷售虧損金額相關的約30萬美元的房地產銷售虧損。

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目錄表

波士頓地產有限合夥企業

截至2020年12月31日止年度，房地產銷售收益較2019年增加約6.311億美元，詳情如下。

名字						銷售日期						屬性類型						平方英尺						銷售價格						現金淨收益						房地產銷售損益
																								(百萬美元)
2020
601、611和651網關						2020年1月28日						辦公室						768,000						$	350.0					$	—					$	222.4		(1)
新領地科技園						2020年2月20日						辦公室						493,000						256.0						254.0						197.1
首都畫廊						2020年6月25日						辦公室						455,000						253.7						246.6						207.0			(2)
鶴草甸						2020年12月16日						土地						不適用						14.3						14.2						5.2
																								$	874.0					$	514.8					$	631.7		(3)
2019
橡樹塔大道2600號						2019年1月24日						辦公室						179,000						$	22.7					$	21.4					$	(0.6)
一座塔樓中心						2019年6月3日						辦公室						410,000						38.0						36.6						(0.8)
列剋星敦路164號						2019年6月28日						辦公室						64,000						4.0						3.8						2.6
華盛頓北部						2019年12月20日						土地						不適用						7.8						7.3						(0.1)
																								$	72.5					$	69.1					$	1.1		(4)

___________  

(1)2020年1月28日，我們與第三方成立了一家合資企業，擁有、運營和開發位於舊金山南部的Gateway Commons Complex物業。吾等出資601、611及651 Gateway物業及發展權，並就吾等於合營公司的50%權益作出協定總值約3.50億美元(見綜合財務報表附註3及6)。

(2)我們完成了首都畫廊位於華盛頓特區的一部分房產的出售。資本畫廊是一個大約631,000平方英尺的可淨出租的A類寫字樓物業。出售的部分包括大約455,000平方英尺的可淨出租商業辦公空間。我們繼續擁有土地、地下停車場以及剩餘的商業辦公和零售空間(見附註3合併財務報表)。

(3)不包括截至2020年12月31日的年度內確認的與上一年房地產銷售收益金額相關的約20萬美元的房地產銷售收益。

(4)不包括在截至2019年12月31日的年度內確認的與前幾年房地產銷售虧損金額相關的約30萬美元的房地產銷售虧損。

利息及其他收入(虧損)

截至2020年12月31日止年度的利息及其他收入(虧損)較2019年減少約1,300萬美元，主要原因是利息收入減少約1,120萬美元，這主要是由於利率下降所致。

2020年1月1日，我們通過了ASU 2016-13，“金融工具--信用損失(主題326)：金融工具信用損失的計量”(“ASU 2016-13”)，因此，我們被要求記錄與我們未償還的(1)關聯方應收票據，(2)應收票據和(3)表外信貸風險(見綜合財務報表附註2)。對於年告一段落2020年12月31日當期預期信貸損失撥備為180萬美元。

投資證券的收益

截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度，證券投資收益與我們為降低與我們為BXP高管和前非僱員董事維持的遞延薪酬計劃相關的市場風險而進行的投資相關。根據遞延薪酬計劃，每一位有資格參加董事的高管或非員工董事都可以在税前基礎上推遲支付該高管或非員工董事當前收入的一部分，並根據該高管或非員工董事選擇的特定投資的表現，從這些遞延薪酬中獲得遞延納税回報。為了減少我們的

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目錄表

考慮到與這些計劃相關的市場風險，我們通常會在一個不受使用限制的單獨賬户中獲取與每位高級管理人員或非員工董事選擇的投資類似或相同的投資。這使我們能夠使我們在遞延薪酬計劃下對BXP高級管理人員或前非僱員董事的負債與同等資產相匹配，從而限制我們的市場風險。這些投資的業績被記錄為證券投資的收益。在截至2020年和2019年12月31日的年度內，我們分別確認了這些投資的收益約為530萬美元和640萬美元。相比之下，在截至2020年和2019年12月31日的年度內，我們的一般和行政費用分別增加了約530萬美元和640萬美元，這是由於我們的遞延薪酬計劃下與參與計劃的高級管理人員和前非僱員董事選擇的特定投資的表現相關的負債增加所致。

減值損失

BXP和BPLP之間的減值損失可能有所不同，這是由於BXP之前就與BPLP贖回非保薦人OP單位相關的普通股發行應用了收購會計。這種會計導致分配給某些物業的BXP的房地產資產增加。BXP的房地產資產與BPLP之間的房地產資產之間的差異將導致折舊費用的相應差異。有關更多信息，請參閲本年度報告封面後面10-K表格後面的解釋性説明。

於2019年3月31日，我們評估了我們位於新澤西州東不倫瑞克的One Tower Center物業的預期持有期，基於短於預期的持有期，我們將該物業的賬面價值降至2019年3月31日的估計公允價值，並確認了BXP約2,400萬美元和BPLP約2,230萬美元的減值損失。我們的估計公允價值是基於第三方收購該物業的待定要約以及隨後於2019年4月18日簽署的買賣協議，總銷售價格約為3800萬美元。2019年6月3日，我們完成了房產的出售。One Tower Center是一處約41萬平方英尺的可淨出租A級寫字樓物業。在截至2020年12月31日的年度內，我們並無任何減值。

提前清償債務造成的損失

2019年9月18日，BPLP完成了本金總額為7.00億美元的2020年11月15日到期的5.625%優先債券的贖回。贖回價格約為7.407億美元。贖回價格包括贖回日(但不包括贖回日)約1,350萬美元的應計和未付利息。撇除應計及未付利息，贖回價格約為贖回本金金額的103.90%。我們確認了提前清償債務造成的損失，總額約為2,800萬美元，其中包括支付總計約2,730萬美元的贖回溢價。

2019年12月19日，我們使用可用現金償還了由我們的新Dominion科技園抵押的債券融資，Building One Property總計約2650萬美元。債券融資的加權平均固定年利率約為7.69%，定於2021年1月15日到期。我們確認了提前清償債務造成的損失，總額約為150萬美元，其中包括支付總計約140萬美元的預付款罰金。新道明科技園，一號樓是一個大約23.5萬平方英尺的可淨出租的A類寫字樓物業，位於弗吉尼亞州赫恩登。

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目錄表

利息支出

截至2020年12月31日的年度，利息支出較2019年增加約1,900萬美元，詳情如下。

組件						截至2020年12月31日的財政年度的利息支出與2019年12月31日相比的變化
						(單位：千)
利息支出增加，原因是：
本金總額12.5億元，本金3.250，於2031年5月5日到期的優先債券						$	26,618
本金總額8.5億元，本金3.400,2029年6月21日到期的優先債券						13,714
發行本金總額7億元、息率2.900的優先債券，將於2019年9月3日到期						13,666
與發展物業有關的融資租賃利息增加						3,695
與發展項目有關的資本化利息減少						2,665
因使用中物業的融資租賃而增加的利息						535
其他利息支出(不包括優先票據)						443
利息支出增加總額						61,336
利息支出減少，原因是：
贖回總額7億美元本金5.625的優先債券，將於2019年9月18日到期						(28,172)
降低2017年信貸安排的利率						(9,364)
與有融資租賃的開發項目相關的資本化利息增加						(2,665)
償還以新道明科技一號樓為抵押的債券融資						(2,135)
利息支出的總減少額						(42,336)
利息支出的總變動						$	19,000

與租賃物業開發直接相關的利息支出被資本化並計入我們綜合資產負債表上的房地產資產，並在房地產或租賃期的使用年限內攤銷。當部分物業投入使用時，我們停止將該部分的利息資本化，然後計入利息。截至2020年和2019年12月31日止年度的資本化利息分別約為5390萬美元和5490萬美元。這些成本不包括在上面提到的利息支出中。

於2020年5月5日，BPLP完成公開發售2031年到期的3.250無抵押優先票據本金總額12.5億美元(見綜合財務報表附註8)。我們將本次發行所得款項淨額的一部分用於償還循環貸款項下的未償還借款。

2021年2月14日，BPLP完成贖回2021年5月15日到期的本金總額為8.5億美元的4.125%優先債券。贖回價格約為8.587億美元，相當於面值加上贖回日(但不包括)的應計和未付利息約870萬美元。

於2020年12月31日，我們的浮動利率債務由BPLP的20億美元無擔保循環信貸安排(“2017信貸安排”)組成，其中包括5.00億美元延遲提取定期貸款安排(“延遲提取安排”)和15億美元循環信貸額度(“循環安排”)。截至2020年12月31日，延遲提取貸款工具的未償還金額為5.0億美元。截至2020年12月31日，循環貸款機制沒有未清餘額。有關我們截至2020年12月31日和2019年12月31日的合併債務摘要，請參閲標題“流動性和資本資源--資本化--債務融資在“內”項目7--管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析。”

88

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目錄表

財產合夥中的非控制性利益

截至2020年12月31日止年度，物業合夥企業的非控股權益較2019年減少約2,290萬美元，詳情如下。

屬性						截至12月31日止年度物業合夥的非控股權益，
						2020						2019						變化
						(單位：千)
Salesforce Tower(1)						$	—					$	116					$	(116)
第五大道767號(通用汽車大廈)(2)						4,954						2,638						2,316
時代廣場大廈(3)						3,535						27,146						(23,611)
列剋星敦大道601號(4)						16,575						19,143						(2,568)
聯邦街100號(5)						14,313						12,614						1,699
大西洋碼頭寫字樓(6棟)						8,883						9,463						(580)
						$	48,260					$	71,120					$	(22,860)

_______________

(1)2019年4月1日，我們獲得了合作伙伴5%的權益，隨後擁有100%。

(2)截至2020年12月31日止年度的增長與2020年全額攤銷的高於市價/低於市價的租賃資產有關。

(3)於截至二零二零年十二月三十一日止年度，吾等為終止租約或經吾等決定不再可能收回其應計租金及/或應收賬款餘額(主要為零售租户)的租户撇銷約2,680萬美元的應計租金及應收賬款餘額。約1,470萬美元代表我們在註銷中的份額。由於這些終止，截至2020年12月31日的年度的租賃收入下降。

(4)於截至二零二零年十二月三十一日止年度，吾等為終止租約或經吾等決定不再可能收回其應計租金及/或應收賬款餘額的租户(主要為零售行業租户)撇銷約290萬美元的應計租金及應收賬款餘額。約160萬美元代表我們在註銷中的份額。由於這些終止，截至2020年12月31日的年度的租賃收入下降。

(5)增長主要是由於租户的租賃收入增加所致。

(6)在截至2020年12月31日的年度內，我們註銷了約50萬美元的應計租金和應收賬款餘額用於租户，我們確定這些餘額不再可能收回。大約30萬美元代表我們在註銷中的份額。

非控制性權益--經營合夥企業的共同單位

對於BXP，截至2020年12月31日止年度，經營合夥企業的非控股權益普通股較2019年增加約3840萬美元，主要原因是可分配收入增加，這是由於確認2020年房地產銷售額的更大收益，部分被非控股權益所有權百分比的下降所抵消。由於我們的所有權結構，BPLP的財務報表上沒有相應的行項目。

流動性與資本資源

一般信息

我們在未來12個月及以後的主要流動資金需求是：

•為正常經常性支出提供資金；

•履行償債和還本義務，包括對即將到期的債務進行氣球支付；

•資助發展/重建成本；

•為資本支出提供資金，包括重大翻修、租户改善和租賃費用；

•直接或間接通過收購財產的股權，為計劃和可能的財產收購提供資金；

•BXP B系列優先股的基金股息要求；以及

•進行所需的最低分派，以使BXP能夠根據修訂後的1986年國內收入法保持其REIT資格。

89

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目錄表

我們希望通過以下一項或多項滿足這些需求：

•經營現金流；

•合營企業現金流的分配；

•現金和現金等值餘額；

•BPLP的2017年信貸安排；

•短期橋樑設施；

•建築貸款；

•長期有擔保債務和無擔保債務(包括無擔保可交換債務)；

•房地產銷售；以及

•發行BXP股權證券和/或BPLP的額外優先股或普通合夥權益單位。

我們利用多種融資來源來滿足我們的長期資本需求。我們目前的開發物業預計將主要來自我們的可用現金餘額、建築貸款和BPLP的循環貸款。我們主要使用BPLP的循環貸款作為過渡機制，為收購機會提供資金，為未償債務提供再融資，並滿足短期發展和營運資金需求。雖然我們可能尋求通過建設貸款為我們的發展項目提供資金，這可能需要BPLP的擔保，但每個特定項目的融資最終取決於幾個因素，其中包括項目的規模和持續時間、預租的程度以及我們在給定時間可用的現金和獲得具有成本效益的資本的機會。

90

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目錄表

下表列出了截至2020年12月31日在建和重建物業的信息(以千美元為單位)：

																																										融資
構造屬性						預計穩定日期						位置						#建築物數量						估計平方英尺						截至目前的投資(1)(2)(3)						預計總投資(1)(2)						可用總數(1)						未清償債務截至2020年12月31日(1)						估計未來股本需求(1)(2)(4)						租賃百分比(5)
辦公室
主街325號						2022年第三季度						馬薩諸塞州劍橋						1						420,000						$	181,917					$	418,400					$	—					$	—					$	236,483					90		%
高士威街100號(50%所有權)						2022年第三季度						馬薩諸塞州波士頓						1						632,000						189,528						267,300						200,000						108,287						—						94		%
威斯康星大道7750號(萬豪國際總部)(50%所有權)						2022年第三季度						馬裏蘭州貝塞斯達						1						734,000						148,452						198,900						127,500						81,932						4,880						100		%
Reston Next(以前的Reston Gateway)						2023年第四季度						弗吉尼亞州雷斯頓						2						1,062,000						372,788						715,300						—						—						342,512						85		%
賓夕法尼亞大道2100號						2024年第三季度						華盛頓特區						1						480,000						134,071						356,100						—						—						222,029						56		%
在建寫字樓物業總數																		6						3,328,000						1,026,756						1,956,000						327,500						190,219						805,904						86		%
重建物業
53街一五九東(擁有55%的所有權)						2021年第一季度						紐約州紐約市						—						220,000						137,964						150,000						—						—						12,036						96		%	(6)
西街200號						2021年第四季度						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						—						138,000						17,028						47,800						—						—						30,772						100		%	(7)
在建的重建物業總數																		—						358,000						154,992						197,800						—						—						42,808						98		%
在建及重建物業總數																		6						3,686,000						$	1,181,748					$	2,153,800					$	327,500					$	190,219					$	848,712					87		%

___________  

(1)代表着我們的份額。

(2)到目前為止的投資、預計總投資和估計未來股本需求均包括我們在收購費用中的份額(如適用)，並反映我們在項目穩定之前預計產生的估計淨收入/支出的份額，包括截至2020年12月31日實際收到或支付的任何金額。

(3)包括約8160萬美元未付但應計的建築費用和租賃佣金。

(4)不包括約8160萬美元的未付但應計建築費用和租賃佣金。

(5)表示截至2021年2月22日的租賃百分比，包括具有未來開始日期的租賃。

(6)代表列剋星敦大道601號的低層部分。

(7)代表正在重新開發的物業的一部分，用於改建為生命科學空間。

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目錄表

租賃收入(包括從租户那裏收回的收入)、其他運營收入、可用現金餘額、抵押融資、無擔保債務和利用BPLP的循環貸款是我們用於支付運營費用、償債、維護和重新定位資本支出、租户改善和使BXP保持其REIT資格所需的最低分配所需的主要資本來源。我們尋求通過維持我們的物業的質量標準來最大化我們現有物業的收入，以促進高入住率和允許提高租金，同時減少租户週轉率和控制運營費用。我們的收入來源還包括物業管理、租賃和開發和建築業務產生的第三方費用，以及不定期出售資產。我們相信，這些資金來源將繼續為我們的短期流動資金需求提供必要的資金，包括我們正在開發和重建的物業。

一個或多個資金來源的重大不利變化，包括新冠肺炎的影響，可能會對我們的淨現金流產生不利影響。在2020年第四季度，我們的租金收入保持強勁，我們向寫字樓租户收取了99.7%的租金，向所有租户(包括零售租户)收取了99.1%的租金。然而，新冠肺炎導致註銷了所有剩餘合租房客的應計租金餘額。停車和其他收入的減少以及我們酒店運營的持續中斷減少了我們2020年第四季度的收入。

第四季度，主要與新冠肺炎有關的現金租金減免和延期約為1,920萬美元。這一金額是指我們的合併現金租金減免和延期加上我們在未合併合資企業中的現金租金減免和延期份額(根據我們的所有權百分比計算)減去我們的合作伙伴從我們的合併合資企業中的現金租金減免和延期份額(根據合作伙伴的百分比所有權權益計算)。

到目前為止，這些影響還沒有對我們為運營費用、股息和分配、償債支付、維護和重新定位資本支出以及租户改善提供資金的能力產生不利影響。我們業務提供的現金未來出現任何重大不利變化，可能會影響我們遵守BPLP 2017年信貸安排或其無擔保優先票據項下的財務契約的能力。

我們在未來12個月的主要資金用途，將是完成現有和已承諾的發展和重建計劃。在2021年2月14日贖回BPLP 4.125%優先無擔保票據的本金總額8.5億美元后，我們沒有更多的2021年債務到期日，除了我們的未合併合資企業借入的三筆貸款，我們在其中的份額約為1.02億美元。截至2020年12月31日，我們預計到2024年為剩餘的開發和重建成本提供資金的份額約為8.49億美元。此外，我們預計2021年的開發/重新開發將耗資超過7億美元，其中大部分是新的生命科學開發和轉化。

為了滿足這些資本需求，截至2021年2月22日，我們擁有大約總計5.17億美元的現金和現金等價物，其中約1.55億美元歸因於我們的合併合資夥伴。

雖然新冠肺炎對我們的流動性和資本資源的全面影響，以及這種影響的持續時間將取決於一系列因素，所有這些因素都具有高度的不確定性，目前無法充滿信心地預測，但我們相信我們強大的流動性，包括截至2021年2月22日的循環貸款項下可用的約15億美元和可用現金，足以為我們現有開發和重建項目的剩餘資本需求提供資金，在到期時償還我們即將到期的債務，滿足我們的房地產投資信託基金的分配要求，並仍然允許我們對有吸引力的投資機會採取機會主義行動。

我們還沒有在BXP的“市值”股權發行計劃下出售任何股份。

於2020年內，我們繼續獲取各種資金來源，包括出售超過9.2億美元的資產，產生約5.38億美元的收益，BPLP於2020年5月發行本金總額12.5億美元的3.25%優先無抵押票據，2031年到期，以及完成7.316億美元的擔保債務交易，為即將到期的債務再融資，其中我們在本金總額中的份額為2.683億美元。再融資交易包括以下內容：

•由Dock 72抵押的2.5億美元抵押貸款，Dock 72是紐約布魯克林一處66.9萬平方英尺的A級寫字樓，我們擁有50%的權益。新貸款將於2023年12月18日到期。

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目錄表

•市場廣場北以1.25億美元的抵押貸款為抵押，這是華盛頓特區一處41.8萬平方英尺的A級寫字樓物業，我們擁有50%的權益。新貸款將於2025年11月10日到期。

•以大都會廣場為抵押的3.25億美元抵押貸款，大都會廣場是華盛頓特區654,000平方英尺的A級寫字樓物業，我們擁有20%的權益。新貸款將於2022年7月7日到期。

我們可能尋求增加我們的流動資金，為我們可預見的潛在發展活動提供資金，尋求更多有吸引力的投資機會，併為債務進行再融資或償還債務。根據利率和債務和股票市場的整體狀況，我們可能會決定在需要資金之前進入這兩個市場中的一個或兩個。這樣做可能會導致我們在使用收益之前攜帶額外的現金和現金等價物，這將增加我們的淨利息支出，並稀釋我們的收益。

房地產投資信託基金税收分配考慮因素

分紅

BXP作為房地產投資信託基金須遵守一系列組織和運營要求，包括要求BXP目前至少分配其年度應納税所得額的90%(不包括資本利得和某些其他調整)。我們的政策是讓BXP至少100%地分配其應税收入，包括資本利得，以避免繳納聯邦税。2019年12月17日，BXP董事會從2019年第四季度開始，將我們的定期季度股息從每股普通股0.95美元提高到每股0.98美元，或3%。在BPLP中擁有有限合夥權益的普通股和LTIP單位持有人，獲得了相同的單位分配總額。

百時美施貴寶董事會將繼續根據我們實際和預計的應納税所得額(包括銷售收益)、流動資金需求和其他情況，包括新冠肺炎的影響來評估百時美施貴寶的股息率，並不能保證百時美施貴寶董事會宣佈的未來股息與當前季度股息金額不會有實質性差異。

銷售額

如果我們以收益出售資產，並且無法以遞延納税的方式有效地將收益用於我們的開發活動或有吸引力的收購，BXP將在適當的時候決定是宣佈特別股息、採用股票回購計劃、減少債務還是為未來的投資機會保留現金是更好。這一決定將取決於許多因素，其中包括開發和收購機會的時機、可用性和條款、我們當時和預期的槓桿率、來自其他來源的資本的成本和可用性、BXP普通股的價格和REIT分銷要求。至少，我們預計BXP將至少分配BXP所需的收益，以避免為任何資產出售所實現的適用收益支付公司級税。

在特定情況下，無論是由於用途的改變、為遵守適用的REIT法規而調整問題結構，還是出於其他原因，我們可能會出售由應税REIT子公司(“TRS”)持有的資產。TRS的這種銷售將受到聯邦和地方税的影響。

現金流摘要

以下對我們現金流量的概要討論是基於綜合現金流量表，並不意味着全面討論以下所示期間我們的現金流量的變化。

截至2020年12月31日和2019年12月31日，現金和現金等價物以及託管持有的現金總額分別約為17億美元和7億美元，增加約10億美元。下表列出了現金流的變化：

			Year ended December 31,
			2020						2019						增加 (減少)
			(單位：千)
經營活動提供的淨現金			$	1,156,840					$	1,181,165					$	(24,325)
用於投資活動的現金淨額			(613,719)						(1,015,091)						401,372
融資活動提供(用於)的現金淨額			484,322						(113,379)						597,701

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目錄表

我們的現金流的主要來源是與我們物業的運營相關的。截至2020年12月31日，我們的本地租約(不包括住宅單位)的加權平均租期約為7.4年，包括我們未合併的合資企業簽署的租約，歷史上入住率在90%至94%之間。一般來説，我們的物業產生相對穩定的現金流，為我們提供資源來支付運營費用、償還債務，併為定期季度股息和分配支付要求提供資金。此外，在過去幾年中，我們通過出售我們的一些物業以及通過擔保和無擔保借款籌集了資金。

新冠肺炎對我們的業務、運營和財務業績的影響程度將取決於許多我們可能無法準確預測的不斷變化的因素。此外，我們無法預測新冠肺炎將對我們的租户、員工、承包商、貸款人、供應商、供應商和合資夥伴產生什麼影響；對這些各方的任何重大不利影響也可能對我們產生實質性不利影響。更多細節見項目1A：“風險因素”。

現金用於投資活動，為收購、開發、對未合併的合資企業的淨投資以及維護和重新定位資本支出提供資金。我們有選擇地投資於新項目，使我們能夠利用我們的開發、租賃、融資和物業管理技能，並投資於現有建築，以增強或維持它們的市場地位。於截至2020年12月31日止年度用於投資活動的現金主要包括收購房地產、發展項目、樓宇及租户改善工程及向未合併合營企業的資本貢獻，但部分由出售房地產所得款項及來自未合併合營企業的資本分配所抵銷。截至2019年12月31日的年度，投資活動中使用的現金主要包括購買房地產、開發項目、建築和租户改造以及對未合併合資企業的資本貢獻，但出售房地產的收益和未合併合資企業的資本分配部分抵消了這一部分，詳情如下：

			Year ended December 31,
			2020						2019
			(單位：千)
房地產收購(1)			$	(137,976)					$	(149,031)
在建工程(2)			(482,507)						(546,060)
建築和其他基礎設施改善			(160,126)						(180,556)
改善租户狀況			(234,423)						(251,831)
使用權資產--融資租賃			—						(5,152)
房地產銷售收入(三)			519,303						90,824
對未合併的合資企業的出資(4)			(172,436)						(87,392)
未合併合資企業的資本分配(5)			55,298						136,807
現金和現金等價物分拆合併			—						(24,112)
發行應收票據，淨額			(9,800)						—
應收票據收益			6,397						3,544
證券投資，淨額			2,551						(2,132)
用於投資活動的現金淨額			$	(613,719)					$	(1,015,091)

投資活動中使用的現金髮生變化的主要原因如下：

(1)2020年6月26日，我們完成了對位於加利福尼亞州舊金山的哈里森街777號(稱為第四+哈里森街，以前稱為第四街425號)的房地產的收購，包括權利在內的總購買價格總計約1.401億美元。2020年7月31日和2020年12月16日，我們收購了位於加利福尼亞州舊金山哈里森大街759號的房地產，預計將納入第四+哈里森開發項目，總購買價格約為450萬美元。哈里森大街759號和第四+哈里森預計將支持大約850,000平方英尺的主要商業辦公空間的開發。

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目錄表

2019年1月10日，我們以約5150萬美元的總價收購了位於新澤西州普林斯頓的卡內基中心物業的地塊，其中包括未來在開發或銷售每個地塊時向賣方支付的總計約860萬美元的額外金額。這些地塊將支持約170萬平方英尺的開發。

2019年8月27日，我們以總價收購了位於馬薩諸塞州沃爾瑟姆的880和890温特街

收購價格約為1.06億美元現金，包括交易費用。880和890冬季

Street由兩個甲級寫字樓物業組成，總面積約為392,000平方英尺。

(2)截至2020年12月31日的年度的在建工程包括與20 CityPoint、1750號總統街和Skylyne相關的持續支出，這些支出在截至2020年12月31日的年度內已完工並全面投入使用。此外，我們還產生了與我們的持續開發/重新開發有關的成本。東53街五九號樓，西街200號，主街325號，賓夕法尼亞大道2100號和雷斯頓下一站(前身為Reston Gateway)。

截至2019年12月31日的年度在建工程包括與Salesforce Tower相關的持續支出，Salesforce Tower在截至2018年12月31日的年度內投入使用，20 CityPoint和百老匯145號在截至2019年12月31日的年度部分或全部投入使用。此外，我們還產生了與繼續開發/重新開發總統街1750號、天際線、53街五九東街、西街200號、主街325號、賓夕法尼亞大道2100號和雷斯頓下一站(前身為Reston Gateway)。

(3)2020年2月20日，我們完成了位於弗吉尼亞州赫恩登的New Dominion科技園的出售，銷售總價為2.56億美元。淨現金收益總計約2.54億美元，導致BXP的房地產銷售收益總計約1.923億美元，BPLP的淨現金收益約為1.971億美元。新道明科技園由兩個甲級寫字樓組成，總面積約493,000平方英尺。

2020年6月25日，我們完成了首都畫廊位於華盛頓特區的部分房產的出售，總售價約為2.537億美元。現金收益淨額總計約2.466億美元，為BXP帶來約2.035億美元的房地產銷售收益，為BPLP帶來約2.07億美元的收益。資本畫廊是一個大約631,000平方英尺的可淨出租的A類寫字樓物業。出售的部分包括大約455,000平方英尺的可淨出租商業辦公空間。我們繼續擁有該物業的土地、地下停車場以及剩餘的商業辦公和零售空間，其中約有176,000平方英尺的可出租淨面積。

2020年12月16日，我們完成了位於馬薩諸塞州馬爾伯勒的一塊土地的出售，總售價約為1430萬美元。現金淨收益總額約為1420萬美元，房地產銷售收益總額約為520萬美元。

2019年1月24日，我們完成了位於馬裏蘭州羅克維爾的2600棟Tower Oaks Boulevard物業的出售，總售價約為2270萬美元。現金淨收益總額約為2,140萬美元，導致房地產銷售虧損總額約為60萬美元。2600 Tower Oaks Boulevard是一個大約179,000平方英尺的可淨出租的A類寫字樓物業。

2019年6月3日，我們完成了位於新澤西州東布倫瑞克的One Tower Center物業的出售，總售價為3800萬美元。淨現金收益總額約為3660萬美元。One Tower Center是一處可淨出租的A級寫字樓物業，約為41萬套。

2019年6月28日，我們完成了位於馬薩諸塞州比勒裏卡的萊剋星頓路164號房產的銷售，總售價為400萬美元。淨現金收益總計約380萬美元，導致BXP的房地產銷售收益總計約250萬美元，BPLP的淨現金收益約為260萬美元。列剋星敦路164號是一處約6.4萬平方英尺的可淨出租A類寫字樓物業。

2019年9月20日，我們出售了位於加利福尼亞州聖何塞的Platform 16物業45%的權益，總售價約為2310萬美元。現金淨收益總額約為2310萬美元。我們停止對該財產進行合併會計核算，現在使用權益會計方法對該財產進行非合併會計核算，因為我們減少了我們在

95

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目錄表

並不再擁有該物業的財務或經營控股權。由於物業的公允價值接近其賬面價值，故吾等並無確認物業的留存權益或售出權益的收益。平臺16包括一份為期65年的土地租約，總計約5.6英畝，將支持開發約110萬平方英尺的商業辦公空間。

2019年12月20日，我們完成了位於馬裏蘭州蓋瑟斯堡的華盛頓北部物業剩餘地塊的出售，總售價約為780萬美元。現金淨收益總額約為730萬美元，房地產銷售虧損總額約為10萬美元。

(4)截至2020年12月31日止年度，對未合併合資企業的資本貢獻主要包括分別向我們的Platform 16、3 Hudson Boulevard、海灘城市媒體園區、Dock 72和Metropolitan Square合資企業的現金貢獻約7,930萬美元、4,630萬美元、2,720萬美元、750萬美元和740萬美元。

截至2019年12月31日止年度，對未合併合營公司的資本貢獻主要包括分別向我們位於銅鑼灣的Hub、3 Hudson Boulevard、Dock 72及Metropolitan Square合營公司的現金貢獻約4,500萬美元、2,040萬美元、1,280萬美元及720萬美元。

(5)截至2020年12月31日的年度，來自未合併合資企業的資本分配包括：(1)來自我們大都會廣場合資企業的現金分配，總額約為2250萬美元，來自物業抵押貸款再融資的超額收益，(2)來自我們的Annapolis Junction合資企業的總計約1,790萬美元的現金分配，來自可用現金以及在償還抵押貸款後出售Annapolis Junction Building 8號和2個地塊的淨收益，以及(3)來自我們的科羅拉多中心合資企業的總計約1,400萬美元的現金分配，該現金分配源於2017年發生的物業抵押融資的超額收益，這些收益從貸款人儲備中釋放。

截至2019年12月31日止年度，未合併合資公司的資本分配包括：(1)來自我們麥迪遜大道540號合資公司的總計約1.041億美元的現金分配，產生於出售物業的淨收益；(2)來自我們的高士威街100號合資企業的現金分配，總計約1,760萬美元，來自建設貸款融資的收益；以及(3)來自我們的威斯康星大道7750合資企業的現金分配，總計約1,510萬美元，來自建設貸款融資的收益。

截至2020年12月31日的年度，融資活動提供的現金總額約為4.843億美元。這主要由收益組成。來自BPLP發行的本金總額為12.5億美元的2031年到期的3.250%優先無擔保票據我們定期向股東和單位持有人支付股息和分派，以及向財產合夥企業中的非控股利益持有人支付分派，完全抵消了這一點。下文標題下討論了今後的債務償還情況。“資本化--債務融資.”

大寫

下表列出了綜合市值和BXP的市值份額，以及綜合債務與綜合市值和BXP的債務份額與BXP的市值份額的相應比率(以千為單位，但百分比除外)：

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目錄表

						2020年12月31日
						未償還股份/單位						普通股等值						等值(1)
普通股						155,719						155,719						$	14,720,117
共同業務夥伴關係股						17,373						17,373						1,642,270			(2)
5.25%B系列累計可贖回優先股						80						—						200,000
總股本												173,092						$	16,562,387
合併債務																		$	13,047,758
添加：
BXP在未合併的合資企業債務中的份額(3)																		1,153,628
減去：
合作伙伴在合併債務中的份額(4)																		(1,194,619)
BXP的債務份額																		$	13,006,767
合併市值																		$	29,610,145
BXP的市值份額																		$	29,569,154
合併債務/合併市值																		44.07		%
BXP的債務份額/BXP的市值份額																		43.99		%

_______________  

(1)除了B系列累計可贖回優先股的價值為每股2,500美元的清算優先股外，其價值是基於BXP普通股於2020年12月31日在紐約證券交易所的每股收盤價94.53美元。

(2)包括長期獎勵計劃單位(包括2012年OPP單位和2013-2017 MYLTIP單位)，但不包括2018至2020年間批准的MYLTIP單位。

(3)有關更多信息，請參閲第108頁。

(4)有關更多信息，請參閲第100頁。

綜合債務與綜合市值比率是房地產投資信託基金行業分析師通常使用的槓桿指標。我們以百分比的形式表示這一指標，其計算方法是：(A)我們的綜合債務除以(B)我們的綜合市值，即我們的未償還股權證券的市值加上我們的綜合債務。綜合市值是以下各項的總和：

(1)償還我們的合併債務；加上

(2)計算紐約證券交易所公佈的BXP普通股在2020年12月31日的每股收盤價乘以(Y)之和：

(I)增加BXP普通股流通股數量，

(Ii)計算BPLP中尚未完成的OP單位數量(不包括BXP持有的OP單位)；

(Iii)考慮所有尚未完成的長期租約投資計劃單位轉換後可發行的營運單位數目，假設已符合轉換長期租約投資計劃單位的所有條件；及

(4)增加2012年OPP單位、2013-2017年MYLTIP單位轉換為LTIP單位後可發行的OP單位的數量；加上

(3)增加BXP的5.25%B系列累計可贖回優先股的總清算優先股(每股2,500美元)。

綜合市值的計算不包括以MYLTIP獎形式發行的LTIP單位，除非和直到達到某些業績門檻並賺取這些單位。由於其三年業績期尚未結束，截至2020年12月31日，2018-2020年MYLTIP單位不包括在此計算中。

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目錄表

我們還列出了BXP的市值份額和BXP的債務份額/BXP的市值份額，它們是以相同的方式計算的，只是BXP的債務份額在分子和分母中都用於代替我們的合併債務。BXP的債務份額被定義為我們的合併債務加上我們來自未合併合資企業的債務份額(根據我們的所有權百分比計算)，減去我們的合作伙伴從我們合併的合資企業中的債務份額(根據合作伙伴的百分比所有權權益進行基差調整計算)。管理層認為，BXP的債務份額為投資者提供了有關我們財務狀況的有用信息，因為它包括我們在未合併合資企業中的債務份額，並排除了我們的合作伙伴在合併合資企業中的債務份額，在每種情況下都是在相同的基礎上列報。我們有幾家重要的合資企業，以這種方式展示各種財務狀況指標，可以幫助投資者在考慮到我們在這些合資企業中的經濟利益後，更好地瞭解我們的財務狀況和/或運營結果。我們提醒投資者，在計算BXP的債務份額時使用的所有權百分比可能不能完整和準確地描述持有合併或非合併合資企業的權益的所有法律和經濟影響。例如，除了合夥人在利潤和資本方面的利益外，合資企業協議在決策權分配(常規和重大決策)、分配、權益可轉讓性、融資和擔保、清算和其他事項方面存在差異。此外，在某些情況下，我們對合資企業施加重大影響，但不控制合資企業，在這種情況下，GAAP要求我們使用權益會計方法對合資實體進行會計核算，我們不會出於財務報告的目的對其進行合併。在其他情況下，公認會計準則要求我們合併合資企業，即使我們的合作伙伴(S)擁有(S)相當大的百分比權益。*因此，管理層認為，列報BXP在財務措施中的份額不應被視為替代，而應僅與我們根據GAAP列報的財務信息一起考慮，並將其作為財務信息的補充。

之所以提出這些補充比率，是因為我們的槓桿程度可能會影響我們為營運資本、資本支出、收購、開發或其他一般企業目的獲得額外融資的能力，以及因為不同的投資者和貸款人考慮其中一項或兩項。投資者應明白，這些比率在一定程度上是BXP普通股市場價格的函數，因此將隨着該價格的變化而波動，它們不一定反映我們產生額外債務為我們的活動融資的能力或我們管理現有債務的能力。然而，對於像BXP這樣資產主要是創收房地產的公司來説，這些比率可能會為投資者提供另一種槓桿指標，只要它們與債務與財務分析師使用的其他資產價值衡量標準的比率和其他財務比率以及我們未償債務的各個組成部分一起進行評估。

有關我們未合併的合資企業債務的討論，請參見“流動資金和資本資源-資本化-表外安排-合資企業負債“在”內部“項目7--管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析“有關我們合併的合資企業債務的討論，請參閲“流動資金和資本資源--資本化--應付按揭票據淨額“在”內部“項目7--管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析.”

債務融資

截至2020年12月31日，我們有約130億美元的未償還合併債務，約佔上文計算的我們綜合市值的44.07%，其中包括約(1)至96億美元(扣除貼現和遞延融資費用)的上市交易無擔保優先票據，其加權平均利率為3.71%，於2021年至2031年到期(見綜合財務報表附註8和18)。(2)29億美元(扣除遞延融資費後)的房地產特定抵押債務，GAAP加權平均利率為3.89%，年利率為3.89%，加權平均期限為5.3年；(3)BPLP 2017年信貸安排項下未償還的4.994億美元(扣除遞延融資費後)，將於2022年4月24日到期。

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目錄表

下表彙總了我們的應付按揭票據和BPLP的無擔保優先票據、信用額度和定期貸款的賬面總值，以及於2020年12月31日和2019年12月31日的綜合債務融資統計數據。 

			十二月三十一日，
			2020						2019
			(千美元)
債務摘要：
天平
固定利率應付抵押票據，淨額			$	2,909,081					$	2,922,408
無擔保優先票據，淨額			9,639,287						8,390,459
無擔保信貸額度			—						—
無擔保定期貸款，淨額			499,390						498,939
合併債務			13,047,758						11,811,806
添加：
BXP在未合併合資企業債務中的份額，淨額(1)			1,153,628						980,110
減去：
合夥人在綜合應付按揭票據中的份額，淨額(2)			(1,194,619)						(1,199,854)
BXP的債務份額			$	13,006,767					$	11,592,062
			十二月三十一日，
			2020						2019
綜合債務融資統計數據：
債務總額的百分比：
固定費率			96.17		%				95.78		%
可變利率			3.83		%				4.22		%
總計			100.00		%				100.00		%
GAAP加權平均期末利率：
固定費率			3.75		%				3.80		%
可變利率			1.19		%				2.75		%
總計			3.65		%				3.75		%
期末票面利率/法定加權平均利率：
固定費率			3.65		%				3.69		%
可變利率			1.10		%				2.66		%
總計			3.55		%				3.65		%
加權平均期末到期日(年)：
固定費率			5.5						6.0
可變利率			1.3						2.3
總計			5.4						5.9

_______________

(1)有關更多信息，請參閲第108頁。

(2)有關更多信息，請參閲第100頁。

無擔保信貸安排

2017年4月24日，BPLP進入2017年信貸安排。其中，2017年信貸安排(1)將循環安排的總承諾額從10億美元增加到15億美元，(2)將到期日從2018年7月26日延長至2022年4月24日，(3)降低了年利率浮動利率，以及(4)增加了500美元。允許BPLP在截止日期一週年之前提取的0百萬延遲提取貸款。根據BPLP目前的信用評級，(1)循環融資和延遲提取融資的適用歐洲貨幣保證金分別為87.5個基點和95個基點，(2)循環融資承諾的融資手續費為0.15%。

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目錄表

2018年4月24日，BPLP行使了從其延遲提取貸款工具中提取5.0億美元的選擇權。延遲提取貸款根據BPLP 2020年12月31日的信用評級，按等於LIBOR加0.90%的年利率計息，2022年4月24日到期。

截至2020年12月31日，BPLP在其延遲提取融資機制下有5.0億美元的未償還借款，在循環融資機制下沒有借款，在循環融資機制下有能力借入約15億美元的未償還信用證，總額約為250萬美元。截至2021年2月22日，BPLP在其延遲提取融資機制下有5.0億美元的未償還借款，在循環融資機制下沒有借款，在循環融資機制下有能力借入約15億美元的未償還信用證總額約為230萬美元。

無擔保優先票據，淨額

有關BPLP截至2020年12月31日的未償還無擔保優先票據的説明，請參閲合併財務報表附註8和18。

2020年5月5日，BPLP完成了2031年到期的3.250無擔保優先債券的本金總額為12.5億美元的公開發行。債券定價為本金額的99.850%，到期日的有效利率(包括融資費)約為年息3.343%。除非提前贖回，否則這些票據將於2031年1月30日到期。扣除承銷折扣和交易費用後，此次發行的淨收益總額約為12.4億美元。

與無擔保優先票據有關的契約載有若干財務限制和要求，包括(1)槓桿率不超過60%，(2)有擔保債務槓桿率不超過50%，(3)利息覆蓋率大於1.50，以及(4)無擔保資產價值不低於無擔保債務的150%。截至2020年12月31日，BPLP遵守了這些財務限制和要求中的每一個。

應付按揭票據，淨額

以下為2020年12月31日應付按揭票據項下到期的未償還本金餘額：

 

屬性						陳述 利率						公認會計原則 利率(1)						陳述 本金金額						遞延融資成本，淨額						賬面金額						賬面金額(合作伙伴’共享)												到期日
						(美元，單位：萬美元)
全資擁有
大學地段						6.94		%				6.99		%				$	1,500					$	(9)					$	1,491					不適用												2021年8月1日
合併的合資企業
第五大道767號(通用汽車大廈)						3.43		%				3.64		%				2,300,000						(22,478)						2,277,522						$	911,088					(2)(3)(4)						2027年6月9日
列剋星敦大道601號						4.75		%				4.79		%				630,486						(418)						630,068						283,531						(5)						2022年4月10日
																		2,930,486						(22,896)						2,907,590						1,194,619
總計																		$	2,931,986					$	(22,905)					$	2,909,081					$	1,194,619

_______________ 

(1)由於計入了融資費用攤銷和套期保值交易(如有)的影響，GAAP利率與所述利率不同。

(2)抵押貸款只需要支付利息，到期時需要支付氣球付款。

(3)該物業由一個合併後的實體擁有，我們擁有該實體60%的權益。合夥人在賬面金額中的份額已根據基差進行了調整。

(4)關於貸款的再融資，我們保證合併實體有義務為租户改善費用和津貼、租賃佣金和免收租金義務提供資金，以代替現金保證金。截至2020年12月31日，擔保項下的最高出資義務約為3,060萬美元。吾等向合營公司收取提供擔保的費用，並與合營公司訂立協議，以償還合營公司根據擔保支付的任何款項(見綜合財務報表附註10)。

(5)該物業由一家合併實體擁有，我們擁有該實體55%的權益。

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目錄表

截至2020年12月31日應付的抵押貸款票據的合同本金支付總額如下：

			還本付息
年			(單位：萬人)
2021			$	17,276
2022			614,710
2023			—
2024			—
2025			—
此後			2,300,000
			$	2,931,986

市場風險 

市場風險是指市場價格和利率的不利變化帶來的損失風險。我們與金融工具相關的未來收益、現金流和公允價值取決於普遍的市場利率。我們的主要市場風險來自我們的負債，我們的負債以固定和可變利率計息。我們債務的公允價值受到市場利率變化的影響。我們通過將長期租賃與類似期限的固定利率、無追索權的長期債務相匹配來管理市場風險。我們繼續遵循保守的策略，即一般將開發項目長期預租給信譽良好的租户，以實現最優惠的建設和永久融資條款。除我們未合併的合資企業外，我們約96.2%的未償債務是固定利率的，這將通過該等未償債務的到期將利率風險降至最低。我們還通過與金融機構達成對衝安排來管理我們的市場風險。我們進行套期保值交易和衍生品頭寸時的主要目標是減少我們的浮動利率敞口，併為預期的融資和再融資交易確定部分利率。這反過來又降低了現金流的可變性對可變利率債務施加的風險。我們的戰略緩解了未來利率上升的影響。

截至2020年12月31日，我們的固定利率未償還合併債務的加權平均票面利率/聲明利率為3.65%。截至2020年12月31日，我們有5.0億美元的合併可變利率債務未償還。截至2020年12月31日，我們可變利率債務的GAAP利率約為1.19%。如果我們可變利率債務的市場利率高出100個基點，在截至2020年12月31日的一年中，總利息支出按年率計算將增加約500萬美元。

運營資金

根據全美房地產投資信託協會(NAREIT)理事會通過的運營資金的修訂定義，我們計算BXP和BPLP各自的運營資金，方法是調整Boston Properties，Inc.普通股股東的淨收入(虧損)和Boston Properties Limited Partnership普通股持有人的淨收入(虧損)(根據GAAP計算)，以計算出售物業的收益(或虧損)、合併在資產負債表上的折舊房地產減值損失。我們在未合併合資企業的投資的減值損失是由於未合併合資企業持有的可折舊房地產的公允價值以及我們在與房地產相關的折舊和攤銷中所佔份額的可計量減少所致。FFO是一種非公認會計準則的財務指標。我們相信，FFO的列報與所需GAAP財務指標的列報相結合，將提高投資大眾對REITs經營業績的理解，並有助於使REIT經營業績的比較更有意義。管理層普遍認為FFO是瞭解和比較我們經營業績的有用指標，因為通過剔除與銷售先前折舊的經營性房地產資產、減值損失以及房地產資產折舊和攤銷相關的損益(基於歷史成本會計和使用年限估計，類似資產的所有者之間可能存在差異)，FFO可以幫助投資者比較一家公司房地產在不同報告期的經營業績，並與其他公司的經營業績進行比較。

我們對FFO的計算可能無法與其他REITs或房地產公司報告的FFO相比，這些公司沒有根據當前的NAREIT定義定義該術語，或者以不同的方式解釋了當前的NAREIT定義。我們認為，為了便於更清楚地瞭解我們的經營業績，FFO應該與波士頓地產公司普通股股東和淨利潤的淨收入一起進行審查

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目錄表

波士頓地產有限合夥企業應佔收入，在我們的合併財務報表中列報。FFO不應被視為波士頓地產公司普通股股東應佔淨收入或波士頓地產有限合夥公司普通股持有人應佔淨收入的替代品(根據GAAP確定)或任何其他GAAP財務指標，僅應與我們根據GAAP編制的財務信息一起考慮，並作為其補充。他説：

本報告通篇討論了新冠肺炎對我們2020年的業務、財務狀況和運營結果的影響。新冠肺炎對我們的業務、運營和財務業績的影響程度將取決於許多我們可能無法準確預測的不斷變化的因素。新冠肺炎對我們收入的影響，特別是租賃、停車和酒店收入，在截至2020年12月31日的年度受到新冠肺炎的負面影響，從而對我們的FFO產生負面影響。這些減少在標題“”下討論。截至2020年12月31日的年度與截至2019年12月31日的年度的比較“在”內部“第7項--管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析。”

102

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目錄表

波士頓地產公司

下表列出了波士頓地產公司普通股股東應佔淨收益與波士頓地產公司普通股股東應佔FFO在截至2020年12月31日、2019年、2018年、2017年和2016年的年度對賬：

												Year ended December 31,
																		2020						2019						2018						2017						2016
																		(單位：千)
波士頓地產公司普通股股東應佔淨收益																		$	862,227					$	511,034					$	572,347					$	451,939					$	502,285
添加：
優先股息																		10,500						10,500						10,500						10,500						10,500
非控股權益--經營合夥企業的共同單位																		97,704						59,345						66,807						52,210						59,260
財產合夥中的非控制性權益																		48,260						71,120						62,909						47,832						(2,068)
淨收入																		1,018,691						651,999						712,563						562,481						569,977
添加：
折舊及攤銷																		683,751						677,764						645,649						617,547						694,403
財產合夥企業在折舊和攤銷中的非控股權益																		(71,850)						(71,389)						(73,880)						(78,190)						(107,087)
BXP在未合併的合資企業中的折舊和攤銷份額																		80,925						58,451						54,352						34,262						26,934
與公司相關的折舊和攤銷																		(1,840)						(1,695)						(1,634)						(1,986)						(1,568)
非合併合營企業投資減值損失(1)																		60,524						—						—						—						—
減值損失																		—						24,038						11,812						—						—
更少：
出售未合併合資企業的投資收益(2)																		—						—						—						—						59,370
包括在未合併的合資企業收入(損失)內的房地產銷售收益(3)																		5,958						47,238						8,270						—						—
房地產銷售收益																		618,982						709						182,356						7,663						80,606
財產合夥中的非控制性權益																		48,260						71,120						62,909						47,832						(2,068)
優先股息																		10,500						10,500						10,500						10,500						10,500
運營資金(FFO)歸因於運營合夥企業共同單位持有人(包括波士頓地產公司)																		1,086,501						1,209,601						1,084,827						1,068,119						1,034,251
更少：
非控制性權益--業務夥伴關係所佔業務資金份額的共同單位																		108,310						123,757						110,338						108,707						106,504
波士頓地產公司普通股股東應佔運營資金																		$	978,191					$	1,085,844					$	974,489					$	959,412					$	927,747
我們所佔運營資金的百分比-基本																		90.03		%				89.77		%				89.83		%				89.82		%				89.70		%
加權平均流通股-基本																		155,432						154,582						154,427						154,190						153,715

 _______________

(1)對未合併合營企業的投資減值虧損包括公允價值低於吾等於未合併合資企業的投資的賬面價值的非暫時性減值(見綜合財務報表附註6)。

(2)出售未合併合營公司的投資收益包括出售大都會廣場31%權益的收益。我們繼續在合資企業中擁有20%的權益。

(3)包括截至2020年12月31日止年度與出售Annapolis Junction Building 8號及兩幅地塊、截至2019年12月31日止年度Madison Avenue 540號有關的房地產銷售收益有關的未合併合營企業收入部分，以及截至2018年12月31日止年度出售Annapolis Junction Building 1的銷售收益。

103

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目錄表

對運營攤薄資金的對賬：

						Year ended December 31,
						2020												2019												2018												2017												2016
						(單位：千)
						收入 (分子)						股份/單位 (分母)						收入 (分子)						股份/單位 (分母)						收入 (分子)						股份/單位 (分母)						收入 (分子)						股份/單位 (分母)						收入 (分子)						股份/單位 (分母)
運營基礎資金						$	1,086,501					172,643						$	1,209,601					172,200						$	1,084,827					171,912						$	1,068,119					171,661						$	1,034,251					171,361
稀釋性證券的影響：
基於股票的薪酬						—						85						—						301						—						255						—						200						—						262
運營攤薄資金						$	1,086,501					172,728						$	1,209,601					172,501						$	1,084,827					172,167						$	1,068,119					171,861						$	1,034,251					171,623
減去：非控制性權益--業務夥伴關係攤薄資金中的共同單位						108,256						17,211						123,541						17,618						110,175						17,485						108,580						17,471						106,341						17,646
波士頓地產公司運營業務的攤薄資金(1)						$	978,245					155,517						$	1,086,060					154,883						$	974,652					154,682						$	959,539					154,390						$	927,910					153,977

 _______________

(1)截至2020年12月31日的年度，BXP的運營攤薄資金份額分別為90.04%、89.79%、89.84%、89.83%和89.72%， 分別為2019年、2018年、2017年和2016年。

104

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目錄表

波士頓地產有限合夥企業

下表列出了截至2020年12月31日、2019年12月31日、2018年12月31日、2018年12月31日、2017年12月31日和2016年12月31日的年度，可歸因於波士頓地產有限合夥企業普通單位持有人的淨收入與可歸因於波士頓地產有限合夥企業普通單位持有人的FFO的對賬：

												Year ended December 31,
																		2020						2019						2018						2017						2016
																		(單位：千)
波士頓地產有限合夥公司普通單位持有人的淨收入																		$	979,979					$	580,102					$	656,903					$	512,866					$	575,341
添加：
首選分佈																		10,500						10,500						10,500						10,500						10,500
財產合夥中的非控制性權益																		48,260						71,120						62,909						47,832						(2,068)
淨收入																		1,038,739						661,722						730,312						571,198						583,773
添加：
折舊及攤銷																		676,666						669,956						637,891						609,407						682,776
財產合夥企業在折舊和攤銷中的非控股權益																		(71,850)						(71,389)						(73,880)						(78,190)						(107,087)
BXP在未合併的合資企業中的折舊和攤銷份額																		80,925						58,451						54,352						34,262						26,934
與公司相關的折舊和攤銷																		(1,840)						(1,695)						(1,634)						(1,986)						(1,568)
非合併合營企業投資減值損失(1)																		60,524						—						—						—						—
減值損失																		—						22,272						10,181						—						—
更少：
出售未合併合資企業的投資收益(2)																		—						—						—						—						59,370
包括在未合併的合資企業收入(損失)內的房地產銷售收益(3)																		5,958						47,238						8,270						—						—
房地產銷售收益																		631,945						858						190,716						8,240						82,775
財產合夥中的非控制性權益																		48,260						71,120						62,909						47,832						(2,068)
首選分佈																		10,500						10,500						10,500						10,500						10,500
波士頓地產有限合夥公司共同單位持有人的運營資金(4)																		1,086,501						1,209,601						1,084,827						1,068,119						1,034,251
加權平均流通股-基本																		172,643						172,200						171,912						171,661						171,361

 _______________

(1)對未合併合營企業的投資減值虧損包括公允價值低於吾等於未合併合資企業的投資的賬面價值的非暫時性減值(見綜合財務報表附註6)。

(2)出售未合併合營公司的投資收益包括出售大都會廣場31%權益的收益。我們繼續在合資企業中擁有20%的權益。

(3)包括截至2020年12月31日止年度與出售Annapolis Junction Building 8號及兩幅地塊、截至2019年12月31日止年度Madison Avenue 540號有關的房地產銷售收益有關的未合併合營企業收入部分，以及截至2018年12月31日止年度出售Annapolis Junction Building 1的銷售收益。

(4)我們的計算包括運營單位和既有LTIP單位(包括2012年既有OPP單位和2013-2017 MYLTIP既有單位)。

105

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目錄表

對業務攤薄資金的對賬： 

						Year ended December 31,
						2020												2019												2018												2017												2016
						(單位：千)
						收入 (分子)						股份/單位 (分母)						收入 (分子)						股份/單位 (分母)						收入 (分子)						股份/單位 (分母)						收入 (分子)						股份/單位 (分母)						收入 (分子)						股份/單位 (分母)
運營基礎資金						$	1,086,501					172,643						$	1,209,601					172,200						$	1,084,827					171,912						$	1,068,119					171,661						$	1,034,251					171,361
稀釋性證券的影響：
基於股票的薪酬						—						85						—						301						—						255						—						200						—						262
運營攤薄資金						$	1,086,501					172,728						$	1,209,601					172,501						$	1,084,827					172,167						$	1,068,119					171,861						$	1,034,251					171,623

106

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目錄表

合同義務 

截至2020年12月31日，我們受制於下表所述的合同付款義務。

						按期間到期的付款
						總計						2021						2022						2023						2024						2025						此後
						(單位：千)
合同義務：
長期債務
抵押貸款債務(1)						$	3,479,254					$	125,811					$	703,301					$	78,890					$	78,890					$	78,890					$	2,413,472
無抵押優先票據(1)						11,603,243						1,174,281						306,750						1,773,969						932,675						1,049,943						6,365,625
無擔保信用額度/定期貸款(1)(2)						507,188						5,500						501,688						—						—						—						—
經營租約						620,605						25,092						18,020						10,262						9,277						9,476						548,478
承租人義務(3)						587,789						450,885						97,372						34,286						4,264						739						243
開發項目建設合同						904,978						525,405						323,511						53,357						2,705						—						—
融資租賃(4)						1,457,469						5,896						10,206						9,701						48,518						9,971						1,373,177
其他義務						11,939						10,756						112						112						112						114						733
合同債務總額						$	19,172,465					$	2,323,626					$	1,960,960					$	1,960,577					$	1,076,441					$	1,149,133					$	10,701,728

 _______________

(1)金額包括本金和利息支付。

(2)利息支付採用2020年12月31日1.10%的利率計算。

(3)基於截至2020年12月31日的已執行租約承諾的租户相關義務(租户改善和租賃佣金)。

(4)2024年的融資租賃付款包括與我們有理由確定將行使的購買選擇權相關的約3870萬美元。

我們與供應商簽訂了與物業管理相關的各種服務合同。此外，我們還有一些在正常業務過程中籤訂的可能超過一年的其他合同。這些合同包括規定取消的條款，取消處罰微不足道，甚至沒有。合同期限一般在三年到五年之間。

在2020年間，我們支付了約3.142億美元用於支付與租户相關的義務，包括租户改善和租賃佣金。

此外，我們和我們未合併的合資夥伴產生了與約370,000平方英尺的第二代租賃相關的約2.48億美元的新租户相關債務，其中包括與新冠肺炎相關的約34,000平方英尺的租賃修訂，或每平方英尺約66美元。此外，我們在我們的開發物業簽署了約276,000平方英尺的租約。*與發展物業有關的承租人責任包括在下列項目的“估計總投資”內：項目7--管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析--流動性和資本資源。於2020年間，吾等總共簽訂了約4,000,000平方英尺的租約，包括約34,000平方英尺與新冠肺炎有關的租約修訂，併產生了約2.93億美元的租户相關責任，或每平方英尺約72美元。

表外安排--合資企業負債

我們在未合併的合資企業中有投資，我們的實際所有權權益從20%到60%不等。其中14家企業揹負着抵押貸款債務。我們對這些實體施加重大影響，但不控制它們。因此，我們使用權益會計方法對它們進行核算。另見合併財務報表附註6。截至2020年12月31日，這些合資企業產生的債務賬面總額(包括我們和我們合作伙伴的份額)約為26億美元(其中我們的比例份額約為12億美元)。下表彙總了截至2020年12月31日這些合資物業的未償債務。除了表中特別註明的其他擔保外，我們還有

107

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目錄表

商定慣常的環境賠償和無追索權分拆(例如，防止欺詐、虛假陳述和破產的擔保)，以及完成某些貸款的發展項目。 

屬性						風險投資所有權百分比						規定利率						公認會計準則利率(1)						述明本金金額									遞延融資成本，淨額						賬面金額						賬面金額(我們的份額)												到期日
						(美元，單位：萬美元)
聖莫尼卡商業園						55		%				4.06		%				4.24		%				$	300,000								$	(2,394)					$	297,606					$	163,683					(2)(3)						2025年7月19日
市場廣場北						50		%				2.80		%				2.96		%				125,000									(1,003)						123,997						61,999						(4)						2025年11月10日
安納波利斯聯合六號樓						50		%				2.71		%				3.12		%				11,996									(51)						11,945						5,972						(5)						2021年11月16日
安納波利斯聯合大樓七號樓						50		%				2.60		%				2.95		%				18,420									(15)						18,405						9,203						(6)						2021年3月25日
大街1265號						50		%				3.77		%				3.84		%				37,334									(306)						37,028						18,514												2032年1月1日
科羅拉多中心						50		%				3.56		%				3.58		%				550,000									(679)						549,321						274,660						(2)						2027年8月9日
碼頭72						50		%				2.63		%				2.85		%				196,412									(1,630)						194,782						97,391						(2)(7)						2023年12月18日
堤道上的樞紐-平臺						50		%				2.40		%				2.89		%				174,329									(687)						173,642						86,821						(2)(8)						2021年9月6日
Hub50 House						50		%				2.15		%				2.43		%				171,249									(680)						170,569						85,284						(2)(9)						2022年4月19日
高士威街100號						50		%				1.65		%				1.86		%				216,575									(2,259)						214,316						107,158						(2)(10)						2023年9月5日
威斯康星大道7750號(萬豪國際總部)						50		%				1.40		%				1.94		%				163,863									(3,249)						160,614						80,307						(2)(11)						2023年4月26日
500 North Capitol Street，NW						30		%				4.15		%				4.20		%				105,000									(143)						104,857						31,457						(2)						2023年6月6日
紐約大道901號						25		%				3.61		%				3.69		%				221,121									(715)						220,406						55,102												2025年1月5日
哈德遜大道3號						25		%				3.64		%				3.72		%				80,000									(160)						79,840						19,960						(2)(12)						2023年7月13日
大都會廣場						20		%				5.40		%				6.90		%				288,000									(7,417)						280,583						56,117						(2)(13)						2022年7月7日
總計																								$	2,659,299								$	(21,388)					$	2,637,911					$	1,153,628

_______________

(1)由於計入了包括抵押貸款記錄費用在內的攤銷融資費用，GAAP利率與所述利率不同。

(2)這筆貸款只需要支付利息，到期時需要一筆氣球付款。

(3)這筆貸款的利息為浮動利率，相當於LIBOR加1.28%的年利率，2025年7月19日到期。合資公司的一家附屬公司簽訂了利率互換合同，名義金額總計30000百萬美元，到2025年4月1日，利率互換合同到期時的固定利率約為年利率4.063%。

(4)這筆貸款的利息為浮動利率，相當於(1)(X)libor或(Y)0.50%中較大的一個，加上(2)2.30%的年利率，於2025年11月10日到期，並有一項延期一年的選擇權，但須符合某些條件。

(5)這筆貸款的利息為浮動利率，相當於(1)(X)libor或(Y)0.50%中較大的一個，加上(2)2.50%的年利率，於2021年11月16日到期。

(6)這筆貸款的利息為浮動利率，相當於LIBOR加2.35%的年利率，2021年3月25日到期。

(7)建設融資的借款能力為2.5億美元。建築融資以浮動利率計息，利率等於(1)(X)libor或(Y)0.25%中較大者，加上(2)年利率2.85%，於2023年12月18日到期。

(8)建築融資的借款能力為2.046億美元。2019年9月16日，合資企業償還建設貸款本金餘額約2880萬美元，借款能力降至1.758億美元。建築融資的利息浮動利率等於倫敦銀行間同業拆借利率加2.25%的年利率，於2021年9月6日到期，有兩個一年的延期選擇權，但須符合某些條件。

(9)建設融資的借款能力為1.8億美元。建築融資的利息浮動利率等於倫敦銀行間同業拆借利率加2.00%的年利率，於2022年4月19日到期，有兩個一年的延期選擇權，但須符合某些條件。

(10)建設融資的借款能力為4.0億美元。建築融資按浮動利率計息，利率等於倫敦銀行同業拆借利率加1.50%年利率(倫敦銀行同業拆借利率加1.375%年利率)。

108

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目錄表

穩定)，並於2023年9月5日到期，有兩個一年的延期選項，取決於某些條件。

(11)建設融資的借款能力為2.55億美元。建築融資的利息浮動利率等於倫敦銀行間同業拆借利率加1.25%的年利率，2023年4月26日到期，有兩個一年的延期選項，受某些條件的限制。

(12)我們為合資企業提供了8000萬美元的抵押貸款。這筆貸款的利息為浮動利率，相當於LIBOR加3.50%的年利率，2023年7月13日到期，並有延期選擇權，但須符合某些條件。這筆貸款已在我們的綜合資產負債表上反映為關聯方應收票據淨額。

(13)這筆貸款的利息為浮動利率，等於(1)(X)LIBOR或(Y)0.65%中較大的一個，加上(2)4.75%的年利率，於2022年7月7日到期，並有兩個延期一年的選擇權，視某些條件而定。該合資企業與一家金融機構達成了利率上限協議，將其在2022年7月7日之前名義金額325.0美元的倫敦銀行間同業拆借利率上調的風險敞口限制在每年3.00%的上限。

表外安排--合資企業合同債務

截至2020年12月31日，我們受制於下表所述的合同付款義務。該表代表我們在合同義務中的份額。

						按期間到期的付款
						總計						2021						2022						2023						2024						2025						此後
						(單位：千)
合同義務：
經營租賃(1)						$	97,051					$	587					$	838					$	849					$	861					$	896					$	93,020
承租人義務(2)						21,724						11,094						6,098						—						—						—						4,532
開發項目建設合同						181,357						100,678						43,164						1,421						36,094						—						—
融資租賃(3)						270,366						9,945						9,945						10,894						10,980						10,980						217,622
合同債務總額						$	570,498					$	122,304					$	60,045					$	13,164					$	47,935					$	11,876					$	315,174

 _______________

(1)經營租賃包括與合資企業合理確定將行使的續簽選擇權相關的約6170萬美元。

(2)基於截至2020年12月31日的已執行租約承諾的租户相關義務(租户改善和租賃佣金)。

(3)融資租賃包括約1.947億美元，與合資企業合理確定將在2028年行使的購買選擇權有關。

新會計公告

有關可能對我們的合併財務報表產生影響的新會計聲明的討論 (見合併財務報表附註2)。

通貨膨脹率 

我們的大多數租約都規定了在基本金額上單獨增加房地產税和運營費用。此外，我們的許多租約都規定了固定基數租金上漲或指數上漲。我們認為，成本的通貨膨脹增加至少可以被合同租金的增加和運營費用的增加部分抵消。

109

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目錄表

項目7A--關於市場風險的定量和定性披露。

下表顯示了截至2020年12月31日，我們的應付抵押票據、淨額、無擔保優先票據、淨額、無擔保信用額度、無擔保定期貸款、淨額以及我們對公允價值的相應估計的總賬面價值。截至2020年12月31日，這些借款中約有125億美元按固定利率計息，因此這些工具的公允價值受到市場利率變化的影響。截至2020年12月31日，我們的浮動利率債務的加權平均利率為LIBOR加0.95%(1.10%)年利率。下表列出了我們的固定利率債務總額和按到期日排序的相應加權平均利率，以及按到期日排序的總浮動利率債務。

下表不包括我們未合併的合資企業債務。關於我們未合併的合資企業債務的討論，見合併財務報表附註6和“第7項—管理層對財務狀況和經營業績的討論與分析--資本化--表外安排--合資企業負債。”

			2021						2022						2023						2024						2025						2026+						總計						估計數 公允價值
			(千美元) 抵押債務，淨額
固定費率			$	13,440					$	611,132					$	(3,494)					$	(3,494)					$	(3,494)					$	2,294,991					$	2,909,081					$	3,144,150
公認會計準則平均利率			4.99		%				4.79		%				—		%				—		%				—		%				3.64		%				3.89		%
可變利率			—						—						—						—						—						—						—						—
			無擔保債務，淨額
固定費率			$	839,355					$	(10,189)					$	1,490,888					$	692,161					$	843,439					$	5,783,633					$	9,639,287					$	10,620,527
公認會計準則平均利率			4.29		%				—		%				3.73		%				3.92		%				3.35		%				3.64		%				3.71		%
可變利率			(460)						499,850						—						—						—						—						499,390						500,326
債務總額			$	852,335					$	1,100,793					$	1,487,394					$	688,667					$	839,945					$	8,078,624					$	13,047,758					$	14,265,003

2021年2月14日，BPLP完成贖回2021年5月15日到期的本金總額為8.5億美元的4.125%優先債券。贖回價格約為8.587億美元，相當於面值加上贖回日(但不包括)的應計和未付利息約870萬美元。

於2020年12月31日，上述固定利率債務的加權平均票面利率/聲明利率為3.65%。截至2020年12月31日，我們基於LIBOR的未償還浮動利率債務總額約為5.0億美元。截至2020年12月31日，我們可變利率債務的票面利率/聲明利率約為每年1.10%。如果我們可變利率債務的市場利率高出100個基點，在截至2020年12月31日的一年中，總利息支出將增加約500萬美元。

公允價值金額完全是根據假設利率對我們金融工具的影響來確定的。由於我們可能採取的將市場利率上升的可能影響降至最低的具體行動存在不確定性，本分析假設我們的金融結構沒有變化。

由於我們可能採取的將市場利率上升的可能影響降至最低的具體行動存在不確定性，本分析假設我們的金融結構沒有變化。如果LIBOR終止，我們的可變利率債務和我們未合併的合資企業的可變利率債務的利率以及我們的未合併的合資企業的利率互換將基於管理該等債務或掉期的適用文件中指定的替代可變利率或其他商定的利率。這樣的事件不會影響我們借入或維持已經未償還的借款的能力，也不會影響我們未合併的合資企業維持其未償還掉期的能力，但替代浮動利率可能比LIBOR停止之前更高和更不穩定。我們理解，LIBOR預計將持續到2021年底，但可能會在之後停止或以其他方式不可用。

關於市場風險的其他披露在此以引用的方式併入本文中第7項—管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析--流動性和資本資源--市場風險。”

110

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目錄表

第八項。財務報表和補充數據。

波士頓地產公司和波士頓地產有限合夥企業

合併財務報表索引

						頁面
波士頓地產公司
			管理層關於財務報告內部控制的報告			112
			獨立註冊會計師事務所報告			113
			截至2020年12月31日和2019年12月31日的合併資產負債表			116
			截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度的綜合經營報表			118
			截至2020年、2019年和2018年12月31日止年度的綜合全面收益表			119
			截至2020年、2019年和2018年12月31日止年度的綜合權益報表			120
			截至2020年、2019年和2018年12月31日的合併現金流量表			122
波士頓地產有限合夥企業
			管理層關於財務報告內部控制的報告			125
			獨立註冊會計師事務所報告			126
			截至2020年12月31日和2019年12月31日的合併資產負債表			129
			截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度的綜合經營報表			131
			截至2020年、2020年、2019年和2018年12月31日止年度的綜合全面收益表			132
			截至2020年、2019年和2018年12月31日止年度的資本和非控制權益綜合報表			133
			截至2020年、2019年和2018年12月31日的合併現金流量表			135
			合併財務報表附註			138
波士頓地產公司
			財務報表附表-附表3-截至2020年12月31日的房地產投資和累計折舊			185
波士頓地產有限合夥企業
			財務報表附表-附表3-截至2020年12月31日的房地產投資和累計折舊			190

 

美國證券交易委員會適用的會計條例對其作出規定的所有其他附表，在相關説明中並無要求或不適用，因此已被省略。

111

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目錄表

管理層關於內部控制的報告

財務報告

 

波士頓地產公司管理層負責為波士頓地產公司建立和維護充分的財務報告內部控制。波士頓地產公司的S財務報告內部控制是在其首席執行官和首席財務官的監督下設計的程序，旨在為財務報告的可靠性提供合理保證，並根據美國公認會計原則為外部報告目的編制S財務報表。 

截至波士頓地產公司S 2020財年末，管理層根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013年)》中建立的框架，對波士頓地產公司S財務報告內部控制的有效性進行了評估。基於這些評估，管理層確定波士頓地產公司截至2020年12月31日的S財務報告內部控制是有效的。 

我們對財務報告的內部控制包括以下政策和程序：(1)與保存合理詳細、準確和公平地反映我們資產的交易和處置的記錄有關的政策和程序；(2)提供合理的保證，即交易被記錄為必要的，以便根據美國公認的會計原則編制財務報表，並且收入和支出僅根據波士頓地產公司管理層和董事的授權進行；以及(3)就防止或及時發現未經授權收購、使用或處置波士頓地產公司的S資產可能對其財務報表產生重大影響提供合理保證。 

波士頓地產公司S截至2020年12月31日財務報告內部控制的有效性已由獨立註冊會計師事務所普華永道會計師事務所審計，其報告第113頁發表了對波士頓地產公司S截至2020年12月31日財務報告內部控制有效性的無保留意見。

112

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目錄表

獨立註冊會計師事務所報告

致波士頓地產公司董事會和股東

關於財務報表與財務報告內部控制的幾點看法

我們已審計所附Boston Properties，Inc.及其附屬公司(“貴公司”)於2020年12月31日及2019年12月31日的綜合資產負債表，以及截至2020年12月31日止三個年度各年度的相關綜合營運表、全面收益表、權益表及現金流量表，包括載於所附指數(統稱為“綜合財務報表”)的相關附註及財務報表附表。我們還根據特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013)》中確立的標準，對公司截至2020年12月31日的財務報告內部控制進行了審計。

吾等認為，上述綜合財務報表在各重大方面均公平地反映本公司於2020年12月31日及2019年12月31日的財務狀況，以及截至2020年12月31日止三個年度內各年度的經營業績及現金流量，並符合美國公認的會計原則。此外，我們認為，根據首席運營官發佈的《內部控制-綜合框架(2013)》中確立的標準，截至2020年12月31日，公司在所有實質性方面都對財務報告實施了有效的內部控制。

意見基礎

本公司管理層負責編制這些綜合財務報表，維護對財務報告的有效內部控制，以及對財務報告內部控制的有效性進行評估，包括在隨附的管理層財務報告內部控制報告中。我們的責任是根據我們的審計，對公司的合併財務報表和公司對財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些準則要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定合併財務報表是否沒有重大錯報，無論是由於錯誤還是欺詐，以及是否在所有重大方面保持了對財務報告的有效內部控制。

我們對合並財務報表的審計包括執行評估合併財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於合併財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價合併財務報表的整體列報。我們對財務報告的內部控制的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，以及根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作有效性。我們的審計還包括執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的意見提供了合理的基礎。

財務報告內部控制的定義及侷限性

公司對財務報告的內部控制是一個程序，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司對財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)與保持合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄有關；(2)提供合理保證，即交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並且公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；以及(Iii)就防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產提供合理保證。

113

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目錄表

由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。

關鍵審計事項

下文所述的關鍵審計事項是指向審計委員會傳達或要求傳達給審計委員會且(I)涉及對綜合財務報表具有重大意義的賬目或披露，以及(Ii)涉及我們特別具有挑戰性、主觀性或複雜判斷的當期綜合財務報表審計所產生的事項。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對綜合財務報表的整體意見，我們也不會通過傳達下面的關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨的意見。

長期資產和非合併合資企業投資的減值評估

如綜合財務報表附註2、3和6所述，截至2020年12月31日，本公司的房地產餘額總額為178.188億美元，其在未合併合資企業的投資為12.739億美元。於2020年內，本公司未確認與其長期資產有關的減值虧損，並確認與投資未合併的合資企業有關的6,050萬美元非暫時性減值虧損。管理層於每個季度末及當事件或環境變化顯示資產的賬面金額可能無法收回時，就減值指標對其長期資產進行審查。對長期資產的評估取決於一系列因素，包括當長期資產的經營業績發生事件或不利變化時，或當前預期長期資產更有可能在其先前估計的使用壽命或持有期結束之前被出售或以其他方式處置。管理層按季度審核其未合併合營企業的減值指標，並在事件或情況發生變化時記錄減值費用，表明公允價值已低於賬面價值，且此類下降不是暫時的。對未合併合資企業的投資的評估取決於若干因素，包括每項投資的表現和市場狀況。如本公司確定公允價值下降至低於一項未合併合營企業投資的賬面價值是非暫時性的，則將計入減值費用。公允價值是使用貼現現金流量計算的，這是主觀的，並考慮了有關未來入住率、未來租賃率、未來資本需求、貼現率和資本化率的假設。

我們決定執行與長期資產和未合併合資企業投資的減值評估有關的程序是一項關鍵審計事項的主要考慮因素是：(I)管理層在識別長期資產減值指標方面的重大判斷，這反過來導致審計師在執行與識別長期資產減值指標相關的程序和評估證據時的高度主觀性和努力；(Ii)管理層在確定非合併合營企業投資的減值指標時的重大判斷，進而導致審計師在執行與非合併合資企業投資減值指標有關的程序和評估證據時的高度主觀性和努力；(Iii)管理層在制定與潛在的非臨時性減值有關的非合併合資企業投資的公允價值計量時的重大判斷，這反過來又導致審計師在執行程序和評估管理層關於未來入住率、未來租金、未來資本要求、貼現率和資本化率的假設時做出高度的判斷、主觀性和努力；(4)審計工作涉及使用具有專門技能和知識的專業人員。

處理這一問題涉及執行程序和評估審計證據，以形成我們對合並財務報表的總體意見。該等程序包括測試與(I)確認長期資產減值指標，(Ii)確認未合併合營企業投資的減值指標，及(Iii)在評估非暫時性減值項目的潛在減值時制訂未合併合營企業投資的公允價值計量的控制措施的有效性。對於長期資產，程序包括(其中包括)評估管理層評估長期資產減值指標的合理性，方法是考慮預期持有期、市場經濟狀況、資產的經營業績或在審計的其他方面獲得的可能表明長期資產減值指標的證據。對於未合併的合資企業的投資，除其他外，程序包括：(1)評估

114

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目錄表

管理層確認每項投資的表現及市況出現變動，顯示於未合併合營企業的投資可能出現低於賬面值的公允價值下降，而此等下降並非暫時性的，方法是：(I)考慮投資業績及市況的變動，或(Ii)考慮於未合併合營企業的投資過往表現，以及該等假設是否與在審計其他領域取得的證據一致，以評估上述假設的合理性。使用具有專門技能和知識的專業人員協助評價貼現現金流模型的適當性和假設的合理性。

/s/普華永道會計師事務所

波士頓，馬薩諸塞州

2021年2月26日

自1997年以來，我們一直擔任本公司的審計師。

115

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目錄表

波士頓地產公司 合併資產負債表 (以千為單位，股票和麪值除外)
						十二月三十一日， 2020						十二月三十一日， 2019
資產
房地產，按成本計算(與可變利息實體(“VIE”)有關的金額為#美元)6,592,019及$6,497,031分別於2020年12月31日和2019年12月31日)						$	22,969,110					$	22,502,976
使用權資產--融資租賃(與VIE有關的金額為#美元21,000及$21,000分別於2020年12月31日和2019年12月31日)						237,393						237,394
使用權資產--經營租賃						146,406						148,640
減去：累計折舊(與VIE相關的金額為$(1,158,548)和$(1,058,495)分別於2020年12月31日和2019年12月31日)						(5,534,102)						(5,266,798)
總房地產						17,818,807						17,622,212
現金和現金等價物(與VIE有關的金額為#美元340,642及$280,033分別於2020年12月31日和2019年12月31日)						1,668,742						644,950
以第三方託管方式持有的現金						50,587						46,936
證券投資						39,457						36,747
應收租户和其他應收款淨額(與VIE有關的金額#美元10,911及$28,918分別於2020年12月31日和2019年12月31日)						77,411						112,807
關聯方應收票據，淨額						77,552						80,000
應收票據淨額						18,729						15,920
應計租金收入，淨額(與VIE有關的數額為#美元336,594及$298,318分別於2020年12月31日和2019年12月31日)						1,122,502						1,038,788
遞延費用，淨額(與VIE有關的金額為#美元183,306及$214,769分別於2020年12月31日和2019年12月31日)						640,085						689,213
預付費用和其他資產(與VIE有關的金額#美元13,137及$20,931分別於2020年12月31日和2019年12月31日)						33,840						41,685
對未合併的合資企業的投資						1,310,478						955,647
總資產						$	22,858,190					$	21,284,905
負債和權益
負債：
應付抵押票據，淨額(與VIE有關的金額為#美元2,907,590及$2,918,806分別於2020年12月31日和2019年12月31日)						$	2,909,081					$	2,922,408
無擔保優先票據，淨額						9,639,287						8,390,459
無擔保信貸額度						—						—
無擔保定期貸款，淨額						499,390						498,939
租賃負債--融資租賃(與VIE有關的金額為#美元20,306及$20,189分別於2020年12月31日和2019年12月31日)						236,492						224,042
租賃負債--經營租賃						201,713						200,180
應付賬款和應計費用(與VIE有關的金額#美元23,128及$45,777分別於2020年12月31日和2019年12月31日)						336,264						377,553
應付股息和分派						171,082						170,713
應計應付利息						106,288						90,016
其他負債(與VIE有關的金額#美元158,805及$140,110分別於2020年12月31日和2019年12月31日)						412,084						387,994
總負債						14,511,681						13,262,304
承付款和或有事項(見附註10)
可贖回遞延股票單位-72,966和60,676分別於2020年12月31日和2019年12月31日按贖回價值償還的未償還單位						6,897						8,365

116

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目錄表

波士頓地產公司 合併資產負債表 (以千為單位，股票和麪值除外)
						十二月三十一日， 2020						十二月三十一日， 2019
股本：
波士頓地產公司的股東權益：
超額庫存，$0.01面值，150,000,000授權股份，無已發行或未償還						—						—
優先股，$0.01面值，50,000,000授權股份；
5.25B系列累計可贖回優先股百分比，$0.01面值，清算優先權$2,500每股，92,000授權股份，80,000於2020年12月31日及2019年12月31日發行及發行的股份						200,000						200,000
普通股，$0.01面值，250,000,000授權股份，155,797,725和154,869,198已發佈，並155,718,825和154,790,298未償還日期分別為2020年12月31日和2019年12月31日						1,557						1,548
額外實收資本						6,356,791						6,294,719
超過盈利的股息						(509,653)						(760,523)
財政部普通股按成本價計算，78,900股票於2020年12月31日及2019年12月31日						(2,722)						(2,722)
累計其他綜合損失						(49,890)						(48,335)
波士頓地產公司的股東權益總額。						5,996,083						5,684,687
非控股權益：
波士頓地產有限合夥企業的共同單位						616,596						600,860
財產合夥企業						1,726,933						1,728,689
總股本						8,339,612						8,014,236
負債和權益總額						$	22,858,190					$	21,284,905

附註是這些合併財務報表的組成部分。

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目錄表

波士頓地產公司

合併業務報表

(以千為單位，每股金額除外)

									Year ended December 31,
															2020						2019						2018
收入
租賃															$	2,646,261					$	2,758,014					$	—
基本租金															—						—						2,103,723
向租户追討款項															—						—						402,066
泊車及其他															70,680						103,534						107,421
酒店															7,478						48,589						49,118
發展和管理服務															29,641						40,039						45,158
直接償還管理事務合同的薪金和相關費用															11,626						10,386						9,590
總收入															2,765,686						2,960,562						2,717,076
費用
運營中
租賃															1,017,208						1,050,010						979,151
酒店															13,136						34,004						33,863
一般和行政															133,112						140,777						121,722
管理服務合同的工資和相關費用															11,626						10,386						9,590
交易成本															1,531						1,984						1,604
折舊及攤銷															683,751						677,764						645,649
總費用															1,860,364						1,914,925						1,791,579
其他收入(費用)
未合併的合資企業的收入(虧損)															(85,110)						46,592						2,222
房地產銷售收益															618,982						709						182,356
利息及其他收入(虧損)															5,953						18,939						10,823
證券投資的收益(損失)															5,261						6,417						(1,865)
減值損失															—						(24,038)						(11,812)
提前清償債務造成的損失															—						(29,540)						(16,490)
利息支出															(431,717)						(412,717)						(378,168)
淨收入															1,018,691						651,999						712,563
可歸因於非控股權益的淨收入
財產合夥中的非控制性權益															(48,260)						(71,120)						(62,909)
非控股權益--經營合夥企業的共同單位															(97,704)						(59,345)						(66,807)
波士頓地產公司的淨收入。															872,727						521,534						582,847
優先股息															(10,500)						(10,500)						(10,500)
波士頓地產公司普通股股東應佔淨收益															$	862,227					$	511,034					$	572,347
波士頓地產公司普通股股東應佔每股基本收益：
淨收入															$	5.54					$	3.31					$	3.71
已發行普通股加權平均數															155,432						154,582						154,427
波士頓地產公司普通股股東應佔每股攤薄收益：
淨收入															$	5.54					$	3.30					$	3.70
已發行普通股和普通股等值股的加權平均數															155,517						154,883						154,682

附註是這些合併財務報表的組成部分。

118

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目錄表

波士頓地產公司

綜合全面收益表

(單位：千)

 

												Year ended December 31,
																		2020						2019						2018
淨收入																		$	1,018,691					$	651,999					$	712,563
其他全面收益(虧損)：
利率合約的有效部分																		(7,848)						(6,751)						(3,096)
利率合約攤銷(1)																		6,697						6,664						6,664
其他全面收益(虧損)																		(1,151)						(87)						3,568
綜合收益																		1,017,540						651,912						716,131
可歸因於非控股權益的淨收入																		(145,964)						(130,465)						(129,716)
非控股權益應佔的其他全面收益																		(404)						(507)						(880)
波士頓地產公司的全面收入。																		$	871,172					$	520,940					$	585,535

_______________

(1)在波士頓地產公司的S合併經營報表中，從全面收益主要重新歸類為利息支出的金額.

附註是這些合併財務報表的組成部分。

119

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目錄表

波士頓地產公司 合併權益表 *(單位：千)
			普通股												優先股						額外實收資本						股息超過盈利						國庫股， 按成本計算						累計其他綜合損失						非控制性權益--共同單位						非控制性權益--財產合夥						總計
			股票						金額
股本，2017年12月31日			154,325						$	1,543					$	200,000					$	6,377,908					$	(712,343)					$	(2,722)					$	(50,429)					$	604,739					$	1,683,760					$	8,102,456
會計原則變更的累積影響			—						—						—						—						4,933						—						—						563						—						5,496
將經營合夥單位贖回為普通股			83						2						—						2,878						—						—						—						(2,880)						—						—
本年度分配的淨收入			—						—						—						—						582,847						—						—						66,807						62,909						712,563
宣佈的股息/分配			—						—						—						—						(550,971)						—						—						(62,731)						—						(613,702)
根據購股計劃發行的股份			6						—						—						797						—						—						—						—						—						797
股票期權和激勵計劃的淨活動			44						—						—						1,729						—						—						—						36,861						—						38,590
財產合夥企業中非控股權益的出資			—						—						—						—						—						—						—						—						46,701						46,701
分配給財產合夥企業中的非控制性權益			—						—						—						—						—						—						—						—						(82,501)						(82,501)
利率合約的有效部分			—						—						—						—						—						—						(2,781)						(315)						—						(3,096)
利率合約的攤銷			—						—						—						—						—						—						5,469						619						576						6,664
非控股權益的再分配			—						—						—						24,311						—						—						—						(24,311)						—						—
股本，2018年12月31日			154,458						1,545						200,000						6,407,623						(675,534)						(2,722)						(47,741)						619,352						1,711,445						8,213,968
會計原則變更的累積影響			—						—						—						—						(3,864)						—						—						(445)						(70)						(4,379)
將經營合夥單位贖回為普通股			145						2						—						4,883						—						—						—						(4,885)						—						—
該期間分配的淨收入			—						—						—						—						521,534						—						—						59,345						71,120						651,999
宣佈的股息/分配			—						—						—						—						(602,659)						—						—						(69,234)						—						(671,893)
根據購股計劃發行的股份			6						—						—						688						—						—						—						—						—						688
股票期權和激勵計劃的淨活動			181						1						—						8,771						—						—						—						36,228						—						45,000
出售財產合夥企業的權益			—						—						—						(4,216)						—						—						—						—						4,216						—
取得財產合夥企業的非控制性權益			—						—						—						(162,462)						—						—						—						—						(24,501)						(186,963)
財產合夥企業中非控股權益的出資			—						—						—						—						—						—						—						—						35,816						35,816
分配給財產合夥企業中的非控制性權益			—						—						—						—						—						—						—						—						(69,913)						(69,913)
利率合約的有效部分			—						—						—						—						—						—						(6,060)						(691)						—						(6,751)
利率合約的攤銷			—						—						—						—						—						—						5,466						622						576						6,664
非控股權益的再分配			—						—						—						39,432						—						—						—						(39,432)						—						—
股本，2019年12月31日			154,790						1,548						200,000						6,294,719						(760,523)						(2,722)						(48,335)						600,860						1,728,689						8,014,236

120

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目錄表

波士頓地產公司 合併權益表 *(單位：千)
			普通股												優先股						額外實收資本						股息超過盈利						國庫股， 按成本計算						累計其他綜合損失						非控制性權益--共同單位						非控制性權益--財產合夥						總計
			股票						金額
會計原則變更的累積影響			—						—						—						—						(1,505)						—						—						(174)						—						(1,679)
將經營合夥單位贖回為普通股			857						9						—						29,689						—						—						—						(29,698)						—						—
該期間分配的淨收入			—						—						—						—						872,727						—						—						97,704						48,260						1,018,691
宣佈的股息/分配			—						—						—						—						(620,352)						—						—						(68,921)						—						(689,273)
根據購股計劃發行的股份			7						—						—						759						—						—						—						—						—						759
股票期權和激勵計劃的淨活動			65						—						—						9,303						—						—						—						39,318						—						48,621
財產合夥企業中非控股權益的出資			—						—						—						—						—						—						—						—						8,219						8,219
分配給財產合夥企業中的非控制性權益			—						—						—						—						—						—						—						—						(58,811)						(58,811)
利率合約的有效部分			—						—						—						—						—						—						(7,066)						(782)						—						(7,848)
利率合約的攤銷			—						—						—						—						—						—						5,511						610						576						6,697
非控股權益的再分配			—						—						—						22,321						—						—						—						(22,321)						—						—
股票，2020年12月31日			155,719						$	1,557					$	200,000					$	6,356,791					$	(509,653)					$	(2,722)					$	(49,890)					$	616,596					$	1,726,933					$	8,339,612

附註是這些合併財務報表的組成部分。

121

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目錄表

波士頓地產公司 合併現金流量表 (單位：千)
			Year ended December 31,
			2020						2019						2018
經營活動的現金流：
淨收入			$	1,018,691					$	651,999					$	712,563
將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整：
折舊及攤銷			683,751						677,764						645,649
使用權資產攤銷--經營租賃			2,234						2,412						—
減值損失			—						24,038						11,812
非現金補償費用			44,142						40,958						40,117
未合併的合資企業的虧損(收益)			85,110						(46,592)						(2,222)
非合併合營企業經營活動的現金流量淨額分配			31,892						17,155						6,703
證券投資損失(收益)			(5,261)						(6,417)						1,865
當期預期信貸損失準備			1,849						—						—
利息支出的非現金部分			23,384						22,254						21,303
清償贖回無抵押優先票據時的增值債務貼現			—						(763)						(483)
提前清償債務造成的損失			—						29,540						16,490
房地產銷售收益			(618,982)						(709)						(182,356)
資產和負債變動情況：
承租人和其他應收款，淨額			22,550						(24,876)						29,204
應收票據淨額			(19)						4						(13)
應計租金收入，淨額			(97,099)						(56,817)						(43,662)
預付費用和其他資產			12,488						2,965						12,472
租賃負債--融資租賃			568						—						—
租賃負債--經營租賃			1,533						1,616						—
應付賬款和應計費用			(4,059)						12,627						1,353
應計應付利息			16,211						858						5,237
其他負債			17,629						(49,569)						4,955
租户租賃成本			(79,772)						(117,282)						(130,742)
調整總額			138,149						529,166						437,682
經營活動提供的淨現金			1,156,840						1,181,165						1,150,245
投資活動產生的現金流：
房地產收購			(137,976)						(149,031)						—
在建工程			(482,507)						(546,060)						(694,791)
建築和其他基礎設施改善			(160,126)						(180,556)						(189,771)
改善租户狀況			(234,423)						(251,831)						(210,034)
使用權資產--融資租賃			—						(5,152)						—
房地產銷售收入			519,303						90,824						455,409
對未合併的合資企業的出資			(172,436)						(87,392)						(345,717)
未合併合資企業的資本分配			55,298						136,807						—
現金和現金等價物分拆合併			—						(24,112)						—
資本租賃保證金			—						—						(13,615)
發行關聯方應收票據			—						—						(80,000)

122

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目錄表

波士頓地產公司 合併現金流量表 (單位：千)
			Year ended December 31,
			2020						2019						2018
發行應收票據，淨額			(9,800)						—						(19,455)
應收票據收益			6,397						3,544						—
證券投資，淨額			2,551						(2,132)						(902)
用於投資活動的現金淨額			(613,719)						(1,015,091)						(1,098,876)
融資活動的現金流：
償還應付按揭票據			(17,168)						(46,173)						(18,634)
無擔保優先票據的收益			1,248,125						1,548,106						996,410
贖回無抵押優先票據			—						(699,237)						(699,517)
無擔保信貸額度的借款			265,000						380,000						745,000
償還無擔保信貸額度			(265,000)						(380,000)						(790,000)
無擔保定期貸款的收益			—						—						500,000
融資租賃債務的支付			—						(502)						—
資本租賃債務的支付			—						—						(1,353)
房地產融資交易的付款方式			—						—						(960)
遞延融資成本			(10,416)						(13,213)						(8,362)
債務預付和清償費用			—						(28,716)						(15,973)
股權交易淨收益			3,277						13,710						(730)
股息和分配			(688,904)						(666,294)						(587,628)
財產合夥企業中非控股權益的出資			8,219						35,816						46,701
分配給財產合夥企業中的非控制性權益			(58,811)						(69,913)						(82,501)
財產合夥中非控制性權益的取得			—						(186,963)						—
融資活動提供(用於)的現金淨額			484,322						(113,379)						82,453
現金和現金等價物及代管持有的現金淨增加			1,027,443						52,695						133,822
期初代管持有的現金和現金等價物及現金			691,886						639,191						505,369
現金和現金等價物以及代管持有的現金，期末			$	1,719,329					$	691,886					$	639,191
核對現金和現金等價物以及代管持有的現金：
期初現金及現金等價物			$	644,950					$	543,359					$	434,767
期初代管持有的現金			46,936						95,832						70,602
期初代管持有的現金和現金等價物及現金			$	691,886					$	639,191					$	505,369
期末現金和現金等價物			$	1,668,742					$	644,950					$	543,359
以託管方式持有的現金，期末			50,587						46,936						95,832
現金和現金等價物以及代管持有的現金，期末			$	1,719,329					$	691,886					$	639,191
補充披露：
支付利息的現金			$	433,492					$	439,059					$	416,019
利息資本化			$	53,881					$	54,911					$	65,766
非現金投資和融資活動：
不動產全額折舊核銷			$	(99,494)					$	(129,831)					$	(135,431)
應付賬款和應計費用所列不動產變動			$	(19,848)					$	89,245					$	(44,866)
通過資本租賃獲得的房地產			$	—					$	—					$	12,397
用租賃負債換取的使用權資產			$	—					$	287,540					$	—

123

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目錄表

波士頓地產公司 合併現金流量表 (單位：千)
			Year ended December 31,
			2020						2019						2018
預付租金重新分類為使用權資產			$	—					$	15,000					$	—
應計租金收入，分項淨值			$	(4,558)					$	—					$	—
租户租賃成本，拆分後淨額			$	(3,462)					$	—					$	—
建築和其他基礎設施改善，淨拆分			$	(111,889)					$	(12,767)					$	—
租户改善，淨拆分			$	(12,331)					$	—					$	—
使用權資產--融資租賃分拆			$	—					$	(135,004)					$	—
租賃負債--解除合併的融資租賃			$	—					$	119,534					$	—
對未合併的合資企業的投資在解除合併時入賬			$	347,898					$	29,246					$	—
已宣佈但未支付的股息和分配			$	171,082					$	170,713					$	165,114
將非控股權益轉換為股東權益			$	29,698					$	4,885					$	2,880
向僱員及非僱員董事發行受限制證券			$	42,607					$	37,622					$	37,052

附註是這些合併財務報表的組成部分。

124

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目錄表

管理層關於內部控制的報告

財務報告

波士頓地產有限合夥公司的管理層是波士頓地產有限合夥公司的唯一普通合夥人，負責建立和維護對波士頓地產有限合夥公司財務報告的充分內部控制。Boston Properties Limited Partnership對財務報告的內部控制是在Boston Properties，Inc.的首席執行官和首席財務官的監督下設計的，旨在根據美國公認會計原則，為財務報告的可靠性和為外部報告目的編制Boston Properties Limited Partnership的財務報表提供合理保證。

截至Boston Properties Limited Partnership 2020財年結束時，管理層根據特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013)》中建立的框架，對Boston Properties Limited Partnership的財務報告內部控制的有效性進行了評估。根據這些評估，管理層已確定波士頓地產有限合夥公司截至2020年12月31日的財務報告內部控制有效。

波士頓地產有限合夥公司對財務報告的內部控制包括以下政策和程序：(1)與保存合理詳細、準確和公平地反映我們資產的交易和處置的記錄有關的政策和程序；(2)提供合理的保證，即交易被記錄為必要的，以便根據美國公認的會計原則編制財務報表，並且收入和支出僅根據波士頓地產公司管理層和董事的授權進行；以及(3)就防止或及時發現可能對我們的財務報表產生重大影響的未經授權獲取、使用或處置Boston Properties Limited Partnership的資產提供合理保證。

波士頓地產有限合夥公司截至2020年12月31日的財務報告內部控制有效性已由獨立註冊會計師事務所普華永道會計師事務所審計，其報告載於第126頁，該報告對波士頓地產有限合夥公司截至2020年12月31日的財務報告內部控制有效性表達了無保留意見。

125

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目錄表

獨立註冊會計師事務所報告

致波士頓地產有限合夥公司合夥人

關於財務報表與財務報告內部控制的幾點看法

我們已審計所附Boston Properties Limited Partnership及其附屬公司(“合夥企業”)於2020年12月31日及2019年12月31日的綜合資產負債表，以及截至2020年12月31日止三個年度各年度的相關綜合經營表、全面收益表、資本及非控制權益表及現金流量表，包括所附指數所載的相關附註及財務報表附表(統稱“綜合財務報表”)。我們還根據特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013)》中確立的標準，審計了合夥企業截至2020年12月31日的財務報告內部控制。

我們認為，上述合併財務報表按照美利堅合眾國普遍接受的會計原則，公平地列報了合夥企業截至2020年12月31日和2019年12月31日的財務狀況，以及2020年12月31日終了三年期間每年的經營成果和現金流量。我們還認為，根據COSO發佈的《內部控制-綜合框架(2013)》中確立的標準，截至2020年12月31日，該夥伴關係在所有實質性方面都保持了對財務報告的有效內部控制。

意見基礎

合夥企業管理層負責編制這些合併財務報表，對財務報告進行有效的內部控制，並對財務報告內部控制的有效性進行評估，包括在所附的《管理層財務報告內部控制報告》中。我們的責任是根據我們的審計，就合夥企業的合併財務報表和合夥企業對財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和規定，我們必須與合夥企業保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些準則要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定合併財務報表是否沒有重大錯報，無論是由於錯誤還是欺詐，以及是否在所有重大方面保持了對財務報告的有效內部控制。

我們對合並財務報表的審計包括執行評估合併財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於合併財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價合併財務報表的整體列報。我們對財務報告的內部控制的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，以及根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作有效性。我們的審計還包括執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的意見提供了合理的基礎。

財務報告內部控制的定義及侷限性

公司對財務報告的內部控制是一個程序，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司對財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)與保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄有關的政策和程序；(2)提供合理保證，按需要記錄交易，以便按照公認的會計原則編制財務報表，以及公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；以及(3)提供合理的

126

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目錄表

保證防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權獲得、使用或處置公司資產的行為。

由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。

關鍵審計事項

下文所述的關鍵審計事項是指向審計委員會傳達或要求傳達給審計委員會且(I)涉及對綜合財務報表具有重大意義的賬目或披露，以及(Ii)涉及我們特別具有挑戰性、主觀性或複雜判斷的當期綜合財務報表審計所產生的事項。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對綜合財務報表的整體意見，我們也不會通過傳達下面的關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨的意見。

長期資產和非合併合資企業投資的減值評估

如綜合財務報表附註2、3及6所述，截至2020年12月31日，合夥企業的房地產餘額總額為175.475億美元，對未合併合資企業的投資為12.739億美元。2020年期間，合夥企業未確認與其長期資產相關的減值損失，並確認了與投資未合併的合資企業有關的6,050萬美元的臨時減值損失。管理層於每個季度末及當事件或環境變化顯示資產的賬面金額可能無法收回時，就減值指標對其長期資產進行審查。對長期資產的評估取決於一系列因素，包括當長期資產的經營業績發生事件或不利變化時，或當前預期長期資產更有可能在其先前估計的使用壽命或持有期結束之前被出售或以其他方式處置。管理層按季度審核其未合併合營企業的減值指標，並在事件或情況發生變化時記錄減值費用，表明公允價值已低於賬面價值，且此類下降不是暫時的。對未合併合資企業的投資的評估取決於若干因素，包括每項投資的表現和市場狀況。如果合夥企業確定公允價值的下降低於未合併合資企業的投資的賬面價值是非臨時性的，則將記錄減值費用。公允價值是使用貼現現金流量計算的，這是主觀的，並考慮了有關未來入住率、未來租賃率、未來資本需求、貼現率和資本化率的假設。

我們決定執行與長期資產和未合併合資企業投資的減值評估有關的程序是一項關鍵審計事項的主要考慮因素是：(I)管理層在識別長期資產減值指標方面的重大判斷，這反過來導致審計師在執行與識別長期資產減值指標相關的程序和評估證據時的高度主觀性和努力；(Ii)管理層在確定非合併合營企業投資的減值指標時的重大判斷，進而導致審計師在執行與非合併合資企業投資減值指標有關的程序和評估證據時的高度主觀性和努力；(Iii)管理層在制定與潛在的非臨時性減值有關的非合併合資企業投資的公允價值計量時的重大判斷，這反過來又導致審計師在執行程序和評估管理層關於未來入住率、未來租金、未來資本要求、貼現率和資本化率的假設時做出高度的判斷、主觀性和努力；(4)審計工作涉及使用具有專門技能和知識的專業人員。

處理這一問題涉及執行程序和評估審計證據，以形成我們對合並財務報表的總體意見。該等程序包括測試與(I)確認長期資產減值指標，(Ii)確認未合併合營企業投資的減值指標，及(Iii)在評估非暫時性減值項目的潛在減值時制訂未合併合營企業投資的公允價值計量的控制措施的有效性。對於長期資產，程序包括評估管理層評估長期資產減值指標的合理性，考慮預期持有

127

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目錄表

期間、市場經濟狀況、資產的經營業績，或在審計的其他方面獲得的可能表明長期資產減值指標的證據。對於未合併的合資企業的投資，除其他外，程序包括：(1)評估管理層確認每項投資的業績和市場狀況發生變化的合理性，表明未合併的合資企業的投資的公允價值可能出現低於賬面價值的下降，這種下降不是暫時的，通過考慮投資業績和市場狀況的變化，或在審計的其他領域獲得的證據，以及(2)評估上述假設的合理性，考慮到對未合併合資企業的投資的過去業績，以及假設是否與審計其他領域獲得的證據一致。使用具有專門技能和知識的專業人員協助評價貼現現金流模型的適當性和假設的合理性。

/s/普華永道會計師事務所

波士頓，馬薩諸塞州

2021年2月26日

自1997年以來，我們一直擔任該夥伴關係的審計師。

128

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目錄表

波士頓地產有限合夥企業 合併資產負債表 (單位金額除外，以千為單位)
						十二月三十一日， 2020						十二月三十一日， 2019
資產
房地產，按成本計算(與可變利息實體(“VIE”)有關的金額為#美元)6,592,019及$6,497,031分別於2020年12月31日和2019年12月31日)						$	22,592,301					$	22,107,755
使用權資產--融資租賃(與VIE有關的金額為#美元21,000及$21,000分別於2020年12月31日和2019年12月31日)						237,393						237,394
使用權資產--經營租賃						146,406						148,640
減去：累計折舊(與VIE相關的金額為$(1,158,548)和$(1,058,495)分別於2020年12月31日和2019年12月31日)						(5,428,576)						(5,162,908)
總房地產						17,547,524						17,330,881
現金和現金等價物(與VIE有關的金額為#美元340,642及$280,033分別於2020年12月31日和2019年12月31日)						1,668,742						644,950
以第三方託管方式持有的現金						50,587						46,936
證券投資						39,457						36,747
應收租户和其他應收款淨額(與VIE有關的金額#美元10,911及$28,918分別於2020年12月31日和2019年12月31日)						77,411						112,807
關聯方應收票據，淨額						77,552						80,000
應收票據淨額						18,729						15,920
應計租金收入，淨額(與VIE有關的數額為#美元336,594及$298,318分別於2020年12月31日和2019年12月31日)						1,122,502						1,038,788
遞延費用，淨額(與VIE有關的金額為#美元183,306及$214,769分別於2020年12月31日和2019年12月31日)						640,085						689,213
預付費用和其他資產(與VIE有關的金額#美元13,137及$20,931分別於2020年12月31日和2019年12月31日)						33,840						41,685
對未合併的合資企業的投資						1,310,478						955,647
總資產						$	22,586,907					$	20,993,574
負債和資本
負債：
應付抵押票據，淨額(與VIE有關的金額為#美元2,907,590及$2,918,806分別於2020年12月31日和2019年12月31日)						$	2,909,081					$	2,922,408
無擔保優先票據，淨額						9,639,287						8,390,459
無擔保信貸額度						—						—
無擔保定期貸款，淨額						499,390						498,939
租賃負債--融資租賃(與VIE有關的金額為#美元20,306及$20,189分別於2020年12月31日和2019年12月31日)						236,492						224,042
租賃負債--經營租賃						201,713						200,180
應付賬款和應計費用(與VIE有關的金額#美元23,128及$45,777分別於2020年12月31日和2019年12月31日)						336,264						377,553
應付股息和分派						171,082						170,713
應計應付利息						106,288						90,016
其他負債(與VIE有關的金額#美元158,805及$140,110分別於2020年12月31日和2019年12月31日)						412,084						387,994
總負債						14,511,681						13,262,304
承付款和或有事項(見附註10)
可贖回遞延股票單位-72,966和60,676分別於2020年12月31日和2019年12月31日按贖回價值償還的未償還單位						6,897						8,365

129

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目錄表

波士頓地產有限合夥企業 合併資產負債表 (單位金額除外，以千為單位)
						十二月三十一日， 2020						十二月三十一日， 2019
非控股權益：
可贖回的合夥單位-16,037,121和16,764,466公共單位和1,336,115和1,143,215分別於2020年12月31日和2019年12月31日按贖回價值優秀的長期激勵單位						1,643,024						2,468,753
資本：
5.25B系列累計可贖回優先股百分比，清算優先股$2,500每單位，80,0002020年12月31日和2019年12月31日發行和未償還的單位						193,623						193,623
波士頓地產有限合夥合夥人的資本-1,730,921和1,726,980一般夥伴單位和153,987,904和153,063,318分別於2020年12月31日和2019年12月31日未償還的有限合夥人單位						4,554,639						3,380,175
累計其他綜合損失						(49,890)						(48,335)
合夥人資本總額						4,698,372						3,525,463
財產合夥中的非控制性權益						1,726,933						1,728,689
總資本						6,425,305						5,254,152
總負債和資本總額						$	22,586,907					$	20,993,574

附註是這些合併財務報表的組成部分。

130

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目錄表

波士頓地產有限合夥企業

合併業務報表

(除每單位金額外，以千計)

									Year ended December 31,
															2020						2019						2018
收入
租賃															$	2,646,261					$	2,758,014					$	—
基本租金															—						—						2,103,723
向租户追討款項															—						—						402,066
泊車及其他															70,680						103,534						107,421
酒店															7,478						48,589						49,118
發展和管理服務															29,641						40,039						45,158
直接償還管理事務合同的薪金和相關費用															11,626						10,386						9,590
總收入															2,765,686						2,960,562						2,717,076
費用
運營中
租賃															1,017,208						1,050,010						979,151
酒店															13,136						34,004						33,863
一般和行政															133,112						140,777						121,722
管理服務合同的工資和相關費用															11,626						10,386						9,590
交易成本															1,531						1,984						1,604
折舊及攤銷															676,666						669,956						637,891
總費用															1,853,279						1,907,117						1,783,821
其他收入(費用)
未合併的合資企業的收入(虧損)															(85,110)						46,592						2,222
房地產銷售收益															631,945						858						190,716
利息及其他收入(虧損)															5,953						18,939						10,823
證券投資的收益(損失)															5,261						6,417						(1,865)
減值損失															—						(22,272)						(10,181)
提前清償債務造成的損失															—						(29,540)						(16,490)
利息支出															(431,717)						(412,717)						(378,168)
淨收入															1,038,739						661,722						730,312
可歸因於非控股權益的淨收入
財產合夥中的非控制性權益															(48,260)						(71,120)						(62,909)
可歸因於波士頓地產有限合夥企業的淨收入															990,479						590,602						667,403
首選分佈															(10,500)						(10,500)						(10,500)
波士頓地產有限合夥公司普通單位持有人的淨收入															$	979,979					$	580,102					$	656,903
波士頓地產有限合夥企業每普通股基本收益
淨收入															$	5.67					$	3.37					$	3.82
公用事業單位加權平均數															172,643						172,200						171,912
可歸因於波士頓地產有限合夥公司的稀釋後每股普通股收益
淨收入															$	5.67					$	3.36					$	3.81
未完成的普通單位和普通等值單位的加權平均數															172,728						172,501						172,167

附註是這些合併財務報表的組成部分。

131

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目錄表

波士頓地產有限合夥企業

綜合全面收益表

(單位：千)

 

												Year ended December 31,
																		2020						2019						2018
淨收入																		$	1,038,739					$	661,722					$	730,312
其他全面收益(虧損)：
利率合約的有效部分																		(7,848)						(6,751)						(3,096)
利率合約攤銷(1)																		6,697						6,664						6,664
其他全面收益(虧損)																		(1,151)						(87)						3,568
綜合收益																		1,037,588						661,635						733,880
可歸屬於非控股權益的全面收益																		(48,836)						(71,696)						(63,485)
可歸因於波士頓地產有限合夥企業的全面收入																		$	988,752					$	589,939					$	670,395

_______________

(1)在波士頓地產有限合夥公司的綜合經營報表中，從全面收入主要重新歸類為利息支出的金額。

附註是這些合併財務報表的組成部分。

132

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目錄表

波士頓地產有限合夥企業 資本和非控制權益合併報表 (單位：千)
			單位												資本
			普通合夥人						有限合夥人						合夥人資本(普通合夥人和有限責任合夥人)						首選單位						累計 其他 綜合損失						非控制性 權益-財產合夥關係						總資本						非控股權益--可贖回的合夥單位
股本，2017年12月31日			1,720						152,606						$	3,664,436					$	193,623					$	(50,429)					$	1,683,760					$	5,491,390					$	2,292,263
會計原則變更的累積影響			—						—						4,933						—						—						—						4,933						563
投稿			1						49						1,642						—						—						—						1,642						34,680
該期間分配的淨收入			—						—						590,096						10,500						—						62,909						663,505						66,807
分配			—						—						(540,471)						(10,500)						—						—						(550,971)						(62,731)
未賺取的補償			—						—						884						—						—						—						884						2,181
轉換可贖回的合夥單位			1						81						2,880						—						—						—						2,880						(2,880)
調整以反映按贖回價值贖回的合夥單位			—						—						330,596						—						—						—						330,596						(330,596)
利率合約的有效部分			—						—						—						—						(2,781)						—						(2,781)						(315)
利率合約的攤銷			—						—						—						—						5,469						576						6,045						619
財產合夥企業中非控股權益的出資			—						—						—						—						—						46,701						46,701						—
分配給財產合夥企業中的非控制性權益			—						—						—						—						—						(82,501)						(82,501)						—
股本，2018年12月31日			1,722						152,736						4,054,996						193,623						(47,741)						1,711,445						5,912,323						2,000,591
會計原則變更的累積影響			—						—						(3,864)						—						—						(70)						(3,934)						(445)
投稿			3						185						17,115						—						—						—						17,115						34,217
該期間分配的淨收入			—						—						520,757						10,500						—						71,120						602,377						59,345
分配			—						—						(592,159)						(10,500)						—						—						(602,659)						(69,234)
未賺取的補償			—						—						(7,655)						—						—						—						(7,655)						2,011
轉換可贖回的合夥單位			2						142						4,885						—						—						—						4,885						(4,885)
調整以反映按贖回價值贖回的合夥單位			—						—						(447,222)						—						—						—						(447,222)						447,222
利率合約的有效部分			—						—						—						—						(6,060)						—						(6,060)						(691)
利率合約的攤銷			—						—						—						—						5,466						576						6,042						622
取得財產合夥企業的非控制性權益			—						—						(162,462)						—						—						(24,501)						(186,963)						—
出售財產合夥企業的權益			—						—						(4,216)						—						—						4,216						—						—
財產合夥企業中非控股權益的出資			—						—						—						—						—						35,816						35,816						—
分配給財產合夥企業中的非控制性權益			—						—						—						—						—						(69,913)						(69,913)						—
股本，2019年12月31日			1,727						153,063						3,380,175						193,623						(48,335)						1,728,689						5,254,152						2,468,753

133

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目錄表

波士頓地產有限合夥企業 資本和非控制權益合併報表 (單位：千)
			單位												資本
			普通合夥人						有限合夥人						合夥人資本(普通合夥人和有限責任合夥人)						首選單位						累計 其他 綜合損失						非控制性 權益-財產合夥關係						總資本						非控股權益--可贖回的合夥單位
會計原則變更的累積影響			—						—						(1,505)						—						—						—						(1,505)						(174)
投稿			1						72						7,529						—						—						—						7,529						38,841
該期間分配的淨收入			—						—						882,275						10,500						—						48,260						941,035						97,704
分配			—						—						(609,852)						(10,500)						—						—						(620,352)						(68,921)
未賺取的補償			—						—						2,533						—						—						—						2,533						477
轉換可贖回的合夥單位			3						853						29,689						—						—						—						29,689						(29,689)
調整以反映按贖回價值贖回的合夥單位			—						—						863,795						—						—						—						863,795						(863,795)
利率合約的有效部分			—						—						—						—						(7,066)						—						(7,066)						(782)
利率合約的攤銷			—						—						—						—						5,511						576						6,087						610
財產合夥企業中非控股權益的出資			—						—						—						—						—						8,219						8,219						—
分配給財產合夥企業中的非控制性權益			—						—						—						—						—						(58,811)						(58,811)						—
股票，2020年12月31日			1,731						153,988						$	4,554,639					$	193,623					$	(49,890)					$	1,726,933					$	6,425,305					$	1,643,024

附註是這些合併財務報表的組成部分。

134

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目錄表

波士頓地產有限合夥企業 合併現金流量表 (單位：千)
			Year ended December 31,
			2020						2019						2018
經營活動的現金流：
淨收入			$	1,038,739					$	661,722					$	730,312
將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整：
折舊及攤銷			676,666						669,956						637,891
使用權資產攤銷--經營租賃			2,234						2,412						—
減值損失			—						22,272						10,181
非現金補償費用			44,142						40,958						40,117
未合併的合資企業的虧損(收益)			85,110						(46,592)						(2,222)
非合併合營企業經營活動的現金流量淨額分配			31,892						17,155						6,703
證券投資損失(收益)			(5,261)						(6,417)						1,865
當期預期信貸損失準備			1,849						—						—
利息支出的非現金部分			23,384						22,254						21,303
清償贖回無抵押優先票據時的增值債務貼現			—						(763)						(483)
提前清償債務造成的損失			—						29,540						16,490
房地產銷售收益			(631,945)						(858)						(190,716)
資產和負債變動情況：
承租人和其他應收款，淨額			22,550						(24,876)						29,204
應收票據淨額			(19)						4						(13)
應計租金收入，淨額			(97,099)						(56,817)						(43,662)
預付費用和其他資產			12,488						2,965						12,472
租賃負債--融資租賃			568						—						—
租賃負債--經營租賃			1,533						1,616						—
應付賬款和應計費用			(4,059)						12,627						1,353
應計應付利息			16,211						858						5,237
其他負債			17,629						(49,569)						4,955
租户租賃成本			(79,772)						(117,282)						(130,742)
調整總額			118,101						519,443						419,933
經營活動提供的淨現金			1,156,840						1,181,165						1,150,245
投資活動產生的現金流：
房地產收購			(137,976)						(149,031)						—
在建工程			(482,507)						(546,060)						(694,791)
建築和其他基礎設施改善			(160,126)						(180,556)						(189,771)
改善租户狀況			(234,423)						(251,831)						(210,034)
使用權資產--融資租賃			—						(5,152)						—
房地產銷售收入			519,303						90,824						455,409
對未合併的合資企業的出資			(172,436)						(87,392)						(345,717)
未合併合資企業的資本分配			55,298						136,807						—
現金和現金等價物分拆合併			—						(24,112)						—
資本租賃保證金			—						—						(13,615)
發行關聯方應收票據			—						—						(80,000)

135

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目錄表

波士頓地產有限合夥企業 合併現金流量表 (單位：千)
			Year ended December 31,
			2020						2019						2018
發行應收票據，淨額			(9,800)						—						(19,455)
應收票據收益			6,397						3,544						—
證券投資，淨額			2,551						(2,132)						(902)
用於投資活動的現金淨額			(613,719)						(1,015,091)						(1,098,876)
融資活動的現金流：
償還應付按揭票據			(17,168)						(46,173)						(18,634)
無擔保優先票據的收益			1,248,125						1,548,106						996,410
贖回無抵押優先票據			—						(699,237)						(699,517)
無擔保信貸額度的借款			265,000						380,000						745,000
償還無擔保信貸額度			(265,000)						(380,000)						(790,000)
無擔保定期貸款的收益			—						—						500,000
融資租賃債務的支付			—						(502)						—
資本租賃債務的支付			—						—						(1,353)
房地產融資交易的付款方式			—						—						(960)
遞延融資成本			(10,416)						(13,213)						(8,362)
債務預付和清償費用			—						(28,716)						(15,973)
股權交易淨收益			3,277						13,710						(730)
分配			(688,904)						(666,294)						(587,628)
財產合夥企業中非控股權益的出資			8,219						35,816						46,701
分配給財產合夥企業中的非控制性權益			(58,811)						(69,913)						(82,501)
取得財產合夥企業的非控制性權益			—						(186,963)						—
融資活動提供(用於)的現金淨額			484,322						(113,379)						82,453
現金和現金等價物及代管持有的現金淨增加			1,027,443						52,695						133,822
期初代管持有的現金和現金等價物及現金			691,886						639,191						505,369
現金和現金等價物以及代管持有的現金，期末			$	1,719,329					$	691,886					$	639,191
核對現金和現金等價物以及代管持有的現金：
期初現金及現金等價物			$	644,950					$	543,359					$	434,767
期初代管持有的現金			46,936						95,832						70,602
期初代管持有的現金和現金等價物及現金			$	691,886					$	639,191					$	505,369
期末現金和現金等價物			$	1,668,742					$	644,950					$	543,359
以託管方式持有的現金，期末			50,587						46,936						95,832
現金和現金等價物以及代管持有的現金，期末			$	1,719,329					$	691,886					$	639,191
補充披露：
支付利息的現金			$	433,492					$	439,059					$	416,019
利息資本化			$	53,881					$	54,911					$	65,766
非現金投資和融資活動：
不動產全額折舊核銷			$	(99,494)					$	(129,253)					$	(135,431)
應付賬款和應計費用所列不動產變動			$	(19,848)					$	89,245					$	(44,866)
通過資本租賃獲得的房地產			$	—					$	—					$	12,397
用租賃負債換取的使用權資產			$	—					$	287,540					$	—

136

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目錄表

波士頓地產有限合夥企業 合併現金流量表 (單位：千)
			Year ended December 31,
			2020						2019						2018
預付租金重新分類為使用權資產			$	—					$	15,000					$	—
應計租金收入，分項淨值			$	(4,558)					$	—					$	—
租户租賃成本，拆分後淨額			$	(3,462)					$	—					$	—
建築和其他基礎設施改善，淨拆分			$	(111,889)					$	(12,767)					$	—
租户改善，淨拆分			$	(12,331)					$	—					$	—
使用權資產--融資租賃分拆			$	—					$	(135,004)					$	—
租賃負債--解除合併的融資租賃			$	—					$	119,534					$	—
對未合併的合資企業的投資在解除合併時入賬			$	347,898					$	29,246					$	—
已申報但未支付的分配			$	171,082					$	170,713					$	165,114
將可贖回合夥單位轉換為合夥人資本			$	29,698					$	4,885					$	2,880
向僱員及非僱員董事發行受限制證券			$	42,607					$	37,622					$	37,052

附註是這些合併財務報表的組成部分。

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目錄表

波士頓地產公司和波士頓地產有限合夥企業

合併財務報表附註

1.組織結構

波士頓地產公司是特拉華州的一家公司，是一家完全集成、自我管理和自我管理的房地產投資信託基金(REIT)。Boston Properties，Inc.是其運營合夥企業Boston Properties Limited Partnership的唯一普通合夥人，於2020年12月31日擁有約90.0%的股份(89.6%於2019年12月31日)波士頓地產有限公司合夥的普通及有限合夥權益。除另有説明或文意另有所指外，“公司”係指Boston Properties，Inc.及其子公司，包括Boston Properties Limited Partnership及其合併子公司。波士頓地產有限合夥公司的合夥權益包括：

•合夥利益的共同單位(也稱為“業務單位”)，

•夥伴關係利益的長期激勵單位(也稱為“長期利益激勵單位”)；以及

•合夥權益的優先單位(也稱為“優先單位”)。

除非另有特別説明，否則所有提及的OP單位不包括由Boston Properties，Inc.持有的單位。OP單位的持有人可隨時將該OP單位贈予Boston Properties Limited Partnership進行贖回(受發行OP單位時對特定持有人約定的限制，這些限制一般會在一段時間內限制此類贖回權利一自發行之日起一年)。波士頓地產有限合夥公司於出示營運單位以供贖回時，有責任以相當於波士頓地產股份有限公司普通股(“普通股”)價值的現金贖回營運單位。作為現金贖回的替代，Boston Properties，Inc.可以選擇收購OP單位一普通股股份。因為一直流通的普通股數量等於Boston Properties，Inc.擁有的運營單位數量，一普通股股份通常相當於經濟上的一可支付給運營單位持有人的季度股息等於可支付給普通股持有人的季度股息。

本公司使用LTIP單位作為基於股權的獎勵形式，以獲得年度長期激勵性股權薪酬。本公司亦以(1)2012年表現優異計劃獎(“2012 OPP單位”)及(2)2013-2020年多年長期激勵計劃獎(亦稱“MYLTIP單位”)的形式向員工發放長期激勵計劃單位，每項獎勵單位在滿足若干業績及歸屬條件後，可轉換為一個營運單位。2012年OPP單位和2013-2017年度MYLTIP單位的三年測算期已經結束，波士頓地產公司S的股東總回報(TSR)足以讓員工賺取，因此有資格獲得部分獎勵。2018-2020年度MYLTIP單位的權利、優惠和特權在獲得之前不同於授予員工的其他LTIP單位(包括已賺取的2012年OPP單位和2013-2017年度MYLTIP單位)。因此，除非另有特別説明，否則所有提及的長期TIP單位均不包括2018-2020年間的MYLTIP單位。LTIP單位(包括賺取的2012年OPP單位和賺取的2013-2017年度MYLTIP單位)，無論是否歸屬，將獲得與OP單位相同的季度單位分配，相當於普通股的每股股息(見附註11、16和18)。

在2020年12月31日和2019年12月31日，一待售優先股系列(即B系列優先股)。B系列優先股已於2013年3月27日發行給Boston Properties，Inc.，與發行80,000股份(8,000,000存托股份(每股佔股份的1/100)5.25B系列累計可贖回優先股百分比(“B系列優先股”)。Boston Properties，Inc.將此次發行的淨收益貢獻給Boston Properties Limited Partnership，以換取80,000B系列優先股的條款和優先股一般反映B系列優先股的條款和優先股(見附註12)。

屬性

於2020年12月31日，本公司擁有或擁有以下投資組合的合資權益196商業地產(以下簡稱“物業”)聚集在一起51.2百萬可淨出租平方英尺(未經審計)，主要是A類寫字樓物業，包括六在建/重建物業總數約為3.7可出租淨面積為100萬平方英尺(未經審計)。截至2020年12月31日，這些物業包括：

•177辦公物業(包括六在建物業/重建物業)；

•12零售物業；

•六住宅物業；以及

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目錄表

•一酒店。

該公司認為A類寫字樓物業是位置良好的現代化建築，或已進行現代化改造，以與較新的建築競爭，並經專業管理和維護。因此，這些房產吸引了高品質的租户，並獲得了較高的租金。

陳述的基礎

所附合並財務報表採用權責發生制會計基礎，符合美利堅合眾國普遍接受的會計原則。除在波士頓地產有限合夥公司的投資外，波士頓地產公司沒有任何其他重大資產、負債或業務，也沒有自己的員工。波士頓地產有限合夥公司，而非波士頓地產公司，通常執行除涉及波士頓地產公司證券的交易外的所有重要業務關係。公司擁有財務和運營控制權的所有多數股權子公司和合資企業，以及公司已確定為主要受益人的可變利益實體(VIE)，均包括在合併財務報表中。所有重大的公司間餘額和交易都已在合併中沖銷。本公司使用權益會計方法對所有其他未合併的合資企業進行會計核算。因此，本公司在這些合資企業和公司的收益中的份額計入綜合淨收入。

可變利息實體(VIE)

合併VIE指本公司被視為VIE的主要受益人的VIE。主要受益人是在VIE中擁有控股權的實體，其定義由具有以下兩個特徵的實體定義：(1)指導活動的權力，這些活動合在一起會對VIE的業績產生最大影響；(2)有義務承擔VIE的損失，或有權從VIE獲得可能對VIE產生重大影響的回報。該公司已確定它是以下項目的主要受益人六的七截至2020年12月31日為VIE的實體。

合併可變利息實體

截至2020年12月31日，波士頓地產公司已經確定了六家合併的VIE，其中包括波士頓地產有限合夥公司。不包括波士頓地產有限合夥公司，VIE包括以下內容五在建物業：第五大道767號(通用汽車大廈)、時代廣場大廈、列剋星敦大道601號、大西洋碼頭寫字樓和聯邦街100號。

本公司合併該等VIE是因為其為主要受益人。第三方於該等合併實體的權益(不包括Boston Properties Limited Partnership的權益)在隨附的合併財務報表中反映為物業合夥企業的非控股權益(見附註11)。

此外，波士頓地產公司S的唯一重要資產是其在波士頓地產有限合夥公司的投資，因此，S公司的幾乎所有資產和負債都是波士頓地產有限合夥公司的資產和負債。

未合併的可變利息實體

截至2020年12月31日，本公司已確定Platform 16 Holdings LP合資公司為VIE。本公司並不合併該實體，因為本公司無權指揮合計起來對VIE業績產生最重大影響的活動，因此，本公司不被視為主要受益人。

2.主要會計政策摘要

房地產 

在收購房地產時，本公司評估交易是否應計入資產收購或業務組合，方法是應用屏幕確定所收購的一套綜合資產和活動是否符合業務定義。對綜合資產和不符合企業定義的活動的收購被計入資產收購。本公司對房地產或實質房地產的收購一般不符合企業的定義，因為基本上所有公允價值都集中在單一可識別資產或類似可識別資產組中

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目錄表

(例如，土地、建築物和相關的無形資產)，或者因為收購不包括以獲得的勞動力或獲得的合同的形式進行的實質性過程，如果沒有重大成本、努力或延誤，這些合同是不可能被取代的。

本公司評估收購有形及無形資產(包括土地、樓宇、租户改善、“高於市價”及“低於市價”租賃、租賃及假設融資發起成本、收購原址租賃、其他已確認無形資產及假設負債)的公允價值，並將購買價格分配至收購資產及承擔負債，包括土地及樓宇，猶如空置。該公司根據其認為適當的折現率和/或資本化率以及現有的市場信息，根據估計的現金流預測來評估公允價值。對未來現金流的估計基於一系列因素，包括歷史經營業績、已知和預期的趨勢以及市場和經濟狀況。

被收購財產的有形資產的公允價值將該財產的價值視為空置。本公司亦考慮分配其他已收購無形資產的購買價格，包括可能對客户關係有無形價值的已收購就地租賃，包括(但不限於)與租户現有關係的性質及程度、租户的信貸質素及對租約續期的期望。根據迄今為止的收購情況，該公司對客户關係無形資產的分配並不重要。 

本公司按公平值(使用反映所收購租賃相關風險的貼現率)記錄所收購的“高於市場”及“低於市場”租賃，該等價值等於(1)根據每份原地租賃須支付的合約金額與(2)管理層對每一相應原地租賃的公平市場租賃率的估計之間的差額，該等估計的計算期間相等於高於市場的租賃的剩餘租期和低於市場的租賃的初始期限加任何低於市場的固定利率續期期權的期限。收購的“高於市場”和“低於市場”的租賃價值分別反映在公司綜合資產負債表中的預付費用和其他資產及其他負債中。收購的其他無形資產包括基於本公司對每個租户租賃的具體特徵的評估的原地租賃價值金額。將考慮的因素包括考慮當前市場狀況的假設預期租賃期內的持有成本估計，以及執行類似租賃的成本。在估計持有成本時，本公司包括房地產税、保險及其他營運開支，以及根據當地市場情況，估計在預期租賃期內按市價計算的租金損失。在估計執行類似租賃的成本時，本公司考慮了租賃佣金、法律和其他相關費用。 

管理層審查其長期資產對於IMP的指標在每個季度結束後以及當事件或情況變化表明資產的賬面價值可能無法收回時，資產的賬面價值可能無法收回。對長期資產的評估取決於一系列因素，包括當長期資產的經營業績發生事件或不利變化時，或當前預期長期資產更有可能在其先前估計的使用壽命或持有期結束之前被出售或以其他方式處置。如果一項資產的賬面金額無法收回並超過其公允價值，則確認減值損失。對預期現金流量的評估是主觀的，部分基於有關預期持有期、未來入住率、未來租賃率、未來資本需求、貼現率和資本化率的假設，這些假設可能與未來期間的實際結果大不相同。由於被視為“應持有和使用的長期資產”的現金流是在未貼現的基礎上考慮以確定資產是否可能減值，因此本公司長期持有物業的既定戰略直接降低了記錄減值損失的可能性。如果公司的持有策略變化或市場狀況要求提前銷售日期，減值損失可能會被確認，這種損失可能是重大的。如果公司確定已發生減值，則受影響的資產必須減值至其公允價值。 

會計準則編纂(“ASC”)360“物業廠房和設備”指南要求，如果物業業務預計將被取消，並且公司在出售後不會有重大的持續參與，則符合條件的資產和負債以及已出售或以其他方式符合“持有待售”資格的業務在所有列報期間均應作為非持續業務列報。非持續經營列報僅適用於代表對實體的運營和財務業績有(或將有)重大影響的戰略轉變的處置(例如，處置主要地理區域、主要業務線、主要權益法投資或實體的其他主要部分)。反映為非持續經營的財產淨收入的組成部分包括出售持有的財產的淨收益(或損失)、經營業績、折舊和利息支出(如果財產受到擔保的話)

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目錄表

貸款)。當交易得到波士頓地產公司S董事會或其委員會的批准，並且沒有與出售有關的已知重大或有事件，因此認為有可能在一年內出售該物業時，本公司通常認為該資產將被視為“持有以待出售”。在將一項財產歸類為“持有待售”後，該資產不再記錄進一步折舊，該資產減記為賬面價值或公平市價中較低者，減去出售成本。

房地產是按折舊成本列報的。在購買、開發和租賃物業的過程中產生了各種成本。建築和改善的成本包括物業的購買價格、法律費用和其他購置成本。該公司將為實現資產收購而產生的收購成本和為實現業務合併而產生的費用收購成本資本化，包括法律、盡職調查和其他與結案相關的成本。與房地產開發直接相關的成本被資本化。資本化開發成本包括利息、內部工資、財產税、保險和開發期間發生的其他項目成本。在決定將成本資本化後，將其分配給從投資中受益的項目的特定組成部分。必須停止確定開發項目何時開始和資本化開始，以及開發項目何時基本完成並可供佔用和資本化，這涉及到一定程度的判斷。公司對開發物業的資本化政策遵循ASC 835-20《權益資本化》和ASC 970《房地產總則》中的指導。正在開發的土地和建築物的成本包括具體可識別的成本。

資本化成本包括物業開發所需的前期建設成本、開發成本、建築成本、利息成本、房地產税、工資及相關成本以及開發期間發生的其他成本。該公司在施工前期開始對成本進行資本化，並將其定義為物業開發所必需的活動。本公司認為建築項目實質上已完成，並在租户改善工程完成後可供使用，但不得遲於主要建築活動停止後一年。本公司停止對(1)基本建成、(2)已佔用或可供佔用的部分進行資本化，並僅資本化與在建部分相關的成本，或(3)如果物業開發所需的活動已暫停。截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度的利息成本約為53.91000萬，$54.91000萬美元和300萬美元65.8分別為2.5億美元和2.5億美元。截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度的薪金及相關費用約為$12.9百萬，$10.4百萬美元和美元12.5分別為100萬美元。 

維修和維護支出在發生時記入運營費用。重要的改進都是大寫的。當資產被出售或報廢時，其成本和相關的累計折舊從賬户中扣除，由此產生的收益或損失反映在該期間的淨收益或虧損中。 

本公司使用基於估計可用資產壽命的直線法計算財產折舊和攤銷。本公司將房地產購置成本分配給其組成部分，並在這些資產(或負債)的使用壽命內折舊或攤銷這些資產(或負債)。收購的“高於市價”和“低於市價”租賃以及收購的原地租賃的攤銷分別作為收入和折舊及攤銷的調整在綜合經營報表中入賬。 

折舊在資產的估計使用年限內按直線計算，如下所示：

 

土地改良						25年至40年
建築物和改善措施						10年至40年
改善租户狀況						使用年限縮短或相關租賃期限縮短
傢俱、固定裝置和設備						3至7年

現金和現金等價物 

現金和現金等價物包括手頭現金和自購買之日起三個月或以下到期日的投資。該公司的大部分現金和現金等價物存放在主要商業銀行，有時可能會超過聯邦存款保險公司#美元的限額。250,000.

在ESCROWS中持有的現金

代管包括根據各種協議確定的保證金、財產税、保險和其他費用。託管還包括合格中介機構持有的現金，用於可能的投資

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目錄表

根據經修訂的國內税法(“守則”)第1031條，與出售本公司物業有關的同類交易。 

證券投資 

本公司按公允價值核算股權證券投資，公允價值變動產生的收益或虧損目前已在收益中確認。該公司維持遞延薪酬計劃，旨在允許波士頓地產公司的高級職員和非僱員董事在税前基礎上遞延高級職員當前收入的一部分或非僱員董事的當前報酬，並根據高級職員或非僱員董事所選擇的特定投資的表現，從這些遞延報酬中獲得遞延納税回報。本公司在計劃下的義務是無擔保承諾，即在未來向計劃參與者支付遞延補償。截至2020年12月31日、2020年12月31日及2019年12月31日，本公司維持約39.5百萬美元和美元36.7100萬美元，分別存入不受使用限制的單獨賬户。公司確認的收益(虧損)約為#美元。5.31000萬，$6.42000萬美元和$(1.9)在截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度內，其在與公司遞延薪酬計劃相關的賬户中的投資為1百萬美元。

承租人和其他應收款

除應計應收租金外，租户和其他應收賬款預計在一年內收回。

應收票據

本公司按未攤銷成本，扣除任何未攤銷遞延費用或成本、溢價或折扣及貸款損失準備後的應收票據入賬(見“通過的新會計公告--金融工具--信貸損失“)。貸款費用和與本公司貸款相關的直接成本將在票據期限內遞延和攤銷，作為利息收入。 

遞延費用

遞延費用包括租賃成本和某些融資費用。租賃成本包括已取得的無形就地租賃價值以及成功談判租賃所產生的直接和增量費用及成本，包括已遞延並正按各自租賃條款直線攤銷的經紀和其他成本。未攤銷租賃成本在租賃提前終止時計入費用。全額攤銷的遞延租賃成本在租賃期滿後從賬面上註銷。截至2020年12月31日、2020年12月31日及2019年12月31日止年度，本公司並無將任何外部法律成本及內部租賃薪金及相關成本資本化(請參閲“租契”)。截至2018年12月31日止年度的內部租賃薪金及相關費用約為#美元。5.4百萬美元。包括在遞延費用內的融資費用包括外部費用和獲得本公司循環融資所產生的成本，如適用，則包括延遲提取融資和建築融資安排(如沒有足夠的未償還金額)。該等融資成本已遞延，並按有關融資條款攤銷，並計入利息開支內。未攤銷融資成本在提前還款或融資發生重大變更時計入費用。全額攤銷的遞延融資成本在債務到期時從賬面上註銷。

為獲得按揭融資和無擔保優先票據而產生的外部費用和成本已遞延，並直接從相應債務負債的賬面金額中扣除。此類融資成本將按各自融資條款攤銷，並計入利息支出。未攤銷融資成本在提前還款或融資發生重大變更時計入費用。

對未合併的合資企業的投資 

本公司合併其被認為是主要受益者的VIE。VIE是指在沒有額外財務支持的情況下，股權投資者沒有足夠的風險股權來為其努力融資的實體，或者風險股權投資的持有人沒有實質性的參與權。主要受益人由具有以下兩個特徵的實體界定：(1)指導活動的權力，當這些活動合在一起時，對可變利益實體的業績有最大影響，(2)承擔損失的義務和從可變利益實體獲得可能對可變利益實體產生重大影響的回報的權利。對於不是VIE的合資企業，本公司合併其有重大影響的實體

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目錄表

對合資企業運營的決策控制。本公司對其對實體的影響或控制程度的判斷涉及各種因素的考慮，包括本公司所有權權益的形式、其在實體治理中的代表性、其投資(包括貸款)的規模、對未來現金流的估計、其參與決策的能力以及其他投資者參與決策過程和取代本公司擔任經理和/或清算合資企業(如適用)的權利。公司對其對一個實體的影響或控制的評估會影響這些投資在公司合併財務報表中的列報。除評估控制權外，本公司還合併外部合夥人沒有實質性退出權的實體，以解除本公司的管理成員資格。 

合併實體的帳目計入本公司帳目，非控股權益作為權益組成部分或負債與權益之間的臨時權益反映於綜合資產負債表。未合併合營企業的投資最初按成本入賬，其後按權益收益及現金出資及分派作出調整。資產負債表上該等投資的賬面金額與淨資產中相關權益之間的任何差額，在相關資產的存續期內作為對未合併合資企業收益中的權益的調整予以攤銷。根據權益會計法，本公司的淨權益投資反映在綜合資產負債表中，本公司在合資企業的淨收益或虧損中的份額計入綜合經營報表。合資協議可能會在投資者之間指定不同的利潤和虧損百分比分配；然而，公司對合資企業收益或虧損的確認通常遵循合資企業的分配優先順序，這種分配優先順序可能會在達到某些投資回報門檻時發生變化。如果本公司不是有限合夥企業的普通合夥人，並且本公司既沒有要求也沒有打算向合資企業提供財務支持，則本公司可以將超出其在未合併合資企業的投資的現金分配作為收入入賬。本公司使用分配方法的性質，在其綜合現金流量表內對從權益法被投資人收到的分配進行分類，該方法根據產生分配的被投資人的一項或多項活動的性質將所收到的分配分類為投資回報(分類為經營活動的現金流入)或投資回報(分類為投資活動的現金流入)。本公司於未合併合營企業的投資按季度審核減值指標，當事件或情況發生變化時，本公司會記錄減值費用，顯示公允價值已跌至賬面值以下，而該等下降並非暫時性的。對未合併合資企業的投資的評估取決於若干因素，包括每項投資的表現和市場狀況。如本公司確定公允價值下降至低於一項未合併合營企業投資的賬面價值是非暫時性的，則將計入減值費用。公允價值是使用貼現現金流量計算的，這是主觀的，並考慮了有關未來入住率、未來租金、未來資本需求、貼現率和資本化率的假設，這些假設可能與未來期間的實際結果存在重大差異。

在本公司向合資企業出資的範圍內，本公司對合資企業的投資按本公司的成本基準在向合資企業出資的資產中入賬。如果本公司的成本基準與反映在合資企業層面的基準不同，則基準差額將在相關資產的使用年限內攤銷，並計入本公司在合資企業淨收入中的權益份額。根據ASC 610-20“終止確認非金融資產的損益”(以下簡稱“ASC 610-20”)的規定，本公司將按公允價值確認其新權益法投資權益，從而確認貢獻或出售給合資企業的房地產留存部分和出售部分的全部收益。

未合併合營企業的合併彙總財務資料於附註6披露。 

收入確認

一般而言，本公司於承租人取得租賃空間，而租賃空間已基本可供預期用途時，開始確認租賃/租金收入。合同租賃/租金收入是按各自租賃條款以直線方式列報的。直線租金調整的影響使收入增加了約1,000美元。104.9百萬，$58.4百萬美元和美元51.9截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度分別為100萬美元，因為記錄的收入超過了賬單金額。應計租金收入，如綜合資產負債表所載，是指累計租金收入超過根據個別租賃協議的條款收取的租金。

143

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目錄表

公司必須對其應計租金和與租賃收入有關的應收賬款的可收集性進行估計。管理層分析應計租金和應收賬款時，會考慮租户的信譽、當前的經濟趨勢，包括新型冠狀病毒(“新冠肺炎”)對租户業務的影響，以及在逐個租賃評估租户的應收餘額，包括應計應收租金時，租户付款模式的變化。如果公司認為租户的應收餘額不再可能收回，公司將註銷租户的應收餘額，包括應計應收租金。此外，對破產的租户進行了分析，並考慮了請願前和請願後申索的預期恢復情況。如果餘額被認為不再可能收回，因此被註銷，公司將停止確認租賃收入，包括直線租金，除非收到現金(見附註4)。如本公司其後決定很可能會收取租期內所有剩餘承租人的租賃付款，則本公司將恢復直線結餘，並就與租賃付款被視為不可能支付的期間有關的金額作出調整。如果公司對可收回現金的估計與收到的現金不同，那麼公司報告收入的時間和金額可能會受到影響。本公司現有租户基礎的高質量、在租約執行前審查潛在租户的風險狀況以及對公司投資組合的持續監控以發現潛在問題租户，從而緩解了信貸風險。

本公司確認以公平價值購入的“高於市價”及“低於市價”的就地租約，在各自租約的原始年期內為租金收入。收購的“高於市場”和“低於市場”的就地租賃的影響使收入增加了約#美元。6.5百萬，$20.9百萬美元和美元23.8截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度分別為100萬美元。下表彙總了該公司收購的“高於市場”和“低於市場”租賃無形資產在接下來的五年中每年的計劃攤銷情況(以千計)。

						收購的高於市值的租賃無形資產						低於市價收購的租賃無形資產
2021						$	3,019					$	6,193
2022						354						5,437
2023						183						5,296
2024						135						3,780
2025						135						3,775

從租户那裏收回的款項，包括應從租户那裏收回的公共區域維護費用、房地產税和其他可收回的費用，在發生費用期間確認為收入(見租約“ ).由於本公司已根據ASC 606“與客户訂立的合約收入”(“ASC 606”)的指引，在該等安排下確定其為委託人而非代理人，因此本公司從未合併的合營公司實體及第三方物業擁有人收取與管理服務合約有關的薪金及與薪金有關的費用，本公司按毛數而非淨額基準反映。

該公司的停車收入主要來自每月和臨時的日常停車。此外，根據ASC 842“租約”(下稱“ASC 842”)的指引，本公司有若干停車位的租賃安排。每月和臨時每日停車收入屬於ASC 606的範圍，並在貨物或服務的控制權轉移給客户和公司履行履行義務的時間點進行會計處理。

該公司的酒店收入來自房間租金和其他來源，如向客人收取的電話服務、電影和自動售貨機佣金、會議室和宴會廳收入以及洗衣服務費用。酒店收入確認為酒店房間被佔用，服務被提供給酒店客户。

該公司賺取管理費和開發費。開發和管理服務收入來自未合併的合資實體和第三方物業所有者。本公司確定，與其開發服務合同相關的履約義務隨着時間的推移而得到履行，由於合同的現成性質，本公司將在開發開始日期至開發管理服務項目的實質性完成日期期間，按產出法平均確認其開發服務收入。影響從公司的開發服務合同確認的收入的金額和時間的重大判斷包括對開發項目總成本的估計，以及對開發項目基本完成之前的時間段的估計，開發服務的時間段

144

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目錄表

需要執行的操作。本公司確認未合併的合資項目所賺取的開發費用相當於其成本加利潤，但以第三方合作伙伴的所有權權益為限。物業管理費是根據所管理物業收取的租金的百分比來記錄和賺取的，而不是按直線計算，因為這類費用取決於收取租金的情況。

房地產銷售收益是根據ASC 610-20的規定確認的。根據ASC 610-20，公司必須首先確定交易是向客户銷售還是向非客户銷售。本公司通常選擇性地銷售房地產，而不是在其正常業務過程中銷售，因此預計其銷售交易將不會是與客户的合同。根據ASC 810“合併”(“ASC 810”)中的合併模式，本公司接下來確定其在出售後是否擁有該物業的控股權。如果本公司確定其在該房地產中沒有控股權，它將評估是否存在ASC 606項下的合同，以及買方是否已獲得對所出售資產的控制權。當符合ASC 610-20規定的取消認可標準時，本公司確認房地產銷售的全部收益。

租契 

承租人

對於本公司為承租人的租賃(一般為地面租賃)，根據ASC 842，公司確認使用權資產和租賃負債。該公司做出了不將ASC 842的收入確認要求應用於短期租賃的政策選擇。本政策選擇按標的資產類別作出，如下文所述，本公司將房地產視為標的資產類別，並不會將其進一步界定為房地產資產的特定用途，因為風險概況在性質上相似。本公司將在租賃期內按直線原則在淨收入中確認租賃付款。

租賃負債等於根據美國會計準則第842條規定的最低租賃付款現值。該公司將使用其遞增借款利率(“IBR”)來確定最低租賃付款的淨現值。為了確定基準利率，公司採用了一種基於市場的方法來估算每個租賃的遞增借款利率。這種方法需要重要的判斷。因此，該公司利用不同的數據集，通過對以下加權分量的分析來估計基本IBR：

•最長30年及31年及以上未償還美國國債收益率的內插利率，由到期日超過31年的高信用質量教育機構發行的較長期公開交易教育機構債券構成。

•可觀察到的抵押貸款利率與美國國債發行的利差，以及

•無槓桿資產收益率和貼現率。

然後，該公司進行了調整，以計入與期限相關的考慮因素，並插入了IBR。

出租人

該公司主要將甲級寫字樓、生命科學、零售和住宅空間出租給租户。這些租約可能包含延期和終止選項，只要滿足某些條件，這些選項主要由租户自行決定。在少數情況下，租約還包含可按公平市價行使的購買選擇權。此外，該公司的某些租約包括根據租户銷售額超過合同金額的百分比支付的租金。

根據ASC 842，如果每類標的資產符合上述某些標準，出租人不需要將非租賃組成部分與相關租賃組成部分分開。ASC 842中的指南將“基礎資產”定義為“作為租賃標的的資產，該資產的使用權已轉讓給承租人。標的資產可以是單一資產的物理上不同的部分。基於上述指引，本公司將房地產資產視為一類標的資產，由於風險概況性質相似，故不會將其進一步界定為房地產資產的特定用途。

租賃部分是向客户提供使用已識別資產的權利的安排的要素。非租賃部分是合同中與確保租賃資產的使用無關的不同要素，收入根據美國會計準則第606條確認。該公司將與租户工作單相關的公共區域維護(CAM)和服務收入視為非租賃組成部分，因為它們代表提供單獨的服務，但不被視為確保確定的資產的成本。在

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目錄表

就本公司業務而言，經確認的資產將為租賃房地產(寫字樓、生命科學、零售或住宅)。

本公司評估並得出結論，非租賃組成部分和相關租賃組成部分的轉讓時間和方式相同。本公司確定主要組成部分為租賃組成部分，因此其租賃將繼續符合經營租賃的資格，本公司已作出政策選擇，將租賃組成部分和非租賃組成部分作為單一組成部分在標記為Lease的綜合經營報表的收入部分進行核算和列報。在2019年1月1日採用ASC 842之前，非租賃部分已計入從租户收入、停車和其他收入以及開發和管理服務收入中收回的公司綜合收入中

運營報表。

向租户收回的款項，包括應由租户支付的公共區域維修費、房地產税和其他可收回的費用，在發生費用期間確認為收入。. 由於公司在貨物和服務轉讓給承租人之前獲得了控制權，因此公司按毛數確認這些補償。

此外，根據ASC 842，出租人將只資本化遞增的直接租賃成本(見“遞延費用”)。因此，自2019年1月1日採用ASC 842後，公司不再資本化非增量法律成本和內部租賃工資。這些成本在發生時計入費用。這些項目的費用包括在合併業務報表的一般費用和行政費用中。

每股收益：

每股基本收益(“EPS”)的計算方法為：經Boston Properties Limited Partnership發行的某些證券的未分配收益(如有)調整後，普通股股東可獲得的淨收入除以本年度已發行普通股的加權平均股數。稀釋每股收益反映了根據基於股票的補償計劃(包括行使股票期權)下可發行的與獎勵相關的股票以及Boston Properties Limited Partnership可交換為普通股的證券可能發生的稀釋。

每普通單位收益

每普通單位基本收益的計算方法是將普通單位持有人可獲得的淨收入除以年度內已發行的普通單位加權平均數，經波士頓地產有限合夥公司發行的某些證券的未分配收益(如有)調整後的淨收入。稀釋後的每普通單位收益反映了波士頓地產公司S基於股票的薪酬計劃下可發行的單位可能發生的攤薄，包括行使股票期權和轉換波士頓地產有限合夥公司的優先單位。

金融工具的公允價值

本公司在為披露目的對其金融工具進行估值時，遵循公允價值計量的權威指導。下表列出了為披露目的而進行估值的金融工具，以及它們在ASC 820“公允價值計量和披露”(“ASC 820”)中定義的分類水平。(請參閲“通過新的會計公告-公允價值計量“).

金融工具			水平
無抵押優先票據(1)			1級
關聯方應收票據			3級
應收票據			3級
應付按揭票據			3級
無擔保定期貸款/信用額度			3級

_______________

(1)如果該期間的交易量較低，則估值可歸類為二級。

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目錄表

由於本公司對其金融工具的估值基於上述水平，並涉及使用估計，其金融工具的實際公允價值可能與該等估計大不相同。

下表列出了截至2020年12月31日公司公允價值計量工具的重大不可觀察投入的範圍和加權平均貼現率。

金融工具			水平			射程			加權平均
關聯方應收票據			3級			3.64%			3.64%
應收票據			3級			3.60% - 8.00%			5.87%
應付按揭票據			3級			2.00% - 3.04%			2.21%
無擔保定期貸款/信用額度			3級			1.04%			1.04%

此外，本公司於適用報告期結束時該等工具的估計公允價值並不是對未來報告期的估計或實際公允價值的預測，亦不一定指示未來報告期的估計或實際公允價值。

下表列出了截至2020年12月31日和2019年12月31日，公司關聯方應收票據、淨額、應收票據、淨額、應付抵押票據、淨額、無擔保優先票據、淨額、無擔保信用額度和無擔保定期貸款的賬面價值合計以及公司對公允價值的相應估計(單位：千)：

 

			2020年12月31日												2019年12月31日
			攜帶 金額						估計數 公允價值						攜帶 金額						估計數 公允價值
關聯方應收票據，淨額			$	77,552					$	84,579					$	80,000					$	81,931
應收票據淨額			18,729						19,372						15,920						14,978
總計			$	96,281					$	103,951					$	95,920					$	96,909
應付抵押票據，淨額			$	2,909,081					$	3,144,150					$	2,922,408					$	2,984,956
無擔保優先票據，淨額			9,639,287						10,620,527						8,390,459						8,826,375
無擔保信貸額度			—						—						—						—
無擔保定期貸款，淨額			499,390						500,326						498,939						500,561
總計			$	13,047,758					$	14,265,003					$	11,811,806					$	12,311,892

該公司使用利率互換協議來管理其利率風險。這些工具的估值是使用被廣泛接受的估值技術來確定的，包括對每種衍生品的預期現金流進行貼現現金流分析。這種分析反映了衍生品的合同條款，包括到到期日的期限，並使用了可觀察到的基於市場的投入，包括利率曲線。為遵守ASC 820的規定，本公司納入信用估值調整，以在公允價值計量中適當反映其自身的不履行風險和各自交易對手的不履行風險。儘管該公司確定，用於評估其衍生產品價值的大部分投入屬於公允價值等級的第二級，但與其衍生產品相關的信用估值調整利用第三級投入，例如對當前信用利差的估計，以評估公司及其交易對手違約的可能性。本公司評估信貸估值調整對其衍生工具持倉整體估值的影響的重要性，並確定信貸估值調整對其衍生工具的整體估值並不重大。因此，本公司已決定將其衍生產品估值整體歸類於公允價值體系的第二級。

衍生工具和套期保值活動

衍生工具和套期保值活動要求管理層對其衍生工具的性質及其作為套期保值的有效性作出判斷。這些判斷決定衍生工具的公允價值變動在綜合經營報表中是作為淨收益的組成部分還是作為全面收益的組成部分和綜合資產負債表的權益組成部分報告。儘管管理層認為自己的判斷是合理的，但衍生品作為對衝工具的有效性發生變化，可能會對費用、淨利潤和股本產生重大影響。本公司將衍生工具公允價值變動的有效部分和無效部分計入其他全面收益(虧損)和

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目錄表

隨後將衍生產品的公允價值重新歸類為在對衝交易影響收益期間的收益，並在經營報表內與對衝交易在同一項目中NS(請參見“採用新的會計公告--衍生工具和套期保值).

基於股票的員工薪酬計劃

2020年12月31日，公司有了基於股票的員工薪酬計劃。本公司在ASC 718“補償-股票補償”(以下簡稱“ASC 718”)的指導下進行會計核算，修訂了基於股票的支付負債、沒收和股票獎勵修改的以公允價值為基礎的會計方法，並澄清了先前在幾個領域的指導，包括計量公允價值、將獎勵歸類為股權或負債以及將補償成本歸屬於報告期。

在編制財務報表時使用估計數

根據美國公認會計原則(“GAAP”)編制財務報表時，管理層須作出估計及假設，以影響於財務報表日期的資產及負債額、或有資產及負債的披露，以及報告期內的收入及開支。這些估計數包括折舊和壞賬準備等項目。實際結果可能與這些估計不同。

該公司的估計是基於歷史經驗和在當時情況下它認為合理的各種其他假設，包括新冠肺炎等非常事件的影響，這些事件的結果構成了對資產和負債的賬面價值、對未來收款能力的評估以及財務報表中受估計影響的其他領域做出重大判斷的基礎。在不同的假設或條件下，實際結果可能與這些估計值不同。

採用新的會計公告

金融工具--信貸損失和損失。

2016年6月，財務會計準則委員會(“FASB”)發佈了會計準則更新(ASU)2016-13年度，“金融工具--信貸損失(專題326)：金融工具信貸損失的計量”(“ASU 2016-13”)。ASU 2016-13年度旨在為財務報表使用者提供更多關於金融工具的預期信貸損失的決策有用信息，並通過用反映預期信貸損失並需要考慮更廣泛的合理和可支持的信息來提供信貸損失估計的方法來取代當前發生的損失減值方法，以延長報告實體在每個報告日期持有的信貸承諾。2018年11月，財務會計準則委員會發布了ASU 2018-19年，“對主題326，金融工具--信貸損失的編纂改進”(“ASU 2018-19年”)。ASU 2018-19澄清，經營性租賃產生的應收賬款不在ASC 326-20“金融工具--信貸損失--按攤銷成本計量”的範圍內，該條款涉及按攤餘成本計量的金融資產，包括銷售型租賃和直接融資租賃產生的租賃淨投資。相反，經營租賃產生的應收賬款減值應按照ASC 842-“租賃”(“ASC 842”)入賬。ASU 2016-13和ASU 2018-19在2019年12月15日之後的報告期內對公司有效，並允許提前採用。ASU 2016-13年度和ASU 2018-19年度適用於本公司：(1)某些應收賬款，但ASC 842項下的經營租賃產生的金額除外；(2)其關聯方應收票據；(3)其應收票據；以及(4)某些表外信貸風險。自2020年1月1日起，本公司採用了ASU 2016-13和ASU 2018-19，採用了修改後的回溯法。採用ASU 2016-13和ASU 2018-19年後，公司確認了與(1)關聯方應收票據、(2)應收票據和(3)應收票據相關的當期預期信貸損失準備。表外貸款承諾安排。因此，修改後的追溯方法使公司於2020年1月1日確認採用ASU 2016-13年度和ASU 2018-19年度的累積影響總計約為$1.5超過波士頓地產公司和波士頓地產有限合夥公司合夥人資本收益的股息約為300萬美元0.2非控股權益-波士頓地產公司的普通單位和非控股權益-波士頓地產有限合夥企業的可贖回合夥單位在相應的合併資產負債表上。

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目錄表

公允價值計量

2018年8月，財務會計準則委員會發布了ASU 2018-13年度“公允價值計量(主題820)：披露框架--公允價值計量披露要求的變化”(“ASU 2018-13”)。ASU 2018-13旨在提高實體要求披露經常性和非經常性公允價值計量的有效性。ASU 2018-13在2019年12月15日之後的報告期內對公司有效，並允許提前採用。本公司於2020年1月1日採用ASU 2018-13，並未對本公司的綜合財務報表產生重大影響。

衍生工具和套期保值

2018年10月，美國財務會計準則委員會發布了ASU 2018-16《衍生品和對衝(主題815)：將有擔保隔夜融資利率(SOFR)隔夜指數掉期(OIS)利率納入為對衝會計目的基準利率》(ASU 2018-16)。ASU 2018-16允許使用基於有擔保隔夜融資利率(SOFR)的隔夜指數掉期利率作為美國基準利率，以應用ASC 815，“衍生品和對衝(主題815)”下的對衝會計。ASU 2018-16對公司是有效的，公司已經採用了ASU 2017-12“衍生品和對衝(主題815)： 在2018年12月15日之後的報告期內，“有針對性地改進套期保值活動的會計處理”，並要求在預期的基礎上採用，以限定在通過之日或之後簽訂的新的或重新指定的對衝關係。本公司於2019年1月1日採用ASU 2018-16，並未對本公司的綜合財務報表產生重大影響。

2020年3月，FASB發佈了ASU 2020-04《參考匯率改革(專題848)：促進參考匯率改革對財務報告的影響》(ASU 2020-04)。ASU 2020-04載有影響債務、租賃、衍生品和其他合同的參考匯率改革相關活動的實際權宜之計。ASU 2020-04中的指導意見是可選的，可能會隨着參考匯率改革活動的進行而逐步選出。於截至2020年12月31日止年度內，本公司選擇對未來以倫敦銀行同業拆放利率為基準的現金流應用與概率及有效性評估有關的對衝會計權宜之計，以假設未來對衝交易所依據的指數與相應衍生工具的指數相匹配。這些權宜之計的應用保持了衍生品的列報與過去的列報一致。本公司繼續評估該指引的影響，並可能在市場出現更多變化時適用其他選擇。

2021年1月，FASB發佈了ASU 2021-01《參考匯率改革(主題848)：範圍》(ASU 2021-01)。ASU 2021-01修訂了最近的參考匯率改革指南(主題848)的範圍。ASU 2021-01允許實體在核算受用於保證金、貼現或合同價格調整(即貼現過渡)的利率變化影響的衍生工具時，選擇某些可選的權宜之計。合同修改和對衝會計的新的可選權宜之計預計將使公司受益，包括那些擁有某些集中清算的衍生品的公司，這些衍生品受到2020年貼現率過渡的影響。ASU 2021-01立即生效，並可追溯至2020年1月1日開始的任何過渡期，或預期適用於包括髮行日或之後的任何時期的任何新修改。ASU 2021-01並未對本公司的合併財務報表產生實質性影響。

整固

2018年10月，財務會計準則委員會發布了ASU 2018-17，“合併(主題810)：有針對性地改進可變利益實體的關聯方指南”(“ASU 2018-17”)。ASU 2018-17旨在改進在考慮通過共同控制下的關聯方持有的間接利益以確定支付給決策者和服務提供商的費用是否為可變利益時的會計處理。ASU 2018-17在2019年12月15日之後的報告期內對公司有效，允許提前採用。本公司於2020年1月1日採用ASU 2018-17，並未對本公司的綜合財務報表產生重大影響。    

波士頓地產公司

股權發行成本 

承銷佣金和發行成本反映為額外實收資本的減少。 

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目錄表

庫存股 

波士頓地產公司的S股份回購採用成本會計法，反映為庫存股，並作為合併股東權益的減值列報。 

分紅 

決定股息對股東的應税程度的收益和利潤將不同於為財務報告目的而報告的收入，這是因為聯邦所得税在處理不動產銷售的收益/損失、收入和費用確認、補償費用以及用於計算折舊的估計使用年限和基礎方面存在差異。 

出於聯邦所得税的目的，每股普通股股息的税收處理如下：

						截至2013年12月31日的年度，
						2020												2019												2018
						每股收益						%						每股收益						%						每股收益						%
普通收入						$	2.52					64.91		%				$	2.99					94.84		%				$	2.79					78.17		%
資本利得收入						0.99						25.49		%				0.16						5.16		%				0.78						21.83		%
資本返還						0.37						9.60		%				—						—		%				—						—		%
總計						$	3.88		(1)			100.00		%				$	3.15		(2)			100.00		%				$	3.57		(3)			100.00		%

 _____________

(1)2020年第四季度定期季度股息為1美元0.98每股普通股，所有這些都可以分配到2021年。

(2)2019年第四季度定期季度股息為$0.98每股普通股，其中約$0.04每股普通股可分配至2019年，約為$0.94每股普通股可分配到2020年。

(3)2018年第四季度定期季度股息為$0.95每股普通股，其中約$0.69每股普通股可分配至2018年，約為1美元0.26每股普通股可分配到2019年。

所得税 

波士頓地產公司已選擇從截至1997年12月31日的納税年度開始，根據守則第856至860條被視為房地產投資信託基金。因此，它通常不會為分配給股東的應税收入繳納聯邦企業所得税。房地產投資信託基金受到一些組織和運營要求的約束，包括要求它目前至少分配其年度應納税所得額的90%(經某些調整)。波士頓地產公司S的政策是將至少100%的應納税所得額進行分配。因此，合併財務報表中關於聯邦所得税的唯一撥備涉及波士頓地產公司的S合併應税房地產投資信託基金子公司。波士頓地產公司的S應税房地產投資信託基金子公司沒有重大的税收撥備或遞延所得税項目。波士頓地產公司截至2020年12月31日和2019年12月31日沒有確認不確定的税收頭寸。  截至2020年12月31日，波士頓地產公司2017年的S納税申報單仍需根據訴訟時效接受主要税務管轄區的審查。

本公司擁有一處酒店物業，該物業由萬豪國際管理，租賃給其其中一家應税房地產投資信託基金子公司。酒店應税房地產投資信託基金子公司是波士頓地產有限合夥公司的全資子公司，根據酒店物業租賃協議，該子公司是承租人。作為出租人，波士頓地產有限合夥企業有權從酒店物業的總收入中獲得一定比例的提成。萬豪國際繼續以萬豪的名義並根據管理協議的條款管理酒店物業。酒店應税REIT子公司須在聯邦和州一級納税，因此，Boston Properties，Inc.已在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度綜合運營報表中記錄了税收撥備。 

波士頓地產公司S合併財務報表中的某些實體需要繳納一定的州税和地方税。這些税項在隨附的合併財務報表中記為營業費用。 

波士頓地產有限合夥企業

所得税 

合夥人必須在各自的納税申報表上報告各自在Boston Properties Limited Partnership應納税所得額或虧損中的份額，並承擔相關税費。因此，合併財務報表中關於聯邦所得税的唯一規定與波士頓有關。

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目錄表

房地產有限合夥公司的綜合應税房地產投資信託基金子公司。Boston Properties Limited Partnership的應税房地產投資信託基金子公司沒有重大的税收撥備或遞延所得税項目。波士頓地產有限合夥公司截至2020年12月31日和2019年12月31日沒有確認不確定的税收頭寸。截至2020年12月31日，波士頓地產有限合夥公司2017年的納税申報單仍需接受主要税務管轄區根據訴訟時效的審查。

該公司擁有一家酒店物業，由一家應税房地產投資信託基金子公司管理。酒店應税房地產投資信託基金附屬公司為波士頓地產有限公司合夥公司的全資附屬公司，根據酒店物業租約，該附屬公司為承租人。作為出租人，波士頓地產有限合夥企業有權從酒店物業的總收入中獲得一定比例的提成。萬豪國際繼續以萬豪的名義並根據管理協議的條款管理酒店物業。酒店應税REIT子公司須在聯邦和州一級納税，因此，Boston Properties Limited Partnership已在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度綜合運營報表中記錄了税收撥備。

波士頓地產有限合夥公司合併財務報表中包括的某些實體需繳納一定的州和地方税。這些税項在隨附的合併財務報表中記為營業費用。

3.房地產

波士頓地產公司

2020年12月31日和2019年12月31日的房地產組成如下(單位：千)：

						2020年12月31日						2019年12月31日
土地						$	5,069,206					$	5,111,606
使用權資產--融資租賃						237,393						237,394
使用權資產--經營租賃						146,406						148,640
預留土地以備將來發展(1)						450,954						254,828
建築物和改善措施						13,777,691						13,646,054
改善租户狀況						2,752,880						2,656,439
傢俱、固定裝置和設備						49,606						44,313
在建工程						868,773						789,736
總計						23,352,909						22,889,010
減去：累計折舊						(5,534,102)						(5,266,798)
						$	17,818,807					$	17,622,212

_______________

(1)包括開發前成本。

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目錄表

波士頓地產有限合夥企業

2020年12月31日和2019年12月31日的房地產組成如下(單位：千)：

						2020年12月31日						2019年12月31日
土地						$	4,971,990					$	5,011,153
使用權資產--融資租賃						237,393						237,394
使用權資產--經營租賃						146,406						148,640
預留土地以備將來發展(1)						450,954						254,828
建築物和改善措施						13,498,098						13,351,286
改善租户狀況						2,752,880						2,656,439
傢俱、固定裝置和設備						49,606						44,313
在建工程						868,773						789,736
總計						22,976,100						22,493,789
減去：累計折舊						(5,428,576)						(5,162,908)
						$	17,547,524					$	17,330,881

_______________

(1)包括開發前成本。

發展動向

2020年3月26日，公司建成並全面投入使用，位於弗吉尼亞州萊斯頓的總統街1750號。總統街1750號是一個為西裝而建的項目，大約有276,000甲級寫字樓淨可租平方英尺100租賃的百分比。

2020年6月1日，公司建成並全面投入使用的20 CityPoint是一個甲級寫字樓項目，約211,000位於馬薩諸塞州沃爾瑟姆的淨可出租平方英尺。物業的寫字樓部分是100租賃百分比，包括未來開始的租約。

2020年6月26日，公司完成了對哈里森街777號房地產的收購(被稱為第四+哈里森和以前稱為425 Fourth Street)位於加利福尼亞州舊金山，包括權利在內的總購買價格總計約為$140.1百萬美元。於2020年7月31日和2020年12月16日，本公司收購了位於加利福尼亞州舊金山哈里森大街759號的房地產，預計將納入第四+哈里森開發項目，收購總價約為$4.51000萬美元。夏利臣街759號及第四+哈里森預計將支持大約850,000主要是商業辦公空間的平方英尺。

在……上面2020年8月15日，公司建成並完全投入使用的Skylyne，大約331,000平方英尺的項目包括402位於加利福尼亞州奧克蘭的住宅單元和零售空間。

在……上面2020年11月3日，公司簽署了一份約138,000一平方英尺，10年期與馬薩諸塞州沃爾瑟姆西街200號的新租户租約。該公司目前正在將西街200號的一部分重新開發為生命科學空間，預計將於2021年完成。在這份租約中，物業是100租賃的百分比。

性情

2020年1月28日，該公司與第三方成立了一家合資企業，擁有、運營和開發位於加利福尼亞州舊金山南部的Gateway Commons Complex物業。該公司貢獻了其601、611和651 Gateway物業和開發權，商定的價值總計約為$350.0百萬美元用於其50在合資企業中擁有%的權益。601、611和651網關包括三A類寫字樓物業聚合約768,000淨可出租平方英尺。合作伙伴做出了貢獻三商定總價值約為#美元的財產和開發權280.8完成交易時將達到100萬美元，並將貢獻總計約為69.2在未來為其50在合資企業中的%所有權權益。由於合夥人的遞延出資，公司最初有大約55在合資企業中擁有%的權益。未來的開發項目將擁有49%由公司和51%由其合作伙伴提供。於合夥人出資後，本公司不再按合併基準對合營實體進行會計處理，而採用權益會計方法對合營實體進行非合併會計處理，因為本公司已減少其於合營實體的所有權權益，並不再於合營實體擁有控股權或經營權益(見附註6)。本公司確認留存及出售於

152

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目錄表

房地產對合資企業的貢獻總計約為美元。217.7100萬美元，波士頓地產公司和美元222.4於截至二零二零年十二月三十一日止年度，Boston Properties Limited Partnership於各自綜合經營報表的房地產銷售收益內，因房地產的公允價值超過其賬面價值，而錄得百萬元。601、611和651網關貢獻了大約$0.22020年1月1日至2020年1月27日期間為公司帶來的淨收入為100萬美元，貢獻約為10.4百萬美元和美元8.6截至2019年12月31日及2018年12月31日止年度的淨收益分別為百萬元。

2020年2月20日，公司完成了位於弗吉尼亞州赫恩登的New Dominion科技園的出售，銷售總價為5美元。256.0百萬美元。現金淨收益總額約為#美元。254.0100萬美元，導致房地產銷售收益總計約為#美元192.3100萬美元用於波士頓地產公司，約合美元197.1100萬美元用於波士頓地產有限合夥企業。新道明科技園由以下部分組成二A類寫字樓物業聚合約493,000淨可出租平方英尺。New Dominion Technology Park貢獻了大約$1.62020年1月1日至2020年2月19日期間為公司帶來的淨收入為100萬美元，貢獻約為6.8百萬美元和美元8.2截至2019年12月31日及2018年12月31日止年度的淨收益分別為百萬元。

2020年6月25日，該公司完成了出售其位於華盛頓特區的首都畫廊物業的一部分，銷售總價約為$253.71000萬美元。現金淨收益總額約為#美元。246.62000萬美元，導致房地產銷售收益總計約為#美元203.5700萬美元收購波士頓地產公司，約合人民幣207.0700萬美元用於波士頓地產有限合夥企業。首都美術館是一個大約631,000淨可出租平方英尺甲類寫字樓物業。售出的部分由大約455,000淨可出租平方英尺的商業辦公空間。公司繼續擁有土地、地下停車場以及剩餘的商業辦公和零售空間，其中包括約176,000該物業的淨可出租平方英尺。Capital Gallery的出售部分貢獻了大約$6.3從2020年1月1日至2020年6月24日期間為公司帶來的淨收入為1000萬美元，並貢獻了約$15.01000萬美元和300萬美元14.5分別於截至2019年12月31日及2018年12月31日止年度向本公司支付淨收益1000萬元。

2020年12月16日，該公司完成了位於馬薩諸塞州馬爾伯勒的一塊土地的出售，銷售總價約為$14.31000萬美元。現金淨收益總額約為#美元。14.22000萬美元，導致房地產銷售收益總計約為#美元5.21000萬美元。

4.租契

公司必須對其應計租金和與租賃收入有關的應收賬款的可收集性進行估計。管理層在逐個租賃地評估包括應計應收租金在內的租户應收餘額時，考慮到租户的信譽、當前的經濟趨勢，包括新冠肺炎對租户業務的影響以及租户付款方式的變化，對應計租金和應收賬款進行了分析。作為此分析的結果，在年截至2020年12月31日止，本公司撇賬約$67.72000萬美元，與應計租金餘額有關，約為#美元22.61000萬美元，與應收賬款餘額有關。撇賬主要針對終止租約或本公司認為其應計租金及/或應收賬款餘額不再可能收回的租户，主要為零售、娛樂及合作行業的租户。

2020年4月，由於新冠肺炎的存在，財務會計準則委員會工作人員根據ASC842發佈了一份關於租賃特許權適用租賃會計準則的問答文件(《租賃修改問答》)。根據現行租賃指引，本公司將須按逐個租賃基準釐定租賃特許權是否為與租户達成的新安排的結果(在租約修訂會計框架內處理)，或租賃特許權是否根據現有租賃協議內可強制執行的權利及義務(不適用於租約修訂會計框架)釐定。契約修訂問答允許本公司在符合若干準則的情況下，假設租賃特許權已包括在現有租賃協議的可執行權利及義務內，並可選擇應用或不應用契約修訂會計框架，而該等選擇一致適用於具有相似特徵及相似情況的租約。本公司並無採用修訂租約問答中提供的指引，而是選擇繼續按照現有的修訂租約會計框架，按逐個租賃方式就新冠肺炎租賃優惠入賬。

153

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目錄表

承租人

該公司作為承租人，有四項不可撤銷的地面租賃義務，這些義務被歸類為經營租賃，各種初始期限的到期日一直持續到2114年。本公司在各自的土地租賃協議期限內按直線原則確認地租費用。以下披露的這些土地租賃的金額均不包含可變付款、延期選擇權或剩餘價值擔保。其中一份土地租約確實有延期選項。但是，延長選項的租賃付款是根據公平市價計算的，因此沒有列入下文的分析。

該公司有四項融資租賃義務，其初始期限截止日期不同，至2094年。

下表提供了該公司截至本年度的運營和融資租賃的租賃成本信息(單位：千)：

租賃費						2020年12月31日						2019年12月31日
經營租賃成本						$	13,948					$	14,573
融資租賃成本
使用權資產攤銷(一)						$	56					$	29
租賃負債利息(2)						$	583					$	47

_______________

(1)融資租賃涉及土地、建築物或仍在開發中的資產。對於因購買選擇權而被歸類為融資租賃的土地租賃，本公司認為這是一種經濟激勵，本公司遵循其現有政策，不會對土地進行折舊，因為假設土地有無限的壽命。對於所有其他融資租賃，本公司將在資產的使用年限或租賃期中較短的時間內攤銷資產的使用權。如果融資租賃涉及正在開發的物業，則使用權資產的攤銷可能符合資本化的條件。對於正在開發的資產，一旦資產投入使用，折舊就可以開始，折舊將根據公司的政策進行確認。

(2)三融資租賃分別涉及截至2020年12月31日及2019年12月31日止年度的全部或部分發展中資產，因此，部分利息金額已資本化。

下表提供了公司截至2020年12月31日和2019年12月31日的經營和融資租賃的其他量化信息：

			2020年12月31日						2019年12月31日
其他信息
加權平均剩餘租賃年限(年)
經營租約			51						51
融資租賃			70						71
加權平均貼現率
經營租約			5.7		%				5.7		%
融資租賃			6.2		%				6.2		%

下表提供了該公司截至2020年12月31日與其經營和融資租賃相關的租賃負債的到期分析(單位：千)：

			運營中						金融
2021			$	25,092					$	5,896
2022			18,020						10,206
2023			10,262						9,701
2024 (1)			9,277						48,518
2025			9,476						9,971
此後			548,478						1,373,177
租賃付款總額			620,605						1,457,469
減去：利息部分			(418,892)						(1,220,977)
租賃付款現值			$	201,713					$	236,492

154

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目錄表

_______________

(1)2024年的融資租賃付款包括大約#美元38.7與公司合理確定將行使的購買選擇權相關的100萬美元.

出租人

下表彙總了截至2020年12月31日、2020年和2019年12月31日止年度確認的租賃收入組成部分，這些收入包括在公司的綜合經營報表(千人)：

												Year ended December 31,
租賃收入																		2020						2019
固定合同付款																		$	2,211,915					$	2,261,260
可變租賃費																		434,346						496,754
																		$	2,646,261					$	2,758,014

 

這個截至2020年12月31日，公司將收到的未來合同租賃付款(不包括運營費用報銷和租金百分比)，根據截至2049年的不同日期到期的不可取消運營租賃(單位：千)：

截至2011年12月31日的年份，
2021			$	2,177,848
2022			2,188,846
2023			2,144,213
2024			2,043,264
2025			1,901,624
此後			12,577,660

不是單一租户代表超過10.0佔本公司截至2020年12月31日止年度總租賃收入的百分比。

土地租賃

2020年7月29日，該公司與第三方酒店開發商簽訂了一份為期99年的土地租約，租賃其位於弗吉尼亞州雷斯頓的Reston Next物業，這將支持開發一個270間客房、約241,000平方英尺的酒店物業。租賃於2020年10月21日開始，開始時，公司進行了分級測試。土地租賃受酒店開發商獲得物業建設融資能力的終止權的約束，截至租賃開始日，公司不能合理確定這些終止權將不會被行使，因此，公司已將其計入將於2022年8月28日到期的經營租約。

5.遞延收費

2020年12月31日和2019年12月31日的遞延費用包括以下內容(以千為單位)：

						2020						2019
租賃成本，包括與租賃有關的無形資產						$	1,023,058					$	1,155,958
融資成本						12,728						12,728
						1,035,786						1,168,686
減去：累計攤銷						(395,701)						(479,473)
						$	640,085					$	689,213

155

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目錄表

下表彙總了公司收購的就地租賃無形資產在接下來的五年中每年的計劃攤銷情況(以千計)。

			收購的就地租賃無形資產
2021			$	10,352
2022			5,464
2023			3,854
2024			2,220
2025			2,174

6.對未合併的合資企業的投資

截至2020年12月31日和2019年12月31日，對未合併合資企業的投資包括：

																		投資賬面價值(1)
實體						屬性						名義收益率% 所有權						十二月三十一日， 2020						十二月三十一日， 2019
																		(單位：千)
Square 407有限合夥企業						北邊市場廣場						50.0		%				$	(3,766)					$	(4,872)
BP/CRF大都會廣場有限責任公司						大都會廣場						20.0		%				(13,584)						9,134
901紐約，有限責任公司						紐約大街901號						25.0		%	(2)			(12,264)						(12,113)
WP Project Developer LLC						威斯康星州土地和基礎設施						33.3		%	(3)			35,297						36,789
安納波利斯結合部NFM有限責任公司						安納波利斯交叉口						50.0		%	(4)			13,463						25,391
540 Madison Venture LLC						麥迪遜大道540號						60.0		%	(5)			122						2,953
500 North Capitol Venture LLC						500 North Capitol Street，NW						30.0		%				(6,945)						(5,439)
K街501號有限責任公司						第6街1001號						50.0		%	(6)			42,499						42,496
領獎臺開發商有限責任公司						堤道上的樞紐-平臺						50.0		%				48,818						49,466
住宅樓開發商有限責任公司						Hub50 House						50.0		%				50,943						55,092
酒店大廈開發商有限責任公司						堤道上的樞紐-酒店航權						50.0		%				10,754						9,883
寫字樓開發商有限責任公司						高士威街100號						50.0		%				56,312						56,606
1265總部合資有限責任公司						大街1265號						50.0		%				3,787						3,780
BNY Tower Holdings LLC						碼頭72						50.0		%				29,536						94,804
BNYTA便利設施運營商有限責任公司						碼頭72						50.0		%				1,846						不適用
CA-科羅拉多中心有限合作伙伴關係						科羅拉多中心						50.0		%				227,671						252,069
威斯康星大道7750號有限責任公司						威斯康星大道7750號						50.0		%				58,112						56,247
BP-M 3HB Venture LLC						哈德遜大道3號						25.0		%				113,774						67,499
SMBP Venture LP						聖莫尼卡商業園						55.0		%				145,761						163,937
Platform 16 Holdings LP						16號站臺						55.0		%	(7)			108,393						29,501
網關投資組合控股有限責任公司						網關共享空間						50.0		%	(8)			336,206						不適用
Rosecrans-Sepulveda Partners 4，LLC						海灘城市媒體校園						50.0		%				27,184						不適用
																		$	1,273,919					$	933,223

 _______________

(1)赤字餘額總計約為美元的投資36.6百萬美元和美元22.4分別於2020年12月31日及2019年12月31日的百萬歐元計入本公司綜合資產負債表的其他負債內。

(2)在達到某些回報門檻的基礎上，該公司的經濟所有權有所增加。於2020年12月31日、2020年12月31日及2019年12月31日，公司的經濟所有權約為50%.

(3)該公司擁有威斯康星州Place Office的全資子公司還擁有一家33.3在擁有項目土地、停車場和基礎設施的合資實體中擁有%的權益。

(4)這家合資企業擁有二現役建築。

156

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目錄表

(5)T他的房產於2019年6月27日售出。截至2020年12月31日和2019年12月31日，這筆投資包括未分配的現金。

(6)根據該地塊的合資協議，合作伙伴將有權獲得二合資企業的額外付款基於上述項目總面積的增加520,0002平方英尺，並在穩定時實現一定的項目回報。

(7)該實體是VIE(見注1)。

(8)由於合夥人的遞延出資，公司擁有大約55於2020年12月31日在合資企業中擁有%的權益。未來的開發項目將擁有49%由公司和51%由其合作伙伴提供。

本公司若干未合併的合營協議包括條款，規定各合夥人有權在若干特定時間開始買賣其於合營企業的權益。除該等條文下的有限例外情況外，本公司並無被強制購買其外部合營夥伴的權益。根據公司的某些合資協議，如果達到某些回報門檻，合作伙伴或公司將有權獲得額外的促進利息或付款。

該公司未合併的合資企業的合併彙總資產負債表如下： 

			十二月三十一日， 2020						十二月三十一日， 2019
			(單位：千)
資產
房地產和在建開發，淨額(1)			$	4,708,571					$	3,904,400
其他資產			531,071						502,706
總資產			$	5,239,642					$	4,407,106
負債和成員/合夥人權益
抵押貸款和應付票據，淨額			$	2,637,911					$	2,218,853
其他負債(2)			650,433						749,675
會員/合夥人權益			1,951,298						1,438,578
總負債和成員/合夥人權益			$	5,239,642					$	4,407,106
公司的權益份額			$	936,087					$	591,905
基差(3)			337,832						341,318
公司在未合併的合資企業中的投資的賬面價值(4)			$	1,273,919					$	933,223

 _______________

(1)截至2020年12月31日和2019年12月31日，這一數額包括使用權資產--融資租賃，總額約為#美元。248.9百萬美元和美元383.9和使用權資產--總計約為#美元的經營租賃22.5百萬美元和美元12.1分別為100萬美元。

(2)截至2020年12月31日和2019年12月31日，這一數額包括租賃負債--融資租賃，總額約為#美元。388.7百萬美元和美元510.8和租賃負債--經營租賃總額約為#美元29.0百萬美元和美元17.3分別為100萬美元。

(3)該金額代表本公司的歷史成本基礎與反映在合資企業層面的基礎之間的總差額，該基礎通常在相關資產和負債的存續期內攤銷。基差是由於投資減值、在控制權未發生變化的情況下通過合資企業進行收購以及將以前由本公司擁有的資產轉移到合資企業造成的。此外，某些收購、交易和其他成本可能不會反映在合資企業層面的淨資產中。截至2020年12月31日和2019年12月31日，總基差約為#美元。307.3百萬美元和美元311.3本公司在擁有科羅拉多中心的合資企業的投資的賬面價值與該合資企業的資產和負債基礎之間的賬面價值分別為100萬美元。截至2020年12月31日，總基差約為美元51.9本公司在擁有Gateway Commons的合資企業的投資的賬面價值與該合資企業的資產和負債基礎之間的差額。截至2020年12月31日，總基差約為$(52.2)本公司對擁有第72號碼頭的合資企業的投資的賬面價值與該合資企業的資產和負債基礎之間的差額。這些基礎差額(不包括土地)將在相關資產和負債的剩餘壽命內攤銷。

(4)赤字餘額總計約為美元的投資36.6百萬美元和美元22.4分別於2020年12月31日及2019年12月31日的百萬元於本公司綜合資產負債表的其他負債中反映。

157

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目錄表

本公司未合併的合資企業的合併彙總經營報表如下： 

									Year ended December 31,
															2020						2019						2018
															(單位：千)
總收入(1)															$	319,560					$	322,817					$	271,951
費用
運營中															144,347						122,992						106,610
交易成本															1,027						1,000						—
折舊及攤銷(2)															141,853						102,296						103,079
總費用															287,227						226,288						209,689
其他收入(費用)
利息支出															(98,051)						(84,409)						(71,308)
房地產銷售收益(3)															11,737						32,706						16,951
淨收益(虧損)															$	(53,981)					$	44,826					$	7,905
公司在淨收益(虧損)中的份額															$	(16,256)					$	24,423					$	8,084
投資減值損失(4)															(60,524)						—						—
基差分(3)(4)(5)															(8,330)						22,169						(5,862)
(虧損)未合併的合資企業的收入															$	(85,110)					$	46,592					$	2,222

_______________ 

(1)包括直線租金調整，約為$(10.1)1000萬，$32.41000萬美元和300萬美元15.9截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度分別為2.5億美元。主要由於新冠肺炎的影響，截至2020年12月31日的年度，應收賬款和應計租金餘額的核銷總額約為#美元51.71000萬美元。

(2)在截至2018年12月31日的年度內，擁有華盛頓大都會廣場的合資企業開始了一項翻新項目，並記錄了約1美元的加速折舊費用22.4700萬美元與待替換資產的剩餘賬面價值相關。公司在加速折舊費用中的份額總計約為#美元。4.51000萬美元。

(3)截至2019年12月31日的年度，代表合資企業確認的麥迪遜大道540號的銷售收益。於二零零八年，本公司就其於未合併合營公司的投資確認非暫時性減值虧損，導致本公司於合營公司投資的賬面價值與合營公司在物業資產及負債方面的基礎之間出現基差。由於歷史基礎差異，本公司確認的房地產銷售收益總額約為#美元47.2截至2019年12月31日的年度，包括其在合資企業報告的銷售收益中的份額以及對基差的調整。房地產銷售收益在公司的綜合經營報表中計入非合併合資企業的收入。

(4)於截至2020年12月31日止年度內，本公司於擁有紐約布魯克林72號碼頭的未合併合營公司的投資確認非暫時性減值虧損，總額約為$60.51000萬美元。

(5)包括直線租金調整，約為$1.8百萬，$2.11000萬美元和300萬美元2.4截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度分別為2.5億美元。還包括高於/低於市值的淨租金調整數約為#美元0.91000萬，$1.71000萬美元和300萬美元1.6截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度分別為2.5億美元。

2020年1月28日，該公司與第三方成立了一家合資企業，擁有、運營和開發位於加利福尼亞州舊金山南部的Gateway Commons Complex物業。該公司貢獻了其601、611和651 Gateway物業和開發權，商定的價值總計約為$350.0百萬美元用於其50%權益(見附註3)。601、611和651網關由三個A級寫字樓物業組成，聚合了大約768,000淨可出租平方英尺。合作伙伴做出了貢獻三商定總價值約為#美元的財產和開發權280.8完成交易時將達到100萬美元，並將貢獻總計約為69.2在未來為其50在合資企業中的%所有權權益。由於合夥人的遞延出資，公司最初有大約55在合資企業中擁有%的權益。未來的開發項目將擁有49%由公司和51%由其合作伙伴提供。

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目錄表

2020年2月20日，該公司擁有一家合資企業55%Interest收購了位於加利福尼亞州聖何塞的Platform 16地產的土地租約，購買價格總計約為美元。134.8百萬美元。該合資企業此前已支付了總計1美元的押金。15.0100萬美元，這筆錢計入了購買價格的貸方。16號站臺由一塊土地組成，總計約5.6預計將支持大約1.1百萬平方英尺的商業辦公空間。

2020年6月9日，該公司擁有一家合資企業20%的利息向一家新的貸款人再融資，該抵押貸款以其位於華盛頓特區的大都會廣場物業為抵押。這筆貸款的未償還餘額約為#美元。155.9300萬美元，按固定利率計息5.75年利率1%，計劃於2020年8月5日到期。新批出的按揭貸款總額為325.01000萬美元，其中288.0收盤時預支100萬英鎊，按等於(1)的浮動利率計息(X)LIBOR或(Y)0.65%中較大者，加(2)4.75年息為%，將於2022年7月7日到期，年息為二, 一-在符合某些條件的情況下，可選擇延長一年。該合資公司與一家金融機構簽訂了利率上限協議，將其對倫敦銀行間同業拆借利率上調的風險上限限制在3.00年息%，名義金額為$325.0到2022年7月7日。合營公司分派來自新按揭貸款的超額貸款收益合共約$112.72000萬美元，其中公司的股份總額約為$22.51000萬美元。大都會廣場是A級寫字樓物業，約有654,000淨可出租平方英尺。

關於6月E 25,2020，本公司在該合資企業中有50%權益完成出售安納波利斯聯合大廈8號樓和二位於馬裏蘭州安納波利斯的地塊，總售價為$47.01000萬美元。現金淨收益總額約為#美元。45.8在支付交易費用後的400萬美元。該公司確認的房地產銷售收益總額約為#美元。5.82000萬美元，包括在隨附的綜合經營報表中的未合併合資企業的收益(虧損)中。這家合資企業分配了大約$。36.8可用現金和償還抵押貸款後出售的淨收益，其中公司的份額總計約為$18.41000萬美元。安納波利斯聯合大樓八號樓是一個大約126,000淨可出租平方英尺A類寫字樓物業，空置。這個二地塊將支持大約300,000平方英尺的商業辦公空間，一當前包含地面停車的地塊大約511車輛。

2020年6月25日，在合資企業出售安納波利斯聯合大廈8號樓的同時，該公司擁有50利率修改了安納波利斯聯合七號樓和八號樓抵押的抵押貸款釋放安納波利斯聯合八號樓作為貸款抵押品，以換取大約#美元的本金償還16.12000萬美元，使用出售房產的淨收益的一部分。在修改時，貸款的未償還餘額總額約為#美元。34.51000萬英鎊，按等於LIBOR加的浮動利率計息2.35年利率1%，計劃於2020年6月30日到期。經修訂的按揭貸款總額約為18.41000萬美元由Annapolis Junction Building Seven抵押，繼續以等於LIBOR加的浮動利率計息2.35年息2%，2021年3月25日到期。安納波利斯聯合大樓七號樓是A級寫字樓，大約有127,000位於馬裏蘭州安納波利斯的淨可出租平方英尺。

2020年7月23日，公司收購了一家50在擁有海灘城市媒體校園的合資實體中擁有%的權益，6.4--位於加利福尼亞州埃爾塞貢多的一塊佔地2英畝的地塊，購買價格約為美元21.21000萬美元。海濱城市媒體校園預計將支持約275,000A級寫字樓面積為2平方英尺。

2020年7月24日，該公司擁有一家合資企業50%權益已完成並完全投入使用的Hub50 House，大約320,000平方英尺的項目包括440位於馬薩諸塞州波士頓的住宅單元。

2020年9月1日，本公司與擁有位於馬薩諸塞州沃爾瑟姆的Main Street 1265號的合資企業的合作伙伴簽訂了一項協議，(1)成立額外的合資企業，擁有並開發一項綜合用途物業，該物業包含約1,200,000平方英尺將分階段開發，面積約41(2)與其合資夥伴及其他毗鄰土地擁有人的第三方共同分擔若干場外基礎設施改善工程的費用。該公司將擔任開發經理，預計將擁有50在每一家合資企業中擁有%的權益。

2020年9月30日，該公司擁有一家合資企業50%利息延長了以其Market Square North物業為抵押的抵押貸款。在延期時，貸款的未償還餘額總計約為#美元。114.2300萬美元，按固定利率計息4.85年利率1%，計劃於2020年10月1日到期。這筆延期貸款原定於2020年11月1日到期。10月30日，

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目錄表

2020年，該合資企業對抵押貸款進行了再融資。新批出的按揭貸款總額為125.01000萬美元，按年利率計息浮動利率等於(1)(X)libor或(Y)0.50%中較大者加(2)2.30年利率%，並於2025年11月10日到期，一, 一-延長一年的選擇權，受某些條件的限制。市場廣場北是A級寫字樓物業，約有418,000淨可出租平方英尺。

2020年10月1日，該公司擁有一家合資企業50%權益完工並完全投入使用的72號碼頭，這是一個A級寫字樓項目，大約669,000位於紐約布魯克林的淨可出租平方英尺，即33租賃的百分比。於2020年12月期間，本公司確認了一項總額約為1美元的非現金減值費用60.5本公司於擁有第72號碼頭的未合併合資企業的投資的公允價值並非暫時下降至低於賬面價值的水平。非現金減值費用是由於成本增加、預計完全租賃物業的時間延長以及新冠肺炎疫情導致預計租金下降的結果，導致目前的公允價值低於公司投資的賬面價值。該公司對減值進行了評估，並得出結論認為這不是暫時性的。本公司確定，其對投資的估值被歸類於公允價值等級的第三級，因為其在評估中使用了重大的不可觀察的投入，包括5.25%的退出資本化率、8.0%的公司股權投資貼現率(該物業由抵押債務擔保)以及2023年年中當前空置空間的平均租賃開始日期。此外，2020年12月14日，該合資公司延長了該物業抵押的抵押貸款。在延期時，貸款的未償還餘額總計約為#美元。198.61000萬英鎊，按等於LIBOR加的浮動利率計息2.25年利率1%，計劃於2020年12月18日到期。展期按揭貸款的總承擔額為$250.0300萬美元，利息為1初始可變利率等於(1)(X)LIBOR或(Y)0.25%中的較大者加(2)2.85年利率%2023年12月18日到期。

2020年11月13日，該公司擁有一家合資企業50%利息延長了其位於馬裏蘭州安納波利斯的安納波利斯聯合六號樓物業抵押的抵押貸款。在延期時，貸款的未償還餘額總計約為#美元。12.01000萬英鎊，按等於LIBOR加的浮動利率計息2.00年利率1%，計劃於2020年11月17日到期。展期按揭貸款的總承擔額約為$。13.2300萬，利息浮動利率等於(1)(X)libor或(Y)0.50%中較大者，加(2)2.50年利率%2021年11月16日到期。安納波利斯聯合大廈六號樓是A級寫字樓，大約有119,000淨可出租平方英尺。

7.應付按揭票據，淨額

該公司有未償還的抵押票據，總額約為$2.9截至2020年12月31日和2019年12月31日，每個都以一個或多個建築物和包括在房地產資產中的相關土地為抵押。應付抵押貸款票據通常按月分期付款，在不同日期到期，至2027年6月9日。

截至2020年12月31日和2019年12月31日，應付固定利率抵押貸款票據總額約為29億美元，合同利率範圍為3.43%至6.942020年12月31日及2019年12月31日的年利率(加權平均利率為3.72%和3.73年利率分別為2020年12月31日和2019年12月31日)。有幾個不是2020年12月31日和2019年12月31日的可變利率抵押貸款。

2020年12月31日應付按揭票據的合同本金支付總額如下(單位：千)：

			還本付息
2021			$	17,276
2022			614,710
2023			—
2024			—
2025			—
此後			2,300,000
本金支付總額			2,931,986
遞延融資成本，淨額			(22,905)
應付按揭票據賬面總價值淨額			$	2,909,081

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目錄表

8.無抵押優先票據

以下摘要列出了截至2020年12月31日未償還的無擔保優先票據(以千美元為單位)： 

			優惠券/ 規定的税率						有效 費率(1)						本金 金額						到期日(2)
10年期無擔保優先債券			4.125		%				4.289		%				$	850,000					2021年5月15日			(3)
11年無抵押優先債券			3.850		%				3.954		%				1,000,000						2023年2月1日
10.5年無抵押優先債券			3.125		%				3.279		%				500,000						2023年9月1日
10.5年無抵押優先債券			3.800		%				3.916		%				700,000						2024年2月1日
7年期無抵押優先債券			3.200		%				3.350		%				850,000						2025年1月15日
10年期無擔保優先債券			3.650		%				3.766		%				1,000,000						2026年2月1日
10年期無擔保優先債券			2.750		%				3.495		%				1,000,000						2026年10月1日
10年期無擔保優先債券			4.500		%				4.628		%				1,000,000						2028年12月1日
10年期無擔保優先債券			3.400		%				3.505		%				850,000						2029年6月21日
10.5年無抵押優先債券			2.900		%				2.984		%				700,000						2030年3月15日
10.75年無抵押優先債券			3.250		%				3.343		%				1,250,000						2031年1月30日
本金總額															9,700,000
未攤銷淨折扣															(16,034)
遞延融資成本，淨額															(44,679)
總計															$	9,639,287

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(1)發行日的收益率，包括票據折扣、利率合同結算和融資成本攤銷的影響。

(2)在到期之前沒有本金到期。

(3)見附註18.

2020年5月5日，波士頓地產有限合夥公司完成公開募股，募集資金為1.2530億美元的本金總額3.2502031年到期的無擔保優先票據的百分比。這些鈔票的定價是99.850本金的%產生的有效利率(包括融資費)約為3.343年利率至到期日。除非提前贖回，否則這些票據將於2031年1月30日到期。是次發行的淨收益總額約為$。1.2430億美元，扣除承銷折扣和交易費用後。

與無擔保優先票據有關的契約載有若干財務限制和要求，包括(1)槓桿率不超過60%，(2)有擔保債務槓桿率不超過50%，(3)利息覆蓋率大於1.50，以及(4)無擔保資產價值不低於無擔保債務的150%。截至2020年12月31日，波士頓地產有限合夥企業均符合這些財務限制和要求。

9.無抵押信貸安排

2017年4月24日，波士頓地產有限合夥企業修訂和重述了其無擔保循環信貸協議(經修訂和重述，即“2017信貸安排”)。除其他事項外，2017年信貸安排(1)將循環信貸額度(“循環貸款”)的總承諾額從#美元增加到1.010億至3,000美元1.5億美元，(2)將到期日從2018年7月26日延長至2022年4月24日，(3)降低了年利率浮動利率，(4)增加了美元500.0百萬延遲提取定期貸款(“延遲提取貸款”)，允許Boston Properties Limited Partnership使用該貸款，但提取並隨後償還的金額不得再次借款。此外，波士頓地產有限合夥公司可能會將2017年信貸安排下的總承諾額增加至多$500.0通過循環貸款機制或延遲提取貸款機制的增加，或兩者兼而有之，在銀團增加和其他條件的情況下，增加100萬美元。

2018年4月24日，波士頓地產有限合夥公司行使選擇權，提取美元500.0在其延遲抽獎機制上獲得了100萬美元。延遲提款工具以等於LIBOR加的浮動利率計息0.95年利率基於Boston Properties Limited Partnership的當前信用評級，將於2022年4月24日到期。

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目錄表

根據Boston Properties Limited Partnership的選擇權，循環貸款和延遲提取貸款的年利率將等於(1)(A)如果貸款以美元、歐元或英鎊計價，LIBOR，以及(B)如果貸款以加元CDOR計價，在每種情況下，加上循環承諾77.5至155個基點和延遲提取貸款85至175個基點的保證金。基於Boston Properties Limited Partnership的信用評級或(2)等於(X)行政代理的最優惠利率中最大者的備用基本利率，(Y)聯邦基金利率加0.50%或(Z)一個月期LIBOR加1.00%，在每種情況下，根據Boston Properties Limited Partnership的信用評級，循環貸款的保證金為0至55個基點，延遲提取貸款的保證金為0至75個基點。2017年信貸安排還包含一個競爭性投標選項，最高可達65循環貸款的%，允許作為貸款人財團成員的銀行競標以較低利率向Boston Properties Limited Partnership提供貸款預付款。

此外，波士頓地產有限合夥公司有義務(1)按季度分期付款，就循環貸款項下的總承諾額支付一筆貸款費用，年利率從0.10%至0.30根據Boston Properties Limited Partnership的信用評級，(2)對每份信用證的未提取金額收取年費，相當於循環融資上的LIBOR保證金，以及(3)對延遲提取融資項下的未使用承諾收取相當於0.15年利率。基於Boston Properties Limited Partnership 2020年12月31日的信用評級，(1)循環貸款和延遲提取貸款的適用歐洲貨幣保證金為0.875%和0.95年利率分別為：(2)循環貸款和延遲支取貸款的備用基本利率差額為零個基點；以及(3)循環貸款承諾的貸款費用為0.15年利率。

截至2020年12月31日和2019年12月31日，波士頓地產有限合夥公司擁有500.0在其延遲提取貸款機制下未償還的借款不是其循環貸款項下未清償的數額。

2017年信貸安排載有慣例陳述和擔保、肯定和否定的契諾以及違約規定的事件，包括未能償還債務、違反契諾、破產和其他破產事件，這些事件可能導致信貸協議下所有金額的加速和所有未清償承付款的取消。在其他契約中，2017年信貸安排要求波士頓地產有限合夥企業持續保持：(1)槓桿率不超過60%，然而，如果在一年內降至60%，槓桿率可增加到不超過65%，(2)擔保債務槓桿率不超過55%，(3)固定費用覆蓋率至少1.40，(4)無擔保債務槓桿率不超過60%，然而，無擔保債務槓桿率可提高至不超過65%，前提是在一年內降至60%；(5)無擔保債務利息覆蓋率至少為1.75；(6)允許投資的限制。截至2020年12月31日，波士頓地產有限合夥企業均符合這些財務和其他公約要求。 

10.承付款和或有事項

一般信息

在正常的業務過程中，本公司保證其服務的履行或賠償第三方的疏忽。此外，在正常業務過程中，本公司向若干租户擔保其附屬公司有責任支付與租約有關的租户改善津貼及經紀佣金，以及因物業延遲交付而產生的有限成本。

該公司有與貸款和開發要求相關的信用證和履約義務，總額約為$20.0截至2020年12月31日，為100萬人。

本公司的若干合資協議包括條款，規定在某些特定時間，每一合作伙伴有權開始買賣其在合資企業中的權益。除有限的例外情況外，根據該等規定，本公司並無強制購買其外部合營夥伴的權益。不時，根據本公司的若干合資協議，如果達到某些回報門檻，本公司或其合作伙伴可能有權獲得額外的促進權益或付款。

本公司(或本公司擁有所有權權益的合營公司)不時已同意，並可能於未來同意(1)擔保與其借款有關的部分本金、利息及其他金額，(2)就其借款提供慣常的環境賠償及無追索權分拆(例如，防止欺詐、失實陳述及破產的擔保)，及(3)為完成發展項目向貸款人、租户及其他第三方提供擔保。本公司與其外部合作伙伴簽訂了協議，根據該協議，合作伙伴同意向合資企業償還其所佔份額。

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目錄表

根據保函支付的任何款項。在某些情況下，公司會從適用的合資企業中收取提供擔保的費用。

關於本公司合併合營實體767 Venture，LLC對第五大道767號(通用汽車大廈)抵押貸款的再融資，本公司擔保合併實體有義務為租户改善費用和津貼、租賃佣金和免收租金義務提供資金，以代替現金押金。截至2020年12月31日，擔保項下的最高籌資義務約為美元。30.6百萬美元。本公司從提供擔保的合資企業中賺取費用，並與外部合作伙伴達成協議，償還合資企業在擔保下支付的任何款項的份額。截至2020年12月31日，沒有與擔保相關的金額在公司的合併財務報表中計入負債。

根據與萬豪的租賃協議，本公司已代表其威斯康星大道7750號合資企業為寫字樓和停車場的竣工提供擔保，並按要求就第三方建設融資提供融資擔保。本公司從合資企業收取提供擔保的費用，本公司根據擔保支付的任何款項(S)將被視為本公司對合資企業的出資。此外，本公司還同意在第三方建設融資不足的情況下，通過向合資企業出資為建築成本提供資金。此外，本公司還向萬豪保證，作為酒店經理，由伯恩斯坦公司的聯營公司(公司在威斯康星大道7750號合資企業中的合作伙伴)開發的酒店的竣工，毗鄰辦公物業，公司從伯恩斯坦公司的聯屬公司那裏賺取費用。此外，公司還與伯恩斯坦公司的聯屬公司簽訂了協議，根據協議，公司可能被要求充當夾層和/或抵押貸款人，併為酒店物業的建設提供資金。伯恩斯坦公司的一家附屬公司行使了借入美元的選擇權10.0本公司於2020年6月1日根據該等協議向本公司提供1,000,000,000美元的融資。這筆融資按固定利率計息8.00年利率，每月複合利率，於基礎建築日期的五週年時到期伯恩斯坦公司的附屬公司酒店物業基本完工。融資以合夥人在擁有並正在開發威斯康星大道7750號的合資企業中的股權為抵押。為了獲得這種融資安排，伯恩斯坦公司的關聯公司必須提供某些擔保，具體擔保方式取決於具體貸款，方式是抵押其在寫字樓物業的股權，或對酒店物業進行收費抵押，或兩者兼而有之。截至2020年12月31日，不是與任何擔保的或有方面有關的金額在公司的綜合財務報表中作為負債記錄。

關於公司6595 Springfield Center Drive開發項目的銷售和開發，公司已根據與買方的開發管理協議保證項目完成並支付一定的成本超支。儘管項目已售出，與聯邦政府租户的租約已轉讓給買方，但根據聯邦政府租約的條款，聯邦政府租户沒有義務解除先前業主/房東的租約義務，直至施工完成。因此，先前擁有土地的實體仍對聯邦政府承租人負有完成租約規定的建設義務的責任。買方有義務為履行此類建設義務的成本餘額提供資金，但公司有義務為成本超支提供資金(如果有)，如上所述。買方的一家關聯公司已為買方為此類建設成本提供資金的義務提供了擔保，並且買方已同意在買方不為此類建設義務提供資金的情況下，採取商業上合理的努力，要求建設貸款人向公司提供某些補救措施。截至2020年12月31日，不是與擔保的或有方面有關的金額在公司的綜合財務報表中作為負債記錄。

關於公司位於馬薩諸塞州劍橋市的Main Street 325物業的重新開發，根據當地的分區條例，公司必須開始建造一座至少有200,000平方英尺，帶25被指定為收入限制的項目的百分比(至少20在Main Street 325號物業入夥之前，預計將於2022年第三季度入夥，佔住房自有單位面積的3%。主街325號由一條大約115,000淨可出租平方英尺A類寫字樓物業被拆除並正在開發為大約420,000淨可出租平方英尺A類寫字樓物業，包括約41,000淨可出租平方英尺的零售空間。

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目錄表

2009年，該公司向雷曼兄弟公司提出了一般無擔保債權人的索賠，索賠金額約為#美元。45.3100萬美元與其拒絕紐約市公園大道399號的租約有關。2014年1月10日，雷曼兄弟業務清算受託人批准了該公司約#美元的索賠。45.2百萬美元。在2020年期間，公司收到了總額約為$0.11000萬美元。2014年至2018年期間，該公司收到的分銷總額約為18.0100萬美元，剩餘索賠約為$27.1百萬美元。該公司將繼續評估是嘗試出售剩餘的債權，還是等到受託人分配雷曼兄弟遺產的收益。鑑於破產程序中固有的不確定性，無法保證公司最終可能通過出售給第三方或通過受託人的一次或多次分配實現剩餘債權的額外收益的時間或金額。因此，本公司於2020年12月31日的綜合財務報表中並無記錄任何與這項或有收益相關的估計回收。

信用風險的集中度 

本公司管理層對租户進行持續的信用評估，並可能要求租户提供某種形式的信貸支持，如公司擔保和/或其他財務擔保。雖然本公司的物業地理位置不同，租户經營各行各業，但只要本公司從任何單一租户取得的租金收入相當集中，該租户無力支付租金可能會對本公司造成不利影響。 

保險

該公司的財產保險計劃每次發生的限額為$1.0投資組合保險計劃，包括核、生物、化學或放射恐怖主義以外的恐怖主義行為保險(“恐怖主義保險”)。該公司還攜帶美元250紐約州列剋星敦大道601號(“列剋星敦大道601號”)的恐怖主義保險金額超過$1.0十億 公司財產保險計劃的承保範圍。某些財產，包括位於紐約第五大道767號的通用汽車大樓(“767第五大道”)，目前在單獨的保險計劃中投保。第五大道767號的財產保險計劃每次發生的限額為$1.62510億美元，包括恐怖主義保險。本公司目前還為恐怖主義行為承保核、生物、化學和輻射恐怖主義保險，該保險根據IXP作為直接保險人提供的聯邦恐怖主義風險保險法(經修訂，“TRIA”)(“NBCR保險”)為本公司投資組合中的物業(包括第五大道767號)提供，但不包括與第三方合資擁有的或本公司管理的某些其他物業。NBCR保險的每次發生限制為$1.0十億美元。根據TRIA，在支付了所需的免賠額和共同保險後，如果經證明的恐怖主義行為造成的行業保險損失總額超過“計劃觸發因素”，IXP提供的NBCR保險將得到聯邦政府的支持。程序觸發器為$200百萬美元，共同保險是20%，免賠額為20保險公司在索賠前一年賺取的保費的百分比。如果聯邦政府支付TRIA項下的損失，則聯邦政府必須在根據TRIA中的公式支付損失後，從提供TRIA保險的保險公司那裏收回全部損失。如果聯邦政府要求賠償根據TRIA支付的損失，如果TRIA在2027年12月31日到期後沒有延長，如果其投資組合發生變化或任何其他原因，公司可以選擇終止NBCR保險。該公司打算繼續監測現有恐怖主義保險的範圍、性質和成本。

該公司目前還為其位於已知易受地震影響地區的財產投保地震保險。此外，這項保險的免賠額為3受影響財產價值的%。具體地説，該公司目前提供地震保險，覆蓋舊金山和洛杉磯地區，保險金額為$240每次發生次數限制為百萬美元，以及$240百萬年度合計限額，$20其中100萬是由IXP作為直接保險公司提供的。該公司的地震保險金額可能不足以彌補地震造成的損失。此外，地震覆蓋範圍的大小可能會影響該公司為遭受地震風險的物業提供融資的能力。如果保費超過本公司對承保價值的估計，本公司可在未來終止其部分或全部財產的地震保險或改變其地震保險計劃的結構。

IXP是一家專屬自保保險公司，是該公司的全資子公司，為該公司的大舊金山和洛杉磯物業的部分地震保險以及該公司的NBCR保險充當直接保險人。就本公司擁有IXP而言，其對其流動資金和資本資源負責，而IXP的賬目是本公司綜合財務報表的一部分。特別是，如果發生的損失在公司NBCR承保範圍內，但低於適用的

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目錄表

根據TRIA的計劃觸發，IXP將負責全額損失，而不需要聯邦政府的任何支持。IXP還將負責在聯邦政府賠付損失並在聯邦政府賠付後維持其保險單的情況下聯邦政府支付的任何賠償費用。如果公司遭受損失，而IXP根據其保險單需要支付，公司最終將記錄所需支付的損失。因此，IXP提供的保險範圍不應被視為等同於第三方保險，而應視為一種經修改的自我保險形式。此外，波士頓地產有限合夥公司已為IXP的債務提供擔保，金額為#美元。20.0百萬美元。

由於目前的新冠肺炎疫情，公司預計其投資組合中的業務可能中斷、租賃收入損失和/或與公司運營相關的其他相關費用。由於這是一種持續的情況，目前還不可能量化該公司的損失和費用，這些損失和費用仍在繼續發展。由於該公司保單的複雜性，以及與流行病有關的索賠先例有限，目前尚不能確定此類損失和費用是否包括在該公司的保單中。因此，目前，本公司正在向適用的保險公司發出可能發生索賠的通知，以保護本公司在其保單下的權利。

本公司繼續監控整個保險市場的狀況，特別是恐怖主義行為、加州地震風險和流行病的承保範圍和費用，但本公司無法預測未來保單年度將以商業合理的條款提供哪些承保範圍。還有其他類型的損失，如戰爭損失，公司根本無法獲得保險，也無法以合理的費用獲得保險。對於此類損失和恐怖主義、地震或其他災難性事件造成的損失，如果公司遭遇未投保或超過保單限額的損失，公司可能會損失投資於受損財產的資本，以及來自這些財產的預期未來收入。視乎每項受影響物業的具體情況，本公司可能須承擔按揭債務或與該物業有關的其他責任。任何此類虧損都可能對公司的業務、財務狀況和經營結果產生重大不利影響。

法律事務 

該公司在正常業務過程中會受到各種法律程序和索賠的影響。這些問題一般都在保險範圍之內。管理層相信，該等事項的最終結果不會對本公司的財務狀況、經營業績或流動資金造成重大不利影響。 

州和地方税事宜 

由於Boston Properties，Inc.是一家房地產投資信託基金，具有組織和資格，因此通常不需要繳納聯邦所得税，但需要繳納某些州和地方税。在正常業務過程中，本公司擁有房地產的某些實體已經或目前正在接受税務審計。儘管本公司認為其在正在進行的審計中有充分的論據支持其立場，但在某些情況下，對於爭議的具體問題沒有控制性的先例或解釋性指導。總體而言，迄今為止從進行持續審計的司法管轄區收到的欠税通知並不是實質性的。然而，不能保證未來的審計不會以更頻繁的方式進行，也不能保證這種審計的最終結果不會對公司的經營業績產生重大不利影響。 

環境問題 

公司的政策是聘請獨立環境顧問進行或更新第一階段環境評估(一般不涉及土壤或地下水採樣等侵入性技術)和與公司收購物業相關的石棉勘測。該等購前環境評估並未披露本公司認為會對其業務、資產、財務狀況、營運結果或流動資金產生重大不利影響的環境狀況，而本公司並不知悉有關其物業的環境狀況會對本公司認為會產生重大不利影響的情況。然而，公司物業的環境條件有時需要，將來也可能需要環境測試和/或監管備案，以及補救行動。

例如，1999年2月，該公司(通過一家合資企業)從埃克森公司手中收購了位於馬薩諸塞州的一處房產，該房產以前被用作石油散裝儲存和分配設施，並被州監管機構稱為控制土壤和地下水污染的場所。該公司在該物業上開發了一個辦公園區。該公司聘請了一名獲得特別許可的環境顧問來監督

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目錄表

施工過程中受到幹擾的污染土壤和地下水的管理。根據財產收購協議，埃克森美孚同意(1)承擔在公司擁有之前在現場發生的石油和有害物質泄漏或排放所產生的責任，(2)繼續監測和/或補救該等排放和排放，以符合適用要求，以及(3)賠償公司因先前存在的現場條件而產生的某些損失。任何賠償要求可能受到各種抗辯和合同限制，包括時間限制，而且不能保證根據賠償支付的金額(如果有)足以支付任何此類免除和解除所產生的責任。

對本公司的一些物業和本公司關聯公司擁有的某些物業進行的環境調查發現，地下水污染來自場外來源的物業。在每個案例中，公司都聘請了一名有執照的環境顧問進行必要的調查和評估，並準備向監管當局提交任何必要的文件。在每一種情況下，環境顧問的結論是，根據監管方案或監管實踐，這些物業有資格獲得一種狀態，從而消除了在現場進行響應行動的某些最後期限。該公司還認為，根據有關升級釋放的某些法律規定或監管實踐，這些物業有資格獲得責任減免。雖然本公司相信，經提升的水源物業的現任或前任擁有人可能會承擔部分或全部處理已發現的地下水污染的費用，但本公司仍會採取其認為必要或適宜的進一步迴應行動(如有)。除了對其中一些屬性進行定期測試外，目前預計不會採取此類額外的響應行動。

本公司的部分物業及由本公司聯屬公司擁有的若干物業位於市區、工業及其他先前發展的地區，而該等地區的填土或當前或歷史用途已造成場地污染。因此，有時有必要制定特殊的土壤和/或地下水處理程序和/或包括與開發、建築和其他物業業務有關的特定建築設計特徵，以實現監管關閉和/或確保以適當方式處理受污染的材料。在這些情況下，本公司的做法是調查檢測到的污染的性質和程度，包括與蒸汽入侵問題和/或潛在污染物從地下水中的目標財產遷移相關的潛在問題，評估潛在的責任風險，並估計所需的反應行動和特別處理程序的成本，評估潛在的責任風險，並估計所需的反應行動和特別處理程序的成本。然後，該公司將這些信息作為其關於該物業的收購、交易結構和/或開發的決策過程的一部分。例如，該公司在馬薩諸塞州擁有一個地塊，該地塊以前被用作採石場/瀝青配料設施。購買前的測試表明，該場地的某些污染物含量相對較低。該公司在這處房產上開發了一個辦公園區。在重新開發活動之前和期間，公司聘請了一名獲得特別許可的環境顧問來監測工地的環境狀況，並根據環境風險表徵的結果準備必要的監管提交文件。已經向監管當局提交了一份文件，以實現該地點的監管關閉。提交的文件包括一項環境契約限制，要求按照適用法律，在土壤殘留污染水平較低的工地部分遵守某些保護措施。

本公司預期上述環境事宜的解決不會對其業務、資產、財務狀況、經營業績或流動資金造成重大影響。然而，本公司不能向您保證，它已經確定了其物業的所有環境責任，公司的物業已經或將採取所有必要的補救行動，或者如果出現此類環境責任，公司將得到全額或全部賠償。

11.非控股權益

非控股權益涉及並非由Boston Properties，Inc.擁有的Boston Properties Limited Partnership的權益，以及並非由本公司全資擁有的合併物業合夥企業的權益。截至2020年12月31日，Boston Properties Limited Partnership的非控股權益包括16,037,121行動小組，1,336,115LTIP單位(包括105,0802012年OPP單位，64,4682013 MYLTIP單位，23,1002014 MYLTIP單位，24,9662015 MYLTIP單位，89,7912016 MYLTIP單位和116,0782017 MYLTIP單位)，336,1952018 MYLTIP單位，219,9162019 MYLTIP單位和203,278由Boston Properties，Inc.以外的各方持有的2020 MYLTIP單位

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目錄表

非控制性權益--共同單位

在截至2020年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度內，856,811和144,481OP單位分別由持有者出示以供贖回(包括88,168和92,678分別在轉換LTIP單位、2012 OPP單位和2013-2017 MYLTIP單位時發行的OP單位)，並由Boston Properties，Inc.贖回，以換取同等數量的普通股。

截至2020年12月31日，波士頓地產有限合夥公司336,1952018 MYLTIP單位，219,9162019 MYLTIP單位和203,2782020 MYLTIP單位。在適用的計量日期之前(2018年MYLTIP單位為2021年2月5日(見注18)，2019年2月4日為MYLTIP單位，2020年MYLTIP單位為2023年2月3日)，MYLTIP單位的持有者將有權獲得相當於十分之一(10%)，但無權獲得任何特殊分配。在衡量日期之後，根據業績池的建立，MYLTIP獎獲得者已獲得和未獲得的MYLTIP單位數量(如果有的話)將有權獲得等同於在OP單位支付的分配金額的每單位分配，包括定期分配和特別分配。

2018年2月4日，公司2015年度MYLTIP獎項的測算期結束，根據波士頓地產公司的S相對TSR表現，最終獎項被確定為22.0目標的%，或總計約為$3.62000萬美元(在實施員工離職後)。其結果是，337,847之前被授予的2015 MYLTIP單位將自動被沒收。

2019年2月9日，公司2016年度MYLTIP獎項的測算期結束，根據波士頓地產公司的S相對TSR表現，最終獎項被確定為69.5目標的%，或總計約為$13.62000萬美元(在實施員工離職後)。其結果是，364,980之前被授予的2016 MYLTIP單位自動被沒收。

2020年2月6日，本公司2017年度MYLTIP獎項的測算期結束，根據波士頓地產公司的S相對TSR表現，最終獎項被確定為83.8目標的%，或總計約為$17.6百萬美元(在實施員工離職後)。其結果是，270,942之前批准的2017 MYLTIP單位將自動被沒收。

下表顯示了Boston Properties Limited Partnership在截至2020年12月31日的年度內在OP單位和LTIP單位(包括2012 OPP單位、2013-2016 MYLTIP單位和2020年2月6日之後的2017 MYLTIP單位)上的分佈，以及在2017 MYLTIP單位(2020年2月6日之前)和2018-2020 MYLTIP單位(2020年2月4日之後)上的分佈：

記錄日期						付款日期						每個OP單位和LTIP單位的分佈						按MYLTIP單位分配
2020年12月31日						2021年1月28日						$0.98						$0.098
2020年9月30日						2020年10月30日						$0.98						$0.098
2020年6月30日						2020年7月31日						$0.98						$0.098
2020年3月31日						2020年4月30日						$0.98						$0.098
2019年12月31日						2020年1月30日						$0.98						$0.098

下表顯示了Boston Properties Limited Partnership在截至2019年12月31日的年度內在OP單位和LTIP單位(包括2012 OPP單位、2013-2015 MYLTIP單位和2019年2月9日測量日期之後的2016 MYLTIP單位)上的分佈，以及其在2016 MYLTIP單位(2019年2月9日測量日期之前)和2017-2019 MYLTIP單位(2019年2月5日發行日期之後)上的分佈：

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目錄表

記錄日期						付款日期						每個OP單位和LTIP單位的分佈						按MYLTIP單位分配
2019年12月31日						2020年1月30日						$0.98						$0.098
2019年9月30日						2019年10月31日						$0.95						$0.095
2019年6月28日						2019年7月31日						$0.95						$0.095
2019年3月29日						2019年4月30日						$0.95						$0.095
2018年12月31日						2019年1月30日						$0.95						$0.095

OP單位持有人可隨時向Boston Properties Limited Partnership贈送OP單位以供贖回(但須遵守在向特定持有人發行OP單位時商定的限制，這些限制一般會在一段時間內限制贖回權利一自發行之日起一年)。在出示贖回單位後，波士頓地產有限合夥公司必須以相當於波士頓地產公司普通股當時價值的現金贖回OP單位。波士頓地產公司可自行決定通過支付現金或發行債券來承擔和履行贖回義務一普通股股份。假設轉換的所有條件均已滿足，則非Boston Properties，Inc.和LTIP Units(包括2012 OPP Units和2013-2017 MYLTIP Units)的OP單位在2020年12月31日全部贖回的價值約為$1.6億美元，基於紐約證券交易所普通股的最新報告價格$94.53於2020年12月31日每股。

非控制性權益--財產合夥

房地產合夥企業的非控股權益包括與本公司的財務業績合併的合資企業中的外部股權，因為本公司對擁有該等物業的實體行使控制權。這些合資企業中不屬於本公司所有的股權，總額約為$1.7截至2020年12月31日、2020年和2019年12月31日的10億美元計入隨附的合併資產負債表上的非控股權益-財產合夥關係。

2019年4月1日，公司完成對其合作伙伴5擁有位於加利福尼亞州舊金山的Salesforce Tower的合併實體的%所有權權益和促進利潤權益，現金總額約為$210.92000萬美元，減少了約美元24.12000萬美元至2000萬美元186.81,000,000美元，以反映本公司在合資企業中優先股的償還和優先回報。該公司現在擁有Salesforce Tower 100%的股份。就財務報告而言，本公司已將交易入賬為股權交易，並已反映已支付總代價的公允價值與非控股權益-財產合夥企業的相關賬面價值之間的差額，總額約為$162.5700萬美元，分別減少波士頓地產公司和波士頓地產有限合夥企業綜合資產負債表中的額外實收資本和合夥人資本。

12.股東權益/合夥人資本

波士頓地產公司

截至2020年12月31日，波士頓地產公司155,718,825已發行普通股。

截至2020年12月31日，波士頓地產公司擁有1,730,921普通合夥單位和153,987,904波士頓地產有限合夥企業中的有限合夥單位。

2020年5月22日，Boston Properties，Inc.更新了其在市場上的股票發行計劃，通過該計劃，該公司可能會不時出售股票，總金額最高可達5美元600.0通過銷售代理在一年多的時間內三-年期間。根據自動櫃員機股票發售計劃，波士頓地產公司還可以與某些銷售代理的附屬公司進行遠期銷售交易，以遠期出售其普通股。這項計劃取代了波士頓地產公司的S之前的$600.0原定於2020年6月2日到期的100萬台ATM機股票發行計劃。波士頓地產公司打算將任何發行的淨收益用於一般商業目的，其中可能包括投資機會和債務減免。根據這一自動櫃員機股票發行計劃，尚未發行普通股。

在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內，波士頓地產公司發佈了43,792和145,088在行使購買普通股的選擇權時，分別持有普通股。

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目錄表

在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內，波士頓地產公司發佈了856,811和144,481普通股，分別與從有限合夥人手中贖回同等數量的可贖回運營單位有關。

下表顯示了波士頓地產公司在2020年和截至2019年12月31日的年度內支付或申報的S每股股息和波士頓地產有限合夥企業每股運營單位和長期收益單位的分配情況：

記錄日期						付款日期						股息(每股)						分配(每單位)
2020年12月31日						2021年1月28日						$0.98						$0.98
2020年9月30日						2020年10月30日						$0.98						$0.98
2020年6月30日						2020年7月31日						$0.98						$0.98
2020年3月31日						2020年4月30日						$0.98						$0.98
2019年12月31日						2020年1月30日						$0.98						$0.98
2019年12月31日						2020年1月30日						$0.98						$0.98
2019年9月30日						2019年10月31日						$0.95						$0.95
2019年6月28日						2019年7月31日						$0.95						$0.95
2019年3月29日						2019年4月30日						$0.95						$0.95
2018年12月31日						2019年1月30日						$0.95						$0.95

優先股

截至2020年12月31日，波士頓地產公司80,000股份(8,000,000存托股份(每股相當於1/100股)5.25B系列累計可贖回優先股百分比，清算優先權為$2,500.00每股(美元)25.00按存托股份計算)。波士頓地產公司支付B系列優先股的累計現金股息，股息率為5.25美元的年利率2,500.00每股清算優先權。波士頓地產公司在2018年3月27日之前無權贖回B系列優先股，但與保留波士頓地產公司S房地產投資信託基金地位有關的某些情況除外。在2018年3月27日及之後，波士頓地產公司可根據其選擇，以現金贖回價格為美元贖回B系列優先股2,500.00每股(美元)25.00每股存托股份)，加上所有應計和未支付的股息。B系列優先股不能由持有人贖回，沒有到期日，也不能轉換為波士頓地產公司或其附屬公司的任何其他證券。

下表顯示了波士頓地產公司在2020年和截至2019年12月31日的年度內支付或申報的已發行B系列優先股的每股S股息：

記錄日期

付款日期

股息(每股)

2021年2月5日

2021年2月16日

$32.8125

2020年11月4日

2020年11月16日

$32.8125

2020年8月3日

2020年8月17日

$32.8125

2020年5月1日

2020年5月15日

$32.8125

2020年2月4日

2020年2月18日

$32.8125

2020年2月4日

2020年2月18日

$32.8125

2019年11月1日

2019年11月15日

$32.8125

2019年8月2日

2019年8月15日

$32.8125

2019年5月3日

2019年5月15日

$32.8125

2019年2月4日

2019年2月15日

$32.8125

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目錄表

13.細分市場信息

下表顯示了波士頓地產公司普通股股東的淨收入與公司在截至2020年12月31日、2020年、2019年和2018年12月31日的年度的淨營業收入和波士頓地產有限合夥企業共同單位持有人的淨收入和公司在公司淨營業收入中的份額之間的對賬。

波士頓地產公司

												Year ended December 31,
																		2020						2019						2018
															(單位：千)
波士頓地產公司普通股股東應佔淨收益																		$	862,227					$	511,034					$	572,347
添加：
優先股息																		10,500						10,500						10,500
非控股權益--經營合夥企業的共同單位																		97,704						59,345						66,807
財產合夥中的非控制性權益																		48,260						71,120						62,909
利息支出																		431,717						412,717						378,168
提前清償債務造成的損失																		—						29,540						16,490
減值損失																		—						24,038						11,812
未合併合資企業的淨營業收入																		94,943						97,716						79,893
折舊及攤銷費用																		683,751						677,764						645,649
交易成本																		1,531						1,984						1,604
管理服務合同的工資和相關費用																		11,626						10,386						9,590
一般和行政費用																		133,112						140,777						121,722
更少：
可歸因於財產合夥企業非控股權益的淨營業收入																		162,887						183,989						177,365
證券投資的收益(損失)																		5,261						6,417						(1,865)
利息及其他收入(虧損)																		5,953						18,939						10,823
房地產銷售收益																		618,982						709						182,356
未合併的合資企業的收入(虧損)																		(85,110)						46,592						2,222
直接償還管理事務合同的薪金和相關費用																		11,626						10,386						9,590
開發和管理服務收入																		29,641						40,039						45,158
公司在淨營業收入中的份額																		$	1,626,131					$	1,739,850					$	1,551,842

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目錄表

波士頓地產有限合夥企業

												Year ended December 31,
																		2020						2019						2018
																		(單位：千)
波士頓地產有限合夥公司普通單位持有人的淨收入																		$	979,979					$	580,102					$	656,903
添加：
首選分佈																		10,500						10,500						10,500
財產合夥中的非控制性權益																		48,260						71,120						62,909
利息支出																		431,717						412,717						378,168
提前清償債務造成的損失																		—						29,540						16,490
減值損失																		—						22,272						10,181
未合併合資企業的淨營業收入																		94,943						97,716						79,893
折舊及攤銷費用																		676,666						669,956						637,891
交易成本																		1,531						1,984						1,604
管理服務合同的工資和相關費用																		11,626						10,386						9,590
一般和行政費用																		133,112						140,777						121,722
更少：
可歸因於財產合夥企業非控股權益的淨營業收入																		162,887						183,989						177,365
證券投資的收益(損失)																		5,261						6,417						(1,865)
利息及其他收入(虧損)																		5,953						18,939						10,823
房地產銷售收益																		631,945						858						190,716
未合併的合資企業的收入(虧損)																		(85,110)						46,592						2,222
直接償還管理事務合同的薪金和相關費用																		11,626						10,386						9,590
開發和管理服務收入																		29,641						40,039						45,158
公司在淨營業收入中的份額																		$	1,626,131					$	1,739,850					$	1,551,842

淨營業收入(“NOI”)是一項非GAAP財務指標，等於波士頓地產公司普通股股東的淨收入和波士頓地產有限合夥公司普通股持有人的淨收入，如適用，是最直接可比的GAAP財務指標，加上(1)優先股息/分配，非控股權益的淨收入，利息支出，提前清償債務的損失，減值損失，折舊和攤銷費用，交易成本，管理服務合同的工資和相關成本，公司一般和行政費用減去(2)證券投資收益，利息和其他收入(虧損)，房地產銷售收益，未合併合資企業的收入(損失)、管理服務合同的工資和相關費用的直接償還以及開發和管理服務收入。該公司認為NOI作為一種業績衡量標準對投資者是有用的，並認為它為投資者提供了有關其經營結果和財務狀況的有用信息，因為當跨時期比較時，它反映了入住率、租金、經營成本和非槓桿基礎上的收購和開發活動的趨勢對經營的影響，提供了從波士頓地產公司普通股股東的淨收入和波士頓地產有限合夥公司普通股持有人的淨收入中不能立即明顯看出的前景。例如，利息支出不一定與房地產資產的經營業績掛鈎，而且通常發生在公司層面，而不是房地產層面。同樣，即使融資所得可能用於公司一級(例如，用於其他投資活動)，利息支出也可能在房地產一級發生。此外，由於歷史成本會計和使用年限估計，折舊和攤銷費用可能扭曲財產層面的經營業績衡量標準。本公司提交的NOI可能無法與其他對NOI定義不同的房地產投資信託基金或房地產公司報告的NOI相提並論。

171

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目錄表

公司的內部報告利用其在NOI中的份額，其中包括其在合併和未合併合資企業中的NOI份額，這是一種非公認會計準則財務計量，計算方法為合併金額，加上公司在未合併合資企業中的公司份額(根據公司的經濟所有權百分比計算，在某些情況下，在優先分配後計算)減去公司在合併合資企業中的合夥人份額(根據合作伙伴的經濟百分比所有權權益計算，在某些情況下，在優先分配後，對私人房地產投資信託基金股東的收入分配及其應支付給本公司的費用份額)。本公司在未合併合資企業中的NOI份額不包括其在未合併合資企業的投資的減值損失或其在未合併合資企業的房地產銷售收益中的份額，這兩者都包括在本公司的綜合經營報表中未合併合資企業的收入中。管理層利用其在NOI中的份額來評估其業績，因為本公司擁有幾家重要的合資企業，在某些情況下，本公司對合資企業施加重大影響，但不控制合資企業，在這種情況下，GAAP要求本公司使用權益會計方法對合資實體進行會計核算，本公司不為財務報告目的進行合併。在其他情況下，公認會計準則要求公司合併合資企業，即使公司的合夥人(S)擁有相當大的百分比權益。因此，公司在NOI中所佔份額的列報不應被視為替代，而只應與根據公認會計原則列報的公司財務信息一起考慮，並作為其補充。

由於本公司不使用這一衡量標準來評估業績，因此不報告按部門劃分的資產信息。因此，折舊和攤銷費用不在各分部之間分配。優先股息/分配、利息支出、提前還清債務的損失、減值損失、折舊和攤銷費用、交易成本、管理服務合同的工資和相關成本、公司一般和行政費用、證券投資的收益(損失)、利息和其他收入(損失)、房地產銷售收益、未合併合資企業的收入(損失)、管理服務合同的工資和相關成本的直接報銷以及開發和管理服務收入不包括在NOI中，並作為公司對其在NOI中的份額與普通股股東/單位持有人應佔淨收益的核對項目提供。

該公司的部門是基於公司的內部報告方法，該方法按地理區域對其業務進行分類。該公司按地理區域劃分的細分市場包括波士頓、洛杉磯、紐約、舊金山和華盛頓特區。該公司還按物業類型提供每個細分市場的信息，包括寫字樓、住宅和酒店。

寫字樓物業類型包括商業辦公和零售租賃，以及停車場收入。在採用ASC 842後，任何壞賬註銷，包括應計租金，都將記錄為租賃收入的減少。由於新冠肺炎的原因，在截至2020年12月31日的年度內，本公司註銷了約美元67.7與應計租金餘額有關的400萬美元和約#22.61百萬美元與應收賬款餘額有關。撇賬主要針對終止租約或本公司認為其應計租金及/或應收賬款餘額不再可能收回的租户，主要為零售、娛樂及合作行業的租户。

此外，截至2020年12月31日的一年中，停車和其他收入減少了約美元。32.9與2019年相比，增長了。這些減少主要是臨時停車收入和月度停車收入。

公司的商業、零售租户和停車場運營商的業務受到或將繼續受到新冠肺炎負面影響的程度，包括旨在減少其擴散的措施，如強制關閉業務和“待在家裏”訂單，可能導致公司現金流減少或要求公司註銷額外的應計租金和/或應收賬款餘額，這可能對租賃收入產生重大不利影響，從而影響公司的寫字樓物業類型。

由於新冠肺炎的原因，波士頓萬豪劍橋酒店於2020年3月關閉。酒店於2020年10月2日重新開業，由於新冠肺炎對商務和休閒旅行的持續影響，酒店的入住率一直在下降。酒店關閉了兩個多財政季度，需求疲軟，自重新開業以來入住率較低，已經並預計將繼續對酒店的運營產生實質性的不利影響，從而影響公司的酒店物業類型。

172

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目錄表

按地理區域和物業類型列出的信息(千美元)：

截至2020年12月31日的年度：

			波士頓						洛杉磯						紐約						舊金山						華盛頓特區						總計
租金收入：(1)
辦公室			$	897,915					$	—					$	935,966					$	508,327					$	336,587					$	2,678,795
住宅			13,616						—						—						155						24,375						38,146
酒店			7,478						—						—						—						—						7,478
總計			919,009						—						935,966						508,482						360,962						2,724,419
佔總計的百分比			33.73		%				—		%				34.36		%				18.66		%				13.25		%				100.00		%
租金開支：
辦公室			318,509						—						384,753						163,156						132,051						998,469
住宅			5,378						—						—						2,261						11,100						18,739
酒店			13,136						—						—						—						—						13,136
總計			337,023						—						384,753						165,417						143,151						1,030,344
佔總計的百分比			32.71		%				—		%				37.35		%				16.05		%				13.89		%				100.00		%
淨營業收入			$	581,986					$	—					$	551,213					$	343,065					$	217,811					$	1,694,075
佔總計的百分比			34.35		%				—		%				32.54		%				20.25		%				12.86		%				100.00		%
減去：可歸因於財產合夥企業非控股權益的淨營業收入			(41,849)						—						(121,038)						—						—						(162,887)
補充：公司在未合併的合資企業淨營業收入中所佔份額			10,765						57,907						(5,326)						14,928						16,669						94,943
公司在淨營業收入中的份額			$	550,902					$	57,907					$	424,849					$	357,993					$	234,480					$	1,626,131
佔總計的百分比			33.88		%				3.56		%				26.12		%				22.02		%				14.42		%				100.00		%

  _______________

(1)租金收入等於公司綜合經營報表的總收入，減去開發和管理服務收入，以及管理服務合同收入中工資和相關成本的直接報銷。

173

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目錄表

截至2019年12月31日的年度：

			波士頓						洛杉磯						紐約						舊金山						華盛頓特區						總計
租金收入：(1)
辦公室			$	895,098					$	—					$	1,011,912					$	533,189					$	384,435					$	2,824,634
住宅			13,786						—						—						—						23,128						36,914
酒店			48,589						—						—						—						—						48,589
總計			957,473						—						1,011,912						533,189						407,563						2,910,137
佔總計的百分比			32.90		%				—		%				34.78		%				18.32		%				14.00		%				100.00		%
租金開支：
辦公室			322,282						—						389,532						177,994						144,217						1,034,025
住宅			5,071						—						—						—						10,914						15,985
酒店			34,004						—						—						—						—						34,004
總計			361,357						—						389,532						177,994						155,131						1,084,014
佔總計的百分比			33.34		%				—		%				35.93		%				16.42		%				14.31		%				100.00		%
淨營業收入			$	596,116					$	—					$	622,380					$	355,195					$	252,432					$	1,826,123
佔總計的百分比			32.64		%				—		%				34.09		%				19.45		%				13.82		%				100.00		%
減去：可歸因於財產合夥企業非控股權益的淨營業收入			(40,109)						—						(143,432)						(448)						—						(183,989)
補充：公司在未合併的合資企業淨營業收入中所佔份額			5,494						61,338						4,174						—						26,710						97,716
公司在淨營業收入中的份額			$	561,501					$	61,338					$	483,122					$	354,747					$	279,142					$	1,739,850
佔總計的百分比			32.27		%				3.53		%				27.77		%				20.39		%				16.04		%				100.00		%

  _______________

(1)租金收入等於公司綜合經營報表的總收入，減去開發和管理服務收入，以及管理服務合同收入中工資和相關成本的直接報銷。

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目錄表

截至2018年12月31日的年度：

			波士頓						洛杉磯						紐約						舊金山						華盛頓特區						總計
租金收入：(1)
辦公室			$	838,341					$	—					$	959,050					$	397,180					$	396,088					$	2,590,659
住宅			6,694						—						—						—						15,857						22,551
酒店			49,118						—						—						—						—						49,118
總計			894,153						—						959,050						397,180						411,945						2,662,328
佔總計的百分比			33.59		%				—		%				36.02		%				14.92		%				15.47		%				100.00		%
租金開支：
辦公室			315,653						—						377,992						130,016						142,886						966,547
住宅			3,632						—						—						—						8,972						12,604
酒店			33,863						—						—						—						—						33,863
總計			353,148						—						377,992						130,016						151,858						1,013,014
佔總計的百分比			34.86		%				—		%				37.32		%				12.83		%				14.99		%				100.00		%
淨營業收入			$	541,005					$	—					$	581,058					$	267,164					$	260,087					$	1,649,314
佔總計的百分比			32.80		%				—		%				35.23		%				16.20		%				15.77		%				100.00		%
減去：可歸因於財產合夥企業非控股權益的淨營業收入			(33,862)						—						(143,562)						59						—						(177,365)
補充：公司在未合併的合資企業淨營業收入中所佔份額			2,866						42,750						6,590						—						27,687						79,893
公司在淨營業收入中的份額			$	510,009					$	42,750					$	444,086					$	267,223					$	287,774					$	1,551,842
佔總計的百分比			32.86		%				2.75		%				28.63		%				17.22		%				18.54		%				100.00		%

  _______________

(1)租金收入等於公司綜合經營報表的總收入，減去開發和管理服務收入，以及管理服務合同收入中工資和相關成本的直接報銷。

14.每股收益/普通單位

波士頓地產公司

下表提供了波士頓地產公司普通股股東應佔淨收益和用於計算基本每股收益(“EPS”)的普通股數量的對賬，基本每股收益的計算方法是將波士頓地產公司普通股股東應佔淨收益除以該期間已發行普通股的加權平均數量。包含不可沒收的股息或股息等價物(無論已支付或未支付)的權利的未歸屬股票支付獎勵也是參與證券。因此，Boston Properties，Inc.和Boston Properties Limited Partnership的LTIP Units、2012 OPP Units和MYLTIP Units的未歸屬限制性普通股被視為參與證券。參與證券包括在波士頓地產公司的基本每股收益的計算中，採用兩級法。如果影響是稀釋的，參與證券將被計入波士頓地產公司的稀釋每股收益的計算中，使用IF轉換方法。由於2012年OPP單位和2013-2017年度MYLTIP單位以及2018-2020年度MYLTIP單位要求Boston Properties，Inc.表現優於絕對和/或相對回報門檻，除非此類門檻在適用的報告期結束時已達到，否則Boston Properties，Inc.將此類單位排除在稀釋每股收益計算之外。在計算稀釋後每股收益時，其他可能稀釋的普通股，包括波士頓地產有限合夥公司的股票期權、限制性股票和其他可交換為波士頓地產公司S普通股的證券，以及對收益的相關影響都被考慮在內。

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目錄表

			截至2020年12月31日的年度
			收入 (分子)						股票 (分母)						每股收益 金額
			(以千人為單位，不包括每股收益和金額)
基本收入：
波士頓地產公司普通股股東應佔淨收益			$	862,227					155,432						$	5.55
將未分配收益分配給參與證券			(748)						—						(0.01)
波士頓地產公司普通股股東應佔淨收益			$	861,479					155,432						$	5.54
稀釋性證券的影響：
基於股票的薪酬			—						85						—
攤薄收益：
波士頓地產公司普通股股東應佔淨收益			$	861,479					155,517						$	5.54
			截至2019年12月31日的年度
			收入 (分子)						股票 (分母)						每股收益 金額
			(以千人為單位，不包括每股收益和金額)
基本收入：
波士頓地產公司普通股股東應佔淨收益			$	511,034					154,582						$	3.31
稀釋性證券的影響：
基於股票的薪酬			—						301						(0.01)
攤薄收益：
波士頓地產公司普通股股東應佔淨收益			$	511,034					154,883						$	3.30
			截至2018年12月31日的年度
			收入 (分子)						股票 (分母)						每股收益 金額
			(以千人為單位，不包括每股收益和金額)
基本收入：
波士頓地產公司普通股股東應佔淨收益			$	572,347					154,427						$	3.71
將未分配收益分配給參與證券			(101)						—						—
波士頓地產公司普通股股東應佔淨收益			$	572,246					154,427						$	3.71
稀釋性證券的影響：
基於股票的薪酬			—						255						(0.01)
攤薄收益：
波士頓地產公司普通股股東應佔淨收益			$	572,246					154,682						$	3.70

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目錄表

波士頓地產有限合夥企業

下表對波士頓地產有限責任公司普通單位持有人的淨收入和用於計算每普通單位基本收益的普通單位數量進行了核對，計算方法是將波士頓地產有限合夥公司普通單位持有人的淨收入除以該期間未償還的加權平均普通單位數量。包含不可沒收的股息或股息等價物(無論已支付或未支付)的權利的未歸屬股票支付獎勵也是參與證券。因此，Boston Properties，Inc.和Boston Properties Limited Partnership的LTIP Units、2012 OPP Units和MYLTIP Units的未歸屬限制性普通股被視為參與證券。參股證券計入按兩級法計算的單位基本收益。如果影響是攤薄的，參與證券被計入使用IF-轉換方法計算的每普通單位的攤薄收益。由於2012年OPP單位和2013-2017年度MYLTIP單位需要，以及2018-2020年MYLTIP單位要求Boston Properties，Inc.表現優於絕對和/或相對回報門檻，除非此類門檻在適用的報告期結束時已達到，波士頓地產有限合夥公司將此類單位排除在稀釋後的每普通單位收益計算之外。在計算每普通單位的攤薄收益時，考慮了其他可能攤薄的普通單位及其對收益的相關影響。包含在下面的單位數(分母)中的大約是17,211,000和17,618,000和17,485,000截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日止年度的可贖回普通單位。

			截至2020年12月31日的年度
			收入 (分子)						單位 (分母)						按單位計算 金額
			(以千元為單位，但不包括每單位百萬美元的金額)
基本收入：
波士頓地產有限合夥公司普通單位持有人的淨收入			$	979,979					172,643						$	5.68
將未分配收益分配給參與證券			(830)						—						(0.01)
波士頓地產有限合夥公司普通單位持有人的淨收入			$	979,149					172,643						$	5.67
稀釋性證券的影響：
基於股票的薪酬			—						85						—
攤薄收益：
波士頓地產有限合夥公司普通單位持有人的淨收入			$	979,149					172,728						$	5.67
			截至2019年12月31日的年度
			收入 (分子)						單位 (分母)						按單位計算 金額
			(以千元為單位，但不包括每單位百萬美元的金額)
基本收入：
波士頓地產有限合夥公司普通單位持有人的淨收入			$	580,102					172,200						$	3.37
稀釋性證券的影響：
基於股票的薪酬			—						301						(0.01)
攤薄收益：
波士頓地產有限合夥公司普通單位持有人的淨收入			$	580,102					172,501						$	3.36

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目錄表

			截至2018年12月31日的年度
			收入 (分子)						單位 (分母)						按單位計算 金額
			(以千元為單位，但不包括每單位百萬美元的金額)
基本收入：
波士頓地產有限合夥公司普通單位持有人的淨收入			$	656,903					171,912						$	3.82
將未分配收益分配給參與證券			(113)						—						—
波士頓地產有限合夥公司普通單位持有人的淨收入			$	656,790					171,912						$	3.82
稀釋性證券的影響：
基於股票的薪酬			—						255						(0.01)
攤薄收益：
波士頓地產有限合夥公司普通單位持有人的淨收入			$	656,790					172,167						$	3.81

15.員工福利計劃

自1985年1月1日起，該公司的前身為其員工通過了401(K)儲蓄計劃(“計劃”)。在成立後，公司通過了計劃和計劃的條款。 

根據經修訂的計劃，公司的匹配繳款等於200第一個的百分比3參與者貢獻的合格收入的百分比(使用不超過美國國税局確定的金額的收入($285,000, $280,000及$275,000 分別在2020年、2019年和2018年)，以通貨膨脹為指數)，沒有歸屬要求。本公司於截至2020年12月31日、2019年及2018年12月31日止年度的合共等額供款約為4.0百萬，$4.2百萬美元和美元4.1分別為100萬美元。 

該公司還維持着一項遞延薪酬計劃，該計劃旨在允許波士頓地產公司的高級管理人員在税前基礎上推遲支付該高級管理人員當前收入的一部分，並根據該高級管理人員選擇的特定投資的表現，從這些遞延支付中獲得遞延納税回報。根據該計劃，公司的義務是無擔保承諾，即在未來向計劃參與者支付遞延補償。截至2020年12月31日、2020年12月31日及2019年12月31日，本公司維持約38.6百萬美元和美元36.0百萬美元，分別存入一個單獨的賬户，其用途不受限制。本公司在該計劃下的負債等於計劃參與者遞延補償的總金額和根據計劃參與者選擇的投資所產生的遞延補償收益。截至2020年12月31日和2019年12月31日，公司的負債約為38.6百萬美元和美元36.0分別列於隨附的綜合資產負債表中。

16.股票期權和激勵計劃

在2012年5月15日舉行的波士頓地產公司S 2012年度股東大會上，其股東批准了波士頓地產公司2012年股票期權和激勵計劃(“2012計劃”)。2012年計劃取代了1997年的股票期權和激勵計劃(“1997計劃”)。2012年計劃的實質性條款除其他外包括：(1)根據2012年計劃保留和可供發行的普通股的最高數量為(1)13,000,000股新授權股份，加上(2)緊接2012年計劃生效日期前根據1997年股票計劃可供授予的股份數量，加上(3)根據1997年計劃授予的任何未來被沒收、註銷或終止(行使除外)的股份；(2)“全價值”獎勵(即股票期權以外的獎勵)乘以2.32換算比率，以計算2012年計劃下可用於每一全價值獎勵的股票數量，而不是根據2012年計劃授予的每一股票期權的1.0換算比率；(3)投標或扣繳税款的股份不會被加回到2012年計劃下的儲備池；(4)未經股東批准，股票期權不得重新定價；(五)2012年計劃的期限為自股東批准之日起10年。

178

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目錄表

年2月4日，波士頓地產公司S薪酬委員會根據波士頓地產公司S 2012年股票期權和激勵計劃(以下簡稱2012年計劃)向波士頓地產公司的某些高管和員工頒發了2020年度最高薪酬計劃獎。2020年度最高薪酬計劃獎利用波士頓地產公司的S的TSR超過三年制按年計算的複合基礎上的考核期，作為績效指標。所獲獎項的範圍從零最高可達203,278LTIP單位取決於波士頓地產公司的S相對於富時羅素NAREIT寫字樓指數的TSR，調整後包括Vornado Realty Trust，目標約為101,638LTIP單位和零與最大值之間的線性內插。獲得的獎勵(如果有)將在2023年2月3日、2023年2月3日和2024年2月3日分別授予50%和50%，基於繼續受僱。如果波士頓地產公司發生控制權變更、無故終止僱傭或獲獎者因正當理由、死亡、殘疾或退休而終止僱傭，將加速授予。如果在2023年2月3日之前發生控制權變更，所獲獎勵將根據截至控制權變更之日的TSR業績計算。2020年MYLTIP獎勵是以授予日發放的長期合作伙伴關係單位的形式發放的，這些單位(I)在未賺取獎勵的情況下可被沒收，(Ii)在業績衡量日期之前僅有權獲得普通合夥企業單位定期季度分配的十分之一(10%)。根據ASC 718,2020 MYLTIP獎項的總價值約為$13.7百萬美元，根據分級歸屬方法，這一金額通常將攤銷為收益。

2020年2月6日，本公司2017年度MYLTIP獎項的測算期結束，根據波士頓地產公司的S相對TSR表現，最終獎項被確定為83.8目標的%，或總計約為$17.6百萬 (在實施員工離職後)。其結果是，270,942之前批准的2017 MYLTIP單位將自動被沒收。

2019年2月9日，公司2016年度MYLTIP獎項的測算期結束，根據波士頓地產公司的S相對TSR表現，最終獎項被確定為69.5目標的%，或總計約為$13.62000萬美元(在實施員工離職後)。其結果是，364,980之前被授予的2016 MYLTIP單位自動被沒收。

2018年2月4日，公司2015年度MYLTIP獎項的測算期結束，根據波士頓地產公司的S相對TSR表現，最終獎項被確定為22.0目標的%，或總計約為$3.62000萬美元(在實施員工離職後)。其結果是，337,847之前被授予的2015 MYLTIP單位將自動被沒收。

波士頓地產公司發行29,630, 26,503和20,320受限制普通股和波士頓地產有限合夥公司發行的股份207,181, 181,919和205,838於截至二零一二年十二月三十一日、二零一零年十二月三十一日、二零一九年及二零一八年十二月三十一日止年度內，根據二零一二年計劃向僱員及非僱員董事分派LTIP單位。在截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度內，波士頓地產公司沒有根據2012年計劃發行任何非限制性股票期權。波士頓地產有限合夥企業成立203,2782020 MYLTIP單位，220,7342019 MYLTIP單位和342,659分別於截至2020年、2019年及2018年12月31日止年度內，根據2012年計劃向員工提供2018個MYLTIP單位。僱員和非僱員董事支付$0.01每股限制性普通股和$0.25每個LTIP單位和MYLTIP單位。當發行時，LTIP單位在經濟上並不等同於普通股的價值，但隨着時間的推移，如果公司的資產有足夠的增值，LTIP單位的價值可以增加到與普通股一對一的平價。LTIP單位的合計價值計入Boston Properties，Inc.和Boston Properties Limited Partnership的綜合資產負債表中的非控股權益。授予員工的限制性普通股和LTIP單位的大部分歸屬於4相等的年度分期付款。限制性普通股在授予日的公允價值以授予數量和波士頓地產公司的S普通股在授予日在紐約證券交易所報價的收盤價為基礎進行計量。這種價值在相應的員工服務期間按比例確認為費用。由於2012年度OPP單位及2013-2020年度MYLTIP單位同時受服務狀況及市場狀況影響，本公司按分級歸屬方法確認相關補償開支。根據分級歸屬歸屬方法，在不同日期歸屬的裁決的每一部分都作為單獨的裁決入賬，並在適用於該部分的期限內予以確認，因此每一部分的補償費用應在該部分歸屬時全額確認。該公司確認在其基於股票的補償獎勵中發生的沒收。在波士頓地產有限公司的S合併資產負債表和合夥人資本合併資產負債表中，對既得和非既得限制性股票支付的股息直接計入超過收益的股息。與限制性股票、LTIP單位和2015-2020年MYLTIP單位相關的基於股票的薪酬支出總額約為$43.0百萬，$39.8百萬美元和美元38.0截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度分別為2.5億美元。截至2020年12月31日，(1)總計約為$25.4未確認的與未歸屬相關的補償費用

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目錄表

限制性股票和LTIP單位；(2)總額約為#美元10.3與2018-2020年未歸屬的MYLTIP單位有關的未確認補償支出，預計將在加權平均期間確認，加權平均期約為2.1好幾年了。

限制性股票的價值約為#美元。4.0百萬(美元)133.81每股加權平均)，$3.5百萬(美元)131.27每股加權平均數)和$2.4百萬(美元)119.27截至2020年12月31日、2019年及2018年12月31日止年度的每股加權平均數)。 

根據ASC 718的規定，使用蒙特卡羅模擬方法模型對LTIP單位進行估值。在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度內發行的LTIP單位價值約為$26.3百萬，$22.1百萬美元和美元22.7分別為100萬美元。2020、2019年和2018年LTIP單位贈款的加權平均單位公允價值為#美元127.14, $121.50及$110.29，分別為。在2020、2019和2018年批出的每個LTIP單位的單位公允價值是在批出之日使用以下假設進行估算的；預期壽命為5.7幾年來，5.7年和5.7年，無風險利率為1.47%, 2.68%和2.63%，預期價格波動率為18.0%, 27.0%和27.0%。 

有幾個不是於截至2020年、2020年、2019年及2018年12月31日止年度內授出的無保留購股權。

波士頓地產公司截至2020年12月31日、2020年、2019年和2018年12月31日的S股票期權狀況以及截至這些年的變化摘要如下：

						股票						加權平均 行權價格
截至2017年12月31日未償還						540,441						$	96.35
已鍛鍊						—						$	—
截至2018年12月31日未償還						540,441						$	96.35
已鍛鍊						(145,088)						$	96.27
截至2019年12月31日未償還						395,353						$	96.37
已鍛鍊						(43,792)						$	91.60
截至2020年12月31日未償還						351,561						$	96.97

 

下表彙總了有關波士頓地產公司在2020年12月31日未償還的S股票期權的信息：

未完成的期權																		可行使的期權
12/31/20年度傑出員工數量						加權平均剩餘 合同期限						行權價格						號碼可於12/31/20行使						行權價格
54,003						0.1年份						$	86.86					54,003						$	86.86
54,282						2.3年份						$	95.69					54,282						$	95.69
133,834						2.1年份						$	98.46					133,834						$	98.46
109,442						1.1年份						$	100.77					109,442						$	100.77

 

截至2020年12月31日，已發行和可行使的股票期權的總內在價值約為$0.41000萬美元。此外，波士頓地產公司395,353和540,441可按加權平均行權價#美元行使的期權96.37及$96.35分別於2019年12月31日和2018年12月31日。

波士頓地產公司通過了1999年的非合格員工股票購買計劃(“股票購買計劃”)，以鼓勵符合條件的員工擁有普通股。股票購買計劃自1999年1月1日起生效，總金額上限為250,000可供發行的普通股。股票購買計劃規定，符合條件的員工可以在緊接兩年一次的購買期結束後的第二個工作日(即1月1日至6月30日和7月1日至12月31日)購買普通股，購買價相當於85購買期間最後十個工作日普通股平均收盤價的百分比。波士頓地產公司發行7,195, 5,862和6,268加權平均購買價等於$的股票90.53每股，$104.11每股及$107.20於截至二零二零年十二月三十一日、二零一九年及二零一八年十二月三十一日止年度根據購股計劃每股盈利。

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目錄表

17.關聯方交易 

一棵冷杉M由雷蒙德·A·A·裏奇的兄弟控制，總共支付了大約$的租賃佣金914,000, $21,000及$921,000在.期間截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度分別與某些北弗吉尼亞州物業的某些獨家租賃安排有關。此外，Ritchey先生的兄弟受僱於一家房地產經紀公司，並參與經紀活動，公司為此向該公司支付了約#美元。3.41000萬美元和300萬美元2.6截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度分別為3.8億美元和2.8億美元。在截至2018年12月31日止年度內，裏奇先生的兄弟並無參與與該等安排有關的經紀活動。裏奇先生是波士頓地產公司高級執行副總裁總裁。

根據波士頓地產公司S 2012年計劃，並經董事會批准，七非僱員董事選擇在2020年獲得遞延股票單位，而不是現金費用。這些選舉的結果是，董事在一個會計季度內應支付給非員工的現金手續費總額被轉換為若干遞延股票單位，等於現金手續費總額除以波士頓地產公司S普通股在適用財季最後一個交易時的最新報告銷售價格。隨着波士頓地產公司支付股息，遞延股票單位也被計入股息等價物。在波士頓地產公司董事會停止董事服務後，遞延股票單位可以以普通股的股票結算。非僱員董事薪酬計劃在某些條件下，使持有遞延股票單位的非僱員董事在他們停止在公司董事會的服務後，能夠選擇在税前基礎上將他們的投資選擇多元化為非僱主證券，並獲得此類遞延納税回報，這些遞延回報最終將以現金結算。根據該計劃，該公司的義務是一項無擔保承諾，即在未來向非員工董事支付遞延補償。截至2020年12月31日、2020年12月31日及2019年12月31日，本公司維持約0.81000萬美元和300萬美元0.7百萬美元，分別存入一個單獨的賬户，其用途不受限制。根據該計劃，公司的負債等於非僱員董事遞延補償金額和根據非僱員董事選擇的投資所產生的遞延補償收益的總和。截至2020年12月31日和2019年12月31日，公司的負債約為0.81000萬美元和300萬美元0.7分別列載於所附綜合資產負債表的百萬美元。非員工董事薪酬計劃的條款要求將這些遞延股票單位歸類為可贖回遞延股票單位內波士頓地產公司和波士頓地產有限合夥企業的合併資產負債表上的臨時股權。2019年5月21日，關於停止波士頓地產公司董事會的董事服務，波士頓地產公司發佈了17,949普通股，用於結算董事的部分已發行遞延股票單位。此外，2019年9月3日，公司將4,917由於董事選擇將其投資選擇多元化，投資於非僱主證券，因此董事的遞延股票單位中的一部分。截至2020年12月31日和2019年12月31日，Boston Properties，Inc.72,966和60,676分別為遞延股票單位。

18.後續活動

2021年1月29日和2021年2月2日，波士頓地產公司發佈了一份33,449受限普通股和波士頓地產有限合夥公司發行的股票總額為263,527向Boston Properties，Inc.的某些員工提供2012年計劃下的LTIP單位。

2021年2月2日，波士頓地產公司S薪酬委員會批准了波士頓地產公司S 2012年計劃下的2021年多年長期激勵計劃(以下簡稱2021年多年期長期激勵計劃)獎勵波士頓地產公司某些高管和員工。獲得的獎勵範圍為零最高可達352,021LTIP單位取決於波士頓地產公司S的相對和絕對TSR表現，目標約為176,009LTIP單位。根據ASC 718,2021年MYLTIP獎項的總價值約為$15.31000萬美元。

2021年2月5日，公司2018年度MYLTIP獎項的測算期結束，根據波士頓地產公司的S相對TSR表現，最終獎項被確定為29.2目標的%，或總計約為$4.62000萬美元(在實施員工離職後)。其結果是，285,925之前被授予的2018 MYLTIP單位將自動被沒收。

2021年2月14日，Boston Properties Limited Partnership使用可用現金完成了美元的贖回850.02,000,000美元本金總額4.1252021年5月15日到期的%優先債券。贖回價格約為1美元。858.71000萬美元，相當於面值加大約美元8.7贖回日(但不包括贖回日)的應計利息和未付利息。

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目錄表

第九項。與會計師在會計和財務披露方面的變更和分歧。

沒有。

第9A項。控制和程序。

波士頓地產公司

截至本報告所述期間結束時，我們的管理層在波士頓地產公司首席執行官(首席執行官)S和首席財務官(首席財務官)的參與下，對其披露控制和程序(如1934年《證券交易法》第13a-15(E)條所界定)的有效性進行了評估。基於這一評估，波士頓地產公司首席執行長兼首席財務長S得出結論，截至本報告所述期間結束時，這些披露控制和程序是有效的。此外，在截至2020年12月31日的第四季度，波士頓地產公司的S對財務報告的內部控制(定義見1934年證券交易法下的規則13a-15(F))沒有發生對波士頓地產公司的S財務報告內部控制產生重大影響或有合理可能性產生重大影響的變化。 

管理層財務報告內部控制報告載於本年度報告表格10-K第112頁，並以引用方式併入本文。

波士頓地產有限合夥企業

截至本報告所述期間結束時，波士頓地產有限公司(Boston Properties Limited Partnership)的唯一普通合夥人Boston Properties，Inc.的管理層在其首席執行官(首席執行官)和首席財務官(首席財務官)的參與下，對其披露控制和程序(定義見1934年《證券交易法》第13a-15(E)條)的有效性進行了評估。根據這一評估，波士頓地產公司首席執行官兼首席財務官得出結論，截至本報告所述期間結束時，這些披露控制和程序是有效的。此外，在截至2020年12月31日的財政年度第四季度，其財務報告內部控制(定義見1934年證券交易法第13a-15(F)條)沒有發生重大影響或合理地可能重大影響其財務報告內部控制的變化。

管理層關於財務報告內部控制的報告載於本年度報告表格10-K的第125頁，並以引用方式併入本文。

項目9B。其他信息。

沒有。

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目錄表

第三部分

第10項。董事、高管和公司治理。

第(10)項要求的信息將包括在即將提交的關於波士頓地產公司S 2021年股東年會的委託書中，並通過引用併入本文。

第11項。高管薪酬。

第(11)項要求的信息將包括在即將提交的與波士頓地產公司S 2021年股東年會有關的委託書中，並通過引用併入本文。

第12項：某些實益所有人的擔保所有權和管理層及相關股東事項。

下表彙總了波士頓地產公司截至2020年12月31日的S股權薪酬計劃。

股權薪酬計劃信息

計劃類別						在行使尚未行使的期權、認股權證及權利時鬚髮行的證券數目						未償還期權、權證和權利的加權平均行權價						根據股權補償計劃未來可供發行的證券數量(不包括(A)欄所反映的證券)
						(a)						(b)						(c)
證券持有人批准的股權補償計劃(1)						3,886,774			(2)			$96.97			(2)			8,069,531			(3)
未經證券持有人批准的股權補償計劃(4)						不適用						不適用						78,152
總計						3,886,774						$96.97						8,147,683

______________

(1)包括與BXP 1997年計劃和2012年計劃相關的信息。

(2)包括(A)351,561股可在行使已發行期權時發行的普通股(所有這些股票都已歸屬並可行使)，(B)1,336,115個長期激勵單位(LTIP單位)(其中914,572個已歸屬)，這些單位在滿足某些條件後可轉換為普通股，可提交給BPLP贖回，並由BXP以普通股股份收購；(C)LTIP單位轉換後發行的1,366,743股普通股，BXP可將其普通股提交BPLP贖回並由BXP收購；(D)336,195個2018年MYLTIP獎，在滿足某些條件後，可轉換為普通股，可提交給BPLP贖回，並由BXP購買其普通股；(E)219,916 2019年MYLTIP獎，在滿足某些條件後，可轉換為普通股，可提交給BPLP贖回，並由BXP收購，以換取其普通股；(F)203,278 2020 MYLTIP獎，在滿足某些條件後，可轉換為普通股，(G)72,966個遞延股份單位，該等遞延股份單位是根據若干BXP非僱員董事選擇延遲支付予該等董事的所有現金補償，並於彼等從董事會退休時獲得遞延現金補償的BXP普通股股份。

不包括55,616股限制性股票，因為它們已反映在BXP的總流通股中。由於沒有與LTIP單位、普通單位、2018 MYLTIP大獎、2019 MYLTIP大獎、2020 MYLTIP大獎或遞延股票單位相關的行權價，因此此類股票不包括在加權平均行權價計算中。

(3)代表根據BXP的2012年計劃可頒發的獎項。“全價值”獎勵(即股票期權以外的獎勵)乘以2.32的換算比率，以計算2012年計劃下每個全價值獎勵可使用的股票數量，而不是2012年計劃下授予的每個股票期權的1.0換算比率。

(4)包括與1999年非合格員工股票購買計劃(ESPP)相關的信息。百時美施貴寶董事會於1998年10月29日通過了該計劃。ESPP尚未獲得BXP股東的批准。在購買期的第一天，我們的所有員工都可以使用ESPP。根據ESPP，每個人

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目錄表

符合條件的員工可以每半年購買一次我們普通股的股票，購買價格相當於購買期間最後十個工作日內我們普通股在紐約證券交易所的平均收盤價的85%。根據ESPP，每位符合條件的員工每年可出資不超過10,000美元購買我們的普通股。

第12項要求的有關某些實益擁有人和管理層的擔保所有權的其他信息將包括在即將提交的與波士頓地產公司S 2021年股東年會有關的委託書中，並通過引用併入本文。

第13項。某些關係和相關交易，以及董事的獨立性。

第(13)項要求的信息將包括在即將提交的與波士頓地產公司S 2021年股東年會有關的委託書中，並通過引用併入本文。

第14項。首席會計師費用及服務費。

第(14)項要求的信息將包括在即將提交的與波士頓地產公司S 2021年股東年會有關的委託書中，並通過引用併入本文。

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目錄表

第四部分

第15項。展品和財務報表明細表。

(A)財務報表附表 

波士頓地產公司 附表3-房地產及累計折舊 2020年12月31日 (千美元)
屬性名稱						類型						位置						累贅						原創												費用 大寫 後續 至 採辦						土地和改善措施						建築和 改進						土地 被扣留 發展						發展 和 施工 正在進行中						總計						累計 折舊						年份(S)建成/ 翻新						年份(S)收購						可折舊 壽命(年)
																								土地						建房
第五大道767號(通用汽車大廈)						辦公室						紐約州紐約市						$	2,277,522					$	1,796,252					$	1,532,654					$	227,450					$	1,796,252					$	1,760,104					$	—					$	—					$	3,556,356					$	364,145					1968/2019						2013						(1)
保誠中心						辦公室						馬薩諸塞州波士頓						—						92,077						948,357						573,187						115,638						1,480,302						17,681						—						1,613,621						634,402						1965/1993/2002/2016-2017						1998/1999/2000						(1)
恩巴卡迪羅中心						辦公室						加利福尼亞州舊金山						—						179,697						847,410						469,860						195,987						1,300,980						—						—						1,496,967						680,507						1970/1989						1998-1999						(1)
公園大道399號						辦公室						紐約州紐約市						—						339,200						700,358						340,960						354,107						1,026,411						—						—						1,380,518						387,217						1961/2018						2002						(1)
列剋星敦大道601號						辦公室						紐約州紐約市						630,068						241,600						494,782						446,950						289,639						663,694						—						229,999						1,183,332						284,477						1977/1997						2001						(1)
Salesforce Tower						辦公室						加州舊金山						—						200,349						946,205						5,355						200,349						951,560						—						—						1,151,909						68,918						2018						2013						(1)
克拉倫登大街和車庫200號						辦公室						馬薩諸塞州波士頓						—						219,543						667,884						218,821						251,374						854,874						—						—						1,106,248						244,882						1976						2010						(1)
西55街250號						辦公室						紐約州紐約市						—						285,263						603,167						51,860						285,263						655,027						—						—						940,290						138,004						2014						2007						(1)
聯邦街100號						辦公室						馬薩諸塞州波士頓						—						131,067						435,954						111,196						131,067						547,150						—						—						678,217						141,629						1971-1975/2017						2012						(1)
時代廣場大廈						辦公室						紐約州紐約市						—						165,413						380,438						108,206						169,193						484,864						—						—						654,057						217,845						2004						2000						(1)
卡內基中心						辦公室						新澤西州普林斯頓						—						142,666						316,856						153,797						94,240						463,959						55,120						—						613,319						221,323						1983-2016						1998/1999/2000/2007/2014/2017/2019						(1)
大西洋碼頭						辦公室						馬薩諸塞州波士頓						—						63,988						454,537						18,538						63,988						473,075						—						—						537,063						146,860						2011						2007						(1)
列剋星敦大道599號						辦公室						紐約州紐約市						—						81,040						100,507						214,275						87,852						307,970						—						—						395,822						193,058						1986						1997						(1)
麥迪遜大道510號						辦公室						紐約州紐約市						—						103,000						253,665						28,446						103,000						282,111						—						—						385,111						81,517						2012						2010						(1)
噴泉廣場						辦公室						弗吉尼亞州雷斯頓						—						56,853						306,298						21,030						56,853						327,328						—						—						384,181						90,047						1986-1990						2012						(1)
福爾瑟姆街680號						辦公室						加州舊金山						—						72,545						219,766						7,917						72,545						227,683						—						—						300,228						55,319						2014						2012						(1)
百老匯145號						辦公室						馬薩諸塞州劍橋						—						121						273,013						25,712						23,367						275,479						—						—						298,846						9,941						2019						1997						(1)
賓夕法尼亞大道2200號						辦公室						華盛頓特區						—						—						183,541						112,436						107,356						188,621						—						—						295,977						66,072						2011						2008						(1)
市場與民主大廈南面						辦公室						弗吉尼亞州雷斯頓						—						13,603						237,479						41,163						13,687						278,558						—						—						292,245						107,358						2008-2009						2003						(1)
馬薩諸塞州大道601號						辦公室						華盛頓特區						—						95,310						165,173						3,945						95,322						169,106						—						—						264,428						30,743						2016						2008						(1)
海灣殖民地企業中心						辦公室						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						—						18,789						148,451						81,302						18,789						229,753						—						—						248,542						89,232						1985-1989						2011						(1)
觀瀾街535號						辦公室						加州舊金山						—						40,933						148,378						3,287						40,933						151,665						—						—						192,598						31,953						2015						2013						(1)
山景研究園						辦公室						加利福尼亞州山景城						—						95,066						68,373						18,479						95,066						86,852						—						—						181,918						21,725						1977-1981/2007-2013						2013						(1)
蓄水池地點						辦公室						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						—						18,605						104,124						57,154						20,108						159,775						—						—						179,883						76,993						1955/1987/2017						1997/1998						(1)
康涅狄格大道1330號						辦公室						華盛頓特區						—						25,982						82,311						37,049						27,135						118,207						—						—						145,342						38,000						1984/2018						2004						(1)
一個自由廣場						辦公室						弗吉尼亞州雷斯頓						—						9,929						84,504						39,884						11,293						123,024						—						—						134,317						62,808						2000						2003						(1)
金斯敦小鎮中心						辦公室						弗吉尼亞州亞歷山大市						—						18,021						109,038						3,299						18,062						112,296						—						—						130,358						46,469						2003-2006						2007						(1)

185

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目錄表

波士頓地產公司 附表3-房地產及累計折舊 2020年12月31日 (千美元)
屬性名稱						類型						位置						累贅						原創												費用 大寫 後續 至 採辦						土地和改善措施						建築和 改進						土地 被扣留 發展						發展 和 施工 正在進行中						總計						累計 折舊						年份(S)建成/ 翻新						年份(S)收購						可折舊 壽命(年)
																								土地						建房
一號和二號萊斯頓遠景						辦公室						弗吉尼亞州雷斯頓						—						16,456						66,192						46,762						16,179						113,231						—						—						129,410						57,441						1999						2000						(1)
韋斯頓企業中心						辦公室						馬薩諸塞州韋斯頓						—						25,753						92,312						(5)						25,854						92,206						—						—						118,060						32,278						2010						2001						(1)
兩個自由廣場						辦公室						弗吉尼亞州雷斯頓						—						13,930						77,739						25,510						15,420						101,759						—						—						117,179						53,885						2001						2003						(1)
總統街1750號						辦公室						弗吉尼亞州雷斯頓						—						—						113,362						—						—						113,362						—						—						113,362						3,466						2020						2013						(1)
肯德里克街140號						辦公室						馬薩諸塞州，李約瑟						—						18,095						66,905						26,458						19,092						92,366						—						—						111,458						35,918						2000						2004						(1)
探索廣場						辦公室						弗吉尼亞州雷斯頓						—						11,198						71,782						20,742						12,533						91,189						—						—						103,722						45,920						2001						2003						(1)
主街355號						辦公室						馬薩諸塞州劍橋						—						18,863						53,346						27,593						21,173						78,629						—						—						99,802						29,479						1981/1996/2013						2006						(1)
温特街880和890號						辦公室						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						—						29,510						65,812						1,367						29,510						66,561						618						—						96,689						5,706						1998-1999						2019						(1)
10城市點位						辦公室						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						—						1,953						85,752						4,744						2,290						90,159						—						—						92,449						14,073						2016						1997						(1)
百老匯90號						辦公室						馬薩諸塞州劍橋						—						19,104						52,078						18,077						20,785						68,474						—						—						89,259						24,200						1983/1998/2013						2006						(1)
230城市點位						辦公室						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						—						13,189						49,823						23,958						13,807						73,163						—						—						86,970						32,678						1992						2005						(1)
77城市點位						辦公室						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						—						13,847						60,383						11,937						14,023						72,144						—						—						86,167						29,691						2008						2001						(1)
沃爾瑟姆·韋斯頓公司中心						辦公室						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						—						10,385						60,694						13,151						11,097						73,133						—						—						84,230						38,118						2003						1999						(1)
彼得森路3625-3635號						辦公室						加利福尼亞州聖克拉拉						—						63,206						14,879						907						63,206						14,879						907						—						78,992						14,198						1979						2016						(1)
20 CityPoint						辦公室						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						—						4,887						72,764						—						4,887						72,764						—						—						77,651						3,325						2020						2007						(1)
2440 West El Camino Real						辦公室						加利福尼亞州山景城						—						16,741						51,285						5,518						16,741						56,803						—						—						73,544						15,215						1987/2003						2011						(1)
斯普林街191號						辦公室						馬薩諸塞州列剋星敦						—						2,850						59,751						7,543						3,151						66,993						—						—						70,144						24,275						1971/1995/2018						1997						(1)
賓尼街300號						辦公室						馬薩諸塞州劍橋						—						18,080						51,262						140						18,080						51,402						—						—						69,482						12,842						2013						2009						(1)
威斯康星州廣場						辦公室						雪佛蘭和大通，馬裏蘭州						—						—						53,349						14,771						—						68,120						—						—						68,120						28,305						2009						2004						(1)
雷斯頓企業中心						辦公室						弗吉尼亞州雷斯頓						—						9,135						50,857						6,236						10,148						56,080						—						—						66,228						31,405						1984						1998						(1)
西街200號						辦公室						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						—						16,148						24,983						21,102						16,813						30,496						317						14,607						62,233						18,585						1999						1997						(1)
主街255號						辦公室						馬薩諸塞州劍橋						—						134						25,110						34,107						548						58,803						—						—						59,351						37,353						1987						1997						(1)
大學地段						辦公室						馬薩諸塞州劍橋						1,491						—						37,091						16,745						6,909						46,927						—						—						53,836						30,983						1985						1998						(1)
薩姆納廣場						辦公室						華盛頓特區						—						624						28,745						20,396						2,251						47,514						—						—						49,765						28,329						1985						1999						(1)
首都畫廊						辦公室						華盛頓特區						—						4,725						29,565						8,679						8,662						34,307						—						—						42,969						21,150						1981/2006						2007						(1)
北方第一商務園						辦公室						加利福尼亞州聖何塞						—						23,398						13,069						4,580						23,377						17,670						—						—						41,047						16,749						1981						2007						(1)
百老匯150號						辦公室						馬薩諸塞州劍橋						—						850						25,042						2,253						1,323						26,822						—						—						28,145						14,154						1999						1997						(1)
百老匯105號						辦公室						馬薩諸塞州劍橋						—						1,299						12,943						12,723						2,395						24,570						—						—						26,965						13,041						1990						1997						(1)
列剋星敦辦公園區						辦公室						馬薩諸塞州列剋星敦						—						998						1,426						18,567						1,264						19,727						—						—						20,991						15,289						1982						1997						(1)
斯普林街201號						辦公室						馬薩諸塞州列剋星敦						—						2,849						15,303						1,124						3,124						16,152						—						—						19,276						8,985						1997						1997						(1)
《點》						辦公室						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						—						6,395						10,040						421						6,492						10,364						—						—						16,856						1,667						2015						2007						(1)
福爾瑟姆街690號						辦公室						加州舊金山						—						3,219						11,038						1,157						3,219						12,195						—						—						15,414						2,778						2015						2012						(1)
海登大道33號						辦公室						馬薩諸塞州列剋星敦						—						266						3,234						11,566						425						14,641						—						—						15,066						5,674						1979						1997						(1)
海登大道92-100號						辦公室						馬薩諸塞州列剋星敦						—						594						6,748						7,669						802						14,209						—						—						15,011						12,507						1985						1997						(1)
斯普林街181號						辦公室						馬薩諸塞州列剋星敦						—						1,066						9,520						2,177						1,160						11,603						—						—						12,763						5,908						1999						1997						(1)
西街195號						辦公室						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						—						1,611						6,652						4,221						1,858						10,626						—						—						12,484						8,589						1990						1997						(1)

186

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目錄表

波士頓地產公司 附表3-房地產及累計折舊 2020年12月31日 (千美元)
屬性名稱						類型						位置						累贅						原創												費用 大寫 後續 至 採辦						土地和改善措施						建築和 改進						土地 被扣留 發展						發展 和 施工 正在進行中						總計						累計 折舊						年份(S)建成/ 翻新						年份(S)收購						可折舊 壽命(年)
																								土地						建房
波士頓大道7501號，七號樓						辦公室						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						—						665						9,273						819						791						9,966						—						—						10,757						5,665						1997						1997						(1)
波士頓大道7435號，一號樓						辦公室						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						—						392						3,822						5,016						659						8,571						—						—						9,230						6,756						1982						1997						(1)
哈特維爾大道32號						辦公室						馬薩諸塞州列剋星敦						—						168						1,943						6,944						314						8,741						—						—						9,055						2,365						1968/1979/1987						1997						(1)
波士頓大道7450號，三號樓						辦公室						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						—						1,165						4,681						2,591						1,430						7,007						—						—						8,437						4,103						1987						1998						(1)
賓尼街250號						辦公室						馬薩諸塞州劍橋						—						110						4,483						3,593						273						7,913						—						—						8,186						6,211						1983						1997						(1)
格蘭傑苑8000號，五號樓						辦公室						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						—						366						4,282						3,198						601						7,245						—						—						7,846						5,923						1984						1997						(1)
Ravendale大道453號						辦公室						加利福尼亞州山景城						—						5,477						1,090						676						5,477						1,766						—						—						7,243						819						1977						2012						(1)
波士頓大道7300號，13號樓						辦公室						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						—						608						4,773						1,075						661						5,795						—						—						6,456						2,269						2002						1997						(1)
哈特維爾大道17號						辦公室						馬薩諸塞州列剋星敦						—						26						150						6,064						65						6,175						—						—						6,240						2,487						1968						1997						(1)
波士頓大道7601號，8號樓						辦公室						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						—						200						878						5,035						551						5,562						—						—						6,113						4,838						1986						1997						(1)
波士頓大道7500號，六號樓						辦公室						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						—						138						3,749						1,640						367						5,160						—						—						5,527						4,399						1985						1997						(1)
11號樓公司法庭8000號						辦公室						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						—						136						3,071						1,649						774						4,082						—						—						4,856						3,320						1989						1997						(1)
波士頓大道7375號，10號樓						辦公室						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						—						23						2,685						1,035						93						3,650						—						—						3,743						2,724						1988						1997						(1)
波士頓大道7374號，四號樓						辦公室						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						—						241						1,605						1,821						398						3,269						—						—						3,667						2,870						1984						1997						(1)
波士頓大道7451號，二號樓						辦公室						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						—						249						1,542						1,658						613						2,836						—						—						3,449						2,699						1982						1997						(1)
Skylyne						住宅						加利福尼亞州奧克蘭						—						28,962						239,077						—						28,962						239,077						—						—						268,039						2,128						2020						不適用						(1)
在雷斯頓簽名						住宅						弗吉尼亞州雷斯頓						—						27,076						190,580						659						27,076						191,239						—						—						218,315						13,650						2018						2013						(1)
普羅託·肯德爾廣場						住宅						馬薩諸塞州劍橋						—						9,243						127,248						3,336						9,245						130,582						—						—						139,827						7,883						2018						2015						(1)
萊斯頓市中心的先鋒隊						住宅						弗吉尼亞州雷斯頓						—						20,350						91,995						846						20,350						92,841						—						—						113,191						17,204						2014						2010						(1)
大西洋碼頭的閣樓						住宅						馬薩諸塞州波士頓						—						3,529						54,891						2,129						3,529						57,020						—						—						60,549						14,166						2011						2007						(1)
波士頓萬豪劍橋酒店						酒店						馬薩諸塞州劍橋						—						478						37,918						35,486						1,201						72,681						—						—						73,882						49,103						1986/2017						1997						(1)
肯德爾中心綠色車庫						車庫						馬薩諸塞州劍橋						—						—						35,035						6,846						103						41,778						—						—						41,881						14,442						1984						2006						(1)
肯德爾中心黃色車庫						車庫						馬薩諸塞州劍橋						—						1,256						15,697						1,552						1,434						17,071						—						—						18,505						6,485						2006						2004						(1)
肯德爾中心藍色車庫						車庫						馬薩諸塞州劍橋						—						1,163						11,633						2,111						1,579						13,328						—						—						14,907						10,044						1990						1997						(1)
Reston Next(以前的Reston Gateway)						發展						弗吉尼亞州雷斯頓						—						—						—						354,174						—						—						—						354,174						354,174						—						不適用						1998						不適用
賓夕法尼亞大道2100號						發展						華盛頓特區						—						—						—						294,445						185,129						—						—						109,316						294,445						3,481						不適用						不適用						不適用
主街325號						發展						馬薩諸塞州劍橋						—						174						—						161,468						965						—						—						160,677						161,642						—						不適用						1997						不適用
哈里森街777號(前身為第四街425號)						土地						加州舊金山						—						144,647						—						25,930						—						47						170,530						—						170,577						—						不適用						2020						不適用
北方第一總體規劃圖						土地						加利福尼亞州聖何塞						—						35,004						—						3,937						—						—						38,941						—						38,941						—						不適用						2007						不適用

187

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目錄表

波士頓地產公司 附表3-房地產及累計折舊 2020年12月31日 (千美元)
屬性名稱						類型						位置						累贅						原創												費用 大寫 後續 至 採辦						土地和改善措施						建築和 改進						土地 被扣留 發展						發展 和 施工 正在進行中						總計						累計 折舊						年份(S)建成/ 翻新						年份(S)收購						可折舊 壽命(年)
																								土地						建房
阿爾馬登廣場						土地						加利福尼亞州聖何塞						—						—						—						36,431						—						—						36,431						—						36,431						—						不適用						2006						不適用
后海灣站總綱圖						土地						馬薩諸塞州波士頓						—						—						—						30,643						—						—						30,643						—						30,643						—						不適用						不適用						不適用
雷斯頓門户總體規劃						土地						弗吉尼亞州雷斯頓						—						—						—						28,610						—						—						28,610						—						28,610						—						不適用						1998						不適用
斯普林菲爾德地鐵中心						土地						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						—						—						—						19,871						—						—						19,871						—						19,871						—						不適用						2007						不適用
第三大道214號						土地						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						—						—						—						19,206						—						—						19,206						—						19,206						—						不適用						2006						不適用
城南總綱圖						土地						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						—						—						—						13,363						—						—						13,363						—						13,363						—						不適用						不適用						不適用
第四大道103號						土地						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						—						—						—						12,888						—						—						12,888						—						12,888						—						不適用						2007						不適用
廣域商務園						土地						弗吉尼亞州勞登縣						—						—						—						2,392						—						—						2,392						—						2,392						—						不適用						1998						不適用
肯德爾中心總體規劃						土地						馬薩諸塞州劍橋						—						—						—						2,145						—						—						2,145						—						2,145						—						不適用						1997						不適用
韋斯頓採石場						土地						馬薩諸塞州韋斯頓						—						—						—						1,249						—						—						1,249						—						1,249						—						不適用						2001						不適用
雷斯頓俯瞰總體規劃						土地						弗吉尼亞州雷斯頓						—						—						—						42						—						—						42						—						42						—						不適用						2000						不適用
																		$	2,909,081		(2)			$	5,160,116					$	13,196,160					$	4,947,027					$	5,429,703		(3)			$	16,553,873		(4)			$	450,954		(5)			$	868,773					$	23,303,303					$	5,501,637

注：房地產總額不包括傢俱、固定裝置和設備，總額約為$49,606。累計折舊不包括大約$32,465與傢俱、固定裝置和設備有關的累計折舊。

 

用於納税目的的總成本和累計折舊約為#美元。20.710億美元4.5分別為10億美元。

 

(1)建築物的折舊和改善是按從租約年限到年限計算的40好幾年了。

(2)包括未攤銷遞延融資成本，總計約為美元(22.9)1.8億。

(3)包括使用權資產--融資租賃和使用權資產--經營租賃，約為#美元214,091及$146,406，分別為。

(4)包括使用權資產-融資租賃，約為$23,302.

(5)包括開發前成本。

188

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目錄表

波士頓地產公司

房地產與累計折舊

2020年12月31日、2019年和2018年12月31日

(千美元)

 

房地產活動和累計折舊摘要如下：

 

						2020						2019						2018
房地產：
年初餘額						$	22,844,697					$	21,605,545					$	21,058,714
房地產的增加/改善						996,989						1,671,898						1,043,379
出售/核銷資產						(538,383)						(432,746)						(496,548)
年終結餘						$	23,303,303					$	22,844,697					$	21,605,545
累計折舊：
年初餘額						$	5,239,179					$	4,871,102					$	4,566,570
折舊費用						573,898						564,938						533,342
出售/核銷資產						(311,440)						(196,861)						(228,810)
年終結餘						$	5,501,637					$	5,239,179					$	4,871,102

 

注：不動產和累計折舊額不包括傢俱、固定裝置和設備。

189

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目錄表

波士頓地產有限合夥企業 附表3-房地產及累計折舊 2020年12月31日 (千美元)
																								原創												費用 大寫 後續 至 採辦						土地和 改進						建房 和 改進						持有的土地 為了發展						發展 和 施工 正在進行中						總計						累計 折舊						年份(S)建成/ 翻新						年份(S)收購						可折舊 生命 (年)
屬性名稱						類型						位置						累贅						土地						建房
第五大道767號(通用汽車大廈)						辦公室						紐約州紐約市						$	2,277,522					$	1,796,252					$	1,532,654					$	227,450					$	1,796,252					$	1,760,104					$	—					$	—					$	3,556,356					$	364,145					1968/2019						2013						(1)
保誠中心						辦公室						馬薩諸塞州波士頓						—						92,077						948,357						512,816						100,540						1,435,029						17,681						—						1,553,250						617,331						1965/1993/2002/2016-2017						1998/1999/2000						(1)
恩巴卡迪羅中心						辦公室						加利福尼亞州舊金山						—						179,697						847,410						407,480						180,420						1,254,167						—						—						1,434,587						662,756						1970/1989						1998-1999						(1)
公園大道399號						辦公室						紐約州紐約市						—						339,200						700,358						281,352						339,200						981,710						—						—						1,320,910						370,361						1961/2018						2002						(1)
Salesforce Tower						辦公室						加州舊金山						—						200,349						946,205						5,355						200,349						951,560						—						—						1,151,909						68,918						2018						2013						(1)
列剋星敦大道601號						辦公室						紐約州紐約市						630,068						241,600						494,782						409,864						279,281						636,966						—						229,999						1,146,246						274,343						1977/1997						2001						(1)
克拉倫登大街和車庫200號						辦公室						馬薩諸塞州波士頓						—						219,543						667,884						218,821						251,374						854,874						—						—						1,106,248						244,882						1976						2010						(1)
西55街250號						辦公室						紐約州紐約市						—						285,263						603,167						51,860						285,263						655,027						—						—						940,290						138,004						2014						2007						(1)
聯邦街100號						辦公室						馬薩諸塞州波士頓						—						131,067						435,954						111,196						131,067						547,150						—						—						678,217						141,629						1971-1975/2017						2012						(1)
時代廣場大廈						辦公室						紐約州紐約市						—						165,413						380,438						70,227						159,694						456,384						—						—						616,078						207,106						2004						2000						(1)
卡內基中心						辦公室						新澤西州普林斯頓						—						142,666						316,856						138,834						90,498						452,738						55,120						—						598,356						217,092						1983-2016						1998/1999/2000/2007/2014/2017/2019						(1)
大西洋碼頭						辦公室						馬薩諸塞州波士頓						—						63,988						454,537						18,538						63,988						473,075						—						—						537,063						146,860						2011						2007						(1)
麥迪遜大道510號						辦公室						紐約州紐約市						—						103,000						253,665						28,446						103,000						282,111						—						—						385,111						81,517						2012						2010						(1)
噴泉廣場						辦公室						弗吉尼亞州雷斯頓						—						56,853						306,298						21,030						56,853						327,328						—						—						384,181						90,047						1986-1990						2012						(1)
列剋星敦大道599號						辦公室						紐約州紐約市						—						81,040						100,507						187,033						81,040						287,540						—						—						368,580						185,354						1986						1997						(1)
福爾瑟姆街680號						辦公室						加州舊金山						—						72,545						219,766						7,917						72,545						227,683						—						—						300,228						55,319						2014						2012						(1)
百老匯145號						辦公室						馬薩諸塞州劍橋						—						121						273,013						25,509						23,164						275,479						—						—						298,643						9,941						2019						1997						(1)
賓夕法尼亞大道2200號						辦公室						華盛頓特區						—						—						183,541						112,436						107,356						188,621						—						—						295,977						66,072						2011						2008						(1)
市場與民主大廈南面						辦公室						弗吉尼亞州雷斯頓						—						13,603						237,479						40,827						13,603						278,306						—						—						291,909						107,279						2008-2009						2003						(1)
馬薩諸塞州大道601號						辦公室						華盛頓特區						—						95,310						165,173						3,933						95,310						169,106						—						—						264,416						30,743						2016						2008						(1)
海灣殖民地企業中心						辦公室						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						—						18,789						148,451						81,302						18,789						229,753						—						—						248,542						89,232						1985-1989						2011						(1)
觀瀾街535號						辦公室						加州舊金山						—						40,933						148,378						3,287						40,933						151,665						—						—						192,598						31,953						2015						2013						(1)
山景研究園						辦公室						加利福尼亞州山景城						—						95,066						68,373						18,479						95,066						86,852						—						—						181,918						21,725						1977-1981/2007-2013						2013						(1)
蓄水池地點						辦公室						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						—						18,605						104,124						53,079						19,089						156,719						—						—						175,808						75,841						1955/1987/2017						1997/1998						(1)
康涅狄格大道1330號						辦公室						華盛頓特區						—						25,982						82,311						32,436						25,982						114,747						—						—						140,729						36,695						1984/2018						2004						(1)
金斯敦小鎮中心						辦公室						弗吉尼亞州亞歷山大市						—						18,021						109,038						3,135						18,021						112,173						—						—						130,194						46,430						2003-2006						2007						(1)
一個自由廣場						辦公室						弗吉尼亞州雷斯頓						—						9,929						84,504						34,247						9,883						118,797						—						—						128,680						61,215						2000						2003						(1)
一號和二號萊斯頓遠景						辦公室						弗吉尼亞州雷斯頓						—						16,456						66,192						42,344						15,074						109,918						—						—						124,992						56,191						1999						2000						(1)
韋斯頓企業中心						辦公室						馬薩諸塞州韋斯頓						—						25,753						92,312						(5)						25,854						92,206						—						—						118,060						32,278						2010						2001						(1)
總統街1750號						辦公室						弗吉尼亞州雷斯頓						—						—						113,362						—						—						113,362						—						—						113,362						3,466						2020						2013						(1)
兩個自由廣場						辦公室						弗吉尼亞州雷斯頓						—						13,930						77,739						19,298						13,866						97,101						—						—						110,967						52,128						2001						2003						(1)
肯德里克街140號						辦公室						馬薩諸塞州，李約瑟						—						18,095						66,905						22,468						18,095						89,373						—						—						107,468						34,790						2000						2004						(1)

190

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目錄表

波士頓地產有限合夥企業 附表3-房地產及累計折舊 2020年12月31日 (千美元)
																								原創												費用 大寫 後續 至 採辦						土地和 改進						建房 和 改進						持有的土地 為了發展						發展 和 施工 正在進行中						總計						累計 折舊						年份(S)建成/ 翻新						年份(S)收購						可折舊 生命 (年)
屬性名稱						類型						位置						累贅						土地						建房
主街355號						辦公室						馬薩諸塞州劍橋						—						18,863						53,346						27,295						21,098						78,406						—						—						99,504						29,397						1981/1996/2013						2006						(1)
探索廣場						辦公室						弗吉尼亞州雷斯頓						—						11,198						71,782						15,197						11,146						87,031						—						—						98,177						44,352						2001						2003						(1)
温特街880和890號						辦公室						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						—						29,510						65,812						1,367						29,510						66,561						618						—						96,689						5,706						1998-1999						2019						(1)
10城市點位						辦公室						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						—						1,953						85,752						4,581						2,127						90,159						—						—						92,286						14,073						2016						1997						(1)
百老匯90號						辦公室						馬薩諸塞州劍橋						—						19,104						52,078						17,898						20,741						68,339						—						—						89,080						24,156						1983/1998/2013						2006						(1)
77城市點位						辦公室						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						—						13,847						60,383						11,832						13,997						72,065						—						—						86,062						29,665						2008						2001						(1)
230城市點位						辦公室						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						—						13,189						49,823						22,341						13,403						71,950						—						—						85,353						32,224						1992						2005						(1)
沃爾瑟姆·韋斯頓公司中心						辦公室						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						—						10,385						60,694						10,164						10,350						70,893						—						—						81,243						37,273						2003						1999						(1)
彼得森路3625-3635號						辦公室						加利福尼亞州聖克拉拉						—						63,206						14,879						907						63,206						14,879						907						—						78,992						14,198						1979						2016						(1)
20 CityPoint						辦公室						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						—						4,887						72,764						—						4,887						72,764						—						—						77,651						3,325						2020						2007						(1)
2440 West El Camino Real						辦公室						加利福尼亞州山景城						—						16,741						51,285						5,518						16,741						56,803						—						—						73,544						15,215						1987/2003						2011						(1)
斯普林街191號						辦公室						馬薩諸塞州列剋星敦						—						2,850						59,751						6,911						2,850						66,662						—						—						69,512						24,150						1971/1995/2018						1997						(1)
賓尼街300號						辦公室						馬薩諸塞州劍橋						—						18,080						51,262						140						18,080						51,402						—						—						69,482						12,842						2013						2009						(1)
威斯康星州廣場						辦公室						馬裏蘭州切維蔡斯						—						—						53,349						14,771						—						68,120						—						—						68,120						28,305						2009						2004						(1)
雷斯頓企業中心						辦公室						弗吉尼亞州雷斯頓						—						9,135						50,857						3,625						9,496						54,121						—						—						63,617						30,666						1984						1998						(1)
西街200號						辦公室						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						—						16,148						24,983						18,441						16,148						28,500						317						14,607						59,572						17,832						1999						1997						(1)
主街255號						辦公室						馬薩諸塞州劍橋						—						134						25,110						32,451						134						57,561						—						—						57,695						36,887						1987						1997						(1)
大學地段						辦公室						馬薩諸塞州劍橋						1,491						—						37,091						15,295						6,546						45,840						—						—						52,386						30,577						1985						1998						(1)
薩姆納廣場						辦公室						華盛頓特區						—						624						28,745						18,316						1,731						45,954						—						—						47,685						27,744						1985						1999						(1)
北方第一商務園						辦公室						加利福尼亞州聖何塞						—						23,398						13,069						4,557						23,371						17,653						—						—						41,024						16,743						1981						2007						(1)
首都畫廊						辦公室						華盛頓特區						—						4,725						29,565						4,016						6,128						32,178						—						—						38,306						20,348						1981/2006						2007						(1)
百老匯150號						辦公室						馬薩諸塞州劍橋						—						850						25,042						248						822						25,318						—						—						26,140						13,584						1999						1997						(1)
百老匯105號						辦公室						馬薩諸塞州劍橋						—						1,299						12,943						10,617						1,868						22,991						—						—						24,859						12,445						1990						1997						(1)
列剋星敦辦公園區						辦公室						馬薩諸塞州列剋星敦						—						998						1,426						17,803						1,073						19,154						—						—						20,227						15,076						1982						1997						(1)
斯普林街201號						辦公室						馬薩諸塞州列剋星敦						—						2,849						15,303						25						2,849						15,328						—						—						18,177						8,672						1997						1997						(1)
《點》						辦公室						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						—						6,395						10,040						421						6,492						10,364						—						—						16,856						1,667						2015						2007						(1)
福爾瑟姆街690號						辦公室						加州舊金山						—						3,219						11,038						1,157						3,219						12,195						—						—						15,414						2,778						2015						2012						(1)
海登大道33號						辦公室						馬薩諸塞州列剋星敦						—						266						3,234						10,929						266						14,163						—						—						14,429						5,494						1979						1997						(1)
海登大道92-100號						辦公室						馬薩諸塞州列剋星敦						—						594						6,748						6,940						619						13,663						—						—						14,282						12,300						1985						1997						(1)
斯普林街181號						辦公室						馬薩諸塞州列剋星敦						—						1,066						9,520						1,800						1,066						11,320						—						—						12,386						5,802						1999						1997						(1)
西街195號						辦公室						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						—						1,611						6,652						3,232						1,611						9,884						—						—						11,495						8,306						1990						1997						(1)
波士頓大道7501號，七號樓						辦公室						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						—						665						9,273						314						665						9,587						—						—						10,252						5,520						1997						1997						(1)
波士頓大道7435號，一號樓						辦公室						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						—						392						3,822						4,323						486						8,051						—						—						8,537						6,561						1982						1997						(1)
哈特維爾大道32號						辦公室						馬薩諸塞州列剋星敦						—						168						1,943						6,358						168						8,301						—						—						8,469						2,199						1968/1979/1987						1997						(1)
波士頓大道7450號，三號樓						辦公室						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						—						1,165						4,681						2,177						1,327						6,696						—						—						8,023						3,983						1987						1998						(1)

191

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目錄表

波士頓地產有限合夥企業 附表3-房地產及累計折舊 2020年12月31日 (千美元)
																								原創												費用 大寫 後續 至 採辦						土地和 改進						建房 和 改進						持有的土地 為了發展						發展 和 施工 正在進行中						總計						累計 折舊						年份(S)建成/ 翻新						年份(S)收購						可折舊 生命 (年)
屬性名稱						類型						位置						累贅						土地						建房
賓尼街250號						辦公室						馬薩諸塞州劍橋						—						110						4,483						2,939						110						7,422						—						—						7,532						6,030						1983						1997						(1)
格蘭傑苑8000號，五號樓						辦公室						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						—						366						4,282						2,604						453						6,799						—						—						7,252						5,756						1984						1997						(1)
Ravendale大道453號						辦公室						加利福尼亞州山景城						—						5,477						1,090						676						5,477						1,766						—						—						7,243						819						1977						2012						(1)
波士頓大道7300號，13號樓						辦公室						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						—						608						4,773						863						608						5,636						—						—						6,244						2,209						2002						1997						(1)
哈特維爾大道17號						辦公室						馬薩諸塞州列剋星敦						—						26						150						5,907						26						6,057						—						—						6,083						2,442						1968						1997						(1)
波士頓大道7601號，8號樓						辦公室						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						—						200						878						4,342						378						5,042						—						—						5,420						4,643						1986						1997						(1)
波士頓大道7500號，六號樓						辦公室						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						—						138						3,749						1,107						234						4,760						—						—						4,994						4,249						1985						1997						(1)
11號樓公司法庭8000號						辦公室						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						—						136						3,071						1,298						686						3,819						—						—						4,505						3,217						1989						1997						(1)
波士頓大道7375號，10號樓						辦公室						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						—						23						2,685						854						47						3,515						—						—						3,562						2,676						1988						1997						(1)
波士頓大道7374號，四號樓						辦公室						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						—						241						1,605						1,438						303						2,981						—						—						3,284						2,765						1984						1997						(1)
波士頓大道7451號，二號樓						辦公室						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						—						249						1,542						1,345						535						2,601						—						—						3,136						2,609						1982						1997						(1)
Skylyne						住宅						加利福尼亞州奧克蘭						—						28,962						239,077						—						28,962						239,077						—						—						268,039						2,128						2020						不適用						(1)
在雷斯頓簽名						住宅						弗吉尼亞州雷斯頓						—						27,076						190,580						659						27,076						191,239						—						—						218,315						13,650						2018						2013						(1)
普羅託·肯德爾廣場						住宅						馬薩諸塞州劍橋						—						9,243						127,248						3,336						9,245						130,582						—						—						139,827						7,883						2018						2015						(1)
萊斯頓市中心的先鋒隊						住宅						弗吉尼亞州雷斯頓						—						20,350						91,995						846						20,350						92,841						—						—						113,191						17,204						2014						2010						(1)
大西洋碼頭的閣樓						住宅						馬薩諸塞州波士頓						—						3,529						54,891						2,129						3,529						57,020						—						—						60,549						14,166						2011						2007						(1)
波士頓萬豪劍橋酒店						酒店						馬薩諸塞州劍橋						—						478						37,918						32,595						478						70,513						—						—						70,991						48,286						1986/2017						1997						(1)
肯德爾中心綠色車庫						車庫						馬薩諸塞州劍橋						—						—						35,035						6,432						—						41,467						—						—						41,467						14,327						1984						2006						(1)
肯德爾中心黃色車庫						車庫						馬薩諸塞州劍橋						—						1,256						15,697						840						1,256						16,537						—						—						17,793						6,287						2006						2004						(1)
肯德爾中心藍色車庫						車庫						馬薩諸塞州劍橋						—						1,163						11,633						446						1,163						12,079						—						—						13,242						9,576						1990						1997						(1)
Reston Next(以前的Reston Gateway)						發展						弗吉尼亞州雷斯頓						—						—						—						354,174						—						—						—						354,174						354,174						—						不適用						1998						不適用
賓夕法尼亞大道2100號						發展						華盛頓特區						—						—						—						294,445						185,129						—						—						109,316						294,445						3,481						不適用						不適用						不適用
主街325號						發展						馬薩諸塞州劍橋						—						174						—						161,275						772						—						—						160,677						161,449						—						不適用						1997						不適用
哈里森街777號(前身為第四街425號)						土地						加州舊金山						—						144,647						—						25,930						—						47						170,530						—						170,577						—						不適用						2020						不適用
北方第一總體規劃圖						土地						加利福尼亞州聖何塞						—						35,004						—						3,937						—						—						38,941						—						38,941						—						不適用						2007						不適用
阿爾馬登廣場						土地						加利福尼亞州聖何塞						—						—						—						36,431						—						—						36,431						—						36,431						—						不適用						2006						不適用
后海灣站總綱圖						土地						馬薩諸塞州波士頓						—						—						—						30,643						—						—						30,643						—						30,643						—						不適用						不適用						不適用
雷斯頓門户總體規劃						土地						弗吉尼亞州雷斯頓						—						—						—						28,610						—						—						28,610						—						28,610						—						不適用						1998						不適用
斯普林菲爾德地鐵中心						土地						弗吉尼亞州斯普林菲爾德						—						—						—						19,871						—						—						19,871						—						19,871						—						不適用						2007						不適用
第三大道214號						土地						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						—						—						—						19,206						—						—						19,206						—						19,206						—						不適用						2006						不適用

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目錄表

波士頓地產有限合夥企業 附表3-房地產及累計折舊 2020年12月31日 (千美元)
																								原創												費用 大寫 後續 至 採辦						土地和 改進						建房 和 改進						持有的土地 為了發展						發展 和 施工 正在進行中						總計						累計 折舊						年份(S)建成/ 翻新						年份(S)收購						可折舊 生命 (年)
屬性名稱						類型						位置						累贅						土地						建房
城南總綱圖						土地						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						—						—						—						13,363						—						—						13,363						—						13,363						—						不適用						不適用						不適用
第四大道103號						土地						馬薩諸塞州沃爾瑟姆						—						—						—						12,888						—						—						12,888						—						12,888						—						不適用						2007						不適用
廣域商務園						土地						弗吉尼亞州勞登縣						—						—						—						2,392						—						—						2,392						—						2,392						—						不適用						1998						不適用
肯德爾中心總體規劃						土地						馬薩諸塞州劍橋						—						—						—						2,145						—						—						2,145						—						2,145						—						不適用						1997						不適用
韋斯頓採石場						土地						馬薩諸塞州韋斯頓						—						—						—						1,249						—						—						1,249						—						1,249						—						不適用						2001						不適用
雷斯頓俯瞰總體規劃						土地						弗吉尼亞州雷斯頓						—						—						—						42						—						—						42						—						42						—						不適用						2000						不適用
																		$	2,909,081		(2)			$	5,160,116					$	13,196,160					$	4,570,218					$	5,332,487		(3)			$	16,274,280		(4)			$	450,954		(5)			$	868,773					$	22,926,494					$	5,396,111

注：房地產總額不包括傢俱、固定裝置和設備，總額約為$49,606。累計折舊不包括大約$32,465與傢俱、固定裝置和設備有關的累計折舊。

用於納税目的的總成本和累計折舊約為#美元。23.010億美元5.0分別為10億美元。

(1)建築物的折舊和改善是按從租約年限到年限計算的40好幾年了。

(2)包括未攤銷遞延融資成本，總計約為美元(22.9)百萬。

(3)包括使用權資產--融資租賃和使用權資產--經營租賃，約為#美元214,091及$148,640，分別為。

(4)包括使用權資產-融資租賃，約為$23,302.

(5)包括開發前成本。

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目錄表

波士頓地產有限合夥企業

房地產與累計折舊

2020年12月31日、2019年和2018年12月31日

(千美元)

房地產活動和累計折舊摘要如下：

 

						2020						2019						2018
房地產：
年初餘額						$	22,449,476					$	21,207,189					$	20,647,236
房地產的增加/改善						996,989						1,671,898						1,043,379
出售/核銷資產						(519,971)						(429,611)						(483,426)
年終結餘						$	22,926,494					$	22,449,476					$	21,207,189
累計折舊：
年初餘額						$	5,135,289					$	4,773,800					$	4,473,895
折舊費用						566,813						557,130						525,584
出售/核銷資產						(305,991)						(195,641)						(225,679)
年終結餘						$	5,396,111					$	5,135,289					$	4,773,800

注：不動產和累計折舊額不包括傢俱、固定裝置和設備。

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目錄表

(B)展品

 

2.1			—			轉讓協議，日期為2013年5月31日，由BP 767 Five LLC、Sungate Five Avenue LLC、767 LLC和BP/DC 767 Five LLC簽署。(在2013年6月3日提交的Boston Properties，Inc.的Form 8-K當前報告中引用了附件2.1。)
2.2			—			NBIM Walker 601 Lex NYC LLC、NBIM Walker 100 Fed BOS LLC、NBIM Walker ATW BOS LLC和Boston Properties Limited Partnership之間的買賣協議，日期為2014年9月16日。(通過引用附件2.1併入波士頓地產有限合夥企業於2014年9月18日提交的當前8-K表格報告。)
3.1			—			波士頓地產公司修訂和重新註冊的公司證書表格(通過引用波士頓地產公司S登記聲明的附件3.1合併在一起，表格S-11，文件編號333-25279。)
3.2			—			修訂和重新發布了波士頓地產公司E系列初級參與累積優先股指定證書(合併內容參考波士頓地產公司S於2007年6月18日提交的表格8-K當前報告中的附件3.1)。
3.3			—			波士頓地產公司修訂和重新註冊證書的修訂證書(通過引用波士頓地產公司的附件3.1合併而成，S於2010年5月20日提交的最新報告Form 8-K。)
3.4			—			波士頓地產公司5.25%B系列累積可贖回優先股92,000股指定證書(通過參考2013年3月22日提交的波士頓地產公司8-A表格註冊聲明的附件3.3併入。)
3.5			—			波士頓地產公司第三次修訂和重新修訂的附例(通過引用附件3.1併入波士頓地產公司於2016年5月19日提交的當前8-K表格報告中。)
3.6			—			波士頓地產公司第三次修訂和重新修訂附例的第1號修正案(通過引用波士頓地產公司和波士頓地產有限合夥公司於2020年3月24日提交的表格8-K的當前報告的附件3.1而併入。)
3.7			—			A系列優先股指定證書格式。(通過引用波士頓地產公司S於1998年11月25日提交的8-K表格當前報告的附件99.26併入本文。)
4.1			—			普通股證書格式。(通過引用波士頓地產公司S註冊表S-11表格文件第333-25279號附件4.3合併。)
4.2			—			波士頓地產公司和波士頓地產有限合夥公司的證券説明(根據波士頓地產公司和波士頓地產有限合夥公司於2020年3月2日提交的Form 10-K年度報告的附件4.2合併。)
4.3			—			波士頓地產公司、ComputerShare Inc.和ComputerShare Trust Company，N.A.作為託管人，以及其中所述的不時存托股份持有人之間的主存款協議，日期為2013年3月22日。(通過參考2013年3月22日提交的Boston Properties，Inc.表格8-A的註冊聲明的附件4.1併入。)
4.4			—			波士頓地產有限合夥公司和紐約銀行之間的契約，日期為2002年12月13日，作為受託人。(通過引用波士頓地產公司S於2002年12月13日提交的表格8-K/A當前報告的附件4.1併入本文。)
4.5			—			第12號補充契約，日期為2012年6月11日，由Boston Properties Limited Partnership和紐約銀行梅隆信託公司(Bank of New York Mellon Trust Company，N.A.)作為受託人，包括2023年到期的3.85%優先票據的形式。(在2012年6月11日提交的波士頓地產有限合夥公司8-K表格的當前報告中通過引用附件4.1併入。)
4.6			—			第13號補充契約，日期為2013年4月11日，由Boston Properties Limited Partnership和紐約銀行梅隆信託公司(Bank of New York Mellon Trust Company，N.A.)作為受託人簽署，包括2023年到期的3.125%優先票據。(通過引用附件4.1併入2013年4月11日提交的波士頓地產有限合夥企業8-K表格的當前報告。)
4.7			—			第14號補充契約，日期為2013年6月27日，由Boston Properties Limited Partnership和紐約銀行梅隆信託公司(Bank of New York Mellon Trust Company，N.A.)作為受託人簽署，包括2024年到期的3.800%優先票據。(通過引用附件4.1併入波士頓地產有限合夥企業於2013年7月1日提交的當前8-K表格報告。)

195

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目錄表

4.8			—			第15號補充契約，日期為2016年1月20日，由Boston Properties Limited Partnership和紐約銀行梅隆信託公司(Bank of New York Mellon Trust Company，N.A.)作為受託人簽署，包括2026年到期的3.650%優先票據。(通過引用附件4.1併入波士頓地產有限合夥企業於2016年1月20日提交的當前8-K表格報告。)
4.9			—			第16號補充契約，日期為2016年8月17日，由Boston Properties Limited Partnership和紐約州梅隆銀行信託公司作為受託人；包括2026年到期的2.750%優先票據的形式。(通過引用附件4.1併入波士頓地產有限合夥企業和波士頓地產公司於2016年8月17日提交的8-K表格的當前報告。)
4.10			—			第17號補充契約，日期為2017年12月4日，由Boston Properties Limited Partnership和紐約州梅隆銀行信託公司作為受託人；包括2025年到期的3.200%優先票據的形式。(通過引用附件4.1併入波士頓地產有限合夥企業和波士頓地產公司於2017年12月4日提交的8-K表格的當前報告。)
4.11			—			第18號補充契約，日期為2018年11月28日，由Boston Properties Limited Partnership和紐約銀行梅隆信託公司(Bank of New York Mellon Trust Company，N.A.)作為受託人簽署；包括2028年到期的4.500%優先票據。(通過引用附件4.1併入波士頓地產有限合夥企業和波士頓地產公司於2018年11月28日提交的8-K表格的當前報告。)
4.12			—			第19號補充契約，日期為2019年6月21日，由Boston Properties Limited Partnership和紐約銀行梅隆信託公司(Bank of New York Mellon Trust Company，N.A.)作為受託人簽署；包括2029年到期的3.400%優先票據的形式。(通過引用附件4.1併入波士頓地產有限合夥企業和波士頓地產公司於2019年6月21日提交的8-K表格的當前報告。)
4.13			—			第20號補充契約，日期為2019年9月3日，由Boston Properties Limited Partnership和紐約銀行梅隆信託公司(Bank of New York Mellon Trust Company，N.A.)作為受託人簽署；包括2030年到期的2.900%優先票據。(通過引用附件4.1併入波士頓地產有限合夥企業和波士頓地產公司於2019年9月3日提交的8-K表格的當前報告。)
4.14			—			第21號補充契約，日期為2020年5月5日，由Boston Properties Limited Partnership和紐約銀行梅隆信託公司(Bank of New York Mellon Trust Company，N.A.)作為受託人簽署；包括2031年到期的3.250%優先票據。(通過引用附件4.1併入Boston Properties，Inc.和Boston Properties Limited Partnership於2020年5月5日提交的8-K表格的當前報告中。)
10.1			—			第二次修訂和重新簽署的《波士頓地產有限合夥企業有限合夥協議》，日期為1998年6月29日。(通過引用波士頓地產公司S於1998年7月15日提交的表格8-K當前報告的附件99.1併入本文。)
10.2			—			截至2012年8月29日的第四系列優先單位指定證書，構成對波士頓地產有限合夥有限合夥企業第二次修訂和重新簽署的協議的修訂。(引用波士頓地產公司於2012年11月8日提交的Form 10-Q季度報告的附件10.1。)
10.3			—			5.25%系列累計可贖回優先股的指定證書，日期為2013年3月20日，構成對波士頓地產有限合夥有限合夥企業第二次修訂和重新簽署的協議的修訂。(在2013年3月22日提交的Boston Properties，Inc.的Form 8-K當前報告中引用了附件10.1。)
10.4			—			波士頓地產有限公司作為普通合夥人於2003年4月11日簽署的《波士頓地產有限合夥有限合夥企業第二次修訂和重新簽署的協議》第四十七條修正案。(引用波士頓地產公司2003年8月14日提交的S 10-Q季度報告的附件10.1。)
10.5			—			波士頓地產有限公司作為普通合夥人，於2008年1月24日對《波士頓地產有限合夥有限合夥企業有限合夥第二次修訂和重新簽署的協議》的第七十七條修正案。(通過引用波士頓地產公司S 2008年1月29日提交的8-K表格當前報告的附件10.3併入本文。)
10.6			—			2010年10月21日生效的《波士頓地產有限合夥有限合夥企業有限合夥第二修正案》第九十八條修正案。(引用波士頓地產公司2010年11月5日提交的S 10-Q季度報告的附件10.1。)

196

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目錄表

10.7			—			《波士頓地產有限合夥有限合夥第二次修訂和重新簽署協議》的第199條修正案，日期為2017年12月15日。(引用波士頓地產公司於2018年2月28日提交的S 10-K年報的附件10.7。)
10.8*			—			波士頓地產公司1997年股票期權和激勵計劃的第二次修訂和重述。(引用波士頓地產公司關於2007年4月6日提交的附表14A的S委託書的附件A合併。)
10.9*			—			波士頓地產公司2012年股票期權和激勵計劃。(引用波士頓地產公司關於2012年3月30日提交的附表14A的S委託書的附件A合併。)
10.10*			—			波士頓地產公司1999年非合格員工股票購買計劃。(引用波士頓地產公司2005年3月15日提交的S 10-K年度報告的附件10.59。)
10.11*			—			波士頓地產公司1999年非合格員工股票購買計劃的第一修正案。(引用波士頓地產公司2005年3月15日提交的S 10-K年度報告的附件10.60。)
10.12*			—			波士頓地產公司1999年非合格員工股票購買計劃的第二修正案。(引用波士頓地產公司2005年3月15日提交的S 10-K年度報告的附件10.61。)
10.13*			—			波士頓地產遞延補償計劃，修訂並重新生效，自2009年1月1日起生效。(引用波士頓地產公司2009年3月2日提交的S 10-K年報的附件10.10。)
10.14*			—			道格拉斯·T·林德與波士頓地產公司簽訂的僱傭協議，日期為2002年11月29日。(引用波士頓地產公司2003年2月27日提交的S 10-K年度報告的附件10.12。)
10.15*			—			《僱傭協議第一修正案》，日期為2007年11月1日，由波士頓地產公司和道格拉斯·T·林德簽署。(引用波士頓地產公司於2007年11月9日提交的S 10-Q季度報告的附件10.3。)
10.16*			—			波士頓地產公司和道格拉斯·T·林德之間的僱傭協議第二修正案，日期為2008年12月15日。(引用波士頓地產公司2009年3月2日提交的S 10-K年報的附件10.19。)
10.17*			—			雷蒙德·A·裏奇和波士頓地產公司之間於2002年11月29日修訂和重新簽署的僱傭協議。(引用波士頓地產公司2003年2月27日提交的S 10-K年度報告的附件10.15。)
10.18*			—			波士頓地產公司和雷蒙德·A·裏奇之間於2007年11月1日修訂和重新簽署的僱傭協議的第一修正案。(引用波士頓地產公司於2007年11月9日提交的S 10-Q季度報告的附件10.4。)
10.19*			—			波士頓地產公司和雷蒙德·A·裏奇之間於2008年12月15日修訂和重新簽署的僱傭協議的第二修正案。(引用波士頓地產公司2009年3月2日提交的S 10-K年報的附件10.22。)
10.20*			—			Michael E.LaBelle與Boston Properties，Inc.簽訂的僱傭協議，日期為2008年1月24日。(通過引用波士頓地產公司S 2008年1月29日提交的8-K表格當前報告的附件10.2併入本文。)
10.21*			—			《僱傭協議第一修正案》，日期為2008年12月15日，由Boston Properties，Inc.和Michael E.LaBelle簽署。(引用波士頓地產公司2009年3月2日提交的S 10-K年報的附件10.27。)
10.22*			—			彼得·D·約翰斯頓與波士頓地產公司簽訂的僱傭協議日期為2005年8月25日。(引用波士頓地產公司2005年11月9日提交的S 10-Q季度報告的附件10.2。)
10.23*			—			《僱傭協議第一修正案》，日期為2007年11月1日，由波士頓地產公司和彼得·D·約翰斯頓簽署。(引用波士頓地產公司於2007年11月9日提交的S 10-Q季度報告的附件10.6。)
10.24*			—			波士頓地產公司和彼得·D·約翰斯頓之間的僱傭協議第二修正案，日期為2008年12月15日。(引用波士頓地產公司2009年3月2日提交的S 10-K年報的附件10.30。)

197

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目錄表

10.25*			—			布萊恩·J·庫普與波士頓地產公司簽訂的僱傭協議，日期為2002年11月29日。(引用波士頓地產公司2003年2月27日提交的S 10-K年報的附件10.10。)
10.26*			—			《僱傭協議第一修正案》，日期為2007年11月1日，由波士頓地產公司和布萊恩·J·庫普簽署。(引用波士頓地產公司於2007年11月9日提交的S 10-Q季度報告的附件10.7。)
10.27*			—			波士頓地產公司和布萊恩·J·庫普之間的僱傭協議第二修正案，日期為2008年12月15日。(引用波士頓地產公司2009年3月2日提交的S 10-K年報的附件10.33。)
10.28*			—			羅伯特·E·佩斯特與波士頓地產公司簽訂的僱傭協議，日期為2002年12月16日。(引用波士頓地產公司2003年2月27日提交的S 10-K年度報告的附件10.14。)
10.29*			—			《僱傭協議第一修正案》，日期為2007年11月1日，由波士頓地產公司和羅伯特·E·佩斯特簽署。(引用波士頓地產公司於2007年11月9日提交的S 10-Q季度報告的附件10.9。)
10.30*			—			波士頓地產公司和羅伯特·E·佩斯特之間的僱傭協議第二修正案，日期為2008年12月15日。(引用波士頓地產公司2009年3月2日提交的S 10-K年報的附件10.40。)
10.31*			—			John F.Power和Boston Properties，Inc.之間的僱傭協議，日期為2018年1月2日。(引用波士頓地產公司於2018年2月28日提交的S 10-K年報的附件10.32。)
10.32*			—			歐文·D·託馬斯與波士頓地產公司簽訂的僱傭協議，日期為2018年4月2日。(引用波士頓地產公司於2018年5月8日提交的S 10-Q季度報告的附件10.2。)
10.33*			—			波士頓地產公司高級管理人員離職計劃。(引用波士頓地產公司2003年2月27日提交的S 10-K年度報告的附件10.19。)
10.34*			—			波士頓地產公司高級管理人員離職計劃的第一修正案，日期為2007年10月18日。(引用波士頓地產公司於2007年11月9日提交的S 10-Q季度報告的附件10.13。)
10.35*			—			波士頓地產公司高級管理人員離職計劃第二修正案，日期為2008年12月15日。(引用波士頓地產公司2009年3月2日提交的S 10-K年報的附件10.52。)
10.36*			—			波士頓地產公司高級管理人員離職計劃第三修正案，日期為2014年1月8日。(引用波士頓地產公司於2014年2月28日提交的S 10-K年報的附件10.48。)
10.37*			—			波士頓地產公司高管離職計劃，日期為1998年7月30日。(引用波士頓地產公司2003年2月27日提交的S 10-K年度報告的附件10.20。)
10.38*			—			波士頓地產公司高管離職計劃的第一修正案，日期為2007年10月18日。(引用波士頓地產公司於2007年11月9日提交的S 10-Q季度報告的附件10.14。)
10.39*			—			波士頓地產公司高管離職計劃第二修正案，日期為2014年1月8日。(引用波士頓地產公司於2014年2月28日提交的S 10-K年報的附件10.51。)
10.40*			—			波士頓地產公司高級職員離職計劃，日期為1998年7月30日。(引用波士頓地產公司於2007年11月9日提交的S 10-Q季度報告的附件10.15。)
10.41*			—			波士頓地產公司高級職員離職計劃的第一修正案，日期為2007年10月18日。(引用波士頓地產公司於2007年11月9日提交的S 10-Q季度報告的附件10.16。)
10.42*			—			波士頓地產公司高級職員離職計劃第二修正案，日期為2008年12月15日。(引用波士頓地產公司2009年3月2日提交的S 10-K年報的附件10.57。)
10.43*			—			波士頓地產公司、波士頓地產有限合夥企業以及公司某些高級管理人員和董事之間的賠償協議格式。(引用波士頓地產公司於2020年3月2日提交的S 10-K年報的附件10.43。)

198

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目錄表

10.44*			—			董事任命協議，日期為2011年1月20日，由馬修·J·盧斯蒂格和波士頓地產公司簽訂(合併通過參考波士頓地產公司2011年2月25日提交的S年度報告10-K表的附件10.55)。
10.45*			—			波士頓地產公司非員工董事薪酬計劃。(引用Boston Properties，Inc.於2019年4月5日提交的關於附表14A的S委託書附錄B合併。)
10.46			—			波士頓地產有限合夥企業與其中確定的貸款人之間的第八份修訂和重新簽署的信貸協議，日期為2017年4月24日。(通過引用附件10.1併入波士頓地產有限合夥企業於2017年4月25日提交的當前8-K表格報告。)
21.1			—			波士頓地產公司和波士頓地產有限合夥公司的子公司(茲提交。)
23.1			—			波士頓地產公司獨立註冊會計師事務所普華永道有限責任公司的同意(茲提交。)
23.2			—			波士頓地產有限合夥公司的獨立註冊會計師事務所普華永道的同意。(現送交存檔。)
31.1			—			規則13a-14(A)/15d-14(A)波士頓地產公司首席執行官根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條頒發的證書。(現送交存檔。)
31.2			—			規則13a-14(A)/15d-14(A)根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302節對波士頓地產公司首席財務官進行認證。(現送交存檔。)
31.3			—			規則13a-14(A)/15d-14(A)根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條，對波士頓地產有限合夥企業的首席執行官進行認證。(現送交存檔。)
31.4			—			規則13a-14(A)/15d-14(A)根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條，對波士頓地產有限合夥企業的首席財務官進行認證。(現送交存檔。)
32.1			—			第1350節波士頓地產公司首席執行官根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第906節的規定頒發的證書。(隨函提供。)
32.2			—			第1350條根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第906條對波士頓地產公司首席財務官的證明。(隨函提供。)
32.3			—			第1350節波士頓地產有限合夥公司首席執行官根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第906節頒發的證書。(隨函提供。)
32.4			—			第1350節根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第906節頒發波士頓地產有限合夥公司首席財務官證書。(隨函提供。)
101.SCH			—			內聯XBRL分類擴展架構文檔。(現送交存檔。)
101.CAL			—			內聯XBRL分類擴展計算鏈接庫文檔。(現送交存檔。)
101.LAB			—			內聯XBRL分類擴展標籤Linkbase文檔。(現送交存檔。)
101.PRE			—			內聯XBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔。(現送交存檔。)
101.DEF			—			內聯XBRL分類擴展定義Linkbase文檔。(現送交存檔。)
104			—			封面交互數據文件(格式為內聯XBRL，包含附件101.*中包含的適用分類擴展信息)。(現送交存檔。)
*表明管理合同或補償計劃或安排鬚根據表格10-K第15(B)項作為本表格10-K的證物提交或以引用方式併入本表格10-K。

第16項。表格10-K摘要。

不適用。

199

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目錄表

簽名

根據1934年《證券交易法》的要求，波士頓地產公司已正式授權下列簽署人代表其簽署本報告。

 

						波士頓地產公司
2021年2月26日						/s/*M冰川E·LAB她説，她説：“我是説。”
						邁克爾·E·拉貝爾
						首席財務官
						(獲正式授權的人員及主要財務人員)

根據1934年《證券交易法》的要求，本報告簽署如下人代表波士頓地產公司，並以指定的身份和日期。

2021年2月26日

發信人：

發稿/S/劉強東温文D.T.霍瑪斯説：“我不知道。”

歐文·D·託馬斯 董事，首席執行官兼首席執行官

發信人：

/s/*DOUGLAST·L印度、印度和印度。

道格拉斯·T·林德 董事和總裁

發信人：

/S/王健林艾莉A。A。YOTTE

凱利·A·阿約特 董事

發信人：

/s/*B規則W. D取消掃描

布魯斯·W·鄧肯 董事

發信人：

/秒/秒**K阿倫E. DYKSTRA表示，他們不會這樣做。

凱倫·E·戴克斯特拉 董事

發信人：

/S/王健林C芳香B.E.INIGER

卡羅爾·B·艾尼格 董事

發信人：

/s/*D小巷J·HOSKINS

黛安·J·霍斯金斯 董事

發信人：

*/S/**JJOELI.K萊恩：

喬爾·I·克萊恩 董事會主席

200

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目錄表

發信人：

/s/*MATTHEWJ·L美國貿易代表辦公室表示，美國政府正在採取行動。

馬修·J·盧斯蒂希 董事

發信人：

/s/*D熱衷於A.T.沃爾多克公司、美國公司、美國公司和美國公司。

David A·特沃多克 董事

發信人：

/秒。伊利亞姆H.W奧爾頓、III

威廉·H·沃爾頓，III 董事

發信人：

/s/*M冰川E·LAB她説，她説：“我是説。”

邁克爾·E·拉貝爾 執行副總裁總裁，首席財務官和 首席財務官

發信人：

/s/*M冰川R. W阿爾什説。

邁克爾·R·沃爾什 首席財務官高級副總裁和 首席會計官

201

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目錄表

簽名

根據1934年《證券交易法》的要求，波士頓地產有限合夥公司已正式促使本報告由正式授權的簽署人代表其簽署。

 

						波士頓地產有限合夥企業
						作者：波士頓地產公司，其普通合夥人
2021年2月26日						/s/*M冰川E·LAB她説，她説：“我是説。”
						邁克爾·E·拉貝爾
						首席財務官 (獲正式授權的人員及主要財務人員)

根據1934年《證券交易法》的要求，波士頓地產有限公司以波士頓地產有限合夥公司普通合夥人的名義，在指定的日期以下列身份簽署了本報告。

2021年2月26日

發信人：

發稿/S/劉強東温文D.T.霍瑪斯説：“我不知道。”

歐文·D·託馬斯 董事，首席執行官兼首席執行官

發信人：

/s/*DOUGLAST·L印度、印度和印度。

道格拉斯·T·林德 董事和總裁

發信人：

/S/王健林艾莉A。A。YOTTE

凱利·A·阿約特 董事

發信人：

/s/*B規則W. D取消掃描

布魯斯·W·鄧肯 董事

發信人：

/秒/秒**K阿倫E. DYKSTRA表示，他們不會這樣做。

凱倫·E·戴克斯特拉 董事

發信人：

/S/王健林C芳香B.E.INIGER

卡羅爾·B·艾尼格 董事

發信人：

/s/*D小巷J·HOSKINS

黛安·J·霍斯金斯 董事

發信人：

*/S/**JJOELI.K萊恩：

喬爾·I·克萊恩 董事會主席

202

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目錄表

發信人：

/s/*MATTHEWJ·L美國貿易代表辦公室表示，美國政府正在採取行動。

馬修·J·盧斯蒂希 董事

發信人：

/s/*D熱衷於A.T.沃爾多克公司、美國公司、美國公司和美國公司。

David A·特沃多克 董事

發信人：

/秒。伊利亞姆H.W奧爾頓、III

威廉·H·沃爾頓，III 董事

發信人：

/s/*M冰川E·LAB她説，她説：“我是説。”

邁克爾·E·拉貝爾 執行副總裁總裁，首席財務官和 首席財務官

發信人：

/s/*M冰川 R. W阿爾什説。

邁克爾·R·沃爾什 首席財務官高級副總裁和 首席會計官

203