INDUSTRIAL LOGISTICS PRO 2023 年 5 月 510 號南卡羅來納州斯巴達堡約翰·多德路 1,015,740 平方英尺 ILPT 所有權：100% 投資者介紹附錄 99.1

2 INDUSTRIAL LOGISTICS PROPERTIES TRUST 本演示文稿包含1995年《私人證券訴訟改革法》和其他受風險和不確定性影響的證券法所指的前瞻性陳述。這些陳述可能包括 “相信”、“期望”、“預期”、“打算”、“計劃”、“估計”、“將”、“可能” 等詞語以及這些或類似表達方式的否定或衍生詞。前瞻性陳述反映了ILPT當前的預期，基於判斷和假設，本質上是不確定性的，受風險、不確定性和其他因素的影響，這可能導致ILPT的實際業績、業績或成就與這些前瞻性陳述中表達或暗示的預期未來業績、業績或成就存在重大差異。這些前瞻性陳述及相關風險、不確定性和其他因素的示例包括但不限於以下內容：ILPT的能力及其租户在不利的市場和經濟條件下運營的能力，例如高利率上升或持續的高利率、高通貨膨脹、勞動力市場挑戰、公共股權和債務市場的混亂和波動、商業房地產行業以及工業和物流領域的挑戰、地緣政治的不穩定性以及經濟經濟衰退或衰退；對工業和物流地產的需求；ILPT降低槓桿的能力；ILPT以具有成本效益的方式籌集和平衡債務或股權資本使用的能力；ILPT支付債務利息和本金的能力；ILPT維持足夠流動性的能力；ILPT的租户向ILPT支付租金義務的能力和意願；ILPT成功競爭租賃的能力；出租的可能性當ILPT續訂或延長租約、簽訂新租約或在ILPT重置租金時，alizes將增加在夏威夷的房產；ILPT的租户是否會續訂或延長租約，或者ILPT能否以與現有租約條款一樣有利的條件獲得替代租户；ILPT租户的信用質量；ILPT物業現金流安全的變化；ILPT維持其物業高佔用率的能力；租户可能違約租約；全球供應鏈條件的變化和新興事物技術；是否是工業和物流部門以及ILPT的租户在多大程度上企業對於維持彈性供應鏈至關重要，ILPT的業務將因此受益；ILPT預計電子商務將繼續刺激對工業和物流地產的需求，強勁的吸收率和租金增長以及高入住率將繼續下去；ILPT向股東支付分配款以及增加或維持此類分配金額的能力；ILPT收購實現ILPT目標回報的房產的能力；ILPT按價格出售房產的能力它的目標是；ILPT 的能力謹慎地開展併成功完成其物業的擴建和翻新項目，並實現這些項目的預期回報；ILPT出售其現有合資企業的額外股權或向其提供額外房產的能力，或者成立額外的房地產合資企業或吸引合資企業並從其現有合資企業或ILPT可能加入的任何房地產合資企業中受益的能力；ILPT經理The RPT的能力成功管理集團有限責任公司（RMR）；ILPT's根據經修訂的1986年《美國國税法》，作為房地產投資信託或房地產投資信託基金的納税資格；聯邦或州税法的變化；氣候變化或其他原因導致的環境法或其解釋或執行的變化，或ILPT承擔的環境修復成本或其他負債；ILPT的預期資本支出和租賃成本，以及與ILPT財產的開發、再開發或重新定位有關的風險和不確定性，包括通貨膨脹造成的, 成本超支、供應鏈挑戰、勞動力短缺、施工延誤或無法獲得必要許可，以及ILPT在這些物業租賃空間以獲得有針對性的回報的能力；商業房地產行業內部的競爭，尤其是ILPT物業所在市場中工業和物流地產的競爭；聯邦、州和地方法律法規、會計規則、税法及類似事項的遵守和變更；對ILPT業務及其能力的限制滿足複雜的規則命令ILPT出於美國聯邦所得税目的維持其房地產投資信託的納税資格；交易對手不遵守我們的利率上限以及續訂或更換利率上限的成本；與ILPT的關聯方，包括其管理受託人、RMR和其他與之有關聯的實際和潛在的利益衝突；恐怖主義行為、疫情或持續疫情或其他重大不利的公共衞生安全事件或條件、戰爭或條件其他敵對行動、供應鏈中斷、氣候變更或其他超出ILPT控制的人為或自然災害；以及其他事項。這些風險、不確定性和其他因素並非詳盡無遺，應與ILPT定期文件中包含的其他警示聲明一起閲讀。ILPT向美國證券交易委員會（SEC）提交的文件中包含的信息，包括ILPT定期報告中標題為 “風險因素” 的信息，或其中包含的信息，確定了可能與ILPT在本演講中的前瞻性陳述產生差異的重要因素。ILPT向美國證券交易委員會提交的文件可在美國證券交易委員會的網站www.sec.gov上查閲。您不應過分依賴ILPT的前瞻性陳述。除非法律要求，否則ILPT不打算因新信息、未來事件或其他原因而更新或更改任何前瞻性陳述。關於本演示文稿中某些信息的説明本演示文稿包含ILPT從各種第三方來源獲得的行業和統計數據。使用或從第三方來源獲得的數據中的任何內容均不應被解釋為投資建議。所提供的一些數據和其他信息也基於ILPT對內部調查和獨立來源的審查及其經驗得出的真誠估計和信念。ILPT認為這些外部來源、估計和信念是可靠和合理的，但它尚未對其進行獨立驗證。儘管ILPT沒有發現有關此處提供的數據的任何錯誤陳述，但這些估計和信念涉及固有的風險和不確定性，並且基於可能會發生變化的假設。除非另有説明，（1）提供的所有數據均為截至2023年3月31日的三個月，（2）提及 “加權平均值” 是指按年化租金收入計算的加權平均值，（3）提及 “年化租金收入” 是指截至2023年3月31日的年化合同租金，包括直線租金調整，不包括租賃價值攤銷，經租户優惠調整，包括免費租金和向租户報銷的金額，加上租户的估計經常性費用報銷額（年化租金收入可能不同於根據美國公認會計原則（GAAP）計算的實際歷史租金收入。非公認會計準則財務指標本演示文稿包含非公認會計準則財務指標，包括歸屬於普通股股東的FFO和標準化FFO、息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤、NOI和現金基礎NOI。這些指標與最接近的公認會計原則指標的計算和對賬包含在本文的附錄中。有關本演示文稿中使用的術語，請參閲附錄中的定義。關於前瞻性聲明、免責聲明和非公認會計準則財務指標的警告

3 工業物流地產信託基金 3 擁有413個工業和物流地產的美國房地產投資信託基金 ILPT AT A A GLOCKE 工業物流地產信託基金（納斯達克股票代碼：ILPT）是一家房地產投資信託基金，專注於擁有和租賃滿足不斷增長的電子商務需求的高質量分銷和物流物業。ILPT年化租金收入的75％以上來自投資級租户、投資級實體子公司租户或夏威夷土地租賃。30％年化租金收入來自聯邦快遞6000萬可出租平方英尺位於39個州的加權平均剩餘租賃期為8年 78％來自投資級租户/子公司或夏威夷土地租賃的年化租金收入99％入住率28％夏威夷房地產的年化租金收入

4 工業物流地產信託基金其他29個州，30.9% HI，俄亥俄州 27.8%，印第安納州 7.3%，南卡羅來納州 5.7%，佛羅裏達州 5.2%，喬治亞州 4.8%，新澤西州，3.4%，北卡羅來納州 2.9%，地理多樣性具有獨特的夏威夷足跡位置和物業數量年化租金收入的地理組合 • 位於 38 個州。• 4,330 萬平方英尺，相當於 98.9% 的租金 6.6 年加權平均租賃期限 (WALT)（按年租金收入計算）。• 佔年化租金收入的72％。• 租賃通常包括固定租金增加。• 租户在改善方面進行了大量投資。• 瓦胡島主要中央商務區附近有226處位置優越的房產。• 1,670萬平方英尺，佔98.0％，租賃期為13.1年的沃爾特（按年化租金收入計算）。• 佔年化租金收入的28％。• 租金定期重置為公允市場價值。• 土地的位置和稀缺繼續推動投資組合價值。夏威夷房地產/大陸地產 226 3 2 4

95 精選投資組合房產 91-238 Kauhi Kapolei，夏威夷州 85,317 平方英尺 ILPT 所有權：100% 900 Commerce Parkway West Drive Greenwood，294,388 平方英尺 ILPT 所有權：100% 2020 Joe。B Jackson Parkway 田納西州默弗里斯伯勒 1,016,281 平方英尺 ILPT 所有權：100% 紐約州奧爾巴尼商業大道 55 號 125,000 平方英尺 ILPT 所有權：100% 工業物流地產信託

6 工業物流地產信託工業房地產基本面依然強勁對工業和物流物業的強勁需求將使像ILPT這樣的所有者能夠維持較高的入住率並增加租金。• 美國工業房地產投資信託基金行業受益於電子商務增長、供應鏈優化和不斷變化的消費者購買偏好推動的強勁長期需求。• 淨吸收率和租金增長趨勢高於歷史平均水平。(1) 來源：世邦魏理仕研究。美國工業淨吸收率 (1) 美國工業淨吸收租金 (1) 0 20 40 60 80 100 120 140 180 200 Q 1' 17 Q 3' 17 Q 3' 17 Q 1' 18 Q 1' 19 Q 1' 20 Q 1' 20 Q 1' 21 Q 3' 21 Q 3' 21 Q 3' 22 Q 1' 22 Q 1' 23 N et a b so rp tio n (m sf) 淨吸收平均值 0.0% 4.0% 8.0% 12.0% Q1'17 Q 3' 17 Q 1' 17 Q 1' 18 Q 3' 18 Q 3' 19 Q 3' 19 Q 1' 20 Q 1' 20 Q 1' 21 Q 1' 21 Q 1' 22 Q 1' 22 Q 1' 23 G ro w th y ea r r-o ve r-y ea r Rent 增長平均值

7 工業物流地產信託基金 0% 2% 4% 6% 8% 12% 14% 16% $1,000,000 $2,000 3,000 4,000 6,000 $8,000 11'12' 13' 14' 15' 16' 19' 20' 21' 22' 店內銷售美國電子商務銷售百分比在線 $0 200 $200 $200 $200 $1,000 11' 12' 13' 14' 15' 16' 17' 18' 19' '20'21'22'電子商務的增長推動了工業需求的增長電子商務將繼續推動對工業和物流地產的需求，支持租金增長並維持有利的投資環境。（1）來源：截至2月17日的美國人口普查局2023。2022 年第四季度數據是截至本出版物的初步數據。($B) ($B) 美國電子商務銷售額 (1) 美國零售銷售構成和電子商務佔總額的百分比 (1)

工業物流地產信託精選投資組合地產新澤西州馬瓦達靈頓大道 725 號 167,424 平方英尺 ILPT 所有權：100% 1095 South 4800 猶他州西鹽湖城 150,300 平方英尺 ILPT 所有權：100% 8 32150 Just Imagine Drive Avon，俄亥俄州 644,850 平方英尺 ILPT 所有權：100% 8411 佛羅裏達礦業大道 174,975 平方英尺 ILPT 所有權：61%

9 工業物流地產信託倉庫與配送：65% 地面租賃：30% 輕型製造業：5% 高質量工業地產物業類型佔年化租金收入百分比租户行業類型投資組合百分比運輸和航運 37.1 汽車 8.9 食品和飲料 8.7 建築和建築材料 8.1 電子商務 7.6 房地產與金融 5.3 批發貿易 4.5 商業和電子設備 2.8 能源 2.1 造紙和包裝 1.6 傢俱 1.5 其他 7.7 總計 100% 高度向蓬勃發展的工業和地理位置優越的夏威夷土地的租户出租功能性工業地產。大約 90% 的內地租金收入來自物流設施。

10 工業物流地產信任強大的信貸質量和多元化的租户基礎。超過75％的年化租金收入來自投資級租户/子公司或安全的夏威夷土地租賃。租户信用特徵年化租金收入百分比其他未評級或非IGR其他租賃的夏威夷土地投資等級：19% 投資等級母公司子公司：39% 其他未評級或非投資級別：22% 前十名租户佔年化租金總收入的百分比 1 聯邦快遞公司 30.1% 2 亞馬遜公司 6.9% 3 The Home Depot, Inc. (1) 2.2% 4 UPS 1.6% 5 Restoration Hardware, Inc. 1.5% 6 Servco Pacific, Inc. 1.4% 7 美國輪胎分銷商公司 1.3% 8 Par Pacific Holdings Inc. 1.2% 9 TD SYNNEX公司 1.1% 10 伯克希爾哈撒韋公司 1.0% 總計 48.3% (1) 2022 年，ILPT 與 Home Depot U.S.A., Inc. 達成協議，在夏威夷租賃一處面積為 2,238 平方英尺的房產，年化租金收入為 8,096 美元。2023 年 3 月，租户行使了在租賃開始之前終止協議的選擇權。

11 工業物流地產信託基金近期業務亮點 2022 年亮點相同物業現金基礎 NOI 租金率租賃活動 +1.0% +37.1% 租賃活動 WALT（按平方計Ft.) 8.2 年 Same Property NOI +2.6% 5,573,000 SF (1) 11 +3.2% +15.1% 8.9 年 1,143,000 平方英尺 2023 年第一季度亮點 +7.8% (1) ILPT 與 Home Depot U.SA, Inc. 達成協議，在夏威夷租賃一處面積為 220 萬平方英尺的房產，年化租金收入為 810 萬美元。2023 年 3 月，租户行使了在租賃開始之前終止協議的選擇權。

12 INDUSTRIAL LOGISTICS PROPERTIES TRUST Mountail Industrial JV (1) 合併後的 ILPT 61% 所有權 98.3% 入住率 3,290 萬美元 NOI 調整後息税折舊攤銷前總資產 31 億美元 (1) 金額表示該合資企業的比例為 100%，而不是 ILPT 的比例份額。投資組合2023年第一季度業績17億美元債務總額（本金）內地物業 92.6% 入住率 2920 萬美元NOI 290 萬美元現金基礎淨資產為 2,690 萬美元調整後 ebitDare 190 萬美元總資產 17 億美元總負債 17 億美元 Hawaii propertes 226 Propertes 98.0% 入住率 2,210 萬美元 NOI 2120 萬美元總資產 8.639 億美元總負債 8.639 億美元（本金）100% 所有權 930 萬美元標準化 FFO-370 萬美元標準化 FFO 100 萬標準化 FFO 107,000 SF 租賃活動 +23.5% 租金 428,000 平方英尺租賃活動 +13.7% 租賃費率587,000 平方英尺租賃活動 +14.1% 租金率 12

0.9 1.4 1.1 27.9% 18.7% 15.1% -20.0% 20.0% 60.0% 80.0% 0.0 0.2 0.4 0.6 1.4 1.6 2022 年第一季度租賃總額 (msf) 租金累積積極資產管理和租賃活動平方英尺工業物流地產信託繼2022年創紀錄的年度租賃活動之後，2023年第一季度表現強勁。13 WALT by SF（年份）8.9 8.99 8.0 27 筆交易總面積達 250 萬平方英尺租賃管道 160 萬平方英尺處於談判的後期階段

按投資組合劃分的租賃到期和租金重置工業物流地產信託基金 14 夏威夷房地產到期和重置百分比 ILPT 年化租金總收入山地合資到期百分比 ILPT 年化租金收入總額全資內地物業到期百分比 ILPT 年化租金收入總額到期和重置百分比 ILPT 年化租金總收入百分比 ILPT 年化租金收入總額到期和重置百分比 ILPT 年化租金收入總額 1.7% 4.9% 3.1% 5.7% 2023 2025 2026 1.1% 2.0% 6% 1.3% 2.0% 2023 2024 2025 2026 夏威夷到期夏威夷重置 0.5% 1.5%3.1% 2.0% 5.2% 2023 2024 2026 2027 3.3% 8.4% 6.4% 12.9% 2023 2024 2026 2027 夏威夷到期總額和重置夏威夷到期總額和重置夏威夷到期總額和重置 3.3% 8.4% 6.8% 6.4% 12.9% 2023 2024 2026 2027 大陸租約到期總額夏威夷到期總額和重置 3.3% 8.4% 6.8% 12.9% 2023 2024 2026 2027 內地租約到期總額夏威夷到期總額和重置 3.3% 8.4% 6.8% 12.9%

債務摘要 15 有擔保浮動利率債務 12 億美元合資有擔保浮動利率債務 14 億美元有抵押固定利率債務 17B 16.9 2,658.3 24.0 26.0 $25.0 1,534.5 2024 2026 2027 2028 + 工業物流地產信託關鍵事實債務到期日總額當前估計季度利息支出運行利率 • 合併負債總額為 43 億美元。• 加權平均債務到期期限為 3.9 年，不包括延期選項。• 在2027年之前沒有實質性債務到期，包括延期期權。• 債務的加權平均利率為5.4%。• 合併淨負債佔年化調整後息税折舊攤銷前利潤的12.8倍。(1) 包括2024年到期的26.35億美元貸款，有三種為期一年的延期選項，但須滿足某些條件。(2) 假設短期利率保持在或高於ILPT利率上限的行使率。(3) 代表我們根據公認會計原則在收購利率上限的期限內為獲得利率上限而支付的溢價的攤銷. (百萬美元) (百萬美元) (1) 現金利息支出 (2) 58.1 美元非現金遞延融資費用攤銷 6.7 非現金利率上限攤銷 (3) 6.1 預計季度利息支出總額為70.9美元注意：上表包括我們攤銷貸款的本金還款額。

合資企業 1,190 萬美元2950 萬美元山地工業房地產投資信託有限責任公司 22% /78% 房產數量調整後息税折舊攤銷前利潤 (1) 61%/39% 1894 11726,000 SF 20,981,000 SF ILPT/JV 所有權工業基金房地產投資信託有限責任公司按房地產淨資產價值籌集資金。發展與新老投資者的關係。瞄準機會主義收購。工業物流地產信託基金 (1) 截至2023年3月31日的三個月。16

17 INDUSTRIAL LOGISTICS PROPERTIONS TRUST RMR 的業務包括：全國多行業投資平臺辦公室工業政府醫療辦公室生命科學老年生活酒店服務零售 RMR 管理公司大約 38,000 名員工近 2,100 處房產年收入超過 160 億美元資產管理大約 600 名 CRE 專業人員在美國各地的 30 多個辦公室金融服務：房地產服務：商業服務：會計收購/處置管理資本市場資產管理人力資源合規/審計施工/開發信息技術 (IT) 金融/規劃工程投資者關係財資租賃營銷税收財產管理法律/風險管理由另類資產管理公司 RMR GROUP LLC 管理 RMR Group LLC

18 工業物流地產信託基金 • 基本業務管理費：0.5% 乘以 (i) 歷史總成本或 (ii) 平均市值中的較低值。(1) • 物業管理費：佔總租金的3％和建築成本的5％。• 激勵管理費：與摩根士丹利資本國際美國房地產投資信託基金/工業房地產投資信託指數相比，我們每股總回報率的12％乘以股票市值。（2）) (1) 前2.5億美元的增長將按0.7％收取費用。(2) 衡量期通常為三年期，以計算激勵管理費的年份結束。• 如果ILPT的股價上漲並且其總市值超過其歷史房地產成本；RMR基礎管理費上限為房地產歷史成本的50個基點。• 如果ILPT的股價下跌並且其房地產的歷史成本超過其總市值；RMR獲得的基礎管理費會減少（股權50個基點）市值加債務）。• 激勵費結構使RMR專注於增加股東總回報。• 成員RMR 高級管理層是ILPT股票的持有者，其中一些人受長期封鎖協議的約束。• ILPT股東對上市公司RMR有了解。• ILPT受益於RMR的全國足跡和370億美元平臺的規模經濟。管理協議的關鍵條款管理與股東利益保持一致利益一致

19 處工業物流物業信任一項成功的傳統 RMR 認證 EPA 的 2019-2022 年度能源之星合作伙伴。77 處房產獲得了 EPA 能源之星認證，55 處房產獲得了 BOMA 認證。在獲得最多稱號的投資組合中排名第 #2 58 處獲得 LEED 稱號可持續發展波士頓環球報 2020 年、2021 年和 2022 年最佳工作場所商業地產高管頂級商業物業經理排名第 9 位 2020 年《財富》雜誌增長最快的公司在 2019 年 GloBest 中排名第 75 位。2022 年房地產論壇最佳工作場所《波士頓商業雜誌 2020 年中間市場領導者》，20222,2023 年 IREM 房地產管理卓越獎 (REME) 領導力與發展獎 (REME) 要了解有關 RMR 的亮點、見解和成就的更多信息，請訪問 RMR 集團的年度可持續發展報告。2022 2023

20 工業物流地產信託附錄印第安納州格林伍德錢尼大道 482 平方英尺 671,354 平方英尺 ILPT 所有權：61%

21 工業物流地產信託截至2023年3月31日的三個月內 12/31/2022 年 9 月 30/2022 年 6 月 30 日 2022 年 3 月 31 日精選損益表數據：租金收入 110,258 美元 103,215 美元 107,222 美元 71,375 美元淨虧損 $ (35,546) 美元 (83,974) 美元 (151,321) $ (9,787) 應佔淨虧損致普通股股東 $ (24,809) $ (31,043) $ (45,627) $ (143,539) $ (6,514) NOI $84,473$ 83,598$ 86,894$ 55,167 現金基礎NOI 美元 80,441 美元 79,969 美元 79,949 美元 53,691 美元調整後 eBitDare $80,761 12 美元 79,213 美元 76,072 美元 80,811 美元 52,532 FFO歸屬於普通股股東 7,916 美元 5,440 美元 (10,134) 美元 (2,001) 美元 8,102 美元歸屬於普通股股東的標準化 FFO 7,916 美元 5,440 美元 14,873 美元 28,302 美元每股普通股數據（基本和攤薄後）：歸屬於普通股股東的淨虧損美元 (0.38) 美元 (0.48) 美元 (0.70) 美元 (2.20) 美元 (0.10) 美元) 歸屬於普通股股東的FFO——攤薄後0.12美元 0.08 美元 0.23 美元 0.43$ 0.42 歸屬於普通股股東的正常化FFO 0.12 美元 0.12 美元 0.08 美元 (0.03) $0.12 股息：每股支付的年化股息 0.04 美元 0.04 美元 1.32 美元年化股息收益率（期末）1.3% 1.2% 0.7% 9.4% 5.8% 歸屬於普通股股東的標準化 FFO 派息率（年化）8.3% 12.5% 4.3% 76.7% 78.6% 精選資產負債表數據：總資產 5,939,557 美元5,969,63,63,63,633 美元 6,166,704 美元總資產 5,634,976,176 美元 66 5,719,635 美元5,955,838 美元6,103,793 美元總負債 4,348,801 美元 4,345,395 美元 4,520,904 美元 4,499,824 美元總權益 1,286,175 1,330,771 1,361,510 1,434,934 1,603,969 美元精選財務信息（千美元，每股數據除外）

22 截至2023年3月31日的三個月工業物流地產信託基金 2022 年 12 月 31 日 2022 年 9 月 30/2022 年 6 月 30/2022 年 3 月 31 日 NOI 的計算：租金收入 110,258 美元 103,215 美元 107,222 美元 71,375 美元房地產税 (16,467) (14,164) (13,275) (9,436) 其他運營費用 (9,375) 18) (8,577) (8,453) (7,053) (6,772) NOI 84,473 83,598 81,013 86,894 55,167 非現金直線租金調整包含在租金收入 (3,762) (3,368) (3,368) (3,794) (3,220) (1,156) 中 695)(320) 租金收入中包含的租賃終止費 — (20) — (30) — 現金基礎NOI 美元 80,441 美元 79,969 美元 79,949 美元 53,691 淨虧損與 NOI 和現金基礎淨虧損對賬：淨虧損 (35,546) 美元 (41,759) 美元 (83,974) 美元 (151,321) 美元 (9,787) 未合併合資企業的收益 (3,961) (444) (3,297) (1,610) (1,727) 所得税（收益）支出 17 (68) 28 16 69 未合併合資企業收益前虧損 (39,490) (42,271) (87,243) (152,915) (11,445) 提前清償債務造成的損失 — — 21,370 — 828利息和其他收入 (1,146) (763) (1,068) (354) (478) 利息支出 70771 71,765 89,739 77,548 40,999 出售房地產虧損 974 — — 10 — 出售股票證券的已實現虧損（收益）— — — — (2,460) 一般和行政 7,907 7,981 9,110 9,709 6,077 收購和其他交易相關成本 — — 586 — — 房地產減值損失 — — 100,747 — 折舊和攤銷 45,457 46,886 48,519 42,699 22,878 NOI 83,598 81,013 86,894 55,167 非現金直線租金調整包含在租金收入中 (3,762) (3,368) (3,794) (3,220) (1,156) 租金收入中包含的租賃價值攤銷 (270) (279) (250) (3,695) (320) — (30) — 現金基礎NOI 美元 79,931 美元 79,969 美元 79,949 美元 53,691 NOI 和現金基礎淨資產淨值的計算和核對（千美元）

23 工業物流地產信託淨資產淨資產淨收益與相同財產淨資產淨收益的計算截至2022年3月31日的三個月 NOI 與相同財產 NOI 的對賬：租金收入 110,258 美元 71,375 美元房地產税（16,467）(9,436) 其他運營費用 (9,318) (6,772) NOI 84,473 55,167 減去：未包含在房產的 NOI 相同房產業績 (40,973) (14,828) 相同房產 NOI 美元 43,500 美元 40,339 相同財產現金基礎淨收益計算：相同財產 NOI 43,500 美元 40,339 美元減去：非現金直線租金調整包含在租金收入中（2,687）（685）租金收入中包含的租賃價值攤銷（151）（239）相同財產現金基礎淨利潤為40,662 美元 39,415 美元（千美元）

24 截至2023年3月31日的三個月的工業物流地產信託基金 12/31/2022 9/30/2022 6/30/2022 3 3/31/2022 淨虧損 $ (35,546) 美元 (41,759) 美元 (83,974) $ (9,787) 加上：利息支出 70771 71,765 89,739 77,548 40,999 加上：所得税支出（福利）17 (68) 28 16 69 Plus：折舊和攤銷 45,457 46,886 48,519 42,699 22,878 息税折舊攤銷前利潤 80,699 76,824 5412 (31,058) 54,159 房地產減值虧損 — — 100,747 — 房地產銷售虧損 974 — — 10 — 未合併合資企業收益中的權益 (3,961) (444) (3,297)) (1,610) (1,727) 來自未合併合資企業的息税折舊攤銷前利潤 2,613 2,432 2,483 2,476 2,558 出售股票證券的已實現虧損（收益）— — — — (2,460) ebitdare 80,325 78,498 80,015 51,298 Plus：收購和其他交易相關成本 — — 586 — — 另外：以普通股支付的一般和管理費用 (1) 387 401 618 796 406 Plus：提前清償債務造成的損失 — — 21,370 — 828 調整後息税折舊攤銷前利潤 80,712 美元 79,213美元 76,072 美元 80,811 美元 52,532 美元息税折舊攤銷前利潤的計算，息税折舊攤銷前利潤和調整後的息税折舊攤銷前利潤 (1) 金額代表向我們的受託人、高級管理人員和RMR的某些其他員工提供的股權薪酬。（千美元）

25 截至2023年3月31日止三個月的工業物流地產信託基金 2022 年 3 月 31 日 2022 年 9 月 30/2022 年 6 月 30/2022 年 3 月 31 日歸屬於普通股股東的淨虧損 $ (24,809) 美元 (45,627) 美元 (143,539) 美元 (6,514) 折舊和攤銷 45,457 46,886 48,519 42,699 22,878 未合併聯合收益中的權益風險投資 (3,961) (444) (3,297) (1,610) (1,727) 出售股票證券的已實現虧損（收益）— — 9,450 (1,232) 股票證券未實現虧損 — — — (2,460) 來自未合併合資企業 FFO 的份額 1,468 1,678 1,678 1,761 房地產減值虧損 — — — 100,747 — 出售房地產虧損 974 — — 10 — 歸屬於非控股權益 (11,213) (11,250) (11,407) (11,407) (11,434) (4,604) FFO 7,916 5,440 (10,134) (2,001) 8,102 提前清償債務造成的損失 — — 21,02 70 — 828 收購、交易相關和某些其他融資成本 (1) — 32,016 30,303 18,673 歸因於非控股權益的標準化 FFO 調整 — — (28,379) — — 歸屬於普通股股東的標準化 FFO 7,916 美元 5,440 美元14,873 美元 28,302 美元 27,603 美元加權平均已發行普通股——基本和攤薄後 65,309 65,307 65,221 65,221 每股普通股數據（基本和攤薄）：歸屬於普通股股東的淨虧損 (0.38) (0.48) (0.70) (2.20) (0.10) FFO 歸屬於普通股股東 0.12 0.08 (0.16) (0.03) 0.03 12 歸屬於普通股股東的標準化FFO 0.12 0.08 0.23 0.43 0.43 0.42 計算歸屬於普通股股東的 FFO 和標準化 FFO (1) 截至2022年3月31日、2022年6月30日和2022年9月30日的三個月的金額代表債務發行成本，根據公認會計原則，記為與某些融資和其他交易相關成本相關的利息支出。（美元和股票，以千美元計，每股數據除外）

26 INDUSTRIAL LOGISTICS PROPERTIES TRUST 按投資組合劃分的關鍵財務數據 (1) 金額表示該合資企業為100％，而不是我們在其中的比例份額。列報的金額來自公認會計原則信息，可能無法與該合資企業獨立財務信息中反映的金額相提並論。(2) 其他包括位於新澤西州的一處合併的大陸房產，佔地約64,000平方英尺，我們擁有67％的所有權；任何公司資產和負債，包括我們在未合併合資企業的股權投資；以及為從資產負債表和損益表數據中刪除Mountain Industrial REIT LLC的非控股權益而進行的調整。截至2023年3月31日止的三個月 ILPT 全資房產 Mountain Industrial ILPT 夏威夷大陸房地產投資信託有限責任公司 (1) 其他 (2) 合併所有權% 100% 100% 61% Properties 226 92 318 94 1 413 SqFt. 16,729 22,209 38,938 20,981 64 59,983 入住率% 98.0% 98.6% 98.9% 98.3% 98.1% 98.7% 精選資產負債表數據：總資產 724,325 美元 1,860,992 美元 3,149,255 美元 5,939,557 美元 5,939,557 美元總債務（本金）美元 862,930 美元 1,722,070 美元 2,585,000 美元 1,699,833 美元 — 4,284,833 美元精選損益表數據：租金收入 30,220 美元 36,664 美元 66,884 美元 43,066 美元 308 美元 110,258 美元（虧損）8,550 美元（虧損）8,550 美元（虧損）20,681) $ (12,131) $ (16,790) $4,112 美元 (24,809) NOI 美元 22,122 美元 29,220 美元 51,342 美元 32,923 美元 208 美元 84,473 美元現金基礎NOI 美元 19,512 美元 28,983 美元 48,495 美元 31,740 美元 206 美元 21,233 美元 26,940 美元 29,519 美元 3,020 美元 80,712 美元歸屬於普通股的標準化 FFO 股東 9,264 美元 (3,749) 美元 5,515 美元 1,033 美元 1,368 美元 7,916 關鍵比率：年化現金基礎淨資產淨值/總資產 10.8% 6.2% 7.5% 4.0% 5.4% 淨負債/年化調整後息税折舊攤銷前利潤 10.2 x 16.0 x 13.4 x 13.6 x 12.8 x 精選季度租賃活動：租賃活動（平方英尺）：107 428 535 587 21 1,187 43% 的變化按公認會計準則租金（按平方英尺計算的加權平均值）：23.5% 13.7% 19.6% 14.1% 9.9% 15.1% 按平方英尺計算的加權平均租賃期限（年份）：12.4 5.3 8.8 11.0 5.0 8.9（以千美元和平方英尺為單位，每平方英尺的數據除外）

27 Industrial Logistics Properties 信託定義非公認會計準則財務指標：根據美國證券交易委員會（SEC）的適用規則，我們提出了某些 “非公認會計準則財務指標”，包括歸屬於普通股股東的FFO、息税折舊攤銷前利潤、調整後的息税折舊攤銷前利潤、NOI、相同財產淨資產淨值收入、現金基礎NOI和相同財產現金基礎NOI。根據公認會計原則，這些指標不代表經營活動產生的現金，也不應將其視為衡量我們經營業績或衡量流動性的淨收益（虧損）或歸屬於普通股股東的淨收益（虧損）的替代品。這些指標應與我們的合併收益（虧損）表中列報的歸屬於普通股股東的淨收益（虧損）和淨收益（虧損）一起考慮。我們認為這些非公認會計準則指標是衡量房地產投資信託基金經營業績以及歸屬於普通股股東的淨收益（虧損）和淨收益（虧損）的適當補充指標。我們認為這些指標為投資者提供了有用的信息，因為排除某些歷史金額的影響，例如折舊和攤銷費用，它們可能有助於比較我們在不同時期之間以及與其他房地產投資信託基金的經營業績，就NOI和現金基礎淨資產淨值而言，僅反映房地產層面產生和產生的收入和支出項目可能有助於投資者和管理層瞭解我們房地產的運營。NOI和現金基礎NOI：淨營業收入（NOI）和現金基礎NOI的計算不包括淨收益（虧損）的某些組成部分，以便提供與我們的房地產層面經營業績更密切相關的業績。我們按照第22頁所示計算NOI和現金基礎NOI，如第23頁所示，相同財產淨資產淨收益和相同財產現金基礎NOI如第23頁所示。我們將NOI定義為房地產租賃收入減去房地產運營支出。NOI 不包括資本化租户改善成本和租賃佣金的攤銷，我們將其記為折舊和攤銷費用。我們將現金基礎淨資產收益定義為NOI，不包括非現金直線租金調整、租賃價值攤銷和租賃終止費（如果有）。我們使用 NOI 和 Cash Basis NOI 來評估個人和公司範圍內的物業表現。其他房地產公司和房地產投資信託基金計算NOI和現金基礎NOI可能與我們不同。歸屬於普通股股東的FFO和歸屬於普通股股東的標準化FFO：我們計算了歸屬於普通股股東的運營資金或FFO，如第25頁所示。歸屬於普通股股東的FFO是根據全國房地產投資信託協會（Nareit）定義的基礎計算的，即歸屬於普通股股東的淨收益（虧損），根據公認會計原則計算，不包括房地產減值損失、出售房地產的任何收益或損失、未合併合資企業的權益以及股權證券的任何已實現和未實現的收益或損失，加上房地產折舊和合並財產的攤銷以及我們在FFO中的相應份額未合併的合資企業資產減去歸因於非控股權益的FFO調整，以及目前不適用於我們的某些其他調整。在計算歸屬於普通股股東的標準化FFO時，我們對第25頁顯示的項目進行了調整，包括對未合併合資企業的類似調整（如果有）。歸屬於普通股股東的FFO和歸屬於普通股股東的標準化FFO是我們的董事會在確定向股東分配的金額時考慮的因素之一。其他因素包括但不限於保持房地產投資信託基金納税資格的要求、管理債務的協議的限制、我們可獲得的債務和股權資本、我們的分配率佔普通股交易價格的百分比或股息收益率、我們的股息收益率與其他工業房地產投資信託基金的股息收益率相比的股息收益率、我們對未來資本需求和經營業績的預期以及我們對支付現金的預期需求和可用性我們的義務。其他房地產公司和房地產投資信託基金計算歸屬於普通股股東的FFO和歸屬於普通股股東的標準化FFO的方法可能與我們不同。息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤和調整後的息税折舊攤銷前利潤：我們計算扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益，或息税折舊攤銷前利潤、房地產的息税折舊攤銷前利潤或調整後的息税折舊攤銷前利潤，如第24頁所示。息税折舊攤銷前利潤是根據納雷特定義的基礎計算的，即息税折舊攤銷前利潤，包括我們在未合併合資物業中佔息税折舊攤銷前利潤的比例份額，不包括出售房地產的損益、未合併合資企業收益中的權益、房地產減值虧損、股權證券的任何已實現和未實現損益以及目前不適用於我們的某些其他調整。在計算調整後的息税折舊攤銷前利潤時，我們根據第 24 頁顯示的項目進行了調整。其他房地產公司和房地產投資信託基金計算息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤的方法可能與我們不同。

工業物流地產信託基金 2023 年 5 月投資者簡報馬薩諸塞州牛頓街 255 號牛頓廣場 300 號套房 02458 ILPTREIT.COM 南卡羅來納州斯巴達堡約翰·多德路 510 號 1,015,740 平方英尺 ILPT 所有權：100%