EX-10

本租賃協議第一修正案（“修正案”）自2023年4月10日起僅供參考（“生效日期”），由特拉華州有限責任公司SFIII LAKE, LLC與特拉華州有限責任公司SFIII FOS LAKE, LLC（統稱為 “房東”）和特拉華州的一家公司（“租户”）簽訂。

作為PR 155 North Lake, LLC的利益繼承人，房東和租户是2018年4月26日的特定租賃協議（“租約”）的當事方。根據租約，租户目前從房東那裏租賃了某些通常被稱為Suite 900的空間，該空間位於加利福尼亞州帕薩迪納北湖大道155號（“建築物”），該建築物位於加利福尼亞州帕薩迪納北湖大道155號（“建築物”），如租約中更具體地描述的那樣。

因此，現在，考慮到上述陳述、本修正案中包含的共同契約和協議以及其他良好的和寶貴的對價，特此確認這些契約和協議的收據和充足性，房東和租户特此達成以下協議：

新場所。租户特此同意按照下文規定的條款和條件從房東那裏租賃新房屋，房東特此同意將新房屋出租給租户。自新學期生效日期（定義見下文）起，特此附錄A顯示新場所已納入租約併成為租約的一部分，租約中所有提及的定義術語 “場所” 均指和指新場所。租户對新場所的使用和佔用應符合經本協議修訂的租約（“修訂後的租約”）的所有條款和條件。

新學期。新房屋的租賃期限（“新期限”）應追溯至2023年2月1日（“新期限生效日期”），持續九十六（96）個月，並將於2031年1月31日到期，儘管房東可能尚未在新期開始日期之前交付對新房屋的所有權。在任何情況下，新期限均不得免除租户對新期開始日期之前根據經修訂的原始房舍租約存在的任何欠款或違約承擔的責任。在房東按照租約的要求從租户那裏收到租户關於新房舍的保險證書副本之前，房東沒有義務交付新房屋；但是，前提是房東是

由於租户未能提供上述保險證書，新房屋的交付被延遲，新期限的開始日期將保持不變，除非因租户未能提供上述保險憑證而延遲。

(a)

租户應在生效日期（“休假日期”）後的五 (5) 天之日晚上11點59分之前騰空並停止使用附錄A中被確定為 “初始投降場所” 的原始場所的某些部分。如果租户在休假日當天或之前妥善騰出並停止使用初始投降場所，則租户為首次投降房屋支付每月基本租金和其他費用的義務將從新期開始生效之日起終止，否則租户應繼續為初始投降房屋支付每月基本租金，直到租户根據修訂後的租約條款實際騰出並停止使用初始投降場所。休假之日，租户擁有和佔用初始投降房屋的所有權利以及租户對初始投降房屋的義務將終止，除非租户在修訂後的租約下的尚存義務，而且租户在修訂後的租約下的所有權利和義務應僅與新房屋和剩餘的投降場所有關；但是，如果租户未能在休假日期當天或之前騰出和停止使用初始投降場所，應被視為扣留初始投降房屋須遵守租約中的暫停條款，這種扣留不得解除租户對新房舍的義務。此外，如果租户在新任期內的任何時候進入和佔用初始投降場所，則應要求租户繼續按租户為剩餘投降房屋支付的相同費率支付初始投降房屋的每月基本租金，租户的建築百分比應增加以包括初始投降場所。

(b)

根據租約的條款和條件，租户有權擁有和佔用附錄A中被確定為 “剩餘投降房屋” 的原始房屋的某些部分，即約7,109平方英尺的可出租面積。租户應按照本第 3 節所要求的條件，在租户在新場所改善工作基本完成之日（“投降日期”）後的五 (5) 個工作日當天晚上11點59分之前將全部原始房屋移交給房東。如果租户在交出日期當天或之前正確交出原始房舍，則租户為原始房屋支付每月基本租金和其他費用的義務將從新期開始之日起終止，否則租户應繼續支付原始房屋的月基本租金，直到租户根據修訂後的租約的條款實際交出原始房屋。租户同意在投降之日將原始房屋的所有權移交給房東，掃把清理乾淨，狀況良好，維修完好，正常磨損除外，在其他方面遵守經修訂的租約中關於移交的條款。交出後，租户擁有和佔用原始房屋的所有權利以及租户對原始房舍的義務都將終止，除非租户在修訂後的租約下的尚存義務，而且租户在修訂後的租約下的所有權利和義務應僅與新房屋有關；但是，如果租户未能在移交日期當天或之前交出原始房舍，則應將租户視為保留原始房舍，但須受暫時擱置租約中的條款等暫停不得解除租户對新房舍的義務。

如果建築物在任何租賃年度的任何部分的入住率低於百分之百（100％），則房東應根據房東使用健全的會計和管理原則合理地確定該租賃年度運營費用的可變組成部分，以確定該建築物被佔用百分之百（100％）時本應產生的運營費用金額。

租户改進。房東應使用建築標準材料、方法、表面處理和規格，在新場所安裝租户改善設施，如附錄B所附工作信函（“工作信函”）所述。房東特此向租户發放高達每可出租平方英尺75.00美元的津貼（即，根據佔地7,109平方英尺的新房舍，補貼為533,175.00美元）（“補貼”），將按照工作信中的規定使用。此外，租户改善基本完成後，任何未使用的津貼（不超過248,815.00美元）均可用於抵消根據租約下次到期的月基本租金。儘管此處或工作信函中有任何相反的規定，但房東應負責 (i) 安裝任何隔離牆；以及 (ii) 隔離暖通空調和電氣系統，為新辦公場所提供服務，費用由房東自行承擔，且不適用津貼。

原始房屋狀況。租户承認其目前擁有原始房舍，並且完全瞭解原始房屋的狀況。租户承認，房東沒有義務以任何方式翻新或改善原始房屋，也沒有義務根據本修正案為原始房屋的改善提供資金，租户特此接受原始房屋 “按原樣”。租户進一步承認，除非租約和本修正案中另有明確規定，否則房東和房東的任何代理人均未就原始房屋的狀況、其改進、翻新或改建或就其功能或上述任何內容是否適合承租人開展業務發表任何陳述或保證，房東的所有陳述和保證（如果有）均與租約和本修正案中規定的相同。

無論如何或以其他方式為新場所的改善提供資金，租户特此接受 “按原樣” 使用新房舍。租户進一步承認，除非本修正案中另有明確規定，否則房東和房東的任何代理人均未就任何新場所的狀況、其改進、翻新或改建或建築物的功能或上述任何內容是否適合承租人開展業務發表任何陳述或保證，房東的所有陳述和保證（如果有）均符合本修正案的規定。

10.

可訪問性。根據《加州民法典》第1938條，房東特此告知租户，截至本修正案發佈之日，原始房屋、新場所和建築物均未經過認證訪問專家的檢查。此外，根據《加州民法典》第1938條，房東將以下情況通知租户：“認證准入專家（CaSP）可以檢查相關場所，並確定相關場所是否符合州法律規定的所有適用的建築相關無障礙標準。儘管州法律不要求CaSP對標的場所進行檢查，但如果承租人或租户提出要求，商業地產所有者或出租人不得禁止承租人或租户對相關場所進行CaSP檢查，以瞭解承租人或租户的佔用或可能佔用。雙方應共同商定CaSP檢查的時間和方式安排、CaSP檢查費用的支付以及為糾正場所內違反建築相關無障礙標準的行為而進行任何必要維修的費用。”因此，儘管修訂後的租約中有任何相反的規定，但房東和租户同意（a）租户可以選擇並自費讓CaSP檢查新場所，並確定新場所是否符合加利福尼亞州法律規定的所有適用的建築相關無障礙標準，（b）雙方應相互協調併合理批准任何此類CaSP檢查的時間安排，以便房東可以選擇有代表在此類檢查期間在場，以及 (c) 租户應全權負責糾正任何此類CaSP檢查發現的原始場所、新場所或建築物內違反建築相關無障礙標準的行為所必需的任何維修費用，租户根據租約第15條在新場所內進行的任何和所有此類改建和維修，如果租户的CaSP檢查需要對建築物其他部分進行任何改建和維修，則租户應向房東償還費用根據要求，作為額外租金，用於房東進行此類改建和維修的費用；但是，除非此類維修或改建僅涉及租户在本期限到期或提前終止時有義務或選擇拆除的新房舍的其他改建（在這種情況下，租户還應同時拆除根據本節進行的 CaSP 檢查而進行的任何維修或改建），否則租户沒有義務取消根據本節進行 CaSP 檢查而進行的任何維修或改建。

11.

擴展選項。租户應繼續有一 (1) 個選擇權將新期限再延長一 (1) 年，其條款、契約和條件與租約中規定的相同，但月基本租金除外，該租金最初應等於根據租約第51條的規定定義和確定的期權期限內房屋的 “公允市場租賃價值”；但是，前提是延期期權必須如果有的話，則應通過租户不早於以下時間向房東發出書面通知（“延期通知”）來行使該日期為十二 (12) 個月，不遲於新學期到期前九 (9) 個月的日期。如果在行使延期期權時或在期權期限的預定開始日期，租户 (a) 犯下未治癒的違約事件，其補救期已根據租約第 22 條到期（或者如果租户在時間流逝、發出通知或兩者兼而有之的情況下會違約），則房東可以自行選擇，延期期權不被視為已得到適當行使，(b) 向租户的轉讓除外關聯公司，將租約或其權益轉讓給關聯公司，或 (c) 除向關聯公司轉租外，轉租全部或任何佔新辦公場所總可出租平方英尺的一部分。只要租户正確及時地行使了延期選擇權，新的租賃期應為

在期權期限內延期，租賃的所有條款、契約和條件將保持不變，完全有效，但月基本租金應與上述規定相同，除非沒有剩餘的延期期權。房東和租户特此承認並同意，除非本第 11 節另有規定，否則特此全部刪除租約中規定延長或續訂租賃期限的任何和所有條款，租户沒有其他延長新期限的選擇。

原始房屋租約的4.3美元為67,373.11美元，作為租約下次到期的月基本租金的抵免額，房東應繼續持有32,786.90美元，作為租户履行修訂後的租約義務的擔保。

（3）新辦公場所每1,000平方英尺可出租面積的停車證）。租户有權但沒有義務按大樓的標準費率租用最大停車位，目前非預留空間的費率為每個空間每月90.00美元，預留空間的費率為每個空間每月142.00美元。

15.

新場所現有傢俱。如果現有租户向新辦公場所交出，則租户有權使用新房舍中目前存在的任何現有傢俱，但不包括接待區附近的現有主會議室桌椅（“現有傢俱”）。房東對現有傢俱的狀況或是否適合租户使用不作任何陳述或保證，租户特此訪問現有傢俱處於 “原樣” 狀態。租户應在新期限結束或延期租約終止之前將現有傢俱歸還給房東。

特此將修訂後的租約下房東的通知地址全部替換為以下地址：

(a)

儘管修正案中有任何相反的規定，但房東和租户特此承認並同意，除非目前根據現有租約（“現有租約”）租賃新房屋的現有租户（“現有租户”）同意提前或及時終止現有租約，並在現有租約期限（如適用，提前終止或放棄到期日）適當地將新房屋的所有權移交給房東，“現有租約”投降日期”).此外，租户特此承認並同意，現有租户有權在2023年5月31日當天或之前向房東發出有關此類選擇的書面通知，從而延長現有租約的期限。

(i) 房東不得根據本修正案將新房舍交付給租户，(ii) 本修正案第1、2、3、4、7、9、10、11和15條無效，(iii) 應允許租户在剩餘的投降場所停留在自2023年6月1日起至2024年5月31日屆滿的十二 (12) 個月內（“臨時” 租賃期”)，(iv) 在臨時租賃期內，租户應向房東支付剩餘退還房屋的每月基本租金，金額為每月 26,658.75 美元，(v)) 租户有權在臨時租賃期內提前三十 (30) 天向房東發出書面通知，終止剩餘移交房屋的租賃；(vi) 在 (A) 臨時租賃期的最後一天或 (B) 終止日期如果租户選擇根據本句提前終止剩餘交出房屋的租賃，則租户同意將剩餘移交房屋的所有權移交給房東，掃把乾淨且完好無損，完好無損，普通磨損除外，其他方面則符合經修訂的租約中關於投降的條款。交出後，租户擁有和佔用剩餘退出房屋的所有權利以及租户對剩餘退出房屋的義務都將終止，除非租户在修訂後的租約下的尚存義務；但是，如果租户未能在規定的交出日期當天或之前交出剩餘的交出房屋，則應視為租户保留剩餘的移交房舍，但須遵守租約中的保留條款。無論此處或工作信函中有任何相反的規定，如果現有租户（定義見下文第 17 (a) 節）執行其延期選項，則房東不得在臨時租賃期內開始拆除剩餘的投降場所或以其他方式在剩餘的投降場所進行破壞性工作。

18.

經紀人。租户特此向房東陳述並保證，除世邦魏理仕公司外，不存在任何代表房東和租户的經紀人、代理人或發現者可能就完成本修正案所設想的交易申請費用或佣金。如果出現與本修正案所設想的交易有關的任何經紀人或金融服務費索賠，則租户同意根據租户做出的任何聲明、陳述或協議，向房東（由房東合理滿意的律師）賠償、保護、保護房東（由房東合理滿意的律師）免受任何此類索賠。

(1) 房東在租約下不存在違約、違約或違約事件，也不存在任何在通知或時間流逝或兩者兼而有之的情況下構成房東在租約下的違約、違約或違約事件的事件或條件；(2) 租約仍然是租户的合法、有效和有約束力的協議和義務；(3) 租户目前無法抵消或抗辯其在租約下的履行或義務。租户特此免除併發布針對房東或房東的成員、經理、董事、高級職員、僱員或代理人的所有要求、收費、索賠、賬目或任何性質的訴訟理由，包括但不限於先前因租約產生或與租賃有關的已知和未知的要求、費用、索賠、賬目和訴訟理由。

22.

無其他修改。房東和租户同意，除非在本修正案中另有明確修改，否則租約沒有經過任何修改、補充、修改或其他變更，經本修正案修改的租約在雙方之間仍然完全有效。如果租賃條款和條件與本修正案的條款和條件之間存在任何不一致之處，則本修正案的條款和條件應適用並管轄各方。本修正案可以以對應的形式執行，每項修正案均應視為原件，但所有這些修正案加在一起構成同一個修正案。就本修正案而言，通過傳真或電子PDF簽名的約束力應與原始簽名相同。

房東和租户促使本修正案在上述第一個書面日期生效，以昭信守。

工作時間表。在本修正案執行後的十 (10) 天內，房東將向租户提交一份時間表（“工作時間表”），供租户審查和批准，其中將列出規劃和完成租户改善設施的時間表以及修訂後的租約的開始日期。工作時間表將列出房東和租户在完成租户改善方面需要完成的各項工作或獲得的批准。工作時間表將提交給租户批准，租户同意不無理拒絕批准，一旦獲得房東和租户的批准，工作時間表將成為完成租户改善的基礎。本工作信函所要求的所有計劃和圖紙以及根據該工作信函進行的所有工作均應根據工作時間表編制和執行。在租户改善工程施工期間，房東可以在房東合理認為適當的情況下不時修改工作時間表。如果租户在租户首次收到工作時間表後的五 (5) 個工作日內未能批准工作時間表（房東和租户在討論後可能會對其進行修改），則應將提交的工作時間表視為已獲得租户的批准。

根據租約的通知條款，與本工作信所涵蓋事項有關的所有通信均應以書面形式發送給房東代表或租户代表。任何一方均可根據修訂後的租約的通知條款，隨時通過書面通知另一方變更本工作信函規定的代表。

(a)

制定太空計劃。根據工作時間表，租户同意與房東的建築師和/或空間規劃師會面，以便立即為新場所的佈局制定初步的空間計劃（“空間計劃”）。空間規劃應足以傳達新房舍的建築設計及其租户改善的佈局，並應根據工作時間表提交給房東，供房東批准。如果房東合理地不贊成空間計劃的任何方面，房東將根據工作時間表以書面形式告知租户這種不贊成及其理由。然後，租户將根據工作時間表向房東提交重新設計的空間計劃，以供房東批准，其中包括房東合理要求的修訂。

新辦公場所的租户改善工程（統稱為 “最終計劃”）。最終計劃將提交給租户簽署，以確認它們與空間計劃一致。如果租户以與空間計劃的任何不一致為由合理地反對最終計劃的任何方面，則租户同意在工作時間表規定的時限內以書面形式告知房東這種不贊成及其理由。根據工作時間表，房東將根據下文第4（c）節，讓房東的建築師重新設計最終規劃，納入租户合理要求的修訂，以使最終計劃與空間計劃保持一致。

(c)

租户最終計劃的要求。房東不會無理拒絕同意租户提出的最終計劃變更，前提是經修訂的最終計劃將：（i）與建築物外殼以及建築物的設計、施工和設備兼容；（ii）由建築物書面描述（“標準”）中規定的建築標準（“標準”）組成或至少與標準相同並經房東批准的質量；（iii）遵守所有適用法律，所有具有管轄權的政府機構的規則、規章和條例，以及所有適用的保險法規；

(iv) 不要求建築物服務超出通常向建築物內其他租户提供的水平，也不會使建築物樓層超負荷；(v) 其性質和質量符合房東對建築物的總體目標，由房東根據其合理但主觀的自由裁量權決定。

(d)

提交最終計劃。一旦獲得房東和租户的批准，房東的建築師將在房東的選擇下將最終計劃提交給相應的政府機構，以進行規劃檢查和頒發建築許可證。房東的建築師將在租户的合作下，對相關政府當局要求的最終計劃進行任何修改，以獲得建築許可。最終計劃獲得批准後，未經房東和租户事先書面批准，不得進行進一步的更改，並且只有在租户同意支付因此類變更的設計和/或施工而產生的任何超過補貼的費用之後，才能進行進一步的更改。租户特此承認，任何此類變更均受下文第7和第8節條款的約束。房東對最終計劃的批准不構成房東對此類計劃的完整性或其設計充分性或法律合規性的任何責任或責任。

(f)

工作成本估算和報表。在開始建造最終計劃中顯示的任何租户改善工程之前，房東將向租户提交完成租户改善工作的成本（“工作成本”）的書面估算，該估算將基於最終計劃，同時考慮到為反映新辦公場所所在城市或縣要求的最終計劃變更而可能需要進行的任何修改（“工作成本估算”）。租户要麼批准工作成本估算，要麼不批准特定項目，然後向房東提交對最終計劃的修訂，以反映對此類未獲批准項目的刪除和/或替換。工作成本估算的提交和批准將按照工作時間表進行。租户批准工作成本估算（此類經批准的工作成本估算以下稱為 “工作成本報表”）後，房東將有權根據本協議第6節購買材料並開始建造工作成本報表中包含的項目。如果工作成本報表中反映的總成本超過下文第 5 節所述的津貼，則租户同意在租户批准工作成本估算後的五 (5) 個工作日內支付超額費用，例如額外租金。在整個施工過程中，工作成本報表中的估計工作成本與實際工作成本之間的任何差異將由房東確定，房東或租户將在隨後的五 (5) 個工作日內進行適當的調整和付款。

(bb) 所有電線、照明裝置、插座和開關以及新房舍所需的其他電氣工程；

(cc) 提供和安裝新房舍內供暖、通風和空調系統所需的所有管道、接線盒、擴散器和配件，包括下班後空調的儀表和鑰匙控制費用；

(dd) 租户使用新場所所需對新場所進行的任何其他改進，包括但不限於氣味控制、特殊供暖、通風和空調、噪音或振動控制或其他特殊系統或改進；

(ee) 新房舍所需的所有消防和生命安全控制系統，例如防火牆、灑水裝置、哈龍、火災報警器，包括管道、線路和附件；

(ff) 新房舍所需的所有管道、固定裝置、管道和配件；(gg) 測試和檢查費用；

(hh) 總承包商的費用，包括但不限於與租户改善工程施工相關的一般條件造成的費用和成本；以及

（ii）房東的施工管理費佔租户改善總成本的百分之四（4％）。

(iv)

房東在建造租户改善工程時將花費的所有其他費用，包括房東在新房舍建造租户改善部分所產生的成本，哪些施工是房東在房東和租户執行本租約之前進行的，哪些建築是為了租户的利益，通常由房東在出於經濟原因在執行大樓空間租約之前進行的（此類施工的例子包括但不是僅限於將機械（不包括供暖、通風和空調系統以及配電系統）延伸到建築物核心以外，牆壁

建築物、立柱圍欄和建築物核心外部的油漆、天花板吊線和窗户處理）。

(c)

變更。如果在制定最終計劃並制定工作成本報表後，租户要求對最終計劃進行任何修改或替換，則租户應在為此開具發票後的五 (5) 個工作日內向房東支付與之相關的任何額外費用。對最終計劃的任何變更都將由房東和租户按照上文第 4 節中規定的方式批准，如有必要，將要求房東和租户按照上文第 4 (f) 節規定的方式修訂和商定工作成本報表。如果此類變更與上文第4節的規定不一致，房東將有權拒絕租户更改最終計劃的請求。

修建租户改善設施。在租户批准最終計劃和工作成本報表之前，房東沒有義務推動任何租户改善工程的施工。在租户批准了上文第4（f）節所述的工作成本表後，在租户支付了該工作成本報表超過補貼（如果有）的總金額後，房東的承包商將開始並努力進行租户改善的施工。房東應為租户的利益執行房東承包商提出的與租户改善有關的所有擔保和擔保，租户特此放棄對房東提出的所有與租户改善措施有關或由租户改善工程施工引起的索賠。房東與房東承包商簽訂的合同應提供承包商的擔保，在租户改善完成後的一（1）年內免費糾正所有缺陷。

(a)

已基本完成; 打孔名單.就上述修正案第3節而言，當房東：(a) 能夠為租户提供進入新場所的合理通道，並且 (b) 已基本完成了房東根據本工作信函要求房東進行的所有租户改善工作，但不對租户進入或使用新場所造成實質性幹擾的輕微的 “重點清單” 類項目和調整除外，租户改善將被視為 “基本完成”。在將新房屋交付給租户後的十（10）天內，租户和房東將對新房屋進行詳細檢查，並準備一份書面清單，列出需要完成的待辦事項，房東隨後將努力完成哪些項目。


租賃月數	每月基本租金
2/1/2023 – 1/31/2024	$26,658.75
2/1/2024 – 1/31/2025	$27,458.51
2/1/2025 – 1/31/2026	$28,282.27
2/1/2026 – 1/31/2027	$29,130.74
2/1/2027 – 1/31/2028	$30,004.66
2/1/2028 – 1/31/2029	$30,904.80
2/1/2029 – 1/31/2030	$31,831.94
2/1/2030 – 1/31/2031	$32,786.90


房東地址：	SFIII LAKE, LLC 和 SFIII FOS LAKE, LLC
	c/o Swift 房地產合作伙伴
	100 Bayview Circle，220 套房
	加利福尼亞州紐波特海灘 92614
	收件人：傑裏米·伍斯特曼
	電話：(760) 420-6212
	電子郵件：wustman@swiftrp.com

用於支付租金：	加利福尼亞街 260 號，1100 套房
	加利福尼亞州舊金山 94111
	收件人：會計部


來自：	/s/David Granata 4/7/2023
姓名：	大衞格拉納塔
標題：	高級總監-戰略採購


來自：	SFIII Lake Mezz, LLC，
	特拉華州的一家有限責任公司，
	它的唯一成員


來自：	Swift 房地產合作伙伴基金 III OP, LLC
	特拉華州的一家有限責任公司，
	它的唯一成員


來自：	斯威夫特基金 III GP, LLC
	特拉華州的一家有限責任公司，
	它的管理成員


來自：	/s/Steve Blue 2023 年 10
姓名：	史蒂夫·布
它是：	授權簽字人


來自：	SFIII FOS Lake Mezz, LLC，
	特拉華州的一家有限責任公司，
	它的唯一成員


來自：	SFIII FOS 帕薩迪納有限責任公司，
	一家加州有限責任公司，
	它的唯一成員