EX-10

租賃的第一個修正案(本修正案)於2021年1月14日由特拉華州有限責任公司(“房東”)B9 LS Harison&Washington LLC和特拉華州公司(“承租人”)PEPGEN，Inc.簽訂。

鑑於，業主和租客是該租約的雙方，租約日期為2021年12月1日(該租約可能已不時修訂、補充或修改，即“現有租約”)，根據該租約，租客向業主租賃位於馬薩諸塞州波士頓哈里森大道321號的某些物業(“該物業”)；

鑑於業主和租客希望對現有租約中所列建築物的可出租面積和處所的平面圖進行某些更正；以及

因此，現在，房東和房客，考慮到本合同所載的相互承諾，並出於其他良好和有價值的代價，在此承認已收到和充分，並打算具有法律約束力，同意如下：

定義。就本修正案而言，除非本修正案另有規定，否則大寫術語應具有現有租賃中賦予它們的含義。經本修正案修訂的現行租約，在本文中統稱為“租約”。自本修訂日期起及之後，現有租約中所使用的“租賃”一詞應指經本修訂修訂的現有租約。

房屋可出租面積；承租人在房屋中的比例。現對現有租約第2.2節中規定的建築物的大致可出租面積進行修正和更正，刪除“247,670平方英尺”，代之以“246,737平方英尺”。現將現有租約第2.2節所列承租人在建築物中的按比例份額予以修訂和更正，刪除“12.79%”，代之以“12.83%”。為清楚起見，房舍的約可租面積、項目的約可租面積以及租户在項目中的比例沒有變化。因此，現有租約第2.2節中的圖表應全部刪除，並替換為：

*注：根據樓房、建築物和項目截至開工日期的可出租面積進行調整，但須受下文第6條的規限。

房地平面圖。現將作為附件A的現有租約所附房屋的平面圖全部刪除，代之以作為附件A的平面圖。業主和租户確認並同意，未修改現有租約第2.2節所列並反映在該圖則中的房屋的大致可出租面積。為清楚起見，替換該房屋的平面圖的目的是為了反映中央共用機械豎井向東的遷移。

經紀人。承租人聲明並保證，在談判或取得本修正案的過程中，其並未與任何經紀人或代理人打交道，並同意(在業主的選擇下並在業主合理接受的律師的協助下，由承租人承擔全部費用和開支)償還、賠償、保留、抗辯，並使業主受償人不會因其僱用或聘用或聲稱受僱或聘用的任何及所有該等經紀人或代理人所要求的任何及所有費用或賠償責任而受到損害。

沒有默認設置。承租人表示，據承租人所知，業主與租客並無違反各自在現有租約下的任何義務，亦未發生任何事件，即隨着時間的推移或發出通知(或兩者)而構成業主或租客在現有租約下的違約。

修訂的效力。除經本修正案修改外，現有租約及其所有契諾、協議、條款、條款和條件將繼續完全有效，並在此予以批准和確認。如果本修正案中包含的條款與現有租賃條款之間存在任何衝突，則本修訂條款中包含的條款將取代並控制雙方的義務和責任。

繼任者和受讓人。本修正案中包含的每一契約、條件和協議均適用於本修正案各方及其各自的繼承人、受遺贈人、受遺贈人、遺囑執行人、管理人以及允許的繼承人、受讓人和再承租人，並對其適用並對其具有約束力。本條的任何規定不得以任何方式改變租約中限制轉讓或分租的規定。

其他的。本修正案僅在房東和租客簽署並交付本修正案後生效。本修正案中各款和各款的字幕僅為方便起見而插入和包括在內，在解釋本修正案的規定時不應被考慮或給予任何影響。本文件提交給承租人審查或簽署並不構成租約的保留或選擇權，在房東和租客雙方簽署並交付之前，本文件不應作為租約、租約修訂或其他方式有效。

權威。承租人保證、擔保和聲明簽署本修正案的個人有權力、權威和法律行為能力代表簽署本修正案的所有實體、公司、合夥企業、有限責任公司、合資企業或其他組織和實體簽署，並對其具有約束力。

10.

對應；傳真和PDF簽名。本修正案可以一份或多份副本執行，當每一份副本合併在一起時，應構成一個相同的文件。本修正案上的傳真或便攜文件格式(PDF)簽名應等同於原始簽名，並具有相同的效力和效果。

特此證明，房東和租客已簽署本修正案，作為馬薩諸塞州的一份蓋章文書，日期為上述第一個日期和年份。


定義或條文	指以下事項(截至籤立日期)
處所的大致可租面積*	31,668平方英尺
建築物的大概可出租面積	246,737平方英尺
項目大概可出租面積	493,375平方英尺


承租人按比例分享樓宇*	12.83%
承租人按比例分享項目*	6.42%


日期：2021年1月14日	發信人：	/S/卡莉·墨菲
		卡萊·墨菲
		總裁副律師，法律界

日期：2021年1月14日	發信人：	詹姆斯·麥克阿瑟
		詹姆斯·麥克阿瑟
		首席執行官、首席執行官