1 OFFICE PROPERTIONS INCOME TRUST 2023 年 5 月佛羅裏達州坦帕

2 OFFICE PROPERTIES INCOME TRUST 本演示文稿包含1995年《私人證券訴訟改革法》和其他受風險和不確定性影響的證券法所指的前瞻性陳述。這些陳述 可能包括諸如 “相信”、“期望”、“預期”、“打算”、“計劃”、“估計”、“將”、“可能” 等詞語以及這些或類似表達式的否定或派生詞。 前瞻性陳述反映了管理層當前的預期，基於判斷和假設，本質上是不確定性的，受風險、不確定性和其他因素的影響，這可能導致 的實際業績、業績或成就與這些前瞻性陳述中表達或暗示的預期未來業績、業績或成就存在重大差異。這些 前瞻性陳述以及相關風險、不確定性和其他因素的示例包括但不限於以下內容：OPI 完成未決合併的可能性，以及與 多元化醫療信託基金（DHC）的相關交易，包括OPI和DHC獲得股東批准的能力，OPI獲得修改或替換信貸協議和獲得其他融資的能力， 的同意或批准在合併方面，合併的預期協同效應以及那個 OPI股東將從合併中受益； 利率上升或持續的影響 、通貨膨脹、勞動力市場挑戰、公共股權和債務市場的混亂和波動、商業房地產行業和我們運營的行業的總體狀況、地緣政治 的不穩定性以及經濟衰退或衰退對OPI及其租户的影響；辦公空間利用率和需求的變化（包括遠程工作安排）可能在多大程度上影響需求 OPI 物業的辦公空間；財務OPI 租户的實力；開發、重建和重新定位活動的成本和時機方面的風險和不確定性，包括 通貨膨脹、成本超支、供應鏈挑戰、勞動力短缺、施工延誤或無法獲得必要許可所造成的風險和不確定性；OPI 的租户是否會續訂或延長租約而不根據租約提前行使 終止選擇權，或者OPI將以有利於OPI的條件獲得替代租户 OPI 與先前的租約相同；OPI 成功回收和部署的能力資本； OPI 的租户支付租金或受到週期性經濟狀況或政府預算限制負面影響的可能性；OPI 向股東支付分配款以及維持或增加 此類分配金額的能力；OPI 按其理想條件增加或維持其房產入住率的能力；OPI 在租約到期或續訂時增加租金的能力；OPI 管理其資本的能力 有效的支出和其他運營成本，維護和改善其財產以及他們對租户的吸引力；OPI收購實現目標回報的房產的能力；OPI以目標價格出售 房產的能力；OPI以具有成本效益的方式籌集和平衡債務和股權資本使用的能力；OPI維持足夠流動性的能力， 包括循環信貸額度下的借款可用性以及以其他方式管理槓桿的能力；OPI的信貸評級；OPI 的經理 RMR 成功管理 OPI 的能力，OPI 獲得 税收的資格作為用於美國聯邦所得税目的的房地產投資信託基金（REIT），聯邦或州税法的變化，商業房地產行業內部的競爭，尤其是在OPI財產所在的市場；聯邦、州和地方法律法規、會計規則、税法及類似事項的遵守和變化；美國政府關閉或 未能提高政府債務上限對OPI的影響收取租金和支付其運營費用、債務的能力，以及及時向股東分配；與 OPI 關聯方（包括其管理受託人、RMR、Sonesta 和其他關聯方）的 利益衝突；維持OPI作為房地產投資信託基金徵税 資格的複雜規則所施加的限制和OPI的能力；恐怖主義行為、疫情或其他公共衞生安全事件或條件、戰爭或其他敵對行動、物質或條件供應鏈長期中斷、氣候 變化或其他人為或自然災害超出OPI的控制範圍；以及其他事項。 這些風險、不確定性和其他因素並非詳盡無遺，應與OPI定期申報中包含的其他警示聲明一起閲讀。OPI向美國證券交易委員會（SEC）提交的文件 中包含的信息，包括其定期報告中標題為 “風險因素” 的信息，或其中包含的信息，確定了可能導致與本演示中 前瞻性陳述存在差異的重要因素。OPI向美國證券交易委員會提交的文件可在美國證券交易委員會的網站www.sec.gov上查閲。 您不應過分依賴前瞻性陳述。除非法律要求，否則OPI沒有義務更新任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。 關於合併的重要其他信息 關於合併，OPI打算在S-4表格上向美國證券交易委員會提交一份註冊聲明，其中包括初步招股説明書和相關材料，用於註冊將在合併中發行的OPI實益 權益普通股或OPI普通股。OPI和DHC打算向美國證券交易委員會提交有關合並的聯合委託書/招股説明書和其他文件。涉及OPI和DHC的擬議的 交易將提交給OPI和DHC的股東考慮。在做出任何投票或投資決定之前，我們敦促投資者仔細閲讀註冊聲明、聯合委託書/招股説明書以及已提交或將要向美國證券交易委員會提交的與合併 或以引用方式納入註冊聲明和聯合委託書/招股説明書的任何其他文件，因為它們包含或將包含有關OPI、 DHC和合並的重要信息。聯合委託書/招股説明書的相關部分將郵寄給OPI和DHC的股東。投資者還可以在美國證券交易委員會的網站（www.sec.gov）上免費獲得註冊 聲明和聯合委託書/招股説明書和其他相關文件的副本（當它們可用時）。OPI 向美國證券交易委員會提交的文件的其他副本可在OPI的投資者關係網站www.opireit.com/investors/上免費獲得，也可以致電1-617-219-1410聯繫OPI投資者關係部門。 除了預計將提交的註冊聲明和聯合委託書/招股説明書外，OPI還向美國證券交易委員會提交年度、季度和當前報告以及其他信息。OPI向美國證券交易委員會提交的文件 也可以通過商業文件檢索服務以及美國證券交易委員會維護的網站www.sec.gov向公眾公開。 關於前瞻性聲明、免責聲明 和非公認會計準則財務指標的警告

3 OFFICE PROPERTIES INCOME TRUST 不構成出售或徵求認購或購買任何證券的要約，也不構成在任何司法管轄區就合併或 其他方面徵求任何投票或批准，也不得在根據證券法進行註冊、招攬或資格認證之前非法的任何司法管轄區進行任何證券出售、發行或轉讓任何 這樣的司法管轄區。除非通過符合經修訂的1933年《美國證券法》第10條要求的招股説明書，否則不得發行證券。 招標的參與者 OPI及其某些受託人和執行官、DHC及其某些受託人和執行官以及RMR及其母公司及其各自的某些董事、高級管理人員和僱員可能被視為 參與向OPI和DHC的股東徵求與合併有關的代理人。向美國證券交易委員會提交的註冊聲明和聯合代理 聲明/招股説明書中將列出根據美國證券交易委員會的規定可能被視為參與OPI和DHC股東招標的人員及其直接和間接利益的描述的某些信息。有關OPI受託人和執行官的信息包含在OPI 2023年年度股東大會的委託書中，該委託書於2023年4月6日提交給美國證券交易委員會 。有關DHC受託人和執行官的信息包含在DHC2023年年度股東大會的委託書中，該委託書於2023年4月20日提交給美國證券交易委員會。 上述文件的副本可按上述規定獲得。有關此類參與者和其他可能被視為交易參與者的個人的利益的其他信息將包含在聯合委託書/招股説明書和向美國證券交易委員會提交的其他相關文件可用時， 中。 關於本演示文稿中某些信息的注意事項 此演示文稿包含我們從各種第三方來源獲得的行業和統計數據。使用或從第三方來源獲得的數據中的任何內容均不應被解釋為投資建議。 提供的某些數據和其他信息也基於我們的真誠估計和信念，這些估計和信念來自我們對內部調查和獨立來源的審查以及我們的經驗。我們認為這些 外部來源、估計和信念是可靠和合理的，但我們尚未對其進行獨立驗證。儘管我們沒有發現有關此處提供的數據的任何錯誤陳述，但這些 估計和信念涉及固有的風險和不確定性，並且基於可能會發生變化的假設。 除非另有明確説明，否則，(1) 提供的所有數據均為截至2023年3月31日的三個月，(2) 提及 “加權平均值” 是指按年化租金收入計算的加權平均值，(3) 提及 “年化租金收入” 是指截至2023年3月31日的年化合同租金，包括直線租金調整，不包括租賃價值攤銷，經租户 優惠調整，包括免費租金和向租户報銷的金額，加上租户的估計經常性費用報銷額（按年計算的租金）收入可能不同於根據美國公認會計原則（GAAP）計算的實際歷史租金收入 ，並且（4）提供的所有數據均不包括三處房產，這三處房產由8200萬美元的抵押貸款票據抵押，由兩家 未合併的合資企業擁有 51% 和 50% 的權益。 非公認會計準則財務指標 本演示文稿包含非公認會計準則財務指標，包括FFO、標準化FFO、可供分配的現金、息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤、NOI 和現金基礎淨資產收益率。這些指標與最接近的 GAAP 指標的計算和 對賬均包含在本文的附錄中。 有關本演示文稿中使用的術語，請參閲附錄中的非公認會計準則財務指標和某些定義。 關於前瞻性聲明、免責聲明 和非公認會計準則財務指標的警告 CONT

4 辦公物業收入信託基金 a. 總資產。 b. 基於年化租金收入。有關我們對投資級租户的定義，請參閲此處的附錄。 OPI 一覽 2,090 萬平方英尺 5.28 億美元 總流動性 46 億美元 投資組合 (1) 90.5 投資組合中的157 處房產 63% 投資收入 GRADE 租户 (2) 辦公地產收益信託基金（納斯達克股票代碼：OPI）評級為投資級 房地產投資信託基金（REIT）專注於特定以增長為導向的美國 市場提供多元化的高質量辦公和混合用途物業投資組合。2023 年，OPI 連續第六年被評為能源之星® 年度合作伙伴，這是 。 (1) 總資產。 (2) 基於年化租金收入。有關我們對投資級租户的定義，請參閲此處的附錄。 3

5 OFFICE PROPERTIES INCOMPANY TRUST 近期公司亮點 2022 年第一季度 • 宣佈與多元化醫療信託合併。 • 完成了 203,000 平方英尺的租賃， 加權平均租賃期為 6.8 年。 • 合併入住率提高到90.5％，同比增長170- 個基點。 • 以 540 萬美元的價格出售了三處佔地 89,000 平方英尺的空置房產。 • 連續第六年被評為能源之星® 年度合作伙伴。 • 完成了260萬平方英尺的租賃，租金累計增長了5.6％，沃爾特租期為9年。 • 以超過2.11億美元的價格出售了18處佔地230萬平方英尺的非核心房產。 • 投資組合佔用率提高了110個基點至90.6％。 • 投資了 華盛頓特區和華盛頓州西雅圖的兩處房產的重建。 南卡羅來納州米爾堡

6 OFFICE PROPERTIES INCOME TRUST 宣佈與多元化醫療信託合併 創建一個擁有廣泛投資組合、 防禦性租户基礎和 強勁增長潛力的多元化房地產投資信託基金 。 欲瞭解更多信息，請在此處查看 的合併演示文稿。

7 OFFICE PROPERTS Phoenix 在美國戰略市場實現多元化 11% 哥倫比亞特區地鐵 (1) (2) 22% 亞特蘭大 9% 達拉斯 5% % 年化租金收入 專注於具有年化租金收入 的市場強勁的經濟和良好的長期需求前景。 波士頓 4% 西雅圖 (1) 1% 丹佛 2% 堪薩斯城 4% 熱門市場 收入總額 年化 租金 收入 房產數量 property SF ('000) 加權 平均值 剩餘租期 租賃期限 伊利諾伊州芝加哥 11.0% 5 1,674 5.6 DC 10.4% 7 1,317 9.9 喬治亞州亞特蘭大 9.1% 11 1,741 7.5 硅谷，加利福尼亞州 5.8% 11 827 4.2 德克薩斯州達拉斯 4.7% 8 1,491 2.8 密蘇裏州堪薩斯城 4.3% 3 770 7.4 薩克拉門託 4.1% 7 882 3.3 波士頓，MA 3.8% 8 805 2.4 馬裏蘭州 3.4% 5 753 7.7猶他州普羅沃 2.9% 3 537 8.5 印第安納波利斯 2.5% 5 709 3.0 Total 70.4% 86 13,530 5.8 LEED、BOMA 和/或能源之星認證建築 西雅圖、華盛頓州薩克拉門託、加利福尼亞州坦帕、佛羅裏達州芝加哥、伊利諾伊州馬爾登、馬薩諸塞州萊克伍德 (1) 重建項目正在進行中。 (2) 包括哥倫比亞特區、北弗吉尼亞和馬裏蘭州。

8 OFFICE PROPERTS INCOMPLATE INCOMMENT 安全穩定的收入 美國 19.6% 政府 Contractors 6.3% 房地產和 通信 15.7% 法律和其他 專業服務 11.6% br} 製造業和 運輸 10.6% 生命科學和 醫療 3.3% 其他 7.7% 租户信用概況 % 年化租金收入 1 美國政府 19.6% 2 Alphabet Inc. (谷歌) 4.1% 3 Shook、Hardy & Bacon L.P. 3.5% 4 IG Investments Holdings LLC 3.2% 5 加利福尼亞州 2.9% 6 美國銀行公司 2.9% 7 馬薩諸塞聯邦 2.3% 8 泰森食品公司 2.2% 9 CareFirst Inc. 2.1% 10 諾斯羅普·格魯曼公司 2.0% 11 Sonthrop 國際酒店公司 (1) 2.0% 12 康普控股公司 1.7% 13 索諾瑪生物治療公司 (2) 1.5% 14 佐治亞州 1.4% 15 PNC 銀行 1.3% 16 Micro Focus International plc 1.3% 17 Compass Group plc 1.2% 18 serviceNow, Inc. 1.2% 19 Allstate Insurance Co. 1.2% 20 自動數據處理公司 1.1% Total 58.7% 租户行業 % 年化租金收入總額 (1) 2021 年 6 月，我們與 Sonesta 簽訂了為期 30 年的租約。該租約涉及我們在華盛頓特區擁有的一處房產的重建為混合用途，而索內斯塔的租約涉及該物業的 計劃中的酒店部分。租賃期限從我們交付完工的酒店開始，預計將在2023年第二季度交付。 (2) 2022 年 8 月，我們與 Sonoma Biotherapeutics, Inc. 簽訂了大約 10 年的租約。租約是我們在華盛頓州西雅圖擁有的一處房產，目前正在重建中。 租賃期限預計將於 2023 年第四季度開始。 非投資等級 7.5% 未評級 投資 29.5% Grade 63.0% Total 政府 34.8% 投資等級 租户羣

9 OFFICE PROPERTIES INCOME TRUST 增長策略 9 有機增長 • 通過一流的運營 和以服務為中心的租户 關係，保持高入住率 。 • 通過主動的資產 管理和租賃推動投資組合吸收 。 • 關注留存率和 增加租金的機會。 資本回收 • 出售年齡較大、 資本密集型或具有 最大價值的房產。 • 退出未來 租金增長有限的市場。 • 將所得款項再投資於具有強勁現金流的 質量更高的房產。 • 瞄準不斷增長的 市場中的現代和高 功能特性。 • 管理槓桿水平。 開發 • 通過精選 開發機會創建以用户為中心的 體驗。 • 專注於 經濟增長強勁的市場，可提供 更高的風險調整後回報。 • 交付可持續建築 ，重點關注 LEED、 健康和減少 投資組合的碳足跡。 • 通過以人 為中心的 “場所營造” 方法 改善建築和當地 社區。 定位於推進核心業務戰略，重點是提高投資組合的整體 質量和地理覆蓋範圍。 2023 年 4 月，OPI 宣佈計劃與多元化醫療信託合併，創建一個規模更大、更多 多元化的房地產投資信託基金，具有強勁的增長潛力。欲瞭解更多信息，請在此處查看合併演示文稿。

10 OFFICE PROPERTS -60% -40% -20% 20% 20% 60% 0 500 1000 2500 2500 2500 2022 2023 年年初至今 續訂新租賃 新租賃和續訂租賃 租賃活動 SF 在 000s PROACTIVE 資產管理和租賃 錯開租賃到期 % 即將到期的年化租金收入總額 3.0% 累積租金 8.7 年 WALT 過去十二個月 已完成活動 270萬平方英尺 新租賃 br} 租賃管道 6—8% 標記市場潛力 租賃管道包含大約 72.5 萬平方英尺的處於談判後期階段的活動 辦公行業基本面充滿挑戰的情況下積極管理租賃到期 2,934 1,965 2,562 10.3% 8.8% 7.4% 50.0% 2024 2026 2027 2028+ 203

11 OFFICE PROPERTIES INCOME TRUST 自2019年以來，OPI已出售約15億美元的資產， 將收益重新部署到更具吸引力的市場。 房地產收購和處置 （百萬美元） 潛在收益 降低我們投資組合的平均年齡。 重塑地域和租户 的多元化。 延長 我們租約的加權平均期限。 提升租賃前景和租户 留住率。 管理持續的資本需求。 3,47 577 849 美元 110 227 211 10美元 2019 2021 2022 2023 年年初至今 收購處置 • 完成了2.11億美元的房地產銷售。 2019 2020 2021 • 完成了 8.49 億美元的房地產銷售。 • 以1.05億美元的價格出售了RMR集團的所有普通股。 • 完成了1.1億美元的房地產銷售。 • 以3500萬美元的價格收購了位於夏洛特海事局的RoundPoint Mortgage總部，並收購了波士頓中央商務區。 • 完成了2.27億美元的房地產銷售。 • 重新部署所得款項，以5.77億美元的價格收購了三處位於 芝加哥、亞特蘭大和波士頓的辦公物業。 • 完成了1,030萬美元的房地產銷售。(1) 2023年年初至今 (1) 反映了截至2023年4月的活動。

12 OFFICE PROPERTIONS INCOME TRUST Phoenix 近期投資組合重塑 投資更新、資本密集度較低的房產，以改善地域多元化、 租金增長、投資組合指標和現金流的長期穩定。 減少曝光增加曝光度 • 阿拉巴馬州亨茨維爾 • 阿拉巴馬州伯明翰 • 加利福尼亞州弗雷斯諾 • 弗吉尼亞州切薩皮克 • 伊利諾伊州芝加哥 • 喬治亞州亞特蘭大 0 WALT (years) 2023 處置亮點 (1) 196K SF 4 Propertions 532K SF 1,819K SF 786K 531K SF 49K SF 346K SF Key Activity 31 平均 年齡（年） (1) 反映了截至 2023 年 4 月的活動。 140K SF 2.8 WALT（年） 2022 處置亮點 (1) 24M SF 21 Properties 22 平均年齡（歲）

13 OFFICE PROPERTIONS INCOME TRUST 通過精選重建創造價值 “20 Mass” 華盛頓特區馬薩諸塞大道 20 號 351，401，華盛頓州西雅圖埃利奧特大道 501 號 約 2.15 億美元 項目總成本 8%-10% 穩定回報 54% 預租 4277 ,000 平方英尺 混合用途 使用 2023 年第二季度預計交付時間 約 1.62 億美元 項目總成本 10%-12% 穩定收益 300,000 平方英尺 生命科學 預租

14 OFFICE PROPERTIES INCOME TRUST 喬治亞州亞特蘭大 強大而靈活的財務狀況 債務概況 5.05 億美元 手頭現金 加權平均值 債務利率 48.2% 淨負債佔總額 } 實際 房地產資產的賬面價值 3.1x 調整後的 eBitDare 到 利息支出 1.2% 抵押債務至 總資產 到期日表 四季度 調整後的 ebitDare 4.7 年 加權平均值 負債到期期限 295 350 650 美元 300 350 562 $- 100 200 300 $400 500 600 $700 2024 2025 2027 2028 + ($M) 90.2% 固定利率 安全 2.0% 無擔保 98.0%

15 OFFICE PROPERTS INCOME TRUST 欲瞭解更多信息，請在此處閲讀 RMR 集團的 2022 年可持續發展報告。 對可持續發展的承諾 繼續推進各項舉措 • 鼓勵通過內部 可持續發展報告委員會，在更廣泛的投資和物業管理背景下考慮 ESG 標準。 • 利用多元化專業協會，例如 商業房地產女性（CREW）和The Partnership, Inc.， 來吸引更多樣化的候選人。 • 通過 LiveWell Week、在家鍛鍊、Good Eats 和 Pay it Forward 競賽等活動支持員工的健康和福祉。 • 計劃將健康計劃整合到整個投資組合中。 • OPI 董事會由 44% 的女性和 代表性不足的社區的 11% 成員組成。 • 被指定為 2020 年董事會女性成員 “獲獎” 公司。 我們的業務戰略側重於以可持續的方式運營我們的物業，使我們的股東、租户和我們所在的社區受益。 環境亮點 認證/獎勵 Green Lease Leader Gold 37 認證 5,955,408 平方英尺 2020—2023 能源之星® 年度合作伙伴，持續卓越 42 認證 6,642,903 平方英尺 34 認證 5,070,020 平方英尺 • 實時能源監測 • 年度能源競賽 • 綠色建築認證 • 能源/水基準測試 • 能源效率和可持續資本項目 • 太陽能和電動汽車充電站評估 OPI 董事會 專注於善治積極的環境計劃

16 辦公物業收入信託基金 附錄 科羅拉多州科羅拉多斯普林斯

17 OFFICE PROPERTY INCOME INCOME TRUST RMR 的業務包括： 國家多行業投資平臺 Office 工業政府醫療辦公室生命科學老年生活酒店零售 近 2100 處房產 年收入超過 370億美元 Over600 CRE Professionals 全美 30 個辦事處 金融 服務： 房地產 服務：商業服務： 會計收購/ 處置管理局 資本市場資產管理人力資源 合規/審計施工/ 開發 信息 技術 (IT) 金融/規劃工程投資者關係 國庫租賃營銷 管理層 Legal/ 風險管理 OPI 由另類資產管理者 RMR 集團管理 38,000 名員工

18 OFFICE PROPERTIONE INCOME TRUST 獲得 2023 年能源之星® 年度最佳合作伙伴。 77 處獲得 EPA 能源之星認證的房產 55 處獲得 BOMA 稱號的房產。 在獲得最多稱號的投資組合 中排名第 #2 58 處房產獲得 LEED 稱號 可持續發展 排名波士頓環球報 2020、2021、2022 年董事會女性成員； 獲獎組織 2020 年《財富》雜誌增長最快的公司排名第 75 位 2019 RMR RECONTABILE 在零售房地產行業排名第 75 位 Hotel Real 中的所有權 房地產所有權 Senior Living Real 房地產所有權 in Office Real 房地產所有權 房地產所有權 高級生活運營商酒店運營商 #6 #8 #5 #6#8 #9 #15 #3 卡車停靠站運營商 2023 能源之星® 年度合作伙伴獎 2018、2019、2020、 2021、2022、2023《波士頓商業雜誌》； 中間市場公司 2020、2021、2023

19 辦公物業 INCOME TRUST (1) 資料來源：標準普爾全球市場情報。數據是截至2023年4月27日最近報告的十二個月的數據。 與 RMR 的關係提供了規模和效率 主要好處 • RMR 為所有員工提供服務；OPI 沒有 員工。 • RMR 的收購團隊可以瞭解在美國 個州銷售的 房產。 • RMR 平臺的深度和廣度 吸引了強大的房地產專業人士。 • RMR 的職業發展機會可提高員工的參與度和留存率。 • RMR 物業管理員工只關注 由 RMR 管理的資產。 • RMR 平臺提供集中支持 服務，包括採購、銀行和 資本市場。 G&A 佔總收入的百分比 (1) 4.7% 4.8% 4.8% 4.9% 5.1% 7.6% 8.3% 8.4% OPI PDM OFC HIW BXP CIO DEA FSP

20 OFFICE PROPERTIES INCOME TRUST RMR 基本管理費與 OPI 股價 表現掛鈎。 • 由年費通常等於 50 個基點乘以 （1）OPI 的歷史房地產成本或（2）OPI 的總市值 的較低值組成。 • RMR 沒有動力完成任何可能 降低股價的交易。 RMR 激勵費取決於股東總回報 的優異表現。 • 激勵管理費：與摩根士丹利資本國際美國寫字樓房地產投資信託指數相比，我們在 三年內每股 總回報率中跑贏大盤的12％乘以股票市值。 • 跑贏大盤必須為正數才能獲得。 • 股東保持 100% 的基準回報率和至少 88% 的 回報超過基準。 其他費用。 • 物業管理費：包括根據OPI管理物業收取的 租金的3.0％計算的年費。 • 施工管理費按項目成本的5.0％計算。 利益調整 如果 OPI 的股價上漲且其總市值 超過其歷史房地產成本； RMR 基本管理費上限為房地產歷史成本的 50 個基點 。 如果OPI的股價下跌並且其歷史房地產成本 超過其總市值； RMR 獲得的基礎管理費用會減少（股票市值加上債務為50個基點 ）。 激勵費結構使RMR專注於 增加股東總回報。 RMR 高級管理層的成員是 OPI普通股的持有人，其中一些人受 長期封鎖協議的約束。 OPI 股東可以看見 RMR，這是一家 上市公司。 OPI 受益於 RMR 的全國足跡和 370億美元的平臺規模經濟。 OPI 向 RMR 支付的費用主要基於業績 ，它使利益與股東保持一致

21 辦公物業收益信託基金加利福尼亞州聖何塞 Financials

22 OFFICE PROPERTIES INCOME TRUST 關鍵財務數據 （千美元，每股數據除外）截至及截至三個月內 2023 年 3 月 31 日 2022 年 9 月 30/2022 年 6 月 30 日精選資產負債表數據： 總資產 4,591,512 美元 4,507,422 美元 4,578,277 美元 4,703,791 美元 4,007,007 美元 3,979,977 美元 3,968,986 美元 4,062,658 美元 4,197,693 美元 2,647,642 美元 2,647,208 美元 2,740,611 股東權益總額 $1,359,641 美元 1,406,16,165 美元 1,415,457,082 美元 1,457,082 美元數據： 租金收入 $132,422$ 127,922$ 137,683$ 141,316$ 147,354 美元淨收益（虧損）$6,390$ 16,964$ (16,407) $ (13,407) NOI $83,772$ 8546$ 92,416$ 96,481 調整後 eBit61 dare $78,487$ 79,479$ 79,957$ 86,422$ 91,241 FFO $49,528$ 55,186$ 53,802$ 52,622 標準化 FFO $52,746$ 53,802$ 53,923$ 62,722 滾動四季度 CAD $106,873 $126,701$ 159,550 162,355 美元 158,363 美元每股普通股數據（基本和攤薄後）： 淨收益（虧損）$ (0.01) $0.13$ 0.35$ (0.33) $ (0.28) FFO $1.02$ 1.14$ 1.111.21$ 1.30 標準化 FFO $1.09$ 1.13$ 1.11$ 1.22$ 1.30 連續四季度加元 2.21$ 2.62$ 3.30$ 3.28 股息： 期內每股支付的年化股息 (1) 2.20 美元 2.20 美元 2.20 美元 2.20$ 2.20$ 2.20$ 2.20$ 2.20 年化股息收益率（期末）17.9% 16.7% 11.0% 8.6% 標準化 FFO 支付率 50.5% 48.7% 49.5% 45.1% 42.3% 滾動四季度加元派息率 99.5% 84.0% 66.7% 65.5% 67.1% 1。2023年4月13日，OPI宣佈每股普通股0.25美元（每年每股普通股1.00美元）的定期季度現金分配，根據 2023年3月31日的收盤價，年化股息收益率為8.1％。

23 OFFICE PROPERTIES INCOME TRUST 截至 2023 年 3 月 31 日： （千美元）優惠券 利率（1） 利息 到期日 到期 年數 無抵押浮動利率債務： 750,000 美元無抵押循環信貸設施 (3) (4) 6.000% 6.000% 美元 245,000 7/31/2023 美元 245,000 美元 0.3 無抵押固定利率債務： 2024 年到期的優先無抵押票據 4.250% 4.404% 35,000 5/15/2024 35,000 1.8 2025 年到期的優先無抵押票據 4.500% 4.521% 650,000 650,000 650,000 650,000 1.8 2026 年到期的優先無抵押票據 2.650% 2.815% 300,000 6/15/2026 300 300,000 3.2 2027 年到期的優先無抵押票據 2.400% 2.541% 35萬 3.8 2031 3.450% 3.550% 400 10/15/2031 400,000 8.5 2050 到期的優先無抵押票據 162,000 6/23/2050 162,000 27.2 小計/加權平均值 3.825% 3.212,000 212,000 5.3 抵押固定利率債務： 抵押貸款債務——伊利諾伊州芝加哥的一處房產 3.700% 4.210% 50,000 6/1/2023 50,000 0.2 總額/加權平均值 4.035% 4.127% 2,507,000 美元 4.7 債務摘要 (1) 反映了規定的利率在合同條款中或根據合同條款確定。 (2) 包括某些抵押貸款的市值核算以及優先無抵押票據的折扣和溢價的影響。不包括債務發行成本攤銷的影響。 (3) 2023年3月，OPI修改了其關於OPI循環信貸額度的信貸協議，除其他外，用有擔保隔夜融資利率（SOFR）取代LIBOR，作為計算其循環信貸額度未償還金額的基準 利率。OPI必須按SOFR的利率加上保費支付利息，截至2023年3月31日，保費為每年 110個基點。OPI還支付融資費，截至2023年3月31日，其循環信貸額度下的貸款承諾總額為每年25個基點。 利率溢價和貸款費均可根據OPI信用評級的變化進行調整。列出的利率截至2023年3月31日，不包括25個基點的貸款費。 自2023年4月1日起，根據OPI信用評級的變化，利率溢價和貸款費分別提高到每年145個基點和每年30個基點。在支付延期費並滿足某些其他條件的前提下，OPI可以將其循環信貸額度的到期日延長六個月。 (4) 在某些情況下，管理OPI循環信貸額度的信貸協議下的最大總借款可用性可能會增加到1950,000美元。

24 OFFICE PROPERTIES INCOME TRUST NOI 和現金基礎淨資產收益的計算 1.我們記錄了負債，該金額為用於會計目的的估計公允價值超過了我們在2015年6月為 投資RMR Group Inc.普通股所支付的價格的金額。該負債的一部分將在2035年12月31日之前按直線攤銷，以減少物業管理費支出，這些費用包含在房地產 運營費用中。 在截至三個月內 2023 年 3 月 31 日 2022 年 9 月 30/2022 年 6 月 30/2022 年 3 月 31/2022 NOI 和現金基礎淨資產淨值的計算： 租金收入 $132,422 美元 137,683 美元 147,354 美元物業運營費用 (48,650) (43,305) (52,137) (48,900) (50,8900) (50,8900) 73) NOI 83,772 84,617 85,546 92,416 96,481 非現金直線租金調整包含在租金收入 (4,173) (3,604) (1,765) (2,775) (2,686) 租金收入中包含的租賃價值攤銷 (79) 195 204 233 343 租金終止費 (99) (176) (83)) (2,175) (4,942) 非現金攤銷包含在房地產運營費用中 (1) (121) (121) (121) (121) (121) 現金基礎NOI 美元 79,300 美元 83,781 美元 87,578 美元 87,578 美元 89,075 淨收益（虧損）與 NOI 的對賬： 淨收益（虧損）$ (446) 6,390 美元 16,964 美元 (16,056) $ (13,407) 被投資者的淨虧損中的權益 834 878 952 833 846 所得税支出（收益）30 (161) 90 (190) 531 被投資方所得税支出（收益）前的收入（虧損）和淨虧損淨值 418 7,107 18,006 (15,413) (12,030) （收益）提前滅絕的虧損的債務 —(759) — 77 — 利息支出 25,231 24,557 24,969 26,515 27,539 利息和其他收入 (164) (144) (56) (16) (1) 出售房地產的虧損 (2,548) (3,564) (16,925) 11,637 (2,149) 一般和行政 5,925 5,781 681 651 64 7,083 5,706 收購和交易相關成本 3,218 68 — 224 — 房地產減值損失 — — 4,773 17,047 折舊和攤銷 51,692 52,988 57,536 60,772 846 92,416 96,481 房地產運營費用中包含的非現金攤銷 (1) (121) (121) 121) (121) (121) (121) 租金收入中包含的租賃終止費 (99) (176) (83) (2,175) (4,942) 租金收入中包含的租賃價值攤銷 (79) 195 204 233 343 包含在租金收入 (4,173) (3,604) (1,765) (2,686) (2,686) Cash Basis NOI 79,300 美元 80,911 美元 83,781$ 87,578$ 89,075

25 OFFICE PROPERTIES INCOME TRUST 息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤的計算 1。金額代表向我們的受託人、我們的高級管理人員和RMR的某些其他僱員提供的基於股權的薪酬。 （千美元）截至三個月內 2023 年 3 月 31 日 2022 年 9 月 30/2022 年 6 月 30/2022 年 3 月 31/2022 淨收入（虧損）$ (446) 美元 6,390 美元 16,964 美元 (16,056) $ (13,407) 加（減去）：利息支出 25,231 24,557 24,969 26,515 27,439 所得税支出（收益) 30 (161) 90 (190) 531 折舊和攤銷 51,692 51,571 52,988 57,536 60,469 息税折舊攤銷前利潤 76,507 82,357 95,011 67,805 75,032 加（減去）：房地產減值損失 — — 4,773 17,047（收益）虧損（2,548）（3,564）（1664）,925) 從 11,637 (2,149) 收到的分配未合併合資企業 — — — 51 未合併合資企業虧損中的權益 834 878 952 833 846 eBitdare 74,793 79,671 79,038 85,048 90,827 加（減去）：收購和交易相關成本 3,218 68 — 224 — 以普通股支付的一般和管理費用 (1) 476 499 919 1,073 414（收益）虧損的債務 — (759) — 77 — 調整後的 eBitdare $78,487$ 79,479$ 79,957$ 86,422$ 91,241

26 OFFICE PROPERTIES 收益信託 截至三個月的 FFO、標準化 FFO 和 CAD 的計算 2023 年 3 月 31 日 2022 年 9 月 30/2022 年 3 月 30 日淨收入（虧損）$6,390 美元 16,964 美元（16,056）$（13,407） 加（減去）：折舊和攤銷： 合併房產 51,692 51,571 52,988 57,536 60,469 未合併的合資房產 830 789 775 732 762 房地產減值虧損 — — 4,773 17,047（收益）虧損（2,548）(3,564) (16,925) 11,637 (2,149) FFO 49,528 55,186 53,806 2 58622 62,722 添加（減去）：收購和交易相關成本 3,218 68 — 224 — （收益）提前清償債務造成的損失 — (759) — 77 — 標準化 FFO 52,746 53,802 58,923 62,722 加（減去）：非現金支出 (1) (1,902) (1,464) (640) (192) (465) 未合併合資企業的分配 — — — — 51 折舊和攤銷——未合併合資企業 (830) (789) (775) (732) (762) 被投資者的淨虧損權益 834 878 952 833 846 包含在租金收入 (4,173) (3,604) (1,765) (2,686) 租賃價值攤銷包含在租金收入中 (79) 195 204 233 343 債務保費、折扣和發行成本的淨攤銷 2,205 2,188 2,188 2,176 2,366 2,404 經常性資本支出 (17,623) (42,882) (25,882) (20,833) (11,447) 加權 31,178 美元 28,072 美元 37,823 美元 51,006 美元已發行普通股平均值（基本和攤薄後）48,336 48,334 48,286 48,249 48,243 每股普通股金額（基本和攤薄）： 淨收益（虧損）$ (0.01) $0.13$ 0.35$ (0.28) FFO $1.02$ 1.14$ 1.21$ 1.30 標準化 FFO $1.09$ 1.131.11 美元 1.22$ 1.30 加元 0.65 美元 0.20 美元 0.58$ 0.78$ 1.06 (1) 非現金支出包括股權薪酬、為資本化利息支出而記錄的調整以及用於會計目的的估計公允價值超過OPI在2015年6月為其先前投資RMR Inc.普通股 支付的價格的 金額的負債攤銷。該負債將在2035年12月31日之前以直線方式攤銷，這是對業務管理 費用支出和物業管理費支出的分配削減，這兩者分別包含在一般支出和管理和其他運營費用中。 （金額以千計，每股數據除外）

27 OFFICE PROPERTIES INCOME TRUST 非公認會計準則財務指標和某些定義 我們提出了美國證券交易委員會適用規則所指的某些 “非公認會計準則財務指標”，包括NOI、現金基礎NOI、息税折舊攤銷前利潤、調整後息税折舊攤銷前利潤、 FFO、標準化FFO和加元。根據公認會計原則，這些指標不代表經營活動產生的現金，也不應將其視為淨收益（虧損）的 替代方案，以此作為衡量我們經營業績的指標或衡量我們流動性的指標。這些指標應與我們的簡明合併收益（虧損）表中列報的 淨收益（虧損）一起考慮。我們認為這些非公認會計準則指標是衡量房地產投資信託基金 經營業績以及淨收益（虧損）的適當補充指標。我們認為這些指標為投資者提供了有用的信息，因為通過排除 某些歷史金額（例如折舊和攤銷費用）的影響，它們可能有助於比較我們在不同時期之間以及與其他 房地產投資信託基金的經營業績，就NOI和現金基礎淨資產淨值而言，僅反映房地產層面產生和產生的收入和支出項目可能有助於 投資者和管理層瞭解我們房地產的運營。 NOI 和 Cash basis NOI 淨營業收入（NOI）和現金基礎NOI的計算不包括淨收益（虧損）的某些組成部分，以便提供與我們的房地產層面經營業績更密切相關的業績。我們計算NOI和現金基礎NOI，如第24頁所示。我們將NOI定義為房地產租金的收入減去 我們的房地產運營費用。NOI 不包括資本化租户改善成本和租賃佣金的攤銷，我們將其記為折舊和 攤銷費用。我們將現金基礎淨資產收益定義為NOI，不包括非現金直線租金調整、租賃價值攤銷、租賃終止費（如果有）以及包含在其他運營費用中的非現金攤銷。我們使用 NOI 和 Cash Basis NOI 來評估個人和公司範圍內的物業表現。其他真正的 房地產公司和房地產投資信託基金計算NOI和現金基礎NOI可能與我們不同。 息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤 我們計算扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益，或息税折舊攤銷前利潤、房地產的息税折舊攤銷前利潤或息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤，如第25頁所示。 ebitdare是根據全國房地產投資信託基金協會（Nareit）定義的基礎計算得出的，即息税折舊攤銷前利潤，不包括出售 房地產的損益、房地產資產減值損失以及為反映我們在未合併合資企業中的ebitdare份額而進行的調整。在計算調整後 ebitdare 時，我們僅在第四季度對第 25 頁顯示的項目進行調整，將業務管理激勵費（如果有）包括在內，而根據公認會計原則 將其確認為支出的季度，因為它們的季度波動不一定代表我們的核心經營業績，而且在確定此類費用的所有意外情況都已知的情況下 是否需要支付此類業務管理激勵費存在不確定性日曆年結束。其他 房地產公司和房地產投資信託基金計算息税折舊攤銷前利潤、息税折舊攤銷前利潤和調整後息税折舊攤銷前利潤可能與我們不同。 FFO 和標準化 FFO 我們計算來自運營的資金，即 FFO 和標準化 FFO，如第 26 頁所示。FFO是根據Nareit定義的基礎計算的，即淨收益（虧損）， 根據公認會計原則計算，加上合併後財產的房地產折舊和攤銷以及我們在房地產折舊 和未合併合資物業攤銷中所佔的比例份額，但不包括房地產資產的減值費用和出售房地產的任何損益，以及 目前不適用的某些其他調整對我們來説。在計算標準化FFO時，我們僅在第四季度對業務管理 激勵費（如果有）進行調整，包括業務管理 激勵費（如果有），因為它們的季度波動性不一定代表我們的核心經營業績，也存在在已知確定此類費用的所有 意外情況時是否需要支付此類業務管理激勵費的不確定性日曆年的結束。FFO和標準化FFO是我們的董事會在確定向股東分配金額時考慮的因素之一 。其他因素包括但不限於保持我們作為 房地產投資信託基金的納税資格的要求、我們的信貸協議和公共債務契約的限制、我們的債務和股權資本可用性、我們對未來資本需求和 運營業績的預期以及我們對支付債務的現金的預期需求和可用性。其他房地產公司和房地產投資信託基金計算FFO和標準化 FFO 的方法可能與我們不同。 可供分配的現金 (CAD) 我們計算可供分配的現金或 CAD，如第 26 頁所示。我們將加元定義為標準化FFO減去與房地產相關的經常性資本支出， 根據其他非現金和非經常性項目進行調整後再加上排除在標準化FFO之外但以現金結算的某些金額。加元是我們的 董事會在確定向股東分配的金額時考慮的因素之一。其他房地產公司和房地產投資信託基金計算加元的方法可能與我們不同。

28 OFFICE PROPERTIES INCOME TRUST NON-GAAP FINANCIAL MEASURES AND CERTAIN DEFINITIONS Annualized dividend yield is the annualized dividend per share paid during the period divided by the closing price of our common shares at the end of the period. Annualized rental income is calculated using the annualized contractual base rents from our tenants pursuant to our lease agreements as of March 31, 2023, plus straight line rent adjustments and estimated recurring expense reimbursements to be paid to us, and excluding lease value amortization. Cap Rate represents the ratio of (x) annual straight line rental income, excluding the impact of above and below market lease amortization, based on existing leases at the acquisition date, less estimated annual property operating expenses as of the date of the acquisition, excluding depreciation and amortization expense, to (y) the acquisition purchase price, including the principal amount of assumed debt, if any, and excluding purchase price adjustments and acquisition related costs. GAAP is U.S. generally accepted accounting principles. Gross book value of real estate assets is real estate properties at cost, plus certain acquisition costs, if any, before depreciation and purchase price allocations, less impairment writedowns, if any. Gross sales price is equal to the gross contract price and excludes closing costs. Investment grade tenants include: (a) investment grade rated tenants; (b) tenants with investment grade rated parent entities that guarantee the tenant's lease obligations; and/or (c) tenants with investment grade rated parent entities that do not guarantee the tenant's lease obligations. Tenants contributing 53.1% of annualized rental income as of March 31, 2023 were investment grade rated (or their payment obligations were guaranteed by an investment grade rated parent) and tenants contributing an additional 9.9% of annualized rental income as of March 31, 2023 were subsidiaries of an investment grade rated parent (although these parent entities are not liable for the payment of rents). Leased square feet is pursuant to leases existing as of March 31, 2023, and includes (i) space being fitted out for tenant occupancy pursuant to our lease agreements, if any, and (ii) space which is leased, but is not occupied or is being offered for sublease by tenants, if any. Square footage measurements are subject to changes when space is remeasured or reconfigured for new tenants. Net debt is total debt less cash. Percent leased includes (i) space being fitted out for occupancy pursuant to our lease agreements, if any, and (ii) space which is leased, but is not occupied or is being offered for sublease by tenants, if any, as of the measurement date. Purchase price represents the gross purchase price, including assumed debt, if any, and excludes acquisition related costs and purchase price adjustments and allocations. Rolling four quarter CAD represents CAD for the preceding twelve month period as of the respective quarter end date. Total debt represents the outstanding principal balance as of the date reported. Total gross assets is total assets plus accumulated depreciation. Weighted average remaining lease term (or “WALT”) is the average remaining lease term in years weighted based on rental income.

29 OFFICE PROPERTIES INCOME TRUST INVESTOR PRESENTATION MAY 2023 Tampa, FL Two Newton Place 255 Washington Street, Suite 300 Newton, MA 02458 OPIREIT.COM