附錄 10.1

轉租協議

本轉租協議（“轉租協議”）已簽訂並簽訂於此 16^第四2023年2月的一天（“生效日期”），由特拉華州的一家公司Ampio Pharmicals, Inc.（“次級房東”）和特拉華州的一家公司Utility Global, Inc.（“Subtenant”）以及兩者之間。

鑑於，次級房東於2013年12月13日簽訂了由NCWP — Inverness Business Park, LLC簽訂的特定租賃協議，該協議分配給伊利諾伊州有限責任公司Beta Inverness Group, LLC（“主租賃”）；

鑑於根據主租賃的條款和條件，次級房東租賃了位於科羅拉多州恩格爾伍德因弗內斯公園大道373號（“建築物”）上的大樓內的200號和204號套房，以及使用主租約中規定的公共區域的某些權利；以及

鑑於次級房東希望將房屋轉租給子租户，而Subtenant希望根據下文規定的條款和條件將房屋轉租給子租户，並且在任何情況下都要遵守主租賃的條款和條件。

因此，現在，考慮到上述內容、本文所含的共同契約和協議，以及出於其他良好和寶貴的考慮，特此確認其收據和充分性，雙方達成以下協議：

1.主租約。子租户確認收到主租約，並在任何情況下都同意遵守承租人要求的主租賃的所有條款和條件，除非此處特別規定，並且本轉租與主租賃之間存在任何衝突，在這種情況下，本轉租應控制次級房東和子租户之間的任何條款和條件。次級房東和分租人的意圖是，在任何情況下，除非次級房東必須根據主租約和/或本轉租向主房東採取某些直接行動（例如，直接向主房東支付的租金和轉租人支付的任何其他適用款項，以及轉租人根據主租賃承擔的維持所需保險的義務），否則分租人應遵守主租賃的所有條款和條件如果租户在那裏。在遵守前面的語法句的前提下，次級房東和子租户均不得采取任何行動或不採取任何行動來造成主租約下的違約。未經對方事先書面同意（不得無理拒絕、延遲或附加條件），次級房東和子租户均不得修改或終止主租約，也不得采取任何可能導致修改或終止主租約的行動。次級房東和子租户應各自向對方提供從主房東那裏收到的所有通知的副本。次級房東和次租户應合理地相互合作，並應對方的要求與主房東溝通，以解決主房東在主租約下的任何合理問題或疑慮或違約。

澄清一下，根據主租賃的第19.1.2節，子租户應直接向主房東承擔主租約下租户的所有義務。根據主租約的此類條款（但不限制次級房東在本轉租協議下的義務），子租户應履行並遵守承租人根據主租約應履行和遵守的所有協議、契約、條件和條款

Master Lease和主房東有權直接對子租户執行此類協議、契約和條件。

分房東向子租户陳述和保證，據次級房東實際所知，(i) 在主租約下次級房東沒有違約，(ii) 無論在技術上是否發生違約，房屋都符合所有適用法律，但前提是這種合規是次級房東在主租賃下的義務，(iii) 無論在技術上是否發生違約，建築物的系統都處於良好的運行狀態，但僅限於這種合規性是次級房東在主租賃下的義務，以及 (iii) 無論在技術上是否發生違約，建築物的系統都處於良好的運行狀態，但僅限於這種合規性前提是此類合規是次級房東在主租賃下的義務）。次級房東應向Subtant和Subtenant的關聯公司、受託人、子公司、受益人、合作伙伴、代理人、承包商、股東、成員、經理、貸款人、員工、高級職員、律師、股東和董事（以下簡稱 “Subtenant Group”）進行賠償、免除和挽救其免受損害，包括合理的責任，義務，損害賠償，罰款，索賠，訴訟，成本，費用和支出可能徵收、產生或主張的律師費和其他專業費用針對因違反上述陳述和保證而產生或與之相關的任何此類受賠償方。

如果此處使用了任何大寫術語但未對其進行定義，則此類術語的含義應與主租賃中規定的含義相同。此處使用的 “適用法律” 一詞是指所有法律、法規、規則、法令和/或法規，包括但不限於 1990 年《美國殘疾人法》（49 U.S.C. 第 12101 條及其後各節）以及據此頒佈的法規和準則，因為所有這些法律都可能不時修訂，即 1980 年的《綜合環境應對、補償和責任法》（可能不時修訂；此處稱為 “CERS CLA”），命令，判決，法規，指令，許可證，許可證，契約和限制提及房屋的用途、條件、配置或佔用。“危險物質” 是指在 CERCLA 中確定或根據任何適用法律確定為危險、有毒、污染物或污染物的任何廢物、物質或材料。

2. 場所；未經修改；“按原樣” 狀態。在遵守此處規定的條款和條件的前提下，次級房東特此向Subtenant租賃和交付處於 “原樣” 狀態的房屋，Subtant特此接受次租户提供的房屋，次級房東沒有義務提供任何服務、建造任何改善措施或為租户的改善提供任何資金。根據主租約的規定，未經主房東事先書面同意，分租人不得對房屋進行任何修改。任何此類修改、變更或改進均不對次級房東造成任何責任或義務。

3. 期限。本轉租的期限（“期限”）應從2023年3月1日開始；但是，前提是該期限或任何進入房屋的條款均應延遲，直到本轉租協議完全執行且主房東同意本轉租合同（“生效日期”）後才能開始。儘管如此，Subent仍有權在2023年3月1日之前獲得有益的提前入住，沒有義務根據本轉租中提及的主租約向主房東支付租金或任何其他款項（前提是子租户支付本轉租協議簽署本轉租協議時本應支付的付款義務），用於安裝傢俱、固定裝置和設備，並儘快為房舍做好準備供租户使用轉租已完全執行且房東已同意轉租；但是，在提前入住期間，分租人應遵守本轉租和主租賃的所有其他條款和條件，但根據本轉租中提及的主租約向主房東支付的租金或任何其他款項除外，（前提是分租人付款）

在受益的提前入住期間，在簽署本轉租協議時本應支付的款項（如本文所規定）。本期限將於 2024 年 9 月 30 日終止，除非按照此處的規定提前終止。如果子租户在 2024 年 9 月 30 日之後繼續佔用房屋，則此類延續應根據子租户與主房東之間的直接租賃安排（或類似的佔用安排）進行；如果子租户通過此類安排在 2024 年 9 月 30 日之後繼續佔用房屋，則次級房東在本轉租約下對房屋、主租約或分租人不承擔任何義務、責任或責任或主房東，除非那些明確倖存下來的房東本轉租到期或提前終止。

4. 租金。從生效日期開始，分租人同意通過本轉租合同第32節中規定的分租人地址或按照分租人的指示通過電匯向分租房東支付房東的基本租金（次級房東同意在生效日期之後立即提供此類信息），金額為下文所列金額的房屋基本租金（“租金”）分期支付。子租户應在期限內每個日曆月的第一天提前支付租金，前提是期限內任何部分月份的租金應按比例分配。此類租金應到期支付，無需分房東開具發票。分租人應在分租人執行本轉租協議時支付第一筆月租金，此後，子租户應在期限內每個月的第一天或之前支付下文規定的每月租金：

除了上面提供的基本租金外，Subtant應在收到發票後的五 (5) 個工作日內向分租户付款，詳細説明主房東根據主租約評估的與房屋有關的任何金額，包括但不限於所有運營費用。儘管如此，此類運營費用目前為每月2,012.37美元（即，在收到發票後的五 (5) 個工作日內支付此類額外款項），此類運營費用應包含在每月租金支付中（無需開具發票），並應根據主租賃和主房東的規定進行調整。此類額外金額，包括但不限於運營費用，應在任期內任何部分月份和年度部分按比例分配，前提是這些費用是按月以外的其他基礎計費。在不限制上述規定的前提下，子租户有義務向次級房東支付主租賃下的所有應付款項，前提是自生效之日起及之後的應計款項，次級房東有義務根據主租賃中規定的時限向主房東支付所有這些款項。如果次級房東拖欠根據主租約和/或本轉租向主房東支付的款項，則子租户可以直接向主房東支付此類款項，次級房東要麼向主房東支付此類款項，要麼立即向分租人償還向次級房東和主房東重複支付的任何款項。

5. 額外費用。分租人應負責直接向提供商或政府實體支付租户個人財產的公用事業、保險、營業税、個人財產税，以及房屋內業務的所有運營成本和支出，即主租賃中規定的清潔服務、經批准的建築物和建築物系統的改造、維修和更換，是租户根據主租賃的義務。此類額外費用應在任期內任何部分月份和年度部分按比例分攤，前提是此類額外費用是按月計費的。

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6.保證金。子租户執行本轉租後，Subtenant應向次級房東支付一筆金額為六萬二千六十八美元和42/100美元（62,068.42美元）（“保證金”）的保證金，由次級房東存入非隔離賬户，該金額可以與其他資金混合。此類保證金不得為子租户的利益累積利息。

只要在本轉租合同規定的任何適用通知或補救期之外未發生子租户違約事件，則保證金應在下文規定的退還日期後的六十 (60) 天內分兩 (2) 期退還給子租户：

儘管如此，如果主房東保留了次級房東存入的全部或任何部分保證金，並在主租賃期限結束時根據主租約由主房東保留（即，2024 年 9 月 30 日）由於在生效日期之後完全由子租户在場所引發的任何行為，次級房東有權從子租户根據本轉租協議向次級房東支付的保證金中扣留該款項。子租户承認並同意，主房東在主租約下持有的保證金是次級房東的財產，子租户對根據主租賃持有的此類保證金沒有任何權利或與之無關。在不限制上述情況的前提下，如果由於租户在生效日期之後在房屋內單獨造成的任何行為而導致保證金缺口，則分租人應在次級房東提出書面要求後立即向次級房東支付此類缺陷金額。

7. 使用。分租人只能將房屋用於一般辦公、輕化學/濕實驗室、製造、儲存、分銷和倉庫用於氫能研發，未經次級房東事先書面同意，應允許分租人在場所現場儲存允許的化學品（定義見下文），其數量載於本附錄A併入此處（“許可用途”），不得用於任何其他用途或目的（見下文）此類同意（不得無理拒絕）和房東（例如同意遵守主租約中規定的門檻）。在不限制子租户遵守主租賃條款和條件的義務的前提下，子租户應遵守主租賃第 5 節中規定的所有使用限制和義務，包括主租賃附錄 D 中規定的規則和條例，這些規則和條例自生效之日起生效。

8. 沒有留置權。分租人不得自願或非自願地對場所、建築物或承租人在本轉租協議下或根據本轉租約享有的任何權益創造、產生、假設或遭受任何形式的抵押貸款、留置權、擔保權益或其他抵押權或任何形式的抵押或扣押。

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9. 税收。根據主租約，分租人應負責支付與房屋有關的所有不動產税。分租人應在到期時立即支付任何政府或準政府機構現在或以後對Subenant的業務或個人財產徵收的所有銷售、使用、個人財產、消費税和其他税收以及所有許可和註冊費，包括但不限於Subent業務或其個人財產的使用、購買、出售、所有權、交付、租賃、擁有、存儲、運營、維護、維修、返還或其他處置，或根據與分租人的業務有關的收入或其他收益或個人財產或本協議項下的租金。

10. 不提供服務。次級房東不得為房屋或建築物提供任何服務或維護，也不承擔任何責任。在不限制上述規定的前提下，次級房東不得向房屋提供任何清潔或清潔服務。對於因任何原因導致的任何公用事業或服務的任何變更、中斷或故障（“服務故障”）而造成或產生的任何損失或損害，分房東對Subtant概不負責；臨時服務故障不得被視為對租户的驅逐或建設性驅逐，也不得解除Subent在本協議下的任何義務。儘管如此，根據主租約，子租户應獲得與作為租户的次級房東相同的服務故障補救措施。Sublandord對大樓內或大樓內任何服務的質量、連續性或可用性不作任何保證，如果Subtenant的服務以任何方式中斷、損壞或效果降低，Subtenant特此放棄就任何實際或間接損失（包括業務損失損失）向次級房東提出的任何索賠。

11.維護和維修。分租人應自行承擔成本和費用，進行主租賃中規定的所有常規維護、維修和更換，這是承租人根據主租約承擔的義務。儘管有上述規定，Subent應按照承租人根據主租約的要求，採取一切必要行動，遵守與其義務、業務和房屋佔用有關的所有適用法律。除非涉及允許的化學品（定義見下文）或主租約另行允許的化學品，否則未經主房東事先書面同意，Subent不得允許在房屋或建築物內、內部或周圍使用或處置任何危險物質。

12. 改動、增補和標誌。根據主租約第7節，未經主房東事先書面同意，也不得無理拒絕、限制或拖延房東的書面同意，分租人不得對場所或建築物、上面和建築物進行任何改動、增建、安裝或替換（“改進”）；前提是，在主房東書面同意任何擬議的改善措施的範圍內，次級房東應只要次級房東不受此類改進的約束，即視為已同意此類改進與此類改進相關的任何責任或義務。根據主租約第13條，在主房東批准的範圍內，分租人可以在房屋或建築物上放置標誌。子租户不得在房屋、建築物或公共區域內部或外部的任何部分展示其他標誌、廣告或通知，除非在名錄、套房門和主房東指定的區域上。子租户應承擔與任何允許的標誌相關的費用和開支，包括但不限於任何建築物目錄和套房標牌費用（如果有）。次級房東應合理地與子租户合作，以促進主房東批准任何和所有改進。

13.主房東或次房東參加。根據本協議的條款和主租約，主房東或次級房東及其代理人有權根據主租賃的條款進入房屋，以便檢查或

對其進行檢查，以執行本轉租或主租賃的條款和條件或主租賃中規定的條款和條件。主房東和次房東及其代理人可以隨時進入房屋，無需事先通知，以應對實際或明顯的緊急情況。

14.Mechanic 的留置權。分租人應保持房屋和建築物以及其中或其中的所有物品不受機械師的留置權和其他留置權，這些留置權是由於為分租人或代表承租人或通過Subtent提出索賠的人員所做的工作或提供的服務而產生的。Subtenant 特此同意賠償、捍衞和拯救次級房東和主房東及其各自的物業經理、經紀人、經理、高級職員、董事、業主、代理人、員工、承包商、法定代表、繼承人和受讓人，免受因已完成的工作而產生的任何責任、損失、損害、成本或支出，包括律師費為子租户或代表子租户或通過子租户提出索賠的人員提供的服務。如果就為分租户或代表承租人完成的工作或提供的材料對房屋或建築物提交或記錄了任何此類留置權，或者如果啟動了影響房屋或建築物所有權的訴訟，則Subent應根據主租賃的條款使此類留置權被解除記錄，併為此類行動辯護，費用由承租人自行承擔。如果Subtenant希望對任何此類留置權主張提出異議，則Subtenant仍應通過購買令次房東和主房東合理滿意的債券來為此類留置權投保，費用由Subtenant自行承擔。

15.財產損失、人身傷害。作為本轉租協議下向次級房東提供的對價的重要組成部分，分租人特此放棄針對次級房東、主房東及其各自的物業經理、經紀人、經紀人、經理、高級職員、董事、所有者、代理人、員工、承包商、法定代表、繼承人和受讓人提出的任何責任索賠，並特此賠償並同意使他們免受任何責任索賠在 Subtenant 的場所或其任何部分內、之上或周圍，其員工、承包商、受邀者、代理人、代表或與子租户相關的任何其他個人或實體（但僅限於相關索賠在子租户佔用房屋之日當天或之後發生或產生），除非這種索賠是由次級房東的重大過失或故意不當行為造成的。次級房東特此放棄針對次級房東、其員工、承包商、受邀者、代理人、代表或與次級房東相關的任何其他個人或實體在、場所內或其任何部分發生的任何人或財產遭受的任何傷害或損害的所有責任索賠，特此賠償並同意使Sub租户集團免受任何責任索賠（但僅限於相關索賠發生或出現之前）子租户佔用日期（房屋），除非是這樣由子租户的重大過失或故意不當行為引起。

16. 保險。

(a)在期限內，承租人應至少持有和維持承租人根據主租賃第8條向獲準在科羅拉多州開展業務的公司持有的保險，A.M. Best評級為A或以上，每份此類保單都將次級房東、主房東、任何債務持有人或抵押貸款持有人或主租賃中規定的其他人列為額外被保險人。除了主租約第8節所要求的保險外，承租人還應獲得以下環境保險：場所污染保險，但有以下要求—— (i) 此類保單的限額應不低於3,000,000.00美元（該保險可通過商業一般責任和總括責任承擔）

保單），（ii）此類保單應以事故為基礎，或者，如果是索賠，則應有3年的尾期保險；（iii）此類保單的免賠額應不超過10,000.00美元。

所有此類保單均應將次級房東和主房東列為額外被保險人，應免除對次級房東和主房東的代位權，並應規定除非提前三十 (30) 天向子租户、次級房東和主房東發出書面通知，否則不得取消或更改代位權。子租户應負責支付本轉租協議下子租户需要維持的任何保險單的免賠額。子租户的保險單應為主要保單，次級房東和主房東的保險單為次要和非供款保單。如果子租户未能維持本文要求的保險類型和水平，則次級房東或主房東可以但沒有義務自費獲得此類保險。次級房東對分租人或分租人的任何保險公司不承擔任何責任，也不應對此類損害或破壞承擔任何責任。

(b)在期限內，次級房東將維持並維持主租賃下租户必須持有的保險單並使其生效。此類保險單應視情況將Subtenant指定為額外的被保險人或損失收款人；但是，Subtenant應全權負責Subtenant的FF&E的所有保險以及與Subenant業務運營相關的保險。

17. 環境問題。在子租户提前有益入住期（如本轉租協議第 3 節所述）之前，次級房東應清除位於、內部或內部的任何危險物質，但以次房東或其關聯方帶入/釋放到房屋的範圍為限。在將任何危險物質帶入場所之前，子租户應向次級房東和主房東提供現場安全應急計劃和泄漏預防計劃。次級房東特此同意，應允許Subtenant在場地現場儲存所附附錄A所列數量的化學品和氣瓶氣體（“允許的化學品”），並應與Subant合理合作，以促進主房東批准允許的化學品。允許的化學品應由分租户根據所有適用法律存放在場所內，包括但不限於：(i) 所有液態許可化學品應根據材料安全數據表、適用的職業安全與健康管理局 (“OSHA”) 的規章制度儲存在櫃中，並存放在場所內隔離的二級隔離區內；(ii) 所有構成許可化學品的氣瓶和壓縮氣體應存放在機櫃中根據適用的職業安全與健康管理局規則和法規和壓縮氣體協會指導方針，使用儲存在安全氣瓶架中的K型氣瓶和儲存在場所內籠子區域並通過鏈條捆綁在一起的T型氣瓶；以及（iii）所有粉狀允許的化學品應儲存在場所中隔離的二級隔離區中。

18.損壞或毀壞。如果房屋或財產因火災或其他被保險人傷亡而損壞，則以主租賃第15節的條款和條件為準。

19. 卓越域名；譴責。如果房舍的全部或任何部分應在徵用域權的控制下被佔用或在威脅下轉讓，則應以主租約第16節的條款和條件為準。在得知此事後，分房東或子租户（視情況而定）應立即將任何未決或威脅的譴責或影響房屋的行為通知對方和主房東。

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20.轉讓和轉租。未經次級房東和主房東事先書面同意，轉租人不得通過法律或其他方式直接轉讓、轉讓或轉租本轉租或轉租本轉租或其中的任何權益，不得根據主租約第 19 節（包括這種情況）進行無理扣留、延遲或附加條件[s]根據主租約第 19.2 節無需徵得同意時）。為避免任何疑問，次級房東應擁有根據主租賃的相同條款和條件同意任何轉讓、轉讓或轉租的獨立權利。任何違反本第 20 節的企圖轉讓、轉租、許可、抵押、抵押、其他抵押或其他使用或佔用均屬無效，無效。

21.默認。

(a)以下任何一項或多項事件的發生均構成 Subtenant 的 “違約事件”，這些事件將在任何適用的修復期過後繼續發生：

(b)違約事件發生後，主房東和次級房東應

每個人都擁有主租賃中規定的房東權利，包括但不限於主租賃的第17和18節，分租人應承擔主租約中規定的租户義務和責任，包括但不限於主租賃的第17和18節。

(c)次級房東可以根據次級房東的選擇，不時提起訴訟或訴訟，要求追回此處規定的金額和損害賠償，此處的任何內容均不得視為要求次級房東等待本轉租或本轉租協議的期限本應到期的日期，如果分租人沒有此類違約或沒有此類終止（視情況而定）。

(d)次級房東未能堅持嚴格履行本協議中的任何協議、條款、契約或條件，也沒有行使因違反協議而產生的任何權利或補救措施，以及在任何此類違約行為持續期間不接受全部或部分租金，均不構成對此類違反此類協議、條款、契約或條件的行為的豁免。除非通過次級房東簽署的書面文書，否則不得免除、修改或修改本協議的任何協議、條款、契約或條件，以及任何違反協議的行為。對任何違約行為的豁免均不得影響或更改本轉租約，但對於現有或後續的任何其他違反協議、條款、契約和條件，本協議的每項協議、條款、契約和條件均應繼續具有完全效力和效力。

(e)本節中的任何內容均不限制或損害次級房東在任何破產、破產、破產、接管、重組或解散程序中提供和獲得的違約賠償金的權利，該金額等於管理此類程序的任何法規或法律規則所允許的最高限額，在證明此類損害賠償金時有效，無論該金額是否大於、等於或小於任何提及的可追回金額，無論該金額是否大於、等於或小於任何提及的可追回金額，無論是損害賠償金還是租金本節的上述條款。

(f)如果次級房東 (i) 未能履行本轉租中規定的由次級房東履行的任何協議、條款、契約或條件，包括但不限於轉租人向次級房東支付的與主租賃中規定的付款義務相關的租金和其他款項的義務，或者 (ii) 採取任何肯定措施違反主租賃和租賃的條款和條件，則屬於次級房東的違約行為在向次級房東發出書面通知後，此類行動將持續十二 (12) 天；但是，前提是，只要次級房東在收到此類通知後的十二（12）天內開始糾正故障，並且（z）次房東努力採取行動方針來糾正次級房東所採取的行動，則應允許次級房東在合理必要的情況下有更多時間來糾正故障。次級房東違約後，Subtenant有權 (I) 根據本轉租賃、法律或衡平法尋求其可用的任何權利和/或補救措施，或 (II) 終止本轉租約。

22.傢俱、固定裝置和設備。分租人應根據所附附錄B中規定的銷售賬單，在分租人佔用房屋之日或生效日期中較早者向分租人轉讓截至生效之日位於該場所的所有傢俱、固定裝置和設備，包括但不限於所附附附錄C中列出並以本引用方式納入此處的傢俱、固定裝置和設備（不向承租人支付任何費用或費用）（統稱為 “FF&E”）。子租户同意在租户佔用房屋之日或生效日期中較早者佔有所有FF&E，並將承擔與之相關的所有未來責任和責任。FF&E 的出售，不帶任何留置權，並且 “按原樣、在哪裏、存在所有缺陷”，分房東不作任何明示、暗示、法定或其他形式的陳述或保證（除非下文明確規定），也不限制

順便説一句，次級房東沒有就FF＆E的充足性或與此相關的任何可能需要的許可證和許可證作出任何陳述。在不限制前述內容的一般性的前提下，Subtant承認，分租户明確否認和否定所有 FF&E：(a) 任何暗示或明示的適銷性保證；(b) 對特定用途適用性的任何暗示或明示的擔保；以及 (c) 對特定目的的任何默示或明示的合規性保證。儘管如此，次級房東特此聲明並保證，在通過參考的銷售賬單將FF&E轉讓給子租户時，(i) 次級房東擁有或將要免費擁有所有留置權和其他抵押權，(ii) 次級房東擁有或將擁有在未經任何其他個人或實體的同意或批准的情況下將FF&E轉交給子租户的權力和權限。

23. 等待。如果子租户在本轉租合同終止後在沒有與主房東簽訂直接租賃（或類似的佔用協議）的情況下繼續支付租金，則子租户應繼續按期最後一個月到期租金的百分之五十（150％）支付租金，根據本協議條款和主租約（可能適用於此類逐月租賃和任何此類持有），子租户應每月成為分租人不構成本轉租的延期。此類租賃將持續到主房東或次房東（根據法律規定）或子租户終止，前提是至少提前三十（30）天向次房東發出書面通知，該日曆月的最後一天（即該月的逐月租賃終止之日）。除上述情況外，Subtenant還應對次級房東和主房東因此類延期而遭受的所有損失承擔責任。

24.交出房舍。在本轉租到期或提前終止後，轉租人應根據主租賃的條款和條件，包括但不限於主租賃的條款和條件，包括但不限於主租約第 6.7、7.5 和 9 節中規定的義務，立即放棄房屋所有權並將房屋所有權移交給主房東和次房東，且不向次級房東或主房東支付任何費用，將其移出或促使他們離開房屋住所改善、個人財產和設備，包括租賃權改善、個人財產和設備在本協議下移交給子租户，但不損壞或損壞房屋，以及由租户擁有且位於房屋內的所有傢俱、傢俱和其他個人財產物品（此處均稱為 “租户財產”），除非承租人與主房東簽訂新的租約，否則此類搬遷應受其條款的約束。移除分租人的財產後，承租人應修復或支付因搬遷而對房屋造成的任何損壞的修復費用。

25.權利保留給次級房東和主房東。根據本轉租和主租賃的條款，次級房東和主房東應擁有以下權利：(a) 以商業上合理的方式進入房屋，以履行其在本轉租或主租賃下的義務；(b) 持有房屋的通行證；(c) 按照本分租或主租約的規定，以商業上合理的方式在房屋內或周圍進行任何工作租賃；以及 (d) 對子租户及其代理人、員工、受邀者實施合理的規章制度以及房東主規定的範圍內的客人。

26.不可抗力條款。只要本轉租協議中規定了次級房東或分租人履行任何義務（不包括付款義務）的時限，包括但不限於與建造、維修、維護或服務相關的義務，則只要延遲遵守此類限制是由於天災、政府控制或其他超出該方合理控制範圍的因素造成的，則應延長規定的時限。

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27. 律師費。如果在本協議下出現任何爭議，或者在履行本轉租的任何條款或條件時出現任何違約，勝訴方有權收回與之相關的所有成本和開支，包括律師費。“勝訴方” 一詞的定義是指不論是否裁定對方當事人的不法行為的一方。

28.無追索權。任何過去、現任或未來的董事、高級職員、員工、經理、註冊人、成員、合夥人、股東、關聯公司、代理人、次房東、主房東或次租户的律師或代表均不對次級房東、主房東或分租人在本轉租或主租賃下的任何義務或負債承擔任何責任，也不對基於本協議所設想的交易提出的任何索賠承擔任何責任。此處的任何內容均不得產生、授予或視為對過去、現任或未來的董事、高級職員、員工、經理、公司註冊人、會員、合夥人、股東、關聯公司、代理人、律師或次租户的代表產生或確認任何責任或義務。

29. 從屬關係；禁止反言。無論是次房東還是主房東，本轉租均受所有影響房屋的現有或未來抵押貸款的留置權的約束和從屬於留置權，以及所有續期、修改、更換和延期；但是，如果任何此類抵押貸款被取消抵押品贖回權，則轉租人應向取消抵押品贖回權的購買者授予取消抵押品贖回權或在任何代替取消抵押品贖回權的契約中註明購買者的姓名，並應承認該購買者為次級房東根據本轉租合同或主租約下的主房東。本條款應自動生效，但無論如何，Subtenant特此同意立即執行並提供雙方均可接受的從屬和委託協議或其他保證（“從屬協議”），次級房東或主房東為推進本條款可能要求的其他保證（“從屬協議”）。儘管如此，如果次級房東或主房東向子租户申請已執行的從屬協議，而子租户未能在收到此類請求後的十 (10) 個工作日內交付所請求的SNDA，則雙方特此同意，子租户應因此被視為同意次級房東提出的從屬協議中規定的條款和條件。

子租户同意在分房東、主房東、任何貸款人或任何抵押權人提前至少十 (10) 個工作日發出書面通知後，隨時簽署、確認並向次房東、主房東、此類貸款人或此類抵押權人或分房東、主房東或抵押權人指定的任何其他方交付一份由次房東或主房東提供的禁止反言證書，證明本轉租協議未經修改，完全生效（或如果有修改）以及租金和其他費用的生效日期預付款（如果有），並説明次級房東是否違約了本轉租的任何條款，其意圖是任何潛在購買者或其任何抵押權人或任何抵押貸款的任何受讓人都可以依賴根據本條款提交的任何此類聲明。儘管如此，如果次級房東或主房東向子租户申請已執行的禁止反言證書，而子租户未能在收到此類請求後的十 (10) 個工作日內交付所請求的禁止反言證書，則雙方特此同意，Subent應因此被視為同意分租人或主房東提出的禁止反言證書中規定的條款和條件，對此沒有任何異議。

30.其他。

(a)本轉租應解釋為本轉租協議之間的契約

次級房東和子租户是獨立的，不是受撫養人，如果次級房東未能履行本協議規定的義務，則子租户無權抵消本協議下欠次級房東的租金或其他款項，除非本文特別規定；但是，前提是前述規定不得損害子租户就分房東長期以來違反本協議條款的行為對次級房東提起單獨訴訟的權利因為首先通知次級房東和任何抵押貸款或信託契約的持有人涵蓋已書面通知租户地址的場所或其任何部分。

(b)如果根據在本期限內生效的現行或未來法律，本轉租協議的任何條款或規定是非法、無效或不可執行的，那麼無論如何，本轉租協議雙方都希望本轉租協議的其餘部分不受影響，本轉租協議雙方還打算以此代替本分租合同中非法、無效或不可執行的每項條款或條款作為本轉租的一部分，與此類非法、無效或不可執行條款相似的條款或條款或儘可能提供合法、有效和可執行的條款，前提是此類增加不會增加或減少次級房東或子租户的義務或減損其權利或權力。

(c)每節的標題僅為方便起見而添加，在解釋本主租約的任何條款時應視為無效。

(d)在本協議期限內，分房東或分租人所做的任何行為或事情，包括但不限於任何接受房屋交出或修改或修改本轉租的協議，均不得被視為對次級房東或子租户具有約束力，除非此類行為或事情由次房東或子租户的官員（如適用）承擔。向次級房東或分房東的代理人、員工或官員交付鑰匙不應構成本轉租的終止或房屋的交出。子租户支付的款項或次級房東收到的低於本協議規定的租金的款項均不得被視為不是由於最早規定的租金而支付的，任何支票或任何支票或租金付款所附信函上的任何背書或聲明也不得被視為協議和滿意，分房東可以在不損害次級房東收回此類租金餘額或尋求任何其他補救措施的權利的情況下接受此類支票或付款。

(e)時間是這裏的關鍵。

(f)本轉租協議訂立，受科羅拉多州法律管轄和解釋。雙方同意，除非雙方一致同意，否則科羅拉多州道格拉斯縣地方法院應是因本轉租或違反本轉租而產生或與之相關的任何爭議和索賠的專屬審理地。

31. 完整協議；修訂；不轉讓。本轉租及其附錄構成本轉租協議雙方就本轉租標的物達成的完整協議。除非通過雙方簽署的書面文書，否則不得變更、變更或修改本轉租約。未經另一方同意，任何一方都不得轉讓本轉租賃，不得無理扣留、附加條件或延遲。

32. 通知。本協議任何一方要求或允許向另一方發出或送達的任何通知或通信在親自送達或通過經認可的隔夜快遞服務收到（需要簽名）時，應視為根據本轉租協議的規定發出或送達，地址正確如下：

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本協議的任何一方均可在變更生效日期前至少十 (10) 天以上述方式向本協議另一方發出本協議下的書面通知，從而更改其送達本協議下通知的地址。

33. 豁免。任何一方對另一方在本轉租協議下的任何違約、違約或失敗的豁免不得解釋為對任何後續或不同的違約、違約或失敗的棄權。

34. 締約方的關係。本轉租沒有也不應建立委託人與代理人的關係、合夥關係、合夥關係、合資關係或次級房東與子租户之間的任何其他關聯關係，本協議雙方之間的唯一關係嚴格來説是次級房東和子租户之間的關係。

35.損害賠償豁免。無論本轉租合同中有任何相反的規定，在任何情況下，本分租約的任何一方均不對因違反或違約本轉租協議而導致的任何後果、特殊或懲罰性損害承擔責任，各方特此放棄對所有此類當事方提出的此類損害賠償的所有索賠。

36. 安靜地享受。次級房東同意並承諾，只要不存在子租户違約事件（受任何適用的通知和補救期限），並且遵守主租約和本轉租的條款，分租户（以及由分租户或分租户主持的任何一方）在期限內不得幹擾或幹擾子租户安靜地享受房屋。

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37. 房東留置權。次級房東特此放棄所有房東的留置權（通過法規、合同、章程或其他方式）以及對Subtenant位於房舍內、內部或周圍的任何個人財產的所有擔保權益和其他索賠。

38. 陪審團豁免。次級房東和分租人均放棄陪審團在涉及本轉租產生或以任何方式與本轉租有關的任何事項的任何訴訟、程序或反索賠中進行審判。

39. 經紀人。次級房東和子租户均表示，除了代表次級房東的世邦魏理仕和代表子租户的Newmark之外，他們沒有與任何與本次轉租有關的經紀人打過交道。分房東負責向世邦魏理仕支付佣金，世邦魏理仕應負責根據單獨的書面協議向Newmark支付佣金。次級房東和子租户均同意賠償另一方因賠償方與該經紀人之間的任何對話、通信或其他交易而可能產生或承受的任何損失、責任、損害、成本和費用（包括法庭費用和合理的律師費），並使另一方免受損害，或者發現者，上面特別指出的經紀人除外。

40. 停車。根據主租賃的條款和條件，子租户應擁有與次級房東相同的停車權和補救措施，次級房東特此放棄使用主租賃授予次級房東的任何停車位和停車權的權利。

41. 對手/傳真或電子簽名。本轉租可以在一個或多個對應方中籤署，所有這些合在一起構成一份文書。本轉租協議上簽名的傳真或電子傳輸副本是可以接受的，並被視為原始簽名。

[簽名頁面如下]

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為此，本協議雙方促使本轉租協議自上述第一天和第一年起生效，以昭信守。

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附錄 A

允許的化學品清單

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附錄 B

銷售單的形式

Ampio Pharmicals, Inc. 是特拉華州的一家公司，作為 “次房東”，作為 “分租人”，是2023年某些轉租協議（“轉租協議”）的當事方，該協議轉租位於科羅拉多州恩格爾伍德因弗內斯公園大道373號的某些場所，具體描述見轉租協議（“場所”）。

考慮到轉租合同，次級房東希望將隨附的附表1中顯示的傢俱和設備（“已輸送的FF＆E”）“按原樣，在哪裏，全部過錯” 運送給租户。

因此，現在，考慮到子租户已收到分租人親自支付給次房東的 One 和 No/100 美元（1.00 美元）以及其他有價值的對價，次級房東特此確認並承認其收據和充足性，次級房東特此向分租人和子租户的繼任者、法定代表人和受讓人轉讓、轉移、轉交和交付給子房東的所有權利、所有權和利益進入 Convered FF&E。

Convered FF&E 以 “原樣、在哪裏、所有缺陷” 出售，次級房東不作任何明示、暗示、法定或其他形式的陳述或擔保，但不限於前述次級房東不就傳送的 FF&E 的充分性或其可能需要的任何許可和許可證作出任何陳述。在不限制上述內容的一般性的前提下，Subtenant承認，對於特此轉讓的傳送的FF&E，次級房東明確否認和否定：(a) 任何暗示或明示的適銷性保證；(b) 對特定用途適用性的任何暗示或明示的保證；以及 (c) 對特定目的的合規性的任何暗示或明示保證。

儘管如此，次級房東特此保證並聲明，次級房東擁有Convered FF&E，不存在所有留置權和其他抵押權，並且次級房東有權在未經任何其他個人或實體的同意或批准的情況下將傳遞的 FF&E 轉交給子租户。

本銷售賬單和其中包含的條款將對次級房東和分租人及其各自的繼承人和受讓人具有約束力並對他們有利。

[簽名頁面如下]

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附表 1
到
銷售賬單

輸送了 FF&E

製造設備

辦公傢俱和設備

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質量控制實驗室設備

研究與開發設備

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租賃權改善相關財產

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附錄 C
FF&E 清單

製造設備

辦公傢俱和設備

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質量控制實驗室設備

研究與開發設備

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租賃權改善相關財產

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主房東同意轉租

Beta Investors Group, LLC，伊利諾伊州的一家有限責任公司（“主房東”；作為NCWP — 因弗內斯商業園有限責任公司的權益繼任者），作為房東，根據分配給主房東的NCWP — 因弗內斯商業園有限責任公司與特拉華州一家公司（“Ampio”）於2013年12月13日簽訂的特定租賃協議（“主租賃”）科羅拉多州恩格爾伍德因弗內斯公園大道 373 號 80112，200 和 204 號套房，面積約 19,346 平方英尺（“場所”），特此同意並承認並同意 Ampio 與特拉華州的一家公司 Utility Global, Inc.（“子租户”）於 2023 年 2 月 16 日簽訂的某些轉租協議（“轉租協議”）的條款和條件。如果此處使用了任何大寫術語但未對其進行定義，則此類術語的含義應與主租賃中規定的含義相同。

據其目前和實際所知，主房東特此向Ampio和Subtenant聲明並保證，主租約已完全生效，根據主租賃的條款和條件，主房東和Ampio均未違約，此外，不存在任何事實或條件，無論是通知還是時間流逝或兩者兼而有之。

據其目前和實際所知，主房東特此向Ampio和Subtenant陳述並保證，除了正常業務過程中的維修和維護外，它沒有收到任何關於房屋不符合所有適用法律或建築物系統運行不良且需要維修的通知。

無論主租約中有任何相反的規定或之前向安皮奧發表的任何書面或口頭陳述，主房東特此同意，主房東不得要求Ampio或Subtenant從場所拆除任何現有的改建、增建和/或租賃權改進，包括但不限於潔淨室的組成部分。

主房東同意並承認，轉租中描述的房屋內傢俱、固定裝置和設備的所有權/所有權將在轉租協議執行後由Ampio出售、轉讓、轉讓並轉讓給子租户，除非上文另有規定，否則主租賃中與房屋附屬固定裝置和設備的未來處置/變更有關的條款仍然有效。在不限制前述規定的前提下，主房東同意並承認，除非子租户根據主租約第9.4節放棄此類個人財產，否則主房東不得對子租户擁有和/或租賃的位於房屋內或場所的個人財產擁有任何所有權權益。

主房東特此同意，為了子租户的利益，將主租約的 “放棄代位權” 部分（即第 8.3 節）適用於子租户。

在不限制主房東對轉租的先前同意的前提下，主房東特此同意修改房屋的用途（如轉租第7節所述）以及在房屋中使用和存儲材料（如轉租第7節和第17節所述）。

主房東同意，主房東與子租户之間的任何延期、修改、修改或協議對Ampio沒有約束力。假設主租約沒有違約，假設Ampio和Subtenant在2024年9月30日當天或之前根據主租約的條款騰出房屋，主房東進一步同意主租約於2024年9月30日終止，自2024年9月30日晚上11點59分起生效，Ampio將被釋放

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截至該日及之後，與主租賃相關的所有負債和義務以及主房東和分租人的作為和不作為，但根據主租賃條款本應在主租賃終止後繼續存在的事項除外。在子租户與主房東之間的任何直接租賃安排生效之日起，Ampio應免除主租賃下的所有責任和義務，包括但不限於主租賃第9.2節規定的拆除潔淨室部件和修復該區域遭受的任何損壞的義務。

如果子租户違反主租賃的條款或條件，但未支付租金，則主房東應向Ampio提供此類違約的書面通知，説明此類違約的性質，主房東應在收到此類書面通知後的三十 (30) 天內向安皮奧提供糾正此類違約行為的機會，而不會違約或導致主租約違約。主房東還同意向子租户提供主房東向 Ampio 提供的任何通知或類似通信。Ampio和Subtenant還同意向主房東提供任何一方向另一方提供的任何通知或類似通信，根據主租約，通知必須發送給主房東。任何通知均應發送到以下地址：

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主房東旨在成為分租人在轉租協議下的義務的第三方受益人，這些義務使主房東受益，包括但不限於分租合同第1、8、9、10、11、13、14、15、16、18、24、25和28節中規定的義務，主房東應對Ampio強制執行，也可以直接對子租户強制執行。

[簽名頁面如下]

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同意並接受：

房東大師：Beta Investors Group, LLC，
一家伊利諾伊州有限責任公司

ampio: Ampio Pharmicals, Inc.
a 特拉華州公司

子租户：Utility Global, Inc.
特拉華州的一家公司

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銷售賬單

作為 “次租户” 的特拉華州公司Ampio Pharmicals, Inc. 和作為 “子租户” 的特拉華州公司Utility Global, Inc. 是2023年2月16日某些轉租協議（“轉租協議”）的當事方，轉租位於科羅拉多州恩格爾伍德因弗內斯公園大道373號的某些場所80112，更具體地描述了轉租協議（“場所”）。

考慮到轉租合同，次級房東希望將隨附的附表1中顯示的傢俱和設備（“已輸送的FF＆E”）“按原樣，在哪裏，全部過錯” 運送給租户。

因此，現在，考慮到子租户已收到分租人親自支付給次房東的 One 和 No/100 美元（1.00 美元）以及其他有價值的對價，次級房東特此確認並承認其收據和充足性，次級房東特此向分租人和子租户的繼任者、法定代表人和受讓人轉讓、轉移、轉交和交付給子房東的所有權利、所有權和利益進入 Convered FF&E。

Convered FF&E 以 “原樣、在哪裏、所有缺陷” 出售，次級房東不作任何明示、暗示、法定或其他形式的陳述或擔保，但不限於前述次級房東不就傳送的 FF&E 的充分性或其可能需要的任何許可和許可證作出任何陳述。在不限制上述內容的一般性的前提下，Subtenant承認，對於特此轉讓的傳送的FF&E，次級房東明確否認和否定：(a) 任何暗示或明示的適銷性保證；(b) 對特定用途適用性的任何暗示或明示的保證；以及 (c) 對特定目的的合規性的任何暗示或明示保證。

儘管如此，次級房東特此保證並聲明，次級房東擁有Convered FF&E，不存在所有留置權和其他抵押權，並且次級房東有權在未經任何其他個人或實體的同意或批准的情況下將傳遞的 FF&E 轉交給子租户。

本銷售賬單和其中包含的條款將對次級房東和分租人及其各自的繼承人和受讓人具有約束力並對他們有利。

[簽名頁面如下]

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附表 1
到
銷售賬單

輸送了 FF&E

製造設備

辦公傢俱和設備

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質量控制實驗室設備

研究與開發設備

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