管理層對財務業績的討論和分析

導言

本管理層對Brookfield Property Partners L.P.（“BPY”，“合夥企業” 或 “我們”）的討論和分析（“MD&A”）涵蓋了截至2023年3月31日和2022年12月31日的財務狀況以及截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月的經營業績。本MD&A應與截至2023年3月31日的未經審計的簡明合併財務報表（“財務報表”）和相關附註（包含在本報告其他地方）以及我們在20-F表上截至2022年12月31日的年度報告一起閲讀。

我們在本 MD&A 中披露了許多財務指標，這些指標是使用不符合國際會計準則理事會（“IFRS”）發佈的《國際財務報告準則》的方法計算和列報的。本MD&A中使用的非國際財務報告準則指標與最具可比性的國際財務報告準則指標進行核對或計算。我們利用這些衡量標準來管理我們的業務，包括用於績效衡量、資本配置和估值目的，我們認為在國際財務報告準則業績的補充基礎上提供這些績效指標有助於投資者評估我們的整體業績。不應將這些財務指標視為根據國際財務報告準則計算的類似財務指標的替代品。我們提醒讀者，這些非國際財務報告準則財務指標可能與其他企業披露的計算不同，因此可能無法與其他企業提出的類似指標進行比較。這些非國際財務報告準則財務指標與根據國際財務報告準則計算和列報的最直接可比財務指標的對賬情況（如適用）包含在本MD&A第17頁中。我們還提醒讀者，本MD&A可能包含前瞻性陳述，請參閲我們的 “關於前瞻性陳述的聲明” 的第28頁。

本MD&A包括截至2023年3月31日的三個月的財務數據，包括截至2023年5月5日的重大信息。

目標和財務亮點

列報基礎

合夥企業的資本結構由五類合夥單位組成：普通合夥單位（“GP單位”）、有限合夥單位（“LP單位”）、可贖回/可交換合夥單位（“reU”）、運營合夥企業的特殊有限合夥單位（“特殊有限合夥單位”）和運營夥伴關係的FV LTIP單位（“FV LTIP單位”）。此外，該合夥企業在2019年第一季度發行了A類累積可贖回永久優先單位系列1，在2019年第三季度發行了A類累積可贖回永久優先單位系列2，在2020年第一季度發行了A類累積可贖回永久優先單位系列3（“優先股單位”）。在本MD&A中，GP Unity、LP Unity、REU、Special LP Unity、FV LTIP 單位的持有人將被統稱為 “單位持有者”。LP 單位和 REU 在各個方面都具有相同的經濟屬性，不同的是 REU 的持有人有權要求將其單位兑換為現金對價。如果作為 REU 持有人的布魯克菲爾德公司（或 “公司”）行使這一權利，我們的合夥企業有權自行決定以其有限合夥單位而不是現金在一對一的基礎上滿足兑換請求。因此，作為REU的持有者，公司在每單位的基礎上參與收益和分配，相當於我們合作伙伴關係中LP單位的每單位參與額。但是，鑑於上述兑換功能以及它們是由我們的子公司發行的，我們將可贖回/可交換合夥單位列為非控股權益的一部分。

2022年12月9日，公司通過安排計劃（“經理分配”）完成了通過布魯克菲爾德資產管理有限公司（“管理人分配”）的25％資產管理業務的分配。該交易導致布魯克菲爾德分為兩家上市公司——股票代碼為BAM的經理和股票代碼為BN的公司。在經理分配之前，公司內部進行了重組，合夥企業贖回了合夥企業子公司發行的10億美元優先單位，並通過發行合夥企業子公司Brookfield BPY Holdings Inc.（“canHoldCo”）的D類初級優先股，從公司收購了幾家房地產基金和其他投資權益中的某些有限合夥企業權益（“經理重組”），淨對價為24.75億美元 D 類初級優先股”），至公司。正如我們在2022年12月31日財務報表附註2中所討論的那樣，有限合夥企業權益和其他投資權益收購，包括收購的相關營運資金餘額，被視為共同控制下的業務收購，合夥企業按賬面價值記錄因共同控制下的實體之間的業務或子公司轉讓而確認的資產和負債。轉讓的資產和負債的給付或收到的對價與賬面金額之間的差額記錄在權益所有權變動中。2023年1月1日，通過發行無息票據，又以5.88億美元的對價從公司收購了有限合夥人在房地產基金中的權益。此次收購的資金以及隨後的5.3億美元資本募集資金來自向公司發行唱片單位、特殊唱片單位和REU。交易完成後，LP在BSREP IV美國和先前由公司持有的外國投資中的權益完全由我們持有。

除非另有説明，否則財務數據是按照《國際財務報告準則》使用會計政策編制的。除非另有規定，否則無論我們是否擁有每處房產的所有權益，所有運營和其他統計信息都以我們擁有投資組合中每處房產的100％為準。我們認為，這是評估投資組合中房產相對於彼此和市場上其他房產的表現的最合適依據。

除非另有説明，否則所有美元參考值均以百萬美元為單位。適用時標明加元（“C$”）、澳元（“A$”）、英鎊（“£”）、歐元（“€”）、巴西雷亞爾（“R$”）、印度盧比（“”）、人民幣（“C¥”）、韓元（“”）和阿拉伯聯合酋長國迪拉姆（“AED”）。

更多信息可在我們的網站 bpy.brookfield.com 或 www.sedar.com 或 www.sec.gov 上找到。

業務概述

我們是布魯克菲爾德公司對所有房地產戰略進行投資的主要工具。我們的目標是成為優質房地產的全球領先所有者和運營商。

核心辦公室

我們的多元化核心辦公室投資組合包括9200萬平方英尺，涵蓋紐約、倫敦、悉尼、多倫多和柏林等一些世界領先商業市場的134項頂級辦公資產。我們的目標是從該投資組合中獲得核心+總回報。該投資組合中有一些我們最具標誌性的資產，包括紐約的曼哈頓西部和倫敦的金絲雀碼頭。我們專注於全球一些最佳地點的高質量房地產資產，因為我們發現這些資產在很長一段時間內和整個經濟週期中都跑贏大盤。

核心零售

我們的核心零售投資組合包括1.1億平方英尺，分佈在全美109個一流的購物中心和城市零售物業。我們的目標還包括從該投資組合中獲得核心+總回報。與我們的核心辦公室投資組合類似，我們的核心零售投資組合中還有諸如檀香山的Ala Moana和拉斯維加斯的時裝秀，它們共同佔了我們核心零售投資組合中歸屬於Unitholders的大部分股權。他們穩定且不斷增長的現金流確保了我們可以獲得有吸引力的複利回報率。

LP 投資

我們的LP Investments投資組合包括我們投資於布魯克菲爾德贊助的房地產機會基金的股權，這些基金的目標是在各個房地產領域具有運營上行空間的高質量資產，包括辦公、零售、多户住宅、物流、酒店、混合用途和其他另類房地產。我們的目標是從我們的有限合夥人投資組合中獲得機會主義的回報。這些投資有明確的持有期，通常從變現事件中確認的收益中產生大部分利潤，包括出售資產或資產組合，或全部投資的退出。因此，投資於我們的LP Investments的資本會隨着時間的推移而回收利用，因為現有基金會回報資本，我們將這些收益再投資於布魯克菲爾德贊助的未來基金。

自 2022 年 12 月 31 日以來，我們的投資策略沒有發生任何重大變化。有關我們投資策略的更詳細描述，請參閲標題為第 4.B 項的部分。2022 年 12 月 31 日我們 20-F 表年度報告中的 “業務概述”。

績效衡量

我們認為以下項目是我們當前和預期財務業績的重要驅動力：

•通過租賃空置空間和預租賃活躍開發項目來增加入住率；

•在市場條件允許的情況下，通過維持或提高我們的資產質量來提高租金；以及

•通過實現規模經濟和勤奮管理合同來降低運營成本。

我們還認為，關鍵的外部性能驅動因素包括以下內容的可用性：

•以有利於我們目標的成本和條件為基礎的債務資本；

•以合理的成本獲得優先股資本；

•符合我們戰略計劃的新房地產收購和其他投資；以及

•處置峯值資產或非核心資產的機會。

除了監測、分析和審查收益表現外，我們還審查了導致我們投資物業公允價值變化的舉措和市場狀況。這些公允價值變化加上收益，代表了歸屬於單位持有人權益的總回報率，是衡量我們相對於目標表現的重要組成部分。

如上所述，為了衡量我們對照這些目標的業績並衡量我們的經營業績，我們重點關注非國際財務報告準則指標，包括淨營業收入（“NOI”）、運營資金（“FFO”）、公司FFO和歸屬於單位持有人權益。我們在第 17 頁定義了這些非公認會計準則指標。

財務報表分析

審查合併財務業績

在本節中，我們回顧了截至2023年3月31日和2022年12月31日以及截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月的財務狀況和合並業績。有關我們的運營業績和財務狀況的更多詳細信息載於第8頁開始的 “細分市場業績” 部分。

以下收購和處置影響了我們截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月的合併業績。除非另有説明，否則所得款項代表歸屬於這些物業的銷售價格：

Q1 2023

•我們在美國以大約4億美元的價格收購了五項物流資產。

•我們通過發行無息票據，以5.88億美元的對價從公司收購了BSREP IV擁有的外國投資中23％的有限合夥人權益（“收購外國投資”）。隨後又進行了與BSREP IV美國和外國投資相關的5.3億美元資本召集。收購外國投資和募集資金的對價由向公司發行有限合夥人單位、特殊有限合夥企業和REU提供資金。

Q4 2022

•布魯克菲爾德公司通過經理分配完成了其資產管理業務25％的分配。在經理分配之前，布魯克菲爾德公司內部進行了重組，我們贖回了BPY子公司發行的10億美元優先單位，並通過向公司發行CanHoldCo D類初級優先股，以24.75億美元的淨對價從公司收購了幾家房地產基金和其他投資權益中的某些有限合夥人權益。

•我們在BSREP II基金中以約34億英鎊（40億美元）的價格出售了英國學生住房資產組合。

•我們在美國以約1.92億美元的價格出售了三套多户住宅資產。

Q3 2022

•我們在美國以約2.31億美元的價格出售了兩處多户住宅資產。

•由於我們的權益稀釋，我們取消了對澳大利亞布魯克菲爾德Premier Real Estate Partners（“BPREP-A”）的投資。在交易之前，我們的權益已合併，現已反映為金融資產。

Q2 2022

•我們以約4.69億美元的價格出售了BSREP II基金在美國的11項多户住宅資產。

•向貸款人轉讓了一家購物中心，以償還3.61億美元的未償債務。

•我們收購了合資夥伴在包括密蘇裏州弗隆特納克廣場和聖路易斯廣場在內的兩處房產中的增量權益，使我們在每個購物中心的所有權達到100％。在收購這兩項資產之前，我們的合資權益是按權益法核算的。這兩項資產現已合併。

•我們以約2.94億英鎊（3.6億美元）的價格出售了英國的辦公資產。

Q1 2022

•我們以約37億美元的價格出售了BSREP I基金在美國的三倍淨租賃資產組合。

•我們以約15億美元的價格出售了BSREP II基金在美國的酒店資產組合。

出於以下截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月的比較討論的目的，上述交易被稱為投資活動。

經營業績

截至2023年3月31日的三個月的淨（虧損）收益為（3.94）億美元，而去年同期為16.92億美元。下降的主要原因是公允價值虧損、利率上升和與管理人重組相關的某些有限合夥企業權益重組導致的利息支出增加，以及核心辦公室和核心零售板塊股權入賬投資的收益份額減少，但所得税支出的減少部分抵消了這一下降。

商業地產收入和直接商業地產支出

在截至2023年3月31日的三個月中，商業地產收入與去年同期相比增加了2.31億美元，這要歸因於管理人重組和收購外國投資的收入，但部分被我們的有限合夥人投資和核心辦公室板塊的房地產處置所抵消。

與去年同期相比，直接商業地產支出增加了1.18億美元。2023年的利潤率為60.4％，與2022年相比增長了2.0％。

酒店收入和直接招待費用

在截至2023年3月31日的三個月中，酒店收入與去年同期相比增加了2.52億美元。增長歸因於經理人重組和收購外國投資，以及酒店業的持續復甦。

在截至2023年3月31日的三個月中，直接招待費用增加到5.08億美元，而去年同期為2.88億美元。增長是由管理人重組和收購外國投資導致某些有限合夥企業權益重組所產生的額外支出推動的。

投資和其他收入以及投資和其他支出

投資和其他收入包括管理費、租賃費、開發費、利息收入和其他非租金收入。在截至2023年3月31日的三個月中，投資和其他收入減少了2.97億美元，這主要是由於前一時期處置了多户住宅開發待售資產，但部分被管理人重組和收購外國投資導致某些有限合夥企業權益重組所產生的增量收入所抵消。

在截至2023年3月31日的三個月中，投資和其他支出減少了1.7億美元，這主要是由於去年處置了多户住宅開發待售資產，但部分被管理人重組和收購外國投資導致某些有限合夥企業權益重組所產生的增量支出所抵消。

利息支出

在截至2023年3月31日的三個月中，利息支出增加了5.67億美元，這要歸因於本年度利率環境上升、資產級融資和公司提款以及管理人重組和收購外國投資導致某些有限合夥企業權益的重組，但部分被處置活動所抵消。

一般和管理費用

在截至2023年3月31日的三個月中，一般和管理費用與去年同期相比增加了1億美元。增長是由於管理人重組和收購外國投資導致某些有限合夥企業權益的重組，但部分被處置活動所抵消。

公允價值（虧損）收益，淨額

公允價值（虧損）淨收益包括商業地產和開發項目的估值收益（虧損），以及金融工具和衍生品的按市值計價調整以及處置以外幣計價的資產的外幣收益（虧損）。雖然我們使用管理層根據我們的政策編制的估值來衡量和記錄我們的商業地產和開發項目，但外部評估和市場可比數據（如果有）用於支持我們的估值。

我們以公允價值衡量所有投資物業，包括在權益核算投資中持有的投資物業。估值是在資產負債表日期編制的，這些價值的變化在損益表中被確認為損益。我們的估值通常由在相應行業、地域和資產類型方面具有適當專業知識的內部投資專業人員在個人物業層面上編制。我們利用他們在房地產估值方面的廣泛專業知識和經驗，通過參與收購和處置、與貸款人談判以及與機構私募基金投資者的互動而積累。

我們每年都會對多處房產進行外部評估，以支持我們的估值過程和其他業務目的。我們將這些外部評估的結果與我們內部制定的價值觀進行比較，並在出現重大差異時進行調和。在截至2023年3月31日的三個月中，我們獲得了對19處核心辦公室物業的外部評估，這些物業的總價值為90億美元（佔投資組合的4％）。這些外部評估在管理層估值的1％以內。我們的歷史處置進一步為我們的估值提供了支持，因為我們通常以與國際財務報告準則價值相當的價格收縮。

自 2022 年 12 月 31 日以來，我們的估值方法沒有重大變化。有關我們的投資物業和酒店物業估值方法的更多詳細信息，請參閲我們的2022年20-F表年度報告。

在截至2023年3月31日的三個月中，我們的核心辦公室板塊的公允價值淨虧損為1.38億美元。這些虧損是由更新的市場假設推動的，部分被美國和英國更新的現金流假設所產生的收益所抵消。在截至2022年3月31日的三個月中，我們的核心辦公板塊的淨值收益為1億美元。這些收益是由美國某項資產的按市值計價租金以及英國某項資產的現金流假設改善所推動的。

在截至2023年3月31日的三個月中，我們的核心零售板塊的公允價值淨虧損為3500萬美元。這些損失主要是更新的市場假設，部分被更新的租賃假設的收益所抵消。在截至2022年3月31日的三個月中，我們的核心零售板塊的公允價值淨收益為4600萬美元。這些收益主要是由於假設的現金流增加。

在截至2023年3月31日的三個月中，我們的有限合夥企業投資板塊的淨公允價值收益為1.28億美元。截至2023年3月31日的三個月中，公允價值收益主要由位於美國的部分人造住房、混合用途、多户住宅和辦公資產的最新估值指標和租賃假設以及英國的公允價值收益推動。截至2022年3月31日的三個月，我們的LP Investments板塊的淨值收益為10.27億美元，這主要是由我們美國製造房屋投資組合的公允價值收益推動的。

在權益入賬投資淨收益中所佔份額

我們最重要的股權投資是英國的金絲雀碼頭、紐約的曼哈頓西部、夏威夷的阿拉莫阿納中心、拉斯維加斯的時裝秀、拉斯維加斯的大運河購物中心以及我們在巴西的零售合資企業的權益。

在截至2023年3月31日的三個月中，我們以約8300萬美元的價格出售了我們在紐約格雷斯大廈13％的權益。

截至2023年3月31日的三個月，我們在股權投資淨收益中所佔的份額為2400萬美元，與去年同期相比減少了3.56億美元。本年度收益下降的主要原因是去年收購了我們的合資夥伴在某些核心零售物業中的權益，以及在美國出現了公允價值損失。由於這些收購，我們停止了按權益法核算這些資產，現在合併了這些房產。隨着該行業的持續復甦，我們的酒店投資組合在淨收益中所佔份額的增加部分抵消了這一點。

所得税支出

在截至2023年3月31日的三個月中，該合夥企業的所得税支出與去年同期相比有所下降，這主要是由於税前收入的減少。

財務狀況和關鍵指標表

截至2023年3月31日，我們的總資產為1281.58億美元，而截至2022年12月31日為1.125.16億美元。這156.42億美元的增長主要是由於收購外國投資、本年度的其他收購活動以及外幣折算對某些有限合夥企業權益的重組，部分被與上一年度學生住房資產出售和財產處置相關的分配所抵消。

下表顯示了從2022年12月31日到2023年3月31日投資物業的變化：

(1) 財產處置代表出售當日的賬面價值。

商業地產是商業、經營、產生租金的物業。商業地產從2022年底的660.67億美元增加到2023年3月31日的782.93億美元。增長的主要原因是收購外國投資和其他收購活動以及外幣折算，但部分被公允價值損失和財產處置所抵消。有關更多信息，請參閲我們的 2023 年第一季度財務報表附註 3 “投資物業”。

商業開發包括商業地產開發用地、密度權和相關基礎設施。截至2023年3月31日，開發用地和基礎設施的公允價值總額為44.33億美元，比2022年12月31日的餘額增加了19.15億美元。增長的主要原因是收購外國投資、其他收購活動以及我們的核心辦公室和有限合夥企業投資的資本支出，但部分被本年度投入運營的辦公資產所抵消。有關更多信息，請參閲我們的 2023 年第一季度財務報表附註 3 “投資物業”。

下表顯示了我們在2022年12月31日至2023年3月31日的股票入賬投資變動情況：

(1) 包括會計基礎對按權益法核算的資產的影響，這些資產現在被視為金融資產。

自2022年12月31日以來，股權賬户投資增加了3.82億美元，這主要是由於收購外國投資而收購了某些有限合夥企業權益、外幣折算的積極影響以及股權入賬投資淨收益份額的增加，但部分被美國零售資產權益的分配和處置所抵消。有關更多信息，請參閲我們2023年第一季度財務報表的附註4 “權益入賬投資”。

自2022年12月31日以來，不動產、廠房和設備增加了7.92億美元，這主要是由於收購外國投資而收購了某些有限合夥企業權益、我們的有限合夥企業投資中的收購以及外幣折算的積極影響，但部分被處置活動所抵消。有關更多信息，請參閲我們的 2023 年第一季度財務報表附註 5 “不動產、廠房和設備”。不動產、廠房和設備主要包括我們的酒店資產，這些資產每年12月31日採用折舊後的重置成本方法進行重新估值。

截至2023年3月31日，待售資產包括比利時的六項辦公資產、美國的三家購物中心、美國的兩項酒店資產、德國的一項辦公資產、澳大利亞的一項辦公資產和美國的一項辦公資產，因為該合夥企業打算在未來12個月內將這些資產的控股權出售給第三方。有關更多信息，請參閲我們的 2023 年第一季度財務報表附註 10 “待售”。

我們的債務從2022年12月31日的585.62億美元增加到2023年3月31日的682.43億美元。增長是由收購外國投資和外幣折算的積極影響推動的，但部分被債務償還所抵消。有關更多信息，請參閲我們 2023 年第一季度財務報表的附註 11 “債務義務”。

截至2023年3月31日，總權益為451.81億美元，比2022年12月31日的餘額增加了34.44億美元。增長主要是由作為收購外國投資的一部分發行的股票推動的，外幣折算的影響被該期間的分配部分抵消。

截至2023年3月31日，其他人在運營子公司和物業中的權益為208.70億美元，較2022年12月31日的180.84億美元餘額增加了27.86億美元，這要歸因於收購外國投資和外幣折算的積極影響，但部分被上一年度以來的處置所抵消。

下表總結了我們的主要經營業績：

每個季度的收入各不相同，這要歸因於商業和其他創收資產的收購和處置、入住率的變化（包括強制關閉）以及按市場淨租金計算的租賃活動的影響。此外，由於外匯匯率和季節性的變化，收入也會波動。季節性主要影響我們的零售資產，其中第四季度的表現與假日季相比表現更強勁。此外，與夏季和秋季相比，我們的北美酒店資產在冬季和春季的表現通常更強，而我們的歐洲酒店資產在夏季表現最強。在此期間，我們淨收入的波動還受到房地產公允價值的影響，以反映市場狀況或房地產現金流推動的估值指標的變化。

分段表現

我們的業務分為四個運營部門，包括核心辦公室、核心零售、有限合夥人投資和企業。

下表按細分市場列出了FFO：

(1) 這是我們的合夥企業用來評估其運營業績的非國際財務報告準則指標，如第17頁的 “非國際財務報告準則財務指標” 部分所述。對衡量標準和與國際財務報告準則指標的對賬的分析包含在第17頁的 “非國際財務報告準則指標的對賬” 部分中。

下表按細分市場列出了公司FFO（“CFFO”）：

(1) 這是我們的合夥企業用來評估其運營業績的非國際財務報告準則指標，如第17頁的 “非國際財務報告準則財務指標” 部分所述。對衡量標準和與國際財務報告準則指標的對賬的分析包含在第17頁的 “非國際財務報告準則指標的對賬” 部分中。

下表按細分市場列出了截至2023年3月31日和2022年12月31日的單位持有人應佔權益：

(1) 這是我們的合夥企業用來評估其運營業績的非國際財務報告準則指標，如第17頁的 “非國際財務報告準則財務指標” 部分所述。對衡量標準和與國際財務報告準則指標的對賬的分析包含在第17頁的 “非國際財務報告準則指標的對賬” 部分中。

核心辦公室

概述

我們的多元化核心辦公室投資組合包括9200萬平方英尺，涵蓋紐約、倫敦、悉尼、多倫多和柏林等一些世界領先商業市場的134項頂級辦公資產。我們的目標是從該投資組合中獲得核心+總回報。該投資組合中有一些我們最具標誌性的資產，包括紐約的曼哈頓西部和倫敦的金絲雀碼頭。我們專注於全球一些最佳地點的高質量房地產資產，因為我們發現這些資產在很長一段時間內和整個經濟週期中都跑贏大盤。

經營業績摘要

下表顯示了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月中，我們的核心辦公室板塊的FFO、CFO和淨收入：

截至2023年3月31日的三個月，我們的核心辦公室板塊的FFO為1700萬美元，而去年同期為1.39億美元。這一下降是由我們的可變債務利率提高導致的利息支出增加所推動的

債務加上融資活動導致的債務增加以及處置活動導致的權益入賬投資收益減少，但部分被外幣折算的影響所抵消。

在截至2023年3月31日的三個月中，首席財務官減少了1.24億美元，這主要歸因於上述FFO的變動。

在截至2023年3月31日的三個月中，淨（虧損）收入與2022年同期相比減少了5億美元，至8200萬美元。如上所述，下降的主要原因是整個投資組合的營業收入減少和公允價值虧損。

關鍵運營指標

下表顯示了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月中，我們的核心辦公室投資組合的關鍵運營指標：

(1) 未合併財產的NOI按比例列報，代表單位持有人在財產中的權益。有關核心辦公室領域NOI關鍵組成部分的描述，請參閲下文 “非國際財務報告準則指標的協調——核心辦公室”。

(2) 包括我們物業的可租賃辦公室和零售面積。

(3) 按每平方英尺計算的租賃年化現金租金，包括租户費用報銷，減去該空間產生的運營費用，但不包括直線租金或免費租金攤銷的影響。

(4) 使用標準化外匯匯率顯示，使用2023年3月31日的匯率。

在截至2023年3月31日的三個月中，與去年同期相比，我們的合併物業的淨資產收益降至2.45億美元，這主要是由於租約到期和BPREP-A投資的取消合併，但部分被外幣折算的積極影響所抵消。

在截至2023年3月31日的三個月中，由於一項開發項目自去年開始運營，我們的未合併物業的淨收益按比例列報，從去年同期的1.2億美元增至1.35億美元。

下表顯示了從2022年12月31日到2023年3月31日核心辦公板塊投資物業的變化：

截至2023年3月31日，商業地產總額為220.9億美元，而截至2022年12月31日為221.29億美元。下降的主要原因是該期間的公允價值虧損，但部分被資產投入運營、美國的增量資本支出以及外幣折算的積極影響所抵消。

從2022年12月31日到2023年3月31日，商業開發項目減少了6100萬美元。減少的主要原因是資產投入運營，但部分被該期間的增量資本支出和公允價值收益所抵消。

下表顯示了從2022年12月31日到2023年3月31日核心辦公室板塊的權益賬户投資的變化：

自2022年12月31日以來，股票賬户投資增加了3,400萬美元，至2023年3月31日的85.81億美元。這一增長是由外幣折算和淨收益份額的積極影響推動的，但部分被收到的分配所抵消。

自2022年12月31日以來，債務增加了400萬美元，至2023年3月31日的142.7億美元。增長主要是由資產層面的融資活動和外幣折算的積極影響推動的。

積極發展

下表彙總了截至2023年3月31日我們的核心辦公室領域積極發展的範圍和進展：

(1) 扣除穩定期間獲得的NOI。

(2) 按我們在每項開發項目中的所有權按比例提出。

我們的開發渠道由主要位於倫敦和紐約等高增長市場的著名大型項目組成。對於辦公開發項目，我們通常希望在啟動項目之前獲得錨租約。我們監測我們積極發展的範圍和進展，並有按時按預算完成的良好記錄。我們最近在紐約、倫敦、多倫多、珀斯和迪拜等主要市場完成了辦公大樓，並在紐約完成了兩個城市多户住宅開發項目。我們目前的辦公室和重建項目平均預租率為73％，並且總體上符合時間和預算。

核心零售

概述

我們的核心零售投資組合包括1.1億平方英尺，分佈在全美109個一流的購物中心和城市零售物業。我們的目標還包括從該投資組合中獲得核心+總回報。與我們的核心辦公室投資組合類似，我們的核心零售投資組合中還有諸如檀香山的Ala Moana和拉斯維加斯的時裝秀，它們共同佔了我們核心零售投資組合中歸屬於Unitholders的大部分股權。他們穩定且不斷增長的現金流確保了我們可以獲得有吸引力的複利回報率。

經營業績摘要

下表列出了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月核心零售板塊的FFO、CFO和淨收益（虧損）：

在截至2023年3月31日的三個月中，FFO在核心零售板塊的收入為1.02億美元，而去年同期為1.68億美元。下降是由於利率環境上升導致的利息支出增加，但部分被零售業務持續復甦帶來的收益增加所抵消。

在截至2023年3月31日的三個月中，首席財務官分別減少了6200萬美元，這主要歸因於上述FFO的變動。

截至2023年3月31日的三個月，淨收益為1,600萬美元，而去年同期的收入為2.92億美元，這是由於上述變動以及與上一年度公允價值收益相比的公允價值虧損。

關鍵運營指標

下表顯示了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月中，我們的核心零售投資組合中的關鍵運營指標：

(1) 這是我們的合夥企業用來評估其運營業績的非國際財務報告準則指標，如第17頁的 “非國際財務報告準則財務指標” 部分所述。對衡量標準和與國際財務報告準則指標的對賬的分析包含在第17頁的 “非國際財務報告準則指標的對賬” 部分中。

(2) 投資組合總可租賃平方英尺代表總可租賃面積，而相同物業的可租賃平方英尺代表購物中心和獨立式GLA。

在截至2023年3月31日的三個月中，我們的合併物業的淨資產收益從2022年同期的2.47億美元增至2.55億美元，這主要是由於超額使用率和租金百分比的增加，以及上一年從合資夥伴手中收購的增量利息帶來的入住率增加和NOI的增加，部分被購物中心滿負荷運營導致的運營支出增加所抵消。

在截至2023年3月31日的三個月中，與2022年同期相比，我們未合併物業的淨資產收益率保持不變，為1.87億美元，這主要是由於該行業的復甦，但被從合資夥伴收購的增量利息導致收購的資產合併所產生的減少所抵消。

下表顯示了從2022年12月31日到2023年3月31日核心零售板塊投資物業的變化：

商業地產增加了5100萬美元，達到194.89億美元，這主要是由於資產轉為運營和資本支出，但被該期間的公允價值損失部分抵消。

下表顯示了截至2023年3月31日的三個月中，我們的合夥企業在核心零售板塊的股權賬户投資的展期情況：

 

（百萬美元）			2023年3月31日
股權入賬投資，年初			$	9,674
增補			21
資本的處置和返還			(28)
在權益入賬投資淨收益中所佔份額			38
分佈			(4)
其他			(6)
權益入賬投資，期末			$	9,695

股權賬户投資增加了2100萬美元，達到96.95億美元，這主要是由於收購和權益入賬投資淨收益份額，但部分被處置活動所抵消。

債務減少了4,000萬美元，至127.94億美元，這主要是由於資產水平和定期債務的償還。

LP 投資

概述

我們的LP Investments投資組合包括我們投資於布魯克菲爾德贊助的房地產機會基金的股權，這些基金的目標是在各個房地產領域具有運營上行空間的高質量資產，包括辦公、零售、多户住宅、物流、酒店、三重淨租賃、學生住房和人造住房。我們的目標是從我們的有限合夥人投資組合中獲得機會主義的回報。

該合夥企業對布魯克菲爾德贊助的以下房地產機會基金感興趣：

•BSREP I——對BSREP I的31％權益，BSREP I是一家機會主義房地產基金，目標是總回報率為20％。該基金已進入第11個年頭，已全額投資並正在執行變現。

•BSREP II——BSREP II持有26％的權益，BSREP II是一家機會主義房地產基金，目標是總回報率為20％。該基金已進入第8個年頭，已全額投資並正在執行變現。

•BSREP III——BSREP III持有7％的權益，BSREP III是一家機會主義房地產基金，目標總回報率為20％；該基金已進入第6個年頭。

•BSREP IV——BSREP IV持有23％的權益，BSREP IV是一家機會主義房地產基金，目標是總回報率為20％。該基金已進入第二個年頭。

•兩隻增值多户型基金的混合權益為32％，目標是總回報率為25％。這些基金尋求通過收購和開發投資於地理上多元化的美國多户住宅物業投資組合。

•一系列房地產債務基金的混合權益為31％，這些基金旨在投資由戰略地點的房地產擔保的商業房地產債務。

儘管在每種情況下，我們在這些基金中的經濟利益都低於50％，但我們整合了作為普通合夥人由LP Investments持有的幾個投資組合，特別是BSREP I、BSREP II和BSREP IV，再加上我們通過有限合夥人權益獲得可變投資回報的風險，使我們能夠控制投資。我們沒有

鞏固我們在BSREP III中的權益，因為我們7％的無表決權權益無法為我們提供對投資的控制權，因此被視為金融資產。

經營業績摘要

與我們的核心投資組合不同，我們的有限合夥投資有明確的持有期，通常大部分利潤來自變現事件，包括出售資產或資產組合或整個投資的退出。變現事件的收益和持有期內獲得的FFO收益相加代表了我們投資於這些基金的資本收益，一旦由布魯克菲爾德贊助的房地產機會基金分配，就會為再投資提供流動性。

下表顯示了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月中，我們的有限合夥企業投資板塊的FFO、CFO和淨收益：

在截至2023年3月31日的三個月中，FFO減少了9500萬美元，這主要是由管理人重組和收購外國投資、處置活動和訂閲設施臨時借款導致的某些有限合夥人權益收購的利息支出增加，但部分被交易帶來的收入增加所抵消。

在截至2023年3月31日的三個月中，由於上述原因，CFFO減少了1.03億美元。

在截至2023年3月31日的三個月中，淨（虧損）收入減少了12.49億美元。前一時期包括我們人造房屋投資組合的重大公允價值收益和在韓國的混合用途資產。今年，我們在巴西的辦公資產和美國物流投資組合中獲得了適度的公允價值收益，但部分被估值損失所抵消，估值損失是英國、歐洲和美國的部分辦公資產和人造住房以及處置活動的最新估值指標和租賃假設。

企業

某些金額分配給我們的公司分部，因為這些活動不應用於評估我們其他分部的經營業績。

經營業績摘要

下表顯示了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月中，我們公司板塊的FFO、CFO和淨虧損：

在截至2023年3月31日的三個月中，FFO虧損1.88億美元（2022年——虧損1.74億美元）。企業 FFO 包括利息支出以及一般和管理費用。

在截至2023年3月31日的三個月中，利息支出總額為1億美元（2022年至7100萬美元），反映了2,500萬美元（2022年至2500萬美元）的資本證券利息支出和7500萬美元（2022年至4,600萬美元）的信貸額度和公司債券的利息支出。

FFO 的另一個組成部分是一般和管理費用。在截至2023年3月31日的三個月中，一般和管理費用包括5000萬美元的管理費和股權增強費（2022年至5500萬美元）以及6200萬美元（2022年至1,400萬美元）的其他公司成本。截至上一季度的最後一天，管理費按以下金額總和的1.05％的年化費率計算：（1）我們的核心辦公室、核心零售和企業板塊的單位持有人應佔權益；（ii）Canholdco B類普通股的賬面價值。

截至2023年3月31日的三個月包括前一時期管理人重組產生的3200萬美元（2022年至零）的房地產開發收入。

在截至2023年3月31日的三個月中，我們還記錄了6300萬美元的所得税退税（2022年——所得税為1,700萬美元），這主要是由於税前收入的減少。

截至2023年3月31日，Canholdco B類普通股的賬面價值為16.89億美元（2022年12月31日——17.59億美元）。

流動性和資本資源

我們努力保持一定的流動性水平，以確保我們能夠在投資機會出現時參與其中，並更好地抵禦經濟環境突然的不利變化。我們的主要流動性來源包括現金、未提取的承諾信貸額度、建築設施、經營活動產生的現金流以及獲得公共和私人資本提供者的渠道。此外，我們組織我們的事務，通過融資和共同投資者參與，促進長期資產的貨幣化。

我們運營現金流的主要來源來自合併後的物業以及合資安排中的房產。這些來源產生了相對穩定的現金流，為我們提供了向優先單位持有人支付運營費用、還本付息和分紅的資源。現金用於投資活動，為收購、開發或重建項目以及經常性和非經常性資本支出提供資金。由於與融資和投資活動有關的時機差異，這些餘額可能會波動。在截至2023年3月31日的三個月中，我們的運營現金流為8.47億美元，來自投資活動的現金流為1.48億美元，用於融資活動的現金為1.24億美元。

我們主要在運營公司層面為資產融資，特定資產債務通常到期日很長，限制性契約很少，只能追索資產。我們努力保持審慎的債務水平，並努力在幾年內提高本金還款額。

下表彙總了我們在未來五年及之後按合同到期日分列的投資物業的擔保債務債務：

我們普遍認為，我們將能夠延長到期日，償還計劃於2023-2024年到期的大部分債務或為其再融資，但是，我們約有2％的債務是我們暫停合同還款的無追索權抵押貸款。我們目前正在與相應的債權人進行修改或重組討論。在某些情況下，這些談判可能會導致為這些貸款提供擔保的某些財產被轉讓給貸款人。

有關我們的流動性和資本資源的進一步討論，請參閲我們截至2022年12月31日的20-F表年度報告。

風險和不確定性

我們業務的財務業績受到我們物業表現以及影響我們運營的特定行業和地理位置的各種外部因素的影響，包括：經濟增長、貨幣變化、通貨膨脹和利率（包括最近市場利率的大幅上漲）等宏觀經濟因素；監管要求和舉措；以及正常業務過程中出現的訴訟和索賠。

自2022年12月31日以來，我們的業務面臨的風險因素，包括租户信用風險、租賃展期風險和其他風險，沒有發生任何重大變化。有關我們業務面臨的風險因素的更詳細描述，請參閲標題為 3.D 項的部分。2022 年 12 月 31 日我們 20-F 表年度報告中的 “關鍵信息-風險因素”。

金融工具和金融風險

我們和我們的運營實體使用衍生和非衍生工具來管理金融風險，包括利率、大宗商品、股票價格和外匯風險。衍生合約的使用受成文的風險管理政策和批准的限額管轄。我們不會將衍生品用於投機目的。我們和我們的運營實體使用以下衍生工具來管理這些風險：

•外匯遠期合約，用於對衝加元、澳元、英鎊、歐元、人民幣、巴西雷亞爾、印度盧比和韓元計價的外國子公司和以外幣計價的金融資產的投資敞口；

•利率互換，以管理與計劃再融資和現有浮動利率債務相關的利率風險；

•利率上限以對衝某些浮動利率債務的利率風險；以及

•跨貨幣互換，用於管理現有浮動利率債務的利率和外幣匯率。

我們正在推進過渡計劃，以應對因銀行間同業拆借利率（“IBOR”）合同條款的修訂所產生的影響和效果所需的變更，涉及浮動利率借款、利率互換、利率上限，並更新對衝名稱。英鎊隔夜平均指數（“SONIA”）取代了英鎊的倫敦銀行同業拆借利率（“£LIBOR”），一週零兩個月的美元倫敦銀行同業拆借利率自2021年12月31日起終止。歐元短期利率（“EURSTR”）是在2021年作為歐元銀行間同業拆借利率（“EURIBOR”）的替代方案發布的，儘管歐元同業拆借利率仍可用於歐元貸款。目前預計擔保隔夜融資利率（“SOFR”）將取代美元倫敦銀行同業拆借利率，加拿大隔夜回購平均利率（“CORRA”）將取代加元優惠利率（“CDOR”），儘管剩餘美元倫敦銀行同業拆借利率的過渡期已延長至2023年6月，CDOR的過渡期已延長至2024年6月。由於英鎊倫敦銀行同業拆借利率合同條款的修訂參考了浮動利率借款、利率互換、利率上限，並更新了套期保值名稱，該合作伙伴關係解決了影響並進行了必要的變更。由於修改了以浮動利率借款為參考的美元倫敦銀行同業拆借利率的合同條款、利率互換、利率上限以及更新對衝名稱，該合作伙伴關係正在敲定所需的變更。該通過並未對合作夥伴關係的財務報告產生重大影響。

自2022年12月31日以來，我們的財務風險敞口或風險管理活動沒有其他重大變化。有關我們金融風險敞口和風險管理活動的詳細描述，請參閲我們2022年12月31日20-F表年度報告中的附註32 “金融工具”；有關截至2023年3月31日的衍生金融工具的更多信息，請參閲2023年第一季度財務報表中的附註27 “金融工具”。

相關方

在正常運營過程中，合夥企業與關聯方進行交易。這些交易在合併財務報表中確認。這些交易以交換價值計量，並在合併財務報表中確認。該合夥企業的直系母公司是布魯克菲爾德房地產合夥人有限公司。該合夥企業的最終母公司是布魯克菲爾德公司。合夥企業的其他關聯方包括布魯克菲爾德公司的子公司和運營實體、根據權益法核算的某些合資企業和聯營企業，以及此類實體的高級管理人員及其配偶。

2022 年 12 月 9 日，公司通過經理分配完成了其 25% 的資產管理業務的分配。在經理人分配之前，通過向公司發行CanHoldCo D類初級優先股，進行了經理人重組，淨對價為24.75億美元。正如合夥企業截至2022年12月31日的合併財務報表附註2所述，有限合夥企業權益和其他投資權益收購，包括收購的相關營運資金餘額，被視為共同控制下的業務收購，我們在該附註2中按賬面價值記錄因共同控制下的實體之間的業務或子公司轉讓而確認的資產和負債。轉讓的資產和負債的給付或收到的對價與賬面金額之間的差額記錄在權益所有權變動中。

    

2023年1月1日，我們通過發行無息票據，以5.88億美元的對價從公司收購了BSREP IV擁有的外國投資中23％的有限合夥人權益。2023年2月，就BSREP IV的美國和外國投資進行了5.3億美元的資本募集。我們償還了無息票據，並通過向公司發行有限合夥人單位、特殊唱片單位和REU為資本募集提供了資金。交易完成後，LP在BSREP IV美國的權益和公司先前持有的外國投資完全由我們持有。

附加信息

關鍵會計政策、估計和判斷

估計值的使用

財務報表的編制要求管理層做出判斷、估計和假設，這些判斷和假設會影響報告的資產和負債金額、財務報表當日的或有資產和負債的披露以及報告期內報告的收入和支出金額。我們的估計基於歷史經驗和其他各種假設，這些假設在當時情況下被認為是合理的。我們對這些估算值的持續評估結果構成了判斷資產和負債的賬面價值以及報告的收入和支出金額的基礎，這些收入和支出從其他來源不容易看出來。在不同的假設下，實際結果可能與這些估計值不同。

有關會計政策以及關鍵判斷和估計的更多參考，請參閲2022年12月31日合併財務報表附註2和附註2，財務報表重大會計政策信息摘要中包含的會計政策。

趨勢信息

如下所述，我們尋求通過持續的租賃活動增加辦公和零售物業活動的現金流。特別是，我們的運營低於歷史辦公室入住率，這為通過提高入住率擴大現金流提供了機會。短期內，圍繞租賃趨勢、市場利率以及在合夥企業預期時間範圍內退出投資的能力，仍然存在一些不確定性，合作伙伴關係將繼續監測和緩解這些不確定性。此外，我們預計在2023年和2024年將面臨大量的租約展期，這可能會在不久的將來限制我們這部分投資組合的FFO增長。我們對合作有機會提高入住率、租賃率和現金流的信念是基於對我們的業務和市場的假設，管理層認為在這種情況下這些假設是合理的。無法保證入住率、租賃率或現金流的增長。在最近不斷上升的利率環境中，也仍然存在一些不確定性，我們將繼續監測和減輕其對借貸成本和我們為現有債務再融資能力的影響。見 “關於前瞻性陳述和非國際財務報告準則指標使用的聲明”。

我們相信，我們的全球規模和一流的運營平臺為我們提供了獨特的競爭優勢，因為我們能夠有效地將資金分配到回報最高的行業和地區。當資產負債表上的資產到期時，我們會積極回收這些資產，並將所得款項再投資於收益更高的投資策略，從而進一步提高回報。此外，由於我們穩定的投資組合規模和資產負債表的靈活性，我們的商業模式是自籌資金，不需要我們進入資本市場為我們的持續增長提供資金。

鑑於過去十年中出現的少量新辦公和零售開發項目，我們認為短期內有機會增加開發庫存，以應對我們在主要市場看到的需求。此外，我們還繼續重新定位和重建現有的零售物業，尤其是美國一些表現最好的購物中心。

我們的許多資產對利率敏感：如果沒有其他任何資產，長期利率的提高將增加合夥企業的利率支出，影響盈利能力，並通過降低資產預期產生的現金流的現值來降低這些資產的價值。提高利率可能會減少買家可能願意為我們的房產支付的金額，從而降低我們房產的市場價值，限制我們出售房產或獲得由我們的房產擔保的抵押貸款的能力。此外，在我們利用槓桿進行收購的範圍內，提高利率可能會有效地增加我們收購房產的成本，並可能導致收購價格的降低，因為我們將出價支付房產的金額減少到賣方可能無法接受的價格。儘管我們試圖管理利率風險，但無法保證我們將來會有效或根本對衝此類風險敞口。因此，將利率提高到高於我們根據歷史趨勢所預期的水平將對我們的現金流產生不利影響。

資產負債表外安排

我們沒有任何資產負債表外安排對我們的財務狀況、財務狀況變化、收入或支出、經營業績、流動性、資本支出或對投資者至關重要的資本資源產生或合理可能產生重大影響。

控制和程序

對財務報告的內部控制

在截至2023年3月31日的三個月中，我們的財務報告內部控制沒有發生任何對我們的財務報告內部控制產生重大影響或合理可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響的變化。

非國際財務報告準則財務指標

為了衡量我們的經營業績，我們重點關注NOI、FFO、CFO、歸屬於單位持有人的淨收益和歸屬於單位持有人權益。其中一些績效指標不具有《國際財務報告準則》規定的標準化含義，因此可能與其他公司使用的類似指標不同。

•NOI：我們的商業地產業務收入減去折舊和攤銷影響前的直接商業地產支出（“商業地產NOI”），我們的酒店業務收入減去折舊和攤銷影響之前的直接酒店費用（“酒店業淨收益指數”）。

•FFO：扣除公允價值收益前的淨收益、房地產資產的淨額、折舊和攤銷以及所得税減去其他人在運營子公司及其財產中的非控股權益。在確定FFO時，我們包括我們在未合併的合夥企業、合資企業和聯營企業中佔FFO的比例以及與開發待售房產相關的收益（或虧損）。

•公司FFO：不包括非房地產資產折舊和攤銷影響的FFO、交易成本、與非投資物業相關的收益（虧損）、股權入賬投資的估算利息以及合夥企業在BSREP III FFO中的份額。該合夥企業將其對BSREP III的投資列為金融資產，該基金的收入（虧損）未列在合夥企業的業績中。根據國際財務報告準則，BSREP III的分配被記為股息收入，從公司FFO列報的投資和其他收入中扣除。

•歸屬於單位持有人的淨收益：歸屬於GP單位、LP單位、REU、Special LP單位、Exchange LP單位（私有化之前）、FV LTIP單位和BPYU單位持有人的淨收益。

•歸屬於單位持有人權益：歸屬於GP單位、LP單位、可贖回/可交換合夥單位、特殊有限合夥基金單位、交易所有限合夥基金單位（私有化之前）、FV LTIP單位和BPYU單位持有人的權益。

淨資產收益是衡量我們影響物業運營業績的能力的關鍵指標。我們尋求通過積極管理和租賃我們的房產來增加NOI。由於NOI不包括房地產資產的折舊和攤銷，因此它提供了一種績效指標，與同比相比，該指標反映了入住率和租金率趨勢對運營的影響。我們在第18頁將NOI與淨收入進行了核對。

我們還認為 FFO 是衡量我們經營業績的重要指標。FFO是一項廣泛認可的衡量標準，證券分析師、投資者和其他利益相關方在評估房地產實體，尤其是那些擁有和經營創收房地產的實體時經常使用該衡量標準。我們對FFO的定義包括全國房地產投資信託協會（“NAREIT”）對FFO的定義中概述的所有調整，包括排除出售投資物業的收益（或虧損）、追加與房地產資產相關的任何折舊和攤銷以及對未合併合夥企業和合資企業的調整。除了NAREIT規定的調整外，我們還進行了調整，以排除因根據國際財務報告準則進行報告而產生的任何未實現的公允價值收益（或虧損），以及由於我們的某些子公司結構為公司而不是房地產投資信託基金（“房地產投資信託基金”）而產生的所得税。這些額外的調整導致了FFO衡量標準，該衡量標準與我們的合夥企業以房地產投資信託基金的形式組織時所產生的措施類似，該信託基金根據美國公認的會計原則（“美國公認會計原則”）確定淨收益，而美國公認會計原則是NAREIT定義所依據的組織類型。我們的FFO衡量標準將不同於其他適用NAREIT定義的組織，因為國際財務報告準則和美國公認會計原則報告框架之間的某些差異，主要與租賃終止和出售房地產產生的收入確認時間有關。由於FFO不包括公允價值收益（虧損），包括權益核算的公允價值收益（虧損）、出售投資物業的已實現收益（虧損）、房地產資產的折舊和攤銷以及所得税，因此它提供的績效指標與同比相比，反映了入住率、租金率、運營成本和利息成本趨勢對運營的影響，提供的視角無法從淨收入中直接顯而易見。我們不使用FFO作為衡量經營活動產生的現金流的指標。我們在第18頁將FFO與淨收入進行了核對，因為我們認為淨收入是最具可比性的衡量標準。

    

此外，我們認為Company FFO是證券分析師、投資者和其他利益相關方評估我們合作伙伴關係業績的有用衡量標準。公司FFO與上面討論的FFO類似，提供了一種績效衡量標準，反映了入住率、租金率、運營成本和利息成本趨勢對運營的影響。此外，對公司FFO相對於FFO的調整使合作伙伴能夠通過調整非房地產組成部分來深入瞭解房地產運營的這些趨勢。我們在第18頁將淨收入與公司FFO進行了核對。

合夥企業使用歸屬於基金單位持有人的淨收益和歸屬於單位持有人權益來評估整個合夥企業的業績，因為每個單位持有人平等參與合夥企業的經濟。

非國際財務報告準則指標的對賬

正如第17頁 “非國際財務報告準則財務指標” 部分所述，我們的合夥企業使用非國際財務報告準則指標來評估其運營業績。對衡量標準的分析以及與《國際財務報告準則》衡量標準的對賬載於下文。

下表核對了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月的淨（虧損）收益與NOI：

(1) 正如第17頁 “非國際財務報告準則財務指標” 部分所述，商業地產NOI和酒店業淨利潤分別不包括直接商業地產支出和直接酒店支出中包含的折舊和攤銷的影響。

下表核對了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月的淨（虧損）收益與FFO和公司FFO：

(1) 折舊和攤銷包含在損益表上的直接商業地產支出和直接招待費用中。

(2) 已扣除非控股權益。

(3) 代表與為合夥企業在權益法下核算的商業開發份額融資相關的估算利息。

(4) BSREP III被視為金融資產，因此FFO的確認與收到的分配一致。因此，BSREP III的收益調整增加了我們在公司FFO中的相應份額。

非國際財務報告準則衡量標準的對賬——核心辦公室

下表將截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月的淨收入與核心辦公室的淨收益進行了對賬：

(1) 正如第17頁 “非國際財務報告準則財務指標” 部分所述，商業地產NOI和酒店業淨利潤分別不包括直接商業地產支出和直接酒店支出中包含的折舊和攤銷的影響。

(2) 折舊和攤銷包含在損益表上的直接商業地產支出和直接招待費用中。

核心辦公室領域NOI的關鍵組成部分如下所示：

(1) 我們核心辦公室領域的酒店收入和直接酒店支出主要包括休斯敦艾倫中心附近一家酒店產生的收入和支出。

(2) 正如第17頁 “非國際財務報告準則財務指標” 部分所述，商業地產NOI和酒店業淨利潤分別不包括直接商業地產支出和直接酒店支出中包含的折舊和攤銷的影響。

下表核對了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月核心辦公室淨收入與FFO和CFO的淨收入：

(1) 折舊和攤銷包含在損益表上的直接商業地產支出和直接招待費用中。

(2) 已扣除非控股權益。

(3) 代表與為合夥企業在權益法下核算的商業開發份額融資相關的估算利息。

下表核對了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月，核心辦公室在股權投資淨收益中所佔的份額：

(1) 其他主要包括合夥企業在利息支出、一般和管理費用以及未合併投資的投資和其他收入/支出中所佔的份額。

非國際財務報告準則指標的對賬——核心零售

下表將截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月的淨收入與核心零售淨利潤進行了對賬：

(1) 正如第17頁 “非國際財務報告準則財務指標” 部分所述，商業地產NOI和酒店業淨利潤分別不包括直接商業地產支出和直接酒店支出中包含的折舊和攤銷的影響。

(2) 折舊和攤銷包含在損益表上的直接商業地產支出和直接招待費用中。

核心零售領域NOI的關鍵組成部分如下所示：

(1) 正如第17頁 “非國際財務報告準則財務指標” 部分所述，商業地產NOI和酒店業淨利潤分別不包括直接商業地產支出和直接酒店支出中包含的折舊和攤銷的影響。

下表核對了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月，核心零售的淨（虧損）收益與FFO和CFO的對賬情況：

(1) 折舊和攤銷包含在損益表上的直接商業地產支出和直接招待費用中。

(2) 已扣除非控股權益。

下表核對了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月，核心零售在股權投資淨收益中所佔的份額：

(1) 其他主要包括合夥企業在利息支出、一般和管理費用以及未合併投資的投資和其他收入/支出中所佔的份額。

非國際財務報告準則指標對賬——LP Investments

下表核對了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月的淨收益（虧損）與LP Investments NOI：

						截至3月31日的三個月
（百萬美元）									2023			2022
淨（虧損）收入									$	(207)		$	1,042
加（扣除）：
所得税支出									33			148
投資和其他收入									(88)			(351)
利息支出									662			238
折舊和攤銷費用 (1)									103			74
投資和其他費用									53			204
一般和管理費用									96			46
公允價值（收益），淨值									(128)			(1,027)
權益入賬投資的淨（收益）虧損份額									24			1
總淨營收率 (1)									$	548		$	375

(1) 正如第17頁 “非國際財務報告準則財務指標” 部分所述，商業地產NOI和酒店業淨利潤分別不包括直接商業地產支出和直接酒店支出中包含的折舊和攤銷的影響。

(2) 折舊和攤銷包含在損益表上的直接商業地產支出和直接招待費用中。

(1) 正如第17頁 “非國際財務報告準則財務指標” 部分所述，商業地產NOI和酒店業淨利潤分別不包括直接商業地產支出和直接酒店支出中包含的折舊和攤銷的影響。

下表核對了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月，LP Investments與FFO和CFO的淨收益：

(1) 折舊和攤銷包含在損益表上的直接商業地產支出和直接招待費用中。

(2) 已扣除非控股權益。

(3) BSREP III被視為金融資產，因此FFO的確認與收到的分配一致。因此，BSREP III的收益調整增加了我們在公司FFO中的相應份額。

非國際財務報告準則指標的對賬——企業

下表對截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月中，公司淨虧損與歸屬於單位持有人的淨虧損進行了對賬：

下表核對了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月中公司與FFO和CFO的淨虧損：

(1) 已扣除非控股權益。

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子公司公開發行人

Brookfield Property Split Corp.（“BOP Split Corp.”）成立的目的是發行優先股，並擁有該合夥企業對布魯克菲爾德辦公地產公司（“BOPI”）普通股的部分投資。根據安排計劃的條款，可轉換為BPO普通股的已發行BPO類別AAA優先股G、H、J和K系列的持有人可以在某些條件下將其股票兑換為BOP Split優先股。BOP Split 高級優先股在多倫多證券交易所上市，並於 2014 年 6 月 11 日開始交易。BOP Split 發行的所有股票均可由持有人隨時收回以換取現金。

關於2016年7月完成的內部重組，該合夥企業及其某些關聯實體同意為BPO的所有AA類優先股和根據BPO2009年12月8日契約發行的BPO的所有債務證券提供擔保。

2018年4月，該合夥企業成立了兩家子公司，即布魯克菲爾德房地產金融ULC和Brookfield Property Preferred Equity Inc.，分別作為債務和優先證券的發行人。該合夥企業及其某些關聯實體已同意為這些實體發行的證券提供擔保。

(1) 包括歸屬於有限合夥基金單位、GP單位、可贖回/可交換合夥單位、特殊有限合夥基金單位、交易所LP單位、FV LTIP單位和BPYU單位的淨收益。

(2) 包括運營合夥企業、Brookfield BPY Holdings Inc.、Brookfield BPY Retail Holdings II Inc.、BPY Bermuda Holdings Limited、BPY

(3) 包括BPY Bermuda Holdings IV Limited、BPY Bermuda Holdings V Limited、BPY Bermuda Holdings V Limited和BPY Bermuda Holdings VI Limited，它們是BPO的

(4) 包括取消合併建立合夥企業所必需的公司間交易和餘額。

(1) 包括歸屬於有限合夥基金單位、GP單位、可贖回/可交換合夥單位、特殊有限合夥基金單位、交易所LP單位、FV LTIP單位和BPYU單位的淨收益。

(2) 包括運營合夥企業、Brookfield BPY Holdings Inc.、Brookfield BPY Retail Holdings II Inc.、BPY Bermuda Holdings Limited、BPY

(3) 包括BPY Bermuda Holdings IV Limited、BPY Bermuda Holdings V Limited、BPY Bermuda Holdings V Limited和BPY Bermuda Holdings VI Limited，它們是BPO的

(4) 包括取消合併建立合夥企業所必需的公司間交易和餘額。

(1) 包括歸屬於有限合夥基金單位、GP單位、可贖回/可交換合夥單位、特殊有限合夥基金單位、交易所LP單位、FV LTIP單位和BPYU單位的淨收益。

(2) 包括運營合夥企業、Brookfield BPY Holdings Inc.、Brookfield BPY Retail Holdings II Inc.、BPY Bermuda Holdings Limited、BPY

(3) 包括BPY Bermuda Holdings IV Limited、BPY Bermuda Holdings V Limited、BPY Bermuda Holdings V Limited和BPY Bermuda Holdings VI Limited，它們是BPO的

(4) 包括取消合併建立合夥企業所必需的公司間交易和餘額。

全新 LP 首選單位保障

新有限合夥企業是在私有化過程中創建的，目的是發行新的有限合夥企業優先單位。New LP對新有限合夥企業優先單位持有人的付款義務，包括應計和未付分配，由合夥企業、運營合夥企業和多家控股實體（Brookfield BPY Holdings Inc.（“canHoldCo”）、Brookfield BPY Retail Holdings II Inc.、BPY Bermuda Holdings II Inc.、BPY Bermuda Holdings II Inc.、BPY Bermuda Holdings II Inc.、BPY Bermuda Holdings II Inc.、BPY B控股六有限公司）。每位擔保人的擔保優先於所有下屬擔保人的債務。a

根據美國證券交易委員會第S-X條例第13-01條，下表提供了新有限合夥企業和新有限合夥企業擔保實體的合併財務摘要信息：

（百萬美元） 截至2022年12月31日的財年															合併擔保實體
收入-來自非擔保子公司															$	450
股息收入——來自非擔保子公司															827
營業利潤															804
淨收入															943

截至2023年3月31日的三個月，該合夥企業及其控股子公司的總收入為22.4億美元。

截至2023年3月31日期間，該合夥企業及其控股子公司的總資產為1281.58億美元（2022年12月31日為1.125.16億美元）。

關於前瞻性陳述和非國際財務報告準則指標使用的聲明

本MD&A，特別是 “目標和財務亮點——業務概述” 和 “其他信息——趨勢信息”，包含適用證券法律法規所指的 “前瞻性信息”。前瞻性陳述包括本質上具有預測性、取決於或涉及未來事件或條件的陳述，包括有關我們的運營、業務、財務狀況、預期財務業績、業績、前景、機會、優先事項、目標、目標、持續目標、戰略和展望以及本財年及後續時期的北美和國際經濟展望的陳述，包括 “預期”、“預期”、“計劃”、“相信” 等詞語, “估計”, “尋求”, “打算””、“目標”、“項目”、“預測”、“可能” 或其否定版本以及其他類似表達方式，或未來或條件動詞，例如 “可能”、“將”、“應該”、“將” 和 “可能”。

儘管我們認為前瞻性陳述和信息所表達或暗示的我們預期的未來業績、業績或成就基於合理的假設和預期，但讀者不應過分依賴前瞻性陳述和信息，因為它們涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，其中許多因素是我們無法控制的，這可能導致我們的實際業績、業績或成就與預期的未來業績、業績或成就存在重大差異由此類前瞻性陳述和信息所表達或暗示。

可能導致實際業績與前瞻性陳述所設想或暗示的結果存在重大差異的因素包括但不限於：包括當地房地產狀況在內的房地產所有權和運營所附帶的風險；我們開展業務所在國家的總體經濟、政治和市場因素的影響或意外影響；簽訂新租賃或以優惠條件續訂租約的能力；商業競爭；對租户財務狀況的依賴；用債務為我們融資商業；金融市場的行為，包括利息和外匯匯率的波動；房地產開發或再開發的不確定性；全球股票和資本市場以及這些市場中股權和債務融資和再融資的可得性；與我們的保險範圍相關的風險；國際衝突和包括恐怖行為在內的其他事態發展可能產生的影響；潛在的環境負債；税法變化和其他税收相關風險；對管理人員的依賴；流動性不足投資；完成收購併將其有效整合到現有業務中的能力以及從中獲得預期收益的能力；運營和聲譽風險；災難性事件，例如地震、颶風或流行病/流行病；以及我們在向加拿大和美國證券監管機構提交的文件中不時詳述的其他風險和因素（如適用）。

我們警告説，上述可能影響未來業績的重要因素清單並不詳盡。在依賴我們的前瞻性陳述或信息時，投資者和其他人應仔細考慮上述因素以及其他不確定性和潛在事件。除非法律要求，否則我們沒有義務公開更新或修改任何可能由新信息、未來事件或其他原因引起的前瞻性陳述或信息，無論是書面還是口頭。

企業信息

公司概況

Brookfield Property Partners是全球最大的商業房地產公司之一，合併資產總額約為1280億美元。我們是商業地產資產的領先所有者、運營商和開發商，擁有多元化的投資組合，包括一流的辦公和零售物業，以及多户住宅、物流、酒店、學生住房和人造住房資產。更多信息可在 bpy.brookfield.com 上查閲。

Brookfield Property Partners是布魯克菲爾德公司的子公司，布魯克菲爾德公司是一家領先的全球另類資產管理公司，管理的資產約為8000億美元。更多信息可在 www.brookfield.com 上查閲。

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漢密爾頓，HM 12

百慕大

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Brookfield Property Partners歡迎單位持有人、媒體代表和其他有關各方的詢問。與投資者關係或媒體查詢有關的問題可以致電 855-212-8243 聯繫投資者關係部的 Rachel Nappi，也可以發送電子郵件至 bpy.enquiries@brookfield.com。單位持有人有關分配、地址變更和單位證書的問題應直接聯繫合夥企業的過户代理機構AST Trust Company，如下所列。

AST 信託公司（加拿大）

郵寄方式：郵政信箱 4229

A 站

安大略省多倫多，M5W 0G1

電話：(416) 682-3860；(800) 387-0825

傳真：(888) 249-6189

電子郵件：inquiries@astfinancial.com

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通信

Brookfield Property Partners維護着一個名為bpy.brookfield.com的網站，該網站提供我們發佈的報告、新聞稿、法定文件、單位和分配信息以及有關我們優秀首選單位的摘要信息。

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