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▪7% (

▪22% (0-3%)

▪52% (3-4%)

▪19% (>4%)

◦租户留存率為82.3％

◦同比吸收了15萬平方英尺，使平均入住率增加了50個基點，達到89.0％。

•第一季度的投資組合租賃活動總面積為146.3萬平方英尺，與338份租賃有關：

◦1,039,000 平方英尺的續訂面積

◦424,000 平方英尺的新租約和擴建租約

•自1月31日以來，公司已完成9,600萬美元的資產出售。年初至今，公司完成了總額為2.088億美元的合資企業和資產出售交易，加權平均上限率為6.5％。

•該公司在第一季度與Legacy HTA資產相關的收入中預留了240萬美元，約合每股0.01美元，詳情見下文。

◦該公司為佛羅裏達州的三家熟練護理機構預留了150萬美元的租金收入，併為休斯敦的一個項目預留了5,410萬美元的夾層建築貸款應得的90萬美元利息收入。

◦此外，公司在夾層貸款本金餘額中記錄了520萬美元的信貸損失補貼，以及340萬美元的熟練護理機構先前遞延租金的備抵金。公司對與這些資產負債表補貼相關的非現金費用進行了標準化。

◦該公司預計，在未來十二個月內，通過償還貸款和出售熟練護理機構，將產生超過1億美元的收益。

◦公司的投資組合中沒有任何額外的夾層貸款或熟練的護理機構。

•3月，公司以3150萬美元的價格收購了位於佛羅裏達州坦帕市的一家門診醫療機構，總面積為116,000平方英尺，上限為6.6％。這座建築毗鄰擁有465張牀位的BayCare聖約瑟夫醫院。該公司現在在該集羣中擁有三座總面積為17.2萬平方英尺的建築物。

•在第一季度，公司簽訂了總額為1.5億美元的新利率互換，加權平均利率為3.8％。1月，3億美元的利率互換到期。

•本季度末，淨負債佔調整後息税折舊攤銷前利潤的6.6倍。預計槓桿率將因資產銷售的增加和基礎投資組合淨資產淨值的增長而下降。

•3月份支付了每股0.31美元的股息，相當於FAD的95％。在過去的十二個月中，支付的季度股息等於FAD的97％。每股0.31美元的股息將於2023年6月2日支付給2023年5月16日登記在冊的股東和OP單位持有人。



醫療地產			2023 年第一季度補充信息 4


亮點

•美國中部時間2023年5月9日星期二上午10點，Healthcare Realty Trust計劃舉行電話會議，討論收益業績、季度活動、公司總體運營和行業趨勢。同時，將在www.healthcarealty.com的 “投資者關係” 部分向感興趣的各方提供電話會議的網絡直播。電話會議結束後，將在同一地址進行網絡重播。電話會議接入詳情：國內撥入號碼：+1 833-470-1428 接入碼 420531；所有其他地點：+1 404-975-4839 接入碼 420531。重播信息：國內撥入號碼：866-813-9403 接入碼 380939；所有其他地點：+1 929-458-6194 接入碼 380939



醫療地產			2023 年第一季度補充信息 5


重要事實 1
截至2023年3月31日


			屬性

			715 處房產總計 4180 萬平方英尺
			35 個州的 71 個市場
			93% 由醫療地產管理
			92% 的門診醫療設施
			前 15 個市場 60% 的淨資產收益率


			資本化

			截至 23 年 3 月 31 日，企業價值為 131 億美元
			截至 23 年 3 月 31 日，市值為 74 億美元
			3.849億股已發行股份（包括OP單位）
			每股季度股息0.31美元
			bbb/baa2 標準普爾/穆迪
			截至23年3月3日，淨負債佔企業價值的比例為43.0％
			淨負債是調整後息税折舊攤銷前利潤的6.6倍

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1360604/000136060423000044/salientfacts-q12023_map.jpg

1 包括合資企業持有的財產。



醫療地產			2023 年第一季度補充信息 6


企業信息

Healthcare Realty Trust是一家房地產投資信託基金，集擁有、管理、融資和開發創收房地產於一體，主要與在美國各地提供門診醫療保健服務有關。截至2023年3月31日，公司在35個州投資了715處房地產，總面積為4180萬平方英尺，企業價值約為131億美元，定義為股票市值加上債務本金減去現金。該公司為其投資組合的93％提供租賃和物業管理服務。


執行官員

Todd J. Meredith
總裁兼首席執行官

小約翰 ·M· 布萊恩特
執行副總裁兼總法律顧問

J. 克里斯托弗·
執行副總裁兼首席財務官

羅伯特·E·赫爾
投資執行副總裁

朱莉·F·威爾遜
執行副總裁-運營


			分析師報道

			巴克萊研究
			BMO 資本市場
			BTIG, LLC
			花旗研究
			瑞士信貸證券（美國）有限責任公司
			綠街顧問有限公司
			摩根大通證券有限責任公司
			傑富瑞有限責任公司
			KeyBanc 資本市場公司
			雷蒙德·詹姆斯律師事務所
			豐業銀行
			Stifel、Nicolaus & Company, Inc.
			富國銀行證券有限責任公司


董事會

J. Nox Singleton

醫療房地產信託公司董事長

Inova Health System 退休首席執行官

W. Bradley Blar，

醫療房地產信託公司副董事長

美國醫療信託基金退休主席

Todd J. Meredith

總裁兼首席執行官

醫療保健房地產信託公司

John V. Abbott

退休的首席執行官

通用電氣公司航空資產管理集團

南希·H·阿吉

總裁兼首席執行官

Carilion 診所

Vicki U. Booth

總裁兼董事會主席

Ueberroth 家庭基金會

愛德華·H·布拉曼

退休的審計合夥人

安永會計師事務所

Ajay Gupta

首席執行官

醫師康復網絡

詹姆斯·J·基爾羅伊

總裁兼投資組合經理

威利斯投資顧問

Jay P. Leup

管理合夥人兼高級投資組合經理

Terra Firma 資產管理有限責任公司

彼得 F. 萊爾

執行副總裁

醫療管理協會有限公司

康斯坦斯·B·摩爾

退休總裁兼首席執行官

BRE 地產有限公司

Christann M. Vasquez

已退休的執行副總裁兼首席運營官

德克薩斯州阿森鬆

David R. Emery (1944-2019)

名譽主席

醫療保健房地產信託公司



醫療地產			2023 年第一季度補充信息 7


資產負債表
金額以千計，每股數據除外


資產

	1Q 2023		4Q 2022		3Q 2022
不動產
土地	$1,412,805		$1,439,798		$1,449,550
建築物和改進	11,196,297		11,332,037		11,439,797
租賃無形資產	929,008		959,998		968,914
個人財產	11,945		11,907		11,680
對融資應收賬款的投資，淨額	120,692		120,236		118,919
為租賃使用權資產融資	83,420		83,824		79,950
在建工程	42,615		35,560		43,148
持有待開發的土地	69,575		74,265		73,321
房地產投資總額	13,866,357		14,057,625		14,185,279
減去累計折舊和攤銷	(1,810,093)		(1,645,271)		(1,468,736)
房地產投資總額，淨額	12,056,264		12,412,354		12,716,543
現金和現金等價物	49,941		60,961		57,583

待售資產，淨額	3,579		18,893		185,074
經營租賃使用權資產	336,112		336,983		321,365
對未合併合資企業的投資	327,746		327,248		327,752
其他資產、淨資產和商譽	795,242		693,192		587,126
總資產	$13,568,884		$13,849,631		$14,195,443

負債和股東權益

	1Q 2023		4Q 2022		3Q 2022
負債
應付票據和債券	$5,361,699		$5,351,827		$5,570,139
應付賬款和應計負債	155,210		244,033		231,018
待售物業的負債	277		437		10,644
經營租賃負債	279,637		279,895		268,840
融資租賃負債	73,193		72,939		72,378
其他負債	232,029		218,668		203,398
負債總額	6,102,045		6,167,799		6,356,417


可贖回的非控制性權益	2,000		2,014		—

股東權益
優先股，面值0.01美元；已授權20萬股	—		—		—
普通股，面值0.01美元；已授權100萬股	3,808		3,806		3,806
額外的實收資本	9,591,194		9,587,637		9,586,556
累計其他綜合（虧損）收益	(8,554)		2,140		5,524
歸屬於普通股股東的累計淨收益	1,219,930		1,307,055		1,342,819
累積分紅	(3,447,750)		(3,329,562)		(3,211,492)
股東權益總額	7,358,628		7,571,076		7,727,213
非控股權益	106,211		108,742		111,813
權益總額	7,464,839		7,679,818		7,839,026
負債和股東權益總額	$	13,568,884	$	13,849,631	$	14,195,443



醫療地產			2023 年第一季度補充信息 8


損益表
千美元




	1Q 2023	4Q 2022
收入
租金收入	$324,093	$329,399
利息收入	4,214	4,227
其他操作	4,618	4,436
	332,925	338,062
開支
物業運營	122,040	117,009
一般和行政	14,935	14,417
收購和追捕成本 1	287	92
合併相關成本	4,855	10,777
折舊和攤銷	184,479	185,275
	326,596	327,570
其他收入（支出）
合併相關公允價值前的利息支出	(52,895)	(52,464)
與合併相關的公允價值調整	(10,864)	(11,979)
利息支出	(63,759)	(64,443)
房地產銷售收益	1,007	73,083
清償債務的收益（虧損）	—	119
房地產資產減值和信用損失準備金	(31,422)	(54,452)
未合併合資企業的權益（虧損）收益	(780)	89
利息和其他收入（支出），淨額	547	(1,168)
	(94,407)	(46,772)
淨（虧損）收入	$(88,078)	$(36,280)
歸屬於非控股權益的淨虧損（收益）	953	516
歸屬於普通股股東的淨（虧損）收益	$(87,125)	$(35,764)

普通股每股基本收益	$(0.23)	$(0.10)
攤薄後的每股普通股收益	$(0.23)	$(0.10)

加權平均已發行普通股——基本	378,840	378,617
已發行普通股加權平均值——攤薄後2	378,840	378,617

1包括與收購和開發相關的第三方費用和差旅費用。

2存在虧損時，潛在普通股不包括在攤薄後每股收益的計算中，因為這會產生反稀釋的每股金額。因此，該公司總計4,042,993個單位的OP不包括在內。



醫療地產			2023 年第一季度補充信息 9


FFO、標準化 FFO 和 FAD 1,2,3
千美元，每股數據除外




	1Q 2023	4Q 2022
歸屬於普通股股東的淨虧損	$(87,125)	$(35,764)
歸屬於普通股股東的每股淨虧損 3	$(0.23)	$(0.10)

出售房地產資產的收益	$(1,007)	(73,083)
房地產資產的減值	26,227	54,452
房地產折舊和攤銷	186,109	186,658
合夥單位的非控股（虧損）收入	(1,067)	(382)
未合併的合資企業折舊和攤銷	4,841	4,020
FFO 調整	$215,103	$171,665
普通股每股FFO調整——攤薄	$0.56	$0.45
FFO	$127,978	$135,901
每股普通股FFO——攤薄	$0.33	$0.35

收購和追捕成本	287	92
合併相關成本	4,855	10,777
租賃無形攤銷	146	137

非常規法律費用/沒收收到的預付款	—	194
債務融資成本	—	625
信貸損失備抵金 4	8,599	—
與合併相關的公允價值調整	10,864	11,979
未合併的合資企業標準化項目 5	117	96
標準化的 FFO 調整	$24,868	$23,900
普通股每股標準化FFO調整——攤薄	$0.06	$0.06
標準化的 FFO	$152,846	$159,801
普通股每股標準化FFO——攤薄	$0.40	$0.42

非房地產折舊和攤銷	604	624
非現金利息攤銷，淨額 6	682	2,284
租金儲備金，淨額	1,371	(100)
直線租金收入，淨額	(8,246)	(9,873)
基於股票的薪酬	3,745	3,573
未合併的合資企業非現金項目 7	(227)	(316)
對非現金項目進行了標準化 FFO	150,775	155,993
第二代 TI	(8,882)	(13,523)
租賃佣金已支付	(7,013)	(7,404)
資本支出	(8,946)	(25,669)
總維護資本支出	(24,841)	(46,596)
時尚	$125,934	$109,397
季度分紅和OP分配	$119,442	$119,323
FFO wtd 已發行平均普通股——攤薄後 8	383,335	383,228

1運營資金（“FFO”）和每股FFO是NAREIT採用的經營業績衡量標準。NAREIT將FFO定義為 “淨收益（根據公認會計原則計算），不包括與房地產相關的折舊和攤銷、出售某些房地產資產的損益、控制權變更產生的損益以及某些實物資產和實體投資的減值減記，前提是減值直接歸因於實體持有的折舊房地產價值的下降。”

2FFO、標準化FFO和可供分配的資金（“FAD”）不代表根據公認會計原則確定的運營活動產生的現金，也不一定表示可用於滿足現金需求的現金。作為公司經營業績的指標，不應將FFO、標準化FFO和FAD視為可歸屬於普通股股東的淨收益的替代方案，也不應將其視為衡量流動性的現金流的替代方案。

3存在虧損時，潛在普通股不包括在攤薄後每股收益的計算中，因為這會產生反稀釋的每股金額。

4包括收入表中 “房地產減值和信貸損失準備金” 中包含的520萬美元夾層貸款信貸補貼，以及收入表中 “租金收入” 中包含的340萬美元儲備金，用於三家熟練護理機構的先前遞延租金和直線租金。

5包括公司在與未合併合資企業相關的正常化項目中所佔的比例份額，例如租賃無形資產以及收購和追購成本。

6包括遞延融資成本、折扣和保費的攤銷，以及非現金融資應收賬款攤銷。

7包括公司在與未合併合資企業相關的直線租金、淨額和租金儲備金中所佔的比例份額。

8公司採用庫存股法，其中包括截至2023年3月31日的三個月中未償還的401,937筆非既得股份獎勵的攤薄效應。還包括已發行4,042,993個運營單位的攤薄後影響。



醫療地產			2023 年第一季度補充信息 10


資本資金與承諾 1
千美元，每股數據除外


收購和再開發資金
	合併後						合併前
	1Q 2023		4Q 2022		3Q 2022		2Q 2022		1Q 2022
收購 2	$31,500		$26,388		$91,253		$163,762		$172,663
重建/開發	16,928		23,372		31,546		9,387		7,664
第一代 TI 和收購資本支出 3	11,870		21,218		12,596		8,103		7,473

維護資本支出資金
	1Q 2023		4Q 2022		3Q 2022		2Q 2022		1Q 2022

第二代 TI	$8,882		$13,523		$11,763		$5,051		$4,899
租賃佣金已支付	7,013		7,404		8,739		3,475		3,767
資本支出	8,946		25,669		17,461		4,557		2,620
	$24,841		$46,596		$37,963		$13,083		$11,286
佔現金 NOI 的百分比
第二代 TI	4.2	%	6.4	%	5.5	%	5.6	%	5.6	%
租賃佣金已支付	3.3	%	3.5	%	4.1	%	3.9	%	4.3	%
資本支出	4.3	%	12.1	%	8.1	%	5.1	%	3.0	%
	11.8	%	22.0	%	17.7	%	14.6	%	12.9	%

租賃承諾
	1Q 2023		4Q 2022		3Q 2022		2Q 2022		1Q 2022
續訂
平方英尺	949,285		623,363		632,690		205,400		260,202
第 2 代 Ti/平方英尺/租賃年份	$1.84		$1.90		$1.66		$1.66		$1.73
租賃佣金/平方英尺/租賃年份	$0.87		$0.78		$1.03		$1.15		$1.04
續訂承諾佔年淨租金的百分比	11.5	%	11.7	%	10.5	%	11.4	%	11.0	%
WALT（以月為單位）4	56.8		51.7		50.1		39.7		42.9

新租約
平方英尺	274,344		297,340		262,904		79,467		96,001
第 2 代 Ti/平方英尺/租賃年份	$4.44		$6.25		$4.84		$7.07		$5.93
租賃佣金/平方英尺/租賃年份	$0.83		$1.49		$1.39		$1.65		$1.90
新的租賃承諾佔年淨租金的百分比	21.6	%	36.2	%	28.1	%	40.6	%	32.2	%
WALT（以月為單位）4	84.7		72.7		87.1		77.4		76.9

全部
平方英尺	1,223,629		920,703		895,594		284,867		356,203


租賃承諾佔年淨租金的百分比	14.7	%	21.0	%	16.9	%	22.6	%	19.2	%
WALT（以月為單位）4	63.1		58.4		61.0		50.2		52.1

12022年7月20日，Legacy HR和HTA完成了兩家公司的合併，根據GAAP，Legacy HR是收購方。因此，合併後的公司的歷史財務報表是Legacy HR的歷史財務報表。

2收購包括以公司所有權百分比通過合資企業收購的房產。

3收購資本支出包括近期收購中承保的短期資金。

4WALT = 加權平均租賃期限。



醫療地產			2023 年第一季度補充信息 11


債務指標1
千美元


截至2023年3月31日的債務摘要
	本金餘額	餘額 1	到期日	距離到期還有幾個月 2	利息支出	合同利息支出	合同費率		有效費率		調整後的公允價值合併
高級筆記	$250,000	$249,206	5/1/2025	25	$2,470	$2,422	3.88	%	4.12	%
	600,000	573,410	8/1/2026	40	7,073	5,250	3.50	%	4.94	%	Y
	500,000	480,578	7/1/2027	51	5,712	4,687	3.75	%	4.76	%	Y
	300,000	296,995	1/15/2028	58	2,782	2,719	3.63	%	3.85	%
	650,000	567,863	2/15/2030	83	7,498	5,037	3.10	%	5.30	%	Y
	299,500	296,479	3/15/2030	84	1,927	1,797	2.40	%	2.72	%
	300,000	295,671	3/15/2031	96	1,592	1,538	2.05	%	2.25	%
	800,000	636,819	3/15/2031	96	8,127	4,000	2.00	%	5.13	%	Y
	$3,699,500	$3,397,021		68	$37,181	$27,450	2.97	%	4.43	%
定期貸款	$350,000	$349,494	7/20/2025	28	$4,870	$4,870	SOFR + 1.05%		5.72	%
	200,000	199,728	5/31/2026	38	2,783	2,783	SOFR + 1.05%		5.72	%
	150,000	149,532	6/1/2026	38	2,087	2,087	SOFR + 1.05%		5.72	%
	300,000	299,941	10/31/2026	43	4,175	4,175	SOFR + 1.05%		5.72	%
	200,000	199,397	7/1/2027	51	2,783	2,783	SOFR + 1.05%		5.72	%
	300,000	297,974	1/12/2028	57	4,175	4,175	SOFR + 1.05%		5.72	%
	$1,500,000	$1,496,066		42	$20,873	$20,873			5.72	%
15億美元的信貸額度	$385,000	$385,000	10/31/2027	55	$4,577	$4,577	SOFR + 0.95%		5.76	%

抵押權	$83,455	$83,612	各種各樣的	23	$861	$852	4.07	%	4.00	%
	$5,667,955	$5,361,699		57	$63,492	$53,752	3.90	%	4.88	%	$2,550,000
利率互換					(3,911)	(3,911)
利息成本資本化					(570)	—
無抵押信貸額度費和遞延融資成本					2,401	925
2024 年 1 月掉期公允價值的攤銷 3					1,429	—	1.21	%	3.21	%	Y
為使用權資產攤銷融資					918	—
					$63,759	$50,766


截至2023年3月31日的債務到期日程表
	本金付款
	銀行貸款	高級筆記	抵押貸款票據		總計	WA 費率
2023			$18,212		$18,212	3.82	%
2024			25,353		25,353	4.41	%
2025	$350,000	$250,000	16,250		616,250	4.93	%
2026	650,000	600,000	23,640		1,273,640	4.64	%
2027	585,000	500,000			1,085,000	4.82	%
2028	300,000	300,000			600,000	4.67	%
此後		2,049,500			2,049,500	2.41	%
總計	$1,885,000	$3,699,500	$83,455		$5,667,955	3.90	%
固定利率債務餘額 4	$1,000,000	$3,699,500	$83,455		$4,782,955
固定利率債務佔淨負債的百分比			85.1	%
合資企業債務中的公司份額		$27,640


利率互換
成熟	金額		固定軟利率
2024 年 1 月	200,000		1.21	%
2026 年 5 月	100,000		2.15	%
2026 年 6 月	150,000		3.83	%
2026 年 12 月	150,000		3.84	%
2027 年 6 月	150,000		4.13	%
2027 年 12 月	250,000		3.79	%
截至 2023 年 3 月 31 日	$	1,000,000	3.17	%

1餘額反映在扣除折扣、公允價值調整和遞延融資成本後，包括保費。

2包括擴展選項。

3利息支出包括與2023年1月到期的互換相關的40萬美元攤銷。

4反映了10億美元的利率互換。



醫療地產			2023 年第一季度補充信息 12


債務契約和流動性1
千美元


截至2023年3月31日的精選金融債務契約年度 2
	計算	要求	每筆債務契約
循環信貸額度和定期貸款
槓桿比率	債務總額/總資本	不大於 60%	38.9	%
有保障的槓桿比率	擔保債務總額/總資本	不大於 30%	0.6	%
未支配槓桿率	無抵押債務/無抵押房地產	不大於 60%	41.6	%
固定費用覆蓋率	息税折舊攤銷前利潤/固定費用	不少於 1.50 倍	3.4x
不安全的覆蓋率	無抵押息税折舊攤銷前利潤/無抵押利息	不少於 1.75 倍	3.4x


資產投資	未改良的土地、合資企業和抵押貸款/總資產	不大於 35%	6.9	%

高級票據
債務總額的產出	債務總額/總資產	不大於 60%	38.9	%
產生由任何留置權擔保的債務	有擔保債務/總資產	不大於 40%	0.6	%
維持無抵押資產總額	未抵押資產/無抵押債務	不低於 150%	254.3	%
還本付息範圍	息税折舊攤銷前利潤/利息支出	不少於 1.5 倍	3.0x

其他
淨負債佔調整後息税折舊攤銷前利潤 3	淨負債（債務減去現金）/調整後的息税折舊攤銷前利潤	不是必需的	6.6x

淨負債與企業價值之比 4	淨負債/企業價值	不是必需的	43.0	%


流動性來源

現金			$49,941
無抵押信貸額度的可用性			1,115,000
合併未抵押資產（毛額）5			13,643,729

12022年7月20日，Legacy HR和HTA完成了兩家公司的合併，根據GAAP，Legacy HR是收購方。因此，合併後的公司的歷史財務報表是Legacy HR的歷史財務報表。

2不包括公司各種債務協議所要求的所有財務和非財務契約和限制。財務指標包括公司在未合併合資企業中的比例份額（如適用）。

3調整後息税折舊攤銷前利潤的對賬情況見第24頁。

4基於2023年3月31日的收盤價19.33美元和包括已發行OP單位在內的384,859,422股已發行股份。

52023年第一季度年化未抵押資產淨資產淨利潤為7.928億美元。



醫療地產			2023 年第一季度補充信息 13


投資活動
千美元


黑幫收購活動
市場	計數	距離校園數英里	相關的衞生系統	關閉	正方形英尺	租賃%		購買價格 1		% 所有權
佛羅裏達州坦帕	1	0.06	BayCare 健康	3/10/2023	115,867	98	%	$31,500		100	%


年初至今的平均上限率 2								6.6	%


處置以償還資產出售定期貸款
位置	計數	關閉	平方英尺	租賃%		銷售價格
佛羅裏達州坦帕市和佛羅裏達州邁阿密 3	2	1/12/2023	224,037	100	%	$93,250
德克薩斯州達拉斯 4	1	1/30/2023	36,691	100	%	19,210
總計	3		260,728	100	%	$112,460


其他處置活動
位置	計數	關閉	平方英尺	租賃%		銷售價格
密蘇裏州聖路易斯	1	2/10/2023	6,500	100	%	$350
加利福尼亞州洛杉磯	1	3/23/2023	37,165	100	%	21,000
加利福尼亞州洛杉磯 5	1	3/30/2023	147,078	99	%	75,000
總計	3		190,743	99	%	$96,350

年初至今的總處置活動			451,471			$208,810
年初至今的平均上限率 6						6.5	%

1包括以全額收購價格收購合資企業。

2對於收購，上限率等於預測的第一年淨資產收益除以收購價格。不包括與未合併的合資企業相關的收入。

3包括兩處房產，在同一天以兩筆單獨的交易出售給同一位買家。

4值和平方英尺以 100% 表示。該公司保留了購買該物業的合資企業40％的所有權。

5該公司與買方簽訂了4,500萬美元的抵押票據協議。

6對於處置，上限率等於原有現金淨資產收益除以銷售價格。



醫療地產			2023 年第一季度補充信息 14


重建/開發活動
千美元


重建/開發項目
市場	相關的衞生系統		正方形英尺		當前租用百分比		預算	完成成本	項目開始	預計竣工/初始租約開始日期
積極發展
田納西州納什維	耶穌昇天		106,194		50	%	$44,000	$12,962	2Q 2021	3Q 2023
佛羅裏達州奧蘭多 1	降臨健康		156,566		74	%	65,000	44,113	1Q 2022	2Q 2024
北卡羅來納州羅利	UNC REX 健康		120,694		17	%	52,600	36,948	2Q 2022	4Q 2024
佛羅裏達州奧蘭多	提升生命值		45,000		100	%	25,900	23,146	1Q 2023	1Q 2025
全面發展			428,454		55	%	$187,500	$117,169
預計穩定收益率-6.5％-8.0％
竣工後的預計穩定期-12-36 個月

積極重建
德克薩斯州達拉斯	貝勒·斯科特和懷特		217,114		65	%	17,500	5,141	4Q 2020	4Q 2023
華盛頓特區	Inova 健康		259,290		79	%	21,200	18,085	1Q 2022	2Q 2024
德克薩斯州休斯頓	HCA		314,861		62	%	30,000	28,814	2Q 2023	4Q 2025
全面重建			791,265		68	%	$68,700	$52,040
預計穩定收益率-9.0％-12.0％
竣工後的預計穩定期-12-36 個月

活躍的重建/開發項目總數		1,219,719	63	%	$256,200		$169,209


前瞻性重建/開發
市場	類型	正方形英尺 2	已租用% 3		預算	預期的開始	項目描述
德克薩斯州沃思堡	開發	102,000	40	%	$48,000	2H 2023	新的校內暴徒
德克薩斯州休斯頓	開發	112,000	60	%	59,000	2H 2023	新的校內暴徒
亞利桑那州鳳凰	開發	100,000	60	%	52,000	2H 2023	校園附近有新的 MOB
科羅拉多州丹佛	開發	230,000	100	%	150,000	2H 2024	校園附近有新的手術設施和 MOB
伊利諾州芝加哥	Redev	73,657	55	%	12,500	2H 2023	校內 MOB 重建
華盛頓特區	Redev	57,323	72	%	10,078	2H 2023	校外 MOB 重建
北卡羅來納州夏	Redev	169,135	53	%	18,700	2H 2023	兩處毗鄰校園 MoB 重建項目
預期重建/開發總額		844,115	67	%	$350,278

1Investment 是一種建築貸款，建成後具有購買權。

2如果項目被確定為開發（開發），則金額為預計的建築物面積。如果項目是重建（redev），則金額是現有的建築物面積。

3如果項目被確定為開發項目，則金額為預期的預租賃百分比。如果項目是再開發，則金額等於當前的實際租賃百分比。



醫療地產			2023 年第一季度補充信息 15


投資組合 1,2
千美元


市場
		全資計數	平方英尺									全資擁有

市場	MSA 等級		暴徒		住院/手術		辦公室		全資擁有		合資企業	總計	NOI 的百分比		NOI 的累積百分比
德克薩斯州達拉斯	4	45	3,308,315		307,783		199,800		3,815,898		226,076	4,041,974	9.7	%	9.7	%
華盛頓州西雅圖	15	29	1,592,501						1,592,501			1,592,501	5.9	%	15.6	%
德克薩斯州休斯頓	5	34	2,403,175		150,723		57,170		2,611,068			2,611,068	4.6	%	20.2	%
麻州波士頓	11	18	964,945						964,945			964,945	4.5	%	24.7	%
北卡羅來納州夏	22	32	1,790,415						1,790,415			1,790,415	4.2	%	28.9	%
科羅拉多州丹佛	19	33	1,780,819				93,869		1,874,688		116,616	1,991,304	4.2	%	33.1	%
加利福尼亞州洛杉磯	2	21	1,034,336		63,000		104,377		1,201,713		702,453	1,904,166	4.2	%	37.3	%
喬治亞州亞特蘭	9	28	1,478,336						1,478,336			1,478,336	3.8	%	41.1	%
佛羅裏達州邁阿密	7	22	1,307,086		133,500				1,440,586			1,440,586	3.6	%	44.7	%
田納西州納什維	36	12	1,135,678				108,691		1,244,369			1,244,369	2.8	%	47.5	%
亞利桑那州鳳凰	10	35	1,512,304						1,512,304			1,512,304	2.7	%	50.2	%
北卡羅來納州羅利	42	27	1,103,648						1,103,648			1,103,648	2.7	%	52.9	%
德克薩斯州奧斯汀	29	13	863,700						863,700			863,700	2.4	%	55.3	%
佛羅裏達州坦帕	18	20	1,010,924						1,010,924			1,010,924	2.4	%	57.7	%
印第安納波利斯	33	36	1,080,947		61,398				1,142,345		273,479	1,415,824	2.2	%	59.9	%
伊利諾州芝加哥	3	7	712,757						712,757			712,757	2.2	%	62.1	%
康涅狄格州哈特福德	48	30	768,947						768,947			768,947	2.1	%	64.2	%
紐約，紐約	1	14	614,522						614,522			614,522	1.9	%	66.1	%
佛羅裏達州奧蘭多	23	8	359,477		186,998				546,475			546,475	1.9	%	68.0	%
加利福尼亞州舊金山	12	6	452,666						452,666		110,865	563,531	1.8	%	69.8	%
其他（51 個市場）		211	11,254,119		629,392		1,228,363		13,111,874		519,911	13,631,785	30.2	%	100.0	%
總計		681	36,529,617		1,532,794		1,792,270		39,854,681		1,949,400	41,804,081	100.0	%
房產數量			651		20		10		681		34	715
平方英尺的百分比			91.7	%	3.8	%	4.5	%	100.0	%
% 多租户			85.6	%	—	%	61.7	%	81.2	%
投資			$12,469,848		$653,527		$504,985		$13,628,360
季度現金 NOI 1			$182,189		$12,727		$7,427		$202,343
佔現金 NOI 的百分比			90.0	%	6.3	%	3.7	%	100.0	%


按建築物類型劃分
	全資擁有
	多租户		單租户		小計		合資企業		總計
房產數量	545		136		681		34		715
平方英尺	32,365,920		7,488,761		39,854,681		1,949,400		41,804,081
平方英尺的百分比	77.4	%	17.9	%	95.3	%	4.7	%	100.0	%
投資 1	$10,523,533		$3,104,827		$13,628,360		$358,239		$13,986,599
季度現金 NOI 1	$152,150		$50,193		$202,343		$4,192		$206,535
佔現金 NOI 的百分比	73.7	%	24.3	%	98.0	%	2.0	%	100.0	%

1總投資和季度現金淨收益反映在公司的所有權百分比上。

2不包括待售資產、為開發而持有的土地、在建工程和公司財產。

3該公司在合資企業中的加權平均所有權百分比約為44％。



醫療地產			2023 年第一季度補充信息 16


衞生系統 1


黑幫投資組合
			建築平方英尺			建築物數量			由衞生系統租用	租賃平方英尺的百分比		租約數量

衞生系統	系統等級 2	信用評級	開啟/相鄰 3	校外附屬機構 4	總計		NOI 的百分比
HCA	1	bbb-/baa3	2,271,013	832,672	3,103,685	47	8.4	%	798,223	2.5	%	137
共同精神	4	A-/Baa1	1,906,957	558,765	2,465,722	42	6.8	%	898,922	2.8	%	161
貝勒·斯科特和懷特	21	aa-/aa3	2,570,180	66,376	2,636,556	29	6.2	%	1,246,085	3.9	%	193
提升生命值	3	aa+/aa2	2,156,369	97,551	2,253,920	24	5.5	%	929,797	2.9	%	146
特尼特醫療公司	6	B+/B1	1,526,040	414,278	1,940,318	35	4.2	%	423,711	1.3	%	90
中庭健康	16	aa-/aa3	682,654	348,792	1,031,446	18	3.2	%	912,781	2.9	%	82
AdventHe	11	aa/aa2	797,587	118,585	916,172	14	2.6	%	412,920	1.3	%	82
Wellstar 健康系統	75	A+/A2	896,773	23,088	919,861	18	2.5	%	580,281	1.8	%	81
威斯康星大學醫學（西雅圖）	91	aa+/aaa	461,363	169,709	631,072	10	2.5	%	292,712	0.9	%	31
社區衞生系統	8	ccc+/caa1	1,024,527	—	1,024,527	26	2.5	%	384,850	1.2	%	50
三一健康	7	aa-/aa3	633,711	153,938	787,649	11	2.1	%	493,431	1.6	%	67
浸信會紀念醫療保健	89	A-2/--	544,122	252,414	796,536	10	1.9	%	436,497	1.4	%	59
普羅維登斯聖約瑟夫健康	5	A/A1	330,287	31,601	361,888	8	1.6	%	111,557	0.4	%	24
Cedars-Sinai 衞生系統	51	aa-/aa3	199,701	90,607	290,308	5	1.5	%	52,891	0.2	%	19
夏威夷太平洋健康	181	--/A1	173,502	124,925	298,427	3	1.4	%	98,398	0.3	%	39
旗幟健康	24	AA-/--	749,075	31,039	780,114	24	1.3	%	147,178	0.5	%	38
Overlake 健康系統	291	A/Ba1	230,710	—	230,710	3	1.2	%	73,676	0.2	%	8
WakeMed	185	--/A2	368,046	101,597	469,643	12	1.2	%	134,300	0.4	%	18
MedStar He	45	A/A2	326,129	—	326,129	4	1.1	%	203,477	0.6	%	66
Bon Secours 健康系統	22	A+/A1	405,945	—	405,945	6	1.2	%	239,167	0.8	%	50
波士頓醫療中心公司	204	bbb/baa2	161,254	—	161,254	1	1.0	%	86,947	0.3	%	9
其他（64 信用評級）			6,867,291	2,734,526	9,601,817	176	24.8	%	4,902,626	15.4	%
小計-信用評級 5			25,283,236	6,150,463	31,433,699	526	84.7	%	13,860,427	43.6	%
其他非信用評級 6			968,852	556,355	1,525,207	33	5.2	%	860,883	2.7	%
校外非附屬機構 7			—	3,570,711	3,570,711	92	10.1	%	—	—	%
全資擁有			26,252,088	10,277,529	36,529,617	651	100.0	%	14,721,310	46.3	%
合資企業			1,143,456	579,868	1,723,324
總計			27,395,544	10,857,397	38,252,941

1 不包括在建工程和歸類為待售資產。

2根據現代醫療保健的醫療保健系統財務數據庫按收入排名。

3該公司將相鄰物業定義為距離醫院園區不超過0.25英里。

4包括醫療系統租用 20% 或更多財產和/或位於距離醫院園區 2 英里以內的校外建築。

5按平方英尺計算，相關佔比為77.1％，40.8％由投資級醫療保健提供商租用。

6包括33處與未評級的醫院系統相關的房產。

7包括衞生系統租用的不超過20％且距離醫院校園超過兩英里的校外建築物。



醫療地產			2023 年第一季度補充信息 17


MOB 離醫院很近 1,2


按地點劃分暴民

	屬性數量	平方英尺	總計		% 地面租賃
在校園裏	233	18,060,317	47.2	%	37.3	%
毗鄰 3 號校園	202	9,335,227	24.4	%	4.0	%
總計/相鄰	435	27,395,544	71.6	%	41.3	%
校外-附屬機構 4	148	7,153,325	18.7	%	3.4	%
校外	95	3,704,072	9.7	%	1.2	%
	678	38,252,941	100.0	%	45.9	%
全資擁有	651	36,529,617
合資企業	27	1,723,324


BY CLUSTER 5

	總計				以醫院為中心 6
	屬性數量	平方英尺	佔生物平方英尺的百分比		屬性數量	平方英尺	佔生物平方英尺的百分比
聚集	481	26,403,720	69.0	%	397	23,014,627	71.6	%
非集羣	197	11,849,221	31.0	%	135	9,126,871	28.4	%
總計	678	38,252,941	100.0	%	532	32,141,498	100.0	%

1包括合資財產，不包括在建工程和歸類為待售資產。

2鄰近醫院園區的地方包括有住院牀位的急診醫院。公司不將住院康復醫院 (IRF)、專業護理機構 (SNF) 或長期急性護理醫院 (LTACH) 視為用於距離計算的醫院園區。

3該公司將相鄰物業定義為距離醫院園區不超過0.25英里。

4包括醫療系統租用 20% 或更多財產和/或位於距離醫院園區 2 英里以內的校外建築。

5A 羣集被定義為兩英里的地理半徑內至少有兩個屬性。該公司認為，集羣可提供運營效率和更多的本地租賃知識，從而加速NOI的增長。

6包括距離醫院校園不到兩英里的建築物。



醫療地產			2023 年第一季度補充信息 18


租賃到期日和佔用期1


租約到期日程表
		平方英尺						佔租賃總平方英尺的百分比
	租約數量	多租户 2		單租户		總計
2023	1,188	3,299,461		240,764		3,540,225		10.2	%
2024	1,278	4,375,445		910,510		5,285,955		15.2	%
2025	1,072	3,540,687		992,940		4,533,627		13.0	%
2026	880	3,285,338		484,579		3,769,917		10.8	%
2027	842	3,270,044		999,428		4,269,472		12.2	%
2028	553	2,176,872		662,687		2,839,559		8.1	%
2029	391	1,730,690		715,371		2,446,061		7.0	%
2030	319	1,615,408		705,833		2,321,241		6.7	%
2031	236	981,078		242,739		1,223,817		3.5	%
2032	285	1,787,697		334,424		2,122,121		6.1	%
此後	265	1,534,647		985,638		2,520,285		7.2	%
已佔用總數	7,309	27,597,367		7,274,913		34,872,280		87.5	%
建築物總數		32,365,920		7,488,761		39,854,681
佔用率		85.3	%	97.1	%	87.5	%
沃爾特（3 個月）		49.4		73.3		54.4
沃爾特（月）3		95.2		143.4		105.3


投資組合佔有率和吸收率
			佔用率%						吸收（以千為單位的平方英尺）
	屬性數量	平方英尺	1Q 2023		4Q 2022		1Q 2022		順序的	Y-O-Y
同店多租户	468	27,895,714	86.5	%	86.5	%	86.1	%	—	145
同一家商店的單租户	120	6,575,340	99.5	%	99.5	%	99.5	%	5	5
相同商店的房產總數	588	34,471,054	89.0	%	89.0	%	88.6	%	5	150
收購	67	3,182,795	88.1	%	87.3	%	87.4	%	17	(20)
開發完成	6	355,200	84.2	%	84.2	%	78.9	%	—	37
重建/開發	12	1,203,543	59.4	%	61.0	%	68.2	%	(19)	(105)
計劃中的處置	8	642,089	58.9	%	65.8	%	74.0	%	(43)	(97)
全資擁有	681	39,854,681	87.5	%	87.6	%	87.6	%	(40)	(35)
合資企業	34	1,949,400	87.0	%	85.4	%	88.3	%	27	15
總計	715	41,804,081	87.5	%	87.5	%	87.6	%	(13)	(20)
同一家店鋪已租用%			90.1	%
租賃總額百分比			88.6	%

1除非另有説明，否則不包括合資企業、為開發而持有的土地、在建工程、公司財產和歸類為待售的資產。

2多租户投資組合中的平均租賃規模為3,955平方英尺。

3WALTR = 加權平均剩餘租賃期限；WALT = 加權平均租賃期限。



醫療地產			2023 年第一季度補充信息 19


租賃統計


2023 年第一季度同一家門店續訂 1
	Q1 2023		TTM

現金租賃利差	3.1	%	3.1	%

現金租賃利差分配
	7.4	%	8.3	%
0-3% 的點差	21.9	%	20.8	%
3-4% 的點差	51.7	%	51.3	%
超過 4% 的點差	19.0	%	19.6	%
總計	100.0	%	100.0	%

租户留存率	82.3	%	79.7	%


合同就地平均增加數 2
	多租户				單租户				總計
	% 增長		% 的基本租金		% 增長		% 的基本租金		% 增長		% 的基本租金
同一家店 1	2.80	%	65.3	%	2.35	%	18.2	%	2.70	%	83.5	%
收購	2.55	%	6.6	%	2.48	%	1.2	%	2.54	%	7.8	%
其他 3	2.68	%	6.6	%	1.47	%	2.1	%	2.38	%	8.7	%
總計	2.77	%	78.5	%	2.27	%	21.5	%	2.66	%	100.0	%
自動扶梯類型
已修復	2.72	%	96.4	%	2.27	%	90.5	%	2.63	%	95.1	%
消費物價指數	4.05	%	3.6	%	2.28	%	9.5	%	3.30	%	4.9	%


類型和所有權結構 1
	多租户		單租户		總計
租户類型
醫院	44.6	%	72.3	%	50.2	%
醫生和其他	55.4	%	27.7	%	49.8	%

租賃結構
格羅斯	9.2	%	3.9	%	8.1	%
修改後的總收入	31.7	%	10.8	%	27.5	%
網	59.1	%	64.6	%	60.2	%
絕對淨值 4	—	%	20.6	%	4.2	%

所有權類型
地面租賃	44.8	%	37.6	%	43.6	%
費用很簡單	55.2	%	62.4	%	56.4	%


按規模劃分的租賃數量 5
租賃的平方英尺	租約數量	沃爾特	沃爾特
0 - 2,500	3,746	71.1	36.3
2,501 - 5,000	1,812	83.4	42.0
5,001 - 7,500	648	95.0	47.8
7,501 - 10,000	362	101.6	54.1
10,001 +	741	125.8	65.5
租賃總數	7,309	105.3	54.4

1不包括最近收購或處置的房產、在建工程、持有待開發的土地、公司財產、計劃出售的資產和歸類為待售的資產。

2不包括租賃期限為一年或更短的租賃。

3包括重建物業、開發完工和合資企業。

4Tenant 通常負責運營費用和資本債務。

5不包括合資企業、為開發而持有的土地、在建工程、公司財產和歸類為待售的資產。



醫療地產			2023 年第一季度補充信息 20


NOI 性能 1、2
以千美元計，每平方英尺的數據除外
反映了公司所有時期的合併業績


同一家店沒有現金
	TTM 2023		1Q 2023		4Q 2022		3Q 2022		2Q 2022		TTM 2022		1Q 2022		4Q 2021		3Q 2021		2Q 2021
















基礎收入	$845,543		$213,646		$212,615		$211,613		$207,669		$821,681		$208,035		$205,810		$204,590		$203,246
運營費用回收	253,255		65,280		60,742		64,558		62,675		238,779		63,444		58,307		58,742		58,286
收入	$1,098,798		$278,926		$273,357		$276,171		$270,344		$1,060,460		$271,479		$264,117		$263,332		$261,532
開支	390,134		100,366		95,200		100,476		94,092		371,692		97,830		90,777		93,609		89,476
Cash NOI	$708,664		$178,560		$178,157		$175,695		$176,252		$688,768		$173,649		$173,340		$169,723		$172,056
每場收入 SF 2	$35.88		$36.38		$35.68		$36.07		$35.36		$34.79		$35.59		$34.67		$34.61		$34.33
利潤	64.5	%	64.0	%	65.2	%	63.6	%	65.2	%	64.9	%	64.0	%	65.6	%	64.5	%	65.8	%
平均入住率	88.8	%	89.0	%	88.9	%	88.9	%	88.7	%	88.4	%	88.5	%	88.4	%	88.3	%	88.4	%
期末入住率	89.0	%	89.0	%	89.0	%	88.8	%	88.9	%	88.6	%	88.6	%	88.5	%	88.3	%	88.3	%
房產數量	588		588		588		588		588		588		588		588		588		588


門店增長不變
	同比
	TTM 2023		1Q 2023		4Q 2022		3Q 2022		2Q 2022









每場收入 SF 3	3.1	%	2.2	%	2.9	%	4.2	%	3.0	%
平均佔用率 (bps)	+40		+50		+50		+60		+30
收入	3.6	%	2.7	%	3.5	%	4.9	%	3.4	%
基礎收入	2.9	%	2.7	%	3.3	%	3.4	%	2.2	%
經驗值回收率	6.1	%	2.9	%	4.2	%	9.9	%	7.5	%
開支	5.0	%	2.6	%	4.9	%	7.3	%	5.2	%
Cash NOI	2.9	%	2.8	%	2.8	%	3.5	%	2.4	%


現金淨利潤總額
	1Q 2023	1Q 2022	% 變化		TTM 2023	TTM 2022	% 變化
同店現金 NOI	178,560	173,649	2.8	%	708,664	688,768	2.9	%
同店合資企業	1,946	1,955	(0.5	%)	7,722	7,182	7.5	%
	180,506	175,604	2.8	%	716,386	695,950	2.9	%
收購/開發完成	18,174	12,285	47.9	%	69,745	26,711	161.1	%
處置/待售資產/其他	5,526	21,495	(74.3	%)	48,782	94,644	(48.5	%)
合資房產現金淨虧損率	2,823	1,184	138.4	%	9,130	2,735	233.8	%
重建	2,445	3,534	(30.8	%)	11,026	16,267	(32.2	%)
Cash NOI	$209,474	$214,102	(2.2	%)	$855,069	$836,307	2.2	%

1從2022年第三季度開始，通過與HTA合併獲得的房產將根據我們相同的門店標準的每個要素進行考慮，但要求在整個比較期內擁有該房產。如果該房產在整個比較期內歸HTA所有，並且符合其他標準，則該物業將包含在我們的同一個商店池中。

2不包括最近收購或處置的房產、開發竣工、在建工程、持有待開發的土地、公司財產、重新定位物業、計劃處置的物業和歸類為待售的資產。

3每個 occ SF 的收入是通過將收入除以所提供時間段內佔用的 SF 的平均值計算得出的。每個 occ SF 的季度收入按年計算。



醫療地產			2023 年第一季度補充信息 21


NOI 對賬
千美元


自下而上的和解
	1Q 2023	4Q 2022	3Q 2022 1	2Q 2022		1Q 2022	4Q 2021	3Q 2021	2Q 2021
淨收益（虧損）	($87,125)	($35,764)	$28,304	$6,130		$42,227	$21,607	($2,066)	$23,096


其他收入（支出）	94,407	46,772	(89,477)	7,479		(29,293)	(468)	23,000	(2,223)
一般和管理費用	14,935	14,417	16,741	10,540		11,036	8,901	8,207	8,545
折舊和攤銷費用	184,479	185,275	158,117	55,731		54,041	51,810	50,999	49,826
其他開支 2	7,940	13,580	82,659	11,034		9,929	3,850	3,193	2,840
直線租金支出	1,537	1,358	1,260	378		378	382	380	369
直線租金收入	(9,782)	(11,231)	(8,975)	(1,705)		(1,587)	(1,227)	(1,550)	(1,563)
其他收入 3	(1,686)	(7,330)	(5,242)	(1,961)		(2,044)	(2,134)	(2,043)	(2,075)
合資房產現金淨虧損率	4,769	4,579	3,877	2,551		2,052	1,331	1,210	1,035
Cash NOI	$209,474	$211,656	$187,264	$90,177		$86,739	$84,052	$81,330	$79,850
合併前的 Legacy HTA NOI 4	—	—	27,114	129,384		127,363	127,253	124,807	124,913
現金淨收益包括合併前的 Legacy HTA NOI	$209,474	$211,656	$214,378	$219,561		$214,102	$211,305	$206,137	$204,763
收購/開發完成	(18,174)	(18,130)	(17,248)	(16,193)		(12,285)	(8,501)	(4,796)	(1,129)
處置/待售資產/其他	(5,526)	(7,792)	(14,706)	(20,758)		(21,495)	(23,504)	(24,620)	(25,025)
合資房產現金淨虧損率	(4,769)	(4,579)	(3,877)	(3,627)		(3,139)	(2,404)	(2,210)	(2,164)
重建	(2,445)	(2,998)	(2,852)	(2,731)	-3095	(3,534)	(3,556)	(4,788)	(4,389)
同店現金 NOI	$178,560	$178,157	$175,695	$176,252		$173,649	$173,340	$169,723	$172,056

自上而下的和解
	1Q 2023	4Q 2022	3Q 2022	2Q 2022		1Q 2022	4Q 2021	3Q 2021	2Q 2021
租金優惠前的租金收入	$328,115	$332,652	$301,692	$142,073		$139,775	$132,853	$132,971	$129,609
租金優惠	(4,022)	(3,253)	(2,761)	(1,441)		(1,286)	(1,139)	(1,225)	(1,123)
租金收入	324,093	329,399	298,931	140,632		138,489	131,714	131,746	128,486
停車收入	2,391	2,413	2,428	1,919		1,753	2,134	2,187	1,880
應收融資利息，淨額	2,227	2,284	2,034	1,957		1,930	1,766	1,917	510
不包括直線租金收入	(9,782)	(11,231)	(8,975)	(1,705)		(1,587)	(1,227)	(1,550)	(1,563)
不包括其他非現金收入 5	3,594	(3,059)	(2,280)	(1,142)		(1,322)	(1,325)	(1,261)	(1,528)
現金收入	322,523	319,806	292,138	141,661		139,263	133,062	133,039	127,785
物業運營費用	(122,040)	(117,009)	(112,473)	(57,010)		(57,464)	(53,032)	(55,518)	(51,509)
不包括非現金支出 6	4,336	3,764	4,034	2,975		2,888	2,691	2,599	2,539
非控股權益	(114)	516	(312)	—		—	—	—	—
合資房產現金淨虧損率	4,769	4,579	3,877	2,551		2,052	1,331	1,210	1,035
Cash NOI	$209,474	$211,656	$187,264	$90,177		$86,739	$84,052	$81,330	$79,850
合併前的 Legacy HTA NOI 4	—	—	27,114	129,384		127,363	127,253	124,807	124,913
現金淨收益包括合併前的 Legacy HTA NOI	$209,474	$211,656	$214,378	$219,561		$214,102	$211,305	$206,137	$204,763
收購/開發完成	(18,174)	(18,130)	(17,248)	(16,193)		(12,285)	(8,501)	(4,796)	(1,129)
處置/待售資產/其他	(5,526)	(7,792)	(14,706)	(20,758)		(21,495)	(23,504)	(24,620)	(25,025)
合資房產現金淨虧損率	(4,769)	(4,579)	(3,877)	(3,627)		(3,139)	(2,404)	(2,210)	(2,164)
重建	(2,445)	(2,998)	(2,852)	(2,731)		(3,534)	(3,556)	(4,788)	(4,389)
同店現金 NOI	$178,560	$178,157	$175,695	$176,252		$173,649	$173,340	$169,723	$172,056

1代表合併後的公司整整一個季度。

2包括收購和追購成本、合併相關成本、租金儲備、市場上和低於市場的地面租賃無形攤銷、租賃佣金攤銷、融資應收賬款的非現金調整以及地面租賃直線租金。

3包括管理費收入、利息、高於和低於市場租賃的無形攤銷、租賃激勵攤銷、租賃終止費、遞延融資成本攤銷以及與應收融資投資相關的原則以及租户改善超額攤銷。

4金額包括來自HTA物業的現金淨收益，這些資產在2022年7月20日之前未包含在我們的財務報表中。

5包括高於和低於市場租賃的無形資產、租賃激勵、租賃終止費、遞延融資成本攤銷、應收融資調整和TI攤銷。

6包括市場上和低於市場的地面租賃無形攤銷、租賃佣金攤銷和地面租賃直線租金。



醫療地產			2023 年第一季度補充信息 22


NOI 對賬
千美元


NOI 與完整季度的 FFO 和標準化 FFO 的對賬
	1Q 2023	4Q 2022
Cash NOI	$209,474	$211,656
一般和管理費用	(14,935)	(14,417)
直線租金	9,782	11,231
利息和其他收入（支出），淨額	547	(1,168)
管理費和其他收入	2,227	2,023
應收票據利息收入	1,987	1,943
其他非現金收入 1	(2,526)	3,059
其他非現金支出 2	(4,336)	(3,764)
非房地產減值	(5,196)	—

未合併的合資企業調整	(708)	(462)
債務契約息折舊攤銷前利潤	$196,316	$210,101
利息支出	(63,759)	(64,443)
債務消滅造成的損失	—	119
收購和追捕成本	(287)	(92)
合併相關成本	(4,855)	(10,777)
租賃佣金攤銷 3	3,002	2,706
非房地產折舊和攤銷	(1,372)	(1,323)
非控股權益	(1,067)	(382)
未合併的合資企業調整	—	(8)
FFO	$127,978	$135,901
收購和追捕成本	287	92
合併相關成本	4,855	10,777
租賃無形攤銷	146	137
鉅額非經常性法律費用/沒收收到的預付款	—	194
債務融資成本	—	625
與合併相關的公允價值調整	10,864	11,979
信用損失備抵金	8,599	—
未合併的合資企業標準化項目	117	96
標準化的 FFO	$152,846	$159,801

1包括高於和低於市場租賃的無形資產、與銷售型租賃相關的利息收入、租賃激勵、租賃終止費、遞延融資成本攤銷以及與應收融資和TI攤銷投資相關的原則。

2包括市場上和低於市場的地面租賃無形攤銷、租賃佣金攤銷和地面租賃直線租金。

3租賃佣金攤銷包含在FFO的房地產折舊和攤銷追加中。



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息税折舊攤銷前利潤對賬
千美元


息税折舊攤銷前利潤對賬

	1Q 2023	4Q 2022
淨收入	($87,125)	($35,764)
利息支出	63,759	64,443
折舊和攤銷	184,479	185,275
未合併的合資企業折舊和攤銷	4,841	4,020
税前利潤	$165,954	$217,974
租賃佣金攤銷	3,002	2,706
房地產銷售收益	(1,007)	(73,083)
房地產減值	26,227	54,452
eBitdare 1	$194,176	$202,049
税前利潤	$165,954	$217,974
收購和追捕成本	287	92
合併相關成本	4,855	10,777
房地產銷售收益	(1,007)	(73,083)
房地產資產減值	26,227	54,452
債務消滅造成的損失	—	(119)
未合併的合資企業調整	—	8
債務契約息折舊攤銷前利潤	$196,316	$210,101
租賃佣金攤銷	3,002	2,706
租賃無形攤銷	147	137
收購/處置時機影響 2	(945)	(1,704)
基於股票的薪酬	3,745	3,573

信貸損失備抵金 3	8,599	—
租金儲備金，淨額	1,371	(100)
未合併的合資企業調整	117	96
調整後 EBITDA	$212,352	$214,809

1房地產扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益（“ebitdare”）是NAREIT採用的經營業績指標。NAREIT將息税折舊攤銷前利潤定義為 “淨收入（根據公認會計原則計算）加上利息支出、所得税支出、折舊和攤銷、減值減去處置折舊財產的收益。”

2經調整以反映本季度收購或處置的房產的季度息税折舊攤銷前利潤。

3包括收入表中 “房地產減值和信貸損失準備金” 中包含的520萬美元夾層貸款信貸補貼，以及收入表中 “租金收入” 中包含的340萬美元儲備金，用於三家熟練護理機構的先前遞延租金和直線租金。



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淨資產價值的組成部分
千美元，每股數據除外


按物業類型劃分的現金淨收入
	1Q 2023
資產類型	同一家商店 1	ACQ。/DEV。竣工時間 2	合資企業	重建	時間/其他調整 3	調整後的現金淨收入	年化調整後淨盈利
MOB/門診	$160,733	$18,174	$3,944	$2,445	$2,347	$187,643	$750,572
住院/外科	10,425	—	825	—	—	11,250	45,000
辦公室	7,402	—	—	—	—	7,402	29,608
總現金 NOI	$178,560	$18,174	$4,769	$2,445	$2,347	$206,295	$825,180


開發房產		已發行股票總數
持有待開發的土地	$69,575	截至 2023 年 3 月 31 日 8		384,859,422
重建/開發預算	256,200
	$325,775	隱含上限利率
			股票價格	隱含上限利率
		截至 2023 年 3 月 31 日 8	$19.33	6.7	%
其他資產
待售資產 4	$3,300	2023 年第一季度最高點	$21.95	6.2	%
計劃中的處置	165,243	2023 年第一季度低點	$18.11	7.0	%
不穩定的屬性 5	286,940
現金和其他資產 6	377,750
	$833,233

債務
無抵押信貸額度	$385,000

無抵押定期貸款	1,500,000
高級筆記	3,699,500
應付抵押貸款票據	83,455
合資企業債務中的公司份額	27,640
剩餘的重建/開發資金	169,209
其他負債 7	187,101
	$6,051,905

1有關同一家門店 NOI 的詳細信息，請參閲第 21 頁上的 NOI 績效時間表。

2經調整以反映在整整八個季度期間收購或已完成但未包含在同一門店淨資產淨值中的房產的季度淨收益。

3時機調整包括為反映本季度50萬美元收購的完整季度穩定淨資產收益而進行的調整、30萬美元的重建/開發完成調整以及200萬美元的管理費收入。其他資產中顯示的未穩定房產淨資產淨值為50萬美元，部分抵消了這一點。

4持有的待售資產包括三處不動產和一塊地塊，它們不包括在同一家門店的NOI中，反映了預期的銷售價格或淨賬面價值。

5包括按賬面總價值計算的34處房產。這些物業佔地130萬平方英尺，產生了50萬美元的正NOI。

6包括4,990萬美元的現金、8,820萬美元的預付資產、1.473億美元的應收票據、5,150萬美元的應收賬款、1,850萬美元的預付地面租賃以及600萬美元的其他投資。此外，還包括公司在納什維爾和查爾斯頓的公司總部佔用的1,640萬美元部分。

7僅包括預計會減少未來現金或淨資產收益以及目前為NOI帶來非現金收益的負債。其中包括1.552億美元的應付賬款和應計負債、2,900萬美元的保證金和290萬美元的遞延業務費用償還款。

8已發行股票總額包括OP單位。



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預期的 FFO 的組成部分
千美元，每股數據除外



	預計 2023				實際的
	低		高		Q1 2023		TTM
同一家商店
多租户吸收 (bps)	50		100		40

每佔用平方英尺的收入	$36.25		$37.00		$36.38		$35.88
現金 NOI 利潤率	64.0	%	65.0	%	64.0	%	64.5	%
現金租賃利差	3.0	%	4.0	%	3.1	%	3.1	%
租賃保留率	75.0	%	90.0	%	82.3	%	79.7	%
現金淨資產收益增長	2.5	%	3.5	%	2.8	%	2.9	%

不在同一個店鋪
標準化的 G&A	57,000		60,000		14,935
直線租金，淨額	32,000		36,000		8,246

資助活動
收購	$75,000		$125,000		31,500
為償還資產出售定期貸款而進行的處置	112,460		112,460		112,460
其他處置	225,000		350,000		96,350
重建/開發	100,000		125,000		16,928
第一代 TI 和相關資本支出	45,000		85,000		11,870
維護資本支出
第二代 TI	50,000		60,000		8,882
租賃佣金已支付	30,000		35,000		7,013
資本支出	60,000		65,000		8,946
總維護資本支出	140,000		160,000		24,841

現金收益率
收購	6.0	%	6.5	%	6.6	%
處置	6.0	%	7.0	%	6.5	%
開發（穩定）	6.5	%	8.0	%
重建（穩定）	9.0	%	12.0	%


淨負債佔調整後息税折舊攤銷前利潤	6.0x		6.5x		6.6x

歸屬於普通股股東的每股淨收益（虧損）	$(0.75)		$(1.00)		$(0.23)
標準化每股 FFO	$1.60		$1.65		$0.40



醫療地產			2023 年第一季度補充信息 26


1Q2023
補充信息
截至 2023 年 5 月 9 日提供-未經審計


4			亮點
6			重要事實
7			企業信息
8			資產負債表
9			損益表
10			FFO、標準化的 FFO 和 FAD
11			資本資金與承諾
12			債務指標
13			債務契約和流動性
14			投資活動
15			重建/開發活動
16			投資組合
17			衞生系統
18			MOB 離醫院很近
19			租約到期日和入住率
20			租賃統計
21			NOI 性能
22			NOI 對賬
23			息税折舊攤銷前利潤對賬
25			淨資產價值的組成部分
26			預期的 FFO 的組成部分


前瞻性陳述和風險因素


目錄


季度亮點