▪22% (0-3%)

▪52% (3-4%)

▪19% (>4%)

◦租户留存率為82.3％

◦同比吸收了15萬平方英尺，使平均入住率增加了50個基點，達到89.0％。

•第一季度的投資組合租賃活動總面積為146.3萬平方英尺，與338份租賃有關：

◦1,039,000 平方英尺的續訂面積

◦424,000 平方英尺的新租約和擴建租約

•自1月31日以來，公司已完成9,600萬美元的資產出售。年初至今，公司完成了總額為2.088億美元的合資企業和資產出售交易，加權平均上限率為6.5％。

•該公司在第一季度與Legacy HTA資產相關的收入中預留了240萬美元，約合每股0.01美元，詳情見下文。

◦該公司為佛羅裏達州的三家熟練護理機構預留了150萬美元的租金收入，併為休斯敦的一個項目預留了5,410萬美元的夾層建築貸款應得的90萬美元利息收入。

◦此外，公司在夾層貸款本金餘額中記錄了520萬美元的信貸損失備抵額和340萬美元的技術人員先前遞延的租金備抵金

護理設施。公司對與這些資產負債表補貼相關的非現金費用進行了標準化。

◦該公司預計，在未來十二個月內，通過償還貸款和出售熟練護理機構，將產生超過1億美元的收益。

◦公司的投資組合中沒有任何額外的夾層貸款或熟練的護理機構。

•3月，公司以3150萬美元的價格收購了位於佛羅裏達州坦帕市的一家門診醫療機構，總面積為116,000平方英尺，上限為6.6％。這座建築毗鄰擁有465張牀位的BayCare聖約瑟夫醫院。該公司現在在該集羣中擁有三座總面積為17.2萬平方英尺的建築物。

•在第一季度，公司簽訂了總額為1.5億美元的新利率互換，加權平均利率為3.8％。1月，3億美元的利率互換到期。

•本季度末，淨負債佔調整後息税折舊攤銷前利潤的6.6倍。預計槓桿率將因資產銷售的增加和基礎投資組合淨資產淨值的增長而下降。

•3月份支付了每股0.31美元的股息，相當於FAD的95％。在過去的十二個月中，支付的季度股息等於FAD的97％。每股0.31美元的股息將於2023年6月2日支付給2023年5月16日登記在冊的股東和OP單位持有人。

•美國中部時間2023年5月9日星期二上午10點，Healthcare Realty Trust計劃舉行電話會議，討論收益業績、季度活動、公司總體運營和行業趨勢。同時，將在www.healthcarealty.com的 “投資者關係” 部分向感興趣的各方提供電話會議的網絡直播。電話會議結束後，將在同一地址進行網絡重播。電話會議接入詳情：國內撥入號碼：+1 833-470-1428 接入碼 420531；所有其他地點：+1 404-975-4839 接入碼 420531。重播信息：國內撥入號碼：866-813-9403 接入碼 380939；所有其他地點：+1 929-458-6194 接入碼 380939

Healthcare Realty Trust是一家房地產投資信託基金，集擁有、管理、融資和開發創收房地產於一體，主要與在美國各地提供門診醫療保健服務有關。截至2023年3月31日，公司投資了700多處總面積超過4000萬平方英尺的房地產，併為全國超過3500萬平方英尺提供了租賃和物業管理服務。

有關該公司的更多信息，包括本季度的業務，可在www.healthcarealty.com上找到。請致電 615.269.8175 與公司聯繫，索取此信息的打印副本。除了其中包含的歷史信息外，本新聞稿還包含有關公司的某些前瞻性陳述。根據經修訂的1933年《證券法》第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》第21E條的含義，前瞻性陳述是不描述歷史事實的陳述，包括有關管理層意圖、信念、預期、計劃或對未來的預測的陳述。由於此類陳述包括風險、不確定性和突發事件，因此實際結果可能與此類前瞻性陳述所表達或暗示的結果存在重大差異和負面差異。這些風險、不確定性和突發事件包括但不限於以下風險：未能實現合併的預期收益；鉅額交易成本和/或未知或不可估量的負債；HTA業務無法成功整合或此類整合可能比預期更困難、更耗時或更昂貴的風險；與公司未來機遇和計劃相關的風險，包括公司未來預期財務業績和業績的不確定性；如果公司可能出現這種情況未像金融分析師或投資者預期的那樣迅速或達到合併的預期收益，公司普通股的市場價格可能會下跌；經濟和當地房地產狀況普遍不利；總體經濟狀況的變化，特別是房地產市場的變化；立法和監管變化，包括房地產投資信託基金税收法律的變化和醫療保健行業法律的變化；資本的可用性；利率的變化；房地產競爭行業；公司擬議市場領域中運營物業的供需；美國普遍接受的會計原則的變化；適用於房地產投資信託基金的政策和指導方針；可供收購的房產；融資的可得性；流行病和其他健康問題以及旨在防止其傳播的措施，包括當前正在進行的 COVID-19 疫情；以及這些事項可能對公司業務、經營業績、現金流和財務產生的潛在重大不利影響條件。有關公司及其業務的其他信息，包括可能對公司財務業績產生重大不利影響的其他因素，包括但不限於公司2022年10-K表年度報告及其向美國證券交易委員會提交的其他文件中第一部分第1A項——風險因素中描述的風險。

1包括Legacy HTA超過收益的累計股息。

1包括與收購和開發相關的第三方費用和差旅費用。

2存在虧損時，潛在普通股不包括在攤薄後每股收益的計算中，因為這會產生反稀釋的每股金額。因此，該公司總計4,042,993個單位的OP不包括在內。

1運營資金（“FFO”）和每股FFO是NAREIT採用的經營業績衡量標準。NAREIT將FFO定義為 “淨收益（根據公認會計原則計算），不包括與房地產相關的折舊和攤銷、出售某些房地產資產的損益、控制權變更產生的損益以及某些實物資產和實體投資的減值減記，前提是減值直接歸因於實體持有的折舊房地產價值的下降。”

2FFO、標準化FFO和可供分配的資金（“FAD”）不代表根據公認會計原則確定的運營活動產生的現金，也不一定表示可用於滿足現金需求的現金。作為公司經營業績的指標，不應將FFO、標準化FFO和FAD視為可歸屬於普通股股東的淨收益的替代方案，也不應將其視為衡量流動性的現金流的替代方案。

3存在虧損時，潛在普通股不包括在攤薄後每股收益的計算中，因為這會產生反稀釋的每股金額。

4包括收入表中 “房地產減值和信貸損失準備金” 中包含的520萬美元夾層貸款信貸補貼，以及收入表中 “租金收入” 中包含的340萬美元儲備金，用於三家熟練護理機構的先前遞延租金和直線租金。

5包括公司在與未合併合資企業相關的正常化項目中所佔的比例份額，例如租賃無形資產以及收購和追購成本。

6包括遞延融資成本、折扣和保費的攤銷，以及非現金融資應收賬款攤銷。

7包括公司在與未合併合資企業相關的直線租金、淨額和租金儲備金中所佔的比例份額。

8公司採用庫存股法，其中包括截至2023年3月31日的三個月中未償還的401,937筆非既得股份獎勵的攤薄效應。還包括已發行4,042,993個運營單位的攤薄後影響。

管理層認為，運營資金（“FFO”）、每股FFO、標準化FFO、標準化每股FFO、可供分配的資金（“FAD”）是衡量公司經營業績的有用非公認會計準則。非公認會計準則財務指標通常被定義為旨在衡量歷史財務業績、財務狀況或現金流的指標，但不包括或包括根據公認會計原則確定的最具可比性的衡量標準中未進行如此調整的金額。以下是管理層認為與公司業務相關且對投資者有用的非公認會計準則財務指標的描述。

此處提出的非公認會計準則財務指標不一定與其他房地產公司提出的相同，因為並非所有房地產公司都使用相同的定義。這些指標不應被視為淨收益（根據公認會計原則確定）的替代方案，不應被視為公司財務業績的指標，也不應將其視為衡量公司流動性的經營活動現金流（根據公認會計原則確定）的替代方案，這些指標也不一定表示有足夠的現金流來滿足公司的所有需求。

FFO和每股FFO是全國房地產投資信託協會（“NAREIT”）採用的經營業績指標。NAREIT將FFO定義為 “淨收益（根據公認會計原則計算），不包括與房地產相關的折舊和攤銷、出售某些房地產資產的損益、控制權變更產生的損益以及某些實物資產和實體投資的減值減記，前提是減值直接歸因於實體持有的折舊房地產價值的下降。”公司將標準化FFO定義為FFO，不包括與收購相關的費用、租賃無形攤銷和其他本質上不尋常且罕見的正常化項目。FAD的列報方式是將標準化FFO非房地產折舊和攤銷、遞延融資費用攤銷、基於股份的薪酬支出和租金儲備金淨額相加；減去維護資本支出，包括第二代租户裝修和已支付的租賃佣金以及扣除支出的直線租金收入。公司對這些術語的定義可能無法與其他房地產公司的定義相提並論，因為它們可能有不同的計算這些金額的方法。FFO、標準化FFO和FAD不代表根據公認會計原則確定的運營活動產生的現金，也不一定表示可用於滿足現金需求的現金。作為衡量公司經營業績的指標，不應將FFO、標準化FFO和FAD視為淨收入的替代方案，也不應將其視為衡量流動性的現金流的替代方案。應根據公認會計原則財務衡量標準對FFO、標準化FFO和FAD進行審查。

管理層認為，FFO、每股FFO、標準化FFO、標準化每股FFO和FAD可以讓人們瞭解公司物業的經營業績，而不會影響某些重要的非現金項目，包括折舊和攤銷費用。根據公認會計原則，房地產資產的歷史成本核算假設房地產資產的價值會隨着時間的推移而出現可預見的減少。但是，歷史上，房地產價值反而隨着市場狀況的上漲或下跌。公司認為，通過排除折舊、攤銷、房地產銷售損益以及其他不尋常和罕見的正常化項目的影響，FFO、每股FFO、標準化FFO、標準化每股FFO和FAD可以促進各時期之間經營業績的比較。公司之所以報告這些指標，是因為管理層認為它們是房地產投資信託基金行業和行業分析師評估房地產投資信託基金時使用的主要衡量標準，也因為研究分析師在關於房地產投資信託基金的説明和出版物中一直在報告、討論和比較這些指標。

Cash NOI 和 Smate Store Cash NOI 是關鍵業績指標。管理層認為這些是補充措施，使投資者、分析師和公司管理層能夠衡量未兑現的房地產層面的經營業績。公司將現金淨資產收益定義為租金收入減去房地產運營支出。現金淨資產收益不包括非現金項目，例如高於和低於市場租賃的無形資產、直線租金、租賃激勵、租賃終止費、租户改善攤銷和租賃佣金攤銷。現金淨利潤是歷史性的，不一定代表未來的業績。

Same Store Cash NOI 將 Cash NOI 與穩定房產進行比較穩定房產是指在所述的同比比較期內已納入運營的房產。因此，穩定的財產不包括最近收購或處置的房產、歸類為待售的房產、正在重建的房產以及新開發或開發的房產。

對於管理層已批准通過運用額外資源（包括大大超過常規維護和資本改善支出的資本支出）來改變此類物業的戰略方向，公司使用重建分類法。簡明合併財務報表腳註6對這些財產進行了更多詳細描述。

一旦公司擁有該物業整整八個季度，任何最近收購的財產都將包含在同一個商店池中。新開發或再開發的房產將在基本完工後整整八個季度包含在同一個商店池中。