附錄 10.1

租賃協議第六修正案

本租賃協議第六修正案（“本第六修正案”）的日期為2023年4月19日（“生效日期”），由特拉華州有限責任公司ARE-8000/9000/10000 VIRGINIA MANOR, LLC（地址位於加利福尼亞州帕薩迪納北歐幾裏得大道26號 91101）（“房東”）與特拉華州公司 NEXTCURE, INC. 之間簽署，地址為140,800套房馬裏蘭州貝爾茨維爾弗吉尼亞莊園路 20705（“租户”）。

演奏會

答：房東和租户已經簽訂了日期為2019年1月30日的某些租賃協議（“原始租約”），該協議經截至2019年8月2日的某些租賃協議第一修正案（“第一修正案”）、截至2020年2月19日的某些租賃協議第二修正案（“第二修正案”）、截至2022年2月4日的某些租賃協議第三修正案（“第三修正案”）以及某些第四修正案截至2022年6月10日的租賃協議修正案（“第四修正案”），以及該租賃的某些第五修正案截至2022年11月28日的協議（“第五修正案”；連同原始租約、第一修正案、第二修正案、第三修正案和第四修正案，即 “租約”），其中房東向租户租賃了位於馬裏蘭州貝爾茨維爾弗吉尼亞莊園路8000號140套房的約63,576平方英尺（“現有房屋”）20705，詳見租約。

B. 房東和租户希望修改租約，除其他外，允許以現金形式而不是信用證形式支付保證金，並規定第一修正案中規定的某些行政租金將由租户支付給房東，不從第一修正案或第三修正案規定的任何租户改善補貼中扣除該金額。

協議

因此，現在，考慮到上述敍述、此處包含的共同承諾和條件，以及其他良好而有價值的考慮，特此確認其收據和法律充分性，房東和租户特此同意對租約進行如下修訂：

1. 定義；演奏會。本第六修正案中使用但未另行定義的術語應具有租約（經修訂）中規定的含義。敍述構成本第六修正案不可分割的一部分，特此以引用方式納入。

2.現金押金。租户已以信用證的形式向房東交付了金額為39,292.70美元的保證金。租户希望用現金形式的保證金取代信用證，房東願意接受這種替換。因此，房東應在房東收到39,292.70美元的信用證後的15個工作日內通過以下方式將信用證退還給租户：(a) 應付給房東的良好支票或 (b) 通過Fedwire或ACH向房東書面指定的賬户進行電匯。

3.對原始租賃第6節的修正。自房東收到金額為39,292.70美元的現金押金之日起，特此對原始租約第6節進行修訂，將其全部刪除，取而代之的是以下新條款：

6。保證金。保證金應由房東持有，無需支付利息，作為租户履行本租約義務的擔保。押金不是預付租金押金，也不是衡量房東在租户違約時遭受的損害的標準。每次出現默認值時（如中所定義）

第 20 節），房東可以使用全部或部分保證金來支付根據本租約到期的拖欠款項，以及此類違約造成的任何損害、傷害、費用或責任的費用，但不影響本協議提供或法律規定的任何其他補救措施。在使用全部或任何部分保證金後，租户應按要求向房東支付一筆款項，使保證金恢復到原始金額。在涉及租户的破產或其他債務人-債權人訴訟中，應將保證金視為首先用於支付在提起此類訴訟之前應付房東的租金和其他費用。房東對保證金的義務是債務人的義務，而不是受託人的義務；不產生任何利息。保證金應為房東的財產，但應在租户在本租約下的義務完全履行後支付給租户。如果房東將其在項目或本租約中的權益轉讓，房東應 (a) 將房東當時持有的任何保證金轉移給承擔房東在本第 6 條下的義務的個人或實體，或 (b) 向租户退還房東當時持有並在本協議允許的扣除後剩餘的任何保證金。向此類受讓人進行此類轉讓或將保證金退還給租户後，房東對保證金沒有進一步的義務，租户退還保證金的權利僅適用於房東的受讓人。租户特此放棄現行或將來生效的任何法律的規定，這些規定房東只能從保證金中索取保證金，以補救租户拖欠租金、修復租户造成的損壞或清理房屋，此外，房東可以申請這些合理必要的款項，以補償房東因租户或任何官員的作為或不作為而造成的任何其他可預見或不可預見的損失或損害，僱員，代理人或租户的受邀者。保證金或其任何餘額（即從中扣除房東根據本租約條款有權獲得的所有款項後）應在本租約到期或提前終止後的90天內退還給租户（或由房東選擇，退還給租户在本協議下權益的最後受讓人）。

4. 擴建房舍行政租金。根據作為第一修正案附錄的擴建場所工作信函應繳的行政租金總額為2,455.82美元（“擴建場所行政租金”），相當於基礎擴建場所TI補貼的1％。租户特此同意通過聯邦電匯向房東以書面形式指定的賬户向房東支付擴建場所管理租金，而不是租户根據擴建場所工作信函使用額外擴建場所的TI補貼來支付擴建場所管理租金。租户應在生效日期後的5個工作日內匯出此類款項。因此，擴建場所行政租金不得從租約下向租户提供的任何租户改善補貼中扣除，包括額外擴建場所TI補貼或2022年基本擴建場所TI補貼。

雜項。

a. 完整協議。經本第六修正案修訂的租約是雙方就本協議主題達成的完整協議，取代了先前和同期的所有口頭和書面協議和討論。經本第六修正案修訂的租約只能通過本協議雙方簽署的書面協議進行修改。

b. 綁定效果。本第六修正案對本協議各方、其各自的代理人、員工、成員、代表、高級職員、董事、部門、子公司、關聯公司、受讓人、繼承人、利益繼承人和股東具有約束力，並應為其利益提供保障。

c. 經紀人。房東和租户各自聲明並保證，它沒有就本第六修正案與任何經紀人、代理人或其他人（統稱為 “經紀人”）打過交道，也沒有經紀人提出本第六修正案。房東和租户均同意就任何經紀人因與租户或房東打過交道（如適用）而要求佣金或其他形式補償而提出的任何索賠向另一方提供賠償並使對方免受損害

適用於本第六修正案。

d. 對應方。本第六修正案可以在 2 個或多個對應文件中執行，每個對應方均應視為原件，但所有這些文件共同構成同一份文書。對應文件可以通過傳真、電子郵件（包括 pdf 文件或任何符合 2000 年美國聯邦 ESIGN 法案的電子簽名流程，包括 DocuSign）或其他傳輸方式交付，以這種方式交付的任何對應文件均應被視為已按時有效交付，對所有目的均有效。就本第六修正案及與之有關的所有事項而言，電子簽名應被視為原始簽名，此類電子簽名與原始簽名具有相同的法律效力。

e. 批准；衝突。除非經本第六修正案修正和/或修改，否則特此批准和確認租約，租約的所有其他條款應保持完全效力，不受本第六修正案的修改和修改。如果本第六修正案的條款與租約的條款之間存在任何衝突，則以本第六修正案的規定為準。無論本第六修正案是否特別修訂，特此對租約的所有條款和條款進行必要的修訂，以實現本第六修正案的目的和意圖。

[簽名出現在下一頁]

自上述書面日期和第一年起，本協議各方已密封執行本第六修正案，以昭信守。

租户:

nextcure, inc.，

特拉華州的一家公司

邁克爾·裏奇曼 /s/

作者：邁克爾·裏奇曼（海豹突擊隊）

是：總裁兼首席執行官 _

X 我特此證明上面的簽名、姓名和標題是我的簽名、姓名和標題。

房東：

ARE-8000/9000/10000 弗吉尼亞莊園有限責任公司

特拉華州一家有限責任公司

作者：亞歷山大房地產股票，L.P.

特拉華州有限合夥企業，

管理成員

作者：are-QRS CORP.，

一家馬裏蘭州的公司，

普通合夥人

Gregory Kay /s/

作者：____________________（海豹）

姓名：_Gregory Kay__________

標題：__SVP — 房地產法律事務