哈德遜太平洋地產報告

2023 年第一季度財務業績

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洛杉磯（2023 年 5 月 8 日）——哈德遜太平洋地產公司（紐約證券交易所代碼：HPP）（以下簡稱 “公司”、“哈德遜太平洋” 或 “HPP”）今天公佈了2023年第一季度的財務業績，該公司為全球震中的動態科技和媒體租户提供端到端房地產解決方案。

董事長兼首席執行官維克多·科爾曼表示：“在這個前所未有的時代，我們在哈德遜太平洋的重點仍然是有效管理公司中我們可以控制的方面。”“儘管越來越多的公司要求在辦公室工作，我們的租賃渠道和資產參觀也在增加，但更廣泛的宏觀經濟挑戰繼續給辦公室基本面造成壓力。我們現在還必須解決並努力最大限度地減少全國作家罷工的影響，因為它與我們的工作室業務有關。我們的優先事項仍然是執行租賃、謹慎配置資本、減少公司支出、積極執行資產出售以及進一步鞏固資產負債表。我們有辦法在2025年之前解決所有到期日問題，而且我們最近獲得了批准，可以在我們向前邁進的過程中使我們的股息政策與其他資本保護措施保持一致。”

與 2022 年第一季度相比的財務業績

•總收入為2.523億美元，比2.445億美元增長3.2％，這主要是由於在2022年第三季度收購了吉訶德

•歸屬於普通股股東的淨虧損為2,040萬美元，攤薄每股虧損0.14美元，而淨虧損為1,980萬美元，攤薄每股虧損0.13美元，這主要是與收購吉訶德相關的債務利息支出增加的結果

•不包括特定項目，FFO為4,970萬美元，攤薄每股為0.35美元，而攤薄後每股為7,520萬美元，攤薄每股0.50美元，這主要是由於生產活動減少對吉訶德的影響，在較小程度上是利息支出增加和辦公室租賃減少。特定項目包括120萬美元或攤薄每股0.01美元的交易相關費用，而上一年度的特定交易相關支出為30萬美元，攤薄每股0.00美元，商品名非現金減值為850萬美元，攤薄每股0.06美元

•FFO為4,850萬美元，攤薄每股0.34美元，而攤薄後每股為6,640萬美元，攤薄每股0.44美元

•AFFO為3,500萬美元，攤薄每股0.24美元，而攤薄後每股為5,880萬美元，攤薄每股為0.39美元，這主要是由於上述項目影響了FFO

•同店現金淨資產收益為1.256億美元，較1.172億美元增長7.2％，這主要歸因於哈洛和1918 Iurth的大量辦公室租賃啟動，以及Sunset Gower和Sunset Bronson Studios的製作相關收入增加和運營支出的降低

租賃

•執行了75份新的和續訂的租約，總面積為344,069平方英尺，平均租賃規模為4,300平方英尺，其中80％以上位於舊金山灣區

•GAAP和現金租金分別比之前的水平下降了2.8％和4.9％，下降的主要原因是20,000平方英尺的短期續約

•本季度末，在職辦公室投資組合的佔用率為86.9％，租賃率為88.7％，兩者的下降主要歸因於半島和硅谷的中小型到期辦公室

•在過去的12個月中，在職工作室投資組合的租賃率平均為86.3％，相關的35個舞臺的租賃率為96.5％

發展

•在本季度之後，谷歌在One Westside辦公室重建項目中的整棟大樓租約從2023年5月1日起開始現金租金，每年為NOI貢獻4,320萬美元

處置

•收盤調整前，以1.020億美元的價格出售了位於加利福尼亞州雷德伍德海岸的Skyway Landing辦公物業

截至2023年3月31日的資產負債表

•8.283億美元的總流動性包括1.633億美元的非限制性現金和現金等價物以及公司無抵押循環信貸額度下的6.65億美元未提取產能

•分別由One Westside/Westside/Westside Two和Sunset Glenoaks Studios擔保的9,340萬美元和4,550萬美元的未提取產能

•公司的淨負債佔公司未折舊賬面價值份額的份額為38.2％，直到One Westside擔保的貸款（在2036年之前100％租賃給谷歌）於2024年12月到期，才有實質性到期

•投資級信用評級，66.2％的債務為無抵押債務，90.3％的固定和上限利率債務

•償還了1.1億美元的A系列票據，並將1.020億美元的Skyway Landing出售收益用於償還公司無抵押循環信貸額度的未償金額

•對公司在1918年第八筆貸款（2023年2月生效）中按比例分配的1.729億美元份額及其在好萊塢媒體投資組合貸款中的3.512億美元淨按比例分配份額進行了利率互換（2023年8月生效）

•本季度之後，即2023年4月18日，以1.5億美元的價格償還了吉訶德貸款，使用公司無抵押循環信貸額度提供的資金對本金餘額進行了1,000萬美元的折扣

分紅

•公司董事會宣佈並支付了每股0.25美元的普通股股息，相當於每股1.00美元的年利率，以及其4.750％的C系列累積優先股每股0.296875美元，相當於每股1.18750美元的年利率

•季度之後，公司董事會批准將普通股股息減少40％至50％，確切金額將在本月晚些時候確定

ESG 領導力

•連續第五年被評為能源之星年度持續卓越合作伙伴

後續活動——作家罷工

自2023年5月2日起，在未能與電影和電視製片人聯盟達成協議後，美國作家協會（WGA）選擇罷工，使數百部國產電影和電視節目的製作週期脱軌。與之前的罷工相反，在潛在罷工之前的幾個月中，製作活動異常高，由於新的劇本內容被先發制人地暫停，獨立運營的工作室和公司等相關服務的製作活動大幅放緩。這種放緩影響了公司第一季度的經營業績，尤其是3月份的經營業績。儘管當前罷工的潛在持續時間尚不清楚，但已有七次WGA罷工可以追溯到1950年代初，持續時間從2周到22周不等，最後一次在2007年至2008年持續了大約14周。

2023 年展望已更新

正如上個季度指出的那樣，該公司的2023年全年FFO展望排除了工作室運營中斷的影響，因為相關的工會談判導致罷工和停產。由於罷工持續時間的不確定性，公司將繼續提供與其2023年全年辦公室展望相關的某些假設，但將不再提供2023年全年FFO的展望或與工作室相關的假設。當前的假設反映了管理層對當前和未來市場狀況的看法，包括與租金率、入住率以及本新聞稿和先前公告中提及的事件對收益的影響有關的假設。否則，它不包括來自新收購、處置、債務融資或還款、資本重組、資本市場活動或類似事項的任何影響。無法保證實際結果與這些估計不會有重大差異。

未經審計，以千計，共享數據除外

(1) 2023年全年的同店辦公室定義為截至2022年1月1日擁有並納入公司穩定投資組合的43處辦公物業，預計在2023年12月31日之前仍將擁有幷包含在穩定投資組合中。

(2) 有關現金淨資產收益的定義，請參閲下面的非公認會計準則信息。

(3) 包括與辦公物業相關的非現金直線租金。

(4) 包括非現金薪酬支出，公司估計2023年為22,000美元。

(5) 包括非現金利息支出，公司估計2023年為12,000美元。

(6) 攤薄後的股份代表通過普通股、運營單位和其他可轉換或可交換工具對公司的所有權。2023年全面攤薄後已發行普通股/單位的加權平均值包括根據長期激勵計劃向公司高管授予股票的攤薄影響的估計。該估算基於截至最近結束的季度末此類計劃的預計獎勵潛力，根據ASC 260 “每股收益” 計算。

公司不在前瞻性基礎上提供非公認會計準則估計值的對賬，在這種情況下，公司無法對對賬項目提供有意義或準確的計算或估計，並且如果不付出不合理的努力就無法獲得信息。這是由於很難預測各種項目的時間和/或數量，這些項目將影響攤薄後每股歸屬於普通股股東的淨收益，而攤薄後每股淨收益是最直接的前瞻性公認會計準則財務指標。例如，這包括收購成本和其他尚未發生、超出公司控制和/或無法合理預測的非核心項目。出於同樣的原因，公司無法解決不可用信息的可能重要性。在沒有最直接可比的GAAP財務指標的情況下提供的前瞻性非公認會計準則財務指標可能與相應的GAAP財務指標存在重大差異。

補充信息

有關哈德遜太平洋2023年第一季度業績的補充財務信息可在公司網站HudsonPacificProperties.com的投資者部分找到。本補充信息提供了有關物業入住率、財務業績等項目的更多詳細信息

財產和債務到期時間表。

電話會議

公司將於2023年5月9日太平洋時間上午 9:00 /美國東部時間下午 12:00 舉行電話會議，討論2023年第一季度的財務業績。請撥打 (833) 470-1428 並輸入密碼 927408 來接聽電話。國際來電者應撥打 (929) 526-1599 並輸入相同的密碼。可以通過公司網站HudsonPacificProperties.com的投資者部分觀看僅限收聽的網絡直播和重播。

關於哈德遜太平洋地產

Hudson Pacific Properties（紐約證券交易所代碼：HPP）是一家房地產投資信託基金，為這些協同、融合和長期增長行業的全球震中充滿活力的科技和媒體租户提供服務。Hudson Pacific以獨特的高壁壘技術和媒體為重點，利用全方位服務、端到端的價值創造平臺，該平臺通過深厚的戰略關係和利基專業知識形成，涵蓋物業的識別、收購、改造和開發成為世界一流的便利化、協作和可持續的辦公和工作室空間。欲瞭解更多信息，請訪問 HudsonPacificProperties.com。

前瞻性陳述

本新聞稿可能包含聯邦證券法所指的前瞻性陳述。前瞻性陳述涉及預期、信念、預測、未來計劃和戰略、預期事件或趨勢以及有關非歷史事實的類似表述。在某些情況下，您可以使用前瞻性術語來識別前瞻性陳述，例如 “可能”、“將”、“應該”、“期望”、“打算”、“計劃”、“預期”、“相信”、“估計”、“預測” 或 “潛在” 或這些單詞和短語或類似的詞語或短語或類似的詞語或短語，這些詞語或短語是預測或表明未來事件或趨勢，不僅與歷史問題有關。前瞻性陳述涉及已知和未知的風險、不確定性、假設和突發事件，其中許多是公司無法控制的，這可能導致實際結果與任何前瞻性陳述中表達的結果存在顯著差異。所有前瞻性陳述都反映了公司的真誠信念、假設和預期，但不能保證未來的業績。此外，公司不承擔任何公開更新或修改任何前瞻性陳述以反映基本假設或因素、新信息、數據或方法、未來事件或其他變化的變化的任何義務。有關可能導致公司未來業績與任何前瞻性陳述存在重大差異的這些因素和其他因素的進一步討論，請參閲公司向美國證券交易委員會（SEC）提交的10-K表年度報告中標題為 “風險因素” 的部分，以及公司隨後不時向美國證券交易委員會提交的文件中描述的其他風險。

投資者聯繫人

勞拉·坎貝爾

投資者關係與營銷執行副總裁

(310) 622-1702

lcampbell@hudsonppi.com

媒體聯繫人

勞拉·默裏

傳播高級總監

(310) 622-1781

lmurray@hudsonppi.com

（財務表見下文）

合併資產負債表

以千計，共享數據除外

合併運營報表

未經審計，以千計，共享數據除外

			截至3月31日的三個月
			2023						2022
收入
辦公室
租金收入			$	202,657					$	206,192
服務和其他收入			3,976						5,208
辦公收入總額			206,633						211,400
工作室
租金收入			16,253						13,394
服務和其他收入			29,377						19,719
工作室總收入			45,630						33,113
總收入			252,263						244,513
運營費用
辦公室運營開支			74,054						73,631
工作室運營費用			37,244						18,983
一般和行政			18,724						20,512
折舊和攤銷			97,139						92,193
運營費用總額			227,161						205,319
其他收入（支出）
來自未合併房地產實體的（虧損）收入			(745)						303
費用收入			2,402						1,071
利息支出			(53,807)						(30,836)
利息收入			371						910
管理服務報銷收入——未合併的房地產實體			1,064						1,108
管理服務費用——未合併的房地產實體			(1,064)						(1,108)
與交易相關的費用			(1,186)						(256)
非房地產投資的未實現收益			839						1,650
出售房地產的收益			7,046						—
減值損失			—						(20,503)
其他收入			5,161						852
其他支出總額			(39,919)						(46,809)
淨虧損			(14,817)						(7,615)
歸屬於A系列優先單位的淨收益			(153)						(153)
歸屬於C系列優先股的淨收益			(5,047)						(5,290)
歸屬於參與證券的淨收益			(553)						(294)
歸屬於合併後房地產實體非控股權益的淨收益			(1,031)						(8,561)
歸屬於合併後房地產實體可贖回的非控股權益的淨虧損			894						1,890
歸屬於運營夥伴關係中普通單位的淨虧損			282						230
歸屬於普通股股東的淨虧損			$	(20,425)					$	(19,793)
基本和攤薄後每股金額
歸屬於普通股股東的淨虧損——基本			$	(0.14)					$	(0.13)
歸屬於普通股股東的淨虧損——攤薄			$	(0.14)					$	(0.13)
已發行普通股的加權平均股數——基本			141,025,021						149,187,994
已發行普通股的加權平均股數——攤薄			141,025,021						149,187,994

運營資金 (1)

未經審計，以千計，每股數據除外

			截至3月31日的三個月
			2023						2022
淨虧損			$	(14,817)					$	(7,615)
調整：
折舊和攤銷——合併			97,139						92,193
折舊和攤銷——非房地產資產			(8,392)						(4,432)
折舊和攤銷——HPP從未合併的房地產實體中分得的份額 (2)			1,263						1,369
出售房地產的收益			(7,046)						—
減值損失——房地產資產			—						12,003
非房地產投資的未實現收益			(839)						(1,650)
歸屬於非控股權益的 FFO			(13,637)						(20,004)
歸屬於優先股和單位的 FFO			(5,200)						(5,443)
FFO 致普通股/單位持有人			48,471						66,421
影響 FFO 的特定物品：
與交易相關的費用			1,186						256
減值損失——商品名稱			—						8,500
向普通股/單位持有人發出 FFO（不包括特定項目）			$	49,657					$	75,177
已發行普通股/單位的加權平均值——攤薄			143,329						151,426
每普通股/單位的FFO——攤薄			$	0.34					$	0.44
每股普通股/單位的FFO（不包括特定項目）——攤薄			$	0.35					$	0.50

(1) 我們根據全國房地產投資信託協會理事會批准的FFO白皮書計算運營資金（“FFO”）。白皮書將FFO定義為根據美國公認的會計原則（“GAAP”）計算的淨收益或虧損，不包括出售折舊房地產的損益和與折舊房地產相關的減值減記，加上HPP在房地產相關折舊和攤銷中所佔的份額，不包括遞延融資成本的攤銷和非房地產資產的折舊。FFO的計算包括HPP在與租户資助的租户改善相關的遞延收入攤銷中所佔的份額，不包括相關租户改善資產的折舊。

我們認為FFO是一項非公認會計準則財務指標，是衡量我們經營業績的有用補充指標。將出售經營性房地產資產的收益和虧損排除在FFO之外，使投資者和分析師能夠輕鬆確定構成我們活動核心的資產的經營業績，並有助於比較不同時期之間的經營業績。此外，由於FFO被普遍認為是報告房地產投資信託基金運營的行業標準，因此它有助於將運營業績與其他房地產投資信託基金進行比較。但是，其他房地產投資信託基金可能使用不同的方法來計算FFO，因此，我們的FFO可能無法與所有其他房地產投資信託基金相提並論。

根據公認會計原則，房地產資產的歷史成本會計中隱含着這樣的假設，即房地產資產的價值會隨着時間的推移而出現可預見的貶值。由於房地產價值歷來隨着市場狀況而上漲或下降，因此許多行業投資者和分析師認為，僅使用歷史成本會計來陳述房地產公司的經營業績是不夠的。由於FFO不包括房地產資產的折舊和攤銷，因此我們認為FFO以及所需的GAAP陳述可以更全面地衡量我們相對於競爭對手的業績，也為在運營、融資和投資活動方面做出決策提供了比單獨要求的GAAP陳述更合適的依據。我們使用每股FFO來計算某些員工的年度現金獎勵。

但是，不應將FFO視為衡量我們經營業績的替代指標，因為它既不能反映折舊和攤銷成本，也不能反映維持我們物業運營業績所必需的資本支出和租賃成本水平，這些是巨大的經濟成本，可能會對我們的運營業績產生重大影響。

(2) HPP的份額是一項非公認會計準則財務指標，根據公認會計原則，以合併為衡量標準，加上我們的運營合夥企業在未合併合資企業中該衡量標準中的份額（根據運營合夥企業的所有權百分比計算），減去我們的合作伙伴在合併合資企業中佔有的份額（根據合夥人的所有權百分比計算）。我們認為，介紹HPP在這些指標中的份額可以為投資者提供有關公司財務狀況和/或經營業績的有用信息，因為我們有幾家重要的合資企業，在某些情況下，我們對合資企業施加重大影響但不控制合資企業。在這種情況下，公認會計原則要求我們使用權益會計法對合資企業實體進行核算，而出於財務報告的目的，我們不對其進行合併。在其他情況下，即使我們的合作伙伴擁有相當大的百分比權益，GAAP也要求我們合併合資企業。

    

調整後的運營資金 (1)

未經審計，以千計，每股數據除外

(1) 調整後的運營資金（“AFFO”）是一項非公認會計準則財務指標，我們認為它是衡量我們業績的有用補充指標。我們計算AFFO的方法是將HPP在非現金薪酬支出和遞延融資成本攤銷中的份額相加，減去與HPP在租户裝修和租賃佣金中所佔份額相關的經常性資本支出（不包括由按比例結算收到的金額資助的已繳或收購房產的先前存在的債務），並消除HPP在直線租金、租賃收購成本攤銷中所佔份額的淨影響, 攤銷高於和低於市場價格的無形租約資產和負債，高於和低於市場的地面租賃無形資產和負債的攤銷以及貸款折扣/保費的攤銷。AFFO無意代表該期間的現金流。我們認為，與其他房地產投資信託基金相比，AFFO為投資界提供了有關我們財務狀況的有用信息，因為AFFO是其他房地產投資信託基金使用的一項廣泛報道的衡量標準。但是，其他房地產投資信託基金可能使用不同的方法來計算AFFO，因此，我們的AFFO可能無法與其他房地產投資信託基金相提並論。

淨營業收入 (1)

未經審計，以千計

(1) 我們根據持續經營的房地產淨營業收入（“NOI”）評估業績。NOI不是衡量經營業績或經營活動產生的現金流或以公認會計原則衡量的現金流的指標，不應將其視為持續經營收入的替代方案，也不應將其視為衡量流動性或分配能力的現金流的替代方案。並非所有公司都以相同的方式計算NOI。我們認為NOI是衡量投資者和管理層的有用績效指標，因為在不同時期進行比較時，NOI反映了與擁有和運營我們的物業直接相關的收入和支出，以及入住率、租賃率和運營成本趨勢對運營的影響，從持續經營的收入中可以看出這一視角。我們將NOI計算為淨收益（虧損），不包括公司一般和管理費用、折舊和攤銷、減值、房地產銷售損益、利息支出、交易相關費用和其他非營業項目。我們將NOI定義為營業收入（租金收入、其他房地產相關收入、租户回收和其他營業收入），減去物業層面的運營支出（外部管理費，如果有的話，以及物業層面的一般和管理費用）。按現金計算的NOI經過NOI調整，以排除直線租金和公認會計原則要求的其他非現金調整的影響。我們認為，以現金為基礎的NOI作為衡量經營業績的額外指標對投資者有所幫助，因為它消除了直線租金和其他對收入和支出的非現金調整。