EX-99

附錄 99.2


		前瞻性陳述

本補充信息包含聯邦證券法所指的前瞻性陳述。你可以通過我們使用 “假設”、“相信”、“估計”、“期望”、“指導”、“打算”、“計劃”、“項目” 等詞語以及與歷史問題無關的類似表達方式來識別這些陳述。在解釋和依賴前瞻性陳述時，您應謹慎行事，因為它們涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，在某些情況下，這些因素是我們無法控制的，可能會對實際業績、業績或成就產生重大影響。這些因素包括但不限於以優惠條件簽訂新租約或續訂租約的能力；依賴租户的財務狀況；我們可能失去主要租户或主要租户可能受到包括通貨膨脹和利率上升在內的市場和經濟狀況不利影響的風險；聯邦存款保險公司被任命為租户第一共和國銀行接管人的影響，以及收購第一共和國銀行的所有存款賬户和幾乎所有資產摩根大通銀行；辦公房地產行業的趨勢，包括遠程辦公、靈活的工作時間表、開放的工作場所和電話會議；房地產開發、收購和處置活動的不確定性；有效整合收購的能力；利率以及融資成本和可用性的波動；我們的合資夥伴履行義務的能力；地方、國家和國際經濟和市場條件的影響以及通貨膨脹和利率上升對此類市場的影響條件；收購、處置和可能的減值費用對我們經營業績的影響；2019年冠狀病毒（COVID-19）全球疫情或未來任何疫情、流行病或傳染病疫情對美國、地區和全球經濟以及租户財務狀況和經營業績的負面影響；監管變化，包括税法和法規的變化；以及我們在向美國證券交易委員會提交的文件中不時詳述的其他風險和不確定性。我們沒有義務更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。

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		目錄


		頁面
公司簡介		4

研究報道		5

精選財務信息
	指導	6
	財務要聞	7
	合併資產負債表	8
	合併收益表	9
	選擇損益表數據	10
	運營資金（“FFO”）	11
	可供分配的資金（“FAD”）	12
	房地產利息、税項、折舊和攤銷前的收益（“eBitdare”）	13
	淨營業收入（“NOI”）	14 - 15
	相同的商店結果	16 - 17
	合併合資企業	18 - 21
	未合併的合資企業	22 - 25
	房地產相關基金	26 - 29
	資本結構	30
	債務分析	31
	債務到期日	32

所選房產數據
	投資組合摘要	33 - 34
	同店租賃入住率	35
	頂級租户和行業多元化	36
	租賃活動	37
	租約到期	38 - 40
	現金基礎資本支出	41


定義		42 - 43

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		公司簡介

派拉蒙集團公司（“派拉蒙” 或 “公司”）是一家全面整合的房地產投資信託基金，擁有、運營、管理、收購和重建位於紐約和舊金山部分中央商務區子市場的高質量 A 類辦公物業。派拉蒙致力於利用其資產的熱門位置及其久經考驗的物業管理能力來吸引和留住高質量的租户，從而最大限度地提高其投資組合的價值。

管理


艾伯特·貝勒	董事長、首席執行官兼總裁
威爾伯·佩斯	首席運營官、首席財務官兼財務主管
彼得·布林德利	執行副總裁，房地產主管
蓋奇·約翰遜	高級副總裁、總法律顧問兼祕書
Ermelinda Berberi	高級副總裁、首席會計官

董事會


艾伯特·貝勒	董事、董事會主席
託馬斯·阿姆布魯斯特	導演
馬丁·布斯曼	董事、首席獨立董事、提名和公司治理委員會主席
卡琳克萊因	導演
彼得·林尼曼	主任，審計委員會主席
卡塔琳娜·奧託-伯恩斯坦	導演
馬克·帕特森	導演
齋藤仁	導演
寶拉·薩特	導演
格雷格賴特	董事、薪酬委員會主席

公司信息


公司總部	投資者關係	證券交易所上市	交易符號
1633 百老匯，1801 套房	IR@pgre.com	紐約證券交易所	PGRE
紐約州紐約 10019	(212) 492-2298
(212) 237-3100

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		研究報道 (1)


卡米爾·邦內爾	託馬斯·凱瑟伍德	德里克·約翰斯頓
美國銀行美林證券	BTIG	德意志銀行
(646) 855-5042	(212) 738-6140	(904) 520-4973
camille.bonnel@bofa.com	tcatherwood@btig.com	derek.johnston@db.com

史蒂夫·薩克瓦	迪倫·布爾津斯基	維克拉姆·馬爾霍特拉
Evercore IS	綠街顧問	瑞穗證券美國有限公司
(212) 446-9462	(949) 640-8780	(212) 282-3827
steve.sakwa@evercoreisi.com	dburzinski@greenstreet.com	vikram.malhotra@mizuhogroup.com

羅納德·卡姆德姆	布萊恩·赫克	安德魯·羅西瓦赫
摩根士丹利	富國銀行	沃爾夫研究
(212) 296-8319	(443) 263-6529	(646) 582-9250
ronald.kamdem@morganstanley.com	blaine.heck@wellsfargo.com	arosivach@wolferesearch.com

(1)

除獨立研究公司Green Street Advisors外，上面列出的股票分析師是那些根據First Call Corporation的説法，已經發布了有關該公司的研究材料並被列為報道該公司的分析師。請注意，此類分析師對公司業績的任何意見、估計或預測均不代表公司或其管理層的觀點、估計或預測。公司通過上述提法，並不暗示其認可或同意任何此類分析師提出的任何信息、結論或建議。

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		指導

（未經審計，以千計，平方英尺、百分比和每股金額除外）


				2023 年全年
（攤薄後每股金額）				低			高
			歸屬於普通股股東的估計淨虧損	$	(0.11	)	$	(0.07	)
			我們在房地產折舊和攤銷中所佔的份額		1.01			1.01
			估計的核心 FFO (1) (2)	$	0.90		$	0.94

	運營假設：
		租賃活動（平方英尺）			600,000			900,000
		截至年底，PGRE 在同一家商店租賃中的份額百分比 (2)			90.8	%		91.8	%
		PGRE 在同店 Cash NOI 中的份額下降 (2)			(5.0	%)		(3.0	%)
		PGRE 在同店淨資產收益中所佔份額下降 (2)			(3.0	%)		(1.0	%)

	財務假設（按股計算）：
		預計淨虧損		$	(26,000	)	$	(16,000	)
			折舊和攤銷		235,000			235,000
			一般和管理費用		61,000			59,000
			利息和債務支出，包括遞延融資成本的攤銷		147,000			145,000
			扣除所得税後的費用和其他收入		(30,500	)		(31,500	)
		NOI (2)			386,500			391,500
			直線租金調整及高於和低於市場的租賃收入，淨額		(23,000	)		(24,000	)
		現金淨收入 (2)		$	363,500		$	367,500

(1)

我們正在更新2023年全年的估計核心FFO指導方針，根據美利堅合眾國普遍接受的會計原則（“GAAP”），該指南與攤薄後每股普通股股東的估計淨虧損進行了調節。攤薄後每股歸屬於普通股股東的估計淨虧損不是預測，僅為滿足美國證券交易委員會（“SEC”）的披露要求而提供。除上述情況外，這些估計反映了管理層對當前和未來市場狀況的看法，包括有關租金、入住率的假設，以及我們在2023年5月3日發佈的財報中提及的事件的收益影響，將在我們定於2023年5月4日舉行的電話會議上提及。這些估計不包括聯邦存款保險公司被任命為我們的租户第一共和國銀行的接管人、摩根大通銀行收購第一共和國銀行的所有存款賬户和幾乎所有資產、未來可能的房地產收購或處置，或房地產相關基金投資的已實現和未實現損益對經營業績的影響。由於多種因素，包括 COVID-19 全球疫情的負面影響，上述估計值可能會受到波動的影響。無法保證我們的實際業績不會與上述估計存在重大差異。

(2)

有關我們對這項措施的定義，請參見第42頁。

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		財務要聞

（未經審計，以千計，每股金額除外）


			三個月已結束
精選財務數據			2023年3月31日		2022年3月31日		2022年12月31日
	歸屬於普通股股東的淨收益（虧損）		$	1,729	$	3,371	$	(37,877	)
		每股——基本和攤薄後	$	0.01	$	0.02	$	(0.17	)

	歸屬於普通股股東的核心 FFO (1)		$	56,174	$	54,578	$	54,364
		每股——攤薄	$	0.26	$	0.25	$	0.25

	PGRE 在 Cash NOI 中的份額 (1)		$	94,615	$	96,218	$	95,504
	PGRE 在 NOI 中的份額 (1)		$	101,277	$	95,948	$	100,134


同店現金淨盈利 (1)	% 變化			同一家門店 NOI (1)	% 變化
截至2023年3月31日的三個月對比2022年3月31日的三個月		0.1	%	截至2023年3月31日的三個月對比2022年3月31日的三個月		7.1	%

投資組合統計數據（以 PGRE 份額計）


	截至
	2023年3月31日			2022年12月31日			2022年9月30日			2022年6月30日			2022年3月31日
已租用% (1)		89.8	%		91.3	%		91.4	%		91.4	%		90.6	%


同一家店鋪已租用% (1)	% 變化			同一家店鋪已租用% (1)	% 變化
2023 年 3 月 31 日 vs 2022 年 12 月 31 日		(1.5	%)	2023 年 3 月 31 日 vs 2022 年 3 月 31 日		(0.7	%)

常見的股票數據


		三個月已結束
股票價格：		2023年3月31日			2022年12月31日			2022年9月30日			2022年6月30日			2022年3月31日
	高	$	6.74		$	6.86		$	7.95		$	11.04		$	11.54
	低	$	3.90		$	5.48		$	6.00		$	7.08		$	8.22
	收盤（期末）	$	4.56		$	5.94		$	6.23		$	7.23		$	10.91

每股普通股股息		$	0.0775		$	0.0775		$	0.0775		$	0.0775		$	0.0775
每股普通股的年化分紅		$	0.31		$	0.31		$	0.31		$	0.31		$	0.31
股息收益率（按收盤價計算）			6.8	%		5.2	%		5.0	%		4.3	%		2.8	%

(1)

有關我們對這項措施的定義，請參見第42頁。

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		合併資產負債表

（未經審計，以千計）


			2023年3月31日			2022年12月31日
資產：
	按成本計算的房地產：
		土地	$	1,966,237		$	1,966,237
		建築物和裝修		6,185,311			6,177,540
				8,151,548			8,143,777
		累計折舊和攤銷		(1,337,552	)		(1,297,553	)
	房地產，淨額			6,813,996			6,846,224
	現金和現金等價物			451,796			408,905
	限制性現金			59,179			40,912
	賬款和其他應收款			19,409			23,866
	房地產相關基金投資			108,176			105,369
	投資未合併的房地產相關基金			3,180			3,411
	對未合併合資企業的投資			385,034			393,503
	遞延應收租金			354,326			346,338
	遞延費用，淨額			120,359			120,685
	無形資產，淨額			84,352			90,381
	其他資產			80,282			73,660
總資產			$	8,480,089		$	8,453,254

負債：
	應付票據和抵押貸款，淨額		$	3,841,492		$	3,840,318
	循環信貸額度			-			-
	應付賬款和應計費用			118,932			123,176
	應付的股息和分配			18,110			18,026
	無形負債，淨額			33,938			36,193
	其他負債			30,537			24,775
負債總額				4,043,009			4,042,488

股權：
	派拉蒙集團公司股權			3,562,571			3,592,291
	以下方面的非控股權益：
		合併的合資企業		403,902			402,118
		合併後的房地產相關基金		220,206			173,375
		運營夥伴關係		250,401			242,982
權益總額				4,437,080			4,410,766

負債和權益總額			$	8,480,089		$	8,453,254

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		合併收益表

（未經審計，以千計，每股金額除外）


		三個月已結束
		2023年3月31日			2022年3月31日			2022年12月31日
收入：
	租金收入 (1)	$	181,713		$	169,922		$	176,404
	費用和其他收入 (1)		6,761			13,763			7,624
總收入			188,474			183,685			184,028

費用：
	正在運營		70,309			66,661			70,102
	折舊和攤銷		58,888			55,624			61,211
	一般和行政		14,623			15,645			13,986
	與交易相關的成本		128			117			89
支出總額			143,948			138,047			145,388

其他收入（支出）：
	房地產相關基金投資的收益（虧損）		3,550			-			(2,233	)
	來自未合併房地產相關基金的（虧損）收入		(178	)		170			(1,864	)
	未合併合資企業的虧損		(5,762	)		(5,113	)		(37,925	)
	利息和其他收入，淨額		2,925			231			2,567
	利息和債務支出 (1)		(36,459	)		(34,277	)		(37,060	)
所得税前收入（虧損）			8,602			6,649			(37,875	)
	所得税支出		(288	)		(527	)		(1,706	)
淨收益（虧損）			8,314			6,122			(39,581	)
減去歸因於非控股的淨（收益）虧損對以下內容感興趣：
	合併的合資企業		(5,641	)		(3,425	)		(1,598	)
	合併後的房地產相關基金		(823	)		1,016			665
	運營夥伴關係		(121	)		(342	)		2,637
歸屬於普通股股東的淨收益（虧損）		$	1,729		$	3,371		$	(37,877	)
	攤薄後每股	$	0.01		$	0.02		$	(0.17	)

(1)

有關詳細信息，請參見第 10 頁。

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		選擇損益表數據

（未經審計，以千計）


		三個月已結束
租金收入：		2023年3月31日		2022年3月31日			2022年12月31日
	物業出租	$	158,463	$	156,922		$	159,029
	租户補償		14,458		12,532			10,422
	直線租金調整		7,756		(1,789	)		5,794
	以上和低於市價的租賃的攤銷，淨額		1,036		358			1,159
	租約終止收入		-		1,899			-
總租金收入		$	181,713	$	169,922		$	176,404


			三個月已結束
費用和其他收入：			2023年3月31日		2022年3月31日		2022年12月31日
	資產管理		$	2,175	$	2,885	$	3,132
	物業管理			1,862		2,219		1,810
	收購、處置、租賃及其他			520		6,884		385
	費用收入總額			4,557		11,988		5,327
	其他（主要是停車收入和租户要求的服務），
		包括清潔和加班（加熱和冷卻）		2,204		1,775		2,297
費用和其他收入總額			$	6,761	$	13,763	$	7,624


		三個月已結束
利息和債務支出：		2023年3月31日		2022年3月31日		2022年12月31日
	利息支出	$	34,921	$	32,739	$	35,518
	遞延融資成本的攤銷		1,538		1,538		1,542
利息和債務支出總額		$	36,459	$	34,277	$	37,060

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		FFO

（未經審計，以千計，股票和每股金額除外）


			三個月已結束
			2023年3月31日			2022年3月31日			2022年12月31日
淨收益（虧損）與FFO和核心FFO的對賬：
	淨收益（虧損）		$	8,314		$	6,122		$	(39,581	)
	房地產折舊和攤銷（包括我們在房地產中的份額）
		未合併的合資企業）		68,431			65,825			70,720
	我們在未合併合資企業的房地產減值損失中所佔的份額			-			-			31,685
	FFO (1)			76,745			71,947			62,824
	減去歸因於以下非控股權益的FFO：
		合併的合資企業		(15,175	)		(12,515	)		(11,565	)
		合併後的房地產相關基金		(830	)		1,009			659
	FFO 歸因於派拉蒙集團運營合作伙伴關係			60,740			60,441			51,918
	減去歸因於運營合作伙伴關係中非控股權益的FFO			(3,961	)		(5,568	)		(3,380	)
	歸屬於普通股股東的 FFO (1)		$	56,779		$	54,873		$	48,538
	攤薄後每股		$	0.26		$	0.25		$	0.22

	FFO		$	76,745		$	71,947		$	62,824
	非核心項目：
		歸屬於One Steuart Lane的FFO，包括税後淨收益出售住宅公寓單元		2,409			1,262			1,387
		對捐款（分配自）的權益收益的調整未合併的合資企業		(1,322	)		(583	)		561
		合併後已實現和未實現損益的調整以及未合併的房地產相關基金投資		1,335			47			2,851
		合併房地產相關基金投資後確認的虧損以前未合併的		-			-			2,627
		其他，淨額		128			117			89
	核心 FFO (1)			79,295			72,790			70,339
	減去歸因於以下非控股權益的核心 FFO：
		合併的合資企業		(15,175	)		(12,515	)		(11,565	)
		合併後的房地產相關基金		(4,027	)		(159	)		(625	)
	歸因於派拉蒙集團運營合作伙伴關係的核心 FFO			60,093			60,116			58,149
	減去歸因於非控股權益的核心 FFO 運營夥伴關係			(3,919	)		(5,538	)		(3,785	)
	歸屬於普通股股東的核心 FFO (1)		$	56,174		$	54,578		$	54,364
	攤薄後每股		$	0.26		$	0.25		$	0.25

加權平均已發行股票的對賬：
	加權平均已發行股數			216,563,108			218,782,296			218,583,895
	稀釋性證券的影響			53,912			57,798			59,378
	攤薄後每股FFO和核心FFO的分母			216,617,020			218,840,094			218,643,273

(1)

有關我們對這項措施的定義，請參見第42頁。

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		時尚

（未經審計，以千計）


				三個月已結束
				2023年3月31日			2022年3月31日			2022年12月31日
核心 FFO 與 FAD 的協調：
	核心 FFO			$	79,295		$	72,790		$	70,339
	加（減）調整（包括我們的份額）未合併的合資企業）將進入FAD：
		直線租金調整			(7,691	)		1,658			(5,746	)
		以上和低於市價的租賃的攤銷，淨額			(1,838	)		(1,197	)		(1,984	)
		遞延融資成本的攤銷			1,893			1,949			1,919
		股票薪酬費用的攤銷			5,117			6,562			4,150
		維護資產的支出			(5,662	)		(11,228	)		(18,835	)
		第二代租户的改進
			和租賃佣金		(12,538	)		(14,291	)		(40,213	)
	時尚 (1)				58,576			56,243			9,630
	減去歸因於以下非控股權益的FAD：
		合併的合資企業			(7,033	)		(11,345	)		81
		合併後的房地產相關基金			(4,084	)		(243	)		(683	)
	FAD 歸因於派拉蒙集團運營合作伙伴關係				47,459			44,655			9,028
	減去歸因於非控股權益的FAD 運營夥伴關係				(3,095	)		(4,114	)		(588	)
	歸屬於普通股股東的 FAD (1) (2)			$	44,364		$	40,541		$	8,440

	普通股申報的股息			$	16,834		$	16,978		$	16,827

(1)

有關我們對這項措施的定義，請參見第42頁。

(2)

歸屬於普通股股東的FAD不一定代表未來的FAD金額，這是由於租户裝修和租賃佣金的支付時間與產生此類成本的租賃所得租金的支付時間相比有波動。

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		息税前利潤

（未經審計，以千計）


			三個月已結束
			2023年3月31日			2022年3月31日			2022年12月31日
淨收益（虧損）與息税折舊攤銷前利潤的對賬以及調整後的息税折舊攤銷前利潤
	淨收益（虧損）		$	8,314		$	6,122		$	(39,581	)
	加（減）調整（包括我們的份額）未合併的合資企業）將進入息税折舊攤銷前利潤和調整後的息税折舊攤銷前利潤：
		折舊和攤銷		68,431			65,825			70,720
		利息和債務支出		43,673			40,912			43,831
		我們在房地產減值損失中所佔的份額未合併的合資企業		-			-			31,685
		所得税支出		293			540			1,707
	息税折舊攤銷前利潤 (1)			120,711			113,399			108,362
	減去歸因於以下非控股權益的息税折舊攤銷前利潤：
		合併的合資企業		(23,012	)		(20,337	)		(19,520	)
		合併後的房地產相關基金		(2,036	)		(104	)		(185	)
	PGRE 在 eBitdare 中的份額 (1)		$	95,663		$	92,958		$	88,657


	息税前利潤		$	120,711		$	113,399		$	108,362
	加（減去）調整以得出調整後的息税折舊攤銷前利潤：
		對捐款權益收益的調整（來自未合併的合資企業的分配）		(1,322	)		(583	)		561
		歸屬於斯圖爾特巷一號的息税折舊攤銷前利潤，包括出售住宅公寓單元的淨收益		1,107			62			475
		合併和未合併的息税折舊攤銷前利潤房地產相關基金投資		(3,224	)		(276	)		1,297
		與房地產相關的合併後確認的損失之前未合併的基金投資		-			-			2,627
		其他，淨額		128			117			89
	調整後的息税折舊攤銷前利潤 (1)			117,400			112,719			113,411
	減去歸因於以下非控股權益的調整後息税折舊攤銷前利潤：
		合併的合資企業		(23,012	)		(20,337	)		(19,520	)
	PGRE 在調整後息税折舊攤銷前利潤中的份額 (1)		$	94,388		$	92,382		$	93,891

(1)

有關我們對這項措施的定義，請參見第42頁。

- 13 -


		NOI

（未經審計，以千計）


				三個月已結束
				2023年3月31日			2022年3月31日			2022年12月31日
淨收益（虧損）與NOI和現金淨利潤的對賬：
	淨收益（虧損）			$	8,314		$	6,122		$	(39,581	)
	加（減去）調整以得出 NOI 和 Cash NOI：
		折舊和攤銷			58,888			55,624			61,211
		一般和行政			14,623			15,645			13,986
		利息和債務支出			36,459			34,277			37,060
		所得税支出			288			527			1,706
		房地產相關基金投資的（收入）虧損			(3,550	)		-			2,233
		來自未合併合資企業的 NOI（不包括 One Steuart Lane）			10,381			11,234			10,782
		未合併合資企業的虧損			5,762			5,113			37,925
		費用收入			(4,557	)		(11,988	)		(5,327	)
		利息和其他收入，淨額			(2,925	)		(231	)		(2,567	)
		其他，淨額			306			(53	)		1,953
	NOI (1)				123,989			116,270			119,381
	減去歸因於以下非控股權益的NOI：
		合併的合資企業			(22,712	)		(20,322	)		(19,247	)
	PGRE 在 NOI 中的份額 (1)			$	101,277		$	95,948		$	100,134

	NOI			$	123,989		$	116,270		$	119,381
	減去：
		直線租金調整（包括我們在租金中的份額）
			未合併的合資企業）		(7,691	)		1,658			(5,746	)
		以上和低於市價的租賃的攤銷，淨額
			（包括我們在未合併的合資企業中所佔的份額）		(1,838	)		(1,197	)		(1,984	)
	現金淨收入 (1)				114,460			116,731			111,651
	減去歸因於以下非控股權益的現金淨收益率：
		合併的合資企業			(19,845	)		(20,513	)		(16,147	)
	PGRE 在 Cash NOI 中的份額 (1)			$	94,615		$	96,218		$	95,504

(1)

有關我們對這項措施的定義，請參見第42頁。

- 14 -


		NOI

（未經審計，以千計）


				截至2023年3月31日的三個月
				總計			紐約			舊金山			其他
淨收益（虧損）與NOI和現金淨利潤的對賬：
	淨收益（虧損）			$	8,314		$	5,838		$	13,087		$	(10,611	)
	加（減去）調整以得出 NOI 和 Cash NOI：
		折舊和攤銷			58,888			39,167			18,482			1,239
		一般和行政			14,623			-			-			14,623
		利息和債務支出			36,459			23,122			12,582			755
		所得税支出			288			-			23			265
		房地產相關基金投資的收入			(3,550	)		-			-			(3,550	)
		來自未合併合資企業的 NOI（不包括 One Steuart Lane）			10,381			3,363			7,019			(1	)
		未合併合資企業的虧損			5,762			20			3,294			2,448
		費用收入			(4,557	)		-			-			(4,557	)
		利息和其他收入，淨額			(2,925	)		(442	)		(434	)		(2,049	)
		其他，淨額			306			-			-			306
	NOI (1)				123,989			71,068			54,053			(1,132	)
	減去歸因於以下非控股權益的NOI：
		合併的合資企業			(22,712	)		(2,623	)		(20,089	)		-
	截至2023年3月31日的三個月中，PGRE在NOI中的份額			$	101,277		$	68,445		$	33,964		$	(1,132	)
	截至2022年3月31日的三個月中，PGRE在NOI中所佔份額			$	95,948		$	67,203		$	30,638		$	(1,893	)


	NOI			$	123,989		$	71,068		$	54,053		$	(1,132	)
	加（減去）調整以得出現金淨利潤率：
		直線租金調整（包括我們在租金中的份額）
			未合併的合資企業）		(7,691	)		(3,024	)		(4,989	)		322
		以上和低於市價的租賃的攤銷，淨額（包括
			我們在未合併合資企業中的份額）		(1,838	)		(320	)		(1,518	)		-
	現金淨收入 (1)				114,460			67,724			47,546			(810	)
	減去歸因於以下非控股權益的現金淨收益率：
		合併的合資企業			(19,845	)		(2,778	)		(17,067	)		-
	截至2023年3月31日的三個月中，PGRE在現金淨資產收益中所佔的份額			$	94,615		$	64,946		$	30,479		$	(810	)
	截至2022年3月31日的三個月中，PGRE在現金淨資產收益中所佔的份額			$	96,218		$	68,113		$	29,908		$	(1,803	)

(1)

有關我們對這項措施的定義，請參閲第 42 頁

- 15 -


		相同的商店結果

（未經審計，以千計）


同店無現金 (1)			截至2023年3月31日的三個月
			總計		紐約				舊金山		其他
	截至2023年3月31日的三個月中，PGRE在現金淨資產收益中所佔的份額		$	94,615	$	64,946			$	30,479	$	(810	)
		收購/重建及其他，淨額		753		(57	)	(2)		-		810
	截至三個月內，PGRE 在 Same Store Cash NOI 中的份額
		2023年3月31日	$	95,368	$	64,889			$	30,479	$	-


		截至2022年3月31日的三個月
		總計			紐約				舊金山			其他
截至2022年3月31日的三個月中，PGRE在現金淨資產收益中所佔的份額		$	96,218		$	68,113			$	29,908		$	(1,803	)
	租約終止收入		(1,718	)		(1,718	)			-			-
	收購/重建及其他，淨額		749			(1,054	)	(2)		-			1,803
截至三個月內，PGRE 在 Same Store Cash NOI 中的份額
	2022年3月31日	$	95,249		$	65,341			$	29,908		$	-

PGRE 在同店現金淨利潤中所佔份額增加（減少）		$	119		$	(452	)		$	571		$	-
% 增加（減少）			0.1	%		(0.7	%)			1.9	%

(1)

有關我們對這項措施的定義，請參見第42頁。

(2)

包括我們在歸屬於華爾街60號的現金淨收益中所佔的份額，該股因 “停用” 進行重建。

- 16 -


		相同的商店結果

（未經審計，以千計）


同一家店 (1)			截至2023年3月31日的三個月
			總計		紐約				舊金山		其他
	截至2023年3月31日的三個月中，PGRE在NOI中的份額		$	101,277	$	68,445			$	33,964	$	(1,132	)
		收購/重建及其他，淨額		1,079		(53	)	(2)		-		1,132
	截至三個月內 PGRE 在 Smage Store NOI 中的份額
		2023年3月31日	$	102,356	$	68,392			$	33,964	$	-


		截至2022年3月31日的三個月
		總計			紐約				舊金山			其他
截至2022年3月31日的三個月中，PGRE在NOI中所佔份額		$	95,948		$	67,203			$	30,638		$	(1,893	)
	租約終止收入		(1,718	)		(1,718	)			-			-
	收購/重建及其他，淨額		1,314			(579	)	(2)		-			1,893
截至三個月內 PGRE 在 Smage Store NOI 中的份額
	2022年3月31日	$	95,544		$	64,906			$	30,638		$	-

PGRE 在同店 NOI 中的份額增加		$	6,812		$	3,486			$	3,326		$	-
% 增加			7.1	%		5.4	%			10.9	%

(1)

有關我們對這項措施的定義，請參見第42頁。

(2)

包括我們在歸屬於華爾街60號的NOI中所佔的份額，該資產被 “停用” 用於重建。

- 17 -


		合併合資企業——資產負債表

（未經審計，以千計）


		截至2023年3月31日
		合併合資企業
		合併總額		1633		一個市場		300 任務
		合資企業		百老匯		廣場		街
PGRE 所有權				90.0%		49.0%		31.1%
資產：
	房地產，淨額	$	3,349,043	$	1,709,164	$	1,164,846	$	475,033
	現金和現金等價物		144,246		54,246		48,388		41,612
	限制性現金		1,239		-		1,239		-
	賬款和其他應收款		6,961		3,538		2,681		742
	遞延應收租金		201,190		104,094		72,653		24,443
	遞延費用，淨額		48,133		23,958		16,935		7,240
	無形資產，淨額		47,963		39,405		7,483		1,075
	其他資產		15,723		11,432		4,177		114
總資產		$	3,814,498	$	1,945,837	$	1,318,402	$	550,259

負債：
	應付票據和抵押貸款，淨額	$	2,490,410	$	1,243,361	$	974,049	$	273,000
	應付賬款和應計費用		64,773		19,940		34,875		9,958
	無形負債，淨額		20,747		13,437		6,858		452
	其他負債		4,828		258		4,552		18
負債總額			2,580,758		1,276,996		1,020,334		283,428

股權：
	派拉蒙集團公司股權		829,838		601,481		146,123		82,234
	非控股權益		403,902		67,360		151,945		184,597
權益總額			1,233,740		668,841		298,068		266,831

負債和權益總額		$	3,814,498	$	1,945,837	$	1,318,402	$	550,259

- 18 -


		合併合資企業——資產負債表

（未經審計，以千計）


		截至2022年12月31日
		合併合資企業
		合併總額		1633		一個市場		300 任務
		合資企業		百老匯		廣場		街
PGRE 所有權				90.0%		49.0%		31.1%
資產：
	房地產，淨額	$	3,364,482	$	1,718,436	$	1,167,906	$	478,140
	現金和現金等價物		139,579		60,556		41,396		37,627
	限制性現金		1,316		78		1,238		-
	賬款和其他應收款		9,997		8,340		984		673
	遞延應收租金		197,658		105,880		67,377		24,401
	遞延費用，淨額		49,485		24,696		17,255		7,534
	無形資產，淨額		50,553		41,197		8,175		1,181
	其他資產		6,228		655		5,105		468
總資產		$	3,819,298	$	1,959,838	$	1,309,436	$	550,024

負債：
	應付票據和抵押貸款，淨額	$	2,489,902	$	1,243,112	$	973,790	$	273,000
	應付賬款和應計費用		61,407		19,682		33,297		8,428
	無形負債，淨額		21,936		13,949		7,491		496
	其他負債		5,803		1,185		4,563		55
負債總額			2,579,048		1,277,928		1,019,141		281,979

股權：
	派拉蒙集團公司股權		838,132		613,203		142,315		82,614
	非控股權益		402,118		68,707		147,980		185,431
權益總額			1,240,250		681,910		290,295		268,045

負債和權益總額		$	3,819,298	$	1,959,838	$	1,309,436	$	550,024

- 19 -


		合併合資企業-經營業績

（未經審計，以千計）


		截至2023年3月31日的三個月
		合併合資企業
		合併總額			1633			一個市場			300 任務
		合資企業			百老匯			廣場			街
總收入		$	101,949		$	49,142		$	39,972		$	12,835
運營費用總額			33,938			18,852			11,291			3,795
淨營業收入 (1)			68,011			30,290			28,681			9,040
折舊和攤銷			(28,733	)		(14,181	)		(10,660	)		(3,892	)
利息和其他收入，淨額			846			412			223			211
利息和債務支出			(22,181	)		(9,599	)		(10,091	)		(2,491	)
所得税前收入			17,943			6,922			8,153			2,868
所得税支出			(21	)		-			(1	)		(20	)
淨收入		$	17,922		$	6,922		$	8,152		$	2,848

PGRE 的份額
所有權		總計			90.0%			49.0%			31.1%
	淨收入	$	11,105		$	6,228		$	3,994		$	883
	加：管理費收入		1,176			407			193			576
	PGRE 在淨收入中所佔份額		12,281			6,635			4,187			1,459
	加：房地產折舊和攤銷		19,199			12,764			5,224			1,211
	FFO (1)		31,480			19,399			9,411			2,670
	核心 FFO (1)	$	31,480		$	19,399		$	9,411		$	2,670

非控股權益份額
所有權		總計			10.0%			51.0%			68.9%
	淨收入	$	6,817		$	694		$	4,158		$	1,965
	減去：管理費支出		(1,176	)		(407	)		(193	)		(576	)
	歸屬於非控股權益的淨收益		5,641			287			3,965			1,389
	加：房地產折舊和攤銷		9,534			1,417			5,436			2,681
	FFO (1)		15,175			1,704			9,401			4,070
	核心 FFO (1)	$	15,175		$	1,704		$	9,401		$	4,070

(1)

有關我們對這些措施的定義，請參閲第 42 頁。

- 20 -


		合併合資企業-經營業績

（未經審計，以千計）


		截至2022年3月31日的三個月
		合併合資企業
		合併總額			1633			一個市場			300 任務
		合資企業			百老匯			廣場			街
總收入		$	96,623		$	50,595		$	34,772		$	11,256
運營費用總額			31,454			18,340			10,111			3,003
淨營業收入 (1)			65,169			32,255			24,661			8,253
折舊和攤銷			(27,987	)		(14,420	)		(9,496	)		(4,071	)
利息和其他收入（虧損），淨額			25			(3	)		26			2
利息和債務支出			(22,175	)		(9,599	)		(10,085	)		(2,491	)
所得税前收入			15,032			8,233			5,106			1,693
所得税支出			(5	)		(1	)		(2	)		(2	)
淨收入		$	15,027		$	8,232		$	5,104		$	1,691

PGRE 的份額
所有權		總計			90.0%			49.0%			31.1%
	淨收入	$	10,435		$	7,408		$	2,502		$	525
	加：管理費收入		1,167			415			200			552
	PGRE 在淨收入中所佔份額		11,602			7,823			2,702			1,077
	加：房地產折舊和攤銷		18,897			12,980			4,652			1,265
	FFO (1)		30,499			20,803			7,354			2,342
	核心 FFO (1)	$	30,499		$	20,803		$	7,354		$	2,342

非控股權益份額
所有權		總計			10.0%			51.0%			68.9%
	淨收入	$	4,592		$	824		$	2,602		$	1,166
	減去：管理費支出		(1,167	)		(415	)		(200	)		(552	)
	歸屬於非控股權益的淨收益		3,425			409			2,402			614
	加：房地產折舊和攤銷		9,090			1,440			4,844			2,806
	FFO (1)		12,515			1,849			7,246			3,420
	核心 FFO (1)	$	12,515		$	1,849		$	7,246		$	3,420

(1)

有關我們對這些措施的定義，請參閲第 42 頁。

- 21 -


		未合併的合資企業——資產負債表

（未經審計，以千計）


		截至2023年3月31日
				712 Fifth			市場		55 秒		111 Sutter
		總計		大道			中心		街		街			其他 (1)

PGRE 所有權				50.0%			67.0%		44.1%		49.0%			各種各樣
資產：
	房地產，淨額	$	2,394,692	$	210,858		$	623,218	$	357,614	$	147,916		$	1,055,086
	現金和現金等價物		120,342		30,634			45,204		17,660		3,583			23,261
	限制性現金		117,246		5,474			389		-		2,286			109,097
	賬款和其他應收款		5,349		4,007			467		334		61			480
	遞延應收租金		31,841		17,827			5,120		3,953		2,969			1,972
	遞延費用，淨額		14,033		9,218			2,883		920		1,012			-
	無形資產，淨額		64,517		-			11,572		9,757		2,296			40,892
	待售住宅公寓單元 (2)		321,077		-			-		-		-			321,077
	其他資產		29,297		2,956			18,030		55		21			8,235
總資產		$	3,098,394	$	280,974		$	706,883	$	390,293	$	160,144		$	1,560,100

負債：
	應付票據和抵押貸款，淨額	$	1,839,321	$	298,273		$	409,943	$	186,949	$	158,771		$	785,385
	應付賬款和應計費用		56,083		8,177			15,235		5,143		4,140			23,388
	無形負債，淨額		9,299		-			1,692		6,462		1,145			-
	其他負債		4,413		169			76		244		241			3,683
負債總額			1,909,116		306,619			426,946		198,798		164,297			812,456


權益總額			1,189,278		(25,645	)		279,937		191,495		(4,153	)		747,644

負債和權益總額		$	3,098,394	$	280,974		$	706,883	$	390,293	$	160,144		$	1,560,100

(1)

代表百老匯 1600 號、華爾街 60 號（因重建而停用）、德國奧德中心和 One Steuart Lane。

(2)

代表 One Steuart Lane 可供出售的住宅公寓單元的成本。

- 22 -


		未合併的合資企業——資產負債表

（未經審計，以千計）



		截至2022年12月31日
				712 Fifth			市場		55 秒		111 Sutter
		總計		大道			中心		街		街			其他 (1)

PGRE 所有權				50.0%			67.0%		44.1%		49.0%			各種各樣
資產：
	房地產，淨額	$	2,377,084	$	212,002		$	627,169	$	359,405	$	149,653		$	1,028,855
	現金和現金等價物		140,818		28,335			38,918		15,322		3,950			54,293
	限制性現金		111,722		5,472			-		-		2,431			103,819
	賬款和其他應收款		4,830		3,642			453		326		17			392
	遞延應收租金		31,372		17,921			5,422		3,507		2,992			1,530
	遞延費用，淨額		13,026		9,566			1,430		951		1,079			-
	無形資產，淨額		69,599		-			14,363		10,980		2,583			41,673
	待售住宅公寓單元 (2)		322,232		-			-		-		-			322,232
	其他資產		37,826		189			22,651		211		1,564			13,211
總資產		$	3,108,509	$	277,127		$	710,406	$	390,702	$	164,269		$	1,566,005

負債：
	應付票據和抵押貸款，淨額	$	1,834,916	$	298,186		$	408,967	$	186,909	$	158,666		$	782,188
	應付賬款和應計費用		47,302		5,620			10,768		3,264		4,262			23,388
	無形負債，淨額		10,972		-			2,331		7,327		1,314			-
	其他負債		3,481		176			232		246		244			2,583
負債總額			1,896,671		303,982			422,298		197,746		164,486			808,159


權益總額			1,211,838		(26,855	)		288,108		192,956		(217	)		757,846

負債和權益總額		$	3,108,509	$	277,127		$	710,406	$	390,702	$	164,269		$	1,566,005

(1)

代表百老匯 1600 號、華爾街 60 號（因重建而停用）、德國奧德中心和 One Steuart Lane。

(2)

代表 One Steuart Lane 可供出售的住宅公寓單元的成本。

- 23 -


		未合併的合資企業——經營業績

（未經審計，以千計）


		截至2023年3月31日的三個月
					712 Fifth			市場			55 秒			111 Sutter
		總計			大道			中心			街			街			其他 (1)
總收入		$	41,978		$	12,219		$	14,085		$	7,864		$	3,207		$	4,603
運營費用總額			24,701			5,829			7,326			3,476			2,082			5,988
淨營業收入（虧損）(2)			17,277			6,390			6,759			4,388			1,125			(1,385	)
折舊和攤銷			(17,765	)		(2,790	)		(7,565	)		(4,115	)		(2,304	)		(991	)
利息和其他收入（虧損），淨額			709			255			317			125			19			(7	)
利息和債務支出			(15,446	)		(2,645	)		(3,465	)		(1,857	)		(2,770	)		(4,709	)
所得税前（虧損）收入			(15,225	)		1,210			(3,954	)		(1,459	)		(3,930	)		(7,092	)
所得税支出			(11	)		-			(2	)		(5	)		(2	)		(2	)
淨（虧損）收入		$	(15,236	)	$	1,210		$	(3,956	)	$	(1,464	)	$	(3,932	)	$	(7,094	)

PGRE 的份額
所有權		總計			50.0%			67.0%			44.1%			49.0%			各種各樣
	淨（虧損）收入	$	(7,044	)	$	605		$	(2,655	)	$	(637	)	$	(1,927	)	$	(2,430	)
	減去：逐步上調基準調整		(40	)		-			-			(2	)		-			(38	)
	減去：對收益淨值的調整來自未合併合資企業的分配		1,322			(605	)		-			-			1,927			-
	PGRE 在淨（虧損）收入中所佔的份額		(5,762	)		-			(2,655	)		(639	)		-			(2,468	)
	加：房地產折舊和攤銷		9,543			1,395			5,069			1,816			1,129			134
	FFO (2)		3,781			1,395			2,414			1,177			1,129			(2,334	)
	增加：對收益淨值的調整來自未合併合資企業的分配		(1,322	)		605			-			-			(1,927	)		-
	減去：歸因於 One Steuart Lane 的 FFO		2,409			-			-			-			-			2,409
	Core FFO (2)	$	4,868		$	2,000		$	2,414		$	1,177		$	(798	)	$	75

合資夥伴的份額
所有權		總計			50.0%			33.0%			55.9%			51.0%			各種各樣
	淨（虧損）收入	$	(8,192	)	$	605		$	(1,301	)	$	(827	)	$	(2,005	)	$	(4,664	)
	加：房地產折舊和攤銷		8,262			1,395			2,496			2,301			1,175			895
	FFO (2)		70			2,000			1,195			1,474			(830	)		(3,769	)
	減去：歸因於 One Steuart Lane 的 FFO		4,475			-			-			-			-			4,475
	Core FFO (2)	$	4,545		$	2,000		$	1,195		$	1,474		$	(830	)	$	706

(1)

代表百老匯 1600 號、華爾街 60 號（因重建而停用）、德國奧德中心和 One Steuart Lane。

(2)

有關我們對這些措施的定義，請參閲第 42 頁。

- 24 -


		未合併的合資企業——經營業績

（未經審計，以千計）



		截至2022年3月31日的三個月
					712 Fifth			市場			55 秒			111 Sutter
		總計			大道			中心			街			街			其他 (1)
總收入		$	76,102		$	10,051		$	14,362		$	7,859		$	3,744		$	40,086		(2)
運營費用總額			42,508			5,879			6,505			2,926			1,886			25,312		(2)
淨營業收入 (3)			33,594			4,172			7,857			4,933			1,858			14,774
折舊和攤銷			(26,898	)		(2,654	)		(8,013	)		(4,587	)		(1,867	)		(9,777	)
利息和其他損失，淨額			(42	)		(12	)		(7	)		(13	)		(5	)		(5	)
利息和債務支出			(17,598	)		(2,672	)		(3,360	)		(1,857	)		(1,571	)		(8,138	)
所得税前虧損			(10,944	)		(1,166	)		(3,523	)		(1,524	)		(1,585	)		(3,146	)
所得税支出			(29	)		-			(2	)		(22	)		(3	)		(2	)
淨虧損		$	(10,973	)	$	(1,166	)	$	(3,525	)	$	(1,546	)	$	(1,588	)	$	(3,148	)

PGRE 的份額
所有權		總計			50.0%			67.0%			44.1%			49.0%			各種各樣
	淨虧損	$	(5,621	)	$	(583	)	$	(2,363	)	$	(676	)	$	(778	)	$	(1,221	)
	減去：逐步上調基準調整		(75	)		-			-			(3	)		-			(72	)
	減去：對收益淨值的調整來自未合併合資企業的分配		583			583			-			-			-			-
	PGRE 在淨虧損中所佔的份額		(5,113	)		-			(2,363	)		(679	)		(778	)		(1,293	)
	加：房地產折舊和攤銷		10,201			1,327			5,369			2,025			915			565
	FFO (3)		5,088			1,327			3,006			1,346			137			(728	)
	增加：對收益淨值的調整來自未合併合資企業的分配		(583	)		(583	)		-			-			-			-
	減去：歸因於 One Steuart Lane 的 FFO		1,262			-			-			-			-			1,262
	Core FFO (3)	$	5,767		$	744		$	3,006		$	1,346		$	137		$	534

合資夥伴的份額
所有權		總計			50.0%			33.0%			55.9%			51.0%			各種各樣
	淨虧損	$	(5,352	)	$	(583	)	$	(1,162	)	$	(870	)	$	(810	)	$	(1,927	)
	加：房地產折舊和攤銷		16,741			1,327			2,644			2,565			952			9,253
	FFO (3)		11,389			744			1,482			1,695			142			7,326
	減去：歸因於 One Steuart Lane 的 FFO		2,287			-			-			-			-			2,287
	Core FFO (3)	$	13,676		$	744		$	1,482		$	1,695		$	142		$	9,613

(1)

代表百老匯 1600 號、華爾街 60 號、德國奧德中心和 One Steuart Lane。

(2)

包括在 One Steuart Lane 出售住宅公寓單元的收益和銷售成本。

(3)

有關我們對這些措施的定義，請參閲第 42 頁。

- 25 -


		房地產相關基金-資產負債表

（未經審計，以千計）


		截至2023年3月31日							截至2023年3月31日
		合併基金
		總計				住宅			總計
		合併基金		基金 X		發展基金			未合併資金 (1)
PGRE 所有權				13.0%		7.4%			各種各樣
資產：
	現金和現金等價物	$	53,802	$	402	$	53,400		$	29,689
	賬款和其他應收款		3,652		-		3,652			-
	房地產相關基金投資 (2)		108,176		108,176		-			213,890
	對未合併合資企業的投資		75,545		-		75,545	(3)		-
	其他資產		10,169		104		10,065			345
總資產		$	251,344	$	108,682	$	142,662		$	243,924

負債：
	應付賬款和應計費用	$	105	$	45	$	60		$	-
	其他負債		6,751		5		6,746			130
負債總額			6,856		50		6,806			130

股權：
	派拉蒙集團公司股權		24,282		14,145		10,137			3,180
	合資夥伴的股權		220,206		94,487		125,719			240,614
權益總額			244,488		108,632		135,856			243,794

負債和權益總額		$	251,344	$	108,682	$	142,662		$	243,924

(1)

代表派拉蒙集團房地產基金VII，LP（“基金VII”）、派拉蒙集團房地產基金VII-H，LP（“Fund VII-H”）和派拉蒙集團房地產基金VIII，LP（“Fund VIII”）。

(2)

主要代表夾層貸款的投資。

(3)

代表住宅開發基金在斯圖爾特巷一號的35.0％的所有權。

- 26 -


		房地產相關基金-資產負債表

（未經審計，以千計）


		截至2022年12月31日							截至2022年12月31日
		合併基金
		總計				住宅			總計
		合併基金		基金 X		發展基金			未合併資金 (1)
PGRE 所有權				13.0%		7.4%			各種各樣
資產：
	現金和現金等價物	$	3,551	$	199	$	3,352		$	29,076
	賬款和其他應收款		3,650		-		3,650			-
	房地產相關基金投資 (2)		105,369		105,369		-			232,295
	對未合併合資企業的投資		77,961		-		77,961	(3)		-
	其他資產		3,632		201		3,431			342
總資產		$	194,163	$	105,769	$	88,394		$	261,713

負債：
	應付賬款和應計費用	$	85	$	34	$	51		$	-
	其他負債		248		14		234			91
負債總額			333		48		285			91

股權：
	派拉蒙集團公司股權		20,455		13,766		6,689			3,411
	合資夥伴的股權		173,375		91,955		81,420			258,211
權益總額			193,830		105,721		88,109			261,622

負債和權益總額		$	194,163	$	105,769	$	88,394		$	261,713

(1)

代表基金七、基金VII-H和基金八。

(2)

主要代表夾層貸款的投資。

(3)

代表住宅開發基金在斯圖爾特巷一號的35.0％的所有權。

- 27 -


		房地產相關基金-經營業績

（未經審計，以千計）


		截至2023年3月31日的三個月									截至2023年3月31日的三個月
		合併基金
		總計						住宅			總計
		合併基金			基金 X (1)			發展基金			未合併資金 (2)
房地產相關基金投資的收益（虧損）		$	3,550		$	3,550		$	-		$	(13,828	)
未合併合資企業的虧損			(2,416	)		-			(2,416	)		-
利息和其他收入，淨額			163			-			163			-
所得税前收入（虧損）			1,297			3,550			(2,253	)		(13,828	)
所得税支出			(1	)		-			(1	)		-
淨收益（虧損）		$	1,296		$	3,550		$	(2,254	)	$	(13,828	)

PGRE 的份額
所有權		總計			13.0%			7.4%			總計
	淨收益（虧損）	$	202		$	462		$	(260	)	$	(178	)
	加：管理費收入		271			271			-			-
	PGRE 在淨收益（虧損）中所佔的份額		473			733			(260	)		(178	)
	加：房地產折舊和攤銷		-			-			-			-
	FFO (3)		473			733			(260	)		(178	)
	減去：歸因於 One Steuart Lane 的 FFO		179			-			179			-
	減去：來自的已實現和未實現虧損房地產相關基金投資		144			144			-			224
	Core FFO (3)	$	796		$	877		$	(81	)	$	46

合資夥伴的份額
所有權		總計			87.0%			92.6%			總計
	淨收益（虧損）	$	1,094		$	3,088		$	(1,994	)	$	(13,650	)
	減去：管理費支出		(271	)		(271	)		-			-
	歸屬於合資企業的淨收益（虧損）合作伙伴		823			2,817			(1,994	)		(13,650	)
	加：房地產折舊和攤銷		7			-			7			-
	FFO (3)		830			2,817			(1,987	)		(13,650	)
	減去：歸因於 One Steuart Lane 的 FFO		2,230			-			2,230			-
	減去：來自的已實現和未實現虧損房地產相關基金投資		967			967			-			17,178
	Core FFO (3)	$	4,027		$	3,784		$	243		$	3,528

(1)

在2022年12月12日之前，派拉蒙集團房地產基金X，LP（“基金X”）採用權益會計法進行核算。2022 年 12 月 12 日之後，我們將基金 X 的所有權增加到 13.0%，並開始將基金 X 合併到我們的合併財務報表中。

(2)

代表基金七、基金VII-H和基金八。

(3)

有關我們對這些措施的定義，請參閲第 42 頁。

- 28 -


		房地產相關基金-經營業績

（未經審計，以千計）


		三個月已結束 2022年3月31日			截至2022年3月31日的三個月
					總計
		合併基金 (1)			未合併的資金		基金 X		其他 (2)
房地產相關基金投資的收入		$	-		$	2,503	$	1,982	$	521
未合併合資企業的虧損			(1,269	)		-		-		-
利息和其他收入，淨額			106			-		-		-
所得税前（虧損）收入			(1,163	)		2,503		1,982		521
所得税支出			(2	)		-				-
淨（虧損）收入		$	(1,165	)	$	2,503	$	1,982	$	521

PGRE 的份額
所有權		7.4%			總計		8.2%		7.5%
	淨（虧損）收入	$	(149	)	$	170	$	163	$	7
	加：房地產折舊和攤銷		-			-		-		-
	FFO (3)		(149	)		170		163		7
	減去：歸因於 One Steuart Lane 的 FFO		94			-		-		-
	減去：來自的已實現和未實現虧損房地產相關基金投資		-			47		21		26
	Core FFO (3)	$	(55	)	$	217	$	184	$	33

合資夥伴的份額
所有權		92.6%			總計		91.8%		92.5%
	淨（虧損）收入	$	(1,016	)	$	2,333	$	1,819	$	514
	減去：管理費支出		-			-		-		-
	歸屬於合資企業的淨（虧損）收益合作伙伴		(1,016	)		2,333		1,819		514
	加：房地產折舊和攤銷		7			-		-		-
	FFO (3)		(1,009	)		2,333		1,819		514
	減去：歸因於 One Steuart Lane 的 FFO		1,168			-		-		-
	減去：來自的已實現和未實現虧損房地產相關基金投資		-			2,215		188		2,027
	Core FFO (3)	$	159		$	4,548	$	2,007	$	2,541

(1)

代表住宅發展基金。

(2)

代表基金七、基金VII-H和基金八。

(3)

有關我們對這些措施的定義，請參閲第 42 頁。

- 29 -


		資本結構

（未經審計，以千計，股份、單位和每股金額除外）


			截至2023年3月31日
債務：
	合併債務：
		應付票據和抵押貸款 (1)	$	3,858,000
		循環信貸額度		-
				3,858,000
	減去：
		非控股權益在合併債務中的份額 (2)		(810,335	)
	添加：
		PGRE 在未合併合資債務中的份額 (3)		625,324
	PGRE 在總債務中所佔的份額 (4)			3,672,989


		股票/單位		截至的股價
股權：		傑出		2023年3月31日
	普通股		217,211,716	$	4.56		990,485
	運營合作伙伴單位		15,212,454		4.56		69,369
	權益總額		232,424,170		4.56		1,059,854


總市值						$	4,732,843

(1)

代表根據相應債務協議應付的合同金額。

(2)

代表非控股權益在百老匯1633號、Market Plaza一號和米申街300號的債務中所佔的份額。

(3)

代表我們在德國第五大道712號、市場中心、第二街 55 號、薩特街 111 號、百老匯 1600 號、華爾街 60 號和奧德森特的債務份額。

(4)

有關我們對這項措施的定義，請參見第42頁。

- 30 -


		債務分析

（未經審計，以千計）


		債務總額						固定利率債務						浮動利率債務
合併債務：		金額			費率			金額			費率			金額			費率
	1633 百老匯	$	1,250,000			2.99	%	$	1,250,000			2.99	%	$	-			-
	美洲大道 1301 號		860,000			3.76	%		500,000			2.46	%		360,000			5.56	%
	西 52 街 31 號		500,000			3.80	%		500,000			3.80	%		-			-
	市場廣場一號		975,000			4.03	%		975,000			4.03	%		-			-
	米申街 300 號		273,000			3.65	%		273,000			3.65	%		-			-
	循環信貸額度		-			-			-			-			-			-
合併債務總額			3,858,000			3.58	%		3,498,000			3.37	%		360,000			5.56	%
非控股權益份額			(810,335	)		3.78	%		(810,335	)		3.78	%		-			-
PGRE 在合併債務中的份額		$	3,047,665			3.52	%	$	2,687,665			3.25	%	$	360,000			5.56	%

未合併的合資企業債務：
	第五大道 712 號	$	300,000			3.39	%	$	300,000			3.39	%	$	-			-
	市場中心		411,580			3.14	%		402,000			3.07	%		9,580			6.16	%
	第二街 55 號		187,500			3.88	%		187,500			3.88	%		-			-
	薩特街 111 號		158,771			6.82	%		-			-			158,771			6.82	%
	1600 百老匯		98,000			3.45	%		98,000			3.45	%		-			-
	60 華爾街		575,000			5.95	%		-			-			575,000			5.95	%
	德國奧德中心		13,409			3.80	%		-			-			13,409			3.80	%
未合併債務總額			1,744,260			4.55	%		987,500			3.36	%		756,760			6.10	%
合資夥伴的份額			(1,118,936	)		4.91	%		(476,475	)		3.42	%		(642,461	)		6.02	%
PGRE 在未合併債務中的份額		$	625,324			3.89	%	$	511,025			3.30	%	$	114,299			6.53	%

PGRE 在總債務中所佔的份額 (1)		$	3,672,989			3.58	%	$	3,198,690			3.26	%	$	474,299			5.80	%


循環信貸額度契約：(2)		必需	實際的			債務構成（按PGRE的份額計算）：		金額		%
	總負債/總資產	低於 60%		44.9	%	固定利率債務：
	有擔保債務/總資產	小於 50%		44.9	%		合併固定利率債務	$	2,687,665
	固定費用保險	大於 1.5 倍	3.27x				未合併的固定利率債務		511,025
	無抵押債務/未抵押資產	低於 60%		0.0	%		PGRE 在固定利率債務中的份額		3,198,690		87.1	%
	未支配利息保障	大於 1.75 倍	47.06x			浮動利率債務：
							合併浮動利率債務		360,000
							未合併浮動利率債務		114,299
							PGRE 在浮動利率債務中的份額		474,299		12.9	%
							PGRE 在總債務中所佔的份額 (2)	$	3,672,989		100.0	%

(1)

有關我們對這項措施的定義，請參見第42頁。

(2)

本節根據我們已向美國證券交易委員會提交的循環信貸額度協議的條款，列出了截至2023年3月31日的比率。我們不會出於任何其他目的或任何其他時期提供這些比率和相關計算結果，也無意讓這些指標以其他方式向投資者提供有關我們的財務狀況或經營業績的信息。除了考慮我們遵守循環信貸額度的目的外，投資者不應依賴這些措施。

- 31 -


		債務到期日

（未經審計，以千計）


合併債務：		2023				2024			2025			2026			2027			此後			總計
	米申街 300 號	$	273,000		(1)	$	-		$	-		$	-		$	-		$	-		$	273,000
	市場廣場一號		-				975,000			-			-			-			-			975,000
	西 52 街 31 號		-				-			-			500,000			-			-			500,000
	美洲大道 1301 號		-				-			-			860,000			-			-			860,000
	1633 百老匯		-				-			-			-			-			1,250,000			1,250,000
	循環信貸額度		-				-			-			-			-			-			-
合併債務總額			273,000				975,000			-			1,360,000			-			1,250,000			3,858,000
非控股權益份額			(188,097	)			(497,250	)		-			-			-			(124,988	)		(810,335	)
PGRE 在合併債務中的份額		$	84,903			$	477,750		$	-		$	1,360,000		$	-		$	1,125,012		$	3,047,665


未合併的合資企業債務：
	60 華爾街	$	-			$	575,000		$	-		$	-		$	-		$	-		$	575,000
	薩特街 111 號		-				158,771			-			-			-			-			158,771
	市場中心		-				-			411,580			-			-			-			411,580
	第二街 55 號		-				-			-			187,500			-			-			187,500
	第五大道 712 號		-				-			-			-			300,000			-			300,000
	德國奧德中心		-				-			-			-			-			13,409			13,409
	1600 百老匯		-				-			-			-			-			98,000			98,000
未合併債務總額			-				733,771			411,580			187,500			300,000			111,409			1,744,260
合資夥伴的份額			-				(627,165	)		(135,821	)		(104,831	)		(150,000	)		(101,119	)		(1,118,936	)
PGRE 在未合併債務中的份額		$	-			$	106,606		$	275,759		$	82,669		$	150,000		$	10,290		$	625,324



PGRE 在總債務中所佔的份額 (2)		$	84,903			$	584,356		$	275,759		$	1,442,669		$	150,000		$	1,135,302		$	3,672,989

加權平均匯率			3.65	%			4.50	%		3.14	%		3.78	%		3.39	%		2.99	%		3.58	%

到期債務的百分比			2.3	%			15.9	%		7.5	%		39.3	%		4.1	%		30.9	%		100.0	%

(1)

這筆貸款將於2023年10月到期。我們正在探索各種替代方案來為這筆貸款再融資。

(2)

有關我們對這項措施的定義，請參見第42頁。

- 32 -


		投資組合摘要—紐約

（未經審計，以千計，平方英尺和每平方英尺金額除外）


											年化租金 (1)				平方英尺
		派拉蒙			%			%					Per		在		OUT of
財產		所有權			已出租 (1)			被佔領 (1)			金額		平方英尺 (2)		服務		服務		總計		主要租户
1633 百老匯
	辦公室		90.0	%		100.0	%		100.0	%	$	183,252	$	80.94		2,272,771		-		2,272,771	安聯、摩根士丹利、華納音樂集團、中國工商銀行、
																					Showtime Networks、新山資本、MongoDB
																					Bleacher Report、Kasowitz、Benson、Torres & Friedman
	零售/劇院		90.0	%		96.6	%		96.6	%		10,861		65.63		253,609		-		253,609	格什温劇院、Thespian Theatre、Equinox、鼎泰豐
			90.0	%		99.7	%		99.7	%		194,113		80.57		2,526,380		-		2,526,380
美洲大道 1301 號
	辦公室		100.0	%		79.5	%		70.0	%		99,525		84.90		1,695,600		-		1,695,600	法國農業信貸銀行、諾頓·羅斯·富布賴特、康雷茲尼克
																					瑞士再保險、橡樹資本、ArentFox Schiff、
																					O'Melveny & Myers，SVB Securities
	零售/便利中心		100.0	%		89.8	%		89.8	%		2,556		183.52		50,722		-		50,722	Ocean Prime、
			100.0	%		79.8	%		70.6	%		102,081		85.96		1,746,322		-		1,746,322
1325 美洲大道
	辦公室		100.0	%		94.3	%		94.3	%		51,130		68.66		810,314		-		810,314	McGraw Hill、Olshan Frome Wolosky、Hilton、Evercore
	零售		100.0	%		100.0	%		100.0	%		1,423		86.68		15,609		-		15,609	La Grande Boucher
			100.0	%		94.4	%		94.4	%		52,553		68.95		825,923		-		825,923
西 52 街 31 號
	辦公室		100.0	%		96.4	%		92.8	%		64,324		93.45		742,139		-		742,139	Clifford Chance、Pilsbury Winthrop Shaw Pittman
																					Centerview Partners、Bracewell、Providen
																					威爾遜·桑西尼
	零售		100.0	%		97.8	%		97.8	%		4,875		109.61		25,913		-		25,913	Fogo De Chao，現代藝術博物館設計商店
			100.0	%		96.4	%		93.0	%		69,199		94.03		768,052		-		768,052
第三大道 900 號
	辦公室		100.0	%		78.6	%		78.6	%		31,907		70.84		575,084		-		575,084	高盛、資生堂、Tannenbaum Helpern Syracuse 和
																					Hirschtritt，Littler Mendelson
	零售		100.0	%		81.7	%		81.7	%		1,302		97.31		16,144		-		16,144	美國銀行
			100.0	%		78.7	%		78.7	%		33,209		71.59		591,228		-		591,228
第五大道 712 號
	辦公室		50.0	%		82.8	%		77.2	%		42,464		120.22		457,580		-		457,580	CVC Advisors、abrdn、OMI Management、River
																					百達資產管理
	零售		50.0	%		20.9	%		20.9	%		7,883		437.43		85,917		-		85,917	哈里·温斯頓
			50.0	%		73.0	%		68.3	%		50,347		135.54		543,497		-		543,497
1600 百老匯
	零售		9.2	%		100.0	%		100.0	%		10,302		304.50		25,693		-		25,693	M&M 的世界
華爾街 60 號 (3)
	辦公室		5.0	%	不適用			不適用			不適用		不適用			-		1,625,483		1,625,483

	小計/加權平均值					89.9	%		86.9	%	$	511,804	$	85.59		7,027,095		1,625,483		8,652,578
	PGRE 的份額					90.2	%		87.1	%	$	457,868	$	83.13		6,479,405		81,437		6,560,842

(1)

有關我們對這項措施的定義，請參見第42頁。

(2)

僅代表辦公和零售空間。

(3)

2022 年 6 月，華爾街 60 號 “停用” 進行重建。

- 33 -


		投資組合摘要—舊金山

（未經審計，以千計，平方英尺和每平方英尺金額除外）


											年化租金 (1)				平方英尺
		派拉蒙			%			%					Per		在		OUT of
財產		所有權			已出租 (1)			被佔領 (1)			金額		平方英尺 (2)		服務		服務		總計		主要租户
市場廣場一號
	辦公室		49.0	%		96.6	%		95.2	%	$	158,974	$	107.72		1,555,130		-		1,555,130	谷歌、摩根劉易斯和博基烏斯、Visa
																					資本集團、Autodesk、花旗集團、
																					杜安·莫里斯、託馬斯·布拉沃、PJT Partners
	零售		49.0	%		74.2	%		74.2	%		5,283		81.40		53,285		-		53,285	星巴克、STK 牛排館、
																					一號市場餐廳
			49.0	%		95.8	%		94.5	%		164,257		107.06		1,608,415		-		1,608,415
市場中心
	辦公室		67.0	%		79.5	%		79.5	%		53,696		91.66		738,220		-		738,220	優步、Mindspace、交通銀行、
																					Crowe、Mayer Brown、Raymon James、Waymo
	零售		67.0	%		66.2	%		66.2	%		613		109.81		6,156		-		6,156	亞馬遜
			67.0	%		79.4	%		79.4	%		54,309		91.78		744,376		-		744,376
米申街 300 號
	辦公室		31.1	%		80.9	%		80.9	%		46,959		96.26		605,662		-		605,662	Autodesk、Glassdoor、Inst
	零售		31.1	%		88.5	%		88.5	%		2,945		66.34		49,172		-		49,172	春分
			31.1	%		81.4	%		81.4	%		49,904		93.82		654,834		-		654,834
前街一號
	辦公室		100.0	%		97.2	%		96.1	%		56,663		93.33		633,262		-		633,262	第一共和國、Coinbase、仲量聯行、信諾
	零售		100.0	%		86.7	%		86.7	%		1,212		92.83		14,773		-		14,773	第一共和國
			100.0	%		97.0	%		95.8	%		57,875		93.32		648,035		-		648,035
第二街 55 號
	辦公室		44.1	%		85.7	%		85.7	%		26,642		84.17		370,319		-		370,319	畢馬威會計師事務所、Intercom、Rippling、UKG
	零售		44.1	%		100.0	%		100.0	%		903		111.06		7,480		-		7,480	薩特西灣醫療，Bluestone Lane
			44.1	%		86.0	%		86.0	%		27,545		84.79		377,799		-		377,799
薩特街 111 號
	辦公室		49.0	%		53.5	%		53.5	%		11,638		89.14		248,821		-		248,821	Turo，自然資源保護委員會
	零售		49.0	%		77.6	%		77.6	%		1,541		67.59		29,249		-		29,249	24 小時健身
			49.0	%		56.0	%		56.0	%		13,179		85.93		278,070		-		278,070

	小計/加權平均值					87.5	%		86.9	%	$	367,069	$	97.68		4,311,529		-		4,311,529
	PGRE 的份額					88.7	%		87.9	%	$	208,873	$	97.01		2,441,406		-		2,441,406

總計 /加權平均值						89.0	%		86.9	%	$	878,873	$	90.31		11,338,624		1,625,483		12,964,107
PGRE 的份額						89.8	%		87.3	%	$	666,741	$	87.08		8,920,811		81,437		9,002,248

(1)

有關我們對這項措施的定義，請參見第42頁。

(2)

僅代表辦公和零售空間。

- 34 -


		同一家門店租賃的入住率

（未經審計）


				截至2023年3月31日						截至2022年12月31日						變化
	派拉蒙						同一家商店						同一家商店			同一家商店
財產	所有權			已租用% (1)			已租用% (1)			已租用% (1)			已租用% (1)			已租用%


紐約：
1633 百老匯		90.0	%		99.7	%		99.7	%		99.7	%		99.7	%		-	%
美洲大道 1301 號		100.0	%		79.8	%		79.8	%		88.1	%		88.1	%		(8.3	%)
美洲大道 1325 號		100.0	%		94.4	%		94.4	%		94.4	%		94.4	%		-	%
西 52 街 31 號		100.0	%		96.4	%		96.4	%		93.0	%		93.0	%		3.4	%
第三大道 900 號		100.0	%		78.7	%		78.7	%		79.3	%		79.3	%		(0.6	%)
第五大道 712 號		50.0	%		73.0	%		73.0	%		73.9	%		73.9	%		(0.9	%)
1600 百老匯		9.2	%		100.0	%		100.0	%		100.0	%		100.0	%		-	%
華爾街 60 號 (2)		5.0	%	不適用			不適用			不適用			不適用				-	%
加權平均值					89.9	%		89.9	%		91.7	%		91.7	%		(1.8	%)
PGRE 的份額					90.2	%		90.2	%		92.1	%		92.1	%		(1.9	%)

舊金山：
市場廣場一號		49.0	%		95.8	%		95.8	%		95.8	%		95.8	%		-	%
市場中心		67.0	%		79.4	%		79.4	%		79.4	%		79.4	%		-	%
米申街 300 號		31.1	%		81.4	%		81.4	%		81.4	%		81.4	%		-	%
前街一號		100.0	%		97.0	%		97.0	%		97.0	%		97.0	%		-	%
第二街 55 號		44.1	%		86.0	%		86.0	%		86.0	%		86.0	%		-	%
薩特街 111 號		49.0	%		56.0	%		56.0	%		59.4	%		59.4	%		(3.4	%)
加權平均值					87.5	%		87.5	%		87.8	%		87.8	%		(0.3	%)
PGRE 的份額					88.7	%		88.7	%		88.9	%		88.9	%		(0.2	%)

加權平均值					89.0	%		89.0	%		90.2	%		90.2	%		(1.2	%)
PGRE 的份額					89.8	%		89.8	%		91.3	%		91.3	%		(1.5	%)

(1)

有關我們對這項措施的定義，請參見第42頁。

(2)

2022 年 6 月，華爾街 60 號 “停用” 進行重建。

- 35 -


		頂級租户和行業多元化

（未經審計，以千計，平方英尺和每平方英尺金額除外）


								PGRE 的份額
					總計			總計			年化租金 (1)				% 的
十大租户：				租賃	平方英尺			平方英尺					每平方英尺		按年計算
截至2023年3月31日			財產	到期	被佔領 (2)			被佔領 (2)			金額		足部 (2)		租金
	第一共和國銀行 (3)		前街一號	2025 年 6 月		250,459			250,459		$	21,499	$	85.54		3.2	%
				2029 年 12 月		76,999			76,999			7,795		101.24		1.2	%
				2030 年 12 月		25,157			25,157			2,323		91.82		0.3	%
				2032 年 12 月		108,111			108,111			11,372		105.19		1.7	%
						460,726			460,726			42,989		93.11		6.4	%
	Clifford Chance L		西 52 街 31 號	2024 年 6 月		328,543	(4)		328,543	(4)		29,839		90.81		4.5	%
	安聯環球投資有限責任公司		1633 百老匯	2031 年 1 月		320,911			288,823			28,351		98.16		4.3	%
	諾頓·羅斯·富布賴特		美洲大道 1301 號	Mar-2032		111,589			111,589			10,206		91.46		1.5	%
				2034 年 9 月		179,286			179,286			17,716		94.56		2.7	%
						290,875			290,875			27,922		93.37		4.2	%
	摩根士丹利公司		1633 百老匯	Mar-2032		260,829			234,749			19,757		84.16		3.0	%
	WMG 收購公司		1633 百老匯	2029 年 7 月		288,250			259,428			17,866		68.24		2.7	%
		（華納音樂集團）
	Showtime 網絡有限公司		1633 百老匯	2026 年 1 月		253,196			227,879			17,040		73.24		2.6	%
	谷歌公司		市場廣場一號	2025 年 4 月		339,833			166,518			16,226		97.03		2.4	%
	卡索維茨·本森·託雷斯		1633 百老匯	Mar-2037		203,394			183,057			14,646		80.01		2.2	%
	優步科技公司		市場中心	2023 年 7 月		234,783	(5)		157,305	(5)		14,331		91.10		2.1	%


		PGRE 的份額
行業多元化：		平方英尺		佔據的百分比			按年計算		% 的
截至2023年3月31日		被佔領		平方英尺			出租 (1)		年化租金
	法律服務		1,715,207		22.0	%	$	152,167		22.8	%
	科技與媒體		1,681,331		21.5	%		139,377		20.9	%
	金融服務-商業和投資銀行		1,418,981		18.2	%		121,627		18.2	%
	金融服務，其他		1,112,514		14.3	%		105,646		15.9	%
	保險		437,152		5.6	%		41,591		6.2	%
	零售		166,737		2.1	%		18,241		2.7	%
	旅行和休閒		206,823		2.7	%		13,803		2.1	%
	消費品		121,732		1.6	%		10,371		1.6	%
	其他專業服務		113,261		1.5	%		9,871		1.5	%
	其他		818,252		10.5	%		54,047		8.1	%

(1)

有關我們對這項措施的定義，請參見第42頁。

(2)

僅代表辦公和零售空間。

(3)

2023 年 5 月 1 日，第一共和國銀行被加州金融保護和創新部關閉，聯邦存款保險公司被任命為接管人。因此，摩根大通銀行從聯邦存款保險公司手中收購了所有存款賬户和幾乎所有資產，並承擔了第一共和國銀行的某些負債。目前尚不清楚收購資產和承擔負債的細節。截至2023年5月，第一共和國銀行仍將履行這些租賃協議規定的財務義務。

(4)

包括截至2041年4月已預租給威爾遜·桑西尼的92,516平方英尺的面積。

(5)

包括截至2028年7月已預租給Waymo的7667平方英尺（按PGRE的份額計算為51,366平方英尺）。

- 36 -


		租賃活動 (1)

（未經審計）


	總計			紐約			舊金山

截至2023年3月31日的三個月

租賃總平方英尺		195,634			118,967			76,667

PGRE 在租賃總平方英尺中所佔的份額：		170,333			118,967			51,366
初始租金 (2)	$	82.21		$	81.00		$	85.00
加權平均租賃期限（年）		13.0			16.5			5.0
租户改善和租賃佣金：
每平方英尺	$	166.38		$	195.04		$	100.00
每年每平方英尺	$	12.77		$	11.82		$	20.00
初始租金的百分比		15.5	%		14.6	%		23.5	%
租金優惠：
平均免費租期（以月為單位）		15.0			18.0			8.0
每年的平均免費租期（以月為單位）		1.1			1.1			1.6

第二代空間：（2）
平方英尺		143,882			92,516			51,366
現金基礎：
初始租金 (2)	$	82.43		$	81.00		$	85.00
先前上漲的租金 (2)	$	84.00		$	84.02		$	83.97
增加百分比（減少）		(1.9	%)		(3.6	%)		1.2	%
GAAP 基礎：
直線租金 (2)	$	79.72		$	80.31		$	78.66
之前的直線租金 (2)	$	79.04		$	73.88		$	88.35
增加（減少）百分比		0.9	%		8.7	%		(11.0	%)

(1)

除租賃平方英尺外，租賃統計數據僅代表辦公空間。

(2)

有關我們對這項措施的定義，請參見第42頁。

- 37 -


		租賃到期 — 總投資組合

（未經審計，以千計，平方英尺和每平方英尺金額除外）


			總計		PGRE 的份額
的年份			平方英尺		平方英尺		年化租金 (1)				% 的
租約到期 (2)			即將到期的租約		即將到期的租約		金額		每平方英尺 (3)		年化租金

	月復一月			11,045		7,827	$	808	$	-		0.1	%

	2Q 2023			25,976		14,650		1,112		75.32		0.2	%
	3Q 2023			198,590		133,379		12,098		90.61		1.8	%
	4Q 2023			48,815		33,020		3,324		100.06		0.5	%
	2023 年總計			273,381		181,049		16,534		91.09		2.5	%

	1Q 2024			255,186		201,528		16,071		79.74		2.3	%
	剩下的 2024			587,116		517,762		45,976		89.00		6.7	%
	2024 年總計			842,302		719,290		62,047		86.39		9.0	%
		2025		1,523,279		996,593		89,792		90.04		13.1	%
		2026		1,382,722		951,254		83,764		85.71		12.2	%
		2027		295,868		219,152		19,692		89.72		2.9	%
		2028		397,160		313,628		24,966		79.71		3.6	%
		2029		602,582		524,508		40,289		82.44		5.9	%
		2030		611,972		515,491		46,552		90.35		6.8	%
		2031		597,334		529,940		51,495		93.80		7.5	%
		2032		914,704		640,706		59,980		93.62		8.8	%
	此後			2,640,958		2,410,849		188,176		83.40		27.6	%

(1)

有關我們對這項措施的定義，請參見第42頁。

(2)

在本季度最後一天到期的租約被視為已佔用，並反映為將在下一季度到期。

(3)

僅代表辦公和零售空間。

- 38 -


		租約到期 — 紐約

（未經審計，以千計，平方英尺和每平方英尺金額除外）


			總計		PGRE 的份額
的年份			平方英尺		平方英尺		年化租金 (1)				% 的
租約到期 (2)			即將到期的租約		即將到期的租約		金額		每平方英尺 (3)		年化租金

	月復一月			2,596		2,421	$	464	$	-		0.1	%

	2Q 2023			17,066		10,719		785		73.22		0.2	%
	3Q 2023			21,779		14,865		1,283		85.43		0.3	%
	4Q 2023			6,751		5,054		407		76.07		0.1	%
	2023 年總計			45,596		30,638		2,475		79.61		0.6	%

	1Q 2024			164,631		151,832		11,117		73.18		2.3	%
	剩下的 2024			423,827		413,278		35,857		86.95		7.6	%
	2024 年總計			588,458		565,110		46,974		83.23		9.9	%
		2025		405,939		345,794		31,875		92.07		6.7	%
		2026		676,370		613,053		49,096		76.36		10.4	%
		2027		168,077		152,924		13,022		85.02		2.7	%
		2028		195,595		170,984		12,022		70.27		2.5	%
		2029		529,179		486,435		36,808		81.68		7.8	%
		2030		407,764		397,048		34,502		86.95		7.3	%
		2031		496,270		452,783		44,324		93.91		9.4	%
		2032		492,354		455,927		38,630		84.73		8.1	%
	此後			2,310,450		2,171,990		163,852		81.14		34.5	%

(1)

有關我們對這項措施的定義，請參見第42頁。

(2)

在本季度最後一天到期的租約被視為已佔用，並反映為將在下一季度到期。

(3)

僅代表辦公和零售空間。

- 39 -


		租約到期 — 舊金山

（未經審計，以千計，平方英尺和每平方英尺金額除外）


			總計		PGRE 的份額
的年份			平方英尺		平方英尺		年化租金 (1)				% 的
租約到期 (2)			即將到期的租約		即將到期的租約		金額		每平方英尺 (3)		年化租金

	月復一月			8,449		5,406	$	344	$	-		0.2	%

	2Q 2023			8,910		3,931		327		81.05		0.2	%
	3Q 2023			176,811		118,514		10,815		91.26		5.1	%
	4Q 2023			42,064		27,966		2,917		104.41		1.4	%
	2023 年總計			227,785		150,411		14,059		93.43		6.7	%

	1Q 2024			90,555		49,696		4,954		99.86		2.4	%
	剩下的 2024			163,289		104,484		10,119		97.18		4.8	%
	2024 年總計			253,844		154,180		15,073		98.05		7.2	%
		2025		1,117,340		650,799		57,917		88.96		27.6	%
		2026		706,352		338,201		34,668		102.49		16.5	%
		2027		127,791		66,228		6,670		100.59		3.1	%
		2028		201,565		142,644		12,944		91.08		6.2	%
		2029		73,403		38,073		3,481		91.44		1.7	%
		2030		204,208		118,443		12,050		101.73		5.7	%
		2031		101,064		77,157		7,171		93.19		3.4	%
		2032		422,350		184,779		21,350		115.54		10.1	%
	此後			330,508		238,859		24,324		101.88		11.6	%

(1)

有關我們對這項措施的定義，請參見第42頁。

(2)

在本季度最後一天到期的租約被視為已佔用，並在下一季度反映為即將到期的空間。

(3)

僅代表辦公和零售空間。

- 40 -


		現金基礎資本支出

（未經審計，以千計）


	截至2023年3月31日的三個月
	總計			紐約			舊金山			其他
資本支出（包括我們在未合併合資企業中的份額）：（1）
維護資產的支出	$	5,662		$	3,504		$	1,653		$	505
第二代租户的改進		10,828			2,763			8,065			-
第二代租賃佣金		1,710			556			1,154			-
資本支出總額		18,200			6,823			10,872			505
減去歸屬於合併合資企業非控股權益的金額		(5,433	)		(220	)		(5,213	)		-
PGRE 在資本支出總額中所佔的份額	$	12,767		$	6,603		$	5,659		$	505

重建支出（包括我們在未合併合資企業中的份額）：（1）
其他	$	3,118		$	3,118		$	-		$	-
重建支出總額		3,118			3,118			-			-
減去歸屬於合併合資企業非控股權益的金額		-			-			-			-
PGRE 在重建總支出中所佔的份額	$	3,118		$	3,118		$	-		$	-

	截至2022年3月31日的三個月
	總計			紐約			舊金山			其他
資本支出（包括我們在未合併合資企業中的份額）：（1）
維護資產的支出	$	11,228		$	9,119		$	2,104		$	5
第二代租户的改進		13,082			9,077			4,005			-
第二代租賃佣金		1,209			1,152			57			-
資本支出總額		25,519			19,348			6,166			5
減去歸屬於合併合資企業非控股權益的金額		(1,516	)		(566	)		(950	)		-
PGRE 在資本支出總額中所佔的份額	$	24,003		$	18,782		$	5,216		$	5

重建支出（包括我們在未合併合資企業中的份額）：（1）
Gershwin 幕牆更換	$	1,719		$	1,719		$	-		$	-
電梯現代化改造		1,097			1,065			32			-
其他		2,198			2,131			67			-
重建支出總額		5,014			4,915			99			-
減去歸屬於合併合資企業非控股權益的金額		(235	)		(172	)		(63	)		-
PGRE 在重建總支出中所佔的份額	$	4,779		$	4,743		$	36		$	-

(1)

有關我們對這項措施的定義，請參見第42頁。

- 41 -


		定義

我們在本補充運營和財務數據報告中使用並列出了各種非公認會計準則指標。下一節包含這些衡量標準的定義，描述了我們對它們的使用，並提供了有關我們為何認為它們有意義的信息。其他房地產公司可能使用不同的方法來計算這些衡量標準，因此，我們對這些衡量標準的陳述可能無法與其他房地產公司進行比較。這些非公認會計準則指標不應被視為根據公認會計原則列報的財務信息的替代品，只能與根據公認會計原則列報的財務信息一起考慮，並作為對財務信息的補充。

運營資金（“FFO”）是衡量我們業績的補充指標。FFO是根據全國房地產投資信託協會（“Nareit”）採用的定義列出的。納雷特將FFO定義為根據公認會計原則計算的淨收益或虧損，經調整後不包括房地產資產的折舊和攤銷、某些房地產資產的減值損失以及出售某些房地產資產或某些房地產資產控制權變更產生的損益，包括我們在未合併合資企業此類調整中所佔的份額。FFO在房地產行業中通常用於協助投資者和分析師比較房地產公司的業績，因為它排除了房地產折舊和攤銷以及淨收益對銷售的影響，後者基於歷史成本，隱含地假設房地產的價值會隨着時間的推移而出現可預見的貶值，而不是根據現有市場狀況而波動。FFO 無意衡量現金流或流動性。歸屬於普通股股東的FFO代表公司在FFO中歸屬於普通股股東的份額，計算方法是從FFO中減去合併合資企業、房地產相關基金和運營合夥企業中非控股權益在FFO中的份額。

運營核心資金（“Core FFO”）是衡量我們經營業績的另一種指標，它調整了某些其他項目的FFO，我們認為這些項目可以增強我們不同時期的FFO。核心FFO（如適用）不包括某些項目的影響，包括交易相關成本和調整、房地產相關基金投資的已實現和未實現損益、利率互換的未實現損益、遣散費成本以及提前清償債務的損益，以反映我們房地產投資組合和運營的核心FFO。在未來，我們還可能將我們認為可能有助於投資者比較我們業績的其他項目排除在核心FFO之外。Core FFO 無意衡量現金流或流動性。歸屬於普通股股東的核心FFO代表公司在核心FFO中歸屬於普通股股東的份額，計算方法是從核心FFO中減少非控股權益在合併合資企業、房地產相關基金和運營合作伙伴關係中的核心FFO份額。

可供分配的資金（“FAD”）是衡量我們經營業績的補充指標，是根據以下因素調整後的核心財務費用計算得出的：（i）維護資產的資本支出，（ii）第二代租賃產生的租户改善和租賃佣金，（iii）直線租金調整，（iv）股票薪酬支出的攤銷，（vi）遞延融資成本的攤銷。FAD通常與運營活動產生的現金流一起用於衡量運營產生現金的能力以及為現金需求提供資金和向股東進行分配的能力。FAD提供的有關我們經營業績的信息，這些信息是無法獲得的，有助於投資者和分析師評估我們的經營業績。此外，儘管FAD不打算作為流動性衡量標準，因為它不根據營運資金的變化進行調整，但我們認為FAD可能會為投資者和分析師提供有用的補充信息，説明我們從運營中產生現金的能力以及向股東分配現金的能力。此外，我們認為，投資者和分析師經常使用FAD來評估我們作為房地產投資信託基金的表現。歸屬於普通股股東的FAD代表公司在FAD中歸屬於普通股股東的份額，計算方法是從FAD中扣除非控股權益在合併合資企業、房地產相關基金和運營合夥企業中的份額。

房地產利息、税項、折舊和攤銷前的收益（“eBitdare”）是衡量我們經營業績的補充指標。eBitdare是根據Nareit採用的定義列出的。納雷特將息税折舊攤銷前利潤定義為經調整後的GAAP淨收益（虧損），不包括利息支出、所得税、折舊和攤銷費用、出售折舊房地產資產的淨收益和折舊房地產的減值損失，包括我們在未合併合資企業此類調整中所佔的份額。eBitdare提供有關我們經營業績的信息，這些信息本來是無法獲得的，可能有助於投資者評估我們承擔和償還債務的能力。不應將息税折舊攤銷前利潤視為我們財務業績的指標，也不得視為衡量我們現金流或流動性的指標。我們還根據我們在標的資產的所有權百分比列報了PGRE在ebitdare中的份額，即我們在合併和未合併合資企業產生的ebitdare中所佔的份額。

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		定義-續

調整後的息税折舊攤銷前利潤是一項補充指標，通過調整息税折舊攤銷前利潤來計算，以消除我們的房地產相關基金業績、利率互換的未實現損益、交易相關成本、提前清償債務的收益或虧損以及可能因時而異的某些其他項目的影響。調整後的息税折舊攤銷前利潤提高了各期息税折舊攤銷前利潤的可比性。在未來，我們還可能從調整後的息税折舊攤銷前利潤中排除其他項目，我們認為這些項目可能有助於投資者比較我們的業績。我們還列報了PGRE在調整後息税折舊攤銷前利潤中的份額，該份額代表我們在合併和未合併合資企業根據標的資產所有權百分比產生的調整後息税折舊攤銷前利潤中所佔的份額。

淨營業收入（“NOI”）用於衡量我們物業的經營業績。NOI由租金收入（包括房地產租金、租户報銷和租賃終止收入）和某些其他與房地產相關的收入減去運營支出（包括清潔、安保、維修和保養、公用事業、物業管理和房地產税等房地產相關費用）組成。我們還列報了從淨資產淨值中扣除的現金淨收益率、直線租金調整以及高於和低於市場租賃的攤銷，包括我們在未合併合資企業此類調整中所佔的份額。此外，根據我們在標的資產的所有權百分比，我們還列報了PGRE在NOI和Cash NOI中的份額，即我們在合併和未合併合資企業NOI和Cash NOI中所佔的份額。我們在內部使用NOI和Cash NOI作為績效指標，並認為它們為投資者提供了有關我們的財務狀況和經營業績的有用信息，因為它們僅反映了房地產層面產生的收入和支出項目。

Same Store NOI用於衡量我們在紐約和舊金山投資組合中在本期和前一報告期以類似方式擁有的房產的經營業績，並根據我們在標的資產的所有權百分比代表合併和未合併合資企業的Same Store NOI。Same Store NOI還不包括租賃終止收入、運營租賃產生的應收賬款減值以及可能因時期而異的某些其他項目。我們還公佈了Same Store Cash NOI，其中不包括非現金項目的影響，例如直線租金調整以及上述和低於市場租約的攤銷。

根據我們在標的資產的所有權百分比，PGRE在總債務中所佔份額代表我們在合併和未合併合資企業債務中所佔的份額。我們認為，PGRE在總債務中所佔的份額為投資者提供了有關我們財務狀況的有用信息，因為它包括我們在未合併合資企業中的債務份額，不包括非控股權益在合併合資企業中歸屬於我們合作伙伴的債務份額。

年化租金等於期末每月基本租金加上根據租賃條款上漲的費用乘以 12。

租賃百分比代表已租賃的平方英尺的百分比，包括已簽署的尚未開始的租約。

同店租賃百分比代表我們在本期和前一報告期內以類似方式擁有且未歸類為已終止業務的房產的租賃平方英尺百分比，包括尚未簽署的租約。

佔用百分比代表我們根據公認會計原則開始獲得租金收入的空間百分比。

初始租金代表加權平均現金基礎每平方英尺的起始租金，不包括免費租金或定期增加的租金。

先前的累積租金代表到期時每平方英尺的加權平均現金基礎租金（包括報銷款）。

第二代空間代表當期租賃的空間，其中 (i) 空置時間少於十二個月，或 (ii) 在預定到期之前已預租。

資本支出包括維護資產的支出、租户改善補貼和租賃佣金。維護資產的支出包括維持當前收入的資本支出。第二代租户改善和租賃佣金是指在租賃第二代空間時產生的租户改善和租賃佣金。第一代租賃成本和其他資本支出包括收購當年及接下來的兩年內完成的資本支出，以及空置超過十二個月的租賃空間的租户改善和租賃佣金。重建支出包括與房地產開發相關的硬成本和軟成本，以便為其預期用途做好準備。

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