frt-20230331
000003490312 月 31 日2023Q1假的00000349032023-01-012023-03-310000034903FRT：聯邦房地產OPLP成員2023-01-012023-03-310000034903交易所：xnys美國通用會計準則：普通股成員2023-01-012023-03-310000034903交易所：xnysFRT: 存托股份會員2023-01-012023-03-3100000349032023-05-01xbrli: 股票00000349032023-03-31iso421:USD00000349032022-12-31iso421:USDxbrli: 股票0000034903FRT：a5.0 系列 C 系列累積可兑換優先會員2022-01-012022-12-31xbrli: pure0000034903FRT：a5.0 系列 C 系列累積可兑換優先會員2023-01-012023-03-310000034903FRT：a5.0 系列 C 系列累積可兑換優先會員2022-12-310000034903FRT：a5.0 系列 C 系列累積可兑換優先會員2023-03-310000034903FRT: a5417 Series1 累積可轉換首選會員2023-01-012023-03-310000034903FRT: a5417 Series1 累積可轉換首選會員2022-01-012022-12-310000034903FRT: a5417 Series1 累積可轉換首選會員2023-03-310000034903FRT: a5417 Series1 累積可轉換首選會員2022-12-3100000349032022-01-012022-03-310000034903美國公認會計準則：優先股成員2022-12-310000034903美國通用會計準則：普通股成員2022-12-310000034903US-GAAP：額外實收資本會員2022-12-310000034903US-GAAP：超過淨收入成員的累計分配額2022-12-310000034903US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2022-12-310000034903US-GAAP：非控股權益成員2022-12-310000034903US-GAAP：超過淨收入成員的累計分配額2023-01-012023-03-310000034903US-GAAP：非控股權益成員2023-01-012023-03-310000034903US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2023-01-012023-03-310000034903美國通用會計準則：普通股成員2023-01-012023-03-310000034903US-GAAP：額外實收資本會員2023-01-012023-03-310000034903FRT: DownreitoPunits會員美國通用會計準則：普通股成員2023-01-012023-03-310000034903FRT: DownreitoPunits會員US-GAAP：額外實收資本會員2023-01-012023-03-310000034903FRT: DownreitoPunits會員US-GAAP：非控股權益成員2023-01-012023-03-310000034903FRT: 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PartnershipInterFRT：遠期銷售合同會員2022-01-012022-03-310000034903FRT：遠期銷售合同會員2022-01-012022-03-310000034903FRT：基於績效的未歸屬股票成員2022-01-012022-03-310000034903FRT：基於績效的未歸屬股票成員2023-01-012023-03-310000034903SRT: PartnershipInterFRT：基於績效的未歸屬股票成員2023-01-012023-03-310000034903SRT: PartnershipInterFRT：基於績效的未歸屬股票成員2022-01-012022-03-310000034903FRT：Senior5point375% Notes會員美國公認會計準則：SeniorNotes會員US-GAAP：後續活動成員2023-04-120000034903FRT：Senior5point375% Notes會員美國公認會計準則：SeniorNotes會員US-GAAP：後續活動成員2023-04-122023-04-12
目錄
美國
證券交易委員會
華盛頓特區 20549 
表單 10-Q
☒根據1934年證券交易法第13或15 (D) 條提交的季度報告
在截至的季度期間 2023年3月31日
或者
☐根據1934年證券交易法第13或15 (D) 條提交的過渡報告
在從到的過渡期間
委員會文件編號： 1-07533 （聯邦房地產投資信託基金）
委員會文件編號： 333-262016-01 （聯邦地產 OP LP）
聯邦房地產投資信託基金
聯邦房地產 OP LP
（其章程中規定的註冊人的確切姓名）
馬裏蘭州（聯邦房地產投資信託基金）
 87-3916363
特拉華（聯邦地產 OP LP）
52-0782497
（組織狀況） （國税局僱主識別號）
玫瑰大道 909 號，200 套房, 北貝塞斯達, 馬裏蘭州20852
（主要行政辦公室地址）（郵政編碼）
(301) 998-8100
（註冊人的電話號碼，包括區號）

聯邦房地產投資信託基金
每個班級的標題交易符號註冊的每個交易所的名稱
具有實益權益的普通股FRT紐約證券交易所
每股面值0.01美元，以及相關的普通股購買權
存托股份，每股佔存托股份的1/1000FRT-C紐約證券交易所
5.00% C 系列累積可贖回優先股，每股面值 0.01 美元
聯邦地產 OP LP
每個班級的標題交易符號註冊的每個交易所的名稱
沒有不適用不適用
用勾號指明註冊人 (1) 是否在過去 12 個月內（或在要求註冊人提交此類報告的較短時間內）提交了 1934 年《證券交易法》第 13 條或第 15 (d) 條要求提交的所有報告，以及 (2) 在過去的 90 天內是否受到此類申報要求的約束。
聯邦房地產投資信託基金☒  是的    ☐沒有聯邦地產 OP LP☒  是的    ☐沒有
用複選標記表明註冊人是否在過去 12 個月內（或者在要求註冊人提交此類文件的較短時間內）以電子方式提交了根據第 S-T 法規（本章第 232.405 節）第 405 條要求提交的所有交互式數據文件。
聯邦房地產投資信託基金☒  是的    ☐沒有聯邦地產 OP LP☒  是的    ☐沒有
用勾號指明註冊人是大型加速申報人、加速申報人、非加速申報人、小型申報公司還是新興成長型公司。參見《交易法》第12b-2條中 “大型加速申報人”、“加速申報人”、“小型申報公司” 和 “新興成長型公司” 的定義。:
聯邦房地產投資信託基金聯邦地產 OP LP
大型加速過濾器
☒
加速過濾器
☐
大型加速過濾器
☒
加速過濾器
☐
非加速文件管理器
☐
規模較小的申報公司
☐
非加速文件管理器
☐
規模較小的申報公司
☐
新興成長型公司
☐
新興成長型公司
☐
如果是新興成長型公司，請用勾號註明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易法》第13（a）條規定的任何新的或修訂後的財務會計準則。
聯邦房地產投資信託基金☐是的☐沒有聯邦地產 OP LP☐是的☐沒有

用勾號指明註冊人是否為空殼公司（定義見《交易法》第 12b-2 條）。
聯邦房地產投資信託基金 ☐是的☒沒有聯邦地產 OP LP ☐是的☒沒有
2023 年 5 月 1 日，註冊人的已發行普通股數量為 81,515,397.

目錄

解釋性説明

本報告合併了聯邦房地產投資信託基金和聯邦房地產OP, LP截至2023年3月31日的季度10-Q表的季度報告。除非另有説明或上下文另有要求，否則提及 “聯邦房地產投資信託基金”、“母公司” 或 “信託” 是指聯邦房地產投資信託基金；提及 “聯邦房地產OP LP” 或 “運營合夥企業” 是指聯邦房地產OP LP。“公司”、“我們”、“我們” 和 “我們的” 一詞是指母公司及其通過其直接和間接擁有的子公司（包括運營合夥企業）開展的業務和運營。提及的 “股份” 和 “股東” 是指母公司的股份和股東，而不是運營合夥企業有限合夥人的有限合夥權益。
母公司是一家房地產投資信託基金（“REIT”），擁有有限責任公司100％的權益，是Federal Realty GP LLC（“普通合夥人”）（“普通合夥人”）的唯一成員並行使獨家控制權，後者是運營合夥企業的唯一普通合夥人。截至2023年3月31日，母公司擁有運營合作伙伴關係中100％的傑出合作伙伴單位（“運營單位”）。
公司認為，將母公司和運營合夥企業10-Q表的季度報告合併為這份單一報告可帶來以下好處：
•使投資者能夠以與管理層看待和運營業務相同的方式看待整個業務，從而增強投資者對母公司和運營合夥企業的理解；
•消除重複披露，提供更簡化和更具可讀性的演示文稿；以及
•通過準備一份合併報告（而不是兩份單獨的報告）來提高時間和成本效率。
管理層將母公司和運營合夥企業作為一個企業運營。由於運營合夥企業由母公司管理，而母公司幾乎所有的業務都通過運營合夥企業進行，因此母公司的管理層由與運營合夥企業管理層相同的人員組成。
我們認為，在母公司和運營合夥企業作為合併後的公司如何運作方面，瞭解母公司與運營合夥企業之間的幾個差異非常重要。母公司是房地產投資信託基金，其唯一的重大資產是其在運營合作伙伴關係中的直接和間接權益。因此，除了不時發行公募股權外，母公司本身不開展業務。預計母公司不會承擔任何重大債務。運營合夥企業幾乎持有我們所有的資產，並保留公司合資企業的所有權權益。除了母公司公募股權發行的淨收益（這些淨收益捐給運營合夥企業以換取運營單位）外，運營合夥企業產生了公司業務所需的所有資本。這種資本的來源包括運營合夥企業的業務、其直接或間接產生的債務以及合夥企業的發行。
股東權益、合夥人資本和非控股權益是母公司未經審計的簡明合併財務報表與運營合夥企業未經審計的簡明合併財務報表之間的主要區別領域。運營合夥企業的資本目前包括母公司擁有的運營單位，將來可能包括第三方擁有的運營單位。第三方擁有的運營單位（如果有）在運營合夥企業的財務報表中以資本計入，在母公司的財務報表中計為非控股權益。
母公司出於財務報告目的合併運營合夥企業，母公司除了在運營合夥企業中的投資外沒有其他資產。因此，儘管如上所述，股東權益和合夥人的資本有所不同，但母公司和運營合夥企業在各自財務報表上的資產和負債是相同的。
為了強調母公司與運營合作伙伴關係之間的差異，本報告中有一些章節分別討論了母公司和運營合夥企業，包括單獨的財務報表（但合併了腳註）、單獨的控制和程序部分以及單獨的附錄31和32認證。在合併母公司和運營合夥企業披露的部分中，本報告將行動或持股稱為公司的行動或持股。


目錄
聯邦房地產投資信託基金
聯邦房地產 OP LP
10-Q 表季度報告
截至2023年3月31日的季度

目錄

第一部分財務信息
第 1 項。財務報表
3
聯邦房地產投資信託基金
截至2023年3月31日和2022年12月31日的合併資產負債表（未經審計）
3
截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月的合併綜合收益表（未經審計）
4
截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月的合併股東權益表（未經審計）
5
截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月的合併現金流量表（未經審計）
6
聯邦地產 OP LP
截至2023年3月31日和2022年12月31日的合併資產負債表（未經審計）
7
截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月的合併綜合收益表（未經審計）
8
截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月的合併資本報表（未經審計）
9
截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月的合併現金流量表（未經審計）
10
聯邦房地產投資信託基金和聯邦地產 OP LP
合併財務報表附註（未經審計）
11
第 2 項。管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析
16
第 3 項。關於市場風險的定量和定性披露
28
第 4 項。控制和程序
29
第二部分。其他信息
30
第 1 項。法律訴訟
30
第 1A 項。風險因素
30
第 2 項。未註冊的股權證券銷售和所得款項的使用
30
第 3 項。優先證券違約
30
第 4 項。礦山安全披露
30
第 5 項。其他信息
30
第 6 項。展品
30
簽名
41


2
目錄


聯邦房地產投資信託基金
合併資產負債表
3月31日十二月三十一日
20232022
 （以千計，股票和每股數據除外）
（未經審計）
資產
按成本計算的房地產
運營中（包括 $2,002,163和 $1,997,583分別是合併後的可變利益實體）
$9,532,332 $9,441,945 
在建工程（包括 $12,174和 $8,477分別是合併後的可變利益實體）
664,184 662,554 
10,196,516 10,104,499 
減去累計折舊和攤銷（包括美元）376,441和 $362,921分別是合併後的可變利益實體）
(2,771,150)(2,715,817)
淨房地產7,425,366 7,388,682 
現金和現金等價物99,449 85,558 
應收賬款和票據，淨額200,512 197,648 
應收抵押貸款票據，淨額9,443 9,456 
對夥伴關係的投資143,464 145,205 
經營租賃使用權資產，淨額88,831 94,569 
融資租賃使用權資產，淨額45,179 45,467 
預付費用和其他資產257,050 267,406 
總資產$8,269,294 $8,233,991 
負債和股東權益
負債
應付抵押貸款，淨額（包括 $191,193和 $191,827分別是合併後的可變利益實體）
$319,910 $320,615 
應付票據，淨額661,391 601,077 
優先票據和債券，淨額3,408,104 3,407,701 
應付賬款和應計費用196,092 190,340 
應付股息90,436 90,263 
應付保證金28,351 28,508 
經營租賃負債77,442 77,743 
融資租賃負債67,658 67,660 
其他負債和遞延貸項237,316 237,699 
負債總額5,086,700 5,021,606 
承付款和或有開支（注6）
可贖回的非控制性權益178,353 178,370 
股東權益
優先股，已授權 15,000,000股票，$.01面值：
5.0% C 系列累積可贖回優先股，（以清算優先權表示）$25,000每股）， 6,000已發行和流通股份
150,000 150,000 
5.417% Series 1 累積可轉換優先股，（以清算優先權表示）$25每股）， 392,878已發行和流通股份
9,822 9,822 
具有實益權益的普通股，美元.01面值， 100,000,000授權股份， 81,511,204和 81,342,959分別發行和流通股份
820 818 
額外的實收資本3,828,930 3,821,801 
累計股息超過淨收入(1,068,892)(1,034,186)
累計其他綜合收益4,546 5,757 
信託的股東權益總額2,925,226 2,954,012 
非控股權益79,015 80,003 
股東權益總額3,004,241 3,034,015 
負債總額和股東權益$8,269,294 $8,233,991 
隨附的附註是這些合併報表不可分割的一部分。
3
目錄
聯邦房地產投資信託基金
綜合收益綜合報表
（未經審計）
截至3月31日的三個月
 20232022
 （以千計，每股數據除外）
收入
租金收入$272,798 $256,507 
抵押貸款利息收入261 264 
總收入273,059 256,771 
費用
租金開支55,205 56,211 
房地產税32,566 30,560 
一般和行政12,545 12,342 
折舊和攤銷78,637 71,674 
運營費用總額178,953 170,787 
出售房地產的收益1,702 — 
營業收入95,808 85,984 
其他收入/（支出）
其他利息收入632 120 
利息支出(39,225)(31,573)
來自夥伴關係的收入516 197 
淨收入57,731 54,728 
歸屬於非控股權益的淨收益(2,396)(2,744)
歸屬於信託的淨收益55,335 51,984 
優先股分紅(2,008)(2,010)
普通股股東可獲得的淨收益$53,327 $49,974 
普通股每股收益，基本：
普通股股東可獲得的淨收益$0.65 $0.63 
普通股的加權平均數81,141 78,446 
攤薄後每股普通股收益：
普通股股東可獲得的淨收益$0.65 $0.63 
普通股的加權平均數81,141 78,543 
綜合收入$56,395 $58,644 
歸屬於信託的全面收益$54,124 $55,556 

隨附的附註是這些合併報表不可分割的一部分。
4
目錄
聯邦房地產投資信託基金
合併股東權益表
在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月中
（未經審計）
 信託的股東權益  
 優先股普通股額外
付費
資本		累積的
股息來了
淨額過剩
收入		累積的
其他
全面
收入（虧損）		非控股權益股東權益總額
 股份金額股份金額
 （以千計，共享數據除外）
截至2022年12月31日的餘額398,878 $159,822 81,342,959 $818 $3,821,801 $(1,034,186)$5,757 $80,003 $3,034,015 
淨收入，不包括美元1,668歸屬於可贖回的非控股權益
— — — — — 55,335 — 728 56,063 
其他綜合虧損——利率互換公允價值的變化，不包括美元125歸屬於可贖回的非控股權益
— — — — — — (1,211)— (1,211)
向普通股股東申報的股息 ($1.08每股）
— — — — — (88,033)— — (88,033)
向優先股股東申報的股息— — — — — (2,008)— — (2,008)
向非控股權益申報的分配，不包括美元1,560歸屬於可贖回的非控股權益
— — — — — — (1,048)(1,048)
已發行普通股，淨額— — 57,064 1 6,250 — — — 6,251 
根據股息再投資計劃發行的股票— — 4,664 — 423 — — — 423 
扣除沒收後的基於股份的薪酬支出— — 141,234 1 4,433 — — — 4,434 
為員工税預扣的股份— — (42,240)— (4,645)— — — (4,645)
兑換 Downreit OP 單位— — 7,523 — 668 — — (668)— 
截至2023年3月31日的餘額398,878 $159,822 81,511,204 $820 $3,828,930 $(1,068,892)$4,546 $79,015 $3,004,241 
截至 2021 年 12 月 31 日的餘額405,896 $159,997 78,603,305 $790 $3,488,794 $(1,066,932)$(2,047)$82,546 $2,663,148 
淨收入，不包括美元1,735歸屬於可贖回的非控股權益
— — — — — 51,984 — 1,009 52,993 
其他綜合收益——利率互換公允價值的變化，不包括美元344歸屬於可贖回的非控股權益
— — — — — — 3,572 — 3,572 
向普通股股東申報的股息 ($1.07每股）
— — — — — (84,196)— — (84,196)
向優先股股東申報的股息— — — — — (2,010)— — (2,010)
向非控股權益申報的分配，不包括美元1,744歸屬於可贖回的非控股權益
— — — — — — — (1,759)(1,759)
已發行普通股，淨額— — 729,769 8 82,741 — — — 82,749 
根據股息再投資計劃發行的股票— — 3,770 — 502 — — — 502 
扣除沒收後的基於股份的薪酬支出— — 108,891 1 4,178 — — — 4,179 
為員工税預扣的股份— — (38,270)— (4,601)— — — (4,601)
Downreit OP 單位的轉換和兑換— — 10,007 — 977 — — (977)— 
截至2022年3月31日的餘額405,896 $159,997 79,417,472 $799 $3,572,591 $(1,101,154)$1,525 $80,819 $2,714,577 
隨附的附註是這些合併報表不可分割的一部分。
5
目錄
聯邦房地產投資信託基金
合併現金流量表
 （未經審計）
截至3月31日的三個月
 20232022
 （以千計）
經營活動
淨收入$57,731 $54,728 
為使淨收入與經營活動提供的淨現金保持一致而進行的調整：
折舊和攤銷78,637 71,674 
出售房地產的收益(1,702)— 
來自夥伴關係的收入(516)(197)
直線租金(2,478)(4,962)
基於股份的薪酬支出4,097 3,820 
其他，淨額(1,277)(494)
扣除收購和處置影響的資產和負債變動：
應收賬款淨額增加(466)(11,257)
預付費用和其他資產減少（增加）3,563 (4,577)
應付賬款和應計費用的增加（減少）1,941 (5,419)
保證金和其他負債增加 (減少)3,477 (247)
經營活動提供的淨現金143,007 103,069 
投資活動
收購房地產(35,340)— 
資本支出——開發和重建(50,780)(66,610)
資本支出-其他(25,737)(18,409)
出售房地產的收益12,626 874 
合夥企業的分配超過收益2,174 517 
租賃成本(3,754)(4,577)
抵押貸款和其他應收票據的償還，淨額— 11 
用於投資活動的淨現金(100,811)(88,194)
籌資活動
循環信貸額度下的淨借款60,000 — 
償還抵押貸款、融資租賃和應付票據(819)(869)
減去成本後的普通股發行6,245 82,819 
支付給普通股和優先股股東的股息(89,431)(85,684)
為員工税預扣的股份(4,645)(4,601)
可贖回的非控股權益的分配和贖回(2,616)(3,514)
用於融資活動的淨現金(31,266)(11,849)
現金、現金等價物和限制性現金的增加10,930 3,026 
年初現金、現金等價物和限制性現金96,348 175,163 
期末現金、現金等價物和限制性現金$107,278 $178,189 

隨附的附註是這些合併報表不可分割的一部分。

6
目錄
聯邦地產 OP LP
合併資產負債表
3月31日十二月三十一日
20232022
 （以千計，單位數據除外）
（未經審計）
資產
按成本計算的房地產
運營中（包括 $2,002,163和 $1,997,583分別是合併後的可變利益實體）
$9,532,332 $9,441,945 
在建工程（包括 $12,174和 $8,477分別是合併後的可變利益實體）
664,184 662,554 
10,196,516 10,104,499 
減去累計折舊和攤銷（包括美元）376,441和 $362,921分別是合併後的可變利益實體）
(2,771,150)(2,715,817)
淨房地產7,425,366 7,388,682 
現金和現金等價物99,449 85,558 
應收賬款和票據，淨額200,512 197,648 
應收抵押貸款票據，淨額9,443 9,456 
對夥伴關係的投資143,464 145,205 
經營租賃使用權資產，淨額88,831 94,569 
融資租賃使用權資產，淨額45,179 45,467 
預付費用和其他資產257,050 267,406 
總資產$8,269,294 $8,233,991 
負債和資本
負債
應付抵押貸款，淨額（包括 $191,193和 $191,827分別是合併後的可變利益實體）
$319,910 $320,615 
應付票據，淨額661,391 601,077 
優先票據和債券，淨額3,408,104 3,407,701 
應付賬款和應計費用196,092 190,340 
應付股息90,436 90,263 
應付保證金28,351 28,508 
經營租賃負債77,442 77,743 
融資租賃負債67,658 67,660 
其他負債和遞延貸項237,316 237,699 
負債總額5,086,700 5,021,606 
承付款和或有開支（注6）
可贖回的非控制性權益178,353 178,370 
合作伙伴資本
首選單位， 398,878已發放和未償還的單位
154,788 154,788 
常用單位， 81,511,204和 81,342,959分別為已發行和未償還的單位
2,765,892 2,793,467 
累計其他綜合收益4,546 5,757 
合作伙伴資本總額2,925,226 2,954,012 
合併合夥企業中的非控股權益79,015 80,003 
資本總額3,004,241 3,034,015 
負債和資本總額$8,269,294 $8,233,991 
隨附的附註是這些合併報表不可分割的一部分。
7
目錄
聯邦地產 OP LP
綜合收益綜合報表
（未經審計）
截至3月31日的三個月
 20232022
 （以千計，每單位數據除外）
收入
租金收入$272,798 $256,507 
抵押貸款利息收入261 264 
總收入273,059 256,771 
費用
租金開支55,205 56,211 
房地產税32,566 30,560 
一般和行政12,545 12,342 
折舊和攤銷78,637 71,674 
運營費用總額178,953 170,787 
出售房地產的收益 1,702 — 
營業收入95,808 85,984 
其他收入/（支出）
其他利息收入632 120 
利息支出(39,225)(31,573)
來自夥伴關係的收入516 197 
淨收入57,731 54,728 
歸屬於非控股權益的淨收益(2,396)(2,744)
歸屬於合夥企業的淨收益55,335 51,984 
首選單位的分佈(2,008)(2,010)
普通單位持有人可獲得的淨收入$53,327 $49,974 
每個普通單位的收入，基本：
普通單位持有人可獲得的淨收入$0.65 $0.63 
常用單位的加權平均數81,141 78,446 
攤薄後每普通單位收益：
普通單位持有人可獲得的淨收入$0.65 $0.63 
常用單位的加權平均數81,141 78,543 
綜合收入$56,395 $58,644 
歸屬於合夥企業的綜合收益$54,124 $55,556 

隨附的附註是這些合併報表不可分割的一部分。
8
目錄
聯邦地產 OP LP
合併資本報表
在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月中
（未經審計）
 首選單位常用單位累積的
其他
全面
收入（虧損）		合作伙伴資本總額合併合夥企業中的非控股權益總資本
 
（單位數據除外，以千計）
截至2022年12月31日的餘額$154,788 $2,793,467 $5,757 $2,954,012 $80,003 $3,034,015 
淨收入，不包括美元1,668歸屬於可贖回的非控股權益
2,008 53,327 — 55,335 728 56,063 
其他綜合虧損——利率互換公允價值的變化，不包括美元125歸因於可贖回的非控股權益
— — (1,211)(1,211)— (1,211)
向普通單位持有人申報的分配— (88,033)— (88,033)— (88,033)
向優先單位持有人申報的分配(2,008)— — (2,008)— (2,008)
向合併合夥企業中的非控股權益申報的分配，不包括美元1,560歸屬於可贖回的非控股權益
— — — — (1,048)(1,048)
因母公司發行的普通股而發行的普通股，扣除發行成本— 6,251 — 6,251 — 6,251 
根據股息再投資計劃發行的普通股— 423 — 423 — 423 
扣除沒收後的基於股份的薪酬支出— 4,434 — 4,434 — 4,434 
為員工税預扣的普通單位— (4,645)— (4,645)— (4,645)
兑換 Downreit OP 單位— 668 — 668 (668)— 
截至2023年3月31日的餘額$154,788 $2,765,892 $4,546 $2,925,226 $79,015 $3,004,241 
截至 2021 年 12 月 31 日的餘額$154,963 $2,427,686 $(2,047)$2,580,602 $82,546 $2,663,148 
淨收入，不包括美元1,735歸屬於可贖回的非控股權益
2,010 49,974 — 51,984 1,009 52,993 
其他綜合收益——利率互換公允價值的變化，不包括美元344歸屬於可贖回的非控股權益
— — 3,572 3,572 — 3,572 
向普通單位持有人申報的分配— (84,196)— (84,196)— (84,196)
向優先單位持有人申報的分配(2,010)— — (2,010)— (2,010)
向合併合夥企業中的非控股權益申報的分配，不包括美元1,744歸屬於可贖回的非控股權益
— — — — (1,759)(1,759)
因母公司發行的普通股而發行的普通股，扣除發行成本— 82,749 — 82,749 — 82,749 
根據股息再投資計劃發行的普通股— 502 — 502 — 502 
扣除沒收後的基於股份的薪酬支出— 4,179 — 4,179 — 4,179 
為員工税預扣的普通單位— (4,601)— (4,601)— (4,601)
Downreit OP 單位的轉換和兑換— 977 — 977 (977)— 
截至2022年3月31日的餘額$154,963 $2,477,270 $1,525 $2,633,758 $80,819 $2,714,577 
隨附的附註是這些合併報表不可分割的一部分。
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聯邦地產 OP LP
合併現金流量表
 （未經審計）
截至3月31日的三個月
 20232022
 （以千計）
經營活動
淨收入$57,731 $54,728 
為使淨收入與經營活動提供的淨現金保持一致而進行的調整：
折舊和攤銷78,637 71,674 
出售房地產的收益(1,702)— 
來自夥伴關係的收入(516)(197)
直線租金(2,478)(4,962)
基於股份的薪酬支出4,097 3,820 
其他，淨額(1,277)(494)
扣除收購和處置影響的資產和負債變動：
應收賬款淨額增加(466)(11,257)
預付費用和其他資產減少（增加）3,563 (4,577)
應付賬款和應計費用的增加（減少）1,941 (5,419)
保證金和其他負債增加 (減少)3,477 (247)
經營活動提供的淨現金143,007 103,069 
投資活動
收購房地產(35,340)— 
資本支出——開發和重建(50,780)(66,610)
資本支出-其他(25,737)(18,409)
出售房地產的收益12,626 874 
合夥企業的分配超過收益2,174 517 
租賃成本(3,754)(4,577)
抵押貸款和其他應收票據的償還，淨額— 11 
用於投資活動的淨現金(100,811)(88,194)
籌資活動
循環信貸額度下的淨借款60,000 — 
償還抵押貸款、融資租賃和應付票據(819)(869)
扣除成本後的共同單位的發行6,245 82,819 
向普通單位和首選單位持有人分配(89,431)(85,684)
為員工税預扣的股份(4,645)(4,601)
可贖回的非控股權益的分配和贖回(2,616)(3,514)
用於融資活動的淨現金(31,266)(11,849)
現金、現金等價物和限制性現金的增加10,930 3,026 
年初現金、現金等價物和限制性現金96,348 175,163 
期末現金、現金等價物和限制性現金$107,278 $178,189 

隨附的附註是這些合併報表不可分割的一部分。
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目錄
聯邦房地產投資信託基金
聯邦地產 OP LP
合併財務報表附註
2023年3月31日
（未經審計）

註釋 1—商業和組織
聯邦房地產投資信託基金（“母公司” 和 “信託”）是股權房地產投資信託基金（“REIT”）。Federal Realty OP LP（“運營合夥企業”）是母公司通過其開展基本所有業務並擁有其所有資產的實體。母公司擁有 100有限責任公司權益的百分比是Federal Realty GP LLC（“普通合夥人”）的唯一成員並行使獨家控制權，而Federal Realty GP LLC又是運營合夥企業的唯一普通合夥人。母公司通過運營合夥企業專門從事零售和混合用途物業的所有權、管理和重建，除了通過對運營合夥企業的投資外，沒有其他大量資產或負債。我們的物業主要位於我們認為零售需求超過供應的社區，位於美國中大西洋和東北地區、加利福尼亞州和南佛羅裏達州精選的大都市市場。截至2023年3月31日，我們擁有或持有社區和社區購物中心以及混合用途物業的多數權益，這些物業的運營方式為 102主要是零售房地產項目。
我們的運營方式旨在使信託有資格成為聯邦所得税的房地產投資信託基金。至少分銷的房地產投資信託基金 90其每年向股東繳納的應納税所得額中符合某些其他條件的百分比不對分配給股東的應納税所得額部分徵税。因此，對我們的應納税所得額徵收的聯邦所得税過去和現在都預計將是無關緊要的。我們有義務繳納州税，通常包括某些州的特許經營税或總收入税。這樣的州税也不是實質性的。

注意事項 2—重要會計政策摘要
列報依據
隨附的未經審計的母公司和運營合夥企業中期合併財務報表是根據美國證券交易委員會的規章制度編制的。根據這些細則和條例，通常包含在根據公認會計原則編制的年度財務報表中包含的某些信息和附註披露已被省略，儘管我們認為所做的披露足以使信息不會產生誤導。建議將這些財務報表與我們最新的10-K表年度報告中包含的財務報表及其附註一起閲讀。管理層認為，公允列報各期所需的所有調整（包括正常的、經常性的調整）均已包括在內。截至2023年3月31日的三個月的經營業績不一定代表全年的預期業績。
整合原則
如中所述 解釋性説明，我們已將母公司10-Q表和運營合作伙伴關係的季度報告合併為這份單一報告。因此，我們提交了兩套合併財務報表。兩套合併財務報表都包括該實體、其公司子公司以及其擁有控股權或被確定為可變權益實體主要受益人的所有實體的賬目。母公司的合併財務報表包括運營合夥企業及其子公司的賬目，因為母公司通過其對普通合夥人的所有權和控制權，對運營合夥企業行使專屬控制權。其他投資者的股權反映為非控股權益或可贖回的非控股權益。所有重要的公司間往來業務和餘額都將在合併中消除。我們使用權益會計法核算我們在不控制的合資企業中的權益。
估算值的使用
按照美利堅合眾國普遍接受的會計原則（稱為 “公認會計原則”）編制財務報表要求管理層作出估計和假設，這些估計和假設在某些情況下會影響報告的資產和負債金額、或有資產和負債的披露以及收入和支出。這些估算是在考慮了過去、當前和預期的事件以及經濟狀況之後，根據管理層的最佳判斷編制的。實際結果可能與這些估計有所不同。
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最近發佈的會計公告
標準描述對財務報表或重大事項的影響
亞利桑那州立大學 2023-01，2023 年 3 月 租賃（主題 842）常見控制安排
該ASU要求與出租人簽訂共同控制的租賃合同中的所有承租人（1）將其使用壽命內的租賃權改善攤還給共同控制組，前提是承租人通過租賃控制標的資產的使用；（2）在承租人不再控制標的資產的使用時，通過調整權益，將租賃權改善視為共同控制下的實體之間的資產轉移。

該指導可以前瞻性地適用於新的和現有的租賃權改進，將現有租賃權改善的剩餘餘額在剩餘使用壽命期間攤銷給共同對照組，也可以通過對期初留存收益進行累積效應調整，追溯性地攤還給共同對照組。

該指導在2023年12月15日之後開始的財政年度以及這些財政年度的過渡期內生效。允許提前收養。		我們預計這個 ASU 不會對我們的合併財務報表產生影響。
亞利桑那州立大學 2020-04，2020 年 3 月， 參考利率改革（主題 848）
該ASU為公司提供了可選的實用權宜之計，以減輕與從倫敦銀行同業拆借利率和其他銀行同業拆借利率過渡相關的合同修改的會計負擔，這些利率預計將作為參考利率改革的一部分終止。對於套期保值，該指南通常允許在不取消套期保值關係的情況下更改參考匯率和其他關鍵條款，並允許繼續採用捷徑方法。對於合同的修改，參考費率或其他關鍵條款的變更將被視為先前合同的延續。

亞利桑那州立大學2022-06年度將該指南的立即適用期限延長至2024年12月24日。
我們希望運用一些實用的權宜之計，因為我們正在過渡 $54.7Hoboken 的百萬美元抵押貸款和 $37.7與未合併的Assembly Row酒店（我們的份額為美元）相關的百萬美元抵押貸款18.8百萬）從倫敦銀行同業拆借利率到替代利率。我們預計這種過渡不會對我們的財務業績、財務狀況或現金流產生重大影響。
合併現金流量表——補充披露
下表提供了與合併現金流量表相關的補充披露：
三個月已結束
 3月31日
 20232022
 （以千計）
補充披露：
產生的利息成本總額$44,606 $36,188 
利息資本化(5,381)(4,615)
利息支出$39,225 $31,573 
已支付的利息現金，扣除資本化金額$37,136 $30,436 
為所得税支付的現金$— $4 
非現金投資和融資交易：
Downreit 運營合夥單位兑換普通股$668 $977 
根據股息再投資計劃發行的股票$429 $432 
 3月31日十二月三十一日
20232022
 （以千計）
現金、現金等價物和限制性現金的對賬：
現金和現金等價物$99,449 $85,558 
限制性現金 (1)7,829 10,790 
現金、現金等價物和限制性現金總額$107,278 $96,348 
(1)限制性現金餘額包含在合併資產負債表上的 “預付費用和其他資產” 中。
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注意事項 3—房地產
2023 年 1 月 31 日，我們收購了 168,000亨廷頓廣場購物中心以前未擁有的平方英尺部分，以及我們根據長期地面租賃控制的購物中心部分下方的土地的費用利息，價格為美元35.5百萬。由於這筆交易，我們現在擁有該物業的全部費用權益，合併資產負債表上的 “經營租賃使用權資產淨額” 減少了美元5.3百萬。大約 $4.1百萬和美元1.3收購的百萬淨資產分別分配給其他資產，用於 “收購的租賃成本” 和 “超出市場租賃”。
在截至2023年3月31日的三個月中，我們以美元的價格出售了一處零售物業13.2百萬，銷售收益為 $1.6百萬。

注意 4—債務
在截至2023年3月31日的三個月中，我們的未償借款的最大金額為美元1.25十億美元的循環信貸額度為美元80.5百萬。加權平均未償借款額為美元49.7百萬，攤還債務費用前的加權平均利率為 5.4%，截至2023年3月31日的三個月。截至2023年3月31日，我們的循環信貸額度為美元60.0百萬未付。
我們的循環信貸額度、定期貸款和某些票據要求我們遵守各種財務契約，包括維持最低股東權益和債務覆蓋比率以及最大債務與淨資產的比率。截至2023年3月31日，我們遵守了所有違約相關債務契約。

注意 5—金融工具的公允價值
除非下文披露，否則我們的金融工具的賬面金額接近其公允價值。我們的應付抵押貸款、應付票據以及優先票據和債券的公允價值對利率波動很敏感。報價市場價格（1級）用於估算我們可出售的優先票據和債券的公允價值，貼現現金流分析（2級）通常用於估算我們的抵押貸款和應付票據的公允價值。估算金融工具的公允價值需要大量的判斷。此處列出的公允價值估計數不一定表示處置金融工具後可能實現的金額。 我們的應付抵押貸款、應付票據和優先票據和債券的賬面金額和公允價值摘要如下：

 2023年3月31日2022年12月31日
攜帶
價值		公允價值攜帶
價值		公允價值
（以千計）
抵押貸款和應付票據，淨額$981,301 $959,730 $921,692 $895,654 
優先票據和債券，淨額$3,408,104 $3,097,830 $3,407,701 $3,048,456 

截至 2023 年 3 月 31 日，我們有 二名義金額為美元的利率互換協議54.7以公允價值定期計量的百萬美元。利率互換協議將利率固定在美元上54.7百萬的抵押貸款應付賬款 3.67% 截至 2029 年 12 月 15 日。利率互換協議的公允價值基於我們在報告日終止合同將獲得或支付的估計金額，並使用利率定價模型和與利率相關的可觀察輸入確定。截至2023年3月31日，我們互換的公允價值是美元的資產4.9百萬美元，包含在我們合併資產負債表的 “預付費用和其他資產” 中。在截至2023年3月31日的三個月中，我們的利率互換的價值下降了美元1.3百萬（包括 $0.4百萬美元從其他綜合收益中重新歸類為利息支出的減少）。 我們在公允價值層次結構中按級別分列的經常性按公允價值計量的金融資產摘要如下：
2023年3月31日2022年12月31日
第 1 級第 2 級第 3 級總計第 1 級第 2 級第 3 級總計
（以千計）
利率互換$— $4,891 $— $4,891 $— $6,144 $— $6,144 
我們的一位權益法被投資人有 二符合現金流對衝會計條件的利率互換。在截至2023年3月31日的三個月中，我們在包含在 “累計其他綜合收益” 中的相關掉期公允價值變動中所佔的份額減少了美元0.1百萬。

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注意 6—承付款和意外開支
我們有時會參與正常業務過程中出現的訴訟、保修索賠和環境問題。管理層對與這些事項有關的任何潛在損失的可能性和金額做出了假設和估計。
我們目前是各種法律訴訟的當事方。如果可能出現不利結果並且損失金額可以合理估計，我們將承擔訴訟責任。如果可能出現不利的結果，並且合理的損失估計值是一個區間，則我們會累積該區間內的最佳估計值；但是，如果該範圍內的任何金額都不是比任何其他金額更好的估計值，則會累積該區間內的最小值。與訴訟相關的法律費用在發生時記為支出。我們認為，這些問題的最終結果，無論是單獨的還是總體的，都不會對我們的財務狀況或經營業績的整體趨勢產生重大不利影響；但是，訴訟存在固有的不確定性。此外，根據我們的租約，租户通常有義務向我們賠償（1）由於與租户經營房產有關的某些問題而對我們徵收或承擔的所有責任、成本和開支，以及（2）在適當情況下，由於在我們收購房產之前與房產所有權有關的某些問題，向我們支付或承擔的所有責任、成本和開支。
2022 年 8 月 25 日，我們簽訂了一份購買期權協議，從我們的共同所有人手中收購位於埃斯孔迪多海濱大道的共同權益，我們在截至 2022 年 12 月 31 日的 10-K 表年度報告中對此進行了討論。我們的協議經2023年2月28日修訂，允許我們在2023年5月1日至2023年5月31日之間行使期權。
根據某些合夥協議的條款，合作伙伴有權選擇將其運營合夥單位兑換成現金或普通股。總共有 637,031Downreit 運營合夥單位是未償還的，其公允價值總額約為 $63.0百萬，這是通過將Downreit合夥單位的未償還數量乘以我們在2023年3月31日的收盤價計算得出的。

注意 7—股東權益
下表彙總了每股申報和支付的股息：

 截至3月31日的三個月
 20232022
 已宣佈已付費已宣佈已付費
普通股$1.080 $1.080 $1.070 $1.070 
5.417% 第 1 系列累積可轉換優先股$0.339 $0.339 $0.339 $0.339 
5.0% C 系列累積可贖回優先股 (1)$0.313 $0.313 $0.313 $0.313 
(1)金額代表每股存托股份的股息，每股代表每股的千分之一。

我們有一個市場（“ATM”）股票計劃，根據該計劃，我們可以不時發行和出售總髮行價格不超過美元的普通股500.0百萬。自動櫃員機股票計劃還允許通過遠期銷售合同出售股票。我們打算將淨收益用於為潛在的收購機會提供資金，為我們的開發和重建渠道提供資金，償還債務和/或用於一般公司用途。
在截至2023年3月31日的三個月中，我們發佈了 57,034普通股，每股加權平均價格為美元111.64淨現金收益為 $6.2百萬包括支付 $0.1百萬的佣金和 $0.1與出售這些普通股相關的百萬美元額外發行費用。我們還有剩餘的發行能力，最多可發行 $445.6截至2023年3月31日，我們的自動櫃員機股票計劃下的百萬股普通股。

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注意 8—基於股份的薪酬計劃
淨收益中包含的基於股份的薪酬支出摘要如下：
三個月已結束
 3月31日
 20232022
 （以千計）
普通股、限制性股票單位和期權的授予$4,434 $4,179 
基於股權的資本化薪酬(337)(359)
基於股份的薪酬支出$4,097 $3,820 

注意 9—每股和每單位收益
我們在兩類方法下計算了每股收益（“EPS”）和每單位收益（“EPU”）。兩類方法是一種收益分配方法，根據該方法，每類普通股和合夥單位以及參與證券的每股收益和EPU分別根據申報的股息或分配以及未分配收益的參與權進行計算。在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月中，我們都有 0.3百萬加權平均未歸屬股票和已發行單位，被視為參與證券。因此，我們在普通股和單位以及未歸屬股份和單位之間分配了基本和攤薄後每股收益和EPU的收益；分配給未歸屬股份和單位的收益部分在下面的對賬中反映為 “分配給未歸屬股票的收益” 或 “分配給未歸屬單位的收益”。
以下潛在可發行股票被排除在攤薄後的每股收益和EPU的計算之外，因為它們的影響是反攤薄的：
•的行使 1,829截至2023年3月31日的三個月的股票期權，
•截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月，Downreit運營合作伙伴單位的轉換，
•的轉換 5.417截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月，第1系列累積可轉換優先股和單位的百分比，以及
•的發行 0.7截至2022年3月31日的三個月，根據普通股遠期銷售協議可發行的百萬股股票和單位。
此外， 10,441由於獎勵中基於市場的業績標準尚未達到，未歸屬的限制性股票單位被排除在攤薄後的每股收益和EPU計算之外。
聯邦房地產投資信託每股收益
三個月已結束
3月31日
 20232022
 （以千計，每股數據除外）
分子
淨收入$57,731 $54,728 
減去：優先股分紅(2,008)(2,010)
減去：歸屬於非控股權益的運營收入(2,396)(2,744)
減去：分配給未歸屬股票的收益(327)(307)
普通股股東可獲得的基本和攤薄後的淨收益$53,000 $49,667 
分母
已發行普通股的加權平均值，基本81,141 78,446 
稀釋性證券的影響：
未平倉股票發行的遠期合約— 97 
已發行普通股的加權平均值，攤薄81,141 78,543 
普通股每股收益，基本和攤薄：
普通股股東可獲得的淨收益$0.65 $0.63 
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目錄

聯邦地產 OP LP 每單位收益
三個月已結束
3月31日
 20232022
 （以千計，每單位數據除外）
分子
淨收入$57,731 $54,728 
減去：首選單位分佈(2,008)(2,010)
減去：歸屬於非控股權益的運營收入(2,396)(2,744)
減去：分配給未歸屬單位的收益(327)(307)
普通單位持有人可獲得的基本和攤薄後的淨收益$53,000 $49,667 
分母
已發行普通單位的加權平均值，基本81,141 78,446 
稀釋性證券的影響：
與未平倉普通股遠期合約相關的普通單位發行— 97 
攤薄後已發行普通單位加權平均值81,141 78,543 
基本和攤薄後每普通單位收益：
普通單位持有人可獲得的淨收入$0.65 $0.63 

注意 10—後續事件
2023 年 4 月 12 日，我們發行了 $350.0百萬張固定利率優先無抵押票據，將於2028年5月1日到期，利息為 5.375%。這些票據的發行地點是 99.590到期收益率為本金的百分比 5.468%.

第 2 項。管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析
前瞻性陳述
以下討論應與本報告第1項中出現的合併中期財務報表及其附註以及我們的年度報告中包含的更詳細信息一起閲讀 10-K 表格截至2022年12月31日的年度於2023年2月8日向美國證券交易委員會（“SEC”）提交。
本10-Q表季度報告中包含的某些陳述是前瞻性陳述。這些陳述包括關於公司和我們管理團隊成員的意圖、信念或當前預期的陳述，以及此類陳述所依據的假設，通常使用諸如 “可能”、“將”、“尋求”、“預期”、“相信”、“估計”、“期望”、“計劃”、“打算”、“應該” 等詞語來識別。實際結果可能與此類前瞻性陳述所設想的結果存在重大差異。此外，前瞻性陳述僅代表其發表之日，除非法律要求，否則我們沒有義務更新或修改前瞻性陳述以反映假設的變化、意外事件的發生或未來經營業績隨時間推移的變化。
以下是一些風險和不確定性，儘管並非全部是風險和不確定性，但可能導致我們的實際業績與前瞻性陳述中提出的業績存在重大差異：
•我們的租户不支付租金、可能提前撤離或申請破產的風險，或者租約到期後我們可能無法續訂租約或以優惠租金轉租空間的風險；
•我們可能無法繼續進行或獲得任何重建或翻新項目的必要批准的風險，以及我們正在進行的預期或正在進行的房地產重建或翻新項目的完成可能花費更多、需要更多時間才能完成或無法按預期進行；
•通常與房地產行業相關的風險，包括我們房產的入住率和我們從房產中獲得的租金可能低於預期的風險，新的收購可能無法按預期進行，收購競爭可能導致收購價格上漲，與定期維護和維修或翻新空間、保險和其他業務相關的成本可能增加的風險，環境風險
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目錄
我們的物業可能會出現問題並導致意想不到的成本，而且，由於房地產流動性不足，我們可能無法在適當時出售房產；
•如果我們無法獲得額外資本，我們的增長將受到限制的風險；
•以我們可接受的條件進行融資的風險、我們履行現有財務契約的能力以及這些契約對我們的運營施加的限制，以及利率上升導致利息支出增加的可能性；
•出於聯邦所得税目的，與信託作為房地產投資信託（通常稱為房地產投資信託基金）的地位相關的風險，例如與信託房地產投資信託的地位有關的複雜税收法規的存在，新立法對房地產投資信託基金要求的未來變化的影響，以及未能獲得房地產投資信託基金資格的不利後果；
•與自然災害、氣候變化和公共衞生危機（例如 COVID-19 的疫情和全球傳播）相關的風險，以及國際、聯邦、州和地方政府、機構、執法和/或衞生當局為應對這些風險而採取的措施，可能會加劇或嚴重加劇上述一項或多項風險，並可能嚴重幹擾或長期阻礙我們的業務正常運營。
鑑於這些不確定性，提醒讀者不要過分依賴我們做出的任何前瞻性陳述，包括本10-Q表季度報告中的前瞻性陳述。在對我們進行任何投資之前，您應仔細查看我們截至2022年12月31日止年度的10-K表年度報告以及本10-Q表季度報告第二部分第1A項中包含的風險和風險因素。
概述
聯邦房地產投資信託基金（“母公司” 或 “信託”）是股權房地產投資信託基金（“REIT”）。Federal Realty OP LP（“運營合夥企業”）是信託開展幾乎所有業務並擁有其幾乎所有資產的實體。信託擁有有限責任公司100％的權益，是唯一的成員，對Federal Realty GP LLC（“普通合夥人”）行使獨家控制權，而聯邦房地產集團有限責任公司又是運營合夥企業的唯一普通合夥人。除非另有説明或上下文另有要求，否則 “我們”、“我們的” 和 “我們” 是指信託及其通過其直接和間接擁有的子公司（包括運營合夥企業）開展的業務和運營。我們專注於高質量零售和混合用途物業的所有權、管理和再開發。截至2023年3月31日，我們擁有或持有社區和社區購物中心及混合用途物業的多數股權，這些物業由102個以零售為主的房地產項目運營，佔地約2590萬平方英尺。截至2023年3月31日，房地產項目總共租賃了94.2％，佔用了92.6％。
總體經濟狀況
鑑於通貨膨脹率上升、利率上升以及 經濟狀況可能惡化，我們將繼續監測和應對與總體經濟狀況有關的風險。 我們認為，正如我們在2022年年度報告中的 “管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析” 中進一步描述的那樣，我們為改善財務狀況和最大限度地提高流動性而採取的行動 10-K 表格，將繼續緩解租户未及時支付合同租金對我們現金流造成的影響。
參見第 2 項中關於當前經濟狀況對我們業務影響的進一步討論。
關鍵會計政策
我們在2022年年度報告中的 “管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析” 中披露的關鍵會計政策沒有重大變化 10-K 表格.
財產收購和處置
2023 年 1 月 31 日，我們以3550萬美元的價格收購了亨廷頓廣場購物中心先前未擁有的16.8萬平方英尺部分，以及我們在長期地面租賃下控制的購物中心部分下方土地的費用利息。由於這筆交易，我們現在擁有該物業的全部費用權益，合併資產負債表上的 “經營租賃使用權資產” 減少了530萬美元。收購的淨資產中約有410萬美元和130萬美元分別分配給其他資產，用於 “收購的租賃成本” 和 “超出市場租賃”。
在截至2023年3月31日的三個月中，我們以1,320萬美元的價格出售了一處零售物業，從而實現了160萬美元的銷售收益。
債務和股權交易
在截至2023年3月31日的三個月中，我們發行了57,034股普通股，每股加權平均價格為111.64美元，淨現金收益為620萬美元，包括支付10萬美元的佣金和10萬美元的額外發行
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目錄
與出售這些普通股相關的費用。截至2023年3月31日，根據我們的自動櫃員機股權計劃，我們還有剩餘能力發行高達4.456億美元的普通股。
2023年4月12日，我們發行了3.5億美元的固定利率優先無抵押票據，這些票據將於2028年5月1日到期，利息為5.375％。這些票據的發行價為本金的99.590％，到期收益率為5.468％。這些票據或 “綠色債券” 的淨收益將用於最近完成和未來符合條件的綠色項目的融資和再融資，其中包括（i）投資收購建築物；（ii）建築物開發或重建；（iii）現有建築物的翻新；（iv）租户改善項目，每種項目在票據發行前的三年內或票據發行期間已經收到或預計將收到的租户改善項目票據期限、LEED 金級或白金級認證（或環境等效證書）後續標準）。分配給先前產生的與符合條件的綠色項目相關的成本的淨收益將用於償還債務，或者待分配可用於短期創收投資，也可以用於暫時償還我們的循環信貸額度下當前和/或未來的未償金額。
最近發佈的會計公告
見合併財務報表附註2。
資本化成本
與房地產開發、再開發和租賃直接相關的某些外部和內部成本，包括施工前成本、房地產税、保險、施工成本和工資以及直接參與人員的相關成本，均已資本化。在截至2023年3月31日的三個月中，我們將與開發和重建活動相關的某些外部和內部成本分別為5300萬美元和200萬美元，在截至2022年3月31日的三個月中，我們將6,900萬美元和300萬美元資本化。在截至2023年3月31日的三個月中，我們將與其他物業改善相關的外部和內部成本分別資本化為2,300萬美元和100萬美元，在截至2022年3月31日的三個月中，我們分別為2,200萬美元和100萬美元。在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月中，我們將與租賃活動相關的外部和內部成本分別資本化為400萬美元和100萬美元。截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月，開發和重建活動、其他物業改善和租賃活動的工資和相關福利的資本化內部成本分別為200萬美元、100萬美元和100萬美元。截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月，總資本化成本分別為8000萬美元和9900萬美元。
外表
我們的長期增長戰略主要通過以下幾方面的組合來實現收益、運營資金和現金流的增長：
•我們的可比房地產投資組合的增長，
•房地產重建和擴建導致我們的投資組合增長，以及
•通過房地產收購擴大我們的投資組合。
儘管通貨膨脹水平升高和利率上升的總體經濟影響在短期內影響着我們，但我們的長期重點並沒有改變。有關我們的長期戰略的討論，請參閲我們在 2023 年 2 月 8 日提交的 10-K。

我們的可比房地產增長主要是由新租約和續訂租約的租金率上漲、投資組合佔用率的變化以及這些資產的重建所推動的。從長遠來看，我們物業的填充性質和強勁的人口結構為我們提供了戰略優勢，使我們能夠保持相對較高的入住率並普遍提高租金。正如2.0所證明的那樣，我們對商業空間的需求繼續強勁 百萬我們在過去十二個月中完成的可比空間租賃的平方英尺，而我們的租賃率為94.2％，佔用率為92.6％，佔用率為1.6％。但是，高通貨膨脹率和利率上升的影響繼續對我們的業務產生負面影響，當前最大的影響是材料成本增加、利息成本上漲和運營成本增加。我們繼續看到支持我們開發和重建活動的某些建築和其他材料成本增加的影響。供應變化中斷的惡化還可能導致項目竣工和租户擴建的時間表延長和/或成本增加，這可能會推遲根據新租約開始支付租金。同樣，如果我們的租户在支持自己的產品的供應鏈中遇到重大中斷，勞動力短缺導致的人員配備問題，或者受到經濟狀況惡化的其他影響，他們支付租金的能力可能會受到不利影響。我們將繼續關注這些宏觀經濟發展，並正在與租户和供應商合作，以限制對我們業務的總體影響。

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目錄
當前經濟環境的持續時間和嚴重程度將取決於未來的發展，這些發展高度不確定且無法完全預測，但是，我們力求使公司能夠繼續參與由此產生的經濟復甦。

我們仍在交付多個開發項目，如下所示：
•Pike & Rose的第四階段是一座佔地27.6萬平方英尺的辦公樓（其中包括10,000平方英尺的底層零售空間）。大約 157,000 平方英尺的辦公空間已預租給兩個租户，大約 5,000 平方英尺的零售空間已預租。該建築預計耗資1.85億至2億美元，並將於2023年底開始交付。
•桑塔納西部的第一階段建設包括一座八層的37.6萬平方英尺的辦公樓，預計耗資3.15億至3.3億美元之間。
•在整個投資組合中，我們目前正在進行重建項目，預計總成本約為2.29億美元，我們預計將在未來幾年內保持穩定。

以上包括我們根據目前已知信息得出的最佳估計，但是，施工完工、最終成本以及租賃和開業的時間可能會受到當前環境的進一步影響，包括更廣泛和地方經濟狀況、通貨膨脹、更高的利率和更高的運營成本對經濟影響的持續時間和嚴重程度。
Assembly Row、Pike & Rose和Santana Row未來階段的開發將根據市場狀況、租户需求以及我們對這些階段能否產生適當財務回報的評估等因素進行機會主義開發。
我們將繼續審查補充我們的投資組合並提供長期增長機會的收購機會。最初，我們的一些收購對收益增長沒有顯著貢獻；但是，我們認為它們提供了長期的再租賃增長、再開發機會和其他戰略機會。收購帶來的任何增長都取決於我們能否以符合財務障礙的價格找到符合我們定性標準的房產。利率的變化可能會影響我們通過收購成功實現收益增長，既會影響收購房產必須支付的價格，也影響我們為收購房地產提供經濟融資的能力。通常，我們的收購最初由循環信貸額度下的可用現金和/或借款提供資金，稍後可以通過發行新股權或新的長期債務籌集的資金來償還。我們還可以通過發行普通股、優先股或運營合夥企業中的單位，以及通過假定抵押貸款和房地產銷售為收購融資。
截至2023年3月31日，我們物業的可出租平方英尺為94.2％，已佔92.6％。由於租賃的空間正在重新開發或改善中，或者正在等待許可，因此尚未準備好入住，因此租賃率高於佔用率。由於收購、重建項目的啟動和穩定時間、租約到期以及租户關閉和破產等因素，我們的入住率和租賃率會隨着時間的推移而發生變化。
租約展期
2023 年第一季度，我們簽署了總計 524,000 平方英尺零售空間的租約，包括 505,000 平方英尺的可比空間租約（之前有租户的租約），按現金計算，平均租金增長11％。簽署了24.2萬平方英尺的可比空間的新租約，按現金計算，平均租金增長了9％。簽署了26.2萬平方英尺的可比空間續訂合同，按現金計算，平均租金增長了14％。在截至2023年3月31日的三個月中，同類空間的租户改善和激勵措施為每平方英尺39.47美元，其中每平方英尺79.20美元用於新租約，每平方英尺2.83美元用於續約。
與可比空間相關的租金增長通常包括所有在正常交易中籤署的零售空間租約，這反映了在此期間房東和租户之間的市場槓桿作用。即將到期租賃的租金和新租約的租金之間的比較是通過包括即將到期租約的合同租金（包括百分比租金）以及新租約要支付的可比年租金以及在某些情況下預測的租金百分比來確定的。在非典型情況下，管理層可以判斷如何最有效地反映計算中報告的空間的可比性。同類空間租賃租金收入的變化受到許多因素的影響，包括當前的市場價格、地點、個人租户的信用、空間的使用、簽署到期租約時的市場狀況、對該空間的資本投資以及特定的租賃結構。租户改善和激勵措施包括為改善（裝修）與特定租約相關的空間所投入的總金額。激勵措施包括向租户支付的款項，以激勵他們簽署不代表建築物改善的租約。與租户改善有關的成本
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目錄
需要管理層在確定租户的特定成本時做出判斷，而不是推遲空間維護。
從歷史上看，我們每年為140萬至200萬平方英尺的零售空間簽訂類似的空間租約。我們預計 2023 年的交易量將與這些歷史平均水平一致。儘管我們預計同類空間的年租金總體上將出現正增長，但在任何特定時期內報告的個人租賃或個人租賃組合的年租金變化可能是正數，也可能是負數，我們無法保證可比空間租賃的年租金將繼續保持歷史水平（如果有的話）。
2023年簽署的租約通常在接下來的兩年內生效，儘管有些租約可能要到2026年及以後才能生效。此外，一些新租户有可能最終無法佔有自己的空間，而且由於運營、融資或其他問題，新租約和續訂租約的租户可能無法支付全部合同租金。但是，我們的歷史租金上漲確實提供了有關租户/房東關係以及隨着時間的推移我們可能實現的租金收入潛在增長的信息。
可比的房產
在本節中，我們在 “可比財產” 的基礎上提供了某些信息。在可比財產基礎上提供的信息包括我們在兩個時期內擁有和運營的房產的業績，但目前正在開發或正在重新定位以進行重大重建和投資的房產除外。在截至2023年3月31日的三個月中，94處房產中的全部或部分分別被視為可比房產，八處房產被視為非可比房產。在截至2023年3月31日的三個月中，一處房產從可比房產轉移到非可比房產，四處房產和一部分房產從收購轉移到可比房產，一處房產在出售時被從可比房產中刪除；所有這些都與截至2022年12月31日的名稱進行了比較。儘管對名稱變更有判斷，但我們通常會在非可比房產穩定後將其移至可比房產，這通常被認為是90％的實際入住率，或者當重建的預期增長已包含在可比時期內時。當資產重新定位已經開始並且已經或預計將在日曆年度內對房地產運營收入產生重大影響時，我們通常會將房產從可比物業中移除。一旦我們在整個可比時期內擁有該房產，並且該物業尚未開發或重新定位以進行重大重建和投資，則收購將轉移到可比房產。

經營業績——截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月
   改變
 20232022美元%
 （以千美元計）
租金收入$272,798 $256,507 $16,291 6.4 %
抵押貸款利息收入261 264 (3)(1.1)%
物業收入總額273,059 256,771 16,288 6.3 %
租金開支55,205 56,211 (1,006)(1.8)%
房地產税32,566 30,560 2,006 6.6 %
財產支出總額87,771 86,771 1,000 1.2 %
物業營業收入 (1)185,288 170,000 15,288 9.0 %
一般和管理費用(12,545)(12,342)(203)1.6 %
折舊和攤銷(78,637)(71,674)(6,963)9.7 %
出售房地產的收益1,702 — 1,702 100.0 %
營業收入95,808 85,984 9,824 11.4 %
其他利息收入632 120 512 426.7 %
利息支出(39,225)(31,573)(7,652)24.2 %
來自夥伴關係的收入516 197 319 161.9 %
其他淨額共計(38,077)(31,256)(6,821)21.8 %
淨收入57,731 54,728 3,003 5.5 %
歸屬於非控股權益的淨收益(2,396)(2,744)348 (12.7)%
歸屬於信託的淨收益$55,335 $51,984 $3,351 6.4 %
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目錄
(1)房地產營業收入是一項非公認會計準則指標，包括租金收入和抵押貸款利息收入，減去租金支出和房地產税。該衡量標準在內部用於評估房地產運營的業績，我們認為這是一項重要的衡量標準。根據公認會計原則，不應將房地產營業收入視為衡量經營業績或運營現金流的替代指標。截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月，營業收入與房地產營業收入的對賬情況如下：
20232022
（以千計）
營業收入$95,808 $85,984 
一般和行政12,545 12,342 
折舊和攤銷78,637 71,674 
出售房地產的收益 (1,702)— 
物業營業收入$185,288 $170,000 
房地產收入
在截至2023年3月31日的三個月中，房地產總收入增加了1,630萬美元，增長了6.3％，達到2.731億美元，而截至2022年3月31日的三個月為2.568億美元。截至2023年3月31日和2022年3月31日，我們購物中心的佔用率分別為92.6％和91.2％。下文討論了財產收入組成部分的變化。
租金收入
租金收入主要包括最低租金、租户的費用報銷和租金百分比，扣除了與可收款性相關的調整。在截至2023年3月31日的三個月中，租金收入增加了1,630萬美元，增幅6.4％，達到2.728億美元，而截至2022年3月31日的三個月為2.565億美元，這主要是由於以下原因：
•比2022年和2023年的收購增加了1,010萬美元，
•非同類房產增加了630萬美元，這主要是由Assembly Row三期、CocoWalk、Pike & Rose三期和Darien Commons的入住率增加所推動的，
•同類物業增加470萬美元，主要與460萬美元的租金上漲，房地產税和租户因成本增加而追回的180萬美元，平均入住率增加約170萬美元，租金和停車收入百分比增加60萬美元，但部分被主要由於除雪成本降低導致的公共區域維護（“CAM”）回收額減少310萬美元以及與收藏品相關的收益增加30萬美元所抵消調整，以及
•由於我們派克和羅斯酒店需求的改善，增加了100萬美元，
部分抵消了
•房地產銷售減少了330萬美元，以及
•比2022年第三季度埃斯孔迪多海濱大道的拆分減少了260萬美元，該投資現被記錄為股權法投資。
物業開支
在截至2023年3月31日的三個月中，房地產支出總額增加了100萬美元，增長了1.2％，達到8,780萬美元，而截至2022年3月31日的三個月為8,680萬美元。下文討論了財產支出組成部分的變化。
租金開支
在截至2023年3月31日的三個月中，租金支出減少了100萬美元，下降了1.8％，至5,520萬美元，而截至2022年3月31日的三個月為5,620萬美元。這種減少主要是由於以下原因：
•同類物業減少了200萬美元，這主要是由於除雪成本降低，但部分被維修和維護成本以及公用事業的增加所抵消，因為2022年的成本由於 COVID-19 的影響以及2023年的通貨膨脹影響而降低，以及
•房地產銷售減少了140萬美元，
部分抵消了
•比 2022 年的收購增加了180萬美元，以及
•在Assembly Row三期和Darien Commons的開業推動下，非同類房產增加了60萬美元。
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目錄
如上所述，由於租金收入和租金支出的變化，租金支出佔租金收入的百分比從截至2022年3月31日的三個月的21.9％降至20.2％。
房地產税
在截至2023年3月31日的三個月中，房地產税支出增加了200萬美元，增幅6.6％，達到3,260萬美元，而截至2022年3月31日的三個月為3,060萬美元。這一增長主要是由於以下原因：
•比 2022 年的收購增加了140萬美元，以及
•比同類房產增加了90萬美元，這主要是由於2022年成功記錄的税收上訴以及更高的評估。
物業營業收入
在截至2023年3月31日的三個月中，房地產營業收入增加了1,530萬美元，增長了9.0％，達到1.853億美元，而截至2022年3月31日的三個月為1.7億美元。這一增長主要是由2022年和2023年的收購、同類物業的更高租金和入住率、Assembly Row 三期的 2022 年開業以及租金和停車收入百分比的增加所推動的，部分被2022年的房地產銷售所抵消。
其他操作
折舊和攤銷
在截至2023年3月31日的三個月中，折舊和攤銷費用從截至2022年3月31日的三個月的7170萬美元增加了700萬美元，增長了9.7％，達到7,860萬美元。這一增長主要歸因於房地產收購和重建物業投入使用，部分被2022年的房地產銷售和2022年埃斯孔迪多海濱大道的拆除所抵消。
出售房地產的收益
截至2023年3月31日的三個月中，出售房地產的收益為170萬美元，這主要是由於出售了一處零售物業。
營業收入
在截至2023年3月31日的三個月中，營業收入增長了980萬美元，增長了11.4％，達到9,580萬美元，而截至2022年3月31日的三個月為8,600萬美元。這一增長主要是由同類物業的入住率和租金率的提高、Assembly Row 三期的 2022 年開業、租金和停車收入百分比的增加、房地產銷售的收益以及 2022 年和 2023 年的收購所推動的，部分被2022年的房地產銷售所抵消。
其他
其他利息收入
在截至2023年3月31日的三個月中，其他利息收入增加了50萬美元，至60萬美元，而截至2022年3月31日的三個月為10萬美元。這一增長主要是由於現金賬户利率提高導致利息收入增加。
利息支出
在截至2023年3月31日的三個月中，利息支出增加了770萬美元，增幅為24.2％，達到3,920萬美元，而截至2022年3月31日的三個月為3160萬美元。這一增長主要是由於以下原因：
•由於總體加權平均借款利率的提高，增加了560萬美元，以及
•由於加權平均借款增加，增加了280萬美元，
部分抵消了，
•資本化利息增加了80萬美元。
在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月中，總利息成本分別為4,460萬美元和3620萬美元。截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月，資本化利息分別為540萬美元和460萬美元。
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來自合夥關係的收入
在截至2023年3月31日的三個月中，來自合夥企業的收入增加了30萬美元，增長了161.9％，達到50萬美元，而截至2022年3月31日的三個月為20萬美元。這一增長主要歸因於Escondido Promenado的經營業績，在2022年第三季度取消合併後，埃斯孔迪多海濱長廊現被記錄為權益法投資。

流動性和資本資源
由於我們的業務和戰略的性質，我們通常會從運營中產生大量現金，這些現金主要以股息的形式支付給我們的普通股和優先股股東，因為作為房地產投資信託基金，信託通常需要每年向股東分配至少佔應納税所得額的90％（在截至2023年3月31日的三個月中支付的現金分紅約為8,990萬美元）。支付股息後的剩餘運營現金流用於為經常性和非經常性資本項目（例如租户改善和重建）和定期還本付息需求（包括與額外或替代債務以及預定債務到期日相關的還本付息）提供資金。我們維持了12.5億美元的無抵押循環信貸額度，為短期現金流需求提供資金，我們還將目光投向公共和私人債務和股票市場、合資關係和財產處置，為資本支出提供長期資金。
截至2023年3月31日，我們的12.5億美元循環信貸額度中有9,940萬美元的現金和6,000萬美元的未償還現金等價物。在截至2023年3月31日的三個月中，我們的循環信貸額度的加權平均未償借款額為4,970萬美元，攤還債務費用前的加權平均利率為5.4％。根據我們的自動櫃員機股票計劃，我們還有能力發行高達4.456億美元的普通股。
2023年4月12日，我們發行了3.5億美元的固定利率優先無抵押票據，這些票據將於2028年5月1日到期，利息為5.375％。該交易的部分淨收益將用於償還2023年6月到期的2.75億美元優先無抵押票據。我們沒有其他債務將在2023年剩餘時間內到期。
我們在2023年剩餘時間內的總體資本需求將受到整體經濟環境的影響，包括通貨膨脹、利率上升和潛在衰退的影響，以及收購機會以及我們重建和開發活動的水平和總體時機。目前，我們的開發和重建項目處於不同的施工階段，剩餘成本為2.5億美元。我們預計將在未來兩年內承擔其中大部分費用。我們預計，隨着我們完成當前的重建項目，為新租户準備空置空間，完成當前階段並開始下一階段的大型混合用途開發項目，總體資本成本將保持在與2022年的水平持平，或者略有下降。
我們相信運營產生的現金流，現金 在我們的資產負債表上，還有我們的 12.5 億美元循環信貸額度將使我們能夠在短期內繼續開展業務。 鑑於我們有能力進入資本市場，我們也預計將有債務或股權可供我們使用，儘管新發行的債務的利率可能會高於我們目前未償還的債務。我們還有能力推遲某些開發和重建項目的時機，限制未來的收購，減少運營支出或重新評估我們的分紅政策。我們預計，這些流動性來源和靈活運營機會將使我們能夠長期履行財務義務。作為我們對投資級債務評級承諾的一部分，我們打算按照保守的資本結構開展業務並維持對保守資本結構的長期承諾，這將使我們能夠維持強勁的還本付息覆蓋率和固定費用覆蓋率。

現金流摘要
 截至3月31日的三個月
 20232022
 （以千計）
經營活動提供的淨現金$143,007 $103,069 
用於投資活動的淨現金(100,811)(88,194)
用於融資活動的淨現金(31,266)(11,849)
現金、現金等價物和限制性現金的增加10,930 3,026 
年初現金、現金等價物和限制性現金96,348 175,163 
期末現金、現金等價物和限制性現金$107,278 $178,189 

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目錄
在截至2023年3月31日的三個月中，經營活動提供的淨現金從截至2022年3月31日的三個月的1.031億美元增加了3,990萬美元至1.430億美元。增長主要歸因於付款時間、與年終復甦賬單相關的收款增加，以及調整非現金項目和房地產銷售收益之前的淨收入增加。
在截至2023年3月31日的三個月中，用於投資活動的淨現金從截至2022年3月31日的三個月的8,820萬美元增加了1,260萬美元，至1.008億美元。增加的主要原因是：
•由於2023年1月對亨廷頓廣場的收購，房地產收購增加了3530萬美元（更多信息見合併財務報表附註3），
部分抵消了，
•在截至2023年3月31日的三個月中，出售一處零售物業的淨收益為1,260萬美元，以及
•資本支出減少了850萬美元。
在截至2023年3月31日的三個月中，用於融資活動的淨現金從截至2022年3月31日的三個月的1180萬美元增加了1,940萬美元，至3,130萬美元。增加的主要原因是：
•根據我們的自動櫃員機計劃發行普通股的淨收益減少了7,660萬美元，以及
•由於已發行股票數量的增加以及普通股股息率的提高，支付給普通股和優先股股東的股息增加了370萬美元。
部分抵消了
•我們的循環信貸額度為6,000萬美元的借款。
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目錄
債務融資安排
以下是我們截至2023年3月31日的未償債務總額摘要：
債務描述原創
債務
已發行		截至2023年3月31日的本金餘額截至的規定利率
2023年3月31日		到期日
 （千美元）  
應付抵押貸
有保障的固定利率
杜鵑花已收購$40,000 3.73 %2025年11月1日
貝爾花園已收購11,761 4.06 %2026年8月1日
埃爾塞貢多廣場125,000 125,000 3.83 %2027年6月5日
什魯斯伯裏格羅夫（東部）43,600 43,600 3.77 %2027年9月1日
布魯克 3511,500 11,500 4.65 %2029年7月1日
霍博肯（24 個建築物）(1)56,450 54,699 倫敦同業拆借利率 + 1.95%2029年12月15日
各種霍博肯（14 個建築物）(2)已收購30,626 各種各樣在 2029 年之前各不相同
切爾西已收購4,340 5.36 %2031年1月15日
小計321,526 
未攤銷債務發行成本和溢價淨額(1,616)
應付抵押貸款總額，淨額319,910 
應付票據
定期貸款 (3) (5)600,000 600,000 SOFR + 0.85%2024年4月16日
循環信貸額度 (3) (4) (5)1,250,000 60,000 SOFR + 0.775%2027年4月5日
各種各樣7,749 2,913 各種各樣 (6)在 2059 年之前各不相同
小計662,913 
未攤銷債務發行成本淨額(1,522)
應付票據總額，淨額661,391 
優先票據和債券 (5)
無抵押的固定利率
2.75% 的筆記275,000 275,000 2.75 %2023年6月1日
3.95% 筆記600,000 600,000 3.95 %2024年1月15日
1.25% 的筆記400,000 400,000 1.25 %2026年2月15日
7.48% 的債券50,000 29,200 7.48 %2026年8月15日
3.25% 的筆記475,000 475,000 3.25 %2027年7月15日
6.82% 中期票據40,000 40,000 6.82 %2027年8月1日
3.20% 的筆記400,000 400,000 3.20 %2029年6月15日
3.50% 的筆記400,000 400,000 3.50 %2030年6月1日
4.50% 的筆記550,000 550,000 4.50 %2044年12月1日
3.625% 筆記250,000 250,000 3.625 %2046年8月1日
小計3,419,200 
未攤銷債務發行成本和溢價淨額(11,096)
優先票據和債券總額，淨額3,408,104 
債務總額，淨額$4,389,405 
_____________________
(1)2019年11月26日，我們簽訂了兩項利率互換協議，將這筆抵押貸款的利率固定在3.67％。
(2)這些抵押貸款的利率從3.91％到5.00％不等。
(3)根據我們當前的信用評級，我們的循環信貸額度SOFR貸款的利息按Daily Simple SOFR或Term SOFR計算，我們的定期貸款的利息按信貸協議中定義的Term SOFR加上0.10％加上利差。
(4)在截至2023年3月31日的三個月中，我們的循環信貸額度下的最高提取額為8,050萬美元，在攤還債務費用之前，我們的循環信貸額度下的加權平均借款利率為5.4％。
(5)運營合夥企業是我們的循環信貸額度、定期貸款以及優先票據和債券的債務人。
(6)這些應付票據的利率從3.00％到11.31％不等。
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目錄
我們的循環信貸額度、無抵押定期貸款和其他債務協議包括可能限制我們未來運營活動的財務和其他契約。截至2023年3月31日，我們遵守了與循環信貸額度、定期貸款和優先票據有關的所有財務和其他契約。此外，我們遵守了所有可能引發抵押貸款違約的財務和其他契約。如果我們違反了這些財務和其他契約中的任何一項並且沒有在適用的補救期內糾正違規行為，我們的貸款人可以要求我們立即償還債務，如果債務得到擔保，則可以立即提起訴訟，收回為貸款提供擔保的財產。我們的許多債務安排，包括我們的公共票據和循環信貸額度，都是交叉違約，這意味着這些債務安排下的貸款人可能會使我們違約，如果我們違反某些其他債務義務的違約，則要求立即償還債務。因此，我們債務契約下的任何違約都可能對我們的財務狀況、經營業績、履行義務的能力和股票的市值產生不利影響。我們的組織文件不限制我們可能承擔的債務水平或金額。
以下是我們截至2023年3月31日的計劃本金還款摘要：
 
不安全安全總計
 （以千計） 
2023$275,711 $2,347 $278,058 
20241,200,671 (1)3,299 1,203,970   
2025418 47,630 48,048   
2026429,276 26,240 455,516   
2027575,037 (2)178,278 753,315   
此後1,601,000 63,732 1,664,732   
$4,082,113   $321,526 $4,403,639 (3)
__________________    
(1)我們的6億美元的定期貸款將於2024年4月16日到期，另外我們可以選擇將兩次為期一年的延期至2026年4月16日。
(2)我們的12.5億美元循環信貸額度將於2027年4月5日到期，另外兩次延期六個月可供我們選擇，延期至2028年4月5日。截至 2023年3月31日，該信貸額度下有6,000萬美元的未償還款項。
(3)由於截至2023年3月31日的未攤銷淨債務發行成本以及抵押貸款、應付票據和優先票據的溢價/折扣，債務到期日總額與合併資產負債表上報告的總到期日不同。
利率套期保值
我們可能會使用衍生工具來管理浮動利率風險敞口。我們通常進行利率互換以管理我們的浮動利率風險敞口，而國庫鎖定則用於管理髮行債務之前利率上升的風險。我們進入符合現金流對衝條件的衍生工具，不以投機為目的進入衍生工具。
與現金流對衝相關的利率互換定期按公允價值入賬。現金流套期保值的有效性既是在開始時評估的，也是在持續的基礎上評估的。與現金流對衝相關的利率互換公允價值變動的有效部分記錄在其他綜合收益中，該收益包含在資產負債表和股東權益表的 “累計其他綜合收益（虧損）” 中。如果對衝工具和債務工具的關鍵條款不完全匹配，例如名義金額、結算日期、重置日期、計算期和倫敦銀行同業拆借利率，則現金流套期對衝將失效。此外，我們還通過監測交易對手的信用可靠性來評估交易對手的違約風險，包括審查債務評級和財務業績。如果現金流對衝被認為無效，則與現金流套期相關的利率互換公允價值變動的無效部分將計入受影響時期的收益。
截至2023年3月31日，我們有兩項利率互換協議，有效將與我們的霍博肯投資組合相關的應付抵押貸款利率固定在3.67％。我們的Assembly Row酒店合資企業也是兩項利率互換協議的當事方，這兩項協議實際上將其債務固定在5.206％。所有掉期均被指定為現金流對衝。截至2023年3月31日，對衝無效尚未影響收益。
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目錄
房地產投資信託基金資格
根據守則第856（c）條，我們打算維持信託作為房地產投資信託的資格。作為房地產投資信託基金，只要我們滿足《守則》的某些技術要求，包括將至少90％的應納税所得額分配給股東的要求，我們通常就無需為分配給股東的收入繳納公司聯邦所得税。
運營資金
運營資金（“FFO”）是衡量房地產公司經營業績的補充非公認會計準則財務指標。全國房地產投資信託協會（“NAREIT”）對FFO的定義如下：根據美國公認會計原則計算的淨收益加上與房地產相關的折舊和攤銷，不包括出售房地產或控制權變更的損益，扣除税款，以及某些房地產資產和實體投資的減值減記，前提是減值直接歸因於該實體持有的折舊房地產價值的下降。我們根據NAREIT的定義計算FFO，我們歷來報告説，除了運營活動提供的淨收入和淨現金外，我們的FFO可供普通股股東使用。應該注意的是，FFO：
•不代表根據公認會計原則來自經營活動的現金流（與FFO不同，它通常反映了在確定淨收入時交易和其他事件的所有現金影響）；
•不應將其視為淨收入的替代品，以此作為衡量我們業績的指標；以及
•不一定表示現金流是衡量流動性或為現金需求（包括支付股息）提供資金的能力的指標。
我們認為，普通股股東可用的FFO是衡量經營業績的有意義的額外指標，主要是因為它排除了房地產資產的價值隨着時間的推移而可預見的貶值的假設，正如公認會計原則的歷史成本慣例和折舊記錄所暗示的那樣。與其他房地產投資信託基金相比，我們主要使用FFO作為評估我們運營業績的幾種手段之一。將我們對FFO的陳述與其他房地產投資信託基金的類似標題的指標進行比較可能沒有意義，因為此類房地產投資信託基金使用的NAREIT定義的應用可能存在差異。
普通股股東可用的FFO的增加或減少不一定會導致總分配額的增加或減少，因為我們的董事會無需每季度增加分配。但是，我們必須分配至少90％的年度應納税收入才能保持房地產投資信託基金的資格。因此，FFO的大幅增加通常需要增加對股東的分配，儘管不一定按比例增加。
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目錄
普通股股東可用的淨收益與FFO的對賬情況如下：

 三個月已結束
3月31日
 20232022
 （以千計，每股數據除外）
淨收入$57,731 $54,728 
歸屬於非控股權益的淨收益(2,396)(2,744)
出售房地產的收益(1,702)— 
房地產資產的折舊和攤銷70,504 62,977 
租賃初始直接成本的攤銷7,785 5,793 
運營資金131,922 120,754 
優先股分紅 (1)(1,875)(1,875)
歸屬於Downreit運營合作伙伴單位的收入693 706 
歸屬於未歸屬股份的收益(482)(436)
普通股股東可用的運營資金$130,258 $119,149 
攤薄後的普通股加權平均數 (1) (2)81,877 79,299 
普通股股東可用的運營資金，攤薄後每股 (2)$1.59 $1.50 
_____________________
(1)在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月中，我們在計算普通股股東可獲得的FFO時沒有扣除我們的1系列優先股的股息，因為相關股票具有攤薄性，包含在 “攤薄後的加權平均普通股” 中。
(2)用於計算攤薄後每股普通股FFO的加權平均普通股包括被排除在攤薄後每股收益計算之外的Downreit運營合夥企業。在計算所有報告期內攤薄後每股FFO時，這些運營合夥單位的轉換具有攤薄作用，但在計算這些時期的攤薄每股收益時卻具有反攤薄作用。

第 3 項。關於市場風險的定量和定性披露
我們對債務工具等金融工具的使用使我們面臨市場風險，這可能會影響我們未來的收益和現金流以及資產的公允價值。市場風險通常指利率和市場價格變動造成的損失風險。我們通過嘗試將來自運營、投資和融資活動的預期現金流入與預期的現金流出相匹配，為債務償還、向普通股和優先股股東分紅、投資、資本支出和其他現金需求提供資金，從而管理我們的市場風險。
我們可能會進入某些類型的衍生金融工具，以進一步降低利率風險。例如，我們使用利率保護和互換協議將部分浮動利率債務轉換為固定利率基礎或對衝預期的融資交易。我們使用衍生品進行對衝而不是投機，也不會出於交易目的進入金融工具。
利率風險
以下討論了市場利率的假設變化對我們的浮動利率債務利息支出以及對包括固定利率債務在內的未償債務總額公允價值的影響。利率風險金額是通過考慮假設利率對我們債務的影響來確定的。報價市場價格用於估算我們可出售的優先票據和債券的公允價值，貼現現金流分析通常用於估算我們的抵押貸款和應付票據的公允價值。估算金融工具的公允價值需要大量的判斷。該分析無意考慮所有可能影響我們債務的因素，例如不斷變化的利率環境可能對整體經濟活動水平產生的影響，或者我們的管理層為減少受變化影響的風險可能採取的行動。該分析假設我們的財務結構沒有變化。
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目錄
固定利率債務
我們的大多數未償債務（在不同時間到期至2059年）都有固定利率，這限制了利率波動的風險。但是，利率波動可能會影響我們固定利率債務工具的公允價值。截至2023年3月31日，我們有37億美元的未償固定利率債務，其中包括5,470萬美元的應付抵押貸款，其利率實際上由兩份利率互換協議確定。如果截至2023年3月31日，用於計算固定利率債務工具公允價值的市場利率提高了1.0％，則當天這些債務工具的公允價值將減少約1.631億美元。如果截至2023年3月31日，用於計算固定利率債務工具公允價值的市場利率降低了1.0％，則當天這些債務工具的公允價值將增加約1.833億美元。
浮動利率債務
通常，我們認為我們的主要利率風險是由於未償浮動利率債務的利率波動造成的。截至2023年3月31日，我們有6.6億美元的浮動利率未償債務（無抵押定期貸款的本金餘額和循環信貸額度的6,000萬美元未償還債務）。根據浮動利率債務的金額和具體條款，如果市場利率提高1.0％，我們的年度利息支出將增加約660萬美元，當年的淨收入和現金流將相應減少。相反，如果市場利率下降1.0％，我們的年度利息支出將減少約660萬美元，當年的淨收入和現金流也會相應增加。
第 4 項。控制和程序
控制和程序（聯邦房地產投資信託基金）
定期評估和結束披露控制和程序
在我們的管理層（包括首席執行官和首席財務官）的監督和參與下，對截至2023年3月31日信託披露控制和程序的設計和運作有效性進行了評估。根據這項評估，我們的管理層，包括我們的首席執行官兼首席財務官，得出結論，信託的披露控制和程序自2023年3月31日起生效，以合理地保證信託在根據1934年《證券交易法》提交或提交的報告中要求披露的信息（i）在美國證券交易委員會規則和表格規定的期限內記錄、處理、彙總和報告，（ii）累積並傳達給信託基金的管理包括其酌情首席執行官和首席財務官，以便及時就要求的披露做出決定。
財務報告內部控制的變化
在本報告所涵蓋的季度期間，信託對財務報告的內部控制沒有發生重大影響或合理可能對信託基金財務報告的內部控制產生重大影響的變化。
控制和程序（聯邦地產 OP LP）
定期評估和結束披露控制和程序
在我們的管理層（包括首席執行官和首席財務官）的監督和參與下，對截至2023年3月31日運營夥伴關係披露控制和程序的設計和運作有效性進行了評估。根據這項評估，我們的管理層，包括我們的首席執行官兼首席財務官，得出結論，運營合夥企業的披露控制和程序自2023年3月31日起生效，以合理地保證我們在根據1934年《證券交易法》提交或提交的報告中要求披露的信息（i）在美國證券交易委員會的規則和表格規定的期限內記錄、處理、彙總和報告；（ii）累積並傳達給運營合夥企業的管理層，包括酌情包括其首席執行官和首席財務官，以便及時就要求的披露做出決定。
財務報告內部控制的變化
在本報告所涵蓋的季度期間，運營合夥企業對財務報告的內部控制沒有發生重大影響或合理可能對運營合夥企業財務報告的內部控制產生重大影響的變化。

29
目錄
第二部分-其他信息

第 1 項。法律訴訟
自我們在截至2022年12月31日財年的10-K表年度報告中披露以來，我們的任何法律訴訟都沒有取得任何重大進展。
第 1A 項。風險因素
此前我們在2023年2月8日向美國證券交易委員會提交的截至2022年12月31日的10-K表年度報告中披露的風險因素沒有重大變化。

第 2 項。未註冊的股權證券銷售和所得款項的使用
根據我們某些關聯有限合夥企業的各種合夥協議的條款，有限合夥人在這些有限合夥企業中的權益可以根據某些條件兑換現金或普通股，由我們選擇。在截至2023年3月31日的三個月中，我們用7,523個Downreit運營合夥單位兑換了普通股。
由於出於税收目的扣留了股票，我們不時會被視為回購了股票
與薪酬相關的歸屬活動。

第 3 項。優先證券違約
沒有。

第 4 項。礦山安全披露
不適用。

第 5 項。其他信息
沒有。

第 6 項。展品
本10-Q表季度報告的證物清單列於此類證物前面的附錄索引中，並以引用方式納入此處。

30
目錄

展覽索引
展品編號描述
3.1
經修訂和重述的母公司章程，日期為 2022 年 1 月 1 日，已於 2023 年 2 月 7 日修訂（隨函提交）
31.1
規則 13a-14 (a) 首席執行官認證——聯邦房地產投資信託基金（特此提交）
31.2
規則 13a-14 (a) 首席財務官認證——聯邦房地產投資信託基金（隨函提交）
31.3
規則 13a-14 (a) 首席執行官認證——聯邦地產 OP LP（特此提交）
31.4
規則 13a-14 (a) 首席財務官認證——聯邦地產 OP LP（隨函提交）
32.1
第 1350 條首席執行官認證——聯邦房地產投資信託基金（特此提交）
32.2
第 1350 條首席財務官認證——聯邦房地產投資信託基金（特此提交）
32.3
第 1350 條首席執行官認證——Federal Realty OP LP（特此提交）
32.4
第 1350 條首席財務官認證——Federal Realty OP LP（隨函提交）
101以下材料來自聯邦房地產投資信託基金截至2023年3月31日的季度10-Q表季度報告，格式為XBRL（可擴展商業報告語言）：（1）合併資產負債表，（2）合併綜合收益表，（3）合併股東權益表，（4）合併現金流量表和（5）帶有詳細標籤的合併財務報表附註。
104封面交互式數據文件（以 Inline XBRL 格式化幷包含在附錄 101 中）

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目錄
簽名
根據1934年《證券交易法》的要求，註冊人已正式促成本報告由授權的下列簽署人代表其簽署本報告。

 聯邦房地產投資信託基金
聯邦房地產 OP LP
2023年5月4日 /s/ 唐納德·伍德
 唐納德·C·伍德，
 首席執行官兼受託人
 （首席執行官）

 聯邦房地產投資信託基金
聯邦房地產 OP LP
2023年5月4日 //丹尼爾·古列爾蒙
 丹尼爾·古列爾蒙，
執行副總裁
 首席財務官兼財務主管
 （首席財務和會計官）

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