附錄 99.2


https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1042776/000104277623000111/q1_2023supplementalcover.jpg


皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
季度補充信息
索引
頁面頁面
導言其他投資
企業數據
3
其他投資詳情
32
投資者信息
4
支持信息
財報發佈
5
定義
33
關鍵績效指標
8
研究報道
34
金融非公認會計準則對賬
35
資產負債表
9
在職投資組合詳情
37
損益表
10
尚未開始的主要租約和重大削減
39
運營資金/調整後的運營資金
12
風險、不確定性和侷限性
40
同店分析
13
資本化分析
16
債務摘要
17
債務明細
18
債務契約和比率分析
19
運營和投資組合信息-辦公物業投資
租户多元化
20
租户信用評級和租賃分配信息
21
租賃百分比信息
22
租金彙總/向下滾動分析
23
租約到期時間表
24
季度租約到期
25
年度租約到期
26
合同租户改善和租賃佣金
27
地域多元化
28
按地點類型劃分的地理多樣化
29
行業多元化
30
房地產投資活動
31
讀者須知：
請參閲第40頁，討論與Piedmont Office Realty Trust, Inc. 業務及其證券投資有關的重要風險，包括可能導致實際業績和事件與前瞻性信息中提及的業績和事件存在重大差異的風險。考慮到這些風險、不確定性、假設和侷限性，本季度補充信息報告中關於租賃、金融業務、租賃前景、收購、處置等的前瞻性陳述可能與實際業績有所不同。
某些上期金額已重新分類，以符合本期財務報表的列報方式。此外，此處的許多時間表都包含四捨五入到最接近的千或百萬的數字，因此，由於這種四捨五入慣例，時間表的總和可能不一樣。
為了補充公司根據美國公認會計原則（GAAP）編制的財務業績的列報，本報告包含某些未根據公認會計原則編制的財務指標，包括FFO、Core FFO、AFFO、Same Store NOI、Property NOI、eBitdare和核心息税折舊攤銷前利潤。這些非公認會計準則指標的定義和與其最具可比性的GAAP指標的對賬見第33頁開頭。本報告中包含的每項非公認會計準則指標作為分析工具都有侷限性，不應孤立地考慮，也不能替代根據公認會計原則計算的公司業績分析。此外，由於並非所有公司都使用相同的計算方法，因此公司在本報告中列報的非公認會計準則指標可能無法與包括其他房地產投資信託基金在內的其他公司披露的類似標題的指標相提並論。根據其當時的運營情況，公司還可能不時更改本報告中包含的任何非公認會計準則指標的計算方法。



皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
企業數據

Piedmont Office Realty Trust, Inc.（此處也稱為 “Piedmont” 或 “公司”）（紐約證券交易所代碼：PDM）是主要位於美國主要Sunbelt市場的高質量A類辦公物業的所有者、經理、開發商、再開發商和運營商。該公司是一家完全整合、自我管理的房地產投資信託基金（“REIT”），其每個市場均設有當地管理辦公室，由標準普爾和穆迪評為投資級別。該公司被指定為2021、2022年和2023年能源之星年度合作伙伴，也是唯一一家總部位於東南部獲得這些稱號的辦公房地產投資信託基金。目前，公司約有87％的平方英尺獲得了能源之星認證，大約59％的面積獲得了LEED認證。皮埃蒙特總部位於喬治亞州亞特蘭大。

這些數據補充了我們在向美國證券交易委員會提交的報告中提供的信息，應與此類文件一起進行審查。
截至截至
2023年3月31日2022年12月31日
合併在役辦公物業數量 (1)
5151
可出租面積（以千計）(1)
16,67416,658
租賃百分比 (2)
86.1 %86.7 %
大寫（以千計）：
債務總額——GAAP$2,197,955$1,983,681
未償債務的本金總額（不包括保費、折扣和遞延融資成本）$2,212,000$1,997,000
股票市值 (3)
$902,594$1,131,941
總市值 (3)
$3,114,594$3,128,941
債務本金總額/總市值 (3)
71.0 %63.8 %
債務佔核心息税折舊攤銷前利潤的平均本金淨額——季度 (4)
6.3 x6.4 x
債務佔核心息税折舊攤銷前利潤的平均本金淨額——過去十二個月 (5)
6.1 x6.0 x
債務本金總額/總資產 (6)
40.4 %37.6 %
債務本金淨額/總資產減去現金和現金等價物 (7)
38.5 %37.4 %
普通股數據：
本季度收盤價高$11.02$10.92
本季度收盤價低$6.53$8.80
期末普通股的收盤價$7.30$9.17
季度全面攤薄後已發行股票的加權平均值（千股）123,690123,633
期末已發行和流通的普通股（千股）123,643123,440
每股年度定期分紅 (8)
$0.84$0.84
評級（標準普爾/穆迪）BBB /Baa2BBB /Baa2
員工148149
(1)截至2023年3月31日，我們的合併辦公投資組合包括51處房產（不包括位於佛羅裏達州奧蘭多市南奧蘭治大道222號的一處127,000平方英尺的已停用待重建的房產）。
(2)
計算方法為與已開始租賃相關的平方英尺加上與已執行但未動工的在役物業空置空間租約相關的平方英尺，除以截至相關日期的可出租在役平方英尺總面積，以百分比表示。有關皮埃蒙特租賃百分比的更多分析，請參閲第 22 頁。
(3)酌情反映截至報告期末的普通股收盤價、已發行股票和未償債務本金。
(4)出於此計算的目的，我們將本季度的核心息税折舊攤銷前利潤按年計算，並使用該季度未償債務的平均每日本金餘額，減去截至季度末的現金和現金等價物以及託管存款和限制性現金。
(5)為了計算的目的，我們使用過去四個季度的核心息税折舊攤銷前利潤總和以及過去四個季度的未償債務的平均每日本金餘額，減去最近四個季度末的現金和現金等價物以及託管存款和限制性現金的平均值。
(6)總資產定義為總資產，加上與房地產資產相關的累計折舊和累計攤銷以及與遞延租賃成本相關的累計攤銷。
(7)由於截至2023年3月31日，有大量現金投資用於償還債務，我們提供了這一指標。對於該指標，我們從債務本金總額與總資產的比率開始，然後從分子（債務本金）和分母（總資產）中扣除現金和現金等價物，以估算出如果立即使用手頭現金減少未償債務餘額的總本金與總資產的比率。
(8)過去四個季度創紀錄日期的每股定期分紅總額。

3

皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
投資者信息
企業
5565 Glenridge 連接器，450 套件
佐治亞州亞特蘭大 30342
770.418.8800
www.piedmontreit.com
行政管理
C. 布倫特·史密羅伯特 E. 鮑爾斯喬治威爾斯
首席執行官、總裁首席財務和行政官首席運營官和
和導演兼執行副總裁執行副總裁
凱文·D·福蘇姆愛德華·H·吉爾伯特，三世克里斯托弗·A·科爾姆達米安·米勒
執行副總裁，財務執行副總裁執行副總裁，執行副總裁，
物業管理助理祕書兼財務主管投資達拉斯
投資者關係聯繫人
勞拉·P·穆恩亞歷克斯·瓦倫特羅伯特·K·威伯格
首席會計官和執行副總裁，執行副總裁，
高級副總裁東南地區東北地區兼聯席負責人
發展
董事會
弗蘭克·麥克道威爾戴爾·H·泰森凱利·H·巴雷特格倫·科恩
董事、董事會主席和主任，副主席 主任，審計委員會主席， 董事、薪酬委員會主席
薪酬與治理成員董事會和成員兼治理委員會成員委員會和審計成員
委員會審計和資本委員會和首都委員會
Venkatesh S. Durvasula瑪麗·海格芭芭拉·B·朗C. 布倫特·史密
董事兼資本委員會成員董事兼成員 主任，治理委員會主席首席執行官、總裁
治理委員會（包括 ESG）和成員和導演
薪酬委員會
傑弗裏·L·斯沃普
董事，首都主席
委員會和成員
薪酬委員會
轉賬代理公司法律顧問機構分析師聯繫方式投資者關係
計算機共享King & Spalding電話：770.418.8592電話：866.354.3485
郵政信箱 43006內布拉斯加州桃樹街 1180 號research.analysts@piedmontreit.cominvestor.services@piedmontreit.com
羅得島州普羅維登斯 02940-3078喬治亞州亞特蘭大 30309www.piedmontreit.com
電話：866.354.3485電話：404.572.4600
4

皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
財報發佈
皮埃蒙特辦公室房地產信託基金公佈2023年第一季度業績

亞特蘭大，2023年5月1日——主要位於美國主要Sunbelt市場的A類辦公物業的所有者皮埃蒙特辦公室房地產信託公司（“皮埃蒙特” 或 “公司”）（紐約證券交易所代碼：PDM）今天公佈了截至2023年3月31日的季度業績。

截至2023年3月31日的三個月亮點：

財務業績：
三個月已結束
（每股金額以外的 000 年代）2023年3月31日2022年3月31日
適用於皮埃蒙特的淨收入/（虧損）$(1,367)$59,964
適用於普通股股東的每股淨收益/（虧損）——攤薄$(0.01)$0.49
出售房地產資產的收益$0$50,673
利息支出$22,077$13,898
適用於普通股的核心運營資金（“Core FFO”）$56,344$62,863
攤薄後每股核心FFO$0.46$0.51
適用於普通股的調整後運營資金$36,792$38,576
•截至2023年3月31日的三個月，適用於皮埃蒙特的淨虧損為140萬美元，而截至2022年3月31日的三個月中，適用於皮埃蒙特的淨收入為6,000萬美元。
•2023年第一季度的業績不包括出售房地產資產的任何收益；2022年第一季度的業績包括出售房地產資產的約5,070萬美元收益。
•核心FFO消除了上述房地產資產銷售收益以及折舊和攤銷支出的影響，2023年第一季度攤薄後每股收益為0.46美元，而2022年第一季度攤薄每股收益為0.51美元。攤薄後每股下降0.05美元主要歸因於2023年第一季度利息支出增加820萬美元，即攤薄每股0.07美元，部分被房地產淨營業收入與2022年第一季度相比的持續增長所抵消。
租賃：
截至2023年3月31日的三個月
租賃交易數量46 
租賃總額平方英尺543,560
新租户租賃 sf269,554
現金租金彙總5.7 %
應計租金彙總9.9 %
截至期末的租賃百分比86.1 %


5


•公司在第一季度完成了約54.4萬平方英尺的租賃交易，其中一半，即27萬平方英尺，用於新租户租賃，這是自2018年以來最大的季度新租户租賃額。
•2023 年第一季度執行的平均租賃規模約為 12,000 平方英尺，加權平均租賃期限約為八年。
•本季度完成的兩項最大租約均為公司達拉斯投資組合中的新租户的租約：
◦到2035年，一家能源公司在拉斯科利納斯企業中心一期租賃了大約 70,000 平方英尺的面積；以及
◦到 2035 年，一家物流公司在 One Galleria Tower 租賃了大約 58,000 平方英尺的面積。
•在截至2023年3月31日的季度中，為一年或以下的空置空間簽訂的租賃的現金和應計制租金分別增長了約6％和10％。
•公司計劃在2023年剩餘時間內到期的租賃不到其年化租賃收入的5％。
•在2023年第一季度，Same Store NOI-Cash下降了1.5％，這是由於租賃時間約佔公司年化租賃收入到期的2％，加上與2022年第一季度相比，尚未開始或正在減免的空置空間的已執行租賃增加了約60萬平方英尺。
•截至2023年3月31日，公司約有130萬平方英尺的已執行空置空間租約尚未開始或正在減免租金，相當於未來每年額外現金收入的約4000萬美元。因此，該公司估計，到2023年，按現金和應計制計算，Sane Store NOI將每年增長約1-3％。
•由於上述2023年第一季度到期，截至2023年3月31日，該公司的租賃百分比為86.1％，較2022年12月31日的86.7％略有下降；但是，公司確認其先前對年終租賃百分比的估計在87-88％之間。
•到目前為止，公司在2023年第二季度已完成超過20萬平方英尺的租賃總面積，其中包括約12.5萬平方英尺的新租户租賃。
資產負債表：
（在 000 年代中，比率除外）2023年3月31日2022年12月31日
現金和現金等價物$170,593$16,536
房地產資產總額$3,486,797$3,500,624
總資產$4,237,460$4,085,525
債務總額$2,197,955$1,983,681
加權平均債務成本4.13 %3.89 %
債務與總資產比率40.4 %37.6 %
淨負債與總資產減去現金及現金等價物比率38.5 %37.4 %
平均淨負債與核心息税折舊攤銷前利潤 (ttm)6.1 x6.0 x
•正如先前宣佈的那樣，在截至2023年3月31日的三個月中，公司簽訂了新的2.15億美元定期貸款額度，調整後的SOFR + 105個基點，最終延期到期日為2025年1月31日。公司計劃使用該融資的收益，以及其他手頭現金、部分財產處置的潛在收益，和/或提取其6億美元信貸額度來償還其將於2023年6月到期的3.5億美元無抵押優先票據。
ESG 和運營：
•在第一季度，皮埃蒙特被評為2023年能源之星年度合作伙伴，這標誌着皮埃蒙特連續第三年獲得該稱號。公司最新的年度ESG報告可在公司網站www.piedmontreit.com/ESG上查閲，其中包括可持續發展會計準則委員會（SASB）的指標和符合氣候相關財務披露工作組（TCFD）框架的信息。
•公司在明尼阿波利斯的兩處房產，諾曼·波因特一世和美國銀行中心，以及該公司在波士頓的一處物業伯靈頓購物中心路25號，獲得了區域性年度傑出建築（“TOBY”）獎。該獎項由建築業主和管理者協會（“BOMA”）頒發，旨在表彰在建築管理方面的卓越表現。


6

皮埃蒙特總裁兼首席執行官布倫特·史密斯在評論第一季度業績時表示：“去年的租賃勢頭一直持續到2023年，第一季度的租賃面積超過50萬平方英尺，其中包括皮埃蒙特自2018年以來實現的最高季度新租户租賃。儘管辦公行業無疑面臨阻力，但對財務穩定的房東擁有的設施完善、位置優越的空間的需求仍然強勁，尤其是在我們的Sunbelt市場。各自子市場的頂級辦公物業繼續獲得巨大的需求，而我們現在在市場上看到的 “質量競爭” 包括房東的財務穩定以及建築物的物理特徵。Piedmont繼續提供差異化的工作場所，以提高租賃速度並積極獲得市場份額。此外，在第一季度，我們通過發行新的無抵押定期貸款，在短期債券到期之前增加了金融流動性，這證明瞭我們的資產負債表實力和銀行關係的深度。最後，我很自豪地與大家分享，皮埃蒙特被評為能源之星年度合作伙伴，這是我們連續第三年取得這一成就，也是對我們維護可持續的、以健康為導向的工作環境的承諾的認可。”

2023 年第二季度股息

2023年5月1日，皮埃蒙特董事會宣佈向截至2023年5月26日營業結束時的登記股東派發2023年第二季度的普通股每股0.21美元的股息，將於2023年6月16日支付。

2023 年指導方針

在考慮了年初至今的業績和最新預測後，公司確認其先前發佈的截至2023年12月31日的年度指導如下：

（以百萬計，每股數據除外）低高
淨收入/（虧損）($1)$1
添加：
折舊144 151 
攤銷80 84 
適用於普通股的核心 FFO$223$236
核心FFO適用於攤薄後每股普通股$1.80$1.90

在收購和處置活動的影響之前，2023年的已執行租賃活動估計在160萬至200萬平方英尺之間，年終租賃百分比預計在87-88％之間。
本指南基於截至本新聞稿發佈之日管理層可獲得的信息，反映了管理層對當前市場狀況的看法。上述指南中不包括投機性收購或處置。如果利率與目前的假設不同，公司將在全年調整指導方針，以應對此類交易的發生以及新的債務協議的完成。
請注意，實際業績可能與這些估計存在重大差異，由於未來任何處置的時間、重大租賃的開始和到期、削減期、維修和維護費用、資本支出、資本市場活動、季節性一般和管理費用、基於績效的應計潛在薪酬支出、一次性收入或支出事件以及下文 “風險、不確定性和侷限性” 中討論的其他因素，各個季度可能會在現金基礎上波動。
7

皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
關鍵績效指標
未經審計（以千計，每股數據和比率除外）
我們補充報告的這一部分包括非公認會計準則財務指標，包括但不限於房地產利息、税項、折舊和攤銷前的收益（eBitdare）、扣除利息、税項、折舊和攤銷前的核心收益（Core EBITDA）、運營資金（FFO）、調整後的運營資金（AFFO）和同一家門店的淨營業收入（同一家門店）NOI)。這些非公認會計準則指標的定義見第33頁，對賬表從第35頁開始。
三個月已結束
選定的操作數據3/31/202312/31/20229/30/20226/30/20223/31/2022
租賃百分比
86.1 %86.7 %86.8 %87.0 %87.0 %
租賃百分比-經濟 (1)
79.6 %81.1 %80.6 %80.7 %81.4 %
總收入$142,367$147,208$144,100$136,309$136,149
適用於皮埃蒙特的淨收益/（虧損）-$1,367$75,569$3,331$7,966$59,964
適用於普通股股東的每股淨收益/（虧損）——攤薄-$0.01$0.61$0.03$0.06$0.49
核心 EBITDA$78,541$82,186$78,805$75,591$76,956
適用於普通股的核心 FFO$56,344$61,235$61,352$61,620$62,863
每股核心FFO——攤薄$0.46$0.50$0.50$0.50$0.51
AFFO 適用於普通股$36,792$47,082$43,482$48,900$38,576
定期股息總額 (2)
$25,965$25,918$25,913$25,912$25,899
每股定期分紅 (2)
$0.21$0.21$0.21$0.21$0.21
同店淨營業收入——應計制 (3)
-2.8 %-0.7 %0.3 %2.8 %2.5 %
同店淨營業收入——現金制 (3)
-1.5 %1.6 %-0.3 %1.8 %5.1 %
租金彙總/向下滾動——應計租金
9.9 %11.5 %37.6 %12.2 %12.9 %
租金彙總/向下滾動——現金租金
5.7 %6.5 %33.1 %2.5 %4.8 %
精選資產負債表數據
房地產資產總額，淨額$3,486,797$3,500,624$3,572,591$3,139,587$3,147,362
總資產$4,237,460$4,085,525$4,185,493$3,695,554$3,699,640
負債總額$2,417,363$2,236,270$2,388,162$1,879,891$1,869,166
債務持有人比率和信息
核心息税折舊攤銷前利潤佔總收入的比例
55.2 %55.8 %54.7 %55.5 %56.5 %
固定費用覆蓋率 (4)
3.4 x3.8 x4.3 x5.1 x5.2 x
債務佔核心息税折舊攤銷前利潤的平均本金淨額——季度 (5)
6.3 x6.4 x6.2 x5.5 x5.9 x
房地產總資產$4,518,003$4,506,328$4,587,669$4,117,177$4,097,332
債務總額——GAAP$2,197,955$1,983,681$2,145,408$1,674,778$1,669,553
債務本金淨額 (6)
$2,037,224$1,977,400$2,146,156$1,681,144$1,672,332
(1)經濟租賃百分比不包括與當前空置空間已執行但尚未開始的租賃相關的平方英尺以及與獲得租金減免的租户相關的平方英尺（對僅獲得部分租金減免的租户進行了比例調整）。由於租金減免結構的變化，隨着減排措施的開始和到期，經濟租賃百分比將隨着時間的推移而發生變化。
(2)股息反映在記錄日期發生的季度中。
(3)
有關淨收入的對賬和其他同店淨營業收入信息，請參閲從第13頁開始的三頁。前幾個季度提供的統計數據基於最初報告該指標時適用的相同門店物業人數。
(4)固定費用覆蓋率的計算方法是核心息税折舊攤銷前利潤除以利息支出、本金攤銷（報告期內無）、資本化利息和優先股息（報告期內無）的總和。截至2023年3月31日的季度，公司的資本化利息為120萬美元，截至2022年12月31日的季度為100萬美元，截至2022年9月30日的季度為110萬美元，截至2022年6月30日的季度為110萬美元，截至2022年3月31日的季度為100萬美元。
(5)出於此計算的目的，我們將本季度的核心息税折舊攤銷前利潤按年計算，並使用該季度未償債務的平均每日本金餘額，減去截至季度末的現金和現金等價物以及託管存款和限制性現金。
(6)債務淨本金的計算和定義為截至期末未償債務的本金總額減去現金和現金等價物以及託管存款和限制性現金。
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皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
合併資產負債表
未經審計（以千計）
2023年3月31日2022年12月31日2022年9月30日2022年6月30日2022年3月31日
資產：
按成本計算的房地產：
土地資產$567,244 $567,244 $578,722 $521,789 $521,789 
建築物和裝修3,714,572 3,682,000 3,751,722 3,389,650 3,351,807 
建築物和裝修，累計折舊(947,209)(915,010)(926,357)(892,131)(863,306)
無形租賃資產190,180 205,074 212,248 164,194 173,017 
無形租賃資產，累計攤銷(83,997)(90,694)(88,721)(85,459)(86,664)
在建工程46,007 52,010 44,977 41,544 50,719 
房地產資產總額3,486,797 3,500,624 3,572,591 3,139,587 3,147,362 
現金和現金等價物170,593 16,536 10,653 6,397 7,211 
扣除可疑賬款備抵後的租户應收賬款6,280 4,762 7,796 5,164 3,095 
應收直線租金176,320 172,019 173,122 168,797 164,776 
託管存款和限制性現金4,183 3,064 2,191 1,459 1,457 
預付費用和其他資產26,810 17,152 23,925 26,955 21,318 
善意82,937 82,937 98,918 98,918 98,918 
利率互換2,899 4,183 3,760 996 — 
遞延租賃成本，毛額486,694 505,979 510,936 459,038 466,234 
遞延租賃成本、累計攤銷(206,053)(221,731)(218,399)(211,757)(210,731)
總資產$4,237,460 $4,085,525 $4,185,493 $3,695,554 $3,699,640 
負債：
扣除折扣後的無抵押債務$2,000,955 $1,786,681 $1,948,408 $1,674,778 $1,669,553 
有擔保債務197,000 197,000 197,000 — — 
應付賬款、應計費用和應計資本支出98,464 135,663 111,262 99,724 83,609 
遞延收益67,056 59,977 70,798 72,422 79,493 
無形租賃負債，減去累計攤銷53,494 56,949 60,694 32,967 36,077 
利率互換394 — — — 434 
負債總額2,417,363 2,236,270 2,388,162 1,879,891 1,869,166 
股東權益：
普通股1,236 1,234 1,234 1,234 1,233 
額外實收資本3,710,767 3,711,005 3,709,234 3,707,833 3,706,207 
超過收益的累計分配(1,883,225)(1,855,893)(1,905,544)(1,882,962)(1,865,016)
其他綜合損失(10,266)(8,679)(9,194)(12,050)(13,573)
皮埃蒙特股東權益1,818,512 1,847,667 1,795,730 1,814,055 1,828,851 
非控股權益1,585 1,588 1,601 1,608 1,623 
股東權益總額1,820,097 1,849,255 1,797,331 1,815,663 1,830,474 
總負債、可贖回普通股和股東權益$4,237,460 $4,085,525 $4,185,493 $3,695,554 $3,699,640 
期末已發行普通股123,643 123,440 123,395 123,390 123,331 

9

皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
合併收益表
未經審計（以千計，每股數據除外）
三個月已結束
3/31/202312/31/20229/30/20226/30/20223/31/2022
收入：
租金收入 (1)
$112,560 $117,148 $114,280 $110,244 $109,732 
租户報銷 (1)
24,269 24,958 25,292 21,907 22,180 
物業管理費收入507 395 303 326 651 
其他與財產相關的收入5,031 4,707 4,225 3,832 3,586 
142,367 147,208 144,100 136,309 136,149 
費用：
物業運營成本57,791 59,763 59,039 53,634 53,622 
折舊35,797 34,788 34,941 32,372 31,515 
攤銷22,031 23,915 23,290 21,480 22,252 
減值損失 (2)
— 25,981 — — — 
一般和行政7,691 7,915 6,590 7,027 7,595 
123,310 152,362 123,860 114,513 114,984 
其他收入/（支出）：
利息支出(22,077)(20,739)(17,244)(13,775)(13,898)
其他收入/（費用）1,656 408 335 (57)2,024 
出售房地產的收益/（虧損）(2)
— 101,055 — 1 50,673 
淨收益/（虧損）(1,364)75,570 3,331 7,965 59,964 
減去：適用於非控股權益的淨（收益）/虧損(3)(1)— 1 — 
適用於皮埃蒙特的淨收益/（虧損）$(1,367)$75,569 $3,331 $7,966 $59,964 
已發行普通股的加權平均值——攤薄123,550 123,633 123,697 123,679 123,510 
適用於普通股股東的每股淨收益/（虧損）——攤薄$(0.01)$0.61 $0.03 $0.06 $0.49 
期末已發行普通股123,643 123,440 123,395 123,390 123,331 









(1)本行使用的列報方法不符合 GAAP。為了符合當前的公認會計原則標準，公司將把租金收入欄上列報的金額與租户報銷欄上列報的金額合併，並將彙總數字列在標題為 “租金和租户報銷收入” 的一行中。
(2)
2022 年第四季度反映的房地產銷售收益主要與位於馬薩諸塞州劍橋的布拉特爾廣場一號和馬薩諸塞大道1414號的銷售有關。2022 年第四季度反映的減值損失與 (a) 公司商譽餘額的部分減記；以及 (b) 減記一項財產有關。2022 年第一季度反映的房地產銷售收益主要與出售位於馬薩諸塞州沃本的 225 號和 235 號總統大道有關。
10

皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
合併收益表
未經審計（以千計，每股數據除外）
三個月已結束
3/31/20233/31/2022變化 ($)變化 (%)
收入：
租金收入 (1)
$112,560 $109,732 $2,828 2.6 %
租户報銷 (1)
24,269 22,180 2,089 9.4 %
物業管理費收入507 651 (144)(22.1)%
其他與財產相關的收入5,031 3,586 1,445 40.3 %
142,367 136,149 6,218 4.6 %
費用：
物業運營成本57,791 53,622 (4,169)(7.8)%
折舊35,797 31,515 (4,282)(13.6)%
攤銷22,031 22,252 221 1.0 %
一般和行政7,691 7,595 (96)(1.3)%
123,310 114,984 (8,326)(7.2)%
其他收入/（支出）：
利息支出(22,077)(13,898)(8,179)(58.9)%
其他收入/（費用）1,656 2,024 (368)(18.2)%
出售房地產的收益/（虧損）(2)
— 50,673 (50,673)(100.0)%
淨收益/（虧損）(1,364)59,964 (61,328)(102.3)%
減去：適用於非控股權益的淨（收益）/虧損(3)— (3)(100.0)%
適用於皮埃蒙特的淨收益/（虧損）$(1,367)$59,964 $(61,331)(102.3)%
已發行普通股的加權平均值——攤薄123,550 123,510 
適用於普通股股東的每股淨收益/（虧損）——攤薄$(0.01)$0.49 
期末已發行普通股123,643 123,331 








(1)本行使用的列報方法不符合 GAAP。為了符合當前的公認會計原則標準，公司將把租金收入欄上列報的金額與租户報銷欄上列報的金額合併，並將彙總數字列在標題為 “租金和租户報銷收入” 的一行中。
(2)截至2022年3月31日的三個月中，房地產銷售的收益主要與馬薩諸塞州沃本市225號和235號總統大道的銷售有關。
11

皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
來自運營的資金、來自運營的核心資金和調整後的運營資金
未經審計（以千計，每股數據除外）
三個月已結束
3/31/20233/31/2022
適用於普通股的GAAP淨收益/（虧損）$(1,367)$59,964 
房地產資產折舊 (1)
35,690 31,332 
攤銷 (1)
22,021 22,240 
出售物業的虧損/（收益）
— (50,673)
NAREIT 來自運營的資金和來自適用於普通股的運營的核心資金56,344 62,863 
調整：
債務發行成本的攤銷和債務折扣
1,239 778 
非房地產資產的折舊97 173 
租賃收入的直線效應 (1)
(3,187)(2,577)
基於股票的薪酬調整183 (552)
租賃相關無形資產的攤銷 (1)
(3,412)(3,162)
非增量資本支出 (2)
建築/施工/開發(4,752)(3,506)
租户改進(5,699)(11,506)
租賃成本(4,021)(3,935)
調整後適用於普通股的運營資金$36,792 $38,576 
已發行普通股的加權平均值——攤薄123,690 123,510 
每股運營資金（攤薄）$0.46 $0.51 
每股運營產生的核心資金（攤薄）$0.46 $0.51 
期末已發行普通股123,643 123,331 

(1)包括我們在歸屬於合併財產的金額中所佔的比例份額。
(2)
非增量資本支出定義見第33頁。

12

皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
同店淨營業收入（現金基礎）
未經審計（以千計）
三個月已結束
3/31/20233/31/2022
適用於皮埃蒙特的淨收益/（虧損）$(1,367)$59,964 
適用於非控股權益的淨收益/（虧損）3 — 
利息支出
22,077 13,898 
折舊 (1)
35,787 31,505 
攤銷 (1)
22,021 22,240 
歸屬於非控股權益的折舊和攤銷20 22 
出售房產的（收益）/虧損
— (50,673)
息税折舊攤銷前利潤和核心息税折舊攤銷前利潤 (2)
78,541 76,956 
一般和管理費用
7,691 7,595 
無法收回賬户的非現金一般儲備金(400)— 
管理費收入 (3)
(293)(362)
其他（收入）/支出（1）（4）
(1,440)(1,808)
租賃收入的直線效應 (1)
(3,187)(2,577)
歸屬於非控股權益的租賃收入的直線效應(4)(1)
租賃相關無形資產的攤銷 (1)
(3,412)(3,162)
物業淨營業收入（現金制）77,496 76,641 
從以下來源扣除淨營業（收入）/虧損：
收購 (5)
(5,073)— 
處置 (6)
25 (3,080)
其他投資 (7)
164 189 
同店淨營業收入（現金制）$72,612 $73,750 
一段時間內的變更週期(1.5)%不適用
(1)包括我們在歸屬於合併財產的金額中所佔的比例份額。
(2)從歷史上看，公司每年確認約200萬至300萬美元的解僱收入。鑑於其資產基礎的規模和與之開展業務的租户數量，皮埃蒙特認為如此規模的解僱收入是其運營的正常部分，也是其收入來源的經常性部分；但是，解僱收入的確認通常在季度之間和任何給定年度中都有所不同，取決於公司在一年中何時收到租户的解僱通知。在截至2023年3月31日的三個月中，皮埃蒙特確認了20萬美元的解僱收入，而2022年同期為30萬美元，2022日曆年度為210萬美元。
(3)列報時扣除了為獲得收入而產生的相關運營費用；因此，本行中顯示的信息與損益表中列出的數據無關。
(4)本欄顯示的數字可能與相關來源無關，因為某些活動歸因於房地產運營，因此以房地產淨營業收入列報。
(5)收購包括2022年第三季度收購的喬治亞州亞特蘭大桃樹街1180號。
(6)處置包括2022年第一季度出售的伊利諾伊州伊塔斯卡的皮爾斯廣場二號和馬薩諸塞州沃本的總統大道225號和235號，以及2022年第四季度出售的馬薩諸塞州劍橋市布拉特廣場一號和馬薩諸塞大道1414號。
(7)
其他投資包括活躍的退出服務重建和開發項目、土地以及最近完成的重建和開發項目。有關我們持有土地的更多信息，請參閲第32頁。本細列項目包括佛羅裏達州奧蘭多市南奧蘭治大道222號的經營業績。
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皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
同店淨營業收入（應計制）
未經審計（以千計）
三個月已結束
3/31/20233/31/2022
適用於皮埃蒙特的淨收益/（虧損）$(1,367)$59,964 
適用於非控股權益的淨收益/（虧損）3 — 
利息支出
22,077 13,898 
折舊 (1)
35,787 31,505 
攤銷 (1)
22,021 22,240 
歸屬於非控股權益的折舊和攤銷20 22 
出售房產的（收益）/虧損
— (50,673)
息税折舊攤銷前利潤和核心息税折舊攤銷前利潤 (2)
78,541 76,956 
一般和管理費用
7,691 7,595 
管理費收入 (3)
(293)(362)
其他（收入）/支出（1）（4）
(1,440)(1,808)
房地產淨營業收入（應計制）84,499 82,381 
從以下來源扣除淨營業（收入）/虧損：
收購 (5)
(7,368)— 
處置 (6)
25 (3,161)
其他投資 (7)
62 247 
同店淨營業收入（應計制）$77,218 $79,467 
一段時間內的變更週期(2.8)%不適用
(1)包括我們在歸屬於合併財產的金額中所佔的比例份額。
(2)從歷史上看，公司每年確認約200萬至300萬美元的解僱收入。鑑於其資產基礎的規模和與之開展業務的租户數量，皮埃蒙特認為如此規模的解僱收入是其運營的正常部分，也是其收入來源的經常性部分；但是，解僱收入的確認通常在季度之間和任何給定年度中都有所不同，取決於公司在一年中何時收到租户的解僱通知。在截至2023年3月31日的三個月中，皮埃蒙特確認了20萬美元的解僱收入，而2022年同期為30萬美元，2022日曆年度為210萬美元。
(3)列報時扣除了為獲得收入而產生的相關運營費用；因此，本行中顯示的信息與損益表中列出的數據無關。
(4)本欄顯示的數字可能與相關來源無關，因為某些活動歸因於房地產運營，因此以房地產淨營業收入列報。
(5)收購包括2022年第三季度收購的喬治亞州亞特蘭大桃樹街1180號。
(6)處置包括2022年第一季度出售的伊利諾伊州伊塔斯卡的皮爾斯廣場二號和馬薩諸塞州沃本的總統大道225號和235號，以及2022年第四季度出售的馬薩諸塞州劍橋市布拉特廣場一號和馬薩諸塞大道1414號。
(7)
其他投資包括活躍的退出服務重建和開發項目、土地以及最近完成的重建和開發項目。有關我們持有的土地的更多信息，請參見第 32 頁。佛羅裏達州奧蘭多市南奧蘭治大道222號的經營業績包含在本細列項目中。




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皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
同店淨營業收入（財務組成部分）
未經審計（以千計）

三個月已結束
3/31/20233/31/2022變化 ($)變化 (%)
收入
現金租金收入$100,303 $100,303 $— — %
租户報銷 (1)
22,939 21,476 1,463 6.8 %
租賃收入的直線效應1,896 2,499 (603)(24.1)%
租賃相關無形資產的攤銷 2,310 3,218 (908)(28.2)%
租金總額
127,448 127,496 (48)— %
其他與財產相關的收入 (2)
4,609 3,776 833 22.1 %
總收入132,057 131,272 785 0.6 %
物業運營費用 (3)
55,055 52,021 (3,034)(5.8)%
財產其他收入/（支出）216 216 — — %
同店淨營業收入（應計）$77,218 $79,467 $(2,249)(2.8)%
減去：
租賃收入的直線效應(1,896)(2,499)603 24.1 %
與租賃相關的無形資產的攤銷(2,310)(3,218)908 28.2 %
無法收回賬户的非現金一般儲備金(400)— (400)(100.0)%
同店淨營業收入（現金）$72,612 $73,750 $(1,138)(1.5)%
(1)與2022年同期相比，截至2023年3月31日的三個月中，租户報銷額有所增加，這主要是由於我們建築物的物理利用率增加，2023年可收回的運營費用與2022年相比有所增加。
(2)與2022年同期相比，截至2023年3月31日的三個月中，其他房地產相關收入的增加主要與疫情後業務活動增加導致整個投資組合的停車需求增加有關。
(3)截至2023年3月31日的三個月中，房地產運營支出與2022年同期相比有所增加，這主要與可變運營成本增加有關，這是由於我們投資組合中租户的物理辦公空間利用率增加所致。


15

皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
資本化分析
未經審計（以千計，每股數據和比率除外）
截至截至
2023年3月31日2022年12月31日
市值
普通股價格$7.30$9.17
已發行股票總數123,643123,440
股票市值 (1)
$902,594$1,131,941
債務總額——GAAP$2,197,955$1,983,681
未償債務的本金總額（不包括保費、折扣和遞延融資成本）$2,212,000$1,997,000
總市值 (1)
$3,114,594$3,128,941
債務本金總額/總市值 (1)
71.0 %63.8 %
債務持有人比率和信息
總資產 (2)
$5,474,719$5,312,960
債務本金總額/總資產 (2)
40.4 %37.6 %
債務本金淨額/總資產減去現金和現金等價物 (3)
38.5 %37.4 %
債務佔核心息税折舊攤銷前利潤的平均本金淨額——季度 (4)
6.3 x6.4 x
債務佔核心息税折舊攤銷前利潤的平均本金淨額——過去十二個月 (5)
6.1 x6.0 x




(1)酌情反映截至報告期末的普通股收盤價、已發行股票和未償債務本金。
(2)總資產定義為總資產，加上與房地產資產相關的累計折舊和累計攤銷以及與遞延租賃成本相關的累計攤銷。
(3)由於截至2023年3月31日，有大量現金投資用於償還債務，我們提供了這一指標。對於該指標，我們從債務本金總額與總資產的比率開始，然後從分子（債務本金）和分母（總資產）中扣除現金和現金等價物，以估算出如果立即使用手頭現金減少未償債務餘額的總本金與總資產的比率。
(4)出於此計算的目的，我們將本季度的核心息税折舊攤銷前利潤按年計算，並使用該季度未償債務的平均每日本金餘額，減去截至季度末的現金和現金等價物以及託管存款和限制性現金。
(5)為了計算的目的，我們使用過去四個季度的核心息税折舊攤銷前利潤總和以及過去四個季度的未償債務的平均每日本金餘額，減去最近四個季度末的現金和現金等價物以及託管存款和限制性現金的平均值。
16

皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
債務摘要
截至2023年3月31日
未經審計（千美元）
浮動利率和固定利率債務
債務 (1)
本金金額
傑出
加權平均值
利率 (2)
加權平均值
成熟度
浮動利率$415,000
(3)
5.93%24.3 個月
固定利率1,797,000 3.72%46.4 個月
總計$2,212,0004.13%42.2 個月
            https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1042776/000104277623000111/chart-1c7f1a35addf4acb9b4.jpg

無抵押和有擔保債務
債務 (1)
本金金額
傑出
加權平均值
利率 (2)
加權平均值
成熟度
不安全$2,015,0004.14%39.9 個月
安全197,000 4.10%66.1 個月
總計$2,212,0004.13%42.2 個月
            https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1042776/000104277623000111/chart-9e233d5a08854c92be3.jpg

債務到期日 (4)
到期年份
有擔保債務-本金
未繳金額 (1)
無抵押債務-本金
未繳金額 (1)
加權平均值
申明的利息
費率 (2)
佔總數的百分比
2023$— $350,000 3.40%15.8%
2024— 400,000 4.45%18.1%
2025 — 665,000 5.41%30.0%
2026— — 不適用—%
2027— — 不適用—%
2028197,000 — 4.10%8.9%
2029— — 不適用—%
2030— 300,000 3.15%13.6%
2031— — 不適用—%
2032— 300,000 2.75%13.6%
總計$197,000$2,015,0004.13%100.0%
    https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1042776/000104277623000111/chart-40d693ff1b1a40e6896.jpg
(1)截至2023年3月31日，皮埃蒙特的所有未償債務均為純息債務或純息還款期內的債務。
(2)加權平均規定利率是根據未償本金計算的。
(3)浮動利率債務的金額由2022年結束的2億美元無抵押定期貸款的全部本金餘額和2023年結束的2.15億美元無抵押定期貸款的全部本金餘額組成。另外還有6億美元的無抵押循環信貸額度，具有浮動利率結構，但截至2023年3月31日，沒有未清餘額。
(4)對於僅以公司向貸款的行政代理人發出適當通知並支付延期費為條件提供延期選擇的貸款，最終延期到期日將在此處反映出來。
17

皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
債務明細
未經審計（千美元）
設施 (1)
財產規定的費率成熟度截至2023年3月31日的未償本金
安全
1.970億美元的固定利率抵押貸款桃樹街 1180 號4.10 %
(2)
10/1/2028$197,000 
小計/加權平均值 (3)
4.10 %$197,000 
不安全
2013 年3.5億美元無抵押優先票據不適用3.40 %
(4)
6/1/2023$350,000 
2014 年4億美元無抵押優先票據不適用4.45 %
(5)
3/15/2024400,000 
2023 年2.15億美元無抵押定期貸款 (6)
不適用5.95 %
(7)
1/31/2025215,000 
2018 年 2.5 億美元無抵押定期貸款不適用4.54 %
(8)
3/31/2025250,000 
2022 年2億美元無抵押定期貸款 (9)
不適用5.91 %
(10)
6/18/2025200,000 
6億美元無抵押信貸額度 (11)
不適用— %
(12)
6/30/2027— 
2020年3億美元無抵押優先票據不適用3.15 %
(13)
8/15/2030300,000 
2021 年3億美元無抵押優先票據不適用2.75 %
(14)
4/1/2032300,000 
小計/加權平均值 (3)
4.14 %$2,015,000 
債務總額——未償本金金額/加權平均申報利率 (3)
4.13 %$2,212,000 
GAAP 會計調整 (15)
(14,045)
債務總額——GAAP 未償金額$2,197,955 
(1)截至2023年3月31日，皮埃蒙特的所有未償債務均為純息債務或純息還款期內的債務。
(2)在2022年第三季度收購桃樹街1180號後，皮埃蒙特承擔了抵押貸款。據估計，截至收盤之日，該貸款的規定利率為市場利率。該貸款在2023年9月之前僅收取利息；自2023年10月1日起，該貸款將根據30年的攤銷時間表開始攤銷。
(3)加權平均值基於2023年3月31日的未償本金和利率。
(4)3.5億美元的無抵押優先票據以本金的99.601％發售。在考慮交易成本和利率套期保值收益之前，由此產生的有效融資成本約為3.45％。使用利率套期保值的收益後，融資的有效成本約為3.43％。
(5)4億美元的無抵押優先票據以本金的99.791％發售。在考慮交易成本和利率套期保值收益之前，由此產生的有效融資成本約為4.48％。使用利率套期保值的收益後，融資的有效成本約為4.10％。
(6)2023年1月31日，皮埃蒙特完成了新的2.15億美元無抵押定期貸款額度。該設施的初始到期日為2024年1月31日。該融資機制有為期一年的延期選項，最終到期日為2025年1月31日。本附表列出了最終的延期到期日。
(7)2.15億美元的無抵押定期貸款具有浮動利率。皮埃蒙特可以從多種利率選項中進行選擇，包括最優惠利率和各種期限的SOFR利率。與每個 SOFR 利率期選擇相關的全押利率由調整後的相關SOFR利率（包括相關的基本SOFR利率加上0.10％的固定調整）加上基於皮埃蒙特當時信用評級的信貸利差（截至2023年3月31日為1.05％）組成。
(8)這筆2.5億美元的無抵押定期貸款有規定的浮動利率；但是，皮埃蒙特簽訂了各種利率互換協議，其名義總金額等於該貸款到期日2025年3月31日之前的貸款的利率（截至2023年3月31日為4.54％；只有公司信用評級發生變化，該利率才能發生變化）。
(9)這筆2億美元的無抵押定期貸款的初始到期日為2024年12月16日。該融資機制有六個月的延期選項，最終到期日為2025年6月18日。本附表列出了最終的延期到期日。
(10)這筆2億美元的無抵押定期貸款具有浮動利率。皮埃蒙特可以從多種利率選項中進行選擇，包括最優惠利率和各種期限的SOFR利率。與每個 SOFR 利率期選擇相關的全押利率由調整後的相關SOFR利率（包括相關的基本SOFR利率加上0.10％的固定調整）加上基於皮埃蒙特當時信用評級的信貸利差（截至2023年3月31日為1.00％）組成。
(11)截至2023年3月31日，皮埃蒙特的所有未償債務均為定期債務，但我們的無抵押循環信貸額度（截至2023年3月31日，該額度沒有未償餘額）除外。6億美元的無抵押循環信貸額度的初始到期日為2026年6月30日；但是，該機制有兩個為期六個月的延期選項可供選擇，總期限最多延長一年，至2027年6月30日。本附表列出了最終的延期到期日。
(12)
截至2023年第一季度末，6億美元的無抵押循環信貸額度下沒有未償餘額；因此，沒有列出利率。如果截至2023年第一季度末在該機制下進行任何提款，則適用的利率約為5.8％。皮埃蒙特可以從該機制下每次提款的多種利率選項中進行選擇，包括最優惠利率和各種SOFR利率。與每個 SOFR 利率期選擇相關的全押利率由調整後的相關SOFR利率（包括相關的基本SOFR利率加上0.10％的固定調整）加上基於皮埃蒙特當時信用評級的信貸利差（截至2023年3月31日的0.85％）組成。
(13)3億美元的無抵押優先票據以本金的99.236％發售。在考慮交易成本和利率套期保值的影響之前，由此產生的有效融資成本約為3.24％。在納入相關利率套期保值活動的結果後，融資的有效成本約為3.90％。
(14)
3億美元的無抵押優先票據以本金的99.510％發售。在考慮交易成本和利率套期保值的影響之前，由此產生的有效融資成本約為2.80％。在納入相關利率套期保值活動的結果後，融資的有效成本約為2.78％。
(15)GAAP會計調整涉及原始發行折扣、第三方費用和因我們各種債務融資的採購流程而產生的貸款人費用。原始發行的折扣和費用在相關債務的合同期限內攤銷為利息支出。
18

皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
債務契約和比率分析（適用於債務持有人）
截至2023年3月31日
未經審計
三個月已結束
銀行債務契約合規 (1)
必需3/31/202312/31/20229/30/20226/30/20223/31/2022
最大槓桿比率0.600.380.390.400.350.34
最低固定費用覆蓋率 (2)
1.503.914.364.825.215.30
最高擔保負債比率0.400.040.040.04——
最低未支配槓桿比率1.602.642.562.462.872.84
最低未支配利息覆蓋率 (3)
1.754.104.554.935.265.28


三個月已結束
債券契約合規 (4)
必需3/31/202312/31/20229/30/20226/30/20223/31/2022
債務總額佔總資產的比例60% 或以下47.1%44.0%46.8%40.9%40.9%
有擔保債務佔總資產的比例40% 或以下4.2%4.3%4.3%—%—%
合併息税折舊攤銷前利潤與利息支出的比率1.50 或更高版本4.444.955.495.926.04
未抵押資產改為無抵押債務150% 或以上211%227%212%245%244%
三個月已結束十二個月已結束
債務持有人的其他債務覆蓋比率2023年3月31日2022年12月31日
債務佔核心息税折舊攤銷前利潤的平均本金淨額 (5)
6.3 x6.0 x
固定費用覆蓋率 (6)
3.4 x4.5 x
利息覆蓋率 (7)
3.4 x4.5 x




(1)銀行債務契約合規性計算涉及相關信貸協議中詳述的最嚴格的具體計算。有關相關定義的術語，請參閲此類協議。
(2)定義為過去四個季度的息税折舊攤銷前利潤（包括公司在未合併權益中的息税折舊攤銷前利潤份額），不包括一次性或非經常性收益或虧損，減去每平方英尺0.15美元的資本儲備，不包括直線租金水平調整和無形資產攤銷除以公司固定費用份額的影響，如信貸協議中更具體地描述的那樣。我們的信貸協議中規定的固定費用保險比率的定義與本報告其他地方使用的固定費用保險比率定義不同。
(3)定義為過去四個季度未抵押資產（包括公司在被視為未抵押的部分持股實體和子公司的淨營業收入中所佔的份額）的淨營業收入減去每平方英尺0.15美元的資本儲備除以公司僅與無抵押融資相關的利息支出份額，如信貸協議中更具體地描述的那樣。
(4)債券契約合規性計算與相關債務協議中規定的具體計算有關。請參閲2013年5月9日的契約、2014年3月6日的契約和第一份補充契約、2020年8月12日的第二份補充契約和2021年9月20日的第三份補充契約，以瞭解定義的條款和計算的詳細信息。
(5)為了進行計算，我們使用指定期間內未償債務的平均每日本金餘額，減去截至相關期間每個季度末的現金和現金等價物以及託管存款和限制性現金的平均值。
(6)固定費用覆蓋率的計算方法是核心息税折舊攤銷前利潤除以利息支出、本金攤銷（報告期內無）、資本化利息和優先股息（報告期內無）之和。在截至2023年3月31日的三個月中，公司的資本化利息為120萬美元，在截至2022年12月31日的十二個月中，公司的資本化利息為420萬美元。
(7)利息覆蓋率的計算方法是核心息税折舊攤銷前利潤除以利息支出和資本化利息之和。在截至2023年3月31日的三個月中，公司的資本化利息為120萬美元，在截至2022年12月31日的十二個月中，公司的資本化利息為420萬美元。

19

皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
租户多元化 (1)
截至2023年3月31日
（以千計，房產數量除外）
租户
信用評級 (2)
的數量
屬性
剩餘租賃期限 (3)
年化租約
收入		的百分比
年化租約
收入 (%)		已租用
平方英尺		的百分比
已租用
平方英尺 (%)
US BancorpA+/A23 1.2 $28,1295.07875.5
紐約州AA+ /Aa11 13.5 25,2674.54823.4
亞馬遜AA/A14 1.7 16,3512.93372.3
紐約市AA /Aa21 3.2 15,2002.73132.2
微軟AAA /Aaa2 8.2 13,3752.43552.5
King & Spalding沒有可用的評級1 7.9 12,6282.22721.9
越洋CCC /caa11 13.1 11,3922.03012.1
瑞安沒有可用的評級12.89,3231.61781.2
VMware, Inc.BBB-/Baa31 4.3 8,7861.52151.5
斯倫貝謝科技A/A21 5.8 8,1061.42541.8
GartnerBB+ /Ba12 11.3 7,7611.42071.4
FiservBBB /Baa21 4.3 7,3731.31951.4
SalesforceA+/A21 6.3 7,3291.31821.3
Epsilon Data Management /陽獅子公司BBB /Baa21 3.3 6,9051.22221.5
應用預測技術/萬事達卡子公司A+ /Aa31 5.2 6,6251.21330.9
Eversheds Sutherl沒有可用的評級1 3.1 6,4131.11801.2
國際糧食政策研究所沒有可用的評級1 6.1 6,3251.11020.7
嘉吉A/A21 0.8 5,6251.02681.9
其他各種各樣363,72764.29,36965.3
總計$566,640100.014,352100.0











(1)該附表列出了所有為年化租賃收入貢獻1.0％或以上的租户。
(2)信用評級可能反映母公司或擔保人的信用評級。如果可用，則同時提供標準普爾的信用評級和穆迪的信用評級。租户沒有信用評級並不表示租户的信用；在大多數情況下，缺乏信用評級反映了租户沒有尋求這樣的評級。
(3)提供的指標是年內剩餘的加權平均租賃期限，由年化租賃收入加權。




20

皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
租户信用評級和租賃分配信息
截至2023年3月31日

租户信用評級 (1)
評級等級按年計算
租賃收入
（以千計）		的百分比
年化租約
收入 (%)
AAA /Aaa$22,1993.9
AA /Aa69,08012.2
A/A79,09314.0
BBB /Baa54,7359.7
BB /Ba19,5323.4
B/B8,3601.5
下面18,680 3.3
未評分 (2)
294,96152.0
總計$566,640100.0



租賃分配
租賃規模租賃數量的百分比
租賃 (%)		按年計算
租賃收入
（以千計）		的百分比
年化租約
收入 (%)		已租用
平方英尺
（以千計）		的百分比
已租用
平方英尺 (%)
2,500 或更少36637.2$26,9674.8253 1.8
2,501 - 10,00035035.569,89112.31,812 12.6
10,001 - 20,00010310.553,3789.41,407 9.8
20,001 - 40,000909.194,26616.62,450 17.1
40,001 - 100,000474.8114,20420.22,904 20.2
大於 100,000292.9207,93436.75,526 38.5
總計985100.0$566,640100.014,352 100.0




(1)信用評級可能反映母公司或擔保人的信用評級。如果標準普爾對租户的信用評級與穆迪對租户的信用評級存在差異，則選擇較高的信用評級進行分析。
(2)將租户歸類為 “未評級” 並不表示租户的信譽；在大多數情況下，缺乏信用評級反映了租户沒有尋求這樣的評級。該類別中包括派珀·桑德勒、安永會計師事務所、畢馬威會計師事務所、BDO和RaceTrac Petroleum等租户。

21


皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
租賃百分比信息
（以千計）
三個月已結束三個月已結束
2023年3月31日2022年3月31日
已租用
平方英尺
可租用
平方英尺
百分比
已出租 (1)
已租用
平方英尺
可租用
平方英尺
百分比
已出租 (1)
截至 20xx 年 12 月 31 日14,440 16,658 86.7 %14,583 17,051 85.5 %
在此期間簽署的租約544 552 
減去：
在此期間簽署的續訂租約(274)(309)
在此期間為目前佔用的空間簽署了新的租約(46)(20)
在此期間和其他期間到期的租約(312)16 (174)— 
小計14,352 16,674 86.1 %14,632 17,051 85.8 %
期間的收購和投入使用的財產 (2)
— — — — 
期間的處置和停止使用的財產 (2)
— — (606)(925)
截至 20xx 年 3 月 31 日14,352 16,674 86.1 %14,026 16,126 87.0 %
同店分析
減少2022年3月31日之後的收購/處置
和開發/停用再開發 (2) (3)
(673)(691)97.4 %(170)(174)97.7 %
同店租賃百分比13,679 15,983 85.6 %13,856 15,952 86.9 %
(1)計算方法為截至期末與已開始租賃相關的平方英尺加上截至期末我們在用物業的未開始租賃空置空間的平方英尺除以截至期末的可出租在役平方英尺總面積，以百分比表示。
(2)
有關去年完成的收購和處置以及當前開發和停用重建的更多信息，請分別參閲第31和32頁。
(3)在過去十二個月中完成的處置將從上一期間的數據中扣除，而在過去十二個月中完成的收購將從本期數據中扣除。在過去十二個月內開始但已停止使用的重建項目將從上一時期的數據中扣除，而在過去十二個月中投入使用的先前已停止使用的重建項目將從本期數據中扣除。

22

皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
租金彙總/向下滾動分析 (1)
（以千計）
三個月已結束
2023年3月31日
平方英尺佔簽名總數的百分比
期間內		可租金的百分比
平方英尺
% 變化
現金租金 (2)
% 變化
應計租金 (3)
為空置一年或更短的空間簽訂的租約28352.0%1.7%5.7%9.9%
針對不在分析範圍的空間執行的租約 (4)
26148.0%











(1)為本分析而分析的人羣包括在相關時期內執行的租賃期超過一年的合併租約。本分析不包括與存儲空間、零售空間、管理辦公室和運營歷史不到一年的新收購資產相關的租賃以及租金租賃百分比。
(2)出於本分析的目的，將先前租約的最後十二個月的現金支付租金與新租約的前十二個月的現金支付租金進行比較，以計算百分比變化。
(3)出於本分析的目的，將先前租約的應計制租金與新租約的應計制租金進行比較，以計算百分比變化。對於新簽訂的應計制租金存在差異的租約，無論是由於已知的未來擴張、收縮、租賃費用回收結構變化還是其他類似原因，本分析均使用此類變化的應計制租金的加權平均值。
(4)代表在合併後的辦公資產上籤署的租約不符合納入分析的資格，這主要是因為簽署新租約的空間已空置超過一年。

23

皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
租約到期時間表
截至2023年3月31日
（以千計）
到期年份
年化租約
收入 (1)
的百分比
年化租約
收入 (%)
可租用
平方英尺
的百分比
可出租
平方英尺 (%)
空缺$——2,32213.9
2023 (2)
25,9244.68004.8
2024 (3)
67,64111.91,93011.6
202570,02912.41,74910.5
202661,99110.91,5999.6
202753,9089.51,4198.5
202868,55312.11,80110.8
202944,2247.81,0706.4
203024,5984.36744.0
203124,2144.36153.7
203222,6164.05673.4
20339,9671.82231.3
203418,9053.34832.9
203515,9592.84082.5
此後58,11110.31,0146.1
總計$566,640100.016,674100.0
剩餘平均租賃期限
3/31/20235.7 年
12/31/20225.6 年
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1042776/000104277623000111/chart-a4a01159caaa4ecc964.jpg
(1)只有在當前租約到期之日，與每份新簽訂的當前佔用空間租約相關的年租金收入才納入此處。與每項此類新租約相關的年化租金收入從當前租約的到期年份中扣除，添加到新租約的到期年份中。這些調整有效地將已知的彙總和滾動納入到期時間表中。
(2)
包括到期日為2023年3月31日的租約，包括約66,000平方英尺和270萬美元的年化租賃收入。
(3)按月分配的租賃和其他創收協議，包括大約 10,000 平方英尺和 10 萬美元的年化租賃收入，其到期日為期終日期之後的一年零一天。

24

皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
按季度劃分的租賃到期日
截至2023年3月31日
（以千計）
Q2 2023 (1)
Q3 2023Q4 2023Q1 2024
地點
即將到期
正方形
鏡頭
租約即將到期
收入 (2)
即將到期
正方形
鏡頭
租約即將到期
收入 (2)
即將到期
正方形
鏡頭
租約即將到期
收入 (2)
即將到期
正方形
鏡頭
租約即將到期
收入 (2)
亞特蘭大34$1,36137$1,30539$1,41822$848
波士頓94466145——7306
達拉斯1124,23022795883,56818698
明尼阿波利斯2290583642906,50817587
紐約296341,875————
奧蘭多3105385711,9382654,733
華盛頓特區127551533173834,390
其他————469——
總計 (3)
194$7,898111$4,622495$13,674412$11,562















(1)
包括到期日為2023年3月31日的租約，佔地約66,000平方英尺，到期的租賃收入為250萬美元。對列報的其他期間未作此類調整。
(2)到期租賃收入的計算方法是即將到期的平方英尺乘以當前租賃該空間的租户每平方英尺的總租金。
(3)由於租賃到期時間表考慮了新簽署的租賃對收入的影響，因此任何給定年度中即將到期的租賃收入總額都不會與上一頁的租賃到期時間表中顯示的到期年化租賃收入掛鈎。此處反映的是基於原地租金的到期收入。

25

皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
按年份劃分的租約到期日
截至2023年3月31日
（以千計）

12/31/2023 (1)
12/31/202412/31/202512/31/202612/31/2027
地點
即將到期
正方形
鏡頭
即將到期
租賃
收入 (2)
即將到期
正方形
鏡頭
即將到期
租賃
收入 (2)
即將到期
正方形
鏡頭
即將到期
租賃
收入 (2)
即將到期
正方形
鏡頭
即將到期
租賃
收入 (2)
即將到期
正方形
鏡頭
即將到期
租賃
收入 (2)
亞特蘭大109$4,084293$10,787434$14,638478$17,600606$23,074
波士頓15592135411786,9591653427788
達拉斯2228,5931847,02663028,89537512,5202127,288
明尼阿波利斯3217,77790832,52425410,001281,0392187,485
紐約361,97121591050431315,21215724
奧蘭多762,1273487,9172117,0172869,7382127,625
華盛頓特區169811829,202322,3961035,3281296,926
其他569—5—————5
總計 (3)
800$26,1941,930$68,1611,749$70,4101,599$61,9711,419$53,915















(1)
包括到期日為2023年3月31日的租約，佔地約66,000平方英尺，到期的租賃收入為250萬美元。對列報的其他期間未作此類調整。
(2)到期租賃收入的計算方法是即將到期的平方英尺乘以當前租賃該空間的租户每平方英尺的總租金。
(3)
由於租賃到期時間表考慮了新簽署的租賃對收入的影響，因此任何給定年度中即將到期的租賃收入總額都不會與第24頁的租賃到期時間表中顯示的到期年度租賃收入掛鈎。此處反映的是基於原地租金的到期收入。

26

皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
合同租户改善和租賃佣金
截至2023年3月31日的三個月截至年底
2019 年到 2023
（加權平均總數）
2022202120202019
租賃交易總額
平方英尺543,5602,142,8522,247,3661,103,2482,730,3328,767,358
租期內每平方英尺的租户改善量 (1)
$3.98$3.22$2.78$4.30$4.21$3.64
租賃期內每平方英尺的租賃佣金$2.35$2.22$1.67$1.89$1.70$1.86
每年的租賃期每平方英尺總計$6.33

$5.44$4.45$6.19$5.91$5.50
減少對承諾到期的調整 (2)
租户改善已過期（未付款）
每平方英尺的租賃期限		-$0.15-$0.10-$0.20-$0.40-$0.05-$0.14
調整後的租期內每平方英尺的總面積$6.18$5.34$4.25$5.79$5.86$5.36




















注意：此信息僅針對我們合併後的辦公資產提供，不包括與存儲和許可空間相關的活動。
(1)對於租户可以自行決定使用租户改善補貼的一部分來支付與改善空間有關的費用以外的開支的租約，除非租户另行通知公司，否則假設租户選擇在租賃開始之前使用其租户改善補貼的任何此類部分來改善其空間。該假設是基於公司租户對租户改善津貼的歷史使用模式做出的。
(2)該公司歷來報告了截至租約簽署時在租賃交易中承諾的最大資本金額，隨後沒有更新租户使用租户改善補貼的變化和/或變化。很多時候，租户沒有充分使用租約中提供的補貼，或者讓部分租户改善補貼過期。為了進一步明確已完成的租賃交易的實際成本，本節披露了到期或不再向租户提供的租户改善補貼，並在到期期間從每平方英尺租賃空間的資本承諾中扣除，以便更好地估算一段時間內的租賃交易成本。
27

皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
地域多元化
截至2023年3月31日
（以千美元和平方英尺計）
地點的數量
屬性		按年計算
租賃收入		的百分比
年化租約
收入 (%)		可租用
平方英尺		的百分比
可租廣場
鏡頭 (%)		租賃面積租賃百分比 (%)
亞特蘭大11$153,38427.14,71728.34,04285.7
達拉斯13115,25820.33,54021.22,95483.4
明尼阿波利斯666,75811.82,10412.61,91891.2
華盛頓特區665,65011.61,6209.71,24176.6
奧蘭多660,08410.61,76410.61,65793.9
紐約147,1748.31,0456.390386.4
波士頓638,7536.81,2707.61,07784.8
其他219,5793.56143.756091.2
總計 /加權平均值51$566,640100.016,674100.014,35286.1

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1042776/000104277623000111/chart-70edca3e113a4cbb8cc.jpg

28

皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
按地點類型劃分的地理多樣化
截至2023年3月31日
（千平方英尺）

CBD城市填充物/郊區總計
地點州的數量
屬性		百分比
的
按年計算
租賃
收入
(%)		可租用
正方形
鏡頭		百分比
of Rentable
正方形
鏡頭
(%)		的數量
屬性		百分比
的
按年計算
租賃
收入
(%)		可租用
正方形
鏡頭		百分比
of Rentable
正方形
鏡頭
(%)		的數量
屬性		百分比
的
按年計算
租賃
收入
(%)		可租用
正方形
鏡頭		百分比
of Rentable
正方形
鏡頭
(%)
亞特蘭大GA29.61,3147.9917.53,40320.41127.14,71728.3
達拉斯TX————1320.33,54021.21320.33,54021.2
明尼阿波利斯明尼蘇達16.09375.655.81,1677.0611.82,10412.6
華盛頓特區華盛頓州，弗吉尼亞州35.17224.336.58985.4611.61,6209.7
奧蘭多FL48.81,4558.721.83091.9610.61,76410.6
紐約紐約州18.31,0456.3————18.31,0456.3
波士頓MA————66.81,2707.666.81,2707.6
其他————23.56143.723.56143.7
總計1137.85,47332.84062.211,20167.251100.016,674100.0


29

皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
行業多元化
截至2023年3月31日
（以千美元和平方英尺計）


的百分比
的數量佔總數的百分比年化租約年化租約租賃廣場租賃百分比
工業租户租户 (%)收入收入 (%)鏡頭平方英尺 (%)
商業服務8511.7$87,44515.42,26515.8
工程、會計、研究、管理及相關服務10113.979,49914.01,92213.4
法律服務8011.056,0009.91,3919.7
政府實體50.747,5018.49386.5
存款機構202.738,5246.81,0377.2
房地產496.727,5884.98105.6
石油和天然氣開採50.722,1933.96314.4
控股和其他投資辦公室364.920,7673.75113.6
雜項零售91.220,7623.74673.3
證券和商品經紀人、交易商、交易所和服務496.718,2143.24703.3
汽車維修、服務和停車71.015,0092.64—
健康服務304.114,3412.53702.6
保險代理人、經紀人和服務202.712,2422.23572.5
會員組織162.210,1241.81971.4
吃喝的地方324.48,5941.52251.6
其他18425.487,83715.52,75719.1
總計728100.0$566,640100.014,352100.0

30

皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
房地產投資活動
截至2023年3月31日
（以千美元和平方英尺計）

上一年度和本年度完成的收購
財產市場/子市場收購期限百分比
所有權 (%)		建造年份購買價格可租廣場
鏡頭		租賃百分比為
收購 (%)
桃樹街 1180 號亞特蘭大/中城Q3 20221002005$465,66569196



上一年度和本年度完成的處置
財產市場/子市場處置期百分比
所有權 (%)		建造年份銷售價格可租廣場
鏡頭		租賃百分比為
處置 (%)
皮爾斯廣場二號芝加哥/西北Q1 20221001991$24,00048534
225 和 235 總統之路波士頓/128 號公路Q1 20221002001 年和 2000129,000440100
劍橋投資組合波士頓/劍橋Q4 2022100各種各樣160,22517594
總計 /加權平均值$313,2251,10070











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皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
其他投資
截至2023年3月31日
（以千美元和平方英尺計）

可開發地塊
財產市場/子市場鄰近的皮埃蒙特項目英畝房地產賬面價值
Gavitello亞特蘭大/巴克海德美第奇家族2.0$2,601
格倫裏奇高地三號亞特蘭大/中央周邊格倫裏奇高地3.02,015
亞特蘭大畫廊亞特蘭大/西北畫廊16.324,235
161 號國道達拉斯/拉斯科利納斯拉斯科利納斯企業中心4.53,320
皇家車道達拉斯/拉斯科利納斯6011、6021 和 6031 Connection Drive10.62,837
約翰·卡彭特高速公路達拉斯/拉斯科利納斯750 西約翰·卡彭特高速公路3.51,000
達拉斯畫廊達拉斯/下北收費公路Galleria 辦公大樓1.95,876
城鎮公園奧蘭多/瑪麗湖400 和 500 城鎮公園下議院18.99,116
總計60.7$51,000

停用重建
財產市場/子市場毗鄰的皮埃蒙特房產施工類型租賃百分比 (%)平方英尺流動資產基礎（應計）
南奧蘭治大道 222 號 (1)
奧蘭多/中央商務區南奧蘭治大道 200 號重建14.61272,530 萬美元




(1)該物業於2020年10月29日被收購，在收購時處於空置狀態。它與公司在南奧蘭治大道200號的物業共用一個公共的大堂和中庭。重建項目包括加強窗户線條和陽臺，讓更多的光線和空氣進入租户空間，並對大廳、公共區域和洗手間進行翻新。

32

皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
補充定義
以下是本補充報告中使用的各種術語的定義，包括某些非公認會計準則財務指標的定義以及公司管理層認為這些指標為投資者提供有關公司財務狀況和經營業績的有用信息的原因。下文定義的任何非公認會計準則財務指標的對賬均從第35頁開始。
調整後的運營資金（“AFFO”）：公司計算AFFO的方法是從核心FFO開始，調整非增量資本支出，然後加回非現金項目，包括：非房地產折舊、直線租金和公允價值租賃調整、利息支出和薪酬支出的非現金部分，以及對合資企業進行類似調整（如果有）。AFFO是一項非公認會計準則財務指標，不應將其視為根據公認會計原則計算的淨收益的替代方案，以衡量公司的經營業績。公司認為，AFFO作為衡量我們進行增量資本投資能力的有意義的補充比較業績指標，對投資者有幫助。其他房地產投資信託基金對AFFO的定義可能與公司不同；因此，公司對AFFO的計算可能無法與其他房地產投資信託基金的計算相提並論。
年化租賃收入（“ALR”）：ALR的計算方法是（i）租金（定義為基本租金加上運營費用補償，如果租户根據已執行的租約條款按月支付，但不包括 a）租金減免和 b) 與已執行但未開始的現有租約所涵蓋的空間租賃相關的租金）乘以（ii）12。在按年、半年或每季度收取合同租金或運營費用報銷的情況下，將這些金額分別乘以 1、2 或 4 的係數，即可計算出年化數字。對於已執行但尚未開始的與未租賃空間相關的租約，ALR 的計算方法是 (i) 每月基本租金（不包括減免款）加上租賃期初一個月的任何運營費用報銷額，乘以 (ii) 12。除非另有説明，否則該措施不包括與開發物業和停用用於重建的物業相關的收入（如果有）。
核心息税折舊攤銷前利潤：公司將核心息税折舊攤銷前利潤計算為扣除利息、税項、折舊和攤銷前的淨收益/（虧損）（根據公認會計原則計算），並扣除不動產和其他重大不經常項目產生的任何減值損失、收益或虧損，這些項目會給我們的收益帶來波動，使我們難以確定核心持續業務產生的收益。核心息税折舊攤銷前利潤是一項非公認會計準則財務指標，不應將其視為根據公認會計原則計算的淨收入的替代方案，以衡量公司的經營業績。公司認為，核心息税折舊攤銷前利潤作為衡量業績的補充指標對投資者很有幫助，因為它提供了一種衡量公司持續經營業績的指標，而不考慮非現金支出（例如折舊和攤銷）以及不屬於公司業務正常日常運營的項目的影響。其他房地產投資信託基金定義核心息税折舊攤銷前利潤的方式可能與公司不同；因此，公司對核心息税折舊攤銷前利潤的計算可能無法與其他房地產投資信託基金的計算相提並論。
核心運營資金（“核心FFO”）：公司計算核心FFO的方法是從NAREIT定義的FFO開始，然後調整掉期和/或債務以及任何重要的非經常性項目的損益。核心FFO是一項非公認會計準則財務指標，不應將其視為根據公認會計原則計算的淨收益的替代方案，以衡量公司的經營業績。公司認為，作為衡量業績的補充指標，Core FFO對投資者有幫助，因為它排除了某些不經常或非經常性項目的影響，這些項目可能會造成顯著的收益波動，但與公司的核心業務運營沒有直接關係。因此，該公司認為，Core FFO可以幫助促進各期之間經營業績的比較，併為未來的盈利潛力提供更有意義的預測指標。其他房地產投資信託基金對核心FFO的定義可能與公司不同；因此，公司對核心FFO的計算可能無法與其他房地產投資信託基金的計算相提並論。
息税折舊攤銷前利潤：息税折舊攤銷前利潤定義為扣除利息、税項、折舊和攤銷前的淨收益/（虧損）。
ebitdare：公司根據全國房地產投資信託協會（“NAREIT”）目前的定義計算息税折舊攤銷前利潤。NAREIT目前將ebitdare定義為淨收入/（虧損）（根據公認會計原則計算），根據財產銷售的損益、減值損失、房地產資產折舊、房地產資產攤銷、利息支出和税收以及合資企業的相同調整進行了調整。根據歷史成本核算和有用壽命估計，在相似條件下相同資產的所有者之間，上述某些調整可能會有所不同。息税折舊攤銷前利潤是一項非公認會計準則財務指標，不應將其視為根據公認會計原則計算的淨收益的替代方案，以衡量公司經營業績。公司認為，息税折舊攤銷前利潤作為一項補充績效衡量標準對投資者很有幫助，因為它提供了一種衡量公司持續經營業績的指標，而無需考慮非現金支出（例如折舊和攤銷）以及資本和資本結構支出（例如利息支出和税收）的影響。該公司還認為，ebitdare可以幫助促進不同時期之間以及與其他房地產投資信託基金的經營業績的比較。但是，其他房地產投資信託基金可能無法根據NAREIT的定義定義定義ebitdare，或者對當前NAREIT定義的解釋可能與公司不同；因此，公司對ebitdare的計算可能無法與其他房地產投資信託基金的計算相提並論。
運營資金（“FFO”）：公司根據全國房地產投資信託協會（“NAREIT”）目前的定義計算FFO。NAREIT目前將FFO定義為淨收益/（虧損）（根據公認會計原則計算），不包括與房地產相關的折舊和攤銷、出售某些房地產資產的損益、控制權變更產生的損益以及某些房地產資產和實體的投資的減值減記，前提是減值直接歸因於該實體持有的折舊房地產價值的下降，以及對這些資產的適當調整核對合資企業的項目（如果有）。根據歷史成本核算和有用壽命估計，在相似條件下相同資產的所有者之間，這些調整可能會有所不同。FFO是一項非公認會計準則財務指標，不應將其視為根據公認會計原則計算的淨收益的替代方案，以衡量公司的經營業績。該公司認為，FFO作為一項補充績效衡量標準對投資者有幫助，因為它排除了折舊、攤銷和房地產銷售損益的影響，所有這些都基於歷史成本，這隱含地假設房地產的價值會隨着時間的推移而出現可預見的貶值。該公司還認為，FFO可以幫助促進各時期之間以及與其他房地產投資信託基金的經營業績的比較。但是，其他房地產投資信託基金可能無法根據NAREIT的定義定義對FFO的定義，或者對當前NAREIT定義的解釋可能與公司不同；因此，公司對FFO的計算可能無法與其他房地產投資信託基金的計算相提並論。
增量資本支出：增量資本支出被定義為具有非經常性質的資本支出，可逐步增強標的資產的創收能力。收購時空置的租賃空間產生的租户改進、租賃佣金、建築資本和延期租賃激勵措施（“租賃成本”）、空置超過一年的空間的租賃成本、收購後不久到期的新收購物業的空間租賃成本、與建築物擴建相關的改進、改變建築物基本分類的翻新以及收購時確定和不久完成的延期建築物維護資本包括在這項措施中。
非增量資本支出：非增量資本支出定義為與租户改善和租賃佣金相關的經常性資本支出，這些支出不會逐步增強標的資產的創收能力。如上所述，除了符合增量資本支出的其他資本支出外，我們在該措施中不包括第一代租户改善和租賃佣金。
房地產淨營業收入（“房地產淨營業收入”）：公司通過從核心息税折舊攤銷前利潤開始，根據一般和管理費用、與皮埃蒙特為其他組織開展的物業管理相關的收入以及公司的其他收入或支出項目，例如貸款投資的利息收入或進行非完成交易的成本進行調整，來計算房地產淨營業收入。公司可以按應計制或現金制提出這項衡量標準。如果按現金制列報，則無法收回賬户的非現金一般儲備金、直線租金和公允價值租賃收入的影響也被消除。房地產淨收益是一項非公認會計準則財務指標，不應將其視為根據公認會計原則計算的淨收益的替代方案，該淨收入是衡量公司經營業績的標準。公司認為，房地產淨資產淨值作為衡量僅其房地產產生的收入的補充比較業績對投資者有幫助，而無需承擔公司的管理費用。其他房地產投資信託基金對房地產淨資產收益的定義可能與公司不同；因此，公司對房地產NOI的計算可能無法與其他房地產投資信託基金的計算相提並論。
同門店淨營業收入（“同一門店淨營業收入”）：公司將同門店淨營業收入計算為房地產淨利潤指數，歸因於在本年度和上一年度報告期內滿足以下標準的房產：（i）它們已擁有，（ii）它們未在開發/重建，（iii）未在開發/重建，（iii）其運營費用均未資本化。Sane Store NOI 還不包括歸屬於土地資產的金額。公司可以按應計制或現金制提出這項衡量標準。Same Store NOI是一項非公認會計準則財務指標，不應將其視為根據公認會計原則計算的淨收入的替代方案，以衡量公司經營業績。該公司認為，作為衡量同一組房產從一個時期到下一個時期產生的收入的補充比較業績指標，Smage Store NOI對投資者有幫助。其他房地產投資信託基金對Sane Store NOI的定義可能與公司不同；因此，公司對Sane Store NOI的計算可能無法與其他房地產投資信託基金的計算相提並論。
同一家商店的房產：同一家商店的房產被定義為在本年度和上一年度報告期內滿足以下標準的房產：（i）它們是自有的，（ii）它們未在開發/重建中，（iii）其運營費用均未資本化。同店物業不包括土地資產。
總資產：總資產定義為總資產，加上與房地產資產相關的累計折舊和累計攤銷以及與遞延租賃成本相關的累計攤銷。
房地產總資產：總房地產資產定義為不動產資產總額加上與房地產資產相關的累計折舊和累計攤銷。

33

皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
研究報道

股票研究報道
迪倫·布爾津斯基安東尼·保隆，CFA尼古拉斯·蒂爾曼邁克爾·劉易斯，首席財務
綠街顧問摩根大通Robert W. Baird & Co.信託證券
100 灣景圈，400 套房麥迪遜大道 383 號東威斯康星大道 777 號第五大道 711 號，4 樓
加利福尼亞州紐波特海灘 9266032 樓威斯康星州密爾沃基市 5紐約州紐約 10022
電話：(949) 640-8780紐約州紐約 10179電話：(414) 298-5053電話：(212) 319-5659
電話：(212) 622-6682

固定收益研究報道
Mark S. Streeter，CFA
摩根大通
麥迪遜大道 383 號
三樓
紐約州紐約 10179
電話：(212) 834-5086

34

皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
來自運營的資金、來自運營的核心資金和調整後的運營對賬資金
未經審計（以千計）
三個月已結束
3/31/202312/31/20229/30/20226/30/20223/31/2022
適用於普通股的GAAP淨收益/（虧損）$(1,367)$75,569 $3,331 $7,966 $59,964 
折舊
35,690 34,587 34,743 32,187 31,332 
攤銷
22,021 23,905 23,278 21,468 22,240 
減值損失
— 25,981 — — — 
出售物業的虧損/（收益）
— (101,055)— (1)(50,673)
NAREIT 來自適用於普通股的運營資金56,344 58,987 61,352 61,620 62,863 
調整：
與 2022 年第四季度管理重組相關的遣散費— 2,248 — — — 
適用於普通股的業務產生的核心資金56,344 61,235 61,352 61,620 62,863 
調整：
債務發行成本的攤銷和債務折扣
1,239 926 922 763 778 
非房地產資產的折舊97 191 189 175 173 
租賃收入的直線效應
(3,187)(2,356)(3,268)(3,029)(2,577)
基於股票的薪酬調整183 1,717 1,950 1,718 (552)
與租賃相關的無形資產的攤銷
(3,412)(3,713)(3,542)(3,009)(3,162)
非增量資本支出
建築/施工/開發(4,752)(3,967)(6,897)(4,748)(3,506)
租户改進(5,699)(2,934)(3,146)(3,402)(11,506)
租賃成本(4,021)(4,017)(4,078)(1,188)(3,935)
調整後適用於普通股的運營資金$36,792 $47,082 $43,482 $48,900 $38,576 







35

皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
同店淨營業收入（現金基礎）
未經審計（以千計）
三個月已結束
3/31/202312/31/20229/30/20226/30/20223/31/2022
適用於皮埃蒙特的淨收益/（虧損）$(1,367)$75,569 $3,331 $7,966 $59,964 
適用於非控股權益的淨收益/（虧損）3 1 — (1)— 
利息支出22,077 20,739 17,244 13,775 13,898 
折舊35,787 34,778 34,931 32,362 31,505 
攤銷22,021 23,905 23,278 21,468 22,240 
歸屬於非控股權益的折舊和攤銷20 20 21 22 22 
減值損失— 25,981 — — — 
出售房產的（收益）/虧損— (101,055)— (1)(50,673)
息税前利潤78,541 79,938 78,805 75,591 76,956 
與 2022 年第四季度管理重組相關的遣散費— 2,248 — — — 
核心 EBITDA78,541 82,186 78,805 75,591 76,956 
一般和管理費用7,691 5,668 6,590 7,027 7,595 
無法收回賬户的非現金一般儲備金(400)(1,000)(1,000)(1,000)— 
管理費收入(293)(261)(177)(203)(362)
其他（收入）/支出(1,440)(193)(119)273 (1,808)
租賃收入的直線效應(3,187)(2,356)(3,268)(3,029)(2,577)
歸屬於非控股權益的租賃收入的直線效應(4)(4)(4)(1)(1)
與租賃相關的無形資產的攤銷(3,412)(3,713)(3,542)(3,009)(3,162)
物業淨營業收入（現金制）77,496 80,327 77,285 75,649 76,641 
從以下來源扣除淨營業（收入）/虧損：
收購(5,073)(5,313)(2,867)— — 
處置25 (2,343)(2,587)(2,704)(3,080)
其他投資164 224 211 138 189 
同店淨營業收入（現金制）$72,612 $72,895 $72,042 $73,083 $73,750 










36

皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
在職投資組合詳情 (1)
截至2023年3月31日
（以千計）
項目名稱能源之星認證LEED 認證BOMA 360 認證所有權百分比建築物數量自有可出租面積租賃百分比已開始的租賃百分比
經濟租賃百分比 (2)
年化租賃收入
亞特蘭大
桃樹街 999 號 P  P  P100.0%162385.2 %80.7 %79.9 %20,650 
桃樹街 1180 號 P  P  P100.0%169197.4 %96.7 %88.3 %33,689 
畫廊 P    P 100.0%52,15680.0 %77.2 %69.5 %56,746 
格倫裏奇高地 P  P  P 100.0%271489.8 %89.8 %87.0 %23,460 
1155 西周界中心 P  P  P 100.0%137787.3 %83.0 %80.6 %13,203 
美第奇家族 P    P 100.0%115692.3 %92.3 %84.6 %5,636 
大都市區小計/加權平均值114,71785.7 %83.4 %77.7 %153,384 
波士頓
5 華爾街 P  P  P 100.0%1182100.0 %100.0 %100.0 %7,332 
路邊辦公園區 P    P 100.0%247396.8 %89.9 %89.9 %17,929 
伯靈頓購物中心路 25 號 P    P 100.0%129154.6 %53.6 %50.5 %6,775 
中央大街 80 和 90 號 P    P 100.0%232485.8 %71.3 %66.7 %6,717 
大都市區小計/加權平均值61,27084.8 %78.3 %76.4 %38,753 
達拉斯
Galleria 辦公大樓 P  P  P 100.0%31,43992.1 %87.8 %87.2 %57,404 
林肯公園一號 P  P  P 100.0%125775.9 %75.9 %56.4 %7,947 
海龜溪上的公園廣場 P    P 100.0%117779.7 %78.0 %78.0 %7,001 
6565 北麥克阿瑟大道 P  P  P 100.0%125580.4 %80.4 %78.0 %6,481 
750 西約翰·卡彭特高速公路 P  P  P 100.0%131546.3 %46.3 %28.6 %4,694 
6011、6021 和 6031 Connection Drive P    P 100.0%360691.9 %91.9 %83.2 %19,134 
拉斯科利納斯企業中心 P    P 100.0%349178.4 %62.3 %56.4 %12,597 
大都市區小計/加權平均值133,54083.4 %79.4 %73.7 %115,258 
明尼阿波利斯
美國銀行中心 P  P  P 100.0%193792.0 %90.9 %89.3 %34,085 
一和二子午線交叉點 P    P 100.0%238493.2 %93.2 %93.2 %12,128 
新月嶺 II P  P  P 100.0%130182.4 %79.1 %74.8 %8,810 
諾曼·普安特一世 P    P 100.0%121485.0 %85.0 %84.1 %6,110 
9320 怡東大道      100.0%1268100.0 %100.0 %100.0 %5,625 
大都市區小計/加權平均值62,10491.2 %90.2 %88.8 %66,758 
紐約
布羅德街 60 號     P 100.0%11,04586.4 %86.4 %86.3 %47,174 
大都市區小計/加權平均值11,04586.4 %86.4 %86.3 %47,174 


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項目名稱能源之星認證LEED 認證BOMA 360 認證所有權百分比建築物數量自有可出租面積租賃百分比已開始的租賃百分比
經濟租賃百分比 (2)
年化租賃收入
奧蘭多
南奧蘭治大道 200 號 P  P  P 100.0%165390.0 %82.7 %70.9 %23,625 
CNL 一號和二號中心 P    P 99.0%262093.2 %93.2 %85.0 %24,371 
西教堂街 501 號      100.0%1182100.0 %100.0 %100.0 %1,741 
400 和 500 城鎮公園下議院 P  P  P 100.0%2309100.0 %100.0 %99.4 %10,347 
大都市區小計/加權平均值      61,76493.9 %91.2 %83.8 %60,084 
華盛頓特區
4250 北費爾法克斯大道 P  P  P 100.0%130886.0 %86.0 %86.0 %13,631 
阿靈頓門户 P  P  P 100.0%132979.3 %77.8 %77.8 %13,417 
克拉倫登大道 3100 號 P  P  P 100.0%126182.4 %82.4 %78.5 %9,529 
1201 和 1225 Eye Street P  P  P
(3)
249669.2 %69.2 %67.7 %21,011 
弗吉尼亞大道 400 P  P P 100.0%122669.5 %69.5 %69.5 %8,062 
大都市區小計/加權平均值61,62076.6 %76.3 %75.2 %65,650 
其他
飛地廣場 P  P  P 100.0%1301100.0 %100.0 %100.0 %11,397 
1430 enclave Parkway P  P  P 100.0%131382.7 %82.7 %81.8 %8,182 
大都市區小計/加權平均值261491.2 %91.2 %90.7 %19,579 
總計5116,67486.1 %83.6 %79.6 %566,640 



















(1)
該時間表僅包括皮埃蒙特在役物業組合的信息。有關本附表中未包括的投資的信息可在第32頁上找到。
(2)經濟租賃百分比不包括與當前空置空間已執行但尚未開始的租賃相關的平方英尺以及與獲得租金減免的租户相關的平方英尺（對僅獲得部分租金減免的租户進行了比例調整）。
(3)皮埃蒙特擁有1201 Eye Street98.6％的股份和1225 Eye Street98.1％的股份；但是，根據每個財產所有權實體的合資協議條款，它有權獲得每項資產100％的現金流。

38

皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
尚未開始的主要租約和重大削減

截至2023年3月31日，公司約有133萬平方英尺的已執行空置空間租約（約410,000平方英尺）或租金減免（約920,000平方英尺）。


下文列出了超過50,000平方英尺的未開始的新租約的時間表及其預計開始日期。租約續訂不包括在此時間表中。

租户財產市場平方英尺
已租用		太空狀態估計的
開工
日期		全新/
擴張
標槍能源合作伙伴拉斯科利納斯企業中心 I達拉斯70,053空缺Q1 2024全新
Kimley-Horn 及其同事南奧蘭治大道 200 和 222 號奧蘭多61,348空缺Q4 2023全新
未公開的租户一號蓋樂麗亞大廈達拉斯58,297空缺Q4 2023全新



以下是減排面積在50,000平方英尺或以上的租賃時間表，這些租約要麼在2023年3月31日減排，要麼將在未來十二個月內減排。
租户財產市場減小了平方英尺租賃生效日期剩餘減排時間表租約到期
建築商第一來源 6031 連接驅動器達拉斯55,456Q3 20222022 年 7 月至 2023 年 6 月Q2 2035
CVS Caremark750 西約翰·卡彭特高速公路達拉斯81,870Q1 20232023 年 4 月Q4 2028
品牌工業服務Galleri 600亞特蘭大50,380Q1 20232023 年 2 月初至 2024 年 2 月初；2025 年 3 月Q3 2034
Kimley-Horn 及其同事南奧蘭治大道 200 和 222 號奧蘭多61,348Q4 20232023 年 11 月至 2024 年 10 月Q4 2034
正義研究所阿靈頓門户華盛頓特區58,285Q1 20242024 年 1 月至 2025 年 6 月Q2 2037
未公開的租户一號蓋樂麗亞大廈達拉斯50,130Q4 20232024 年 1 月至 2025 年 6 月Q2 2035
標槍能源合作伙伴拉斯科利納斯企業中心 I達拉斯70,053Q1 20242024 年 3 月至 2025 年 2 月Q1 2035





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皮埃蒙特辦公室房地產信託公司
補充運營和財務數據
風險、不確定性和侷限性

根據經修訂的1933年《證券法》（“證券法”）第27A條和經修訂的1934年《證券交易法》（“交易法”）第21E條的含義，本補充包中包含的某些陳述構成前瞻性陳述。我們打算將所有此類前瞻性陳述適用於《證券法》第27A條和《交易法》第21E條中關於前瞻性陳述的安全港條款（如適用）。此類信息受某些已知和未知的風險和不確定性的影響，這可能導致實際結果與預期的結果存在重大差異。因此，此類聲明無意保證我們在未來時期的表現。此類前瞻性陳述通常可以通過我們使用前瞻性術語來識別，例如 “可能”、“將”、“期望”、“打算”、“預期”、“估計”、“相信”、“繼續” 或類似的詞語或短語，這些詞語或短語表示對未來事件或趨勢的預測或與歷史問題無關。本補充一攬子計劃中此類陳述的示例包括：公司截至2023年12月31日的年度淨收益、折舊、攤銷、核心FFO和攤薄後每股核心FFO的估計範圍。這些陳述基於皮埃蒙特管理層的信念和假設，而這些信念和假設反過來又基於發表聲明時可獲得的信息。
與前瞻性陳述有關的重要假設包括有關我們運營所在市場對辦公空間的需求、競爭條件和總體經濟狀況的假設。這些假設可能被證明是不準確的。前瞻性陳述還涉及某些已知和未知的風險和不確定性，這可能導致我們的實際業績和預期與前瞻性陳述中描述的業績和預期存在重大差異。其中許多因素超出了我們的控制或預測能力。這些因素包括但不限於以下因素：經濟、監管、社會經濟（包括在家辦公）、技術（例如 Metaverse、Zoom 等），以及影響房地產市場、辦公部門或一般商業辦公空間使用模式或我們主要運營或年化租賃收入高度集中的市場的其他變化；競爭對我們續訂現有租賃或轉租努力的影響與現有租賃條款相似的空間；租賃終止，租賃違約，租賃合同或租户財務狀況的變化，尤其是我們的一家大型主要租户的財務狀況變化；由此產生的長期資產或商譽的減值費用；我們的房地產戰略和投資目標的成功，包括我們成功實施重建和開發戰略或確定和完成合適的收購和資產剝離的能力；房地產投資的流動性不足，包括利率上升等經濟變化，這可能會影響購買數量人/我們目標房產的賣方，房地產投資信託基金（“REIT”）所受到的監管限制以及由此對我們快速應對房產表現不利變化的能力的障礙；與我們收購和處置房產相關的風險和不確定性，其中許多風險和不確定性在收購或處置時可能不為人所知；開發和施工延遲，包括供應鏈中斷的可能性，以及由此導致的成本增加和風險；未來在我們擁有財產的任何主要大都市地區發生的恐怖行為、內亂或武裝敵對行動，或者未來針對我們的任何財產或租户的網絡安全攻擊；與網絡事件發生或網絡安全缺陷相關的風險，這些風險可能會對我們的業務產生負面影響，導致我們的運營中斷、機密信息的泄露或損壞和/或我們的業務關係受損；遵守政府法律和法規（包括環境法規）的成本對辦公樓業主施加的標準；未投保的損失或損失超過我們的保險範圍，以及我們無法以合理的成本獲得足夠的保險；與直接管理政府租户佔用的房產相關的其他風險和成本，例如政治環境的潛在變化、聯邦或州對政府租户的資助減少，或者在州或聯邦政府關閉或休假期間政府租户違約風險增加；價格巨大以及公開市場，包括我們上市普通股的交易所的交易量波動；與抵押貸款和其他債務相關的風險，包括貸款機構的資本準備金要求變化以及公共債券市場利率的迅速上升，可能會影響我們為房地產融資或為現有債務再融資的能力或顯著增加運營/融資成本；我們的信用評級下調可能會對我們的業務和財務狀況產生重大不利影響；未來發行的債務的影響或關於我們普通股價值的股票證券；與通貨膨脹和通貨膨脹率持續上升相關的額外風險和成本，包括經濟衰退可能對我們的運營和租户的運營及其支付租金的能力產生負面影響；與環境和監管問題相關的不確定性；地緣政治事態發展直接或間接導致的租户財務狀況變化，這可能會對重要的供應鏈和國際貿易產生負面影響，終止或威脅終止現有國際貿易協議，或對進口或出口商品徵收關税或報復性關税；我們受到或可能面臨的任何訴訟的影響；與擁有石油和天然氣、酒店、旅遊、聯合辦公等特定行業租户佔用的房產相關的其他風險和成本，包括啟動期間和經濟低迷期間的違約風險；影響房地產投資信託基金和房地產的税法變化將軍，以及我們的能力根據經修訂的1986年《美國國税法》（“該法”）或其他可能對我們的股東產生不利影響的税法變更，繼續有資格成為房地產投資信託基金；我們內部控制和程序的未來有效性；實際或威脅的公共衞生疫情或疫情，例如 COVID-19 疫情，以及為應對此類健康危機而採取的政府和私人措施，可能會對我們的業務運營和財務業績產生重大不利影響；我們的總體能力是否充分與租户租賃相關資產相關的儲備金或未來設立任何其他儲備金；以及其他因素，包括我們在截至2022年12月31日的10-K表年度報告和截至2023年3月31日的三個月的10-Q表季度報告中第1A項中討論的風險因素。

提醒讀者不要過分依賴這些前瞻性陳述，這些陳述僅代表截至本補充報告發布之日。我們無法保證本補充報告中包含的任何此類前瞻性陳述的準確性，我們無意和管理層也沒有義務公開更新或修改任何基於當前預期的前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。

40

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