由辦公物業收入信託基金提交
委員會文件編號 001-34364
根據 1933 年《證券法》第 425 條
並被視為根據第 14a-12 條提交
根據1934年的《證券交易法》
標的公司：多元化醫療信託基金
委員會文件編號 001-15319
日期：2023 年 4 月 27 日
以下是 Office Properties 收益信託基金（“OPI”）財報電話會議的腳本，該電話會議由OPI總裁兼首席運營官克里斯托弗·比洛託和OPI首席財務官兼財務主管馬修·布朗於2023年4月27日主持。
辦公物業收入信託
2023 年第一季度財報電話會議腳本
2023 年 4 月 27 日星期四上午 10:00
操作員：
早上好，歡迎參加Office Properties Income Trust的2023年第一季度財務業績電話會議。 [操作員説明。]此時， 我想把電話交給投資者關係總監凱文·巴里，作為開場白和介紹。
演講者：凱文·巴里
謝謝，大家早上好。謝謝 今天加入我們。
與我通話的是OPI總裁兼 首席運營官克里斯·比洛託以及首席財務官兼財務主管馬特·布朗。過一會兒，他們將詳細介紹我們的業務和2023年第一季度的業績 ，然後與賣方分析師進行問答環節。 首先，我想指出的是，未經公司事先書面同意 ，禁止錄製和轉播今天的電話會議。
另請注意，今天的電話會議包含1995年《私人證券訴訟改革法》和其他證券法所指的 前瞻性陳述。這些 前瞻性陳述基於OPI截至今天（4月27日星期四）的信念和預期第四，2023，實際的 結果可能與我們預測的結果存在重大差異。公司沒有義務修改或公開發布今天電話會議上對前瞻性陳述進行的任何修訂的結果 。有關 可能導致這些差異的因素的其他信息包含在我們向美國證券交易委員會（SEC）提交的文件中， 可從我們的網站 opireit.com 或美國證券交易委員會的網站訪問。提醒投資者不要過分依賴任何前瞻性陳述 。
在今天的電話會議上，我們將在準備好的講話中討論 計劃與多元化醫療信託基金的合併。我們尚未向美國證券交易委員會提交初步的聯合代理和註冊 聲明，因此不會就合併提問。
此外，我們將在本次電話會議上討論非公認會計準則數字 ，包括標準化運營資金或標準化FFO、可供分配的現金或加元以及現金基礎 淨營業收入或現金基礎淨營業收入（NOI）。這些非公認會計準則數據與淨收入的對賬可在我們昨晚發佈的增強版收益 發佈的演示文稿中找到，該演示文稿可在我們的網站上找到。我們相信，這種信息的合併呈現 將有助於分析師和投資者有效地消化有關我們公司和業績的信息。
最後，我們將就此次 電話會議提供指導，包括標準化FFO和現金基礎NOI。作為指導方針的一部分，我們不提供這些非公認會計準則指標的對賬表 ，因為如果沒有不合理的努力或根本無法獲得此類對賬所需的某些信息，例如收益和 虧損或與房地產處置相關的減值費用。
我現在要把電話交給 Chris...
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演講者：克里斯·比洛託
謝謝你，凱文。大家早上好，謝謝 你加入今天的電話會議。在我回顧OPI在2023年第一季度的表現之前，我想先簡要討論一下 目前的辦公室基本面、我們減少季度股息的決定以及我們最近宣佈的與多元化醫療保健 Trust的合併。
在過去的幾年中，OPI在應對全球疫情的同時，在不確定和不斷變化的辦公環境中表現出了穩健的經營業績 。我們到2022年 的良好業績歸因於多個因素，包括：我們持有的多元化房地產；我們的地理足跡 在許多主要成長市場擁有房產，反映了我們的租賃業績；我們強大的租户陣容，投資級 租户佔我們投資組合的63％；我們的資本回收計劃的延續；以及我們強勁的資產負債表。
當我們今天站在這裏，我們正在研究 疫情後的辦公重返趨勢，這種趨勢在美國主要市場繼續以漸進的速度進行，為改善辦公室 的基本面提供了亮點，但是，由於企業削減成本、轉租空間增加、融資環境充滿挑戰以及持續的宏觀經濟不確定性，辦公領域的阻力仍然增加。截至第一季度，全國寫字樓租賃量連續第三個季度下降 ，該行業在過去幾年中實現的大部分入住率增長是通過負吸收回來的 。融資仍然是投資銷售市場的障礙，信貸利差的擴大給寫字樓估值帶來了額外壓力。這些挑戰可能會導致現金流和資產價值下降，這可能需要數年 才能穩定下來。
認識到這些挑戰，本月早些時候 我們宣佈減少OPI的季度股息。我們認識到股息對投資者的價值， 的決定不是輕易做出的。這是公司及其董事會根據多個因素仔細考慮的結果， 包括辦公行業面臨的艱難前景、租户留存風險、加元支付率上升接近100％ 且超過我們的目標覆蓋率，以及我們專注於資本保值以支持租賃活動和完成我們的兩個重建 項目。考慮到這些因素，我們決定將股息降至每年每股1美元的可持續水平。儘管 這一決定是在合併公告的同時做出的，但它獨立於我們的合併計劃，反映了我們對OPI的 獨立展望。它提供了更多的流動性，可以應對辦公室的不利因素，併為資本項目提供動力， 我們預計，這些項目將改善OPI的競爭地位，成為未來增加回報的途徑。
本月早些時候，我們還宣佈了將 與多元化醫療信託合併，這為我們提供了創建更大、可擴展、更加多元化的房地產投資信託基金的絕佳機會。 該交易結合了兩個機構質量投資組合，使我們能夠更好地應對辦公行業的不利因素，同時提供 嵌入式短期和長期增長和價值創造。OPI的直接好處包括擴大規模和多樣性，穩定現金流 ，增加有吸引力的MOB和生命科學物業，以補充我們現有的辦公投資組合；獲得 獲得利率前景更為樂觀的額外資本來源，包括低成本的GSE和機構債務；以及通過有利的醫療保健行業順風和目前正在進行的轉機 戰略，獲得機構性 優質的老年生活社區投資組合，受益於增長。由於這種合併，我們預計該交易將在2024年下半年增加OPI的正常化FFO、CAD、 和槓桿率，並最終為我們的股東實現長期價值最大化。
現在來看我們第一季度的租賃業績...
2
今年年初，我們的運營基本面參差不齊 ，租賃量也有所放緩，這符合我們的預期，即隨着租户重新參與辦公計劃需求以及續訂活動的增加，鑑於我們的 到期主要發生在下半年，新的租賃活動將在未來幾個季度內增加。這反映在我們的租賃渠道中，我們有近72.5萬平方英尺 平方英尺的活動處於談判的後期階段。
投資組合的入住率同比增長了170個基點 ，達到90.5％，我們完成了20.3萬平方英尺的租賃，平衡了新租賃和續租的組合。此項活動 使加權平均租賃期限為 6.8 年，租賃優惠和資本承諾為每平方英尺 6.37 美元 年。本季度的加權平均租金利差下降了18.5％，這受到 與大華盛頓特區一處房產的幾份租約相關的特許權增加的影響，我們簽署了兩份總面積為12.8萬平方英尺的戰略租約，一份是 主要租户裁員，另一項是回填可用空間。我們預計，隨着全年活動的進展，我們的租賃利差將恢復正常 。
展望 OPI 即將到期的租約...
我們將繼續通過積極的 再租賃工作進行積極管理，以解決2023年下半年和2024年租約到期日增加的問題。2023 年，租賃到期約佔我們年化租金收入的 10%，與 2022 年底相比下降了 90 個基點。2023 年到期的年化收入 由以下內容組成：
| · | 今年餘下的已知淨空置率接近年化租金收入的6％ 。 | |
| · | 大約 80 個基點代表計劃處置。 | |
| · | 預計將延續3.5％的餘額。 |
我們的租賃渠道包括約270萬平方英尺的潛在租賃活動，其中超過110萬平方英尺歸因於新的租賃，78.2萬平方英尺 平方英尺的潛在吸收量。預計活動的前景包括租金累積增長6％至8％，租賃 的平均期限為8至10年。
談談我們的發展...
我們位於華盛頓特區 馬薩大道 20 號的混合用途重建項目計劃在未來幾個月內交付。隨着該項目接近完成， 對旅遊活動的興趣與日俱增，我們正在與多個潛在租户討論提案，這讓我們感到鼓舞。該物業的54％出租給了 的主要租户皇家索內斯塔酒店，該酒店打算在今年夏天開始歡迎客人來到這個旗艦店。此外，我們在西雅圖的Life Science重建項目仍有望在今年晚些時候交付。除了去年年底在該物業 簽訂的84,000平方英尺的協議外，我們還將交付一棟配備可隨時入住的規格套件的完整實驗室大樓，為有短期空間需求的中小型公司 提供所需的出路，從而縮短租賃和加速NOI績效的時間表。在這兩個項目中， 我們的開發租賃渠道包括超過17萬平方英尺的活躍提案。最早從 2023 年 6 月開始，隨着租户在免費租金期內開始報銷運營和税收費用，我們將 看到這兩個項目的淨資產收益逐步改善。
在我把它交給 Matt 之前，我想感謝 最近發佈的 RMR 集團年度可持續發展報告，該報告全面概述了我們的經理 對長期ESG目標的承諾。我們堅定地致力於加強OPI的企業可持續發展實踐，並繼續推進各項舉措，使公司能夠長期蓬勃發展。例如，我們最近連續第六年被評為能源 年度明星合作伙伴，並連續第四年獲得持續卓越獎。這種認可 凸顯了我們對運營造福租户和社區的物業的奉獻精神。你可以在我們的網站 opireit.com 上找到該報告的鏈接以及專門針對 OPI 亮點的 tear 表。
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我現在要把電話交給 Matt 來審查 我們的財務業績...
演講者：馬特·布朗
謝謝 Chris，大家早上好。
第一季度的正常化FFO為5,270萬美元，合每股1.09美元，比我們的指導區間低一分錢。相比之下， 2022年第四季度的標準化FFO為5,450萬美元，合每股1.13美元。連續一個季度的下降主要是由公用事業支出和利息支出的增加所推動的。 第一季度的G&A支出為590萬美元，而上一季度為580萬美元。
與2022年第一季度相比，相同房地產現金基礎NOI下降了4％ ，符合我們指導區間的低端。下降的主要原因是與2022年租賃活動相關的免費 租金水平上漲和運營費用增加，最值得注意的是公用事業成本的增加，這是由於通貨膨脹壓力 以及租户裁員，以前由租户支付的費用現在由OPI支付。
連續四個季度，加元連續下降約16％，至每股2.21美元，派息率為99.5％。儘管自2019年初以來，我們的歷史派息率 已得到充分保障，但我們在 2022 年第四季度開始面臨壓力，2023 年租户留存率降低，這是資本支出要求上升和辦公室基本面惡化的又一年，股息率變得不可持續。 因此，正如克里斯之前所討論的那樣，本月早些時候，我們將季度股息減少到每股0.25美元，或每年每股1美元 。新的水平相當於每年約6000萬美元的留存資本，增強了OPI的流動性和財務靈活性 。
談談我們對2023年第二季度正常化FFO的展望以及相同的 房地產現金基礎NOI預期...
我們預計標準化FFO將在每股1.07美元至 1.09美元之間。該指引包括610萬至620萬美元的G&A費用，其中包括預期的受託人年度薪酬。
我們預計，與2022年第二季度相比，同樣的房地產現金基礎NOI將下降5％至7％，這主要是由自上一年 年初以來兩座已滿座建築物空置以及運營支出通貨膨脹壓力增加所致。
轉到資產負債表...
在季度末，我們的未償債務的加權 平均利率為4％，加權平均到期日為4.7年。我們90％以上的債務是固定利率。
本季度末，我們的 總流動性為5.28億美元，其中包括信貸額度下的5.05億美元可用資金。關於我們與DHC的擬議合併，我們計劃 重塑我們現有的7.5億美元循環信貸額度，並已開始初步討論以推進這一進程。我們 認為，合併後公司規模的擴大和多元化將使OPI的左輪手槍成功重組。
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談談我們的投資活動...
自今年年初以來，我們以540萬美元的價格出售了三處佔地89,000平方英尺的 空置房產，目前正在協議以490萬美元的價格出售一處佔地面積為 107,000平方英尺的空置房產。迄今為止，我們的資本回收受到了當前交易環境的影響，我們預計 在市場狀況改善之前，我們的活動將有所緩和。
我們在第一季度在經常性資本上花費了1760萬美元， 在重建資本上花費了4,950萬美元。2023年資本支出指導值目前為1億至1.1億美元的經常性 資本和大約1.4億至1.5億美元的重建資本。
提醒一下，在我們將 電話轉到問答之前，我們將獨立回答與 OPI 相關的問題。我們尚未提交 初步的聯合代理和註冊聲明，因此不會就合併提問。
我們準備好的發言到此結束。接線員， 我們已經準備好開始電話提問了。
操作員
今天的第一個問題來自 B. Riley Securities 的 Bryan Maher。
布萊恩·馬赫 -B. Riley Securities, Inc.，研究 部門——MD
我想我可以在前面拋出一半 的問題。所以我會把它收緊的。你能不能慢慢介紹一下今年的入住前景？因此，我們的起步價 的總入住率為90.5％，同店入住率為93.5％。我們有一系列你討論過的已知空缺職位。顯然，你會試着讓 回填一些有租賃活動的地方。然後我們還有馬薩諸塞大道20號和西雅圖上線。從佔用率的角度來看，你認為 這一年的進展如何？
克里斯·比洛託
謝謝，布萊恩。我認為，從歷史上看， 我們提供的區間為88％至90％，其中一些取決於我們出售目前在市場上的資產， 或我們計劃推向市場的資產。因此，我認為，當我們今天坐在這裏時，根據我們所看到的情況， 將該指導的低端視為當今的目標。
我要補充的是， 2023 年（我們已知有空缺職位）的大部分到期計劃於 11 月或年底到期。因此，對績效的影響 主要集中在下半年，接下來是入住率。所以這就是我們今天所處的位置。
而且我認為，再説一遍， 其中一個重要部分是我們出售某些資產的能力。我們剛才談到的那些大多是空缺的。因此，這會對 的佔用率產生直接影響。
布萊恩·馬赫
好吧。然後，當我們考慮信貸額度時， 你能否向我們介紹一下新貸款的時機以及可能的規模？那是否需要在可能的合併之前完成 ？
馬特·布朗
所以 Bryan，這是個好問題。 讓我先談談在沒有合併的情況下左輪手槍的成熟情況。因此，現在，左輪手槍將在七月底成熟。但是， 我們確實有6個月的延期選項，可以將到期日推遲到24年1月。
重鑄或修改後的左輪手槍是完成合並的條件 。因此，我們已經開始與富國銀行就此進行討論。它們是初步的。我們預計該銀行集團將在未來幾天內提出 的擬議條款表。因此，它正在進行中。而且我認為，隨着我們進入2023年，在左輪手槍方面， 將有更多需要提供。
布萊恩·馬赫
好吧。回過頭來談談基本面，我有沒有聽見 你説的沒錯，你預計2023年租金將上漲6％至8％？
5
克里斯·比洛託
6% 到 8% 的累計增長歸因於我們的租賃渠道。因此，我認為從歷史上看，在2023年，我們已經談到了4％至5％的彙總。我想其中的一些—— 我想我們現在會堅持下去，但我認為，在很大程度上將取決於這個渠道的成熟程度，就像我們談到第一季度業績和下調一樣，我的意思是這主要集中在幾筆具體的交易上。
因此，我們預計這將恢復正常， 然後隨着部分管道的執行，我們將看到整體租金利差有所改善。但這是一個笨拙的過程。因此 考慮到談判其中一些租約所需要的時機， 這並不是我們對每個季度都有明確預測的問題。
布萊恩·馬赫
好吧。就在 DHC 交易的邊緣，我不知道你能不能回答這個問題，但我們知道 Vanguard 和 BlackRock 擁有 的大量 DHC 和 OPI 股份。可以放心地指望他們能夠對交易進行投票，並且他們可能會遵循國際空間站和格拉斯·劉易斯等人的指導 ？
克里斯·比洛託
我們今天不打算猜測。正如我們提到的， 我們現在正在申報S-4和代理人。而且我認為，隨着我們度過難關， 接下來的步驟和期望會有更多的色彩。
布萊恩·馬赫
好吧。最後再來西雅圖。我想你説過 關於在第四季度為潛在租户完成一棟實驗室大樓的事情。這超出了你已經與 Sonoma Biotherapeutics 溝通的租賃活動之外嗎？
克里斯·比洛託
這是正確的。是的。我的意思是， Sonoma，預計將在第四季度以完成並搬入的形式進行交易。然後我們假設我們提供的規格套件會發生一些投機性的 租賃。因此，這是一種較輕的觸感，我們認為，隨着我們進入2024年，更多的此類內容將對 產生影響。
操作員
今天我們的下一個問題來自羅納德·卡姆德姆和摩根 Stanley。
塔米姆·馬哈茂德·薩瓦里- 摩根士丹利， 研究部-研究助理
這是塔米姆為羅納德開的。是的， 可能只是又是一個關於開發的問題。你談到了西雅圖的事態發展以及今年第四季度的預期走勢 。也許就在馬薩諸塞大道 20 號，關於你預計實際入住時間有何最新消息嗎？我知道 已在第二季度完成，但從收入確認的角度來看，在 年的剩餘時間裏，我們應該如何看待這個問題？
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克里斯·比洛託
好問題。對於馬薩諸塞大道20號，我們的酒店佔租賃額的 54％。我們預計將在第二季度末交付，屆時那邊的租約將開始，所以我們就把 稱之為第三季度初。這樣，租户將獲得18個月的免費租金。因此，在這段時間內 期間，該物業的好處是可以報銷運營費用。因此，我們將開始看到今天 的成本支出有所回升。
然後從租賃的角度來看， 我們所説的是，房產餘額的租賃軌跡約為18個月。因此，我們 已進入後期階段。我們已經在物業內進行了幾次巡迴演出，還向租户提出了一些提案。
所以我認為在現階段，我們沒有 的確切信息。但希望在接下來的幾個季度中，我們將獲得有關這些提案狀況的反饋。
塔米姆·馬哈茂德·薩瓦里
太棒了。然後就是租賃。 我想你們在準備好的講話中提到了對全年連續增長的預期。那麼這是基於 當前的管道而其中大部分都被鎖定了嗎？或者其中有多少隻是對情況改善的期望，而不是你們已經鎖定的 ？
克里斯·比洛託
是的，我在高級 階段提供的數字，剛好在 700,000 平方英尺以北。對我們來説，高級階段代表簽署的意向書或我們正在談判租賃文件的階段。 所以你看，有風險，但我認為我們覺得在那個階段風險有所緩解。因此，我想我們 會在第二季度開始看到其中很大一部分已經成熟。
操作員
女士們、先生們，我們的問答 環節到此結束。我想把會議交回給克里斯·比洛託作閉幕詞。
克里斯·比洛託
感謝您參加今天的電話會議。我們期待在接下來的幾個月裏，在NAREIT和其他行業會議上見到你們中的許多人。
操作員
今天的電話會議到此結束。我們感謝 大家參加今天的演講。您現在可以斷開線路，度過美好的一天。
[結束]
7
關於前瞻性 陳述的警告
本筆錄 包含構成1995年《私人證券訴訟改革法》 和其他證券法所指的前瞻性陳述的陳述。此外，每當Office Properties Income Trust（納斯達克股票代碼：OPI）或OPI和多元化醫療保健 Trust（納斯達克股票代碼：DHC）或DHC使用諸如 “相信”、“期望”、“打算”、“計劃”、“估計”、“將”、“可能” 以及這些或類似表達方式的否定或衍生詞之類的詞語時， 他們在發表前瞻性陳述。這些前瞻性陳述基於OPI和DHC的當前意圖、 的信念或預期，但不能保證前瞻性陳述會發生，也可能不會發生。由於各種因素，包括OPI和DHC的每份定期報告以及隨後向美國證券交易所 委員會或美國證券交易委員會提交的文件中詳述的 ，實際業績可能與OPI和DHC的前瞻性陳述中包含或暗示的結果存在重大差異 。
您不應過分依賴任何前瞻性陳述 。除非法律要求，否則OPI和DHC不打算根據新信息、未來事件或其他原因更新或更改任何 前瞻性陳述。
有關交易的重要附加信息
關於擬議的合併，OPI打算 在S-4表格上向美國證券交易委員會提交一份註冊聲明，其中將包括初步招股説明書和相關材料，用於註冊 OPI將在合併中發行的每股實益權普通股，每股面值0.01美元。OPI和DHC打算提交一份關於與美國證券交易委員會合並的 聯合委託書/招股説明書和其他文件。涉及OPI和DHC的擬議交易將提交給OPI和DHC的股東考慮。在做出任何投票或投資決定之前，我們敦促投資者 仔細閲讀註冊聲明、聯合委託書/招股説明書以及已向美國證券交易委員會提交或 提交的與合併有關的任何其他文件，或以引用方式納入註冊聲明和聯合委託書/招股説明書 ，因為它們包含或將包含有關OPI、DHC和合並的重要信息。如果有， 聯合委託書/招股説明書的相關部分將郵寄給OPI和DHC的股東。投資者還可以在美國證券交易委員會的網站（www.sec.gov）上免費獲取 的註冊聲明和聯合委託書/招股説明書以及其他相關文件（當它們可用時）的副本 。OPI向美國證券交易委員會提交的文件的其他副本可在OPI的投資者關係網站www.opireit.com/investors上免費獲得 ，也可以致電1-617-219-1410與OPI的投資者關係部門 聯繫。
除了預計將提交的註冊聲明和聯合 委託書/招股説明書外，OPI還向美國證券交易委員會提交年度、季度和當前報告以及其他信息。OPI 向美國證券交易委員會提交的 文件也可以通過商業文件檢索服務以及由 美國證券交易委員會維護的網站 www.sec.gov 向公眾公開。
不得提出要約或邀請
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招標參與者
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