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美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
______________________________________________________________________
表格10-K
☒    根據1934年“證券交易法”第(13)或第(15)(D)節提交的年度報告
截至的財政年度12月31日, 2020
或
☐    根據1934年“證券交易法”第(13)或(15)(D)節提交的過渡報告
在從中國到日本的過渡期內，中國將從中國過渡到中國，中國將從中國過渡到中國，從中國到日本的過渡期將持續到三年。在這段過渡期內，中國將從中國過渡到中國，中國將從中國過渡到中國。
委託文件編號：1-13199(SL Green Realty Corp.)
委託文件編號：33-167793-02(SL Green Operating Partnership，L.P.)
______________________________________________________________________
SL和綠色房地產投資公司.
SL Green Operating Partnership，L.P.
(註冊人的確切姓名載於其章程)
______________________________________________________________________
SL Green Realty Corp.馬裏蘭州13-3956775
SL Green Operating Partnership，L.P.特拉華州13-3960938
(州或其他司法管轄區)
成立為公司(或組織)		(美國國税局僱主)
(識別號碼)
列剋星敦大街420號, 紐約, 紐約 10170
(主要執行辦公室地址-郵政編碼)

(212) 594-2700
(註冊人電話號碼，含區號)
______________________________________________________________________
根據ACT第12(B)節登記的證券：
註冊人商品代號每節課的標題註冊的每個交易所的名稱
SL Green Realty Corp.SLG普通股，面值0.01美元紐約證券交易所
SL Green Realty Corp.SLG.PRI6.500%系列I累計可贖回優先股，面值0.01美元紐約證券交易所

根據ACT第12(G)節登記的證券： 無
用複選標記表示註冊人是否為證券法第405條規定的知名經驗豐富的發行人。
SL Green Realty Corp.(SL Green Realty Corp.)：是 x*o                SL Green Operating Partnership，L.P.：Yes(是)o    不是 x
用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法的第13節或第15(D)節提交報告。
SL Green Realty Corp.(SL Green Realty Corp.)：是的。o    不是 x                SL Green Operating Partnership，L.P.：Yes(是)o    不是 x
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)提交了1934年1月1日《證券交易法》(Securities Exchange Act)第(13)或(15)(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否一直符合此類提交要求。
SL Green Realty Corp.(SL Green Realty Corp.)：是 x*o                SL Green Operating Partnership，L.P.(SL Green Operating Partnership，L.P.N：行情)是 x*o
用複選標記表示註冊人是否已在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T法規(本章232.405節)第405條規定必須提交的每個交互數據文件。
SL Green Realty Corp.(SL Green Realty Corp.)：是 x*o                SL Green Operating Partnership，L.P.(SL Green Operating Partnership，L.P.N：行情)是 x*o
用複選標記表示根據S-K法規第405項披露的違約者是否未包含在本表格第10-K部分的最終委託書或通過引用併入本表格第III部分的信息聲明中，據註冊人所知，也不會包含在本表格第10-K部分或對本表格的任何修訂中。
SL Green Realty Corp.(SL Green Realty Corp.)：o                    SL Green Operating Partnership，L.P.(SL Green Operating Partnership，L.P.N：行情)o
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司還是新興的成長型公司。請參閲《交易法》規則第312b-2條中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。
SL Green Realty Corp.
大型加速文件服務器x加速後的文件管理器o
非加速文件管理器o
規模較小的新聞報道公司☐新興成長型公司☐
如果是新興成長型公司，用勾號表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易所法案第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。o
用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據“薩班斯-奧克斯利法案”(“美國聯邦法典”第15編第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。
☒
SL Green Operating Partnership，L.P.
大型文件服務器加速運行o加速後的文件管理器o
非加速文件服務器x
規模較小的新聞報道公司☐新興成長型公司☐
如果是新興成長型公司，用勾號表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易所法案第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。o
用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據“薩班斯-奧克斯利法案”(“美國聯邦法典”第15編第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。
☒
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如該法規則第312b-2條所定義)。
SL Green Realty Corp.(SL Green Realty Corp.)：是的。☐*x                SL Green Operating Partnership，L.P.：Yes(是)☐*x
SL Green Realty Corp.非關聯公司持有的普通股總市值(65,281,426股)為$3.310億美元，以2020年6月30日這類股票在紐約證券交易所的報價收盤價計算。
截至2021年2月25日，69,350,829SL Green Realty Corp.的普通股已發行，每股票面價值0.01美元。截至2021年2月25日，1,025,366SL Green Operating Partnership，L.P.的共同有限合夥權益單位由非關聯公司持有。這類單位沒有既定的交易市場。
以引用方式併入的文件
SL Green Realty Corp.將在註冊人會計年度結束後120天內提交其2021年年度股東大會的委託書的部分內容通過引用併入本10-K表格年度報告的第III部分。



解釋性註釋

本報告綜合了SL Green Realty Corp.和SL Green Operating Partnership，L.P.截至2020年12月31日止年度的10-K表格年報。除另有説明或文意另有所指外，凡提及“SL Green Realty Corp.”、“本公司”或“SL Green”，即指SL Green Realty Corp.及其合併子公司；凡提及“SL Green Operating Partnership，L.P.”、“Operating Partnership”或“SLGOP”，即指SL Green Operating Partnership，L.P.及其合併子公司。術語“我們”、“我們”和“我們”是指公司和公司擁有或控制的所有實體，包括經營合夥企業。
本公司是馬裏蘭州的一家公司，以自營和自營房地產投資信託基金(REIT)的形式運營，是運營合夥企業的唯一執行普通合夥人。作為經營合夥企業的普通合夥人，本公司在經營合夥企業的日常管理和控制方面擁有全面、獨家和完全的責任和酌處權。
截至2020年12月31日，本公司擁有經營合夥企業未償還的普通合夥和有限合夥單位68,508,127個。該公司還擁有9,200,000套經營夥伴關係的系列I首選單位。截至2020年12月31日，非控股投資者在運營合夥企業中總共持有3938,823個有限合夥單位。我們將這些權益稱為經營合夥企業中的非控股權益。
本公司和經營合夥企業作為一個實體進行管理和運營。經營合夥企業的財務業績併入本公司的財務報表。除在營運合夥企業的投資外，本公司並無重大資產。我們幾乎所有的資產都由運營合夥企業持有，我們的業務也是通過運營合夥企業進行的。因此，本公司和經營合夥企業的資產和負債基本相同。
經營合夥企業的非控股權益、本公司的股東權益以及經營合夥企業的合夥人資本是本公司的合併財務報表與經營合夥企業的合併財務報表的主要不同之處。非本公司所有的經營合夥企業中的普通有限合夥權益在本公司和經營合夥企業的合併財務報表中作為非控制權益在夾層股權中入賬。
我們相信，將公司的Form 10-K年度報告和運營夥伴關係合併到這份單一報告中會帶來以下好處：
•合併報告通過使投資者能夠以與管理層觀點相同的方式看待業務整體並運營業務，從而提高投資者對本公司和經營合夥企業的瞭解；
•合併報告消除了重複披露，並提供了更精簡和更具可讀性的陳述，因為本公司的大部分披露既適用於本公司，也適用於經營合夥企業；以及
•合併報告通過編制一個合併報告而不是兩個單獨的報告來提高時間和成本效益。
為了幫助投資者瞭解公司和經營合夥公司之間的重大區別，本報告為公司和經營合夥公司分別提供了以下單獨的部分：
•合併財務報表；
•合併財務報表附註如下：
◦附註11，公司合併財務報表中的非控制性權益；
◦附註12，公司股東權益；及
◦附註13，經營合夥企業的合夥人資本；

本報告還包括單獨的第二部分，項目5，註冊人普通股和相關股東事項的市場，以及發行人購買股權證券，以及項目9A。控制程序部分和單獨的附件31和32分別為本公司和經營合夥企業提供認證，以確定本公司首席執行官和首席財務官(作為本公司的主要高管和主要財務官，以及作為經營合夥企業普通合夥人的主要高管和首席財務官)已進行必要的認證，並且本公司和經營合夥企業遵守經修訂的1934年《證券交易法》第13a-15條和第15d-15條的規定。或
2020年12月4日，我們的董事會宣佈了普通股息和特別股息(合計為“總股息”)。總股息於2021年1月15日支付給12月交易結束時登記在冊的股東


2020年15日(“記錄日期”)。股東有機會選擇以全現金或全股票的形式獲得總股息，如果任何一種選擇獲得超額認購，則按比例分配。
為了減輕特別股息中發行的普通股的稀釋影響，董事會還批准了反向股票拆分，這一決定在2021年1月20日收盤後生效。2021年1月8日，一個董事會委員會計算出我們已發行普通股和已發行普通股的反向股票拆分比例為1.02918比1。在股息發放和反向股票拆分完成後，我們已發行普通股的數量相當於記錄日期的已發行股票總數(不包括記錄日期之後發生的任何發行或回購，以及本應發行但支付了替代現金的任何零碎股票)。然而，在相對的基礎上，一些個人股東可能持有更多的SLG普通股，而一些個人股東可能持有更少的我們普通股，這取決於他們個人選擇接受現金或股票，以及現金選擇權被超額認購的結果。
所有與股票相關的參考和衡量標準，包括流通股數量、股價、回購股票數量、每股收益、每股股息和基於股票的薪酬獎勵，都已進行了追溯調整，以反映本年度報告(Form 10-K)中提出的所有時期的反向股票拆分。



SL Green Realty Corp.和SL Green Operating Partnership，L.P.
目錄

第一部分 
第一項。
業務
6
第1A項
風險因素
14
項目1B.
未解決的員工意見
25
第二項。
特性
26
第三項。
法律程序
32
項目4.
礦場安全資料披露
32
第二部分 
第五項。
註冊人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場
33
項目7.
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
35
第7A項。
關於市場風險的定量和定性披露
55
第8項。
財務報表和補充數據
57
第9項
會計與財務信息披露的變更與分歧
132
第9A項。
管制和程序
133
第9B項。
其他資料
137
第三部分
第10項。
董事、高管與公司治理
138
第11項。
高管薪酬
138
第12項。
某些實益擁有人的擔保所有權和管理層及相關股東事宜
138
第13項。
某些關係和相關交易，以及董事獨立性
138
第14項。
首席會計費及服務
138
第四部分
第15項。
展品、財務報表和附表
139
簽名
145


目錄

第一部分

項目1.業務

一般信息
SL Green Realty Corp.是一家自我管理的房地產投資信託基金，簡稱REIT，從事位於紐約大都市區的商業和住宅房地產(主要是寫字樓物業)的收購、開發、所有權、管理和運營。我們成立於1997年6月，目的是為了繼續發展S.L.Green Properties，Inc.(我們的前身)的商業房地產業務。S.L.Green Properties，Inc.成立於1980年，由斯蒂芬·L·格林(Stephen L.Green)創立，他是該公司董事會的成員和榮譽董事長，一直從事擁有、管理、租賃和重新定位紐約市曼哈頓的寫字樓物業的業務。
截至2020年12月31日，我們在紐約大都市區的物業中擁有以下權益，主要是在曼哈頓中城。我們位於曼哈頓以外的投資被稱為郊區物業：
整合未整合總計
位置財產類型物業數量近似平方英尺物業數量近似平方英尺物業數量近似平方英尺
加權平均入住率(1)
商業廣告：
曼哈頓辦公室18 10,681,045 11 11,841,483 29 22,522,528 92.4 %
零售4 44,189 9 301,996 13 346,185 94.2 %
發展/重建(1)8 1,095,418 3 2,927,782 11 4,023,200 不適用
30 11,820,652 23 15,071,261 53 26,891,913 92.5 %
近郊辦公室7 862,800 — — 7 862,800 83.3 %
總商業地產37 12,683,452 23 15,071,261 60 27,754,713 92.1 %
住宅：
曼哈頓住宅1 82,250 8 1,663,774 9 1,746,024 75.7 %
總投資組合38 12,765,702 31 16,735,035 69 29,500,737 91.2 %
(1)商業物業的加權平均入住率是指總佔用平方英尺除以收購時的總面積。住宅物業的加權平均入住率是指總佔用單位除以總可用單位。
截至2020年12月31日，我們還管理着兩座由第三方擁有的寫字樓，總面積約為210萬平方英尺，並持有賬面價值11億美元的債務和優先股投資，不包括1億美元的債務和優先股投資以及除債務和優先股投資行項目以外的資產負債表行項目中的其他融資應收賬款。
我們的公司辦公室位於曼哈頓中城，地址為紐約列剋星敦大道420號，郵編：10170。截至2020年12月31日，我們僱傭了794名員工，其中273人受僱於我們的公司辦公室。我們可以撥打(212)-594-2700聯繫。我們維護着一個網站，網址是Www.slgreen.com。在我們以電子方式向美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)或美國證券交易委員會(SEC)提交或提交這些材料後，您可以在我們的網站上免費獲取我們的年度報告Form 10-K、季度報告Form 10-Q、當前報告Form 8-K以及根據“交易法”第13(A)或15(D)節提交或提交的那些報告的修訂本，並在合理可行的範圍內儘快將這些材料以電子方式提交給美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)或美國證券交易委員會(SEC)。我們還在我們的網站上提供了我們的審計委員會章程、薪酬委員會章程、提名和公司治理委員會章程、商業行為準則和道德以及公司治理原則。我們不打算讓我們網站上的信息成為這份10-K表格年度報告的一部分。證交會維護一個網站(http://www.sec.gov))，其中包含以電子方式向證交會提交的報告、委託書和信息聲明以及其他有關發行人的信息。
除文意另有所指外，本年度報告中提及的所有“公司”、“SL Green”、“我們”、“我們”和“我們”是指SL Green Realty Corp.、馬裏蘭州的一家公司及其一個或多個子公司，包括運營合夥企業，或者，上下文可能需要，僅指SL Green Only或運營合夥企業，而“S.L.Green Properties”指的是S.L.Green Properties，Inc.，一家紐約公司，以及Stephen L.Green歷史上通過其經營商業地產的附屬合夥企業和其他實體
公司結構
就本公司於一九九七年八月首次公開發售(IPO)而言，經營合夥企業收到一筆房地產權益的貢獻，以及於管理、租賃及出售物業中擁有95%的經濟、無投票權權益。
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目錄

附屬於S.L.Green Properties的建築公司。我們將這些由S.L.Green Management Corp擁有的管理、租賃和建築實體稱為“服務公司”。本公司為符合資格而成立，並已根據經修訂的1986年國税法或該守則選擇有資格成為房地產投資信託基金。
我們幾乎所有的資產都由運營合夥企業持有，我們的所有業務都是通過運營合夥企業進行的。我們是經營合夥企業的唯一執行普通合夥人，截至2020年12月31日，我們擁有其94.71%的經濟權益。與我們全資擁有的物業有關的所有管理和租賃業務都是通過SL Green Management LLC或Management for LLC進行的。運營合夥企業擁有Management and LLC 100%的股份。
為保持本公司作為房地產投資信託基金的資格，同時實現與第三方的管理、租賃和建設合同以及合資物業的收入，所有這些服務業務都通過服務公司進行，服務公司是一個合併的可變利息實體。通過我們的運營夥伴關係，我們從服務公司的運營中獲得了幾乎所有的現金流。服務公司所有有表決權的普通股都由斯蒂芬·L·格林(Stephen L.Green)擁有和控制。格林是該公司董事會的成員和名譽主席。
業務和增長戰略
SL Green是曼哈頓最大的寫字樓房地產所有者，也是一家投資級標準普爾500指數(S&P500)公司，主要專注於曼哈頓商業地產的收購、開發、所有權、管理、運營和價值最大化。
我們的核心業務是擁有高質量的商業物業，我們的主要業務目標是通過普通股股東的淨收入和運營資金(FFO)以及資產增值，最大限度地提高股東的總回報。擁有、運營、投資、開發、再開發和貸款曼哈頓房地產40多年所產生的商業房地產專業知識，使我們能夠投資於一系列頂級寫字樓物業、精選的零售和多户住宅資產，以及高質量的債務和優先股投資。
我們由一支強大的、經驗豐富的管理團隊領導，他們在房地產的各個方面提供了技能基礎，包括收購、處置、管理、租賃、開發、再開發和融資。正是有了這個團隊，我們才在我們的目標子市場取得了市場領先地位。
我們尋求通過執行包括以下內容的戰略來提升我們公司的價值：
•租賃和物業管理，利用我們對我們經營的市場的廣泛存在和知識；
•收購物業並利用我們當地的市場技能重新定位這些資產，以創造增量現金流和資本增值；
•物色適合發展/重建的物業，並透過發展/重建或重新配置，使這些物業的價值最大化，以配合目前的工作場所、零售和住宅趨勢；
•投資於債務和優先股頭寸，這些頭寸產生持續強勁的風險調整後回報，增加我們市場洞察力的廣度，培養關鍵的市場關係，並尋找潛在的未來投資機會；
•通過銷售或合資企業進行處置，以獲取通過管理層的價值提升活動產生的內含股權；以及
•保持審慎槓桿化、流動性強的資產負債表，並持續獲得多元化的資產水平和公司資金來源。
租賃和物業管理
我們尋求利用管理層對曼哈頓和紐約大都市區的廣泛瞭解，並通過積極主動的租賃和管理計劃滿足租户的需求，這些計劃包括：(I)利用自公司成立以來管理和租賃數千萬平方英尺寫字樓、零售和住宅空間所產生的深入市場經驗；(Ii)謹慎的租户管理，從而實現高租户保留率、較長的平均租約期限和可管理的租約到期日；(Iii)利用廣泛的第三方經紀人網絡來補充我們的(Iv)採用全面的大廈管理分析及規劃；及。(V)承諾透過了解及欣賞租户的業務及經營環境，以具競爭力的租金提供高質素的租户服務，從而令租户滿意。
物業收購
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目錄

我們收購房產是為了實現長期增值和收益增長。這一戰略帶來了資本收益，增加了我們的投資資本基礎。在實施這一戰略的過程中，我們不斷評估潛在的收購機會。這些機會可能來自新物業，以及收購我們已持有合資權益的物業，或不時來自我們的債務和優先股投資。
通過對我們市場的深入瞭解，我們已經具備了通過捕捉場外機會，獲得高風險調整回報的交易的能力。在不斷上升的市場中，我們主要尋求獲得戰略性空缺，以提供機會利用我們卓越的租賃和重新定位能力來增加現金流和物業價值。在穩定或下跌的市場中，我們主要針對以信貸租賃為特色的資產，並充分提高就地租金，以提供短期現金流穩定和隨着時間的推移上漲的機會。
我們相信，在收購核心和非核心資產方面，我們比我們的競爭對手有許多優勢，無論是直接還是通過我們的合資項目，其中包括佔主導地位的高質量機構投資者。這些優勢包括：(I)高級管理層領導一家主要專注於曼哈頓市場的全方位服務、全面整合的房地產公司的長期經驗；(Ii)通過所有權利益交換(包括我們運營夥伴關係中的單位)向賣家提供節税結構的能力；以及(Iii)即使交易涉及複雜的結構，也能夠快速承銷和完成交易的能力。
財產處置
我們不斷評估我們的投資組合，以確定哪些資產最有可能滿足我們的長期收益和現金流增長目標，併為增加投資組合價值做出貢獻。對不再符合我們目標的物業進行評估以供出售，或在某些情況下，評估合資企業，以釋放通過管理層的價值提升計劃創造的股本，或利用有吸引力的市場估值。
我們尋求將這些處置產生的資本收益有效地配置到房地產收購以及債務和優先股投資中，我們預計這些投資將提供更多的未來資本收益和收益增長機會。管理層還可以選擇利用這些出售的資本收益回購我們普通股的股票，償還公司或其子公司的現有債務，或增加現金流動資金。
物業重新定位
我們對我們經營的市場的廣泛瞭解，以及我們有效規劃和執行資本項目的能力，提供了通過重新定位表現不佳的物業來提高回報的專業知識。我們擁有或尋求收購的許多物業都具有獨特的建築設計元素或其他便利設施和特點，在完全開發後可以吸引租户。我們對這些物業的戰略投資，加上我們的主動管理和主動租賃，提供了創造性地滿足市場需求和產生良好回報的機會。
發展/重建
我們與租户和其他市場參與者的持續互動使我們與工作場所佈局、門店設計和智能生活方面的創新保持同步。我們利用這些信息來識別為開發或重新開發做好準備的物業，以滿足這些需求並釋放價值。我們在管理紐約市及其周邊地區複雜的建築項目方面積累的專業知識和關係使我們能夠經濟高效地為我們的運營組合增加最高質量和可取性的新的和翻新的資產。
債務和優先股投資
我們在我們經營的市場(主要是紐約市)投資於擔保良好的債務和優先股投資，這些投資產生了誘人的收益。參見所附合並財務報表中的附註5“債務和優先股投資”。對我們市場的瞭解以及我們的租賃和資產管理專業知識提供了承保能力，使我們能夠對風險和回報進行高度教育的評估。該投資計劃具有精心管理的總規模，其好處包括：
•我們的典型投資在保守的風險敞口水平下提供了較高的當前回報，在某些情況下，還具有未來資本利得的潛力。我們的專業知識和運營能力提供了降低風險的洞察力和運營技能。
•在某些情況下，當借款人尋求有效的場外交易時，這些投資可以作為我們房地產收購的潛在來源。所有權知道我們通過現有的投資完全熟悉資產，我們可以比其他人更高效、更快地完成交易。業主也可能有機會考慮涉及其他物業的場外交易，因為我們以前曾向他們提供債務或優先股融資。
•這些投資集中在曼哈頓，這有助於我們獲得市場洞察力，瞭解即將到來的投資機會，並培養可能提供未來投資機會的關鍵關係。
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目錄

資本資源
我們的目標是保持公司和物業層面的多種資金來源，以獲得最合適和最低的資金成本。這一目標得到以下支持：
•物業運營，通常在市場週期中提供穩定的現金流，平均租期較長，高信用質量的租户，以及出色的租賃、運營和資產管理技能；
•將我們的活動集中在曼哈頓市場，在相對於其他市場的市場週期中，該市場對房地產投資者和貸款人具有持續的吸引力；
•保持強大的企業流動資金，並謹慎管理未來的債務期限；以及
•通過平衡的融資和投資活動保持進入公司資本市場的機會，從而產生強勁的資產負債表和現金流指標。
曼哈頓寫字樓市場概述
曼哈頓是美國最大的寫字樓市場，可出租的平方英尺比緊隨其後的四個最大的中央商務區寫字樓市場總和還要多。根據高緯物業研究服務公司(Cushman And Wakefield Research Services)的數據，截至2020年12月31日，曼哈頓的總寫字樓庫存約為4.047億平方英尺，其中市中心約為2.486億平方英尺。我們投資組合中的房產主要集中在曼哈頓一些最著名的中城位置。
雖然近期曼哈頓寫字樓庫存中新增的供應量相對於整體市場的規模來説預計是象徵性的，但我們認為，考慮到曼哈頓大部分寫字樓庫存的年份較老，以及某些租户對佔用新的、高品質、高效的寫字樓的願望日益強烈，這在較老的復古房產中往往是無法提供的，因此新的供應量對曼哈頓寫字樓市場是一個利好消息。
根據高緯物業研究服務公司(Cushman And Wakefield Research Services)的數據，截至2020年12月31日和2019年12月31日的幾年裏，曼哈頓簽署的租約總額分別為1280萬份和3470萬份。曼哈頓多樣化的租户基礎體現在以下表格中，這些表格顯示了每個行業的租賃量佔總租賃量的百分比：
曼哈頓租賃量的百分比(1)
行業
2020
2019
技術、廣告、媒體和信息(“Tami”)32.9 %38.1 %
金融服務29.9 %19.7 %
法律服務11.4 %7.4 %
房地產8.5 %12.1 %
專業服務6.6 %6.1 %
零售/批發5.1 %4.6 %
衞生服務3.1 %4.8 %
公營部門1.5 %3.9 %
其他1.0 %3.3 %
(1)資料來源：高緯物業研究服務公司(Cushman And Wakefield Research Services)
曼哈頓市場的一般租賃條款
在曼哈頓簽訂的空間租約通常包含可能不包含在其他美國寫字樓市場的租約中的條款。在曼哈頓簽訂的空間租約的初始期限一般為7至15年。租户租賃的空間超過1萬平方英尺，初始租期為10年或更長時間，通常會談判一個選項，將租期延長一到兩個續約期，通常每個續約期為五年。在最初的租期內，基本租金通常會在租賃期內提供商定的定期漲幅。續訂條款的基本租金通常基於適用續訂期限開始之日物業當時的公平市值租金(如果業主和租户無法就公平市值達成一致，一般由具有約束力的仲裁決定)，儘管續約期限的基本租金可能被設定為當時公平市值租金的95%。在極少數情況下，租約可能包含終止選擇，租户可以在租約到期日之前終止租賃義務，只要支付罰款，並償還業主交易成本的未攤銷部分(例如，佣金、免費租賃期、租户改善津貼等)。
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目錄

除了基本租金外，租户一般還將根據租户對大樓的入住率，按比例支付基年(通常是租賃期開始的年份)期間大樓的房地產税和運營費用增加的按比例份額。在一些較小的租約(一般不到10,000平方英尺)中，基本租金將在租賃期內按固定百分比按複利計算每年增加，而不是根據建築運營費用的增加支付額外租金(儘管租户仍將按比例支付基準年度房地產税增加的份額)。
租户通常在租賃期開始後獲得免費租賃期，在某些情況下，這可能與租户的建設期重合。
業主通常以分表方式供應電力，費用由業主自費加固定百分比，或包括租金在內(即在電費基本租金上加一筆固定費用，該數額可能會因租户增加電費或用電量而增加)。除電力以外的基礎建築服務，如供暖、空調、營業時間的貨運電梯服務和基礎建築清潔通常不收取額外費用，但包括在建築的運營費用中。租户通常只會為超出基本建築服務的服務或在正常營業時間以外提供的服務支付額外租金。
在一份典型的租約中，如果新租户租用的面積超過1萬平方英尺，房東會將現有的改善措施拆除，然後交付給他們。在這種情況下，房東通常會提供租户改善津貼，這是房東提供給租户的一筆固定金額，用於償還租户最初建造房屋的全部或部分費用。這筆款項通常在工程進展時支付，由承租人提交建築成本發票和留置權豁免。然而，在某些租約中(通常是相對較小的空間)，房東將為租户建造房產，房東支付的費用不超過商定的金額，租户支付的金額超過商定的金額。此外，房東可以將預建的空間租給租户(即房東在簽訂租約之前建造並準備好讓租户與租户一起入住，選擇油漆和地毯顏色的空間)。
入住率
下表列出了截至2020年12月31日我們的寫字樓物業的加權平均入住率，這是基於我們擁有的物業的租賃面積：
 截至12月31日的入住率，
屬性20202019
同店寫字樓物業-曼哈頓(1)
93.4%96.2%
曼哈頓寫字樓物業92.4%94.5%
郊區寫字樓物業83.3%85.7%
鬆散的合營寫字樓物業95.1%93.9%
投資組合(2)
91.2%94.3%
(1)位於曼哈頓的所有寫字樓物業在2019年1月1日由我們所有，到2020年12月31日仍然由我們以同樣的方式擁有。已佔用百分比包括已簽署但尚未開始的租約。
(2)不包括正在開發的物業。
租金增長
我們正在不斷評估我們未來租賃到期的時間表，以降低入住率風險，同時最大限度地提高淨有效租金。我們根據估計的當前和未來市場狀況以及要價，主動管理未來的租賃到期。下表列出了我們未來的租賃到期，不包括三重淨租賃，以及管理層對市場要價租金的估計。收取租金通常比要價低，而且不同的建築可能會有所不同。我們不能保證我們對市值租金的估計是準確的，也不能保證目前的市值租金在未來不會受到侵蝕或表現優異。
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目錄

年度租約到期-曼哈頓經營物業
合併屬性合資物業
租約期滿年份即將到期的租約數量(2)可出租廣場租約即將到期的鏡頭佔總數的百分比
SQ。英國“金融時報”		租約到期的年化現金租金每平方英尺到期租約的年化現金租金
$/psf(3)		當前加權平均要價租金
$/psf(4)		即將到期的租約數量(2)可出租廣場租約即將到期的鏡頭佔總數的百分比
SQ。英國“金融時報”		租約到期的年化現金租金每平方英尺到期租約的年化現金租金
$/psf(3)		當前加權平均要價租金$/psf(4)
2020年總計(1)10 39,791 0.39 %$2,786,310$70.02 $68.01 5 22,736 0.20 %$2,051,481 $90.23 $69.09 
2021年第一季度23 372,869 3.70 %$20,910,116$56.08 $60.31 4 13,810 0.12 %$1,198,263 $86.77 $74.12 
2021年第二季度31 264,490 2.62 %15,162,408 57.33 60.64 7 467,241 4.05 %36,691,298 78.53 80.96 
2021年第三季度20 160,132 1.59 %10,785,355 67.35 64.99 7 111,025 0.96 %8,984,768 80.93 77.35 
2021年第四季度25 138,751 1.38 %10,037,892 72.34 64.47 9 145,878 1.27 %12,105,051 82.98 70.30 
2020年合計99 936,242 9.29 %$56,895,771$60.77 $61.82 27 737,954 6.40 %$58,979,380 $79.92 $78.18 
202287 762,956 7.57 %$59,759,085$78.33$69.9332 903,789 7.84 %$84,918,914 $93.96 $88.19 
202364 824,360 8.18 %51,926,317 62.99 60.94 19 430,135 3.73 %38,986,617 90.64 75.50 
202446 355,038 3.52 %27,105,523 76.35 68.16 26 991,216 8.60 %107,848,342 108.80 80.45 
202555 636,787 6.32 %55,261,421 86.78 69.47 16 438,564 3.80 %38,120,962 86.92 77.61 
202645 966,125 9.59 %66,402,593 68.73 63.64 27 552,407 4.79 %54,855,563 99.30 93.73 
202736 608,649 6.04 %47,859,450 78.63 65.75 18 392,311 3.40 %35,584,379 90.70 84.05 
202834 613,768 6.09 %45,120,014 73.51 68.46 17 195,351 1.69 %21,333,861 109.21 91.35 
202917 397,372 3.94 %26,023,546 65.49 60.22 15 752,707 6.53 %52,033,180 69.13 74.76 
此後80 3,936,378 39.07 %238,778,718 60.66 61.13 44 6,112,339 53.02 %412,603,032 67.50 77.58 
573 10,077,466 100.00 %$677,918,748$67.27 $63.58 246 11,529,509 100.00 %$907,315,711 $78.70 $79.65 
注：數據不包括SL Green公司辦公室目前佔用的面積
(1)包括2020年12月31日之前到期的逐月保留租户。
(2)租户可能有多個租約。
(3)表示按到期年份分配的原地年化租金。
(4)管理層對截至2020年12月31日目前佔用空間的當前平均要價租金的估計。收取租金通常比要價低，而且不同的房產可能會有所不同。

行業細分
該公司是一家房地產投資信託基金(REIT)，從事位於紐約大都市區的商業和住宅房地產(主要是寫字樓物業)的收購、開發、所有權、管理和運營，並有兩個應報告的部門：房地產和債務以及優先股投資。我們的行業部門在隨附的合併財務報表中的附註21“部門信息”中進行了討論。
截至2020年12月31日，我們的房地產投資組合主要位於一個地理市場，即紐約大都市區。收入的主要來源是租户租金、升級和報銷收入。房地產運營費用主要包括清潔、安全、維護、公用事業成本、房地產税，在某些物業還包括地租費用。截至2020年12月31日，我們寫字樓投資組合中的一個租户ViacomCBS Inc.貢獻了我們年化現金租金份額的5.7%。沒有其他租户在我們的年化現金租金中貢獻了超過5.0%的份額。2020年，沒有任何房地產的貢獻超過我們綜合總收入的10.0%。
截至2020年12月31日，我們持有賬面價值11億美元的債務和優先股投資，不包括1億美元的債務和優先股投資以及除債務和優先股投資項以外的資產負債表行項目中包括的其他融資應收賬款。截至2020年12月31日，我們債務和優先股投資的基礎資產位於紐約大都市區。收入的主要來源是利息和手續費收入。
人力資本
我們的員工是我們最重要的資產。在應對新冠肺炎的挑戰時，我們實施了新的員工計劃和物理辦公空間增強，以保持員工的健康、安全和專注。通過我們員工的承諾，我們繼續為所有租户運營，包括我們大樓裏的基本業務。由於我們公司總部的戰略調整，以及員工意見指導下的以員工為中心的計劃，我們是紐約市第一個能夠讓100%員工重返辦公室的僱主。
我們致力於創造一個多元化的工作場所，讓員工感到被重視和接受，不分種族、膚色、宗教、國籍、性別、性取向、年齡、殘疾或退伍軍人身份。我們有一個雙軌績效管理計劃，包括對所有員工的持續目標設定和年度績效評估。溝通、團隊合作和協作是我們公司文化的基礎。我們通過提供參加培訓和繼續培訓的機會來促進員工的職業發展。
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目錄

教育項目。我們還提供領先的福利套餐，包括廣泛的醫療保險、心理健康和健康服務、父親福利和財政資源。
我們的薪酬計劃旨在通過提供具有競爭力的薪酬(包括固定和可變薪酬，包括基本工資和現金獎金)來激勵員工。我們的幾名員工還獲得了股權獎勵，這些獎勵是在連續服務的基礎上在多年期間內獲得的。我們相信，這些股權獎勵對我們的員工來説是一個額外的留住工具。通過培養一種通過培訓、多樣化、教育和志願服務將員工放在首位的工作文化，我們能夠留住一支長期員工隊伍，現有員工中有61%的人留在公司工作了五年或更長時間。
截至2020年12月31日，我們僱傭了794名員工，其中273人受僱於我們的公司辦公室。目前有六項集體談判協議，涵蓋了幾乎為我們所有物業提供服務的工會勞動力。
2020年的亮點
2020年以來取得的重大成就包括：
公司
•宣佈主要以股票形式支付特別股息，並授權反向股票拆分，以緩解特別股息的稀釋影響，比例為1.02918：1。這些交易於2021年1月完成。本報告中所有與股票相關的參考和衡量指標，包括流通股數量、股價、回購股份數量、每股收益、每股股息和基於股票的薪酬獎勵，均已進行追溯調整，以反映本年度報告中所有期間的反向股票拆分。
•根據我們的股票回購計劃，我們以每股58.90美元的平均價格回購了850萬股普通股，並將我們的股票回購計劃的規模增加了5億美元，達到35億美元。從計劃開始到2020年12月31日，我們累計回購了3150萬股計劃下的普通股，平均價格為每股88.39美元。
租賃
•簽署了125份曼哈頓寫字樓租約，佔地約120萬平方英尺。2020年，曼哈頓寫字樓租約按市值計價的價格比之前同樣空間的租金全面上漲時低了3.6%。
•在與Walker&Dunlop，LLC，Heidrick&Struggles，International，1Life Healthcase，Inc.d/b/a One Medical，Hodges Ward Elliot，InTandem Capital Partners，Sagewind Capital LLC和一家金融服務公司簽署新租約後，截至2021年1月，範德比爾特大道一號的租賃率達到73%，並與橡樹山顧問公司(Oak Hill Advisors)延長了租約。
•與旅行者賠償公司(Travelers Indemity Company)簽訂了續租合同，租約面積為133,479平方英尺，位於列剋星敦大道485號。
收購
•完成了對第十一大道707號的收購，總收購價為9000萬美元。
•與持有合資企業80%權益的Meritz Alternative Investment Management管理的一家房地產基金建立了合作伙伴關係，並完成了一項價值1.25億美元的建設設施的建設，從而完成了佩斯大學(Pace University)一個100%預先承諾的開發項目的資本化。該公司在合資企業中保留了20%的權益，並監督了該開發項目。
•以1.072億美元的總資產估值擁有第五大道590號。這處房產以前是債務和優先股權投資的抵押品，是通過與投資發起人談判交易獲得的
性情
•連同我們的合作伙伴，以9.525億美元的總代價完成了第十大道410號的交易。
•布魯克林威廉斯堡(Williamsburg)的兩套零售共管公寓以3200萬美元的總價成交。
•康涅狄格州斯坦福德華盛頓大道1055號的交易結束，銷售總價為2380萬美元。
•康涅狄格州斯坦福德華盛頓大道1010號的交易結束，銷售總價為2310萬美元。
•與我們的合作伙伴一起，完成了東58街400號的交易，總售價為6200萬美元。
•完成了將麥迪遜大道一號49.5%的權益出售給韓國國家養老金服務公司和Hines Interest LP的交易。這些合作伙伴承諾為該項目提供總計不低於4.922億美元的股本。這個
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公司和Hines Interest LP將共同開發這個價值23億美元的項目，建成後將佔地140萬平方英尺。
•第五大道609號的零售共管公寓以1.68億美元(約合人民幣1.68億元)的總價成交。
•西33街315號，也就是眾所周知的奧利維亞(Olivia)，以及毗鄰的一塊未開發的地塊，已完成交易，售價為4.465億美元(約合人民幣2.6億元)。這筆交易包括該公司1億美元的優先股投資。
債務和優先股投資
•發起和保留或收購了6億美元的債務和優先股投資，包括未來融資義務項下的預付款、貼現和費用攤銷以及扣除溢價攤銷後的實物利息，並記錄了10億美元的銷售、償還和參與收益。
金融
•與我們的合資夥伴一起，完成了價值12.5億美元的麥迪遜大道一號新建築設施的建設。該貸款的期限最長為6年，利率為倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)3.35%的浮動利率，在實現某些預租和完工里程碑後，有能力將利差降至2.50%。
•與我們的合資夥伴一起，完成了對公園大道100號的早期再融資。這筆3.6億美元的新抵押貸款期限最長為5年，利率為倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)2.25%的浮動利率。
•與我們的合作伙伴一起，完成了第十大道410號耗資6.0億美元的新建設設施，取代了2019年投入使用的4.65億美元的建設設施。該公司及其合作伙伴隨後以9.525億美元的總代價完成了這一物業的出售。
•完成了東42街220號的5.1億美元抵押貸款融資，也被稱為新大樓(New Building)。新的抵押貸款期限為3年，有兩個一年延期選項，利率為倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)2.75%的浮動年利率。
•與我們的合作伙伴一起，完成了東53街10號的再融資。新的2.2億美元抵押貸款取代了之前1.7億美元的抵押貸款，期限為5年，利率為倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)1.35%的浮動利率。
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第1A項：不同的風險因素
新冠肺炎疫情以及旨在減少其傳播的健康和安全措施可能會對我們的業務、運營結果和財務狀況產生不利影響。
新冠肺炎疫情已經並將繼續造成嚴重破壞，對全球經濟和日常生活產生廣泛影響。我們預計，我們的業務、運營結果、流動性、現金流、前景以及我們實現前瞻性目標和預期的能力可能至少在新冠肺炎疫情持續期間乃至更長時間內受到實質性和不利影響。這也可能導致我們證券的交易價格大幅波動。新冠肺炎大流行的影響程度將取決於未來的事態發展，包括大流行的持續時間、嚴重程度和蔓延情況，為遏制其蔓延而採取的衞生和安全行動，以及恢復正常經濟和運營條件的速度和程度。此外，新冠肺炎疫情可能會增加本年度報告(Form 10-K)和我們提交給美國證券交易委員會的其他文件中描述的許多其他風險的規模，並可能對我們的運營產生其他我們目前無法預測的不利影響。
它的規模和大小不利影響可能取決於其他因素：
•租户的經濟狀況，以及他們是否有能力或願意按時繳交全數租金；
•對租金以及寫字樓和零售空間需求的影響；
•在放寬與流行病有關的限制後，在家工作政策繼續的程度；
•新法規或規範對物理空間需求和預期的影響；
•我們債務和優先股權投資的借款人和發起人的財務狀況，以及他們支付利息和本金的能力或意願；
•旨在減緩和遏制疫情蔓延的政府措施的有效性；
•法律法規變更的影響；
•與政府救助計劃相關的範圍和條件；
•債務和股票市場的運作能力和提供流動性的能力；以及
•緩解與開發、重新開發和改善租户所需的建築材料或建築服務相關的延誤或成本增加的能力
紐約大都會地區，特別是曼哈頓中城寫字樓需求的下降，可能會對我們房地產投資組合的價值和我們的經營業績產生不利影響，從而影響我們償還當前債務以及向證券持有人支付股息和分配的能力。
我們的大部分物業由位於曼哈頓中城的商業寫字樓物業組成。我們持有的物業還包括一些零售物業和多户住宅物業。由於我們的持股集中，我們的業務取決於紐約大都會地區的總體經濟狀況，特別是曼哈頓中城的寫字樓市場。紐約大都會地區經濟未來的疲軟和不確定性可能會大幅降低我們房地產投資組合的價值和租金收入，從而對我們的現金流和償還當前債務以及向證券持有人支付股息和分配的能力產生不利影響。
當租約到期時，我們可能無法續簽租約或重新出租空間。
如果租户在租約到期時決定不再續約，我們可能無法再出租該空間。即使租户續約或我們可以重新出租，續約或新租約的條款，包括物業改善的成本和租賃佣金等因素，也可能不如到期租約的條款優惠。截至2020年12月31日，我們綜合物業約35.3%的可出租平方英尺和我們未合併合資物業約30.6%的可出租平方英尺計劃於2025年12月31日到期。截至2020年12月31日，這些租約的年化租金上漲總額分別為2.537億美元和3.309億美元。此外，租户使用空間的改變可能會導致我們在翻新或重新設計有關物業的內部配置以更新或重新出租空間時產生鉅額費用。如果我們不能及時續簽租約或以類似的費率轉租空間，或者如果我們在續租或重新出租空間時產生大量成本，我們的現金流以及償還債務和向證券持有人支付股息和分派的能力可能會受到不利影響。
我們面臨着爭奪租户的激烈競爭。
房地產租賃競爭激烈。主要的競爭因素包括租金、地點、租期、租約優惠、所提供的服務，以及擬出租物業的性質和狀況。在我們物業所在的地區，我們與所有擁有類似空間的業主、開發商和運營商直接競爭。
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我們的商業辦公物業集中在紐約大都會地區高度發達的地區。曼哈頓是美國最大的寫字樓市場。紐約大都會地區競爭激烈的寫字樓物業的數量可能比我們的物業更新或更好，這可能會對我們在物業中租賃辦公空間的能力以及我們能夠收取的有效租金產生實質性的不利影響。
如果我們不擁有土地的手續費權益，長期租約或經營性分租權益到期可能會對我們的經營業績產生不利影響。
吾等於若干物業的權益全部或部分由該土地的長期租賃權益或經營分租權益及改善工程組成，而非該土地的收費權益的擁有權。截至2020年12月31日，這些長期租約的到期日從2043年至2119年不等，包括我們在每個這些物業的單邊延期權利的效力。根據租賃安排，我們作為長期租賃或經營性分租的承租人，履行傳統上由業主對我們的分租人履行的職能。我們不單要向分租人收取租金，還要負責物業的保養和支付有關的費用。截至2020年12月31日，通過長期租賃或經營性轉租權益持有的物業的年化現金租金，包括我們在合資企業年化現金租金中的份額，總計3.181億美元，佔我們投資組合年化現金租金總額的24.8%。除非吾等購買相關土地的費用權益或在租約到期前延長該等租約的期限，否則於租約期滿後，吾等將不再經營該等物業，這可能會對吾等的財務狀況及經營業績造成不利影響。根據租賃或經營性分租權益支付的租金在合同安排的範圍內按一定的間隔進行調整。租金調整可能會導致租金上升，從而對我們的財政狀況和經營業績造成不利影響。
我們收入的很大一部分依賴於五家大型物業。
截至2020年12月31日，我們的五處物業，美洲大道1185大道、麥迪遜大道11號、列剋星敦大道420號、百老匯1515號和東42街220號佔我們投資組合年化現金租金的35.1%，其中包括我們在合資企業年化現金租金中的份額。
如果這些財產中的任何一項遭到實質性損壞或破壞，我們可用於償還債務和分配給股東的收入和現金將受到實質性的不利影響。此外，如果這些物業的租户因不利財務狀況或其他原因未能及時支付租金、拖欠租約或申請破產或資不抵債，我們可用於償還債務和分配給股東的收入和現金將受到重大不利影響。
我們的經營結果依賴於主要租户，這些或其他租户的破產或破產可能會對我們的經營結果產生不利影響。
自2020年12月31日起生效的合併物業和非合併合資物業的租約，截至當日，我們的五個最大租户(基於年化現金租金)佔我們投資組合年化現金租金的16.0%，其中一個租户維亞康姆CBS，Inc.(維亞康姆CBS，Inc.)分別佔我們投資組合年化現金租金的5.6%。如果我們的任何主要租户破產、宣佈破產或以其他方式拒絕及時或根本不支付租金，我們的業務和經營業績將受到不利影響。此外，如果我們的租户集中的行業的經營狀況惡化，或者經濟波動對我們的租户造成不成比例的影響，我們可能會遇到這些行業的租户逾期賬款增加、違約、入住率下降和有效租金減少的情況，這反過來可能會對我們的業務和經營業績產生不利影響。
我們的發展項目正在進行建設。
公司的開發項目會受到內部和外部因素的影響，這些因素可能會影響施工進度。不可預見的事情可能會延誤完工，導致成本增加，或以其他方式對我們的運營結果產生實質性影響。此外，這些項目的竣工時間延長，可能會導致它們受到房地產市場變化和趨勢的影響，這可能與我們目前對物業的業務計劃不一致。
我們面臨着影響零售環境的風險。
雖然我們的投資組合中只有5.0%的年化現金租金來自零售物業，主要來自曼哈頓，但我們面臨着影響零售環境的總體風險，包括消費者支出水平和偏好、消費者信心、電子零售競爭、曼哈頓的旅遊水平，以及旨在減緩新冠肺炎傳播的政府措施。這些因素可能會對零售租户的財政狀況和零售商租用零售物業的意願產生不利影響，進而對我們的業務和經營業績產生不利影響。
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我們面臨着經濟和地緣政治條件，特別是商業寫字樓市場的不利變化的風險。
我們的業務可能會受到金融和信貸市場的波動以及美國經濟或整個房地產行業所經歷的其他市場、經濟或政治挑戰的影響，包括法律和政策的變化以及與任何此類變化相關的不確定性。未來一段時期的經濟疲軟或波動可能導致獲得信貸的機會減少和/或信貸利差擴大。經濟或政治不確定性，包括對增長和市場穩定性以及聯邦利率變化的擔憂，可能會導致許多貸款人和機構投資者減少，在某些情況下，停止向借款人提供資金，這可能會對我們的流動性和財務狀況以及我們租户的流動性和財務狀況產生不利影響。具體地説，我們的業務可能會受到以下情況的影響：
•大量就業崗位流失或創造就業機會的速度下降，這可能會減少對辦公空間的需求，導致市場租賃率和物業價值受到負面影響；
•我們以我們認為可以接受的條款和條件借款的能力，這可能會降低我們尋求收購和發展機會以及為現有債務進行再融資的能力，降低我們現有業務和收購和開發活動的回報，並增加我們未來的利息支出；以及
•這可能會限制我們以有吸引力的價格處置資產或獲得以我們的物業為抵押的債務融資的能力，並可能減少無擔保貸款的可獲得性。
將辦公空間出租給規模較小、以增長為導向的企業可能會對我們的現金流和運營結果產生不利影響。
我們物業中的一些租户是規模較小、以增長為導向的企業，可能沒有大型企業租户的財務實力。小公司通常比大公司經歷更高的失敗率。成長型公司在發展過程中也可能會尋找其他辦公空間。將寫字樓出租給這些公司可能會增加租户違約、營業額和破產的風險，這可能會對我們的現金流和運營業績產生不利影響。
如果我們的收入下降，我們可能會遭受不利的後果，因為我們的運營成本與我們的收入不成比例地下降。
我們收入的很大一部分來自出租房產。不過，我們的經營成本並不一定與租金收入的變動成正比。如果收入降幅超過支出，我們可能會被迫借錢來彌補成本，我們可能會蒙受損失，或者我們可能沒有現金來償還債務，向證券持有人支付股息和分紅。
收購競爭可能會減少我們可獲得的收購機會，並增加這些收購的成本。
當我們得到有吸引力的機會時，我們可能會獲得房產。我們可能會面臨其他投資者對收購機會的競爭，特別是那些願意增加槓桿的投資者，這種競爭可能會給我們帶來以下風險，從而對我們產生不利影響：
•由於來自其他資本充裕的房地產投資者(包括上市和私人持有的房地產投資信託基金、私人房地產基金、國內外金融機構、人壽保險公司、主權財富基金、養老金信託基金、合夥企業和個人投資者)的競爭而無法獲得理想的物業；以及
•提高這類收購房產的購買價格。
如果我們不能成功收購更多房產，我們發展業務的能力可能會受到不利影響。
我們面臨着與房地產收購相關的風險。
如果我們無法滿足要求的成交條件，或無法以優惠條款或根本不能為物業的收購和開發提供資金，我們的收購活動可能不會成功。此外，與我們已經擁有一段時間的物業相比，我們對收購物業未來表現的可見性較差，因此，最近收購的物業可能沒有我們現有的投資組合那麼有利可圖。
此外，我們可以收購既有已知債務又有未知債務的房產，而且沒有任何追索權，或者對賣家的追索權有限。因此，如果我們因擁有這些物業而對我們提出負債，我們可能需要支付大量款項來清償債務，這可能會對我們的現金流造成不利影響。與所購財產有關的未知負債可能包括：
•承租人、賣主或者其他人因與原業主打交道而提出的索賠；
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•在正常業務過程中發生的負債；
•普通合夥人、董事、高級職員及其他獲物業前擁有人彌償的人士提出的索償要求；及
•未披露的環境污染的清理責任。
我們出售或減少特定物業債務的能力受到限制，可能會對我們普通股的價值產生不利影響。
關於過去和未來收購物業權益，我們已經或可能同意在一定時期內限制我們出售或再融資收購物業的能力。這些限制可能導致我們持有我們原本會出售的物業，或阻止我們償還或再融資現有債務，任何這些都可能對我們的業務產生不利影響，並對我們的財務狀況和經營業績造成重大不利影響。
潛在的損失可能不在保險範圍之內。
我們在三個財產保險計劃和責任保險中維持“一切險”財產和租賃價值保險(包括洪水、地震和恐怖主義的危險，不包括核、生物、化學和輻射恐怖主義(“NBCR”))。對於某些資產，例如One Vanderbilt的開發，可以單獨購買單獨的財產和責任保險。此外，我們的一家專屬自保保險公司貝爾蒙特保險公司(Belmont Insurance Company，簡稱Belmont)為NBCR指定觸發點以上的恐怖行為提供保險。貝爾蒙特的留任由我們的另一家專屬自保保險公司提康德羅加保險公司(“提康德羅加”)提供再保險。如果貝爾蒙特或提康德羅加需要根據我們的保險單支付索賠，我們最終會將損失記錄到所需支付的程度。我們不能保證將來我們能以合理的價格購買保險。此外，如果我們遇到未投保或超過保單限額的損失，我們可能會損失投資於受損財產的資本以及這些財產預期的未來現金流。此外，我們的債務工具載有要求我們維持保險的慣常契約，如果某些類型的保險的成本和/或可獲得性使我們不能或不可能遵守這些與保險有關的契約，我們可能會根據債務工具違約。貝爾蒙和提康德羅加只為公司或其附屬公司擁有的物業提供保險。
此外，對於我們的某些物業，包括由合資企業持有或受三重淨租賃約束的物業，保險是由第三方購買的，我們不控制保險範圍。雖然我們可能與該等第三者達成協議，以維持足夠的承保範圍，並監察這些保單，但最終可能無法維持該等承保範圍或不足以承保我們的損失風險。
恐怖襲擊的發生可能會對我們的財產價值和產生現金流的能力造成不利影響。
我們的業務主要集中在紐約大都市區。在發生恐怖襲擊或其他恐怖主義或戰爭行為後，紐約大都會地區的租户可能會選擇將他們的業務遷往美國人口較少、知名度較低的地區，這些租户認為這些地區不太可能成為未來恐怖活動的目標。此外，由於恐怖襲擊或其他恐怖主義或戰爭行為，或感覺到此類行為的威脅，經濟活動可能會下降。這些影響中的每一個都可能反過來引發紐約大都會地區對空間的需求減少，這可能會增加我們房產的空置率，迫使我們以不太優惠的條件出租房產。雖然根據2019年恐怖主義風險保險計劃重新授權法案，保險公司必須在其財產和傷亡保險單下提供恐怖主義保險，但該立法不監管此類保險的定價。缺乏負擔得起的恐怖主義保險可能會對整個房地產貸款市場、貸款額和市場的整體流動性產生不利影響，如果發生未投保的損失，我們可能會損失全部或部分資產。此外，我們可能還會遇到與安保設備和人員相關的成本增加。因此，我們的資產價值和運營結果可能會大幅下降。
我們可能面臨與自然災害和氣候變化影響相關的風險。
我們面臨着與自然災害和氣候變化相關的風險，其中可能包括風暴、颶風和洪水，其中任何一種都可能對我們的財產、運營和業務產生實質性的不利影響。在氣候變化導致天氣模式變化的程度上，我們的市場可能會經歷風暴強度的增加和海平面的上升。隨着時間的推移，這些情況可能會導致我們的大樓對辦公空間的需求下降，或者我們根本無法運營這些大樓。氣候變化也可能對我們的業務產生間接影響，因為它增加了我們認為可以接受的財產保險的成本(或使其不可用)，增加了我們物業的能源成本，並要求我們在尋求維修和保護我們的物業免受此類風險時花費資金。氣候變化可能會對我們的財產、運營或業務產生實質性的不利影響。
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我們面臨着潛在的利益衝突。
我們和斯蒂芬·L·格林之間存在潛在的利益衝突。
在我們的首次公開募股(IPO)中，斯蒂芬·L·格林(Stephen L.Green)及其附屬實體向我們貢獻的某些財產的處置存在潛在的利益衝突。葛霖先生擔任我們董事會的成員和名譽主席。如果我們在確認了應税收益的交易中出售房產，出於税收目的，內在收益將只分配給他，而不分配給我們。因此，如果出售他貢獻的房產符合我們的最佳利益，而不是他的利益，那麼格林先生就存在利益衝突。
此外，格林的納税基礎還包括他在運營合夥企業(Operating Partnership)所欠的債務中所佔的份額，包括抵押貸款債務。如果經營合夥企業償還這類債務，那麼他所承擔的債務份額將會減少，出於税收目的，這將被視為向他分配現金。如果被認為分配的現金超過了他的税基，他就會確認收益。因此，如果債務再融資符合我們的最大利益，而不是他的利益，格林先生就有利益衝突。
管理層成員在是否執行與格林先生直接或間接有關聯的實體的協議條款方面可能存在利益衝突。
Alliance Building Services或Alliance及其附屬公司由Stephen L.Green的兒子Gary Green部分擁有，他是我們董事會的成員和榮譽主席，併為我們擁有的某些物業提供服務。聯盟的附屬公司包括第一質量維護公司(First Quality Maintenance，簡稱First Quality，簡稱First Quality)、經典安全公司(Classic Security LLC)、光明之星信使公司(Bright Star Messriers)和瑪瑙修復工程公司(Onyx Restory Works)，並分別提供清潔、滅絕、安全、信使和修復服務。此外，First Quality有非排他性的機會，在與任何尋求此類額外服務的租户單獨協商的基礎上，為我們物業的個別租户提供清潔和相關服務。服務公司已與Alliance訂立一項安排，根據該安排，Alliance向某些租户提供的服務，在其租賃協議所指定的基本服務之上的某些樓宇，將獲得超過某一門檻的利潤分享。
根據Alliance向我們提供的信息，我們的公司和租户佔Alliance 2020年預計總收入的15.01%。雖然吾等相信提供該等服務所依據的合約乃按公平原則磋商的結果，但不能保證該等協議的條款或雙方在履行該等協議期間的交易，會與在類似情況下從提供類似服務的獨立第三方取得的條款一樣有利。
與我們的流動性和資本資源相關的風險
債務融資、金融契約、槓桿率和利率上升都可能對我們的經濟表現產生不利影響。
預定的債務支付可能會對我們的運營結果產生不利影響。
現金流可能不足以支付我們目前的抵押貸款、我們2017年的信貸安排、我們的優先無擔保票據、我們的債券和我們合資物業的未償債務所需的本金和利息。截至2020年12月31日，我們的未償還綜合債務本金總額為50億美元，其中包括15億美元的無擔保銀行定期貸款(或“定期貸款A”和“定期貸款B”)，我們的優先無擔保票據項下的13億美元，1億美元的次級可延期利息債券，20億美元的無追索權抵押貸款以及對我們某些物業和債務以及優先股投資的應付貸款，1.1億美元從我們的循環信貸安排下提取的貸款，以及2600萬美元的未償還信函。此外，我們未來可以通過在2017年信貸安排的循環信貸安排部分借款，增加未來未償合併債務的金額。截至2020年12月31日，合資物業未償還的無追索權債務本金總額為99億美元，其中我們的比例份額為47億美元。截至2020年12月31日，我們在未合併的合資物業中沒有未償還的追索權債務。
如果我們無法根據我們2017年的信貸安排付款，此時到期和欠款的所有金額將按比緊接違約前適用的利率高出2%的年利率計提利息。如果我們無法在優先無擔保票據項下付款，本金和未付利息將立即支付。如果一項物業是為償還債務而作按揭，而我們又沒有能力支付按揭款項，則承按人可能會取消該物業的贖回權，從而導致收入和資產價值的損失。抵押財產喪失抵押品贖回權或無法根據我們2017年的信貸安排或我們的優先無擔保票據付款可能會觸發我們其他融資條款下的違約，使此類融資面臨被宣佈立即支付的風險，並將對我們的財務狀況和運營業績產生負面影響。
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我們可能無法對現有債務進行再融資，這可能需要在到期時支付大量本金。2.845億美元的合併抵押貸款債務和11億美元的未合併合資企業債務計劃在實施我們的權利延期選擇權以及2020年12月31日至2021年2月25日期間對合並和合資企業債務的償還和再融資後，計劃於2021年到期。目前，我們打算在與我們的物業相關的債務的到期日或之前償還、再融資或行使延期選擇權。在再融資時，當時的利率或其他因素，如貸款人可能不願發放商業房地產貸款，可能會導致更高的利率。延長或再融資債務的利息支出增加將對現金流和我們償還債務以及向證券持有人支付股息和分配的能力產生不利影響。如果到期日到期的任何本金不能償還、再融資或延期，我們的現金流將不足以償還到期或加速的債務。
金融契約可能會對我們開展業務的能力產生不利影響。
我們物業的抵押貸款和夾層貸款通常包含慣常的負面契約，這些契約限制了我們進一步抵押物業、在未經貸款人同意的情況下籤訂實質性租約或對現有租約進行重大修改等的能力。此外，我們2017年的信貸安排和高級無擔保票據包含對我們運營方法的限制和要求。我們2017年的信貸安排和無擔保票據還要求我們保持指定的比率，包括但不限於總債務與資產之比、償債範圍和無擔保資產與無擔保債務之比。這些限制可能會對業務產生不利影響(包括降低我們的靈活性和產生額外債務的能力)、我們償還債務的能力以及我們向證券持有人支付股息和分配的能力。
利率上升可能會對我們的現金流產生不利影響。
我們2017年的信貸安排下的預付款和某些房地產抵押貸款債務以浮動利率計息。截至2020年12月31日，我們的合併浮動利率借款總額為18億美元。此外，我們未來可以通過在2017年信貸安排下借入額外金額，在一定程度上增加我們未償還的可變利率債務的金額。我們循環信貸安排下的借款和定期貸款的利息為30天期倫敦銀行同業拆借利率，外加截至2020年12月31日的利差分別為100個基點、110個基點和100個基點。截至2020年12月31日，我們的定期貸款和次級可延期利息債券項下的借款總額分別為15億美元和1.0億美元。我們可能會在未來產生債務，這些債務也會以可變利率計息，或者可能需要以更高的利率為我們的債務進行再融資。截至2020年12月31日，假設我們每種可變利率工具(包括我們的可變利率債務和優先股投資)的利率都提高100個基點，以減輕我們對利率變化的敞口，這將使我們的年度淨利息成本增加1400萬美元，並將使我們在合資企業年度利息成本中的份額增加2060萬美元。我們的合資企業也可能產生可變利率債務，並面臨類似的風險。因此，利率上升可能會對我們的經營業績和財務狀況以及我們繼續向證券持有人支付股息和分配的能力產生不利影響。
2021年之後逐步取消倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的計劃可能會影響我們的財務業績。
監管LIBOR的英國金融市場行為監管局(FCA)行政總裁宣佈，FCA打算在2021年後停止強制銀行提交某些LIBOR的計算利率。2020年11月，倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的管理人洲際交易所基準管理局(ICE Benchmark Administration)在美聯儲(Federal Reserve Board)和FCA的支持下，宣佈計劃將某些美元LIBOR設置的公佈時間延長至2023年6月30日。無法預測這些變化的影響或建立替代參考匯率。
另類參考利率委員會(ARRC)是由美聯儲(Federal Reserve)召集的一個委員會，成員包括主要市場參與者，SEC工作人員和其他監管機構也參與其中。該委員會提出了一種替代利率，即有擔保的隔夜融資利率(SOFR)，以取代美元倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)。FCA、ARRC、其他監管機構或任何其他後續治理或監督機構宣佈的任何變化，或這些機構未來採用的確定美元LIBOR、SOFR或任何其他替代利率的方法的變化，都可能導致報告的LIBOR利率突然或長期上升或下降。如果發生這種情況，我們產生的利息支付水平和我們收到的利息支付水平可能會發生變化。SOFR或任何其他替代利率是否會獲得市場接受也是不確定的。此外，雖然我們的某些基於LIBOR的債務和投資規定了在沒有報告LIBOR的情況下計算利率的替代方法，但未來變化的程度和方式的不確定性可能會導致利率和/或付款高於、低於或與如果LIBOR利率以當前形式提供時我們的債務所支付的利率和/或付款不相關。我們可能還需要重新談判我們基於libor的債務，但我們可能無法在及時的基礎上或在我們可以接受的條件下成功地做到這一點。
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如果不能有效對衝利率變化，可能會對經營業績產生不利影響。
我們用來管理部分利率波動敞口的利率對衝工具涉及風險，交易對手可能無法在這些安排下履行職責。此外，這些安排可能不能有效減少我們對利率變動的風險，當現有的利率對衝終止時，我們可能會增加進一步實施利率對衝的成本。如果不能有效地對衝利率變化，可能會對我們的經營業績產生不利影響。
我們槓桿率的提高可能會對我們的股價產生不利影響。
我們的組織文件對我們可能產生的債務數額沒有任何限制。我們在作出有關債務產生的決定時，會考慮多項因素，例如以債務融資方式購入物業的購買價格、物業的估計市值，以及個別物業和我們整體業務產生現金流以支付預期償債的能力。任何增加我們槓桿率的變化都可能被投資者視為負面。因此，我們的股票價格可能會下跌。
如果我們的信用評級被下調，可能會對我們的業務和財務狀況產生實質性的不利影響。
我們的信用評級以及分配給我們的債務證券和優先股的信用評級可能會根據我們的經營業績和財務狀況等因素而發生變化。這些評級由信用評級機構進行持續評估，如果評級機構認為情況需要採取行動，未來可能會更改或撤銷任何評級。如果任何一家對我們的證券進行評級的信用評級機構下調或下調其信用評級，或任何一家信用評級機構表示已將任何此類評級列入可能被下調或下調的觀察名單，或以其他方式表明其對該評級的展望為負面，這些行動可能會對我們的成本和資金供應產生重大不利影響，進而對我們的財務狀況、經營業績、現金流、證券交易價格以及我們履行償債義務和支付股息和分派的能力產生重大不利影響，從而對我們的財務狀況、經營業績、現金流、證券交易價格以及我們履行償債義務和支付股息和分派的能力產生重大不利影響。
債務和優先股投資可能會導致我們產生費用，這可能會對我們的運營業績產生不利影響。
截至2020年12月31日，我們持有第一抵押貸款、夾層貸款、初級參與和優先股權，賬面淨值總計11億美元。其中一些工具可能對其保薦人有一定的追索權，而另一些則僅限於擔保貸款的抵押品。如果這些義務發生違約，我們可能不得不接管擔保這些利益的抵押品。借款人可以對取消抵押品贖回權或其他補救措施的強制執行提出異議，針對此類強制執行尋求破產保護，和/或針對強制執行其對我們的義務的行動提出貸款人責任索賠。房產價值的下降可能會阻止我們在喪失抵押品贖回權或變現時實現相當於我們投資的金額，即使我們對標的房地產進行了實質性的改善或維修，以最大限度地發揮此類房產的投資潛力。此外，我們還可以投資於抵押貸款支持證券和其他有價證券。
我們的債務和優先股投資按預期收取的淨額列賬。我們維持並定期評估準備金的需求，以防範未來潛在的信貸損失。我們的準備金反映了管理層對損失的概率和嚴重程度以及基礎抵押品價值的判斷。我們不能確定我們的判斷是否正確，以及隨着時間的推移，我們的儲備是否足以防範未來的信貸損失，因為意外的經濟不利變化或對特定物業、資產、租户、借款人、我們的租户和借款人經營的行業或我們的租户和借款人或其物業所在的市場產生不利影響的事件。最終決議可能與我們的預期不同，我們可能遭受損失，這將對我們的財務業績、我們證券的市場價格以及我們向證券持有人支付股息和分派的能力產生重大不利影響。
聯合投資可能會因為我們缺乏唯一的決策權和對合資企業財務狀況的依賴而受到不利影響。
我們通過合夥、合資、合租或其他結構，以及通過收購物業、合夥、合資、合租或其他實體的非控股權益或分擔管理事務的責任，與第三方共同投資。因此，我們可能無法對此類財產、合夥企業、合資企業或其他實體行使獨家決策權。對合夥企業、合資企業或其他實體的投資可能涉及在沒有第三方參與的情況下不存在的風險，包括我們的合作伙伴、共同租户或共同風險投資人可能破產或以其他方式無法為其所需出資份額提供資金。此外，我們的合作伙伴或合資企業可能隨時具有與我們的商業利益或目標相競爭或不一致的經濟或其他商業利益或目標。這些投資還可能存在在出售等決策上陷入僵局的潛在風險，因為無論是我們，還是合作伙伴、共同承租人或共同風險投資人，都不會完全控制合夥企業或合資企業。此外,
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目錄

在特定情況下，我們可能要對我們的第三方合作伙伴、共同租户或共同冒險者的行為負責。截至2020年12月31日，我們在合資企業中的總成本基礎總計38億美元。
我們的某些合資協議包含對我們的合作伙伴有利的條款，這些條款可能會對我們在合資企業的投資價值產生不利影響。
我們的每一項合資協議都是與合資夥伴單獨談判的，在某些情況下，我們同意了對合資夥伴比我們更有利的條款。例如，在我們有權獲得合資企業利潤的任何部分之前，我們的合作伙伴可能有權獲得該合資企業特定部分的利潤。我們將來也可能會達成類似的安排。
我們依賴外部資金來源。
我們需要大量的資金來運營和發展我們的業務。我們對SL Green有資格成為房地產投資信託基金(REIT)的分銷要求加劇了這一需求。因此，我們依賴於第三方資金來源，這些資金可能不會以優惠條件獲得，或者根本不會。我們能否獲得第三方資金來源取決於許多因素，包括市場對我們增長潛力的看法，以及我們當前和潛在的未來收益。此外，我們可能會在公開股票和債券市場籌集資金，而我們是否有能力這樣做，將取決於這些市場的普遍情況。在任何時候，都可能存在有效阻止我們或一般REITs進入這些市場的條件。此外，額外的股權發行可能會導致我們的股東利益大幅稀釋，額外的債務融資可能會大幅增加我們的槓桿率。
與我們的組織和結構相關的風險
我們依賴於直接和間接子公司的股息和分配。
我們幾乎所有的資產都是通過我們運營夥伴關係的子公司持有的。我們運營合夥公司的現金流依賴於其子公司的現金分配，反過來，我們幾乎所有的現金流都依賴於我們運營合夥公司的現金分配。我們每一家直接和間接子公司的債權人有權在子公司向其股權持有人進行分配之前，在到期和應付時向其支付該子公司對其的債務。
因此，我們的運營合夥企業向其合夥單位持有人進行分配的能力取決於其子公司首先履行其對債權人的義務，然後向我們的運營合夥企業進行分配的能力。同樣，我們向普通股和優先股持有人支付股息的能力取決於我們的經營合夥企業首先履行其對債權人的義務並向優先股持有人支付股息，然後再向我們分配股息的能力。
此外，我們經營合夥企業的優先合夥單位持有人有權在向包括我們在內的我們經營合夥企業的共同單位持有人支付分紅之前獲得優先分派。因此，我們向股東支付現金股息和履行債務的能力取決於我們的經營合夥企業首先向其優先合夥單位的持有者，然後向包括我們在內的普通單位的持有者進行分配的能力。
此外，我們只有在債權人(包括貿易債權人和優先證券持有人)的債權得到滿足後，才能參與我們任何直接或間接子公司在任何清算、重組或破產時的資產分配。
我們的章程文件、債務工具和適用的法律可能會阻礙任何收購我們的嘗試，這可能會阻止收購企圖，並阻止我們的股東獲得高於我們股票市價的溢價。
我們的章程和章程的規定可能會阻礙控制權的變化。
我們公司控制權的變更可能會使股東受益，因為他們可以獲得高於當時我們股票當時市場價格的溢價。然而，我們的章程和章程中包含的條款可能會延遲或阻止對我們公司控制權的變更。以下將對這些條款進行更全面的討論：
•所有權限制
•可能阻止我們公司控制權變更的馬裏蘭州收購法規；以及
•限制我們承擔某些債務的合同條款
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目錄

我們有股權限制。
為了保持聯邦所得税的REIT資格，我們的未償還股本的價值在任何納税年度的最後半年的任何時候都可以由五個或更少的個人擁有。為此，股票可以直接“擁有”，也可以根據某些推定所有權規則間接“擁有”，例如，將一個股東持有的股票歸於另一個股東的規則。在一定程度上，為了避免違反有關股權限制的這一規定，並保持我們的REIT資格，我們的章程禁止任何單一股東直接或間接擁有超過9.0%的普通股價值或股票數量。我們也可能對優先股的所有權施加限制。
如果認為最符合我們的利益，我們的董事會有權提高或放棄對任何股東的這一所有權限制。我們的董事會不時會批准這樣的豁免。要獲得豁免，股東必須向董事會和我們的税務顧問提交證據，證明超過這一限制的所有權不會影響我們目前或未來的REIT地位。
如果沒有任何豁免或豁免，所獲得或持有的超過所有權限制的股票將被轉讓給信託，由指定的慈善受益人獨家受益，股東的分配權和表決權將終止。股東有權從其後出售轉讓予該慈善信託的股份所得款項中，收取以下兩者中較少的一項：為該股票支付的價格，或如擁有人沒有支付該股票，則為該股票在導致該股票轉讓至該慈善信託的事件發生當日的市場價格；以及出售所得的金額。
對股票所有權的這一限制可能會推遲或阻止我們公司控制權的變更。
馬裏蘭州的收購法規可能會阻止我們公司控制權的變更，這可能會壓低我們的股價。
根據“馬裏蘭州公司法”，馬裏蘭州公司與感興趣的股東或其附屬公司之間的“商業合併”在最近的利益股東成為利益股東的日期後的五年內是被禁止的。這些業務合併包括合併、合併、換股，或者在法規規定的情況下，資產轉讓或股權證券的發行或重新分類。有利害關係的股東定義為：
•任何實益擁有法團的已發行有表決權股份的10%或以上的人；或
•在有關日期之前的兩年內的任何時間，該法團的聯屬公司或相聯者是該法團當時已發行的有表決權股票的10%或以上投票權的實益擁有人。
如果董事會事先批准了一個人本來會成為利益股東的交易，那麼他就不是法規規定的有利害關係的股東。
在五年禁令之後，馬裏蘭州公司與有利害關係的股東之間的任何業務合併通常必須由公司董事會推薦，並由至少以下各方的贊成票批准：
•公司有表決權股票的流通股持有人有權投下的80%的投票權，並作為一個整體進行投票；以及
•公司有表決權股票持有人有權投的三分之二的投票權，但利益股東持有的股份除外，該股東的關聯公司或聯營公司將與該股東或與其關聯公司實施或持有該業務合併。
企業合併法規可能會阻止其他公司試圖獲得對我們的控制權，並增加完成任何要約的難度，包括可能涉及我們普通股溢價或符合我們股東最佳利益的潛在收購。
此外，“控制權條例”規定，在“控制權股份收購”中收購的馬裏蘭州公司的“控制權股份”的持有人將沒有控制權股份的投票權，除非獲得有權就此事投票的三分之二票數的批准，不包括收購人、公司高管或公司僱員董事擁有的股票股份。“控制權股份”是指有表決權的股票，如果與收購方擁有的或收購方能夠行使或指示行使表決權(僅憑藉可撤銷的委託書除外)的所有其他股票合計，將使收購方有權在下列表決權範圍之一內行使表決權選舉董事：(一)十分之一或以上但不到三分之一；(二)三分之一或以上但不到多數；或(三)多數或以上。“控制權股份收購”是指取得已發行和已發行控制權股份的所有權或指示行使投票權的權力，但某些例外情況除外。
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目錄

我們已分別通過董事會決議和公司章程中的一項規定，選擇不遵守《公司章程》中關於企業合併和控股權收購的這些條款。然而，在未來，我們的董事會可能會通過決議改變其決定，選擇加入MgCl的業務合併條款，或者修改我們的章程，選擇加入MgCl的控制股份條款。
此外，MgCl的其他條款允許我們的董事會在未經股東批准的情況下，無論我們的章程或章程中有什麼規定，都可以實施某些其他收購防禦措施，其中一些已經通過我們的章程或章程中與MgCl的規定無關的條款實施，而其他的則沒有由我們的董事會實施。這種收購防禦措施，在現在或將來實施的程度上，可能會阻止第三方向我們提出收購建議，或者推遲、推遲或阻止我們在其他情況下改變我們的控制權，否則我們的股東就有機會實現高於當時市場價格的溢價。
限制我們承擔某些債務的合同條款可能會阻止控制權的改變。
我們的某些合併債務是不可承擔的，可能會受到重大的提前還款處罰。這些限制可能會阻止對我們公司控制權的變更。
SL Green未能獲得REIT資格將代價高昂，並將對我們證券的價值產生重大影響。
我們相信，我們的運營方式使SL Green有資格成為符合聯邦所得税目的的房地產投資信託基金(REIT)，並打算繼續這樣運營。然而，許多REIT合規要求都是高度技術性和複雜性的。確定SL Green是房地產投資信託基金需要對事實和情況進行分析。這些問題，其中一些並不完全在我們的控制範圍內，可能會影響SL Green作為房地產投資信託基金(REIT)的資格。例如，要符合REIT的資格，我們總收入的至少95%必須來自REIT税法中列出的指定來源。我們還被要求向股東分配至少90%的REIT應税收入(不包括資本利得)。我們通過營運合夥企業及其附屬公司持有我們的資產，這一事實進一步複雜化了REIT要求的應用。即使是技術上或無意中的錯誤也可能危及我們的房地產投資信託基金(REIT)地位。此外，國會和美國國税局(IRS)可能會對税收法律法規進行修改，使我們更難或不可能保持房地產投資信託基金(REIT)的資格。
如果SL Green不符合REIT的資格，可分配給我們股東的資金將大幅減少，因為在計算我們的應税收入時，我們將不被允許扣除支付給我們股東的股息，並將按正常的公司税率繳納聯邦所得税，可能還會增加州和地方税。
此外，除非美國國税局(IRS)根據特定的法定條款給予我們減免，否則SL Green在第一次未能獲得資格的那一年之後的四年內，仍將被取消REIT資格。如果SL Green未能獲得REIT資格，SL Green將不得不支付鉅額所得税，因此可用於投資、償還債務或向證券持有人支付股息和分配的資金將減少。這將對我們證券的價值產生重大不利影響。此外，房地產投資信託基金税法將不再要求我們向股東進行任何分配。由於所有這些因素，如果SL Green未能獲得REIT資格，這可能會削弱我們擴大業務和籌集資金的能力。
我們將來可能會用普通股和現金支付普通股的應税股息。
為了符合REIT的資格，我們被要求每年向我們的股東分配至少90%的REIT應税收入，不包括淨資本利得。為了避免對我們的收入徵税，我們被要求每年將我們所有的應税收入分配給我們的股東，包括淨資本利得。為了滿足這些要求，我們可以進行部分以現金和部分以普通股支付的分配。如果我們支付這樣的股息，應税股東將被要求包括全部股息，包括用普通股支付的部分，作為我們當前和累計收益和利潤的收入，並可能被要求就此類股息支付超過收到的現金股息的所得税。
與法律和監管事項相關的風險
我們可能會因遵守政府法律法規而產生成本。
我們受到各種聯邦、州和地方環境、健康和安全法律的約束，這些法律可能會要求現任和前任物業所有者或經營者負責清理我們將危險物質送到其處理或處置的物業或設施(例如垃圾填埋場)中釋放的某些危險物質或污染，而不考慮其過錯或釋放或處置是否符合法律。要對這樣的清理負責，可能會給我們帶來巨大的成本，並對我們的財務狀況和運營結果產生實質性的不利影響。
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目錄

我們的物業可能會受到與現行或未來法律相關的風險，包括有利於殘疾人的法律，如美國殘疾人法案(ADA)，以及州或地方分區、建築或其他法規。遵守這些法律可能需要在未來進行重大的財產修改，這可能代價高昂，不遵守可能會導致我們未來被處以罰款。這樣的成本可能會對我們的現金流和向股東支付股息的能力產生不利影響。
遵守適用於公司治理和公開披露的不斷變化的或新的法規可能會導致額外的費用，或影響我們的運營。
與公司治理和公開披露相關的不斷變化或新的法律、法規和標準，包括SEC法規和紐約證交所規則，可能會給上市公司帶來不確定性。這些變化或新的法律、法規和標準由於缺乏特殊性，在許多情況下會受到不同的解釋。因此，隨着監管機構和理事機構提供新的指導，它們在實踐中的應用可能會隨着時間的推移而演變，這可能導致合規事項的持續不確定性，以及不斷修訂披露和治理做法所需的更高成本。我們致力維持高標準的企業管治和公開披露。如果我們為遵守新的或更改的法律、法規和標準所做的努力與監管機構或管理機構的預期活動因與實踐相關的含糊不清而有所不同，我們的聲譽可能會受到損害。
我們遵守不斷變化的法律、法規和標準的努力已經導致並可能繼續導致一般和行政費用的增加，並將管理時間和注意力從創收活動轉移到合規活動上。特別是，我們繼續努力遵守2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第404條以及有關我們對財務報告的內部控制的必要評估以及我們的外部審計師對該評估的審計的相關規定，需要投入大量的財務和管理資源。我們預計，這些努力需要持續投入大量資源。此外，我們的董事、首席執行官和首席財務官在履行職責時可能面臨更大的個人責任風險。因此，我們可能難以吸引和留住合格的董事和高管，這可能會損害我們的業務。
我們的物業税可能會因為重新評估或物業税税率的變化而增加。
我們必須就我們的物業繳交不動產税或代税款項，而當税務機關重新評估我們的物業或物業税率改變時，這些税項可能會增加。我們財產的評估價值或財產税率的增加可能會對我們的財務狀況、經營業績以及我們履行償債義務和向證券持有人支付股息和分配的能力產生不利影響。
一般風險因素
我們普通股的交易價格一直並可能繼續受到較大波動的影響。
2020年1月1日至2020年12月31日期間，我們普通股在紐約證券交易所(NYSE)的收盤價從每股37.90美元到98.56美元不等。我們的股票價格可能會隨着一些事件和因素而波動，比如本“風險因素”一節中描述的那些事件和因素。我們的股票發行或回購，或認為此類發行或回購可能發生的看法，也可能影響我們普通股的市場價格。
未來發行普通股、優先股和可轉換債券可能會稀釋現有股東的利益。
我們的章程授權我們的董事會在沒有股東批准的情況下發行普通股、優先股和可轉換股權或債務的額外股份，也不需要向現有股東提供優先購買權。任何此類發行都可能稀釋我們現有股東的利益。此外，任何未來的優先股系列都可能有投票權條款，這些條款可能會推遲或阻止我們公司控制權的變更。
市場狀況的變化可能會對我們普通股的市場價格產生不利影響。
與其他公開交易的股權證券一樣，我們普通股的價值取決於各種市場狀況，這些市場狀況可能會不時發生變化。除了當前的經濟環境和未來證券和信貸市場的波動外，以下市場狀況可能會影響我們普通股的價值：
•房地產投資信託基金的一般聲譽，以及與其他股權證券(包括其他房地產公司發行的證券)相比，我們的股權證券的吸引力；
•我們的財務表現；以及
•一般的股市和債市狀況。
我們普通股的市值基於一系列因素，包括但不限於市場對我們資產當前和未來價值的看法、我們的增長潛力以及我們當前和潛在的未來收益以及
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目錄

現金分紅。因此，我們普通股的交易價格可能高於或低於我們普通股的每股資產淨值。
美國聯邦所得税法的變化可能會對我們和我們的股東造成實質性的不利影響。
美國聯邦所得税法和涉及美國聯邦所得税的規定一直受到國會、美國國税局(IRS)和美國財政部(U.S.Department of the Treasury)的審查。任何此類變化都可能對對我們股票的投資、對我們資產的市值或轉售潛力產生不利影響。
我們關鍵人員的流失可能會損害我們的運營和我們的股價。
我們有賴於董事長兼首席執行官馬克·霍利迪(Marc Holliday)和總裁安德魯·W·馬蒂亞斯(Andrew W.Mathias)的努力。這些人員的僱傭合約將分別於2022年1月和2021年12月到期。失去這兩個人中的任何一個人的服務都可能對我們的運營產生不利影響，並可能被市場認為是負面的，導致我們的股票價格下跌。
如果發生系統故障或網絡安全攻擊，我們的業務和運營將受到影響。
儘管我們的內部信息技術系統存在系統宂餘、安全措施的實施和災難恢復計劃，但我們的系統仍容易受到一些風險的影響，包括能源中斷、自然災害、恐怖主義、戰爭、電信故障和網絡攻擊和入侵，如計算機病毒、惡意軟件、電子郵件附件、入侵和未經授權的訪問，包括來自本組織內部人員或可以訪問我們系統的組織外人員的訪問。隨着來自世界各地的未遂攻擊和指令的數量、強度和複雜性增加，安全漏洞或破壞的風險普遍增加，特別是通過網絡攻擊和入侵(包括計算機黑客、外國政府和網絡恐怖分子)。我們的系統對我們的業務運營至關重要，任何導致我們運營中斷的系統故障、事故或安全漏洞都可能對我們的業務造成實質性的破壞。我們還可能會招致額外的費用，以補救此類中斷造成的損害。雖然我們努力維護我們系統的安全和完整性，並已實施各種措施來管理安全漏洞或中斷的風險，但不能保證我們的安全努力和措施將有效，或者不能保證企圖的安全漏洞或中斷不會成功或造成破壞。對我們安全的任何損害還可能導致違反適用的隱私和其他法律、重大的法律和財務風險、損害我們的聲譽、丟失或濫用信息(這些信息可能是機密的、專有的和/或商業敏感的)，以及對我們的安全措施失去信心，這可能會損害我們的業務。
前瞻性陳述可能被證明是不準確的。
有關前瞻性陳述的額外披露，見項目7，“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析--前瞻性信息”。
項目1B：處理未解決的工作人員意見
截至2020年12月31日，我們與SEC工作人員沒有任何懸而未決的評論。
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目錄

項目2.管理所有財產
我們的投資組合
一般信息
截至2020年12月31日，我們擁有或持有主要位於曼哈頓市中心的18棟合併商業寫字樓(約1070萬平方英尺)和11棟未合併商業寫字樓(約1180萬平方英尺)的權益。其中許多建築在較低的樓層包括一定數量的零售空間，以及地下室/儲物空間。截至2020年12月31日，我們的投資組合還包括一處綜合物業的所有權權益，包括7棟綜合商業寫字樓，總面積約為90萬平方英尺，我們將其稱為郊區物業。其中一些建築還包括較低樓層的少量零售空間，以及地下室/儲物空間。
截至2020年12月31日，我們還投資了13棟優質零售物業，總面積約為30萬平方英尺，11棟處於不同開發或重新開發階段的樓盤，總面積約為400萬平方英尺，以及9棟住宅樓，總面積約為2073萬平方英尺(約170萬平方英尺)。此外，我們管理着兩座由第三方擁有的寫字樓，面積約210萬平方英尺，持有11億美元的債務和優先股投資，賬面價值11億美元，不包括除債務和優先股投資項以外的資產負債表項目中記錄的1億美元投資。
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目錄

下表列出了截至2020年12月31日投資組合中曼哈頓和郊區寫字樓、優質零售、住宅、開發和重建物業的某些信息(以千美元為單位)：
曼哈頓物業建造年份/
翻新		城市/城鎮近似值
可出租
正方形
雙腳		百分比
佔用(1)		年化
現金
租金
(2)		百分比
投資組合的
年化
現金
租金(3)		數
的
租客		年化
現金
每套房租
租賃
正方形
英尺(4)
綜合辦公物業
“同一家商店”
教堂街100號1959/2010鬧市區1,047,500 99.3%$50,221 4.4%19 $45.59 
東42街110號1921中央車站215,400 88.911,911 1.026 60.09 
格林街110號1908/1920蘇荷區223,600 89.315,459 1.458 83.04 
公園大道125號1923/2006中央車站604,245 99.647,533 4.126 74.22 
東42街220號1929中央車站1,135,000 94.167,262 5.932 59.68 
公園大道南304號1930中城南部215,000 91.216,326 1.46 82.26 
列剋星敦大道420號(Graybar)1927/1999大中北1,188,000 90.586,204 7.5187 63.78 
第五大道461號 (5)
1988中城200,000 86.216,575 1.413 92.26 
列剋星敦大道485號1956/2006大中北921,000 89.557,357 5.029 71.29 
西57街555號1971中城西部941,000 99.949,106 4.39 48.53 
第六大道635號1902中城南部104,000 100.010,644 0.92 112.87 
第六大道641號1902中城南部163,000 100.016,062 1.46 94.70 
第三大道711號(6)
1955大中北524,000 89.133,411 2.920 63.82 
第三大道750號1958/2006大中北780,000 66.934,266 3.023 62.85 
第七大道810號1970時代廣場692,000 89.345,670 4.045 74.08 
美洲大道1185號1969洛克菲勒中心1,062,000 79.878,908 7.012 90.87 
美洲大道1350號1966洛克菲勒中心562,000 81.239,070 3.442 81.14 
小計/加權平均數10,577,745 89.7%675,985 59.0 %555 
“非同一商店”
第五大道590號1987中城103,300 68.5%8,107 0.7%10$107.09 
小計/加權平均數103,300 68.5%8,107 0.7%10
曼哈頓綜合寫字樓物業總數/加權平均10,681,045 89.5%$684,092 59.7%565
未合併的辦公物業
“同一家商店”
東53街10號--55.00%1972/2014廣場小區354,300 93.5%$31,901 1.5%37$88.91 
麥迪遜大道11號-60.00%1929公園大道南2,314,000 95.7156,910 8.31071.85 
西46街55號-塔樓46-25.00%2009中城347,000 91.927,340 0.61693.61 
公園大道100號-50.00%1950/1980大中南834,000 82.560,478 2.63582.69 
公園大道280號-50.00%1961公園大道1,219,158 92.0124,890 5.439104.59 
第三大道800號--60.50%1972/2006大中北526,000 94.739,108 2.13874.11 
第三大道919號--51.00%1970大中北1,454,000 100.0101,342 4.5767.72 
百老匯1515號--56.87%1972時代廣場1,750,000 99.9133,649 6.61171.91 
環球廣場-24.35%1989/2013西區2,048,725 96.6146,224 3.12473.97 
2020年添加到同一家商店
先驅廣場2號--51.00%1909先驅廣場369,000 95.8%$41,648 1.8%5$116.59 
小計/加權平均數11,216,183 95.5%$863,490 36.5%222
“非同一商店”
第三大道885號--100.00%(7)
1986/2006市中心/廣場地區625,300 88.5%$43,826 3.8%19$79.32 
小計/加權平均數625,300 88.5%$43,826 3.8%19
未合併辦公屬性合計/加權平均11,841,483 95.1%$907,316 40.3%241$78.70 
曼哈頓寫字樓總計/加權平均值22,522,528 92.4%$1,591,408 100.0%806
曼哈頓寫字樓總租金-SLG年化租金份額$1,147,499 100.0%
曼哈頓寫字樓同一商店入住率%-合併21,793,928 92.7%
26
目錄

郊區物業建造年份/
翻新		城市/城鎮近似值
可出租
正方形
雙腳		百分比
佔用(1)		年化
現金
租金
(2)		百分比
投資組合的
年化
現金
租金(3)		數
的
租客		年化
現金
每套房租
租賃
正方形
英尺(4)
綜合辦公物業
康涅狄格州“同一家商店”
地標廣場1973-1984斯坦福德862,800 83.3%$21,221 100.0%111$35.26 
康涅狄格州小計/加權平均值862,800 83.3%$21,221 100.0%111
合計/加權平均綜合辦公物業862,800 83.3%$21,221 100.0%111
郊區總計/加權平均862,800 83.3%$21,221 111
郊區寫字樓總計-SLG年化租金份額$21,221 100.0%
郊區寫字樓同店佔有率-合併862,800 83.3%

建造年份/
翻新		城市/城鎮近似值
可出租
正方形
雙腳		百分比
佔用(1)		年化
現金
租金
(2)		投資組合的百分比
年化
現金
租金(3)		數
的
租客		年化
現金
每套房租
租賃
正方形
英尺(4)
優質零售
“同店”Prime Retail
西34街11號-30.00%1920/2010先驅廣場/賓夕法尼亞站17,150 100.0%$3,199 1.5%1$286.93 
東66街21號--32.28%1921廣場小區13,069 100.02,073 1.01630.83 
格林街121號--50.00%1887蘇荷區7,131 100.01,787 1.42250.54 
第五大道650號--50.00%1977-1978廣場小區69,214 100.035,511 27.91513.06 
第五大道717號--10.92%1958/2000市中心/廣場地區119,550 100.055,474 9.56448.52 
第七大道719號--75.00%1927時代廣場10,040 —— ——— 
麥迪遜大道760號1996/2012廣場小區21,124 100.017,029 26.71806.15 
百老匯大街1552-1560-50.00%1926/2014時代廣場57,718 88.329,711 23.33658.58 
小計/加權平均數314,996 94.7%$144,784 91.3%15
“非同店”Prime Retail
第五大道85號--36.30%1901/1979中城南部12,946 100.0%$3,885 2.2%1$300.10 
春街115號--51.00%1900SOHO5,218 100.0$3,700 3.01709.04 
格林街133號1900SOHO6,425 48.6102 0.2132.70 
麥迪遜大道712號1900/1980廣場小區6,600 100.02,140 3.31324.21 
小計/加權平均數31,189 89.4%$9,827 8.7%4
總/加權平均優質零售物業346,185 94.2%$154,611 100.0%19
發展/重建
東65街19-21號1928-1940廣場小區23,610 3.6%$32 0.1%1$40.22 
春街106號1900蘇荷區5,928 —— ——— 
第五大道609號1925/1990洛克菲勒中心138,563 100.011,224 33.6181.00 
麥迪遜大道625號1956/2002廣場小區563,000 26.719,948 59.721126.28 
第十一大道707號1940中城西部159,720 23.31,935 5.8152.05 
麥迪遜大道762號1910廣場小區6,109 32.8268 0.81212.27 
One Vanderbilt-71.01%(8)
不適用中央車站1,657,198 不適用不適用不適用不適用— 
百老匯185號(9)
不適用曼哈頓下城198,488 不適用不適用不適用不適用— 
15Beekman-20.00%(10)
不適用曼哈頓下城221,884 不適用不適用不適用不適用
麥迪遜大道一號-50.50%(11)
不適用中城南部1,048,700 不適用不適用不適用不適用— 
總/加權平均發展/重建物業4,023,200 36.7%$33,407 100.0%25
27
目錄

城市/城鎮可用面積雙腳總單位數
百分比
佔用(1)
年化現金
租金(2)
平均值
月租
每單位
住宅     
“同店”住宅
東57街400號-41.00%上東區290,482 263 66.2 9,753 $3,917 
1080阿姆斯特丹-92.50%上西區82,250 97 35.4 2,090 4,299 
巨石陣投資組合445,934 538 72.0 18,352 3,680 
西42街605號--20.00%中城西部927,358 1,175 87.1 45,225 3,291 
小計/加權平均數
1,746,024 2,073 78.8 %$75,420 $3,470 
總/加權平均住宅物業1,746,024 2,073 95.7 %$75,420 $3,470 
(1)不包括截至2020年12月31日簽署但尚未開始的租約。
(2)年化現金租金是指截至2020年12月31日的現有租約下的月度合同租金乘以12。這一金額反映了任何租金減免之前的總租金，幷包括可能截至該日期估計的費用報銷。
(3)包括我們在未合併的合資企業中的份額，按年計算的現金租金。
(4)如上文腳註(1)所述，每租賃平方英尺的年化現金租金是指按租賃平方英尺計算的年化現金租金。
(5)本公司有權在特定日期以固定價格獲得手續費利息。
(6)公司擁有100%的租賃權益和50%的手續費利息。
(7)該公司持有該物業100%的優先股權益，並認為普通股權益沒有價值。
(8)這個170萬平方英尺的開發項目，我們在2020年9月獲得了臨時入住證，包括土地加價在內，總開發預算為33億美元。截至2020年12月31日，仍有5,397億美元的預算有待支出，所有這些資金都打算由該項目的建設設施提供資金。
(9)這個20萬平方英尺的開發項目預計將於2021年第三季度完成，總預算為3.063億美元。截至2020年12月31日，仍有7560萬美元的預算有待支出，其中包括910萬美元的股本和6650萬美元的項目建設設施可用融資。
(10)這個20萬平方英尺的開發項目包括學術空間和宿舍空間，100%預租給佩斯大學，總預算為2.195億美元。學術空間預計在2022年第四季度交付，宿舍空間預計在2023年第三季度交付。截至2020年12月31日，預算中仍有1.7億美元有待支出，其中包括5620萬美元的合作伙伴股權和1.138億美元的項目建設設施可用融資。
(11)這個110萬平方英尺的重建項目預計將於2023年第四季度完成，總預算為23億美元。截至2020年12月31日，預算中仍有17億美元有待支出，其中包括4億美元的合作伙伴股權和該項目建設設施下可用的13億美元融資。
歷史入住率
從歷史上看，與曼哈頓中城整體市場相比，我們在曼哈頓投資組合中的入住率一直較高，如下表所示：

天水圍的入住率
曼哈頓運營
公文包(1)		天水圍的入住率
A類
Office屬性
在曼哈頓中城
街市(2)(3)		天水圍的入住率
B類
Office屬性
在曼哈頓中城
街市(2)(3)
2020年12月31日92.4 %85.0 %81.1 %
2019年12月31日94.5 %88.8 %87.4 %
2018年12月31日94.5 %91.1 %89.4 %
2017年12月31日93.8 %90.5 %90.3 %
2016年12月31日94.9 %90.0 %92.2 %
(1)包括我們合併和未合併的曼哈頓寫字樓物業。
(2)包括可供直接租賃和轉租的空置空間。資料來源：高緯物業。
(3)在曼哈頓寫字樓市場中，通常使用的術語是指樓齡超過2500年，但身體狀況良好，受到優質租户廣泛接受，並位於曼哈頓理想地點的寫字樓物業。乙級寫字樓物業與甲級物業的不同之處在於，甲級物業通常是較新的物業，裝修程度較高，經常獲得市場內最高的租金。
租約期滿
與曼哈頓其他許多寫字樓物業一樣，我們曼哈頓投資組合的租期通常為7至15年，而美國其他大型寫字樓市場的租期通常為5至10年。截至2025年12月31日止五年，我們曼哈頓綜合及非綜合經營物業的平均年度租約到期日預計分別約為約70萬平方英尺及約70萬平方英尺，平均每年的到期率分別約為7.1%及約6.1%(假設沒有租户行使續約或註銷選擇權，亦無租户破產或其他租户違約)。
28
目錄

下表列出了我們曼哈頓合併和非合併運營物業的年度租約到期時間表，分別涉及截至2020年12月31日的未來十年及以後每年的租約(假設沒有租户行使續簽或取消選擇權，也沒有租户破產或其他租户違約)：
曼哈頓聯合銀行
操作屬性
租約期滿年份
數
的
即將到期
租約(1)
正方形
鏡頭
的
即將到期
租契		百分比
的
總計
租賃
正方形
雙腳
年化
現金租金
的
即將到期
租約(2)
百分比
的
年化
現金租金
的
即將到期
租契
年化
現金租金
人均
租賃
正方形
英尺
即將到期
租約(3)
2021(4)
109 976,033 9.7 %$59,682,081 8.8 %$61.15 
202287 762,956 7.6 %59,759,085 8.8 78.33 
202364 824,360 8.2 %51,926,317 7.7 62.99 
202446 355,038 3.5 %27,105,523 4.0 76.35 
202555 636,787 6.3 %55,261,421 8.2 86.78 
202645 966,125 9.6 %66,402,593 9.8 68.73 
202736 608,649 6.0 %47,859,450 7.1 78.63 
202834 613,768 6.1 %45,120,014 6.7 73.51 
202917 397,372 3.9 %26,023,546 3.8 65.49 
2030年及以後80 3,936,378 39.1 %238,778,719 35.1 60.66 
總計/加權平均值573 10,077,466 100.0 %$677,918,749 100.0 %$67.27 
(1)租户可能有多個租約。
(2)到期租約的年化現金租金是指截至2020年12月31日的現有租約下2020年12月的月度合同租金乘以12。這一金額反映了任何租金減免之前的總租金，幷包括可能在該日期估計的費用報銷。
(3)即將到期租約的每租賃平方英尺的年化現金租金是指即將到期的租約的年化現金租金，如上文腳註(2)所述，按每租賃平方英尺的基準列示。
(4)包括約39,791平方英尺和280萬美元的年化現金租金，這些租户的租約在2020年12月31日之前到期，按月計算。
曼哈頓未合併
操作屬性
租約期滿年份
數
的
即將到期
租約(1)
正方形
鏡頭
的
即將到期
租契		百分比
的
總計
租賃
正方形
雙腳
年化
現金租金
的
即將到期
租約(2)
百分比
的
年化
現金租金
的
即將到期
租契
年化
現金租金
人均
租賃
正方形
英尺
即將到期
租約(3)
2021(4)
32 760,690 6.6 %$61,030,861 6.7 %$80.23 
202232 903,789 7.8 84,918,914 9.4 93.96 
202319 430,135 3.7 38,986,617 4.3 90.64 
202426 991,216 8.6 107,848,342 11.9 108.80 
202516 438,564 3.8 38,120,962 4.2 86.92 
202627 552,407 4.8 54,855,563 6.0 99.30 
202718 392,311 3.4 35,584,379 3.9 90.70 
202817 195,351 1.7 21,333,861 2.4 109.21 
202915 752,707 6.5 52,033,180 5.7 69.13 
2030年及以後44 6,112,339 53.1 412,603,032 45.5 67.50 
總計/加權平均值246 11,529,509 100.0 %$907,315,711 100.0 %$78.70 
(1)租户可能有多個租約。
(2)到期租約的年化現金租金是指截至2020年12月31日的現有租約下2020年12月的月度合同租金乘以12。這一金額反映了任何租金減免之前的總租金，幷包括可能在該日期估計的費用報銷。
(3)到期租約的每租賃平方英尺的年化現金租金指到期租約的年化現金租金，如上文腳註(2)所述，按每租賃平方英尺的基準列示。
(4)包括約22,736平方英尺和2000萬美元的年化現金租金，這些租户的租約在2020年12月31日之前到期，按月計算。
29
目錄

租户多元化
截至2020年12月31日，我們的物業被租賃給961名租户，這些租户從事各種業務，包括但不限於專業服務、金融服務、媒體、服裝、商業服務和政府/非營利組織。下表列出了關於我們物業中最大的30個租户的租賃信息，這些租户並不打算代表我們整個租户，這是根據截至2020年12月31日我們在年化現金租金中所佔份額的金額計算的：
租户名稱屬性租賃到期*合計可租平方英尺年化現金租金SLG佔年化現金租金的份額(美元)
年化現金租金中SLG份額的百分比(1)
年化租金PSF
維亞康姆哥倫比亞廣播公司(ViacomCBS Inc.)百老匯大街1515號2031年6月$1,569,327 $94,640 $53,944 4.2 %$60.31 
百老匯大街1515號2028年3月9,106 1,964 1,119 0.1 %$215.68 
西57街555號2023年12月338,527 17,151 17,151 1.3 %$50.66 
環球廣場2027年1月32,598 2,267 552 — %$69.53 
$1,949,558 $116,022 $72,766 5.6 %$59.51 
瑞士信貸證券(美國)公司麥迪遜大道11號2037年5月$1,265,841 $80,109 $48,065 3.8 %$63.29 
Latham&Watkins LLP第三大道885號2021年6月$408,559 $32,269 $32,269 2.5 %$78.98 
索尼公司麥迪遜大道11號2031年1月$578,791 $44,859 $26,915 2.1 %$77.50 
Debevoise&Plimpton，LLP第三大道919號2022年6月$577,438 $47,607 $24,280 1.9 %$82.45 
道明銀行美國控股公司範德比爾特大道1號2041年7月$185,465 $23,553 $16,723 1.3 %$127.00 
公園大道125號2030年10月51,707 3,371 3,371 0.3 %$65.19 
公園大道125號2030年8月6,234 2,537 2,537 0.2 %$406.91 
$243,406 $29,461 $22,631 1.8 %$121.04 
紐約市教堂街100號2034年3月$510,007 $21,037 $21,037 1.6 %$41.25 
King&Spalding美洲大道1185號2025年10月$218,275 $20,888 $20,888 1.6 %$95.70 
城北通勤鐵路公司列剋星敦大道420號2034年11月$344,873 $20,087 $20,087 1.6 %$58.25 
列剋星敦大道420號2021年9月7,537 507 507 — %$67.23 
東42街110號2021年10月1,840 126 126 — %$68.63 
$354,250 $20,720 $20,720 1.6 %$58.49 
喬治·阿瑪尼公司麥迪遜大道760號2024年12月$21,124 $17,029 $17,029 1.3 %$806.15 
第五大道717號2023年3月46,940 25,056 2,731 0.2 %$533.78 
麥迪遜大道762號2024年12月1,264 268 268 — %$212.27 
$69,328 $42,353 $20,028 1.6 %$610.90 
先進雜誌集團，費爾柴爾德出版公司第三大道750號2021年2月$286,622 $15,355 $15,355 1.2 %$53.57 
列剋星敦大道485號2021年2月52,573 3,685 3,685 0.3 %$70.10 
$339,195 $19,040 $19,040 1.5 %$56.13 
紐約探訪護士服務東42街220號2048年9月$308,115 $18,842 $18,842 1.5 %$61.15 
WME IMG，LLC公園大道304號2028年4月$174,069 $12,741 $12,741 1.0 %$73.19 
麥迪遜大道11號2030年9月104,618 9,787 5,872 0.5 %$93.55 
$278,687 $22,528 $18,613 1.5 %$80.84 
耐克零售服務公司第五大道650號2033年1月$69,214 $35,511 $17,756 1.4 %$513.06 
彭博資訊(Bloomberg L.P.)第三大道919號2029年2月$557,208 $33,833 $17,255 1.3 %$60.72 
Cravath，Swine&Moore LLP環球廣場2024年8月$617,135 $67,822 $16,515 1.3 %$109.90 
國家曲棍球聯盟美洲大道1185號2022年11月$148,217 $15,763 $15,763 1.2 %$106.35 
30
目錄

我們工作第五大道609號2036年4月$138,563 $11,224 $11,224 0.9 %$81.00 
2先驅報Sqaure2036年2月153,061 8,842 4,509 0.4 %$57.77 
$291,624 $20,066 $15,733 1.2 %$68.81 
美國赫斯公司(amerada Hess Corp.)美洲大道1185號2027年12月$167,169 $15,440 $15,440 1.2 %$92.36 
宏盟集團(Omnicom Group，Inc.)，卡迪尼亞房地產(Cardinia Real Estate)東42街220號2032年4月$231,114 $14,944 $14,944 1.2 %$64.66 
總計$9,183,131 $719,112 $479,500 37.5 %$78.31 
(1)SLG在年化現金租金中的份額包括曼哈頓、郊區、零售、住宅和開發/重建物業。
環境問題
我們已經為我們投資組合中的物業準備了第一階段的環境現場評估，以評估現有的環境狀況。所有第一階段評估都符合美國測試與材料協會(ASTM)標準。根據ASTM標準，第一階段環境現場評估包括實地考察、歷史記錄審查、監管機構數據庫和記錄審查，以及與現場人員的面談，目的是確定與房地產相關的潛在環境問題。這些環境現場評估沒有發現任何已知的環境責任，我們認為這些責任將對我們的運營結果或財務狀況產生重大不利影響。
項目3.開展法律訴訟
於二零二零年十二月三十一日，本公司及經營合夥公司並無涉及任何重大訴訟，據管理層所知，亦無任何重大訴訟威脅到我們或我們的投資組合，而一旦不利決定，可能會對我們造成重大不利影響。
項目4.礦山安全披露
不適用。
31
目錄

第二部分
項目5.建立註冊人普通股和相關股東事項以及發行人購買股權證券的市場
SL Green Realty Corp.
我們的普通股在紐約證券交易所(NYSE)交易，代碼是“SLG”。2021年2月25日，據報道，紐約證券交易所普通股每股收盤價為67.46美元，我們普通股的登記持有者有392人。
2020年12月4日，我們的董事會宣佈了普通股息和特別股息(合計為“總股息”)。總股息於2021年1月15日向2020年12月15日(“記錄日期”)收盤時登記在冊的股東支付。股東有機會選擇以全現金或全股票的形式獲得總股息，如果任何一種選擇獲得超額認購，則按比例分配。
為了減輕特別股息中發行的普通股的稀釋影響，董事會還批准了反向股票拆分，這一決定在2021年1月20日收盤後生效。2021年1月8日，一個董事會委員會計算出我們已發行普通股和已發行普通股的反向股票拆分比例為1.02918比1。在股息發放和反向股票拆分完成後，我們已發行普通股的數量相當於記錄日期的已發行股票總數(不包括記錄日期之後發生的任何發行或回購，以及本應發行但支付了替代現金的任何零碎股票)。然而，在相對的基礎上，一些個人股東可能持有更多的SLG普通股，而一些個人股東可能持有更少的我們普通股，這取決於他們個人選擇接受現金或股票，以及現金選擇權被超額認購的結果。
所有與股票相關的參考和衡量標準，包括流通股數量、股價、回購股票數量、每股收益、每股股息和基於股票的薪酬獎勵，都已進行了追溯調整，以反映本年度報告(Form 10-K)中提出的所有時期的反向股票拆分。
SL Green Operating Partnership，L.P.
截至2020年12月31日，經營合夥企業的有限合夥權益中有3938,823個單位未償還，由本公司以外的其他人士持有，這些單位的單位權益收到的分派金額相同，方式與每股股息分配給普通股股東的方式相同。
運營合夥企業的共同單位沒有既定的公開交易市場。截至2021年2月25日，共有54個記錄保持者和73,517,930個普通單位未結清，其中69,350,829個由SL Green持有。
為了保持SL Green作為房地產投資信託基金的資格，它必須每年向股東分配至少90%的應税收入(不包括淨資本利得)。SL Green採取了定期向其普通股支付季度股息的政策，運營合夥企業採取了定期向其普通單位支付與SL Green支付的股息相同的季度股息的政策。自SL Green首次公開發行以來，SL Green的普通股和經營合夥企業的普通股一直支付現金分配。分派由SL Green董事會酌情宣佈，並取決於實際和預期的運營現金、財務狀況、資本要求、國內收入法REIT條款下的年度分派要求以及SL Green董事會可能認為相關的其他因素。
SL Green每次發行股票(不包括交換運營合夥企業有限合夥權益的普通單位，或OP Units，當該等OP單位被出示贖回時)，它將發行所得資金貢獻給運營合夥企業，以換取同等數量的有限合夥企業權益單位，其權利和優先權類似於已發行的股票。
發行人購買股權證券
2016年8月，我們的董事會批准了一項股票回購計劃，根據該計劃，我們可以購買最多10億美元的普通股。自那以後，董事會已經授權了五個 2017年第四季度、2018年第二季度、2018年第四季度、2019年第四季度和2020年第四季度，股票回購計劃的規模分別增加5.0億美元，使計劃總規模達到35億美元。
截至2020年12月31日，根據該計劃執行的回購如下：
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目錄

期間
回購股份
每股平均支付價格
作為回購計劃或計劃的一部分回購的累計股份數量
截至2017年的年度8,105,881$104.618,105,881
截至2018年的年度9,468,617$99.0317,574,498
截至2019年的年度4,465,857$86.0622,040,355
截至2020年的年度(1)
8,538,995$62.3930,579,350
(1)包括本公司於2020年12月回購並於2021年1月結算的63,374股普通股。
買賣未登記證券和登記證券；登記證券收益的使用
於截至2020年12月31日止年度，於根據經營合夥的合夥協議贖回於經營合夥中擁有有限合夥權益的單位時，吾等向該等單位的持有人發行98,004股普通股。截至2019年12月31日和2018年12月31日止年度，我們根據營運合夥的合夥協議，在有限合夥權益單位贖回時，分別向該等單位的持有人發行4,871股和155,916股普通股。根據證券法第4(A)(2)條對不涉及公開發行的交易的豁免，此類股票的發行可免於根據證券法註冊。這些單位換成了同等數量的普通股。
下表彙總了截至2020年12月31日與我們的股權補償計劃相關的信息，根據這些計劃，我們的普通股或其他股權證券的股票可能會不時被授予。
證券數量
待發
在鍛鍊時
傑出的
期權、認股權證
和權利		加權
平均值
鍛鍊
價格
傑出的
選項，
認股權證及
權利		證券數量
保持可用狀態
面向未來
項下的發行
股權補償
圖則(不包括
反映的證券
(A)欄中)
計劃類別(a)(b)(c)
證券持有人批准的股權補償計劃(1)
3,502,613 (2)$102.62 (3)3,309,300 (4)
未經證券持有人批准的股權補償計劃— — — 
總計3,502,613 $102.62 3,309,300 
(1)包括我們第四次修訂和重新修訂的2005年股票期權和激勵計劃，修訂後的1997年股票期權和激勵計劃，以及2008年員工股票購買計劃。
(2)包括：(1)約784,995股可在行使已發行期權時發行的普通股(其中784,022股已歸屬並可行使)，(2)約10,750股限制性股票單位和140,775股可用普通股結算的幻影股票單位(其中140,775股已歸屬)，(3)2,252,911股LTIP單位，這些單位在滿足某些條件後可轉換為普通股，可提交給我們贖回和收購
(3)由於沒有與限制性股票單位、虛擬股票單位或LTIP單位相關聯的行權價，因此這些獎勵不包括在加權平均行權價計算中。
(4)餘額是在為已發行的限制性股票單位、根據我們的非僱員董事延期計劃授予的影子股票單位和LTIP單位預留股票之後的餘額。剩餘的證券數量包括根據我們的2008年員工股票購買計劃和第三次修訂和重新修訂的2005年股票期權和激勵計劃剩餘可供發行的股票。

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目錄

第七項：公司管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析
概述
SL Green Realty Corp.，簡稱SL Green或公司，是馬裏蘭州的一家公司，SL Green Operating Partnership，L.P.，簡稱SL Green Operating Partnership，L.P.，簡稱SLGOP或Operating Partnership，是特拉華州的有限合夥企業，成立於1997年6月，目的是合併S.L.Green Properties，Inc.及其附屬合夥企業和實體的商業房地產業務。該公司是一家自我管理的房地產投資信託基金(簡稱REIT)，從事位於紐約大都會地區的商業和住宅房地產(主要是寫字樓物業)的收購、開發、所有權、管理和運營。除文意另有所指外，所有提及的“我們”、“我們”及“我們”均指本公司及本公司擁有或控制的所有實體，包括經營合夥企業。
新冠肺炎疫情已經並將繼續造成嚴重破壞，對全球經濟和日常生活產生廣泛影響。我們預計，我們的業務、運營結果、流動性、現金流、前景以及我們實現前瞻性目標和預期的能力可能至少在新冠肺炎疫情持續期間乃至更長時間內受到實質性和不利影響。這也可能導致我們證券的交易價格大幅波動。新冠肺炎大流行的影響程度將取決於未來的事態發展，包括大流行的持續時間、嚴重程度和蔓延情況，為遏制其蔓延而採取的衞生和安全行動，以及恢復正常經濟和運營條件的速度和程度。此外，新冠肺炎疫情可能會增加本年度報告(Form 10-K)和我們提交給美國證券交易委員會的其他文件中描述的許多其他風險的規模，並可能對我們的運營產生其他我們目前無法預測的不利影響。
它的規模和大小不利影響可能取決於其他因素：
•租户的經濟狀況，以及他們是否有能力或願意按時繳交全數租金；
•對租金以及寫字樓和零售空間需求的影響；
•在放寬與流行病有關的限制後，在家工作政策繼續的程度；
•新法規或規範對物理空間需求和預期的影響；
•我們債務和優先股權投資的借款人和發起人的財務狀況，以及他們支付利息和本金的能力或意願；
•旨在減緩和遏制疫情蔓延的政府措施的有效性；
•法律法規變更的影響；
•與政府救助計劃相關的範圍和條件；
•債務和股票市場的運作能力和提供流動性的能力；以及
•緩解與開發、重新開發和改善租户所需的建築材料或建築服務相關的延誤或成本增加的能力
以下有關本公司合併財務報表的討論，應與本年度報告第(10-K)表第(8)項中的財務報表一併閲讀。關於我們截至2019年12月31日的年度與截至2018年12月31日的年度的經營結果的討論包括在我們於2020年2月28日提交給證券交易委員會的Form 10-K年度報告的第二部分，項目7管理層對截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告的財務狀況和運營結果的討論和分析中，並通過引用將其併入本Form 10-K年度報告中。
租賃和運營
截至2020年12月31日，我們曼哈頓同店寫字樓物業的入住率(包括已簽署但尚未開始的租約)為93.4%，而2019年12月31日為96.2%。我們在曼哈頓簽署了約120萬平方英尺的寫字樓租約，其中約90萬平方英尺的寫字樓租約取代了以前佔用的空間。我們簽署的曼哈頓寫字樓租約取代了之前佔用的空間，2020年按市值計價為(3.6%)。
高緯物業(Cushman&Wakefield)的數據顯示，2020年曼哈頓的租賃活動總面積約為1280萬平方英尺。在曼哈頓2020年的總租賃活動中，中城子市場約佔890萬平方英尺，約佔69.5%。曼哈頓的整體寫字樓空置率從2019年12月31日的11.1%上升到2020年12月31日的15.2%。曼哈頓的整體平均要價租金在2020年下降了0.3%，從每平方英尺73.41美元下降到
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2019年12月31日至2020年12月31日，每平方英尺73.16美元，曼哈頓A級要價租金增至每平方英尺80.18美元，較2019年12月31日的79.82美元上漲0.5%。
收購和處置活動
與2019年的294億美元相比，2020年曼哈頓的總銷售額下降了61.0%，降至130億美元。然而，我們繼續利用尋求曼哈頓物業所有權權益的國際和國內機構和個人的濃厚興趣出售資產，處置了大量被視為非核心或增長軌跡較為有限的物業，籌集了主要用於股票回購和債務削減的高效定價資本。年內，我們完成了在東40街30號、華盛頓大道1055號、威廉斯堡露臺、第十大道410號、東22街333號、東58街400號、第五大道609號和西33街315號的全部或部分權益的出售，總估值為17億美元。
債務和優先股
2019年和2020年，在我們的債務和優先股投資組合中，我們繼續專注於為紐約市物業的所有者、收購者或開發商籌集資金，同時選擇性地出售某些投資，所得資金用於回購普通股或償還債務。這一投資策略為我們提供了滿足額外債務融資需求的機會，同時為我們實現了誘人的投資風險調整回報，並獲得了大量關於紐約市房地產市場的額外信息。我們在2019年至2020年期間進行的典型投資是對信譽良好的所有者或收購者的投資，他們擁有相當大的股本，僅次於我們敞口的最後一美元。在2020年，我們的債務和優先股活動包括購買和發起，包括未來融資義務項下的預付款，貼現和費用攤銷，扣除溢價攤銷後的實物利息淨額6億美元，以及銷售、贖回和參與10億美元。
有關2020年重大活動的説明，請參閲“第一部分，項目1.2020年以來的業務要點”。
關鍵會計政策
我們對財務狀況和經營結果的討論和分析是以我們的合併財務報表為基礎的，這些報表是根據美國公認的會計原則編制的。編制這些財務報表要求我們作出估計和判斷，這些估計和判斷會影響截至財務報表之日報告的資產、負債和或有事項的金額，以及報告期內報告的收入和費用的金額。我們在持續的基礎上評估我們的假設和估計。我們根據歷史經驗和我們認為在當時情況下合理的各種其他假設作出估計，這些假設的結果構成對資產和負債的賬面價值作出判斷的基礎，而這些資產和負債的賬面價值從其他來源看起來並不明顯。在不同的假設或條件下，實際結果可能與這些估計不同。我們相信以下關鍵會計政策會影響我們在編制合併財務報表時使用的更重要的判斷和估計。
商業地產投資
房地產按成本減去累計折舊和攤銷列報。與物業開發或再開發直接相關的成本被資本化。一般維修及保養於產生時計入費用；改善或延長資產壽命的主要更換及改善，在其估計可用年限內資本化及折舊。
吾等於收購日按其各自的公允價值確認收購的資產、承擔的負債(包括或有事項)及收購實體的任何非控股權益。
本公司將租賃開始時本公司為承租人的租賃分類為融資租賃或經營租賃。如果租賃在租賃期結束時轉讓資產的所有權，租賃授予我們合理確定將行使的購買資產的選擇權，租賃期為資產剩餘經濟壽命的主要部分，或租賃付款的現值基本上超過資產的全部公允價值，則租賃符合融資租賃的資格。不符合融資租賃條件的租賃被視為經營性租賃。在合併經營報表中，經營租賃通過經營租賃租金支出，融資租賃通過攤銷和利息支出支出。
我們在物業的開發和租賃過程中產生了各種成本。在決定將成本資本化後，將其分配給受益項目的特定組成部分。確定開發項目何時基本完成，何時必須停止資本化涉及一定程度的判斷。開發中的土地和建築成本包括明確可識別的成本。資本化成本包括但不限於物業開發所必需的前期成本、開發成本、建築成本、利息成本、房地產税、工資及相關成本以及開發期間發生的其他成本。我們認為建築項目在租户改善工程完成後實質上已竣工，並可供入夥，但不遲於主要項目完成後一年。
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建築活動停止。我們停止對基本完工、佔用或可供佔用的部分資本化，只資本化與在建部分相關的成本。
我們會定期評估是否有任何跡像顯示我們的房地產價值可能減值，或其賬面價值可能無法收回。如果管理層對物業將產生的總未來現金流(未貼現)的估計低於物業的賬面價值，則該物業的價值被視為減值。若已發生減值，損失將以物業賬面價值超過根據ASC 820計算的物業公允價值計量。
當一處房產被歸類為持有待售時，我們也會評估我們的房地產的減值情況。持有待售的房地產資產的估值為賬面價值或公允價值減去出售成本後的較低者，不再記錄折舊費用。見附註4，“持有供出售和處置的財產”。
對未合併的合資企業的投資
在我們對未合併的合資企業施加重大影響但不控制這些實體且不被視為主要受益人的情況下，我們根據權益會計方法對這些實體的投資進行會計處理。我們合併那些我們控制的或者是可變利益實體(VIE)的合資企業，在這些合資企業中，我們被認為是主要受益者。在所有這些合資企業中，合資夥伴的權利既是保護的，也是參與的。除非我們被確定為VIE的主要受益者，否則這些參與權使我們無法合併這些VIE實體。這些投資最初按成本計入，作為對未合併的合資企業的投資，隨後根據淨收益(虧損)和現金貢獻和分配中的股本進行了調整。未合併合資企業的淨收益(虧損)中的權益是根據我們在每個合資企業中的所有權或經濟利益分配的，幷包括與投資會計基差相關的調整。當資本事件(如每項合資協議中的定義)發生時(如再融資)，如果達到回報門檻，未來的股權收入將按我們增加的經濟利益進行分配。我們確認來自未合併房地產合資企業的獎勵收入是收入，只要它是賺取的，不受退還特徵的約束。如果我們仍然對合資企業的未來債務負有責任，或可能承諾提供未來額外的財務支持，我們從未合併的房地產合資企業獲得的超過我們投資基礎的分派被記錄為對我們的投資餘額的抵銷。我們通常用無追索權的債務為我們的合資企業融資。在某些情況下，我們可能會為租户空間提供擔保或主租約, 在特定情況得到滿足或標的貸款償還後終止。
我們評估我們在未合併合資企業的投資是否可收回，如果確定投資的價值損失不是暫時性的，我們會將投資減記為其公允價值。我們根據每家合資企業的實際和預計現金流對我們的股權投資進行減值評估。我們認為，截至2020年12月31日，我們的任何股權投資的價值都沒有受到損害。
我們可能會為房地產收購、開發和建設提供貸款(“ADC貸款”)，我們希望從這些項目中獲得部分剩餘利潤。當該等安排的風險及回報與投資者或合營夥伴的風險及回報實質上相同時，我們會按權益法將該等安排視作房地產投資。否則，我們將按照債務和優先股投資的會計安排對這些安排進行會計核算。
租賃分類
本公司為出租人的租賃的租賃分類在租賃開始時進行評估，未分類為銷售型租賃或直接融資租賃的租賃被分類為經營租賃。如果合同包括所有權轉讓條款、某些購買選擇權、代表資產經濟壽命主要部分的租賃期，或承租人提供的租賃付款和剩餘擔保的現值基本上超過資產的全部公允價值，則租賃符合銷售類型租賃的條件。此外，租賃如此專門化的資產，以至於在租賃期結束時被認為對公司沒有任何價值，也可能導致被歸類為銷售型租賃。當承租人和無關第三方提供的租賃付款和剩餘價值擔保的現值基本上超過資產的所有公允價值並可能收取付款時，租賃符合直接融資租賃的資格。
收入確認
經營性租賃的租金收入在租賃期內按直線原則確認。租金收入確認始於租賃空間可供承租人預期使用時。
為了確定租賃空間是否可供承租人使用，管理層出於會計目的評估我們是租户改進的所有者還是租户是租户改進的所有者。當管理層斷定我們是租户改善項目的業主時，租金收入確認從租户擁有完工的空間時開始，也就是租户改善項目基本完成的時候。在某些情況下，當管理層斷定我們不是租户改進項目的所有者時，租金收入從租户佔有或控制空間時開始確認。
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當管理層出於會計目的認定我們是承租人改進項目的所有者時，我們會記錄用於建設承租人改進項目的資金金額，並將其作為資本資產。對於這些租户的改善，我們將租户報銷的金額記錄為資本資產的減少。當管理層為會計目的而斷定租户為租户改善的業主時，我們會將我們對該等改善的貢獻記錄為租賃激勵，該等貢獻計入遞延成本，淨額計入我們的綜合資產負債表，並在租賃期內以直線方式攤銷為租金收入的減少。
根據相關租賃確認的租金超出合同到期金額的部分計入綜合資產負債表上的遞延應收租金。
除了基本租金外，我們的租户一般還將支付浮動租金，這代表他們按比例分享房地產税的增加和大樓在基準年度的某些運營費用。在一些租約中，承租人不會根據某些樓宇營運費用的增加而支付額外租金，而是會根據支付給搬運工的工資率在基準年度內高於搬運工的實際工資率，或消費物價指數在基準年度內的實際指標值的增幅而支付額外的租金，而不是根據基年內付給搬運工的工資率的增幅或消費物價指數的增幅而支付額外的租金。此外，我們的許多租約都在基本租金的基礎上增加了固定的百分比，以彌補租金上漲的影響。業主通常以分表或包括租金的方式供應電力(即在電費中包括固定費用，該數額可能會因租户的電費或用電量增加而增加)。除電力以外的基本建築服務(如營業時間內的供暖、空調和貨運電梯服務，以及基地建築清潔)通常不收取額外費用，租户僅為超出基本建築服務或在正常營業時間以外提供的服務支付額外租金。這些升級是基於上一個日曆年發生的實際費用。如果本年度的費用與上一年的費用不同，則在本年度內，將對升級進行調整，以反映本年度的實際費用。
租金收入如有可能收取，則予以確認。若評估為幾乎所有租賃付款均不可能收回，則迄今確認的租金收入與已收取的租賃付款之間的任何差額均確認為對租金收入的當期調整。隨後將可收款評估更改為可能，可能會導致對租金收入進行本期調整，因為如果一直評估可收款是可能的，則本應確認的租金收入與迄今確認的租金收入之間的任何差額。
根據財務會計準則委員會於2020年4月發佈的租賃修訂問答，吾等確認與新冠肺炎相關的租賃優惠，例如租金延期和減免，該問答為實體提供了選擇對租賃優惠進行會計處理的選項，如同原始租賃中存在可強制執行的權利和義務一樣。只有當修改後的租約產生的總現金流與原始租約的現金流基本相似時，才可進行此項選擇。當經修訂租約產生的現金流量總額與原始租約的現金流量實質上並不相若時，我們會將特許權協議作為新租約入賬。
該公司為租户提供某些租賃合同的常規服務，如公共區域維修和一般保安。我們已選擇將非租賃部分與我們的經營租賃協議的租賃部分合並，並根據ASC 842將它們作為一個單獨的租賃部分進行核算。
當我們不再持有持有房地產的實體的控股財務權益，與第三方存在合同，並且第三方控制所獲得的資產時，我們記錄房地產資產的出售損益。
債務和優先股權投資的投資收入根據票據的合同條款和管理層認為應收時應計。一些債務和優先股投資規定了特定利率的應計利息，這與當前的支付條件不同。該等貸款的利息按應計利率確認，但須視乎管理層認為應計利息是否可收回而定。如果管理層不能做出這一決定，高於當前支付率的利息收入只有在實際收到時才會被確認。
遞延發端費用、原始發行折扣及貸款發端成本(如有)按實際利息法確認為按相關投資條款對利息收入作出的調整。與貸款承諾有關的費用也會遞延，直到貸款獲得資金，然後在貸款期限內確認為收益調整。與購買貸款有關的折扣或溢價將攤銷或增加到利息收入中，作為基於相關投資預期到期日的預期現金流的實際利息方法的收益率調整。如果我們以折扣價購買債務或優先股權投資，打算持有到到期，並期望收回投資的全部價值，我們會將折價計入收益，作為對投資期限內收益的調整。如果我們以折扣價購買債務或優先股權投資，意圖取消抵押品的抵押品贖回權，我們不會附帶折扣。對於以信用質量折扣價收購的債務投資，收購時的合同現金流和預期現金流之間的差額不會增加。預期退出費(預計將收取)在貸款期限內也被確認為收益率的調整。
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目錄

債務及優先股權投資於付款逾期90天或管理層認為利息收入能否全數收回時(以較早者為準)，被置於非應計權益狀態。任何非應計債務或優先股權投資的利息收入將恢復確認，即當該等非應計債務或優先股權投資按合同規定變為流動並證明業績恢復時。只有在收到現金的情況下，利息才被記錄為減值貸款的收入。當合同規定的到期金額尚未支付時，我們認為一項投資是逾期的。
我們可以將我們單獨發起或出售的貸款的一部分進行辛迪加。當一筆交易符合銷售會計標準時，我們根據銷售價格與所售貸款賬面價值之間的差額確認損益。出售時的任何相關未攤銷遞延發放費、原始發行折扣、貸款發放成本、折扣或溢價均確認為對銷售損益的調整，並計入綜合經營報表的投資收益。在出售或辛迪加時收到的任何費用都被確認為投資收入的一部分。
資產管理費在資產管理協議期限內按直線確認。
債務和優先股投資
債務和優先股權投資按照美國會計準則第326條的規定按預計收取的淨額列報。貸款損失撥備從金融資產的攤餘成本基礎中扣除，以按該等投資的預期到期日預計應收取的金額計入賬面淨值。貸款損失和其他投資準備金的費用是將貸款損失準備調整到適當水平而計入收益的費用。當我們因出售投資或收購抵押品的股權而取消確認相關投資時，金額將從抵押品中註銷。
該公司根據當前市場和經濟狀況、歷史虧損信息以及合理和可支持的預測來評估預計收取的金額。該公司的假設來源於內部數據和外部數據，其中可能包括政府對紐約市大都會地區的經濟預測、最近交易的公開數據以及證券化債務工具的申報。此信息按資產類別彙總，並根據持續期進行調整。根據這些投入，貸款在個人資產水平上進行評估。在某些情況下，我們還可以使用概率加權模型，該模型考慮了多個結果的可能性和每個結果的預期收集量。
對與相關抵押品財產的表現和/或價值以及借款人/保薦人的財務和運營能力相關的可能信用惡化的評估需要做出重大判斷，其中包括相關時間段的資產水平和市場假設。
此外，公司每季度對每筆貸款進行風險評級。根據3分制，貸款的評級從較低風險到較高風險為“1”到“3”，其定義如下：1-低風險資產-低損失概率，2-觀察名單資產-較高的損失可能性，3-高風險資產-損失的可能性較大。對風險評級為2或3的貸款進行評估，以確定預期的損失風險是否通過我們對當前條件的預期、歷史損失信息和上述可支持的預測的組合得到適當的反映，或者貸款特有的風險特徵是否需要使用概率加權模型。
分類為持有待售的融資投資，根據ASC 820-10，使用通過諮詢交易商或其他發起人獲得的現有市場信息，以及基於第三級數據的貼現現金流模型，以預期收集的金額或公平市價列賬。隨着情況的變化，管理層可能會決定不出售被指定為持有待售的投資。在這種情況下，投資將按預期收取的金額重新分類。
除債務和優先股權投資項目外，資產負債表項目中包括的其他融資應收賬款也按預計收回的淨額計量。
與該等債務及優先股權投資及其他融資應收賬款有關的應計應收利息金額，在綜合資產負債表中按預期於其他資產內收取的淨額入賬。應計利息應收賬款的核銷被確認為貸款損失和其他投資準備金的費用。
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目錄

經營成果
截至2020年12月31日的年度與截至2019年12月31日的年度比較
以下是截至2020年12月31日或2020年的年度與截至2019年12月31日或2019年12月31日的年度的比較，參考了以下因素的影響：

i.“同店物業”，代表我們在2019年1月1日擁有並在2020年12月31日仍以同樣方式擁有的所有經營性物業(在我們38個合併的經營性物業中，同店物業總計28個)，
二、“收購物業”，代表在2020年和2019年收購的所有物業或權益，以及所有非同店物業，包括正在開發或重新開發的物業。
三、“已處置物業”，代表在2020年和2019年售出的物業的所有物業或權益，以及
四、“其他”，代表我們出售權益導致解除合併的物業，以及不能分配給特定物業的公司級項目，以及服務公司和eEmerge Inc.。
 同店已處置其他整合
(單位：百萬)20202019$
變化		%
變化		202020192020201920202019$
變化		%
變化
租金收入$727.6 $756.9 $(29.3)(3.9)%$28.9 $95.5 $47.9 $131.2 $804.4 $983.6 $(179.2)(18.2)%
投資收益— — — — %— — 120.2 195.6 120.2 195.6 (75.4)(38.5)%
其他收入33.4 9.4 24.0 255.3 %3.6 4.6 91.2 45.8 128.2 59.8 68.4 114.4 %
總收入761.0 766.3 (5.3)(0.7)%32.5 100.1 259.3 372.6 1,052.8 1,239.0 (186.2)(15.0)%
物業運營費用335.9 352.7 (16.8)(4.8)%6.9 25.7 45.7 80.3 388.5 458.7 (70.2)(15.3)%
交易相關成本— — — — %— — 0.5 0.7 0.5 0.7 (0.2)(28.6)%
市場營銷學、一般管理學和行政學— — — — %— — 91.8 100.9 91.8 100.9 (9.1)(9.0)%
335.9 352.7 (16.8)(4.8)%6.9 25.7 138.0 181.9 480.8 560.3 (79.5)(14.2)%
其他收入(費用)：
利息支出和遞延融資成本攤銷，扣除利息收入$(128.5)$(202.2)73.7 (36.4)%
折舊及攤銷(313.7)(272.4)(41.3)15.2 %
未合併合資企業淨(虧損)收入中的權益(25.2)(34.5)9.3 (27.0)%
出售未合併合營企業/房地產權益的淨收益中的股本3.0 76.2 (73.2)(96.1)%
收購價格和其他公允價值調整187.5 69.4 118.1 170.2 %
房地產銷售損益，淨額215.5 (16.7)232.2 (1,390.4)%
房地產折舊準備金和減值(60.5)(7.0)(53.5)764.3 %
扣除回收後的貸款損失和其他投資儲備(35.3)— (35.3)— %
淨收入$414.8 $291.5 $123.3 42.3 %
租金收入
**租金收入下降，主要是由於a)我們處置的物業(6660萬美元)，b)瑞士信貸根據提前終止租約的協議於2020年1月騰出位於麥迪遜大道1號的空間，以便該物業可以重新開發(5020萬美元)，c)我們的同店物業的貢獻較低(2930萬美元)，原因是：i)運營費用降低導致費用增加收入減少；ii)開具賬單的租户應收賬款和直線租金的沖銷，以及d)空置率增加，為625
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目錄

下表彙總了我們曼哈頓投資組合中截至2020年12月31日的年度開始的租賃活動：
 可用
sf		可出租
sf
新的
現金
租金(每張)
可出租
順豐(SF)：(1)
普雷夫。
升級
租金(每張)
可出租
順豐(SF)：(2)
Ti/LC
每
可出租
sf		免費
房租(入
個月)		平均值
租賃
學期末(在
年)
曼哈頓       
年初可用空間1,306,757       
售出的空缺(4,545)
獲得的職位空缺42,800 
重新開發中的物業(10,695)
年內可供使用的空間(3)
      
·中國政府辦公室(Office)1,170,246       
·百度、零售業90,528       
·、、和Storage6,294       
 1,267,068       
總可用空間2,601,385       
年內開始租賃的樓面面積：       
·中國政府辦公室(Office)(4)
777,511 835,150 $68.24 $65.37 $58.82 6.7 9.9
·百度、零售業104,800 104,164 $142.74 $107.30 $64.32 8.6 16.9
·、、和Storage1,339 1,249 $35.74 $37.41 $— 3.4 3.9
租賃總面積開始計算883,650 940,563 $76.44 $69.31 $59.35 6.9 10.7
年終總可用空間1,717,735       
提前續訂      
·中國政府辦公室(Office)499,520 513,010 $67.87 $71.03 $17.76 4.2 4.8
·百度、零售業105,563 40,238 $239.85 $211.64 $— 1.5 2.2
·、、和Storage15,833 7,070 $37.56 $37.01 $— 1.9 5.3 
早期續訂合計620,916 560,318 $79.84 $80.70 $16.26 3.9 4.6
已開始出租的租約總數，包括被替換的先前空置租約  
·中國政府辦公室(Office)1,348,160 $68.10 $67.82 $43.20 5.8 8.0
·百度、零售業 144,402 $169.80 $145.19 $46.40 6.6 12.8
·、、和Storage 8,319 $37.28 $37.06 $— 2.1 5.1
已開始的租約總數 1,500,881 $77.71 $74.20 $43.27 5.8 8.4
(1)年度初始基本租金。
(2)上漲的租金包括基本租金加上租户以房地產税、運營費用、搬運工工資或消費者物價指數(CPI)調整的形式支付的所有額外金額。
(3)包括用完的空間，重新安置租户，以及在租户騰出的地方搬離。不包括租户保留的租約到期。
(4)不包括新租户取代空置的平均起租辦公室租金為672,280平方英尺，每平方英尺66.50美元。辦公空間(租賃和提前續簽，不包括新租户取代空置)的平均起租為每平方英尺67.09美元，可出租平方英尺為1185290美元。
投資收益
投資收入減少的主要原因是我們的債務和優先股權投資組合的加權平均餘額和加權平均收益率下降。截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度，我們的債務和優先股投資組合的加權平均餘額和加權平均收益率分別為14億美元和7.7%，而我們的債務和優先股投資組合的加權平均餘額和加權平均收益率分別為21億美元和8.8%。截至2020年12月31日，債務和優先股權投資組合的加權平均到期日為2.3年，不包括延期期權。
其他收入
其他收入增加主要是由於a)2020年租賃終止收入比2019年增加(4860萬美元)，b)與之前的房地產交易相關的結算費(2020萬美元)，以及c)2020年的開發費收入(730萬美元)，被d)2020年租賃佣金收入比2019年(700萬美元)減少所抵消。
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物業運營費用
物業運營費用減少的主要原因是a)由於本年度新冠肺炎相關物業的實際入住率降低，我們同店物業的公用事業、清潔和安全等可變運營費用減少(2,430萬美元)；b)減少了i)我們處置的物業(分別為1,880萬美元和1,330萬美元)和ii)麥迪遜大道625號(分別為650萬美元和1,030萬美元)的運營費用和房地產税。
市場營銷費、一般管理費和管理費
在截至2020年12月31日的一年中，營銷、一般和行政費用降至9180萬美元，而2019年同期為1.09億美元，原因是薪酬支出減少。
利息支出和遞延融資成本攤銷(扣除利息收入)
利息支出和遞延融資成本攤銷(扣除利息收入)下降的主要原因是：a)2020年LIBOR下降導致公司利息支出減少(2170萬美元)；b)2020年第一季度償還發行的優先無擔保票據(2090萬美元)；c)與正在開發的物業相關的利息資本化(1830萬美元)；以及d)2020年第二季度償還主回購協議(10.3美元)。截至2020年12月31日的年度，加權平均未償還合併債務餘額為58億美元，而截至2019年12月31日的年度為61億美元。由於LIBOR下降，截至2020年12月31日止年度的綜合加權平均利率降至3.06%，而截至2019年12月31日止年度的綜合加權平均利率降至4.00%。
折舊及攤銷
折舊和攤銷增加的主要原因是與物業重新開發有關的麥迪遜大道一號加速折舊(5520萬美元)，但被我們已處置物業的折舊和攤銷減少(1850萬美元)所抵消。
未合併合資企業淨(虧損)收入中的權益
未合併合資企業淨虧損的股本減少，主要是由於派克大道280號的貢獻增加，原因是a)利息支出減少(1,030萬美元)和b)2020年確認的減税優惠(240萬美元)。
出售未合併合營企業/房地產權益的淨收益中的股本
在截至2020年12月31日的年度內，我們確認了出售我們在東22街333號的合資企業權益(300萬美元)的收益。在截至2019年12月31日的一年中，我們確認了我們在第五大道521號(5740萬美元)和春街131號(1670萬美元)的合資權益的銷售收益。
收購價和其他公允價值調整
2020年12月，本公司接納合夥人加入One Madison Avenue開發項目，導致本公司不再保留ASC 810定義的該實體的控股權，並解除我們剩餘的50.5%權益的合併。我們按公允價值記錄了我們的投資，這導致確認了187.5美元的公允價值調整。
2019年8月，本公司出售了Spring Street 115號49%的權益，導致我們剩餘的51%權益解除合併。我們以公允價值記錄我們的投資，從而確認了380萬美元的公允價值調整。
2019年5月，公司完成了對第十大道410號的多數股權和控股權的收購。我們按公允價值記錄了收購的資產和承擔的負債，從而確認了6760萬美元的公允價值調整。
房地產銷售損益，淨額
在截至2020年12月31日的一年中，我們確認了我們在a)西33街315號-“奧利維亞”(7230萬美元)，b)第五大道609號的零售公寓(6540萬美元)，c)第十大道410號(5640萬美元)，d)15 Beekman(1770萬美元)，e)威廉斯堡露臺(1180萬美元)和f)東58街400號(830萬美元)的權益出售收益在截至2019年12月31日的年度內，我們確認了出售我們在第五大道562號的權益的虧損(2660萬美元)和出售我們在a)弗拉特布什大道1640號(550萬美元)、b)春街115號(330萬美元)和c)郊區物業(180萬美元)的權益的收益。郊區物業包括漢密爾頓大道360號、頂峯湖道100號、頂峯湖道200號和頂峯湖道500號。
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房地產折舊準備金和減值
在截至2020年12月31日的一年中，我們記錄了與a)106 Spring Street(3970萬美元)、b)133 Greene Street(1410萬美元)和c)712 Madison Avenue(660萬美元)相關的費用。在截至2019年12月31日的一年中，我們記錄了與康涅狄格州斯坦福德華盛頓大道1010號相關的費用(700萬美元)。
扣除回收後的貸款損失和其他投資儲備
在截至2020年12月31日的年度內，我們記錄了與出售的某些債務和優先股投資相關的1230萬美元的虧損，以及2300萬美元的貸款損失和其他投資準備金，以及記錄債務和優先股投資以及其他融資應收賬款，預計將收回淨額。截至2019年12月31日的年度沒有貸款損失準備金。
截至2019年12月31日的年度與截至2018年12月31日的年度比較
有關截至2019年12月31日的年度與截至2018年12月31日的年度的比較，請參閲我們於2020年2月28日提交給證券交易委員會的截至2019年12月31日的Form 10-K表第二部分第7項中的“管理層對財務狀況和運營結果的討論和分析”。
流動性與資本資源
我們目前預計，為滿足我們在營運資金、收購、物業開發或重新開發、租户改善、租賃成本、股票回購、向股東分紅、向單位持有人分配、回購或償還未償債務以及債務和優先股投資方面的短期和長期流動性需求，我們的主要資金來源將包括：
(1)經營現金流；
(2)手頭現金；
(3)剝離財產和贖回、參與、處置和償還債務和優先股權投資的淨收益；
(4)循環信貸安排下的借款；
(5)其他形式的擔保或無擔保融資；以及
(6)本公司或經營合夥企業發行普通股或優先股或債券所得收益(包括髮行經營合夥企業及信託優先證券的有限合夥權益單位)。
運營現金流主要取決於租金的可收集性、我們投資組合的佔有率、我們租賃實現的淨有效租金、租金的可收集性、運營升級和從租户那裏收回的資金以及運營和其他成本水平。此外，我們相信我們的債務和優先股投資計劃將繼續作為運營現金流的來源。
截至本文件提交之日，我們已經收集了2020年的總租户賬單的95.5%，其中97.9%來自寫字樓租户，85.4%來自零售租户。
截至2020年12月31日，我們的房地產抵押貸款和其他應付貸款、紐約聯邦住房貸款銀行(FHLB)貸款、公司債務和我們在合資企業債務中的份額(包括權利延期選擇權)的本金總和如下(以千計)：
20212022202320242025此後總計
房產抵押和其他貸款$250,727 $264,202 $566,599 $278,034 $829 $580,969 $1,941,360 
FHLB設施60,000 — — — — — 60,000 
公司義務350,000 800,000 1,410,000 200,000 100,000 100,000 2,960,000 
合資債務-我們的份額1,085,279 540,947 491,066 617,010 1,385,256 552,813 4,672,371 
總計$1,746,006 $1,605,149 $2,467,665 $1,095,044 $1,486,085 $1,233,782 $9,633,731 
截至2020年12月31日，我們的流動性為17億美元，包括我們循環信貸安排下的14億美元可用資金和手頭3億美元的合併現金，其中包括2860萬美元的有價證券。這一流動資金不包括1.222億美元，相當於我們在未合併合資物業中的現金份額。我們可能會尋求剝離財產、財產權益、債務和優先股權投資，或在機會出現時獲得私人和公共債務和股本，儘管不能保證這些資本將以有效的水平提供給我們，或者根本不能保證。管理層認為，這些流動性來源，如果我們能夠獲得它們，以及潛在的
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目錄

有擔保和無擔保債務的再融資機會，將使我們能夠在到期時(如果不是在到期之前)履行如上所述的債務義務。
我們與不同的合作伙伴在幾個房地產合資企業中進行了投資，這些合作伙伴我們認為他們的財務狀況穩定，有能力在需要時為資本募集提供資金。我們的大多數合資企業都是用無追索權債務融資的。我們相信，物業水平的現金流連同無資金承擔的債務和未償還擔保債務的再融資所得款項，將足以滿足我們合資物業的資本需求。
現金流
以下對我們現金流的概要討論是基於我們在“財務報表”中的現金流量表的綜合報表，並不是對以下年度我們現金流變化的全面討論。
截至2020年12月31日和2019年12月31日，現金、限制性現金和現金等價物分別為3.728億美元和2.414億美元，增加1.314億美元。這一增長是由於現金流發生以下變化(以千計)：
截至十二月三十一日止的年度，
20202019(減少)
增加
經營活動提供的淨現金$554,236 $376,473 $177,763 
投資活動提供的淨現金$1,056,430 $114,494 $941,936 
用於融資活動的淨現金$(1,479,301)$(528,650)$(950,651)
我們運營現金流的主要來源是我們合併和合資投資組合中的資產，以及我們的債務和優先股投資組合。這些來源提供了相對穩定的現金流，為我們提供了支付運營費用、償債以及為股息和分配需求提供資金的資源。我們的債務和優先股投資以及合資投資也為我們提供了穩定的運營現金流。
現金用於投資活動，為收購、開發或再開發項目以及經常性和非經常性資本支出提供資金。我們有選擇地投資於新項目，使我們能夠利用我們的開發、租賃、融資和物業管理技能，並投資於符合我們投資標準的現有建築。在截至2020年12月31日的年度內，與截至2019年12月31日的年度相比，我們主要將現金用於以下投資活動(以千計)：
房地產收購$175,745 
資本支出和資本化利息(205,154)
代管現金-資本改善/購置保證金/延期購買價格5,239 
合資投資58,367 
來自合資企業的分銷45,552 
房地產銷售收益/物業部分權益904,080 
債務和優先股及其他投資(41,893)
投資活動提供的淨現金增加$941,936 
由於與我們的開發和重建物業相關的成本增加，用於資本支出(包括建築和租户改善)的資金從截至2019年12月31日的年度的2.53億美元增加到截至2020年12月31日的年度的4.581億美元。
我們通常通過出售房地產、出售債務和優先股權投資、房地產融資、我們的信貸安排、優先無擔保票據和建築貸款來為我們的投資活動提供資金。公司可能會不時發行普通股或優先股，或者經營合夥企業可能會發行有限合夥權益的普通股或優先股。在截至2020年12月31日的一年中，與截至2019年12月31日的年度相比，我們使用現金進行了以下融資活動(以千為單位)：
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目錄

我們的債務收益$613,908 
償還我們的債務(1,261,752)
對非控股權益的淨分配(80,675)
其他融資活動(49,978)
行使股票期權和發行DRSPP所得收益672 
普通股回購(144,084)
優先股贖回(64,608)
從非控股權益收購附屬權益24,309 
已支付的股息和分派12,390 
用於融資活動的現金淨額增加$(949,818)
資本化
我們的法定股本包括2.6億股，每股面值0.01美元，其中包括1.6億股普通股，每股面值0.01美元，7500萬股超額股票，每股面值0.01美元，以及2500萬股優先股，每股面值0.01美元。截至2020年12月31日，發行和發行普通股68,508,127股，沒有超額股票發行和流通股。
2020年12月4日，我們的董事會宣佈了普通股息和特別股息(合計為“總股息”)。總股息於2021年1月15日向2020年12月15日(“記錄日期”)收盤時登記在冊的股東支付。股東有機會選擇以全現金或全股票的形式獲得總股息，如果任何一種選擇獲得超額認購，則按比例分配。
為了減輕特別股息中發行的普通股的稀釋影響，董事會還批准了反向股票拆分，這一決定在2021年1月20日收盤後生效。2021年1月8日，一個董事會委員會計算出我們已發行普通股和已發行普通股的反向股票拆分比例為1.02918比1。在股息發放和反向股票拆分完成後，我們已發行普通股的數量相當於記錄日期的已發行股票總數(不包括記錄日期之後發生的任何發行或回購，以及本應發行但支付了替代現金的任何零碎股票)。然而，在相對的基礎上，一些個人股東可能持有更多的SLG普通股，而一些個人股東可能持有更少的我們普通股，這取決於他們個人選擇接受現金或股票，以及現金選擇權被超額認購的結果。
所有與股票相關的參考和衡量標準，包括流通股數量、股價、回購股票數量、每股收益、每股股息和基於股票的薪酬獎勵，都已進行了追溯調整，以反映本年度報告(Form 10-K)中提出的所有時期的反向股票拆分。
股票回購計劃
2016年8月，我們的董事會批准了一項股票回購計劃，根據該計劃，我們可以回購最多10億美元的普通股。自那以後，董事會已分別批准在2017年第四季度、2018年第二季度、2018年第四季度、2019年第四季度和2020年第四季度將股票回購計劃的規模分別增加5.0億美元，使總計劃規模達到35億美元。
截至2020年12月31日，根據該計劃執行的回購如下：
期間
回購股份
每股平均支付價格
作為回購計劃或計劃的一部分回購的累計股份數量
截至2017年的年度8,105,881$104.618,105,881
截至2018年的年度9,468,617$99.0317,574,498
截至2019年的年度4,465,857$86.0622,040,355
截至2020年的年度(1)
8,538,995$62.3930,579,350
(1)包括本公司於2020年12月回購並於2021年1月結算的63,374股普通股。
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股息再投資和股票購買計劃(“DRSPP”)
2018年2月，公司向SEC提交了我們的股息再投資和股票購買計劃(DRSPP)的註冊聲明，該計劃在提交後自動生效。公司根據DRSPP登記了3500,000股普通股。DRSPP於2001年9月24日開始實施。
下表彙總了截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度SL Green發行的普通股，以及根據DRSPP從股息再投資和/或股票購買中獲得的收益(以千美元為單位)：
截至十二月三十一日止的年度，
202020192018
已發行普通股股份16,676 3,757 1,359 
根據DRSPP進行股息再投資/購買股票$1,006 $334 $136 
第四次修訂和重新修訂2005年股票期權和激勵計劃
第四次修訂和重新修訂的2005年股票期權和激勵計劃，即2005年計劃，於2016年4月由公司董事會及其股東於2016年6月在公司年度股東大會上獲得批准。根據2005年計劃，根據某些公司交易或事件的調整，最多27,030,000個可替換單位的獎勵可能作為期權、限制性股票、影子股票、紅利等價權和其他基於股權的獎勵授予。截至2020年12月31日，在為已發行的限制性股票單位、根據我們的非僱員董事延期計劃授予的影子股票單位和LTIP單位預留股份後，根據2005年計劃可供發行的可置換單位為310萬個。
董事遞延薪酬計劃
根據我們從2004年7月開始的非僱員董事延期計劃，公司的非僱員董事可以選擇推遲高達100%的年度預聘費、董事長費、會議費和年度股票贈與。除非參與者另有選擇，否則根據本計劃遞延的費用應以虛擬股票單位的形式計入。該計劃規定，董事的虛擬股票單位一般將在(I)該董事終止董事會服務的1月1日或隨後的1月1日或(Ii)本計劃規定的我們的控制權發生變化時，以同等數量的普通股進行結算。影子股票單位按季度使用我們普通股在各自季度第一個工作日的收盤價計入每位非僱員董事。每位參與的非僱員董事還將根據每個季度的股息率獲得股息等價物或虛擬股票單位，這些單位要麼目前以現金支付，要麼作為額外的虛擬股票單位記入董事的賬户。
在截至2020年12月31日的年度內，我們向董事會發行了20,753個影子股票單位和8,417股普通股。在截至2020年12月31日的年度內，我們記錄了與遞延補償計劃相關的230萬美元的補償費用。截至2020年12月31日，根據我們的非僱員董事延期計劃，有140,775個虛擬股票單位未償還。
員工購股計劃
2007年，公司董事會通過了2008年員工股票購買計劃(ESPP)，通過向符合條件的員工提供股權激勵，鼓勵我們的員工使我們的業務更加成功。員工持股計劃旨在符合守則第423節規定的“員工購股計劃”的資格，並已被董事會採納，使我們的合格員工能夠通過工資扣除購買本公司的普通股。ESPP於2008年1月1日生效，最多50萬股普通股可供發行，可能會在合併、重組、股票拆分或其他類似的公司變化時進行調整。該公司向證券交易委員會提交了一份關於ESPP的S-8表格註冊聲明。普通股通過一系列連續的發售期間供購買。每個發售期限為三個月，從每個日曆季度的第一天開始，第一個發售期限從2008年1月1日開始。ESPP規定，符合條件的員工可以購買普通股，購買價格等於(1)普通股在發售期間第一天的市值或(2)普通股在發售期間最後一天的市值中較小者的85%。ESPP是我們的股東在2008年年度股東大會上批准的。截至2020年12月31日，根據ESPP發行了156,780股我們的普通股。
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負債
下表彙總了我們截至2020年12月31日和2019年12月31日的綜合抵押貸款和其他應付貸款、2017年信貸安排、優先無擔保票據和信託優先證券(金額以千計)。
12月31日，
債務摘要：20202019
天平
固定費率$1,985,572$2,536,286
可變利率套期保值1,150,0001,000,000
總固定費率3,135,5723,536,286
總變動率1,827,6772,018,434
債務總額$4,963,249$5,554,720
債務、優先股和其他受可變利率約束的投資345,877618,885
浮動利率債務的淨敞口1,481,8001,399,549
佔總債務的百分比:
固定費率63.2 %63.7 %
可變費率(1)
36.8 %36.3 %
總計100.0 %100.0 %
年內實際利率：
固定費率3.65 %4.05 %
可變費率2.30 %3.93 %
實際利率2.91 %3.85 %
(1)不包括我們的債務、優先股和其他受浮動利率影響的投資的緩解效應，截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們對可變利率債務的淨敞口占總債務的百分比分別為32.1%和28.4%。
上面顯示的浮動利率債務一般以30天LIBOR為基準計息(2020年12月31日和2019年12月31日分別為0.14%和1.76%)。截至2020年12月31日，我們的合併債務加權平均到期日為2.87年。
我們的某些債務和股權投資以及其他投資(截至2020年12月31日的賬面價值為3億美元，截至2019年12月31日的賬面價值為6億美元)是可變利率投資，這減輕了我們對未對衝的可變利率債務的利率變化的敞口。包括這些投資的緩解影響，我們的浮動利率債務佔總債務的淨百分比分別為32.1%和28.4%。
抵押融資
截至2020年12月31日，我們的總抵押貸款債務(不包括我們在合資抵押貸款債務中的份額47億美元)包括11億美元的固定利率債務，包括互換的可變利率債務，有效加權平均利率為4.31%，以及9億美元的可變利率債務，有效加權平均利率為2.77%。
企業負債
2017年信貸安排
2017年11月，我們對本公司最初於2012年11月簽訂的信貸安排(稱為2017年信貸安排)或2012年信貸安排進行了修訂。截至2020年12月31日，2017年的信貸安排包括15億美元的循環信貸安排、13億美元的定期貸款(或稱“定期貸款A”)和2億美元的定期貸款(或稱“定期貸款B”)，到期日分別為2022年3月31日、2023年3月31日和2024年11月21日。循環信貸安排有兩個為期6個月的權利延期選項，至2023年3月31日。根據慣例條件，我們還可以在未經現有貸款人同意的情況下，在循環信貸安排和定期貸款到期日之前的任何時候，通過獲得我們現有貸款人和其他金融機構的額外承諾，將信貸安排的能力提高到45億美元。
截至2020年12月31日，2017年信貸安排與30天倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)的利差為：(I)循環信貸安排下的貸款為82.5個基點至155個基點，(Ii)定期貸款A項下的貸款為90個基點至175個基點，以及(Iii)定期貸款B項下的貸款為85個基點至165個基點，每種情況均基於信貸。
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給予本公司高級無擔保長期債務的評級。如果只有兩個評級，或者有兩個以上的評級，並且它們之間的差異是一個評級類別，則適用的評級應為最高評級。在存在兩個以上評級且最高和最低評級類別之間的差異是兩個或更多評級類別的情況下，使用的適用評級是最高兩個類別的平均值，如果平均值不是公認的類別，則向下舍入。
截至2020年12月31日，適用利差為循環信貸安排100個基點，定期貸款A 110個基點，定期貸款B 100個基點。我們需要根據分配給公司優先無擔保長期債務的信用評級，就循環信貸安排下的總承諾每季度支付12.5至30個基點的融資費。截至2020年12月31日，融資費為20個基點。
截至2020年12月31日，我們有2600萬美元的未償還信用證，1.1億美元在循環信貸安排下提取，15億美元在定期貸款安排下未提取，2017年信貸安排下的未提取能力總計14億美元。截至2020年12月31日和2019年12月31日，扣除遞延融資成本後，循環信貸安排的賬面價值分別為1.053億美元和2.34億美元。截至2020年12月31日和2019年12月31日，扣除遞延融資成本後，定期貸款安排的賬面價值分別為15億美元和15億美元。
本公司及經營合夥企業為2017年度信貸安排下的共同及個別借款人。
2017年的信貸安排包括某些限制和契約(見下面的限制性契約)。
紐約聯邦住房貸款銀行(“FHLB”)貸款
截至2020年12月31日，該公司的全資子公司蒂康德羅加保險公司(Ticonderoga Insurance Company)，或佛蒙特州特許自保保險公司Ticonderoga，是紐約聯邦住房貸款銀行(Federal Home Loan Bank of New York，簡稱FHLBNY)的成員。作為成員，Ticonderoga能夠以浮動利率計息的擔保預付款的形式從FHLBNY借入資金。2021年2月，Ticonderoga在紐約FHLB的會員資格被終止，所有預付款都得到了償還。截至2020年12月31日，Ticonderoga總共有6000萬美元的未償還擔保預付款，與30天期倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)的平均利差為21個基點。
主回購協議
該公司簽訂了主回購協議(MRA)，即2017年MRA，使我們能夠出售某些抵押貸款投資，同時達成協議，在特定日期或按需回購相同投資。我們尋求通過管理資產的信用質量、提前還款、利率波動、流動性和市場價值來降低與回購協議相關的風險。我們回購安排下的追加保證金條款允許根據資本市場活動進行估值調整，但不限於抵押品特定的信用標記。為了監控與我們的債務投資相關的信用風險，我們的資產管理團隊定期審查我們的投資組合，並與借款人保持聯繫，以便監控抵押品並在必要時執行我們的權利。與潛在追加保證金通知相關的風險進一步降低，因為我們有能力用我們的債務投資組合中的額外資產抵押該設施，我們有能力用現金或現金等價物滿足追加保證金要求，以及我們可以獲得額外的流動性。截至2020年12月31日，2017年MRA沒有追加保證金通知。
2018年4月，我們將設施最大產能從300.0美元提高到4.0億美元。該安排在浮動利率的基礎上計息，息差為30天期倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)，以質押抵押品和墊付利率為基礎，計劃於2021年6月到期，並有一年的延期選擇權。截至2020年12月31日，該設施沒有未償還餘額。

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高級無擔保票據
下表按預定到期日(千美元)分別列出了我們截至2020年12月31日和2019年12月31日的優先無擔保票據和其他相關披露：
發行十二月三十一日，
2020
未付
校長
天平		十二月三十一日，
2020
堆積的
天平		十二月三十一日，
2019
堆積的
天平		利率(1)初始項
(按年計算)		到期日
2018年8月7日(2)(3)
$350,000 $350,000 $350,000 1.52 %32021年8月
2017年10月5日(2)
500,000 499,803 499,695 3.25 %52022年10月
2012年11月15日(4)
300,000 302,086 303,142 4.50 %102022年12月
2015年12月17日(5)
100,000 100,000 100,000 4.27 %102025年12月
2010年3月16日(6)
— — 250,000 
$1,250,000 $1,251,889 $1,502,837 
遞延融資成本，淨額(3,670)(5,990)
$1,250,000 $1,248,219 $1,496,847 
(1)考慮到期內有效的利率對衝，截至2020年12月31日的利率。
(2)由經營合夥企業發行，本公司作為擔保人。
(3)該等票據可由本公司選擇全部(但非部分)贖回，贖回價格相等於票據本金的100%，另加截至贖回日的未付應計利息。2020年4月，該公司以0.54375%的利率簽訂了價值350.0美元的固定利率掉期，截至2021年8月。
(4)2017年10月，本公司和經營合夥企業作為共同債務人額外發行了1.00億美元的4.50%優先無擔保票據，2022年12月到期。這些票據的定價是面值的105.334%。
(5)由本公司和經營合夥企業作為共同義務人發行。
(6)2020年3月，這些票據得到了償還。

限制性契約
二零一七年信貸安排的條款及若干優先無抵押票據包括若干限制及契諾，這些限制及契諾可能限制吾等派發股息、進行某些類型投資、招致額外負債、產生留置權、訂立負質押協議及處置資產的能力，並要求遵守有關總負債與總資產值的最高比率、EBITDA與固定費用的最低比率、有擔保負債與總資產值的最高比率及無抵押比率的最高比率等財務比率。上述股息限制規定，在違約持續期間，我們不會就普通股或其他股權進行分配，但為了使公司能夠繼續符合聯邦所得税的REIT資格，我們不會對普通股或其他股權進行分配。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們遵守了所有這些公約。
次級可遞延利息債券
2005年6月，本公司和經營合夥公司通過新成立的信託公司SL Green Capital Trust I或信託發行了1.00億美元的無擔保信託優先證券，該信託基金是經營合夥公司的全資子公司。這些證券將於2035年到期，利率比3個月期倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)高出125個基點。如果經營合夥企業行使其推遲支付利息的權利，利息支付可能會被推遲至多連續八個季度。信託優先證券可根據經營合夥企業的選擇權全部或部分贖回，無需預付溢價。我們不合並信託，即使它是可變利益實體，因為我們不是主要受益人。由於信託沒有合併，我們已將債務記錄在合併資產負債表上，相關付款被歸類為利息支出。
利率風險
我們面臨利率變化的風險，主要來自我們的可變利率債務。我們對利率波動的風險敞口是通過使用利率衍生工具和/或通過我們的可變利率債務和優先股投資來管理的。根據截至2020年12月31日的未償債務，假設浮動利率曲線增加100個基點，將使我們的合併年度利息成本(扣除可變利率債務和優先股投資的利息收入)增加1400萬美元，並將使我們在合資企業年度利息成本中的份額增加2060萬美元。截至2020年12月31日，我們11億美元債務和優先股投資組合中有32.1%與LIBOR掛鈎。
我們以公允價值確認資產負債表上的大多數衍生品。非套期保值的衍生品通過收益調整為公允價值。如果衍生品被認為是套期保值，取決於套期保值的性質，
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衍生工具將通過收益抵銷被套期資產、負債或公司承諾的公允價值變化，或在其他全面虧損中確認，直到被套期項目在收益中確認。
我們31億美元的長期債務以固定利率計息，因此這些工具的公允價值受到市場利率變化的影響。截至2020年12月31日，我們的可變利率債務和可變利率合資企業債務的利息基於倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)加18個基點至倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)加340個基點的利差。
合同義務
截至2020年12月31日，抵押貸款和其他應付貸款、2017年信貸安排、優先無擔保票據(貼現淨額)、信託優先證券、我們在合資企業債務中的份額(包括權利展期期權和看跌期權)、估計利息支出以及我們在融資和經營租賃下的義務的綜合本金到期日如下(以千為單位)：
20212022202320242025此後總計
房產抵押和其他貸款$250,727 $264,202 $566,599 $278,034 $829 $580,969 $1,941,360 
MRA和FHLB設施60,000 — — — — — 60,000 
循環信貸安排— — 110,000 — — — 110,000 
無擔保定期貸款— — 1,300,000 200,000 — — 1,500,000 
高級無擔保票據350,000 800,000 — — 100,000 — 1,250,000 
信託優先證券— — — — — 100,000 100,000 
融資租賃32,527 3,523 3,570 3,641 3,810 260,550 307,621 
經營租約28,534 26,228 23,921 23,939 24,026 504,360 631,008 
預計利息支出141,815 122,975 60,953 42,990 31,901 55,103 455,737 
合資債務1,085,279 540,947 491,066 617,010 1,385,256 552,813 4,672,371 
總計$1,948,882 $1,757,875 $2,556,109 $1,165,614 $1,545,822 $2,053,795 $11,028,097 
表外安排
我們有表外投資，包括合資企業、債務和優先股投資。這些投資都有不同的所有權結構。由於我們有能力對這些合資企業的經營和財務決策施加重大影響，但不能控制，因此我們的大部分合資企業安排都是按照權益會計方法核算的，這是因為我們有能力對這些合資企業安排的運營和財務決策施加重大影響，但不能控制這些安排。我們的表外安排在所附綜合財務報表的附註5“債務和優先股投資”和附註6“對未合併合資企業的投資”中進行了討論。
資本支出
我們估計，在截至2021年12月31日的本年度剩餘時間內，我們預計現有綜合物業的經常性資本支出為8800萬美元，現有綜合物業的開發或重新開發支出為1.922億美元，其中6550萬美元將由建設融資機制提供資金。我們預計我們合資物業的資本支出份額將為3.431億美元，其中2.481億美元將由建設融資機制提供資金。我們預計這些資本支出將來自運營現金流、現有流動資金和建設融資設施的借款。未來的房地產收購可能需要大量的資本投資，用於翻新和租賃成本。
分紅/分紅
我們預計將根據我們從運營合作伙伴那裏獲得的分配向我們的股東支付股息，這些分配是通過收集財產收入、扣除運營費用以及債務和優先股投資組合的利息產生的。
為了保持我們作為REIT的資格，我們必須每年向股東支付至少90%的REIT應税收入的股息，這是在考慮所支付的股息扣除和淨資本利得之前確定的。
我們支付的任何股息可能是現金、股票或兩者的組合，但受美國國税局(IRS)對使用股票進行股息的限制。此外，如果我們在特定年度的REIT應税收入超過了我們在該年度支付的現金股息，我們可能會支付股票股息，以保持我們的REIT地位，並避免某些REIT級別的税收。
根據我們目前每股3.64美元的年度分紅率，我們每年將向我們的普通股股東支付2.494億美元的紅利。在我們支付任何股息之前，無論是否出於聯邦所得税的目的，
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目錄

如果我們只在2017年信貸安排和優先無擔保票據允許的範圍內從可用現金中支付，我們必須首先滿足我們的運營要求以及我們的抵押貸款和應付貸款的預定償債期限。
關聯方交易
清潔/安全/信使和恢復服務
Alliance Building Services或Alliance及其附屬公司由Stephen L.Green的兒子Gary Green部分擁有，他是我們董事會的成員和榮譽主席，併為我們擁有的某些物業提供服務。聯盟的附屬公司包括第一質量維護公司(First Quality Maintenance，簡稱First Quality，簡稱First Quality)、經典安全公司(Classic Security LLC)、光明之星信使公司(Bright Star Messriers)和瑪瑙修復工程公司(Onyx Restory Works)，並分別提供清潔、滅絕、安全、信使和修復服務。此外，First Quality有非排他性的機會，在與任何尋求此類額外服務的租户單獨協商的基礎上，為我們物業的個別租户提供清潔和相關服務。服務公司已與Alliance訂立一項安排，根據該安排，Alliance向某些租户提供的服務，在其租賃協議所指定的基本服務之上的某些樓宇，將獲得超過某一門檻的利潤分享。
在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度，包括在綜合經營表其他收入中的利潤參與收入分別為140萬美元、390萬美元和390萬美元。
在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度中，我們還記錄了這些服務(不包括直接向租户提供的服務)的費用(包括資本化費用)，分別為1330萬美元、1880萬美元和1880萬美元。
管理費
S.L.Green Management Corp.是一家合併後的實體，從斯蒂芬·L·格林(Stephen L.Green)擁有權益的一家實體收取物業管理費。截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度，我們從該實體獲得的管理費分別為60萬美元、60萬美元和60萬美元。
One Vanderbilt投資
2016年12月，我們與董事長兼首席執行官馬克·霍利迪(Marc Holliday)和總裁安德魯·馬蒂亞斯(Andrew Mathias)擁有和控制的實體簽訂了協議，根據協議，他們同意按收購權益的評估公允市場價值投資我們的One Vanderbilt項目。這項投資使這些實體有權分別獲得公司從其一個範德比爾特項目實現的超過公司出資額的任何利潤的約1.50%-1.80%和1.00%-1.20%。這些實體無權獲得任何資本返還。因此，在先前披露的回購權利的約束下，這些權益將沒有價值，也不會使這些實體有權獲得任何金額(用於支付税負的有限分配除外)，除非和直到公司從One Vanderbilt項目獲得超過公司在該項目的總投資的分配。如果公司在該項目上的投資沒有實現利潤(或不會根據回購權益時的價值實現利潤)，霍利迪和馬蒂亞斯先生擁有和控制的實體將損失全部投資。霍利迪和馬蒂亞斯擁有和控制的實體分別支付了140萬美元和100萬美元，這相當於我們獲得的獨立第三方評估所確定的投資協議簽訂之日所收購權益的公平市場價值。
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霍利迪和馬蒂亞斯只有在房產穩定後才能將他們的權益貨幣化(穩定後三年內為50%，穩定後三年或更長時間內為100%)。此外，協議要求我們在出售範德比爾特一家或公司控制權發生交易性變化時回購這些權益。我們還有權在項目穩定7週年時或在項目穩定之前與Holliday先生和Mathias先生繼續為我們服務的每一位先生相關的某些分離事件發生時回購這些權益。權益貨幣化所支付的價格將等於當時權益的清算價值，一個範德比爾特的價值以其銷售價格(如果適用)或由獨立第三方評估師確定的公平市場價值為基礎。
保險
我們在三個財產保險計劃和責任保險範圍內維持“一切險”財產和租賃價值保險(包括洪水、地震和恐怖主義危險，不包括核、生物、化學和輻射恐怖主義(“NBCR”))。對於某些資產，例如One Vanderbilt的開發，可以單獨購買單獨的財產和責任保險。此外，我們的一家專屬自保保險公司貝爾蒙特保險公司(Belmont Insurance Company，簡稱Belmont)為NBCR指定觸發點以上的恐怖行為提供保險。貝爾蒙特的留任由我們的另一家專屬自保保險公司提康德羅加保險公司(“提康德羅加”)提供再保險。如果貝爾蒙特或提康德羅加需要根據我們的保險單支付索賠，我們最終會將損失記錄到所需支付的程度。然而，我們不能保證將來我們能以合理的價格購買保險。此外，如果我們遇到未投保或超過保單限額的損失，我們可能會損失投資於受損財產的資本以及這些財產預期的未來現金流。此外，我們的債務工具載有要求我們維持保險的慣常契約，如果某些類型的保險的成本和/或可獲得性使我們不能或不可能遵守這些與保險有關的契約，我們可能會根據債務工具違約。貝爾蒙和提康德羅加只為公司或其附屬公司擁有的物業提供保險。
此外，對於我們的某些物業，包括由合資企業持有或受三重淨租賃約束的物業，保險是由第三方購買的，我們不控制保險範圍。雖然我們可能與該等第三者達成協議，以維持足夠的承保範圍，並監察這些保單，但最終可能無法維持該等承保範圍或不足以承保我們的損失風險。
運營資金來源
FFO是一種被廣泛認可的非GAAP房地產投資信託基金業績財務衡量標準。公司根據NAREIT制定的標準計算FFO，這可能無法與其他REITs報告的FFO相比，這些REITs沒有按照NAREIT的定義計算FFO，或者與公司對NAREIT定義的解讀不同。NAREIT理事會於2002年4月批准的修訂後的FFO白皮書，隨後於2018年12月修訂，將FFO定義為淨收益(虧損)(根據GAAP計算)，不包括物業銷售的收益(或虧損)，以及房地產相關減值費用，加上房地產相關折舊和攤銷，以及對未合併的合夥企業和合資企業進行調整後的淨收益(虧損)。
本公司提出FFO是因為它認為FFO是本公司經營業績的重要補充指標，並相信證券分析師、投資者和其他相關方經常使用FFO來評估REITs，特別是那些擁有和經營商業寫字樓物業的REITs。該公司還使用FFO作為確定其高級管理人員績效薪酬的幾個標準之一。FFO旨在排除房地產和相關資產的GAAP歷史成本折舊和攤銷，即假設房地產資產的價值隨着時間的推移按比例遞減。然而，從歷史上看，房地產價值會隨着市場狀況的變化而上漲或下跌。由於FFO不包括房地產特有的折舊和攤銷、物業處置的損益以及與房地產相關的減損費用，因此它提供了一個業績衡量標準，當與去年同期相比時，它反映了入住率、租金、運營成本和利息成本趨勢對運營的影響，提供了從淨收入看不出來的視角。FFO不代表根據公認會計原則從經營活動中產生的現金，不應被視為淨收益(根據公認會計原則確定)的替代方案，不應被視為公司財務業績的指標，也不應被視為經營活動現金流(根據公認會計原則確定)的替代指標，也不代表可用於滿足公司現金需求的資金，包括我們進行現金分配的能力。
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目錄

截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度FFO如下(單位：千)：
截至二零一一年十二月三十一日止的一年，
202020192018
SL Green普通股股東的淨收入$356,105 $255,484 $232,312 
添加：
折舊及攤銷313,668 272,358 279,507 
合資企業折舊與非控制性利息調整205,869 192,426 187,147 
可歸因於非控股權益的淨收入34,956 10,142 12,210 
更少：
出售未合併合營企業/房地產權益的淨收益中的股本2,961 76,181 303,967 
房地產折舊準備金和減值(60,454)(7,047)(227,543)
房地產銷售損益，淨額215,506 (16,749)(30,757)
收購價格和其他公允價值調整187,522 69,389 57,385 
非租賃房地產資產折舊2,338 2,935 2,404 
SL Green普通股股東和單位股東的運營資金$562,725 $605,701 $605,720 
經營活動提供的現金流$554,236 $376,473 $441,537 
投資活動提供的現金流$1,056,430 $114,494 $681,662 
用於融資活動的現金流$(1,479,301)$(528,650)$(1,094,112)

通貨膨脹率
我們幾乎所有的寫字樓租約都提供了單獨的房地產税和運營費用增加，以及根據消費物價指數或其他指標(如搬運工工資)的增長收回運營費用。此外，許多租約規定固定基數租金上漲。我們認為，通脹上漲至少會被上述合同租金上漲和費用上升部分抵消。
會計準則更新
會計準則更新在隨附的合併財務報表附註2“重大會計政策-會計準則更新”中討論。
前瞻性信息
本報告包括可能被視為1995年“私人證券訴訟改革法”所指的“前瞻性陳述”的某些陳述，這些陳述旨在納入該法案的安全港條款。除有關歷史事實的聲明外，本報告中所含的所有針對我們預期、確信或期望在未來將會或可能會發生的活動、時間或發展趨勢的聲明，包括有關未來資本開支、股息及收購(包括其額度及性質)、房地產行業及紐約大都市區市場發展趨勢、業務戰略、我們業務的擴張和增長以及其他類似事宜的聲明，均屬前瞻性聲明。這些前瞻性陳述是基於我們根據我們的經驗以及我們對歷史趨勢、當前狀況、預期未來發展和我們認為合適的其他因素的看法而做出的某些假設和分析。
前瞻性陳述不是對未來業績的保證，實際結果或發展可能大不相同，我們告誡您不要過度依賴此類陳述。前瞻性陳述一般可以通過使用“可能”、“將會”、“應該”、“預期”、“預期”、“估計”、“相信”、“打算”、“計劃”、“繼續”或這些詞語的否定或其他類似的詞語或術語來識別。
本報告中包含的前瞻性陳述會受到許多風險和不確定因素的影響，這些風險和不確定性可能會導致我們的實際結果、表現或成就與我們所作的前瞻性陳述中明示或暗示的未來結果、表現或成就大不相同。這些風險和不確定性包括：
•總體經濟、商業和金融狀況的影響，特別是對紐約市房地產市場的影響；
52
目錄

•正在進行的新冠肺炎疫情的影響及其對我們的業務和整個行業將產生的影響的持續時間；
•對某些地理市場的依賴；
•房地產收購、處置、開發和再開發的風險，包括建設延誤和成本超支的成本；
•與債務和優先股投資有關的風險；
•潛在租户和借款人的可獲得性和信譽；
•主要承租人或相當數量的小承租人或借款人破產或資不抵債；
•房地產市場的不利變化，包括寫字樓需求減少，空置率增加，轉租空間增加；
•資本可獲得性(債務和股權)；
•融資和其他成本的意外增加，包括利率上升；
•我們在債務工具中遵守金融契約的能力；
•我們維持房地產投資信託基金地位的能力；
•通過合資企業結構進行投資的風險，包括我們的合作伙伴履行其財務義務；
•恐怖襲擊的威脅；
•我們是否有能力以合理的成本取得足夠的保險，並有可能蒙受超過保險範圍的損失，包括因環境污染而蒙受的損失；以及
•立法、監管和/或安全要求對REITs和房地產業務造成不利影響，包括遵守“美國殘疾人法”、“公平住房法”和其他類似法律法規的成本。
我們業務面臨的其他因素和風險，其中許多是我們無法控制的，在本報告的其他部分和我們提交給證券交易委員會的其他文件中都有描述。除非法律要求，否則我們沒有義務公開更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於未來事件、新信息或其他原因。
53
目錄

第7A項要求對市場風險進行定量和定性披露
有關我們受利率波動影響的更多信息，請參見第(7)項，“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析--市場利率風險”。
下表列出了截至2020年12月31日，基於我們的債務和債務以及優先股投資的到期日的本金現金流，以及按預期到期日(包括權利延期期權)的加權平均利率(以千為單位)：
長期債務
債務和優先
股權投資(1)
固定
率		平均值
利息
率		變量
率		平均值
利息
率		金額加權
產率
2021$360,700 3.62 %$300,027 1.94 %$216,162 6.05 %
20221,006,552 3.59 %57,650 1.97 %398,053 10.33 %
2023806,599 3.95 %1,170,000 1.93 %245,092 1.74 %
2024278,034 4.26 %200,000 1.57 %6,890 — %
2025100,829 4.34 %— 2.09 %30,000 8.40 %
此後580,969 4.35 %100,000 2.82 %180,345 6.95 %
總計$3,133,683 3.78 %$1,827,677 1.93 %$1,076,542 6.83 %
公允價值$3,237,075 $1,822,740 
(1)截至2020年12月31日，我們的債務和優先股投資估計公允價值在10億美元至11億美元之間。
下表列出了基於我們在合資企業債務中所佔份額的到期日的本金現金流，以及截至2020年12月31日的預期到期日的加權平均利率(以千為單位)：
長期債務
固定
率		平均值
利息
率		變量
率		平均值
利息
率
2021$11,415 4.15 %$1,073,864 2.13 %
2022492,801 4.11 %48,146 2.19 %
2023271,080 3.94 %219,986 2.57 %
202416,994 3.88 %600,016 2.85 %
20251,261,997 3.88 %123,259 3.34 %
此後442,675 3.98 %110,138 3.68 %
總計$2,496,962 4.02 %$2,175,409 2.43 %
公允價值$2,570,780 $2,164,526  
54
目錄

下表列出了我們的合併衍生品工具，這些工具正在對衝可變利率債務，以及截至2020年12月31日的相關公允價值(以千為單位)：
資產
對衝		基準
率		概念上的
價值		罷工
率		有效
日期		期滿
日期		公平
價值
利率上限抵押貸款倫敦銀行間同業拆借利率$85,000 4.000 %2019年3月2021年3月$— 
利率互換信貸安排倫敦銀行間同業拆借利率350,000 0.544 %2020年4月2021年8月(771)
利率互換抵押貸款倫敦銀行間同業拆借利率111,869 3.500 %2020年12月2021年11月— 
利率上限抵押貸款倫敦銀行間同業拆借利率510,000 3.000 %2020年6月2021年12月— 
利率互換抵押貸款倫敦銀行間同業拆借利率200,000 1.131 %2016年7月2023年7月(5,004)
利率互換信貸安排倫敦銀行間同業拆借利率100,000 1.161 %2016年7月2023年7月(2,578)
利率上限信貸安排倫敦銀行間同業拆借利率600,000 4.000 %2020年8月2023年9月28 
利率互換信貸安排倫敦銀行間同業拆借利率150,000 2.696 %2019年1月2024年1月(11,344)
利率互換信貸安排倫敦銀行間同業拆借利率150,000 2.721 %2019年1月2026年1月(17,714)
利率互換信貸安排倫敦銀行間同業拆借利率200,000 2.740 %2019年1月2026年1月(23,806)
合併限制語合計$(61,189)
除了這些衍生工具外，我們的一些合資貸款協議還要求合資企業購買其債務的利率上限。截至2020年12月31日，所有這些利率上限總共代表着110萬美元的資產。我們還在一些合資企業交換了某些浮動利率債務。截至2020年12月31日，這些掉期總共代表了1140萬美元的負債。
55
目錄


第八項：財務報表及補充數據
財務報表和明細表索引

SL Green Realty Corp.的財務報表。
獨立註冊會計師事務所報告書
58
截至2020年12月31日和2019年12月31日的合併資產負債表
61
截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的綜合營業報表
63
截至2020年、2019年和2018年12月31日止年度的綜合全面收益表
64
截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的綜合權益報表
65
截至2020年、2019年和2018年12月31日的合併現金流量表
67
SL Green Operating Partnership，L.P.財務報表
獨立註冊會計師事務所報告書
70
截至2020年12月31日和2019年12月31日的合併資產負債表
73
截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的綜合營業報表
75
截至2020年、2019年和2018年12月31日止年度的綜合全面收益表
76
截至2020年、2019年和2018年12月31日的綜合資本報表
77
截至2020年、2019年和2018年12月31日的合併現金流量表
79
合併財務報表附註
82
進度表
附表三-截至2020年12月31日的房地產和累計折舊
130
所有其他明細表都被省略，因為它們不是必需的，或者所需的信息顯示在財務報表或附註中。

56
目錄


獨立註冊會計師事務所報告書
致SL Green Realty Group Corp.的股東和董事會。
對財務報表的意見
本公司已審核SL Green Realty Corp.(本公司)於2020年12月31日及2019年12月31日的隨附綜合資產負債表，截至2020年12月31日止三個年度各年度的相關綜合經營報表、全面收益、權益及現金流量，以及列於指數第15(A)(2)項的相關附註及財務報表附表(統稱“綜合財務報表”)。我們認為，合併財務報表在所有重要方面都公平地反映了公司在2020年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的財務狀況，以及截至2020年12月31日的三年中每一年的運營結果和現金流，符合美國公認會計原則。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013框架)》中確立的標準，對公司截至2020年12月31日的財務報告內部控制進行了審計，我們於2021年2月26日發佈的報告對此發表了無保留意見。
採用ASU編號2016-02
如合併財務報表附註2所述，由於採用ASU No.2016-02，本公司於2019年改變了租賃會計方法。租賃(主題842)，以及相關的修正案。
採用ASU編號2016-13

如合併財務報表附註2所述，由於採用美國會計準則第2016-13號，本公司於2020年改變了金融工具信貸損失的會計計量方法。金融工具-信用損失(主題326)：金融工具信用損失的測量，以及相關的修正案。

意見基礎
這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些準則要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是欺詐。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評估管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評估財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
關鍵審計事項
以下傳達的關鍵審計事項是指已傳達或要求傳達給審計委員會的當期財務報表審計所產生的事項：(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露；(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對綜合財務報表的整體意見，我們不會通過傳達下面的關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與其相關的賬目或披露提供單獨的意見。
57
目錄

合資企業合併評估
對該事項的描述
本公司對房地產合資企業的若干投資按權益法核算，對房地產合資企業的若干其他投資進行合併。截至2020年12月31日，公司在未合併的合資企業中的投資為38億美元，在合併後的其他合夥企業中的非控股權益為2600萬美元。正如綜合財務報表附註2所述，對於每家合資企業，本公司評估了提供給合資企業各方的權利，以評估合資企業的合併情況。
我們是如何在審計中解決這一問題的
審計管理層的合資企業合併分析是複雜和高度判斷的，這是因為在評估哪些活動對合資企業的經濟業績影響最大(基於實體在其預期壽命內的目的和設計)以及評估哪一方有權指導這些活動方面具有主觀性。我們測試了公司對合資企業合併評估的控制。例如，我們測試了對管理層審查新組建合資企業合併分析的控制，以及對管理層識別可能引發現有合資企業合併結論修改的複議事件的控制。

為測試本公司對房地產合資企業的綜合評估，我們的程序包括(其中包括)審核新的和修訂的合資協議，並與管理層討論通過合資協議轉讓給本公司的權利的性質以及合資交易的商業目的。我們審查了管理層對將對合資企業的經濟表現產生最重大影響的活動的評估，並評估了合資協議是否為公司提供了參與權或保護權。我們還評估了與合資企業的交易，以確定是否存在需要重新考慮先前合併結論的事件。
商業地產減值(零售)
對該事項的描述
截至2020年12月31日，該公司的商業地產按成本計算總計約54億美元。如綜合財務報表附註2所述，當情況顯示物業的賬面價值可能無法收回時，會定期檢討房地產的減值情況。在截至2020年12月31日的一年中，該公司確認了6050萬美元的可折舊房地產準備金和減值。

審計該公司的商業房地產(零售)減值會計尤其具有挑戰性，這是由於在確定預計因物業的使用和最終處置以及物業的估計公允價值而產生的預計未來現金流量時所固有的假設和估計，因此涉及到高度的主觀性。特別是，管理層的假設和估計包括估計的收入和支出增長率、貼現率和資本化率，它們對對未來業務、市場或經濟狀況、需求和競爭的預期很敏感。
我們是如何在審計中解決這一問題的
我們對公司的商業地產減值流程進行了瞭解，評估了設計，並測試了控制措施的操作有效性。這包括對管理層審查用於估計預期未來現金流和確定公允價值的重要假設和數據輸入的控制進行測試。

為了測試公司對商業房地產減值的會計處理，我們執行了審計程序，其中包括評估所應用的方法，並測試上文討論的重要假設和公司在減值分析中使用的基礎數據。我們與管理層就潛在交易的現狀和管理層的判斷進行了討論，以瞭解未來事件的可能性，這些事件可能會影響物業的持有期和其他現金流假設。在某些情況下，我們請我們的估值專家協助執行這些程序。我們將管理層使用的重要假設與歷史數據和可觀察到的特定市場數據進行了比較。我們還評估了管理層的估計，並對重大假設進行了敏感性分析，以評估假設變化將導致的估計未來現金流的變化。此外，我們評估了資產負債表日期之後的信息和事件，以證實管理層使用的某些關鍵假設。

58
目錄


安永/安永律師事務所
自1997年以來，我們一直擔任本公司的審計師。
紐約，紐約
2021年2月26日
59
目錄

SL Green Realty Corp.
合併資產負債表
(單位為千，每股數據除外)
2020年12月31日2019年12月31日
資產
商業地產物業，按成本價計算：
土地和土地權益$1,315,832 $1,751,544 
建築和改善4,168,193 5,154,990 
建築租賃權及其改進1,448,134 1,433,793 
使用權資產融資租賃55,711 47,445 
使用權資產經營租賃367,209 396,795 
7,355,079 8,784,567 
減去：累計折舊(1,956,077)(2,060,560)
5,399,002 6,724,007 
持有待售資產— 391,664 
現金和現金等價物266,059 166,070 
受限現金106,736 75,360 
有價證券投資28,570 29,887 
租户和其他應收款44,507 43,968 
關聯方應收賬款34,657 21,121 
應收遞延租金302,791 283,011 
債務和優先股權投資，扣除折扣和遞延發起費#美元11,232及$14,562及免税額$13,213及$1,750分別在2020年和2019年
1,076,542 1,580,306 
對未合併的合資企業的投資3,823,322 2,912,842 
遞延成本，淨額177,168 205,283 
其他資產448,213 332,801 
總資產(1)
$11,707,567 $12,766,320 
負債
抵押貸款和其他應付貸款，淨額$1,979,972 $2,183,253 
循環信貸安排，淨額105,262 234,013 
無擔保定期貸款，淨額1,495,275 1,494,024 
無擔保票據，淨額1,248,219 1,496,847 
應計應付利息14,825 22,148 
其他負債302,798 177,080 
應付賬款和應計費用151,309 166,905 
遞延收入118,572 114,052 
租賃負債--融資租賃152,521 44,448 
租賃負債--經營租賃339,458 381,671 
應付股息和分派149,294 79,282 
保證金53,836 62,252 
與持有待售資產有關的負債— — 
發行信託優先證券的信託持有的次級遞延利息債券100,000 100,000 
總負債(1)
6,211,341 6,555,975 
承諾和或有事項
論經營合夥中的非控制性利益358,262 409,862 
首選單位202,169 283,285 
60
目錄

SL Green Realty Corp.
合併資產負債表
(單位為千，每股數據除外)
2020年12月31日2019年12月31日
權益
SL Green股東權益：
系列I優先股，$0.01面值，$25.00清算優先權，9,200在2020年12月31日和2019年12月31日發行並未償還
221,932 221,932 
普通股，$0.01面值，160,000授權股份及69,534和77,981分別於2020年12月31日及2019年12月31日發行及未償還(包括1,026和1,026分別於2020年12月31日和2019年12月31日以國庫形式持有的股份)
716 803 
額外實收資本3,862,949 4,286,395 
按成本價計算的庫存股(124,049)(124,049)
累計其他綜合損失(67,247)(28,485)
留存收益1,015,462 1,084,719 
SL Green股東權益總額4,909,763 5,441,315 
其他合夥企業中的非控股權益26,032 75,883 
總股本4,935,795 5,517,198 
負債和權益總額$11,707,567 $12,766,320 
(1)該公司的綜合資產負債表包括綜合可變利息實體(“VIE”)的資產和負債。見附註2。綜合資產負債表包括以下與我們的綜合VIE有關的金額，不包括經營夥伴關係：$41.2百萬美元和$205.2百萬美元的土地，$57.9百萬美元和$481.9百萬美元的建築和改善，$2.0百萬美元和$2.0百萬美元的建築和租賃改進，$37.8百萬美元和$61.7百萬使用權資產，$10.3百萬美元和$17.6累計折舊百萬美元，$289.5百萬美元和$169.5包括在其他行項目中的其他資產(百萬美元)94.0百萬美元和$457.1百萬房地產債務，淨額，$0.7百萬美元和$1.2應計應付利息百萬美元，$29.9百萬美元和$57.7百萬美元的租賃負債，以及56.6百萬美元和$43.7截至2020年12月31日和2019年12月31日，包括在其他行項目中的其他負債分別為百萬美元。


附註是這些合併財務報表的組成部分。
61
目錄

SL和綠色房地產投資公司(Green Realty Group Corp.)
合併業務報表
(單位為千，每股數據除外)


截至十二月三十一日止的年度，
202020192018
收入
租金收入，淨額$804,423 $983,557 $978,574 
投資收益120,163 195,590 201,492 
其他收入128,158 59,848 47,326 
總收入1,052,744 1,238,995 1,227,392 
費用
運營費用，包括$12,6432020年，18,1062019年，17,8232018年關聯方費用
183,200 234,676 229,347 
房地產税176,315 190,764 186,351 
經營租賃租金29,043 33,188 32,965 
利息支出，扣除利息收入後的淨額116,679 190,521 208,669 
遞延融資成本攤銷11,794 11,653 12,408 
折舊及攤銷313,668 272,358 279,507 
扣除回收後的貸款損失和其他投資儲備35,298 — 6,839 
交易相關成本503 729 1,099 
市場營銷學、一般管理學和行政學91,826 100,875 92,631 
總費用958,326 1,034,764 1,049,816 
未合併合資企業淨(虧損)收入中的權益(25,195)(34,518)7,311 
出售未合併合營企業/房地產權益的淨收益中的股本2,961 76,181 303,967 
收購價格和其他公允價值調整187,522 69,389 57,385 
房地產銷售損益，淨額215,506 (16,749)(30,757)
房地產折舊準備金和減值(60,454)(7,047)(227,543)
提前清償債務損失— — (17,083)
淨收入414,758 291,487 270,856 
可歸因於非控股權益的淨收入：
經營合夥企業中的非控制性權益(20,016)(13,301)(12,216)
其他合夥企業中的非控股權益(14,940)3,159 6 
首選單位分佈(8,747)(10,911)(11,384)
可歸因於SL-Green的淨收入371,055 270,434 247,262 
永久優先股股息(14,950)(14,950)(14,950)
SL和Green普通股股東的淨收入$356,105 $255,484 $232,312 
基本每股收益：$4.88 $3.20 $2.75 
稀釋後每股收益：$4.87 $3.19 $2.75 
基本加權平均已發行普通股72,552 79,415 84,090 
已發行的稀釋加權平均普通股和普通股等價物77,243 84,234 89,071 


附註是這些合併財務報表的組成部分。
62
目錄

SL Green Realty Corp.
綜合全面收益表
(單位：千)
截至二零一一年十二月三十一日止的一年，
202020192018
淨收入$414,758 $291,487 $270,856 
其他全面虧損：
衍生工具未實現價值減少，包括SL Green在合資衍生工具中的份額(39,743)(47,118)(3,622)
有價證券未實現價值增加(減少)(1,318)1,249 60 
其他綜合損失(41,061)(45,869)(3,562)
綜合收益373,697 245,618 267,294 
可歸因於非控股權益和優先股分配的淨收入(43,703)(21,053)(23,594)
可歸因於非控股權益的其他綜合損失2,299 2,276 66 
SL Green的綜合收入$332,293 $226,841 $243,766 


附註是這些合併財務報表的組成部分。

63
目錄

*
合併權益表
(單位為千，每股數據除外)
SL Green Realty Corp.股東
普通股
系列I
擇優
股票
股份(1)
帕爾
價值		其他內容
已付-
資本內		財務處
股票		累計
其他
全面
收益(虧損)		留用
收益		非控制性
利益		總計
2017年12月31日的餘額$221,932 90,172 $939 $4,968,338 $(124,049)$18,604 $1,139,329 $364,361 $6,589,454 
採用ASC 610-20後的累計調整570,524 570,524 
2018年1月1日餘額221,932 90,172 939 4,968,338 (124,049)18,604 1,709,853 364,361 7,159,978 
淨收益(虧損)247,262 (6)247,256 
其他綜合損失(3,496)(3,496)
優先股息(14,950)(14,950)
DRSPP收益1 136 136 
將經營合夥企業中的單位轉換為普通股155 2 16,301 16,303 
論經營合夥企業中非控股權益的再分配34,236 34,236 
遞延薪酬計劃和股票獎勵，扣除沒收和扣繳税款後的淨額145 1 17,483 17,484 
普通股回購(9,469)(98)(522,482)(415,215)(937,795)
行使股票期權所得收益307 3 28,909 28,912 
對合併合資企業權益的貢獻5,459 5,459 
部分擁有實體的解固(315,116)(315,116)
對非控股權益的分配(8,364)(8,364)
已宣佈的現金分配($3.3834每股普通股，這些都不代表聯邦所得税的資本回報)
(282,188)(282,188)
2018年12月31日的餘額221,932 81,311 847 4,508,685 (124,049)15,108 1,278,998 46,334 5,947,855 
淨收益(虧損)270,434 (3,159)267,275 
從非控股權益收購附屬權益(569)(25,276)(25,845)
其他綜合損失(43,593)(43,593)
優先股息(14,950)(14,950)
DRSPP收益4 334 334 
將經營合夥企業中的單位轉換為普通股5 471 471 
論經營合夥企業中非控股權益的再分配(34,320)(34,320)
遞延薪酬計劃和股票獎勵，扣除沒收和扣繳税款後的淨額102 2 25,761 25,763 
普通股回購(4,466)(46)(248,287)(136,066)(384,399)
對合併合資企業權益的貢獻58,462 58,462 
對非控股權益的分配(478)(478)
已宣佈的現金分配($3.5352每股普通股，這些都不代表聯邦所得税的資本回報)
(279,377)(279,377)
2019年12月31日的餘額221,932 76,956 803 4,286,395 (124,049)(28,485)1,084,719 75,883 5,517,198 
採用ASC後的累計調整
326		(39,184)(39,184)
2020年1月1日的餘額221,932 76,956 803 4,286,395 (124,049)(28,485)1,045,535 75,883 5,478,014 
淨收入371,055 14,940 385,995 
從非控股權益收購附屬權益(3,123)1,587 (1,536)
其他綜合損失(38,762)(38,762)
優先股息(14,950)(14,950)
DRSPP收益17 1,006 1,006 
將經營合夥企業中的單位轉換為普通股98 1 8,743 8,744 
論經營合夥企業中非控股權益的再分配32,598 32,598 
64
目錄

*
合併權益表
(單位為千，每股數據除外)
SL Green Realty Corp.股東
普通股
系列I
擇優
股票
股份(1)
帕爾
價值		其他內容
已付-
資本內		財務處
股票		累計
其他
全面
收益(虧損)		留用
收益		非控制性
利益		總計
遞延薪酬計劃和股票獎勵，扣除沒收和扣繳税款後的淨額(34)— 25,271 25,271 
普通股回購(8,529)(88)(455,343)(76,831)(532,262)
對合併合資企業權益的貢獻12,477 12,477 
對非控股權益的分配(78,855)(78,855)
已宣佈的現金分配($4.7908每股普通股，這些都不代表聯邦所得税的資本回報)
(341,945)(341,945)
2020年12月31日的餘額$221,932 68,508 $716 $3,862,949 $(124,049)$(67,247)$1,015,462 $26,032 $4,935,795 

(1)2021年1月21日，我們完成了反向股票拆分，1.02918SL Green普通股合併為1股SL Green普通股。我們追溯調整了流通股數量、股票活動、申報的現金分配和每股收益，就像反向拆分發生在2017年12月31日一樣。
附註是這些合併財務報表的組成部分。
65
目錄

SL Green Realty Corp.
合併現金流量表
(單位為千，每股數據除外)

截至十二月三十一日止的年度，
 202020192018
經營活動
淨收入$414,758 $291,487 $270,856 
將淨收入與經營活動提供的淨現金進行調整：
折舊及攤銷325,462 284,011 289,899 
未合併合營企業淨虧損(收益)中的權益25,195 34,518 (7,311)
未合併合資企業累計收益的分配679 864 10,277 
出售未合併合營權益/房地產權益的淨收益中的股本(2,961)(76,181)(303,967)
收購價和其他公允價值調整(187,522)(69,389)(57,385)
房地產折舊準備金和減值60,454 7,047 227,543 
(收益)房地產銷售損失，淨額(215,506)16,749 30,757 
扣除回收後的貸款損失準備金和其他投資準備金35,298 — 6,839 
提前清償債務損失— — 17,083 
應收遞延租金(7,582)(13,941)(18,216)
非現金租賃費用11,984 13,744 2,016 
其他非現金調整15,178 271 2,932 
營業資產和負債變動情況：
租户和其他應收款(17,074)(4,968)6,968 
關聯方應收賬款1,451 7,802 (1,044)
遞延租賃成本(20,900)(70,938)(44,158)
其他資產(26,137)(18,630)(8,310)
應付帳款、應計費用、其他負債和保證金132,171 (25,597)4,410 
遞延收入20,657 10,824 12,348 
租賃負債變動--經營租賃(11,369)(11,200)— 
經營活動提供的淨現金554,236 376,473 441,537 
投資活動
房地產收購$(86,846)$(262,591)$(60,486)
增加土地、建築物和改善設施(458,140)(252,986)(254,460)
收購保證金和延期購買價格— (5,239)— 
對未合併的合資企業的投資(70,315)(128,682)(400,429)
超出未合併合資企業累計收益的分配124,572 79,020 233,118 
處置房地產/合資企業權益的淨收益1,112,382 208,302 1,231,004 
其他投資32,479 (7,869)(38,912)
債務和優先股投資的來源(360,953)(607,844)(731,216)
償還或贖回債務和優先股投資763,251 1,092,383 703,043 
投資活動提供的淨現金1,056,430 114,494 681,662 
66
目錄

SL Green Realty Corp.
合併現金流量表
(單位為千，每股數據除外)
截至十二月三十一日止的年度，
 202020192018
融資活動
抵押貸款和其他應付貸款的收益$1,181,892 $752,984 $564,391 
償還按揭及其他應付貸款(1,186,828)(230,076)(868,842)
來自循環信貸安排和優先無擔保票據的收益1,495,000 1,310,000 3,120,000 
循環信貸安排和優先無擔保票據的償還(1,875,000)(1,570,000)(2,560,000)
清償債務費用的支付— — (13,918)
行使股票期權和發行DRSPP所得收益1,006 334 29,048 
普通股回購(528,483)(384,399)(979,541)
優先股贖回(82,750)(18,142)(1,208)
操作單元的贖回(27,342)(27,495)(33,972)
向其他合夥企業中的非控股權益分配(85,468)(478)(8,364)
其他合夥企業中非控股權益的貢獻12,477 10,239 5,459 
從非控股權益收購附屬權益(1,536)(25,845)— 
對經營合夥企業中非控股利益的分配(12,652)(14,729)(15,000)
普通股和優先股支付的股息(293,996)(306,386)(313,230)
與參貸有關的其他義務— — 16 
與限制性股票獎勵相關的扣繳税款(4,752)(3,495)(3,842)
遞延貸款成本(70,036)(21,162)(15,109)
融資租賃負債的本金支付(833)— — 
用於融資活動的淨現金(1,479,301)(528,650)(1,094,112)
現金、現金等價物和限制性現金淨增(減)131,365 (37,683)29,087 
年初現金、現金等價物和限制性現金241,430 279,113 250,026 
期末現金、現金等價物和限制性現金$372,795 $241,430 $279,113 
補充現金流披露：
支付的利息$201,348 $248,684 $259,776 
已繳所得税$2,296 $1,489 $1,418 
補充披露非現金投融資活動：
經營合夥企業中單位的轉換$8,744 $471 $16,303 
贖回合營企業出售的經營合夥企業中的單位— — 10,445 
優先股權投資換房地產或合營企業股權119,497 — — 
以債權投資換房地產或合營企業股權122,796 34,498 298,956 
發行與房地產收購有關的優先單位— 1,000 — 
租户改善和應付資本支出1,665 6,056 — 
公允價值對經營合夥企業非控股權益的調整32,598 34,320 34,236 
一家子公司的解除合併854,437 395 298,404 
解除附屬抵押貸款的合併5,593 — — 
與出售房地產有關而承擔的按揭250,000 — — 
賣家融資購買100,000 — — 
債務和優先股投資9,014 — — 
轉讓與持有以供出售的資產有關的資產— 391,664 — 
轉回持有以供出售的資產391,664 — — 
轉移與持有以供出售的資產有關的負債— — — 
拆除全額折舊的商業地產66,169 19,577 124,249 
67
目錄

SL Green Realty Corp.
合併現金流量表
(單位為千，每股數據除外)
截至十二月三十一日止的年度，
 202020192018
非控股權益對合併合資企業的出資— 48,223 — 
對非控股權益的分配6,613 — — 
應付股份回購3,779 — — 
確認銷售型租賃及相關租賃負債119,725 — — 
確認使用權資產及相關租賃負債61,990 389,120 — 
2020年12月，該公司宣佈每月定期分派每股$0.3122以及每股$$的特別分派1.7462這主要是以股票支付的。這些分配是在2021年1月支付的。2019年12月和2018年12月，公司宣佈季度每股分配為$0.9108及$0.8748，分別為。這些分配分別於2020年1月和2019年1月支付。這些分配金額已追溯調整，以反映2021年1月實施的反向股票拆分。
下表提供了合併資產負債表中報告的現金、現金等價物和限制性現金的對賬，這些現金合計為合併現金流量表中顯示的相同金額的總和。
年終
 
2020
20192018
現金和現金等價物$266,059 $166,070 $129,475 
受限現金106,736 75,360 149,638 
現金總額、現金等價物和限制性現金$372,795 $241,430 $279,113 
附註是這些合併財務報表的組成部分。
68
目錄


獨立註冊會計師事務所報告書
致SL Green Operating Partnership，L.P.合作伙伴
對財務報表的意見
本公司已審核SL Green Operating Partnership，L.P.(營運合夥)於2020年12月31日及2019年12月31日的隨附綜合資產負債表，截至2020年12月31日止三個年度各年度的相關綜合經營報表、全面收益、資本及現金流量，以及列於指數第15(A)(2)項的相關附註及財務報表附表(統稱“綜合財務報表”)。我們認為，合併財務報表在所有實質性方面都公平地呈現了經營合夥企業在2020年12月31日和2019年12月31日的財務狀況，以及截至2020年12月31日的三年中每一年的經營結果和現金流，符合美國公認會計原則。
我們還根據美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的內部控制-綜合框架(2013年框架)中確立的標準，審計了經營合夥企業截至2020年12月31日的財務報告內部控制，我們於2021年2月26日發佈的報告對此發表了無保留意見。
採用ASU編號2016-02
如合併財務報表附註2所述，由於採用了ASU第2016-02號，經營合夥企業在2019年改變了租賃會計方法。租賃(主題842)，以及相關的修正案。
採用ASU編號2016-13
如合併財務報表附註2所述，由於採用了美國會計準則第2016-13號，經營合夥企業在2020年改變了金融工具信貸損失計量的會計方法。金融工具-信用損失(主題326)：金融工具信用損失的測量，以及相關的修正案。
意見基礎
這些財務報表由運營合夥公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對運營合夥企業的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和規定，我們必須獨立於運營合夥企業。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些準則要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是欺詐。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評估管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評估財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
關鍵審計事項

以下傳達的關鍵審計事項是指已傳達或要求傳達給審計委員會的當期財務報表審計所產生的事項：(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露；(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀或複雜的判斷。關鍵審計事項的溝通不會以任何方式改變吾等對綜合財務報表的整體意見，而吾等亦不會透過傳達以下關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與該等事項相關的賬目或披露提供單獨意見。

69
目錄

合資企業合併評估
對該事項的描述
經營合夥企業按權益法核算房地產合資企業的若干投資，合併房地產合資企業的若干其他投資。截至2020年12月31日，運營合夥企業在未合併的合資企業中的投資為38億美元，在合併後的其他合夥企業中的非控股權益為2600萬美元。正如綜合財務報表附註2所述，對於每家合資企業，經營合夥企業評估了提供給合資企業各方的權利，以評估合資企業的合併情況。
我們是如何在審計中解決這一問題的
審計管理層的合資企業合併分析是複雜和高度判斷的，這是因為在評估哪些活動對合資企業的經濟業績影響最大(基於實體在其預期壽命內的目的和設計)以及評估哪一方有權指導這些活動方面具有主觀性。我們測試了運營合夥企業對合資企業合併評估的控制。例如，我們測試了對管理層審查新組建合資企業合併分析的控制，以及對管理層識別可能引發現有合資企業合併結論修改的複議事件的控制。

為測試營運合夥對房地產合營企業的綜合評估，我們的程序包括(其中包括)審閲新的及經修訂的合營協議，並與管理層討論透過合營協議轉讓予營運合夥的權利的性質，以及合營交易的商業目的。我們審查了管理層對將對合資企業的經濟表現產生最重大影響的活動的評估，並評估了合資協議是否為運營夥伴提供了參與權或保護權。我們還評估了與合資企業的交易，以確定是否存在需要重新考慮先前合併結論的事件。
商業地產減值(零售)
對該事項的描述
截至2020年12月31日，運營合夥企業的商業房地產成本價總計約54億美元。如綜合財務報表附註2所述，當情況顯示物業的賬面價值可能無法收回時，會定期檢討房地產的減值情況。在截至2020年12月31日的一年中，運營夥伴關係確認了6050萬美元的可折舊房地產準備金和減值。

審核經營合夥企業的商業房地產物業(零售)減值會計尤其具有挑戰性，涉及高度主觀性，這是由於在確定物業的使用和最終處置以及物業的估計公允價值預計產生的估計未來現金流量時所固有的假設和估計。特別是，管理層的假設和估計包括估計的收入和支出增長率、貼現率和資本化率，它們對對未來業務、市場或經濟狀況、需求和競爭的預期很敏感。
我們是如何在審計中解決這一問題的
我們取得了瞭解，評估了設計，並測試了對運營合夥企業的商業房地產減值過程進行控制的操作有效性。這包括對管理層審查用於估計預期未來現金流和確定公允價值的重要假設和數據輸入的控制進行測試。

為測試經營合夥企業對商業房地產物業減值的會計處理，我們進行了審計程序，其中包括評估所應用的方法和測試上文討論的重大假設以及經營合夥企業在其減值分析中使用的基礎數據。我們與管理層就潛在交易的現狀和管理層的判斷進行了討論，以瞭解未來事件的可能性，這些事件可能會影響物業的持有期和其他現金流假設。在某些情況下，我們請我們的估值專家協助執行這些程序。我們將管理層使用的重要假設與歷史數據和可觀察到的特定市場數據進行了比較。我們還評估了管理層的估計，並對重大假設進行了敏感性分析，以評估假設變化將導致的估計未來現金流的變化。此外，我們評估了資產負債表日期之後的信息和事件，以證實管理層使用的某些關鍵假設。
70
目錄

/s/安永律師事務所
自2010年以來，我們一直擔任運營夥伴關係的審計師。
紐約，紐約
2021年2月26日
71
目錄

SL Green Operating Partnership，L.P.
合併資產負債表
(單位為千，單位數據除外)
2020年12月31日2019年12月31日
資產  
商業地產物業，按成本價計算：  
土地和土地權益$1,315,832 $1,751,544 
建築和改善4,168,193 5,154,990 
建築租賃權及其改進1,448,134 1,433,793 
使用權資產融資租賃55,711 47,445 
使用權資產經營租賃367,209 396,795 
7,355,079 8,784,567 
減去：累計折舊(1,956,077)(2,060,560)
5,399,002 6,724,007 
持有待售資產— 391,664 
現金和現金等價物266,059 166,070 
受限現金106,736 75,360 
有價證券投資28,570 29,887 
租户和其他應收款44,507 43,968 
關聯方應收賬款34,657 21,121 
應收遞延租金302,791 283,011 
債務和優先股權投資，扣除折扣和遞延發起費#美元11,232及$14,562及免税額$13,213及$1,750分別在2020年和2019年
1,076,542 1,580,306 
對未合併的合資企業的投資3,823,322 2,912,842 
遞延成本，淨額177,168 205,283 
其他資產448,213 332,801 
總資產(1)
$11,707,567 $12,766,320 
負債  
抵押貸款和其他應付貸款，淨額$1,979,972 $2,183,253 
循環信貸安排，淨額105,262 234,013 
無擔保定期貸款，淨額1,495,275 1,494,024 
無擔保票據，淨額1,248,219 1,496,847 
應計應付利息14,825 22,148 
其他負債302,798 177,080 
應付賬款和應計費用151,309 166,905 
遞延收入118,572 114,052 
租賃負債--融資租賃152,521 44,448 
租賃負債--經營租賃339,458 381,671 
應付股息和分派149,294 79,282 
保證金53,836 62,252 
與持有待售資產有關的負債— — 
發行信託優先證券的信託持有的次級遞延利息債券100,000 100,000 
總負債(1)
6,211,341 6,555,975 
承諾和或有事項
SLGOP的有限合夥人權益(3,939和4,196有限合夥人普通單位分別於2020年12月31日和2019年12月31日到期)
358,262 409,862 
首選單位202,169 283,285 
72
目錄

SL Green Operating Partnership，L.P.
合併資產負債表
(單位為千，單位數據除外)
2020年12月31日2019年12月31日
資本  
SLGOP合夥人的資本：  
系列I首選單元，$25.00清算優先權，9,200在2020年12月31日和2019年12月31日發行並未償還
221,932 221,932 
SL Green Partners資本(724和812普通合夥人共同單位，以及67,784和76,145有限合夥人普通單位分別於2020年12月31日和2019年12月31日到期)
4,755,078 5,247,868 
累計其他綜合損失(67,247)(28,485)
SLGOP合夥人資本總額4,909,763 5,441,315 
其他合夥企業中的非控股權益26,032 75,883 
總資本4,935,795 5,517,198 
總負債和資本總額$11,707,567 $12,766,320 
(1)經營合夥企業的綜合資產負債表包括綜合可變利息實體(“VIE”)的資產和負債。見附註2。綜合資產負債表包括以下與我們的綜合VIE有關的金額，不包括經營夥伴關係：$41.2百萬美元和$205.2百萬美元的土地，$57.9百萬美元和$481.9百萬美元的建築和改善，$2.0百萬美元和$2.0百萬美元的建築和租賃改進，$37.8百萬美元和$61.7百萬使用權資產，$10.3百萬美元和$17.6累計折舊百萬美元，$289.5百萬美元和$169.5包括在其他行項目中的其他資產(百萬美元)94.0百萬美元和$457.1百萬房地產債務，淨額，$0.7百萬美元和$1.2應計應付利息百萬美元，$29.9百萬美元和$57.7百萬美元的租賃負債，以及56.6百萬美元和$43.7截至2020年12月31日和2019年12月31日，包括在其他行項目中的其他負債分別為百萬美元。


附註是這些合併財務報表的組成部分。
73
目錄

SL Green Operating Partnership，L.P.
合併業務報表
(單位為千，單位數據除外)


 截至十二月三十一日止的年度，
 202020192018
收入
租金收入，淨額$804,423 $983,557 $978,574 
投資收益120,163 195,590 201,492 
其他收入128,158 59,848 47,326 
總收入1,052,744 1,238,995 1,227,392 
費用
運營費用，包括$12,6432020年，18,1062019年，17,8232018年關聯方費用
183,200 234,676 229,347 
房地產税176,315 190,764 186,351 
經營租賃租金29,043 33,188 32,965 
利息支出，扣除利息收入後的淨額116,679 190,521 208,669 
遞延融資成本攤銷11,794 11,653 12,408 
折舊及攤銷313,668 272,358 279,507 
扣除回收後的貸款損失和其他投資儲備35,298 — 6,839 
交易相關成本503 729 1,099 
市場營銷學、一般管理學和行政學91,826 100,875 92,631 
總費用958,326 1,034,764 1,049,816 
未合併合資企業淨(虧損)收入中的權益(25,195)(34,518)7,311 
出售未合併合營企業/房地產權益的淨收益中的股本2,961 76,181 303,967 
收購價格和其他公允價值調整187,522 69,389 57,385 
房地產銷售損益，淨額215,506 (16,749)(30,757)
房地產折舊準備金和減值(60,454)(7,047)(227,543)
提前清償債務損失— — (17,083)
淨收入414,758 291,487 270,856 
可歸因於其他合夥企業非控股權益的淨虧損(14,940)3,159 6 
首選單位分佈(8,747)(10,911)(11,384)
可歸因於SLGOP的淨收入391,071 283,735 259,478 
永久優先股股息(14,950)(14,950)(14,950)
可歸因於SLGOP普通單位持有人的淨收入$376,121 $268,785 $244,528 
單位基本收入：$4.88 $3.19 $2.75 
稀釋後的單位收益：$4.87 $3.19 $2.75 
基本加權平均未償還公用事業單位76,647 83,690 88,652 
未清償的攤薄加權平均公用單位和公用單位當量77,243 84,234 89,071 


附註是這些合併財務報表的組成部分。

74
目錄

SL Green Operating Partnership，L.P.
綜合全面收益表
(單位：千)
 截至十二月三十一日止的年度，
 202020192018
淨收入$414,758 $291,487 $270,856 
其他全面虧損：
衍生工具未實現價值增加(減少)，包括SLGOP在合資衍生工具中的份額(39,743)(47,118)(3,622)
有價證券未實現價值增加(減少)(1,318)1,249 60 
其他綜合損失(41,061)(45,869)(3,562)
綜合收益373,697 245,618 267,294 
可歸因於非控股權益的淨虧損(14,940)3,159 6 
可歸因於非控股權益的其他綜合損失2,299 2,276 66 
可歸因於SLGOP的全面收入$361,056 $251,053 $267,366 


附註是這些合併財務報表的組成部分。

75
目錄

SL Green Operating Partnership，L.P.
合併資本表
(單位為千，單位數據除外)

 SL Green運營夥伴單位持有人  
  合夥人的利益   
  系列I
擇優
單位		普普通通
單元(1)		普普通通
單位持有人		累計
其他
綜合(虧損)收益		非控制性
利益		總計
2017年12月31日的餘額$221,932 90,172 $5,984,557 $18,604 $364,361 $6,589,454 
採用ASC 610-20後的累計調整570,524 570,524 
2018年1月1日餘額$221,932 90,172 $6,555,081 $18,604 $364,361 $7,159,978 
淨收益(虧損)247,262 (6)247,256 
其他綜合損失(3,496)(3,496)
優先股息(14,950)(14,950)
DRSPP收益1 136 136 
通用單位換算155 16,303 16,303 
重新分配經營合夥企業中的非控股權益34,236 34,236 
遞延薪酬計劃和股票獎勵，扣除沒收和扣繳税款後的淨額145 17,484 17,484 
普通單位回購(9,469)(937,795)(937,795)
行使股票期權所得收益307 $28,912 28,912 
對合併合資企業權益的貢獻5,459 5,459 
部分擁有實體的解固(315,116)(315,116)
對非控股權益的分配(8,364)(8,364)
已宣佈的現金分配($3.3834每個普通單位，其中沒有一項代表聯邦所得税的資本返還)
(282,188)(282,188)
2018年12月31日的餘額$221,932 81,311 $5,664,481 $15,108 $46,334 $5,947,855 
淨收益(虧損)270,434 (3,159)267,275 
從非控股權益收購附屬權益(569)(25,276)(25,845)
其他綜合損失(43,593)(43,593)
優先股息(14,950)(14,950)
DRSPP收益4 334 334 
通用單位換算5 471 471 
論經營合夥企業中非控股權益的再分配(34,320)(34,320)
遞延薪酬計劃和股票獎勵，扣除沒收和扣繳税款後的淨額102 25,763 25,763 
普通單位回購(4,466)(384,399)(384,399)
對合併合資企業權益的貢獻58,462 58,462 
對非控股權益的分配(478)(478)
已宣佈的現金分配($3.5352每個普通單位，其中沒有一項代表聯邦所得税的資本返還)
(279,377)(279,377)
2019年12月31日的餘額$221,932 76,956 $5,247,868 $(28,485)$75,883 $5,517,198 
採用ASC 326後的累計調整(39,184)(39,184)
2020年1月1日的餘額$221,932 76,956 $5,208,684 $(28,485)$75,883 $5,478,014 
淨收入371,055 14,940 385,995 
從非控股權益收購附屬權益(3,123)1,587 (1,536)
其他綜合損失(38,762)(38,762)
優先股息(14,950)(14,950)
DRSPP收益17 1,006 1,006 
通用單位換算98 8,744 8,744 
論經營合夥企業中非控股權益的再分配32,598 32,598 
遞延薪酬計劃和股票獎勵，扣除沒收和扣繳税款後的淨額(34)25,271 25,271 
普通單位回購(8,529)(532,262)(532,262)
對合併合資企業權益的貢獻12,477 12,477 
對非控股權益的分配(78,855)(78,855)
已宣佈的現金分配($4.7908每個普通單位，其中沒有一項代表聯邦所得税的資本返還)
(341,945)(341,945)
2020年12月31日的餘額$221,932 68,508 $4,755,078 $(67,247)$26,032 $4,935,795 

76
目錄

SL Green Operating Partnership，L.P.
合併資本表
(單位為千，單位數據除外)

(1)2021年1月21日，我們完成了反向股票拆分，1.02918SL綠色經營夥伴公用事業單位合併為1個SL綠色經營夥伴公用事業單位。我們追溯調整了未完成的單位數量、單位活動、申報的現金分配和單位收益，就像反向拆分發生在2017年12月31日一樣.
77
目錄

SL Green Operating Partnership，L.P.
合併現金流量表
(單位：千)


 截至十二月三十一日止的年度，
 202020192018
經營活動  
淨收入$414,758 $291,487 $270,856 
將淨收入與經營活動提供的淨現金進行調整：
折舊及攤銷325,462 284,011 289,899 
未合併合營企業淨虧損(收益)中的權益25,195 34,518 (7,311)
未合併合資企業累計收益的分配679 864 10,277 
出售未合併合營權益/房地產權益的淨收益中的股本(2,961)(76,181)(303,967)
收購價和其他公允價值調整(187,522)(69,389)(57,385)
房地產折舊準備金和減值60,454 7,047 227,543 
(收益)房地產銷售損失，淨額(215,506)16,749 30,757 
扣除回收後的貸款損失準備金和其他投資準備金35,298 — 6,839 
提前清償債務損失— — 17,083 
應收遞延租金(7,582)(13,941)(18,216)
非現金租賃費用11,984 13,744 2,016 
其他非現金調整15,178 271 2,932 
營業資產和負債變動情況：
租户和其他應收款(17,074)(4,968)6,968 
關聯方應收賬款1,451 7,802 (1,044)
遞延租賃成本(20,900)(70,938)(44,158)
其他資產(26,137)(18,630)(8,310)
應付帳款、應計費用、其他負債和保證金132,171 (25,597)4,410 
遞延收入20,657 10,824 12,348 
租賃負債變動--經營租賃(11,369)(11,200)— 
經營活動提供的淨現金554,236 376,473 441,537 
投資活動  
房地產收購$(86,846)$(262,591)$(60,486)
增加土地、建築物和改善設施(458,140)(252,986)(254,460)
收購保證金和延期購買價格— (5,239)— 
對未合併的合資企業的投資(70,315)(128,682)(400,429)
超出未合併合資企業累計收益的分配124,572 79,020 233,118 
處置房地產/合資企業權益的淨收益1,112,382 208,302 1,231,004 
其他投資32,479 (7,869)(38,912)
債務和優先股投資的來源(360,953)(607,844)(731,216)
償還或贖回債務和優先股投資763,251 1,092,383 703,043 
投資活動提供的淨現金1,056,430 114,494 681,662 
78
目錄

SL Green Operating Partnership，L.P.
合併現金流量表
(單位：千)

 截至十二月三十一日止的年度，
 202020192018
融資活動  
抵押貸款和其他應付貸款的收益$1,181,892 $752,984 $564,391 
償還按揭及其他應付貸款(1,186,828)(230,076)(868,842)
來自循環信貸安排和優先無擔保票據的收益1,495,000 1,310,000 3,120,000 
循環信貸安排和優先無擔保票據的償還(1,875,000)(1,570,000)(2,560,000)
清償債務費用的支付— — (13,918)
行使股票期權和發行DRSPP所得收益1,006 334 29,048 
公用事業單位回購(528,483)(384,399)(979,541)
優先股的贖回(82,750)(18,142)(1,208)
操作單元的贖回(27,342)(27,495)(33,972)
向其他合夥企業中的非控股權益分配(85,468)(478)(8,364)
其他合夥企業中非控股權益的貢獻12,477 10,239 5,459 
從非控股權益收購附屬權益(1,536)(25,845)— 
按普通單位和優先單位支付的分配(306,648)(321,115)(328,230)
與參與按揭貸款有關的其他義務— — 16 
與限制性股票獎勵相關的扣繳税款(4,752)(3,495)(3,842)
遞延貸款成本(70,036)(21,162)(15,109)
融資租賃負債的本金支付(833)— — 
用於融資活動的淨現金(1,479,301)(528,650)(1,094,112)
現金、現金等價物和限制性現金淨增(減)131,365 (37,683)29,087 
年初現金、現金等價物和限制性現金241,430 279,113 250,026 
期末現金、現金等價物和限制性現金$372,795 $241,430 $279,113 
補充現金流披露：   
支付的利息$201,348 $248,684 $259,776 
已繳所得税$2,296 $1,489 $1,418 
補充披露非現金投融資活動：
經營合夥企業中單位的轉換$8,744 $471 $16,303 
贖回合營企業出售的經營合夥企業中的單位— — 10,445 
優先股權投資換房地產或合營企業股權119,497 — — 
以債權投資換房地產或合營企業股權122,796 34,498 298,956 
發行與房地產收購有關的優先單位— 1,000 — 
租户改善和應付資本支出1,665 6,056 — 
公允價值對經營合夥企業非控股權益的調整32,598 34,320 34,236 
一家子公司的解除合併854,437 395 298,404 
解除附屬抵押貸款的合併5,593 — — 
與出售房地產有關而承擔的按揭250,000 — — 
賣家融資購買100,000 — — 
債務和優先股投資9,014 — — 
轉讓與持有以供出售的資產有關的資產— 391,664 — 
轉回持有以供出售的資產391,664 — — 
轉移與持有以供出售的資產有關的負債— — — 
拆除全額折舊的商業地產66,169 19,577 124,249 
79
目錄

SL Green Operating Partnership，L.P.
合併現金流量表
(單位：千)

 截至十二月三十一日止的年度，
 202020192018
非控股權益對合併合資企業的出資— 48,223 — 
對非控股權益的分配6,613 — — 
應付股份回購3,779 — — 
確認銷售型租賃及相關租賃負債119,725 — — 
確認使用權資產及相關租賃負債61,990 389,120 — 
2020年12月，運營夥伴關係宣佈每月定期分配每單位#美元。0.3122以及每單位$$的特別分配1.7462這主要是以單位支付的。這些分配是在2021年1月支付的。2019年12月和2018年12月，運營夥伴關係宣佈每單位季度分配為$0.9108及$0.8748，分別為。這些分配分別於2020年1月和2019年1月支付。這些分配金額已追溯調整，以反映2021年1月實施的反向股票拆分。
下表提供了合併資產負債表中報告的現金、現金等價物和限制性現金的對賬，這些現金合計為合併現金流量表中顯示的相同金額的總和。
年終
 202020192018
現金和現金等價物$266,059 $166,070 $129,475 
受限現金106,736 75,360 149,638 
現金總額、現金等價物和限制性現金$372,795 $241,430 $279,113 
附註是這些合併財務報表的組成部分。

80
目錄

SL Green Realty Corp.和SL Green Operating Partnership，L.P.
合併財務報表附註
2020年12月31日

1. 陳述的組織和基礎
SL Green Realty Corp.(簡稱本公司)和SL Green Operating Partnership，L.P.(簡稱SL Green Operating Partnership，L.P.，簡稱SLGOP或Operating Partnership，特拉華州有限合夥企業)成立於1997年6月，目的是合併S.L.Green Properties，L.Inc.及其附屬合夥企業和實體的商業房地產業務。經營合夥企業收到了房地產的利息貢獻，以及95管理、租賃和建築公司(簡稱服務公司)經濟權益的%。向我們全資擁有的物業提供的所有管理、租賃和建築服務，以及向某些合資企業提供的所有服務，都是通過SL Green Management LLC進行的，該公司100%的股份由運營合夥企業持有。根據修訂後的1986年國內收入法或該準則，本公司已取得房地產投資信託基金(REIT)的資格，並將在本財年獲得資格，並以自我管理、自我管理的REIT的形式運營。房地產投資信託基金是一家持有房地產權益的法人實體，通過向股東支付股息，允許將公司層面的聯邦所得税支付降至最低。除文意另有所指外，所有提及的“我們”、“我們”及“我們”均指本公司及本公司擁有或控制的所有實體，包括經營合夥企業。
我們幾乎所有的資產都由運營合夥企業持有，我們的所有業務都是通過運營合夥企業進行的。本公司是經營合夥企業的唯一執行普通合夥人。截至2020年12月31日，非控股投資者總共持有5.44有限合夥企業在經營合夥企業中的權益，包括追溯調整，以反映SL Green於2021年1月實施的反向股票拆分。我們將這些權益稱為經營合夥企業中的非控股權益。運營夥伴關係被認為是一個可變利益實體(VIE)，我們是其中的主要受益者。見附註11，“公司合併財務報表中的非控制性權益”。
截至2020年12月31日，我們在紐約大都市區的物業中擁有以下權益，主要是在曼哈頓中城。我們位於曼哈頓以外的投資被稱為郊區物業：
整合未整合總計
位置屬性
類型		物業數量約平方英尺(未經審計)物業數量約平方英尺(未經審計)物業數量約平方英尺(未經審計)
加權平均入住率(1)(未經審計)
商業廣告：
曼哈頓辦公室18 10,681,045 11 11,841,483 29 22,522,528 92.4 %
零售4 44,189 9 301,996 13 346,185 94.2 %
發展/重建(1)8 1,095,418 3 2,927,782 11 4,023,200 不適用
30 11,820,652 23 15,071,261 53 26,891,913 92.5 %
近郊辦公室7 862,800 — — 7 862,800 83.3 %
總商業地產37 12,683,452 23 15,071,261 60 27,754,713 92.1 %
住宅：
曼哈頓住宅1 82,250 8 1,663,774 9 1,746,024 75.7 %
總投資組合38 12,765,702 31 16,735,035 69 29,500,737 91.2 %
(1)商業物業的加權平均入住率是指總入住率除以收購時的總面積。住宅物業的加權平均入住率是指總入住率除以總可用單位。
截至2020年12月31日，我們還成功二第三方擁有的寫字樓包括大約2.1百萬平方英尺(未經審計)，持有債務和優先股投資，賬面價值為$1.1億美元，不包括$0.1債務和優先股權投資以及資產負債表項目中除債務和優先股權投資項目以外的其他融資應收賬款10億美元。
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合併財務報表附註(續)
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合夥協議
根據經營合夥企業的合夥協議或經營合夥企業協議，我們按照各自合夥人的所有權權益百分比按比例分配所有分配和損益，但須遵守優先股的優先分配和適用於LTIP單位的特別規定。作為經營合夥企業的執行普通合夥人，我們必須採取由我們自行決定的合理努力，促使經營合夥企業分配足夠的金額，使我們能夠支付足夠的股息，將公司層面的任何聯邦所得税或消費税降至最低。根據經營合夥協議，每個有限合夥人有權贖回有限合夥權益的單位，以換取現金，或(如果我們這樣選擇)以一對一的方式贖回SL Green的普通股。一根據。
後續事件
2020年12月4日，我們的董事會宣佈了普通股息和特別股息(合計為“總股息”)。總股息於2021年1月15日向2020年12月15日(“記錄日期”)收盤時登記在冊的股東支付。股東有機會選擇以全現金或全股票的形式獲得總股息，如果任何一種選擇獲得超額認購，則按比例分配。
為了減輕特別股息中發行的普通股的稀釋影響，董事會還批准了反向股票拆分，這一決定在2021年1月20日收盤後生效。2021年1月8日，一個董事會委員會計算出我們已發行普通股和已發行普通股的反向股票拆分比例為1.02918-買一送一。在股息發放和反向股票拆分完成後，我們已發行普通股的數量相當於記錄日期的已發行股票總數(不包括記錄日期之後發生的任何發行或回購，以及本應發行但支付了替代現金的任何零碎股票)。然而，在相對的基礎上，一些個人股東可能持有更多的SLG普通股，而一些個人股東可能持有更少的我們普通股，這取決於他們個人選擇接受現金或股票，以及現金選擇權被超額認購的結果。
所有與股票相關的參考和衡量標準，包括流通股數量、股價、回購股票數量、每股收益、每股股息和基於股票的薪酬獎勵，都已進行了追溯調整，以反映本年度報告(Form 10-K)中提出的所有時期的反向股票拆分。
2021年1月，該公司完成了麥迪遜大道712號的出售，銷售總價為#美元。43.02000萬美元，根據財產的土地承租人行使購買選擇權。
2. 重大會計政策
合併原則
合併財務報表包括我們的賬户和我們子公司的賬户，這些賬户是我們全資擁有或控制的。我們不是通過我們的投票權控制的實體和可變利益實體，但如果我們不是主要受益者，則按權益法入賬。見附註5，“債務和優先股投資”和附註6，“對未合併合資企業的投資”。所有重要的公司間餘額和交易都已被沖銷。
我們合併了一個VIE，在VIE中，我們被認為是主要受益者。主要受益者是這樣的實體：(I)有權指導對實體的經濟表現影響最大的活動，(Ii)有義務承擔VIE的損失，或有權從VIE獲得可能對VIE產生重大影響的利益。
合併附屬公司的非控股權益定義為附屬公司的非直接或間接歸屬於吾等的權益(淨資產)部分。非控股權益必須在綜合資產負債表中作為權益的單獨組成部分列示，淨收益的列報方式進行了修改，以列報歸屬於控股權益和非控股權益的收益和其他全面收益。
我們評估每個合資企業以及債務和優先股權投資的會計處理。這項評估包括審查每個合資企業或有限責任公司的協議，以確定提供給每一方的權利，以及這些權利是保護性的還是參與性的。對於所有VIE，我們都會審查此類協議，以確定哪一方有權指導對實體經濟表現影響最大的活動。在我們和我們的合作伙伴批准年度預算、收到詳細的月度報告包、按季度開會審查合資企業的結果、在提交之前審查和批准合資企業的納税申報單以及批准所有相對於每個物業的總可出租空間名義面積超過名義面積的租約的情況下，我們會這樣做
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合併財務報表附註(續)
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不合併合資企業，因為我們認為這些是實質性的參與權，導致分享對合資企業業績影響最大的活動的權力。我們的合資協議通常包含某些保護權，例如需要合作伙伴批准才能出售、融資或再融資物業，以及在批准的預算或運營計劃之外支付資本支出和運營支出。
商業地產投資
房地產按成本減去累計折舊和攤銷列報。與物業開發或再開發直接相關的成本被資本化。一般維修及保養於產生時計入費用；改善或延長資產壽命的主要更換及改善，在其估計可用年限內資本化及折舊。
吾等於收購日按其各自的公允價值確認收購的資產、承擔的負債(包括或有事項)及收購實體的任何非控股權益。當我們收購合作伙伴在現有未合併合資企業中的股權並獲得對投資的控制權時，我們按公允價值記錄合併投資。我們的股權投資在購買日的賬面價值與我們在投資購買價格中的公允價值份額之間的差額在我們的綜合經營報表中被記錄為購買價格公允價值調整。見附註3，“物業購置”。
我們將房地產的購買價格分配給土地和建築(包括租户改善)，如果被確定為實質性的，則分配無形資產，如高於和低於市場的租賃價值以及與原地租賃相關的發起成本。我們折舊分配給建築物的金額(包括租户改善)超過其估計使用年限，一般範圍為3幾年前40好幾年了。我們在相關租約的剩餘期限內攤銷分配給高於市值和低於市值的租賃的金額，通常範圍為1年份至14(B)按年計算，並將其記錄為租金收入的增加(如果是低於市價的租約)或減少(如果是高於市價的租約)。我們在相關租約的預期期限內攤銷分配給與原址租賃相關的價值的金額，通常範圍為1年份至14三年了。如果租户在合同終止前騰出空間，並且租約沒有支付租金，相關無形資產的任何未攤銷餘額將被註銷。租户改善和初始成本在租約的剩餘期限內作為費用攤銷(如果租約在合同到期日之前終止，則從收益中扣除)。我們根據利用適當貼現率和現有市場信息的估計現金流預測來評估租賃的公允價值。對未來現金流的估計基於一系列因素，包括歷史經營業績、已知趨勢和可能影響物業的市場/經濟狀況。只要所收購的租約包含低於市價並被確定為實質性的固定費率續訂選擇權，我們將在續期內將低於市價的租約價值攤銷至租金收入中。截至2020年12月31日，高於市價租賃、低於市價租賃和原地租賃成本的加權平均攤銷期限為6.3好多年了，5.6幾年，而且5.3分別是幾年。
本公司將租賃開始時本公司為承租人的租賃分類為融資租賃或經營租賃。如果租賃在租賃期結束時轉讓資產的所有權，租賃授予我們合理確定將行使的購買資產的選擇權，租賃期為資產剩餘經濟壽命的主要部分，或租賃付款的現值基本上超過資產的全部公允價值，則租賃符合融資租賃的資格。不符合融資租賃條件的租賃被視為經營性租賃。租賃開始時，本公司記錄租賃負債(以租賃付款現值計量)和使用權資產(計量為租賃負債金額和產生的任何初始直接成本)。該公司採用貼現率來確定租賃付款的現值。如果租約中隱含的費率是已知的，公司將使用該費率。如果租約中隱含的利率不為人所知，本公司將使用一個貼現率，該貼現率反映出本公司在租約期限內的抵押借款利率。為了確定貼現率，本公司聘請第三方專家主要根據本公司、其他房地產投資信託基金和其他有長期借款的公司借款人的可觀察借款利率進行分析。在合併經營報表中，經營租賃通過經營租賃租金支出，融資租賃通過攤銷和利息支出支出。在綜合資產負債表中，融資租賃包括以前標題為“資本租賃下的財產”的金額。如果適用，本公司在計算租賃義務和使用權資產的價值時將租賃和非租賃部分的對價結合起來。
我們在物業的開發和租賃過程中產生了各種成本。在決定將成本資本化後，將其分配給受益項目的特定組成部分。確定開發項目何時基本完成，何時必須停止資本化涉及一定程度的判斷。開發中的土地和建築成本包括明確可識別的成本。資本化成本包括但不限於房地產開發所必需的前期建設成本、開發成本、建築成本、利息成本、房地產税、工資和
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開發期間發生的相關費用和其他費用。我們認為建築項目已大致完成，並在租户改善工程完成後可供入夥，但不遲於一年在主要建築活動停止後。我們停止對基本完工、佔用或可供佔用的部分資本化，只資本化與在建部分相關的成本。
除使用權資產以外的財產--經營租賃在資產的預計使用年限內採用直線折舊法進行折舊。預計的使用壽命如下：
類別術語
建築(收費所有權)40年份
建築改善更短的剩餘使用年限或更短的有用使用年限
建築物(租賃權益)
次要的40租賃年限或剩餘期限
使用權資產--融資租賃
次要的40年限或剩餘租賃期
傢俱和固定裝置
4至7年份
租户改進租約剩餘期限或使用年限中較短的一個
使用權資產-經營租賃在剩餘租賃期內攤銷。攤銷由租賃負債項下的本金攤銷加上或減去ASC 840項下經營租賃租金的直線調整構成。
折舊費用(包括使用權資產攤銷--融資租賃)共計#美元。277.5百萬，$233.5百萬美元，以及$242.8截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度分別為100萬美元。
我們會定期評估是否有任何跡像顯示我們的房地產價值可能減值，或其賬面價值可能無法收回。如果管理層對物業將產生的總未來現金流(未貼現)的估計低於物業的賬面價值，則該物業的價值被視為減值。若已發生減值，損失將以物業賬面價值超過根據ASC 820計算的物業公允價值計量。
當一處房產被歸類為持有待售時，我們也會評估我們的房地產的減值情況。持有待售的房地產資產的估值為賬面價值或公允價值減去出售成本後的較低者，不再記錄折舊費用。
我們認出了$5.9百萬，$4.5百萬美元，以及$6.8截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度的租金收入分別為100萬美元，用於攤銷低於市值的租賃總額，超過高於市場的租賃，原因是分配了適用物業的購買價格。
以下彙總了我們截至2020年12月31日和2019年12月31日確認的無形資產(獲得的高於市值的租賃和原地租賃)和無形負債(獲得的低於市值的租賃)(單位：千)：
十二月三十一日，
20202019
已確認的無形資產(包括在其他資產中)：
總金額$215,673 $255,198 
累計攤銷(190,523)(228,223)
網(1)
$25,150 $26,975 
已確定的無形負債(包括在遞延收入中)：
總金額$241,409 $282,048 
累計攤銷(230,479)(249,514)
網(1)
$10,930 $32,534 
(1)數據截至2020年12月31日，不是無形資產淨值和不是無形負債淨額被重新分類為持有待售資產和與持有待售資產相關的負債。截至2019年12月31日，不是無形資產淨值和不是無形負債淨額被重新分類為持有待售資產和與持有待售資產相關的負債。

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在接下來的五年中，每年收購的高於市場的租賃的估計年度攤銷，扣除收購的(低於市場的)租賃(租金收入的一個組成部分)，估計如下(以千為單位)：**。
2021(1,403)
2022(119)
202391 
2024258 
2025781 
隨後五年中，所有其他可識別資產(折舊和攤銷費用的一個組成部分)包括租户改善項目在內的估計年度攤銷情況如下(以千計)：
20214,899 
20223,456 
20232,841 
20242,520 
20251,427 
現金和現金等價物
我們認為所有購買時到期日在三個月或以下的高流動性投資都是現金等價物。
受限現金
限制性現金主要包括代表我們的租户持有的保證金、利息準備金，以及某些貸款協議要求的資本改善和房地產税託管。
公允價值計量
見附註16，“公允價值計量”。
有價證券投資
在收購時，我們將證券指定為持有至到期、可供出售或交易。截至2020年12月31日，我們沒有任何指定為持有至到期或交易的證券。我們根據會計準則編纂(ASC，820-10)按公允價值對我們的可供出售證券進行會計核算，未實現淨收益或淨虧損作為累計其他全面收益或虧損的組成部分報告。出售有價證券的成本和從累積的其他綜合收益中重新分類為收益的金額採用特定的確認方法確定。信貸損失根據美國會計準則第326條確認。
在2020年12月31日和2019年12月31日，我們持有以下有價證券(單位：千)：
十二月三十一日，
20202019
商業抵押貸款支持證券$28,570 $29,887 
可供出售的有價證券總額$28,570 $29,887 
商業按揭證券的成本基準為$。27.52020年12月31日和2019年12月31日均為100萬。這些證券將在2035年之前的不同時間到期。截至2020年12月31日，除以下情況外，所有公司均處於未實現收益狀態1證券，其未實現虧損為#美元0.72000萬美元，連續未實現虧損不到12個月，公允價值為#美元。7.02000萬。截至2019年12月31日，所有公司都處於未實現收益狀態。我們舉行了不是2020年12月31日和2019年12月31日的股權有價證券。
在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度內，我們沒有處置任何有價證券。
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對未合併的合資企業的投資
在我們對未合併的合資企業施加重大影響但不控制這些實體且不被視為主要受益人的情況下，我們根據權益會計方法對這些實體的投資進行會計處理。我們合併那些我們控制的或者是可變利益實體(VIE)的合資企業，在這些合資企業中，我們被認為是主要受益者。在所有這些合資企業中，合資夥伴的權利既是保護的，也是參與的。除非我們被確定為VIE的主要受益者，否則這些參與權使我們無法合併這些VIE實體。這些投資最初按成本計入，作為對未合併的合資企業的投資，隨後根據淨收益(虧損)和現金貢獻和分配中的股本進行了調整。未合併合資企業的淨收益(虧損)中的權益是根據我們在每個合資企業中的所有權或經濟利益分配的，幷包括與投資會計基差相關的調整。當資本事件(如每項合資協議中的定義)發生時(如再融資)，如果達到回報門檻，未來的股權收入將按我們增加的經濟利益進行分配。我們確認來自未合併房地產合資企業的獎勵收入是收入，只要它是賺取的，不受退還特徵的約束。如果我們仍然對合資企業的未來債務負有責任，或可能承諾提供未來額外的財務支持，我們從未合併的房地產合資企業獲得的超過我們投資基礎的分派被記錄為對我們的投資餘額的抵銷。我們通常用無追索權的債務為我們的合資企業融資。在某些情況下，我們可能會為租户空間提供擔保或主租約, 在特定情況得到滿足或標的貸款償還後終止。
我們評估我們在未合併合資企業的投資是否可收回，如果確定投資的價值損失不是暫時性的，我們會將投資減記為其公允價值。我們根據每家合資企業的實際和預計現金流對我們的股權投資進行減值評估。我們認為，截至2020年12月31日，我們的任何股權投資的價值都沒有受到損害。
我們可能會發起房地產收購、開發和建設貸款(“ADC貸款”)，我們預計將從這些項目中獲得部分剩餘利潤。當該等安排的風險及回報與投資者或合營夥伴的風險及回報實質上相同時，我們會按權益法將該等安排視作房地產投資。否則，我們將按照債務和優先股投資的會計安排對這些安排進行會計核算。
延期租賃成本
遞延租賃成本由遞增費用和直接成本組成，如果沒有獲得租賃，則不會產生這些費用，並在相關租賃期內按直線攤銷。我們的某些員工為全資物業提供租賃服務。截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度，美元5.4百萬，$6.3百萬美元，以及$15.7他們的補償中分別有100萬美元被資本化，並在估計的平均租賃期內攤銷。八年了.
遞延融資成本
遞延融資成本是指與獲得融資承諾相關的承諾費、法律、所有權和其他第三方成本，這些成本導致此類融資的結束。這些費用根據各自協議的條款攤銷。未攤銷遞延融資成本在相關債務進行再融資或在到期前償還時支出。尋求融資交易所產生的成本(未成交)將在確定融資不成交的期間支出。與已確認債務負債相關的遞延融資成本在綜合資產負債表中列示，直接從該債務負債的賬面金額中扣除。
租賃分類
本公司為出租人的租賃的租賃分類在租賃開始時進行評估，未分類為銷售型租賃或直接融資租賃的租賃被分類為經營租賃。如果合同包括所有權轉讓條款、某些購買選擇權、代表資產經濟壽命主要部分的租賃期，或承租人提供的租賃付款和剩餘擔保的現值基本上超過資產的全部公允價值，則租賃符合銷售類型租賃的條件。此外，租賃如此專門化的資產，以至於在租賃期結束時被認為對公司沒有任何價值，也可能導致被歸類為銷售型租賃。當承租人和無關第三方提供的租賃付款和剩餘價值擔保的現值基本上超過資產的所有公允價值並可能收取付款時，租賃符合直接融資租賃的資格。
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2020年12月31日
收入確認
經營性租賃的租金收入在租賃期內按直線原則確認。租金收入確認始於租賃空間可供承租人預期使用時。
為了確定租賃空間是否可供承租人使用，管理層出於會計目的評估我們是租户改進的所有者還是租户是租户改進的所有者。當管理層斷定我們是租户改善項目的業主時，租金收入確認從租户擁有完工的空間時開始，也就是租户改善項目基本完成的時候。在某些情況下，當管理層斷定我們不是租户改進項目的所有者時，租金收入從租户佔有或控制空間時開始確認。
當管理層出於會計目的認定我們是承租人改進項目的所有者時，我們會記錄用於建設承租人改進項目的資金金額，並將其作為資本資產。對於這些租户的改善，我們將租户報銷的金額記錄為資本資產的減少。當管理層為會計目的而斷定租户為租户改善的業主時，我們會將我們對該等改善的貢獻記錄為租賃激勵，該等貢獻計入遞延成本，淨額計入我們的綜合資產負債表，並在租賃期內以直線方式攤銷為租金收入的減少。
根據相關租賃確認的租金超出合同到期金額的部分計入綜合資產負債表上的遞延應收租金。
除了基本租金外，我們的租户一般還將支付浮動租金，這代表他們按比例分享房地產税的增加和大樓在基準年度的某些運營費用。在一些租約中，承租人不會根據某些樓宇營運費用的增加而支付額外租金，而是會根據支付給搬運工的工資率在基準年度內高於搬運工的實際工資率，或消費物價指數在基準年度內的實際指標值的增幅而支付額外的租金，而不是根據基年內付給搬運工的工資率的增幅或消費物價指數的增幅而支付額外的租金。此外，我們的許多租約都在基本租金的基礎上增加了固定的百分比，以彌補租金上漲的影響。業主通常以分表或包括租金的方式供應電力(即在電費中包括固定費用，該數額可能會因租户的電費或用電量增加而增加)。除電力以外的基本建築服務(如營業時間內的供暖、空調和貨運電梯服務，以及基地建築清潔)通常不收取額外費用，租户僅為超出基本建築服務或在正常營業時間以外提供的服務支付額外租金。這些升級是基於上一個日曆年發生的實際費用。如果本年度的費用與上一年的費用不同，則在本年度內，將對升級進行調整，以反映本年度的實際費用。
租金收入如有可能收取，則予以確認。若評估為幾乎所有租賃付款均不可能收回，則迄今確認的租金收入與已收取的租賃付款之間的任何差額均確認為對租金收入的當期調整。隨後將可收款評估更改為可能，可能會導致對租金收入進行本期調整，因為如果一直評估可收款是可能的，則本應確認的租金收入與迄今確認的租金收入之間的任何差額。
根據財務會計準則委員會於2020年4月發佈的租賃修訂問答，吾等確認與新冠肺炎相關的租賃優惠，例如租金延期和減免，該問答為實體提供了選擇對租賃優惠進行會計處理的選項，如同原始租賃中存在可強制執行的權利和義務一樣。只有當修改後的租約產生的總現金流與原始租約的現金流基本相似時，才可進行此項選擇。當經修訂租約產生的現金流量總額與原始租約的現金流量實質上並不相若時，我們會將特許權協議作為新租約入賬。
該公司為租户提供某些租賃合同的常規服務，如公共區域維修和一般保安。我們已選擇將非租賃部分與我們的經營租賃協議的租賃部分合並，並根據ASC 842將它們作為一個單獨的租賃部分進行核算。
在採用ASC 842之前，我們根據租賃協議對租户應收賬款和遞延租金應收賬款的估計虧損進行了預留。在截至2018年12月31日的一年中，我們有4.2在這些津貼的基礎上，向運營收取的額外費用為400萬美元，以及$8.9期內核銷或追回的壞賬1.8億元。津貼的合計期末餘額為#美元。31.2截至2018年12月31日，為1.2億美元。
當我們不再持有持有房地產的實體的控股財務權益，與第三方存在合同，並且第三方控制所獲得的資產時，我們記錄房地產資產的出售損益。
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合併財務報表附註(續)
2020年12月31日
債務和優先股權投資的投資收入以票據的合同條款為基礎，並在其被視為可收回時應計。一些債務和優先股投資規定了特定利率的應計利息，這與當前的支付條件不同。該等貸款的利息按應計利率確認，但須視乎管理層認為應計利息是否可收回而定。如果管理層不能做出這一決定，高於當前支付率的利息收入只有在實際收到時才會被確認。
遞延發端費用、原始發行折扣及貸款發端成本(如有)按實際利息法確認為按相關投資條款對利息收入作出的調整。與貸款承諾有關的費用也會遞延，直到貸款獲得資金，然後在貸款期限內確認為收益調整。與購買貸款有關的折扣或溢價將攤銷或增加到利息收入中，作為基於相關投資預期到期日的預期現金流的實際利息方法的收益率調整。如果我們以折扣價購買債務或優先股權投資，打算持有到到期，並期望收回投資的全部價值，我們會將折價計入收益，作為對投資期限內收益的調整。如果我們以折扣價購買債務或優先股權投資，意圖取消抵押品的抵押品贖回權，我們不會附帶折扣。對於以信用質量折扣價收購的債務投資，收購時的合同現金流和預期現金流之間的差額不會增加。預期退出費(預計將收取)在貸款期限內也被確認為收益率的調整。
當合同規定的到期金額尚未支付時，我們認為債務和優先股權投資是逾期的。債務和優先股權投資在付款日期較早的時候被置於非權責發生狀態。90逾期天數或管理層認為利息收入能否完全收回成為疑問。任何處於非應計狀態的債務或優先股權投資，當該等債務或優先股權投資按合同規定變為流動且業績證明恢復時，將恢復確認利息收入。
我們可以將我們單獨發起或出售的貸款的一部分進行辛迪加。當一筆交易符合銷售會計標準時，我們根據銷售價格與所售貸款賬面價值之間的差額確認損益。出售時的任何相關未攤銷遞延發放費、原始發行折扣、貸款發放成本、折扣或溢價均確認為對銷售損益的調整，並計入綜合經營報表的投資收益。在出售或辛迪加時收到的任何費用都被確認為投資收入的一部分。
資產管理費在資產管理協議期限內按直線確認。
債務和優先股投資
債務和優先股權投資按照美國會計準則第326條的規定按預計收取的淨額列報。貸款損失撥備從金融資產的攤餘成本基礎中扣除，以按該等投資的預期到期日預計應收取的金額計入賬面淨值。貸款損失和其他投資準備金的費用是將貸款損失準備調整到適當水平而計入收益的費用。當我們因出售投資或收購抵押品的股權而取消確認相關投資時，金額將從抵押品中註銷。
該公司根據當前市場和經濟狀況、歷史虧損信息以及合理和可支持的預測來評估預計收取的金額。該公司的假設來源於內部數據和外部數據，其中可能包括政府對紐約市大都會地區的經濟預測、最近交易的公開數據以及證券化債務工具的申報。此信息按資產類別彙總，並根據持續期進行調整。根據這些投入，貸款在個人資產水平上進行評估。在某些情況下，我們還可以使用概率加權模型，該模型考慮了多個結果的可能性和每個結果的預期收集量。
對與相關抵押品財產的表現和/或價值以及借款人/保薦人的財務和運營能力相關的可能信用惡化的評估需要做出重大判斷，其中包括相關時間段的資產水平和市場假設。
此外，公司每季度對每筆貸款進行風險評級。根據3分制，貸款的評級從較低風險到較高風險為“1”到“3”，其定義如下：1-低風險資產-低損失概率，2-觀察名單資產-較高的損失可能性，3-高風險資產-損失的可能性較大。對風險評級為2或以上的貸款進行評估，以確定預期的損失風險是否通過我們對當前條件的預期、歷史損失信息和上述可支持的預測的組合得到適當的反映，或者貸款特有的風險特徵是否需要使用概率加權模型。
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合併財務報表附註(續)
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分類為持有待售的融資投資，根據ASC 820-10，使用通過諮詢交易商或其他發起人獲得的現有市場信息，以及基於第三級數據的貼現現金流模型，以預期收集的金額或公平市價列賬。隨着情況的變化，管理層可能會決定不出售被指定為持有待售的投資。在這種情況下，投資將按預期收取的金額重新分類。
除債務和優先股權投資項目外，資產負債表項目中包括的其他融資應收賬款也按預計收回的淨額計量。
與該等債務及優先股權投資及其他融資應收賬款有關的應計應收利息金額，在綜合資產負債表中按預期於其他資產內收取的淨額入賬。應計利息應收賬款的核銷被確認為貸款損失和其他投資準備金的費用。
房租費用
租金費用在租賃初始期限內以直線方式確認。確認的租金支出超出根據相關租賃合同應支付的金額的部分計入綜合資產負債表上的租賃負債經營租賃。
包銷佣金及訟費
與我們股票發行相關的承銷佣金和成本反映在額外實收資本的減少上。
交易成本
資產收購的交易成本按投資基準資本化，然後根據相對公允價值進行收購價分配。業務合併的交易成本或未完成的潛在交易所產生的成本在發生時計入費用。
所得税
SL Green根據守則第856(C)節作為房地產投資信託基金徵税。作為一家房地產投資信託基金，SL Green通常不繳納聯邦所得税。為保持其REIT資格，SL Green必須將其REIT應税收入的至少90%分配給股東，並滿足某些其他要求。如果SL Green在任何納税年度都沒有資格成為房地產投資信託基金(REIT)，SL Green的應税收入將按正常的公司税率繳納聯邦所得税。SL Green還可能需要繳納一定的州税、地方税和特許經營税。在某些情況下，其未分配的應税收入可能需要繳納聯邦所得税和消費税。
經營合夥企業是一家合夥企業，因此，合夥企業的所有收入和虧損都將分配給合夥人，以納入其各自的所得税申報單。綜合經營報表所包括的唯一所得税撥備涉及經營合夥企業的綜合應税房地產投資信託基金子公司。運營合夥企業還可能需要繳納一定的州税、地方税和特許經營税。
我們已經選擇，並可能在未來選擇，將我們的某些公司子公司視為應税REIT子公司，或TRS。一般來説，TRS可以為公司的租户提供非常規服務，持有我們不能直接持有的資產，通常可以從事任何房地產或非房地產相關業務。TRS產生收入，導致這些實體承擔聯邦和州所得税義務。
在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度內，我們記錄的聯邦、州和地方税撥備為$1.2百萬，$1.5百萬美元，以及$2.8分別為百萬美元。在截至2020年12月31日的年度，公司就其普通股支付了1美元的分派。5.54每股，相當於$1.84每股普通收入及$3.06每股資本利得。截至2019年12月31日止年度，本公司就其普通股支付分派$3.40每股，相當於$2.59每股普通收入，以及$0.81每股資本利得。截至2018年12月31日止年度，本公司就其普通股支付分派$3.25每股，相當於$1.46每股普通收入及$1.79每股資本利得。為了提供與這些納税年度發佈的納税表格一致的信息，這些每股數字沒有進行追溯調整，以反映2021年1月實施的反向股票拆分。
我們遵循兩步法來評估不確定的税收頭寸。確認(第一步)是當企業得出結論認為，僅基於其技術優勢，税務狀況在審查後更有可能持續下去的情況下就發生了確認(第一步)。衡量(第二步)確定結算時更有可能實現的收益金額。
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當一家公司隨後確定一個税收頭寸不再符合更有可能持續的門檻時，就會取消對之前確認的税收頭寸的確認。禁止以估值免税額替代退税。
基於股票的員工薪酬計劃
我們有一個基於股票的員工薪酬計劃，在註釋14“基於股票的薪酬”中有更詳細的描述。
該公司的股票期權在發行時按公允價值記錄。股票期權的公允價值是使用Black-Scholes期權定價模型確定的。Black-Scholes模型是為了估計交易期權的公允價值而開發的，這些期權沒有歸屬限制，可以完全轉讓。此外，期權定價模型需要輸入高度主觀的假設，包括預期股價波動率。由於我們的計劃具有與交易期權顯著不同的特點，而且主觀投入假設的變化可能會對公允價值估計產生重大影響，我們認為，現有模型不一定提供員工股票期權公允價值的可靠單一衡量標準。
股票期權的補償成本(如果有的話)在授權期內確認。我們的政策是在授予日或緊接授予日的前一天，以等於公司普通股收盤價報價的行權價授予期權。股票或限制性股票的獎勵以授予日股票的公允價值為基礎，在受益期內作為補償支出。
對於以業績或市場衡量的股票獎勵，我們使用加速歸因費用法確認必要服務期內的補償成本。必要的服務期從我們董事會的薪酬委員會批准獎勵之日開始，採取任何相關的績效衡量標準，並將獎勵傳達給員工。對於根據績效條件或市場條件的完成情況授予獎勵的項目，我們確定是否有可能滿足績效條件，並根據使用二項式模型或市場報價估計的適用獎勵日期的公允價值估計補償成本。對於沒有預先設定業績衡量標準的基於股份的獎勵，我們以直線方式確認服務歸屬期間(代表必需的服務期間)的補償成本。根據我們基於股票的獎勵補償計劃的規定，我們接受某些關鍵員工按當前市場報價返還公司普通股，以滿足與在此期間歸屬的股票相關的最低法定預扣税款要求。
獎勵也可以以單獨的一系列在運營合夥企業中具有有限合夥利益的單位的形式發放，稱為長期激勵計劃單位，或LTIP單位。LTIP單位可以作為獨立獎勵或與我們股票激勵計劃下的其他獎勵一起授予，根據授予時公司普通股的價值進行估值，並受公司董事會薪酬委員會可能決定的條件和限制的約束，包括繼續聘用或服務、計算財務指標和/或實現預先設定的業績目標和目的。
衍生工具
在正常的業務過程中，我們使用各種常用的衍生工具，如利率掉期、上限、上限和下限，來管理或對衝利率風險。對於那些我們打算符合對衝會計資格的衍生品來説，有效性至關重要。一些衍生工具與預期交易相關。在這些情況下，套期保值有效性標準還要求標的交易很可能發生。符合這些套期保值標準的工具在衍生品合約開始時被正式指定為套期保值。
為了確定衍生工具的公允價值，我們使用了各種方法和假設，這些方法和假設基於每個資產負債表日的市場狀況和風險。對於大多數金融工具，包括大多數衍生品、長期投資和長期債務，標準的市場慣例和技術(如貼現現金流分析、期權定價模型、重置成本和終止成本)用於確定公允價值。所有評估公允價值的方法都會得出大致的價值近似值，而這種價值可能永遠不會真正實現。
在正常業務過程中，我們會受到利率變化的影響，並通過遵循既定的風險管理政策和程序(包括使用衍生品)來限制這些風險。為了解決利率風險敞口，衍生品主要用於根據浮動利率指數固定債務利率，並管理借款義務的成本。
我們使用各種常規的衍生產品。這些衍生品通常包括利率互換、上限、上限和下限。我們明確禁止使用非常規衍生工具和使用衍生工具進行交易。
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合併財務報表附註(續)
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或投機目的。此外，我們的政策是，只會根據主要金融機構的信貸評級和其他因素，與它們簽訂合約。
我們可以使用掉期、遠期或購買期權來對衝符合條件的預測交易。與這些交易相關的收益和虧損將在相關交易發生、到期或以其他方式終止的同一個或多個期間遞延並在淨收益中確認為利息支出。
按公允價值報告並在資產負債表上列示的套期保值可分為現金流量套期保值或公允價值套期保值。利率上限和利率上限是現金流對衝的例子。現金流對衝解決了與未來利息支付現金流相關的風險。對於我們持有的符合公司利率風險管理政策確立的對衝目標的所有套期保值，收益中沒有報告淨收益或淨虧損。被指定為對衝工具的衍生工具的公允價值變動反映在累計其他綜合收益(虧損)中。對於未指定為套期保值工具的衍生工具，衍生工具的估計公允價值變動所產生的損益在變動期內於當期收益中確認。
公司每股收益
該公司採用兩級法列報基本每股收益和稀釋後每股收益(“EPS”)，這是一種收益分配公式，根據宣佈的股息(無論是否支付)確定普通股和任何參與證券的每股收益。在兩類法下，基本每股收益的計算方法是將普通股股東可獲得的收入除以當期已發行普通股的加權平均數。基本每股收益包括參與證券，由未授予的限制性股票組成，這些股票獲得與普通股類似的不可沒收股息。稀釋每股收益反映瞭如果證券或其他發行普通股的合同被行使或轉換為普通股時可能發生的稀釋，這種行使或轉換將導致每股收益金額較低。稀釋後每股收益還包括有限合夥權益單位。運用庫存股方法計算加權平均稀釋流通股，反映了股票期權的稀釋效應。每股收益已進行追溯調整，以反映本年度報告10-K表格中的所有期間於2021年1月實施的反向股票拆分。
經營合夥企業的單位收益
經營合夥企業採用兩級法列報基本和攤薄單位收益(“EPU”)，這是一種收益分配公式，根據宣佈的股息(無論是否支付)確定普通單位和任何參與證券的EPU。在兩級法下，基本EPU的計算方法是將普通單位持有人可獲得的收入除以該期間未償還的公共單位的加權平均數量。基本EPU包括參與證券，由未授予的受限單位組成，這些單位獲得類似於普通單位股票的不可沒收股息。稀釋後的EPU反映瞭如果證券或其他發行普通單位的合同被行使或轉換為普通單位時可能發生的稀釋，這種行使或轉換將導致較低的EPU金額。單位期權的攤薄效應反映在運用庫存股方法計算的加權平均攤薄已發行單位中。為反映2021年1月實施的反向股票拆分，本年度報告(Form 10-K)中的所有期間都對單位收益進行了追溯調整
預算的使用
按照美國普遍接受的會計原則編制財務報表要求管理層作出估計和假設，以影響財務報表和附註中報告的金額。實際結果可能與這些估計不同。
信用風險集中
可能使我們面臨集中信用風險的金融工具主要包括現金投資、債務和優先股投資以及應收賬款。我們將現金投資放在高質量的金融機構。擔保我們債務和優先股投資的抵押品位於紐約市。見附註5，“債務和優先股投資”。
我們對租户的信用質量進行初步和持續的評估，並要求大多數租户提供保證金或信用證。雖然這些保證金和信用證不足以支付租户租賃義務的總價值，但它們是誠信的衡量標準，也是一個潛在的資金來源，可以抵消與租户收入損失相關的經濟成本和與重新租賃空間相關的成本。我們房地產投資組合中的物業位於紐約大都會地區。我們大樓內的租户經營各行各業。除一租户，維亞康姆哥倫比亞廣播公司(Viacom CBS，Inc.)5.6我們的年化現金租金的%，沒有其他租户在我們的
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合併財務報表附註(續)
2020年12月31日
投資組合佔比超過5.0截至2020年12月31日，我們在年化現金租金中的份額，包括我們在合資企業年化現金租金中的份額。
在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度中，以下物業貢獻了我們寫字樓物業年化現金租金的5.0%以上，包括我們在合資寫字樓物業年化現金租金中的份額：
屬性2020屬性2019屬性2018
麥迪遜大道11號8.2%美洲大道1185號7.6%麥迪遜大道11號7.4%
列剋星敦大道420號(格雷巴爾)7.5%麥迪遜大道11號7.4%美洲大道1185號6.7%
美洲大道1185號6.9%列剋星敦大道420號6.6%列剋星敦大道420號6.5%
百老匯大街1515號6.6%百老匯大街1515號6.1%百老匯大街1515號6.0%
東42街220號5.9%麥迪遜大道一號6.0%麥迪遜大道一號5.8%
公園大道280號5.4%
220東42釹街道
5.5%
截至2020年12月31日，64.1我們的員工中有%的人都參加了六集體談判協議。不是其中一項協議將在2021年12月31日之前到期。見附註19，“福利計劃”。
重新分類
上一年度的某些餘額已重新分類，以符合我們本年度的列報方式。
會計準則更新
2020年8月，FASB發佈了會計準則更新(ASU)，第2020-06號，債務-帶轉換和其他期權的債務(分主題470-20)和衍生工具和對衝-實體自有股權的合同(分主題815-40)。ASU 2020-06通過減少可轉換債務工具和可轉換優先股的會計模型數量，簡化了可轉換工具的會計核算，取消了股權合同符合衍生品範圍例外所需的某些結算條件，並在某些領域簡化了稀釋每股收益的計算。ASU 2020-06在2021年12月15日之後的報告期內有效，允許提前採用。我們目前正在評估採用ASU 2020-06對我們的合併財務報表的影響，但我們不認為採用這一標準會對我們的合併財務報表產生實質性影響。
2020年4月，財務會計準則委員會工作人員發佈了一份問答文件(“租賃修改問答”)，內容涉及將租賃會計準則應用於因新冠肺炎大流行而提供的租賃優惠。根據現有的租約指南，該實體必須在逐個租約的基礎上確定租約特許權是否是與承租人達成的新安排的結果(將在租約修改框架下核算)，或者租約特許權是否屬於原始租約中存在的可強制執行的權利和義務(將在租約修改框架之外核算)。租賃修訂問答為實體提供了選擇核算租賃特許權的選項，就像原始租賃中存在可強制執行的權利和義務一樣。只有當修改後的租約產生的總現金流與原始租約的現金流基本相似時，才可進行此項選擇。租賃修訂問答對本公司截至2020年12月31日止年度及截至2020年12月31日止年度的綜合財務報表並無重大影響，但其對本公司未來的影響則取決於未來期間因新冠肺炎大流行而給予租户的租賃優惠程度，以及本公司在訂立該等優惠時所作的選擇。
2020年3月，FASB發佈了ASU第2020-04號參考匯率改革(主題848)，促進了參考匯率改革對財務報告的影響，然後在2021年1月，FASB發佈了ASU No.2021-01。這些修訂為影響債務、租賃、衍生品和其他合同的參考匯率改革相關活動提供了切實的便利。該指導意見是可選的，有效期為2020年3月12日至2022年12月31日。隨着參考匯率改革活動的進行，該指導意見可能會隨着時間的推移而產生。在2020年第一季度，該公司選擇對未來以倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)為基準的現金流應用與概率和有效性評估相關的套期保值會計權宜之計，以假定未來套期保值交易所基於的指數與相應衍生品的指數相匹配。這些權宜之計的應用使衍生品的列報與過去的列報保持一致。該公司繼續評估該指導的影響，並可能在市場發生更多變化時適用其他選擇。
2020年1月，FASB發佈了ASU No.2020-01，投資-股權證券(主題321)，投資-股權方法和合資企業(主題323)，以及衍生品和對衝(主題815)，澄清了主題321，主題323和主題815之間的相互作用。與公司最相關的修訂是如何應用公允價值計量
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主題321中的另一種選擇，即投資者必須將公允價值應用於主題323中權益法下的投資。修正案澄清，實體在考慮投資的公允價值時，應考慮可觀察到的交易。該指導意見在2020年12月15日之後的會計年度內對本公司有效。允許提前領養。公司於2020年1月1日採納了這一指導意見，對公司的合併財務報表沒有產生實質性影響。
2018年8月，FASB發佈了ASU No.2018-15，無形資產-商譽和其他-內部使用軟件(主題350-40)，即客户對雲計算安排(即服務合同)中發生的實施成本的會計處理。 修正案提供了有關安排包括軟件許可時所支付費用的會計準則，並使託管安排(服務合同)中發生的實施成本資本化要求與開發或獲取內部使用軟件的資本化成本要求保持一致。 公司於2020年1月1日採納了這一指導意見，對公司的合併財務報表沒有產生實質性影響。
2018年8月，FASB發佈了ASU No.2018-13，公允價值計量(主題820)，披露框架-公允價值計量披露要求的變化。該修正案刪除、修改和增加了主題820下的披露要求。這些變化在2019年12月15日之後的財年對本公司生效。允許刪除或修改的披露及早採用，並在生效日期採用附加披露。公司於2020年1月1日採納了這一指導意見，對公司的合併財務報表沒有產生實質性影響。
2016年6月，FASB發佈了ASU第2016-13號，《金融工具--信貸損失(主題326)：金融工具信用損失的計量》；2018年11月發佈了ASU第2018-19號，對主題326《金融工具--信貸損失》進行了編纂改進；2019年4月、5月和11月發佈了ASU第2019-04號、2019-05號和2019-11號ASU，提供了編撰改進和有針對性的過渡救濟；2020年發佈了ASU 2020-02《金融工具-信用損失》該指導意見改變了實體將如何衡量大多數金融資產和某些其他工具的信貸損失，這些工具不是通過淨收入以公允價值計量的。該指導意見用“預期損失”方法取代了目前的“已發生損失”模型。本公司的DPE投資組合和融資租賃資產均受本指南的約束。ASU No.2018-19將經營性租賃應收賬款排除在本指導範圍之外。該公司於2020年1月1日採納了這一指導意見，並記錄了$39.2採用後累計調整留存收益3.8億美元。
3. 物業收購
2020年的收購
下表彙總了截至2020年12月31日的年度內收購的物業：
屬性收購日期財產類型近似平方英尺總資產估值
(單位：百萬)
麥迪遜大道762號(1)
2020年1月手續費利息6,109$29.3 
第十一大道707號2020年1月手續費利息159,72090.0 
15比克曼(2)
2020年1月租賃權益98,412— 
第五大道590號(3)
2020年10月手續費利息103,300107.2 
(1)公司從我們的合資夥伴手中收購了剩餘的股份10本公司尚未擁有的該物業的%權益。
(2)2020年1月，本公司簽訂了一項99-拿騷街126號的土地租約，後來將其更名為比克曼15號。2020年8月，我們與Meritz Alternative Investment管理的一家房地產基金建立了合作伙伴關係，作為該開發項目資本化的一部分。見附註6，“對未合併合資企業的投資”。
(3)該房產之前曾作為債務和優先股權投資的抵押品，是通過與贊助商談判交易獲得的。
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合併財務報表附註(續)
2020年12月31日
2019年收購
下表彙總了截至2019年12月31日的年度內收購的物業：
屬性收購日期財產類型近似平方英尺總資產估值
(單位：百萬)
春街106號(1)
2019年4月手續費利息5,928$80.2 
第十大道410號(2)
2019年5月手續費利息638,000440.0 
格林街110號(3)
2019年5月手續費利息223,600256.5 
(1)2019年4月，本公司接受轉讓該物業的股權以代替償還本公司的債務投資，並將收到的資產和承擔的負債計入公允價值。
(2)2019年5月，本公司完成了對多數股權和控股權的收購70.87在西34街460號擁有2%的權益，後來將該物業更名為410第十大道。該公司此前向該實體提供了一筆貸款，該貸款作為收購、開發和建設(“ADC”)安排入賬。在合併其收購控股權的實體後，本公司與合夥企業取消了ADC安排，並按公允價值記錄了該實體的資產和負債，從而確認了公允價值調整#美元。67.6600萬美元，反映在公司的綜合經營報表中，在收購價和其他公允價值調整範圍內，以及$18.3百萬美元的無形租賃淨負債。
(3)2019年5月，本公司從我們的合資夥伴手中收購了剩餘的10本公司尚未擁有的該物業的%權益。
2018年收購
下表彙總了截至2018年12月31日的年度內收購的物業：
屬性收購日期財產類型近似平方英尺收購價格
(單位：百萬)
先驅廣場2號(1)
2018年5月租賃權益369,000$266.0 
第三大道1231號(2)(3)
2018年7月手續費利息39,00055.4 
上東區住宅(3)(4)
2018年8月手續費利息0.2 英畝30.2 
格林街133號(2)
2018年10月手續費利息6,42531.0 
麥迪遜大道712號(2)
2018年12月手續費利息6,60058.0 
(1)2018年5月，該公司是該資產止贖的中標人。我們按公允價值記錄了收購的資產和承擔的負債。這導致確認公允價值調整為#美元。8.1這反映在本公司的綜合經營報表中，該金額在收購價和其他公允價值調整範圍內。見附註16，“公允價值計量”。該公司隨後出售了一家49該物業於2018年11月擁有1%的權益。見附註4，“持有供出售和處置的財產”。和附註6，“對未合併合資企業的投資”。
(2)本公司接受轉讓該物業的股權以代替償還本公司的債務投資，並按公允價值記錄收到的資產和承擔的負債。
(3)該房產隨後於2018年10月售出。見附註4，“持有供出售和處置的財產”。
(4)於2018年8月，本公司收購三上東區住宅區的額外地塊。



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合併財務報表附註(續)
2020年12月31日
4.持有以供出售的物業及物業處置
持有待售物業
截至2020年12月31日，沒有房產被歸類為持有待售。
財產處置
下表彙總了截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度內售出的房產：
屬性處置日期財產類型未經審計的近似可用平方英尺
銷售價格(1)
(單位：百萬)
銷售損益(2)
(單位：百萬)
東40街30號2020年12月租賃權益69,446 $5.2 $(1.6)
華盛頓大道1055號2020年12月租賃權益182,000 23.8 (11.5)
威廉斯堡露臺2020年12月手續費利息52,000 32.0 11.8 
第十大道410號2020年12月手續費利息638,000 952.5 56.4 
東58街400號2020年9月手續費利息140,000 62.0 8.3 
第五大道609號-零售共管公寓2020年5月手續費利息21,437 168.0 63.3 
西33街315號--奧利維亞2020年3月手續費利息492,987 446.5 71.8 
郊區物業(3)
2019年12月手續費利息1,107,000 229.2 1.8 
弗拉特布什大道1640號2019年12月手續費利息1,000 16.2 5.5 
第五大道562號2019年12月手續費利息42,635 52.4 (26.6)
華盛頓大道1010號(4)
2019年11月手續費利息143,400 23.1 (7.1)
春街115號(5)
2019年8月手續費利息5,218 66.6 3.6 
先驅廣場2號(6)
2018年11月辦公室/零售店369,000 265.0 — 
頂峯湖道400號2018年11月土地39.5 英畝3.0 (36.2)
上東區組合(7)(8)
2018年10月發展70,142 143.8 (6.3)
國際大道1-6號2018年7月辦公室540,000 55.0 (2.6)
麥迪遜大道635號2018年6月零售176,530 153.0 (14.1)
史蒂文斯大道115-117號2018年5月辦公室178,000 12.0 (0.7)
列剋星敦大道600號2018年1月辦公室303,515 305.0 23.8 
(1)銷售價格代表物業的銷售總價或物業權益的總資產估值。
(2)出售的收益是扣除$的淨收益。10.51000萬，$2.02000萬美元，以及$1.3在截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的幾年中，與實現這些投資收益相關的員工薪酬分別為1.8億美元。此外，數額不包括對後續期間記錄的費用的調整。
(3)郊區物業包括漢密爾頓大道360號、頂峯湖道100號、頂峯湖道200號和頂峯湖道500號。
(4)該公司記錄了一美元7.12019年計入合併經營表中的折舊房地產準備金和減值的2019年費用。
(5)該公司出售了一個49%的利息，這導致了我們剩餘的51%的利息。我們按公允價值記錄了我們的投資，因此確認了公允價值調整#美元。3.8這一數字反映在本公司的綜合經營報表中，在購買價和其他公允價值調整範圍內進行了調整。見附註6，“對未合併合資企業的投資”。
(6)2018年11月，本公司出售了49先驅廣場2號的%權益授予一家以色列機構投資者。見附註6，“對未合併合資企業的投資”。
(7)上東區的集合區由東72街260號組成，31,076開發權252-254平方英尺，東72街257號，東71街259號，第三大道1231號。
(8)該公司記錄了一美元5.82018年計入綜合經營表中的折舊房地產準備金和減值的費用為100萬英鎊。

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合併財務報表附註(續)
2020年12月31日
5. 債務和優先股投資
以下是截至2020年12月31日和2019年12月31日的12個月我們的債務和優先股投資活動摘要(單位：千)：
2020年12月31日2019年12月31日
年初餘額(1)
$1,580,306 $2,099,393 
債務投資來源/增值(2)
389,300 652,866 
優先股投資來源/增值(2)
167,042 14,736 
贖回/銷售/辛迪加/股權/攤銷(3)
(1,048,643)(1,190,689)
貸款損失準備金淨變動(11,463)4,000 
期末餘額(1)
$1,076,542 $1,580,306 
(1)扣除未攤銷費用、折扣和保費後的淨額。
(2)增值包括攤銷費用和折扣以及實物投資收入。
(3)對已出售或銀團債務投資的某些參與，但不符合出售會計條件，計入綜合資產負債表的其他資產和其他負債。
以下是截至2020年12月31日我們的債務和優先股投資摘要(以千美元為單位)：
浮動匯率固定費率總賬面價值高級融資
成熟性(1)
類型賬面價值面值利率，利率賬面價值面值利率，利率
優先按揭債務$62,751 $63,425 
L + 2.00 - 3.50%
$1,249 $1,250 3.50%$64,000 $— 2021 - 2022
次級抵押貸款債務7,200 12,000 
L + 7.25 - 7.25%
32,888 33,000 6.00%40,088 127,000 2021
夾層債務275,926 280,119 
L + 4.95 - 14.07%
436,742 448,938 
2.90 - 14.30%
712,668 4,459,287 2021 - 2029
優先股— — —259,786 262,254 
6.50 - 11.00%
259,786 1,962,750 2022 - 2027
期末餘額$345,877 $355,544 $730,665 $745,442 $1,076,542 $6,549,037 
(1)不包括截至本申請日期尚未行使的可用延期選擇權。
下表是我們截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的貸款損失撥備總額的前滾(單位：千)：
十二月三十一日，
202020192018
年初餘額$1,750 $5,750 $— 
採用ASC 326後的累計調整27,803 — — 
本期貸款損失準備金20,693 — 6,839 
從免税額中扣除的沖銷(1)
(37,033)(4,000)(1,089)
期末餘額(2)
$13,213 $1,750 $5,750 
(1)包括$19.0在截至2020年12月31日的一年中，針對出售的投資記錄了1.8億英鎊的費用。這些費用包括在我們的綜合營業報表中扣除回收後的貸款損失和其他投資準備金。
(2)截至2020年12月31日，我們已在所有非應計融資應收賬款上記錄了貸款損失準備金，但以下除外一賬面價值為#美元的應收融資225.22000萬。
截至2020年12月31日，除以下情況外，所有債務和優先股投資都按照各自的條款表現良好。一賬面價值(扣除儲備)為$的投資6.81000萬美元，如下面債務投資表的分注6所述。截至2019年12月31日，所有債務和優先股投資均按照各自條款表現良好。
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合併財務報表附註(續)
2020年12月31日
下表列出了截至2020年12月31日和2019年12月31日，按風險評級劃分的我們債務和優先股投資組合的賬面淨值(以千美元為單位)：
風險評級2020年12月31日2019年12月31日
1-低風險資產-低損失概率
$695,035 $1,180,831 
2-觀察列表資產-更高的損失可能性
365,167 399,475 
3-高風險資產-損失的可能性更大
16,340 — 
$1,076,542 $1,580,306 
下表列出了截至2020年12月31日，我們的債務和優先股投資組合的賬面淨值(以千美元為單位)，按發起年份和風險評級劃分：
截至2020年12月31日
風險評級
2020(1)
2019(1)
2018(1)
在先(1)
總計
1-低風險資產-低損失概率
$346,320 $55,318 $209,941 $83,456 $695,035 
2-觀察列表資產-更高的損失可能性
— 239,215 56,244 69,708 365,167 
3-高風險資產-損失的可能性更大
— — — 16,340 16,340 
$346,320 $294,533 $266,185 $169,504 $1,076,542 
(1)我們發起或獲得投資的年份，或發生重大修改的年份。
我們已經確定我們已經一2020年12月31日和2019年12月31日的融資應收賬款投資組合部分，包括主要記錄在債務和優先股投資中的商業房地產。
包括在其他資產中的是一筆總額為#美元的額外融資應收賬款。66.2百萬美元和$131.1分別於2020年12月31日和2019年12月31日，公司記錄了採用ASC 326美元后的調整11.42000萬美元和貸款損失準備金#美元。14.6截至2020年12月31日的12個月為1.2億美元。所有這些貸款的風險評級都為2，都符合各自的條款，除了一筆融資應收賬款外，這筆貸款於2018年8月計入非應計項目，風險評級為3，截至2020年12月31日的賬面價值為#美元。2.52000萬。
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合併財務報表附註(續)
2020年12月31日
債務投資
截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們持有以下債務投資，總加權平均當前收益率為5.80%，截至2020年12月31日(千美元)：
貸款類型2020年12月31日
未來資金
義務		2020年12月31日
高年級
融資
2020年12月31日
賬面價值(1)
2019年12月31日
賬面價值(1)

成熟性
日期(2)
固定利率投資：
初級抵押貸款(3b)(4)
$10,000 $67,000 $32,888 $— 2021年1月
夾層貸款— 15,000 3,500 3,500 2021年9月
按揭/夾層貸款— 63,750 56,244 55,573 2021年10月
夾層貸款— 280,000 41,057 38,734 2022年8月
夾層貸款(5)
— 353,772 225,204 215,737 2023年6月
夾層貸款(3a)(6)
— 105,000 13,366 12,950 2024年6月
夾層貸款— 95,000 30,000 30,000 2025年1月
夾層貸款— 1,712,750 55,250 55,250 2027年6月
夾層貸款— 85,000 20,000 20,000 2029年12月
夾層貸款— — — 24,952 
夾層貸款— — — 30,000 
夾層貸款— — — 12,714 
總固定費率$10,000 $2,777,272 $477,509 $499,410  
浮動利率投資：
夾層貸款$— $275,000 $49,956 $49,809 2021年4月
初級按揭參與/夾層貸款— 60,000 15,733 15,698 2021年7月
夾層貸款7,031 172,809 35,318 41,395 2021年7月
夾層貸款— 61,744 29,106 15,743 2021年7月
夾層貸款(3c)
— 1,115,000 127,915 222,775 2022年3月
按揭及夾層貸款7,085 — 60,532 — 2022年5月
按揭及夾層貸款44,000 — 14,011 13,918 2022年12月
夾層貸款53,845 64,462 19,889 69,839 2023年5月
按揭及夾層貸款— — — 35,386 
初級抵押貸款(7)
— — — 20,000 
抵押貸款— — — 19,971 
抵押貸款— — — 106,473 
夾層貸款— — — 51,387 
按揭/夾層貸款— — — 96,570 
按揭/夾層貸款— — — 82,696 
總浮動率$111,961 $1,749,015 $352,460 $841,660  
貸款損失準備$— $— $(13,213)$— 
總計$121,961 $4,526,287 $816,756 $1,341,070 
(1)賬面價值是扣除折扣、溢價、原發行折扣和遞延發端費用後的淨值。
(2)代表合同到期日，不包括任何未行使的延期期權。
(3)賬面價值是以下出售或辛迪加金額的淨額，這些金額因轉賬不符合出售會計條件而計入綜合資產負債表上的其他資產和其他負債：(A)$12.0百萬元，(B)元66.6百萬元及(三)元0.4百萬
(4)2021年1月，這筆貸款被延長六個月至2021年7月。
(5)這筆貸款於2020年7月以非應計項目計入，截至2020年12月31日仍以非應計項目計入。不是投資收入在計入非應計項目後確認。
(6)這筆貸款於2020年6月違約，並被列為非應計項目，截至2020年12月31日仍為非應計項目。不是投資收入在計入非應計項目後確認。該公司正在與借款人進行談判。
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合併財務報表附註(續)
2020年12月31日
(7)於二零二零年十月，本公司接受購買以代替償還，並將收到的資產及承擔的負債標記為公允價值。

優先股投資
截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們持有以下優先股投資，總加權平均當前收益率為9.962020年12月31日的百分比(千美元)：
類型2020年12月31日
未來資金
義務		2020年12月31日
高年級
融資
2020年12月31日
賬面價值(1)
2019年12月31日
賬面價值(1)

強制性
救贖(2)
優先股$— $1,712,750 $154,691 $98,065 2022年6月
優先股— 250,000 105,095 — 2027年2月
優先股(3)
— — 141,171 
總優先股$— $1,962,750 $259,786 $239,236  
貸款損失準備$— $— $— $(1,750)
總計$— $1,962,750 $259,786 $240,986 
(1)賬面價值是扣除遞延發起費後的淨值。
(2)代表合同到期日，不包括任何未行使的延期期權。
(3)2020年6月，我們與885 Third Avenue的普通會員一起修改了與投資相關的合夥文件，以賦予我們對基礎物業的更多管理權。這導致這筆投資使用權益法核算。見附註6，“對未合併合資企業的投資”。

6. 對未合併的合資企業的投資
我們與不同的合作伙伴在幾個房地產合資企業中都有投資。截至2020年12月31日，這些投資的賬面價值為美元。3.810億美元，扣除賬面價值為負的投資總額為$89.6我們有一個隱含的承諾，為未來的資本需求提供資金。
截至2020年12月31日，第三大道800號、東66街21號、西42街605號以及巨石陣投資組合中的某些物業都是VIE，我們不是主要受益者。截至2019年12月31日，第三大道800號、東66街21號、西42街605號、東22街333號以及巨石陣投資組合中的某些物業是VIE，我們不是主要受益者。我們對這些VIE的淨股本投資為$134.0截至2020年12月31日的百萬美元和145.9截至2019年12月31日，100萬。我們的最大虧損僅限於我們對這些VIE的股權投資金額。見附註2“重要會計政策”的“合併原則”部分。以下所有其他投資均為有表決權的利益實體。由於我們不控制下面所列的合資企業，因此我們按照權益會計方法對其進行會計核算。
下表提供了截至2020年12月31日我們每家合資企業的一般信息：
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2020年12月31日
屬性合夥人
所有權
利息(1)
經濟上的
利息(1)
未經審計的近似平方英尺
公園大道100號保誠房地產投資者49.90%49.90%834,000 
第五大道717號沃頓地產(Wharton Properties)/私人投資者10.92%10.92%119,500 
第三大道800號私人投資者60.52%60.52%526,000 
第三大道919號紐約州教師退休制度51.00%51.00%1,454,000 
西34街11號私人投資者/沃頓地產30.00%30.00%17,150 
公園大道280號沃納多房地產信託基金50.00%50.00%1,219,158 
百老匯大街1552-1560號(2)
沃頓商學院50.00%50.00%57,718 
東53街10號加拿大養老金計劃投資委員會55.00%55.00%354,300 
東66街21號(3)
私人投資者32.28%32.28%13,069 
第五大道650號(4)
沃頓商學院50.00%50.00%69,214 
格林街121號沃頓商學院50.00%50.00%7,131 
西46街55號(5)
保誠房地產投資者25.00%25.00%347,000 
巨石陣投資組合五花八門五花八門五花八門1,439,016 
西42街605號莫尼安羣20.00%20.00%927,358 
麥迪遜大道11號PGIM房地產60.00%60.00%2,314,000 
東57街400號(6)
貝萊德(BlackRock)和巨石陣合夥人(Stonehenge Partners)51.00%41.00%290,482 
一張範德比爾特的票韓國國家養老金服務/Hines Interest LP71.01%71.01%1,657,198 
環球廣場RXR房地產/紐約房地產投資信託基金/私人投資者24.35%24.35%2,048,725 
百老匯大街1515號美國安聯房地產56.87%56.87%1,750,000 
先驅廣場2號以色列機構投資者51.00%51.00%369,000 
春街115號私人投資者51.00%51.00%5,218 
第三大道885號(7)
私人投資者(6)100.00%625,300 
15比克曼(8)
由Meritz Alternative Investment Management管理的基金20.00%20.00%221,884 
第五大道85號富國銀行(Wells Fargo)36.30%36.30%12,946 
麥迪遜大道一號(9)
韓國國家養老金服務/Hines Interest LP50.50%50.50%1,048,700 
(1)所有權權益和經濟利益代表本公司截至2020年12月31日在合資企業中的權益。本年度內所有權或經濟權益的變動在以下附註中披露。
(2)收購價格僅代表購買1552號百老匯的權益，其中包括大約13,045平方英尺。合資公司還擁有百老匯1560號零售空間和某些其他空間的長期租賃權益，百老匯1560號毗鄰百老匯1552號。
(3)我們舉辦了一場32.28%：對中國的興趣三零售單位和企業一該物業的一套住宅單元和一套公寓。16.14%：對中國的興趣三該物業有兩個住宅單元。
(4)合資公司擁有第五大道650號零售空間的長期租賃權益。
(5)2021年2月，我們與合資夥伴簽訂了出售房產的合同。這筆交易預計將在2021年第一季度完成。如果交易按照合同條款完成，我們預計將確認銷售損失約為$。17.82000萬。
(6)2016年10月，我們出售了一個49這處房產的%權益。我們在該物業的權益在一家擁有的合併合資企業中出售。90%由公司支付，並且10%由巨石陣製作。這筆交易導致了合資企業剩餘股份的解體51該物業的%權益。我們與巨石陣的合資企業仍在合併，導致合併後的51在我們資產負債表上未合併的合資企業的投資中顯示了%的利息。
(7)我們按兵不動100%的優先股權益，並認為普通股權益沒有價值。
(8)於二零二零年八月，本公司成立一間合營公司，其後與本公司就拿騷街126號大樓訂立長期分租合約。作為這筆交易的結果，我們確認了#美元的收益。17.72000萬美元，包括在我們的綜合營業報表中的房地產銷售收益淨額中。這項收益是根據ASC 842計算的，因為本公司確定了轉租協議中包括的租賃和非租賃組成部分，並根據每個組成部分的獨立銷售價格將協議中的對價分配給每個租賃和非租賃組成部分，該價格是利用ASC 606規定的調整後市場評估和剩餘法相結合的方式估計的。2020年第四季度，該項目更名為15 Beekman，隨後在所有公開聲明和營銷材料中都使用了這個名稱。
(9)2020年，公司接納合作夥伴加入麥迪遜大道一號開發項目，這導致公司不再保留ASC 810中定義的實體的控股權，並解除了我們剩餘的50.5%的利息。我們按公允價值記錄了我們的投資，因此確認了公允價值調整#美元。187.52000萬。我們投資的公允價值是由管理該項目資本化的合資協議的條款決定的。合作伙伴已承諾向該項目提供總計不低於$的股本。492.21000萬美元，他們在合資企業中的所有權權益是基於他們的出資額，最高總額為49.5%。截至2020年12月31日，兩個合夥人基於股權出資的所有權權益總額為9.6%.

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合併財務報表附註(續)
2020年12月31日

合營企業權益或財產的處置
下表彙總了截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度內出售的未合併合資企業的投資：
屬性出售所有權權益處置日期
總資產估值
(單位：千)(1)
得(損)
特價出售
(單位：千)(2)
東22街333號33.33%2020年12月$1,640 $2,968 
東66街21號(3)
1個住宅單位2019年12月2,900 279 
第五大道521號50.50%2019年5月381,000 57,874 
春街131-137號20.00%2019年1月216,000 17,660 
巨石陣投資組合(部分)五花八門多種多樣-2019年468,800 (2,408)
3哥倫布圓環48.90%2018年11月851,000 160,368 
夾層貸款(4)
33.33%2018年8月15,000 不適用
第五大道724號49.90%2018年7月365,000 64,587 
傑里科廣場11.67%2018年6月117,400 147 
百老匯1745號56.87%2018年5月633,000 52,038 
紐約布魯克林第三街175-225號95.00%2018年4月115,000 19,483 
百老匯大街1515號(5)
13.00%2018年2月1,950,000 — 
巨石陣投資組合(部分)五花八門多種多樣-2018年331,100 (6,063)
(1)表示合資企業的隱含總估值或房產的銷售價格。
(2)代表公司在收益或(虧損)中的份額。出售的收益是扣除$的淨收益。0.0百萬，$4.0百萬美元，以及$11.7在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的幾年中，與實現這些投資收益相關的員工薪酬分別為100萬美元。此外，損益金額不包括對後續期間記錄的費用的調整。
(3)我們和我們的合資夥伴一起，完成了該物業的一個住宅單元的銷售。
(4)我們在一家合資企業的投資，該合資企業擁有一筆由曼哈頓中城一處商業地產擔保的夾層貸款，在該合資企業收到基礎貸款償還後，我們的投資得到了償還。
(5)我們在百老匯1515號的投資在採用ASC 610-20後於2018年1月1日被標記為公允價值。

合資企業抵押貸款及其他應付貸款
我們通常用無追索權的債務為我們的合資企業融資。在某些情況下，我們可能會為租户空間提供擔保或總租約，這些租約在滿足特定情況或償還相關貸款後終止。分別於2020年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日由各自的合資物業和租賃轉讓抵押的抵押票據和其他應付貸款如下(以千美元為單位)：
101
目錄
SL Green Realty Corp.和SL Green Operating Partnership，L.P.
合併財務報表附註(續)
2020年12月31日
屬性
經濟利益(1)
初始到期日
最終到期日(2)
利息
率(3)
2020年12月31日2019年12月31日
固定利率債務：
第三大道885號(4)
100.00 %2021年4月2021年4月3.35%$272,000 $— 
第五大道717號(抵押貸款)10.92 %2022年7月2022年7月4.45%300,000 300,000 
第五大道717號(夾層)10.92 %2022年7月2022年7月5.50%355,328 355,328 
第五大道650號(抵押貸款)50.00 %2022年10月2022年10月4.46%210,000 210,000 
第五大道650號(夾層)50.00 %2022年10月2022年10月5.45%65,000 65,000 
東66街21號32.28 %2023年4月2028年4月3.60%12,000 12,000 
第三大道919號51.00 %2023年6月2023年6月5.12%500,000 500,000 
百老匯大街1515號56.87 %2025年3月2025年3月3.93%820,607 838,546 
麥迪遜大道11號60.00 %2025年9月2025年9月3.84%1,400,000 1,400,000 
第三大道800號60.52 %2026年2月2026年2月3.37%177,000 177,000 
東57街400號41.00 %2026年11月2026年11月3.00%97,024 97,735 
環球廣場24.35 %2027年11月2027年11月3.98%1,200,000 1,200,000 
巨石陣投資組合(5)
五花八門五花八門五花八門3.50%195,899 196,112 
固定利率債務總額$5,604,858 $5,351,721 
浮動利率債務：
格林街121號50.00 %(6)(6)L+1.50%$15,000 $15,000 
公園大道280號50.00 %2021年9月2024年9月L+1.73%1,200,000 1,200,000 
一張範德比爾特的票(7)
71.01 %2021年9月2023年9月L+2.50%1,210,329 732,928 
百老匯1552號50.00 %2021年10月2022年10月L+2.65%195,000 195,000 
先驅廣場2號51.00 %2021年11月2023年11月L+1.45%214,500 190,000 
西34街11號30.00 %2022年1月2023年1月L+1.45%23,000 23,000 
西46街55號(8)
25.00 %2022年8月2024年8月L+1.25%192,524 192,524 
春街115號51.00 %2023年9月2023年9月L+3.40%65,550 65,550 
公園大道100號49.90 %2023年12月2025年12月L+2.25%360,000 356,972 
15比克曼(9)
20.00 %2024年1月2025年7月L+1.50%11,212 — 
東53街10號55.00 %2025年2月2025年2月L+1.35%220,000 170,000 
麥迪遜大道一號(10)
50.50 %2025年11月2026年11月L+3.35%— — 
西42街605號20.00 %2027年8月2027年8月L+1.44%550,000 550,000 
東66街21號32.28 %2033年6月2033年6月T+2.75%677 712 
浮動利率債務總額$4,257,792 $3,691,686 
合營企業按揭及其他應付貸款總額$9,862,650 $9,043,407 
遞延融資成本，淨額(113,446)(91,538)
合營企業抵押貸款和其他應付貸款總額(淨額)$9,749,204 $8,951,869 
(1)經濟利益代表本公司截至2020年12月31日在合資企業中的利益。本年度內所有權或經濟利益的變動(如有)在上表未合併合資企業的投資附註中披露。
(2)反映所有可用選項的執行。行使延期選擇權的能力可能會受到基於物業運營業績的某些測試。
(3)截至2020年12月31日的利率，考慮到期間有效的利率對衝。浮動利率債券以30天期倫敦銀行同業拆借利率(“L”)或1年期國庫券(“T”)的規定利差列示。
(4)本公司持有100持有該物業優先股權益的股東，並認為普通股權益沒有價值。
(5)由三筆抵押貸款組成，總額為$132.42028年4月到期的100萬美元和兩筆總額為美元的抵押貸款63.52029年7月到期的100萬美元。
(6)這筆貸款於2020年11月到期。該公司正在與貸款人討論解決方案。
102
目錄
SL Green Realty Corp.和SL Green Operating Partnership，L.P.
合併財務報表附註(續)
2020年12月31日
(7)這筆貸款是一筆$1.7510億美元的建設設施，在滿足第一個條件的基礎上降低利息成本，第一個條件已得到滿足，初始期限為三年使用二一年擴展選項。貸款項下的預付款需要支付相關費用。在貸款的同時，我們為利息和本金支付提供了部分擔保，金額是基於某些建設里程碑和運營指標。
(8)這筆貸款的承諾額為#美元。198.01000萬美元，其中1,300萬美元5.5截至2020年12月31日，2000萬美元資金不足。2021年2月，我們與合資夥伴簽訂了出售房產的合同。這筆交易預計將在2021年第一季度完成。
(9)這筆貸款是一筆$125.0億個建設設施。貸款項下的預付款需要支付相關費用。
(10)這筆貸款是一筆$1.251000億美元的建設設施，初始期限為五年使用一一年擴展選項。貸款項下的預付款需要支付相關費用。截至2020年12月31日，在這一安排下沒有進行任何平局。在貸款的同時，我們為利息和本金支付提供了部分擔保，金額是基於某些建設里程碑和運營指標。

我們有權收取為我們某些合資企業提供管理、租賃、工程監理和資產管理服務的費用。我們賺了$15.8百萬，$13.0百萬美元和$14.2截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度，扣除我們在合資企業中的所有權份額，這些服務分別產生了100萬美元的收入。此外，我們有能力根據某些合資物業的最終財務表現賺取獎勵費用。
截至2020年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日，未合併合資企業的合併資產負債表如下(以千為單位)：
2020年12月31日2019年12月31日
資產(1)
商業地產，淨值$16,143,880 $14,349,628 
現金和限制性現金357,076 336,189 
應收租户及其他應收賬款、關聯方應收賬款及遞延租金應收賬款403,883 371,065 
其他資產2,001,612 2,039,429 
總資產$18,906,451 $17,096,311 
負債和權益(1)
抵押貸款和其他應付貸款，淨額$9,749,204 $8,951,869 
遞延收入/收益1,341,571 1,501,616 
租賃負債1,002,563 897,380 
其他負債464,107 308,304 
權益6,349,006 5,437,142 
負債和權益總額$18,906,451 $17,096,311 
公司在未合併的合資企業中的投資$3,823,322 $2,912,842 
(1)未合併合營企業的合併資產、負債及權益反映了由於2018年1月採用ASC 610-20而在非合併投資中保留的非控股權益的基礎上逐步增加的影響。此外，截至2020年12月31日，美元170.6吾等投資金額與吾等於相關物業淨資產中所佔權益之間的未攤銷基準淨額差額，將於產生差額的標的項目的剩餘壽命內，透過未合併合營企業的淨收益(虧損)中的權益攤銷。
103
目錄
SL Green Realty Corp.和SL Green Operating Partnership，L.P.
合併財務報表附註(續)
2020年12月31日
未合併合資企業從收購之日到截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的合併運營報表如下(未經審計，單位為千)：
截至十二月三十一日止的年度，
202020192018
總收入$1,133,217 $1,163,534 $1,244,804 
運營費用180,201 202,881 219,440 
房地產税220,633 212,355 226,961 
經營租賃租金24,134 24,816 18,697 
利息支出，扣除利息收入後的淨額325,500 372,408 363,055 
遞延融資成本攤銷20,427 19,336 21,634 
交易相關成本— — — 
折舊及攤銷407,834 407,697 421,458 
總費用$1,178,729 $1,239,493 $1,271,245 
提前清償債務損失(194)(1,031)— 
銷售收益前淨虧損(1)
$(45,706)$(76,990)$(26,441)
公司在未合併合資企業淨虧損收入中的權益(1)
$(25,195)$(34,518)$7,311 
(1)未合併合資企業的合併營業報表和本公司淨(虧損)收入中的權益反映了由於2018年1月採用ASC 610-20而在非合併投資中保留的非控股權益在基礎上逐步增加的影響。
7. 遞延成本
截至2020年12月31日、2020年和2019年12月31日的遞延成本包括以下內容(以千為單位)：
十二月三十一日，
20202019
遞延租賃成本$447,002 $466,136 
減去：累計攤銷
(269,834)(260,853)
遞延成本，淨額$177,168 $205,283 

104
目錄
SL Green Realty Corp.和SL Green Operating Partnership，L.P.
合併財務報表附註(續)
2020年12月31日
8. 按揭及其他應付貸款
分別以2020年12月31日和2019年12月31日的物業和租賃或債務投資轉讓為抵押的抵押貸款和其他應付貸款如下(以千美元為單位)：
屬性初始到期日
最終到期日(1)
利息
率(2)
2020年12月31日2019年12月31日
固定利率債務：
教堂街100號2022年7月2022年7月4.68%$204,875 $209,296 
列剋星敦大道420號2024年10月2040年10月3.99%294,035 299,165 
地標廣場2027年1月2027年1月4.90%100,000 100,000 
列剋星敦大道485號2027年2月2027年2月4.25%450,000 450,000 
1080阿姆斯特丹(3)
2027年2月2027年2月3.59%34,773 35,123 
東58街400號— 39,094 
麥迪遜大道762號(4)
— 771 
西33街315號(5)
250,000 
固定利率債務總額$1,083,683 $1,383,449 
浮動利率債務：
格林街133號(6)(6)L+2.00%$15,523 $15,523 
春街106號(7)(7)L+2.50%38,025 38,025 
FHLB設施(8)
2021年1月2021年1月L+0.28%10,000 — 
FHLB設施(8)
2021年1月2021年1月L+0.23%15,000 — 
FHLB設施(8)
2021年1月2021年1月L+0.18%35,000 — 
第五大道609號2021年3月2024年3月L+2.40%57,651 53,773 
百老匯185號(9)
2021年11月2023年11月L+2.85%158,478 120,110 
麥迪遜大道712號2021年12月2022年12月L+1.85%28,000 28,000 
東42街220號2023年6月2025年6月L+2.75%510,000 — 
第七大道719號2023年9月2023年9月L+1.20%50,000 50,000 
2017主回購協議(10)
— 152,684 
FHLB設施— 10,000 
FHLB設施— 15,000 
FHLB設施— 14,500 
第十大道410號— 330,819 
浮動利率債務總額$917,677 $828,434 
應付按揭及其他貸款總額$2,001,360 $2,211,883 
遞延融資成本，扣除攤銷後的淨額(21,388)(28,630)
應付抵押貸款和其他貸款總額(淨額)$1,979,972 $2,183,253 
(1)反映所有可用選項的執行。行使延期選擇權的能力可能會受到基於物業運營業績的某些測試。
(2)考慮到期內有效的利率對衝，截至2020年12月31日的利率。除非另有説明，浮動利率債券是以30天期倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)的規定利差呈現的。
(3)這筆貸款由一美元組成。33.9百萬按揭貸款和$0.9百萬夾層貸款，固定利率為350基點和700分別為第一個基點五年並可於第五年終結時預付，無須罰款。
(4)2020年1月，公司完成了對剩餘股份的收購10從我們的合資夥伴那裏獲得這處房產的%權益。作為這筆交易的一部分，貸款得到了償還。
(5)2020年3月，這筆貸款由買方承擔，與出售房產有關。
(6)2021年2月，在貸款人在喪失抵押品贖回權的拍賣中勝出後，這筆債務被取消。
(7)這筆貸款於2021年1月到期。該公司正在與貸款人討論解決方案。
(8)2021年1月，這些貸款被延期一個月從它們各自的到期日到2021年2月，不受懲罰。延長期限的利率為固定利率39基點。2021年2月，所有預付款全部償還。
(9)這筆貸款是一筆$225.0百萬建設設施，在滿足一定條件的基礎上降低利息成本，並有初步的三年術語：二一年擴展選項。貸款項下的預付款需要支付已發生的成本和資金股本要求。
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目錄
SL Green Realty Corp.和SL Green Operating Partnership，L.P.
合併財務報表附註(續)
2020年12月31日
(10)2020年6月，我們進行了一次一年將到期日延長至2021年6月的延期選擇權。在2020年12月31日，有不是美元的未償還餘額400.01億個設施。
於2020年12月31日、2020年12月31日及2019年12月31日，抵押按揭及其他應付貸款的物業及債務及優先股投資的賬面總值約為#美元。2.510億美元和3.3分別為10億美元。
紐約聯邦住房貸款銀行(“FHLB”)貸款
截至2020年12月31日，該公司的全資子公司蒂康德羅加保險公司(Ticonderoga Insurance Company)，或佛蒙特州特許自保保險公司Ticonderoga，是紐約聯邦住房貸款銀行(Federal Home Loan Bank of New York，簡稱FHLBNY)的成員。作為成員，Ticonderoga能夠以浮動利率計息的擔保預付款的形式從FHLBNY借入資金。2021年2月，Ticonderoga在紐約FHLB的會員資格被終止，所有預付款都得到了償還。截至2020年12月31日，Ticonderoga總共擁有$60.0百萬美元的未償還擔保預付款，平均利差為21較30天期倫敦銀行同業拆息加碼基點。
主回購協議
該公司簽訂了主回購協議(MRA)，即2017年MRA，使我們能夠出售某些抵押貸款投資，同時達成協議，在特定日期或按需回購相同投資。我們尋求通過管理資產的信用質量、提前還款、利率波動、流動性和市場價值來降低與回購協議相關的風險。我們回購安排下的追加保證金條款允許根據資本市場活動進行估值調整，但不限於抵押品特定的信用標記。為了監控與我們的債務投資相關的信用風險，我們的資產管理團隊定期審查我們的投資組合，並與借款人保持聯繫，以便監控抵押品並在必要時執行我們的權利。與潛在追加保證金通知相關的風險進一步降低，因為我們有能力用我們的債務投資組合中的額外資產抵押該設施，我們有能力用現金或現金等價物滿足追加保證金要求，以及我們可以獲得額外的流動性。截至2020年12月31日，2017年MRA沒有追加保證金通知。
2018年4月，我們將設施的最大容量從300.0600萬至300萬美元400.0百萬美元。該安排在浮動利率的基礎上計息，息差為30天期倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)，基於質押抵押品和墊付利率，計劃於2021年6月到期，利率為一年期擴展選項。截至2020年12月31日，該設施已不是未清償餘額。
9. 企業負債
2017年信貸安排
2017年11月，我們對本公司最初於2012年11月簽訂的信貸安排(稱為2017年信貸安排)或2012年信貸安排進行了修訂。截至2020年12月31日，2017年的信貸安排包括1.510億美元的循環信貸安排，1.310億美元定期貸款(或“定期貸款A”)，以及200.0到期日期分別為2022年3月31日、2023年3月31日和2024年11月21日的百萬定期貸款(或“定期貸款B”)。循環信貸安排有二6-將當月權利延長選項至2023年3月31日。根據慣例條件，我們還可以選擇將信貸額度提高到#美元。4.5在未經現有貸款人同意的情況下，在循環信貸安排和定期貸款到期日之前的任何時間，通過獲得我們現有貸款人和其他金融機構的額外承諾，我們可以隨時獲得10億美元的貸款。
截至2020年12月31日，2017年信貸安排與30天期倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)的利差為(I)82.5基點為155循環信貸安排下的貸款基點，(Ii)90基點為175定期貸款A項下的貸款基點，以及(Iii)85基點為165定期貸款B項下的貸款基點，在每種情況下都基於分配給公司優先無擔保長期債務的信用評級。如果只有兩個評級，或者有兩個以上的評級，並且它們之間的差異是一個評級類別，則適用的評級應為最高評級。在存在兩個以上評級且最高和最低評級類別之間的差異是兩個或更多評級類別的情況下，使用的適用評級是最高兩個類別的平均值，如果平均值不是公認的類別，則向下舍入。

截至2020年12月31日，適用的利差為100循環信貸安排的基點，110定期貸款A基點，以及100定期貸款B個基點。我們需要每季度支付一次欠款。12.5至30根據分配給本公司優先無擔保長期債務的信用評級，循環信貸安排項下的總承諾基點融資費。截至2020年12月31日，設施費用為20基點。
截至2020年12月31日，我們擁有26.0百萬未償還信用證，$110.0根據循環信貸安排提取的百萬美元和$1.5定期貸款安排項下未償還的10億美元，未提取的總容量為$1.410億美元
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目錄
SL Green Realty Corp.和SL Green Operating Partnership，L.P.
合併財務報表附註(續)
2020年12月31日
2017年信貸安排。截至2020年12月31日和2019年12月31日，循環信貸安排的賬面價值為$105.3百萬美元和$234.0分別是扣除遞延融資成本後的淨額。截至2020年12月31日和2019年12月31日，定期貸款安排的賬面價值為1美元。1.510億美元和1.5分別為10億美元，扣除遞延融資成本後的淨額。
本公司及經營合夥企業為2017年度信貸安排下的共同及個別借款人。
2017年的信貸安排包括某些限制和契約(見下面的限制性契約)。
高級無擔保票據
下表按預定到期日(千美元)分別列出了我們截至2020年12月31日和2019年12月31日的優先無擔保票據和其他相關披露：
發行十二月三十一日，
2020
未付
校長
天平		十二月三十一日，
2020
堆積的
天平		十二月三十一日，
2019
堆積的
天平
利率，利率(1)
初始項
(按年計算)		到期日
2018年8月7日(2)(3)
$350,000 $350,000 $350,000 1.52 %32021年8月
2017年10月5日(2)
500,000 499,803 499,695 3.25 %52022年10月
2012年11月15日(4)
300,000 302,086 303,142 4.50 %102022年12月
2015年12月17日(5)
100,000 100,000 100,000 4.27 %102025年12月
2010年3月16日(6)
— — 250,000 
$1,250,000 $1,251,889 $1,502,837 
遞延融資成本，淨額(3,670)(5,990)
$1,250,000 $1,248,219 $1,496,847 
(1)考慮到期內有效的利率對衝，截至2020年12月31日的利率。
(2)由經營合夥企業發行，本公司作為擔保人。
(3)該等票據可由本公司選擇全部(但非部分)贖回，贖回價格相等於100票據本金的%，另加贖回日的未付應計利息。在2020年4月，本公司簽訂了$350.01億美元的固定利率掉期，利率為0.54375到2021年8月。
(4)2017年10月，本公司和經營合夥企業作為共同義務人額外發行了$100.0百萬美元4.502022年12月到期的優先無擔保票據百分比。這些鈔票的定價是105.334面值的%。
(5)由本公司和經營合夥企業作為共同義務人發行。
(6)2020年3月，這些票據得到了償還。
限制性契約
二零一七年信貸安排的條款及若干優先無抵押票據包括若干限制及契諾，這些限制及契諾可能限制吾等派發股息、進行某些類型投資、招致額外負債、產生留置權、訂立負質押協議及處置資產的能力，並要求遵守有關總負債與總資產值的最高比率、EBITDA與固定費用的最低比率、有擔保負債與總資產值的最高比率及無抵押比率的最高比率等財務比率。上述股息限制規定，在違約持續期間，我們不會就普通股或其他股權進行分配，但為了使公司能夠繼續符合聯邦所得税的REIT資格，我們不會對普通股或其他股權進行分配。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們遵守了所有這些公約。
次級可遞延利息債券
2005年6月，公司和經營夥伴關係發行了$100.0通過新成立的信託SL Green Capital Trust I或該信託(該信託是經營合夥企業的全資子公司)，持有100萬美元的無擔保信託優先證券。這些證券將於2035年到期，浮動利率為125較三個月期倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)加碼基點。如果經營合夥企業行使其推遲支付利息的權利，利息支付可能會被推遲至多連續八個季度。信託優先證券可根據經營合夥企業的選擇權全部或部分贖回，無需預付溢價。我們不合並信託，即使它是可變利益實體，因為我們不是主要受益人。由於信託沒有合併，我們已將債務記錄在合併資產負債表上，相關付款被歸類為利息支出。
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2020年12月31日
本金到期日
截至2020年12月31日，抵押貸款和其他應付貸款、2017年信貸安排、信託優先證券、優先無擔保票據和我們在合資企業債務中的份額(包括權利延期期權)的綜合本金到期日如下(以千計)：
排定
攤銷		校長旋轉
信用
設施		無擔保定期貸款托拉斯
擇優
有價證券		高年級
不安全
備註		總計接合
冒險
債務
2021$10,700 $300,027 $— $— $— $350,000 $660,727 $1,085,279 
20228,767 255,435 — — — 800,000 1,064,202 540,947 
20236,599 560,000 110,000 1,300,000 — — 1,976,599 491,066 
20245,285 272,749 — 200,000 — — 478,034 617,010 
2025829 — — — — 100,000 100,829 1,385,256 
此後930 580,039 — — 100,000 — 680,969 552,813 
$33,110 $1,968,250 $110,000 $1,500,000 $100,000 $1,250,000 $4,961,360 $4,672,371 
綜合利息支出(不包括資本化利息)由以下部分組成(以千計)：
截至二零一一年十二月三十一日止的一年，
202020192018
資本化利息前的利息支出$185,934 $246,848 $236,719 
融資租賃利息8,091 3,243 8,069 
利息資本化(75,167)(55,446)(34,162)
利息收入(2,179)(4,124)(1,957)
利息支出，淨額$116,679 $190,521 $208,669 

10. 關聯方交易
清潔/安全/信使和恢復服務
Alliance Building Services或Alliance及其附屬公司由Stephen L.Green的兒子Gary Green部分擁有，他是我們董事會的成員和榮譽主席，併為我們擁有的某些物業提供服務。聯盟的附屬公司包括第一質量維護公司(First Quality Maintenance，簡稱First Quality，簡稱First Quality)、經典安全公司(Classic Security LLC)、光明之星信使公司(Bright Star Messriers)和瑪瑙修復工程公司(Onyx Restory Works)，並分別提供清潔、滅絕、安全、信使和修復服務。此外，First Quality有非排他性的機會，在與任何尋求此類額外服務的租户單獨協商的基礎上，為我們物業的個別租户提供清潔和相關服務。服務公司已與Alliance訂立一項安排，根據該安排，Alliance向某些租户提供的服務，在其租賃協議所指定的基本服務之上的某些樓宇，將獲得超過某一門檻的利潤分享。
分享利潤所賺取的收入(計入綜合業務表上的其他收入)為#美元。1.4百萬，$3.9百萬美元和$3.9截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度分別為100萬美元。
我們還記錄了費用，包括資本化費用#美元。13.3百萬，$18.8百萬美元和$18.8截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度，這些服務(不包括直接向租户提供的服務)分別為100萬英鎊。
管理費
S.L.Green Management Corp.是一家合併後的實體，從斯蒂芬·L·格林(Stephen L.Green)擁有權益的一家實體收取物業管理費。我們從該實體獲得了#美元的管理費。0.6百萬，$0.6百萬美元和$0.6截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度分別為100萬美元。

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2020年12月31日
One Vanderbilt投資
2016年12月，我們與董事長兼首席執行官馬克·霍利迪(Marc Holliday)和總裁安德魯·馬蒂亞斯(Andrew Mathias)擁有和控制的實體簽訂了協議，根據協議，他們同意按收購權益的評估公允市場價值投資我們的One Vanderbilt項目。這項投資使這些實體有權獲得大約1.50% - 1.80%和1.00% - 1.20本公司從其一個範德比爾特項目中實現的任何利潤的百分比均超過本公司的出資額。這些實體無權獲得任何資本返還。因此，在先前披露的回購權利的約束下，這些權益將沒有價值，也不會使這些實體有權獲得任何金額(用於支付税負的有限分配除外)，除非和直到公司從One Vanderbilt項目獲得超過公司在該項目的總投資的分配。如果公司在該項目上的投資沒有實現利潤(或不會根據回購權益時的價值實現利潤)，霍利迪和馬蒂亞斯先生擁有和控制的實體將損失全部投資。霍利迪和馬蒂亞斯擁有和控制的實體支付了#美元。1.4百萬美元和$1.0於投資協議訂立之日，該等權益的公平市價由吾等取得的獨立第三方評估釐定。
Holliday和Mathias先生在房產穩定之前不能將他們的權益貨幣化(50穩定後三年內的百分比100穩定後三年或更長時間的百分比)。此外，協議要求我們在出售範德比爾特一家或公司控制權發生交易性變化時回購這些權益。我們也有權回購這些權益七年期在項目穩定的週年紀念日，或在項目穩定之前與Holliday先生和Mathias先生繼續為我們服務有關的某些分離事件發生時。權益貨幣化所支付的價格將等於當時權益的清算價值，一個範德比爾特的價值以其銷售價格(如果適用)或由獨立第三方評估師確定的公平市場價值為基礎。
其他
我們有權獲得為我們的某些合資企業提供管理、租賃、施工監督和資產管理服務的費用，如附註6“對未合併合資企業的投資”中進一步描述的那樣。截至2020年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日，合資企業和相關方應支付的金額包括以下內容(以千為單位)：
十二月三十一日，
20202019
應由合資企業支付$27,006 $9,352 
其他7,651 11,769 
關聯方應收賬款$34,657 $21,121 
11. 公司合併財務報表中的非控制性權益
非控股權益指並非由本公司持有的經營合夥企業的普通及優先有限合夥權益單位，以及我們其他合併附屬公司的第三方股權。經營合夥企業的非控股權益顯示在夾層權益中，而我們其他合併子公司的非控股權益顯示在公司合併財務報表的權益部分。
經營合夥中有限合夥權益的共同單位
截至2020年12月31日和2019年12月31日，非控股單位持有人擁有5.44%，或3,938,823單位和5.17%，或4,195,875分別為經營夥伴關係的部門，包括追溯調整，以反映SL Green在2021年1月實施的反向股票拆分。截至2020年12月31日，3,938,823本公司普通股預留供贖回營運合夥有限合夥權益單位時發行。
經營合夥公司的非控股權益以其成本基準或公平市價(以本公司普通股於報告期末的收盤價為準)入賬。
以下是截至2020年12月31日和2019年12月31日與運營夥伴關係中的非控股權益相關的活動摘要(單位：千)：
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2020年12月31日
十二月三十一日，
20202019
期初餘額$409,862 $387,805 
分配(12,652)(14,729)
共同單位的發行12,018 19,403 
公用單位的贖回和轉換(36,085)(27,962)
淨收入20,016 13,301 
累計其他綜合網損分攤(2,299)(2,276)
公允價值調整(32,598)34,320 
期末餘額$358,262 $409,862 
有限合夥企業在經營合夥企業中享有權益的優先單位
以下是截至2020年12月31日經營合夥企業中有限合夥權益的首選單位摘要：
發行聲明分配率批准的單位數量單位發行量未清單位數
每單位股息(1)
單位清算優先權(2)
單位折算價格(3)
簽發日期
系列A(4)
3.50 %109,161 109,161 109,161 $35.0000 $1,000.00 — 2015年8月
F系列7.00 %60 60 60 $70.0000 $1,000.00 $29.12 2007年1月
G系列(4)
4.50 %1,902,000 1,902,000 863,972 $1.1250 $25.00 $88.50 2012年1月
系列K3.50 %700,000 563,954 341,677 $0.8750 $25.00 $134.67 2014年8月
系列L4.00 %500,000 378,634 372,634 $1.0000 $25.00 — 2014年8月
M系列3.75 %1,600,000 1,600,000 96,357 $0.9375 $25.00 — 2015年2月
P系列4.00 %200,000 200,000 200,000 $1.0000 $25.00 — 2015年7月
Q系列3.50 %268,000 268,000 268,000 $0.8750 $25.00 $148.95 2015年7月
系列R3.50 %400,000 400,000 400,000 $0.8750 $25.00 $154.89 2015年8月
S系列4.00 %1,077,280 1,077,280 1,077,280 $1.0000 $25.00 — 2015年8月
系列V3.50 %40,000 40,000 40,000 $0.8750 $25.00 — 2019年5月
W系列(6)
(6)1 1 1 (6)(6)(6)2020年1月
(1)股息是累積性的，受某些規定的約束。
(2)除非另有規定，否則單位持有人可隨時按票面價值兑換現金。
(3)如適用，單位可轉換為若干於經營合夥中擁有有限合夥權益的普通單位，相等於(I)清算優先權加上於轉換日期的累計及未付分派除以(Ii)表所示金額。
(4)通過一家合併子公司發行。這些單位可在一對一的基礎上轉換為有限合夥權益的B系列優先股，或子公司B系列優先股。根據單位持有人的選擇，子公司B系列優先股可以在任何時候轉換為相當於以下數額的普通股6.71348每家子公司B系列優先股的普通股。截至2020年12月31日，不是子公司B系列優先股已經發行。
(5)在轉換中發行的經營合夥有限合夥權益的普通股單位可以贖回，以換取我們的普通股1-對1個基數。G系列優先股還為持有者提供了要求運營合作伙伴在2022年1月31日之前以現金回購G系列優先股的權利。
(6)W系列優先股於2020年1月發行，以換取當時尚未推出的O系列優先股。W系列優先股的持有者有權獲得季度股息，金額計算如下(I)1,350乘以(Ii)SL Green Operating Partnership中每個有限合夥企業普通單位的當前分配。持有者有權要求經營合夥企業以現金回購W系列單位，或將W系列單位轉換為B類單位，每種情況下的價格都是根據行使該權利時公司普通股的收盤價確定的。單位的清算優先權是單位的公平市場價值加上清算事件發生時的應計分配。

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2020年12月31日
以下是截至2020年12月31日和2019年12月31日與運營夥伴關係中首選單位相關的活動摘要(單位：千)：
十二月三十一日，
20202019
期初餘額$283,285 $300,427 
優先股發行— 1,000 
優先股的贖回(82,750)(18,142)
優先股應計股息1,634 — 
期末餘額$202,169 $283,285 

12. 公司股東權益
普通股
我們的法定股本包括260,000,000股票，$0.01每股面值，包括160,000,000普通股，$0.01每股面值，75,000,000超額股票，每股$0.01每股面值，以及25,000,000優先股，面值$0.01每股。截至2020年12月31日，68,508,127普通股和普通股不是發行併發行了過剩股票。
2020年12月4日，我們的董事會宣佈了普通股息和特別股息(合計為“總股息”)。總股息於2021年1月15日向2020年12月15日(“記錄日期”)收盤時登記在冊的股東支付。股東有機會選擇以全現金或全股票的形式獲得總股息，如果任何一種選擇獲得超額認購，則按比例分配。
為了減輕特別股息中發行的普通股的稀釋影響，董事會還批准了反向股票拆分，這一決定在2021年1月20日收盤後生效。2021年1月8日，一個董事會委員會計算出我們已發行普通股和已發行普通股的反向股票拆分比例為1.02918-買一送一。在股息發放和反向股票拆分完成後，我們已發行普通股的數量相當於記錄日期的已發行股票總數(不包括記錄日期之後發生的任何發行或回購，以及本應發行但支付了替代現金的任何零碎股票)。然而，在相對的基礎上，一些個人股東可能持有更多的SLG普通股，而一些個人股東可能持有更少的我們普通股，這取決於他們個人選擇接受現金或股票，以及現金選擇權被超額認購的結果。
所有與股票相關的參考和衡量標準，包括流通股數量、股價、回購股票數量、每股收益、每股股息和基於股票的薪酬獎勵，都已進行了追溯調整，以反映本年度報告(Form 10-K)中提出的所有時期的反向股票拆分。
股票回購計劃
2016年8月，我們的董事會批准了一項股票回購計劃，根據該計劃，我們可以購買最多$1.010億股我們的普通股。自那以後，董事會授權五 單獨的$500.0在2017年第四季度、2018年第二季度、2018年第四季度、2019年第四季度和2020年第四季度，股票回購計劃的規模增加了100萬美元，使計劃總規模達到3.5十億美元。
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合併財務報表附註(續)
2020年12月31日
截至2020年12月31日，根據該計劃執行的回購如下：
期間
回購股份
每股平均支付價格
作為回購計劃或計劃的一部分回購的累計股份數量
截至2017年的年度8,105,881$104.618,105,881
截至2018年的年度9,468,617$99.0317,574,498
截至2019年的年度4,465,857$86.0622,040,355
截至2020年的年度(1)
8,538,995$62.3930,579,350
(1)包括63,374本公司於2020年12月回購並於2021年1月結算的普通股。
永久優先股
我們有9,200,000我們的股票6.50%系列I累計可贖回優先股，或系列I優先股，未償還的強制性清算優先股為$25.00每股。第一系列優先股股東每年可獲得#美元的股息。1.625每股按季度支付，股息是累積性的，受某些規定的約束。我們有權隨時全部或不時按面值贖回第一系列優先股以換取現金。2012年8月，我們收到了221.9發行第一系列優先股的淨收益為100萬美元，扣除承銷商的折扣和發行成本後計入淨額，並將淨收益貢獻給經營合夥企業，以換取9,200,000單位6.50%系列I累計可贖回有限合夥權益優先股，或系列I優先股。
股息再投資和股票購買計劃(“DRSPP”)
2018年2月，公司向SEC提交了我們的股息再投資和股票購買計劃(DRSPP)的註冊聲明，該計劃在提交後自動生效。公司註冊3,500,000根據DRSPP，我們普通股的股份。DRSPP於2001年9月24日開始實施。
下表彙總了截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度SL Green發行的普通股，以及根據DRSPP從股息再投資和/或股票購買中獲得的收益(以千美元為單位)：
截至十二月三十一日止的年度，
202020192018
已發行普通股股份16,676 3,757 1,359 
根據DRSPP進行股息再投資/購買股票$1,006 $334 $136 
每股收益
我們使用兩級法計算每股收益(“EPS”)，這是一種收益分配公式，根據宣佈的股息(無論是否支付)確定普通股和任何參與證券的每股收益。在兩類法下，基本每股收益的計算方法是將普通股股東可獲得的收入除以當期已發行普通股的加權平均數。稀釋每股收益反映了股票等值活動可能產生的潛在稀釋。
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2020年12月31日
SL Green截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度每股收益計算如下(單位：千)：
截至十二月三十一日止的年度，
分子202020192018
基本收入：
SL Green普通股股東應佔收入$356,105 $255,484 $232,312 
減去：分配給參與證券的分配收益
(1,687)$(1,702)$(1,042)
減去：分配給參與證券的未分配收益
(83)— — 
SL Green普通股股東的淨收入(基本每股收益的分子)$354,335 $253,782 $231,270 
補充：分配給參與證券的收益的稀釋效應
1,770 1,702 1,042 
補充：稀釋證券的影響(單位贖回普通股)
20,016 13,301 12,216 
SL Green普通股股東應佔收入(稀釋後每股收益的分子)$376,121 $268,785 $244,528 
截至十二月三十一日止的年度，
分母202020192018
基本股份：
加權平均已發行普通股72,552 79,415 84,090 
稀釋證券的影響：
可贖回普通股的經營合夥單位4,096 4,275 4,562 
基於股票的薪酬計劃440 544 419 
2020年12月4日宣佈的特別股息中的或有可發行股票155 — — 
稀釋加權平均已發行普通股77,243 84,234 89,071 
SL Green已排除1,728,136, 1,217,153和1,106,363分別來自截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的稀釋後流通股的普通股等價物，因為它們是反稀釋的。
13. 經營合夥企業的合夥人資本
本公司為經營合夥企業的唯一管理普通合夥人，於2020年12月31日擁有68,508,127營運合夥的普通及有限合夥權益及9,200,000系列I首選單元。經營合夥中的合夥權益被命名為“有限合夥權益的共同單位”(也稱為“運營單位”)或“有限合夥權益的優先單位”(也稱為“優先單位”)。所有提及運營單位和未償還優先股的內容都不包括公司持有的此類單位。OP單位的持有人可隨時將該OP單位贈送給經營合夥企業贖回(但須遵守在向特定持有人發行OP單位時商定的限制，這些限制一般會在一段時間內限制這種權利一年從發行開始)。在出示贖回的運營單位後，經營合夥企業必須贖回該運營單位，以換取相當於公司普通股當時價值的現金，但公司可以選擇收購該運營單位，以代替現金贖回一普通股股份。因為在任何時候發行的普通股的數量等於公司擁有的運營單位的數量，所以一股普通股通常相當於一個運營單位的經濟價值，而可能支付給運營單位持有人的季度分紅等於可能支付給普通股持有人的季度股息。每一系列優先股的分配是根據經營合夥企業的合夥協議修正案設定的。優先股亦可由持有人或本公司選擇轉換為營運單位，惟須受該等優先股的條款規限。
分配給優先單位持有人和普通單位持有人的淨收益(虧損)反映了他們在淨收益(虧損)和分配中的比例份額。
所有與單位相關的參考和衡量標準，包括已發行單位數和單位收益，都已進行追溯調整，以反映SL Green董事會於2021年1月對本Form 10-K年度報告中的所有期間實施的反向股票拆分。
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合併財務報表附註(續)
2020年12月31日
有限合夥人單位
截至2020年12月31日，SL Green以外的有限合夥人擁有3,938,823運營夥伴關係的共同單位。
首選單位
不屬於SL Green所有的優先股在附註11“公司合併財務報表中的非控制性權益-經營合夥企業中有限合夥權益的優先股”中作了進一步描述。
單位收益
經營夥伴關係截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度單位收益計算如下(單位：千)：
截至十二月三十一日止的年度，
分子202020192018
基本收入：
可歸因於SLGOP普通單位持有人的收入$376,121 $268,785 $244,528 
減去：分配給參與證券的分配收益
(1,687)$(1,702)$(1,042)
減去：分配給參與證券的未分配收益
(83)— — 
可歸因於SLGOP普通股持有人的淨收入(單位基本收入的分子)$374,351 $267,083 $243,486 
補充：分配給參與證券的收益的稀釋效應
1,770 1,702 1,042 
可歸因於SLGOP普通單位持有人的收入$376,121 $268,785 $244,528 
截至十二月三十一日止的年度，
分母202020192018
基本單位：
加權平均未償還公用事業單位76,647 83,690 88,652 
稀釋證券的影響：
基於股票的薪酬計劃441 544 419 
2020年12月4日宣佈的特別股息中的或有可發行單位155 — — 
攤薄加權平均未償還公用事業單位77,243 84,234 89,071 
運營夥伴關係已排除1,728,136, 1,217,153，及1,106,363分別來自截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的未償還稀釋單位的普通單位等價物，因為它們是反稀釋的。
14. 基於股份的薪酬
我們有基於股票的員工和董事薪酬計劃。我們的員工通過運營夥伴關係獲得補償。根據每項計劃，每當本公司發行普通股或優先股時，經營合夥企業將向本公司發行同等數量的相應類別的有限合夥權益單位。
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合併財務報表附註(續)
2020年12月31日
第四次修訂重訂的《2005年股票期權與激勵計劃》(簡稱《2005年計劃》)於2016年4月經公司董事會及其股東於2016年6月在公司年度股東大會上通過。《2005年計劃》授權發行股票期權、股票增值權、非限制性和限制性股票、影子股、股息等價權、現金獎勵和其他股權獎勵。根據某些公司交易或活動的調整，最高可獲得27,030,000根據2005年計劃，可替換的單位可能會被授予。目前，不同類型的獎勵不同地計入可替換單位數量的限制，(1)全價值獎勵(即那些在歸屬時提供全額獎勵的獎勵，如限制性股票)被算作3.74受此類獎勵約束的每股可替換單位，(2)未提供全部價值且到期的股票期權、股票增值權和其他獎勵五年自授予之日起計為0.73受此類獎勵限制的每股可替換單位，以及(3)所有其他獎勵(例如，10-年股票期權)計為1.0受此類獎勵限制的每股可替換單位。在2016年6月第四修正案和重述獲得批准之前，根據2005年計劃授予的獎勵繼續計入基於授予此類獎勵時有效的比率的可替換單位限制，該比率可能與當前的比率不同。因此，根據發放的獎勵類型，2005年計劃可能會導致發放更多或更少27,030,000股份。如果根據2005年計劃授予的股票期權或其他獎勵到期或終止，受獎勵的任何部分到期或終止但尚未行使或支付(視情況而定)的普通股將再次可用於發行額外獎勵。根據2005年計劃分配的普通股可以是庫存股，也可以是授權但未發行的股票。目前，除非2005年計劃之前已被公司董事會終止，否則在公司股東最近一次批准2005年計劃的十週年紀念日2026年6月2日之前，可以根據2005年計劃授予新的獎勵。截至2020年12月31日，3.1根據2005年計劃，在為已發行的限制性股票單位、根據我們的非僱員董事延期計劃授予的影子股票單位和LTIP單位預留股份後，有100萬個可替換單位可供發行。
股票期權和O類LTIP單位
期權按授予日公司普通股的公允市值授予，行權價格為公司普通股的公平市值，在受僱的情況下，期權一般到期。五年或十年自授予之日起，除死亡外不得轉讓，一般歸屬於一年至五年開始一年自授予之日起生效。我們還授予了O類LTIP單位，這是運營夥伴關係中的一類LTIP單位，旨在提供類似於股票期權的經濟性。O類LTIP單位一旦歸屬，可在持有者的選擇下轉換為每個O類LTIP單位的經營合夥公司的若干普通股單位，由轉換時公司普通股的價值增加超過參與門檻決定，參與門檻等於授予時公司普通股的公允市場價值。在股東的選擇下，O類LTIP單位可以轉換為運營合夥企業的若干普通股單位，該數量的普通股單位取決於轉換時公司普通股的股票價值的增加，而參與門檻等於授予時公司普通股的公平市場價值。O類LTIP單位有權獲得分配，但須受歸屬的限制，每單位等同於10就經營合夥企業的共同單位支付的每單位分配的百分比。
授予的每個股票期權或LTIP單位的公允價值是在授予之日使用Black-Scholes期權定價模型根據歷史信息估計的，並在截至2018年12月31日的年度內對授予進行了以下加權平均假設。在截至2019年12月31日和2020年12月31日的年度內沒有贈款。
202020192018
股息率不適用不適用2.85 %
預期壽命不適用不適用3.5年份
無風險利率不適用不適用2.48 %
預期股價波動不適用不適用22.00 %
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合併財務報表附註(續)
2020年12月31日
截至2020年12月31日、2020年、2019年和2018年12月31日的公司股票期權狀況以及截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度的變動情況摘要如下：
202020192018
未完成的期權加權平均
行權價格		未完成的期權加權平均
行權價格		選項
出類拔萃		加權
平均值
鍛鍊
價格
年初餘額$1,007,665 $105.35 $1,104,780 $106.56 $1,504,809 $104.44 
授與— — — — 5,830 100.77 
練習— — — — (307,334)92.85 
失效或取消(222,670)114.97 (97,115)119.19 (98,525)116.52 
年終餘額$784,995 $102.62 $1,007,665 $105.35 $1,104,780 $106.56 
年底可行使的期權784,022 $102.62 888,988 $104.66 760,834 $104.24 
年內授出期權之加權平均公允價值$—  $— $84,068  
未償還期權的剩餘加權平均合約期為2.2年，可行使期權的剩餘加權平均合約期為2.2好幾年了。
在截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度內，我們確認了這些選項的補償費用為$0.0百萬，$2.5百萬美元，以及$5.4分別為百萬美元。截至2020年12月31日，有不是與未歸屬股票期權相關的未確認補償成本。
限售股
股票授予某些員工，包括我們的高管，並將在服務期結束或我們達到既定的財務業績標準時每年進行歸屬。年度歸屬的利率從15%至35%一旦達到績效標準。
本公司截至2020年12月31日、2019年12月31日、2019年12月31日、2018年12月31日止年度的限制性股票及截至2018年12月31日止年度的費用摘要如下：
202020192018
年初餘額3,465,347 3,354,142 3,204,703 
授與8,959 122,768 158,281 
取消(34,632)(11,563)(8,842)
年終餘額3,439,674 3,465,347 3,354,142 
於年內歸屬128,891 110,048 89,502 
已記錄的補償費用$10,895,459 $12,892,249 $12,757,704 
年內授予的限制性股票的公允價值總額$734,315 $11,131,181 $13,440,503 
在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度內，歸屬的限制性股票的公允價值為美元。12.5百萬，$12.1百萬美元和$9.8分別為百萬美元。截至2020年12月31日，7.9與限制性股票相關的未確認薪酬成本總額的百萬美元，預計將在加權平均期間確認1.4好幾年了。
截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度，美元2.2百萬，$2.1百萬美元，以及$6.3100萬美元分別資本化為與我們的長期薪酬計劃、限制性股票和股票期權相關的薪酬支出相關的資產。
我們授予LTIP單位，包括獎金、基於時間和基於績效的獎勵，公允價值為#美元。37.0百萬美元和$58.3在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內分別為100萬美元。LTIP單位獎勵的授予日期公允價值是根據ASC 718計算的。第三方顧問確定LTIP單位的公允價值比我們的普通股價格有折扣。折扣是在考慮到LTIP單位將達到與其他普通合夥單位平價的固有不確定性以及由於轉讓限制而缺乏流動性的情況下計算的。自.起
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合併財務報表附註(續)
2020年12月31日
2020年12月31日，有$36.0與基於時間和基於績效的LTIP單位獎勵相關的未確認薪酬支出總額的百萬美元，預計將在加權平均期間確認1.8好幾年了。
在截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度內，我們記錄了與獎金、基於時間和基於績效的LTIP單位獎勵相關的薪酬支出$29.4百萬，$22.2百萬美元，以及$24.4分別為百萬美元。
董事遞延薪酬計劃
根據我們2004年7月開始的非僱員董事延期計劃，公司的非僱員董事可以選擇推遲到100每年預聘費、董事長費、會議費和年度股票贈與費的%。除非參與者另有選擇，否則根據本計劃遞延的費用應以虛擬股票單位的形式計入。該計劃規定，董事的虛擬股票單位一般將在(I)該董事終止董事會服務的1月1日或隨後的1月1日或(Ii)本計劃規定的我們的控制權發生變化時，以同等數量的普通股進行結算。影子股票單位按季度使用我們普通股在各自季度第一個工作日的收盤價計入每位非僱員董事。每位參與的非僱員董事還將根據每個季度的股息率獲得股息等價物或虛擬股票單位，這些單位要麼目前以現金支付，要麼作為額外的虛擬股票單位記入董事的賬户。
在截至2020年12月31日的年度內，20,753虛擬庫存單位和8,417我們的董事會發行了普通股。我們記錄的補償費用為#美元。2.3在截至2020年12月31日的年度內，與遞延補償計劃相關的百萬美元。截至2020年12月31日，有140,775根據我們的非僱員董事延期計劃，已發行的虛擬股票單位。
員工購股計劃
2007年，公司董事會通過了2008年員工股票購買計劃(ESPP)，通過向符合條件的員工提供股權激勵，鼓勵我們的員工使我們的業務更加成功。員工持股計劃旨在符合守則第423節規定的“員工購股計劃”的資格，並已被董事會採納，使我們的合格員工能夠通過工資扣除購買本公司的普通股。ESPP於2008年1月1日生效，最高限額為500,000可供發行的普通股，可在合併、重組、股票拆分或其他類似公司變更時進行調整。該公司向證券交易委員會提交了一份關於ESPP的S-8表格註冊聲明。普通股通過一系列連續的發售期間供購買。每個服務期都將是三個月持續時間，將從每個日曆季度的第一天開始，第一次發售時間從2008年1月1日開始。ESPP規定，符合條件的員工可以購買普通股，購買價格等於85(1)普通股在發行期第一天的市值或(2)普通股在發行期最後一天的市值，兩者中以較小者為準。ESPP是我們的股東在2008年年度股東大會上批准的。截至2020年12月31日，156,780我們普通股的股票是根據ESPP發行的。
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合併財務報表附註(續)
2020年12月31日
15. 累計其他綜合(虧損)收入
下表列出了截至2018年12月31日、2020年、2019年和2018年按構成部分劃分的累計其他綜合(虧損)收入的變化(單位：千)：
衍生工具未實現(虧損)淨收益(1)
SL Green在合資企業衍生工具淨未實現(虧損)收益中的份額(2)
有價證券未實現淨收益總計
2017年12月31日的餘額$12,542 $5,020 $1,042 $18,604 
改敍前的其他綜合(虧損)收入(2,252)(103)51 (2,304)
從累計其他綜合收益中重新分類的金額(574)(618)— (1,192)
2018年12月31日的餘額9,716 4,299 1,093 15,108 
改敍前的其他綜合(虧損)收入(32,723)(11,956)1,184 (43,495)
從累計其他全面虧損中重新分類的金額227 (325)— (98)
2019年12月31日的餘額(22,780)(7,982)2,277 (28,485)
改分類前的其他綜合損失(48,532)(7,573)(1,256)(57,361)
從累計其他全面虧損中重新分類的金額13,897 4,702 — 18,599 
2020年12月31日的餘額$(57,415)$(10,853)$1,021 $(67,247)
(1)從累積的其他綜合(虧損)收入中重新分類的金額計入各自綜合經營報表的利息支出。截至2020年12月31日及2019年12月31日，這些終止對衝的遞延淨(收益)虧損(計入與衍生工具淨未實現收益(虧損)相關的累計其他綜合虧損)為(0.5)百萬元及(0.7)分別為100萬。
(2)從累積的其他綜合(虧損)收入中重新分類的金額計入各自合併經營報表中未合併合資企業的淨(虧損)收入中的權益。
16. 公允價值計量
我們必須披露與我們的金融工具有關的公允價值信息，無論是否在綜合資產負債表中確認，因此估計公允價值是切實可行的。FASB的指導意見將公允價值定義為在計量日出售資產或支付在市場參與者之間有序交易中轉移負債的價格。我們根據一個層次計量和/或披露金融資產和負債的估計公允價值，該層次區分了基於獨立於報告實體的來源獲得的市場數據的市場參與者假設和報告實體自身關於市場參與者假設的假設。這一層次由三個大的級別組成：級別1-報告實體在計量日期可獲得的相同資產或負債在活躍市場的報價(未經調整)；級別2-級別1中包含的、可直接或間接觀察到的資產或負債的報價以外的其他投入；以及級別3-在市場數據很少或沒有市場數據時使用的資產或負債的不可觀察的投入。我們在經常性和非經常性基礎上按照公允價值計量的資產和負債遵循這一層次結構。在公允價值計量的確定基於公允價值體系不同級別的投入的情況下，整個公允價值計量所在的公允價值體系中的水平是基於對整個公允價值計量重要的最低投入水平。我們對具體投入對整個公允價值計量的重要性的評估需要判斷，並考慮資產或負債特有的因素。
下表列出了我們在經常性和非經常性基礎上按公允價值計量的資產和負債，這些資產和負債在2020年12月31日和2019年12月31日的公允價值層次中的水平(以千為單位)：
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合併財務報表附註(續)
2020年12月31日
2020年12月31日
總計1級2級3級
資產：
有價證券$28,570 $— $28,570 $— 
利率上限和互換協議(包括在其他資產中)$28 $— $28 $— 
負債：
利率上限和掉期協議(包括在其他負債中)$61,217 $— $61,217 $— 
2019年12月31日
總計1級2級3級
資產：
有價證券$29,887 $— $29,887 $— 
利率上限和互換協議(包括在其他資產中)$4,419 $— $4,419 $— 
負債：
利率上限和掉期協議(包括在其他負債中)$29,110 $— $29,110 $— 
我們評估房地產投資、債務和優先股權投資(包括無形資產)是否存在潛在減值，主要是利用現金流預測(其中包括估計的收入和支出增長率、折現率和資本化率)，以及銷售比較法(利用可比銷售、上市和銷售合同)。所有這些都被歸類為3級輸入。
於2020年12月，本公司確定在年內有減值指標二在其零售資產中，春街106號和格林街133號。公司測試了資產的可回收性，由於資產的賬面價值被視為不可收回，記錄的減值為#美元。39.7300萬美元和300萬美元14.1分別為2000萬人。這些費用包括在合併營業報表中的可折舊房地產儲備和減值中。資產的公允價值主要使用現金流預測來確定，其中包括估計的收入和支出增長率、折現率和資本化率，以及利用可比銷售、上市和銷售合同的銷售比較法。所有這些都被歸類為3級輸入。
2020年，公司接納合作夥伴加入麥迪遜大道一號開發項目，這導致公司不再保留ASC 810中定義的實體的控股權，並解除了我們剩餘的50.5%的利息。我們按公允價值記錄了我們的投資，因此確認了公允價值調整#美元。187.52000萬。我們投資的公允價值是由管理該項目資本化的合資協議的條款決定的。
2018年12月，本公司認定其郊區物業極有可能在其先前估計的使用年限結束前出售或以其他方式大幅處置。本公司測試了該等資產的可收回程度，由於該等資產的賬面價值不被視為可收回，並超過其按逐項資產計量的公允價值，因此錄得#美元。221.9減值損失1.8億美元。這些費用包括在合併營業報表中的可折舊房地產儲備和減值中。資產的公允價值主要是利用現金流預測來確定的，這些現金流預測應用(其中包括)估計的收入和支出增長率、折現率和資本化率，以及利用可比銷售、上市和銷售合同的銷售比較法。所有這些都被歸類為3級輸入。
2018年5月，該公司在先驅廣場2號喪失抵押品贖回權案中中標，當時該公司的美元250.5300萬未償還本金餘額和$7.71000萬應計利息餘額記入了我們對該物業的股權投資。我們按公允價值記錄了收購的資產和承擔的負債。這導致確認公允價值調整為#美元。8.12000萬美元，這反映在公司的綜合經營報表中，在收購價和其他公允價值調整範圍內。這一公允價值是利用我們在資產喪失抵押品贖回權時的成功競標、出售物業部分權益的協議、現金流預測(其中包括估計的收入和支出增長率、折扣率和資本化率)以及銷售比較法確定的，該方法利用可比銷售、上市和銷售合同，所有這些都被歸類為3級投入。
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合併財務報表附註(續)
2020年12月31日
2018年1月，我們在第三大道919號的投資的合夥協議被修改，導致本公司不再擁有這項投資的控股權。因此，這筆投資於2018年1月1日解除合併。本公司以公允價值記錄其非控股權益，結果為$。49.3綜合經營報表中的公允價值調整1000萬美元。這一公允價值是利用第三方估值確定的，該估值主要利用現金流預測(其中包括估計的收入和支出增長率、折現率和資本化率)以及銷售比較法(利用可比銷售、上市和銷售合同)。所有這些都被歸類為3級輸入。
歸類為一級的有價證券來源於活躍市場的報價。用於計量分類為第二級有價證券的公允價值的估值技術，是根據市場報價或模型驅動的估值，使用源自可觀察市場數據或得到可觀察市場數據證實的重要投入進行估值。我們不打算出售這些證券，也不太可能要求我們在收回攤銷成本基礎之前出售這些投資。
衍生工具的公允價值基於從交易該等工具的財務來源收到的當前市場數據，並以當時的市場數據為基礎，並根據公認的財務原則和對相關未來市場狀況的合理估計得出的第三方專有模型得出，該等數據被歸類為第二級投入。
我們綜合資產負債表中未按公允價值計量的金融資產和負債包括現金和現金等價物、限制性現金、應收賬款、應付賬款和應計費用、債務和優先股投資、按揭和其他應付貸款以及其他擔保和無擔保債務。由於這些工具的短期性質，我們綜合資產負債表中報告的現金和現金等價物、限制性現金、應收賬款以及應付賬款和應計費用的賬面價值接近公允價值。債務和優先股權投資(分類為3級)的公允價值是通過使用向信用評級相似的借款人發放相同期限的類似貸款的當前利率對未來現金流進行貼現來估計的。借款的公允價值(分類為3級)是通過使用調整後的市場利率(由第三方專家提供)將每種債務工具的合同現金流量貼現至其現值來估計的。
下表提供了這些金融工具截至2020年12月31日和2019年12月31日的賬面價值和公允價值(單位：千)：
2020年12月31日2019年12月31日
賬面價值(1)
公允價值
賬面價值(1)
公允價值
債務和優先股投資$1,076,542 
(2)
$1,580,306 
(2)
固定利率債務$3,135,572 $3,237,075 $3,536,286 $3,642,770 
可變利率債務1,827,677 1,822,740 2,018,434 2,018,714 
$4,963,249 $5,059,815 $5,554,720 $5,661,484 
(1)金額不包括淨遞延融資成本。
(2)截至2020年12月31日，債務和優先股權投資的估計公允價值在美元之間。1.010億美元和1.1十億美元。截至2019年12月31日，債務和優先股投資的估計公允價值在美元之間。1.610億美元和1.7十億美元。
有關金融工具公允價值的披露是基於我們截至2020年12月31日和2019年12月31日獲得的相關信息。自該日以來，該等金額並未就該等財務報表進行全面重估，而目前對公允價值的估計可能與本文所載金額有重大差異。
120
目錄
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合併財務報表附註(續)
2020年12月31日
17. 金融工具：衍生品和套期保值
在正常的業務過程中，我們使用各種常用的衍生工具，如利率掉期、上限、上限和下限，來管理或對衝利率風險。除了現有債務的預期未來利息支付外，我們還對衝了預期交易的未來現金流變化的風險敞口。我們以公允價值確認資產負債表上的所有衍生品。非套期保值的衍生品通過盈利調整為公允價值。如果衍生工具是套期保值，則視乎對衝的性質而定，衍生工具的公允價值變動將通過盈利抵銷對衝資產、負債或公司承諾的公允價值變動，或在其他全面收益(虧損)中確認，直至被套期保值項目在收益中確認為止。報告的淨收入和權益可能會根據未來的利率水平和其他影響衍生工具和對衝項目公允價值的變量而預期增加或減少，但不會對現金流產生影響。目前，我們指定的所有衍生工具都是有效的對衝工具。
下表根據二級信息彙總了我們於2020年12月31日的綜合衍生金融工具的初始名義價值和公允價值。名義價值是指我們當時參與這些工具的程度，但不代表對信貸、利率或市場風險的敞口(以千美元為單位)。
概念上的
價值		罷工
率		有效
日期		期滿
日期		資產負債表位置公平
價值
利率上限$85,000 4.000 %2019年3月2021年3月其他資產$— 
利率互換350,000 0.544 %2020年4月2021年8月其他負債(771)
利率互換111,869 3.500 %2020年12月2021年11月其他資產— 
利率上限510,000 3.000 %2020年6月2021年12月其他資產— 
利率互換200,000 1.131 %2016年7月2023年7月其他負債(5,004)
利率互換100,000 1.161 %2016年7月2023年7月其他負債(2,578)
利率上限600,000 4.000 %2020年8月2023年9月其他資產28 
利率互換150,000 2.696 %2019年1月2024年1月其他負債(11,344)
利率互換150,000 2.721 %2019年1月2026年1月其他負債(17,714)
利率互換200,000 2.740 %2019年1月2026年1月其他負債(23,806)
$(61,189)
在截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的幾年中，我們錄得0.1百萬美元的損失，一美元0.1百萬美元的損失，以及0.2分別因公允價值變動而錄得百萬元虧損，該等變動計入綜合經營報表的利息開支。
本公司與其每一衍生品交易對手都有協議，其中包含一項條款，即如果本公司在某些債務上違約，則本公司也可能被宣佈在其衍生品債務上違約。截至2020年12月31日，淨負債頭寸衍生品的公允價值(包括應計利息，但不包括與這些協議相關的不良風險的任何調整)為1美元。62.5百萬美元。截至2020年12月31日，本公司並未張貼任何與該等協議相關的抵押品，亦未違反任何協議規定。如果該公司違反了這些規定中的任何一項，它本可以被要求按照協議的總終止價值來履行其義務。63.6截至2020年12月31日，為100萬。
終止套期保值的損益計入累計其他綜合收益(虧損)，並在相關抵押債務期限內確認為收益。隨着時間的推移，累計其他全面虧損中持有的已實現和未實現損益將重新分類為收益，作為對對衝利息支付影響收益的同期利息支出的調整。我們估計這筆錢17.0在累計其他綜合虧損中持有的當期餘額中的百萬美元將重新分類為利息支出和#美元。6.2在未來12個月內，與我們在合資企業中的份額相關的部分累計其他綜合虧損將重新歸類為未合併合資企業的淨(虧損)收入中的權益。
下表顯示了我們的衍生金融工具和我們在我們合資企業的衍生金融工具中被指定為對衝工具並符合對衝工具資格的份額分別對截至2020年12月31日、2020年、2019年和2018年12月31日的年度綜合運營報表的影響(以千為單位)：
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合併財務報表附註(續)
2020年12月31日
 損失金額：
在
其他全面虧損		從累計其他綜合虧損中重新歸類為收入的(虧損)收益的所在地利潤(虧損)的數額
已將其重新分類，從
累計將其他全面虧損轉為收益
年終
十二月三十一日，		年終
十二月三十一日，
導數202020192018202020192018
利率互換/上限$(51,244)$(33,907)$(2,284)利息支出$(14,569)$(261)$1,168 
未合併合營企業衍生工具份額(7,977)(10,322)(1,788)未合併合資企業淨(虧損)收入中的權益(4,911)256 1,097 
$(59,221)$(44,229)$(4,072)$(19,480)$(5)$2,265 

18. 租賃收入
經營合夥是經營及銷售型租約下承租人的出租人及分租人。根據租約到期的最低租金金額一般會按計劃定期增加或調整。租約一般還要求租户向我們報銷某些經營成本和房地產税的增加，這些費用超過了他們的基年成本。
未來五年及其後於2020年12月31日生效的經營租約的未來最低租金如下(以千計)：
2021$631,775 
2022598,226 
2023546,803 
2024511,087 
2025465,398 
此後2,658,793 
5,412,082 
截至2020年12月31日和2019年12月31日止年度的經營租賃租賃收入構成如下(單位：千)：
截至12月31日的12個月，
20202019
固定租賃付款$702,482 $858,587 
可變租賃付款96,040 120,496 
租賃付款總額$798,522 $979,083 
已取得的高於和低於市價租賃的攤銷5,901 4,474 
租金總收入$804,423 $983,557 

下表彙總了截至2020年12月31日我們在銷售型租賃方面的投資：
屬性當前到期年份
最後到期年份(1)
麥迪遜大道712號(2)
20212021
東42街110號車庫(3)
20692069
15比克曼(4)
20892089
(1)反映所有可用續訂選項的執行情況。
(2)2021年1月，該公司完成了麥迪遜大道712號的出售，銷售總價為#美元。43.02000萬美元，根據財產的土地承租人行使購買選擇權。
(3)2020年12月，本公司與其One Vanderbilt合資企業簽訂了使用東42街110號車庫的租約。
122
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合併財務報表附註(續)
2020年12月31日
(4)2020年8月，本公司成立了一家合資企業，隨後與本公司就比克曼15號大樓簽訂了長期分租合同。見附註6，“對未合併合資企業的投資”。
F未來五年內收到的最低租賃付款，以及此後我們的銷售型租賃，初始期限超過一年截至2020年12月31日情況如下(單位：千)：
銷售型租賃
2021$46,326 
20223,375 
20233,424 
20243,474 
20253,525 
此後223,199 
最低租賃付款總額$283,323 
相當於利息的數額(133,924)
對銷售型租賃的投資(1)
$149,399 
(1)這筆金額包括在我們合併資產負債表的其他資產中。
L的組件截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內，銷售類型租賃的寬鬆收入如下(以千為單位)：
截至12月31日的12個月，
20202019
開始時確認的損失，淨額(1)
$(6,237)$— 
利息收入(2)
$1,817 $— 
(1)這些金額包括房地產銷售收益、房地產淨儲備和可折舊房地產儲備，以及我們綜合營業報表中的減值。
(2)這些金額包括在我們的綜合業務表中的其他收入中。
19. 福利計劃
建築員工由多僱主固定福利養老金計劃和退休後健康和福利計劃覆蓋。我們參加建築服務32BJ，或聯盟，養老金計劃和健康計劃。養老金計劃是一項多僱主、非繳費的固定收益養老金計劃，是根據服務業員工國際聯盟、當地僱員32BJ、房地產勞資關係諮詢委員會和某些其他員工之間的集體談判協議條款建立的。本養老金計劃由工會受託人和僱主受託人組成的聯合董事會管理，僱主識別號為13-1879376。養老金計劃年從7月1日持續到6月30日。僱主代表每個參保員工按固定比率向養老金計劃繳費。工會管理人或受託人不會向繳費僱主提供關於這類養老金計劃的單獨精算信息，因為這些計劃沒有為每個報告單位保存單獨的記錄。然而，在2018年9月28日、2019年9月28日和2020年9月27日，精算師驗證了從2018年7月1日、2019年7月1日和2020年7月1日開始的計劃年度，根據2006年養老金保護法，養老金計劃處於危急狀態。養老金計劃受託人通過了符合這一要求的康復計劃。不是截至2020年12月31日，養老金計劃已支付附加費。在截至2020年6月30日、2019年6月30日和2018年6月30日的養老金計劃年度，該計劃從僱主那裏獲得了總計美元的繳費。291.3百萬，$290.1百萬美元，以及$272.3百萬美元。我們對養老金計劃的貢獻不到5.0佔該計劃總捐款的百分比。
健康計劃是根據工會、房地產勞資關係諮詢委員會和某些其他僱主之間的集體談判協議條款建立的。健康計劃為受僱於建築服務業的合格參與者提供健康和其他福利，這些參與者受到與工會的集體談判協議或其他書面協議的覆蓋。健康計劃由一個由僱主和工會平等代表的董事會管理，並以僱主識別號13-2928869運作。健康計劃根據集體談判協議或參與協議接受捐款。一般來説，這些協議規定僱主代表每個受保員工按固定比率向健康計劃繳費。對於健康計劃
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合併財務報表附註(續)
2020年12月31日
截至2020年6月30日、2019年6月30日和2018年6月30日，該計劃從僱主那裏獲得了總計美元的捐款1.6億美元，1.510億美元和1.4分別為10億美元。我們對健康計劃的貢獻不到5.0佔該計劃總捐款的百分比。
我們對截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的多僱主計劃的繳費包括在下表中(以千為單位)：
福利計劃202020192018
養老金計劃$2,480 $3,103 $3,017 
健康計劃7,688 9,949 9,310 
其他計劃929 1,108 1,106 
計劃繳費總額$11,097 $14,160 $13,433 
401(K)計劃
1997年8月，我們實施了401(K)儲蓄/退休計劃，或401(K)計劃，以涵蓋我們的合格員工和任何指定的附屬公司。401(K)計劃允許符合條件的員工推遲到15年薪的1%，但須受守則規定的某些限制所規限。員工向401(K)計劃繳款後，員工的可選延期將立即授予，且不可沒收。在2003年期間，我們修改了我們的401(K)計劃，只提供可自由支配的等額繳費。在2020、2019年和2018年，相當於100第一個的百分比4支付了年補償金的%。截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度，我們做出了相應的貢獻$1.7百萬，$1.6百萬美元，以及$1.1分別為百萬美元。
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合併財務報表附註(續)
2020年12月31日
20. 承諾和或有事項
法律程序
於二零二零年十二月三十一日，本公司及經營合夥公司並無涉及任何重大訴訟，據管理層所知，亦無任何重大訴訟威脅到我們或我們的投資組合，而一旦不利決定，可能會對我們造成重大不利影響。
環境問題
我們的管理層相信，這些物業在所有實質性方面都符合適用的聯邦、州和地方有關環境問題的法令和法規。管理層並不瞭解其認為會對我們的財務狀況、經營業績或現金流產生重大不利影響的任何環境責任。管理層不知道，如果出售我們的任何物業，會產生重大環境成本的任何情況。
僱傭協議
我們已經與某些高管簽訂了僱傭協議，這些協議將在2021年12月至2022年12月之間到期。與這些僱傭協議相關的最低現金薪酬，包括基本工資和保證獎金支付，總額為#美元。3.42021年為100萬。
保險
我們在三個財產保險計劃和責任保險範圍內維持“一切險”財產和租賃價值保險(包括關於洪水、地震和恐怖主義(不包括核、生物、化學和輻射恐怖主義(“NBCR”)的危險的保險)。對於某些資產，例如One Vanderbilt的開發，可以單獨購買單獨的財產和責任保險。此外，我們的一家專屬自保保險公司貝爾蒙特保險公司(Belmont Insurance Company，簡稱Belmont)為NBCR指定觸發點以上的恐怖行為提供保險。貝爾蒙特的留任由我們的另一家專屬自保保險公司提康德羅加保險公司(“提康德羅加”)提供再保險。如果貝爾蒙特或提康德羅加需要根據我們的保險單支付索賠，我們最終會將損失記錄到所需支付的程度。然而，我們不能保證將來我們能以合理的價格購買保險。此外，如果我們遇到未投保或超過保單限額的損失，我們可能會損失投資於受損財產的資本以及這些財產預期的未來現金流。此外，我們的債務工具載有要求我們維持保險的慣常契約，如果某些類型的保險的成本和/或可獲得性使我們不能或不可能遵守這些與保險有關的契約，我們可能會根據債務工具違約。貝爾蒙和提康德羅加只為公司或其附屬公司擁有的物業提供保險。
此外，對於我們的某些物業，包括由合資企業持有或受三重淨租賃約束的物業，保險是由第三方購買的，我們不控制保險範圍。雖然我們可能與該等第三者達成協議，以維持足夠的承保範圍，並監察這些保單，但最終可能無法維持該等承保範圍或不足以承保我們的損失風險。
貝爾蒙特的損失準備金為#美元。2.9百萬美元和$3.3分別截至2020年12月31日和2019年12月31日。提康德羅加曾不是截至2020年12月31日的損失準備金。
土地契約安排
我們是某些物業的土地租約承租人。這些租約的有效期為2022年至2119年，或完全續期的2043年至2119年。某些租約提供延期選擇權，我們根據相關經濟因素進行評估，以確定我們是否合理地確定行使或不行使選擇權。吾等合理確定將會行使的與續期有關的租賃付款(如有)計入相應租賃負債及使用權資產的計量。
我們的某些地契需要重置租金，通常是根據當時公平市值的百分比、固定金額或指定未來日期前一次租金的百分比來重置租金。租金重置將在租金重置發生的期間確認。
下表彙總了我們目前的土地租賃安排，截至2020年12月31日：
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2020年12月31日
屬性(1)
當前到期年份
最後到期年份(2)
美洲大道1185號20432043
麥迪遜大道625號20222054
列剋星敦大道420號20502080
第三大道711號(3)
20332083
第五大道461號(4)
20272084
阿姆斯特丹大道1080號(5)
21112111
15比克曼(4)(6)
21192119
(1)除非另有説明，所有租約均歸類為經營性租約。
(2)反映所有可用續訂選項的執行情況。
(3)公司擁有50手續費利息的%。
(4)該公司有權在特定日期以固定價格購買土地租賃。該租賃被歸類為融資租賃。
(5)租賃的一部分被歸類為融資租賃。
(6)2020年8月，本公司與一家未合併的合資企業簽訂長期分租合同，作為15 Beekman開發項目資本化的一部分。見附註6，“對未合併合資企業的投資”。
以下是根據ASC 842評估的我們的融資租賃和經營租賃的未來最低租賃付款時間表，其初始條款超過一年截至2020年12月31日(單位：千)：
融資租賃
經營租約(1)
2021$32,527 $28,534 
20223,523 26,228 
20233,570 23,921 
20243,641 23,939 
20253,810 24,026 
此後260,550 504,360 
最低租賃付款總額$307,621 $631,008 
相當於利息的數額(155,100)
使用增量借款利率貼現的金額(291,550)
租賃負債$152,521 $339,458 
(1)截至2020年12月31日，根據不可取消轉租收到的未來最低付款總額為$1.7十億美元。
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合併財務報表附註(續)
2020年12月31日
下表提供了截至2020年12月31日和2019年12月31日的12個月公司經營租賃的租賃成本信息(單位：千)：
截至12月31日的12個月，
經營租賃成本20202019
資本化經營租賃成本前的經營租賃成本$32,169 $33,235 
資本化的經營租賃成本(3,127)(47)
營業租賃成本，淨額(1)
$29,043 $33,188 
(1)這一金額包括在我們綜合經營報表的經營租賃租金中。
下表提供了截至2020年12月31日和2019年12月31日的12個月公司融資租賃的租賃成本信息(單位：千)：
截至12月31日的12個月，
融資租賃成本20202019
資本化利息前的融資租賃利息$8,091 $3,243 
融資租賃利息資本化(2,378)— 
融資租賃利息，淨額 (1)
5,713 3,243 
使用權資產攤銷(2)
1,200 1,219 
融資租賃成本，淨額$6,913 $4,462 
(1)這些金額包括在我們的綜合營業報表中扣除利息收入後的利息支出中。
(2)這些金額包括在我們的綜合業務表中的折舊和攤銷中。
截至2020年12月31日，用於計算租賃負債的加權平均貼現率為4.71%。截至2020年12月31日，加權平均剩餘租賃期限為27年度，包括預期將行使的購買選擇權。
127
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2020年12月31日
21. 段信息
本公司擁有二可報告部門、房地產和債務以及優先股投資。我們評估房地產業績，並根據收益貢獻分配資源。
收入的主要來源是租户租金和升級以及報銷收入。房地產運營費用主要包括安全、維護、公用事業成本、保險、房地產税和地租費用(在某些適用物業)。有關我們的債務和優先股投資的更多詳細信息，請參閲附註5，“債務和優先股投資”。
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的精選運營綜合業績，以及截至2020年12月31日和2019年12月31日的精選資產信息，關於我們的運營部門的精選資產信息如下(以千為單位)：
房地產細分市場債務和優先股部分公司總數
總收入
截止年份：
2020年12月31日$932,581 $120,163 $1,052,744 
2019年12月31日1,043,405 195,590 1,238,995 
2018年12月31日1,025,900 201,492 1,227,392 
淨收入
截止年份：
2020年12月31日$354,353 $60,405 $414,758 
2019年12月31日158,972 132,515 291,487 
2018年12月31日129,253 141,603 270,856 
總資產
截止日期：
2020年12月31日$10,579,899 $1,127,668 $11,707,567 
2019年12月31日11,063,155 1,703,165 12,766,320 
債務和優先股權部分的利息成本包括2017年MRA和FHLB貸款的實際成本。使用我們的加權平均企業借款成本，對沒有擔保2017年MRA和FHLB工具的投資計入利息。我們還將貸款損失準備金、回收淨額和交易相關成本分配給債務和優先股部門。我們沒有將營銷、一般和行政費用分配給債務和優先股權部門，因為人員和資源的使用取決於這兩個部門之間的交易量，並在不同時期有所不同。此外，在分配營銷、一般和管理費用之前，我們基於各個細分市場的業績。截至2020年12月31日、2019年和2018年的年度，營銷、一般和管理費用總計為91.8百萬，$100.9百萬美元，以及$92.6分別為百萬美元。除利息外，所有其他費用完全與房地產資產有關。
上述兩個細分市場之間沒有交易。
128
目錄
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附表III-房地產和累計折舊
2020年12月31日
(單位：千)
第A欄B欄C列：
初始成本
專欄D：成本
大寫
後續回覆至
收購(1)
專欄E：總金額為美元
在期末結賬時進賬		列F列G第H欄第I欄
説明(2)累贅土地建築行業&
改進		土地建築行業&
改進		土地建築行業&
改進措施(3)		總計累計折舊日期：
施工		日期
後天		生活還在繼續
哪一個
折舊率是
計算
列剋星敦大道420號$294,035 $— $333,499 $— $201,776 $— $535,275 $535,275 $166,886 19273/1998五花八門
第三大道711號— 19,844 115,769 — 69,098 19,844 184,867 204,711 61,237 19555/1998五花八門
西57街555號— 18,846 140,946 — 1,600 18,846 142,546 161,392 81,420 19711/1999五花八門
東42街220號510,000 51,008 203,727 — 183,461 51,008 387,188 438,196 137,153 19292/2003五花八門
第五大道461號— — 88,276 — 35,988 — 124,264 124,264 36,758 198810/2003五花八門
第三大道750號— 51,093 251,523 — (2,288)51,093 249,235 300,328 109,824 19587/2004五花八門
麥迪遜大道625號— — 291,319 — 37,997 — 329,316 329,316 139,403 195610/2004五花八門
列剋星敦大道485號450,000 78,282 452,631 — (22,346)78,282 430,285 508,567 173,769 195612/2004五花八門
第五大道609號(4)57,651 16,869 107,185 — 53,002 16,869 160,187 177,056 19,881 19256/2006五花八門
第七大道810號— 114,077 550,819 — 3,390 114,077 554,209 668,286 205,774 19701/2007五花八門
美洲大道1185號— — 791,106 — 123,470 — 914,576 914,576 320,735 19691/2007五花八門
美洲大道1350號— 90,941 431,517 — (2,431)90,941 429,086 520,027 155,186 19661/2007五花八門
地標廣場1-6號(5)100,000 27,852 161,343 (6,939)(40,256)20,913 121,087 142,000 32,099 1973-19841/2007五花八門
地標廣場7號(5)— 1,721 8,417 (1,338)(6,240)383 2,177 2,560 426 20071/2007五花八門
教堂街100號204,875 34,994 183,932 — 11,391 34,994 195,323 230,317 65,763 19591/2010五花八門
公園大道125號— 120,900 270,598 — 12,499 120,900 283,097 403,997 99,736 192310/2010五花八門
東42街110號(6)— 36,196 78,353 (2,334)1,068 33,862 79,421 113,283 24,330 19215/2011五花八門
公園大道304號— 54,489 90,643 — 1,484 54,489 92,127 146,616 23,428 19306/2012五花八門
第六大道635號— 24,343 88,261 — 95 24,343 88,356 112,699 17,412 19029/2012五花八門
第六大道641號— 45,976 77,076 — 355 45,976 77,431 123,407 21,231 19029/2012五花八門
1080阿姆斯特丹(7)34,773 — 47,948 — 10,327 — 58,275 58,275 7,937 193210/2012五花八門
麥迪遜大道760號(8)— 284,286 8,314 6,153 29,133 290,439 37,447 327,886 5,392 1996/20127/2014五花八門
第七大道719號(9號)50,000 41,180 46,232 — (4,750)41,180 41,482 82,662 2,323 19277/2014五花八門
格林街110號— 45,120 228,393 — 3,034 45,120 231,427 276,547 36,767 19107/2015五花八門
百老匯185號(10)158,478 45,540 27,865 — 111,462 45,540 139,327 184,867 419 19218/2015五花八門
格林街133號(11)15,523 3,446 27,542 (1,563)(12,377)1,883 15,165 17,048 1,526 190010/2018五花八門
麥迪遜大道712號(12號)28,000 7,207 47,397 (7,207)(47,397)— — — — 1900/198012/2018五花八門
春街106號38,025 14,173 66,052 (6,979)(32,335)7,194 33,717 40,911 2,911 19004/2019五花八門
第十一大道707號— 66,237 20,874 — 10,442 66,237 31,316 97,553 — 19011/2020五花八門
第五大道590號— 39,685 51,380 — 3,193 39,685 54,573 94,258 657 198710/2020五花八門
其他(13)— 1,734 16,224 — 241 1,734 16,465 18,199 5,694 
總計$1,941,360 $1,336,041 $5,305,161 $(20,207)$734,086 $1,315,832 $6,039,247 $7,355,079 $1,956,077 
(1)包括可折舊的房地產儲備和收購後記錄的減值。
(2)所有物業均位於紐約，除非另有説明。
(3)包括使用權租賃資產。
(4)2020年，我們出售了這處房產的零售公寓。這裏提供的金額與我們保留的辦公公寓有關。
(5)位於康涅狄格州的房產。
(6)2020年12月，本公司與其One Vanderbilt合資企業簽訂了使用東42街110號車庫的租約。本租賃作為銷售型租賃入賬。
(7)我們擁有一家92.5這處房產的%權益。
(8)包括可歸因於麥迪遜大道762號房產的金額，該房產是該開發項目的一部分。
(9)我們擁有一家75.0這處房產的%權益。
(10)位於德伊街5-7號、百老匯183號和百老匯185號的房產被拆除，為185號百老匯項目的開發場地做準備。
(11)2021年2月，在貸款人在喪失抵押品贖回權的拍賣中勝出後，這筆債務被取消。
(12)2020年，該物業向地面承租人的租賃被重新歸類為銷售型租賃。2021年1月，根據土地承租人行使的購買選擇權，本公司完成了該物業的出售。
(13)其他包括eEmerge的租户改進、資本化權益和公司改進。
129
目錄
SL Green Realty Corp.和SL Green Operating Partnership，L.P.
附表III-房地產和累計折舊
2020年12月31日
(單位：千)
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度房地產變動情況如下(單位：千)：
202020192018
年初餘額$8,784,567 $8,513,935 $10,206,122 
物業收購178,635 — 52,939 
改進481,327 251,674 267,726 
退休/處置/解除合併(2,089,450)18,958 (2,012,852)
年終餘額$7,355,079 $8,784,567 $8,513,935 
截至2020年12月31日，用於聯邦所得税的土地、建築和裝修折舊前的總成本為美元。9.710億美元(未經審計)。
截至2018年12月31日、2020年、2019年和2018年12月31日的年度，不包括與設備、汽車、傢俱和固定裝置有關的金額，累計折舊的變化如下(以千為單位)：
202020192018
年初餘額$2,060,560 $2,099,137 $2,300,116 
年度折舊270,843 222,867 245,033 
退休/處置/解除合併(375,326)(261,444)(446,012)
年終餘額$1,956,077 $2,060,560 $2,099,137 

130
目錄

項目9.會計和財務披露方面的變更和與會計師的分歧
沒有。
131
目錄

項目9A：管理控制和程序
SL Green Realty Corp.
對披露控制和程序的評價
公司擁有披露控制和程序，旨在確保在美國證券交易委員會的規則和表格規定的時間內記錄、處理、彙總和報告我們的交易法報告中需要披露的信息，並將這些信息積累並傳達給公司管理層，包括公司首席執行官和首席財務官(視情況而定)，以便能夠嚴格根據交易法第13a-15(E)條中“披露控制和程序”的定義，及時決定需要披露的信息。儘管如上所述，控制系統，無論設計和操作有多好，都只能提供合理的保證，而不是絕對的保證，即它將檢測或發現公司內部在披露本公司定期報告中規定的重大信息方面的失誤。此外，該公司還在某些未合併的實體中有投資。由於本公司不控制這些實體，因此其對該等實體的披露控制和程序必然比本公司對其合併子公司的披露控制和程序有更大的限制。
截至本報告所述期間結束時，公司在包括首席執行官和首席財務官在內的公司管理層的監督和參與下，對我們的披露控制和程序的設計和運作的有效性進行了評估。根據截至本報告所述期末的評估，本公司首席執行官和首席財務官得出結論，其披露控制和程序有效，可為及時收集、評估和披露根據交易所法案及其頒佈的規則和法規可能需要披露的與本公司有關的信息提供合理保證。
管理層關於財務報告內部控制的報告
本公司負責建立和維護對財務報告的充分內部控制，這一術語在交易法規則13a-15(F)和15d-15(F)中定義。在包括首席執行官和首席財務官在內的公司管理層的監督和參與下，公司根據特雷德威委員會贊助組織委員會發布的《內部控制框架-綜合框架(2013年框架)》(COSO)，對截至2020年12月31日的財務報告內部控制有效性進行了評估。基於這一評估，該公司得出結論，其對財務報告的內部控制自2020年12月31日起有效。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有這樣的風險，即由於條件的變化，控制可能會變得不充分，或者對政策或程序的遵守程度或遵守程度可能會惡化。
本公司截至2020年12月31日的財務報告內部控制有效性已由獨立註冊會計師事務所安永會計師事務所審計，如本文所述。
財務報告內部控制的變化
截至2020年12月31日止年度，本公司的財務報告內部控制並無重大變動，對其財務報告內部控制有重大影響，或合理地有可能對其財務報告內部控制產生重大影響。
SL Green Operating Partnership，L.P.
對披露控制和程序的評價
經營合夥企業維持披露控制和程序，旨在確保經營合夥企業的交易所法案報告中要求披露的信息在SEC規則和表格指定的時間段內被記錄、處理、彙總和報告，並積累此類信息並將其傳達給經營合夥企業的管理層，包括經營合夥企業普通合夥人的首席執行官和首席財務官(視情況而定)，以便能夠緊密根據交易所法案第13a-15(E)條中“披露控制和程序”的定義及時決定所需披露的信息。儘管如上所述，控制系統，無論設計和操作有多好，都只能提供合理的保證，而不是絕對的保證，即它將檢測或發現運營夥伴內部披露重大信息的故障，否則必須在運營夥伴的定期報告中列出。此外，運營夥伴關係在某些未合併的實體中有投資。由於營運合夥並不控制該等實體，營運合夥有關該等實體的披露控制及程序必然較其就其合併附屬公司維持的披露控制及程序有更大的限制。
132
目錄

截至本報告所述期間結束時，運營合夥企業在管理層(包括運營合夥企業普通合夥人的首席執行官和首席財務官)的監督和參與下，對運營合夥企業的披露控制和程序的設計和運營的有效性進行了評估。根據截至本報告所涵蓋期末的評估，營運合夥普通合夥人的行政總裁兼首席財務官得出結論，營運合夥的披露控制及程序有效，可為及時收集、評估及披露有關營運合夥的資料提供合理保證，而該等資料可能須根據交易所法案及其頒佈的規則及規例予以披露。
管理層關於財務報告內部控制的報告
運營合夥企業負責建立和維護對財務報告的充分內部控制，這一術語在交易法規則13a-15(F)和15d-15(F)中定義。在我們管理層(包括營運合夥普通合夥人的首席執行官和首席財務官)的監督下，營運合夥根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的內部控制-綜合框架(2013年框架)(COSO)對截至2020年12月31日的財務報告內部控制有效性進行了評估。基於這一評估，運營夥伴關係得出結論，其對財務報告的內部控制自2020年12月31日起有效。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有這樣的風險，即由於條件的變化，控制可能會變得不充分，或者對政策或程序的遵守程度或遵守程度可能會惡化。
經營合夥企業截至2020年12月31日的財務報告內部控制有效性已由獨立註冊會計師事務所安永會計師事務所審計，如本文所述。
財務報告內部控制的變化
截至2020年12月31日止年度，營運合夥企業的財務報告內部控制並無重大變化，對其財務報告內部控制有重大影響，或有合理可能對其財務報告內部控制產生重大影響。
133
目錄

獨立註冊會計師事務所報告書
致SL Green Realty Corp.股東和董事會
財務報告內部控制之我見
我們根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架》(2013年框架)(COSO標準)中建立的標準，對SL Green Realty Corp.(本公司)截至2020年12月31日的財務報告內部控制進行了審計。我們認為，SL Green Realty Corp.(本公司)根據COSO標準，在所有重大方面都保持了截至2020年12月31日的有效財務報告內部控制。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準對本公司2020年合併財務報表進行了審計，我們於2021年2月26日發佈的報告對此發表了無保留意見。
意見基礎
本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並對隨附的《管理層財務報告內部控制報告》中財務報告內部控制的有效性進行評估。我們的責任是根據我們的審計對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定是否在所有重要方面都保持了對財務報告的有效內部控制。
我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和操作有效性，以及執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
財務報告內部控制的定義及其侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個過程，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)保持合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，保證交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並且公司的收支只有按照公司管理層和董事的授權才能進行；(2)提供合理的保證，以便於根據公認的會計原則編制財務報表，以及公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(2)提供合理的保證，以記錄必要的交易，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並確保公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)對可能對財務報表產生重大影響的擅自收購、使用、處置公司資產的行為的預防或及時發現提供合理保證。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有這樣的風險，即由於條件的變化，控制措施可能會變得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。

/s/安永律師事務所
紐約，紐約
2021年2月26日

134
目錄

獨立註冊會計師事務所報告書
致SL Green Operating Partnership，L.P.合作伙伴
財務報告內部控制之我見
我們根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的內部控制-綜合框架(2013年框架)(COSO標準)中建立的標準，對SL Green Operating Partnership L.P.截至2020年12月31日的財務報告內部控制進行了審計。我們認為，SL Green Operating Partnership，L.P.(The Operating Partnership，L.P.)根據COSO標準，在所有重要方面都保持了截至2020年12月31日的有效財務報告內部控制。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了經營合夥企業2020年合併財務報表，我們2021年2月26日的報告對此發表了無保留意見。
意見基礎
經營合夥企業管理層負責維持對財務報告的有效內部控制，並對隨附的管理層財務報告內部控制報告中所包含的財務報告內部控制的有效性進行評估。我們的責任是根據我們的審計，對運營合夥企業的財務報告內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和規定，我們必須獨立於運營合夥企業。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定是否在所有重要方面都保持了對財務報告的有效內部控制。
我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和操作有效性，以及執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
財務報告內部控制的定義及其侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個過程，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)保持合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，保證交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並且公司的收支只有按照公司管理層和董事的授權才能進行；(2)提供合理的保證，以便於根據公認的會計原則編制財務報表，以及公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(2)提供合理的保證，以記錄必要的交易，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並確保公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)對可能對財務報表產生重大影響的擅自收購、使用、處置公司資產的行為的預防或及時發現提供合理保證。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有這樣的風險，即由於條件的變化，控制措施可能會變得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。

/s/安永律師事務所
紐約，紐約
2021年2月26日

135
目錄

項目9B：提供其他信息
沒有。
136
目錄

第三部分
項目10.董事會、高管和公司治理
第10項要求的信息將在我們的2021年股東年會的最終委託書中闡述，該委託書將根據1934年證券交易法(經修訂)下的第14A條規定於2021年4月30日或之前提交，或2021年委託書，並通過引用併入本文。
項目11.提高高管薪酬
項目11中所要求的信息將在2021年委託書中陳述，並通過引用併入本文。
項目12.確定某些實益所有人和管理層的擔保所有權及相關股東事項
項目312所要求的信息將在2021年委託書中陳述，並通過引用併入本文。
第13項：建立某些關係和相關交易，以及董事獨立性
第(13)項要求的信息將在2021年委託書中陳述，並通過引用併入本文。
項目14.支付本金會計手續費和服務費
本項目第(14)項要求的有關主要會計費用和服務以及審計委員會的預先審批政策和程序的信息將在2021年委託書中闡明，並在此併入作為參考。
137
目錄

第四部分
項目15.證物、財務報表和附表
(A)(1)合併財務報表
SL是綠色房地產開發公司(Green Realty Group Corp.)。 
獨立註冊會計師事務所報告書
58
截至2020年12月31日和2019年12月31日的合併資產負債表
61
截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的綜合營業報表
63
截至2020年、2019年和2018年12月31日止年度的綜合全面收益表
64
截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的綜合權益報表
65
截至2020年、2019年和2018年12月31日的合併現金流量表
67
SL綠色運營夥伴關係，L.P.
獨立註冊會計師事務所報告書
70
截至2020年12月31日和2019年12月31日的合併資產負債表
73
截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的綜合營業報表
75
截至2020年、2019年和2018年12月31日止年度的綜合全面收益表
76
截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的綜合權益報表
77
截至2020年、2019年和2018年12月31日的合併現金流量表
79
合併財務報表附註
82
(A)(2)財務報表明細表 
附表三-截至2020年12月31日的房地產和累計折舊
130
由於不適用或財務報表或附註中已包含所需或等值的信息，因此省略了所列明細表以外的其他明細表。
(A)(3)在以10-K表格形式審核作為本年度報告證物的協議時，請記住，這些協議是為了向您提供有關其條款的信息，並不打算提供有關我們或協議其他各方的任何其他事實或披露信息。這些協議包含適用協議各方的陳述和保證。這些陳述和保證完全是為了適用協議的其他各方的利益而做出的，並且：
•在所有情況下都不應被視為對事實的明確陳述，而是在這些陳述被證明是不準確的情況下將風險分攤給一方當事人的一種方式；
•通過與適用協議談判有關的向另一方作出的披露而受到限制，而這些披露不一定反映在協議中；
•可以不同於對您或其他投資者可能被視為重要的標準的方式應用重要性標準；以及
•僅在適用協議的日期或協議中指定的其他一個或多個日期作出，並受最近事態發展的影響。
因此，這些陳述和保證可能不描述截至其作出之日或任何其他時間的實際情況。有關我們的更多信息可在本年度報告Form 10-K和我們的其他公開文件中找到，這些文件可通過SEC網站免費獲得，網址為：Http://www.sec.gov.

138
目錄


展品索引
3.1
重述條款參考公司於2014年7月11日提交給證券交易委員會的10-Q表格合併，於2014年8月11日提交給證券交易委員會。
3.2
公司重述章程的修訂條款，參考公司於2017年7月18日提交給證券交易委員會的8-K表格合併而成，於2017年7月18日提交給美國證券交易委員會(SEC)。
3.3
公司重述章程的修訂條款，通過引用本公司於2021年1月20日提交給證券交易委員會的8-K表格中的附件3.1併入本公司的重述條款中，並於2021年1月20日提交給證券交易委員會。
3.4
公司重述章程的修訂條款，通過引用本公司於2021年1月20日提交給證券交易委員會的8-K表格附件3.2而併入其中，該文件於2021年1月20日提交給證券交易委員會。
3.5
第五次修訂和重新修訂本公司章程，參考本公司於2018年12月21日提交給證券交易委員會的Form 8-K於2018年12月28日提交的表格8-K而註冊成立。
3.6
本公司第五次修訂和重新修訂的章程第一修正案，自2020年5月11日起生效，通過參考本公司於2020年5月11日提交給證券交易委員會的8-K表格合併而成。該表格於2020年5月13日提交給證券交易委員會。
3.7
補充條款選擇SL Green Realty Corp.受馬裏蘭州一般公司法第3-804(C)節管轄，該節通過參考公司2009年9月16日提交給證券交易委員會的2009年9月16日的Form 8-K合併而成。
3.8
補充條款將4,600,000股8.0%的A系列可轉換累計優先股、1,300,000股B系列初級參與優先股和4,000,000股7.875%的D系列累計可贖回優先股重新分類為法定優先股，無需進一步指定，通過參考本公司2012年8月9日提交給證券交易委員會的日期為2012年8月9日的8-K表併入。
3.9
補充條款對公司6.50%系列累計可贖回優先股中的9,200,000股進行分類和指定，清算優先權為每股25.00美元，每股票面價值0.01美元，通過參考公司2012年8月9日提交給證券交易委員會的8-K表格合併而成。
3.10
首次修訂和重新簽署的經營合夥有限合夥協議，通過參考公司2002年10月23日提交給證券交易委員會的2002年10月23日的8-K表格合併而成。
3.11
1998年5月14日第一次修訂和重新簽署的經營合夥有限合夥協議的第一修正案，通過引用2002年10月23日公司提交給證券交易委員會的2002年10月23日的8-K表格納入。
3.12
對經營合夥有限合夥企業第一次修訂和重新簽署的協議的第二次修訂，該修訂通過參考該公司2002年7月31日提交給證券交易委員會的截至2002年6月30日的10-Q表格季度報告納入。
3.13
日期為2003年12月12日的“經營合夥有限合夥企業第一次修訂和重新簽署的協議”的第三修正案，通過引用公司於2004年3月15日提交給證券交易委員會的截至2003年12月31日的10-K表格年度報告而併入其中。
3.14
修訂和重新修訂了日期為2004年7月15日的第一次修訂和重新簽署的經營合夥有限合夥協議第四修正案，該修正案參考了公司於2005年3月15日提交給證券交易委員會的截至2004年12月31日的10-K表格年度報告。
3.15
日期為二零零六年三月十五日的“經營合夥有限合夥企業第一次修訂及重訂協議”第五修正案，參考本公司於二零零六年三月十六日向證券交易委員會提交的截至二零零五年十二月三十一日止年度的Form 10-K年度報告而納入。
3.16
日期為2006年6月30日的“經營合夥有限合夥企業第一次修訂和重新簽署的協議”第六修正案參考了本公司於2006年8月10日提交給證券交易委員會的截至2006年6月30日的季度報告Form 10-Q。
3.17
日期為2007年1月25日的第一次修訂和重新簽署的經營合夥有限合夥協議的第七次修正案，通過參考本公司於2007年1月30日提交給證券交易委員會的日期為2007年1月24日的Form 8-K而併入。
3.18
日期為2010年1月20日的“經營合夥有限合夥企業第一次修訂和重新簽署的協議”的第八修正案，通過參考本公司於2010年1月20日提交給證券交易委員會的日期為2010年1月20日的Form 8-K而併入本公司。
3.19
日期為二零一一年十一月三十日的“經營合夥有限合夥企業第一次修訂及重訂協議第九修正案”，以本公司日期為二零一一年十二月五日的Form 8-K為參考納入，該表格於二零一一年十二月五日提交證券交易委員會。
3.20
日期為二零一二年一月三十一日的“經營合夥有限合夥企業第一次修訂及重訂協議第十修正案”，以本公司於二零一二年二月二日向證券交易委員會提交的日期為二零一二年一月三十一日的8-K表格為參考而納入。
139
目錄

3.21
日期為二零一二年三月六日的“經營合夥有限合夥企業第一次修訂及重訂協議第十一修正案”，參考本公司於二零一二年五月十日向證券交易委員會提交的截至二零一二年三月三十一日止季度的Form 10-Q季度報告而納入。
3.22
日期為二零一二年八月十日的“經營合夥有限合夥企業第一次修訂及重訂協議第十二修正案”，參考本公司於二零一二年八月十日向證券交易委員會提交的日期為二零一二年八月十日的Form 8-K表格而併入本公司。
3.23
日期為2014年4月2日的《經營合夥有限合夥企業第一次修訂和重新簽署協議》第十三修正案，通過參考本公司於2014年4月4日提交給證券交易委員會的Form 8-K表格併入。
3.24
日期為2014年7月1日的《經營合夥有限合夥企業有限合夥協議第一次修訂和重訂協議》第十四次修正案，通過參考本公司於2014年7月2日提交給證券交易委員會的Form 8-K而併入本公司。
3.25
日期為2014年7月1日的《經營合夥有限合夥企業第一次修訂和重新簽署協議》第十五修正案，通過參考本公司於2014年7月2日提交給證券交易委員會的Form 8-K表格併入本公司。
3.26
日期為2015年2月12日的經營合夥有限合夥企業第一次修訂和重新簽署協議的第十六次修正案，通過引用本公司於2015年2月13日提交給證券交易委員會的8-K表格納入。
3.27
對日期為2015年6月19日的《經營合夥有限合夥企業第一次修訂和重新簽署協議》的第十七次修訂，通過參考2015年6月22日提交給證券交易委員會的本公司於2015年6月22日提交的Form 8-K而併入本公司。
3.28
截至2015年7月22日的第一次修訂和重新簽署的經營合夥有限合夥協議第十九次修正案，通過參考2015年7月24日提交給美國證券交易委員會的本公司2015年7月24日的Form 8-K而併入本公司。
3.29
日期為2015年7月22日的《經營合夥有限合夥企業有限合夥協議第一次修訂和重新簽署協議》第二十條修正案，以2015年7月24日提交給證券交易委員會的本公司2015年7月24日的Form 8-K為參考納入。
3.30
日期為2015年8月20日的《經營合夥有限合夥企業第一次修訂和重新簽署協議》第二十一修正案，通過參考本公司於2015年8月21日提交給證券交易委員會的8-K表格納入。
3.31
日期為2015年8月20日的《經營合夥有限合夥企業第一次修訂和重新簽署協議》第二十二次修正案，通過參考2015年8月21日提交給證券交易委員會的本公司於2015年8月21日提交的Form 8-K而併入本公司。
3.32
日期為2016年3月28日的經營合夥有限合夥企業第一次修訂和重新簽署協議的第二十三次修正案，通過參考本公司於2016年4月1日提交給證券交易委員會的8-K表格納入。
3.33
日期為2016年3月28日的經營合夥有限合夥企業第一次修訂和重新簽署協議的第二十四次修正案，通過參考本公司於2016年4月1日提交給證券交易委員會的8-K表格納入。
3.34
日期為2016年6月17日的《經營合夥有限合夥企業第一次修訂和重新簽署協議》第二十五修正案，通過參考本公司於2016年11月9日提交給證券交易委員會的截至2016年9月30日的季度報告Form 10-Q併入本修正案。
3.35
日期為2019年5月1日的經營合夥有限合夥企業第一次修訂和重新簽署協議的第二十六項修正案，通過引用本公司於2019年5月3日提交給證券交易委員會的8-K表格納入。
3.36
日期為2020年1月8日的《經營合夥有限合夥企業第一次修訂和重新簽署的協議》第二十七條修正案，通過引用本公司於2020年1月14日提交給證券交易委員會的8-K表格納入。
4.1
普通股證書樣本，參照公司的S-11表格註冊聲明(第333-29329號)合併，證券交易委員會於1997年8月14日宣佈生效。
4.2
證明本公司6.50%系列累計可贖回優先股的股票表格，清算優先權為每股25.00美元，每股面值0.01美元，通過參考本公司日期為2012年8月9日提交給證券交易委員會的8-K表格合併而成。
4.3
根據2011年8月5日提交給證券交易委員會的本公司日期為2011年8月5日的Form 8-K，本公司、經營合夥企業和ROP(作為共同債務人)和紐約梅隆銀行(作為受託人)簽署了日期為二零一一年八月五日的契約。
4.4
第二份補充契約，日期為二零一二年十一月十五日，由本公司、經營合夥企業及ROP(作為共同義務人)及紐約梅隆銀行(作為受託人)按本公司於二零一二年十一月十五日提交給證券交易委員會的日期為二零一二年十一月九日的8-K表格註冊成立。
140
目錄

4.5
本公司於2022年到期的4.50%高級票據表格、經營合夥企業及ROP作為共同義務人，參照本公司於2012年11月15日提交給證券交易委員會的日期為2012年11月9日的Form 8-K表格註冊成立。
4.6
SL Green Realty Corp.、SL Green Operating Partnership，L.P.和紐約梅隆銀行(Bank Of New York Mellon)作為受託人的第三份補充契約，日期為2018年12月28日。SL Green Realty Corp.、SL Green Operating Partnership，L.P.、Reckson Operating Partnership，L.P.和紐約梅隆銀行(Bank Of New York Mellon)作為受託人，於2011年8月5日簽署的第三份補充契約，通過引用該公司於2018年12月28日提交給證券交易委員會的8-K表格註冊成立。
4.7
初級附屬契約，日期為2005年6月30日，由經營合夥企業和摩根大通銀行全國協會作為受託人合作，通過參考公司2005年8月9日提交給證券交易委員會的10-Q表格季度報告而註冊為本公司股份有限公司(JPMorgan Chase Bank，National Association，JPMorgan Chase Bank，National Association)作為受託人的初級附屬契約公司(JPMorgan Chase Bank，National Association)。該表格於2005年8月9日提交給美國證券交易委員會(SEC)。
4.8
公司、運營合夥公司、ROP和富國證券有限責任公司(ROP and Wells Fargo Securities，LLC)和摩根大通證券有限責任公司(J.P.Morgan Securities LLC)作為幾家承銷商的代表，於2017年10月5日簽署了日期為2017年10月5日的契約，通過參考2017年10月5日提交給證券交易委員會的公司8-K表格註冊成立。
4.9
第一補充契約，日期為2017年10月5日，在經營合夥企業中，作為發行人，本公司和ROP作為擔保人，紐約梅隆銀行作為受託人，通過引用公司於2017年10月5日提交給證券交易委員會的8-K表格註冊成立。
4.10
經營合夥企業2022年到期的3.250%高級票據表格，參考公司於2017年10月5日提交給證券交易委員會的8-K表格合併而成。
4.11
SL Green Realty Corp.、SL Green Operating Partnership，L.P.和Reckson Operating Partnership，L.P.以及紐約梅隆銀行(Bank Of New York Mellon)作為受託人的第二份補充契約，日期為2018年8月7日，由SL Green Operating Partnership，L.P.和紐約梅隆銀行(Bank Of New York Mellon)作為受託人，日期為2017年10月5日的第二份補充契約，通過參考公司2018年8月7日提交給證券交易委員會的8-K表格註冊成立。
4.12
浮息票據表格(包含在本表格附件44.15的第二份補充契約中作為參考)(10-K)。
4.13
根據1934年《證券交易法》第12節登記的註冊人證券的説明，隨函存檔
10.1
修訂和重新簽署的ROP有限合夥協議，日期為1995年12月6日，通過參考本公司於2018年2月23日提交給證券交易委員會的截至2017年12月31日的Form 10-K年度報告而併入。
10.2
關於繼任懷俄明州Acquisition GP LLC普通合夥人的經修訂及重新簽署的ROP有限合夥協議補充文件，該協議通過參考ROP於2008年3月31日提交給證券交易委員會的Form 10-K年度報告合併而成。
10.3
SL Green Management Corp.的公司章程和章程的格式，通過引用公司在表格S-11上的註冊聲明(編號：第333-29329號)合併而成，由美國證券交易委員會於1997年8月14日宣佈生效。
10.4
本公司與其中所指名人士之間的登記權協議表，參照美國證券交易委員會於1997年8月14日宣佈生效的公司S-11表格登記聲明(編號：第333-29329號)註冊成立。
10.5
修訂和重新簽署了經營合夥企業之間的信託協議，作為存款人的摩根大通銀行，全國協會作為財產受託人，美國大通銀行，全國協會作為特拉華州的受託人，以及其中被點名的行政受託人，日期為2005年6月30日，通過參考公司於2005年8月9日提交給證券交易委員會的Form 10-Q季度報告併入。
10.6
SL Green Realty Corp.第四次修訂和重新修訂了2005年的股票期權和激勵計劃，合併內容參考了公司於2016年4月22日提交的關於附表14A的最終委託書的附錄A
10.7
修訂和重新啟動了非僱員董事延期計劃，日期為2017年12月13日，通過參考2018年2月23日提交給證券交易委員會的公司截至2017年12月31日的10-K表格年度報告併入。
10.8
修訂並重新簽署了Stephen L.Green與本公司於二零一零年十二月二十四日訂立的僱傭及競業禁止協議，該協議以本公司於二零一零年十二月二十三日提交給證券交易委員會的日期為二零一零年十二月二十三日的8-K表格為參考而註冊成立。
10.9
本公司與Stephen L.Green於2009年12月18日訂立的遞延補償協議，根據本公司日期為2009年12月18日的Form-8-K於2009年12月24日提交證券交易委員會(SEC)而註冊成立。
10.10
本公司與Stephen L.Green於二零一零年十二月二十四日訂立的遞延補償協議，根據本公司於二零一零年十二月二十三日提交給證券交易委員會的二零一零年十二月二十三日的8-K表格成立為法團。
141
目錄

10.11
遞延補償協議(2013)，日期為2013年9月12日，由本公司與Marc Holliday之間簽訂，通過參考本公司於2013年9月12日提交給證券交易委員會的Form 8-K(日期為2013年9月13日)合併而成。
10.12
SL Green Realty Corp.和Marc Holliday之間的遞延補償協議，日期為2016年2月10日，通過參考公司於2016年2月10日提交給證券交易委員會的8-K表格合併而成。
10.13
本公司與Andrew Mathias於二零一三年十一月八日簽訂的遞延補償協議(二零一四年)，以本公司日期為二零一三年十一月八日的Form 8-K(日期為二零一三年十一月八日)為參考而註冊成立。
10.14
本公司與Matthew Diliberto之間的僱傭和競業禁止協議修訂並重新生效，日期為2021年2月4日，該協議通過參考本公司於2021年2月4日提交給證券交易委員會的8-K表格合併而成。表格8-K於2021年2月5日提交給證券交易委員會。
10.15
SL Green Realty Corp.和Marc Holliday之間於2018年4月30日修訂並重新簽署了僱傭和競業禁止協議，該協議通過引用公司於2018年4月27日提交給證券交易委員會的8-K表格合併而成。
10.16
SL Green Realty Corp.和Marc Holliday之間的信函協議，日期為2018年4月30日，通過參考2018年4月27日提交給SEC的公司8-K表格合併而成。
10.17
SL Green Realty Corp.和Andrew Mathias之間於2018年12月21日修訂並重新簽署了僱傭和競業禁止協議，該協議通過引用公司於2018年12月21日提交給證券交易委員會的8-K表格成立。
10.18
SL Green Realty Corp.和Andrew Levine之間於2018年12月21日修訂並重新簽署了僱傭和競業禁止協議，該協議通過參考公司於2018年12月21日提交給證券交易委員會的8-K表格成立。
10.19
SL Green Realty Corp.和Stephen L.Green之間於2018年12月21日簽署的榮休主席協議，該協議通過參考公司於2018年12月21日提交給證券交易委員會的Form 8-K而註冊成立，該表格於2018年12月28日提交給美國證券交易委員會(SEC)。
10.20
第二次修訂和重新簽署的信貸協議，日期為2017年11月21日，由SL Green Realty Corp.和SL Green Operating Partnership，L.P.作為借款人，借款人分別是富國銀行全國協會(Wells Fargo Bank，National Association)作為行政代理，富國銀行(Wells Fargo Securities，LLC)，摩根大通銀行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)，德意志銀行證券公司(Deutsche Bank Securities Inc.)和美國銀行全國協會(U.S.Bank National Association)作為循環信貸安排工具和定期貸款A工具美林(Merrill Lynn)的聯合牽頭安排人和聯合簿記管理人作為循環信貸安排和定期貸款A安排的聯合牽頭安排人，摩根大通銀行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)作為循環信貸安排和定期貸款A安排的銀團代理，德意志銀行證券公司(Deutsche Bank Securities，Inc.)、美國銀行全國協會(U.S.Bank National Association)、美國銀行(Bank of America，N.A.)和蒙特利爾銀行(Bank of蒙特利爾)作為循環信貸安排和定期貸款A安排的文件代理、富國銀行證券有限責任公司(Wells Fargo Securities，LLC)和美國銀行全國協會(U.S.Bank National Association)作為定期貸款B安排的聯合牽頭安排人和聯合簿記管理人。其他貸款人和代理人是合同的一方，通過參考公司於2017年11月27日提交給證券交易委員會的8-K表格註冊成立。
21.1
SL Green Realty Corp.的子公司，特此提交申請。
21.2
SL Green Operating Partnership L.P.的子公司，特此提交。
23.1
茲提交安永會計師事務所對SL Green Realty Corp.的同意書。
23.2
茲提交安永會計師事務所對SL Green Operating Partnership，L.P.的同意書。
24.1
SL Green Realty Corp.的授權書，包括在本表格10-K的簽名頁上。
24.2
SL Green Operating Partnership，L.P.(SL Green Operating Partnership，L.P.)的授權書，包括在本表格10-K的簽名頁上。
31.1
茲提交公司首席執行官根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第302節的規定所作的證明。
31.2
茲提交公司首席財務官根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第302節的規定所作的證明。
31.3
根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302節，公司是經營合夥企業的唯一普通合夥人，公司首席執行官的證明隨函提交。
31.4
根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302節規定，公司是經營合夥企業的唯一普通合夥人，公司首席財務官的證明隨函提交。
32.1
茲提交首席執行官根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第906節通過的《美國法典》第18編第1350節的證明。
32.2
茲提交首席財務官根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第906節通過的美國法典第18編第1350節的證明。
142
目錄

32.3
本公司首席執行官根據2002年薩班斯-奧克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)第906節通過的《美國法典》第18編第1350節規定，是經營合夥企業的唯一普通合夥人，公司首席執行官的證明隨函提交。
32.4
公司首席財務官是美國法典第18編第1350節規定的經營合夥企業的唯一普通合夥人，根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第906節通過，茲提交證明。
101SL Green Realty Corp.和SL Green Operating Partnership L.P.截至2020年12月31日的年度Form 10-K年度報告中的以下財務報表採用內聯XBRL格式：(I)合併資產負債表，(Ii)合併經營報表，(Iii)合併全面收益表，(Iv)合併權益表，(V)合併資本報表，(Vi)合併現金流量表，(Vii)合併財務報表附註，
104封面交互數據文件(在附件101中用內聯XBRL格式化)


143
目錄

簽名
根據修訂後的1934年《證券交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已正式授權下列簽名者代表其簽署本報告。
  SL Green Realty Corp.
由以下人員提供：/s/馬修·J·迪利貝託(Matthew J.Diliberto)
日期：2021年2月26日  
馬修·J·迪利貝託
 首席財務官
________________________________________________________________________________________________________________________
我們，以下籤署的SL Green Realty Corp.的高級職員和董事，特此分別組成馬克·霍利迪(Marc Holliday)和馬修·J·迪利貝託(Matthew J.Diliberto)，他們分別是我們真正合法的律師，並對他們擁有全面的權力，他們各自以下列身份代表我們並以我們的名義簽名，隨函提交的Form 10-K年度報告以及對Form 10-K年度報告的任何和所有修訂，並且一般而言，我們將以我們的名義並以高級管理人員和董事的身份做所有該等事情，以使SL Green Realty Corp.能夠遵守1934年“證券交易法”(經修訂)的規定以及美國證券交易委員會的所有要求，特此批准並確認我們可能在上述10-K表格年度報告及其任何和所有修正案中由上述律師或他們中的任何人簽署的簽名。
144
目錄

根據修訂後的1934年《證券交易法》的要求，本報告已由以下人員代表註冊人以指定的身份和日期簽署：
簽名標題日期
/s/Marc Holliday董事會主席兼首席執行官(首席執行官)2021年2月26日
馬克·霍利迪
/s/安德魯·W·馬蒂亞斯總裁兼董事2021年2月26日
安德魯·W·馬蒂亞斯
/s/馬修·J·迪利貝託(Matthew J.Diliberto)首席財務官
(首席財務會計官)		2021年2月26日
馬修·J·迪利貝託
/s/Stephen L.Green導演2021年2月26日
斯蒂芬·L·格林
/s/小約翰·H·阿爾舒勒(John H.Alschuler Jr.)導演2021年2月26日
小約翰·H·阿爾舒勒(John H.Alschuler，Jr.)
埃德温·T·伯頓(Edwin T.Burton)，III導演2021年2月26日
埃德温·T·伯頓，III
/s/約翰·S·利維導演2021年2月26日
約翰·S·利維
/s/Craig M.Hatkoff導演2021年2月26日
克雷格·M·哈特科夫
/s/Betsy S.Atkins導演2021年2月26日
貝齊·S·阿特金斯
/s/勞倫·B·迪拉德(Lauren B.Dillard)導演2021年2月26日
勞倫·B·迪拉德(Lauren B.Dillard)
145
目錄

簽名
根據修訂後的1934年《證券交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已正式授權下列簽名者代表其簽署本報告。
SL Green Operating Partnership，L.P.
  由以下人員提供：*SL Green Realty Corp.
/s/馬修·J·迪利貝託(Matthew J.Diliberto)
日期：2021年2月26日 由以下人員提供： 
馬修·J·迪利貝託
 首席財務官
________________________________________________________________________________________________________________________
我們，SL Green Operating Partnership，L.P.的唯一普通合夥人SL Green Realty Corp.的高級職員和董事，在此分別組成馬克·霍利迪(Marc Holliday)和馬修·J·迪利貝託(Matthew J.Diliberto)，他們分別是我們真正合法的律師，並有權以我們個人的名義，以下列身份代表我們簽名，隨函提交的10-K表格年度報告以及對上述表格年度報告的任何和所有修訂。並且一般而言，我們將以我們的名義並以高級管理人員和董事的身份做所有該等事情，以使SL Green Operating Partnership，L.P.能夠遵守1934年“證券交易法”(經修訂)的規定以及美國證券交易委員會的所有要求，特此批准並確認我們可能由上述律師或他們中的任何人在上述10-K表格年度報告及其任何和所有修正案中籤名。
146
目錄

根據修訂後的1934年《證券交易法》的要求，本報告已由以下人員代表註冊人以指定的身份和日期簽署：
簽名標題日期
/s/Marc Holliday經營合夥企業的唯一普通合夥人SL Green的董事會主席兼首席執行官(首席執行官)2021年2月26日
馬克·霍利迪
/s/安德魯·W·馬蒂亞斯經營合夥企業的唯一普通合夥人SL Green的總裁兼董事2021年2月26日
安德魯·W·馬蒂亞斯
/s/馬修·J·迪利貝託(Matthew J.Diliberto)首席財務官
SL Green，該公司的唯一普通合夥人
經營合夥企業(首席財務和會計幹事)		2021年2月26日
馬修·J·迪利貝託
/s/Stephen L.GreenSL Green的主管，唯一的將軍
經營夥伴關係的合作伙伴		2021年2月26日
斯蒂芬·L·格林
/s/小約翰·H·阿爾舒勒(John H.Alschuler，Jr.)SL Green的主管，唯一的將軍
經營夥伴關係的合作伙伴		2021年2月26日
小約翰·H·阿爾舒勒(John H.Alschuler，Jr.)
埃德温·T·伯頓(Edwin T.Burton)，IIISL Green的主管，唯一的將軍
經營夥伴關係的合作伙伴		2021年2月26日
埃德温·T·伯頓，III
/s/約翰·S·利維SL Green的主管，唯一的將軍
經營夥伴關係的合作伙伴		2021年2月26日
約翰·S·利維
/s/Craig M.HatkoffSL Green的主管，唯一的將軍
經營夥伴關係的合作伙伴		2021年2月26日
克雷格·M·哈特科夫
/s/Betsy S.AtkinsSL Green的主管，唯一的將軍
經營夥伴關係的合作伙伴		2021年2月26日
貝齊·S·阿特金斯
/s/勞倫·B·迪拉德(Lauren B.Dillard)SL Green的主管，唯一的將軍
經營夥伴關係的合作伙伴		2021年2月26日
勞倫·B·迪拉德(Lauren B.Dillard)
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