2023 年第一季度投資者發佈會 2023 年 4 月 26 日
重要通知 2 本演示文稿由Annaly Capital Management, Inc.（“Annaly”）發佈，該公司是一家內部管理的上市公司，出於聯邦所得税的目的，已選擇作為房地產投資信託納税，並與Annaly發佈的2023年第一季度財報有關。本演示文稿僅供Annaly的投資者參考，不是出售任何證券或工具的要約，也不是要約購買任何證券或工具。前瞻性陳述本演講、其他書面或口頭通信以及我們引用的公開文件包含或以引用方式納入了某些前瞻性陳述，這些陳述基於各種假設（其中一些是我們無法控制的），可以通過提及未來一個或多個時段或使用前瞻性術語來識別，例如 “可能”、“將”、“相信”、“期望”、“預期”、“繼續”、“説明性” 或類似術語或這些條款的變體或這些條款的否定之處.此類陳述包括與公司未來業績、宏觀前景、利率和信貸環境、税收改革和未來機遇有關的陳述。由於多種因素，實際業績可能與前瞻性陳述中提出的業績存在重大差異，包括但不限於利率變化；收益率曲線的變化；預付款率的變化；抵押貸款支持證券（“MBS”）和其他可供購買的證券的可用性；融資的可用性以及任何融資的條款（如果有）；公司資產市場價值的變化；業務狀況的變化和總體情況經濟；公司增加住宅信貸的能力業務；公司發展抵押貸款服務權業務的能力；與公司投資信用風險轉移證券和住宅抵押貸款支持證券以及相關住宅抵押貸款信貸資產相關的信用風險；與抵押貸款還本付息權投資相關的風險；公司完善任何預期投資機會的能力；影響公司業務的政府法規或政策的變化；公司維持其作為美國聯邦所得税房地產投資信託基金資格的能力目的；公司根據1940年《投資公司法》維持其註冊豁免的能力；我們或關鍵第三方的運營風險或風險管理失誤，包括網絡安全事件；以及與 COVID-19 疫情相關的風險和不確定性，包括與房地產相關資產和融資條件的不利經濟狀況相關的風險和不確定性。有關可能導致實際業績與前瞻性陳述中包含的結果不同的風險和不確定性的討論，請參閲我們最新的10-K表年度報告和隨後的10-Q表季度報告中的 “風險因素”。除非法律要求，否則公司不承諾公開發布可能對任何前瞻性陳述進行的任何修訂的結果，以反映此類陳述發佈之日之後發生的預期或意想不到的事件或情況。我們使用我們的網站（www.annaly.com）和領英賬户（www.linkedin.com/company/annaly-capital-management）作為公司信息的發佈渠道。我們通過這些渠道發佈的信息可能被視為重要信息。因此，除了關注我們的新聞稿、美國證券交易委員會文件以及公開電話會議和網絡直播外，投資者還應關注這些渠道。此外，當您註冊電子郵件地址時，您可以訪問我們網站的 “投資者” 部分，然後單擊 “投資者資源” 並選擇 “電子郵件提醒” 以填寫電子郵件通知表，從而自動收到有關Annaly的電子郵件提醒和其他信息。我們的網站、任何提醒和社交媒體渠道均未包含在本文檔中。過去的表現並不能保證未來的業績。不能保證此處提及的任何投資策略在所有市場條件下都能奏效。不能保證會出現説明性回報。在做出任何投資決定之前，您應該評估自己的長期投資能力，尤其是在市場低迷時期。您自己負責評估與本文提及的任何潛在投資或投資策略相關的優點和風險。如果本材料提到了過去任何對任何人來説已經或本來可以盈利的具體投資建議或策略，則不應假設未來提出的建議將有利可圖或將等同於過去此類投資建議或策略的表現。此處包含的信息無意為Annaly或其任何關聯公司提供會計、法律或税務建議或投資建議，也不應將其作為依據。無論來源如何，對於本文使用的目的，均認為信息是可靠的，但Annaly不對其準確性或完整性做出任何陳述或保證，對從Annaly以外來源獲得的信息不承擔任何責任。演示文稿中包含的某些信息討論了總體市場活動、行業或行業趨勢或其他基礎廣泛的經濟、市場或政治狀況，不應被解釋為研究或投資建議。非公認會計準則財務指標本演示文稿包括某些非公認會計準則財務指標，包括可供分配的收益。我們認為，非公認會計準則財務指標有助於管理層、投資者、分析師和其他利益相關方評估我們的業績，但不應孤立地看待，也不能替代根據美國公認會計原則（“GAAP”）計算的財務指標。此外，我們計算非公認會計準則指標，例如可供分配的收益或保費攤銷調整，可能與同行不同，這使得比較分析變得困難。演示基礎2022年9月8日，公司宣佈其董事會一致批准了公司普通股按1比4的比例進行反向股票拆分（“反向股票拆分”）。反向股票拆分在2022年9月23日營業結束後（“生效時間”）生效。因此，在生效時，公司每四股已發行和流通的普通股轉換為公司普通股的一股。隨附的合併財務報表和披露中所有提及的股份或每股金額均已酌情進行了追溯調整，以反映反向股票拆分的影響。
近期成就和業績亮點 3 儘管金融市場波動加劇，但Annaly在第一季度取得了正的經濟回報。Annaly仍然處於保守地位，槓桿率較低，流動性充足，融資能力擴大。Annaly在第一季度略有增長了投資組合，同時在回報豐厚的情況下維持了增持的機構MBS。長期股東價值創造仍然是Annaly管理層和董事會的首要任務可供分配的收益*為平均每股0.81美元本季度普通股比上一季度每股普通股賬面價值下降0.08美元宣佈的季度普通股現金分紅為每股0.65美元第一季度的經濟回報率為3.0％通過公司的市場（“ATM”）銷售計劃籌集了5.63億美元的增值普通股（5）擴大了董事會，新任獨立董事馬丁·拉蓋爾當選了總資產為855億美元，包括77.6美元 10億美元的高流動性機構投資組合，佔總資產的91％ (4) 繼續偏向於鑑於環境，採取了更具防禦性的姿態；投資組合增長是由部署本季度初籌集的增值股權資本推動的，而優惠券的投資組合分配則略有上升。Annaly的MSR投資組合同比相對沒有變化，資產為18億美元，佔專用資本的15％ Annaly Residential Credit Group的投資組合在本季度結算的三筆交易中略有增長，這得益於本季度結算的三筆交易中約1億美元的OBX留存證券，Annaly Residence Credit Group的投資組合在第一季度略有增長，Annaly 收到了2022 年房地美頒發的夏普獎旨在表彰抵押貸款服務組合的卓越表現經濟槓桿率*為6.4倍，高於同比6.3倍的57億美元未抵押資產，包括現金和未抵押機構MBS的38億美元 Annaly Residential Credit Group仍然是Prime Jumbo和Expanded Credit MBS（1）的最大非銀行發行人；自第一季度初以來，對四項住宅整筆貸款證券化進行了定價，總收益為15億美元 (2) 我們在整個系統增加了7億美元的信貸額度自第一季度初以來，住宅信貸和抵押貸款服務權集團融資成本增加，GAAP計息負債的平均成本為4.52％，同比增長81個基點，計息負債的平均經濟成本*為2.34％，同比增長23個基點融資和流動性投資組合表現股東價值來源：公司文件。除非另有説明，否則截至2023年3月31日的財務數據。* 代表非公認會計準則財務指標；見附錄。本演示文稿末尾包含詳細的尾註和已定義術語的詞彙表。財務表現
2023 年第一季度財務亮點 4（1.79 美元）| 0.81 美元 20.77 美元每股收益可供分配*GAAP 每股賬面價值 13.6% 每股股息分紅收益率 (1) 0.65 美元淨利率（例如PAA) * 855億美元 118億美元的總投資組合 (2) 股東權益資本配置總額 (3) 利息收益資產的平均收益率（例如PAA) * 流動性狀況38億美元現金和未抵押機構MBS的未抵押資產總額為57億美元對衝投資組合總額（4）800億美元的對衝投資組合，高於22年第四季度的760億美元，以限制這種波動的利率環境中的利率敏感度經濟槓桿*（5）對衝比率（6）基金的平均經濟成本*（7）來源：公司文件。除非另有説明，否則截至2023年3月31日的財務數據。* 代表非公認會計準則財務指標；見附錄。本演示文稿末尾包含詳細的尾註和定義術語表。6.3x 6.4x 2022 年第一季度第 4 季度 1.90% 1.76% 2023 年第一季度 3.82% 2023 年第 4 季度 107% 106% 2023 年第一季度機構 67% MSR 15% ARC 18% 2.11% 2.34% 2023 年第 4 季度收益和賬面價值投資組合融資、流動性和對衝
投資由房利美、房地美或Ginnie Mae擔保的住宅抵押貸款抵押貸款抵押的機構MBS，以及該機構市場內的補充投資 Annaly Investment Strategies 總投資組合：855億美元 (1) | 股東權益總額：118億美元 5 投資證券化產品和整個貸款市場中的非機構住宅抵押貸款資產投資抵押貸款服務權，抵押貸款服務權提供部分住宅貸款還本付息權貸款資產的利息支付 (1)資本（2）776億美元資產（1）資產（2）18億美元資產（1）資產（1）資本（2）52億美元的21億美元抵押貸款服務權機構來源：公司文件。截至2023年3月31日的財務數據。本演示文稿末尾包含詳細的尾註和已定義術語的詞彙表。住宅信貸
當前按企業劃分的説明性槓桿回報率在當前的環境中，Annaly的投資策略提供了誘人的新資金回報 6 機構住宅信貸MSR混合總流動機構MBS利差水平與歷史水平相比仍然很大，名義回報率為誘人。整筆貸款是我們在住宅信貸中的首選投資方式，提供12-15％的説明性回報低票據利率MSR與我們目前的投資組合構成相似，提供有吸引力的對衝相對回報到-the-money MSR 我們的三管齊下住房融資平臺使我們能夠在相對回報最強的資產類別中進行投資，同時謹慎管理槓桿狀況，經資本加權，Annaly的投資策略在運營支出生效後提供11.5％至13.5％的新資金回報率，與其當前賬面價值的股息收益率一致。專用資本（1）當前的説明性槓桿回報（2）減去：運營費用（3）插圖混合總額淨回報來源：公司申報。截至2023年3月31日的財務數據。截至2023年4月24日的市場數據。本演示文稿末尾包含詳細的尾註和已定義術語的詞彙表。使用更多槓桿減少使用的槓桿率 67% 14% — 16% 18% 12% — 15% 15% 9% — 12% 100% 13% — 15% (1.35%) — (1.50%) 11.5% — 13.5%
市場環境與年度定位
宏觀經濟狀況銀行業動盪增加了經濟前景的不確定性；但是，第一季度勞動力市場保持強勁，通貨膨脹率仍遠高於美聯儲的目標8 2023年第一季度市場和經濟發展勞動力市場儘管目前仍然強勁，但通貨膨脹似乎已達到頂峯，但服務業迄今為止並沒有太大放緩加息週期的市場定價在第一季度波動很大... 因為銀行因存款外流而承受壓力注意：截至2023年4月24日的數據，除非另有説明。有關來源信息，請參閲本演示文稿末尾的尾註。本演示文稿末尾包括詳細的尾註和定義術語表。經濟出現強勁的消費和強勁的勞動力市場，但顯示出越來越多的放緩跡象——高利率繼續打壓住房和製造業鑑於積極的基礎效應，通貨膨脹正在緩解，但服務業價格上漲仍然過於強勁。美聯儲放緩了加息步伐，在1月和3月的會議上將聯邦基金的目標利率提高了25個基點，我們預計的盡頭徒步旅行週期臨近硅谷銀行和其他機構的倒閉導致經濟前景惡化由於不確定的前景打壓了投資者情緒 5.2% 3.8% (8%) (6%) (4%) (2%) 0% 2% 4% 6% 10% 12% 2021 2022 2023 核心服務 ex庇護所總體消費者價格指數：300萬美元年化變化 (1)，% 0 100 200 300 400 500 600 800 900 1月21日9月21日至1月22日非農就業人數月變化 (1)，千 (400 美元) (200) $200 400 $600 $800 $1,000 2019 2021 2022 2023 大型銀行小銀行外國銀行商業銀行存款月度變化 (3)，400 4.25 50 4.75 5.00 5.25 5.75 6.00 2 月 3 月 5 月 5 月 6 月 7 月 11 月 12 日 30/2022 年 3 月 30 日 2023 年 3/31/2023 年 OIS 2023 年會議上的隱含聯邦基金利率 (2)，%
66% 66% 64% 678% 68% 68% 68% 2.81% 2.81% 2.88% 2.88% 2.94% 2.97% 2.97% 754 758 762 762 762 761 760 759 2021 2021 第二季度第三季度 2021 第二季度 2022 第二季度第二季度 2022 2022 第四季度 666% 66% 66% 66% 66% 66% 67% 67% 68% 68% 762 761 762 762 760 759 759 759 2021年第二季度2021年第三季度2021年第四季度2022年第二季度第三季度2022年第四季度2023年第一季度投資組合包括低於 3.25% 的MSR票據利率曲線——加權平均原始抵押貸款利率低+300個基點——加權平均原始抵押貸款利率低+300個基點FICO和MSR投資組合的原始LTV表明信貸借款人強勁——最初的FICO為759——最初的LTV為68％——D60+概況為當前環境下0.5％的保守信貸方針9個關鍵投資組合特徵來源：公司文件。截至2023年3月31日的財務數據。本演示文稿末尾包含詳細的尾註和已定義術語的詞彙表。MSR投資組合（不包括LP利息中的MSR/MSR權益）住宅信貸——整個貸款組合的加權平均原始FICO和原始LTV分別為759％和68％，按市值計價LTV為約60％持續收緊信貸標準以限制任何單一貸款或借款人的分層風險，整個貸款投資組合中只有1％的原始FICO為80％——D60+概況 0.7% 我們整個貸款組合的信用狀況良好，這應該有助於隔離投資組合免受信貸損失Annaly的MSR和住宅信貸投資組合高度關注承保標準和風險管理，在高質量借款人Orig的支持下擁有強勁的信用狀況。FICO Orig。LTV 投資組合票據利率來源FICO Orig。LTV
業務更新
Agency | Business Update Annaly在第一季度略有增長其機構投資組合，票面利差繼續向上移動，名義利差處於歷史上有吸引力的水平 11 Annaly的機構投資組合由高質量和流動性證券組成，主要是特定的資金池、TBA和衍生品投資組合受益於內部專有分析，可識別新興的預付款趨勢，專注於持久現金流。機構市場內有多種投資選擇，包括Agency CMBS，可提供互補期限和機構MBS的回報概況——包括傳統的批發回購和專有經紀交易商回購——由於經濟和通貨膨脹數據最初保持彈性，第一季度波動率有所上升，而最近3月份的銀行業倒閉使人們對經濟和貨幣政策前景產生了懷疑。在進一步擴大之後，機構MBS的名義利差與歷史時期相比具有很大的吸引力，尤其是在融資市場保持健康的情況下。現金流和低預付款速度，技術背景充滿挑戰——基金經理仍然是主要的需求來源，在最近的行業動盪之後，美聯儲繼續縮減其投資組合，銀行可能處於觀望狀態。來源：公司文件。截至2023年3月31日的財務數據。注意：每個時期截至季度末的投資組合數據。本演示文稿末尾附有詳細的尾註和定義術語表。''0% 25% 50% 100% 2021 2022 '23 互換期貨機構套期保值構成，% 0% 25% 50% 100% 2021 2022 '23 Pools TBA NLY 指定礦池和 TBA 持股，% 0% 25% 50% 75% 2020 2022 '23 30-120 天內 30 30-120 天內超過 120 個機構資金構成，% 戰略方針市場趨勢機構投資組合資產詳情套期保值 (1) 資金 (2)
機構 | 投資組合摘要 12 專用資本總額：77億美元 (1) 資產類型 (1) 直通票類型 (2) 投資組合質量 (3) 注意：截至2023年3月31日的財務數據。百分比基於公允市場價值，由於四捨五入，總和可能不等於 100%。本演示文稿末尾包含詳細的尾註和定義術語表。Annaly Agency Portfolio：2023 年第一季度末資產為 776 億美元，與 2022 年第四季度相比增長了 7%，這得益於本季度初籌集的股權資本的部署購買了指定資金池和 TBA，我們有選擇地投資了新資本，而投資組合分配的息率略有上升。Annaly 在本季度末的資產佔投資組合的56％，佔4.5％，5.5％ 0% 和 +5.5% 的息票，高於上一季度的51％，增加了相應的掉期套期保值在收益率波動加劇的情況下，我們在整個季度都購買了資產，Annaly的MBS投資組合預付款速度在本季度繼續放緩至5.5 CPR，從2022年第四季度的7.5CPR有所下降，春季購買季度的預付金將略有增加，春季購買季=5.5％ 12％高品質29％中等質量 27% 40+ WALA 8% Generic 36% 30yr 94% ARM/HECM {}
MSR | 業務更新 13 資料來源:公司文件.截至2023年3月31日的財務數據。本演示文稿末尾包含詳細的尾註和已定義術語的詞彙表。Annaly已在MSR市場建立了領先地位，完全有能力繼續以機會主義方式增長。MSR投資組合通過提供誘人的收益率補充了Annaly的機構MBS戰略，同時提供了對衝抵押貸款基差波動和降低折扣預付款速度的機制。鑑於機構MSR的強大交易歷史、預付款建模專業知識以及之前擁有最大的非銀行MSR聯合發行平臺之一的經驗 Annaly是補充戰略合作伙伴，Annaly有能力投資MSR 致創始人鑑於資本的確定性和非競爭性業務戰略，投資組合由傳統MSR（房利美和房地美）組成（1）MSR大宗市場仍然非常活躍，轉讓量與2022年第一季度大致持平，比2021年第一季度的水平高出45％-Originator的盈利能力仍然受到挑戰，我們預計MSR的銷售將繼續作為供應來源，儘管供應得到強勁的需求，但利率較低，但第一季度WAC MSR估值有所提高速度放緩 MSR 的買家羣仍然多元化，包括銀行、房地產投資信託基金、非銀行-銀行抵押貸款公司和私募股權均在第一季度獲得服務轉賬；該行業繼續吸引新資金因卓越的服務投資組合表現而獲得認可 MSR Multiple 3M CPR 5.24x 5.38x 5.48x 5.25x 5.34x 10.9% 7.3% 6.4% 6.4% 4.9% 4.3% 3.0% 2.5% 2.7% 一月二月三月五月六月七月十月十一月十二月三月 2022 年第二季度 2022 年第三季度 2022 年第四季度 2023 年第一季度戰略方針市場趨勢 Freddie Mac 2022 SHARP 獎獲得者 Analy MSR 估值和預付款速度（不包括 MSR 的權益 /MSR 的權益）持股權益）
113 $203 486 545 1,108 1,421 1,705 1,748 1,791 $56 124 $190 $42 83 $89 100$124 $40 $39 211 $409 575 1,233 1,735 1,735 1,735 1,735 1,735 1,830 2021 2021 第一季度 2022 第二季度第 2022 季度第 3 季度第 2022 季度第 4 季度 2022 年第 4 季度 MS3 2022 第 4 季度 MS3 MSR 未結算的 MSR 承諾在 MSR /MSR 中的權益 LP 利息 MSR | 投資組合摘要 Analy MSR 投資組合：截至 2023 年第 1 季度末，資產 18 億美元（1），與 2022 年第四季度相比增長 2%，同比增長 48% 投資組合主要由低 WAC、高信用質量的抵押品組成。截至年底在第一季度，MSR佔Annaly專用股權資本的15％（2）在第一季度增加了2.5億美元的信貸額度容量，使總容量達到7.5億美元預計將在2023年出售的市場上MSR的管道保持較高水平 Annaly的MSR投資組合規模在2022年增長了近3倍之後，按數字計算，在2022年增長了近3倍14MSR之後（不包括LP利息的MSR/MSR權益）來源:公司備案。截至2023年3月31日的財務數據。本演示文稿末尾包含詳細的尾註和已定義術語的詞彙表。專用資本總額：18億美元每年 MSR Holdings（市值，百萬美元）(3) 市值（億美元）1.79 美元 UPB（億美元）129.5 美元貸款數量 388,418 WAC 2.97% 平均貸款規模 333,505 美元 Orig FICO 759 Orig LTV 68% 1M CPR 3.4% 3M CPR 2.7% D30 0.5% D60+ 0.5% 投資組合摘要抵押品表現
住宅信貸 | 商業更新 Annaly Residential Credit Group在本季度的波動中保持了防禦地位，機會主義地利用了其證券化平臺，在當前環境中保持了投資組合的強勁信貸狀況 15 新發放住宅整筆貸款的程序化證券化贊助商，共有42筆交易包括自2018年初以來定價超過165億美元的發行 (1) Nimble平臺，可以在住宅整筆貸款和非機構貸款中部署資金證券市場取決於相對價值，通過昂斯洛灣通訊社渠道擴大整筆貸款採購能力整筆貸款收購和證券化計劃使我們能夠根據所需的信用偏好進行量身定製的專有投資，同時控制盡職調查、發放合作伙伴、服務商和減少損失。適度使用資產負債表槓桿率，大多數頭寸通過證券化進行期限融資，第一季度所有非機構RMBS產品的發行量繼續放緩，幾乎相當於近一季度2022 年第一季度水平的三分之一 (2)-整筆貸款交易量有所放緩，而證券化產品利差漲跌互現；非 QM AaaS 和 Jumbo 利差擴大了約 45 個基點，CRT 利差（投資等級和非投資級別）收緊了約 10-25 個基點 Onslow Bay 對信貸質量和積極貸款管理的持續關注有助於保護投資組合免受房地產市場疲軟的影響 − 原始 FICO：759 − 原版 LTV：66 8% − D30 拖欠款：1.0% − D60+ 拖欠款：0.7% 昂斯洛灣全額貸款投資組合來源：公司文件。截至2023年3月31日的財務數據。本演示文稿末尾包含詳細的尾註和已定義術語的詞彙表。排名發行人 2022-2023 年年初至今 1 $7,332 2 Invictus Capital Partners 6,854 3 藍河抵押貸款/安傑洛·戈登 4,454 4 4 4 Angel Oak 3,523 5 孤星基金 3,484 6 A&D 抵押貸款 3,058 7 Bayview 3,681 9 火箭抵押貸款 2,890 美元 4.05 億美元 OBX 2023-NQM2 non-QM | 2023 年 1 月 4.21 億美元 OBX non-QM M | 2023 年 2 月 4.08 億美元 OBX 2023-NQM3 非 QM | 2023 年 4 月 3.06 億美元 OBX 2023-J1 Prime Jumbo | 2023 年 2 月戰略方針市場和信貸趨勢非銀行 Prime Jumbo 和擴張型信貸 MBS 發行商（百萬美元）(3) 2023-NQM12023 年年年初至今證券化
OBX 保留 22% Prime 4% Alt A 2% Subprime 3% NPL 9% RPL 15% Prime Jumbo 6% WL 18% CRT 21% 住宅信貸 | 投資組合摘要年度住宅信貸投資組合：截至2023年第一季度末，資產總額為52億美元，較2022年第四季度增長4％-由42億美元的證券投資組合和10億美元的全部貸款組合組成 (1) 證券投資組合同比略有增長，這得益於約1億美元的OBX 2023 年第一季度結算的三筆交易中的證券在本季度在昂斯洛灣和 Onslow Bay 結算了約 6.45 億美元的整筆貸款我們的合資企業 (2) 自第一季度初以來，Annaly已對四項證券化進行了定價，總收益為15億美元 (3) ——從2022年到2023年，Annaly仍然是Prime Jumbo & Expanded Credit MBS最大的非銀行發行人，也是第三大非銀行發行人 (4)-證券化戰略已導致未償還的OBX債務，平均資金成本為3.8％ (5) 16 注意：截至的財務數據除非另有説明，否則將於 2023 年 3 月 31 日。投資組合統計數據和百分比基於公允市場價值，反映了證券化的經濟利益，並扣除了已發行參與量。OBX 留存分類包括某些頭寸經濟利益的公允市場價值，這些頭寸在我們的合併財務報表中被歸類為向證券化工具轉移或質押的資產。由於四捨五入，百分比之和可能不等於 100%。本演示文稿末尾包含詳細的尾註和已定義術語的詞彙表。專用資本總額：21 億美元息票類型 (1) 評級行業類型 (6) (7) 6 固定 62% 固定期限
財務亮點和趨勢
財務亮點與趨勢 18 截至2023年3月31日的季度 2022 年 12 月 31 日 2022 年 9 月 30 日 2022 年 3 月 30 日 GAAP 普通股平均每股淨收益（虧損）(1) (1.79 美元) (1.96 美元) 2.21 美元5.46 美元普通股可供分配的收益* (1) 0.81 0.89 1.22 1.11 申報的每股普通股股息 0.65 0.88 0.88 0.88 美元每股普通股賬面價值 20.77 美元 20.79 美元19.94 23.59 27.08 年化 GAAP 平均股本回報率（虧損）（28.84%）（31.78%）(9.94%) 30.60% 65.62% 年化 EAD 平均股本回報率* 14.82% 16.19% 17.57%17.49% 14.01% 淨利率 (2) 0.09% 0.65% 1.42% 2.64% 3.20% 利息收益資產的平均收益率 (3) 3.96% 3.86% 3.58% 3.61% 平均 GAAP 計息負債成本 (4) 4.52% 3.71% 2.38% 1.48% 淨利率（不包括 PAA）(2) * 1.76% 1.90% 1.98% 2.20% 4% 計息資產的平均收益率（不包括 PAA）(3) * 3.96% 3.82% 3.24% 2.87% 2.62% 計息負債的平均經濟成本 (4) * 2.34% 2.11% 1.11% 0.89% GAAP 槓桿率，期末 (5) 5.9x 6.0x 5.8x 5.4x 5.3x 經濟槓桿率 (5) * 6.4x 6.3x 7.1x 6.6x 6.4x * 代表非公認會計準則財務指標；見附錄。本演示文稿末尾包含詳細的尾註和已定義術語的詞彙表。未經審計
截至2023年3月31日的季度 12/31/2022 9/30/2022 6/30/2022 3/31/2022 機構抵押貸款支持證券 65,623,534 62,274,895 63,037,241 美元55,593,336 57,787,141 住宅信用風險轉移證券 1,085,384 997,557 1,056,906 965,714 845,809 非機構抵押貸款支持證券 2,028,66,69 56 1,991,146 2,156,706 2,156,658 1,737,333 商業抵押貸款支持證券 500611 526,309 588,309 457,026 357,354 證券總額 69,238,185 65,789,907 美元66,839,734 美元60,727,637 美元住宅抵押貸款1,642,822 1,809,832 1,551,637 1,481,837 美元 6,8111,650,151 美元住宅抵押貸款倉庫設施--70 322-公司債務---1,967,667 貸款總額，淨貸款1,642,822 1,809,832 1,557,133 美元 3,617,818 美元抵押貸款還本付息權 1,790,980 1,748,209 1,705,254 1,421,420 美元 1,108,937 美元 MSR 權益---83,622 向證券化工具轉讓或質押的85,653 機構抵押貸款支持證券 $-431,388 $458,268 544,991 向證券化工具轉讓或質押的住宅抵押貸款 10,277,588 912,121 8,770,626 8,718,979 7,264,316 資產轉讓或質押至證券化工具 10,277,588 9,121,912 美元 9,202,014 美元8,877,247 美元7,809,307 美元待售資產 (1) $-$-11,371 97,414 $-總投資組合82,949,575 78,469,860 79,309,699 71,009,570 73,349,352 73,349,352 73,349,352 美元 'd) 19 未經審計（千美元）
附錄 | 非公認會計準則對賬
Non-GAAP 對賬21 可供分配的收益（“EAD”）是一項非公認會計準則指標，定義為 (a) 經濟淨利息收入、(b) TBA 美元滾動收入和 CMBX 息票收入、(c) 淨服務收入減去已實現的 MSR 攤銷、(d) 其他收入（虧損）（不包括與商業房地產和無形資產攤銷相關的折舊費用，非電子商務分配給權益法投資和其他收入（虧損）中其他非EAD部分的AD收入，（e）一般和管理費用（不包括交易費用）和非經常性項目）和（f）所得税（不包括非EAD收入（虧損）項目的所得税影響），不包括（g）保費攤銷調整（“PAA”），該調整代表與公司機構抵押貸款支持證券相關的估計長期預付款速度同比變化對前幾個時期（但不包括本期）的累積影響。有關非公認會計準則指標的其他定義，請參閲 Annaly 發佈的 2023 年第一季度財報。
非公認會計準則對賬（續）22 為了補充根據公認會計原則編制和列報的合併財務報表，公司提供了非公認會計準則財務指標。不應將這些指標視為替代或優於根據公認會計原則計算的財務指標。這些非公認會計準則指標提供了更多細節，以增進投資者對公司同期經營業績和業務趨勢的理解，以及評估公司與行業同行的業績。下文和下一頁提供了這些非公認會計準則財務指標與其最直接可比的GAAP業績的對賬情況。未經審計（以千美元計，每股金額除外）截至2023年3月31日的季度 2022 年 12 月 31 日 2022 年 9 月 30 日 2022 年 3 月 31 日 GAAP 淨收益與可用於分配對賬的收益 GAAP 淨收益（虧損）（839,328 美元）（886,814 美元）（273,977 美元）863,317 2,023,894 美元對不包括已報告的已實現和未實現（收益）淨虧損的調整：投資和其他的（收益）虧損（1,712）1,124,924 2,702,512 615,216 159,804 衍生品的淨（收益）虧損 (1) 1,286,458 202,337 (1,976,130) (1,014,651) (1,704,569) 貸款損失準備金（逆轉）(2) (219)7,258 (1,613) (29,380) 812 與業務剝離相關（收益）虧損——13,013 2,936 23,955 354 其他調整：與商業房地產相關的折舊費用和無形資產攤銷 (3) 758 758 1,302 1,130 非EAD（收益）虧損分配給權益法投資 (4) (244) (306) (2,003) (3,270)) (9,920) 交易費用和非經常性項目 (5) 1,358 807 1,712 1,751 3,350 所得税對非 EAD 收入（虧損）項目的影響 8,278 (418) (9,444) 28,841 27,091 TBA 美元滾動收入和 CMBX 息票收入 (6) 18,183 34,767 105,543 161,673129,492 MSR 攤銷 (7) (43,423) (38,633) (22,897) (33,810) (19,652) 歸屬於非控股權益 (3,470) (1,548) (1,287) 3,379 (1,639) 保費攤銷調整 (PAA) 成本 (收益) 491 (8,136) (45,414) (127,514) (127,514) 21) (179,516) 可供分配的收益* 427,130 448,009 480,696 490,802 430,631 優先股股息 31,875 29,974 26,883 26,883 26,883 可供分配的收益* 395,255 418,035 美元 453,813 463,919 美元 403,748 GAAP 淨收益（虧損）每股平均普通股 (8) (1.79 美元) (1.96) (0.70 美元) 2.21 美元每股普通股可供分配的收益 (8) * 0.81 0.81 0.89 1.06 1.22 1.11 平均權益 (28.84%) (31.78%) (9.94%) 30.60% 65.62% 年化 EAD 平均股本回報率 (不包括 PAA) * 14.82% 16.19% 17.57% 17.49% 14.09% 1% * 代表非公認會計準則財務指標。本演示文稿末尾包含詳細的尾註和已定義術語的詞彙表。
非公認會計準則對賬（續）23 未經審計（千美元）* 代表非公認會計準則財務指標。本演示文稿末尾包含詳細的尾註和已定義術語的詞彙表。截至2023年3月31日的季度 2022 年 3 月 31 日 2022 年 9 月 30 日 2022 年 3 月 31 日保費攤銷對賬費用 56,534 美元 38,829 美元 39,406 美元（4,869 美元）（25,353 美元）減去：PAA 成本（收益）491（8,136）（45,414）（127,521）（179,516）保費攤銷費用（不包括 PAA）56,043 465 465 84,820 美元122,652 美元154,163 美元利息收入（不包括 PAA）對賬公認會計準則利息收入 818,250 798,934 68,488 645,850 美元 PAA 成本（收益）491 (8,136) (45,414) (127,521) (179,516) 利息收入（不包括 PAA）* 89,516 美元 18,741 790,798 633,074 美元518,094 476,334 美元經濟利息支出對賬公認會計準則利息支出798,787 美元 663,847 400,491 美元 170,475 7422 美元添加：利率互換的淨利息部分 (385,706) (286,600) (141,110) (992) 62,541 經濟利息支出* 413,081 37,247 $259,381 $169,381 9,483 美元經濟淨利息收入（不包括 PAA）對賬利息收入（不包括 PAA）818,741 790,798 6334 63,074 518,094 476,334 減去：經濟利息支出* 413,081 377,381 169,483 137,463 經濟淨利息收入（不包括 PAA）* 405,660 413,551 373美元693 348,611 338871 美元經濟指標（不包括 PAA）平均利息收入資產 82,644,998 82,859,799 美元 72,143,337 72,590,876 利息收入（不包括 PAA）* 818,741 79078 6334 518,094 476,334 利息收入資產（不包括 PAA）的平均收益率* (1) 3.96% 3.82% 3.24% 2.87% 2.62% 平均計息負債70,635,632 69,981,694 65,755,563 美元60,446,528 61,865,292 經濟利息支出* 413,081 377,381 169,483 137,463 計息負債的平均經濟成本* (2) 2.34% 1.11% 1.11% 0.89%利息收入（不包括 PAA）* 818,741 790,798 633,074 518,094 476,334 TBA 美元滾動收入和 CMBX 息票收入 (3) 18,183 34,767 105,543 161,673 129,492 經濟利息支出 (413,081) (259,381) (169,483) (137,463) 總計 423,843 448,318 479,236 510,284 468,363 美元平均利息收入資產 82,644,998 82,859,799 美元 72,123,055 72,590,876 美元 TBA 合同和 CMBX 平均餘額 13,949,884 11,949,881 18,837,475 20,566,553 19,229,537 小計96,594,882 94,359,680 9680 9680美元 92,689,608 91,820,413 美元淨利率（不包括 PAA）* 1.76% 1.90% 1.98% 2.20% 2.04%
截至2023年3月31日的季度 12/31/2022 9/30/2022 6/30/2022 3/31/2022 經濟槓桿率對賬回購協議60,993,018 597,597 54,160,731 51,364,097 52,626,503 其他擔保融資 250,250,250,255 證券化工具發行的債務 8,805,911 7,744,160 7,502,518 7,502,483 6,711,953 參與發行了 673,431 800,849 745,729 696,944 775,432 GAAP 債務總額 70,722,360 68,3078 69,563,524 61,028,143 美元減去無追索權債務：信貸額度 (1) $-$-$-(914,255 美元) 發行的債務證券化工具（8,805,911）（7,744,160）（7,844,518）（7,502,483）（6,711,953）已發行的參與權（673,431）（800,849）（745,729）（696,944）（775,432）追索權債務總額61,243,018 5975,410,731 51,364美元 097 52,626,503 Plus/（減去）：TBA 和 CMBX 衍生品的成本基礎 12,241,647 美元 11,050,351 美元 16,209,886 美元19,723,326 美元19,006,949 應付未結算交易的應收賬款 3,259,034 1,157,846 9333,646 1,995,960 1,992,568 應收賬款 (6799,568 096) (575,091) (2,153,895) (434,227) (407,225) 經濟債務* 76,064,603 71,395,703 77,800,368 72美元，649,156 73,218,795 美元總權益 11,909,033 11,369,426 10,951,555 11,089,900 11,478,770 經濟槓桿率* 6.4x 6.6x 6.4x 非公認會計準則對賬（續）24 未經審計（千美元）* 代表非公認會計準則財務指標。本演示文稿末尾包含詳細的尾註和已定義術語的詞彙表。
詞彙表和尾註
詞彙表 26 ARC：指年度住宅信貸集團 CRT：指信用風險轉移證券 EAD：指可供分配的收益（前身為核心收益（不包括 PAA））經濟回報：指公司賬面價值的變化加上申報的股息除以上一期賬面價值 ESG：指環境、社會和治理 Ginnie Mae：指政府全國抵押貸款協會 GSE：指政府贊助的企業 MSR：指至抵押貸款還本付息權 NIM：指淨利率非-不良貸款（“NPL”）：接近違約或違約的貸款非質量管理：指不合格抵押貸款 OBX：指昂斯洛灣證券再履行貸款（“RPL”）：一種以前拖欠了至少 90 天還款但已恢復 TBA 的貸款：指待宣佈的證券未抵押資產：代表 Annaly 的過剩流動性，定義為資產尚未質押或證券化的貸款（通常包括現金和現金等價物、機構MBS、CRT、非機構抵押貸款、住宅抵押貸款、MSR、反向回購協議、其他未抵押金融資產和股本）UPB：指未付本金餘額 WAC：指加權平均息率
尾註 27 第 3 頁 1.截至2023年4月7日，2022年至2023年年初至2023年年初至今來自內部不合格市場的發行人排名數據。2.包括2023年4月定價的4.08億美元整筆貸款證券化。3.這意味着在本季度將Annaly Residencial Credit Group的現有信貸額度擴大了2億美元，為Annaly抵押貸款服務權利集團增加了2.5億美元的信貸額度，以及在季度末之後為Annaly住宅信貸集團提供了2.5億美元的新的信貸額度。總投資組合代表Annaly在資產負債表上的投資以及Annaly擁有經濟風險敞口的資產負債表外的投資。資產不包括轉讓或質押給證券化工具的103億美元資產，包括120億美元的TBA購買合約（市值）、40億美元的CMBX衍生品（市值）和11億美元的留存證券，這些證券在合併中被取消並列為扣除已發行的參與總額為7億美元。扣除銷售代理佣金，不包括其他銷售費用。第 4 頁 1.股息收益率基於2023年第一季度年化股息0.65美元和2023年3月31日收盤價19.11美元。總投資組合代表Annaly在資產負債表上的投資以及Annaly擁有經濟風險敞口的資產負債表外的投資。資產不包括轉讓或質押給證券化工具的103億美元資產，包括120億美元的TBA購買合約（市值）、40億美元的CMBX衍生品（市值）和11億美元的留存證券，這些證券在合併中被取消並列為扣除已發行的參與總額為7億美元。每種投資策略的資本分配是根據每種投資策略的配置資產（包括待定資產購買合同）與負債之間的差額計算得出的。截至2023年3月31日，專項資本分配不包括商業房地產資產。對衝投資組合不包括接收方互換。5.計算方法為追索權債務、未償還的TBA和CMBX衍生品的成本基礎和投資的淨遠期購買（銷售）之和除以總權益。追索權債務包括回購協議和其他擔保融資（不包括某些無追索權信貸便利）。某些信貸額度（包括在其他擔保融資中）、證券化工具發行的債務、已發行的參與權和應付抵押貸款對公司無追索權，因此不屬於本措施。6.對衝比率衡量利率衡量利率互換、利率互換（不包括收款方互換）和期貨的名義餘額總額，與回購協議、TBA衍生品的其他有擔保融資和成本基礎以及投資的淨遠期購買（銷售）；不包括MSR和定期融資的影響，這兩者都有助於降低利率風險。此外，對衝比率沒有考慮資產和負債之間期限的差異。7.基金的平均經濟成本包括公認會計準則利息支出和利率互換的淨利息部分。第 5 頁 1.總投資組合代表Annaly在資產負債表上的投資以及Annaly擁有經濟風險敞口的資產負債表外的投資。總資產包括與商業房地產相關的資產，包括4億美元的CMBX衍生品（市值），這些資產不包括在資本配置的計算中。機構資產包括120億美元的TBA購買合同（市值）。住宅信貸資產不包括轉讓或質押給證券化工具的103億美元資產，包括在合併中取消的11億美元留存證券，列報的扣除已發行的參與總額為7億美元。每種投資策略的資本分配是根據每種投資策略的配置資產（包括待定資產購買合同）與負債之間的差額計算得出的。截至2023年3月31日，專項資本分配不包括商業房地產資產。第 6 頁 1.每種投資策略的資本分配是根據每種投資策略的配置資產（包括待定資產購買合同）與負債之間的差額計算得出的。截至2023年3月31日，專項資本分配不包括商業房地產資產。槓桿回報假設僅用於説明目的，旨在代表與Annaly投資組合中各組持有的投資相同或基本相似的潛在投資的當前市場資產回報和融資條款。説明性槓桿收益不代表Annaly實際投資組合的回報。對於MSR而言，舉例説明性的槓桿收益是使用機構MBS/TBA進行套期保值的。以截至 2023 年 3 月 31 日按年計算的平均權益百分比表示運營費用。第 8 頁 1.基於美國勞工統計局2023年3月的數據。2.基於彭博社檢索到的2023年4月24日市場數據。基於截至2023年3月的美聯儲 H.8 美國商業銀行的資產和負債的月度數據。第 11 頁 1.代表 Agency 的套期保值概況，並不反映 Annaly 的全部套期保值活動。2.代表該機構的資金概況，並不反映Annaly的全部資助活動。第 12 頁 1.包括待定購買合同。2.包括 TBA 購買合同和固定費率直通證書。3.僅包括固定費率直通證書。“高質量規範” 的保護定義為由高達12.5萬美元的原始貸款餘額、最高的LTV池（CR> 125% LTV）、地理集中度（NY/PR）支持的資金池。“醫療質量規範” 包括20萬美元的貸款餘額、17.5萬美元的貸款餘額、15萬美元的貸款餘額、高LTV（CQ 105-125% LTV）和40年期資金池。“40+ WALA” 被定義為加權平均貸款期限超過40個月，被視為經驗豐富的抵押品。第 13 頁 1.投資組合不包括住宅信貸投資組合中整筆貸款的留存還本付息。第 14 頁 1.包括在 MSR 基金中的有限合夥權益，該權益在 “其他資產” 中列報。資本分配按已分配資產與負債之間的差額計算。截至2023年3月31日，專項資本不包括商業房地產資產。2021年第三季度MSR資產不包括截至2021年9月30日待售並於2021年第四季度出售的8600萬美元MSR傳統資產。第 15 頁 1.包括2023年4月定價的4.08億美元整筆貸款證券化。2.基於華爾街研究截至2023年3月31日的數據。3.截至2023年4月7日，2022年至2023年年初至2023年年初至今來自內部不合格市場的發行人排名數據。第 16 頁 1.不包括已發行的總額為7億美元的參與金。結算的全部貸款包括與主權財富基金合資企業提供的貸款。包括定價於2023年4月的4.08億美元住宅整筆貸款證券化。4.截至2023年4月7日，2022年至2023年年初至2023年年初至今來自內部不合格市場的發行人排名數據。5.僅反映第三方持有的未償債務的資金成本。6.所示不包括合併可變利息實體的證券化住宅抵押貸款。7.Prime 包括 440 萬美元的 Prime IO，OBX Resteaded 包含 1.567 億美元的 Prime IO 和 Prime Jumbo IO，Prime Jumbo 包括 6,020 萬美元的 Prime Jumbo IO。
尾註 (續) 28 第 18 頁 1.扣除優先股股息。2.淨利率等於利息收入減去利息支出除以平均利息收入資產。淨利率（不包括PAA）等於公司的利息收入（不包括PAA）加上TBA美元展期收入和CMBX息票收入減去利息支出和利率互換的淨利息部分的總和除以平均利息收益資產加上平均TBA合約和CMBX餘額的總和。利息收益資產的平均收益率等於年化利息收入除以平均利息收入資產。平均利息收入資產反映了我們在該期間投資的平均攤銷成本。利息收益資產（不包括PAA）的平均收益率使用年化利息收入（不包括PAA）計算。4.GAAP計息負債的平均成本等於年化利息支出除以平均計息負債。平均計息負債反映了該期間的平均餘額。計息負債的平均經濟成本等於年化經濟利息支出除以平均計息負債。經濟利息支出由公認會計準則利息支出和利率互換的淨利息部分組成。5.GAAP槓桿率的計算方法是回購協議、其他擔保融資、證券化工具發行的債務、已發行的參與和應付抵押貸款的總和除以總權益。經濟槓桿率的計算方法是追索權債務、待公佈（“待公佈”）和CMBX未償還衍生品的成本基礎以及投資的淨遠期購買（銷售）之和除以總權益。追索權債務包括回購協議和其他擔保融資（不包括某些無追索權信貸便利）。某些信貸額度（包括在其他擔保融資中）、證券化工具發行的債務、發行的參與權和應付抵押貸款對公司無追索權，不在經濟槓桿作用範圍內。第 19 頁 1.包括與在2022年9月30日和2022年6月30日出售公司中間市場貸款投資組合相關的資產。非公認會計準則對賬第22頁 1.不包括截至2023年3月31日、2022年12月31日、2022年9月30日、2022年6月30日和2022年3月31日止的季度公司利率互換的3.857億美元、2.866億美元、1.411億美元、100萬美元和（62.5萬美元）的淨利息，這些淨利息在公司綜合收益（虧損）表2的衍生品淨收益（虧損）中報告。。包括公司截至2023年3月31日、2022年12月31日、2022年9月30日、2022年6月30日和2022年3月31日的季度無準備金貸款承諾的貸款損失（逆轉）/準備金分別為0.0萬美元、0.0萬美元、0.0萬美元、（250萬美元）和20萬美元，在公司合併綜合收益（虧損）表的其他收益（虧損）中報告。金額包括與權益法投資相關的折舊和攤銷費用。4.公司不包括分配給權益法投資的非EAD（收益）虧損，即分配給MSR投資組合中股權的未實現（收益）虧損，是其他收益（虧損）的一部分。列報的所有季度都包括與住宅整筆貸款證券化有關的成本。TBA美元滾動收益和CMBX息票收益均代表其他衍生品淨收益（虧損）的一部分。在報告所述的每個季度中，CMBX的票面收入總額為110萬美元。MSR攤銷是公允價值變動中歸因於公司MSR投資組合估計現金流實現的部分，作為按公允價值計量的工具未實現淨收益（虧損）的一部分列報。8.扣除優先股股息。第 23 頁 1.利息收入資產的平均收益率（不包括PAA）等於年化利息收入（不包括PAA）除以平均利息收益資產。平均利息收入資產反映了我們在該期間投資的平均攤銷成本。2.計息負債的平均經濟成本等於年化經濟利息支出除以平均計息負債。平均計息負債反映了該期間的平均餘額。經濟利息支出由公認會計準則利息支出和利率互換的淨利息部分組成。3.TBA美元滾動收益和CMBX息票收益均代表其他衍生品淨收益（虧損）的一部分。在公佈的每個季度中，CMBX的票面收入總額為110萬美元。第 24 頁 1.包含在公司合併財務狀況報表中的其他擔保融資中。