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美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
表格10-K
☒ 依據本條例第13或15(D)條提交的週年報告
1934年證券交易法
截至的財政年度12月31日, 2020
或
☐根據“憲法”第13或15(D)條提交的過渡報告
1934年證券交易法
的過渡期[_至_]

佣金檔案編號001-35492
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1545654/000154565421000006/alex-20201231_g1.jpg
亞歷山大·鮑德温律師事務所(Alexander&Baldwin，Inc.)
(註冊人的確切姓名載於其章程)
夏威夷45-4849780
(述明或其他司法管轄權“1999年税務(税務局僱主)令”
公司或組織)識別號碼)
畢曉普街822號
郵局信箱3440號, 火奴魯魯, 夏威夷96801
(主要執行機構地址和郵政編碼)
808-525-6611
(註冊人電話號碼，包括區號)
根據該法第12(B)條登記的證券：
每節課的標題交易代碼註冊的每個交易所的名稱
普通股，無面值亞力克斯紐約證券交易所
根據該法第12(G)條登記的證券：無
用複選標記表示註冊人是否為證券法第405條規定的知名經驗豐富的發行人。是☒ 不是☐
用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法的第(13)節或第(15)(D)節提交報告。是☐ 不是☒
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)提交了1934年證券交易法第13或15(D)條要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。是☒ 不是☐
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則405規定必須提交的每個互動數據文件。是☒ 不是☐
用複選標記表示註冊人是大型加速申請者、加速申請者、非加速申請者、較小的報告公司還是新興的成長型公司。見“交易法”第12b-2條中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。
大型加速濾波器
☒
加速文件管理器
☐
非加速文件服務器
☐
規模較小的報告公司
☐
新興成長型公司
☐
如果是新興成長型公司，用勾號表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易所法案第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐
用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據“薩班斯-奧克斯利法案”(“美國聯邦法典”第15編第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。☒
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如交易法規則第312b-2條所定義)。是☐ 不是☒
非關聯公司持有的普通股的總市值，計算方法是參考普通股的最後一次出售價格，或截至最近結束的第二財季(2020年6月30日)的最後一個工作日的普通股的平均買入和要價：$1,584,425,974
截至最後實際可行日期(2021年2月12日)的已發行普通股數量：72,469,682
引用成立為法團的文件
註冊人2021年股東周年大會委託書部分(表格10-K第III部分)
1

目錄

第一部分
頁面
第一項。業務
1
第1A項風險因素
5
第1B項。未解決的員工意見
22
第二項。按段劃分的屬性説明
23
項目3.法律程序
27
項目4.礦場安全資料披露
27

第二部分

第五項。註冊人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場
29
第6項保留區
30
第7項。管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
31
第7A項。關於市場風險的定量和定性披露
49
第8項。財務報表和補充數據
50
第9項會計與財務信息披露的變更與分歧
102
第9A項。管制和程序
102
第9B項。其他資料
105



第三部分

第10項。董事、高管與公司治理
106
董事
106
行政主任
106
公司治理
107
道德守則
107
第11項。高管薪酬
107
第12項。某些實益擁有人的擔保所有權和管理層及相關股東事宜
107
第13項。某些關係和相關交易，以及董事獨立性
107
第14項。首席會計費及服務
107

第四部分

第15項。展品和財務報表明細表
108
財務報表
108
財務報表明細表
109
S-K條例第601項規定的證物
112
第16項。表格10-K摘要
117
簽名
118


亞歷山大·鮑德温律師事務所(Alexander&Baldwin，Inc.)
表格10-K
本財政年度年報
截至2020年12月31日
第一部分
項目1.業務

業務和戰略
Alexander&Baldwin，Inc.(“A&B”或“公司”)是一家完全整合的房地產投資信託基金(“REIT”)，其在夏威夷的歷史可以追溯到1870年。隨着時間的推移，該公司已從毛伊島一個佔地571英畝的糖料種植園發展成為夏威夷首屈一指的商業地產公司之一，並擁有該州最大的以雜貨店為主的社區購物中心組合。在長期作為經營和地理上不同商業利益和資產的控股公司之後，該公司確立了成為一家專注於夏威夷的商業房地產公司的戰略意圖，利用其廣泛的當地市場知識和房地產專業知識，將公司定位為為股東和社區創造價值。為了執行這一戰略，該公司努力擴大和加強其夏威夷商業地產平臺，並簡化其業務，主要是通過將非核心資產和業務貨幣化。
截至2020年12月31日，公司的商業地產組合全部位於夏威夷，由22個零售中心、10個工業資產和4個寫字樓物業組成，總計可出租總面積為390萬平方英尺，以及153.8英畝的土地租賃。該公司在夏威夷總共擁有超過28,000英畝的土地(包括其商業地產組合)，主要是保育和農業用地，但也有城市用地。
該公司經營三個主要部門：商業房地產；土地運營；以及材料和建築。對公司每個報告部門的描述如下：
•商業地產(“商業地產”)-這一部門是一家垂直整合的房地產投資公司，核心能力包括投資和收購(即尋找機會和收購物業)；建設和開發(即設計和徹底開發新物業或重新定位和重新開發現有物業)；以及內部租賃和物業管理(即執行新的和重新談判的續訂租賃安排，管理其物業的日常運營，並保持積極的租户關係)。該公司首選的資產類別包括零售和工業空間的改進型物業，以及城市土地租賃。它的重點是改善零售物業，尤其是以雜貨店為基礎的社區購物中心，以滿足夏威夷市民的日常需求。通過其核心競爭力和在夏威夷的經驗和關係，該公司致力於創造特殊的場所，改善夏威夷居民的生活，並提供場所和機會，使其租户能夠茁壯成長。這一部門的收入主要來自擁有、經營和租賃房地產資產。
•陸上行動-這部分包括公司的遺留資產和土地持有量，受公司的簡化和貨幣化努力的影響。這一部門的財務業績主要來自房地產開發和土地銷售、房地產合資企業的收入/虧損、水力發電和其他遺留業務活動。
•材料與建築(“M&C”)-該部門是夏威夷最大的瀝青鋪設承包商，也是該州最大的天然材料和基礎設施建設公司之一。這些活動主要是通過其全資子公司--夏威夷的材料和建築公司Grace Pacific LLC(“Grace Pacific”)進行的。
截至2020年12月31日，在公司總合並資產中，73.7%在CRE部門，12.7%在土地運營部門，10.4%在材料和建築部門(其餘未分配並用於公司目的)。本報告第二部分第7項和第8項分別包括管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析以及合併財務報表附註，其中提供了有關公司業務部門的更多信息。
1

該公司的戰略主要集中在：
•通過利用商業房地產投資組合增長的幾個來源來增加經常性收入流，包括：
◦有效的租賃和物業管理；
◦重新定位和重新開發現有資產；
◦紮實開發新資產；
◦利用出售土地/物業所得的遞延税款外匯基金購入新資產；以及
◦利用公司資產負債表收購新資產。
•執行其簡化戰略，其中包括：
◦將開發-銷售渠道和相關投資貨幣化，
◦將公司的其他遺產、非核心資產和土地持有權貨幣化；以及
◦探索土地運營和材料與建築領域的非核心運營業務的潛在貨幣化。
•繼續實行有紀律、審慎的財務管理和資本配置，保持資產負債表實力和財務靈活性。
下面將按細分討論關鍵戰略活動和倡議。
商業地產戰略
該公司的商業地產戰略重點放在夏威夷，在那裏它受益於其廣泛的經驗基礎、深厚的關係和在島嶼上的良好聲譽。這些特性，以及夏威夷的地理焦點，使該公司能夠通過收購、開發、再開發和管理該州的商業房地產來創造價值，這一點是獨一無二的。本公司相信，夏威夷市場為本公司追求有吸引力的增長及長期穩定定位提供高價值的機會，因其地理位置、較高的進入門檻及缺乏商業許可的土地(即瓦胡島的零售零售總面積的人均面積相對較低)，故本公司相信夏威夷市場為本公司追求有吸引力的增長及為長期穩定定位提供高價值的機會。基於這些因素，該公司認為夏威夷零售市場與美國其他頂級零售市場相比具有優勢。同樣，鑑於夏威夷工業用地供應嚴重短缺，工業市場租金和每平方英尺價值普遍超過美國其他市場，這使得夏威夷成為一個表現良好的工業市場，儘管它與地理位置隔絕。此外，夏威夷的商業房地產市場歷史上一直受到該州旅遊業(夏威夷獨特的品牌和吸引力推動)的支持，以及由於夏威夷位於美國大陸和亞洲之間的戰略防務位置，政府支出一直居高不下。因此，公司在戰略上將其資產集中在夏威夷，那裏的管理層最有能力提高投資組合業績和創造價值。
為了進一步提高資產質量和增加其商業投資組合的經常性收入流，該公司打算：
•通過以下方式增加收入並優化其商業投資組合的回報：
◦成為理想的房東，提供理想的地理位置、優質物業、房東服務和社區設施；
◦利用內部物業管理和租賃來有效地管理運營並實現長期最大的現金回報；
◦執行有效的營銷和租賃戰略，通過利用其作為夏威夷雜貨店附近購物中心最大所有者的地位，吸引市場上的優質租户和新租户來到夏威夷；
◦以適當的風險調整資本回報率投資於現有資產的重新定位和再開發；
◦以適當的風險調整資本回報率開發新的商業物業；以及
2

◦有選擇地收購夏威夷市場的商業房地產資產，以優化公司資產基礎的質量和長期增長率。
•當收購在戰略上與公司的價值創造目標一致時，評估其他商業地產投資機會，如租賃費用資產或其他商業地產類型。
陸上行動策略    
該公司在將其遺產、非核心資產和土地資產貨幣化的同時，努力實現價值最大化。對於指定用於當前或未來城市開發和使用的土地，公司探索為自己的投資組合開發商業房地產資產(在滿足社區需求的同時響應市場需求)，或在開發週期的早期尋求將該等土地和相關投資(包括當前待售項目)貨幣化。
該公司還擁有非指定用於開發的土地(例如，農用土地、自然保育/分水嶺土地)。與其簡化戰略一致，該公司正在追求這些資產的貨幣化。當根據其簡化戰略及時貨幣化不可行時，公司將繼續通過遺留業務活動以最高和最佳的方式利用這些土地。
材料與施工策略    
材料和建築部門的活動主要是通過公司的合併子公司Grace Pacific進行的，Grace Pacific是一家多元化的垂直整合的建築材料和熱拌瀝青鋪設承包商，業務遍及夏威夷羣島。宏力太平洋還通過合併的子公司提供各種相關的待售和出租服務，包括道路安全和交通建設服務。格雷斯太平洋還持有一家未合併的附屬公司毛伊島鋪路有限責任公司(“毛伊島鋪路”)50%的權益，該公司主要在毛伊島運營。
按照其專注於夏威夷商業地產投資組合增長和擴張的簡化戰略，該公司打算出售部分或全部Grace Pacific業務(有待董事會批准)。目前還沒有為這樣的出售設定時間表。
併購部門的額外活動包括該公司在一項未合併投資--Pohaku Pa‘a LLC(“Pohaku”)--的運營結果中的份額。Pohaku由HC&D，LLC(前身為ameron Hawaii，LLC)和Island預拌混凝土有限公司兩家全資子公司組成。通過這些全資子公司，Pohaku在瓦胡島和毛伊島經營採石場，銷售範圍廣泛的產品，包括預拌混凝土、巖石和砂石骨料以及培養石材和相關產品。
融資戰略
該公司重視強大的資產負債表以及債務水平和還款時間表，這將使其能夠在市場週期中保護其資產所有權，併為以誘人的風險調整後回報進行投資的機會提供資本。繼2018年REIT特別分配(REIT轉換所需)導致債務增加後，本公司繼續通過非核心資產貨幣化和運營活動的現金流減少債務。
為了實現這一理想的資產負債表狀況，該公司打算：
•保持有紀律的資本配置策略，專注於相對於公司資本成本具有誘人風險調整回報的投資；
•通過盈利增長和債務削減，繼續改善槓桿指標；
•確保良好的債務到期日，將近期到期債務降至最低；
•保持較高的固定利率債務比例和較長的加權平均期限；以及
•維持一個龐大的未抵押資產組合。
在這份10-K表格年度報告中，提及的“我們”、“我們”、“我們”和“公司”指的是Alexander&Baldwin，Inc.及其合併的子公司。



3

遵守政府規例
本公司受多項聯邦、州和地方法律法規的約束。CRE部門必須遵守圍繞交易經紀和商業房地產投資組合管理的州和地方法規。關於中環填海及土地營運部門的土地開發，本公司須遵守影響土地開發程序的法律及法規，包括可能影響本公司開發成本的分區及準許土地用途。此外，該公司還必須遵守各種其他法規，如職業安全和健康管理條例、環境保護局條例以及與其其他業務相關的州和縣許可要求。材料運輸和建設部分還受礦山安全衞生管理規定的約束。
該公司還受到一些税務法規的約束，這些法規可能會對其財務狀況和經營業績產生重大影響。例如，本公司經常利用修訂後的1986年“國內税法”(以下簡稱“税法”)第1031節，在出售符合條件的房地產資產，並在規定的時間內將收益再投資於重置物業時，獲得遞延納税待遇。當該公司出售夏威夷的大宗地塊或夏威夷的商業地產時，可能會出現這種情況，其中許多地產的税基可能較低。不遵守或廢止或不利修訂本規範的§1031，可能會在未來有關聯收益的交易中給公司帶來巨大的額外成本。

人力資本資源
截至2020年12月31日，公司及其子公司擁有618名正式全職員工，而前一年為793名正式全職員工。截至2020年底，公司材料與建築部門擁有431名正式全職員工。大約43%的公司員工受到與工會的集體談判協議的保護。

Kahului Trucking&Storage，Inc.(KT&S)的16名談判單位員工受到與國際長岸和倉庫聯盟(ILWU)的集體談判協議的保護，該協議將於2021年3月31日到期。在大島和考艾島，有兩項集體談判協議，分別是與16名A&B艦隊服務員工，由ILWU代表。考艾島和大島的協議都將於2020年8月31日到期，但該公司和工會同意將協議延長一年，至2021年8月31日。
與國際操作工程師聯合會AFL-CIO，Local Union 3(“IUOE”)簽訂的集體談判協議涵蓋了Grace的125名員工，他們主要被歸類為重型設備操作員、鋪路工地工人、採石場工人、卡車司機和機械師。該協議將於2024年8月31日到期。

與北美本地368勞工國際工會(“勞工”)的集體談判協議涵蓋了GRACE的101名員工。交通和租賃勞工協議將於2024年8月31日到期，勞工與圍欄、護欄和標誌安裝工人的協議將於2024年9月30日到期。

與夏威夷地區木匠理事會、美國木匠和工匠聯合會及其附屬地方工會和總承包商勞工協會以及夏威夷建築業勞工協會(“木匠”)簽訂的集體談判協議涵蓋了GRACE的八名員工。卡彭特斯協議將於2024年8月31日到期。

該公司致力於支持其員工，他們在實現其服務社區和為所有利益相關者創造價值的使命方面都至關重要，他們是“夏威夷的合作伙伴”。公司致力於通過支持有經驗的員工追求個人和職業目標來吸引、培養和留住他們。為了支持這些努力，公司提供有競爭力的薪酬和福利計劃；提供支持員工進步的學習和發展機會；通過保持員工的敬業精神來提升公司文化，同時營造多樣化和包容性的環境；並幫助員工回饋他們的社區。
4

薪酬和福利計劃
該公司的薪酬和福利計劃旨在吸引、獎勵和留住擁有支持其業務目標、幫助實現戰略目標併為其股東創造長期價值所需技能的人才。該公司為其員工提供具有競爭力的總獎勵方案，其中除基本薪酬外，還包括有意義的福利，如健康(醫療、牙科和視力)和人壽保險；帶薪休假；靈活的支出報銷賬户；企業健康計劃；收益分享機會；401(K)計劃，公司慷慨出資，以及公司匹配。某些員工還可以獲得年度獎勵獎金，以及與公司普通股價格掛鈎的長期股權獎勵。該公司認為，同時提供短期和長期獎勵的薪酬計劃提供公平和有競爭力的薪酬，並通過激勵企業和個人業績(即，按業績支付)、基於公司長期業績的激勵以及將薪酬與其業務計劃相結合，使員工和股東的利益保持一致。
學習與發展
該公司為其員工提供有意義的學習和發展機會；它有各種各樣的正式和非正式培訓計劃，並提供專業發展津貼，用於合格的研討會、會議、論壇和課程。該公司還為希望獲得合格高等教育學位的員工提供最高4萬美元的學費報銷。
公司文化-參與性、多樣性和包容性
公司通過各種渠道定期溝通，包括頻繁的市政廳、員工內聯網、員工時事通訊和電子郵件更新，努力保持員工的參與度。它還每年進行一次保密的員工調查，以更好地瞭解員工對員工體驗、工作場所文化、員工敬業度以及公司方向和領導力等主題的看法。調查結果由高級領導層仔細審查，並已導致採取具體行動，包括提高認可度計劃以及制定公司的願景、使命和價值觀聲明。
該公司還相信，一個公平和包容的環境，擁有不同的團隊，可以培養更多的創造力，並創造更多通過其資產、人員和關係創造價值的機會，這對其吸引和留住關鍵人才的努力至關重要。該公司致力於通過各種多樣性和包容性倡議建設包容性文化。公司擁有促進多樣性和賦權的員工資源小組，並通過公司活動、參與招聘努力和對招聘戰略的投入，幫助建立包容性文化。
社區參與
該公司回饋社會的歷史由來已久，並相信這一承諾有助於其吸引和留住員工。此外，公司通過以下方式支持員工在社區中的投資：匹配禮物計劃(將員工的個人禮物與公司向符合條件的社區非營利組織提供的捐款總額最高可達3000美元)、志願者計劃(向員工社區服務提供帶薪假期，以及向這些符合條件的組織提供現金補助)，以及公司對員工支持的慈善機構的贊助。
有關人力資源措施的更多信息，請參閲公司的公司責任報告，該報告可在公司的網站上查閲。
可用的信息
該公司向美國證券交易委員會(“證券交易委員會”)提交報告。提交的報告和其他信息包括Form 10-K年度報告、Form 10-Q季度報告、Form 8-K當前報告以及根據1934年證券交易法(“交易法”)提交的其他報告和信息。
證券交易委員會設有一個網站www.sec.gov，其中包含以電子方式提交給證券交易委員會的有關公司和其他發行人的報告、委託書和信息聲明以及其他信息。
公司在以電子方式向美國證券交易委員會提交或提交這些材料後，在合理可行的情況下，儘快在其互聯網網站上或通過其互聯網網站免費提供其10-K表格年度報告、10-Q表格季度報告、8-K表格當前報告以及根據交易法第13(A)或15(D)節提交或提交的報告修正案。該公司的網址是www.alexanderbaldwin.com。
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第1A項。危險因素
下列風險可能對我們的股東以及我們的經營結果、財務狀況、流動性和現金流產生重大不利影響。此外，我們的運營環境競爭激烈，變化迅速。新的風險因素不時出現，我們無法預測所有這些風險因素，也無法評估所有這些風險因素對我們業務的影響，或任何因素或因素組合對我們業務的影響程度。您應仔細考慮以下描述的風險和不確定性，以及本10-K表格中的所有其他信息和公司提交給美國證券交易委員會的文件。
風險因素摘要
我們的業務面臨許多風險和不確定因素，投資我們的普通股可能涉及各種風險。此類風險，包括但不限於以下彙總風險，在投資我們的普通股之前應慎重考慮：
與房地產投資信託基金地位相關的風險摘要
•由於REIT的資格涉及經修訂的1986年國內收入法(下稱“守則”)中高度技術性和複雜的條款，因此不能保證我們仍將符合美國聯邦所得税的REIT資格。
•美國聯邦、州和地方立法、司法或監管税收的變化可能會對我們的股東和我們產生不利影響。
•遵守REIT的要求可能會導致我們出售資產或放棄其他有吸引力的投資機會。
•我們可能需要借入資金、出售資產或籌集股本來滿足我們的REIT分配要求，這可能會對我們執行業務計劃和增長的能力產生不利影響。
•我們的現金分配沒有保證，可能會波動。
•我們的某些業務活動可能需要繳納公司所得税和其他税，這將減少我們的現金流，並可能導致潛在的遞延和或有税負債。
•對從事“被禁止交易”的REITs徵收的税收可能會限制我們從事將被視為聯邦所得税目的銷售的交易的能力。
與我們業務相關的風險摘要
•經濟狀況的變化，特別是在夏威夷，可能會對我們的商業房地產、土地運營以及材料和建築部門產生不利影響。
•新冠肺炎疫情和旨在防止其蔓延的措施已經並可能繼續對我們的業務、運營業績、現金流和財務狀況產生實質性的不利影響。
•雖然我們打算銷售和出售非戰略性資產，但許多資產的流動性相對較差，可能無法及時或以有利的條件處置此類資產，這可能會推遲我們的戰略議程和/或對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。
•我們在獲得經營和發展資金方面可能面臨潛在的困難。
•我們未來可能會以對我們更嚴格的條款籌集更多資本，這可能會為新發行股票的持有者提供比我們普通股股東目前持有的權利、優惠和特權更高的權利、優惠和特權，或者可能導致普通股所有權被稀釋。
•如果不遵守我們信貸安排中包含的某些限制性金融契約，可能會對我們的業務部門、資本供應或從事其他活動的能力造成限制。
•燃油價格上漲可能會對我們的經營環境和成本造成不利影響。
•不遵守或更改聯邦、州或地方法律或法規可能會對我們的業務產生不利影響。
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•我們的工會員工或相關行業的其他公司員工的停工或其他勞動力中斷可能會增加運營成本或對我們開展業務的能力產生不利影響。
•我們的信息技術和通信系統中斷、破壞或故障可能會削弱我們的運營能力，對我們的財務狀況造成不利影響，並損害我們的聲譽。
•天氣、自然災害和氣候變化的影響可能會對我們的業務產生不利影響。
•政治危機、公共衞生危機和其他我們無法控制的事件可能會對我們的運營和盈利產生不利影響。
•我們會受到，將來也可能會受到糾紛、法律或其他程序、政府調查或調查的影響，這些都可能對我們產生不利影響。
與我們的商業地產部門相關的風險摘要
•我們受到許多因素的影響，這些因素可能會導致租賃租金收入下降。
•我們商業地產投資組合中主要租户的破產或損失可能會對我們的現金流和盈利能力產生不利影響。
•零售購物從實體店轉向網上購物，可能會對我們的現金流、財務狀況和經營業績產生不利影響。
•當租賃到期時，我們可能無法續簽租約、租賃空置空間或重新租賃空置空間，從而增加或延長空置空間，這將對我們的財務狀況、運營業績和現金流產生不利影響。
•我們的零售中心可能依賴錨店或主要租户來吸引購物者，並可能因失去或關閉其中一個或多個租户而受到不利影響。
•我們零售中心的某些租約包含“合租”或“停電”條款，如果觸發，可能會允許租户支付更低的租金、停止運營或終止租約，這可能會對我們的業績或適用零售物業的價值產生不利影響。
•我們可能無法確定並完成對符合我們標準的物業的收購，這可能會阻礙我們的發展。
•我們面臨房地產收購和開發的競爭，這可能會阻礙我們擴大業務的能力，或者可能會增加這些活動的成本。
•我們面臨着與房地產建設和開發相關的風險。
與REIT地位相關的風險
由於房地產投資信託基金的資格涉及高度技術性和複雜的守則條款，因此不能保證我們仍有資格成為符合美國聯邦所得税要求的房地產投資信託基金。
我們已確定，從截至2017年12月31日的納税年度開始，我們的運營符合REIT的要求。然而，房地產投資信託基金的資格涉及應用守則中高度技術性和複雜的條款，可能只有有限的司法或行政解釋，並取決於我們是否有能力持續滿足有關我們的收入來源、我們的資產性質、我們的股份所有權的多樣性以及我們向股東分配的金額等方面的各種要求。我們滿足資產測試的能力取決於我們對我們資產的特性和公平市場價值的分析，其中一些不容易受到精確確定的影響，因此我們將無法獲得獨立的評估。不完全在我們控制範圍內的各種事實和情況的確定可能會影響我們繼續獲得REIT資格的能力。此外，不能保證未來的立法、法規、行政解釋或法院裁決不會顯著改變REIT資格的要求，或對此類資格的聯邦所得税後果產生不利影響。此外，我們是否有能力滿足成為房地產投資信託基金的要求，在一定程度上取決於第三方的行為，而我們對這些行為沒有控制權，或者只有有限的影響力。即使是技術上或無意中的違規行為也可能危及我們的REIT資格。
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雖然我們打算以符合REIT要求的方式運營，但我們不能確定我們是否會保持這樣的資格。根據現行法律，如果我們在任何一個納税年度都沒有資格成為房地產投資信託基金(REIT)，我們將不能在計算我們的應税淨收入時扣除支付給股東的股息。此外，我們的應税收入將按正常的公司税率繳納美國聯邦和州所得税。此外，除非我們根據某些守則條文有權獲得寬免，否則我們亦會在未能符合資格成為房地產投資信託基金的下一個課税年度的四個課税年度內，喪失重新選擇房地產投資信託基金地位的資格。對於我們不符合REIT資格的每一年，可分配給我們股東的現金將大幅減少。在那種情況下，我們將不需要繼續分發。
儘管我們目前打算繼續符合REIT的資格，但未來的經濟、市場、法律、税收或其他考慮因素可能會導致我們在未經股東同意的情況下撤銷REIT選舉或採取其他可能導致取消資格的行動。
美國聯邦、州和地方立法、司法或監管税收的變化可能會對我們的股東和我們產生不利影響。
美國目前對REITs及其股東的聯邦所得税待遇可能會隨時通過立法、司法或行政行動進行修改，並可能具有追溯力，這可能會影響美國聯邦所得税對在美投資的待遇。涉及REITs的美國聯邦所得税規則不斷受到參與立法程序的人士、美國國税局(IRS)和美國財政部的審查，這導致了法規的修改以及對法規和解釋的頻繁修訂。我們無法預測税法的變化會如何影響我們的投資者或我們。美國聯邦所得税法及其解釋的修訂可能會對我們符合REIT資格的能力以及與在我們的投資相關的税收考慮因素產生重大負面影響，或者可能導致我們改變投資和承諾。
此外，夏威夷州立法機構已多次考慮，並可能在未來考慮立法，該立法將(I)取消(即，廢除)用於夏威夷州所得税目的的房地產投資信託基金(REIT)股息扣減，該扣減額與夏威夷多年或永久產生的收入相關，和/或(Ii)強制扣繳支付給州外股東的股息的夏威夷州所得税(Hawai‘i State Income Tax)，包括：(I)取消(即廢除)支付給夏威夷州外股東的股息，並/或(Ii)強制扣繳夏威夷州外股東的股息所得税。這些規定可能導致夏威夷房地產投資信託基金收入在夏威夷税法下雙重徵税，降低股東回報，降低我們的股票對投資者的吸引力，進而降低我們股票的價值。
我們敦促您諮詢您的税務顧問，瞭解立法、法規或行政方面的發展和建議的狀況，以及它們對投資我們股票的潛在影響。
我們大量使用應税房地產投資信託基金子公司(“TRS”)可能導致我們不符合房地產投資信託基金的資格。
我們的TRS的淨收入不需要轉移給我們，而這類沒有轉移給我們的TRS收入通常不受我們的REIT分配要求的約束。然而，如果在我們的TRS中積累現金或將大量收益進行再投資，導致我們在這些實體中的證券的公平市值，加上其他不符合資格的資產，佔我們總資產的公平市值的25%以上，或者導致我們的TRS證券的公平市值超過我們總資產的公平市值的20%，在每種情況下，根據REIT資產測試的目的確定的，我們將沒有資格成為REIT，如果沒有及時的反應行動，我們將無法成為REIT。
遵守REIT的要求可能會導致我們出售資產或放棄其他有吸引力的投資機會。
為了保持我們作為房地產投資信託基金的資格，我們必須不斷滿足各種要求，其中包括我們的資產性質、我們的收入來源以及我們分配給股東的金額。例如，我們必須確保，在每個日曆季度末，我們總資產價值的至少75%由“房地產資產”(根據“準則”的定義)、現金、現金項目和美國政府證券的某種組合組成。我們的其餘投資(政府證券、合格房地產資產和TRS發行的證券除外)一般不能超過任何一個發行人的未償還有表決權證券的10%或任何一個發行人的未償還證券總值的10%。此外，一般來説，我們總資產價值的5%(政府證券、合格房地產資產和TRS發行的證券除外)可以由任何一個發行人的證券組成，一個或多個TRS的證券可以代表我們總資產價值的20%。如果我們在任何日曆季度末未能遵守這些要求，我們必須在日曆季度結束後30天內糾正不符合要求的情況，或者有資格獲得某些法定救濟條款，以避免失去我們的REIT資格和遭受不利的税收後果。因此，我們可能被要求出售資產或放棄其他有吸引力的投資機會。這些行動可能會減少我們的收入、可分配給股東的金額以及可用於償還債務的金額。
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我們可能需要借入資金、出售資產或籌集股本來滿足我們的REIT分配要求，這可能會對我們執行業務計劃和增長的能力產生不利影響。
一般來説，我們必須每年分配至少90%的REIT應税收入，而不考慮所支付的股息扣減和不包括任何淨資本利得，以保持我們作為REIT的資格。只要我們滿足這一分配要求並符合REIT的資格，但分配的REIT應税收入(包括任何淨資本利得)少於100%，我們將按普通公司税率對留存部分徵税。此外，如果我們在一個日曆年度分配給股東的實際金額低於美國聯邦税法規定的最低金額，我們將繳納4%的不可抵扣消費税。我們打算向我們的股東進行分配，以符合準則的REIT要求，並避免企業所得税和每年4%的消費税。
有時，由於確認應税收入和實際收到現金的時間不同，或者由於不可扣除的資本支出、建立準備金或所需債務或攤銷付款的影響，我們可能會產生比現金流更多的應税收入。如果我們在這些情況下沒有其他資金可用，我們可能被要求以不利的條件借入資金，以不利的價格出售資產或分配原本投資於未來收購的金額，以使分配足以使我們能夠支付足夠的應税收入，以滿足REIT的分配要求，並避免特定年度的企業所得税和4%的消費税。這些替代方案可能會增加我們的成本，或減少我們的股本，或對我們籌集短期和長期債務的能力產生不利影響。此外，房地產投資信託基金的分配要求可能會增加我們需要的資金，為資本支出以及進一步的增長和擴張計劃提供資金。因此，遵守房地產投資信託基金的要求可能會阻礙我們的增長能力，這可能會對我們普通股的價值產生不利影響。
我們是否發行股票、發行價格、發行金額和其他條款將取決於許多因素，包括替代資本來源、我們當時存在的槓桿、我們對額外資本的需求、市場狀況以及其他我們無法控制的因素。如果我們通過發行股權證券或可轉換為股權證券的債務來籌集額外資金，我們現有股東的持股比例可能會降低。此外，新的股本證券或可轉換債務證券可能擁有優先於我們現有股東的權利、優惠和特權，這可能會大幅降低他們擁有的我們證券的價值。根據我們能夠獲得的股價，我們可能不得不出售大量股票，以籌集我們認為執行長期戰略所需的資本，我們的股東可能會因此經歷股票價值的稀釋。
房地產投資信託基金(REITs)支付的股息不符合某些股息可用的降低税率。
適用於支付給美國股東的“合格股息”所得的最高美國聯邦所得税税率目前為20%，不包括3.8%的投資税附加費.“合格股息”是支付給美國股東的個人、信託和遺產.然而，REITs支付的股息通常不符合適用於合格股息的降低費率。雖然這些規則不會對REITs的税收產生不利影響，但適用於常規公司合格股息的更優惠的税率可能會導致個人、信託和遺產投資者認為，投資於REITs的吸引力相對低於投資於支付股息的非REIT公司的股票，這可能會對REITs股票的價值(包括我們的普通股)產生不利影響。然而，對於2017年12月31日之後至2026年1月1日之前的應納税年度，屬於個人、信託或遺產的股東通常有權獲得相當於從房地產投資信託基金收到的普通收入股息總額的20%的扣減，但受一定限制。
我們公司章程中包含的REIT所有權限制和轉讓限制可能會限制或阻止我們普通股的某些轉讓，可能會產生意想不到的反收購效果，並可能無法成功保留我們作為REIT的納税資格。
為了保持我們作為房地產投資信託基金的納税資格，除其他要求外，在從我們2018納税年度開始的每個納税年度的最後半個月內的任何時候，我們的股本流通股價值的50%不得超過50%由五名或更少的個人(根據守則的定義，包括某些實體)實益或建設性地擁有。此外，此類股票必須在12個月的納税年度中至少335天內或從2018納税年度開始的較短納税年度的相應部分內由100人或更多人實益擁有。此外，實際或建設性地擁有我們股本股份10%或以上投票權或價值的人可能會導致本公司與其一個或多個租户之間存在某種程度的從屬關係，這可能導致我們從這些關聯租户那裏獲得的收入不符合房地產租金的資格。我們的公司章程包括對我們股本股份轉讓和所有權限制的某些限制，這些限制旨在幫助我們滿足這些限制，以及其他目的。
除某些例外情況外，我們的公司章程禁止任何股東實益或建設性地擁有超過(I)所有類別或系列股本的流通股價值的9.8%或(Ii)任何類別或系列股本的流通股價值或數量的9.8%(以限制性較大者為準)。
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此外，這些限制的推定所有權規則很複雜，相關個人或實體的團體可能被視為單一所有者，因此違反了股份所有權限制。因此，個人或實體收購我們已發行普通股(或任何類別或系列股票的流通股)的比例低於9.8%，可能會導致該個人或實體，或另一個個人或實體，建設性地擁有超過相關所有權限制的股份。任何違反這些限制的擁有或轉讓我們普通股或任何其他股本的嘗試，都可能導致這些股票自動轉移到慈善信託基金或可能無效。因此，如果進行了違法性轉讓，股份的接受者將不會獲得可歸因於轉讓股份的任何經濟或投票權。
轉讓限制和所有權限制可能會阻止我們普通股的某些轉讓。然而，這些限制和限制可能在所有情況下都不足以防止我們作為房地產投資信託基金的徵税資格受到損害，包括根據關聯租户規則。此外，不能保證我們將能夠執行擁有權限制。如果我們的公司章程中的限制無效，導致我們未能滿足上述REIT税收規則，那麼如果沒有適用的減免條款，我們將無法保持作為REIT徵税的資格。
我們公司章程中包含的所有權限制可能會延遲、阻止或阻止我們控制權的變更，這可能涉及我們股票的溢價或其他方面符合我們股東的最佳利益。因此，所有權限制和轉讓限制的整體效果可能會使任何收購我們的嘗試變得更加困難或受阻，即使這樣的收購可能有利於我們股東的利益。這種可能無法獲得溢價的情況可能會降低我們普通股的價格。
我們的現金分配沒有保證，可能會波動。
房地產投資信託基金一般需要將至少90%的房地產投資信託基金應納税所得額分配給股東(確定時不考慮支付的股息、扣除的股息，也不包括任何淨資本利得)。一般來説，我們預計將分配所有或幾乎所有的REIT應税收入，包括淨資本收益，以便不受未分配REIT應税收入的所得税或消費税的影響。我們的董事會將根據一系列因素(包括但不限於我們的經營業績、現金流和資本要求、經濟狀況、税務考慮、借款能力和其他因素，包括可能對現金支付和未來收購和資產剝離施加限制的債務契約限制)，按季度決定分配給我們股東的現金金額。因此，我們的分佈水平可能會波動。
我們的某些業務活動可能需要繳納公司所得税和其他税，這將減少我們的現金流，並可能導致潛在的遞延和或有税負債。
我們的TRS資產和業務將繼續按常規公司税率繳納美國聯邦所得税。我們還可能需要繳納各種其他税，包括工資税以及州、地方和外國所得税、財產税、轉讓税和其他有關資產和運營的税。此外，在某些情況下，我們可能會被要求繳交消費税或懲罰性税款(數額可能相當大)，以便利用守則中的一項或多項寬免條文，維持房地產投資信託基金的税務資格。我們還可能對與TRS進行的交易徵收100%的消費税，如果這些交易不是在公平的基礎上進行的，或者我們也可能在目前沒有考慮到的情況下和交易中被徵税。這些税收中的任何一項都會減少我們的收入和可用現金。
如果我們處置在我們作為REIT的頭五年中在REIT層面持有的資產，並且不執行合格的遞延納税交換，我們還可能需要對從此類出售中確認的收益繳納聯邦和州公司級税，最高可達2017年1月1日存在的內在收益金額，這是基於截至2017年1月1日此類資產的公平市場價值超過我們在此類資產中的納税基礎。我們目前預計不會出售任何資產，如果出售會導致徵收重大税負。然而，我們不能向您保證我們在這方面的計劃不會改變。
此外，美國國税局和任何州或地方税務機關可以在我們獲得REIT資格之前的納税年度成功地向我們主張企業所得税的債務，在這種情況下，我們將欠這些税款加上適用的利息和罰款(如果有的話)。此外，任何增加這些REIT前期間的應税收入都可能導致REIT前累計收益和利潤的增加，這可能導致我們在相關決定後向我們的股東支付額外的應税分派。
對從事“被禁止交易”的REITs徵收的税收可能會限制我們從事將被視為聯邦所得税目的銷售的交易的能力。
房地產投資信託基金(REIT)從被禁止的交易中獲得的淨收入將被徵收100%的懲罰性税。“禁止交易”一詞一般包括出售或以其他方式處置財產(包括抵押貸款，但不包括喪失抵押品贖回權的財產，如
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以下討論)，主要是為了在我們的貿易或業務的正常過程中向客户銷售而持有的。如果我們處置或證券化貸款的方式被視為美國聯邦所得税的禁止交易，我們可能需要繳納這筆税。
我們打算開展業務，使我們擁有(或被視為擁有)的任何資產都不會被視為或一直被視為持有以供出售給客户，並且任何此類資產的出售都不會被視為在我們的正常業務過程中。因此，我們可能選擇不從事REIT層面的某些貸款銷售，並可能限制我們用於證券化交易的結構，即使這些銷售或結構可能對我們有利。此外，物業是否“主要在貿易或業務的正常運作中出售予客户”，須視乎個別事實及情況而定。我們不能保證我們出售的任何財產不會被視為持有以供出售給客户的財產，也不能保證我們能夠遵守守則中防止此類待遇的某些安全港條款。100%禁止的交易税不適用於通過TRS或其他應税公司出售財產的收益，儘管這些收入將在公司手中按正常的公司税率徵税。我們打算組織我們的活動，以防止被禁止的交易定性。
如果我們的董事會能夠在沒有股東批准的情況下取消我們的REIT資格，可能會給我們的股東帶來不利的後果。
我們的公司章程規定，如果董事會認為繼續作為房地產投資信託基金的資格不再符合我們的最佳利益，董事會可以在沒有股東批准的情況下撤銷或以其他方式終止我們的REIT選舉。如果我們不再是房地產投資信託基金(REIT)，在計算我們的應税收入時，我們將不能扣除支付給股東的股息，我們將按正常的公司税率繳納美國聯邦所得税，這可能會對我們向股東的總回報產生不利影響。
與我們的業務相關的風險
經濟狀況的變化，特別是在夏威夷，可能會對我們的商業房地產、土地運營以及材料和建築部門產生不利影響。
我們的業務，包括我們的資產和業務，都集中在夏威夷，這比我們的資產和業務在地理上更加多樣化的情況下，使我們面臨更集中的風險。夏威夷的經濟驅動力(包括旅遊、軍事和消費支出、公共和私人建築開工和支出、個人收入增長和就業)的減弱，或者大陸和其他地區消費者信心、市場需求或經濟狀況的減弱，可能會對夏威夷的房地產租賃活動水平、夏威夷房地產的需求或銷售，以及對我們的材料和建築產品的需求產生不利影響。此外，利率上升或其他因素可能會降低我們持有的房地產的市值，以及增加買家融資的成本，這可能會減少對我們房地產資產的需求。
新冠肺炎疫情和旨在防止其蔓延的措施已經並可能繼續對我們的業務、運營業績、現金流和財務狀況產生實質性的不利影響。
2019年12月，中國武漢首次報告了一種新的冠狀病毒株(簡稱：新冠肺炎)，2020年3月11日，世界衞生組織宣佈新冠肺炎大流行。圍繞新冠肺炎及其對人口的影響、政府當局採取的任何應對措施的有效性以及新冠肺炎疫苗和治療的可用性和有效性存在相當大的不確定性。這場大流行導致夏威夷旅遊業、遊客人數和商業活動下降，並對夏威夷的經濟產生了不利影響。新冠肺炎疫情的影響和防止其蔓延的措施已經產生了實質性的不利影響(請參閲本報告第二部分第7項中管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析)，並可能繼續對我們的業務、經營業績、現金流和財務狀況產生實質性不利影響。
就我們的商業地產部門而言，這場流行病和相關的政府限制已經並可能繼續對我們的租户的運營和財務狀況產生不利影響，因為政府關於安全做法和前往該州旅行的指示和限制減少了，在某些情況下消除了客户流量，還導致我們的某些租户關閉了他們的實體店和空間。我們的租金收入和經營業績在很大程度上取決於我們物業的入住率、租户的商業活動水平以及由此產生的租户履行租金和其他義務的能力。經歷大流行導致財務狀況惡化的租户可能不願意或無法及時全額支付租金，或支付任何金額的租金。我們的某些租户可能會因應對疫情而招致重大成本或損失，因我們酒店的任何運營中斷而失去業務，或招致與就地避難所訂單、隔離、感染或其他相關因素相關的其他損失或責任。聯邦、州、地方和行業發起的努力也可能限制我們的能力
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收取租金或強制執行拖欠租金的補救措施。此外，大流行導致的經濟狀況惡化可能會降低我們整個投資組合的入住率和租金，因為租户減少或推遲他們的支出，這可能會對我們物業的價值產生不利影響。關於我們的陸地業務部門，夏威夷旅遊業的下滑、島嶼的各種旅行和其他限制的影響以及新冠肺炎的其他後果已經並可能繼續影響完成涉及已開發和未開發土地的銷售交易的時間和能力。至於我們的材料和建築部門，任何由此導致的基礎設施和其他項目的放緩或延誤，或者與基礎設施和其他項目相關的停工或勞動力中斷，都可能減少我們的材料和建築業務的收入和利潤。
新冠肺炎大流行造成的經濟中斷的程度和持續時間，包括疫苗接種和疫苗接種的有效性，仍不確定。經濟狀況的進一步惡化可能會對貸款、資本和其他金融市場產生不利影響或造成不穩定。因此，我們獲得資本和其他資金來源的渠道可能會受到限制，這可能會對未來借款、續簽或債務再融資的可用性和條款產生不利影響。
我們可能會面臨新的或更激烈的競爭。
此外，還有很多其他商住地產及未開發土地的發展商、買家、經理和業主，在管理和租賃收入、發展用地、收購和處置物業，以及物業的租户和買家方面，與我們競爭或可能競爭。激烈的競爭可能會導致空間供應增加，這可能會增加空置率，需要增加租户激勵措施，降低租金、銷售價格或銷售量，或者缺乏發展機會。此外，我們的租户可能面臨更激烈的競爭和/或市場偏好和需求的變化，這對他們的業績、支付租金的能力甚至他們的業務生存能力都有不利的影響。
此外，競爭日益激烈的市場條件，包括州外或州內新承包商爭奪有限數量的可用項目，可能會因投標失敗而侵蝕市場份額，以及定價下降，從而降低投標成功後實現的利潤率，從而對宏利太平洋的運營業績產生不利影響。格雷斯太平洋公司還開採集料並進口瀝青以供銷售。格雷斯太平洋的客户可以尋求替代供應來源，類似於它的一些競爭對手正在進口液體瀝青和骨料。
雖然我們打算銷售和出售非戰略性資產，但許多資產的流動性相對較差，可能無法及時或以有利的條件處置此類資產，這可能會推遲我們的戰略議程和/或對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。
我們以有利條件(包括定價)處置非戰略性資產的能力取決於我們無法控制的因素，包括但不限於來自其他賣家的競爭、房地產資產的基礎設施容量或可用性不足(例如，水、下水道和道路)、對潛在買家是否有吸引力的融資以及市場狀況。因此，我們可能無法通過處置來實現我們的簡化戰略，我們可能無法以有利的條件這樣做，或者我們可能無法及時執行該戰略，這可能會對我們的財務狀況、經營業績和/或現金流產生不利影響。
此外，許多非戰略性資產的流動性相對較差。非流動性資產通常會經歷更大的價格波動，因為不存在現成的市場，而且可能更難估值。此外，與流動性較高的資產相比，驗證非流動性資產的第三方定價可能更具主觀性。因此，我們實現的價值可能會大大低於我們之前記錄的此類資產的價值。
我們在獲得經營和發展資金方面可能面臨潛在的困難。
成功實施我們的戰略需要大量的運營和開發資金。此類資本的來源可能包括銀行、人壽保險公司、公開和非公開發行的債券或股票，包括配股、出售某些資產和合資夥伴。如果我們的投資或信用狀況嚴重惡化，我們進入債務或股權資本市場的機會可能會受到限制，我們的資本成本可能會增加，或者我們可能無法以相同的水平或相同的條件對債務進行再融資。此外，我們依賴於我們獲得和利用循環信貸安排來支持我們的運營的能力。信貸和金融市場的波動或我們信用狀況的惡化可能會阻止我們獲得資金。我們不能保證有任何資本以我們可以接受的條件提供，或者根本不能保證滿足我們的短期或長期現金需求。
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我們未來可能會以對我們更嚴格的條款籌集更多資本，這可能會為新發行股票的持有者提供比我們普通股股東目前持有的權利、優惠和特權更高的權利、優惠和特權，或者可能導致普通股所有權被稀釋。
如上所述，成功執行我們的戰略需要大量的運營和開發資金。如果我們的資本需求不能通過我們現有的流動性來源(例如，我們的循環信貸安排)來滿足，我們可能需要額外的資本。如果我們產生額外的債務或籌集股本，發行的債務或股本的條款可能會賦予持有人優先於我們普通股持有人的權利、優惠和特權，特別是在清算的情況下。任何新債務的條款也可能對我們的業務施加比目前更嚴格的額外限制。如果我們通過公開或非公開發行或配股發行額外的普通股，如果您不在應收差餉的基礎上參與，您在我們中的持股比例將會下降。
如果不遵守我們信貸安排中包含的某些限制性金融契約，可能會對我們的業務部門、資本供應或從事其他活動的能力造成限制。
我們的信貸安排和定期債務包含某些限制性金融契約。如果我們違反了任何公約，而貸款人沒有及時糾正或免除違約，而導致違約，我們獲得信貸的機會可能會受到限制或終止，貸款人可以立即宣佈任何到期和應付的未償還金額。如果發生違約，我們向股東進行分配的能力可能會進一步受到限制。
提高利率會增加我們的整體利息支出。
如果利率上升，我們浮動利率債務的利息支出將會增加。此外，當債務到期並進行再融資時，與固定利率債務相關的利息支出可能會在未來一段時間內上升。此外，如果市場利率上升，投資者尋求更高分配率的替代投資，我們商業房地產投資組合的價值和我們股票的市場價格可能會下降。
我們可能會受到LIBOR報告實踐或LIBOR確定方法變化的不利影響。
我們擁有多項金融工具(請參閲本報告第II部分第(8)項所載綜合財務報表附註10)，這些工具以倫敦銀行同業拆息(“LIBOR”)加適用保證金為基準的浮動利率計息(其中若干金融工具須以固定利率到期進行利率互換)，未來我們可能會產生與LIBOR掛鈎的額外債務。英國金融市場行為監管局(負責監管LIBOR的機構)宣佈，打算在2021年之後停止強制銀行提交計算LIBOR的利率。在美國，確定一套替代美元參考利率的努力包括美聯儲(Federal Reserve Board)替代參考利率委員會(Alternative Reference Rate Rate Committee)和紐約聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank Of New York)的提議。我們無法預測LIBOR何時停止可用，或者另一種替代參考利率是否會獲得市場吸引力，作為LIBOR的替代品。
如果倫敦銀行同業拆借利率不復存在，我們將需要與銀行就基準替代指數達成一致，因此，我們金融工具的利率可能會發生變化。新的利率可能不會像倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)逐步淘汰之前的利率那樣優惠。此外，過渡過程可能會導致融資延遲、利息支出增加、額外費用以及目前依賴倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的工具市場波動性增加。儘管目前尚不清楚這些改革和行動的全部影響，以及任何脱離LIBOR的過渡，但這些變化可能會對融資的可用性(包括基於LIBOR的貸款)和我們的融資成本產生實質性的不利影響。
燃油價格上漲可能會對我們的經營環境和成本造成不利影響。
燃料價格對夏威夷經濟的健康狀況有直接影響。燃料價格的上漲可能會導致前往夏威夷的運輸成本上升，並對遊客數量和運往夏威夷的商品成本產生不利影響，從而影響夏威夷經濟及其消費者的實力。燃料成本的增加還可能導致其他不可回收的、直接的費用增加，例如，用於生產骨料的能源和基於石油的原材料成本的增加，以及熱拌瀝青的製造、運輸和鋪設。我們租賃房地產組合的能源成本增加通常是從承租人那裏收回的，儘管我們的能源成本份額因入住率下降而增加，而更高的運營成本報銷影響了提高基礎租金的能力。不斷上漲的燃料價格也可能增加建築成本，包括到夏威夷的運輸成本，以及以石油為基礎的材料成本，從而影響我們的房地產開發項目和利潤率。
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不遵守或更改聯邦、州或地方法律或法規可能會對我們的業務產生不利影響。
我們受聯邦、州和地方法律法規的約束，包括政府利率、土地使用、環境和税收法規。不遵守或更改管理我們業務的法律和法規可能會給我們帶來巨大的額外成本，並對我們的財務狀況和運營結果產生不利影響。例如，房地產部門受到眾多聯邦、州和地方法律法規的約束，如果這些法規發生變化或不遵守，可能會對我們的業務產生不利影響。在出售符合條件的房地產並將收益再投資於替代房產時，我們經常利用法典第1031條遞延納税。當我們出售夏威夷的大塊土地或夏威夷的商業地產時，這種情況經常會發生，所有這些通常都有非常低的税基。廢除或不利修改本守則第1031節可能會給我們帶來巨大的額外成本。我們必須遵守職業安全和健康管理條例、環境保護局條例以及與我們的經營相關的州和縣許可證。材料運輸和建設部分還受礦山安全衞生管理規定的約束。
我們的工會員工或相關行業的其他公司員工的停工或其他勞動力中斷可能會增加運營成本或對我們開展業務的能力產生不利影響。
我們的許多員工都受到與工會的集體談判協議的保護。如果我們的員工或相關行業的其他公司採取行動，反對管理層控制勞動力成本、限制工資或福利增長或改變工作方式，我們可能會受到不利影響。罷工和幹擾可能是因為我們或我們行業內的其他公司未能成功地與這些工會談判集體談判協議而導致的。例如，在我們的材料和建築部門，工會停工導致的勞動力中斷可能會嚴重阻礙我們的生產和完成正在進行的項目的能力。此外，在我們的土地運營部門，如果由於相關行業組織的勞動力中斷而無法獲得建材或勞動力，我們可能無法完成開發待售項目。
我們的信息技術和通信系統中斷、破壞或故障可能會削弱我們的運營能力，對我們的財務狀況造成不利影響，並損害我們的聲譽。
我們廣泛依賴信息技術和通信系統來處理交易以及運營和管理我們的業務。信息技術和通信系統面臨可靠性問題、集成和兼容性問題以及威脅網絡安全的入侵。此外，我們可能會遇到因自然災害、恐怖主義、戰爭、員工或供應商故意或無意的行為和錯誤，或設施中的其他問題而導致的故障。儘管我們實施了保安措施，但不能保證我們維護系統安全的努力會有效。我們系統的任何故障或漏洞都可能導致我們的系統使用不當和運營中斷，進而可能對我們的財務狀況和聲譽產生重大不利影響。我們可能會產生鉅額費用來補救系統中斷造成的損害。
同樣，我們的供應商和租户廣泛依賴計算機系統來處理交易和管理業務，因此也面臨網絡安全攻擊的風險，並可能受到網絡安全攻擊的影響。網絡安全攻擊導致我們的供應商和租户的業務運營中斷，可能會間接影響我們的業務運營。
此外，為了應對新冠肺炎疫情，我們按照國家和地方的命令或建議，將相當一部分員工過渡到遠程工作環境，這可能會加劇我們業務面臨的某些風險，包括對信息技術資源的需求增加，網絡安全攻擊風險增加，以及專有或機密信息未經授權傳播的風險增加。
天氣、自然災害和氣候變化的影響可能會對我們的業務產生不利影響。
由於氣候變化，我們可能會經歷極端天氣以及降水和氣温的變化，包括自然災害。如果氣候變化的影響很大或持續很長一段時間，我們的財務狀況或經營業績都會受到不利影響。
我們的商業地產和土地運營部門容易受到自然災害的影響，如颶風、地震、海嘯、洪水、火災、龍捲風以及異常暴雨或長時間降雨，這些都可能導致人身傷害和生命損失。此外，自然災害可能會損害我們的房地產資產，這可能會導致保險無法覆蓋的大量維修或重置成本，物業價值縮水或收入損失，並可能對我們開發、租賃和銷售物業的能力產生不利影響。自然災害的發生也可能導致財產保險費率和免賠額的增加，這可能會減少對擁有或開發物業的需求，或增加擁有或開發物業的成本。
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比正常降雨量更大的乾旱、颶風、地震、海嘯、洪水、火災、其他自然災害、農業瘟疫或個人疏忽或故意瀆職也可能對土地狀況產生不利影響，從而損害陸地業務部門的前景，包括我們的可再生能源業務，以及我們的土地基礎設施和設施，包括大壩和水庫。
材料製造和建築部門受到天氣條件的顯著影響。例如，潮濕或其他不利天氣條件可能會中斷鋪設活動，導致收入延遲或損失，人員和設備未得到充分利用，間接費用回收效率較低。不利的天氣條件也限制了對總產品的需求，增加了總生產成本，並阻礙了其高效運輸材料的能力。
我們根據我們認為足夠和適當的保單來維持意外傷害保險。這些保單一般都要繳納較大的扣除額和免賠額。有些類型的損失，如大壩物理損壞造成的損失，一般不投保。在某些情況下，我們保留全部損失風險，因為購買保險在經濟上並不審慎，或者因為感覺到風險很遙遠。其他風險沒有投保，因為保險覆蓋範圍可能無法在商業上獲得。最後，我們保留所有超出我們保險限額的損失險。
政治危機、公共衞生危機和其他我們無法控制的事件可能會對我們的運營和盈利產生不利影響。
政治危機(包括但不限於加強的安全措施、戰爭、實際或威脅的恐怖襲擊、打擊恐怖主義或其他暴力行為的努力)和公共衞生危機(包括但不限於流行病)可能導致消費者信心和支出下降，或可能影響遊客前往夏威夷旅遊的能力或意願，從而對夏威夷的經濟和我們造成不利影響。此外，由於我們的業務集中在夏威夷，戰爭或恐怖主義對夏威夷的襲擊可能會對公司造成嚴重或不可挽回的損害。
這類我們無法控制的事件可能會對貿易以及全球和當地經濟產生不利影響，並可能導致限制貿易和人口流動以及貨物在供應鏈中流動的行動，以及對業務和消費者需求的其他影響，這可能會對公司的業務、經營業績和財務狀況產生不利影響。
我們會受到，將來也可能會受到糾紛、法律或其他程序、政府調查或調查的影響，這些都可能對我們產生不利影響。
我們的業務性質使我們面臨與勞動和僱傭事務、合同糾紛、人身傷害和財產損失、環境事務、建築訴訟、商業慣例和其他事項有關的糾紛、法律或其他訴訟、或政府調查或調查的可能性，如本節披露的其他風險因素中所討論的那樣。這些糾紛可能會分散我們管理層對業務運營的注意力，從而損害我們的業務。如果這些糾紛發展成訴訟程序，這些訴訟程序可能會給我們帶來巨大的支出或損失。此外，作為一家房地產開發商，我們可能會面臨保修和建築缺陷索賠，如下文“與我們的土地業務部門相關的風險”一節所述。
養老金資產價值的變化，或者養老金法律或關鍵假設的變化，可能會導致費用或計劃繳費的增加。
我們的員工養老金和退休後福利成本和債務的金額是根據相關精算計算中使用的假設計算的。這些假設中的任何一個由於經濟或其他因素、貼現率的變化、更高的醫療保健成本或計劃資產的實際或預期回報較低而發生不利變化，都可能導致成本增加或所需的計劃繳費增加。此外，聯邦法律的變化，包括《僱員退休收入保障法》和養老金福利擔保公司保費的變化，可能會對我們的單一僱主養老金計劃和計劃資金產生不利影響。這些因素，以及養老金計劃資產公允價值的下降，可能會給提供養老金和醫療福利的成本帶來上行壓力，並可能增加未來的養老金支出和所需的資金貢獻。雖然我們已積極設法控制這些成本的增長，但不能保證我們會成功地限制未來成本和開支的增長。
長期資產賬面價值和商譽的減值可能會對我們的經營業績產生負面影響。
我們的綜合資產負債表上有相當數量的長期資產和商譽，過去也記錄了非現金減值費用。根據普遍接受的會計原則，只要不利事件或環境變化表明可能出現減值，長期資產就必須進行減值審查。如果業務狀況或其他因素導致盈利能力和現金流下降，我們可能需要記錄額外的非現金減值費用。商譽的減值必須每年評估一次，如果事件表明商譽是必要的，則更頻繁地評估商譽。
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如果我們報告單位的賬面價值超過其根據相關業務的貼現未來現金流量所確定的當前公允價值，商譽將被視為減值，並通過非現金費用對收益進行減值至公允價值。可能導致我們長期資產和商譽價值進一步減值的事件和條件包括我們經營的行業的變化，特別是全球經濟或夏威夷經濟低迷的影響，以及競爭和技術進步、監管環境的不利變化，或其他導致預期長期銷售額或盈利能力下降的因素。
與我們的商業地產業務相關的風險
我們受到許多因素的影響，這些因素可能會導致租賃租金收入下降。
我們擁有一個商業房地產資產組合。可能對投資組合的盈利能力產生不利影響的因素包括但不限於：(I)我們的大量租户無法履行其義務；(Ii)不可收回的運營和擁有成本增加；(Iii)當空間可用時，我們無法在我們的物業租賃空間；(Iv)續簽或新租約的租金大幅低於以前的租金，或增幅不足以彌補運營和擁有成本的增加；(V)提供租賃優惠，如免費或折扣租金和租户改善。(V)提供租賃優惠，如免費或折扣租金和租户改善。(Iv)續簽或新租約的租金大幅低於以前的租金，或增幅不足以彌補運營和擁有成本的增加；(V)提供租賃優惠，如免費或折扣租金和租户改善。以及(Vi)在物業內發現危險或有毒物質，或其他環境、文化敏感或相關問題。
我們商業地產投資組合中主要租户的破產或損失可能會對我們的現金流和盈利能力產生不利影響。
我們可能會從某些關鍵租户那裏獲得可觀的現金流和收益。如果其中一個或多個租户宣佈破產或自願遷出租賃物業，而我們無法重新租賃該空間(或以類似或更優惠的條件重新租賃)，我們可能會受到不利影響。此外，我們可能進一步受到與租户破產或空置相關的無形資產的減值或“減記”的不利影響，如原地租賃價值、有利租賃資產或與直線租賃租金相關的遞延資產。
零售購物從實體店轉向網上購物，可能會對我們的現金流、財務狀況和經營業績產生不利影響。
雖然許多在我們酒店運營的零售商銷售食品雜貨和其他必需品或提供服務，但轉向網上購物可能會導致我們的某些租户產生的實體銷售額下降，和/或可能導致我們的某些租户在未來縮小其零售點的規模或數量。因此，我們的現金流、財務狀況和經營結果可能會受到不利影響。
當租賃到期時，我們可能無法續簽租約、租賃空置空間或重新租賃空置空間，從而增加或延長空置空間，這將對我們的財務狀況、運營業績和現金流產生不利影響。
當租約到期時，我們可能無法續簽租約、租賃空置空間或重新出租空間。此外，我們可能需要提供大幅度的租金減免、租户改善、提前解約權或低於市價的續期選擇，以留住現有租户或吸引新租户。如果我們物業的租金下降，我們現有的租户不續簽租約，或者我們不重新出租可用的空間，我們的財務狀況、經營業績和現金流將受到不利影響。
運營費用的增加將對我們的運營業績產生不利影響。
我們的運營費用包括但不限於物業税、保險、公用事業、維修和商業地產公共區域的維護。我們可能會遇到運營費用的增加，其中一些或全部可能是我們無法控制的。我們的大多數租約要求租户支付一定比例的財產税、保險費和公共區域維護費。不過，如果有物業未完全入夥，或從租户收回的收入不足以支付營運開支，我們便可能要自行支出營運開支。此外，我們可能無法續簽租約或協商新租約，條款要求租户支付租户目前支付的所有物業税、保險和公共區域維護費用，這將對我們的經營業績產生不利影響。
我們的零售中心可能依賴錨店或主要租户來吸引購物者，並可能因失去或關閉其中一個或多個租户而受到不利影響。
我們的一些零售中心都有大租户。在任何時候，我們的租户都可能經歷他們的業務下滑，這可能會顯著削弱他們的財務狀況。因此，我們的租户，包括我們的主播和其他主要
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任何租户如未能履行其對吾等的合約責任、尋求優惠以繼續經營或宣佈破產，均可能導致該等租户終止租約及因終止租約而損失租金收入。此外，我們的某些租户可能會在繼續支付租金的同時停止運營，這可能會減少客户流量，從而減少適用零售物業的其他租户的銷售額。此外，零售機構之間的合併或整合可能導致現有門店關閉或門店位置重複或地理重疊，其中可能包括我們零售中心的門店。
失去錨店或主要租户或關閉門店可能會顯著降低我們的入住率或我們從零售中心獲得的租金。我們可能無法重新租賃騰出的空間，或者無法以類似或更優惠的條件重新租賃，或者根本無法重新租賃。如果錨店或主要租户違約，我們可能會在執行我們作為房東的權利時遇到延誤和成本，以便根據我們與此等各方的協議條款追回應支付給我們的金額。
我們零售中心的某些租約包含“合租”或“停電”條款，如果觸發，可能會允許租户支付更低的租金、停止運營或終止租約，這可能會對我們的業績或適用零售物業的價值產生不利影響。
我們零售中心的某些租約包含“共同租賃”條款，這些條款規定了與租户保持營業的義務、應付租金金額或租户繼續佔用空間的義務相關的條件，包括(I)錨定租户的存在，(Ii)錨定租户的商店的持續運營，以及(Iii)適用物業的最低入住率水平。如果合租條款因上述任何一項條件遭違反而觸發，租户可有權停止營運、提早終止租約或減租。此外，我們零售中心的某些租約包含“停電”條款，允許租户在繼續支付租金的同時停止運營。這可能會導致酒店的客流量減少，從而減少我們在該酒店的其他租户的銷售額，這可能導致我們的其他租户無法支付他們的最低租金或費用追回費用。該等撥備亦可能導致適用租約所產生的租金收入減少。如果租約中的合租或停租條款導致收入或租户銷售額下降，租户提前終止租約或降低租金的權利，我們的業績或適用零售中心的價值可能會受到不利影響。
我們可供保留的發展項目和商業物業的價值受多個因素影響。
我們在各種商業地產和以開發換持有的項目上都有大量投資。房地產行業的疲軟，特別是夏威夷的疲軟，難以獲得或續簽項目級融資，以及我們的投資和再開發戰略的變化，以及其他因素，可能會影響這些房地產資產的公允價值。如果我們的商業物業或重建或發展換持有項目的未貼現現金流降至低於該等資產的賬面價值，而該等資產的公允價值低於其賬面價值，我們將被要求確認減值虧損。
我們可能無法確定並完成對符合我們標準的物業的收購，這可能會阻礙我們的發展。
我們的業務戰略包括收購零售、寫字樓、工業和其他物業。這些活動要求我們確定符合我們標準的合適收購候選者或投資機會。我們評估可用房產的市場，並可能在存在戰略機會時嘗試收購房產。由於各種因素，吾等可能無法收購經吾等確認為潛在收購機會的物業，包括但不限於：(I)無法(I)磋商有關各方同意的條款，(Ii)滿足成交條件，或(Iii)以優惠條款或根本不能為收購提供資金。此外，在評估和談判潛在收購(包括我們後來無法完成的收購)方面，我們可能會產生鉅額成本，並轉移管理層的注意力。如果我們不能以優惠的條件收購物業，或者根本不能，我們的財務狀況、經營業績和現金流可能會受到不利的影響。
我們面臨房地產收購和開發的競爭，這可能會阻礙我們擴大業務的能力，或者可能會增加這些活動的成本。
我們與許多其他實體競爭商業房地產和適合新開發的土地，包括其他REITs、私人機構投資者和其他商業房地產的所有者和經營者。規模較大的REITs可能享有較低的資金成本帶來的競爭優勢。這些競爭者可能會提高我們購買物業所需支付的市價。如果我們不能以我們認為合理的價格收購符合我們標準的物業，我們的增長能力可能會受到不利影響。
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我們面臨着與房地產建設和開發相關的風險。
我們的重建和保留髮展的項目會受到風險的影響，這與我們按時和按預算完成項目的能力有關。可能導致開發項目超出預算或無法完成的因素包括，但不限於：(I)我們無法以有利的條件獲得足夠的融資或保險，或根本無法獲得足夠的融資或保險；(Ii)施工延誤、缺陷或成本超支，這可能增加項目開發成本；(Iii)商品或建築成本增加，包括勞動力成本；(Iv)發現危險或有毒物質，或其他環境、文化敏感或相關問題；(V)無法獲得或嚴重延誤獲得、分區、(Vi)難以遵守地方、市、縣和州有關許可、分區、細分、公用事業和水質的規章制度，以及有關空氣和水質量以及保護瀕危物種及其棲息地的聯邦規章制度；(Vii)基礎設施容量或可用性不足(例如水、下水道和道路)，無法滿足我們項目的需要；(Viii)無法獲得支持項目所需的租户或維持債務契約的遵守；(Ix)未能達到或維持預期的入住率水平；(Vii)無法滿足我們的項目需要；(Viii)無法獲得支持項目或維持債務契約所需的租户；(Ix)未能達到或維持預期的入住率水平；(X)譴責所有或部分發展或營運物業，這可能會對這些項目的價值或可行性產生不利影響；及(Xi)金融業的不穩定可能會減少融資的可獲得性。
金融行業的嚴重不穩定，可能會導致房地產價值下降和貸款違約增加。這反過來可能導致監管加強，信貸要求收緊，流動性減少，幾乎所有借款人的信用風險溢價都會上升。信用環境的惡化也可能在其他方面影響我們，包括供應商、租户或合資夥伴的信用或償付能力，合作伙伴為其合資企業的財務義務提供資金的能力，以及我們為自己的房產獲得抵押融資的機會。
商業地產投資的流動性相對較差。
我們迅速出售投資組合中的一處或多處房產以應對不斷變化的經濟、金融和投資狀況的能力是有限的。房地產市場受到許多因素的影響，比如總體經濟狀況、供求、融資可獲得性、利率和其他我們無法控制的因素。我們不能確定我們能夠以我們尋求的價格和其他條件出售任何房產。或潛在買家提出的任何價格或其他條件都是我們可以接受的。“我們也不能肯定地估計找到願意的買家和完成物業出售所需的時間長度。任何阻礙我們處置物業能力的因素可能會對我們的財務狀況和經營業績產生不利影響。
與我們的陸地業務部門相關的風險
我們面臨着與房地產建設和開發相關的風險。
我們的開發待售項目所面臨的風險與“我們的開發和銷售項目”中所描述的風險類似。我們受制於與房地產建設和開發相關的風險。“以上風險因素，在“與我們的商業地產部門相關的風險”分段.
金融業的嚴重不穩定可能會導致房地產價值下降和貸款違約增加。這反過來可能導致監管加強，信貸要求收緊，流動性減少，幾乎所有借款人的信用風險溢價都會上升。更少的貸款產品和嚴格的貸款資格使借款人更難在我們的項目中購買單元。此外，為商業物業買家取得融資的更嚴格要求大大增加了我們銷售商業物業的難度，並可能對此類銷售的銷售價格和其他條款產生負面影響。信用環境的惡化也可能在其他方面影響我們，包括客户、供應商或合資夥伴的信用或償付能力，合作伙伴為其合資企業的財務義務提供資金的能力，以及我們為自己的房產獲得抵押融資的機會。
政府實體已經或可能採取可能限制我們開發活動的監管要求。
我們受到影響土地開發過程的法律和法規的約束，包括分區和允許的土地用途。政府實體已經通過或可能批准可能對土地供應和發展機會產生負面影響的法規或法律。我們可能會向發展商施加要求，影響我們在受影響市場發展項目的能力，或要求我們符合額外的行政和監管規定，從而延誤發展進度或增加我們的發展成本。
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房地產開發項目受到保修和建築缺陷索賠，在正常的業務過程中，這可能是重大的。
在我們的開發-銷售項目中，我們受到在正常業務過程中產生的保修和施工缺陷索賠的約束。根據這些索賠，應支付的金額，包括律師費和補救任何建築缺陷，都可能是巨大的，可能會超過該項目的利潤。因此，我們可以維持責任保險，從承建商那裏獲得賠償和保險證書，通常包括與工藝和材料有關的索賠，並根據歷史經驗和與所建項目類型相關的質量風險為項目建立保修和其他準備金。由於這些事項固有的不確定性，我們不能保證我們的保險範圍、承包商安排和儲備將足以在未來解決我們的部分或全部保修和建築缺陷索賠。例如，合同賠償可能難以執行，我們可能負責適用的自我保險保留，以及某些索賠可能不在保險範圍內或可能超出適用的承保範圍。此外，提供的保險範圍和建築缺陷責任保險的可獲得性可能是有限的或昂貴的。因此，我們不能保證這些保險將是足夠的，以可接受的成本提供，或者根本就是可用的。
我們參與了合資企業，並面臨與合資企業關係相關的風險。
我們參與了合資關係，並可能啟動未來的合資項目。合資企業涉及某些風險，其中包括：(I)我們可能對合資企業沒有投票權；(Ii)我們可能無法與我們的合資夥伴保持良好的關係；(Iii)合資夥伴的經濟或商業利益在任何時候都可能與我們的經濟或商業利益不一致；(Iv)合資夥伴可能無法為其在經營和開發活動中的資本份額提供資金，也可能無法履行其其他承諾，包括向我們提供準確和及時的會計和財務信息；(V)合資企業或合資夥伴可能會蒙受損失。(Vi)合營夥伴可能資不抵債，要求吾等承擔與合營項目有關的所有風險及資本要求，而任何由此而來的破產程序可能會對項目或合營項目的運作產生不利影響；及(Vii)吾等可能被要求履行已提供或同意在未來提供的與完成合營項目的建造及開發有關的擔保、合營公司的債務，或對作為合營公司債券擔保人的第三方的賠償。
我們的開發項目和/或合資投資的價值受到許多因素的影響。
我們在各種開發項目和合資投資中都有大量投資。房地產行業的疲軟，特別是在夏威夷，難以獲得或續簽項目級融資，難以獲得政府許可和授權，難以確保基礎設施容量或可用性(如供水、下水道和道路)，以及我們投資和開發戰略的變化等因素，可能會影響我們或我們合資企業擁有的這些房地產資產的公允價值。如果我們合資開發項目的公允價值下降到低於這些資產的賬面價值，而且這種下降不是暫時的，我們將被要求確認減值損失。此外，如果我們的開發項目的未貼現現金流下降到低於這些資產的賬面價值，如果這些資產的公允價值低於其賬面價值，我們將被要求確認減值損失。
我們使用或出租農用土地用於農業用途的能力可能會受到政府監管的限制。
鑑於我們在考艾島擁有的農業土地規模很大，我們將土地出租給農業用途的許多第三方可能被描述為大規模的商業農業經營。考艾島通過的立法限制了此類作業在高速公路、學校、海洋、溪流、住宅、公園、療養院、醫院和其他類似用途的特定距離內種植除地被植物以外的作物的能力。這項立法還對此類作業施加了重大限制，並規定了有關殺蟲劑使用的公開通知義務，並限制了他們使用轉基因生物(GMO)作物的能力。2016年11月，考艾島的立法被法院宣佈無效。如果通過額外的農業立法限制，例如限制使用殺蟲劑、我們使用或出租土地作大規模農業用途的能力，以及我們為這些土地所能賺取的任何租金，都可能會受到不利影響。
農用地缺乏流動性，很難估價。
即使能夠找到合格的農場承租人並從事租賃，農業經營本質上也是高風險的，營業額是可以預期的。從房東的角度來看，農業租賃只產生適度的租金，這可能意味着對土地的估值，而這可能會大大低估其他評估資產價值的方法。
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農業灌溉用水的缺乏可能會對土地業務部門的運營和盈利能力產生不利影響。
為了在我們的土地上開展可持續的農業活動，獲得充足、可靠和負擔得起的水源至關重要。為這些農地服務的現有基礎設施依賴於地表水的收集和傳輸。如果把地表水分流作農業用途的能力有限，或長期雨量不足，便會對土地的效用和我們善用土地作農業用途的能力造成重大的不利影響。在我們的農業用地所在的毛伊島和考艾島，從河流引水面臨監管和法律挑戰。
水的供應對於Mahi Pono Holdings LLC(“Mahi Pono”)在我們出售毛伊島某些農地(“農地出售”)的同時，成功實施從我們手中購買的這些土地上的耕作計劃也是至關重要的。正如我們與此次出售相關的公開文件以及本報告第二部分第8項中的合併財務報表附註23所述，如果Mahi Pono無法獲得足夠的水來支持其購買土地的農業計劃，這可能會引發某些財務義務。
我們的電力銷售合同可能會以不太優惠的條款更換，也可能不會更換。
我們的電力銷售合同將在未來的多個時間點到期，可能無法更換，也可能以不太優惠的條款更換，這可能會對Land Operations的盈利能力產生不利影響。
夏威夷的電力銷售市場有限。
夏威夷的配電系統很小，而且是島上特有的；目前，沒有能力將一個島嶼上產生的電力轉移到其他任何島嶼上。此外，夏威夷法律通常限制像我們這樣的獨立發電商將其輸出的電力出售給每個島嶼上各自公用事業公司以外的公司，而不是自己成為公用事業公司，並受州公用事業委員會(PUC)的監管。此外，我們向各島的公用事業公司出售電力，均須經臨市局批准。與大陸的一些地區不同，夏威夷的獨立發電商沒有能力利用公用事業基礎設施將電力輸送到其他地方。
政府實體已經或可能採取與我們的大壩、水庫和其他可能對我們的運營產生不利影響的水利基礎設施相關的監管要求。
我們受到適用於某些水壩、水庫和其他水利基礎設施的檢查和法規的約束。其中一些設施存在夏威夷州注意到的缺陷，我們正在與監管機構合作解決這一問題。目前或未來對土地擁有人和大壩擁有人/運營者的要求可能要求我們滿足額外的行政和監管要求，從而增加我們的持有成本和/或降低相關設施的運營效用。
與我們的材料研發和施工部門相關的風險
我們材料和建築部門的收入增長和盈利能力取決於我們無法控制的因素。
我們的材料研發部門增加收入和提高盈利的能力可能會受到我們無法控制的因素的影響，這些因素包括但不限於：(I)政府對基礎設施項目的資金減少；(Ii)由於夏威夷經濟狀況不佳，私營部門客户的支出減少；(Iii)競爭對手數量增加；(Iv)競標合同的成功率下降；(V)運輸和物流成本下降，這可能導致客户從夏威夷以外的來源購買材料的成本更高-(Vi)限制獲得維持增長所需的週轉資金和投資資本；以及(Vii)無法僱用和留住必要的人員，以及無法獲得支持增長的設備。
經濟衰退或政府對基礎設施項目的資金減少可能會減少我們的材料和建築業務的收入和利潤。
該部門的產品用於公共基礎設施項目，包括高速公路、街道、道路、機場跑道和類似項目的建設、維護和改善。我們的材料和建築業務，包括我們的集合體業務，高度依賴於由各種政府實體資助的基礎設施工程的數量和時間，而這反過來又取決於整體經濟狀況、對新的或替代基礎設施的需求、由政府實體資助的各種項目的優先事項以及聯邦、州或地方政府的支出水平。我們不能保證用於這些和其他方面的撥款的存在、數額和時間。
20

未來的項目，包括州和聯邦政府在公路和高速公路上的支出。基礎設施支出可能會下降，原因有很多，包括州和地方政府用於此類項目(包括聯邦資金)的收入減少，以及州、地方和聯邦資金可用的其他相互競爭的優先事項。州政府在高速公路和其他項目上的支出可能會受到聯邦高速公路資金減少或延遲或相關不確定性的不利影響。該部門的很大一部分收入依賴於與檀香山市縣、夏威夷州和聯邦政府簽訂的合同。如果收入和利潤受到經濟低迷或政府資金減少的影響，該部門的長期資產和商譽可能會受到損害。
我們可能會面對社會人士對經營或擴建石礦場或其他設施的反對。
採石場和其他設施需要特別和有條件的使用許可證才能運營。許可和發牌申請和程序以及監管執法程序都可以接受公眾的審查和評論。此外，Makakilo採石場毗鄰居民區，採礦過程中使用了重型設備和炸藥。因此，我們的材料建築業務可能會受到社區的反對和負面宣傳，這可能會對業務產生負面影響，並推遲或限制業務未來的任何擴張或發展。
重要的合同可能被取消，或者我們可能被取消競標新合同的資格。
政府實體通常有權隨時取消與我們建築企業的合同，一般只支付已經完成的工程費用，外加商定的補償性間接費用回收金額。此外，如果我們不能保持某些政府合同所要求的資質，例如保持可接受的安全記錄，我們的建築企業可能會被禁止競標這些合同。
如果我們的材料和建築業務在投標或談判最終授予我們的合同時無法準確估計總體風險、要求或成本，該部分可能實現低於預期的利潤或導致合同虧損。
材料採購和建築部門的大部分收入來自“數量定價”(固定單價)合同。數量定價合同要求以批准的數量為基礎以固定單價提供行項目材料，而不考慮實際的單位成本。只有準確估計成本併成功控制成本，合同的預期利潤才能實現。如果合同的成本估算不準確，或者合同未在成本估算範圍內執行，則成本超支可能會導致虧損或導致合同不能像預期的那樣有利可圖。
如果我們的材料和建築企業不能吸引和留住關鍵人員和熟練勞動力，或者遇到勞動困難，可能會對投標和順利完成合同的能力造成負面影響。
吸引和留住可靠、合格人才的能力是使我們的材料和建築企業能夠成功競標並有利可圖地完成工作的一個重要因素。這包括管理層成員、項目經理、估算員、主管和領班。該部門未來的成功還將取決於其招聘、培訓和留住高技能管理人員的能力，或者在需要時吸引高技能管理人員的能力。如果對這些員工的競爭非常激烈，可能很難招聘和留住支持運營所需的人員。如果我們不能成功地留住現有員工，並吸引、培養和留住新的高技能員工，部門運營和未來的收益可能會受到負面影響。
大多數分部人員都加入了工會。任何涉及加入工會的勞動力的停工或其他勞資糾紛，或者無法與工會續簽合同，都可能對運營產生不利影響。
我們的建築和與建築相關的業務可能無法達到我們的鋪路合同的進度或性能要求。
瀝青鋪設合同對逾期完工有處罰。在大多數情況下，項目必須在收到開工通知之日起的指定工作日或日曆天數內完成，但因天氣延誤或客户要求的額外工作而留出額外天數。如果我們的建築企業最終未能如期完成項目，我們可能要負責合同約定的違約金，超出合同規定的天數後每天評估的金額由客户自行決定。在這種情況下，項目總成本可能會超過原來的估計，並可能導致項目的利潤損失或虧損。此外，我們的建築業務簽訂了一次性和批量定價合同，其中利潤可能會受到一些我們無法控制的因素的不利影響，這些因素可能會導致實際成本大大超過我們最初投標時估計的成本。
21

授予和履行新合同的時機可能會對材料和建築部門的經營業績和現金流產生不利影響。
一般來説，我們很難預測新項目會否及何時招標，因為這些項目往往涉及宂長而複雜的設計和招標過程，並受多項因素影響，例如市場情況、融資安排和政府批准等。由於這些因素，各分部的經營業績和現金流可能會在不同季度和年度之間波動，而且波動可能會很大。
提交中標後授予合同的時間不確定，這也可能給設備編隊和工作人員的規模與合同需要相匹配帶來困難。在某些情況下，我們的材料和建築業務可能會維護和承擔比目前所需更多的設備成本，以應對未來對現有合同或預期未來合同的需求。
此外，合同收入、收益和現金流的時間可能會因多種因素而推遲，包括延遲接收供應商的材料和設備以及分包商的服務，以及要執行的工作範圍的變化。
對數量有限的客户的依賴可能會對我們的材料和建築業務以及運營結果產生不利影響。
由於該部門建築合同的規模和性質，一個或幾個客户，如聯邦政府、夏威夷州和夏威夷的各個縣，過去和未來可能在任何一年或連續幾年的綜合部門收入和毛利潤中佔據相當大的一部分。類似地，分部積壓經常反映特定客户的多個合同；因此，一個客户在某個時間點可能包含相當大比例的積壓。任何此類客户的業務損失，或客户大規模拖欠或延遲付款，都可能對我們的材料和建築業務或運營結果產生不利影響。
從長遠來看，我們的材料和建築業務可能需要更多資本。
生產骨料產品和履行瀝青混凝土鋪設合同所需的財產和機械都很昂貴。該部門產生足夠現金流為這些支出提供資金的能力取決於未來的業績，這將受到一般經濟條件、行業週期以及財務、商業和其他影響運營的因素的影響，其中許多因素超出了我們的控制範圍。如果該部門無法產生足夠的現金來運營其業務，則可能需要進一步減少或推遲計劃的資本或運營支出。
無法獲得保證金可能會限制我們的材料和建築業務能夠追求的總金額的合同。
按照建築業的慣例，我們可能會被要求向客户提供保證金，以確保我們在建築合同下的表現。我們獲得擔保債券的能力主要取決於我們的資本、營運資金、過去的業績、管理專業知識和聲譽以及某些外部因素，包括擔保市場的整體容量。擔保公司會根據積壓的數量和承保標準來考慮這些因素，這些因素可能會不時改變。對保險和債券市場產生不利影響的事件通常可能導致未來更難獲得債券，或者只能以明顯更高的成本獲得債券。無法獲得足夠的保證金將限制我們的建築業務競標新合同的金額，並可能對該部門未來的收入和業務前景產生不利影響。
我們的材料和建築部門的運營受到可能導致人身傷害或財產損失的危險，從而使我們承擔責任和可能的損失，這些可能不在保險覆蓋範圍內。
分部員工在道路建築工地、工廠和採石場進行建築活動時，通常會受到危險的影響。操作危險會造成人身傷害和生命損失、財產、廠房和設備的損壞或破壞以及環境破壞。我們維持一般責任和超額責任保險、工傷賠償保險、汽車保險和其他類型的保險，所有這些保險的金額都與我們材料和建築業務的損失風險和行業慣例一致，但這種保險可能不足以覆蓋運營中發生的所有損失或債務。
由於未知因素，保險責任很難評估和量化，這些因素包括傷害的嚴重程度、責任與其他各方的比例、未報告的事故數量以及該部門安全計劃的有效性。如果保險索賠或費用高於我們的估計，我們的材料和建築業務
22

可能需要使用營運資金來滿足這些索賠，這可能會影響他們維持或擴大運營的能力。
環境和其他監管事項可能會對我們的材料和建築業務的經營能力產生不利影響，並可能需要大量支出。
分部經營須遵守與有害物質的管理、處置和補救、氣候變化以及向空氣和水中排放和排放污染物有關的各種環境法律和法規。我們的材料和建築業務可能會對這種污染負責，這些污染不僅來自他們自己的活動，也來自其他公司在該部門收購或租賃的物業上的歷史活動。分部經營還必須遵守與工作場所安全和工人健康相關的法律和法規，其中包括監管員工接觸危險物質的法律和法規。違反此類法律法規可能會使我們面臨鉅額罰款和處罰、清理費用、第三方財產損失或人身傷害索賠。此外，這些法律法規已經變得越來越嚴格，執法實踐和合規標準也變得越來越嚴格。此外，我們無法預測可能施加的法律或監管要求的性質、範圍或效果，或現有或未來的法律或法規將如何管理或解釋，這些法律或法規以前從未適用過。遵守更嚴格的法律或法規，以及監管機構更嚴格的執法政策，除其他外，可能需要為目前尚未擁有的設備或獲得或修改適用於分部活動的許可證支付大量費用。
燃料、能源和原材料成本的短缺和波動可能會對我們的材料和建築業務產生不利影響。
我們的材料和建築業務需要持續供應柴油、電力和其他能源，用於生產和運輸。這些企業的財務業績有時會受到這些能源的高昂成本的影響。成本的顯著增加或這些能源的可獲得性的減少，已經並可能在未來降低財務業績。此外，這些能源供應和成本的波動可能會使規劃商業運營變得更加困難。我們不對衝燃油價格風險，而是專注於與產量相關的降價、燃油效率、替代燃料來源、消費以及提高聚合價格的能力所產生的自然對衝。
同樣，分段作業也需要液體瀝青的持續供應，液體瀝青是生產瀝青混凝土的關鍵原材料。液態瀝青受到潛在的供應限制和價格大幅波動的影響，這些因素通常與原油價格相關，儘管不像柴油或汽油那樣密切，而且超出了我們的材料和建築業務的控制範圍。因此，由於瀝青混凝土生產成本上升，原油價格的大幅上漲將對材料開發和建築部門的財務業績產生不利影響。相反，油價的大幅下跌對我們液態瀝青混凝土的材料和建築銷售產生了不利影響，這是由於向夏威夷進口瀝青的成本降低，這可能導致客户從夏威夷以外的競爭對手那裏採購液態瀝青。
1B項。未解決的員工意見
沒有。
23

項目2.按區段劃分的屬性説明
商業地產

資產類別
該公司在夏威夷擁有和經營三個資產類別(零售、工業和寫字樓)的改善物業組合。下表列出了截至2020年12月31日按改善的房地產資產類別劃分的GLA平方英尺(以下簡稱SF)摘要：
當前GLA(SF)
零售2,500,200 
工業1,218,000 
辦公室143,600 
總計3,861,800 
如上所述，截至2020年12月31日，本公司還根據城市土地租約在夏威夷擁有153.8英畝土地。

改進的性能
該公司改進後的大部分零售、工業和寫字樓物業位於瓦胡島和毛伊島，在考艾島和夏威夷島上的持有量較小。於2020年12月31日及2019年12月31日，改善物業組合的入住率(即於報告期末的租賃及開工面積佔可租賃總面積的百分比，“入住率”)分別為93.5%及93.9%。對於投資組合中的物業，該公司按年化基本租金(“ABR”)計算其每項改善物業的總租金和每平方英尺(“PSF”)；ABR的計算方法是將當月的合同基本租金乘以12。
24

截至2020年12月31日，公司商業地產改善性物業資產如下(千美元，PSF數據除外)：
屬性海島建造年份/
翻新		當前
GLA(SF)		入住率ABRABR
PSF
零售：
1珍珠高地中心瓦胡島1992-1994411,400 96.5%$10,839 $27.31 
2凱路亞零售瓦胡島1947-2014326,200 96.6%10,349 33.42 
3勞拉尼村瓦胡島 2012 175,800 96.6%6,426 37.86 
4懷亞奈購物中心(Waianae Mall)瓦胡島 1975 171,600 85.1%3,060 24.97 
5馬諾阿市場瓦胡島 1977 141,400 87.7%3,909 33.21 
6皇后區集市(1)夏威夷島 2007 134,700 91.5%4,709 47.87 
7卡內奧河灣購物中心(租賃)瓦胡島 1971 125,400 96.6%2,902 24.16 
8北庫雷村考艾 2015 119,200 100.0%4,190 35.15 
9普努內納購物中心(1)毛伊島2017118,000 68.1%3,846 47.87 
10外皮奧購物中心瓦胡島 1986, 2004 113,800 100.0%3,360 29.62 
11愛卡希公園購物中心瓦胡島 1971 98,100 91.0%2,033 25.09 
12拉尼豪街市(Lanihau Marketplace)夏威夷島 1987 88,300 91.3%1,626 20.17 
13庫奎拉的商店考艾 2009 86,100 79.6%2,230 37.89 
14Hookele購物中心(1)毛伊島201971,400 91.2%2,316 38.72 
15庫尼亞購物中心瓦胡島 2004 60,600 93.9%2,107 39.12 
16外坡裏鎮中心(1)考艾 1980 56,600 40.8%491 21.28 
17流哈拉商鋪瓦胡島 2018 46,300 100.0%1,857 45.03 
18納比利廣場毛伊島 1991 45,600 86.3%1,123 29.47 
19卡胡魯購物中心毛伊島195145,300 93.6%690 16.26 
20米利拉尼·毛卡的入口瓦胡島 2008, 2013 34,900 90.6%1,823 57.73 
21阿倫港碼頭中心考艾200223,600 88.0%479 23.10 
22“收藏”瓦胡島20175,900 100.0%381 64.58 
小計-零售2,500,200 91.2%$70,746 $32.37 
工業：
23科莫哈納工業園瓦胡島 1990 238,300 100.0%$3,341 $14.02 
24卡卡科商務中心瓦胡島 1969 201,500 96.9%2,649 14.31 
25外皮奧實業瓦胡島1988-1989158,400 100.0%2,527 16.05 
26歐普雷實業瓦胡島2005-2006, 2018151,500 100.0%2,390 15.78 
27P&L倉庫毛伊島 1970 104,100 100.0%1,543 14.82 
28卡波雷企業中心(1)瓦胡島 2019 93,000 100.0%1,543 16.58 
29火奴湖工業夏威夷島2004-2006, 200886,500 100.0%1,230 14.22 
30凱魯亞實業/其他瓦胡島1951-197469,000 91.8%1,060 17.83 
31艾倫港考艾1983, 199364,600 100.0%719 11.14 
32港灣工業毛伊島193051,100 89.5%564 12.34 
小計-工業1,218,000 98.6%$17,566 $14.82 
辦公室：
33卡胡魯寫字樓毛伊島 1974 59,400 89.9%$1,539 $28.85 
34米利拉尼毛卡南部的入口瓦胡島1992, 200637,100 100.0%1,669 44.93 
35卡胡魯辦公中心毛伊島 1991 33,400 91.5%771 26.29 
36洛諾中心毛伊島 1973 13,700 77.0%279 26.50 
小計-辦公室143,600 91.6%$4,258 $32.67 
道達爾-夏威夷改進的投資組合3,861,800 93.5%$92,570 $26.44 
(1)房地產目前不包括在同一商店(“同一商店”)池中，管理層在計算某些非GAAP指標時使用了該池，以提高房地產或土地租賃水平。請參閲第41頁，瞭解非GAAP財務衡量標準以及非GAAP衡量標準與GAAP衡量標準之間的必要對賬。

25

土地契約
截至2020年12月31日，該公司的商業土地租賃組合如下(以千美元為單位)：
屬性名稱(%1)位置
(城市、島嶼)		英畝財產類型艾普。年當前ABR
1迎風城市購物中心卡內奧赫，瓦胡島15.4零售2035$2,800 
2所有者/運營商(2)卡波萊，瓦胡島36.4工業20252,328 
3所有者/運營商(2)火奴魯魯，瓦胡島9.0零售20452,075 
4凱慕基購物中心火奴魯魯，瓦胡島2.8零售20401,728 
5S&F實業毛伊島的普努內內52.0重工業20591,275 
6所有者/運營商卡內奧赫，瓦胡島3.7零售2048990 
7迎風城郊廣場一期凱盧亞，瓦胡島3.4零售2062753 
8迎風城郊廣場二期凱盧亞，瓦胡島2.2零售2062485 
9所有者/運營商凱盧亞，瓦胡島1.9零售2034450 
10所有者/運營商火奴魯魯，瓦胡島0.5零售2028357 
11所有者/運營商火奴魯魯，瓦胡島0.5停車2023329 
12巴利棕櫚廣場凱盧亞，瓦胡島3.3辦公室2037259 
13所有者/運營商毛伊島的卡胡魯伊(Kahului)0.8零售2026249 
147-11凱路亞中心凱盧亞，瓦胡島0.9零售2033248 
15所有者/運營商凱盧亞，瓦胡島1.2零售2022237 
16所有者/運營商毛伊島的卡胡魯伊(Kahului)0.4零售2021220 
17所有者/運營商毛伊島的卡胡魯伊(Kahului)0.8工業2025209 
18所有者/運營商毛伊島的卡胡魯伊(Kahului)0.5零售2029179 
19所有者/運營商凱盧亞，瓦胡島0.4零售2022158 
20所有者/運營商毛伊島的卡胡魯伊(Kahului)0.4零售2027158 
剩餘部分五花八門17.3五花八門五花八門1,410 
總土地租約153.8$16,895 
(1)不包括部門間土地租賃，主要來自材料和建築部門，這些租賃在綜合經營業績中被剔除。
(2)土地租賃目前不包括在同一商店池中，管理層在計算某些非GAAP指標時會使用該池來提高物業或地面租賃水平。請參閲第41頁，瞭解非GAAP財務衡量標準以及非GAAP衡量標準與GAAP衡量標準之間的必要對賬。
陸上行動
該公司的土地業務部門尋求管理和貨幣化該公司遺留下來的非商業房地產土地持有量和資產。

土地持有量
截至2020年12月31日，該公司擁有與其土地運營部門相關的26,697英畝土地，具體如下：
類型考艾毛伊島瓦胡島總英畝數
用於其他作業的土地— 21 — 21 
未積極開發/使用的城市土地
具有全部或部分基礎設施的城市可開發性2 110 — 112 
城市可開發，基礎設施有限或沒有基礎設施29 186 — 215 
城市其他1 23 — 24 
小計-未在積極開發/使用中的城市土地32 319 — 351 
涉農
農業/其他6,155 6,123 75 12,353 
城市權利程序260 357 — 617 
保護與保存12,488 358 509 13,355 
小計-與農業有關18,903 6,838 584 26,325 
土地行動總土地佔有量18,935 7,178 584 26,697 
26

積極開發待售項目
該公司的土地運營部門目前有包括夏威夷待售度假村和輕工業地塊在內的待售開發項目。近年來，由於成功的貨幣化努力和決定不啟動新的待售開發項目，這份清單已大幅減少。以下是一筆總和截至2020年12月31日，公司活躍的房地產開發待售組合：
(單位：百萬)
項目位置產品
類型		艾斯特。
經濟上的
利息		計劃
單位或
暢銷
英畝		單位/
英畝
關着的不營業的		艾斯特。
總計
項目/
投資
成本		A&B總收入
投資
(至今生活)
全資擁有：
毛伊島商業園
(第二期)		卡胡魯伊，
毛伊島		燈
工業
成批		100%11750$90.0$68.0
合資企業：
庫奎拉波普，
考艾		度假勝地
住宅		75% +/- 5%1,425229$1,071.0$323.0
其他庫奎拉相關投資波普，
考艾		度假勝地
住宅		75% +/- 5%5849$102.0 $52.0
毛伊島商業園：毛伊島商業園(二期)(“MBP II”)是公司在毛伊島卡胡魯伊的毛伊島商業園項目的第二階段。MBP II劃作輕工業、零售和辦公用途。
庫奎拉和其他庫奎拉相關投資：2002年4月，該公司與DMB Associates，Inc.(總部設在亞利桑那州的總體規劃社區開發商DMB Associates，Inc.)的附屬公司DMB Communities II(“DMBC”)成立了一家合資企業，在由歷史A&B土地組成的土地上開發Kukui‘ula。截至2020年12月31日，向主要項目貢獻的總資本約為3.23億美元，其中包括公司最初貢獻的土地價值3000萬美元。
其他庫奎拉相關投資包括在庫奎拉的兩個垂直建築、開發待售項目的合資投資，以及庫奎拉開發待售項目的應收票據。
可再生能源
該公司直接涉足可再生能源領域，作為清潔能源生產商已有115多年的歷史。在其歷史上，該公司通過其全資子公司McBryde Resources，Inc.(“McBryde”)運營的考艾島上的水力發電和太陽能設施生產可再生能源，並在考艾島和瓦胡島的太陽能項目上歷來投資超過3700萬美元。根據其簡化業務的戰略，在截至2020年9月30日的季度內，該公司將其位於考艾島阿倫港的太陽能發電設施出售給夏威夷的一家獨立的可再生能源設施運營商。
在截至2020年12月31日的一年中，McBryde生產了32,025兆瓦時的水電(2019年為26,572兆瓦時)和9,215兆瓦時的太陽能(2019年為11,122兆瓦時)。在與A&B相關的業務中，McBryde向考艾島公用事業合作社(KIUC)出售電力。2020年的發電量為29,755兆瓦時(2019年為30,756兆瓦時)。
27

材料與建築
Grace Pacific在瓦胡島的Makakilo擁有542英畝土地，其中約200英畝用於其採石業務。2020年，Grace Pacific交付了大約63.5萬噸巖石。採石場的運營受到特殊和有條件的使用許可證的管轄，這些許可證允許宏利太平洋在2032年之前開採集料。格雷斯太平洋公司還在莫洛凱擁有大約264英畝的土地，這些土地被授權給第三方運營商進行採石作業。
此外，宏力太平洋擁有和運營公路上和非公路車輛，包括重型卡車、乘用車和各種道路鋪設、採石和運營設備。此外，宏力太平洋擁有並運營其運營中使用的非機車車輛項目，如發電機、過境油罐車、燈塔、留言板和核儀表。材料與建築部門有六家碎石廠和五家瀝青混凝土廠(兩家在瓦胡島，兩家在考艾島，一家在夏威夷(島))。
項目3.法律訴訟
合併財務報表附註12中“法律程序及其他或有事項”一節所載信息，包括在本報告第二部分第(8)項中，以供參考。
項目4.礦山安全披露
多德-弗蘭克華爾街改革和消費者保護法第1503(A)條和S-K條例第104項(17 CFR 229.104)要求的有關礦山安全違規行為或其他監管事項的信息包含在本年度報告附件95的表格10-K中。
28

第二部分
項目5.註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券
Alexander&Baldwin，Inc.(“A&B”或“公司”)的普通股在紐約證券交易所上市，股票代碼為ALEX。截至2021年2月12日，登記在冊的股東約為1,975人。此外，以單一記錄保持者的身份出現的賽德公司代表了該公司普通股的數千名實益所有者的持股情況。
本公司選擇從截至2017年12月31日的課税年度開始，根據經修訂的1986年國税法(“國税法”)作為美國聯邦所得税的房地產投資信託基金(“REIT”)徵税。作為房地產投資信託基金，公司通常被要求將至少90%的房地產投資信託基金應納税所得額分配給股東(確定時不考慮支付的股息扣除，也不包括任何淨資本利得)。本公司已經並打算繼續向其股東分配REIT應納税所得額，包括淨資本收益，這將使本公司能夠滿足守則中適用於REITs的分配要求。公司董事會將根據一系列因素(包括但不限於公司的經營業績、現金流和資本需求、經濟狀況、税務考慮、借款能力和其他因素，包括債務契約限制)每季度確定分配給公司股東的現金數額，這些因素可能會對現金支付以及未來收購和資產剝離計劃施加限制，因此公司董事會將按季度決定分配給公司股東的現金數額，這些因素包括但不限於公司的經營業績、現金流和資本需求、經濟狀況、税收考慮因素、借款能力和其他因素，這些因素可能對現金支付和未來收購和資產剝離計劃施加限制。
根據股權補償計劃於2020年12月31日授權發行的證券包括：
計劃類別在行使未償還期權、認股權證及權利時鬚髮行的證券數目未償還期權、權證和權利的加權平均行權價根據股權補償計劃未來可供發行的證券數量(不包括(A)欄反映的證券)
(a)(b)
(c)1
證券持有人批准的股權補償計劃97,900$14.801,363,249
1根據2012年激勵補償計劃，可能會以限制性股票授予、限制性股票單位授予或股票期權授予的形式發行1,363,249股股票。
29

下圖比較了2015年12月31日至2020年12月31日期間，該公司普通股的累計總回報率與標準普爾500指數(S&P500)和兩個行業同行指數-富時NAREIT All Equity REITs和富時NAREIT股權購物中心(FTSE NAREIT Equity Shopping Center)-的累計總回報率。股價表現圖假設投資者在公司和指數上各投資了100美元，並對任何股息進行了再投資。圖表中的比較是根據證券交易委員會的披露要求提供的，並不是為了預測或指示公司普通股的未來表現。
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1545654/000154565421000006/alex-20201231_g2.jpg
於二零二零年內，本公司並無出售任何未經登記的股本證券。
在2020財年第四季度，本公司沒有購買本公司的股權證券。

項目6.保留

30

第七項：管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析
前瞻性陳述
本10-K表格中非歷史事實的陳述屬於“1995年私人證券訴訟改革法”所指的前瞻性陳述，涉及許多風險和不確定因素，可能導致實際結果與相關前瞻性陳述中預期的大不相同。這些前瞻性表述包括但不限於有關未來可能或假定的經營結果、業務戰略、增長機會和競爭地位，以及新型新冠肺炎(CoronaVirus)大流行和相關經濟中斷帶來的快速變化的挑戰以及公司的計劃和應對措施的表述。此類前瞻性陳述僅反映了陳述發表之日的情況，並不能保證未來的業績。前瞻性陳述會受到許多風險、不確定性、假設和其他因素的影響，這些風險、不確定性、假設和其他因素可能會導致實際結果和某些事件的時間與前瞻性陳述中表達或暗示的情況大不相同。這些因素包括但不限於本表格10-K第一部分第1A項“風險因素”中討論的因素。表格10-K中的信息應根據這些重要的風險因素進行評估。公司不承擔任何更新任何前瞻性陳述的義務。
“風險因素”中討論的風險因素可能導致我們的結果與前瞻性陳述中表達的結果大不相同。可能還有我們目前無法預測的其他風險和不確定性，或者我們目前預計不會對我們的財務狀況、經營業績或現金流產生重大不利影響。任何此類風險都可能導致我們的結果與前瞻性陳述中表達的結果大不相同。
引言和目標
管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析(“MD&A”)提供了有關公司業務、最新發展和財務狀況的更多重要信息；公司在綜合和部門層面的經營結果；流動性和資本資源，包括對來自經營和外部來源的現金流量的數量和確定性的評估；以及某些會計原則、政策和估計如何影響其財務報表。MD&A的組織方式如下：
•業務概述：這一部分概述了該公司的業務，以及管理層認為對了解其經營業績和財務狀況或瞭解預期的未來趨勢非常重要的最新發展。
•整合 運營結果：本節提供對該公司綜合經營業績的分析。
•各部門營業收入和利潤分析：本節按業務部門對公司的運營結果進行分析。
•流動性和資本資源：本節討論公司的流動性、財務狀況和現金流分析，包括討論公司通過內部和外部資金來源為其未來承諾和持續經營活動在短期(即從最近一個會計期間結束後的未來12個月)和長期(即未來12個月以後)提供資金的能力。它包括對來自業務和外部來源的現金流的數額和確定性的評價。
•關鍵會計估算：本節確定並彙總了管理層在編制公司合併財務報表時可能對公司報告的經營業績和財務狀況產生重大影響的重大判斷或估計。
本表格10-K的這一部分一般討論2020和2019年的項目，以及2020和2019年的同比比較。關於2018年項目的討論以及2019年與2018年的同比比較，未包括在本Form 10-K表中，可在截至2019年12月31日的公司Form 10-K年度報告第二部分第7項中的管理層對財務狀況和運營結果的討論和分析中找到。
MD&A中的金額四捨五入為最接近的十分之一。因此，如果根據報告的數據重新計算總數和百分比，可能會略有不同。
31

業務概述
可報告的細分市場
該公司經營三個主要部門：商業房地產；土地運營；以及材料和建築。對公司每個報告部門的描述如下：
•商業地產(“華潤置業”)-這一細分市場是一家垂直整合的房地產投資公司，其核心能力包括投資和收購(即尋找機會和收購物業)；建築和開發(即新物業的設計和地面開發或現有物業的重新定位和重新開發)；以及內部租賃和物業管理(即執行新的和重新談判的續約租賃安排，管理其物業的日常運營和維持積極的租户關係)。該公司首選的資產類別包括零售和工業空間的改進型物業，以及城市土地租賃。它的重點是改善零售物業，尤其是以雜貨店為基礎的社區購物中心，以滿足夏威夷市民的日常需求。通過其核心競爭力和在夏威夷的經驗和關係，該公司致力於創造特殊的場所，改善夏威夷居民的生活，並提供場所和機會，使其租户能夠茁壯成長。這一部門的收入主要來自擁有、經營和租賃房地產資產。
•土地業務-這部分包括公司的遺留資產和受公司簡化和貨幣化努力影響的土地持有量。這一部門的財務業績主要來自房地產開發和土地銷售、房地產合資企業的收入/虧損、水力發電和其他遺留業務活動。
•材料與建築(“M&C”)-該部門是夏威夷最大的瀝青鋪裝承包商，也是該州最大的天然材料和基礎設施建設公司之一。這些活動主要是通過其全資子公司--夏威夷的材料和建築公司Grace Pacific LLC(“Grace Pacific”)進行的。
簡化策略
由於轉變為房地產投資信託基金，以及隨之而來的非房地產投資信託基金運營業務的淡化，該公司制定了簡化業務的戰略，其中包括不斷努力加快土地和相關資產的貨幣化，還包括評估其部分或全部材料和建築業務最終貨幣化的戰略選擇。
在本公司繼續評估Grace Pacific鋪路業務方案的同時，於2020年第二季度，本公司完成出售Grace Pacific的子公司之一GP/RM PreStress，LLC(“GPRM”)，這是一家預製/預應力混凝土產品和服務供應商(由於公司通過其多數表決權持有控股財務權益，歷來在出售日進行了整合)。與本次出售及出售有關，本公司確認與GPRM相關的減記560萬美元(按公允價值減去出售成本)，計入資產減值 在截至2020年12月31日的年度綜合經營報表中。
於土地業務分部，於截至2020年12月31日止年度，本公司簽署買賣協議，並完成出售其位於考艾島阿倫港的太陽能發電設施相關資產，購買代價(於出售日期計算)約為1710萬美元。在出售方面，公司記錄了大約890萬美元的出售收益，這些收益包括在綜合經營報表中的非核心資產出售收益(虧損)中。
此外，與其在Kukui‘ula合資開發項目中的未合併權益法投資相關，本公司繼續評估將這些投資貨幣化的機會，或與合資夥伴一起評估一系列替代戰略，以加速合資項目中土地的貨幣化。與合資項目內的投資或資產相關的任何潛在交易將取決於若干可能超出本公司和/或合資項目控制的外部因素，包括(其中包括)市場狀況、行業趨勢以及第三方在Kukuula開發項目中的利益。因此，不能保證所評估的任何備選方案都會得到執行或完成。此外，不能保證戰略備選方案的評估結果或任何潛在交易將導致本公司能夠維持庫奎拉合資開發項目的賬面價值。
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冠狀病毒暴發
2019年12月，中國武漢首次報告新冠肺炎疫情，2020年3月11日，世界衞生組織宣佈新冠肺炎為疫情。新冠肺炎大流行對全球經濟產生了不利影響，並導致金融市場大幅波動。新冠肺炎及其對人們的影響，以及政府當局採取的任何應對措施的有效性，都存在相當大的不確定性。在截至2020年12月31日的一年中，疫情導致夏威夷旅遊業大幅下滑，企業倒閉增加；主要是由於零售租户面臨的極端困難，它對公司的業務產生了重大影響。新冠肺炎疫情對公司業務、財務狀況、運營結果以及流動性和資本資源的最終影響程度將在很大程度上取決於未來的發展，包括疫情的持續和蔓延、經濟中斷的嚴重程度和由此對經濟增長/衰退的影響、各級政府在努力遏制疫情和緩解經濟中斷方面的應對措施、對旅行和旅遊行為的影響以及對消費者信心和支出的影響，所有這些都具有很高的不確定性，無法合理預測。
截至2021年2月12日，該公司在其CRE投資組合中的所有物業仍然開放，幾乎所有現有租户仍然開放並在一定程度上運營。此外，截至目前，CRE投資組合租户已支付了約84%的第四季度賬單和2021年1月租賃賬單的84%(包括基本租金和從租户那裏收回的費用)。在這一人羣中，該公司的雜貨店租户(被指定為必需品企業，位於雜貨店附近的購物中心內)支付了大約93%的第四季度賬單和大約85%的2021年1月租賃賬單。
由於新冠肺炎的原因，某些遇到經濟困難的租户已經並可能繼續尋求當前和未來的租金減免，這些減免可能採取延期租金或其他救濟修改的形式，導致特定月份的固定合同租賃付款發生變化，以及其他可能的安排。
從截至2020年6月30日的第二季開始及在該季度內，向某些租户提供的租金援助主要包括延遲支付租金，所涵蓋的月份和還款期各有不同(例如，在2020年下半年償還的短期租金，或在2021年之後償還的長期租金)。在2020年6月30日之後和截至2020年12月31日的年度餘下時間內，租金援助安排涉及額外的延期和其他救濟修改，包括將租金支付的性質從固定改為可變(即根據租户銷售額的某個百分比變化，通常以最低“下限”金額為準)，或者在某些情況下，租金減免。
截至2020年12月31日，新冠肺炎為租户提供並同意的租金援助安排如下(百萬美元)：
租户人數受影響的租賃賬單總額
遞延租金199$5.9 
其他浮雕修改1
107$6.4 
1 某些租户如獲提供其他寬免修訂，亦可能須繳交延期租金。
此外，在截至2020年12月31日的一年中，本公司估計新冠肺炎導致的無法收回的租户賬單金額較高，因此本公司記錄的此類評估導致的收入減少如下(以百萬為單位)：
2020
對已開票應收賬款的影響$10.6 
對直線租賃應收賬款的影響4.8 
總收入減少-租户可收款性評估15.4 
為呆賬撥備的準備1
3.6 
總收入減少$19.0 
1 與其他受影響的經營租賃應收賬款相關。
該公司截至2020年12月31日的年度財務業績受到新冠肺炎疫情的重大影響，導致營業利潤及其非公認會計準則績效指標減少。正因為如此，兩國之間的可比性
33

本公司截至2020年12月31日止年度至未來期間的經營業績可能會受到新冠肺炎大流行爆發影響的重大影響。
34

綜合運營結果
以下對本公司及其子公司的綜合財務狀況和經營業績的分析應結合綜合財務報表及其相關附註閲讀。
2020 vs 2019年
(金額以百萬為單位，不包括百分比數據和每股數據)20202019$%
營業收入$305.3 $435.2 $(129.9)(29.8)%
運營成本(233.5)(340.9)107.4 31.5 %
銷售、一般和行政(46.1)(58.9)12.8 21.7 %
資產減值(5.6)(49.7)44.1 88.7 %
資產處置損益，淨額9.6 — 9.6 — %
營業收入(虧損)29.7 (14.3)44.0 NM
與合資企業有關的收入(虧損)5.9 5.3 0.6 11.3 %
利息和其他收入(費用)淨額0.3 3.2 (2.9)(90.6)%
利息支出(30.3)(33.1)2.8 8.5 %
所得税優惠(費用)0.4 2.0 (1.6)(80.0)%
持續經營的收入(虧損)6.0 (36.9)42.9 NM
停產業務(扣除所得税後的淨額)(0.8)(1.5)0.7 46.7 %
淨收益(虧損)5.2 (38.4)43.6 NM
可歸因於非控股權益的(收入)虧損0.4 2.0 (1.6)(80.0)%
可歸因於A&B的淨收益(虧損)$5.6 $(36.4)$42.0 NM
普通股每股基本收益(虧損)：
基本每股收益(虧損)-持續運營$0.09 $(0.49)$0.58 NM
基本每股收益(虧損)-非持續經營(0.01)(0.02)0.01 50.0 %
$0.08 $(0.51)$0.59 NM
普通股每股攤薄收益(虧損)：
稀釋後每股收益(虧損)-持續運營$0.09 $(0.49)$0.58 NM
稀釋後每股收益(虧損)-非持續經營(0.01)(0.02)0.01 50.0 %
$0.08 $(0.51)$0.59 NM
A&B普通股股東可持續經營$6.3 $(35.1)$41.4 NM
A&B普通股股東可獲得的停產業務(0.8)(1.5)0.7 46.7 %
A&B普通股股東可獲得的淨收益(虧損)$5.5 $(36.6)$42.1 NM
運營資金(“FFO”)1
$45.1 $0.1 $45.0 450X
核心FFO1
$55.2 $63.4 $(8.2)(12.9)%
稀釋後每股FFO$0.62 $— $0.62 — %
稀釋後每股核心FFO$0.76 $0.88 $(0.12)(13.6)%
加權平均已發行稀釋股(FFO/核心FFO)2
72.4 72.4 
1 有關大寫術語的定義以及管理層使用非GAAP財務計量的討論，以及非GAAP計量與GAAP計量之間的必要對賬，請參閲第41頁。
2由於淨收益(虧損)與FFO/核心FFO的攤薄影響不同，合併經營報表中使用的數字可能有所不同。
截至2020年12月31日止年度的綜合營業報表與截至2019年12月31日止年度相比出現重大變動的原因，詳見下文或以下按分部劃分的營業收入及溢利分析部分。
營業收入2020年下降29.8%，即1.299億美元，降至3.053億美元，主要原因是土地運營部門和材料與建築部門的收入下降。
運營成本2020年下降31.5%，即1.074億美元，降至2.335億美元，主要原因是土地運營部門和材料與建築部門的成本降低。
35

銷售、一般和行政2020年下降21.7%，即1280萬美元，降至4610萬美元，主要是由於公司間接成本降低，以及材料和建築以及CRE部門發生的成本降低。公司間接費用比上一季度有所下降，主要是因為與人事有關的費用降低。
資產減值截至2020年6月30日的季度末，與GPRM的銷售和處置有關的2020年。2019年第三季度，該公司記錄了4970萬美元的減值，涉及材料和建築部門的採石場和鋪路業務的商譽和長期資產。
資產處置損益，淨額二零二零年的盈利為960萬美元，主要是由於完成出售與本公司位於考艾島阿倫港的太陽能發電設施有關的資產(如前所述)所致。
36

分部門分析營業收入和利潤
以下分析應與合併財務報表及其相關附註一併閲讀。
商業地產
財務結果
截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度經營業績如下：
2020 vs 2019年
(金額以百萬為單位，百分比數據和英畝除外；未經審計)20202019$%
商業地產營業收入$150.0 $160.6 $(10.6)(6.6)%
商業地產運營成本和費用(95.6)(89.0)(6.6)(7.4)%
銷售、一般和行政(7.5)(10.1)2.6 25.7 %
部門間營業收入淨額1
2.0 2.7 (0.7)(25.9)%
利息和其他收入(費用)淨額0.9 2.0 (1.1)(55.0)%
商業地產營業利潤(虧損)$49.8 $66.2 $(16.4)(24.8)%
營業利潤(虧損)利潤率33.2 %41.2 %
淨營業收入(“NOI”)2
$94.3 $104.2 $(9.9)(9.5)%
同店淨營業收入(“同店NOI”)2
$80.8 $92.6 $(11.8)(12.7)%
期末改善物業的可出租總面積(以平方英尺為單位)3.9 3.9 — — %
土地租約(期末英畝)153.8 153.8 — — %
1 部門間營業收入，商業地產淨收入主要來自材料和建築部門，並在綜合經營業績中扣除。
2 有關管理層使用非GAAP財務衡量標準以及非GAAP衡量標準與GAAP衡量標準之間的必要調整的討論，請參閲第41頁。
與截至2019年12月31日的財年相比，截至2020年12月31日的一年，商業地產運營收入下降了6.6%，即1,060萬美元，至1.5億美元。與截至2019年12月31日的財年相比，截至2020年12月31日的財年，營業利潤下降了24.8%，即1640萬美元，至4980萬美元。截至2020年12月31日的年度，商業地產營業收入和營業利潤分別減少，反映了1,900萬美元的收入費用，這些費用與公司在截至2020年12月31日的年度中記錄的租户賬單的可收集性有關，這主要是由於新冠肺炎，以及在640萬美元(如上所述)期間提供的其他救濟修改(如租金減免)和其他調整的影響。收入和營業利潤的下降被2019年上半年收購的物業和開始運營的重建/新開發項目對收入和營業利潤的積極影響部分抵消(這也是截至2020年12月31日的年度運營成本和支出增加7.4%或660萬美元至9560萬美元的主要驅動因素)。銷售、一般和行政費用比上一年減少了260萬美元，這主要是由於人員成本降低所致。
商業房地產利息和其他收入(支出)，前一年的淨額主要來自2018年出售毛伊島農地所賺取的§1031交換基金的利息收入(截至2019年6月30日的季度末使用)。
商業地產投資組合收購與處置
截至2020年12月31日止年度，並無收購華潤置業改善物業或土地租賃權益。
在截至2020年12月31日的年度內，本公司根據當時的租户持有和執行的購買選擇權，在其一處商業房地產物業內進行了以下處置(以百萬美元為單位)：
性情
屬性位置日期購貨價格GLA(SF)
收藏集(套間2和3)瓦胡島，HI2/20$6.0 6,100
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租賃活動
在截至2020年12月31日的年度內，該公司為其三個資產類別的改善物業簽署了68份新租約和152份續簽租約，總建築面積為919,425平方英尺。這68份新租約的面積為141,675平方英尺(約合人民幣223,370平方米)，平均年基本租金為每平方英尺22.82美元(約合每平方米人民幣25.62元)在68份新租約中，13份總建築面積為13,817平方尺的租約被視為可比租約(即為在過去12個月內已騰出的單位按可比空間和可比租約條款簽訂的租約)，這13份租約的平均基本租金較可比到期租約下降了3.1%。152份續簽租約的面積為777,750平方英尺，平均年基本租金為每平方英尺24.77美元。在152份續期租約中，89份被視為可比租約，總建築面積為575,539份，導致平均基本租金比可比到期租約高出7.7%。
截至2020年12月31日的年度，按資產類別彙總的租賃活動如下：
截至2020年12月31日的年度
租契GLAABR/SF
租金差價1
零售141610,903$28.766.9%
工業64276,692$14.2310.2%
辦公室1531,830$31.331.7%
1 租金價差是為可比租約計算的，可比租約是所列期間(如上所述)租約總人口的子集。
入住率
入住率是指報告期末租賃和開始出租的面積佔可租賃總面積的百分比。截至2020年12月31日和2019年12月31日，該公司的商業投資組合佔有率-以及截至2020年12月31日和2019年12月31日按資產類別彙總的某類物業的入住率指標(下文更全面地描述了同店)-以及在上一歷年和本期間擁有和運營的某類物業的入住率指標如下：
入住率
截至2020年12月31日截至2019年12月31日百分比變化
零售91.2%93.3%(2.1)
工業98.6%95.3%3.3
辦公室91.6%90.9%0.7
總體改善的產品組合93.5%93.9%(0.4)
同店佔有率
截至2020年12月31日截至2019年12月31日百分比變化
零售93.8%95.0%(1.2)
工業98.5%94.9%3.6
辦公室91.6%90.9%0.7
總體改善的產品組合95.2%94.8%0.4

陸上行動
趨勢、事件和不確定性
在任何給定時期，房地產銷售的資產類別組合可以是多樣化的，可能包括已開發的住宅房地產、可開發的細分地塊、未開發的土地或在受到譴責威脅下出售的房產。此外，房地產或地塊銷售的時間可能會對給定時期的運營結果產生重大影響。
此外，每個時期報告的營業利潤不一定遵循銷售趨勢的百分比，因為在不同的交易中，出售物業的成本基礎可能會有很大不同。例如，由於本公司在夏威夷擁有的土地的歷史成本基準較低，出售夏威夷的未開發土地和空置地塊可能產生比出售已開發物業更高的利潤率。
38

因此，陸地業務部門業績的直接同比比較可能無法為未來業績提供一致的、可衡量的指標。此外，土地業務的收入趨勢、房地產銷售的現金流以及公司綜合資產負債表上持有的待售房地產數量並不一定預示着這一部門未來的盈利趨勢。
財務結果
截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度經營業績如下：
(金額以百萬計；未經審計)20202019
開發銷售收入$7.9 $57.2 
未改善/其他物業銷售收入9.7 32.4 
其他營業收入1
23.0 24.5 
土地業務營業收入總額40.6 114.1 
土地運作營運成本及開支2
(31.4)(92.7)
銷售、一般和行政(4.9)(5.2)
資產處置損益，淨額8.9 — 
合資企業的收益(虧損)4.6 3.9 
利息和其他收入(費用)淨額(0.5)0.7 
土地經營營業利潤總額(虧損)$17.3 $20.8 
1 其他營業收入包括與卡車運輸、可再生能源和多元化農業相關的收入。
2包括主要來自CRE的部門間營業費用，這些費用在綜合經營業績中被剔除。

2020: 土地運營截至2020年12月31日的年度收入為4,060萬美元，其中包括毛伊島商業園二期開發地塊的銷售，以及考艾島和毛伊島未改善的土地銷售。收入還包括與該公司在陸地業務部門的傳統業務活動(例如卡車運輸服務、可再生能源和多元化農業綜合業務)相關的其他營業收入。
在截至2020年12月31日的一年中，陸地業務的營業利潤為1730萬美元，主要是由於第三季度出售公司在阿倫港的太陽能設施實現了890萬美元的收益，還包括上述銷售的利潤率，以及該部門其他遺留業務活動的運營產生的利潤。截至2020年12月31日的年度內，營業利潤內的其他值得注意的項目包括與考艾島水庫可能修復工作的估計成本相關的670萬美元的費用，以及截至2020年12月31日的年度內與2018年毛伊島農地出售相關的某些或有負債得到有利解決的影響。
2019: 截至2019年12月31日止年度的土地營運收入為1.141億美元，主要來自開發銷售活動，包括Kahala Avenue剩餘的3英畝土地；毛伊島Kihei的Kamalani項目剩餘的44個單位；毛伊島商業園(二期)的9英畝土地；毛伊島Wailea的土地及相關財產和權利的未改善/其他財產銷售活動；以及出售毛伊島約800英畝未改善的農地。
39

材料與建築
財務結果
截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度經營業績如下：
2020 vs 2019年
(百萬美元，千噸交貨；未經審計)20202019$%
材料與建築
營業收入$114.7 $160.5 $(45.8)(28.5)%
運營成本和費用(106.8)(159.4)52.6 33.0 %
銷售、一般和行政(15.0)(20.2)5.2 25.7 %
部門間營業費用淨額1
(1.6)(2.2)0.6 27.3 %
資產減值(5.6)(49.7)44.1 88.7 %
資產處置損益，淨額0.2 — 0.2 — %
與合資企業有關的收入(虧損)1.3 1.4 (0.1)(7.1)%
利息和其他收入(費用)淨額0.4 0.4 — — %
材料與建築營業利潤(虧損)$(12.4)$(69.2)$56.8 82.1 %
營業利潤率百分比(10.8)%(43.1)%
折舊及攤銷$10.8 $11.4 $0.6 5.3 %
已交貨總噸數634.7 786.9 (152.2)(19.3)%
已交付的瀝青噸數150.1 293.8 (143.7)(48.9)%
期末積壓2
$126.7 $58.7 $68.0 115.8 %
1 部門間營業費用，材料和建築的淨額主要來自商業房地產部門，並在綜合經營業績中扣除。
2 Backlog代表了Grace Pacific和毛伊島鋪路有限責任公司(Maui Paying，LLC)預計在授予的合同中實現的總收入。毛伊島鋪路有限責任公司是一家擁有50%股份的未合併附屬公司。積壓主要包括瀝青鋪裝，其次是宏力太平洋的建築和交通控制相關產品的綜合收入。積壓包括尚未完成的剩餘部分合同的估計收入，以及已批准的更改單的收入。項目積壓的時間從少量工程的幾天到大型鋪路合同和分階段履行的合同的36個月不等。這一金額包括機會積壓，其中Grace Pacific已被確認為出價最低的政府合同，截至本披露時，對授標的正式溝通是敷衍了事的(截至2020年12月31日和2019年12月31日，此類金額分別為6410萬美元和780萬美元)。本公司無法控制的情況，如採購或技術抗議，可能會導致此類合同無法最終敲定。截至2020年12月31日和2019年12月31日，毛伊島鋪路的積壓金額分別為580萬美元和440萬美元。
截至2020年12月31日的一年，材料和建築收入為1.147億美元，而截至2019年12月31日的一年為1.605億美元。截至2020年12月31日的財年，營業虧損為1240萬美元，而截至2019年12月31日的財年，營業虧損為6920萬美元。在截至2020年12月31日的年度內，該部門的營業虧損主要是由減記$5.6在截至2020年6月30日的季度內完成的與出售公司在GPRM的權益有關的百萬美元。截至2019年12月31日止年度，分部營業虧損6920萬美元，主要是由本公司商譽餘額賬面價值的4970萬美元非現金減值推動的。
截至2020年12月31日的年度內的剩餘運營虧損主要是由於政府機構強加的項目延誤導致鋪裝量較低的影響，以及第二季度和第四季度新冠肺炎(包括旅行限制和鄰近島嶼項目的資源可用性)的影響；這些虧損僅被第三季度產生的運營利潤部分抵消(主要是由於銷量的改善以及宏力鋪路和採石場業務帶來的財務業績)。在新冠肺炎大流行的背景下，該公司正在繼續監測M&C部門的表現。然而，基於整體經濟環境的固有不確定性，不能保證與長期資產和商譽相關的賬面價值是可收回的，可能需要對該等長期資產和商譽進行減值。
2020年12月31日的積壓為1.267億美元(這是截至2020年6月30日的第二季度末出售GPRM的結果，此指標不包括與GPRM相關的積壓)。在可比基礎上(即，調整後不包括截至2019年12月31日的GPRM積壓2080萬美元)，積壓從截至2019年12月31日的5870萬美元增加。積壓訂單增加的主要原因是市場上投標量的增加和公司中標率的提高。
與積壓指標的計算有關，如前幾期所述，某些機構授予“維護合同”，根據這些合同，承包商可以確保某一地理區域內的所有鋪路工作，但在
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預付款(因此，不能滿足包含在積壓中的要求)。根據這一維護合同制度，在截至2020年12月31日的一年中，本公司還獲得了重要的維護合同，包括瓦胡島全島的瓦胡州路面養護維護合同。在程序上，公司必須收到符合積壓定義的特定工單，並提供可操作的工作範圍，包括數量、地點、材料和項目經濟性。
非公認會計準則財務指標的使用
該公司在評估經營業績時使用非GAAP衡量標準，因為管理層認為，這些衡量標準能在不同時期一致和可比較的基礎上，為公司和各部門的核心經營業績和/或影響業績的基本業務趨勢提供更多的洞察力。這些衡量標準通常被提供給投資者，作為評估正在進行的核心業務業績的額外手段。本文提供的非GAAP財務信息應被認為是對根據GAAP計算的財務指標的補充，而不是替代或高於這些財務指標。
FFO是該公司提出的一種廣泛使用的非GAAP房地產公司經營業績衡量標準。FFO由全美房地產投資信託協會(NAREIT)2018年12月財務標準白皮書定義為：淨收益(根據GAAP計算)，不包括(1)與房地產有關的折舊和攤銷，(2)出售某些房地產資產的損益，(3)控制權變更的損益，(4)減值減值某些房地產資產和實體中的投資，當減值直接可歸因於公司持有的可折舊房地產價值下降時
本公司認為，在以下限制的情況下，FFO為淨收入(根據公認會計原則計算)提供了一項補充措施，用於將其業績和運營與其他REITs進行比較。FFO並不代表可以替代按照公認會計原則計算的淨收入。此外，FFO不代表根據GAAP從經營活動中產生的現金，也不代表可用於支付分配的現金，不應被視為根據GAAP確定的經營活動現金流的替代，作為衡量公司流動性的指標。該公司推出了不同形式的FFO：
•“核心FFO”是與公司商業地產業務(即其核心業務)的經營業績相關的非GAAP衡量標準。核心FFO是通過調整華潤創業的營業利潤來計算的，以剔除上述項目(即計入華潤創業營業利潤的與房地產相關的折舊和攤銷)，並進行進一步調整，以計入華潤置業營業利潤中未計入但為準確反映其核心業務經營業績所必需的費用(即歸屬於該核心業務的公司費用和利息支出)。該公司相信，這樣的調整有助於對公司隨着時間推移的核心經營業績進行可比較的衡量。該公司認為，核心FFO是一項補充的非GAAP財務指標，為評估和比較REITs的經營業績提供了一種額外和有用的手段。

•FFO代表NAREIT定義的對公司整體經營業績的非GAAP衡量標準。本公司的計算參考A&B普通股股東可獲得的淨收益(虧損)作為計算FFO的起點。

該公司提出了非GAAP衡量標準，並將每種衡量標準與最直接可比的GAAP衡量標準進行了協調，同時也將FFO與核心FFO進行了協調。該公司的FFO和核心FFO可能無法與其他REITs報告的FFO非GAAP指標相媲美。這些其他房地產投資信託基金可能不會根據當前的NAREIT定義來定義該術語，或者可能會以不同的方式解釋當前的NAREIT定義。
NOI是一種內部使用的非GAAP指標，用於評估公司商業房地產投資組合的無槓桿表現。該公司認為，NOI向投資者提供了有關公司財務狀況和經營結果的有用信息，因為它只反映了在物業層面發生的合同收入和基於現金的支出項目。在不同時期進行比較時，NOI可以用來確定公司物業的收益趨勢，因為這一衡量標準不受非合同收入(例如，GAAP要求的直線租賃調整)、非現金費用確認項目(例如，折舊和攤銷費用或減值的影響)、或與公司物業所有權和運營沒有直接關係的其他費用或損益(例如，間接銷售、一般、行政和其他費用，以及租賃終止收入)的影響，因此可以使用NOI來確定公司物業的收益趨勢，因為這一衡量標準不受非合同收入(例如，GAAP要求的直線租賃調整)、非現金費用確認項目(例如，折舊和攤銷費用或減值的影響)或與公司物業所有權和運營沒有直接關係的其他費用或損益的影響。該公司認為，將這些項目從營業利潤(虧損)中剔除是有用的，因為由此產生的衡量標準涵蓋了可變現的合同收入(即，假設有可能收回)和在經營公司的商業房地產投資組合時發生的以現金支付或應付的與財產有關的直接支出，以及入住率、租金和運營成本的趨勢。NOI不應被視為替代或優於根據GAAP計算的財務指標。
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NOI指基於合同的商業地產營業收入總額，該營業收入可變現(即假設有可能收回)減去以現金支付或應付的與物業相關的直接營業費用。NOI的計算不包括折舊和攤銷的影響(例如，與改善物業的資本化成本有關的折舊，用於建築/面積改善和租户空間改善的其他資本支出，以及租賃佣金的攤銷)；直線租賃調整(包括租賃獎勵的攤銷)；有利/不利租賃資產/負債的攤銷；租賃終止收入；利息和其他收入(費用)，淨額；銷售、一般、行政和其他費用(與財產沒有直接關聯)；以及商業房地產的減值。
該公司在同一商店的基礎上報告NOI和入住率，其中包括上一歷年和本報告期間(年初至今)擁有和運營的整個物業的結果。同一商店集合不包括正在開發或重新開發的物業，也不包括在兩個可比報告期內收購或出售的物業。雖然分類涉及管理層判斷，但在穩定運營整整一年後，新的開發項目和重新開發項目將被轉移到同一門店池中。持有待售中包含的房產不在同店銷售範圍內。
該公司認為，基於同一商店的報告為投資者提供了與其他因素(如開發、再開發、收購或處置的影響)分開的有關可比資產經營業績的額外信息。
需要強調的是，該公司計算非GAAP計量的方法可能與其他公司使用的方法不同，因此可能無法與其他公司進行比較。
截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度，A&B普通股股東可供FFO和Core FFO使用的淨收益(虧損)對賬如下(以百萬為單位)：
20202019
A&B普通股股東可獲得的淨收益(虧損)$5.5 $(36.6)
商業房地產的折舊和攤銷40.1 36.7 
商業地產處置收益淨額(0.5)— 
中環鐵路資產減值— — 
FFO$45.1 $0.1 
排除與核心業務無關的項目：
土地業務營業利潤(17.3)(20.8)
材料與建築營業(利潤)虧損12.4 69.2 
停產損失0.8 1.5 
可歸因於非控股權益的收入(虧損)(0.4)(2.0)
所得税費用(福利)(0.4)(2.0)
非核心業務利息支出15.0 17.4 
核心FFO$55.2 $63.4 
截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度，核心FFO從CRE營業利潤開始的對賬如下(單位：百萬)：
20202019
CRE營業利潤$49.8 $66.2 
商業房地產的折舊和攤銷40.1 36.7 
公司和其他費用(19.3)(23.6)
核心業務利息支出(15.3)(15.7)
分配給參與證券(0.1)(0.2)
核心FFO$55.2 $63.4 
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截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度，CRE營業利潤(虧損)與NOI的對賬如下(單位：百萬)：
20202019
中鐵營業利潤(虧損)$49.8 $66.2 
加價：折舊和攤銷40.1 36.7 
減去：直線租賃調整1.3 (5.1)
較低：有利/(不利)租賃攤銷(1.2)(1.6)
減去：離職收入(2.3)(0.1)
加：其他(收入)/費用，淨額(0.9)(2.0)
另外：資產減值— — 
另加：銷售、一般、行政和其他費用7.5 10.1 
NOI94.3 104.2 
減去：收購、處置和其他調整帶來的噪聲(13.5)(11.6)
同店噪音$80.8 $92.6 
流動性與資本資源
概述
本公司短期(即自2020年12月31日起計的未來12個月)及長期(即未來12個月後)的主要流動資金來源一般為經營活動提供的現金、可動用的現金及現金等價物，以及其各項信貸安排下的借款能力，以滿足其業務需求及計劃。該公司滿足其業務需求和計劃的主要流動資金需求通常是支持其已知的合同義務，併為資本支出(包括最近的商業房地產收購和房地產開發)、股東分配和營運資金需求提供資金。
如上所述，新冠肺炎大流行對全球商業活動產生了不利影響，導致金融市場大幅波動，其短期和長期經濟影響仍不確定。因此，在截至2020年12月31日的一年中，該公司在截至2020年3月31日的第一季度末主動從其信貸安排中提取了1.2億美元，以確保它有充足的資本渠道並增加靈活性；隨後，該公司全年償還了這些金額，部分是用年內完成的交易的資產貨幣化努力所得的收益支付的。此外，在截至2020年6月30日的第二季度，該公司宣佈暫停季度股息分配，以監測其每個季度的財務表現和經濟前景。在2020年12月31日之前，該公司宣佈每股派息0.15美元(以確保其全年保持遵守REIT的應税收入分配要求)。
已知的合同義務
截至2020年12月31日的重大合同承諾的説明載於本報告第II部分第8項的合併財務報表附註10、附註15和附註17，分別涉及本公司的應付票據和其他債務、經營租賃負債以及應計養老金和退休後福利，在此併入作為參考。
此外，短期(即從2020年12月31日起的未來12個月)和長期(即未來12個月)應付票據和其他債務的合同利息支付估計分別為2,680萬美元和8,980萬美元(包括根據有擔保和無擔保債務的償還時間表應用於未來本金的合同/固定掉期利率，以及根據未償還餘額和截至2020年12月31日的有效利率估計的循環信貸安排利息)。
自2020年12月31日起的未來12個月內，合同上不可撤銷購買義務(其中規定了所有重要條款，包括未記錄在合併資產負債表中的固定或最低數量、定價結構和交易的大約時間)的總金額為3110萬美元；未來12個月之後的此類金額並不重要。其中最大的金額與公司與愛卡伊公園購物中心(目標啟用日期為2021年底)有關的CRE重建項目有關，該項目將在未來12個月內總共支出約1040萬美元。
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截至2020年12月31日的其他承付款、或有事項和表外安排的説明載於合併財務報表附註12中，附註12包含在本報告第二部分第8項中，並在此引入作為參考。
流動資金來源
如上所述，公司的主要流動資金來源之一是運營提供的現金流，截至2020年12月31日的一年為6,310萬美元，主要由CRE部門(公司的核心業務)產生的現金推動。運營提供的現金流總額較上年減少(截至2019年12月31日的年度為1.576億美元)，主要是由於作為公司繼續執行其簡化戰略的一部分，公司在2019年成功完成了兩個待售開發項目剩餘庫存的銷售(並完成了兩個待售項目的銷售，導致本期可比開發待售項目收益較低)，導致土地運營部門的運營現金流減少。
公司的營業收入(虧損)和經營活動提供的現金流由其子公司產生。本公司的全資附屬公司向本公司派發股息或作出其他分派的能力並無重大限制。
公司的其他主要流動資金來源包括截至2020年12月31日的5720萬美元的現金和現金等價物，以及公司的循環信貸和定期安排，這些安排提供短期(即從2020年12月31日起的未來12個月)以及長期基礎上的流動性和靈活性。關於一般A&B用途的循環信貸安排，截至2020年12月31日，公司有1.11億美元的未償還借款，110萬美元的信用證，以及3.379億美元的循環信貸安排的可用能力(目前的期限至2022年9月15日)。此外，該公司的其他流動資金來源包括應收貿易賬款、合同保留和庫存(不包括零部件、材料和供應)，截至2020年12月31日總計6090萬美元。
流動性的其他用途(或來源)
公司可能通過各種投資活動或融資活動使用(或在某些時期產生)現金。截至2020年12月31日的年度，投資活動提供的現金為1200萬美元，而截至2019年12月31日的年度，投資活動使用的現金為2.404億美元。截至2020年12月31日的年度包括出售資產所得的現金收益2710萬美元(這主要是由於完成了與本公司在考艾島阿倫港的太陽能發電設施以及上文所述的前GPRM子公司相關的非核心資產處置)。
投資活動中使用的現金主要由資本支出構成。在截至2020年12月31日的一年中，該公司在物業、廠房和設備方面的資本支出為2510萬美元。由於與CRE部門(即其核心業務)有關，該公司將資本支出區分如下(基於管理層對其CRE業務可自由支配和非可自由支配支出領域的觀點)：
•增長資本支出：物業收購、開發和重建活動，以創造收入和現金流增長。

•維護資本支出：維持建築價值、當前收入來源和市場地位所必需的活動。

各分部各個時期的資本支出如下：
(單位：百萬，未經審計)20202019變化
中環填海工程物業收購、發展及重建$9.7 $238.8 (95.9)%
建築/面積改善(維修資本支出)6.0 8.1 (25.9)%
租户空間改善(維護資本支出)3.1 3.6 (13.9)%
採石和鋪路4.5 1.9 136.8%
農業綜合企業和其他1.8 2.7 (33.3)%
資本支出總額？$25.1 $255.1 (90.2)%
1 不包括將作為房地產開發庫存持有和出售的房地產開發的資本支出，這些資本支出在合併現金流量表中歸類為經營活動，不包括在上表中。
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截至2019年12月31日的年度包括與資本支出相關的現金支出2.551億美元，這主要是由於本公司利用出售遺留土地所得收入收購了五項商業房地產資產，這些資產符合1986年美國國税法(修訂後)第1031條規定的遞延納税處理資格，這主要是由2.184億美元推動的。在截至2020年12月31日的本年度，沒有這樣的商業房地產資產收購。有關本公司使用本規範1031款的進一步討論，見下文。
公司定期評估投資機會，包括開發換持有項目、商業地產收購、合資投資、股份回購、業務收購和其他增加股東價值的戰略交易。該公司無法預測是否或何時可能進行投資，或任何此類交易可能對公司的經營業績、現金流或財務狀況產生什麼影響。鑑於新冠肺炎疫情持續時間和經濟影響的不確定性，該公司無法預測2021年與其任何部門相關的資本支出。然而，該公司預計與物業收購、開發和重新開發相關的活動將與本年度相對一致，公司預計建築/面積改善和租户空間改善將與本年度支出一致或低於本年度支出。
截至2020年12月31日的年度，用於融資活動的淨現金流為3310萬美元，而截至2019年12月31日的年度，用於融資活動的淨現金為1.367億美元。與2019年相比，2020年融資活動產生的現金流變化主要是由於截至2020年12月31日的年度債務淨支付(即債務支付扣除額外借款)減少了1870萬美元，而截至2019年12月31日的年度為7830萬美元，以及截至2020年12月31日的年度支付的現金股息比截至2019年12月31日的年度減少了1380萬美元，而截至2019年12月31日的年度支付的現金股息為5000萬美元。
其他資本資源事項
本公司經常利用守則第1031條或1033條，在符合條件的房地產資產被出售或成為非自願轉換的情況下，獲得遞延納税待遇，並在規定的時間內將所得資金再投資於重置物業。根據守則第1031條的規定，潛在遞延納税銷售所得收益將作為第三方託管(並作為合併資產負債表上限制性現金的一部分)存放，等待未來的再投資，或者如果根據所需時間段獲得遞延納税處理的資格失效，則退還給公司以供一般使用。根據守則第1033條非自願轉換所得款項由本公司持有，直至重新調配資金為止。
截至2020年12月31日止年度，本公司並無完成任何根據守則§1031或§1033而符合資格的銷售或非自願轉換活動所產生現金收益的交易。此外，在截至2020年12月31日的一年中，沒有利用符合條件的/可用的遞延納税銷售或非自願轉換收益進行收購。
截至2020年12月31日，沒有任何遞延納税銷售金額可供使用，也沒有根據準則第1031條進行再投資。截至2020年12月31日，公司持有約1430萬美元的税收遞延非自願轉換，這些轉換尚未根據準則第1033節進行再投資。
趨勢、事件和不確定性
如上所述，新冠肺炎疫情對全球經濟產生了不利影響，導致金融市場大幅波動，其短期和長期經濟影響仍不確定。這種不確定性包括在中環鐵路租户的租金可能下降或延遲和/或其他業務收入可能下降的時期，可能需要額外的資本資源來維持公司的業務和運營。
該公司是否有能力保留未償還借款並利用其循環信貸安排下的剩餘金額，將取決於其是否繼續遵守適用的財務契約以及公司應付票據和其他債務安排的其他條款。截至2020年12月31日，該公司遵守了所有未償還餘額的財務契約。然而，由於圍繞新冠肺炎的各種不確定性和因素，該公司可能無法繼續遵守其某些財務契約。如不遵守其財務契約或獲得豁免或與貸款人同意修改，將對本公司的財務狀況產生重大不利影響。公司打算密切關注新冠肺炎對其業務的影響，並打算遵守這些公約進行運營，或者尋求獲得這些金融公約的豁免或修改，以使公司能夠保持遵守。
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根據目前的展望，本公司相信經營活動所提供的現金所產生的資金、可動用的現金及現金等價物餘額，以及其各項信貸安排下的借款能力，將足以滿足本公司短期(即自2020年12月31日起計的未來12個月)及長期(即未來12個月後)的業務需求及計劃的需要。然而，不能保證該公司將繼續產生達到或高於當前水平的現金流，也不能保證它將能夠保持其在現有信貸安排下的借款能力。由於目前展望的環境可能改變，本公司將繼續積極監察情況，並可能採取其認為最符合其業務、財務狀況、流動資金及資本資源的進一步行動。
關鍵會計估計
本公司的重要會計政策載於本報告第二部分第8項“合併財務報表附註2”。按照美國公認的會計原則編制財務報表，即MD&A所依據的會計原則，要求管理層在對可能影響財務報表和附註中報告的金額的未來事件作出估計和假設時作出判斷。未來的事件及其影響不能確定，實際結果可能與那些關鍵的會計估計不同。這些差異可能是實質性的。
在以下情況下，管理層認為會計估計至關重要：(I)(A)會計估計要求本公司對作出會計估計時高度不確定的事項作出假設；(B)估計的變化合理地可能發生在作出估計的期間之後的期間；或(C)本公司本來可以使用不同的估計，以及(Ii)該等假設或估計的變化會對本公司的財務狀況或經營業績產生重大影響。編制公司財務報表所固有的關鍵會計估計如下所述。
持有和使用的長期資產和有限壽命無形資產的減值
當事件或情況顯示賬面值可能無法收回時，持有及使用的長期資產(包括有限年期無形資產)會被檢視是否有可能減值。在這種評估中，資產產生的估計未來未貼現現金流與資產的記錄金額進行比較，以確定其賬面價值是否不可收回。如果這次審查確定記錄的價值不會被收回，則該資產的記錄金額將減少到估計公允價值。這些資產減值分析具有高度主觀性，因為它們要求管理層對(其中包括)未來現金流的時間和金額的估計、資產的預期使用年限、未來事件的不確定性(包括經濟狀況的變化、經營業績的變化、資產使用的變化以及資產維護和改進的持續成本)做出假設和作出相當大的判斷，因此，會計估計可能會在不同時期發生變化。如果管理層使用不同的假設，或者如果未來時期出現不同的情況，公司的財務狀況或未來的財務業績可能會受到重大影響。
在截至2018年12月31日的年度內，本公司記錄了與其材料和建築部門相關的累計長期資產和有限期限無形資產減值費用4060萬美元。
於截至2019年12月31日及2020年12月31日止年度，本公司並無就持有及使用的資產確認任何長期資產減值或有限期限無形資產減值。
46

對未合併關聯公司的投資減值
當有證據顯示公允價值可能低於賬面成本時，本公司於未合併聯營公司的投資(按權益法入賬)會被審核減值。如果公允價值低於賬面成本，且減值被認為是非臨時性的，則投資減記為公允價值。在評估一項投資的公允價值以及任何已確認的減值是否是臨時性的時，涉及重大估計和相當大的判斷。這些估計和判斷在一定程度上是基於公司目前和未來對總體經濟狀況的評估，以及合資企業的當前和未來計劃。此外，這些減值計算具有很高的主觀性，因為它們要求管理層對未來現金流的時間和數量做出假設和判斷，這些估計可能會考慮各種因素，包括銷售價格、開發成本、市場狀況和吸收率、與各種現金流情況相關的可能性以及基於感知風險的適當貼現率等。在評估減值是否是臨時性的時，公司會考慮所有可獲得的信息，包括但不限於聯屬公司的財務狀況和近期前景、公司在一段時間內持有投資的能力和意圖，以便能夠實現任何預期的市值回升，以及預測的行業和經濟趨勢等。這些和其他假設的變化可能會影響未合併聯屬公司的預計經營業績和公允價值，因此可能需要對公司的投資進行估值調整，這可能會對公司的財務狀況或未來的經營業績產生重大影響。
除其他因素外，經濟狀況(特別是房地產市場)、難以獲得或續簽項目級融資或開發審批，以及本公司發展戰略的變化，可能會影響本公司或其合資企業擁有的某些開發項目的價值或可行性，並可能導致未來產生額外的減值費用。
於2018年第四季度，本公司確定其對Kukui‘ula的投資並非暫時減值，原因是本公司改變戰略，不再打算在項目期限內持有其投資。因此，該公司使用貼現現金流模型估計了其在Kukui‘ula投資的公允價值，並記錄了1.868億美元的非現金、非臨時性減值。
在截至2019年12月31日和2020年12月31日的年度內，本公司沒有確認其在聯屬公司的投資的任何減值。
商譽
本公司每年或在年度測試之間審查報告單位層面的減值商譽，如果發生的事件或情況變化更有可能使報告單位的公允價值低於其賬面價值。如果本公司的測試結果顯示報告單位的估計公允價值低於其賬面價值，則就賬面價值超過報告單位公允價值的金額確認減值費用，但不得超過分配給該報告單位的商譽總額。
商譽減值測試可能涉及使用各種方法估計報告單位的公允價值，包括基於貼現現金流分析的收益法和涉及應用市場派生倍數的市場法。如有需要，估值可與本公司對各報告單位的商譽減值測試一併進行，假設各報告單位均為獨立於其他報告單位獨立出售的無關業務。
貼現現金流方法依賴於多項假設，包括未來宏觀經濟狀況、報告單位特有的市場因素、業務在較長一段時間內預計產生的未來現金流的金額和時間以及考慮與現金流的金額和時間相關的風險的貼現率等。在市場倍增法下，公允價值的估計是基於EBITDA(扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益)或收入的市場倍數。在使用EBITDA或收入的市場倍數時，公司必須判斷這些倍數在已結束和擬進行的交易中的可比性，以及類似公司的倍數的可比性。
公司的歷史商譽歸功於(1)在2013年收購宏力太平洋時確認的三個報告部門--GPC(主要包括Grace Pacific的採石場、鋪路和液體瀝青業務)、GPRS(主要包括Grace Pacific的道路和維護解決方案業務)和GPRM(主要包括Grace Pacific的預應力和預製混凝土業務，直至2020年第二季度出售)，以及(2)CRE報告部門，這也是應報告的部門
47

截至2018年12月31日止年度，根據本公司於2018年進行年度商譽減值測試而進行的估值結果，GPC及GPRS報告單位的賬面值超過其估計公允價值，商譽被確定為減值。公允價值下降的主要原因是持續的競爭性市場壓力對銷售額和利潤率產生了負面影響。因此，公司在2018年第四季度記錄了3720萬美元的非現金減值費用。估值中使用的加權平均貼現率為13.6%。GPRM報告單位的商譽沒有被認為受損，因為GPRM的賬面價值比其公允價值高出約33%。
在截至2019年9月30日的季度內，由於持續不利的市場狀況導致2019年M&C銷售額和利潤率持續下降，公司需要對其三個M&C報告部門的商譽進行中期減值測試。根據結合本次測試進行的估值結果，三個M&C報告單位的賬面價值超過其估計公允價值，商譽被確定為減值。因此，公司於2019年第三季度錄得4970萬美元的非現金減值費用。估值的貼現現金流量法使用的加權平均貼現率為12.7%。
除上述事項外，本公司於截至2019年12月31日止年度餘下時間或截至2020年12月31日止年度，並無在其報告單位記錄任何額外商譽減值。由於上述減值及終止確認與GPRM報告單位相關的商譽，作為上述出售GPRM的一部分，截至2020年12月31日，本公司的任何報告單位均無任何重大商譽面臨風險(見本報告第II部分第8項所載合併財務報表附註8)。

新會計公告
有關最近發佈的會計準則的影響的完整描述，請參閲本報告第二部分第8項中的合併財務報表附註2，其中包括預期採用日期以及對公司經營業績和財務狀況的估計影響。
48

第7A項。關於市場風險的定量和定性披露
該公司面臨利率變化的風險，這主要是由於其用於維持流動性和為業務運營提供資金的借款活動的結果。為了管理其對利率變化的風險敞口，該公司利用債務到期日的平衡組合，以及固定利率和可變利率債務。該公司通過其可變利率債務的利率掉期進一步管理其對利率風險的敞口。該公司固定利率和可變利率債務的性質和金額預計會隨着未來的業務需求、市場狀況和其他因素而波動。
截至2020年12月31日，公司的固息債務(在利率互換影響後)，不包括債務溢價或貼現和發債成本，包括5.763億美元的本金票據和其他工具。該公司的可變利率債務包括其循環信貸安排下的1.11億美元。除違約情況外，本公司並無義務，在某些情況下亦無選擇權在到期前預付其固定利率債務，因此，利率波動及由此引起的公允價值變動不會對本公司的財務狀況或經營業績造成影響，除非本公司被要求對該等債務進行再融資。
下表彙總了公司在未來五年每年及之後基於每個期初的預期剩餘本金債務以及截至2020年12月31日的公司債務的相關利率(以百萬美元為單位)的估計利率風險敞口：
公允價值在
年初的預期剩餘本金債務十二月三十一日，
20212022202320242025此後2020
負債
固定利率債務$576.3 $532.8 $502.7 $418.2 $261.3 $221.1 $595.3 
剩餘固定利率本金的平均利率4.27 %4.21 %4.18 %4.22 %4.23 %4.11 %
可變利率債務1
$111.0 $111.0 $— $— $— $— $108.8 
剩餘浮動利率本金的平均利率2
2.20 %2.20 %— %— %— %— %
公允價值在
年初的預計剩餘名義數十二月三十一日，
20212022202320242025此後2020
利率衍生品3
互換資產(負債)的可變至固定剩餘名義價值和公允價值$117.7 $106.2 $104.5 $52.7 $50.9 $49.0 $(6.4)
平均薪酬固定費率3.46 %3.24 %3.24 %3.14 %3.14 %3.14 %
平均接收可變速率2
1.79 %1.81 %1.81 %1.50 %1.50 %1.50 %
1 估計浮動利率本金是基於截至2020年12月31日的未償還金額和循環信貸安排的合同到期日。實際未償還本金可能大於或少於所示金額。
2 浮動利率債務的估計利率是根據2020年12月31日生效的利率確定的。實際利率可能大於或低於標明的金額。
3 本公司的某些利率衍生工具被指定為現金流對衝，資產或負債的公允價值變動計入累積的其他全面收益。請參閲本報告第二部分第8項所列合併財務報表附註，以供進一步討論。
截至2019年12月31日，公司有5.559億美元的固定利率債務和1.487億美元的未償還浮動利率債務，加權平均利率分別為4.43%和3.58%，其可變至固定利率掉期的利率衍生品的公允價值合計為70萬美元。
此外，公司可能會不時將多餘的現金投資於購買政府證券或公司債務證券的短期貨幣市場基金。在2020年12月31日和2019年12月31日，投向貨幣市場基金的金額無關緊要。
如上所述，新冠肺炎疫情對全球經濟產生了不利影響，導致金融市場大幅波動，其短期和長期經濟影響仍不確定。關於利率變動的風險，本公司將繼續積極監測經濟形勢及其對利率的影響，並可能採取其認為最符合其業務、財務狀況以及流動資金和資本資源的進一步行動。
49

項目8.財務報表和補充數據
頁面
獨立註冊會計師事務所報告書
51
合併資產負債表
53
合併運營報表
54
綜合全面收益表(損益表)
55
合併現金流量表
56
合併權益表
58
合併財務報表附註
59
1.
介紹的背景和依據
59
2.
重大會計政策
60
3.
不動產，淨值和其他財產，淨值
70
4.
收購和無形資產，淨額
71
5.
對關聯公司的投資
71
6.
津貼及其他儲備金
74
7.
盤存
76
8.
商譽
76
9.
公允價值計量
77
10.
應付票據和其他債務
78
11.
衍生工具
81
12.
承諾和或有事項
82
13.
收入和合同餘額
84
14.
租賃-公司作為出租人
85
15.
租賃-公司作為承租人
86
16
以股份為基礎的薪酬獎勵
87
17.
員工福利計劃
89
18.
所得税
94
19.
每股收益(EPS)
97
20.
累計其他綜合收益(虧損)
98
21.
關聯方交易
99
22.
細分結果
99
23.
農地出讓
101
24.
長期資產-減值，持有以待出售或處置
101
25.
後續事件
102
50

獨立註冊會計師事務所報告
致Alexander&Baldwin，Inc.股東和董事會

對財務報表的意見

我們審計了Alexander&Baldwin，Inc.及其子公司(“本公司”)截至2020年12月31日和2019年12月31日的合併資產負債表、截至2020年12月31日的三個年度的相關綜合經營表、全面收益(虧損)、權益和現金流量以及相關附註(統稱為“財務報表”)。我們認為，財務報表在所有重要方面都公平地反映了本公司截至2020年12月31日和2019年12月31日的財務狀況，以及截至2020年12月31日的三個年度的運營結果和現金流量，符合美國公認的會計原則。

我們還根據美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，對公司截至2020年12月31日的財務報告內部控制進行了審計內部控制-綜合框架(2013)特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的報告和我們2021年2月26日的報告對公司的財務報告內部控制發表了無保留意見。

意見基礎

這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些準則要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是欺詐。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評估管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評估財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

關鍵審計事項

下文所述的關鍵審計事項是指在對財務報表進行當期審計時產生的事項，該事項已傳達或要求傳達給審計委員會，(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露，(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對財務報表的整體意見，我們也不會通過傳達下面的關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨的意見。
聯屬公司投資。減值指標的確定。參見財務報表附註5。
關鍵審計事項説明
該公司對其在夏威夷庫奎拉發展公司(KDCH)的股權法合資投資進行評估，以尋找可能表明投資價值可能下降的潛在因素。這涉及在評估高度主觀的因素時作出重大判斷，因為這些因素要求管理層作出假設，並對有關未來現金流的時間和金額的估計作出判斷，這些估計可能會考慮各種因素，包括銷售價格、開發成本、市場狀況、吸收率和表明價值變化的市場貼現率等。這項評估還包括評估合資企業目前的經營業績和銷售預測，以及公司持有這項投資的持續意圖和/或能力的任何變化。如果這些因素表明投資價值可能下降，則本公司將確定賬面價值超過投資公允價值的任何差額是否是臨時性的。
51

我們認為評估本公司對聯屬公司投資的潛在價值下降指標是一項重要的審計事項，因為管理層在確定是否發生事件或環境變化時作出重大判斷，表明投資的賬面價值可能已經下降。這需要審計師在執行審計程序時高度判斷，以評估管理層是否恰當地識別了減損指標。
如何在審計中處理關鍵審計事項
我們與評估附屬公司投資以確定可能的減值指標相關的審計程序包括：

•我們測試了對管理層識別可能表明其合資企業投資賬面價值下降的情況的控制的有效性，包括對管理層對合資企業經營業績的評估的控制，以及對可能對其合資投資的公允價值產生負面影響的當地和宏觀經濟狀況的考慮。

•我們通過以下方式評估管理層對公允價值下降潛在指標的評估：
–與管理層討論合資企業的經營業績和前景。
–通過對合營企業的實際銷售和經營費用執行審計程序，審核合營企業的實際財務信息和本年度經營業績。
–審查合資企業的現金流、銷售和運營預測，以確定任何總體指標從先前的預測下降，並對預測與實際結果進行回顧性分析。分析銷售價格、開發成本、市場狀況和吸收率是如何納入預測的。
–評估當地和宏觀經濟因素，如新冠肺炎疫情的影響和資本化率。
–評估管理層圍繞其當前持有投資的意圖和能力的斷言。


/s/德勤會計師事務所

夏威夷檀香山
2021年2月26日

自1950年以來，我們一直擔任本公司的審計師。
52

亞歷山大·鮑德温律師事務所(Alexander&Baldwin，Inc.)
綜合資產負債表
(金額(百萬))
十二月三十一日，
20202019
資產
房地產投資
房地產$1,549.7 $1,540.2 
累計折舊(154.4)(127.5)
房地產，淨值1,395.3 1,412.7 
房地產開發項目75.7 79.1 
對房地產合資企業和合夥企業的投資134.1 133.4 
房地產無形資產淨值61.9 74.9 
房地產投資淨額1,667.0 1,700.1 
現金和現金等價物57.2 15.2 
受限現金0.2 0.2 
應收賬款和留存賬款，扣除備抵(信貸損失和壞賬)淨額為#美元。3.3百萬美元和$0.6分別截至2020年12月31日和2019年12月31日
43.5 51.6 
盤存18.4 20.7 
其他財產，淨值110.8 124.4 
經營性租賃使用權資產18.6 21.8 
商譽10.5 15.4 
其他應收賬款，扣除津貼淨額#美元3.9百萬美元和$1.6分別截至2020年12月31日和2019年12月31日
14.2 27.8 
預付費用和其他資產95.6 107.1 
總資產$2,036.0 $2,084.3 
負債和權益
負債：
應付票據和其他債務$687.1 $704.6 
應付帳款9.8 17.8 
經營租賃負債18.4 21.6 
應計養卹金和退休後福利34.7 26.8 
遞延收入66.9 67.6 
應計負債和其他負債116.5 110.9 
總負債933.4 949.3 
承付款和或有事項(附註12)
可贖回非控股權益(附註2)
6.5 6.3 
股本：
普通股-無面值；授權，150.02000萬股；流通股72.41000萬美元，72.3截至2020年12月31日和2019年12月31日，分別為2000萬股
1,805.5 1,800.1 
累計其他綜合收益(虧損)(60.0)(48.8)
超過累積收益的分配(649.4)(626.2)
A&B股東權益總額1,096.1 1,125.1 
非控股權益— 3.6 
總股本1,096.1 1,128.7 
負債和權益總額$2,036.0 $2,084.3 
請參閲合併財務報表附註。
53

亞歷山大·鮑德温律師事務所(Alexander&Baldwin，Inc.)
合併業務報表
(以百萬為單位，每股數據除外)
截至十二月三十一日止的年度，
202020192018
營業收入：
商業地產$150.0 $160.6 $140.3 
陸上行動40.6 114.1 289.5 
材料與建築114.7 160.5 214.6 
營業總收入305.3 435.2 644.4 
運營成本和費用：
商業地產成本95.6 89.0 77.2 
土地運營成本31.1 92.5 117.1 
材料和施工成本106.8 159.4 188.1 
銷售、一般和行政46.1 58.9 61.2 
資產減值5.6 49.7 79.4 
總運營成本和費用285.2 449.5 523.0 
商業地產處置損益，淨額0.5 — 51.4 
處置非核心資產損益(淨額)9.1 — — 
資產處置損益合計(淨額)9.6 — 51.4 
營業收入(虧損)29.7 (14.3)172.8 
其他收入和(支出)：
與合資企業有關的收入(虧損)5.9 5.3 (4.1)
權益法投資減值— — (188.6)
利息和其他收入(費用)淨額(附註2)
0.3 3.2 2.3 
利息支出(30.3)(33.1)(35.3)
所得税前持續經營收益(虧損)5.6 (38.9)(52.9)
所得税優惠(費用)0.4 2.0 (16.3)
持續經營收入(虧損)6.0 (36.9)(69.2)
非持續經營的收入(虧損)，扣除所得税後的淨額(0.8)(1.5)(0.6)
淨收益(虧損)5.2 (38.4)(69.8)
可歸因於非控股權益的損失(收益)0.4 2.0 (2.2)
A&B股東應佔淨收益(虧損)$5.6 $(36.4)$(72.0)
A&B股東可獲得的每股收益(虧損)：
普通股每股基本收益(虧損)： 
A&B股東可持續經營$0.09 $(0.49)$(1.01)
A&B股東可獲得的停產業務(0.01)(0.02)(0.01)
A&B股東可獲得的淨收益(虧損)$0.08 $(0.51)$(1.02)
普通股每股攤薄收益(虧損)：
A&B股東可持續經營$0.09 $(0.49)$(1.01)
A&B股東可獲得的停產業務(0.01)(0.02)(0.01)
A&B股東可獲得的淨收益(虧損)$0.08 $(0.51)$(1.02)
加權平均未發行股數：
基本信息72.3 72.2 70.6 
稀釋72.4 72.2 70.6 
A&B普通股股東可獲得的金額(注19)：
A&B普通股股東可持續經營$6.3 $(35.1)$(71.4)
A&B普通股股東可獲得的停產業務(0.8)(1.5)(0.6)
A&B普通股股東可獲得的淨收益(虧損)$5.5 $(36.6)$(72.0)
請參閲合併財務報表附註。
54

亞歷山大·鮑德温律師事務所(Alexander&Baldwin，Inc.)
綜合全面收益表(損益表)
(金額(百萬))
截至十二月三十一日止的年度，
202020192018
淨收益(虧損)$5.2 $(38.4)$(69.8)
其他綜合收益(虧損)，税後淨額：
現金流對衝：
未實現利率套期保值損益(6.9)(4.0)1.0 
重新分類調整對計入淨收益(虧損)的利息支出的影響1.0 (0.1)— 
員工福利計劃：
精算損益(7.7)5.3 (4.9)
計入淨定期收益成本的淨虧損攤銷2.5 4.0 4.6 
前期服務成本(0.1)— — 
計入淨定期收益成本的先前服務信用攤銷— (0.7)(0.7)
削減(收益)/虧損— (1.4)(0.6)
結算(收益)/虧損— — 0.1 
與其他綜合收益(虧損)相關的所得税— — — 
其他綜合收益(虧損)，税後淨額(11.2)3.1 (0.5)
綜合收益(虧損)(6.0)(35.3)(70.3)
可歸因於非控股權益的綜合收益(虧損)0.4 2.0 (2.2)
A&B股東應佔綜合收益(虧損)$(5.6)$(33.3)$(72.5)
請參閲合併財務報表附註。
55

亞歷山大·鮑德温律師事務所(Alexander&Baldwin，Inc.)
合併現金流量表
(金額(百萬))
截至十二月三十一日止的年度，
 202020192018
經營活動的現金流：
淨收益(虧損)$5.2 $(38.4)$(69.8)
對淨收益(虧損)與業務提供(用於)的現金淨額進行調整：
折舊及攤銷53.3 50.5 42.8 
遞延所得税— — 16.6 
處置和資產交易損失(收益)淨額(9.5)(2.6)(54.0)
資產減值5.6 49.7 268.0 
基於股份的薪酬費用5.8 5.4 4.7 
關聯公司權益(收入)虧損，扣除營業現金分配後的淨額(4.8)(1.4)12.9 
營業資產和負債變動情況：
貿易、合同保留和其他合同應收款8.8 8.5 (4.2)
盤存2.1 5.7 5.5 
預付費用、應收所得税和其他資產13.0 28.5 (13.2)
開發/其他物業庫存3.6 56.8 31.8 
應計養卹金和退休後福利2.7 4.6 3.6 
應付帳款(6.2)(12.9)(9.0)
應計負債和其他負債(16.5)3.2 74.2 
經營活動提供(用於)的現金淨額63.1 157.6 309.9 
投資活動的現金流：  
用於收購的資本支出— (218.4)(241.7)
房地產、廠房和設備的資本支出(25.1)(36.7)(54.4)
處置資產所得收益27.1 4.4 171.7 
購買附屬公司投資和其他投資的付款(1.0)(3.3)(22.6)
附屬公司投資和其他投資的資本分配11.0 13.6 42.3 
投資活動提供(用於)的現金淨額12.0 (240.4)(104.7)
融資活動的現金流：  
發行應付票據和其他債務的收益173.0 125.9 548.4 
支付應付票據及其他債務和遞延融資成本(183.0)(203.9)(467.8)
按信用額度協議借款(付款)，淨額(8.7)(0.3)4.7 
分配給非控股權益— (0.3)(0.7)
支付的現金股息(13.8)(50.0)(156.6)
發行(回購支付)股本和其他淨收益(0.6)(1.0)(1.5)
支付延期收購預提款項— (7.1)— 
融資活動提供(用於)的現金淨額(33.1)(136.7)(73.5)
現金、現金等價物和限制性現金
現金、現金等價物和限制性現金淨增(減)42.0 (219.5)131.7 
期初餘額15.4 234.9 103.2 
期末餘額$57.4 $15.4 $234.9 
56

截至十二月三十一日止的年度，
202020192018
其他現金流信息：
支付的利息，扣除資本化利息後的淨額$(29.0)$(32.5)$(34.4)
所得税(付款)/退税，淨額$0.5 $25.8 $2.6 
非現金投融資活動：
資本支出計入應付賬款、應計賬款和其他負債$2.9 $4.4 $1.4 
與收購有關而承擔的貸款的公允價值$— $— $61.0 
採用ASC 842時記錄的使用權(“ROU”)資產和相應的租賃負債$— $31.0 $— 
取得ROU資產所產生的經營租賃負債$0.4 $— $— 
取得ROU資產所產生的融資租賃負債$0.9 $3.4 $— 
發行股份以派發股息$— $— $626.4 
宣佈的股息$10.9 $— $— 
現金、現金等價物和限制性現金的對賬：
期初：
現金和現金等價物$15.2 $11.4 $68.9 
受限現金0.2 223.5 34.3 
現金、現金等價物和限制性現金$15.4 $234.9 $103.2 
期末：
現金和現金等價物$57.2 $15.2 $11.4 
受限現金0.2 0.2 223.5 
現金、現金等價物和限制性現金$57.4 $15.4 $234.9 
請參閲合併財務報表附註。
57

亞歷山大·鮑德温律師事務所(Alexander&Baldwin，Inc.)
合併權益表
(以百萬為單位，每股數據除外)
總股本
普通股累計
其他
壓縮-
鉅額收益(虧損)		(分發
超額
累計收益的百分比)
盈利盈餘		非控制性
利息		總計贖回-
能
非
控管
利息
股票聲明價值
餘額，2018年1月1日49.3 $1,161.7 $(42.3)$(473.0)$4.7 $651.1 $8.0 
採用新會計準則的影響— — (9.1)7.7 — (1.4)— 
淨收益(虧損)— — — (72.0)1.5 (70.5)0.7 
其他綜合收益(虧損)，税後淨額— — (0.5)— — (0.5)— 
股票股息($11.65每股)
22.6 626.4 — — — 626.4 — 
對非控股權益的分配— — — — (0.5)(0.5)(0.2)
調整可贖回非控制權益的贖回價值(附註2)
— 0.6 — — — 0.6 (0.6)
基於股份的薪酬— 4.7 — — — 4.7 — 
已發行或回購的股份，淨額0.1 — — (1.6)— (1.6)— 
餘額，2018年12月31日72.0 $1,793.4 $(51.9)$(538.9)$5.7 $1,208.3 $7.9 
淨收益(虧損)— — — (36.4)(2.1)(38.5)0.1 
其他綜合收益(虧損)，税後淨額— — 3.1 — — 3.1 — 
普通股股息($0.69每股)
— — — (50.0)— (50.0)— 
對非控股權益的分配— — — — — — (0.3)
調整可贖回非控制權益的贖回價值(附註2)
— 1.4 — — — 1.4 (1.4)
基於股份的薪酬— 5.4 — — — 5.4 — 
已發行或回購的股份，淨額0.3 (0.1)— (0.9)— (1.0)— 
餘額，2019年12月31日72.3 $1,800.1 $(48.8)$(626.2)$3.6 $1,128.7 $6.3 
採用ASC 326的累積影響— — — (4.0)(0.1)(4.1)— 
淨收益(虧損)— — — 5.6 (0.6)5.0 0.2 
其他綜合收益(虧損)，税後淨額— — (11.2)— — (11.2)— 
普通股股息($0.34每股)
— — — (24.7)— (24.7)— 
出售M&C子公司— — — — (2.9)(2.9)— 
調整可贖回非控制權益的贖回價值(附註2)
— — — — — — — 
基於股份的薪酬— 5.8 — — — 5.8 — 
已發行或回購的股份，淨額0.1 (0.4)— (0.1)— (0.5)— 
平衡，2020年12月31日72.4 $1,805.5 $(60.0)$(649.4)$— $1,096.1 $6.5 
請參閲合併財務報表附註。
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亞歷山大·鮑德温律師事務所(Alexander&Baldwin，Inc.)
合併財務報表附註
1.    介紹的背景和依據
業務描述：Alexander&Baldwin，Inc.(“A&B”或“公司”)是一家房地產投資信託基金(“REIT”)，總部設在夏威夷火奴魯魯。三細分市場：商業地產；土地運營；材料與建築。對公司每個報告部門的描述如下：
•商業地產(“商業地產”)-這一部門是一家垂直整合的房地產投資公司，核心能力包括投資和收購(即尋找機會和收購物業)；建設和開發(即設計和徹底開發新物業或重新定位和重新開發現有物業)；以及內部租賃和物業管理(即執行新的和重新談判的續訂租賃安排，管理其物業的日常運營，並保持積極的租户關係)。該公司首選的資產類別包括零售和工業空間的改進型物業，以及城市土地租賃。它的重點是改善零售物業，尤其是以雜貨店為基礎的社區購物中心，以滿足夏威夷市民的日常需求。通過其核心競爭力和在夏威夷的經驗和關係，該公司致力於創造特殊的場所，改善夏威夷居民的生活，並提供場所和機會，使其租户能夠茁壯成長。這一部門的收入主要來自擁有、經營和租賃房地產資產。
•陸上行動-這部分包括公司的遺留資產和土地持有量，受公司的簡化和貨幣化努力的影響。這一部門的財務業績主要來自房地產開發和土地銷售、房地產合資企業的收入/虧損、水力發電和其他遺留業務活動。
•材料與建築(“M&C”)-該部門是夏威夷最大的瀝青鋪設承包商，也是該州最大的天然材料和基礎設施建設公司之一。這些活動主要是通過其全資子公司--夏威夷的材料和建築公司Grace Pacific LLC(“Grace Pacific”)進行的。
格雷斯太平洋公司在全州擁有熱拌瀝青廠，為其內部鋪路業務和第三方客户提供支持。Grace Pacific還在夏威夷的Makakilo擁有並經營一家巖石採石場和加工廠。此外，Grace Pacific還提供各種相關的待售和出租服務，包括臨時和永久道路交通控制(GP Roadway Solutions，Inc.或“GPRS”)和其他相關產品和服務。格雷斯太平洋還持有一家未合併的附屬公司毛伊島鋪路有限責任公司(“毛伊島鋪路”)50%的權益，該公司主要在毛伊島運營。
M&C部門的額外活動包括其在未合併投資Pohaku Pa‘a LLC(“Pohaku”)的運營結果中的份額。Pohaku通過其全資子公司在瓦胡島和毛伊島經營巖石採石場，銷售範圍廣泛的產品，包括預拌混凝土、巖石和砂石骨料以及培養石和相關產品。
截至2020年12月31日，該公司在夏威夷擁有商業房地產改善物業組合，包括22零售中心，十工業資產和四Office屬性，總共代表3.9可出租總面積為100萬平方英尺；它還在夏威夷擁有一系列土地租約，代表153.8截至2020年12月31日的英畝。
陳述依據和合並原則： 公司按照財務會計準則委員會(“FASB”)會計準則編纂(“編纂”或“ASC”)中概述的美國公認會計原則(“GAAP”)編制其財務報表。編纂是非政府實體按照公認會計準則編制財務報表時採用的權威會計原則的唯一來源。
綜合財務報表包括本公司(包括所有全資子公司)以及本公司擁有控股財務權益的所有其他實體的賬目。公司間交易和餘額已在合併中沖銷。本公司並無控股財務權益，但本公司有能力行使重大影響力的業務、合夥企業及有限責任公司的重大投資，均採用權益法入賬。
實體的控股財務權益可以(I)通過持有多數表決權的公司建立，或(Ii)如果公司是符合可變利益實體(VIE)資格的實體的主要受益者，則如下所述(I)通過公司持有多數表決權，或(Ii)如果公司是有資格成為可變利益實體(“VIE”)的實體的主要受益人，
59

在法典中定義的。該公司評估所有具有可變利益的合夥企業、合資企業和其他安排，以確定該實體或安排是否符合VIE的資格。VIE是指投資者缺乏足夠的風險股本，使實體在沒有額外從屬財務支持的情況下為其活動融資，或股權投資者作為一個整體缺乏以下特徵之一：(A)指導對實體的經濟表現最重要的活動的權力，(B)吸收實體預期虧損的義務，或(C)獲得實體預期回報的權利。如果該實體或安排符合VIE的條件，並且本公司被確定為主要受益人，則本公司必須合併VIE的資產、負債和經營結果。本公司根據需要(即在評估導致上述因素變化的複議事件時)重新評估實體是否為VIE，作為確定合併或權益法處理是否仍然合適的一部分。截至2020年12月31日，本公司擁有本公司採用權益法核算的各種未合併合資企業的權益，除附註12所述義務外，本公司合資企業的義務對本公司沒有追索權，本公司的最大風險僅限於其投資。
合併財務報表包括擁有的結構預製/預應力混凝土產品供應商GP/RM PreStress，LLC(“GPRM”)的歷史業績。51%，截至其於截至2020年12月31日止年度的出售日期(請參閲附註 24)。合併財務報表還包括GLP瀝青有限責任公司(“GLP瀝青”)的業績，該公司是液體瀝青的進口商和分銷商，其擁有70%由本公司支付。這些實體之所以合併，是因為本公司通過其在這些實體中的多數表決權權益持有控股權。這些實體的剩餘權益在合併財務報表中報告為非控股權益和可贖回的非控股權益。利潤、虧損和現金分配根據各自的經營協議進行分配。
預算的使用： 按照公認會計原則編制合併財務報表要求管理層作出影響報告金額的估計和假設。估計和假設用於但不限於：(I)資產減值，包括無形資產和商譽，(Ii)訴訟和或有事項，(Iii)長期房地產開發和建築合同的收入確認，(Iv)養老金和退休後估計，以及(V)所得税。如果實際結果與這些估計和假設不同，未來的結果可能會受到重大影響。
客户集中度：材料與建築收入和應收賬款的很大一部分直接或間接來自檀香山市縣和夏威夷州管理的項目。這些政府機構減少對基礎設施項目的資助可能會減少M&C部門的收入和利潤。此外，儘管我們的土地運營部門的房地產銷售客户組合在任何給定時期都可能不同，但在截至2018年12月31日和2019年12月31日的年度內，土地運營部門確認的毛利潤為1美元。162.2300萬美元和300萬美元6.7分別為600萬美元，與出售約300萬美元的41,000幾英畝毛伊島的農地和100本公司於Central Maui Feedstock LLC及Kulolio Ranch LLC(統稱為“農地出售”)的持股權益。
四捨五入：合併財務報表和附註中的金額四捨五入為最接近的百萬分之一。因此，如果根據報告的數據重新計算一些每股金額和百分比，可能會導致差異。
重新分類：上一年度列報的某些金額已經重新分類，以符合本年度列報的情況(例如，以前列報的標題在當前列報期間低於總資產的5%，或在當年合併資產負債表中合併的總負債)。還請參閲合併財務報表附註2，以便進行此類重新分類，同時採用最近的會計公告。此外，對合並現金流量表進行了重新分類，在淨值的基礎上列報以前在現金流量中與經營活動分開列報的金額(即，列報與房地產開發/其他待售財產的收支有關的活動--公司土地業務部門的正常業務活動--在類似於列報公司持有的其他庫存變化的淨值基礎上)。這一變化不影響以前在合併現金流量表中報告的經營活動的現金流量。
2.    重大會計政策
房地產，淨值：房地產淨值主要指與華潤置業部門租賃活動相關的長期實物資產(例如，改進的物業租約和土地租賃)；它還包括公司為未來可能的開發或未來貨幣化而持有的土地運營部門的土地持有量和相關資產。
60

這是其簡化策略的一部分。餘額主要包括土地、建築物和裝修，並按扣除累計折舊後的成本入賬。
房地產的增加、改善和其他改進的支出被資本化，而不能改善或延長資產壽命的小規模更換、維護和維修在發生時計入費用。當與房地產相關的資產報廢或以其他方式處置時，相關成本和累計折舊將從賬目中扣除，由此產生的任何損益將計入相應期間的經營業績。
與房地產開發和再開發有關的某些成本被資本化，包括前期建設成本、房地產税、保險、建築成本以及直接相關人員的工資和相關成本。此外，該公司亦就某些發展及重建項目完成的可能性作出估計。如果公司確定開發或重新開發不再可能完成，公司將支出所有無法收回的資本化成本。
房地產收購：對房地產的收購進行評估，以確定它們是否應計入資產收購或業務合併(在目前的指導下，房地產收購通常被視為資產收購)。在資產收購會計項下，本公司根據對收購日現有信息的評估，估計收購有形資產(例如土地、建築物和租户改善)、可識別無形資產(例如原地租賃和有利租賃)和負債(例如不利租賃和承擔債務)的公允價值。基於這些估計，購買對價被分配給收購的資產和承擔的負債。收購過程中發生的交易成本被資本化，作為購買對價的一個組成部分。
在估計收購的有形和無形資產以及承擔的負債的公允價值時，本公司考慮了通過盡職調查以及營銷和租賃活動獲得的關於每個物業的信息，並使用了各種估值方法，例如使用適當折扣率和資本化率的估計現金流預測、對最近可比銷售交易的分析、扣除折舊後的重置成本估計以及其他現有的市場信息。收購財產的有形資產的公允價值將該財產的價值視為空置。
收購的有利租賃和假設的不利租賃的價值是根據以下差額的現值(使用反映收購租賃相關風險的貼現率)估計的：(I)根據收購時談判和到位的租賃支付的合同金額，以及(Ii)管理層對物業或同等物業的公平市場租賃率的估計，在相當於有利租賃的剩餘租期和初始期限加上任何低於市場的、固定利率的不利續約期權的估計期限的一段時間內計算。確認的資產和承擔的負債將按相關租賃期和固定利率續期期權(視情況而定)攤銷。
根據管理層對所收購租賃組合的具體特徵以及本公司與主要租户的整體關係的評估，購買價將進一步分配給原地租賃價值和租户關係價值。這些金額在剩餘的初始租賃期(以及租户關係的預期續約期)內攤銷為費用。
房地產開發項目：房地產開發指在土地業務分部資本化和列報的某些成本，涉及(I)在建的房地產開發項目和其他擬出售的土地，或(Ii)擬租賃的潛在未來房地產開發項目，這些項目將成為未來CRE分部業務的一部分。對於擬租賃的潛在未來房地產開發項目，當相關當局的管理層已批准與中鐵部分項目的開發和建設明顯相關的活動支出時(通常在獲得所有要求的政府機構批准後)，與該項目相關的資本化成本(如土地歷史成本)將計入房地產，淨額計入隨附的綜合資產負債表。
與準備出售的在建房地產開發項目相關的某些資本化成本可能包括施工前成本(例如與土地徵用有關的成本)；建築成本(例如平整、道路、供水和污水系統、景觀美化和項目便利設施)；直接間接費用(例如公用事業、維護、保險和房地產税)；資本化利息；以及直接相關人員的工資和相關成本。
對於開發項目，資本化成本的分配使用直接法分配與銷售單位具體相關的支出，使用相對銷售額法分配受益於整個項目的支出。在開發項目基本完成並準備投放市場後發生的直接管理費用計入已發生的銷售、一般和行政費用。所有間接間接管理費用均計入已發生的銷售、一般和行政成本。
61

與在建房地產開發項目和其他擬出售土地有關的現金流量在合併現金流量表中歸類為經營活動。
資本化利息：開發和重大重建項目的利息成本被資本化，作為尚未投入使用的房地產開發和重建項目的一部分。利息資本化從開發活動和支出開始時開始，當資產基本完成並準備好使用或準備投放市場時結束。
其他財產，淨額：其他財產，淨值是指除房地產、淨值和房地產開發項目中出現的資產外的所有其他長期實物資產。餘額主要包括管理與控制部門的長期資產，但也包括公司長期實物資產和土地運營長期實物資產，這些資產用於其他土地運營活動，不包括在隨附的綜合資產負債表中的房地產、淨值或房地產開發項目。其他財產，淨額按成本計算，扣除累計折舊後的淨額。用於重大更新和改造的支出已資本化。沒有改善或延長資產壽命的更換、維護和維修在發生時計入費用。
折舊：折舊和攤銷在資產的預計使用年限內使用直線法計算，對於與採石場生產相關的資產，則使用生產單位法計算折舊和攤銷。財產的預計使用年限如下：
分類壽命範圍(以年為單位)
建築和改善
10至40
租賃權的改進
5至10(使用年限或租賃期較短)
水、電和下水道系統
5至50
瀝青設備、機械和設備
2至35
其他物業改善
3至35
無形資產：房地產無形資產計入房地產無形資產，淨額計入相應的合併資產負債表，一般與收購商業房地產有關。如果與租户的一個或多個租約已經或預期提前終止，本公司評估與終止租約相關的關聯資產的可折舊或攤銷資產的剩餘使用年限(即租户改善、高於和低於市場租賃無形資產、原地租賃值和租賃佣金)。基於對終止的事實和情況的考慮，公司可以加速該關聯資產的折舊和攤銷。
其他無形資產包括在隨附的綜合資產負債表中的預付費用和其他資產中，通常與材料和建築部門的歷史收購或資本化供內部使用的軟件有關。
現金和現金等價物：現金等價物包括在購買之日到期日不超過三個月的高流動性投資。本公司按接近公允價值的成本計入這些投資。
受限現金：公司歷史上的受限現金餘額主要由1986年“國內税法”(修訂後的“税法”)第1031條潛在收入構成，該税延銷售以第三方託管的形式保存，以待將來用於收購重置房地產資產(如果在要求的時間段內)。截至2020年12月31日或2019年12月31日，餘額中沒有潛在代碼§1031遞延納税銷售的實質性可用收益。
信貸損失準備：本公司估計其在ASC主題326範圍內的金融資產信貸損失撥備，金融工具--信貸損失(“ASC 326”)，在投資組合層面，包括CRE部門、陸地運營部門和M&C部門的各個組成部分。在這些投資組合水平內，該公司通過考慮歷史損失信息、當前條件的信息和可能未反映在歷史損失信息中的對未來條件的合理和可支持的預測，按證券類型(可能包括在與客户的合同中確認的融資應收賬款或合同資產)進行預期信用損失估計，以及相應證券的其他相關信用質量信息。作為這一過程的一部分，本公司對具有相似風險特徵的證券進行集體(集合)基礎上的相關信息分析，或在金融資產不與其他金融資產共享風險特徵時單獨分析相關信息。
應收賬款融資(即應收票據)包括應收融資款項(即應收票據)，主要由歷史開發和其他土地組成，屬於ASC 326範圍內的金融資產組合，涉及中環填海及土地業務分部，包括融資應收賬款(即應收票據)。
62

關聯交易。這些投資組合中的資產是以個人為基礎進行分析的，公司會考慮特定於交易對手方的某些現有信息(例如，對手方的流動性和償付能力)，以及在評估這些資產未來現金流的預期可收集性時相關的環境因素(例如，對手方經營所處的一般經濟環境的變化和預期變化)。對於這些資產，本公司採用貼現現金流量法，以資產的實際利率計算信貸損失準備。
與M&C部門相關的投資組合代表離散的業務組成部分，由公司與客户合同中的合同資產組成。這些組成部分提供的產品和服務的不同性質導致了歷史和預期信用損失模式的差異，因此，該公司跟蹤這一投資組合水平的歷史損失信息，作為其用來制定預期信用損失估計的信息的一部分。此外，由於本公司認為其合同資產根據客户/項目類型有不同的違約風險預期，除了投資組合層面的歷史虧損信息外，本公司還按這些不同類別彙集各自投資組合的合同應收賬款，以對其歷史虧損經驗進行調整。該公司在制定信貸損失撥備時分析和使用的其他信息包括已知的客户信息以及圍繞客户當前和未來支付能力的環境因素(即客户所處的一般經濟環境的變化和預期變化)。
壞賬準備：壞賬準備由管理層根據可收款估計數確定。對可收款性的估計主要基於對公司客户當前財務狀況和他們的付款記錄的評估，這些情況由公司定期監測。
其他應收賬款，淨額：其他應收賬款，淨額主要由綜合資產負債表上按成本計入的應收票據減去信貸損失準備金構成。
商譽：本公司每年或在年度測試之間審查報告單位層面的減值商譽，如果發生的事件或情況變化更有可能使報告單位的公允價值低於其賬面價值。如果本公司的測試結果顯示報告單位的估計公允價值低於其賬面價值，則就賬面價值超過報告單位公允價值的金額確認減值費用，但不得超過分配給該報告單位的商譽總額。有關更多詳細信息，請參閲註釋8。
自保責任：本公司為某些損失自行投保，包括但不限於員工健康、工人賠償、一般責任、不動產和個人財產以及房地產建築保修和缺陷索賠。如果可行，該公司將獲得第三方保險，以限制其對這些索賠的風險敞口。在估計其自保負債時，該公司考慮了許多因素，包括歷史索賠經驗、人口統計因素以及獨立第三方提供的估值。
可贖回的非控股權益：如上所述，該公司有一個70通過其對Grace Pacific的所有權擁有普洛斯瀝青的%所有權權益。普洛斯瀝青的非控股權益可由非控股權益持有人按贖回價值(該贖回價值由基於普洛斯瀝青經營協議的指定公式得出(即公允價值除外))贖回為現金。
附屬公司的非控股權益如可按公允價值以外的現金或其他資產贖回，則分類為夾層權益，不包括股權和負債。該等金額於每個報告日期調整為(1)初始賬面值所產生的金額(按非控股權益持有人應佔淨收益或虧損、其他全面收益或虧損及股息的累計金額增加或減少)和(2)每個年度資產負債表日的贖回價值中較高者調整。由此產生的賬面價值變動，無論是增加還是減少，都根據盈利盈餘或普通股(如果沒有盈利盈餘)進行相應的調整。如果適用，這些調整將反映在使用兩級法計算每股收益時。
公允價值計量：ASC主題820，公允價值計量和披露修訂後的美國會計準則(“ASC 820”)確立了公允價值等級，這要求本公司在計量公允價值時最大限度地使用可觀察到的投入，並最大限度地減少使用不可觀察到的投入。對於相同的資產或負債，該層次結構將活躍市場中未調整的報價市場價格放在最高優先級(1級測量)，將最低優先級分配給不可觀察到的輸入(3級測量)。層次結構中的三個輸入級別定義如下：
63

一級：活躍市場中相同資產或負債的報價(未經調整)。
第二級：除一級價格以外的其他重大可觀察投入，如類似資產或負債的報價、不活躍市場的報價，或其他可觀察到或可被可觀察到的市場數據證實的投入。
第三級：無法觀察到的重大投入，反映了公司自己對市場參與者在為資產或負債定價時將使用的假設的假設。
如果用於計量公允價值的技術包括來自公允價值層次的多個層次的投入，則重要投入的最低水平決定整個公允價值計量在層次中的位置。
收入確認和租賃-公司作為出租人：公司的收入來源主要包括商業地產租賃、房地產銷售、房地產開發項目、材料銷售和鋪裝建設項目。該公司的收入來自其三不同的業務細分：
商業地產：商業地產細分市場 它擁有、經營、租賃和管理夏威夷的零售、寫字樓和工業物業組合；它還將夏威夷的城市土地出租給第三方承租人。商業地產收入按租賃會計準則確認，本公司為出租人。
租賃-公司作為出租人：公司審查其合同，以確定這些合同是否符合租賃資格。當在一段規定的時間內將實質上所有經濟利益和指導使用已確定資產的權利轉讓給客户以供考慮時，合同被確定為租賃。在本次審查期間，公司對資產規格、替代權、購買選擇權、經營權以及合同期內對資產的控制等項目進行評估。
該公司具有與租賃和非租賃組件的租賃協議，這些租賃協議通常在ASC主題606下分開説明，與客户簽訂合同的收入。本公司已選擇實際的權宜之計，不將所有類別標的資產的非租賃組成部分與租賃組成部分分開，只要該組成部分遵循與租賃組成部分相同的時間和模式，並且租賃組成部分被歸類為經營性租賃。租金收入中包括的非租賃部分主要包括出租人支付並由承租人使用的公共區域維護和其他服務的承租人補償。在實際的權宜之計下，由於租賃部分是合同中的主要部分，本公司在租賃指導下對單一的組合部分進行了核算。
租金收入主要來自經營租賃，因此一般按租賃期內的直線基礎確認。本公司租約的固定合約付款按各租約條款以直線方式確認。直線型租金收入從客户接管租賃場所開始。應計直線應收賬款是指直線租金收入超過目前根據租賃協議收取的租金的金額。該公司的某些租賃協議包括或有租金收入的條款(例如，基於租户銷售額的百分比租金)和租户償還的物業税，這兩項都作為可變付款入賬。
該公司的某些租約包括終止和/或延期選擇權。在特定情況下，終止選項允許客户在租期結束前終止租賃。該公司的延期選擇通常需要按市場價格與客户重新談判。與物業租賃相關的初始直接成本，主要是佣金，在資產負債表上資本化，並在租賃期內攤銷。談判或安排租賃的所有其他費用在發生時計入費用。
與租賃相關的應收賬款將定期評估是否可收回，考慮的因素包括(但不限於)客户的信用質量、客户的歷史趨勢以及客户付款條件的變化。在確定客户應收賬款不可能收回時，公司將沖銷應收賬款，並記錄先前確認的收入的相應減少。隨後的收入以現金為基礎進行記錄，直到相關賬單有可能收回為止。在確定租户的應收賬款部分不可能收回(例如，由於當前條件影響特定金額)後，本公司將為記錄的經營租賃應收賬款計入壞賬準備，並對先前確認的收入進行相應調整。
2020年4月，財務會計準則委員會工作人員發佈了一份問答文件，重點介紹了與2019年冠狀病毒影響相關的租賃優惠(以下簡稱《新冠肺炎》)以及與修改相關的租賃會計指引的應用(《租賃修改問答》)。有關從截至2020年6月30日的季度開始根據《契約修訂問答》提供的適用租金減免的影響的進一步討論，請參見附註14。
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陸上行動： 房地產銷售收入在標的貨物控制權移交給客户且付款到期時確認(一般在結算日)。對於某些開發項目，該公司將使用完工百分比來確認收入。根據這一方法，確認的收入金額是基於整個報告期內發生的開發成本佔與開發項目相關的預期開發項目總額的百分比。
材料和建築： 材料和建築部門的收入主要來自材料銷售以及鋪設和建築合同。收入的確認是基於交易的基本條款。
材料：材料銷售收入，包括玄武巖集料、液態瀝青和熱拌瀝青，通常在標的貨物控制權移交給客户時確認(通常發生在客户或其代理人提貨時)，並且公司有權就出售的材料付款時確認。
施工：公司的施工合同一般只包含一項履約義務，因為轉讓個別貨物或服務的承諾不能與合同中的其他承諾分開，因此不能區分。收入是在一段時間內從建築合同中賺取的，因為控制權不斷轉移到客户手中。
根據不同的付款條件，與客户簽訂的建築合同一般可分為兩類：一種是一次性合同，另一種是單價合同。總包合同要求總工作量在單一固定價格下完成，而不考慮實際數量或實際成本。單價合同和一次性固定價格鋪路合同的收益均採用完工百分比、成本比、輸入法確認，因為它能夠如實描述標的資產控制權轉移給客户的情況。
與其長期建築合同有關，由於需要執行的工作性質，估計合同完成時的總收入和成本是複雜的，受許多變量的影響，需要做出重大判斷。對合同收入和成本的這種估計取決於許多因素，這些因素可能在合同履行期內發生變化，從而導致估計的合同盈利能力發生變化。這些因素包括但不限於原始投標的完整性和準確性；預定工作時間的變化；變更訂單；異常天氣條件；勞動力和/或材料成本的變化；生產率預期的變化；以及索賠的預期或實際解決條件。管理層在合同基礎上評估估計的變化，並使用累積追趕法來説明確定這些變化的期間的變化。
某些建築合同包括定金條款。客户根據本規定開具帳單但未支付的餘額一般在業主完成並驗收項目工程或產品後到期。
該公司認為其合同價格反映了標的商品和服務的獨立銷售價格，因為合同需要經過競爭性投標過程。
在綜合基礎上，除披露在綜合資產負債表中記錄為合同資產或合同負債的金額外，本公司還披露分配給完全未履行或部分履行義務的合同對價金額的信息(見附註13)。與這一披露相關，本公司選擇不披露分配給最初預期期限為一年或更短的某些合同的剩餘履約義務的合同對價金額的信息。這可能發生在截至期末執行的房地產銷售合同中，這些合同在期末之後將基礎資產的控制權轉移給客户。此類交易的結束日期通常發生在合同執行日期的一年或更短時間內。
租賃-公司作為承租人：本公司通過考慮一項安排是否在一段時間內轉讓一項已確認資產的使用權以換取對價來確定該安排在開始時是否為租賃。經營租賃包括在公司綜合資產負債表中的經營租賃使用權資產(“ROU資產”)和經營租賃負債中。與融資租賃相關的淨收益資產和租賃負債分別計入公司綜合資產負債表中的其他財產、淨額和應付票據以及其他債務。
ROU資產代表公司在租賃期內使用標的資產的權利，租賃負債代表支付租賃產生的租賃款項的義務。淨收益資產及租賃負債於開始日期根據租賃期內租賃付款的現值確認。由於本公司的大部分租約並未提供隱含利率，且不易釐定，因此本公司採用的遞增借款利率，是以生效日期的類似租期的抵押借款估計利率為基礎。ROU資產還包括在生效日期或之前支付的任何租賃付款，不包括收到的任何租賃獎勵。租賃條款可以
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包括在合理確定公司將行使選擇權時延長或終止租約的選擇權。租賃付款的經營租賃費用在租賃期內以直線法確認。
就其應用租賃指引而言，本公司已評估其作為承租人的租約內的租賃及非租賃部分，並已為所有類別的標的資產選擇實際權宜之計，將租賃及非租賃部分作為一個組成部分在其租賃協議中列示。本公司亦已選擇就所有類別的標的資產，不確認12個月或以下租期的租賃負債及租賃資產。
持有和使用的長期資產和有限壽命無形資產的減值：當事件或情況顯示賬面值可能無法收回時，持有及使用的長期資產(包括有限年期無形資產)會被檢視是否有可能減值。在這種評估中，資產產生的估計未來未貼現現金流與資產的記錄金額進行比較，以確定其賬面價值是否不可收回。如果這次審查確定記錄的價值不會被收回，則該資產的記錄金額將減少到估計公允價值。有關詳細討論，請參閲附註24。
附屬公司投資減值：當有證據顯示公允價值可能低於賬面成本時，本公司在聯營公司的投資(按權益法入賬)將被審查是否減值。如果公允價值低於賬面成本，且減值被認為是非臨時性的，則投資減記為公允價值。有關詳細討論，請參閲註釋5。
基於股份的薪酬：本公司記錄所有支付給員工和董事的股票薪酬支出。附註16對本公司的各項股權計劃作了更全面的説明。
員工福利計劃：該公司為現有員工和退休員工提供廣泛的福利，包括單一僱主固定福利計劃、退休後福利、固定繳費計劃、離職後福利和醫療福利。該公司根據各種精算假設記錄與這些計劃相關的金額，包括貼現率、假定回報率、薪酬增長、週轉率和醫療成本趨勢。該公司每年審查其精算假設，並根據當前的經濟狀況和趨勢對這些假設進行修改。本公司相信，根據本公司的經驗及獨立精算師的意見，在記錄本公司計劃(載於附註17)下的責任時所採用的假設是合理的；然而，實際經驗的差異或假設的改變可能會對本公司的財務狀況或經營業績造成重大影響。
利息和其他收入(費用)， 網絡截至2020年12月31日、2019年和2018年的年度包括以下內容(以百萬為單位)：
202020192018
養老金和退休後福利(費用)$(2.6)$(3.1)$(3.0)
利息收入1.7 3.0 1.5 
出售合資企業權益所得(損)— 2.6 4.2 
減少太陽能投資，淨額— (0.1)(0.5)
其他收入(費用)1.2 0.8 0.1 
利息和其他收入(費用)淨額
$0.3 $3.2 $2.3 
所得税：本公司在為財務報表確定所得税費用時作出某些估計和判斷。這些估計和判斷被用於計算税收抵免、税收優惠和扣除，以及某些遞延税項資產和負債的計算，這些資產和負債是由於在税收和財務報表中確認收入和費用的時間不同而產生的。遞延税項資產和遞延税項負債進行必要的調整，以反映預期在暫時性差異逆轉時生效的税率。税法變更和税務機關審計調整，可能需要對遞延税項資產和遞延税項負債進行調整。如果在任何給定時期需要進行調整，調整將包括在隨附的綜合經營報表的税收撥備中。
停產運營：2016年12月，本公司完成最後一次食糖收穫並停止食糖業務。與停止製糖業務有關的成本在合併經營報表中作為停產業務列報。與停止製糖業務有關的負債在合併資產負債表的應計負債和其他負債中列示。
每股收益(EPS)：根據ASC主題260計算和披露基本和稀釋後每股收益，每股收益。公司採用兩級法計算普通股可用收益
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股東們。在兩類法下，收益按增值金額調整為按贖回價值記錄的可贖回非控股權益。這些調整實質上代表了對非控股股東的股息分配，因為持有者在贖回時有合同權利獲得指定金額。因此，收益進行了調整，以反映這種不同於其他普通股股東的物質分配。此外，該公司將淨收益分配給每一類普通股和參股證券，就像該期間的所有淨收益都已分配一樣。該公司的參與證券由基於時間的限制性單位獎勵組成，其中包含不可沒收的獲得股息的權利，因此被視為與普通股股東一起分享收益。普通股每股基本收益不包括攤薄，計算方法為分配給普通股的淨收益除以當期已發行普通股的加權平均數。普通股每股攤薄收益的計算方法是，將可分配給普通股的淨收益除以當期已發行普通股的加權平均數，並根據非參與性股票獎勵的潛在稀釋效應進行調整。
最近採用的會計聲明
2018年8月，FASB發佈了會計準則更新(ASU)第2018-14號，對定義福利計劃的披露要求的更改(“亞利桑那州立大學2018-14年度”)。該指導意見澄清了目前的披露，並取消了幾項披露要求，包括預計將在下一財年確認的累積其他全面收入，以及預計將返還給僱主的計劃資產的金額和時間。新的指導方針還要求更多的披露，並在適用的情況下，解釋與福利計劃義務變化相關的重大損益。ASU 2018-14財年在2020年12月15日之後結束的財年有效。採納本準則對本公司的財務狀況或經營業績並無任何影響，對其固定收益計劃的披露亦無重大影響(見附註17)。
2016年6月，FASB發佈了ASU第2016-13號，金融工具信用損失的計量(“ASU 2016-13”)要求計量和確認按攤餘成本持有並可供出售的債務證券的金融資產的預期信貸損失，並在此後修訂了指導意見。ASU 2016-13和相關修正案中的指南被編入ASC 326。ASC 326修訂了先前關於金融工具減值的指導方針，增加了基於預期損失而不是將通過信貸損失撥備確認的已發生損失的減值模型。ASC 326中包括的修正案進一步澄清，經營性租賃應收賬款不在ASC 326的範圍內，仍將受租賃指導的管轄。
本公司完成採納經修訂的ASU 2016-13條款，生效日期為2020年1月1日，對ASC 326範圍內的金融資產採用修正的追溯法，包括以攤銷成本持有的範圍內金融資產(作為本公司賬款和留存應收賬款、其他應收賬款和其他合同資產的一部分列示)。根據該指導意見，本公司必須估計和記錄與這些金融資產相關的非現金信貸損失，並擴大其信用質量披露。2020年1月1日以後報告期的結果根據美國會計準則第326條列報，而上期金額則繼續按照以前適用的指導原則報告。該公司錄得淨減少#美元。4.1截至2020年1月1日，由於採用ASC 326的累積影響，其按攤餘成本持有的金融資產的估值賬户相應增加，總股本為600萬歐元。新準則沒有對公司在綜合資產負債表上列報的任何其他金融資產或工具產生實質性影響。本公司進一步評估了採用ASC 326對所得税會計的影響，並記錄了與估值賬户相關的相應遞延税項資產，這些資產被其記錄的遞延税項的估值撥備抵銷(參見附註18)。
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下表説明瞭該公司採用ASC 326的影響(單位：百萬)：
2020年1月1日
根據ASC 326報告採用ASC 326之前的版本採用ASC 326的影響
資產：
應收賬款和留存賬款的信用損失準備$1.6 $0.3 $1.3 
其他應收賬款信用損失準備4.3 1.6 2.7 
扣除超過未完成合同賬單的成本和估計收益的信貸損失1
0.1 — 0.1 
總計$6.0 $1.9 $4.1 
1 計入綜合資產負債表中的預付費用和其他資產。
2018年8月，FASB發佈了ASU第2018-13號，公允價值計量披露要求的變化。該指引修訂和刪除了幾項披露要求，包括第3級公允價值計量的估值過程。本會計準則還修訂了一些披露要求，並要求為經常性第3級公允價值計量的其他全面收益中包含的未實現損益的變化進行額外披露，並要求提供用於制定第3級公允價值計量的重大不可觀察投入的範圍和加權平均值。採用這一標準並未對公司的合併財務報表或腳註披露產生實質性影響。
2018年8月，FASB發佈了ASU第2018-15號，無形資產-商譽和其他：客户對作為服務合同的雲計算安排中發生的實施成本的核算。該指南將服務合同託管安排中產生的實施成本資本化要求與開發或獲取內部使用軟件(以及包括內部使用軟件許可證的託管安排)的實施成本資本化要求相一致。因此，修改要求作為服務合同的託管安排中的實體(客户)遵循子主題350-40中的指導，以確定將哪些實施成本作為與服務合同相關的資產資本化以及將哪些成本支出。修正案還要求實體(客户)在託管安排的期限內(包括合理的某些續訂)支付託管安排的資本化實施成本，該託管安排是一項服務合同。採用這一標準並未對公司的財務狀況或經營結果產生實質性影響。
結合最近通過的會計聲明進行的重新分類
在採納生效日期為2020年1月1日的ASC 326的同時，本公司在綜合資產負債表中對與合同應收賬款和融資應收賬款相關的金額進行了某些重新分類，因此，上一年度的某些金額已重新分類，以符合本年度的列報；此類重新分類對綜合財務報表並不重要。其中一個重新分類是按照與相關融資應收賬款相同的方式列報應收利息(影響應收賬款、淨額和其他應收賬款)。另一種辦法是將應收賬款、淨額和合同留存額合計為合併資產負債表中的一個項目(見附註13，此類餘額將繼續單獨列報)。此外，歷史上與壞賬準備相關的某些金額在當前列報下重新分類(例如，某些金額現在列報在綜合財務報表附註6所述的ASC 326項下計算的信貸損失撥備下)。
最近發佈的會計聲明
2020年3月，FASB發佈了ASU第2020-04號，參考匯率改革，建立了ASC主題848，並在此之後修訂了標準(“ASC 848”)。ASC 848提供了可選的實際權宜之計和例外，涉及參考匯率改革的影響，如果滿足某些標準，這些改革會影響某些債務、租賃、衍生品和其他合同。這些修訂僅適用於參考LIBOR或另一參考利率(預計將因參考匯率改革而停止)的合約和對衝關係。這些修改立即生效，可能適用於2022年12月31日或之前簽訂或評估的合同修改和套期保值關係。參考匯率改革並未對本公司的任何現有合同產生實質性影響，因此，截至目前，本公司尚未選擇應用ASC 848項下的任何可選的實際權宜之計和例外情況。公司將評估未來合同的變化，以及選擇採用ASC 848提供的可選的實際權宜之計和例外情況的影響，但預計它們的應用不會對其財務狀況或運營結果產生實質性影響。
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3.     不動產，淨值和其他財產，淨值
房地產，截至2020年12月31日和2019年12月31日的淨值包括以下內容(單位：百萬)：
20202019
土地$769.6 $768.8 
建築物696.0 692.4 
其他物業改善84.1 79.0 
小計1,549.7 1,540.2 
累計折舊(154.4)(127.5)
房地產，淨值$1,395.3 $1,412.7 
截至2020年12月31日和2019年12月31日的其他財產淨額如下(單位：百萬)：
20202019
土地$39.3 $38.4 
建築物18.5 19.7 
瀝青設備、機械和設備104.4 105.5 
水、電和下水道系統19.7 30.6 
其他物業改善6.4 6.8 
小計188.3 201.0 
累計折舊(77.5)(76.6)
其他財產，淨值$110.8 $124.4 
如附註2所述，本公司可能會將長期資產所產生的部分利息成本資本化，用於發展項目、大型重建項目及其他符合某些標準的項目。產生的總利息成本為$。30.6百萬，$34.1百萬美元，以及$35.92020年、2019年和2018年分別為100萬。與發展活動有關的資本化利息成本為#美元。0.3百萬，$1.0百萬美元和$0.62020年、2019年和2018年分別為100萬。
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度折舊費用為38.8百萬，$35.6百萬美元和$32.5分別為百萬美元。
4.    收購和無形資產，淨額
本公司於截至2020年12月31日止年度並無進行任何房地產資產收購。
2019年的收購
截至2019年12月31日止年度，本公司收購五以美元計的商業房地產資產218.4其中100萬美元被計入資產收購。這類收購是根據法典§1031，使用出售農業土地所得的現金收益，以同類交換的方式進行的。
收購價格與收購的總資產和承擔的與該項目相關的負債的分配五2019年商業地產收購情況如下(單位：百萬)：
取得的資產和承擔的負債的公允價值
收購的資產：
土地$106.9 
屬性和改進91.3 
就地租約23.2 
優惠租約4.3 
收購的總資產$225.7 
承擔的負債：
不良租約$7.3 
承擔的總負債$7.3 
取得的淨資產$218.4 
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於收購日期，原址租約及有利租約之加權平均攤銷期間大致為8.2年和4.7分別是幾年。不利租約的加權平均攤銷期限約為18.6好幾年了。
2018年的收購
截至2018年12月31日止年度，本公司收購五購買總價為$$的商業房地產資產303.7其中100萬美元被計入資產收購。收購的資金主要來自現金，使用§1031出售公司最後的七內地物業和農用地的出售也是如此。購入總價亦包括一筆本金為#元的按揭貸款。62.0由其中一處房產擔保的百萬美元和$2.7向第三方支付的資本化成本和收購相關成本的百萬美元。
購入的資產和承擔的負債的收購價分配情況如下(單位：百萬)：
取得的資產和承擔的負債的公允價值
收購的資產：
土地$92.8 
屬性和改進173.9 
就地租約32.0 
優惠租約6.7 
收購的總資產$305.4 
承擔的負債：
不良租約$2.7 
應付票據和其他債務1
61.0 
承擔的總負債$63.7 
取得的淨資產$241.7 
1 包括公允價值調整#美元。1.0百萬美元。
於收購日期，原址租約及有利租約之加權平均攤銷期間大致為12.4年和11.7分別是幾年。不利租約的加權平均攤銷期限約為11.5好幾年了。
無形資產，淨額
截至2020年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日，計入預付費用和其他資產的房地產無形資產、淨資產和其他無形資產情況如下(單位：百萬)：
20202019
就地租約$125.0 $125.2 
優惠租約29.0 29.0 
現地租賃累計攤銷(73.8)(63.4)
有利租約的累計攤銷(18.3)(15.9)
房地產無形資產淨值$61.9 $74.9 
其他無形資產$20.4 $20.2 
其他無形資產累計攤銷(10.2)(7.9)
其他無形資產，淨額$10.2 $12.3 
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無形資產攤銷費用總額為#美元。14.5百萬，$12.5百萬美元，以及$8.72020年、2019年和2018年分別為100萬。預計未來五年與無形資產相關的攤銷費用如下(單位：百萬)：
估計數
攤銷
2021$11.5 
20229.1 
20238.1 
20245.8 
20255.4 
5.     對關聯公司的投資
公司對聯屬公司的投資主要包括對有限責任公司的股權投資，在這些公司中，公司有能力對這些投資的經營和財務政策施加重大影響。因此，本公司採用權益會計方法對其投資進行會計核算。公司綜合經營報表中顯示的經營結果包括公司在其權益法投資淨收益(虧損)中的比例份額。
該公司在關聯公司的投資賬面價值總計為$169.6百萬美元和$167.6分別截至2020年12月31日和2019年12月31日。截至2020年12月31日和2019年12月31日，公司在關聯公司投資的未分配收益約為$10.6百萬美元和$9.2分別為百萬美元。來自未合併附屬公司的股息和分配總額為$6.12020年為100萬美元，12.42019年為100萬美元，51.12018年將達到100萬。
截至2020年12月31日和2019年12月31日，按權益法核算的此類實體報告的合併資產和負債摘要如下(單位：百萬)：
20202019
流動資產$73.0 $79.3 
非流動資產688.0 697.9 
總資產$761.0 $777.2 
流動負債$33.5 $27.1 
非流動負債96.7 109.0 
總負債$130.2 $136.1 
這類實體在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的每一年通過權益法報告的綜合經營業績摘要如下(以百萬計)：
202020192018
收入$174.2 $191.9 $243.6 
運營成本和費用147.1 173.0 209.7 
毛利(虧損)$27.1 $18.9 $33.9 
持續經營的收入(虧損)*$12.1 $6.6 $17.4 
淨收益(虧損)*
$11.6 $6.6 $16.5 
*包括被投資人持有的權益法投資收益。
本公司在Kukui‘ula的投資的賬面價值，包括本公司對合資企業的出資和最初出資的土地價值(扣除合資企業的損益和減值)為#美元。118.7百萬美元和$116.2分別截至2020年12月31日和2019年12月31日。本公司對合資企業的出資總額佔承諾總額的百分比約為62截至2020年12月31日。本公司於合營公司並無控股財務權益，但對合營公司的經營及財務政策有重大影響，因此採用權益法核算其投資。由於向股東分配現金的複雜性質，合資企業的淨收入採用假設賬面價值清算(“HLBV”)法分配給包括本公司在內的股東。根據HLBV法，合資企業收益或虧損根據各成員對合資企業淨資產賬面價值索賠的期間變化分配給成員，不包括在此期間作出的出資額和分派。
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該公司還投資於經營或開發房地產的各種其他合資企業，以及從事材料和建築相關活動以及可再生能源的合資企業。本公司並無控股財務權益，但有能力對該等合資企業的經營及財務政策施加重大影響，並因此採用權益會計方法核算其在該等合資企業的投資。
附屬公司投資減值：當有證據顯示本公司於聯屬公司的按權益法入賬的投資的公允價值可能低於賬面價值時，本公司必須確定這種價值下降是否是暫時的。在評估一項投資的公允價值以及任何已確認的減值是否是臨時性的時，涉及重大估計和相當大的判斷。這些估計和判斷在一定程度上是基於公司目前和未來對總體經濟狀況的評估，以及合資企業的當前和未來計劃。此外，這些減值計算具有很高的主觀性，因為它們要求管理層對未來現金流的時間和數量做出假設和判斷，這些估計可能會考慮各種因素，包括銷售價格、開發成本、市場狀況和吸收率、與各種現金流情況相關的可能性以及基於感知風險的適當貼現率等。在評估減值是否是臨時性的時，公司會考慮所有可獲得的信息，包括減值的時間長度和程度、關聯公司的財務狀況和近期前景、公司持有投資的能力和意圖，以及預期的市場價值恢復，以及預測的行業和經濟趨勢等。這些和其他假設的變化可能會影響未合併聯屬公司的預計經營業績和公允價值，因此可能需要對公司的投資進行估值調整，這可能會對公司的財務狀況或未來的經營業績產生重大影響。
特別是房地產市場疲軟、難以獲得或續簽項目級融資或開發審批，以及本公司發展戰略的變化等因素，可能會影響本公司或其合資企業擁有的某些開發項目的價值或可行性，並可能導致未來產生額外的減值費用。在截至2020年12月31日的年度內，本公司未確認聯屬公司投資的任何減值。
於2018年第四季，本公司於聯屬公司的投資錄得減值$188.6百萬美元。這一數額主要是由於其在Kukui‘ula的投資減值所致。2018年，本公司確定其對Kukui‘ula的投資並非暫時減損，原因是改變了戰略，不再打算在項目期限內持有其投資。因此，本公司估計其在Kukui‘ula的投資的公允價值(使用貼現現金流模型)低於其賬面價值，並記錄了非現金、非臨時性減值。本公司將公允價值計量列為第三級。評估中使用的加權平均貼現率為18.0%.
6.     津貼及其他儲備金
本公司將應收賬款和其他金融資產的記錄金額減去各種撥備和準備金賬户。自2020年1月1日起，本公司採用ASC 326，並將以前計入壞賬準備或其他融資應收賬款準備的某些金額重新分類為信貸損失準備。此外，自2019年1月1日起，本公司採納了新租賃準則(“ASC 842”)的指導方針，並將之前計入壞賬準備的若干金額重新分類為現金制租户準備金(即，公司評估租户未來不可能支付租賃到期金額的應收賬款準備金)。
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下表列出了截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的三個年度與公司應收賬款和金融資產相關的各種撥備和準備金賬户的餘額和活動(包括重新分類)(單位：百萬)：
年初餘額
採用ASC 326的影響1
採用ASC 326的影響2
加法3
扣減或其他4
年終餘額
截至2020年12月31日的年度
從資產中扣除
現金制租户儲備金$0.9 $— $— $10.6 $1.2 $12.7 
壞賬準備$0.6 (0.3)— 3.6 (1.3)$2.6 
合同積分預留$2.3 — — — — $2.3 
信貸損失準備--融資應收賬款$— 1.6 2.7 (0.4)— $3.9 
信貸損失撥備--合同資產$— 0.3 1.4 (0.9)(0.1)$0.7 
貸款津貼$1.6 (1.6)— — — $— 
其他儲備$0.4 — — — (0.4)$— 
截至2019年12月31日的年度
從資產中扣除
現金制租户儲備金$— — — — 0.9 $0.9 
壞賬準備$2.0 — — (0.4)(1.0)$0.6 
合同積分儲備$— — — 2.3 — $2.3 
貸款津貼$1.6 — — — — $1.6 
其他儲備$0.4 — — — — $0.4 
截至2018年12月31日的年度
從資產中扣除
壞賬準備$1.4 — — 1.3 (0.7)$2.0 
貸款津貼$1.6 — — — — $1.6 
其他儲備$0.4 $— $— $— $— $0.4 
1從屬於ASC 326範圍內的其他準備金或津貼中重新分類。
2採用ASC 326的影響計入總股本。
3從收入中扣除的淨撥備。
4核銷或其他活動(例如，將津貼轉移到收付實現制準備金的重新分類)。
於截至二零二零年十二月三十一日止年度，額外租户被識別及指定為收付實現制租户，而該等租户原先計入壞賬準備的金額則重新分類為收付實現制租户儲備。請參閲附註14，進一步討論與本公司評估租賃到期金額的應收性有關的本期費用。請注意，根據ASC 842，此類費用和準備金活動反映了原先記錄的收入和應收餘額的沖銷。
融資應收賬款的信貸損失準備涉及三作為陸上業務部門交易的一部分而產生的資產。公司的融資應收賬款的信用質量在每個報告期以單個資產為基礎，使用這些交易中交易對手的具體信息進行監測。第一筆始於2008年，攤銷成本基數為#美元。1.6截至2020年1月1日和2020年12月31日的採用日期均為100萬。根據交易對手截至2020年1月1日和2020年12月31日的個人信用質量指標，在一系列可能的結果(即單一最佳估計)中，該資產的預期現金流最有可能的結果為零，因此，截至2020年1月1日和2020年12月31日，公司為採用ASC 326的應收融資記錄了全額信貸損失準備金。土地業務部門的第二筆應收融資產生於2016年，攤銷成本基數為#美元。13.5百萬美元和$11.1截至2020年1月1日和2020年12月31日的採用日期分別為100萬。土地業務部門的第三筆應收融資產生於2017年，攤銷成本基數為#美元。2.6百萬美元和$2.7截至2020年1月1日和2020年12月31日的採用日期分別為100萬。第二和第三融資應收賬款是根據各自交易對手的信用質量指標(以及與確定預期收款能力相關的對未來狀況的合理和可支持的預測)進行評估的。
73

於採納日期及2020年12月31日止之應收賬款)，估計信貸損失撥備乃採用貼現現金流法計算。
合同資產的信貸損失準備與一年或更短時間內到期的M&C部門的貿易應收賬款有關，這些應收賬款是由與客户的合同收入交易產生的。
對於使用貼現現金流量法估計的信貸損失準備，可歸因於時間推移的現值變動報告為對信貸損失費用的調整。因此，任何特定期間的預期信貸損失撥備可能會受到未來付款或應收賬款本期收款預期信貸損失的變化的影響，而這兩者可能會進一步受到可歸因於時間推移的現值變化的影響或抵消。
7.    盤存
存貨按成本(主要是平均成本、先進先出)或可變現淨值中較低者列報。截至2020年12月31日和2019年12月31日的庫存情況如下(單位：百萬)：
20202019
瀝青$4.2$8.0
加工過的巖砂7.96.6
正在進行的工作3.22.9
零售商品2.12.0
零部件、材料和用品庫存1.01.2
總計$18.4$20.7
8.    商譽
截至2020年12月31日和2019年12月31日，公司的商譽餘額為$10.5百萬美元和$15.4分別為百萬美元。截至2019年12月31日，商譽餘額可歸因於三其中包括GPC(主要包括宏力太平洋的採石場、鋪路和液體瀝青業務)、GPRS(主要包括宏力太平洋的道路和維護解決方案業務)和GPRM(主要包括宏力太平洋的預應力和預製混凝土業務)，以及CRE報告單元，這也是一個需要報告的部門。截至2020年12月31日止年度，本公司整體出售GPRM報告單位，並取消確認相關商譽。
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從截至2019年12月31日的年度到截至2020年12月31日的年度，分配給本公司可報告部門的商譽賬面金額(每期提交一份合併資產負債表)變化如下(單位：百萬)：
材料與建築商業地產總計
商譽賬面金額：
商譽總額$93.6 $8.7 $102.3 
累計減值損失(37.2)— (37.2)
餘額，2019年1月1日$56.4 $8.7 $65.1 
減值損失(49.7)— (49.7)
商譽賬面金額：
商譽總額93.6 8.7 102.3 
累計減值損失(86.9)— (86.9)
餘額，2019年12月31日$6.7 $8.7 $15.4 
包括在處置中的商譽總額(7.1)— (7.1)
計入處置的累計減值損失2.2 — 2.2 
商譽賬面金額：
商譽總額86.5 8.7 95.2 
累計減值損失(84.7)— (84.7)
平衡，2020年12月31日$1.8 $8.7 $10.5 
的確有不是與陸地業務部門相關的商譽。
商譽減值：商譽減值測試使用各種方法估計報告單位的公允價值，包括基於貼現現金流分析的收益法和涉及應用市場派生倍數的市場法。與本公司商譽減值測試一起對每個報告單位進行的估值假設每個報告單位都是一項獨立於其他報告單位單獨出售的無關業務。
貼現現金流方法依賴於多項假設，包括未來宏觀經濟狀況、報告單位特有的市場因素、業務在較長一段時間內預計產生的未來現金流的金額和時間以及考慮與現金流的金額和時間相關的風險的貼現率等。在市場倍增法下，公允價值的估計是基於EBITDA(扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益)或收入的市場倍數。在使用EBITDA或收入的市場倍數時，公司必須判斷這些倍數在已結束和擬進行的交易中的可比性，以及類似公司的倍數的可比性。
如果本公司的測試結果顯示報告單位的估計公允價值低於其賬面價值，則就賬面價值超過報告單位公允價值的金額確認減值費用，但不得超過分配給該報告單位的商譽總額。
根據結合本公司2019年年度商譽減值測試進行的估值結果，GPC和GPRS報告單位的賬面價值超過其估計公允價值，商譽被確定為減值。公允價值下降的主要原因是持續的競爭性市場壓力對銷售額和利潤率產生了負面影響。因此，公司記錄了#美元的非現金減值費用。37.22018年第四季度為100萬美元。
75

在截至2019年9月30日的季度內，本公司被要求對每一家公司的商譽進行中期減值測試三M&C報告單位，原因是2019年M&C銷售額和利潤率持續下降，這是持續不利的市場狀況造成的。根據與本測試同時進行的估值結果，三M&C報告單位超過了其估計的公允價值，商譽被確定為受損。因此，公司記錄了#美元的非現金減值費用。49.72019年第三季度為100萬。
該公司的商譽和減值測試使用各種方法估計了M&C報告單位的公允價值，包括採用市場派生倍數的市場法和基於貼現現金流分析的收益法。本公司將這些公允價值計量歸類為第3級。2018年估值和2019年估值中使用的加權平均貼現率為13.6%和12.7%。
9.    公允價值計量
由於票據的短期性質，公司的現金和現金等價物、應收賬款、淨借款和短期借款的公允價值接近其賬面價值。
公司應收票據的公允價值接近賬面價值#美元。11.5截至2020年12月31日，為100萬。這些票據的公允價值及賬面金額為$。15.72019年12月31日為100萬。這些票據的公允價值是使用貼現現金流分析來估計的。在貼現現金流分析中，公司使用不可觀察到的輸入，例如由貸款與價值比率和與管理層認為將會發放類似貸款的相關抵押品相關的市值利率確定的市場利率，並將其歸類為公允價值等級中的第三級計量。
於2020年12月31日，本公司應付票據及其他債務的賬面金額為$687.1百萬美元，相應的公允價值為$704.1百萬美元。於2019年12月31日，本公司應付票據及其他債務的賬面金額為$704.6百萬美元，相應的公允價值為$727.3百萬美元。債務的公允價值是根據與本公司現有債務安排(第3級)具有類似風險、條款和到期日的工具的利率對債務的未來現金流進行貼現計算的。
該公司按公允價值記錄其利率掉期。本公司利率掉期(第2級計量)的公允價值是基於本公司在報告日期將收到或支付以終止合同的估計金額，並使用利率定價模型和利率相關的可觀察輸入來確定(有關本公司衍生工具的公允價值信息，請參閲附註11)。
於截至2020年12月31日、2019年及2018年12月31日止年度，本公司錄得總減值費用為$5.6百萬，$49.7百萬美元和$79.4與商譽和/或其他長期資產相關的100萬美元。截至2018年12月31日止年度，本公司錄得非暫時性減值費用$188.6與權益法投資相關的百萬歐元(參見附註5)。該公司已將公允價值計量歸類為公允價值等級中的第三級計量，因為它們涉及重大的不可觀察的輸入，如現金流預測、貼現率和管理假設。
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10.     應付票據和其他債務
截至2020年12月31日和2019年12月31日，應付票據和其他債務包括以下內容(單位：百萬)：
未償還本金
債務利率(%)到期日2020年12月31日2019年12月31日
安全：
凱魯鎮中心(1)2021$9.8 $10.2 
凱魯鎮中心#23.15%20214.5 4.6 
重型裝備融資(2)(2)3.2 3.6 
勞拉尼村3.93%202461.3 62.0 
珍珠高地4.15%202481.4 83.4 
馬諾阿市場(3)202957.9 59.5 
小計$218.1 $223.3 
不安全：
D系列票據—%2020— 16.2 
銀行銀團貸款(4)202350.0 50.0 
A系列票據5.53%202428.4 28.5 
J系列票據4.66%202510.0 10.0 
B系列票據5.55%202646.0 46.0 
C系列票據5.56%202622.0 23.0 
F系列音符4.35%202619.7 22.0 
H系列音符4.04%202650.0 50.0 
K系列筆記4.81%202734.5 34.5 
G系列票據3.88%202729.6 35.0 
L系列音符4.89%202818.0 18.0 
系列I註釋4.16%202825.0 25.0 
定期貸款54.30%202925.0 25.0 
小計$358.2 $383.2 
循環信貸安排：
普洛斯瀝青循環信貸安排(5)2021— — 
A&B旋轉器(6)2022111.0 98.7 
小計$111.0 $98.7 
總債務(合同債務)$687.3 $705.2 
未攤銷債務溢價(貼現)— (0.1)
未攤銷債務發行成本(0.2)(0.5)
債務總額(賬面價值)$687.1 $704.6 
(1)貸款的規定利率為倫敦銀行同業拆借利率加1.50%，但在到期時交換為5.95%固定費率。
(2)貸款的加權平均規定利率約為3.0%，聲明到期日從2021年到2024年。
(3)貸款的規定利率為倫敦銀行同業拆借利率加1.35%，但在到期時交換為3.14%固定費率。
(4)貸款的規定利率為倫敦銀行同業拆借利率加2.00%，但在到期時交換為3.35%固定費率。
(5)貸款的規定利率為倫敦銀行同業拆借利率加1.25%.
(6)貸款有倫敦銀行同業拆借利率加倫敦銀行同業拆借利率2.05%，基於定價網格。
本公司的應付票據及其他債務分類為以房地產改善物業或其他資產作抵押的債務工具(“擔保債務”)、應付無抵押票據及其他定期貸款(“無擔保債務”)、循環信貸安排下的信貸額度及借款(“循環信貸安排”)，循環信貸安排包括公司一般用途的現有循環信貸安排(“A&B Revolver”)，以及與M&C分部其中一間合併附屬公司有關的循環信貸安排(“普洛斯瀝青循環”)。
擔保債務
凱魯鎮中心：2013年12月20日，本公司完成了對凱路亞投資組合(Kailua Portfolio)的收購，凱路亞投資組合是瓦胡島的零售資產集合。關於收購Kailua投資組合，該公司承擔了$12.0百萬抵押票據，將於2021年9月到期，以及利率互換，有效地將浮動利率債務轉換為固定利率5.95%(請參閲附註11)。截至2020年12月31日，抵押票據餘額為$9.8百萬美元。
77

該公司還獲得了一筆$5.02017年第一季度Kailua投資組合的第二抵押貸款為100萬，利息為3.15%，2021年到期。截至2020年12月31日，第二抵押貸款的未償還餘額為$4.5百萬美元。
重型設備融資：關於M&C部門，本公司簽訂與其業務相關的機器和設備的租賃，這些租賃被歸類為融資租賃。融資租賃將在附註15中進一步討論。
勞拉尼村：關於於截至2018年12月31日止年度進行的商業地產改善物業的資產收購，本公司假設62.0勞拉尼村擔保的100萬抵押貸款將於2024年5月1日到期。這張鈔票的利息是3.93%，每月需要支付大約$#的利息。0.2截至2020年5月的100萬美元，本金和利息支付約為$0.3之後的百萬美元。
珍珠高地：2013年9月17日，公司完成了對瓦胡市珍珠城珍珠高地中心的收購。關於此次收購，該公司承擔了一美元59.3以珍珠高地中心為抵押的百萬按揭貸款。2014年12月1日，對這筆貸款進行了再融資，使貸款金額增加到1美元。92.0百萬英鎊(計息於4.15%)。再融資貸款需要每月支付大約#美元的本金和利息。0.4100萬美元，並需要支付大約$的最終本金73.02024年12月8日到期的100萬美元。
馬諾阿市場：於二零一六年，本公司透過全資附屬公司訂立一項60.0MANOA Marketplace與第一夏威夷銀行(FHB)簽訂了100萬英鎊的抵押貸款協議。這類貸款的利息為倫敦銀行同業拆借利率加碼。1.35%，並要求在期限內支付本金和利息，最終本金為#美元。41.72029年8月1日到期的100萬美元。本公司先前已訂立一項名義金額相等於債務本金的利率掉期協議，以釐定有關定期利息支付的浮動利率，實際利率為3.14%(請參閲附註11)。
質押為抵押品的資產：截至2020年12月31日，上述作為抵押品質押的商業房地產資產的賬面總值為#美元。375.5百萬美元。
無擔保債務
保誠系列債券：於二零一五年十二月，本公司與保誠投資管理公司及其聯屬公司(統稱“保誠”)訂立協議(“保誠協議”)，購買無抵押票據及私人貨架融資，使本公司可發行總額高達$450.0減去本公司或其任何附屬公司向保誠發行的任何票據當時未償還的所有本金金額及根據保誠協議承諾的任何票據的金額。保誠協議(修訂及續訂當時存在的協議)的發行期於2018年12月結束，並載有根據保誠協議發行的票據的若干限制性契諾，該等契諾與歷史循環信貸安排(定義見下文)所載的契諾大致相同。未承諾擱置貸款項下的借款按借款時確定的利率計息。
於二零一七年九月底，本公司訂立保誠協議修正案(“保誠修正案”)，修訂若干契約(見下文)。此外，保誠修正案還包括一項或有增量加息的條款。20所有未償還票據的基點，該基點是根據公司債務與調整後總資產價值的比率(如保誠修正案中的定義)根據撥備的允許比率衡量的0.35自修正案之日起至2018年9月30日止為1.0。如果觸發，或有利率調整將持續到公司的債務與調整後總資產價值的比率下降到0.35至1.0或更低(在這一點上，該條款將不再具有效力或效力)。2018年10月，觸發撥備，所有保誠系列票據利率上調20基點。2019年3月，基於本公司隨後的槓桿率降至撥備門檻以下，所有保誠系列票據的利率恢復到借款時最初公佈的金額。
銀行銀團貸款：2018年2月，本公司與富國銀行、全國銀行協會(“富國銀行”)和其他金融機構組成的財團簽訂了一項協議，規定提供一筆美元的資金給富國銀行(Wells Fargo Bank，簡稱“富國銀行”)。50.0百萬定期貸款(“富國銀行定期貸款”或“銀行銀團貸款”)。該公司還提取了$50.0該公司於2018年2月根據富國銀行定期貸款安排(Wells Fargo Term Finance)借款100萬美元，並使用該等定期貸款所得款項償還在下文所述循環信貸安排下借入的金額。富國銀行定期貸款工具(Wells Fargo Term Facility)下的借款按定義的可變基本利率計息，外加使用基於槓桿的定價網格確定的保證金。於二零二零年二月，本公司訂立一項名義金額相等於債務本金的利率掉期協議，以釐定有關定期利息支付的浮動利率，實際利率為(以定價網格為基礎的保證金變動為準)3.35截至2020年12月31日的百分比(參見附註11)。
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定期貸款5：於二零一七年十一月，本公司訂立利率鎖定承諾，提取$25.0根據與AIG Asset Management(U.S.)，LLC簽訂的票據購買和私人貨架協議，100萬美元。根據承諾，該公司提取了$25.02017年12月為100萬。這張鈔票的利息是4.30%，2029年12月20日到期。利息每半年支付一次，本金餘額到期。
循環信貸安排
普洛斯瀝青循環信貸安排：截至2017年12月31日，該公司在其合併子公司普洛斯瀝青集團(GLP Asphalt)有一筆美元的資金。30.0百萬信貸額度(“普洛斯瀝青循環信貸安排”)。普洛斯瀝青循環信貸融資以子公司的應收賬款、庫存和設備為抵押，只能用於購買瀝青。本公司及非控股權益持有人在若干情況下為其在信貸額度下的借款按比例分享(以會員權益為基礎)作擔保人。2018年9月底，普洛斯瀝青與富國銀行(Wells Fargo)簽訂了第三份修訂後的信貸協議，富國銀行修訂並延長了現有的美元30.0百萬承諾的循環信貸安排，利率降低了25基點，並增加了20普洛斯瀝青循環信貸安排未使用金額的基點。普洛斯瀝青循環信貸工具目前的到期日是2021年4月26日。
普洛斯瀝青循環信貸安排包含一些限制性條款。根據截至2019年12月31日和2020年12月31日的年度税後淨收入，普洛斯沒有遵守所有公約，並獲得了此類要求的豁免。如上表所示，截至2019年12月31日和2020年12月31日，有不是普洛斯瀝青循環信貸安排的未償還餘額。
A&B旋轉器：該公司有一項循環優先信貸安排，提供總額為$350.0百萬，五年期無擔保承付款(“歷史循環信貸安排”)，未承付美元100.0百萬增加選擇權。歷史循環信貸安排還提供了#美元。100.0備用信用證和商業信用證的簽發限額為100萬美元和1美元。80.0萬分額度的迴旋額度貸款。根據貸款提取的金額將按定義的規定利率計息，外加根據定義的債務與調整後總資產價值的比率基於定價網格確定的保證金。該協議包含某些限制性公約，其中最重要的要求維持協議規定的最低股東權益水平、最低EBITDA與固定費用比率、最高債務與總資產比率、最低未支配收入資產價值與未擔保債務比率，以及對優先債務的限制。2015年12月，修改了歷史循環信貸安排，將到期日延長至2020年12月。
2017年9月，本公司與作為行政代理的美國銀行(Bank Of America N.A.)、第一夏威夷銀行(First Hawaian Bank)和其他貸款方簽訂了第二份修訂和重新簽署的信貸協議(A&B Revolver)，修訂和重述了現有的$350.0在歷史循環信貸機制下的百萬承諾額。A&B Revolver將循環承諾總額增加到#美元450.0將貸款期限延長至2022年9月15日，修訂了某些契約(見下文)，並降低了歷史循環信貸融資項下收取的利率和費用。歷史循環信貸安排下的所有其他條款基本保持不變。
截至2020年12月31日，該公司擁有111.0未償還循環信貸借款(百萬美元)1.1已針對該貸款簽發了100萬美元的信用證，以及#美元337.9仍有100萬台可用。
A&B Revolver和Pru修正案下的公約(修正案後)
根據甲乙轉盤和保誠修正案的主要修訂如下：
•債務與調整後總資產價值的最高比率從0.5：1.0至0.6:1.0.
•在任何時候增加優先債務的最高總額20%至25%.
•允許本公司完成控股公司合併，以採取某些治理變化，並促進本公司持續遵守房地產投資信託基金的要求。
•將最低股東權益金額設置為$850.6百萬以上75從股票發行收到的淨收益的%，減去與REIT轉換相關的非經常性成本，以及其他加減。
•允許支付維持房地產投資信託基金地位所需的最低股息和任何數額的其他股息，只要屆時不存在違約事件，或在實施該等股息後不會存在該等事件。
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債務本金支付
截至2020年12月31日，未來五年及之後的債務本金支付和到期日，以及相應的未攤銷遞延融資成本或債務折價或溢價金額如下(單位：百萬)：

預定本金付款
20212022202320242025在那裏-在那之後總計
校長		(Unamort)
債務發行成本)/
(折扣)
補價		總計
擔保債務$20.4 $6.0 $5.9 $134.9 $1.9 $49.0 $218.1 $(0.1)$218.0 
無擔保債務23.1 24.1 78.6 22.0 38.3 172.1 358.2 (0.1)358.1 
循環信貸安排— 111.0 — — — — 111.0 — 111.0 
應付票據和其他債務總額$43.5 $141.1 $84.5 $156.9 $40.2 $221.1 $687.3 $(0.2)$687.1 
11.    衍生工具
該公司面臨與其可變利率債務相關的利率風險。該公司主要通過其固定利率和可變利率債務的組合來平衡其債務成本和對利率的風險敞口。本公司可能不時使用利率掉期來管理其利率風險敞口。
利率風險的現金流對衝
該公司有兩個被指定為現金流對衝的利率掉期協議，其關鍵條款是具體情況如下(百萬美元)：
有效成熟性固定名義金額為資產(負債)公允價值分類依據
日期日期利率，利率2020年12月31日2020年12月31日2019年12月31日資產負債表
4/7/20168/1/20293.14%$57.9 $(4.8)$(0.2)應計負債和其他負債
2/13/20202/27/20233.35%$50.0 $(1.3)不適用應計負債和其他負債
與利率掉期相關的負債在應計項目內列示，其他負債和資產在綜合資產負債表中的預付費用和其他資產中列示。現金流量對衝的公允價值變動計入累計其他綜合收益(虧損)，隨後重新分類為利息支出，因為相關浮動利率債務產生了利息。
下表為本公司截至2020年12月31日和2019年12月31日的綜合全面收益(虧損)表中衍生工具的税前影響(單位：百萬)：
20202019
指定現金流套期保值關係中的衍生品：
在保單中確認的衍生品收益(損失)金額$(6.9)$(4.0)
重新分類調整對計入淨收益(虧損)的利息支出的影響$1.0 $(0.1)
截至2020年12月31日，公司預計將重新分類$1.6衍生工具淨收益(虧損)百萬美元，從累積的其他全面收益轉為未來12個月的收益。
80

非指定對衝
截至2020年12月31日，本公司已一未被指定為現金流對衝的利率互換，其關鍵條款如下(百萬美元)：
有效成熟性固定名義金額為資產(負債)公允價值分類依據
日期日期利率，利率2020年12月31日2020年12月31日2019年12月31日資產負債表
1/1/20149/1/20215.95%$9.8 $(0.3)$(0.5)應計負債和其他負債
該公司在其綜合經營報表中記錄了與利率掉期有關的損益，這些損益沒有被指定為利息和其他收入(費用)的現金流對衝。一共有$0.22020年確認的收益為百萬美元，不是2019年確認的與公允價值變化相關的金額。
該公司以公允價值計量其所有利率掉期。本公司利率掉期(第2級)的公允價值是基於本公司在報告日期終止合同將收到或支付的估計金額，並使用利率定價模型和與利率相關的可觀察輸入來確定。
12.    承諾和或有事項
承諾和其他財務安排
公司有各種財務承諾和其他安排，包括截至2020年12月31日未在公司綜合資產負債表上計入負債的備用信用證和債券：
•本公司貸款人根據本公司循環信貸安排簽發的備用信用證總額為#美元。1.1截至2020年12月31日，100萬。這些信用證主要涉及公司的工人補償計劃和建築活動；如果開具信用證，公司將有義務向發行人償還。
•與公司建築和房地產活動相關的債券總額為$277.9截至2020年12月31日，100萬。大約$258.6百萬美元代表第三方擔保人發行的建築債券的面值(投標、履約和付款債券)，其餘部分與第三方擔保人發行的商業債券(許可證、分部、許可證和公證債券)有關；如果被提取，本公司將有義務償還發行債券的擔保人的債券金額，並從迄今完成的工程中減去。截至2020年12月31日，在所有現有合同建設義務違約的情況下，該公司剩餘的最大風險敞口約為$59.2百萬美元。
該公司還為其某些未合併的附屬公司提供一定的債券賠償和債務擔保，並將其作為權益法投資(例如房地產合資企業)進行會計處理。
•提供債券賠償是為了讓擔保人受益，以換取擔保債券的發行，並涵蓋合資建設活動(如項目設施、道路、公用事業和其他基礎設施)。根據該保證金，本公司和合營合夥人同意賠償保證債券發行人因合營企業未能完成規定的保税建設而產生的一切損失和費用；如果合營企業不履行義務，本公司有義務完成合營企業的建設項目的建設。未來總付款的最大潛在金額是合資企業違約時未償還債券覆蓋金額減去迄今完成的工作量的函數。
•本公司可為向未合併權益法被投資人提供信貸的金融機構提供債務擔保。截至2020年12月31日，本公司與第三方貸款人有一項安排，規定對與未合併權益法被投資人的信用額度相關的任何未償還金額提供有限擔保；關於權益法被投資人在該信用額度上的借款，有無截至2020年12月31日的未償還債務。
債券賠償和債務擔保的記錄金額不是單獨或合計的重大金額。除上述以外，本公司合資企業的債務對本公司沒有追索權，本公司的“風險”金額僅限於其投資。
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法律程序和其他或有事項
在出售之前，大約有41,0002018年12月，公司通過東毛伊島灌溉公司(“EMI”)將毛伊島上一英畝的農地轉讓給Mahi Pono Holdings，LLC(“Mahi Pono”)。16,000在東毛伊島一英畝的分水嶺土地上，也舉行了四向大約30個人發放了供水許可證30,000在毛伊島東部，Hawai‘i州擁有4英畝土地。出售給Mahi Pono的交易包括出售一家公司502%的權益(已於2019年2月1日結束)，並規定本公司和Mahi Pono通過EMI共同繼續現有流程，以從國家獲得長期租賃，將灌溉用水輸送到Mahi Pono供毛伊島中部使用。
這些水許可協議中的最後一份於1986年到期，所有這些協議都是在1986年到期的。四然後，這些協議被延長為每年續簽的可撤銷許可證。2001年，向國家土地和自然資源委員會(“BLNR”)提出了一項請求，要求將這些可撤銷的許可證替換為長期的水租約。在BLNR就長期租約的要求而下令舉行的一宗有爭議的案件聆訊完成之前，BLNR一直以暫緩方式保留現有的許可證。三雙方(Healoha Carmichael；Lezley Jacintho；和Na Moku Aupuni O Ko‘olau Huu)於2015年4月10日提起訴訟，聲稱BLNR一直在每年更新可撤銷的許可證，而不是將其保持在暫緩狀態。訴訟要求法院宣佈可撤銷的許可證無效，並宣佈續簽是在沒有準備環境評估(EA)的情況下非法發放的。2015年12月，BLNR決定重申其先前的決定，將許可證保持在暫緩狀態。BLNR的這一決定受到了歐盟的質疑。三所有的派對。2016年1月，法院在最初的訴訟中裁定，續簽不受環境保護局的要求，但BLNR缺乏法律權威，無法將可撤銷許可證保持一年以上的暫緩狀態(“最初裁決”)。最初的裁決被上訴到夏威夷的中級上訴法院(“ICA”)。
2016年5月，在最初裁決的上訴待決期間，夏威夷州議會通過了眾議院2501號法案，該法案明確規定，BLNR擁有頒發暫緩可撤銷的水權處置許可證的法定權力，期限不得超過。三年。2016年6月，州長簽署了這項法案，將其作為第126號法案。根據第126號法案，BLNR於2016年12月、2017年11月和2018年11月尋求並批准了2017、2018和2019年曆年的現有暫緩許可證的年度授權。2019年，夏威夷州立法機構沒有批准延長第126號法案。
2019年6月，ICA撤銷了最初的裁決，有效地推翻了BLNR無權將可撤銷許可證的暫緩狀態保持超過一年的裁決(ICA裁決)。ICA將案件發回初審法院，以確定許可證的暫緩狀態是否符合法規要求的(A)“臨時性”和(B)國家的最佳利益。原告向ICA提出複議其決定的動議，但於2019年7月5日被駁回。2019年9月30日，原告向夏威夷最高法院提出複核和推翻ICA裁決的請求。2019年11月25日，夏威夷最高法院批准了原告複核ICA裁決的請求。2019年10月11日，BLNR根據ICA裁決接受了該州所有現有可撤銷水許可證的續簽，並批准了繼續四東毛伊島另一個可撤銷的水域許可證一年期許可證有效期至2020年12月31日；此外，2020年11月13日，BLNR批准將此類許可證再次續簽至2021年12月31日。
在另一件事上，2018年12月7日，塞拉俱樂部提交的有爭議的案件請求(對BLNR 2018年11月對2019年可撤銷許可證的批准提出異議)被BLNR拒絕。2019年1月7日，塞拉俱樂部向夏威夷第一巡迴法院提起訴訟，起訴BLNR、A&B和EMI，尋求使2019年可撤銷許可證的延期無效，原因包括未能執行EA。這起訴訟還尋求讓BLNR禁止A&B/EMI挪用超過50美元的資金。25在BLNR適當發放許可證或租約之前，BLNR每天使用300萬加侖，並由BLNR對可撤銷的許可證施加某些條件。根據ICA在最初訴訟中的裁決，基於未能履行EA而尋求使可撤銷許可證無效的指控已被法院駁回。鑑於A&B有義務繼續現有程序以從國家獲得長期用水租賃，A&B和百代將對塞拉俱樂部提出的剩餘索賠進行抗辯。
本公司是正常經營業務所產生的其他法律行動的一方，或可能對該等法律行動承擔或有責任，而管理層在徵詢律師意見後認為，該等法律行動的結果不會對本公司的整體綜合財務報表產生重大影響。
此外，請注意，公司的某些財產和資產可能會在不同時間成為其他類型索賠和評估的標的(例如，基於此類資產正常運營的環境問題)。根據與該等潛在索償及評估有關的事實及情況，如認為可能已發生負債，且截至財務報表日期虧損金額可合理估計/估值，本公司會記錄應計項目。
82

13.     收入和合同餘額
該公司通過其商業房地產、土地運營以及材料和建築部門創造收入。通過其商業房地產部門，該公司擁有和經營一系列商業房地產物業，並作為出租人通過租賃此類資產獲得收入(即收入)。有關出租人收入確認的進一步討論，請參閲附註14。土地運營和材料與建築部門從與客户的合同中獲得收入。如果公司認為分類最能反映公司收入和現金流的性質、金額、時間和不確定性如何受到經濟因素的影響，則在適當的時候進一步按收入類型對與客户簽訂的合同的收入進行分類。截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度按類型劃分的收入如下(單位：百萬)：
202020192018
收入：
商業地產$150.0 $160.6 $140.3 
陸上行動：
開發銷售收入7.9 57.2 54.3 
未改善/其他物業銷售收入9.7 32.4 210.5 
其他營業收入23.0 24.5 24.7 
陸上行動40.6 114.1 289.5 
材料與建築114.7 160.5 214.6 
總收入$305.3 $435.2 $644.4 
收入確認的時間可能與向客户開具發票的時間不同。某些建築合同包括行業慣例的預留條款(即，不用於融資目的)，幷包括在應收賬款和合同留存淨額中。客户根據本規定開具賬單但未支付的餘額一般在客户完成項目工作或產品驗收後到期。在預付資產和其他資產中，公司記錄了“成本和超出未完成合同賬單的估計收益”的資產，這些資產代表了根據合同賺取和可償還的金額，但有條件地進行賬單和付款，如實現里程碑或完成項目。當事件或條件表明未清償金額很可能無法記賬時，交易價格和相關合同資產就會減少。在應計負債和其他負債中，公司記錄了“超過成本的賬單和未完成合同的估計收益”的負債，即在完成工作之前向客户支付合同賬單，包括作為合同條件談判的預付款。一般來説，未賺取的項目相關費用將在接下來的12個月內計入。
下表提供了截至2020年12月31日和2019年12月31日來自與客户的合同的應收賬款、合同資產和合同負債的信息：
(單位：百萬)20202019
應收賬款$39.5 $43.6 
合同保留7.3 8.6 
備抵(信貸損失和壞賬)(3.3)(0.6)
應收賬款和留存賬款淨額$43.5 $51.6 
超出未完成合同賬單的成本和估計收益$2.3 $10.0 
超出成本和未完成合同的預計收益的賬單$8.5 $7.9 
可變注意事項1
$62.0 $62.0 
其他遞延收入$4.9 $5.6 
1截至期末遞延的可變對價與2018年毛伊島農地銷售收到的金額相關，根據收入確認指導，這些金額不能計入交易價格(參見附註23)。
在截至2020年12月31日的年度內，公司確認的收入約為7.4與公司截至2019年12月31日報告的合同負債相關的百萬美元。截至2019年12月31日止年度，本公司確認收入約為$4.7與截至2018年12月31日報告的公司合同負債相關的百萬美元。
關於與該公司與客户的合同有關的其他信息，在報告的任何一個期間，從先前期間(例如，由於交易價格的變化)履行的履約義務中確認的收入數額都不是實質性的。此外，分配給完全未履行或部分履行義務的交易價格總額為#美元。120.8百萬美元和$75.7分別截至2020年12月31日和2019年12月31日。“公司”(The Company)
83

預計將大致識別出50%至60本合同對價的%將作為2021年的收入，其餘部分將在2021年確認。
最後，截至2020年12月31日和2019年12月31日，與未完成合同有關的其他信息(見上文合同資產和合同負債表)如下(單位：百萬)：
20202019
未完成合約所招致的費用$389.8 $339.3 
預計收益41.1 38.3 
小計430.9 377.6 
比林斯到目前為止(437.1)(375.5)
總計$(6.2)$2.1 
14.     租賃-公司作為出租人
本公司根據經營租賃將房地產出租給租户。此類活動主要由其CRE部門內的運營租賃組成。
從截至2020年6月30日的季度開始，由於新冠肺炎以延期租金或其他救濟修改的形式中斷，導致特定月份的固定合同租賃付款發生變化，本公司開始與某些租户達成租金減免安排。這類其他救濟修改包括將付款的性質從固定改為可變(即根據租户銷售額的百分比變化，通常受最低“下限”金額的限制)，或者在某些情況下，付款豁免。根據租賃會計指引和財務會計準則委員會最近在租賃修訂問答中提供的解釋，本公司選擇在租賃會計修訂框架之外處理該等符合條件的租賃優惠(即不會導致出租人的權利或承租人的義務大幅增加的延遲租金、固定至可變修訂或付款寬免安排)。
對於租金延期，按照租賃修訂問答中描述的可接受的方法，本公司對事件進行會計處理，就好像租賃合同沒有發生變化一樣，並在延期期間繼續記錄租賃應收賬款並確認收入。對於上述導致固定合同租賃付款減少的其他救濟修改，根據租賃修改問答，公司報告在修改涵蓋的期間，租金收入(即收入)減少等於商定的金額(由任何可變租賃付款抵消)。
本公司繼續評估所有該等租約到期款項的可收集性，並只在該等款項可能收取(或已收到付款)的範圍內確認收入。在截至2020年12月31日的年度內，公司預計由於新冠肺炎導致的無法收回的租户賬單金額會更高，因此，公司記錄的收入減少了#美元。15.41百萬美元與CRE應收賬款及未開單直線租賃應收賬款的總費用有關，本公司評估租户未來不可能支付租約項下的到期金額。此外，在截至2020年12月31日的年度內，公司錄得收入減少$3.6與其他受影響的經營租賃應收賬款的壞賬準備相關的1000萬美元。
由於新冠肺炎，某些遇到經濟困難的租户已經並可能繼續尋求當前和未來的租金減免，這些減免可能以額外的延期租金或其他減免修改的形式提供，以及其他可能的協議。本公司正按個別情況評估每項要求，並將一致地將租約會計指引(包括租約修訂問答)應用於具有相似特徵及相似情況的租約。任何潛在租金優惠在租賃會計指引及租賃修訂問答方面的未來影響取決於新冠肺炎在未來期間給予租户的寬免程度以及本公司在訂立該等協議時所作的選擇。
截至2020年12月31日和2019年12月31日，租賃房產的歷史成本和累計折舊如下(單位：百萬)：
20202019
租賃物業-房地產$1,525.3 $1,511.3 
減去：累計折舊(152.2)(125.0)
經營性租賃下的財產，淨額$1,373.1 $1,386.3 
84

這些經營租約下與租賃費和可變租賃費有關的租金收入總額(即收入)如下(以百萬計)：
20202019
租賃費$113.7 $111.2 
可變租賃付款39.3 51.8 
租金總收入$153.0 $163.0 
根據歷史租賃指導，或有租金為#美元。4.7截至2018年12月31日的一年為100萬美元。
截至2020年12月31日，不可取消經營租賃將收到的合同未來租賃付款如下(以百萬為單位)：
2021$119.3 
2022109.2 
202398.4 
202485.4 
202573.2 
此後502.3 
未來將收到的租賃付款總額$987.8 

15.    租賃-公司作為承租人
主要的不可取消經營租賃包括租賃期限到2043年的土地、辦公空間、港口和設備。管理層預計，在正常業務過程中，大多數經營租約將續簽或由其他類似租約取代。該公司擁有租賃期限到2024年的融資租賃設備。
為未來升級做準備的經營租賃的租賃費用是按直線法核算的。截至2020年12月31日的年度，營業和融資租賃項下的租賃費用如下(單位：百萬)：
20202019
租賃成本-運營和融資租賃：
經營租賃成本$4.6 $5.1 
融資租賃成本：
使用權資產攤銷1.2 0.6 
租賃負債利息0.1 0.1 
租賃總成本--經營租賃和融資租賃$5.9 $5.8 
與其他租賃交易相關的金額：
短期租賃成本$0.6 $0.7 
可變租賃成本$0.6 $0.5 
轉租收入$0.3 $0.3 
截至2018年12月31日的年度，在ASC 842中的指導之前，運營租賃的租賃費用總計為$6.1百萬美元。
85

與融資租賃和經營租賃分開的租賃相關的其他金額包括截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度(單位：百萬)：
20202019
為計量租賃負債所包括的金額支付的現金：
經營性租賃的經營性現金流出$4.6 $5.3 
融資租賃的經營性現金流出$0.1 $0.1 
融資租賃產生的現金流$1.2 $0.6 
其他細節：
加權-平均剩餘租期(年)-經營租賃9.19.3
加權-平均剩餘租賃期限(年)-融資租賃2.93.3
加權平均貼現率-營業租賃4.4 %4.4 %
加權平均貼現率-融資租賃3.2 %3.1 %
截至2020年12月31日，不可取消經營和融資租賃項下的未來租賃付款如下(以百萬為單位)：
經營租約
融資租賃
2021$4.6 $1.4 
20224.6 1.0 
20233.4 0.7 
20242.7 0.2 
20251.2 — 
此後7.9 — 
租賃付款總額$24.4 $3.3 
減去：利息(6.0)(0.1)
租賃總負債$18.4 $3.2 
與經營租賃相關的淨收益資產和租賃負債在綜合資產負債表中單獨列示。截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度融資租賃信息如下(單位：百萬)：
20202019
ROU資產$4.2 $3.8 
租賃負債$3.2 $3.5 
16.    以股份為基礎的薪酬獎勵
2012年激勵薪酬計劃(“2012計劃”)允許授予股票期權、限制性股票單位和普通股。於2018年，本公司追溯批准於2018年1月1日預留供發行的普通股股份由4.3百萬股到5.3百萬股。截至2020年12月31日，有1.4可供授予的剩餘股份為100萬股。根據2012年計劃授權發行的普通股可以從本公司授權但未發行的普通股中提取，也可以從本公司收購的普通股中提取，包括在公開市場或私人交易中購買的股票。
2012年計劃包括四單獨的獎勵薪酬計劃：(I)酌情獎勵計劃，(Ii)股票發行計劃，(Iii)獎勵獎金計劃和(Iv)針對公司董事會非僱員成員的自動獎勵計劃。以股份為基礎的薪酬通常是在以下條件下授予的三的四計劃，如下所述。
酌情補助計劃：根據酌情授予計劃，股票期權可以不低於授予當天公司普通股公平市值(定義為收盤價)的100%的行權價授予。期權通常是可以按比例行使的。三年並有最高合同期限為十年。有不是2020年、2019年或2018年授予期權，公司目前沒有未來發行期權的計劃。
86

股票發行計劃：根據股票發行計劃，普通股或限制性股票單位的股票可以 授與.授予的股權獎勵可以指定為基於時間的獎勵或基於市場的業績獎勵。
自動撥款計劃：在每次年度股東大會上，非僱員董事將獲得限制性股票單位的獎勵，這些獎勵使持有者在歸屬時有權獲得等值數量的普通股。
下表彙總了公司截至2020年12月31日的年度股票期權活動(單位：千，不包括加權平均行權價和加權平均合同期限)：
2012年計劃
股票期權		加權的-
平均值
鍛鍊
價格		加權的-
平均值
合同
生命		集料
內在性
價值
出色，2020年1月1日352.2$13.95
練習(254.3)$13.62
取消—$—
傑出，2020年12月31日97.9$14.801.0年$221.7
歸屬的或預期歸屬的97.9$14.801.0年$221.7
可行使，2020年12月31日97.9$14.801.0年$221.7
下表彙總了截至2020年12月31日的一年中的非既得性限制性股票單位活動(單位為千，加權平均授予日公允價值除外)：
2012年計劃
受限
股票單位		加權的-
平均值
授予日期
公允價值
出色，2020年1月1日454.7$27.33
授與286.2$22.01
既得(135.3)$25.14
取消(55.1)$23.93
傑出，2020年12月31日550.5$25.44
授予員工的基於時間的限制性股票單位在一段時間內可按比例授予三年。2018年前授予非僱員董事的基於時間的限制性股票單位在一段時間內可按比例授予三年，從2018年開始，授予非僱員董事的基於時間的限制性股票單位一年。以市場為基礎的業績份額單位被套在懸崖上三年，條件是公司普通股在相關期間的股東總回報達到或超過相對於定義的指數的股東總回報的預定水平。
截至2020年12月31日，5.7根據2012年計劃批准的與非既有限制性股票單位有關的未確認補償費用總額的100萬美元；這一費用預計將在#年期間確認三年.
本公司基於時間的獎勵的公允價值是根據本公司在授予之日的股票價格確定的。公司基於市場的獎勵的公允價值是根據公司在授予之日的股票價格和歸屬的可能性，採用蒙特卡羅模擬方法，在以下加權平均假設下估計的：
2020助學金2019年助學金2018年助學金
A&B普通股的波動性22.6 %23.6 %22.7 %
同行公司的平均波動率22.5 %24.2 %21.6 %
無風險利率1.3 %2.5 %2.3 %
2020、2019年和2018年授予的基於時間的受限單位和基於市場的業績份額單位的加權平均授予日期公允價值為$22.01, $20.05及$28.76，分別為。如果員工在提供必要的服務期之前被解僱，則不會確認實際喪失基於時間或基於市場的獎勵的補償成本。有不是截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度歸屬時實現的税收優惠。
87

本公司確認扣除實際喪失基於時間或基於市場的獎勵後的補償成本淨額。與股份支付相關的薪酬成本摘要如下：截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度薪酬成本(單位：百萬)：
202020192018
基於股份的費用：
基於時間和基於市場的限制性股票單位$5.8 $5.4 $4.7 
基於股份的總費用5.8 5.4 4.7 
已確認的税收優惠總額— — — 
基於股份的費用(税後淨額)$5.8 $5.4 $4.7 
行使期權時收到的現金$3.5 $2.6 $0.4 
行使期權的內在價值$0.5 $2.6 $0.4 
期權行使實現的税收優惠$— $— $— 
歸屬股票的公允價值$3.0 $4.5 $4.0 
17.     員工福利計劃
該公司為單一僱主固定福利養老金計劃提供資金，該計劃涵蓋公司的某些非談判單位員工和談判單位員工，不包括恩賜太平洋公司。此外，該公司還計劃為某些受薪和小時工提供退休醫療和人壽保險福利。僱員一般都有資格在退休和完成指定的計入金額的服務年限後享受此類福利。本公司不預先為這些醫療保健和人壽保險福利提供資金，並有權在未來修改或終止某些此類計劃。某些退休人員羣體支付一部分福利費用。
福利義務、計劃資產和計劃的資金狀況：該公司福利計劃披露的衡量日期為每年的12月31日。基金固定收益養老金計劃和無資金積累的退休後福利計劃在2020年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的狀況如下(單位：百萬)：
養老金福利其他退休後福利不合格計劃福利
202020192020201920202019
福利義務的變更
年初的福利義務$204.4 $189.6 $10.1 $10.6 $2.8 $2.7 
服務成本0.8 2.3 0.1 0.1 — 0.1 
利息成本6.5 8.0 0.3 0.4 0.1 0.1 
計劃參與者的繳費— — 0.8 0.8 — — 
精算(收益)損失21.1 19.0 3.7 (0.3)0.2 0.2 
已支付的福利(14.1)(14.5)(1.5)(1.5)— (0.3)
安置點— — — — — — 
年終福利義務$218.7 $204.4 $13.5 $10.1 $3.1 $2.8 
計劃資產的變更
年初計劃資產公允價值$190.5 $173.6 $— $— $— $— 
計劃資產實際收益率24.2 31.4 — — — — 
僱主供款— — 0.7 0.8 — 0.3 
參與者投稿— — 0.8 0.7 — — 
已支付的福利(14.1)(14.5)(1.5)(1.5)— (0.3)
安置點— — — — — — 
計劃資產年末公允價值$200.6 $190.5 $— $— $— $— 
資金狀況(已確認負債1)
$(18.1)$(13.9)$(13.5)$(10.1)$(3.1)$(2.8)
1 截至2020年12月31日和2019年12月31日作為應計養老金和退休後福利列報。

88

福利計劃資產投資政策和目標資產分配：本公司作為其固定收益養老金計劃的計劃發起人，負責養老金計劃資產的投資和管理。該公司根據負債驅動的投資戰略管理養老金計劃資產，該戰略旨在增加養老金計劃資產和負債的相關性，以減少計劃資金狀況的波動，並隨着時間的推移改善計劃的資金狀況。因此，固定收益養老金計劃的資產配置側重於固定收益投資，這降低了投資波動性，但也會隨着時間的推移降低投資回報。關於負債驅動型投資戰略，本公司任命了一名投資顧問，根據既定的指導方針指導投資並選擇投資選項。
公司截至2020年12月31日按資產類別劃分的目標配置情況，以及2020年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的加權平均資產配置情況如下：
靶子20202019
固定收益證券1
100 %99 %99 %
現金和現金等價物— %1 %1 %
總計100 %100 %100 %
1固定收益證券包括多元化行業的投資級公司債和美國公債。
計劃資產的公允價值：本公司於2020年12月31日和2019年12月31日的固定收益養老金計劃資產按資產類別的公允價值如下(以百萬為單位)：
按公允價值計量
2020年12月31日2019年12月31日
總計活躍市場報價(一級)重要的可觀察輸入
(2級)		總計活躍市場報價(一級)重要的可觀察輸入
(2級)
資產類別
現金和現金等價物$1.2 $1.2 $— $1.2 $1.2 $— 
固定收益證券
美國財政部債務— — — — — — 
國內公司債券和票據— — — — — — 
外國公司債券— — — — — — 
按資產淨值計量的資產199.4 — — 189.3 — — 
總計$200.6 $1.2 $— $190.5 $1.2 $— 
該公司的養老金計劃資產由總信託持有，並以估計公允價值表示，估計公允價值基於相關投資的公允價值。證券的買入和賣出是以交易日為基礎進行記錄的。利息收入按權責發生制記賬。股息在除息日入賬。
根據ASC820按每股資產淨值實際權宜之計按公允價值計量的基金投資，並未在上述公允價值層級表中分類。資產淨值以基金擁有的標的資產的公允價值為基礎，由基金的投資經理或託管人決定。列報的公允價值金額旨在使公允價值層次與計劃資產的公允價值列報的金額相一致。這些投資主要包括其他固定收益投資和證券。
計劃資產的預期回報率：計劃資產的預期回報率假設(3.7根據以下計劃會計中使用的假設的表格，2020年的估計長期回報率主要基於各種資產類別回報的長期前景、資產組合、負債驅動投資策略下計劃資產的歷史表現，以及計算的估計長期回報與具有類似資產組合的其他計劃採用的假設分佈的比較。截至2020年12月31日及2019年12月31日止年度，計劃資產錄得正回報12.7%和18.1%。
89

固定收益養老金計劃的累計福利義務：對於涵蓋集體談判單位成員的員工的計劃，福利公式根據集體談判協議確定，要麼以職業平均工資為基數，要麼以每年服務的固定美元金額為基數。
2007年，公司對2008年1月1日以後新入職的非談判單位員工改變了傳統的固定收益養老金計劃公式，取而代之的是現金餘額固定收益養老金計劃公式。隨後，自2012年1月1日起，公司對2008年1月1日之前聘用的非議價單位員工的傳統固定福利計劃下的福利進行了更改，並以向2008年1月1日之後聘用的員工提供的相同現金餘額固定福利養老金計劃公式取代了該福利。現金餘額養老金計劃公式下的退休福利是基於合格薪酬的固定百分比加上利息。根據10年期美國國債利率，計劃利率信貸利率將每年有所不同。在截至2019年12月31日的年度內，本公司修訂了現金餘額養老金計劃，自2020年1月1日起，現金餘額公式下的福利應計將停止，取而代之的是本公司對固定繳款計劃的非選擇性繳費。根據2019年的修正案，傳統固定收益養老金計劃和現金餘額養老金計劃下的所有累積福利仍將記入員工賬户。在截至2020年12月31日的一年中，公司修改了傳統的固定收益養老金計劃公式，允許剩餘談判單位員工從2021年1月1日起停止應計。
公司合格養老金計劃的累計福利義務為#美元。218.7百萬美元和$204.42020年12月31日和2019年12月31日分別為100萬。
估計福利支出：預計未來十年的福利支出如下(以百萬為單位)：
202120222023202420252026-2030
估計福利支付
養老金$13.2 $13.1 $12.9 $13.2 $12.7 $59.5 
退休後福利0.8 0.8 0.7 0.7 0.7 3.3 
不合格計劃福利— 1.2 — — 1.9 — 
估計福利支付總額$14.0 $15.1 $13.6 $13.9 $15.3 $62.8 
預計未來捐款：每個計劃的繳費每年由公司養老金管理委員會根據修訂後的1974年“僱員退休收入保障法”(經修訂)和2006年“養老金保護法”精算確定的最低繳費，以及為税務目的允許的最高可扣除繳費確定。在2020、2019年和2018年，公司做出了不是對其固定收益養老金計劃的繳費。該公司的資金政策是向其養老金計劃貢獻現金，以使其至少滿足最低繳費要求。
90


在其他全面收入中確認的淨收益成本和確認的金額：2020、2019年和2018年期間固定福利養老金計劃和退休後醫療保健和人壽保險福利計劃的定期淨福利成本和在其他全面收益(虧損)中確認的其他金額的組成部分如下所示(以百萬為單位)：
養老金福利其他退休後福利不合格計劃福利
淨週期效益成本的構成要素202020192018202020192018202020192018
服務成本$(0.8)$(2.3)$(1.8)$(0.1)$(0.1)$(0.1)$— $(0.1)$(0.1)
利息成本(6.5)(8.0)(7.4)(0.3)(0.4)(0.4)(0.1)(0.1)(0.1)
計劃資產的預期回報率6.8 7.3 8.2 — — — — — — 
淨虧損攤銷(2.5)(4.1)(4.2)0.1 0.1 (0.3)(0.1)— (0.1)
攤銷先前服務費用— 0.6 0.5 — — — — 0.1 0.2 
削減損益— 1.3 — — — — — 0.1 0.6 
結算收益(虧損)— — — — — — — — (0.1)
淨定期收益成本$(3.0)$(5.2)$(4.7)$(0.3)$(0.4)$(0.8)$(0.2)$— $0.4 
在其他全面收益(虧損)中確認的計劃資產和福利義務的其他變化
淨收益(虧損)$(3.8)$5.2 $(6.5)$(3.7)$0.3 $1.4 $(0.2)$(0.2)$0.2 
淨虧損攤銷1
2.5 4.1 4.2 (0.1)(0.1)0.3 0.1 — 0.1 
以前的服務積分— — — — — — — — — 
前期服務成本(0.1)— — — — — — — — 
攤銷先前服務信用1
— (0.6)(0.5)— — — — (0.1)(0.2)
削減獲得先前服務積分的認可1
— (1.3)— — — — — (0.1)(0.6)
結算損失的確認1
— — — — — — — — 0.1 
在其他綜合收益(虧損)中確認的總額(1.4)7.4 (2.8)(3.8)0.2 1.7 (0.1)(0.4)(0.4)
在淨定期收益成本和其他綜合收益(虧損)中確認的總額$(4.4)$2.2 $(7.5)$(4.1)$(0.2)$0.9 $(0.3)$(0.4)$— 
1 表示攤銷或確認以前記錄在合併資產負債表中的累計其他全面收益(虧損)的餘額，並確認為淨定期收益成本的組成部分。
定期福利淨成本的其他組成部分(服務成本組成部分除外)計入利息和其他收入(費用)，淨額計入合併經營報表。
截至2020年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日，合併資產負債表確認的累計其他全面收益(虧損)金額如下(單位：百萬)：
養老金福利其他退休後福利不合格計劃福利
202020192020201920202019
淨收益(虧損)，税後淨額$(48.8)$(47.4)$(3.6)$0.2 $(0.8)$(0.8)
未確認的先前服務抵免(成本)，税後淨額(0.1)— — — — — 
總計$(48.9)$(47.4)$(3.6)$0.2 $(0.8)$(0.8)
91

退休後福利計劃的未確認損益在5年內攤銷。儘管目前的醫療成本預計會增加，但該公司試圖通過維持對某些福利計劃的上限、在可能的情況下使用成本較低的醫療保健計劃選項、要求某些員工羣體支付一部分福利成本、為某些保險計劃進行自我保險、鼓勵員工的健康計劃以及採取措施緩解未來福利成本的增加來緩解這些增加。
計劃會計中的假設：用於確定2020、2019年和2018年福利信息的加權平均假設如下：
養老金福利其他退休後福利不合格計劃福利
202020192018202020192018202020192018
加權平均假設
貼現率2.40 %3.29 %4.33 %2.49 %3.38 %4.38 %1.07 %2.48 %3.78 %
補償增長率不適用
0.5%-3.0%
0.5%-3.0%
0.5%-3.0%
0.5%-3.0%
0.5%-3.0%
不適用不適用不適用
計劃資產的預期回報率3.70 %4.30 %4.30 %不適用不適用不適用不適用不適用不適用
計息利率0.71 %1.68 %3.01 %不適用不適用不適用0.71 %1.68 %3.01 %
初始醫療費用趨勢率不適用不適用不適用5.70 %6.00 %6.20 %不適用不適用不適用
終極費率不適用不適用不適用4.50 %4.50 %4.50 %不適用不適用不適用
達到年度極限利率不適用不適用不適用203720372037不適用不適用不適用
多僱主計劃：格雷斯太平洋公司和某些子公司根據涵蓋其工會代表員工的集體談判協議的條款，向多僱主固定福利養老金計劃繳費。參加這些多僱主計劃的風險在以下方面與單一僱主計劃不同：
a.一個僱主為多僱主計劃貢獻的資產可用於向其他參與僱主的僱員提供福利。
b.如果參加計劃的僱主停止向該計劃供款，該計劃的資金不足的義務可能由其餘參加計劃的僱主承擔。
c.如果公司選擇停止參加其一些多僱主計劃，公司可能需要根據計劃的資金不足狀況向這些計劃支付一筆金額，稱為提取負債。
下表概述了本公司參與這些計劃的情況以及截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度的歷史活動。關於夏威夷勞工信託基金，GPRS和GPRM(如果適用，在本公司於截至2020年12月31日的年度出售GPRM之前)有單獨的合同，並在下表中單獨列出，以反映相關實體的歷史貢獻。
“EIN養老金計劃編號”列提供員工標識號(EIN)和3位數的計劃編號(如果適用)。最新的養老金保護法(“PPA”)區域狀態基於從該計劃收到的下一計劃年度結束的最新年度報告(經該計劃的精算師認證)：
•運營工程師養老金信託基金養老金計劃-2019年12月31日
•勞動者國家(工業)養老基金--2019年12月31日
•夏威夷勞工信託基金-2020年2月29日
92

為每個計劃列出的區域狀態的確定部分和其他因素如下：
•綠色計劃的資金超過80%。
•黃色-符合以下標準之一：(1)計劃的資金在65%到80%之間，或(2)計劃累積資金不足或預計在未來六年中的任何一年都會出現資金不足。
•橙色-平面圖符合上述兩個適用於黃色區域的標準。
•紅色計劃的資金不足65%，需要重組。
“FIP/RP狀態掛起/已執行列表示財務改善計劃(FIP)或恢復計劃(RP)正在等待或已經實施的計劃，“徵收的附加費”列表示本公司截至2020年12月31日是否已向該計劃支付附加費。“到期日期”列描述需要向該計劃供款的集體談判協議的到期日。
FIP/RP狀態按實體分列的繳費情況按實體分列的繳費情況按實體分列的繳費情況徵收附加費到期日
基金EIN養老金計劃編號PPA區域狀態待定/已實施2020年1月1日至12月31日2019年1月1日至12月31日2018年1月1日-12月31日
操作工程師
94-6090764; 001
黃色是$3.3$4.1$4.7不是8/31/24
勞工國家
52-6074345; 001
黃色是0.20.20.2不是8/31/21
夏威夷勞工(GPRM)
99-6025107; 001
綠色不是0.31.10.9不是不適用
夏威夷勞工(GPRS)
99-6025107; 001
綠色不是0.20.20.2不是9/30/24
總計$4.0$5.6$6.0
截至各自期末，根據可獲得的適用計劃年度的最新年度報告，報告公司貢獻佔適用計劃年度計劃總貢獻5%以上的計劃如下：截至2020年12月31日，沒有這樣的計劃；截至2019年12月31日，只有一個計劃(夏威夷勞工信託基金)；截至2018年12月31日，沒有這樣的計劃。
A&B固定繳費計劃：本公司發起符合《守則》第401(K)節規定的固定繳款計劃，並提供最高可達401(K)美元的配套繳款3合格薪酬的%。公司根據這些計劃支出的配套捐款總額為#美元。0.6百萬，$0.2百萬美元和$0.6截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度分別為100萬。公司還維持利潤分享計劃，如果達到公司業績的最低門檻，則提供1%至5%，取決於超過最低閾值的公司業績。一共有$0.5百萬，$0.3百萬美元和$0.4分別在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度確認的利潤分享貢獻費用為百萬美元。
如上所述，在截至2019年12月31日的年度內，本公司修訂了現金餘額養老金計劃，自2020年1月1日起，現金餘額公式下的福利應計將停止，取而代之的是3參保人年度合格補償的%，由公司支付給參保人的固定繳款計劃。公司在固定繳款計劃的這一非選擇性部分下支出的繳款總額為#美元。0.7在2020年達到100萬(和無在前幾個時期)。
宏利太平洋401(K)計劃：本公司允許僱主酌情非選擇性供款，最高金額為10計劃年度內12個月每個合格員工薪酬的%，受某些限制。管理層收入分享獎金可以推遲到員工的401(K)賬户，但將受到美國國税局對員工選擇性延期的年度限制。*Grace Pacific確認可自由支配的僱主繳費和收入分享支出為$1.1百萬，$1.1百萬美元和$1.8截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度分別為100萬。
18.    所得税
在2017年前的納税年度，本公司提交了一份合併的聯邦所得税申報單，其中包括其所有全資子公司。2018年10月15日，該公司向美國國税局提交了2017年1120-REIT表格。本公司的應税房地產投資信託基金子公司(“TRS”)作為C公司單獨申報。該公司還在各州單獨提交所得税申報單。公司完成了必要的準備工作，並獲得了必要的
93

批准使本公司相信其組織和運營方式能夠使其有資格並繼續有資格成為符合聯邦所得税目的的房地產投資信託基金(REIT)。
作為房地產投資信託基金，該公司支付的股息一般可以扣除，因此，它目前分配給股東的應税收入將不需要繳納美國聯邦公司所得税。公司可能需要繳納某些州的毛收入税和特許經營税，以及任何未分配收入的税，以及對其TRS所賺取的任何收入徵收的聯邦和州公司税。此外，本公司可能需要繳納與REIT持有的資產相關的企業所得税，這些資產在轉換日期後的5年內出售，只要該等出售的資產在2017年1月1日有內在收益。本公司不打算在REIT轉換後的5年內處置任何REIT資產，除非有各種税收籌劃策略，包括1031條同類交易所或其他遞延税制結構，以減輕轉換的固有利得税負擔。
出於聯邦所得税的目的，與該公司普通股有關的分配可以被描述為普通收入、資本收益、未收回的第1250條收益、資本返還或它們的組合。截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度支付的應税分配被歸類為普通收入。截至2018年12月31日的年度支付的分配包括應税普通收入和免税資本回報。
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度，持續經營收入(虧損)的所得税支出(收益)包括以下內容(以百萬為單位)：
202020192018
目前：
**美國聯邦儲備委員會(美聯儲/FED)$(0.1)$(1.6)$(0.3)
紐約州(0.3)(0.4)— 
當前$(0.4)$(2.0)$(0.3)
延期：
**美國聯邦儲備委員會(美聯儲/FED)$— $— $14.0 
紐約州— — 2.6 
*$— $— $16.6 
所得税費用(福利)$(0.4)$(2.0)$16.3 
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度的所得税費用(福利)不同於將法定聯邦税率應用於所得税前持續運營收入所計算的金額，原因如下(以百萬為單位)：
202020192018
計算的聯邦所得税支出$1.2 $(8.2)$(11.1)
州所得税(1.1)(5.1)(15.6)
估值免税額3.4 8.3 84.4 
REIT利差(4.7)(7.9)(51.5)
修訂報税表— (1.1)0.6 
非控股權益0.1 0.5 (0.6)
損損— 12.4 10.7 
其他，淨額0.7 (0.9)(0.6)
所得税費用(福利)$(0.4)$(2.0)$16.3 
與截至2019年12月31日的年度相比，本公司截至2020年12月31日的年度的有效税率發生變化，這主要是由於2019年發生的減值、本年度遞延税項資產估值撥備的變化以及截至2020年12月31日的年度税前賬面收入的整體增加。
94

截至2020年12月31日和2019年12月31日，導致很大一部分遞延税項資產和遞延税項負債的暫時性差異的税收影響如下(單位：百萬)：
20202019
遞延税項資產：
僱員福利$11.5 $10.4 
資本化成本5.5 6.2 
合資企業和其他投資42.6 49.1 
減值攤銷1.6 0.9 
太陽能投資效益15.7 16.7 
保險和其他準備金6.4 3.2 
不允許的利息支出9.1 8.4 
淨營業虧損20.5 17.6 
經營租賃負債2.0 2.6 
其他3.2 3.4 
遞延税項資產總額$118.1 $118.5 
估值免税額(104.0)(99.3)
遞延税項淨資產總額$14.1 $19.2 
遞延税項負債：
財產(包括房地產交易的税收遞延收益)$12.2 $16.0 
經營性租賃資產1.9 2.5 
其他— 0.7 
遞延税項負債總額$14.1 $19.2 
遞延税金淨資產(負債)$— $— 
截至2020年12月31日的聯邦税收抵免結轉總額為$8.7100萬美元，將於2036年到期。截至2020年12月31日的國家税收抵免結轉總額為$6.9百萬美元，根據州法律可以無限期結轉。截至2020年12月31日，公司的聯邦淨營業虧損總額為74.9百萬(美元)15.7百萬美元)，其中$11.5百萬(美元)2.4受税收影響的)將於2037年到期，其餘部分將根據聯邦法律無限期結轉。截至2020年12月31日，公司的國家淨營業虧損結轉為$94.3百萬(美元)4.8百萬美元)，其中$21.6百萬(美元)1.1夏威夷淨營業虧損結轉部分將於2037年到期，其餘部分將無限期結轉。
根據所有正面和負面證據的考慮，如果部分或全部遞延税項資產更有可能無法變現，則必須提供估值撥備。證據來源包括税前收益或虧損的歷史、對未來業績的預期、税務籌劃機會和適當的税法。
由於該公司最近在其TRS中產生的虧損，該公司認為，其美國和州遞延税項資產很有可能在2020年12月31日之前無法變現。因此，該公司計入的估值津貼增加了#美元。4.7當期美國和州遞延税淨資產為100萬美元。如果本公司確定其遞延税項資產能夠在可預見的將來變現，則對遞延税項資產的調整可能會導致確定期間的收入大幅增加。在決定估值津貼應在多長時間內發生逆轉時，需要管理層作出重大判斷。截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度錄得的估值免税額淨變動如下(單位：百萬)：
年初餘額淨變化量年終餘額
2020$99.3 $4.7 $104.0 
2019$91.5 $7.8 $99.3 
2018$6.9 $84.6 $91.5 
公司可獲得行使股票期權的所得税優惠，計算方式為行使股票時發行的股票的公平市場價值與期權行使價格之間的差額(受税收影響)。當限制性股票單位歸屬時，公司還可以獲得所得税優惠，以歸屬時發行的股票的公平市值計算，並繳納税款。由於本公司於有關期間的估值津貼，有不是2020、2019年或2018年從基於股票的交易中確認的淨税收優惠。
95

該公司確認所得税的應計利息和罰金是所得税費用的一個組成部分。截至2020年12月31日，應計利息和罰款並不重要。本公司並未發現任何重大未確認的税務頭寸，因此不是相關利息或罰金應計項目。
自2020年12月31日起，2017及以後納税年度公開接受税務機關審計。本公司不相信任何潛在審計的結果會對其經營業績、財務狀況或流動資金產生重大不利影響。
為應對新冠肺炎疫情，《冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法案》(簡稱《CARE法案》)於2020年3月27日簽署成為法律，為企業提供各種税收減免條款和其他刺激措施。這些措施包括(但不限於)關於以前和未來使用淨營業虧損的臨時改變、對某些合格改善物業的税收折舊的先前税法的技術修正、加速AMT抵免退款以及改變業務利息限制。綜合撥款法案也於2020年12月27日簽署成為法律，以提供進一步的救濟措施，並更新各種即將到期的税收條款。
此外，美國國税局發佈了最終規定和擬議的規定，內容涉及計算商業利息支出限額、經減税和就業法修訂的法典第168(K)條規定的第一年折舊扣除限額、2017年9月27日之後獲得並投入使用的合格財產的第一年折舊扣除，以及餐飲和娛樂扣除。
根據本公司的評估，該等規定對截至2020年12月31日及2019年12月31日止年度的所得税撥備並無重大影響。
19.    每股收益(EPS)
普通股每股基本收益不包括攤薄，計算方法為分配給普通股的淨收益除以當期已發行普通股的加權平均數。普通股每股攤薄收益的計算方法是：將分配給普通股的淨收益除以當期已發行普通股的加權平均數(經非參與性股票獎勵的潛在稀釋效應調整後)，以及經潛在攤薄普通股發行後的已發行額外股票(如果有的話)的數量進行調整。
下表提供了A&B股東在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度中可供A&B股東使用的持續運營收入(虧損)與可供A&B股東使用的淨收入(虧損)的對賬(單位：百萬)：
202020192018
持續經營的收入(虧損)$6.0 $(36.9)$(69.2)
不包括：(收入)可歸因於非控制性權益的損失0.4 2.0 (2.2)
A&B股東應佔持續經營收益(虧損)6.4 (34.9)(71.4)
不包括：(增加)可贖回非控股權益賬面價值的減少— — — 
A&B股東可獲得的持續經營收益(虧損)6.4 (34.9)(71.4)
對參與證券的分配和分配(0.1)(0.2)— 
A&B普通股股東可獲得的持續經營收益(虧損)6.3 (35.1)(71.4)
A&B普通股股東可獲得的非持續經營收益(虧損)(0.8)(1.5)(0.6)
A&B普通股股東可獲得的淨收益(虧損)$5.5 $(36.6)$(72.0)
96

用於計算截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度基本每股收益和稀釋後每股收益的股票數量如下(單位：百萬)：
202020192018
基本每股收益加權平均流通股分母72.3 72.2 70.6 
稀釋證券的影響：
股票期權和限制性股票單位獎勵0.1 — — 
特殊分配— — — 
稀釋每股收益加權平均流通股的分母72.4 72.2 70.6 
有0.3百萬和0.2在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內分別發行了100萬股反稀釋證券。有不是截至2018年12月31日的年度內已發行的反稀釋證券股份。
20.    累計其他綜合收益(虧損)
其他全面收益(虧損)主要包括遞延養老金和退休後成本的攤銷。截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度，累計其他綜合虧損(扣除税收)的組成部分如下(以百萬計)：
20202019
員工福利計劃：
養老金計劃$(48.9)$(47.4)
退休後計劃(3.6)0.2 
不合格福利計劃(0.8)(0.8)
員工福利計劃總額(53.3)(48.0)
利率互換(6.7)(0.8)
累計其他綜合收益(虧損)$(60.0)$(48.8)
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度，按構成劃分的累計其他綜合收益(虧損)變動情況如下(單位：百萬，税後淨額)：
員工福利計劃利率互換總計
餘額，2018年1月1日$(44.2)$1.9 $(42.3)
重新分類前的其他綜合收益(虧損)，税後淨額為#美元0
(4.9)1.0 (3.9)
從累積的其他全面收益(虧損)中重新歸類的金額，税後淨額為#美元。0
3.4 — 3.4 
採用ASU 2018-02的影響(9.5)0.4 (9.1)
餘額，2018年12月31日$(55.2)$3.3 $(51.9)
重新分類前的其他綜合收益(虧損)，税後淨額為#美元0
5.3 (4.0)1.3 
從累積的其他全面收益(虧損)中重新歸類的金額，税後淨額為#美元。0
1.9 (0.1)1.8 
餘額，2019年12月31日$(48.0)$(0.8)$(48.8)
重新分類前的其他綜合收益(虧損)，税後淨額為#美元0
(7.7)(6.9)(14.6)
從累積的其他全面收益(虧損)中重新歸類的金額，税後淨額為#美元。0
2.4 1.0 3.4 
平衡，2020年12月31日$(53.3)$(6.7)$(60.0)
97

截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度，累計其他全面收益(虧損)中其他全面收益(虧損)部分的重新分類如下(單位：百萬)：
202020192018
未實現利率套期保值損益$(6.9)$(4.0)$1.0 
精算損失(7.7)5.3 (4.9)
重新分類調整對計入淨收益(虧損)的利息支出的影響1.0 (0.1)— 
重新分類為定期養卹金淨成本的固定收益養卹金項目攤銷：
淨虧損*2.5 4.0 4.6 
前期服務成本*(0.1)— — 
之前的服務積分*— (0.7)(0.7)
削減(收益)/虧損*— (1.4)(0.6)
結算(收益)/虧損*— — 0.1 
所得税前合計$(11.2)$3.1 $(0.5)
所得税— — — 
其他綜合收益(虧損)，税後淨額$(11.2)$3.1 $(0.5)
*這項累積的其他綜合收益(虧損)部分包括在計算定期退休金淨成本內(請參閲附註17)。
21.     關聯方交易
建築合同和材料銷售。本公司於日常業務過程中，作為供應商與因本公司於該等實體的財務權益而須按權益法核算的聯屬實體訂立合約(參閲附註5)，並與本公司亦為成員並持有控股權的實體的成員聯屬各方訂立合約。與存在這種關係的時期相關，從與這種附屬公司的交易中賺取的收入為#美元。7.4百萬，$10.5百萬美元，以及$16.6截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度分別為100萬美元。從與這些附屬公司的交易中確認的費用為$1.1百萬元、310萬元及以下0.1截至2020年12月31日、2019年和2018年來自這些附屬公司的應收賬款為0.9百萬美元和$0.22020年12月31日和2019年12月31日分別為100萬。欠這些附屬公司的金額為$0.3百萬美元和$1.2分別截至2020年12月31日和2019年12月31日。
商業地產。本公司於日常業務過程中以物業出租人身份與若干由本公司前董事以承租人身份部分擁有的實體訂立合約。與這些實體的交易收入(僅限於前董事積極為公司服務期間)約為#美元。1.3百萬美元和$4.3截至2019年12月31日和2018年12月31日的年度分別為100萬美元。截至二零二零年十二月三十一日止年度(即前董事任職本公司後)並無該等金額須呈報。
陸戰隊。截至2020年12月31日、2019年及2018年12月31日止年度，本公司確認3.1百萬，$2.2百萬美元和$1.1分別與向聯屬公司若干未合併投資提供的材料和服務的收入及從該等關聯方收取的應收票據利息有關。從與這些附屬公司的服務安排中獲得的應收賬款不到$。0.1截至2020年12月31日和2019年12月31日。應收關聯方票據的賬面價值為#美元。9.5百萬美元和$13.1截至2020年12月31日和2019年12月31日，分別與本公司一家合資企業通過房地產抵押獲得的建築貸款有關。
截至2018年12月31日止年度，本公司完成收購五瓦胡島Collect高層住宅共管公寓項目的商業單位，從合資夥伴那裏獲得，價格為美元。6.9一百萬美元是用現金支付的。
22.    細分結果
經營分部是企業的組成部分，從事可能產生收入和支出的業務活動，其經營結果由首席運營決策者定期審查，以就分配給分部的資源做出決定並評估其業績，並可獲得離散的財務信息。本公司經營並報告三細分市場：商業地產；土地運營；材料與建築。
商業地產部門擁有、運營和管理夏威夷的零售、工業和寫字樓物業組合3.9可出租總面積為2000萬平方英尺。該公司還租賃了大約153.8夏威夷的幾英畝商業用地以土地租約的形式出售給第三方承租人。
98

土地業務部門的收入來自房地產開發和土地銷售、房地產合資企業的收入/虧損、水力發電以及夏威夷的其他遺留業務活動。
材料與建築部門作為主承包商和分包商進行瀝青鋪設；進口和銷售液體瀝青；開採、加工和銷售巖石和砂石集料；生產和銷售瀝青混凝土；提供和銷售各種與建築和交通控制相關的產品；以及歷史上通過GPRM製造和銷售預製混凝土產品(直至GPRM於截至2020年12月31日的年度處置)。
營運分部之會計政策載於附註2。須呈報分部按營業利潤計量，不包括利息開支、一般公司開支及所得税。與可報告部門之間的交易相關的收入已在合併中抵消。可報告分部之間的交易與與無關第三方之間的交易按相同的基準進行會計處理。
材料與建築收入和應收賬款的很大一部分直接或間接來自檀香山市縣和夏威夷州管理的項目。這些政府機構減少對基礎設施項目的資助可能會減少M&C部門的收入和利潤。此外，儘管我們的土地運營部門的房地產銷售客户組合在任何給定時期都可能不同，但在截至2018年12月31日和2019年12月31日的年度內，土地運營部門確認的毛利潤為1美元。162.2300萬美元和300萬美元6.7從農業土地出售到Mahi Pono，分別有600萬美元和600萬美元。
99

截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度運營細分信息摘要如下(單位：百萬)：
202020192018
營業收入：
商業地產$150.0 $160.6 $140.3 
陸上行動40.6 114.1 289.5 
材料與建築114.7 160.5 214.6 
營業總收入305.3 435.2 644.4 
營業利潤(虧損)：
商業地產1
49.8 66.2 58.5 
陸上行動2
17.3 20.8 (26.7)
材料與建築3
(12.4)(69.2)(73.2)
營業利潤(虧損)總額54.7 17.8 (41.4)
商業地產處置損益，淨額0.5 — 51.4 
利息支出(30.3)(33.1)(35.3)
一般公司費用(19.3)(23.6)(27.6)
所得税前持續經營收益(虧損)$5.6 $(38.9)$(52.9)
可識別資產：
商業地產$1,499.9 $1,532.6 $1,530.4 
陸上行動4
258.4 282.5 350.0 
材料與建築211.9 243.0 297.1 
其他65.8 26.2 47.7 
總資產$2,036.0 $2,084.3 $2,225.2 
資本支出：
商業地產5
$18.8 $250.5 $282.7 
陸上行動6
1.4 2.3 1.4 
材料與建築4.5 1.9 11.0 
其他0.4 0.4 1.0 
資本支出總額$25.1 $255.1 $296.1 
折舊和攤銷：
商業地產$40.1 $36.7 $28.0 
陸上行動1.5 1.6 1.9 
材料與建築10.8 11.4 12.1 
其他0.9 0.8 0.8 
折舊及攤銷總額$53.3 $50.5 $42.8 
1 商業地產部門營業利潤(虧損)包括部門間營業收入，主要來自材料和建築部門，並在綜合經營業績中扣除。
2土地業務部門的營業利潤(虧損)包括公司各種房地產合資企業的權益收益(虧損)和與公司太陽能税權益投資相關的非現金減少。截至2018年12月31日的年度還包括非現金、非臨時性減值#美元。186.8本公司對Kukui‘ula的投資記錄為1000萬美元。
3 材料和建築部門截至2020年12月31日的營業利潤(虧損)包括減值費用$5.6與其處置GPRM有關的100萬美元。2019年12月31日材料和建築部門的營業利潤(虧損)包括與其商譽相關的減值費用1美元。49.7百萬美元。2018年12月31日材料和建築部門的營業利潤(虧損)包括與長期資產、有限壽命無形資產和商譽相關的累計減值費用7780萬美元。
4 土地業務部門包括與其在各種房地產合資企業中的投資相關的資產。
5 指商業房地產投資組合的資本增加總額，包括購買遞延税金總額，但不包括債務承擔，在合併現金流量表中反映為非現金交易。
6 不包括持有待售房地產開發的支出，這些支出在綜合現金流量表中被歸類為經營活動的現金流量，不包括投資活動中被歸類為現金流量的合資企業的投資。

100

23.    農地出讓
於2018年12月17日，A&B與Mahi Pono(“買方”)訂立有關農地出售的買賣協議及託管指示(“PSA”)，導致出售約41,000幾英畝毛伊島的農地和100公司在Central Maui Feedstock LLC和Kulolio Ranch LLC的所有權權益的%，以換取約#美元的現金對價261.6100萬美元，減去慣常的結賬費用和手續費，但須考慮某些或有事項和準備金約為#美元19.5百萬美元。農地出讓於2018年12月20日結束，除約8002019年2月交付給買家的英畝土地。有關農地出售，本公司確認毛利約為#美元。162.2在截至2018年12月31日的年度內，6.7在截至2019年12月31日的一年中，該公司還推遲了大約#美元。62.0這筆收入與某些履約義務有關，包括確保足夠的水以支持買方的土地農業計劃，為此與夏威夷州達成協議，為農業灌溉提供州用水的權利(“州用水租賃”)，並確保買方在“國家用水租約”頒發之前繼續獲得用水。根據PSA的條款，該公司可能被要求匯款金額最高可達$62.0百萬 對買方未履行履約義務的部分(記為遞延收入#美元)62.0截至2019年12月31日(2020年和2019年12月31日)。
農地出售被認為是一項資產出售，代表土地業務部門的正常經常性活動。出售土地的收入和成本分別列在經營收入：土地經營和土地經營成本中， 在隨附的合併業務報表中。
出售農地不符合報告為終止經營的資格，因為該出售並不代表本公司經營的戰略轉變。因此，資產的經營結果反映在公司截至出售之日的所有期間持續經營的結果中。
除農用地出讓外，2019年2月，公司出讓50將其在東毛伊島灌溉公司(“EMI”)的權益的%出售給買方，以換取#美元的現金收益。2.7百代的經營成本為百萬美元，並同時簽訂了一項管理百代的運營和管理的合資經營協議。
24.    長期資產-減值，持有以待出售或處置
2018年持有和使用的資產減值
於2018年第四季度，本公司得出結論，其材料與建築部門某些鋪路和採石場資產的賬面價值無法收回，主要是由於持續的競爭市場壓力對銷售和利潤率產生了負面影響。因此，公司記錄的減值費用為#美元。40.6在2018年第四季度，將賬面金額減少到估計公允價值。本公司將這些公允價值計量歸類為第3級。無形估值中使用的加權平均貼現率為13.5%. 截至2018年12月31日的年度，材料和建築固定資產和無形資產(包括此類減值)的變化如下(以百萬計)：
無形資產材料與建築固定資產材料與建築
餘額，2018年1月1日$16.5 餘額，2018年1月1日$139.5 
無形資產的增加額— 固定資產增加額11.1 
攤銷(0.9)折舊(11.2)
無形減損(7.0)固定資產減值(33.6)
餘額，2018年12月31日$8.6 餘額，2018年12月31日$105.8 
阿倫港太陽能發電設施資產出售
如項目2所述，本公司通過其全資子公司McBryde Resources，Inc.，通過考艾島的水力發電和太陽能設施生產可再生能源。這些水力發電和太陽能發電設施產生的能源已用於A&B相關業務，或出售給考艾島公用事業合作社。陸上業務部分包括並報告了此類活動。
關於其簡化業務的戰略，於截至2020年9月30日的季度內，本公司簽署了一份買賣協議，並完成了與其位於考艾島阿倫港的太陽能發電設施相關的資產出售，購買對價(於出售日期計算)約為$17.1百萬美元。因此，本公司取消確認出售集團淨資產的賬面價值，並錄得出售收益約#美元。8.9
101

出售非核心資產的收益(虧損)中計入的百萬歐元，在綜合經營報表中的淨額。這項出售並不單獨被認為意義重大，也沒有資格作為一項非持續經營進行列報和披露。
GPRM出售子公司
如附註1所述，截至2019年12月31日，本公司擁有51GPRM是一家預製/預應力混凝土產品和服務供應商，由於通過其多數表決權權益持有控股權，本公司合併了GPRM的%權益，並報告為M&C部門的一部分。在截至2020年3月31日的季度之後，GPRM符合被歸類為持有待售的標準。因此，在截至2020年6月30日的季度，公司記錄了減記$5.6與出售集團相關的百萬歐元(按公允價值減去出售成本)，已計入綜合經營報表中的資產減值。
2020年6月29日，本公司完成了對其51通過有限責任公司權益購買協議將GPRM的%所有權權益轉讓給無關的第三方，以換取已收到/將收到的現金收益約$5.0百萬美元。關於完成出售GPRM，本公司記錄了一項分錄，以取消合併GPRM出售集團的賬面金額，並確認淨虧損#美元。0.1在合併經營報表中淨額計入處置非核心資產損益(虧損)的100萬美元。
GPRM的處置並不單獨被認為意義重大，也沒有資格作為一項不連續的運營進行列報和披露。在出售GPRM之後，公司的商譽餘額為#美元10.5截至2020年12月31日，百萬美元，其中8.7100萬美元與商業房地產部門有關，其餘與GPRS有關。
25.    後續事件
2021年2月23日，公司董事會宣佈派發現金股息$0.15每股已發行普通股，於2021年4月2日支付給截至2021年3月18日收盤登記在冊的股東。
項目9.會計和財務披露方面的變更和與會計師的分歧
沒有。
第9A項。控制和程序

披露控制和程序
公司管理層在公司首席執行官和首席財務官的參與下，評估了截至本報告所述期間結束時，公司的披露控制和程序(該術語在“交易所法”第13a-15(E)和15d-15(E)條中定義)的有效性。根據這樣的評估，公司首席執行官和首席財務官得出結論，截至2020年12月31日，公司的披露控制程序是有效的。

財務報告的內部控制
在本公司第四財季期間，本公司財務報告內部控制(該術語在交易法第13a-15(F)和15d-15(F)規則中定義)沒有發生任何對本公司財務報告內部控制產生重大影響或有合理可能對其產生重大影響的變化。

管理層關於財務報告內部控制的年度報告
Alexander&Baldwin，Inc.的管理層有責任建立和維持對財務報告的充分內部控制。財務報告的內部控制在1934年《證券交易法》(經修訂)下的規則13a-15(F)和15d-15(F)中定義，是由公司主要高管和主要財務官設計或在其監督下，由公司董事會、管理層和其他人員實施的程序，目的是根據美利堅合眾國普遍接受的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證，包括以下政策和程序：
•與保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產交易和處置的記錄有關；
102

•提供合理保證，保證必要時記錄交易，以便根據美利堅合眾國普遍接受的會計原則編制財務報表，並且公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；以及
•提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制只能就財務報表的列報和編制提供合理的保證，而不能絕對保證所有控制問題和舞弊事件(如有)都會被發現。管理層並不期望公司的內部控制能夠防止或發現所有錯誤和欺詐。此外，控制系統的設計必須考慮控制相對於其成本的好處。對未來期間進行任何有效性評估的預測都可能受到以下風險的影響：由於條件的變化，控制可能會變得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。
管理層評估了截至2020年12月31日公司財務報告內部控制的有效性。在進行這項評估時，管理層使用了特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會於#年提出的標準。內部控制-集成框架(2013年)。根據其評估，管理層認為，截至2020年12月31日，公司對財務報告的內部控制是有效的。
該公司的獨立註冊會計師事務所德勤會計師事務所(Deloitte&Touche LLP)發佈了一份關於公司財務報告內部控制的審計報告。該報告如下所示。

獨立註冊會計師事務所報告
致Alexander&Baldwin，Inc.股東和董事會

財務報告內部控制之我見

我們審計了Alexander&Baldwin，Inc.及其子公司(“本公司”)截至2020年12月31日的財務報告內部控制，依據內部控制-綜合框架(2013)由特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會發布。我們認為，截至2020年12月31日，本公司在所有重要方面都保持了對財務報告的有效內部控制，其依據是內部控制-綜合框架(2013)由COSO發佈。

我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了本公司截至2020年12月31日和截至2020年12月31日年度的綜合財務報表和我們2021年2月26日的報告，對該等綜合財務報表表達了無保留意見。

意見基礎

本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並負責評估財務報告內部控制的有效性，包括在隨附的管理層財務報告內部控制年度報告中。我們的責任是根據我們的審計對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定是否在所有重要方面都保持了對財務報告的有效內部控制。我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和操作有效性，以及執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

財務報告內部控制的定義及侷限性

公司對財務報告的內部控制是為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證的過程，根據一般情況
103

公認的會計原則。公司財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)保持合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，保證交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並且公司的收支只有按照公司管理層和董事的授權才能進行；(2)提供合理的保證，以便於根據公認的會計原則編制財務報表，以及公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(2)提供合理的保證，以記錄必要的交易，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並確保公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)對可能對財務報表產生重大影響的擅自收購、使用、處置公司資產的行為的預防或及時發現提供合理保證。

由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有這樣的風險，即由於條件的變化，控制措施可能會變得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。

/s/德勤會計師事務所

夏威夷檀香山
2021年2月26日

104

第9B項。其他信息
終止某些僱員福利計劃
2021年2月23日，公司董事會批准了一項終止Alexander&Baldwin，LLC受薪員工A&B退休計劃和A&B農業公司員工養老金計劃的計劃(統稱為《計劃》)，自2021年5月31日起生效。
此外，董事會授權公司採取以下步驟為終止這些計劃做準備，這些計劃是符合税務條件的固定福利計劃，包括：
a.編制和執行對計劃的任何必要修訂和/或關於終止計劃的重述，包括修訂計劃，為符合條件的參與者提供有限的一次總付窗口；
b.準備並向美國國税局(IRS)提交終止計劃確定申請書，以確定終止計劃在終止時的合格納税狀態；以及
c.準備並向養老金福利擔保公司(“PBGC”)、美國勞工部、美國國税局、受託人和任何其他適當的各方提交與終止計劃和逐步結束有關的所有適當的通知和文件。
除了目前正在根據該計劃領取養老金的退休人員外，參與者將可以選擇一次性支付，也可以選擇從一家評級較高的保險公司獲得年金，該公司將支付和管理未來的福利支付。任何一次性支付的金額將等於參與者在適用養老金計劃下截至分配日期的應計福利的精算等值現值。在目前的選舉中，對現有退休人員的年金支付將繼續，但將由選定的保險公司管理。
2022年，在獲得美國國税局和PBGC的批准並完成有限一次性發售後，本公司將額外提供現金捐助，以便在計劃終止的基礎上為計劃提供全部資金，隨後購買年金合同以轉移計劃下的剩餘負債。這些額外的現金捐款預計在2500萬美元至4000萬美元之間。然而，這一現金出資要求的實際金額將取決於參與者結算的性質和時間、利率以及當時的市場狀況。此外，公司預計在清償計劃的債務後，將確認總額在8000萬美元至9000萬美元之間的非現金養老金結算費用，這些費用與合併資產負債表中目前累積的其他全面收益(虧損)中的精算虧損有關。目前預計這些費用將於2022年發生，具體時間和最終金額取決於上述活動的完成情況。
高管簡化激勵計劃
2021年2月22日，董事會薪酬委員會通過了《高管簡化激勵計劃》(以下簡稱《計劃》)，旨在獎勵公司在以下三個資產類別貨幣化方面的執行：公司的某些農業用地和可再生能源資產；公司的材料和建築業務；以及公司在庫奎拉合資企業中的權益。與這三個資產組相關的結果將由本計劃而不是Alexander&Baldwin，Inc.業績改善激勵計劃(“PIIP”)解決。克里斯托弗·J·本傑明(Christopher J.Benjamin)、佈雷特·A·布朗(Brett A.Brown)、蘭斯·K·帕克(Lance K.Parker)、納爾遜·N·S·春(Nelson N.S.Chun薪酬委員會將在2021年和2022年按季度確定參與者的支出(如果有的話)。參與者的潛在支出基於參與者當時在PIIP下當前目標的百分比。該計劃下PIIP目標的適用百分比如下：本傑明先生：100%；布朗先生：100%；派克先生：100%；春先生：75%；程女士：75%。根據截至2021年4月1日的PIIP目標，該計劃下的最高潛在支出分別為：781,770美元、336,000美元、336,000美元、154,147美元和132,000美元。
105

第三部分
項目10.董事、高級管理人員和公司治理
董事
有關A&B董事的信息，請參閲A&B的2021年股東大會委託書(“A&B的2021年委託書”)中的“董事選舉”部分，該部分通過引用併入本文。
行政主任
截至2021年2月15日，A&B的每一位高管的姓名(按字母順序排列)、年齡(在括號中)以及過去五年在A&B的現任和前任職位以及商業經驗如下。
一般來説，高管的任期由董事會決定。有關A&B與A&B的某些高管之間的控制協議變更以及高管離職計劃的討論，請參閲A&B的2021年委託書中標題為“其他潛在的離職後付款”的小節，這些小節在此併入作為參考。
本節中對A&B的提述包括本公司和Alexander&Baldwin，Inc.在控股公司合併之前的情況，合併於2017年11月8日完成，以促進本公司轉變為房地產投資信託基金。此外，“A&B前身”指的是Alexander&Baldwin，Inc.在2012年6月29日與Matson，Inc.分離之前。
克里斯托弗·J·本傑明(57歲)
A&B首席執行官，1/16至今；A&B總裁，6/12至今；A&B首席運營官，6/12-12/15；A&B前任土地集團總裁，9/11-6/12；A&B地產公司總裁，9/11-8/15；A&B前任高級副總裁，7/05-8/11；A&B前任首席財務官，2/04-8/11；A&B前任財務主管，2/04-8/11夏威夷商業糖公司種植園總經理，2011年3月09月3日；2001年首次加入A&B前身。
佈雷特·A·布朗(56歲)
A&B執行副總裁兼首席財務官，5/19-至今；A&B財務主管，8/19-至今；Prep Property Group首席財務官，2/18-5/19；IRC零售中心/內陸房地產公司執行副總裁、首席財務官兼財務主管，8/11-7/17。
Meredith J.Ching(64歲)
A&B對外事務執行副總裁，3/18-現任；A&B對外事務高級副總裁，6/12-3/18；A&B前身政府和社區關係高級副總裁，6/07-6/12；1982年首次加入A&B前身。
Clayton K.Y.Chun(43歲)
A&B高級副總裁，2/19-現任；A&B首席會計官，1/18-1/19；A&B副總裁，3/18-1/19；A&B總監，9/15-現任；德勤會計師事務所審計高級經理，LLP，9/00-8/15。
Nelson N.S.Chun(68歲)
A&B執行副總裁，3/18至今；A&B首席法務官，6/12至今；A&B高級副總裁，6/12-3/18；A&B前身高級副總裁兼首席法務官，7/05-6/12；2003年首次加入A&B前身。
蘭斯·K·帕克(47歲)
A&B執行副總裁，3/18至今；A&B首席地產官，10/17至今；A&B Properties Hawai‘i，LLC(“總部基地”)總裁，9/15至今；總部基地高級副總裁，6/13至8/15；於2004年首次加入A&B前身。
106

公司治理
有關A&B董事會審計委員會的信息，請參閲A&B的2021年委託書中“董事會信息”一節，該部分通過引用併入本文。
道德守則
有關A&B的道德準則的信息，請參閲A&B的2021年委託書中標題為“道德準則”的小節，該小節以引用的方式併入本文。
項目11.高管薪酬
請參閲A&B的2021年委託書中標題為“高管薪酬”的章節和標題為“董事薪酬”的小節，這兩節和小節在此併入作為參考。
項目12.某些實益所有人和管理層的擔保所有權以及與股東有關的事項
請參閲A&B的2021年委託書中標題為“股東的擔保所有權”的章節和標題為“董事和高管的擔保所有權”的小節，這兩節和小節以引用的方式併入本文。見第二部分第(5)項中的股權薪酬計劃信息表。
項目13.某些關係和相關交易，以及董事獨立性
見A&B的2021年委託書中標題為“選舉董事”的章節和標題為“關係和交易”的小節，這兩節和小節在此引用作為參考。
項目14.主要會計費用和服務
有關主要會計師費用和服務的信息出現在A&B 2021年委託書中“批准獨立註冊會計師事務所的任命”一節，該部分併入本文作為參考。
107

第四部分
項目15.證物和財務報表附表
財務報表
財務報表載於上文第二部分第(8)項。
108

財務報表明細表

附表III-房地產和累計折舊
亞歷山大·鮑德温律師事務所(Alexander&Baldwin，Inc.)
2020年12月31日
(單位：百萬)初始成本成本在收購後資本化期末結轉的總金額
描述Encum-
布朗斯(1)		土地建築物
和
改進		改進運輸成本土地建築物
和
改進		總計(2)累計
折舊率(3)		日期
施工		日期
收購/
已完成
商業地產細分市場
工業：
卡波雷企業中心(HI)$— $7.9 $16.8 $0.8 $— $7.9 $17.5 $25.4 $(1.0)20192019
海港工業(HI)— — — 1.3 — — 1.3 1.3 (1.1)19302018
檀香山實業(HI)— 5.0 4.8 0.1 — 5.0 4.9 9.9 (0.5)五花八門2017
凱路亞實業/其他(HI)— 10.5 2.0 0.6 — 10.5 2.6 13.1 (0.5)五花八門2013
卡卡科商務中心(HI)— 16.9 20.6 1.9 — 16.9 22.5 39.4 (3.4)19692014
科莫哈納工業園(HI)— 25.2 10.8 1.7 — 25.2 12.4 37.6 (3.3)19902010
奧普雷實業(HI)— 10.9 27.1 — — 10.9 27.1 38.0 (1.4)2005-2006, 20182018
P&L倉庫(HI)— — — 1.3 — — 1.3 1.3 (0.8)19701970
阿倫港(HI)— — 0.7 2.4 — — 3.1 3.1 (2.3)1983, 19931983-1993
外皮奧實業(Waipio Industrial)(HI)— 19.6 7.7 0.7 — 19.7 8.4 28.1 (2.5)1988-19892009
辦公地點：
卡胡魯寫字樓(HI)— 1.0 0.4 7.7 — 1.0 8.1 9.1 (8.8)19741989
卡胡魯辦公中心(HI)— — — 5.3 — — 5.3 5.3 (3.9)19911991
洛諾中心(HI)— — 1.4 1.3 — — 2.7 2.7 (1.7)19731991
米利拉尼毛卡南部的門户(HI)— 7.0 3.5 6.8 — 5.5 10.3 15.8 (1.6)1992, 20062012
零售業：
愛卡希公園購物中心(HI)— 23.5 6.7 5.9 — 23.5 12.6 36.1 (2.5)19712015
Mililani Mauka的門户(HI)— 7.3 4.7 6.1 — 7.7 10.8 18.5 (2.1)2008, 20132011
北谷雷街(HI)— 16.9 36.5 2.7 — 16.9 39.2 56.1 (3.6)20152018
卡胡瑞購物中心(HI)— — — 2.8 — 0.6 2.8 3.4 (1.7)19511951
凱路亞零售(HI)14.3 85.1 73.8 16.1 — 86.1 89.9 176.0 (17.8)五花八門2013
卡內奧河海灣購物中心。(嗨)— — 13.4 2.4 — 0.9 15.8 16.7 (7.7)19712001
庫尼亞購物中心(HI)— 2.7 10.6 2.0 — 3.0 12.6 15.6 (5.6)20042002
藍灣街市(HI)— 9.4 13.2 2.4 — 9.4 15.6 25.0 (4.8)19872010
勞拉尼村(HI)61.3 43.4 64.3 3.0 — 43.4 67.4 110.8 (6.0)20122018
馬諾阿市場(HI)57.9 43.3 35.9 3.6 — 45.1 39.5 84.6 (5.7)19772016
納普利廣場(HI)— 9.4 8.0 1.1 — 9.4 9.1 18.5 (2.3)19912003, 2013
珍珠高地中心(HI)81.4 43.4 96.2 13.5 — 43.5 109.7 153.2 (23.9)1992-19942013
阿倫港碼頭控制中心(Port Allen Marina Ctr.)(嗨)— — 3.4 2.0 — — 5.3 5.3 (3.3)20021971
收藏集(HI)— 0.4 2.2 0.8 — 0.4 3.0 3.4 (0.2)20172018
庫奎拉(HI)的商店— 8.9 30.1 4.1 — 9.2 34.2 43.4 (7.6)20092013
懷亞奈購物中心(HI)— 17.4 10.1 5.2 — 17.7 15.3 33.0 (3.7)19752013
外皮奧購物中心(HI)— 24.0 7.6 1.7 — 24.3 9.3 33.6 (2.6)1986, 20042009
流哈拉店(HI)— — — 23.2 — 14.7 23.2 37.9 (2.2)20182018
霍克勒(HI)— — — 17.5 — 13.5 17.5 31.0 (1.3)20172019
普尼納購物中心(HI)— 24.8 28.6 7.1 — 24.8 35.7 60.5 (3.9)20172018
皇后市場(HI)— 20.4 58.9 1.5 — 20.4 60.4 80.8 (3.0)20072019
外坡裏鎮中心(HI)— 5.9 9.7 0.9 — 5.9 10.6 16.5 (0.6)19802019
其他：
瓦胡島土地租約(HI)— 230.5 0.1 (0.1)— 230.7 — 230.7 — ——
其他雜項投資— 2.5 0.1 9.7 — 2.8 9.8 12.6 (7.0)——
總計$214.9 $723.2 $609.9 $167.1 $— $756.5 $776.8 $1,533.3 $(151.9)
109

描述(金額(百萬))
Encum-
布朗斯(1)		土地建築物及改善工程改進運輸成本土地建築物及改善工程總計(2)累計
折舊率(3)
陸上行動分部
農用地$— $11.3 $— $0.9 $— $11.3 $0.9 $12.2 $(0.5)
卡哈拉投資組合— — — — — — — — — 
卡馬拉尼— — — 5.1 — — 5.1 5.1 — 
考艾島土地持有量— — 0.1 2.5 — — 2.6 2.6 (0.8)
毛伊島商業園二期— — — 33.0 — — 33.0 33.0 — 
毛伊島土地持有量— 0.1 0.2 6.2 — 0.1 6.4 6.5 (0.7)
威麗雅B-1— 4.6 — — — 4.6 — 4.6 — 
Wailea，其他— 19.9 — 8.5 (0.5)17.3 8.0 25.3 — 
其他雜項投資— 2.0 — 0.9 — 1.9 0.9 2.8 (0.5)
總計
$— $37.9 $0.3 $57.1 $(0.5)$35.2 $56.9 $92.1 $(2.5)
(1)見合併財務報表附註10。
(2)根據2020年12月31日的總税基，商業房地產部門和土地運營部門的資產約為$703.2百萬美元。
(3)折舊是根據以下估計使用壽命計算的：
項目建設和改善：項目建設和改善：項目管理。10 – 40年份
*租賃改進：*5 – 10年限(使用年限或租賃期較短)
*3 – 35年份
房地產對賬(百萬)202020192018
年初餘額$1,619.3 $1,447.7 $1,325.1 
添加和改進20.4 232.8 317.8 
處置、退休和其他調整(14.3)(61.2)(194.7)
資產減值— — (0.5)
年終餘額$1,625.4 $1,619.3 $1,447.7 
累計折舊對賬(百萬)202020192018
年初餘額$127.5 $107.6 $133.5 
折舊費用27.4 24.3 20.4 
處置、退休和其他調整(0.5)(4.4)(46.3)
年終餘額$154.4 $127.5 $107.6 
110

獨立註冊會計師事務所報告
致Alexander&Baldwin，Inc.股東和董事會

關於財務報表明細表的幾點意見

我們審計了Alexander&Baldwin，Inc.及其子公司(“本公司”)截至2020年12月31日和2019年12月31日的合併財務報表，以及截至2020年12月31日的三年中每一年的合併財務報表，以及本公司截至2020年12月31日的財務報告內部控制，併發布了日期為2021年2月26日的報告；此類報告包含在本10-K表格的其他部分。我們的審計還包括指數第15項所列公司的財務報表明細表。該財務報表明細表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表時間表發表意見。我們認為，當綜合財務報表作為一個整體來考慮時，財務報表明細表在所有重要方面都公平地反映了其中所載的信息。

/s/德勤會計師事務所

夏威夷檀香山
2021年2月26日
111

規例S第601項所規定的證物-K
未在本文件中歸檔的證物通過引用括號中所示的證物編號和以前的歸檔進行合併。所有以前的證物都是在華盛頓特區的證券交易委員會備案的。根據1934年證券交易法備案的證物是在第001-34187號檔案號下備案的。股東可以寫信給Alyson，J.Nakamura，Inc.，郵政信箱3440，火奴魯魯，Hawai‘i 96801，獲得展品的副本，每頁複印和手續費為0.15美元。
2、《收購、重組、安排、清算或繼承方案》。
2.A.協議和合並計劃，日期為2017年7月10日，由Alexander&Baldwin，LLC(前身為Alexander&Baldwin，Inc.)、Alexander&Baldwin，Inc.(前身為Alexander&Baldwin REIT Holdings，Inc.)簽署，並由Alexander&Baldwin，LLC(前身為Alexander&Baldwin REIT Holdings，Inc.)和A&B REIT合併公司(附件2.1至表格8-K，日期為2017年7月12日)。
3.制定完善的公司章程和章程。
3.A.對Alexander&Baldwin，Inc.的公司章程進行了修訂和重新修訂，自2017年11月8日起生效(附件3.1至Form 8-K，日期為2017年11月8日)。
3.B.Alexander&Baldwin，Inc.修訂和重新修訂的章程，自2017年11月8日起生效(附件3.2至Form 8-K，日期為2017年11月8日)。
4.發行界定證券持有人權利的國際文書。
4.A.股本説明(附件4.1至表格8-K，日期為2017年11月8日)。
4.B.公司普通股證書表格(附件4.2至表格8-K，日期為2017年11月8日)。
4.c.註冊人證券説明(附件4.c.以形成截至2019年12月31日的年度的10-K表)。
10、取消材料合約。
10.A.(I)由夏威夷有限責任公司KDC，LLC和亞利桑那州有限責任公司DMB Kukui‘ula LLC於2009年5月1日修訂和重新簽署的Kukui’ula Development Company(Hawaii)，LLC的經營協議(2012年5月21日提交的第2號修正案至表格10的附件10.6)。
(Ii)2010年9月28日由夏威夷有限責任公司KDC，LLC和亞利桑那州有限責任公司DMB Kukui‘ula LLC之間簽署的經修訂和重新簽署的Kukui’ula，LLC經營協議第一修正案(2012年5月21日提交的第2號修正案至Form 10附件10.7)。
(Iii)由夏威夷有限責任公司KDC，LLC與亞利桑那州有限責任公司DMB Kukui‘ula LLC於二零一一年七月二十日提交的經修訂及重訂的Kukui’ula，LLC經營協議第二修正案(2012年5月21日提交的第2號修正案附件10.8至Form 10)。
(Iv)由夏威夷有限責任公司KDC，LLC和亞利桑那州有限責任公司DMB Kukui`ula LLC之間於2020年11月2日簽署的經修訂和重新簽署的Kukuiula Development Company(Hawaii)，LLC經營協議第三修正案(附件10.A.(Iv)，以形成截至2020年12月31日年度的10-K表格)。1

(V)Alexander&Baldwin，LLC(前身為Alexander&Baldwin，Inc.)、Kukui‘ula Development Company(Hawaii)、LLC、DMB Kukui’ula LLC和DMB Communities LLC之間於2006年6月13日簽訂的以美國旅行者傷亡和擔保公司為受益人的賠償總合同(合併時參考Alexander&Baldwin，Inc.日期為8-K的表格10.1
(Vi)Kukui‘ula Development Company(Hawaii)，LLC，DMB Kukui’ula LLC，DMB Communities LLC，以及Alexander&Baldwin，LLC(前身為Alexander&Baldwin，Inc.)之間的相互賠償協議，
1根據S-K條例第601(B)(10)(Iv)條，本展品的部分內容已被省略。遺漏的信息不是實質性的，是註冊者視為私人或機密的類型。
112

日期為2006年6月14日(通過引用Alexander&Baldwin，Inc.日期為2006年6月14日的Form 8-K(文件號：000-00565)的附件10.2併入)。
(Vii)Alexander&Baldwin，LLC(前身為Alexander&Baldwin，Inc.)、Kukui‘ula Development Company(夏威夷)、LLC和DMB Communities LLC之間的賠償總協議，日期為2006年8月30日，簽訂於2006年9月5日(通過引用Alexander&Baldwin，Inc.2006年9月5日的8-K表格附件10.1併入(文件號：000-00565
(Viii)Kukui‘ula Development Company(Hawaii)，LLC，DMB Kukui’ula LLC，DMB Communities LLC和Alexander&Baldwin，LLC(前身為Alexander&Baldwin，Inc.)之間的相互賠償協議，日期為2006年8月30日，並於2006年9月5日生效(通過引用Alexander&Baldwin，Inc.2006年9月5日的Form 8-K表第10.2號併入(文件號：000
(Ix)Alexander&Baldwin，LLC(前身為Alexander&Baldwin，Inc.)、第一夏威夷銀行、美國銀行、N.A.和其他貸款人之間的信貸協議，日期為2012年6月4日(附件10.2至Form 8-K，日期為2012年6月4日)。
(X)Alexander&Baldwin，LLC，Grace Pacific LLC，Alexander&Baldwin，Inc.，A&B II，LLC，Bank of America，N.A.和First Hawaian Bank於2013年12月18日簽署的信貸協議第一修正案(Alexander&Baldwin，Inc.截至2015年3月31日的Form 10-Q表附件10.a(Xvi))。
(Xi)Alexander&Baldwin，LLC，Grace Pacific LLC，Alexander&Baldwin，LLC，Series R，Alexander&Baldwin，LLC，T Series，Alexander&Baldwin，LLC，Series M，Bank of America N.A.，First Hawaian Bank和其他貸款人之間於2017年9月15日簽署的第二次修訂和重新簽署的信貸協議(附件10.1至Form 8-K，日期為2017年9月19日)。
(Xii)Alexander&Baldwin，Inc.於2017年11月8日簽署的第二份修訂和重新簽署的信貸協議，日期為2017年9月15日，Alexander&Baldwin，LLC，Grace Pacific LLC，Alexander&Baldwin，LLC，Series R，Alexander&Baldwin，LLC，Series T，Alexander&Baldwin，LLC，Series M，Bank of America，N.A.，First Hawaian Bank，以及其他貸款人之間的第二份修訂和重新簽署的信貸協議(附件10.a
(Xiii)Alexander&Baldwin，LLC，Grace Pacific LLC，Bank of America，N.A.和其他貸款人之間於2015年12月10日修訂和重新簽署的信貸協議(附件10.a(Xvii)，以形成截至2015年12月31日年度的10-K表)。
(Xiv)Alexander&Baldwin，LLC(前身為Alexander&Baldwin，Inc.)、保誠投資管理公司(Prudential Investment Management，Inc.)和其他買方之間的票據購買和私人貨架協議的修訂和重新簽署，日期為2012年6月4日(附件10.1至Form 8-K，日期為2012年6月4日)。
(Xv)修改和重新簽署Alexander&Baldwin，LLC，Alexander&Baldwin，Inc.，Prudential Investment Management，Inc.和其他買方之間的票據購買和私人貨架協議，日期為2013年9月27日(附件10.a(Xviii)，以形成截至2013年9月30日的季度10-Q)。
(Xvi)2015年12月10日Alexander&Baldwin，Inc.、Alexander&Baldwin，LLC、Prudential Investment Management，Inc.和Prudential Investment Management，Inc.的某些附屬公司之間的第二次修訂和重新修訂的票據購買和私人貨架協議(附件10.a.(Xx)，以形成截至2015年12月31日的年度的10-K表)。
(Xvii)Alexander&Baldwin，Inc.、Alexander&Baldwin，LLC、Prudential Investment Management，Inc.和Prudential Investment Management，Inc.某些附屬公司之間的第二次修訂和重新修訂的票據購買和私人貨架協議修正案，日期為2017年9月15日(附件10.2至Form 8-K，日期為2017年9月19日)
(Xviii)Alexander&Baldwin，Inc.(前身為Alexander&Baldwin REIT Holdings，Inc.)於2017年11月8日簽署的第二份經修訂並重新簽署的票據購買和私人貨架協議，日期為2015年12月10日，由Alexander&Baldwin，LLC、Alexander&Baldwin，Inc.與其另一擔保人一方與買方之間的第二次修訂和重新簽署的協議(附件10.a(Xvii)組成)，該協議於2017年11月8日由Alexander&Baldwin，Inc.(前身為Alexander&Baldwin REIT Holdings，Inc.)簽署，經修訂後由Alexander&Baldwin，Inc.(前身為Alexander&Baldwin REIT Holdings，Inc.)於2015年12月10日第二次修訂並重新簽署票據購買和私人貨架協議
(Xix)由Alexander&Baldwin，Inc.，Alexander&Baldwin，LLC，Alexander&Baldwin，LLC，Series，R，Alexander&之間修訂和重新簽署的票據購買和私人貨架協議的第二修正案
113

Baldwin，LLC，Series T，Alexander&Baldwin，LLC，Series M，Prudential Investment Management，Inc.和Prudential Investment Management，Inc.的某些附屬公司，日期為2018年1月8日(附件10.a(Xviii)，以形成截至2017年12月31日的年度的10-K表)。
(Xx)J系列高級債券(編號：J-1至1號由Alexander&Baldwin，LLC，Alexander&Baldwin，LLC，Series R，Alexander&Baldwin，LLC，Series T和Alexander&Baldwin，LLC，Series M於2018年4月18日提交給美國保誠保險公司(附件10.a.(Xix)，截至2018年3月31日的季度表格10-Q)。
(XXI)第K系列高級債券(編號：K-1至編號由Alexander&Baldwin，LLC，Alexander&Baldwin，LLC，Series R，Alexander&Baldwin，LLC，Series T和Alexander&Baldwin，LLC，Series M於2018年4月18日提交給美國保誠保險公司(附件10.a.(Xx)，截至2018年3月31日的季度表格10-Q)。
(XXII)第L系列高級債券(編號：L-1至1號由Alexander&Baldwin，LLC，Alexander&Baldwin，LLC，Series R，Alexander&Baldwin，LLC，Series T和Alexander&Baldwin，LLC，Series M於2018年4月18日提交給美國保誠保險公司(見附件10.a(XXI)，截至2018年3月31日的季度表格10-Q)。
(Xxiii)A&B Properties，Inc.、First Hawaian Bank、Wells Fargo Bank N.A.、夏威夷銀行和中央太平洋銀行之間的有限擔保，日期為2012年11月30日(附件10.1至Form 8-K，日期為2012年12月4日)。
(Xxiv)A&B Properties，Inc.、First Hawaian Bank、Wells Fargo Bank N.A.、夏威夷銀行和中央太平洋銀行之間的完工擔保，日期為2012年11月30日(附件10.2至Form 8-K，日期為2012年12月4日)。
(Xxv)美國銀行全國協會(U.S.Bank National Association)於2013年1月15日簽署的票據和抵押貸款假設協議，作為摩根士丹利資本一公司(Morgan Stanley Capital I Inc.)、商業抵押直通證書、Series 2006-IQ11、TNP SRT Waianae Mall，LLC和A&B Waianae LLC的受託人(附件10.a.(Xx)以形成截至2012年12月31日的年度的10-K)。
(Xxvi)PHSC Holdings，LLC，ABP珍珠高地有限責任公司，珍珠高地有限責任公司和西北相互人壽保險公司之間的貸款假設和貸款文件修正案，日期為2013年9月17日(附件10.a(XXII)，以形成截至2013年9月30日的季度的10-Q表)。
(Xxvii)總部基地珍珠高地有限責任公司與西北相互人壽保險公司之間的本票，日期為2014年11月20日(附件10.1至Form 8-K，日期為2014年12月1日)。
(Xxviii)總部基地珍珠高地有限責任公司與西北互助人壽保險公司之間的抵押和擔保協議，日期為2014年11月20日(附件10.2至Form 8-K，日期為2014年12月1日)。
(XXIX)北卡羅來納州庫奎拉村有限責任公司和其他金融機構之間的定期貸款協議，日期為2013年11月5日(Alexander&Baldwin，Inc.截至2013年12月31日的10-K表格附件10.a(XXVI))。
(Xxx)庫奎拉村有限責任公司、庫奎拉開發公司(夏威夷)、有限責任公司、美國銀行、北卡羅來納州和其他金融機構之間的房地產定期貸款協議，日期為2013年11月5日(附件10.a(Xxv)，Alexander&Baldwin，Inc.截至2013年12月31日的年度Form 10-K)。
(XXXI)ABL Manoa Marketplace LF LLC、A&B Manoa LLC、ABL Manoa Marketplace LH LLC和ABP Manoa Marketplace LH LLC給第一夏威夷銀行的期票，日期為2016年8月1日(附件10.a.(XXXIV)，以形成截至2016年9月30日的季度的10-Q表)。
(Xxxii)ABL Manoa Marketplace LF LLC、A&B Manoa LLC、ABL Manoa Marketplace LH LLC和ABP Manoa Marketplace LH LLC於2016年8月1日向第一夏威夷銀行提交的抵押、擔保協議和固定裝置申請(附件10.a.(XxXV)，以形成截至2016年9月30日的季度的10-Q表)。
(XXXIII)Alexander&Baldwin Investments，LLC的有限責任公司協議，日期為2017年11月8日(附件10.1至Form 8-K，日期為2017年11月8日)。
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(XXXIV)Alexander&Baldwin，LLC，Grace Pacific LLC，借款人另一方，富國銀行，國家協會，富國證券，LLC和其他貸款人之間的定期貸款協議，日期為2018年2月26日(附件10.a.(XXXIII)，截至2018年3月31日的季度表10-Q)。
(XXXV)TRC Laulani Village，LLC以西北互助人壽保險公司為收款人的本票，日期為2014年4月10日(附件10.a.(XXXIV)，以截至2018年3月31日的季度10-Q表)。
(XXXVI)TRC Laulani Village，LLC，ABP E1 LLC，ABP ER1 LLC和Northwest Mutual Life Insurance Company之間的貸款假設和貸款文件修正案，日期為2018年2月23日(附件10.a.(XXXV)，以形成截至2018年3月31日的季度的10-Q表)。
(XXXVII)以Hokulei Village，LLC，TRC Laulani Village，LLC，Laulani Village Pad G，LLC和Puunene Shopping Center，LLC為一方，與A&B Properties Hawaii，LLC，Series R簽訂的買賣協議，自2017年11月22日起生效(附件10.a(XXXVI)，以形成截至2018年3月31日的季度10-Q)。
(XXXviii)Alexander&Baldwin，LLC，Series R，Alexander&Baldwin，LLC，Series T，and A&B Properties Hawaii，LLC，Series R，and Mahi Pono Holdings，LLC於2018年12月17日簽署的買賣協議和託管説明(2018年12月20日的附件10.1至Form 8-K)。
*10.b.1.(I)批准Alexander&Baldwin，Inc.2012年激勵薪酬計劃(2012年6月29日提交的附件99.1以形成S-8)。
(Ii)Alexander&Baldwin，Inc.2012年激勵薪酬計劃修正案1，自2017年1月24日起生效(附件10.b.1.(Ii)截至2016年12月31日的年度表格10-K)。
(Iii)Alexander&Baldwin，Inc.按照假設修改和重新啟動了2012年激勵薪酬計劃(2017年11月8日提交的生效後修正案第1號附件99.1以形成S-8)。
(Iv)Alexander&Baldwin，Inc.修訂和重新啟動了2012年激勵薪酬計劃，假設於2017年11月8日，自2018年1月23日起進一步修訂和重述(附件10.b.1(Iv)，以形成截至2018年9月30日的季度的10-Q表)。
(V)購股權授出通知書表格(二零一二年六月二十九日提交的S-8表格附件99.2)。
(Vi)高管員工股票期權協議表格(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.4)。
(Vii)限時限售股授權書表格(附件10.b.1(Iv)至截至二零一二年十二月三十一日止年度的10-K表格)。
(Viii)限時限售股授權書表格(附表10.b.1(Viii)至截至2019年12月31日止年度的10-K表格)。
(Ix)執行僱員以時間為基礎的限制性股票單位協議表格(附件10.b.1(V)表格截至二零一二年十二月三十一日止年度的10-K表格)。
(X)非僱員董事限制性股票單位協議表格(附件99.8至於2012年6月29日提交的S-8表格)。
(Xi)非僱員董事限制性股票單位協議表(延期選舉)(二零一二年六月二十九日提交的S-8表格附件99.9)。
(Xii)業績限售股授權書表格(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.10)。
(Xiii)高管員工業績限制性股票單位協議表(附件99.12，形成2012年6月29日提交的S-8)。
(Xiv)替代期權通用股票期權協議表-高管(2007年計劃)(2012年6月29日提交的S-8表附件99.13)。
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(Xv)替代期權通用股票期權協議表格(1998年計劃)(2012年6月29日提交的附件99.15以形成S-8表格)。
(Xvi)替代期權的通用股票期權協議表格(1998年非僱員董事計劃)(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.16)。
(Xvii)通用限制性股票單位替代獎勵獎勵協議書-執行幹事(2007年計劃)(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.17)。
(Xviii)替代獎勵的通用限制性股票單位獎勵協議表格-非僱員董事會成員(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.19)。
(Xix)替代獎勵的通用限制性股票單位獎勵協議表格-非僱員董事會成員(延期選舉)(2012年6月29日提交的附件99.20至表格S-8)。
(XX)以限制性股票獎勵協議形式取代2012年績效獎勵-執行幹事(2012年6月29日提交的附件99.21至表格S-8)。
(Xxi)業績份額單位獎勵通知表(附件10.2至表格8-K，日期為2013年1月28日)。
(Xxii)業績份額單位獎勵協議表格(附件10.1至表格8-K，日期為2013年1月28日)。
(Xxiii)業績份額單位獎勵通知書表格(附件10.b.1(Xix)至截至2014年12月31日止年度的10-K表格)。
(Xxiv)業績份額單位獎勵協議表(附件10.b.1(Xx)，以形成截至2014年12月31日年度的10-K表)。
(Xxv)信函協議表(2012年6月28日，附件10.1至8-K表)。
(Xxvi)Alexander&Baldwin，Inc.高管離職計劃(附件10.2至Form 8-K，日期為2012年6月28日)。
(Xxvii)Alexander&Baldwin，Inc.高管離職計劃，截至2019年7月29日修訂並重述(附件10.b.1(Xxvi)，以形成截至2019年9月30日的季度的10-Q表)。
(Xxviii)Alexander&Baldwin，Inc.一年業績改進激勵計劃(附件10.3至Form 8-K，日期為2013年1月28日)。
(XXIX)Alexander&Baldwin，Inc.一年業績改進激勵計劃修正案1，日期為2014年7月29日(Alexander&Baldwin，Inc.截至2014年9月30日的Form 10-Q的附件10.b.1(Xxii))。
(Xxx)Alexander&Baldwin，Inc.超額福利計劃(附件10.4至表格8-K，日期為2012年6月28日)。
(XXXI)Alexander&Baldwin，Inc.超額福利計劃修正案第1號，自2013年3月1日起生效(附件10.b.1(XXIII)，以形成截至2013年3月31日的季度的第10.b.1(XXIII)號修正案)。
(XXXII)Alexander&Baldwin，Inc.超額福利計劃第2號修正案，自2020年1月1日起生效(附件10.b.1(XXXII)至截至2019年12月31日的年度表格10-K)。
(XXXIII)-Alexander&Baldwin，Inc.外部董事遞延薪酬計劃(附件10.b.1(Xxii)，以形成截至2012年6月30日的季度的10-Q表)。
(XXXIV)Alexander&Baldwin，Inc.外部董事退休計劃(附件10.b.1(XXIII)，以形成截至2012年6月30日的季度的10-Q)。
(XxXV)Alexander&Baldwin，Inc.外部董事退休計劃修正案第1號，自2013年3月1日起生效(附件10.b.1(Xxvi)，以形成截至2013年3月31日的季度的10-Q表)。
(Xxxvi)就退休的董事會主席一職向Stanley M.Kuriyama支付款項的説明(附件10.b.1(XXXVI)至截至2020年12月31日的年度10-K表)。
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(XXXVII)Alexander&Baldwin，Inc.和Brett Brown之間的信函協議，日期為2019年3月21日(附件10.b.1(XXXVIII)，以形成截至2019年6月30日的季度的10-Q表)。
(XXXVIII)2019年Alexander&Baldwin非限定繳款計劃收養協議(附件10.b.1(XXXVIII)至截至2019年12月31日的年度10-K表)。
(XXXIX)2019年Alexander&Baldwin非限定貢獻計劃採用協議的基本計劃(附件10.b.1(XXXIX)至截至2019年12月31日的年度10-K表)。
    *所有展品列在10.b.1項下。是管理合同或補償計劃或安排。
截至2021年2月1日，Alexander&Baldwin，Inc.子公司總數為21.1%。
23.1德勤律師事務所同意日期為2021年2月26日。
31.1根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302條通過的首席執行官證書。
31.2.根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302條通過的首席財務官證書。
32.根據“美國法典”第18編第1350條(根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第906條通過)頒發的首席執行官和首席財務官證書。
95.中國礦山安全信息披露。
101.以下信息來自Alexander&Baldwin，Inc.截至2020年12月31日的會計年度Form 10-K年度報告，格式為iXBRL(內聯可擴展商業報告語言)：(I)合併資產負債表，(Ii)合併經營報表，(Iii)合併全面收益表(虧損)，(Iv)合併現金流量表，(V)合併權益報表，(Vi)合併財務報表附註。
104.封面交互數據文件(格式為iXBRL，包含在附件101中)。
項目16.表格10-K總結
沒有。
117

簽名
根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節的要求，註冊人已正式授權下列簽名者代表其簽署本報告。
亞歷山大·鮑德温律師事務所(Alexander&Baldwin，Inc.)
(註冊人)
2021年2月26日作者：克里斯托弗·J·本傑明(Christopher J.Benjamin)
克里斯托弗·J·本傑明
總裁兼首席執行官
根據1934年證券交易法的要求，本報告已由以下人員以註冊人的身份在指定日期代表註冊人簽署。
簽名標題日期
/s/Eric K.Yeaman董事局主席2021年2月26日
埃裏克·K·耶曼
克里斯托弗·J·本傑明(Christopher J.Benjamin)總裁、首席執行官2021年2月26日
克里斯托弗·J·本傑明高級船員及總監
/s/佈雷特·A·布朗執行副總裁兼2021年2月26日
佈雷特·A·布朗首席財務官
/s/Clayton K.Y.Chun高級副總裁兼首席執行官2021年2月26日
克萊頓·K·Y·春(Clayton K.Y.Chun)會計幹事兼主計長
/s/戴安娜·M·萊恩(Diana M.Laing)導演2021年2月26日
戴安娜·M·萊恩
/s/樑約翰·T·樑(John T.Leong)導演2021年2月26日
樑智鴻(John T.Leong)
/s/小託馬斯·A·劉易斯(Thomas A.Lewis，Jr.)導演2021年2月26日
小託馬斯·A·劉易斯
/s/Douglas M.Pasquale獨立銷售線索2021年2月26日
道格拉斯·M·帕斯誇萊導演
/s/Michele K.Saito導演2021年2月26日
齊藤米歇爾(Michele K.Saito)

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