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年激勵獎計劃成員2023-01-012023-03-310001571283Rexr：第二修正後的 2013 年激勵獎計劃成員2022-01-012022-03-310001571283US-GAAP：績效股成員2023-01-012023-03-310001571283US-GAAP：後續活動成員rexr：a13925 Benson Avenue 會員2023-04-072023-04-070001571283US-GAAP：後續活動成員rexr：a13925 Benson Avenue 會員2023-04-070001571283US-GAAP：後續活動成員rexr：一個 19301 Santafe 大道會員2023-04-142023-04-140001571283US-GAAP：後續活動成員rexr：一個 19301 Santafe 大道會員2023-04-140001571283US-GAAP：後續活動成員rexr: a23952399 batemanavenue 會員2023-04-212023-04-210001571283US-GAAP：後續活動成員rexr: a23952399 batemanavenue 會員2023-04-210001571283US-GAAP：後續活動成員2023-04-210001571283US-GAAP：後續活動成員2023-04-212023-04-21utr: acre0001571283US-GAAP：後續活動成員美國通用會計準則：普通股成員2023-04-142023-04-140001571283REXR：運營夥伴關係單位成員US-GAAP：後續活動成員2023-04-142023-04-140001571283US-GAAP：B系列優先股會員US-GAAP：後續活動成員2023-04-142023-04-140001571283US-GAAP：後續活動成員US-GAAP：C 系列優先股會員2023-04-142023-04-140001571283rexr: Series1cpoPunits 成員US-GAAP：後續活動成員rexr: Series1cpoPunits 成員2023-04-142023-04-140001571283rexr: Series2cpoPunits 成員US-GAAP：後續活動成員rexr: Series2cpoPunits 成員2023-04-142023-04-140001571283rexr: Series3cpoPunits 成員US-GAAP：後續活動成員rexr: Series3cpoPunits 成員2023-04-142023-04-14

美國
證券交易委員會
華盛頓特區 20549
表單 10-Q

（Mark One）
☑根據1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條提交的季度報告
在截至的季度期間 2023年3月31日
或者
☐根據1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條提交的過渡報告
在過渡期內                 到                 
委員會檔案編號： 001-36008
雷克斯福德工業地產有限公司
（註冊人的確切姓名如其章程所示） 
 
馬裏蘭州46-2024407
（公司或組織的州或其他司法管轄區）（美國國税局僱主識別號）
威爾希爾大道 11620 號，1000 號套房洛杉磯加利福尼亞90025
（主要行政辦公室地址）（郵政編碼）
(310) 966-1680
（註冊人的電話號碼，包括區號）
不適用
（如果自上次報告以來發生了變化，則以前的姓名、以前的地址和以前的財政年度）
根據該法第12（b）條註冊的證券：
每個班級的標題交易符號註冊的每個交易所的名稱
普通股，面值0.01美元 REXR紐約證券交易所
5.875% B 系列累積可贖回優先股REXR-PB紐約證券交易所
5.625% C 系列累積可贖回優先股REXR-PC紐約證券交易所
用勾號指明註冊人 (1) 是否在過去 12 個月內（或在要求註冊人提交此類報告的較短時間內）提交了 1934 年《證券交易法》第 13 條或第 15 (d) 條要求提交的所有報告，以及 (2) 在過去的 90 天內是否受到此類申報要求的約束。是的  ☑沒有☐
用複選標記表明註冊人是否在過去 12 個月內（或者在要求註冊人提交此類文件的較短時間內）以電子方式提交了根據第 S-T 法規（本章第 232.405 節）第 405 條要求提交的所有交互式數據文件。是的  ☑沒有☐
用勾號指明註冊人是大型加速申報人、加速申報人、非加速申報人、小型申報公司還是新興成長型公司。參見《交易法》第12b-2條中 “大型加速申報人”、“加速申報人”、“小型申報公司” 和 “新興成長型公司” 的定義。
大型加速過濾器☑加速過濾器☐
非加速過濾器☐規模較小的申報公司☐
新興成長型公司☐
如果是新興成長型公司，請用勾號註明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易法》第 13 (a) 條規定的任何新的或修訂的財務會計準則。☐   
用勾號指明註冊人是否為空殼公司（定義見《交易法》第 12b-2 條）。是的☐沒有☑
截至2023年4月20日，已發行普通股的數量為 200,916,612.


雷克斯福德工業地產有限公司
截至2023年3月31日的三個月的季度報告
目錄
 
第一部分
財務信息
 
 
第 1 項.
財務報表
 
  
截至2023年3月31日（未經審計）和2022年12月31日的合併資產負債表
3
  
截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月合併運營報表（未經審計）
4
  
截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月的合併綜合收益表（未經審計）
5
  
截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月的合併權益變動表（未經審計）
6
  
截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月合併現金流量表（未經審計）
8
  
合併財務報表附註
9
 
第 2 項.
管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析
35
 
第 3 項.
關於市場風險的定量和定性披露
62
 
第 4 項.
控制和程序
63
第二部分。
其他信息
 
 
第 1 項.
法律訴訟
64
 
第 1A 項.
風險因素
64
 
第 2 項.
未註冊的股權證券銷售和所得款項的使用
64
 
第 3 項.
優先證券違約
65
 
第 4 項.
礦山安全披露
65
 
第 5 項.
其他信息
65
 
第 6 項.
展品
66
 
簽名
68

2

第一部分財務信息
 
第 1 項。財務報表

雷克斯福德工業地產有限公司
合併資產負債表
（未經審計，以千計，股票和每股數據除外）
 2023年3月31日2022年12月31日
資產  
土地$6,334,926 $5,841,195 
建築物和裝修3,671,384 3,370,494 
租户改進153,019 147,632 
傢俱、固定裝置和設備132 132 
在建工程102,633 110,934 
持有用於投資的房地產總額10,262,094 9,470,387 
累計折舊(652,722)(614,332)
房地產投資，淨額9,609,372 8,856,055 
現金和現金等價物253,618 36,786 
限制性現金16,239 — 
租金和其他應收賬款，淨額13,845 15,227 
遞延應收租金，淨額94,980 88,144 
遞延租賃成本，淨額47,739 45,080 
遞延貸款成本，淨額4,474 4,829 
收購的租賃無形資產，淨額161,339 169,986 
獲得的無限壽命的無形物品5,156 5,156 
利率互換資產6,947 11,422 
其他資產21,811 24,973 
收購相關存款3,625 1,625 
總資產$10,239,145 $9,259,283 
負債和權益  
負債  
應付票據$2,230,687 $1,936,381 
利率互換負債835 — 
應付賬款、應計費用和其他負債110,272 97,496 
應付的股息和分配79,370 62,033 
收購的租賃無形負債，淨額138,339 147,384 
租户保證金77,029 71,935 
預付租金44,303 20,712 
負債總額2,680,835 2,335,941 
公平  
雷克斯福德工業地產公司股東權益  
優先股，$0.01每股面值， 10,050,000授權股份：
5.875% B 系列累積可贖回優先股， 3,000,0002023 年 3 月 31 日和 2022 年 12 月 31 日的已發行股份 ($75,000清算優先權）
72,443 72,443 
5.625% C 系列累積可贖回優先股， 3,450,0002023 年 3 月 31 日和 2022 年 12 月 31 日的已發行股份 ($86,250清算優先權）
83,233 83,233 
普通股，$0.01每股面值， 489,950,000授權和 200,784,130和 189,114,129分別於2023年3月31日和2022年12月31日的已發行股份
2,008 1,891 
額外的實收資本7,299,837 6,646,867 
超過收益的累計分配(273,849)(255,743)
累計其他綜合收益3,117 8,247 
股東權益總額7,186,789 6,556,938 
非控股權益371,521 366,404 
權益總額7,558,310 6,923,342 
負債和權益總額$10,239,145 $9,259,283 
所附附附註是這些合併財務報表的組成部分。
3

雷克斯福德工業地產有限公司
合併運營報表
（未經審計，以千計，股票和每股數據除外）

 截至3月31日的三個月
 20232022
收入 
租金收入$185,164 $140,588 
管理和租賃服務190 163 
利息收入882 1 
總收入186,236 140,752 
運營費用
物業開支42,825 33,429 
一般和行政18,197 14,717 
折舊和攤銷59,429 42,471 
總運營費用120,451 90,617 
其他開支
其他開支647 38 
利息支出13,701 9,683 
支出總額134,799 100,338 
出售房地產的收益12,133 8,486 
淨收入63,570 48,900 
減去：歸屬於非控股權益的淨收益(3,064)(2,484)
歸屬於雷克斯福德工業地產公司的淨收益60,506 46,416 
減去：優先股股息(2,314)(2,314)
減去：分配給參與證券的收益 (320)(201)
歸屬於普通股股東的淨收益$57,872 $43,901 
每股歸屬於普通股股東的淨收益——基本$0.30 $0.27 
歸屬於普通股股東的每股淨收益——攤薄$0.30 $0.27 
已發行普通股的加權平均股數——基本195,366,969 160,628,843 
已發行普通股的加權平均股數——攤薄195,779,007 161,048,592 
 
所附附附註是這些合併財務報表的組成部分。
4

雷克斯福德工業地產有限公司
綜合收益合併報表
（未經審計，以千計）
 
 
截至3月31日的三個月
 20232022
淨收入$63,570 $48,900 
其他綜合收益（虧損）：現金流對衝調整(5,342)6,451 
綜合收入58,228 55,351 
歸屬於非控股權益的綜合收益(2,852)(2,735)
歸屬於雷克斯福德工業地產公司的綜合收益
$55,376 $52,616 
 
 
所附附附註是這些合併財務報表的組成部分。
5

雷克斯福德工業地產有限公司
權益變動綜合報表
（未經審計，以千計，共享數據除外）
 
優先股普通數
股份		常見
股票		額外
實收資本		超過收益的累積分配累積的
其他
綜合收益（虧損）		總計
股東
公平		非控制性
興趣愛好		權益總額
截至2022年12月31日的餘額$155,676 189,114,129 $1,891 $6,646,867 $(255,743)$8,247 $6,556,938 $366,404 $6,923,342 
普通股的發行— 11,504,656 115 656,544 — — 656,659 — 656,659 
發行成本— — — (4,062)— — (4,062)— (4,062)
基於股份的薪酬— 177,848 2 1,586 — — 1,588 6,785 8,373 
為滿足員工對歸屬限制性股票的預扣税要求而收購的股份— (29,281)— (1,748)— — (1,748)— (1,748)
將運營單位轉換為普通股— 16,778 — 650 — — 650 (650)— 
淨收入2,314 — — — 58,192 — 60,506 3,064 63,570 
其他綜合損失— — — — — (5,130)(5,130)(212)(5,342)
優先股分紅 ($)0.367188每個 B 系列優先股和 $0.351563每股 C 系列優先股）
(2,314)— — — — — (2,314)— (2,314)
首選單位分佈— — — — — — — (802)(802)
普通股股息 ($)0.38每股普通股）
— — — — (76,298)— (76,298)— (76,298)
常用單位分佈— — — — — — — (3,068)(3,068)
截至2023年3月31日的餘額$155,676 200,784,130 $2,008 $7,299,837 $(273,849)$3,117 $7,186,789 $371,521 $7,558,310 

所附附附註是這些合併財務報表的組成部分。

6


雷克斯福德工業地產有限公司
綜合權益變動表（續）
（未經審計，以千計，共享數據除外）
 優先股普通數
股份		常見
股票		額外
實收資本		超過收益的累積分配累積的
其他
全面
虧損（收入）		總計
股東
公平		非控制性
興趣愛好		權益總額
截至2021年12月31日的餘額$155,676 160,511,482 $1,605 $4,828,292 $(191,120)$(9,874)$4,784,579 $283,116 $5,067,695 
普通股的發行— 4,402,110 44 310,569 — — 310,613 — 310,613 
發行成本— — — (4,907)— — (4,907)— (4,907)
的發行 3.00% 累積可兑換可轉換優先單位
— — — — — — — 12,000 12,000 
基於股份的薪酬— 111,287 1 1,197 — — 1,198 4,977 6,175 
為滿足員工對歸屬限制性股票的預扣税要求而收購的股份— (29,102)— (2,015)— — (2,015)— (2,015)
將運營單位轉換為普通股— 21,810 — 739 — — 739 (739)— 
淨收入2,314 — — — 44,102 — 46,416 2,484 48,900 
其他綜合收入— — — — — 6,200 6,200 251 6,451 
優先股分紅 ($)0.367188每個 B 系列優先股和 $0.351563每股 C 系列優先股）
(2,314)— — — — — (2,314)— (2,314)
首選單位分佈— — — — — — — (723)(723)
普通股股息 ($)0.315每股普通股）
— — — — (51,981)— (51,981)— (51,981)
常用單位分佈— — — — — — — (2,134)(2,134)
截至2022年3月31日的餘額$155,676 165,017,587 $1,650 $5,133,875 $(198,999)$(3,674)$5,088,528 $299,232 $5,387,760 

所附附附註是這些合併財務報表的組成部分。

7

雷克斯福德工業地產有限公司
合併現金流量表
（未經審計，以千計）
 截至3月31日的三個月
  20232022
來自經營活動的現金流：  
淨收入$63,570 $48,900 
為使淨收入與經營活動提供的淨現金保持一致而進行的調整：  
折舊和攤銷59,429 42,471 
（下圖）高於市場租賃的無形資產的攤銷，淨額(8,290)(5,091)
債務發行成本的攤銷856 520 
應付票據折扣（溢價）的攤銷，淨額66 61 
使用權資產的減值188 — 
出售房地產的收益(12,133)(8,486)
基於股權的薪酬支出8,178 6,052 
直線租金(7,628)(6,901)
利率衍生品的終止/結算的付款(161)— 
與利率衍生品終止/結算相關的攤銷129 181 
營運資金組成部分的變化：  
租金和其他應收賬款1,393 1,239 
遞延租賃成本(3,444)(713)
其他資產3,467 2,807 
應付賬款、應計費用和其他負債15,304 10,730 
租户保證金1,201 1,948 
預付租金(2,619)(2,126)
經營活動提供的淨現金119,506 91,592 
來自投資活動的現金流：  
收購房地產投資(734,257)(445,010)
資本支出(44,235)(27,277)
房地產收購存款的付款，淨額(3,625)(14,650)
出售房地產的收益16,239 15,315 
用於投資活動的淨現金(765,878)(471,622)
來自融資活動的現金流量:  
普通股發行量，淨額652,597 305,706 
借款收益646,925 392,000 
償還借款(350,379)(267,635)
債務發行成本(2,807)— 
支付給優先股股東的股息(2,314)(2,314)
支付給普通股股東的股息(59,570)(38,523)
支付給普通單位持有人的分配(2,463)(1,620)
向優先單位持有人支付的分紅(798)(723)
回購普通股以滿足員工預扣税要求(1,748)(2,015)
融資活動提供的淨現金879,443 384,876 
現金、現金等價物和限制性現金的增加（減少）233,071 4,846 
現金、現金等價物和限制性現金，期初36,786 43,998 
現金、現金等價物和限制性現金，期末$269,857 $48,844 
現金流信息的補充披露：  
為利息支付的現金（扣除資本化利息）4,990和 $1,983分別在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月中）
$13,307 $11,558 
非現金交易的補充披露：  
為換取租賃負債而獲得的經營租賃使用權資產$— $6,363 
的發行 3.00與收購房地產相關的累積可贖回可轉換優先單位百分比
$— $12,000 
資本支出應計額$25,154 $13,627 
應計股息和分配$79,370 $54,115 
所附附附註是這些合併財務報表的組成部分。
8

雷克斯福德工業地產有限公司
合併財務報表附註
（未經審計）

1.    組織
Rexford Industrial Realty, Inc. 是一家自我管理和自我管理的全方位服務房地產投資信託基金（“REIT”），專注於在南加州填充市場擁有和運營工業地產。我們於2013年1月18日作為馬裏蘭州的一家公司成立，Rexford Industrial Realty, L.P.（“運營合夥企業”）於2013年1月18日作為馬裏蘭州有限合夥企業成立，我們是該公司的唯一普通合夥人。通過我們在運營合夥企業及其子公司的控股權，我們擁有、管理、租賃、收購和再開發主要位於南加州填充市場的工業地產，並不時收購或提供由工業產權擔保的抵押貸款。截至2023年3月31日，我們的合併投資組合包括 362屬性約為 44.0百萬可出租平方英尺。
這些財務報表中使用的 “我們”、“我們” 和 “公司” 等術語指的是雷克斯福德工業地產公司，除非上下文另有要求，否則指其子公司（包括我們的運營夥伴關係）。
 2.    重要會計政策摘要
列報基礎和合並原則
截至2023年3月31日和2022年12月31日，以及截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月，列出的財務報表是雷克斯福德工業地產公司及其子公司（包括我們的運營夥伴關係）的合併財務報表。合併財務報表中取消了所有重要的公司間餘額和交易。
根據合併指導方針，我們已確定我們的運營合夥企業為可變利益實體，因為有限合夥權益的持有人沒有實質性的驅逐權或參與權。此外，我們是運營合夥企業的主要受益者，因為我們有義務吸收損失，有權從運營合夥企業中獲得收益，並擁有指導運營合夥企業活動的專屬權力。截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司和運營合夥企業的資產和負債基本相同，因為除了對運營合夥企業的投資外，公司沒有任何重要資產。
隨附的未經審計的中期財務報表是根據美國證券交易委員會（“SEC”）的規則和條例編制的。根據美國證券交易委員會的規章制度，通常包含在根據美國公認的會計原則（“GAAP”）編制的財務報表中通常包含的某些信息和腳註披露可能已被壓縮或省略，儘管我們認為這些披露足以使其列報方式不會產生誤導。我們認為，所附未經審計的財務報表包括為公允列報表所列財務信息所必需的所有調整，包括正常的經常性調整。過渡期間的經營業績不一定代表截至2023年12月31日的年度的預期業績。中期財務報表應與我們截至2022年12月31日止年度的10-K表年度報告及其附註中的合併財務報表一起閲讀。
根據美國上市公司會計監督委員會的標準，任何提及物業數量和平方英尺的內容均未經審計，也不屬於我們的獨立註冊會計師事務所對我們的財務報表的審查範圍。
估算值的使用
根據公認會計原則編制財務報表要求管理層做出某些估計和假設，這些估計和假設會影響合併財務報表和附註中報告的金額。實際結果可能與這些估計有所不同。  
現金和現金等價物
現金和現金等價物包括初始到期日為三個月或更短的所有現金和流動投資。由於這些投資的短期到期，賬面金額接近公允價值。
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限制性現金
限制性現金由託管儲備金組成，我們需要根據與貸款機構的某些協議的要求留出這些儲備金用於未來成本，還包括合格中介機構根據經修訂的1986年《美國國税法》（“該法”）第1031條為促進延税同類交易而持有的房地產銷售的現金收益。
限制性現金餘額包含在合併現金流量表中列報的每個期初和期末的現金和現金等價物餘額中。下表提供了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月開始和結束時的現金和現金等價物以及限制性現金的對賬情況（以千計）：
截至3月31日的三個月
20232022
現金和現金等價物$36,786 $43,987 
限制性現金— 11 
現金、現金等價物和限制性現金，期初$36,786 $43,998 
現金和現金等價物$253,618 $48,844 
限制性現金16,239 — 
現金、現金等價物和限制性現金，期末$269,857 $48,844 
投資房地產
收購
我們根據2017-01的會計準則更新（“ASU”）核算了房產收購， 業務合併-闡明業務的定義, 它為確定交易是否應記作資產收購或企業收購提供了一個框架, 並進一步修訂了企業的定義.我們對房產的收購通常不再符合修訂後的業務定義，因此被視為資產收購。
對於資產收購，我們將收購成本（包括支付給賣方的現金和非現金對價以及相關的收購交易成本）分配給收購的個人資產和在相對公允價值基礎上承擔的負債。這些個人資產和負債通常包括土地、建築物和裝修、租户裝修、與高於和低於市場租賃相關的無形資產和負債、與就地租賃相關的無形資產，以及不時推定的抵押貸款債務。由於資產收購沒有衡量期概念，所購資產的分配成本是在收購期間最終確定的。
我們通過將收購財產的估值當作空置財產來確定其有形資產的公允價值。這種 “假設空置” 價值是使用收入或貼現現金流的方法估算的，該方法依賴於三級投入，根據公司對市場參與者將使用的假設的假設，三級投入是不可觀察的輸入。這些三級輸入包括類似物業的折扣率、資本化率、市場租金增長率和包括土地銷售在內的可比銷售數據。未來現金流的估計基於多種因素，包括歷史經營業績、已知和預期趨勢以及市場和經濟狀況。在確定我們在截至2023年3月31日的三個月中收購的房產的 “空置” 價值時，我們使用的折扣率範圍為 6.00% 至 9.50百分比和退出資本化率範圍為 4.75% 至 7.75%.
在確定無形租賃資產或負債的公允價值時，我們還考慮了三級投入。收購的高於市場和低於市場租約的租約的估值基於現行市場租金與就地租金差額的現值，計算期限等於高於市場租賃的剩餘租賃期限和低於市場租約的任何低於市場價格的固定費率續訂期權的初始期限加上任何低於市場固定費率續訂選項的期限（如果適用）。收購的現有市場租户租賃的估計公允價值是按收購當日房產的佔用水平租賃房產本應產生的估計成本。我們會考慮估算成本，例如與租賃佣金相關的價值、法律和其他成本，以及將此類物業租賃到收購時的佔用水平所需的估計時間。在確定截至2023年3月31日的三個月內完成的收購的公允價值時，我們使用了估計的平均租賃期限為 六個月到 十八個月.
10

與收購有關的承擔的債務（如果有）的公允價值和麪值之間的差額作為溢價或折扣入賬，並在所承擔債務的有效期內攤銷為 “利息支出”。假設負債的估值基於我們在收購之日對類似負債的當前市場利率的估計。
如果 (i) 將拆除視為收購的一部分，(ii) 在收購後的合理時間內進行拆除，則與購置房地產相關的拆除成本將作為購置成本的一部分進行資本化。如果在購置過程中未考慮拆除，或者拆除未在購置後的合理時間內進行，則拆除費用按發生的費用記作支出。
成本資本化
我們將開發、翻新、修復和改善房地產資產所產生的直接成本資本化，作為投資基礎的一部分。這包括某些一般和管理費用，包括進行重建、翻新和修復的人員的工資、獎金和非現金股權補償，前提是這些費用可以確定為使房地產資產做好預定用途的特定活動。在項目的重建和施工期間，我們還將利息、房地產税和保險成本資本化。我們在項目基本完成後停止成本資本化，但不得遲於重大施工活動停止後一年。如果項目的某些部分已基本完成並可供使用，而其他部分尚未達到該階段，我們將停止將項目已完成部分的成本資本化，而是繼續為項目未完成部分進行資本化。修理和維護不動產資產所產生的成本在發生時記作支出。
我們將利息成本資本化為美元5.0百萬和美元2.0在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月中，分別為百萬美元。我們將房地產税和保險成本資本化，總額為美元1.6百萬和美元1.1在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月中，分別為百萬美元。我們將提供建築服務的員工的薪酬成本資本化為美元2.5百萬和美元1.9在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月中，分別為百萬美元。
折舊和攤銷
房地產，包括土地、建築物和土地改良、租户裝修、傢俱、固定裝置和設備以及無形租賃資產和負債按歷史成本減去累計折舊和攤銷列報，除非情況表明成本無法收回，在這種情況下，財產的賬面價值將降至估計的公允價值，如下文我們關於長期資產減值的政策所述。我們估算了房地產資產的可折舊部分和相關的使用壽命，以記錄折舊費用。
分配給建築物、場地改善、原地租賃無形資產和租户改善的價值是使用估計的使用壽命按直線折舊的，其範圍通常為 10-30建築物的年份， 5-25場地改善的年限，以及原地租賃無形資產和租户改善的估計使用壽命或相應租賃期限中較短者。
如上所述—房地產投資——收購，在收購房產時，我們可能會收購租金高於或低於市場租金的租約。此類差額作為購置的租賃無形資產或負債入賬，並在相關租賃的剩餘期限內攤銷為 “租金收入”。
我們對資產使用壽命的估計是在收購時以及情況表明使用壽命發生變化時評估的，這需要對有形和無形資產的經濟過時做出重大判斷。
持有待售資產
當符合會計準則編纂（“ASC”）主題360中規定的所有標準時，我們將房產歸類為待售財產： 不動產、廠房和設備（“ASC 360”）已滿足。標準如下：（i）管理層有權批准該行動，承諾制定出售該房產的計劃；（ii）該房產在目前的狀態下可以立即出售，但僅受通常和慣例條款的約束；（iii）尋找買家的活躍計劃以及完成出售計劃所需的其他行動已經啟動；（iv）該房產的出售是可能的，預計將在一個時間內完成年份；(v) 該物業正在積極以相對於其合理的價格進行銷售出售當前公允價值；以及 (vi) 完成銷售計劃所需的行動表明，不太可能對計劃進行重大修改或撤回該計劃。在我們將房產歸類為待售財產時，我們停止記錄折舊和攤銷。歸類為待售財產按賬面金額或估計公允價值減去出售成本的較低者進行計量和報告。截至2023年3月31日和2022年12月31日，我們沒有任何被歸類為待售房產。
11

長期資產減值
根據ASC 360長期資產減值或處置小節的規定，只要事件或情況變化表明這些資產的賬面金額可能無法完全收回，我們就會評估各自的長期資產，包括經營租賃使用權資產（“ROU 資產”）的賬面價值。房地產資產和其他長期資產的可回收性是通過將資產的賬面金額與估計的未來未貼現現金流進行比較來衡量的。
為了審查房地產資產的可收回性，我們會考慮當前的市場狀況以及我們持有或處置資產的意圖。隨着市場狀況和其他因素的變化，標的資產的意圖可能會發生變化。對於辦公室空間ROU資產，在原始辦公空間租賃的剩餘租賃付款超過轉租收入的情況下執行轉租表明存在減值跡象，這表明ROU資產的賬面價值可能無法收回。公允價值是通過各種估值技術確定的，包括貼現現金流模型、在必要時對房產的估計淨營業收入應用資本化率、報價市值和第三方評估。預計未來現金流的使用基於假設，這些假設與對未來預期的估計以及用於管理基礎業務的戰略計劃一致。
如果我們的分析表明，在未貼現的現金流基礎上，房地產資產和其他長期資產的賬面價值無法收回，我們將確認賬面價值超過房地產當前估計公允價值的金額的減值費用。
未來現金流、貼現率和資本化率的可回收性分析中使用的假設和估計既複雜又主觀。減值分析後發生的經濟和運營狀況變化或我們的投資意圖可能會影響這些假設，並導致我們的房地產未來減值。在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月中，有 不減值費用記入我們財產的賬面價值。在截至2023年3月31日的三個月中，由於提前終止了我們一項辦公空間租賃的轉租合約，我們記錄了美元0.2百萬減值費用，用於減少相關ROU資產的賬面價值。減值費用在合併運營報表的 “其他費用” 中列報。詳情另見 “附註6——租賃”。
所得税
從截至2013年12月31日的初始應納税年度開始，我們已選擇根據該守則作為房地產投資信託基金納税。要獲得房地產投資信託基金的資格，我們必須（除其他外）至少進行分配 90股東應納税所得額占房地產投資信託基金應納税收入的百分比，符合該守則規定的與經營業績、資產持有量、分配水平和股票所有權多樣性等事項有關的各種其他要求。只要我們有資格作為房地產投資信託基金納税，我們通常無需就目前從我們的活動中獲得的分配給股東的收益繳納公司層面的所得税。如果我們在任何應納税年度沒有資格成為房地產投資信託基金，並且無法利用《守則》中規定的某些儲蓄條款，那麼我們所有的應納税所得都將繳納聯邦企業所得税。
我們擁有並可能收購已選擇或將選擇按照《守則》徵税的房地產投資信託基金的一個或多個實體（均為 “子公司房地產投資信託基金”）的直接或間接權益。子公司房地產投資信託基金受此處所述的適用於我們的各種房地產投資信託基金資格要求和其他限制的約束。如果子公司房地產投資信託基金沒有資格成為房地產投資信託基金，那麼（i）該子公司房地產投資信託基金將需要繳納聯邦企業所得税，（ii）就適用於房地產投資信託基金的資產測試而言，此類子公司房地產投資信託基金的股票將不再是符合條件的資產，以及（iii）我們可能會無法通過適用於房地產投資信託基金的某些資產測試，在這種情況下，除非我們能使用，否則我們將沒有資格成為房地產投資信託基金我們自己也有某些救濟條款。
我們需要接受各個州和地方司法管轄區的税收，包括我們開展業務或居住的司法管轄區。除了我們的子公司房地產投資信託基金（2022年7月18日收購的私人房地產投資信託基金），我們的免税子公司，包括我們的運營合夥企業，要麼是聯邦所得税的合夥企業，要麼是免税實體。根據適用的聯邦和州所得税規則，來自被忽視實體和合夥企業等流通實體的淨收益或虧損的分配份額可在相應股東的所得税申報表中申報。我們的應納税房地產投資信託基金子公司是一家須繳納聯邦和州所得税的股份公司。但是，它有累積的未確認淨營業虧損結轉。因此， 不所得税準備金包含在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月的隨附合並財務報表中。
我們會定期評估我們的税收狀況，以確定税務機關在所有開放納税年度（如時效規定）根據其技術優點進行審查後，是否更有可能維持此類立場。截至2023年3月31日和2022年12月31日，我們尚未為不確定的税收狀況確定負債。
12

衍生工具和套期保值活動
我們面臨着因業務運營和經濟狀況而產生的某些風險。我們主要通過管理我們的核心業務活動來管理我們面臨的各種業務和運營風險。我們主要通過管理債務融資的金額、來源和期限以及使用衍生金融工具來管理經濟風險，包括利率、流動性和信用風險。具體而言，我們進入衍生金融工具是為了管理因業務活動而產生的風險敞口，這些風險敞口導致支付未來的已知和不確定的現金金額，其價值由利率決定。我們的衍生金融工具用於管理主要與借款相關的已知或預期現金支付的金額、時間和期限的差異。
根據 ASC 主題 815： 衍生品和套期保值，我們在資產負債表上按公允價值記錄所有衍生品。衍生品公允價值變動的核算取決於衍生品的預期用途，以及我們是否選擇在套期保值關係中指定衍生品並採用對衝會計，以及套期關係是否符合適用對衝會計的必要標準。被指定為對衝可歸因於特定風險（例如利率風險）的資產、負債或公司承諾公允價值變動風險敞口的衍生品被視為公允價值套期保值。被指定為對衝預期未來現金流或其他類型的預測交易波動風險的衍生品被視為現金流對衝。套期會計通常規定將套期保值工具的收益或虧損確認時間與確認可歸因於公允價值套期保值中的套期保值風險或現金流套期保值預測交易的收益效應的對衝資產或負債公允價值變化的時間相匹配。即使對衝會計不適用或我們選擇不採用對衝會計，我們也可能會簽訂旨在對衝某些風險進行經濟對衝的衍生合約。
我們使用利率衍生品的目標是增加利息支出的穩定性並管理利率變動的風險。為了實現這一目標，我們主要使用利率互換作為利率風險管理策略的一部分。被指定為現金流對衝的利率互換涉及從交易對手那裏獲得可變金額，以換取我們在協議有效期內在不交換基礎名義價值的情況下支付固定利率的款項。我們還不時使用現金流對衝來鎖定美國國債利率，以防未來將發行固定利率債務（“國債利率鎖定協議”）。符合現金流對衝條件的衍生品公允價值變動所產生的收益或虧損在累計其他綜合收益/（虧損）（“AOCI”）中確認。在適用現金流套期保的衍生品終止後，只要套期保值的預測交易繼續有可能發生，則記錄在AOCI中的餘額將在衍生品剩餘合同期限內攤銷為利息支出。美國國債利率鎖定協議達成後，AOCI中的剩餘金額將通過對衝交易基礎期限內的收益進行攤銷。鑑於衍生品對衝的基礎現金流的性質，為終止或結算利率衍生品而支付的現金在隨附的合併現金流量表中以經營活動提供的現金流量列報。詳情請參閲 “附註7——利率衍生產品”。
收入確認
我們的主要收入來源是租金收入、管理和租賃服務以及出售房地產的收益。
租金收入
我們主要根據不可取消的經營租賃向租户租賃工業空間，這些租賃通常包含最低基本租金和某些運營費用的補償。無論合同規定的付款何時到期，何時有可能收取，最低年度租賃付款總額在相關租賃期限內按直線法計入租金收入。租金收入的確認從租户佔有或控制租賃空間的實際使用時開始。包含在租金收入中的租賃終止費將在相關租約取消時予以確認，我們沒有持續的義務向此類前租户提供服務。
我們與租户的租賃協議通常包含要求租户向我們償還某些財產費用的條款。租户對這些財產開支的估計報銷額，包括房地產税、保險、公共區域維護和其他可收回的運營費用，在支出期間被確認為收入。年底之後，我們會逐項租賃進行最終對賬，並將任何累積的年度調整開具賬單或貸記給每位租户。由於收入確認的時間和模式相同，並且租賃部分如果單獨入賬，將被歸類為經營租賃，因此租金和租户報銷被視為合併租賃組成部分，在我們的合併運營報表中列為 “租金收入” 的單列項目。
13

當租户向我們償還出租人成本（包括房地產税）時，我們會按總額記錄出租人成本（包括房地產税）的收入和支出。相反，當租户代表我們直接向税務機關支付出租人成本時，我們會按淨額記錄出租人成本的收入和支出。
管理和租賃服務
我們向關聯方和第三方財產所有者（客户）提供物業管理服務和租賃服務，以換取費用和佣金。財產管理服務包括進行財產檢查、監測維修和保養、談判供應商合同、維護租户關係以及提供財務和會計監督。對於這些服務，我們按月賺取管理費，該費用基於每個託管物業每月租户現金收入的固定百分比。我們已經確定，隨着性能的提高，對服務的控制權將同時移交給客户。因此，管理費收入是在向我們的客户提供服務時獲得的。
當我們提供的租賃服務導致與租户簽訂租約時，就會獲得租賃佣金。我們已確定，在執行每份租賃協議後，對服務的控制權將移交給客户。我們根據每份已執行的租賃協議產生的租金收入的固定百分比獲得租賃佣金，並且沒有可變收入部分。
出售房地產的收益或損失
根據ASC 610-20，我們對被視為非金融資產的房地產的處置進行核算： 其他收入——取消確認非金融資產的收益和損失並在將非金融資產的控制權移交給購買者時確認出售房地產的收益或損失，這種控制權通常在出售時得到滿足。如果我們通過轉讓非金融資產的控股權來部分出售房地產，同時保留非控股所有權權益，我們將衡量按公允價值收到或保留的任何非控股權益，並確認全部收益或虧損。如果我們在轉讓非金融資產控制權之前獲得對價，我們將確認合同負債。如果我們在收到對價之前轉移了資產的控制權，我們將確認合同資產。
當租賃包含購買期權時，我們會評估租户在租賃開始時和租户表達其行使購買期權的意圖時執行購買期權的概率。如果我們確定購買期權的行使是合理的，我們將把租賃記作銷售型租賃，取消資產負債表上的相關房地產資產，並記錄出售房地產的損益。
經營租賃應收賬款的估值    
我們可能會遭受租户違約和破產的影響，這可能會影響與我們的運營租賃相關的未清應收賬款的收取，包括因直線確認租金收入而產生的遞延租金應收賬款。為了降低這些風險，我們在執行重大租約之前對潛在租户進行信用審查和分析，在收購房產之前對現有租户進行信用審查和分析。我們每季度對經營租賃應收賬款的可收取性進行評估，其中包括審查應收賬款的年齡和性質、租户的付款歷史和財務狀況、我們對租户履行租賃義務的能力的評估以及與租户的任何爭議的談判狀況。經營租賃可收性評估的任何變動均在合併運營報表中確認為對租金收入的調整，可以是租金收入的減少或增加。根據我們的季度可收款性評估，我們確認了美元0.3百萬美元作為租金收入的淨減調整數和美元40千美元分別是對截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月租金收入的淨增調整。
延期租賃成本
我們將簽訂租賃的增量直接成本資本化，如果不執行租約，本來不會產生這種成本。因此，延期租賃成本通常僅包括第三方經紀人佣金。
債務發行成本
與已確認債務負債相關的債務發行成本在資產負債表中列為債務負債賬面價值的減額。這種抵消債務的處理方式與債務折扣類似，這實際上減少了借款收益。對於信貸額度安排，我們將債務發行成本列為資產，並在信貸額度安排的期限內攤銷成本。詳情請參閲 “附註5 — 應付票據”。
14

基於權益的薪酬
我們根據 ASC 主題 718 對基於權益的薪酬進行核算：補償-股票補償。所有基於股份的獎勵的總薪酬成本基於授予日發行的股票工具的估計公允市場價值。對於僅根據服務條件授予的基於股份的獎勵，我們以直線法確認整個獎勵所需服務期內的薪酬成本。對於根據市場狀況授予的基於股份的獎勵，我們在每個單獨歸屬部分的必要服務期內以直線法確認薪酬成本。對於根據績效條件授予的基於股份的獎勵，我們根據業績狀況的可能結果預計發放的獎勵數量確認薪酬成本。將調整這些獎勵的補償成本，以反映最終授予的獎勵數量。沒收在發生時予以確認。詳情請參閲 “注12 — 激勵獎勵計劃”。
股票發行
與普通股發行和我們的上市股票發行計劃相關的承保佣金和發行成本已反映為額外實收資本的減少。與我們的優先股發行相關的承保佣金和發行成本已反映為優先股餘額的直接減少。
根據相關會計指導，我們根據遠期股票銷售協議（如 “附註11——股權” 所述）出售的普通股不被視為負債，此外，根據以下評估，我們符合衍生品和套期保值指導範圍的例外情況，應作為股票工具入賬：（i）除了與我們自己的股票價格和運營市場相關的市場或指數外，協議的行使意外情況均不基於可觀察的市場或指數；以及（ii）) 沒有一項和解條款阻止協議與我們自己的股票掛鈎。
每股收益
我們根據ASC 260計算每股收益（“每股收益”）：每股收益（“ASC 260”）。根據ASC 260，包含不可剝奪的分紅權的未歸屬股份支付獎勵屬於參與證券，因此根據兩類方法，包含在基本每股收益的計算中。兩類方法根據申報（或累計）的股息及其各自在未分配收益中的參與權確定每類普通股和參與證券的每股收益。
基本每股收益的計算方法是將歸屬於普通股股東的淨收益（虧損）除以該期間已發行普通股的加權平均數。
攤薄後每股收益的計算方法是將歸屬於普通股股東的淨收益（虧損）除以計算基本每股收益時確定的已發行普通股的加權平均數，再加上任何攤薄證券（包括可根據遠期股票出售協議發行的股票和根據庫存股法發行的未歸屬股份獎勵）的潛在影響。我們將限制性股票和未歸屬的LTIP單位的未歸屬股份納入攤薄後每股收益的計算中，使用兩類法或庫存股法中更具稀釋性的方法。假設報告期結束即應急期結束，在滿足市場標準後，我們在計算攤薄後每股收益時將未歸屬的績效單位列為或有可發行股份。攤薄後的每股收益計算中不包括任何反攤薄證券。詳情請參閲 “附註13——每股收益”。
分部報告
管理層根據其內部報告方法以及資本和資源分配，將公司視為一個單一的應申報分支機構。
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作為承租人進行租賃
我們從一開始就確定一項安排是否為租賃。在我們的合併資產負債表中，經營租賃ROU資產包含在 “其他資產” 中，租賃負債包含在 “應付賬款、應計費用和其他負債” 中。ROU 資產代表我們在租賃期內使用或控制特定資產的使用權，租賃負債代表我們支付租賃產生的租賃款項的義務。經營租賃ROU的資產和負債在生效日期根據租賃期內租賃付款的現值進行確認。由於我們的租賃不提供隱性利率，因此我們在確定租賃付款的現值時使用基於開始日期可用信息的增量借款利率。經營租賃ROU資產還包括支付的任何租賃款項，不包括租賃激勵措施。我們的租賃條款可能包括延長租約的選項，前提是可以合理確定我們將行使該期權。租賃付款的租賃費用通常在租賃期內通過攤銷ROU資產和租賃負債以直線法確認。此外，對於我們的運營租賃，我們沒有將非租賃部分（例如公共區域維護）與相關的租賃部分分開。有關租賃會計準則要求承租人披露的其他信息，請參見 “附註6——租賃”。
最近的會計公告（已發佈但尚未通過）
2022 年 6 月，財務會計準則委員會發布了 ASU 2022-03， 公允價值衡量（主題 820）：受合同銷售限制的股權證券的公允價值衡量（“ASU 2022-03”）。ASU 2022-03 澄清説，在衡量股權證券的公允價值時不考慮合同銷售限制，並要求所有受合同銷售限制的股權證券的實體進行具體披露，包括（1）資產負債表中反映的此類股權證券的公允價值，（2）相應限制的性質和剩餘期限，以及（3）任何可能導致限制失效的情況。此外，ASU 2022-03 禁止實體將合同銷售視為單獨的記賬單位。ASU 2022-03 在 2023 年 12 月 15 日之後開始的財政年度生效，包括這些財政年度內的過渡期，允許提前採用。我們目前正在評估採用 ASU 2022-03 的潛在影響。
3.    投資房地產
收購
下表彙總了我們在截至2023年3月31日的三個月中收購的全資房產：
財產子市場收購日期可出租平方英尺建築物數量
合同購買價格(1)
（以千計）
阿姆斯特朗大道 16752 號奧蘭治縣機場1/6/202381,600 1 $40,000 
10545 生產大道聖貝納迪諾-西部內陸帝國1/30/20231,101,840 1 365,000 
挑戰者街 3520 號洛杉磯-南灣2/28/202349,336 1 14,200 
9000 機場大道(2)
洛杉磯-南灣3/28/202338,680 1 143,000 
9223-33 和 9323 巴爾博亞大道和 4285 龐德羅薩大道(3)
聖地亞哥-中部3/30/2023515,382 5 200,000 
2023 年房地產收購總數1,786,838 9 $762,200 
(1)表示扣除某些信貸、按比例分配、交易成本和其他收購相關成本之前的合同總購買價格。包括 $3.1百萬美元的資本化交易成本和收購相關成本，初始投資總額為美元765.3百萬。除非另有説明，否則每筆收購的資金均來自手頭可用現金。
(2)代表收購 18.4 英畝的工業區土地。
(3)代表在一次合併交易中收購三處房產。
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    下表彙總了截至每次收購之日，分配給上表所列每類主要收購資產和負債的公允價值（以千計）：
 2023 年收購
資產：
土地$495,120 
建築物和裝修264,033 
租户改進3,025 
收購的租賃無形資產(1)
3,088 
其他收購的資產(2)
862 
收購的資產總額$766,128 
負債：
其他假定負債(3)
$30,245 
承擔的負債總額$30,245 
收購的淨資產$735,883 
(1)收購的租賃無形資產由（i）美元組成3.0百萬的就地租賃無形資產，加權平均攤銷期為 5.2年和 (ii) $0.1百萬份高於市場的租賃無形資產，加權平均攤銷期為 5.2年份。
(2)包括收購時獲得的其他營運資本資產。
(3)包括賣方/租户在售後回租交易中支付的2,600萬美元預付租金以及收購時承擔的其他負債。
處置
下表彙總了與截至2023年3月31日的三個月內出售的房產相關的信息。
財產子市場處置日期可出租平方英尺
合同銷售價格(1)
（以千計）
增益已記錄
（以千計）
8101-8117 獵户座大道洛杉磯-聖費爾南多谷3/28/202348,394 $17,000 $12,133 
(1)表示扣除佣金、按比例分配、積分和其他交易成本之前的合同銷售總價。
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4.    收購的租賃無形資產
    下表彙總了我們收購的租賃無形資產，包括原地租户租賃、高於市場的租户租賃和低於市場的地面租賃的價值，以及我們收購的租賃無形負債，包括低於市場的租户租約（以千計）：
 2023年3月31日2022年12月31日
收購的租賃無形資產：  
就地租賃無形資產$316,772 $315,842 
累計攤銷(181,826)(172,883)
就地租賃無形資產，淨額$134,946 $142,959 
高於市場的租户租約$26,877 $26,851 
累計攤銷(13,290)(12,671)
高於市場的租户租約，淨額$13,587 $14,180 
低於市場的地面租約$12,977 $12,977 
累計攤銷(171)(130)
低於市場的地面租約，淨額$12,806 $12,847 
收購的租賃無形資產，淨額$161,339 $169,986 
收購租賃無形負債：  
低於市場的租户租約$(217,907)$(220,646)
累積增量79,568 73,262 
低於市場的租户租約，淨額$(138,339)$(147,384)
收購的租賃無形負債，淨額$(138,339)$(147,384)
    下表彙總了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月中與我們收購的租賃無形資產和負債相關的攤銷額（以千計）：
 截至3月31日的三個月
 20232022
就地租賃無形資產(1)
$10,979 $8,137 
低於市場的租户淨租約(2)
$(8,331)$(5,097)
低於市場的地面租約(3)
$41 $7 
(1)在報告所述期間的合併運營報表中，原地租賃無形資產的攤銷記入折舊和攤銷費用。
(2)低於市場的租户租賃淨額的攤銷在報告所述期間的合併運營報表中記錄為租金收入的增加。
(3)低於市場的地面租賃淨額的攤銷在報告所述期間的合併運營報表中記錄為財產支出的增加。
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5.    應付票據
    下表彙總了截至2023年3月31日和2022年12月31日我們負債的組成部分和重要條款（千美元）：
 2023年3月31日2022年12月31日利潤率高於 SOFR
利率(1)
 
合同的
到期日
 
無抵押和有擔保債務
無抵押債務：
循環信貸額度$— $— S+0.685 %
(2)
5.655 %
(3)
5/26/2026
(4)
4億美元定期貸款400,000 400,000 S+0.760 %
(2)
5.730 %
(5)
7/19/2024
(4)
1 億美元紙幣100,000 100,000 不適用4.290 %
 
8/6/2025
3億美元定期貸款300,000 300,000 S+0.760 %
(2)
3.677 %
(6)
5/26/2027
1.25 億美元的紙幣125,000 125,000 不適用3.930 %7/13/2027
2028年到期的3億美元優先票據300,000 — 不適用5.000 %6/15/2028
2,500 萬美元的 2019A 系列票據25,000 25,000 不適用3.880 %7/16/2029
2030 年到期 4 億美元優先票據400,000 400,000 不適用2.125 %12/1/2030
2031年到期的4億美元優先票據400,000 400,000 不適用2.150 %9/1/2031
7500 萬美元的 2019B 系列票據75,000 75,000 不適用4.030 %7/16/2034
無抵押債務總額$2,125,000 $1,825,000 
有擔保債務：   
 
 
 
2601-2641 曼哈頓海灘大道(7)
$3,802 $3,832 不適用4.080 %4/5/2023
960-970 諾克斯街(7)
2,283 2,307 不適用5.000 %11/1/2023
7612-7642 伍德温德大道(7)
3,688 3,712 不適用5.240 %1/5/2024
洛斯涅託斯路 11600 號(7)
2,419 2,462 不適用4.190 %5/1/2024
6000萬美元定期貸款(8)
60,000 60,000 S+1.250 %6.152 %
(8)
10/27/2024
裏奇頓街 5160 號(7)
4,122 4,153 不適用3.790 %11/15/2024
東園大道 22895 號(7)
2,594 2,612 不適用4.330 %11/15/2024
701-751 Kingshill Place(7)
7,079 7,100 不適用3.900 %1/5/2026
13943-13955 巴爾博亞大道(7)
14,874 14,965 不適用3.930 %7/1/2027
第 126 街 2205 號(9)
5,200 5,200 不適用3.910 %12/1/2027
2410-2420 聖達菲大道(9)
10,300 10,300 不適用3.700 %1/1/2028
11832-11954 拉謝內加大道(7)
3,909 3,928 不適用4.260 %7/1/2028
吉爾伯特/拉帕爾馬(7)
1,888 1,935 不適用5.125 %3/1/2031
7817 伍德利大道(7)
2,978 3,009 不適用4.140 %8/1/2039
有擔保債務總額$125,136 $125,515 
無抵押和有擔保債務總額$2,250,136 $1,950,515 
減去：未攤銷的溢價/折扣和債務發行成本(10)
(19,449)(14,134)
總計 $2,230,687 $1,936,381 
 
 
 
(1)反映了截至2023年3月31日每筆貸款條款下的合同利率，幷包括自2023年3月31日起生效的利率互換的影響。利率未進行調整，以包括債務發行成本的攤銷或未攤銷的公允市場價值溢價和折扣，也未包括將於2023年3月31日之後生效的互換的影響。
(2)截至2023年3月31日，這些貸款的利率由無抵押循環信貸額度的每日擔保隔夜融資利率（“SOFR”）和美元組成400.0百萬美元無抵押定期貸款，1個月期限SOFR（“Term SOFR”）為美元300.0百萬無抵押定期貸款（在每種情況下都增加了 0.10% SOFR（調整），加上適用的利潤率 0.725無抵押循環信貸額度的年百分比以及 0.80% 每
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$的年份300.0百萬和美元400.0根據我們的槓桿率和投資等級評級，減去與可持續發展相關的利率調整後的百萬筆無抵押定期貸款 0.04%。這些貸款還受到 0% SOFR 下限。
(3)無抵押循環信貸額度需繳納適用的便利費，無論使用情況如何，該費用均按貸款人承諾總額的百分比計算。自 2023 年 3 月 31 日起，適用的設施費為 0.125%，減去與可持續發展相關的利率調整 0.01%.
(4)無抵押循環信貸額度有 二六個月擴展和 $400.0百萬無抵押定期貸款有 二一年借款人可以選擇延期，但須遵守某些條款和條件。
(5)2023 年 4 月 3 日生效，我們的 $ 每日 SOFR400.0百萬無抵押定期貸款將轉換為固定利率 3.97231%，因此全押固定利率為 4.83231在加上SOFR調整和適用利潤率並減去與可持續發展相關的利率調整後的百分比。
(6)截至2023年3月31日，我們3億美元無抵押定期貸款的期限SOFR已轉換為固定利率 2.81725%，因此全押固定利率為 3.67725在加上SOFR調整和適用利潤率並減去與可持續發展相關的利率調整後的百分比。
(7)到期前每月固定支付的利息和本金如下：2601-2641 曼哈頓海灘大道（美元）23,138)，諾克斯街 960-970 號（美元17,538)，7612-7642 Woodwind Drive ($24,270), 11600 Los Nietos ($)22,637)，裏奇頓街 5160 號（美元）23,270)，Eastpark Drive 22895（美元）15,396)，701-751 Kingshill Place ($33,488)，13943-13955 巴爾博亞大道（美元）79,198)，11832-11954 La Cienega Boulevard（$20,194), 吉爾伯特/拉帕爾馬 ($24,008) 和 7817 伍德利大道 ($)20,855).
(8)這筆貸款由以下機構擔保 六屬性和有 三一年借款人可以選擇延期，但須遵守某些條款和條件。貸款有純息還款條款，SOFR期限的利息增加了 0.10SOFR 調整百分比加上適用的利潤率 1.25每年的百分比。自2023年4月3日起，這筆貸款的期限SOFR將轉換為固定利率 3.710%，因此全押固定利率為 5.060在添加 SOFR 調整和適用利潤率後的百分比。
(9)僅按月支付固定利息。
(10)不包括與我們的無抵押循環信貸額度相關的未攤銷債務發行成本，這些成本列在合併資產負債表的 “遞延貸款成本，淨額” 細列項目中。
合同債務到期日    
    下表彙總了截至2023年3月31日的合同債務到期日和計劃攤銷付款，不包括債務溢價/折扣和債務發行成本，並且不考慮上表中提到的延期選項（以千計）：
2023年4月1日-2023年12月31日$7,111 
2024473,403 
2025100,973 
20267,587 
2027444,078 
此後1,216,984 
總計$2,250,136 
發行2028年到期的3億美元票據
2023 年 3 月 28 日，我們完成了包銷公開發行，金額為300.0百萬的 5.000% 2028年到期的優先票據（“3億美元票據”）。這3億美元的票據定價為 98.975本金的百分比，票面利率為 5.000%。3億美元票據的利息每半年在6月15日和12月15日支付，從2023年6月15日開始，直到2028年6月15日到期日。
我們可以選擇並自行決定在2028年5月15日（3億美元票據到期日前一個月）（“面值收回日”）之前隨時全部或部分贖回3億美元票據，贖回價格等於折扣到贖回日的3億美元票據剩餘定期還款的現值總和（i）中較高者（假設票據每半年到期（假設360天年度包括十二個30天月）在票面收回日）到期國庫利率（定義見第三份補充契約）加上25個基點，減去（b）截至贖回之日的應計利息和（ii）本金的100％
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贖回的3億美元票據的金額。儘管如此，在票面收回日當天或之後，贖回價格將等於已贖回的3億美元票據本金的100％加上應計和未付利息。
    信貸協議
截至2023年3月31日，根據第四次經修訂和重述的信貸協議（“信貸協議”），我們有 $1.0十億美元無抵押循環信貸額度（“左輪手槍”），一美元300.0百萬美元無抵押定期貸款額度（“3億美元定期貸款”）和一美元400.0百萬美元無抵押定期貸款額度（“4億美元定期貸款”，連同3億美元定期貸款，“定期融資”）。在遵守信貸協議中規定的某些條款和條件的前提下，我們可能會要求額外的貸款人承諾，並將信貸協議的規模額外增加一美元800.0百萬美元，可能包括循環貸款下的額外循環承付款、定期貸款額度的增加、額外的定期貸款部分或上述各項的任意組合。
左輪手槍計劃於2026年5月26日到期，並且 二六個月擴展選項可用。這筆4億美元的定期貸款計劃於2024年7月19日到期，並且 二一年擴展選項可用。這筆3億美元的定期貸款將於2027年5月26日到期。
信貸協議的利息通常根據我們選擇（i）期限SOFR加上適用的保證金；（ii）每日SOFR加上適用的保證金或（iii）適用的基本利率（定義為（a）聯邦基金利率加上的最高利率 0.50%，(b) 行政代理人的最優惠利率，(c) Term SOFR plus 1.00% 和 (d) 百分之一 (1.00%)) 加上適用的利潤率。此外，期限 SOFR 和每日 SOFR 將增加 0.10% SOFR 調整。定期貸款的適用保證金範圍為 0.80% 至 1.60基於SOFR的貸款的年利率以及 0.00% 至 0.60基準利率貸款的年化百分比，取決於我們的槓桿率和投資等級評級。左輪手槍的適用利潤率範圍為 0.725% 至 1.400基於SOFR的貸款的年利率以及 0.00% 至 0.40基準利率貸款的年化百分比，取決於我們的槓桿率和投資等級評級。除了Revolver下未償還金額的應付利息外，無論使用情況如何，我們都必須為每家貸款機構在Revolver下的承諾金額支付適用的信貸額度費用。適用的信貸額度費用範圍為 0.125% 至 0.300每年的百分比，取決於我們的槓桿率和投資等級評級。
此外，信貸協議還包含與可持續發展相關的定價部分，根據該部分，適用的利潤率和適用的信貸額度費用可以減少 0.04% 和 0.01分別為%，或增加 0.04% 和 0.01如果我們達到或未達到某些可持續發展績效目標（如適用），則分別為百分比。2023 年 2 月，在確認我們 2022 年的可持續發展績效目標已實現後，適用利潤率下降了 0.040% 至 0.685% 和 0.760Revolver和定期貸款的百分比分別下降了，信貸額度費用減少了 0.010% 至 0.115%.
Revolver和定期貸款可以隨時自願全部或部分預付，無需支付保費或罰款。根據定期貸款借入並已償還或預付的金額不得再借。
信貸協議包含常見和慣常的違約事件，包括拖欠本金、利息或費用、違約信貸協議和其他貸款文件中規定的契約、交叉違約某些其他債務以及破產和其他破產違約。如果違約事件發生並且根據信貸協議仍在繼續，則所有未償貸款的未償本金以及所有應計未付利息和其他應付款項可以宣佈立即到期應付。
2023 年 3 月 31 日，我們做到了 不在 Revolver 下有任何未償還的借款，剩下 $1.0十億美元可用於未來的借款。
債務契約
信貸協議，6,000萬美元定期貸款額度（“6000萬美元定期貸款”），美元100.0百萬張無抵押擔保優先票據（“1億美元票據”），$125.0百萬張無抵押擔保優先票據（“1.25億美元票據”）和美元25.0百萬張無抵押擔保優先票據和 $75.0百萬張無抵押擔保優先票據（合稱 “2019A系列和2019B系列票據”）均包含我們必須遵守的一系列財務和其他契約，包括以下每季度測試的契約：
•將總負債與總資產價值的比率維持在不超過 60%;
•對於信貸協議和6000萬美元定期貸款，將有擔保債務與總資產價值的比率維持在不超過 45%;
•對於1億美元票據、1.25億美元票據以及2019A和2019B系列票據（合稱 “優先票據”），將有擔保債務與總資產價值的比率維持在不超過 40%;
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•對於優先票據，將有擔保追索權債務總額與總資產價值的比率維持在不超過 15%;
•對於優先票據，將最低有形淨資產保持在至少 (i) 美元之和760,740,750，以及 (ii) 至少等於的金額 752016年9月30日之後公司收到的淨股權收益的百分比；
•將調整後的息税折舊攤銷前利潤（定義見每項貸款協議）與固定費用的比率維持在至少為 1.5到 1.0；
•對於信貸協議和優先票據，將無抵押債務總額與未抵押資產總價值的比率維持在不超過 60%；以及
•對於信貸協議和優先票據，將未支配淨資產淨值（定義見每項貸款協議）與無抵押利息支出的比率至少維持在 1.75到 1.00。
3億美元的優先票據，美元400.0百萬的 2.1252030 年到期的優先票據百分比和美元400.0百萬的 2.1502031年到期的優先票據（合稱 “註冊票據”）包含我們必須遵守的以下契約（定義見契約）：
•將總負債與總資產價值的比率維持在不超過 60%;
•將有擔保債務與總資產價值的比率保持在不超過 40%;
•將還本付息覆蓋率維持在至少為 1.5到 1.0；以及
•將未抵押資產與無抵押債務的比率至少保持在 1.5到 1.0。
信貸協議和優先票據還規定，我們的分配不得超過 (i) 中較大者 95.0我們的運營資金的百分比或（ii）我們在任何 12 個月內獲得資格和維持房地產投資信託地位並避免繳納聯邦或州所得税或消費税所需的金額。
根據信貸協議、6000萬美元定期貸款、優先票據和註冊票據的條款，在發生某些違約事件時，包括但不限於（i）拖欠任何本金或利息，（ii）違約償還我們的某些其他債務以及（iii）違反債務協議中規定的契約，未償債務的本金以及應計和未付利息可能為宣佈立即到期並由行政代理人、貸款人、受託人選擇支付和/或票據持有人（視情況而定），如果發生破產和其他破產違約，未償債務的本金以及應計和未付利息將立即到期和應付。此外，我們還必須始終維持標準普爾評級服務（“標準普爾”）、穆迪投資者服務（“穆迪”）或惠譽評級對優先票據的信用評級。截至2023年3月31日，我們的信用評級為標準普爾的 BB+、惠譽評級的 BBB+ 和穆迪的 Baa2。
截至2023年3月31日，我們遵守了所有要求的季度債務契約。 
 
6.    租賃
出租人
我們主要根據不可取消的經營租賃向租户租賃工業空間，這些租賃通常包含最低基本租金和某些運營費用的補償。最低租賃付款總額在相關租賃期內按直線法記入租金收入，租户的房地產税、保險、公共區域維護和其他可收回的運營開支的估計報銷額在費用發生期間的租金收入中確認。
在截至2023年3月31日的三個月中，我們確認了美元176.8百萬美元的租金收入與經營租賃付款有關，其中 $144.8百萬美元用於固定租賃付款，$32.0百萬美元分別用於可變租賃付款。在截至2022年3月31日的同比三個月期間，我們確認了美元135.5百萬美元的租金收入與經營租賃付款有關，其中 $110.5百萬美元用於固定租賃付款，$25.0百萬美元分別用於可變租賃付款。
22

    下表列出了截至2023年3月31日根據運營租賃獲得的未來最低基本租金的未貼現現金流（以千計）：
截至3月31日的十二個月 
2024$565,347 
2025499,867 
2026416,892 
2027324,170 
2028243,816 
此後933,905 
總計$2,983,997 
上表中未來的最低基本租金不包括租户的運營費用報銷、遞延租金應收賬款調整的攤銷以及高於/低於市場租賃無形資產的攤銷。
承租人    
我們租賃辦公空間是我們開展日常業務的一部分。截至 2023 年 3 月 31 日，我們的辦公空間租賃目前的剩餘租賃期限約為 兩年到 五年可以選擇再續訂一次 五年每。截至2023年3月31日，我們還有 二地面租賃，其中之一是我們在2022年3月收購東 50 街 2970 號時假設的租約，目前剩餘的租賃期約為 38年和 四額外 十年續訂選項。第二份地面租約涉及一塊毗鄰我們一處房產並用作停車場的土地。該地面租賃的當前剩餘期限小於 一年和 二額外 十年續訂選項。
2021 年 11 月，由於在 2021 年實施了在家辦公靈活計劃，我們簽署了其中一個租賃辦公空間的轉租協議。2023 年 2 月，轉租在 2025 年 9 月到期之前終止。結果，我們錄製了一個 $0.2在截至2023年3月31日的三個月中，減記與原始辦公空間租賃相關的ROU資產的百萬減值費用，該減值費用包含在隨附的合併運營報表中的 “其他費用” 中，並對合並資產負債表中的 “其他資產” 進行了相應調整。
截至2023年3月31日，ROU資產和租賃負債總額約為美元8.0百萬和美元10.4分別為百萬。截至2022年12月31日，ROU資產和租賃負債總額約為美元8.5百萬和美元10.9分別是百萬。
23

    下表列出了與我們的租賃相關的財務和補充信息。
截至3月31日的三個月
租賃成本(1)（以千計）
20232022
運營租賃成本$484 $449 
可變租賃成本33 23 
轉租收入— (67)
總租賃成本$517 $405 
(1)金額包含在隨附的合併業務報表中的 “一般和行政” 和 “財產費用” 中。
截至3月31日的三個月
其他信息（以千計）20232022
為計量經營租賃負債所含金額支付的現金$583 $409 
為換取新的經營租賃負債而獲得的使用權資產$— $6,363 
租賃期限和折扣率2023年3月31日2022年12月31日
加權平均剩餘租賃期限(1)
37.9年份36.5年份
加權平均折扣率(2)
3.78 %3.77 %
(1)包括我們有理由確信會行使的延期選項的影響。
(2)由於我們每份租約中隱含的利率不容易確定，因此我們使用了增量借款利率。在確定每份租約的增量借款利率時，我們考慮了最近的擔保借款利率、可觀測的無風險利率和信貸利差，這些利差與我們的信用、抵押的影響和每份租賃協議的期限有關。
    
    下表彙總了截至2023年3月31日我們公司辦公室租賃和地面租賃下的經營租賃負債的到期日（以千計）：
2023年3月31日
2023年4月1日-2023年12月31日$1,725 
20242,297 
20251,122 
2026681 
2027696 
此後20,051 
未貼現的租賃付款總額$26,572 
減去估算的利息(16,176)
租賃負債總額$10,396 

24

7.    利率衍生品
下表彙總了我們截至2023年3月31日和2022年12月31日的利率互換的條款和公允價值（千美元）：
    名義價值
利率的公允價值
衍生資產/（負債）(1)
衍生工具生效日期到期日行息率2023年3月31日2022年12月31日2023年3月31日2022年12月31日
利率互換7/27/20225/26/20272.81700 %$150,000 $150,000 $3,481 $5,720 
利率互換7/27/20225/26/20272.81750 %$150,000 $150,000 $3,466 $5,702 
利率互換4/3/20236/30/20253.98500 %$200,000 $— $(337)$— 
利率互換4/3/20236/30/20253.96625 %$100,000 $— $(129)$— 
利率互換4/3/20236/30/20253.95300 %$100,000 $— $(100)$— 
利率互換4/3/20237/30/20263.71000 %$60,000 $— $(269)$— 
(1)衍生資產的公允價值包含在隨附的合併資產負債表中 “利率互換資產” 細列項目中，（衍生負債）的公允價值包含在隨附的合併資產負債表中 “利率互換負債” 細列項目中。
截至2023年3月31日和2022年12月31日，受主淨額結算安排約束且符合合併資產負債表淨列報條件的衍生工具在合併資產負債表中按毛額列報。截至2023年3月31日，如果我們按淨額確認這些衍生工具，我們將報告的利率互換資產為美元6.4百萬美元，利率互換負債為美元0.3百萬，代表我們同時擁有衍生資產和衍生負債的交易對手進行抵消後的淨餘額。
交易
2023 年 3 月 21 日，我們處決了 四名義總價值為美元的遠期起始利率互換交易400.0百萬美元用於管理與部分浮動利率債務相關的每日SOFR變化的風險。這些互換於2023年4月3日生效，並於2025年6月30日到期，將每日SOFR固定為加權平均利率 3.97231%。此外，我們還執行了一項名義價值為美元的利率互換交易60.0百萬美元用於管理與部分浮動利率債務相關的期限SOFR變化的風險。該互換於 2023 年 4 月 3 日生效，並於 2026 年 7 月 30 日到期，將期限 SOFR 固定為 3.71%。我們已將這些利率互換指定為現金流對衝。
2023年3月28日，在發行3億美元票據方面，我們簽署了三份國債利率鎖定協議，名義金額合計為美元250.0百萬美元用於將五年期國庫的利率鎖定在 3.64313%（“T 型鎖”）。2023 年 3 月 29 日，我們支付了 $0.2百萬美元用於結算被指定為現金流對衝的T型鎖。結算價值包含在AOCI的餘額中，將按直線法攤銷為利息支出 5 年3億美元票據的期限。
我們的利率互換和T-Locks被指定為現金流對衝。我們不將衍生品用於交易或投機目的。被指定為並符合現金流對衝條件的衍生品的公允價值的變化最初記錄在AOCI中，隨後在對衝預測交易影響收益期間從AOCI重新歸類為收益。 下表列出了我們的利率衍生品對本期財務報表的影響（以千計）：
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 截至3月31日的三個月
 20232022
現金流對衝關係中的利率互換：  
AOCI 中確認的衍生品收益（虧損）金額$(4,206)$5,294 
從AOCI重新歸類為 “利息支出” 下的收益（虧損）金額(1)
$1,136 $(1,157)
記錄現金流套期保值影響的合併運營報表中列報的利息支出總額（細列項目 “利息支出”）$13,701 $9,683 
(1)包括已從AOCI重新歸類為利息支出的損失，這些損失與 (i) 上述 T-Locks，(ii) 2021 年 8 月達成的美國國債利率鎖定協議，其金額將在對衝交易的十年期限內繼續重新分類，(iii) 2021 年 8 月終止的利率互換，其金額在原始到期日（2022 年 1 月）之前已完全重新歸類為利息支出，以及（iv）2022 年 5 月終止的利率互換金額將在其原始到期日（2024年11月）之前繼續重新歸類為利息支出。
截至2023年3月31日，我們估計大約為美元7.8數百萬美元的未實現淨收益將從AOCI重新歸類為收益，作為未來12個月利息支出的淨減少。
與信用風險相關的或有特徵
我們與衍生交易對手的某些協議包含一項條款，規定如果我們違約任何債務，包括貸款人未在規定的時間內加快債務還款的違約，那麼我們也可以被宣佈違約其衍生債務。
我們與衍生交易對手的某些協議包含條款，如果發生的合併或收購對我們的信譽產生了不利的重大影響，我們可能需要全額抵押我們在衍生工具下的義務。

8.    公允價值測量
ASC 話題 820： 公允價值計量和披露（“ASC 820”）定義了公允價值並建立了衡量公允價值的框架。ASC 820強調，公允價值是一種基於市場的衡量標準，而不是針對特定實體的衡量標準。因此，應根據市場參與者在對資產或負債進行定價時使用的假設來確定公允價值計量。作為在公允價值衡量標準中考慮市場參與者假設的基礎，ASC 820建立了一個公允價值層次結構，該層次結構區分了基於從獨立於報告實體的來源（歸類於層次結構第1和2級的可觀察輸入）獲得的市場參與者假設的市場參與者假設的市場參與者假設和報告實體自己對市場參與者假設的假設（歸入層次結構第3級的不可觀察輸入）。
一級投入使用活躍市場中公司有能力獲得的相同資產或負債的報價（未經調整）。第 2 級輸入是指除第 1 級中包含的報價以外的輸入，這些輸入可以直接或間接觀察到資產或負債。二級輸入可能包括活躍市場中類似資產和負債的報價，以及資產或負債的可觀察到的輸入（報價除外），例如在通常報價間隔內可以觀察到的利率和收益率曲線。三級輸入是資產或負債的不可觀察的輸入，通常基於實體自己的假設，因為幾乎沒有相關的市場活動。在公允價值衡量標準的確定基於來自公允價值層次結構不同層次的輸入的情況下，整個公允價值衡量標準所屬的公允價值層次結構中的級別是基於對整個公允價值衡量至關重要的最低層次的投入。公司評估特定投入對整個公允價值計量的重要性需要進行判斷，並考慮資產或負債的特定因素。
定期衡量標準——利率互換
我們使用利率互換協議來管理我們的利率風險。這些工具的估值是使用廣泛接受的估值技術確定的，包括對每種衍生品的預期現金流進行貼現現金流分析。該分析反映了衍生品的合同條款，包括到期期，並使用了可觀察到的市場投入，包括利率曲線。
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為了遵守ASC 820的規定，我們納入了信用估值調整，以便在公允價值衡量標準中適當反映我們自己的不履約風險和相應交易對手的不履約風險。在根據不履約風險的影響調整衍生品合約的公允價值時，我們考慮了淨額結算和任何適用的信用增強措施的影響，例如抵押品存款、門檻、共同看跌和擔保。
儘管我們已經確定用於估值衍生品的大多數投入屬於公允價值層次結構的第二級，但與我們的衍生品相關的信用估值調整使用了三級輸入，例如對當前信貸利差的估計，來評估我們自己和交易對手違約的可能性。但是，我們已經評估了信用估值調整對我們衍生品頭寸總體估值的影響的重要性，並確定信用估值調整對其衍生品的整體估值並不顯著。因此，我們確定其衍生品估值全部歸類為公允價值層次結構的第二級。
    下表列出了截至2023年3月31日和2022年12月31日的利率互換的估計公允價值，我們在公允價值層次結構中按級別定期進行了測量（以千計）。
 
 使用公允價值測量
公允價值總額報價處於有效狀態
同類產品市場
資產和負債
（第 1 級）		重要的其他
可觀測的輸入
（第 2 級）		意義重大
不可觀察的輸入
（第 3 級）
2023年3月31日
利率互換資產$6,947 $— $6,947 $— 
利率互換負債$(835)$— $(835)$— 
2022年12月31日
利率互換資產$11,422 $— $11,422 $— 
     
按公允價值披露的金融工具
由於其短期性質，現金和現金等價物、租金和其他應收賬款、其他資產、應付賬款、應計費用和其他負債以及租户保證金的賬面金額接近公允價值。
我們的應付票據的公允價值是通過計算本金和利息支付的現值，使用最能反映具有類似特徵和信貸質量的融資的當前市場利率的貼現率，並假設每筆貸款在各自的合同到期日之前都未償還而估算的。
    下表列出了我們截至2023年3月31日和2022年12月31日的應付票據的賬面價值和估計公允價值（以千計）：
 
使用公允價值測量 
負債公允價值總額報價處於有效狀態
同類產品市場
資產和負債
（第 1 級）		重要的其他
可觀測的輸入
（第 2 級）		意義重大
不可觀察的輸入
（第 3 級）		賬面價值
應付票據應付於：     
2023年3月31日$2,062,741 $— $— $2,062,741 $2,230,687 
2022年12月31日$1,740,745 $— $— $1,740,745 $1,936,381 
 

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9.    關聯方交易
霍華德·施維默
我們與我們的聯席首席執行官霍華德·施維默進行交易，從施維默先生單獨控制的實體那裏賺取管理費和租賃佣金。從這些實體獲得的費用和佣金包含在合併運營報表中的 “管理和租賃服務” 中。我們錄製了 $0.2百萬和美元0.2截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月，管理和租賃服務收入分別為百萬美元。
 

10.    承付款和或有開支
合法
我們不時參與正常業務過程中出現的各種訴訟、索賠和法律訴訟。我們目前沒有參與任何我們認為會對我們的業務、財務狀況或經營業績產生重大不利影響的法律訴訟。
環境的
我們通常會對我們正在考慮收購的房產進行環境現場評估。在收購此類財產後，我們將繼續監測財產中是否存在危險或有毒物質。我們會不時收購處於已知不利環境條件的房產。如果在收購時可能出現與環境補救義務相關的損失並且可以合理估計，我們將記錄負債。
截至2023年3月31日，我們沒有發現任何會對我們的合併財務狀況、經營業績或現金流產生重大影響的環境負債。但是，我們無法確定我們是否已確定了我們物業的所有環境責任，是否已經或將要對我們的物業採取所有必要的補救措施，也無法確定如果出現此類環境責任，我們將獲得全額或全部賠償。此外，我們無法向您保證，未來環境法律或法規的變化及其適用不會給未來的環境修復帶來意外損失。
與租户和建築相關的承諾
截至2023年3月31日，我們的承諾金額約為美元179.7根據與某些租户簽訂的租賃條款以及與建築供應商簽訂的合同協議，百萬美元用於租户改善和施工工作。
信用風險集中
我們已經向聯邦存款保險公司投保的金融機構存入了現金，最高為美元250,000每個機構。儘管截至2022年12月31日，我們在機構的存款已超過聯邦保險限額，但我們認為，由於持有這些存款的機構的財務狀況和高信用質量，我們不會面臨重大的信用風險。
    房產集中在南加州
截至2023年3月31日，我們所有的房產都位於南加州的填充市場。租户遵守各自租賃條款的能力取決於影響租户經營的市場和其他條件的經濟、監管和社會因素。
    租户集中度
在截至2023年3月31日的三個月中， 不單一租户佔比超過 5佔我們合併租金收入總額的百分比。

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11.    公平
優先股
    截至2023年3月31日和2022年12月31日，我們有以下一系列已發行累積優先股（千美元）：
2023年3月31日2022年12月31日
系列最早兑換日期股息率已發行股票清算偏好已發行股票清算偏好
B 系列2022年11月13日5.875 %3,000,000 $75,000 3,000,000 $75,000 
C 系列2024年9月20日5.625 %3,450,000 86,250 3,450,000 86,250 
優先股總數6,450,000 $161,250 6,450,000 $161,250 
普通股
自動櫃員機計劃
2023 年 2 月 17 日，我們建立了市場股票發行計劃（“ATM 計劃”），根據該計劃，我們可以不時出售總銷售價格不超過美元的普通股1.25十億（“2023 年自動櫃員機計劃”）。2023 年 ATM 計劃取代了我們之前的美元1.0十億自動櫃員機計劃，成立於2022年5月27日，根據該計劃，我們出售了總銷售價格為美元的普通股834.6截至 2023 年 2 月 17 日，百萬歐元。
就我們的自動櫃員機計劃而言，我們可以直接通過銷售代理出售普通股，或者我們可能與作為遠期購買者的某些金融機構簽訂遠期股票銷售協議，根據該協議，遠期購買者可以自行決定根據自動櫃員機計劃借入和出售我們的普通股。使用遠期股票出售協議使我們能夠在協議執行時鎖定出售普通股的股價，但將遠期股權銷售協議的結算和出售股票的收益推遲到以後的某個日期。此外，我們預計在協議實物結算時獲得的遠期價格將根據以下因素進行調整：(i) 浮動利率係數等於規定的每日利率減去利差，(ii) 遠期買方的股票借貸成本和 (iii) 協議期限內的預定分紅。
在截至2023年3月31日的三個月中，我們出售了 449,227根據2023年自動櫃員機計劃，直接通過銷售代理購買普通股，加權平均價格為美元60.84每股，總收益為 $27.3百萬，淨收益為美元27.0扣除銷售代理費用後為百萬。
在截至2023年3月31日的三個月中，我們與某些在2023年自動櫃員機計劃下充當遠期購買者的金融機構簽訂了遠期股票出售協議，內容涉及 2,126,824加權平均初始遠期銷售價格為美元的普通股60.09每股。在我們簽訂遠期股權出售協議時，我們沒有從遠期購買者出售普通股中獲得任何收益。
在截至2023年3月31日的三個月中，我們通過發行以實際方式結算了截至2022年12月31日在之前的自動櫃員機計劃下未兑現的遠期股票銷售協議以及2023年自動櫃員機計劃下的所有遠期股票銷售協議 2,763,708我們的普通股，淨收益為美元163.2百萬，基於加權平均遠期價格的加權平均值59.04結算時每股。
截至 2023 年 3 月 31 日，約為 $1.1根據2023年的自動櫃員機計劃，仍有數十億股普通股可供出售。未來的銷售（如果有）將取決於多種因素，包括市場狀況、普通股的交易價格、我們對適當資金來源的確定以及可用資金的潛在用途。
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2022 年遠期股票發行銷售協議的結算
2022 年 11 月 10 日，我們與作為遠期購買者的某些金融機構簽訂了與承銷公開發行有關的遠期股票出售協議 11,846,425初始遠期價格為美元的普通股55.74每股（“2022 年遠期發行銷售協議”），根據該協議，遠期購買者共借入和賣出 11,846,425本次發行中的普通股。2022 年 12 月，我們通過發行部分達成了 2022 年遠期發行銷售協議 3,554,704普通股，剩餘 8,291,721截至2022年12月31日有待結算的普通股。
在截至2023年3月31日的三個月中，我們通過發行協議結算了未完成的2022年遠期發行銷售協議 8,291,721普通股，淨收益為 $462.8百萬，基於加權平均遠期價格的加權平均值55.81結算時每股。
累計其他綜合收益的變化
下表彙總了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月中我們的AOCI餘額的變化，其中僅包括與我們的現金流套期保值相關的調整（以千計）：
截至3月31日的三個月
20232022
累計其他綜合收益（虧損）-期初餘額$8,247 $(9,874)
重新分類前的其他綜合收益（虧損）(4,206)5,294 
金額從累計其他綜合（收入）虧損重新歸類為利息支出(1,136)1,157 
本期其他綜合收益淨額（虧損）(5,342)6,451 
減去：歸屬於非控股權益的其他綜合（收益）虧損212 (251)
歸屬於普通股股東的其他綜合收益（虧損）(5,130)6,200 
累計其他綜合收益（虧損）-期末餘額$3,117 $(3,674)
非控股權益
非控股權益涉及運營合夥企業中的權益，由運營合夥企業中合夥權益的共同單位（“OP 單位”）、完全歸屬的LTIP單位、全額歸屬的績效單位、我們在運營合夥企業中的三個系列首選合夥權益單位代表（包括 4.43937%, 4.00% 和 3.00百分比累積可贖回可轉換優先單位（“CPOP 單位”），以及我們在2022年7月18日收購的非我們擁有的私人房地產投資信託基金優先單位。
運營合作單位
截至2023年3月31日，包括非控股權益 5,821,146操作單元， 800,056全部歸屬的 LTIP 單位以及 976,352全額歸屬績效單位，代表性約為 3.7佔我們運營合作伙伴關係的百分比。運營單位和普通股具有基本相同的經濟特徵，因為它們在我們運營合夥企業的總淨收益或虧損和分配中平均分配。擁有OP Units的投資者有權促使我們的運營合夥企業將其在我們的運營合夥企業中的任何或全部單位兑換成相當於一股普通股當時的當前市值的現金，或者根據我們的選擇，以一比一的方式兑換我們普通股的當前市值。有關LTIP單位和績效單位的描述，請參閲 “注12——激勵獎勵計劃”。
在截至2023年3月31日的三個月中， 16,778OP 單位被轉換為同等數量的普通股，導致美元被重新分類0.6Rexford Industrial Realty, Inc. 股東權益的百萬美元非控股權益。
30

12.    激勵獎勵計劃
    第二次修訂和重述的 2013 年激勵獎勵計劃
我們維持一項基於股份的激勵計劃，即第二次修訂和重述的雷克斯福德工業地產公司和雷克斯福德工業地產有限責任公司2013年激勵獎勵計劃（“計劃”），根據該計劃，我們可以授予限制性股票、運營合作伙伴關係中具有合夥權益的LTIP單位（“LTIP單位”）、運營合作伙伴關係中的績效單位（“績效單位”）、股息等價物以及其他股票和現金資產獎勵我們的非僱員董事、員工和顧問。
截至2023年3月31日，共有 1,420,237根據該計劃，普通股、LTIP單位、績效單位和其他股票獎勵仍可供發行。根據本計劃授予的股份和單位可以獲得授權，但未發行的股票或單位，或者如果獲得董事會授權，則可以在公開市場上購買的股票。如果本計劃下的獎勵被沒收、到期或以現金結算，則受此類獎勵約束的任何股票或單位通常都可用於未來的獎勵。
LTIP 單元和性能單元
LTIP 單位和績效單位都是運營合夥企業中的一類有限合夥單位。最初，在清算分配方面，LTIP 單位和性能單位與 OP 單位並不完全相等。但是，一旦發生運營合作伙伴關係協議中描述的某些事件，LTIP單位和績效單位可以隨着時間的推移在所有目的上實現與運營單位的完全平等。如果達到這樣的平等，既得的LTIP單位和既得績效單位可以轉換為相同數量的運營單位，轉換後，享有運營單位的所有權利。既得績效單位和LTIP單位，無論是否歸屬，其季度每單位分配都與OP Units相同，等於我們普通股的每股分配。未歸屬的績效單位每季度獲得的每單位分配額等於 10在 OP 單位上支付的分配額的百分比。
基於股份的獎勵活動
    下表列出了截至2023年3月31日的三個月中我們的未歸屬限制性股票活動和未歸屬的LTIP單位活動：
未歸屬獎勵
限制性普通股LTIP 單位
 股票數量加權平均授予日期每股公允價值單位數量加權平均授予日期每單位公允價值
2023 年 1 月 1 日的餘額274,416 $56.92 313,051 $54.84 
已授予182,621 $59.75 64,705 $57.24 
被沒收(4,773)$65.57 — $— 
既得(1)
(86,848)$51.59 (53,072)$55.81 
截至2023年3月31日的餘額365,416 $59.48 324,684 $55.16 
(1)在截至2023年3月31日的三個月中， 29,281公司普通股是根據本計劃的條款進行投標的，以滿足與普通股限制性股票歸屬相關的最低法定預扣税要求。
31

    下表列出了截至2023年3月31日所有未歸屬股份獎勵的歸屬時間表：
未歸屬獎勵
 受限
普通股		LTIP 單位
性能單位(1)
2023年4月1日-2023年12月31日23,727 127,120 476,915 
2024122,423 105,022 366,004 
2025100,220 74,010 673,188 
202673,623 12,040 — 
202745,423 6,492 — 
總計 365,416 324,684 1,516,107 
(1)代表在2023年12月、2024年12月和2025年11月/12月實現規定的最大股東總回報率（“TSR”）和每股FFO增長障礙的情況下，將在2023年12月、2024年12月和2025年11月/12月獲得和歸屬的最大績效單位數量 三年最初分別於 2020 年 12 月、2021 年 12 月和 2022 年 11 月頒發的獎項的表演期。
補償費用
    下表列出了報告期內所有基於股份的獎勵的支出和資本化金額（以千計）：
 截至3月31日的三個月
20232022
基於股份的支出薪酬(1)
$8,178 $6,052 
基於股權的資本化薪酬(2)
195 123 
基於股份的薪酬總額$8,373 $6,175 
(1)支出金額包含在隨附的合併業務報表中的 “一般和行政” 和 “財產支出” 中。
(2)在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月中，資本化金額與提供建築服務的員工有關，幷包含在合併資產負債表的 “建築和裝修” 中。
截至2023年3月31日，與所有未歸屬股份獎勵相關的未確認薪酬成本總額為美元58.7百萬，預計將在加權平均剩餘期限內確認 29月。
32

13.    每股收益
    下表列出了基本和攤薄後每股收益的計算方法（以千計，股票和每股金額除外）：
 截至3月31日的三個月
 20232022
分子：  
淨收入$63,570 $48,900 
減去：優先股分紅(2,314)(2,314)
減去：歸屬於非控股權益的淨收益(3,064)(2,484)
減去：歸屬於參與證券的淨收益(320)(201)
歸屬於普通股股東的淨收益——基本收益和攤薄後收益$57,872 $43,901 
分母：  
已發行普通股的加權平均股數——基本195,366,969 160,628,843 
稀釋性證券的影響412,038 419,749 
已發行普通股的加權平均股數——攤薄195,779,007 161,048,592 
每股收益 —基本
  
歸屬於普通股股東的淨收益$0.30 $0.27 
每股收益 —稀釋
歸屬於普通股股東的淨收益$0.30 $0.27 
包含不可剝奪的分紅權（無論已付還是未付）的未歸屬股份支付獎勵均視為參與證券。因此，限制性股票、未歸屬的LTIP單位和未歸屬的績效單位的未歸屬股票被視為參與證券。根據兩類方法，參與證券包含在基本每股收益的計算中。兩類方法根據申報（或累計）的股息及其各自在未分配收益中的參與權確定每類普通股和每種參與證券的每股收益。對於限制性股票和LTIP單位的未歸屬股份，使用兩類法或庫存股法中攤薄程度更高的方法，以及通過確定未歸屬績效單位在報告日是否滿足某些市場條件，參與證券也包含在攤薄後每股收益的計算中。
我們在計算已發行普通股（攤薄）的加權平均值時排除了使用庫存股法計入限制性股票和未歸屬的LTIP單位的未歸屬股份的影響，因為將其納入本來是反稀釋的。
績效單位，根據公司實現一定的股東總回報率水平和每股FFO的增長情況，需要進行歸屬 三年假設報告期是業績期結束且影響具有攤薄作用，則業績期在攤薄後每股收益的計算中作為或有可發行股票包括在攤薄後每股收益的計算中，前提是股東總回報和/或FFO增長已達到或高於獎勵協議中規定的門檻水平。
結算前一段時間內根據遠期股票銷售協議發行的股票反映在我們對已發行普通股的加權平均值的計算中，使用庫存股法進行攤薄，因為對上述期間的影響具有攤薄性。
我們還考慮了其他可能具有攤薄作用的證券，包括CPOP單位和OP單位，在某些情況下它們可以兑換成我們的普通股，並在納入具有攤薄作用時，將其納入我們按if轉換法計算的攤薄後每股收益中。在上述期間，這些單位沒有稀釋作用。
33

14.    後續事件
收購
下表彙總了我們在2023年3月31日之後收購的房產：
財產子市場收購日期可出租平方英尺建築物數量
合同購買價格
（以千計）(1)
13925 本森大道(2)
聖貝納迪諾-西部內陸帝國4/07/202338,1431 $27,500 
聖達菲大道 19301洛杉磯-南灣4/14/202341,6383 14,600 
2395-2399 貝特曼大道洛杉磯-聖加百利谷4/21/2023133,869341,203 
後續收購總額213,6507 $83,303 
(1)表示扣除信貸、按比例分配、交易成本和其他與收購相關的成本之前的合同總購買價格。
(2)代表收購 6.6英畝工業重建用地。
申報的股息和分配
2023 年 4 月 14 日，我們的董事會宣佈了以下季度現金分紅/分配、記錄日期和支付日期。
安全每股/單位金額記錄日期付款日期
普通股$0.38 2023年6月30日2023年7月17日
OP 單位$0.38 2023年6月30日2023年7月17日
5.875% B 系列累積可贖回優先股
$0.367188 2023年6月15日2023年6月30日
5.625% C 系列累積可贖回優先股
$0.351563 2023年6月15日2023年6月30日
4.43937% 累積可兑換優先單位
$0.505085 2023年6月15日2023年6月30日
4.00% 累積可兑換優先單位
$0.45 2023年6月15日2023年6月30日
3.00% 累積可兑換優先單位
$0.545462 2023年6月15日2023年6月30日

34

第 2 項。管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析

以下討論應與本10-Q表季度報告第一部分第1項 “財務報表” 中出現的合併財務報表及其相關附註一起閲讀。除非上下文另有要求，否則術語 “公司”、“我們” 和 “我們的” 是指雷克斯福德工業地產公司及其合併子公司。
前瞻性陳述
我們在本季度報告中提出的陳述是前瞻性陳述，通常使用諸如 “預期”、“相信”、“期望”、“打算”、“可能”、“計劃”、“估計”、“項目”、“尋求”、“應該”、“將”、“結果” 等詞語以及此類詞語或類似表達方式的變體來識別。我們的前瞻性陳述反映了我們目前對計劃、意圖、預期、戰略和前景的看法，這些看法基於我們目前可用的信息和我們做出的假設。儘管我們認為我們的前瞻性陳述中反映或建議的計劃、意圖、預期、戰略和前景是合理的，但我們無法保證我們的計劃、意圖、預期、戰略或前景將得到實現或實現，您不應過分依賴這些前瞻性陳述。此外，實際結果可能與前瞻性陳述中描述的結果存在重大差異，並可能受到各種風險和因素的影響，包括但不限於：
•我們運營所處的競爭環境；
•房地產風險，包括房地產價值的波動和當地市場的總體經濟環境以及此類市場中對租户的競爭；
•降低租金或增加空缺率；
•租户可能違約或不續租約；
•租户可能破產或破產；
•收購風險，包括此類收購未能按預期進行；
•收購和處置的時機；
•潛在的自然災害，例如地震、野火或洪水；
•未來任何安全警報和/或恐怖襲擊的後果；
•國家、國際、區域和地方經濟狀況，包括貿易爭端和對進口到美國和出口到其他國家的商品的關税產生的影響和不確定性；
•利率的總體水平；
•通貨膨脹的潛在影響；
•影響我們的法律或政府法規的潛在變化以及對這些法律和法規的解釋，包括房地產和分區或房地產投資信託（“REIT”）税法的變化，以及不動產税率的潛在上升；
•融資風險，包括我們的運營現金流可能不足以支付所需的本金和利息的風險，以及我們可能無法在到期時為現有債務再融資或以有吸引力的條件或根本無法獲得新的融資；
•保險金額缺乏或不足；
•我們未能完成收購；
•我們未能成功整合收購的財產；
•我們獲得房地產投資信託基金資格並保持資格的能力；
•我們維持惠譽評級（“惠譽”）、穆迪投資者服務（“穆迪”）或標準普爾評級服務（“標準普爾”）目前的投資等級評級的能力；
•訴訟，包括與起訴或辯護未決或威脅的索賠以及任何不利結果相關的費用；
•可能的環境責任，包括因對我們目前擁有或以前擁有的財產的污染進行必要補救而可能產生的成本、罰款或罰款；
•流行病或流行病，以及國際、聯邦、州和地方政府、機構、執法和/或衞生當局為應對疫情可能採取的措施，這些措施可能會引發或加劇一種或多種疾病
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上述因素和/或其他風險，並長期嚴重幹擾或阻礙我們在正常經營過程中開展業務；以及
•其他超出我們控制範圍的事件。
因此，無法保證我們的期望會得到實現。除非聯邦證券法另有要求，否則我們不承擔任何義務或承諾公開發布對本（或其他地方）中包含的任何前瞻性陳述的任何更新或修訂，以反映我們對此的預期的任何變化或任何此類陳述所依據的事件、條件或情況的任何變化。讀者應仔細閲讀我們的財務報表及其附註，以及截至2022年12月31日止年度的10-K表年度報告中標題為 “風險因素” 的部分。
公司概述
Rexford Industrial Realty, Inc. 是一家自我管理和自我管理的全方位服務房地產投資信託基金，專注於在南加州填充市場擁有和運營工業地產。我們於2013年1月18日作為馬裏蘭州的一家公司成立，Rexford Industrial Realty, L.P.（“運營合夥企業”）於2013年1月18日作為馬裏蘭州有限合夥企業成立，我們是該公司的唯一普通合夥人。通過我們在運營合夥企業及其子公司的控股權，我們收購、擁有、改善、再開發、租賃和管理主要位於南加州填充市場的工業地產，並不時收購或提供由工業產權擔保的抵押貸款。根據經修訂的《守則》，我們的組織和經營符合房地產投資信託基金的資格，在我們將收入分配給股東並保持房地產投資信託資格的範圍內，我們的收入通常無需繳納聯邦税。
截至2023年3月31日，我們的合併投資組合包括362處房產，可出租面積約為4,400萬平方英尺。
我們的目標是通過在高壁壘的南加州填充市場提供優越的工業產權投資渠道，為股東創造誘人的風險調整後回報。我們還定期在這些市場內進行由工業產權擔保的抵押貸款債務投資。我們的目標市場為我們提供了收購產生良好現金流的穩定房產的機會，也為我們提供了通過增值重新定位和再開發來提高回報的房地產或地塊的機會。可用空間的短缺和限制租賃產品新建的高壁壘都有助於在我們的目標填充的南加州工業產權市場中創造優異的長期供需基本面。憑藉我們的垂直整合運營平臺和廣泛的增值投資和管理能力，我們相信我們有能力利用市場中的機遇來實現我們的目標。
2023 年迄今為止的亮點
財務和運營要點
•截至2023年3月31日的三個月，歸屬於普通股股東的淨收益與去年同期相比增長了31.8％，達到5,790萬美元。
•來自運營的核心資金（Core FFO）(1)截至2023年3月31日的三個月，歸屬於普通股股東的同比增長了34.0％，達到1.027億美元。
•淨營業收入 (NOI)(1)在截至2023年3月31日的三個月中，與去年同期相比增長了32.8％，達到1.423億美元。
•截至2023年3月31日，投資組合的總入住率為93.8％。
•相同的房地產投資組合(2)截至2023年3月31日的三個月中，平均入住率為98.0％，截至2023年3月31日的終止入住率為98.0％。
•共執行了122份新的和續訂的租約，合計可出租面積為180萬平方英尺，按公認會計原則計算的租賃利差為80.2％，按現金計算為59.7％。

__________________________
(1)有關核心FFO和NOI來自淨收益的定義和對賬，以及我們為什麼認為核心FFO和NOI是衡量經營業績的有用補充指標的討論，請參閲本10-Q表第2項下的 “非公認會計準則補充指標：運營資金” 和 “非公認會計準則補充指標：NOI和現金淨收益I”。
(2)有關 “相同房地產投資組合” 的定義，請參閲本表格10-Q第2項下的 “經營業績”。
36

收購
•2023 年第一季度，我們完成了五項收購，涉及七處房產，其中 99 英畝土地上有 180 萬平方英尺的可出租建築物，總收購價為 7.622 億美元。
•2023年3月31日之後，我們在15.0英畝的土地上完成了對三處房產的收購，其可出租建築面積為213,650平方英尺，收購價為8,330萬美元。
處置
•在2023年第一季度，我們出售了一處可出租面積為48,394平方英尺的房產，總銷售價格為1,700萬美元，並確認了1,210萬美元的房地產銷售收益。
重新定位和再開發
•在2023年第一季度，我們完成了四處重新定位/重建物業的建設，分別位於格林斯通大道12133號、諾特街12821號、哈斯克爾大道8210-8240號和阿瓦隆大道15601號。截至2023年3月31日，這四處房產以及我們位於Vine Place14100的物業處於租賃階段。單租户集裝箱存儲設施格林斯通大道12133號已預租，預計將於2023年第二季度開工。
公平
•在2023年第一季度，我們通過一系列股權交易發行了11,504,656股普通股，總淨收益為6.530億美元，具體如下：
◦根據我們的市場股票發行計劃，我們直接通過銷售代理出售了449,227股普通股，加權平均價格為每股60.84美元，總收益為2730萬美元，扣除銷售代理費用後的淨收益為2700萬美元。
◦我們在市場股票發行計劃下就2,126,824股普通股簽訂了遠期股票銷售協議，加權平均初始遠期銷售價格為每股60.09美元。根據結算時每股59.04美元的加權平均遠期價格，我們發行了2,763,708股普通股，以換取1.632億美元的淨收益，從而結算了這些遠期股票銷售協議和我們在市場股票發行計劃下未兑現的遠期銷售協議。
◦根據結算時每股55.81美元的加權平均遠期價格，我們發行了8,291,721股普通股，淨收益為4.628億美元，結算了2022年11月承銷公開發行中未完成的遠期股票銷售協議。
融資
•2023 年 2 月，我們證實 2022 年與我們的優先無抵押信貸協議相關的可持續發展績效目標已實現，使適用利潤率和適用的信貸額度費用分別減少了 0.04% 和 0.01%。
•2023 年 3 月，我們完成了 3.000 億美元的 5.000% 優先票據（“3 億美元票據”）的承銷公開發行。3億美元的票據以本金的98.975％向公眾發行，扣除承保折扣後的淨收益為2.951億美元。
•2023年3月，我們執行了四次遠期起始利率互換，總名義價值為4.0億美元，將與我們的4億美元定期貸款相關的每日SOFR固定為3.97231％，從2023年4月3日開始，到2025年6月30日到期，最終固定利率為4.83231％。
•2023年3月，我們執行了一次名義價值為6,000萬美元的遠期起始利率互換，將與我們的6,000萬美元定期貸款相關的1個月期限SOFR固定為3.71％，從2023年4月3日開始，到2026年7月30日到期，最終固定利率為5.06％。
可能影響未來經營業績的因素
市場和投資組合基礎知識
我們的經營業績取決於充滿活力的南加州工業房地產市場。
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充滿活力的南加州工業房地產行業繼續表現出強勁的基本面。這些高壁壘填充市場的特點是高功能產品相對稀缺，通常佔用率約為98％，再加上由於高昂的土地和重建成本，引入新供應的能力有限，而且隨着時間的推移，轉化為非工業用途的工業產權超過了所能交付的工業產權，供應淨減少的市場中缺乏可開發土地。同時，我們填充目標市場的潛在租户需求繼續呈現增長，這體現在強勁的再租賃利差和續訂活動、充滿活力的區域經濟、電子商務交易和交付量的增長以及對消費者和企業的配送時間範圍的進一步壓縮，這增加了最後一英里設施對及時配送的重要性。儘管如此，通貨膨脹和利率上升以及西海岸港口活動和港口勞工談判的波動所帶來的經濟不確定性可能會影響我們充滿活力的南加州市場的未來需求、租金率和空缺率。
我們的投資組合中的租户需求仍然強勁，該投資組合地理位置優越，位於南加州的主要工業市場中。截至2023年第一季度，租户需求的質量和強度體現在公司強勁的租賃利差和交易量上，新租户和續訂租户的租金和相關條款普遍超過了歷史年份的租金和相關條款（見下文 “——租賃活動和租賃費率”）。這種租户需求是由從消費品、醫療保健和醫療產品到航空航天、食品、建築和物流，以及新興的電動汽車行業等多個領域推動的。我們繼續觀察到，大量以電子商務為導向的租户在我們的投資組合中獲得了空間，部分原因是 COVID-19 疫情的影響，這加速了通過電子商務進行交易的商品和客户範圍和數量的增長。此外，與最後一英里配送和本地全渠道零售配送相關的電子商務相關配送需求正在推動零售商和分銷商之間庫存處理策略的明顯轉變，我們認為這推動了對我們填充物業地點的需求增長。我們認為，我們的投資組合代表了美國最大的最後一英里物流配送市場中功能卓越的黃金地段，能夠繼續為我們現有的多元化租户羣提供服務，吸引越來越多的以電子商務為導向的傳統分銷 要求。
我們認為，2023年第一季度，我們的投資組合的租賃表現總體上超過了我們運營所在的填充市場，儘管正如下文將更詳細地討論的那樣，我們的目標填充市場繼續以或接近歷史最高的入住率運行。我們認為，這一業績是由我們高度創業的商業模式推動的，該模式側重於收購和改善優越地段的工業產權，因此，與我們運營所在市場中的典型可用產品相比，我們的投資組合平均反映了更高的質量和功能水平。我們還相信，我們的房地產專業人員團隊積極管理我們的房產和租户，所表現出的質量和創業方法使我們有可能在市場中超越競爭，否則我們的市場通常由更被動、不那麼專注的房地產所有者擁有。
總體市場狀況s
以下是總體市場狀況，不一定反映我們投資組合的業績。有關我們投資組合的具體業績，請參閲下方的 “—租金收入” 和 “—運營業績”。
在洛杉磯縣，市場基本面在2023年第一季度保持強勁。空置率同比增加，但仍保持在歷史最低水平，由於需求仍然很高，儘管低於2022年的峯值，但平均租金要價同比略有上升。當前的市場狀況表明，租金可能會在2023年剩餘時間內繼續增長，但與近年來相比，速度更為温和，因為需求穩定，入住率仍接近容量水平，新的開發項目受到土地供應不足以及土地和開發成本增加的限制。
在奧蘭治縣，市場基本面在2023年第一季度保持強勁。平均租金要價同比略有上升，空置率同比略有增加，同時仍保持在接近歷史最低的空置水平。儘管最近幾個季度租賃率增長有所放緩，但當前的市場狀況表明，由於該地區需求旺盛和工業產品供應持續低迷，租金可能會在2023年剩餘時間內增加。
在聖地亞哥，空置率同比增加，但仍保持在歷史最低水平，平均租金要價同比上升。
在文圖拉縣，空置率同比增加，平均租金要價同比上升。
最後，在包含我們運營的填充市場的內陸帝國西部，空置率同比增加，部分原因是空置建築交付量，平均租金要價同比略有上升。不過，目前的市場狀況表明，租金可能會在2023年剩餘時間內繼續上漲
38

與 2022 年的增長相比，速度適中。我們通常不關注位於非填充的內陸帝國東部子市場內的房產，在這些子市場中，可用土地和新供應的開發和建設渠道充足。
收購和增值物業的重新定位和再開發
公司的增長戰略包括收購租賃、穩定的房產以及有增值機會的房產，以改善功能並部署我們的價值驅動型資產管理計劃，以增加現金流和價值。此外，我們可能會不時收購工業户外存儲用地、地塊或多餘土地的房產，用於地面重建項目。收購可能包括單一房地產投資以及購買房地產投資組合，交易價值從大約1000萬美元的單一房地產投資到可能價值數十億美元的投資組合不等。該公司的地理重點仍然遍佈南加州。但是，可能會不時收購包括足夠數量的南加州填充工業產權的投資組合，其中可能包括位於填充的南加州以外市場的一些資產。總的來説，如果將非INFILL-Southern California資產作為更大投資組合的一部分收購，則公司可能會承保此類投資，有可能在一段時間內處置此類資產，以最大限度地將核心重點放在填充南加州，同時努力採取適當措施滿足房地產投資信託基金的安全港要求，避免房地產投資信託基金税法規定的違禁交易。同樣，雖然我們的重點是在南加州填充市場擁有和經營工業地產，但有時收購可能包括非工業地產，例如辦公和其他用途，目的是將這些房產重新定位或重新開發為工業用途，或者以旨在滿足房地產投資信託基金安全港要求的方式處置非工業資產，以避免房地產投資信託基金税法規定的違禁交易。
我們增長戰略的一個關鍵組成部分是通過場外和輕度銷售的交易收購房產，這些房產在收購時通常以低於市場入住率或低於市場租金的形式運營，或者租金在短期內展期，或者通過功能或物理重新定位和改進提供增加價值的機會。通過各種重新定位、再開發以及專業的租賃和營銷策略，我們力求提高物業的功能和對潛在租户的吸引力，並隨着時間的推移，將物業的入住率穩定在達到或超過市場價格的水平。
重新定位可以提供一系列財產改進。這可能包括對物業進行全面的結構翻新，將未充分利用的大型空間轉化為一系列更小、更具功能性的空間，也可能包括增加建築面積、對物業場地進行現代化改造、消除功能過時、增加或改善裝卸區和卡車通道、加強消防生命安全系統或其他增值改進，在每種情況下都旨在改善房產的現金流和價值。
我們有許多重要的重新定位特性，分別列在下表中。被認為重要的重新定位物業通常被定義為為了實施基本建設改善而有大量空置空間的房產，完成重新定位工作和租賃的成本估計超過100萬美元，重新定位和租賃的時限估計超過六個月。我們還有一系列其他空間需要重新定位，由於其規模較小、範圍相對較小、預計的重新定位成本或相對名義的停機時間，下文未予介紹，但是，總體而言，這些空間可能很大（我們稱之為 “其他重新定位項目”）。
一旦投資已完全部署或接近完全部署並且物業可供入住，通常認為重新定位已完成。由於每項重新定位工作都是獨一無二的，是根據房產、目標租户以及一般市場和特定子市場的整體趨勢決定的，因此重新定位對我們的租金收入和入住水平的時機和影響將有所不同，因此將影響我們各時期運營業績的比較，可預測性有限。
重建物業的定義是指由於建築物過時而計劃全部或部分拆除現有建築物的財產，和/或我們計劃建造地面建築物的土地過剩或空置的房產。
截至2023年3月31日，我們的19處房產正在重新定位或重新開發中，有5處房產處於租賃階段。此外，我們還有另外八處房產在籌建中，我們預計將在2023年第三季度至2024年第一季度之間開始重新定位/重建施工工作。下表彙總了這些房產，以及最近在2022年穩定的房產，因為這些穩定的時機直接影響我們當前和比較的運營業績。我們認為，在 (i) 入住率達到 90% 或 (ii) 施工完成之日起一年後，重新定位/重建物業將保持穩定。
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預計施工週期(1)
房地產（子市場）市場
可出租物業總面積（平方英尺）(2)
重新定位/租賃可出租平方英尺(2)
開始完成截至2023年3月31日的租賃物業總額百分比
當前重新定位：
19431 聖達菲大道（南灣）啦着陸着陸1Q-20222Q-2023
100%(3)
20851 Currier Road（SG Valley）啦59,412 59,412 1Q-20232Q-2023—%
2800 卡西塔斯大道（舊金山谷）啦117,234 117,234 1Q-20233Q-2023—%
碼頭大道 444 號（南灣）啦26,700 26,700 1Q-20234Q-2023—%
杜邦大道 500 號（IE-西部）SB274,898 274,898 1Q-20231Q-2024—%
11308-11350 彭羅斯街（舊金山谷）啦151,604 71,547 1Q-20232Q-202452%
總電流再定位629,848 549,791 
租賃（重新定位）：
12821 諾特街（West OC）(4)
OC165,171 165,171 1Q-20191Q-2023—%
格林斯通大道 12133 號（中部縣）(5)
啦着陸着陸1Q-20211Q-2023100%
8210-8240 哈斯克爾大道（舊金山谷）啦52,934 52,934 1Q-20221Q-202328%
14100 Vine Place（中部縣）啦122,514 122,514 2Q-20224Q-2022—%
租賃總額（重新定位）340,619 340,619 
未來的重新定位：
29120 商務中心大道（舊金山谷）啦135,258 135,258 3Q-20231Q-2024100%
貝爾蒙特街 1010 號（IE-West）SB61,824 61,824 3Q-20233Q-2024100%
未來全面重新定位197,082 197,082 
預計施工週期(1)
房地產（子市場）市場
預計重建項目可出租平方英尺(6)
開始完成截至2023年3月31日的租賃物業總額百分比
目前的重建：
桑德希爾大道 1055 號（南灣）啦127,857 3Q-20211Q-2024—%
9615 諾沃克大道（中部縣）啦201,571 3Q-20212Q-2024—%
9920-10020 先鋒大道（中部縣）啦162,231 4Q-20211Q-2024—%
12752-12822 Monarch Street（West OC）(7)
OC161,711 1Q-20222Q-2023參見腳註 (7)
1901 Via Burton（北奧克州）OC139,449 1Q-20221Q-2024—%
3233 米申奧克斯大道（文圖拉）(8)
風險投資117,358 2Q-20222Q-2024—%
6027 東方大道（洛杉磯中部）啦93,498 3Q-20221Q-2024—%
8888-8892 巴爾博亞大道（南達科他州中部）SD123,488 3Q-20222Q-2024—%
2390-2444 American Way（北部 OC）OC100,483 4Q-20221Q-2024—%
12118 布盧姆菲爾德大道（中部縣）啦107,045 4Q-20222Q-2024—%
4416 阿蘇薩峽谷路（SG Valley）啦130,063 4Q-20222Q-2024—%
科羅納多街 3071 號（北奧克州）OC105,173 1Q-20231Q-2024—%
15010 唐·朱利安路（SG Valley）啦219,242 1Q-20232Q-2024—%
當前重建總數1,789,169 
— 參見下一頁開頭的腳註 —
40

預計施工週期(1)
房地產（子市場）市場
預計重建項目可出租平方英尺(6)
開始完成截至2023年3月31日的租賃物業總額百分比
租賃（重建）：
15601 阿瓦隆大道（南灣）啦86,879 3Q-20211Q-2023—%
租賃總額（重建）86,879 
未來的重建：
12772 聖費爾南多路（舊金山谷）啦143,421 3Q-20233Q-202452%
19900 Plummer Street（舊金山谷）啦79,900 3Q-20234Q-2024100%
17907-18001 菲格羅亞街（南灣）啦75,392 4Q-20234Q-2024100%
21515 西部大道（南灣）啦84,100 4Q-20234Q-2024—%
雷蒙德大道 1500 號（北奧克州）OC138,497 4Q-20231Q-2025—%
13711 Freeway Drive（中部縣）啦104,500 1Q-20242Q-2025100%
未來全面重建625,810 

穩定了(9)
市場穩定的可出租平方英尺週期穩定截至2023年3月31日的租賃物業總額百分比
29025-29055 Paine Avenue（聖費爾南多谷）啦111,260 1Q-2022100%
East Ball Road 900（北 OC）OC62,607 2Q-2022100%
洛斯涅託斯路 11600 號（中部縣）啦106,251 3Q-2022100%
3441 麥克阿瑟大道(OC 機場)OC124,102 3Q-2022100%
415-435 汽車大道（SG Valley）啦94,321 4Q-2022100%
15650-15700 阿瓦隆大道（南灣）啦98,259 4Q-2022100%
19475 Gramercy Place（南灣）啦47,712 4Q-2022100%
2022 年總量已穩定644,512 

(1)預計的施工開始期是我們預計項目開始實際施工的期限。在實際施工之前，我們從事施工前活動，包括設計工作、獲得許可證或應享權利、現場工作以及施工前的其他必要活動。預計完工期是我們目前對項目基本完成和項目可供入住的期限的估計。我們預計將每季度更新一次時間估算。由於多種因素，包括但不限於許可證要求、施工延遲（包括與供應鏈積壓有關的延遲）、範圍變化和其他不可預見的情況，預計施工期可能會發生變化。
(2)“物業可出租總平方英尺” 是指整處房產或特定建築物（如果適用，請註明腳註）的可出租總平方英尺。“重新定位/租賃可出租平方英尺” 是指物業/建築物需要重新定位的實際可出租平方英尺，可能小於財產可出租總平方英尺。
(3)截至2023年3月31日，聖達菲大道19431號已經出租，租户佔用了部分房產。該租户預計將在2023年第二季度全面入住，但須視重新定位工作完成而定。
(4)在諾特街 12821 號，我們對現有的 120,800 平方英尺的可出租建築進行了重新定位，並建造了大約 45,000 平方英尺的可出租平方英尺的新倉庫空間。
(5)截至2023年3月31日，單租户集裝箱儲存設施格林斯通大道12133號已預租，租約預計將於2023年第二季度開始。
(6)代表重建完成後該項目的估計可出租平方英尺。
41

(7)截至2023年3月31日，12752-12822號帝王街佔地271,268平方英尺。該項目包括111,325平方英尺的可出租面積，現有租户尚未重新開發。我們正在重新定位63,815平方英尺的可出租面積，並已拆除99,925平方英尺的可出租平方英尺，並已開始建造一座新的97,896平方英尺的建築取而代之。完工後，整個項目將包含273,036平方英尺的可出租面積。
(8)截至2023年3月31日，Mission Oaks Boulevard包括409,217平方英尺的可出租面積，目前已有人居住，尚未重新開發。我們計劃建造一座佔地117,358平方英尺的新建築。我們還在整個項目中進行現場工作。完工後，整個項目將包含526,575平方英尺的可出租面積。
(9)我們認為，在 (i) 入住率達到 90% 或 (ii) 施工完成之日起一年後，重新定位的物業將保持穩定。
資本化成本
因重新定位或重建活動而無法運營的房產我可能有資格獲得不同水平的利息、保險和房地產税資本化在重建和施工期間。增值收購導致我們的重新定位和再開發活動的增加可能會導致未來有資格獲得利息、保險和税收資本化的資產餘額增加。在截至2023年3月31日的三個月中，我們資本化了500萬美元的利息支出和160萬美元的保險和房地產税支出，這些支出與我們的重新定位和重建項目有關。
施工成本和時間
最近的通貨膨脹和供應鏈壓力導致建築材料和勞動力成本增加，再加上政府批准和應享待遇的更長週期，導致預算和實際建築成本的總體增加，以及我們某些重建項目的啟動和完成延遲。儘管我們市場的低空置率和持續的租金增長（見下文 “——租賃活動和租金率”）有助於緩解施工成本上漲和項目延誤的部分影響，但成本的額外增加和進一步的延誤可能會導致我們重建項目的預期收益降低，這可能會對我們未來的收益產生負面影響。
租金收入
我們的經營業績主要取決於我們投資組合中的房產產生的租金收入。這些物業產生的租金收入受到我們維持或提高物業入住率和租金率的能力的影響，這將取決於我們租賃空置空間和以優惠價格重新租賃即將到期的空間的能力。
入住率
截至2023年3月31日，我們的合併投資組合，包括後續段落中描述的重新定位空間，已佔用約93.8％，而我們的穩定合併投資組合不包括此類空間的佔用率約為97.4％。我們認為，增加我們物業入住率的機會將是未來收入增長的重要驅動力。推動這一增長的機會將來自於目前在建的重新定位和重建項目的完成和租賃。
正如上文 “——房產的收購和增值再定位和再開發” 下的表格所總結的那樣，截至2023年3月31日，我們有19處房產正在進行重新定位或重建，五處房產正在出租中，總可出租面積為40萬平方英尺，我們有8個重新定位和重建項目，估計合計80萬平方英尺竣工時可出租的平方英尺。此外，我們還有30萬平方英尺的可出租平方英尺的其他重新定位項目。截至2023年3月31日，這些物業的空置空間集中在我們的洛杉磯、奧蘭治縣和聖貝納迪諾市場，佔我們合併投資組合總平方英尺的3.6％。包括這些物業的空置空間在內，截至2023年3月31日，我們在洛杉磯、奧蘭治縣和聖貝納迪諾市場的加權平均入住率分別為94.9％、90.3％和90.5％。不包括這些物業的空置空間，截至2023年3月31日，我們在這些市場的加權平均入住率分別為98.0％、99.5％和94.9％。我們認為，我們未來長期增長的重要部分將來自目前正在或計劃進行重新定位/重建的項目的完工，以及通過發現或獲得新的重新定位和再開發機會，無論是在我們現有的投資組合中，還是通過新的投資，這些機會可能因時期而異，視市場條件而定。
42

未進行重新定位的房產的入住率受到我們南加州填充市場的區域和當地經濟狀況的影響。在過去的幾年中，洛杉磯、奧蘭治縣、聖貝納迪諾和聖地亞哥市場繼續保持歷史最低的空置率和正吸收率，這是持續的高租户需求和低產品可用性的共同結果。因此，我們在這些市場的房地產總體上表現出類似的趨勢。我們認為，在2023年剩餘時間內，總體市場狀況將保持樂觀，提高我們物業的入住率和租金率的機會將是未來收入增長的重要推動力；但是，無法保證最近的積極市場趨勢會持續下去。
租賃活動和租賃費率
下表列出了我們在截至2023年3月31日的三個月中對新租約和續訂租約的租賃活動：
 新租約
季度數字
的租約		可出租平方英尺加權平均租賃期限
（以年為單位）
每平方英尺的有效租金(1)
GAAP 租賃利差(2)(4)
現金租賃利差(3)(4)
Q1-202354 522,288 3.6 $21.41 108.8 %87.6 %
 續訂租約到期的租約
留存率%(7)
季度數字
的租約		可出租平方英尺加權平均租賃期限
（以年為單位）
每平方英尺的有效租金(1)
GAAP 租賃利差(2)(5)
現金租賃利差(3)(5)
數字
的租約
可出租平方英尺(6)
可出租平方英尺
Q1-202368 1,254,005 4.1 $22.02 74.9 %54.5 %136 2,461,943 83.3 %
(1)每平方英尺的有效租金是租賃期內根據公認會計原則計算的平均基本租金，以每年每平方英尺美元表示。包括本季度執行的所有新租約和續訂租約。
(2)按新租約或續訂租約的 GAAP 租金與相同空間即將到期的租約的 GAAP 租金之間的變化計算。
(3)按新租約或續訂租約的起始現金租金與相同空間到期租約的到期現金租金之間的變化計算。
(4)在截至2023年3月31日的三個月中籤訂的新租約的GAAP和現金再租賃利差不包括18份租約，總計235,570平方英尺的可出租平方英尺，沒有可比的租賃數據。在這18份排除在外的租約中，有12份140,457平方英尺的可出租面積的租約是最近重新定位/重新開發的空間。可比租賃通常不包括：（i）我們從未佔用的空間，（ii）最近重新定位/重新開發的空間，（iii）空置超過一年的空間，或（iv）租賃期限短於六個月的空間。
(5)在截至2023年3月31日的三個月內執行的續訂租約的GAAP和現金再租賃租金利差，不包括一份可出租面積為3,750平方英尺的租約。
(6)包括在截至2023年3月31日的三個月內到期的總計716,193平方英尺的可出租平方英尺的租約，這些租約已經或將要進行重新定位（包括 “其他重新定位項目”）或重建。
(7)保留率的計算方法是續訂租賃平方英尺加上搬遷/擴建平方英尺，除以該期間到期的租賃的平方英尺。保留不包括與以下內容相關的平方英尺：（i）與租户撤出後重新定位的空間（包括 “其他重新定位項目”）相關的租約即將到期，（ii）通過預先協商的替代租約提前終止，以及（iii）空間由子租户直接租賃的搬出。
43

我們的租賃活動既受到我們的重新定位和重建工作的影響，也受到市場狀況的影響。當我們重新定位房產時，在我們的重新定位工作完成之前，其空間可能無法出租。截至2023年3月31日，我們目前有19個重新定位/重建項目，預計施工完成期從2023年第二季度到2024年第二季度不等，另外還有8個重新定位和重建項目正在籌備中，預計施工完成日期為2025年第二季度。我們預計，隨着我們完成增值計劃並將這些物業投入使用，這些物業將對我們的租賃活動和創收產生積極影響。     
預定租約到期
我們在租約即將到期的情況下重新租賃空間的能力受到市場經濟和競爭條件以及我們個別房產的相對可取性的影響，這可能會影響我們的運營業績。下表列出了自2023年3月31日起的10個完整和部分日曆年度中每個日曆年度的截至2023年3月31日的租賃到期日程表，以及可用且正在進行重新定位的空間。
租賃到期年份即將到期的租約數量
總可出租平方英尺(1)
佔總自有平方英尺的百分比
年化基本租金(2)
佔年化基本租金總額的百分比(3)
每平方英尺的年化基本租金(4)
空缺(5)
— 1,111,325 2.5 %$— — %$— 
重新定位/重建(6)
— 1,593,442 3.6 %— — %$— 
MTM 租户11 148,175 0.3 %2,157 0.4 %$14.56 
2023 年的剩餘時間294 4,288,343 9.8 %60,324 10.2 %$14.07 
2024422 7,092,736 16.1 %85,760 14.5 %$12.09 
2025362 6,978,646 15.9 %95,224 16.1 %$13.65 
2026254 7,033,745 16.0 %91,947 15.5 %$13.07 
2027129 4,854,362 11.1 %76,411 12.9 %$15.74 
202865 2,296,313 5.2 %34,343 5.8 %$14.96 
202923 1,992,318 4.5 %30,226 5.1 %$15.17 
203020 1,705,518 3.9 %23,867 4.0 %$13.99 
203118 1,906,263 4.3 %31,559 5.3 %$16.56 
203214 895,643 2.1 %18,054 3.1 %$20.16 
此後31 2,057,443 4.7 %41,868 7.1 %$20.35 
合併投資組合總額1,643 43,954,272 100.0 %$591,740 100.0 %$14.35 
(1)代表到期時的合同平方英尺。
(2)根據截至 2023 年 3 月 31 日，此類租賃條款的每月合同基本租金（租金減免前）乘以 12 計算。不包括租户報銷。金額以千計。
(3)計算方法為本表中列出的年化基本租金除以截至2023年3月31日的總投資組合的年化基本租金。
(4)計算方法為截至2023年3月31日此類租賃的年化基本租金除以此類租賃的佔用平方英尺。
(5)代表截至2023年3月31日的空置空間（未在重新定位/重建中）。包括截至2023年3月31日已簽署但尚未開始的總計99,464可出租平方英尺的租約。
(6)代表截至2023年3月31日被歸類為重新定位（包括 “其他重新定位項目”）或重建物業的空置空間。
截至2023年3月31日，除了我們投資組合中目前有110萬平方英尺的可出租空間和當前重新定位下約160萬平方英尺的空置空間外，佔我們投資組合總可出租平方英尺的9.8％和16.1％的租約計劃分別在2023年剩餘時間和2024年到期。在截至2023年3月31日的三個月中，我們續訂了68份租約，總面積為130萬平方英尺，留存率為83.3％。在此期間，我們的留存率受到許多關鍵市場的低空缺率和高需求的影響。在截至2023年3月31日的三個月中，新租約和續訂租約的加權平均期限分別為3.6年和4.1年，我們預計未來的新租約和續訂租約的條款將相似。
44

截至2023年3月31日，計劃在2023年剩餘時間和2024年到期的租約分別約佔我們投資組合年化基本租金總額的10.2％和14.5％。我們估計，按加權平均計算，計劃在2023年剩餘時間和2024年到期的租賃的就地租金目前低於當前的市場要價，儘管任何特定子市場中的個別單元或房產目前可能在該子市場內以高於、低於或按當前的市場要價出租。
如上文 “——市場和投資組合基礎知識” 所述，儘管包括空置率和平均租賃率變化在內的市場指標因市場而異，但總體而言，市場空置率持續偏低，各子市場普遍存在供需失衡，這繼續支撐強勁的市場基本面，包括租金的正增長。因此，我們預計市場動態將保持健康，這些積極趨勢將繼續為租約續訂率的提高提供有利的環境。因此，我們預計2023年剩餘時間將顯示出正的續訂率和租賃利差。
我們的市場狀況
我們投資組合中的房產主要位於南加州的填充市場。經濟或其他狀況的正面或負面變化，包括與 COVID-19 疫情有關的地方政府緊急聲明即將到期的影響、持續的高通脹以及該市場的不利天氣條件和自然災害，可能會影響我們的整體表現。
物業開支
我們的財產支出通常包括公用事業、房地產税、保險、場地維修和維護成本以及管理費用分配。對於我們的大多數房產，我們的房地產支出部分是通過租户租賃中的三重淨準備金或修改後的總支出報銷來收回的。我們的大多數租賃還包括合同規定的年租金上漲3％或以上，這在一定程度上有助於緩解房地產支出隨着時間的推移而可能增加的風險。但是，我們的租賃條款各不相同，在某些情況下，我們可能會承擔財產費用。我們的整體財務業績將受到我們能夠在多大程度上將房地產費用轉嫁給租户的影響。

應納税房地產投資信託基金子公司
截至2023年3月31日，我們的運營合作伙伴關係間接全資擁有雷克斯福德工業房地產與管理公司，我們稱之為我們的服務公司。出於聯邦所得税的目的，我們已選擇與我們的服務公司一起將我們的服務公司視為應納税的房地產投資信託基金子公司。應納税房地產投資信託基金子公司通常可以向我們的租户提供非傳統服務和其他服務，並從事我們或我們的子公司（應納税房地產投資信託基金子公司除外）在不對我們作為房地產投資信託基金的資格產生不利影響的情況下不得直接從事的活動，前提是應納税房地產投資信託基金子公司不得運營或管理住宿設施或醫療保健設施或向運營任何住宿設施或醫療保健設施的任何品牌提供權利。將來，我們可能會組建更多的應納税房地產投資信託基金子公司，我們的運營合夥企業可能會將其在某些全資子公司或其資產中的部分或全部權益捐給我們的服務公司。就75％或95％的總收入測試而言，我們的應納税房地產投資信託基金子公司獲得的任何收入將不計入我們的應納税所得額，除非此類收入作為股息分配給我們，在這種情況下，此類股息收入將符合95％，但不符合75％的總收入標準。由於應納税房地產投資信託基金子公司作為普通公司需要繳納聯邦所得税以及州和地方所得税（如果適用），因此與其他子公司獲得的收入相比，我們的應納税房地產投資信託基金子公司賺取的收入通常需要繳納更高的税率。我們的應納税房地產投資信託基金子公司是一家須繳納聯邦和州所得税的股份公司。但是，它有未確認的累計淨運營虧損結轉，因此在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月中，沒有所得税準備金。

45

關鍵會計政策與估計
根據公認會計原則編制財務報表要求管理層在某些情況下做出估算和假設，這些估計和假設會影響財務報表發佈之日報告的資產和負債金額以及報告期報告的收入和支出金額。實際金額可能與這些估計和假設有所不同。管理層根據現有信息及其認為截至本文發佈之日合理的各種假設，持續評估這些估計。此外，其他從事類似業務的公司可能會使用不同的估算政策和方法，這可能會影響我們的經營業績和財務狀況與其他公司的經營業績和財務狀況的可比性。
在截至2022年12月31日止年度的10-K表年度報告以及本10-Q表報告第1項下的合併財務報表的 “附註2——重要會計政策摘要” 中，我們確定了某些關鍵會計政策，這些政策會影響我們在編制合併財務報表時使用的某些更重要的估計和假設。在本報告所涉期間，我們沒有對我們的關鍵會計政策和估計進行任何重大修改。
運營結果
由於（i）房地產收購、（ii）財產處置和（iii）在比較報告期內因重新定位或重建而停止使用的房產的影響，我們的合併經營業績通常無法同期進行比較。我們的 “總投資組合” 代表報告期內擁有的所有房產。為了消除因收購、處置和重新定位/再開發而導致的總投資組合變化的影響，並強調我們持續業務的經營業績，我們單獨公佈了 “相同房地產投資組合” 的業績。
在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月中，我們的相同房地產投資組合包括我們在2022年1月1日至2023年3月31日期間全資擁有的所有房產，並且在2022年1月1日之前處於穩定狀態，其中包括總計約3,260萬可出租平方英尺的建築物，佔我們的257處房產。我們的相同房地產投資組合的業績不包括在2022年1月1日至2023年3月31日期間收購或出售的房產、被歸類為當前或未來重新定位（包括 “其他重新定位” 的精選建築物）、2022年或2023年期間的重建或租賃的房產或建築物、利息收入、利息支出以及公司一般和管理費用。
除了我們相同房地產投資組合中包含的房產外，我們的總投資組合還包括在2022年1月1日至2023年3月31日期間購買的68處房產，總計約770萬平方英尺，以及在2022年1月1日至2023年3月31日期間出售的兩處房產，總計約為10萬可出租平方英尺。
截至2023年3月31日和2022年3月31日，我們的相同物業投資組合的入住率分別約為98.0％和99.1％。在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月中，我們的相同物業投資組合加權平均入住率分別約為98.0％和99.0％。

46

截至2023年3月31日的三個月與截至2022年3月31日的三個月的比較
下表彙總了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月，我們的相同房地產投資組合和總投資組合的歷史經營業績（千美元）： 
 
 相同的房地產投資組合總投資組合
 截至3月31日的三個月增加/（減少）%截至3月31日的三個月增加/（減少）%
 20232022改變20232022改變
收入        
租金收入$134,237 $126,508 $7,729 6.1 %$185,164 $140,588 $44,576 31.7 %
管理和租賃服務— — — — %190 163 27 16.6 %
利息收入— — — — %882 1 881 88,100.0 %
總收入134,237 126,508 7,729 6.1 %186,236 140,752 45,484 32.3 %
運營費用       
物業開支29,885 29,215 670 2.3 %42,825 33,429 9,396 28.1 %
一般和行政— — — — %18,197 14,717 3,480 23.6 %
折舊和攤銷37,255 37,475 (220)(0.6)%59,429 42,471 16,958 39.9 %
總運營費用67,140 66,690 450 0.7 %120,451 90,617 29,834 32.9 %
其他開支       
其他開支— — — — %647 38 609 1,602.6 %
利息支出— — — — %13,701 9,683 4,018 41.5 %
支出總額67,140 66,690 450 0.7 %134,799 100,338 34,461 34.3 %
債務消滅造成的損失— — — — %— — — — %
出售房地產的收益— — — — %12,133 8,486 3,647 43.0 %
淨收入$67,097 $59,818 $7,279 12.2 %$63,570 $48,900 $14,670 30.0 %
租金收入
在下表中，我們列出了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月租金收入的組成部分，其中包括租金收入、租户報銷和其他與租賃相關的收入。以下列報的租金收入不是也無意按照公認會計原則列報。我們之所以提供這些信息，是因為我們認為管理層、投資者、證券分析師和其他利益相關方經常使用這些信息來了解和評估公司的業績。
相同的房地產投資組合總投資組合
截至3月31日的三個月增加/（減少）%截至3月31日的三個月增加/（減少）%
類別20232022改變20232022改變
租金收入(1)
$110,937 $103,898 $7,039 6.8 %$153,181 $115,572 $37,609 32.5 %
租户補償(2)
22,894 22,247 647 2.9 %31,419 24,553 6,866 28.0 %
其他收入(3)
406 363 43 11.8 %564 463 101 21.8 %
租金收入$134,237 $126,508 $7,729 6.1 %$185,164 $140,588 $44,576 31.7 %
與截至2022年3月31日的三個月相比，在截至2023年3月31日的三個月中，我們的相同房地產投資組合和總投資組合租金收入分別增加了770萬美元，增長6.1％和4,460萬美元，增長31.7％，原因如下：
47

(1) 租金收入
與截至2022年3月31日的三個月相比，在截至2023年3月31日的三個月中，我們的相同物業投資組合和投資組合總租金收入分別增加了700萬美元，增長了6.8％和37.6萬美元，增長了32.5％。我們的相同房地產投資組合租金收入的增加主要是由於新租和續訂租約的平均租金率上漲，但部分被低於市場淨租賃無形資產的攤銷額減少了50萬美元，壞賬註銷額和被認為不可能收回的租户應收賬款準備金增加了40萬美元，抵消了部分抵消。我們在2022年1月1日至2023年3月31日期間收購的68處房產的增量收入也對我們的總投資組合租金收入產生了積極影響。
(2) 租户補償
與截至2022年3月31日的三個月相比，在截至2023年3月31日的三個月中，我們的相同房地產投資組合租户報銷收入增加了60萬美元，增長了2.9％，我們的投資組合租户報銷總收入增加了690萬美元，增長了28.0％。我們的相同房地產投資組合租户報銷收入的增加主要是由於完成去年同期可收回費用對賬的時間差異以及可報銷的公用事業費用和財產税支出增加，租户報銷額增加。我們的投資組合租户報銷總收入也受到我們在2022年1月1日至2023年3月31日期間收購的68處房產的租户補償增量的影響。
(3) 其他收入
與截至2022年3月31日的三個月相比，在截至2023年3月31日的三個月中，我們的相同房地產投資組合和總投資組合其他收入分別增加了4.3萬美元，即11.8％和10萬美元，增長21.8％，這主要是由於延遲支付的租金費用增加。
管理和租賃服務
在截至2023年3月31日的三個月中，我們的投資組合管理和租賃服務總收入與截至2022年3月31日的三個月相比增加了2.7萬美元，增長了16.6％。
利息收入
由於投資於貨幣市場賬户的平均現金餘額增加和利率上升，利息收入從截至2022年3月31日的三個月的1,000美元增加到截至2023年3月31日的三個月的90萬美元。
物業開支
與截至2022年3月31日的三個月相比，在截至2023年3月31日的三個月中，我們的相同房地產投資組合和投資組合的總房地產支出分別增加了70萬美元，增長了2.3％和940萬美元，增長了28.1％。我們的相同房地產投資組合物業支出的增加主要是由於公用事業支出的增加、員工人數增加所推動的分配管理費用以及勞動力成本的增加、財產税支出以及維修和維護支出。我們的投資組合物業支出總額也受到我們在2022年1月1日至2023年3月31日期間收購的68處房產的增量支出的影響。
一般和行政
在截至2023年3月31日的三個月中，我們的投資組合一般和管理費用總額增加了350萬美元，增長了23.6％，這主要是由於非現金股權薪酬支出增加，主要與2021年和2022年績效單位股權補助有關，員工人數增加和勞動力成本增加以及應計獎金支出增加。
48

折舊和攤銷
在截至2023年3月31日的三個月中，我們的相同房地產投資組合折舊和攤銷費用與截至2022年3月31日的三個月相比減少了20萬美元，下降了0.6％，這主要是由於我們的某些房產在2022年1月1日之後與收購相關的就地租賃無形資產已完全折舊，但部分被與2022年1月1日之後投入使用的資本改善相關的折舊支出增加所抵消遞延租賃成本的攤銷。與截至2022年3月31日的三個月相比，在截至2023年3月31日的三個月中，我們的總投資組合折舊和攤銷費用增加了1700萬美元，增長了39.9％，這主要是由於我們在2022年1月1日至2023年3月31日期間收購的68處房產的支出增加。
其他開支
我們的投資組合其他支出總額從截至2022年3月31日的三個月的3.8萬美元增加到截至2023年3月31日的三個月的60萬美元，這主要是由於2023年產生的30萬美元建築拆除成本以及2023年記錄的20萬美元減值費用，用於減少因提前終止轉租租户而產生的與我們的辦公空間租賃相關的使用權資產的賬面價值。
利息支出
與截至2022年3月31日的三個月相比，在截至2023年3月31日的三個月中，我們的投資組合利息支出總額增加了400萬美元，增長了41.5％。利息支出的增加主要包括以下內容：（i）與我們在2022年7月完成的4億美元定期貸款額度借款相關的550萬美元增加了550萬美元；（ii）與我們在2022年5月完成的3億美元定期貸款額度借款和相關的利率互換相關的280萬美元增加了280萬美元；（iii）與當前和之前的6,000萬美元定期貸款相關的增加了70萬美元，這主要是由於提高利率。這些增長被以下減少部分抵消：（i）與重新定位和再開發活動相關的資本化利息增加了300萬美元；（ii）與償還1.5億美元定期貸款額度和終止相關利率互換相關的減少了140萬美元；（iii）由於我們的無抵押循環信貸額度下的借款減少而減少了40萬美元。
出售房地產的收益
在截至2023年3月31日的三個月中，我們確認出售一處房產的收益為1,210萬美元，該房產的總銷售價格為1,700萬美元。在截至2022年3月31日的三個月中，我們確認出售一處房產的收益為850萬美元，該房產的總銷售價格為1,650萬美元。

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Non-GAAP 補充衡量標準：運營資金和運營核心資金
我們根據全國房地產投資信託協會（“NAREIT”）制定的標準計算歸屬於普通股股東的運營資金（“FFO”）。FFO代表淨收益（虧損）（根據美國普遍接受的會計原則（“GAAP”）計算），不包括出售折舊運營財產或附帶資產的收益（或損失）、折舊運營財產或附帶業務資產的減值損失、與房地產相關的折舊和攤銷（不包括遞延融資成本攤銷）以及未合併合資企業調整後的收益（或虧損）。
管理層使用FFO作為補充績效衡量標準，因為在不包括與房地產相關的折舊和攤銷、財產處置的損益和資產減值時，它提供的績效衡量標準與同比可以反映入住率、租金率和運營成本的趨勢。我們還認為，作為其他房地產投資信託基金使用的廣泛認可的業績衡量標準，FFO可以被投資者用作將我們的經營業績與其他房地產投資信託基金的經營業績進行比較的基礎。
但是，由於FFO不包括折舊和攤銷，既沒有反映因使用或市場狀況而導致的房產價值變化，也沒有反映維持房產運營業績所需的資本支出和租賃佣金水平，所有這些都會產生實際的經濟影響，並可能對我們的運營業績產生重大影響，因此FFO作為衡量我們業績的效用是有限的。其他股票房地產投資信託基金可能無法像我們一樣根據NAREIT的定義計算或解釋FFO，因此，我們的FFO可能無法與其他房地產投資信託基金的FFO相提並論。FFO不應被用作衡量我們流動性的指標，也不表示有資金可以滿足我們的現金需求，包括我們支付股息的能力。
我們通過調整下文對賬中概述的不可比項目的FFO來計算 “核心FFO”。我們認為，核心FFO是一項有用的補充指標，通過調整我們認為不屬於我們持續經營業績的項目，可以更有意義和一致地比較我們的同期運營和財務業績。由於這些調整對我們的財務狀況和運營業績產生了實際的經濟影響，因此Core FFO作為衡量我們業績的效用是有限的。其他房地產投資信託基金可能無法以一致的方式計算核心FFO。因此，我們的核心FFO可能無法與其他房地產投資信託基金的核心FFO相提並論。核心FFO只能被視為對根據公認會計原則計算的淨收入的補充，以衡量我們的業績。
下表列出了淨收益（根據公認會計原則計算和列報的最直接可比的財務指標）與FFO和Core FFO（以千計）的對賬情況：
 截至3月31日的三個月
 20232022
淨收入$63,570 $48,900 
調整：
折舊和攤銷59,429 42,471 
出售房地產的收益12,133 8,486 
運營資金 (FFO)$110,866 $82,885 
調整：
收購費用73 36 
使用權資產的減值188 — 
利率互換終止時的損失攤銷59 112 
不可資本化的拆除成本340 — 
註銷與終止有關的低於市場租賃的無形資產(1)
(1,318)— 
核心 FFO110,208 83,033 
減去：優先股分紅(2,314)(2,314)
減去：歸屬於非控股權益的核心 FFO(2)
(4,809)(3,793)
減去：歸屬於參與證券的核心FFO(3)
(425)(296)
歸屬於普通股股東的核心 FFO$102,660 $76,630 
(1)反映了因初始租期結束時租約終止而未行使的低於市場價格的固定利率續訂期權的低於市場租賃的無形資產部分的註銷。
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(2)非控股權益代表（i）由公司以外的單位持有人擁有的公司運營合夥企業未償還普通單位的持有人，以及（ii）系列1CPO單位、系列2CPO單位和系列3CPO單位的持有人。
(3)參與證券包括限制性股票的未歸屬股份、未歸屬的LTIP單位和未歸屬的績效單位。
非公認會計準則補充指標：淨資產收益率和現金淨資產淨收益率
淨營業收入（“NOI”）是一項非公認會計準則指標，其中包括直接歸因於我們房地產的收入和支出。NOI 的計算方法是租金收入減去財產支出（扣除利息支出、折舊和攤銷）。
我們使用淨資產收益作為補充績效衡量標準，因為在不包括房地產折舊和攤銷費用、一般和管理費用、利息支出、出售房地產的收益（或虧損）和其他非營業項目時，它提供了一種績效指標，與同比相比，可以反映入住率、租金率和運營成本的趨勢。我們還認為，NOI將有助於投資者將我們的經營業績與其他房地產投資信託基金的經營業績進行比較。但是，由於NOI不包括折舊和攤銷費用，既沒有反映使用或市場狀況導致的房產價值變化，也沒有反映維持房產運營業績所需的資本支出和租賃佣金水平（所有這些都有實際經濟影響，可能會對我們的運營業績產生重大影響），因此NOI作為衡量我們業績的效用是有限的。其他股票房地產投資信託基金可能無法以類似的方式計算NOI，因此，我們的淨資產收益可能無法與其他房地產投資信託基金的淨資產收益相提並論。因此，NOI只能被視為淨收入的補充，以衡量我們的業績。NOI不應被用作衡量我們流動性的指標，也不表示有資金可用於滿足我們的現金需求。根據公認會計原則，NOI不應被用作經營活動現金流的替代品。
以現金為基礎的NOI（“現金淨收益指數”）是一項非公認會計準則指標，我們通過在NOI中加減以下項目來計算得出：（i）公允價值租賃收入和（ii）直線租金收入調整。我們使用現金淨利潤和淨資產收益作為補充績效衡量標準。現金淨資產收益不應用作衡量我們的流動性，也不表示有資金可用於滿足我們的現金需求。現金淨收益不應用作根據公認會計原則計算的經營活動產生的現金流的替代品。
下表列出了包含NOI的收入和支出項目以及計算現金淨收入的調整（以千計）：
 截至3月31日的三個月
 20232022
租金收入$185,164 $140,588 
減去：財產開支42,825 33,429 
淨營業收入$142,339 $107,159 
（下圖）高於市場租賃的無形資產的攤銷，淨額(8,290)(5,091)
直線租金收入調整(7,628)(6,901)
現金淨營業收入$126,421 $95,167 
    
51

下表列出了淨收益（根據公認會計原則計算和列報的最直接可比的財務指標）與NOI和Cash NOI（以千計）的對賬情況：
截至3月31日的三個月
 20232022
淨收入$63,570 $48,900 
調整：  
一般和行政18,197 14,717 
折舊和攤銷59,429 42,471 
其他開支647 38 
利息支出13,701 9,683 
管理和租賃服務(190)(163)
利息收入(882)(1)
出售房地產的收益(12,133)(8,486)
淨營業收入$142,339 $107,159 
（下圖）高於市場租賃的無形資產的攤銷，淨額(8,290)(5,091)
直線租金收入調整(7,628)(6,901)
現金淨營業收入$126,421 $95,167 
非公認會計準則補充指標：息税折舊攤銷前利潤回覆
我們計算房地產的利息支出、所得税、折舊和攤銷前的收益（“EBITDA”）回覆”）符合NAREIT制定的標準。未計利潤回覆按淨收益（虧損）（根據公認會計原則計算）計算，扣除利息支出、所得税支出、折舊和攤銷、出售折舊運營財產或附帶資產的收益（或虧損）、折舊運營財產或附帶資產的減值損失以及未合併合資企業的調整。
我們認為息税折舊攤銷前利潤回覆作為衡量我們作為房地產公司經營業績的補充指標，對投資者很有幫助，因為它是衡量我們房地產實際經營業績的直接指標。我們還在比率中使用這種衡量標準來將我們的表現與行業同行的績效進行比較。此外，我們相信息税折舊攤銷前利潤回覆經常被證券分析師、投資者和其他利益相關方在評估股票房地產投資信託基金時使用。但是，我們的行業同行可能無法計算息税折舊攤銷前利潤回覆 就像我們一樣符合NAREIT的定義，因此也符合我們的息税折舊攤銷前利潤回覆可能無法與同行的息税折舊攤銷前利潤相提並論回覆。因此，息税折舊攤銷前利潤回覆應僅被視為淨收益（虧損）的補充，以衡量我們的業績。
下表列出了淨收益（根據公認會計原則計算和列報的最直接可比的財務指標）與息税折舊攤銷前利潤的對賬情況回覆（以千計）：
 截至3月31日的三個月
 20232022
淨收入$63,570 $48,900 
利息支出13,701 9,683 
折舊和攤銷59,429 42,471 
出售房地產的收益(12,133)(8,486)
税前利潤回覆
$124,567 $92,568 
擔保人補充信息
2020年3月，美國證券交易委員會（“SEC”）通過了對S-X法規3-10的修正案，並制定了規則13-01，以簡化與某些註冊證券相關的披露要求。該規定於2021年1月4日生效。公司和運營合夥企業已在S-3表格上向美國證券交易委員會提交了註冊聲明，其中註冊了運營合夥企業的債務證券等證券，這些證券將由公司提供全額無條件的擔保。截至2023年3月31日，運營夥伴關係已發行並償還了2028年到期的5.000％優先票據中的3億美元，2030年到期的2.125％優先票據中的4億美元（“2030年到期的4億美元票據”）以及
52

2031年到期的2.15％優先票據中的4億美元（“2031年到期的4億美元票據”）。運營合夥企業支付2028年到期的5.000％優先票據的3億美元本金、2030年到期的4億美元票據和2031年到期的4億美元票據的本金、保費（如果有）和利息的義務由公司優先擔保。擔保是完全和無條件的，運營合夥企業是公司的合併子公司。
根據對第S-X條第3-10條的修訂，母公司擔保債務的子公司發行人無需提供單獨的財務報表，前提是子債務人合併到母公司的合併財務報表中，母公司擔保是 “完全和無條件的”，並且除下文規定的某些例外情況外，還提供了第13-01條所要求的替代披露，包括敍述性披露和摘要財務信息。因此，業務夥伴關係的單獨合併財務報表尚未列報。此外，根據第13-01 (a) (4) (vi) 條的允許，公司排除了運營合夥企業的彙總財務信息，因為公司和運營合夥企業的資產、負債和經營業績與公司合併財務報表中列出的相應金額沒有重大差異，管理層認為此類彙總財務信息將是重複的，不會為投資者提供增量價值。
流動性和資本資源
概述
我們的短期流動性需求主要包括用於支付運營費用、利息支出、一般和管理費用、資本支出、租户裝修和租賃佣金的資金，以及向我們的運營夥伴關係（“OP 單位”）的普通股和優先股股東以及普通合夥權益持有人的分配。我們預計將通過手頭可用現金、運營現金流、提取無抵押循環信貸額度以及根據我們的市場股票發行計劃發行普通股或發行其他證券來滿足我們的短期流動性需求，如下所述。
我們的長期流動性需求主要包括支付收購、經常性和非經常性資本支出以及預定債務到期日所需的資金。在我們發現資本回收機會時，我們打算通過運營產生的淨現金流、長期無抵押和有擔保融資的收益、無抵押循環信貸額度下的可用借款、包括優先股在內的債務和/或股權證券的發行以及選擇性房地產處置的收益來滿足我們的長期流動性需求。
截至 2023 年 3 月 31 日，我們有：
•期限不同的未償債務，本金總額為23億美元，其中1,100萬美元將在12個月內到期；
•我們的固定利率債務的定期利息支付總額以及浮動利率債務和利率互換的預計淨利息支付額為3.772億美元，其中7,800萬美元將在12個月內到期；
•承諾1.797億美元用於某些租户租約下的租户改善以及與我們的建築供應商簽訂的合同協議下的義務相關的建築工程；以及
•經營租賃承諾，租賃付款總額為2660萬美元，其中230萬美元將在12個月內到期。
有關預定本金支付的更多細節，請參閲本10-Q表報告第1項中包含的合併財務報表的 “附註5——應付票據”。有關定期經營租賃付款的更多詳情，另見合併財務報表的 “附註6——租賃”。
截至2023年3月31日，我們的現金和現金等價物為2.536億美元，我們的無抵押循環信貸額度下沒有未償還的借款，剩下10億美元可用於未來的借款。
流動性來源
運營現金流
運營現金流是我們的主要流動性來源之一，主要取決於：（i）我們物業的入住率和租賃率，（ii）我們收取租金的能力，（iii）我們產生的運營成本水平，（iv）我們向租户轉嫁運營費用的能力。我們面臨着許多與總體經濟和其他不可預測條件有關的風險，這些風險有可能影響我們的整體業績和由此產生的運營現金流。但是，根據我們目前的投資組合和業務戰略，我們預計我們將能夠從運營中產生正現金流。
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自動櫃員機計劃
2023 年 2 月 17 日，我們建立了市場股票發行計劃（“ATM 計劃”），根據該計劃，我們可以不時出售總銷售價格高達 12.5 億美元的普通股（“2023 年 ATM 計劃”）。2023年自動櫃員機計劃取代了我們之前的10億美元自動櫃員機計劃，該計劃於2022年5月27日設立，根據該計劃，截至2023年2月17日，我們出售了普通股，總銷售價格為8.346億美元。
就我們的自動櫃員機計劃而言，我們可以直接通過銷售代理出售普通股，或者我們可能與作為遠期購買者的某些金融機構簽訂遠期股票銷售協議，根據該協議，遠期購買者可以自行決定根據自動櫃員機計劃借入和出售我們的普通股。使用遠期股票出售協議使我們能夠在協議執行時鎖定出售普通股的股價，但將遠期股權銷售協議的結算和出售股票的收益推遲到以後的某個日期。此外，我們預計在協議實物結算時獲得的遠期價格將根據以下因素進行調整：(i) 浮動利率係數等於規定的每日利率減去利差，(ii) 遠期買方的股票借貸成本和 (iii) 協議期限內的預定分紅。
在截至2023年3月31日的三個月中，我們根據2023年自動櫃員機計劃直接通過銷售代理出售了449,227股普通股，加權平均價格為每股60.84美元，總收益為2730萬美元，扣除銷售代理費用後的淨收益為2700萬美元。
在截至2023年3月31日的三個月中，我們與某些在2023年自動櫃員機計劃下充當遠期購買者的金融機構簽訂了遠期股票出售協議，涉及2,126,824股普通股，加權平均初始遠期銷售價格為每股60.09美元。在我們簽訂遠期股權出售協議時，我們沒有從遠期購買者出售普通股中獲得任何收益。
在截至2023年3月31日的三個月中，根據結算時每股59.04美元的加權平均遠期價格，我們發行了2763,708股普通股，淨收益為1.632億美元，從而實際結算了截至2022年12月31日根據我們之前的自動櫃員機計劃和2023年ATM計劃下的所有遠期股票銷售協議未兑現的遠期股票銷售協議。
截至2023年3月31日，根據2023年自動櫃員機計劃，仍有大約11億美元的普通股可供出售。未來的銷售（如果有）將取決於多種因素，包括市場狀況、普通股的交易價格、我們對適當資金來源的確定以及可用資金的潛在用途。
證券發行
我們會持續評估資本市場，尋找籌集資金的機會，如果情況允許，我們可能會不時發行額外證券，用於為收購提供資金，用於在到期時償還長期債務以及用於其他一般公司用途。此類證券可能包括我們或我們子公司的普通股、優先股和/或債務。但是，未來的任何發行都取決於市場狀況、可用定價和資本需求，無法保證我們能夠完成任何此類證券的發行。
    發行2028年到期的3億美元票據— 2023 年 3 月 28 日，我們完成了 3.000 億美元的 5.000% 優先票據的承銷公開發行。3億美元票據的定價為本金的98.975％，票面利率為5.000％。3億美元票據的利息每半年在6月15日和12月15日支付，從2023年6月15日開始，直到2028年6月15日到期日。
我們打算將本次發行的淨收益用於一般管理活動，其中可能包括為未來的收購提供資金、為我們的重建或重新定位活動提供資金或償還未償債務。在使用現金收益之前，我們將本次發行的淨收益投資於計息賬户和短期計息證券，其方式符合我們獲得房地產投資信託基金納税資格的意圖。
我們可以選擇並自行決定在2028年5月15日（3億美元票據到期日前一個月）（“面值收回日”）之前隨時全部或部分贖回3億美元票據，贖回價格等於折扣到贖回日的3億美元票據剩餘定期還款的現值總和（i）中較高者（假設票據每半年到期（假設360天年度包括十二個30天月）在票面收回日）到期國庫利率（定義見第三份補充契約）加上25個基點，減去（b）截至贖回之日的應計利息，以及（ii）贖回的3億美元票據本金的100％。儘管有上述規定，但在票面收回日當天或之後，贖回
54

價格將等於已贖回的3億美元票據本金的100％，加上應計和未付利息。
2022 年遠期股票發行銷售協議的結算 — 2022 年 11 月 10 日，我們與作為遠期購買者的某些金融機構簽訂了遠期股票銷售協議，該協議涉及承銷公開發行 11,846,425 股普通股，初始遠期遠期價格為每股 55.74 美元（“2022 年遠期發行銷售協議”），根據該協議，遠期購買者在發行中共借入和出售了 11,846,425 股普通股。2022年12月，我們通過發行3554,704股普通股部分結算了2022年遠期發行銷售協議，剩餘的8,291,721股普通股有待結算，截至2022年12月31日。
在截至2023年3月31日的三個月中，根據結算時每股55.81美元的加權平均遠期價格，我們發行了8,291,721股普通股，淨收益為4.628億美元，結算了未完成的2022年遠期發行銷售協議。
資本回收
如果我們認為處置投資組合中房產的機會符合我們的業務目標，我們會持續評估潛在處置的機會。在評估這些機會時，我們會考慮各種標準，包括但不限於當地的市場狀況和租賃費率、資產類型和地點，以及收益的潛在用途和税收考慮。税收考慮因素包括儘可能根據《守則》第1031條（“1031交易所”）進入延税同類交易所，以推遲處置的部分或全部應納税收益（如果有）。
在截至2023年3月31日的三個月中，我們完成了一處房產的處置，總銷售價格為1,700萬美元，淨現金收益總額為1,620萬美元。在截至2023年3月31日的三個月之後，淨現金收益用於通過1031交易所交易為收購一處房產提供部分資金。
我們預計將繼續有選擇地和機會主義地處置房產，但是，未來任何潛在處置的時機將取決於市場狀況、特定資產的情況或機會以及我們的資本需求。我們以優惠條件或根本處置精選房產的能力取決於許多因素，包括潛在買家能否獲得信貸，以我們認為可接受的價格購買房產。
投資等級評級
截至2023年3月31日，我們在信貸協議（如下所述）、1億美元無抵押擔保優先票據（“1億美元票據”）、2,500萬美元無抵押擔保優先票據（“1億美元票據”）、2,500萬美元無抵押擔保優先票據和7,500萬美元無抵押擔保優先票據（合稱 “2019A和2019B系列票據”）方面的信用評級為Baa2（穩定展望）和標準普爾和惠譽的BBB+（穩定展望），3億美元票據，2030年到期的4億美元票據和2031年到期的4億美元票據。截至2023年3月31日，我們對5.875％的B系列累積可贖回優先股和5.625％的C系列累積可贖回優先股的信用評級均為BBB-。我們的信用評級基於我們的經營業績、流動性和槓桿率、整體財務狀況以及信用評級機構在對我們的評級分析中採用的其他因素，儘管我們打算維持投資級信用評級，但無法保證我們能夠維持目前的信用評級。如果我們目前的信用評級被下調，在到期日時獲得額外融資或為現有債務再融資可能會變得困難或更加昂貴。
信貸協議
截至2023年3月31日，根據第四次經修訂和重述的信貸協議（“信貸協議”），我們擁有借款能力為10億美元的無抵押循環信貸額度（“Revolver”）、3億美元的無抵押定期貸款額度（“3億美元定期貸款”）和4億美元的無抵押定期貸款額度（“4億美元定期貸款”），以及3億美元的無抵押定期貸款額度（“4億美元定期貸款”）百萬定期貸款，“定期貸款”）。在遵守信貸協議中規定的某些條款和條件的前提下，我們可能會要求額外的貸款人承諾，並將信貸協議的規模再增加8億美元，這可能包括循環貸款下的額外循環承諾、定期貸款的增加、定期貸款部分的增加或上述內容的任意組合。
Revolver計劃於2026年5月26日到期，有兩個為期六個月的延期選項可供選擇。這筆4億美元的定期貸款計劃於2024年7月19日到期，有兩個為期一年的延期選項可供選擇。這筆3億美元的定期貸款將於2027年5月26日到期。
55

信貸協議的利息通常根據我們的選擇支付（i）1個月的SOFR（“Term SOFR”）加上適用的保證金；（ii）每日擔保隔夜融資利率（“SOFR”）加上適用的保證金或（iii）適用的基本利率（定義為（a）聯邦基金利率加上0.50％，（b）行政代理人的最優惠利率，（c）期限SOFR加1.00％，以及（d）百分之一（1.00％））加上適用的保證金。此外，期限SOFR和每日SOFR將通過調整0.10％的SOFR來增加。基於SOFR的貸款的定期融資的適用利潤率從每年0.80％到1.60％不等，基準利率貸款的年利率從0.00％到0.60％不等，具體取決於我們的槓桿率和投資等級評級。根據我們的槓桿率和投資等級評級，基於SOFR的貸款的Revolver的適用利潤率從每年0.725％到1.400％不等，基準利率貸款的年利率從0.00％到0.40％不等。除了Revolver下未償還金額的應付利息外，無論使用情況如何，我們都必須為每家貸款機構在Revolver下的承諾金額支付適用的信貸額度費用。適用的信貸額度費用從每年0.125％到0.300％不等，具體取決於我們的槓桿率和投資等級評級。
此外，信貸協議還包含與可持續發展相關的定價部分，如果我們達到或未達到某些可持續發展績效目標（如適用），則適用的利潤率和適用的信貸額度費用可以分別減少0.04％和0.01％，或分別增加0.04％和0.01％。2023年2月，在確認我們實現2022年的可持續發展績效目標後，Revolver的適用利潤率下降了0.040％至0.685％，定期貸款和信貸額度費的適用利潤率下降了0.760％，下降了0.010％至0.115％。
Revolver和定期貸款可以隨時自願全部或部分預付，無需支付保費或罰款。根據定期貸款借入並已償還或預付的金額不得再借。
信貸協議包含常見和慣常的違約事件，包括拖欠本金、利息或費用、違約信貸協議和其他貸款文件中規定的契約、交叉違約某些其他債務以及破產和其他破產違約。如果違約事件發生並且根據信貸協議仍在繼續，則所有未償貸款的未償本金以及所有應計未付利息和其他應付款項可以宣佈立即到期應付。
截至本10-Q表季度報告的提交之日，我們在Revolver下沒有任何未償借款，還有10億美元可用於未來的借款。
流動性的用途
收購
從歷史上看，我們最重要的流動性需求之一是收購房地產。今年迄今為止，包括季度末之後收購的房產在內，我們完成了八項收購，涉及十處房產，在114英畝的土地上總共可出租200萬平方英尺的建築物，總收購價為8.455億美元，我們正在積極監測市場中的大量房產，我們認為這些房產為我們繼續發展業務提供了有吸引力的潛在投資機會。截至本10-Q表季度報告的提交之日，我們有大約7500萬美元的收購已簽訂合同或已接受報價。無法保證我們會完成任何此類收購。儘管我們完成的實際收購數量將取決於多種因素，但從短期來看，我們預計將通過手頭可用現金、運營現金流、Revolver下的可用借款、通過財產處置回收資本，從長遠來看，通過發行股權證券或長期有擔保和無抵押融資的收益為收購提供資金。有關我們在截至2023年3月31日的三個月中收購的房產摘要，請參閲合併財務報表的 “附註3——房地產投資”。
經常性和非經常性資本支出
資本支出被視為我們短期和長期流動性要求的一部分。正如上文——可能影響未來業績的因素——房產的收購和增值重新定位和再開發中所討論的那樣，截至2023年3月31日，我們的19處房產正在進行重新定位和重建，我們還有另外八處房產正在籌建中，我們預計將在未來四個季度內開始施工。我們目前估計，在未來三年（2023年第二季度至2025年第二季度）中，完成這些物業的重新定位/重建將需要大約4.122億美元的資金。但是，該估算基於我們當前的施工計劃和預算，由於多種因素，包括建築材料或建築服務成本的增加以及與供應鏈積壓相關的施工延誤以及建築材料交貨時間延長，這兩個計劃和預算都可能發生變化。如果我們無法按計劃或在預算範圍內完成施工，我們可能會增加施工成本，並且在租賃房產方面可能會出現延遲。我們預計將通過手頭可用現金、根據2023年自動櫃員機計劃發行普通股、運營現金流和Revolver下可用借款相結合來為這些項目提供資金。
56

下表列出了有關我們投資組合中房產的非經常性和經常性資本支出的某些信息，如下所示：
 截至2023年3月31日的三個月
 
總計(1)
平方英尺(2)
每平方英尺(3)
非經常性資本支出(4)
$28,937 17,793,940 $1.63 
經常性資本支出(5)
2,194 43,068,798 $0.05 
資本支出總額$31,131  
(1)成本以千為單位報告。不包括以下資本化成本：（一）直接負責重建、翻新和修復活動並花時間進行重建、翻新和修復活動的人員的補償成本；（ii）在重新定位或重建項目的施工前和施工期間產生的利息、財產税和保險費用。
(2)對於非經常性資本支出，反映了我們產生此類資本支出的房產的總平方英尺。對於經常性資本支出，反映了該期間合併投資組合的加權平均平方英尺。
(3)每平方英尺金額的計算方法是將總資本支出成本除以上文 (2) 中定義的平方英尺。
(4)非經常性資本支出是指用於重新定位、重新開發或對此類財產進行其他重大升級或翻新的房產的支出，還包括抗震升級、屋頂或停車場更換的資本支出或收購此類房產時存在的延期維護的資本支出。
(5)經常性資本支出是指用於維護此類財產和更換因普通磨損而產生的物品的支出，包括但不限於維護停車場、屋頂材料、機械繫統、暖通空調系統和其他結構系統的支出。
股息和分配
為了保持我們作為房地產投資信託基金的資格，我們每年必須分配房地產投資信託基金應納税所得額的至少90％，計算時不考慮已支付的股息扣除額，也不包括任何淨資本收益。為了滿足獲得房地產投資信託基金資格且通常無需繳納美國聯邦所得税的要求，我們打算每季度向普通股持有人分配一定比例的現金流。此外，我們打算向OP Unit和優先單位的持有人支付分配款項，並向優先股的持有人支付股息。
2023 年 4 月 14 日，我們的董事會宣佈了以下季度現金分紅/分配的記錄日期和支付日期。
安全每股/單位金額記錄日期付款日期
普通股$0.38 2023年6月30日2023年7月17日
OP 單位$0.38 2023年6月30日2023年7月17日
5.875% B 系列累積可贖回優先股
$0.367188 2023年6月15日2023年6月30日
5.625% C 系列累積可贖回優先股
$0.351563 2023年6月15日2023年6月30日
4.43937% 累積可兑換可轉換優先單位
$0.505085 2023年6月15日2023年6月30日
4.00% 累積可兑換可轉換優先單位
$0.45 2023年6月15日2023年6月30日
3.00% 累積可兑換可轉換優先單位
$0.545462 2023年6月15日2023年6月30日
57

未償債務
下表列出了截至2023年3月31日我們未償合併債務的某些信息：
 合同到期日利潤率高於 SOFR
有效利率(1)
 
本金餘額
（以千計）(2)
無抵押和有擔保債務：
無抵押債務： 
 
循環信貸額度(3)
5/26/2026
(4)
S+0.685 %
(5)
5.655 %$— 
4億美元定期貸款7/19/2024
(4)
S+0.760 %
(5)
4.832 %
(6)
400,000 
1 億美元優先票據8/6/2025不適用4.290 %
 
100,000 
3億美元定期貸款5/26/2027S+0.760 %
(5)
3.677 %
(7)
300,000 
1.25 億美元的優先票據7/13/2027不適用3.930 %125,000 
2028年到期的3億美元優先票據6/15/2028不適用5.000 %300,000 
2,500 萬美元的 2019A 系列優先票據7/16/2029不適用3.880 %25,000 
2030 年到期 4 億美元優先票據12/1/2030不適用2.125 %400,000 
2031年到期的4億美元優先票據9/1/2031不適用2.150 %400,000 
7500 萬美元的 2019B 系列優先票據7/16/2034不適用4.030 %75,000 
無抵押債務總額$2,125,000 
有擔保債務：    
2601-2641 曼哈頓海灘大道4/5/2023不適用4.080 %$3,802 
960-970 諾克斯街11/1/2023不適用5.000 %2,283 
7612-7642 伍德温德大道1/5/2024不適用5.240 %3,688 
洛斯涅託斯路 11600 號5/1/2024不適用4.190 %2,419 
6000萬美元定期貸款10/27/2024
(8)
S+1.250 %
(8)
5.060 %
(8)
60,000 
裏奇頓街 5160 號11/15/2024不適用3.790 %4,122 
東園大道 22895 號11/15/2024不適用4.330 %2,594 
701-751 Kingshill Place1/5/2026不適用3.900 %7,079 
13943-13955 巴爾博亞大道7/1/2027不適用3.930 %14,874 
第 126 街 2205 號12/1/2027不適用3.910 %5,200 
2410-2420 聖達菲大道1/1/2028不適用3.700 %10,300 
11832-11954 拉謝內加大道7/1/2028不適用4.260 %3,909 
吉爾伯特/拉帕爾馬3/1/2031不適用5.125 %1,888 
7817 伍德利大道8/1/2039不適用4.140 %2,978 
有擔保債務總額$125,136 
合併債務總額 3.616 %$2,250,136 
(1)反映截至2023年3月31日每筆貸款條款下的合同利率，包括自2023年3月31日起生效的利率互換和2023年3月執行的利率互換的影響，生效日期為2023年4月3日（假設它們自2023年3月31日起生效）。利率未進行調整，以包括債務發行成本的攤銷或未攤銷的公允市場價值溢價/折扣或Revolver的設施費。假設截至2023年3月31日，每日SOFR為4.870％，期限SOFR為4.802％（視情況而定）。
(2)不包括未攤銷的債務發行成本和總額為1,940萬美元的溢價/折扣，它們是截至2023年3月31日合併資產負債表中債務賬面價值的減少額。
(3)Revolver需繳納適用的設施費，該費用按貸款人承諾總額的百分比計算，無論使用情況如何。截至2023年3月31日，適用的設施費為0.125％，減去與可持續發展相關的0.01％的利率調整。
58

(4)Revolver有兩次為期六個月的延期，4億美元的定期貸款有兩次為期一年的延期，可由借款人選擇，但須遵守某些條款和條件。
(5)截至2023年3月31日，這些貸款的利率包括Revolver和4億美元定期貸款的每日SOFR和3億美元定期貸款的定期SOFR（在每種情況下均增加0.10％的SOFR調整），加上Revolver的適用年利率為0.725％，定期貸款的年利率為0.80％，具體取決於我們的槓桿率和投資等級，減去與可持續發展相關的利息利率調整為0.04％。這些貸款的SOFR下限也為0％。
(6)自2023年4月3日起，4億美元定期貸款的每日SOFR轉換為3.97231％的固定利率，在加上SOFR調整和適用利潤率並減去與可持續發展相關的利率調整後，總額固定利率為4.83231％。
(7)截至2023年3月31日，3億美元定期貸款的定期SOFR已轉換為2.81725％的固定利率，在加上SOFR調整和適用利潤率並減去與可持續發展相關的利率調整後，全部固定利率為3.67725％。
(8)6,000萬美元的定期貸款額度（“6000萬美元定期貸款”）採用純息還款條款，SOFR期限的利息增加了0.10％的SOFR調整加上每年1.25％的適用利潤率。自2023年4月3日起，這筆貸款的期限SOFR轉換為3.710％的固定利率，加上SOFR調整和適用的保證金後，全部固定利率為5.060％。該貸款由六處房產擔保，有三次為期一年的延期可供借款人選擇，但須遵守某些條款和條件。
下表彙總了截至2023年3月31日我們的合併債務在固定利率和浮動利率以及有擔保和無抵押債務之間的構成：
 平均剩餘期限
（以年為單位）
有效
利率(1)
本金餘額
（以千計）(2)
佔總數的百分比
固定與變量：    
已修復5.33.616%$2,250,136 100%
變量——%$— —%
安全與非安全：
安全2.84.555%$125,136 6%
不安全5.43.560%$2,125,000 94%
(1)包括自2023年3月31日起生效的利率互換和2023年3月執行的利率互換的影響，生效日期為2023年4月3日（假設它們自2023年3月31日起生效）。利率未進行調整，以包括債務發行成本的攤銷或未攤銷的公允市場價值溢價/折扣或Revolver的融資費。
(2)不包括未攤銷的債務發行成本和總額為1,940萬美元的溢價/折扣，它們是截至2023年3月31日合併資產負債表中債務賬面價值的減少額。
截至2023年3月31日，我們的合併負債為23億美元，反映出淨負債佔總市值的比例約為13.6％。我們的總市值定義為已發行優先股和優先單位的清算優先權加上不包括非歸屬限制性股票在內的普通股的市值，再加上我們不擁有的普通單位的總價值，再加上我們的淨負債價值。我們的淨負債定義為我們的合併負債減去現金和現金等價物。

債務契約
信貸協議、6000萬美元定期貸款、1億美元票據、1.25億美元票據以及2019A和2019B系列票據都包括我們必須遵守的一系列財務和其他契約，包括以下每季度測試的契約：
•將總負債與總資產價值的比率保持在不超過 60%；
•對於信貸協議和6000萬美元定期貸款，將有擔保債務與總資產價值的比率保持在不超過45％；
•對於1億美元票據、1.25億美元票據以及2019A和2019B系列票據（合稱 “優先票據”），將有擔保債務與總資產價值的比率保持在不超過40％；
59

•對於優先票據，將有擔保追索權債務總額與總資產價值的比率保持在不超過15％；
•對於優先票據，將最低有形淨資產維持在至少為 (i) 760,740,750美元，以及 (ii) 相當於公司在2016年9月30日之後收到的淨股權收益的至少75％；
•將調整後的息税折舊攤銷前利潤（定義見每項貸款協議）與固定費用的比率保持在至少1.5比1.0；
•對於信貸協議和優先票據，將無抵押債務總額與未抵押資產總價值的比率維持在不超過60％；以及
•對於信貸協議和優先票據，將未支配淨資產淨值（定義見每項貸款協議）與無抵押利息支出的比率維持在至少1.75比1.00。

3億美元票據、2030年到期的4億美元票據和2031年到期的4億美元票據（合稱 “註冊票據”）包含我們必須遵守的以下契約（定義見契約）：
•將總負債與總資產價值的比率保持在不超過 60%；
•將有擔保債務與總資產價值的比率保持在不超過40％；
•維持至少1.5比1.0的還本付息覆蓋率；以及
•將未抵押資產與無抵押債務的比率保持在至少1.5比1.0。
信貸協議和優先票據還限制了我們支付普通股分配的能力。具體而言，我們的現金分紅不得超過 (i) FFO（定義見信貸協議）的95％和（ii）我們符合和維持房地產投資信託基金地位所需的金額中的較高者。如果存在違約事件，我們只能進行足以符合和維持我們的房地產投資信託基金地位的分配。
此外，在遵守信貸協議條款的前提下，在發生某些違約事件時，6000萬美元定期貸款、優先票據和註冊票據，包括但不限於（i）違約支付任何本金或利息，（ii）拖欠我們的某些其他債務以及（iii）違反債務協議中規定的契約，未償債務的本金以及應計和未付利息可以宣佈立即到期並由行政代理人、貸款人、受託人選擇支付/或票據持有人（視情況而定），如果發生破產和其他破產違約，未償債務的本金以及應計和未付利息將立即到期和應付。此外，我們還必須始終維持標準普爾、穆迪或惠譽對優先票據的信用評級。
截至2023年3月31日，我們遵守了所有季度債務契約。
現金流
截至2023年3月31日的三個月與截至2022年3月31日的三個月的比較
下表彙總了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三個月中與我們的運營、投資和融資活動相關的淨現金流的變化（以千計）：
 截至3月31日的三個月 
 20232022改變
經營活動提供的現金$119,506 $91,592 $27,914 
用於投資活動的現金$(765,878)$(471,622)$(294,256)
融資活動提供的現金$879,443 $384,876 $494,567 
經營活動提供的淨現金。截至2023年3月31日的三個月，經營活動提供的淨現金增加了2790萬美元，達到1.195億美元，而截至2022年3月31日的三個月為9160萬美元。增長主要歸因於2022年1月1日之後完成的房地產收購產生的現金流增加，以及我們相同房地產投資組合中現金淨收益的增加，但部分被支付的現金利息的增加所抵消。
60

用於投資活動的淨現金。截至2023年3月31日的三個月，用於投資活動的淨現金增加了2.943億美元，達到7.659億美元，而截至2022年3月31日的三個月為4.716億美元。增長的主要原因是為房地產收購支付的現金增加了2.892億美元，支付的建築成本（包括與重新定位/重建項目相關的費用）的現金增加了1,700萬美元，但收購相關存款的現金減少了1,100萬美元，部分抵消了這一增長。
融資活動提供的淨現金。截至2023年3月31日的三個月，融資活動提供的淨現金增加了4.946億美元，達到8.794億美元，而截至2022年3月31日的三個月為3.849億美元。增長主要歸因於以下原因：（i）發行普通股的淨現金收益增加了3.469億美元；（ii）2023年3月發行3億美元票據的淨現金收益增加了2.969億美元。這些增長被以下因素部分抵消：（i）由於Revolver下借款的償還額增加，減少了8,300萬美元；（ii）由於Revolver下借款的現金收益減少而減少了4,200萬美元；（iii）由於向普通股股東和普通單位持有人支付的股息增加以及我們的季度每股/單位現金分紅增加，減少了2190萬美元已發行普通股的數量。
通脹
在過去的幾年中，我們認為通貨膨脹沒有對公司產生重大影響。但是，最近通貨膨脹率大幅上升，長期持續的高通脹可能會導致我們的運營支出、資本支出和浮動利率借款成本增加，這可能會對我們的財務狀況或經營業績產生重大影響。我們的大多數租約要麼是三重淨值，要麼規定租户報銷與房地產税和運營費用相關的費用。此外，大多數租約規定了固定租金上漲。我們認為，上述合同租金上漲和租户繳納的税款和開支可能會部分抵消房地產税、公用事業費用和其他運營支出的通貨膨脹增加。
61

 第 3 項。關於市場風險的定量和定性披露
市場風險是指因市場價格和利率的不利變化而蒙受損失的風險。我們面臨的一個關鍵市場風險是利率風險。我們面臨利率變動的主要原因是使用浮動利率債務來滿足各種短期和長期流動性需求，而這些需求的利率基於SOFR。我們使用利率互換來管理或對衝與借款相關的利率風險。由於一段時間內的實際利率變動尚不確定，因此我們的互換構成了潛在的利率風險，尤其是在利率下降的情況下。我們還面臨信用風險，我們試圖通過與評級較高的銀行金融交易對手簽訂合同，將信用風險降至最低。有關我們未償浮動利率債務的摘要，請參閲第 2 項。管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析——流動性和資本資源。有關我們的利率互換和近期交易的摘要，請參閲合併財務報表的 “附註7——利率衍生品”。
截至2023年3月31日，我們的合併負債總額為22.5億美元，不包括未攤銷的債務發行成本和溢價/折扣。在這一總額中，17.9億美元（佔80％）包括我們的固定利率債務，其餘的4.6億美元（佔20％）包括我們的浮動利率債務。截至2023年3月31日，固定利率債務金額包括3億美元的定期貸款，這是一種浮動利率債務，已通過使用兩次利率互換有效修復，名義金額合計為3億美元，生效日期為2022年7月27日，到期日為2027年5月26日，並將期限SOFR固定為2.81725％。根據截至2023年3月31日的未償浮動利率債務金額，如果SOFR增加50個基點，則浮動利率債務利息支出的增加將使我們未來的收益和現金流每年減少約230萬美元。假設最低利率為0％，如果SOFR降低50個基點，那麼浮動利率債務利息支出的減少將使我們未來的收益和現金流每年增加約230萬美元。
2023 年 3 月，我們執行了五次遠期起始利率互換，總名義金額為 4.60 億美元，以有效修復我們剩餘的未償浮動利率債務。從2023年4月3日至2025年6月30日，這些利率互換將與4億美元定期貸款相關的每日SOFR固定為3.97231％，並將與6000萬美元定期貸款相關的定期SOFR固定為3.71000％，從2023年4月3日至2026年6月30日。截至2023年4月3日，根據貸款條款或使用利率互換，我們的合併負債中有100％是固定利率債務。
利息風險金額是我們管理層的估計，是通過考慮假設利率對我們金融工具的影響來確定的。我們通過將未償浮動利率債務金額乘以相應的利率變化來計算利息敏感度。靈敏度分析沒有考慮浮動利率債務餘額或公允價值的未來變化，也沒有考慮該環境中可能發生的整體經濟活動任何變化的影響。此外，如果發生如此嚴重的變化，我們可能會採取行動進一步減輕我們受變化影響的風險。但是，由於將要採取的具體行動及其可能產生的不確定性，本分析假設我們的財務結構沒有變化。

62

第 4 項控制和程序
評估披露控制和程序
我們維持披露控制和程序（定義見經修訂的 1934 年《證券交易法》（“交易法”）第 13a-15 (e) 條或第 15d-15 (e) 條），旨在確保在《交易法》規定的期限內處理、記錄、彙總和報告我們在報告中要求披露的信息，並確保此類信息得到積累和傳達向管理層，包括聯席首席執行官和首席財務官，作為適當，以便能夠就要求的披露作出及時的決定。
在設計和評估披露控制和程序時，管理層認識到，任何控制和程序，無論設計和運作多麼良好，都只能為實現預期的控制目標提供合理的保證，管理層在評估可能的控制和程序的成本效益關係時必須運用其判斷。
根據美國證券交易委員會規則13a-15（b）的要求，我們在包括聯席首席執行官和首席財務官在內的管理層的監督和參與下，對截至2023年3月31日（本報告所涉期末）披露控制和程序的設計和運作有效性進行了評估。
基於上述情況，我們的聯席首席執行官兼首席財務官得出結論，截至2023年3月31日，我們的披露控制和程序在合理的保證水平上是有效的。
財務報告內部控制的變化
管理層負責建立和維持對財務報告的適當內部控制。在本報告所涉期間，沒有發現任何對我們的財務報告內部控制產生重大影響或合理可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響的變化。

63

第二部分。其他信息
第 1 項。法律訴訟
我們不時參與正常業務過程中出現的各種訴訟、索賠和法律訴訟。我們目前沒有參與任何我們認為會對我們的業務、財務狀況或經營業績產生重大不利影響的法律訴訟。
第 1A 項。風險因素
除下文所述外，我們在截至2022年12月31日財年的10-K表年度報告第1A項中披露的風險因素沒有重大變化。
影響金融服務行業的不利事態發展，包括涉及流動性、違約或金融機構不績效的事件或疑慮，可能會對我們的業務、財務狀況或經營業績產生不利影響。
我們賬户中的資金存放在銀行或其他金融機構，我們在這些機構的存款將超過任何適用的聯邦存款保險公司（“FDIC”）的保險限額。如果持有我們資金的銀行或其他金融機構發生事件，包括流動性有限、違約、不履約或其他不利事態發展，或者發生影響金融機構或整個金融服務行業的事件，或者對此類事件或其他類似風險的擔憂或傳聞，我們的流動性可能會受到不利影響。例如，2023年3月10日，硅谷銀行被加州金融保護和創新部關閉，該部任命聯邦存款保險公司為接管人。儘管我們在硅谷銀行或其他機構中沒有任何已關閉的基金，但我們無法保證持有我們資金的銀行或其他金融機構不會遇到類似的問題。此外，如果我們的任何租户或與我們開展業務的其他各方無法根據與金融機構達成的工具或貸款安排獲得資金，則此類各方向我們償還債務或簽訂需要向我們支付額外款項的新商業安排的能力可能會受到不利影響。
此外，投資者對美國或國際金融體系的擔憂可能導致不利的商業融資條件，包括更高的利率或成本以及更嚴格的財務和運營契約，或者對獲得信貸和流動性來源的系統性限制，從而使我們更難以與潛在業務合併相關的對我們有利的條件獲得融資，並可能對我們的流動性、業務、財務狀況或經營業績產生重大不利影響。
此外，宏觀經濟或金融服務行業的任何進一步惡化都可能導致我們的租户虧損或違約，這反過來又可能對我們當前和/或預計的業務運營以及運營業績和財務狀況產生重大不利影響。例如，租户可能未能在到期時付款，違反他們與我們的協議，或者破產或宣佈破產。此外，租户可能會受到上述任何流動性或其他風險的不利影響，這些因素可能對我們造成重大不利影響，包括但不限於延遲獲得未投保存款或無法獲得未投保存款，或者無法提取涉及陷入困境或倒閉的金融機構的現有信貸額度。任何租户破產或破產，或任何租户未能在到期時付款，都可能給我們造成重大損失，並可能對我們的業務產生重大不利影響。
第 2 項。未註冊的股權證券銷售和所得款項的使用
(a) 股權證券的未註冊銷售
沒有。
(b) 收益的使用
沒有。
64

(c) 發行人購買股權證券
時期
股票總數
已購買(1)
平均價格
每股支付		作為一部分購買的股票總數
公開宣佈的計劃或計劃		最大值
根據計劃可能購買的股票數量（或大約美元價值）
或程序
2023 年 1 月 1 日至 2023 年 1 月 31 日272 $63.27 不適用不適用
2023年2月1日至2023年2月28日181 $63.61 不適用不適用
2023 年 3 月 1 日至 2023 年 3 月 31 日28,828 $59.66 不適用不適用
 29,281 $59.72 不適用不適用
(1)反映了我們的某些員工為履行與普通股限制性股票歸屬相關的預扣税義務而投標的普通股。
第 3 項。優先證券違約
沒有。
第 4 項礦山安全披露
沒有。
第 5 項其他信息
沒有。
65

第 6 項。展品
 
展覽 
3.1 
Rexford Industrial Realty, Inc. 的修正和重述條款（參照註冊人於 2013 年 7 月 15 日提交的 S-11/A 表附錄 3.1 納入（註冊號 333-188806））
3.2
Rexford Industrial Realty, Inc. 第五次修訂和重述的章程（參照註冊人於 2023 年 4 月 7 日提交的 8-K 表附錄 3.1 納入）
3.3
指定 Rexford Industrial Realty, Inc. B 系列優先股的補充條款（參照註冊人於 2017 年 11 月 9 日提交的 8-A 附錄 3.3 納入）
3.4
指定雷克斯福德工業地產公司 C 系列優先股的補充條款（參照註冊人於 2019 年 9 月 19 日提交的 8-A 附錄 3.3 納入）
3.5
Rexford Industrial Realty, L.P. 的第八份經修訂和重述的有限合夥協議（參照註冊人於 2022 年 3 月 21 日提交的 8-K 附錄 10.1 納入）
4.1
第三份補充契約，日期為2023年3月30日，由作為發行人的Rexford Industrial Realty, L.P.，作為擔保人的雷克斯福德工業地產公司和作為受託人的美國銀行信託公司全國協會，包括票據和擔保的形式（參照註冊人於2023年3月30日提交的表格8-K附錄4.2納入）
10.1
第四次經修訂和重述的信貸協議第二修正案，日期為2023年1月13日，作為行政代理的雷克斯福德工業地產有限責任公司、Rexford Industrial Realty, Inc.、N.A. 美國銀行、信用證發行人以及其中提到的其他貸款機構（參照註冊人於2023年2月13日提交的10-K表附錄10.30納入）。
10.2
雷克斯福德工業地產公司、雷克斯福德工業地產有限責任公司和美國銀行證券公司及其關聯公司簽訂的日期為2023年2月17日的股權分配協議（參照註冊人於2023年2月17日提交的表格8-K附錄1.1納入）。
10.3
Rexford Industrial Realty, Inc.、Rexford Industrial Realty, L.P. 和BTIG, LLC簽訂的日期為2023年2月17日的股權分配協議（參照註冊人於2023年2月17日提交的表格8-K附錄1.2納入）。
10.4
雷克斯福德工業地產公司、雷克斯福德工業地產有限責任公司和Capital One Securities, Inc.之間簽訂的日期為2023年2月17日的股權分配協議（參照註冊人於2023年2月17日提交的表格8-K附錄1.3納入）。
10.5
雷克斯福德工業地產公司、雷克斯福德工業地產有限責任公司和加拿大帝國商業銀行世界市場公司及其關聯公司之間的股權分配協議，日期為2023年2月17日（參照註冊人於2023年2月17日提交的表格8-K附錄1.4納入）。
10.6
雷克斯福德工業地產公司、雷克斯福德工業地產有限責任公司和高盛公司之間的股權分配協議，日期為2023年2月17日有限責任公司（參照註冊人於2023年2月17日提交的表格8-K附錄1.5註冊成立）。
10.7
Rexford Industrial Realty, Inc.、Rexford Industrial Realty, L.P. 和Jefferies LLC簽訂的日期為2023年2月17日的股權分配協議（參照註冊人於2023年2月17日提交的表格8-K附錄1.6合併）。
10.8
雷克斯福德工業地產公司、雷克斯福德工業地產有限責任公司和JMP Securities LLC簽訂的日期為2023年2月17日的股權分配協議（參照註冊人於2023年2月17日提交的表格8-K附錄1.7納入）。
10.9
雷克斯福德工業地產公司、雷克斯福德工業地產有限責任公司和摩根大通證券有限責任公司及其關聯公司簽訂的日期為2023年2月17日的股權分配協議（參照註冊人於2023年2月17日提交的8-K表附錄1.8納入）。
10.10
雷克斯福德工業地產公司、雷克斯福德工業地產有限責任公司和瑞穗證券美國有限責任公司及其關聯公司之間的股權分配協議，日期為2023年2月17日（參照註冊人於2023年2月17日提交的表格8-K附錄1.9納入）。
10.11
Rexford Industrial Realty, Inc.、Rexford Industrial Realty, L.P. 和Regions Securities LLC簽訂的日期為2023年2月17日的股權分配協議（參照註冊人於2023年2月17日提交的表格8-K附錄1.10合併）。
10.12
雷克斯福德工業地產公司、雷克斯福德工業地產有限責任公司和斯科舍資本（美國）公司及其關聯公司之間的股權分配協議，日期為2023年2月17日，日期為2023年2月17日（參照註冊人於2023年2月17日提交的表格8-K附錄1.11納入）。
10.13
Rexford Industrial Realty, Inc.、Rexford Industrial Realty, L.P. 和Truist Securities, Inc.及其關聯公司簽訂的日期為2023年2月17日的股權分配協議（參照註冊人於2023年2月17日提交的8-K表附錄1.12納入）。
66

展覽 
10.14
雷克斯福德工業地產公司、雷克斯福德工業地產有限責任公司和富國銀行證券有限責任公司及其關聯公司簽訂的日期為2023年2月17日的股權分配協議（參照註冊人於2023年2月17日提交的8-K表附錄1.13納入）。
22.1*
擔保證券發行人名單
31.1* 
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條對首席執行官進行認證
31.2* 
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條對首席執行官進行認證
31.3* 
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條對首席財務官進行認證
32.1* 
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條對首席執行官進行認證
32.2* 
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條對首席執行官進行認證
32.3* 
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條對首席財務官進行認證
101.1* 
註冊人截至2023年3月31日的季度10-Q表季度報告，格式為在線XBRL（可擴展業務報告語言）：（i）合併資產負債表（未經審計），（ii）合併運營報表（未經審計），（iii）合併綜合收益表，（iv）合併權益變動表（未經審計），（v）合併現金流量表（未經審計）和（vi）帶有詳細標籤的合併財務報表附註（未經審計）。
104.1*封面頁交互式數據文件-封面頁交互式數據文件不出現在交互式數據文件中，因為其 XBRL 標籤嵌入在內聯 XBRL 文檔中。
* 在此歸檔

67

簽名
根據1934年《證券交易法》的要求，註冊人已正式促使本報告由以下籤署人授權代表其簽署。
 
  雷克斯福德工業地產有限公司
   
2023年4月24日 /s/邁克爾·S·弗蘭克爾
  邁克爾·S·弗蘭克爾
  聯席首席執行官（首席執行官）
   
2023年4月24日 /s/霍華德·施維默
  霍華德·施維默
  聯席首席執行官（首席執行官）
   
2023年4月24日 /s/ 勞拉 E. Clark
  勞拉·E·克拉克
 首席財務官
（首席財務和會計官）

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