SL GREEN REALTY CORP報告

2023 年第一季度每股每股收益為（0.63 美元）；

每股財務報酬為1.53美元

財務和運營亮點

•2023年第一季度歸屬於普通股股東的淨虧損為每股0.63美元，扣除折舊和攤銷後的7,850萬美元，合每股虧損1.14美元，而2022年同期的淨收益為每股0.11美元。

•2023年第一季度報告的運營資金（FFO）為每股1.53美元，扣除一項債務和優先股投資的準備金690萬美元，合每股0.10美元，而2022年同期為每股1.65美元。

•2023年第一季度簽署了41份曼哈頓辦公室租約，佔地504,682平方英尺。曼哈頓簽署的寫字樓租約在第一季度按市值計價，比之前全面上漲的相同空間租金高出5.3％。

•與2022年同期相比，2023年第一季度的同店現金淨營業收入（NOI），包括公司在未合併合資企業的同店現金NOI中所佔的份額，增長了5.3％，不包括租賃終止收入。

•截至2023年3月31日，曼哈頓同店辦公室的入住率為90.2％，略高於公司的預期，包括已簽署但尚未開始的租約。公司重申其既定目標，即到2023年12月31日將曼哈頓同店辦公室的入住率（包括已簽署但尚未開始的租約）提高到92.4％。

投資亮點

•與我們的合資夥伴一起，完成了先前宣佈的格林街121號零售公寓的出售，總銷售價格為1400萬美元。

ESG 亮點

•連續第六年獲得 2023 年能源之星年度合作伙伴持續卓越獎，這是美國環境保護署 (EPA) 的最高認可級別。在成千上萬的能源之星合作伙伴中，SL Green是僅有的170個獲得持續卓越獎項的組織之一。

•入選《新聞週刊》2023年美國最具責任感公司名單。這份名單旨在表彰美國 500 人。”是最大的上市公司，側重於企業責任的整體視角，考慮了環境、社會和公司治理（ESG）的所有三大支柱。

•連續第二年獲得2023年最佳工作場所認證，公司85％的員工回答説SL Green是理想的工作場所，而普通公司的這一比例為57％。

紐約，2023年4月19日——SL Green Realty Corp.（“公司”）（紐約證券交易所代碼：SLG）今天報告稱，截至2023年3月31日的季度歸屬於普通股股東的淨虧損為3,970萬美元和每股虧損0.63美元，而2021年同期的淨收益為780萬美元，每股虧損0.11美元。2023年第一季度歸屬於普通股股東的淨虧損為7,850萬美元，合每股1.14美元的折舊和攤銷，而2022年同期的折舊和攤銷為4,700萬美元，合每股虧損0.67美元。

該公司報告稱，截至2023年3月31日的季度FFO為1.055億美元，每股1.53美元，而2022年同期的FFO為1.158億美元，每股1.65美元。

2023年第一季度的FFO為一項債務和優先股投資的準備金淨額為690萬美元，合每股0.10美元，其中包括2,030萬美元，合每股0.29美元，代表公司在持有先驅廣場2號的合資企業從前租户維多利亞的祕密商店有限責任公司及其擔保人L Brands Inc收取的滯留租金、利息和律師費報銷中的淨份額，如下完成對租户和擔保人的法律訴訟。公司在判決收益中的份額比公司2023年收益指引中包含的金額高出870萬美元，合每股0.13美元。

所有每股金額均按攤薄後列報。

運營和租賃活動

與2022年同期相比，2023年第一季度的同店現金淨收益率，包括我們在未合併合資企業的同店現金淨利潤中所佔的份額增長了3.0％，不包括租賃終止收入，增長了5.3％。

2023 年第一季度，公司在曼哈頓辦公投資組合中籤署了 41 份辦公室租約，總面積為 504,682 平方英尺。2023年第一季度簽署的曼哈頓辦公室租約（不包括在範德比爾特一號和一號麥迪遜大廈簽署的租約）的平均租金為每平方英尺64.83美元，平均租賃期為6.3年，平均租户優惠為4.8個月的免費租金，租户改善補貼為每可出租平方英尺42.71美元。佔地377,441平方英尺的二十四份租約，代表在過去十二個月內已佔用的辦公空間租約，被視為替代租約，按市值計價是計算的。這些替代租約的平均起租金為每平方英尺65.08美元，比之前相同辦公空間全面上漲的租金增加了5.3％。

截至2023年3月31日，公司曼哈頓同店辦公室投資組合的入住率為90.2％，符合公司的預期，其中包括已簽署但尚未開始的290,491平方英尺的租約，而上一季度末為92.0％。公司重申其既定目標，即到2023年12月31日將曼哈頓同店辦公室投資組合的入住率（包括已簽署但尚未開始的租約）提高到92.4％。

第一季度的重大租賃活動包括：

•提前與哥倫比亞廣播公司續訂位於西 57 街 555 號的 184,367 平方英尺的面積；

•提前與GNYHA Management Corporation續訂位於西 57 街 555 號的 56,372 平方英尺的面積；

•與道明證券（美國）有限責任公司簽訂的位於公園大道125號的25,171平方英尺的擴建租約；

•與帕洛阿爾託網絡公司簽訂了位於麥迪遜大道一號的全層塔樓的新租約；

•與Cohen Clair Lans Greifer & Simpson LLP簽訂了位於第三大道919號的17,586平方英尺的新租約；

•提前與位於格林街 110 號的 IM Pro Makeup NY LLP 續約 17,258 平方英尺；

•與範瓦格納集團有限責任公司續訂和擴建租約，總面積為11,860平方英尺，位於第三大道800號；

•提前與娛樂軟件協會續訂位於列剋星敦大道420號的10,799平方英尺的面積；以及

•與美國牛津一號資產管理公司簽訂的位於公園大道450號的10,392平方英尺的擴建租約。

投資活動

2月，公司及其合資夥伴完成了先前宣佈的格林街121號零售公寓的出售，總銷售價格為1,400萬美元。

債務和優先股投資活動

截至2023年3月31日，公司債務和優先股（“DPE”）投資組合的賬面價值為6.268億美元，扣除2023年第一季度一項投資的690萬美元貸款損失準備金。該投資組合的加權平均當前收益率為5.9％，或10.7％，不包括2.887億美元非應計投資的影響。在第一季度，公司沒有發起或收購任何新的投資。

ESG

公司連續第六年獲得2023年能源之星年度合作伙伴持續卓越獎。該獎項旨在表彰美國各地實施傑出企業能源管理計劃的組織。在成千上萬的能源之星合作伙伴中，SL Green是僅有的170個獲得持續卓越獎項的組織之一。

該公司入選《新聞週刊》2023年美國最具責任感的公司名單。這份名單旨在表彰美國 500 人。”是最大的上市公司，基於《新聞週刊》與全球研究和數據公司Statista的合作，側重於從整體角度看待企業責任，考慮環境、社會和公司治理的所有三大支柱。

公司連續第二年獲得 2023 年最佳工作場所證書。最佳工作場所認證是公司85％的員工表示SL Green是理想的工作場所，而普通公司的這一比例為57％。

分紅

2023 年第一季度，公司宣佈：

•其已發行普通股的三個月普通股息為每股0.2708美元，分別於2023年2月15日、3月15日和4月17日支付，相當於普通股每股3.25美元的年化股息；以及

•在2023年1月15日至2023年4月14日期間，其已發行6.50％的I系列累計可贖回優先股的季度股息為每股0.40625美元，該股息於2023年4月17日支付，相當於每股1.625美元的年化股息。

電話會議和音頻網絡直播

由董事長兼首席執行官馬克·霍利迪領導的公司執行管理團隊將於美國東部時間2023年4月20日星期四下午 2:00 主持電話會議和音頻網絡直播，討論財務業績。

補充數據將在季度電話會議之前在SL Green Realty Corp. 網站www.slgreen.com的投資者部分的 “財務報告” 下公佈。

電話會議將以僅限收聽的模式進行網絡直播，重播將在SL Green Realty Corp. 網站www.slgreen.com的 “演示與網絡廣播” 下的 “投資者” 部分播出。

希望參加電話會議的研究分析師必須先在 https://register.vevent.com/register/BI0a6778f7c67f4b2ab966ab929960a817 註冊。

公司簡介

曼哈頓最大的辦公室房東SL Green Realty Corp. 是一家完全整合的房地產投資信託基金（REIT），主要專注於收購、管理和最大化曼哈頓商業地產的價值。截至2023年3月31日，SL Green持有60座建築的權益，總面積為3,310萬平方英尺。這包括2,880萬平方英尺的曼哈頓建築的所有權和340萬平方英尺的債務和優先股投資的擔保。

要獲取最新的新聞稿和其他公司信息，請訪問我們的網站 www.slgreen.com 或通過 investor.relations@slgreen.com 聯繫投資者關係部。

免責聲明

非公認會計準則財務指標

在季度電話會議上，公司可能會討論美國證券交易委員會法規G所定義的非公認會計準則財務指標。此外，公司在本新聞稿中使用了非公認會計準則財務指標。每項非公認會計準則財務指標與可比的GAAP財務指標的對賬可在本新聞稿和公司的補充一攬子計劃中找到。

前瞻性陳述

本新聞稿包括某些可能被視為1995年《私人證券訴訟改革法》所指的 “前瞻性陳述” 的聲明，旨在受其安全港條款的保護。除歷史事實陳述外，本新聞稿中針對我們預期、相信或預計未來將發生或可能發生的活動、事件或事態發展的所有陳述均為前瞻性陳述。這些前瞻性陳述基於我們根據我們的經驗和對歷史趨勢、當前狀況、預期未來發展和其他我們認為合適的因素的看法做出的某些假設和分析。前瞻性陳述不能保證未來的業績，實際業績或發展可能存在重大差異，我們提醒您不要過分依賴此類陳述。前瞻性陳述通常可以通過使用 “可能”、“將”、“應該”、“期望”、“預期”、“估計”、“相信”、“打算”、“項目”、“繼續” 等詞語來識別，或者這些詞的否定詞或其他類似詞語或術語。

本新聞稿中包含的前瞻性陳述受許多風險和不確定性的影響，其中許多是我們無法控制的，這些風險和不確定性可能導致我們的實際業績、業績或成就與我們前瞻性陳述所表達或暗示的未來業績、業績或成就存在重大差異。可能導致實際業績與前瞻性陳述中包含的結果不同的我們業務面臨的因素和風險包括我們在向美國證券交易委員會提交的文件中描述的風險和不確定性。除非法律要求，否則我們沒有義務公開更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於未來事件、新信息還是其他原因。

SL GREEN REALTY CORP

合併運營報表

（未經審計，以千計，每股數據除外）

SL GREEN REALTY CORP

合併資產負債表

（以千計，每股數據除外）

			3月31日						十二月三十一日
			2023						2022
資產			（未經審計）
商業房地產，按成本計算：
土地和土地權益			$	1,576,927					$	1,576,927
建築和改進			4,940,138						4,903,776
建築物租賃權和改進			1,700,376						1,691,831
資產使用權——經營租賃			1,026,265						1,026,265
			9,243,706						9,198,799
減去：累計折舊			(2,100,804)						(2,039,554)
			7,142,902						7,159,245
現金和現金等價物			158,937						203,273
限制性現金			198,325						180,781
投資有價證券			10,273						11,240
租户和其他應收賬款			36,289						34,497
關聯方應收款			26,794						27,352
遞延應收租金			266,567						257,887
債務和優先股投資，扣除2023年和2022年分別為1,689美元和1,811美元的折扣和遞延啟動費，以及2023年和2022年分別為13,520美元和6,630美元的準備金			626,803						623,280
對未合併合資企業的投資			3,164,729						3,190,137
遞延費用，淨額			117,602						121,157
其他資產			592,898						546,945
總資產			$	12,342,119					$	12,355,794
負債
抵押貸款和其他應付貸款			$	3,234,489					$	3,235,962
循環信貸額度			490,000						450,000
無抵押定期貸款			1,675,000						1,650,000
不安全的票據			100,000						100,000
遞延融資費用，淨額			(22,275)						(23,938)
扣除遞延融資成本的債務總額			5,477,214						5,412,024
應計應付利息			16,049						14,227
應付賬款和應計費用			150,873						154,867
遞延收入			264,852						272,248
租賃負債-融資租賃			104,544						104,218
租賃負債-經營租賃			892,984						895,100
應付的股息和分配			21,768						21,569
保證金			50,585						50,472
發行信託優先證券的信託持有的次級下級延期利息債券			100,000						100,000
其他負債			282,958						236,211
負債總額			7,361,827						7,260,936
承付款和意外開支			—						—
運營合夥企業的非控股權益			273,175						269,993
首選單位			177,943						177,943
公平
股東權益：
第一系列優先股，面值0.01美元，清算優先權為25.00美元，截至2023年3月31日和2022年12月31日已發行和流通的9,200股			221,932						221,932
截至2023年3月31日和2022年12月31日的普通股，面值為0.01美元，已發行和流通的分別為65,433股和65,440股（包括美國財政部持有的1,060股和1,060股）			656						656
額外的實收資本			3,798,101						3,790,358
按成本計算的庫存股			(128,655)						(128,655)
累計其他綜合收益			19,428						49,604
留存收益			549,024						651,138
SL 綠色房地產公司股東權益總額			4,460,486						4,585,033
其他合夥企業的非控股權益			68,688						61,889
權益總額			4,529,174						4,646,922
負債和權益總額			$	12,342,119					$	12,355,794

SL GREEN REALTY CORP

非公認會計準則財務指標的對賬

（未經審計，以千計，每股數據除外）

SL GREEN REALTY CORP

非公認會計準則財務指標——披露

運營資金 (FFO)

FFO是衡量房地產投資信託基金業績的廣泛認可的非公認會計準則財務指標。公司根據NAREIT制定的標準計算FFO，該標準可能無法與其他不按照NAREIT定義計算FFO或對NAREIT定義的解釋與公司不同的房地產投資信託基金報告的FFO相提並論。NAREIT理事會於2002年4月批准並隨後於2018年12月修訂的經修訂的FFO白皮書將FFO定義為淨收益（虧損）（根據公認會計原則計算），不包括房地產銷售的收益（或虧損）和房地產相關減值費用，加上與房地產相關的折舊和攤銷以及未合併合夥企業和合資企業的調整後的淨收益（虧損）。

公司之所以提出FFO，是因為它認為它是衡量公司經營業績的重要補充指標，並認為證券分析師、投資者和其他利益相關方，尤其是那些擁有和經營商業辦公物業的房地產投資信託基金時，經常使用FFO。公司還使用FFO作為確定其高級管理人員基於績效的薪酬的幾個標準之一。FFO旨在排除房地產及相關資產的公認會計原則歷史成本折舊和攤銷，後者假設房地產資產的價值會隨着時間的推移而大幅減少。但是，從歷史上看，房地產價值隨着市場狀況的上漲或下跌。由於FFO不包括房地產特有的折舊和攤銷、財產處置的損益以及與房地產相關的減值費用，因此它提供的績效衡量標準與去年同期相比，反映了入住率、租金率、運營成本和利息成本趨勢對運營的影響，提供了從淨收入中看不到的視角。FFO不代表根據公認會計原則運營活動產生的現金，也不應被視為淨收益（根據公認會計原則確定）、衡量公司財務業績或衡量公司流動性的經營活動現金流（根據公認會計原則確定）的替代方案，也不表示可用於滿足公司現金需求，包括公司進行現金分配的能力。

可供分配的資金 (FAD)

FAD是一項非公認會計準則財務指標，計算方法為FFO加上非房地產折舊、直線信貸損失補貼、直線經營租賃租金調整、非現金遞延薪酬以及公司未合併合資企業對這些項目的按比例調整、減去直線租金收入、扣除攤銷後的免費租金、第二週期租户改善和租賃成本以及經常性資本支出。

FAD無意代表該期間的現金流，也不表示根據公認會計原則確定的經營活動提供的現金流。FAD僅作為流動性方面的補充披露列出，因為公司認為它提供了有關公司為股息提供資金的能力的有用信息。由於所有公司計算FAD的方法都不一樣，因此FAD的列報方式可能無法與其他公司類似標題的指標進行比較。根據公認會計原則，FAD不代表來自運營、投資和財務活動的現金流，也不應將其視為淨收益（根據公認會計原則確定）的替代方案、公司財務業績的指標、經營活動淨現金流的替代方案（根據公認會計原則確定）或作為衡量公司流動性的指標。

房地產利息、税項、折舊和攤銷前的收益（eBitDare）

息税折舊攤銷前利潤是一項非公認會計準則財務指標。公司根據全國房地產投資信託基金協會（NAREIT）制定的標準計算息税折舊攤銷前利潤，該標準可能無法與未按照NAREIT定義計算ebitdare或對NAREIT定義的解釋與公司不同的房地產投資信託基金報告的ebitdare相提並論。NAREIT理事會於2017年9月批准的息税折舊攤銷前利潤白皮書將eBitdare定義為淨收益（虧損）（根據公認會計原則（GAAP），加上利息支出，加上所得税支出，加上折舊和攤銷，加上（減去）折舊財產的減值減記和未合併合資企業的投資，再加上調整反映了該實體在未合併合資企業中息税折舊攤銷前利潤中所佔的份額。

公司之所以推出eBitdare，是因為該公司認為ebitdare以及來自運營活動、投資活動和融資活動的現金流為投資者提供了衡量公司承擔和償還債務能力的額外指標。不應將ebitdare視為淨收益（根據公認會計原則確定）的替代方案、公司財務業績的指標、經營活動淨現金流的替代方案（根據公認會計原則確定）或衡量公司流動性的指標。

淨營業收入 (NOI) 和現金 NOI

NOI是一項非公認會計準則財務指標，計算方法為扣除交易相關成本前的營業收入、提前清償債務的收益/虧損、一般營銷和管理費用以及非房地產收入。現金淨資產收益也是一項非公認會計準則財務指標，其計算方法是從NOI中減去免費租金（扣除攤銷後的淨額）、直線租金以及收購的超市和低於市場租約的攤銷，同時加上經營租賃直線調整和直線租户信用損失補貼。

公司之所以提出NOI和Cash NOI，是因為公司認為，這些指標與相應的GAAP財務指標和對賬相結合，可以為投資者提供有關房地產經營業績的有意義的信息。在比較多個時期的經營業績時，向投資者提供的信息無法從根據公認會計原則確定的淨收益中立即顯而易見。NOI和Cash NOI提供有關運營公司物業產生的收入和支出趨勢的信息，不受槓桿成本、直線調整、折舊、攤銷和其他淨收入部分的影響。公司在內部使用這些指標作為績效衡量標準。這些指標都不是淨收入（根據公認會計原則確定）的替代方案，同店業績不應被視為公認會計準則淨收入表現的替代方案。

覆蓋率

公司公佈固定費用和還本付息覆蓋率，以衡量公司從當前現金淨營業收入中償還當前債務攤銷、利息支出和經營租賃租金的財務靈活性。這些覆蓋率是衡量公司償還固定現金支付能力的常用指標；但是，這些比率不能用作運營、融資和投資活動現金流（根據公認會計原則確定）的替代方案。

SLG-EARN