附件4.11

巴塞羅那，2021年3月5日

G A T H E R E D：

一方面，Ramon Maria Xucl？comas先生，法定年齡，已婚，巴塞羅那居民，本合同規定的地址為Avenida del Parque Logístio n^o2-10，PolíGono Industrial de la Zona Franca，08040-巴塞羅那，持有身份證號碼(D.N.I.)N^o 78066433V.

另一方面，Enric Asuncon ESCORSA先生，法定年齡，已婚，為此目的在巴塞羅那居住，Calle Foc 68，持有身份證號碼(D.NI.)47.795.190-V。

I N T E R V E N E：

Ramon Maria XuclàComas先生為巴塞羅那分區協會(下稱Consorcio或ARRENDADOR)工作，並代表其在本市註冊，PolíGono Industrial de la Zona Franca的2-10號Avenida del Parque Logístio已指定税務識別編號 Q-0876006-H受1968年7月1日財政部令、《國家官方公報》批准的法規管轄^o182號，1968年7月30日。它根據公證人Antonio Diez de Blas先生於2018年10月15日授予的替代授權書和其禮儀編號3,156的授權書行事。

及董事董事總經理埃斯科薩先生(Consejero Delegado)誰以管理董事的身份行事 (Consejero Delegado)，根據2019年6月11日在巴塞羅那D.Jaime Agustín Justribó頒發的公共契據(禮賓編號為1212)，已在商業登記處正式登記，並以西班牙公司Wall box Chargers，S.L.(下稱Wallbox或Renter)的名義並代表其註冊，這是一家在馬德里註冊的西班牙公司，Paseo de la Castellana 95，根據其禮賓編號983，經Martorell公證人Matilde Farriol Bonet女士授權成立為無限期公司。在馬德里商業登記處登記，第M-653256頁，第189頁，36.360卷，税號(N.I.F.)B-66.542.903。

1

雙方以各自的身份進行幹預，相互並相互承認這一行為及其自由和自發意志的全部法律行為能力。

D E C L A R E：

一.--巴塞羅那地區性建築是以下財產的所有者：

？佔地1.68萬平方米(16 800平方米)的工業用地，位於巴塞羅那弗蘭卡區工業園C區D街26號。

它不構成獨立的註冊財產，由第7號醫院財產登記處的以下注冊財產部分組成：

•

註冊財產編號711，面積14,400平方米(全部)，載於卷1,330，第22卷，216對開頁。

•

註冊物業編號733的2.400平方米麪積的部分，載於1.343卷第25頁第50對開頁。

根據地形測量，工業地塊的面積為16920.00平方米。

地籍參考：

•

土地：7357810DF2775E0001TG

•

大樓：7357810DF2775E0002YH

雖然沒有在物業註冊處登記或説明(Propiedad註冊處)，地塊內有一座工業建築，面積11,220平方米(11,220平方米)。

以下簡稱財產。

2

作為附件1附於本授權書的是所述地塊的平面圖，如與所作的描述不符，以該平面圖為準。

二.-上述地塊位於Zona Franca工業區， 該工業區受1976年7月14日《大都會總圖》(1976年大都會14號胡裏奧計劃)，以及《法蘭西區工業區發展部分計劃》(波利戈諾和佛朗哥分區計劃)，終於在1968年2月16日獲得批准。根據這一城市規劃，前段所述地塊被歸類為工業用地 22-A。全國城市發展委員會宣佈並保證，本規劃中設想的所有城市發展義務均已履行。由於所有城市開發執行程序已經完成，該地塊具有土地地塊的地位。

雙方聲明，他們對適用於前款所述地塊的城市規劃條例的內容有足夠的瞭解。

出租人聲明，截至今天，據他所知，該物業沒有修改工業資質22-a的城市發展計劃。

三.-在雙方進行了相應的談判後，每一方都根據相應的專門法律諮詢採取了行動，他們已達成協議，正式確定要陳述的對象的租賃，因此，他們正式確定了除眾議院以外的現有租賃協議，該協議應由現任劉管轄，但在下列條款中未有明確規定

條款

第一個目的。-租賃合同的標的是項目I中描述的財產，該財產由財團擁有，以Wall Box Chargers，S.L.公司為受益人，目前的狀態並使其完全滿意。

第二個目的地。-物業？應由承租人獨家使用，用於設計、製造、組裝、物流等壁盒充電器。

3

以及電動和混合動力汽車的智能充電系統和電池的存儲。

未經出租人事先書面授權，不得更改本用途。

明令禁止從事有害、煩人、不健康和危險的活動，事先未採取強制性行政許可規定的有關糾正措施進行上述活動。

第三個持續時間 。-本合同的有效期為十(10)年，其有效期應理解為從2021年3月8日開始，因此應於2031年3月7日終止。

除非承租人在合同終止之日或合同自動延期開始前至少六(6)個月可靠地表明其不延長合同的意向，否則，承租人應選擇由承租人和出租人通過兩(2)次每次五(5)年的延期，並在每次延期開始時強制履行兩(2)年的方式來延長合同。

在上述10年的初始期限中，合同的前5年對承租人具有約束力。對於剩餘5年的合同和延期，承租人可以退出合同，但條件是他在生效日期前四(4)個月通知出租人，並向出租人補償相當於有效租金三(Br)(3)個月的金額。

在約定的期限屆滿後，本合同或其任何延期應自動終止， 即使民法典第1,566條所述的通知(1889年胡裏奧·德·胡裏奧·德·科迪戈·科迪戈民用公共住房的真正縮水)尚未發出。

租賃因任何原因終止後，承租人應將物業免費、空置和可用。

4

四是房租。

4.1	租金--在不影響第4.2節規定的情況下，承租人應向出租人支付租賃財產的月租金61000 710歐元和50美分(61 710.00)，租金為每平方米5.5歐元/月。和4.3。此子句。

租金，特別是增值税(增值税)或取代增值税的税費，應按現行法定税率徵收相應的税費，因此租賃的總租金應由上述數字乘以租賃標的建築物和辦公室的總面積構成。

上述金額應在每個月的頭五天內，通過出租人開具的收據支付，並預先記入承租人為此目的指定的銀行賬户。

4.2	租金折扣-雙方僅同意在租金上提供以下折扣：

•

在第4.3節規定的寬限期結束後的頭兩年內，返點2.00歐元/平方米/月(即22,440.00歐元/月)。下面。

•

第4.3節規定的寬限期結束後第三年和第四年的獎金為0.50？/m2/月(即5,610.50？/月)。下面。

4.3.

租金寬限期。-雙方商定，在合同的前八(8)個月內(寬限期)不支付租金。因此，首次租金將於2021年10月8日應計。

第五

-租金檢討。

5.1.

調整租金

租金應在每個日曆年的1月1日進行審查，第一次審查是在2023年1月1日進行的，根據關於西班牙經濟去指數化的第2/2015號法律的規定，使用國家統計局公佈的加泰羅尼亞寫字樓租金價格指數的年變化作為參考指數，以與合同審查日公佈的最後一個指數相對應的年金作為參考年金。

5

審查應始終對承租人在進行審查時支付的總租金或修訂後的租金進行，並對其適用上述指數在進行審查之日前12個月所經歷的變化。

鑑於最終指數的公佈通常會推遲，雙方同意適用相應的暫定指數， 但不妨礙鑑於已公佈的最終指數，可能需要進行的任何調整。

修訂工作的延遲並不意味着權利的放棄或失效，出租人可以追溯性地進行修訂。

5.2.

特別修訂

除前款規定外，雙方同意自2031年1月1日起對月租金進行修訂，使其調整為區域內倉庫租賃的市場價格。

市場租金以當事人約定的租金為準；未明示約定的，按下列規定確定。

為此目的，在進行特別審查的12個月前，尋求審查的當事一方應在收到申請之日起一個月後的一個月內召見另一方，以便交換公認房地產顧問關於確定市場租金的建議的報告。傳票將註明雙方進行意見交換的公證員或公證員的日期、時間和辦事處，公證員將起草相應的記錄。如在傳票所指明的日期，其中一方當事人沒有

6

出現或未提出合理意見的，租金按出席方提出並附相應意見的 方案確定。如果在標明的日期，雙方都提出了自己的意見，如果較高的提議沒有超過另一個提議的20%，租金 應設定在兩者之間的算術中間點。如果分歧超過20%，雙方無法就市場租金的確定達成協議，市場租金的確定將提交給巴塞羅那仲裁庭，該仲裁庭將委託指定仲裁員和管理仲裁，如果這個仲裁庭不存在，則提交給目前擔任經濟學家學院院長職位的人的仲裁庭。仲裁應當是公平的，各方當事人從此刻起服從仲裁決定的通過。仲裁程序的費用應由各方當事人按照雙方當事人所要求的收入與仲裁製度確定的收入的偏離比例支付，因此，擬議的百分比偏離仲裁收入越多， 參與支付費用的比例就越大。舉例來説，如果出租人提供的租金是125，承租人提供的租金是25，仲裁租金定為100，則前者將承擔25%的費用，後者將承擔75%的費用。

在任何情況下，租金的變動不得超過租户在審查時所支付的租金的30%。

第六.--押金--承租人特此向出租人繳納相當於兩個月租金的押金，金額為12萬3420歐元(123,420.00歐元)，作為履行本合同約定義務的擔保。該金額應承擔法律責任。

依照現行《城市租賃法(劉)》第36條的規定(Ley 29/1994，de 24 de noviembre，de Arrendamientos Urbanos)，出租人承諾將該金額存入INCASOL。合同結束時，出租人應將合同終止一事通知INCASOL。一旦INCASOL向出租人支付了款項，出租人將退還給承租人，前提是承租人已經履行了每一項義務

7

在本合同中假設，一旦物業核實了租賃表面的維護狀態 。否則，應連同適用的任何扣減一起退還給他們。

出租人手中有這筆押金並不授權承租人不支付或延遲支付應支付給出租人的合同租金和其他金額。

根據第5.2條的規定，保證金應在每次非常租金審查時進行更新，屆時應將保證金更新至相當於更新時有效租金的兩個月付款的金額。

第七，-其他擔保。-承租人在此提供銀行擔保，金額為24萬6840歐元(246,840.00)，相當於四(4)個月的租金。

擔保必須包含經公證人認證的簽名，並在擔保特別登記處(註冊處)登記(br}Avales特別版).

提交擔保是本文件的一項決斷條件。

上述擔保應保證承租人在本合同生效後承擔的所有義務，其方式為： 一旦違反其中任何一項，出租人應擁有作為違約金的全部擔保金額，在不事先通知的情況下繼續履行上述擔保，但不影響與出租人相對應的相應損害賠償訴訟。

承租人出具有效期至2022年3月4日的銀行保函。在該銀行保函到期前，承租人應交存新的銀行保函以替代該保函。

這一擔保與雙方當事人在上文第6.1節中商定的法定保證金的制度相同；因此，這一額外的擔保應由物業保留，並在租賃終止時向承租人清算，並與租賃人在歸還時的現有經濟責任的相應執行。

8

根據第5.2條的規定，上述擔保還應在每次非常租金審查時進行更新，屆時其金額應更新為相當於更新時有效租金的50%的金額。

未能按照上述條款和內容交付或更新保函，房東有權隨時終止本合同，但承租人無權獲得賠償，承租人現在放棄任何索賠。

第八-工程。-承租人可能希望進行的工程和安裝，總是在出租人事先書面授權的情況下進行的，以使租賃物品適應商定的用途，應完全由承租人承擔費用，並且承租人有義務在合同結束時按其收到的狀態和條件歸還，並提前充分拆除所有工程，除非出租人因為他對維護所進行的工程和安裝感興趣而免除他的這一義務，承租人從現在起放棄就所做改進要求任何賠償或經濟對價，即使同樣的內容對出租人來説是真實有效的致富。

所有工程和設施必須符合PGM的條件和要求、部分計劃的監管條例、巴塞羅那市議會的條例和其他有效的法律、法規和行政規定，以及主管機構發佈的與環境保護有關的規則和指示。

第九條供貨承租人應直接與供貨公司簽訂其活動所需的所有類型的供貨合同，並承擔全部費用，無論這些費用是來自供貨合同，或如果供貨已經簽訂合同，則來自更名，或來自供應合同的提供。

9

第十。--承租人的具體義務。

10.1獨立於本租賃衍生的任何其他義務，承租人公司必須具體履行以下義務：

a)

尊重適用於其活動的行政法規和適用於該部門的城市規劃條例。特別是遵守財團關於計劃開展的所有類型工程的指示。Zona Franca工業區開發的部分計劃作為附件2附於附件。

b)

在開始在租賃地塊上進行活動之前，承租人必須自費對該地塊進行圍欄，圍欄必須符合其所在地工業區監管條例所要求的條件。

c)

承租人承諾盡最大努力確保其員工不將自己或員工或管理人員的車輛停放在自由區工業區的任何街道上，但指定用於此目的的區域除外。

d)

有義務對租賃物品的外立面附近的人行道進行日常清潔。

e)

不得通過街道的拐角或倒角進行車輛進出。

f)

在財團發出通知後15個歷日內，保護、維護和維修租賃區域和通往地塊的福特公路之間的圍欄。

g)

承租人應負責福特通往租賃Finca的通道的建造工程。

h)

每年向業主交付一份房屋所有安裝和服務以及光伏電池板的維護合同副本。在不妨礙或損害承租人活動的情況下，應提前24小時的要求，便利並允許房東及房東派來的工人或實業家進入租賃物業，以檢查租賃物業的狀況和特點，以核實合同義務的履行情況。

10

i)

在不妨礙或損害承租人活動的情況下，為方便和允許出租人和出租人派遣的經營者或實業家在24小時通知下訪問租賃財產，以檢查租賃財產的狀況和特徵，以核實合同義務的履行情況。

j)

必要的授權、許可、許可證或行政手續(事先溝通或負責任的聲明或任何其他)應由承租人負責，並完全由承租人承擔費用，對出租人不承擔任何責任。為此，缺乏必要的行政程序或授權，或因任何原因取消、撤銷或終止，即使原因是物業的客觀特徵或適用的城市規劃法規，也不應影響本合同的效力或 效力。

k)

承擔因租賃表面和地塊上現有建築物和建築的所有權、使用、用益、佔用或任何其他方面徵收的所有費用和税收，或承租人可能通過改進建立的。從這個意義上説，承租人應承擔房地產税或對租賃表面和地塊上的建築物和建築的所有權、用益物權或任何其他方面徵收的任何其他税。出租人有義務繳納此類税款的配額的影響，應按季度向承租人支付。

l)

因任何原因在合同終止時騰出租賃的財產。承租人如不履行這一義務，將被處以相當於驅逐發生之日兩個月租金的罰款，按不履行義務持續的每個月計算；如果不履行義務持續超過6個月，自上述期限屆滿之日起，罰款將加倍；如果不履行義務持續超過12個月，從上述期限屆滿之日起，罰款將增加兩倍，每推遲6個月，罰款將增加一倍。

m)

未經許可，不得在租賃物業上儲存或處理爆炸性、易燃性、不適性或不健康的材料 ，但承租人的所有活動除外，承租人必須擁有涵蓋這些活動的通用許可。

11

n)

清潔內部、房舍正面、柵欄和屋頂，並保持租賃財產中沒有建築物的區域處於適當的清潔狀態。

o)

同意通過現有管道或網絡(因為它們不妨礙承租人的正常活動)或未來管道或網絡(視情況而定，前提是它們不損害承租人的使用)的租賃財產，有義務尊重它們，而不是改變它們，不以任何方式操縱或使用它們，並在事先充分通知的情況下允許對這些管道或網絡進行任何干預或工作，條件是這不意味着對其活動進行任何改變或損害。

p)

總體而言，它有義務服從工業產業監管條例中所載的規範，以及在任何時候都適用的城市規劃事項的法律處置。

11.損害賠償和保險責任。

11.1承租人應對因其本人、其僱員、家屬或助手的任何原因而可能對第三方或事物造成的任何損害承擔直接和專有責任，包括因安裝服務和用品而造成的損害，尤其是下列直接或間接後果的損害：

•

在租賃物業內進行和/或執行任何類型的工程，免除出租人 的所有責任，包括因安裝服務和用品而造成的損害。

•

未能遵守在任何給定時間生效的關於建築物內消防條件等的市政條例所規定的義務。

•

在租賃物業上產生的噪音、振動、熱輻射、油煙、難聞氣味、排放或電氣幹擾，以及一般可能對出租人造成損害的任何其他活動。

11.2承租人 承諾自費購買一份民事責任保險單，除其他外，保險範圍包括房屋可能受損的風險。本保險單在本合同的整個期限內必須保持有效，並應包含對出租人追索權的明示放棄。

12

未能在上述條款和內容中籤訂上述保單，出租人有權隨時終止本合同，但承租人無權獲得賠償，承租人特此放棄任何索賠。為此，出租人可以要求在合同期限內的任何時候向出租人交付一份保險單副本，以及支付保險費的收據證明，以便能夠核實該義務的遵守情況。

TWELTHT-權利轉讓--在明示放棄LAU第32條的情況下，禁止全部或部分轉讓，以及全部或部分租賃表面的轉租。承租人不得代位、轉讓、或以任何方式以有價值的代價或免費轉讓根據本合同獲得的任何權利，但屬於本技術意義上的同一集團的其他公司除外。42商業代碼(1885年科梅西奧公開書的真正縮影).

不遵守本協議應成為終止合同的原因。

第十三。-保育、維修和改善。-

承租人聲明收到租賃物時保持完好，並使其完全滿意。承租人委託編寫的《技術盡職調查報告》作為附件3和附件4附於本文件，該報告是關於實施和説明將在工業建築內進行的改造的初步建議。

此後，租賃物的保養、維修、更換、保養和改進以及現有設施和服務所需的所有工程和費用，特別是滅火器，應由承租人承擔全部費用，但明確免除《租賃法》第21條的規定。

13

第十四。-消防法規。-承租人應保持滅火器和接近滅火器的通道暢通無阻，沒有任何可能阻礙或阻礙使用上述消防系統的障礙物。

第十五。--土壤污染。-承租人進行任何潛在的污染活動，如2013年6月13日第5/2013號法律、7月28日第22/2011號法律和1月14日第9/2005號皇家法令或現行法律規定的活動，承租人有義務向出租人提供上述管理規定第3條所述的初步情況報告或補充報告或情況報告的副本。

在對受污染土地進行行政申報的情況下，承租人有義務向出租人通報收到的關於1月14日第9/2005號皇家法令第4條所述程序行為和行政程序決議的通知，並應採取適用上述條例第7條的適當行動。

承租人應始終對出租人承擔適用上述條例所要求的責任或任何其他替代責任，並有義務賠償因違反條例或承租人進行的活動造成的土壤污染而造成的任何損害或損害。為適當起見，現將土壤和地下水質量報告和風險分析報告作為附件編號5附上。

在任何情況下，租賃終止後，承租人應起草一份關於土壤和水污染的狀況報告，並應向承租人收取進行所有淨化工作所需的費用，以遵守該地區在任何給定時間有效的規定。在進行淨化工程期間，承租人應當繼續支付約定的租金。

14

第十六。--太陽能。-房東通過其企業社會責任政策，遵守《聯合國全球契約原則宣言》，在機構和公司框架內實現可持續發展目標。工業部門是一個對與能源消耗、水、可持續資源和尊重環境有關的目標特別敏感的環境。在這種情況下，出租人必須鼓勵和促進承租人使用來自可再生能源的能源系統。

為了使工業部門更接近可持續的環境，承租人有義務在任何建築的建設項目中，在儘可能大的屋頂表面安裝光伏太陽能。為此，房東應與承租人合作，提供必要的技術支持，以優化PV的實施。如果承租人不在屋頂上實施，聯合體保留使用和開發此類屋頂的權利，由聯合體承擔費用，通過將服務承包給專門的第三方來實施太陽能光伏發電，除非承租人充分證明這種實施可能給其運營帶來的不便。

第十七。-合同法。-在本合同未規定的所有事項中，適用本合同的第三章，明確排除該合同第31條、第33條和第34條的規定。

藉助於現行《城市租賃法》(LAU)第4.3條賦予合同當事人排除某些利益和權利的適用的權力，在目前的租賃關係中，在承租人明確放棄的情況下，當事人明確和正式排除下列權利的適用：

•

《公約》第三十條，與第二十一、二十二、二十三和二十六條有關。

•

《條例》第21條，指的是養護和維修工程。

•

劉江華第二十二條提到改善工程。

15

•

《條例》第二十三條，指對結構、穩定性、安全性和構型進行修改的工程。

•

《條例》第三十一條和第二十五條，涉及優先購買權和抗辯權。

•

《條例》第26條，是指保育工程或主管當局要求的使該物體不能居住的工程。

•

第三十二條劉，指的是合同的轉讓權和轉租權。

•

第三十四條劉指的是對承租人的賠償，如果最終解釋為轉租人，則在合同結束時為委託人 。

第十八。-數據保護。-本合同標題中包含的個人數據的處理應根據2016年4月27日關於處理個人數據和自由移動此類數據的(EU)2016/679號法規關於保護自然人的規定進行，並應納入Consorci de la Zona Franca de巴塞羅那(以下簡稱CZFB)擁有的處理系統，目的是為您提供作為客户簽約的服務，並向您發送您可能感興趣的廣告和商業勘探和/或文件和通信。雙方應始終適當遵守上述條例和任何其他現行或將來可能頒佈的有關該事項的條例中的規定。

收集的數據將在服務期間、 以及法律訴訟時效期間保留，以防合同關係可能產生的責任，並將以合法、公平、透明、相關、有限和更新的方式處理，並採取一切合理的 措施，確保在不準確時立即刪除或更正這些數據。此外，您的數據可能會傳遞給公共管理部門以及提供服務所需的所有實體和合作者。向上述實體提供數據失敗 意味着無法提供服務。您可以通過將您的請求發送到Av.巴塞羅那的Consorci de la Zona Franca de Av.來行使您的訪問、更正、抑制和反對、處理限制、數據可攜帶性和不受自動個性化決定的權利。Parc Logític，2-10,08040巴塞羅那，或發送電子郵件至dpd@zfbarcelona.es，並向主管控制當局提交您認為合適的索賠。

16

CZFB承諾，未經對方事先明確同意，不會披露與其可能接觸到的另一方業務有關的任何機密數據。CZFB還保證，根據12月5日關於個人數據保護和數字權利保障的組織法第3/2018年第5條，CZFB已通知員工並徵得員工同意，明確禁止披露他們可能意外訪問的與所提供服務相關的任何數據，並承諾對他們可能訪問的此類信息和文件保密。在完成商定的服務後，CZFB應繼續刪除或在適當情況下歸還在服務執行期間獲得的個人信息，而無論這些信息所在的媒介或文件是什麼，除非適用法規要求保留個人信息。接收方有責任在其組織內控制此類數據的披露。

第十九。-終止原因。-違反本合同中商定的任何義務應導致合同的終止，並賠償違法者造成的損害，違法者應負責支付索賠產生的費用(如果有)。

兩個月。-司法管轄權。-為了解決雙方之間在履行或解釋本合同方面可能產生的任何分歧或分歧，雙方放棄自己的管轄權，明確接受巴塞羅那法院和法庭的管轄權，

第二十一。-合同附件。-以下附件附於本合同，並被視為本合同不可分割的一部分，以供雙方瞭解、同意和接受：

附件1--物業平面圖。

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附件2--弗朗西亞區工業園發展部分計劃。

附件3--技術盡職調查。

附件4--改革的擬議實施和説明。

附件5--土壤和地下水質量報告。

附加條款。-房東明確授權承租人允許W.T.GRUPESA LOG INGISTIAS S.A.暫時佔用倉庫空間。

作為符合性證明，締約雙方在本文件上簽字。

拉蒙·瑪麗亞·徐克拉·科馬斯				/s/恩裏克·亞鬆森·埃斯科薩
拉蒙·瑪麗亞·徐克拉·科馬斯				恩裏克·亞鬆森·埃斯科薩
康索西奧·佐納·弗蘭卡·巴塞羅那				壁箱充電器，SL

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