BFS-20201231
錯誤2020財年0000907254美國-GAAP：責任摘要P1YP1Y0.010.013003003000000009072542020-01-012020-12-310000907254美國-GAAP：CommonStockMember2020-01-012020-12-310000907254美國-GAAP：SeriesDPferredStockMember2020-01-012020-12-310000907254美國-GAAP：系列EPferredStockMember2020-01-012020-12-31Xbrli：共享00009072542021-02-18Iso4217：美元00009072542020-06-3000009072542020-12-3100009072542019-12-310000907254Bfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember2019-12-310000907254Bfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember2020-12-310000907254Bfs:SeriesECumulativeRedeemablePreferredStockMember2020-12-310000907254Bfs:SeriesECumulativeRedeemablePreferredStockMember2019-12-31Iso4217：美元Xbrli：共享00009072542019-01-012019-12-3100009072542018-01-012018-12-310000907254美國-GAAP：首選股票成員2017-12-310000907254美國-GAAP：CommonStockMember2017-12-310000907254US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2017-12-310000907254美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2017-12-310000907254Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2017-12-310000907254美國-GAAP：母公司成員2017-12-310000907254美國-公認會計準則：非控制性利益成員2017-12-3100009072542017-12-310000907254Bfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember2018-01-012018-12-310000907254Bfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember美國-GAAP：首選股票成員2018-01-012018-12-310000907254US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMemberBfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember2018-01-012018-12-310000907254美國-GAAP：母公司成員Bfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember2018-01-012018-12-310000907254BFS：SeriesCCumulativePferredStockMember2018-01-012018-12-310000907254BFS：SeriesCCumulativePferredStockMember美國-GAAP：首選股票成員2018-01-012018-12-310000907254美國-GAAP：CommonStockMember2018-01-012018-12-310000907254US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMemberBFS：SeriesCCumulativePferredStockMember2018-01-012018-12-310000907254BFS：SeriesCCumulativePferredStockMember美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2018-01-012018-12-310000907254BFS：SeriesCCumulativePferredStockMember美國-GAAP：母公司成員2018-01-012018-12-310000907254US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2018-01-012018-12-310000907254美國-GAAP：母公司成員2018-01-012018-12-310000907254美國-公認會計準則：非控制性利益成員2018-01-012018-12-310000907254美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2018-01-012018-12-310000907254Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-01-012018-12-310000907254BFS：SeriesCCumulativePferredStockMemberUS-GAAP：DiviendPaidMember美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2018-01-012018-12-310000907254BFS：SeriesCCumulativePferredStockMemberUS-GAAP：DiviendPaidMember美國-GAAP：母公司成員2018-01-012018-12-310000907254BFS：SeriesCCumulativePferredStockMemberUS-GAAP：DiviendPaidMember2018-01-012018-12-310000907254US-GAAP：DiviendPaidMemberBfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2018-01-012018-12-310000907254US-GAAP：DiviendPaidMember美國-GAAP：母公司成員Bfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember2018-01-012018-12-310000907254US-GAAP：DiviendPaidMemberBfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember2018-01-012018-12-310000907254美國-GAAP：分部宣佈成員美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2018-01-012018-12-310000907254美國-GAAP：母公司成員美國-GAAP：分部宣佈成員2018-01-012018-12-310000907254US-GAAP：DiviendPaidMember美國-公認會計準則：非控制性利益成員2018-01-012018-12-310000907254美國-GAAP：分部宣佈成員2018-01-012018-12-310000907254BFS：SeriesCCumulativePferredStockMember美國-GAAP：分部宣佈成員2018-01-012018-12-310000907254BFS：SeriesCCumulativePferredStockMember美國-GAAP：分部宣佈成員美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2018-01-012018-12-310000907254BFS：SeriesCCumulativePferredStockMember美國-GAAP：母公司成員美國-GAAP：分部宣佈成員2018-01-012018-12-310000907254美國-GAAP：分部宣佈成員Bfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember2018-01-012018-12-310000907254美國-GAAP：分部宣佈成員Bfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2018-01-012018-12-310000907254美國-GAAP：母公司成員美國-GAAP：分部宣佈成員Bfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember2018-01-012018-12-310000907254美國-公認會計準則：非控制性利益成員美國-GAAP：分部宣佈成員2018-01-012018-12-310000907254美國-GAAP：首選股票成員2018-12-310000907254美國-GAAP：CommonStockMember2018-12-310000907254US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2018-12-310000907254美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2018-12-310000907254Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-12-310000907254美國-GAAP：母公司成員2018-12-310000907254美國-公認會計準則：非控制性利益成員2018-12-3100009072542018-12-310000907254Bfs:SeriesECumulativeRedeemablePreferredStockMember2019-01-012019-12-310000907254Bfs:SeriesECumulativeRedeemablePreferredStockMember美國-GAAP：首選股票成員2019-01-012019-12-310000907254US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMemberBfs:SeriesECumulativeRedeemablePreferredStockMember2019-01-012019-12-310000907254美國-GAAP：母公司成員Bfs:SeriesECumulativeRedeemablePreferredStockMember2019-01-012019-12-310000907254BFS：SeriesCCumulativePferredStockMember2019-01-012019-12-310000907254BFS：SeriesCCumulativePferredStockMember美國-GAAP：首選股票成員2019-01-012019-12-310000907254US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMemberBFS：SeriesCCumulativePferredStockMember2019-01-012019-12-310000907254BFS：SeriesCCumulativePferredStockMember美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2019-01-012019-12-310000907254BFS：SeriesCCumulativePferredStockMember美國-GAAP：母公司成員2019-01-012019-12-310000907254美國-GAAP：CommonStockMember2019-01-012019-12-310000907254US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-01-012019-12-310000907254美國-GAAP：母公司成員2019-01-012019-12-310000907254美國-公認會計準則：非控制性利益成員2019-01-012019-12-310000907254美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2019-01-012019-12-310000907254Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-01-012019-12-310000907254BFS：SeriesCCumulativePferredStockMemberUS-GAAP：DiviendPaidMember美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2019-01-012019-12-310000907254BFS：SeriesCCumulativePferredStockMemberUS-GAAP：DiviendPaidMember美國-GAAP：母公司成員2019-01-012019-12-310000907254BFS：SeriesCCumulativePferredStockMemberUS-GAAP：DiviendPaidMember2019-01-012019-12-310000907254US-GAAP：DiviendPaidMemberBfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2019-01-012019-12-310000907254US-GAAP：DiviendPaidMember美國-GAAP：母公司成員Bfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember2019-01-012019-12-310000907254US-GAAP：DiviendPaidMemberBfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember2019-01-012019-12-310000907254US-GAAP：DiviendPaidMember美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)Bfs:SeriesECumulativeRedeemablePreferredStockMember2019-01-012019-12-310000907254US-GAAP：DiviendPaidMember美國-GAAP：母公司成員Bfs:SeriesECumulativeRedeemablePreferredStockMember2019-01-012019-12-310000907254US-GAAP：DiviendPaidMemberBfs:SeriesECumulativeRedeemablePreferredStockMember2019-01-012019-12-310000907254美國-GAAP：分部宣佈成員美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2019-01-012019-12-310000907254美國-GAAP：母公司成員美國-GAAP：分部宣佈成員2019-01-012019-12-310000907254US-GAAP：DiviendPaidMember美國-公認會計準則：非控制性利益成員2019-01-012019-12-310000907254美國-GAAP：分部宣佈成員2019-01-012019-12-310000907254美國-GAAP：分部宣佈成員Bfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember2019-01-012019-12-310000907254美國-GAAP：分部宣佈成員Bfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2019-01-012019-12-310000907254美國-GAAP：母公司成員美國-GAAP：分部宣佈成員Bfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember2019-01-012019-12-310000907254美國-GAAP：分部宣佈成員Bfs:SeriesECumulativeRedeemablePreferredStockMember2019-01-012019-12-310000907254美國-GAAP：分部宣佈成員美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)Bfs:SeriesECumulativeRedeemablePreferredStockMember2019-01-012019-12-310000907254美國-GAAP：母公司成員美國-GAAP：分部宣佈成員Bfs:SeriesECumulativeRedeemablePreferredStockMember2019-01-012019-12-310000907254美國-公認會計準則：非控制性利益成員美國-GAAP：分部宣佈成員2019-01-012019-12-310000907254美國-GAAP：首選股票成員2019-12-310000907254美國-GAAP：CommonStockMember2019-12-310000907254US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-12-310000907254美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2019-12-310000907254Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-12-310000907254美國-GAAP：母公司成員2019-12-310000907254美國-公認會計準則：非控制性利益成員2019-12-310000907254美國-GAAP：CommonStockMember2020-01-012020-12-310000907254US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-01-012020-12-310000907254美國-GAAP：母公司成員2020-01-012020-12-310000907254美國-公認會計準則：非控制性利益成員2020-01-012020-12-310000907254美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2020-01-012020-12-310000907254US-GAAP：DiviendPaidMemberBfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2020-01-012020-12-310000907254US-GAAP：DiviendPaidMember美國-GAAP：母公司成員Bfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember2020-01-012020-12-310000907254US-GAAP：DiviendPaidMemberBfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember2020-01-012020-12-310000907254US-GAAP：DiviendPaidMember美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)Bfs:SeriesECumulativeRedeemablePreferredStockMember2020-01-012020-12-310000907254US-GAAP：DiviendPaidMemberBfs:SeriesECumulativeRedeemablePreferredStockMember2020-01-012020-12-310000907254US-GAAP：DiviendPaidMember美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2020-01-012020-12-310000907254US-GAAP：DiviendPaidMember美國-GAAP：母公司成員2020-01-012020-12-310000907254US-GAAP：DiviendPaidMember美國-公認會計準則：非控制性利益成員2020-01-012020-12-310000907254US-GAAP：DiviendPaidMember2020-01-012020-12-310000907254美國-GAAP：分部宣佈成員Bfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember2020-01-012020-12-310000907254美國-GAAP：分部宣佈成員Bfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2020-01-012020-12-310000907254美國-GAAP：母公司成員美國-GAAP：分部宣佈成員Bfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember2020-01-012020-12-310000907254美國-GAAP：分部宣佈成員Bfs:SeriesECumulativeRedeemablePreferredStockMember2020-01-012020-12-310000907254美國-GAAP：分部宣佈成員美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2020-01-012020-12-310000907254美國-GAAP：母公司成員美國-GAAP：分部宣佈成員2020-01-012020-12-310000907254美國-GAAP：分部宣佈成員2020-01-012020-12-310000907254美國-公認會計準則：非控制性利益成員美國-GAAP：分部宣佈成員2020-01-012020-12-310000907254美國-GAAP：首選股票成員2020-12-310000907254美國-GAAP：CommonStockMember2020-12-310000907254US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-12-310000907254美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2020-12-310000907254Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-12-310000907254美國-GAAP：母公司成員2020-12-310000907254美國-公認會計準則：非控制性利益成員2020-12-310000907254Bfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember2020-01-012020-12-310000907254Bfs:SeriesDCumulativeRedeemablePreferredStockMember2019-01-012019-12-310000907254Bfs:SeriesECumulativeRedeemablePreferredStockMember2020-01-012020-12-310000907254Bfs:SeriesECumulativeRedeemablePreferredStockMember2018-01-012018-12-310000907254BFS：SeriesCCumulativePferredStockMember2020-01-012020-12-310000907254BFS：AshbrookMarketplaceMember2018-01-012018-12-310000907254BFS：GreatEasternShoppingCenterMember2018-12-310000907254BFS：GreatEasternShoppingCenterMember2018-01-012018-12-31Xbrli：純BFS：合作伙伴關係BFS：商店BFS：租户0000907254美國-GAAP：SalesRevenueNetMember2020-12-310000907254BFS：GiantFoodMember美國-GAAP：SalesRevenueNetMember2020-01-012020-12-310000907254BFS：GiantFoodMember美國-GAAP：SalesRevenueNetMember2020-12-310000907254美國-GAAP：SalesRevenueNetMember2020-01-012020-12-31BFS：屬性0000907254BFS：購物中心會員2020-12-310000907254Bfs：MixedUsePropertiesMember2020-12-310000907254Bfs：NonOperatingDevelopmentPropertiesMember2020-12-310000907254BFS：SaulHoldingsLimitedPartnership Member2020-01-012020-12-310000907254美國-GAAP：BuildingMemberSRT：最小成員數2020-01-012020-12-310000907254美國-GAAP：BuildingMemberSRT：最大成員數2020-01-012020-12-310000907254美國-GAAP：建築改進成員SRT：最大成員數2020-01-012020-12-310000907254Bfs：AccountsReceivableCurrentMember2020-12-310000907254Bfs：AccountsReceivableCurrentMember2019-12-310000907254Bfs:DeferredRentReceivableAndPaymentPlansMember2020-12-310000907254Bfs:DeferredRentReceivableAndPaymentPlansMember2019-12-310000907254BFS：StraightLineRentReceivableMember2020-12-310000907254BFS：StraightLineRentReceivableMember2019-12-310000907254BFS：其他應收款成員2020-12-310000907254BFS：其他應收款成員2019-12-310000907254SRT：最小成員數2019-01-010000907254SRT：最大成員數2019-01-01BFS：租賃選項0000907254BFS：公司總部成員2019-01-010000907254BFS：A7316WisconsinAvenueMember2020-12-310000907254BFS：A7316WisconsinAvenueMember2019-12-310000907254BFS：The Waycroft Member2020-12-310000907254BFS：The Waycroft Member2019-12-310000907254BFS：AshbrookMarketplaceMember2020-12-310000907254BFS：AshbrookMarketplaceMember2019-12-310000907254SRT：OtherPropertyMember2020-12-310000907254SRT：OtherPropertyMember2019-12-310000907254BFS：AshbrookMarketplaceMemberBFS：BFSaulRealEstateInvestmentTrustMember2018-05-012018-05-31UTR：英畝0000907254BFS：AshbrookMarketplaceMemberBFS：BFSaulRealEstateInvestmentTrustMember2018-05-310000907254BFS：AshbrookMarketplaceMember2018-05-012018-05-3100009072542018-05-012018-05-310000907254BFS：A7316WisconsinAvenueMember2018-09-012018-09-300000907254郵局：威斯康星州大道7316號ParcelAdvisentto 7316 Member2018-12-012018-12-310000907254BFS：A7316WisconsinAvenueMember2019-09-010000907254BFS：A2018AcquisitionsMember2018-12-310000907254BFS：AshbrookMarketplaceMember2018-12-310000907254BFS：A7316WisconsinAvenueMember2018-12-310000907254BFS：AshbrookMarketplaceMemberUS-GAAP：LeasesAcquiredInPlaceMember2018-12-310000907254BFS：A7316WisconsinAvenueMemberUS-GAAP：LeasesAcquiredInPlaceMember2018-12-310000907254BFS：A2018AcquisitionsMemberUS-GAAP：LeasesAcquiredInPlaceMember2018-12-310000907254美國-GAAP：AboveMarketLeasesMemberBFS：AshbrookMarketplaceMember2018-12-310000907254BFS：A7316WisconsinAvenueMember美國-GAAP：AboveMarketLeasesMember2018-12-310000907254美國-GAAP：AboveMarketLeasesMemberBFS：A2018AcquisitionsMember2018-12-310000907254BFS：BelowMarketLeasesMemberBFS：AshbrookMarketplaceMember2018-12-310000907254BFS：A7316WisconsinAvenueMemberBFS：BelowMarketLeasesMember2018-12-310000907254BFS：BelowMarketLeasesMemberBFS：A2018AcquisitionsMember2018-12-310000907254Bfs：LeaseAcquisitionCostsMember2020-12-310000907254Bfs：LeaseAcquisitionCostsMember2019-12-310000907254Bfs：LeaseAcquisitionCostsMember2020-01-012020-12-310000907254Bfs：LeaseAcquisitionCostsMember2019-01-012019-12-310000907254Bfs：LeaseAcquisitionCostsMember2018-01-012018-12-310000907254美國-GAAP：AboveMarketLeasesMember2020-12-310000907254美國-GAAP：AboveMarketLeasesMember2019-12-310000907254美國-GAAP：AboveMarketLeasesMember2020-01-012020-12-310000907254美國-GAAP：AboveMarketLeasesMember2019-01-012019-12-310000907254美國-GAAP：AboveMarketLeasesMember2018-01-012018-12-310000907254BFS：BelowMarketLeasesMember2020-01-012020-12-310000907254BFS：SaulHoldingsLimitedPartnership Member美國-公認會計準則：非控制性利益成員2020-12-310000907254Bfs：FixedRateMortgageNotesPayableMember2020-12-310000907254Bfs：VariableRateLoansPayableMember2020-12-310000907254US-GAAP：LineOfCreditMemberBFS：NewFacilityMember2020-12-310000907254US-GAAP：LineOfCreditMember美國-GAAP：RevolvingCreditFacilityMemberBFS：NewFacilityMember2020-12-310000907254BFS：TermFacilityMemberUS-GAAP：LineOfCreditMemberBFS：NewFacilityMember2020-12-310000907254US-GAAP：LineOfCreditMemberBFS：NewFacilityMember2020-01-012020-12-310000907254US-GAAP：LineOfCreditMember美國-GAAP：RevolvingCreditFacilityMemberSRT：最小成員數BFS：NewFacilityMember2020-01-012020-12-310000907254US-GAAP：LineOfCreditMemberSRT：最大成員數美國-GAAP：RevolvingCreditFacilityMemberBFS：NewFacilityMember2020-01-012020-12-310000907254BFS：TermFacilityMember美國-GAAP：RevolvingCreditFacilityMemberSRT：最小成員數BFS：NewFacilityMember2020-01-012020-12-310000907254BFS：TermFacilityMemberSRT：最大成員數美國-GAAP：RevolvingCreditFacilityMemberBFS：NewFacilityMember2020-01-012020-12-310000907254US-GAAP：LineOfCreditMember美國-GAAP：RevolvingCreditFacilityMemberBFS：NewFacilityMember2020-01-012020-12-310000907254BFS：TermFacilityMember美國-GAAP：RevolvingCreditFacilityMemberBFS：NewFacilityMember2020-01-012020-12-310000907254BFS：ParkVanNessLoanMember2020-12-310000907254BFS：ParkVanNessLoanMember2020-10-010000907254BFS：ParkVanNessLoanMemberSRT：ScenarioForecastMember2021-10-010000907254BFS：BroadlandsVillageMortgageMember2020-12-310000907254BFS：AvenelBusinessParkMember2020-12-310000907254BFS：WaycroftConstructionLoanMember2020-12-310000907254BFS：AshbrookMarketplaceMember2020-12-310000907254BFS：KentlandsSquareMember2020-12-310000907254BFS：鄉村成員2019-01-040000907254Bfs:FourPointSixFiveMaturingJanuaryTwentyThirtyFourMemberBfs：OldeForteVillageMember2019-01-102019-01-100000907254Bfs:FourPointSixFiveMaturingJanuaryTwentyThirtyFourMemberBfs：OldeForteVillageMember2019-01-100000907254BFS：BriggsChancyMarketPlaceMember2019-06-030000907254BFS：ShopsatMonocacyMemberBfs:FourPointSixFiveMaturingJanuaryTwentyThirtyFourMember2019-11-122019-11-120000907254BFS：ShopsatMonocacyMemberBfs:FourPointSixFiveMaturingJanuaryTwentyThirtyFourMember2019-11-120000907254BFS：ShopsatMonocacyMemberBfs:FourPointSixNinePercentFixedRateLoanMaturingInTwentyThirtyFourMember2019-11-120000907254BFS：高速公路成員2019-11-210000907254BFS：BocaValleyPlazaMember2020-02-100000907254BFS：PalmSpringsCenterMember2020-03-030000907254Bfs:ThreePointEightZeroPercentFixedRateLoanMaturingInTwentyThirtyFiveMemberBFS：AshbrookMarketplaceMember2020-07-142020-07-140000907254Bfs:ThreePointEightZeroPercentFixedRateLoanMaturingInTwentyThirtyFiveMemberBFS：AshbrookMarketplaceMember2020-07-140000907254BFS：AshbrookMarketplaceMemberBfs:ThreePointFourThreeMaturingInTwentyThirtyFiveMember2020-07-242020-07-240000907254BFS：AshbrookMarketplaceMemberBfs:ThreePointFourThreeMaturingInTwentyThirtyFiveMember2020-07-240000907254Bfs：DebtCovenantMember2020-12-310000907254Bfs：DebtCovenantMember2019-12-310000907254Bfs：DebtCovenantMember2020-01-012020-12-310000907254BFS：MortgageNotesPayableMember2019-12-310000907254BFS：MortgageNotesPayableMember2020-12-310000907254BFS：Flagship CenterMember2020-01-012020-12-310000907254BFS：9YearGround LeaseMember2020-01-012020-12-310000907254BFS：九九年土地租賃會員2020-12-310000907254BFS：九九年土地租賃會員2020-01-012020-12-310000907254美國-GAAP：StockOptionMember2020-01-012020-12-310000907254美國-GAAP：StockOptionMember2019-01-012019-12-310000907254美國-GAAP：StockOptionMember2018-01-012018-12-3100009072542016-12-082016-12-080000907254Bfs：ContributionAgreement Member2019-11-052019-11-050000907254Bfs：ContributionAgreement Member2020-12-310000907254BFS：AshbrookMarketplaceMemberBFS：BFSaulRealEstateInvestmentTrustMember2016-08-012016-08-310000907254BFS：AshbrookMarketplaceMemberBFS：BFSaulRealEstateInvestmentTrustMemberSRT：最小成員數2016-08-012016-08-310000907254BFS：AshbrookMarketplaceMemberSRT：最大成員數BFS：BFSaulRealEstateInvestmentTrustMember2016-08-012016-08-310000907254美國-GAAP：員工股票期權成員2004-01-012004-12-310000907254美國-GAAP：員工股票期權成員SRT：官員成員2004-01-012004-12-3100009072542020-12-312020-12-310000907254美國-GAAP：員工股票期權成員Bfs:AmendedStockOptionPlanTwentyZeroFourMember2004-12-310000907254BFS：A2017選項成員美國-GAAP：員工股票期權成員2018-05-112018-05-110000907254BFS：A2017選項成員Bfs：IncentiveStockOptionMember2018-05-112018-05-110000907254BFS：A2017選項成員Bfs：非限定的StockOptionsMember2018-05-112018-05-11BFS：人0000907254BFS：A2017選項成員SRT：官員成員2018-05-110000907254BFS：A2017選項成員SRT：董事成員2018-05-110000907254BFS：A2017選項成員SRT：官員成員2018-05-112018-05-110000907254BFS：A2017選項成員美國-GAAP：員工股票期權成員SRT：官員成員2018-05-112018-05-110000907254BFS：A2017選項成員2018-05-112018-05-110000907254BFS：A2017選項成員2018-05-110000907254美國-GAAP：員工股票期權成員BFS：A2018選項成員2019-05-032019-05-030000907254BFS：A2018選項成員Bfs：IncentiveStockOptionMember2019-05-032019-05-030000907254Bfs：非限定的StockOptionsMemberBFS：A2018選項成員2019-05-032019-05-030000907254BFS：A2018選項成員SRT：官員成員2019-05-030000907254BFS：A2018選項成員SRT：董事成員2019-05-030000907254BFS：A2018選項成員SRT：官員成員2019-05-032019-05-030000907254美國-GAAP：員工股票期權成員BFS：A2018選項成員SRT：官員成員2019-05-032019-05-030000907254BFS：A2018選項成員2019-05-032019-05-030000907254BFS：A2018選項成員2019-05-030000907254美國-GAAP：員工股票期權成員BFS：A2019選項成員2019-05-032019-05-030000907254Bfs：IncentiveStockOptionMemberBFS：A2019選項成員2019-05-032019-05-030000907254Bfs：非限定的StockOptionsMemberBFS：A2019選項成員2019-05-032019-05-030000907254SRT：官員成員BFS：A2019選項成員2020-04-240000907254BFS：A2019選項成員SRT：董事成員2020-04-240000907254SRT：官員成員BFS：A2019選項成員2020-04-242020-04-240000907254美國-GAAP：員工股票期權成員SRT：官員成員BFS：A2019選項成員2020-04-242020-04-240000907254BFS：A2019選項成員2020-04-242020-04-240000907254BFS：A2019選項成員2020-04-240000907254BFS：2018年5月11日成員SRT：董事成員2020-01-012020-12-310000907254BFS：5月32019年1月SRT：董事成員2020-01-012020-12-310000907254BFS：4月242020MemberSRT：董事成員2020-01-012020-12-310000907254BFS：2018年5月11日成員SRT：官員成員2020-01-012020-12-310000907254BFS：5月32019年1月SRT：官員成員2020-01-012020-12-310000907254BFS：4月242020MemberSRT：官員成員2020-01-012020-12-310000907254Bfs：FixedRateMortgageNotesPayableMember2019-12-310000907254美國-GAAP：系列CPferredStockMember2019-01-012019-12-310000907254美國-GAAP：系列CPferredStockMember2018-01-012018-12-310000907254美國-GAAP：SeriesDPferredStockMember2019-01-012019-12-310000907254美國-GAAP：SeriesDPferredStockMember2018-01-012018-12-310000907254美國-GAAP：系列EPferredStockMember2019-01-012019-12-310000907254Bfs：普通分區收入成員2020-01-012020-12-310000907254Bfs：普通分區收入成員2019-01-012019-12-310000907254Bfs：普通分區收入成員2018-01-012018-12-310000907254Bfs：ReturnOnInvestedCapitalMember2020-12-310000907254Bfs：ReturnOnInvestedCapitalMember2019-12-310000907254Bfs：ReturnOnInvestedCapitalMember2018-12-310000907254Bfs：DiviendPaymentOneMember2020-10-012020-12-310000907254Bfs：DiviendPaymentOneMember2020-12-310000907254Bfs：DiviendPaymentTwoMember2020-07-012020-09-300000907254Bfs：DiviendPaymentTwoMember2020-09-300000907254Bfs：DiviendPaymentThreeMember2020-04-012020-06-300000907254Bfs：DiviendPaymentThreeMember2020-06-300000907254Bfs：DiviendPaymentFourMember2020-01-012020-03-310000907254Bfs：DiviendPaymentFourMember2020-03-310000907254Bfs：DiviendPaymentOneMember2019-10-012019-12-310000907254Bfs：DiviendPaymentOneMember2019-12-310000907254Bfs：DiviendPaymentTwoMember2019-07-012019-09-300000907254Bfs：DiviendPaymentTwoMember2019-09-300000907254Bfs：DiviendPaymentThreeMember2019-04-012019-06-300000907254Bfs：DiviendPaymentThreeMember2019-06-300000907254Bfs：DiviendPaymentFourMember2019-01-012019-03-310000907254Bfs：DiviendPaymentFourMember2019-03-310000907254Bfs：DiviendPaymentOneMember2018-10-012018-12-310000907254Bfs：DiviendPaymentOneMember2018-12-310000907254Bfs：DiviendPaymentTwoMember2018-07-012018-09-300000907254Bfs：DiviendPaymentTwoMember2018-09-300000907254Bfs：DiviendPaymentThreeMember2018-04-012018-06-300000907254Bfs：DiviendPaymentThreeMember2018-06-300000907254Bfs：DiviendPaymentFourMember2018-01-012018-03-310000907254Bfs：DiviendPaymentFourMember2018-03-3100009072542020-12-012020-12-3100009072542020-01-312020-01-310000907254美國-GAAP：系列EPferredStockMember2020-01-022020-01-020000907254美國-GAAP：SeriesDPferredStockMember2020-01-022020-01-0200009072542020-01-152020-01-1500009072542020-01-012020-03-3100009072542020-04-012020-06-3000009072542020-07-012020-09-3000009072542020-10-012020-12-3100009072542019-01-012019-03-3100009072542019-04-012019-06-3000009072542019-07-012019-09-3000009072542019-10-012019-12-31BFS：細分市場0000907254BFS：購物中心會員US-GAAP：運營細分市場成員2020-01-012020-12-310000907254US-GAAP：運營細分市場成員Bfs：MixedUsePropertiesMember2020-01-012020-12-310000907254美國-GAAP：Corporation NonSegmentMember2020-01-012020-12-310000907254BFS：購物中心會員US-GAAP：運營細分市場成員2020-12-310000907254US-GAAP：運營細分市場成員Bfs：MixedUsePropertiesMember2020-12-310000907254美國-GAAP：Corporation NonSegmentMember2020-12-310000907254BFS：購物中心會員US-GAAP：運營細分市場成員2019-01-012019-12-310000907254US-GAAP：運營細分市場成員Bfs：MixedUsePropertiesMember2019-01-012019-12-310000907254美國-GAAP：Corporation NonSegmentMember2019-01-012019-12-310000907254BFS：購物中心會員US-GAAP：運營細分市場成員2019-12-310000907254US-GAAP：運營細分市場成員Bfs：MixedUsePropertiesMember2019-12-310000907254美國-GAAP：Corporation NonSegmentMember2019-12-310000907254BFS：購物中心會員US-GAAP：運營細分市場成員2018-01-012018-12-310000907254US-GAAP：運營細分市場成員Bfs：MixedUsePropertiesMember2018-01-012018-12-310000907254美國-GAAP：Corporation NonSegmentMember2018-01-012018-12-310000907254BFS：購物中心會員US-GAAP：運營細分市場成員2018-12-310000907254US-GAAP：運營細分市場成員Bfs：MixedUsePropertiesMember2018-12-310000907254美國-GAAP：Corporation NonSegmentMember2018-12-310000907254Bfs:ContractualBaseRentOperatingExpenseAndRealEstateRecoveriesCollectedMember美國-GAAP：SalesRevenueNetMember2020-10-012020-12-310000907254Bfs：RetailRealEstateMemberBfs:ContractualBaseRentOperatingExpenseAndRealEstateRecoveriesCollectedMember美國-GAAP：SalesRevenueNetMember2020-10-012020-12-310000907254Bfs：OfficeRealEstateMemberBfs:ContractualBaseRentOperatingExpenseAndRealEstateRecoveriesCollectedMember美國-GAAP：SalesRevenueNetMember2020-10-012020-12-310000907254Bfs:ContractualBaseRentOperatingExpenseAndRealEstateRecoveriesCollectedMember美國-GAAP：ResidentialRealEstateMember美國-GAAP：SalesRevenueNetMember2020-10-012020-12-310000907254Bfs:OperatingLeaseIncomeSubjectToDeferralAgreementsMemberBFS：傑出的BillingsMember美國-GAAP：SalesRevenueNetMember2020-10-012020-12-310000907254美國-GAAP：次要事件成員2021-01-012022-02-220000907254Bfs:OperatingLeaseIncomeSubjectToDeferralAgreementsMemberBfs:AprilMayJune2020UnpaidBalanceAsPercentOfTotalUnpaidBalanceMember美國-GAAP：SalesRevenueNetMember2020-10-012020-12-310000907254BFS：購物中心會員BFS：AshbrookMarketplacePhaseIAshburnVAMember2020-12-310000907254BFS：購物中心會員BFS：AshbrookMarketplacePhaseIAshburnVAMember2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyOneMemberBFS：購物中心會員2020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyOneMemberBFS：購物中心會員2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyTwoMemberBFS：購物中心會員2020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyTwoMemberBFS：購物中心會員SRT：最小成員數2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyTwoMemberSRT：最大成員數BFS：購物中心會員2020-01-012020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertyThreeMember2020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertyThreeMemberSRT：最小成員數2020-01-012020-12-310000907254SRT：最大成員數BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertyThreeMember2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyFourMemberBFS：購物中心會員2020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyFiveMemberBFS：購物中心會員2020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyFiveMemberBFS：購物中心會員2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertySixMemberBFS：購物中心會員2020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertySixMemberBFS：購物中心會員2020-01-012020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertySevenMember2020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertySevenMember2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyEightMemberBFS：購物中心會員2020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyEightMemberBFS：購物中心會員SRT：最小成員數2020-01-012020-12-310000907254SRT：最大成員數Bfs：RealEstatePropertyEightMemberBFS：購物中心會員2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyNineMemberBFS：購物中心會員2020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyNineMemberBFS：購物中心會員SRT：最小成員數2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyNineMemberSRT：最大成員數BFS：購物中心會員2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyTenMemberBFS：購物中心會員2020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyTenMemberBFS：購物中心會員2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyElevenMemberBFS：購物中心會員2020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyElevenMemberBFS：購物中心會員2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstateProperty12個成員BFS：購物中心會員2020-12-310000907254Bfs：RealEstateProperty12個成員BFS：購物中心會員2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstateProperty13irteMemberBFS：購物中心會員2020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertyFourteMember2020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertyFourteMember2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstateProperty15teMemberBFS：購物中心會員2020-12-310000907254Bfs：RealEstateProperty15teMemberBFS：購物中心會員2020-01-012020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertySixteen Member2020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertySixteen Member2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyEighteMemberBFS：購物中心會員2020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyEighteMemberBFS：購物中心會員2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstateProperty19.eteenMemberBFS：購物中心會員2020-12-310000907254Bfs：RealEstateProperty19.eteenMemberBFS：購物中心會員2020-01-012020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertyTwentyMember2020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertyTwentyMember2020-01-012020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertyTwentyOneMember2020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertyTwentyOneMember2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyTwentyTwoMemberBFS：購物中心會員2020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyTwentyTwoMemberBFS：購物中心會員2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyTwentyThreeMemberBFS：購物中心會員2020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyTwentyThreeMemberBFS：購物中心會員2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyTwentyFourMemberBFS：購物中心會員2020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyTwentyFourMemberBFS：購物中心會員2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyTwentyFiveMemberBFS：購物中心會員2020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyTwentyFiveMemberBFS：購物中心會員2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyTwentySixMemberBFS：購物中心會員2020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyTwentySixMemberBFS：購物中心會員2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyTwentySevenMemberBFS：購物中心會員2020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyTwentySevenMemberBFS：購物中心會員2020-01-012020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertyTwentyEightMember2020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertyTwentyEightMember2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyTwentyNineMemberBFS：購物中心會員2020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyTwentyNineMemberBFS：購物中心會員2020-01-012020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertyThirtyMember2020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertyThirtyMember2020-01-012020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertyThirtyOneMember2020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertyThirtyOneMember2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyThirtyTwoMemberBFS：購物中心會員2020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyThirtyTwoMemberBFS：購物中心會員2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyThirtyThreeMemberBFS：購物中心會員2020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyThirtyThreeMemberBFS：購物中心會員2020-01-012020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertyThirtyFourMember2020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertyThirtyFourMember2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyThirtyFiveMemberBFS：購物中心會員2020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyThirtyFiveMemberBFS：購物中心會員2020-01-012020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertyThirtySixMember2020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertyThirtySixMember2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyThirtySevenMemberBFS：購物中心會員2020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyThirtyEightMemberBFS：購物中心會員2020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyThirtyEightMemberBFS：購物中心會員2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyThirtyNineMemberBFS：購物中心會員2020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyThirtyNineMemberBFS：購物中心會員2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyFortyMemberBFS：購物中心會員2020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyFortyMemberBFS：購物中心會員2020-01-012020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertyFortyOneMember2020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertyFortyOneMember2020-01-012020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertyFortyTwoMember2020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertyFortyTwoMember2020-01-012020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertyFortyThreeMember2020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertyFortyThreeMember2020-01-012020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertyFortyFourMember2020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertyFortyFourMember2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyFortyFiveMemberBFS：購物中心會員2020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyFortyFiveMemberBFS：購物中心會員2020-01-012020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertyFortySixMember2020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertyFortySixMember2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyFortySevenMemberBFS：購物中心會員2020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyFortySevenMemberBFS：購物中心會員2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyFortyEightMemberBFS：購物中心會員2020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyFortyEightMemberBFS：購物中心會員2020-01-012020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertyFortyNineMember2020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertyFortyNineMember2020-01-012020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertyFityMember2020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：RealEstatePropertyFityMember2020-01-012020-12-310000907254BFS：購物中心會員Bfs：OtherRealEstateMember2020-12-310000907254BFS：購物中心會員2020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyFityOneMemberBfs：MixedUsePropertiesMember2020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyFityOneMemberBfs：MixedUsePropertiesMemberSRT：最小成員數2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyFityOneMemberSRT：最大成員數Bfs：MixedUsePropertiesMember2020-01-012020-12-310000907254Bfs：MixedUsePropertiesMemberBfs：RealEstatePropertyFityTwoMember2020-12-310000907254Bfs：MixedUsePropertiesMemberBfs：RealEstatePropertyFityTwoMember2020-01-012020-12-310000907254Bfs：MixedUsePropertiesMemberBFS：ParkVanNessMember2020-12-310000907254Bfs：MixedUsePropertiesMemberBFS：ParkVanNessMember2020-01-012020-12-310000907254Bfs：MixedUsePropertiesMemberBfs：RealEstatePropertyFityFourMember2020-12-310000907254Bfs：MixedUsePropertiesMemberBfs：RealEstatePropertyFityFourMember2020-01-012020-12-310000907254Bfs：MixedUsePropertiesMemberBfs：RealEstatePropertySixtyMember2020-12-310000907254Bfs：MixedUsePropertiesMemberBfs：RealEstatePropertySixtyMember2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyFitySixMemberBfs：MixedUsePropertiesMember2020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyFitySixMemberBfs：MixedUsePropertiesMember2020-01-012020-12-310000907254Bfs：MixedUsePropertiesMember2020-12-310000907254BFS：DevelopmentLandMemberBfs：RealEstateProperty五十tySevenMember2020-12-310000907254BFS：DevelopmentLandMemberBfs：RealEstateProperty五十tySevenMember2020-01-012020-12-310000907254BFS：DevelopmentLandMemberBfs：RealEstatePropertyFityEightMember2020-12-310000907254BFS：DevelopmentLandMemberBfs：RealEstatePropertyFityEightMember2020-01-012020-12-310000907254BFS：DevelopmentLandMemberBfs：RealEstatePropertyFityNineMember2020-12-310000907254BFS：DevelopmentLandMemberBfs：RealEstatePropertyFityNineMember2020-01-012020-12-310000907254BFS：DevelopmentLandMember2020-12-310000907254Bfs：RealEstatePropertyFourMemberBFS：購物中心會員2020-01-012020-12-310000907254Bfs：RealEstateProperty13irteMemberBFS：購物中心會員2020-01-012020-12-310000907254美國-GAAP：BuildingMemberSRT：最小成員數2020-01-012020-12-310000907254SRT：最大成員數美國-GAAP：BuildingMember2020-01-012020-12-310000907254SRT：最大成員數BFS：BuildingComponentsMember2020-01-012020-12-31
目錄
美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
 
表格10-K
(標記一)
☒根據1934年“證券交易法”第13或15(D)條提交的年度報告
截至的財政年度12月31日, 2020
 
☐根據1934年證券交易所法令第13或15(D)條提交的過渡報告
的過渡期                    至                    
佣金檔案編號1-12254
索爾中心公司
(註冊人的確切姓名載於其章程)
馬裏蘭州52-1833074
(述明或其他司法管轄權
公司或組織)		(税務局僱主
識別號碼)
威斯康星大道7501號, 1500E套房, 貝塞斯達, 馬裏蘭州20814-6522
(主要行政辦公室地址)(郵政編碼)
註冊人電話號碼，包括區號：(301) 986-6200

根據該法第12(B)節登記的證券：
每節課的標題商品代號：註冊的每個交易所的名稱
普通股，每股面值0.01美元BFS紐約證券交易所
存托股份，每股佔6.125%D系列累計可贖回優先股股份的1/100，每股面值$0.01BFS/珠江三角洲紐約證券交易所
存托股份，每股佔6.000%E系列累計可贖回優先股股份的1/100，每股面值$0.01BFS/PRE紐約證券交易所

根據該法第12(G)節登記的證券：不適用
 


用複選標記表示註冊人是否為證券法第405條規定的知名經驗豐富的發行人。是  ☒*☐
用複選標記表示註冊人是否不需要根據法案的第(13)節或第(15)(D)節提交報告。☐    不是  ☒.
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或在要求註冊人提交此類報告的較短期限內)提交了1934年《證券交易法》(Securities Exchange Act)第F13或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否一直遵守此類提交要求。是  ☒*☐
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T條例第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是  ☒*☐
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司還是新興的成長型公司。見“交易法”第12b-2條對“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。
 
大型加速濾波器 ☐加速文件管理器 ☒
非加速文件服務器 ☐規模較小的報告公司☐
新興成長型公司☐
如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易所法案第2913(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐
用複選標記表示註冊人是否已提交報告，證明其管理層已根據本條例第404(B)條對其財務報告內部控制的有效性進行評估
“薩班斯-奧克斯利法案”(“美國法典”第15編第7262(B)條)由準備或發佈其審計報告的註冊會計師事務所執行。☒
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如該法第12b-2條所定義)。☐*☒.
截至2021年2月18日，已發行和已發行的普通股數量，面值0.01美元，為23.5百萬美元。
截至2020年6月30日，註冊人的非關聯公司持有的有投票權和無投票權普通股的總市值為#美元。419.8以2020年6月30日，也就是註冊人最近完成的第二財季的最後一個工作日，註冊人的普通股在紐約證券交易所的收盤價計算。聯屬公司地位的確定僅為本報告的目的，不應被解釋為為確定聯屬公司地位而承認。

通過引用併入的文件：
註冊人以引用方式併入本年度報告第III部分(第10、11、12、13和14項)，即註冊人根據第14A條向證券交易委員會提交的2021年股東年會的最終委託書的Form 10-K部分。最終委託書將在本年度報告所涵蓋的10-K表格所涵蓋的會計年度結束後120天內提交給證券交易委員會。


目錄
目錄
  頁碼
第一部分
第一項。
業務
4
項目1A。
風險因素
13
項目1B。
未解決的員工意見
26
第二項。
特性
26
第三項。
法律程序
34
第四項。
礦場安全資料披露
34
第二部分
第五項。
註冊人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場
35
第6項。
選定的財務數據
37
項目7。
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
38
項目7A。
關於市場風險的定量和定性披露
56
第8項。
財務報表和補充數據
57
項目9。
會計與財務信息披露的變更與分歧
57
項目9A。
管制和程序
57
項目9B。
其他資料
59
第三部分
第(10)項。
董事、高管與公司治理
60
第11項。
高管薪酬
60
項目12。
某些實益擁有人的擔保所有權和管理層及相關股東事宜
60
第(13)項。
某些關係和相關交易，以及董事獨立性
60
第(14)項。
首席會計師費用及服務
60
第四部分
第15項。
展品和財務報表明細表
61
第16項。
表格10-K摘要
65
財務報表明細表
附表III。
房地產與累計折舊
F-29

2
目錄
第一部分
關於前瞻性陳述的警告性聲明
本文中包含的某些陳述構成前瞻性陳述，這一術語在修訂後的1933年“證券法”第27A節和修訂後的1934年“證券交易法”第21E節中有定義。前瞻性陳述並不是業績的保證。我們未來的業績、財務狀況和業務可能與這些前瞻性陳述中表達的大不相同。通過搜索諸如“計劃”、“打算”、“估計”、“預期”、“期望”、“相信”或類似的10-K表格中的詞語，可以找到許多這樣的陳述。儘管管理層認為這些前瞻性陳述中反映的預期是基於目前的預期和合理的假設，但我們的實際結果可能與前瞻性陳述中陳述的大不相同。前瞻性陳述僅在發表之日發表，除非法律要求，否則我們沒有義務更新或修改前瞻性陳述，以反映隨着時間的推移發生的假設變化、意外事件的發生或未來經營結果的變化。可能導致實際結果或事件與我們預期的大不相同的某些因素在“項目1A”中描述。本年度報告的10-K表格中的“風險因素”。以下是一些風險和不確定因素，雖然不是所有的風險和不確定因素，但它們可能導致我們的實際結果與我們的前瞻性陳述中陳述的結果大不相同：
•挑戰國內和全球信貸市場及其對可自由支配支出的影響；
•租户支付租金的能力；
•我們依賴購物中心的“錨定”租户和其他重要租户；
•我們與索爾組織成員的密切關係；
•融資風險，例如利率上升、我們的債務施加的限制、我們履行現有金融契約的能力，以及我們是否有能力以可接受的條件完成計劃中的和額外的融資；
•我們的發展活動；
•我們獲得額外資本的途徑；
•我們是否有能力成功完成額外的收購或重新開發，或者如果完成，無論此類收購或開發是否按預期進行；
•房地產所有權普遍存在的風險，包括經濟狀況的不利變化、房地產投資環境的變化、房地產税和其他經營費用的變化、政府規則和財政政策的不利變化、房地產的相對流動性不足以及環境風險；以及
•就聯邦所得税而言，與我們作為REIT的地位相關的風險，例如，與我們作為REIT的地位相關的複雜法規的存在、新立法對REIT要求未來變化的影響，以及未能獲得REIT資格的不利後果。

此外，我們還描述了可能導致實際結果和事件在“風險因素”(本年度報告10-K表第I部分第1A項)、“關於市場風險的定量和定性披露”(第II部分，第7A項)和“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”(第II部分，第7項)方面存在重大差異的風險和不確定因素。
3
目錄
第一項：業務
一般信息
Saul Centers，Inc.(“Saul Centers”)於1993年6月10日根據馬裏蘭州一般公司法註冊成立。索爾中心是一家房地產投資信託基金(“REIT”)，根據1986年修訂後的“國內收入法”(下稱“守則”)運營。公司須每年將其REIT應納税所得額(不包括淨資本利得)的至少90%分配給股東，並滿足某些組織和其他要求。索爾中心已經並打算繼續定期向其股東進行季度分配。索爾中心及其全資子公司和以索爾中心或其子公司之一為唯一普通合夥人的有限合夥企業統稱為“公司”。弗朗西斯·索爾二世擔任索爾中心董事會主席、首席執行官兼總裁。
該公司的主要戰略是繼續專注於通過在華盛頓特區大都市區開發以交通為中心的住宅綜合用途項目，使其資產多樣化。該公司的經營戰略還包括改善其購物中心的經營業績和內部增長，並將有選擇地對其核心購物中心進行重新開發和翻新，以補充其住宅綜合用途項目的開發。
索爾中心的成立是為了繼續和擴大以前由B.F.索爾房地產投資信託基金(“索爾信託”)、B.F.索爾公司和某些其他附屬實體擁有和經營的購物中心業務，每個實體都由B.弗朗西斯·索爾二世及其家庭成員(統稱為“索爾組織”)控制。1993年8月26日，索爾組織成員將新成立的馬裏蘭州有限合夥企業Saul Holdings Limited Partnership(“運營合夥企業”)和兩家新成立的子公司有限合夥企業(“子公司合夥企業”，與運營合夥企業“合夥企業”)、購物中心和綜合用途物業以及與轉讓物業相關的管理職能移交給索爾控股有限公司(Saul Holdings Limited Partnership)和兩家新成立的子公司有限合夥企業(以下簡稱“子公司合夥企業”)。自成立以來，該公司已經開發和購買了更多的物業。
於2020年12月31日，本公司的物業(“現行組合物業”)包括50個購物中心物業(“購物中心”)、7個綜合用途物業(包括寫字樓、零售及多户住宅用途)(“綜合用途物業”)及3個(非營運)發展物業。
4
目錄
組織結構
本公司通過經營合夥企業和/或直接或間接擁有的子公司開展業務。下圖描述了截至2020年12月31日，根據交易法第13d-3條計算的索爾中心普通股和優先股的公司組織結構和實益所有權。
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/907254/000090725421000018/bfs-20201231_g1.jpg

(1)上述索爾組織在索爾中心的所有權百分比不包括索爾組織持有的運營合夥企業的有限合夥權益單位。一般來説，大多數單位都可以在一對一的基礎上轉換為公司普通股。然而，並非所有單位均可轉換為本公司普通股，原因是(I)公司章程細則將本公司已發行及已發行普通股及優先股證券的實益及推定擁有權(參考各項守則條文界定)的價值限制為39.9%，該等證券構成所有權限額；及(Ii)部分已發行單位的兑換須經本公司股東批准。
當前投資組合屬性的管理
運營夥伴關係管理當前的投資組合物業，並將管理任何後續收購或開發的物業。物業管理包括為每個物業執行物業管理、租賃、設計、翻新、開發和會計職責。營運夥伴關係為每個物業提供全面的綜合物業管理能力，其總部約有60名相當於全職員工的員工，其總部有50名全職員工和9名兼職員工。
5
目錄
該公司擁有廣泛和成熟的物業關係網絡，與租户和潛在租户以及經紀公司和業主社區的成員建立了廣泛和成熟的關係網絡。本公司目前不，也不打算聘用第三方經理或向第三方提供管理服務。
該公司通過與Saul Organization共享某些輔助功能(如信息技術和工資服務、福利管理和內部法律服務)來增強其物業管理能力。本公司還與索爾組織按比例分攤保險管理費用。管理層認為，與與第三方簽訂合同相比，這些安排產生的成本更低。這些安排使公司在從第三方供應商採購時獲得了比公司單獨獲得的更大的規模經濟，並通過避免與內部提供的功能相關的代表利潤的付款來獲得內部規模經濟。與索爾組織的所有分享安排的條款，包括與之相關的付款，都在書面協議中明確規定，並由公司董事會審計委員會每年審查。
本公司從索爾組織轉租其公司總部空間，費用由本公司分擔。有關租賃條款的討論載於綜合財務報表附註7，長期租賃責任。
主要辦事處
公司的主要辦事處位於威斯康星大道7501號，1500E套房，馬裏蘭州貝塞斯達，郵編20814-6522，公司的電話號碼是(301)-986-6200.該公司的互聯網網址為Www.saulcenters.com。公司網站上包含的信息不是本報告的一部分。本公司在以電子方式向美國證券交易委員會(“證券交易委員會”)提交或提交報告後，在其網站上免費提供其年度報告Form 10-K、季度報告Form 10-Q、當前報告Form 8-K以及根據交易法第13(A)或15(D)節提交或提交的該等報告的任何修訂。我們打算遵守Form 8-K第5.05項中適用於我們的首席執行官、首席財務官和首席會計官的商業行為和道德守則的修訂和豁免的要求，在對該守則進行任何修訂或根據該守則批准任何豁免後的四天內在我們的網站上提供該等信息，我們將在我們的網站上保存該等信息至少12個月。或者，你也可以在證券交易委員會的網站上查閲這些報告：www.sec.gov。
關於某些活動的政策
以下是對該公司的經營戰略以及一些投資、融資和其他政策的討論。這些戰略和政策由董事會決定，一般情況下，董事會可以不經公司股東投票而不時修改或修訂。
運營戰略
該公司的主要戰略是繼續專注於通過在華盛頓特區大都市區開發以交通為中心的住宅綜合用途項目，使其資產多樣化。該公司的經營戰略還包括改善其購物中心的經營業績和內部增長，並將有選擇地對其核心購物中心進行重新開發和翻新，以補充其住宅綜合用途項目的開發。
公司的主要經營戰略是專注於管理和發展(I)以交通為中心、以住宅為主的混合用途物業，以實現現金流增長和資本增值，以及(Ii)社區和鄰裏購物中心業務。社區和社區購物中心通常提供可靠的現金流和穩定的長期增長潛力。管理層積極管理其物業組合，從事戰略租賃活動、租户選擇、租賃談判以及購物中心的擴建和重新配置。該公司尋求通過為其購物中心和混合用途物業選擇租户來優化其零售租户結構，這些物業提供廣泛的商品和服務，與社區和社區購物中心作為日常必需品來源的角色一致。
6
目錄
管理層相信，這種協同租賃方法通過為購物中心提供穩定的客流量和理想的購物者組合，增加了現有租户的現金流，從而增加了銷售額，從而增加了現金流。
管理層認為，隨着購物中心和混合用途物業的現有空間租約到期並續簽，或新的可用或空置空間被租賃，現金流有長期增長的潛力。該公司打算在可能的情況下重新談判租約，併為可用空間尋找新的租户，以優化各種用途的組合，以改善購物中心的客流量。隨着租約到期，管理層預計將修訂租金、租賃條款和條件、搬遷現有租户、重新配置租户空間並引入新租户，目標是增加入住率，改善整體零售額，並隨着經濟狀況的改善最終增加現金流。在租約不會以其他方式到期的情況下，管理層選擇性地試圖通過各種方式或與翻新或搬遷有關的方式增加現金流，以低於市值租金重新獲得租約並以市值價格轉租，以及更換陷入財務困境的租户。在可能的情況下，管理層還將尋求在其租約中包括按計劃增加的基本租金，以及租金撥備的百分比。
管理層的意圖是持有物業進行長期投資，並高度重視定期維護、定期翻新和資本改善。管理層認為，清潔、照明和安全等特點在社區和社區購物中心尤為重要，因為購物者經常在正常工作日以外的時間光顧這些購物中心。管理層認為，購物中心和綜合用途物業一般都很有吸引力，而且維護得很好。購物中心和混合用途物業將不時進行擴建、翻新、重新配置和現代化，當管理層認為此類行動是由物業競爭環境的機會或變化所保證的時候，購物中心和綜合用途物業將不時進行擴建、翻新、重新配置和現代化改造。該公司將繼續擴建現有物業，在適合發展為獨立零售或辦公設施的外圍地塊上進行新的建設。
房地產投資
該公司的主要戰略是繼續專注於通過在華盛頓特區大都市區開發以交通為中心的住宅綜合用途項目，使其資產多樣化。該公司的經營戰略還包括改善其購物中心的經營業績和內部增長，並通過有選擇地對其核心購物中心進行重新開發和翻新來補充其住宅綜合用途項目的開發。韋克羅夫特項目的住宅部分位於弗吉尼亞州阿靈頓的北格里布路(North Glebe Road)，距離巴爾斯頓地鐵站(Ballston Metro Station)不到兩個街區，共有491套公寓單元和6萬平方英尺(約合3萬平方米)的零售空間。該項目於2020年4月投入使用。該公司還在其投資組合中(其中一些目前是購物中心運營物業)或合同中有分區用地的開發管道，用於開發多達3700個公寓單元和97.5萬平方英尺的零售和辦公空間。所有這些地點都位於馬裏蘭州蒙哥馬利縣紅線地鐵站附近。
該公司打算有選擇地在其購物中心投資組合中增加獨立的PAD地塊建築，並用產生強勁流量的租户取代表現不佳的租户，通常是錨定商店，如超市、藥店和健身中心，這一點從2020年3月在Seven Corners增加了6.9萬平方英尺的Giant Food，2020年6月在布羅蘭茲村增加了3.6萬平方英尺的LA Fitness，以及2020年8月在費爾法克斯的商店增加了5.4萬平方英尺的99牧場雜貨店就證明瞭這一點。該公司有7個新的PAD租户，其中包括我們新開發的Ashbrook Marketplace購物中心的3個租户，他們從2020年開始支付租金。這七個PAD用地的年租金總額約為110萬美元。此外，該公司已經簽署了租約或正在談判另外10個PAD用地的租約，其中5個地塊的租户預計將於2021年開始支付租金。這10幅PAD用地的年租金總額約為160萬美元。
近年來，待售的優質物業數量有限，這些物業的定價不斷攀升。因此，管理層認為，在不久的將來投資於現有的和新的購物中心以及混合用途物業的收購機會是不確定的。然而，由於公司保守的資本結構，包括其循環信貸安排下的現金和能力，管理層認為公司處於有利地位，可以利用額外的投資機會，如
7
目錄
有吸引力的物業被確定，市場狀況得到改善。(見“項目1.業務-資本政策”。)管理層認為，該公司經營的幾個子市場具有或預計未來將具有有吸引力的供需特徵。該公司將繼續將收購、開發和再開發作為其整體業務計劃的組成部分進行評估。
在評估某項重建、翻新、收購或發展項目時，管理層會考慮多種因素，包括：(I)物業的位置、大小和可及性，重點放在華盛頓特區/巴爾的摩大都市區；(Ii)社區的人口特徵，以及當地房地產市場，包括增長潛力和潛在的開發監管障礙；(Iii)購買價格；(Iv)交易的非金融條款；(V)項目的“適宜性”。(Vi)任何環境問題的可能性及目前的程度；。(Vii)該物業或同一市場內任何相若或相競爭物業的現時及歷史入住率；。(Viii)該物業的建造及設計質素及該物業現時的實際狀況；。(Ix)現有租户的財務及其他特徵，以及現有租約的條款；及。(X)資本增值的潛力。
儘管管理層目前打算將未來的收購和開發活動集中在華盛頓特區/巴爾的摩大都會地區以交通為中心、主要是住宅綜合用途的物業上，但該公司未來也可能在機會出現時收購該國其他地區的其他類型的房地產。該公司計劃繼續在物業類型、地點、規模和市場方面實現多元化，並不對可投資於任何一處物業或任何一個地理區域的資產的金額或百分比設定任何限制。
本公司打算從事此類未來的投資和開發活動，使本公司符合資格並保持其作為REIT的聯邦所得税地位，並且不會導致本公司作為一家投資公司受1940年修訂後的“投資公司法”的監管。對已收購物業的股權投資可能受到現有抵押融資和其他債務的影響，或可能因收購或再融資這些投資而產生的新債務。
房地產抵押貸款的投資
雖然公司目前的投資組合和業務目標強調對交通中心、住宅混合用途物業、社區購物中心和其他混合用途物業的股權投資，但公司可以在董事會的酌情決定下投資於抵押貸款、參與或可轉換抵押貸款、信託契約和符合其REIT資格的其他類型的房地產權益。該公司目前不投資房地產抵押貸款，也不打算投資房地產抵押貸款。
對從事房地產活動的人的證券或權益的投資及其他問題
在符合保持房地產投資信託基金資格的條件下，本公司可以投資於其他房地產投資信託基金、其他從事房地產活動的實體的證券或其他發行人的證券，包括出於對該等實體行使控制權的目的。本公司目前沒有，也不打算投資於其他房地產投資信託基金的任何證券。
性情
如果董事會根據管理層對公司投資組合的定期審查，認為這樣做最符合公司股東的利益，公司可以選擇處置財產。
資本政策
本公司制定了一項相對於資產價值的債務資本化政策，該政策是根據本公司投資組合中物業的年化現金流總額計算的，而不是相對於賬面價值計算的。該公司之所以使用與現金流掛鈎的衡量標準，是因為它認為其資產的賬面價值
8
目錄
資產組合物業是物業的折舊歷史成本，並不能準確反映公司的負債能力。然而，資產價值比賬面價值更具變動性，可能並不總是反映標的資產的公平市場價值。作為一般政策，該公司打算將其總債務與總資產價值的比率保持在50%或以下，並持續積極管理公司的槓桿和債務支出，以保持對固定費用的審慎覆蓋。鑑於公司目前的債務水平，管理層認為，截至2020年12月31日，公司的債務與總資產價值之比低於50%。
公司的組織文件不限制其可能產生的債務的絕對金額或百分比。董事會可能會根據當前的經濟狀況、資本的相對成本、公司資產組合的市值、收購、發展或擴張的機會，以及董事會認為相關的其他因素，不時重新評估公司的債務資本化政策。董事會可根據重新評估修改公司的債務資本化政策，無需股東批准，並可提高或降低公司的債務與總資產比率高於或低於50%，或在一定時期內放棄該政策，但須保持遵守現有債務協議中包含的財務契約的情況下，董事會可以修改公司的債務資本化政策，並可增加或減少公司的債務與總資產比率超過或低於50%，或在一定時期內免除該政策，但須遵守現有債務協議中包含的財務契約。每當管理層確定融資環境有利時，金融公司就有選擇地對其未償債務的條款進行再融資或重新談判，以延長到期日並獲得普遍更有利的貸款條款。
該公司打算為未來的收購和開發提供資金，並通過利用當時被認為最有利的資本來源償還債務。這些來源可能包括未分配的經營現金流、有擔保或無擔保的銀行和機構借款、公司紅利再投資和股票購買計劃的收益、出售物業的收益以及私募和公開發行債務或股本證券的收益。借款可能是經營合夥企業或子公司合夥企業的水平，證券發行可能包括(受某些限制)發行可轉換為普通股或其他股本證券的經營合夥企業權益。
其他政策
本公司有權發行股權或債務證券以換取財產，並有權在公開市場或以其他方式回購或以其他方式收購其普通股或其他證券，並可在未來從事此類活動。本公司期望(但沒有義務)在行使贖回權時向經營合夥單位的持有人發行普通股。除經營合夥外，本公司並無從事其他發行人的交易、承銷或代理分銷或出售證券，亦無此打算。公司沒有向第三方提供任何貸款，儘管公司將來可能會向第三方提供貸款。此外，本公司還制定了與“第1A項”中討論的關聯方交易有關的政策。風險因素。“
競爭
作為公交中心住宅綜合用途物業、社區和社區購物中心以及其他綜合用途物業的所有者或投資者，該公司在類似物業的收購、開發、所有權和租賃方面面臨着來自數量不定的公司的競爭。這些投資者包括能夠獲得大量資本的投資者，如國內外公司和金融機構、公開交易和私人持有的REITs、私人機構投資基金、投資銀行公司、人壽保險公司和養老基金。
競爭可能會減少可供收購或開發的物業數量，或提高公司所投資類型的原始土地或已開發物業的價格。該公司在向準租户提供租約和在現有租户各自租約期滿後重新出租空間方面面臨競爭。如果租户在租約到期時決定不再續簽或延長租期，公司可能無法重新出租該空間。即使租户續約，或者公司可以重新出租空間，續簽或重新出租的條款，包括所需的翻新費用，也可能不如目前的租賃條款或對空間的預期。如果我們的競爭對手擁有的物業的入住率低於本公司的物業，這種風險可能會被放大。因此，這些競爭對手可能願意以比當前投資組合物業中的空間更低的價格提供空間。
9
目錄
管理層認為，物業所有權和租賃的競爭是否成功，部分取決於物業的地理位置、租户組合、物業經理的表現、該地區的新建築數量以及物業的維護和外觀。影響該公司物業的其他競爭因素包括進入物業的便利程度、相關設施(例如停車場)是否足夠，以及物業競爭所在市場的人口統計特徵。整體經濟環境和趨勢，以及每個當前投資組合物業附近的新物業也是競爭因素。
最後，我們購物中心的零售商面臨着來自直銷商店、在線零售商、折扣購物俱樂部和其他形式的營銷商品(如直郵、互聯網營銷和電話營銷)的日益激烈的競爭。這種競爭可能會降低應支付給我們的租金百分比，並可能導致租户拖欠租約或無力償債。
人力資本
截至2020年12月31日，公司在其物業約有60名相當於全職的公司員工，50名全職員工和9名兼職員工。我們的員工中沒有一個是由集體談判單位代表的。我們相信我們與員工的關係很好。
本公司致力於平等就業機會，不因種族、膚色、宗教、性別、國籍、年齡、殘疾、性取向或性別偏好而歧視任何人。公司鼓勵員工在生活的方方面面保持健康，包括身體健康、心理健康和社交關係。我們每年舉辦幾個內部培訓項目，重點是溝通、自我意識、授權、反饋、責任、團隊活力和其他技能，為我們的員工提供個人成長機會。我們通過以下方式支持員工的繼續教育：(A)報銷在學院和大學攻讀本科和研究生學位的費用；(B)報銷與研討會、會議和研討會相關的費用。我們最近推出了一項名為Lead的計劃，通過為我們有才華的員工提供有效領導和管理所需的工具，來加強我們的其他培訓和教育計劃。我們管理着一個實習項目，以支持未來房地產專業人士的發展。
影響我們物業的政府管制
目前的投資組合物業受各種與環境和污染控制相關的法律法規的約束。預期或追溯實施該等法律及法規對本公司的影響，預計不會對本公司的物業營運產生重大不利影響。作為一項政策，本公司要求在收購可能會造成環境危害的物業之前，對其進行環境研究，以確定該物業不存在與重大環境危害相關的重大環境危害。
有關我們遵守政府法規(包括環境法規和管理REITS的規則)的潛在實質性影響，請參閲“風險因素-與我們的REIT地位和其他法律法規有關的風險因素”。
10
目錄
最新發展動態
該公司完成了Waycroft項目的建設，該項目擁有491套公寓和6萬平方英尺的零售空間，佔地2.8英畝，位於弗吉尼亞州阿靈頓的北格里布路(North Glebe Road)，公寓於2020年4月開始入駐。包括徵用土地在內，該項目的總成本預計約為279.0-10萬美元。部分成本由157.0美元的建設到永久貸款提供資金。包括約1,910萬美元的資本化利息和150萬美元的應計和未付成本，截至2020年12月31日發生的成本總額約為2.773億美元，其中146.1美元由貸款提供資金。已簽訂41,500平方英尺Target和12,600平方英尺零售店面的租約，約佔計劃零售面積的90%。Target於2020年8月開始運營，2400平方英尺的零售面積在2020年第三季度開始運營。已收到431份住宅租賃申請，總計約佔可用單位的88%，截至2021年2月23日已入夥380套。
Albertson‘s/Safeway目前是該公司七個購物中心的租户，其中兩個位置轉租給其他雜貨店。2017年2月，該公司終止了與位於布羅蘭斯村的艾伯森/Safeway的租約。該公司與Aldi Food Market簽訂了20,000平方英尺的租約，於2017年11月開業，並已與LA Fitness簽署了幾乎所有剩餘空間的租約，於2020年6月開業。
2018年第四季度，公司在Burtonsville鎮廣場基本完成了16,000平方英尺的小商店擴建工程，最後兩個租户的內部改善工程接近完成。第一批租賃租户空間於2018年底交付，租户開業於2019年第一季度開始。開發總成本為570萬美元。所有的空間都已簽訂了租約。此外，Taco Bell在該物業內租賃了一塊PAD地塊，建造了一座獨立的建築，並於2020年8月開始運營。
2018年5月，公司從索爾信託公司手中收購了176,680個有限合夥單位，位於弗吉尼亞州阿什伯恩市阿什伯恩村大道和羅素分支公園路的交叉口，佔地約13.7英畝。該公司已基本完成阿什布魯克市場(Ashbrook Marketplace)的建設，這是一個約8.6萬平方英尺的社區購物中心。一家2.9萬平方英尺的Lidl雜貨店於2019年11月開業，購物中心100%租賃。第一家小店於2020年4月開業，截至2021年2月23日，除一名3231平方英尺的店鋪租户和自由站立的在建波旁餐廳外，所有租户都已開業並支付租金。該公司可能有義務在2021年第二季度向索爾信託發行額外的有限合夥單位。截至2020年12月31日，根據Ashbrook Marketplace截至2021年5月31日的12個月的預計淨營業收入，公司估計這項義務的價值在330萬美元至360萬美元之間。
2018年9月，該公司斥資3550萬澳元，外加70萬美元的收購成本，購買了位於馬裏蘭州貝塞斯達威斯康星大道7316號的一座寫字樓和底層土地。2018年12月，該公司斥資450萬澳元收購了鄰近地塊和零售建築的權益，包括收購成本。收購價格通過該公司的循環信貸安排提供資金。該公司已完成合並物業Hampden House(前身為威斯康星大道7316號)的開發計劃，將開發多達366套公寓單元和約10300平方英尺的零售空間。2020年6月，蒙哥馬利縣規劃委員會一致批准了該公司修訂後的工地平面圖。設計和施工文件正在準備中。華盛頓大都會地區交通管理局(Washington Metropolitan Area Transportation Authority)於2020年獲得批准，馬裏蘭州交通管理局(Marland Transportation Administration)的批准正在進行中，預計將在2021年第四季度獲得批准。自2019年9月1日起，該資產被從服役中移除，並轉移到在建項目中。公司已經完成了內部拆除，為未來的發展做好了準備。建設時間將取決於最終建築許可證的發放和市場狀況。
11
目錄
於2019年11月5日，本公司訂立協議(“出資協議”)，向Saul Trust收購位於馬裏蘭州羅克維爾Twinbrook地鐵站的約6.8英畝土地及其約1.3英畝毗連土地的租賃權益(“出資財產”)。作為出資財產的交換，公司將向索爾信託公司發行1,416,071個有限合夥單位。關於出資，本公司有義務向Saul Trust償還Saul Trust在出資協議日期之後發生的某些開發前和持續費，截至2020年12月31日，這些費用總計約610萬美元。出資財產的契據和單位被託管，直到出資協議的某些條件得到滿足。
作為合同買家，本公司於2019年6月獲得羅克維爾市的一致批准，並於2020年8月獲得Twinbrook季度開發一期工地計劃的一致批准。一名請願人已就批准的場地計劃向馬裏蘭州蒙哥馬利縣巡迴法院提出上訴，上訴仍在進行中。已批准的場地規劃規定最多開發一個92,000平方英尺的雜貨店，已與韋格曼公司簽訂了80,000平方英尺的租約，29,000平方英尺的零售商店空間，460個住宅單元和27萬平方英尺的辦公空間。這些改善的分期和建設時間將取決於緊急情況的消除、工地規劃上訴的有利解決、建築許可證的批准和市場狀況。
連同毗鄰的本公司已擁有的13.1英畝土地，整個18.4英畝的Twinbrook季度土地的開發潛力總計為1,865個住宅單位、473,000平方英尺的零售空間和431,000平方英尺的辦公空間。

12
目錄
項目1A。風險因素
危險因素
仔細考慮以下風險和本Form 10-K年度報告中列出的所有其他信息，包括合併財務報表及其附註。如果下列任何事件或發展實際發生，公司的業務、財務狀況或經營結果可能會受到不利影響。
在本節中，除非上下文另有説明，否則術語“公司”、“我們”、“我們”和“我們”均指Saul Centers，Inc.及其子公司，包括經營合夥企業。
與我國房地產投資和經營相關的風險因素
目前爆發的新型冠狀病毒(新冠肺炎)，或未來任何其他高度傳染性或傳染性疾病的爆發或大流行，都可能對我們的業務或財務狀況、經營結果、現金流以及我們證券的市值和交易價格。

據報道，2020年3月11日，世界衞生組織宣佈新冠肺炎大流行，2020年3月13日，美國宣佈新冠肺炎進入全國緊急狀態。因此，新冠肺炎大流行對幾乎每個行業都產生了直接或間接的負面影響。我們的許多租户已經宣佈強制或臨時關閉他們的業務，和/或在這次大流行期間要求調整他們的租賃條款。專家預測，COVID-19大流行將引發一段時期的全球經濟放緩或全球經濟衰退。新冠肺炎(或未來的疫情)可能會對我們的業務或財務狀況、運營、現金流以及我們證券的市值和交易價格產生實質性的不利影響或造成中斷，其中包括其他因素：

•由於政府或租户的行動，我們的物業全部或部分關閉，或其他運營問題；
•經濟或金融市場下滑或不穩定，可能導致經濟衰退或對消費者可自由支配支出產生負面影響，從而可能對零售商和消費者造成不利影響；
•經濟活動減少，嚴重影響我們的租户的業務運營、財務狀況和流動性，並可能導致我們的一個或多個租户無法全額履行對我們的義務，或根本無法履行租約，或以其他方式尋求修改該等義務；
•無法以優惠條件獲得債務和股權資本(如果有的話)，以及全球金融市場的嚴重混亂和不穩定或信貸和融資狀況的惡化，可能會影響我們獲得為業務運營提供資金、尋求收購和發展機會、對現有債務進行再融資、降低我們向股東分配現金的能力，並增加我們未來的利息支出；
•商業活動和房地產交易需求的普遍下降可能會對我們成功執行投資策略或擴大房地產投資組合的能力產生不利影響；
•我們現金流的大幅減少可能會影響我們繼續向預期水平的普通股和優先股股東支付現金股息的能力；
•新冠肺炎的財務影響可能會對我們未來遵守我們的信貸安排和其他債務工具的金融和其他契諾產生負面影響，而不遵守這些契諾可能導致違約，從而加速償還此類債務；
•如果我們的管理層、董事會或人員因大流行或流行病的爆發而受到很大影響，不能或不能開展工作，我們招聘、吸引和留住技術人員的能力，包括我們的高管和董事會成員的持續服務和可用性，可能會對我們的業務和經營業績產生負面影響；以及，如果我們的管理層、董事會或人員受到大流行或流行病的影響，不能或不允許開展工作，我們招聘、吸引和留住技術人員的能力可能會對我們的業務和經營業績產生負面影響
•在我們的運營連續性計劃無效或在中斷期間實施或部署不當的情況下，我們確保業務連續性的能力。
13
目錄
新冠肺炎對我們的運營和我們租户的影響程度將取決於未來的事態發展，這些事態發展具有高度的不確定性，無法充滿信心地預測，包括疫情的範圍、嚴重程度和持續時間，為遏制疫情或減輕其影響而採取的行動，以及疫情和遏制措施的直接和間接經濟影響等。例如，截至2020年12月31日，大約20%的基本租金來自受強制臨時關閉或聯邦、州和地方政府發佈的其他社會疏遠指導方針嚴重影響的行業租户，包括：
•美容服務和乾洗店(6%)，
•服裝和鞋類(4%)，
•提供全方位服務的餐廳(3%)，
•健康和健身(3%)，
•特色零售業(3%)，以及
•其他(1%)

對……的長期強制實施強制臨時關閉或其他與社會疏遠的指導方針這可能會對這些租户產生足夠收入的能力產生不利影響，並可能導致租户要求更多的租金延期，在少數情況下，可能會拖欠租約，或者導致租户破產或資不抵債，這將削弱我們收取租約所欠租金收入的能力。這種情況的快速發展和流動性排除了對新冠肺炎最終不利影響的任何預測。然而，新冠肺炎在我們的業績、業務或財務狀況、運營結果和現金流方面存在重大不確定性和風險。
如果租户的零售經營不成功，我們物業的收入可能會減少或受到限制。
消費者支出的不利變化或消費者對特定商品、服務或以商店為基礎的零售的偏好的不利變化，可能會嚴重影響我們的租户支付租金的能力。我們物業的收入主要取決於租户是否有能力及時支付其租約到期的全部租金。我們向租户收取的租金，一般會部分視乎租户零售業務的成功程度而定，使我們容易受到整體經濟不景氣及其他影響零售業的情況影響。一些租户可能會因為長期無法盈利而終止租住，從而影響公司維持入住率的能力。
租户支付基本租金或百分率租金能力的任何下降，都可能對我們的財務狀況和經營業績產生不利影響。租賃本公司物業空間的小企業租户和主要零售商可能會經歷銷售或其他收入的惡化，或者面臨為運營提供資金所需的信貸供應的限制，這反過來可能會對這些租户支付合同基礎租金和收回運營費用的能力產生不利影響。我們的一些租約規定，除基本租金外，根據租户產生的銷售總額的特定百分比，在基本金額之上支付額外租金。零售租户銷售收入減少可能會對本公司收取某些租約規定租户須支付的百分比租金造成不利影響。
我們可能無法向申請破產保護的租户收取到期餘額。
如果租户或租賃擔保人申請破產，我們可能無法收回該當事人所欠的所有請願前金額。此外，申請破產保護的租户可能會終止我們的租賃，在這種情況下，我們將擁有一般的無擔保債權，很可能低於租賃期剩餘時間欠我們的全部金額，這可能會對我們的財務狀況和運營結果產生不利影響。
我們增加淨收入的能力取決於我們購物中心“錨定”租户和其他重要租户的成功和持續存在。
如果任何主營店或主租户的業務下滑、破產或資不抵債，我們的淨收入可能會受到不利影響。我們最大的購物中心主力租户是巨人食品(Giant Food)，在截至2020年12月31日的一年中，巨人食品佔我們總收入的5.4%。一個或多個錨店租約到期前關閉一個或多個錨店，或物業的一個或多個錨店租户終止租約，可能會對該物業產生不利影響，並導致其他租户終止租約或降低租金，這些租户的租約可能允許在這些情況下終止或減租，或其自身的運營可能因此而受到影響。這可能會減少我們的淨收入。

14
目錄
我們在續簽租約或租賃空置空間時可能會遇到困難或延誤。
我們的大部分收入直接或間接來自向租户收取的租金。我們面臨的風險是，我們物業的空間租賃到期後可能不會續簽，空間和其他空置空間可能不會重新租賃，或者續訂或重新租賃的條款(包括所需的翻新或向租户提供優惠的成本)可能不如之前的租賃條款優惠。對寫字樓和零售租户可獲得信貸的限制(購買和安裝裝修、固定裝置和設備是必要的，併為啟動業務支出提供資金)可能會影響本公司為現有運營物業或正在開發的物業中目前空置的空間採購新租户的能力。因此，我們的運營結果和淨收入可能會減少。
我們的開發活動本質上是有風險的。
由下而上的房地產改善發展，不同於現有改善的翻新和重新開發，存在着巨大的風險。除了其他地方描述的與房地產投資相關的一般風險外，與我們剩餘開發活動相關的風險還包括：
•由於整體經濟的波動，開工到竣工之間的較長時間間隔使我們面臨更大的風險；
•未能或不能以優惠條件獲得建設或永久融資；
•在可能永遠無法完成的項目上花費金錢和時間；
•無法達到預期的租金水平或預期的租賃速度；
•建築成本高於預期，包括人工和材料成本；以及
•由於天氣、勞動力中斷、建築延誤或收到分區或其他監管批准的延誤或天災(如火災、地震或洪水)等一系列因素，項目可能延誤完工。
開發、再開發和收購可能不會像預期的那樣表現。
我們的投資戰略包括重新開發和收購社區和社區購物中心，這些中心以超市、藥店或提供消費必需品的大容量、以價值為導向的零售商為基礎。重建和收購物業所涉及的風險包括以下風險，任何風險都可能對我們的經營業績和履行義務的能力產生不利影響：
•我們對改善、重新定位或重新開發物業的成本估計可能會被證明太低，因此，物業可能暫時或在更長時間內無法實現我們預期的回報；
•我們可能無法確定合適的物業進行收購，或者無法完成我們確定的物業的收購；
•我們可能無法成功地將新的開發或收購整合到我們現有的業務中；
•我們重新開發或收購的物業可能無法達到我們在做出投資決定時預計的入住率或租金，這可能導致物業無法實現我們預期的回報；
•我們對每項新投資的實際狀況進行的收購前評估可能在物業收購後才能發現某些缺陷或確定必要的維修，這可能會顯著增加我們的總收購成本；以及
•我們在收購前對物業或建築物的調查，以及我們可能從賣方收到的任何陳述，可能無法揭示各種負債，這可能會減少物業的現金流或增加我們的收購成本。
我們的業績和價值受到與房地產行業相關的一般風險的影響。
我們的經濟表現和房地產資產的價值，以及我們投資的價值，都面臨這樣的風險，即如果我們的物業不能產生足夠的收入來滿足我們的運營費用，包括償債和資本支出，我們的現金流和向股東支付分配的能力將受到不利影響。作為一家房地產公司，我們容易受到以下房地產行業風險的影響：
•我們物業所在地區的經濟不景氣；
•當地房地產市場狀況出現不利變化，如供過於求或需求減少；
•租户偏好的變化降低了我們物業對租户的吸引力；
15
目錄
•分區或管制限制；
•市場租金下降；
•可能增加能源成本和其他運營費用的天氣狀況；
•與需要定期維修、翻新和重新租賃空間有關的費用；以及
•與一個或多個物業相關的適當維護、保險和其他運營成本(包括房地產税)的成本增加，即使市場因素和競爭等情況導致一個或多個物業的收入減少，也可能發生這種情況，儘管房地產税通常不會因此類收入的減少而增加。
我們投資組合的地理集中度可能使我們特別容易受到這些地區房地產市場不利經濟發展的影響。
我們大約85%的物業運營收入來自華盛頓特區/巴爾的摩地區的物業。因此，我們的財務狀況、經營業績和分銷能力可能會受到影響該地區房地產市場的重大不利經濟變化的重大不利影響。反過來，我們的普通股與其他投資組合包含更大地理多樣性的企業相比，面臨着更大的風險。
我們的經營業績可能會受到零售和寫字樓房地產行業不利趨勢的負面影響。
我們零售物業的租户在吸引客户方面面臨着持續的競爭，這些客户來自互聯網購物、其他購物中心的零售商、目錄公司、在線商家、電視購物網絡、倉庫商店、大型折扣店、直銷商場、批發俱樂部、直郵和電話推銷員。這種競爭可能會對我們租用零售物業空間的能力，以及我們可以收取的租金或我們可以給予的優惠，造成重大的不利影響。這反過來可能對我們的經營業績和現金流產生實質性的不利影響，並可能影響我們出售資產的可變現價值。此外，隨着新技術的出現，客户、零售商和購物中心之間的關係正在迅速發展，我們必須及時適應這些新技術和關係。我們可能無法快速有效地適應，這可能會對我們的財務業績產生不利影響。
一些企業正在迅速發展，使員工遠程辦公、靈活的工作時間、開放式工作場所和電話會議變得越來越普遍。這些做法使企業能夠降低其空間需求。隨着時間的推移，繼續採取這些做法可能會侵蝕對寫字樓的整體需求，進而對入住率、租金和物業估值構成下行壓力，每一項都可能對我們的財務狀況、經營業績、現金流和向股東分配資金的能力產生不利影響。
許多房地產成本是固定的，即使我們的房產收入減少了。
我們的財務業績主要依賴於以對我們有利的條款將我們物業中的空間出租給租户。與房地產投資相關的成本，如房地產税和維護費，通常不會減少，即使房產沒有完全被佔用，租金下降，或者其他情況導致投資收入減少。因此，如果租户不支付租金或我們無法以優惠條件出租我們的物業，我們物業運營的現金流可能會減少。在這種情況下，我們可能不能立即執行我們作為業主的權利，並可能招致大量的法律費用。此外，我們可能收購或開發的新物業可能不會立即產生任何重大收入，現有業務的現金流可能不足以支付與該物業相關的運營費用和債務償還，直到該物業完全租賃。
競爭可能會限制我們購買新物業和從租户那裏獲得足夠收入的能力。
很多商業發展商和地產公司與我們競爭，物色租客和收購物業。本次比賽可能：
•減少可供收購的房產；
•增加可供購置的房產成本；
•調低應繳交予我們的租金；
•幹擾我們吸引和留住租户的能力；
16
目錄
•導致我們物業的空置率上升；以及
•對我們將運營費用降至最低的能力造成不利影響。
我們購物中心物業的零售商還面臨着來自直銷店、折扣購物俱樂部和其他形式的商品營銷(如直郵、互聯網營銷和電話營銷)的日益激烈的競爭。這種競爭可能會降低應支付給我們的租金百分比，並可能導致租户拖欠租約和無力償債。如果我們不能繼續吸引合適的零售租户到我們的物業，或者在我們的地理市場購買新的物業，這可能會對我們產生淨收入、償還債務和向我們的股東進行分配的能力產生重大影響。
我們可能無法在適當的時候出售房產，因為房地產投資缺乏流動性。
房地產投資一般不會很快售出。此外，聯邦所得税法適用於房地產，特別是房地產投資信託基金(REITs)，這可能會限制我們出售資產的能力。我們可能無法迅速改變我們的投資組合，以應對經濟或其他條件的變化。我們無法對投資業績的不利變化做出快速反應，這可能會對我們履行義務和向股東分配資金的能力產生不利影響。

與我國融資戰略和資本結構相關的風險因素

我們與索爾組織的成員有着密切的關係，這些成員的利益可能會與其他股東的利益發生衝突。
高級管理人員、董事和大股東的影響力。
我們的三名高管B.F.Saul II先生、我們的房地產執行副總裁D.Todd Pearson和我們的執行副總裁兼首席法律和行政官Christine Nicolaides Kearns都是索爾組織的成員，與索爾組織有關聯的人構成了我們董事會11名成員中的5名。此外，截至2020年12月31日，B.F.Saul II先生有可能控制10,362,090股我們的普通股，佔我們已發行和已發行普通股的44.4%。截至2020年12月31日，B.F.Saul II先生還實益擁有經營夥伴關係的7938,495個單位。一般來説，這些單位可以在一對一的基礎上轉換為我們普通股的股票。我們公司章程中規定的所有權限制是我們發行和發行的股本證券(包括普通股和優先股)價值的39.9%。截至2020年12月31日，B.F.Saul II先生和Saul Organization成員擁有普通股，約佔我們所有已發行和未償還股權證券價值的35.8%。根據我們的公司章程，索爾組織的成員可以將經營合夥單位轉換為普通股或收購額外的普通股，直到索爾組織對普通股的實際所有權達到我們股權證券價值的39.9%。截至2020年12月31日，經營夥伴關係7938,495個單位中約有1,947,000個單位將獲準轉換為額外普通股，並將導致B.F.Saul II先生和Saul Organization成員擁有普通股，相當於我們所有已發行和已發行股本證券價值的約39.9%。
由於這些關係，索爾組織的成員將能夠對我們的事務施加重大影響，這種影響可能不符合我們一些或大多數股東的利益。除以下討論外，我們沒有任何書面政策或程序來審查、批准或批准與相關人士的交易。
管理時間。
我們的首席執行官和總裁、房地產執行副總裁、執行副總裁兼首席法律和行政官以及高級副總裁兼首席會計官也是索爾組織各實體的官員。雖然我們相信這些人員有足夠的管理時間來履行他們作為我們人員的職責，但我們在管理上所花的時間會視乎我們在任何時候的具體情況而定。因此，在一段時間內，這些人員花在我們事務上的管理時間可能會少於大部分。在較長的一段時間內，我們相信我們的首席執行官和總裁在公司事務上的管理時間將少於其大部分時間，而我們的房地產執行副總裁、執行副總裁-首席法律和行政官以及高級副總裁-首席會計官在我們的事務上花費的時間可能會也可能不會少於他們的大部分時間。
17
目錄
排他性和優先購買權協議。
我們將收購、開發、擁有和管理購物中心物業，並將擁有和管理其他商業物業，在符合某些獨家協議和我們所屬的優先購買權的情況下，Saul Organization將繼續開發、收購、擁有和管理商業物業，並擁有適合開發的土地，其中包括購物中心和其他商業物業。因此，在我們和索爾組織之間關於購物中心以外的商業地產和開發地點以及潛在租户和其他事項的收購和開發機會的分配方面可能會出現衝突。我們與索爾組織之間關於排他性和優先購買權的協議一般要求索爾組織僅通過我們開展其購物中心業務，並授予我們在索爾組織可獲得的某些市場區域購買商業物業和開發用地的優先購買權。索爾組織通過我們的獨立董事授予我們優先購買權，以最大限度地減少與商業地產和開發地點有關的潛在衝突。我們和索爾組織簽訂了這項協議，以最大限度地減少與購物中心和我們的某些商業地產的衝突。
我們在馬裏蘭州羅克維爾的Twinbrook地區擁有房地產資產，該地區毗鄰索爾信託公司(Saul Trust)擁有的房地產資產，索爾信託公司是索爾組織(Saul Organization)的成員之一。我們與索爾信託簽訂了一項協議，該協議最初於2015年12月31日到期，並延長至2016年12月31日，以按比例分擔與規劃相鄰地點未來發展相關的第三方開發前成本。2016年12月8日，我們與索爾信託簽訂了更換協議，將到期日延長至2017年12月31日，並規定除非任何一方提供終止通知，否則將自動續簽12個月。根據協議，在支付和分攤費用方面可能會出現衝突。
2019年11月5日，本公司訂立出資協議，向索爾信託收購出資財產。作為出資財產的交換，公司將向索爾信託公司發行1,416,071個有限合夥單位。與出資有關，本公司有義務向Saul Trust償還Saul Trust在出資協議日期之後發生的某些開發前和持續費，截至2020年12月31日，這些費用總計約為610萬美元。出資財產的契據和單位被託管，直到出資協議的某些條件得到滿足。
共享服務。
我們與索爾組織共享某些輔助職能，如計算機和工資服務、福利管理和內部法律服務。所有分紅安排的條款，包括與之相關的付款，都由我們的審計委員會定期審查，該委員會完全由獨立董事組成。在截至2020年12月31日的一年中，我們的一般和行政費用或資本化到特定開發項目中，與此類共享服務相關的費用總計740萬美元(淨額)，其中包括索爾組織(Saul Organization)開出的公司總部租賃的租金。雖然我們認為分配給我們的此類共享服務的金額代表了我們和索爾組織之間的公平分配，但我們尚未獲得對這些服務價值的第三方評估。
馬裏蘭B.F.Saul保險公司是B.F.Saul公司的子公司，也是Saul組織的成員，是一家綜合保險機構，收取與我們的保險計劃相關的佣金和會籤費用。在截至2020年12月31日的一年中，此類佣金和手續費約為427,700美元。
關聯方租金。
我們從索爾組織的一個成員那裏轉租公司總部的空間，該組織的大樓歸索爾組織的另一個成員所有。租約於2002年3月開始，2022年2月到期。本公司和Saul Organization簽訂了一項共享服務協議，根據該協議，雙方根據與雙方僱用的員工數量成比例的百分比支付總租金的一部分。本公司截至2020年12月31日止年度的租金開支為799,300美元。雖然本公司相信本租約的條款與向第三方業主取得的條款相若，但在簽訂新的公司總部租約時，並無向任何獨立第三方徵詢投標建議。
18
目錄
基於個人税收考慮的衝突。
索爾組織成員在我們的投資組合物業中的税基，在我們1993年首次公開募股(IPO)時貢獻給某些合夥企業，其税基大大低於他們出資時的公平市場價值。在我們處置這類財產的情況下，出於聯邦所得税的目的，收益中不成比例的一大部分將分配給索爾組織的成員。此外，未來降低我們的債務水平，或索爾組織成員未來解除與此相關的擔保或賠償，將使索爾組織成員被視為收到了建設性的分配，以聯邦所得税為目的。根據總體債務水平和其他因素，這些分配可能會超過索爾組織在其夥伴關係單位中的基礎，在這種情況下，這種超額的推定分配將被徵税。
因此，為了索爾組織的利益，我們繼續持有貢獻的投資組合財產，我們的部分債務仍未償還或正在進行再融資，索爾組織的擔保和賠償保持不變，以便將應税收益推遲到索爾組織的成員手中。因此，索爾組織可能會試圖讓我們保留貢獻的投資組合財產，並避免減少我們的債務或解除索爾組織的擔保和賠償，即使這樣做可能不符合我們的一些或大多數股東的利益。為了將這些衝突降至最低，有關出售投資組合物業、或任何與我們的債務有關的再融資、償還或解除擔保和賠償的決定，將由獨立董事作出。
能夠阻止某些操作。
根據適用法律和經營合夥企業的有限合夥協議，允許採取某些行動，包括出售經營合夥企業的全部或幾乎所有資產，必須徵得有限合夥人的同意。因此，索爾組織的成員通過其在運營夥伴關係中的有限合夥人地位，可以阻止採取任何此類行動，即使這些行動符合我們的一些或大多數股東的利益。
我們的債務數額和債務施加的限制可能會對我們的業務和財務狀況產生不利影響。
截至2020年12月31日，我們的未償債務約為12億美元，其中9.808億美元是由我們35處物業擔保的長期固定利率債務，其中1.795億美元是我們信貸安排下到期的可變利率債務。
我們目前的一般政策是將借款限制在資產價值的50%，即我們投資組合的價值，這是由我們的董事會根據我們投資組合的年化現金流總額確定的。我們的組織文件對我們可能產生的債務數額或百分比沒有限制。因此，董事會可以隨時改變或取消目前的借款限制。如果我們的債務資本化政策改變，我們可能會增加槓桿，導致償債增加，這可能會對我們的運營現金流和我們向股東進行預期分配的能力產生不利影響，並增加我們債務違約的風險。
我們已經制定了相對於資產價值的債務資本化政策，資產價值是根據我們投資組合中物業的年化現金流總額計算的，而不是相對於賬面價值計算的。我們之所以使用與現金流掛鈎的衡量標準，是因為我們認為，我們投資組合物業的賬面價值(即物業折舊後的歷史成本)並不能準確反映我們的借款能力。然而，資產價值比賬面價值更具變動性，可能並不總是反映標的資產的公平市場價值。
我們未償債務的數額不時會對我們的股東產生重要影響。例如，它可以：
•要求我們將運營現金流的很大一部分用於償還債務，從而減少了可用於運營、財產收購和未來可能出現的其他適當商業機會的資金；
•限制我們獲得未來可能需要的任何額外融資的能力，用於營運資金、債務再融資、資本支出、收購、開發或其他一般企業用途；
•使我們難以滿足償債要求；
•限制我們對已發行普通股和優先股的分配能力；
19
目錄
•如果利率上升，要求我們將增加的運營現金流用於支付可變利率、未對衝的債務；
•限制我們計劃或應對業務變化和影響業務盈利能力的因素的靈活性，這可能會使我們與債務較少或債務條款限制較少的競爭對手相比處於不利地位；以及
•限制我們獲得未來可能需要的任何額外融資的能力，用於營運資金、債務再融資、資本支出、收購、開發或其他一般公司目的。
我們是否有能力按期支付債務本金、支付利息或進行再融資，將主要取決於我們未來的表現，在一定程度上，這在一定程度上受到本節所述的經濟、金融、競爭和其他因素的影響。如果我們未來無法從我們的業務中產生足夠的現金流來償還債務或滿足我們的其他現金需求，我們可能需要為現有債務的全部或部分進行再融資，出售資產或獲得額外的融資，以滿足我們的債務義務和其他現金需求。在我們認為可以接受的條款下，我們再融資、出售資產或獲得額外融資的能力可能是不可能的。
我們有義務遵守我們的債務中可能限制我們經營活動的財務和其他契約，如果不遵守，可能會導致違約，從而加速我們債務下的償付。
我們的擔保債務一般包含習慣契約，其中包括以下條款：
•與擔保債務的財產的維護有關的；
•限制我們轉讓或進一步拖累擔保債務的財產的能力；以及
•限制我們在未徵得貸款人同意的情況下籤訂某些新租約或修訂或修改某些現有租約的能力。
我們的無擔保債務通常包含各種限制性契約。我們無抵押債務的公約包括限制我們有能力：
•招致額外的無擔保債務；
•為額外債務提供擔保；
•進行某些分配、投資和其他限制性付款，包括對我們已發行股票的分配付款；
•設立一定的留置權；
•將我們的整體有擔保和無擔保借款增加到超過一定水平；以及
•合併、合併或出售我們的全部或幾乎所有資產。
我們是否有能力履行部分債務契約，包括有關物業狀況或繳付房地產税的契約，可能要視乎租客在租約上的表現而定。
此外，我們的信貸安排要求我們和我們的子公司履行財務契約。重要的金融公約要求我們在綜合的基礎上：
•按照貸款協議的規定，將債務佔總資產價值的百分比限制在60%以下(槓桿率)；
•限制債務數額，使利息覆蓋率在過去四個季度超過2.0倍(利息支出覆蓋率)；以及
•限制債務數額，使利息、預定本金攤銷和優先股息覆蓋率在過去四個季度超過1.4倍(固定費用覆蓋率)。
截至2020年12月31日，我們遵守了所有這些公約。如果我們違反了我們的任何債務契約，並且沒有在任何適用的治療期內糾正違約行為，我們的貸款人可以要求我們立即償還債務，如果債務得到擔保，可以立即開始訴訟，以接管以貸款為抵押的財產。我們的一些債務安排是交叉違約的，這意味着根據這些債務安排的貸款人可以讓我們違約，如果我們違反並未能解決我們某些其他債務義務下的契約，他們可能會要求立即償還債務。因此，我們債務契約下的任何違約都可能對我們的財務狀況、我們的經營業績、我們履行義務的能力和我們股票的市值產生不利影響。

20
目錄
我們的債務和股權證券的市值會受到各種因素的影響，這些因素可能會導致大幅波動或波動。
與其他上市證券一樣，我們的債務和股權證券的市場價格取決於各種因素，這些因素可能會不時變化，和/或可能與我們的財務狀況、經營業績或前景無關，這些因素可能會導致該等價格的大幅波動或波動。這些因素包括：
•一般經濟和金融市場狀況；
•利率水平和走勢；
•我們有能力進入資本市場籌集更多資金；
•增發股權或債務證券；
•我們運營資金(“FFO”)或盈利預期的變化；
•我們信用或分析師評級的變化；
•我們的財務狀況和業績；
•與其他房地產投資信託基金相比，市場對我們業務的看法；以及
•一般來説，與其他投資選擇相比，市場對REITs的看法。
逐步取消倫敦銀行同業拆息可能會影響我們浮動利率債務和利率互換安排下的利率。
倫敦銀行間同業拆借利率(Libor)被用作我們循環信貸安排、某些抵押貸款應付款項以及我們利率互換安排的參考利率。2017年7月27日，英國金融市場行為監管局(FCA)宣佈，打算在2021年之後停止強制銀行提交計算倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)的利率。2020年11月30日，洲際交易所基準管理局(ICE Benchmark Administration)宣佈，計劃將美國大部分Libor值停止計算和發佈的日期從2021年12月31日延長至2023年6月30日。美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve Board)和紐約聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank Of New York)組織了另類參考利率委員會(Alternative Reference Rate Committee)，該委員會確定有擔保隔夜融資利率(SOFR)是其首選的衍生品和其他金融合約中美元LIBOR的替代利率。目前，我們無法預測倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的任何中斷、修改或其他改革的影響，也無法預測SOFR或另一種替代參考利率是否會作為LIBOR的替代品獲得市場吸引力。隨着倫敦銀行同業拆借利率的逐步取消，我們需要與銀行就基準替代指數達成一致，因此，我們循環信貸安排和某些抵押貸款應付款項的利率可能會發生變化。新的利率可能不會像倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)逐步淘汰之前的利率那樣優惠。此外，過渡過程可能導致融資延遲、利息支出增加、額外支出以及目前依賴倫敦銀行間同業拆借利率的工具市場波動性增加，所有這些都可能對我們的現金流產生負面影響。
如果我們不能獲得額外的資本，我們的增長能力將受到限制。
我們的增長戰略包括重新開發我們已經擁有的物業和購買更多的物業。由於我們每年必須將至少90%的應税收入分配給股東，才能繼續符合聯邦所得税的房地產投資信託基金(REIT)資格，除了我們未分配的運營現金流，我們還依賴債務或股權資本的可用性為我們的增長提供資金，這些融資可能會也可能不會以優惠的條款或根本不存在。債務可能包括來自第三方的抵押貸款或出售債務證券。權益資本可以包括我們的普通股或優先股。額外的融資、再融資或其他資本可能不會以我們希望的金額或優惠條款獲得。我們能否獲得債務或股權資本取決於許多因素，包括資本市場的總體狀況、市場對我們增長潛力的看法、我們支付股息的能力，以及我們當前和潛在的未來收益。根據這些因素的結果，我們可能會遇到延誤或困難，以令人滿意的條件實施我們的增長戰略，或者無法實施這一戰略。

與我國房地產投資信託基金地位及其他法律法規相關的風險因素
環境法律法規可能會降低我們物業的價值或盈利能力。
所有不動產和在不動產上進行的操作均受聯邦、州和地方有關有害物質、環境保護以及人類健康和安全的法律、法令和法規的約束。根據各種聯邦、州和地方法律、條例和法規，我們和我們的租户可能被要求調查和清理在我們擁有或運營的物業上或其中釋放的某些危險或有毒物質，也可能被要求調查和清理釋放在我們擁有或運營的物業中的某些危險或有毒物質。
21
目錄
支付與危險或有毒物質有關的其他費用。無論我們或我們的租户是否知道這些物質的釋放，或是否對這些物質的釋放負責，都可能施加這一責任。如果我們的任何物業存在污染或未能妥善補救污染，可能會對我們出售或租賃這些物業或以這些物業作為抵押品借款的能力產生不利影響。成本或負債可能超過受影響房地產的價值。我們並不知悉與我們的任何物業有關的任何環境狀況，管理層認為這些環境狀況會對我們的業務、資產或整體經營結果產生重大不利影響。在我們收購該物業之前，我們的任何物業的用途以及在該物業使用的建築材料都屬於特定於物業的因素，這些因素將影響環境法律如何適用於我們的物業。如果我們承擔任何重大環境責任，這些責任可能會對我們的經營結果和我們履行義務的能力產生不利影響。
我們無法預測將來會制定哪些其他環保法例或規例，如何執行或詮釋現有或未來的法例或規例，或在未來物業上可能會發現有甚麼環境情況。為了遵守現有和新的法律法規，我們或我們的租户可能需要花費資金來補救環境問題。與許多競爭對手一樣，我們的租户已經並將繼續承擔與遵守這些法律和法規相關的資本和運營支出以及其他成本，這將對他們的潛在盈利能力產生不利影響。一般來説，我們的租户必須遵守環境法律，並符合補救要求。我們的租約通常會對租户施加義務，以賠償我們因租户造成的物業環境條件而可能招致的任何合規成本。如果租户不遵守或不能遵守，我們可能會被迫支付這些費用。如果不加以解決，環境條件可能會削弱我們未來出售或轉租受影響物業的能力，或者導致較低的銷售價格或租金支付。
1990年的“美國殘疾人法案”(“ADA”)可以要求我們對新獲得的房產採取補救措施。
這些物業作為商業設施，必須符合美國反興奮劑機構的第三條規定。對物業的調查可能會發現不符合美國反興奮劑機構的規定。美國反興奮劑機構或其他聯邦、州或地方法律的要求也可能在未來發生變化，並限制我們的物業在殘疾人通道方面的進一步翻新。未來遵守ADA可能需要對物業進行昂貴的修改。
我們的租户產生的收入可能會受到他們所受的各種聯邦、州和地方法律的負面影響。
我們和我們的租户受到廣泛的聯邦、州和地方法律法規的約束，如地方許可要求、消費者保護法以及州和地方消防、生命安全和影響物業使用的類似要求。租約通常要求每個租户遵守所有規定。不遵守規定可能會導致政府當局罰款，判給私人訴訟當事人損害賠償金，或者限制在此類房產上開展業務的能力。不遵守這類規定可能會減少我們從租户那裏獲得的收入，可能需要我們支付與任何不遵守規定有關的罰款或罰款，還可能對我們出售或租賃物業的能力造成不利影響。
如果不符合聯邦所得税的REIT資格，將導致我們作為一家公司徵税，這將大大減少可用於支付分配的資金。
我們相信，我們是REIT的組織和資格，目前打算以一種方式，使我們能夠繼續有資格作為REIT的聯邦所得税根據守則的目的。然而，美國國税局可以成功地斷言我們沒有資格這樣做。此外，我們未來可能不會保持REIT的資格。房地產投資信託基金的資格涉及到高度技術性和複雜的守則條款的應用。對於以合夥形式持有其資產的房地產投資信託基金來説，這些規定以及美國財政部根據該準則發佈的適用所得税法規的複雜性更大。某些不完全在我們控制範圍內的事實和情況可能會影響我們成為房地產投資信託基金的資格。例如，要符合REIT的資格，我們任何一年的總收入中至少有95%必須來自符合條件的租金和其他收入。例如，如果租户的違約是為了減少符合條件的租金的收入，那麼滿足這一要求可能會很困難。此外，我們必須每年向股東分配至少90%的應納税淨收入(不包括資本利得)。此外，新的立法、新的法規、新的行政解釋或新的法院裁決可能會顯著改變有關REIT資格的税法或此類資格的聯邦所得税後果。如果我們沒有資格成為房地產投資信託基金(REIT)：
•在計算應納税所得額時，我們不會被允許扣除股利分配給股東；
22
目錄
•我們將按正常的公司税率繳納聯邦所得税；
•除非我們根據特定的法律規定有權獲得減免，否則我們不能選擇在被取消資格的那一年之後的四個課税年度內作為房地產投資信託基金徵税；
•我們可能會被要求繳納鉅額所得税，這將大大減少我們每一年不符合資格的可用於投資和分配給股東的資金；以及
•法律將不再要求我們向股東進行任何分配。
我們認為，出於聯邦所得税的目的，經營合夥企業被視為合夥企業，而不是公司。如果美國國税局(IRS)成功挑戰經營夥伴關係(Operating Partnership)作為聯邦所得税合夥企業的地位：
•運營合夥企業將作為一個公司徵税；
•出於聯邦所得税的目的，我們將不再有資格成為房地產投資信託基金(REIT)；以及
•可供分配給我們股東的現金數量將大幅減少。
我們可能需要承擔額外的債務才有資格成為房地產投資信託基金(REIT)。
作為房地產投資信託基金，我們必須每年向股東分配至少90%的房地產投資信託基金應税收入。我們對未分配的房地產投資信託基金應納税所得額和淨資本利得繳納所得税。此外，如果我們未能分配足夠的收入，以滿足基於我們的普通收入、資本收益和前幾年未分配收入總額的最低分配測試，我們將被徵收4%的消費税。我們打算向股東進行分配，以遵守守則的分配條款，並避免聯邦所得税和消費税。我們可能需要借入資金來滿足我們的分配要求，因為：
•在確定應納税所得額時，我們的收入可能與我們的相關費用不匹配；以及
•不可扣除的資本支出或償債要求可能會減少可用現金，但不會減少應税收入。
在這種情況下，我們可能不得不以不利的條件借入資金，即使我們的管理層認為市場狀況使借款在財務上沒有吸引力。
影響REITs的立法、行政、監管或其他行動，包括美國國税局(IRS)採取的立場，可能會對我們和我們的投資者產生實質性的不利影響。
與美國聯邦所得税有關的規則不斷地由參與立法過程的人員以及美國國税局(IRS)和美國財政部(Treasury)進行審查。美國國税局和財政部對税法或其解釋的修改，無論是否具有追溯力，都可能對我們和我們的投資者造成實質性的不利影響。特別是，針對2017年《減税和就業法案》(以下簡稱《法案》)，可能會制定或頒佈額外的技術修正立法和實施條例，也有可能對該法案進行實質性的立法修改。為了應對新冠肺炎疫情，已經頒佈了多項立法，包括2020年的CARE法案，也發佈了重要的監管和其他指導意見，進一步的立法和其他國税局或財政部的行動是可能的。無法預測通過新税法或其他條款的可能性，或對我們和我們的股東的直接或間接影響。因此，這些新的立法、財政部法規、行政解釋或法院裁決可能會對我們有資格作為房地產投資信託基金和/或美國聯邦所得税徵税的能力產生重大和負面的影響，並可能對我們和我們具有這種資格的投資者造成嚴重後果。
為了保持我們作為房地產投資信託基金的地位，我們限制了任何一個股東可以擁有的股份數量。
該守則對房地產投資信託基金的股票所有權施加了一定的限制。例如，我們流通股的價值不超過50%，實際上或建設性地由五個或更少的個人擁有(根據守則的定義)。為保障我們的房地產投資信託基金地位，我們的公司章程限制任何單一股東的實益及推定擁有權(參考各種守則條文界定)不得超過我們已發行及已發行股本證券價值的2.5%，但索爾組織成員除外，他們只限於實益及推定擁有我們已發行及已發行股本證券價值不超過39.9%的股份。
23
目錄
推定所有權規則很複雜。由一組相關個人和/或實體實際或建設性擁有的我們股本的股份可能被視為由其中一個相關個人或實體建設性擁有。因此，個人或實體收購我們已發行和已發行股票的價值低於2.5%或39.9%，可能導致該個人或實體(或另一家)建設性地擁有超過2.5%或39.9%的已發行股票價值。如果發生這種情況，轉讓或所有權將無效，或者股票將被轉讓給一家慈善信託基金，然後出售給能夠在不違反各自所有權限制的情況下擁有這些股票的人。
截至2020年12月31日，B.F.Saul II先生和Saul Organization成員擁有普通股，約佔我們所有已發行和未償還股權證券價值的35.8%。此外，索爾組織的成員擁有實益擁有的運營合夥單位，這些單位一般可以在一對一的基礎上轉換為我們的普通股。根據我們的公司章程，索爾組織的成員可以將經營合夥單位轉換為普通股或收購額外的普通股，直到索爾組織對普通股的實際所有權達到我們股權證券價值的39.9%。
董事會可以根據具體情況免除這些限制。董事會已授權本公司向互惠基金等透視實體授予豁免，在該等實體擁有的股本股份被視為由作為該實體實益擁有人的個人按比例擁有的情況下。即使這些實體擁有的股份可能超過2.5%的所有權限制，但任何個人都不會以實益或建設性的方式持有超過2.5%的股份。董事會已同意免除對某些共同基金和類似投資者的所有權限制。此外，董事會已同意免除某些銀行質押人對我們普通股和由運營合夥公司發行並由索爾組織成員持有的單位的所有權限制。
所有權限制可能會延遲、推遲或阻止我們的交易或控制權的變更，這些交易或控制權的變更可能涉及我們股權的溢價，或者以其他方式符合股東的最佳利益。

一般風險因素
財務和經濟狀況可能會對我們、租户的業務和我們的經營業績產生不利影響。

我們的業務可能會受到美國經濟或整個房地產業經歷的市場和經濟挑戰、我們物業所在市場的當地經濟狀況的影響，包括高失業率、公開股票和債券市場的波動以及國際經濟狀況的影響。如果經濟和其他市場狀況長期惡化，可能會對我們的業務、財務狀況、經營業績或房地產價值以及我們租户和貸款人的財務狀況產生不利影響，這可能會使我們面臨更大的違約風險。

經濟和其他市場狀況長期惡化的潛在後果包括：
•我們租户的財政狀況可能會受到不利影響，其中許多租户是在零售業經營的，這可能會導致租户因破產、缺乏流動資金、經營失敗或其他原因而在租約中違約；
•以我們認為可以接受或完全可以接受的條款和條件借款的能力可能有限，這可能會降低我們尋求收購和開發機會以及為現有債務進行再融資的能力，降低我們收購和開發活動的回報，並增加我們未來的利息支出；
•我們的物業價值下降可能會限制我們以有吸引力的價格處置資產的能力，並可能降低再融資貸款的能力；以及
•我們信貸安排下的一個或多個貸款人可能會倒閉，我們可能無法以優惠的條款取代任何這樣的貸款人的融資承諾，或者根本無法取代。
失去密鑰管理可能會對業績和普通股價值產生不利影響s.

我們依賴於我們密鑰管理部門的努力。儘管我們相信可以為關鍵高管的任何離職找到合格的接班人，但失去他們的服務可能會對我們的業績和我們普通股的價值產生不利影響。
24
目錄
我們的財產保險覆蓋範圍可能不足。
我們為我們所有的財產投保綜合保險，包括責任險、地震險、火災險、水災險、恐怖主義險和租金損失險。這些政策包含覆蓋範圍限制。我們認為，這項保險的類型和金額與不動產所有者通常獲得的或由不動產所有者獲得的類型和金額相同。我們打算為其後購入的物業投購類似的保險。
由於2001年9月11日的恐怖襲擊和保險業遭受的其他重大損失，保險覆蓋範圍減少，保險價格上升。因此，我們可能無法以足夠的金額或合理的價格續簽或複製我們現有的保險範圍。此外，保險公司可能不再為某些類型的損失提供保險，例如恐怖主義行為和有毒黴菌造成的損失，或者，如果提供保險，獲得這些類型的保險的費用可能是不合理的。因此，我們可能不再為某些類型的損失投保，和/或可供投保的保險限額可能會減少。如果發生未投保的損失或超過投保限額的損失，我們可能會損失我們在物業上投資的全部或部分資本，以及該物業的預期未來收入，但仍有義務償還與該物業相關的任何抵押債務或其他財務義務。未來可能會發生超過保險收入的重大損失。此外，由於通脹、守則和條例的改變、環境因素及其他因素，在建築物損壞或摧毀後，以保險賠償更換建築物未必可行。諸如此類的事件可能會對我們的經營業績和我們履行義務的能力產生不利影響，包括向我們的股東進行分配。
自然災害和氣候變化可能會對我們的現金流和經營業績產生不利影響。
氣候變化可能會增加自然災害和惡劣天氣條件的不可預測性和頻率，並給未來的趨勢和風險敞口帶來額外的不確定性。我們的某些業務位於易受自然災害和惡劣天氣條件影響的地區，如颶風、乾旱、暴風雪、洪水和火災。氣候變化或自然災害的影響可能會推遲新的開發項目，增加修復或更換受損財產的投資成本，增加運營成本，創造額外的投資成本來改善現有財產，以符合氣候變化法規，增加未來財產。如果我們無法獲得保險或不能以可接受的條款獲得保險，或者如果我們的保險不足以覆蓋這些事件造成的業務中斷或損失，我們的收益、流動性或資本資源可能會受到不利影響。
我們不能向您保證，我們將繼續以歷史利率支付股息。
我們是否有能力繼續以歷史利率向我們的普通股支付股息或提高我們的普通股股息率將取決於許多因素，其中包括以下因素：
•我們的財務狀況和未來經營的結果；
•承租人履行租賃條款的情況；
•我們貸款契約的條款；以及
•我們有能力以誘人的價格收購、融資、開發或重新開發和租賃更多的物業。
如果我們不維持或提高普通股的股息率，可能會對我們普通股和其他證券的市場價格產生不利影響。支付我們普通股的股息可能需要全額支付任何優先股或存托股份的股息，以及支付我們可能提供的任何債務證券的利息。
我們公司章程和章程中的某些税收和反收購條款可能會阻礙我們控制權的改變。
我們的公司章程和章程以及馬裏蘭州一般公司法中包含的某些條款可能會阻止第三方向我們提出要約、要約或收購建議。如果發生這種情況，可能會推遲、阻止或阻止控制權的變更或現有管理層的撤換。這些規定還可能延遲或阻止股東獲得高於當時市場價格的股票溢價。這些規定包括：
•上述房地產投資信託基金的所有權限額；
•授權發行我們的優先股，其權力、優先權或權利由董事會決定；
•由三個級別的董事會組成的交錯的、固定規模的董事會；
25
目錄
•我們的股東特別會議只能由董事會主席、總裁、過半數董事或擁有不少於25%有權在會議上投票的股東召開；
•董事會不經股東表決，可以對未發行的優先股進行分類或重新分類；
•董事會成員必須以董事會75%或者當時已發行股本的75%的贊成票才能被免職；
•在股東大會上提交建議書的事先通知要求；以及
•我們公司章程中有關企業合併和控股權收購的條款。
網絡安全風險和網絡事件可能會對我們的業務產生不利影響，擾亂運營，並使我們承擔對租户、員工、資本提供者和其他第三方的責任。
我們使用信息技術和其他計算機資源來開展重要的業務活動，並保存我們的業務記錄。作為我們正常業務活動的一部分，我們收集和存儲與我們的租户、員工、供應商和供應商有關的某些個人身份信息和機密信息，並維護與我們業務相關的運營和財務信息。我們已經實施了旨在應對持續和不斷髮展的網絡安全風險、保護我們的信息技術、應用程序和計算機系統，以及防止未經授權訪問或丟失敏感、機密和個人數據的系統和流程。儘管我們和我們的服務提供商採用了我們認為足夠的安全、災難恢復和其他預防和糾正措施，但我們的安全措施作為一個整體，可能不足以應對所有可能的情況，並且可能容易受到黑客攻擊、員工錯誤、系統錯誤和密碼管理錯誤等的影響。
如果我們的信息技術資源(包括我們的網站或電子郵件系統)受到損害、降級、損壞或故障，無論是由於病毒或其他有害環境、第三方故意滲透或破壞我們的信息技術資源、自然災害、硬件或軟件損壞或故障或錯誤或糟糕的產品或供應商/開發商選擇(包括納入或應用於該等硬件或軟件的安全控制失敗)、電信系統故障、服務提供商錯誤或故障、故意或無意的人員行為或丟失，我們開展業務的能力可能會受到損害，無論是由於病毒或其他有害環境、第三方故意或無意滲透或破壞、自然災害、硬件或軟件損壞或錯誤、產品或供應商/開發商選擇不當(包括納入或應用於此類硬件或軟件的安全控制失敗)、電信系統故障、服務提供商錯誤或故障、有意或無意的人員行為或丟失重大和長期的中斷可能會損害我們的聲譽，導致我們的租户和收入損失；導致意外和/或未經授權的公開披露或專有、個人身份和機密信息被挪用；並要求我們招致鉅額費用來解決和補救或以其他方式解決這類問題。機密信息的泄露還可能導致受影響的個人、業務合作伙伴和/或監管機構對我們提起訴訟或其他訴訟，這些訴訟的結果可能包括損失、罰款、罰款、禁令、費用和費用，記錄在我們的收益中，並造成我們的聲譽損害，可能對我們的業務和綜合財務報表產生重大和不利的影響。此外，基於對數據安全威脅的演變、日益複雜程度、普及程度和頻率以及/或政府規定的有關保護工作的標準或義務的考慮，針對數據安全威脅保持充分保護的成本可能對我們在特定時期或不同時期的合併財務報表具有重要意義。
我們可以不經您的批准修改或修改我們的業務政策。
我們的董事會可以不經股東批准修改或修改我們的經營政策。我們關於所有其他活動的投資、融資和借款政策，如增長、債務、資本化和運營，由董事會或董事會授權的委員會或高級管理人員決定。董事會可隨時隨時酌情修改或修訂這些政策。這些政策的改變可能會對我們的財務狀況和經營結果以及我們證券的市場價格產生不利影響。
項目1B。未解決的員工意見
在2020年12月31日之前的180天內，我們沒有收到美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)工作人員對我們定期或當前報告的書面意見，這些意見仍未解決。

26
目錄
第2項：屬性
概述
截至2020年12月31日，本公司是一個房地產組合的所有者、開發商和運營商，該組合由57個運營物業組成，總計約980萬平方英尺的可出租總面積(GLA)，以及三個開發地塊。這些物業主要位於華盛頓特區/馬裏蘭州巴爾的摩大都市區。運營物業組合由50個社區和社區購物中心以及7個主要的混合用途物業組成，總GLA分別約為790萬和190萬平方英尺。沒有一處房產佔總可出租面積的6%以上。大多數購物中心都有幾個主要租户，主要提供日常必需品和服務。33個購物中心以一家雜貨店為據點。11個購物中心的租户巨人食品(Giant Food)(5.4%)，在截至2020年12月31日的年度中，單獨貢獻了公司總收入的2.5%或更多。
該公司預計將持有其物業作為長期投資，並且沒有任何投資的最長保留期。它計劃有選擇地收購更多的創收物業，並在情況允許的情況下對其物業進行擴建、翻新和改善。見“項目1.企業經營戰略”和“企業資本政策”。
購物中心
社區和社區購物中心通常由一個或多個雜貨店、折扣百貨商店或藥店組成。這些主播提供日常必需品，而不是服裝和奢侈品，因此產生了持續的當地流量。相比之下，地區性購物中心通常更大，通常由一家或多家提供全方位服務的百貨商店支撐。
一般來説，購物中心是經驗豐富的社區和社區購物中心，位於成熟、高度發達、人口稠密、中等和高收入地區。2020年，購物中心半徑1英里和3英里範圍內的平均估計人口分別約為15,700人和97,600人。2020年，購物中心半徑1英里和3英里範圍內的平均家庭收入分別約為130,400美元和134,200美元，而全國平均水平為90,100美元。由於購物中心通常位於高度發達的地區，管理層認為，未來開發大量競爭中心的可能性很小。
購物中心的物業面積從大約19,000平方英尺到573,500平方英尺不等，其中6處超過30萬平方英尺，平均面積約為157,500平方英尺。
購物中心物業租賃期滿
下表按到期年份列出了本公司截至2020年12月31日擁有的購物中心租賃的基本租金和可租賃面積總額，假設沒有租户行使續約選擇權，不包括截至2020年12月31日的購物中心GLA的7.0%，假設所有租户都沒有行使續約選擇權，下表列出了截至2020年12月31日本公司擁有的購物中心租賃的基本租金和可租賃面積的總額(假設所有租户都沒有行使續約選擇權，不包括總計548,872平方英尺的未租賃空間，這相當於截至2020年12月31日購物中心GLA的7.0%)。
27
目錄
購物中心物業租賃期滿
 
租約期滿年份可出租
面積
代表
通過過期
租契		 租約到期所代表的可出租面積百分比年度預算基數
租金低於
即將到期
租賃費(1)		百分比
每年的
基本租金
在……下面
即將到期
租契		每平方英尺年基本租金
2021758,419 SF：9.6 %$14,010,003 10.6 %$18.47 
20221,051,228   13.3 %19,672,540 14.8 %18.71 
20231,083,634   13.8 %19,939,149 15.0 %18.40 
2024955,123   12.1 %18,830,820 14.2 %19.72 
2025961,415   12.2 %17,909,883 13.5 %18.63 
2026486,822   6.2 %9,050,597 6.8 %18.59 
2027220,595   2.8 %5,607,017 4.2 %25.42 
2028475,975   6.0 %4,001,604 3.0 %8.41 
2029564,315   7.2 %8,683,939 6.6 %15.39 
2030111,268   1.4 %2,434,264 1.9 %21.88 
此後659,026   8.4 %12,475,719 9.4 %18.93 
總計7,327,820 SF：93.0 %$132,615,535 100.0 %18.10 
 
(1)使用截至2020年12月31日到期的GLA應支付的年化合同基本租金計算，不包括租户應支付或可報銷的費用。
混合用途物業
所有的混合用途物業都位於華盛頓特區大都市區，總建築面積約為190萬平方英尺，分別包括100萬平方英尺的寫字樓和10萬平方英尺的零售空間，以及1006套公寓。混合用途物業代表了三種不同風格的設施，位於不同的商業環境中，具有鮮明的人口統計特徵，並且在地理上相互遠離。因此，管理層認為，華盛頓特區地區混合用途物業在華盛頓特區大都市市場的不同商業和地理子市場中爭奪租户，而不是相互競爭。
28
目錄
綜合用途物業的租約期滿
下表按到期年列出，假設沒有租户行使續期選擇權，不包括總計131,493平方英尺的未租賃寫字樓和零售空間，這相當於截至2020年12月31日綜合用途物業內商業空間GLA的11.6%，截至2020年12月31日，本公司擁有的綜合用途物業的商業租賃的基本租金和可租賃面積合計為11.6%，假設所有租户都沒有行使續約選擇權，不包括總計131,493平方英尺的未租賃寫字樓和零售空間，這相當於截至2020年12月31日綜合用途物業內商業空間的GLA的11.6%。

混合用途物業的商業租約期滿 
租約期滿年份可出租
面積
代表
通過過期
租契		 租約到期所代表的可出租面積百分比年度預算基數
租金低於
即將到期
租賃費(1)		租約到期時的年基本租金百分比每平方英尺年基本租金
2021130,831 SF：11.5 %$5,503,430 15.0 %$42.07 
2022113,991   10.0 %4,573,633 12.5 %40.12 
202365,421   5.7 %1,748,240 4.8 %26.72 
2024115,614   10.2 %6,468,856 17.7 %55.95 
202556,242   4.9 %1,968,956 5.4 %35.01 
202641,601   3.7 %2,166,218 5.9 %52.07 
202762,314   5.5 %1,489,816 4.1 %23.91 
202835,105   3.1 %897,846 2.4 %25.58 
202947,644   4.2 %839,710 2.3 %17.62 
203023,161   2.0 %1,203,573 3.3 %51.97 
此後313,520   27.6 %9,715,647 26.6 %30.99 
總計1,005,444 SF：88.4 %$36,575,925 100.0 %36.38 
 
(1)使用截至2020年12月31日到期的GLA的年化合同基本租金計算，不包括租户應支付或可報銷的費用。
截至2020年12月31日，公司擁有807份公寓租約，其中659份將於2021年到期，148份將於2022年到期。根據這些租約，截至2021年12月31日和2022年12月31日的年度基本租金分別為1680萬美元和230萬美元。

29
目錄
當前公文包屬性
下表列出了在指定日期有關當前投資組合屬性的某些信息：
屬性位置可出租面積(平方英尺)收購或開發(翻新)年份土地
面積
(英畝)
租賃百分比 截止到十二月三十一號，(1)
20202019201820172016主要租户/重要租户
購物中心
阿什布魯克市場弗吉尼亞州阿什伯恩85,572 2018 (2019)13.7 100 %92 %不適用不適用不適用Lidl，Planet Fitness，星巴克，Dunkin Donuts，Valvoline，Cafe Rio，McAlisters Deli
阿什伯恩村弗吉尼亞州阿什伯恩221,596 1994-200626.4 95 %97 %97 %94 %91 %巨人食品，霍爾馬克，麥當勞，漢堡王，鄧肯甜甜圈，兒童護理，藍嶺燒烤
阿什蘭廣場一期弗吉尼亞州鄧弗里斯23,120 20072.0 100 %100 %100 %100 %100 %第一資本銀行、CVS藥房、全美牛排館
信標中心弗吉尼亞州亞歷山大市359,671 1972 (1993/99/07)32.3 100 %100 %100 %100 %100 %勞氏家裝中心、巨人食品、家居用品、內陸牛排館、馬紹爾、派德屋、Panera麪包、TGI星期五、星巴克、著名的戴夫、Chipotle、Capital One Bank
北京百貨批發俱樂部弗吉尼亞州亞歷山大市115,660 20089.6 100 %100 %100 %100 %100 %北京百貨批發俱樂部
博卡谷廣場佛羅裏達州博卡拉頓121,365 200412.7 89 %99 %96 %95 %95 %Publix、富國銀行(Wells Fargo)、棕櫚灘健身(Palm Beach Fitness)
林蔭大道弗吉尼亞州費爾法克斯49,140 1994 (1999/09)5.0 97 %100 %100 %100 %100 %Panera Bread，Party City，Petco，Capital One Bank
布里格斯·錢尼市場馬裏蘭州銀泉194,258 200418.2 97 %96 %92 %100 %98 %採購產品全球食品，羅斯服裝為少，先進的汽車零部件，麥當勞，鄧肯甜甜圈，企業租賃汽車，美元樹，美元通用，沙龍廣場
布羅德蘭村弗吉尼亞州阿什伯恩174,438 2003 (2004/06)24.0 90 %98 %98 %77 %100 %Aldi雜貨店，全美牛排館，Bonefish Grill，Dollar Tree，星巴克，Minnieland日託，Capital One Bank，洛杉磯健身
伯頓斯維爾市廣場馬裏蘭州伯頓斯維爾139,928 201726.3 100 %98 %100 %100 %不適用巨人食品，Petco，星巴克，Greene Turtle，Capital One Bank，CVS Pharmacy，Roy Rogers，Tire先生，Taco Bell
農村集貿市場弗吉尼亞州斯特林138,804 200416.0 92 %95 %96 %94 %94 %西夫韋，CVS藥房，星巴克，麥當勞
7-11
蔓越莓廣場馬裏蘭州威斯敏斯特141,450 201118.9 87 %96 %97 %100 %100 %巨人食品、巨人加油站、史泰博、派對城、温迪
CRUSE市場佐治亞州卡明市78,686 200410.6 92 %94 %96 %87 %92 %大眾、地鐵、橙色理論、隨時隨地健身
旗艦中心馬裏蘭州羅克維爾21,500 1972, 19890.5 100 %100 %100 %100 %100 %大通銀行，美國銀行
法國市場俄克拉何馬城，俄克拉何馬州246,148 1974 (1984/98)13.8 78 %97 %96 %97 %98 %Burlington Coat Factory，Bed Bath&Beyond，Staples，Petco，The Tile Shop，Lakeshore Learning Center，Dollar Tree，Verizon，Rating Cane‘s
日耳曼鎮馬裏蘭州日耳曼敦18,982 19922.7 100 %100 %100 %100 %100 %CVS藥房，Jiffy Lube
峽谷弗吉尼亞州伍德布里奇136,440 1994 (2005)14.7 98 %97 %96 %96 %97 %Safeway，全美牛排館，Panera Bread，Five Guys，Chipotle
大瀑布中心弗吉尼亞州大瀑布91,666 200811.0 100 %98 %100 %100 %98 %Safeway，CVS Pharmacy，TruStar Bank，Starbucks，Subway，Long&Foster
漢普郡蘭利馬裏蘭州塔科馬公園131,700 1972 (1979)9.9 100 %100 %100 %100 %100 %超級超市、星巴克、Chuck E.Cheese‘s、薩迪雞肉、Capital One Bank、Kool Smiles、富國銀行(Wells Fargo)
30
目錄
屬性位置可出租面積(平方英尺)收購或開發(翻新)年份土地
面積
(英畝)
租賃百分比 截止到十二月三十一號，(1)
20202019201820172016主要租户/重要租户
購物中心(續)
獵人俱樂部角落佛羅裏達州阿波普卡107,103 200613.9 100 %100 %97 %93 %97 %Publix、寵物超市、Boost Mobile
詹姆斯敦廣場佛羅裏達州斯普林斯的阿爾塔蒙特96,201 200510.9 100 %100 %100 %93 %95 %Publix，CARRABAS意大利燒烤，奧蘭多健康
肯特蘭廣場一號馬裏蘭州蓋瑟斯堡116,731 200211.5 100 %100 %98 %98 %98 %洛氏家裝中心，Chipotle，星巴克
肯特蘭廣場二期和肯特蘭墊子馬裏蘭州蓋瑟斯堡253,052 201123.4 97 %99 %99 %57 %100 %巨型食品，在家，派對城，Panera麪包，不是普通的Joe‘s，Hallmark，Chick-Fil-A，煤火披薩，Cava Mezza燒烤
肯特蘭廣場馬裏蘭州蓋瑟斯堡40,697 20053.4 75 %93 %93 %93 %100 %石龍魚燒烤
蘭斯頓鎮中心弗吉尼亞州利斯堡196,817 200623.4 91 %90 %96 %93 %88 %哈里斯·蒂特(Harris Teeter)，CVS Pharmacy，Panera Bread，星巴克(Starbucks)，Capital One Bank，福特牡蠣屋(Ford‘s Oyster House)，Fusion Learning，Chick-Fil-A
利斯堡派克廣場弗吉尼亞州貝利十字路口97,752 1966 (1982/95)9.4 93 %90 %100 %95 %95 %CVS藥房，Party Depot，FedEx Office，Capital One Bank，5個人
蘭伯頓廣場新澤西州蘭伯頓192,718 1975 (1992/96)23.3 68 %68 %70 %84 %91 %阿爾迪，禮儀援助，家庭美元，復古健身，大手筆，寵物值，漢堡王
麥德龍派克中心馬裏蘭州羅克維爾67,488 20104.6 83 %65 %69 %67 %69 %麥當勞，鄧肯甜甜圈，7-11，棕櫚灘，牀墊倉庫，救世軍
Monocacy的商店弗雷德裏克，馬裏蘭州111,166 200413.0 100 %99 %99 %99 %100 %巨人食品，Panera麪包，Five Guys，加利福尼亞玉米餅，Firehouse Subs，Comcast
北巖弗吉尼亞州沃倫頓100,032 200915.4 99 %100 %100 %99 %99 %哈里斯·蒂特(Harris Teeter)，長角牛排餐廳，利多披薩(Ledo‘s Pizza)，Capital One Bank，Novant Health
老堡村英國“金融時報”馬裏蘭州華盛頓143,577 200316.0 92 %96 %96 %99 %97 %Safeway，高級汽車配件，美元樹，麥當勞，Wendy‘s，Ledo’s披薩
奧爾尼奧尼，馬裏蘭州53,765 1975 (1990)3.7 93 %93 %94 %92 %90 %沃爾格林、Olney Grille、Ledo‘s披薩、大力水手、Sardi’s Fusion
果園公園佐治亞州鄧伍迪87,365 200710.5 99 %99 %100 %98 %97 %克羅格，地鐵，Jett Ferry Dental
棕櫚泉中心佛羅裏達州阿爾塔蒙特温泉126,446 200512.0 100 %100 %100 %94 %100 %Publix，Duffy‘s Sports Grill，Toojay’s Deli，The Tile Shop，Rockler Tools，Humana Health，Sola沙龍
雷文伍德馬裏蘭州巴爾的摩93,328 1972 (2006)8.0 97 %97 %92 %100 %100 %巨人食品，多米尼斯，美國銀行
羅克維爾大道11503號/尼科爾森巷5541號馬裏蘭州羅克維爾40,249 2010 / 20123.0 61 %61 %61 %61 %63 %博伊德醫生寵物度假村，大都會急救動物診所
1500/1580/1582/1584羅克維爾公路馬裏蘭州羅克維爾110,128 2012/201410.3 96 %97 %93 %96 %87 %派對城、CVS藥房、丹克家具
Seabreeze廣場佛羅裏達州棕櫚港146,673 200518.4 96 %99 %99 %98 %98 %Publix，地球起源健康食品，Petco，星球健身，視覺工程
海上殖民地市場德州貝薩尼海灘21,677 20085.1 100 %100 %100 %100 %94 %度假村探索，Armand‘s披薩，糖果廚房，夏季鹽，Fin’s Alehouse
七個角弗吉尼亞州福爾丘奇573,481 1973 (1994-7/07)31.6 99 %99 %100 %100 %100 %家得寶(Home Depot)、巨人食品(Giant Food)、邁克爾斯工藝品(Michaels Arts&Craraft)、巴諾(Barnes&Noble)、羅斯服飾(Ross Dress For Less)、滑雪小屋(Ski Chalet)、外百老匯(Off-Broadway)鞋子、喬安(JoAnn)面料、星巴克(Starbucks)、狗魚海德啤酒屋(Dogfish Head Ale House)、紅羅賓美食漢堡(Red Robin Gourmet Burgers)、Chipotle、温迪(W
摩根大通(J.P.Morgan Chase)，以下五家
31
目錄
屬性位置可出租面積(平方英尺)收購或開發(翻新)年份土地
面積
(英畝)
租賃百分比 截止到十二月三十一號，(1)
20202019201820172016主要租户/重要租户
購物中心(續)
塞維納公園市場馬裏蘭州塞維納公園254,011 201120.6 89 %100 %100 %100 %98 %巨人食品，科爾‘s，辦公用品，固特異，Chipotle，麥當勞，五個人，釋放(Petco)，澤西·邁克’s，Bath&Body Works，富國銀行(Wells Fargo)。MOD披薩
費爾法克斯的商店弗吉尼亞州費爾法克斯68,762 1975 (1993/99)6.7 97 %98 %100 %97 %97 %99牧場
斯莫爾伍德村中心馬裏蘭州華爾道夫173,341 200625.1 75 %77 %79 %83 %80 %Safeway，CVS藥房，Family Dollar
南谷格倫·伯尼，醫學博士485,628 1972 (1986)39.8 94 %97 %100 %99 %98 %家得寶，邁克爾斯工藝品，馬歇爾，PetSmart，Value City傢俱，運動倉庫，星巴克，高露服裝，辦公用品，瓷磚商店，Mercy Health Care，按摩嫉妒，Potbelly，Capital One Bank，Chipotle，Banfield寵物醫院，Glory Days Grill，美國銀行
南岸廣場弗吉尼亞州里士滿371,761 197232.8 96 %92 %89 %91 %91 %超級新鮮，花旗趨勢，裏士滿，麥當勞，漢堡王，庫爾微笑，狡猾的螃蟹，玫瑰
南戴卡爾布廣場佐治亞州亞特蘭大163,418 197614.6 87 %87 %93 %89 %88 %大型停車場、埃默裏診所、玫瑰、成交價、Humana Oak Street Health
高速公路北卡羅來納州温斯頓-塞勒姆365,816 1972 (1997)31.5 80 %95 %96 %95 %98 %哈里斯·蒂特，交易員喬，斯坦·馬特，塔爾博茨，哈尼斯·布蘭茲，喬斯。答：銀行、奇科、閣樓、聯邦快遞辦公室、犁頭、新百倫、艾維達沙龍、卡特的孩子、麥當勞、小雞、富國銀行、弗朗西斯卡的收藏品、偉大的户外用品公司、白宮/黑市、SOMA、J.Crew、Chop‘t、露露檸檬、橙色理論、Athleta
鄉村中心弗吉尼亞州森特維爾145,651 199017.2 88 %98 %98 %98 %95 %巨人食品，星巴克，麥當勞，寵物用品，Bikram瑜伽，Capital One銀行，Truist銀行
西山村弗雷德裏克，馬裏蘭州101,058 200911.6 92 %97 %99 %95 %100 %Silver Diner，Sleepy‘s，Music&Arts，Firehouse Subs，Cici’s Pizza，CaféRio，Five Guys，Regus，Krispy Kreme，Wendy‘s
白櫟木馬裏蘭州銀泉480,676 1972 (1993)27.9 100 %100 %99 %100 %100 %巨人食品，西爾斯，沃爾格林，薩庫，日本
購物中心總數(3)7,876,692 766.9 93.0 %95.5 %96.0 %94.3 %96.1 %
32
目錄
屬性位置可出租面積(平方英尺)收購或開發(翻新)年份土地
面積
(英畝)
租賃百分比 截止到十二月三十一號，(1)
20202019201820172016主要租户/重要租户
混合用途屬性
Avenel商業園馬裏蘭州蓋瑟斯堡390,683 1981-200037.1 93 %91 %90 %88 %83 %總務署，Gene Dx，Inc.，美國典型培養物收藏公司。
克拉倫登中心-北區弗吉尼亞州阿靈頓108,386 20100.6 83 %86 %100 %100 %99 %AT&T Mobility、Dunkin Donuts、航空公司報告公司
克拉倫登中心-南區弗吉尼亞州阿靈頓104,894 20101.3 88 %97 %97 %100 %100 %Trader Joe‘s，Circa，Burke&Herbert Bank，托架室，South Block Blends，開普勒揚聲器局，ECG管理公司，領導力研究所，Capital One Bank，按摩嫉妒
克拉倫登中心住宅區-南區(244套)188,671 201095 %95 %100 %96 %97 %
Park Van Ness-住宅(271套)華盛頓特區214,600 20161.4 95 %97 %97 %96 %73 %
Park Van Ness-零售店華盛頓特區8,847 2016100 %100 %100 %100 %100 %住宅區市場，Sfoglina意大利麪之家
賓夕法尼亞大道601號。華盛頓特區227,651 1973 (1986)1.0 90 %94 %98 %100 %98 %美國國家美術館，美國協會。健康計劃部，南方公司，雷格斯，首都燒烤
華盛頓廣場弗吉尼亞州亞歷山大市236,376 1975 (2000)2.0 80 %90 %91 %94 %89 %管理保健藥房學院，庫珀攜帶，全國佩斯協會，營銷總監，交易員喬‘s，聯邦快遞辦公室，塔爾博茨，弗吉尼亞州ABC
韋克羅夫特-住宅(491套)弗吉尼亞州阿靈頓404,709 20202.8 76 %不適用不適用不適用不適用
The Waycroft-Retail弗吉尼亞州阿靈頓60,100 202090 %不適用不適用不適用不適用目標，企業租車-A-Car
混合使用屬性總數(3)1,944,917 46.2 88.4 %(2)91.6 %(2)93.6 %(2)94.5 %(2)91.0 %(2)
總投資組合(3)9,821,609 813.1 92.5 %(2)95.0 %(2)95.7 %(2)94.3 %(2)95.5 %(2)
土地及發展地塊
漢普登大廈(原威斯康星街7316號)馬裏蘭州貝塞斯達20180.6 計劃開發一座多用途建築，擁有多達366個公寓單元和10300平方英尺的零售空間。現有內部裝修的拆除工作已經完成。開發時間表尚未確定。
阿什蘭廣場二期弗吉尼亞州馬納薩斯200417.3 面向雜貨店和其他零售企業的營銷，開發時間表尚未敲定。
新市場馬裏蘭州新市場200535.5 Parcel將在馬裏蘭州弗雷德裏克以東的I-70附近容納超過12萬平方英尺的零售開發項目。開發時間表尚未確定。
總開發屬性53.4 
(1)租賃百分比是租賃給商業空間的可出租平方英尺的百分比和出租給公寓的單位的百分比。僅包括截至2020年12月31日擁有的經營性物業。因此，上一年的總數與上一年的表格不一致。
(2)租賃的總百分比僅限於商業空間。
(3)總購物中心、總混合用途物業和總投資組合的前一年租賃百分比已重新計算，以排除出售或取消服務的物業的影響，因此，此表中報告的百分比可能與之前報告的百分比不同。
33
目錄
項目3.法律訴訟
在正常業務過程中，該公司涉及訴訟，包括因收取租金、強制執行或捍衞其擔保權益的優先權，以及繼續開發和營銷其某些房地產而引起的訴訟。管理層認為，目前懸而未決的訴訟應不會對公司的財務狀況或未來運營產生重大不利影響。
第294項礦山安全信息披露
不適用。
34
目錄
第二部分
第五項註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券
市場信息
索爾中心的普通股在紐約證券交易所上市，代碼是“BFS”。
持票人
截至2021年2月18日，普通股的登記持有者大約為126人。我們的許多普通股都是由經紀人和機構代表股東持有的，我們無法估計這些記錄持有者代表的股東總數。
股息和分配
根據該守則，房地產投資信託基金須遵守多項組織及營運規定，包括分配至少90%的房地產投資信託基金應課税收入。該公司在2020和2019年分發的數量超過了要求的數量。見合併財務報表附註，編號第T13，“分配”。本公司可能會也可能不會選擇在未來幾年分配超過90%的REIT應納税所得額。
該公司對可供分配的現金流的估計被認為是基於合理的假設，代表了設定分配的合理基礎。然而，公司的實際經營業績將受到多種因素的影響，包括但不限於實際租金收入、公司的運營費用、利息支出、一般經濟狀況、聯邦、州和地方税(如果有的話)、意外的資本支出、儲備的充足性和優先股息。雖然本公司打算繼續定期支付季度分派，但未來的任何付款將完全由董事會決定，並將取決於多個因素，包括本公司的現金流、其財務狀況和資本要求、根據守則維持其房地產投資信託基金地位所需的年度分派金額，以及董事會認為相關的其他因素。在普通股分配之前，我們有義務定期向優先存托股份的持有者支付季度分配。
索爾組織收購股權證券
通過參與公司的股息再投資計劃，在截至2020年12月31日的季度內，(A)公司董事會主席、首席執行官兼總裁弗朗西斯·索爾二世(B.Francis Saul II)，(B)其配偶，(C)索爾信託和B.F.索爾公司(各自由B.F.索爾先生擔任總裁或董事長)，(D)B.F.索爾地產公司，Avenel行政公園第二期有限責任公司，SHLP Unit Acquisition Corp.和Dearborn這兩家公司是B.B.F.Saul Company或Saul Trust的全資子公司，就2020年10月31日的股息分配而言，以每股24.13美元的平均價格收購了總計102,525股普通股和23,370股有限合夥單位。這種有限合夥單位是根據1933年證券法第4(A)(2)條發行的。
沒有根據公開宣佈的計劃或計劃收購任何股份。
性能圖表
根據交易法頒佈的規則要求公司提供一張圖表，將其普通股的累計股東總回報與(I)廣泛的股票市場指數和(Ii)公佈的行業指數或同業集團的累計股東總回報進行比較。下圖將公司普通股的累計股東總回報(基於普通股的市場價格並假設股息再投資)與金融時報證券交易所集團全國房地產投資信託股票指數(“FTSE NAREIT Equity”)、標準普爾500指數(S&P500)和羅素2000指數(“Russell 2000”)進行了比較。該圖假設2015年12月31日的投資額為100美元。

35
目錄
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/907254/000090725421000018/bfs-20201231_g2.jpg

期間已結束
索引12/31/201512/31/201612/31/201712/31/201812/31/201912/31/2020
索爾中心公司1
$100.00 $134.21 $128.54 $102.21 $118.90 $75.88 
標準普爾500指數2
$100.00 $111.96 $136.40 $130.42 $170.97 $203.04 
羅素20003
$100.00 $121.31 $139.08 $123.76 $155.35 $186.36 
富時NAREIT股票4
$100.00 $108.52 $114.19 $108.91 $137.23 $126.35 
1 資料來源：標準普爾資本智商(S&P Capital IQ)
2 消息來源：彭博社
3 消息來源：富時羅素(FTSE Russell)
4 資料來源：富時全國房地產投資信託基金協會(FTSE National Association Of Real Estate Investment Trust)

36
目錄

第6項：精選財務數據

本文所載的本公司精選財務數據來源於本公司的綜合財務報表。這些數據應與“第7項.管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”以及本年度報告(Form 10-K)中其他地方的綜合財務報表和相關腳註一併閲讀。

選定的財務數據
 截至2019年12月31日的年度，
(單位為千，每股數據除外)20202019201820172016
運營數據：
總收入$225,207 $231,525 $227,219 $226,299 $215,524 
總費用(175,169)(166,893)(164,666)(165,701)(159,811)
衍生工具公允價值變動— (436)(3)70 (6)
物業銷售收益278 — 509 — 1,013 
淨收入50,316 64,196 63,059 60,668 56,720 
可歸因於非控股權益的收入(9,934)(12,473)(12,505)(12,411)(11,441)
可歸因於索爾中心公司的淨收入。40,382 51,723 50,554 48,257 45,279 
優先股股息(11,194)(12,235)(12,262)(12,375)(12,375)
優先股贖回時發行成本的清償— (3,235)(2,328)— — 
普通股股東可獲得的淨收入$29,188 $36,253 $35,964 $35,882 $32,904 
每股數據(稀釋)：
普通股股東可獲得的淨收入$1.25 $1.57 $1.60 $1.63 $1.52 
未償還的基本和稀釋股票：
加權平均普通股-基本23,356 23,009 22,383 21,901 21,505 
稀釋期權的影響1 44 42 107 110 
加權平均普通股-稀釋後23,357 23,053 22,425 22,008 21,615 
加權平均可轉換有限合夥單位7,910 7,860 7,731 7,503 7,375 
加權平均普通股和完全轉換的有限合夥單位-稀釋31,267 30,913 30,156 29,511 28,990 
支付的股息：
向普通股股東發放現金股利(1)$49,383 $48,568 $46,306 $44,576 $39,472 
每股現金股息$2.12 $2.12 $2.08 $2.04 $1.84 
資產負債表數據：
房地產投資(扣除累計折舊)$1,517,090 $1,518,123 $1,422,647 $1,315,034 $1,242,534 
總資產1,645,572 1,618,340 1,527,489 1,422,452 1,343,025 
債務總額，包括應計利息1,154,540 1,094,715 1,025,255 962,162 903,709 
優先股185,000 185,000 180,000 180,000 180,000 
總股本427,533 443,356 425,220 393,103 373,249 
37
目錄
選定的財務數據
 截至2019年12月31日的年度，
(單位為千，每股數據除外)20202019201820172016
其他數據
現金流由(用於)：
經營活動$78,383 $115,383 $110,339 $103,450 $89,090 
投資活動$(56,168)$(135,663)$(128,650)$(113,306)$(86,274)
融資活動$(9,264)$19,607 $21,981 $12,442 $(4,497)
業務資金(2)：
淨收入$50,316 $64,196 $63,059 $60,668 $56,720 
不動產折舊及攤銷51,126 46,333 45,861 45,694 44,417 
物業銷售收益(278)— (509)— (1,013)
運營資金101,164 110,529 108,411 106,362 100,124 
優先股股息(11,194)(12,235)(12,262)(12,375)(12,375)
優先股贖回時發行成本的清償
— (3,235)(2,328)— — 
普通股股東和非控股股東可獲得的運營資金$89,970 $95,059 $93,821 $93,987 $87,749 
1)在2020年、2019年、2018年、2017年和2016年期間，股東分別再投資770萬美元、2250萬美元、
通過公司的股息再投資計劃，分別獲得2,880萬美元、1,580萬美元和1,030萬美元的新發行普通股。
2)運營資金(FFO)是一種非GAAP財務衡量標準，定義在“項目7.管理層對財務狀況和運營結果的討論與分析-運營資金”中。
項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析
管理層對財務狀況和經營結果(MD&A)的討論和分析從公司的主要業務戰略開始，讓讀者對公司的業務目標有一個總體的瞭解。隨後討論了公司認為對理解公司報告的財務結果中包含的假設和判斷非常重要的關鍵會計政策。下一節討論該公司過去兩年的經營業績。從第49頁開始，該公司提供了對其流動性和資本資源的分析，包括對其現金流、債務安排、資本來源和財務承諾的討論。最後，在第54頁，本公司討論了運營資金，或FFO，這是REIT行業使用的股權REIT業績的非GAAP財務衡量標準。
以下討論和分析應與“第6項.選定的財務數據”以及本年度報告中其他地方的合併財務報表和相關腳註(Form 10-K)一起閲讀。我們在這一部分所作的陳述是符合聯邦證券法含義的前瞻性陳述。有關前瞻性陳述的完整討論，請參閲本報告中題為“前瞻性陳述”的部分。某些風險可能會導致我們的實際結果、業績或成就與以下討論中明示或暗示的結果、業績或成就大不相同。關於這些風險因素的討論，見“項目1A.風險因素”。
38
目錄
新冠肺炎的影響
2020年3月11日，世界衞生組織宣佈一種新型冠狀病毒株(“新冠肺炎”)為大流行；2020年3月13日，美國宣佈新冠肺炎進入全國緊急狀態。因此，新冠肺炎大流行對幾乎每個行業都產生了直接或間接的負面影響。
聯邦、州和地方政府通過下令關閉不必要的業務、命令居民通常呆在家裏以及隨後分階段重新開放來緩解新冠肺炎的蔓延，已導致我們的許多租户宣佈強制或臨時關閉其業務和/或請求調整其租賃條款。專家預測，新冠肺炎疫情將引發一段時期的全球經濟放緩或全球經濟衰退。新冠肺炎可能會對我們的業務或財務狀況、運營、現金流以及我們證券的市值和交易價格產生實質性的不利影響或造成中斷。
如果新冠肺炎的影響導致經濟和市場狀況持續惡化，或者如果公司預期的資產持有期發生變化，隨後的減值測試可能會導致未來產生減值費用。本公司不能保證與本公司投資物業有關的重大減值費用在2021年或未來期間不會發生。截至2020年12月31日，我們沒有發現任何減值觸發事件，包括新冠肺炎的影響和相應的租户要求租金減免。因此，在適用的GAAP指引下，沒有記錄減損費用。然而，我們還沒有看到新冠肺炎的長期影響，以及它未來可能在多大程度上影響我們的租户。租户無法繼續經營的跡象，我們對租户的業務或行業的看法或戰略因新冠肺炎而發生變化，或我們的長期持有策略發生變化，都可能表明發生了減值觸發事件。因此，公司將繼續監測未來期間的情況和事件，以確定是否有理由收取減值費用。
雖然公司的雜貨店、藥房、銀行和家裝商店的租户一般仍然營業，但餐廳的室內座位有限，輔之以送貨和路邊提貨，以及大多數健康、美容供應和服務、健身中心和其他非必需品業務。根據位置的不同，客户容量有限，正在重新開業。截至2021年2月23日，2020年第四季度和2021年1月，租户支付的合同基本租金和運營費用以及房地產税退税總額分別約為94%和92%。. 該公司一般不會就逾期付款收取滯納金或拖欠利息，而在很多情況下，當局已就延遲租金協議進行磋商，以便租户在有需要時可獲得暫時的紓緩。延期協議通常允許租户將30至90天的租金、運營費用和房地產税退還推遲到租賃期的較晚時間，還款通常在12個月內進行，通常從2021年開始。我們預計，只要政府命令要求非必要的企業保持有限的產能或關閉，居民留在家裏，我們的租金收入將繼續低於租户的合同租金義務。在延期期間，我們將繼續增加租金收入。然而，我們預計一些租户最終將無法支付到期金額，我們將在應收租金上蒙受損失。確認此類損失的程度和時間將取決於未來的事態發展，這些事態發展具有高度的不確定性，也無法預測。2020年第四季度的收租和迄今的租金減免請求可能不代表未來任何時期的收租或請求。
39
目錄
以下為截至2021年2月23日公司已簽署的延期租金協議及還款日期摘要。
(單位：千)
原應繳租金
按季度		原租金
金額		還款
年		還款
金額		金額
到期		金額
收納		收款百分比
(延期前)(延期後)(根據當前到期付款計算)
2020年第一季度$66 2020$331 $331 $280 85 %
2020年第二季度6,179 20215,698 895 691 77 %
2020年第三季度1,366 20221,435 
2020年第四季度266 2023314 
2021年第一季度60 2024125 
總計$7,937 202518 
此後16 
總計$7,937 $1,226 $971 79 %
以下是公司截至2021年2月23日的2020年第四季度和2021年1月租金賬單的合併總收款摘要，包括最低租金、營業費用收回和房地產税報銷：
2020年第四季度
•我們的租户支付了2020年第四季度總賬單的94%。
▪94%的零售業
▪93%的辦公室
▪100%的住宅
▪此外，已簽署的延遲租金協議約佔2020年第四季度總賬單的0.5%。被執行的延期通常涵蓋三個月的租金，一般計劃在2021年至2022年期間償還。我們曾申請延長租約期限，或豁免某些毗鄰用途或公用地方的限制，作為延期租約的一項條件。在某些情況下，我們已收到延長租約期限的申請，或豁免某些毗鄰用途或公用地方的限制。
▪到2021年2月23日，沒有第四季度的遞延租金到期。延期付款佔本季度未付餘額總額的9%。
2021年1月
▪我們的租户已經支付了2021年1月總賬單的92%。
▪91%的零售業
▪89%的辦公室
▪99%的住宅
▪此外，已簽署的延遲租金協議約佔2021年1月總賬單的0.2%。被執行的延期通常涵蓋三個月的租金，一般計劃在2021年至2022年期間償還。我們曾申請延長租約期限，或豁免某些毗鄰用途或公用地方的限制，作為延期租約的一項條件。在某些情況下，我們已收到延長租約期限的申請，或豁免某些毗鄰用途或公用地方的限制。
雖然本公司現正並將繼續積極參與與未收租金有關的收租工作，並會繼續與某些要求延遲收取租金的租户合作，但本公司不能保證該等努力或我們在未來一段時間內的努力會成功，特別是在新冠肺炎大流行及旨在防止其蔓延的限制措施持續較長時間的情況下。本公司強烈鼓勵並繼續鼓勵小企業租户根據冠狀病毒援助、救濟和經濟保障計劃申請Paycheck保護計劃貸款
40
目錄
(“關懷”)法案，以及聯邦、州和地方政府提供的所有後續支持計劃。該公司掌握的資料顯示，許多租户申請了這些貸款，有幾個租户表示已收到貸款收益，並已將租金匯出。
截至2021年1月31日，該公司在其無擔保循環信貸安排下擁有710萬美元的現金和現金等價物，以及約2.203億美元的借款可獲得性。
新冠肺炎對公司的業務、經營業績、現金流和增長前景的影響程度高度不確定，最終將取決於未來的發展，而這些發展都無法確切預測。見第1A項。風險因素。然而，我們相信，我們已經採取並將繼續採取的行動將有助於最大限度地減少對運營的幹擾，並將使公司在時機成熟時處於參與復甦的最佳地位。管理層和董事會將繼續積極監測疫情的影響，包括我們所在司法管轄區的政府指令和公共衞生當局的建議，並將根據需要採取進一步措施，使公司的業務符合我們股東和員工的最佳利益。新冠肺炎對我們的運營和我們租户的影響程度將取決於未來的事態發展，這些事態發展具有高度的不確定性，無法充滿信心地預測，包括疫情的範圍、嚴重程度和持續時間，為遏制疫情或減輕其影響而採取的行動，以及疫情和遏制措施的直接和間接經濟影響等。
該公司能夠將除有限數量的基本員工外的所有員工轉移到遠程工作，沒有經歷過，也沒有預期會對其繼續經營業務的能力產生任何不利影響。過渡到以遠程為主的員工隊伍對公司的財務報告系統、財務報告的內部控制或披露控制和程序沒有任何實質性的不利影響。目前，我們的員工數量有限，可以根據需要進入辦公室。我們還進行了臨時改革，以減少管理費用，包括從2020年10月1日起恢復的高管減薪，凍結企業招聘，降低公司退休計劃匹配百分比(從2021年1月1日起恢復)，以及取消商務旅行和專業研討會等可自由支配的支出。
概述
該公司的主要戰略是繼續專注於通過在華盛頓特區大都市區開發以交通為中心的住宅綜合用途項目，使其資產多樣化。該公司的經營戰略還包括改善其購物中心的經營業績和內部增長，並通過有選擇地對其核心購物中心進行重新開發和翻新來補充其住宅綜合用途項目的開發。韋克羅夫特項目的住宅部分位於弗吉尼亞州阿靈頓的北格里布路(North Glebe Road)，距離巴爾斯頓地鐵站(Ballston Metro Station)不到兩個街區，共有491套公寓單元和6萬平方英尺(約合3萬平方米)的零售空間。該項目於2020年4月投入使用。該公司還在其投資組合中(其中一些目前是購物中心運營物業)或合同中有分區用地的開發管道，用於開發多達3700個公寓單元和97.5萬平方英尺的零售和辦公空間。所有這些地點都位於馬裏蘭州蒙哥馬利縣紅線地鐵站附近。
該公司打算有選擇地在其購物中心投資組合中增加獨立的PAD地塊建築，並用產生強勁流量的租户取代表現不佳的租户，通常是錨定商店，如超市、藥店和健身中心，這一點從2020年3月在Seven Corners增加了6.9萬平方英尺的Giant Food，2020年6月在布羅蘭茲村增加了3.6萬平方英尺的LA Fitness，以及2020年8月在費爾法克斯的商店增加了5.4萬平方英尺的99牧場雜貨店就證明瞭這一點。該公司有7個新的PAD租户，其中包括我們新開發的Ashbrook Marketplace購物中心的3個租户，他們從2020年開始支付租金。這七個PAD用地的年租金總額約為110萬美元。此外，該公司已經簽署了租約或正在談判另外10個PAD用地的租約，其中5個地塊的租户預計將於2021年開始支付租金。這10幅PAD用地的年租金總額約為160萬美元。
41
目錄
近年來，待售的優質物業數量有限，這些物業的定價不斷攀升。因此，管理層認為，在不久的將來投資於現有的和新的購物中心以及混合用途物業的收購機會是不確定的。然而，由於公司保守的資本結構，包括其循環信貸安排下的現金和能力，管理層相信，隨着有吸引力的物業被發現和市場狀況改善，公司處於有利地位，能夠利用額外的投資機會。(見“項目1.業務-資本政策”。)管理層認為，該公司經營的幾個子市場具有或預計未來將具有有吸引力的供需特徵。該公司將繼續將收購、開發和再開發作為其整體業務計劃的組成部分進行評估。
在新冠肺炎大流行之前，當地華盛頓特區大都市區內的經濟狀況保持相對穩定。未來幾年，聯邦政府面臨的與税收、支出和利率政策相關的問題可能會繼續影響寫字樓、零售和住宅房地產市場。由於公司的大部分物業運營收入來自我們的購物中心，我們不斷關注政府政策變化的影響，以及消費者需求在網上購物和店內購物之間的變化，對未來購物中心建設和零售商門店擴張計劃的影響。根據我們的觀察，我們繼續調整我們的營銷和銷售策略，以最大化我們未來的業績。在相同的物業基礎上，公司的商業租賃百分比(不包括整個可比期內未投入運營的物業的影響)從2019年12月31日的95.1%下降到2020年12月31日的92.4%。我們預計，在將已執行的零售租賃與上年租賃活動進行比較時，2021年的租賃續約量以及租賃續訂的租金將受到新冠肺炎影響的負面影響。
該公司將總債務與總資產價值的比率維持在50%以下，這允許公司在必要時獲得額外的擔保借款。截至2020年12月31日，攤銷2021年至2035年交錯到期日的固定利率抵押貸款債務約佔公司應付票據的84.5%，從而將再融資風險降至最低。該公司的可變利率債務包括信貸安排項下的1.795億美元未償還債務。截至2020年12月31日，公司在其3.25億美元的無擔保循環信貸安排下的可用資金約為2.203億美元。
儘管管理層目前打算將未來的收購和開發活動集中在華盛頓特區/巴爾的摩大都會地區以交通為中心的、主要是住宅綜合用途的物業上，但該公司未來也可能在機會出現時收購該國其他地區的其他類型的房地產。該公司計劃繼續在物業類型、地點、規模和市場方面實現多元化，並不對可投資於任何一處物業或任何一個地理區域的資產的金額或百分比設定任何限制。
下表列出了公司商業物業(除Waycroft、Clarendon Center和Park Van Ness公寓外的所有物業)的每平方英尺平均年化基本租金和每平方英尺平均年化有效租金。在此表中，年化有效租金是年化基本租金減去租户改進和攤銷租賃佣金。與2019年期間相比，2020年期間每平方英尺基本租金上漲0.06美元，主要原因是與已完成開發項目相關的商業租賃費率上升。
截至十二月三十一日止的年度，
20202019201820172016
基本租金$19.97 $19.91 $20.13 $19.49 $18.73 
實際租金$18.25 $18.08 $18.20 $17.67 $16.95 
關鍵會計政策
該公司的綜合財務報表是根據美國公認的會計原則(“GAAP”)編制的，該原則要求管理層作出某些估計和假設，這些估計和假設會影響財務狀況和經營結果的報告。請參閲綜合文檔的註釋2
42
目錄
本報告中的財務報表。本公司已確定下列政策，由於這些政策中固有的估計和假設，涉及較高程度的判斷和複雜性。
房地產投資
房地產投資物業是按歷史成本減去折舊計算的。雖然本公司有意長期擁有其房地產投資物業，但會不時評估其市場地位、市況及其他因素，並可能選擇出售不符合本公司投資概況的物業。管理層認為，自收購或開發以來，公司的房地產資產普遍增值，因此，總的現值超過了它們的總賬面淨值，也超過了財務報表中報告的公司負債的價值。由於財務報表是按照公認會計準則編制的，因此不報告公司房地產投資物業的現值。
如發生事件或情況變化顯示房地產投資物業的價值可能出現減值，本公司將編制一份分析報告，以確定該房地產投資物業的賬面價值是否超過其估計公允價值。該公司在確定減值指標時考慮了定量和定性因素，包括經常性運營虧損、入住率大幅下降以及市場狀況、法律因素和商業環境的重大不利變化。如果存在減值指標，本公司將按未貼現的基礎將物業剩餘使用年限的預計現金流與該物業的賬面價值進行比較。該公司根據估計的資本化率、歷史經營業績和可能影響物業的市場狀況來評估其未貼現的預計現金流。如果賬面價值大於未貼現的預計現金流量，本公司將確認相當於將賬面金額調整為其當時估計公允價值所需金額的減值虧損。任何物業的公允價值對上述任何估計因素的實際結果都很敏感，無論是個別因素還是整體因素。如果實際結果與管理層的預測不同，估值可能會受到負面或正面的影響。
應收賬款、應計收入和壞賬準備
應收賬款主要指租户根據各自租約條款目前應付的金額。個別租約經評估是否可收回，並於確定不可能收取租金後，應計租金及應收賬款予以撇賬，而撇賬則反映為租金收入的調整。不可能收回的租賃收入按現金原則入賬，直至確定可能收回為止。我們還根據對未償還餘額、租户破產的影響、歷史壞賬水平和當前經濟趨勢的分析，評估投資組合層面的經營租賃應收賬款是否得到適當估值。此外，由於新冠肺炎疫情影響的不確定性，我們的評估還考慮了租户開展的業務類型和目前與租户的討論，以及最近的收租經驗。評估和估計無法收回的租賃付款和相關應收賬款需要管理層作出大量判斷，並基於評估時管理層可獲得的最佳信息。實際結果可能與這些估計不同。
法律或有事項
該公司在正常業務過程中會受到各種法律訴訟和索賠的影響，這些訴訟和索賠一般都在保險範圍內。雖然這些問題的解決無法確切預測，但該公司相信當前問題的最終結果不會對其財務狀況或經營結果產生重大不利影響。一旦確定可能發生損失，估計的損失金額就記錄在財務報表中。損失的數額和被認為可能發生的時間點都很難確定。

43
目錄
經營成果
以下是對整個公司收入和費用構成的討論。這一部分一般討論2020年和2019年的項目，以及2020年和2019年的同比比較。未包括在本10-K表中的2018年項目討論以及2019與2018年的同比比較可在“管理層對財務狀況和經營成果的討論與分析”中找到。
年報表格10-K第II部分第I7項截至2019年12月31日的財年於2020年2月27日提交。
收入
(千美元)截至二零一一年十二月三十一日止的一年，百分比變化
 2020201920182020年起
2019		2019年起
2018
基本租金$188,636 $185,724 $184,684 1.6 %0.6 %
費用回收34,678 36,521 35,537 (5.0)%2.8 %
百分比租金927 910 994 1.9 %(8.5)%
其他財產收入1,252 1,423 1,204 (12.0)%18.2 %
營業租賃應收賬款信用損失(5,212)(1,226)(685)325.1 %79.0 %
租金收入220,281 223,352 221,734 (1.4)%0.7 %
其他收入4,926 8,173 5,485 (39.7)%49.0 %
總收入$225,207 $231,525 $227,219 (2.7)%1.9 %

基本租金包括2020年和2019年的130萬美元和140萬美元，以直線確認基本租金。此外，基本租金分別包括2020年和2019年的140萬美元和140萬美元，以確認來自就地租賃攤銷的收入。
與2019年相比，2020年總收入下降了2.7%，如下所述。
基本租金
與2019年相比，2020年基本租金增加了290萬美元，這主要是由於住宅基本租金上漲，主要是因為2020年4月完工的Waycroft(260萬美元)。
費用回收
與2019年相比，2020年費用回收收入減少了180萬美元，主要是由於可回收物業運營費用的減少，主要是維修和維護以及除雪。
營業租賃應收賬款信用損失
與2019年相比，2020年信貸損失增加了400萬美元，主要原因是新冠肺炎對租户運營的影響導致整個投資組合的準備金增加。

其他收入
與2019年相比，2020年其他收入減少了320萬美元，主要原因是租賃終止費(190萬美元)和停車收入(140萬美元)下降。
44
目錄
運營費用
(千美元)截至二零一一年十二月三十一日止的一年，百分比變化
 2020201920182020年後
2019		2019年起
2018
物業運營費用$28,857 $29,946 $28,202 (3.6)%6.2 %
房地產税29,560 27,987 27,376 5.6 %2.2 %
遞延債務成本的利息支出、淨額和攤銷46,519 41,834 44,768 11.2 %(6.6)%
遞延租賃成本的折舊和攤銷51,126 46,333 45,861 10.3 %1.0 %
一般和行政19,107 20,793 18,459 (8.1)%12.6 %
總費用$175,169 $166,893 $164,666 5.0 %1.4 %
與2019年相比，2020年的總支出增長了5.0%，如下所述。
物業運營費用
與2019年相比，2020年的物業運營費用減少了110萬美元，主要原因是除雪成本降低，以及因應新冠肺炎的影響推遲了非必要的物業費用。公司繼續完成緊急維修，並根據需要處理生命和安全問題。
房地產税
與2019年相比，2020年房地產税增加了160萬美元，主要原因是Waycroft項目的大幅完工(110萬美元)和房地產税停止資本化。
遞延債務成本的利息支出、淨額和攤銷
與2019年相比，2020年利息支出和遞延債務成本攤銷增加了470萬美元，主要是由於2020年4月Waycroft大幅完工(610萬美元)導致資本化利息下降，但與Hampden House(前身為威斯康星大道7316號)相關的資本化利息增加(170萬美元)部分抵消了這一影響。
折舊及攤銷
與2019年相比，2020年遞延租賃成本的折舊和攤銷增加了480萬美元，主要是由於Waycroft項目的大幅完工(470萬美元)。
一般和行政
與2019年相比，2020年一般和行政成本減少了170萬美元，主要原因是間接費用減少，包括減薪、企業招聘凍結、取消商務旅行和可自由支配的支出，如專業研討會。


45
目錄
同物業收入和同物業營業收入
同樣的財產收入和相同的財產營業收入是非GAAP財務業績衡量標準，並通過剔除在整個可比報告期內未投入運營的財產的結果來提高這些衡量標準的可比性。
我們將相同的財產收入定義為總收入減去在整個可比報告期內未投入運營的財產的收入，我們將相同的財產運營收入定義為淨收益加上(A)利息支出、遞延債務成本的淨額和攤銷、(B)遞延租賃成本的折舊和攤銷、(C)一般和行政費用以及(D)衍生工具的公允價值變動，減去(E)出售財產的收益和(F)在整個可比報告期內沒有投入使用的財產的營業收入。
其他房地產投資信託基金可以使用不同的方法計算相同的財產收入和相同的財產經營收入。因此，我們相同的房地產收入和相同的房地產運營收入可能無法與其他REITs相提並論。
管理層使用相同的物業收入和相同的物業營業收入來評估和比較我們物業的經營業績，並確定收益趨勢，因為這些衡量標準不受我們的資金成本、折舊和攤銷費用的影響、收購和出售經營性房地產資產的損益、一般和行政費用或與我們物業所有權相關的其他損益的影響。我們相信，將這些項目從收入和營業收入中剔除是有用的，因為由此產生的措施反映了經營我們物業所產生的實際收入和實際發生的費用。
同樣的物業收入和同樣的物業營業收入是衡量我們物業經營業績的指標，但不衡量我們的整體業績。因此，此類計量不能替代按照公認會計原則計算的總收入、淨收入或營業收入。
下表提供了GAAP項下的財產收入和財產營業收入與指定期間的相同財產收入和相同財產營業收入的對賬。同樣的房產結果包括49個購物中心和每個時期的6個混合用途房產。
46
目錄
同一財產收入
(單位：千)截至十二月三十一日止的年度，
20202019
總收入$225,207 $231,525 
減去：收購、處置和開發物業(6,549)(1,209)
同一財產總收入$218,658 $230,316 
購物中心$160,095 $167,834 
混合用途物業58,563 62,482 
同一財產總收入$218,658 $230,316 
購物中心總收入$161,854 $167,888 
減去：購物中心收購、處置和開發物業(1,759)(54)
同一購物中心總收入$160,095 $167,834 
綜合用途物業總收入$63,353 $63,637 
減去：混合用途收購、處置和開發物業(4,790)(1,155)
總混合用途收入相同$58,563 $62,482 

與2019年相比，2020年同一物業收入減少1,170萬美元，主要原因是(A)經營租賃應收賬款和相應準備金的信貸虧損增加(合計為540萬美元)，(B)由於可收回費用減少(230萬美元)，(C)停車收入減少(140萬美元)，以及(D)租賃終止費用減少(130萬美元)，費用回收減少。
47
目錄
同業營業收入
截至十二月三十一日止的年度，
(單位：千)20202019
淨收入$50,316 $64,196 
增加：利息支出、遞延債務成本的淨額和攤銷46,519 41,834 
增加：遞延租賃成本的折舊和攤銷51,126 46,333 
添加：常規和管理19,107 20,793 
新增：衍生工具公允價值變動— 436 
減去：出售房產的收益(278)— 
物業營業收入166,790 173,592 
減去：收購、處置和開發物業(2,732)(568)
同一物業營業收入合計$164,058 $173,024 
購物中心$125,195 $131,720 
混合用途物業38,863 41,304 
同一物業營業收入合計$164,058 $173,024 
購物中心營業收入$126,656 $131,769 
減去：購物中心收購、處置和開發物業(1,461)(49)
同一購物中心營業收入總額$125,195 $131,720 
混合用途物業營業收入$40,134 $41,823 
減去：混合用途收購、處置和開發物業(1,271)(519)
同用途物業營業收入總額$38,863 $41,304 

與2019年相比，2020年同一物業運營收入減少了900萬美元，主要原因是
(A)經營租賃應收賬款和相應準備金的信貸虧損增加(合計540萬美元)，(B)租賃終止費用減少(130萬美元)，以及(C)扣除停車費用後停車收入減少(80萬美元)。
通貨膨脹的影響
2020年至2019年期間，通貨膨脹率保持在相對較低的水平。由於通貨膨脹導致的運營費用上升對公司投資組合的經營業績的影響本可以通過公司幾乎所有租約中的條款來減輕，這些條款包含旨在增加收入以抵消通脹對公司經營業績的不利影響的條款。這些規定包括租户應繳交的基本租金的定期上調，通常是根據規定的增幅，以及較少程度的消費物價指數(通常稱為消費物價指數)的變動。
此外，本公司幾乎所有物業均以長期租約形式出租予租户，租户可獲發還營運費用。這些租約往往會減少該公司因通脹而增加的物業開支風險。如果經營開支的增幅超過收入的增幅，通脹和成本增加可能會對該公司的租户造成不良影響。

48
目錄
流動性與資本資源
截至2020年12月31日和2019年12月31日，現金和現金等價物分別為2690萬美元和1390萬美元。截至2020年12月31日及2019年12月31日止年度的現金及現金等價物變動可歸因於經營、投資及融資活動，詳情如下。

(單位：千)截至十二月三十一日止的年度，
 20202019
經營活動提供的淨現金$78,383 $115,383 
用於投資活動的淨現金(56,168)(135,663)
融資活動提供(用於)的現金淨額(9,264)19,607 
增加(減少)現金和現金等價物$12,951 $(673)

經營活動
經營活動提供的現金淨額是指主要來自租金收入的現金，加上其他收入、減去物業運營費用、租賃成本、正常經常性一般和行政費用以及未償債務的利息支付。我們目前預計經營活動提供的現金將在短期內減少，因為我們的租户受到新冠肺炎疫情的影響，雖然合同規定有義務，但一些租户尚未支付2020年第二季度、第三季度或第四季度的租金(參見“新冠肺炎的影響”)。
投資活動
投資活動中使用的淨現金包括物業收購、開發、重新開發、租户改善和其他物業資本支出。用於投資活動的現金減少7950萬美元，主要是由於(A)開發支出減少(7670萬美元)和(B)整個投資組合的房地產投資增加減少(240萬美元)。
融資活動
融資活動提供(用於)的現金淨額是：(A)從貸款收益和發行普通股、優先股和有限合夥單位收到的現金減去(B)用於償還和削減貸款、贖回優先股以及向普通股、優先股和有限合夥單位持有人支付股息和分配的現金。關於籌資活動的討論見合併財務報表附註5。
流動性要求
短期流動資金需求主要包括正常經常性運營費用和資本支出、償債要求(包括與額外和重置債務有關的償債要求)、向普通股和優先股股東的分配、向單位持有人的分配以及擴大和翻新現有投資組合物業以及選擇性收購和開發額外物業所需的金額。為了符合聯邦所得税的REIT資格，該公司必須將其“房地產投資信託應税收入”的至少90%分配給其股東，這一點在該準則中有定義。該公司預計將通過運營提供的現金、可用現金和現有的信貸額度來滿足這些短期流動資金需求(額外的物業收購和開發所需的金額除外)。
長期流動資金需求主要包括我們長期債務下的債務和支付給優先股股東的股息。我們預計，長期流動資金需求還將包括房地產收購和開發所需的金額。該公司完成了一個主要是住宅項目的建設，街道零售位於弗吉尼亞州阿靈頓Glebe路北側750米處。包括徵用土地在內，該項目的總成本預計約為279.0-10萬美元。部分成本由157.0美元的建設到永久貸款提供資金。包括大約1910萬美元的資本化利息和150萬美元的應計和未付成本，截至2020年12月31日發生的成本總額約為
49
目錄
2.773億美元，其中146.1美元由貸款提供資金。該公司還可能重新開發某些現有的投資組合物業，並可能在某些購物中心內開發額外的獨立地塊或擴建項目。
物業的收購和開發只有在經過仔細的分析和審查，以及管理層確定這些物業有望提供長期收益和現金流增長之後，才會進行。在來年，開發、擴建或收購(如果有的話)的資金預計將來自可用現金、公司信貸額度中的銀行借款、建設和永久融資、公司股息再投資計劃的運作收益或公司可用的其他外部債務或股權資本資源。未來的任何借款可能是索爾中心、運營合夥企業或子公司合夥企業層面的借款，證券發行可能包括(受某些限制)在運營合夥企業中發行額外的有限合夥權益，這些權益可以轉換為索爾中心的普通股。任何此類融資的可獲得性和條款將取決於市場和其他條件。
管理層認為，截至2020年12月31日，公司的資本資源包括其無擔保循環信貸安排下約2,690萬美元的現金餘額和約2.203億美元的借款可獲得性，提供了足夠的流動性和靈活性，以滿足隨着新冠肺炎疫情的影響繼續發展的公司運營的需要。
合同付款義務
截至2020年12月31日，公司有約105.8美元的無資金支持的合同付款義務，不包括經營義務，將在未來12個月內到期。下表顯示了截至2020年12月31日的合同付款義務總額。
 按期到期付款
(千美元)一年前或一年前
較少		超過1年，最長可達3年超過3年，最長可達5年五年後
年數		總計
應付票據：
利息$47,401 $86,243 $69,736 $162,183 $365,563 
計劃主體30,355 62,497 58,717 116,586 268,155 
氣球支付11,012 225,227 86,527 569,330 892,096 
小計88,768 373,967 214,980 848,099 1,525,814 
公司總部租賃(1)873 146 — — 1,019 
發展和發展前義務3,750 2,433 — — 6,183 
租户改進12,377 5,130 — — 17,507 
合同義務總額$105,768 $381,676 $214,980 $848,099 $1,550,523 

(1)見合併財務報表附註7。公司總部租賃金額是指根據共享服務協議中規定的員工用於本公司業務的時間分配給本公司的金額。未來的金額可能會隨着租賃各方僱用的員工數量的波動而變化。

50
目錄
股息再投資
1995年12月，該公司設立了股息再投資計劃(“計劃”)，允許其普通股股東和有限合夥權益的股東有機會通過將其全部或部分股息或分派進行再投資來購買更多普通股。該計劃規定，在不支付任何經紀佣金、手續費或其他費用的情況下，以低於市價3%的價格投資新發行的普通股。本計劃的所有費用由本公司支付。本公司於截至2020年及2019年12月31日止年度根據該計劃發行220,863股及425,956股，加權平均折扣價分別為每股33.94美元及52.27美元。本公司於截至2020年12月31日及2019年12月31日止年度根據該計劃發行51,579及60,936個有限合夥單位，加權平均價分別為每單位32.99美元及52.99美元。本公司還根據董事遞延補償計劃指定的股息再投資，在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內，分別以加權平均折扣價每股31.18美元和52.28美元向董事計入7,635股和4,506股。
資本戰略與融資活動
作為一般政策，該公司打算將其總債務與總資產價值的比率保持在50%或以下，並持續積極管理公司的槓桿和債務支出，以保持對固定費用的審慎覆蓋。資產值指管理層參考物業總現金流合理釐定的當前投資組合物業及任何其後收購物業的總公平市價。鑑於公司目前的債務水平，管理層認為，截至2020年12月31日，公司的債務與總資產價值之比低於50%。
公司的組織文件不限制其可能產生的債務的絕對金額或百分比。董事會可能會根據當前的經濟狀況、資本的相對成本、公司資產組合的市值、收購、發展或擴張的機會，以及董事會認為相關的其他因素，不時重新評估公司的債務資本化政策。董事會可以在不經股東批准的情況下，根據重新評估修改公司的債務資本化政策，並可以增加或減少公司的債務與總資產比率超過或低於50%，也可以在一定時期內免除該政策。只要管理層認為融資環境有利，公司將繼續對其未償債務進行再融資或重新談判，以延長到期日並獲得普遍更有利的貸款條件。
公司的融資活動在合併財務報表附註5中進行了説明。以下為截至2020年12月31日和2019年12月31日的應付票據摘要。
51
目錄
應付票據截至十二月三十一日止的年度，利息排定
(千美元)20202019費率*成熟期**
固定利率抵押貸款：
博卡谷廣場$— $9,234 5.60 %2020年5月
棕櫚泉中心— 7,262 5.30 %2020年6月
詹姆斯敦廣場6,110 6,539 5.81 %2月-2021年
獵人俱樂部角落5,109 5,300 6.01 %8月至2021年
蘭斯頓鎮中心29,657 30,719 5.62 %6月-2022年
果園公園9,136 9,441 6.08 %9月-2022年
北京百貨批發俱樂部10,018 10,323 6.43 %4月-2023年
大瀑布中心9,788 10,774 6.28 %2月-2024年
利斯堡派克中心13,836 14,414 7.35 %6月-2024年
鄉村中心12,061 12,555 7.60 %6月-2024年
白櫟木21,704 22,475 7.45 %2024年7月
Avenel商業園25,224 26,260 7.02 %2024年7月
阿什伯恩村25,253 26,245 7.30 %2025年1月
雷文伍德13,095 13,606 6.18 %2026年1月
克拉倫登中心94,712 98,611 5.31 %4月-2026年
塞維納公園市場28,480 29,710 4.30 %2026年10月
肯特蘭廣場二期32,585 33,952 4.53 %11月-2026年
蔓越莓廣場15,290 15,917 4.70 %12月-2026年
七個角58,607 60,677 5.84 %2027年5月
漢普郡-蘭利13,480 14,810 4.04 %4月-2028年
信標中心34,223 36,206 3.51 %6月-2028年
Seabreeze廣場14,469 15,019 3.99 %9月-2028年
費爾法克斯/林蔭大道的商店25,318 26,205 3.69 %3月-2030年
北巖13,626 14,085 3.99 %4月-2030年
伯頓斯維爾市廣場35,836 36,975 3.39 %2月-2032年
帕克·範內斯66,420 68,095 4.88 %9月-2032年
華盛頓廣場55,398 56,990 3.75 %12月-2032年
布羅德蘭村30,467 31,221 4.41 %11月-2033年
峽谷21,933 22,448 4.69 %2034年1月
老堡村21,204 21,702 4.65 %2月-2034年
奧爾尼12,125 11,952 8.00 %4月-2034年
Monocacy的商店27,836 28,500 4.14 %12月-2034年
阿什布魯克市場21,922 — 3.80 %8月-2035年
肯特蘭29,746 — 3.43 %8月-2035年
韋克羅夫特146,083 110,199 4.67 %9月-2035年
總固定費率980,751 938,421 4.94 %8.79年
浮動利率貸款：
循環信貸安排104,500 87,500 倫敦銀行間同業拆借利率(Libor)+1.40%%2022年1月至
定期貸款安排75,000 75,000 倫敦銀行間同業拆借利率(Libor)+1.35%%2023年1月至2023年
總變動率179,500 162,500 1.52 %1.49年
應付票據總額$1,160,251 $1,100,921 4.41 %7.66年
*公佈了截至2020年12月31日的利率和預定到期日數據。使用加權平均值計算的總計。
52
目錄
截至2020年12月31日，本公司擁有4.0億美元的信貸安排，其中包括325.0美元的循環安排和7.5億美元的定期貸款。截至2020年12月31日，循環信貸安排項下的借款適用利差為1.40億個基點，定期貸款項下的適用利差為1.35億個基點。索爾中心和經營合夥公司的某些合併子公司已根據信貸安排為經營合夥公司的付款義務提供擔保。信用證可以在循環信貸機制下開立。截至2020年12月31日，根據本公司未擔保財產的價值，循環信貸安排下的可用金額約為2.203億美元，未償還金額為1.045億美元，信用證承諾金額約為185,000美元。
本公司的信貸安排要求本公司及其子公司遵守某些財務契約，概述如下。
•按照貸款協議的規定，將債務佔總資產價值的百分比限制在60%以下(槓桿率)；
•限制債務數額，使利息覆蓋率在過去四個季度超過2.0倍(利息支出覆蓋率)；以及
•限制債務數額，使利息、預定本金攤銷和優先股息覆蓋率在過去四個季度超過1.4倍(固定費用覆蓋率)。
截至2020年12月31日，本公司遵守了所有此類公約。
2020年7月14日，該公司完成了由Ashbrook Marketplace擔保的為期15年、價值2210萬美元的抵押貸款。這筆貸款將於2035年到期，固定利率為3.80%，根據25年的攤銷時間表，每月需要支付114,226美元的本金和利息，到期時需要最後支付1,150萬美元。貸款所得用於償還循環信貸安排。
2020年7月24日，該公司完成了由肯特蘭廣場(Kentland Place)、肯特蘭廣場一號(Kentland Square I)和肯特蘭墊(Kentland Pad)擔保的為期15年、價值3000萬美元的抵押貸款。這筆貸款將於2035年到期，固定利率為3.43%，根據25年的攤銷時間表，每月需要支付149,064美元的本金和利息，到期時需要最後支付1,530萬美元。貸款所得用於償還循環信貸安排。
2021年1月5日，本公司全額償還了Jamestown Place擔保的抵押貸款的剩餘本金餘額610萬美元，該貸款原定於2021年2月到期。
表外安排
本公司沒有合理地可能對本公司當前或未來的財務狀況、收入或支出、經營業績、流動資金、資本支出或資本資源產生重大影響的表外安排。
53
目錄
運營資金來源
2020年，公司報告運營資金(“FFO”)1普通股股東和非控股權益可用9,000萬美元，比2019年普通股股東和非控股權益可用FFO減少5.4%，為9,510萬美元。下表列出了普通股股東和非控股權益在指定時期內可從淨收入到FFO的對賬情況：

 截至二零一一年十二月三十一日止的一年，
(千美元)20202019201820172016
淨收入$50,316 $64,196 $63,059 $60,668 $56,720 
減去：
物業銷售收益(278)— (509)— (1,013)
添加：
房地產折舊及攤銷51,126 46,333 45,861 45,694 44,417 
FFO101,164 110,529 108,411 106,362 100,124 
減去：
優先股股息(11,194)(12,235)(12,262)(12,375)(12,375)
優先股贖回時發行成本的清償— (3,235)(2,328)— — 
普通股股東和非控股股東可獲得的FFO$89,970 $95,059 $93,821 $93,987 $87,749 
用於計算每股FFO的平均股份和單位31,267 30,913 30,156 29,511 28,990 
每股FFO$2.88 $3.08 $3.11 $3.18 $3.03 

1後來，全美房地產投資信託協會(NAREIT)開發了FFO，作為衡量股權REIT業績的相對非GAAP財務指標，以認識到創收房地產在歷史上沒有根據GAAP確定的基礎貶值。NAREIT將FFO定義為淨收益，根據GAAP計算，加上房地產折舊和攤銷，不包括可折舊房地產資產的減值費用和財產處置的收益或損失。FFO不代表根據GAAP從經營活動中產生的現金，也不一定表明可用於滿足現金需求的現金，這在公司適用期間的合併現金流量表中披露。對FFO的使用沒有實質性的法律或功能限制。FFO不應被視為其最直接可比的GAAP指標--淨收益的替代指標，不應被視為公司經營業績的指標，也不應被視為衡量流動性的現金流的替代指標。管理層認為FFO是衡量經營業績的有意義的補充指標，因為它基本上排除了房地產資產價值隨着時間的推移可預測地減少(即折舊)的假設，這與我們認為我們的資產發生的情況相反，也因為行業分析師已經接受了它作為業績衡量標準。FFO可能無法與其他REITs採用的同名措施相提並論。
收購和重建
管理層預計，來年，公司可能會重新開發某些現有的投資組合物業，並可能在某些購物中心內開發更多獨立的地塊或擴建項目。物業的收購和開發只有在經過仔細的分析和審查，以及管理層確定這些物業有望提供長期收益和現金流增長之後，才會進行。在來年，任何開發、擴建或收購的資金預計都將來自公司信貸額度的銀行借款、建築融資、公司股息再投資計劃的運作收益或公司可用的其他外部資本資源。
54
目錄
該公司一直有選擇地參與收購、開發、再開發和翻新活動。該公司繼續評估收購用於零售和混合用途開發的地塊以及收購運營物業的機會，以期提高運營收入和現金流增長。該公司還繼續分析投資組合內的重新開發、翻新和擴建機會。
投資組合租賃狀態
下面的圖表列出了有關我們物業在指定期限內的商業租賃的某些信息。這一部分一般討論2020年和2019年的項目，以及2020年和2019年的同比比較。未包括在本10-K表中的2018年項目討論以及2019與2018年的同比比較可在“管理層對財務狀況和經營成果的討論與分析”中找到。年報表格10-K第II部分第I7項截至2019年12月31日的財年於2020年2月27日提交。
 總屬性總正方形素材租賃百分比
截至2013年12月31日，購物
中心		混合用途購物
中心		混合用途購物
中心		混合用途
202050 7 7,876,692 1,136,937 93.0 %88.4 %
201950 6 7,855,275 1,076,837 95.5 %91.6 %

在相同物業基礎上(不包括整個可比期內未投入運營的物業的影響)，購物中心租賃百分比從95.6%降至93.0%，混合用途租賃百分比從91.6%降至88.3%。在相對相同物業基礎上，整體投資組合租賃百分比從2019年12月31日的95.1%降至2020年12月31日的92.4%。
截至2020年12月31日，住宅投資組合的租賃比例為85.5%，而2019年12月31日的租賃比例為96.3%。住宅投資組合入住率下降的主要原因是Waycroft開業後可供使用的單位增加。在相同的物業基礎上，截至2020年12月31日，住宅投資組合的租賃比例為94.8%，而截至2019年12月31日，這一比例為96.3%。
下表顯示了在指定期間執行的租賃的選定數據。這些信息基於已簽署的租約，沒有對入住率、租户違約或房東讓步的時間進行調整。到期租約的基本租金是指截至租約到期日，按現金計算的年化合同基本租金。新租約或續訂租約的基本租金為截至預期租金起始日的年化合同基本租金(以現金為基礎)。由於簽訂租約的租户可能最終不會佔有他們的空間或支付全部合同租金，因此表中顯示的變化僅提供了市場租金趨勢的信息。該公司收到的租金收入的實際變化可能有所不同。
   每平方英尺基本租金
截至2019年12月31日的一年，平方英尺數
租約數量		新的/續訂的
租契		即將到期
租契
20201,371,377 247 $24.70 $25.15 
20191,471,429 255 18.24 18.39 

該公司的某些運營物業計劃重新開發，包括位於Twinbrook和White Flint的物業。在重建開始前，該公司會繼續經營該等物業。不過，為了提供最大的靈活性，該公司一般會在這些“預先發展”物業簽訂較短期的租約。較短期的租賃需要較少的資本，但也會產生較低的租金。這些租期較短、租金較低的租約的影響可能會影響所有租賃活動顯示的平均水平。於二零二零年內，本公司簽訂了七份新的或續訂的租約，涉及50,894平方尺的零售面積，租期較一般市況為短，租金亦較一般市況為低，而發展前物業的租期較短，租金亦較低。
55
目錄
會暗示。剔除這些租約，在相同面積基礎上，240個新的或續簽的租約的基本租金為每平方英尺24.70美元，而到期的租約的基本租金為每平方英尺25.13美元。
關於截至2020年12月31日的三個月商業租賃活動的其他信息如下。以下資料包括因收購或發展而在本公司擁有期間未租出的空間租約。
新的
租契		第一代/發展契約續延
租契
租約數目10 — 69 
平方英尺39,538 — 443,072 
每平方英尺平均年率：
基本租金$25.11 $— $15.95 
租户改進(2.50)— (0.02)
租賃成本(0.67)— (0.01)
租金優惠(0.12)— (0.21)
實際租金$21.82 $— $15.71 
2020年，不包括Waycroft住宅物業，本公司簽訂了392份新的或續簽的公寓租約。這些租約的月租由每平方尺3.51元降至3.3元。2019年，本公司簽訂了431份新的或續簽的公寓租約。這些租約的月租由每平方尺3.45元增至3.53元。
截至2020年12月31日，889,250平方英尺的商業空間受到計劃於2021年到期的租約的約束。以下是該空間現有的和估計的每平方英尺市場基礎租金的信息。
即將到期的租約：總計
平方英尺889,250 
每平方英尺平均基本租金$21.94 
每平方英尺估計市值基本租金$20.91 

項目7A。關於市場風險的定量和定性披露
本公司面臨某些金融市場風險，其中最主要的是利率波動。作為公司整體風險管理計劃的組成部分，管理層對利率波動進行監測。該計劃認識到金融市場的不可預測性，並試圖減少對公司經營業績的潛在不利影響。
本公司面臨利率波動的風險，這將影響其浮動利率債務的利息支出金額和固定利率債務的公允價值。截至2020年12月31日，該公司的浮動利率債務總額為179.5美元。如果公司截至2020年12月31日的未償還可變利率債務工具的利率高出1%，根據這些餘額，我們與這些債務工具相關的年度利息支出將增加180萬美元。截至2020年12月31日，公司的固息負債總額為980.8美元，加權平均利率為4.94%.如果該公司截至2020年12月31日的固定利率債務工具的利率高出1%，那麼該日這些債務工具的公允價值將減少約5270萬美元。
本公司可在適當情況下采用衍生金融工具，例如利率掉期，以減低利率波動的風險。於2020年12月31日，本公司並無該等衍生金融工具。
56
目錄
項目8.財務報表和補充數據
本公司及其合併子公司的財務報表包含在本報告所示的頁數中，並以引用方式併入本報告：
 
頁面 
F-1
(A)獨立註冊會計師事務所-德勤會計師事務所(Deloitte&Touche LLP)的三份報告。
F-4
(B)美國綜合資產負債表--2020年12月31日和2019年12月31日。
F-5
(C)新的合併運營報表-截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度。
F-6
(D)兩份全面收益合併報表-截至2020年、2019年和2018年12月31日的年度。
F-7
(E)新的合併權益報表-截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度。
F-8
(F)報告現金流量表-截至2020年、2019年和2018年12月31日的年度。
F-9
(G)補充合併財務報表附註。

第9項會計和財務披露方面的變更和與會計師的分歧
沒有。
項目9A。管制和程序
季度評估。
截至2020年12月31日，本公司對其披露控制程序和財務報告內部控制的設計和運行有效性進行了評估。這項評估是在管理層的監督和參與下進行的，管理層包括公司董事長、首席執行官兼總裁、執行副總裁兼首席財務官兼財務主管，以及高級副總裁兼首席會計官(視情況而定)。美國證券交易委員會通過的規則要求公司提交公司董事長、首席執行官兼總裁及其執行副總裁-首席財務官兼財務主管關於公司披露控制和程序的有效性的結論，以及公司管理層關於截至本年度報告10-K表格所涵蓋的期間結束時財務報告內部控制有效性的結論。(注：美國證券交易委員會通過的規則要求公司提交公司董事長、首席執行官兼總裁及其執行副總裁、首席財務官和財務主管關於公司披露控制和程序的有效性的結論，以及公司管理層關於截至本年度報告10-K表格所涵蓋期間結束時的財務報告內部控制有效性的結論。
首席執行官和首席財務官證書。
本年度報告的10-K表格中包含了公司董事長、首席執行官和總裁，以及執行副總裁--首席財務官和財務主管的“證書”，作為本年度報告的附件31。根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302節的規定，認證表格是必需的。您目前正在閲讀的Form 10-K年度報告的這一部分是關於第302節認證中提到的評估的信息，此信息應與第302節認證相結合閲讀，以便更完整地理解所提供的主題。
財務報告的披露控制和程序以及內部控制。
管理層負責建立和維護適當的披露控制和程序，以及財務報告的內部控制。披露控制和程序旨在提供合理的保證，確保我們根據《交易法》提交或提交的報告(如本Form 10-K年度報告)中要求披露的信息在SEC規則和表格中指定的時間段內進行記錄、處理、彙總和報告。披露控制和程序的設計也是為了提供合理的保證，確保這些信息被積累並傳達給公司管理層，包括公司董事長、首席執行官和總裁，執行副總裁-首席財務官和財務主管，以及高級副總裁-首席會計官，以便及時做出有關所需披露的決定。
57
目錄
財務報告內部控制是指由公司董事長、首席執行官兼總裁、執行副總裁-首席財務官兼財務主管、高級副總裁-首席會計官設計或在其監督下，由公司董事會、管理層和其他人員實施的程序，以根據美國公認會計準則為財務報告的可靠性和外部目的財務報表的編制提供合理保證，包括以下政策和程序：
•與保存合理、詳細、準確和公平地反映公司資產交易和處置的記錄有關；
•根據美國公認會計原則，提供必要的交易記錄，以允許編制財務報表，並且公司的收支僅根據管理層或公司董事會的授權進行；以及，提供合理的保證，以允許根據美國公認會計原則編制財務報表，並且公司的收入和支出僅根據管理層或公司董事會的授權進行；以及
•提供合理保證，防止或及時發現可能對公司財務報表產生重大不利影響的未經授權收購、使用或處置公司資產。
對控制措施有效性的限制。
管理層，包括公司董事長、首席執行官兼總裁，執行副總裁兼首席財務官兼財務主管，以及高級副總裁兼首席會計官，都預計公司的披露控制和程序或財務報告的內部控制不會防止所有錯誤和所有欺詐。一個有效的控制系統，無論構思和操作多麼完善，都只能提供合理的保證，而不是絕對的保證，以確保控制系統的目標得以實現。此外，控制系統的設計必須反映這樣一個事實，即存在資源限制，並且控制的好處必須相對於其成本來考慮。由於所有控制系統的固有限制，任何控制評估都不能絕對保證公司內部的所有控制問題和欺詐(如果有的話)都已被檢測到。這些固有的限制包括這樣的現實：決策過程中的判斷可能是錯誤的，故障可能會因為簡單的錯誤或錯誤而發生。此外，某些人的個人行為、兩個或更多人的串通或管理層對控制的凌駕，都可以規避控制。任何控制系統的設計部分也是基於對未來事件可能性的某些假設，不能保證任何設計在所有潛在的未來條件下都能成功地實現其所述目標；隨着時間的推移，控制可能會因為條件的變化而變得不充分，或者遵守政策或程序的程度可能會惡化。由於具有成本效益的控制系統的固有限制，由於錯誤或欺詐而導致的錯誤陳述可能會發生，並且不會被檢測到。
評估的範圍。
公司董事長、首席執行官兼總裁、執行副總裁兼首席財務官兼財務主管、高級副總裁兼首席會計官對公司披露控制和程序的評估，以及公司管理層對公司財務報告內部控制的評估，包括對程序的審查以及與公司披露委員會和公司其他部門的討論。在評估過程中，管理層試圖找出數據錯誤、控制問題或欺詐行為，並確認正在採取適當的糾正行動，包括流程改進。管理層使用特雷德威委員會內部控制-綜合框架(2013年框架)贊助組織委員會發布的標準來評估公司財務報告內部控制的有效性。公司對財務報告的披露控制和程序以及內部控制的評估是按季度進行的，因此有關披露控制有效性的結論可以在公司的Form 10-Q季度報告和Form 10-K年度報告中報告。
公司對財務報告的內部控制也由管理層、公司會計部門的其他人員和公司的內部審計職能進行持續評估。本公司財務報告內部控制的有效性由本公司的獨立註冊會計師事務所審計。我們在考慮這些不同評估活動的結果時，
58
目錄
監督公司的信息披露控制和程序以及財務報告的內部控制，並在必要時決定進行修改。管理層在這方面的意圖是，財務報告的披露控制和程序以及內部控制將在條件允許時保持和更新(包括改進和更正)。
信息披露控制和程序的有效性評估
根據這些評估，公司董事長、首席執行官兼總裁、執行副總裁兼首席財務官兼財務主管以及高級副總裁兼首席會計官得出結論，截至2020年12月31日，公司的披露控制和程序是有效的。
財務報告內部控制有效性評價。
管理層負責建立和維護對財務報告的充分內部控制。管理層使用特雷德威委員會內部控制-綜合框架(2013年框架)贊助組織委員會發布的標準來評估公司財務報告內部控制的有效性。根據評估，公司管理層得出結論，截至2020年12月31日，公司對財務報告的內部控制是有效的。本公司的獨立註冊會計師事務所發佈了一份關於本公司財務報告內部控制有效性的報告，該報告載於本年度報告的F-2頁Form 10-K。
財務報告內部控制的變化。
截至2020年12月31日止三個月，本公司財務報告內部控制並無重大影響或合理可能重大影響本公司財務報告內部控制的變動。
項目9B。其他資料
他們一個也沒有。
59
目錄
第三部分
項目10.董事、高級管理人員和公司治理
本項目要求的信息是通過參考公司將於2021年5月7日提交給證券交易委員會的委託書(“委託書”)中的“董事會”、“公司治理-道德行為政策和高級財務官道德準則”、“拖欠第16(A)條報告”、“公司治理-提名和公司治理委員會-董事被提名人的選擇”和“公司治理-審計委員會”標題下的信息而納入的。
項目11.高管薪酬
本項目要求的信息通過參考委託書“公司治理-董事薪酬”、“薪酬委員會報告”和“高管薪酬”標題下的信息納入。
項目12.某些實益所有人和管理層的擔保所有權及相關股東事項
本項目所要求的信息參考委託書的“股權補償計劃信息”和“某些實益所有者和管理層的擔保所有權”項下的信息。
項目13.某些關係和相關交易以及董事獨立性
本項目要求的信息通過參考委託書的“某些關係和交易”和“公司治理-董事會”標題下的信息併入。
項目14.總會計師費用和服務
本項目所需資料參考委託書“審計委員會報告-2020及2019年獨立註冊會計師事務所費用匯總表”項下委託書所載資料。
60
目錄
第四部分
項目15.展品和財務報表明細表
(a)以下文件作為本報告的一部分歸檔：
1財務報表
本公司及其合併子公司的以下財務報表以參考方式併入第二部分第8項。
(a)獨立註冊會計師事務所德勤會計師事務所(Deloitte&Touche LLP)報告
(b)合併資產負債表-2020年12月31日和2019年12月31日
(c)綜合運營報表-截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度。
(d)綜合全面收益表-截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度。
(e)合併權益報表-截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度。
(f)合併現金流量表-截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度。
(g)合併財務報表附註
2.財務報表明細表和補充數據
(a)本公司選定的季度財務數據以引用方式併入第二部分，項目8.
(b)公司時間表：
附表III-房地產和累計折舊
美國證券交易委員會(SEC)適用的會計法規中規定的所有其他附表都不是相關指示所要求的，或者是不適用的，因此被省略了。
61
目錄
陳列品
3.(a)
Saul Centers，Inc.的第一次修訂和重新修訂的公司章程於1994年8月23日提交給馬裏蘭評估和税務局，並作為附件3提交。(A)該公司1993年年報的Form 10-K通過引用併入本文。2004年5月28日向馬裏蘭州評估和税務局提交併作為附件3提交的《索爾中心公司第一次修訂和重新修訂的公司章程修正案》。(A)公司2004年6月30日季度報告的內容在此引用作為參考。 2006年5月26日向馬裏蘭評估和税務局提交併作為附件3提交的Saul Centers，Inc.第一次修訂和重新修訂的公司章程修正案條款。(A)2006年5月30日提交的公司當前8-K表格報告通過引用併入本公司。 Saul Centers，Inc.於2013年5月14日向馬裏蘭州評估和税務局提交了第一次修訂和重新修訂的公司章程修正案條款，並作為附件3提交。(A)2013年5月14日提交的公司當前8-K表格報告中的(A)通過引用併入本公司。
(b)
Saul Centers，Inc.於2017年6月22日及之後生效的第二次修訂和重新修訂的章程，並作為附件3提交。公司於2017年6月28日提交的當前8-K表格報告(B)通過引用併入本公司。
(c)
本公司於2018年1月19日提交的第一次修訂和重新修訂的公司章程的補充條款，作為本公司於2018年1月23日提交的8-A表格的註冊説明書的附件3.3，通過引用併入本文。
(d)
作為本公司於2019年9月17日提交的8-A表格的註冊説明書附件3.2提交的、日期為2019年9月12日的本公司首次修訂和重新修訂的公司章程的補充條款在此併入作為參考。
4.(a)
本公司、作為託管機構的大陸股票轉讓信託公司和存託憑證持有人於2018年1月23日提交的作為註冊人8-A表格註冊説明書附件4.2的《存託協議》，其日期為2018年1月23日的《存託協議》特此併入，以供參考。
(b)
本公司6.125%D系列累計可贖回優先股的證書樣本，每股面值$0.01，作為本公司於2018年1月23日提交的8-A表格的註冊説明書附件4.4存檔，以供參考。
(c)
本公司於2019年9月17日提交的本公司、大陸股票轉讓信託公司(作為存託機構)和存託憑證持有人之間於2019年9月17日提交的作為註冊人8-A表格註冊説明書附件4.1的存託協議，特此併入作為參考。
(d)
代表本公司6.000%E系列累計可贖回優先股的證書樣本，每股面值$0.01，作為本公司於2019年9月17日提交的Form 8-A註冊説明書的附件4.2，特此納入作為參考。
(e)
註冊人證券説明書作為本公司2019年年報表格10-K的附件4(H)在此併入，以供參考。
62
目錄
10.(a)
第一次修訂和重新簽署的索爾控股有限合夥企業有限合夥協議作為註冊説明書第33-64562號的第10.1號證據，在此併入作為參考。《索爾控股有限合夥有限合夥企業有限合夥協議第一修正案》、《索爾控股有限合夥企業有限合夥企業有限合夥第一次修訂協議第二修正案》、《索爾控股有限合夥企業有限合夥企業有限合夥協議第一次修訂重訂第三修正案》作為附件10。(A)本公司1995年年報表格10-K以引用方式併入。作為附件10提交的《索爾控股有限合夥有限合夥企業有限合夥企業第一次修訂和重新簽署協議第四修正案》作為附件10。(A)公司1997年3月31日季度報告以引用方式併入本文件。 作為第333-41436號註冊説明書附件4(C)提交的《索爾控股有限合夥有限合夥企業有限合夥企業第一次修訂和重新簽署協議第五修正案》以引用的方式併入本文。 作為附件10提交的《索爾控股有限公司合夥有限合夥企業第一次修訂和重新簽署的協議》第六修正案作為附件10。(A)公司2003年9月30日的季度報告Form 10-Q在此引用作為參考。“索爾控股有限合夥有限合夥企業有限合夥企業第一次修訂和重新簽署協議第七修正案”作為附件10。(A)公司2003年12月31日年報的10-K表格，在此引用作為參考。 《索爾控股有限合夥有限合夥企業有限合夥企業第一次修訂重訂協議》第八修正案作為附件10。(A)本公司2007年12月31日年報表格10-K以引用方式併入本文件。 《索爾控股有限合夥有限合夥企業有限合夥企業第一次修訂重訂協議第九修正案》作為附件10。(A)本公司2008年3月31日季報10-Q表(A)以引用方式併入本文件。《索爾控股有限合夥有限合夥企業有限合夥企業第一次修訂重訂協議第十修正案》作為附件10。(A)本公司2008年3月31日季度報告10-Q表，現以引用方式併入本文件。 《索爾控股有限合夥有限合夥企業有限合夥企業第一次修訂重訂協議第十一修正案》作為附件10。(A)公司2011年9月30日季度報告Form 10-Q以引用方式併入本文件。 索爾控股有限合夥有限合夥企業有限合夥企業第一次修訂和重新簽署協議第十二修正案於2013年2月12日作為本公司當前報告的附件8-K的附件10.1併入本文作為參考。 索爾控股有限合夥有限合夥企業有限合夥企業第一次修訂和重新簽署協議第十三修正案於2014年11月12日在本公司的8-K表格中作為附件10.1提交，現以引用的方式併入本文。 索爾控股有限合夥有限合夥企業第一次修訂和重新簽署的有限合夥協議第十四條修正案於2018年1月23日提交，作為本公司當前報告的附件10.1，日期為8-K表，在此引用作為參考。 索爾控股有限合夥有限合夥企業的第一次修訂和重新簽署的有限合夥協議第十五修正案於2018年5月14日作為本公司當前報告的附件10.1在Form 8-K中提交，通過引用併入本文。 索爾控股有限合夥有限合夥企業的第一次修訂和重新簽署的有限合夥協議第十六修正案於2019年9月17日作為公司當前報告的8-K表格的附件10.1提交，在此引用作為參考。
(b)
第一次修訂和重新簽署的《索爾子公司I有限合夥企業有限合夥協議》及其第1號修正案作為附件10.2提交給註冊説明書33-64562號，在此引用作為參考。《索爾子公司I有限合夥有限合夥企業第一次修訂和重新簽署的有限合夥協議第二修正案》、《索爾子公司I號有限合夥有限合夥企業有限合夥企業第一次修訂和重新簽署的有限合夥協議第三次修訂》和《索爾子公司I號有限合夥企業有限合夥企業第一次修訂和重新簽署的有限合夥協議第四次修訂》作為附件10。(B)本公司1997年年度報告的表格10-K在此引用作為參考。
(c)
首次修訂和重新簽署的《索爾子公司II有限合夥企業有限合夥協議》及其第1號修正案作為附件10.3提交給註冊説明書33-64562號，在此引用作為參考。作為本公司2001年6月30日季度報告附件10(C)的《索爾子公司II有限合夥企業有限合夥企業第一次修訂和重新簽署協議第二修正案》以引用方式併入本文件。 作為本公司2006年年報附件10(C)的《索爾子公司二期有限合夥有限合夥企業第一次修訂和重新簽署的有限合夥協議第三修正案》以表格10-K的形式併入本文作為參考。 作為本公司2009年年報10-K表格的附件10(C)的《索爾子公司II有限合夥有限合夥企業第一次修訂和重新簽署的有限合夥協議第四修正案》以引用的方式併入本文件。 作為本公司2016年9月30日季度報告附件10(C)的索爾子公司II有限合夥企業第一次修訂和重新簽署的有限合夥協議第五修正案以引用方式併入本文件。
(d)作為第33-64562號登記説明書附件10.4提交的財產轉讓協議在此引用作為參考。
(e)作為註冊説明書33-64562號附件10.5提交的管理功能傳送協議在此引用作為參考。
63
目錄
(f)作為第33-64562號註冊説明書附件10.6提交的註冊權和鎖定協議在此引用作為參考。
(g)作為第33-64562號註冊説明書附件10.7提交的排他性和優先購買權協議在此引用作為參考。
(h)由索爾控股有限合夥公司簽署並作為附件10提交的截至1993年8月26日的假設協議。公司1993年年報的10-K表格(I)在此引用作為參考。
(i)
董事遞延薪酬計劃，日期為2004年4月23日，並作為附件10提交。公司2004年6月30日季度報告的第(K)項在此引用作為參考。*
(j)
2018年1月26日簽署的信貸協議，由以下各方簽署：索爾控股有限合夥企業(Saul Holdings Limited Partnership)，作為借款人；富國銀行(Wells Fargo Bank)，全國協會(Wells Fargo)，作為行政代理；Capital One，全國協會(“Capital One”)，作為辛迪加代理；TD Bank，N.A.(“TD Bank”)和U.S.Bank National Association(“U.S.Bank”)，作為文件代理；作為貸款人的富國銀行(Wells Fargo)、Capital One、TD Bank、U.S.Bank、Regions Bank和Associate Bank，National Association(以下簡稱“聯營銀行”)作為貸款人(以下簡稱“聯營銀行”)於2018年1月26日提交本公司的當前報告Form 8-K(見附件10.1)，在此併入本文作為參考。
(k)
擔保日期為2018年1月26日，擔保人和擔保人：索爾中心公司；索爾子公司一期有限合夥企業；索爾子公司二期有限合夥企業；布里格斯·錢尼廣場有限責任公司；肯特蘭第一地塊有限責任公司；11503羅克維爾派克有限責任公司；羅克維爾派克控股有限責任公司；1500Rockville派克有限責任公司；斯莫爾伍德村中心有限責任公司；西維尤村莊中心有限責任公司；埃弗內爾六世公司；麥德龍派克中心有限責任公司；華盛頓廣場中心。為支持富國銀行，國家協會作為貸款人的行政代理，於2018年1月26日簽署了該特定信貸協議，並於2018年1月26日在Form 8K表格中作為附件10.2提交，現將其併入本文作為參考。
(l)
經2008年4月25日、2013年5月10日和2019年5月3日修訂的Saul Centers，Inc.2004股票計劃。
(m)
董事股票期權協議的格式，如本公司2004年9月30日季度報告附件10(J)所示，在此併入作為參考。*
(n)
作為公司2004年9月30日季度報告附件10(K)提交的高級股票期權授予協議表格在此引用，以供參考。*
(o)
Clarendon Center LLC於2011年3月23日向美國保誠人壽保險公司(Prudential Life Insurance Company Of America)提交的日期為2011年3月23日的期票，作為附件10提交給美國保誠人壽保險公司。(A)該公司於2011年4月28日提交的8-K表格中的當前報告通過引用併入本文。
(p)
克拉倫登中心有限責任公司(Clarendon Center LLC)於2011年3月23日向作為受益人的美國保誠保險公司(Prudential Insurance Company Of America)作為受託人的律師產權房地產服務公司(Lawers Title Realty Services，Inc.)提交了日期為2011年3月23日的信託契約、擔保協議和固定裝置備案文件，如附件10所示。(B)該公司日期為2011年4月28日的8-K表格的當前報告通過引用併入本文。
(q)
截至2018年1月1日，B.F.Saul公司和Saul Centers，Inc.之間的共享服務協議，作為本公司2017年年報10-K表格的附件10(S)通過引用併入本文。
(r)
本公司、索爾控股有限合夥企業和B.F.索爾房地產投資信託基金之間於2011年8月9日簽署的購買協議，並作為附件10存檔。本公司2011年9月30日季度報告的第(R)部分通過引用併入本公司。
(s)
本票日期為2017年8月14日，由750 North Glebe LLC作為附件10提交給西北互助人壽保險公司。(A)本公司2017年9月30日季度報告的內容以引用的方式併入本文中。(A)本票的日期為2017年8月14日，由750 North Glebe LLC作為附件10提交給西北互助人壽保險公司(Northwest Mutual Life Insurance Company)。
(t)
信託和擔保協議，日期為2017年8月14日，由750 North Glebe LLC授予Eric J.Ekeroth作為受託人，受益人為西北互助人壽保險公司(Northwest Mutual Life Insurance Company)，作為受益人，如附件10所示。(B)本公司2017年9月30日季度報告通過引用併入本文件。
(u)
現將索爾控股有限合夥公司與1592羅克維爾派克有限責任公司簽訂的、日期為2019年11月5日的出資協議作為附件10(W)存檔。
21.
茲將索爾中心股份有限公司的子公司備案。
23.1
茲提交獨立註冊會計師事務所同意書。
64
目錄
24.授權書(包括在簽名頁上)。
31.
規則13a-14(A)/15d-14(A)現提交首席執行官和首席財務官的證明。**
32.
現將第1350條行政總裁及財務總監的證明書存檔。**
101.以下是公司截至2020年12月31日的年度報告中以可擴展商業報告語言(XBRL)格式編制的10-K表格中的以下財務報表：(I)綜合資產負債表，(Ii)綜合經營報表，(Iii)股東權益和全面收益綜合變動表，(Iv)綜合現金流量表，以及(V)綜合財務報表附註。
104.1.封面交互數據文件-封面XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中。

*-補償計劃或協議的管理合同
**-根據S-K法規第601(B)(32)項，本展品不被視為就交易法第18條的目的而言是“存檔”的，也不受該條規定的責任的約束。除非註冊人通過引用明確將其納入任何根據證券法或交易法提交的文件中，否則此類認證不會被視為通過引用併入任何文件中。

第16項：表格10-K總結
    不適用。
 
65
目錄
簽名
根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已正式授權下列簽名者代表其簽署本報告。
 
索爾中心公司
(註冊人)
日期：2021年2月25日弗朗西斯·索爾二世
B.弗朗西斯·索爾二世
董事會主席、首席執行官兼總裁
(首席行政主任)

根據修訂後的1934年證券交易法的要求，本報告已由以下人員以指定身份簽署。以下簽名的每個人在此組成並任命B.弗朗西斯·索爾二世和斯科特·V·施耐德各自為他的事實代理人和代理人，有權以任何和所有身份代替和再替代他，簽署對本報告的任何或所有修正案，並將其連同證物和其他相關文件存檔，授予該事實代理人和代理人全面的權力和權力，以進行和執行與該等事項有關的每一項和每一必要的作為和事情，並在此批准和確認所有該等修訂。

日期：2021年2月25日/s/菲利普·D·卡拉奇
菲利普·D·卡拉奇(Philip D.Caraci)，副主席
日期：2021年2月25日/s/Scott V.Schneider
斯科特·V·施耐德(Scott V.Schneider)，執行副總裁、首席財務官兼財務主管(首席財務官)
日期：2021年2月25日/s/喬爾·A·弗裏德曼(Joel A.Friedman)
喬爾·A·弗裏德曼，高級副總裁兼首席會計官(首席會計官)
日期：2021年2月25日
約翰·E·查波頓(John E.Chapoton)，導演
日期：2021年2月25日小帕特里克·克蘭西(Patrick Clancy，Jr.)
G.Patrick Clancy，Jr.董事
日期：2021年2月25日
J·佩奇·蘭斯代爾，導演
66
目錄
日期：2021年2月25日/s/Willoughby B.Laycock
威洛比·B·萊科克(Willoughby B.Laycock)，董事
日期：2021年2月25日/s/H.格雷戈裏·普拉茨
H·格雷戈裏·普拉茨(H.Gregory Platts)，董事
日期：2021年2月25日/伯爵·A·鮑威爾三世
伯爵·A·鮑威爾三世，導演
日期：2021年2月25日安德魯·M·索爾二世
安德魯·M·索爾II導演
日期：2021年2月25日
馬克·沙利文三世(Mark Sullivan III)，董事
日期：2021年2月25日/s/約翰·R·惠特莫爾
約翰·R·惠特莫爾，導演
67
目錄
財務報表


獨立註冊會計師事務所報告
致索爾中心公司的股東和董事會。
對財務報表的意見
我們已審計所附索爾中心公司及其子公司(“本公司”)於2020年12月31日及2019年12月31日的綜合資產負債表，截至2020年12月31日止三個年度各年度的相關綜合經營報表、全面收益、權益及現金流量，以及列於指數第15(A)2(B)項的相關附註及附表(統稱“財務報表”)。我們認為，財務報表在所有重大方面都公平地反映了本公司截至2020年12月31日和2019年12月31日的財務狀況，以及截至2020年12月31日的三個年度的運營結果和現金流量，符合美國公認的會計原則。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據下列標準審計了公司截至2020年12月31日的財務報告內部控制內部控制-綜合框架(2013)特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的報告和我們2021年2月25日的報告，對公司財務報告的內部控制表達了無保留意見。
意見基礎
這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些準則要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是欺詐。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評估管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評估財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
關鍵審計事項
下文所述的關鍵審計事項是指在對財務報表進行當期審計時產生的事項，該事項已傳達或要求傳達給審計委員會，(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露，(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對財務報表的整體意見，我們也不會通過傳達下面的關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨的意見。
經營性租賃應收賬款的可回收性--參見財務報表附註2
關鍵審計事項説明
應收賬款主要包括租户應付的租金和報銷賬單，以及代表按直線基礎列報租金收入所需的未來調整累計金額的直線租金應收賬款。評估單個租約的可收集性，並在確定收集的
F-1
目錄
租金是不可能的，應計租金和應收賬款被沖銷，沖銷反映為租金收入的調整。不可能收回的租賃收入按現金原則入賬，直至確定可能收回為止。該公司還根據對未償還餘額、租户破產的影響、歷史壞賬水平和當前經濟趨勢的分析，評估了投資組合層面的經營租賃應收賬款是否得到了適當的估值。在截至2020年12月31日的年度，由於與租賃相關的儲備和註銷，該公司的租金收入分別減少了350萬美元和170萬美元。
由於管理層在確定是否可能收回經營租賃應收賬款時做出了重大假設，因此我們將公司對應收租賃賬款的評估確定為一項重要的審計事項。管理層的評估基於本公司編制財務報表時可獲得的最佳信息，並考慮了租户開展的業務類型、目前與租户的討論以及最近的收租經驗。審計管理層對租賃應收賬款可收款性的評估要求審計師高度判斷，並在執行審計程序以評估管理層對應收賬款的分析和評估的合理性時加大工作力度。
如何在審計中處理關鍵審計事項
我們與經營租賃應收賬款收款有關的審計程序包括以下內容：
•我們測試了對管理層評估租户層面考慮因素的控制的有效性，這些因素可能表明不可能收回經營租賃應收賬款，包括管理層對其應收賬款賬齡計劃的審查。
•我們獲得了管理層對租户應收賬款可收款性的分析，並執行了以下程序和其他程序：
◦通過獲取租户協議、月度費用報表和年底後的現金收款證據，測試截至2020年12月31日的應收賬款賬齡日程表的完整性和準確性；以及
◦對於截至2020年12月31日具有未付應收賬款的選定樣本租户，通過檢查租户通信、歷史付款模式和隨後的現金收取、租賃修改談判的證據(包括租金延期或減免)、租户破產或流動性限制的證據，以及對包括收款部在內的管理層進行確證查詢，評估管理層關於收款概率假設的合理性。
/s/德勤律師事務所

弗吉尼亞州麥克萊恩
2021年2月25日

自2018年以來，我們一直擔任本公司的審計師。






F-2
目錄
獨立註冊會計師事務所報告
致索爾中心公司的股東和董事會。
財務報告內部控制之我見
我們已經審計了Saul Centers，Inc.及其子公司(“本公司”)截至2020年12月31日的財務報告內部控制，依據的標準是內部控制-綜合框架(2013)由特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會發布。我們認為，截至2020年12月31日，本公司在所有實質性方面都保持了對財務報告的有效內部控制，其依據是內部控制-綜合框架(2013)由COSO發佈。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了本公司截至2020年12月31日及截至2020年12月31日年度的綜合財務報表，以及我們2021年2月25日的報告，對該等財務報表表達了無保留意見。
意見基礎
本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並對財務報告內部控制的有效性進行評估，包括在隨附的財務報告內部控制有效性評估中。我們的責任是根據我們的審計對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定是否在所有重要方面都保持了對財務報告的有效內部控制。我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和操作有效性，以及執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
財務報告內部控制的定義及侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個過程，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)保持合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，保證交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並且公司的收支只有按照公司管理層和董事的授權才能進行；(2)提供合理的保證，以便於根據公認的會計原則編制財務報表，以及公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(2)提供合理的保證，以記錄必要的交易，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並確保公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)對可能對財務報表產生重大影響的擅自收購、使用、處置公司資產的行為的預防或及時發現提供合理保證。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有這樣的風險，即由於條件的變化，控制措施可能會變得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。
/s/德勤律師事務所

弗吉尼亞州麥克萊恩
2021年2月25日

F-3
目錄
索爾中心公司
綜合資產負債表
 
 十二月三十一日，
(千美元，每股除外)20202019
資產
房地產投資
土地$511,482 $453,322 
建築物和設備1,543,837 1,292,631 
在建69,477 335,644 
2,124,796 2,081,597 
累計折舊(607,706)(563,474)
1,517,090 1,518,123 
現金和現金等價物26,856 13,905 
應收賬款和應計收益淨額64,917 52,311 
遞延租賃成本，淨額26,872 24,083 
預付費用，淨額5,643 5,363 
其他資產4,194 4,555 
總資產$1,645,572 $1,618,340 
負債
應付按揭票據$827,603 $821,503 
應付定期貸款便利74,791 74,691 
應付循環信貸安排103,913 86,371 
應付建築貸款144,607 108,623 
應付股息和分派19,448 19,291 
應付帳款、應計費用和其他負債24,384 35,199 
遞延收入23,293 29,306 
總負債1,218,039 1,174,984 
權益
包括優先股，1,000,000授權股份：
D系列累計可贖回，30,000已發行和已發行股份
75,000 75,000 
E系列累計可贖回，44,000已發行和已發行股份
110,000 110,000 
普通股，$0.01面值，40,000,000授權股份，23,476,626和23,231,240分別發行和發行的股票
235 232 
額外實收資本420,625 410,926 
超過累積收益的分配(241,535)(221,177)
道達爾索爾中心公司股權364,325 374,981 
非控制性權益63,208 68,375 
總股本427,533 443,356 
負債和權益總額$1,645,572 $1,618,340 
財務報表附註是這些報表的組成部分。
F-4
目錄
索爾中心公司
合併業務報表
 
 截至12月31日的年度，
(千美元，每股除外)202020192018
收入
租金收入$220,281 $223,352 $221,734 
其他4,926 8,173 5,485 
總收入225,207 231,525 227,219 
費用
物業運營費用28,857 29,946 28,202 
房地產税29,560 27,987 27,376 
遞延債務成本的利息支出、淨額和攤銷46,519 41,834 44,768 
遞延租賃成本的折舊和攤銷51,126 46,333 45,861 
一般和行政19,107 20,793 18,459 
總費用175,169 166,893 164,666 
衍生工具公允價值變動— (436)(3)
物業銷售收益278 — 509 
淨收入50,316 64,196 63,059 
非控制性權益
可歸因於非控股權益的收入(9,934)(12,473)(12,505)
可歸因於索爾中心公司的淨收入。40,382 51,723 50,554 
優先股股息(11,194)(12,235)(12,262)
優先股贖回時發行成本的清償— (3,235)(2,328)
普通股股東可獲得的淨收入$29,188 $36,253 $35,964 
普通股股東可獲得的每股淨收益
*基本$1.25 $1.58 $1.61 
稀釋$1.25 $1.57 $1.60 
財務報表附註是這些報表的組成部分。
F-5
目錄
索爾中心公司
綜合全面收益表
 
 截至12月31日的年度，
(千美元)202020192018
淨收入$50,316 $64,196 $63,059 
其他綜合收益
現金流對衝未實現收益— 93 594 
綜合收益總額50,316 64,289 63,653 
可歸因於非控股權益的全面收益(9,934)(12,561)(12,658)
可歸因於索爾中心公司的全面收入總額。40,382 51,728 50,995 
優先股股息(11,194)(12,235)(12,262)
優先股贖回時發行成本的清償— (3,235)(2,328)
普通股股東可獲得的全面收益總額$29,188 $36,258 $36,405 
財務報表附註是這些報表的組成部分。
F-6
目錄
合併權益表
(美元以萬美元計，不包括每股金額)擇優
股票		普普通通
股票		其他內容
實繳
資本		超過累積收益的分配累計
其他
全面
(虧損)		總索爾
中心，
公司		非控制性
利益		總計
餘額，2017年12月31日$180,000 $221 $352,590 $(197,710)$(696)$334,405 $58,698 $393,103 
發行30,000D系列累計優先股股份
75,000 — (2,633)— — 72,367 — 72,367 
贖回30,000C系列累計優先股股份
(75,000)— 2,311 (2,328)— (75,017)— (75,017)
普通股發行：
572,928根據股息再投資計劃發行的股票
— 6 28,817 — — 28,823 — 28,823 
43,150因行使員工股票期權和發行董事遞延股票而產生的股份
— — 3,448 — — 3,448 — 3,448 
發行284,113合夥單位
— — — — — — 14,159 14,159 
淨收入— — — 50,554 — 50,554 12,505 63,059 
現金流套期保值未實現虧損變動— — — — 441 441 153 594 
優先股分佈：
C系列— — — (6,145)— (6,145)— (6,145)
D系列— — — (3,164)— (3,164)— (3,164)
普通股分配— — — (34,841)— (34,841)(12,059)(46,900)
C系列優先股應付分派，$42.97每股
— — — (1,805)— (1,805)— (1,805)
D系列優先股應付分派，$38.28每股
— — — (1,148)— (1,148)— (1,148)
分配應付普通股($0.53/股)和合夥單位($0.53/單位)
— — — (12,006)— (12,006)(4,148)(16,154)
餘額，2018年12月31日180,000 227 384,533 (208,593)(255)355,912 69,308 425,220 
合併權益表(續)
(美元以萬美元計，不包括每股金額)擇優
股票		普普通通
股票		其他內容
實繳
資本		超過累積收益的分配累計
其他
全面
(虧損)		總索爾
中心，
公司		非控制性
利益		總計
發行44,000E系列累計優先股股份
110,000 — (3,735)— — 106,265 — 106,265 
贖回42,000C系列累計優先股股份
(105,000)— 3,235 (3,235)— (105,000)— (105,000)
普通股發行：
430,462根據股息再投資計劃發行的股票
— 4 22,494 — — 22,498 — 22,498 
61,571因行使員工股票期權和發行董事遞延股票而產生的股份
— 1 4,399 — — 4,400 — 4,400 
發行60,936合夥單位
— — — — — — 3,180 3,180 
淨收入— — — 51,723 — 51,723 12,473 64,196 
現金流套期保值未實現虧損變動— — — — 255 255 88 343 
優先股分佈：
C系列— — — (5,736)— (5,736)— (5,736)
D系列— — — (3,444)— (3,444)— (3,444)
E系列— — — (257)— (257)— (257)
普通股分配— — — (36,562)— (36,562)(12,494)(49,056)
D系列優先股應付分派，$38.28每股
— — — (1,148)— (1,148)— (1,148)
E系列優先股應付分派，$37.50每股
— — — (1,650)— (1,650)— (1,650)
分配應付普通股($0.53/股)和合夥單位($0.53/單位)
— — — (12,275)— (12,275)(4,180)(16,455)
餘額，2019年12月31日185,000 232 410,926 (221,177)— 374,981 68,375 443,356 
合併權益表(續)
(美元以萬美元計，不包括每股金額)擇優
股票		普普通通
股票		其他內容
實繳
資本		超過累積收益的分配累計
其他
全面
(虧損)		總索爾
中心，
公司		非控制性
利益		總計
普通股發行：
228,498根據股息再投資計劃發行的股票
— 3 7,732 — — 7,735 — 7,735 
16,887因行使員工股票期權和發行董事遞延股票而產生的股份
— — 1,967 — — 1,967 — 1,967 
發行51,579合夥單位
— — — — — — 1,677 1,677 
淨收入— — — 40,382 — 40,382 9,934 50,316 
優先股分佈：
D系列— — — (3,446)— (3,446)— (3,446)
E系列— — — (4,950)— (4,950)— (4,950)
普通股分配— — — (37,108)— (37,108)(12,571)(49,679)
D系列優先股應付分派，$38.28每股
— — — (1,148)— (1,148)— (1,148)
E系列優先股應付分派，$37.50每股
— — — (1,650)— (1,650)— (1,650)
分配應付普通股($0.53/股)和合夥單位($0.53/單位)
— — — (12,438)— (12,438)(4,207)(16,645)
平衡，2020年12月31日$185,000 $235 $420,625 $(241,535)$— $364,325 $63,208 $427,533 
財務報表附註是這些報表的組成部分。
F-7
目錄
索爾中心公司
合併現金流量表
 截至12月31日的年度，
(千美元)202020192018
經營活動的現金流：
淨收入$50,316 $64,196 $63,059 
將淨收入與經營活動提供的淨現金進行調整：
衍生工具公允價值變動— 436 3 
物業銷售收益(278)— (509)
遞延租賃成本的折舊和攤銷51,126 46,333 45,861 
遞延債務成本的攤銷1,570 1,518 1,610 
股票授予和期權的非現金補償成本1,438 1,859 1,766 
營業租賃應收賬款信用損失5,212 1,226 685 
(增加)應收賬款和應計收入減少(17,818)339 (336)
遞延租賃成本的增加(8,050)(1,843)(6,034)
(增加)預付費用減少(356)(188)73 
其他資產減少361 894 3,681 
應付賬款、應計費用和其他負債增加875 158 225 
遞延收入增加(減少)(6,013)455 255 
經營活動提供的淨現金78,383 115,383 110,339 
投資活動的現金流：
房地產投資收購(一)— — (40,836)
增加房地產投資(19,484)(21,891)(12,883)
增加發展及重建項目(37,060)(113,772)(76,257)
出售物業所得款項(2)376 — 1,326 
用於投資活動的淨現金(56,168)(135,663)(128,650)
融資活動的現金流：
應付按揭票據收益52,100 50,600 54,900 
應付按揭票據的償還(45,654)(109,235)(72,572)
定期貸款融資收益— — 75,000 
循環信貸融資收益90,000 152,500 102,000 
循環信貸安排的償還(73,000)(112,000)(116,000)
應付建築貸款收益35,883 86,868 23,332 
遞延債務成本的增加(1,206)(1,010)(3,233)
發行以下債券所得款項：
普通股8,264 25,039 30,503 
合夥單位(1)1,677 3,180 5,383 
D系列優先股— — 72,369 
E系列優先股— 106,265 — 
C系列優先股贖回— (105,000)(75,000)
優先股贖回成本— — (12)
分發給：
C系列優先股股東— (7,541)(9,238)
D系列優先股股東(4,594)(4,592)(3,164)
E系列優先股股東(6,600)(257)— 
普通股股東(49,383)(48,568)(46,306)
非控制性權益(16,751)(16,642)(15,981)
融資活動提供(用於)的現金淨額(9,264)19,607 21,981 
現金及現金等價物淨增(減)12,951 (673)3,670 
現金和現金等價物，年初13,905 14,578 10,908 
現金和現金等價物，年終$26,856 $13,905 $14,578 
補充披露現金流信息：
支付利息的現金$44,990 $40,434 $43,561 
應計房地產投資和開發成本增加(減少)$(11,690)$303 $9,663 
(1)     2018年收購房地產和發行合夥單位的收益各不包括#美元。8,776與收購Ashbrook Marketplace有關，以換取有限合夥單位。
(2)    2018年出售房產的收益包括$1,2752017年與出售公司的大東方物業相關的賣方融資，2018年收到，外加應計利息#美元。51.
財務報表附註是這些報表的組成部分。
F-8
目錄
索爾中心公司
合併財務報表附註
1.    組織，陳述的基礎
Saul Centers，Inc.(“Saul Centers”)於1993年6月10日根據馬裏蘭州一般公司法註冊成立。索爾中心是一家房地產投資信託基金(“REIT”)，根據1986年修訂後的“國內收入法”(下稱“守則”)運營。該公司被要求每年至少分發90其REIT應納税所得額(不包括淨資本利得)的%分配給股東，並滿足某些組織和其他要求。索爾中心已經並打算繼續定期向其股東進行季度分配。索爾中心及其全資子公司和以索爾中心或其子公司之一為唯一普通合夥人的有限合夥企業統稱為“公司”。弗朗西斯·索爾二世擔任索爾中心董事會主席、首席執行官兼總裁。
索爾中心的成立是為了繼續和擴大以前由B.F.索爾房地產投資信託基金(“索爾信託”)、B.F.索爾公司和某些其他附屬實體擁有和經營的購物中心業務，每個實體都由B.弗朗西斯·索爾二世及其家庭成員(統稱為“索爾組織”)控制。1993年8月26日，索爾組織成員轉入新成立的馬裏蘭州有限合夥企業--索爾控股有限合夥企業(簡稱運營合夥企業)，以及二新成立的附屬有限責任合夥企業(“附屬合夥企業”，以及與經營合夥企業、合夥企業合稱)、購物中心和混合用途物業，以及與轉讓物業相關的管理職能。自成立以來，該公司已經開發和購買了更多的物業。
該公司通過其子公司運營合夥公司和子公司合夥公司開展所有活動，主要在華盛頓特區/巴爾的摩大都市區從事社區和社區購物中心以及混合用途物業的所有權、運營、管理、租賃、收購、翻新、擴建、開發和融資。
由於這些物業主要位於華盛頓特區/巴爾的摩大都市區，當地經濟的不成比例的經濟下滑對我們的整體財務業績的負面影響將比對其投資組合更加多樣化的公司的整體財務業績產生的負面影響更大。大多數購物中心都有幾個主要的租户。截至2020年12月31日，33大多數購物中心都以一家雜貨店為依託，主要提供日常必需品和服務。一零售租户巨人食品(GIANT：行情)5.4%)，租户在11購物中心，單獨核算2.5佔本公司截至2020年12月31日止年度總收入的%或以上。
截至2020年12月31日，目前的投資組合物業包括50購物中心，七混合用途屬性，以及三(非經營性)開發物業。
隨附的公司合併財務報表包括索爾中心及其子公司的賬目，包括由索爾中心持有多數股權的經營合夥企業和子公司合夥企業。截至2020年12月31日和2019年12月31日，本公司的幾乎所有資產和負債均由經營合夥企業的資產和負債組成。受追索權約束的債務安排載於附註5。所有重大的公司間餘額和交易已在合併中註銷。
經營合夥企業是本公司的可變權益實體(“VIE”)，因為有限合夥人沒有實質性的退出權或參與權。本公司是經營合夥企業的主要受益者，因為它有權指導經營合夥企業的活動，並有權吸收74.6經營合夥企業淨收入的%。由於經營合夥企業已併入本公司的財務報表，因此確認其為VIE對本公司的綜合財務報表沒有影響。
F-9
目錄
索爾中心公司
合併財務報表附註

2.    重要會計政策摘要
預算的使用
根據公認會計原則編制財務報表要求管理層作出某些估計和假設，這些估計和假設會影響財務報表日期的資產和負債報告金額、或有資產和負債的披露以及報告期內報告的收入和費用金額。最重要的估計和假設涉及房地產減值和經營租賃應收賬款的可收回性。實際結果可能與這些估計不同。
房地產投資物業
房地產投資物業是按歷史成本減去折舊計算的。雖然本公司有意長期擁有其房地產投資物業，但會不時評估其市場地位、市況及其他因素，並可能選擇出售不符合本公司投資概況的物業。管理層認為，自收購或開發以來，公司的房地產資產普遍增值，因此，總的現值超過了它們的總賬面淨值，也超過了財務報表中報告的公司負債的價值。由於財務報表是按照公認會計準則編制的，因此不報告公司房地產投資物業的現值。
如發生事件或情況變化顯示房地產投資物業的價值可能出現減值，本公司將編制一份分析報告，以確定該房地產投資物業的賬面價值是否超過其估計公允價值。該公司考慮了數量和質量兩方面的因素，包括經常性的經營虧損、入住率的大幅下降以及法律因素和商業環境的重大不利變化。如果存在減值指標，公司將在未貼現的基礎上將物業剩餘使用年限內的預計現金流與該物業的賬面價值進行比較。該公司根據估計的資本化率、歷史經營業績和可能影響物業的市場狀況來評估其未貼現的預計現金流。如果賬面價值大於未貼現的預計現金流量，本公司將確認減值虧損，相當於將賬面金額調整為其當時估計公允價值所需的金額。任何物業的公允價值對上述任何估計因素的實際結果都很敏感，無論是個別因素還是整體因素。如果實際結果與管理層的預測不同，估值可能會受到負面或正面的影響。該公司在2020、2019年或2018年沒有確認其任何房地產的減值損失。
折舊是用直線法計算的，估計使用壽命一般在35和50基本建築的使用年限，如果管理層確定建築的使用壽命較短，則使用年限較短，最高可達20為延長使用壽命而進行的某些其他改進需要數年的時間。租賃改進支出在滿足特定標準時資本化，包括當公司監督施工並將擁有改進項目時。承租人的改進使用直線法，按相關租約的較短期限或改善的使用期限中較短的時間攤銷。在截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度，計入綜合經營報表中遞延租賃成本折舊和攤銷的折舊費用為#美元。45.9百萬，$40.5百萬美元，以及$39.8分別為百萬美元。維修和維護費用總計為$11.11000萬，$12.52000萬美元，以及$11.92020年、2019年和2018年分別為600萬美元，並在隨附的合併財務報表中計入物業運營費用。
截至2020年12月31日，我們沒有發現任何減值觸發事件，包括新冠肺炎的影響和相應的租户要求租金減免。因此，在適用的GAAP指導下，不是減損費用已記錄在案。
F-10
目錄
索爾中心公司
合併財務報表附註

持有待售資產
當滿足以下所有標準時，公司將財產視為持有以待出售的資產：
•管理層承諾制定出售物業的計劃；
•處置計劃不太可能被大幅修改或停止；
•按照目前的狀況，該房產可以立即出售；
•完成房產出售所需的行動已經啟動；
•物業有可能出售，本公司預期在一年內完成出售；及
•這處房產正在積極出售，價格考慮到它目前的市場價值是合理的。
公司必須就銷售可能完成的時間點作出決定，這通常發生在已執行的銷售合同沒有意外情況且潛在買家有大量資金面臨風險以確保業績的情況下。在被指定為待售資產時，本公司按賬面價值或估計公允價值中的較低者，減去估計出售成本，記錄每個物業的賬面價值，並停止折舊。截至2020年12月31日及2019年12月31日，本公司並無指定為持有待售資產。
收入確認
租金和利息收入按收入計提。租金收入的確認始於租户對空間的控制權。當租約到期的租金因免費租賃期或階梯式增加而與直線基礎不同時，收入以直線基礎確認。費用回收是向租户收取的物業運營費用的一部分，包括公共區域維護、房地產税和其他可回收成本。費用收回在發生費用的期間確認。根據租户各自的租約條款，當租户報告銷售額超過指定斷點時，根據租户的收入(“租金百分比”)應計租金收入。
應收賬款、應計收入和壞賬準備
應收賬款主要由租户應付的租金和報銷賬單以及直線租金應收賬款組成，直線租金應收賬款代表按直線基礎列報租金收入所需的累計調整金額。個別租約經評估是否可收回，並於確定不可能收取租金後，應計租金及應收賬款予以撇賬，而撇賬則反映為租金收入的調整。不可能收回的租賃收入按現金原則入賬，直至確定可能收回為止。我們還根據對未償還餘額、租户破產的影響、歷史壞賬水平和當前經濟趨勢的分析，評估投資組合層面的經營租賃應收賬款是否得到適當估值。此外，由於新冠肺炎疫情影響的不確定性，我們的評估還考慮了租户開展的業務類型和目前與租户的討論，以及最近的收租經驗。評估和估計無法收回的租賃付款和相關應收賬款需要管理層作出大量判斷，並基於評估時管理層可獲得的最佳信息。截至2020年12月31日的年度，我們的租金收入減少了美元3.5300萬美元和300萬美元1.72000萬美元，分別歸因於與租賃相關的準備金和沖銷。實際結果可能與這些估計不同。
截至2020年12月31日和2019年12月31日，應收賬款包括：
(單位：千)2020年12月31日2019年12月31日
目前到期的租金$13,321 $7,235 
遞延租金和付款計劃8,205 474 
直線租金44,863 42,088 
其他應收賬款3,751 2,967 
營業租賃應收賬款信用損失
(5,223)(453)
總計$64,917 $52,311 
F-11
目錄
索爾中心公司
合併財務報表附註

延期租賃成本
遞延租賃成本包括支付給第三方租賃代理的佣金、與成功商業租賃進行租賃相關活動所花費的時間直接相關的內部直接成本(如員工薪酬和工資相關附帶福利)以及與收購物業相關的原地租賃的金額，並使用直線法在租賃期或收購租賃期的剩餘期限內攤銷。租賃相關活動包括評估未來租户的財務狀況、評估和記錄擔保、抵押品和其他擔保安排、談判租賃條款、準備租賃文件和完成交易。如果適用租約在初始租賃期屆滿前終止，未攤銷遞延成本將計入費用。總體而言，延期租賃成本總計為#美元。26.9百萬美元和$24.1百萬美元，扣除累計攤銷約美元后的淨額44.5300萬美元和300萬美元41.62000萬，分別截至2020年和2019年12月31日。攤銷費用計入合併業務表中遞延租賃成本的折舊和攤銷，總額約為#美元。5.21000萬，$5.82000萬美元，以及$6.1在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度中，分別為2.5億美元。
現金和現金等價物
現金和現金等價物包括短期投資。短期投資包括貨幣市場賬户和其他投資，通常從收購之日起三個月內到期，和/或隨時可轉換為現金。截至2020年12月31日，公司幾乎所有的現金餘額都存放在各銀行的賬户中。本公司在金融機構的存款可能會不時超過聯邦保險限額。本公司並未在該等存款上蒙受任何損失，並相信其在該等存款上並無任何重大信貸風險。
遞延收入
遞延收入包括在租户賺取收入並被本公司確認為收入之前從租户那裏收到的付款，包括租户預付未來期間的租金、當納税管轄區的會計年度與租賃協議規定的日曆年度不同時繳納房地產税以及本公司提供的租户建築工程。此外，遞延收入包括某些低於市價租賃的公允價值。
衍生金融工具
本公司可在適當情況下采用衍生工具，例如利率掉期，以減低利率波動的風險。本公司不為交易或投機目的而訂立衍生工具或其他金融工具。衍生金融工具在綜合資產負債表中以資產或負債的公允價值列賬。對於符合條件的衍生工具，本公司可根據被套期保值的風險，將該套期保值工具指定為公允價值套期保值或現金流量套期保值。對被指定為對衝的衍生工具進行評估，以確保它們繼續符合對衝會計的資格。套期保值工具的任何損益的有效部分將作為累計其他全面收益(虧損)的組成部分報告，並在與被套期保值交易影響收益的同一期間或多個期間與預測交易相關的同一項目內的收益中確認。衍生工具公允價值變動的任何無效部分立即在收益中確認。對於不符合套期保值會計標準的衍生工具，或符合條件且未指定的衍生工具，公允價值的變化立即在收益中確認。
所得税
本公司已選擇接受處理，並打算自截至1993年12月31日的課税年度開始，繼續經營，以符合守則所指的房地產投資信託基金資格。房地產投資信託基金一般不需要繳納聯邦所得税，前提是分配給股東的收入等於或超過房地產投資信託基金的應税收入，並符合某些其他要求。因此，在隨附的合併財務報表中沒有為聯邦所得税做任何撥備。
F-12
目錄
索爾中心公司
合併財務報表附註

截至2020年12月31日，本公司並無重大未確認税項優惠，亦無合理預期將於未來12個月內發生的潛在重大未確認税項優惠。本公司確認與未確認的税收優惠相關的罰款和利息(如果有的話)為一般和行政費用。不是罰金和利息已在2020、2019年和2018年應計。該公司房地產投資的税基約為#美元。1.5510億美元和1.33截至2020年12月31日和2019年12月31日，分別為100億美元。除極少數例外，該公司在2017年前的幾年內不再接受美國聯邦、州和地方税務機關的税務檢查。
法律或有事項
該公司在正常業務過程中會受到各種法律訴訟和索賠的影響，這些訴訟和索賠一般都在保險範圍內。在確定損失可能發生並可以合理估計後，估計損失金額計入財務報表。

近期發佈的會計準則
2016年2月，財務會計準則委員會(“FASB”)發佈了2016-02年度最新會計準則(“ASU”)，“租賃”(“ASU 2016-02”)。ASU 2016-02修訂了租賃會計的現行會計準則，包括要求承租人在其資產負債表上確認大多數租賃，並對出租人會計進行有針對性的改變。ASU 2016-02年度生效於2018年12月15日之後的年度期間，即這些年內的過渡期，並要求對首次申請之日存在的所有租約採用修改的追溯過渡方法，並可以選擇對這些現有租約使用某些實際的權宜之計。在通過自2019年1月1日起生效的2016-02年度ASU後，我們選擇了在租賃識別、租賃分類和初始直接成本方面對所有租賃採取切實可行的權宜之計。我們做出了不將租賃和非租賃組件分開的策略選擇，並將每個租賃組件和相關的非租賃組件一起作為單個組件進行了核算。由於以下原因，我們的出租人的經營租賃會計沒有發生重大變化亞利桑那州立大學2016-02年度.
我們將購物中心和混合用途物業出租給承租人，以換取每月支付租金，並在適用的情況下報銷物業税、保險和某些物業運營費用。我們的租約被確定為經營性租約，期限一般為一至15好幾年了。
我們的一些租約有終止選項和/或延期選項。終止選項允許承租人在租賃期限結束前終止租賃，前提是滿足某些條件。終止選擇通常要求承租人提前通知並支付終止費。終止費用確認為修訂租賃期內的收入。延期選擇權受制於租約中規定的條款和條件。
2019年1月1日，與我們總部租賃相關的使用權資產和相應租賃負債分別計入其他資產和其他負債。租約將於2022年2月28日到期，一續訂附加服務的選項五年。使用權資產和相應租賃負債共計#美元。0.9百萬美元和$0.9分別為2020年12月31日的100萬美元。
由於新型冠狀病毒(“新冠肺炎”)大流行對全球經濟造成業務中斷和挑戰，許多承租人要求減免租金，包括延期租金和其他租約優惠。亞利桑那州2016-02年度的契約修訂指引並沒有考慮為多個租户迅速執行特許權，以應對承租人突然出現的流動資金緊張。2020年4月，財務會計準則委員會工作人員發佈了一份問答文件，提供了指導意見，允許公司選擇是否應用契約修訂會計框架，這種選擇一直適用於具有相似特徵和相似情況的租約。該公司已選擇採用這項寬免措施，在延遲收取租金的情況下，會導致租客累積應付租金，並將該等租金延遲至日後支付，並會監察應收租金的應收情況。
2016年6月，FASB發佈了ASU 2016-13年度“金融工具-信貸損失”(“ASU 2016-13”)。ASU 2016-13年度用反映預期信用損失的方法取代了已發生的損失減值方法，需要考慮更廣泛的信息來支持信用損失估計。ASU 2016-13年在2019年12月15日之後的年度期間有效，包括這些年內的過渡期。這個
F-13
目錄
索爾中心公司
合併財務報表附註

採用ASU 2016-13於2020年1月1日生效，對我們的綜合財務報表和相關披露沒有實質性影響，因為公司的絕大多數應收賬款與根據ASC 842入賬的經營租賃有關。
2017年8月，FASB發佈了ASU 2017-12年度的“衍生品和對衝”(“ASU 2017-12”)。ASU 2017-12修改了對衝活動的財務報告，以更好地使該報告與風險管理活動保持一致。ASU 2017-12擴大和完善了金融和非金融風險組成部分的對衝會計，並在財務報表中統一了對衝工具和對衝項目的影響的確認和列報。自2019年1月1日採用ASU-2017-12年後，與對衝項目現金流變化相關的公司利率掉期公允價值變化在運營報表中報告為利息支出和遞延債務成本攤銷的組成部分。

重新分類
已對前幾年進行了某些重新分類，以符合截至2020年12月31日的年度所使用的列報方式。
3.    房地產

在建工程正在進行中
在建工程包括在建項目的土地、前期建設和開發成本。施工前成本包括法律、分區和許可成本，以及在開工前發生的其他項目承接成本。開發成本包括直接建設成本和開工後發生的間接成本，如建築、工程、建設管理和包括利息、房地產税和保險在內的承接成本。下表顯示了正在施工的組件。
十二月三十一日，
(單位：千)20202019
漢普登大廈(原威斯康星大道7316號)$50,723 $44,638 
韋克羅夫特8,651 255,443 
阿什布魯克市場153 19,128 
其他9,950 16,435 
總計$69,477 $335,644 
收購

阿什布魯克市場
2018年5月，公司從索爾信託公司收購，以換取176,680有限合夥單位，大約13.7位於弗吉尼亞州勞登縣阿什伯恩村大道和羅素支路交叉口的一英畝土地。根據公司普通股的收盤價，土地和有限合夥單位的價值為#美元。8.8百萬美元。與這筆交易相關的收購成本總計約為$0.2百萬美元。

F-14
目錄
索爾中心公司
合併財務報表附註

漢普登大廈(原威斯康星大道7316號)
2018年9月，該公司以美元收購35.5百萬，外加$0.7數百萬美元的收購成本，一座寫字樓和位於馬裏蘭州貝塞斯達威斯康星大道7316號的底層土地。2018年12月，該公司以美元收購4.5百萬美元，包括收購成本，相鄰地塊和零售建築的權益。收購價格是通過該公司的信貸安排提供資金的。自2019年9月1日起，該資產被從服務中移除，並以賬面價值$轉移到在建項目中。42.6百萬美元。
取得的房地產購置價的分配
本公司根據房地產投資物業的相對公允價值，將房地產投資物業的購買價格分配給與原址租賃和客户關係相關的土地、建築物和無形資產等各種組成部分。
在2018年，該公司收購了總成本為#美元的物業。49.5百萬美元，包括收購成本。購買價格是根據收購的資產和承擔的負債的相對公允價值分配的，如下表所示。
(單位：千)阿什布魯克市場漢普登大廈(原威斯康星大道7316號)總計
土地$8,776 $38,662 $47,438 
建築物— 979 979 
就地租約— 886 886 
高於市值租金— 168 168 
低於市值租金— (21)(21)
購買總價$8,776 $40,674 $49,450 

截至2020年12月31日和2019年12月31日，計入遞延租賃成本的租賃無形資產賬面總額為1美元。11.0300萬美元和300萬美元11.7600萬美元，累計攤銷為800萬美元。8.6300萬美元和300萬美元8.5分別為2000萬人。攤銷費用總額為$0.61000萬，$0.9300萬美元和300萬美元1.3在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度中，分別為2.5億美元。截至2020年12月31日和2019年12月31日，包括在遞延收益中的低於市場租賃的無形負債的賬面總額為1美元。23.7300萬美元和300萬美元24.1分別為3.6億美元和累計攤銷為3.5億美元。15.0300萬美元和300萬美元13.9分別為2000萬人。增值收入總計為$。1.41000萬，$1.52000萬美元，以及$1.7在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度中，分別為2.5億美元。截至2020年12月31日和2019年12月31日，應收賬款中計入的高於市場租賃無形資產的賬面總額為1美元。0.6300萬美元和300萬美元0.6分別為100萬美元，累計攤銷為$128,900及$108,300，分別為。攤銷費用總額為$43,600, $109,600及$110,500，分別為截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度。截至2020年12月31日的剩餘加權平均攤銷期限為4.3好多年了，7.0幾年，而且5.0租賃收購成本、高於市價租賃和低於市價租賃的年度。
F-15
目錄
索爾中心公司
合併財務報表附註

截至2020年12月31日，與到位租賃相關的無形資產和遞延收益的計劃攤銷情況如下：
(單位：千)租賃購置成本高於市值的租約低於市值租約
2021$495 $33 $1,409 
2022368 33 1,306 
2023317 33 1,297 
2024198 33 878 
2025153 33 601 
此後843 309 3,253 
總計$2,374 $474 $8,744 

4.    經營合夥企業中可轉換有限合夥單位的非控股股東
索爾中心是運營合夥企業的唯一普通合夥人，擁有74.6截至2020年12月31日，共同利益的比例為%。經營合夥企業的非控股權益由索爾組織擁有的有限合夥單位組成。隨附的合併資產負債表上反映的非控股權益因分配給有限合夥企業權益的收益和再投資於額外單位的分配而增加，而因有限合夥人分配而減少。反映在綜合經營報表上的非控股權益代表分配給索爾組織持有的有限合夥權益的收益。
索爾組織(Saul Organization)舉行了一場25.4代表經營合夥企業的有限合夥權益百分比7,938,495有限合夥單位，截至2020年12月31日。根據單位持有人的選擇權，這些單位可以轉換為索爾中心的普通股。一-根據Saul Centers，Inc.公司章程，在索爾組織直接或間接實益擁有的任何時間，其權利的行使不得超過39.9索爾中心已發行普通股和優先股價值的百分比(“股權證券”)。截至2020年12月31日，大約1,947,000單位符合轉換條件。
索爾組織的影響25.4經營合夥的有限責任合夥權益在隨附的綜合財務報表中反映為非控股權益。截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度的完全轉換合夥單位和稀釋加權平均流通股為31.3一億美元，30.91000萬美元，以及30.2分別為2000萬人。
5.    應付按揭票據、循環信貸安排、利息開支及攤銷遞延債務成本
截至2020年12月31日，未償債務本金總額為$1.2200億美元，其中980.81.6億美元是固定利率債務，另有1美元179.5100萬美元是可變利率債務。該公司未償債務的本金總額為#美元。1.1截至2019年12月31日，30億美元，其中938.41.6億美元是固定利率債務，另有1美元162.51.6億美元是可變利率債務。
截至2020年12月31日，該公司的400.0100萬無擔保信貸安排，可用於營運資金、財產收購或開發項目，其中#325.0百萬美元是一項循環信貸安排，75.0一百萬是一筆定期貸款。循環信貸安排將於2022年1月26日到期，並可由公司延長至一在公司滿足某些條件的情況下，再增加一年。這筆定期貸款將於2023年1月26日到期，可能不會延期。索爾中心和經營合夥公司的某些合併子公司已根據信貸安排為經營合夥公司的付款義務提供擔保。信用證可以在循環信貸機制下開立。2020年12月31日，根據公司未擔保財產的價值，約為$220.3在循環信貸安排下，可用資金為3.6億美元。104.5百萬美元未償還，約為$185,000是為信用證而承諾的。利率相當於一個月期倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)之和的利息，保證金是根據公司的
F-16
目錄
索爾中心公司
合併財務報表附註

槓桿率，其範圍可以是135基點為195循環安排下的基點和從130基點為190定期貸款項下的基點。截至2020年12月31日，利潤率為140循環安排下的基點和135定期貸款項下的基點。
索爾中心和經營合夥公司的某些合併子公司已根據信貸安排為經營合夥公司的付款義務提供擔保。經營合夥企業是(A)Park Van Ness抵押貸款的一部分(約#美元)的擔保人。3.3在這筆錢中，有80萬美元66.4截至2020年12月31日，未償還餘額為100萬美元，擔保金額降至(I)美元3.32020年10月1日和(Ii)日的1.8億美元將降至零-2021年10月1日)，(B)布羅德蘭抵押貸款基金的一部分(約合美元)3.8在這筆錢中，有80萬美元30.5截至2020年12月31日的未償還餘額為400萬美元)，(C)作為Avenel Business Park抵押貸款的一部分(約為$6.3這筆錢中的400萬美元25.2百萬美元(截至2020年12月31日的未償還餘額)，(D)Waycroft抵押貸款的一部分(約為$23.6在這筆錢中，有400萬美元146.1(E)Ashbrook Marketplace抵押貸款(總計#億美元)21.9(F)肯特蘭廣場(Kentland Place)、肯特蘭廣場一號(Kentland Square I)和肯特蘭公寓(Kentland Pad)擔保的抵押貸款(總計$29.7(截至2020年12月31日)。所有其他應付票據都是無追索權的。肯特蘭廣場二期抵押貸款擔保於2020年2月5日出爐。
2019年1月4日，公司全額償還剩餘本金餘額#美元12.7由Countryside Marketplace擔保的抵押貸款中有100萬美元，計劃於2019年7月到期。
2019年1月10日，本公司於15-年，無追索權$22.1以奧德堡特村為抵押的百萬按揭貸款。這筆貸款將於2034年到期，固定利率為4.65%，需要每月支付本金和利息$124,700基於25-年度攤銷時間表，並要求最後付款#美元12.1百萬美元。收益部分用於全額償還Olde Forte Village擔保的現有抵押貸款，該抵押貸款原定於2019年5月到期。
2019年6月3日，公司全額償還剩餘本金餘額#美元12.4布里格斯·錢尼市場(Briggs Chaney Marketplace)擔保的抵押貸款中有100萬美元，計劃於2019年9月到期。
2019年11月12日，本公司於15-年，無追索權$28.5由Monocacy的商店擔保的百萬抵押貸款。這筆貸款將於2034年到期，固定利率為4.14%，需要每月支付本金和利息$152,600基於25-年度攤銷時間表，並要求最後付款#美元15.1百萬美元。收益部分用於全額償還Monocacy商店擔保的現有抵押貸款，該貸款計劃於2020年1月到期。
於2019年11月21日，本公司全額償還剩餘本金餘額#美元35.6Thruway擔保的抵押貸款中有100萬美元，計劃於2020年7月到期。本公司相應的掉期協議於同日終止。
2020年2月10日，公司全額償還剩餘本金餘額#美元9.2博卡谷廣場(Boca Valley Plaza)擔保的抵押貸款中有100萬美元，該貸款原定於2020年5月10日到期。
2020年3月3日，公司全額償還剩餘本金餘額#美元7.1棕櫚泉中心(Palm Springs Center)擔保的抵押貸款中有100萬美元，這筆貸款原定於2020年6月1日到期。
2020年7月14日，公司於15年, $22.1阿什布魯克市場(Ashbrook Marketplace)擔保的100萬美元抵押貸款。這筆貸款將於2035年到期，按固定利率計息3.80%，需要每月支付本金和利息$114,226基於25-年度攤銷時間表，並要求最後付款#美元11.5到期時為2000萬美元。貸款所得用於償還循環信貸安排。
2020年7月24日，公司於15-年份，$30.0由Kentland Place、Kentland Square I和Kentland Pad擔保的600萬抵押貸款。這筆貸款將於2035年到期，按固定利率計息3.43%，需要每月支付本金和利息$149,064基於25-年度攤銷時間表，並要求最後付款#美元15.3到期時為2000萬美元。貸款所得用於償還循環信貸安排。
F-17
目錄
索爾中心公司
合併財務報表附註

以應付按揭票據作抵押的物業的賬面價值合共為$。1.230億美元和30億美元1.1200億美元，分別截至2020年12月31日和2019年12月31日。本公司的信貸安排要求本公司及其子公司遵守某些財務契約，概述如下。截至2020年12月31日，該公司符合規定。
•根據貸款協議中的定義，將債務總額佔總資產價值的百分比限制為以下60%(槓桿率)；
•限制債務數額，使利息覆蓋範圍超過2.0X按往績四個季度計算(利息支出覆蓋)；以及
•限制債務金額，使利息、預定本金攤銷和優先股息覆蓋範圍超過1.4X在往績四個季度的基礎上(固定費用覆蓋範圍)。
應付按揭票據，總額為$41.0在2020年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日，每年都有100萬美元，由索爾組織的成員提供擔保。
截至2020年12月31日，包括計劃本金攤銷在內的截至2020年12月31日的所有債務的計劃到期日如下：
(單位：千)氣球
付款		排定
校長
攤銷		總計
2021$11,012 $30,355 $41,367 
2022141,002 (a)31,017 172,019 
202384,225 31,481 115,706 
202466,164 30,856 97,020 
202520,363 27,860 48,223 
此後569,330 116,586 685,916 
本金金額$892,096 $268,155 1,160,251 
未攤銷遞延債務成本9,337 
網$1,150,914 
*(A)包括$104.5循環貸款項下的未償還金額為1.6億美元。
遞延債務成本
遞延債務成本包括獲得長期融資、建築融資和循環信貸額度所產生的費用和成本。這些費用和成本是根據各自貸款或協議的條款以直線方式攤銷的，這近似於實際利息法。遞延債務成本總計為#美元。9.3百萬美元和$9.7百萬美元，扣除累計攤銷淨額$8.7300萬美元和300萬美元7.5分別於2020年12月31日及2019年12月31日止，並在綜合資產負債表中反映為相關債務的減少。

利息費用的構成如下。
(單位：千)截至二零一一年十二月三十一日止的一年，
 202020192018
產生的利息$51,705 $52,044 $49,652 
遞延債務成本的攤銷1,570 1,518 1,610 
資本化利息(6,616)(11,480)(6,222)
利息支出46,659 42,082 45,040 
減去：利息收入140 248 272 
遞延債務成本的利息支出、淨額和攤銷$46,519 $41,834 $44,768 
F-18
目錄
索爾中心公司
合併財務報表附註

在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度內資本化的遞延債務成本總計為$1.21000萬，$1.0300萬美元和300萬美元3.2分別為2000萬人。
6.    租賃協議
租賃收入主要包括不可撤銷租賃產生的基本租金。截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度的基本租金(包括直線租金)為$188.6百萬，$185.72000萬美元，以及$184.7分別為2000萬人。截至12月31日的幾年內，根據不可取消租賃(不包括直線租金的影響)，未來的合同付款如下：
(單位：千) 
2021$163,862 
2022146,574 
2023126,550 
2024102,118 
202580,366 
此後351,968 
$971,438 
大部份租約規定租金會根據固定的年度增幅或消費物價指數的增幅而增加，而開支則會根據營運費用的增加而收回。費用回收一般根據估計數在全年等額支付，並在下一年進行調整。截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度費用回收總額為$34.71000萬，$36.52000萬美元，以及$35.5分別為2000萬人。此外，某些零售租約規定根據超過租户租約規定的最低銷售額的銷售額支付百分比租金。租金百分比為$0.91000萬，$0.92000萬美元，以及$1.0在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度中，分別為2.5億美元。
7.    長期租賃義務
在2020年12月31日和2019年12月31日，不是物業位於受不可取消長期租約約束的土地上。
 
旗艦中心由二開發出的地塊是以前屬於索爾組織(Saul Organization)的一個較大的鄰近社區購物中心的一部分，並於1991年出售給一家租户的附屬公司。本公司有一家90--1991年9月開始的一年土地租賃利息，最低租金為一每年一美元。鄉村購物中心於2004年2月被收購。由於某些土地使用方面的考慮，大約3.4標的土地的%由99-為期一年的土地租約。租約規定該公司須支付的最低租金為一每年1美元，以及按比例分攤的房地產税。
該公司的公司總部空間由索爾組織的一名成員租用。租約於2002年3月開始，2022年2月到期。本公司和Saul Organization簽訂了一項共享服務協議，根據該協議，雙方根據與雙方僱用的員工數量成比例的百分比支付總租金。本公司截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度的租金開支為$799,300, $806,500，及$779,800，分別為。租賃產生的費用計入一般和行政費用(見附註9-關聯方交易)。
8.    股權和非控股權益
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度綜合運營報表反映非控股權益為$9.91000萬，$12.52000萬美元，以及$12.52000萬美元，分別代表索爾組織在該年度淨收入中的份額。
截至2020年12月31日，本公司有未償還的3.02000萬股存托股份，每股相當於1/100股6.125D系列累計可贖回優先股百分比(“D系列股票”)。存托股份可根據公司的選擇權在2023年1月23日或之後全部或部分贖回，贖回價格為25.00清算優先權，加上到贖回日(但不包括贖回日)的應計但未支付的股息。這個
F-19
目錄
索爾中心公司
合併財務報表附註

存托股份每年派發股息$1.53125每股，相當於6.125$的%25.00清算優先權。D系列股票沒有規定的到期日，不受任何償債基金或強制性贖回的約束，並且不能轉換為本公司的任何其他證券，除非與控制權的某些變化或退市事件有關。存托股份的投資者一般沒有投票權，但如果本公司在六個季度或更長時間(無論是否宣佈或連續)以及在某些其他事件中未能支付股息，其投票權將是有限的。
截至2020年12月31日，本公司有未償還的4.42000萬股存托股份，每股相當於1/100股6.000%E系列累計可贖回優先股(“E系列股票”)。存托股份可在2024年9月17日或之後根據公司的選擇權全部或部分贖回，贖回價格為25.00清算優先權，加上到贖回日(但不包括贖回日)的應計但未支付的股息。存托股份每年支付股息#美元。1.50每股，相當於6.000$的%25.00清算優先權。E系列股票沒有規定的到期日，不受任何償債基金或強制贖回的約束，除非與控制權的某些變化或退市事件有關，否則不得轉換為本公司的任何其他證券。存托股份的投資者一般沒有投票權，但如果本公司在六個季度或更長時間(無論是否宣佈或連續)以及在某些其他事件中未能支付股息，其投票權將是有限的。
每股數據
淨收益(基本和稀釋後)的每股數據是使用普通股的加權平均份額計算的。可轉換有限合夥單位和員工股票期權是公司潛在的稀釋證券。在提交的所有期間，可轉換有限合夥單位都是反稀釋的。採用庫存股方法衡量稀釋效果。
 
 12月31日，
(千股)202020192018
加權平均已發行普通股-基本23,356 23,009 22,383 
稀釋期權的影響1 44 42 
加權平均已發行普通股-稀釋23,357 23,053 22,425 
平均股價$33.84 $53.41 $52.50 
非攤薄期權1,439 633 492 
發行年度非攤薄期權2014至2020年2016、2017和2019年2015、2016和2017

9.    關聯方交易
本公司的董事長、首席執行官兼總裁、房地產執行副總裁、執行副總裁兼首席法律和行政官以及高級副總裁兼首席會計官也是索爾組織各成員的管理人員，他們的管理時間與索爾組織共享。他們的年度薪酬由董事會薪酬委員會釐定，但高級副總裁兼首席會計官除外，其分配給本公司的年度薪酬份額由共享服務協議(如下所述)確定。
該公司與索爾組織的實體一起參與了一項多僱主401K計劃，該計劃涵蓋了符合計劃中規定要求的全職員工。公司繳款，計入綜合經營報表中的一般和行政費用或財產運營費用，酌情金額最高可達6員工現金補償的百分比，受一定限制，為$302,000, $322,200，及$345,900，分別為2020、2019年和2018年。所有由員工遞延並由公司出資的款項均全數歸屬。
該公司還與索爾組織的實體一起參與了一項多僱主非限定遞延補償計劃，該計劃涵蓋了符合計劃中規定要求的全職員工。根據該計劃，該計劃可以隨時修改或終止，參與計劃的員工將推遲
F-20
目錄
索爾中心公司
合併財務報表附註

2超過指定金額的薪酬的%，並且公司匹配這些延期金額，最高可達員工延期金額的三倍。該公司的費用，包括一般和行政費用，總額為#美元。241,300, $345,200，及$282,500，分別為截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度。所有由員工和公司遞延的款項均全數歸屬。該計劃下的累積無資金負債為#美元。2.9300萬美元和300萬美元3.1分別於2020年12月31日和2019年12月31日，計入應付賬款、應計費用和合並資產負債表中的其他負債。
本公司已與索爾組織簽訂共享服務協議(“協議”)，規定共享某些人員和輔助功能，如計算機硬件、軟件和支持服務以及某些直接和間接管理人員。本協議規定了確定共享服務成本的方法，並根據適用的人數、使用量估計值或所發生時間的估計值確定共享服務的成本。高級管理層已確定分攤費用的最終分配是合理的。協議條款及根據協議支付的款項每年由完全由獨立董事組成的董事會審計委員會審核。索爾組織為公司在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度中所佔的這些輔助成本和支出的淨賬單，其中包括公司總部租賃的租金費用(見附註7.長期租賃義務)，總額為#美元。7.41000萬，$8.42000萬美元，以及$8.4分別為2000萬人。這些金額在發生時支出，主要報告為一般和行政費用，或在這些合併財務報表中資本化到具體的發展項目。截至2020年12月31日和2019年12月31日，應付賬款、應計費用和其他負債包括美元。782,700及$918,700，分別代表索爾組織應支付的本公司在這些輔助成本和支出中的份額的賬單。
本公司已與索爾信託訂立共同的第三方開發前成本協議(“開發前協議”)。該預開發協議於2015年12月31日到期，並延期至2016年12月31日，涉及分擔與規劃馬裏蘭州羅克維爾Twinbrook地區某些相鄰房地產資產未來重新開發相關的第三方預開發成本。2016年12月8日，本公司與索爾信託簽訂了更換協議，將到期日延長至2017年12月31日，並規定自動12個月續簽，除非任何一方提供終止通知。費用將根據每個實體擁有的土地面積按比例分攤，任何一方都沒有義務向對方墊付資金。
2019年11月5日，本公司訂立出資協議，向索爾信託收購出資財產。作為對出資財產的交換，公司將向索爾信託發行1,416,071有限合夥單位。關於捐款，本公司有義務向索爾信託償還索爾信託在捐款協議日期後發生的某些前期開發和承接費用，總金額約為$6.1截至2020年12月31日，100萬。出資財產的契據和單位被託管，直到出資協議的某些條件得到滿足。
馬裏蘭B.F.Saul保險公司是B.F.Saul公司的子公司，也是Saul組織的成員，是一家綜合保險機構，收取與公司保險計劃相關的佣金和會籤費用。此類佣金和手續費總額約為#美元。427,700, $399,600，及$407,900，分別為截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度。
於二零一六年八月，本公司訂立協議，向索爾信託收購約13.7位於弗吉尼亞州阿什伯恩的阿什伯恩村大道和羅素支路交叉口的一英畝土地。交易於2018年5月9日完成，公司發行了176,680索爾信託的有限合夥單位。該公司建造了一個購物中心阿什布魯克市場(Ashbrook Marketplace)，並可能有義務在2021年第二季度向索爾信託發行額外的有限合夥單位。截至2020年12月31日，公司估計這項義務的價值在$3.3600萬至300萬美元3.62000萬美元，基於Ashbrook Marketplace截至2021年5月31日的12個月的預計淨營業收入。
F-21
目錄
索爾中心公司
合併財務報表附註

10.    股票期權計劃
基於股票的員工薪酬、遞延薪酬和董事股票計劃
2004年，公司制定了經修訂的股票激勵計劃(以下簡稱“計劃”)。根據該計劃，期權以不低於授予和到期之日普通股市值的行權價授予十年自授予之日起生效。官員期權可按比例授予四年了在授予之後，在授予期間使用直線法計入費用。董事期權立即授予，並自授予之日起計入費用。 
公司採用公允價值法對員工股票期權進行估值和核算。授予期權的公允價值是在每次授予期權時使用Black-Scholes模型(一種廣泛用於評估基於股票的員工薪酬的方法)和以下假設確定的：(1)根據與期權的平均預期期限相對應的公司普通股的最新交易歷史(月末收盤價)確定的預期波動率；(2)期權的平均預期期限基於先前的行使歷史、預定的歸屬和到期日；(3)管理層在考慮本公司當前及歷史股息率、本公司與其他零售房地產投資信託基金有關的收益率及本公司於授出日的市場收益率後釐定的預期股息率；及(4)根據與授出日期權的平均預期期限相對應的美國國庫券的市場收益率釐定的無風險利率。該公司攤銷在歸屬期間按比例授予的期權的價值，幷包括作為一般補償費用和行政費用的金額。
根據該計劃，薪酬委員會為本公司董事及其受益人設立了董事遞延補償計劃，取代了之前的董事遞延補償和股票計劃。每年，董事有權選擇延期支付全部或部分費用，並有權選擇在脱離董事會後以現金、普通股或現金和普通股相結合的方式支付費用。如果一名董事選擇以股票形式支付手續費，那麼一個日曆季度的手續費收入將彙總併除以公司普通股在下一季度第一個交易日的收盤價，以確定要記入該董事名下的股票數量。在截至2020年12月31日的12個月內，11,574股票記入了董事的遞延費用賬户，7,354股票已經發行。截至2020年12月31日，董事遞延費用賬户包括118,628股份。
薪酬委員會還批准每年獎勵公司普通股，作為對截至股東周年大會記錄日期在董事會任職的每位董事的額外補償。股票在每屆股東年會時授予，不得推遲發行。
在2004年的公司股東年會上，股東們批准通過2004年的股票計劃，目的是吸引和留住高管、董事和其他關鍵人員。二零零四年股票計劃其後由本公司股東於二零零八年股東周年大會上修訂，於二零一三年股東周年大會上進一步修訂，並於2019年股東周年大會上進一步修訂(下稱“經修訂2004年計劃”)。修訂後的2004年計劃將於2029年終止，該計劃規定授予購買最多3,400,000普通股。修訂後的2004年計劃授權董事會薪酬委員會以不低於授予期權當日普通股市值的行權價授予期權。
自2018年5月11日起，薪酬委員會授予購買選擇權245,000股票(25,914激勵性股票期權和219,086無限制股票期權)至22公司官員和11公司董事(“2018年期權”)，將於2028年5月10日到期。官員們2018年的期權背心25每年超過%四年了並在終止僱傭時提前期滿。董事們2018年的期權立即可以行使。行權價$49.46每股價格是公司普通股在授予之日的收盤價。使用Black-Scholes模型，該公司確定2018年期權的總公允價值為#美元1.4百萬美元，其中$1.2百萬美元和$169,400分別被分配到高級職員期權和董事期權。因為董事的期權立即被授予，所以整個$169,400在授予之日已支出。高級職員期權的費用在年度期間每月確認為補償費用。四年了期權背心。
F-22
目錄
索爾中心公司
合併財務報表附註

自2019年5月3日起，薪酬委員會授予購買選擇權260,000股票(34,651激勵性股票期權和225,349無限制股票期權)至23公司官員和11公司董事(“2019年期權”)，將於2029年5月2日到期。官員們的2019年期權背心25每年超過%四年了並在終止僱傭時提前期滿。董事們的2019年期權立即可行使。行權價$55.71每股價格是公司普通股在授予之日的收盤價。使用Black-Scholes模型，該公司確定2019年期權的總公允價值為#美元1.9百萬美元，其中$1.7百萬美元和$226,600分別被分配到高級職員期權和董事期權。因為董事的期權立即被授予，所以整個$226,600在授予之日已支出。高級職員期權的費用在年度期間每月確認為補償費用。四年了期權背心。
自2020年4月24日起，薪酬委員會授予購買選擇權238,000股票(29,624激勵性股票期權和208,376無限制股票期權)至20公司官員和11公司董事(“2020期權”)，將於2030年4月23日到期。官員們的2020年期權背心25每年超過%四年了並在終止僱傭時提前期滿。董事們2020年的期權立即可以行使。行權價$50.00每股收益由薪酬委員會決定。行權價格高於授予日公司普通股的收盤價，即1美元。28.02。利用布萊克-斯科爾斯模型，該公司確定2020年期權的總公允價值為#美元。0.2百萬美元，其中$0.2百萬美元和$23,100分別被分配到高級職員期權和董事期權。因為董事的期權立即被授予，所以整個$23,100在授予之日已支出。高級職員期權的費用在年度期間每月確認為補償費用。四年了期權背心。
下表總結了2018、2019年和2020年期權授予的估值中使用的假設。在截至2020年12月31日的12個月中，股票期權費用總計為$1.2在合併業務報表中，一般和行政費用中包括了100萬美元。截至2020年12月31日，與未歸屬股票期權相關的預計未來支出為美元。1.6百萬美元。

  董事官員
授予日期2018年5月11日2019年5月3日2020年4月24日2018年5月11日2019年5月3日2020年4月24日
行權價格$49.46 $55.71 $50.00 $49.46 $55.71 $50.00 
波動率0.192 0.236 0.258 0.177 0.206 0.240 
預期壽命(年)5.05.05.07.07.07.0
假設收益率3.70 %3.75 %3.80 %3.75 %3.80 %3.85 %
無風險利率2.84 %2.33 %0.36 %2.94 %2.43 %0.51 %

下表彙總了2020、2019和2018年的選項活動：
 202020192018
 股票加權
平均值
鍛鍊
價格		股票加權
平均值
鍛鍊
價格		股票加權
平均值
鍛鍊
價格
截至1月1日未償還債務1,309,614 $53.38 1,114,169 $52.40 913,320 $52.80 
授與238,000 50.00 260,000 55.71 245,000 49.46 
練習(10,749)49.19 (57,055)44.53 (39,151)42.98 
過期/沒收(34,195)54.09 (7,500)56.07 (5,000)54.78 
未償還的12月31日1,502,670 52.86 1,309,614 53.38 1,114,169 52.40 
可於12月31日行使971,545 53.01 763,614 52.43 600,919 50.93 
F-23
目錄
索爾中心公司
合併財務報表附註


2020、2019年和2018年行使的期權的內在價值為0.11000萬，$0.6300萬美元和300萬美元0.5分別為2000萬人。行權日期為該期間行權股票的計量日期。內在價值衡量的是期權的行權價與截至測量日期紐約證券交易所報價的收盤價之間的差額。在2020年12月31日，也就是2020日曆的最後一個交易日，收盤價為1美元31.68每股收益用於計算當日已發行和可行使的期權的內在價值合計。由於收盤價低於所有未平倉期權的行權價，因此在2020年12月31日沒有期權具有任何內在價值。截至2020年12月31日，公司可行使期權和未行使期權的加權平均剩餘合同期限為5.2和5.0分別是幾年。

11.     金融工具的公允價值
現金及現金等價物、應收賬款、應付賬款及應計費用以及浮動利率債務的賬面價值均為對其公允價值的合理估計。按固定利率付款條款應付票據的公允價值合計，是根據管理層對本公司目前可供固定利率融資的借款利率和貸款條款的估計，並假設長期利率約為3%，採用現金流貼現方法使用第3級數據釐定的。該等現金流量貼現方法是根據管理層對本公司目前可供固定利率融資的借款利率和貸款條款的估計，並假設長期利率約為3.40%和3.55%，大約為$981.0300萬美元和300萬美元957.4截至2020年12月31日和2019年12月31日，分別為3.5億美元，而本金餘額為美元980.8300萬美元和300萬美元938.4截至2020年12月31日和2019年12月31日，分別為2.5億美元。任何重大投入的變化都可能導致公司對其債務的公允價值計量發生變化。
自2011年6月30日起，本公司確定其利率掉期安排之一是對其一筆可變利率抵押貸款下的現金流進行高效對衝，並將該掉期指定為該抵押貸款的現金流對衝。該掉期按公允價值列賬，公允價值變動在收益或全面收益中確認，視乎掉期的有效性而定。互換於2019年11月21日終止。
12.     承諾和或有事項
本公司及目前的投資組合物業均不會受到任何重大訴訟，據管理層所知，本公司目前並無受到任何重大訴訟的威脅，但在日常業務過程中出現的例行訴訟及行政訴訟除外。管理層相信，這些項目，無論是單獨的還是合計的，都不會對本公司或當前的投資組合物業產生實質性的不利影響。

13.    分配
1995年12月，該公司設立了股息再投資和股票購買計劃(“計劃”)，使其股東和有限合夥企業的股東有機會通過將其全部或部分股息或分派進行再投資來購買更多普通股。該計劃規定，投資於新發行的普通股的比例為3在不支付任何經紀佣金、手續費或其他費用的情況下，在市價基礎上打%折。本計劃的所有費用由本公司支付。經營合夥企業還維持着一個與該計劃類似的股息再投資計劃，該計劃允許有限合夥企業的持有者有機會購買額外的有限合夥企業單位或該公司的普通股。
該公司支付的普通股分派為#美元。2.122020年每股收益，$2.122019年每股收益，以及$2.082018年每股，C系列優先股股息為$1.80及$1.72分別為2019年和2018年每股存托股份，D系列優先股股息為$1.53, $1.53及$1.05，分別為2020、2019年和2018年的每股存托股份和E系列優先股股息$1.50及$0.06，分別為2020年和2019年的每股存托股份。在支付的普通股股息中，$1.43每股，$2.00每股，以及$1.61每股，分別代表2020、2019年和2018年的普通股息收入，以及$0.69每股，$0.12每股，以及$0.47每股分別代表2020年、2019年和2018年向股東返還的資本。所有支付的優先股息都代表普通股息收入。
F-24
目錄
索爾中心公司
合併財務報表附註


以下彙總了截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度內支付的分配，幷包括計劃中的活動以及通過單位分配的再投資發行的有限合夥單位： 
 分配給股息再投資
(千美元，每股除外)擇優
股東		普普通通
股東		有限
夥伴關係
單位持有人		普普通通
股票和股票
已發佈		貼現
股價		已發行有限合夥單位平均單價
2020年間的分配
第四季度$2,798 $12,371 $4,195 117,368 $24.08 23,370 $24.35 
第三季度2,798 12,373 4,188 14,525 28.98 13,108 29.47 
第二季度2,799 12,364 4,188 12,627 32.22 — — 
第一季度2,799 12,275 4,180 83,978 48.59 15,101 49.40 
2020年合計$11,194 $49,383 $16,751 228,498 51,579 
2019年期間的分配
第四季度$3,531 $12,251 $4,173 104,558 $52.84 13,747 $53.73 
第三季度2,953 12,195 4,166 105,753 53.66 13,406 54.56 
第二季度2,953 12,116 4,155 99,804 51.38 20,041 51.99 
第一季度2,953 12,006 4,148 120,347 51.28 13,742 52.16 
2019年合計$12,390 $48,568 $16,642 430,462 60,936 
2018年的發行情況
第四季度$2,953 $11,706 $4,062 216,476 $49.34 13,867 $50.20 
第三季度2,953 11,590 4,055 201,500 51.68 13,107 52.60 
第二季度2,672 11,545 3,942 85,202 47.54 42,422 47.83 
第一季度3,824 11,465 3,922 69,750 52.71 38,037 53.03 
2018年合計$12,402 $46,306 $15,981 572,928 107,433 
2020年12月，公司董事會授權分配$0.532021年1月支付給2021年1月15日登記持有人的每股普通股。因此，$12.42021年1月29日，向普通股股東支付了100萬美元。另外，$4.22021年1月29日，向有限合夥單位持有人支付了100萬美元(美元0.53每個運營夥伴單位)。董事會批准派發(A)美元的優先股股息。0.3750每股E系列存托股份及(B)$0.3828每股D系列存托股份於2021年1月4日向登記在冊的持有人出售。因此，$2.82021年1月15日，向優先股東支付了1.6億美元。這些金額在普通股和優先股紅利的情況下反映為股東權益的減少，在有限合夥人分配的情況下反映為非控制權益扣除，幷包括在隨附的合併財務報表中的應付紅利和分配中。
14.    中期業績(未經審計)
以下摘要介紹了該公司2020和2019年季度的經營業績。
(單位為千，每股除外)2020
 第一季度第二季度第三季度第四季度
總收入$56,943 $53,220 $56,760 $58,284 
淨收入16,829 10,208 11,603 11,676 
可歸因於索爾中心公司的淨收入。13,264 8,328 9,367 9,423 
普通股股東可獲得的淨收入10,466 5,530 6,569 6,623 
普通股股東每股攤薄後可獲得的淨收入0.45 0.24 0.28 0.28 
F-25
目錄
索爾中心公司
合併財務報表附註


(單位為千，每股除外)2019
 第一季度第二季度第三季度第四季度
總收入$59,750 $58,141 $57,052 $56,582 
淨收入17,077 16,750 15,328 15,041 
可歸因於索爾中心公司的淨收入。13,447 13,232 12,226 12,818 
普通股股東可獲得的淨收入10,494 10,279 9,016 6,464 
普通股股東可獲得的每股基本和稀釋後淨收益0.46 0.45 0.39 0.27 

15.    業務細分
本公司擁有二可報告的業務部門：購物中心和混合用途物業。各分部之會計政策與主要會計政策摘要所述相同(見附註2)。該公司根據每個部門合併物業的收入和房地產現金流來評估業績。我們每個部門的所有物業都產生了與租户租金、報銷和運營費用相關的類似類型的收入和費用。雖然向一系列租户提供服務，但在每個細分市場中，向他們提供的服務類型都是相似的。每個資產組合中的物業都有相似的經濟特徵，向我們的租户提供的產品和服務的性質以及分配這些服務的方法在整個資產組合中都是一致的。已對上一年的信息進行了某些重新分類，以符合2020年的列報。

F-26

索爾中心公司
合併財務報表附註
(單位：千)購物混合用途公司整合
截至2020年12月31日或截至2020年12月31日的年度中心特性以及其他總計
房地產租賃業務：
收入$161,854 $63,353 $— $225,207 
費用(35,198)(23,219)— (58,417)
房地產收入126,656 40,134 — 166,790 
利息支出、淨收益和遞延債務成本攤銷— — (46,519)(46,519)
一般和行政— — (19,107)(19,107)
遞延租賃成本的折舊和攤銷(30,891)(20,235)— (51,126)
出售財產的收益278 — — 278 
淨收益(虧損)$96,043 $19,899 $(65,626)$50,316 
資本投資$15,203 $40,965 $— $56,168 
總資產$975,195 $643,503 $26,874 $1,645,572 
截至2019年12月31日或截至2019年12月31日的年度    
房地產租賃業務：
收入$167,888 $63,637 $— $231,525 
費用(36,119)(21,814)— (57,933)
房地產收入131,769 41,823 — 173,592 
利息支出、淨收益和遞延債務成本攤銷— — (41,834)(41,834)
一般和行政— — (20,793)(20,793)
遞延租賃成本的折舊和攤銷(29,112)(17,221)— (46,333)
衍生工具公允價值變動— — (436)(436)
淨收益(虧損)$102,657 $24,602 $(63,063)$64,196 
資本投資$33,968 $101,695 $— $135,663 
總資產$980,096 $625,183 $13,061 $1,618,340 
截至2018年12月31日或截至2018年12月31日的年度
房地產租賃業務：
收入$164,344 $62,875 $— $227,219 
費用(34,643)(20,935)— (55,578)
房地產收入129,701 41,940 — 171,641 
利息支出、淨收益和遞延債務成本攤銷— — (44,768)(44,768)
一般和行政— — (18,459)(18,459)
遞延租賃成本的折舊和攤銷(29,251)(16,610)— (45,861)
衍生工具公允價值變動— — (3)(3)
出售財產的收益509 — — 509 
淨收益(虧損)$100,959 $25,330 $(63,230)$63,059 
資本投資$13,485 $115,165 $— $128,650 
總資產$971,321 $537,500 $18,668 $1,527,489 

F-27

16.    新冠肺炎的影響
2020年3月11日，世界衞生組織宣佈一種新型冠狀病毒株(“新冠肺炎”)為大流行；2020年3月13日，美國宣佈新冠肺炎進入全國緊急狀態。因此，新冠肺炎大流行對幾乎每個行業都產生了直接或間接的負面影響。
聯邦、州和地方政府通過下令關閉不必要的業務、命令居民通常呆在家裏以及隨後分階段重新開放來緩解新冠肺炎的蔓延，已導致我們的許多租户宣佈強制或臨時關閉其業務和/或請求調整其租賃條款。專家預測，新冠肺炎疫情將引發一段時期的全球經濟放緩或全球經濟衰退。新冠肺炎可能會對我們的業務或財務狀況、運營、現金流以及我們證券的市值和交易價格產生實質性的不利影響或造成中斷。
雖然該公司的雜貨店、藥房、銀行和家裝商店一般仍在營業，但餐廳(如果開業)的運營能力有限，許多餐廳只提供送貨和路邊提貨服務，大多數健康、美容供應和服務、健身中心和其他非必需品業務正處於重新開業的不同階段，具體取決於地點。該公司一般不會就逾期繳交租金收取滯納金或拖欠利息，而在很多情況下，當局現正商討延遲租金協議，以便租户在有需要時可獲得暫時的紓緩。截至2021年2月23日，租户支付的合同基本租金和運營費用以及房地產税退還總額約為942020年第四季度的增長率為1%。
以下是該公司截至2021年2月23日的2020年第四季度租金賬單的合併總收款摘要，包括最低租金、運營費用收回和房地產税退還：
2020年第四季度
•942020年第四季度總賬單的%由我們的租户支付。
▪94零售額的%
▪93職位百分比
▪100住宅的百分比
▪此外，租金延期協議包括大約0.52020年第四季度總賬單的百分比已經執行。被執行的延期通常包括三個月一般計劃在2021年至2022年期間償還。我們曾申請延長租約期限，或豁免某些毗鄰用途或公用地方的限制，作為延期租約的一項條件。在某些情況下，我們已收到延長租約期限的申請，或豁免某些毗鄰用途或公用地方的限制。
▪到2021年2月23日，不是第四季度的遞延租金已經到期。延期代表着9本季度未付餘額總額的%。

17.    後續事件
本公司已審查了2020年12月31日之後至2021年2月25日財務報表發佈之日之前的經營活動，並確定沒有後續事件需要披露。
F-28
附表III



索爾中心公司
房地產與累計折舊
2020年12月31日
(千美元)
費用建築物
  大寫期末基準     和
首字母
基準面		後續
至
採辦		土地建築物
和
改進		在建工程正在進行中總計累計
折舊		書
價值		相關
債務		日期
施工		日期
後天		改進
可折舊
五年中的壽命縮短了
購物中心
阿什布魯克市場，弗吉尼亞州阿什伯恩$8,938 $19,897 $8,938 $19,744 $153 $28,835 $453 $28,382 $21,922 201905/1850
弗吉尼亞州阿什伯恩阿什伯恩村11,431 20,493 6,764 25,138 22 31,924 14,989 16,935 25,253 1994 & 2000-63/9440
阿什蘭廣場一期，弗吉尼亞州鄧弗里斯1,178 5,298 1,178 5,298 — 6,476 2,438 4,038 — 2007, 201312/04
20 & 50
信標中心，弗吉尼亞州亞歷山大市24,161 18,485 22,691 19,955 — 42,646 15,823 26,823 34,223 1960 & 19741/72 , 11/16
40 & 50
弗吉尼亞州亞歷山大市BJ‘s批發俱樂部22,623 — 22,623 — — 22,623 — 22,623 10,018 3/08—
博卡谷廣場，佛羅裏達州博卡拉頓16,720 2,614 5,735 13,599 — 19,334 5,681 13,653 — 2/0440
弗吉尼亞州費爾法克斯大道4,883 4,709 3,687 5,905 — 9,592 3,466 6,126 15,191 1969, 1999 & 20094/9440
布里格斯·錢尼市場(Briggs Chaney Marketplace)，馬裏蘭州銀泉27,037 4,711 9,789 21,959 — 31,748 9,966 21,782 — 4/0440
弗吉尼亞州阿什伯恩布羅蘭茲村5,316 35,823 5,300 35,826 13 41,139 13,811 27,328 30,467 2002-3, 2004 & 20063/02
40 & 50
伯頓斯維爾城鎮廣場，馬裏蘭州伯頓斯維爾74,212 6,261 28,401 51,821 251 80,473 5,184 75,289 35,836 20101/17
20 & 45
弗吉尼亞州斯特林鄉村市場28,912 4,156 7,666 25,402 — 33,068 11,364 21,704 — 2/0440
馬裏蘭州威斯敏斯特的蔓越莓廣場31,578 692 6,700 25,570 — 32,270 6,166 26,104 15,290 9/1140
佐治亞州卡明市Cruse Marketplace12,226 688 3,901 9,013 — 12,914 3,914 9,000 — 3/0440
馬裏蘭州羅克維爾旗艦中心160 9 169 — — 169 — 169 — 19721/72—
俄克拉何馬城，法國市場，俄克拉何馬城5,781 15,984 1,118 20,647 — 21,765 13,133 8,632 — 1972 & 19983/7450
日耳曼敦，馬裏蘭州日爾曼敦2,034 566 2,034 566 — 2,600 455 2,145 — 199034,20840
The Glen，弗吉尼亞州伍德布里奇12,918 8,466 5,300 16,084 — 21,384 10,659 10,725 21,933 1993 & 20056/9440
大瀑布中心，弗吉尼亞州大瀑布41,750 3,203 14,766 30,187 — 44,953 10,378 34,575 9,788 3/0840
馬裏蘭州塔科馬市漢普郡蘭利3,159 3,368 1,892 4,635 — 6,527 4,008 2,519 13,480 19601/7240
獵人俱樂部角，佛羅裏達州阿波普卡12,584 4,519 4,822 12,281 — 17,103 5,250 11,853 5,109 6/06, 12/1240
詹姆斯敦廣場，佛羅裏達州阿爾塔蒙特温泉14,055 2,245 4,455 11,845 — 16,300 4,694 11,606 6,110 11/0540
肯特蘭廣場一號，馬裏蘭州蓋瑟斯堡14,379 2,996 5,006 12,369 — 17,375 4,474 12,901 22,012 20029/0240
肯特蘭廣場II，馬裏蘭州蓋瑟斯堡76,723 2,774 23,133 56,364 — 79,497 15,220 64,277 32,585 9/11, 9/1340
肯特蘭廣場，馬裏蘭州蓋瑟斯堡1,425 7,404 1,425 7,404 — 8,829 4,479 4,350 7,734 20051/0450
弗吉尼亞州利斯堡的蘭斯頓鎮中心6,545 43,227 6,546 43,220 6 49,772 17,708 32,064 29,657 200611/0250
弗吉尼亞州貝利十字路口的利斯堡派克廣場2,418 6,294 1,132 7,580 — 8,712 6,266 2,446 13,836 19652/6640
蘭伯頓廣場，新澤西州蘭伯頓4,400 11,612 950 15,041 21 16,012 13,709 2,303 — 197512/7540
麥德龍派克中心，馬裏蘭州羅克維爾33,123 4,832 26,064 7,944 3,947 37,955 2,046 35,909 — 12/1040
馬裏蘭州弗雷德裏克Monocacy的商店9,541 14,385 9,260 14,666 — 23,926 6,643 17,283 27,836 2003-411/0350
弗吉尼亞州沃倫頓，諾斯羅克12,686 15,428 12,686 15,422 6 28,114 5,386 22,728 13,626 200901/0850
福特奧德福特村(Olde Forte Village，Ft.)馬裏蘭州華盛頓15,933 6,795 5,409 17,319 — 22,728 8,646 14,082 21,204 2003-407/0340
奧爾尼，馬裏蘭州4,963 2,623 3,079 4,507 — 7,586 3,487 4,099 12,125 197211/7540
果園公園，佐治亞州鄧伍迪19,377 1,553 7,751 13,179 — 20,930 4,457 16,473 9,136 7/0740
棕櫚泉中心，佛羅裏達州阿爾塔蒙特温泉18,365 2,029 5,739 14,655 — 20,394 6,088 14,306 — 3/0540
馬裏蘭州巴爾的摩拉文伍德1,245 4,256 703 4,798 — 5,501 3,435 2,066 13,095 1959 & 20061/7240
馬裏蘭州羅克維爾，羅克維爾派克11503號/尼科爾森巷5541號26,561 24 22,113 4,472 — 26,585 1,146 25,439 — 10/10, 12/1240
1500/1580/1582/1584馬裏蘭州羅克維爾派克51,149 2,750 43,863 7,490 2,546 53,899 6,677 47,222 — 12/12, 1/14, 4/14, 12/14
5, 10, 5, 4
佛羅裏達州棕櫚港Seabreeze Plaza24,526 2,502 8,665 18,363 — 27,028 7,323 19,705 14,469 11/0540
德州貝薩尼海灘海殖民地市場2,920 261 1,147 2,034 — 3,181 674 2,507 — 3/0840
七角，弗吉尼亞州瀑布教堂4,848 45,770 4,929 45,689 — 50,618 32,078 18,540 58,607 1956 & 199726,84640
塞維納公園市場，馬裏蘭州塞維納公園63,254 526 12,700 51,080 — 63,780 11,856 51,924 28,480 9/1140
弗吉尼亞州費爾法克斯費爾法克斯的商店2,708 11,062 992 12,778 — 13,770 8,939 4,831 10,127 1975 & 19996/7550
斯莫爾伍德村中心，馬裏蘭州華爾道夫17,819 8,345 6,402 19,762 — 26,164 9,655 16,509 — 1/0640
南戴爾，格倫·伯尼，馬裏蘭州18,895 25,098 15,254 28,739 — 43,993 23,105 20,888 — 1962 & 19861/72 , 11/1640
弗吉尼亞州里士滿南區廣場6,728 11,381 1,878 16,231 — 18,109 13,105 5,004 — 19581/7240
南德卡爾布廣場，佐治亞州亞特蘭大2,474 4,563 703 6,334 — 7,037 5,228 1,809 — 19702/7640
北卡羅來納州温斯頓-塞勒姆特魯韋7,848 26,569 7,693 26,693 31 34,417 19,638 14,779 — 1955 & 19655/7240
弗吉尼亞州森特維爾的村莊中心16,502 2,636 7,851 11,287 — 19,138 7,761 11,377 12,061 199034,20840
韋斯特維尤村，馬裏蘭州弗雷德裏克6,047 25,265 6,047 25,265 — 31,312 10,448 20,864 — 200911/07 , 02/1550
白橡樹，馬裏蘭州銀泉6,277 6,020 4,649 7,446 202 12,297 6,307 5,990 21,704 1958 & 19671/7240
其他建築物/改善工程— 182 — 182 — 182 102 80 — 
購物中心總數841,335 461,349 421,698 873,788 7,198 1,302,684 407,918 894,766 592,914 
混合用途屬性
馬裏蘭州蓋瑟斯堡的Avenel商業園21,459 33,526 3,756 51,229 — 54,985 40,108 14,877 25,224 1984, 1986,1990, 1998 & 200012/84, 8/85, 2/86, 4/98 & 10/2000
35 & 40
弗吉尼亞州阿靈頓克拉倫登中心(1)12,753 186,314 16,287 182,780 — 199,067 51,725 147,342 94,712 20107/73, 1/96 & 4/0250
帕克·範內斯(Park Van Ness)，華盛頓特區2,242 91,715 2,242 91,715 — 93,957 13,739 80,218 66,420 20167/73, 2/1150
華盛頓特區賓夕法尼亞大道601號5,479 69,328 5,667 69,140 — 74,807 59,413 15,394 — 19862684635
弗吉尼亞州阿靈頓，韋克羅夫特(Waycroft)52,067 225,226 52,025 216,617 8,651 277,293 4,722 272,571 146,083 20178/14, 12/14, 9/15, 8/16, 50
華盛頓廣場，弗吉尼亞州亞歷山大市2,034 57,078 544 58,568 — 59,112 30,081 29,031 55,398 1952 & 200026,84650
混合用途物業總數96,034 663,187 80,521 670,049 8,651 759,221 199,788 559,433 387,837 
發展用地
阿什蘭廣場二期，弗吉尼亞州馬納薩斯5,292 4,642 7,029 — 2,905 9,934 — 9,934 — 12/04
新市場，新市場，馬裏蘭州2,088 146 2,234 — — 2,234 — 2,234 — 9/05
漢普登大廈(原威斯康星大道7316號)，馬裏蘭州貝塞斯達39,641 11,082 — 50,723 50,723 — 50,723 — 10/18, 12/18
總髮展用地47,021 15,870 9,263 — 53,628 62,891 — 62,891 — 
總計$984,390 $1,140,406 $511,482 $1,543,837 $69,477 $2,124,796 $607,706 $1,517,090 $980,751 

(1)包括南北街區和住宅
F-29
附表III
索爾中心公司
房地產與累計折舊
2020年12月31日


與經營表中反映的房地產投資有關的折舊和攤銷按資產的估計使用年限計算如下： 
基地建築 
一般35 - 50年限或更短的期限(如果管理層確定
 這座建築的使用壽命較短。
建築組件 
至.為止20年份
租户服務改善 租期和使用年限兩者以較短者為準
 有哪些改善措施
出於聯邦所得税的目的，房地產投資的總剩餘淨基數約為#美元。1.55截至2020年12月31日，10億美元。折舊和攤銷是根據資產估計使用年限的餘額遞減和直線方法提供的。
截至2020年12月31日的三年期間，各年度房地產投資總額及相關累計折舊變動情況摘要如下：
 
(單位：千)202020192018
房地產投資總額：
年初餘額$2,081,597 $1,948,165 $1,803,200 
收購— — 48,579 
改進45,396 135,966 98,917 
退休(2,197)(2,534)(2,531)
餘額，年終$2,124,796 $2,081,597 $1,948,165 
累計折舊總額：
年初餘額$563,474 $525,518 $488,166 
折舊費用45,865 40,490 39,768 
退休(1,633)(2,534)(2,416)
餘額，年終$607,706 $563,474 $525,518 

F-30