美國

美國證券交易委員會

華盛頓特區，20549

表格10-K

截至的財政年度12月31日，2020

或

在從中國到日本的過渡期內，日本從中國到日本，從中國到日本的過渡時期，都是如此。

委員會檔案號：1-9321

萬國健康地產收入信託基金

(註冊人的確切姓名載於其章程)

註冊人電話號碼，包括區號：(610) 265-0688

根據該法第12(B)節登記的證券：

根據該法第12(G)節登記的證券：無

根據證券法第405條的規定，用複選標記標明註冊人是否為知名的經驗豐富的發行人。

是  ☒*☐

用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法的第(13)節或第(15)(D)節提交報告。

是☐    不是  ☒

用複選標記表示註冊人(1)是否已提交《證券交易法》第(13)節或第(15)(D)節要求提交的所有報告。 1934在過去12個月內(或在要求註冊人提交該等報告的較短期間內)；及(2)曾受 過去90天的備案要求。

是  ☒*☐

用複選標記表示註冊人是否以電子方式提交了每個互動數據文件 根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求在過去12個月內(或在更短的時間內)提交 註冊人被要求提交此類文件)。

是  ☒*☐

用複選標記表示註冊人是大型加速申請者、加速申請者、非加速申請者、較小的報告公司還是新興的成長型公司。 請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。

如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易法第13(A)條提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐

用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據“薩班斯-奧克斯利法案”(“美國聯邦法典”第15編第7262(B)節)第401(B)條對其財務報告內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。☒

用複選標記表示註冊人是否為空殼公司(如該法第12b-2條所定義)是。☐*☒

截至2020年6月30日，非關聯公司持有的有表決權股票和無表決權股票的總市值：美元1.030億美元(僅就此計算而言，董事會的所有成員均被視為關聯公司)。截至2021年1月31日註冊人實益權益流通股數量：13,771,298.

以引用方式併入的文件

萬國健康地產收入信託基金

2020 Form 10-K年度報告

目錄

本Form 10-K年度報告是截至20年12月31日的年度報告20。本年度報告修改並取代在本年度報告之前提交的文件。我們未來向美國證券交易委員會(“證券交易委員會”)提交的信息將自動更新並取代本年度報告中包含的信息。在本年報中，“我們”、“我們”、“我們”和“信託”是指萬國健康房地產收入信託公司及其子公司。

如本年度報告所披露，包括第一部分，第1項--與Universal Health Services，Inc.(“UHS”)的關係，UHS(特拉華州UHS，Inc.)的全資子公司根據1986年12月24日的年度可續簽諮詢協議的條款擔任我們的顧問，並於2019年1月1日修訂和重述。我們的官員都是UHS的員工，通過其全資子公司特拉華州UHS。此外，我們的三家醫院設施租賃給UHS的全資子公司，我們的一家醫院設施租賃給UHS的全資子公司和第三方的合資企業，UHS的子公司是18家醫療保健公司的租户本報告中提及的“UHS”或“UHS設施”指的是Universal Health Services，Inc.的子公司，包括特拉華州的UHS。

在本年報中，“收入”一詞不包括我們擁有33%至95%的各種非控股股權的未合併有限責任公司的收入。截至2020年12月31日，我們投資了五家共同擁有的有限責任公司/有限責任公司。我們目前按權益法核算我們應佔的這些投資的收益/虧損(見本文所包括的綜合財務報表附註8)。

第一部分

一般信息

我們是一家房地產投資信託基金(“REIT”)，於1986年開始運營。我們目前投資於醫療保健和人類服務相關設施，包括急性護理醫院、行為保健醫院、專科醫院、獨立的急診科、託兒中心和醫療/辦公樓。截至2021年2月25日，我們在美國20個州有72項房地產投資或承諾，包括：(I)7個醫院設施，包括3個急性護理、1個行為健康護理、1個康復(目前空置)和2個專科醫院(其中1個目前空置)；(Ii)57個醫療/辦公樓；(Iii)4個獨立的急診室(“FED”)；以及；(Iv)4個學前班和託兒中心。

可用的信息

我們的主要執行辦事處位於賓夕法尼亞州普魯士國王格爾夫南路367號環球企業中心，郵編19406。我們的電話號碼是(610)-265-0688。我們的網站位於http://www.uhrit.com.我們向SEC提交的年度、季度和當前報告的副本，以及對這些報告的任何修改，都可以在我們的網站上免費獲得。此外，我們的文件也可以在SEC維護的網站上向公眾提供。Www.sec.gov此外，我們還通過了治理準則、適用於我們所有高級管理人員和董事的商業行為和道德準則、高級管理人員道德準則以及董事會審計委員會、薪酬委員會和提名和公司治理委員會的章程。這些文件也可以在我們的網站上免費獲得。任何提出要求的股東都可以獲得此類報告和章程的印刷副本。此類要求應向我們位於賓夕法尼亞州普魯士國王公司總部的祕書提出。我們打算通過迅速在我們的網站上張貼這些信息來滿足表格8-K第5.05項中關於修改或豁免我們的高級官員道德守則任何條款的披露要求。我們網站上公佈的信息不包括在本年度報告中。

根據《紐約證券交易所上市公司手冊》第303A.12(A)節的規定，我們於2020年向紐約證券交易所提交了我們的CEO證書。此外，本年度報告的31.1和31.2號展品中包含我們的首席執行官和首席財務官根據2002年5月薩班斯-奧克斯利法案第3302節關於我們公開披露質量的認證。

1

設施概述

截至2021年2月25日，我們在20個州的72個設施中有投資，包括：

2

其他信息：**

截至2020年12月31日，我們的投資組合包括7個醫院設施(其中一個已於2020年12月底基本完工)，總投資1.624億美元。截至2019年12月31日，我們的投資組合包括6個醫院設施，總投資1.304億美元。與醫院設施有關的租賃(其中兩項於2019年到期)分別約佔我們2020、2019年和2018年綜合收入的24%、26%和25%。兩個醫院設施的租約在2019年到期，沒有續簽，設施仍然空置。2019年到期的這些租賃產生的總收入約佔我們截至2018年12月31日和2017年12月31日的年度綜合收入的2%。截至2021年1月1日，我們七家醫院設施中的五家(其中兩家目前空置)的租賃期限為固定期限，平均剩餘5.8年，包括0至五年、五年或十年期限的續簽選項。每個醫院設施的剩餘租賃條款因醫院不同而有所不同，詳見第2項：屬性.

我們相信，設施扣除利息、税項、折舊、攤銷和租賃租金支出前的收益(“EBITDAR”)和設施的EBITDAR除以最低租金加上應付給我們的額外租金之和(“覆蓋率”)，這是非公認會計準則的財務指標，作為衡量醫院設施經營業績的指標，對我們和我們的投資者都很有幫助。EBITDAR是設施運營產生的預計現金流(扣除租金費用、資本增加和償債前)的指標，我們用它來評估設施的財務可行性和支付租金的能力。截至2020年底，我們擁有的4個佔用醫院設施(不包括新建的行為健康醫院)的綜合加權平均覆蓋率約為10.3(範圍為-0.6至23.5)；而我們於2019年底擁有的4個佔用醫院設施的綜合加權平均覆蓋率約為8.7(範圍為-1.6至20.9)。截至2018年底，我們擁有的6個已佔用醫院設施的綜合加權平均覆蓋率約為7.0(範圍為-0.7至17.1)。個別設施的覆蓋率各不相同。

根據我們醫院設施、獨立急診科、一些單租户暴徒以及學前教育和託兒中心的租約條款，每個承租人(包括UHS的子公司)負責建築運營、維護、翻新和財產保險。我們，或我們所投資的有限責任公司，負責餘下暴徒的樓宇運作、維修和翻新，但與暴徒有關的部分或在某些情況下，與暴徒有關的費用會直接轉嫁給租户。可建立現金儲備，以資助所需的建築維修和

3

多租户暴徒的裝修。承租人必須維護租賃物業的所有風險、重置成本和商業財產保險，我們或我們投資的有限責任公司也被指定為這些保單的保險人。此外,我們，UHS或我們所投資的有限責任公司，對所有財產都有財產保險。。對於更多信息有關我們租賃條款的信息，請參閲“與Universal Health Services，Inc.的關係”。

有關我們的總資產、負債、債務、收入、收益和其他經營信息，請參閲本年度報告中包括的綜合財務報表和合並財務報表的附註。

與環球醫療服務公司(UHS)的關係：

租約：我們於1986年開始運營，從UHS的某些子公司購買物業，並立即將物業租回各自的子公司。大部分租約是在我們開始運營時簽訂的，租約的初始期限為13至15年，最多6個額外的5年續期期限。租予UHS全資附屬公司的三間醫院設施的現行基本租金、租賃及續期條款如下。基本租金按月支付，每份租約亦提供額外或獎金租金，該等額外或獎金租金按季度計算及支付，計算方法是將當前季度收入與基準年度的相應季度進行比較。與UHS的全資子公司簽訂的三份醫院租約由UHS無條件擔保，並相互交叉違約。

租賃給UHS全資子公司的三個醫院設施的租賃產生的總收入約佔我們截至2020年12月31日的五年綜合收入的22%(截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度分別約為22%、22%和21%)。除了這三個UHS醫院設施外，我們還有19個由醫院、暴徒或獨立急診室(“FED”)組成的物業，這些物業由我們全資或聯合擁有，其中包括UHS的子公司或合資企業的租户。在截至2020年12月31日的五年中，來自UHS相關租户的總收入約佔我們綜合收入的32%(截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度分別約為33%、31%和30%)。

根據本公司與UHS若干附屬公司於1986年12月24日訂立的主租約文件(下稱“主租約”)，該文件管轄與UHS全資附屬公司的所有醫院物業租賃，其中包括，UHS可選擇按下述租賃條款續訂租約，方法是在當時的租期終止前至少90天向我們發出通知。在下列任何情況下，UHS也有權以其評估的公平市價向我們購買各自租賃的設施：(I)在租賃條款或任何續訂條款結束時；(Ii)在一個月通知後，如果信託的控制權發生變化，或；(Iii)在租約指定的期限內，如UHS通知我們他們有意提供替代物業，以換取從我們租用的三個醫院設施中的一個(或多個)，而我們未能與UHS就被替代的物業達成協議。此外，UHS有權優先拒絕：(I)在租賃條款訂立期間及之後180天內，以任何第三方提供的相同價格、條款及條件購買各自租用的設施；或(Ii)根據任何第三方要約，在租賃期結束時並在租賃期結束後180天內按相同的條款和條件續訂各自租賃設施的租約。

下表詳細介紹了我們由UHS的全資子公司運營的三家急性護理醫院的現有租賃條款和續簽選項：。

UHS的一家全資子公司通知我們，它正在考慮在2021年12月31日當前租約期滿後終止西南醫療系統內陸谷校區的現有租約。根據租賃條款的允許，UHS有權然而，UHS已通知我們，他們正計劃向我們提供潛在的替代物業，公平市值與西南醫療系統內陸山谷校區的公平市值大體相當，以換取內陸山谷校區。預計UHS將在2021年第一季度向我們提交建議書。收到建議書後，信託管理層以及我們的董事會將對該建議書進行審查和評估。與UHS的所有交易必須得到我們獨立受託人的多數批准。*我們不能保證我們最終會與UHS就內河谷校園物業的物業替代達成一致。根據內谷校區的租約條款，我們賺了440萬美元

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截至2020年12月31日的年度的租賃收入(基本租金為260萬美元，獎金租金為180萬美元)，截至2019年12月31日的年度的租賃收入為430萬美元(基本租金為260萬美元，獎金租金為170萬美元)。

管理層無法預測與UHS全資子公司的租約是否會在租賃期結束時續簽，這些子公司擁有按現有租賃率或公平市值租賃率續簽的選擇權，或者我們的任何其他租約。如果租約未按當前利率或公平市值租賃率續簽，我們將被要求為這些設施尋找其他運營商和/或以可能比當前租約更不利於我們的條款簽訂租約。此外，如果UHS的子公司在租賃條款到期後行使其購買各自租賃醫院或FED設施的選擇權，那麼與目前根據這些租賃賺取的租金收入相比，如果我們無法從銷售收益中賺取有利的回報率，我們未來的收入可能會下降。

我們是與UHS子公司簽訂的12份地面租賃的承租人(用於合併和非合併投資)。*與UHS子公司簽訂的地面租賃的剩餘租賃期限從大約29年到大約78年不等。*預計截至2020年的一年，這些物業的年度租賃總付款約為48.6萬美元，截至2021年、2022年、2023年和2024年的每年約為508,000美元，此後總計2900萬美元。有關我們租賃會計的進一步披露，請參閲附註4。

2019年7月下旬和2019年9月，我們簽署了兩項獨立的協議，每項協議都與UHS的全資子公司有關，這些子公司與位於愛荷華州克萊夫和德克薩斯州丹尼森的新建物業有關。預計這兩項工作都將於2020年12月基本完成。請參閲附註3中的其他披露。

高級管理人員和員工：工作人員。我們的管理人員都是UHS全資子公司的員工，儘管截至2020年12月31日我們沒有受薪員工，但我們的管理人員通常會以限制性股票或限制性股票單位的形式獲得年度基於股票的薪酬獎勵。在特殊情況下，如果董事會薪酬委員會認為適當，我們的員工還可以獲得限制性股票和/或現金獎金形式的一次性薪酬獎勵。

諮詢協議：合作伙伴關係根據1986年12月24日的諮詢協議(自2019年1月1日修訂和重述)，UHS的全資子公司特拉華州UHS公司(以下簡稱“顧問”)擔任我們的顧問(“諮詢協議”)。根據諮詢協議，顧問有義務向我們提交一份投資計劃，盡其最大努力獲得適合該計劃的投資(儘管它沒有義務向我們提供任何特定的投資機會)，向我們提供行政服務，並處理我們的日常事務。我們與UHS之間的所有交易必須得到與UHS無關的受託人(“獨立受託人”)的批准。在履行諮詢協議項下的服務時，顧問可以利用獨立的專業服務，包括會計、法律、税務和其他服務，顧問的費用由我們直接報銷。本諮詢協議可在吾等或顧問發出六十天書面通知後以任何理由終止。諮詢協議將於每年12月31日到期；然而，根據獨立受託人的決定，我們可以續簽該協議，認為顧問的表現令人滿意。

我們2020、2019年和2018年的諮詢費計算為0.70根據我們對諮詢費以及其他一般和行政費用的審查，與行業同行相比，2020年的諮詢費計算與過去三年相比保持不變。用於計算諮詢費的平均房地產資產不包括我們綜合資產負債表中的某些項目，例如累計折舊、現金和現金等價物、應收租賃款項、遞延費用和其他資產。諮詢費按季度支付，年底可根據我們經審計的財務報表進行調整。發生並支付(或應付)給UHS的諮詢費為$。4.12020年間為100萬美元，4.02019年為百萬美元，3.8在2018年達到100萬美元，並基於平均投資的房地產資產為$592百萬，$568百萬美元和$5442020年、2019年和2018年分別為100萬。

股份所有權：美元。截至2020年12月31日和2019年12月31日，UHS擁有我們5.7%的實益流通股。

美國證券交易委員會對UHS的報告要求：美國證券交易委員會(SEC)UHS須遵守美國證券交易委員會(“SEC”)的報告要求，並須提交載有經審核財務資料的年度報告及載有未經審核財務資料的季度報告。由於UHS相關租户產生的總收入約佔我們截至2020年12月31日的五年綜合收入的32%(截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度分別約為33%、31%和30%)，而且由於UHS的一家子公司是我們的顧問，我們鼓勵您從SEC的網站上獲得Universal Health Services，Inc.的公開申報文件。這些文件是UHS的獨家責任，並不作為參考併入本文。“請參閲標題。”我們很大一部分收入依賴於一家運營商。如果UHS遇到財務困難，或者無法向我們付款，或者選擇不續簽我們三家急性護理醫院的租約，我們的收入可能會大幅減少。“有關更多信息，請參見“風險因素”。

5

税收

自從我們有資格成為1986年國內收入法(Internal Revenue Code)第856至860條規定的房地產投資信託基金(REIT)以來，沒有為聯邦所得税做出任何規定，而且我們打算繼續保持這樣的資格。要符合REIT的資格，我們必須滿足某些組織和運營要求，包括要求將我們每年REIT應納税所得額的至少90%分配給股東。作為房地產投資信託基金，我們通常不會對作為股息分配給股東的收入繳納聯邦、州或地方所得税。

請參閲標題“如果我們不能保持房地產投資信託基金(REIT)的地位，我們將按正常的公司税率繳納應納税所得額的聯邦所得税。“有關更多信息，請參見“風險因素”。

競爭

我們競爭醫療保健相關設施的收購、租賃和融資。我們的競爭對手包括但不限於其他REITs、私人投資者和公司、銀行和其他公司，包括UHS。其中一些競爭對手規模更大，可能比我們擁有更低的資金成本。這些發展可能會減少我們的投資機會，降低我們資本成本的利差，這將損害我們的增長。

在我們設施運作的大部分地理區域，都有其他設施提供可與我們設施提供的服務相媲美的服務。此外，一些相互競爭的設施由税收支持的政府機構或非營利性公司所有，可能得到捐贈和慈善捐款的支持，並免除財產税、銷售税和所得税。此類豁免和支持不適用於我們設施的某些運營商，包括UHS。在某些市場，某些與我們競爭的設施可能比我們的設施擁有更多的財力、更好的裝備和更廣泛的服務。位於我們設施服務區域的某些醫院是專科醫院，提供我們醫院運營商可能不提供的醫療、外科和行為健康服務。門診治療和診斷設施、門診外科中心和獨立急診科的增加也增加了我們的競爭。

此外，醫院員工中醫生的數量和質量是決定醫院成功和競爭優勢的重要因素。通常情況下，醫生負責做出入院決定並指導患者的治療過程。此外，我們設施的經營者亦會與其他醫護機構競爭，以招聘和挽留合資格的醫院管理人員、護士和其他醫療人員。我們的急症護理醫院的經營者可能不時受到全國護理技術人員短缺的影響，這已經並可能繼續導致工資、工資和福利支出的增長超過通貨膨脹率。我們的運營商可能會遇到吸引和留住合格醫生、護士和醫療支持人員的困難。我們預計，我們的運營商，包括UHS，未來將繼續面臨日益激烈的競爭，這可能會導致患者數量下降，損害他們的業務，進而可能損害我們的業務。

我們的非醫院物業有很大一部分是由暴徒組成的，他們要麼靠近醫院設施，要麼就在醫院設施的校園裏。這些物業直接或間接受到上述因素以及一般房地產因素的影響，例如寫字樓的供求情況和市場租金。為了提高我們的競爭地位，我們預計我們將繼續投資於更多的醫療相關設施，並將這些設施租賃給合格的運營商，可能包括UHS的子公司。

監管和其他因素

在2020、2019年和2018年，我們收入的25%、25%和24%分別來自與急性護理服務醫院和獨立急診科(FED)運營商的租賃，其中大部分是UHS的子公司。我們的急性護理醫院和聯邦醫療機構經營者賺取的很大一部分收入來自聯邦和州醫療保健計劃，包括聯邦醫療保險和醫療補助(不包括管理的醫療保險和醫療補助計劃)。

我們的急性護理設施和行為保健醫院於2020年12月下旬竣工，其收入的很大一部分來自第三方付款人，包括聯邦醫療保險和醫療補助計劃。近年來，這些政府計劃的變化導致了報銷的限制，在某些情況下，還降低了醫療服務的報銷水平。聯邦和州政府項目的付款會受到法律和法規變化、行政裁決、解釋和決定、使用審查要求以及聯邦和州資金限制的影響，所有這些都可能大幅增加或減少項目付款，並影響向患者提供服務的成本和向設施付款的時間。我們和醫院設施的經營者都無法預測最近和未來的政策變化對我們各自的運營結果的影響。此外，除其他事項外，由於資金要求和立法的其他條款而給聯邦和州政府帶來的不確定性和財政壓力，可能會影響納税人資金用於醫療保險和醫療補助計劃的可用性。此外，可能廢除或取代該立法可能會對醫療服務的報銷產生重大影響。

6

2018年12月14日，德克薩斯州聯邦地區法院認為立法完全違憲。最高法院的結論是，由於2017年減税和就業法案(TCJA)將個人強制令的税收降至0美元(即，它不再產生收入，這是税收的一個基本特徵)，根據國會的徵税權力，個人強制令不再被允許，使得立法這是違憲的。法院還認為，因為個人強制令對立法它與法律的其他部分是分不開的，整個立法是違憲的。由於法院作出了宣告性判決，沒有強制執行法律，立法目前仍在等待上訴。德克薩斯州北區地區法院的裁決已上訴至美國第五巡迴上訴法院。2019年12月18日，第五巡迴上訴法院的三名法官組成的陪審團以2比1的投票結果推翻了立法個人授權是違憲的。這5個字巡迴法院還將案件發回德克薩斯州地區法院，以確定立法條款應該與授權一起受到打擊。2020年3月2日，美國最高法院同意在2020-2021年任期內審理加利福尼亞州和美國眾議院提交的兩起合併案件，要求最高法院審查5名法官的裁決巡迴上訴法院。口頭辯論於2020年11月10日舉行，預計將在2021年做出裁決。2021年2月10日，美國司法部宣佈撤回對最高法院挑戰的支持。在案件進行上訴過程期間，這項立法仍將是法律；然而，此案帶來了額外的不確定性，即是否有任何或所有 可能會被推翻，這就是可能會對醫院造成實質性的不利影響. 如果削減政府支付的差餉或服務範圍，可能會對醫院設施經營者的業務、財政狀況和經營業績造成重大不良影響，進而對我們的醫院設施經營者也會造成重大的負面影響。

此外，醫療保健行業必須遵守聯邦、州和地方政府一級廣泛而複雜的法律和法規，除其他外，這些法律和法規涉及：醫院的收費做法和服務價格；與醫生和其他轉診來源的關係；醫療保健的充分性和醫療設備和服務的質量；設施的所有權；醫療和支助人員的資格；與健康相關的信息和患者病歷相關的保密、維護、隱私和安全問題；設有急診科的醫院對患有緊急情況的患者進行篩查、穩定和轉移；認證、執照發放。建設或擴建設施和服務。

這些法律法規極其複雜，在許多情況下，我們設施的經營者沒有獲得監管或司法解釋的好處。未來，對這些法律和法規的不同解釋或執行可能會使我們運營商當前或過去的做法受到不當或非法的指控，或者可能要求他們在設施、設備、人員、服務、資本支出計劃和運營費用方面做出改變。儘管UHS和我們醫院和聯邦醫療機構的其他經營者認為他們的政策、程序和做法符合政府規定，但不能保證他們不會受到額外的政府調查或行動，或者如果受到制裁、罰款或處罰，他們不會面臨制裁、罰款或懲罰。即使他們最終獲勝，根據上述法律、法規或規則之一進行的重大政府調查或行動也可能對他們產生實質性的不利影響，進而對我們產生不利影響。

我們的每個醫院設施都被認為是經過認證的，這意味着它們是經過認證的，根據相關的州法律和法規獲得了適當的許可，並根據醫療保險計劃獲得了認證。維持經過認證的設施的效果是允許這些設施參與醫療保險和醫療補助計劃。我們醫院設施的運營者認為，這些設施在實質上符合適用的聯邦、州、地方和其他相關法規和標準。然而，如果我們的任何醫院設施失去其認定的認證地位，從而失去聯邦醫療保險或醫療補助計劃下的認證，這些設施將無法從這兩個計劃及其業務中獲得報銷，反過來，我們的醫院可能會受到實質性的不利影響。

與醫療保健行業相關的各種因素和政府監管，如上述因素，影響着我們，因為：

我們的急性護理醫院、行為保健醫院和聯邦醫療服務機構的經營者賺取的收入的很大一部分來自聯邦和州醫療保健計劃，包括聯邦醫療保險(Medicare)和醫療補助(Medicaid)。在聯邦醫療保險(Medicare)和醫療補助(Medicaid)計劃的法定框架下，許多普通急性護理業務都受到行政裁決、解釋和自由裁量權的影響，這些裁決、解釋和裁量權可能會影響根據這兩個計劃中的一個或兩個計劃以及其他第三方付款人支付的款項。聯邦政府根據其醫療保險計劃，根據各種公式向參與計劃的醫院付款。在住院服務方面，本港急症護理醫院的營辦者均受住院準繳費制度規管。在綜合醫療保險計劃下，醫院在每次出院時都會獲得一筆預先確定的固定金額。固定支付金額基於每個患者的醫療保險嚴重程度診斷相關組(“MS-DRG”)。每個MS-DRG都被分配了基於估計的費率

7

治療該特定診斷的普通患者所需的醫院資源強度。這些費率是根據歷史的全國平均成本計算的，沒有考慮醫院在提供護理方面的實際成本。MS-DRG比率每年根據地理區域進行調整，並根據嚴重程度的統計正態分佈進行加權。

在門診服務方面，急症護理醫院是根據門診程序守則，在門診預期付款系統(“PPS”)下支付費用。門診PPS費率是地理調整後的全國支付金額，包括醫療保險支付和受益人自付。在門診繳費計劃下，某些新科技項目和服務可透過過渡性的直通付款和特別發還金額，獲得特別付款。

我們的三家急性護理醫院、行為保健機構和由UHS子公司運營的兩個聯邦醫療機構，以及由獨立第三方運營的兩個聯邦醫療機構和一個亞急性護理醫院設施位於得克薩斯州、佛羅裏達州、加利福尼亞州、弗吉尼亞州、伊利諾伊州和愛荷華州。這些州中的大多數都報告了嚴重的預算赤字，這些赤字在過去幾年的不同時期導致了醫療補助資金的減少，這可能會對我們設施的某些經營者(包括我們醫院設施的經營者)未來獲得的醫療補助報銷水平產生不利影響。我們不能保證我們某些設施的經營者，特別是我們在上述各州的醫院經營者所賺取的醫療補助收入的減少，不會對這些經營者未來的經營業績產生重大不利影響，從而可能對我們產生重大不利影響。

註冊人的行政人員

艾倫·B·米勒先生自1986年我們成立以來一直擔任我們的董事會主席兼首席執行官，並於2003年2月被任命為總裁。他之前一直擔任我們的總統直到1990年。米勒先生現任UHS董事會執行主席，自1978年成立至2020年12月31日，曾擔任UHS董事會主席兼首席執行官。他之前還擔任過UHS總裁的頭銜，直到2009年馬克·D·米勒(Marc D.Miller)當選為UHS總裁。艾倫·B·米勒(Alan B.Miller)先生是馬克·D·米勒(Marc D.D.Miller)的父親，米勒於2008年12月當選為我們的董事會成員，同時也是UHS的總裁兼首席執行官和董事會成員。馬克·D·米勒(Marc D.Miller)曾在2009年至2020年12月31日擔任UHS總裁。

查爾斯·F·博伊爾先生於2003年被任命為我們的副總裁兼首席財務官，並自1991年以來一直擔任我們的副總裁兼財務總監。李·博伊爾先生自1983年以來一直在UHS擔任各種職位。他於2017年被任命為UHS高級副總裁，並繼續擔任其財務總監。他自2003年以來一直擔任UHS副總裁兼財務總監，自1994年以來一直擔任該公司負責企業會計的助理副總裁。

謝麗爾·K·拉馬加諾女士於2003年被任命為信託基金祕書，自1992年以來一直擔任我們的副總裁兼財務主管。拉馬加諾女士自1983年以來一直在UHS擔任各種職位。2017年，她被任命為UHS高級副總裁，並繼續擔任財務主管。自2003年以來，她一直擔任UHS副總裁兼財務主管，自1994年以來，她一直擔任該公司的助理財務主管。

蒂莫西·J·福勒先生於1993年開始受僱於UHS，被選為我們負責採購和發展的副總裁。

我們面臨許多已知和未知的風險，其中許多風險在下面和本年度報告的其他部分進行了描述。下列任何事件都可能對我們的業務、財務狀況和運營結果產生重大不利影響。我們沒有意識到或目前認為無關緊要的其他風險和不確定性也可能影響我們的業務和經營結果。

與新冠肺炎大流行相關的風險

新冠肺炎和其他流行病、流行病或公共衞生威脅可能會對我們租户的業務、我們的業務以及我們的運營結果和財務狀況產生不利影響。

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我們面臨着與公共衞生威脅和流行病相關的風險，包括與新冠肺炎大流行相關的健康擔憂。 2020年3月，世界衞生組織宣佈新冠肺炎疫情為大流行，聯邦政府宣佈新冠肺炎為全國緊急狀態。由於聯邦和州政府實施的各種政策，以及各州的不同，全國許多非必要的企業關閉了不同的時間段。“我們相信，到2020年6月30日，我們幾乎所有的租户都恢復了業務運營。”

雖然新冠肺炎尚未對我們截至2020年12月31日的運營業績產生實質性的不利影響，但我們認為，此次疫情可能對我們租户未來的運營和財務業績產生的潛在不利影響，進而對我們的影響將取決於許多因素，其中大多數因素超出了我們或我們的租户的控制或預測能力。這些因素包括但不限於，疫情蔓延的時間長短和嚴重程度；我們醫院和其他醫療機構的經營者取消或重新安排的選擇性程序的數量，以及我們醫院和其他醫療設施的運營商治療的新冠肺炎患者的數量；我們的租户正在採取的應對新冠肺炎流行病的措施；政府和行政法規的影響，包括旅行禁令和限制、留在原地或待在家中的命令、隔離、促進社會疏遠、關閉企業和限制商業活動；由於患者普遍擔心感染新冠肺炎的風險，我們租户的醫院和其他醫療機構的患者數量發生了變化。刺激計劃對醫療保健行業和我們的租户的影響；由於宏觀經濟狀況惡化(包括企業關閉和裁員導致未參保和保險不足的患者增加)導致的患者數量和付款人結構的變化；臨牀工作人員的潛在中斷以及與我們租户的員工和患者所需的供應相關的短缺和中斷，包括設備、藥品和醫療用品，特別是個人防護設備，或PPE；與員工相關的租户支出的潛在增加, 供應鏈或其他支出；我們的負債以及以可接受的條件為此類債務進行再融資的能力的影響；新冠肺炎疫情導致的金融市場和金融機構業務中斷，這可能會影響我們獲得資本的能力或增加相關的借款成本；新冠肺炎疫情導致我們的物業所在市場的國家和地區總體經濟狀況發生了變化，包括失業率和就業不足水平上升，消費者支出和信心下降。但由於我們每個物業的基礎業務都是由租户運營的，我們不能保證這些業務未來會繼續運營，或者保持租賃義務不變。

我們租賃給Universal Health Services，Inc.全資子公司的三家急性護理醫院的獎金租金是根據每家醫院當前季度收入與基準年度相應季度收入進行比較的計算得出的，因此，如果這些醫院的病人數量和收入大幅下降，我們未來在這些物業上賺取的獎金租金收入可能會大幅下降。這些醫院相信，只要它們經歷了新冠肺炎大流行導致的收入下降和費用增加(按大流行期間的最終衡量)，它們就有資格獲得冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法(CARE法案)規定的緊急基金贈款。

某些因素可能會導致部分租户無法或不願意按現時水平及時向我們支付租金，或尋求修訂或終止租約，從而對我們的入住率水平、我們的收入和現金流以及我們物業的價值產生不利影響，並有可能影響我們將股息維持在當前水平的能力。由於新冠肺炎的限制及其對經濟的影響，我們可能會遇到潛在租户的減少，這可能會對新租約的數量以及現有租約的續約率產生不利影響。新冠肺炎大流行也可能影響我們的負債和以可接受的條件對這些債務進行再融資的能力，以及與新冠肺炎大流行導致金融市場和金融機構業務中斷相關的風險，這可能從融資的角度影響我們；以及我們的資產所在的國家和地區的一般經濟條件因新冠肺炎大流行而發生的變化。現金流和經營結果的減少可能會對重大會計估計中使用的投入和假設產生影響，包括無形資產和長期資產的潛在減值。

關於冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法案(“CARE法案”)和Paycheck保護計劃和醫療保健加強法案(“PPPHCE法案”)的實施和影響存在高度的不確定性，這可能會影響我們的租户將獲得的援助和福利的總額和類型。

最近的立法，包括冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法案(CARE法案)和Paycheck保護計劃和醫療保健加強法案(PPPHCE法案)，已經向醫院和其他醫療保健提供者提供贈款資金，以幫助他們在新冠肺炎大流行期間。儘管CARE法案和PPPHCE法案的實施存在高度的不確定性，聯邦政府可能會考慮額外的刺激和救濟努力。但我們無法預測是否會頒佈額外的刺激措施或其影響。我們無法保證根據CARE法案和PPPHCE法案，我們的租户將獲得多少財務和其他類型的援助，也很難預測這些立法對我們的租户的運營有什麼影響，或者它們將如何影響我們的租户的競爭對手的運營。此外，我們還很難預測這些立法對我們的租户的運營有什麼影響。

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我們無法評估新冠肺炎疫情給我們的租户(以及我們)帶來的預期負面影響將在多大程度上被CARE法案和PPPHCE法案下收到或將收到的金額或利益所抵消。

與監管環境相關的風險

我們醫院設施(包括UHS)和醫療辦公大樓的租户的收入和運營結果受到政府和其他第三方付款人付款的重大影響。

我們醫院設施的經營者、聯邦調查局和我們醫療辦公樓的租户從第三方付款人那裏獲得了很大一部分收入，包括聯邦醫療保險和醫療補助計劃。近年來，這些政府計劃的變化導致了報銷的限制，在某些情況下，還降低了醫療服務的報銷水平。聯邦和州政府計劃的付款會受到法律和法規變化、行政裁決、解釋和決定、利用審查要求以及聯邦和州資金限制的影響，所有這些都可能大幅增加或減少計劃付款，並影響向患者提供服務的成本和向設施付款的時間。我們的租户無法預測最近和未來的政策變化對他們經營的影響。

我們的三家急診醫院和兩家聯邦醫療機構由UHS的子公司運營，兩家聯邦醫療機構和一家亞急性醫療機構由獨立的第三方運營，分別位於得克薩斯州、佛羅裏達州、加利福尼亞州、弗吉尼亞州和伊利諾伊州。這些州中的大多數都報告了嚴重的預算赤字，這些赤字在過去幾年的不同時期導致了醫療補助資金的減少，這可能會對我們設施的某些經營者(包括我們醫院設施的經營者)未來獲得的醫療補助報銷水平產生不利影響。我們不能保證我們某些設施的經營者，特別是我們在上述各州的醫院經營者所賺取的醫療補助收入的減少，不會對這些經營者未來的經營業績產生重大不利影響，從而可能對我們產生重大不利影響。此外，由於《患者保護和平價醫療法案》(Patient Protection And Affordable Care Act)的資金要求和其他條款給聯邦和州政府帶來的不確定性和財政壓力，可能會影響納税人資金用於聯邦醫療保險(Medicare)和醫療補助(Medicaid)計劃的可用性。如果削減政府支付的差餉或服務範圍，可能會對醫院設施經營者的業務、財政狀況和經營業績造成重大不良影響，進而對我們的醫院設施經營者也會造成重大的負面影響。

除了政府補償計劃的變化外，我們的醫院運營商與包括管理醫療組織在內的私人付款人談判有利合同的能力，對這些設施的收入和運營結果產生了重大影響。私人付款人，包括管理醫療組織，越來越多地要求醫院接受較低的付款率。我們的醫院運營商希望第三方繼續努力，積極管理報銷水平和成本控制。減少從第三者付款人收到的補償金額，可能會對我們醫院經營者的財政狀況和經營業績產生重大不利影響。

聯邦醫療保險和醫療補助資金的減少或變化可能會對我們設施運營商(包括UHS)未來的運營業績產生實質性的不利影響，這反過來可能會大幅減少我們的收入和淨收入。

2013年1月3日，《2012年美國納税人救濟法》(《2012年法案》)簽署成為法律。2012年法案將2011年預算控制法案規定的自動減支削減推遲了兩個月。推遲的自動減支包括在十年內每年削減2%的醫療保險支出給提供者。醫療補助計劃不受自動減支的限制。為了抵消這項立法的成本，2012年的法案在十年內減少了向其他提供商支付的總金額近260億美元。其中大約一半的資金將來自減少對醫院的醫療保險報銷。儘管2013年兩黨預算法案減少了某些與自動減支相關的預算削減，但與聯邦醫療保險計劃相關的支出削減仍然存在。2013年12月26日，包括《2013年SGR改革法案路徑》(簡稱《法案》)在內的《2013年兩黨預算法案》H.J.Res.59簽署成為法律。此外，2014年2月15日頒佈了公法113-082。2012年法案和隨後的聯邦立法通過將強制性計劃(包括聯邦醫療保險)的自動減支再延長三年，至2027年，實現了新的節省。根據2021年綜合撥款法案(CAA)，取消了從自動減支到2021年3月31日的醫療保險支付減少2%。

2012年法案包括一項文件和編碼(“DCI”)調整，以及減少醫療補助不成比例的共享醫院(“DSH”)付款。預計DCI調整將在10年內節省105億美元，通過向下調整年度基本支付增幅，減少住院和過夜護理的醫療保險醫院預計支付金額。這些削減是為了彌補醫療保險當局認為由於過渡到與醫療保險嚴重程度診斷相關的羣體而向醫院支付的“過高費用”，這些費用的減少是為了彌補因過渡到醫療保險嚴重程度診斷相關羣體而發生的“多付”給醫院的費用。醫療補助DSH支付的減少預計將在10年內節省42億美元。這一條款已經被多次推遲，最近一次是根據CAA，這進一步將DSH付款削減從2024年推遲到2027年。在削減期間，州醫療補助DSH從聯邦基金中的撥款將每年減少80億美元。我們無法預測這些支付政策將對運營商(包括UHS)以及我們的業務產生什麼影響。

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醫療改革的不確定性可能會對我們設施運營商(包括UHS)的業務和未來運營結果產生重大影響，這反過來可能會大幅減少我們的收入和淨收入。

2010年3月23日，奧巴馬總統簽署了《患者保護和平價醫療法案》(簡稱《立法》)，使之成為法律。2010年3月30日，包含多項立法修正案的《2010年醫療和教育和解法案》(簡稱《和解法案》)簽署成為法律。該立法與“和解法案”(統稱為“立法”)相結合的兩個主要目標是提供更多獲得醫療保險的機會，並減少與醫療相關的費用。

儘管預計這項立法將導致美國未參保患者的減少，這將減少運營商從無法收回的應收賬款中扣除我們設施的費用，但該立法對聯邦醫療保險和醫療補助做出了一些其他改變，我們認為這可能會對我們設施的經營者產生不利影響。據預測，這項立法將導致在10年內淨減少支付給醫院的醫療保險和醫療補助，總額為1550億美元。該立法修訂了聯邦醫療保險(Medicare)和醫療補助(Medicaid)計劃下的報銷，以強調高效提供高質量的醫療服務，並在這些計劃下包含了一些激勵和懲罰措施，以實現這些目標。該立法規定，2010至2019年聯邦財政年度的市場籃子年度更新減少，生產率抵消了2011年10月1日開始的聯邦醫療保險B部分可報銷項目和服務的市場籃子更新，以及2012年10月1日開始的聯邦醫療保險住院服務的市場籃子更新。這項立法和隨後的修訂規定了減少Medicare DSH和Medicaid DSH的付款。Medicare DSH的削減始於2013年10月，而Medicaid DSH的報銷計劃於2024年開始。這項立法實施了一項基於價值的採購計劃，這將獎勵提供高效醫療服務的人。相反，某些設施因未能達到質量標準而獲得的補償將減少；這些醫院將包括那些重新入院或醫院獲得性疾病比率過高的醫院。

2012年，美國最高法院的一項裁決限制了聯邦政府擴大醫療保險覆蓋範圍的能力，方法是保留立法中的違憲條款，這些條款試圖因州政府不遵守某些醫療補助覆蓋要求而撤回聯邦資金。根據這一決定，聯邦政府可能不會通過減少現有的醫療補助資金來懲罰選擇不參加醫療補助擴大計劃的州。因此，各州可以選擇接受或不參與，而不會冒着失去聯邦醫療補助資金的風險。因此，包括德克薩斯州在內的許多州都沒有在沒有聯邦資金損失的情況下擴大他們的醫療補助計劃。聯邦醫療保險和醫療補助服務中心(CMS)已經批准了第1115條的示範豁免，規定了某些符合醫療補助條件的個人的工作和社區參與要求。但預計這將導致覆蓋範圍縮小，並可能增加對我們設施運營商的無償護理，在獲得這些示範豁免的州。

立法中直接或間接影響醫療保險和醫療補助報銷的各種條款預計將在幾年內生效。這項立法對醫療保健提供者的影響將受到實施法規、解釋性指導以及未來可能的立法或法律挑戰的影響。某些立法條款，如創建聯邦醫療保險共享儲蓄計劃(Medicare Shared Savings Program)，給未來聯邦計劃如何報銷醫療保健帶來了不確定性。因此，目前我們無法預測法例對醫院經營者日後的發還款項有何影響，亦不能保證法例不會對物業租户或經營者日後的經營業績造成重大不良影響，從而影響我們的業務。

該立法還包含旨在減少醫療欺詐和濫用的條款。這項立法修改了幾項現有法律，包括聯邦反回扣法令和虛假索賠法案，使政府機構和私人原告更容易在針對醫療保健提供者的訴訟中獲勝。雖然國會此前修訂了反回扣法規的意圖要求，規定一個人不需要“具有違反該法規的實際知識或具體意圖”才能被發現違反了此類法律，但該立法還規定，根據聯邦民事虛假索賠法案的規定，任何違反反回扣法規的物品或服務的索賠也被視為虛假索賠。該立法規定，醫療保健提供者扣留超過60天的多付款項，將受到聯邦民事虛假索賠法案的約束，儘管實施這一法定要求的某些最終法規仍懸而未決。這項立法還將復甦審計承包商計劃擴大到醫療補助。這些修正案還使違反適用法律法規的醫療保健提供者更容易受到嚴厲的罰款和處罰。

這項立法對醫院的影響可能會有所不同。由於法例條文會在未來數年的不同時間生效，我們預計法例內很多條文可能需要進一步修訂。廢除全部或部分立法以推遲實施或撥款的部分內容，以及提出修正案或補充以修改其條款的倡議一直存在。立法試圖廢除或修改立法的最終結果以及對立法的法律挑戰是未知的。已經頒佈的立法取消了對未能維持作為原始立法一部分的醫療保險的處罰。此外，國會已經審議了一項立法，如果獲得通過，將在實質性部分(I)分別取消大型僱主要求獲得或提供醫療保險的規定；(Ii)允許保險公司對沒有保險超過兩個月的個人徵收高達30%的附加費，然後再購買

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覆蓋範圍；(Iii)為購買醫療保險提供税收抵免，並根據收入水平逐步取消税收抵免；(Iv)擴大醫療儲蓄賬户；(V)實行人均對州醫療補助計劃的聯邦資金設定上限，或者，如果州政府當選，則將聯邦資金過渡到阻止撥款；以及(Vi)允許各州尋求豁免某些聯邦要求，這些要求將允許該州以不同於聯邦標準的方式定義基本的醫療福利，並允許某些商業醫療計劃在設定保費時考慮健康狀況，包括先前存在的疾病。

除了立法修改之外，行政部門的行動也會對立法產生重大影響。預計拜登總統將採取行政行動，加強立法，並可能逆轉上屆政府的政策。特朗普政府已指示發佈最終規則：(I)允許形成協會健康計劃，這些計劃將免除某些立法要求，如提供基本醫療福利；(Ii)擴大短期、有限期限醫療保險的可獲得性；(Iii)取消向保險公司支付費用分攤減少付款，否則將抵消聯邦貧困水平的250%或以下的醫療計劃參與者的免賠額和其他自付費用；(Iv)放寬國家創新豁免的要求，這可能會減少個人和小團體市場的註冊人數，並導致更多人蔘加短期、有限期限的保險和協會健康計劃；以及(V)鼓勵僱主使用健康報銷賬户，允許員工在個人市場購買醫療保險。*這些行政部門政策帶來的不確定性導致2018年和2019年交易所註冊人數減少，預計未來幾年將進一步惡化個人和小團體市場風險池。

目前尚不清楚這項立法的哪些部分可能會保留，或者未來的任何立法可能會創造哪些替代或替代計劃。任何這樣的未來廢除或替代可能會對醫療服務的總體報銷產生重大影響，並可能導致與我們醫院經營者提供的服務競爭的服務的報銷。因此，不能保證未來通過的任何聯邦或州醫療改革立法不會對我們醫院的經營者產生負面的財務影響，包括他們與這些潛在立法資助的替代醫療服務競爭的能力，或者我們醫院的經營者的財務狀況不會受到負面影響。/因此，我們不能保證未來通過的任何聯邦或州醫療改革立法不會對我們的醫院經營者產生負面的財務影響，包括他們與此類潛在立法資助的替代醫療服務競爭的能力，或者我們醫院的經營者是否有能力與此類潛在立法資助的替代醫療服務競爭

2018年12月14日，德克薩斯州一家聯邦地區法院認為該立法整體違憲。最高法院得出結論，由於2017年減税和就業法案(TCJA)將個人強制令的税收降至0美元(即不再產生收入，這是税收的一個基本特徵)，根據國會的徵税權力，個人強制令不再被允許，從而使立法違憲。最高法院還裁定，由於個人強制令對立法至關重要，並且與法律的其他部分不可分割，因此整個立法是違憲的。由於法院發佈了宣告性判決，並未強制執行法律，因此該立法在上訴期間仍然有效。此前，德克薩斯州北區地區法院的裁決被上訴至美國第五巡迴上訴法院(U.S.Court of Appeals for the Five Circuit)。2019年12月18日，第五巡迴上訴法院的三名法官組成的陪審團以2比1的投票結果推翻了這項立法，稱其違憲。這5個字巡迴法院還將案件發回得克薩斯州地區法院，以確定哪些立法條款應該受到授權。2020年3月2日，最高法院同意審理加利福尼亞州和美國眾議院提交的兩起合併案件，要求最高法院複審美國上訴法院對這5人的裁決此外，委員會還將審查巡迴裁決，並審查如果授權違憲，是否可以將其與立法的其他部分分開。口頭辯論於2020年11月10日舉行，預計將在2021年做出裁決。2021年2月10日，美國司法部宣佈撤回對最高法院挑戰的支持。在案件進行上訴過程期間，這項立法仍將是法律；然而，該案給是否可以推翻任何或全部立法帶來了額外的不確定性，這給醫療保健行業帶來了操作風險。我們無法預測取消個人強制税懲罰的效果，最終的結果和效果加利福尼亞州訴德克薩斯州案凱斯。雖然2020年選舉的結果可能會降低立法被全部或部分取消的風險，但有關立法執行的持續不確定性給醫療保健提供者的戰略和業務規劃努力帶來了不可預測性，這本身就構成了一種風險。

根據這項立法，醫院必須公開其標準收費清單，從2019年1月1日起，CMS要求這一披露採用機器可讀的格式，幷包括所有醫院項目和服務的費用，以及診斷相關羣體的平均費用。2019年11月27日，CMS發佈了《醫院公開標準收費價格透明度要求》的最終規則。這項規定於2021年1月1日生效，要求所有醫院還公佈醫院可以向患者提供的所有項目和服務的付款人特定談判費率、最低談判費率、最高談判費率和現金，包括個別項目和服務以及服務包。不遵守這些要求可能會導致每天的罰款。

作為CAA的一部分，國會通過了旨在防止或限制某些情況下患者餘額賬單的立法。CAA解決了來自緊急服務、網絡內設施的網絡外輔助提供者和空中救護車承運商的意外醫療賬單。除非得到知情同意，否則法律禁止在提供網絡外緊急服務或網絡內設施的網絡外服務時進行突擊計費。在這些情況下，醫療服務提供者不得向患者收取超過網絡內費用分攤要求的任何金額。這項立法要求在頒佈後一年內實施法規。

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這種以價值為基礎的採購趨勢可能會對我們醫院經營者的收入產生負面影響。

我們認為，政府和私人付款人基於價值的採購舉措將財政激勵與醫療質量和效率捆綁在一起，這將越來越多地影響我們醫院和其他醫療機構的運營結果，如果它們無法達到預期的質量標準，可能會對其收入產生負面影響。這項立法包含了一些條款，旨在促進聯邦醫療保健計劃中的基於價值的購買。聯邦醫療保險現在要求提供者報告某些質量措施，以便獲得以前自動獎勵的住院和門診手術的全額報銷增加。此外，達到或超過某些質量績效標準的醫院將獲得更高的報銷金額，而因特定條件而出現“超額再入院”的醫院將獲得更低的報銷額度。此外，醫療保險不再向醫院支付治療某些醫院獲得性疾病的額外費用，除非這些條件在入院時存在。從聯邦財政年度(FFY)2015年開始，前一年在全國所有醫院中排名最差25%的醫院將獲得更少的醫療保險報銷。該立法還禁止使用醫療補助計劃下的聯邦資金來補償提供者治療某些提供者可以預防的疾病。

私人支付者中也有一種趨勢，即基於價值購買醫療服務。許多大型商業支付者要求醫院報告高質量的數據，其中幾個支付者不會為某些可預防的不良事件向醫院報銷。我們預計基於價值的購買計劃，包括根據患者結果衡量標準進行報銷的計劃，將變得更加普遍，並涉及更高比例的報銷金額。目前，我們無法預測這種趨勢會如何影響醫院經營者的經營業績，但如果他們無法達到政府和私人付款人所制定的質量標準，可能會對他們的收入造成負面影響。

未能遵守聯邦醫療保險(Medicare)或醫療補助(Medicaid)等政府報銷計劃、許可和認證要求、欺詐和濫用法規或新的立法進展的運營商可能無法履行對我們的義務。

我們的運營商，包括UHS及其子公司，受到許多聯邦、州和地方法律法規的約束，這些法規會因立法、規則和法規的通過以及對現有法律的行政和司法解釋而經常發生重大變化(有時具有追溯性)。這些變化的最終時間或效果無法預測。政府監管可能會對我們運營商的經營成本以及政府和其他第三方付款人獲得的補償金額產生巨大影響。如果我們的任何運營商未能遵守這些法律、要求和法規，可能會對他們履行對我們的義務的能力造成不利影響。這些規定包括，除其他事項外，包括：醫院帳單慣例和服務價格；與醫生和其他轉診來源的關係；醫療保健的充分性；醫療設備和服務的質量；醫務人員和支持人員的資格；電子健康記錄法規的實施和繼續遵守；與健康相關的信息和患者病歷相關的保密、維護和安全問題；設有急診科的醫院對患有緊急情況的患者進行篩查、穩定和轉移；我們設施的認證、執照和認可；運營政策和程序；以及建設或擴建。

如果我們的經營者未能遵守適用的法律和法規，他們可能會受到刑事處罰、民事處罰(包括吊銷經營一個或多個設施的執照)，以及將一個或多個設施排除在聯邦醫療保險、醫療補助和其他聯邦和州醫療保健計劃之外。施加這樣的處罰可能會危及該運營商向我們支付租約或按揭款項或繼續運營其設施的能力。此外，我們的獎金租金是根據UHS醫院設施的淨收入計算的，而淨收入又受到這些承租人從政府獲得的報銷金額的影響。

儘管UHS和我們急性護理設施的其他運營商認為他們的政策、程序和做法符合政府規定，但不能保證他們不會受到政府的調查或行動，或者如果受到政府調查或行動，他們不會面臨制裁、罰款或懲罰。由於這些法律法規很多都是比較新的，在很多情況下，我們的經營者沒有獲得監管或司法解釋的好處。未來，對這些法律和法規的不同解釋或執行可能會使他們當前或過去的做法受到不當或非法行為的指控，或者可能要求他們在設施、設備、人員、服務、資本支出計劃和運營費用方面做出改變。即使他們最終獲勝，根據上述法律、法規或規則之一進行的重大政府調查或行動也可能對他們產生實質性的不利影響，進而對我們產生不利影響。

美國現在和未來的聯邦税收改革立法可能會對REITs產生積極和消極的影響，影響方式很難預料。

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2017年12月22日簽署成為法律的《2017年減税和就業法案》(簡稱《2017年税法》)對企業和個人税率以及税收計算進行了重大改變。雖然2017年税法沒有對我們產生重大的直接影響，但它可能會間接影響我們，因為我們的租户和我們開展業務的司法管轄區以及REITs的整體投資理念可能會受到積極和負面的影響。此外，2017年税法的整體影響取決於聯邦税務當局未來可能發佈的解釋和法規，以及州和地方税收針對2017年税法的變化，未來此類解釋、法規和其他變化可能會對我們產生不利影響。

UHS及其子公司面臨懸而未決的法律訴訟、據稱的股東集體訴訟、政府調查和監管行動。

UHS及其子公司面臨懸而未決的法律行動、政府調查和監管行動。由於UHS在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度中分別約佔我們綜合收入的33%、31%和30%，而且由於UHS的一家子公司是我們的顧問，因此鼓勵您獲取並審查法律程序通用醫療服務公司的10-K和10-Q表格中的一節，公開提交給美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)。這些申請由UHS獨家負責，在此不作參考。

針對訴訟和政府調查中的指控，或類似事項和任何相關宣傳，為自己辯護可能會帶來巨大的成本，並可能需要UHS管理層的高度關注，UHS的聲譽可能會受到嚴重損害。UHS表示，它無法預測這些事件的結果，也無法合理估計任何此類損失的金額或範圍；但是，這些訴訟的結果以及已發表的有關這些事件的調查、宣傳和新聞文章，可能會對他們的業務、財務狀況、運營結果和/或現金流產生重大不利影響。

UHS正在並可能遭受其他已知和未知的或有損失，這些損失可能與過去、現在和未來的事實、事件、情況和發生有關。如果在部分或全部法律訴訟或其他或有損失中出現不利結果，或者如果未來針對UHS提出成功的索賠和其他訴訟，可能會對其財務狀況、運營結果和流動性產生重大不利影響，進而可能對我們產生重大不利影響。

特別是，政府的調查，以及Qui Tam和股東訴訟，可能會導致實質性的罰款、處罰、損害賠償或其他制裁，包括被排除在政府醫療保健計劃之外。涉及聯邦醫療保險和醫療補助問題的訴訟和解通常需要金錢支付和公司誠信協議，其中每一項都可能對UHS的業務、財務狀況、運營結果和/或現金流產生重大不利影響，進而可能對我們產生重大不利影響。

所需的監管批准可能會延遲或禁止轉移我們的醫療設施。

將醫療設施轉讓給後續租户或運營商可能需要獲得監管部門的批准或批准，包括但不限於根據需要證明法律和醫療保險和醫療補助提供者安排獲得的所有權變更審批，而轉讓其他類型的商業運營和其他類型的房地產不需要這些審批。任何租户或運營商的更換可能會因轉移設施所需的任何聯邦、州或地方政府機構的監管批准程序或更換獲得管理設施許可的運營商而被推遲。如果我們無法以優惠條款找到合適的替代租户或運營商，或根本無法找到合適的替代租户或運營商，我們可能會接管設施，這可能會使我們承擔繼任責任，或者要求我們賠償我們可能向其轉讓經營權和許可證的後續運營商，所有這些都可能對我們的業務、運營結果和財務狀況產生實質性的不利影響。

與業務運營相關的風險

醫療保健行業日益激烈的競爭導致我們的運營商(包括UHS)的收入下降，成本上升，並可能影響我們的收入、物業價值和租約續約條款。

醫療保健行業競爭激烈，近年來，醫院和其他醫療保健提供者之間對患者和醫生的競爭加劇。在我們的設施所在的大部分地理區域，都有其他設施提供與我們設施所提供的服務相媲美的服務。此外，一些相互競爭的設施由税收支持的政府機構或非營利性公司所有，可能得到捐贈和慈善捐款的支持，並免除財產税、銷售税和所得税。此類豁免和支持不適用於我們設施的某些運營商，包括UHS。

在某些市場，某些與我們競爭的設施可能比我們的設施擁有更多的財力、更好的裝備和更廣泛的服務。位於我們設施服務區域的某些醫院是專科醫院，提供我們醫院運營商可能不提供的醫療、外科和行為健康服務。這個

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門診治療和診斷設施、門診外科中心和獨立的門診外科中心的增加也增加了我們運營商的競爭。

此外，我們設施的經營者面臨來自其他醫療服務提供者的競爭，包括醫生擁有的設施和其他競爭設施，包括由UHS運營但其不動產不屬於我們的某些設施。此類競爭在包括但不限於德克薩斯州麥卡倫(McAllen)醫療中心所在地(一家擁有370張牀位的急性護理醫院)和加利福尼亞州河濱縣(我們的西南醫療系統所在地-內陸山谷校區(Inland Valley Campus)-一家擁有130張牀位的急性護理醫院)都有。

此外，醫院員工中醫生的數量和質量是決定醫院競爭優勢的重要因素。通常情況下，醫生負責做出入院決定並指導患者的治療過程。由於我們設施的經營者亦會與其他醫護機構競爭，他們在招聘和挽留合資格的醫院管理人員、護士和其他醫療人員方面，可能會遇到困難。

我們預計，我們的運營商，包括UHS，未來將繼續面臨日益激烈的競爭，這可能會導致患者數量下降，損害他們的業務，進而可能損害我們的業務。

我們很大一部分收入依賴於一家運營商。如果UHS遇到財政困難，或因其他原因未能向我們付款，或選擇不續簽我們三家急症護理醫院的租約，我們的收入可能會大幅減少。

在截至2020年12月31日的一年中，來自UHS的租賃支付約佔我們綜合收入的33%。此外，截至2020年12月31日，UHS的子公司租賃了我們擁有的六家醫院設施中的三家，租期分別於2021年和2026年到期。我們不能向您保證，UHS將繼續履行其對我們的義務，或在現有租約預定到期日續簽。此外，如果UHS的子公司在租賃條款到期後行使其選擇權購買各自的三家租賃醫院或兩家租賃的聯邦醫療機構，與目前根據設施租賃賺取的租金收入相比，如果我們無法從銷售收益中賺取有利的回報率，我們未來的收入可能會下降。UHS未能或沒有能力履行對我們的義務，或者如果UHS選擇不續簽三家急性護理醫院或兩家聯邦醫療機構的租約，我們的收入和淨收入可能會大幅減少，這反過來可能會減少我們支付的股息額，並導致我們的股價下跌。*請參閲合併財務報表的附註4-租賃會計學有關與UHS的全資子公司內陸谷校區西南醫療保健系統的潛在交易相關的更多信息，請訪問以下網站：Inland Valley Campus。

我們與UHS的關係可能會產生利益衝突。

除了我們很大一部分收入和租賃依賴於UHS之外，自1986年以來，UHS的全資子公司特拉華州UHS公司(“顧問”)一直擔任我們的顧問。根據我們於2019年1月1日修訂和重述的諮詢協議，顧問有義務向我們提交投資計劃，盡最大努力獲得適合該計劃的投資(儘管它沒有義務向我們提供任何特定的投資機會)，向我們提供行政服務，並處理我們的日常事務。此外，我們所有的官員都是顧問的僱員。截至2020年12月31日，我們沒有受薪員工，儘管我們的高管通常會以限制性股票的形式獲得年度股票薪酬獎勵。在特殊情況下，如果董事會薪酬委員會認為適當，我們的員工還可以獲得限制性股票和/或現金獎金形式的一次性薪酬獎勵。我們相信，我們的顧問和UHS為我們提供的管理和諮詢服務的質量和深度無法通過與無關的第三方簽訂合同或自我諮詢來複制，而不會大幅增加成本。我們相信，這些關係在過去對我們是有益的，但我們不能保證它們在未來不會對我們不利。

所有與UHS的交易都必須得到我們大多數獨立受託人的批准。由於我們與UHS及其子公司的歷史和持續關係，在未來，我們的業務往來可能不會像我們與與我們沒有這種關係的第三方達成的那樣，在相同或有利的條件下進行。我們與UHS之間可能會出現我們無法解決的糾紛，或者這些糾紛的解決可能不如我們與第三方達成的解決方案對我們有利。

我們在各種合資企業中持有非控股股權。

在截至2020年12月31日的一年中，我們合併和未合併收入的11%來自五家共同擁有的有限責任公司/有限責任公司，我們在這些有限責任公司/有限責任公司中持有33%至95%的非控股股權。

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缺乏控制使我們面臨投資和收入的潛在損失。雖然我們的擁有權安排在過去對我們有利，但我們不能保證它們在未來會繼續有利。

根據吾等繼續持有非控股擁有權權益的五家有限責任公司/有限責任合夥公司的營運及/或合夥協議，第三方會員及信託有權在任何時間(可能受某些條件規限)向其他會員(“非發售會員”)提出要約(“發售會員”)，當中同意：(I)以發售會員所釐定的價格(“要約出售”)將發售會員的全部所有權權益出售予非發售會員(“要約出售”)(“要約出售”)。(Ii)以同等比例轉讓價格購買非要約成員的全部所有權權益(“要約購買”)。非要約會員有60至90天的時間：(I)以轉讓價格購買要約會員的全部所有權權益，或(Ii)以同等比例轉讓價格將其全部所有權權益出售給要約會員。轉讓的結束必須在非要約會員接受後60至90天內完成。

除上述第三方會員的權利外，我們不時與第三方會員商討買賣權益或標的物業予對方或第三方，但若出售我們的權益或標的物業，我們未必能將所得重新配置為資產，回報與目前相同或更高。在我們無法做到這一點的任何時間內，我們增加或維持當前水平股息的能力可能會受到不利影響，這可能會導致我們的股價下跌。

我們的租户破產、違約、資不抵債或財務狀況惡化，可能會大大推遲我們收取未付租金的能力，或者要求我們尋找新的運營商。

我們的財務狀況和向股東分配的能力可能會受到任何主要租户經歷的財務困難的不利影響，包括破產、資不抵債或業務普遍低迷。我們面臨的風險是，我們的經營者可能無法履行他們的義務，這可能導致他們破產或資不抵債。雖然我們的租賃和貸款為我們提供了終止投資、驅逐經營者、要求立即償還和其他補救措施的權利，但破產法為申請破產或重組的一方提供了某些權利。破產的經營者可能會限制我們在破產程序中收取未付租金或利息的能力。

房地產所有權會產生風險和負債，可能會導致意外的損失或費用。

我們的業務受到與房地產收購和所有權相關的風險的影響，包括：

除了上述風險，我們無法預測我們物業的租賃，包括租賃給UHS子公司的醫院租賃，這些租賃可以選擇在租賃結束時以評估的公允市值購買各自租賃的設施，或在2021年或2026年租賃期限結束時按當前利率或公平市值租賃利率續簽。*請參閲綜合財務報表附註4-租賃會計，瞭解與UHS全資子公司的潛在交易相關的更多信息，該交易涉及西南醫療系統內陸山谷校區(Inland Valley Campus)。如果租約不續期，我們可能需要為這些醫院尋找其他運營商和/或以較不優惠的條款簽訂租約。對我們的醫院行使購買選擇權可能會導致我們的回報率低於目前從這些設施上賺取的租金收入。此外，授予有關承租人在租賃期屆滿後購買或租賃各自租賃醫院的購買選擇權和優先購買權，可能會對我們出售或租賃醫院的能力產生不利影響，並可能導致我們與UHS之間存在潛在的利益衝突，因為第三方提供的價格和條款可能在一定程度上取決於設施在租賃期最後幾年的財務表現。

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如果我們不能保持我們的REIT地位，我們將按正常的公司税率對我們的應税收入繳納聯邦所得税。

為了符合房地產投資信託基金的資格，我們必須遵守某些高度技術性和複雜的國內收入法(Internal Revenue Code)條款。雖然我們相信我們從成立之日起就有資格成為REIT，但不能保證我們一直都有這樣的資格，或者在未來還會保持這樣的資格。如果不符合REIT的資格，我們可能會承擔所得税義務，包括按正常公司税率徵收的聯邦所得税。由此產生的額外所得税可能會大大減少可用於分配給股東和償還債務的現金流。此外，如果取消資格，我們可能會在取消資格後的四年內被禁止成為房地產投資信託基金。此外，如果取消資格，在計算我們的應税收入時，我們將不被允許扣除分配給股東的收入，我們可能會受到州和地方所得税的增加。

即使我們仍然符合REIT的資格，我們也可能面臨其他税收負債，從而減少我們的現金流。

即使我們仍然有資格作為房地產投資信託基金徵税，我們的收入和資產也可能需要繳納某些聯邦、州和地方税，包括任何未分配收入的税收，因喪失抵押品贖回權而進行的某些活動的收入的税收，以及州或地方所得税、財產税和轉讓税。這些税收中的任何一項都會減少可用於支付債務的現金。

REITs支付的股息通常不符合降低税率的條件。

一般而言，美國公司支付給美國個人股東的(合格)股息在2020年繳納聯邦所得税，最高税率為20%(某些納税人需繳納某些附加税)。相比之下，由於我們是REIT，我們對美國個人股東的分配沒有資格享受適用於正規公司分配的降低税率，因此2020年可能需要繳納高達37%的聯邦所得税(某些納税人需要繳納某些附加税)。從REITs和其他公司獲得的股息的不同處理可能會導致個人投資者認為，與其他公司相比，對REITs的投資吸引力較低，這可能會對我們的股票價值產生負面影響。

如果我們無法遵守適用於REITs的嚴格收入分配要求，僅使用經營活動產生的現金，我們將被要求從其他來源產生現金，這可能會對我們的財務狀況產生不利影響。

為了獲得與有資格成為房地產投資信託基金相關的優惠税收待遇，一般來説，我們被要求每年向股東分配至少90%的應税淨收入。此外，我們的收入中任何未分配的部分都要按正常的公司税率徵税，並可能對這些未分配的收入徵收4%的消費税。為了滿足獲得與符合REIT資格相關的税收優惠所需的分配要求，我們可能被要求：(I)即使條件不利於借款，也要尋求借入的資金；(Ii)發行可能會對我們現有股東的未來股息和股票價值產生稀釋影響的股權；和/或(Iii)剝離我們原本可能決定保留的資產。通過這些其他非運營方式獲得資金可能會對我們的財務狀況和未來的運營業績產生不利影響。

遵守房地產投資信託基金的要求可能會導致我們放棄其他有吸引力的機會。

要符合聯邦所得税的REIT資格，我們必須不斷滿足有關我們的收入來源、資產的性質和多樣化、我們分配給股東的金額以及我們股票所有權等方面的測試。我們可能無法進行對我們有利的投資，以滿足符合REIT資格的收入來源、資產多元化或分配要求。因此，遵守房地產投資信託基金的要求可能會阻礙我們進行某些有吸引力的投資。

巨大的潛在負債以及不斷上升的保險成本和可用性可能會對我們運營商的運營產生不利影響，這可能會對他們履行對我們的義務的能力產生負面影響。

與醫療保健行業的典型情況一樣，在正常的業務過程中，我們的運營商(包括UHS)會受到醫療事故訴訟、產品責任訴訟、集體訴訟和其他法律訴訟。其中一些行動可能涉及鉅額索賠，以及鉅額辯護費用。如果他們對專業和一般法律責任索償的最終責任可能與目前的估計有重大變化，如果這些保單限制在未來部分或全部用完，或者賠償金額超過估計，或不在保險覆蓋範圍內，這可能會對我們的經營者的運營產生重大不利影響，進而對我們造成不利影響。

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財產保險費率，特別是加州的地震保險費率也在持續上漲。我們的租户和運營商，包括UHS，可能無法履行他們在租賃和抵押中對我們的保險、賠償和其他義務，從而可能使我們面臨這些風險。此外，我們的租户和運營商可能無法支付他們的租賃或抵押貸款付款，這可能會減少我們的收入，並增加我們的收款和訴訟成本。此外，如果我們被要求取消受影響設施的抵押品贖回權，我們來自這些設施的收入可能會在很長一段時間內減少或取消。此外，在某些情況下，我們可能會在涉及經營者行為的訴訟中被點名為被告。雖然我們不參與我們運營商的活動，我們的標準租約通常要求我們的運營商在某些情況下為我們提供保險，但在此類訴訟中對我們不利的重大判決可能會超出我們和我們的運營商的保險範圍，這將要求我們支付判決費用。.

我們嚴重依賴關鍵管理人員，我們的一名或多名主要高管或我們運營商的大部分當地醫院管理人員的離職可能會損害我們的業務。

我們的高級管理人員和我們運營商當地醫院管理人員的主要成員的專業知識和努力對我們業務的成功至關重要。失去我們的一名或多名高級管理人員或我們運營商的大部分當地醫院管理人員的服務可能會嚴重削弱我們的管理專長以及我們的運營商在我們的設施中提供高效、優質醫療服務的能力，這可能會損害他們的業務，進而損害我們的業務。

投資者對我們行業的興趣與日俱增，運營商或REIT層面的整合可能會增加競爭，降低我們的盈利能力。

我們的業務競爭非常激烈，我們預計它在未來可能會變得更有競爭力。我們競爭醫療保健相關設施的收購、租賃和融資。我們的競爭對手包括但不限於其他REITs、銀行和其他公司，包括UHS，其中一些公司規模更大，資金成本可能比我們低。這些發展可能會導致我們的投資機會減少，與我們的資本成本之間的利差降低，這將損害我們的增長。競爭加劇使我們更難發現併成功利用符合我們業務目標的機會，並可能提高尋求出售的業主的議價能力，從而阻礙我們的投資、收購和開發活動。如果我們不能利用我們的開發渠道，以優惠的價格確定和購買足夠數量的醫療設施，或者如果我們不能以商業上有利的條件為收購融資，我們的業務、運營結果和財務狀況可能會受到重大不利影響。

我們可能會被要求支付鉅額翻新費用，以使我們的某些醫療保健物業適合其他運營商和租户。

醫療設施通常是高度定製的，可能不容易適應與醫療保健無關的用途。為了使房產符合醫療保健用途，通常需要進行改進，比如升級電力、天然氣和管道基礎設施，這些都是昂貴的，有時還會因租户而異。新的或替換的運營商或租户可能需要在物業中使用不同的功能，這取決於該運營商或租户的特定操作。如果目前的經營者或租户無力支付租金而騰出物業，我們可能會在找到另一家經營者或租户之前，為改裝物業而招致鉅額開支。此外，如果物業需要翻新，以容納多個經營者或租户，我們可能會在重新租用空間之前，招致大量開支。這些支出或翻新可能會對我們的業務、運營結果和財務狀況產生實質性的不利影響。

網絡安全事件可能導致違反HIPAA、侵犯會員隱私或其他負面影響。

我們和UHS廣泛依賴我們的信息技術(“IT”)系統來管理臨牀和財務數據，與我們的患者、付款人、供應商和其他第三方進行溝通，並總結和分析運營結果。此外，根據2009年美國復甦和再投資法案，UHS在採用和利用電子健康記錄以及成為健康信息技術的有意義的用户方面進行了大量的技術投資。我們的IT系統容易受到停電、設施損壞、計算機和電信故障、計算機病毒、安全漏洞(包括信用卡或個人識別信息泄露)、破壞行為、盜竊、自然災害、災難性事件、人為錯誤和潛在的網絡威脅(包括惡意代碼、蠕蟲、網絡釣魚攻擊、拒絕服務攻擊、勒索軟件和其他複雜的網絡攻擊)的損壞或中斷，而我們的災難恢復計劃無法考慮到所有可能發生的情況。隨着網絡犯罪分子通過其戰術、技術和程序的發展不斷變得更加複雜，我們已經並將繼續採取額外的預防措施來加強我們的網絡和數據的網絡防禦。但是，如果我們的任何系統損壞、無法正常運行或變得不可用，我們可能會招致大量的維修或更換成本，並可能經歷關鍵數據的丟失或損壞，例如受隱私法和專有業務信息約束的受保護的健康信息或其他數據，以及我們執行關鍵業務的能力受到幹擾或中斷和延遲這可能會對我們的業務和運營結果造成實質性的不利影響，並可能導致重大處罰或罰款、訴訟、客户流失，以及對我們的聲譽和業務造成重大損害, 以及其他損失。另外，我們未來的經營業績，以及

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我們的聲譽可能會因公共衞生信息、其他機密數據或專有商業信息被盜、破壞、丟失或挪用而受到不利影響。

2020年9月，UHS經歷了一次信息技術安全事件，導致UHS暫停用户訪問其與位於美國的業務相關的信息技術應用程序。雖然其信息技術應用程序處於離線狀態，但其在全國各地的設施利用包括離線文檔方法在內的既定備份流程，安全有效地提供了患者護理。UHS已經調查了安全事件的性質和潛在影響，並聘請了第三方信息技術和法醫供應商提供協助。到目前為止，還沒有發現任何未經授權訪問、複製或濫用任何患者或員工數據的證據。事故發生後，其急性護理和行為健康醫院以及企業層面的信息技術應用程序迅速恢復，從而重新建立了與所有主要系統和應用程序的連接，包括電子病歷、實驗室和藥房系統，醫院恢復了正常運營。

與市場狀況和流動性相關的風險

美國經濟和就業狀況的惡化可能會對我們的業務和我們設施運營商未來的運營業績產生重大影響，這反過來可能會大幅減少我們的收入和淨收入。

我們未來的經營業績可能會受到總體經濟狀況惡化的不利影響，這可能會導致失業和/或沒有保險的人數增加。我們運營商的患者數量、收入和財務結果在很大程度上取決於擁有醫療保險的患者的總體情況，而醫療保險在很大程度上取決於個人在某些市場的就業狀況。經濟狀況的惡化可能會導致更高的失業率，這可能會增加沒有醫療保險的人數。因此，我們設施的經營者可能會經歷病人數量的減少。如果發生這種情況，可能會導致我們醫療辦公大樓的入住率下降，以及我們醫院設施運營商賺取的收入減少，這將對我們未來的獎金租金(對UHS醫院設施)產生不利影響，並可能對未來的租約續約條款和醫院物業的潛在價值產生負面影響。

信貸和資本市場的惡化可能會對我們獲得資金來源產生不利影響，我們不能確定在需要時是否有資金可供使用和資金條件，為我們的業務增長提供資金。

為了保持房地產投資信託基金的地位，我們必須將90%的應税收入分配給股東，因此，我們通常不能用運營收入為我們的增長提供資金。因此，我們的增長戰略在一定程度上取決於我們能否以合理的成本籌集額外資本，為新的投資提供資金。我們相信，我們將能夠以合理的成本籌集額外的債務和股本，以便在債務到期日或之前對我們的債務(包括我們擁有非控股股權的各種有限責任公司持有的第三方債務)進行再融資，並以高於我們資本成本的收益率進行投資。我們不能保證在需要時能以令人滿意的條件向我們提供融資，這可能會損害我們的業務。鑑於這些不確定性，我們的增長戰略沒有把握，可能會失敗。

為了滿足我們未來的全部或部分融資需求，我們依賴於各種來源的借款，包括固定利率、長期債務以及根據我們的循環信貸協議的借款。如果任何貸款人無法履行他們未來的承諾，我們的流動性可能會受到影響，這可能會對我們的運營結果和財務狀況產生實質性的不利影響。

此外，我們現在或將來的槓桿化程度，可能會對我們獲得融資的能力造成負面影響，並可能使我們更容易受到競爭壓力的影響。我們償還現有和未來債務的能力取決於我們未來的表現，以及我們以令人滿意的條款獲得額外融資的能力，每一項都受到我們無法控制的財務、商業和其他因素的影響。我們任何未能履行財務義務的行為都將損害我們的業務。

如果我們需要進入資本市場或其他融資來源，不能保證我們能夠以可接受的條件或在可接受的時間內獲得融資。我們無法以我們可以接受的條件獲得融資，這可能會對我們的運營結果、財務狀況和流動性產生實質性的不利影響。

LIBOR的計算方法可能會改變，預計LIBOR將在2021年之後逐步淘汰。

我們的信貸協議允許根據倫敦銀行同業拆借利率計算借款利息。2017年7月27日，英國金融市場行為監管局(FCA)宣佈，2021年以後將不再要求銀行在計算LIBOR時提交利率，逐步取消LIBOR可能會導致建立一個或多個替代基準利率，但目前是

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不確定哪些替代基準利率將取代LIBOR。在此期間，FCA、其他監管機構或執法機構的行動可能會導致計算LIBOR的方法發生變化。目前，無法預測英國或其他地方可能對倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)進行的任何此類變化或任何其他改革的影響。

災難性的天氣和其他自然事件，無論是由氣候變化還是其他原因造成的，都可能導致我們的財產受損。

我們的許多物業位於易受收入損失、成本增加或惡劣天氣條件或自然災害(如野火、颶風、地震、龍捲風和洪水)破壞的地區。如果這些損失超出保險範圍，導致保險費增加，和/或對這些地區物業的需求減少，我們可能會遭受損失。如果氣候變化導致這樣的災害性天氣或其他自然事件在大範圍或局部地區增加，這樣的成本和破壞可能會超出歷史預期。此外，聯邦和州有關氣候變化的立法和法規的變化可能會導致資本支出增加，以提高我們現有物業的能效，並可能要求我們在沒有相應收入增加的情況下，在開發和重新開發物業上投入更多資金。

與我們的證券相關的風險

我們普通股的市值可能會受到各種因素的重大影響。

許多因素，其中一些是我們無法控制的，可能會對我們普通股的股價產生不利影響。這些因素包括本文討論的某些風險、我們的財務狀況、業績和前景、REITs發行的類似證券的市場、人口結構變化、我們的運營商和其他醫院公司的經營業績、我們的財務估計或證券分析師建議的變化、新聞界或投資界的猜測、戰爭、恐怖主義和其他敵對行動的可能影響、不利天氣條件(無論是否由氣候變化引起)、季節性疾病的水平、經濟、金融市場或整體利率環境的總體條件變化，或其他影響醫療保健行業的發展。

當利率上升時，我們的普通股價格可能會下跌。

我們的普通股和其他股息股一樣，對市場利率的變化很敏感。作為對不斷變化的利率的反應，我們普通股的價格可能會表現得像長期固定收益證券，與短期工具相比，可能會有更大的波動性。各種各樣的市場因素都可能導致利率上升，包括央行貨幣政策、通脹上升和總體經濟狀況的變化。鑑於利率已接近歷史低點，與加息相關的風險加劇，但預計未來可能會增加，對市場和我們普通股的價格產生不可預測的影響。利率普遍上升的後果可能會妨礙我們進入資本市場，影響我們在房地產的基礎投資的流動性，進而限制管理層對不斷變化的租户情況或投資機會的有效反應範圍。有限的運營選擇可能會進一步阻礙我們維持或增加股息的能力，因此我們普通股的市場價格可能會進一步下跌。

我們的信託聲明和章程以及馬裏蘭州法律和我們與UHS的租約中的所有權限制和反收購條款可能會推遲、推遲或阻止控制權的變更或其他可能為股東提供收購溢價的交易。我們受到重大的反收購條款的約束。

為了保護我們免受因聯邦所得税而失去REIT地位的風險，我們的信託聲明允許我們的受託人贖回收購或持有的超過我們已發行和已發行股票的9.8%的股份，受託人認為這將危及我們的REIT地位。此外，任何收購我們的普通股或優先股會導致我們喪失REIT資格的交易都是無效的。贖回權可能會延遲、推遲或阻止我們公司控制權的變更，並可能對我們的股東實現高於我們普通股市場價格的溢價產生不利影響。

我們的信託聲明授權我們的董事會發行額外的普通股和優先股，並確定我們發行的任何系列優先股的優先股、權利和其他條款。儘管我們的董事會目前無意這樣做，但它可能會建立一系列優先股，這些優先股可能會推遲、推遲或阻止交易或控制權的變更，這些交易或控制權的變更可能涉及支付高於我們普通股市場價的溢價，或者以其他方式符合我們股東的最佳利益。

我們和UHS的某些子公司之間的總租約文件管理着UHS的三家急救醫院物業和租賃給UHS子公司的獨立急診室，其中包括一項控制條款的變更。這個

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控制權變更條款授予UHS在信託控制權發生變更時提前一個月通知的權利，以其評估的公平市價購買任何或所有租賃醫院物業。行使這一購買選擇權可能會導致從收到的銷售收益中賺取的回報率低於目前在此類設施上賺取的租金收入。

這些條款可能會阻礙主動收購提議，或使第三方更難控制我們，這可能會對我們證券的市場價格產生不利影響，並阻止股東獲得收購溢價。

沒有。

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下表顯示了我們對租賃給UHS和其他非相關方的醫院設施的投資，還提供了與我們在其中有重大投資的各種物業相關的信息，其中一些投資是通過權益法核算的。病牀容量(醫院設施)和5年入住率是根據承租人提供的資料確定的。