附件 10.10

對標準進行第二次 修改

工業/商業 單租户租賃-毛收入

航空商業地產協會標準工業/商業土地租約第二次修訂--總(第二次修訂)於2023年1月31日由兩家兄弟公司(出租人)和極地電力公司(承租人)在參考以下事實後簽訂：

R E C I T A L S

答：出租人和承租人簽訂了該航空商業地產協會標準工業/商業土地租約-總租約日期為2014年11月7日，經2019年3月25日的《租約第一修正案》修訂，租約一般稱為加州卡森市加德納大道249號，郵編：90248。

(此處連同所有修訂和附錄統稱為“租賃”)

B.根據本第二修正案，承租人和出租人希望延長租賃期限並對租賃進行進一步修訂，並在此同意如下所述的變更。

現在 因此，考慮到前述陳述和本協議中所載的相互契諾和承諾，併為了其他善意和有價值的對價--在此確認已收到並得到充分的對價--雙方同意如下：

1. 延長期限。本租賃期自2023年3月1日起延長三(3)年，至2026年2月28日(“延長期”)屆滿。

2. 基本租金。延展期間的每月基本租金如下：

3. 維修和改進積分。出租人應向承租人提供不超過27,900.00美元的租金抵免(“租金抵免”)，用於下列維修和改善，這是承租人 有義務和責任促使其履行和完成的：

作為出租人向承租人提供任何租金抵免的條件，承租人應在簽訂任何合同或開始 第3a項所述工作之前。和3b.上述(I)從信譽良好的許可承包商處獲得至少兩份待完成工程的估算，以及(Ii)將待完成材料和工程的估算和合同副本提供給出租人，供出租人事先 書面批准。

在出租人批准的待完成工程滿意完成後，承租人應向出租人提交上述第3A項和第3B項已完成工程的付款憑證給出租人和/或供應商，此後出租人應立即檢查完成的工程，一旦出租人批准，出租人應貸記承租人向完成工程的承包商或供應商支付的金額 不得超過以上就同意完成的3a和3b項工程規定的金額。

儘管有任何與本合同相反的規定，出租人仍保留獲得上述3a和3b項工程估計數的權利，並可根據其選擇要求其承包商完成工程。出租人也打算通過為3a中所述工作提供補貼的其他機構向南加州愛迪生尋求補償。承租人同意與出租人合作調查並 尋求這些可能的來源以補貼成本和費用。

6.禁止反言。承租人聲明並保證：(I)自2015年1月1日起，出租人一直佔有物業；且(Ii)截至本第二修正案之日，出租人已履行租賃規定出租人的所有義務；不存在任何抵銷、反索賠、承租人在租賃項下的違約索賠或抗辯；也未發生因時間推移或發出通知而構成對出租人的抵消、反索賠、違約索賠或抗辯的任何事件。

7. 對應方。本修正案可在一個或多個對手方簽署，每個對手方均應視為原件，所有這些對手方共同構成一份相同的文書。

8. 不做進一步修改。除本修正案所載者外，經修訂的租約的所有條款及條文均適用，並保持不變及完全有效。

茲證明，本修正案自上述第一年之日起生效。