附件 10.9

第一次對標準進行修改

工業/商業 單租户租賃-毛收入

航空商業地產協會標準工業/商業土地租約的第一次修訂--總(本“修訂”) 於2019年2月5日由兩兄弟L.P.(“出租人”)和Polar Power Inc.(“承租人”)簽訂， 參考以下事實：

獨奏會

答：出租人和承租人簽訂了某航空商業地產協會標準工業/商業土地租賃合同，日期為2014年11月7日，僅供參考(本文統稱為“租賃”) 租約的名稱為加利福尼亞州卡森市加德納大道249號。

承租人和出租人希望對本租約作出某些修改，並同意如下所述的修改。

現在 因此，考慮到上述陳述和本協議所載的相互契約，併為其他良好和有價值的對價--在此確認這些對價的收據和充分性--雙方同意如下：

1. 延長期限。特此延長租期四(4)年，自2019年3月1日起，新的到期日為2月28日(“延長期”)，

3. 基本租金。延展期間的每月基本租金如下：

4.Net 租賃。雙方打算將租賃作為淨租賃。承租人在此同意承擔租賃合同第8款中規定的所有保險的費用，以及根據本合同條款任何一方應提供的任何其他保險的費用。

租賃。現將第10款全部刪除，代之以本合同附件“A”中的措辭，並將本條款的一部分改為新的第10款。

5.維修和改進的積分 。房東應將以下規定金額計入租户的貸方，用於商定的維修和改善

承租人應提交上述第5a至5c項中已完成工程的承包商發票，此後出租人應立即檢查已完成的工程，一旦出租人批准，出租人應向進行工程的承包商支付不超過每項待完成工程規定的金額。

6. 由出租人進行維修。出租人應在延長期開始後60天內履行下列事項，費用和費用由出租人承擔。

A. 重新粉刷花園大道沿線的前圍欄。還有蓋茨。

7.禁止反言。承租人聲明並保證：(I)其自2015年1月1日起擁有物業；且 (Ii)據承租人所知，截至本第一修正案之日，出租人已履行租賃項下出租人的所有義務；租賃項下承租人不存在針對出租人的抵銷、反索賠、違約索賠或抗辯；且未發生因時間推移或發出通知而構成對出租人的冒犯、反索賠、違約索賠或抗辯的 事件。

8. 對應對象。本修正案可在一個或多個對手方簽署，每個對手方均應視為原件，所有這些對手方共同構成一份相同的文書。

9. 不做進一步修改。除本修正案所述外，租約的所有條款和條款均應適用，並且保持不變並具有全部效力和作用。

茲證明，本修正案自上述第一年之日起生效。

展品“A”

10. 房地產税。

10.1定義。在此使用的術語“房地產税”應包括任何形式的評估；房地產，一般、特別、普通或非常，或租金或税(不包括遺產税、個人所得税或遺產税)；改善債券；和/或對出租人在房產或項目中的任何法律或衡平法權益徵收或徵收的許可費，出租人從中獲得其他收入的權利，和/或出租人的租賃業務，由任何有直接或間接徵税權力的機構 ，如果資金是參照建築地址產生的。不動產税還應包括任何税、費、徵費、評估或收費，或其中的任何增加：(I)因本租賃期內發生的事件而徵收，包括但不限於房屋所有權的變更，以及(Ii)出租人根據本租約向承租人提供的機器或設備徵收或評估。

10.2納税。除基本租金外，承租人還應在適用的拖欠日期前至少20天向出租人支付相當於應於 到期的房地產税分期付款的金額。如果任何此類分期付款涵蓋本租賃到期或終止之前或之後的任何時間段，則應按比例分攤承租人在該分期付款中的份額。如果承租人在任何租金支付上產生滯納金，出租人可以估計當前的房地產税，並要求承租人每月在支付基本租金時提前向出租人支付此類税款。這種按月支付的數額應等於估計的税款分期付款金額除以該分期付款拖欠前一個月的剩餘月數。當已知適用税單的實際金額時，應根據需要調整每月等額預付款的金額，以提供繳納適用税款所需的資金。如果出租人收取的金額不足以支付到期的不動產税，承租人應應出租人的要求向出租人支付必要的額外款項。預付款可以與出租人的其他款項混在一起，不計息。如果承租人在履行其在本租賃項下的義務時違約，則出租人可將任何此類預付款視為額外保證金。

10.3聯合評估。如果房屋沒有單獨評估，承租人的責任應是評估的地塊內包括的所有土地和改善工程的不動產物業税的公平比例，該比例將由出租人根據評估師工作表中分配的各自估值或合理 可用的其他信息確定。

10.4個人財產税。在拖欠之前，承租人應支付對承租人擁有的改建、公用設施安裝、行業固定裝置、傢俱、設備和承租人的所有個人財產評估和徵收的所有税款。在可能的情況下，承租人應將承租人擁有的改建和公用設施、行業固定裝置、傢俱、設備和所有其他個人財產與出租人的不動產分開進行評估和計費。如果承租人的上述財產需要以出租人的不動產進行評估，承租人應當在收到承租人財產應納税額的書面説明後10日內向出租人支付應繳納的税款。

附件 “B”

(20:#745195	控制 Komfort Systems， 公司 供暖 -通風/通風-空調
2018年11月21日	通過 電子郵件：Nick@TriadManagementinc.com

尼克·J·維爾齊先生

三合會 管理

勝利大道21201號，255號套房

加州卡諾加公園，郵編：91303

回覆：Gluck， (不超過價格)，加利福尼亞州親愛的加德納大道249號

維爾茲先生，

感謝您 給我們機會給您一個不超過的價格來修復上面提到的項目的熱點和冷點。我們 很高興提交以下內容供您參考。

工作 包括：

拆除四(4)個現有的管道煙霧探測器，並配備和安裝四(4)個新的管道煙霧探測器。

正確地 對現有運營商V.T.系統進行編程。

AIR 根據我們從三合會管理部門收到的工程圖紙平衡內部辦公空間。

預算 包括：材料、人工和適用的銷售税。

備註：

免責條款：

所有高壓線、所有管道、切割、修補、油漆、框架、屋頂、取芯、鋸切、冷凝水排水口、煙霧探測器、防火擋板、生命安全、現有空調設備的過濾器、管道壓力測試和/或測試、LEED認證、空調系統調試、對現有三通和/或瓷磚的損壞、結構工程和/或計算、工程圖紙、清潔和/或粉刷現有供應和/或迴風格柵和/或格柵，垃圾和演示的垃圾桶、計劃檢查、普遍的工資和加班時間。維修現有的空調設備、變風量風箱和/或現有的恆温器。

總預算：-$1.：J2，1..：3.：.9.：.5.：..=：0.：.0(L.：Vic.：：o：.：.；id=-=a.：.：ft.：.er：-3：：.；0：....：d=-av&.，；s.j‘- I 就像賬單上所説的那樣進步。

如果您有任何問題，請 隨時致電。

真誠地

UR.Y

鮑勃·R·楊斯馬

運營 經理

加利福尼亞州布埃納公園奧蘭索普大道#H，郵編：90620

電話：714/994-4232傳真：714/994-4587

附件 “C”

發信人： 路易斯·扎瓦拉

發送時間： 2018年8月23日星期四下午3：42

收件人： 尼克·J·維爾齊

抄送： Sanford Lee Shadrow

主題： 回覆：249

尼克，

您的供應商是否有任何更新？

下面 是我們地板承包商的報價：

你好，亞瑟，關於辦公區的價格如下

主要商業辦公室存在潮濕問題249 e Gardena Blvd。