附件10.4E

租契的第四項修訂

本租賃第四修正案(下稱“第四修正案”)於2023年3月24日由特拉華州有限責任公司(“房東”)和特拉華州有限責任公司(“承租人”)之間簽訂。

R E C I T A L S：

A.業主和租客是經日期為2021年4月19日的《租約第一修正案》(《第一修正案》)、日期為2021年11月1日的《租約第二修正案》(《第二修正案》)和日期為2023年3月24日的《租約第三修正案》(《第三修正案》，連同原始租約、第一修正案和第二修正案，即《租約》)修訂的某一份日期為2018年6月28日的租約(“原租約”)的雙方，據此，租户租賃(受制於下文演奏會B)約119,642平方英尺的可租賃空間(“RSF”)，包括(I)位於加利福尼亞州紅木城Saginaw Drive 900號的大樓(“900大樓”)(“900大樓”)的所有可租賃面積(包含39,967平方英尺的RSF)(“900大樓”)，及(Ii)位於加州Redwood City Cardinal Way 100號的大樓(統稱“100大樓”)的所有可出租面積(包含79,675平方英尺的RSF)(“100處物業”或“擴建物業”)。

B.房東和租客同時簽訂第三修正案，以便根據修正案的條款終止900處房產的租約。

C.承租人和房東希望訂立本第四修正案，以便根據作為附件B的第一修正案所附的承租人工作書(“第一修正案承租人工作書”)的條款，為承租人正在進行的100處物業的承租人改善工程提供額外的承租人改善津貼資金，並根據本修正案的條款以其他方式修訂租約。

A G R E M E N T：

因此，現在，考慮到前述敍述和下文所載的條件和契諾，以及出於下文所述的其他考慮，房東和租客同意如下：

1.大寫術語。此處使用的所有大寫術語的含義應與本租賃中的此類術語相同，除非被本第四修正案中的術語明確取代。

2.第二筆額外租户改善津貼。根據第一修訂租户工作函件的條款，租户就承租人在該100個物業(稱為擴建物業)建造擴建租户改善工程而收取擴建物業租户改善津貼及額外租務津貼。除上述津貼外，自本第四修正案生效之日起及之後，承租人有權在第二次額外租客津貼當日或之前向業主發出書面通知，促使業主提供最多2,000,000.00元(“第二次額外租客津貼”)，以支付僅適用於100處物業(在第一修正案租客工作書中稱為擴建樓宇)的租客改善津貼項目的費用，作為擴建租户改善工程，因此，該等擴建租户改善工程的建造及第二項額外租户津貼的相應支出應根據第一修正案租户工作書的條款而定。因此，該第一修正案承租人工作書的條款通過引用併入本文。如果承租人及時行使其使用第二額外TI津貼的全部或部分權利，承租人應被要求從房東支付租户選擇使用的第二額外TI津貼(“第二次額外付款開始日期”)的下一個日曆月的第一天起向房東支付“第二次額外TI津貼”，該術語定義如下，考慮到房東提供第二次額外TI津貼。“第二次額外TI津貼”應被確定為年金的缺失部分，該年金應具有(I)承租人使用的第二次額外TI津貼的金額(“已使用金額”)作為現值金額，(Ii)等於租賃期限內剩餘的完整日曆月數作為支付次數的數字，(Iii)等於百分之七十五(0.75%)的月息因數，等於9%(9%)除以每年十二(12)個月，及(Iv)作為年金欠缺部分的第二筆額外僱員補償津貼。為免生疑問，該等金額不得按年增加。在計算了第二筆額外的地價津貼後，業主和租客將簽訂租約修訂協議，以確定其金額。如果租户已及時選擇促使房東提供全部或部分第二額外TI津貼，則租户在2026年9月30日之前沒有適當要求支付的第二額外TI津貼的任何部分，應恢復到房東手中，租户不得對此擁有進一步的權利。為免生疑問，租户無須將第二筆額外利潤津貼平均分配於100個物業(或擴建物業)。第一修正案租户工作書第2.3節的條款也應適用於第二筆額外的TI津貼。房東在此批准DGA或CAS為建築師，並批准Landmark Builders、XL、Hathaway Dinwiddie、Novo Construction或Dome Construction為承包商。向PMA支付的費用，按100個房舍(或擴建房舍)中建造擴建租户改善部分的每RSF 1.83美元，用第二筆額外的TI津貼支付(而不是第一修正案第4.1.1節所述的金額

工作信函)，應從第二筆額外的TI津貼中支付給房東。房東一般批准在100棟房屋的第二(2)層建造實驗室空間，但同樣的實施仍需根據租約和第一修正案租户工作書的條款得到房東的審查和批准。如上所述，房東只有在房東未在《第一修正案》附件B第2.1或3.2節中同意不需要恢復此類租户改善並在房東同意提議的擴展租户改善和構成“特殊改善”(見下文定義)的情況下，才可要求拆除和恢復利用第二額外TI津貼的擴展租户改善。在此使用的“專業改進”是指對100處房屋進行的任何改建、增建或改善，而這些改建、增建或改善不是在類似的一流生命科學項目的租户的房屋中發現的典型改建、增建或改善。

3.信用證。根據《第三修正案》第4條的條款，在900處物業的租約終止導致信用證減少後，業主持有的信用證金額應為1,881,586.10美元(“當前信用證金額”)。如果承租人行使其使用第二筆額外分紅的全部或任何部分的權利，則即使租約中有任何相反的規定，承租人應被要求將當前的信用證金額增加相當於已使用金額的10%(10%)(“信用證增額”)。因此，在承租人選擇使用全部或部分第二筆額外利潤津貼後的十(10)個工作日內，承租人應提供信用證(通過交付新的信用證，其金額等於當前信用證金額和信用證增加金額的總和，或對現有信用證進行修改，將信用證增加信用證金額)，在任何情況下，信用證均應採用房東合理接受的形式，並符合租賃條款。如果承租人交付了新的、更換的信用證(而不是對現有信用證的修改)，房東應在收到新的、更換的信用證後十(10)個工作日內退還現有的信用證。如果業主在任何時候持有的作為租賃擔保的總金額少於所需的金額，承租人應根據租賃條款向業主提供差額。房東和租客將簽訂租約修正案，以確認本第3款的條款，如果租客選擇使用第二筆額外的TI津貼的全部或任何部分。

4.沒有按揭。房東聲明並保證100號樓不存在抵押貸款或信託契約。

5.對應方；簽字。本第四修正案可以執行副本，每個副本應被視為原件，但當這些副本合併在一起時，應構成一個協議。雙方同意並同意，本第四修正案可通過傳真、.pdf文件的電子郵件或使用電子簽名技術(例如，通過DocuSign或類似的電子簽名技術)簽署和/或傳輸，並且簽署的電子記錄應與帶有該方手寫簽名的紙質副本一樣有效和有效地約束簽字方。雙方進一步同意並同意：(1)如果一方使用電子簽名技術簽署本第四修正案，

點擊“Sign”，即表示該當事人以電子方式簽署了本第四修正案，(2)出於有效性、可執行性和可採納性的目的，本第四修正案中的電子簽名應與手寫簽名同等對待。

6.約束效果。本第四修正案適用於本協議各方及其各自的法定代表人、繼承人和受讓人的利益，並對其具有約束力。

7.關鍵時刻。時間是本第四修正案和本修正案所載條款的關鍵。

8.進一步保證。房東和租客特此同意簽署必要或適當的其他文件或文書，以實現本第四修正案的意圖。

9.自願協議。雙方已經閲讀了本第四修正案和本文中包含的相互釋放，並在律師的建議下，自由和自願地簽署了本第四修正案。

10.不作進一步修改。除本第四修正案所述外，租賃的所有條款和規定應保持不變，並具有全部效力和作用。

[簽名顯示在以下頁面上]

特此證明，房東和房客已於上述第一年生效本第四修正案。

《房東》

“租户”

HCP LS Redwood City，LLC， 特拉華州一家有限責任公司

ADVERUM生物技術公司 特拉華州的一家公司

發信人：

/s/Scott Bohn

發信人：

S/Peter Soparkar

姓名：

斯科特·博恩

姓名：

彼得·索帕卡

ITS：

首席發展官

ITS：

首席運營官

由ADVM Legal審查：JR