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目錄表
美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
表格10-K
☒根據1934年《證券交易法》第13或15(D)款提交的年度報告 
截至本財政年度止12月31日, 2021
或 
☐根據1934年《證券交易法》第13或15(D)款提交的過渡報告
委員會文件編號：1-34364
 
寫字樓物業收入信託
(註冊人的確切姓名載於其章程)
馬裏蘭州26-4273474
(組織狀況)(税務局僱主身分證號碼)
 
兩個牛頓廣場, 華盛頓大街255號, 300套房, 牛頓, 體量02458-1634
(主要執行辦公室地址)*(郵政編碼)

註冊人的電話號碼，包括區號617-219-1440

根據該法第12(B)節登記的證券：
每個班級的標題交易代碼註冊的每個交易所的名稱
實益權益普通股OPI納斯達克股市有限責任公司
優先債券2050年到期，息率6.375OPINL納斯達克股市有限責任公司
根據該法第12(G)節登記的證券：無
用複選標記表示註冊人是否為證券法規則第405條所定義的知名經驗豐富的發行人。是 ☒*不是。☐
用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13節或第15(D)節提交報告。是☐   不是 ☒
用複選標記表示註冊人是否：(1)在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)提交了1934年《證券交易法》第13或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內一直遵守此類提交要求。是 ☒*不是。☐
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T法規第405條規定必須提交的每個互動數據文件。是 ☒*不是。☐
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。
大型加速文件服務器☒加速文件管理器
 ☐
非加速文件服務器☐規模較小的報告公司☐
新興成長型公司☐
如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐
用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(《美國聯邦法典》第15編，第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告的內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。☒
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如《交易法》第12b-2條所定義)。是☐*不是。☒
由非關聯公司持有的登記人的有投票權的實益權益普通股、面值0.01美元或普通股的總市值約為0.01美元。1.415億美元，基於納斯達克股票市場有限責任公司2021年6月30日普通股每股29.31美元的收盤價。就這項計算而言，聯營公司持有的普通股總數已計入由登記公司的受託人及行政人員直接持有或由其聯營公司持有的866,731股普通股。
截至2022年2月15日註冊人已發行的普通股數量：48,425,665.
除非另有明文規定或文意另有説明，否則本年度報告中提及本公司、OPI、我們、我們或我們的Mean Office Properties Income Trust及其合併附屬公司的資料。
以引用方式併入的文件
本10-K表格年度報告第III部分第10、11、12、13和14項所要求的某些信息通過參考我們為2022年股東年會提交的最終委託書而併入，該委託書將在截至2021年12月31日的財年後120天內提交給美國證券交易委員會。

目錄表
有關前瞻性陳述的警告
這份Form 10-K年度報告包含符合1995年《私人證券訴訟改革法案》和其他證券法定義的前瞻性陳述。此外，每當我們使用“相信”、“預期”、“預期”、“打算”、“計劃”、“估計”、“將”、“可能”以及這些或類似表述的否定或衍生詞語時，我們就是在作出前瞻性陳述。所有這些前瞻性陳述都是基於我們目前的意圖、信念或預期，但前瞻性陳述不能保證發生，也可能不會發生。這份Form 10-K年度報告中的前瞻性陳述涉及我們業務的各個方面，包括：
•新冠肺炎疫情的持續時間和嚴重程度及其對我們和我們的租户的影響，以及我們的租户支付我們租金的能力和意願，
•我們對租户財務實力的期望，
•當我們續簽或延長租約或進入新租約時，我們租金上漲的可能性，
•我們相信，我們能夠機會主義地回收和配置資本，
•我們期望我們的房地產投資組合和我們的財務資源的多樣性和其他特徵將導致我們有能力成功抵禦新冠肺炎大流行。
•我們的租户續簽或延長租約而不根據租約行使提前終止選擇權的可能性，或者我們將以與我們之前的租約一樣有利的條款獲得替代租户的可能性，
•我們的租户受到週期性經濟狀況或政府預算限制的負面影響的可能性，以及如果是這樣的話，他們出租我們的物業和支付我們租金的能力和意願可能受到的影響，
•我們成功執行資本循環計劃的能力，
•人們預計，由於新冠肺炎大流行，租賃活動可能會保持波動，直到寫字樓房地產市場狀況真正改善和企穩。
•我們有能力向股東支付分配，並維持或增加此類分配的金額，
•我們對酒店入住率的期望，
•我們對未來財務業績的預期包括運營資金(FFO)、正常化運營資金(Normalized FFO)或淨運營收入(NOI)，
•我們對租賃空間需求的預期，
•我們對資本支出的預期，
•我們預計我們將有機會獲得，並將獲得主要出租給單身或多數租户和具有高信用質量特徵的租户的額外物業，
•我們對開發、再開發和重新定位活動的成本和時間的期望，
•我們有效競爭收購和租賃的能力，
•我們的物業銷售和收購，
•我們關於投資、融資和處置的政策和計劃，
•我們適當平衡債務和股權資本使用的能力，
•我們循環信貸安排下未來借款的可獲得性，
•我們籌集債務或股權資本的能力，
•我們支付債務利息和本金的能力，
i


目錄表
•我們有能力在新冠肺炎大流行期間以及由此引發的任何經濟低迷期間保持充足的流動性，
•我們的信用評級，
•我們期望從與RMR Group LLC或RMR LLC的關係中受益，
•我們租户的信用質量，
•我們作為房地產投資信託基金或REIT的税務資格，
•聯邦或州税法的變化，以及
•其他事項。
我們的實際結果可能與我們的前瞻性陳述中包含或暗示的結果大不相同。前瞻性陳述涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，其中一些是我們無法控制的。可能對我們的前瞻性陳述和我們的業務、經營結果、財務狀況、FFO、正常化FFO、NOI、現金流、流動性和前景產生重大不利影響的風險、不確定因素和其他因素包括但不限於：
•經濟狀況，包括新冠肺炎疫情及其後果，以及資本市場對我們和我們的租户的影響，
•房地產行業內的競爭，特別是在我們物業所在的市場，
•我們租户的房地產需求和財務狀況變化的影響，
•遵守和變更聯邦、州和地方法律法規、會計規則、税法和類似事項；
•任何美國政府關門對我們收取租金或及時支付運營費用、債務義務和向股東分配的能力的影響，
•與我們的相關方，包括我們的管理受託人、RMR LLC、Sonesta International Hotels Corporation或Sonesta，以及與其有關聯的其他人，存在實際和潛在的利益衝突，
•對我們的業務和我們滿足複雜規則的能力施加的限制，以便我們保持作為美國聯邦所得税目的REIT的納税資格，以及
•恐怖主義行為、流行病的爆發，包括新冠肺炎大流行，或者其他我們無法控制的人為或自然災害。
例如：
•我們向股東作出或維持分派，以及就我們的債務支付本金和利息的能力取決於多個因素，包括我們從租户那裏收取的租金、我們未來的收益、我們租賃物業所產生的資本成本以及我們的營運資金需求。我們可能無法償還債務或維持我們普通股目前的分配率，未來的分配率可能會減少或取消，
•我們發展業務和增加分配的能力在很大程度上取決於我們購買物業並以租金出租的能力，減去物業運營成本，這超出了我們的資本成本。我們可能無法確定我們想要收購的物業，也可能無法與賣家達成協議，無法完成我們想要收購的任何物業的購買。此外，我們可能收購的任何物業可能不會為我們提供租金減去超過我們資本成本的物業運營成本或實現我們的預期回報，
•我們可能無法維持，或者我們可能選擇改變我們的分銷率。我們的董事會在設定分配率時考慮了許多因素，包括我們的歷史和預計收入、標準化的FFO、可供分配的現金、當時和預期的需求以及現金的可用性，以償還我們的債務和為我們的投資提供資金，為保持我們作為房地產投資信託基金的納税資格而可能需要支付的分配，以及
II


目錄表
本公司董事會認為相關的其他因素。因此，未來的分配率可以增加或減少，並且不能保證未來的分配率將被支付，
•當我們確定我們的持續所有權或持續的所需資本支出不會達到預期的回報時，或者當我們相信我們可以成功地尋求比保留該等物業更可取的機會時，我們預計會不時選擇性地出售物業。我們不能確定我們是否會出售這些財產中的任何一項，或者任何出售的條款可能是什麼，或者我們是否會獲得替代財產，以提高我們的資產質量或我們增加向股東分配的能力。
•我們可能收不到我們希望出售的房產的預期金額，
•我們可能無法成功地將槓桿率控制在我們認為合適的水平，
•我們的一些租户可能不會續簽即將到期的租約，或者他們可能會行使他們的權利(如果有)在規定的租約期滿之前騰出空間，而我們可能無法獲得新的租户來維持或提高我們物業的歷史入住率或租金，
•由於市場狀況的變化或其他原因，我們可以在物業續訂或到期時收取的租金可能會下降，
•我們一些物業的租賃依賴於單一或多數租户，我們可能會受到這些物業的單一或多數租户破產、資不抵債、業務低迷或租賃終止的不利影響。
•我們認為，只要租户在租賃物業上進行了重大投資，或者因為這些物業對他們具有戰略重要性，租户可能會在租約到期前續簽或延長我們的租約，這一信念可能無法實現，
•總體而言，新租賃量可能會保持波動。此外，如果新冠肺炎疫情及其帶來的經濟影響持續很長一段時間或惡化，我們的租户可能無法支付租金，或者他們可能選擇不與我們續簽租約。此外，我們的一些政府租契賦予租户某些權利，讓他們可以提早終止租約。預算和其他財政壓力可能會導致一些政府租户提前終止租約或不續簽租約。此外，新冠肺炎疫情已導致工作場所做法發生變化，包括增加遠程工作安排。如果這些做法成為永久性的或增加的，對辦公空間的租賃需求可能會下降。由於這些因素，我們的租户保留率可能會下降，我們可能會在未來的新租約或續簽租約中經歷租金下降或成本增加，
•我們相信，我們處於有利地位，可以機會性地回收和部署資本，但這種信念可能不會實現。我們可能無法發現和執行部署資本的機會，我們可能進行的任何資本部署可能不會產生我們預期的回報，
•我們認為，在新冠肺炎疫情爆發之前的活動表明，政府已經開始轉變其租賃戰略，包括較長期的租賃，政府正在積極探索續簽10至20年的租賃期，在某些情況下，可能錯誤地暗示這些活動表明了政府租賃戰略或做法的趨勢或更廣泛的變化，將在新冠肺炎大流行結束後重新開始。此外，即使這種趨勢或變化重新出現，這種趨勢或變化也可能無法由政府維持，
•我們的收購和銷售協議中的或有事項(如果有)可能得不到滿足，任何預期的收購和銷售以及我們預期達成的任何相關租賃安排可能不會發生、可能被推遲或此類交易或安排的條款可能發生變化。
•我們希望實現我們的房地產投資組合的快速增長。然而，我們可能不會成功地進行增值收購，未來的收購可能會稀釋。
•我們認為我們擁有的競爭優勢實際上可能並不存在，也可能不會為我們提供我們預期的優勢。我們可能無法保持這些優勢中的任何一個，或者我們的競爭對手可能獲得或增加他們相對於我們的競爭優勢，
•我們打算以一種使我們能夠合理地獲得用於投資和融資活動的資本的方式開展我們的業務活動。然而，我們在這方面可能不會成功，我們可能無法合理地獲得資本，
三、


目錄表
•我們循環信貸安排下的借款的持續可獲得性取決於我們滿足某些金融契約和其他我們可能無法滿足的信貸安排條件，
•我們的循環信貸安排下的實際成本將高於所述利率外加保費，因為與此類債務相關的費用和支出，
•我們的浮動利率債務項下的應付利率取決於我們的信用評級。如果我們的信用評級被下調，我們的借貸成本將會上升，
•我們獲得債務資本的能力和債務資本的成本將在一定程度上取決於我們的信用評級。如果我們的信用評級被下調，我們可能無法獲得債務資本，或者我們可以獲得的債務資本可能很昂貴，
•當債務到期時，我們可能無法償還債務，
•在某些情況下，我們的循環信貸安排下的最高借款可獲得性可能增加到19.5億美元；然而，增加我們循環信貸安排下的最大借款可獲得性取決於我們從貸款人那裏獲得額外的承諾，這可能不會發生，
•在支付費用和滿足其他條件後，我們可以選擇延長我們循環信貸安排的到期日；但是，適用的條件可能不會得到滿足，
•我們可能會產生準備物業租賃的鉅額費用，特別是對於單租户或多數租户的物業，
•我們在資本支出上的支出可能會超過我們目前的預期，包括由於通脹、供應鏈挑戰或其他原因，我們計劃在資本支出上比過去支出更多。
•我們可能無法獲得我們可能尋求的開發權利或權利，以及我們可能希望在我們的物業進行的其他項目，
•我們現有的合資企業和未來可能增加的任何合資企業都可能不會成功，
•我們承擔的任何開發、重新開發或重新定位項目可能不成功，可能需要比我們預計的更大的資本支出或其他成本，或者可能需要大量時間才能完成，包括由於通貨膨脹、供應鏈挑戰或其他原因。
•我們相信，我們處於有利地位，能夠安然度過當前經濟和房地產行業的新冠肺炎疫情。然而，新冠肺炎疫情未來對我們的影響的全面程度是未知的，我們可能不會在未來實現類似或更好的運營業績，
•我們與RMR LLC之間的業務和物業管理協議的有效期為20年。然而，在某些情況下，該等協議允許提前終止。因此，我們不能確定這些協議將持續20年的期限，
•我們預計我們將受益於RMR LLC的環境、社會和治理，或ESG，計劃和倡議。但是，我們可能無法實現從此類計劃和計劃中獲得的預期收益，並且我們或RMR LLC可能無法成功滿足有關ESG的現有或未來標準，
•我們相信，我們與關聯方的關係，包括RMR LLC、Sonesta和其他與其關聯的公司，可能會使我們受益，並在運營和發展我們的業務方面為我們提供競爭優勢。然而，我們認為我們可能從這些關係中實現的優勢可能不會成為現實，並且
•很難準確估計與租賃有關的債務和物業開發、重新開發或重新定位和租户改善成本的成本。我們未使用的租賃相關債務以及開發、重新開發或重新定位的成本可能比我們目前預期的更高，可能需要更長的時間才能完成，我們未來可能會因為這些和類似的目的而產生更多的金額。
目前，由於許多不同的情況，可能會出現意想不到的結果，其中一些是我們無法控制的，例如新冠肺炎疫情及其後果、我們的租户對租賃空間需求的變化、美國和州政府批准支出法案為其義務提供資金的能力、恐怖主義行為、自然災害、氣候變化和氣候相關事件或資本市場或整體經濟的變化。
四.


目錄表
本年度報告中的其他部分或我們提交給美國證券交易委員會或美國證券交易委員會的其他文件中包含的信息，包括在“風險因素”標題下包含的信息，或在本文或其中包含的信息，標識了可能導致與我們的前瞻性聲明不同的其他重要因素。我們向美國證券交易委員會提交的文件可在美國證券交易委員會網站www.sec.gov上查閲。
您不應過分依賴我們的前瞻性陳述。
除非法律要求，我們不打算因新信息、未來事件或其他原因而更新或改變任何前瞻性陳述。
關於有限責任的聲明
2009年6月8日修訂並重述的建立Office Properties Income Trust的信託聲明經修訂後提交給馬裏蘭州評估和税務局，規定Office Properties Income Trust的受託人、高級管理人員、股東、僱員或代理人不應因Office Properties Income Trust的任何義務或對其提出的任何索賠而承擔任何個人責任。所有以任何方式處理辦公物業收益信託的人士，只可查看辦公物業收益信託的資產，以支付任何款項或履行任何義務。

v


目錄表
寫字樓物業收入信託
2021 Form 10-K年度報告
目錄表
  頁面
 
第I部分
 
第1項。 
業務
1
項目1A.
風險因素
25
項目1B。 
未解決的員工意見
41
第二項。
屬性
42
第三項。 
法律訴訟
43
第四項。 
煤礦安全信息披露
43
 
第II部
 
第5項。 
註冊人普通股市場、相關股東事項與發行人購買股權證券
43
第6項。 
[已保留]
43
第7項。
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
43
項目7A。
關於市場風險的定量和定性披露
60
第8項。 
財務報表和補充數據
62
第9項。
會計與財務信息披露的變更與分歧
62
項目9A。
控制和程序
62
項目9B。 
其他信息
63
項目9C。
關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露
63
 
第III部
 
第10項。
董事、高管與公司治理
63
第11項。 
高管薪酬
63
第12項。
某些實益擁有人的擔保所有權以及管理層和相關股東的事項
64
第13項。
某些關係和相關交易，以及董事的獨立性
64
第14項。
首席會計師費用及服務
64
 
第IV部
 
第15項。 
展品和財務報表附表
65
第16項。
表格10-K摘要
67
 
簽名
 
 


VI


目錄表
第一部分
第一項：商業活動
我公司
我們是一家房地產投資信託基金，或REIT，成立於2009年，根據馬裏蘭州的法律。截至2021年12月31日，我們全資擁有的物業由178個物業組成，總面積約2,330萬平方英尺(本年度報告Form 10-K中包含的所有平方英尺均未經審核)，我們在兩家未合併的合資企業中分別擁有51%和50%的非控股所有權權益，這兩家合資企業擁有三項物業，總面積約為40萬平方英尺。截至2021年12月31日，我們的物業的未折舊賬面價值約為39億美元，折舊賬面價值約為34億美元，不包括分類為持有待售的物業。截至2021年12月31日，我們的物業租賃給了333個不同的租户，加權平均剩餘租賃期(基於下文定義的年化租金收入)約為5.9年。美國政府是我們最大的租户，截至2021年12月31日，約佔我們年化租金收入的19.5%。本文使用的術語年化租金收入定義為截至2021年12月31日我們的租户根據我們的租賃協議來自我們的租户的年化合同基本租金，加上直線租金調整和估計向我們支付的經常性費用補償，不包括租賃價值攤銷。
我們的主要執行辦公室位於馬薩諸塞州牛頓02458-1634華盛頓大街255號Suite A300牛頓廣場2號，我們的電話號碼是(617)219-1440。
我們的業務戰略
我們的業務計劃是專注於在精選的、以增長為導向的美國市場擁有和租賃高質量的寫字樓物業給具有高信用質量特徵的租户。我們尋求維持或選擇性地開發我們的物業，在租約即將到期時延長或簽訂新的租約，以及為我們的空置空間簽訂新的租約，並有選擇地收購更多的物業。
隨着我們的租約即將到期，我們將嘗試與現有租户續簽租約或與新租户簽訂租約，在這兩種情況下，租金都等於或高於我們現在收到的租金。我們與現有租户續約或與新租户簽訂新租約的能力以及我們能夠收取的租金將在很大程度上取決於我們無法控制的市場狀況。對於我們租賃給單一或多數租户的物業，由於這些租户中的許多人進行了資本改善，以及由於我們許多租賃給單一或多數租户的物業似乎對租户的業務具有戰略重要性，我們認為，與沒有向物業投入資本或物業位置可能對其業務沒有戰略意義的租户相比，這些租户在租約到期時續簽或延長租約的可能性更大。然而，我們也相信，如果先前由單一租户或多數租户佔用的物業空置，與多租户物業的租賃空間相比，重新定位該物業或尋找替代租户所需的時間和成本可能更長，因為專門為先前的單一租户或多數租户的需要而設計的改善措施可能不符合替代租户的需要。
當我們確定我們的持續所有權或持續的所需資本支出不會達到預期的回報時，或者當我們相信我們可以成功地尋求比保留該等物業更可取的機會時，我們預計會不時選擇性地出售物業。我們還預計將利用銷售收益購買新物業，我們相信這些物業將有助於我們降低物業的平均年限、延長我們的加權平均租賃期、減少我們的持續資本要求和/或增加我們對股東的分配。我們把這稱為我們的資本回收計劃。
我們的增長戰略
我們的內部增長戰略是試圖提高我們現有物業的租金，並通過租賃空置空間來增加入住率。為了實現租金或入住率的增長，我們可以通過開發、重新開發或重新定位活動或通過現有租户要求的改善來投資於我們的物業，或者在我們現有的租約到期或空置空間被出租時誘導續租或新的租户租約。然而，如上所述，我們是否有能力增加入住率或維持或提高我們從現有物業獲得的租金，在很大程度上將取決於市場狀況，這是我們無法控制的。
我們的外部增長戰略是由我們的投資政策定義的，包括我們的資本循環計劃，以及我們的收購、處置和融資政策。
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我們的投資政策
我們的主要投資目標包括收購收益率高於我們在資本循環計劃中處置的物業的收益率的物業，以及獲得收益率高於資本成本的物業，目標是(1)通過降低物業的平均年限、延長租約的加權平均期限和增加保留租户的可能性來改善我們投資組合的資產質量，以及(2)增加我們對股東的分配。為了實現這些目標，我們尋求：(A)投資於擁有高信用質量租户的機構優質物業；(B)利用我們資本循環計劃的收益為更多投資提供資金，並將槓桿率控制在我們認為合適的水平；(C)在市場條件允許的情況下，通過長期債務或額外股本為債務再融資；以及(D)追求多元化，使我們的運營現金流來自不同的物業和租户。
收購政策。我們目前打算將投資重點主要放在我們認為具有強大經濟基礎以支持增長的市場上的美國寫字樓物業，包括(1)租賃給單一或多數租户的對該租户具有戰略意義的物業，其中可能包括按需建造、專業用途或公司或地區總部的物業，以及租户已投資有意義資本的物業，最短剩餘租期至少為七年，以及(2)具有特殊用途的物業，其中遠程工作發生的可能性較小。我們還預計將主要尋求對第一代物業的投資，我們認為這些物業續簽租户的可能性相當高，而且與較舊的物業相比，我們預計持續資本需求相對較少。
我們希望利用我們的管理人RMR Group LLC或RMR LLC在全國範圍內的廣泛資源來定位和管理此類物業的收購。我們預計我們未來收購的大部分將是寫字樓物業；然而，我們可能會考慮收購其他類型的物業，包括具有特殊用途的物業和兼有零售或住宅用途的物業，或者收購物業，目的是將其與我們擁有的物業一起重新開發。我們還預計我們的租金來源將進一步多樣化，這將提高我們收入的安全性。
在推行收購策略時，我們會考慮一系列與建議購買物業有關的因素，包括：
•為收購或物業開發、重新開發或重新定位提供資金而出售的物業的回報，與我們通過擁有我們將收購或開發、重新開發或重新定位的物業可能實現的預期回報相比較；
•我們的資本成本與我們通過擁有房產可能實現的預期回報進行比較；
•可比物業的定價，如最近的公平市場銷售所證明的；
•該物業與我們其他物業的戰略契合，以及它如何從戰略上改進我們投資組合的關鍵屬性，包括與我們的環境、社會和治理原則或ESG原則的一致性；
•物業持續及預期的資本需求；
•物業的市場位置，以及我們對該市場租金增長的評估；
•租户在租賃期滿續約的可能性；
•財產的類型(例如，單租户或多租户等)；
•物業所在市場的增長、税收和監管環境；
•同一市場或附近市場對類似物業的入住率及需求；
•物業的現有或潛在市場位置；
•從該物業收到和可能收到的歷史租金和預計租金；
•物業已發生和預計將發生的歷史和預期經營費用；
•物業租賃的剩餘期限和其他租賃條款；
•承租人經營的行業；
•物業租户的經驗和信用質量；
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•承租人目前和未來在該物業的空間利用情況；
•該物業的建築質量、物理條件、樓齡和設計；
•財產的用途和規模；
•收購或重新開發物業的價格；
•該物業的估計重置成本；及
•我們的資本存在其他來源、用途或需求，包括債務槓桿。
其他收購。我們傾向於在費用權益方面進行全資投資。然而，我們可以投資於租賃、合資企業、抵押貸款和其他房地產權益。我們目前在兩家未合併的合資企業中分別擁有51%和50%的權益。未來，如果我們得出結論認為，通過這樣做，我們可能會受益於合資企業的參與，或者我們參與投資的機會取決於使用合資企業結構，或者預先存在的合資企業安排可能是我們希望進行的收購的一部分，則我們可能會投資或加入更多的房地產合資企業。如果我們得出結論認為，如果我們得出結論，通過參與、可轉換或其他類型的抵押貸款，我們可以從無法購買的物業的現金流或增值中受益。
我們過去曾考慮，將來亦可能考慮與其他公司合併或策略性合併的可能性。任何此類交易的主要目標都將是增加我們來自運營的現金流，並進一步使我們的收入來源多樣化。
我們並無政策明確限制可投資於任何個別物業、任何一類物業、由任何一個實體管理或租賃給任何一個實體的物業、由任何關聯實體集團管理或租賃給任何關聯實體集團的物業，或投資於一名或多名其他人士的證券的資產百分比。
我們的董事會可以在不經股東投票或通知的情況下改變我們的收購政策。
處置政策。我們預計會不時出售物業，以便將資金循環投入我們認為具有更好長期收益潛力的物業。我們根據多個因素作出處置決定，包括但不限於以下因素：
•我們通過出售房產可能獲得的估計銷售價格或價值；
•維護財產所需的資金；
•我們對出售財產可能實現的收益的預期用途；
•我們對租户續約的預期或找到(A)替代租户的可能性(如果物業有大量空置或可能變得大量空置)；
•我們對物業未來租金相對於租賃成本的評估；
•財產或投資與我們投資組合的其餘部分的戰略契合度；
•當前租約的剩餘期限及其其他期限；
•與尋找(A)替代租户相關的潛在成本，包括租户改善、租賃佣金和優惠、空置時運營物業的成本和建築改善資本，與我們未來租金的預期回報相比；
•財產的佔用情況；
•租户未來的預期空間利用率，以及可能對物業佔有率產生的潛在影響；
•該物業的承租人是否履行其租賃義務；
•我們對物業承租人支付合同租金能力的評估；
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•任何擬議的處置對我們和我們的股東的税務影響；
•我們的財政狀況和不時的需要；以及
•存在資本的其他來源、用途或需求，包括我們的債務槓桿。
我們的董事會可以在不經股東投票或通知的情況下改變我們的處置政策。
有關我們投資活動的更多信息，請參閲本年度報告10-K表第二部分第7項中的“管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析”。
我們的融資政策
根據1986年修訂的《美國國税法》或IRC，我們必須分配至少90%的年度REIT應納税所得額(不包括淨資本利得)，才有資格作為REIT徵税。因此，我們通常將無法保留足夠的現金來為我們的運營提供資金，償還債務，投資於我們的物業，併為收購和開發、重新開發和重新定位努力提供資金。我們預計將利用資本回收計劃的收益為收購和開發、再開發和重新定位努力提供資金，並將槓桿管理在我們認為合適的水平。我們還希望償還債務，投資於我們的物業，併為收購和開發、重新開發和重新定位努力提供資金，包括我們循環信貸安排(定義如下)下的借款、我們可能發行的債務或股權證券的收益或我們可能從業務中保留的現金，這些現金可能超過我們支付的分配。只要我們獲得額外的債務融資，我們可以在無擔保或擔保的基礎上這樣做。我們可能尋求獲得信貸額度或發行優先於我們普通股的證券，包括可轉換為我們普通股的優先股或債務證券，或附帶認股權證以購買我們的普通股或尋求合資融資安排。我們也可以通過承擔債務或通過發行股權或其他證券來為收購融資。我們的任何融資所得可用於支付分派、提供營運資本、為現有債務再融資或為收購或房地產開發、重新開發或重新定位提供資金。
雖然我們的組織文件對我們可能產生的債務類型或金額沒有限制，但我們的循環信貸安排或信貸協議中的信貸協議中的契約確立的借款限制，以及我們的優先無擔保票據契約及其補充目前限制了我們產生債務的能力，並要求我們遵守某些財務和其他契約。然而，我們可以尋求修改這些公約，或者尋求用限制較少的公約來替代融資。未來，我們可能會根據當時的經濟狀況、債務資本相對於股權資本的相對可獲得性和成本以及我們對資本利用收購機會或其他方面的需求，尋求改變目前限制我們債務槓桿的財務契約。
我們目前擁有7.5億美元的無擔保循環信貸安排，或我們的循環信貸安排，用於營運資本和一般業務目的，包括臨時為收購和開發、重新開發和重新定位努力提供資金，直到我們可能通過定期債務或股權進行再融資。在某些情況下，我們可能會承擔與收購相關的未償還抵押貸款債務，或者將新的抵押貸款放在我們擁有的房產上。有關我們的資金來源和活動的更多信息，請參閲本年度報告10-K表第二部分第7項中的“管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析”。
一般來説，我們打算以一種方式管理我們的槓桿，使我們能夠保持來自國家公認評級機構的“投資級”評級。然而，我們不能肯定我們未來能夠保持我們的投資級評級。
我們的董事會可以隨時改變我們的融資政策，而不需要我們的股東投票或通知。
其他信息
員工。我們沒有員工。原本由員工提供的服務由RMR LLC和我們的管理受託人和高級管理人員提供。截至2021年12月31日，RMR LLC在其總部和位於美國各地的地區辦事處擁有約600名全職員工。
我們的 經理。總部基地信託是一家控股公司，其幾乎所有業務都由其持有多數股權的子公司RMR LLC進行。我們的董事會主席和管理董事之一Adam D.Portnoy是總部基地信託的唯一受託人、高管和控股股東，總部基地信託是RMR Inc.的控股股東、董事董事總經理、RMR Inc.的首席執行官兼首席執行官兼RMR LLC的高管和員工。David·布萊克曼於2020年12月31日辭去總裁兼首席執行官一職，並於2021年6月17日辭去董事總經理一職。接替布萊克曼先生，克里斯托弗·J·比洛託被任命為我們的總裁
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首席運營官，2021年1月1日生效，詹妮弗·克拉克於2021年6月17日當選為管理受託人。比洛託先生是RMR LLC的高級管理人員和僱員，Clark女士是RMR Inc.的董事總經理和高管，也是RMR LLC的高級管理人員和僱員，我們的其他高級管理人員也是RMR LLC的高級管理人員和員工。我們的日常運營是由RMR LLC進行的。RMR LLC發起並向我們的董事會提供投資和撤資機會，併為我們提供管理和行政服務。RMR LLC的主要營業地點是馬薩諸塞州牛頓02458-1634，華盛頓街255號，Suite300牛頓廣場2號，電話號碼是(617)796-8390。
RMR LLC是一家專注於商業房地產及相關業務的另類資產管理公司。RMR LLC或其子公司還擔任其他上市房地產公司、私人持有的房地產基金和房地產相關運營業務的管理人。截至本年度報告10-K表日，RMR LLC的執行官員為：執行副總裁Adam D.Portnoy總裁兼首席執行官；Jennifer B.Clark，執行副總裁總裁，總法律顧問兼祕書；Jennifer F.Francis，執行副總裁總裁，Matthew P.Jordan，執行副總裁總裁，首席財務官兼財務主管；John G.Murray，執行副總裁總裁；Jonathan M.Pertchik，執行副總裁總裁。我們的總裁兼首席運營官克里斯托弗·J·比洛託是RMR LLC的高級副總裁。我們的首席財務官兼財務主管馬修·C·布朗也是RMR LLC的高級副總裁。RMR LLC的其他管理人員也擔任RMR LLC或其附屬公司提供管理服務的其他公司的管理人員。
企業可持續發展。自2009年成立以來，我們一直以ESG原則為指導，並相信企業的可持續發展必須與我們對經濟表現的關注一起成為戰略重點。我們的可持續發展實踐與我們的經理RMR LLC的做法一致-將我們對環境的影響降至最低，擁抱我們運營的社區，並吸引頂級專業人員-是支持我們長期成功的關鍵要素。
我們認識到我們有責任最大限度地減少我們的業務對環境的影響，並尋求保護自然資源和最大限度地提高效率，以減少我們擁有的財產對地球的影響。我們的環境可持續發展戰略和最佳實踐有助於減少我們物業的環境足跡，優化運營效率，並增強我們在市場上的競爭力。我們尋求獲得衡量環境可持續性進展的認證，這有助於對績效進行基準測試並降低風險。
我們和我們的經理RMR LLC通過實時能源監測(RTM)有效地捕獲和管理數據，從而推動我們物業的價值、管理風險和基準性能。RTM促進了先進的數據分析和訪問，以更快地檢測設備運行中的故障和低效，同時以經濟高效和可擴展的方式加強建築系統控制。RMR LLC的RTM計劃涵蓋了我們的30處物業，總計約佔我們年度電力支出的51%，每年節省150萬美元。
我們的能源績效計劃降低了能源消耗，並減少了我們物業的碳排放。較低的能源使用和排放減少了我們的物業可能面臨的政策風險，這些政策呼籲徵收碳税或其他基於排放的處罰。我們現有的業務做法旨在與氣候相關財務披露工作隊在實物和過渡風險和機會方面的框架保持一致。
關於我們的開發和重建活動，RMR LLC考慮如何最好地將ESG作為我們物業任何開發或重建項目的總體目標的一部分。每個潛在項目的設計階段都從評估潛在的環境認證開始，包括能源和環境設計領導力或LEED®，以及Well Building標準標準等。這一進程還包括對各自的市政當局和周邊社區進行持續的外聯，以獲得反饋並瞭解當地的關切。然後，項目要求與鄰裏協會和許可委員會建立的規劃目標保持一致。
作為對2005年能源政策法案的迴應，美國政府制定了“綠色租賃”政策，其中包括將“促進能源效率和可再生能源的使用”作為其在租賃房產時考慮的因素之一。2007年的《能源獨立與安全法案》還允許總務署(General Services Administration，簡稱GSA)優先考慮獲得“能源之星”認證的出租房產。能源之星計劃是美國環境保護局和美國能源部的聯合計劃，專注於推廣節能產品和性能。達到指定能效水平的物業可以在12個月內獲得能源之星認可，然後要求重新認證。此外，某些物業沒有資格獲得能源之星認證。例如，實驗室用途、醫療辦公物業和佔用率低於50%的物業不能獲得能源之星認證。截至2022年2月15日，我們已提交了47處可出租平方英尺為740萬平方英尺的物業(分別佔我們符合條件的物業和符合條件的可出租平方英尺的32.4%和37.0%)，供考慮獲得能源之星認證。在提交審議的47個物業中，43個已獲批，沒有一個被拒絕。
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美國政府的“綠色租賃”政策還允許政府租户在選擇新房產或續簽現有房產的租約時，要求獲得LEED®認證。LEED®指定項目由美國綠色建築委員會管理，該委員會是一個非營利性組織，致力於促進建築環境的環境可持續性。達到特定可持續發展水平的物業可獲得LEED®稱號。截至2021年12月31日，我們擁有620萬平方英尺可出租物業的39處物業(分別佔我們總物業和可出租平方英尺總面積的21.9%和26.8%)被指定為LEED®。
為了努力減少未來能源成本增加的影響，我們不斷研究如何提高我們所有酒店的能效。我們的經理RMR LLC是“能源之星”合作伙伴計劃的成員，也是美國綠色建築委員會的成員。我們相信，我們努力獲得更多的能源之星標籤和/或LEED®認證，並以可持續的方式管理我們的物業，對我們的業務有利，同時也改善了環境。此外，RMR LLC還發布了年度可持續發展報告，其中總結了RMR LLC及其客户(包括OPI)所採用的ESG倡議。RMR LLC的可持續發展報告可以在RMR Inc.的網站上獲得，網址是：www.rmrgroup.com/corporate-sustainability/default.aspx.RMR Inc.網站上的信息或可通過RMR Inc.獲取的信息不會以引用方式併入本Form 10-K年度報告中。
有關更多信息，請參閲本年度報告10-K表格第I部分第1A項中所包含的“風險因素-與我們的業務相關的風險-與ESG因素有關的第三方預期可能會增加成本並使我們面臨新的風險”。
環境問題。房地產的所有權受到與環境問題相關的風險的影響。在收購物業之前，我們在盡職調查期間進行環境現場評估，如果有問題，我們會進行額外的監測和定期評估。我們要求我們的租户遵守環境法律，我們還監測任何已知的情況。儘管我們不相信我們的任何物業的環境條件會對我們造成實質性的不利影響，但我們不能確保我們未來為解決環境污染而可能需要承擔的此類條件或成本不會對我們產生實質性的不利影響。
董事會多元化。截至2021年12月31日，我們的董事會由8名受託人組成，其中6名為獨立受託人，4名為女性，佔50%。
競爭。投資和經營房地產是一個競爭激烈的行業。我們與積極從事這項業務的上市和私人REITs、眾多金融機構、個人和公共和私人公司，包括由國內外資本資助的實體展開競爭。我們的一些競爭對手可能擁有比我們更多的財政和其他資源，或者更低的資金成本。此外，我們根據一系列因素競爭投資，包括收購價格、成交條款、承保標準以及我們和RMR LLC的聲譽。我們成功競爭的能力也受到我們資金可獲得性和成本的實質性影響。我們不認為我們在我們運營的任何一個地理市場上佔據主導地位，但我們的一些競爭對手在選定的市場上佔據主導地位。我們相信，我們管理層和經理的經驗和能力、我們物業的質量、租户的多樣性和信用質量以及我們的租約結構可能會為我們提供一些競爭優勢，並使我們能夠成功運營我們的業務，儘管我們的業務具有競爭性質。有關競爭和與我們業務相關的其他風險的更多信息，請參閲本年度報告第I部分的表格10-K第1A項中的“風險因素”。
租約。我們與包括美國政府、州政府和其他政府租户以及非政府租户在內的政府實體簽訂了租約。我們的一些租契允許政府和非政府租户在規定的租約期滿前騰出出租的物業，而不需要承擔很少的責任或不承擔任何責任，或通過行使提前終止租約的權利而受到懲罰。有關租户提前終止租約的權利的更多信息，請參閲本年度報告表格10-K第I部分第1A項中的“風險因素--與本公司業務有關的風險--部分租户有權在租約到期日之前終止租約”和本年度報告第II部分第7項中的“管理層對財務狀況和經營結果的討論與分析-概述-物業運營”。
其他事項。聯邦、州和地方各級的立法和監管發展可能會對我們物業的所有權、租賃和運營產生直接或間接的影響。如果我們的租户沒有支付這些費用，我們可能需要支出，原因是政府法規的變化，或者此類法規對我們的物業的應用，包括關於遏制、減少或拆除的美國殘疾人法案、消防和安全法規、建築法規、土地使用法規或環境法規。
細分市場信息。截至2021年12月31日，我們只有一個運營部門：房地產的直接所有權。更多信息，請參閲《管理層對財務狀況和經營成果的討論與分析》
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在第II部分，本年度報告第7項的表格10-K和我們的合併財務報表載於本年度報告的第IV部分，第15項的表格10-K。
互聯網站。我們的網址是www.opireit.com。我們的治理準則、我們的商業行為和道德準則或我們的行為準則以及我們的審計、薪酬、提名和治理委員會的章程都張貼在我們的網站上，也可以通過寫信給我們的祕書免費獲得，地址是：Office Properties Income Trust，Two牛頓Place，255Washington Street，Suite A300，ton，Massachusetts，02458-1634年。我們也有一項政策，概述了處理有關會計、內部會計控制或審計事項的關切或投訴的程序，以及可在我們的網站上訪問的治理熱線，股東可以使用該熱線來報告有關會計、內部會計控制或審計事項或違反或可能違反我們的行為準則的關切或投訴。我們在向美國證券交易委員會或美國證券交易委員會提交或提交這些表格後，在合理可行的範圍內，儘快通過我們網站的“投資者”欄目免費提供我們的Form 10-K年度報告、Form 10-Q季度報告、Form 8-K當前報告以及根據1934年證券交易法(經修訂)第13(A)或15(D)節提交或提供的對這些報告的修正。我們向美國證券交易委員會備案或向美國證券交易委員會提供的任何材料也會在美國證券交易委員會網站www.sec.gov上維護。證券持有人可以寫信給我們的董事會或個人受託人，將通訊發送給通訊收件人，地址為02458-1634年，收件人為辦公室物業收入信託基金祕書辦公室物業收入信託基金祕書，地址為華盛頓大街255號牛頓廣場2號，Suite300，牛頓，馬薩諸塞州02458-1634年，或發送電子郵件至ary@opireit.com。我們的網站地址在本年報的10-K表格中多次出現，僅供參考。我們網站上的信息或通過我們網站獲取的信息不會通過引用的方式納入本10-K表格年度報告或我們提交給或提供給美國證券交易委員會的其他文件中。我們打算使用我們的網站作為披露重要的非公開信息的手段，並履行我們在FD法規下的披露義務。這些披露將包括在我們的網站上的“投資者”部分。因此，投資者除了關注我們的新聞稿、美國證券交易委員會備案文件以及公開電話會議和網絡廣播外，還應該關注我們的網站。
重要的美國聯邦所得税考慮因素
以下是美國聯邦所得税重要考慮因素的摘要，以現行法律為基礎，僅限於將我們的股票作為投資資產而不是作為存貨或用於交易或業務的財產擁有的投資者。如果您受聯邦所得税法下的特殊規則約束，則摘要不會討論可能與您相關的所有特定税務考慮因素，例如，如果您是：
•銀行、保險公司或其他金融機構；
•受監管的投資公司或房地產投資信託基金；
•A小章S公司；
•證券或外幣的經紀、交易商或交易商；
•為美國聯邦所得税目的將我們的股票按市價計價的人；
•功能貨幣不是美元的美國股東(定義見下文)；
•因僱傭或其他服務表現而獲得或擁有我們的股份的人；
•繳納替代性最低税額的人；
•作為跨境、套期保值交易、推定出售交易、推定所有權交易或轉換交易的一部分，或作為“合成證券”或其他綜合金融交易的一部分，收購或擁有我們的股票的人；
•擁有我們任何類別股票10%或以上(投票或價值，直接或建設性地在IRC下)的人；
•一名美國僑民；
•非美國股東(定義見下文)，其對我們股票的投資實際上與在美國的貿易或業務的開展有關；
•在適用納税年度內在美國居留183天或以上的非居民外國人；
•“合格股東”(根據IRC第897(K)(3)(A)條的定義)；
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•“合格外國養老基金”(根據IRC第897(L)(2)條的定義)或由一個或多個合格外國養老基金全資擁有的任何實體；
•因使用適用的財務報表(IRC第451(B)(3)條所指的)而受特別税務會計規則約束的人；或
•信託、遺產、免税單位或者外國人，但下列概要中具體描述的除外。
IRC中管理REIT及其股東的聯邦所得税資格和待遇的部分很複雜。本報告是IRC適用條款、相關規則和條例以及行政和司法解釋的摘要，所有這些條款都可能發生變化，可能具有追溯力。今後的立法、司法或行政行動或決定也可能影響本摘要所作陳述的準確性。我們尚未收到美國國税局或美國國税局就本摘要中描述的任何事項作出的裁決，我們不能確定國税局或法院是否會同意本摘要中的所有陳述。例如，對於我們的收購、運營、估值、重組或其他事項，美國國税局可能會採取與本摘要中描述的不同的立場，如果法院同意，這可能會導致適用各方承擔重大税收責任。此外，本摘要不是所有可能的税務考慮事項的詳盡説明，也不討論任何遺產、贈與、州、地方或外國税務考慮事項。出於所有這些原因，我們敦促您和我們股票的任何持有者或潛在收購者就收購、擁有和處置我們的股票所產生的聯邦所得税和其他税收後果諮詢税務顧問。本摘要中描述的我們的意圖和信念是基於我們對截至本10-K表格年度報告日期生效的適用法律和法規的理解。如果頒佈了直接或間接影響我們的新法律或法規，我們可能會改變我們的意圖或信念。
你的聯邦所得税後果通常會因你是否為“美國股東”而有所不同。就本摘要而言，“美國股東”是指我們股票的實益擁有人，即：
•是美國公民或居民的個人，包括合法的美國永久居民或符合聯邦所得税法規定的居留條件的外國人；
•為聯邦所得税目的而被視為公司的實體，在美國、其任何州或哥倫比亞特區的法律內或根據該法律創建或組織；
•其收入應繳納聯邦所得税的遺產，無論其來源如何；或
•如果美國境內的法院能夠對信託的管理行使主要監督，並且一名或多名美國人有權控制信託的所有實質性決定，或者在財政部條例規定的範圍內，控制1996年8月20日存在的已被視為國內信託的信託，則為信託；
其作為美國股東的地位不會被適用的税收條約所取代。相反，“非美國股東”是我們股票的受益者，但不是 出於聯邦所得税的目的，被視為合夥企業的實體(或其他安排)，不是美國股東。
如果出於聯邦所得税的目的，任何被視為合夥企業的實體(或其他安排)持有我們的股份，合夥企業中合夥人的税務待遇通常將取決於合夥人的税收狀況和合夥企業的活動。出於聯邦所得税的目的，任何被視為合夥企業的實體(或其他安排)如果是我們股份的持有者，以及此類合夥企業的合夥人(根據聯邦所得税目的而確定)，請諮詢他們自己的税務顧問，瞭解收購、擁有和處置我們的股份的聯邦所得税後果和其他税收後果。
作為房地產投資信託基金的税收
我們已選擇從2009納税年度開始，根據IRC第856至860條作為房地產投資信託基金徵税。我們的REIT選擇假設繼續符合當時適用的資格測試，並將在隨後的納税年度繼續有效。雖然我們不能確定，但我們相信，從2009納税年度起和之後，我們一直在組織和運營，並將繼續以一種符合我們資格的方式組織和運營，並將繼續使我們有資格根據IRC作為REIT納税。
作為房地產投資信託基金，我們通常不需要為作為股息分配給股東的淨收入繳納聯邦所得税。對我們股東的分配通常作為紅利計入我們的股東收入中，以我們現有的當期或累積收益和利潤為限。我們的股息一般不享受合格股利收入的優惠税率，但我們的一部分股息可能被視為資本利得股息或合格股息。
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收入，全部如下所述。此外，對於2026年前開始的納税年度，根據IRC第199A節的無支出扣除機制，我們的非公司美國股東如果滿足指定的持有期要求，通常有資格享受不被視為資本利得股息或合格股息收入的較低有效税率。我們的任何部分的股息都不符合公司股東收到的股息扣除的資格。超過我們當前或累積的收益和利潤的分配通常被視為在接受股東對我們股票的基礎上的資本回報，並將減少這一基礎。我們的當期或累計收益和利潤通常首先分配給對我們優先股進行的分配，目前沒有未償還的優先股，然後分配給我們普通股的分配。就所有這些目的而言，我們的分配包括現金分配、我們可能進行的任何實物財產分配，以及資本市場活動(如一些贖回)產生的推定或推定分配，如下所述。
我們的律師Sullivan&Worcester LLP認為，我們已經組織並有資格在2009至2021納税年度成為IRC下的REIT，我們目前和預期的投資和運營計劃將使我們能夠繼續滿足IRC下REIT的資格和税收要求。吾等律師的意見以下述假設為條件：吾等的租約、吾等的信託聲明，以及吾等曾經或曾經是其中一方的所有其他法律文件已經並將會由該等文件的各方遵守、本表格10-K年度報告中所述事實事項的準確性及完整性，以及吾等就與吾等的組織及營運及預期運作方式有關的某些事實事宜向吾等律師作出的陳述。如果這一假設或描述或陳述不準確或不完整，我們的律師的意見可能會受到不利影響，可能不會被依賴。我們律師的意見是基於目前的法律，但法律可能會在未來發生變化，可能具有追溯力。鑑於管理REITs的規則的高度複雜性、事實確定的持續重要性以及我們情況未來發生變化的可能性，Sullivan&Wocester LLP和我們都不能確定我們是否有資格成為REIT或在任何特定年份作為REIT納税。Sullivan&Worcester LLP對我們作為REIT的資格或税收的任何意見將於發佈之日起發表。我們的律師將沒有義務就所陳述、陳述或承擔的事項的任何後續變化或適用法律的任何後續變化通知我們或我們的股東。此外，我們律師的意見對國税局或法院都沒有約束力，兩者都可以採取與我們律師所表達的立場不同的立場。
我們作為房地產投資信託基金的持續資格和税收將取決於我們是否符合IRC規定的各種資格測試，並概述如下。雖然我們相信我們已經並將滿足這些測試，但我們的律師不會持續審查這些測試的符合性。如果我們在任何一年都沒有資格獲得REIT的税收資格，那麼我們將被繳納聯邦所得税，就像我們是根據IRC C子章徵税的公司，或者C公司，我們的股東將像普通C公司的股東一樣被徵税，這意味着聯邦所得税一般將在公司和股東層面上適用。在這種情況下，我們可能會承擔鉅額的納税義務，可供分配給我們股東的現金數量可能會減少或取消。
如果我們繼續有資格作為房地產投資信託基金納税，並符合以下描述的測試，那麼我們通常不會為我們分配給股東的金額支付聯邦所得税。然而，即使我們繼續有資格作為房地產投資信託基金納税，我們在以下情況下仍可能需要繳納聯邦税，如下所述：
•我們將按常規企業所得税税率對任何未分配的“房地產投資信託應納税所得額”徵税，包括未分配的普通收入和淨資本利得(如果有的話)。
•如果我們有處置“止贖財產”的淨收益，如IRC第856(E)節所述，主要是為了在交易或業務的正常過程中出售給客户而持有，或從止贖財產獲得的其他不符合資格的收入，我們將按最高的常規企業所得税税率對這些收入徵税。
•如果我們有來自“禁止交易”的淨收入--即在交易或業務的正常過程中以出售給客户為主的存貨或財產的收益而進行的處置，而不是處置喪失抵押品贖回權的財產和法定避風港除外的處置--我們將按100%的税率對這一收入徵税。
•如果我們未能達到下文討論的75%毛收入測試或95%毛收入測試，由於合理原因而非故意疏忽，但由於特定的補救條款而保持了我們作為房地產投資信託基金的納税資格，我們將按未通過75%毛收入測試或95%毛收入測試的金額(經調整後)乘以旨在反映我們在該納税年度的盈利的分數，按100%的税率納税。
•如因合理原因而非故意疏忽而未能符合下述任何一項房地產投資信託基金資產測試(5%或10%資產測試的最低限度失敗除外)，但仍維持我們的税務資格為
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由於特定的補救條款，我們將被徵收的税款等於50,000美元或最高常規企業所得税税率乘以導致我們未能通過測試的不符合條件的資產產生的淨收入。
•如果我們因合理原因而非故意疏忽而未能符合IRC的任何規定，而該等規定會導致我們不符合REIT的徵税資格(違反REIT總收入測試或違反REIT資產測試除外)，我們可保留作為REIT的徵税資格，但每一次失敗將被罰款50,000美元。
•如果我們未能在任何日曆年分配至少85%的該年度REIT普通收入、95%的該年度REIT資本利得淨收入和任何以前期間的任何未分配應納税收入的總和，我們將被徵收4%的不可抵扣消費税，超過實際分配的金額。
•如果我們收購一項房地產投資信託基金資產，而我們在該資產中的調整税基是參考該資產在C公司手中的調整後税基來確定的，在特定情況下，我們可能需要就該資產的全部或部分固有收益(自該財產不再由C公司擁有之日起計算)繳納聯邦所得税。如果出售資產會導致產生重大的內置所得税負債，我們一般預計不會出售資產；但如果我們確實出售了可能與內置利得税敞口相關的資產，那麼我們預計將在我們的財務報表中為相關税收負債做適當的撥備。
•如果我們在一項交易中收購一家公司，而我們繼承了該公司的税務屬性，為了保持我們作為房地產投資信託基金的納税資格，我們通常必須在不遲於我們進行收購的納税年度結束之前分配在該收購中繼承的所有C公司收益和利潤。然而，如果我們未能做到這一點，寬免條款將允許我們保持作為房地產投資信託基金的徵税資格，只要我們分配任何後來發現的C公司收益和利潤，並就延遲分配期間支付利息費用。
•我們的子公司是C公司，包括IRC第856(L)節所定義的“應税REIT子公司”，或TRS，通常將被要求為其收入支付聯邦企業所得税，並且我們與我們的TRS之間的任何交易可能被徵收100%的税，這不反映公平條款。
•我們通過合併收購了以前有資格作為REITs納税的實體。如果確定其中一家實體在各自合併到我們之前未能滿足下文所述的一項或多項REIT測試，則美國國税局可能會允許我們作為該實體的繼任者獲得相同的救濟機會，就像我們是補救REIT一樣。在此情況下，該實體將被視為保留其作為房地產投資信託基金的納税資格，而相關的懲罰或制裁將以類似上述的方式落在我們身上。
如果我們在任何一年都沒有資格作為REIT納税，那麼我們將像普通的C公司一樣繳納聯邦所得税。此外，作為一家正規的C公司，我們不能扣除對我們股東的分配，IRC也不要求分配。此外，就我們目前和累積的收益和利潤而言，對我們股東的所有分配一般都將作為普通股息徵税，有可能符合下文“-應納税美國股東的税收”標題下討論的優惠税率，並且在IRC的限制下，將有可能有資格獲得公司股東收到的股息扣除。最後，在終止我們的房地產投資信託基金地位生效的課税年度之後的四個課税年度內，我們一般將被取消作為房地產投資信託基金的納税資格。我們甚至在一年內沒有資格獲得REIT的税收資格，可能會導致我們減少或取消對股東的分配，或者導致我們招致鉅額債務或清算大量投資，以支付由此產生的公司級所得税。IRC下的減免條款可能允許我們繼續有資格作為REIT納税，即使我們未能遵守各種REIT要求，所有這些都將在下文更詳細地討論。然而，我們無法説明在任何特定情況下，我們是否有權享受這些救濟條款的好處。
REIT資格要求
一般要求。IRC第856(A)條將房地產投資信託基金定義為公司、信託或協會：
(1)由一名或多名受託人或董事管理；
(2)以可轉讓股份或者可轉讓實益憑證證明其實益所有權的；
(3)這將是徵税的，但根據IRC第856至859條，作為國內C公司；
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(4)不受獨立審查委員會特別規定約束的金融機構或保險公司；
(5)其實益擁有權為100人或以上；
(6)這並不是“少數人持有”，意思是在每個課税年度的後半年度，不超過50%的流通股價值由五個或五個以下的“個人”直接或間接擁有(根據IRC的定義，包括特定的免税實體)；以及
(7)這符合關於其收入和資產的性質及其分配金額的其他測試，所有這些都如下所述。
《税法》第856(B)條規定，條件(1)至(4)必須在整個納税年度內滿足，條件(5)必須在12個月的納税年度的至少335天內或在少於12個月的納税年度的相應部分內滿足。雖然我們不能確定，但我們相信，在最近完成的納税年度結束或之前的每個必要期間內，我們已經滿足了條件(1)至(7)，並且我們將在本納税年度和未來納税年度繼續滿足這些條件。為了幫助遵守條件(6)，我們的信託聲明限制了我們股票的轉讓，否則將導致所有權集中。然而，這些限制並不能確保我們以前滿足了條件(6)中所述的股份所有權要求，也不能確保我們在所有情況下都能夠繼續滿足這些要求。如果我們遵守適用的財政部法規以確定我們流通股的所有權，並且不知道，或者通過合理的努力不知道我們不符合條件(6)，那麼我們將被視為滿足條件(6)。因此，我們已經遵守並將繼續遵守這些規定，包括每年要求持有我們大量股份的持有人提供有關我們股票所有權的信息。根據我們的信託聲明，我們的股東必須對這些提供信息的請求做出迴應。根據財政部法規，未能或拒絕遵守這一要求的股東必須提交一份聲明，連同其聯邦所得税申報單披露其對我們股票和其他信息的實際所有權。
就條件(6)而言，“個人”通常包括自然人、補充失業救濟金計劃、私人基金會或永久保留或專門用於慈善目的的信託的一部分，但不包括合格的養老金計劃或利潤分享信託。因此，非“個人”實體所擁有的房地產投資信託基金股份被視為由身為個人的實體的直接和間接擁有人(如定義所述)擁有，而不是由實體本身擁有。同樣，符合資格的退休金計劃或利潤分享信託所持有的REIT股份，按個別受益人在該計劃或信託中的精算權益比例，視為直接由個別受益人持有。因此，五個或更少的此類信託可以擁有一個實體50%以上的權益，而不會損害該實體作為房地產投資信託基金的納税資格。
IRC規定，如果我們不符合條件(1)至(6)，我們不會自動失去作為房地產投資信託基金的納税資格，只要我們能夠確定這種失敗是由於合理的原因而不是由於故意疏忽。每一次被原諒的失敗都將導致50,000美元的罰款，而不是取消REIT的資格。這一救濟規定可適用於適用條件的失敗，即使該失敗首次發生在發現該失敗的納税年度之前的一年。
我們的全資子公司和我們通過合作伙伴關係進行的投資。除了下文討論的TRS，IRC第856(I)節規定，任何公司，如果其100%的股票由REIT及其被忽略的子公司持有，則是合格的REIT子公司，不應被視為美國聯邦所得税目的的單獨公司。符合資格的REIT附屬公司的資產、負債以及收入、扣除和信貸項目被視為REIT的。我們相信，我們的每一家直接和間接全資子公司，除了下文討論的TRS(以及其股權全部或部分由該等TRSS擁有的實體)，將是IRC第856(I)(2)條所指的合格REIT子公司或非法人實體，在聯邦所得税方面，根據IRC第7701條發佈的財政部法規，該非法人實體不被視為獨立於其所有者，每個此類實體被稱為QRS。因此，在適用本摘要所述的所有REIT資格要求時，我們的QRS的所有資產、負債和收入、扣除和信貸項目均被視為我們的，我們對該QRS的股票和其他證券的投資將被忽略。
我們已經並可能在未來通過一個或多個實體投資房地產，這些實體被視為合夥企業，用於聯邦所得税目的。就屬合夥企業合夥人的房地產投資信託基金而言，IRC下的庫務規例規定，就下文所述有關收入及資產的REIT資格要求而言，該房地產投資信託基金一般被視為擁有其在合夥企業的收入及資產中的比例份額(但就下文所述的10%價值測試而言，該房地產投資信託基金在該合夥企業發行的股本及指定債務證券中的比例權益被視為擁有其比例份額)。此外，就這些目的而言，合夥企業的資產和毛收入項目的性質在房地產投資信託基金手中一般保持不變。在……裏面
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相反，為了下面討論的分配要求的目的，我們必須考慮到我們作為合夥人在合夥企業收入中所佔的份額，這是根據IRC第K分章下管理合夥人和合夥企業的一般聯邦所得税規則確定的。
子公司REITs。我們已經或可能通過一個或多個實體投資房地產，這些實體旨在獲得REITs的税收資格。當附屬公司有資格作為獨立的房地產投資信託基金在其母公司之外納税時，子公司的股份就符合房地產投資信託基金母公司以下所述的75%資產測試的資格。然而，若附屬公司未能分別符合本摘要所述或其他適用的各種REIT資格要求(以及未能符合適用寬免條款的資格)，通常會導致(A)如上所述，附屬公司須繳納一般的美國企業所得税，及(B)REIT母公司於附屬公司的所有權(I)不再符合75%資產測試的資格，及(Ii)須接受一般適用於REIT在REITs及TRS以外的公司的所有權的5%資產測試、10%投票權測試及10%價值測試。在這種情況下，REIT母公司本身的REIT資格和税收可能會因子公司的倒閉而級聯到REIT母公司而受到威脅，所有這些都將在下文“-資產測試”標題下描述。我們已經並預期就我們的附屬REITs作出保護性的TRS選擇，並可能實施其他保護性安排，以避免在任何我們預期的附屬REITs沒有資格作為REIT徵税時發生連鎖REIT倒閉，但我們不能確保此類保護性選擇或其他安排將有效地避免或減輕由此對我們造成的不利後果。
應税房地產投資信託基金子公司。作為房地產投資信託基金，我們被允許擁有TRS的任何或全部證券，前提是在每個季度結束時，我們對TRS的股票或其他證券的投資不超過我們資產總價值的20%。一般來説，TRS是指REIT以外的附屬公司，其中REIT直接或間接持有股票，並與該REIT共同選擇被視為TRS。TRS作為普通的C公司徵税，獨立於任何附屬REIT。我們在TRSS中持有的股票和其他證券不受下面討論的5%資產測試、10%投票權測試和10%價值測試的限制。
此外，任何公司(REIT和QRS除外)，如果TRS直接或間接擁有已發行證券超過35%的投票權或價值，則TRS自動成為TRS(就此而言，不包括某些“直接債務”證券)。根據以下討論，吾等相信吾等及吾等的每一家TRS已遵守並將繼續遵守在附屬公司TRS選舉計劃生效期間的所有TRS地位的規定，而吾等相信我們日後成立或收購的任何TRS亦同樣如此。
如下文所述，TRSS可以為我們的租户提供服務，而不會取消我們在下文討論的75%毛收入測試或95%毛收入測試下從這些租户那裏獲得的租金。此外，由於我們的TRS是作為獨立於我們的C公司徵税的，它們的資產、負債以及收入、扣除和信貸項目一般不會就本摘要中描述的REIT資格要求的目的歸於我們。因此，我們的TRS通常可能會進行被視為被禁止的交易或如果由我們直接進行將產生不合格收入的活動。
對TRS及其附屬REITs施加限制和制裁，以確保TRS將受到適當水平的聯邦所得税。例如，如果TRS向其關聯REIT支付的利息、租金或其他金額超過與其無關的第三方在公平交易中支付的金額，則REIT通常將被徵收相當於支付的超出部分的100%的消費税。此外，如果與公平交易相比，第三方租户向房地產投資信託基金多付了租金，以換取為所提供的服務少付TRS，而如果REIT沒有就向第三方租户或代表第三方租户提供的服務向TRS提供足夠的補償，則REIT可能要向TRS徵收相當於TRS少補的100%的消費税。如果TRS以至少等於其提供或提供服務的直接成本的150%的税率獲得補償，則適用此消費税的安全港例外。最後，100%消費税也適用於TRS向其附屬REIT提供的服務在與REIT租户的服務無關的情況下的低價。我們不能確定涉及我們的TRS的安排不會導致施加一項或多項此類限制或制裁，但我們不相信我們或我們的TRS正在或將受到這些強加。
收入測試。我們必須每年通過兩次總收入測試，才能保持我們作為房地產投資信託基金的税務資格。首先，我們在每個課税年度的總收入中，至少有75%必須來自與房地產有關的投資，包括《房地產規則》第856(D)條所指的“房地產租金”、房地產按揭或房地產權益的利息及收益、止贖財產的收入及收益、出售或其他處置房地產的收益(包括根據IRC視為不動產的指定附屬個人財產)，或出售或處置其他房地產投資信託基金的股份的股息及收益(但在所有情況下均不包括任何須就禁止交易徵收100%税的收益)。當我們獲得新資本以換取我們的股票或通過公開發行我們的五年期或更長期的債務工具時，可歸因於將這一新資本臨時投資於股票或債務工具的收入，如果收到或
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在我們收到新資本後一年內應計的，通常也是75%毛收入測試下的合格收入。其次，我們每個課税年度的總收入中，至少有95%必須包括符合75%總收入標準的收入、其他類型的利息和股息、出售或處置股票或證券的收益，或這些收入的任何組合。我們在正常業務過程中主要為出售給客户而持有的物業銷售的毛收入，明確和及時確定的特定“對衝交易”的收入和收益，以及來自回購或解除債務的收入在兩個毛收入測試中都不包括在分子和分母中。此外，在一項或兩項總收入測試中，特定的外幣收益將被排除在毛收入之外。
為了符合IRC第856(D)節所指的“不動產租金”，必須符合以下幾項要求：
•收取的租金一般不能以任何人的收入或利潤為基礎，而可以以收入或銷售額的一個或多個固定百分比為基礎。
•如果房地產投資信託基金按投票權或租户的股票價值擁有10%或以上的租金(或租户資產權益或淨利潤的10%或以上，如果租户不是公司)，無論是直接還是在應用歸屬規則後，租金通常都不符合資格。我們一般不打算將物業出租給任何一方，如果該物業的租金不符合“不動產租金”的資格，但10%所有權規則的適用取決於複雜的歸屬規則和可能超出我們控制的情況。我們的信託聲明一般不允許直接或通過歸屬轉讓或聲稱收購我們的股票，以保持我們作為IRC房地產投資信託基金的納税資格所必需的程度。然而，我們不能肯定這些限制將有效地防止我們作為房地產投資信託基金的税收資格在10%關聯租户規則下受到威脅。此外，我們不能確定我們將能夠監督和執行這些限制，我們的股東也不一定知道根據IRC的歸屬規則歸於他們的我們股票的所有權。
•上述禁止從10%的關聯租户那裏賺取“房地產租金”的規定有一個有限的例外，即租户是TRS。如果一個物業至少90%的租賃空間租給了TRS以外的租户和10%的關聯租户，並且如果TRS就該物業的空間向REIT支付的租金與非關聯租户為該物業的類似空間支付的租金實質上相當，則TRS向REIT支付的符合資格的租金不會因為禁止10%關聯租户的規則而被取消資格。
•為使租金符合資格，房地產投資信託基金一般不得管理物業，或向物業的租户提供或提供服務，除非透過獨立承辦商，而該基金並無收入或透過其其中一個信託基金獲得收入。這一規則有一個例外，允許房地產投資信託基金執行免税組織可以執行的常規管理和租户服務，而不被視為收到IRC第512(B)(3)節所定義的“非相關企業應納税所得額”。此外，只要不允許的租户服務的價值不超過物業總收入的1%，向租户提供的非常規服務的最低數額不會取消收入作為“不動產租金”的資格。
•如果與不動產租賃有關的個人財產的租金是根據租約收到的全部租金的15%或更少，則屬於個人財產的租金將符合資格為“不動產租金”；如果超過這個15%的門檻，則屬於個人財產的租金將不符合這種資格。被視為屬於個人財產的租金收入部分是根據個人財產的公平市價與租賃的不動產和個人財產的總公平市價的比率確定的。
•此外，“不動產租金”包括我們就同一地理區域內可比不動產的租金而慣常提供的服務所收取的費用，以及我們就TRS提供的服務所收取的費用(如未另行説明)。房地產投資信託基金收到的非地理習慣服務的費用是否包括在“房地產租金”中，美國國税局在公佈的權威機構中沒有明確説明；然而，我們的律師Sullivan&Worcester LLP認為，儘管這件事並不是毫無疑問的，但“房地產租金”也包括當我們的TRS提供的服務單獨聲明費用時我們收到的費用，即使服務不是地理習慣的。因此，我們認為，我們來自TRS提供的服務的收入，無論是否單獨説明費用，都符合“房地產租金”的資格，因為服務滿足地理習慣標準，因為服務是由TRS提供的，或者出於這兩個原因。
我們相信，根據IRC第856條的規定，我們所有或幾乎所有的租金和相關服務費都符合並將繼續符合“不動產租金”的規定。
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如果沒有IRC第856(E)條的“止贖財產”規則，房地產投資信託基金從物業獲得的活躍的、非租金的毛收入將不符合75%和95%的毛收入測試標準。但作為喪失抵押品贖回權的房產，來自該房產的活躍的、非租金的毛收入將如此符合條件。喪失抵押品贖回權的財產一般是任何不動產，包括不動產上的利益，以及這種不動產附帶的任何個人財產：
•由於房地產投資信託基金在喪失抵押品贖回權時對該財產出價，或在該財產發生違約或即將對該財產的租賃違約或該財產所擔保的債務發生後，通過協議或法律程序將該財產的所有權或佔有權變為所有權或佔有權而獲得的；
•房地產投資信託基金獲得的任何相關貸款是在違約不迫在眉睫或預期不會發生的情況下獲得的；以及
•為此，房地產投資信託基金適當地選擇將該財產視為喪失抵押品贖回權的財產。
房地產投資信託基金在出售作為庫存持有的止贖財產或主要用於出售給客户時確認的任何收益，加上在沒有止贖財產處理的情況下不符合75%毛收入測試的止贖財產的任何收入，減去與生產這些收入項目直接相關的費用，將根據IRC第857(B)(4)條的止贖財產所得税規則，按最高常規企業所得税税率繳納所得税。因此，如果房地產投資信託基金應該租賃止贖財產，以換取如上所述的“房地產租金”，那麼租金收入就不需要繳納止贖財產所得税。
財產通常在房地產投資信託基金收購財產的納税年度之後的第三個納税年度結束時不再是止贖財產，如果從美國國税局獲得延期，則不再是止贖財產。然而，這一寬限期終止，止贖財產在第一天不再是止贖財產：
•就該物業訂立租約，而該物業按其條款將產生不符合75%毛收入審查(不包括喪失抵押品贖回權的物業的收入)的收入，或根據該日或之後訂立的租約，房地產投資信託基金直接或間接收取或應計75%毛收入審查下的任何不符合資格的收入；
•在該物業上進行任何建造，但如某建築物或任何其他改善工程在違約迫在眉睫前已完成超過10%，則不在此限，亦不包括特別豁免的贍養費或延遲保養；或
•這是在房地產投資信託基金收購該財產之日起90天以上，該財產用於房地產投資信託基金經營的行業或業務，但通過房地產投資信託基金本身並不從中獲得或收取任何收入或TRS的獨立承辦商除外。
除出售喪失抵押品贖回權的財產外，我們在出售作為庫存持有的財產或在正常交易或業務過程中主要為出售給客户而持有的其他財產而實現的任何收益，統稱為交易商收益，可能被視為來自被禁止交易的收入，應按100%的税率徵收懲罰性税。100%的税不適用於通過TRS持有的出售財產的收益，儘管此類收入將在TRS手中按正常的企業所得税税率納税；因此，我們可能會在交易中使用TRS，否則我們可能會確認交易商收益。財產是作為存貨持有還是主要在貿易或業務的正常過程中出售給客户，這是一個事實問題，取決於圍繞每一筆特定交易的所有事實和情況。IRC第857(B)(6)(C)和(E)條規定，持有至少兩年並滿足特定額外要求的房地產的有限銷售不會被視為被禁止的交易。然而，對安全港的遵守在實踐中並不總是可以實現的。我們試圖組織我們的活動，以避免被禁止的交易，或以其他方式通過TRSS進行此類活動；但是，我們不能確定美國國税局是否可能成功地斷言，我們對任何特定交易都要繳納100%的懲罰性税。應繳納100%罰金税的收益不包括在75%和95%的毛收入測試中，而不是交易商收益或因避風港而免除100%罰金税的房地產收益被視為符合75%和95%毛收入測試的資格毛收入。
我們相信，我們已經確認或將確認的與我們的資產處置和其他交易相關的任何收益，包括通過任何合夥企業，通常都將被視為符合75%和95%毛收入測試的收入，不會是交易商收益，也不會受到100%的懲罰性税收的約束。這是因為我們的總體意圖是：(A)擁有我們的投資資產(包括通過合資企業)，以期獲得長期收益和資本增值；(B)從事開發、擁有、租賃和管理我們現有物業的業務，並收購、
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發展、擁有、租賃及管理新物業；及(C)不時處置我們的資產，以符合我們的長期投資目標。
如果我們在任何課税年度未能達到75%毛收入測試或95%毛收入測試中的一項或兩項，我們仍有資格在該年度作為房地產投資信託基金納税，前提是我們滿足以下要求：(A)我們未能達到測試標準是由於合理的原因，而不是由於故意疏忽；以及(B)在我們發現不合格後，我們提交了一個附表，描述我們在該納税年度75%毛收入測試或95%毛收入測試中包括的每個項目。即使這一減免條款確實適用，我們也要對未能通過75%毛收入測試的金額或未通過95%毛收入測試的金額中較大的部分徵收100%的税，並進行調整，乘以旨在反映我們在納税年度的盈利能力的部分。這一救濟規定可適用於未通過適用的收入審查，即使該未通過首次發生在發現該未通過的納税年度的前一年。
基於上述討論，我們相信我們已經並將繼續滿足上文概述的75%和95%的毛收入測試，從我們作為REIT的第一個納税年度開始。
資產測試。在每個課税年度的每個日曆季度結束時，我們還必須滿足以下資產百分比測試，才有資格作為聯邦所得税的REIT徵税：
•本公司總資產價值的至少75%必須包括“房地產資產”，其定義為不動產(包括不動產權益和不動產抵押權益或不動產權益)、附屬個人財產(根據上述規則將此類個人財產的租金視為不動產租金)、現金和現金項目、其他REITs的股份、IRC第562(C)(2)節定義的“公開發售的REITs”發行的債務工具、政府證券和新資本的臨時投資(即，我們持有的任何股票或債務工具，可歸因於我們收到的任何金額(A)交換我們的股票或(B)公開發行我們的五年期或更長期的債務工具，但在每種情況下，僅限於我們收到新資本開始的一年期間)。
•不超過我們總資產價值的25%可能由證券代表，但那些在前面75%資產測試中被有利計入的證券除外。
•在上述25%資產類別的投資中，我們擁有的任何一個非REIT發行人的證券價值不得超過我們總資產價值的5%。此外，我們不得擁有任何一家非房地產投資信託基金髮行人的已發行證券超過10%的投票權或價值，除非該等證券是“直接債務”證券或以下討論的其他例外情況。我們的股票和其他證券在TRS中不受這5%和10%的資產測試。
•我們總資產價值的不超過20%可由我們TRS的股票或其他證券代表。
•IRC第856(C)(5)(L)(Ii)條所界定的“非合格公開發售房地產投資信託基金債務工具”可代表不超過總資產價值的25%。
我們的律師Sullivan&Worcester LLP認為，儘管此事不容置疑，但就上述REIT資產測試而言，我們對我們TRS的股權或債務的投資，在符合新資本臨時投資資格的範圍內，將被視為房地產資產，而不是證券。
上述REIT資產測試必須在每個納税年度的每個日曆季度結束時作為REIT滿足。當房地產投資信託基金在任何季度結束時符合資產審查標準後，它不會純粹因為其資產價值的波動而在隨後的任何季度失去作為房地產投資信託基金的納税資格。對於像我們這樣定期收購符合條件和不符合條件的REIT資產的REIT來説，這一祖父式規則的好處可能是有限的。如果由於在一個季度內收購證券或其他財產而導致未能滿足上述資產測試，則可以在該季度結束後30天內通過處置足夠的不符合條件的資產來糾正該失敗。
此外，如果我們在任何季度結束時未能通過5%的資產測試、10%的投票測試或10%的價值測試，而我們沒有在該季度結束後30天內糾正此類失敗，則如果(A)失敗是極小的，以及(B)在我們確定失敗的季度的最後一天後的六個月內，我們要麼處置導致失敗的資產，要麼滿足5%的資產測試、10%的投票測試和10%的價值測試，則該失敗將被原諒。就本救濟條款而言，如果造成破產的資產價值不超過10,000,000美元，則破產將是最低限度的。如果我們的失敗不是最低限度的，或者如果我們違反了任何其他REIT資產測試，如果(A)我們向美國國税局提供了導致失敗的每項資產的描述，(B)失敗是由於合理原因而不是故意疏忽，(C)我們繳納的税款等於(1)50,000美元或(2)最高的正常企業所得税税率中的較高者，我們仍有資格作為REIT納税
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(D)在我們發現失敗的季度的最後一天後六個月內，我們要麼處置導致失敗的資產，要麼滿足所有REIT資產測試。這些救濟規定可適用於適用的資產測試失敗，即使該失敗首次發生在發現該失敗的納税年度之前的一年。
IRC還為10%的價值測試提供了例外證券安全港，其中包括(A)“直接債務”證券，(B)在隨後幾年支付的指定租賃協議，(C)任何支付“不動產租金”的義務，(D)由政府實體發行的、完全或部分不依賴於非政府實體的利潤或付款的證券，以及(E)由另一家房地產投資信託基金髮行的任何證券。此外，為聯邦所得税目的而被歸類為合夥企業的實體發行的任何債務工具，如果至少有75%的合夥企業總收入(不包括被禁止交易的收入)是符合75%總收益檢驗標準的收入，則不會被視為10%價值檢驗中的證券。
我們已經並將繼續保存我們的資產價值記錄，以證明我們符合上述資產測試的要求，並打算採取可能需要的行動，在任何季度結束後30天內或上述六個月內糾正任何未能滿足測試要求的情況。
基於上述討論，我們相信，我們已經並將繼續滿足上文概述的REIT資產測試，從我們作為REIT的第一個應納税年度開始。
年度分配要求。為了符合IRC規定的房地產投資信託基金的納税資格，我們必須每年向我們的股東分配不同於資本利得股息的股息，其金額至少等於以下金額的超額：
(1)我們的“房地產投資信託應税收入”的90%和我們税後淨收入的90%的總和，如果有的話，來自止贖收到的財產，超過
(2)我們的非現金收入(例如，估算的租金收入或無意中未能符合同類交易所資格的交易收入)超過我們的“房地產投資信託應納税所得額”的5%。
為此，我們的“房地產投資信託應納税所得額”是根據IRC第857條的定義計算的，不考慮所支付的股息扣減和我們的淨資本收益，通常將通過我們支付的特定公司級所得税(例如，對內置收益或喪失抵押品贖回權的財產收入的税收)進行扣減。
除特定的例外情況外，IRC通常將可適當分配給貿易或企業的債務所支付或應計的淨利息支出的扣除額限制在“調整後的應税收入”的30%以內。超過限額的任何扣除都將結轉，並可在下一年使用，但受當年30%的限額限制。只要納税人作出選擇(這是不可撤銷的)，淨利息支出扣除的限制不適用於IRC第469(C)(7)(C)條所指的涉及房地產開發、重建、建築、重建、收購、轉換、租賃、運營、管理、租賃或經紀的貿易或業務。財政部條例規定，房地產交易或業務包括由房地產投資信託基金進行的交易或業務。我們已選擇被視為房地產交易或企業，因此預計上述利息扣除限制不適用於我們或我們的“房地產投資信託應納税所得額”的計算。
分配必須在與其相關的納税年度支付，如果在我們及時提交較早納税年度的聯邦所得税申報單之前申報，並且如果在申報後第一次定期分配付款或之前支付，則必須在下一個納税年度支付。如果股息是在10月、11月或12月向登記在冊的股東宣佈的，並在隨後的1月份支付，那麼為了聯邦所得税的目的，這種股息將被視為在上一納税年度的12月31日支付和收到，但以任何未分配的收益和利潤為限。
如果房地產投資信託基金證實其由於先前為滿足下文討論的4%消費税的要求而進行的分配而未能滿足90%的分配要求，則美國國税局可免除90%的分配要求。在一定程度上，如果我們沒有分配我們所有的淨資本收益和所有調整後的“房地產投資信託應税收入”，我們將按未分配金額的常規企業所得税税率繳納聯邦所得税。此外，如果我們未能在一個日曆年度內將前一個日曆年度的普通收入的85%和資本利得淨收入的95%加上上一個日曆年度被視為已分配的金額的超額部分(如果有)支付給我們的股東，則我們將被徵收4%的不可抵扣消費税。為此，任何日曆年的“應分配總收入”是指該日曆年的應納税所得額的總和，不考慮支付的股息和以前年度未被視為已分配的所有金額的扣除。
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根據這項規定。我們將被視為有足夠的收入和利潤，將我們的任何分配視為股息，最高可達所需分配的金額，以避免徵收4%的消費税。
如果我們沒有足夠的現金或其他流動資產來滿足我們的分派要求，或者如果我們這樣選擇，我們可能會發現有必要或適宜安排新的債務或股權融資，為所需的分派提供資金，以保持我們作為房地產投資信託基金的納税資格。我們不能確定是否會以優惠的條件為這些目的提供資金，或者根本不能。
我們或許能夠通過在晚些時候向股東支付“不足股息”來糾正任何一年未能支付足夠股息的情況。這些不足的股息可能會包括在我們對上一年支付的股息的扣除中，但我們將因延遲分配而收取利息費用。雖然就我們的房地產投資信託基金的分派要求及我們已支付的股息扣除而言，不足股息的支付將適用於上一年度，但它將被視為在支付該股息的當年向收到該股息的股東進行的額外分配。
除了上述其他分配要求外，為了保持我們作為房地產投資信託基金的納税資格，我們必須及時分配我們從被收購公司繼承的所有C公司收益和利潤，如下所述。
收購C公司
我們未來可能會進行收購C公司所有流通股的交易。在這些收購後，除非我們做出適用的TRS選擇，否則我們被收購的每個實體及其各種全資擁有的公司和非公司子公司將成為我們的QRS。因此，在該等收購後，就上述各項REIT資格測試而言，被收購及隨後被撇除實體的所有資產、負債及收入、扣除及信貸項目將被視為我們的資產、負債及收入、扣除及信貸項目。此外，我們通常將被視為被收購(然後被忽略)實體的聯邦所得税屬性的繼承者，例如這些實體的(A)其資產和折舊計劃中的調整税基；以及(B)用於聯邦所得税目的的收益和利潤(如果有的話)。這些屬性的結轉產生了REIT的影響，如內置的利得税敞口和額外的分配要求，如下所述。然而，當我們根據IRC第338(G)條就我們收購的公司進行選擇時，我們通常不會受到關於在該選擇之前存在的屬性的此類屬性結轉的約束。
從C公司獲得的內在收益。儘管我們具備房地產投資信託基金的資格和納税資格，但在特定情況下，如果我們收購一項房地產投資信託基金資產，而我們在該資產上的調整税基是參考C公司擁有的該資產的調整税基確定的，則我們可能需要繳納企業所得税。例如，如果我們直接或間接地從該C公司獲得該資產的結轉税基，並且如果我們在該資產不再由該C公司擁有之日起的五年期間內出售該資產，則我們可能需要對C公司擁有該資產的最後一天存在的全部或部分固有收益繳納聯邦所得税。如果我們在一個納税年度的收入和收益需要繳納固有的利得税，扣除為這些收入和收益支付的與該納税年度相關的任何税款，我們在下一年度支付的應税股息有可能有資格按以下標題“--應納税美國股東的税收”中所述的“合格股息”優惠税率向非公司美國股東徵税。如果出售資產會導致產生重大的內置所得税負債，我們一般預計不會出售資產；但如果我們確實出售了可能與內置利得税敞口相關的資產，那麼我們預計將在我們的財務報表中為相關税收負債做適當的撥備。
收益和利潤。在公司收購後，我們通常必須在交易發生的納税年度結束前分配所有C公司的收益和在該交易中繼承的利潤，以保持我們作為房地產投資信託基金的納税資格。然而，如果我們未能做到這一點，寬免條款將允許我們保持作為房地產投資信託基金的徵税資格，只要我們分配任何後來發現的C公司收益和利潤，並就延遲分配期間支付利息費用。一般來説，我們繼承的C公司收益和利潤是根據優先權規則特別分配給導致繼承的事件發生後最早可能的分配，只有在那時，我們的應税年度的收益和利潤在我們的分配中分配到尚未根據優先權規則被視為C公司收益和利潤的分配的程度。這些C公司收益和利潤的分配有可能有資格按“合格股息”的優惠税率向非公司美國股東徵税，如下文標題“-應税美國股東的税收”所述。
租賃的折舊和聯邦所得税處理
我們資產中的初始税基通常是我們的收購成本。我們一般會在40年內對應計提折舊的不動產進行直線折舊，並在適用的較短時期內對個人財產進行折舊。對於我們通過免税或結轉基礎收購獲得的物業，或者是成本分離分析的對象，這些折舊表和我們的初始税基可能會有所不同。
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只有當我們被視為財產的所有者時，我們才有權從我們的財產中扣除折舊。這意味着，出於美國聯邦所得税的目的，我們物業的租賃必須被歸類為真正的租賃，而不是作為銷售或融資安排，我們相信情況就是如此。
分配給我們的股東
如上所述，我們希望不時地向我們的股東進行分配。這些分配可以包括現金分配、財產實物分配以及資本市場活動產生的推定或推定分配。我們分配的美國聯邦所得税待遇將根據接受股東的狀況而有所不同，在下文標題“-應税美國股東的税收”、“-免税美國股東的税收”和“-非美國股東的税收”中有更全面的描述。
IRC第302條僅將以現金贖回我們的股票視為根據IRC第301條進行的分配，因此應按我們現有的當期或累積收益和利潤作為股息徵税，除非贖回滿足IRC第302(B)條規定的測試之一，該測試允許將贖回視為出售或交換股票。只有在以下情況下，現金贖回才會被視為出售或交換：(A)相對於放棄的股東在我們的所有權而言，這是“大大不成比例的”；(B)導致放棄的股東在我們的全部股份權益“完全終止”；或(C)對於放棄的股東來説，“本質上不等同於股息”，所有這些都符合IRC第302(B)條的含義。在確定是否符合上述任何一項測試時，股東一般必須考慮由於IRC規定的推定所有權規則而被視為由該股東擁有的股份，以及該股東實際擁有的股份。此外，如果贖回在上述測試下被視為分配，則贖回股份中的股東税基通常將轉移到股東在我們的剩餘股份(如果有)，如果該股東沒有持有我們的其他股份，該税基通常可能會轉讓給相關人士或可能完全失去。由於確定股東是否符合IRC第302(B)節的任何測試取決於贖回我們股票時的事實和情況，我們敦促您諮詢您自己的税務顧問，以確定任何贖回的特定税收待遇。
對應税美國股東的徵税
對於非公司美國股東，只要他們的調整後總收入不超過適用的門檻，長期資本利得和大多數公司股息的最高聯邦所得税税率通常為15%。對於調整後總收入超過適用門檻的非公司美國股東，長期資本利得和大多數公司股息的最高聯邦所得税税率通常為20%。然而，由於我們對分配給股東的“房地產投資信託應税收入”部分一般不繳納聯邦所得税，我們股票上的股息通常沒有資格享受這些優惠税率，除了C公司收益和利潤的任何分配以及徵税的內置收益項目可能有資格享受這些優惠税率。因此，我們的普通股息通常按適用於普通收入的較高聯邦所得税税率徵税(受制於通過IRC第199A節的無支出扣除機制適用於合格REIT股息的較低有效税率，該機制通常適用於滿足2026年前納税年度指定持有期要求的非公司美國股東)。總而言之，針對長期資本利得和合格股息的聯邦所得税優惠税率一般適用於：
(1)長期資本利得，如有，在處置我們的股份時確認；
(2)我們的分配被指定為長期資本利得股息(可歸因於房地產折舊重新獲得的範圍除外，在這種情況下，分配應繳納最高25%的聯邦所得税税率)；
(3)我們從TRSS等C公司獲得的可歸因於股息收入的股息；
(4)我們的股息來自我們從C公司繼承的收益和利潤；以及
(5)我們的股息，在一定程度上可歸因於我們已支付聯邦公司所得税(如喪失抵押品贖回權的財產收入或內置收益的税收)的收入，扣除相應的公司所得税。
只要我們有資格作為REIT納税，我們一般不指定為資本利得股息的對我們美國股東的分配將在我們現有的當期或累計收益和利潤範圍內被視為普通收入股息(受制於通過IRC第199A節的無支出扣除機制適用於合格REIT股息的較低有效税率，該機制通常適用於我們的非法人美國股東，且滿足2026年前納税年度的指定持有期要求)。從我們當前或累積的收益和利潤中進行的分配，如果我們適當地指定為資本利得股息，通常將作為長期資本利得徵税，如下所示
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在不超過我們在該課税年度的實際淨資本收益的範圍內，在下文討論。然而，根據IRC第291條，公司股東可能被要求將任何資本利得股息的高達20%視為普通收入。
此外，我們可以選擇保留淨資本利得收入，並將其視為建設性分配。在這種情況下：
(1)我們將對留存金額按正常的企業資本利得税税率徵税；
(2)我們的每一位美國股東將按其在我們保留的淨資本利得中的指定比例份額徵税，就像該金額已分配並指定為資本利得股息一樣；
(3)我們的每一位美國股東將獲得一筆抵免或退款，用於支付我們繳納的税款中的指定比例份額；
(4)我們的每一位美國股東將增加其在我們股票中的調整基數，超出其在這些留存淨資本利得中的比例份額，超過我們支付的美國股東比例份額的税款；以及
(5)出於聯邦所得税的目的，我們和我們的公司股東都將對我們各自的收入和利潤進行相應的調整。
如果我們選擇以這種方式保留我們的淨資本收益，我們將在受影響的納税年度結束後60天內將相關税務信息通知我們的美國股東。
如果在任何課税年度，我們為我們的股東指定資本利得股息，那麼我們指定的資本利得股息的一部分將按百分比分配給特定類別股票的持有人，該百分比等於該年度向該類別股票持有人支付或提供的總股息金額與該年度向我們所有已發行股票類別的持有人支付或提供的總股息的比率。同樣，我們將指定任何股息中將按優惠最高税率(包括任何合格股息收入和任何可歸因於房地產折舊重新獲得的資本收益，適用最高25%的聯邦所得税税率)向非公司美國股東徵税的部分，以便這些指定將在我們所有已發行類別的股票中按比例分配。
超過我們當前或累積收益和利潤的分配將不會對美國股東徵税，只要它們不超過股東在我們股票中的調整後税基，但會降低股東在此類股票中的基數。如果這些額外分配超過美國股東在這類股票中的調整基礎，它們將作為資本收益計入收入，長期收益通常按優惠的最高税率向非公司美國股東徵税。任何美國股東不得在其聯邦所得税申報單上包括我們的任何淨運營虧損或任何資本虧損。此外，我們的任何部分股息都沒有資格為公司股東扣除收到的股息。
如果股息是在10月、11月或12月向登記在冊的股東宣佈的，並在隨後的1月份支付，那麼為了聯邦所得税的目的，股息將被視為在上一納税年度的12月31日支付和收到。
美國股東一般會確認收益或虧損等於我們出售或交換的股票中實現的金額與股東調整後的基礎之間的差額。這一收益或損失將是資本收益或損失，如果股東在我們股票中的持有期超過一年，將是長期資本收益或損失。此外，出售或交換我們所持股份不超過六個月的任何損失，一般將被視為長期資本損失，範圍是我們在持有期間為該等股票支付的任何長期資本利得股息。
屬於個人、遺產或信託基金的美國股東一般需要為其淨投資收入(包括我們股票的股息(不考慮IRC第199A條允許的任何扣減)和出售或以其他方式處置我們股票的收益)繳納3.8%的聯邦醫療保險税，如果是遺產和信託基金，則其未分配的淨投資收入在每種情況下的調整後總收入都超過了適用的門檻。美國股東被敦促就3.8%的聯邦醫療保險税的適用問題諮詢他們的税務顧問。
如果美國股東在出售我們的股票時確認虧損的金額超過規定的門檻，財政部法規中涉及“可報告交易”的條款可能適用，從而要求單獨向美國國税局披露產生虧損的交易。財政部的這些規定寫得相當寬泛，適用於許多例行和簡單的交易。一項應申報的交易目前包括，出售或交換我們的股票，導致的税務損失超過(A)任何一年1,000萬美元，或在規定的納税年度組合中超過2,000萬美元，如果我們的股票由C公司或僅由C公司持有的合夥企業持有
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如果我們的股票由任何其他合夥企業或S公司、信託公司或個人持有，則(B)在任何一年或規定的納税年度組合中為200萬美元或400萬美元，包括通過實體轉移給個人的損失。納税人通過將IRS表格8886與其聯邦所得税申報單一起提交來披露應報告的交易，並且在提交的第一年，必須將表格8886的副本發送到IRS的避税分析辦公室。就自然人而言，未披露應報告交易的年度最高罰款通常為1萬美元，其他任何情況下的最高罰款為5萬美元。
借入資金為收購我們的股票提供資金的非公司美國股東，可能會受到債務利息扣除額度的限制。根據IRC第163(D)條，因發生或繼續購買或持有物業以供投資而支付或累積的利息，一般只可在投資者的投資淨收入範圍內扣除。美國股東的淨投資收入將包括從我們那裏收到的普通收入股息分配，只有在股東做出適當選擇的情況下，才包括從我們那裏收到的資本利得股息分配和合格股息；然而，被視為股東基礎的免税回報的分配將不會計入淨投資收入的計算。
對免税美國股東的徵税
管理免税實體的聯邦所得税的規則很複雜，下面的討論只是為了總結與此類投資者有關的對我們股票的投資的實質性考慮。如果您是免税股東，我們敦促您諮詢您自己的税務顧問，以確定聯邦、州、當地和外國税法的影響，包括任何報税申報和其他報告要求，與您收購或投資我們的股票有關。
我們預計，作為免税養老金計劃、個人退休賬户或其他符合條件的免税實體的股東，如果獲得(A)我們的分配，或(B)出售我們股票的收益，不應將此類金額視為UBTI，前提是在每種情況下，股東沒有以IRC定義的“收購債務”為其收購我們的股票提供資金，(Y)股票沒有以其他方式用於免税實體的無關交易或業務，以及(Z)與我們目前的意圖一致，我們不持有房地產抵押投資管道的剩餘權益，或以其他方式持有抵押資產，或進行產生“超額包含”收入的抵押貸款證券化活動。
對非美國股東的徵税
管理非美國股東的美國聯邦所得税的規則很複雜，以下討論僅旨在總結與此類投資者相關的對我們股票的投資的重大考慮因素。如果您是非美國股東，我們敦促您諮詢您自己的税務顧問，以確定美國聯邦、州、地方和外國税法，包括任何報税表和其他報告要求，對您收購或投資我們的股票的影響。
我們預計，非美國股東收到的(A)我們的分配和(B)出售我們股票的收益將不會被視為與美國貿易或業務有效相關的收入，因此非美國股東將不需要繳納通常更高的聯邦税和預扣税率、分行利得税以及適用於與美國貿易或業務實際相關的收入的更高的報告和備案要求。這一預期和下面的一些決定是基於我們的股票在美國全國性證券交易所上市的，例如納斯達克股票市場有限責任公司或納斯達克。我們的每一類股票都已在美國國家證券交易所上市；然而，我們不能確保我們的股票在未來的納税年度繼續如此上市，或者我們未來可能發行的任何類別的股票都將如此上市。
分配。我們對非美國股東的分配不被指定為資本利得股息，將被視為普通收入股息，只要它是從我們當前或累積的收益和利潤中產生的。這種類型的分配通常將按30%的税率繳納美國聯邦所得税和預扣税，或者如果非美國股東已按照美國國税局規定的方式向適用的扣繳義務人證明瞭其根據税收條約享有的福利，則税率較低。由於我們在納税年度結束前不能確定我們當前和累積的收益和利潤，通常將對我們向非美國股東進行且未指定為資本利得股息的任何分配的總金額徵收30%的法定税率或適用的較低條約税率的預扣。儘管有可能對超過我們當前和累積的收益和利潤的分配進行預扣，但只要不超過非美國股東在我們股票中的調整基數，這些分配的多餘部分就是免税資本回報，而且資本的非徵税回報將減少這些股票的調整基數。超過我們當前和累積收益和利潤的分配超過非美國股東在我們股票中的調整基礎的程度上，分配只會在不太可能的情況下產生美國聯邦所得税負擔
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否則，非美國股東將對出售或交換這些股票獲得的任何收益徵税，如下文“-處置我們的股票”標題下所述。非美國股東可以要求美國國税局退還超過該股東在我們當前和累計收益和利潤中的可分配份額的分配給它的預扣金額。
只要我們的一類股票在美國國家證券交易所上市，我們就這些股票向非美國股東申報並支付的資本利得股息，以及我們因出售或交換IRC第897條所指的“美國不動產權益”而向非美國股東支付的股息，將不會被扣繳，就像這些金額實際上與美國貿易或業務有關一樣。非美國股東將不需要為這些股息提交美國聯邦所得税申報單或支付分支機構利得税。相反，這些股息通常將被視為普通股息，並以上述方式扣繳。
税收協定可能會減少對我們的分配的預扣義務。然而，根據一些條約，適用於美國公司普通收入股息的低於30%的税率可能不適用於房地產投資信託基金的普通收入股息，或者只有在房地產投資信託基金滿足特定的附加條件時才適用。非美國股東通常必須使用適用的美國國税局表格W-8或基本上類似的表格來申請税收條約福利。如果因分配給非美國股東而預扣的税款超過了該股東與分配有關的美國聯邦所得税義務，非美國股東可以向美國國税局申請退還超出的部分。財政部條例還規定了特殊規則，以確定為了確定税收條約的適用性，我們對作為實體的非美國股東的分配是否應被視為支付給該實體或在該實體中擁有權益的人，以及該實體或其所有者是否有權根據該税收條約享受利益。
如果與我們的預期相反，我們的一類股票沒有在美國國家證券交易所上市，並且我們對這些股票進行了分配，這些股票可歸因於出售或交換USRPI的收益，那麼持有這些股票的非美國股東將被徵税，就像該分配實際上與該非美國股東在美國進行的交易或業務有關一樣。此外，適用的扣繳義務人將被要求扣留對此類非美國股東的分配，並將任何被指定或可能被指定為資本利得股息的分配的最高金額的21%匯給美國國税局。在分配方面，非美國股東一般也將受到與美國股東相同的待遇(對於非居民外國人，受任何適用的替代最低税和特殊替代最低税的約束)，將受到繁瑣的美國聯邦所得税申報要求的約束，如果是非美國股東，可能需要根據IRC第884條就這些金額繳納高達30%的分支機構利潤税(或更低的適用税收條約税率)。
出售我們的股份。如果正如預期的那樣，我們的股票不是USRPI，那麼非美國股東從出售這些股票中獲得的收益通常不需要繳納美國聯邦所得税或扣繳。我們預計我們的股票不會是USRPI，因為以下一項或兩項豁免將始終可用。
首先，只要我們的一類股票在美國國家證券交易所上市，非美國股東從出售這些股票中獲得的收益就不會像出售USRPI一樣繳納美國聯邦所得税。其次，如果我們是“國內控制的”房地產投資信託基金，我們的股票將不會構成美國房地產投資信託基金。根據IRC第897(H)(4)(E)條對我們股票所有權的具體推定，在過去五年中，如果我們的股票價值(包括我們可能發行的任何未來類別的股票)的價值的50%以下由非美國股東直接或間接持有，我們將成為“國內控制的”REIT。為此，我們相信法定所有權推定適用於確認我們作為“國內控制的”房地產投資信託基金的地位。因此，我們相信，我們現在是，也將繼續是“國內控制的”房地產投資信託基金。
如果與我們的預期相反，出售我們股票的收益需要繳納美國聯邦所得税(例如，因為當時沒有上述兩項豁免，即，我們的這類股票當時沒有在美國國家證券交易所上市，我們也不是“國內控制的”房地產投資信託基金)，那麼(A)非美國股東在其收益方面通常將受到與美國股東相同的待遇(對於非居民外國人，受任何適用的替代最低税和特殊替代最低税的約束)，(B)非美國股東還將受到繁瑣的美國聯邦所得税申報要求的約束，以及(C)從非美國股東手中購買我們這類股票的人可能被要求扣留支付給非美國股東的購買價的15%，並將扣留的金額匯給美國國税局。
信息報告、備份預扣和外國賬户預扣
在下文討論的情況下，信息報告、備份扣留和外國賬户扣留可能適用於支付給我們股東的分配或收益。如果股東受到後備或其他美國聯邦收入的限制
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如果沒有足夠的現金來履行扣繳義務，適用的扣繳義務人將被要求就被視為或推定的分配或實物分配扣繳適當的金額。為了履行這一扣繳義務，適用的扣繳義務人可以通過將股東本來會收到或擁有的財產的足夠部分減為現金匯給美國國税局，來收取所需扣繳的美國聯邦所得税金額，股東可以承擔這一扣繳程序的經紀費用或其他費用。
在備用預扣下預扣的金額通常不是附加税，可以由美國國税局退還或從股東的聯邦所得税債務中扣除，前提是這些股東及時向美國國税局申請退款或抵免。美國股東在收到我們股票的分配或出售、交換、贖回、報廢或其他處置我們股票的收益時，可能會受到備用扣留的約束，除非美國股東在偽證處罰下正確簽署或以前正確簽署了美國國税局W-9表格或基本上類似的表格，該表格：
•提供美國股東的正確納税人識別碼；
•證明美國股東免於備用預扣，因為(A)它屬於列舉的豁免類別，(B)它沒有被美國國税局通知它受到備用預扣的限制，或者(C)它已經被國税局通知它不再受到備用預扣的限制；以及
•證明其為美國公民或其他美國人。
如果美國股東沒有提供也沒有在美國國税局W-9表格或基本上類似的表格上提供正確的納税人識別碼和適當的證明，它可能會受到美國國税局的處罰，適用的扣繳義務人可能不得不扣留支付給該美國股東的任何分配或收益的一部分。除非美國股東已在適當簽署的美國國税局W-9表格或實質上類似的表格上確定其屬於列舉的豁免類別，否則在日曆年度向其支付的我們股票的分配或收益以及預扣税款(如果有)將向其和美國國税局報告。
我們在每個日曆年向非美國股東分配的股票和扣繳的税款(如果有)通常將報告給非美國股東和美國國税局。這一信息報告要求適用於無論非美國股東是否需要對我們股票的分配進行預扣，或者預扣是否被適用的税收條約減少或取消。此外，支付給我們股票的非美國股東的分配通常將受到備用扣繳的約束，除非非美國股東在適用的美國國税局表格W-8或實質上類似的表格上向適用的扣繳代理人適當證明其非美國股東身份。信息報告和備用扣繳將不適用於非美國股東在出售、交換、贖回、報廢或以其他方式處置我們的股票時獲得的收益，前提是非美國股東在適用的美國國税局表格W-8或基本上類似的表格上向適用的扣繳代理人適當地證明其非美國股東身份。然而，即使沒有簽署適用的美國國税局表格W-8或基本上類似的表格，在某些情況下，如果非美國股東通過經紀商的外國辦事處獲得這些收益，信息報告和備份扣繳也不適用於非美國股東在出售、交換、贖回、報廢或以其他方式處置我們的股票時獲得的收益。
非美國金融機構和其他非美國實體必須遵守盡職調查和報告要求，以確定美國人直接或間接持有的賬户和投資。如果不遵守這些附加信息報告、認證和其他要求，可能會導致向非美國人支付的適用款項被徵收30%的美國預扣税，儘管所得税條約中有任何其他適用的條款。特別是，作為受上述調查和報告要求約束的外國金融機構的受款人，必須與美國財政部達成協議，除其他事項外，要求財政部承諾識別“特定的美國人”或“美國擁有的外國實體”(每個都在IRC及其行政指導下的定義)持有的賬户，每年報告有關此類賬户的信息，並扣留向不符合規定的外國金融機構和賬户持有人支付30%的適用款項。設在與美國就這些要求有政府間協定的法域內的外國金融機構可能受不同的規則約束。上述扣繳制度一般適用於支付我們股票的股息。一般來説，為了避免扣留，股東通過任何非美國中介持有我們的股票，必須證明其符合上述制度，非美國股東必須提供具體的文件(通常是適用的美國國税局表格W-8)，其中包含有關其身份、地位的信息，如果需要，還必須提供其直接和間接美國所有者的信息。鼓勵非美國股東和通過非美國中介持有我們股票的股東就外國賬户税務合規問題諮詢他們自己的税務顧問。
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目錄表
其他税務考慮因素
我們的税務待遇和我們股東的税務待遇可能會隨時通過立法、司法或行政行動而改變，這些行動可能具有追溯力。涉及聯邦所得税的規則不斷受到美國國會、美國國税局和美國財政部的審查，經常發佈法規修改、新法規、對現有法規的修訂和對既定概念的修訂解釋。同樣，關於美國聯邦所得税以外的其他税收的規則也可能被修改。無法預測通過新税法或其他條款的可能性，或對我們和我們的股東的直接或間接影響。税法的修訂和對這些法律的解釋可能會對我們作為房地產投資信託基金的資格和納税能力以及對我們股票的投資的税收或其他後果產生不利影響。我們和我們的股東也可能受到州、地方或其他司法管轄區的徵税，包括我們或我們的股東進行業務交易或居住的司法管轄區。這些税收後果可能無法與上述美國聯邦所得税後果相提並論。
ERISA計劃、Keogh計劃和個人退休賬户
一般信託義務
經修訂的1974年《僱員退休收入保障法》、《僱員退休收入保障法》、《僱員退休收入保障法》及下文所述的類似規定，根據適用的外國或州法律，個別或集體地對受託託管受《僱員退休收入保障法》第一章規限的任何僱員福利計劃、或僱員退休保障計劃、個人退休賬户或年金、個人退休賬户、羅斯個人退休賬户、税收優惠賬户(如Archer MSA、Coverdell教育儲蓄賬户或健康儲蓄賬户)、Keogh計劃或不受《僱員退休保障條例》第一標題約束的其他合格退休計劃的人員施加某些責任。根據ERISA和IRC，任何人對ERISA計劃或非ERISA計劃的行政、管理或資產處置行使任何自由裁量權或控制權，或向ERISA計劃或非ERISA計劃提供費用或其他補償的投資建議，通常被視為ERISA計劃或非ERISA計劃的受託人。
ERISA計劃的受託人必須考慮是否：
•他們對我們的股票或其他證券的投資符合ERISA的多元化要求；
•考慮到我們股票的可銷售性可能受到的限制，這項投資是謹慎的；
•他們有權根據適用的管理文書和ERISA第一章收購我們的股票或其他證券；以及
•在其他方面，這筆投資與他們的受託責任一致。
ERISA計劃的受託人可能因違反其受託責任而對ERISA計劃遭受的任何損失承擔個人責任。此外，這些受託人可能因違規行為而被處以最高為ERISA計劃追回的任何金額20%的民事罰款。任何非ERISA計劃的受託人應考慮到，非ERISA計劃只能進行經適當的管理文書和適用法律授權的投資。
考慮投資我們證券的受託人如果對投資是否符合上述標準或其他方面是否合適有任何顧慮，應諮詢他們自己的法律顧問。吾等向ERISA計劃或非ERISA計劃出售吾等證券，並不代表吾等或任何證券承銷商表示該項投資符合有關安排或任何特定安排所作投資的所有相關法律要求，或該項投資適用於一般安排或任何特定安排。
被禁止的交易
ERISA計劃的受託人和為非ERISA計劃作出投資決定的人在作出投資決定時，應考慮適用ERISA和IRC的禁止交易條款。ERISA計劃或非ERISA計劃與被取消資格的人或利害關係方之間的銷售和其他交易(視情況而定)是被禁止的交易，並在沒有豁免的情況下導致不利後果。關於ERISA計劃或非ERISA計劃的贊助、運作和其他投資的特定事實可能導致廣泛的人被視為不符合資格的人或與之相關的利害關係方。非豁免的禁止交易，除了向ERISA計劃受託人施加潛在的個人責任外，還可能導致根據IRC徵收消費税或根據ERISA對被取消資格的個人或利害關係方處以罰款。如果參與交易的喪失資格的人是代表個人(或其受益人)開立IRA、Roth IRA或其他税收優惠賬户的，則IRA、Roth IRA或其他税收優惠賬户可能會失去免税地位，其資產可能被視為
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目錄表
由於非免税的違禁交易而以應税分配的形式分發給個人，但不徵收消費税。考慮投資我們證券的受託人應諮詢他們自己的法律顧問，以確定我們證券的所有權是否涉及非豁免的被禁止交易。
“計劃資產”考慮因素
美國勞工部發布了一項規定，對“計劃資產”進行了定義。經ERISA後來修改的該條例一般規定，當ERISA計劃或非ERISA計劃以其他方式受ERISA第一標題和/或內部審查委員會第4975條約束時，如果一個實體的權益既不是“公開發售的證券”，也不是根據1940年《投資公司法》(經修訂)登記的投資公司發行的證券，則ERISA計劃或非ERISA計劃的資產既包括該實體的股權，也包括該實體每項相關資產的不可分割權益，除非已確定該實體是一家經營公司，或者福利計劃投資者在該實體中的股權參與度不高。我們不是根據1940年修訂的《投資公司法》註冊的投資公司。
我們的每一類股權(即我們的普通股和我們可能發行的任何其他類別的股權)必須分別進行分析，以確定它是否是公開發行的證券。該條例將公開發行的證券定義為“廣泛持有”、“可自由轉讓”且屬於根據《交易法》登記的某類證券的證券， 或根據修訂後的1933年證券法或證券法的有效註冊聲明出售，前提是證券在發行人發生發行的會計年度結束後120天內根據交易法註冊。我們的每一類流通股都已在滿足上述條件的必要時間框架內根據《交易法》登記。
該法規規定，只有當一種證券是由100名或更多投資者擁有的、獨立於發行人和彼此獨立的證券類別的一部分時，該證券才是“廣泛持有的”。然而，由於發行人無法控制的事件，在首次公開發行(IPO)後，獨立投資者的數量降至100人以下，因此證券不會不被“廣泛持有”。儘管我們不能確定，但我們相信，我們的普通股已經並將繼續廣泛持有， 我們預計，我們未來可能發行的任何類別的股權也是如此。
該條例規定，擔保是否“可自由轉讓”是一個事實問題，應根據所有相關事實和情況確定。該規定進一步規定，如果證券是最低投資額為10,000美元或以下的發行的一部分，對轉讓的某些限制通常不會單獨或合併影響對這些證券可以自由轉讓的認定。條例中列舉的不影響調查結果的轉讓限制包括：
•對任何轉讓或轉讓的限制或禁止，這些轉讓或轉讓將導致聯邦或州税收目的的終止或重新分類，或以其他方式違反任何州或聯邦法律或法院命令；
•任何要求將轉讓或轉讓事先通知發行人的任何要求，以及任何要求轉讓人或受讓人或兩者都簽署文件，説明遵守本條例中列舉的不影響自由轉讓的任何轉讓限制的任何要求，包括本句前一款所述的限制；
•確定生效日期的任何行政程序，或在此之前轉讓或轉讓不會生效的事件；以及
•不是由發行人或代表發行人行事的人對轉讓或轉讓施加的任何限制或限制。
我們相信，根據我們的信任聲明施加的限制 轉讓股份並不會導致我們的股份無法“自由轉讓”。此外，吾等相信，除法規所列舉的不影響股份自由轉讓的事實或情況外，並無其他事實或情況限制本公司股份的可轉讓。此外，我們預計或不打算在未來對轉讓施加任何限制或限制，或允許任何人代表我們對轉讓施加任何不在所列舉的可允許限制或限制之列的限制或限制。
假設我們的每一類股票將被“廣泛持有”，並且不存在限制這些股票可轉讓的其他事實和情況，我們的律師Sullivan&Worcester LLP認為，出於法規的目的，我們的股票不會因為我們信託聲明中對我們股票轉讓的限制而無法“自由轉讓”，並且根據法規，我們目前已發行的每一類股票都是公開發售的，我們的資產不會被視為在公開發行中收購我們股票的任何ERISA計劃或非ERISA計劃的“計劃資產”。這一觀點是
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以某些假設和陳述為條件，如上文標題“重要的美國聯邦所得税考慮--作為房地產投資信託基金徵税”中所討論的。
第1A項。風險因素
風險因素摘要
我們的業務受到許多風險和不確定性的影響。下面的摘要概述了本節中描述的我們面臨的許多風險。除以下概述的風險外，在“風險因素”標題下討論或在本年度報告Form 10-K中其他地方描述的其他風險也可能對我們的業務、運營或財務業績產生重大不利影響。與上述情況一致，我們面臨的風險包括但不限於以下幾點：
•當我們的租約到期時，我們可能無法與現有租户續簽租約，或者在不降低租金或產生重大成本、提供某些優惠或其他情況下將我們的物業出租給新租户；
•新冠肺炎疫情及其帶來的經濟影響可能對我們和我們租户的業務、運營、財務業績和流動性產生實質性不利影響；
•我們的租户可能無法履行他們對我們的租賃義務，這可能會對我們造成實質性的不利影響；
•新冠肺炎疫情導致的遠程工作和業務做法的相關變化，加上目前的辦公空間利用趨勢，可能會影響我們的業務；
•我們的一些物業的全部或大部分租金收入依賴於私營部門的單一租户或多數租户；因此，我們的財務狀況，包括我們向股東進行分配的能力，可能會受到破產或無力償債、業務低迷或此類單一或多數租户終止租賃的不利影響；
•我們的投資集中在出租給私營部門單租户或多數租户的物業以及位於華盛頓特區大都市市場區域的物業，可能會導致我們受到該地區週期性經濟狀況或市場狀況變化的不利影響，並使我們面臨比我們的物業有更多租户或地理多樣性的更大的損失風險；
•政府預算壓力以及政府僱傭和辦公室租賃方面的優先事項和趨勢可能會對我們的業務產生不利影響，而美國政府長期停擺可能會對我們的運營、財務業績和流動性產生不利影響；
•我們的資本循環計劃可能不會成功；
•我們可能無法通過收購更多物業來增長我們的業務，我們面臨着收購機會和租户的激烈競爭；
•與我們物業的開發、重新開發或重新定位相關的風險可能會導致租賃這些物業並從這些物業產生現金流的延遲；
•房地產投資信託基金的分配要求和對我們獲得合理定價資本的能力的任何限制可能會對我們執行業務計劃的能力產生不利影響，我們受到與我們作為房地產投資信託基金的税收資格相關的風險的影響；
•一些租户有權在租約到期日之前終止租約，租户對租賃空間的需求和要求的變化可能會對我們產生不利影響；
•我們有債務，我們可能會產生額外的債務，我們受制於管理我們債務的協議中所載的契約和條件，這可能會限制我們的業務和進行投資和分配的能力；
•市場利率的變化，包括因逐步取消倫敦銀行同業拆息而引起的變化，可能會對我們造成不利影響；
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目錄表
•房地產所有權受制於環境風險和責任，以及來自不利天氣、自然災害和氣候變化和氣候相關事件的風險，我們可能會在這些事項上產生重大成本和投資；
•保險可能不足以彌補我們的損失，保險成本可能會繼續增加；
•我們依賴RMR LLC管理我們的業務和實施我們的增長戰略，RMR LLC在運營我們的日常業務方面擁有廣泛的自由裁量權；
•RMR LLC的信息技術或系統的任何重大故障、不足、中斷或安全漏洞都可能對我們造成重大傷害；
•我們的管理結構和與RMR LLC的協議，以及我們與關聯方的關係，包括我們的管理受託人、RMR LLC和與他們有關聯的其他人，可能會產生利益衝突；
•所有權限制和我們的信託聲明、附則和協議中的某些條款以及馬裏蘭州法律中的某些條款可能會阻止、推遲或阻止我們控制權或主動收購提議的變更；
•我們的權利和我們的股東對我們的受託人和高級職員採取行動的權利是有限的，我們的信託聲明和章程包含的條款可能會限制我們的股東獲得他們認為有利於某些糾紛的司法論壇的能力；
•我們可能會在沒有股東批准的情況下改變我們的運營、融資和投資政策，我們可能會變得更加槓桿化，這可能會增加我們在債務義務下的違約風險和/或導致我們的信用評級下調，任何此類下調都可能增加我們的資金成本；
•我們對股東的分配可能會減少或取消，支付方式可能會改變；以及
•我們的公共債務在結構上從屬於我們子公司的債務和其他債務。
下面描述的風險可能不是我們面臨的唯一風險，但我們認為這些風險目前可能是實質性的。我們尚未意識到或我們目前認為不重大的其他風險也可能對我們的業務運營或財務業績產生重大不利影響。如果發生下列任何事件或情況，我們的業務、財務狀況、流動性、經營結果或向股東進行分配的能力可能會受到不利影響，對我們證券的投資價值可能會下降。投資者和潛在投資者在決定是否投資我們的證券之前，應考慮以下描述的風險，以及本年度報告Form 10-K中“有關前瞻性陳述的警告”標題下以及其他部分包含的信息。
與我們的業務相關的風險
當我們的租約到期時，我們可能無法出租我們的房產。
雖然我們通常會在現有租户到期時尋求與他們續簽租約，但我們不能確保這樣做會成功。如果我們的租户不續簽租約，我們可能無法獲得新的租户來維持或提高我們物業的歷史入住率或租金。
我們可能會遇到租金下降的情況，或者在與現有租户續約或將我們的物業出租給新租户時產生鉅額成本，而我們實現的任何租金上漲都可能不會超過我們的成本。
當我們與現有租户續約或租賃給新租户時，我們可能會經歷租金下降，我們可能不得不花費大量資金用於租賃佣金、租户改善或其他租户激勵。此外，我們的許多物業都是專門為租户的特定業務而設計的；如果這些物業的現有租約終止或不續期，我們可能需要以高昂的成本翻新這些物業，降低我們收取的租金或提供其他優惠，以便將這些物業出租給新租户。此外，我們確實實現的任何租金上漲可能不會超過與現有租户續約或將我們的物業租賃給新租户的相關成本，這些成本已經並預計將由於通脹和供應鏈挑戰等因素而繼續上升。
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新冠肺炎疫情及其帶來的經濟影響可能會對我們和我們租户的業務、運營、財務業績和流動性產生實質性的不利影響。
新冠肺炎疫情在疫情的不同階段對包括美國經濟在內的全球經濟產生了重大不利影響。政府要求留在原地並暫時關閉企業，對經濟產生了重大負面影響。疫情期間的政府支出，以及隨後放鬆的政府限制，自那以來幫助避免了對經濟的長期負面影響，並被認為有助於促進經濟恢復增長。然而，大流行的發展是不可預測的，感染率上升和下降，病毒的新變種繼續出現。這些變異可能會對公共健康產生負面影響，包括可能會增加傳播性，包括傳播給因之前感染新冠肺炎或接種疫苗而以其他方式獲得自然免疫接種的人。新冠肺炎的變種可能會對經濟和公共衞生產生類似或更糟糕的影響，與以前的新冠肺炎版本類似。
儘管到目前為止，新冠肺炎疫情尚未對我們的業務產生重大不利影響，但我們的某些租户因應新冠肺炎疫情造成的經濟狀況，要求免除他們應支付給我們的租金義務。作為對此類請求的迴應，截至2021年12月31日，我們已批准了18名租户推遲支付總計2,483美元租金的請求。此外，新冠肺炎疫情給全球經濟帶來了供應鏈挑戰，影響了美國經濟。這些挑戰有時會導致商品供應減少和通貨膨脹。如果這些挑戰持續下去，或者如果各國政府採取行動應對這些挑戰，比如提高利率，經濟可能會經歷負面後果，包括經濟增長放緩或經濟下滑。
新冠肺炎大流行或類似的衞生流行病的最終不利影響高度不確定，可能會發生變化。我們還不知道對我們的業務和運營、我們的租户的業務和運營或整個全球經濟的潛在影響的全部程度。雖然新冠肺炎的傳播最終可能得到控制或緩解，但不能保證未來不會爆發疫情或任何其他大範圍的流行病，也不能保證全球經濟會復甦，不會因此而經歷未來的低迷，這些都可能對我們的業務造成實質性損害。新冠肺炎疫情給我們的業務、經營業績、財務狀況和現金流帶來了重大的不確定性和風險。此外，本節列出的許多風險因素應被解釋為由於新冠肺炎大流行的潛在影響而導致的風險增加。
我們的業務依賴於我們的租户履行他們對我們的租賃義務，對於我們的私營部門租户來説，這在很大程度上取決於這些租户成功經營業務的能力，對於我們的政府租户來説，這取決於聯邦、州和地方政府的可自由支配資金。
我們的業務依賴於我們的租户履行他們對我們的租賃義務。我們私營部門租户支付租金的財務能力將取決於他們成功經營業務的能力，這可能會受到我們和他們無法控制的因素的不利影響，包括新冠肺炎疫情。如果我們的私營部門租户和任何適用的母公司擔保人未能履行他們對我們的租賃義務，無論是由於他們的業務低迷或其他原因，都可能對我們造成重大和不利的影響。
此外，我們的政府租户可酌情從聯邦、州和地方政府獲得資金。聯邦政府的項目要經過國會的年度預算授權和撥款程序，州和地方政府的項目通常也要經過類似的程序。對於許多聯邦計劃，國會在財政年度的基礎上撥款，即使計劃的實施期可能會延長幾年。聯邦、州和地方政府通過的與預算壓力和不確定性有關的法律和計劃、優先事項和支出水平的潛在變化、自動減支、撥款程序和允許的債務上限，可能會對我們的政府租户的資金產生不利影響。預算環境和圍繞撥款程序的不確定性仍然是重大的長期風險，因為預算削減可能對我們的政府租户的生存能力產生不利影響。
遠程辦公和對商業慣例的相關改變可能會減少對辦公室租賃的需求。
由於新冠肺炎大流行，以及政府訂單和市場慣例的迴應，美國替代工作安排的情況大幅增加，包括在家工作。目前還不確定在家工作的安排可能會持續到什麼程度以及持續多長時間。此外，混合工作安排可能會繼續或增加，例如共享工作空間或辦公空間旅館。如果這些安排繼續下去，並大幅減少或推遲迴歸新冠肺炎疫情前的辦公做法，對辦公空間的需求，包括我們物業的需求，可能會受到實質性的不利影響，我們的業務、運營業績和財務狀況可能會因此受到實質性損害。
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我們部分物業的全部或大部分租金收入依賴私營部門單一或多數租户；因此，我們的財務狀況，包括我們向股東作出分配的能力，可能會受到破產或無力償債、業務低迷或該等單一或多數租户終止租約的不利影響。
截至2021年12月31日，我們年化租金收入的44.8%來自出租給私營部門單身租户或大多數自住租户的物業。租予該等租户的物業價值主要取決於他們在各自租約下的表現。這些租户面臨行業內的競爭和其他因素，這些因素可能會降低他們支付我們租金的能力。這些租户的租賃付款違約可能會導致我們減少向股東支付的分派金額。單一或多數租户的違約、擔保人未能履行其義務或以其他方式提前終止對該租户的租約，或該租户選擇在租約到期時不延長租約，都可能對我們的財務狀況、經營業績、流動資金和向我們的股東支付分派的能力產生不利影響。
我們目前集中在華盛頓特區的大都會市場地區，並受到該地區市場狀況變化的影響。
截至2021年12月31日，我們年化租金收入的約21.8%來自我們位於華盛頓特區大都會市場區域的綜合物業。此外，我們擁有51%和50%權益的兩家合資企業擁有的三處房產也位於華盛頓特區的大都市市場區域。該地區經濟狀況的低迷，包括新冠肺炎疫情的爆發，可能會導致租户對我們物業的需求減少，該地區的租户在我們的租約到期時願意支付的租金減少，以及對新租賃和續約提供更多的租賃優惠。此外，近年來，美國政府在華盛頓特區大都會市場地區對新租賃空間的需求有所減少，這可能會加劇對政府租户的競爭，並對我們在租約到期時留住政府租户的能力產生不利影響。因此，華盛頓大都會市場地區的不利發展和/或條件可能會減少對空間的需求，影響我們租户的信用，或迫使我們的租户縮減業務，這可能會削弱他們履行對我們的租金義務的能力，並因此可能對我們的財務狀況、運營業績、流動資金和向我們的股東支付分配的能力產生不利影響。
政府預算壓力以及政府僱傭和辦公租賃方面的優先事項和趨勢，包括新冠肺炎對工作場所做法和其他辦公空間利用趨勢產生的重大影響，可能會對我們的業務產生不利影響。
我們認為，最近政府預算和支出的優先事項以及技術方面的改進導致了僱員使用政府辦公室的減少。此外，在過去幾年，政府租户減少了每名僱員的空間使用量，並將政府租户合併為現有的政府擁有的物業。這一活動減少了對政府租賃空間的需求。根據我們過往的經驗，我們所擁有的這類物業，大部分是租給政府租户的，政府租户經常續約，以避免搬遷業務可能帶來的成本和幹擾。然而，管理空間使用率的努力可能會導致我們的租户根據我們的租約行使提前解約的權利，在我們的租約到期時騰出我們的物業以進行搬遷，或者以比目前佔用的空間更少的空間續約。此外，我們的政府租户希望重新配置租用的辦公空間，以管理每位員工的使用率，這可能需要我們花費大量資金來改善租户狀況，而在這種情況下，租户搬遷往往更為普遍。政府機構預算和實施搬遷、合併和重新配置所需資金方面的不確定性越來越大，導致我們的一些政府租户推遲做出決定，並依賴短期租賃續約；然而，在新冠肺炎疫情爆發之前的活動表明，美國政府已開始轉變其租賃戰略，將長期租賃包括在內，並在某些情況下積極探索續簽10至20年租期。然而，新冠肺炎疫情及其後果對政府預算和資源產生了負面影響，儘管有跡象表明，到目前為止，其中某些影響可能沒有最初預期的那麼負面；尚不清楚這些影響將對政府辦公空間租賃需求產生什麼影響。鑑於存在重大不確定性，包括新冠肺炎疫情、其經濟影響及其後果，我們無法合理預測市場狀況或不斷變化的政府環境將對我們物業租賃空間的需求和我們未來時期的財務業績產生什麼財務影響。
美國政府長期停擺可能會對我們的運營、財務業績和流動性產生不利影響。
根據我們與美國政府的租約，租户每月向我們支付拖欠的租金。如果美國政府經歷了長時間的停擺，這些租户可能不會在停擺期間向我們支付租金。儘管我們預計這些租户將在關閉結束後向我們支付任何未付租金，但我們的可用現金和槓桿目標可能會產生不利影響
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在此期間，我們不會收到這些租户的租金。在政府關門期間，如果不能收到租金，可能會削弱我們為運營和投資提供資金、償還債務、進行資本支出和向股東支付分配的能力。此外，政府長時間停擺對政府人力資源的影響可能會阻礙我們續簽即將到期的租約或啟動或完成受影響物業的翻新、建設和其他資本維護的能力。此外，我們的一些租户是依賴政府業務的政府承包商。如果政府關門導致我們的政府承包商租户無法支付我們的租金，那麼政府關門對我們的負面影響可能會加劇。
我們的資本回收計劃可能不會成功。
通過我們的資本循環計劃，我們尋求不時有選擇地出售某些物業，為未來的收購提供資金，並在我們認為合適的水平上管理槓桿，目標是(1)通過降低物業的平均年限、延長租約的加權平均租期和增加留住租户的可能性來改善我們投資組合的資產質量，以及(2)增加我們可用於分配的現金。然而，我們出售我們確定要出售的房產的能力，以及我們在出售時獲得的價格，可能會受到許多因素的影響，我們可能無法執行我們的戰略。特別是，這些因素可能源於物業的疲軟或缺乏成熟的市場，潛在買家的財務狀況或前景的變化，以及以合理條件向潛在買家提供融資的可能性，潛在買家的數量，市場上競爭的物業數量，不利的地方、國家或國際經濟條件，包括新冠肺炎疫情造成的不利影響，行業趨勢，以及物業所在司法管轄區法律、法規或財政政策的變化。我們可能無法成功出售我們確定要出售的物業，任何此類銷售的條款可能不符合我們的預期，我們可能會因這些銷售而蒙受損失。此外，我們可能無法成功識別和收購提高我們投資組合資產質量並使我們能夠增加可用於分配的現金的物業，我們也可能無法成功地將槓桿率控制在我們認為合適的水平。因此，我們的資本回收計劃可能不會成功。
我們面臨與房地產開發、重建和重新定位相關的風險，這些風險可能會對我們產生不利影響，包括我們的財務狀況和經營業績。
我們目前有物業正在開發中，我們打算繼續就我們的物業進行開發、重新開發和重新定位活動，因此，我們面臨一些風險，這些風險可能會對我們產生不利影響，包括我們的財務狀況和經營業績。這些風險包括由於天氣或勞動力條件、通貨膨脹、勞動力或材料短缺或獲得許可或其他政府批准的延誤等原因導致的成本超支和建設過早完成。此外，目前和預期的通貨膨脹以及目前的供應鏈挑戰普遍導致建築材料成本增加，建築活動出現一些延誤。這些風險可能導致重大意想不到的延誤以及增加開發和翻新成本，並可能阻礙開發、重新開發或重新定位活動的啟動或完成，並導致延遲租賃這些物業並從這些物業產生現金流或可能損失租約，任何此類風險都可能對我們的業務、財務狀況和運營業績產生重大不利影響。
我們可能無法通過收購更多的物業來發展我們的業務，我們可能會遇到與我們收購的物業相關的意想不到的困難和支出。
我們的商業計劃包括購買更多的物業。我們進行有利可圖的收購的能力受到風險的影響，包括但不限於與以下方面相關的風險：
•來自其他投資者的競爭；
•我們收購協議中的或有事項；以及
•債務和股權資本的可獲得性、條款和成本。
我們可能會遇到與我們收購的物業相關的意想不到的困難和支出。例如：
•儘管在收購前進行了盡職調查，但我們可以收購包含未披露的設計或施工缺陷或未知負債的物業，包括與未披露的環境污染有關的負債；
•收購的財產可能位於一個新的市場，在那裏我們可能面臨與投資於一個陌生市場相關的風險；
•被收購物業所在的市場可能會出現意想不到的變化，對物業價值產生不利影響；以及
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•我們收購物業的物業運營成本可能高於預期，這可能導致租户向我們支付或報銷終止租約的費用，或我們收購的物業無法產生預期回報。
由於這些原因，我們可能無法實現我們收購的預期收益，我們收購更多物業的業務計劃可能不會成功，或者可能導致我們遭受損失。
房地產投資信託基金的分銷要求和對我們獲得合理定價資本的能力的限制可能會對我們執行業務計劃的能力產生不利影響。
為了保持我們作為IRC下的房地產投資信託基金的税務資格，我們必須滿足IRC施加的分配要求。見本年度報告表格10-K第I部分第1項中包含的“重要的美國聯邦所得税考慮事項--房地產投資信託基金資格要求--年度分配要求”。因此，我們可能無法保留足夠的現金來為我們的運營提供資金、償還債務、投資於我們的物業或為我們的收購或開發、重新開發或重新定位努力提供資金。因此，我們的業務戰略在一定程度上取決於我們以合理成本籌集額外資本的能力。在大多數債券和股票市場，全球企業可獲得的資本普遍不穩定，這可能會限制我們籌集合理定價資本的能力。我們也可能因為與我們的業務相關的原因、市場對我們前景的看法、我們的負債條件、我們的槓桿程度或我們無法控制的原因，如市場狀況，而無法籌集到合理定價的資本。由於我們被允許保留的收益受到REIT資格和税收規則的限制，如果我們無法籌集合理定價的資本，我們可能無法執行我們的商業計劃。
我們面臨着激烈的競爭。
我們面臨着來自其他投資者對收購機會的激烈競爭，包括上市和私人REITs、眾多金融機構、個人、外國投資者和其他公共和私人公司。我們的一些競爭對手可能比我們擁有更多的財政和其他資源。由於收購的競爭，我們可能無法獲得理想的物業，或者我們可能為收購支付更高的價格，但實現的淨現金流低於我們希望通過收購實現的淨現金流。
我們還面臨着爭奪我們酒店租户的競爭。一些相互競爭的房產可能更新、位置更好，或者對租户更具吸引力。競爭物業的入住率可能比我們的物業低，這可能導致競爭業主以低於我們物業的租金提供可用的空間。在我們擁有物業的租賃市場上，開發活動可能會增加我們所擁有的這類物業的供應，並增加我們面臨的競爭。競爭可能會使我們難以吸引和留住租户，並可能降低我們能夠收取的租金和我們物業的價值。
有些租户有權在租約到期日之前終止租約。
我們的一些租約允許租户在租約規定的條款到期前騰出出租的物業，而幾乎不需要承擔任何責任。尤其是：
•截至2021年12月31日，佔用我們可出租平方英尺約5.6%、佔我們年化租金收入約5.7%的租户目前有權在規定的租約期限到期前終止租約。
•截至2021年12月31日，根據與我們14個租户的租約，如果他們各自的立法機構或其他撥款當局沒有在各自的年度預算中分配租金金額，這些租户有權終止租約。截至2021年12月31日，這14個租户約佔我們可出租平方英尺的6.0%，佔我們年化租金收入的6.6%。
由於各種原因，我們的部分或所有租户可能決定根據我們的租約行使提前解約權，或在我們的租約到期時騰出我們的物業。此外，我們的租户可能會尋求減少他們在我們酒店的空間佔用，或以其他方式修改他們的空間利用，以應對新冠肺炎疫情或其他原因。如果我們的大量租約根據這些終止權被終止，我們的收入和現金流可能會大幅下降，我們向股東進行或維持分配的能力可能會受到負面影響，我們的物業價值可能會下降。
我們有債務，我們可能會招致額外的債務。
截至2021年12月31日，我們的合併債務為26億美元。截至2021年12月31日和2022年2月15日，我們的循環信貸安排下沒有未償還的金額，可供借款的金額為7.5億美元。我們的信用
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協議包括一項功能，根據該功能，在某些情況下，最高借款可獲得性可能增加到19.5億美元。
我們面臨着許多與債務相關的風險，包括我們的現金流可能不足以支付所需的債務。我們的組織文件對我們可能招致的債務數額沒有限制，我們可能會招致大量債務。我們的債務義務可能會對我們的證券持有人產生重要影響。我們的債務可能會增加我們在不利的經濟、市場和行業條件下的脆弱性，限制我們在規劃或應對業務變化方面的靈活性，並使我們與債務水平較低的競爭對手相比處於劣勢。我們的債務還可能增加我們承擔額外債務的成本，增加我們對浮動利率的風險敞口，或者使我們面臨債務工具所包含的可能違約事件的風險(如果不能治癒或免除)，這可能對我們的業務、財務狀況和經營業績產生重大不利影響。過多的債務可能會減少可用於融資的現金流，或限制我們為營運資本、資本支出、收購、建設項目、再融資、租賃義務或其他目的獲得融資的能力，並阻礙我們維持國家公認信用評級機構的投資級評級或向我們的股東進行或維持分配的能力。
如果我們在任何債務義務下違約，我們可能會根據管理我們其他債務義務的協議違約，這些債務義務有交叉違約條款，包括我們的信貸協議和我們的優先無擔保票據契約及其補充條款。在這種情況下，我們的貸款人或票據持有人可能會要求立即償還任何未償債務，我們可能會被迫以低於我們在更有序過程中獲得的價值的價格清算我們的資產。
我們可能不遵守管理我們債務的協議的條款，這可能會對我們的業務產生不利影響，並可能阻止我們向股東進行分配。
管理我們債務的協議包括各種條件、契約和違約事件。我們可能無法滿足所有這些條件，或者可能會因為各種原因，包括我們無法控制的原因，違反其中一些公約。遵守這些公約可能會限制我們採取對我們和我們的證券持有人有利的行動的能力。
例如，我們的信用協議和我們的高級無擔保票據契約及其補充條款要求我們遵守某些金融和其他契約。我們遵守這些公約的能力，將視乎我們從物業所得的租金淨收入而定。如果我們物業的入住率下降，或者如果我們的租金下降，我們可能無法在循環信貸安排下借款。如果我們無法在我們的循環信貸安排下借款，我們可能無法履行我們的義務或通過收購更多物業來發展我們的業務。如果我們在信用協議下違約，我們的貸款人可以要求立即付款，也可以選擇不為未來的借款提供資金。在我們的信貸協議下發生任何違約事件的持續期間，我們可能會受到限制，或者在某些情況下被禁止向我們的股東進行分配。根據我們的信貸協議，任何違約會導致我們加快償還未償債務的義務，或導致我們不再被允許根據我們的循環信貸安排借款，這可能會對我們造成嚴重的不利後果，並可能導致我們的證券價值下降。
將來，我們可能會獲得額外的債務融資，而適用於任何此類額外債務的契約和條件，可能會比現有管理我們債務的協議中包含的契約和條件更具限制性。
市場利率的變化，包括因逐步取消倫敦銀行同業拆息而產生的變化，可能會對我們產生不利影響。
市場利率的變化可能是突然的，可能會顯著阻礙我們的增長。歷史上利率一直保持在相對較低的水平，但美國聯邦儲備委員會最近表示，鑑於經濟復甦和高於預期的通脹，預計最早將於2022年3月加息。然而，未來任何此類加息的時間、次數和金額都是不確定的。
此外，正如本年度報告表格10-K第II部分第7A項所述，倫敦銀行同業拆息已在新合約方面逐步取消，並預期在2023年6月30日前逐步取消原有合約。我們被要求以基於LIBOR的浮動利率支付循環信貸安排下的借款利息，而我們未來在循環信貸安排下可能支付的任何借款的利息也可能要求我們支付基於LIBOR的利息。我們目前預期，我們的循環信貸安排下的利息釐定將根據我們的信貸協議作出修訂或按需要修訂，以提供接近按照LIBOR計算的現有利率的利率。儘管我們目前的預期，我們不能確保我們的信貸協議下的利息確定的任何變化將近似於根據LIBOR目前的計算。我們無法確定什麼標準(如果有的話)將取代LIBOR，任何可能取代LIBOR的替代利率指數都可能導致我們支付更高的利息。
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加息可能會在幾個方面對我們產生實質性的負面影響，包括：
•投資者可以根據我們普通股相對於當時市場利率的分配率來考慮是否買入或賣出我們的普通股。如果市場利率上升，投資者可能會預期分配率高於我們的支付能力，這可能會增加我們的資金成本，或者他們可能會出售我們的普通股，尋求提供更高分配率的替代投資。出售我們的普通股可能會導致我們普通股的價值下降；
•根據我們的循環信貸安排，未償還的金額需要按浮動利率支付利息。當利率上升時，我們的利息成本將增加，這可能對我們的現金流、我們支付債務本金和利息的能力、我們在固定利率債務到期時進行再融資的成本以及我們向股東進行或維持分配的能力產生不利影響。此外，如果我們選擇對衝我們的利率風險，我們不能確定對衝是否有效，或者我們的對衝交易對手是否會履行對我們的義務；以及
•物業價值通常部分是根據租金收入的資本化公式確定的。當市場利率上升時，房地產投資者往往會要求更高的資本化率，這會導致房地產價值下降。利率上升可能會降低我們的財產價值，並導致我們的證券價值下降。
如果我們的債務信用評級下調，可能會對我們的業務和財務狀況產生重大不利影響。
我們的未償還優先無擔保債務被標準普爾全球評級和穆迪投資者服務公司評為投資級。在決定我們的信貸評級時，評級機構會同時考慮多個定量和定性因素，包括盈利、固定費用、現金流、未償債務總額、擔保債務總額、資產負債表外債務總額、資本總額以及根據這些因素計算的各種比率。評級機構還考慮現金流、業務戰略、合資活動、房地產開發風險、行業狀況和或有事項的可預測性。因此，我們經營業績的任何惡化都可能導致我們的投資級評級面臨壓力。我們目前在標普全球評級中的企業信用評級為“BBB-”，前景穩定，而我們在穆迪投資者服務公司的企業信用評級目前為“Baa3”，前景穩定。然而，我們不能確定我們的信用評級不會被全部下調或撤銷。評級機構對我們評級展望的負面改變或對我們目前的投資級信用評級的任何下調，都可能對我們的成本以及獲得流動性和資本來源的機會產生不利影響。此外，降級可能會增加我們循環信貸安排下的借貸成本，對我們未來獲得無擔保債務或按有競爭力的條款對我們的無擔保債務進行再融資的能力產生不利影響，或要求我們採取某些行動來支持我們的債務，任何這些都將對我們的業務和財務狀況產生不利影響。
房地產所有權受到環境風險和責任的影響。
房地產的所有權受到與環境危害相關的風險的影響。根據各種法律，房地產的所有者和租户可能被要求調查和清理或清除其擁有、租賃或經營的房產中存在或遷出的有害物質，並可能被要求對危險物質造成的財產損失或人身傷害負責。這些法律還使我們面臨這樣的可能性，即我們可能對政府機構或第三方承擔與危險物質有關的費用和損害。環境危害可能產生的成本和損害可能是巨大的，很難評估和估計，原因有很多，包括對污染程度的不確定性、可能採用的替代處理方法、使其受到不同當地法律和法規及其解釋的財產所在位置，以及補救污染可能需要的時間。此外，這些法律亦就物業的營運和維修，以及與環境事宜有關的紀錄保存和報告規定，規定我們或物業的租户須承擔費用，以符合這些規定。
雖然我們與非政府租户的租約一般要求我們的租户遵守適用的法律進行經營，並賠償我們因他們在我們物業上的活動而產生的任何環境責任，但適用的法律可能會使我們因我們的所有權利益而承擔嚴格的法律責任。此外，我們的租户可能沒有足夠的財務資源來履行我們租約下的賠償義務，或者他們可能會抵制這樣做。美國政府不需要為他們在我們酒店造成的環境危害賠償我們，因此可以要求我們對他們在我們酒店造成的環境危害負責，而我們對他們沒有追索權。我們可能會在環境問題上承擔大量的責任和成本。
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我們受到不利天氣、自然災害和氣候變化以及氣候相關事件的風險，我們在這些問題上產生了巨大的成本和投資。
我們面臨風險，並可能面臨不利天氣、自然災害和氣候變化以及與氣候有關的事件帶來的額外成本。例如，我們的財產可能會因特殊的極端天氣事件(如洪水、風暴和野火)或氣候條件的長期影響(如降水頻率、天氣不穩定和海平面上升)而受到嚴重破壞或摧毀。如果我們或他們因此類事件造成的損害而無法經營我們或他們的業務，此類事件也可能對我們或我們物業的租户造成不利影響。如果我們沒有為此類事件做好充分的準備，我們的收入、運營結果和財務狀況可能會受到影響。此外，我們可能在準備應對未來可能發生的氣候變化或氣候相關事件或響應租户對此類投資的要求時產生鉅額成本，我們可能無法實現這些投資的理想回報。
RMR LLC依賴信息技術和系統向我們提供服務，該技術或這些系統的任何重大故障、不足、中斷或安全漏洞都可能對我們造成重大傷害。
RMR LLC依靠信息技術和系統，包括互聯網和基於雲的基礎設施、商用軟件及其內部開發的應用程序來處理、傳輸、存儲和保護信息，並管理或支持其各種業務流程(包括管理我們的建築系統)，包括財務交易和記錄維護，其中可能包括員工、租户和擔保人的個人身份信息以及租賃數據。如果這些系統發生重大故障、不足或中斷，我們可能會招致材料成本和損失，我們的運營可能會因此中斷。RMR有限責任公司採取各種行動，以維護和保護信息技術和系統的運行和安全，包括這些系統中維護的數據，併產生鉅額費用。然而，這些措施可能無法阻止系統的不正常運行或安全方面的妥協。
安全漏洞、計算機病毒、黑客攻擊、在線欺詐計劃和類似的漏洞可能造成嚴重的系統中斷、關閉、欺詐性資產轉移或未經授權泄露機密信息。隨着來自世界各地的未遂攻擊和入侵的數量、強度和複雜性增加，安全漏洞或破壞的風險普遍增加，特別是通過網絡攻擊或網絡入侵，包括計算機黑客、外國政府和網絡恐怖分子。我們的網絡安全風險因面臨的威脅的不斷變化的性質、計算機能力的進步、密碼學領域的新發現以及用於實施非法或欺詐活動的新的和日益複雜的方法而增加，包括網絡攻擊、電子郵件或電信欺詐以及利用RMR LLC或其他第三方的信息技術網絡和系統或運營中的安全漏洞進行的其他攻擊。新冠肺炎疫情可能會對RMR LLC維護信息技術和系統的安全性、正常功能和可用性的能力產生不利影響，因為RMR LLC的員工或與其組織外合作的個人持續遠程工作可能會使其技術資源緊張，並帶來運營風險，包括增加的網絡安全風險。遠程工作環境可能不那麼安全，更容易受到黑客攻擊，包括試圖利用新冠肺炎疫情的網絡釣魚和社交工程嘗試。儘管RMR LLC的大多數在辦公室工作的員工已經回到辦公室，但正在向面對面工作安排過渡，或者由於新冠肺炎疫情的死灰復燃而重返遠程工作，可能會導致異地工作安排的許多風險繼續存在。此外，RMR LLC的數據安全、數據隱私、投資者報告和業務連續性流程可能會受到第三方因新冠肺炎疫情或其信息系統和技術故障或攻擊而無法履行職責的影響。如果RMR LLC或第三方供應商未能維護RMR LLC的信息技術和系統的安全性、正常功能和可用性，可能會導致財務損失、中斷我們的運營、損害我們的聲譽、導致我們拖欠重大合同，並使我們面臨責任索賠或監管處罰，任何這些都可能對我們的業務和證券價值造成實質性的不利影響。
與ESG因素相關的第三方預期可能會增加成本，並使我們面臨新的風險。
某些投資者、我們的某些租户和其他利益相關者越來越關注企業責任，特別是與ESG因素相關的責任。一些投資者可能會利用這些因素來指導他們的投資策略，在某些情況下，如果他們認為我們或RMR LLC關於企業責任的政策不夠充分，他們可能會選擇不投資於我們，或以其他方式與我們做生意。公司責任評級和公司報告的第三方提供者的數量有所增加，導致標準各不相同，在某些情況下甚至不一致。此外，評估公司企業責任實踐的標準正在演變，這可能會導致對我們和RMR LLC的期望更高，並導致我們和RMR LLC採取代價高昂的舉措來滿足這些新標準。或者，如果我們或RMR LLC選擇不滿足或不能滿足這些新標準，或不符合特定第三方提供商的標準，一些投資者可能會得出結論，我們或RMR LLC在企業責任方面的政策不充分。如果我們或他們的公司責任程序或標準不符合不同選民設定的標準，我們和RMR LLC可能面臨聲譽損害。如果我們和RMR LLC未能滿足投資者的期望和我們的
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租户和其他利益相關者或我們或RMR LLC的計劃沒有按計劃執行，我們和RMR LLC的聲譽和財務業績可能會受到不利影響，我們的收入、運營結果和業務增長能力可能會受到負面影響。
保險可能不足以彌補我們的損失，保險成本可能會繼續增加。
我們或租户通常負責我們物業的保險費用，包括意外傷害、責任、火災、擴大承保範圍和租金或業務中斷損失保險。將來，我們可能會購買由我們負責保險費用的物業。在過去的幾年裏，保險費用大幅增加，這些增加的費用對我們和我們的某些租户產生了不利影響。增加的保險費可能會對我們適用的租户支付租金的能力造成不利影響，或者導致我們可以根據新的或續簽的租約收取的租金面臨下行壓力。對於災難性的損失，如颶風、洪水、火山噴發和地震造成的損失，以及包括新冠肺炎在內的流行病爆發造成的損失，或恐怖主義造成的損失，我們或負責任的租户可能無法支付保險單的某些限制，例如大筆免賠額或自付費用。保險收益可能不足以將受影響的財產恢復到損失前的狀態，也不足以補償我們的損失，包括收入損失或其他成本。我們的保險不承保某些損失，例如我們可能因已知或未知的環境條件而蒙受的損失。市場狀況或我們的損失歷史可能會限制我們或我們適用的租户在經濟條件下可獲得的保險或承保範圍。如果我們確定發生了未投保的損失或超過了投保限額的損失，如果我們不能從適用的租户那裏追回某些損失的金額，我們可能不得不因此產生未投保的成本，或者損失投資於物業的全部或部分資本，以及預期的物業未來收入。
與我們與RMR LLC的關係相關的風險
我們依賴RMR LLC來管理我們的業務和實施我們的增長戰略。
我們沒有員工。我們需要的人員和服務由RMR LLC根據我們與RMR LLC的管理協議提供給我們。我們實現業務目標的能力取決於RMR LLC及其有效管理我們的物業、適當識別和完成我們的收購和處置以及執行我們的增長戰略的能力。因此，我們的業務取決於RMR LLC的業務聯繫、成功招聘、培訓、監督和管理其人員的能力以及維護其操作系統的能力。如果我們失去RMR LLC或其關鍵人員提供的服務，我們的業務和增長前景可能會下降。我們可能無法通過內部管理或聘請另一位經理來複制我們可用的管理質量和深度。如果RMR LLC不願意或無法繼續向我們提供管理服務，我們獲得替代服務的成本可能會高於我們根據管理協議向RMR LLC支付的費用，因此我們的費用可能會增加。
RMR LLC在經營我們的日常業務方面擁有廣泛的自由裁量權。
我們的經理RMR LLC被授權遵循廣泛的運營和投資指導方針，因此有權酌情確定適合我們進行投資的物業，以及我們的個人運營和投資決策。我們的董事會定期審查我們的運營和投資指導方針以及我們的運營活動和投資，但它並不審查或批准RMR LLC代表我們做出的每一項決定。此外，在進行定期審查時，我們的董事會主要依靠RMR LLC向其提供的信息。RMR LLC可能會以導致投資回報大幅低於預期或導致虧損的方式行使其酌處權。
我們的管理結構和協議以及與RMR LLC和RMR LLC的關係及其控股股東與其他人的關係可能會造成利益衝突或對此類衝突的看法，並可能限制我們的投資活動。
RMR LLC是RMR Inc.的多數股權子公司。我們的董事會主席兼董事總經理Adam Portnoy作為總部基地信託的唯一受託人，是RMR Inc.的控股股東，也是RMR Inc.的董事總經理、總裁和首席執行官，以及RMR LLC的高管和員工。RMR LLC或其附屬公司亦擔任某些其他納斯達克上市公司及私人公司的經理，一如本年報10-K表別處所述，而Portnoy先生則擔任董事的董事總經理、董事總經理、董事或(如適用)該等公司的受託人，以及擔任若干該等公司的董事會主席(如適用)。
我們的總裁兼首席運營官克里斯托弗·比洛託和我們的首席財務官兼財務主管馬修·布朗也是RMR LLC的高級管理人員和員工，我們的另一位董事總經理詹妮弗·克拉克也是RMR LLC的員工。波特諾伊先生、比洛託先生、布朗先生和克拉克女士對RMR LLC以及我們都負有責任，而我們沒有
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全神貫注。他們和其他RMR LLC人員在我們與RMR LLC及其子公司提供服務的其他公司之間分配他們的時間和資源時可能會發生衝突。我們的一些獨立受託人還擔任RMR LLC或其附屬公司提供管理服務的其他上市公司的獨立董事或獨立受託人。
此外，我們未來可能會與RMR LLC、其聯屬公司或由其或其附屬公司管理的實體進行額外的交易。除了在RMR Inc.和RMR LLC的投資外，Portnoy先生還持有RMR LLC或其子公司提供管理服務的其他公司的股權投資，其中一些公司擁有重大的交叉所有權權益。我們的高管也可能在RMR LLC或其子公司提供管理服務的其他公司擁有股權投資。這些多重責任、關係和交叉所有權可能會在涉及我們、RMR Inc.、RMR LLC、我們的管理受託人、RMR LLC或其子公司提供管理服務的其他公司及其關聯方的事務上產生利益衝突或此類利益衝突的看法。利益衝突或對利益衝突的看法可能對我們的聲譽、業務以及我們普通股和其他證券的市場價格產生重大不利影響，因此我們可能面臨更大的訴訟風險。
在我們與RMR LLC的管理協議中，我們承認RMR LLC可以從事其他活動或業務，並擔任任何其他個人或實體(包括其他REITs)的管理人，即使該等個人或實體的投資政策和目標與我們的政策和目標相似，並且我們在接受RMR LLC的信息、推薦和其他服務時無權享有優惠待遇。因此，我們可能會失去投資機會，並可能與RMR LLC或其子公司管理的其他業務爭奪租户。我們不能確定我們的行為準則或我們的治理準則或我們採用的其他程序保護措施是否足以使我們能夠識別、充分解決或緩解實際或據稱的利益衝突，或確保我們與關聯人進行交易的條款至少與與無關人士達成的交易條款一樣有利。
我們與RMR LLC的管理協議不是在公平的基礎上談判達成的，其費用和支出結構可能不會為RMR LLC帶來適當的激勵，這可能會增加投資於我們普通股的風險。
由於吾等與RMR LLC及其現任及前任控股股東的關係，吾等與RMR LLC的管理協議並非在非關聯方之間按公平原則磋商，因此，雖然該等協議是在使用特別委員會及無利害關係受託人的情況下磋商的，但條款(包括支付予RMR LLC的費用)可能與非關聯方按公平原則磋商的條款有所不同。我們的物業管理費是根據我們收到的租金和我們在RMR LLC監督和管理的物業的建設監工費計算的，我們的基本業務管理費是根據我們房地產投資的歷史成本和我們的市值中的較低者計算的。無論我們的財務結果如何，我們都會向RMR LLC支付大量的基礎管理費。這些費用安排可能會激勵RMR LLC進行收購、資本交易、租賃和建設項目，或者避免為了增加或維持其管理費而處置我們的資產，並可能降低RMR LLC將其時間和精力投入到為我們提供有吸引力的投資的動機。如果我們不有效地管理我們的投資、處置和資本交易以及租賃、建設和其他物業管理活動，我們可能會支付增加的管理費，而不會按比例向我們提供收益。此外，根據我們的管理協議，我們有義務償還RMR LLC被指派專門或部分在我們的物業工作的RMR LLC員工的僱傭和相關費用，我們在RMR LLC中央會計人員的工資、福利和其他相關成本中的份額，以及我們在RMR LLC提供內部審計職能的成本中的份額。我們還被要求支付與我們有關的第三方費用。我們有義務償還RMR LLC的某些成本並支付第三方成本，這可能會降低RMR LLC有效管理這些成本的動機，這可能會增加我們的成本。
終止我們與RMR LLC的管理協議可能需要我們支付一大筆終止費，包括因業績不令人滿意而終止的情況，這可能會限制我們終止與RMR LLC的關係的能力。
我們與RMR LLC的管理協議的條款在每年的12月31日自動延期，因此這些條款此後將在延期日期的20週年時終止。我們有權隨時終止這些協議：(1)為方便起見，在60天內發出書面通知；(2)根據協議的規定，立即發出書面原因通知；(3)根據協議的規定，在任何適用日曆年度結束後60天內發出書面通知；以及(4)根據協議的規定，在經理變更控制權後12個月內發出書面通知。但是，如果我們出於方便而終止管理協議，或者如果RMR LLC根據該協議中的定義以充分理由終止與我們的管理協議，則我們有義務向RMR LLC支付終止費用
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根據適用協議的定義，在終止之前的剩餘期限內應向RMR有限責任公司支付的未來月費現值的總和，視終止時間而定，期限為19年至20年。此外，如果我們根據協議的定義，出於業績原因終止管理協議，我們有義務向RMR LLC支付如上所述計算的終止費，但假設剩餘期限為10年。這些條款大大增加了我們無故終止管理協議的成本，這可能會限制我們終止與RMR LLC作為管理人的關係的能力。支付終止費可能會對我們的財務狀況產生實質性的不利影響，包括我們向股東支付分紅的能力。
我們與RMR LLC的管理安排可能會阻止我們控制權的改變。
我們與RMR LLC的管理協議持續20年，每年續簽一次。如前面的風險因素所述，如果我們因其他原因或經理控制權變更而終止上述管理協議中的任何一項，我們有義務向RMR LLC支付可觀的終止費。出於這些原因，我們與RMR LLC的管理協議可能會阻止我們控制權的變化，包括可能導致我們為普通股支付溢價的控制權變化。
我們是與關聯方的交易的一方，這些交易可能會增加被指控為利益衝突的風險。
我們是與關聯方交易的一方，包括與Adam Portnoy控制的實體或RMR LLC或其子公司提供管理服務的實體的交易。我們與關聯方的協議或與關聯方之間的交易的協議可能不會像在無關各方之間談判時那樣以對我們有利的條款達成。我們面臨我們的股東或RMR Inc.的股東或其他關聯方可能會挑戰任何此類關聯方交易的風險。如果對關聯方交易的挑戰取得成功，我們可能無法實現被挑戰的交易預期的好處。此外，任何此類挑戰都可能導致鉅額成本和轉移我們管理層的注意力，可能對我們的聲譽、業務和增長產生重大不利影響，並可能對我們實現交易預期收益的能力產生不利影響，無論指控是否屬實或是否屬實。
由於我們的管理結構和關係產生的利益衝突，我們可能面臨持不同政見的股東活動的風險增加。
與相關人士和實體有業務往來的公司可能更多地成為持不同政見的股東受託人提名、持不同政見的股東提案和指控其業務往來中存在利益衝突的股東訴訟的目標。我們與RMR LLC的關係、RMR LLC或其子公司向其提供管理服務的其他公司、Adam Portnoy和RMR LLC的其他相關人士可能會促成此類活動。對上市公司股東的投票有重大影響的某些代理諮詢公司過去曾建議，將來也可能建議，股東不投票選舉我們的現任受託人，投票反對我們對薪酬投票或其他管理層提議的發言權，或投票支持我們反對的股東提議。代理諮詢公司未來的這些建議可能會影響未來董事會選舉的結果，以及對我們在薪酬問題上的發言權的投票，這可能會增加股東的維權和訴訟。如果針對我們發起這些活動，可能會導致鉅額成本，分散我們管理層的注意力，並可能對我們的聲譽和業務產生實質性的不利影響。
與我們的組織和結構有關的風險
所有權限制和我們的信託聲明、章程和協議中的某些條款，以及馬裏蘭州法律中的某些條款，可能會阻止、推遲或阻止我們控制權或主動收購提案的變更。
我們的信託聲明禁止任何股東，除RMR LLC及其附屬公司(根據馬裏蘭州法律的定義)和某些獲得我們董事會豁免的人士，直接或通過歸屬擁有超過9.8%的股份數量或價值(以限制性較強者為準)，包括我們的普通股。我們的信託聲明的這一條款旨在除其他目的外，幫助我們的REIT遵守IRC的規定，並以其他方式促進我們的有序治理。然而，這一條款也可能阻止收購我們的大量股份，並可能阻止、推遲或阻止股東可能認為有利的對我們的控制權變更或主動收購提議。此外，我們的信託聲明和附例中或馬裏蘭州法律中的條款可能會產生類似的影響，例如，包括以下條款：
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•我們受託人目前的任期不同，大多數現有受託人的任期將於2022年到期，其餘受託人的任期將於2023年到期，這可能會推遲我們控制權的變更(儘管從2023年股東年會開始，以及之後，我們所有受託人都將參選，任期為一年)；
•對未經董事會批准的某些行動的股東投票權的限制；
•我們的董事會，而不是我們的股東，有權通過、修改或廢除我們的章程，並填補我們董事會的空缺；
•股東投票標準，需要獲得絕對多數股份才能批准某些行動；
•事實上，只有我們的董事會，或者，如果沒有受託人，我們的高級管理人員可以召集股東大會，股東在沒有會議的情況下無權行事；
•個人擔任受託人所需的資格，並要求我們的某些受託人為“管理受託人”，其他受託人為“獨立受託人”，這在我們的管理文件中有定義；
•限制我們的股東提名被提名為受託人的人選，並建議其他業務在我們的股東大會上審議；
•對股東罷免受託人的能力的限制；
•我們的董事會有權創建和發行新的類別或系列股票(包括具有投票權和其他權利和特權的股票，這些權利和特權可能會阻止控制權的變化)，併發行額外的普通股；
•對我們與有利害關係的股東之間的業務合併的限制，這些業務合併沒有首先得到我們的董事會的批准(包括與有利害關係的股東無關的大多數受託人)；以及
•我們的董事會有權在沒有股東批准的情況下實施某些收購防禦措施。
隨着公司治理政策市場的變化，上述規定可能會改變、刪除或添加新的規定。
我們的權利和我們股東對我們的受託人和高級管理人員採取行動的權利是有限的。
我們的信託聲明在馬裏蘭州法律允許的最大範圍內限制了我們的受託人和高級管理人員對我們和我們的股東的金錢損害的責任。根據馬裏蘭州現行法律，我們的受託人和高級管理人員不會對我們和我們的股東承擔任何金錢損害責任，但以下責任除外：
•在金錢、財產或服務方面實際收受不正當利益或利潤；或
•受託人或官員主動和故意的不誠實行為，被最終判決確定為對所判決的訴訟原因具有重大意義的行為。
我們的信託聲明授權我們，我們的章程和賠償協議要求我們在馬裏蘭州法律允許的最大範圍內，賠償因擔任這些或某些其他身份而被任命或威脅成為訴訟當事人的任何現任或前任受託人或官員。此外，我們可能有義務支付或償還我們現任和前任受託人和高級職員所發生的費用，而不需要初步確定他們最終有權獲得賠償。因此，我們和我們的股東對我們現任和前任受託人和高級管理人員的權利可能比在沒有我們的信託聲明、章程和賠償協議中的條款或與其他公司存在的情況下可能存在的權利更有限，這可能會限制我們的股東在採取不符合他們最佳利益的行動時的追索權。
股東對吾等或吾等的受託人、高級管理人員、經理或其他代理人提起的訴訟可提交強制性仲裁程序，其程序與法庭訴訟不同，對股東主張訴訟的限制可能比法庭訴訟更大。
我們的股東同意，通過成為股東，他們受我們的管理文件的約束，包括我們的信託聲明和章程中的仲裁條款，這些條款可能會不時修改。我們的管理文件規定，我們的一個或多個股東對我們或我們的任何受託人、高級管理人員、經理或其他代理人提起的某些訴訟，除爭議或其任何部分外，涉及我們的信託聲明或章程中任何條款的含義、解釋或有效性，如果我們或任何其他人，將提交強制性的、具有約束力的和最終的仲裁程序。
37

目錄表
爭議的一方，包括我們的任何受託人、高級管理人員、經理或其他代理人單方面提出要求。因此，如果我們或我們的任何受託人、高級管理人員、經理或其他代理人單方面要求通過仲裁解決問題，我們或我們的股東將無法在州法院或聯邦法院對我們或我們的受託人、高級管理人員、經理或其他代理人提起訴訟，例如包括指控違反聯邦證券法或違反馬裏蘭州法律下的受託責任或類似的董事或高級職員責任的索賠。相反，我們的股東將被要求通過具有約束力的最終仲裁來尋求此類索賠。
我們的管理文件規定，此類仲裁程序將按照美國仲裁協會商業仲裁規則的程序進行，該規則已在我們的附則中進行了修改。與聯邦或州法院的訴訟相比，這些程序可能會為我們的股東提供更有限的權利。例如，根據這些程序進行的仲裁不包括陪審團審判的機會、文件披露有限、仲裁聽證會一般不向公眾開放、在仲裁聽證會之前沒有證人證詞以及仲裁員可能具有與法官不同的資格或經驗。此外，儘管我們的管理文件的仲裁條款規定，仲裁可以代表或代表我們的一類股東提出，但管轄此類代表或類別仲裁的規則可能不同於管轄法院代表或集體訴訟的規則，也不利於股東。我們的管轄文件一般還規定，此類仲裁的每一方當事人都必須在仲裁中承擔自己的費用，包括律師費，仲裁員不得做出包括轉移此類費用的裁決，或者在衍生或類訴訟中，將我們裁決的任何部分判給任何股東或股東的律師。我們管理文件中的仲裁條款可能會阻止我們的股東對我們或我們的受託人、高級管理人員、經理或其他代理人提起訴訟，並阻止律師同意代表我們的股東提起訴訟。我們與RMR LLC的協議中有類似於我們管理文件中的仲裁條款。
我們相信，我們管轄文件中的仲裁條款可根據州和聯邦法律執行，包括聯邦證券法索賠。我們是馬裏蘭州的一家房地產投資信託基金，馬裏蘭州法院支持仲裁附例的可執行性。此外，美國最高法院一再支持對其他聯邦法定索賠進行仲裁的協議，包括那些涉及重要聯邦政策的索賠。然而，一些學者、法律從業者和其他人認為，授權仲裁的憲章或附則條款對於聯邦證券法索賠是不可執行的。我們的管理文件中的仲裁條款有可能最終被確定為不可執行。
通過同意我們管理文件中的仲裁條款，股東不會被視為放棄了我們對聯邦證券法及其下的規則和條例的遵守。
我們的章程指定馬裏蘭州巴爾的摩市巡迴法院為我們股東可能發起的某些行動和程序的唯一和獨家論壇，這可能會限制我們的股東獲得他們認為有利於與我們或我們的受託人、高級管理人員、經理或其他代理人發生糾紛的司法論壇的能力。
我們的章程目前規定，除非爭議已提交有約束力的仲裁，否則馬裏蘭州巴爾的摩市巡迴法院將是以下方面的唯一和獨家論壇：(1)代表我們提起的任何派生訴訟或訴訟；(2)任何聲稱我們的任何受託人、高級管理人員、經理、代理人或員工違反對我們或我們股東的義務的訴訟；(3)針對吾等或吾等的任何受託人、高級職員、經理、代理人或僱員而提出的任何訴訟，包括與吾等或吾等的任何受託人、高級職員、經理、代理人或僱員有關的任何訴訟，包括與吾等的信託聲明或細則的含義、釋義、效力、有效性、表現或執行有關的任何爭議、索償或爭議；或(4)針對我們或我們的任何受託人、高級管理人員、經理、代理人或僱員提出索賠的任何訴訟，該訴訟受內部事務原則管轄。我們的章程目前還規定，馬裏蘭州巴爾的摩市巡迴法院將是有關我們的信託聲明或章程任何條款的含義、解釋或有效性的任何爭議或其部分的唯一和排他性論壇。本公司章程的獨家法庭條款不適用於馬裏蘭州巴爾的摩市巡迴法院沒有管轄權的任何訴訟，也不適用於根據本公司章程提交具有約束力的仲裁的糾紛。如果聯邦法院有排他性或同時管轄權，我們章程的獨家法院條款不會在馬裏蘭州巴爾的摩市巡迴法院對根據《證券法》、《交易法》或其他聯邦證券法提出的索賠確立獨家管轄權。任何人士或實體購買或以其他方式收購或持有本公司實益權益股份的任何權益，應被視為已知悉並同意本公司章程的這些規定，這些規定可能會不時修訂。本公司章程的仲裁和專屬法庭條款可能會限制股東在司法法庭上提出其認為有利於與我們或我們的受託人、高級管理人員、經理或其他代理人發生糾紛的索賠的能力，這可能會阻止針對我們和我們的受託人、高級管理人員、經理或其他代理人的訴訟。
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目錄表
我們可能會在沒有股東批准的情況下改變我們的運營、融資和投資政策，我們可能會變得更加槓桿化，這可能會增加我們在債務義務下的違約風險。
我們的董事會決定我們的運營、融資和投資政策，並可能修改或修訂我們的政策，包括我們打算保持作為REIT、收購、處置、增長、運營、負債、資本化和分配的税收資格的政策，或批准與這些政策背道而馳的交易，而無需投票或通知我們的股東。政策變化可能會對我們普通股的市場價格以及我們向股東進行或維持分配的能力產生不利影響。此外，我們的組織文件沒有限制我們可能產生的債務的數額或百分比，無論是否得到資金支持。我們的董事會可以在沒有股東批准的情況下隨時改變或取消我們目前的借款政策。如果這一政策發生變化，我們的槓桿率可能會更高，這可能會導致我們的償債成本上升或信用評級下調。更高的槓桿率也增加了我們債務違約的風險。此外，我們投資政策的改變，包括我們在投資組合中分配資源的方式或我們尋求投資的資產類型，可能會增加我們對利率風險、房地產市場波動和流動性風險的敞口。
與我們的税收相關的風險
作為IRC下的房地產投資信託基金，我們如果不能保持納税資格，可能會產生嚴重的不利後果。
作為房地產投資信託基金，我們通常不支付聯邦或大多數州的所得税，只要我們分配我們所有的房地產投資信託基金應税收入，並滿足IRC規定的其他資格。然而，作為IRC下的房地產投資信託基金，税務的實際資格取決於我們是否滿足複雜的法律要求，而對這些要求，只有有限的司法和行政解釋。我們相信，我們已經組織和運營，並將繼續組織和運營，以一種合格的方式，並將繼續使我們有資格作為IRC下的REIT納税。然而，我們不能確定美國國税局在審查或審計後是否會同意這一結論。此外，我們不能確定聯邦政府、任何州或其他税務當局是否會繼續向REITs及其股東提供優惠的所得税待遇。
根據IRC，要保持我們作為房地產投資信託基金的税務資格，我們將需要繼續滿足有關我們的資產性質、收入來源和我們分配給股東的金額等方面的測試。為了滿足這些要求，我們可能有必要出售或放棄有吸引力的投資。
如果我們不再符合IRC規定的REIT徵税資格，那麼我們籌集資本的能力可能會受到不利影響，我們將違反我們的信貸協議，我們可能需要繳納大量的聯邦和州所得税，我們可用於分配給股東的現金可能會減少，我們普通股的市場價格可能會下降。此外，如果我們在一個課税年度失去或取消我們在IRC下作為REIT的納税資格，我們通常將被阻止在未來四個納税年度重新獲得REIT的納税資格。
對股東的分配通常不符合適用於“合格股息”的降低税率的條件。
美國公司支付給非公司股東的股息，如個人、信託和遺產，通常有資格享受適用於“合格股息”的降低的聯邦所得税税率。根據IRC，REITs支付的分配一般不被視為“合格股息”，適用於此類股息的降低利率通常不適用。然而，從2026年前開始的納税年度，支付給非公司股東的REIT股息通常按低於適用普通所得税税率的實際税率徵税，這是因為根據IRC可以對來自直通實體的特定形式的收入進行扣除。然而，更優惠的利率將繼續適用於常規的公司“合格”股息，這可能會導致一些投資者認為投資於房地產投資信託基金不如投資於支付股息的非房地產投資信託基金實體，從而降低對我們普通股的需求和市場價格。
REIT的分配要求可能會對我們和我們的股東產生不利影響。
一般情況下，我們必須每年分配至少90%的REIT應税收入，受特定調整的限制，不包括任何淨資本收益，以保持我們作為IRC下的REIT的納税資格。在我們滿足這一分配要求的範圍內，聯邦公司所得税將不適用於我們分配的收入，但如果我們分配的應納税所得額低於REIT應税收入的100%，則我們將對未分配的應税收入繳納聯邦公司所得税。我們打算向我們的股東進行分配，以符合IRC的REIT要求。此外，如果我們在一個日曆年度向股東支付的實際金額低於聯邦税法規定的最低金額，我們將被徵收4%的不可抵扣消費税。
根據美國公認會計原則或GAAP編制的財務報告目的，我們可能會不時產生大於我們收入的應納税所得額，或確認
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目錄表
可發生應納税所得額和現金實際收入額。如果我們在這些情況下沒有其他資金可用，我們可能會以不利的條款借入資金，以不利的價格出售投資，或分配原本投資於未來收購的金額，以便進行足夠的分配，使我們能夠支付足夠的應税收入，以滿足REIT的分配要求，並避免特定年度的企業所得税和4%的消費税。這些替代方案可能會增加我們的成本或減少我們的股東權益。因此，遵守REIT分配要求可能會阻礙我們的增長能力，這可能會導致我們普通股的市場價格下降。
即使我們仍然有資格在IRC下作為REIT納税，我們可能會面臨其他減少現金流的納税義務。
即使我們仍然有資格在IRC下作為REIT納税，我們的收入和資產可能需要繳納聯邦、州和地方税，包括任何未分配收入的税、消費税、州或地方所得税、財產税和轉讓税，以及其他税。此外，一些司法管轄區未來可能會限制或取消優惠的所得税減免，包括支付的股息減免，這可能會增加我們的所得税支出。此外，為了符合IRC規定的REIT資格和税務要求，防止確認特定類型的非現金收入，或避免對REIT從交易商財產或庫存中獲得的特定收益徵收100%的税，我們可能會持有或處置我們的部分資產，並通過我們的TRS或其他子公司開展一些業務，這些公司將按常規税率繳納公司級所得税。此外，雖然我們打算與我們的TRS進行交易時保持一定的距離，但如果美國國税局或法院認定我們的交易不是在一定範圍內進行的，我們可能需要繳納100%的消費税。這些税收中的任何一項都會減少可用於分配給我們股東的現金。
影響REITs的立法或其他行動可能會對我們和我們的股東造成重大不利影響。
涉及美國聯邦、州和地方税的規則不斷受到參與立法過程的人員以及美國國税局、美國財政部和其他税務當局的審查。税法的變化，無論是否具有追溯力，都可能對我們和我們的股東造成實質性的不利影響。我們無法預測税法的變化可能會如何影響我們或我們的股東。新的立法、財政部法規、行政解釋或法院裁決可能會對我們作為房地產投資信託基金保持納税資格的能力產生重大和負面影響，或者這種資格對我們和我們的股東造成的税務後果。
與我們的證券相關的風險
我們對股東的分配可能會減少或取消，支付方式可能會改變。
我們打算繼續定期向我們的股東進行季度分配。但是：
•如果發生本年度報告Form 10-K中描述的任何風險，包括新冠肺炎大流行的持續時間延長及其對我們業務、運營結果和流動性的影響所造成的任何負面影響，我們制定或維持分發率的能力可能會受到不利影響；
•我們的分派受到管理我們債務的協議的限制，並可能受到我們未來可能產生的債務義務的限制；在管理我們債務的協議下的任何違約事件持續期間，我們可能會受到限制，甚至在某些情況下被禁止向我們的股東進行分派；以及
•任何分配的時間和金額將由我們的董事會酌情決定，並將取決於我們的董事會認為相關的各種因素，包括我們的運營資金，或FFO，來自運營的正常化資金，或正常化FFO，保持我們作為REIT納税資格的要求，管理我們債務的協議中的限制，債務和股權資本的可用性，我們對未來資本需求和經營業績的預期，以及我們對支付債務的預期需要和現金的可用性。
由於這些原因，我們的分配率可能會下降，或者我們可能會停止向我們的股東進行分配。
此外，為了保持流動性，我們可以選擇以現金以外的形式向我們的股東支付部分分紅，例如在適用的税收規則允許的情況下，向我們的股東發行額外的普通股。
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目錄表
債券在結構上從屬於償還所有債務及其他負債。
吾等為本公司未償還優先無抵押票據、未償還優先無抵押票據及我們未來可能發行的任何票據或其他債務證券的唯一債務人，或連同我們的未償還優先無抵押票據或該等票據，而該等票據不是，而我們未來可能發行的任何票據可能不會由我們的任何附屬公司擔保。我們的附屬公司是獨立和不同的法人實體，沒有義務支付票據的任何到期金額，也沒有義務為其提供任何資金，無論是通過分發、貸款或其他支付。債券持有人有權從我們子公司的任何資產中獲益，但前提是我們的子公司債權人的債權必須得到優先償付。因此，除未來的債券由我們的附屬公司擔保外，債券在結構上將從屬於我們子公司的所有債務和其他負債及義務，包括對我們的其他債務的擔保、租賃協議下的付款義務、貿易應付賬款和優先股。截至2021年12月31日，我們的子公司的總負債和其他負債(不包括擔保和其他存款和擔保)為1.94億美元。
某些債券可能沒有公開市場，也可能無法開發、維持或具有流動性。
我們並沒有申請將部分債券在任何證券交易所上市或在任何交易商自動報價系統上報價，日後發行的債券亦可能不會申請上市。我們不能肯定任何可能為該等債券發展的市場的流動資金、任何持有人出售該等債券的能力或持有人出售該等債券的價格。如果此類票據的市場不能發展，持有人可能會在較長一段時間內無法轉售此類票據，如果有的話。如果這類債券的市場確實發展起來，它可能不會持續下去，或者它的流動性可能不足以讓持有人轉售這類債券。因此，債券持有人未必能輕易將其投資變現，而貸款人亦未必輕易接受該等債券作為貸款抵押品。
債券的發行價或會較最初的發行價或本金金額有所折讓，視乎多項因素而定，包括當時的利率、評級機構給予的評級、同類證券的市場及其他因素，包括一般經濟狀況及財政狀況、表現及前景。無論原因為何，市場價格的任何下跌都可能對債券的流動資金和交易市場造成不利影響。
項目1B：未解決的工作人員意見
沒有。
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目錄表
項目2.酒店物業
截至2021年12月31日，我們的全資物業由分佈在33個州和哥倫比亞特區的178個物業組成，可出租平方英尺約2330萬平方英尺，我們在兩家未合併的合資企業中分別擁有51%和50%的非控股所有權權益，這兩家合資企業擁有三處物業，總計約444,000平方英尺。下表提供了截至2021年12月31日我們全資擁有的物業的某些信息(以千美元為單位)：
狀態數量
屬性
未折舊賬面價值(1)
折舊賬面價值(1)
年化租金收入
阿拉巴馬州6$38,710 $33,728 $6,682 
亞利桑那州531,043 27,842 4,664 
加利福尼亞23418,029 364,084 60,653 
科羅拉多州799,232 74,740 20,362 
哥倫比亞特區7602,767 522,241 57,001 
佛羅裏達州358,459 46,525 9,628 
佐治亞州11366,606 316,907 47,399 
夏威夷 (2)
12,001 2,001 — 
愛達荷州333,432 26,413 4,431 
伊利諾伊州5408,197 395,057 53,383 
印第安納州5101,364 79,502 13,727 
愛荷華州110,646 9,981 3,283 
肯塔基州218,020 15,022 3,965 
馬裏蘭州13244,687 207,916 34,559 
馬薩諸塞州8140,958 121,368 20,989 
密西根227,686 21,899 4,222 
明尼蘇達州18,264 3,926 1,126 
密西西比州126,427 20,324 3,919 
密蘇裏387,366 74,843 23,389 
內布拉斯加州219,477 18,438 4,201 
新澤西348,859 45,872 14,570 
紐約338,126 30,451 9,735 
北卡羅來納州222,918 20,952 6,872 
俄亥俄州11,216 1,153 840 
俄勒岡州130,838 24,920 4,516 
賓夕法尼亞州130,655 28,679 6,924 
南卡羅來納州231,386 30,562 3,771 
德克薩斯州16262,909 239,483 44,117 
猶他州364,463 59,723 16,046 
佛蒙特州19,256 6,732 1,168 
維吉尼亞24481,350 425,004 69,034 
華盛頓7133,725 112,423 18,564 
懷俄明州112,014 6,463 2,611 
小計1743,911,086 3,415,174 576,351 
持有待售物業
馬裏蘭州(3)
16,447 6,447 — 
維吉尼亞(4)
217,745 15,391 2,957 
威斯康星州13,598 3,598 810 
小計427,790 25,436 3,767 
*總計178$3,938,876 $3,440,610 $580,118 
(1)不包括在購買價格分配中分配給房地產無形資產的價值。
(2)房地產是一塊可出租的地塊。
(3)這處房產於2022年1月售出。
(4)這些房產於2022年2月售出。

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目錄表
截至2021年12月31日，我們有三處房產的未折舊賬面價值總額為168.7美元，不包括在購買價格分配中分配給房地產無形資產的價值，這些房產由抵押貸款擔保，本金餘額總計9,830萬美元。截至2021年12月31日，我們擁有51%和50%權益的兩家未合併合資企業擁有的三處物業由兩筆總計8200萬美元的抵押貸款擔保。有關我們的抵押貸款和我們的兩家未合併合資企業的更多信息，請參閲本年度報告第四部分第15項Form 10-K中的合併財務報表附註3和附註8。
第三項：法律訴訟
有時，我們可能會捲入日常業務過程中附帶的訴訟事宜。雖然我們無法確切預測任何訴訟的最終結果，但我們目前並不參與任何我們預期會對我們的業務產生重大不利影響的訴訟。
第二項第四項：煤礦安全披露
不適用。
第II部
第五項：註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券
我們的普通股在納斯達克(代碼：opi)交易。
截至2022年2月10日，我們有1,983名登記在冊的普通股股東。
發行人購買股權證券。下表提供了截至2021年12月31日的季度內我們購買的股權證券的信息：
日曆月
購入的股份數量(1)
每股平均支付價格作為公開宣佈的計劃或計劃的一部分購買的股票總數根據計劃或計劃可能尚未購買的股票的最大近似美元價值
2021年10月259 $25.90 ——
(1)這些普通股預扣和購買是為了滿足RMR LLC一名前高級管理人員與先前授予他們的普通股相關的預扣和支付義務。我們根據我們的普通股在購買日期在納斯達克上的交易價格，按照其公平市場價值扣留併購買了這些股票。
第6項。[已保留]
項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析
以下信息應與我們的合併財務報表和附註一起閲讀，這些附註包括在本年度報告第10-K表格第IV部分第15項中。
概述(千美元，每股和每平方英尺數據除外)
我們是根據馬裏蘭州法律組織的房地產投資信託基金。截至2021年12月31日，我們的全資物業由178個物業組成，我們在兩家未合併的合資企業中分別擁有51%和50%的非控股所有權權益，這兩家合資企業擁有三項物業，面積約為444,000平方英尺。截至2021年12月31日，我們的物業位於33個州和哥倫比亞特區，擁有約23,271,000平方英尺的可出租面積。截至2021年12月31日，我們的物業租賃給了333個不同的租户，加權平均剩餘租期(基於年化租金收入)約為5.9年。美國政府是我們最大的租户，截至2021年12月31日，約佔我們年化租金收入的19.5%。
新冠肺炎大流行以及政府和市場為遏制和緩解病毒傳播及其有害的公共衞生影響而採取的各種應對措施，對包括美國經濟在內的全球經濟產生了重大影響。自那以後，美國在大流行期間實施的許多限制措施已經取消，美國的商業活動總體上越來越多地恢復到大流行前的做法和業務，儘管最近的病毒變種導致感染增加，並導致政府和企業實施或
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目錄表
採取一定的要求，包括疫苗接種證明和戴口罩。我們正在繼續密切關注新冠肺炎疫情對我們業務方方面面的影響。到目前為止，新冠肺炎疫情尚未對我們的業務產生重大不利影響，我們仍然相信，我們的財務資源、我們投資組合的特點，包括我們租户基礎的地理和行業多樣性，以及我們租户的財務實力和資源，將使我們能夠抵禦新冠肺炎疫情。然而，由於新冠肺炎疫情的影響，我們向18名租户提供了總計2,483美元的臨時租金援助。在大多數情況下，這種援助通常包括根據延期付款計劃延期支付一個月的租金，該計劃要求在12個月期間內支付延期租金金額。截至2021年12月31日，我們已經收取了100%的延期租金。
新冠肺炎大流行的最終不利影響是高度不確定的，可能會發生變化。因此，我們還不知道對我們的業務和運營、我們的租户的業務和運營或全球經濟的潛在影響的全部程度。有關新冠肺炎疫情對我們和我們業務的更多信息和風險，請參閲本年度報告(Form 10-K)中的其他部分，包括“關於前瞻性聲明的警告”和第一部分第1A項“風險因素”。
物業營運
除非另有説明，本部分提供的數據包括截至2021年12月31日被歸類為持有待售的物業，不包括我們擁有51%和50%權益的兩家未合併合資企業擁有的三項物業。有關我們被歸類為待售物業和我們兩家未合併的合資企業的更多信息，請參閲本年度報告第四部分第15項表格10-K中綜合財務報表附註3。
截至2021年12月31日和2020年12月31日，我們酒店的入住率數據如下(以千平方英尺為單位)：
 
所有屬性 (1)
可比較的屬性(2)
 十二月三十一日，十二月三十一日，
 2021202020212020
總屬性(3)
178 181 167 167 
合計可出租平方英尺(4)
23,271 24,889 21,223 21,217 
租賃百分比(5)
89.5 %91.2 %91.2 %92.0 %
(1)基於我們分別在2021年12月31日和2020年12月31日擁有的房產。
(2)基於我們自2020年1月1日以來連續擁有的物業；不包括歸類為待售物業和正在進行重大重新開發的物業，以及我們分別擁有51%和50%權益的兩家未合併合資企業擁有的三項物業。
(3)包括一個可出租地塊。
(4)當為租户重新測量或重新配置空間時，可能會發生變化。
(5)租賃百分比包括(I)根據吾等的租賃協議(如有)為租户而裝修的空間，以及(Ii)截至計量日期租户(如有)租出但未被租户佔用或正向租户提供轉租的空間。
截至2021年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度，我們物業的平均每平方英尺有效租金如下：
 截至十二月三十一日止的年度：
每平方英尺平均有效租金(1):
20212020
*所有財產(2)
$27.55 $25.93 
*可比較的物業(3)
$27.27 $27.13 
(1)每平方英尺的平均有效租金是指指定期間的總租金收入除以指定期間租賃的平均可出租平方英尺。
(2)基於我們分別在2021年12月31日和2020年12月31日擁有的房產。
(3)基於我們自2020年1月1日以來連續擁有的物業；不包括被歸類為待售物業和正在進行重大重新開發的物業，以及我們分別擁有51%和50%權益的兩家未合併的合資企業擁有的三項物業。
44

目錄表
在截至2021年12月31日的一年中，我們物業出租和可供租賃的可出租平方英尺的變化如下(平方英尺以千計)：
 截至2021年12月31日的年度
 租賃可用
為您提供租賃		總計
年初22,705 2,184 24,889 
由以下原因引起的更改： 
物業購置899 27 926 
財產的處置(2,491)(74)(2,565)
租約期滿(2,796)2,796 — 
租約續簽(1)
1,638 (1,638)— 
新租約(1)
846 (846)— 
重新測量(2)
16 5 21 
年終20,817 2,454 23,271 
(1)根據截至2021年12月31日止年度訂立的租約。
(2)當重新測量或重新配置租户的空間時，可出租的平方英尺可能會發生變化。
在截至2021年12月31日的一年中，我們總計約2,796,000平方英尺的可出租物業的租約到期。*在截至2021年12月31日的一年中，我們簽訂了新的和續簽的租約，彙總如下表(平方英尺)：
截至2021年12月31日的年度
新租約續訂總計
可出租的平方英尺846 1,638 2,484 
加權平均租金變動(以可出租平方英尺為單位)7.6 %5.6 %6.3 %
租户租賃成本和特許權承諾(1)(2)
$107,060 $35,258 $142,318 
每平方英尺可出租租户的租賃成本和特許權承諾(1)(2)
$126.54 $21.53 $57.29 
加權(以平方英尺為單位)平均租期(年)16.5 5.9 9.5 
每年每平方英尺可出租單位的總租賃成本和特許權承諾(1)(2)
$7.66 $3.65 $6.02 
(1)包括對租賃支出和優惠的承諾，如租户改善、租賃佣金、租户補償和免租金。
(2)包括與我們於2021年6月與Sonesta簽訂的租約有關的承付款總額約66 000美元，該租約涉及華盛頓特區的一處物業的重新開發。這些費用是與該物業計劃中的酒店部分有關的估計費用。
在截至2021年12月31日的年度內，我們物業在截至2021年12月31日的年度內開始的新租賃和續租的每平方英尺有效租金與之前相同空間的有效每平方英尺租金(不包括空置獲得的空間)的變化如下(平方英尺，以千為單位)：
 截至2021年12月31日的年度
 
老舊有效
每名房租
平方英尺(1)
新規則生效
每名房租
平方英尺(1)
可出租
平方英尺
新租約$24.79$28.47185 
租約續簽$27.20$28.821,359 
租賃活動總額$26.91$28.781,544 
(1)有效租金包括根據我們的租賃協議從我們的租户那裏獲得的合同基本租金，加上直線租金調整和向我們支付的估計費用補償，但不包括租賃價值攤銷。
45

目錄表
在截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度內，我們物業的資本化金額為與租賃相關的成本、建築改善和發展、重新開發和其他活動如下：
 截至十二月三十一日止的年度：
 20212020
與租賃相關的成本(1)
$42,751 $34,972 
建築改進 (2)
30,103 41,280 
經常性資本支出72,854 76,252 
開發、再開發和其他活動(3)
56,243 16,858 
資本支出總額$129,097 $93,110 
(1)租賃相關成本一般包括用於改善租户空間的資本支出或直接支付給租户以改善其空間的金額以及與租賃相關的成本，如經紀佣金和其他租户誘因。
(2)建築改進一般包括更換陳舊建築部件的支出和延長現有資產使用壽命的支出。
(3)開發、再開發和其他活動通常包括對物業進行重新定位或產生新收入來源的資本支出項目。
截至2021年12月31日，我們估計未用租賃相關債務為121,754美元，其中我們預計將在未來12個月花費72,516美元。
截至2021年12月31日，我們物業的租賃總額約為1,753,000平方英尺，計劃於2022年到期。截至2022年2月15日，我們預計2022年到期的租約總計約935,000平方英尺的租户將不會在到期時續簽租約，我們無法確定其他租户是否會在到期後續籤租約。在即將到期、預計2022年不會續簽的約935,000平方英尺可出租面積中，約有300,000平方英尺正處於華盛頓州西雅圖一個由三處物業組成的園區的重新開發項目規劃階段。*由於新冠肺炎疫情及其經濟影響，租賃活動一直不穩定，並可能持續下去，直到寫字樓物業市場狀況有意義地改善並在持續一段時間內企穩。然而，我們仍然專注於與現有租户的積極對話和整體租户保留。在我們洽談及訂立租約或續訂租約時，當時的市況、政府及其他租户的需求一般會決定我們物業的租金及對租賃空間的需求，而市況及租户的需求並非我們所能控制。每當我們為物業續約或簽訂新租約時，我們打算要求相同物業的租金相等或高於歷史租金；然而，我們維持或增加現有物業租金的能力，在很大程度上將視乎市況而定，而市況並非我們所能控制。我們不能確定我們正在進行的關於租約續訂或我們可能簽訂的任何新的或續簽的租約所產生的租金；此外，由於租約到期或提前終止時的空置，我們的租金收入可能會大幅下降。此外，我們可能會產生與現有租户續簽租約或將我們的物業出租給新租户的鉅額成本。
46

目錄表
截至2021年12月31日，我們的租約按年到期情況如下(平方英尺，單位：千)：
年(1)
即將到期的租契數目
租賃平方英尺即將到期(2)
佔總數的百分比累計佔總數的百分比年化租金收入即將到期佔總數的百分比累計佔總數的百分比
2022831,753 8.4%8.4%$49,420 8.5%8.5%
2023682,752 13.2%21.6%87,458 15.1%23.6%
2024583,209 15.4%37.0%84,080 14.5%38.1%
2025532,147 10.3%47.3%45,830 7.9%46.0%
2026401,858 8.9%56.2%49,015 8.4%54.4%
2027361,958 9.4%65.6%51,208 8.8%63.2%
2028161,277 6.1%71.7%47,262 8.1%71.3%
202919970 4.7%76.4%27,233 4.7%76.0%
203015522 2.5%78.9%15,350 2.6%78.6%
2031年及其後454,371 21.1%100.0%123,262 21.4%100.0%
總計43320,817 100.0% $580,118 100.0% 
加權平均剩餘租賃年限(年)
5.85.9  
(1)租賃到期的年份以現行合同條款為準。我們的一些租約允許租户在規定的租約期滿之前騰出出租的物業，而幾乎不需要承擔任何責任。截至2021年12月31日，租户約佔我們可出租平方英尺的5.6%，佔我們截至2021年12月31日年化租金收入的約5.7%，目前擁有在所述租約條款到期前終止租約的可行使權利。此外，在2022年、2023年、2024年、2025年、2026年、2027年、2028年、2029年、2030年、2030年、2035年和2040年，其他租户可以行使提前終止租賃權，這些租户目前分別佔我們可出租平方英尺的額外約1.5%、2.8%、2.5%、3.9%、1.1%、0.8%、1.2%、0.5%、0.6%、0.4%和0.3%，並貢獻了額外的約1.7%、3.9%、2.9%、7.1%、1.4%。截至2021年12月31日，年化租金收入的1.3%、1.3%、0.9%、0.7%、0.5%和0.3%。此外，截至2021年12月31日，根據與我們14名租户的租約，如果他們各自的立法機構或其他撥款當局沒有在各自的年度預算中分配租金金額，這些租户有權終止租約。截至2021年12月31日，這14個租户佔據了我們可出租平方英尺的約6.0%，貢獻了我們年化租金收入的約6.6%。
(2)租賃平方英尺是根據截至2021年12月31日的現有租賃，包括(I)根據我們的租賃協議為租户配備的空間(如果有)和(Ii)租户出租但沒有佔用或正在提供轉租的空間(如果有)。當為新租户重新測量或重新配置空間時，平方英尺的面積可能會發生變化。
我們一般會在單一租户或多數租户的物業契約期滿時，尋求續期或延長租約期限。由於該等物業的許多租户已投資於該物業，而其中許多物業對租户的業務似乎具有戰略重要性，我們相信這些租户很可能會在租約期滿前續約或續期。然而，最近工作場所做法的轉變，包括新冠肺炎大流行的結果，導致替代工作安排大幅增加，包括在家工作的做法。目前還不確定在家工作的安排可能會持續到什麼程度和持續多久，也不確定其他混合工作安排是否會繼續或增加。如果這些安排繼續或增加，我們的單身或多數租户可能不會在租約到期時尋求續簽或續期，或者可能尋求以低於目前佔用空間的空間續簽租約。如果我們無法延長或續簽租約，或者我們為了減少空間而續簽租約，那麼轉租其中一些房產可能既耗時又昂貴。
我們認為，最近政府預算和支出的優先事項以及技術方面的改進導致了僱員使用政府辦公室的減少。此外，在過去幾年，政府租户減少了每名僱員的空間使用量，並將政府租户合併為現有的政府擁有的物業。這一活動減少了對政府租賃空間的需求。根據我們過往的經驗，我們所擁有的這類物業，大部分是租給政府租户的，政府租户經常續約，以避免搬遷業務可能帶來的成本和幹擾。然而，管理空間使用率的努力可能會導致我們的租户根據我們的租約行使提前解約的權利，在我們的租約到期時騰出我們的物業以進行搬遷，或者以比目前佔用的空間更少的空間續約。此外，我們的政府租户希望重新配置租用的辦公空間，以管理每位員工的使用率，這可能需要我們花費大量資金來改善租户狀況，而在這種情況下，租户搬遷往往更為普遍。政府機構預算和實施搬遷、合併和重新配置所需資金方面的不確定性越來越大，導致我們的一些政府租户推遲做出決定，並依賴短期租賃續約；然而，在新冠肺炎疫情爆發之前的活動表明，美國政府已開始轉變其租賃戰略，將長期租賃包括在內，並在某些情況下積極探索續簽10至20年租期。然而，新冠肺炎疫情及其後果對政府預算和資源產生了負面影響，儘管有跡象表明，到目前為止，其中某些影響可能沒有最初預期的那麼負面，而且尚不清楚這些影響將對政府辦公空間租賃需求產生什麼影響。鑑於存在重大不確定性，包括
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目錄表
由於新冠肺炎疫情、其經濟影響及其後果，我們無法合理預測市場狀況或不斷變化的政府環境將對我們物業租賃空間的需求和我們未來一段時間的財務業績產生什麼財務影響。
截至2021年12月31日，我們年化租金收入的21.8%來自我們位於華盛頓特區大都會市場地區的物業，其中包括華盛頓特區、北弗吉尼亞州和馬裏蘭州郊區。該地區經濟狀況的低迷，包括新冠肺炎疫情的爆發，可能會導致租户對我們酒店的需求減少，或者當我們的租約到期或終止，以及續簽或新條款談判時，該地區的租户願意支付的租金。此外，近年來，美國政府在華盛頓特區大都會市場地區對新租賃辦公空間的需求有所減少，這可能會加劇對政府租户的競爭，並對我們在租約到期時留住政府租户的能力產生不利影響。
我們的經理RMR LLC為我們採用了租户審查流程。RMR LLC根據各種適用的信用標準對租户進行個別評估。一般來説，根據事實和情況，RMR LLC會根據租户提供的有關租户的信息評估租户的信譽，在某些情況下，還會根據可公開獲得的信息或從第三方來源獲得的信息來評估租户的信譽。我們認為投資級租户包括：(A)具有投資級評級的租户；(B)具有投資級評級的父實體、為租户的租賃義務提供擔保的租户；及/或(C)具有投資級評級的父實體、不為租户的租賃義務提供擔保的租户。截至2021年12月31日，貢獻年化租金收入51.6%的租户被評為投資級(或其支付義務由投資級評級的母公司擔保)，貢獻額外10.2%年化租金收入的租户是投資級母公司的子公司(儘管這些母實體不承擔支付租金的責任)。
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目錄表
截至2021年12月31日，佔我們年化租金收入總額1%或以上的租户如下(平方英尺)：
租客信用評級SQ。英國“金融時報”租賃面積的百分比英國“金融時報”年化
租金收入		年化租金收入總額的百分比
1 美國政府投資級4,196 20.2 %$112,905 19.5 %
2 Alphabet(Sequoia Capital Inc.)投資級386 1.9 %20,924 3.6 %
3 Shaok，Hardy&Bacon L.L.P.未定級596 2.9 %19,187 3.3 %
4 美國銀行投資級577 2.8 %15,803 2.7 %
5 加利福尼亞州投資級523 2.5 %15,578 2.7 %
6 IG Investments Holdings LLC未定級333 1.6 %15,466 2.7 %
7 F5 Inc.未定級299 1.4 %12,752 2.2 %
8 馬薩諸塞州聯邦投資級311 1.5 %12,260 2.1 %
9 CareFirst Inc.未定級207 1.0 %11,870 2.0 %
10 諾斯羅普·格魯曼公司投資級337 1.6 %11,350 2.0 %
11 泰森食品公司投資級248 1.2 %11,198 1.9 %
12 
索內斯塔國際酒店公司(1)
未定級230 1.1 %10,745 1.9 %
13 CommScope控股公司非投資級228 1.1 %9,245 1.6 %
14 Micro Focus國際公司非投資級242 1.2 %7,430 1.3 %
15 喬治亞州投資級308 1.5 %7,248 1.2 %
16 PNC銀行投資級441 2.1 %6,924 1.2 %
17 ServiceNow，Inc.投資級149 0.7 %6,623 1.1 %
18 好事達保險公司投資級468 2.2 %6,475 1.1 %
19 指南針集團投資級267 1.3 %6,442 1.1 %
20 自動數據處理公司投資級289 1.4 %6,037 1.0 %
21 丘奇與德懷特公司投資級250 1.2 %6,031 1.0 %
10,885 52.4 %$332,493 57.2 %
(1)2021年6月，我們與Sonesta簽訂了一份為期30年的租約。該租約涉及將我們在華盛頓特區擁有的一處物業重新開發為綜合用途，而Sonesta的租約涉及該物業計劃中的酒店部分。租賃期從我們交付完工的酒店開始，預計將於2023年第一季度交付。有關我們與Sonesta租賃的更多信息，請參閲本年度報告第四部分第15項Form 10-K中的合併財務報表附註6。
收購活動
於截至2021年12月31日止年度內，吾等收購了三項物業，總購價為576,975美元，當中不包括購入價格調整及收購相關成本，合共約926,000平方尺可供租用。
有關我們收購活動的更多信息，請參閲本10-K年度報告第I部分第1項中的“業務收購政策”，以及本10-K年度報告第IV部分第15項中的合併財務報表附註3。
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目錄表
處置活動
在截至2021年12月31日的年度內，我們出售了六處物業，一個倉庫設施，毗鄰我們在密蘇裏州堪薩斯城擁有的物業，以及兩塊空置地塊，毗鄰我們位於弗吉尼亞州斯特林的物業，包含約2,565,000平方英尺的可出租平方英尺，總銷售價格為226,915美元，不包括關閉成本。自2022年1月1日以來，我們還出售了截至2021年12月31日分類為持有待售的三處房產，其中包含約301,000平方英尺的可出租平方英尺，銷售總價為25,695美元，不包括成交成本。
我們繼續評估我們的投資組合，尋找戰略性循環資本的機會，目前正處於營銷的不同階段，出售30多處物業，總面積超過300萬平方英尺。截至2022年2月15日，我們已達成協議，以3850美元的銷售價格出售一處約29,000平方英尺的可出租房產，不包括成交成本。我們不能確定我們是否會以高於賬面價值的價格出售我們正在銷售的任何房產。此外，我們即將進行的銷售是有條件的；因此，我們不能確定我們將完成這筆交易，或者這筆交易不會被推遲，或者條款不會改變。
有關我們處置活動的更多信息，請參閲本年度報告第I部分表格10-K第1項中的“業務處置政策”和本年度報告表格10-K第IV部分第15項中的合併財務報表附註3。
融資活動
優先無擔保票據發行
2021年5月，我們發行了300,000美元2026年到期的2.650%優先無擔保票據，在扣除承銷商的折扣和發售費用後，籌集了296,826美元的淨收益，與手頭現金一起贖回了2046年到期的5.875%優先無擔保票據中的全部310,000美元。
2021年8月，我們發行了350,000美元2027年到期的2.400%優先無擔保票據，在扣除承銷商的折扣和發行費用後，籌集了346,607美元的淨收益，我們用這些資金贖回了2022年到期的所有300,000美元的4.15%優先無擔保票據。
2021年9月，我們發行了400,000美元的3.450%優先無擔保票據，2031年到期，在扣除承銷商的折扣和發售費用後，我們籌集了395,632美元的淨收益，用於償還我們循環信貸安排下的未償還金額和用於一般業務目的。
優先無擔保票據贖回
2021年6月，我們以面值加應計利息贖回了2046年到期的5.875%優先無擔保票據中的全部310,000美元，使用手頭現金和發行2026年到期的2.650%優先無擔保票據的淨收益。
2021年9月，我們以溢價加應計利息贖回了2022年到期的所有4.15%優先無擔保票據，贖回了所有300,000美元，贖回了發行2027年到期的2.400%優先無擔保票據的部分淨收益。
按揭票據還款
2021年6月，我們使用手頭現金和我們循環信貸安排下的借款，以三個物業為抵押，以手頭現金和應計利息預付抵押票據，未償還本金餘額為71,000美元，年利率為3.55%，到期日為2023年5月。
在2022年2月，我們發出通知，我們打算按面值加應計利息預付一筆按揭票據，該票據以一項物業為抵押，於2021年12月31日的未償還本金餘額為25,055美元，年利率為4.22%，到期日為2022年7月。我們預計在2022年4月用手頭的現金預付這筆款項。
有關我們融資活動的更多信息，請參閲本年度報告第I部分10-K表格第1項中的“業務-我們的融資政策”，以及本年度報告第10-K表格第IV部分第15項中綜合財務報表附註8。
細分市場信息
我們只經營一個業務部門：房地產所有權。
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目錄表
行動結果：(以千計，每股除外)
截至2021年12月31日的年度與截至2020年12月31日的年度比較
不可比價格
屬性和結果
可比地產--業績(1)
截至的年度合併後的結果
截至2013年12月31日止的年度，12月31日，截至2013年12月31日止的年度，
20212020$
變化		%
變化		2021202020212020$
變化		%
變化
租金收入$522,704 $526,359 $(3,655)(0.7 %)$53,778 $61,560 $576,482 $587,919 $(11,437)(1.9 %)
運營費用：
房地產税57,011 57,871 (860)(1.5 %)14,959 7,248 71,970 65,119 6,851 10.5 %
公用事業費用23,280 23,082 198 0.9 %1,971 2,302 25,251 25,384 (133)(0.5 %)
其他運營費用
95,695 95,535 160 0.2 %10,130 9,930 105,825 105,465 360 0.3 %
總運營費用
175,986 176,488 (502)(0.3 %)27,060 19,480 203,046 195,968 7,078 3.6 %
淨營業收入(2)
$346,718 $349,871 $(3,153)(0.9 %)$26,718 $42,080 373,436 391,951 (18,515)(4.7 %)
其他費用：
折舊及攤銷241,494 251,566 (10,072)(4.0 %)
房地產減值損失62,420 2,954 59,466 N/m
與收購和交易相關的成本— 232 (232)N/m
一般和行政26,858 28,443 (1,585)(5.6 %)
其他費用合計330,772 283,195 47,577 16.8 %
房地產銷售收益78,354 10,855 67,499 N/m
利息和其他收入7 779 (772)(99.1 %)
利息支出(112,385)(108,303)(4,082)3.8 %
提前清償債務損失(14,068)(3,839)(10,229)N/m
未計所得税、費用和權益在被投資人淨虧損中的收益(虧損)(5,428)8,248 (13,676)(165.8 %)
所得税費用(251)(377)126 (33.4 %)
被投資人淨虧損中的權益(2,501)(1,193)(1,308)109.6 %
淨收益(虧損)$(8,180)$6,678 $(14,858)N/m
加權平均已發行普通股(基本和稀釋後)48,195 48,124 71 0.1 %
每股普通股金額(基本和稀釋後)：
淨收益(虧損)$(0.17)$0.14 $(0.31)N/m
N/M-沒有意義
(1)可比物業包括我們在2021年12月31日擁有的167項物業，以及我們自2020年1月1日以來一直擁有的物業，不包括歸類為待售物業、正在進行重大重新開發的物業(如果有)，以及由兩家未合併的合資企業擁有的三項物業，我們分別擁有51%和50%的權益。
(2)我們對淨營業收入或NOI的定義，以及我們對淨收益(虧損)和NOI的調節包括在下面的標題“非GAAP財務衡量標準”下。

下文提及的收入和支出類別的變化涉及截至2021年12月31日的年度與截至2020年12月31日的年度的綜合結果的比較。關於截至2020年12月31日的年度與截至2019年12月31日的年度的綜合業績的比較，請參閲我們截至2020年12月31日的財政年度Form 10-K年度報告中的第二部分，第7項，“管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析”。
租金收入。租金收入減少反映出與財產處置活動有關的租金收入減少27158美元，與正在進行重大重建的財產有關的租金收入減少12675美元，與可比財產有關的租金收入減少3655美元，
51

目錄表
因所購財產租金收入增加32 051美元而被抵銷。正在進行重大重建的物業租金收入減少的主要原因是位於華盛頓特區的一處物業的佔用空間減少，該物業於2021年開始了一個重建項目。可比物業租金收入下降的主要原因是2021年我們某些物業的佔用空間減少。租金收入包括2021年和2020年總計15,368美元和16,079美元的非現金直線租金調整，以及2021年和2020年收購的房地產租賃和承擔的房地產租賃債務的攤銷總計(2,288美元)和(5,440美元)。
房地產税。房地產税增加的主要原因是，購置物業的房地產税增加了11,729美元，但與財產處置活動有關的房地產税減少了2,174美元，與正在進行重大重建的財產有關的房地產税減少了1,844美元，與可比財產有關的房地產税減少了860美元。可比物業的房地產税下降，主要是由於房地產税上訴成功，2021年我們某些物業的評估價值和退款減少。
水電費。公用事業費用減少反映了與財產處置活動有關的公用事業費用減少559美元和正在進行重大重建的財產公用事業費用減少393美元，但因購置財產增加621美元和可比財產增加198美元而被抵銷。可比物業的公用事業支出增加，主要是由於我們的一個租户以前直接支付的公用事業費用，現在由我們根據與該租户的租約修正案支付，該租户於2021年1月生效。
其他經營費用。其他運營費用包括物業級別人員的工資和福利成本、維修和維護費用、清潔費用、運營物業的其他直接成本和物業管理費。其他業務費用增加反映購置物業增加4 683美元，可比物業增加160美元，但因處置物業活動而減少3 226美元，與重大重建物業有關的減少1 257美元而被抵銷。
折舊和攤銷。折舊和攤銷減少的主要原因是可比財產減少14 505美元，與財產處置活動有關的減少11 131美元，但所獲得財產增加15 564美元。可比物業的折舊和攤銷下降，原因是某些租賃相關資產在2020年1月1日後完全折舊，部分被我們在2020至2021年期間對某些物業進行的折舊和攤銷所抵消。
房地產減值損失。我們於2021年錄得62,420美元的房地產減值虧損，以將八項物業的賬面價值減去銷售成本，其中包括與截至2021年12月31日的年度內售出的三項約2,001,000平方英尺可出租物業有關的45,196美元，與兩項截至2021年12月31日被歸類為持有待售約158,000平方英尺的物業有關的6,991美元，以及與三項截至2021年9月30日被歸類為持有待售並於2021年12月31日被移除的約448,000平方英尺可出租物業相關的10,233美元。我們在2020年錄得2,954美元的房地產減值虧損，以將2020年出售的四處物業的賬面價值減去銷售成本，降至其估計公允價值。
與收購和交易相關的成本。2020年產生的收購和交易相關成本是指與我們於2020年11月終止的收購相關的成本。
一般的和行政的。一般及行政費用包括根據本公司業務管理協議收取的費用、股權補償費用、法律及會計費用、受託人費用及開支、證券上市及轉讓代理費及其他與本公司上市公司地位有關的費用。一般和行政費用的減少主要是由於我們作為承租人的寫字樓租約於2021年1月到期，以及股權補償費用、法律費用和國家特許經營税費用的減少，但由於2021年平均總市值比2020年有所增加，2021年企業管理費的增加部分抵消了這一減少。
房地產銷售收益。我們記錄了2021年房地產銷售的淨收益78,354美元，原因是出售了六處房產，一個倉庫設施，毗鄰我們位於密蘇裏州堪薩斯城的一處房產，以及兩塊空置的地塊，毗鄰我們位於弗吉尼亞州斯特林的房產。我們在2020年的房地產銷售中錄得10,855美元的淨收益，這是因為我們出售了10處房產。
利息和其他收入。利息和其他收入的減少主要是因為我們在2020年收到了一筆和解款項，這是因為我們與供應商發生了糾紛，2020年6月償還了與我們在2016年出售的一處物業相關的應收抵押貸款票據，以及2021年的現金投資回報低於2020年的影響。
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目錄表
利息支出。利息支出增加主要是由於自2020年1月1日以來累計發行1,462,000美元加權平均利率為3.5%的優先無抵押票據而導致2021年平均未償還債務餘額增加，但自2020年1月1日以來累計贖回或償還總額為833,187美元的債務(加權平均利率為4.8%)部分抵消了這一影響，以及由於我們的循環信貸安排下2021年的平均未償還餘額低於2020年，以及未償還金額的平均利率下降，以及與重建項目相關的資本化利息支出增加。
提前清償債務損失我們記錄了2021年提前清償債務14,068美元的虧損，原因是提前償還2023年到期的一筆抵押票據以及贖回2022年和2046年到期的優先無擔保票據產生的預付款費用以及與提前償還2023年到期的抵押票據和2046年到期的優先無擔保票據相關的未攤銷折扣和債務發行成本。於2020年，本集團錄得提前清償債務虧損3,839美元，包括已產生的預付費用、註銷未攤銷折扣、與預付三筆按揭票據有關的保費及債務發行成本，以及於2020年償還與2016年售出物業有關的應收按揭票據結算虧損。
所得税支出。所得税支出的下降反映了2021年某些司法管轄區營業收入的下降，在這些司法管轄區，我們需要繳納州所得税。
被投資人淨虧損中的權益。被投資方淨虧損中的權益代表我們在兩家未合併的合資企業中的投資虧損的比例份額。
淨收益(虧損)與2020年相比，我們的淨收益(虧損)和每股基本普通股和稀釋普通股的淨收益(虧損)在2021年有所下降，這主要是由於上述變化。
非公認會計準則財務指標
我們提出了適用的“美國證券交易委員會”規則所指的某些“非公認會計準則財務指標”，包括下面對淨資產收益率、淨資產收益率和歸一化淨資產收益率的計算。這些衡量標準並不代表符合公認會計原則的經營活動產生的現金，也不應被視為淨收益(虧損)的替代指標，作為我們經營業績的指標或我們流動性的衡量標準。這些措施應與我們綜合全面收益表(損失表)中列報的淨收益(虧損)一併考慮。我們認為這些非公認會計原則的衡量標準可以作為衡量房地產投資信託基金經營業績以及淨收益(虧損)的適當補充指標。我們相信這些指標為投資者提供有用的信息，因為剔除某些歷史金額的影響，如折舊和攤銷費用，它們可能有助於比較我們不同時期的經營業績以及與其他REITs的經營業績，就NOI而言，僅反映在物業層面產生和產生的收入和支出項目可能有助於投資者和管理層瞭解我們物業的運營。
淨營業收入
NOI的計算不包括淨收益(虧損)的某些組成部分，以便提供與我們的財產水平運營業績更密切相關的結果。我們計算NOI如下所示。我們將NOI定義為我們的房地產租金收入減去我們的物業運營費用。NOI不包括資本化租户改善成本和租賃佣金的攤銷，我們將其記錄為折舊和攤銷費用。我們使用NOI來評估個人和整個公司的物業水平表現。其他房地產公司和REITs計算NOI的方式可能與我們不同。
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目錄表
下表列出了截至2021年12月31日和2020年12月31日止年度淨收益(虧損)與NOI的對賬情況。
截至2013年12月31日止的年度，
20212020
淨收益(虧損)$(8,180)$6,678 
被投資人淨虧損中的權益2,501 1,193 
所得税費用251 377 
未計所得税、費用和權益在被投資人淨虧損中的收益(虧損)(5,428)8,248 
提前清償債務損失14,068 3,839 
利息支出112,385 108,303 
利息和其他收入(7)(779)
房地產銷售收益(78,354)(10,855)
一般和行政26,858 28,443 
與收購和交易相關的成本— 232 
房地產減值損失62,420 2,954 
折舊及攤銷241,494 251,566 
噪音$373,436 $391,951 
運營資金和標準化運營資金
我們計算FFO和歸一化FFO如下所示。FFO是根據全美房地產投資信託協會定義的基準計算的，即按照公認會計原則計算的淨收益(虧損)，加上綜合物業的房地產折舊和攤銷，以及我們在未合併合資物業的房地產折舊和攤銷中的比例份額，但不包括房地產資產的減值費用和房地產銷售的任何損益，以及目前不適用於我們的某些其他調整。在計算標準化FFO時，我們對下面所示的其他項目進行了調整，並僅在第四季度與根據公認會計原則確認為費用的季度進行了比較，如果有的話，這是因為它們的季度波動性不一定表明我們的核心經營業績，以及當確定此類費用的所有或有事項在日曆年末已知時，是否將支付任何此類業務管理激勵費用的不確定性。FFO和標準化FFO是董事會在確定分配給股東的金額時考慮的因素之一。其他因素包括但不限於維持我們作為房地產投資信託基金的税務資格的要求、我們的信貸協議和公共債務契約的限制、我們能否獲得債務和股權資本、我們對未來資本需求和經營業績的預期，以及我們對償還債務的預期需求和現金的可用性。其他房地產公司和REITs計算FFO和標準化FFO的方式可能與我們不同。
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目錄表
下表列出了截至2021年12月31日和2020年12月31日止年度的淨收益(虧損)與FFO和標準化FFO的對賬情況。
截至2013年12月31日止的年度，
20212020
淨收益(虧損)$(8,180)$6,678 
加(減)：折舊和攤銷：
合併屬性241,494 251,566 
未合併的合資物業3,427 4,803 
房地產減值損失62,420 2,954 
房地產銷售收益(78,354)(10,855)
FFO220,807 255,146 
加(減)：與收購和交易相關的成本— 232 
提前清償債務損失14,068 3,839 
歸一化FFO$234,875 $259,217 
加權平均已發行普通股(基本和稀釋後)48,195 48,124 
每股普通股FFO(基本和稀釋後)$4.58 $5.30 
普通股正常化FFO(基本和稀釋)$4.87 $5.39 
流動資金和資本資源
我們的運營流動資金和資源(千美元，每股除外)
我們用於支付運營和資本支出、支付償債義務和向股東進行分配的主要資金來源是我們從物業產生的運營現金流、物業銷售淨收益和我們循環信貸安排下的借款。我們相信，這些資金來源將足以支付我們的運營和資本支出，支付償債義務，並在未來12個月和此後可預見的未來向我們的股東進行分配。我們未來來自經營活動的現金流將主要取決於：
•我們向租户收取租金的能力；
•我們有能力維持或提高我們物業的入住率和租金；
•我們有能力控制我們酒店的運營和資本支出；
•我們成功地出售我們出售的物業的能力；
•我們有能力發展、重新發展或重新定位物業，以產生超過資本成本的現金流；以及
•我們有能力購買額外的物業，這些物業產生的現金流超過了我們的收購資本和物業運營和資本支出的成本。
2022年1月13日，我們宣佈了每股普通股0.55美元的定期季度現金分配(每年每股普通股2.20美元)。我們在確定分配支付率時會考慮我們預期的資本支出，以及來自運營和債務的現金流。
我們希望通過我們的資本循環計劃不斷增加我們的物業組合，根據該計劃，我們計劃不時有選擇地出售某些物業，為未來的收購提供資金，並將槓桿率管理在我們認為合適的水平，目標是(1)通過降低我們物業的平均年限、延長我們的加權平均租期和增加留住租户的可能性來改善我們投資組合的資產質量，以及(2)增加我們可用於分配的現金。在截至2021年12月31日的年度內，我們以總計576,975美元的總購買價收購了三個物業，不包括購買價格調整和收購相關成本，我們出售了六個物業，一個倉庫設施毗鄰我們在密蘇裏州堪薩斯城擁有的物業，以及兩個與我們在弗吉尼亞州斯特林擁有的物業相鄰的空置地塊，銷售總價為226,915美元，不包括關閉成本。自2022年1月1日以來，我們還額外出售了三處房產，總價為25,695美元，不包括成交成本。我們繼續評估我們的投資組合，尋找戰略性循環資本的機會，目前正處於營銷出售的不同階段超過30
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目錄表
物業面積超過300,000,000平方英尺可出租。截至2022年2月15日，我們已達成協議，以3850美元的銷售價格出售一處房產，不包括成交成本。我們繼續仔細考慮我們的資本配置戰略，並相信我們處於有利地位，可以機會性地回收和部署資本。
我們未來的物業購買無法準確預測，因為此類購買取決於我們注意到的購買機會以及我們成功完成收購的能力。我們一般不打算購買“週轉”物業，或不會產生正現金流的物業。
以下是我們綜合現金流量表中所反映的各期現金流量的來源和用途的摘要：
截至十二月三十一日止的年度：
20212020
期初現金、現金等價物和限制性現金$56,855 $100,696 
提供的現金淨額(用於)：
經營活動221,492 233,628 
投資活動(442,985)(22,987)
融資活動249,153 (254,482)
期末現金、現金等價物和限制性現金$84,515 $56,855 
與上一年相比，截至2021年12月31日止年度經營活動提供的現金減少，主要是由於2021年物業銷售和我們某些物業佔用空間的減少，但被2021年收購的物業和營運資金的有利變化部分抵消。與上年相比，截至2021年12月31日止年度用於投資活動的現金有所增加，這主要是由於與上年相比，2021年的收購活動和房地產改善活動有所增加，但這部分被我們銷售物業的現金收益增加所抵消。截至2021年12月31日止年度，融資活動提供的現金較上年增加，主要是由於2021年發行的優先無抵押票據總額為1,050,000美元，而上一年此類發行為412,000美元，但因2021年債務償還活動增加而部分抵銷，其中包括贖回610,000美元優先無擔保票據和償還71,000美元抵押債務，而2020年贖回400,000美元優先無擔保票據和償還152,187美元抵押債務。
我們的投融資流動資金和資源(千美元，每股除外)
為了為收購提供資金，並滿足我們希望或需要進行分銷或支付運營或資本費用而可能產生的現金需求，我們維持着750,000美元的循環信貸安排。我們的循環信貸安排的到期日是2023年1月31日，如果我們支付了延期費用並滿足某些其他條件，我們可以選擇將我們循環信貸安排的規定到期日再延長兩個6個月。我們可以在我們的循環信貸安排下借入、償還和再借入資金，直到到期，而本金在到期之前不會到期。我們必須按LIBOR加溢價支付利息，2021年12月31日，溢價為每年110個基點，是我們循環信貸安排下未償還的金額(如果有)的利息。我們還為循環信貸安排下的貸款承諾總額支付融資費，截至2021年12月31日，年利率為25個基點。利率溢價和融資費均會根據我們信用評級的變化而進行調整。截至2021年12月31日，我們循環信貸安排下的借款年利率為1.2%。截至2021年12月31日和2022年2月15日，我們的循環信貸安排下沒有未償還的金額，可供借款的金額為75萬美元。
我們的信貸協議包括一項功能，根據該功能，在某些情況下，最高借款可獲得性可提高至1,950,000美元。
吾等的信貸協議規定，除某些例外情況外，吾等的附屬公司須為吾等的750,000美元循環信貸安排項下的債務提供擔保，但該附屬公司須按吾等的信貸協議所指定的涵義單獨發生債務(無追索權債務除外)，或為吾等或吾等任何其他附屬公司所產生的債務提供擔保。
在截至2021年12月31日的年度內，我們完成了以下優先無擔保票據和抵押票據交易：
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目錄表
優先無擔保票據發行
2021年5月，我們發行了300,000美元2026年到期的2.650%優先無擔保票據，在扣除承銷商的折扣和發售費用後，籌集了296,826美元的淨收益。我們用此次發行的淨收益加上手頭的現金贖回了2046年到期的5.875%優先無擔保票據中的全部310,000美元。這些票據要求每半年支付一次利息，截止日期為2026年6月15日，並可能在2026年5月15日或之後按面值加應計和未付利息償還。
2021年8月，我們發行了350,000美元2027年到期的2.400%優先無擔保票據，在扣除承銷商的折扣和發售費用後，籌集了346,607美元的淨收益。我們用此次發行的淨收益贖回了2022年到期的4.15%優先無擔保票據的全部300,000美元，償還了我們循環信貸安排下的未償還金額，並用於一般業務目的。這些票據只需在2027年2月1日到期時每半年支付一次利息，並可能在2027年1月1日或之後按面值加應計和未付利息償還。
2021年9月，我們發行了400,000美元2031年到期的3.450%優先無擔保票據，在扣除承銷商的折扣和發行費用後，籌集了395,632美元的淨收益。我們用此次發行的淨收益償還我們循環信貸安排下的未償還金額，並用於一般商業目的。這些票據要求每半年支付一次利息，截止日期為2031年10月15日，並可能在2031年7月15日或之後按面值加應計和未付利息償還。
優先無擔保票據贖回
2021年6月，我們以面值加應計利息贖回了2046年到期的5.875%優先無擔保票據中的全部310,000美元，使用手頭現金和發行2026年到期的2.650%優先無擔保票據的淨收益。
2021年9月，我們以溢價加應計利息贖回了2022年到期的所有4.15%優先無擔保票據，贖回了所有300,000美元，贖回了發行2027年到期的2.400%優先無擔保票據的部分淨收益。
按揭票據還款
2021年6月，我們使用手頭現金和我們循環信貸安排下的借款，以三個物業為抵押，以手頭現金和應計利息預付抵押票據，未償還本金餘額為71,000美元，年利率為3.55%，到期日為2023年5月。
截至2021年12月31日，我們的債務到期日(循環信貸安排除外)，包括優先無擔保票據和抵押票據，如下：
年債務到期日
2022 (1)(2)
$325,517 
202372,784 
2024350,000 
2025650,000 
2026300,000 
此後912,000 
總計$2,610,301 
(1)在2022年2月，我們發出通知，我們打算按面值加應計利息預付一筆按揭票據，該票據以一項物業為抵押，於2021年12月31日的未償還本金餘額為25,055美元，年利率為4.22%，到期日為2022年7月。我們預計在2022年4月用手頭的現金預付這筆款項。
(2)我們的300,000美元4.00%優先票據將於2022年7月到期。我們目前在750,000美元的循環信貸安排下可以在到期前贖回這些優先票據，如果我們選擇這樣做的話。
我們的無擔保債務都不需要在到期日之前償還償債基金。我們98,301美元的抵押債務通常需要每月支付到期本金和利息。
除了我們的債務外，截至2021年12月31日，我們估計未支出的租賃相關債務為121,754美元，其中我們預計將在未來12個月花費72,516美元。
我們目前正在重新開發位於華盛頓特區的一處物業。我們目前估計與此重新開發相關的項目總成本約為200,000美元，重新開發將在
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目錄表
2023年第一季度。截至2021年12月31日，我們與此項目相關的費用約為47,330美元。2021年6月，我們簽訂了一份為期30年的租約，租賃了該物業約230,000平方英尺的可出租平方英尺，比之前相同空間的租金高出約25.1%，使重建項目預租了54%。
我們還在規劃位於華盛頓州西雅圖的一個有三處房產的園區的重新開發項目，該園區有大約30萬平方英尺的可出租面積。該項目包括將兩處物業從辦公室重新定位為生命科學，並將第三棟建築維護為辦公用途。我們目前估計與重建有關的項目總成本約為144,000元，重建工作將於2023年第二季完成。
我們目前預計將使用現金餘額、我們循環信貸安排下的借款、物業銷售的淨收益、抵押貸款債務的產生或假設以及發行債務或股權證券的淨收益來為我們未來的運營、資本支出、向股東的分配和財產收購提供資金。當我們的循環信貸安排下有大量未償還款項或我們的負債方法到期時，我們預計將探索再融資選擇。這些替代方案可能包括產生定期債務、發行債務或股權和證券、延長我們循環信貸安排的到期日以及簽訂新的循環信貸安排。我們可能會承擔與收購相關的額外抵押債務，或者選擇對我們擁有的物業進行新的抵押貸款，作為融資來源。我們還可能尋求參與其他合資企業或其他安排，這些安排可能會為我們提供額外的資金來源。雖然我們不能確定我們將成功完成任何特定類型的融資，但我們相信我們將能夠獲得融資，如債務和股權發行，為未來的收購和資本支出提供資金，並支付我們的義務。我們目前有一個有效的貨架登記聲明，允許我們加快發行公共證券，但它不能保證會有此類證券的買家。
我們獲得未來債務融資的能力和成本將主要取決於信貸市場狀況和我們的信譽。我們無法控制市場狀況。潛在投資者和貸款人可能會評估我們向股東支付分紅、為所需償債提供資金以及在債務到期時償還債務的能力，方法是審查我們的業務實踐和計劃，以平衡我們對債務和股權資本的使用，以便我們的財務狀況和槓桿率使我們能夠靈活地抵禦任何合理預期的不利變化。同樣，我們未來籌集股權資本的能力將主要取決於股權資本市場狀況以及我們開展業務以維持和增長運營現金流的能力。我們打算以一種使我們能夠合理獲得資金以進行投資和融資活動的方式開展業務，但我們不能確定我們是否能夠成功地實現這一意圖。例如，新冠肺炎大流行的持續時間和嚴重程度及其最終的經濟影響將是不確定的。長期和廣泛的經濟衰退可能會導致可獲得資金的減少和融資成本的增加。此外，這種情況還可能擾亂資本市場，限制我們從公共來源融資的機會。
在截至2021年12月31日的年度內，我們使用手頭現金和循環信貸安排下的借款向股東支付了總計106,368美元的季度分配。2022年1月13日，我們宣佈於2022年1月24日向登記在冊的股東支付定期季度分配，金額為每股0.55美元，約合26,600美元。我們預計在2022年2月17日左右使用手頭現金支付這一分配。有關我們在2021年期間支付的分配的更多信息，請參閲本年度報告第四部分第15項Form 10-K中的合併財務報表附註10。
我們在兩家未合併的合資企業中分別擁有51%和50%的權益，這兩家合資企業擁有三處房產。這些合資企業擁有的物業由總計82,000美元的抵押債務本金擔保，這些債務都不向我們追索。我們不控制對這些合資企業最重要的活動，因此，我們根據權益會計方法對我們在這些合資企業的投資進行會計核算。有關這些合資企業的財務狀況和經營結果的更多信息，請參閲本年度報告第四部分表10-K第15項中的合併財務報表附註3。除這些合資企業外，截至2021年12月31日，我們沒有任何表外安排已經或我們預計將合理地對我們的財務狀況、財務狀況、收入或支出、運營結果、流動性、資本支出或資本資源產生重大影響。
債務契約(千美元)
截至2021年12月31日，我們的主要債務包括與我們的某些收購相關的優先無擔保票據和抵押票據的公開發行的未償還本金餘額總額為2,512,000美元，未償還本金餘額總額為98,301美元。此外，我們擁有51%和50%權益的兩家合資企業擁有的三處物業也確保了兩筆額外的抵押票據。我們公開發行的優先無擔保票據受契約及其補充條款的約束。我們的信用協議和我們的優先無擔保票據契約及其補充條款提供了在某些違約事件發生和繼續時加速支付所有未償還金額的機制，例如，在我們的信貸協議的情況下，我們的控制權發生變化，包括RMR LLC停止
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目錄表
擔任我們的業務和物業經理。我們的信貸協議和我們的高級無擔保票據契約及其補充合同也包含許多契約，包括那些限制我們產生債務的能力，包括超過計算金額的物業抵押債務，要求我們遵守某些金融契約，在我們的信貸協議的情況下，限制我們在某些情況下向我們的股東進行分配的能力。截至2021年12月31日，我們相信我們遵守了我們的信用協議下我們各自的契約以及優先無擔保票據、契約及其附錄的條款和條件。我們的抵押票據是無追索權的，除了某些有限的例外情況外，也不包含任何實質性的金融契約。
無論是我們的信用協議，還是我們的高級無擔保票據、契約及其補充材料，都不包含可能由我們的信用評級觸發的加速條款。然而，根據我們的信用協議，我們的最高高級信用評級是用來確定我們支付的費用和利率的。因此，如果信用評級被下調，我們在信用協議下的利息支出和相關成本將會增加。
我們的信貸協議對其他債務有交叉違約條款，即有25,000美元或更多的追索權，以及50,000美元或更多的無追索權的債務。同樣，我們的優先無擔保票據、債券及其附錄包含超過25,000美元(在某些情況下最高可達50,000美元)的任何其他債務的交叉違約準備金。
關聯人交易
我們與RMR LLC、RMR Inc.以及與它們相關的其他公司有關係以及歷史上和持續的交易。有關這些和其他此類關係以及關聯人交易的更多信息，請參見本年度報告第IV部分第15項10-K表格中的合併財務報表附註5和6，它們通過引用併入本文，以及我們提交給美國證券交易委員會的其他文件，包括我們2022年股東年會的最終委託書，或我們的最終委託書，這些報表將在截至2021年12月31日的財政年度後120天內提交給美國證券交易委員會。有關這些和其他相關人士的交易和關係可能產生的風險的更多信息，請參閲本年度報告中10-K表格的其他部分，包括“關於前瞻性陳述的警告”，第一部分，第1項，“業務”和第一部分，第1A項，“風險因素”。我們可能會與相關人士進行額外交易，包括RMR LLC或其附屬公司提供管理服務的業務。
關鍵會計估計
我們的關鍵會計政策是那些將對我們的財務狀況和經營結果的報告產生最大影響的政策，以及那些需要做出重大判斷和估計的政策。我們相信，我們的判斷和估計已經並將得到一致的應用，所產生的財務信息能夠公平地反映我們的經營結果。我們最關鍵的會計政策涉及我們對房地產的投資。這些政策影響我們的：
•不同資產類別之間購買價格的分配，包括對高於和低於市值租賃的分配，以及對確認租金收入和折舊及攤銷費用的相關影響；
•評估長期資產的賬面價值和減值。
我們根據公允價值將每項物業投資的購置成本分配給土地、建築物和改善及無形資產等各種物業組成部分，而每個組成部分一般都有不同的使用年限。對於收購的房地產，我們按公允價值記錄土地、建築物和裝修，如適用，原地租約的價值、高於或低於市場租約的公平市場價值以及租户關係。對於符合企業合併資格的交易，我們將超過收購資產公允價值的對價部分分配給商譽。我們根據我們的估計進行購買價格分配和確定使用年限，在某些情況下，獨立房地產評估師進行研究以提供市場信息和評估，其中可能涉及基於許多因素的估計現金流，包括資本化率和貼現率等，這些因素與我們的購買價格分配和確定使用壽命相關；然而，我們的管理層對購買價格分配和確定使用壽命負有最終責任。
我們使用直線法計算折舊費用，建築物和裝修的估計使用年限長達40年，個人財產的估計使用年限長達12年。我們不對分配的土地成本進行折舊。我們以高於市值租賃價值攤銷作為各自租賃條款中租金收入的減少額。我們以低於市值租賃價值攤銷，作為各自租賃條款下租金收入的增加。我們將收購的原地租賃的價值(不包括收購租賃的高於市價和低於市價的價值)攤銷至各自租賃期的費用。如果租賃在規定的到期日之前終止，與該租賃相關的所有未攤銷金額都將被註銷。購買價格分配要求我們做出某些假設和估計。不正確的假設和估計可能導致未來期間不準確的折舊和攤銷費用。
59

目錄表
我們定期對我們的財產進行減值評估。減值指標可能包括租户入住率下降、我們對租户財務狀況的擔憂(房租拖欠或我們注意到的其他信息可能會危及租户的財務狀況)或我們決定在資產的預計使用年限和法律結束前處置資產，以及可能永久降低物業價值的市場或行業變化。如果存在減值指標，我們通過將相關財產的賬面價值與該財產將產生的預期未來未貼現現金流量進行比較來評估該財產的賬面價值。如果這些預期未來現金流的總和低於賬面價值，我們就將物業的賬面淨值減少到其公允價值。這種分析要求我們判斷是否存在減值指標，並估計未來可能的現金流。未來的未貼現淨現金流是主觀的，部分是基於關於持有期、市場租金和終端資本化率的假設。如果吾等誤判或估計錯誤，或如果未來租户經營、市場或行業因素與吾等的預期不同，吾等可能會記錄不適當的減值費用或未能記錄本應記錄的費用，或任何該等費用的金額可能不準確。
這些會計政策涉及根據我們的經驗以及我們管理層和董事會的經驗作出的重大判斷，包括對當前估值、最終可變現價值、估計可用年限、殘值或剩餘價值、租户履行對我們義務的能力和意願、當前和未來經濟狀況以及我們物業所在市場的競爭因素的判斷。競爭、經濟狀況、政府優先事項的變化和其他因素可能會導致未來入住率下降。未來，我們可能需要修訂我們的賬面價值評估，以納入目前未知的信息，此類修訂可能會增加或減少與我們擁有的物業相關的折舊費用，或降低我們資產的賬面價值。
氣候變化的影響
對氣候變化的擔憂導致了旨在限制碳排放和解決其他環境問題的各種條約、法律和法規。這些法律和其他法律可能會導致我們酒店的能源或其他成本增加。我們預計這些增加的直接影響不會對我們的經營業績產生重大影響，因為增加的成本將直接由我們的租户負責，或者從長遠來看，由我們物業的租户轉嫁和支付。儘管我們認為在可預見的未來不太可能發生這種情況，但為緩解氣候變化而制定的法律可能會使我們的一些物業過時或導致我們對我們的物業進行重大投資，這可能會對我們的財務狀況或租户的財務狀況以及他們向我們支付租金的能力產生重大和不利的影響。
為了努力減少未來能源成本增加的影響，我們不斷研究如何提高我們所有酒店的能效。我們的經理RMR LLC是能源之星計劃的成員，該計劃是美國環境保護局和美國能源部的聯合計劃，旨在通過其“能源之星”計劃促進商業物業的能效，也是美國綠色建築委員會的成員，美國綠色建築委員會是一個非營利性組織，致力於通過其LEED®綠色建築計劃促進商業物業的能效。RMR LLC的年度可持續發展報告總結了RMR LLC及其客户公司(包括OPI)採用的環境、社會和治理倡議。RMR LLC的可持續發展報告可以在RMR Inc.的網站上獲得，網址是：www.rmrgroup.com/corporate-sustainability/default.aspx.RMR Inc.網站上的信息或可通過RMR Inc.獲取的信息不會以引用方式併入本Form 10-K年度報告中。有關更多信息，請參閲本年度報告表格10-K第I部分第1項中的“企業--企業可持續性”。
一些觀察家認為，過去幾年世界不同地區的惡劣天氣是全球氣候變化的證據。惡劣天氣可能會對我們擁有的某些房產產生不利影響。海平面上升可能會導致我們的一些房產發生洪水，這可能會對我們擁有的個別房產產生不利影響。我們通過購買或要求我們的租户購買我們認為足以保護我們免受氣候變化造成的損失的物質損害和損失的保險來減輕這些風險。然而，我們不能確定我們的緩解努力是否足夠，或者未來的風暴、海平面上升或未來氣候變化可能發生的其他變化不會對我們的財務業績產生實質性的不利影響。
項目 7A.關於市場風險的定量和定性披露 (美元金額以千為單位，每股數據除外)
我們面臨着與市場利率變化相關的風險。我們通過監控可用的融資替代方案來管理我們對這一市場風險的敞口。除下文所述外，我們目前預計在不久的將來，我們對利率波動的風險敞口或我們管理這種風險敞口的方式不會有任何重大變化。
60

目錄表
固定利率債務
截至2021年12月31日，我們的未償還固定利率債務包括以下內容：
債務
本金餘額(1)
年利率(1)
年度利息支出(1)
成熟性到期利息支付
優先無擔保票據$300,000 4.000%$12,000 2022每半年一次
優先無擔保票據350,000 4.250%14,875 2024每半年一次
優先無擔保票據650,000 4.500%29,250 2025每半年一次
優先無擔保票據300,000 2.650%7,950 2026每半年一次
優先無擔保票據350,000 2.400%8,400 2027每半年一次
優先無擔保票據400,000 3.450%13,800 2031每半年一次
優先無擔保票據162,000 6.375%10,328 2050季刊
抵押貸款票據(華盛頓特區的一處房產) (2)
25,055 4.220%1,057 2022每月
抵押貸款票據(伊利諾伊州芝加哥的一處房產)50,000 3.700%1,850 2023每月
抵押貸款票據(華盛頓特區的一處房產)23,246 4.800%1,116 2023每月
總計$2,610,301  $100,626   
(1)本金餘額和年利率是適用合同中規定的金額。根據公認會計原則，由於我們發行或承擔這些債務時的市場狀況，我們的賬面價值和已記錄的利息支出可能與這些金額不同。有關更多信息，請參閲本年度報告第10-K表格第IV部分第15項中的合併財務報表附註8和9。
(2)2022年2月，我們發出通知，表示打算按面值加應計利息預付這筆抵押票據。我們預計在2022年4月預付這筆款項。
我們的優先無擔保票據需要每半年或每季度支付一次到期利息。我們的抵押貸款通常需要根據攤銷時間表在到期時支付本金和利息。由於這些債務需要以固定利率支付利息，因此在這些債務期限內市場利率的變化不會影響我們的利息義務。如果這些債務以高於或低於上述一個百分點的利率進行再融資，我們的年利息成本將增加或減少約26,103美元。
市場利率的變化也會影響我們的固定利率債務的公允價值；市場利率的增加會降低我們的固定利率債務的公允價值，而市場利率的下降會增加我們的固定利率債務的公允價值。根據截至2021年12月31日的未償還餘額和截至各自到期日的貼現現金流分析，並假設可能影響我們固定利率債務公允價值的因素沒有其他變化，假設利率立即上升一個百分點將使這些債務的公允價值改變約115,789美元。
我們的一些固定利率擔保債務安排允許我們在規定的到期日之前還款。在某些情況下，我們不被允許在截止日期之前提前還款，我們通常只被允許按照定義以相當於全額的溢價提前還款，這通常是為了保持對票據持有人的既定收益。這些提前還款權利可能為我們提供機會，通過在到期前進行再融資來減輕在到期時以更高利率對債務進行再融資的風險。
截至2021年12月31日，我們在兩家未合併的合資企業中分別擁有51%和50%的非控股所有權權益，這兩家合資企業擁有三處物業，這些物業由以下抵押票據組成的固定利率債務擔保：
債務我們的合資企業所有權權益
本金餘額 (1)(2)
年利率 (1)
年度利息支出 (1)
成熟性到期利息支付
抵押票據(弗吉尼亞州費爾法克斯的兩處房產)51%$50,000 4.090 %$2,045 2029每月
抵押貸款票據(華盛頓特區的一處房產)50%32,000 3.690 %1,181 2024每月
總計$82,000 $3,226 
(1)本金餘額和年利率是適用合同中規定的金額。根據公認會計原則，由於發生債務時的市場狀況，合資企業記錄的利息支出可能與這些金額不同。
(2)反映物業抵押債務的全部餘額，並未進行調整以反映我們不擁有的合資企業的權益。沒有一筆債務對我們有追索權。
61

目錄表
浮動利率債務
截至2021年12月31日，我們的循環信貸安排下沒有未償還的浮動利率債務。我們的循環信貸安排將於2023年1月31日到期，在支付延期費用和滿足某些其他條件的情況下，我們可以選擇將規定的到期日延長兩個六個月。在到期之前，我們的循環信貸安排不需要償還本金，我們可以在任何時間借入、償還和再借入我們循環信貸安排下的資金，但須遵守條件，而不會受到懲罰。
我們的循環信貸安排下的借款是以美元為單位的，需要按LIBOR加保費的利率支付利息，保費可能會根據我們信用評級的變化進行調整。因此，我們很容易受到以美元為基礎的短期利率的變化，特別是倫敦銀行同業拆借利率的變化，以及我們信用評級的變化。此外，當我們的循環信貸安排續期或再融資時，由於市場狀況或我們感知的信貸特徵，我們很容易受到利率溢價上升的影響。一般來説，利率的變動不會影響浮動利率債務的價值，但會影響我們的經營業績。 
下表顯示瞭如果我們完全動用循環信貸安排，截至2021年12月31日，利率每提高一個百分點將對我們的年度浮動利率支出產生的影響：
 中國利率上調的影響
 
年利率(1)
未償債務每年的利息支出總額
年度每股收益受影響(2)
2021年12月31日1.2 %$750,000 $9,000 $0.19 
上調1個百分點2.2 %$750,000 $16,500 $0.34 
(1)基於倫敦銀行間同業拆借利率加溢價，在2021年12月31日，溢價為每年110個基點。
(2)以截至2021年12月31日止年度之加權平均已發行(攤薄)股份計算。
上表顯示了自2021年12月31日起立即上調浮動利率的影響。如果利率隨着時間的推移逐漸增加，影響將隨着時間的推移而分散。我們對浮動利率波動的風險將在未來隨着我們循環信貸安排或其他浮動利率債務項下未償還金額的增加或減少而增加或減少。雖然我們目前沒有這樣做的計劃，但我們將來可能會不時訂立對衝安排，以減輕我們受利率變動影響的風險。
倫敦銀行同業拆借利率逐步取消
截至2021年12月31日，對於新合約，LIBOR已經被逐步淘汰，對於先前存在的合約，預計將在2023年6月30日之前被逐步淘汰。我們被要求以基於LIBOR的浮動利率支付循環信貸安排下的借款利息，而我們未來在循環信貸安排下可能支付的任何借款的利息也可能要求我們支付基於LIBOR的利息。我們目前預期，我們的循環信貸安排下的利息釐定將根據我們的信貸協議作出修訂或按需要修訂，以提供接近按照LIBOR計算的現有利率的利率。儘管我們目前的預期，我們不能確保我們的循環信貸安排下的利息確定的任何變化將近似於根據LIBOR目前的計算。我們不能確定什麼標準(如果有的話)將取代LIBOR，任何可能取代LIBOR的替代利率指數都可能導致我們支付更高的利息。
項目8.財務報表和補充數據
本項目所要求的資料載於本年度報告表格10-K的第15項。
第9項會計和財務披露方面與會計師的變更和分歧
沒有。
項目9A.控制和程序
於本Form 10-K年度報告所涵蓋期間結束時，本公司管理層在本公司董事總經理總裁、本公司首席營運官及本公司首席財務官兼財務主管的監督下，根據交易所法案第13a-15及15d-15條規則，對本公司披露控制及程序的有效性進行評估。基於這一評估，我們的董事總經理、總裁和首席運營官以及我們的首席財務官和財務主管得出結論，我們的披露控制和程序是有效的。
62

目錄表
在截至2021年12月31日的季度內，我們對財務報告的內部控制沒有發生任何變化，這些變化已經或合理地可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響。
財務報告內部控制評價管理報告
我們有責任建立和維持對財務報告的充分內部控制。我們的內部控制系統旨在向我們的管理層和董事會提供合理的保證，確保已公佈財務報表的編制和公平列報。所有的內部控制系統，無論設計得多麼好，都有其固有的侷限性。因此，即使是那些被確定為有效的系統，也只能在編制和列報財務報表方面提供合理的保證。
我們的管理層評估了截至2021年12月31日財務報告內部控制的有效性。在進行這項評估時，它使用了特雷德韋委員會贊助組織委員會(2013年框架)於#年提出的標準。內部控制--綜合框架。基於這一評估，我們認為，截至2021年12月31日，我們對財務報告的內部控制是有效的。
德勤律師事務所：有限責任公司獨立註冊會計師事務所，審計了我們的2021年合併財務報表，包括在本年度報告的第四部分，表格10-K第15項，發佈了一份關於我們的財務報告內部控制的證明報告。它的報告出現在本文的其他地方。
第9B項：其他資料
沒有。
項目9.C.披露妨礙檢查的外國司法管轄區
不適用。
第三部分
項目10.董事、高管和公司治理
我們有適用於我們的高級管理人員和受託人、RMR Inc.和RMR LLC、RMR LLC的高級管理人員、RMR Inc.的高級管理人員和董事以及RMR LLC的某些其他高級管理人員和員工的行為準則。我們的行為準則發佈在我們的網站www.opireit.com上。任何人士如欲索取《行為守則》的印本，均可向我們的祕書索要，郵編：02458-1634，郵編：02458-1634，郵編：A300，牛頓，華盛頓大街255號，牛頓廣場2號。我們打算滿足Form 8-K第5.05項下的要求，即在我們的網站上披露適用於我們的主要高管、首席財務官、首席會計官或財務總監或執行類似職能的人員對我們的行為準則的任何修訂或豁免。
第(10)項要求的其餘信息通過參考我們的最終委託書併入。
項目11.高級管理人員薪酬
第(11)項所要求的信息通過參考我們的最終委託書而併入。
63

目錄表
第12項：某些實益所有人和管理層的擔保所有權及相關股東事項
股權薪酬計劃信息。我們可以根據我們修訂和重新修訂的2009年激勵股票獎勵計劃，或2009年計劃，向RMR LLC的高級管理人員和其他員工授予普通股。此外，我們的每位受託人將獲得普通股，作為其擔任受託人的年度薪酬的一部分，該等股份是根據2009年計劃授予的。根據2009年計劃作出的獎勵條款由我們董事會的薪酬委員會在獎勵時決定。下表是截至2021年12月31日的數據。
計劃類別
須提供的證券數目
在行使未償還債務時簽發 選項，例如
認股權證及權利
加權平均
行權價格
未償還期權、認股權證及權利
剩餘證券數量 可用
為 股權補償計劃下的未來發行
(不包括證券
反映在(A)欄)
(a)(b)(c)
證券持有人批准的股權補償計劃-2009計劃
沒有。沒有。
987,610 (1)
未經證券持有人批准的股權補償計劃沒有。沒有。沒有。
總計
沒有。沒有。
987,610 (1)
(1)包括根據2009年計劃條款可供發行的普通股。根據2009計劃可供發行的普通股將增加回購或沒收的普通股獎勵。
我們向RMR有限責任公司員工支付的款項見本年度報告第10-K表格第IV部分第15項合併財務報表附註的附註6和附註10。第(12)項要求的其餘信息以參考我們的最終委託書的方式併入。
第13項：建立某些關係和關聯交易，以及董事獨立性
第(13)項所要求的信息通過參考我們的最終委託書而併入。
項目9.14.首席會計師費用和服務
第(14)項所要求的信息通過參考我們的最終委託書而併入。
64

目錄表
第四部分
項目15.各種展品和財務報表明細表
(a)    財務報表和財務報表明細表索引
以下是Office Properties Income Trust的合併財務報表和財務報表附表：
獨立註冊會計師事務所報告(PCAOB ID號34)
F-1
獨立註冊會計師事務所報告(PCAOB ID號42)
F-4
截至2021年12月31日和2020年12月31日的合併資產負債表
F-5
截至2021年12月31日的三個年度的綜合全面收益(損失表)
F-6
截至2021年12月31日止三個年度的股東權益綜合報表
F-7
截至2021年12月31日的三個年度的合併現金流量表
F-8
合併財務報表附註
F-10
附表三--房地產和累計折舊
S-1
美國證券交易委員會相關會計條例對其作出規定的所有其他附表，在相關説明中並無要求，或不適用，因此已被省略。
(b)    陳列品
展品
數
描述
3.1 
2009年6月8日修訂和重新簽署的信託聲明的綜合副本，現已修訂。(參考公司截至2020年6月30日的季度報告Form 10-Q併入本文。)
3.2 
修訂和重新制定公司章程，於2019年3月27日通過。(通過參考公司於2019年3月28日提交的最新8-K表格報告而合併。)
4.1 
普通股證書格式。(參考公司截至2018年12月31日的10-K表格年度報告合併。)
4.2 
本公司與美國銀行全國協會之間的契約，日期為2017年7月20日。(通過參考公司於2017年7月21日提交的當前8-K表格報告而合併。)
4.3 
第一份補充契約，日期為2017年7月20日，由公司與美國銀行全國協會簽訂，涉及公司2022年到期的4.000%優先債券，包括其格式。(通過參考公司於2017年7月21日提交的當前8-K表格報告而合併。)
4.4 
第二份補充契約，日期為2020年6月23日，由公司和美國銀行協會簽訂，涉及公司2050年到期的6.375%優先債券，包括其格式。(參考公司於2020年6月23日提交的表格8-A的註冊説明書而註冊成立。)
4.5 
第三次補充契約，日期為2021年5月18日，由公司和美國銀行協會簽訂，涉及公司2026年到期的2.650%優先債券，包括其格式。(參考公司截至2021年6月30日的季度報告Form 10-Q併入本文。)
4.6 
第四次補充契約，日期為2021年8月13日，由公司和美國銀行協會簽訂，涉及公司2027年到期的2.400%優先債券，包括其格式。(參考公司截至2021年9月30日的季度報告Form 10-Q併入本文。)
4.7 
第五次補充契約，日期為2021年9月28日，由公司和美國銀行協會簽訂，涉及公司2031年到期的3.450%優先債券，包括其格式。(參考公司截至2021年9月30日的季度報告Form 10-Q併入本文。)
4.8 
本公司(作為Select Income REIT的繼承人)與美國銀行全國協會之間的契約，日期為2015年2月3日。(參考Select Income REIT於2015年2月3日提交的當前8-K表格報告合併。)
4.9 
第一補充契約，日期為2015年2月3日，由公司(作為精選收益REIT的繼任者)和美國銀行全國協會之間的，包括2025年到期的4.50%優先票據的形式。(參考Select Income REIT於2015年2月3日提交的當前8-K表格報告合併。)
65

目錄表
4.10 
第二份補充契約，日期為2017年5月15日，由公司(作為精選收益房地產投資信託基金的繼任者)與美國銀行全國協會之間簽訂，包括2024年到期的4.250%優先債券的形式。(合併內容參考精選收益REIT於2017年7月25日提交的Form 10-Q截至2017年6月30日的季度報告。)
4.11 
第三份補充契約，日期為2018年12月31日，在精選收益REIT、該公司和美國銀行全國協會之間。(通過參考公司於2018年12月31日提交的當前Form 8-K報告而合併。)
4.12 
截至2020年9月24日，該公司向美國銀行協會發出的認證訂單，涉及該公司2025年到期的4.50%優先票據。(參考公司截至2020年9月30日的季度報告Form 10-Q併入本文。)
4.13 
公司、總部基地信託(f/k/a Reit Management&Research Trust)和Adam D.Portnoy之間的註冊權和鎖定協議，日期為2015年6月5日。(通過參考公司於2015年6月8日提交的最新8-K表格報告而合併。)
4.14 
證券説明。(現送交存檔。)
8.1 
Sullivan&Wocester LLP對某些税務問題的意見。(現送交存檔。)
10.1 
於2015年6月5日，公司與RMR Group LLC(f/k/a Reit Management&Research LLC)之間的第二次修訂和重新簽署的業務管理協議。(+)(參照本公司於2015年6月8日提交的最新8-K表格報告成立為法團。)
10.2 
本公司與RMR Group LLC於2018年12月31日簽訂的第二份經修訂及重新簽署的業務管理協議修正案。(+)(參照本公司於2018年12月31日提交的最新8-K表格報告成立為法團。)
10.3 
本公司與RMR Group LLC之間的第二次修訂和重新簽署的業務管理協議第二修正案，自2021年8月1日起生效。(+)(參考公司截至2021年9月30日的季度報告Form 10-Q成立為法團。)
10.4 
於2015年6月5日，本公司與RMR Group LLC之間的第二次修訂和重新簽署的物業管理協議。(+)(參照本公司於2015年6月8日提交的最新8-K表格報告成立為法團。)
10.5 
修訂及重訂寫字樓物業收益信託2009年度獎勵股份計劃。(+)(參照本公司於2020年5月28日提交的現行8-K表格報告成立為法團。)
10.6 
股份獎勵協議格式。(+)(參考本公司截至2020年9月30日止季度的Form 10-Q季度報告成立為法團。)
10.7 
賠償協議格式。(+)(參考公司截至2021年6月30日的季度報告Form 10-Q成立為法團。)
10.8 
受託人薪酬摘要。(+)(參照本公司於2021年6月21日提交的現行8-K表格報告成立為法團。)
10.9 
修訂和重新簽署的信貸協議，日期為2018年12月13日，由本公司、富國銀行、作為行政代理的國家協會以及最初作為簽字方的每一家其他金融機構之間達成。(通過參考公司於2018年12月17日提交的當前Form 8-K報告而合併。)
21.1 
本公司的附屬公司。(現送交存檔。)
23.1 
德勤律師事務所同意。(現送交存檔。)
23.2 
安永律師事務所同意。(現送交存檔。)
23.3 
Sullivan&Wocester LLP同意。(載於附件8.1。)
31.1 
規則13a-14(A)：認證。(現送交存檔。)
31.2 
規則13a-14(A)：認證。(現送交存檔。)
31.3 
規則13a-14(A)：認證。(現送交存檔。)
31.4 
規則13a-14(A)認證。(現送交存檔。)
32.1 
第1350節認證。(隨函提供。)
99.1 
截至2017年10月2日，公司與RMR Group LLC就第二次修訂和重新簽署的業務管理協議發出的信函。(+)(參考公司截至2017年9月30日的季度報告Form 10-Q成立為法團。)
66

目錄表
101.INSXBRL實例文檔-實例文檔不顯示在交互數據文件中，因為它的XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中。
101.SCHXBRL分類擴展架構文檔。(現送交存檔。)
101.CALXBRL分類擴展計算鏈接庫文檔。(現送交存檔。)
101.DEFXBRL分類擴展定義Linkbase文檔。(現送交存檔。)
101.LABXBRL分類擴展標籤Linkbase文檔。(現送交存檔。)
101.PREXBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔。(現送交存檔。)
104 封面交互數據文件。(格式為內聯XBRL，包含在附件101中。)
(+)管理合同或補償計劃或安排。
第16項：表格10-K摘要
沒有。
67

目錄表
獨立註冊會計師事務所報告
致寫字樓物業收入信託的受託人及股東
對財務報表的幾點看法
我們已審核所附辦公物業收益信託(“貴公司”)於二零二一年十二月三十一日及二零二零年十二月三十一日的綜合資產負債表，截至二零二一年及二零二零年十二月三十一日止年度的相關綜合全面收益(虧損)表、股東權益及現金流量表，以及指數第15(A)項所載的相關附註及附表(統稱為“財務報表”)。我們認為，財務報表在所有重要方面都公平地反映了公司截至2021年12月31日和2020年12月31日的財務狀況，以及截至2021年和2020年12月31日的經營結果和現金流量，符合美國公認的會計原則。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據下列標準審計了公司截至2021年12月31日的財務報告內部控制內部控制--綜合框架(2013)特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的報告和我們2022年2月16日的報告，對公司財務報告的內部控制表達了無保留意見。
意見基礎
這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是舞弊。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查與財務報表中的數額和披露有關的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
關鍵審計事項
下文所述的關鍵審計事項是指在對財務報表進行當期審計時產生的事項，該事項已傳達或要求傳達給審計委員會，並且(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露，(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對財務報表的整體意見，我們也不會通過傳達下面的關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨的意見。
房地產減值-見財務報表附註2和附註3
關鍵審計事項説明
本公司對房地產資產的投資定期或當事件或情況變化表明房地產資產的賬面價值可能無法收回時，對其進行減值評估。減值指標可能包括租户或居民入住率下降、物業盈利能力疲弱或下降、租户現金流或流動資金減少、公司決定在預計使用年限結束前處置資產，以及可能永久降低資產價值的立法、市場或行業變化。如果為任何房地產資產確定了減值指標，本公司將通過比較該房地產資產在本公司預期剩餘持有期內預期產生的未貼現未來現金流量與各自的賬面金額來評估該房地產資產的可回收性。公司未貼現的未來現金流分析要求管理層對預期剩餘持有期、市場租金和終端資本化率做出重大估計和假設。
我們認為房地產資產減值是一項重要的審計事項，因為管理層在評估房地產資產的可回收性時做出了重大估計和假設。這需要審計師高度的判斷，並在執行審計程序以評估重大估計的合理性時增加努力程度。
F-1
目錄表
管理層的未貼現未來現金流分析中與預期剩餘持有期、市場租金和終端資本化率相關的假設，這些假設對未來市場或行業考慮很敏感。
如何在審計中處理關鍵審計事項
我們對可能存在減值指標的每項房地產資產或資產組進行未貼現現金流分析的審計程序包括以下內容：
•我們測試了對管理層評估房地產資產可回收性的控制的有效性，包括用於估計未貼現的未來現金流的關鍵假設。
•我們通過(1)評估管理層使用的來源信息和假設，以及(2)將管理層的預測與外部市場來源和我們審計其他領域獲得的證據進行比較，評估未貼現現金流分析，包括對每項具有可能減值指標的房地產資產或資產組的預期剩餘持有期、市場租金和終端資本化率的估計。
•我們評估管理層未貼現未來現金流量分析的合理性，方法是根據第三方市場數據對未來未貼現現金流量作出獨立預期，並將該獨立估計與有可能計提減值指標的房地產資產或資產組的賬面金額進行比較。我們將我們對房地產資產或資產組的可回收性的分析與公司的分析進行了比較。
•我們向管理層詢問了潛在交易的現狀和管理層的判斷，以瞭解未來事件的可能性，這些事件可能會影響物業的預期剩餘持有期和其他現金流假設。
/s/德勤律師事務所
波士頓，馬薩諸塞州
2022年2月16日
自2020年以來，我們一直擔任本公司的審計師。
F-2
目錄表
獨立註冊會計師事務所報告
致寫字樓物業收入信託的受託人及股東
財務報告內部控制之我見
本公司已審計辦公物業收入信託基金(“本公司”)截至2021年12月31日之財務報告內部控制，並以內部控制--綜合框架(2013)由特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會發布。我們認為，截至2021年12月31日，本公司在所有重要方面都保持了對財務報告的有效內部控制，其依據是內部控制--綜合框架(2013)由COSO發佈。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了本公司截至2021年12月31日及截至2021年12月31日年度的綜合財務報表以及我們2022年2月16日的報告，對該等財務報表表達了無保留意見。
意見基礎
本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並負責評估財務報告內部控制的有效性，包括在隨附的《財務報告內部控制評估管理報告》中。我們的責任是根據我們的審計，對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報告的有效內部控制是否在所有重要方面都得到了維護。我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作有效性，以及執行我們認為在情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
財務報告內部控制的定義及侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個程序，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司對財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)關於保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，即交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。
/s/ 德勤律師事務所
波士頓，馬薩諸塞州
2022年2月16日
F-3
目錄表
獨立註冊會計師事務所報告
致寫字樓物業收入信託的受託人及股東
對財務報表的幾點看法
我們已經審計了隨附的綜合全面收益(損失表),股東權益和現金流寫字樓物業收入信託(本公司)為年份截至2019年12月31日，以及相關説明和財務報表附表列於《索引》第15(A)項 (統稱為“合併財務報表”)。我們認為，合併財務報表在所有重要方面都公平地列報了#年的業務結果和現金流量。年份截至2019年12月31日，符合美國公認會計原則。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013框架)》中確立的標準，對公司截至2019年12月31日的財務報告內部控制進行了審計，我們於2020年2月20日的報告表達了 對此毫無保留的意見。
意見基礎
這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是舞弊。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查與財務報表中的數額和披露有關的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價財務報表的整體列報。我們相信我們的審計提供我們的觀點有一個合理的基礎。

/s/ 安永律師事務所
我們在2008年至2020年期間擔任本公司的審計師。
波士頓，馬薩諸塞州
2020年2月20日
F-4
目錄表

寫字樓物業收入信託
合併資產負債表
(千美元，每股數據除外)
十二月三十一日，
20212020
資產
房地產：
土地$874,108 $830,884 
建築物和改善措施3,036,978 2,691,259 
房地產總資產，總資產3,911,086 3,522,143 
累計折舊(495,912)(451,914)
房地產總資產，淨額3,415,174 3,070,229 
持有待售物業的資產26,598 75,177 
對未合併的合資企業的投資34,838 37,951 
獲得的房地產租賃，淨額505,629 548,943 
現金和現金等價物83,026 42,045 
受限現金1,489 14,810 
應收租金112,886 101,766 
遞延租賃成本，淨額53,883 42,626 
其他資產，淨額8,160 12,889 
總資產$4,241,683 $3,946,436 
負債和股東權益
無擔保循環信貸安排$— $— 
高級無擔保票據，淨額2,479,772 2,033,242 
應付抵押票據，淨額98,178 169,729 
持有待售財產的法律責任594 891 
應付帳款和其他負債142,609 116,480 
致相關人士6,787 6,114 
承擔的房地產租賃債務，淨額17,034 10,588 
總負債2,744,974 2,337,044 
承付款和或有事項
股東權益：
實益權益普通股，$.01面值：200,000,000授權股份，48,425,665和48,318,366分別發行和發行的股份
484 483 
額外實收資本2,617,169 2,615,305 
累計淨收入175,715 183,895 
累積共同分佈(1,296,659)(1,190,291)
股東權益總額1,496,709 1,609,392 
總負債和股東權益$4,241,683 $3,946,436 
附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-5
目錄表
寫字樓物業收入信託
綜合損益表(損益表)
(金額以千為單位，每股數據除外)
截至十二月三十一日止的年度：
202120202019
租金和收入：$576,482 $587,919 $678,404 
費用：
房地產税71,970 65,119 73,717 
公用事業費用25,251 25,384 34,302 
其他運營費用105,825 105,465 120,943 
折舊及攤銷241,494 251,566 289,885 
房地產減值損失62,420 2,954 22,255 
與收購和交易相關的成本— 232 682 
一般和行政26,858 28,443 32,728 
總費用533,818 479,163 574,512 
房地產銷售收益78,354 10,855 105,131 
股息收入— — 1,960 
權益證券損失，淨額— — (44,007)
利息和其他收入7 779 1,045 
利息支出(包括債務溢價、折扣和發行成本的淨攤銷#美元9,771, $9,593及$10,740，分別)
(112,385)(108,303)(134,880)
提前清償債務損失(14,068)(3,839)(769)
未計所得税、費用和權益在被投資人淨虧損中的收益(虧損)(5,428)8,248 32,372 
所得税費用(251)(377)(778)
被投資人淨虧損中的權益(2,501)(1,193)(1,259)
淨收益(虧損)(8,180)6,678 30,335 
其他全面收益(虧損)：
金融工具的未實現收益(虧損)— 200 (200)
被投資人未實現損失中的權益— — (106)
其他全面收益(虧損)— 200 (306)
綜合收益(虧損)$(8,180)$6,878 $30,029 
加權平均已發行普通股(基本和稀釋後)48,195 48,124 48,062 
每股普通股金額(基本和稀釋後)：
淨收益(虧損)$(0.17)$0.14 $0.63 

附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-6
目錄表
寫字樓物業收入信託
股東權益合併報表
(美元以千為單位)
 股份數量普通股額外實收資本累計
網絡
收入		累計
其他
全面
收入(虧損)		累計
普普通通
分配		總計
2018年12月31日的餘額48,082,903 $481 $2,609,801 $146,882 $106 $(978,302)$1,778,968 
股份授予136,100 1 3,097 — — — 3,098 
股份沒收和回購(17,062)— (473)— — — (473)
從累計其他全面收益重新分類為淨收益的金額— — — — (196)— (196)
被投資人未實現收益中的權益— — — — 90 — 90 
金融工具未實現虧損— — — — (200)— (200)
淨收入— — — 30,335 — — 30,335 
分配給普通股股東— — — — — (105,868)(105,868)
2019年12月31日的餘額48,201,941 482 2,612,425 177,217 (200)(1,084,170)1,705,754 
股份授予136,600 1 3,323 — — — 3,324 
股份沒收和回購(20,175)— (443)— — — (443)
從累計其他全面虧損重新分類為淨收益的金額— — — — 85 — 85 
金融工具的未實現收益— — — — 115 — 115 
淨收入— — — 6,678 — — 6,678 
分配給普通股股東— — — — — (106,121)(106,121)
2020年12月31日餘額48,318,366 483 2,615,305 183,895 — (1,190,291)1,609,392 
股份授予145,800 1 2,872 — — — 2,873 
股份沒收和回購(38,501)— (1,008)— — — (1,008)
淨虧損— — — (8,180)— — (8,180)
分配給普通股股東— — — — — (106,368)(106,368)
2021年12月31日的餘額48,425,665 $484 $2,617,169 $175,715 $— $(1,296,659)$1,496,709 
附註是這些合併財務報表的組成部分。

F-7
目錄表    
寫字樓物業收入信託
企業現金流量表合併報表
(美元以千為單位)
截至十二月三十一日止的年度：
202120202019
經營活動的現金流：
淨收益(虧損)$(8,180)$6,678 $30,335 
將淨收益(虧損)調整為經營活動提供的現金淨額：
折舊92,266 83,828 89,400 
債務溢價、貼現和發行成本的淨攤銷9,771 9,593 10,740 
已取得的房地產租賃的攤銷144,826 167,192 197,978 
遞延租賃費用攤銷7,878 6,887 5,973 
房地產銷售收益(78,354)(10,855)(105,131)
房地產減值損失62,420 2,954 22,255 
提前清償債務損失9,694 2,701 769 
直線租金收入(15,368)(16,079)(27,507)
其他非現金費用，淨額1,782 2,229 2,011 
權益證券損失，淨額— — 44,007 
被投資人淨虧損中的權益2,501 1,193 1,259 
關聯保險公司收益的分配— — 2,438 
資產和負債變動情況：
應收租金2,663 (3,962)12,586 
遞延租賃成本(19,769)(12,128)(27,971)
其他資產1,538 2,505 3,266 
應付帳款和其他負債7,151 (8,081)(19,333)
致相關人士673 (1,027)(27,746)
經營活動提供的淨現金221,492 233,628 215,329 
投資活動產生的現金流：  
房地產收購(563,447)(47,215)(2,905)
房地產改善(100,141)(81,762)(62,676)
超過未合併合資企業收益的分配612 612 2,370 
超過關聯公司保險公司收益的分配11 287 6,562 
出售物業所得款項淨額219,980 102,211 829,794 
出售RMR Group Inc.普通股所得款項，淨額— — 104,674 
償還應收按揭票據所得款項— 2,880 — 
投資活動提供的現金淨額(用於)(442,985)(22,987)877,819 

附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-8
目錄表
寫字樓物業收入信託
合併現金流量表(續)
(美元以千為單位)

截至十二月三十一日止的年度：
202120202019
融資活動的現金流：
償還應付按揭票據(72,541)(155,367)(12,054)
償還無擔保定期貸款— — (388,000)
優先無抵押票據的償還(610,000)(400,000)(350,000)
發行優先無擔保票據所得款項，淨額1,041,809 408,932 — 
無擔保循環信貸安排的借款755,000 561,467 430,000 
無擔保循環信貸安排的償還(755,000)(561,467)(605,000)
支付債務發行成本(2,744)(1,492)— 
普通股回購(1,003)(434)(473)
分配給普通股股東(106,368)(106,121)(105,868)
融資活動提供(用於)的現金淨額249,153 (254,482)(1,031,395)
增加(減少)現金、現金等價物和限制性現金27,660 (43,841)61,753 
期初現金、現金等價物和限制性現金56,855 100,696 38,943 
期末現金、現金等價物和限制性現金$84,515 $56,855 $100,696 
補充現金流信息：
支付的利息$103,200 $100,083 $131,735 
已繳納的所得税$299 $1,377 $491 
非現金投資活動：
房地產改善是應計的，而不是支付的$18,492 $11,981 $11,457 
房地產收購$(13,031)$— $— 
資本化利息$795 $199 $26 
補充披露現金、現金等價物和限制性現金：
下表將合併資產負債表內報告的現金、現金等價物和限制性現金與合併現金流量表中顯示的金額進行對賬：
截至12月31日，
202120202019
現金和現金等價物$83,026 $42,045 $93,744 
受限現金1,489 14,810 6,952 
合併現金流量表中顯示的現金、現金等價物和限制性現金總額$84,515 $56,855 $100,696 

附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-9
目錄表
寫字樓物業收入信託
合併財務報表附註
(千美元，每股除外)

注：1.組織
寫字樓物業收入信託基金，或OPI，我們，我們或我們的，是一家房地產投資信託基金，或REIT，成立於2009年，根據馬裏蘭州法律。
截至2021年12月31日，我們的全資物業包括178屬性包含大約23,271,000可出租的平方英尺，我們擁有以下非控股所有權權益51%和50%in二未合併的合資企業擁有三房產總數約為444,000可出租的平方英尺。
注：2.重要會計政策摘要
陳述的基礎。該等綜合財務報表包括本公司及其附屬公司的賬目，全部由本公司直接或間接全資擁有。我們與合併子公司之間或合併子公司之間的所有公司間交易和餘額均已取消。
房地產。我們以成本記錄我們的財產，並在估計的使用年限內直線提供房地產投資的折舊，通常範圍為7至40好幾年了。在某些情況下，我們聘請獨立的房地產評估公司提供與我們的購買價格分配和使用年限確定相關的市場信息和評估；然而，我們對購買價格分配和使用壽命的確定負有最終責任。
我們根據物業的相對公允價值(假設物業空置)的釐定，將物業的收購價分配給土地、樓宇及改善物業。我們使用與獨立評估師使用的方法類似的方法來確定每個物業的公允價值，該方法可能涉及基於多個因素的估計現金流，包括資本化率和貼現率等。吾等根據(I)根據收購的原地租賃須支付的合約金額及(Ii)吾等估計的相應租賃的公平市場租賃率之間的差額(如有)的現值(使用反映吾等收購各物業時收購的原地租賃的相關風險的利率)，將部分物業的購買價格分配至高於市價及低於市價的租賃。我們根據市場估計將購買價格的一部分分配給收購的原地租賃和租户關係，以根據購買時的租賃將物業出租出去。我們根據我們對每個租户租賃的具體特徵的評估，在收購的原地租約價值和租户關係之間分配這一合計價值。然而，我們並未將租户關係的價值與收購的原地租賃的價值分開，因為該等價值及相關攤銷費用對隨附的綜合財務報表並不重要。於作出此等分配時，吾等會考慮預期租賃期內的估計賬面成本等因素，包括房地產税、保險及其他營運收入及開支及成本，例如租賃佣金、法律及其他相關開支，以在吾等收購物業時在當前市況下執行類似租約。如果租户關係的價值在未來變得重要，我們可以單獨分配這些金額，並在關係的估計壽命內攤銷分配的金額。對於符合企業合併資格的交易，我們將超過收購資產公允價值的對價部分(如果有)分配給商譽。
我們將高於市場租賃價值(計入已收購的房地產租賃，在我們的綜合資產負債表中的淨額)和低於市場租賃價值(作為假設的房地產租賃債務，在我們的綜合資產負債表中的淨額)的資本化攤銷，分別作為相關租賃條款的租金收入的減少或增加。這種攤銷導致租金收入淨減少#美元。2,288, $5,440及$2,710分別於截至2021年、2020年及2019年12月31日止年度內。我們按相關租賃條款攤銷收購的原地租賃的價值(包括在收購的房地產租賃中，在我們的綜合資產負債表中的淨值)，不包括收購的現場租賃的高於市場和低於市場的價值。這種攤銷包括在折舊和攤銷費用中，數額為#美元。142,538, $161,752及$195,268分別於截至2021年、2020年及2019年12月31日止年度內。如果租約在規定的到期日之前終止，我們將註銷與該租約相關的未攤銷金額。
F-10

目錄表
寫字樓物業收入信託
合併財務報表附註(續)
(千美元，每股除外)
截至2021年12月31日、2021年12月31日及2020年12月31日止，本公司收購的房地產租賃及承擔的房地產租賃義務(不包括分類為持有待售的物業)如下：
十二月三十一日，
20212020
獲得的房地產租賃：
高於市值租賃價值的資本化$29,925 $34,972 
減去：累計攤銷(17,945)(19,291)
資本化高於市場租賃價值，淨額11,980 15,681 
租賃始發價885,250 868,459 
減去：累計攤銷(391,601)(335,197)
租賃起始值，淨額493,649 533,262 
獲得的房地產租賃，淨額$505,629 $548,943 
承擔的房地產租賃義務：
資本化低於市場租賃價值$29,488 $21,092 
減去：累計攤銷(12,454)(10,504)
承擔的房地產租賃債務，淨額$17,034 $10,588 
截至2021年12月31日，資本化高於市值租賃、租賃起源價值和資本化低於市值租賃價值的加權平均攤銷期限為3.3幾年來，6.3年和10.3分別是幾年。按截至2021年12月31日的相關租賃的現行條款確認的無形租賃淨資產和負債的未來攤銷估計為#美元。121,8142022年，99,6432023年，77,107 2024年，56,1682025年，41,3932026年和$92,470之後。
我們定期評估是否發生了可能表明長期資產價值減值的事件或情況變化。如有跡象顯示某項資產的賬面價值不可收回，我們會估計預計的未貼現現金流量，以決定是否應確認減值虧損。未來的未貼現淨現金流是主觀的，部分是基於關於持有期、市場租金和終端資本化率的假設。我們通過比較歷史賬面價值和估計公允價值來確定任何減值損失的金額。我們通過使用標準行業估值技術對近期財務業績和預計的貼現現金流進行評估來估計公允價值。除了考慮上述事件或情況變化的減值外，我們還定期評估我們長期資產的剩餘壽命。如果我們改變對剩餘壽命的估計，我們就會在修正後的剩餘壽命內分配受影響資產的賬面價值。
現金和現金等價物。我們認為在購買之日原始到期日為三個月或以下的高流動性投資被視為現金等價物。
受限現金。限制性現金包括為未來的房地產税、保險、租賃成本、資本支出和償債而代管的金額，這是我們某些抵押債務所要求的。
遞延租賃成本。遞延租賃成本包括經紀成本和與我們進入租賃相關的誘因。我們按各自租賃條款按直線原則攤銷了包括在折舊和攤銷費用中的遞延租賃成本，以及作為租金收入減少計入的誘因。與執行租約相關的法律成本在發生時計入綜合全面收益表(損益表)中的一般和行政費用。我們記錄了延期租賃成本的攤銷費用#美元。6,691, $5,985及$5,216，以及與攤銷獎勵有關的租金收入減少#美元。1,187, $902及$757截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日止年度。遞延租賃費用，不包括歸類為待售財產，總額為#美元。74,469及$59,691分別於2021年12月31日和2020年12月31日，累計攤銷遞延租賃成本合計1美元20,586及$17,065分別於2021年12月31日和2020年12月31日。在我們截至2021年12月31日的現有租約的當前期限內，將確認的遞延租賃成本的未來攤銷估計為$8,5362022年，7,7982023年，6,7392024年，5,7842025年，5,1322026年和$19,894之後。
F-11

目錄表
寫字樓物業收入信託
合併財務報表附註(續)
(千美元，每股除外)
發債成本。與發行或承擔債務有關的成本被資本化並攤銷為各自貸款條款的利息支出。我們的循環信貸安排的債務發行成本(扣除累計攤銷後的淨額)包括在我們綜合資產負債表的其他資產中。截至2021年12月31日和2020年12月31日，我們循環信貸安排的債務發行成本為$4,125循環信貸安排的債務發行成本累計攤銷為#美元。3,079及$2,069，分別為。我們的優先無擔保票據和應付按揭票據的債務發行成本，扣除累計攤銷後的淨額，在我們的綜合資產負債表中直接從相關債務負債中扣除。截至2021年12月31日和2020年12月31日，我們的優先無擔保票據和應付抵押票據的債務發行成本，扣除累計攤銷後，總計為$16,120及$17,545，分別為。截至2021年12月31日，我們的循環信貸安排、優先無擔保票據和抵押票據的未來攤銷債務發行成本估計為$3,5142022年，2,2172023年，2,1552024年，1,6692025年，1,3352026年和$6,276之後。
股權證券。我們之前擁有2,801,060RMR Group Inc.或RMR Inc.的A類普通股。在2019年7月1日出售我們的RMR Inc.A類普通股之前，我們的股權證券在每個報告期結束時根據其報價的市場價格按公允價值入賬。有關出售RMR Inc.A類普通股的更多信息，請參見附註6。
權益法投資。在AIC於2020年2月13日解散之前，我們使用權益會計方法對我們在關聯保險公司的投資進行了核算。通過在我們和AIC的受託人或董事會中的共同代表，我們產生了重大影響。有關我們在友邦保險的投資詳情，請參閲附註6。
我們還擁有以下非控股所有權權益51%和50%in二未合併的合資企業擁有三屬性。這些合資企業擁有的財產的擔保總額為#美元。82,000抵押貸款負債的問題。我們不控制對這些合資企業最重要的活動，因此，我們根據權益會計方法對我們在這些合資企業的投資進行會計核算。有關我們未合併的合資企業的更多信息，請參見附註3。
當事件或環境變化顯示投資的賬面金額可能無法收回時，我們會定期評估我們的權益法投資，以尋找除臨時減值以外的其他可能指標。這些指標可能包括我們投資的市值低於賬面價值的時間長度和程度、我們被投資人的財務狀況、我們作為投資長期持有者的意圖和能力以及其他考慮因素。如果公允價值的下降被判斷為非暫時性的，我們將計入減值費用，以將投資基礎調整為其估計公允價值。  
其他負債。我們最初獲得了1,541,2012015年6月5日，RMR Inc.的A類普通股，現金和股票對價為$17,462。出於會計目的，我們得出的結論是，我們為投資這些股票支付的現金和股票對價相當於這些股票的公允價值的折讓。我們最初按照成本會計方法對這項投資進行了會計處理，並按估計公允價值#美元記錄了這項投資。39,833截至2015年6月5日，使用美國公認會計原則(GAAP)下的公允價值層次結構中定義的第3級投入。因此，我們為這些股票的估計公允價值超過我們為這些股票支付的價格記錄了一筆負債。這項負債包括在我們綜合資產負債表的應付帳款和其他負債中。這一負債將以直線方式攤銷至2035年12月31日，作為我們的業務管理費和物業管理費支出的分攤減少額。我們攤銷了$1,087在截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的每一年內，這一負債的比例。這些金額包括在附註5中披露的此類期間的業務管理費和物業管理費淨額中。截至2021年12月31日，該負債的剩餘未攤銷金額為#美元15,232。截至2021年12月31日，這項負債的未來攤銷估計為$1,087從2022年到2026年，以及9,797之後。
收入確認。我們是商業寫字樓物業的出租人。我們的租約為我們的租户提供了合同規定的使用權，並從租約中指定的所有物理空間中獲得經濟利益；因此，我們決定將我們的租約作為租賃安排進行評估。
我們的租約規定支付基本租金，此外還可能包括可變付款。營運租賃的租金收入，包括以指數或市價指數計算的任何付款，於吾等確定基本上所有租賃付款均可收回時，按直線法於租賃期內確認。我們的一些租約有延長或終止租約的選項，租户可以選擇延長或終止租約，在確定租約期限時會考慮這些選項。壞賬準備被確認為租金收入的直接減少。
F-12

目錄表
寫字樓物業收入信託
合併財務報表附註(續)
(千美元，每股除外)
我們的某些租賃包含非租賃部分，如物業運營費用和租户報銷的資本支出以及其他所需的租賃付款。我們作出政策選擇，不將租賃和非租賃組成部分分開，因為(I)租賃組成部分是經營性租賃，以及(Ii)非租賃組成部分的確認時間和模式與租賃組成部分相同。我們適用會計準則編碼842，租契，添加到組合組件。租賃所得收入在綜合全面收益表(虧損)中計入租金收入。
某些租户有義務直接支付其租約規定的保險、房地產税和某些其他費用。該等已由租户根據各自租約條款承擔的責任，並未反映在我們的綜合財務報表內。如果任何承租人對適用租約項下的任何該等責任負有責任，或該承租人被認為可能無法支付該等責任，吾等將為該等責任記錄責任。有關我們租賃的更多信息，請參見附註4。
所得税。我們已選擇根據修訂後的1986年《美國國税法》作為REIT納税，因此，只要我們分配我們的應税收入並滿足某些其他條件，我們就有資格作為REIT納税，因此我們一般不需要繳納聯邦所得税。然而，我們要繳納某些州税和地方税。
累計其他全面收益(虧損)。累計其他綜合收益(虧損)代表我們在權益法投資對象的累計綜合收益和虧損中所佔的份額。
每股普通股金額。我們計算普通股基本收益的方法是用淨收益(虧損)除以受益所有權普通股的加權平均數，即美元。.01面值，或我們的普通股，在此期間已發行。計算稀釋後每股收益時，我們採用兩類法中稀釋程度較大的一種方法或庫存股方法。在計算稀釋每股收益時，未歸屬股份獎勵和其他可能攤薄的普通股連同對收益的相關影響都被考慮在內。在截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度內，沒有稀釋普通股。此外，截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度，34, 14和12未歸屬普通股分別不包括在稀釋後每股收益的計算中，因為這樣做將是反稀釋的。
估計的使用。根據公認會計原則編制這些財務報表需要我們作出估計和假設，這些估計和假設可能會影響這些合併財務報表和相關附註中報告的金額。實際結果可能與這些估計不同。綜合財務報表中的重大估計包括購進價格分配、固定資產的使用年限以及房地產和相關無形資產的減值評估。
分部報告。我們的業務是在一業務細分：房地產的直接所有權。
新的會計公告。2021年10月，財務會計準則委員會(FASB)發佈了會計準則更新(ASU)第2021-08號，企業合併(主題805)：從與客户的合同中核算合同資產和合同負債，或ASU第2021-08號，其中要求收購人按照專題606對相關收入合同進行説明，就好像是它發起了這些合同。收購實體應按照被收購方財務報表的確認和計量方式確認和計量被收購的合同資產和合同負債，而不是按收購日的公允價值進行確認和計量。ASU編號2021-08從2022年12月15日之後的財年開始生效，允許提前採用。2021年10月1日，我們提前採用了ASU編號2021-08。採用ASU編號2021-08並未對我們的合併財務報表產生影響。
注：3.房地產
截至2021年12月31日，我們的全資物業包括178屬性包含大約23,271,000可出租平方英尺，總未折舊賬面價值為#美元3,938,876，包括$27,790歸類為持有待售。我們還擁有以下非控股所有權權益51%和50%in二未合併的合資企業擁有三房產總數約為444,000可出租的平方英尺。根據2022年至2053年到期的固定期限合同，我們通常以毛租、經修改毛租或淨租賃的方式租賃我們物業的空間。我們的一些租約一般要求我們支付全部或部分物業運營費用，並提供全部或大部分物業管理服務。在截至2021年12月31日的年度內，我們簽訂了85租期約為2,484,000可出租平方英尺，加權(按可出租平方英尺計算)平均租期為9.5幾年來，我們承諾了大約$142,318與租賃相關的成本。截至2021年12月31日，我們估計未支出的租賃相關債務為$121,754.
F-13

目錄表
寫字樓物業收入信託
合併財務報表附註(續)
(千美元，每股除外)
2021年採辦活動
在截至2021年12月31日的年度內，我們收購了三屬性包含大約926,000可出租平方英尺，購買總價為$576,478，包括淨購進價格調整數美元1,761以及與收購相關的成本為$1,264。這些收購被計入資產收購。我們根據收購資產和承擔的負債的相對估計公允價值分配了這些收購的收購價格如下：
收購日期位置物業數量可出租平方英尺購進價格土地建築物和改善措施獲得的房地產租約承擔的房地產租賃義務
2021年6月
伊利諾伊州芝加哥(1)
1531,000 $368,331 $42,935 $258,348 $76,136 $(9,088)
2021年6月佐治亞州亞特蘭大1346,000 180,602 13,040 135,459 32,103 — 
2021年8月馬薩諸塞州波士頓149,000 27,545 16,103 10,217 1,225 — 
3926,000$576,478 $72,078 $404,024 $109,464 $(9,088)
(1)購買價格包括$的調整。13,031以記錄截至購置日的估計房地產税負債。
2020年採購活動
在截至2020年12月31日的年度內，我們收購了二屬性包含大約163,000可出租平方英尺，購買總價為$47,215，包括與收購相關的資本化成本$590。這些收購被計入資產收購。我們根據收購資產的相對估計公允價值分配了這些收購的收購價格如下：
收購日期位置物業數量可出租平方英尺購進價格土地建築物和改善措施獲得的房地產租約
2020年2月馬薩諸塞州波士頓113,000 $11,864 $2,618 $9,246 $— 
2020年12月南卡羅來納州米爾堡1150,000 35,351 5,031 22,526 7,794 
2163,000 $47,215 $7,649 $31,772 $7,794 
2019採購活動
2019年11月，我們以美元收購了一塊地塊，毗鄰我們在馬薩諸塞州波士頓擁有的一處房產。2,900，不包括收購相關成本。
F-14

目錄表
寫字樓物業收入信託
合併財務報表附註(續)
(千美元，每股除外)
處置活動

在截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度內完成的銷售額，如下表所示，不代表個別(除非另有説明)或整體的重大處置，也不代表我們業務的戰略轉變。因此，這些物業的經營結果在我們的綜合全面收益表(損失表)中計入持續經營至銷售之日。
2021年處置活動
在截至2021年12月31日的年度內，我們出售了六物業，這是一個倉庫設施，毗鄰我們在密蘇裏州堪薩斯州擁有的物業二毗鄰我們在弗吉尼亞州斯特林擁有的物業的空置地塊，包含大約2,565,000可出租平方英尺，銷售總價為$226,915，不包括結賬成本。
銷售日期物業數量位置可出租平方英尺
毛收入
銷售價格：(1)
房地產銷售損益房地產減值準備損失
2021年1月—
密蘇裏州堪薩斯城(2) (3)
10,000 $845 $(63)$— 
2021年1月1
弗吉尼亞州里士滿 (2)
311,000 130,000 54,181 — 
2021年4月1亞拉巴馬州亨茨維爾1,371,000 39,000 — 5,383 
2021年7月1加利福尼亞州弗雷斯諾532,000 6,000 — 33,902 
2021年7月1紐約州利物浦38,000 650 31 — 
2021年8月1田納西州孟菲斯205,000 15,270 287 — 
2021年9月1馬薩諸塞州斯通漢姆98,000 6,650 (282)5,911 
2021年10月—
弗吉尼亞州斯特林 (4)
— 28,500 24,200 — 
62,565,000$226,915 $78,354 $45,196 
(1)銷售總價是合同總價，不包括成交成本。
(2)截至2020年12月31日，房產被歸類為持有待售房產。
(3)由一個倉庫設施組成，毗鄰我們在密蘇裏州堪薩斯城擁有的一處物業。
(4)由以下內容組成二位於弗吉尼亞州斯特林的空置地塊，毗鄰我們擁有的物業。
截至2021年12月31日，以下內容四在我們的綜合資產負債表中，符合分類為持有待售的物業：
買賣協議日期位置物業數量可出租平方英尺
毛收入
銷售價格：(1)
房地產減值準備損失
2021年12月
馬裏蘭州羅克維爾(2)
1129,000 $6,750 $6,236 
2021年12月
弗吉尼亞州切薩皮克(3)
2172,000 18,945 — 
2022年1月威斯康星州密爾沃基129,000 3,850 755 
4330,000$29,545 $6,991 
(1)銷售總價是合同總價，不包括成交成本。
(2)這處房產的出售於2022年1月完成。
(3)這些房產的銷售於2022年2月完成。
F-15

目錄表
寫字樓物業收入信託
合併財務報表附註(續)
(千美元，每股除外)
截至2022年2月15日，我們已達成協議，出售一截至2021年12月31日被歸類為持有待售的財產，其中包括大約29,000可出租平方英尺，售價為$3,850，不包括結賬成本。本次待售是有條件的，因此，我們不能確定我們是否會完成這筆交易，或者這筆交易不會被推遲，或者條款不會改變。
我們還記錄了一美元10,658房地產減值損失以降低資產的賬面價值三截至2021年9月30日，被歸類為持有待售的房產，其估計公允價值減去出售成本。隨後，由於銷售計劃的改變，我們將這些物業從待售狀態中刪除，並記錄了#美元的減值調整。425將這些物業的賬面價值增加到2021年12月31日的估計公允價值。
2021年11月，買方終止了之前披露的出售協議五位於佐治亞州布魯克海文的房產，售價為$56,000.
2020年處置活動
在截至2020年12月31日的年度內，我們出售了10屬性包含大約906,000可出租平方英尺，銷售總價為$110,463，不包括結賬費用，包括償還一張本金餘額為#美元的按揭票據13,095，年利率為5.9%，到期日為2021年8月。
銷售日期物業數量位置可出租平方英尺
毛收入
銷售價格：(1)
房地產銷售損益房地產減值準備損失
2020年1月2弗吉尼亞州斯塔福德65,000 $14,063 $4,771 $— 
2020年1月1康涅狄格州温莎97,000 7,000 314 — 
2020年2月1伊利諾伊州林肯郡223,000 12,000 1,179 — 
2020年3月1
新澤西州特倫頓(2)
267,000 30,100 (179)— 
2020年3月1弗吉尼亞州費爾法克斯83,000 22,200 4,754 — 
2020年10月4弗吉尼亞州費爾法克斯171,000 25,100 16 2,954 
10906,000 $110,463 $10,855 $2,954 

(1)銷售總價是合同總價，不包括成交成本。
(2)我們記錄了一美元9,454截至2019年12月31日止年度的房地產減值虧損，將該物業的賬面價值調整至其公允價值減去出售成本。
F-16

目錄表
寫字樓物業收入信託
合併財務報表附註(續)
(千美元，每股除外)
2019處置活動

在截至2019年12月31日的年度內，我們出售58屬性包含大約6,179,000可出租平方英尺，銷售總價為$848,853，不包括結賬成本。
銷售日期物業數量位置可出租平方英尺
毛收入
銷售價格：(1)
房地產銷售損益房地產減值準備損失
2019年2月34北弗吉尼亞州和馬裏蘭州1,636,000 $198,500 $— $732 
2019年3月1
華盛頓特區。(2)
129,000 70,000 22,075 — 
2019年5月1紐約州布法羅122,000 16,900 — 5,137 
2019年5月1馬薩諸塞州梅納德287,000 5,000 (227)— 
2019年6月1卡波雷，HI417,000 7,100 — — 
2019年7月1加利福尼亞州聖何塞72,000 14,000 (270)— 
2019年7月1納舒爾，NH322,000 25,000 8,401 — 
2019年8月1德克薩斯州阿靈頓182,000 14,900 187 — 
2019年8月1紐約州羅切斯特95,000 4,765 (104)— 
2019年8月1賓夕法尼亞州漢諾威502,000 5,500 (417)— 
2019年8月1德克薩斯州聖安東尼奧618,000 198,000 3,869 — 
2019年9月1肯塔基州託皮卡144,000 15,600 36 — 
2019年9月1西弗吉尼亞州瀑布水40,000 650 — 2,179 
2019年9月1加利福尼亞州聖地亞哥44,000 8,950 3,062 — 
2019年10月3南卡羅來納州哥倫比亞181,000 10,750 — 3,581 
2019年11月3Metro DC-MD373,000 61,938 1,177 — 
2019年12月1加利福尼亞州聖地亞哥148,000 23,750 6,823 — 
2019年12月1菲尼克斯，AZ123,000 12,850 860 — 
2019年12月1德克薩斯州休斯頓497,000 130,000 59,992 — 
2019年12月1堪薩斯城，肯塔基州171,000 11,700 — 1,172 
2019年12月1加利福尼亞州聖何塞76,000 13,000 (333)— 
586,179,000 $848,853 $105,131 $12,801 
(1)銷售總價是合同總價，不包括成交成本。
(2)代表一種個人重要的傾向。
未合併的合資企業
我們擁有自己的權益二擁有以下所有權的合資企業三屬性。我們按照權益會計法對這些投資進行核算。截至2021年12月31日和2020年12月31日，我們對未合併合資企業的投資包括：
OPI所有權12月31日投資賬面價值的公開市場指數，物業數量位置可出租平方英尺
合資企業20212020
繁華新城廣場51%$20,672 $21,888 2弗吉尼亞州費爾法克斯329,000
西北H街1750號50%14,166 16,063 1華盛頓特區。115,000
總計$34,838 $37,951 3444,000
F-17

目錄表
寫字樓物業收入信託
合併財務報表附註(續)
(千美元，每股除外)
下表為本行的按揭債務摘要二未合併的合資企業：
合資企業
利率(1)
到期日
2021年12月31日和2020年12月31日本金餘額(2)
繁華新城廣場4.09%12/1/2029$50,000 
西北H街1750號3.69%8/1/202432,000 
加權平均/總計3.93%$82,000 
(1)包括按市價計價採購會計的影響。
(2)反映物業抵押債務的全部餘額，並未進行調整以反映我們不擁有的合資企業的權益。沒有一筆債務對我們有追索權。
於2021年12月31日，我們的合計未攤銷基差二未合併的合資企業：$6,977主要由於吾等購買該等合資企業權益所支付的金額(包括交易成本)與該等合資企業資產淨值的歷史賬面值之間的差額所致。這一差額將在相關物業的剩餘使用年限內攤銷，由此產生的攤銷費用計入綜合全面收益(虧損)表中被投資人的權益淨虧損。
注：4.租契
營運租賃的租金收入，包括按指數或以市場為基礎的指數所得的付款，於吾等確定基本上所有租賃付款均可收回時，按直線法於租賃期內確認。我們的租金收入增加了$15,368, $16,079及$27,507分別在截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度內直線記錄收入。應收租金，不包括被歸類為待售的物業，包括#美元82,978及$68,824分別為2021年12月31日、2020年12月31日和2020年12月31日的直線應收租金。
吾等在計量應收租賃款項時，並不計入若干變動付款，包括由租賃開始後指數或市場指數變動所釐定的付款、若干租户報銷及其他收入，直至觸發變動付款的特定事件發生為止。這類付款總額為#美元。85,107, $75,851及$91,076截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度，其中租户報銷總額為#美元81,295, $71,385及$86,353，分別為。
以下運營租賃到期日分析顯示了截至2021年12月31日，我們將在2053年前收到的未來合同租賃付款：
年金額
2022$456,350 
2023422,139 
2024360,282 
2025296,945 
2026253,313 
此後1,267,710 
總計$3,056,739 
在某些情況下，如果立法機構或其他撥款當局沒有撥給承租人履行其租賃義務所需的資金，某些租約賦予租户終止租約的權利；我們已確定這些租約的固定不可撤銷租期為租約的完整期限，因為我們認為，根據我們的歷史經驗和我們對單獨租約取消租約可能性的評估，提前終止的情況是一種遙遠的意外情況。截至2021年12月31日，目前代表大約2.8目前，本公司總經營租賃到期日的百分比可行使權利在其租賃條款到期前終止其租賃。在2022年、2023年、2024年、2025年、2026年、2027年、2028年、2029年、2030年、2035年和2040年，其他租户可以行使提前終止權，這些租户目前代表着大約1.5%, 8.8%, 3.0%, 6.2%, 2.4%, 1.7%, 2.5%, 1.7%, 1.6%, 1.7%和1.1分別佔我們總經營租賃到期日的%。此外，截至2021年12月31日，14如果有關的立法機關或其他撥款當局不撥出所需的撥款，我們有權終止租約
F-18

目錄表
寫字樓物業收入信託
合併財務報表附註(續)
(千美元，每股除外)
承租人履行其義務。這些14租户代表大約6.2佔我們截至2021年12月31日的總運營租賃到期日的百分比。
由於新冠肺炎疫情，我們發放了總計$1的臨時租金援助2,483至18房客。在大多數情況下，這種援助通常包括根據延期付款計劃延期支付一個月的租金，該計劃要求延期支付租金金額在一年內支付。12-月期間。我們選擇使用財務會計準則委員會的一攬子救濟方案，該方案為實體提供了一個選項，即如果修改後的租賃產生的現金流與原始租賃基本相同或更少，則實體可以選擇在現有租約修改指南之外考慮因新冠肺炎疫情而產生的租賃特許權。由於應償還遞延租金金額，各租約的現金流實質上與遞延租金前相同。遞延金額不影響我們截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度的經營業績。截至2021年12月31日，我們已100%收取了已授予的延期租金。
使用權、資產和租賃負債。對於我們是承租人的租賃，我們需要記錄初始期限超過12個月的所有租賃的使用權資產和租賃負債。截至2020年12月31日，我們有一份符合這些標準的租約，於2021年1月31日到期。我們轉租了一部分空間，轉租也於2021年1月31日到期。截至2020年12月31日，代表我們根據租賃安排承擔的未來義務的使用權資產和相關負債的價值為$168及$174，幷包含在其他資產，淨額和應付帳款和其他負債分別計入我們的綜合資產負債表中。根據租約產生的租金支出，扣除分租收入後為#美元。79, $1,749及$1,670截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日止年度。
注：5.與RMR LLC簽訂的商業和物業管理協議
我們有不是員工。我們運營業務所需的人員和各種服務由RMR Group LLC或RMR LLC為我們提供。我們有二與RMR LLC簽訂管理協議，為我們提供管理服務：(1)業務管理協議，一般與我們的業務有關；(2)物業管理協議，與我們的物業運營有關。
與RMR LLC簽訂管理協議。我們與RMR LLC的管理協議規定，除其他條款外，每年的基礎管理費、年度獎勵管理費以及物業管理和建設監理費以現金支付：
•基地管理費。我們在每個適用期間向RMR LLC支付的年度基本管理費等於以下兩者中的較小者：
•(A)的總和0.5從RMR LLC向其提供業務管理或物業管理服務的REIT獲得的房地產資產或轉讓資產的平均歷史總成本的百分比，加上(B)0.7我們的房地產投資的平均總歷史成本的百分比，不包括轉移的資產，不超過$250,000，加(C)0.5房地產投資的平均歷史總成本的百分比，不包括轉讓的資產超過$250,000及
•(A)的總和0.7本公司普通股於該期間在聯交所的平均收市價，乘以該期間已發行普通股的平均數目，再加上該期間已發行各類優先股的每日加權平均清盤優先權，再加上該期間我們的綜合債務本金總額的每日加權平均數，或我們的平均市值，最高可達$250,000，加上(B)0.5超過美元的平均市值的%250,000.
我們房地產投資的平均歷史總成本包括我們直接或間接投資於與該等房地產相關的房地產和個人財產的權益或貸款的綜合資產(包括收購相關成本和可能分配給無形資產或未分配的成本)，均未計提折舊、攤銷、減值費用或壞賬或其他類似的非現金儲備。
•激勵性管理費。RMR LLC每年可賺取的獎勵管理費計算如下：
•以我們已發行普通股價值為上限的金額，等於：12下列產品的%：
F-19

目錄表
寫字樓物業收入信託
合併財務報表附註(續)
(千美元，每股除外)
•我們的股票市值在緊接相關交易前一年的最後一個交易日。三年測算期，以及
•我們的普通股股東的每股總回報(即股價增值加股息)超出相關計量期間適用指數的總股東回報或基準每股回報的金額(以百分比表示)，如業務管理協議所界定並於下文進一步描述。自2021年8月1日起，我們修改了與RMR LLC的業務管理協議，以取代用於計算激勵性管理費的基準指數。根據這項修訂，自2021年8月1日及以後，MSCI美國REIT/寫字樓REIT指數取代了已停產的SNL美國REIT寫字樓指數，並將用於計算基準每股回報，以確定我們向RMR LLC支付的任何激勵管理費。在2021年8月1日之前，SNL美國房地產投資信託基金辦公室指數將繼續使用。因此，未來兩個測算期的激勵管理費的計算將繼續使用SNL美國房地產投資信託基金辦公室指數來計算截至2021年7月31日的基準回報。這一指數的變化是由於標準普爾全球公司停止發佈SNL美國房地產投資信託基金辦公室指數。
就我們普通股股東的每股總回報而言，測算期內的股價增值是通過以下方法確定的：(1)緊接適用測算期第一年前一年的最後一個交易日我們的普通股在納斯達克股票市場(納斯達克)的收盤價，或初始股價從(2)我們普通股在當日的平均收盤價中減去。10連續幾個交易日的平均收盤價在最後一個交易日最高30在測算期的最後一年中的所有交易日。
•在衡量期間，如果我們發行或回購我們的普通股，或者如果我們的普通股被沒收，激勵管理費的計算(包括我們股權市值、初始股價和我們普通股股東每股總回報的確定)可能會受到調整。
•除非我們在測算期內的每股總回報為正數，否則我們不需要支付獎勵管理費。
•測算期為三以計算獎勵管理費的年度結束的年度期間。
•如果我們的每股總回報率超過5%12在任何衡量期間，基準每股回報將調整為該衡量期間適用指數的總股東回報中的較小者。12%，或調整後的基準每股回報率。在調整後的基準每股回報適用的情況下，如果我們的每股總回報在以下範圍內，則獎勵管理費將減少200基點和500在任何一年，以業務管理協議中定義的低迴報系數比適用指數低一個基點，如果在這些情況下，我們的每股總回報超過500在任何一年中低於適用指數的基點，以累積方式確定(即200基點和500每年基點乘以測算期內的年數並低於適用的市場指數)。
•獎勵管理費是有上限的。上限等於我們的普通股數量的價值，在發行後，這將代表。1.5我們當時已發行的普通股數量的%乘以我們普通股的平均收盤價。10連續幾個交易日的平均收盤價在最後一個交易日最高30相關測算期的10個交易日。
•如果我們在任何期間向RMR LLC支付的獎勵管理費因RMR LLC的惡意、欺詐、故意不當行為或嚴重疏忽而導致重大違反證券法規定的財務報告要求而重報該期間的財務報表，並且我們支付的獎勵管理費的金額大於我們根據重述財務報表應支付的金額，則我們支付的獎勵管理費可能會受到“追回”的影響。
根據我們與RMR LLC的業務管理協議，我們確認了淨業務管理費8美元。18,637, $17,358及$21,320截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日止年度。網絡業務
F-20

目錄表
寫字樓物業收入信託
合併財務報表附註(續)
(千美元，每股除外)
我們確認的管理費包括在這些期間的綜合全面收益(損失表)中的一般和行政費用。截至2021年、2021年、2020年和2019年12月31日止年度，我們確認的業務管理費淨額反映減少了美元。603，用於攤銷我們之前在RMR Inc.的投資所記錄的負債，如附註2中進一步描述的。根據我們的業務管理協議，我們在截至2021年12月31日、2020年或2019年12月31日的年度內沒有產生任何獎勵管理費。
2019年1月，我們向RMR LLC支付了1美元的企業管理激勵費25,817，這是我們在2018年收購的Select Income REIT(簡稱SIR)在截至2018年12月31日的年度發生但未支付的激勵費用。

•物業管理費和建設監理費。我們在每個適用期間向RMR LLC支付的物業管理費相當於：3.0我們在每個適用期間向RMR LLC支付的租金總額和工程監工費的百分比等於：5.0建築成本的30%。
根據我們與RMR LLC的物業管理協議，我們確認的物業管理和建設監理費淨額總額為美元。21,103, $20,774及$21,911分別為2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日止各年度。我們確認的截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日止年度的物業管理和建設監理費淨額反映減少了$484如附註2所述，於該等年度內，就吾等就先前於RMR Inc.的投資而記錄的負債攤銷而言，於截至2021年12月31日、2020年及2019年12月31日止年度，$16,507, $17,328、和$19,320物業管理費和建築監理費淨額分別在綜合損益表(損益表)和工程監理費總額中列作其他營運開支。4,596, $3,446、和$2,591，分別作為我們綜合資產負債表中的建築改善而資本化。資本化金額在相關資本資產的估計可用年限內折舊。
•費用報銷。我們一般負責我們的所有運營費用，包括RMR LLC代表我們發生或安排的某些費用。我們一般不負責支付RMR LLC因向我們提供管理服務而產生的僱傭、辦公室或行政費用，但RMR LLC被指派專門或部分在我們的物業工作的員工的僱傭和相關費用、我們在RMR LLC中央會計人員的工資、福利和其他相關成本中的份額、我們在RMR LLC提供內部審計職能的成本中的份額以及另有約定的費用除外。我們的審計委員會任命我們的內部審計董事，我們的薪酬委員會批准我們內部審計職能的成本。我們的物業運營費用一般計入向租户收取的租金中，包括RMR LLC產生的某些工資和相關成本。我們向RMR LLC報銷了$24,766, $24,919及$26,442截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日止各年度的這些開支和成本。我們將這些金額計入這些期間的其他運營費用以及一般和行政費用(視情況而定)。
•術語。我們與RMR LLC的管理協議的期限將於2041年12月31日結束，並在每年的12月31日自動延期一年，因此，此後我們管理協議的條款將在延期日期的20週年時終止。
•終止權。我們有權終止我們與RMR LLC的一項或兩項管理協議：(I)在任何時候60為方便起見而發出的書面通知，(Ii)如文中所界定的因由發出書面通知時，立即發出；(Iii)在60適用日曆年結束後的天數，如其中所定義的業績原因，以及(Iv)在12在RMR LLC控制權變更後的幾個月內，如其中所定義。RMR LLC有權根據其中規定的充分理由終止管理協議。
•終止費。如果我們為了方便而終止我們與RMR LLC的一項或兩項管理協議，或者如果RMR LLC有充分理由終止我們的一項或兩項管理協議，我們已同意向RMR LLC支付一筆終止費，金額相當於終止前剩餘期限內已終止的管理協議的月度未來費用現值的總和，根據終止時間的不同，終止費將在19和20好幾年了。如果我們出於業績原因終止與RMR LLC的一項或兩項管理協議，我們已同意向RMR LLC支付如上所述計算的終止費，但假設10--終止前剩餘的年限。如果我們因RMR LLC的控制權變更或因此而終止我們與RMR LLC的管理協議，我們無需支付任何終止費用。
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合併財務報表附註(續)
(千美元，每股除外)
•過渡服務。RMR LLC已同意為我們提供某些過渡服務120在吾等發出適用的終止通知或RMR LLC發出終止通知後數日內，包括與吾等合作及作出商業上合理的努力，以促進根據吾等的業務管理協議提供的管理及房地產投資服務的有序移交，以及促進吾等物業管理協議項下的受管理物業的管理的有序移交。
•賣主。根據我們與RMR LLC的管理協議，RMR LLC可不時代表我們與某些第三方供應商和供應商就向我們採購商品和服務進行談判。作為這項安排的一部分，吾等可與RMR LLC及RMR LLC或其附屬公司提供管理服務的其他公司訂立協議，以便從該等供應商及供應商取得更優惠的條款。
•投資機會。根據吾等與RMR LLC的業務管理協議，吾等承認RMR LLC可從事其他活動或業務，並擔任任何其他人士或實體(包括其他REITs)的管理人，即使該等人士或實體的投資政策及目標與我們的投資政策及目標相若，而吾等在接受RMR LLC的資料、推薦及其他服務時無權享有優惠待遇。
注：6.關聯人交易
我們與RMR LLC、RMR Inc.以及與之相關的其他公司，包括RMR LLC或其子公司向其提供管理服務的其他公司，其中一些公司的受託人、董事或高級管理人員也是我們的受託人或高級管理人員，都有關係以及歷史上和持續的交易。RMR LLC是RMR Inc.的多數股權子公司。我們的董事會主席兼董事總經理Adam Portnoy是總部基地信託的唯一受託人、高管和控股股東，該信託是RMR Inc.的控股股東、董事董事總經理總裁、RMR Inc.的首席執行官以及RMR LLC的高管和員工。David·布萊克曼於2020年12月31日辭去總裁兼首席執行官一職，並於2021年6月17日辭去董事總經理一職。接替布萊克曼先生，克里斯托弗·J·比洛託被任命為我們的總裁兼首席運營官，從2021年1月1日起生效，詹妮弗·克拉克被選舉為董事總經理，從2021年6月17日起生效。比洛託先生是RMR LLC的高管和僱員，克拉克女士是董事的董事總經理和RMR Inc.的高管，RMR LLC的高管和員工以及總部基地信託基金的高管。此外，我們的其他高級職員也是RMR LLC的高級職員和僱員。我們的一些獨立受託人還擔任RMR LLC或其附屬公司提供管理服務的其他上市公司的獨立受託人或獨立董事。波特諾伊擔任董事會主席，並擔任董事或這些上市公司的董事總經理。RMR LLC的其他高級管理人員，包括我們的某些高級管理人員，擔任某些公司的董事總經理、董事總經理或高級管理人員。
我們的經理，RMR LLC。我們有二與RMR LLC達成協議，為我們提供管理服務。有關我們與RMR LLC的管理協議的更多信息，請參見附註5。
與RMR LLC簽訂租約。我們將我們某些物業的辦公空間出租給RMR LLC，作為RMR LLC的物業管理辦公室。根據我們與RMR LLC的租賃協議，我們確認來自RMR LLC的租賃辦公空間租金收入為美元。1,138, $1,120和1美元1,142分別為2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日止年度。如果我們與RMR LLC的管理協議終止，我們與RMR LLC的寫字樓租約可由RMR LLC終止。
向RMR LLC員工頒發股票獎勵。如附註10所述，我們每年向RMR LLC的高級職員及其他僱員授予股份。一般來説，這些獎項中的五分之一在授予日授予，五分之一的獲獎者在下一天各授予五分之一。四授予日的週年紀念日。在某些情況下，我們可以加快授予裁決的速度，例如與獲獎者作為我們的高級人員或RMR LLC的高級人員或僱員的退休有關。這些對RMR LLC員工的獎勵是對我們的管理受託人的股票獎勵、作為受託人薪酬以及我們向RMR LLC支付的費用的補充。關於我們的股票獎勵和活動的更多信息，以及我們與股票獎勵接受者履行歸屬股票獎勵的預扣税義務相關的某些股票購買的更多信息，請參閲附註10。
索內斯塔。2021年6月，我們進入了一個30-與Sonesta國際酒店公司(Sonesta International Hotels Corporation，簡稱Sonesta)的一家子公司簽訂了一份為期一年的租賃協議，將我們在華盛頓特區擁有的一處寫字樓物業重新開發為綜合用途物業。Sonesta的租約是針對該物業計劃中的全方位服務酒店部分，該部分將包括大約230,000可出租的平方英尺，相當於大約54重建完成後總面積的百分比。租期從我們交付竣工酒店之日開始，我們預計將於2023年第一季度交付。索內斯塔已經二延長期限的選項10一年一年。根據租賃協議，Sonesta
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目錄表
寫字樓物業收入信託
合併財務報表附註(續)
(千美元，每股除外)
將支付我們每年約$$的基本租金6,436起頭18租約開始後的幾個月。每年的基本租金將增加10百分比每五年在整個學期中。Sonesta還有義務按比例支付該物業的運營成本。我們估計建造酒店空間的總成本約為#美元。66,000。亞當·波特諾伊先生是董事的控股股東，詹妮弗·克拉克女士也是索尼斯塔的董事股東。
RMR Inc.2019年7月1日，我們售出了所有2,801,060我們在承銷的公開發行中持有的RMR Inc.的A類普通股，向公眾公佈的價格為$40.00根據我們、RMR Inc.、RMR LLC管理的某些其他REITs之間的承銷協議，RMR Inc.也在此次發行中出售了其RMR Inc.的A類普通股，以及其中指定的承銷商。我們收到了淨收益#美元。104,674從本次發售中，扣除承銷折扣和佣金等發行費用。
AIC。在2020年2月13日解散之前，我們、總部基地信託和其他五家RMR LLC為其提供管理服務的公司平等地擁有AIC。我們和其他AIC股東歷來參加了由AIC安排並部分投保或再保險的合併財產保險計劃，直至2019年6月30日。我們每年支付的保費總額為$，包括税費。1,211與截至2019年6月30日的保單年度的本保險計劃有關。我們在2018年12月31日收購SIR後獲得的財產之前已經包括在此保險計劃中，因為SIR是該計劃的參與者。先生每年支付保費，包括税費#美元。1,666與截至2019年6月30日的保單年度的本保險計劃有關。
關於友邦保險的解散，我們和其他友邦保險股東收到了一筆初步清算分派，金額為$9,0002019年12月來自AIC的額外清算分配#美元2872020年6月，最終清算分派為#美元11在2021年12月。截至2020年12月31日，我們在AIC的投資賬面價值為11，這是包括在我們綜合資產負債表中的其他資產。我們確認的收入為#美元。281與我們在截至2019年12月31日的年度內對友邦保險的投資有關。該金額計入綜合全面收益表(損益表)中被投資人淨虧損的權益中。我們的其他綜合收益(虧損)包括AIC持有和出售的證券未實現收益(虧損)的比例部分，金額為#美元。90與我們在截至2019年12月31日的年度內對友邦保險的投資有關。
注：7.濃度
租户和信貸集中
我們將年化租金收入定義為截至計量日期根據我們的租賃協議從我們的租户那裏獲得的年化合同基礎租金，加上直線租金調整和預計支付給我們的經常性費用補償，不包括租賃價值攤銷。截至2021年12月31日，美國政府，11州政府和州政府四其他政府租户加在一起，負責大約28.9我們年化租金收入的%。截至2020年12月31日和2019年12月31日，美國政府，11州政府和二其他政府租户加在一起，負責大約35.3%和35.5分別佔我們年化租金收入的1%。按年化租金收入計算，美國政府是我們最大的租户，19.5%, 25.2%和25.0分別佔我們截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日年化租金收入的比例。
地理集中度
在2021年12月31日，我們的178全資擁有的物業位於33各州和哥倫比亞特區。位於弗吉尼亞州、加利福尼亞州、哥倫比亞特區、伊利諾伊州和佐治亞州的物業負責大約12.4%, 10.5%, 9.8%, 9.2%，以及8.2分別為我們截至2021年12月31日的年化租金收入的%。
F-23
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合併財務報表附註(續)
(千美元，每股除外)
注8.負債
截至2021年12月31日、2020年12月31日和2020年12月31日，我們的未償債務包括：
十二月三十一日，
20212020
循環信貸安排，2023年到期$— $— 
高級無擔保票據，4.15利率，2022年到期 (1)
— 300,000 
高級無擔保票據，4.00利率，2022年到期
300,000 300,000 
高級無擔保票據，4.25利率，2024年到期
350,000 350,000 
高級無擔保票據，4.50利率，2025年到期
650,000 650,000 
高級無擔保票據，2.650利率，2026年到期(2)
300,000 — 
高級無擔保票據，2.400利率，2027年到期 (3)
350,000 — 
高級無擔保票據，3.450利率，2031年到期 (4)
400,000 — 
高級無擔保票據，5.875利率，2046年到期 (5)
— 310,000 
高級無擔保票據，6.375利率，2050年到期
162,000 162,000 
應付按揭票據，8.150利率，2021年到期 (6)
— 350 
應付按揭票據，4.220利率，2022年到期(7)
25,055 25,804 
應付按揭票據，3.550利率，2023年到期 (8)
— 71,000 
應付按揭票據，3.700利率，2023年到期
50,000 50,000 
應付按揭票據，4.800利率，2023年到期
23,246 23,688 
2,610,301 2,242,842 
未攤銷債務溢價、貼現和發行成本(32,351)(39,871)
$2,577,950 $2,202,971 
(1)這些優先票據於2021年9月贖回。
(2)這些優先票據於2021年5月發行。
(3)這些優先票據於2021年8月發行。
(4)這些優先票據於2021年9月發行。
(5)這些優先票據於2021年6月贖回。
(6)這張抵押票據在到期日已全額支付。
(7)2022年2月，我們發出通知，表示打算按面值加應計利息預付這筆抵押票據。我們預計在2022年4月預付這筆款項。
(8)這張抵押票據是在2021年6月預付的。
我們的美元750,000循環信貸安排由與機構貸款人組成的銀團達成的信貸協議或我們的信貸協議管理，其中包括一項功能，根據該功能，最高總借款可獲得性可提高至最高$1,950,000在某些情況下。
我們的美元750,000循環信貸安排可用於一般商業目的，包括收購。我們的循環信貸安排的到期日是2023年1月31日，在我們支付延期費用和滿足某些其他條件的情況下，我們可以選擇將我們循環信貸安排的規定到期日延長二其他內容六每個月的週期。我們可以在我們的循環信貸安排下借入、償還和再借入資金，直到到期，而本金在到期之前不會到期。我們必須按倫敦銀行同業拆息加保險費的利率支付利息。110截至2021年12月31日，我們循環信貸安排下的未償還金額的年利率為基點。我們還為我們的循環信貸安排下的貸款承諾總額支付融資費，這是25截至2021年12月31日，年利率為基點。利率溢價和融資費均會根據我們信用評級的變化而進行調整。截至2021年12月31日和2020年12月31日，我們循環信貸安排下的借款年利率為1.2%。我們循環信貸安排下借款的加權平均年利率為。1.2%, 2.0%和3.3分別為2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日。截至2021年12月31日和2022年2月15日，我們有不是我們的循環信貸安排下的未償還金額和#美元750,000可供借用。
我們的信用協議和高級無擔保票據契約及其補充條款規定，在發生和繼續發生某些違約事件時，加快支付根據該協議到期的所有金額，例如，在我們的信用協議的情況下，改變對我們的控制權，其中包括RMR LLC停止擔任我們的業務和物業管理人。
F-24
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(千美元，每股除外)
信用協議和高級無擔保票據契約及其補充條款也包含契約，包括限制我們產生債務的能力的契約，要求我們遵守某些財務契約，以及就我們的信貸協議而言，限制我們在某些情況下進行分發的能力。我們相信，於2021年12月31日，我們遵守了信用協議和優先無擔保票據契約及其補充條款下各自契約的條款和條件。
優先無擔保票據發行
2021年5月，我們發行了美元300,000的2.6502026年到期的優先無擔保票據將在承銷的公開發行中到期，募集資金淨額為美元296,826，在扣除承銷商的折扣和發行費用後。這些票據要求每半年支付一次利息，截止日期為2026年6月15日，並可能在2026年5月15日或之後按面值加應計和未付利息償還。
2021年8月，我們發行了$350,000的2.4002027年到期的優先無擔保票據將在承銷的公開發行中到期，募集資金淨額為美元346,607，在扣除承銷商的折扣和發行費用後。這些票據只需在2027年2月1日到期時每半年支付一次利息，並可能在2027年1月1日或之後按面值加應計和未付利息償還。
2021年9月，我們發行了美元400,000的3.4502031年到期的優先無擔保票據將在承銷的公開發行中到期，募集資金淨額為美元395,632，在扣除承銷商的折扣和發行費用後。這些票據要求每半年支付一次利息，截止日期為2031年10月15日，並可能在2031年7月15日或之後按面值加應計和未付利息償還。
優先無擔保票據贖回
2021年6月，我們按面值加應計利息贖回了所有美元310,000我們的5.8752046年到期的優先無擔保票據的百分比。作為這次贖回的結果，我們確認了提前清償債務的損失#美元。8,581在截至2021年12月31日的年度內，從註銷未攤銷債務發行成本開始。
2021年9月，我們以溢價加應計利息贖回了所有美元300,000我們的4.152022年到期的優先無擔保票據的百分比。作為這次贖回的結果，我們確認了提前清償債務的損失#美元。2,274在截至2021年12月31日的年度內，扣除預付款罰款和註銷未攤銷折扣。
按揭票據還款
2021年6月，我們以溢價外加應計利息預付了一張抵押票據，抵押方式為三本金餘額為#美元的財產71,000，年利率為3.55%，到期日為2023年5月。由於提前償還這筆按揭票據，我們確認了提前清償債務的損失#美元。3,213在截至2021年12月31日的年度內，扣除預付款罰款和註銷未攤銷折扣。
2021年12月31日，三總賬面淨值為美元的物業188,130由本金總額為#美元的抵押票據擔保98,301。我們的抵押票據是無追索權的，除了某些有限的例外情況外，也不包含任何實質性的金融契約。
我們的無擔保債務都不需要在到期日之前償還償債基金。
F-25
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合併財務報表附註(續)
(千美元，每股除外)
截至2021年12月31日，在我們所有未償合併債務項下，未來五年及其後應支付的本金如下：
年本金支付
2022 (1)
$325,517 
202372,784 
2024350,000 
2025650,000 
2026300,000 
此後912,000 
總計$2,610,301 
(2)
(1)我們於2022年2月發出通知，表示有意按票面價值加應計利息預付一筆按揭票據，該票據以一幢物業作抵押，本金餘額為#元。25,0552021年12月31日，年利率為4.22%，到期日為2022年7月。
(2)截至2021年12月31日的未償還合併債務總額，扣除未攤銷保費、折扣和發行成本，總額為美元32,351，是$2,577,950.
F-26
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(千美元，每股除外)
注9.資產和負債的公允價值
下表列出了我們在2021年12月31日按公允價值計量的某些資產，按GAAP下公允價值層次中定義的投入水平分類，用於每項資產的估值：
報告日期的公允價值使用
描述總計相同資產的活躍市場報價(第1級)重要的其他可觀察到的投入(第2級)無法觀察到的重要輸入(3級)
非經常性公允價值計量資產
持有待售物業的資產(1)
$10,600 $— $10,600 $— 
(1)我們記錄的減值費用為#美元6,991降低…的賬面價值二在我們的綜合資產負債表中被歸類為持有待售的物業，按其估計公允價值減去估計出售成本$555，基於與第三方買家商定的銷售價格(根據公認會計準則下的公允價值層次定義的第2級投入)。有關更多信息，請參見注釋3。
除上表所述資產外，我們的金融工具還包括現金及現金等價物、受限現金、應收租金、應付賬款、循環信貸安排、優先無擔保票據、應付按揭票據、應付相關人士款項、其他應計開支及保證金。截至2021年12月31日、2020年12月31日和2020年12月31日，由於金融工具的短期性質或浮動利率，我們的金融工具的公允價值接近其在合併財務報表中的賬面價值，但以下情況除外：
 截至2021年12月31日截至2020年12月31日
金融工具
賬面價值(1)
公允價值
賬面價值(1)
公允價值
高級無擔保票據，4.15利率，2022年到期 (2)
$— $— $298,853 $306,192 
高級無擔保票據，4.00利率，2022年到期
299,500 304,148 298,579 306,756 
高級無擔保票據，4.25利率，2024年到期
344,581 365,449 342,299 365,435 
高級無擔保票據，4.50利率，2025年到期
639,370 687,749 635,921 688,399 
高級無擔保票據，2.650利率，2026年到期 (3)
297,213 298,502 — — 
高級無擔保票據，2.400利率，2027年到期 (4)
346,845 339,764 — — 
高級無擔保票據，3.450利率，2031年到期 (5)
395,744 388,458 — — 
高級無擔保票據，5.875利率，2046年到期 (6)
— — 301,264 322,028 
高級無擔保票據，6.375利率，2050年到期
156,519 177,098 156,326 171,590 
應付按揭票據98,178 100,294 169,729 174,952 
總計$2,577,950 $2,661,462 $2,202,971 $2,335,352 
(1)包括未攤銷債務溢價、折扣和發行成本，共計#美元32,351及$39,871分別截至2021年12月31日和2020年12月31日。
(2)這些優先票據於2021年9月贖回。
(3)這些優先票據於2021年5月發行。
(4)這些優先票據於2021年8月發行。
(5)這些優先票據於2021年9月發行。
(6)這些優先票據於2021年6月贖回。
我們估計優先無抵押票據(2046年和2050年到期的優先無擔保票據除外)的公允價值，使用的是截至計量日期票據的買入和賣價平均值(公允價值層次結構中根據公認會計準則定義的第2級投入)。我們根據納斯達克的收盤價(在公認會計準則下的公允價值層次中定義的1級投入)估計了2046年和2050年到期的優先無擔保票據的公允價值。我們使用貼現現金流分析和當前市場利率(根據公認會計原則下的公允價值層次定義的第3級投入)估計了截至計量日期的應付按揭票據的公允價值。由於第三級投入不可觀察，我們的估計公允價值可能與實際公允價值大不相同。
F-27
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(千美元，每股除外)
注10.股東權益
股票大獎
根據我們修訂和重新修訂的2009年激勵股票獎勵計劃或2009計劃的條款，我們有普通股可供發行。在截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度內，我們向RMR LLC的高級管理人員和其他員工頒發了117,800, 108,600和103,100我們的普通股，分別價值$2,994, $2,502及$3,080，合計起來分別是。我們還向當時的每個人頒發了八受託人3,500在2021年和2020年分別持有我們的普通股，以及3,0002019年我們的普通股作為他們年度薪酬的一部分。這些獎項的總價值為#美元。837 ($105每名受託人)，$745 ($93每名受託人)及$575 ($72分別在2021、2020和2019年)。此外，我們還授予3,000我們的普通股，價值$270 ($90每名受託人)與選舉三2019年我們的受託人人數。股票獎勵的價值是基於我們的普通股在授予日在納斯達克交易的收盤價。授予我們受託人的普通股立即歸屬。授予我們高級職員和若干其他RMR LLC員工的普通股歸屬於五等額的年度分期付款，從獎勵之日開始。我們在股票沒收發生時予以確認。我們在歸屬期間按比例計入一般授予股份的價值和行政費用。
在截至2021年、2021年、2020年和2019年12月31日終了的年度，根據2009年計劃條款授予、沒收、歸屬和取消歸屬的股份摘要如下：
202120202019
股份數量加權平均授予日期公允價值股份數量加權平均授予日期公允價值股份數量加權平均授予日期公允價值
年初未歸屬157,521 $29.26 106,680 $40.16 55,321 $73.25 
獲獎145,800 $26.28 136,600 $23.77 136,100 $28.84 
被沒收(700)$25.97 (586)$43.75 (1,474)$49.10 
既得(120,397)$30.24 (85,173)$34.02 (83,267)$27.78 
年終未歸屬182,224 $26.23 157,521 $29.26 106,680 $40.16 
這個182,224截至2021年12月31日的未歸屬股份計劃歸屬如下：60,1842022年的股票，56,9002023年的股票，41,5802024年和23,5602025年的股票。截至2021年12月31日，估計未歸屬股份的未來補償費用為$4,279。將記錄補償費用的加權平均期間約為23月份。在截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度內，我們錄得2,868, $3,315及$3,088分別為與2009計劃相關的補償費用。截至2021年12月31日，987,610根據2009年計劃，我們的普通股仍可供發行。
購股
在截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度內，我們購買了37,801, 19,589和15,588分別為我們的普通股，加權平均股價為$26.55, $22.15及$29.76RMR LLC的若干現任及前任受託人及高級職員，以及若干現任及前任高級職員及僱員，分別就每股普通股支付與授予我們普通股有關的預扣及繳税責任。
分配
在截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度內，我們就普通股支付的分配如下：
年度每股分配總髮行量關於分佈的刻畫
年資本的迴歸普通收入合格股息
2021$2.20 $106,368 —%100.00%—%
2020$2.20 $106,121 —%100.00%—%
2019$2.20 $105,868 —%100.00%—%
2022年1月13日，我們宣佈於2022年1月24日向登記在冊的普通股股東支付一筆金額為美元的分配。0.55每股，或約為$26,600。我們預計在2022年2月17日左右支付這筆分配。
F-28
目錄表
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附表III
房地產與累計折舊
2021年12月31日
(千美元)

   公司的初始成本收購後資本化的成本期末結轉的成本額
屬性位置物業數量
累贅(1)
土地建築物
和
裝備		減值/
減記		土地建築物
和
裝備
總計(2)
累計
折舊(3)
日期
後天		原創
施工
日期
因弗內斯中心亞拉巴馬州伯明翰3$— $5,907 $12,098 $1,590 $(7,717)$3,823 $8,055 $11,878 $— 12/31/20181984
Jan Davis大道445號亞利桑那州亨茨維爾1— 1,501 1,492 — — 1,501 1,492 2,993 (120)12/31/20182007
克萊頓街131號亞利桑那州蒙哥馬利1— 920 9,084 241 — 920 9,325 10,245 (2,438)6/22/20112007
卡麥客路4344號亞利桑那州蒙哥馬利1— 1,374 11,658 562 — 1,374 12,220 13,594 (2,424)12/17/20132009
北28大道15451號亞利桑那州鳳凰城1— 1,917 7,416 752 — 1,917 8,168 10,085 (1,518)9/10/20141996
北28大道16001號亞利桑那州鳳凰城1— 3,355 412 1,123 — 3,355 1,535 4,890 (145)12/31/20181998
第14大道S 711號亞利桑那州薩福德1— 460 11,708 884 (4,440)364 8,248 8,612 (1,058)6/16/20101992
攝政中心亞利桑那州坦佩2— 4,121 3,042 293 — 4,121 3,335 7,456 (480)12/31/20181988
坎貝爾廣場加利福尼亞州卡爾斯巴德2— 5,769 3,871 7,481 — 5,769 11,352 17,121 (1,476)12/31/20182007
福爾索姆企業中心加利福尼亞州福爾瑟姆1— 2,904 5,583 568 — 2,904 6,151 9,055 (585)12/31/20182008
貝賽德科技園加利福尼亞州弗裏蒙特1— 10,784 648 87 — 10,784 735 11,519 (75)12/31/20181990
馬瑟大道北10949號加利福尼亞州蘭喬科爾多瓦1— 562 16,923 992 — 562 17,915 18,477 (3,658)10/30/20132012
太陽中心大道11020號加利福尼亞州蘭喬科爾多瓦1— 1,466 8,797 1,409 — 1,466 10,206 11,672 (1,486)12/20/20161983
紅杉海岸公園大道100號加利福尼亞州紅杉市1— 14,454 7,721 — — 14,454 7,721 22,175 (643)12/31/20181993
亞瑟頓道3875號加利福尼亞州羅克林1— 177 853 9 — 177 862 1,039 (71)12/31/20181991
K街801號加利福尼亞州薩克拉門託1— 4,688 61,994 7,078 — 4,688 69,072 73,760 (10,724)1/29/20161989
歌德大道9815號加利福尼亞州薩克拉門託1— 1,450 9,465 1,494 — 1,450 10,959 12,409 (2,821)9/14/20111992
國會大廈廣場加利福尼亞州薩克拉門託1— 2,290 35,891 8,399 — 2,290 44,290 46,580 (12,964)12/17/20091988
觀景嶺路4560號加利福尼亞州聖地亞哥1— 4,269 18,316 5,135 — 4,347 23,373 27,720 (13,088)3/31/19971996
歐內爾路2115號加利福尼亞州聖何塞1— 12,305 5,062 218 — 12,305 5,280 17,585 (421)12/31/20181984
北第一街加利福尼亞州聖何塞1— 8,311 4,003 411 — 8,311 4,414 12,725 (417)12/31/20181984
裏約羅伯斯大道加利福尼亞州聖何塞3— 23,687 13,698 3,196 — 23,687 16,894 40,581 (1,611)12/31/20181984
沃爾什大道2450號和2500號加利福尼亞州聖克拉拉2— 13,374 16,651 161 — 13,374 16,812 30,186 (1,401)12/31/20181982
傑街3250號和3260號加利福尼亞州聖克拉拉2— 19,899 14,051 — — 19,899 14,051 33,950 (1,168)12/31/20181982
聖胡安大道603號加利福尼亞州斯托克頓1— 563 5,470 49 — 563 5,519 6,082 (1,288)7/20/20122012
西爪哇大道350號加利福尼亞州桑尼維爾1— 24,609 462 322 — 24,609 784 25,393 (48)12/31/20181984
南切斯特街7958號科羅拉多州百年紀念1— 6,682 7,153 812 — 6,682 7,965 14,647 (651)12/31/20182000
350頻譜環路科羅拉多州科羅拉多州斯普林斯1— 3,650 7,732 503 — 3,650 8,235 11,885 (665)12/31/20182000
因弗內斯大道南333號英格爾伍德公司1— 5,711 4,543 63 — 5,711 4,606 10,317 (408)12/31/20181998
S-1

目錄表
寫字樓物業收入信託
附表III
房地產和累計折舊(續)
2021年12月31日
(千美元)

   公司的初始成本收購後資本化的成本期末結轉的成本額
屬性位置物業數量
累贅(1)
土地建築物
和
裝備		減值/
減記		土地建築物
和
裝備
總計(2)
累計
折舊(3)
日期
後天		原創
施工
日期
阿拉米達西大道12795號科羅拉多州萊克伍德1— 2,640 23,777 1,441 — 2,640 25,218 27,858 (7,510)1/15/20101988
企業中心科羅拉多州萊克伍德3— 2,887 27,537 4,101 — 2,887 31,638 34,525 (15,258)10/11/20021980
西北杜邦環島11號華盛頓特區1— 28,255 44,743 15,108 — 28,255 59,851 88,106 (7,197)10/2/20171974
西北康涅狄格大道1211號華盛頓特區125,059 30,388 24,667 3,268 — 30,388 27,935 58,323 (3,633)10/2/20171967
西北K街1401號華盛頓特區123,408 29,215 34,656 6,214 — 29,215 40,870 70,085 (6,005)10/2/20171929
馬薩諸塞州大道20號華盛頓特區1— 12,009 51,527 72,633 — 12,230 123,939 136,169 (40,667)3/31/19971996
西北第一街440號華盛頓特區1— 27,903 38,624 2,233 — 27,903 40,857 68,760 (4,520)10/2/20171982
印第安納大道625號華盛頓特區1— 26,000 25,955 9,818 — 26,000 35,773 61,773 (9,746)8/17/20101989
內華達州第一街840號華盛頓特區1— 42,727 73,278 3,546 — 42,727 76,824 119,551 (8,758)10/2/20172003
西北112大道10350號佛羅裏達州邁阿密1— 4,798 2,757 1,014 — 4,798 3,771 8,569 (252)12/31/20182002
7850西南六院佛羅裏達州普蘭特1— 4,800 30,592 491 — 4,800 31,083 35,883 (8,231)5/12/20111999
8900大橡樹圈佛羅裏達州坦帕市1— 1,100 11,773 1,134 — 1,100 12,907 14,007 (3,451)10/15/20101994
180Ted Turner Drive SW佐治亞州亞特蘭大1— 5,717 20,017 632 — 5,717 20,649 26,366 (4,824)7/25/20122007
哈蒙德大道1224號佐治亞州亞特蘭大1— 13,040 135,459 6,549 — 13,040 142,008 155,048 (2,171)6/25/20212020
企業廣場佐治亞州亞特蘭大5— 3,996 29,762 28,004 — 3,996 57,766 61,762 (18,642)7/16/20041967
行政公園佐治亞州亞特蘭大1— 1,521 11,826 4,123 — 1,521 15,949 17,470 (7,759)7/16/20041972
佐治亞州中心一號佐治亞州亞特蘭大1— 10,250 27,933 16,756 — 10,250 44,689 54,939 (9,744)9/30/20111968
One Primerica Parkway佐治亞州德盧斯1— 6,927 22,951 — — 6,927 22,951 29,878 (1,908)12/31/20182013
南公園大道4712號佐治亞州埃倫伍德1— 1,390 19,635 118 — 1,390 19,753 21,143 (4,651)7/25/20122005
庫赫拉街91-209號卡波雷，HI1— 1,998 — 3 — 1,992 9 2,001 — 12/31/2018土地
62號大道西北8305號亞利桑那州約翰斯頓1— 2,649 7,997 — — 2,649 7,997 10,646 (665)12/31/20182011
1185、1249和1387 S.Vinnell路密蘇裏州博伊西3— 3,390 29,026 1,016 — 3,390 30,042 33,432 (7,019)9/11/20121996; 1997; 2002
2020年S.阿靈頓高地伊利諾伊州阿靈頓高地1— 1,450 13,588 1,672 — 1,450 15,260 16,710 (4,204)12/29/20091988
南傑斐遜大街400號伊利諾伊州芝加哥149,711 19,379 20,115 779 — 19,379 20,894 40,273 (1,744)12/31/20181947
1000 W.富爾頓伊利諾伊州芝加哥1— 42,935 258,348 50 — 42,935 258,398 301,333 (4,473)6/24/20212015
集線器1415伊利諾伊州內珀維爾1— 12,333 20,586 12,056 — 12,333 32,642 44,975 (2,681)12/31/20182001
北平坦大道440號伊利諾伊州弗農山1— 4,465 441 — — 4,465 441 4,906 (38)12/31/20181992
7601和7635交互方式印第安納波利斯，In2— 3,337 14,522 34 — 3,337 14,556 17,893 (1,136)12/31/20182003
S-2

目錄表
寫字樓物業收入信託
附表III
房地產和累計折舊(續)
2021年12月31日
(千美元)

   公司的初始成本收購後資本化的成本期末結轉的成本額
屬性位置物業數量
累贅(1)
土地建築物
和
裝備		減值/
減記		土地建築物
和
裝備
總計(2)
累計
折舊(3)
日期
後天		原創
施工
日期
Intech園區印第安納波利斯，In3— 4,170 69,759 9,542 — 4,170 79,301 83,471 (20,726)10/14/20112000; 2001; 2008
環形港二期的中庭肯塔基州厄蘭格1— 1,796 1,933 578 — 1,796 2,511 4,307 (287)12/31/20181999
工業路7125號肯塔基州佛羅倫薩1— 1,698 11,722 293 — 1,698 12,015 13,713 (2,711)12/31/20121980
高士威街251號馬薩諸塞州波士頓3— 26,851 36,756 3,665 — 26,851 40,421 67,272 (6,205)8/17/2010; 8/3/20211987
互通馬薩諸塞州切姆斯福德2— 4,700 — 8,256 — 4,700 8,256 12,956 (496)12/31/20181984
歡樂街75號馬薩諸塞州馬爾登1— 1,050 31,086 877 — 1,050 31,963 33,013 (9,349)5/24/20102008
新港大道25號馬薩諸塞州昆西1— 2,700 9,199 1,593 — 2,700 10,792 13,492 (2,823)2/16/20111985
利特爾頓道314號馬薩諸塞州韋斯特福德1— 5,691 8,487 47 — 5,691 8,534 14,225 (717)12/31/20182007
安納波利斯商業中心馬裏蘭州安納波利斯2— 4,057 7,665 4,599 — 4,057 12,264 16,321 (1,121)10/2/20171989
帕特森大道4201號馬裏蘭州巴爾的摩1— 901 8,097 4,134 (85)893 12,154 13,047 (6,291)10/15/19981989
哥倫比亞大道7001號馬裏蘭州哥倫比亞市1— 5,642 10,352 399 — 5,642 10,751 16,393 (939)12/31/20182008
山坡中心馬裏蘭州哥倫比亞市2— 3,437 4,228 934 — 3,437 5,162 8,599 (643)10/2/20172001
Ten3ree20馬裏蘭州哥倫比亞市1— 3,126 16,361 1,932 — 3,126 18,293 21,419 (2,370)10/2/20171982
第75大道3300號馬裏蘭州蘭多弗1— 4,110 36,371 3,140 — 4,110 39,511 43,621 (11,474)2/26/20101985
紅地520/530馬裏蘭州羅克維爾3— 12,714 61,377 4,267 — 12,714 65,644 78,358 (7,105)10/2/20172008
紅地540馬裏蘭州羅克維爾1— 10,740 17,714 6,113 — 10,740 23,827 34,567 (4,390)10/2/20172003
盧瑟福商業園馬裏蘭州温莎磨坊1— 1,598 10,219 545 — 1,598 10,764 12,362 (2,438)11/16/20121972
綠色球場3550號密歇根州安娜堡1— 3,630 4,857 — — 3,630 4,857 8,487 (429)12/31/20181998
傑斐遜大道東11411號密歇根州底特律1— 630 18,002 567 — 630 18,569 19,199 (5,358)4/23/20102009
羅斯代爾商業廣場明尼蘇達州羅斯維爾1— 672 6,045 1,547 — 672 7,592 8,264 (4,338)12/1/19991987
頂峯大街1300號密蘇裏州堪薩斯城1— 2,776 12,070 900 — 2,776 12,970 15,746 (2,978)9/27/20121998
格蘭德大道2555號密蘇裏州堪薩斯城1— 4,209 51,522 4,402 — 4,209 55,924 60,133 (4,550)12/31/20182003
東北34街4241號密蘇裏州堪薩斯城1— 1,133 5,649 4,705 — 1,470 10,017 11,487 (4,995)3/31/19971995
1220 Echelon大道馬薩諸塞州傑克遜1— 440 25,458 529 — 440 25,987 26,427 (6,103)7/25/20122009
約克蒙特路2300號和2400號北卡羅來納州夏洛特市2— 1,334 19,075 2,509 — 1,334 21,584 22,918 (1,966)12/31/20181995
伯特大街18010號和18020號內華達州奧馬哈2— 6,977 12,500 — — 6,977 12,500 19,477 (1,039)12/31/20182012
查爾斯·尤因大道500號新澤西州尤因1— 4,808 26,002 — — 4,808 26,002 30,810 (2,162)12/31/20182012
傑斐遜路299號新澤西州帕西帕尼1— 4,543 2,914 865 — 4,543 3,779 8,322 (386)12/31/20182011
S-3

目錄表
寫字樓物業收入信託
附表III
房地產和累計折舊(續)
2021年12月31日
(千美元)

   公司的初始成本收購後資本化的成本期末結轉的成本額
屬性位置物業數量
累贅(1)
土地建築物
和
裝備		減值/
減記		土地建築物
和
裝備
總計(2)
累計
折舊(3)
日期
後天		原創
施工
日期
傑斐遜路一號新澤西州帕西帕尼1— 4,415 5,249 63 — 4,415 5,312 9,727 (439)12/31/20182009
航空公司企業中心紐約州科隆尼1— 790 6,400 1,141 — 790 7,541 8,331 (1,652)6/22/20122004
5000家公司法庭紐約州霍爾茨維爾1— 6,530 17,711 4,330 — 6,530 22,041 28,571 (5,956)8/31/20112000
匹茲福德-維克多路1212號紐約州皮茨福德1— 608 78 538 — 608 616 1,224 (67)12/31/20181965
施羅克路2231號俄亥俄州哥倫布1— 716 217 283 — 716 500 1,216 (63)12/31/20181999
第25大道4600號塞勒姆，或1— 6,510 17,973 6,355 — 6,510 24,328 30,838 (5,918)12/20/20111957
蒂尼庫姆大道8800號賓夕法尼亞州費城1— 5,573 22,686 2,396 — 5,573 25,082 30,655 (1,976)12/31/20182000
Wrenplace路446號南卡羅來納州米爾堡1— 5,031 22,524 — — 5,031 22,524 27,555 (577)12/22/20202019
老拜勒斯路9680號南卡羅來納州米爾堡1— 834 2,944 53 — 834 2,997 3,831 (247)12/31/20182007
北達拉斯大道16001號德克薩斯州愛迪生2— 10,282 63,071 945 — 10,282 64,016 74,298 (5,636)12/31/20181987
研究園區德克薩斯州奧斯汀2— 4,258 13,747 247 — 4,258 13,994 18,252 (2,103)12/31/20181999
克雷路10451號德克薩斯州休斯頓1— 5,495 10,253 — — 5,495 10,253 15,748 (854)12/31/20182013
城堡北路202號德克薩斯州休斯頓1— 863 5,024 — — 863 5,024 5,887 (393)12/31/20182016
羅傑代爾路6380號德克薩斯州休斯頓1— 12,628 6,113 1,092 — 12,628 7,205 19,833 (550)12/31/20182006
4221 W.約翰·卡彭特高速公路德克薩斯州歐文1— 1,413 2,365 1,843 — 1,413 4,208 5,621 (736)12/31/20181995
8675,8701-8711自由港Pkwy和8901 Ester大道德克薩斯州歐文3— 10,185 31,566 68 — 10,185 31,634 41,819 (2,625)12/31/20181990
東普通街1511號德克薩斯州新布朗費爾斯1— 4,965 1,266 222 — 4,965 1,488 6,453 (124)12/31/20182005
西普萊諾大道2900號德克薩斯州普萊諾1— 6,819 8,831 — — 6,819 8,831 15,650 (734)12/31/20181998
普萊諾西大道3400號德克薩斯州普萊諾1— 4,543 15,964 321 — 4,543 16,285 20,828 (1,369)12/31/20181994
懷斯曼大道3600號德克薩斯州聖安東尼奧1— 3,493 6,662 3,300 — 3,493 9,962 13,455 (1,129)12/31/20182004
克萊大道701號德克薩斯州韋科1— 2,030 8,708 14,327 — 2,060 23,005 25,065 (7,173)12/23/19971997
1800諾維爾廣場德克薩斯州普羅沃1— 7,487 43,487 124 — 7,487 43,611 51,098 (3,906)12/31/20182000
4885-4931北300西德克薩斯州普羅沃2— 3,915 9,429 21 — 3,915 9,450 13,365 (834)12/31/20182009
利道14660、14672及14668號弗吉尼亞州尚蒂伊3— 6,966 74,214 6,172 — 6,966 80,386 87,352 (10,355)12/22/20161998; 2002; 2006
十字街1434號弗吉尼亞州切薩皮克2— 3,617 19,527 2,673 — 3,617 22,200 25,817 (2,680)10/2/20171998
Meadowville的企業變革弗吉尼亞州切斯特1— 1,478 9,594 424 — 1,478 10,018 11,496 (2,077)8/28/20131999
弗林特山三號弗吉尼亞州費爾法克斯1— 5,991 25,536 3,118 — 5,991 28,654 34,645 (4,356)10/2/20171984
阿什頓大道7987號弗吉尼亞州馬納薩斯1— 1,562 8,253 1,059 — 1,562 9,312 10,874 (1,311)1/3/20171989
兩個商業場所弗吉尼亞州諾福克1— 4,494 21,508 575 — 4,494 22,083 26,577 (1,744)12/31/20181974
S-4

目錄表
寫字樓物業收入信託
附表III
房地產和累計折舊(續)
2021年12月31日
(千美元)

   公司的初始成本收購後資本化的成本期末結轉的成本額
屬性位置物業數量
累贅(1)
土地建築物
和
裝備		減值/
減記		土地建築物
和
裝備
總計(2)
累計
折舊(3)
日期
後天		原創
施工
日期
商務中心大道1759和1760號弗吉尼亞州雷斯頓2— 9,066 78,658 7,007 — 9,066 85,665 94,731 (15,947)5/28/20141987
威勒大道1775號弗吉尼亞州雷斯頓1— 4,138 26,120 2,000 — 4,138 28,120 32,258 (3,312)10/2/20172001
森林山大道9201號弗吉尼亞州里士滿1— 1,344 375 466 — 1,344 841 2,185 (100)12/31/20181985
梅蘭路9960號弗吉尼亞州里士滿1— 2,614 15,930 3,392 — 2,614 19,322 21,936 (3,720)5/20/20141994
巴拉姆廣場弗吉尼亞州里士滿3— 913 1,099 563 — 913 1,662 2,575 (132)12/31/20181989; 2012
藍山大道1751號弗吉尼亞州羅阿諾克1— 2,689 7,761 — — 2,689 7,761 10,450 (645)12/31/20182003
大西洋公司園區弗吉尼亞州斯特林2— 5,752 29,316 2,713 — 5,752 32,029 37,781 (3,499)10/2/20172008
軌道科學校園弗吉尼亞州斯特林3— 12,275 19,320 780 — 12,275 20,100 32,375 (1,754)12/31/20182001
斯特林商業園第8號和第9號地段弗吉尼亞州斯特林1— 5,871 44,324 103 — 5,871 44,427 50,298 (4,714)10/2/20172016
鮑登大街65號佛蒙特州伯靈頓1— 700 8,416 140 — 700 8,556 9,256 (2,524)4/9/20102009
北百老匯大街840號華盛頓州埃弗雷特2— 3,360 15,376 3,228 — 3,360 18,604 21,964 (4,189)6/28/20121985
史蒂文斯中心華盛頓州里奇蘭2— 3,970 17,035 5,594 — 4,042 22,557 26,599 (12,408)3/31/19971995
埃利奧特大道西351,401,501華盛頓州西雅圖3— 26,640 52,740 5,782 — 26,640 58,522 85,162 (4,705)12/31/20182000
黃石道5353號懷俄明州夏延1— 1,915 8,217 1,882 — 1,950 10,064 12,014 (5,551)3/31/19971995
174$98,178 $875,529 $2,658,896 $388,903 $(12,242)$874,108 $3,036,978 $3,911,086 $(495,912)
持有待售物業
東傑斐遜大街2115號(4)
馬裏蘭州羅克維爾1— 3,349 11,152 592 (8,646)1,678 4,769 6,447 — 8/27/20131981
Greenbrier塔樓 (5)
弗吉尼亞州切薩皮克2— 3,437 11,241 3,067 — 3,437 14,308 17,745 (2,354)10/2/20171985
自由西路11050號威斯康星州密爾沃基1— 945 4,539 103 (1,989)781 2,817 3,598 — 6/9/20112006
4— 7,731 26,932 3,762 (10,635)5,896 21,894 27,790 (2,354)
178$98,178 $883,260 $2,685,828 $392,665 $(22,877)$880,004 $3,058,872 $3,938,876 $(498,266)
(1)為按揭債務，扣除公允價值調整的未攤銷餘額及債務發行成本合共#美元。123.
(2)不包括房地產無形資產的價值。聯邦所得税的總成本約為1美元。7,358,924.
(3)建築物折舊及改善工程計提的期間最長為40幾年，在設備上達到12好幾年了。
(4)該房產於2022年1月售出。
(5)這些物業於2022年2月售出。

S-5

目錄表
寫字樓物業收入信託
附表III
房地產和累計折舊(續)
2021年12月31日
(千美元)

房地產的賬面價值和累計折舊分析如下：
 房地產累計折舊
2018年12月31日的餘額$3,944,636 $375,147 
加法66,221 89,398 
資產減值損失(22,255)— 
處置(424,302)(64,167)
成本基礎調整(1)
(9,169)(9,169)
持有待售物業的資產重新分類(61,900)(3,553)
2019年12月31日的餘額3,493,231 387,656 
加法122,116 83,828 
資產減值損失(2,954)— 
處置(31,193)(13,125)
成本基礎調整(1)
(3,968)(3,968)
持有待售物業的資產重新分類(55,089)(2,477)
2020年12月31日餘額3,522,143 451,914 
加法584,805 92,266 
資產減值損失(58,696)— 
處置(72,137)(8,675)
成本基礎調整(1)
(37,239)(37,239)
持有待售物業的資產重新分類(27,790)(2,354)
2021年12月31日的餘額$3,911,086 $495,912 
(1)公允價值指根據公認會計原則對某些物業按公允價值減去出售成本而重新分類為資產的累計折舊與建築之間的重新分類。
S-6

目錄表
簽名
根據1934年《證券交易法》第13節和第15(D)節的要求，註冊人已正式安排由正式授權的以下籤署人代表其簽署本報告。
 寫字樓物業收入信託
 發信人：克里斯托弗·J·比洛託
克里斯托弗·J·比洛託
總裁和首席運營官
 日期：2022年2月16日
根據1934年《證券交易法》的要求，本報告已由以下人員以登記人的身份在指定日期簽署。
   
簽名標題日期
克里斯托弗·J·比洛託總裁和首席運營官2022年2月16日
克里斯托弗·J·比洛託
馬修·C·布朗首席財務官兼財務主管(首席財務官和首席會計官)2022年2月16日
馬修·布朗
珍妮弗·B·克拉克管理受託人2022年2月16日
詹妮弗·B·克拉克
/s/亞當·D·波特諾管理受託人2022年2月16日
亞當·D·波特諾
/s/Donna D.Fraiche獨立受託人2022年2月16日
唐娜·D·弗萊切
//芭芭拉·D·吉爾摩獨立受託人2022年2月16日
芭芭拉·D·吉爾摩
約翰·L·哈林頓獨立受託人2022年2月16日
約翰·L·哈林頓
/s/William A.Lamkin獨立受託人2022年2月16日
威廉·A·拉姆金
/s/埃琳娜·普託多洛娃獨立受託人2022年2月16日
埃琳娜·普託多洛娃
傑弗裏·P·薩默斯獨立受託人2022年2月16日
傑弗裏·P·薩默斯