trc-20221231
0000096869錯誤2022財年
在確定與水資產活動有關的現金流入和流出的分類時，公司的做法得到了《會計準則彙編》第230-10-45-22號《會計準則彙編》的支持，該準則規定“某些現金收入和支出具有多於一類現金流量…。如果是，則適當的分類應取決於可能成為該項目主要現金流來源的活動。此外，在2006年美國註冊會計師協會關於當前美國證券交易委員會和PCAOB發展的會議上，美國證券交易委員會或美國證券交易委員會的工作人員討論了一個實體應該一致地對與資產買賣相關的現金流出和流入進行分類，並指出 現金 流動 分類 不清楚的是，登記人必須使用判斷和分析，考慮到活動的性質和這些物品的主要現金流來源。

鑑於本公司水務資產的性質及前述權威指引，本公司根據出售水務的時間估計所購買的水務資產的適當分類。由於以前購買的被歸類為投資的水在2022年以620萬美元的價格出售，這一現金流入在公司的投資活動中被適當地歸類。與前幾個期間購買的水有關的220萬美元利潤將從本期業務活動中適當扣除。本公司已經並將繼續將這一方法應用於符合這一事實模式的水資產交易。
在確定與土地開發成本相關的現金流入和流出的分類時，公司的做法得到了會計準則編纂(“會計準則”)230-10-45-22的支持，該準則規定“某些現金收入和支付具有多於一類現金流量…”。。如果是，則適當的分類應取決於可能成為該項目主要現金流來源的活動。此外，在2006年美國註冊會計師協會關於當前美國證券交易委員會和PCAOB發展的會議上，美國證券交易委員會或美國證券交易委員會的工作人員討論了一個實體對與資產買賣相關的現金流出和流入的分類應該保持一致，並指出當現金流分類不清楚時，登記人必須使用考慮到活動的性質和這些項目的主要現金流來源的判斷和分析。

鑑於我們土地開發成本的性質及前述權威指引，本公司根據出售土地的時間估計土地開發成本的適當分類。由於前期發生的土地開發成本被歸類為投資，在2022年以2670萬美元的總收益出售，這一現金流入在本公司的投資活動中被適當歸類。與前幾個期間發生的土地開發費用有關的1840萬美元利潤將從本期業務活動中適當扣除。該公司一直並將繼續將這一方法應用於符合這一事實模式的土地銷售交易。

2022年12月，該公司以850萬美元的公允價值向TRC-MRC 5，LLC貢獻了土地，TRC-MRC 5，LLC是一家未合併的合資企業，成立的目的是開發、建設、租賃和管理位於TRCC-East內的一座約446,400平方英尺的工業建築。這塊土地的總成本為240萬美元。在根據ASC主題606--與客户的合同收入和ASC主題323，投資-股權方法和合資企業應用五步收入確認模式後，該公司確認了300萬美元的利潤和300萬美元的遞延利潤。

2021年6月，公司以850萬美元的公允價值向TRC-MRC 4，LLC提供了土地，TRC-MRC 4，LLC是一家未合併的合資企業，成立的目的是開發、建設、租賃和管理公司位於TRCC-East的一座630,000平方英尺的工業建築。這塊土地的總價值為290萬美元。在根據會計準則編纂(ASC)主題606--與客户的合同收入和ASC主題323--投資--股權方法和合資企業，應用五步收入確認模式後，該公司確認了280萬美元的利潤和280萬美元的遞延利潤。

從歷史上看，與土地開發支出有關的現金流出是在投資活動中核算的。為保持一致性，公司將繼續將與土地開發有關的現金流出和現金流入歸類為投資活動。
該公司與北卡羅來納州的富國銀行達成了一項利率互換協議，以減少其在與富國銀行的定期票據中與倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)掛鈎的浮動利率波動的風險。根據迴歸分析，該套期保值關係在初始評估時符合有效現金流量對衝的條件，並按公允價值入賬。2022年6月27日，公司終止了與富國銀行的利率互換協議，並從富國銀行獲得了1,123,200美元的現金終止費。有關進一步討論，請參閲利率互換(注10)。http://fasb.org/us-gaap/2022#RevenueFromContractWithCustomerExcludingAssessedTax00000968692022-01-012022-12-3100000968692022-06-30ISO 4217：美元00000968692023-02-28Xbrli：共享00000968692022-12-3100000968692021-12-310000096869TRC：CentennialFoundersLlcMember2022-12-310000096869TRC：CentennialFoundersLlcMember2021-12-31ISO 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美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
表格10-K
(標記一)
☒根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的年度報告
截至本財政年度止12月31日, 2022
或
☐根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的過渡報告
對於從到委員會文件編號的過渡期：1-07183
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686923000006/trc-20221231_g1.jpg
Tejon牧場公司
(註冊人的確切姓名載於其章程)
特拉華州                         77-0196136
(註冊成立或組織的國家或其他管轄權。)(國際税務局僱主身分證號碼)
P.O. Box 1000, Tejon牧場, 加利福尼亞93243
(主要行政辦公室地址)(郵政編碼)
(661) 248-3000
(註冊人的電話號碼，包括區號)
根據該法第12(B)條登記的證券：
每個班級的標題交易代碼註冊的每個交易所的名稱
普通股，面值0.50美元TRC紐約證券交易所
根據該法第12(G)條登記的證券：無
如果註冊人是證券法規則405中定義的知名經驗豐富的發行人，請用複選標記表示。
是
☐
不是
☒
用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13節或第15(D)節提交報告。
是
☐
不是
☒
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13條或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。
是
☒
不是
☐
用複選標記表示註冊人是否已在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。
是
☒
不是
☐
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義：
大型加速文件服務器
☐
加速文件管理器
☐
非加速文件服務器
☒
規模較小的報告公司
☒
新興成長型公司
☐
如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。¨
用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(《美國聯邦法典》第15編，第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告的內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。☒
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如《交易法》第12b-2條所定義)。
是
☐
不是
☒
註冊人普通股的總市值，每股面值$.50，由註冊人持有的人持有，這些人可能被認為是註冊人的關聯方 June 30, 2022 was $411,046,377以截至當日收盤時紐約證券交易所最新公佈的銷售價格計算。
2023年2月28日公司普通股流通股數量為26,626,784 .
以引用方式併入的文件
註冊人將在截至2022年12月31日的財政年度後120天內提交的2023年股東周年大會的委託書中與本公司董事和高管有關的部分通過引用併入第三部分。


目錄
 
第一部分
3
第1項。
生意場
3
第1A項。
風險因素
26
項目1B。
未解決的員工意見
32
第二項。
特性
32
第三項。
法律程序
35
第四項。
煤礦安全信息披露
35
第II部
36
第五項。
註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券
36
第六項。
已保留
36
第7項。
管理層對財務狀況和經營成果的討論與分析
36
第7A項。
關於市場風險的定量和定性披露
55
第八項。
財務報表和補充數據
57
第九項。
會計和財務披露方面的變化和與會計師的分歧
57
第9A項。
控制和程序
57
項目9B。
其他信息
57
項目9C。
關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露
57
第三部分
57
第10項。
董事、行政人員和公司治理
57
第11項。
高管薪酬
57
第12項。
某些實益擁有人的擔保所有權以及管理層和有關股東的事項
58
第13項。
某些關係和相關交易，以及董事的獨立性
58
第14項。
首席會計師費用及服務
58
第四部分
59
第15項。
展品和財務報表附表
59
第16項。
表格10-K摘要
59
簽名
64
項目15(A)(1)--財務報表
67
項目15(A)(2)--財務報表附表
67
2

第一部分
前瞻性陳述
這份Form 10-K年度報告包含前瞻性陳述，包括但不限於有關戰略聯盟、杏仁、開心果和葡萄產業、永久作物的未來種植、我們農作物和房地產業務的未來產量、價格和水資源供應、未來價格、石油和其他礦物的生產和需求、我們物業的未來發展、我們共同擁有的旅遊廣場和其他合資企業的未來收入和收入、公司因懸而未決的環境訴訟而可能遭受的損失、未來現金流為我們的業務提供資金的充分性、目前的資產和合同，以履行我們的水資源和其他承諾，與投資和風險管理活動相關的市場價值風險，以及與庫存、應收賬款和我們自己的未償債務有關的風險，正在進行的談判，以及其他未來事件和條件。在某些情況下，這些陳述可通過使用諸如“預期”、“相信”、“估計”、“預期”、“打算”、“計劃”、“目標”、“可以”、“可能”、“可能”、“將”、“應該”、“將”、“可能”等詞語以及諸如“正在進行中”、“旨在”、“定位良好”等類似表達來識別。或“設想中的。”此外，任何提及我們未來財務表現的預測、我們的預期增長、我們業務的趨勢以及對未來事件或情況的其他描述的陳述都是前瞻性陳述。我們告誡您不要過度依賴這些前瞻性陳述。這些前瞻性陳述不是對未來業績的保證，受假設的影響，涉及已知和未知的風險、不確定性和其他可能導致實際結果的重要因素。, 公司的業績或成就，或行業結果，與此類前瞻性陳述中暗示的任何未來結果、業績或成就存在實質性差異。這些風險、不確定因素和重要因素包括但不限於天氣、市場和經濟力量、土地開發活動資金的可獲得性，以及在獲得各種政府批准和土地開發活動權利方面的競爭和成功。不能保證未來的實際結果不會與我們的前瞻性陳述大不相同，因為一些原因，包括上述原因和本報告第一部分第1A項“風險因素”。

在這份10-K表格年度報告中使用的“公司”、“Tejon”、“TRC”、“We”、“Us”和“Our”是指Tejon Ranch Co.及其合併子公司。以下討論應與合併財務報表及本年度報告中其他表格10-K所附附註一併閲讀。
項目1.業務
公司概述
我們是一家多元化的房地產開發和農業綜合企業，致力於負責任地利用我們的土地和資源來滿足加州人的住房、就業和生活方式需求，併為我們的股東創造價值。目前的業務包括土地規劃和權利、土地開發、商業土地銷售和租賃、用於礦產特許權使用費的土地租賃、水資產管理和銷售、牧場租賃、農業和牧場經營。
這些活動通過我們的五個報告部門執行：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686923000006/trc-20221231_g2.jpg
我們的主要資產是大約27萬英畝的連續土地，大部分是未開發的土地，在它最南邊的邊界，在洛杉磯市中心以北60英里處，在它的最北邊，在貝克斯菲爾德以東15英里處。我們通過確保我們的土地享有權利、促進基礎設施發展、戰略土地規劃、通過開發和/或銷售實現土地貨幣化以及保護土地來創造價值，以最大限度地實現我們土地的最高和最佳利用。我們參與了八家擁有、開發和/或經營房地產的合資企業。我們成立合資企業是為了促進我們部分土地的開發。
3

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686923000006/trc-20221231_g3.jpg
業務目標和戰略
我們的主要業務目標是通過土地資產貨幣化實現長期股東價值最大化。我們戰略的一個關鍵要素是授權並開發大型混合用途總體規劃住宅和商業/工業房地產項目，以服務於南加州和中部不斷增長的人口。我們的混合用途總體規劃住宅開發項目已獲得批准，總共包括多達35,278個住房單位和超過3500萬平方英尺的商業空間。我們已經獲得了Tejon牧場山村的權利，以及第一個獲得批准的最終地圖，該項目由401個住宅地塊和地塊組成，用於酒店、便利設施和公共用途。2019年，克恩縣監事會一致重新批准了Tejon牧場的葡萄藤項目。Tejon牧場的百年紀念於2018年獲得批准，並於2019年獲得洛杉磯縣監事會的立法批准。批准於2019年5月提起訴訟，自那以來，公司一直致力於解決正在進行的訴訟。

我們目前正在進行價值創造，因為我們在我們的商業/工業中心Tejon Ranch Commerce Center(簡稱TRCC)從事建築、商業銷售和租賃。克恩縣監事會批准了一份有條件使用許可證，授權在Tejon Ranch商業中心內開發一塊27英畝的土地，就在Tejon奧特萊斯的北邊。這一授權允許公司在13棟公寓樓中開發最多495套多户住宅，以及大約6500平方英尺的社區便利設施空間和多達8000平方英尺的社區零售服務。所有這些努力都得到了來自其他業務的不同收入來源的支持，這些業務包括：農業、礦產資源、牧場業務和我們的各種合資企業。
4

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686923000006/trc-20221231_g4.jpg
5

佔總收入的百分比1,2按細分市場劃分：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686923000006/trc-20221231_g5.jpghttps://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686923000006/trc-20221231_g6.jpghttps://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686923000006/trc-20221231_g7.jpg
1.房地產包括未合併的合資企業的收益中的權益。
2.所列圖表僅包括分部收入，不包括其他收入組成部分。
6

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注：我們的度假村住宅報告部門在本文報告的期間內沒有報告收入。
7

下表顯示了過去三年我們每個持續業務部門的持續運營收入、部門利潤和可識別資產：

關於細分市場的財務信息
(金額以千美元計)
截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
收入和其他收入
房地產-商業/工業$40,515 $19,476 $9,536 
礦產資源21,595 20,987 10,736 
農耕13,001 11,039 13,866 
牧場經營4,106 4,111 3,692 
細分市場收入79,217 55,613 37,830 
投資收益634 57 884 
收入和其他收入79,851 55,670 38,714 
未合併合營企業收益中的權益7,752 9,202 4,504 
總收入和其他收入(1)
$87,603 $64,872 $43,218 
分部利潤(虧損)和淨收入
房地產-商業/工業$24,159 $7,523 $2,414 
房地產-度假村/住宅(1,629)(1,723)(1,612)
礦產資源8,626 7,428 4,322 
農耕(6,810)(3,077)(1,237)
牧場經營(918)(568)(1,204)
分部利潤 (2)
23,428 9,583 2,683 
房地產銷售收益— — 1,331 
投資收益634 57 884 
其他收入(虧損)1,088 164 110 
公司費用(9,699)(9,843)(9,430)
未合併合營企業權益前營業收入(虧損)及所得税費用15,451 (39)(4,422)
未合併合營企業收益中的權益7,752 9,202 4,504 
所得税前收入23,203 9,163 82 
所得税費用7,393 3,821 829 
淨收益(虧損)15,810 5,342 (747)
可歸因於非控股權益的淨收益(虧損)2 (6)(7)
普通股股東應佔淨收益(虧損)$15,808 $5,348 $(740)
按細分市場劃分的可識別資產 (3)
房地產-商業/工業$74,292 $82,397 $73,317 
房地產-度假村/住宅312,956 305,818 297,052 
礦產資源48,780 52,440 57,797 
農耕45,814 47,160 38,090 
牧場經營1,945 2,079 2,442 
公司83,004 56,142 67,651 
總資產$566,791 $546,036 $536,349 
(1)有關分部收入的額外詳情，請參閲項目7“管理層對財務狀況及經營成果的討論及分析”。
(2)分部利潤是指收入減去營業費用，不包括投資收入和費用、公司費用、未合併合資企業收益中的股權和所得税。
(3)按分部劃分的總資產包括與該等業務直接確認的資產及共同使用資產的可分配份額。公司資產包括現金和現金等價物、可退還和遞延所得税、土地、建築物和裝修。
8

房地產開發概述
我們的房地產業務包括以下活動：房地產開發、商業用地銷售和租賃、土地規劃和權利以及保護。
5號州際公路是美國人流量最大的高速公路之一，每天有超過8萬輛車通過我們的土地，其中包括高速公路兩側16英里的5號州際公路臨街路段和三個立交周圍的商業用地。房地產戰略規劃重點關注5號州際公路和駭維金屬加工138走廊沿線的發展機會，其中包括克恩縣的鐵建中心，百年，我們在洛杉磯縣的土地上的綜合用途總體規劃社區，密歇根州，克恩縣的度假村和住宅社區，以及葡萄藤，我們在克恩縣的土地上的綜合用途總體規劃社區。TRCC包括5號州際公路東部和西部的開發項目，分別位於TRCC-East和TRCC-West。
下面的圖表是房地產開發過程的連續體，突出了每個項目的現狀和在加州房地產開發過程中要達到的關鍵里程碑。在這一過程中，我們可能會遇到由於我們無法控制的因素而造成的延誤。這些因素包括訴訟和不斷變化的監管環境。
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686923000006/trc-20221231_g10.jpg
9

運營細分市場
房地產-商業/工業
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686923000006/trc-20221231_g11.gif
該公司的主要業務是房地產商業/工業部門，包括：規劃和批准持有的土地以供開發；基礎設施建設；建造預租建築物；建造將出租或出售的建築物；以及將土地出售給第三方用於自身發展。商業/工業部分還包括與通信租賃、發電廠租賃和景觀維護費有關的活動。
我們房地產商業/工業部分的核心是TRCC，這是一個2000萬平方英尺的商業/工業開發項目，位於洛杉磯盆地以北的5號州際公路上。按大多數標準衡量，洛杉磯的工業市場是美國最大的，位於南加州20億平方英尺的工業市場的中心。它的特點是在全國所有市場中，它的要價最高，空置率最低。洛杉磯港和長灘港是主要的工業驅動力，佔美國入境集裝箱的40%以上。
截至2022年12月31日，通過我們的合資夥伴關係，我們的工業投資組合包括230萬平方英尺的可租賃總面積，我們的TRCC商業投資組合包括620,907平方英尺的GLA。截至2022年12月31日，我們的工業組合100%租賃，我們的商業組合89%租賃。我們幾乎所有的租户都受到淨租賃協議的約束。淨租賃通常要求租户負責最低月租金和財產費用，包括財產税、保險和維護。
TRCC已經開發了超過800萬平方英尺的工業、商業和零售空間，包括宜家、卡特彼勒、著名鞋類、歐萊雅、露營世界、日出品牌和美元通用的配送中心。TRCC位於5號州際公路的兩側，使分銷商能夠立即進入西海岸主要的南北貨物運輸走廊。

10

TRCC擁有一個佔地約1,094英畝的外國貿易區或FTZ，這使自貿區內的用户能夠獲得與簡化貨物進出貿易區相關的許多好處和成本降低。克恩縣監事會通過的經濟發展激勵政策(EDIP)進一步增強了TRCC作為商業/工業地點的吸引力。該計劃旨在通過採取積極措施吸引新企業並鼓勵現有企業的增長和恢復能力來擴大和提高該縣的競爭力。EDIP提供激勵措施，如幫助獲得州税收優惠、建設配套基礎設施和勞動力發展。
最新發展動態
關於2022年發生的業務發展的討論，見“項目7-管理層的討論和分析
財務狀況和經營結果“在本報告的後面部分。下面總結了一些要點。
施工
2022年3月29日，我們成立了TRC-MRC 5 LLC，這是我們與Majestic Realty Co.或總部位於洛杉磯的商業工業開發商Majestic的合資企業，致力於開發、建設、租賃和管理位於TRCC-East內的一座約446,400平方英尺的工業建築。2023年開工建設，預計今年晚些時候完工。在建設之前，日出品牌已經獲得了整個空間的租約，該公司是一家領先的品牌和自有品牌服裝的設計師、生產商、經銷商和零售商。
TRC-MRC 4 LLC擁有的629,274平方英尺工業建築於2022年第四季度完工，公司已100%租賃了可出租空間。
賣地
在2022年，該公司以29,796,000美元的價格出售了三塊地塊，總面積為98.2英畝，包括：
•一塊27.88英畝的地塊為TRC-MRC 5，LLC貢獻了8,501,000美元的公允價值。在根據ASC主題606--與客户的合同收入和ASC主題323，投資--股權方法和合資企業，應用五步收入確認模式後，該公司確認的收入為5,489,000美元，遞延利潤為3,012,000美元。
•位於TRCC East的58.0英畝工業用地，以2200萬美元的價格賣給一家大型跨國公司。在根據ASC主題606--與客户的合同收入應用五步收入確認模式後，該公司確認了土地銷售收入19,627,000美元和遞延收入2,373,000美元，這些收入可歸因於合同中的履行義務。
•位於TRCC West的12.3英畝工業用地以4,680,000美元出售給第三方。
投資
租賃
在我們的商業/工業領域，我們將土地出租給各種類型的租户。我們目前將土地出租給兩個汽車服務站，包括便利店、13家快餐店、一家汽車旅館、一家古董店和一家郵局。
此外，該公司還將幾個微波中繼器位置、無線電和蜂窩發射機站點、光纜線路和32英畝土地租賃給帕斯托裏亞能源設施公司(PEF)，用於發電廠。
11

下表彙總了截至2022年12月31日我們合併實體的租賃到期信息。
租約期滿年份即將屆滿的租約數目到期租約的RSF
年化基本租金1
年最低租金百分比
202352,140$4196.30%
20242
1—$1522.29%
2025561,708$5528.30%
2026665,367$5328.00%
202731,201$2193.29%
2028332,670$1061.59%
20293
11,394,000$4,24163.79%
20302
2—$660.99%
2031——$——%
203213,750$1522.29%
20331125,453$821.23%
此後264,004$1271.91%
1--年化基本租金的計算方法是，截至報告所述期間，每份租約的每月基本租金(收付制)乘以12。以千計的年化基本租金。
2-本租約屬於未定義可出租平方英尺的通信租約。
3-這一金額包括32英畝的PEF土地租賃。
在截至2022年12月31日的一年中，我們有六次租約續簽。
合資企業
我們使用合資企業來推進我們在TRCC的開發項目。這使我們能夠將我們的資源與其他房地產公司結合起來，獲得更多的資金，分擔房地產開發的風險，並分擔運營費用。更重要的是，它使我們能夠更好地管理我們的資本部署，並增加我們的租賃組合。
我們與TA/Petro的合資企業擁有並運營着兩個旅行和卡車停靠站設施、餐廳和五個獨立的加油站，在TRCC-West和TRCC-East擁有便利店。
我們參與了與Majestic的五家合資企業，開發、租賃、管理和/或收購TRCC內的工業建築。這些合資企業目前運營着四座完全租賃的工業建築，佔地超過230萬平方英尺，還有一座44.64萬平方英尺的工業建築正在建設中。
截至2022年12月31日，我們與洛克菲勒發展集團(RDG)成立了一家合資企業。TRCC/Rock Outlet Center LLC經營Tejon的奧特萊斯。我們之前與RDG的合資企業，18-19合資企業，在2021年第四季度以1520萬美元的價格將其土地出售給第三方，並於2022年解散。
12

TRCC住宅
2021年，克恩縣監事會批准了一項有條件使用許可證(CUP)，授權在TRCC內開發一個多户公寓綜合體。批准的CUP授權公司在13棟公寓樓中開發最多495套多户住宅，以及大約6500平方英尺的社區便利設施空間和8000平方英尺的社區零售服務，統稱為TRCC Residential。TRCC Residential將位於Tejon奧特萊斯以北的一塊27英畝的土地上。TRCC Residential將成為TRCC和公司的第一個住宅社區，為目前在TRCC各個配送中心、零售商和快餐店工作的數千名員工提供理想的住房選擇。
2022年2月16日，我們與Majestic成立了TRC-MRC Multi I，LLC，負責這個多户住宅社區的開發、租賃和管理。截至2022年12月31日，本公司控制了合資企業，並已將其資產併入綜合資產負債表。2023年1月26日，本公司與Majestic簽訂了一項會員權益購買協議，正式以175,000美元的價格收購Majestic在該合資企業中的權益。該項目目前正處於最後規劃和設計階段。
TRCC權利
以下為公司截至2022年12月31日的商業、零售及工業地產發展摘要：
(千美元)
項目迄今為止的成本預計完工成本竣工時的總估計成本預計完工日期
Tejon牧場商業中心$97,734 $100,589 $198,323 待定
減額：來自TRPFFA的補償1
82,976 48,846 131,822 待定
TRCC開發成本，淨額$14,758 $51,743 $66,501 
1Tejon牧場公共設施融資管理局，或TRPFFA，是由克恩縣和Tejon-Castac水區(TCWD)組成的聯合權力機構，為公司的克恩縣開發項目內的公共基礎設施提供資金。TRPFFA將通過債券銷售向公司償還TRCC的合格基礎設施成本。
由於勞動力、燃料和材料成本等方面的通脹因素，上述成本有所增加。
下表彙總了截至2022年12月31日的TRCC權利總額：
(單位：平方英尺)工業商業零售
已收到的授權總數19,300,941956,309
已使用的授權總數8,201,864674,246
可用的權利11,099,077282,063

我們相信，隨着我們繼續在TRCC實施目前的發展計劃，我們已經為創造長期價值做好了準備。這從過去五年151%的地價漲幅中可見一斑，2022年達到每平方英尺8.77美元，而2017年為每平方英尺3.50美元。工業租金在過去五年裏上漲了188%，2022年的租金為每平方英尺0.72美元，而2017年為每平方英尺0.25美元。目前TRCC現有的權利可以促進替代用途，並進一步提高每英畝的價值。
13

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/96869/000009686923000006/trc-20221231_g12.jpg
14

商業/工業房地產開發市場概述
目前位於TRCC內的物流運營商在服務於整個加利福尼亞州和美國西部地區方面取得了成功，我們正在以他們的成功為基礎開展營銷工作。我們將繼續將我們對TRCC的營銷戰略的重點放在我們網站的顯著勞動力和物流好處、克恩縣的親商方式以及我們開發項目中現有租户和業主的成功上。我們的戰略符合許多公司正在使用的物流模式，即支持大型集中配送設施，這些設施的戰略位置是為了最大限度地平衡入站和出站效率，而不是幾個分散的較小的配送中心。位於TRCC內的運營商已經通過使用這一模式證明瞭成功。通過進入4000多萬人口的市場提供次日遞送服務，他們也展示了在電子商務履行方面的成功。
我們相信，我們能夠提供完全有資格的、隨時可以剷起的地塊來支持任何規模的建築，這為我們提供了營銷優勢。我們的營銷目標是洛杉磯縣北部的聖克拉裏塔山谷和聖費爾南多山谷北部的工業用户，由於這些地點的新產品供應有限和房地產成本高，對他們來説，我們可能是一個有吸引力的地點。這些地理區域的租户通常是較小設施的用户，但往往希望擴大業務，在這些市場找不到較大規模的建築。我們還瞄準了內陸帝國中希望搬遷以降低運營成本的較大用户。

我們繼續密切關注新建築，特別是投機性建築與預租和按需要建造的建築相比。有限的供應和增加的需求使工業地產行業具有優勢，為其成功做好了準備。
進入下一年。
商業/工業房地產銷售市場競爭激烈，整個加州都在競爭。該行業競爭的主要因素是價格、勞動力的可獲得性、距離洛杉磯和長灘的港口綜合體以及客户基礎。我們發展戰略的一個潛在劣勢是，與位於西內陸帝國的倉庫和配送中心相比，我們距離洛杉磯和長灘港口的距離很遠。
我們最直接的地區競爭對手是內陸帝國，這是一個位於洛杉磯以東60英里的大型工業區，它繼續向東擴張，越過河濱和聖貝納迪諾，進入南加州的佩里斯、莫雷諾山谷和博蒙特地區。我們還面臨着洛杉磯北部的競爭，它由聖費爾南多山谷和聖克拉裏塔山谷以及我們以北的加利福尼亞州聖華金山谷地區組成。對大型配送設施的強勁需求，正在推動開發向更遠的東方尋找有資格的大型地塊。隨着內陸帝國的發展不斷向東轉移，遠離港口，我們與港口的距離正在變得不那麼不利。
在截至2022年12月31日的季度裏，內陸帝國的空置率上升到0.9%，淨吸收未能超過新的供應。然而，平均要價租金創下了每平方英尺1.61美元的新高，比12個月前上漲了50%。隨着內陸帝國的租金上漲，由於我們的土地基礎較低，我們可能會體驗到更大的定價優勢。包括聖費爾南多山谷和聖克拉裏塔山谷在內的洛杉磯北部工業市場的空置率上升10個基點，至0.7%。平均要價繼續攀升，聖費爾南多山谷和聖克拉裏塔分別創下每平方英尺1.64美元和1.46美元的新高。
工業空置率預計將保持在較低水平，尋求更大空間的工業用户將進一步向北進入鄰近的克恩縣，特別是TRCC，隨着市場狀況繼續收緊，該縣吸引了越來越多的關注。此外，由於我們有能力為內陸帝國和聖克拉裏塔山谷的用户提供具有競爭力的替代方案，TRCC能夠捕獲租户意識。
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房地產-度假村/住宅
我們的度假村/住宅部分的活動包括土地權利、土地規劃和施工前工程，以及土地管理和保護活動。我們在這一細分市場中有三個主要的度假/居住社區：
•Tejon牧場的山村
•Tejon牧場的百年紀念
•Tejon牧場的葡萄藤
授權程序在土地開發所需的監管批准之前進行，通常需要幾年時間才能完成。我們在2008年與五個主要環境組織達成的保護協議旨在最大限度地減少環保團體對這些項目的反對，並在獲得政府批准後消除或減少訴訟時間。環境和其他特殊利益集團的訴訟一直是我們的房地產開發項目以及加州其他項目延誤和成本增加的主要原因。有關與本公司發展有關的法律事宜的討論，請參閲綜合財務報表附註14(承擔及或有事項)。
當我們開始我們的混合用途總體規劃社區時，我們明白從開始建設到完成可能需要長達25年或更長時間。加州房地產開發的授權過程複雜、漫長(跨越數年)且成本高昂，涉及大量聯邦、州和縣監管批准。我們無法確定我們的房地產開發項目的預期完工日期，因為完工時間在很大程度上取決於土地開發所需的監管批准。此外，作為房地產開發商，我們認識到對房地產行業有重大影響的微觀和宏觀經濟因素。作為開發商，在沒有願意或有能力的買家的情況下將產品推向市場將處於經濟劣勢。經濟的這種起伏也影響了我們完成日期的時間。由於勞動力和原材料成本以及審批和其他活動的時間安排，這些項目的成本在整個生命週期內也將波動。預計完工成本的不確定性，加上通脹的潛在影響，將隨着我們的項目同樣不確定的完工日期而波動。
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Tejon牧場的山村
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MV計劃成為一個專屬、低密度、以度假村為基礎的社區，將為其所有者和客人提供各種娛樂機會、住宿和水療設施、果嶺、各種住房選擇以及其他旨在使MV成為南加州市場首選的度假村社區的獨家服務和便利設施。MV佔地26,417英畝，其中包括5,082英畝的混合用途總體規劃社區，包括住房、住宿、零售和商業部分。MV擁有3450套住房、16萬平方英尺的商業開發、750把酒店鑰匙和21335英畝的開放空間。2017年，克恩縣批准了該項目的第一張臨時地塊地圖，其中包括752個住宅地塊。2021年12月，克恩縣批准了該項目的第一張最終地圖，該地圖由401個住宅地塊和地塊組成，用於酒店、便利設施和公共用途。
該項目的商業部分是16萬平方英尺的商業中心，我們稱之為農場村(如上所示)。農家村將作為MV居民和遊客的商業中心和社區聚集地，也是MV的門户。農莊將包括新鮮的烹飪產品、手工藝市場、精品住宿以及一系列的步道、花園和農業，這些將交織在一起，在滿足MV居民和遊客需求的同時，創造出最獨特、最放鬆和最有教益的體驗。2018年，我們從克恩縣獲得了農場村一期53,180平方英尺的商業用地規劃批准。
未來幾年開發MV的時機將取決於經濟和住宅房地產市場的實力。我們目前正在為MV的發展探索資本融資機會。這種融資機會可以來自各種來源，如與財務合作伙伴的合資企業、債務融資或公司發行普通股。
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Tejon牧場的百年紀念
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百年發展項目是一個綜合用途的總體規劃社區發展項目，佔地12,323英畝，位於洛杉磯縣境內。百年有資格獲得19333套住房，其中包括近3500套保障性住房，以及1010萬平方英尺的商業開發面積。百年將包括商業區、學校、零售和娛樂中心、醫療設施和其他商業辦公和輕工業企業，建成後將創造大量就業機會。該項目由百年創建者有限責任公司開發，這是一家合併的合資企業，截至2022年12月31日，我們擁有93.27%的所有權權益。百年城被設想為一個生態友好型社區，將實現就業和住房之間的平衡。
2018年，洛杉磯縣監事會採取行動，以4比1的投票結果批准了百年紀念具體計劃和30年發展協議。2019年，洛杉磯縣監事會確認了他們對百年紀念項目的最終批准，氣候決議和CBD/加州原生植物協會(CNPS)分別向洛杉磯高等法院提起訴訟，反對百年紀念項目。2021年，法院發佈裁決，駁回了CBD/CNPS提出的授權令狀申請，批准了氣候決議提交的授權令狀請求。2021年11月30日，本公司與百年公司與氣候解決方案簽訂和解協議。該公司目前正在等待法院對未決索賠的結果作出裁決。見合併財務報表附註14(承付款和或有事項)以作進一步討論。
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Tejon牧場的葡萄藤
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Grapevine是一個綜合用途的總體規劃社區，佔地8,010英畝，位於聖華金谷底的克恩縣，毗鄰TRCC。Grapevine有權擁有1.2萬套住房，510萬平方英尺的商業開發用地，以及超過3367英畝的開放空間和公園。4,643英畝土地將被指定為混合用途發展，包括住房、零售、商業和工業設施。見合併財務報表附註14(承付款和或有事項)以作進一步討論。
緊鄰葡萄園東北方向的是葡萄園北部，這是一個7655英畝的開發區，目前用於農業用途。北葡萄園在《泰洪牧場保護和土地使用協議》中被確定為開發區，為未來的發展提供了一個重要的機會。北方葡萄園可能以類似Tejon牧場的葡萄園的混合用途社區開發為特色，或根據當時的市場條件進行適當的其他開發用途。
百年紀念和葡萄園社區的最大競爭將來自聖克拉裏塔山谷、蘭開斯特、棕櫚谷和貝克斯菲爾德的開發。這些地區的開發項目將提供與我們開發項目類似的住房產品。該行業競爭的主要因素是產品細分、產品定價、提供的便利設施和地理位置。我們將嘗試通過獨特的環境、土地規劃和不同的產品供應來區分我們的開發項目。MV將大體上爭奪消費者將分配給娛樂和住宅的可自由支配的美元。
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以下為該公司截至2022年12月31日的住宅物業發展摘要：
社區：山村小道消息百年誕辰度假村
位置：克恩縣克恩縣洛杉磯縣住宅
項目狀態1:
有資格有資格有資格總計
應享權利面積(英畝)：26,4178,01012,32346,750
住房單位：3,45012,00019,33334,783
商業發展(平方英尺)2:
160,0005,100,00010,100,00015,360,000
空地(英畝)：21,3353,3675,62430,326
迄今為止的成本3:
$153,156$39,273$115,221$307,650
(1)預計在開工後25年或更長時間內竣工。到目前為止，建設還沒有開始。
(2)MV還批准了多達750個住宿單位和35萬平方英尺的設施，以支持兩個18洞高爾夫球場。
(3)目前很難準確地預測估計的項目總成本，這是因為最終確定了權利和繪圖程序，以及開發項目的最終工程，以及選定的資本供資結構。以千為單位的美元。
礦產資源
我們的礦產資源部門包括石油和天然氣特許權使用費、巖石和聚合特許權使用費、出租給加州國家水泥公司或國家水泥公司的水泥作業特許權使用費，以及水資產和水基礎設施的管理。我們繼續尋找機會，通過擴大租賃和鼓勵新的勘探來增加我們的礦產資源收入。我們對水資產的管理包括對近期最高和最佳使用情況的評估，其中可包括臨時售水、內部用水以及儲存水以備將來在我們的發展項目中使用。與此同時，我們還在評估出現的購買更多水資產的機會，就像我們過去所做的那樣。
特許權使用費是根據合同規定的，以生產的百分比為基礎，以現金形式收取。我們的特許權使用費收入根據石油、天然氣、巖石和集料產品的市場價格變化、現有油井和採石場產量不可避免的下降以及影響在我們土地上運營的第三方石油和天然氣勘探和生產公司的其他因素(包括開發和生產成本)而波動。
我們不知道我們地產上石油和天然氣儲量的估計。我們不做這樣的估計，我們的承租人也不向我們提供有關可用儲量的信息。
我們將部分土地出租給石油公司，用於勘探和生產石油和天然氣。我們不從事任何石油勘探或開採活動。截至2022年12月31日，承諾生產石油和天然氣租約的面積為10,332英畝，運營商在2022年間生產和銷售了約92,788桶石油和57,000立方英尺(每個立方英尺為1,000立方英尺)的幹氣。根據過去三年的平均特許權使用費，我們在2022年、2021年和2020年的石油日產量份額分別為36、29和37桶。截至2022年12月31日，租賃土地上有306口活躍油井。2022年，我們租賃的特許權使用費平均約佔石油產量的14%。
每桶石油的價格在2022年上半年上升，2022年下半年下降。石油、天然氣價格的波動是由於供求關係的相對微小變化、市場不確定性以及各種我們無法控制的額外因素，例如：國內和全球供需、國內和全球庫存水平以及政治和經濟條件的變化，包括國際爭端，如目前東歐的衝突。
我們有大約2,000英畝的土地出租給National，用於從租賃面積上發現的石灰石礦藏中生產波特蘭水泥。National在我們的物業上擁有並運營一家水泥製造廠，年生產能力超過1,000,000噸水泥。根據租約，我們收到的付款是根據水泥廠的出貨量計算的。2022年，付款增加，原因是區域建設增加導致產量增加，以及通脹壓力推動的價格上漲。這份租約的期限將於2026年到期，但National有權將租約延長至2095年。
我們還向Granite Construction和Griffith Construction出租了521英畝土地，用於開採用於道路和橋樑建設的巖石和集料產品。根據這一安排，我們獲得的特許權使用費收入是基於這些地點生產的產品的數量。花崗巖遺址已達到其經濟壽命，並將在2023年進行修復活動。 我們還與Granite Construction簽訂了一項特許權使用費安排，該安排與本公司以前擁有的土地有關，該土地於2021年開始運營，現在正在支付特許權使用費，這將超過從舊花崗巖工地收到的付款。
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每年的水銷售機會受到降雨和降雪量以及加利福尼亞州水項目(SWP)撥款的影響。目前的SWP撥款為合同金額的35%，預計撥款將會增加。在更高的SWP分配下，我們預計2023年的用水量將會減少。
2015年，我們與PEF簽訂了一項售水協議，PEF是我們目前的發電廠租賃人。到2030年7月，PEF每年可以從我們這裏購買最多3500英畝英尺的水，並有權延長期限。PEF沒有義務在任何一年向我們購買水，但需要向我們支付相當於最高年度付款30%的年度期權付款。根據協議，水價在租賃協議期限內每年增加3%。該公司出售這些水的承諾可以通過現有的水源來實現。
農業經營
在聖華金河谷，我們種植永久性農作物，種植面積包括：釀酒葡萄--1036個(849個正在生產，187個正在開發中)；杏仁--2235個(1487個正在生產，748個在開發中)；開心果--932個(全部在生產中)。我們在羚羊谷626英畝的土地上管理着紫花苜蓿和牧草的種植，我們定期租賃530英畝的土地用於種植蔬菜，這些蔬菜也可以用於發展杏仁等永久性作物。
堅果和葡萄作物的定價對每年世界作物的大小和對這些作物的需求特別敏感。美國杏仁行業預計2022年產量約為26億英鎊，而前一年為29億英鎊。高產量水平，再加上供應鏈問題導致2021作物年度的庫存水平高於正常水平，已將價格推低至較低水平。我們預計，在行業庫存水平降低之前，價格將保持在低位，而這可能要到2023年之後才會發生。隨着2023年1月杏仁發貨量增加到冰凍前的水平，我們已經開始看到一些改善。2022年作物年度的開心果預計約為10億磅，而前一年為12億磅。到目前為止，該公司2022年杏仁和釀酒葡萄作物的產量與上年相當，而開心果產量有所下降。中國和印度是杏仁和開心果的主要客户，來自這兩個國家的關税可能會降低美國產品的競爭力，促使客户轉向另一個生產國。
該公司和整個行業在吸引和留住農場工人方面繼續面臨挑戰。該公司無法確定這些勞動力短缺的預期持續時間。
內部和通過勞務承包商的勞動力成本繼續增加，該公司預計這一趨勢在可預見的未來將繼續下去。該公司在大型項目(如修剪和收穫)中根據需要使用外部勞務承包商，以此來管理我們的勞動力需求。從更廣泛的通脹角度來看，該公司正在並將繼續看到生產成本增加，最明顯的是除草劑和殺蟲劑等化學品以及燃料成本的增加。
我們葡萄的銷售通常發生在日曆年的第三季度和第四季度。我們的開心果和杏仁作物的銷售通常也發生在日曆年的第三和第四季度，但可以在每種作物收穫後一年或更長時間發生。2022年，我們將40%的葡萄作物賣給了一家酒莊，38%賣給了第二家酒莊，其餘的賣給了另外兩個客户。這些銷售合同的期限從一年到八年不等。2022年，我們的杏仁賣給了各種商業買家，最大的買家佔我們產量的34%。我們認為，由於這些商品的市場、我們可以獲得的大量買家，以及這些商品的價格不會因買家的身份或合同的大小而變化，我們不會因為失去任何或所有這些買家而受到不利影響。
天氣條件可能會影響樹木和藤本植物的休眠小時數，這是樹木和藤本植物生長不可或缺的部分。我們要到2023年初夏才能知道當前天氣狀況對2023年產量的影響。
目前，國家水利部已經宣佈，2023年的預計供水量將達到全額供水量的35%。這種分配可能會根據降雨量和北加州其他潛在冬季風暴造成的積雪徑流而發生變化。目前分配的35%的SWP水足以讓我們種植莊稼。我們有更多的水資源，如地下水和地表水，以及我們所在的水域的水資源，這使我們有足夠的水來滿足我們的農業需求。現在確定2023年供水對2023年加州杏仁、開心果和釀酒葡萄產量的影響還為時過早。見項目2“財產”下關於水合同權利和供水長期前景的討論。另請參閲合併財務報表附註6.(長期水資產)，瞭解有關我們的水資產的更多信息。
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牧場運營
我們的牧場運營部門包括遊戲管理收入和輔助土地使用，如放牧租賃和拍攝。在遊戲管理方面，我們運營着我們的High Desert Hunt Club，這是一家頂級的山地鳥類狩獵俱樂部。高沙漠狩獵俱樂部提供超過6400英畝的土地和35個狩獵場，每個狩獵場提供不同的地形和挑戰。狩獵季節從10月中旬持續到3月。我們還出售個人狩獵套餐和季節性狩獵會員資格。
截至2022年12月31日，約有256,000英畝土地用於兩個牧場租賃，佔牧場運營總收入的29%。
遊戲管理提供各種有嚮導的大型動物狩獵，包括獎盃落基山脈麋鹿、鹿、土耳其和野豬。我們為春季和秋季狩獵季節提供有導遊的狩獵和會員資格。截至2022年12月31日，遊戲管理佔牧場運營總收入的42%。
此外，牧場運營部門管理幷包括所有270,000英畝土地的維護、維護和安全費用。
一般環境法規
我們的運營受到聯邦、州和地方環境法律法規的約束，包括與水、空氣、固體廢物和危險物質相關的法律。儘管我們相信我們在實質上遵守了這些要求，但不能保證我們不會因我們的運營而招致成本、罰款和責任，包括與財產或自然資源損害索賠有關的費用、罰款和責任。相鄰土地所有者或其他第三方提出的索賠也可能產生環境責任。我們還期待氣候變化和温室氣體領域的立法和監管繼續發展。截至目前，尚不清楚任何此類事態發展將如何影響我們的業務。頒佈新的環境法律或條例，或改變現有的法律或條例，或對這些法律或條例的解釋，可能需要在未來支出。從歷史上看，我們沒有重大的環境責任。
環境可持續性
環境管理，或可持續發展，是Tejon Ranch Co.的核心價值觀之一，以及高質量和有遠見的創新和發展。這種對可持續發展的承諾在整個公司及其運營中以許多方式體現出來。
氣候變化
該公司維持旨在減少其碳足跡和主動隔離或捕獲和儲存碳的政策。
•自2008年以來，該公司自願保護了240,000英畝被樹木和其他植被覆蓋的土地。杜德克環境服務公司最近為該公司進行的一項分析確定，該種植面積有效地封存了330萬噸碳。這相當於250萬輛乘用車一年產生的碳排放量，約佔加州2022年乘用車車隊的5%。
•在TRCC內部，太陽能的使用量很大。例如，該公司在Tejon的奧特萊斯安裝了太陽能覆蓋的停車結構。該建築佔地1.85英畝，預計將抵消該中心83%的共享空間電力需求，每年生產107.6萬千瓦時的清潔能源。此外，位於TRCC的宜家配送中心配備了1.8兆瓦的光伏太陽能電池板，覆蓋了37萬平方英尺的倉庫屋頂。該系統處理宜家配送中心的電力需求，並向電網提供電力。
•該公司正在與發電公司卡爾平能源合作，完成一個600英畝工業規模的太陽能田的開發。該太陽能電池板緊挨着位於Tejon牧場聖華金河谷的天然氣和蒸汽發電廠CalPine的PEF，一旦完全投入使用，預計將產生約100兆瓦的電力。
•該公司總體規劃的混合用途住宅社區的設計具有就業和住房平衡，將住房設在就業中心附近，減少通勤里程和排放。百年是一個淨零碳社區，通過結合現場和牧場內的碳減排措施以及牧場外的碳減排措施，完全減少預計的碳排放。這些措施包括通過車輛購買獎勵措施鼓勵和促進零排放電動汽車的使用，並在社區的居民區和商業區、TRCC以及南加州的弱勢社區安裝30,000個電動汽車充電器。在百年紀念大會上，至少50%的能源供應將用於
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由現場可再生能源生產的天然氣和天然氣在社區中的使用將僅限於必要的商業用途，大大減少住宅和商業天然氣的排放。
•在葡萄莊園，和百年一樣，50%或更多的能源供應打算在現場由可再生能源生產，天然氣將不會安裝在家庭中，以進一步減少碳排放。
•山村的所有家庭都將在法規要求的地方配備屋頂光伏太陽能電池板和電池儲能系統。

空氣質量
•該公司已與聖華金河谷空氣污染統一控制區(SJVUAPCD)簽訂了合同，以預先減少與公司目前在TRCC-East的開發以及山村和葡萄藤未來的開發相關的空氣排放。截至2022年，SJVUAPCD已經完全抵消了TRCC-East目前的空氣排放，以及通過該項目的全面擴建預計將發生的未來排放。對於山村，該公司已資助更換過時的農業發動機，以在開發的初始階段提供減排。
•近二十年前，該公司幫助建立並一直支持VCAN，這是一家非營利性的公共慈善機構，致力於推動可量化和自願的解決方案，解決加州聖華金山谷的空氣污染問題。聖華金山谷是美國空氣質量最差、貧困程度最高的地區之一。該公司繼續支持VCAN履行其使命，改善該地區貧困社區的公共健康和生活質量。
◦VCAN的項目向該地區的低收入居民提供850美元的霧霾修復代金券和9,500美元的首付激勵，這樣他們就可以用二手插電式或混合動力汽車取代高污染車輛。
◦在過去的五年裏，VCAN幫助超過3.5萬個家庭改善了他們的汽車排放，完成了超過2萬次霧霾修復，並提供了超過2.6萬張霧霾修復券。此外，VCAN的車輛更換計劃已經交付了2000多輛插電式電動汽車。根據維修前和維修後的排放捕獲讀數，VCAN的車輛維修和更換工作已經減少了692噸氮氧化物(也稱為NOx)，71噸一氧化碳，以及90噸氫碳排放。

節約用水
•在TRCC-East，所有用於灌溉的水都是來自水處理廠的再生水。Tejon奧特萊斯的景觀由耐旱的本地種植材料組成。
•該公司的每個總體規劃的混合用途住宅社區都將採用最先進的節水措施、再生水用於灌溉、雨水收集和耐旱景觀。
•該公司的農業業務使用高效滴灌來灌溉其果園和葡萄園。
•我們參與了我們運營的流域的蓄水和補水計劃。
顧客
我們的PEF電廠租賃在2022年佔總收入的6%，2021年佔8%，2020年佔12%。在2022年、2021年和2020年，沒有其他經常性客户佔我們收入的5%或更多。
組織
Tejon Ranch Co.是特拉華州的一家公司，成立於1987年，自1936年以來一直作為加州公司運營。
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人力資本
截至2022年12月31日，我們有78名全職員工。我們相信，我們的員工是我們最重要的資源之一，對我們的持續成功至關重要。我們非常重視吸引和留住有才華和經驗的人員來管理和支持我們的運營。為了吸引和留住頂尖人才，我們設計了薪酬和福利計劃，以提供平衡和有效的薪酬結構。我們的短期和長期激勵計劃與關鍵的業務目標保持一致，旨在激勵強勁的業績。我們的員工有資格獲得醫療、牙科和視力保險、401(K)儲蓄/退休計劃、僱主提供的人壽保險和殘疾保險，以及一系列旨在滿足個人需求的自願福利。我們採取了一項適用於我們所有員工的遵守州和聯邦法規、規則和法規的報告政策。每季度記錄和核實每個員工收到和審查的文件。我們的員工都不在集體談判協議的覆蓋範圍內。
多樣性、公平性和包容性
我們的政策旨在促進公司內部的公平、機會平等和多樣性。在吸引、培養和留住人才時，我們尋找擁有不同經驗和觀點並體現我們核心價值觀的人，以創造一個包容和多樣化的文化和工作場所，讓每個員工都能盡其所能，推動我們的集體成功。我們認為，多元化的勞動力擁有更廣泛的視角，企業需要這些視角才能在當今的經濟中保持競爭力。我們維持符合聯邦、州和地方勞動法的就業政策，並促進公平和尊重的文化。這些政策規定了我們的目標，即提供平等的就業機會，不因年齡、性別(包括身份或言論)、婚姻狀況、民事夥伴關係狀況、性取向、殘疾、膚色、國籍、種族或民族血統、宗教或信仰而受到歧視或騷擾。我們的所有員工必須遵守商業行為和道德準則，為適當的行為設定標準，所有員工還必須完成有關工作場所尊重和多樣性的必要內部培訓，以進一步提升我們的文化行為。
報告
我們透過我們的互聯網網站www.tejonranch.com、我們的Form 10-K年度報告、Form 10-Q季度報告、Form 8-K當前報告以及根據1934年證券交易法第13(A)節提交或將提交的這些報告的修正案，在我們以電子方式將這些材料提交給美國證券交易委員會或將其提供給美國證券交易委員會後，在合理可行的範圍內儘快免費提供這些報告。我們還在我們的網站上提供我們的公司治理指南、我們董事會委員會的章程(審計、薪酬、提名和公司治理以及房地產)，以及我們為董事、高級管理人員和員工制定的商業行為和道德準則。這些物品還可根據要求提供印刷版。我們打算在未來對我們的《董事、高級管理人員和員工的商業行為和道德準則》的任何修訂，或對授予高管和董事的此類規定的豁免，在修訂或豁免之日後的四個工作日內在網站上披露。我們向美國證券交易委員會或美國證券交易委員會提交的任何文件，都可以在美國證券交易委員會的網站上免費查閲：http://www.sec.gov.
關於我們的執行官員的信息
下表顯示了我們每個執行幹事和截至2023年3月8日擔任的職位、任職時間和執行幹事的年齡。
名字辦公室持有日期為年齡
格雷戈裏·S·比利總裁和董事首席執行官201362
艾倫·E·利達常務副總裁總裁兼首席運營官/首席財務官202265
休·麥克馬洪房地產部常務副總裁總裁201456
羅伯特·D·貝拉斯克斯首席會計官高級副總裁202256
馬克·W·哈代高級副總裁&總法律顧問
202153
下面描述了我們目前和以前的職位，以及商業經驗。
Bielli先生自2013年9月起受僱於本公司。2013年12月17日，比耶利先生加入本公司，任總裁兼首席運營官，總裁兼首席執行官。在加入本公司之前，Bielli先生是紐蘭社區西部地區的總裁，這是一家多元化的房地產公司，負責監督紐蘭在該地區房地產項目的所有運營方面的管理。2006年至2013年8月，比利在紐蘭社區公司工作。
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李達先生自1990年以來一直受聘於我們，最初擔任總裁副財務兼財務主管。他於1995年當選為助理祕書，並於1999年當選為首席財務官。李達於2008年晉升為高級副總裁，2012年晉升為常務副總裁總裁。李達的頭銜隨後在2013年更名為執行副總裁總裁兼首席財務官，以更準確地描述他辦公室的職責。2019年，他被任命為首席運營官，並辭去公司首席財務官一職。2022年，被授予常務副總裁、首席運營官/首席財務官稱號。
麥克馬洪先生於2001年11月加入公司，擔任財務分析部門的董事。2008年，麥克馬洪先生出任工商發展部副總裁，2014年12月，晉升為工商發展部高級副總裁，當選為本公司高管。2015年，他被提拔為常務副總裁。隨後，麥克馬洪的頭銜改為房地產執行副總裁總裁。
貝拉斯克斯先生於2014年加入本公司，擔任財務副總裁總裁。貝拉斯克斯的頭銜隨後在2015年更名為副財務兼首席會計官總裁，以更準確地描述他辦公室的職責。在加入本公司之前，貝拉斯克斯先生曾在安永會計師事務所的審計和擔保業務部門擔任董事高管。貝拉斯克斯從1999年到2014年在安永工作。貝拉斯克斯擁有加州州立大學洛杉磯分校的工商管理學士學位。貝拉斯克斯先生是加利福尼亞州的註冊公共會計師。2018年1月1日，他晉升為高級副總裁，財務兼首席會計官。2019年1月1日，他被任命為首席財務官。2022年，他被授予首席會計官的頭銜
哈代是高級副總裁兼總法律顧問，於2021年5月加入該公司。從2001年到2020年，哈迪先生擔任助理總法律顧問，然後擔任A.G.斯潘諾斯公司的總法律顧問/助理祕書，該公司是一家多户住宅和總體規劃社區的建築商。他在公司法、房地產、土地使用和環境問題方面擁有豐富的經驗。在A.G.斯潘諾斯公司，Hardy先生為董事會、執行成員及其運營經理提供行政領導和管理，涉及完全多元化的公司集團的法律事務，其中包括全國性多户住宅住宅建築商、綜合用途總體規劃開發商、A級寫字樓建築羣、葡萄園、果園、高爾夫球場和碼頭的所有者/運營商斯潘諾斯公司，以及洛杉磯充電寶國家橄欖球隊。從2020年6月到2021年5月，哈迪在Am Law 200律師事務所Buchalter的加利福尼亞州歐文辦事處擔任律師一職，主要從事商業房地產和建築法律業務。Hardy先生在加州大學戴維斯分校獲得學士學位，在太平洋大學麥克喬治法學院獲得法學博士學位，在華盛頓大學法學院獲得税務法律碩士學位。
第1A項。風險因素
下面描述的風險和不確定性並不是該公司面臨的唯一風險和不確定性。如果發生以下任何風險，我們的業務、財務狀況、經營結果或未來前景都可能受到重大不利影響。我們的戰略側重於更積極地開發我們的土地，涉及重大風險，可能導致運營虧損。我們在公開申報文件中描述的風險並不是我們面臨的唯一風險。我們目前不知道或我們目前認為不重要的其他風險和不確定因素也可能對我們的業務、財務狀況和經營結果產生重大不利影響。
戰略風險

戰略風險涉及公司未來的業務計劃和戰略，包括與我們經營所處的宏觀和微觀環境相關的風險，包括對我們產品和服務的需求、我們房地產開發投資的成功、技術和公共政策。
在我們開展業務的市場以及我們未來住房和商業產品的潛在購買者所在的市場，經濟狀況的不利變化可能會減少對我們產品的需求，從而可能對我們的業務、運營結果和財務狀況產生不利影響。在我們開展業務的市場和我們房地產產品的潛在買家居住的市場，經濟狀況的不利變化已經並可能在未來對我們的業務產生負面影響。就業水平、就業增長、消費者信心、利率和人口增長的不利變化，或供銷售或租賃的產品供應過剩，可能會減少需求，壓低價格，並導致買家取消購買協議。這反過來可能對我們的運營結果和財務狀況產生不利影響。
更高的利率和缺乏可用的融資可能會對房地產業產生重大影響.較高的利率通常會使購房者更難獲得融資資格，從而影響房地產行業，這可能會導致對住宅、商業或工業用地的需求減少。更高的利率也可能導致建築貸款市場收緊，影響我們項目中的工業建築的發展。 需求的任何減少
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將對我們擬議的發展產生負面影響。缺乏可用於購買房地產的信貸也可能對需求產生負面影響。預計經濟或消費者信心的任何下滑也會導致住房需求減少和工業發展放緩，這將對我們正在開發的土地需求產生負面影響。
我們受到各種土地使用法規的約束，我們的開發需要政府的批准和許可，但可能會被拒絕。.在規劃和開發我們的土地時，我們受制於關於分區、基礎設施設計、土地細分和建設的各種地方、州和聯邦法規、法令、規則和條例。我們所有的新發展項目都需要修改現有的總圖則和分區指定，因此我們的權利申請可能會被拒絕。此外，最終獲得批准的分區可能包括密度條款，這些條款將限制在特定區域的邊界內可以建造的住宅和其他結構的數量，這可能會對特定項目的財務回報產生不利影響。許多州、市和縣(包括鄰近的文圖拉縣)過去都批准了各種“慢增長”或“城市限制線”措施。如果這種情況發生在管理公司土地使用的司法管轄區，我們未來的房地產開發活動可能會受到重大不利影響。
第三方訴訟可能會增加我們開發工作的時間和成本.我們必須遵循的土地使用審批程序，才能最終開發我們的項目，這一過程變得越來越複雜。此外，管理審批過程的法規、法規和條例為第三方提供了對擬議的計劃和批准提出質疑的機會。因此，第三方對已規劃的房地產開發提出挑戰的前景為房地產開發規劃和權利提供了額外的不確定性。以訴訟形式提出的第三方質疑可能導致發展權被剝奪，或者其性質將對獲得必要批准所需的時間長短和費用產生不利影響。此外，任何訴訟產生的不利決定都會增加項目獲得最終批准的成本和時間，並可能對項目的設計、範圍、計劃和盈利產生不利影響。
我們受到環境法規和環保團體的反對，這可能會導致延誤，增加我們的開發努力的成本，或者完全阻止這種開發.適用於特定地點的環境法可能會因地點的位置和條件、地點現在和以前的用途以及濕地和瀕危物種等敏感元素的存在或不存在而有很大不同。聯邦和州環境法還管理我們項目的建設和運營，並要求遵守各種環境法規，包括分析我們項目的環境影響，評估我們在項目碳足跡和温室氣體排放方面的減少。環境法和環境條件可能會導致延誤，導致我們在合規、緩解和處理土地使用申請方面產生額外成本，或者阻止特定地區的開發。此外，在加利福尼亞州，第三方有能力提起訴訟，挑戰項目的批准，這是他們通常通過指控項目對環境影響的披露和緩解不足而採取的做法。某些反對開發的團體已明確表示，他們打算強烈反對我們的項目，因此預計會有訴訟挑戰他們的批准。目前，百年紀念授權批准已通過針對公司和洛杉磯縣的訴訟而遭到反對。在Grapevine，反對者在公開評論中最常提到的問題包括聖華金河谷空氣盆地糟糕的空氣質量，項目對加州禿鷹和其他令人擔憂的物種的潛在影響，我們的土地作為野生動物活動走廊的潛力，我們的項目對洛杉磯縣交通和空氣質量的潛在影響，温室氣體排放，水的可獲得性，以及對擬議中的農村地區開發項目的批評，稱其“雜亂無章”。此外, 加州有一個具體的法律和監管計劃，旨在減少該州的温室氣體排放，制定聯邦立法以解決氣候變化問題的努力可能需要在未來進一步減少我們項目的碳足跡。
在收到最終許可、訴訟完成和最終地圖之前，我們將擁有有限的房地產庫存.我們目前和計劃中的四個房地產項目，TRCC、百年、MV和葡萄，每個項目都涉及到獲得各種政府機構許可、解決訴訟和從當地司法管轄區收到最終地圖。如果延遲落實這些項目，可能會導致與這些發展項目相關的額外成本，並可能失去向開發商和土地使用者出售地塊的機會。
對於客户和居民，我們正在與其他幾個開發項目競爭.在我們的房地產活動中，我們與北加州、中加州和南加州的其他工業用地直接爭奪客户。我們還在與其他使用5號州際公路和99號國道的駭維金屬加工交匯處爭奪商業租賃機會。一旦獲得所有必要的許可和批准，百年和葡萄最終將與該地區的其他住宅選擇展開競爭，例如聖克拉裏塔山谷、蘭開斯特、棕櫚谷和貝克斯菲爾德的開發項目。MV將爭奪消費者可自由支配的資金，這些資金將分配給娛樂和第二套住房，因此其競爭將包括更大範圍和範圍的項目。激烈的競爭可能會減少我們的銷售額，損害我們的經營業績。
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税收或政府收費的增加可能會增加我們的成本，而税法的不利變化可能會減少我們未來住宅社區對住房的需求。房地產税和其他地方政府收費的增加，如向開發商徵收的學校、空地和道路改善費用，可能會增加我們的成本，並對我們的運營產生不利影響。此外，對所得税法的任何修改都會減少或取消對房主的税收減免或激勵措施，比如限制房地產税或住房抵押貸款利息的扣除，這可能會使人們更難負擔得起住房，或者以其他方式減少對住房的需求，這反過來可能會減少未來的銷售。
我們的可開發土地完全集中在加利福尼亞州.我們所有的可開發土地都在加州，我們的業務對加州的經濟狀況特別敏感。加州或我們所在地區經濟氣候的任何不利變化，以及加州或我們土地所在縣的政治或監管氣候的任何不利變化，都可能對我們的房地產開發活動產生不利影響。最終，我們出售或出租地塊的能力可能會因為疲軟的經濟狀況或限制性法規而下降。
我們過去有過，將來可能會遇到其他風險，這些風險可能會影響我們開發土地的能力。.我們在過去和將來在發展我們的土地時，可能會遇到其他困難，包括：
•難以為未來的發展獲得足夠的水資源；
•自然風險，如地質和土壤問題、地震、火災、暴雨和洪水以及大風；
•合格的行業人才短缺；
•依賴當地承包商，而這些承包商可能資金不足；
•材料短缺；以及
•材料成本的增加。
房地產市場的長期低迷或抵押貸款和商業房地產融資業的不穩定，都可能對我們的房地產業務產生不利影響。我們的住宅項目，百年、MV和葡萄，目前正處於訴訟階段、許可階段，或完全有權並等待開發開始。如果在這些項目進入開發和營銷階段時，房地產市場低迷或抵押貸款和商業房地產融資行業存在不穩定，我們的度假村/住宅業務可能會受到不利影響。由於喪失抵押品贖回權或預期房價通縮而導致的房屋供應過剩，也可能對我們在庫存可用時出售庫存的能力產生負面影響。如果潛在的商業/工業客户無法獲得足夠的資金來擴展其業務，可能會導致我們的工業發展中的租賃收入和土地銷售減少。
操作風險
經營風險是指影響本公司業務運作的外部市場因素所產生的風險。它包括天氣和其他自然條件；監管要求；信息管理和數據保護及安全，包括網絡安全；供應鏈和業務中斷；以及其他風險，包括人力資源和聲譽。
我們所處的行業是週期性的，受到整體和地方經濟狀況變化的影響。.房地產開發行業是週期性的，受一般和當地經濟狀況變化的影響很大，包括：
•就業水平
•提供資金的情況
•利率
•消費者信心
•對已開發產品的需求，無論是住宅還是工業
•類似產品的供應，無論是住宅還是工業
一個項目的開發過程開始了，在房地產項目上市之前很久就投入了資金和其他資源，這可能發生在房地產市場低迷的時候。在像我們這樣的農村地區，也可能沒有項目的市場按計劃發展。
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客户租户無力支付我們的租金對我們的業務造成了不利影響。我們的商業收入主要來自租金支付和租賃下運營費用的報銷。如果我們的客户租户未能根據租約支付租金，我們的財務狀況和現金流可能會受到不利影響。
我們無法在租約到期時以優惠條件續簽租約或重新租賃空間，這可能會嚴重影響我們的業務。我們的部分收入來自支付租金和償還租賃下的運營費用。如果客户租户經歷了業務低迷或其他類型的財務困境，它可能無法根據租約及時付款。此外，如果我們的客户租户提前終止或決定不續簽租約，我們可能無法重新租賃空間。即使客户租户決定續訂或租賃空間，續訂或新租賃的條款，包括任何租户改善、特許權和租賃佣金的成本，對我們可能不如當前的租賃條款有利。因此，我們可能會從受影響的物業中產生比預期更少的現金流，這可能會對我們的業務產生負面影響。我們可能需要轉移其他物業產生的現金流，以償還我們的償債款項，或支付與擁有受影響物業有關的其他費用。
我們可能會遇到運營成本增加的情況，這可能會降低盈利能力，以至於我們無法將這些成本轉嫁給客户租户。我們酒店的運營費用增加，包括保險、物業税、水電費、行政成本以及與我們酒店的安全、環境美化以及維修和維護相關的其他成本。我們不能確定我們的客户租户是否能夠承擔我們通過租賃轉嫁的全部成本，如房地產税、保險、水電費、公用面積和其他費用，或者這些增加的成本不會導致他們或其他潛在客户租户到其他地方尋找空間。如果運營費用增加，我們經營的市場中其他可比空間的可用性可能會阻礙或限制我們提高租金的能力，如果運營費用增加而收入沒有相應增加，我們的盈利能力可能會下降。
我們不時會遇到勞動力和用品的短缺或成本增加，或其他我們無法控制的情況，導致我們的工業發展延遲或成本增加，這可能會對我們的經營業績產生不利影響。我們發展當前工業發展的能力在過去和未來可能會受到我們無法控制的情況的不利影響，這些情況包括：停工、勞資糾紛和合格行業人員短缺；與工會組織活動有關的法律變化；以及短缺、供應延遲或建築材料價格波動(包括由於通貨膨脹)。上述情況中的任何一種，都可能導致本港工業發展範圍內的基建和樓宇發展工程延遲動工或竣工，或增加其成本。如果發生上述任何一種情況，我們的經營業績可能會受到損害。
我們依賴關鍵人員，失去一名或多名關鍵人員可能會對我們的前景產生實質性的不利影響.我們未來的成功在很大程度上取決於我們高級管理層的努力。關鍵人員的流失可能會對我們的經營業績、財務狀況或我們進行土地開發的能力產生實質性的不利影響。我們的成功在一定程度上還取決於我們能否吸引和留住更多合格的管理人員。
石油和天然氣價格的波動可能會對我們的現金流和運營結果產生不利影響。我們的現金流和運營結果在一定程度上依賴於石油和天然氣價格，這兩個價格波動很大。石油和天然氣價格也會影響我們從礦產租賃中獲得的金額。此外，石油和天然氣價格取決於我們無法控制的因素，如：國內外石油和天然氣供需的變化；天氣；其他產油國的政治狀況，包括這些地區發生叛亂或戰爭的可能性；外國出口產品的價格；國內和國際鑽探活動；替代燃料來源的價格和可獲得性；美元相對於其他主要貨幣的價值；商品市場交易的水平和影響；以及全球節能措施和政府監管的影響。石油和天然氣價格大幅或持續下跌可能會對我們的業務、流動性、財務狀況和運營結果產生負面影響。未來天然氣或原油價格的大幅或持續下跌可能會對我們未來的業務、流動性、財務狀況和運營結果產生不利影響。
我們的儲量和產量將從目前的水平下降。隨着儲量的開採，石油和天然氣資產的開採率通常會下降。產量或儲量的任何下降都可能對我們未來的現金流、流動資金和經營業績產生重大不利影響。
供水和水的可獲得性仍然是加州內部的一個長期問題。水資源輸送的任何限制，我們移動水資源的能力的限制，以及在乾旱期間缺乏可用的可靠替代方案，都可能對果園和葡萄園造成永久性損害，並可能影響未來的發展機會。
我們未來與水資源相關的收入和盈利能力將主要取決於我們獲得和出售水資源資產的能力。鑑於我們的水資源目前是我們整體業務的一部分，我們的長期盈利能力將受到各種因素的影響，包括水資源收購的可獲得性和時機、監管
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與此類收購、運輸安排和不斷變化的技術相關的批准和許可。我們還可能遇到無法預見的技術或其他困難，這可能導致我們的水資源成本增加。此外，我們的盈利能力受到市場水價變化的顯著影響。由於需求受氣候、經濟、人口和技術因素以及住宅、商業、金融和工業房地產市場的相對強勢的影響，未來的水銷售和價格可能會大幅波動。上述因素不在我們的控制範圍之內。
自然和人為災難、公共衞生危機、政治不穩定以及其他潛在的災難性事件可能會對我們的業務和經營業績產生不利影響，並可能導致我們的資產價值縮水。自然和人為災難、公共衞生危機、政治不穩定以及包括恐怖襲擊在內的其他潛在災難性事件，特別是那些可能導致全球經濟活動下降的事件，可能會對我們的業務、我們的運營業績和我們普通股的市場價格產生實質性的不利影響。世界上任何地方發生的災難性事件可能會導致經濟活動下降，這可能會減少對我們財產的需求和價值。在災難性事件影響我們的客户租户的程度上，他們的業務同樣可能受到不利影響，包括他們繼續履行租賃義務的能力。全球經濟的中斷也會影響對我們產品的需求和價格，這可能會對我們未來的現金流和運營結果產生不利影響。
信息技術故障和數據安全漏洞可能會損害我們的業務。我們使用信息技術和其他計算機資源來開展重要的運營和營銷活動，並保存我們的業務記錄。這些信息技術系統依賴於全球通信提供商、網絡瀏覽器、電話系統和因特網基礎設施的其他方面，這些方面過去經歷了安全漏洞、網絡攻擊、重大系統故障和停電。我們信息技術系統安全的重大網絡漏洞可能包括竊取客户、員工或公司數據。由於安全漏洞導致的機密信息泄露也可能導致受影響的個人或業務合作伙伴或監管機構對我們提起訴訟或其他訴訟，而此類訴訟的結果可能包括處罰或罰款，可能會對我們的業務產生重大負面影響。我們還可能被要求承擔鉅額費用，以防止這些信息技術故障或安全漏洞在未來造成損害。然而，我們不能保證未來不會發生安全漏洞、網絡攻擊、數據被盜或其他重大系統故障，此類事件可能會對我們的綜合運營結果或財務狀況產生重大不利影響。
越來越多的網絡安全要求、漏洞、威脅以及更復雜和更有針對性的計算機犯罪可能會對我們的系統、網絡、產品、解決方案、服務和數據構成風險。不斷增加的全球網絡安全漏洞、威脅以及更復雜和有針對性的網絡相關攻擊對我們的安全以及我們的客户、合作伙伴、供應商和第三方服務提供商的產品、系統和網絡以及數據的機密性、可用性和完整性構成了風險。儘管我們試圖減輕這些風險，但我們仍然可能容易受到更多已知或未知威脅的影響。我們還可能訪問受隱私和安全法律、法規或客户強加控制的敏感、機密或個人數據或信息。我們保護敏感、機密或個人數據或信息的努力可能會使我們容易受到重大安全漏洞、盜竊、錯位或丟失的數據、編程錯誤、員工錯誤和/或瀆職行為的影響，這些可能會導致敏感、機密或個人數據或信息的泄露，不當使用我們的系統、軟件解決方案或網絡，未經授權訪問、使用、披露、修改或破壞信息，生產停機和運營中斷。此外，與網絡相關的攻擊可能導致其他負面後果，包括損害我們的聲譽或競爭力、補救或增加保護成本、訴訟或監管行動。此外，違反隱私或網絡安全法律(包括加州消費者隱私法)、法規或標準的行為越來越多地導致集體訴訟和其他類型的訴訟，這可能導致鉅額金錢判決或和解。因此，任何此類安全漏洞都可能對我們產生實質性的不利影響。
通貨膨脹可能會對我們的運營產生重大的不利影響。通貨膨脹會對我們的農業經營產生重大影響。農業經營最受不斷上升的成本、不可預測的收入和非常高的灌溉用水成本的影響。與我們的農田相關的高昂的固定水費將繼續對收入產生不利影響。我們收到的許多產品的價格取決於當時的市場狀況和商品價格。因此，我們很難準確預測收入，就像我們不能將普遍通脹造成的成本增加轉嫁給市場狀況和商品價格反映的程度一樣。
通貨膨脹可能會增加材料和勞動力成本以及資本成本，從而對我們的房地產運營產生不利影響，這可能會影響運營利潤率。在通脹環境下，我們可能無法以與通脹上升相同的速度提高價格，這將進一步侵蝕營業利潤率。
政府的政策和法規，特別是那些影響農業部門和相關行業的政策和法規，可能會對我們的運營和盈利能力產生不利影響。農業商品生產和貿易流動顯著
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受政府政策法規的影響。影響農業的政府政策，如税收、貿易關税、關税、補貼、對商品和商品產品的進出口限制，可影響行業的盈利能力、某些作物的種植、作物生產的地點和規模，無論是交易未加工或已加工的商品產品，以及進出口的數量和類型。此外，國際貿易爭端可能會限制或擾亂國家或地區之間的貿易，從而對貿易流動產生不利影響。未來影響我們行業的政府政策、法規或行動可能會對我們產品的供應、需求和價格產生不利影響，限制我們的業務能力，並導致我們的財務業績受到影響。
我們與環境管理和可持續發展相關的努力、目標和披露使我們面臨可能對我們的聲譽和業績產生不利影響的風險。我們在氣候變化、空氣質量和水資源保護方面對可持續發展的承諾反映了我們目前的計劃和願望，並不能保證我們能夠實現我們的目標。我們未能或被認為未能及時或根本無法實現這些目標和目標，可能會對我們的聲譽、股價、運營、財務業績和增長產生不利影響，並使我們面臨投資界和執法部門更嚴格的審查。
金融風險
財務風險涉及我們履行財務義務和減少對廣泛市場風險的敞口的能力，包括利率和大宗商品價格的波動；信用風險；以及流動性風險，包括與我們的信用評級、我們的可獲得性和資金成本相關的風險。信用風險是指客户或交易對手未能履行其合同義務而產生的財務損失的風險。我們的工業業務，以及我們的投資和租賃活動以及衍生金融工具活動，都面臨信貸風險。流動性風險是指當合同或或有財務義務(無論是在表內或表外)出現時，可能無法履行的潛在能力，並可能影響機構的財務狀況或整體安全和穩健。
信貸市場的緊縮或資本市場狀況的其他不利變化可能會限制我們獲得資本的能力，並增加我們的資本成本。在過去的經濟低迷時期，我們主要依靠正的運營現金流、現金和投資以及股票發行來滿足當前的營運資金需求、權益投資和我們開發項目的投資。經濟的任何放緩都可能對我們進入信貸市場的機會產生負面影響，並可能限制我們未來的流動性來源，並可能增加我們的資金成本。
我們定期評估我們預計的資本需求，以資助我們業務的未來增長，償還我們的債務義務，並支持我們的其他一般公司和運營需求，並定期評估我們籌集額外資本的機會。如果市場條件允許，我們可能會通過公開資本市場發行新的股本證券、成立新的合資企業或獲得額外的銀行融資，以滿足我們預計的資本需求或提供額外的流動資金。經濟或資本市場狀況的不利變化可能會對我們的業務、流動性和財務業績產生負面影響。
我們的商業模式非常依賴與戰略合作伙伴的交易。我們可能無法成功(1)吸引理想的戰略合作伙伴；(2)完成與戰略合作伙伴的協議；和/或(3)管理未來與戰略合作伙伴的關係，其中任何一項都可能對我們的業務產生不利影響。我們的發展和價值創造戰略的一個關鍵是利用合資企業和戰略關係。這些合資夥伴帶來了發展經驗、行業專業知識、財務資源、融資能力、品牌認知度和信譽或其他競爭性資產。
任何合資企業的一個複雜因素是，戰略合作伙伴的經濟或商業利益或目標可能與我們的不一致，或受到與我們業務相關的因素的影響。這些相互競爭的利益導致了成功管理戰略夥伴之間的關係和溝通以及監測夥伴關係計劃執行情況的困難挑戰。如果戰略合作伙伴的市場聲譽或財務狀況惡化，我們還可能遭受不利的業務後果。如果我們不能成功執行與戰略合作伙伴的交易，我們的業務可能會受到不利影響。
無法遵守長期債務契約、限制或限制可能會對我們的財務狀況產生不利影響。我們能否履行我們的償債和其他義務，以及我們信貸安排下的金融契約，在一定程度上將取決於我們未來的財務表現。我們未來的業績受到本報告中描述的風險和不確定性的影響。我們的收入和收益隨我們服務的市場的一般經濟活動水平以及與我們的農業和礦產資源活動有關的商品價格水平而變化。影響我們產生現金能力的因素也會影響我們通過增加債務、出售股權、為現有債務再融資或出售資產來為這些目的籌集額外資金的能力。
我們的信貸安排包含金融契約，要求每個季度末總負債與有形淨值之比不得超過0.75至1.0，償債比率不得低於1.25至1.00。不遵守規定
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有了這些要求，貸款銀行可以終止我們循環信貸安排下的資金可用，和/或導致任何未償還借款在到期前到期和支付。
市場風險
市場風險與市場的運作有關。影響市場功能的因素很多：投資者的預期、其他市場的衝擊，以及任何限制市場有效運作的因素。市場風險會影響我們普通股的價格。
我們的普通股只有一個有限的市場，這可能會導致價格波動.我們普通股有限的交易市場可能會導致我們普通股市值的波動被誇大，導致價格波動超過我們普通股交易市場更活躍的情況。
我們普通股的集中所有權帶來了我們股價突然變化的風險.截至2023年3月8日，我們的執行管理團隊的董事和成員實益擁有或控制了我們約22.0%的普通股。由於我們普通股的集中所有權，購買我們普通股的投資者可能會面臨一定的風險。我們的任何大股東出售該股東所持股份的很大一部分可能會對我們普通股的市場價格產生重大不利影響。此外，登記和出售我們普通股的任何大量額外股份將立即增加我們普通股的公眾流通股，任何這種增加都可能導致我們普通股的市場價格下降或大幅波動。
項目1B。未解決的員工意見
沒有。
項目2.財產
土地
我們佔地約27萬英畝，包括聖華金河谷的部分地區、特哈查皮山脈的部分地區和羚羊山谷西端的部分地區。我們的五個報告部門中的每一個都使用了這塊土地的不同部分。許多重要的交通和公用事業設施橫跨我們的土地，包括5號州際公路、加州58號、138號和223號高速公路、加州渡槽(從加州北部輸送水)，以及各種電力、石油、天然氣和通信系統的傳輸線路。我們的公司辦公室位於我們的物業內。
我們約有247,000英畝的土地位於加利福尼亞州克恩縣。克恩縣的總體規劃，或稱“總體規劃”，考慮了繼續進行商業、資源利用、農業、牧業和其他農業用途，以及某些新的開發和用途，包括住宅和娛樂設施。總綱圖旨在為土地用途和發展提供指引，但會因應不斷轉變的情況和需要而作出修訂。我們在克恩縣有三個主要的總體規劃房地產項目：MV、TRCC和葡萄藤。
我們其餘的土地，大約23,000英畝，在洛杉磯縣。從5號州際公路可以通過駭維金屬加工138到達該地區。洛杉磯縣已經通過了總體規劃政策，考慮未來對這塊土地的部分地區進行住宅開發，但要進一步評估環境和基礎設施的限制。2019年，洛杉磯縣監事會確認了他們對百年紀念的最終批准，現在19,333個住宅單元完全有資格。見項目1，“業務--房地產開發概覽”。
我們的部分土地由山區組成，其中大部分目前沒有鋪設的道路或公用設施或供水線路。我們在2008年6月與五個主要環境組織簽訂了保護協議，其中大部分財產都包含在保護協議中。隨着我們在開發期間獲得權利批准，我們將對這片土地的145,000英畝土地實施保護地役權，這將阻止未來對該土地的開發。這片土地包括我們酒店的許多環境最敏感的區域，是許多植物和野生動物物種的家園，它們的環境將保持不受幹擾。
在我們目前未開發的土地上進行任何重大開發，都將涉及道路、公用事業和其他昂貴的基礎設施的建設，而且必須以適應多種環境問題的方式進行，包括瀕危物種、濕地問題和温室氣體排放。考慮到這些環境問題，可能會限制部分土地的開發，或者導致開發範圍的重大延誤或某些變化，以便獲得政府批准。
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水務運營
我們現有的與惠勒嶺-馬里科帕儲水區(WRMWSD)簽訂的長期供水合同，規定了水利工程向我們在聖華金河谷的農業和市政/工業運營輸送用水的權利。這些合同的條款將延長到2035年。根據合同，我們有權每年獲得5496英畝土地的水，或15547英畝英尺的水，這對我們目前的農業作業來説是足夠的。假定在本合同期結束時，所有供水合同的年用水量將大致相同。
除了WRMWSD合同的用水權利外，我們還從SWP獲得了額外的水權利，足以為克恩縣未來的大量住宅和/或商業開發提供服務。TCWD是為我們在該地區的土地提供服務的當地水區，也是我們在TRCC出售的土地，根據SWP分配，有5749英畝英尺的SWP權利(也稱為A表金額)。此外，TCWD在克恩縣的水岸中儲存了52,554英畝英尺的水。這兩項權利和銀行水都是TCWD與本公司之間的長期供水合同的標的，該合同將延長至2035年。TCWD是TRCC的供水供應商，也將是MV中任何重要的混合用途開發項目的主要供水供應商。TCWD也將是為葡萄藤和百年紀念項目提供服務的水區。
我們在克恩縣南部的土地上有一個150英畝的水岸，由9個池塘組成。水被泵入這些池塘，然後滲入地下含水層。自2006年以來，我們已經從羚羊谷-東科恩水利局(AVEK)儲存了50,349英畝英尺的水，這些水是從加州的渡槽中抽出的，目前保留在這個水庫中。我們預計，隨着水的可用，未來將向水庫增加更多的水。
隨着時間的推移，我們還購買了水，以備將來使用或出售。我們已在Tulare湖盆地蓄水區和Dudley-Ridge水區內根據長期水資源合同獲得了水資源分配，根據水資源分配，每年總計3,444英畝-英尺的水資源分配。這些合同將持續到2035年。2013年，本公司完成了對購水協議的收購，該協議允許並要求本公司每年通過克恩縣水務局從Nickel Family，LLC或Nickel購買6693英畝英尺的水。
與Nickel的購水協議的初始期限將持續到2044年，其中包括公司將合同再延長35年的選擇權。這份合同允許我們每年買水。2022年，水的購買成本為每英畝英尺861美元。購買成本受到基於消費者價格指數或3%的較大者的年度成本增長的影響，導致2023年的購買成本為每英畝英尺928美元。
購買的水最終將用於開發該公司的土地，用於商業/工業發展、住宅發展和農業。臨時使用可能包括每年將部分水出售給第三方用户，直到水完全用於公司內部使用為止。
在2022年期間，水資源分配是合同水平的5%，WRMWSD能夠從各種來源向我們供應水，這些水源與我們的水源相結合，提供了足夠的水來滿足我們的農業和房地產需求。在某些年份，當地山間溪流也有足夠的徑流，使我們能夠從水庫中收集一些水，並利用它來抵消一些南水北調的水。在水供應充足的年份，WRMWSD和TCWD都能夠儲存(滲入地下含水層)一些多餘的供應，以備將來使用。目前，Wheeler Ridge希望能夠利用其地下水井和水銀行資產，在SWP分配超過30%的任何一年內交付我們的全部合同用水權利。根據可用水的歷史記錄，我們不認為我們的供水存在實質性問題。然而，如果任何一年的水資源分配低於我們應得收入的30%，或者如果短缺持續數年，那麼WRMWSD可能無法100%提供我們的應得收入，我們將不得不依靠我們自己的地下水來源、山溪徑流、其他來源的水轉移和水銀行資產來滿足我們的農業和發展活動的需求。由於抽水和/或輸送成本的原因，這些水源的水可能比水源水更貴。加州水資源部(DWR)已經做出了2023年35%的初步SWP水資源分配。目前35%的SWP水分配將使我們有足夠的水來滿足明年的農業需求。
所有水利工程供水合同都要求每年支付與水利工程和每個水區的固定和可變成本相關的費用，無論是否用水或可用水。WRMWSD和TCWD合同還建立了對受益土地的留置權。
我們的部分物業也有可用的地下水，我們相信這將足以供應5號州際公路走廊的商業開發，並支持目前的農業運營。羚羊谷盆地的地下水受到限制地下水開採的水盆地的裁決。

可持續地下水管理法是一個可持續的地下水框架，於2015年1月1日生效。對於該公司參與聖華金河谷的水區，地下水
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已經制定了可持續發展計劃，並將其提交給DWR進行審查。通過這些計劃，必須證明，到2040年或2042年，流域內的地下水得到了可持續的管理，這一點必須令《水利工程》滿意。為了實現可持續性，GSP可以對地下水的使用施加限制。該公司的克恩縣農地和開發用地位於克恩次盆地、白狼次盆地和卡斯塔克湖盆地。克恩子盆地被DWR指定為高度優先、嚴重透支的盆地，其GSP被DWR要求在2020年1月之前提交給DWR。在首次向DWR提交其GSP後，DWR通知了克恩子盆地的地下水可持續發展機構其GSP中的不足之處，這些問題將在2022年7月之前得到DWR的滿意解決。GSA滿足了這一最後期限，正在等待DWR就這些GSP的充分性作出確定。白狼子流域被水利部指定為中等優先、非嚴重透支的流域，其普惠制要求在2022年1月之前提交給水利部。白狼GSA董事會通過了白狼次流域的普惠制，並將其提交給DWR，目前仍在DWR審查中。卡斯塔克盆地是一個優先級較低的盆地，因此目前預計SGMA對地下水的使用不會有任何限制。不管SGMA可能對地下水使用造成的任何限制，公司的土地狀況相對良好，因為如上所述，公司擁有各種地表水供應和銀行水庫存。
在通過薩克拉門託三角洲的水資源流動方面，存在着許多環境挑戰。Delta水泵的運行對加州供水系統至關重要，因為這些水泵是將水從北加州輸送到南加州的系統的一部分。美國魚類和野生動植物管理局(FWS)和國家海洋漁業局(NMFS)在2008年和2009年發佈的生物意見(BiOps)包含了對從三角洲抽水的限制，並在法庭上受到水務機構和環保組織的挑戰，這些挑戰大多未獲成功。自那時以來，發生了一些事態發展，影響或可能影響三角洲地區的水資源供應。
其中一項進展與1986年簽署的協調運營協議(COA)有關，該協議是DWR和開墾局簽訂的，該局在三角洲地區運營水泵，向其中央山谷項目(CVP)供水。COA管理着三角洲地區同時進行的州和聯邦抽水作業。WWR和主席團於2018年底重新談判了COA，以使COA瞭解30年來發生的各種物理和法律變化。重新談判的COA通常導致對SWP承包商的交付減少。
另一個發展是DWR計劃建造一個設施，以隧道系統的形式通過三角洲輸送水，該系統將在三角洲北端或附近引水，並通過隧道將水輸送到地下，在三角洲南端或附近輸送。該項目最初被設想為加州水務公司(California Water Fix)的雙隧道系統，但後來被撤銷，代之以擬議中的縮小規模的單隧道系統，即三角洲運輸項目(Delta Transportance Project，簡稱DCP)。2020年1月，DWR發佈了一份根據CEQA編制環境影響報告書的通知，開始了DCP的環境審查程序。環境保護部傳閲了環保局的環境影響報告草稿，公眾意見期於2022年12月16日結束。WWR正在審查收到的意見，並可能正在為DCP制定最終的EIR。水利部和南水北調承包商此前就修改南水北調長期供水合同的條款達成了一項原則協議，即AIP。如果DWR通過最終的EIR並批准DCP，這可能發生在2023年底的某個時候，DWR和SWP承包商將需要執行供水合同修正案，規定將DCP添加到SWP。DCP旨在增加三角洲地區可供輸送的水量，特別是在多雨的年份。
第三個事態發展是重新啟動關於中央河谷項目和國家水利工程長期協調運作的協商。這是DWR和該局在2016年聯合要求的一個過程，這導致了2019年根據《聯邦瀕危物種法案》(ESA)提出了新的聯邦FWS和NMFS生物意見(BiOps)。2019年的BiOps旨在根據最新的最佳現有科學，提高可用於從三角洲抽出的水的可靠性。加利福尼亞州和各種非政府組織對新的BiOps提出了法律挑戰。在2019年BiOps敲定後不久，加利福尼亞州根據CESA發放了附帶採油許可證，即ITP，與BiOps相比，CESA通常對從三角洲抽出更多限制。幾個SWP承包商和其他人以CEQA和違約等幾個理由對ITP提起訴訟。此外，主席團還重新啟動了與聯邦生物圈行動計劃擬議行動有關的進一步協商。達美航空的臨時運營計劃已經出臺，該計劃將在沒有最終BiOps的情況下管理達美航空的運營，該計劃也受到法律挑戰。預計2024年將有新的生物期權發行。
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其他活動
TRPFFA是由克恩縣和TCWD組成的聯合權力機構，為公司的克恩縣開發項目內的公共基礎設施提供資金。TRPFFA創建了兩個社區設施區，即西部CFD和東部CFD。西部CFD對該公司420英畝的土地設定了留置權，以確保支付與TRPFFA為TRCC-West出售的19,540,000美元未償債券債務相關的特別税。東CFD對該公司1,931英畝的土地設定了留置權，以確保支付與TRPFFA為TRCC-East出售的72,055,000美元未償債券債務相關的特別税。在TRCC-West，West CFD沒有獲得批准發行的額外債券債務。在TRCC-East，East CFD有TRPFFA授權的44,035,000美元的額外債券債務。出售這些債券的收益將用於償還該公司與TRCC-East相關的公共基礎設施費用。
2022年和2021年，我們分別繳納了289.9萬美元和286萬美元的與差價合約相關的特別税。隨着TRCC繼續發展，土地的新業主和新租約租户將通過三重淨租約承擔更多已評估的特別税。預計2023年我們將有2,816,000美元的特別納税，但根據每個CFD內未償還的債券數量以及其他業主和租户繳納的税款，這種情況未來可能會發生變化。目前無法確定出售或租賃的每個單獨財產的評估，因為它是根據出售時的現行税率和該財產的評估價值或其租賃給第三方時的評估價值來確定的。因此，本公司不需要在2022年12月31日確認義務。
項目3.法律程序

本公司涉及在正常業務過程中經營所產生的各種法律事務。預計所有這些事項，無論是個別的還是總體的，都不會對本公司產生重大不利影響。
關於法律程序的討論，見合併財務報表附註14(承付款和或有事項)。
項目4.礦山安全披露
不適用。
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第II部
項目5.登記人的市場’的普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券
我們的普通股在紐約證券交易所的交易代碼是TRC。
截至2023年2月28日，我們普通股的登記所有者有268人。
2022年或2021年沒有發放現金股利，目前也無意在未來發放現金股利。
有關S-K條例第201(D)項規定的股權補償計劃的信息，請參閲下文表格10-K第11項“高管補償”和第12項“某些實益所有者的擔保所有權和管理層及相關股東事項”。
年度股東業績圖表將在我們向股東提供的年度報告中單獨提供。
項目6.保留
項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析

見第一部分，“前瞻性陳述”。 對於我們關於前瞻性信息的警示聲明。

本討論和分析的依據是本表格10-K項目15(A)1中所列的合併財務報表及其附註，從F-1頁開始，應與合併財務報表及其附註一併閲讀，並加以限定。本報告還應與本表格10-K第1部分“前瞻性陳述”項下的披露一併閲讀。當本報告使用“我們”、“Tejon”、“TRC”和“公司”等詞語時，除非上下文另有要求，否則它們指的是Tejon Ranch Co.及其子公司。這裏所指的財政年度是指我們截至12月31日或截至12月31日的財政年度。
概述
我們的業務
我們是一家多元化的房地產開發和農業綜合企業，致力於負責任地利用我們的土地和資源來滿足加州人的住房、就業和生活方式需求，併為我們的股東創造價值。為配合這些目標，我們一直致力為新的工業和住宅用地發展進行土地規劃和權益分配活動，以及在我們積極發展的工業範圍內改善基礎設施。我們的主要資產是大約27萬英畝的連續土地，大部分是未開發的土地，最南邊的邊界在洛杉磯以北60英里處，最北邊的邊界在貝克斯菲爾德以東15英里處。
我們的商業模式旨在通過執行商業/工業發展、度假村/住宅用地的權利和開發以及最大化運營資產的收益來創造價值，同時保護我們的大部分土地用於保護。我們在該國最大的人口中心之一附近運營我們的業務，預計該中心在未來將繼續增長。
我們目前在五個報告部門開展業務：商業/工業房地產開發；度假村/住宅房地產開發；礦產資源；農業；以及牧場經營。
我們的商業/工業房地產部門從房地產租賃、土地和建築銷售中獲得收入。主要的商業/工業發展是TRCC。度假村/住宅房地產開發部門在內部和通過一家合資企業積極參與土地權利和開發前工作。在我們的度假村/住宅區，三個活躍的綜合用途總體規劃開發項目是MV、百年和葡萄藤。我們的礦產資源部門的收入來自石油和天然氣特許權使用費租賃、巖石和集料開採租賃、與National Cement的租賃以及水的銷售。農業部門通過銷售釀酒葡萄、杏仁和開心果獲得收入。最後，牧場經營部分包括遊戲管理收入和輔助土地用途，如牧場租賃和拍攝。
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財務亮點
2022年，普通股股東的淨收入為15 808 000美元，而2021年普通股股東的淨收入為5 348 000美元。在比較期間，商業/工業部門的利潤因出售三塊總計98.2英畝的地塊而增加了16,636,000美元。由於石油特許權使用費增加，礦產資源部門的利潤增加了1198,000美元。最後，其他收入總額增加了1,501,000美元，這是因為利息收入增加，同時收到了額外的分派，並確認了與公司以前的18-19西部合資企業相關的長期遞延收益。上述改善被所得税支出增加3,572,000美元所抵消。
2021年，普通股股東的淨收入為5,348,000美元，而2020年普通股股東的淨虧損為740,000美元。在比較期間，商業/工業部門的利潤和我們在未合併合資企業的收益中的權益份額分別增加了5,109,000美元和4,698,000美元。商業/工業部門利潤的增長歸因於兩塊地塊的銷售，總面積為55.96英畝，總收入為1003.5萬美元。股本收益的增加主要歸因於我們在我們與洛克菲勒的合資企業持有的第18和19號地塊的銷售中所佔的份額。此外，來自礦產資源部門的利潤增加了3,106,000美元，這是由於2021年冬季條件乾燥和SWP分配較低而導致年內水銷售增加的結果。上述增長被農業部門利潤下降1,840,000美元部分抵消。這一下降主要是由於供應鏈中斷導致杏仁收入下降，以及與上一年相比，開心果收入因保險收入減少而減少。
2023年，我們將繼續投資於訴訟辯護、許可證和地圖，用於我們的總體規劃綜合用途開發，以及我們活躍的商業和工業發展中的總體項目基礎設施和垂直開發。為我們的土地爭取權利是一個漫長而艱鉅的過程，可能需要幾年時間，還涉及訴訟。未來幾年，我們的淨收入將根據商品價格、我們農業部門的產量、土地出售和租賃的時機以及我們的工業開發項目中的土地和/或工業用地的租賃時間，以及我們未合併的合資企業實現的收益中的權益等因素而每年波動。
《管理層對財務狀況和運營結果的討論與分析》對我們的運營結果進行了敍述性討論。它包含了企業每個運營部門的運營結果，然後是對我們財務狀況的討論。結合綜合財務報表附註16(報告分部及相關資料)閲讀業務分類資料是有用的。
關鍵會計估計
根據美國公認會計原則或GAAP編制我們的合併財務報表，要求我們做出影響資產、負債、收入和費用的報告金額以及或有資產和負債的相關披露的估計和判斷。在以下情況下，我們認為會計估計是關鍵的：(1)會計估計要求我們對作出會計估計時高度不確定的事項做出假設，以及(2)估計可能在不同時期發生的變化，或使用我們本應合理地在本期使用的不同估計，將對我們的財務狀況或經營業績產生重大影響。我們持續評估我們的估計，包括與收入確認、長期資產減值、成本資本化、與土地銷售和租賃相關的成本分配以及股票補償相關的估計。我們根據過往經驗及各種其他被認為在當時情況下屬合理的假設作出估計，而這些假設的結果構成對資產及負債的賬面價值作出判斷的基礎，而該等資產及負債的賬面價值並非由其他來源輕易可見。在不同的假設或條件下，實際結果可能與這些估計值不同。
管理層已與我們董事會的審計委員會討論了這些關鍵會計估計的制定和選擇，審計委員會已審查了上述披露。此外，我們的財務報表中還有其他項目需要估計，但不被認為是上文定義的關鍵項目。這些項目和其他項目中使用的估計值的變化可能會對我們的財務報表產生實質性影響。另見合併財務報表附註附註1(主要會計政策摘要)，其中討論了我們從可接受的備選方案中選擇的會計政策。
我們認為，以下關鍵會計估計反映了我們在編制合併財務報表時使用的更重要的判斷和估計：
長期資產減值、房地產開發-我們對我們的房地產開發項目進行持續的減值評估。我們的減值評估涉及對每個房地產開發項目進行初步評估，以確定是否存在可能表明房地產開發項目的賬面價值不再可收回的事件或情況變化。可能的減損跡象可能包括影響
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權利程序、政府監管、訴訟、對新住房的地理需求，以及與新住房定價相關的市場狀況。
我們作出重大假設，以評估每個房地產開發項目可能出現的減值跡象。這些假設包括確定適當和可比較的市場價格，考慮法律因素或商業環境的變化，以及圍繞持續的正現金流和開發成本的假設。考慮到計劃中的開發社區將位於目前沒有許多可比住房的位置，公司必須圍繞以高於當前累計成本的價格出售房地產資產的預期能力進行假設。我們使用我們的內部預測和業務計劃來估計未來的價格、吸收和成本。我們根據最近的銷售數據、營銷顧問的意見以及與商業房地產經紀人的討論來制定預測。
當存在導致減值指標的事件或環境變化時，我們進行減值計算，將資產的賬面價值與資產的估計未來現金流量(未貼現)進行比較。如果估計的未來現金流量低於資產的賬面價值，我們計算減值損失。減值損失計算將資產的賬面價值與資產的估計公允價值進行比較，估計公允價值可能基於估計的未來現金流量(貼現)。我們確認的減值損失等於資產的賬面價值超過資產的估計公允價值的金額。如果我們確認減值損失，調整後的資產賬面金額將成為其新的成本基礎。對於可折舊的長期資產，新的成本基礎將在該資產的剩餘使用年限內折舊(攤銷)。禁止恢復以前確認的減值損失。如果實際結果與我們在估計未來現金流量和資產公允價值時使用的假設和判斷不一致，我們可能會面臨減值損失，這可能會對我們的運營業績產生重大影響。
目前，在我們的任何報告部門中，沒有我們認為存在因市場狀況而面臨減值風險的資產，也沒有確定任何減值指標。
我們認為，與資產減值相關的會計估計是一項關鍵的會計估計，因為它非常容易在不同時期發生變化；它要求管理層對未來的價格、生產和成本做出假設，而減值損失的潛在影響可能對我們的收益產生重大影響。管理層對房地產開發的未來現金流的假設預計會隨着未來市場狀況的變化而因價格、吸收和成本的變化而波動。
與賣地和租約有關的成本的分攤-當我們在我們的一個房地產開發項目內出售或租賃土地時，如我們目前在TRCC內所做的那樣，並且我們尚未完成與整個項目相關的所有基礎設施開發，我們將確定已出售土地的適當銷售成本和確認出售的時間。在計算出售或分配租出土地的成本時，我們會根據估計和預測來釐定發展項目完成時的總成本。這些對最終開發成本的估計可能會隨着市場條件和建設成本的變化而變化。
在準備這些估算時，我們使用內部預算、預測和工程報告來幫助我們估算與尚未完成的基礎設施相關的未來成本。隨着開發的推進，由於歷史成本數字和開發計劃的不斷完善，這些估計數變得更加準確。這些估計數在全年定期更新，以便在最終完成開發時，所有成本都已分配。未來幾年我們估計的任何增加都將對淨利潤和流動資金產生負面影響，因為完成開發所需的資金增加。然而，如果這一估計數字下降，淨利潤和流動性將會改善。
我們認為，所使用的與銷售成本和租賃土地分配相關的估計是關鍵的會計估計，隨着我們作為一家房地產開發公司繼續向前發展，這一估計將變得更加重要。所使用的估計非常容易在不同時期發生變化，因為它們要求管理層對建築成本、產品吸收和項目完成的時間做出假設，而這些估計的變化可能對我們開發項目內出售土地的利潤的確認產生重大影響。
近期會計公告
關於最近的會計聲明的討論，見合併財務報表附註1(重要會計政策摘要)。
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按細分市場劃分的運營結果
我們分別評估我們報告部門的表現，以監控影響財務結果的不同因素。在我們監測當前市場狀況、市場機會和可用資源的同時，每個報告部門都要接受審查和評估。以下討論了各報告部分的業績：
房地產-商業/工業
(千美元)202220212020
商業/工業收入
帕斯托裏亞能源設施租賃$4,859 $4,380 $4,584 
TRCC租賃1,535 1,724 1,744 
TRCC管理費和報銷1,431 692 715 
商業租賃646 627 580 
通信租約1,011 952 927 
美化環境和其他1,237 1,066 986 
賣地29,796 10,035 — 
商業總收入$40,515 $19,476 $9,536 
總商業費用$16,356 $11,953 $7,122 
商業/工業營業收入$24,159 $7,523 $2,414 
2022年運營要點：
•2022年，商業/工業部門的收入增加了21,039,000美元，增幅為108%，從2021年的19,476,000美元增加到40,515,000美元。該公司在2022年以29,796,000美元的價格出售了三塊地塊，總面積為98.2英畝。
◦一塊27.88英畝的地塊為TRC-MRC 5，LLC貢獻了8,501,000美元的公允價值。在根據ASC主題606--與客户的合同收入和ASC主題323，投資--股權方法和合資企業，應用五步收入確認模式後，該公司確認的收入為5,489,000美元，遞延利潤為3,012,000美元。
◦位於TRCC East的58.0英畝工業用地，以2200萬美元的價格賣給一家大型跨國公司。在根據ASC主題606--與客户的合同收入應用五步收入確認模式後，該公司確認了土地銷售收入19,627,000美元和遞延收入2,373,000美元，這些收入可歸因於合同中的履行義務。
◦位於TRCC West的12.3英畝工業用地以4,680,000美元出售給第三方。
•商業/工業房地產部門的支出從2021年的11,953,000美元增加到2022年的16,356,000美元，增幅為4,403,000美元，增幅為37%。支出增加的主要原因是土地銷售費用增加4,372,000美元。
2021年運營要點：
•2021年，商業/工業部門的收入增加了9940,000美元，增幅為104%，從2020年的9,536,000美元增加到19,476,000美元。2021年，該公司以1003.5萬美元的價格出售了兩塊地塊，總面積為55.96英畝。第一筆交易包括一塊38.86英畝的地塊，公允價值為8,464,000美元，出售給TRC-MRC4，LLC。在根據ASC主題606--與客户的合同收入和ASC主題323--投資--股權方法和合資企業，應用五步收入確認模式後，該公司確認的收入為567.9萬美元，遞延利潤為278.5萬美元。第二次出售給第三方的是一塊17.1英畝的地塊，總代價為466.5萬美元。根據出售條款，該公司確認了4,355,000美元的收入，並遞延了300,000美元，這些收入將在2022年完成業績義務時確認。2020年沒有土地出讓。
·商業/工業房地產部門的支出從2020年的7,122,000美元增加到2021年的11,953,000美元，增幅為4,831,000美元，增幅為68%。支出增加的主要原因是土地銷售費用4 246 000美元，以及與乾旱條件有關的TCWD用水評估增加535 000美元。
2023年，隨着一座預租的446,400平方英尺工業建築的開工建設，TRCC將繼續成為公司內部新活動的驅動力，該建築預計將於2023年完工。我們還預計商業/工業
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在我們繼續追求這些發展機會的過程中，我們將繼續經歷運營成本，扣除資本化金額，主要與專業服務費、營銷、佣金、規劃和人員成本有關。這些成本預計將與目前的費用水平保持一致，未來的任何變化都與任何給定年份的具體吸收交易和近期通脹影響有關。TCWD的水評估可能會根據水的可獲得性及其銷售水的能力而有所不同。
由於市場的不確定性，開發的實際時間和完成情況很難預測。隨着我們開發我們持有的土地，基礎設施開發和營銷活動以及成本將在幾年內繼續下去。混凝土和鋼材等建築材料的價格在過去一年裏有所上漲，交貨期也比往常更長。我們還會繼續評估土地資源，以確定我們持有的土地的最高和最佳用途。未來的土地銷售取決於市場環境和具體機會。我們未來的目標是通過規劃和發展商業和工業物業，增加土地價值和創造未來的收入增長。
關於明年市場前景的討論，見項目1“業務--房地產開發概覽”。
房地產-度假村/住宅
我們的度假村/住宅部分的活動包括百年紀念、葡萄藤和MV項目的保護權利、土地規劃和施工前工程和保護活動。
我們正處於發展的初步階段；因此，在這些報告期內，這一部分沒有收入歸屬。
2022年運營要點：
•與2021年的1,723,000美元相比，2022年度假村/住宅部分的支出減少了94,000美元，至1,629,000美元，或5%。減少的原因是專業服務費用降低。
2021年運營要點：
•與2020年的1,612,000美元相比，2021年度假村/住宅部分的支出增加了111,000美元，達到1,723,000美元，增幅為7%。這一增長主要與扣除與公司開發努力相關的資本化後的工資支出有關。
隨着我們繼續推進上述社區的許可活動，度假村/住宅部分未來將繼續產生與專業服務費、公關費用和人員成本相關的成本。我們預計這些費用在短期內將與當前幾年的成本保持一致，只有在我們進入未來每個項目的開發階段時才會開始增加。由於審批過程的不確定性、與訴訟辯護相關的時間長短以及經濟狀況，與權利相關的活動的實際時間和完成以及開發的開始很難預測。我們還將繼續評估土地資源，以確定我們持有的土地的最高和最佳用途。我們通過這一過程的長期目標是通過度假村和住宅開發來增加我們土地的價值，並創造未來的收入機會。
我們正在持續監測市場，以確定未來開始基礎設施改善和地塊銷售的合適時間。我們發展MV、百年和葡萄藤社區的長期業務計劃保持不變。隨着加州購房者的趨勢向更偏向郊區的方向轉變，經濟企穩，我們相信人們對土地價值的看法也將開始改善。長期宏觀基本面，主要是加州的人口增長和家庭形成，也將支持我們地區的住房需求。加州也存在嚴重的住房短缺問題，我們相信，隨着加州人口基數的持續增長，我們的社區將有助於緩解這一問題。
關於房地產開發活動的進一步討論，見項目1“業務--房地產開發概覽”。
40

礦產資源
(千美元)202220212020
礦產資源收入
石油和天然氣$1,340 $737 $654 
巖石集料1,937 1,910 1,407 
水泥2,871 2,210 2,214 
勘探租約94 119 100 
自來水銷售14,658 15,523 5,909 
可獲發還款項及其他695 488 452 
礦產資源總收入$21,595 $20,987 $10,736 
礦產資源費用總額$12,969 $13,559 $6,414 
礦產資源營業收入$8,626 $7,428 $4,322 
202220212020
石油和天然氣
石油產量(桶)92,78875,006114,567
每桶平均價格$98.00$69.00$46.00
混合版税税率14.5%13.9%11.7%
天然氣產量(百萬立方英尺)57,00064,000207,000
每千立方英尺平均價格$2.84$1.50$1.06
混合版税税率14.5%13.9%11.7%
水
以英畝-英尺為單位出售的水10,40013,6515,022
每英畝平均價格-英尺$1,409$1,137$1,177
水泥
已售出噸數1,356,0001,275,0001,253,000
平均每噸價格$2.12$1.73$1.77
巖石/集料
已售出噸數1,677,0001,466,0001,272,000
平均每噸價格$1.15$1.30$1.11
注：本表中計算的收入與上一表中報告的收入之間的差異歸因於四捨五入和顯示的生產單位的精度水平。
41

2022年運營要點：
•與2021年的20,987,000美元相比，我們的礦產資源部門的收入在2022年增加了608,000美元，或3%，達到21,595,000美元。這一增長歸因於與2021年的定價相比，石油和天然氣特許權使用費分別因每桶價格和每千立方英尺價格上漲而上漲。這些改善部分被水收入減少865,000美元所抵消。這一下降是由於可供銷售的水資源減少所致，但由於全州水資源供應不足，我們能夠以更高的價格出售可用水資源。
•與2021年的13,559,000美元相比，2022年礦產資源支出減少590,000美元，或4%，至12,969,000美元，原因是財產税增加抵消了水銷售的減少。
2021年運營要點：
•與2020年的10,736,000美元相比，2021年我們礦產資源部門的收入增加了10,251,000美元，增幅為95%，達到20,987,000美元。這一增長歸因於2021年乾燥的冬季條件和低SWP分配導致水銷售增加9,614,000美元。相比之下，該公司在2021年和2020年分別售出了13,651英畝英尺和5,022英畝英尺。
•由於更高的需求和更好的定價，全州基礎設施項目的持續增長推動了ROCK總特許權使用費的增長。
·由於水銷售量的增加，2021年礦產資源支出增加了7,145,000美元，即111%，達到13,559,000美元，而2020年為6,414,000美元。
有關礦產資源業務的進一步討論，請參閲項目1“業務--礦產資源”。
42

農耕
(千美元)202220212020
農業收入
杏仁$6,121 $3,100 $5,021 
開心果2,450 4,293 5,636 
釀酒葡萄3,470 2,850 2,589 
乾草587 408 419 
其他373 388 201 
農業總收入$13,001 $11,039 $13,866 
農業總支出$19,811 $14,116 $15,103 
農業經營虧損$(6,810)$(3,077)$(1,237)
2022年12月31日2021年12月31日變化
(千美元)收入
售出數量2
平均值
價格		收入
售出數量2
平均值
價格		收入
售出數量2
平均值
價格
杏仁(磅)
當年作物$2,851 1,267 $2.25 $2,257 945 $2.39 $594 322 $(0.14)
上一作物年度3,216 1,584 $2.03 670 377 $1.78 2,546 1,207 0.25 
農作物保險54 173 (119)
杏仁小計1
$6,121 2,851 $2.13 $3,100 1,322 $2.21 $3,021 1,529 $(0.08)
開心果(Lbs.)
當年作物$— — $— $3,462 1,615 $2.14 $(3,462)(1,615)$(2.14)
上一作物年度— — — — — — — — — 
之前的作物價格調整873 365 508 
農作物保險1,577 466 1,111 
小計開心果1
$2,450 — $— $4,293 1,615 $2.14 $(1,843)(1,615)$(2.14)
釀酒葡萄(噸)
當年作物$3,470 10 $347.00 $2,850 9 $316.67 $620 1 $30.33 
農作物保險— — — 
釀酒葡萄小計$3,470 10 $347.00 $2,850 9 $316.67 $620 1 $30.33 
其他
乾草$587 $408 $179 
其他農業收入373 388 (15)
農業總收入$13,001 $11,039 $1,962 
1平均價格計算反映了報告年度杏仁和開心果作物的銷售情況，不包括任何價格調整。
2杏仁和開心果單位以數千磅為單位，釀酒葡萄以數千噸為單位。
43

2022年運營要點：
•2022年，農業部門的收入增加了1,962,000美元，增幅為18%，從2021年的11,039,000美元增加到2022年的13,001,000美元。導致這一增長的因素如下：
◦由於2022年售出的英鎊比2021年增加，杏仁收入增加了3,021,000美元。有關售出數量的詳情，請參閲上表。
◦開心果收入減少了1,843,000美元，因為2022年的作物沒有結果，因為非常温和的冬季限制了最佳寒冷時間的數量(較長一段時間內氣温低於42華氏度)，這影響了開心果樹的結果能力。2022年開心果的收入主要包括保險收入和前一年的作物獎金。
◦由於有利的釀酒葡萄定價和產量，釀酒葡萄收入增加了62萬美元。
•在2022年期間，農業部門的支出增加了5695,000美元，即40%，從2021年的14,116,000美元增加到2022年的19,811,000美元。這一增長主要歸因於杏仁銷售增加了1,529,000英鎊，其中包括公司2022年杏仁作物賬面價值減記1,050,000美元，原因是高昂的水費導致成本增加，通貨膨脹對栽培成本的影響，以及項目1“商業-農業運營”中描述的杏仁市場低價的影響。勞動力成本在整個2022年也在繼續增加。
2021年12月31日2020年12月31日變化
(千美元)收入
售出數量2
平均值
價格		收入
售出數量2
平均值
價格		收入
售出數量2
平均值
價格
杏仁(磅)
當年作物$2,257 945 $2.39 $4,207 2,078 $2.02 $(1,950)(1,133)$0.37 
上一作物年度670 377 1.78 783 405 $1.93 (113)(28)(0.15)
簽約獎金— 31 (31)
農作物保險173 $— $173 
杏仁小計1
$3,100 1,322 $2.21 $5,021 2,483 $2.01 $(1,921)(1,161)$0.20 
開心果(Lbs.)
當年作物$3,462 1,615 $2.14 $932 456 $2.04 $2,530 1,159 $0.10 
上一作物年度— — — 25 13 1.92 (25)(13)(1.92)
之前的作物價格調整365 890 (525)
保險466 3,789 (3,323)
小計開心果1
$4,293 1,615 $2.14 $5,636 469 $2.04 $(1,343)1,146 $0.10 
釀酒葡萄(噸)
當年作物$2,850 9 $316.67 $2,589 9 $287.67 $261 — $29.00 
保險— — — 
釀酒葡萄小計$2,850 9 $316.67 $2,589 9 $287.67 $261 — $29.00 
其他
乾草$408 $419 $(11)
其他農業收入388 201 187 
農業總收入$11,039 $13,866 $(2,827)
1平均價格計算反映了報告年度杏仁和開心果作物的銷售情況，不包括任何價格調整。
2杏仁和開心果單位以數千磅為單位，釀酒葡萄以數千噸為單位。
2021年運營要點：
•2021年，農業部門的收入減少了2,827,000美元，降幅為20%，從2020年的13,866,000美元降至2021年的11,039,000美元。導致這一下降的因素如下：
◦由於供應鏈中斷影響了我們交付2021年杏仁作物的能力，杏仁收入減少了1,921,000美元。特別是，需要將貨物運送到洛杉磯的卡車司機短缺。
44

洛杉磯和長灘港口，這樣貨物就可以運往海外。此外，將杏仁運往海外所需的食品級航運集裝箱也出現短缺。
◦開心果收入減少1,343,000美元，主要是因為與2020年相比，2021年收到的保險收入減少。2020年，我們獲得了378.9萬美元的開心果保險收入，但由於2021年是一個下降的生產年度，保險收入僅為46.6萬美元，減少了332.3萬美元。導致2020年保險收入增加的主要驅動因素是，假設2020年的產量是基於通常在非生產年度看到的收益率，這遠遠高於當前羽絨軸承生產年度的產量。在產量方面，該公司在2021年和2020年分別銷售了1,615,000磅和456,000磅開心果。2021年開心果產量與正常的減產年份一致。
◦由於釀酒葡萄定價更好，釀酒葡萄收入增加了261,000美元。
關於農業經營的進一步討論，請參閲項目1“企業--農業經營”。
牧場運營
(千美元)202220212020
牧場經營收入
遊戲管理和其他1
$2,912 $2,744 $2,097 
放牧1,194 1,367 1,595 
牧場經營總收入$4,106 $4,111 $3,692 
牧場運營費用總額$5,024 $4,679 $4,896 
牧場經營的經營虧損$(918)$(568)$(1,204)
1 獵物管理和其他收入包括狩獵、拍攝、高沙漠狩獵俱樂部(一家主要的山地鳥類狩獵俱樂部)和其他輔助活動的收入。
2022年運營要點：
•牧場業務收入從2021年的4,111,000美元下降至2022年的4,106,000美元，降幅為5,000美元，降幅為0%，這主要是由於狩獵和會員收入增加167,000美元，但由於乾旱條款導致公司土地上放牧的牛減少，牧場收入減少172,000美元。遊戲管理收入的增長部分歸因於與前一年相比，我們一些更高級的導遊狩獵產品的價格上漲了30%。
•牧場運營費用從2021年的4,679,000美元增加到2022年的5,024,000美元，增幅為345,000美元，增幅為7%。增加的主要原因是維修和保養費用增加206000美元，保險費增加57000美元，其他服務費用增加55000美元。
2021年運營要點：
•牧場業務的收入增加了419,000美元，即11%，從2020年的3,692,000美元增加到2021年的4,111,000美元，這主要歸因於導遊狩獵增加了123,000美元和拍攝地點費用增加了292,000美元。由於洛杉磯縣新冠肺炎的延長授權和限制，我們廣闊的開放區域在2021年期間能夠吸引更多的製作公司。
·牧場運營費用從2020年的489.6萬美元減少到2021年的467.9萬美元，降幅為21.7萬美元，降幅為4%。減少的主要原因是薪金和間接費用減少218000美元。
其他收入
其他收入總額從2021年的221,000美元增加到2022年的1,722,000美元，增幅為1,501,000美元，增幅為679%。2022年，公司對有價證券的平均投資增加，利息收入增加577,000美元。此外，公司還收到了超額分派和確認的長期遞延收益，這是出售18-19年的West合資企業的結果，價值1,140,000美元。這一數額反映在業務報表--其他收入，行項目中。
45

其他收入總額從2020年的2,325,000美元下降到2021年的221,000美元，減少了2,104,000美元，降幅為90%。2020年，該公司將以前由快餐租户經營的建築和土地出售給其合資企業Petro Travel Plaza LLC。該公司從合資企業獲得現金分派2,000,000美元，並通過出售房地產實現收益1,331,000美元。此外，由於全年投資的有價證券減少，投資利息收入減少了48.9萬美元。
公司費用
與2021年的9,843,000美元相比，2022年的公司一般和行政成本減少了144,000美元，降幅為1.5%，降至9,699,000美元。減少的原因是折舊減少了78000美元，保險費減少了44000美元，慈善捐款減少了19000美元。
與2020年的9,430,000美元相比，2021年的公司一般和行政成本增加了413,000美元，或4.4%，達到9,843,000美元。這一增長歸因於保險費用增加255,000美元和董事費用增加128,000美元，這與擴大董事會以滿足加利福尼亞州對性別和代表性不足社區的要求有關。
未合併合營企業收益中的權益
未合併合資企業的收益中的股本是我們商業/工業活動中一個重要且不斷增長的組成部分，未來，未合併合資企業的收益中的股本將成為我們在度假村/住宅領域運營的重要組成部分。我們繼續使用合資企業來推進我們在TRCC的開發項目。這使得我們可以將我們的資源與其他房地產公司結合起來，獲得更多的資金，分擔房地產開發的風險，並分擔運營費用。更重要的是，它使我們能夠更好地管理我們的資本部署，並增加我們的租賃組合。
(千美元)202220212020
收益(虧損)中的權益
Petro旅遊廣場控股有限責任公司$8,526 $4,957 $5,722 
Five West Parcel，LLC— — (2)
18-19 West，LLC(31)5,206 (68)
TRCC/Rock Outlet Center，LLC(1,569)(1,443)(2,090)
TRC-MRC 1，有限責任公司21 (7)64 
TRC-MRC 2，LLC692 634 678 
TRC-MRC 3，LLC297 (144)200 
TRC-MRC 4，LLC(184)(1)— 
未合併合資企業淨收益中的權益$7,752 $9,202 $4,504 
2022年運營要點：
2022年，未合併合資企業的股本收益減少了1,450,000美元，降幅為16%，降至7,752,000美元，而2021年為9,202,000美元。
•18-19的West LLC合資公司與第三方有購買選擇權，可以以15,213,000美元的價格購買L8和19號地塊。於2021年11月，第三方行使土地選擇權並以15,213,000美元從合資企業購買土地，公司從本次賣地收益中確認了5,206,000美元的權益。
•與2021年相比，Petro Travel Plaza的股本收益增加了3,569,000美元，這主要是由於燃料利潤率的提高；與2021年相比，2022年的燃料利潤率提高了42%。
2021年運營要點：
2021年，未合併合資企業的股本收益增加了4,698,000美元，增幅為104%，達到9,202,000美元，而2020年為4,504,000美元。
•18-19的West LLC合資公司與第三方有購買選擇權，可以以15,213,000美元的價格購買L8和19號地塊。2021年11月，第三方行使了土地選擇權，以15,213,000美元從合資企業購買了土地。
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•與2020年相比，2021年Petro Travel Plaza的燃油銷售量增加了22%。然而，由於燃料總成本增加了96%，而燃料銷售價格增加了70%，這只是部分緩解了該公司在經營業績中的份額。此外，由於市場工資上漲，合資企業的勞動力成本也有所增加。
所得税
在截至2022年12月31日的12個月中，公司的所得税支出淨額為7,393,000美元，而截至2021年12月31日的12個月為3,821,000美元。這代表了截至2022年12月31日和2021年12月31日的12個月的實際所得税税率分別約為32%和42%。截至2022年12月31日的一年，我們的有效所得税税率高於美國聯邦法定税率，這是由於根據2017年減税和就業法案第162(M)條股票薪酬和不可扣除薪酬產生的永久性差異的結果。截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們的應收和應付所得税分別為63.6萬美元和121.7萬美元。
截至2022年12月31日，我們的遞延納税淨負債為7180,000美元。我們最大的遞延税金資產由與成本資本化、養老金調整、利率互換、遞延收益和股票薪酬相關的臨時差額組成。遞延税項負債包括折舊、遞延收益、合資企業差額和銷售成本調整。由於我們大部分遞延税項資產的性質，我們相信它們將在未來幾年使用，不需要撥備。
該公司將因納税而產生的利息和罰款歸類為所得税費用。該公司在2022年繳納了8,237,000美元的所得税，2021年繳納了730,000美元。該公司在2022年和2021年分別收到了1,410,000美元和483,000美元的退款。
更多細節見合併財務報表附註12.(所得税)，包括本年度報告的10-K表。
流動性與資本資源
現金流和流動性
我們的財政狀況使我們能夠繼續執行TRCC的持續發展戰略、為經營活動提供資金、土地權利、開發和保護。因此，我們為我們的可用現金設定了明確的優先事項，包括投資於核心運營部門，以實現未來的盈利增長。我們歷來通過經營活動的現金流、投資收益和銀行信貸安排的短期借款為我們的運營提供資金。過去，我們也曾發行普通股，並將所得資金用於資本投資活動。
為了提升股東價值，我們將繼續在我們的房地產部門進行投資，以確保土地權利的批准，為我們的開發項目建設基礎設施，投資於將被租賃的資產，確保未來有足夠的供水，併為一般土地開發活動提供資金。在我們的農業部門，我們將根據需要進行投資，以提高效率，並在有利可圖的情況下增加運營能力。
截至2022年12月31日，我們的現金及現金等價物和有價證券總額約為72,563,000美元，比2021年底的相應金額增加了25,385,000美元，增幅為54%。
下表彙總了截至12月31日的下列年度的現金流量活動： 
(千美元)202220212020
經營活動$8,531 $2,816 $15,481 
投資活動$(1,891)$(14,652)$19,778 
融資活動$(4,419)$(6,086)$(7,045)

經營活動提供的現金流主要取決於租約的租金、租金的可收集性和向租户收回運營費用、來自合資企業的分配、我們的作物的成功以及我們礦產資源部門的大宗商品價格。

2022年，我們的業務產生了8,531,000美元的現金，主要是通過合資企業的分銷和應收賬款。
2021年，我們的業務產生了2,816,000美元的現金，主要通過合資企業分銷。
47

2022年期間，投資活動使用了1 891 000美元，這主要歸因於主要用於房地產開發的資本支出22 602 000美元。在22,602,000美元中，我們為MV的許可努力花費了2,491,000美元，為百年的訴訟辯護花費了3,598,000美元，為葡萄樹的許可努力花費了1,164,000美元。在TRCC，我們主要使用8,933,000美元來擴大TRCC的道路。所有房地產資本支出包括資本化利息、工資和管理費用。最後，我們的農業部門有5915,000美元的現金支出，用於支付與尚未投產的作物相關的文化和水資源成本，開發新的杏仁園、葡萄葡萄園，以及更換舊的農業設備。我們的礦產資源部門花費了988,000美元購買水，以供需要時使用，並用於未來的住宅開發活動。最後，該公司將63,882,000美元再投資於有價證券。抵消現金支出的是有價證券到期日41,135,000美元，賣地淨收益24,950,000美元，未合併合資企業分配8,166,000美元，售水收益6,180,000美元，CFD報銷5,950,000美元。
2021年期間，投資活動使用了14 652 000美元，這主要歸因於主要用於房地產開發的資本支出20 879 000美元。在20,879,000美元中，我們花費了4,004,000美元用於MV第一階段的總體規劃和最終地圖準備，2,939,000美元用於百年紀念的訴訟辯護，以及1,121,000美元用於葡萄藤的訴訟。在TRCC，我們主要使用了4,906,000美元來擴大TRCC的水利基礎設施，以及TRCC Residential的早期福利工作。所有房地產資本支出包括資本化利息、工資和管理費用。我們的礦產資源部門花費了2,415,000美元來獲得所需的水，以供未來的住宅開發活動使用。最後，我們的農業部門有7,416,000美元的現金支出，用於支付與尚未投產的作物相關的文化和水資源成本，開發新的杏仁園、葡萄葡萄園，以及更換舊的農業設備。該公司還將14,586,000美元再投資於有價證券。抵消現金支出的是6,249,000美元的有價證券到期日，9,534,000美元的售水收益，5,734,000美元的未合併合資企業的分派，以及4,413,000美元的土地銷售淨收益。

我們預計2023年的資本投資主要與我們的房地產項目有關，就像2022年一樣。這些估計投資包括約14,187,000美元的TRCC-East基礎設施發展，以支持持續的商業零售和工業發展，以及擴大供水設施，以支持未來預期的吸收。我們還將投資約5,115,000美元，繼續開發新的杏仁園、釀酒葡萄葡萄園，並更換舊的農業設備。這些農場投資是長期農場管理計劃的一部分，該計劃旨在重新開發衰落的果園和葡萄園，使公司能夠維持和提高未來的農場收入。我們預計可能投資高達7,940,000美元，用於MV和Grapevine的許可活動、開發前活動和土地規劃設計，以及訴訟辯護和百年紀念再循環環境影響補充報告的準備。這些投資的時間取決於我們與洛杉磯縣就百年紀念訴訟辯護、允許為葡萄樹進行活動以及為MV進行設計、土木工程、土地規劃和設計等方面的協調努力。我們的計劃還包括1,800,000美元，用於支付年度水資源庫存和與水有關的投資。我們還計劃投資高達351,000美元，用於正常更換運營設備，如牧場設備和車輛。

我們將利息成本作為項目成本進行資本化，前提是資產的支出和利息成本已經產生，而準備資產以供其預期用途的活動正在進行中。截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度的資本化利息分別為2,294,000美元和2,459,000美元，歸類於房地產開發。我們還利用了與開發、前期建設和建設項目相關的工資成本，截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度分別為238.7萬美元和246.7萬美元。維修和保養支出在發生時計入費用。如上所述，這些費用已包括在上述投資數字中。
在2022年期間，融資活動使用了4419 000美元，其中包括51 708 000美元的長期債務償還和2733 000美元的既得股票贈款的税款支付。發行了49 080 000美元的新債務，部分抵消了這一數額。
2021年期間，融資活動使用了6 086 000美元，其中包括償還長期債務4 295 000美元和為既得股票贈款支付税款1 791 000美元。
由於我們的業務性質和波動的經濟狀況，很難準確預測現金流。我們的收益和現金流將受到我們農業和礦產業務的商品性質、我們開發項目中物業的銷售和租賃時間以及我們住宅項目中的開發開始時間的影響。由於完成開發過程和談判銷售或租賃合同所需的時間，我們很難預測我們開發項目中的銷售和租賃時間。通常，土地開發的時機方面可能導致特定年份或時期的收入高於或低於可比時期。根據我們的經驗，我們相信，在未來12個月內，我們將擁有足夠的現金流、現金餘額和信用額度，為內部運營提供資金。隨着我們為我們的總體規劃社區完成訴訟、許可和工程設計，並準備進入開發階段，我們將需要通過發行股權獲得額外資金，並獲得其他形式的融資，如合資企業，可能還有債務和股權融資。
48

資本結構與財務狀況
截至2022年12月31日，按賬面價值計算的總資本為527,534,000美元，其中包括49,940,000美元的債務，扣除遞延融資成本後的淨額，以及477,594,000美元的股權，債務與總資本的比率約為9.5%，較2021年12月31日的債務與總資本的10.3%有所下降。
於二零一四年，本公司作為借款人與富國銀行或統稱信貸安排訂立經修訂及重訂的信貸協議、定期票據及循環信貸額度票據。信貸安排在當時現有的30,000,000美元循環信貸額度(RLC)的基礎上，增加了70,000,000美元的定期貸款。於2019年，本公司修訂定期票據(經修訂定期票據)並將其到期日延長至2029年6月，並修訂RLC以將容量由30,000,000美元擴大至35,000,000美元，並將到期日延長至2024年10月。
適用於經修訂定期票據的年利率為LIBOR(定義見定期票據)加170個基點的保證金。經修訂的定期票據的利率透過利率掉期協議定為4.16%。修訂後的定期票據要求按月攤銷，未償還本金將於2029年6月5日到期。經修訂定期票據以本公司的農田及農場資產作抵押，該等資產包括設備、農作物及農作物應收賬款；PEF發電廠租約及租地；以及相關賬目及其他付款及存貨權利。對於RLC，根據公司的選擇，該信貸額度的利率可以在選定的LIBOR利率上浮動1.50%，或在固定利率期限內固定在LIBOR之上1.50%。在RLC的期限內，公司可以隨時借款，部分或全部償還任何未償還的借款，然後在必要時重新借款。
2022年6月27日，本公司支付經修訂定期票據，並終止與富國銀行的相關利率互換協議，並從富國銀行獲得1,123,000美元的利率互換現金終止費。2022年6月30日，本公司與美國銀行(貸款人)或統稱為新信貸安排簽訂了可變利率定期票據(或新定期票據)和新循環信用額度票據(新RLC)。新定期貸款的本金為49,080,000美元，到期日為2032年6月30日，用於償還現有的富國銀行修訂定期票據。該公司根據ASC 470對交換進行了評估，並確定該交換應被視為債務清償。在新信貸安排下，新RLC的可用金額為40,607,000美元。作為新RLC下的一個子貸款，貸款人同意提供高達10,000,000美元的能力來簽發備用信用證。本公司目前在備用信用證上有4,393,000美元的未償還款項(請參閲下文的表外安排部分以作進一步討論)。公司可以額外簽發5,607,000美元的備用信用證。將信用額度分配給信用證不會產生利息成本。
截至2022年12月31日，新定期票據的餘額為48,462,000美元。適用於新期限貸款的年利率為每日擔保隔夜融資利率，或SOFR，外加1.55個百分點的保證金。新定期票據的利率以4.62%的利率掉期釐定。新定期票據要求根據新定期票據中規定的時間表按月攤銷，最終未償還本金金額將於2032年6月30日到期。新信貸貸款由公司的農田和農場資產擔保，包括設備、農作物和農作物應收賬款；PEF發電廠租賃和租賃場地；以及相關賬户和其他付款和庫存權利。
截至2022年12月31日和2021年12月31日，新農村信用社和農村信用社沒有未償還餘額。根據本公司的選擇，該信貸額度的利率可按相當於每日SOFR加1.37%的利率浮動，或按本公司選定的利息期間的SOFR加1.37%的利率固定。
新RLC下的任何未來借款將用於持續的營運資金要求和其他一般公司用途。為維持新貸款協議下的資金可用，新貸款協議下的未支取款項每年將收取10個基點的承諾費。本公司未來根據新RLC借入額外資金的能力，須遵守某些財務契約，並作出某些陳述和保證，這在這類借款安排中是典型的。
新的信貸安排要求遵守兩個財務契約：(A)總負債除以每個季度末不超過0.75至1.0的有形淨值；(B)截至每個季度末的償債比率不低於1.25至1.00，以連續四個季度為基礎。
新信貸安排亦載有慣常的負面契諾，限制本公司作出資本開支、招致債務及發行擔保、完成若干資產出售、收購或合併、作出投資、派發股息或回購股票、更改資本所有權或產生任何資產留置權的能力。
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新信貸安排包含常規違約事件，包括：未能支付所需款項；未能遵守新信貸安排的條款；破產和資不抵債。新信貸安排包含其他慣例條款和條件，包括陳述和擔保，這是此類信貸安排的典型做法。
於2022年12月31日及2021年12月31日，本公司遵守所有財務契約。
該公司還有一張4,750,000美元的本票協議，本金和利息每月到期。本期票的年利率為4.25%，本息支付截止日期為2028年9月1日。這張期票的收益用於消除以前用於為出租給星巴克的大樓提供長期融資的債務，併為未來的投資提供額外的營運資金。2020年3月，公司額外支付了68.7萬美元，用於支付票據本金。隨後的本金和利息付款減少到每月28,000美元。額外的本金支付與抵押品的釋放有關，抵押品於2020年4月提供給Petro Travel Plaza LLC。上述“應付票據”所載長期債務工具的餘額與該工具的公允價值大致相同。截至2022年12月31日的餘額為1,692,000美元。
我們目前和未來的資本資源需求將主要來自當前現金和有價證券、持續運營的現金流、合資企業的分派、出售已開發和未開發地塊的收益、潛在的資產出售、債務的額外使用或從我們的信用額度中提取、通過CFD債券債務償還公共基礎設施成本的收益(在下文“表外安排”中描述)，以及普通股的發行。2022年5月，我們在表格S-3上提交了更新的貨架登記聲明，該聲明於2022年5月生效。根據擱置登記聲明，我們可以在未來提供和出售一種或多種產品、普通股、優先股、債務證券、認股權證或上述任何組合。擱置登記使我們能夠高效和及時地進入資本市場，當與我們剛才提到的其他潛在資金來源相結合時，為我們提供了各種資本資金選擇，然後可以使用這些選擇，並與公司的資金需求適當匹配。
如上所述，截至2022年12月31日，我們擁有72,563,000美元的現金和證券，截至本10-K表格提交日期，我們的信貸額度為40,607,000美元，可滿足任何短期流動性需求。
我們仍然預計，要發展我們的土地資產，將需要大量投資。為了滿足這些資本要求，我們可能需要獲得額外的債務融資，並繼續更新我們現有的信貸安排。除債務融資外，我們還將使用其他資本選擇，如與金融合作夥伴合資、出售資產、發行普通股。我們將綜合使用上述資金來源，使資金需求與所資助的資產或發展項目相匹配。隨着我們進入2023年，我們將評估為可能啟動的發展項目提供資金的各種選擇。不能保證我們能獲得融資，也不能保證我們能以優惠的條件獲得融資。我們相信，我們有足夠的資本資源來滿足我們的現金需求和我們在近期內的資本投資需求，正如前面的現金流和流動性討論中所述。
合同現金義務
下表彙總了我們截至2022年12月31日的合同現金債務和商業承諾，將在未來五年內支付：
 按期間到期的付款
(千美元)總計不到一年1-3年3-5年5年以上
合同義務：
預估水費$277,653 $12,730 $26,614 $28,236 $210,073 
長期債務50,154 1,779 3,824 4,209 40,342 
長期債務利息17,823 2,266 4,279 3,912 7,366 
現金合同承諾7,425 4,180 1,656 518 1,071 
固定福利計劃4,905 341 839 993 2,732 
SERP5,231 515 1,059 1,108 2,549 
融資費163 163 — — — 
合同債務總額$363,354 $21,974 $38,271 $38,976 $264,133 
上表僅包括包括固定或最低限度債務的合同。它不包括在正常業務過程中進行的正常購買。
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正如綜合財務報表附註15(退休計劃)所述，我們有遞延僱員薪酬的長期負債，包括退休金及補充退休計劃。上表中的付款反映了公司對計劃信託的未來固定福利計劃繳款的估計、計劃信託向員工支付的估計以及公司在SERP計劃中向員工支付的未來付款的估計。2022年，我們繳納了16.5萬美元的養老金，預計2023年我們也將繳納類似的養老金。
我們的現金合同承諾包括與我們的工業發展中的基礎設施發展相關的不同完成階段的合同，以及與我們的工業和住宅發展項目相關的應得費用。此外，現金合同承付款中還包括一名顧問在2014年賺取的與葡萄藤開發區權利有關的估計費用。本公司於2014年終止了一份與葡萄開發有關的諮詢合同，並有義務在成功收到訴訟項目權利時以及在葡萄開發權利實現五年後的價值評估日期支付賺取的獎勵費用。獎勵費用的最終金額要到未來的付款日期才能最終確定。該公司相信，在未來這段時間內，因退出合同而節省的淨額將足以抵消獎勵付款成本。
估計的用水付款包括鎳水合同，該合同要求我們在2044年之前每年購買6693英畝英尺的水，以及與惠勒山脊馬里科帕蓄水區、Tejon-Castac水區、Tulare湖盆地蓄水區和Dudley-Ridge蓄水區簽訂的SWP合同。這些未來供水合同將持續到2035年。有關水資產的其他信息，請參閲合併財務報表附註6(長期水資產)。
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表外安排
下表顯示了我們對差價合約的或有債務。 
 每一期間的承諾期滿金額
(千美元)總計2-3年4-5年5年後
其他商業承諾：
備用信用證$4,393 $4,393 $— $— $— 
其他商業承諾總額$4,393 $4,393 $— $— $— 
Tejon牧場公共設施融資管理局，或TRPFFA，是由克恩縣和TCWD組成的聯合權力機構，為公司的克恩縣開發項目內的公共基礎設施提供資金。TRPFFA創建了兩個CFD，即西方CFD和東方CFD。西部CFD對該公司420英畝的土地設定了留置權，以確保支付與TRPFFA為TRCC-West出售的19,540,000美元未償債券債務相關的特別税。東CFD對該公司1,931英畝的土地設定了留置權，以確保支付與TRPFFA為TRCC-East出售的72,055,000美元未償債券債務相關的特別税。在TRCC-West，West CFD沒有獲得批准發行的額外債券債務。在TRCC-EAST，EAST CFD擁有TRPFFA授權的大約44,035,000美元的額外債券債務。
在出售債券方面，有一份4,393,000美元的備用信用證，與發行EAST CFD債券有關。備用信用證已經到位，以提供額外的信用增強，並支付大約兩年的未償還債券的利息。除非本公司作為CFD最大的土地所有者未能支付其物業税，否則該信用證將不被使用。隨着TRCC-EAST的發展，在債券文件中有一種減少信用證金額的機制。本公司相信信用證將永遠不會被使用。本信用證有效期為兩年，必要時每兩年續期一次。與信用證有關的每年費用約為10,000美元。目前無法確定在每個差價合約內出售或租賃的每個物業的評估，因為評估是基於出售時的當前税率和物業的評估價值，或基於其租賃給第三方時的評估價值。因此，本公司不需要在2022年12月31日確認義務。
截至2022年12月31日，未合併合資企業的未償債務總額為161,048,000美元。在這些債務中，147,730,000美元需要不同程度的擔保，由未償還債務總額的25%至100%不等，建造貸款一般都有100%擔保。由於洛克菲勒和Majestic合資企業內部產生了正的現金流，我們預計不會要求提供擔保。我們不為與TA/Petro合資企業相關的13,318,000美元債務提供擔保。
52

非公認會計準則財務指標
EBITDA代表扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益，這是一種非GAAP財務衡量標準，我們和其他公司將其用作業績的補充衡量標準。我們使用調整後的EBITDA來評估我們核心業務的表現，用於財務和運營決策，並作為一種補充或額外的手段，在一致的基礎上評估期間與期間的比較。調整後的EBITDA按EBITDA計算，不包括股票薪酬費用。我們相信，調整後的EBITDA為投資者提供了相關和有用的信息，因為它允許投資者在未計税、折舊和攤銷以及股票補償費用的影響之前，在非槓桿化的基礎上查看我們業務的收入。通過剔除利息支出和收入，EBITDA和調整後的EBITDA允許投資者獨立於我們的資本結構和債務來衡量我們的業績，因此，我們可以更有意義地比較我們與其他公司的業績，無論是在房地產行業還是在其他行業。我們相信，剔除與基於股份的薪酬相關的費用有助於比較我們在不同時期和其他公司之間的運營，而不會因不同的估值方法、費用的波動性(取決於我們無法控制的市場力量)以及公司可以使用的假設和獎勵類型而產生差異。EBITDA和調整後的EBITDA作為衡量我們業績的指標存在侷限性。EBITDA和調整後的EBITDA不反映我們過去的現金支出或未來資本支出或合同承諾的現金需求。雖然EBITDA和調整後的EBITDA是相關的和廣泛使用的業績衡量標準，但它們並不代表GAAP定義的運營淨收入或現金流量。進一步, 我們對EBITDA和調整後EBITDA的計算可能無法與其他公司報告的類似指標進行比較。
截至12月31日止的年度、
(千美元)202220212020
淨收益(虧損)$15,810 $5,342 $(747)
歸因於非控股權益的淨收益(虧損)2 (6)(7)
利息，淨額
綜合利息收入(634)(57)(884)
我們在未合併的合資企業中的利息支出份額2,974 1,708 1,902 
總利息，淨額2,340 1,651 1,018 
所得税費用7,393 3,821 829 
折舊及攤銷
已整合4,628 4,594 4,938 
我們在未合併的合資企業中的折舊和攤銷份額4,618 4,639 4,419 
折舊及攤銷總額9,246 9,233 9,357 
EBITDA34,787 20,053 10,464 
股票補償費用2,877 4,271 4,494 
調整後的EBITDA$37,664 $24,324 $14,958 
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淨營業收入(NOI)是作為營業收入計算的非GAAP財務指標，是根據GAAP計算和列報的最直接可比財務指標，不包括一般和行政費用、利息支出、折舊和攤銷，以及房地產銷售損益。我們相信，NOI為投資者提供了有關我們的財務狀況和經營結果的有用信息，因為它主要反映了在房地產層面發生的收入和支出項目。因此，我們認為NOI是評估我國房地產資產經營業績的有用指標。
(千美元)截至12月31日止的年度、
淨營業收入202220212020
帕斯托裏亞能源設施$4,846 $4,355 $4,576 
TRCC1,185 1,250 1,290 
通信租約1,001 940 911 
其他商業租約616 609 557 
商業/工業淨營業收入合計$7,648 $7,154 $7,334 
截至12月31日止的年度、
(千美元)202220212020
商業/工業營業收入$24,159 $7,523 $2,414 
加：商業/工業折舊和攤銷455 463 486 
另加：一般、行政和其他費用15,491 10,950 6,137 
減去：包括土地銷售在內的其他收入(32,457)(11,782)(1,703)
商業/工業淨營業收入合計$7,648 $7,154 $7,334 
本公司利用未合併的合資企業的NOI作為衡量財務或經營業績的指標，這一指標沒有在GAAP中明確定義。我們相信，未合併合資企業的NOI為投資者提供了有關我們未合併合資企業經營業績的額外信息。我們還在內部使用這一指標來監控我們未合併的合資企業的經營業績。我們對這一非GAAP指標的計算可能與其他公司報告的類似指標不同。這一非GAAP財務指標不應被視為衡量我們未合併合資企業經營業績的淨收入的替代指標，也不應被視為根據GAAP計算的現金流量的替代指標，也不能反映我們未合併合資企業的經營和財務活動產生的現金流量。

下表將未合併的合資企業的淨收入與未合併的合資企業的淨收益進行核對。
截至12月31日止的年度、
(千美元)202220212020
未合併合營企業淨收入$12,662 $16,752 $7,099 
另外：未合併合資企業的利息支出5,834 4,926 5,154 
未合併合營企業營業收入18,496 21,678 12,253 
加：未合併的合資企業的折舊和攤銷8,648 8,720 8,323 
減去：出售土地的利潤— (10,380)— 
未合併合營企業的淨營業收入$27,144 $20,018 $20,576 
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第7A項。關於市場風險的定量和定性披露
市場風險是指由於金融或商品市場價格或利率的不利變化而可能影響公司財務狀況、經營業績或現金流的損失風險。我們在利率和大宗商品價格領域面臨市場風險。
金融市場風險
我們對金融市場風險的風險敞口包括與有價證券相關的利率和信用風險、與我們的未償債務相關的利率和應收貿易賬款的變化。
我們投資活動的主要目標是在保持本金的同時最大化收益和謹慎管理風險。為了達到這一目標並限制利率風險，我們將我們的投資限制在期限少於五年且獲得穆迪或標準普爾的投資級評級的證券。見綜合財務報表附註3(可銷售證券)。
我們目前的RLC沒有未償還的餘額。根據本公司的選擇，該信貸額度的利率可按相當於每日SOFR加1.37%的利率浮動，或在本公司選定的利息期間內固定為等於期限SOFR加期限SOFR加1.37%的利率。在本RLC的期限(將於2032年6月到期)期間，本公司可隨時借款，並部分或全部償還任何未償還借款，然後根據需要進行再借款。
我們的長期債務面臨利率風險。長期債務包括兩筆定期貸款，一筆為48,462,000美元，與每日擔保隔夜融資利率(SOFR)掛鈎，外加1.55個百分點的利潤率。新定期票據的利率以4.62%的利率掉期釐定。第二期貸款的未償還餘額為1,692,000美元，固定息率為4.25%。我們認為，有時限制浮動利率支付的可變性是謹慎的，並已不時達成利率互換安排，以管理這些波動，就像我們對定期貸款所做的那樣。
與我們的農業庫存相關的市場風險最終取決於支付或出售時杏仁、葡萄和開心果的價值。與我們應收賬款相關的信用風險取決於我們客户的財務狀況。根據我們與現有客户的歷史經驗和對客户財務狀況的定期信用評估，我們相信我們的信用風險是最小的。與我們的農業庫存有關的市場風險將在下面關於大宗商品價格敞口的一節中討論。
55

下表提供了有關我們對利率變化敏感的金融工具的信息。這些表格按預期到期日列出了我們的債務和有價證券及其相關的加權平均利率。

利率敏感度金融市場風險
按預期到期日分列的本金金額
2022年12月31日
(除百分比數據外，以千計)
20232024202520262027此後總計公允價值
資產：
有價證券$32,652$1,000$—$—$—$—$33,652$33,444
加權平均利率2.82%5.20%—%—%—%—%2.89%
負債：
長期債務(475萬美元票據)$265$277$289$302$315$244$1,692$1,692
加權平均利率4.25%4.25%4.25%4.25%4.25%4.25%4.25%
長期債務(4910萬美元票據)$1,513$1,589$1,669$1,753$1,840$40,098$48,462$48,462
加權平均利率4.62%4.62%4.62%4.62%4.62%4.62%4.62%

利率敏感度金融市場風險
按預期到期日分列的本金金額
2021年12月31日
(除百分比數據外，以千計)
20222023202420252026此後總計公允價值
資產：
有價證券$10,242$750$—$—$—$—$10,992$10,983
加權平均利率0.20%0.22%—%—%—%—%0.20%
負債：
長期債務(475萬美元票據)$254$265$277$289$302$560$1,947$1,947
加權平均利率4.25%4.25%4.25%4.25%4.25%4.25%4.25%
長期債務(7000萬美元票據)$4,221$4,429$4,624$4,825$5,038$27,700$50,837$50,837
加權平均利率4.16%4.16%4.16%4.16%4.16%4.16%4.16%
我們與有價證券相關的利率波動風險略有下降，因為這些餘額與前一年相比有所下降。
大宗商品價格風險敞口
截至2022年12月31日，我們面臨與某些庫存和應收賬款相關的不利價格波動。農業庫存包括與2022年和2021年作物生產有關的農業、文化和加工成本。盤存的農業成本按實際發生的成本入賬。從歷史上看，這些成本每年都會在當年的作物收成售出時收回。
關於應收賬款，風險金額主要與農作物有關。這些應收賬款根據估計的最終定價入賬。最終價格通常在我們財政年度結束後的幾個月內不知道。在4,453,000美元的應收賬款中，截至2022年12月31日，由於沒有開心果收益率，沒有面臨價格變化風險的應收賬款。在過去的三年裏，開心果的價格一直在1.98美元到2.72美元之間波動。
56

項目8.財務報表和補充數據
對本項目的答覆在本表格10-K的單獨一節中提交。
項目9.會計和財務披露方面的變化和與會計師的分歧
沒有。
第9A項。控制和程序
(a)信息披露控制和程序的評估
截至本報告所述期間結束時，我們在包括首席執行官、首席財務官和財務總監在內的管理層的監督和參與下，根據修訂後的1934年證券交易法規則13a-15和15d-15或交易法，對我們的披露控制和程序的設計和運作的有效性進行了評估。基於這項評估，首席執行官和首席財務官得出結論，我們的披露控制和程序自2022年12月31日起有效，以確保我們根據交易所法案提交或提交的報告中所需的所有信息都已積累並傳達給我們的管理層，包括我們的首席執行官和首席財務官，以便及時決定所需的披露，並在美國證券交易委員會規則和法規要求的時間段內進行記錄、處理、彙總和報告。
(b)財務報告內部控制的變化
我們對財務報告的內部控制沒有發生重大影響或合理地可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響的變化，這些變化與上一財季發生的規則13a-15或規則15d-15的(D)段要求的評估有關。
見管理層關於財務報告內部控制的報告和獨立註冊會計師事務所關於財務報告內部控制的報告，見項目15(A)(2)--本表格10-K財務報表附表。
項目9B。其他信息
沒有。
項目9C。關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露
不適用。
第三部分
項目10.董事、高管和公司治理
有關本公司行政人員的資料載於本表格10-K“有關本公司行政人員的資料”第I部分第1項。本項目需要的其他信息通過引用納入了我們將提交給美國證券交易委員會的關於我們2023年股東年會的最終委託書，這些信息將在“董事選舉”、“商業行為和道德準則及公司治理準則”、“公司治理事項”以及“拖欠16(A)條報告”(如果適用)的標題下找到。
項目11.高管薪酬
本項目要求的信息通過引用納入我們將提交給美國證券交易委員會的關於我們2023年股東年會的最終委託書，並將在“薪酬討論和分析”和“薪酬委員會報告”的標題下找到。
57

項目12.某些實益所有人的擔保所有權和管理層及有關股東事項
(a)某些受益所有者和管理層的擔保所有權。
本條款所要求的有關某些受益所有人和管理層的擔保所有權的信息，通過引用納入了我們將提交給美國證券交易委員會的關於我們2023年股東年會的最終委託書，這些信息將在“某些受益所有者和管理層的股份所有權”的標題下找到。
(b)根據股權補償計劃授權發行的證券。
下表顯示了截至2022年12月31日關於我們授權發行股權證券的所有薪酬計劃的彙總信息。截至2022年12月31日，我們沒有，目前也沒有發行任何此類股權證券的其他補償合同或安排，當時並將繼續沒有未經我們股東批准的補償計劃、合同或安排。有關我們薪酬計劃的更詳細資料載於綜合財務報表附註11(股票薪酬-限制性股票及績效股份授予)。
證券持有人批准的股權補償計劃
權益
薪酬計劃
審批人
證券持有人*		須提供的證券數目
在行使以下權力時發出
未清償補助金		加權平均
行權價格
未清償補助金		剩餘證券數量
可供未來發行
在股權薪酬下
計劃(不包括證券
反映在(A)欄)
 (a)(b)(c)
限制性股票
授予和限制
目標庫存單位
目標實現		234,899最終確定的價格
在歸屬時		121,287

*公司不使用未經證券持有人批准的股權補償計劃。
項目13.某些關係和相關交易，以及董事的獨立性
本項目要求的信息通過引用納入我們將提交給美國證券交易委員會的關於我們2023年股東年會的最終委託書，並將在“關聯人交易”和“公司治理事項”的標題下找到。
項目14.首席會計師費用和服務
我們的獨立註冊會計師事務所是德勤律師事務所, 加州洛杉磯，PCAOB審計師事務所ID：34.
本項目要求的信息通過引用納入我們將提交給美國證券交易委員會的關於我們2023年股東年會的最終委託書，並將在“獨立註冊會計師事務所”的標題下找到。
58

第四部分
項目15.證物和財務報表附表
(a) 作為本報告一部分提交的文件：
頁碼
1 合併財務報表：
1.1
管理層關於財務報告內部控制的報告
68
獨立註冊會計師事務所財務報告內部控制報告
69
獨立註冊會計師事務所報告
70
1.2
合併資產負債表--截至2022年和2021年12月31日
72
1.3
綜合業務報表--2022年、2021年和2020年12月31日終了年度
73
1.4
綜合全面收益(虧損)表--2021年、2020年和2019年12月31日終了年度
74
1.5
綜合權益報表--截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度
75
1.6
合併現金流量表--2022年、2021年和2020年12月31日終了年度
76
1.7
合併財務報表附註
78
2 補充財務報表附表：
沒有。
3 展品：
3.1
重述的公司註冊證書
FN 1
3.2
修訂及重新制定附例
FN 2
4.3
登記和報銷協議
國民陣線5
4.4
證券説明
FN 39
4.5
債權契約的形式
FN 36
10.1與惠勒裏奇-馬里科帕儲水區簽訂的供水服務合同(無證物)，最初在註冊人年度報告表格10-K第11項下提交的修正案FN 6
10.7
*遣散費協議
國民陣線7
10.8
*董事薪酬計劃
國民陣線7
10.9
*修改並重新制定非員工董事股票激勵計劃
FN 8
10.9
*根據非員工董事股票激勵計劃達成的股票期權協議
國民陣線7
10.10 
*修訂和重申1998年股票激勵計劃
FN 9
10.10
*根據1998年股票激勵計劃簽訂的股票期權協議
國民陣線7
10.12 
與帕斯托裏亞能源設施有限責任公司簽訂土地租賃合同。
FN 10
10.15 
證券購買協議格式
FN 11
10.16 
註冊權協議的格式
FN 12
10.17 
*2004年股票激勵計劃
FN 13
10.18 
*董事限制性股份協議的格式
FN 13
10.19 
*限制性股票單位協議格式
FN 13
10.23 
Tejon山村有限責任公司協議
FN 14
10.24 
Tejon牧場保護和土地使用協議
FN 15
10.25 
第二次修訂和重新簽署的百年創辦人有限責任協議
國民陣線16
10.26 
*高管聘用協議-Allen E.Lyda
國民陣線17
10.27 
TRCC/Rock Outlet Center LLC有限責任公司協議
FN 18
59

10.28 
認股權證協議
FN 19
10.29 
對Tejon山村有限責任公司協議的修訂
國民陣線20
10.30 
會員權益購買協議-Tejon山村有限責任公司
國民陣線21
10.31 
修訂和重新簽署的信貸協議
FN 22
10.32 
學期筆記
FN 22
10.33 
循環信貸額度
FN 22
10.34 
與帕斯托裏亞能源設施有限責任公司的租賃協議修正案
國民陣線23
10.35 
與帕斯托裏亞能源設施有限責任公司簽訂供水協議。
國民陣線24
10.37 
TRC-MRC 2，LLC的有限責任公司協議
FN 26
10.38 
TRC-MRC 1，LLC的有限責任公司協議
國民陣線27
10.39 
百年創辦人，有限責任公司贖回和退出協議-Lewis Tejon會員
FN 28
10.40 
對第二次修訂和重新簽署的百年創辦人有限責任公司協議的第一修正案
FN 29
10.41 
對第二次修訂和重新簽署的百年創辦人有限責任公司協議的第二次修訂
國民陣線30
10.42 
TRC-MRC 3，LLC的有限責任公司協議
FN 31
10.43 
對第二次修訂和重新簽署的百年創辦人有限責任公司協議的第四修正案
FN 32
10.44 
百年創辦人，有限責任公司贖回和退出協議-加州大西洋
FN 33
10.45 
經修訂的循環信貸額度
FN 34
10.46 
修改後的術語説明
國民陣線35
10.47 
高管離職協議-高管離職協議-格雷戈裏·S·比利
FN 37
10.48 
TRC-MRC 4，LLC的有限責任公司協議
FN 38
10.49 
氣候解決方案下的CEQA訴訟和解協議
國民陣線40
10.50 
TRC-MRC多I，LLC有限責任公司協議
國民陣線41
10.51 
TRC-MRC 5，LLC的有限責任公司協議
FN 42
10.52 
Tejon Ranchcorp與美國銀行之間的信貸協議。
FN 43
21 
註冊人子公司名單
隨函存檔
23.1 
獨立註冊會計師事務所德勤會計師事務所(加利福尼亞州洛杉磯)同意
隨函存檔
23.2 
獨立註冊會計師事務所RSM US LLP的同意
隨函存檔
31.1 
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條通過的認證
隨函存檔
31.2 
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條通過的認證
隨函存檔
31.3 
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條通過的認證
隨函存檔
32 
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條通過的《美國法典》第18編第1350條的認證
隨函存檔
99.1
Petro Travel Plaza Holdings LLC財務報表
隨函存檔
101.INSXBRL實例文檔。隨函存檔
101.SCHXBRL分類擴展架構文檔。隨函存檔
101.CALXBRL分類擴展計算鏈接庫文檔。隨函存檔
101.DEFXBRL分類擴展定義Linkbase文檔。隨函存檔
101.LABXBRL分類擴展標籤Linkbase文檔。隨函存檔
101.PREXBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔。隨函存檔
*管理合同、補償計劃或安排。
FN 1  本文件於2020年5月26日提交給華盛頓特區的證券交易委員會(文件編號333-231032)，作為我們於2020年5月26日提交的Form 8-K的當前報告的附件99.1，通過引用將其併入本文。
60

FN 2  本文件於2020年5月26日提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們於2020年5月26日提交的Form 8-K當前報告的附件99.1，通過引用將其併入本文。
國民陣線5  本文件於2005年12月20日提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們於2005年12月20日提交的Form 8-K當前報告的附件4.1，通過引用將其併入本文。
FN 6  本文件在截至1994年12月31日的Form 10-K年度報告第14項下提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，通過引用將其併入本文。這份文件並不是以電子形式提交給美國證券交易委員會的。
國民陣線7  本文件在截至1997年12月31日的Form 10-K年度報告第14項下提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，通過引用將其併入本文。
FN 8  本文件提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為截至2008年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.9，通過引用將其併入本文。
FN 9  本文件提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為截至2008年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.10，通過引用將其併入本文
FN 10  本文件提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們截至2001年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.16，通過引用將其併入本文。
FN 11  本文件於2004年5月7日提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們於2004年5月7日提交的Form 8-K的當前報告的附件4.1，通過引用將其併入本文。
FN 12  本文件於2004年5月7日提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們於2004年5月7日提交的8-K表格的當前報告的附件4.2，通過引用將其併入本文。
FN 13  本文件提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們截至2004年12月31日的Form 10-K年度報告的證據10.21-10.23，通過引用將其併入本文。
FN 14  本文件於2006年5月24日提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們於2006年5月24日提交的Form 8-K當前報告的附件10.24，通過引用將其併入本文。
FN 15  本文件於2008年6月23日提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們於2008年6月23日提交的8-K表格當前報告的附件10.28，通過引用將其併入本文。
國民陣線16本文件提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們截至2009年6月30日的Form 10-Q季度報告的附件10.25，通過引用將其併入本文。
國民陣線17本文件提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們截至2013年3月31日的Form 10-Q季度報告的附件10.26，通過引用將其併入本文。
FN 18本文件於2013年6月4日提交給美國證券交易委員會(SEC)(檔案號1-7183)，作為我們於2013年6月4日提交的Form 8-K當前報告的附件10.27，通過引用將其併入本文。
FN 19本文件於2013年8月8日提交給美國證券交易委員會(SEC)(檔案號1-7183)，作為我們於2013年8月8日提交的當前報告Form 8-K的附件10.1，通過引用將其併入本文。
國民陣線20本文件已提交給位於華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們截至2013年12月31日的經修訂的10-K/A表格年度報告的附件10.29，通過引用將其併入本文。
國民陣線21本文件於2014年7月16日提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們於2014年7月16日提交的當前報告Form 8-K的附件10.30，通過引用併入本文。
FN 22本文件提交給華盛頓特區的證券交易委員會(文件號1-7183)，作為我們於2014年10月17日提交的當前報告Form 8-K的證據10.31-10.33，通過引用將其併入本文。
國民陣線23本文件提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們截至2014年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.34，通過引用將其併入本文。
61

國民陣線24本文件提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們截至2015年6月30日的Form 10-Q季度報告的附件10.35，通過引用將其併入本文。
FN 26本文件提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們截至2016年6月30日的Form 10-Q季度報告的附件10.37，通過引用將其併入本文。
國民陣線27本文件提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們截至2016年9月30日的Form 10-Q季度報告的附件10.38，通過引用將其併入本文。
FN 28本文件提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們截至2016年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.39，通過引用將其併入本文。
FN 29本文件提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們截至2016年12月31日的年度報告Form 10-K的附件10.40，通過引用將其併入本文。
國民陣線30本文件提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們截至2016年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.41，通過引用將其併入本文。
FN 31本文件提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們截至2018年9月30日的Form 10-Q季度報告的附件10.42，通過引用將其併入本文。
FN 32本文件已提交給位於華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們截至2018年12月31日的年度報告Form 10-K的附件10.43，通過引用將其併入本文。
FN 33本文件提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們截至2018年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.44，通過引用將其併入本文。
FN 34本文件已提交給位於華盛頓特區的美國證券交易委員會(檔案編號1-7183)，作為我們截至2019年9月30日的Form 10-Q季度報告的附件10.45，通過引用將其併入本文。
國民陣線35本文件已提交給位於華盛頓特區的美國證券交易委員會(檔案編號1-7183)，作為我們截至2019年9月30日的Form 10-Q季度報告的附件10.46，通過引用將其併入本文。
FN 36本文件於2019年4月25日提交給美國證券交易委員會(SEC)(檔案號333-231032)，作為我們於2019年4月25日提交的S-3表格註冊聲明的附件4.6，通過引用將其併入本文。
FN 37本文件提交給位於華盛頓特區的美國證券交易委員會(文件編號1-7183)，作為我們截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.47，通過引用將其併入本文。
FN 38本文件提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們截至2021年3月31日的Form 10-Q季度報告的附件10.48，通過引用將其併入本文。
FN 39
本文件提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-7183)，作為我們截至2020年12月31日的Form 10-K年度報告的附件4.4，通過引用將其併入本文。
國民陣線40本文件提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-07183)，作為我們截至2021年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.49，通過引用將其併入本文。
國民陣線41本文件提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-07183)，作為我們截至2021年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.50，通過引用將其併入本文。
FN 42本文件提交給華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-07183)，作為我們截至2022年3月31日的Form 10-Q季度報告的附件10.51，通過引用將其併入本文。
FN 43本文件提交給位於華盛頓特區的證券交易委員會(檔案號1-07183)，作為我們截至2022年6月30日的Form 10-Q季度報告的附件10.52，通過引用將其併入本文。
(b) 展品。隨本報告提交的證據附在本報告的末尾。
(c) 財務報表附表--對項目15這一部分的答覆作為本報告的單獨一節提交。
62

項目16.表格10-K摘要
不適用。
63

簽名
根據修訂後的1934年《證券交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已正式安排由正式授權的以下籤署人代表其簽署本報告。
 
   Tejon牧場公司
March 8, 2023  發信人：/s/格雷戈裏·S·比利
日期   格雷戈裏·S·比利
   總裁與首席執行官
   (首席行政主任)
March 8, 2023發信人：/s/Allen E.Lyda
日期艾倫·E·利達
首席運營官/首席財務官
(首席財務官)
March 8, 2023  發信人：羅伯特·D·貝拉斯克斯
日期   羅伯特·D·貝拉斯克斯
   首席會計官
   (首席會計主任)
64

根據經修訂的1934年《證券交易法》的要求，本報告已由以下人員以登記人的身份在指定日期簽署。 
名字  容量 日期
/s/Steven A.Betts
史蒂文·A·貝茨
  董事 March 8, 2023
/s/格雷戈裏·S·比利
格雷戈裏·S·比利
  董事 March 8, 2023
/s/Jean Fuller
讓·富勒
  董事 March 8, 2023
/s/Susan Hori
蘇珊·霍里
董事March 8, 2023
/s/Anthony L.Leggio
安東尼·L·萊喬
  董事 March 8, 2023
/s/諾曼·梅特卡夫
諾曼·梅特卡夫
  董事 March 8, 2023
/s/弗勞恩·摩根
弗勞恩·摩根
董事March 8, 2023
/s/傑弗裏·斯塔克
傑弗裏·斯塔克
  董事 March 8, 2023
/s/Daniel R.提施
Daniel·R·蒂施
董事March 8, 2023
/s/Michael H.Winer
邁克爾·H·維納
董事March 8, 2023
65


表格10-K的年報
Item 8, Item 15(a) (1) and (2), (b) and (c)
財務報表和財務報表明細表
財務報表
某些展品
截至2022年12月31日的年度
Tejon牧場公司
Tejon牧場，加利福尼亞州





66

Form 10-K - Item 15(a)(1) and (2)
Tejon Ranch Co.及其子公司
財務報表和財務報表明細表索引
項目15(A)(1)--財務報表
項目8包括以下Tejon Ranch Co.及其子公司的合併財務報表：
 頁面
管理層關於財務報告內部控制的報告
68
獨立註冊會計師事務所財務報告內部控制報告
69
獨立註冊會計師事務所報告
70
合併資產負債表--截至2022年和2021年12月31日
72
綜合業務報表--截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度
73
綜合全面收益(虧損)表--2022年、2021年和2020年12月31日終了年度
74
綜合權益報表--截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度
75
合併現金流量表--2022年、2021年和2020年12月31日終了年度
76
合併財務報表附註
78
項目15(A)(2)--財務報表附表
在美國證券交易委員會適用的會計法規中作出規定的所有附表都不是相關指示所要求的或不適用的，因此已被省略。
67


管理層關於財務報告內部控制的報告
本公司管理層負責建立和維持充分的財務報告內部控制，並負責評估財務報告內部控制的有效性。根據《交易法》第13a-15(F)條的定義，財務報告內部控制是由公司主要高管和主要財務官設計或監督，並由公司董事會、管理層和其他人員實施的程序，以根據公認的會計原則為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。
公司對財務報告的內部控制得到書面政策和程序的支持，這些政策和程序(1)與保持合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄有關；(2)提供合理的保證，即交易被記錄為必要的，以便根據公認的會計原則編制財務報表，並且公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；以及(3)就防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產提供合理保證。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。對未來期間進行任何有效性評估的預測都有這樣的風險，即由於條件的變化，控制可能會變得不充分，或者遵守政策或程序的程度可能會惡化。
在公司年度財務報表的編制過程中，公司管理層在包括首席執行官和首席財務官在內的公司管理層的監督和參與下，根據第#號確定的標準，對截至2022年12月31日的公司財務報告內部控制的有效性進行了評估。內部控制--綜合框架由特雷德韋委員會贊助組織委員會(2013年框架)發佈，或COSO。管理層的評估包括對公司財務報告內部控制的設計進行評估，以及對公司財務報告內部控制的運作有效性進行測試。
根據這一評估，管理層沒有發現公司內部控制存在任何重大缺陷，管理層得出結論，公司對財務報告的內部控制自2022年12月31日起生效。
審計本報告所列公司財務報表的獨立註冊會計師事務所德勤會計師事務所發佈了一份關於財務報告內部控制有效性的報告，其副本如下。
68

獨立註冊會計師事務所報告
致Tejon Ranch Co.的股東和董事會。
財務報告內部控制之我見
我們審計了Tejon Ranch Co.及其子公司(“本公司”)截至2022年12月31日的財務報告內部控制，依據內部控制--綜合框架(2013)由特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會發布。我們認為，截至2022年12月31日，本公司在所有重要方面都保持了對財務報告的有效內部控制，其依據是內部控制--綜合框架(2013)由COSO發佈。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了本公司截至2022年12月31日及截至2022年12月31日年度的綜合財務報表以及我們2023年3月8日的報告，根據我們的審計對該等財務報表表達了無保留意見。
意見基礎
本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並負責評估財務報告內部控制的有效性，包括在隨附的《管理層財務報告內部控制報告》中。我們的責任是根據我們的審計，對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報告的有效內部控制是否在所有重要方面都得到了維護。我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作有效性，以及執行我們認為在情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
財務報告內部控制的定義及侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個程序，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司對財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)關於保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，即交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。
/s/德勤律師事務所
加利福尼亞州洛杉磯
March 8, 2023
69

獨立註冊會計師事務所報告
致Tejon Ranch Co.的股東和董事會。
對財務報表的幾點看法
我們審計了Tejon Ranch Co.及其子公司(“本公司”)截至2022年12月31日和2021年12月31日的合併資產負債表、截至2022年12月31日的三個年度的相關綜合經營報表、全面收益(虧損)、權益和現金流量以及相關附註(統稱為“財務報表”)。我們認為，根據我們的審計和其他審計師的報告，財務報表在所有重要方面都公平地反映了公司截至2022年12月31日和2021年12月31日的財務狀況，以及截至2022年12月31日的三個年度的運營結果和現金流量，符合美國公認的會計原則。
吾等並無審計Petro Travel Plaza Holdings LLC(“Petro”)的財務報表，該公司於該公司的投資於2021年12月31日及截至2021年及2020年12月31日止年度採用權益法入賬。隨附的公司財務報表包括截至2021年12月31日其在Petro的股本投資22,915,000美元，以及截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度中其在Petro的股本收益分別為4,957,000美元和5,722,000美元。該等報表已由其他核數師審核，而其他核數師的報告已向我們提交，而我們的意見，就涉及Petro所包括的金額而言，僅以其他核數師的報告為依據。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據下列標準審計了公司截至2022年12月31日的財務報告內部控制內部控制--綜合框架(2013)特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的報告和我們2023年3月8日的報告，根據我們的審計，對公司財務報告的內部控制表達了無保留的意見。
意見基礎
這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是舞弊。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查與財務報表中的數額和披露有關的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價財務報表的整體列報。我們認為，我們的審計和其他審計員的報告為我們的意見提供了合理的基礎。
關鍵審計事項
下文所述的關鍵審計事項是指在對財務報表進行當期審計時產生的事項，該事項已傳達或要求傳達給審計委員會，並且(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露，(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對財務報表的整體意見，我們也不會通過傳達下面的關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨的意見。
房地產--房地產開發--參閲財務報表附註1、5、14和16
關鍵審計事項説明
本公司對房地產發展的減值評估涉及對每個房地產開發項目的初步評估，以確定是否存在可能表明房地產開發項目的賬面價值不再可收回的事件或情況變化。可能的減值跡象可能包括影響權利程序的事件或情況變化、政府監管、訴訟、對新住房的地理需求以及與新住房定價相關的市場狀況。當發生事件或情況變化時，本公司通過比較房地產開發期間預期產生的未貼現未來現金流量與各自的賬面金額來評估房地產開發的減值。如果房地產開發的賬面金額超過未貼現的未來現金流量，則進行分析以確定該資產的公允價值。
該公司作出重大假設，以評估每個房地產開發項目的可能減值跡象。這些假設包括確定適當的和可比較的市場價格，考慮法律上的變化
70

因素或商業環境，以及圍繞持續的正現金流和開發成本的假設。考慮到計劃中的開發社區將位於目前沒有許多可比住房的位置，公司必須圍繞以高於當前累計成本的價格出售房地產資產的預期能力進行假設。此外，用來作出這些假設的事實和情況可能會因時期而異。截至2022年12月31日止年度，任何房地產開發項目均未確認減值虧損。
由於房地產開發的數量重要性，以及管理層在確定事件或環境變化是否表明任何房地產開發的賬面金額可能無法收回時所作的假設，我們將房地產開發的減值指標的確定確定為一項重要的審計事項。這需要審計師在執行審計程序時高度判斷，以評估管理層是否適當地確定了減值指標。
如何在審計中處理關鍵審計事項
我們與評估房地產開發項目的可能減值跡象有關的審計程序包括以下內容：
•我們測試了對管理層識別可能表明任何房地產開發項目的賬面價值不再可收回的可能情況的控制的有效性，包括對管理層對權利程序的評估、政府監管、訴訟、對新住房的地理需求以及與新房定價相關的市場狀況的控制。
•我們閲讀和評估管理層的文件，包括相關的會計政策和管理層從外部來源獲得的信息。
•我們通過以下方式評估管理層的減值分析：
◦測試房地產開發項目的可能減值跡象，包括通過審查開發項目周圍地區有關房屋價值和土地價值的公開信息、與南加州房地產市場有關的期刊和新聞信息以及其他獨立市場數據，包括考慮市場對住房的需求和可比房價的變化，搜索不利的特定資產和/或市場狀況
◦取得法律顧問的函件，並向本公司的內部法律顧問進行查詢，以評估影響發展物業的訴訟事宜的任何狀況的任何變化，以及對收回累積成本的能力的潛在影響，包括任何相關的政府法規及/或其他影響權益程序的事宜。
◦建立對減值指標的獨立預期，並將這種預期與管理層的分析進行比較。

/s/德勤律師事務所
加利福尼亞州洛杉磯
March 8, 2023
自2019年以來，我們一直擔任本公司的審計師。
71

Tejon Ranch Co.及其子公司
合併資產負債表
(千美元)
12月31日
20222021
資產
流動資產：
現金和現金等價物$39,119 $36,195 
可供出售的有價證券33,444 10,983 
應收賬款4,453 6,473 
盤存3,369 5,702 
預付費用和其他流動資產2,660 3,619 
流動資產總額83,045 62,972 
房地產和裝修--出租，淨額16,940 17,301 
房地產開發(包括$115,221在2022年12月31日及$112,063截至2021年12月31日，歸功於百年創辦人，LLC，附註17)
321,293 319,030 
財產和設備，淨額52,980 50,699 
對未合併的合資企業的投資41,891 43,418 
對水資產的淨投資47,045 50,997 
其他資產3,597 1,619 
總資產$566,791 $546,036 
負債和權益
流動負債：
應付貿易帳款$5,117 $4,545 
應計負債及其他3,602 3,451 
應付所得税— 1,217 
遞延收入1,531 1,907 
長期債務當期到期日1,779 4,475 
流動負債總額12,029 15,595 
長期債務，減少流動部分48,161 48,155 
長期遞延收益11,447 8,409 
遞延税項負債7,180 2,898 
其他負債10,380 14,468 
總負債89,197 89,525 
承付款和或有事項
股本：
Tejon Ranch Co.股東權益
普通股，$0.50每股面值：
授權股份-50,000,000
已發行及已發行股份-26,541,553在2022年12月31日及26,400,9212021年12月31日
13,271 13,200 
額外實收資本345,344 344,936 
累計其他綜合損失(2,028)(6,822)
留存收益105,643 89,835 
總Tejon牧場公司股東權益462,230 441,149 
非控制性權益15,364 15,362 
總股本477,594 456,511 
負債和權益總額$566,791 $546,036 

請參閲隨附的説明。
72

Tejon Ranch Co.及其子公司
合併業務報表
(千美元，每股除外)
截至十二月三十一日止的年度
 
 202220212020
收入：
房地產-商業/工業$40,515 $19,476 $9,536 
礦產資源21,595 20,987 10,736 
農耕13,001 11,039 13,866 
牧場經營4,106 4,111 3,692 
總收入79,217 55,613 37,830 
成本和支出：
房地產-商業/工業16,356 11,953 7,122 
房地產-度假村/住宅1,629 1,723 1,612 
礦產資源12,969 13,559 6,414 
農耕19,811 14,116 15,103 
牧場經營5,024 4,679 4,896 
公司費用9,699 9,843 9,430 
總費用65,488 55,873 44,577 
營業收入(虧損)13,729 (260)(6,747)
其他收入：
投資收益634 57 884 
房地產銷售收益— — 1,331 
其他收入1,088 164 110 
其他收入合計1,722 221 2,325 
未合併合營企業權益前營業收入(虧損)及所得税費用15,451 (39)(4,422)
未合併合資企業淨收益中的權益7,752 9,202 4,504 
所得税前收入23,203 9,163 82 
所得税費用7,393 3,821 829 
淨收益(虧損)15,810 5,342 (747)
可歸因於非控股權益的淨收益(虧損)2 (6)(7)
普通股股東應佔淨收益(虧損)$15,808 $5,348 $(740)
普通股股東每股淨收益(虧損)，基本$0.60 $0.20 $(0.03)
普通股股東每股攤薄後淨收益(虧損)$0.59 $0.20 $(0.03)

請參閲隨附的説明。

73

Tejon Ranch Co.及其子公司
綜合全面收益表(損益表)
(千美元)
 截至十二月三十一日止的年度
 202220212020
淨收益(虧損)$15,810 $5,342 $(747)
其他全面收益(虧損)：
可供出售證券的未實現(虧損)收益(199)(14)(46)
福利計劃調整(212)866 (215)
SERP負債調整1,430 331 (622)
未實現利率互換收益(虧損)5,641 2,841 (3,213)
其他税前綜合收益(虧損)6,660 4,024 (4,096)
(計提)與其他綜合所得項目有關的所得税優惠(1,866)(1,126)1,147 
其他全面收益(虧損)4,794 2,898 (2,949)
綜合收益(虧損)20,604 8,240 (3,696)
可歸屬於非控股權益的全面收益(虧損)2 (6)(7)
普通股股東應佔綜合收益(虧損)$20,602 $8,246 $(3,689)
請參閲隨附的説明。
74

Tejon Ranch Co.及其子公司
合併權益表
(千美元，共享信息除外)
普普通通
股票
傑出的		普普通通
庫存		其他內容
已繳費
資本		累計
其他
全面
損失		保留
收益		總計
股東的
權益		非控制性
利息		總股本
平衡，2019年12月31日26,096,797 $13,048 $338,745 $(6,771)$85,227 $430,249 $15,375 $445,624 
淨虧損— — — — (740)(740)(7)(747)
其他綜合損失— — — (2,949)— (2,949)— (2,949)
限制性股票發行338,074 169 (169)— — — — — 
股票薪酬— — 5,629 — — 5,629 — 5,629 
因既得股份的税收和税收優惠而扣繳的股份(158,041)(80)(2,146)— — (2,226)— (2,226)
平衡，2020年12月31日26,276,830 $13,137 $342,059 $(9,720)$84,487 $429,963 $15,368 $445,331 
淨收益(虧損)— — — — 5,348 5,348 (6)5,342 
其他綜合收益— — — 2,898 — 2,898 — 2,898 
限制性股票發行227,250 114 (114)— — — — — 
股票薪酬— — 4,731 — — 4,731 — 4,731 
因既得股份的税收和税收優惠而扣繳的股份(103,159)(51)(1,740)— — (1,791)— (1,791)
平衡，2021年12月31日26,400,921 $13,200 $344,936 $(6,822)$89,835 $441,149 $15,362 $456,511 
淨收入— — — — 15,808 15,808 2 15,810 
其他綜合收益— — — 4,794 — 4,794 — 4,794 
限制性股票發行249,127 124 (124)— — — — — 
股票薪酬— — 3,212 — — 3,212 — 3,212 
因既得股份的税收和税收優惠而扣繳的股份(108,495)(53)(2,680)— — (2,733)— (2,733)
平衡，2022年12月31日26,541,553 $13,271 $345,344 $(2,028)$105,643 $462,230 $15,364 $477,594 
請參閲隨附的説明。
75

Tejon Ranch Co.及其子公司
合併現金流量表
(單位：千)
截至12月31日的12個月，
 202220212020
經營活動
淨收益(虧損)$15,810 $5,342 $(747)
將淨收益(虧損)調整為經營活動提供的現金淨額：
折舊及攤銷4,628 4,594 4,938 
有價證券溢價攤銷87 111 34 
未合併合資企業淨收益中的權益(7,752)(9,202)(4,504)
非現金退休計劃費用110 99 78 
出售房地產/資產的收益(1,140)(12)(1,339)
土地出讓確認的非現金利潤(3,012)(2,784)— 
賣水利潤1
(2,229)(3,442)— 
賣地收益2
(18,372)(3,139)— 
遞延所得税2,865 1,134 2,253 
股票補償費用2,877 4,271 4,494 
股票補償的超額税收(損失)收益(105)48 519 
遺棄費用85— — 
租賃資產非現金核銷— — 110 
庫存減記1,050— — 
未合併合資企業的收益分配11,793 5,892 6,222 
經營性資產和負債變動情況：
應收賬款、存貨、預付款項和其他資產淨額3,244 (814)5,427 
流動負債，淨額(1,408)718 (2,004)
經營活動提供的淨現金8,531 2,816 15,481 
投資活動
有價證券的到期日和銷售41,135 6,249 41,843 
購買有價證券(63,882)(14,586)(5,610)
房地產和設備支出(22,602)(20,879)(22,259)
社區設施小區的報銷收入5,950 135 4,223 
出售房地產/資產的收益— 63 2,000 
賣地收益2
24,950 4,413 — 
對未合併的合資企業的投資(800)(2,900)(2,160)
未合併合資企業的股權分配8,166 5,734 5,309 
對長期水資產的投資(988)(2,415)(3,568)
賣水收益1
6,180 9,534 — 
淨現金(用於投資活動)/由投資活動提供(1,891)(14,652)19,778 
融資活動
信用額度借款49,080 — — 
償還長期債務(51,708)(4,295)(4,819)
遞延融資成本(181)— — 
利率互換結算3
1,123 — — 
既得股票授權税(2,733)(1,791)(2,226)
用於融資活動的現金淨額(4,419)(6,086)(7,045)
增加(減少)現金和現金等價物2,221 (17,922)28,214 
年初現金、現金等價物和限制性現金37,398 55,320 27,106 
年終現金、現金等價物和受限現金$39,619 $37,398 $55,320 
76

截至12月31日的12個月，
 202220212020
對合並資產負債表上的金額進行核對：
現金和現金等價物$39,119 $36,195 $55,320 
限制性現金(記錄在其他資產中)500 1,203 — 
現金總額、現金等價物和受限現金$39,619 $37,398 $55,320 
非現金投資活動
應計資本支出和水費支出計入流動負債$1,847 $1,342 $910 
對未合併的合資企業的貢獻2
$8,501 $8,464 $— 
土地出資的長期遞延利潤2
$3,012 $2,785 $— 
1在確定與水資產活動有關的現金流入和流出的分類時，公司的做法得到了《會計準則彙編》第230-10-45-22號《會計準則彙編》的支持，該準則規定“某些現金收入和支出具有多於一類現金流量…。如果是，則適當的分類應取決於可能成為該項目主要現金流來源的活動。此外，在2006年美國註冊會計師協會關於當前美國證券交易委員會和PCAOB發展的會議上，美國證券交易委員會或美國證券交易委員會的工作人員討論了一個實體應該一致地對與資產買賣相關的現金流出和流入進行分類，並指出 現金 流動 分類 不清楚的是，登記人必須使用判斷和分析，考慮到活動的性質和這些物品的主要現金流來源。

鑑於本公司水務資產的性質及前述權威指引，本公司根據出售水務的時間估計所購買的水務資產的適當分類。在以前時期購買的被歸類為投資的水以$6.22022年，這一現金流入在公司的投資活動中被適當地歸類。1美元的利潤2.2與前幾個期間購買的水有關的100萬美元正在適當地從本期的業務活動中扣除。本公司已經並將繼續將這一方法應用於符合這一事實模式的水資產交易。
2在確定與土地開發成本相關的現金流入和流出的分類時，公司的做法得到了會計準則編纂(“會計準則”)230-10-45-22的支持，該準則規定“某些現金收入和支付具有多於一類現金流量…”。。如果是，則適當的分類應取決於可能成為該項目主要現金流來源的活動。此外，在2006年美國註冊會計師協會關於當前美國證券交易委員會和PCAOB發展的會議上，美國證券交易委員會或美國證券交易委員會的工作人員討論了一個實體對與資產買賣相關的現金流出和流入的分類應該保持一致，並指出當現金流分類不清楚時，登記人必須使用考慮到活動的性質和這些項目的主要現金流來源的判斷和分析。

鑑於我們土地開發成本的性質及前述權威指引，本公司根據出售土地的時間估計土地開發成本的適當分類。前期發生的被歸類為投資的土地開發成本以#美元出售。26.72022年的總收益為100萬美元，這筆現金流入在公司的投資活動中得到了適當的歸類。1美元的利潤18.4與前期發生的土地開發成本相關的100萬美元正適當地從本期的經營活動中扣除。該公司一直並將繼續將這一方法應用於符合這一事實模式的土地銷售交易。

2022年12月，該公司以公允價值#美元貢獻土地8.5500萬美元給TRC-MRC5，LLC，這是一家未合併的合資企業，成立的目的是開發、建設、租賃和管理大約446,400位於TRCC-East內的平方英尺工業建築。這塊土地的總成交價是$2.4百萬美元。該公司確認利潤為#美元。3.0百萬美元和遞延利潤3.0在根據ASC主題606--與客户的合同收入和ASC主題323--投資-股權方法和合資企業--應用五步收入確認模型後，

2021年6月，該公司以公允價值#美元貢獻土地8.5100萬美元給TRC-MRC4，LLC，這是一家未合併的合資企業，成立的目的是開發、建設、租賃和管理630,000位於TRCC-East的公司物業上的一座平方英尺的工業建築。這塊土地的總成交價是$2.9百萬美元。該公司確認了$2.8百萬美元利潤和遞延美元2.8根據會計準則編纂(ASC)主題606--與客户的合同收入和ASC主題323--投資-股權法和合資企業，應用五步收入確認模式後的百萬利潤。

從歷史上看，與土地開發支出有關的現金流出是在投資活動中核算的。為保持一致性，公司將繼續將與土地開發有關的現金流出和現金流入歸類為投資活動。

3該公司與北卡羅來納州的富國銀行達成了一項利率互換協議，以減少其在與富國銀行的定期票據中與倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)掛鈎的浮動利率波動的風險。根據迴歸分析，該套期保值關係在初始評估時符合有效現金流量對衝的條件，並按公允價值入賬。2022年6月27日，該公司終止了與富國銀行的利率互換協議，並收到了一美元1,123,200富國銀行的現金終止費。有關進一步討論，請參閲利率互換(注10)。

請參閲隨附的説明。
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Tejon Ranch Co.及其子公司
合併財務報表附註
2022年12月31日

1.    重要會計政策摘要
“公司”(The Company)
Tejon Ranch Co.(本公司和Tejon)是一家多元化的房地產開發和農業綜合企業，致力於負責任地利用其土地和資源來滿足加州人的住房、就業和生活方式需求。目前的業務包括土地規劃和權利、土地開發、商業土地銷售和租賃、用於礦產特許權使用費的土地租賃、水資產管理和銷售、放牧租賃和農業。
這些活動通過以下方式執行五報告細分市場：
•房地產-商業/工業
•房地產-度假村/住宅
•礦產資源
•農耕
•牧場運營
Tejon的主要資產大約是270,000幾英畝連續的，大部分未開發的土地，在它的最南邊，是60在洛杉磯市中心以北數英里處，在其最北的邊界，15貝克斯菲爾德以東數英里處。該公司通過確保其土地的權利、促進基礎設施發展、戰略土地規劃、通過開發和銷售實現土地貨幣化以及保護土地來創造價值，以最大限度地實現其土地的最高和最佳利用。
該公司參與了八擁有、開發和經營房地產的合資企業。該公司成立合資企業，作為促進其部分土地開發的一種手段。該公司還積極參與土地規劃、土地權利和保護項目。
綜合財務報表附註中對英畝數、樓房數、面積、租約數、佔有率以及從這些價值得出的任何金額的任何提及均未經審計。
合併原則
合併財務報表包括本公司的賬目，以及本公司持有控股權的所有子公司和投資的賬目。所有公司間交易已在合併中取消。自綜合財務報表發佈之日起，本公司對後續事件進行了評估。
現金等價物
本公司將購買時到期日在三個月或以下的所有高流動性投資視為現金等價物。現金等價物的賬面價值接近公允價值。
有價證券
本公司認為這些投資不符合現金等價物的條件，但很容易出售，屬於有價證券。該公司的投資組合由固定收益債務證券組成，在綜合資產負債表上被歸類為流動資產。該公司將所有有價證券歸類為可供出售的證券。這些按公允價值列報，未實現收益(虧損)在綜合權益表中作為累計其他全面收益(虧損)的組成部分報告。
78

對未合併的合資企業的投資
對本公司不控制但對其有重大影響的合資企業，本公司採用權益會計方法。本公司對其對實體的影響或控制程度的判斷涉及各種因素，包括其所有權權益的形式；其在實體治理中的代表性；其參與決策的能力；以及其他投資者參與決策過程、取代本公司擔任經理和/或清算合資企業的權利。這些合資企業按成本入賬，並根據收益(虧損)、繳費和分配中的權益進行調整。本公司資產負債表上這些投資的賬面價值與合資企業資產負債表上淨資產中的基礎權益之間的任何差額，將隨着相關基礎資產的折舊、攤銷或出售而進行調整。當本公司向一家合資企業出讓土地時，它將按公允價值記錄對該合資企業的投資，無論該合資企業的其他投資者是否出資現金或財產。
本公司一般會根據未合併的合資企業的分配優先次序來分配來自該合資企業的收入和虧損，這可能與其聲明的所有權百分比不同。

本公司根據股權投資會計準則評估其在未合併合資企業的投資的可回收性，方法是首先審查每項投資的任何減值指標。如果有指標，本公司估計投資的公允價值。如果投資的賬面價值大於估計公允價值，管理層將評估減值是“暫時性的”還是“非暫時性的”。在作出這項評估時，管理層會考慮以下因素：(1)公允價值低於成本的時間長短及程度；(2)實體的財務狀況及近期前景；及(3)本公司保留權益的意向及能力，使其市值回升。如果管理層斷定減值是“非暫時性的”，公司將把投資減少到其估計的公允價值。
金融工具的公允價值
該公司遵循財務會計準則委員會對某些金融工具的公允價值計量的權威指導。該指引界定了公允價值，建立了公允價值計量框架，並擴大了關於公允價值計量的披露。公允價值被定義為在計量日市場參與者之間的有序交易中，為資產或負債在本金或最有利的市場上轉移負債而收取的或支付的交換(退出)價格。本指引根據對資產或負債估值的投入，為公允價值計量確立了一個三級層次結構。可觀察到的投入是那些市場參與者很容易看到的，而不可觀察到的投入通常是利用管理層的估計和假設在內部開發的：
•第1級-估值基於活躍市場對相同資產和負債的報價。
•第2級-估值由活躍市場中類似資產和負債的報價、不活躍市場中相同或類似工具的報價或所有重大投入均可在市場上觀察到的基於模型的技術確定。
•第3級-估值源自基於模型的技術，其中至少有一項重要輸入是不可觀察的，並基於公司自己對市場參與者將用來對資產或負債進行估值的假設的估計。
當可用時，本公司使用活躍市場的報價來確定公允價值。本公司在確定公允價值計量時會考慮與交易對手相關的主要市場風險和不履行風險。公允價值計量在經常性基礎上用於有價證券、養老金計劃內的投資和對衝工具(如果有的話)。
利率互換協議
2014年10月，本公司與富國銀行訂立利率互換協議。於2019年6月，本公司修訂利率互換協議，以繼續對衝本公司因定期票據及其後經修訂的定期票據而承擔的利率風險。2022年6月27日，公司終止了與富國銀行的相關修訂利率互換協議。於2022年6月30日，本公司與美國銀行訂立浮動利率定期票據或新定期票據，並於同日訂立新利率掉期協議，以減少其在新定期票據項下與SOFR掛鈎的浮動利率波動所帶來的風險。有關本公司信貸安排的利率掉期的進一步詳情，請參閲綜合財務報表附註8(信貸額度及長期債務)及附註10(利率掉期)。該公司認為，有時限制
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浮動利率支付的可變性，以及過去為管理這些波動而進行的利率互換。
本公司按公允價值確認利率互換協議為資產負債表上的資產或負債。衍生工具的公允價值變動(即損益)的會計處理取決於該工具是否已被指定為套期保值關係的一部分並符合條件，進而取決於套期保值關係的類型。對於那些被指定並符合套期保值工具的衍生工具，公司必須根據被套期保值的風險敞口將該套期保值工具指定為公允價值對衝、現金流量對衝或對境外業務的淨投資進行對衝。利率互換協議被認為是一種現金流對衝，因為它旨在匹配定期貸款和隨後的新定期貸款的條款，以對衝預期未來現金流變化的風險敞口。套期會計一般規定在套期工具上確認損益的時間與確認現金流量對衝中被套期保值交易的收益影響的變化相匹配。對這項利率互換協議的評估將基於它是否被認為在減少浮動利率敞口方面非常有效。本公司正式記錄利率互換協議和對衝項目之間的所有關係，包括評估有效性的方法和風險策略。本公司於每項利率互換協議開始時及按季度進行評估，以確定該等工具在抵銷與對衝項目有關的現金流變動方面是否非常有效。如果掉期被認為是高度有效的，用作對衝的衍生品的公允價值的變化將反映在累積的其他綜合收益中。, 或者AOCI。在對衝交易影響收益的期間，AOCI分類的金額將重新分類為收益。如果掉期交易沒有達到高度有效的水平，用作對衝的衍生品的公允價值變化將反映在收益中。
每項利率互換協議的公允價值乃採用廣泛接受的估值方法釐定，包括對每項衍生工具的預期現金流進行貼現現金流分析。這些分析反映了衍生品的合同條款，包括到到期日的期限，並使用了可觀察到的基於市場的投入，包括利率曲線和隱含波動率(也稱為“其他重大可觀察投入”)。利率互換協議的公允價值乃採用市場標準方法釐定，即按折現的未來固定現金付款及折現的預期可變現金收入淨額計算。可變現金收入是基於從可觀察到的市場利率曲線得出的對未來利率(遠期曲線)的預期。公允價值計算還包括使用“重大不可觀察的輸入”的違約風險金額，例如對當前信貸利差的估計，以評估違約的可能性，該公司認為這對其利率互換協議的整體公允價值並不重要。
可變利息實體
本公司評估其於VIE的所有權益以作合併之用。當本公司的權益被確定為可變權益時，本公司將評估本公司是否被視為VIE的主要受益人。VIE的主要受益人需要合併VIE。主要受益人被定義為既有權(I)有權指導VIE的活動，從而對其經濟表現產生最重大影響的一方，也有(Ii)承擔損失的義務，並有權從VIE獲得潛在重大利益的一方。本公司在作出這項決定時，會考慮本身的可變利益以及關聯方的任何可變利益。在這兩個因素都存在的情況下，公司被視為主要受益者，併合並VIE。如果其中任何一個因素不存在，本公司不是主要受益人，也不合並VIE。

為了評估公司是否有權指導VIE的活動，從而對VIE的經濟表現產生最重大的影響，公司考慮了所有事實和情況，包括它在建立VIE中的角色及其持續的權利和責任。這一評估包括：第一，確定對VIE經濟表現影響最大的活動；第二，確定哪一方(如果有的話)擁有對這些活動的權力。一般而言，作出影響VIE的最重大決定或有權單方面罷免這些決策者的當事方被認為有權指導VIE的活動。

為評估本公司是否有義務吸收VIE的損失或有權從VIE獲得可能對VIE產生重大影響的利益，本公司認為所有經濟利益，包括債務和股權投資、服務費用和其他被視為VIE可變利益的安排，都被視為VIE的可變利益。這項評估要求本公司在確定這些權益是否被視為對VIE具有潛在重大意義時適用判斷。評估重要性時考慮的因素包括：VIE的設計，包括其資本化結構；權益的從屬關係；支付優先權；VIE資本結構內各類別權益的相對份額；以及該等權益由本公司持有的原因。
截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司擁有二VIES。其中一個在財務報表中合併，另一個則沒有。見合併財務報表附註17(未合併及合併合營企業的投資)以作進一步討論。
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信用風險
該公司在運營過程中向合作社、葡萄酒廠、堅果營銷公司和公司設施的承租人發放信貸。該公司定期對客户的財務狀況進行信用評估，通常不需要抵押品。
商業收入主要來自租賃租金支付和運營費用報銷。如果客户租户未能根據租約支付租金，公司的財務狀況和現金流可能會受到不利影響。本公司評估應收賬款損失的風險，並在此風險評估的基礎上調整壞賬準備。為此，我們將歷史損失率應用於我們的應收賬款賬齡計劃，以估計預期的信用損失。我們對具體確定和預測的信貸損失進一步調整了預期信貸損失。當帳目被認為不能再收回時，就予以核銷。
在截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度內，帕斯托裏亞能源設施L.L.C.或PEF發電廠租賃產生了大約6%, 8%，以及8分別佔總收入的%。本公司沒有其他客户佔總營收的5%或以上。
該公司在聯邦保險的金融機構中維護其現金和現金等價物。這些機構的賬户餘額定期超過FDIC保險覆蓋範圍，因此，與超過FDIC保險覆蓋範圍的存款金額有關的信用風險集中在一起。本公司認為風險不大。
農場庫存
收割農作物的成本在發生時進行清點。當農作物出售時，這些成本就會被計入費用。費用按每磅或每噸的平均成本計算和確認。本年度發生的與下一年作物有關的成本被清點並計入庫存，直到收穫並出售相匹配的作物。持有待售的農場存貨按成本價(先進先出法)或市場價中較低者計價。
財產和設備
財產和設備按成本列報，1936年組織時取得的土地除外，按本公司前身列報的基礎列報。折舊是在各種資產的估計使用年限內使用直線方法計算的。該公司的財產和設備及其各自的預計使用壽命如下：
(千美元)使用壽命2022年12月31日2021年12月31日
葡萄園和果園20$66,016 $62,877 
機械、傢俱、固定裝置和其他設備
3 - 10
20,895 20,299 
建築物和改善措施
10 - 27.5
8,946 8,858 
土地和土地改良157,835 7,835 
正在進行的開發4,942 4,882 
$108,634 $104,751 
減去：累計折舊(55,654)(54,052)
$52,980 $50,699 
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長期水資源資產
與Tulare湖盆地儲水區和Dudley-Ridge儲水區簽訂了長期購買水合同。這些合同使該公司有權在2035年到期的合同期限內獲得水。該公司還購買了一份合同，允許並要求它購買6,693每年從Nickel Family LLC獲得的英畝-英尺的水。該合同的初始期限將持續到2044年。這些合同的購買價格在合同有效期內按直線攤銷。與Wheeler Ridge MarCopa儲水區和Tejon-Castac水區的水合同也已到位，但這些合同是在開始時與每個地區簽訂的，後來沒有從第三方那裏購買，因此在公司賬面上沒有相關的財務價值。因此，不存在與這些合同相關的攤銷費用。
葡萄園和果園
種植和發展葡萄園和果園的成本將被資本化，直到作物變得具有商業生產力。灌溉系統和格子架設施在開發階段的利息成本和折舊也被資本化。在發展階段獲得的作物收入與發展成本相抵銷。當農作物變得具有商業生產力時，就開始貶值。
在農作物收穫、承包和交付給買家的時候，可以估計收入，確認收入，並計入任何相關的庫存成本，這通常發生在每年的第三季度和第四季度。該公司的部分杏仁或開心果作物在收穫後的第二年出售並不少見。果園(杏仁和開心果)收入基於合同結算價或估計銷售價格，而葡萄園收入通常按合同銷售價格確認。果園作物的估計價格是基於果園作物的營銷者和操作者對最終市場價格的報價估計。隨着收到有關所售作物的最終結算價的新信息，這些市場價格估計值將通過作物付款週期進行更新。這些估計在收到作物的最終付款後調整為實際。這種確認果園作物銷售收入的方法是農業綜合企業界的標準做法。對估計收入和實際收入之間的差額的調整是在知道這類數額的期間記錄的。這些調整的淨影響使開心果收入增加了#美元。873,000 in 2022, $365,000 in 2021, and $890,000在2020年。沒有與公司杏仁相關的價格調整。
加州杏仁委員會有權要求杏仁生產商通過農業部長批准的銷售訂單從市場上扣留一部分年產量。在2022年、2021年和2020年12月31日，沒有強制要求這樣的扣繳。
普通股期權和授予
本公司股票激勵計劃採用公允價值會計方法核算。限制性股票授予和限制性股票單位的估計公允價值在預期歸屬期間支出。對於基於業績的授予，公司根據在滿足規定的業績衡量標準方面取得成功的估計範圍，對實際授予的可能股份數量進行估計。股票沒收的估計，基於歷史沒收，記錄在所有授予上。該公司定期更新其估計，並在綜合經營報表中反映估計的任何變化。
長壽資產
本公司每季度審查其所有經營物業在每個季度結束前及之後的當前活動和業務狀況的變化，以確定是否存在任何需要進行減值分析的觸發事件。如發現觸發事件，本公司會審閲物業未來未貼現現金流的估計，如有需要，包括在考慮多個結果時採用概率加權方法。
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將持有和使用的長期資產，包括租賃物業、在建工程或CIP、為開發而持有的房地產和無形資產，在存在可能表明長期資產的賬面價值可能無法收回的情況下，將單獨評估減值。將持有及使用的長期資產的賬面金額如超過預期因使用及最終處置該資產而產生的未貼現現金流的總和，則不可收回。將持有和使用的長期資產的減值指標或觸發事件，包括租賃物業、CIP、為開發而持有的房地產和無形資產，按項目進行評估，幷包括估計淨營業收入、入住率變化、重大近期租賃到期、當前和歷史運營和/或現金流虧損、租金和其他市場因素的重大波動。本公司根據眾多因素評估預期未貼現現金流量，包括但不限於現有市場信息、當前及歷史經營業績、已知趨勢、可能影響物業的當前市場/經濟狀況，以及有關資產用途的假設，包括(如有需要)在考慮多個結果時採用概率加權方法。於確定已發生減值時，確認減記以將賬面值減至其估計公允價值。
此外，本公司將按賬面價值或公允價值減去出售和處置成本中的較低者處置長期資產。
截至2022年12月31日，公司管理層認為其所有長期資產均未發生減值。
收入確認
該公司的收入主要來自其租賃組合的租賃收入、礦產租賃的特許權使用費收入、農作物銷售、水銷售和土地銷售。本公司通過遵循ASC 606下的五步模式確認收入，以實現核心原則，即實體確認收入，以描述向客户轉讓商品或服務的金額，其金額反映實體預期有權獲得的對價，以換取這些商品或服務。五步模式要求公司(I)確定與客户的合同，(Ii)確定合同中的履約義務，(Iii)確定交易價格，包括在未來可能不會發生重大逆轉的情況下的可變對價，(Iv)將交易價格分配給合同中的各個履約義務，以及(V)在公司履行履約義務時確認收入。
房地產銷售
本公司就有多項履約責任的土地銷售按其獨立售價(即按相對獨立售價基準)而非總成本按比例將交易價格分配至履行責任。
地役權的出售
本公司不時出售其土地的地役權，而該等地役權的形式為就公用設施走廊等物件授予的使用權或保育地役權，該等權利一般要求本公司放棄其對其部分土地進行商業開發的權利，但不會導致該土地的所有權改變或限制本公司繼續在該土地上進行其他創收活動。該公司按照ASC 606的五步模式確認地役權銷售收入。
與賣地和租約有關的成本的分攤
當本公司出售其其中一個房地產發展項目內的土地而尚未完成與整個項目有關的所有基礎設施發展時，本公司於出售時估計發展項目的未來成本，以釐定已出售土地的適當銷售成本及確認出售的時間。在計算出售或分配租賃土地的成本時，本公司使用估計和預測來確定開發項目完成時的總成本。這些對最終開發成本的估計可能會隨着市場條件的變化和建設成本的變化而變化。
特許使用費收入
特許權使用費收入在合同中被定義為特許權使用費的百分比，並與生產和市場價格掛鈎。該公司的特許權使用費安排一般要求按月支付，並根據上個月的活動支付。公司根據估計每月產生特許權使用費收入，並在公司收到付款時調整為實際收入。
租金收入
租賃的租金收入按直線基準按各自的租賃條款確認。公司將目前確認為收入的金額和預計在以後幾年收到的金額歸類為預付遞延租金
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綜合資產負債表中的支出和其他流動資產。目前收到但在未來年度確認為收入的金額，在隨附的綜合資產負債表中歸類為應計負債和其他以及遞延收入。本公司於物業可供預期用途之日起開始確認租金收入，而客户租户擁有或控制物業之實際用途。
在每份租約期間，本公司透過(I)審閲經國家認可信用評級機構評級的租户的信用評級，(Ii)審閲根據適用租約可公開獲得或須向本公司提交的租户財務報表，(Iii)監察有關其租户及其各自業務的新聞報道，以及(Iv)監察租賃付款的及時性，以監察租户的信貸質素。對於租金收入被認為不可能收回的經營租賃，租金收入按現金基礎確認，並就我們有理由相信在被確定為不可能收回期間可能無法收回的餘額扣除。
環境支出
與當前業務有關的環境支出酌情計入費用或資本化。與過去業務造成的現有狀況有關的支出不會對當前或未來的收入產生影響，這些支出將計入支出。當可能進行環境評估和/或補救工作，並且可以合理地估計成本時，就記錄負債。一般來説，這些應計項目的時間與可行性研究完成或公司對正式行動計劃的承諾相吻合。不是環境成本的負債已分別在2022年12月31日和2021年12月31日入賬。
預算的使用
根據公認會計原則編制本公司的綜合財務報表時，管理層需要作出估計和假設，以影響在財務報表日期的資產和負債額、或有資產和負債的披露以及報告期內的收入和支出的報告金額。由於估計過程中固有的不確定性，實際結果有可能與這些估計值不同。
2022年通過的新會計公告
截至2022年12月31日，沒有新的會計準則更新或ASU適用於我們的合併財務報表。
2.    股權
每股收益(EPS)
普通股股東應佔每股基本淨收入(虧損)是根據本年度已發行普通股的加權平均數計算的。普通股股東的每股攤薄淨收益(虧損)是以普通股的加權平均流通股數和加權平均流通股數為基礎的，假設在行使股票期權、購買普通股的認股權證以及根據ASC 260授予限制性股票的情況下發行普通股，即“每股收益”。
截至12月31日的12個月，
 202220212020
加權平均流通股數量：
普通股26,478,171 26,343,352 26,205,923 
普通股等價物：股票期權、贈與174,748 70,662 140,527 
稀釋後的流通股26,652,919 26,414,014 26,346,450 
84

3.     有價證券
ASC 320“投資-債務和股權證券”要求企業將所有債務證券分類為持有至到期、交易或可供出售。本公司已選擇將其證券歸類為可供出售，因此要求在每個報告日期將證券調整為公允價值。證券的所有成本以及已實現和未實現的損益均在特定的確認基礎上確定。以下為12月31日可供出售的證券摘要：
(千美元) 20222021
有價證券：公允價值層次結構成本估計公允價值成本估計公允價值
存單
未確認損失不滿12個月$— $— $401 $400 
有未確認的收益— — — — 
存單合計1級— — 401 400 
美國財政部和機構票據
未確認損失不滿12個月13,916 13,832 1,360 1,358 
有未確認損失超過12個月的500 499 — — 
有未確認的收益1,250 1,251 — — 
美國財政部和機構票據總額2級15,666 15,582 1,360 1,358 
公司票據
未確認損失不滿12個月17,236 17,112 9,231 9,225 
有未確認損失超過12個月的251 250 — — 
有未確認的收益499 500 — — 
公司票據總數2級17,986 17,862 9,231 9,225 
$33,652 $33,444 $10,992 $10,983 

本公司於2020年1月1日前瞻性地通過了ASU第2016-13號《金融工具--信貸損失(專題326)》。根據ASC主題326-30，公司現在被要求在確認可供出售的債務證券的信用損失時使用撥備方法，該損失是根據證券的攤銷成本基礎與證券有效期內預期收取的金額之間的差額來衡量的。根據這一方法，在每個報告日期，公司通過扣除信用損失準備的收益來記錄與信用損失相關的減值。截至2022年12月31日，本公司未錄得任何信貸損失。
截至2022年12月31日，投資證券的公平市值為#美元。208,000低於證券的成本基礎。該公司的未實現持股收益總額相當於$2,000美元和未實現持有虧損總額相當於#美元210,000。截至2022年12月31日，對證券價值臨時變化的累計其他綜合權益綜合虧損的調整反映了可供出售證券的市值減少了#美元199,000，其中包括估計為#美元的税款。56,000.
該公司選擇從可供出售債務證券的公允價值和攤餘成本基礎中剔除適用的應計利息，並根據ASC主題326-30-50-3A單獨列報應計利息餘額。應計利息應收賬款餘額共計#美元。186,000截至2022年12月31日，已列入合併資產負債表的預付費用和其他流動資產項目。本公司選擇不計量應計應收利息的信貸損失撥備，因為沒有理由對可能無法收回的應計利息進行撥備。
美國財政部和機構票據
截至2022年12月31日，該公司在美國國債和機構票據上的投資的未實現虧損是由於購買時以來利率的相對變化造成的。這些證券的合同現金流由美國政府機構擔保。這些債務證券持有的未實現虧損是投資利差和利率變動的函數，而不是信貸質量變化的函數。截至2022年12月31日，本公司不打算出售這些證券，而且本公司不太可能被要求在收回其成本基礎之前出售這些證券。因此，自2022年12月31日起，這些投資不需要ACL。
85

公司票據
這些投資的合同條款不允許發行人以低於投資攤銷成本的價格結算證券。公司票據的未實現虧損是投資利差和利率變動的函數，而不是信貸質量的變化。該公司預計將收回這些證券的全部攤銷成本。截至2022年12月31日，本公司不打算出售這些證券，而且本公司不太可能被要求在收回其成本基礎之前出售這些證券。因此，自2022年12月31日起，這些投資不需要ACL。
下表按年彙總了按面值計算的有價證券到期日(以千美元為單位)：
2022年12月31日20232024總計
美國財政部和機構票據$15,225 $500 $15,725 
公司票據17,470 500 17,970 
$32,695 $1,000 $33,695 
2021年12月31日20222023總計
存單$400 $— $400 
美國財政部和機構票據855 500 1,355 
公司票據8,925 250 9,175 
$10,180 $750 $10,930 
該公司對公司票據的投資是與擁有標準普爾投資級評級的公司進行的。
4.     庫存
截至12月31日，庫存包括以下內容：
(千美元)20222021
農業庫存$3,078 $5,377 
其他291 325 
$3,369 $5,702 
農業庫存包括本年度發生的與明年作物有關的成本，以及當年未售出的作物和農用化學品。
5.     房地產
截至12月31日，房地產包括以下內容：
(千美元)20222021
房地產開發
山村$153,156 $150,668 
百年誕辰115,221 112,063 
小道消息39,273 37,922 
Tejon牧場商業中心13,643 18,377 
房地產開發321,293 319,030 
房地產和裝修--出租，淨額
Tejon牧場商業中心20,590 20,595 
房地產和裝修--出租，淨額20,590 20,595 
減去累計折舊(3,650)(3,294)
房地產和裝修--出租，淨額$16,940 $17,301 
86

6.     長期水資源資產
長期水資產包括為將來使用或出售而持有的水和水合同。水是按成本持有的，其中包括為水支付的價格，以及將水從加州渡槽抽出並輸送到水庫的成本。目前，水被存放在克恩縣南部公司土地上的一個水庫中，並由TCWD在克恩水庫中持有。
該公司已在圖拉雷湖盆地蓄水區和達德利-裏奇水區獲得了國家水利工程(SWP)長期水務合同下的權利，總計3,444每年英畝-英尺的SWP津貼，受SWP撥款的限制。這些合同將持續到2035年，並已移交給AVEK，供公司在羚羊谷使用。2013年，該公司獲得了一份購買水的合同，該合同規定該公司有義務購買6,693Nickel Family，LLC，或Nickel，一家位於克恩縣的加州有限責任公司，每年從Nickel Family LLC或Nickel獲得一英畝英尺的水。
與Nickel的水購買協議的初始期限至2044年，其中包括公司將合同延長一年的選擇權35好幾年了。2022年水的購買成本是$。861每英畝英尺。購買成本是根據消費者物價指數或消費價格指數中較大者而增加的年度成本3%.
上述購買的水最終將用於開發公司的土地，用於商業/工業房地產開發、度假村/住宅房地產開發和農業。臨時使用可能包括每年將部分水出售給第三方用户，直到這些水完全分配給公司使用為止，如上所述。
截至12月31日，水務收入和銷售成本如下：
(千美元)202220212020
英畝英尺已售出10,400 13,651 5,022 
收入$14,658 $15,523 $5,909 
銷售成本9,549 10,669 3,663 
利潤$5,109 $4,854 $2,246 
分配給持有以供未來使用的水資產的成本如下(千美元)：
2022年12月31日2021年12月31日
儲存的水和未來交付的水$23,855 $25,020 
可調水1,455 2,879 
總蓄水量，按成本價計算供未來使用$25,310 $27,899 

無形水資產
該公司購買的水合同的賬面金額如下(千美元)：
2022年12月31日2021年12月31日
費用累計折舊費用累計折舊
達德利-裏奇水權$11,581 $(5,790)$11,581 $(5,307)
鎳水權18,740 (5,890)18,740 (5,247)
圖拉雷湖流域水權6,479 (3,385)6,479 (3,148)
$36,800 $(15,065)$36,800 $(13,702)
購買水合同的淨成本21,735 23,098 
總成本儲水量以備將來使用25,310 27,899 
對水資產的淨投資$47,045 $50,997 
87

與惠勒山脊馬里科帕儲水區(WRMWSD)和Tejon-Castac水區(TCWD)的水合同也已到位，但在合同開始時與每個區簽訂，後來沒有從第三方購買，在公司賬面上沒有相關的財務價值。因此，不存在與這些合同相關的攤銷費用。總水資源，包括經常性使用和一次性使用，包括：
(單位：英畝英尺，未經審計)2022年12月31日2021年12月31日
保存的水以備將來使用
TCWD-公司擁有的銀行用水52,554 56,189 
公司水務銀行50,349 50,349 
可調水2,548 4,203 
總蓄水量以備將來使用105,451 110,741 
購買的水合同
水合同(Dudley-Ridge、Nickel和Tulare)10,137 10,137 
WRMWSD-與公司簽訂合同15,547 15,547 
TCWD-與公司的合同5,749 5,749 
購買的水務合同總額31,433 31,433 
為將來使用而持有的總水量和購買的供水合同136,884 142,174 

Tejon牧場公司，或稱Tejon牧場公司，是Tejon牧場公司的全資子公司，於2015年與PEF達成供水協議。PEF是發電廠租約的當前承租人。根據供水協議，PEF可向朗奇公司購買最多3,500從2017年1月1日到2030年7月31日，每年一英畝英尺的水，並可以選擇延長期限。PEF沒有義務在任何一年向蘭契公司購買水，但需要向蘭契公司支付相當於30年最高還款額的%。根據《2022年供水協議》，水價為$1,224每英畝-英尺年用水量，受3在合同有效期內每年增加%。供水協議包含其他慣例條款和條件，包括陳述和保證，這些條款和條件是此類協議的典型特徵。該公司出售水的承諾可以通過現有的水資產來實現。
7.     應計負債及其他
截至12月31日，應計負債和其他負債包括：
(千美元)20222021
應計假期$735 $782 
應計帶薪個人假348 356 
應計獎金2,280 2,062 
其他239 251 
$3,602 $3,451 

8.     信用額度和長期債務
截至12月31日，債務包括以下內容：
(千美元)20222021
應付票據$50,154 $52,784 
減去：長期債務的信用額度和當前期限(1,779)(4,475)
減去：遞延貸款成本(214)(154)
長期債務，減少流動部分$48,161 $48,155 
於二零一四年，本公司作為借款人與富國銀行或統稱信貸安排訂立經修訂及重訂的信貸協議、定期票據及循環信貸額度票據。信貸安排增加了$70,000,000向當時現有的美元提供定期貸款，或定期貸款30,000,000循環信貸額度，或RLC。於2019年，本公司修訂定期票據(經修訂定期票據)並將其到期日延長至2029年6月，並修訂RLC以擴大容量，由$30,000,000至$35,000,000並將到期日延長至2024年10月。
88

適用於經修訂定期票據的年利率為倫敦銀行同業拆息(定義見定期票據)加170基點。經修訂的定期票據的利率定為4.16%通過使用利率互換協議。修訂後的定期票據要求按月攤銷，未償還本金將於2029年6月5日到期。經修訂定期票據以本公司的農田及農場資產作抵押，該等資產包括設備、農作物及農作物應收賬款；PEF發電廠租約及租地；以及相關賬目及其他付款及存貨權利。對於RLC，根據公司的選擇，該信貸額度的利率可以浮動在1.50高於每日一個月倫敦銀行同業拆息利率或固定為1.50固定利率期限比倫敦銀行同業拆借利率高出%。在RLC的期限內，公司可以隨時借款，部分或全部償還任何未償還的借款，然後在必要時重新借款。

2022年6月30日，公司簽訂了可變利率定期票據或新定期票據，以及新的循環信貸額度
票據，或新RLC，與美國銀行，N.A.，或統稱為新信貸安排。新的定期貸款提供了
本金為$49,080,000和2032年6月30日的到期日，用於償還現有的富國銀行
經修訂的定期備註。該公司根據ASC 470對債務交換進行了評估，並確定該交換應被視為債務清償。在新信貸安排下，新農村信用社的可用金額為$40,607,000.

新的定期票據有一美元48,462,000截至2022年12月31日的餘額。適用於新期限貸款的年利率為每日擔保隔夜融資利率，或SOFR，外加1.551個百分點。新期限票據的利率已透過使用利率掉期定為4.62%。新期限票據要求根據新期限票據中規定的時間表按月攤銷，並支付最後未償還的
本金將於2032年6月28日到期。新信貸貸款以公司的農田和農場資產為抵押，
包括設備、農作物和農作物應收款；PEF發電廠租賃和租賃場地；相關賬户和其他付款和庫存權利。

新的RLC有不是截至2022年12月31日的未償還餘額。根據公司的選擇，這一信貸額度的利率可以等同於每日SOFR加的利率浮動1.37%或可以固定在等於術語SOFR PLUS的比率1.37本公司所選擇的利息期間高於SOFR期限的百分比。在本RLC的期限內(將於2027年6月30日到期)，本公司可隨時借款，並部分或全部償還任何未償還借款，然後根據需要進行再借款。

下表彙總了截至12月31日的債務到期日、未償債務和各自的本金到期日。
(千美元)規定的匯率有效率成熟性20232024202520262027此後總計
新定期貸款1
S+1.55%
4.62%6/28/2032$1,513 $1,589 $1,669 $1,753 $1,840 $40,098 $48,462 
$40百萬新RLOC
見下文2
見下文2
6/30/2027— — — — — — — 
本票4.25%4.25%9/1/2028265 277 289 302 315 244 1,692 
長期債務總額$1,778 $1,866 $1,958 $2,055 $2,155 $40,342 $50,154 
1新期限貸款的利息由利率互換協議確定。有關進一步討論，請參閲腳註10。
2根據本公司的選擇，該信貸額度的利率可以在選定的SOFR利率基礎上浮動在1.37%，或在固定利率期限內固定在SOFR利率之上1.37%。
9.     其他負債
截至12月31日，其他負債包括以下債務：
(千美元)20222021
退休金負債(見附註15)$38 $185 
利率互換負債(見附註10)1
— 3,088 
高管退休計劃補充負債(見附註15)6,186 7,847 
過多的合資企業分配和其他4,156 3,348 
$10,380 $14,468 
1該公司的利率互換有#美元的資產餘額1.4截至2022年12月31日，收入為100萬美元，並記入綜合資產負債表中的其他資產項下。
有關上表所列項目的詳情，請參閲各合併財務報表附註。
89

10.     利率互換
2014年10月，該公司簽訂了一項利率互換協議，以對衝與與富國銀行定期貸款相關的LIBOR基礎浮動利率變化相關的現金流。2019年6月21日，本公司修訂了利率互換協議，以繼續對衝定期票據以及隨後修訂的定期票據的部分利率風險敞口。原套期保值關係解除指定，修改後的利率互換同步重新指定。根據迴歸分析，經修訂的利率掉期在初步評估時符合有效現金流對衝的資格，並按公允價值入賬。公允價值變動，包括應計利息和對非業績風險的調整，符合現金流量對衝的條件，歸入累計其他全面收益，或AOCI。在AOCI中分類的金額隨後被重新分類為對衝交易影響收益期間的收益。
2022年6月27日，本公司終止與富國銀行的相關修訂利率互換協議，並收到一份
$1,123,000富國銀行的現金終止費。在利率互換終止時，AOCI的金額不會重新分類為收益，但將在所建資產的折舊年限內或在以下情況下計入收益
該資產已被出售。

於2022年6月30日，本公司與北卡羅來納州美國銀行就合併財務報表附註8(信貸額度及長期債務)所述的新定期貸款訂立新定期票據。同日，本公司訂立一項新的利率掉期協議，以減少其在新定期票據項下與SOFR掛鈎的浮動利率波動所帶來的風險。根據ASC 815，實體可以將快捷方法應用於滿足ASC 815下的所有條件的對衝關係。本公司對套期保值關係進行了初步評估，並確定在滿足所有條件的情況下應用捷徑方法是合適的。在ASC 815的指導下，新的利率互換符合有效的現金流對衝條件。應用捷徑法可讓本公司假設其擁有完美有效的套期保值關係，因此本公司無需就該套期保值是否高度有效進行任何量化評估。

截至2022年12月31日，利率互換協議的公允價值大於其成本基礎，因此計入綜合資產負債表中的其他資產。截至目前，公司有以下未完成的利率掉期協議被指定為利率現金流對衝(以千美元為單位)：
2022年12月31日
生效日期到期日公允價值層次結構加權平均付息率公允價值名義金額
June 30, 2022June 28, 20322級4.62%$1,430$48,462
2021年12月31日
生效日期到期日公允價值層次結構加權平均付息率公允價值名義金額
July 5, 2019June 5, 20292級4.16%$(3,088)$50,837
11.     股票補償-限制性股票和績效股票授予
公司的股票激勵計劃規定，根據服務條件或通過實現與業績有關的目標來對員工進行獎勵。公司已經發布了三這些計劃下的股票授予類型：具有服務條件授予的限制性股票；僅在實現特定業績條件(如公司現金流目標或股價)或業績條件授予時才授予的業績股票授予；以及包括基於特定業績衡量標準實現的門檻、目標和最高成就水平的業績股票授予，或業績里程碑授予。具有市場條件的業績條件贈款以實現目標股價為基礎。用於計算基於市場的獎勵的授予日期公允價值的股價是使用蒙特卡洛模擬。未能達到目標股價將導致股份被沒收。沒收帶有服務條件或基於業績的限制的股票獎勵將導致先前確認的基於股票的薪酬支出發生逆轉。喪失基於市場的限制的股票獎勵不會導致先前確認的基於股票的薪酬支出發生逆轉。
90

以下為截至2022年12月31日止年度公司按業績條件進行的業績股份授予摘要：
具有業績條件的業績股票授予
目標績效173,377 
最高性能319,122 
以下是公司股票贈與活動的摘要，包括計時和績效單位贈與，假設在截至以下12個月的12個月期間實現了未完成績效贈與的目標：
2022年12月31日2021年12月31日2020年12月31日
股票贈與在年初目標實現方面表現突出683,645 840,307 409,373 
新股授予/因超額完成目標而增發股份180,034 63,622 797,364 
既得贈款(384,112)(196,328)(307,250)
已過期/被沒收的批准書(244,668)(23,956)(59,180)
在目標實現方面表現突出的股票贈與234,899 683,645 840,307 
以下是用於確定公司截至2022年12月31日的年度的基於市場的未償還績效條件贈款的公允價值的假設摘要：
(千美元，股票價格除外)
授予日期03/11/202012/11/202003/18/202112/16/202103/17/2022
歸屬結束12/31/202212/31/202303/18/202412/16/202403/17/2025
目標實現時的股價$16.36$17.07$20.02$21.58$20.43
預期波動率18.21%29.25%30.30%31.29%31.54%
無風險利率0.58%0.19%0.33%0.92%2.13%
模擬蒙特卡洛股價$5.87$15.59$18.82$21.48$21.75
已授予的股份81,7163,62810,9053,53613,338
授予的總公允價值$480$57$205$76$290
截至2022年12月31日，與未歸屬股票贈與和預計確認的加權平均期間有關的未攤銷成本為#美元。1,074,000和16分別是幾個月。具有時間歸屬特徵的限制性股票的公允價值以授予日的公司股價為基礎，並在服務期內支出。業績獎勵的公允價值基於業績條件的實現而授予的公司股票的公允價值是基於授予當日的公司股票價格，如果獎勵很可能將歸屬於業績期間，則將在業績期間支出。這一公允價值將在適用於這些贈款的服務期內支出。對於包含從零到最大份額範圍的業績獎勵，公司根據歷史和預測結果確定(1)實現業績目標和(2)業績水平的概率。根據這些信息，本公司確定可能歸屬的獎勵數量和支出，並在與這些獎勵相關的服務期內確定該等獎勵的公允價值。由於所有績效補助的最終歸屬與績效條件的實現有關，因此公司估計是否會滿足績效條件以及在多長時間內達到。最終，公司根據績效狀況的實際結果調整薪酬成本。根據非員工董事股票激勵計劃，每個非員工董事在提出的年度內都獲得了他或她的年度股票薪酬。
91

下表彙總了公司1998年股票激勵計劃或1998年員工計劃和NDSI計劃在以下時期的股票薪酬成本：
1998年員工計劃(千美元)：2022年12月31日2021年12月31日2020年12月31日
已支出$2,281 $3,742 $4,060 
大寫335 460 1,135 
2,616 4,202 5,195 
NDSI計劃596 529 434 
$3,212 $4,731 $5,629 
12.     所得税
該公司使用ASC 740來核算所得税，即“所得税”，這是一種資產和負債方法，要求為在財務報表和納税申報單中以不同方式確認的事件的預期未來税收後果確認遞延税項資產和負債。截至12月31日，所得税準備金包括以下內容：
(千美元)202220212020
總撥備(福利)：$7,393 $3,821 $829 
聯邦政府：
當前3,330 1,960 (852)
延期1,718 620 1,464 
5,048 2,580 612 
國家：
當前2,044 937 (21)
延期301 304 238 
2,345 1,241 217 
$7,393 $3,821 $829 

2022年，公司的有效税率與法定聯邦税率不同，主要是由於與第162(M)條限制和州税收有關的永久性差異。第162(M)條的薪酬扣除限制是由於2017年《減税就業法案》對税法的修改造成的，該法案於2020年首次影響到公司。所得税準備金與2022年、2021年和2020年適用21%的法定聯邦所得税税率計算的數額的對賬如下： 
(千美元)202220212020
按法定税率徵收所得税$4,869 $1,924 $17 
州所得税，扣除聯邦福利後的淨額1,851 802 217 
超額股票補償費用(147)34 365 
不可扣除的補償1,008 539 357 
石油和礦產枯竭(147)(108)(101)
退款— — (78)
永久性差異10 26 16 
股票薪酬調整— 641 — 
其他(51)(37)36 
所得税撥備$7,393 $3,821 $829 
實際税率31.9 %41.7 %1,011.0 %
92

遞延所得税反映了用於財務報告目的的資產和負債的賬面金額與用於所得税目的的金額之間的臨時差異的淨税收影響。截至12月31日，公司遞延税項資產和負債的重要組成部分如下：
(千美元)20222021
遞延所得税資產：
應計費用$333 $429 
遞延收入447 544 
費用資本化1,280 1,390 
養老金調整1,940 2,342 
股票贈與費用1,364 2,046 
國家遞延税金555 194 
賬面遞延收益2,127 2,297 
合資企業分配566 593 
額外資本化成本撥備699 699 
利率互換335 921 
其他136 77 
遞延所得税資產總額$9,782 $11,532 
遞延所得税負債：
遞延收益$1,753 $1,321 
折舊4,492 3,722 
銷售分配成本872 872 
合資企業分配6,900 6,367 
資本化股票薪酬1,058 958 
直線租金348 412 
預付費用318 399 
國家遞延税金96 190 
利率互換762 — 
其他363 189 
遞延所得税負債總額$16,962 $14,430 
遞延所得税淨額(負債)$(7,180)$(2,898)
遞延税項資產準備— — 
遞延税金淨額$(7,180)$(2,898)
由於本公司遞延税項資產的性質，本公司相信該等資產將於未來數年於營運中使用，並無必要計提估值撥備。
該公司賺了$8,237,0002022年估計的納税金額和#美元730,000在2021年。該公司收到退税#美元。1,410,000及$483,000分別在2022年和2021年。
本公司根據所有所得税項目的技術優點對其納税狀況進行評估，以確定每個納税狀況是否符合“經審查後更有可能不會持續”的測試。然後，税收優惠被衡量為在累積的基礎上確定的最大優惠金額，即在最終和解時“更有可能”實現的優惠。評估的結果是，公司確定在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度內，在ASC 740“所得税”的範圍內沒有不確定的税務狀況需要確認和計量。2019年至2021年和2018年至2021年的納税年度仍可分別供聯邦和加利福尼亞州税務當局審查。
93

13.     租契
根據各種租賃協議，公司是某些物業的出租人，租賃條款最高可達30好幾年了。本公司以資產使用權產生租金收入。以下為年內商業租金收入摘要商業/工業房地產收入截至12月31日：
(千美元)202220212020
基本租金$6,893 $6,672 $6,471 
租金百分率$918 $705 $949 
截至2022年12月31日，不可取消租賃的商業、通信和通行權未來最低租金收入(千美元)：
20232024202520262027此後
$6,715 $6,112 $5,926 $5,324 $5,053 $9,336 
14.     承付款和或有事項

該公司的土地受水務合同約束，其中#美元12,730,000預計將於2023年支付。這些估計的水合同付款包括SWP、與Wheeler Ridge MarCopa儲水區、TCWD、Tulare湖盆地儲水區、Dudley-Ridge儲水區的合同以及鎳水合同。SWP合同將持續到2035年，鎳水合同將持續到2044年，並可以選擇延長額外的35好幾年了。如附註6(長期水資源資產)所述，該公司於2013年底購買了一份購水合同的轉讓合同。分配的水合同是與鎳公司簽訂的，該公司有義務購買6,693英畝--在整個合同期限內，每年都有一英畝英尺的水。該公司未來水費的合同債務為#美元。277,653,000截至2022年12月31日。
截至2022年12月31日，公司已履行2008年與五個主要環境組織簽訂的保護協議中規定的對Tejon牧場保護協會的財務義務。
公司在2014年第二季度退出了與葡萄開發相關的諮詢合同，並有義務在成功收到訴訟項目權利時和在價值衡量日期支付賺取的獎勵費用五年在訴訟權利已經實現之後，小道消息。獎勵費用的最終金額要到未來的付款日期才能最終確定。該公司相信，在未來這段時間內，因退出合同而節省的淨額將足以抵消獎勵付款成本。
Tejon牧場公共設施融資管理局，或TRPFFA，是由克恩縣和TCWD組成的聯合權力機構，為公司的克恩縣開發項目內的公共基礎設施提供資金。為了TRCC的發展，TRPFFA創建了二社區設施區，或稱CFD：西部CFD和東部CFD。West CFD已將留置權420公司的土地，以確保支付與#美元有關的特別税19,540,000TRPFFA為TRCC-West出售的未償還債券債務。東部CFD已將留置權1,931公司的土地，以確保支付與#美元有關的特別税72,055,000TRPFFA為TRCC-East出售的未償還債券債務。在TRCC-West，West CFD已經不是批准發行的額外債券債務。在TRCC-East，East CFD大約有$44,035,000未來可以出售的由TRPFFA授權的額外債券債務。
關於債券的出售，有一份金額為#美元的備用信用證。4,393,000與發行East CFD債券有關。備用信用證已就位，以提供額外的信用增強並涵蓋大約兩年‘未償還債券的利息價值。除非本公司作為CFD最大的土地所有者未能支付其物業税，否則該信用證將不被使用。本公司相信信用證將永遠不會被使用。這份信用證是為兩年並將於年續訂兩年制必要時的間隔時間。與信用證有關的年度費用約為$。10,000.
作為每個CFD的土地所有者，本公司有義務支付其每年評估的特別税份額。獲得擔保的土地包括TRCC-West和TRCC-East兩個發展項目。出售West CFD債券的收益用於償還該公司與TRCC-West開發項目相關的公共基礎設施費用。在2022年12月31日，有不是來自West CFD債券的額外改善資金。有$9,763,557EAST CFD債券中剩餘的額外改善資金將用於償還未來幾年的公共基礎設施費用。在2022年間，該公司支付了大約2,899,000在特別税中。隨着TRCC繼續發展，土地的新業主和新租約租户將通過三重淨租約承擔更多已評估的特別税。這一金額未來可能會根據未償還債券的數量和其他人繳納的税額而變化。目前不能確定出售或租賃的每一處房產的評估，因為它是根據當前税率和被評估的
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物業出售時的價值或出租給第三方時的評估價值。因此，本公司不需要在2022年12月31日確認義務。
百年誕辰
2019年4月30日，洛杉磯縣監事會批准了百年紀念項目的最終授權。2019年5月15日，氣候解決公司根據《加州環境質量法案》和《加州規劃和分區法》，向洛杉磯高級法院提起訴訟(氣候解決行動)，起訴洛杉磯縣和洛杉磯縣監事會(統稱為洛杉磯縣)批准百年紀念項目，包括批准最終環境影響報告和相關調查結果(百年EIR)；批准相關的總體規劃修正案；通過相關分區；通過百年特定計劃；批准用於融資目的的分區地圖；和通過一項發展協議，以及其他批准(統稱為百年批准)。另外，2019年5月28日，生物多樣性中心(CBD)和加州原生植物協會(CNPS)向洛杉磯縣高等法院提起訴訟(CBD/CNPS行動)，起訴洛杉磯縣；與氣候解決行動一樣，CBD/CNPS行動也對百年紀念的批准提出質疑。本公司、其全資子公司Tejon Ranchcorp和百年創辦人有限責任公司被列為氣候決議行動和CBD/CNPS行動的真正利害關係方。
氣候解決行動和CBD/CNPS行動共同指控洛杉磯縣沒有正確遵守CEQA和加州規劃和分區法的程序和要求。《氣候解決行動》和《生物多樣性公約》/《氣候變化框架公約》行動被認為是“相關的”，並已合併在主持《氣候解決行動》的法官面前進行裁決。氣候解決行動和CBD/CNPS行動試圖使百年紀念批准無效，並要求洛杉磯縣修訂與百年紀念項目有關的環境文件。法院於2020年9月30日、2020年11月13日和2021年1月8日就CBD/CNPS行動和氣候解決行動舉行了三次合併聽證會。
2021年4月5日，法院發佈裁決，駁回了CBD/CNPS的授權令狀申請，批准了氣候決議提交的授權令狀請求。在批准氣候解決方案的請願書時，法院發現了該項目缺乏EIR的三個具體領域。法院裁定，加州的總量管制與交易計劃不能用作減輕該項目温室氣體(GHG)影響的合規途徑，因此進一步裁定，將需要與所有可行的温室氣體影響緩解相關的額外分析。法院還發現，EIR必須提供額外的分析和解釋，説明如何將現場點火源造成的項目現場以外土地上的野地火災風險降低到不太嚴重的程度。2021年4月19日，CBD向法院提交了一項複議動議，要求法院駁回他們要求在氣候解決行動中被授予主要當事方地位的授權令的請求(“複議動議”)。複議動議的聽證會原定於2021年8月13日舉行，後來改為2021年12月1日。
2021年11月30日，本公司與朗奇公司和百年公司一起，與氣候解決公司簽訂了和解協議。根據和解協議，本公司同意：(1)通過各種現場和非現場措施，包括但不限於安裝電動汽車充電器和建立並資助購買電動汽車的激勵計劃，使百年成為温室氣體淨零排放項目；(2)為某些現場和非現場消防和預防措施提供資金；以及(3)提供年度公開報告，並創建一個組織來監督實現這些承諾的進展情況。以上僅是和解協議實質條款的摘要，並不是各方在和解協議項下的權利和義務的完整描述，而是指和解協議的全部內容。作為交換，氣候決議向洛杉磯縣高級法院提出了駁回氣候決議行動的請求。2021年12月3日，洛杉磯高等法院批准並進入了氣候決議的駁回，並以偏見結束了氣候決議行動。2021年12月1日，洛杉磯高等法院將CBD/CNPS動議繼續重新審議至2022年1月14日，指示CBD/CNPS評估在氣候解決行動中達成的和解協議，以解決如果CBD在氣候解決行動中被授予主要締約方地位時圍繞補救措施的問題，並評估解決或以其他方式解決CBD對百年紀念項目的反對的可能性。為此，公司於2022年1月4日和2022年1月20日舉行了兩次會議和磋商。1月14日, 洛杉磯縣高級法院聽取了CBD/CNPS動議的複議，併發布了其決定，授予CBD/CNPS在氣候解決行動中的主導當事方地位。洛杉磯縣高等法院暫定2022年2月25日舉行聽證會，討論最終判決的生效和適當補救措施的裁決。經雙方相互請求並經法院批准，原定於2022年2月25日舉行的聽證會的日期已分四次延長，最初延長至2022年3月30日，然後再次延長至2022年5月13日、2022年7月1日和最近的2022年9月7日。2022年9月7日，雙方當事人就最終判決的錄入和適當補救措施的設定問題在法院出庭。法院在聽取口頭辯論後，命令雙方繼續會面和協商30天，並將9月7日的聽證會繼續到2022年10月7日。2022年10月3日，法院發佈了法院自己繼續審理的命令，將2022年10月7日的聽證會進一步延長至2022年10月21日。經雙方請求並經法院批准，雙方將原定於2022年10月21日開庭的日期延長至2022年10月26日。在10月26日的聽證會上，法院同意：(A)聽取公司關於氣候解決行動中氣候解決成功的挑戰的複議動議，並命令各方於2022年12月14日出庭聽取公司的複議動議和(B)關於輸入最終判決的規則和
95

將補救措施定在2023年2月17日的聽證會日期。在2022年12月14日的聽證會上，法院駁回了該公司的複議動議(認定該公司的動議未能支持該動議獲勝所需的法定要素)。在2023年2月17日的聽證會上，法院聽取了當事各方的法律簡報和口頭辯論，並通知當事各方，將很快作出關於載入最終判決的決定。在作出終審判決之前和之後，可以提起上訴訴訟。如上所述，由於索賠可能會產生不利結果，因此目前無法估計貨幣值。
附帶於事務的法律程序
公司不時參與與其業務相關的其他訴訟，包括與員工索賠、房地產糾紛、承包商糾紛有關的訴訟，以及勞動監管機構舉行的申訴聽證會。
這些其他訴訟的結果是不可預測的。然而，基於目前的情況，本公司不認為這些其他訴訟的最終解決將對本公司的財務狀況、經營業績或現金流產生重大不利影響，無論是個別的還是整體的。
15.    退休計劃
該公司發起了一項固定福利退休計劃，即福利計劃，涵蓋2007年2月1日之前聘用的符合條件的員工。福利是根據員工的服務年限和五年制最終平均工資。確定福利計劃的會計需要使用假設和估計，以便計算定期福利成本以及計劃資產和福利債務的價值。這些假設包括貼現率、投資回報和預計的加薪等。評估該計劃的福利債務時使用的貼現率是參照與該計劃的債務期限適當匹配的高質量公司債券和政府債券確定的。
繳款的目的是提供可歸因於迄今和預期今後提供的服務的福利。該公司根據1974年《僱員退休收入保障法》(ERISA)為該計劃提供資金。本公司於2017年4月凍結福利計劃，因為該計劃涉及參與者未來的福利應計。
下表列出了截至12月31日該計劃的淨福利義務和累計福利信息的變化：
(千美元)20222021
福利義務的變化--養卹金
年初的福利義務$11,310 $12,037 
利息成本312 291 
精算(收益)/損失假設更改(2,780)(722)
已支付的福利(355)(296)
年終福利義務和累計福利義務$8,487 $11,310 
計劃資產的變更
年初計劃資產的公允價值$11,125 $10,435 
計劃資產的實際回報率(2,486)821 
僱主供款165 165 
已支付的福利/費用(355)(296)
計劃資產年終公允價值$8,449 $11,125 
供資狀況--負債$(38)$(185)
 
在權益中記錄的金額
淨精算損失$2,588 $2,376 
記錄的總金額$2,588 $2,376 
已記錄的金額，淨税額$1,864 $1,711 
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在其他全面收益中確認的計劃資產和福利債務的其他變化包括截至12月31日的以下變化：
(千美元)20222021
淨(得)損$259 $(792)
精算損失淨額的確認(47)(74)
總更改數212 (866)
税後淨額變動$154 $(624)
公司預計將在下一財年確認以下金額作為定期養老金淨成本的組成部分： 
計劃資產的預期回報$418 
利息成本(416)
淨收益/(虧損)攤銷(67)
定期退休金淨額/(成本)$(65)
截至2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日，公司有長期養老金負債。2023年，本公司估計對養老金計劃的繳款約為#美元165,000.
根據精算估計數，預計養卹金信託基金的年度養卹金付款如下：
20232024202520262027此後
$341 $373 $466 $498 $495 $2,732 
計劃資產包括股票、債務和短期貨幣市場投資基金。福利計劃的現行投資政策在2018年第三季度發生了變化。新政策是一項投資戰略，其主要重點是將籌資比率的波動降至最低。這一目標將導致“尋求回報”資產(例如股票)和債券投資組合(例如長期債券)之間的規定資產組合，根據預先確定的定製投資戰略，以計劃的資金狀況為主要投入。這條路徑將被用作資產組合的參考點，隨着資金狀況的改善，這一點在設計上將不再強調尋求回報的部分。截至2022年12月31日，投資組合約為21%股權，78債務百分比，以及1%的貨幣市場基金。截至2021年12月31日，投資組合約為35%股權，64債務百分比和1%的貨幣市場基金。股票投資包括個人股票證券加價值基金、成長型基金、大盤股基金和國際股票基金的組合。債務投資包括美國國債和投資級公司債券。用於確定定期養老金成本的加權平均貼現率為5.00% in 2022 and 2.802021年。計劃資產的預期長期回報率為5.0% in 2022 and 7.32021年。計劃資產的長期回報率是基於計劃內的歷史回報和對未來回報的預期。按投資類型劃分的公允價值層次結構見下表：
(千美元)公允價值層次結構20222021
養老金計劃資產：
現金和現金等價物1級$113 $102 
集體資金2級8,336 11,023 
計劃資產的公允價值$8,449 $11,125 
截至12月31日的每一年度的養卹金和退休費用總額如下：
(千美元)202220212020
成本構成：
利息成本$(312)$(291)$(338)
計劃資產的預期回報553 752 643 
淨攤銷和遞延(47)(74)(68)
合計定期退休金淨收入/(成本)$194 $387 $237 
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本公司設有高管退休補充計劃，即SERP，以恢復董事會薪酬委員會指定的高管在養老金計劃下的全部福利，否則這些福利將受到目前根據國內收入法施加的某些限制的限制。SERP目前沒有資金。該公司於2017年4月凍結了SERP計劃，因為該計劃涉及額外福利的應計。
以下是截至12月31日的SERP福利信息：
(千美元)20222021
福利義務變更(簡寫為SERP)
年初的福利義務$7,847 $8,419 
利息成本182 163 
精算收益/假設變更(1,315)(206)
已支付的福利(528)(529)
年終福利義務和累計福利義務6,186 7,847 
供資狀況--負債$(6,186)$(7,847)
(千美元)20222021
記錄在股東權益中的金額
淨精算損失$1,263 $2,693 
記錄的總金額$1,263 $2,693 
已記錄的金額，淨税額$910 $1,939 
在2022年和2021年其他全面收入中確認的福利債務的其他變化包括以下組成部分： 
(千美元)20222021
淨(得)損$(1,315)$(206)
確認精算淨收益或(損失)(115)(125)
總更改數$(1,430)$(331)
税後淨額變動$(1,029)$(239)
公司預計將在下一財政年度將以下金額確認為定期養老金淨成本的組成部分(千美元)：
利息成本$(291)
攤銷淨(損益)(40)
養老金定期淨收入/(成本)$(331)
根據精算估計數，預計年度系統企業資源規劃福利付款將如下(千美元)：
20232024202520262027此後
$515 $492 $567 $559 $549 $2,549 
用於確定預計福利債務精算現值的加權平均貼現率為4.902022年和2.40% for 2021. 截至12月31日的每一年度的養卹金和退休費用總額如下：
(千美元)202220212020
成本構成：
利息成本$(182)$(163)$(229)
攤銷淨額及其他(114)(125)(86)
合計定期退休金淨收入/(成本)$(296)$(288)$(315)
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16.    報告部分和相關信息
該公司目前正在運營五報告領域：商業/工業房地產開發、度假村/住宅房地產開發、礦產資源、農業和牧場運營。關於每個報告分部內收入構成部分的詳細情況，請參閲項目7“管理層對財務狀況和業務成果的討論和分析”中按分部分列的業務成果。
截至12月31日的每一年度，與公司報告部門經營業績有關的信息如下：
(千美元)202220212020
收入
房地產-商業/工業$40,515 $19,476 $9,536 
礦產資源21,595 20,987 10,736 
農耕13,001 11,039 13,866 
牧場經營4,106 4,111 3,692 
細分市場收入79,217 55,613 37,830 
未合併合資企業的淨股本7,752 9,202 4,504 
房地產銷售收益— — 1,331 
投資收益634 57 884 
總收入和其他收入87,603 64,872 44,549 
分部利潤(虧損)
房地產-商業/工業24,159 7,523 2,414 
房地產-度假村/住宅(1,629)(1,723)(1,612)
礦產資源8,626 7,428 4,322 
農耕(6,810)(3,077)(1,237)
牧場經營(918)(568)(1,204)
分部利潤(1)
23,428 9,583 2,683 
未合併合資企業的淨股本7,752 9,202 4,504 
房地產銷售收益— — 1,331 
投資收益634 57 884 
其他收入1,088 164 110 
公司費用(9,699)(9,843)(9,430)
所得税前營業收入$23,203 $9,163 $82 
(1) 分部利潤是指收入減去運營費用，不包括投資收入和費用、公司費用、未合併合資企業收益中的權益和所得税。
房地產-商業/工業
商業收入包括對公司商業零售和工業開發項目租户的土地和建築租約、PEF發電廠租約的基本租金和百分比租金、通信塔租金、土地銷售以及地役權租賃費。
2022年，這一經營部門的土地銷售如下：
•第一次銷售包括一個27.88英畝地塊的公允價值為$8,501,000至TRC-MRC5，LLC。該公司確認的收入為#美元5,489,000和遞延利潤$3,012,000在根據ASC主題606--與客户的合同收入和ASC主題323--投資-股權方法和合資企業--應用五步收入確認模型之後。
•58.0位於TRCC East的一英畝工業用地以$22,000,000。公司確認的賣地收入為$。19,627,000和遞延收入$2,373,000可歸因於根據ASC主題606--與客户的合同收入適用五步收入確認模式後合同內的履約義務。
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•12.3位於TRCC West的幾英畝工業用地以$$出售給第三方4,680,000.
2021年，該公司出售了17.1幾英畝地以美元賣給第三方4,655,000。公司確認的賣地收入為$。4,355,000並延期$300,000可歸因於根據會計準則編纂(ASC)主題606--與客户的合同收入--適用五步收入確認模式後合同內的履約義務。
2020年，該公司向其合資企業Petro Travel Plaza LLC出售了以前屬於這一細分市場的建築和土地，這些土地以前由一家快餐租户經營。公司收到的現金分配為#美元。2,000,000從合資企業中獲得，並實現了銷售房地產的收益$1,331,000.
下表彙總了截至12月31日的每一年這一部門的收入、支出和營業收入：
(千美元)202220212020
商業收入$40,515 $19,476 $9,536 
未合併合營企業收益中的權益7,752 9,202 4,504 
未合併合營企業收益中的商業收入和權益$48,267 $28,678 $14,040 
商業費用16,356 11,953 7,122 
商業和非合併合資企業的經營業績$31,911 $16,725 $6,918 
房地產-度假村/住宅
度假村/住宅房地產開發部門積極參與內部和通過合資實體的土地權利和開發進程。該部門產生了#美元的虧損。1,629,000, $1,723,000、和$1,612,000分別於截至2022年、2021年及2020年12月31日止年度內。
礦產資源
礦產資源部門從勘探和開發公司收取石油和礦產特許權使用費，這些公司從公司的土地上開採或開採自然資源，以及來自水銷售的收入。下表彙總了截至12月31日的每一年這一部門的收入、支出和經營結果：
(千美元)202220212020
礦產資源收入$21,595 $20,987 $10,736 
礦產資源費用12,969 13,559 6,414 
礦產資源經營業績$8,626 $7,428 $4,322 
農耕
農業部門通過銷售釀酒葡萄、杏仁、開心果和乾草獲得收入。下表彙總了截至12月31日的每一年這一部門的收入、支出和經營結果：
(千美元)202220212020
農業收入$13,001 $11,039 $13,866 
務農費用19,811 14,116 15,103 
農業的經營成果$(6,810)$(3,077)$(1,237)



100

牧場運營
牧場業務包括遊戲管理收入和輔助土地使用，如放牧、租賃和拍攝。下表彙總了截至12月31日的每一年這一部門的收入、支出和經營結果：
(千美元)202220212020
牧場經營收入$4,106 $4,111 $3,692 
牧場運營費用5,024 4,679 4,896 
牧場經營的經營成果$(918)$(568)$(1,204)
101

截至12月31日的每一年，與公司報告部門資產有關的信息如下： 
(千美元)可識別的
資產		折舊及攤銷資本
支出
2022
房地產-商業/工業$74,292 $455 $8,933 
房地產-度假村/住宅312,956 30 7,253 
礦產資源48,780 1,366 — 
農耕45,814 1,937 5,915 
牧場經營1,945 439 305 
公司83,004 401 196 
總計$566,791 $4,628 $22,602 
2021
房地產-商業/工業$82,397 $463 $4,906 
房地產-度假村/住宅305,818 31 8,064 
礦產資源52,440 1,368 — 
農耕47,160 1,789 7,416 
牧場經營2,079 455 306 
公司56,142 488 187 
總計$546,036 $4,594 $20,879 
2020
房地產-商業/工業$73,317 $486 $7,128 
房地產-度假村/住宅297,052 39 9,764 
礦產資源57,797 1,384 25 
農耕38,090 1,989 5,145 
牧場經營2,442 482 91 
公司67,651 558 106 
總計$536,349 $4,938 $22,259 
按部門分列的可識別資產既包括與這些業務直接確定的資產，也包括聯合使用資產的可分配份額。公司資產主要包括現金和現金等價物、有價證券、遞延所得税以及土地和建築物。自1936年以來，土地以成本價進行收購。1936年收購的土地，在公司成立時，根據公司前身持有的基礎進行陳述。
17.    對未合併和合並的合資企業的投資
該公司在合資企業中保持投資。本公司在未合併的合資企業中的投資採用權益會計方法進行會計核算，除非該合資企業是可變利益實體，或VIE，並符合合併要求。截至2022年12月31日，公司在其未合併的合資企業中的投資為$41,891,000。未合併合營企業的收入中的權益為#美元。7,752,000截至2022年12月31日的12個月。截至2022年12月31日，未合併的合資企業尚未合併，因為本公司不控制投資。該公司目前的合資企業如下：
•Petro旅遊廣場控股有限公司-TA/Petro是與美國旅遊中心公司為開發和管理旅遊廣場和便利店而成立的一家未合併的合資企業。該公司擁有50投票權和股份百分比60這家合資企業盈虧的1%。它擁有多家商業餐飲店，以及TRCC的柴油和汽油業務。公司沒有控制投資，因為它只有50這是因為合資企業的合夥人是管理合夥人，執行所有日常運營，並在工廠的燃料庫存和定價等關鍵業務組成部分方面擁有重要的決策權。截至2022年12月31日，公司的股權投資餘額為$25,441,000在這個合資企業裏。
◦2020年4月17日，該公司將之前出租給一家快餐店的租户的土地和一棟建築出售給了Petro。該公司收到現金收益#美元。2,000,000從Petro，並實現了$1,331,000根據美國會計準則第610-20條，“其他收入--非金融資產終止確認的損益”。
102

•Majestic Realty Co.-Majestic Realty Co.，或Majestic，是一傢俬人持股的開發商，在美國擁有總體規劃的商業園區。該公司與Majestic合作成立了五50/50的合資企業收購、開發、管理和運營TRCC的工業房地產。合作伙伴擁有平等的投票權，並平等分擔合資企業的損益。該公司和Majestic為所有未償債務的履行提供擔保。截至2022年12月31日，本公司在這些合資企業中的投資額為$9,171,000，這包括一個外部基礎。
◦2022年3月29日，TRC-MRC 5 LLC成立，致力於開發、建設、租賃和管理大約446,400位於TRCC-East內的平方英尺工業建築。這項建設將由一美元提供資金。49,226,000建設貸款，截至2022年12月31日，沒有從這筆貸款中提取任何貸款。建設貸款由本公司和Majestic單獨和集體擔保。2022年12月，公司以公允價值#美元貢獻土地8,501,000致TRC-MRC5，LLC。這塊土地的總成交價是$2,477,000。該公司確認利潤為#美元。3,012,000和遞延利潤$3,012,000在根據ASC主題606--與客户的合同收入和ASC主題323--投資-股權方法和合資企業--應用五步收入確認模型之後。
◦2022年2月，我們成立了TRC-MRC Multi I，LLC，致力於開發、建設、租賃和管理495位於TRCC-East內的多户租賃單位。截至2022年12月31日，本公司控制了合資企業，並已將其資產併入綜合資產負債表。2023年1月26日，本公司與Majestic簽訂了會員權益購買協議，正式確定了Majestic以#美元的價格收購該合資企業的權益。175,000。該項目目前正處於最後規劃和設計階段。
◦2021年3月25日，TRC-MRC 4 LLC成立，致力於開發、建設、租賃和管理629,274位於TRCC-East內的平方英尺工業建築。建設於2022年第四季度完成，公司已租賃100可出租空間的%。建造工程的資金來自一美元。47,500,000未償還餘額為#美元的建築貸款40,130,000截至2022年12月31日。建設貸款由本公司和Majestic單獨和集體擔保。2021年6月，該公司以公允價值#美元貢獻土地8,464,000致TRC-MRC4，LLC。這塊土地的總成交價是$2,895,000。該公司確認利潤為#美元。2,785,000和遞延利潤$2,785,000在根據ASC主題606--與客户的合同收入和ASC主題323--投資-股權方法和合資企業--應用五步收入確認模型之後。
◦2018年11月，TRC-MRC 3，LLC成立，致力於開發、建設、租賃和管理579,040位於TRCC-East的公司物業上的一座平方英尺的工業建築。TRC-MRC3，LLC從一開始就有資格成為VIE，但公司不是主要受益者，因此沒有在其財務報表中合併TRC-MRC3，LLC。該大樓於2019年第四季度竣工，公司已租賃100可出租空間的%用於二房客。2019年3月，合資公司與一家金融機構簽訂了本票，為大樓的建設提供資金。票據將於2030年5月1日到期，未償還本金餘額為$34,494,000截至2022年12月31日。2019年4月1日，公司以公允價值$5,854,000根據TRC-MRC 3，LLC的有限責任協議。該公司在這家合資企業的投資為#美元。386,000截至2022年12月31日。
◦2016年8月，該公司與Majestic合作成立了TRC-MRC 2，LLC，以收購、租賃和維護TRCC-West的一個全部佔用的倉庫。該合夥企業獲得了651,909每平方英尺的建築價格為$24,773,000資金主要來自雙方擔保的一張期票。這張期票於2018年6月1日進行了再融資，金額為$25,240,000本票。票據將於2028年7月1日到期，目前未償還本金餘額為美元。22,612,000。自成立以來，公司收到了超額分配，導致赤字餘額為#美元。2,396,000。根據適用的會計準則，這些超額分配被重新歸類到綜合資產負債表的負債部分。本公司將繼續在淨收益中將其權益作為借方計入投資賬户，如果為正數，則將再次在綜合資產負債表中顯示為資產。如果任何超額分配明顯無法退還(在合資企業清算或其他情況下)，公司將把任何歸類為負債的餘額確認為收入。
103

◦2016年9月，成立了TRC-MRC 1，LLC，以開發和運營大約480,480位於TRCC-East的一平方英尺的工業建築。該合資企業於2017年第三季度完成了大樓的建設。自合資企業成立以來，公司收到了超額分配，導致赤字餘額為#美元。1,752,000。根據適用的會計準則，這些超額分配被重新歸類到綜合資產負債表的負債部分。本公司將繼續在淨收益中將其權益作為借方計入投資賬户，如果為正數，則將再次在綜合資產負債表中顯示為資產。如果任何超額分配明顯無法退還(在合資企業清算或其他情況下)，公司將把任何歸類為負債的餘額確認為收入。該合資企業於2018年12月通過抵押貸款對其建築貸款進行了再融資。按揭貸款的原始本金餘額為1美元。25,030,000，其中$22,787,000在2022年12月31日還未結清。
•洛克菲勒合資企業-公司擁有一自2022年12月31日起與洛克菲勒集團開發公司或洛克菲勒成立合資企業。截至2022年12月31日，公司在該合資企業的綜合股權投資餘額為$7,279,000.
◦該公司以前是18-19 West LLC合資企業的成員。2021年11月，18-19 West LLC以美元的價格將其土地出售給了第三方15,213,000。出售的現金收益在2022年第一季度分配給了合作伙伴。這家合資企業於2022年12月31日解散。
◦該公司目前與洛克菲勒僅存的合資企業是TRCC/Rock Outlet Center LLC，該公司成立於2013年，目的是開發、擁有和管理可租賃淨額326,000在TRCC-East的陸地上有平方英尺的奧特萊斯中心。該公司控制着50TRCC/Rock Outlet Center LLC%的投票權權益；因此，它不能僅通過投票權來控制。該公司是指定的管理成員。管理成員的職責涉及TRCC/Rock Outlet Center LLC的日常活動。然而，開發期間和持續運營期間的所有運營決策，包括預算的制定和監測、租賃、營銷、融資以及為任何建築選擇承包商，都是由合資企業的雙方成員共同做出的。因此，本公司得出結論，兩名成員均擁有重大參與權，足以推翻本公司通過其被指定為管理成員而控制合資企業的推定。因此，對TRCC/Rock Outlet Center LLC的投資按權益法入賬。2021年9月7日，TRCC/Rock Outlet Center LLC合資公司與一家金融機構成功將其定期票據的到期日從2021年9月5日延長至2024年5月31日。關於貸款延期，該合資企業還將未償還金額減少了#美元。4,600,000。截至2022年12月31日，定期票據的未償還餘額為#美元。27,707,000。公司和洛克菲勒為債務的履行提供擔保。
•百年創辦人有限責任公司-百年創辦人有限責任公司或CFL，是與Tri Pointe Home的合資企業，旨在尋求該公司在洛杉磯縣擁有的土地的權利和開發。於2022年12月31日，公司擁有93.27CFL的百分比。
本公司在其未合併合資企業中的投資餘額與其在各自合資企業中各自的資本賬户不同。差額為本公司出資資產的成本基礎與商定出資資產價值之間的差額。
104

本公司未合併合資企業的簡明資產負債表信息和經營報表如下：
截至12月31日的資產負債表信息：
合資企業TRC
資產借款權益(赤字)投資於
20222021202220212022202120222021
Petro旅遊廣場控股有限責任公司$84,225 $78,064 $(13,318)$(14,848)$63,069 $58,859 $25,441 $22,915 
18-19 West，LLC1
— 14,965 — — — 14,895 — 6,877 
TRCC/Rock Outlet Center，LLC59,196 61,927 (27,707)(28,783)30,684 32,323 7,279 8,098 
TRC-MRC 1，有限責任公司24,085 24,964 (22,787)(23,400)1,042 1,209 — — 
TRC-MRC 2，LLC18,398 20,497 (22,612)(23,255)(3,939)(5,657)— — 
TRC-MRC 3，LLC36,608 37,579 (34,494)(35,324)2,690 (914)386 859 
TRC-MRC 4，LLC50,497 25,671 (40,130)(16,307)8,974 9,319 4,485 4,669 
TRC-MRC 5，LLC8,602 — — — — — 4,300 — 
總計$281,611 $263,667 $(161,048)$(141,917)$102,520 $110,034 $41,891 $43,418 
百年創辦人有限責任公司$102,984 $101,178 $— $— $102,689 $100,261 已整合

1包括從出售土地中獲得的現金。
截至12月31日的簡明運營報表信息：
合資企業TRC
收入收益(虧損)收益(虧損)中的權益
202220212020202220212020202220212020
Petro旅遊廣場控股有限責任公司$182,335 $137,090 $86,331 $14,210 $8,262 $9,536 $8,526 $4,957 $5,722 
Five West Parcel，LLC— — — — — (6)— — (2)
18-19 West，LLC— 15,472 6 (63)10,411 (136)(31)5,206 (68)
TRCC/Rock Outlet Center，LLC1
6,065 5,642 5,495 (3,139)(2,885)(4,180)(1,569)(1,443)(2,090)
TRC-MRC 1，有限責任公司3,269 3,237 3,123 43 (15)129 21 (7)64 
TRC-MRC 2，LLC4,085 4,024 4,087 1,384 1,268 1,357 692 634 678 
TRC-MRC 3，LLC4,125 3,729 4,032 594 (288)399 297 (144)200 
TRC-MRC 4，LLC595 — — (367)(1)— (184)(1)— 
$200,474 $169,194 $103,074 $12,662 $16,752 $7,099 $7,752 $9,202 $4,504 
百年創辦人有限責任公司$594 $409 $419 $28 $(80)$(103)已整合
(1)TRCC/Rock Outlet Center的收入是扣除非現金租户津貼攤銷後的淨額1.2百萬，$1.2百萬美元和美元1.3截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度分別為100萬美元。
105

18.    關聯方交易
TCWD是一個非營利性的政府實體，根據加利福尼亞州水法第13分部於1965年12月28日成立。TCWD是一個土地擁有者投票區，它要求選民或投票人必須是位於該區內的土地的所有者。TCWD的組織是為了滿足未來市政和工業發展的用水需求。該公司是TCWD內最大的土地所有者和納税人。該公司與TCWD簽訂了供水服務合同，使其有權獲得TCWD的所有國家水利工程權利和TCWD的所有銀行用水。TCWD還有權對地區內的所有納税人進行評估，只要需要資金來支付費用，並向地區內的用水户收取用水費用。本公司不時在正常業務過程中與TCWD進行交易。
該公司與WRMWSD簽訂了供水合同，為其在聖華金河谷的農業和市政/工業運營提供SWP供水。這些合同的條款將延長到2035年。根據合同，該公司有權在以下時間獲得年度用水5,496英畝土地，或5,749英畝-英尺的水取決於SWP分配。2019年12月，公司執行副總裁總裁、首席運營官成為九WRMWSD的董事們。截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司支付了$5,992,000及$6,223,000分別用於這些水合同和相關費用。
106