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Mililani MaukaSouthMembers2022-12-310001545654亞歷克斯：商業地產細分市場成員AikahiParkShoppingCenter成員STPR：嗨SRT：零售站點成員2022-12-310001545654亞歷克斯：商業地產細分市場成員STPR：嗨SRT：零售站點成員亞歷克斯：Gatewayat Mililani Mauka Member2022-12-310001545654亞歷克斯：商業地產細分市場成員STPR：嗨SRT：零售站點成員亞歷克斯：HokuleiStreetMember2022-12-310001545654亞歷克斯：商業地產細分市場成員亞歷克斯：卡胡魯伊購物中心成員STPR：嗨SRT：零售站點成員2022-12-310001545654亞歷克斯：凱路零售其他成員亞歷克斯：商業地產細分市場成員STPR：嗨SRT：零售站點成員2022-12-310001545654亞歷克斯：商業地產細分市場成員亞歷克斯：卡尼奧赫貝店Ctr.成員STPR：嗨SRT：零售站點成員2022-12-310001545654亞歷克斯：商業地產細分市場成員亞歷克斯：酷尼亞購物中心成員STPR：嗨SRT：零售站點成員2022-12-310001545654亞歷克斯：商業地產細分市場成員STPR：嗨SRT：零售站點成員亞歷克斯：蘭尼豪市場成員2022-12-310001545654亞歷克斯：勞拉尼村成員亞歷克斯：商業地產細分市場成員STPR：嗨SRT：零售站點成員2022-12-310001545654亞歷克斯：商業地產細分市場成員亞歷克斯：ManoaMarketPlace成員STPR：嗨SRT：零售站點成員2022-12-310001545654亞歷克斯：商業地產細分市場成員亞歷克斯：納比利廣場成員STPR：嗨SRT：零售站點成員2022-12-310001545654亞歷克斯：商業地產細分市場成員STPR：嗨SRT：零售站點成員亞歷克斯：珍珠高地中心成員2022-12-310001545654亞歷克斯：PortAllenMarinaCtr.成員亞歷克斯：商業地產細分市場成員STPR：嗨SRT：零售站點成員2022-12-310001545654亞歷克斯：商業地產細分市場成員STPR：嗨SRT：零售站點成員亞歷克斯：The Collection Members2022-12-310001545654亞歷克斯：The Shopsat Kukuiula Member亞歷克斯：商業地產細分市場成員STPR：嗨SRT：零售站點成員2022-12-310001545654亞歷克斯：WaianaeMallMember亞歷克斯：商業地產細分市場成員STPR：嗨SRT：零售站點成員2022-12-310001545654亞歷克斯：商業地產細分市場成員STPR：嗨SRT：零售站點成員亞歷克斯：外賣購物中心成員2022-12-310001545654亞歷克斯：商業地產細分市場成員STPR：嗨SRT：零售站點成員亞歷克斯：LauHalaShopsMember2022-12-310001545654亞歷克斯：胡克勒成員亞歷克斯：商業地產細分市場成員STPR：嗨SRT：零售站點成員2022-12-310001545654亞歷克斯：PuuneneShoppingCenter成員亞歷克斯：商業地產細分市場成員STPR：嗨SRT：零售站點成員2022-12-310001545654亞歷克斯：皇后市場成員亞歷克斯：商業地產細分市場成員STPR：嗨SRT：零售站點成員2022-12-310001545654亞歷克斯：商業地產細分市場成員亞歷克斯：懷普利鎮中心成員STPR：嗨SRT：零售站點成員2022-12-310001545654亞歷克斯：商業地產細分市場成員SRT：OtherPropertyMemberSTPR：嗨亞歷克斯：OahuGround LeasesMember2022-12-310001545654亞歷克斯：商業地產細分市場成員SRT：OtherPropertyMember亞歷克斯：其他其他投資項目成員2022-12-310001545654亞歷克斯：商業地產細分市場成員2022-12-310001545654亞歷克斯：陸地行動成員亞歷克斯：卡波雷商業公園西部成員STPR：嗨2022-12-310001545654亞歷克斯：陸地行動成員亞歷克斯：卡瑪拉尼成員STPR：嗨2022-12-310001545654亞歷克斯：陸地行動成員STPR：嗨亞歷克斯：毛伊商業公園成員2022-12-310001545654亞歷克斯：陸地行動成員STPR：嗨亞歷克斯：Waileather成員2022-12-310001545654亞歷克斯：陸地行動成員亞歷克斯：其他其他投資項目成員STPR：嗨2022-12-310001545654亞歷克斯：陸地行動成員STPR：嗨2022-12-31

美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
表格10-K
☒ 依據本條例第13或15(D)條提交年報
1934年《證券交易法》
截至本財政年度止12月31日, 2022
或
☐根據《公約》第13或15(D)條提交的過渡報告
1934年《證券交易法》
的過渡期[_______ to _______]

佣金文件編號001-35492
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1545654/000154565423000008/alex-20221231_g1.jpg
Alexander&Baldwin，Inc.
(註冊人的確切姓名載於其章程)
夏威夷45-4849780
(述明或其他司法管轄權(税務局僱主
公司或組織)識別號碼)
畢曉普街822號
郵局信箱3440號, 火奴魯魯, 夏威夷96801
(主要執行機構地址和郵政編碼)
808-525-6611
(註冊人的電話號碼，包括區號)
根據該法第12(B)條登記的證券：
每個班級的標題交易代碼註冊的每個交易所的名稱
普通股，無面值亞力克斯紐約證券交易所
根據該法第12(G)條登記的證券：無
如果註冊人是證券法規則405中定義的知名經驗豐富的發行人，請用複選標記表示。是☒ 不是☐
用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13節或第15(D)節提交報告。是☐ 不是☒
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13條或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。是☒ 不是☐
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則405規定必須提交的每一份交互數據文件。是☒ 不是☐
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。
大型加速文件服務器☒加速文件管理器☐
非加速文件服務器☐規模較小的報告公司☐
新興成長型公司☐
如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐
用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(《美國聯邦法典》第15編，第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告的內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。☒
如果證券是根據該法第12(B)條登記的，應用複選標記表示登記人的財務報表是否反映了對以前發佈的財務報表的錯誤更正。☐
用複選標記表示這些錯誤更正中是否有任何重述需要對註冊人的任何執行人員在相關恢復期間根據第240.10D-1(B)條收到的基於激勵的補償進行恢復分析。☐

用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如《交易法》第12b-2條所定義)。是☐ 不是☒
非關聯公司持有的普通股的總市值，計算方法是參考普通股上一次出售時的價格，或該普通股的平均買入和要價，截至2022年6月30日最近完成的第二財季的最後一個工作日：$1,305,282,230
截至最後實際可行日期(2023年2月15日)的已發行普通股數量：72,593,773
引用成立為法團的文件
註冊人2023年股東周年大會委託書的部分內容(表格10-K第III部分)
1

目錄

第一部分
頁面
第1項。業務
1
第1A項。風險因素
6
項目1B。未解決的員工意見
20
第二項。按細分市場劃分的屬性説明
21
第三項。法律訴訟
24
第四項。煤礦安全信息披露
24

第II部

第五項。註冊人普通股市場、相關股東事項與發行人購買股權證券
25
第六項。已保留
26
第7項。管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
27
第7A項。關於市場風險的定量和定性披露
44
第八項。財務報表和補充數據
46
第九項。會計與財務信息披露的變更與分歧
93
第9A項。控制和程序
93
項目9B。其他信息
94
項目9C。關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露
94



第三部分

第10項。董事、高管與公司治理
95
董事
95
行政人員
95
公司治理
96
道德守則
96
第11項。高管薪酬
96
第12項。某些實益擁有人的擔保所有權以及管理層和相關股東的事項
96
第13項。某些關係和相關交易，以及董事的獨立性
96
第14項。首席會計費及服務
96

第四部分

第15項。展品和財務報表附表
97
財務報表
97
財務報表明細表
98
S-K規則第601項所要求的證物
100
第16項。表格10-K摘要
105
簽名
106


Alexander&Baldwin，Inc.
表格10-K
本財政年度年報
截至2022年12月31日
第一部分
項目1.業務

概述
Alexander&Baldwin，Inc.(“A&B”或“公司”)是一家完全整合的房地產投資信託基金(“REIT”)，其在夏威夷的歷史可以追溯到1870年。隨着時間的推移，該公司從毛伊島一個佔地571英畝的糖料種植園發展成為夏威夷首屈一指的商業地產公司之一，並擁有該州最大的以雜貨店為主的社區購物中心組合。截至2022年12月31日，該公司的商業地產組合全部位於夏威夷，由22個零售中心、12個工業資產和4個寫字樓物業組成，總計可出租總面積為390萬平方英尺，以及140.7英畝的土地租賃。
在這份Form 10-K年度報告中，凡提及“我們”、“我們”、“我們”和“公司”時，均指Alexander&Baldwin，Inc.及其合併子公司。
業務目標和戰略
A&B的業務目標是在夏威夷擁有並有效運營一系列優質的商業地產，以實現長期增長併為公司股東創造價值，同時堅持其作為夏威夷社區企業公民的責任。該公司打算通過以下方式實現這一目標：
•商業地產投資組合增長-通過利用幾個來源增加經常性收入來源，包括：
◦有效的租賃和物業管理；
◦重新定位和重新開發現有資產；
◦大力發展新資產；以及
◦使用公司資產負債表、股權或非核心資產出售所得的遞延納税匯兑基金收購新資產。
•資產負債表管理與融資策略-繼續實行紀律嚴明、審慎的財務管理和資本配置，保持資產負債表實力和財務靈活性。
•完全的戰略簡化-通過以下方式完成公司的戰略簡化計劃：(1)剝離其材料和建築業務，包括公司的全資子公司Grace Pacific LLC(“Grace Pacific”)和公司在毛伊島(“Maui Quarries”)(統稱“Grace Disposal Group”)擁有的採石場土地，(2)減少對遺留債務的敞口，以及(3)精簡公司的運營。
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商業地產
該公司的商業地產戰略重點放在夏威夷，在那裏它受益於其廣泛的經驗基礎、深厚的關係和在島嶼上的良好聲譽。這些特性，以及夏威夷的地理焦點，使公司能夠通過收購、開發、再開發和管理該州的商業房地產來創造價值。本公司相信，鑑於夏威夷人口最多的島嶼瓦胡島的地理位置、較高的進入門檻和缺乏商業許可的土地，以及人均露天零售總面積相對較低，夏威夷市場為本公司追求有吸引力的增長和為長期穩定定位提供了高價值的機會。基於這些因素，公司認為夏威夷零售市場與美國其他頂級零售市場相比具有優勢。同樣，鑑於夏威夷工業用地供應嚴重短缺，工業市場租金和每平方英尺價值普遍超過美國其他市場，使夏威夷成為一個表現良好的工業市場。此外，夏威夷商業房地產市場歷來受到該州旅遊業(夏威夷獨特的品牌和吸引力的推動)以及由於夏威夷位於美國大陸和亞洲之間的戰略防務位置而持續高額的政府支出的支持。因此，公司戰略地將其資產集中在夏威夷，那裏的管理層最有能力提高投資組合業績和創造價值。
為了進一步提高資產質量和增加其商業投資組合的經常性收入流，該公司打算：
•通過以下方式增加收入並優化其商業投資組合的回報：
◦成為理想的房東，提供理想的地理位置、優質物業、房東服務和社區設施；
◦利用內部財產管理和租賃來有效管理業務並實現長期最大現金回報；
◦執行有效的營銷和租賃戰略，通過利用其作為夏威夷以雜貨為基礎的社區購物中心的最大所有者的地位，吸引市場上的優質租户和新租户到夏威夷；
◦以適當的風險調整資本回報率投資於現有資產的重新定位和重新開發；
◦以適當的風險調整資本回報率開發新的商業物業；以及
◦有選擇地收購夏威夷市場的商業房地產資產，以優化公司資產基礎的質量和長期增長率。
•當收購在戰略上與公司的價值創造目標一致時，評估其他商業地產投資機會，如租賃費用資產或其他商業房地產類型。
資產負債表管理與融資策略
公司的戰略是通過以有紀律的方式尋求收購和其他增長機會來擴大其商業房地產投資組合，同時保持適度的槓桿狀況和靈活的資產負債表。為了保持這一理想的資產負債表狀況，公司打算：
•保持有紀律的資本配置策略，專注於相對於公司資本成本具有誘人的風險調整回報的投資；
•長期目標是淨債務與調整後EBITDA的比率為5倍至6倍；
•確保良好的債務到期日，並將近期到期債務降至最低；
•保持較高的固定利率債務比例和較長的加權平均期限；以及
•維持大量未受擔保的資產組合。
該公司打算為收購、物業開發和再開發以及其他增長機會提供資金，管理層根據當前資本市場的可獲得性、定價和其他商業和財務條件等因素確定最合適的資本來源。這種資本來源可包括無擔保債務、抵押貸款和建築貸款、發行公共股本和其他資本替代方案，包括髮行經營合夥單位。
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簡化策略
作為一家專注於夏威夷商業房地產的房地產投資信託基金，該公司一直致力於將遺留、非核心資產和土地所有權貨幣化和處置，以簡化其業務並將其資本資源分配給商業房地產。本公司餘下的非核心資產及土地主要包括其非指定作開發用途的土地(例如農地、保育/分水嶺土地)及本公司垂直整合的材料及建築附屬公司Grace Pacific。
2022年12月，在評估Grace Pacific和Maui Quarries貨幣化和處置的戰略替代方案時，公司董事會授權管理層完成Grace Disposal Group的出售。Grace Disposal Group的出售結果並不確定，因為任何交易都將取決於公司無法控制的各種外部因素，其中包括市場狀況、行業趨勢、第三方的興趣以及以合理條款向潛在買家提供融資的可能性。此外，不能保證任何潛在交易將導致本公司能夠收回恩惠出售集團的賬面價值。
細分市場報告
該公司經營兩個部門：商業房地產和土地業務。對該公司的可報告部門的描述如下：
•商業地產-這一部門是一家垂直整合的房地產投資公司，其核心能力包括投資和收購(即尋找機會和收購物業)；建設和開發(即新物業的設計和地面開發或現有物業的重新定位和重新開發)；以及內部租賃和物業管理(即執行新的和重新談判的續訂租賃安排，管理其物業的日常運營和維持積極的租户關係)。該公司首選的資產類別包括零售和工業空間的改進型物業，以及城市土地租賃。它的重點是改善零售物業，尤其是以雜貨店為基礎的社區購物中心，以滿足夏威夷社區的日常需求。通過其核心競爭力和在夏威夷的經驗和關係，該公司致力於創造特殊的場所，改善夏威夷居民的生活，並提供場所和機會，使其租户茁壯成長。這一部分的收入主要來自擁有、經營和租賃房地產資產。
•陸上行動-這一部分包括受公司簡化和貨幣化努力影響的公司遺留土地持有、資產和負債。這一部門的財務業績主要來自房地產開發和土地銷售、合資企業和其他遺留業務活動。
停產運營
截至2022年12月31日，本公司得出結論，出售格雷斯處置集團的計劃符合持有待售和停止運營的分類標準。因此，與宏利出售集團相關的資產和負債在綜合資產負債表中被歸類為持有待售，其財務業績在綜合經營報表和所有列報期間的現金流量表中被歸類為非持續經營，本公司以前的材料和建築(“M&C”)部門已被剔除。隨着M&C部門的取消，本公司在一家未合併材料公司的剩餘股權被併入土地運營應報告部門。
遵守政府法規
本公司受多項聯邦、州和地方法律法規的約束。CRE部門必須遵守圍繞交易撮合和商業房地產投資組合管理的州和地方法規。關於中環填海及土地營運部門的土地開發，本公司須遵守影響土地開發程序的法律及法規，包括可能影響本公司開發成本的分區及準許土地用途。此外，該公司還須遵守各種其他法規，如職業安全和健康管理條例、環境保護局條例以及與其其他業務相關的州和縣許可要求。
該公司還受多項税收法律法規的約束，這些法律和法規可能會對其財務狀況和經營業績產生重大影響。例如，公司經常利用經修訂的1986年《國內税法》(下稱《税法》)第1031條，在出售符合條件的房地產資產和由此產生的收益時獲得遞延納税待遇
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在規定的時間內再投資於重置物業。當該公司出售夏威夷的大片土地或夏威夷的商業物業時，可能會發生這種情況，其中許多可能具有較低的税基。不遵守或廢止或不利修訂《守則》第1031款，可能會在未來發生有關聯收益的交易時給公司帶來巨大的額外成本。

人力資本資源
通過持續經營，截至2022年12月31日，公司及其子公司擁有144名正式全職員工，而前一年的正式全職員工為168名。

公司全資子公司Kahului Trucking&Storage，Inc.(KT&S)的15名談判單位員工受與國際長岸和倉庫聯盟(ILWU)的集體談判協議的保護，該協議將於2025年3月31日到期。與A&B艦隊服務公司在大島和考艾島的10名員工簽訂了兩項集體談判協議，由ILWU代表。大島協議將於2024年8月31日到期，考艾島協議將於2023年8月31日到期。
該公司致力於支持其員工，他們對於實現其服務社區併為所有利益相關者創造價值的使命至關重要，他們是夏威夷的合作伙伴。公司致力於通過支持有經驗的員工追求個人和職業目標來吸引、培養和留住他們。為了支持這些努力，公司提供具有競爭力的薪酬和福利計劃；提供支持員工進步的學習和發展機會；通過保持員工的敬業精神來提升公司文化，同時促進多樣化和包容性的環境；並幫助員工回饋他們的社區。
薪酬和福利計劃
該公司的薪酬和福利計劃旨在吸引、獎勵和留住擁有支持其業務目標、幫助實現戰略目標併為其股東創造長期價值所需技能的人才。該公司為其員工提供具有競爭力的總獎勵方案，其中除基本薪酬外，還包括有意義的福利，如健康(醫療、牙科和視力)和人壽保險；帶薪休假；靈活的支出報銷賬户；企業健康計劃；收益分享機會；以及401(K)計劃，包括慷慨的公司繳費和公司匹配。某些員工有資格獲得與公司普通股價格掛鈎的年度獎勵獎金和長期股權獎勵。該公司認為，同時提供短期和長期獎勵的薪酬計劃通過激勵企業和個人業績(即，按業績支付)、基於公司長期業績進行激勵並將薪酬與其業務計劃相結合，提供公平和有競爭力的薪酬，並使員工和股東的利益保持一致。
學習與發展
該公司為其員工提供有意義的學習和發展機會；它有各種各樣的正式和非正式培訓計劃，並提供專業發展津貼，用於合格的研討會、會議、論壇和課程。該公司還為希望獲得合格高等教育學位的員工提供學費報銷計劃。
公司文化-參與性、多樣性、公平性和包容性
該公司通過各種渠道定期溝通，包括市政廳、員工內聯網、員工通訊和電子郵件更新，努力保持員工的參與度。它還每年進行一次保密的員工調查，以更好地瞭解員工對員工體驗、工作場所文化、員工敬業度以及公司方向和領導力等主題的看法。調查結果由高級領導層仔細審查，並已導致採取具體行動，包括增加表彰計劃和制定公司的願景、使命和價值觀聲明。
公司還相信，擁有不同團隊的公平和包容的環境會培養更多的創造力，並通過其資產、人員和關係產生更多創造價值的機會，這對其吸引和留住關鍵人才的努力至關重要。該公司致力於通過各種多樣性和包容性倡議來建設包容性文化。該公司有一個專注於工作場所文化和社區影響的社會理事會，以及促進多樣性和賦權的員工資源小組，並通過公司活動、參與其招聘努力和對其招聘戰略的投入來幫助建立包容性文化。
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社區參與
該公司回饋社會的歷史由來已久，並相信這一承諾有助於其吸引和留住員工。此外，公司還通過以下方式支持員工在社區中的投資：匹配禮物計劃(將員工的個人禮物與公司向符合條件的社區非營利組織提供的捐款總額最高可達2,000美元)相匹配；通過志願者計劃(為員工提供帶薪假期從事員工社區服務，以及向此類符合條件的組織提供現金補助)；以及通過公司對員工支持的慈善機構的贊助。
有關人力資源措施的更多信息，請參閲公司的公司責任報告，該報告可在公司的網站上找到。

ESG亮點
2022年，公司擴大了對夏威夷和ESG原則的長期承諾，設立了兩個員工委員會，專注於環境和社會管理。這些戰略和跨職能團隊利用更廣泛和更多樣化的員工羣體的視角來定義和追求公司對彼此和社區的承諾。
可持續發展報告
•該公司發佈了第三份年度企業責任報告，加強了對氣候相關風險的披露。
•該公司的報告符合可持續發展會計準則委員會(“SASB”)標準和氣候相關財務披露特別工作組(“TCFD”)，披露了利益相關者尋求的信息。
可持續發展倡議
•該公司繼續致力於提高其所有物業的能源效率，並在2020至2021年間實現了(同店物業)能源使用量同比下降2.2%。
•該公司已與Carbon LighTower合作，在CRE產品組合中提高能源效率並減少温室氣體(“GHG”)排放。根據這一合作關係，公司投資組合中約22%(基於GLA)對照明、供暖和製冷系統進行了性能更新。
•該公司正在實施的措施包括安裝節能LED照明、屋頂光伏(PV)系統和電動汽車(EV)充電站，以及採用涼爽的屋頂、節水設備、步行友好的空地、夏威夷本土和環境友好的植物和環境美化等措施。截至2022年12月31日，公司已

◦在17處物業將公共區域照明轉換為LED。
◦完成了在珍珠高地中心的1.3兆瓦光伏項目的安裝，珍珠高地中心是公司按GLA計算最大的零售資產。
◦在10個物業安裝了18個電動汽車充電站，並達成協議，將在未來12個月內在12個物業中增加15個電動汽車充電站。
有關公司ESG計劃的更多信息可在公司的ESG報告中找到，該報告可在公司的網站上找到。公司網站上的信息，包括其ESG報告，不會通過引用的方式納入本10-K表格年度報告或提交給美國證券交易委員會的任何其他報告或文件中。
可用信息
公司向美國證券交易委員會(簡稱“美國證券交易委員會”)提交報告。提交的報告和其他信息包括Form 10-K的年度報告、Form 10-Q的季度報告、Form 8-K的當前報告以及根據1934年證券交易法(“交易法”)提交的其他報告和信息。
美國證券交易委員會有一個網站www.sec.gov，其中包含以電子方式向美國證券交易委員會提交的有關公司和其他發行人的報告、委託書和信息聲明以及其他信息。
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本公司在美國證券交易委員會以電子方式存檔或提供資料後，在合理可行的範圍內，儘快在其互聯網網站上或透過其互聯網網站免費提供其Form 10-K年度報告、Form 10-Q季度報告、Form 8-K當前報告以及根據交易法第13(A)或15(D)節提交或提交的報告的修訂版。該公司的網址是：www.alexanderbaldwin.com。公司網站上的信息，包括公司的企業責任報告，並未通過引用的方式納入本10-K表格年度報告或提交給美國證券交易委員會的任何其他報告或文件中。
第1A項。風險因素
下列風險可能對我們的股東以及我們的經營結果、財務狀況、流動性和現金流產生重大不利影響。此外，我們的運營環境競爭激烈，變化迅速。新的風險因素不時出現，我們無法預測所有這些風險因素，也無法評估所有這些風險因素對我們業務的影響或任何因素或因素組合對我們業務的影響程度。您應仔細考慮以下描述的風險和不確定性，以及本10-K表格中的所有其他信息和公司提交給美國證券交易委員會的文件。
風險因素摘要
我們的業務受到許多風險和不確定因素的影響，投資我們的普通股可能涉及各種風險。在投資我們的普通股之前，應仔細考慮此類風險，包括但不限於以下彙總風險：
與房地產投資信託基金地位相關的風險摘要
•由於房地產投資信託基金的資格涉及高度技術性和複雜的守則條款，因此不能保證我們仍將是符合美國聯邦所得税目的的房地產投資信託基金。
•美國聯邦、州和地方立法、司法或監管税收的變化可能會對我們的股東和我們產生不利影響。
•遵守REIT的要求可能會導致我們出售資產或放棄其他有吸引力的投資機會。
•我們可能被要求借入資金、出售資產或籌集股本來滿足我們的REIT分配要求，這可能會對我們執行業務計劃和增長的能力產生不利影響。
•REITs支付的股息通常不符合某些股息的降低税率。
•我們公司章程中所載的REIT所有權限制和轉讓限制可能會限制或阻止我們普通股的某些轉讓，可能會產生意想不到的反收購效果，並可能無法成功保留我們作為REIT的納税資格。
•我們的現金分配沒有保證，可能會波動。
•我們的某些業務活動可能需要繳納公司級所得税和其他税，這將減少我們的現金流，並可能導致潛在的遞延和或有税負債。
•對從事“被禁止交易”的REITs徵收的税收可能會限制我們從事被視為聯邦所得税銷售的交易的能力。
•如果我們的董事會有能力在沒有股東批准的情況下取消我們的REIT資格，可能會給我們的股東帶來不利的後果。
與我們的業務相關的風險摘要
•經濟狀況的變化，特別是在夏威夷，可能會對我們的商業房地產和土地運營部門產生不利影響。
•我們可能會面臨新的或更激烈的競爭。
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•儘管我們打算銷售和出售非戰略性資產，但許多資產的流動性相對較差，可能無法及時或以有利的條件處置此類資產，這可能會推遲我們的戰略議程和/或對我們的財務狀況、經營業績、現金流產生不利影響，並可能導致額外的非現金減值費用。
•吾等可能未能成功出售歸類為持有待售的資產，或如吾等成功，則該等資產的出售價格可能低於吾等的賬面價值，這可能會導致額外的非現金減值費用。
•我們在獲得運營和發展資金方面可能面臨潛在的困難。
•我們未來可能會以對我們更嚴格的條款籌集更多資本，這可能會為新發行股票的持有者提供優先於我們普通股股東目前持有的權利、優惠和特權，或者可能導致普通股所有權稀釋的條款。
•如果不遵守我們信貸安排中包含的某些限制性金融契約，可能會對我們的業務部門、資本供應或開展其他活動的能力造成限制。
•提高利率會增加我們的整體利息支出。
•我們可能會受到LIBOR報告實踐或LIBOR確定方法變化的不利影響。
•顯著的通貨膨脹和通貨膨脹率的持續上升，可能會對我們的業務和財務業績產生不利影響。
•燃油價格上漲可能會對我們的經營環境和成本產生不利影響。
•更改聯邦、州或地方法律或法規，包括環境法律法規，可能會對我們的業務產生不利影響。
•網絡攻擊或入侵造成的安全漏洞，或公司信息技術(“IT”)網絡、通信和相關係統的其他重大中斷，可能會削弱我們的運營能力，對我們的財務狀況造成不利影響，並損害我們的聲譽。
•如果系統出現故障或中斷，公司的業務和運營可能會受到影響。
•天氣、自然災害和氣候變化的影響可能會對我們的業務產生不利影響。
•政治危機、公共衞生危機和其他我們無法控制的事件可能會對我們的運營和盈利能力產生不利影響。
•我們可能會受到糾紛、法律或其他程序、政府調查或調查的影響，這些都可能對我們產生不利影響。
•長期資產賬面價值的減值可能會對我們的經營業績產生負面影響。
與我們的商業地產部門相關的風險摘要
•我們受到許多因素的影響，這些因素可能會導致租賃租金收入下降。
•我們商業地產投資組合中主要租户的破產或損失可能會對我們的現金流和盈利能力產生不利影響。
•零售購物從實體店轉向網上購物，可能會對我們的現金流、財務狀況和經營業績產生不利影響。
•我們可能無法續簽租約、租賃空置空間或在租約到期時重新租賃空置空間，從而增加或延長空置空間，這將對我們的財務狀況、運營業績和現金流產生不利影響。
•運營費用的增加將對我們的運營業績產生不利影響。
•我們的零售中心可能依賴錨店或主要租户來吸引購物者，並可能因失去或關閉其中一個或多個租户而受到不利影響。
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•我們零售中心的某些租約包含“合租”或“停電”條款，如果觸發，可能允許租户支付更低的租金、停止運營或終止租約，這可能會對我們的業績或適用零售物業的價值產生不利影響。
•我們的開發項目和商業物業的價值受到許多因素的影響。
•我們可能無法確定並完成對符合我們標準的物業的收購，這可能會阻礙我們的增長。
•我們面臨着收購和開發房地產的競爭，這可能會阻礙我們擴大業務的能力，或者可能會增加這些活動的成本。
•我們受到與房地產建設和開發相關的風險的影響。
•商業地產投資的流動性相對較差。
與REIT地位相關的風險
由於房地產投資信託基金的資格涉及高度技術性和複雜的守則條款，因此不能保證我們仍將是符合美國聯邦所得税目的的房地產投資信託基金。
我們已確定，自截至2017年12月31日的課税年度開始，我們的運營符合REIT的要求。然而，作為房地產投資信託基金的資格涉及應用守則中高度技術性和複雜的條款，可能只有有限的司法或行政解釋，並取決於我們是否有能力持續滿足有關我們的收入來源、我們的資產性質、我們的股份所有權的多樣性以及我們向我們的股東分配的金額等方面的各種要求。我們滿足資產測試的能力取決於我們對我們資產的特性和公平市場價值的分析，其中一些不受準確確定的影響，因此我們將無法獲得獨立的評估。對不完全在我們控制範圍內的各種事實和情況的確定可能會影響我們繼續獲得REIT資格的能力。此外，不能保證未來的立法、法規、行政解釋或法院裁決不會顯著改變REIT資格的要求，或對此類資格的聯邦所得税後果產生不利影響。此外，我們滿足REIT資格要求的能力在一定程度上取決於第三方的行動，我們對這些行動沒有控制或只有有限的影響力。即使是技術上或無意中的違規行為也可能危及我們的REIT資格。
儘管我們打算以符合REIT要求的方式運營，但我們不能確定我們是否會保持這樣的資格。根據現行法律，如果我們在任何納税年度未能符合REIT的資格，我們將不能在計算我們的應納税所得額時扣除支付給股東的股息。此外，我們的應税收入將按正常的公司税率繳納美國聯邦和州所得税。此外，除非我們根據某些守則條文有權獲得寬免，否則我們亦會在未能符合資格成為房地產投資信託基金的年度後的四個課税年度內，喪失重新選擇房地產投資信託基金地位的資格。對於我們不符合REIT資格的每一年，可分配給我們股東的現金將大幅減少。在這種情況下，我們將不需要繼續分發。
儘管我們目前打算繼續符合REIT的資格，但未來的經濟、市場、法律、税收或其他考慮因素可能會導致我們在未經股東同意的情況下撤銷REIT選舉或採取其他可能導致取消資格的行動。
美國聯邦、州和地方立法、司法或監管税收的變化可能會對我們的股東和我們產生不利影響。
美國目前對REITs及其股東的聯邦所得税待遇可能會隨時通過立法、司法或行政行動進行修改，可能具有追溯力，這可能會影響美國聯邦所得税對在美國的投資的待遇。涉及REITs的美國聯邦所得税規則不斷受到參與立法程序的人員、美國國税局(IRS)和美國財政部的審查，這導致了法律上的變化以及對法規和解釋的頻繁修訂。我們無法預測税法的變化可能會如何影響我們的投資者或我們。美國聯邦所得税法及其解釋的修訂可能會對我們作為房地產投資信託基金的資格以及與在我們的投資相關的税收考慮因素產生重大負面影響，或者可能導致我們改變投資和承諾。
在州一級，Hawai‘i州立法機構已反覆考慮，並可能在未來考慮：(1)取消(即，廢除)用於Hawai’i州所得税目的的REIT股息扣除
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多年來或永久在夏威夷產生的收入，和/或(Ii)對支付給州外股東的股息強制預扣夏威夷州所得税。這些規定可能導致根據夏威夷税法對夏威夷的REIT收入進行雙重徵税，減少股東的回報，並降低我們的股票對投資者的吸引力，這反過來可能會降低我們的股票價值。
我們敦促您就立法、法規或行政發展和建議的現狀及其對投資我們股票的潛在影響諮詢您的税務顧問。
遵守REIT的要求可能會導致我們出售資產或放棄其他有吸引力的投資機會。
為了保持我們作為房地產投資信託基金的資格，我們必須不斷滿足各種要求，其中包括我們的資產性質、我們的收入來源和我們分配給我們股東的金額。例如，我們必須確保，在每個日曆季度結束時，我們總資產價值的至少75%由“房地產資產”(根據守則的定義)、現金、現金項目和美國政府證券的某種組合組成。我們的其餘投資(政府證券、合格房地產資產和由TRS發行的證券除外)通常不能超過任何一個發行人的未償還有投票權證券的10%或任何一個發行人的未償還證券總價值的10%。此外，一般而言，我們的總資產(政府證券、合格房地產資產和TRS發行的證券除外)價值的5%可以由任何一個發行人的證券組成，我們總資產價值的20%可以由一個或多個TRS的證券代表。如果我們在任何日曆季度結束時未能遵守這些要求，我們必須在日曆季度結束後30天內糾正不符合要求的情況，或有資格獲得某些法定救濟條款，以避免失去我們的REIT資格和遭受不利的税收後果。因此，我們可能被要求出售資產或放棄其他有吸引力的投資機會。這些行動可能會減少我們的收入，減少可分配給我們股東的金額，以及可用於償還我們債務的金額。
我們可能被要求借入資金、出售資產或籌集股本來滿足我們的REIT分配要求，這可能會對我們執行業務計劃和增長的能力產生不利影響。
我們一般必須每年分配至少90%的REIT應税收入，而不考慮所支付的股息扣除和不包括任何淨資本收益，以保持我們作為REIT的資格。如果我們滿足這一分配要求並符合REIT資格，但分配的REIT應税收入(包括任何淨資本利得)少於100%，我們將按普通公司税率繳納留存部分的税款。此外，如果我們在一個日曆年度分配給股東的實際金額低於美國聯邦税法規定的最低金額，我們將被徵收4%的不可抵扣消費税。我們打算向我們的股東進行分配，以符合準則的REIT要求，並避免公司所得税和每年4%的消費税。
有時，由於確認應税收入和實際收到現金之間的時間差異，或由於不可扣除的資本支出、建立準備金或所需債務或攤銷付款的影響，我們可能會產生比我們的現金流更多的應税收入。如果我們在這些情況下沒有其他資金可用，我們可能被要求以不利的條件借入資金，以不利的價格出售資產或分配原本投資於未來收購的金額，以使分配足以使我們能夠支付足夠的應税收入，以滿足REIT的分配要求，並避免特定年度的企業所得税和4%的消費税。這些替代方案可能會增加我們的成本，或減少我們的股本，或對我們籌集短期和長期債務的能力產生不利影響。此外，房地產投資信託基金的分配要求可能會增加我們為資本支出以及進一步增長和擴張計劃提供資金所需的資金。因此，遵守REIT的要求可能會阻礙我們的增長能力，這可能會對我們的普通股價值產生不利影響。
我們是否發行股票、發行價格、發行金額和其他條款將取決於許多因素，包括替代資本來源、我們當時存在的槓桿、我們對額外資本的需求、市場狀況以及其他我們無法控制的因素。如果我們通過發行股權證券或可轉換為股權證券的債務來籌集額外資金，我們現有股東持有的股票比例可能會降低。此外，新的股本證券或可轉換債務證券可能擁有優先於我們現有股東的權利、優先和特權，這可能會大幅降低他們擁有的我們證券的價值。根據我們能夠獲得的股價，我們可能不得不出售大量股票，以籌集我們認為執行長期戰略所需的資本，我們的股東可能會因此經歷其股票價值的稀釋。
REITs支付的股息通常不符合某些股息的降低税率。
美國聯邦所得税的最高税率目前為20%，不包括3.8%的投資税附加費。該税率適用於支付給美國股東的個人、信託和遺產的“合格股息”收入。分紅
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然而，REITs支付的股息通常沒有資格享受適用於合格股息的降低費率。雖然這些規則不會對REITs的税收產生不利影響，但適用於常規公司合格股息的較優惠税率可能會導致個人、信託和遺產投資者認為投資於REITs的吸引力相對低於投資於支付股息的非REITs公司的股票，這可能會對REITs股票的價值產生不利影響，包括我們的普通股。然而，在2026年1月1日之前開始的納税年度，作為個人、信託或遺產的股東通常有權扣除從房地產投資信託基金收到的普通收入股息總額的20%，但受一定限制。
我們公司章程中所載的REIT所有權限制和轉讓限制可能會限制或阻止我們普通股的某些轉讓，可能會產生意想不到的反收購效果，並可能無法成功保留我們作為REIT的納税資格。
為了保持我們作為房地產投資信託基金的納税資格，除其他要求外，我們的股本中流通股價值的50%不得超過50%由五名或更少的個人(如守則中定義的包括某些實體)在從我們2018納税年度開始的每個納税年度的最後半年內以實益或建設性的方式擁有。此外，此類股份必須在12個月的納税年度中至少335天內或從2018納税年度開始的較短納税年度的相應部分內由100人或以上的人實益擁有。此外，任何人實際或建設性地擁有我們股本10%或以上的投票權或股份價值，可能會導致本公司與其一個或多個租户之間存在某種程度的從屬關係，這可能導致我們從該等關聯租户獲得的收入不符合房地產租金的資格。我們的公司章程包括對我們股本股份轉讓的某些限制，以及旨在幫助我們滿足這些限制和其他目的的所有權限制。
除若干例外情況外，吾等的公司章程細則禁止任何股東實益或建設性地擁有超過(I)所有類別或系列股本的流通股價值的9.8%或(Ii)任何類別或系列股本的流通股價值或數目的9.8%(以限制性較大者為準)。此外，這些限制的推定所有權規則很複雜，相關個人或實體的團體可能被視為單一所有者，因此違反了股份所有權限制。因此，個人或實體收購我們的已發行普通股(或任何類別或系列股票的流通股)的比例低於9.8%，可能會導致該個人或實體或其他個人或實體建設性地擁有超過相關所有權限制的股份。任何違反這些限制而試圖擁有或轉讓我們普通股或我們任何其他股本的股份，都可能導致這些股份自動轉移到慈善信託基金或可能無效。因此，如果進行了違法性轉讓，股份的接受者將不會獲得可歸因於轉讓股份的任何經濟或投票權。
轉讓限制和所有權限制可能會阻止我們普通股的某些轉讓。然而，這些限制和限制可能在所有情況下都不足以防止我們作為房地產投資信託基金的納税資格受到損害，包括根據關聯租户規則。此外，不能保證我們將能夠執行擁有權限制。如果我們的公司章程中的限制無效，導致我們未能滿足上述REIT税收規則，那麼如果沒有適用的減免條款，我們將無法保持作為REIT徵税的資格。
我們公司章程中包含的所有權限制可能會延遲、阻止或防止我們的控制權發生變化，這可能涉及我們股票的溢價或符合我們股東的最佳利益。因此，所有權限制和轉讓限制的整體效果可能會使收購我們的任何嘗試變得更加困難或受阻，即使此類收購可能有利於我們股東的利益。這種可能無法獲得溢價的情況可能會降低我們普通股的價格。
我們的現金分配沒有保證，可能會波動。
房地產投資信託基金一般須將其至少90%的應納税所得額分配給其股東(在確定時不考慮所支付的股息扣減，也不包括任何淨資本利得)。一般而言，我們預計將分配所有或幾乎所有的REIT應納税所得額，包括淨資本收益，以便不受未分配REIT應納税所得額的所得税或消費税的影響。我們的董事會將根據一系列因素決定每季度分配給我們股東的現金數額，這些因素包括但不限於我們的經營結果、現金流和資本要求、經濟狀況、税務考慮、借款能力和其他因素，包括債務契約限制，這些因素可能會對現金支付和未來收購和資產剝離計劃施加限制。因此，我們的分佈水平可能會波動。
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我們的某些業務活動可能需要繳納公司級所得税和其他税，這將減少我們的現金流，並可能導致潛在的遞延和或有税負債。
我們的TRS資產和業務將繼續按常規公司税率繳納美國聯邦所得税。我們還可能需要繳納各種其他税種，包括工資税以及州税、地方税和外國所得税、財產税、轉讓税和其他有關資產和業務的税。此外，在某些情況下，我們可能被要求支付消費税或懲罰性税款，數額可能很大，以利用守則下的一項或多項寬免條款，維持作為房地產投資信託基金的税務資格。我們還可能對與TRS進行的交易徵收100%的消費税，如果這些交易不是在公平的基礎上進行的，或者我們也可能在目前沒有考慮到的情況下和交易中被徵税。這些税收中的任何一項都會減少我們的收入和可用現金。
此外，美國國税局和任何州或地方税務機關可以在我們獲得REIT資格之前的納税年度成功地向我們主張企業所得税的債務，在這種情況下，我們將欠這些税款加上適用的利息和罰款(如果有的話)。此外，上述REIT前期間的任何應納税所得額的增加可能會導致REIT前累計收益和利潤的增加，這可能導致我們在相關決定後向我們的股東支付額外的應税分派。
對從事“被禁止交易”的REITs徵收的税收可能會限制我們從事被視為聯邦所得税銷售的交易的能力。
房地產投資信託基金從被禁止的交易中獲得的淨收入將被徵收100%的懲罰性税。“禁止交易”一詞一般包括出售或以其他方式處置財產(包括抵押貸款，但以下討論的止贖財產除外)，這些財產主要是為了在我們的交易或業務的正常過程中出售給客户而持有的。如果我們處置或證券化貸款的方式被視為美國聯邦所得税目的的禁止交易，我們可能需要繳納這筆税。
我們打算開展我們的業務，使我們擁有(或被視為擁有)的任何資產都不會被視為或一直被視為持有以供出售給客户，並且任何此類資產的出售不會被視為在我們的正常業務過程中。因此，我們可能選擇不從事REIT層面的某些貸款銷售，並可能限制我們用於證券化交易的結構，即使這些銷售或結構可能對我們有利。此外，持有物業是否“主要是在交易或業務的正常過程中出售給客户”，視乎特定的事實和情況而定。我們不能保證我們出售的任何財產不會被視為持有以供出售給客户的財產，也不能保證我們可以遵守守則中防止此類待遇的某些安全港條款。100%禁止的交易税不適用於通過TRS或其他應税公司出售財產的收益，儘管這些收入將在公司手中按正常的公司税率徵税。我們打算組織我們的活動，以防止被禁止的交易定性。
如果我們的董事會有能力在沒有股東批准的情況下取消我們的REIT資格，可能會給我們的股東帶來不利的後果。
我們的公司章程規定，如果董事會認為繼續符合我們的REIT資格不再符合我們的最佳利益，董事會可以在沒有我們股東批准的情況下撤銷或以其他方式終止我們的REIT選舉。如果我們不再是房地產投資信託基金，在計算我們的應税收入時，我們將不能扣除支付給股東的股息，我們將按正常的公司税率繳納美國聯邦所得税，這可能會對我們向股東的總回報產生不利影響。
與我們的業務相關的風險
經濟狀況的變化，特別是在夏威夷，可能會對我們的商業房地產和土地運營部門產生不利影響。
我們的業務，包括我們的資產和業務，都集中在夏威夷，這比我們的資產和業務在地理上更加多樣化的情況下，使我們面臨更集中的風險。夏威夷經濟驅動力的減弱，包括旅遊、軍事和消費支出、公共和私人建築開工和支出、個人收入增長和就業，或內地和其他地區消費者信心、市場需求或經濟狀況的減弱，可能會對夏威夷房地產租賃活動的水平、夏威夷房地產的需求或銷售產生不利影響。此外，利率上升或其他因素可能會降低我們持有的房地產的市場價值，以及增加買家融資的成本，這可能會減少對我們房地產資產的需求。
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我們可能會面臨新的或更激烈的競爭。
還有許多其他商業和住宅地產以及未開發土地的開發商、買家、經理和業主，在管理和租賃收入、開發用地、收購和處置物業以及物業的租户和購買者方面與我們競爭或可能競爭。激烈的競爭可能會導致空間供應增加，進而可能增加空置率，需要增加租户激勵措施，降低租金、銷售價格或銷售量，或者缺乏發展機會。此外，我們的租户可能面臨更激烈的競爭和/或市場偏好和需求的變化，這對他們的業績、支付租金的能力甚至他們的業務生存能力都有不利的影響。
儘管我們打算銷售和出售非戰略性資產，但許多資產的流動性相對較差，可能無法及時或以有利的條件處置此類資產，這可能會推遲我們的戰略議程和/或對我們的財務狀況、經營業績、現金流產生不利影響，並可能導致額外的非現金減值費用。
我們以有利條件(包括定價)處置非戰略性資產的能力取決於我們無法控制的因素，包括但不限於來自其他賣家的競爭、房地產資產的基礎設施容量或可獲得性不足(例如，水、下水道和道路)、對潛在買家有吸引力的融資以及市場狀況。因此，我們可能無法通過處置實現我們的簡化戰略，我們可能無法以有利的條件這樣做，或者我們可能無法及時執行該戰略，這可能對我們的財務狀況、經營業績和/或現金流產生不利影響，並可能導致額外的非現金減值費用。
此外，許多非戰略性資產的流動性相對較差。非流動性資產通常會經歷更大的價格波動，因為不存在現成的市場，而且可能更難估值。此外，驗證非流動性資產的第三方定價可能比流動性較高的資產更具主觀性。因此，我們可能會記錄額外的非現金減值費用和/或變現遠遠低於我們之前記錄的此類資產的價值。
吾等可能未能成功出售歸類為持有待售的資產，或如吾等成功，則該等資產的出售價格可能低於吾等的賬面價值，這可能會導致額外的非現金減值費用。
我們不能保證我們將成功出售Grace Pacific和Maui Quarries，不能保證我們將按照我們的預期時間表完成出售，也不能保證我們將收回出售集團的賬面價值。推行出售計劃的過程可能會耗費時間並對我們的業務運營造成幹擾，如果我們無法有效地管理該過程，我們的業務、財務狀況和運營結果可能會受到不利影響，並可能導致額外的非現金減值費用。任何潛在交易及相關估值將取決於本公司無法控制的各種外部因素，包括(其中包括)市場狀況、行業趨勢、第三方的興趣以及以合理條款向潛在買家提供融資的情況。
我們在獲得運營和發展資金方面可能面臨潛在的困難。
成功執行我們的戰略需要大量的運營和開發資金。這種資本的來源可能包括銀行、人壽保險公司、公開和非公開發行的債務或股票，包括配股、出售某些資產和合資夥伴。如果我們的投資或信用狀況顯著惡化，我們進入債務或股權資本市場的機會可能會受到限制，我們的資本成本可能會增加，或者我們可能無法以相同的水平或相同的條件對債務進行再融資。此外，我們依賴於我們獲得和利用循環信貸安排來支持我們的運營的能力。信貸和金融市場的波動或我們信用狀況的惡化可能會阻止我們獲得資金。不能保證任何資本將以我們可以接受的條款提供，或者根本不能滿足我們的短期或長期現金需求。
我們未來可能會以對我們更嚴格的條款籌集更多資本，這可能會為新發行股票的持有者提供優先於我們普通股股東目前持有的權利、優惠和特權，或者可能導致普通股所有權稀釋的條款。
如上所述，成功執行我們的戰略需要大量的運營和開發資金。如果我們的資本需求不能通過我們現有的流動性來源(例如，我們的循環信貸安排)來滿足，我們可能需要額外的資本。如果我們產生額外的債務或籌集股本，發行的債務或股本的條款可能會賦予持有人優先於我們普通股持有人的權利、優惠和特權，特別是在清算的情況下。任何新債務的條款也可能對我們的業務施加比目前更嚴格的額外限制。如果我們通過公開或非公開發行或配股發行額外的普通股，現有普通股股東在我們的持股比例將會下降，如果他們不在可評級的基礎上參與的話。
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如果不遵守我們信貸安排中包含的某些限制性金融契約，可能會對我們的業務部門、資本供應或開展其他活動的能力造成限制。
我們的信貸安排和定期債務包含某些限制性金融契約。如果我們違反任何契諾，而貸款人沒有及時糾正或放棄違約，而此類事件導致違約，我們獲得信貸的機會可能會受到限制或終止，貸款人可以立即宣佈任何到期和應付的未償還金額。如果發生違約，我們向股東進行分配的能力可能會進一步受到限制。
提高利率會增加我們的整體利息支出。
如果利率上升，我們浮動利率債務的利息支出將會增加。此外，未來當債務到期並進行再融資時，與固定利率債務相關的利息支出可能會上升。此外，如果市場利率上升，投資者尋求具有更高分銷率的替代投資，我們商業房地產投資組合的價值和我們股票的市場價格可能會下降。
我們可能會受到LIBOR報告實踐或LIBOR確定方法變化的不利影響。
我們擁有多項金融工具(請參閲本報告第II部分第8項所載的附註8-綜合財務報表附註中的應付票據及其他債務)，該等金融工具以倫敦銀行同業拆息(“LIBOR”)加適用保證金為基準按浮動利率計息(其中若干金融工具須以固定利率到期進行利率掉期)。英國金融市場行為監管局(負責監管LIBOR的機構)宣佈，打算在2021年後停止強制銀行提交計算LIBOR的利率。洲際交易所基準管理局(LIBOR的管理人)在2021年12月31日之後停止發佈所有英鎊、歐元、瑞士法郎和日元的LIBOR設置，以及一週和兩個月的美元LIBOR期限。剩餘的美元LIBOR期限將在2023年6月30日之後停止發佈。在美國，確定一套替代美元參考利率的努力包括由聯邦儲備委員會和紐約聯邦儲備銀行提出的替代參考利率建議。另類參考利率委員會已將有擔保隔夜融資利率(SOFR)確定為其首選的LIBOR替代利率。目前，無法預測市場將如何應對SOFR或其他與LIBOR逐步淘汰相關的替代參考利率。
我們可能需要修改與金融工具相關的某些協議，並與銀行商定基準替代指數，因此，我們金融工具的利率可能會發生變化。新的利率可能不會像倫敦銀行間同業拆借利率逐步取消之前的利率那樣優惠。此外，過渡過程可能會導致融資延遲、利息支出增加、額外支出以及目前依賴倫敦銀行間同業拆借利率的工具市場波動性增加。雖然這些改革和行動的全部影響以及任何脱離LIBOR的過渡仍不清楚，但這些變化可能會對融資的可用性(包括基於LIBOR的貸款)和我們的融資成本產生重大不利影響。
顯著的通貨膨脹和通貨膨脹率的持續上升，可能會對我們的業務和財務業績產生不利影響。
最近通貨膨脹率的大幅上升，以及未來可能出現的實際和預期的通貨膨脹率上升，可能會影響我們的經營業績。在高通脹的環境下，我們可能無法將租金提高至通脹水平或以上，這可能會降低我們的利潤率。通脹上升也可能會增加建築成本，包括租户改善和基本工程，以及經營成本，從而對我們造成不利影響。該公司的許多租約要求租户支付可分配部分的運營費用，包括公共區域維護、房地產税和保險，從而減輕了因通脹而增加的成本和運營費用的影響。然而，未報銷的增加的運營費用可能會對公司的經營業績和現金流產生不利影響。
燃油價格上漲可能會對我們的經營環境和成本產生不利影響。
燃料價格對夏威夷經濟的健康有直接影響。燃料價格上漲可能會導致前往夏威夷的運輸成本上升，並對遊客數量和運往夏威夷的貨物成本產生不利影響，從而影響夏威夷經濟及其消費者的實力。我們租賃房地產組合的能源成本增加通常從承租人那裏收回，儘管我們的能源成本份額因入住率下降而增加，而更高的運營成本報銷影響了增加基礎租金的能力。不斷上漲的燃料價格也可能增加建築成本，包括到夏威夷的運輸成本，以及以石油為基礎的材料成本，從而影響我們的房地產開發項目和利潤率。
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更改聯邦、州或地方法律或法規，包括環境法律法規，可能會對我們的業務產生不利影響。
我們受聯邦、州和地方法律法規的約束，包括政府利率、土地使用、環境、氣候相關和税收法律法規。遵守或不遵守或更改管理我們業務的法律和法規可能會給我們帶來巨大的額外成本，並對我們的財務狀況和運營結果產生不利影響。例如，我們的房地產相關部門受到眾多聯邦、州和地方法律法規的約束，如果這些法規發生變化或不遵守，可能會對我們的業務產生不利影響。
在出售符合條件的房地產並將收益再投資於替代房產時，我們經常利用該法第1031條遞延納税。當我們出售夏威夷的大片土地或夏威夷的商業地產時，這種情況經常會發生，所有這些通常都有非常低的税基。廢除或不利地修改《守則》第1031條可能會給我們帶來巨大的額外成本。
公司的經營和財產受聯邦、州和地方有關環境保護的各種法律法規的約束，包括職業安全和健康管理條例、環境保護局條例以及與我們的經營相關的州和縣許可。根據一些環境法，房地產的現任或前任所有者或經營者可能被要求調查和清理在物業中釋放的危險或有毒物質。所有者或經營者還可能對政府實體或第三方因污染而產生的財產損失或人身傷害以及調查和清理費用承擔責任。這些法律往往規定賠償責任，而不考慮所有者或經營者是否知道物質的釋放或導致物質的釋放。污染的存在或未能補救污染可能會損害公司出售或租賃房地產或以房地產作為抵押品借款的能力。其他法律和法規管理室內和室外空氣質量，包括那些可能要求在損壞、拆除、翻新或改建時減少或移除含石棉材料的法律和法規，以及管理空氣中石棉纖維的排放和暴露的法律法規。含鉛油漆和某些含有多氯聯苯(“多氯聯苯”)的電氣設備以及地下儲罐的維護和拆除也受聯邦和州法律的監管。該公司還面臨與人類接觸化學或生物污染物有關的風險，如黴菌、花粉、病毒和細菌，超過一定水平, 可能被指控與過敏或其他健康影響和易感人羣的症狀有關。本公司可能會因環境合規而被罰款，並須對因環境污染或人類暴露於其物業或其物業的污染而引起的上述受管制物質或儲罐或相關索償的補救行動費用負責。發現合規問題或未發現的污染區域、污染程度或已知範圍的變化、發現其他場所、人類暴露在污染中或清理或合規要求的變化可能會給公司帶來鉅額成本。此外，遵守新的法律或法規，例如與氣候變化有關的法律或法規，包括遵守“綠色”建築規範，或更嚴格的法律或法規或對現有法律的更嚴格解釋，可能需要公司支付物質支出。
網絡攻擊或入侵造成的安全漏洞，或公司信息技術(“IT”)網絡、通信和相關係統的其他重大中斷，可能會削弱我們的運營能力，對我們的財務狀況造成不利影響，並損害我們的聲譽。
我們廣泛依賴信息技術和通信系統來處理交易，運營和管理我們的業務，並面臨與安全漏洞相關的風險，無論是通過網絡攻擊或互聯網上的網絡入侵、惡意軟件、計算機病毒、電子郵件附件、公司內部人員或能夠訪問公司內部系統的人員。隨着來自世界各地的未遂攻擊和入侵的數量、強度和複雜性增加，安全漏洞或破壞的風險普遍增加，特別是通過網絡攻擊或網絡入侵，包括計算機黑客、外國政府和網絡恐怖分子。該公司的IT網絡和相關係統對其業務的運營和日常運營的能力至關重要。此外，我們有相當一部分員工部分在遠程工作環境中工作，這可能會加劇我們業務的某些風險，包括網絡安全攻擊風險增加，以及未經授權傳播專有或機密信息的風險增加。
儘管我們實施了安全措施，但不能保證我們維護系統安全和完整性的努力將是有效的，也不能保證安全破壞或破壞的企圖不會成功或造成破壞。涉及我們系統的安全漏洞或其他重大中斷可能導致我們的系統使用不當和我們的運營中斷，這反過來可能對我們的收入、現金流、運營結果、財務狀況、流動性、償還債務的能力、我們普通股的市場價格以及我們向股東支付股息和其他分配的能力產生重大不利影響。我們還可能產生鉅額費用，以補救安全漏洞造成的損害。
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這些風險需要持續且可能越來越多的關注和其他資源，以識別和量化這些風險，升級和擴展公司的技術、系統和流程，以充分應對這些風險，併為公司員工提供定期培訓，以幫助他們檢測網絡釣魚、惡意軟件和其他計劃。這種關注分散了其他活動的時間和其他資源，並且不能保證公司的努力將是有效的。此外，公司在某些方面的業務依賴於第三方服務提供商。本公司不能保證本公司第三方供應商已建立或使用的網絡和系統將有效。隨着公司對技術的依賴增加，公司的內部信息系統以及由公司和第三方服務提供商提供的信息系統面臨的風險也隨之增加。
在正常業務過程中，公司及其服務提供商收集和保留由員工、租户和供應商提供的某些個人信息，並廣泛依賴IT系統來處理交易和管理其業務。本公司不能保證本公司和本公司服務提供商為保護本公司系統上的機密信息而設計的數據安全措施將能夠防止未經授權訪問這些個人信息，或者不能保證安全漏洞或破壞的企圖不會成功或造成破壞。
如果系統出現故障或中斷，公司的業務和運營可能會受到影響。
該公司的內部IT系統容易受到任何來源的破壞，包括計算機病毒、未經授權的訪問、能源中斷、自然災害、恐怖主義、戰爭、電信故障、可靠性問題以及集成和兼容性問題。此外，我們可能會遇到員工或供應商故意或無意的行為和錯誤導致的故障。該公司圍繞其IT系統實施了政策和程序，包括安全措施、員工培訓、系統宂餘和災難恢復計劃的存在。然而，任何導致公司運營中斷的系統故障或事故都可能導致其業務的實質性中斷。公司可能會產生額外的成本，以補救此類中斷造成的損害，以及對信息技術資源的需求增加，以支持在部分遠程工作環境中操作的員工。
天氣、自然災害和氣候變化的影響可能會對我們的業務產生不利影響。
由於氣候變化，我們可能會經歷極端天氣以及降水和温度的變化，包括自然災害。如果氣候變化的影響很大或持續很長一段時間，我們的財務狀況或經營結果將受到不利影響。
我們的商業地產和陸地業務部門容易受到自然災害的影響，如颶風、地震、海嘯、洪水、海平面上升、火災、龍捲風以及異常大雨或長時間降雨，這些都可能導致人身傷害和生命損失。此外，自然災害可能會損害我們的房地產資產，這可能會導致保險無法覆蓋的鉅額維修或重置成本，財產價值縮水或收入損失，並可能對我們開發、租賃和銷售物業的能力產生不利影響。自然災害的發生也可能導致財產保險費率和免賠額的增加，這可能會減少對擁有或開發我們物業的需求，或增加擁有或開發我們物業的成本。
比正常降雨量更大的乾旱、颶風、地震、海嘯、洪水、海平面上升、火災、其他自然災害、農業瘟疫或個人的疏忽或故意不當行為，也可能對土地狀況產生不利影響，從而損害土地業務部門以及我們的土地基礎設施和設施，包括大壩和水庫的前景。
我們根據我們認為足夠和適當的保單來維持意外保險。這些保單通常要繳納大筆保留金和免賠額。一些類型的損失，如因大壩實際損壞造成的損失，通常不投保。在某些情況下，我們保留全部損失風險，因為購買保險在經濟上並不審慎，或者因為感覺到風險很遙遠。其他風險沒有投保，因為保險覆蓋範圍可能無法在商業上獲得。最後，我們保留所有超出我們保險限額的損失險。
政治危機、公共衞生危機和其他我們無法控制的事件可能會對我們的運營和盈利能力產生不利影響。
政治危機(包括但不限於加強的安全措施、戰爭、實際或威脅的恐怖襲擊、打擊恐怖主義或其他暴力行為的努力)和公共衞生危機(包括但不限於流行病)可能會導致消費者信心和支出下降，或可能影響遊客前往夏威夷旅遊的能力或意願，從而對夏威夷的經濟和我們造成不利影響。此外，由於我們的業務集中在夏威夷，戰爭或恐怖主義對夏威夷的襲擊可能會嚴重或不可挽回地損害公司。
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此類我們無法控制的事件可能會對貿易以及全球和當地經濟產生不利影響，並可能導致限制貿易和人口流動以及貨物在供應鏈中流動的行動，以及對業務和消費者需求的其他影響，從而可能對公司的業務、經營業績和財務狀況產生不利影響。
我們可能會受到糾紛、法律或其他程序、政府調查或調查的影響，這些都可能對我們產生不利影響。
我們的業務性質使我們面臨與勞工和僱傭事項、合同糾紛、人身傷害和財產損害、環境事項、建築訴訟、商業慣例和其他事項有關的糾紛、法律或其他訴訟、或政府調查或調查的可能性，如本節披露的其他風險因素所討論的那樣。這些糾紛可能會分散我們的管理層對業務運營的注意力，從而損害我們的業務。如果這些糾紛發展為訴訟程序，這些訴訟程序可能會導致我們的鉅額支出或損失。此外，作為一家房地產開發商，我們可能會面臨保修和建築缺陷索賠，如下文“與我們的土地運營部門相關的風險”一節所述。
長期資產賬面價值的減值可能會對我們的經營業績產生負面影響。
我們的綜合資產負債表上有相當數量的長期資產，並在過去記錄了非現金減值費用。根據普遍接受的會計原則，只要不利事件或環境變化表明可能出現減值，長期資產就必須進行減值審查。如果業務狀況或其他因素導致盈利能力和現金流下降，我們可能需要記錄額外的非現金減值費用。可能導致我們長期資產價值進一步減值的事件和條件包括我們經營的行業的變化，特別是全球或夏威夷經濟低迷的影響，以及競爭和技術進步、監管環境的不利變化，或其他導致預期長期銷售額或盈利能力下降的因素。
與我們的商業房地產部門相關的風險
我們受到許多因素的影響，這些因素可能會導致租賃租金收入下降。
我們擁有一個商業房地產資產組合。可能對投資組合的盈利能力產生不利影響的因素包括但不限於：(I)我們的大量租户無法履行他們的義務；(Ii)不可收回的運營和擁有成本增加；(Iii)當空間可用時，我們無法在我們的物業租賃空間；(Iv)續約或新租約的租金顯著低於以前的租金，或增幅不足以彌補運營和擁有成本的增加；(V)提供租賃優惠，如免費或折扣租金和租户改善津貼；以及(Vi)在物業中發現危險或有毒物質，或其他環境、文化敏感或相關問題。
我們商業地產投資組合中主要租户的破產或損失可能會對我們的現金流和盈利能力產生不利影響。
我們可能會從某些關鍵租户那裏獲得可觀的現金流和收益。如果其中一個或多個租户宣佈破產或自願遷出租賃物業，而我們無法重新租賃該空間(或以類似或更優惠的條款重新租賃)，我們可能會受到不利影響。此外，我們可能會受到與租户破產或空置相關的無形資產的減值或“減記”的進一步不利影響，如原地租賃價值、有利租賃資產或與直線租賃租金相關的遞延資產。
零售購物從實體店轉向網上購物，可能會對我們的現金流、財務狀況和經營業績產生不利影響。
雖然在我們酒店運營的許多零售商銷售雜貨和其他基於必需品的軟商品或提供服務，但轉向在線購物可能會導致我們的某些租户產生的實體銷售額下降，和/或可能導致我們的某些租户在未來縮小其零售點的規模或數量。因此，我們的現金流、財務狀況和經營結果可能會受到不利影響。
我們可能無法續簽租約、租賃空置空間或在租約到期時重新租賃空置空間，從而增加或延長空置空間，這將對我們的財務狀況、運營業績和現金流產生不利影響。
我們可能無法續簽租約、租賃空置空間或在租約到期時重新出租空間。此外，我們可能需要提供大量的租金減免、租户改善、提前解約權或低於市價的續期選項來保留
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現有租户或吸引新租户。如果我們物業的租金下降，我們現有的租户不續簽租約，或者我們不重新出租我們的可用空間，我們的財務狀況、經營業績和現金流將受到不利影響。
運營費用的增加將對我們的運營業績產生不利影響。
我們的運營費用包括但不限於物業税、保險、公用事業、維修和維護我們商業地產的公共區域。我們可能會遇到運營費用的增加，其中一些或全部可能是我們無法控制的。我們的大多數租約要求租户支付一定比例的財產税、保險和公共區域維護費用。然而，如果任何物業沒有被完全佔用，或者如果從租户那裏收回的收入不足以支付運營費用，我們可能需要花費自己的資金用於運營支出。此外，我們可能無法續簽租約或協商新租約，條款要求租户支付租户目前支付的所有物業税、保險和公共區域維護成本，這將對我們的經營業績產生不利影響。
我們的零售中心可能依賴錨店或主要租户來吸引購物者，並可能因失去或關閉其中一個或多個租户而受到不利影響。
我們的一些零售中心是由大租户支撐的。在任何時候，我們的租户可能會經歷他們的業務下滑，這可能會顯著削弱他們的財務狀況。因此，我們的租户，包括我們的錨和其他主要租户，可能會未能履行他們對我們的合同義務，尋求讓步以繼續經營，或宣佈破產，任何這些情況都可能導致該等租户的租約終止，以及因終止租約而導致的租金收入損失。此外，我們的某些租户可能會在繼續支付租金的同時停止運營，這可能會減少客户流量，從而減少適用零售物業的其他租户的銷售額。此外，零售機構之間的合併或整合可能會導致現有商店的關閉或商店位置的重複或地理重疊，其中可能包括我們零售中心的商店。
失去主營店或主要租户或關閉門店可能會顯著降低我們的入住率或我們從零售中心獲得的租金。我們可能無法重新出租騰出的空間，也可能無法以類似或更優惠的條件重新出租，或者根本無法重新出租。在錨店或主要租户違約的情況下，我們可能會在執行我們作為房東的權利方面遇到延誤和成本，以追回根據我們與此等各方達成的協議條款應支付給我們的金額。
我們零售中心的某些租約包含“合租”或“停電”條款，如果觸發，可能允許租户支付更低的租金、停止運營或終止租約，這可能會對我們的業績或適用零售物業的價值產生不利影響。
我們零售中心的某些租約包含“共同租賃”條款，這些條款規定了與租户保持營業的義務、應付租金金額或租户繼續佔用空間的義務相關的條件，包括(I)主要租户的存在，(Ii)主要租户的商店的繼續運營，以及(Iii)適用物業的最低入住率水平。如果合租條款因上述任何一項條件被違反而觸發，承租人可以有權停止運營、提前終止租約或降低租金。此外，我們零售中心的某些租約包含“停電”條款，允許租户在繼續支付租金的同時停止運營。這可能會導致酒店的客流量減少，從而減少我們在該酒店的其他租户的銷售額，這可能導致我們的其他租户無法支付他們的最低租金或費用追回費用。該等撥備亦可能導致適用租約所產生的租金收入減少。如果我們租約中的合租或停租條款導致收入或租户銷售額下降，租户提前終止租約或降低租金的權利，我們的業績和/或適用零售中心的價值可能會受到不利影響。
我們的開發項目和商業物業的價值受到許多因素的影響。
我們在各種商業地產和以開發換持有的項目上進行了大量投資。房地產行業的疲軟，特別是夏威夷的疲軟，難以獲得或更新項目級融資，以及我們的投資和再開發戰略的變化，以及其他因素，可能會影響這些房地產資產的公允價值。如果我們的商業物業或重建或發展項目的未貼現現金流下降至低於該等資產的賬面價值，而該等資產的公允價值低於其賬面價值，我們將被要求確認減值損失。
17

我們可能無法確定並完成對符合我們標準的物業的收購，這可能會阻礙我們的增長。
我們的業務戰略包括收購零售、寫字樓、工業和其他物業。這些活動要求我們確定符合我們標準的合適的收購候選者或投資機會。我們評估可用物業的市場，並可能在存在戰略機會時嘗試收購物業。由於各種因素，吾等可能無法收購經吾等確認為潛在收購機會的物業，包括但不限於：(I)無法(I)磋商有關各方同意的條款，(Ii)滿足成交條件，或(Iii)以優惠條款或根本不能為收購提供資金。此外，我們可能會在評估和談判潛在收購方面產生重大成本並轉移管理層的注意力，包括我們後來無法完成的收購。如果我們不能以優惠的條件收購物業，或者根本不能，我們的財務狀況、經營業績和現金流可能會受到不利影響。
我們面臨着收購和開發房地產的競爭，這可能會阻礙我們擴大業務的能力，或者可能會增加這些活動的成本。
我們與許多其他實體競爭收購商業房地產和適合新開發的土地，包括其他REITs、私人機構投資者和其他商業房地產的所有者和運營商。規模較大的REITs可能會享有較低的資金成本帶來的競爭優勢。這些競爭對手可能會提高我們購買物業所需支付的市場價格。如果我們無法以我們認為合理的價格獲得符合我們標準的物業，我們的增長能力可能會受到不利影響。
我們受到與房地產建設和開發相關的風險的影響。
我們的重建和以發展換保留的項目受到與我們按時和按預算完成項目的能力有關的風險。可能導致開發項目超出預算或無法完成的因素包括，但不限於：(I)我們無法以有利的條件獲得足夠的融資或保險，或根本無法獲得足夠的融資或保險；(Ii)施工延誤、缺陷或成本超支，這可能會增加項目開發成本；(Iii)商品或建築成本增加，包括勞動力成本；(Iv)發現危險或有毒物質，或其他環境、文化敏感或相關問題；(V)無法獲得或嚴重延誤獲得、分區、建設、佔用和其他所需的政府許可和授權；(Vi)難以遵守地方、市、縣和州有關許可、分區、分割、公用事業和水質的規章制度，以及有關空氣和水質量以及保護瀕危物種及其棲息地的聯邦規章制度；(Vii)基礎設施容量或可用性不足(例如，水、下水道和道路)，無法滿足我們項目的需要；(Viii)無法獲得支持項目所需的租户或維持債務契約的遵守；(Ix)未能達到或維持預期的入住率水平；(X)譴責所有或部分開發或經營物業，這可能會對這些項目的價值或可行性產生不利影響；和(Xi)金融業的不穩定可能會減少融資的可獲得性。
金融業的嚴重不穩定可能會導致房地產價值下降和貸款違約增加。這反過來可能導致監管加強，信貸要求收緊，流動性減少，幾乎所有借款人的信用風險溢價都會增加。信用環境的惡化也可能在其他方面影響我們，包括供應商、租户或合資夥伴的信用或償付能力，合作伙伴為其合資企業的財務義務提供資金的能力，以及我們為自己的物業獲得抵押融資的機會。
商業地產投資的流動性相對較差。
我們在應對不斷變化的經濟、金融和投資環境時，迅速出售投資組合中的一處或多處房產的能力有限。房地產市場受到很多因素的影響，比如經濟總狀況、供求情況、融資可獲得性、利率等因素都是我們無法控制的。我們不能確定我們是否能夠以我們所尋求的價格和其他條件出售任何物業，或者潛在買家提供的任何價格或其他條件是否為我們所接受。我們也不能確切地估計需要多長時間才能找到願意的買家並完成一項物業的出售。阻礙我們處置財產能力的因素可能會對我們的財務狀況和經營業績產生不利影響。
18

與我們的陸地業務部門相關的風險
我們受到與房地產建設和開發相關的風險的影響。
我們的開發待售項目所面臨的風險與《我們受到與房地產建設和開發相關的風險的影響。上面的風險因素，在“與我們的商業地產業務相關的風險”部分.
金融業的嚴重不穩定可能會導致房地產價值下降和貸款違約增加。這反過來可能導致監管加強，信貸要求收緊，流動性減少，幾乎所有借款人的信用風險溢價都會增加。更少的貸款產品和嚴格的貸款資格使借款人更難在我們的項目中購買單位。此外，為商業物業買家取得融資的更嚴格要求，大大增加了我們銷售商業物業的難度，並可能對此類銷售的銷售價格和其他條款產生負面影響。信用環境的惡化也可能在其他方面影響我們，包括客户、供應商或合資夥伴的信用或償付能力，合作伙伴為其合資企業的財務義務提供資金的能力，以及我們為自己的物業獲得抵押融資的機會。
政府實體已經或可能採取可能限制我們開發活動的監管要求。
我們受制於影響土地開發過程的法律和法規，包括分區和允許的土地用途。政府實體已經通過或可能批准可能對土地供應和發展機會產生不利影響的條例或法律。可能會對開發商施加要求，這可能會對我們在受影響市場開發項目的能力造成不利影響，或者可能要求我們滿足額外的行政和監管要求，這可能會延誤開發進度或增加我們的開發成本。
房地產開發項目受到保修和施工缺陷索賠，在正常的業務過程中，這可能是重大的。
在我們的開發待售項目中，我們受到在正常業務過程中產生的保修和施工缺陷索賠的約束。根據這些索賠，應支付的金額，包括法律費用和補救任何建築缺陷，都可能是巨大的，可能會超過項目的利潤。因此，我們可以維持責任保險，從承包商那裏獲得賠償和保險證書，通常包括與工藝和材料有關的索賠，並根據歷史經驗和與所建項目類型相關的質量風險為項目建立保修和其他準備金。由於這些事項固有的不確定性，我們不能保證我們的保險範圍、承包商安排和儲備將足以在未來解決我們的部分或全部保修和建築缺陷索賠。例如，合同賠償可能難以執行，我們可能負責適用的自我保險保留，以及某些索賠可能不在保險範圍內或可能超過適用的承保範圍。此外，提供的保險範圍和建築缺陷責任保險的可獲得性可能是有限的或昂貴的。因此，我們不能保證這種保險將是足夠的，以可接受的費用獲得，或完全可獲得。
農業灌溉用水的缺乏可能對土地業務部門的財務狀況和盈利能力產生不利影響。
為了開展可持續的農業活動，獲得充足、可靠和負擔得起的水源至關重要。在Mahi Pono Holdings LLC(“Mahi Pono”)向我們購買的土地上成功實施農業計劃，同時出售我們在毛伊島的某些農地所有權(“農業土地出售”)，水資源的可獲得性至關重要。正如我們與此次出售相關的公開文件以及本報告第二部分第8項所列的附註11--合併財務報表附註的收入和合同餘額所述，如果Mahi Pono無法獲得足夠的水來支持其購買土地的農業計劃，這可能會引發某些財務義務。
政府實體已經或可能採取與我們的大壩、水庫和其他可能對我們的運營產生不利影響的水利基礎設施相關的監管要求。
我們受到適用於某些大壩、水庫和其他水利基礎設施的檢查和法規的約束。其中一些設施存在夏威夷州注意到的缺陷，我們正在與監管機構合作解決這一問題。目前或未來對土地所有者和大壩所有者/運營者的要求可能要求我們滿足額外的行政和監管要求，從而增加我們的持有成本和/或降低相關設施的運營效用。
19

項目1B。未解決的員工意見
沒有。
20

項目2.按部分分列的屬性説明
商業地產

資產類別
該公司在夏威夷擁有和經營三個資產類別(零售、工業和寫字樓)的改善物業組合。下表列出了截至2022年12月31日按改善後的房地產資產類別劃分的GLA平方英尺(“SF”)摘要：
當前GLA(SF)
零售2,503,700 
工業1,255,200 
辦公室145,700 
總計3,904,600 
如上所述，截至2022年12月31日，該公司還根據城市土地租約在夏威夷擁有140.7英畝土地。

改進的性能
該公司改進後的零售、工業和辦公物業大多位於瓦胡島和毛伊島，在考艾島和夏威夷島上的持有量較小。截至2022年12月31日，改善物業組合的入住率為95.0%，截至2021年12月31日，入住率為94.3%。對於投資組合中的物業，該公司按年化基本租金(“ABR”)計算其每個改善物業的總和和每平方英尺(“PSF”)；ABR的計算方法是將當月的合同基本租金乘以12。
21

截至2022年12月31日，公司商業地產改良物業資產如下(單位：千美元，PSF數據除外)：
屬性海島建成年份/
翻新		當前
GLA(SF)		租賃/經濟
入住率		ABRABR
PSF
零售業：
1珍珠高地中心瓦胡島1992-1994411,400 99.4%98.2%$10,845 $26.85 
2凱路亞零售瓦胡島1947-2014326,400 95.4%94.6%11,779 38.61 
3勞拉尼村瓦胡島2012175,600 96.5%96.5%6,650 39.23 
4懷亞奈購物中心瓦胡島1975170,800 96.2%95.5%3,782 23.74 
5馬諾阿市場瓦胡島1977142,000 97.8%91.7%4,559 35.02 
6皇后區集市夏威夷島2007134,000 84.5%83.6%4,421 47.59 
7卡內奧荷灣購物中心(租賃)瓦胡島1971125,400 97.8%97.8%3,212 26.19 
8北庫雷村考艾島2015119,000 100.0%100.0%4,288 36.77 
9普努內納購物中心毛伊島2017118,000 78.4%70.9%4,038 48.96 
10外皮奧購物中心瓦胡島1986, 2004113,800 97.4%97.4%3,426 30.89 
11愛卡希公園購物中心瓦胡島1971, 202297,300 88.8%84.9%3,083 37.33 
12拉尼豪市場夏威夷島198788,300 97.7%92.4%1,585 19.43 
13庫奎拉的商店考艾島200985,900 95.6%87.5%3,427 48.03 
14Hookele購物中心毛伊島201971,400 96.1%91.2%2,688 41.30 
15庫尼亞購物中心瓦胡島200460,600 90.1%90.1%2,171 40.52 
16外坡裏鎮中心考艾島198056,600 39.7%37.6%451 21.20 
17卡胡魯購物中心(2)毛伊島195150,900 94.3%94.3%935 19.46 
18劉哈拉商鋪瓦胡島201846,300 100.0%95.0%2,487 56.55 
19納比利廣場毛伊島199145,600 90.3%90.3%1,271 31.83 
20米利拉尼·毛卡的大門瓦胡島2008, 201334,900 93.7%90.3%1,882 59.79 
21阿倫港碼頭中心考艾島200223,600 92.0%92.0%648 29.90 
22《收藏》瓦胡島20175,900 100.0%100.0%339 57.46 
小計-零售業2,503,700 93.8%91.7%$77,967 $34.50 
工業：
23科莫哈納工業園瓦胡島1990238,300 100.0%100.0%$3,516 $14.76 
24卡卡科商務中心瓦胡島1969202,200 95.5%95.5%2,759 14.64 
25懷皮奧實業瓦胡島1988-1989158,400 99.0%99.0%2,640 16.84 
26歐普雷實業瓦胡島2005-2006, 2018151,500 100.0%100.0%2,550 16.83 
27P&L倉庫毛伊島1970104,100 100.0%100.0%1,610 15.46 
28卡波雷企業中心瓦胡島201993,000 100.0%100.0%1,618 17.39 
29火奴湖實業夏威夷島2004-2006, 200886,700 98.0%96.0%1,263 15.18 
30凱路亞實業/其他瓦胡島1951-197469,000 92.6%91.4%1,106 17.95 
31阿倫港考艾島1983, 199364,600 95.6%95.6%736 12.64 
32港灣工業(2)毛伊島193051,100 100.0%100.0%626 12.26 
33卡海街實業(1)瓦胡島197327,900 100.0%100.0%354 12.70 
34毛伊拉尼工業(1)毛伊島20108,400 100.0%100.0%151 17.98 
小計-工業1,255,200 98.4%98.2%$18,929 $15.48 
辦公室：
35卡胡魯辦公樓毛伊島197459,100 86.6%86.6%$1,490 $29.90 
36米利拉尼·毛卡南部的大門瓦胡島1992, 200637,100 98.4%96.2%1,696 47.48 
37卡胡魯伊辦公中心(2)毛伊島199135,800 90.5%90.5%1,012 31.21 
38洛諾中心毛伊島197313,700 61.7%61.7%281 33.34 
小計-辦公室145,700 88.2%87.7%$4,479 $35.43 
道達爾-夏威夷改進的投資組合3,904,600 95.0%93.6%$101,375 $28.09 
(1)物業目前不包括在同一商店(“同一商店”)池中，管理層在計算某些非GAAP指標時使用了該池，以改善財產或土地租賃水平。有關非GAAP財務計量以及非GAAP計量與GAAP計量之間的必要調整的討論，請參閲第37頁。
(2)包括以前被歸類為土地租約並在第頁的表格中列出的租約23.
22


土地租約
截至2022年12月31日，該公司的商業土地租賃組合如下(以千美元計)：
屬性名稱位置
(城市、島嶼)		英畝屬性類型實驗年當前ABR
1所有者/運營商卡波萊，瓦胡島36.4工業2025$3,203 
2迎風城市購物中心卡內奧赫，瓦胡島15.4零售20352,800 
3所有者/運營商火奴魯魯，瓦胡島9.0零售20452,075 
4凱慕基購物中心火奴魯魯，瓦胡島2.8零售20402,039 
5S&F工業毛伊島的普努內內52.0重工業20591,275 
6巴利棕櫚樹廣場凱盧亞，瓦胡島3.3辦公室2037992 
7所有者/運營商卡內奧赫，瓦胡島3.7零售2048990 
8迎風城市和鄉村廣場一號凱盧亞，瓦胡島3.4零售2062963 
9迎風市郊廣場二期凱盧亞，瓦胡島2.2零售2062621 
10所有者/運營商凱盧亞，瓦胡島1.9零售2034450 
11所有者/運營商火奴魯魯，瓦胡島0.5零售2028375 
12所有者/運營商火奴魯魯，瓦胡島0.5停車2028349 
13所有者/運營商毛伊島的卡胡魯伊0.8零售2026264 
147-11凱路亞中心凱盧亞，瓦胡島0.9零售2033258 
15所有者/運營商(1)火奴魯魯，瓦胡島0.7工業2027245 
16所有者/運營商凱盧亞，瓦胡島1.2零售2023237 
17所有者/運營商毛伊島的卡胡魯伊0.8工業2025228 
18所有者/運營商毛伊島的卡胡魯伊0.4零售2027181 
19所有者/運營商凱盧亞，瓦胡島0.4零售2025174 
20所有者/運營商毛伊島的卡胡魯伊0.9零售2025142 
餘數五花八門3.5五花八門五花八門891 
總土地租約2
140.7$18,752 
(1)土地租賃目前不包括在同一商店池中，管理層在計算某些非GAAP指標時使用了改善的財產或土地租賃水平。請參閲第頁37討論非GAAP財務衡量標準以及非GAAP衡量標準與GAAP衡量標準之間的必要調整。
(2)截至2021年12月31日以前被歸類為土地租約的租約，現在包括在第頁的改善物業表格中21.
陸上行動
公司的土地業務部門主要由公司的非商業房地產、土地持有和其他遺留資產和負債組成。

房地產投資
截至2022年12月31日，公司與其土地業務部門相關的房地產投資如下：
(以百萬為單位，英畝數據除外)英畝賬面價值
房地產投資
核心房地產投資
卡波萊商業園西部3 $6.2 
毛伊島商業園二期53 22.1 
非核心房地產投資
其他房地產開發項目192 37.8 
農用地3,123 0.4 
城市土地，不在積極開發中20 0.6 
保護與保存777 0.9 
對房地產合資企業和合夥企業的投資7.5 
房地產投資總額，淨額4,168 $75.5 
23


核心房地產開發待售項目
截至2022年12月31日，公司的土地運營部門仍有一個活躍的核心房地產開發待售項目-毛伊島商業園二期，該項目包括位於毛伊島Kahului的輕工業地塊。公司毛伊島商務園二期項目總結截至2022年12月31日，情況如下：
(單位：百萬)
項目位置產品
類型		計劃的可銷售量
英畝		英畝
關着的不營業的		Est.
總計
項目
成本		A&B總收入
投資
(迄今為止的生活)
毛伊島商業園(二期)卡胡魯伊，
毛伊島		輕工業地塊116.764.2$89$65
毛伊島商業園二期：毛伊島商業園(二期)(“MBP二期”)是公司位於毛伊島Kahului的毛伊島商業園項目的第二階段，規劃為輕工業、零售和辦公用途。截至2022年12月31日止年度內, 該公司成功完成了MBP二期4.9英畝的銷售。
出售業務
就公司的簡化工作而言，在截至2022年6月30日的季度內，公司完成了將考艾島上約18,900英畝的主要是保護和農業用地的出售，並將公司在考艾島水電設施運營商McBryde Resources，Inc.的100%所有權權益出售給了不相關的第三方。
項目3.法律程序
本報告第二部分第8項中附註10--合併財務報表附註的承付款和或有事項“法律程序和其他或有事項”一節所載的資料在此作為參考。
項目4.礦山安全披露
多德-弗蘭克華爾街改革和消費者保護法第1503(A)節和S-K條例第104項(17 CFR 229.104)要求的有關違反礦山安全規定或其他監管事項的信息包含在本年度報告附件95的10-K表格中。
24

第II部
項目5.註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券
Alexander&Baldwin，Inc.(“A&B”或“公司”)的普通股在紐約證券交易所上市，股票代碼為ALEX。截至2023年2月15日，登記在冊的股東約為1,825人。此外，以單一記錄保持者的身份出現的賽德公司代表了該公司普通股的數千名實益所有者的持股情況。
本公司選擇自截至2017年12月31日的課税年度起，根據經修訂的1986年國內税法(“守則”)，就美國聯邦所得税而言，選擇作為房地產投資信託基金(“REIT”)徵税。作為房地產投資信託基金，公司通常被要求將至少90%的房地產投資信託基金應納税所得額分配給股東(確定時不考慮已支付的股息扣減，也不包括任何淨資本利得)。本公司已向其股東分配並打算繼續向其股東分配REIT應課税收入，包括淨資本收益，以使本公司能夠滿足守則下適用於REITs的分配要求。公司董事會將根據一系列因素每季度決定分配給公司股東的現金數額，這些因素包括但不限於公司的經營業績、現金流和資本需求、經濟狀況、税務考慮、借款能力和其他因素，包括債務契約限制，這些因素可能對現金支付和未來收購和資產剝離計劃施加限制。
在2022年12月31日根據股權補償計劃授權發行的證券包括：
計劃類別在行使尚未行使的期權、認股權證及權利時鬚髮行的證券數目未償還期權、權證和權利的加權平均行權價根據股權補償計劃未來可供發行的證券數量(不包括(A)欄所反映的證券)
(a)(b)
(c)1
證券持有人批准的股權補償計劃—$0.003,359,277
1根據2022年激勵補償計劃，3,359,277股可能作為限制性股票授予、限制性股票單位授予或股票期權授予而發行。
2020年2月，公司董事會授權公司回購最多1.5億美元的普通股，從2020年2月25日開始，到2021年12月31日結束。2021年10月，公司董事會重新授權公司從2022年1月1日至2023年12月31日回購最多1.5億美元的普通股。
在截至2022年12月31日的季度內，公司在公開市場回購了80,960股普通股，包括佣金在內的總購買價為140萬美元。這些股票在回購時被註銷。截至2022年12月31日，根據股票回購計劃，仍有1.454億美元可用。以下是該公司在2022財年第四季度購買股權證券和使用收益的摘要。
發行人購買股票證券
期間購買的股份總數每股平均支付價格？作為公開宣佈的計劃或計劃的一部分購買的股票總數根據計劃或計劃可能尚未購買的股票的大約美元價值
(單位：千)
October 1-31, 202280,960$16.95 277,010$145,400 
2022年11月1日至30日—$— 277,010$145,400 
2022年12月1日至31日—$— 277,010$145,400 
總計80,960$16.95 277,010$145,400 
    1每股支付的平均價格包括每股0.02美元的佣金。
25

於2022年或2021年期間，本公司並無出售任何未經登記的股本證券。
下圖比較了從2017年12月31日到2022年12月31日，公司普通股的累計總回報率與標準普爾500指數(S&P500)和兩個行業同行指數-FTSE NAREIT All Equity REITs和FTSE NAREIT Equity Shopping Center-的累計總回報率。股價表現圖假設投資者在公司和指數中各投資了100美元，並對任何股息進行了再投資。圖表中的比較是根據美國證券交易委員會的披露要求提供的，並不是為了預測或指示公司普通股的未來表現。
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1545654/000154565423000008/alex-20221231_g2.jpg


項目6.保留

26

項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析
前瞻性陳述
這份10-K表格中非歷史事實的陳述屬於“1995年私人證券訴訟改革法”所指的前瞻性陳述，涉及許多風險和不確定因素，可能導致實際結果與相關前瞻性陳述中預期的大不相同。這些前瞻性陳述包括但不限於有關可能或假定的未來經營結果、業務戰略、增長機會和競爭地位的陳述。這類前瞻性陳述僅反映了陳述發表之日的情況，並不能保證未來的業績。前瞻性表述受許多風險、不確定因素、假設和其他因素的影響，這些因素可能導致實際結果和某些事件的時間與前瞻性表述中表達或暗示的情況大不相同。這些因素包括但不限於本表格10-K第一部分第1A項“風險因素”中討論的因素。表格10-K中的信息應根據這些重要的風險因素進行評估。公司不承擔任何更新任何前瞻性陳述的義務。
“風險因素”中討論的風險因素可能導致我們的結果與前瞻性陳述中表達的結果大不相同。可能存在我們目前無法預測的其他風險和不確定性，或者我們目前預計不會對我們的財務狀況、經營業績或現金流產生重大不利影響。任何此類風險都可能導致我們的結果與前瞻性陳述中表達的結果大不相同。
引言和目標
管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析(“MD&A”)提供了有關公司業務、最新發展和財務狀況的補充重要信息；公司在綜合和部門層面的經營結果；流動性和資本資源，包括對來自經營和外部來源的現金流量的數量和確定性的評估；以及某些會計原則、政策和估計如何影響其財務報表。MD&A的組織方式如下：
•業務概述：這一部分概述了公司的業務，以及管理層認為對了解公司的經營結果和財務狀況或瞭解預期的未來趨勢非常重要的最新事態發展。
•已整合 運營結果：本節提供對公司綜合經營業績的分析。
•各部門營業收入和利潤分析：本節按業務部門對公司的經營業績進行分析。
•流動性和資本資源：本部分討論本公司的流動資金、財務狀況以及對其現金流的分析，包括討論本公司通過內部和外部資金來源為其未來承諾和持續經營活動在短期(即最近一個財政期間結束後的未來12個月)和長期(即未來12個月之後)提供資金的能力。它包括對來自業務和外部來源的現金流的數額和確定性的評價。
•關鍵會計估計：本節確認並彙總管理層在編制公司綜合財務報表時可能對公司報告的經營業績和財務狀況產生重大影響的重大判斷或估計。
本表格10-K的這一部分討論2022年、2021年和2020年的項目以及2022年和2021年以及2021年和2020年之間的年度比較。
MD&A部分的金額四捨五入為最接近的百萬分之一。因此，如果根據報告的數據重新計算總數和百分比，可能會略有不同。
27

業務概述
可報告的細分市場
該公司經營兩個部門：商業房地產和土地業務。對該公司每個可報告部門的描述如下：
•商業地產(“華潤置業”)是一家垂直整合的房地產投資公司，其核心業務包括投資及收購(即尋找機會及收購物業)、建築及發展(即新物業的設計及地面發展或現有物業的重新定位及重新發展)，以及內部租賃及物業管理(即執行新的及重新談判續訂租約安排、管理物業的日常營運及維持良好的租户關係)。該公司首選的資產類別包括零售和工業空間的改進型物業，以及城市土地租賃。它的重點是改善零售物業，尤其是以雜貨店為基礎的社區購物中心，以滿足夏威夷社區的日常需求。通過其核心競爭力和在夏威夷的經驗和關係，該公司致力於創造特殊的場所，改善夏威夷居民的生活，並提供場所和機會，使其租户茁壯成長。這一部分的收入主要來自擁有、經營和租賃房地產資產。
•土地業務-這部分包括公司遺留的土地持有、資產和負債，這些資產和負債受到公司簡化和貨幣化努力的影響。這一部門的財務業績主要來自房地產開發和土地銷售、合資企業和其他遺留業務活動。
簡化策略
作為一家專注於夏威夷商業房地產的房地產投資信託基金，該公司一直致力於將遺留、非核心資產和土地所有權貨幣化和處置，以簡化其業務並將其資本資源分配給商業房地產。
於2022年12月，在評估宏偉太平洋貨幣化及出售的策略選擇時，本公司董事會授權管理層完成出售宏偉太平洋及本公司在毛伊島擁有的採石場土地(統稱為“宏偉出售集團”)。結合董事會的授權，本公司得出結論，格雷斯處置集團符合分類標準，即截至2022年12月31日，持有待售並停止運營。在綜合資產負債表中，與宏利出售集團相關的資產和負債被歸類為待售資產，其財務業績在列報的所有期間的綜合經營報表和現金流中被歸類為非持續經營，本公司以前的材料和建築(“M&C”)部門已被剔除。隨着M&C部門的取消，本公司在一家未合併材料公司的股權被併入土地運營應報告部門。
與土地業務部門相關，在截至2022年12月31日的年度內，公司完成了對考艾島約18,900英畝主要是保育和農業用地的出售，並完成了公司在考艾島水電設施運營商McBryde Resources，Inc.的100%所有權權益，價格為7600萬美元。在此次出售中，公司確認了5,400萬美元的出售淨收益，並收到了7,390萬美元的現金收益。不包括這筆交易，該公司以1990萬美元完成了涉及毛伊島和考艾島約1300英畝土地的房地產出售，並以810萬美元完成了毛伊島商業園二期六個地塊的出售。
在截至2021年12月31日的年度內，該公司完成了涉及毛伊島和考艾島約1800英畝土地的房地產銷售，價格為4130萬美元，並以1600萬美元完成了9個毛伊島商業園II地塊的銷售。此外，在2021年11月，當其合資項目Kukui‘ula Development Company(Hawaii)LLC、Kukui`ula Web IP LLC和Lodge IP LLC(統稱為“KDCH”)完成將其幾乎所有資產以1.835億美元出售給第三方時，本公司利用了對夏威夷房地產的歷史高位需求。公司收到了與交易有關的1.134億美元的現金分派和550萬美元的確認合資收入，並將公司在KDCH的投資的賬面價值降至零。這基本上完成了本公司將其在Kukui‘ula合資開發項目中的未合併權益法投資貨幣化的目標。
28

終止某些僱員福利計劃
2021年2月23日，公司董事會通過了終止Alexander&Baldwin，LLC受薪員工A&B退休計劃和A&B農業公司員工養老金計劃(統稱為固定福利計劃)的計劃，該計劃於2021年5月31日生效。2022年6月，本公司完成了固定收益計劃的終止。於截至2022年12月31日止年度內，本公司向員工福利計劃作出現金供款2,870萬美元，並於年內記錄7,690萬美元的税前結算費用。養老金終止在合併業務報表中，這是以前計入累計其他全面損失的遞延費用的加速，以及在終止時重新計量計劃資產和債務的影響。此外，本公司於截至2022年12月31日止年度錄得1,830萬美元的所得税優惠，以重新分類界定福利計劃終止後累計其他全面虧損的税務影響。
29

綜合經營成果
以下對本公司及其子公司的綜合財務狀況和經營業績的分析應結合綜合財務報表及其相關附註閲讀。
2022 vs 20212021 vs 2020
(以百萬為單位，百分比數據和每股數據除外)202220212020$%$%
營業收入$230.5 $254.0 $190.3 $(23.5)(9.3)%$63.7 33.5 %
運營成本(132.9)(134.9)(126.2)2.0 1.5 %(8.7)(6.9)%
銷售、一般和行政(35.9)(36.6)(31.1)0.7 1.9 %(5.5)(17.7)%
處置資產所得(損)淨額54.0 2.9 9.4 51.1 18X(6.5)(69.1)%
營業收入(虧損)115.7 85.4 42.4 30.3 35.5 %43.0 101.4 %
與合資企業有關的收入(虧損)1.6 17.9 6.8 (16.3)(91.1)%11.1 163.2 %
養老金終止(76.9)— — (76.9)— %— — %
利息和其他收入(費用)，淨額0.4 (1.7)(0.1)2.1 NM(1.6)16X
利息支出(22.0)(26.2)(30.2)4.2 16.0 %4.0 13.2 %
所得税優惠(費用)18.3 — 0.4 18.3 — %(0.4)(100.0)%
持續經營的收入(虧損)37.1 75.4 19.3 (38.3)(50.8)%56.1 3X
停產業務(扣除所得税)(86.6)(39.6)(14.1)(47.0)(118.7)%(25.5)(180.9)%
淨收益(虧損)(49.5)35.8 5.2 (85.3)NM30.6 6X
可歸因於終止非控股權益的(收入)虧損(1.1)(0.4)0.4 (0.7)(175.0)%(0.8)NM
可歸因於A&B的淨收益(虧損)$(50.6)$35.4 $5.6 $(86.0)NM$29.8 5X
普通股每股基本收益(虧損)：
每股基本收益(虧損)--持續經營$0.51 $1.03 $0.27 $(0.52)(50.5)%$0.76 3X
每股基本收益(虧損)--非持續經營(1.21)(0.55)(0.19)(0.66)(120.0)%(0.36)(189.5)%
$(0.70)$0.48 $0.08 $(1.18)NM$0.40 5X
普通股每股攤薄收益(虧損)：
每股攤薄收益(虧損)--持續經營$0.50 $1.03 $0.27 $(0.53)(51.5)%$0.76 3X
每股攤薄收益(虧損)--非持續經營(1.20)(0.55)(0.19)(0.65)(118.2)%(0.36)(189.5)%
$(0.70)$0.48 $0.08 $(1.18)NM$0.40 5X
A&B普通股股東可持續經營$36.9 $75.1 $19.2 $(38.2)(50.9)%$55.9 3X
A&B普通股股東可獲得的終止業務(87.7)(40.0)(13.7)(47.7)(119.3)%(26.3)(192.0)%
A&B普通股股東可獲得的淨收益(虧損)$(50.8)$35.1 $5.5 $(85.9)NM$29.6 5X
營運資金(“FFO”)1
$73.4 $110.0 $58.8 $(36.6)(33.3)%$51.2 87.1 %
核心FFO1
$82.2 $69.5 $55.3 $12.7 18.3 %$14.2 25.7 %
稀釋後每股FFO$1.01 $1.52 $0.81 $(0.51)(33.6)%$0.71 87.7 %
稀釋後每股核心FFO$1.13 $0.96 $0.76 $0.17 17.7 %$0.20 26.3 %
加權平均已發行稀釋股(FFO/核心FFO)2
72.8 72.6 72.4 
1 有關大寫術語的定義以及管理層使用非GAAP財務計量的討論，以及非GAAP計量與GAAP計量之間的必要對賬，請參閲第37頁。
2根據淨收益(虧損)與FFO/核心FFO的不同攤薄影響，可能與合併經營報表中使用的數字不同。


30

2022年與2021年相比
與截至2021年12月31日的年度相比，截至2022年12月31日的年度綜合經營報表出現重大變動的原因在下文或以下按分部劃分的營業收入和利潤分析部分中説明。
營業收入2022年下降9.3%，或2350萬美元，至2.305億美元，主要是由於遺留業務收入下降(主要是McBryde的遺留租賃收入和2022年第二季度出售所產生的能源)，以及公司土地運營部門未改善的物業銷售收入下降，部分被商業房地產部門收入增加所抵消。

運營成本2022年下降1.5%，即200萬美元，至1.329億美元，這主要是由於土地運營部門的成本下降，但商業房地產部門的成本增加部分抵消了這一下降。

銷售、一般和行政2022年的成本下降了1.9%，即70萬美元，降至3590萬美元，主要是因為本年度的諮詢成本較低。
處置資產所得(損)淨額2022年的收入為5,400萬美元，主要由於出售考艾島約18,900英畝主要為農業和自然保育的土地，以及本公司在考艾島水電設施運營商McBryde Resources，Inc.的100%所有權權益。2021年期間出售資產的淨收益為290萬美元，主要是由於出售了毛伊島的剩餘土地，這是公司商業房地產部門的一部分。
養老金終止2022年因終止固定福利計劃而損失7690萬美元，這意味着以前包括在累計其他綜合損失本公司資產負債表中的資產負債表以及終止時重新計量計劃資產和債務的影響。
所得税優惠(費用)於2022年錄得1,830萬美元的虧損，主要是由於終止本公司的固定收益計劃，以及在終止固定收益計劃後，累計其他全面虧損的税務影響重新分類所致。
停產損失(扣除所得税後)2022年增加118.7%，即4,700萬美元，增至8,660萬美元，主要是由於2022年錄得的減值費用增加所致。由於格雷斯出售集團於2022年12月31日被歸類為持有待售，本公司按其公允價值減去出售成本計量出售集團，並於2022年記錄了8980萬美元的減值。在2021年，公司記錄了2610萬美元的減值，與宏力太平洋的鋪裝和道路解決方案業務有關。

2021年與2020年相比
與截至2020年12月31日止年度相比，截至2021年12月31日止年度的綜合經營報表與截至2020年12月31日止年度相比出現重大變動的原因，詳見下文或按分部劃分的營業收入及溢利分析部分。
營業收入2021年增長了33.5%，即6370萬美元，達到2.54億美元，主要是由於土地運營和商業房地產部門的收入增加。

運營成本2021年增長6.9%，即870萬美元，達到1.349億美元，主要是由於陸地運營部門的成本增加。

銷售、一般和行政2021年的成本增加17.7%，即550萬美元，達到3660萬美元，這主要是由於公司間接成本上升，但部分被土地運營和商業房地產部門發生的成本下降所抵消。公司間接費用較上一期間增加，主要是由於以業績為基礎的獎勵薪酬成本上升，以及與公司實施新的企業資源規劃系統有關的2021年支出。

處置資產所得(損)淨額2021年的290萬美元主要用於出售毛伊島的剩餘土地，這是公司商業房地產部門的一部分。出售資產的淨收益為940萬美元，主要是由於完成了與公司位於考艾島阿倫港的太陽能發電設施相關的資產出售，該設施是公司陸地業務部門的一部分。

31

停產損失(扣除所得税後)於2021年錄得的減值費用為2,610萬美元，增幅為180.9%，即2,550萬美元至3,960萬美元，這主要是由於與宏力太平洋的鋪設及道路解決方案業務相關的減值費用2,610萬美元所致。2020年，本公司在截至2020年6月30日的季度中記錄了與出售GPRM相關的減值560萬美元。
32

分部門分析營業收入和利潤
以下分析應與合併財務報表及其相關附註一併閲讀。
商業地產
財務業績
截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日止年度的業務成果如下：
2022 vs 20212021 vs 2020
(金額以百萬為單位，百分比數據和英畝除外；未經審計)202220212020$%$%
商業地產營業收入$187.2 $174.1 $151.6 $13.1 7.5 %$22.5 14.8 %
商業地產的經營成本和費用(98.7)(96.0)(95.6)(2.7)(2.8)%(0.4)(0.4)%
銷售、一般和行政(6.8)(6.5)(7.5)(0.3)(4.6)%1.0 13.3 %
部門間營業收入淨額1
0.3 0.4 0.4 (0.1)(25.0)%— — %
養老金終止(0.7)— — (0.7)— %— — %
利息和其他收入(費用)，淨額0.2 0.6 0.9 (0.4)(66.7)%(0.3)(33.3)%
商業地產營業利潤(虧損)$81.5 $72.6 $49.8 $8.9 12.3 %$22.8 45.8 %
淨營業收入(“NOI”)2
$117.8 $110.7 $94.3 $7.0 6.3 %$16.4 17.4 %
同店淨營業收入(“同店NOI”)2
$117.1 $110.5 $91.9 $6.7 6.0 %$18.6 20.2 %
期末改善物業的可出租總面積(以平方英尺為單位)3.93.93.9 — — %— — %
土地租約(期滿時的英畝)140.7 143.4 153.8 (2.7)(1.9)%(10.4)(6.8)%
1 部門間營業收入，商業地產淨收入主要來自土地業務部門，並在綜合業務業績中扣除。
2 關於管理層使用非GAAP財務措施以及非GAAP措施與GAAP措施的必要對賬的討論，請參閲第37頁。
2022年與2021年相比
與截至2021年12月31日的財年相比，截至2022年12月31日的一年，商業地產的營業收入增長了7.5%，即1310萬美元，達到1.872億美元。與截至2021年12月31日的財年相比，截至2022年12月31日的財年，營業利潤增長了12.3%，即890萬美元，達到8150萬美元。截至2022年12月31日止年度的商業地產營業收入及營業利潤增長，主要是由於基本租金上升及回收率上升所致。截至2022年12月31日的年度，營運成本及開支較上年增加2.8%或270萬美元至9,870萬美元，主要是由於公用事業及其他物業營運成本上升所致。
2021年與2020年相比
與截至2020年12月31日的年度相比，截至2021年12月31日的一年，商業地產的營業收入增長了14.8%，即2250萬美元，達到1.741億美元。截至2021年12月31日的財年，與截至2020年12月31日的財年相比，營業利潤增長了45.8%，即2280萬美元，達到7260萬美元。截至2021年12月31日的年度，商業地產營業收入和營業利潤的增長主要反映了業績的改善，這主要是由於收取租金和收回之前預留的應收賬款餘額導致淨壞賬和現金基礎費用減少所致。在截至2021年12月31日的年度內，公司記錄了與租户賬單可收集性評估相關的收入減少460萬美元，而截至2020年12月31日的年度收入為2540萬美元。商業地產部門也受益於重新開發/新開發項目開始運營對收入和營業利潤的積極影響。經營成本和開支相對持平，截至2021年12月31日的年度略有增加0.4%或0.4元至9,600萬元。
33

商業地產投資組合的收購、轉讓和處置
在截至2022年12月31日的年度內，本公司從其他部門轉讓了以下商業房地產物業(以百萬美元為單位)：
轉賬
屬性位置日期
(月/年)		購進價格GLA(SF)
毛伊拉尼工業毛伊島，HI06/22
不適用1
8,400
1表示公司間交易。
截至2022年12月31日止年度內，並無收購或處置商業地產物業。
租賃活動
在截至2022年12月31日的年度內，該公司就其三個資產類別的改善物業簽署了84份新租約和177份續期租約，總面積達777,800平方英尺。這84個新租約的面積為18.62萬平方英尺，平均年基本租金為每平方英尺24.27美元。在84份新租約中，22份總建築面積為42,000平方尺的租約被視為可比租約(即就過去12個月已騰出的單位按可比空間及可比租約條款訂立的租約)，而就這22份租約而言，平均基本租金較可比到期租約上升8.8%。177份續簽租約的面積為59.16萬平方英尺，平均年基本租金為每平方英尺27.70美元。在177份續期租約中，124份被視為可比租約，總建築面積為469,100份，導致平均基本租金較可比到期租約上升4.0%。
按資產類別彙總的2022年12月31日終了年度的租賃活動如下：
截至2022年12月31日的年度
租契GLA(SF)ABR/SF
租金差價1
零售183504,907$32.893.9%
工業65251,513$14.185.7%
辦公室1321,357$34.497.7%
1 租金差額是按可比租約計算的，可比租約是所列期間(如上所述)租約總人口的子集。
入住率
該公司報告了三種類型的佔用：“租賃佔用”、“實物佔用”和“經濟佔用”。

租賃佔有率計算租賃面積(即承租人根據已簽署的租賃協議承諾的空間)佔報告所述期間結束時可用改善物業面積的百分比。

實際佔有率計算租賃和開始使用的面積(即承租人實際使用該空間時計算的面積)，作為所報告期間結束時可用的改善財產總面積的百分比。

經濟佔有率計算租賃項下承租人有義務(即在租金開始日期之後)支付與租賃有關的款項的租賃面積，以計算截至報告期間結束時可用的改善物業面積總額。








34

截至2022年12月31日和2021年12月31日，該公司改善的投資組合佔用指標如下：


自.起自.起基點變化
2022年12月31日2021年12月31日
租賃入住率95.0%94.3%70
實際佔有率94.2%93.8%40
經濟佔有率93.6%92.2%140
租賃入住率
自.起自.起
2022年12月31日2021年12月31日基點變化
零售93.8%93.1%70
工業98.4%97.0%140
辦公室88.2%91.5%(330)
租賃總入住率95.0%94.3%70
經濟佔有率
自.起自.起
2022年12月31日2021年12月31日基點變化
零售91.7%89.9%180
工業98.2%97.0%120
辦公室87.7%90.0%(230)
總經濟佔有率93.6%92.2%140
同店租賃佔有率1
自.起自.起
2022年12月31日2021年12月31日基點變化
零售93.8%93.1%70
工業98.3%96.9%140
辦公室88.2%91.5%(330)
同店租賃總佔有率95.0%94.3%70
同店經濟佔有率1
自.起自.起
2022年12月31日2021年12月31日基點變化
零售91.7%89.9%180
工業98.1%96.9%120
辦公室87.7%90.0%(230)
總同店經濟佔有率93.6%92.1%150
1 關於管理層使用非GAAP財務措施以及非GAAP措施與GAAP措施的必要對賬的討論，請參閲第37頁。

35

陸上行動
趨勢、事件和不確定性
在任何給定時期，房地產銷售的資產類別組合可以是多樣化的，可能包括可開發的細分地塊、未開發的土地或在受到譴責威脅下出售的房地產。此外，房地產或地塊銷售的時機可能會對特定時期的經營業績產生重大影響。
由於出售物業的成本基準在不同的交易之間可能有很大差異，因此土地業務部門在每個期間報告的營業利潤不一定遵循銷售趨勢的百分比。例如，由於本公司持有的夏威夷土地的歷史成本基礎較低，出售夏威夷的未開發土地和空置地塊可能會產生高於出售已開發物業的利潤率。
因此，陸地業務部門業績的直接同比比較可能不能為未來業績提供一致的、可衡量的指標。此外，土地經營業務的收入趨勢、房地產銷售的現金流以及公司綜合資產負債表上持有的待售房地產數量並不一定預示着這一部門未來的盈利趨勢。
財務業績
截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日止年度的業務成果如下：
(金額以百萬計；未經審計)202220212020
開發銷售收入$8.1 $16.0 $7.9 
未改善/其他物業銷售收入19.9 41.3 9.7 
其他營業收入1
15.3 22.6 21.1 
土地業務營業收入總額43.3 79.9 38.7 
土地運作營運成本及開支(34.2)(38.9)(30.6)
銷售、一般和行政(3.5)(3.8)(4.9)
部門間營業費用淨額2
(0.3)(0.2)(0.3)
處置資產所得(損)淨額54.0 0.1 8.9 
合資企業的收益(虧損)1.6 17.9 6.7 
養老金終止(62.2)— — 
利息和其他收入(費用)，淨額(0.1)(1.8)(0.5)
土地經營營業利潤(虧損)合計$(1.4)$53.2 $18.0 
1 其他營業收入包括與卡車運輸、可再生能源以及非核心遺留農地的許可和租賃有關的收入。
2土地業務的分部間營運費用主要來自商業地產分部，並於綜合經營業績中撇除。

2022: 在截至2022年12月31日的一年中，土地運營業務的收入為4330萬美元，主要來自毛伊島商業園的六個開發地塊以810萬美元的價格出售，以及考艾島和毛伊島約1300英畝的未改善和其他土地以1990萬美元的價格出售。收入還包括與公司在土地運營部門的遺留業務活動相關的其他運營收入(主要是非核心遺留農地的許可和租賃、卡車運輸服務和可再生能源)。
於截至2022年12月31日止年度，本公司完成出售考艾島約18,900英畝主要為農地及保育用地，以及本公司於考艾島水電設施營運商McBryde Resources，Inc.的100%所有權權益，出售收益達5,400萬美元。
這一部門的運營成本和支出減少，主要是由於與未改善的土地和其他土地所有權以及毛伊島商業園二期地塊銷售相關的銷售成本降低。此外，在截至2022年12月31日的年度內，該部門因終止固定福利計劃而產生的和解費用為6,220萬美元，以及與瓦胡島上的保護和農業分區土地有關的500萬美元減值費用。
2021: 在截至2021年12月31日的年度內，土地業務收入為7,990萬美元，營業利潤為5,320萬美元，主要受土地貨幣化推動，包括在毛伊島出售約1,800英畝土地
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考艾島的成交價為4130萬美元，毛伊島第二商業園的9幅地塊成交價為1600萬美元。此外，該部門的營業利潤包括來自合資企業的1790萬美元的收益，這主要是由於公司在Kukui‘ula的合資項目。
這一部門的運營成本和支出增加，主要是由於與土地所有權和毛伊島商業園二期地塊銷售相關的銷售成本，但也包括與該部門其他遺留業務活動(例如卡車運輸服務和可再生能源)相關的成本和支出。
2020：截至2020年12月31日的年度內，土地業務收入為3,870萬美元，營業利潤為1,800萬美元，主要來自土地貨幣化，包括毛伊島商業園二期開發地塊的銷售以及考艾島和毛伊島上未改善的土地銷售。收入還包括與公司在土地運營部門的遺留業務活動相關的其他運營收入(主要是非核心遺留農地的許可和租賃、卡車運輸服務和可再生能源)。
截至2020年12月31日止年度的其他顯著營業利潤項目包括出售本公司在阿倫港的太陽能發電設施所實現的收益890萬美元，與考艾島水庫可能的修復工程估計成本有關的費用670萬美元，以及對截至2020年12月31日的年度內某些與2018年出售毛伊島農地有關的或有負債有利解決的影響。

非公認會計準則財務計量的使用
該公司在評估經營業績時使用非公認會計準則衡量標準，因為管理層認為，這些衡量標準能夠在不同時期一致和可比較的基礎上，為公司和各部門的核心經營業績和/或影響業績的基本業務趨勢提供更多的洞察。這些衡量標準一般是作為評估正在進行的核心業務業績的額外手段提供給投資者的。本文中提出的非GAAP財務信息應被視為對根據GAAP計算的財務指標的補充，而不是替代或高於這些財務指標。

FFO是本公司提出的一種廣泛使用的非GAAP房地產公司經營業績衡量標準。FFO由全美房地產投資信託協會(NAREIT)2018年12月財務準則白皮書定義為：A&B普通股股東可用淨收益(虧損)(根據GAAP計算)，不包括(1)與房地產有關的折舊和攤銷，(2)出售某些房地產資產的損益，(3)控制權變更的損益，(4)當減值直接可歸因於實體持有的可折舊房地產價值下降時，對某些房地產資產和實體投資的減值減值，(5)出售中央結算所附帶的資產或業務的損益，以及(6)中央結算附帶的資產減值減值。
本公司認為，在符合以下限制的情況下，FFO為淨收入(根據公認會計原則計算)提供了一項補充衡量標準，用於將其業績和運營與其他REITs進行比較。FFO並不代表可以替代按照公認會計原則計算的淨收入。此外，FFO不代表根據GAAP從經營活動中產生的現金，也不代表可用於支付分配的現金，不應被視為根據GAAP確定的經營活動現金流的替代，作為衡量公司流動性的指標。該公司推出了不同形式的FFO：
•“核心FFO”是與公司商業地產業務(即其核心業務)的經營業績相關的非公認會計準則衡量標準。核心FFO的計算方法為調整華潤創業營運溢利以剔除上述項目(即計入華潤創業營運溢利的與房地產有關的折舊及攤銷)，並作進一步調整以計入未計入華潤置業營運溢利但為準確反映其核心業務營運表現所必需的開支(即該核心業務應佔的公司開支及利息開支)，或剔除非經常性、不常見、不尋常及與核心業務營運表現無關的項目(即兩年內不太可能重現或在過去兩年內未曾發生)。該公司相信，這些調整有助於對公司一段時間內的核心經營業績進行可比較的衡量。本公司認為，核心FFO是一項補充的非公認會計準則財務指標，為評估和比較REITs的經營業績提供了一種額外和有用的手段。

•FFO代表NAREIT定義的對公司整體經營業績的非GAAP衡量標準。本公司的計算以A&B普通股股東可獲得的淨收益(虧損)為計算FFO的起點。

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該公司提出了非GAAP衡量標準，並將每種衡量標準與最直接可比的GAAP衡量標準進行了協調，並將FFO與核心FFO進行了協調。該公司的FFO和核心FFO可能無法與其他REITs報告的FFO非GAAP指標相媲美。這些其他房地產投資信託基金可能不會根據當前的NAREIT定義來定義該術語，或者可能會以不同的方式解釋當前的NAREIT定義。
NOI是內部用於評估公司商業房地產投資組合的無槓桿表現的非GAAP衡量標準。該公司認為，NOI向投資者提供了有關公司財務狀況和經營結果的有用信息，因為它只反映了在物業層面發生的基於合同的收入和基於現金的支出項目。在跨期間比較時，NOI可以用來確定公司物業的收益趨勢，因為這一指標不受基於非合同的收入(例如，GAAP要求的直線租賃調整)、非現金費用確認項目(例如，折舊和攤銷費用或減值的影響)、或與公司物業的所有權和運營沒有直接關係的其他費用或損益(例如，間接銷售、一般、行政和其他費用，以及租賃終止收入)的影響。該公司認為，將這些項目從營業利潤(虧損)中剔除是有用的，因為由此產生的衡量標準包括可變現的合同收入(即，假設有可能收回)和在經營公司的商業房地產投資組合時發生的以現金支付或應付的與財產有關的直接支出，以及入住率、租金和運營成本的趨勢。NOI不應被視為替代或優於根據公認會計原則計算的財務指標。
NOI指以商業地產合約為基礎的可變現營業收入總額(即假設有可能收回)減去以現金支付或應付的與物業有關的直接營運開支。NOI的計算不包括折舊和攤銷的影響(例如，與改善物業的資本化成本有關的折舊，用於建築/面積改善和租户空間改善的其他資本支出，以及租賃佣金的攤銷)；直線租賃調整(包括租賃激勵措施的攤銷)；有利/不利租賃資產/負債的攤銷；租賃終止收入；利息和其他收入(費用)，淨額；銷售、一般、行政和其他費用(與財產沒有直接關聯)；以及商業房地產資產的減值。
該公司在同一商店的基礎上報告NOI和入住率，其中包括在上一歷年和本報告期內擁有和運營的整個物業的結果。同一商店集合不包括正在開發或重新開發的物業，也不包括在兩個可比報告期內收購或出售的物業。雖然分類涉及管理判斷，但在穩定運營整整一年後，新開發和重建項目將被轉移到同一門店池中。包括在持有待售中的房產不在同一商店中。
該公司認為，基於同一商店的報告為投資者提供了與其他因素(如開發、重新開發、收購或處置的影響)分開的有關可比資產經營業績的額外信息。
需要強調的是，該公司計算非GAAP計量的方法可能與其他公司採用的方法不同，因此可能無法與其他公司進行比較。










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截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日止年度的淨收益(虧損)與FFO和核心FFO的對賬如下(單位：百萬)：
202220212020
A&B普通股股東可獲得的淨收益(虧損)$(50.8)$35.1 $5.5 
商業房地產的折舊和攤銷36.5 37.7 40.1 
處置商業地產收益，淨額— (2.8)(0.5)
非持續經營虧損，扣除所得税後的淨額86.6 39.6 14.1 
可歸因於非控制性權益終止的收益(虧損)1.1 0.4 (0.4)
FFO$73.4 $110.0 $58.8 
排除與核心業務無關的項目：
土地業務經營(利潤)虧損1.4 (53.2)(18.0)
所得税支出(福利)(18.3)— (0.4)
養老金終止-CRE和公司14.7 — — 
非核心業務利息支出11.0 12.7 14.9 
核心FFO$82.2 $69.5 $55.3 
截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度，從CRE營業利潤開始的核心FFO對賬如下(單位：百萬)：
202220212020
CRE營業利潤$81.5 $72.6 $49.8 
商業房地產的折舊和攤銷36.5 37.7 40.1 
公司和其他費用(39.3)(27.0)(19.2)
核心業務利息支出(11.0)(13.5)(15.3)
對參與證券的分配(0.2)(0.3)$(0.1)
養老金終止-CRE和公司14.7 — $— 
核心FFO$82.2 $69.5 $55.3 
截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的年度，中國鐵路運營利潤(虧損)與NOI的對賬如下(單位：百萬)：
202220212020
中鐵公司營業利潤(虧損)$81.5 $72.6 $49.8 
加：折舊和攤銷36.5 37.7 40.1 
減去：直線式租賃調整(6.3)(4.4)1.3 
較低：有利/(不利)租賃攤銷(1.1)(0.9)(1.2)
減去：解僱收入(0.1)(0.2)(2.3)
加：其他(收入)/支出，淨額0.5 (0.6)(0.9)
另加：銷售、一般、行政和其他費用6.8 6.5 7.5 
噪音117.8 110.7 94.3 
減去：收購和處置帶來的噪聲(0.7)(0.2)(2.4)
同店噪音$117.1 $110.5 $91.9 
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流動性與資本資源
概述
本公司短期(即自2022年12月31日起計的未來12個月)及長期(即未來12個月後)的主要流動資金來源一般為經營活動提供的現金、可用現金及現金等價物，以及信貸安排下的借款能力，以滿足其業務需求及計劃。公司對其業務需求和計劃的主要流動資金需求通常是支持其已知的合同義務，併為資本支出(包括最近的商業房地產收購和房地產開發)、股東分配和營運資金需求提供資金。
本公司是否有能力保留未償還借款並利用其循環信貸安排下的剩餘金額，將取決於其是否繼續遵守適用的財務契約以及本公司應付票據和其他債務安排的其他條款。截至2022年12月31日，公司遵守了其所有未償還餘額的財務契約，並打算遵守這些契約運營，或尋求獲得這些財務契約的豁免或修改，以使公司能夠在未來保持遵守。然而，由於各種不確定因素和管理層無法控制的因素，本公司可能無法繼續遵守其某些財務契約。如未能遵守其財務契約，或未能獲得豁免或與貸款人同意作出修改，將對本公司的財務狀況造成重大不利影響。
根據目前的展望，本公司相信，經營活動所產生的現金、可用現金及現金等價物餘額，以及其信貸安排下的借款能力，將足以滿足本公司短期(即自2022年12月31日起計的未來12個月)及長期(即未來12個月後)的業務需求及計劃的需要。然而，不能保證該公司將繼續產生達到或高於當前水平的現金流，也不能保證它將能夠保持其在現有信貸安排下的借款能力。由於當前前景的環境可能發生變化，本公司將繼續積極監測情況，並可能採取其認為最符合其業務、財務狀況、流動資金和資本資源的進一步行動。
已知合同義務
截至2022年12月31日的重大合同承諾的描述包括在本報告的附註8-應付票據和其他債務、附註13-租賃-公司作為承租人、附註15-合併財務報表附註和第二部分第8項的員工福利計劃中，並在此引入作為參考。
此外，短期(即自2022年12月31日起計的未來12個月)和長期(即未來12個月以後)應付票據和其他債務的合約利息支出估計分別為1,980萬美元和4,860萬美元(包括根據有擔保和無擔保債務的償還時間表應用於未來本金餘額的合同/固定掉期利率，以及根據未償還餘額和截至2022年12月31日的有效利率估計的循環信貸安排利息)。
自2022年12月31日起的12個月內，合同上的不可撤銷購買義務(規定了所有重要條款，包括固定或最低數量、定價結構和交易的大致時間，沒有記錄在綜合資產負債表中)的總金額為1,010萬美元；超過未來12個月的這類金額並不重要。其中最大的金額與公司與Manoa Marketplace有關的CRE重建項目(目標啟用日期為2023年第三季度)有關，總額約為390萬美元，將在未來12個月內支出。
關於截至2022年12月31日的其他承付款、或有事項和表外安排的説明，載於本報告第二部分第8項附註10--合併財務報表附註10--承付款和或有事項，在此併入作為參考。
流動資金來源
如上所述，公司的主要流動資金來源之一是持續經營的運營現金流，截至2022年12月31日的一年為6720萬美元，主要由CRE業務(公司的核心業務)產生的現金和土地運營部門的資產貨幣化推動。截至2022年12月31日止年度，本公司經營活動所提供的持續經營現金流量較上年的1.181億美元減少5,090萬美元，主要是由於向本公司2022年終止固定福利計劃及與此相關的現金繳款，以及未經改善的現金收益減少所致
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與2021年相比，2022年的開發土地銷售。來自未改善/其他物業和開發銷售的現金收入從截至2021年12月31日的年度的4910萬美元減少到截至2022年12月31日的年度的2600萬美元，減少了2310萬美元。
公司的營業收入(虧損)和由經營活動提供的現金流由其子公司產生。本公司的全資附屬公司向本公司派發股息或作出其他分派的能力並無重大限制。
公司的其他主要流動資金來源包括截至2022年12月31日的3330萬美元的現金和現金等價物，以及公司的循環信貸和定期安排，這些安排提供短期(即從2022年12月31日起的下一個12個月)以及長期基礎上的流動性和靈活性。2021年8月31日，公司修訂了現有的4.5億美元承諾循環信貸安排(A&B Revolver)，將循環承諾總額增加到5.0億美元，將該安排的期限延長至2025年8月29日，幷包括兩個為期六個月的延期選項。此外，對某些公約進行了有利的修訂，並降低了利率和收費。關於A&B Revolver，截至2022年12月31日，公司有1200萬美元的未償還借款，110萬美元的信用證，以及4.869億美元的循環信貸安排可用能力。
2021年8月13日，該公司簽署了一項在市場上的股權分配協議，即ATM協議，根據該協議，它可以出售普通股，總銷售額最高可達1.5億美元。根據自動櫃員機協議進行的普通股銷售，如果有的話，可以通過談判交易或被視為“在市場上”發行的交易出售，如修訂後的1933年證券法第415條規定的那樣。實際銷售將取決於各種因素，包括市場狀況、公司普通股的交易價格、資本需求以及公司對滿足這些需求的適當資金來源的確定。截至2022年12月31日，本公司尚未根據市場發售計劃出售任何股份，也沒有根據市場發售計劃出售股份的任何義務。
流動性的其他用途(或來源)
公司可能通過各種投資活動或融資活動使用(或在某些時期產生)現金。在截至2022年12月31日的一年中，來自持續經營的投資活動提供的現金為5100萬美元，而在截至2021年12月31日的一年中，來自持續經營的投資活動提供的現金為1.041億美元。截至2022年12月31日的年度包括出售資產所得的7,310萬美元現金收益，主要用於出售考艾島約18,900英畝的農業和保護土地，以及公司在McBryde Resources，Inc.的100%所有權權益。截至2021年12月31日的年度，包括公司在關聯公司，主要是其庫奎拉合資企業的投資的資本分配和其他收入的現金收益1.495億美元。
投資活動中使用的現金主要由資本支出構成。在截至2022年12月31日的一年中，公司在物業、廠房和設備方面的資本支出為2170萬美元。由於與CRE部門(即其核心業務)有關，本公司將資本支出區分如下(基於管理層對其CRE業務可自由支配和非可自由支配支出領域的觀點)：
•增長資本支出：物業收購、發展和重建活動，以創造收入和現金流增長。

•維護資本支出：維持樓盤價值、當前收入來源和市場地位所必需的活動。

持續業務的資本支出彙總如下：
(單位：百萬，未經審計)202220212020
中環鐵路物業收購、發展及重建$6.8 $27.2 $9.7 
建築/面積改善(維護資本支出)10.7 9.9 6.0 
租户空間改善(維護資本支出)3.9 2.5 3.1 
土地經營和公司0.3 7.6 1.8 
持續經營的資本支出總額1
$21.7 $47.2 $20.6 
1 不包括將作為房地產開發庫存持有和出售的房地產開發的資本支出，這些支出在合併現金流量表中歸類為經營活動，不包括在上表中。
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截至2022年12月31日的年度，包括2170萬美元的現金支出，與房地產、廠房和設備改進的資本支出有關。截至2021年12月31日的年度包括4,720萬美元的現金支出，這主要是由於用於房地產、廠房和設備改善的3,030萬美元的資本支出，1,080萬美元與公司利用出售遺留土地所得的收益收購兩項商業房地產資產有關，這兩項資產符合1986年《國税法》(下稱《守則》)第1033條規定的遞延納税處理資格，以及根據該準則第1031條和第1033條有資格享受遞延納税處理的兩項土地經營資產的620萬美元。見下文，進一步討論公司對《守則》第1031款和第1033款的使用情況。
公司定期評估投資機會，包括開發換持有項目、商業地產收購、合資投資、股份回購、業務收購和其他增加股東價值的戰略交易。2023年，該公司預計其資本支出(不包括潛在的商業房地產收購)約為5000萬至6000萬美元。在這一金額中，公司預計將花費約4800萬至5700萬美元用於商業房地產部門的增長和維護資本，其餘200萬至300萬美元用於土地運營和一般公司用途。如果出現超過預算金額的投資機會，公司相信它有足夠的流動資金來源為這些投資提供資金。
在截至2022年12月31日的一年中，用於持續運營融資活動的現金為1.262億美元，比截至2021年12月31日的年度用於持續運營融資活動的現金2.057億美元有所減少。用於融資活動的現金主要包括股息支付以及應付票據和其他債務的支付，在截至2022年12月31日的一年中，這兩種支付總額分別為5770萬美元和6120萬美元。
其他資本資源事項
當符合資格的房地產資產被出售或成為非自願轉換，並在所需時間段內將所得資金再投資於重置物業時，本公司利用《守則》第(1031)或(1033)款獲得遞延納税待遇。根據守則第(1031)款，潛在遞延税項銷售所得款項以第三方託管形式(並作為綜合資產負債表中受限制現金的一部分呈列)，以待日後再投資，或在根據所需期間獲得遞延税項處理的資格失效時，退回公司作一般用途。根據守則第1033條的規定，非自願轉換所得款項由本公司持有，直至重新調配資金為止。
在截至2022年12月31日的年度內，本公司完成了一項交易，該交易產生了銷售或非自願轉換活動的現金收益，符合守則第1031或1033節的條件。
截至2022年12月31日，根據《準則》第1031條，有80萬美元的遞延納税銷售可供使用，尚未進行再投資。此外，截至2022年12月31日，公司還持有大約310萬美元的遞延納税非自願轉換，這些轉換尚未根據該準則第1033條進行再投資。
趨勢、事件和不確定性
一般經濟狀況
總體經濟狀況和消費者支出模式可能會對我們的經營業績產生負面影響。不利的地方、地區、國家或全球經濟發展或不確定性，包括供應鏈限制、通脹壓力、旅行限制、戰爭、自然災害或氣候變化的影響，或長期的經濟低迷，可能會減少消費者支出，並對我們的業務產生不利影響。消費者在非必需品上的支出也可能會因為消費者信心水平下降、利率上升或燃料成本上升而下降，即使目前的經濟狀況在其他方面是有利的。
通貨膨脹趨勢
2022年，美國經濟經歷了近40年來最高的通貨膨脹率，影響到了各種行業和部門。通貨膨脹增加了建築成本，包括租户改善和基本建設項目，以及運營成本。該公司的許多租約要求租户支付可分配部分的運營費用，包括公共區域維護、房地產税和保險，從而減輕了因通脹而增加的成本和運營費用的影響。
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為了迴應對通脹的持續擔憂，美聯儲從2022年12月31日起將聯邦基金利率從2022年1月1日的0.25%上調至4.50%，並表示打算在2023年之前繼續加息。通貨膨脹對公司業務、財務狀況、運營結果、流動性和資本資源的最終影響程度將主要取決於未來的發展，包括對經濟增長/衰退的影響、對旅行和旅遊行為的影響、對消費者信心以及可自由支配和非可自由支配支出的影響，所有這些都是高度不確定和無法合理預測的。

關鍵會計估計
本公司的重要會計政策載於本報告第二部分第8項附註2--合併財務報表附註的重要會計政策。按照美國普遍接受的會計原則編制財務報表，作為MD&A的基礎，要求管理層在對可能影響財務報表和附註中報告的金額的未來事件作出估計和假設時作出判斷。未來的事件及其影響不能確定，實際結果可能與關鍵的會計估計不同。這些差異可能是實質性的。
在以下情況下，管理層認為會計估計是關鍵的：(I)在作出估計時需要作出不確定的假設；及(Ii)估計的變化，或使用可能會對本公司的綜合經營業績或財務狀況產生重大影響的不同估計方法。編制公司財務報表所固有的關鍵會計估計如下所述。
減損
當事件或情況顯示賬面值可能無法收回時，持有及使用的長期資產，包括有限年限的無形資產，會被檢視是否有可能減值。在這種評估中，資產產生的估計未來未貼現現金流量與資產的記錄金額進行比較，以確定其賬面價值是否不可收回。如果審查確定不會收回記錄的價值，則該資產的記錄金額將減少到估計公允價值。這些資產減值分析具有高度主觀性，因為它們要求管理層對未來現金流量的時間和金額、現金流量預測期、未來事件的不確定性(包括經濟狀況的變化、經營業績的變化、折現率、資產使用的變化以及資產維護和改進的持續成本)作出假設並作出相當大的判斷，因此，會計估計可能會在不同時期發生變化。如果管理層使用不同的假設，或者如果未來時期出現不同的情況，公司的財務狀況或其未來的財務業績可能會受到重大影響。
持有待售資產按賬面價值或估計公允價值減去出售成本中較低者列賬。出售集團的公允價值減去任何出售成本，在其仍被歸類為持有待售的每個報告期進行評估，任何對賬面價值或公允價值減去出售成本較低的重新計量均報告為對賬面價值的調整。公允價值估計會考慮合同或與潛在買家的談判結果等事項。這些估計可能會隨着市場狀況和我們對此類條件的評估的變化而進行修訂。
在截至2022年12月31日的年度內，本公司記錄了與土地運營部門相關並計入持續運營的長期資產和有限期限無形資產減值費用合計500萬美元。於截至2021年12月31日及2020年12月31日止年度，本公司並無就持續經營中持有及使用的資產確認任何長期資產減值或有限長期無形資產減值。
由於於2022年12月31日Grace Pacific及Maui Quarries分類為待售，本公司按公允價值減去出售成本計算出售集團，並於2022年記錄減值8,980萬美元。在截至2021年12月31日的年度內，該公司記錄了2,610萬美元的減值費用，涉及宏利太平洋的鋪設和道路解決方案業務。2020年，本公司在截至2020年6月30日的季度中記錄了與出售GPRM相關的減值560萬美元。

新會計公告
有關最近發佈的會計準則的影響的全面説明，請參閲本報告第二部分第8項中的附註2-合併財務報表附註的重要會計政策，包括預期採用日期和對公司經營業績和財務狀況的估計影響。
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第7A項。關於市場風險的定量和定性披露
該公司面臨利率變化的風險，這主要是由於其用於維持流動性和為業務運營提供資金的借款活動的結果。為了管理其對利率變化的風險敞口，該公司利用債務到期日的平衡組合，以及固定利率和可變利率債務。該公司通過其可變利率債務的利率掉期進一步管理其對利率風險的敞口。公司固定利率和可變利率債務的性質和金額預計會隨着未來的業務需求、市場狀況和其他因素而波動。
截至2022年12月31日，公司的固定利率債務(在利率互換影響後)，不包括債務溢價或貼現和債務發行成本，包括4.604億美元的本金票據和其他工具。截至2022年12月31日，公司在其循環信貸安排下的可變利率債務為1200萬美元。除違約情況外，本公司並無義務或在某些情況下選擇在到期前預付其固定利率債務，因此，利率波動及由此產生的公允價值變動不會對本公司的財務狀況或經營業績產生影響，除非本公司被要求對該等債務進行再融資。
下表彙總了該公司在未來五年及以後每年的利率風險估計，這是根據每個期間開始時的預期剩餘本金債務以及截至2022年12月31日該公司債務的相關利率(百萬美元)得出的：
公允價值在
年初的預期剩餘債務十二月三十一日，
20232024202520262027此後2022
負債
固定利率債務$460.4 $425.4 $263.5 $223.1 $153.9 $113.0 $437.4 
剩餘固定利率本金的平均利率4.26 %4.22 %4.23 %4.11 %4.10 %3.90 %
可變利率債務1
$12.0 $12.0 $12.0 $— $— $— $11.8 
剩餘浮動利率本金的平均利率2
5.44 %5.44 %5.44 %— %— %— %
公允價值在
年初的預計剩餘名義數十二月三十一日，
20232024202520262027此後2022
利率互換協議3
互換資產(負債)的變動至固定剩餘名義價值和公允價值$54.5 $52.7 $50.9 $49.0 $47.0 $45.0 $5.5 
平均薪酬固定費率3.14 %3.14 %3.14 %3.14 %3.14 %3.14 %
平均接收可變費率2
5.74 %5.74 %5.74 %5.74 %5.74 %5.74 %
公允價值在
年初的預計剩餘名義數十二月三十一日，
20232024202520262027此後2022
遠期利率互換協議3
互換資產(負債)的變動至固定剩餘名義價值和公允價值$130.0 $130.0 $130.0 $130.0 $130.0 $130.0 $(2.8)
平均薪酬固定費率— %— %4.85 %4.85 %4.85 %4.85 %
平均接收可變費率2
— %— %5.61 %5.61 %5.61 %5.61 %
1 估計浮動利率本金是根據循環信貸安排截至2022年12月31日的未償還金額和合同到期日計算的。實際未償還本金可能大於或少於所示金額。
2 浮動利率債務的估計利率是根據2022年12月31日生效的利率確定的。實際利率可能大於或低於所示金額。
3 本公司的若干利率衍生工具被指定為現金流量對衝，資產或負債的公允價值變動計入累積的其他全面收益。請參閲本報告第二部分第8項所列合併財務報表附註，以供進一步討論。
截至2021年12月31日，該公司有5.329億美元的固定利率債務，加權平均利率為4.1%，沒有未償還的可變利率債務，其可變利率至固定利率掉期的利率衍生品的總公允價值為220萬美元。
44

此外，本公司可能不時將其多餘現金投資於購買政府證券或公司債務證券的短期貨幣市場基金。在2022年12月31日和2021年12月31日，投資於貨幣市場基金的金額微不足道。
如上所述，最近全球經濟的混亂導致金融市場大幅波動，短期和長期經濟影響仍然不確定。關於利率變動的風險，本公司將繼續積極監測經濟形勢及其對利率的影響，並可能採取其認為最符合其業務、財務狀況以及流動資金和資本資源的進一步行動。
45

項目8.財務報表和補充數據
頁面
獨立註冊會計師事務所報告(PCAOB ID號34)
47
合併資產負債表
49
合併業務報表
50
綜合全面收益表(損益表)
51
合併現金流量表
52
合併權益和可贖回非控股權益報表
54
合併財務報表附註
55
1.
介紹的背景和依據
55
2.
重大會計政策
56
3.
不動產，淨值和其他財產，淨值
63
4.
收購和無形資產，淨額
63
5.
對關聯公司的投資
64
6.
津貼及其他儲備金
65
7.
公允價值計量
67
8.
應付票據和其他債務
69
9.
衍生工具
71
10.
承付款和或有事項
72
11.
收入和合同餘額
75
12.
租賃-公司作為出租人
76
13.
租賃-公司作為承租人
76
14.
以股份為基礎的薪酬獎勵
78
15.
員工福利計劃
79
16.
所得税
83
17.
每股收益(EPS)
86
18.
累計其他綜合收益(虧損)
86
19.
關聯方交易
87
20.
細分結果
87
21.
長期資產--處置
90
22.
出售業務
90
23.
待售業務和停產業務
90
24.
後續事件
91
25.
未經審計的季度摘要信息
92
46

獨立註冊會計師事務所報告
致Alexander&Baldwin，Inc.股東和董事會。

對財務報表的幾點看法

本公司已審計Alexander&Baldwin，Inc.及其附屬公司(“本公司”)截至2022年12月31日及2021年12月31日的綜合資產負債表，截至2022年12月31日止三個年度內各年度的相關綜合經營表、全面收益(虧損)、權益及可贖回非控制權益及現金流量，以及列於指數第15項的相關附註及附表(統稱為“財務報表”)。我們認為，財務報表在所有重要方面都公平地反映了公司截至2022年12月31日和2021年12月31日的財務狀況，以及截至2022年12月31日的三個年度的經營結果和現金流量，符合美國公認的會計原則。

我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了公司截至2022年12月31日的財務報告內部控制，依據內部控制--綜合框架(2013)特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的報告和我們2023年3月1日的報告，對公司財務報告的內部控制表達了無保留意見。

意見基礎

這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是舞弊。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查與財務報表中的數額和披露有關的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

關鍵審計事項

下文所述的關鍵審計事項是指在對財務報表進行當期審計時產生的事項，該事項已傳達或要求傳達給審計委員會，並且(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露，(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對財務報表的整體意見，我們也不會通過傳達下面的關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨的意見。

評估待售和停產業務分類--參見財務報表附註2--重要會計政策和附註23--待售和停產業務

關鍵審計事項説明

該公司已經制定了簡化業務的戰略，其中包括評估Grace Pacific LLC(“Grace Pacific”)和毛伊島採石場最終貨幣化的各種選擇。於每一報告期內，本公司評估與考慮出售Grace Pacific及毛伊島採石場有關的待售及停止經營準則。這涉及到在作出會計處理決定時的重大複雜性和判斷。在釐定Grace Pacific及Maui採石場是否符合被歸類為持有待售的準則時，有主觀及複雜的判斷，包括評估Grace Pacific及Maui採石場在目前條件下是否可供出售，是否僅受出售該等業務的慣常條款所規限；Grace Pacific及Maui採石場的出售是否可能及資產轉移是否將於期末後一年內完成出售，以及是否已獲董事會正式批准出售。為格雷斯太平洋和毛伊島
47

除了將要出售或將符合持有待售標準的採石場，在評估出售這些業務是否代表對公司運營和財務業績產生重大影響的戰略轉變時，也存在重大判斷。

我們將宏偉太平洋和毛伊島採石場的待售和停產業務分類評估視為一項重要審計事項，因為在確定事件是否已發生時作出重大判斷，表明宏利太平洋和毛伊島採石場應作為待售和停產業務列報。這需要審計師在執行審計程序時做出高度的努力和判斷，以評估管理層是否對Grace Pacific和毛伊島採石場的資產、負債和運營進行了適當的分類。

如何在審計中處理關鍵審計事項

我們與評估待售業務和停產業務分類有關的審計程序包括以下內容：

•我們測試了為審查是否符合待售和停產標準而建立的控制措施的設計和操作有效性。

•我們通過以下方式評估了公司對與Grace Pacific和毛伊島採石場相關的持有待售和停止運營標準的評估：

–詢問管理層和董事會成員的高管和主要成員，以瞭解出售Grace Pacific和毛伊島採石場的計劃。

–評估本公司在決定宏利太平洋及毛伊島採石場是否符合持有待售及停止經營標準時所作的判斷，所執行的程序包括但不限於審閲董事會及相關委員會的會議紀錄、有關本公司出售過程進行至何種程度的通訊，以及考慮其他宏偉太平洋實體在過去數年已進行的出售。

–將相關指南與公司的結論進行比較，並測試公司評估中使用的信息的完整性和準確性。

–評估公司披露的準確性和完整性。


/s/ 德勤律師事務所

夏威夷火奴魯魯
March 1, 2023

自1950年以來，我們一直擔任該公司的審計師。
48

Alexander&Baldwin，Inc.
合併資產負債表
(以百萬為單位)
十二月三十一日，
20222021
資產
房地產投資
房地產$1,598.9 $1,588.2 
累計折舊(202.3)(180.5)
房地產，淨值1,396.6 1,407.7 
房地產開發項目59.9 65.0 
對房地產合資企業和合夥企業的投資7.5 8.8 
房地產無形資產淨值43.6 51.6 
房地產投資淨額1,507.6 1,533.1 
現金和現金等價物33.3 65.4 
受限現金1.0 1.0 
應收賬款，扣除備抵(信貸損失和壞賬)淨額#美元2.5百萬美元和美元0.8分別截至2022年和2021年12月31日
6.1 2.2 
其他財產，淨額2.5 17.9 
經營性租賃使用權資產5.4 7.0 
商譽8.7 8.7 
其他應收賬款，扣除準備金淨額#美元2.7百萬美元和美元2.5分別截至2022年和2021年12月31日
6.9 11.6 
預付費用和其他資產89.0 78.2 
持有待售資產126.8 154.7 
總資產$1,787.3 $1,879.8 
負債和權益
負債：
應付票據和其他債務$472.2 $530.8 
應付帳款4.5 3.4 
經營租賃負債4.9 6.5 
應計養卹金和退休後福利10.1 56.3 
遞延收入68.8 68.3 
應計負債和其他負債102.1 95.2 
與持有待售資產有關的負債81.0 45.8 
總負債743.6 806.3 
承付款和或有事項(附註10)
可贖回非控股權益(附註2)
8.0 6.9 
股本：
普通股--無面值；授權，150.0百萬股；流通股72.5百萬美元和72.5分別截至2022年和2021年12月31日的百萬股
1,808.4 1,810.5 
累計其他綜合收益(虧損)1.8 (80.7)
超出累積收益的分配(774.5)(663.2)
A&B股東權益總額1,035.7 1,066.6 
負債和權益總額$1,787.3 $1,879.8 
請參閲合併財務報表附註。
49

Alexander&Baldwin，Inc.
合併業務報表
(以百萬為單位，每股數據除外)
截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
營業收入：
商業地產$187.2 $174.1 $151.6 
陸上行動43.3 79.9 38.7 
營業總收入230.5 254.0 190.3 
運營成本和支出：
商業地產的成本98.7 96.0 95.6 
土地運營成本34.2 38.9 30.6 
銷售、一般和行政35.9 36.6 31.1 
總運營成本和費用168.8 171.5 157.3 
商業地產處置損益，淨額— 2.8 0.5 
處置非核心資產收益(虧損)，淨額54.0 0.1 8.9 
處置資產的總收益(虧損)，淨額54.0 2.9 9.4 
營業收入(虧損)115.7 85.4 42.4 
其他收入和(支出)：
與合資企業有關的收入(虧損)1.6 17.9 6.8 
養老金終止(76.9)— — 
利息和其他收入(費用)淨額(附註2)
0.4 (1.7)(0.1)
利息支出(22.0)(26.2)(30.2)
所得税前持續經營的收入(虧損)18.8 75.4 18.9 
所得税優惠(費用)18.3 — 0.4 
持續經營的收入(虧損)37.1 75.4 19.3 
非持續經營所得(虧損)，扣除所得税後的淨額(86.6)(39.6)(14.1)
淨收益(虧損)(49.5)35.8 5.2 
可歸因於終止非控股權益的損失(收入)(1.1)(0.4)0.4 
A&B股東應佔淨收益(虧損)$(50.6)$35.4 $5.6 
A&B股東可獲得的每股收益(虧損)：
普通股每股基本收益(虧損)： 
A&B股東可持續經營$0.51 $1.03 $0.27 
A&B股東可獲得的停產業務(1.21)(0.55)(0.19)
A&B股東可獲得的淨收益(虧損)$(0.70)$0.48 $0.08 
普通股每股攤薄收益(虧損)：
A&B股東可持續經營$0.50 $1.03 $0.27 
A&B股東可獲得的停產業務(1.20)(0.55)(0.19)
A&B股東可獲得的淨收益(虧損)$(0.70)$0.48 $0.08 
加權平均未發行股數：
基本信息72.6 72.5 72.3 
稀釋72.8 72.6 72.4 
A&B普通股股東可獲得的金額(附註17)：
A&B普通股股東可持續經營$36.9 $75.1 $19.2 
A&B普通股股東可獲得的終止業務(87.7)(40.0)(13.7)
A&B普通股股東可獲得的淨收益(虧損)$(50.8)$35.1 $5.5 
請參閲合併財務報表附註。
50

Alexander&Baldwin，Inc.
綜合全面收益表(損益表)
(以百萬為單位)
截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
淨收益(虧損)$(49.5)$35.8 $5.2 
其他綜合收益(虧損)，税後淨額：
現金流對衝：
未實現利率套期保值收益(虧損)4.9 2.3 (6.9)
已實現利率套期保值收益(虧損)(0.5)— — 
重新分類調整對計入淨收益(虧損)的利息支出的影響0.5 1.6 1.0 
員工福利計劃：
精算損益17.0 (27.4)(7.7)
計入淨定期收益成本的淨虧損攤銷1.9 2.8 2.5 
前期服務成本— — (0.1)
計入定期淨收益成本的先前服務抵免攤銷0.1 — — 
養老金終止76.9 — — 
與其他綜合收益(虧損)相關的所得税(18.3)— — 
其他綜合收益(虧損)，税後淨額82.5 (20.7)(11.2)
綜合收益(虧損)33.0 15.1 (6.0)
可歸因於終止非控制性權益的綜合(收益)損失(1.1)(0.4)0.4 
A&B股東應佔綜合收益(虧損)$31.9 $14.7 $(5.6)
請參閲合併財務報表附註。
51

Alexander&Baldwin，Inc.
合併現金流量表
(以百萬為單位)
截至十二月三十一日止的年度：
 202220212020
經營活動的現金流：
淨收益(虧損)$(49.5)$35.8 $5.2 
將淨收益(虧損)與業務提供(用於)的現金淨額進行調整：
非持續經營的損失(收入)86.6 39.6 14.1 
折舊及攤銷38.0 39.6 42.5 
與養老金終止和其他有關的所得税優惠，淨額(18.1)— — 
處置和資產交易損失(收益)淨額(54.0)(2.9)(9.3)
資產減值5.0 — — 
基於股份的薪酬費用4.9 5.9 5.8 
關聯公司權益(收入)虧損，扣除營業現金分配後的淨額(0.9)(9.0)(5.6)
養老金終止76.9 — — 
經營性資產和負債變動情況：
貿易和其他應收款(3.9)3.9 (2.9)
盤存0.1 (0.2)— 
預付費用、應收所得税和其他資產(1.8)(4.7)13.8 
開發/其他財產清單10.5 8.7 3.6 
應計養卹金和退休後福利(27.1)(3.0)2.7 
應付帳款0.8 (0.5)(4.5)
應計負債和其他負債(0.3)4.9 (10.4)
持續運營的運營現金流67.2 118.1 55.0 
來自非持續經營的營運現金流(33.2)6.1 8.1 
經營活動提供(用於)的現金淨額34.0 124.2 63.1 
投資活動產生的現金流：  
用於收購的資本支出— (16.9)— 
不動產、廠房和設備的資本支出(21.7)(30.3)(20.6)
處置資產所得收益73.1 3.0 22.9 
購買附屬公司投資和其他投資的付款(0.5)(1.2)(1.0)
附屬公司投資和其他投資的資本和其他收入的分配0.1 149.5 11.0 
投資持續運營的現金流51.0 104.1 12.3 
投資來自非持續經營的現金流(6.4)(7.6)(0.3)
投資活動提供(用於)的現金淨額44.6 96.5 12.0 
融資活動的現金流：  
發行應付票據和其他債務所得款項— 131.0 173.0 
支付應付票據及其他債務和遞延融資費用(23.2)(288.8)(181.7)
按信用額度協議借款(付款)，淨額(38.0)— (8.7)
支付的現金股利(57.7)(46.6)(13.8)
普通股回購和其他付款(7.3)(1.3)(0.6)
為持續運營的現金流提供資金(126.2)(205.7)(31.8)
為非持續經營的現金流提供資金11.0 (1.4)(1.3)
融資活動提供(用於)的現金淨額(115.2)(207.1)(33.1)
持有待售資產中包含的現金、現金等價物、受限現金和現金
現金、現金等價物、限制性現金和持有待售資產中的現金淨增(減)(36.6)13.6 42.0 
期初餘額71.0 57.4 15.4 
期末餘額$34.4 $71.0 $57.4 
52

截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
其他現金流信息：
支付利息，扣除資本化利息後的淨額$(21.4)$(25.3)$(28.9)
所得税(付款)/退税，淨額$1.0 $0.5 $0.5 
來自持續經營的非現金投資和融資活動：
資本支出計入應付賬款和應計負債及其他負債$0.3 $1.5 $2.7 
取得ROU資產所產生的經營租賃負債$0.7 $— $— 
獲得ROU資產所產生的融資租賃負債$2.6 $— $— 
期末已宣佈但未支付的股息$16.3 $13.4 $10.9 
處置資產應收代管款項$0.9 $— $— 
來自非持續經營的非現金投資和融資活動：
資本支出計入應付賬款和應計負債及其他負債$0.1 $0.1 $0.2 
取得ROU資產所產生的經營租賃負債$20.2 $5.5 $0.4 
獲得ROU資產所產生的融資租賃負債$1.1 $0.1 $0.9 
對現金、現金等價物、限制性現金和持有待售資產中的現金進行對賬：
期初：
現金和現金等價物$65.4 $54.9 $15.2 
受限現金1.0 0.2 0.2 
包括在持有待售資產中的現金4.6 2.3 — 
現金、現金等價物、限制性現金和持有待售資產中的現金$71.0 $57.4 $15.4 
期末：
現金和現金等價物$33.3 $65.4 $54.9 
受限現金1.0 1.0 0.2 
包括在持有待售資產中的現金0.1 4.6 2.3 
現金、現金等價物、限制性現金和持有待售資產中的現金$34.4 $71.0 $57.4 
請參閲合併財務報表附註。
53

Alexander&Baldwin，Inc.
合併權益和可贖回非控股權益報表
(以百萬為單位，每股數據除外)
總股本
普通股累計
其他
壓縮-
鉅額收益(虧損)		(分發
超過累積收益)
盈利盈餘		非控制性
利息		總計可贖回
非-
控管
利息
股票聲明價值
平衡，2020年1月1日72.3 $1,800.1 $(48.8)$(626.2)$3.6 $1,128.7 $6.3 
採用ASC 326的累積影響— — — (4.0)(0.1)(4.1)— 
淨收益(虧損)— — — 5.6 (0.6)5.0 0.2 
其他綜合收益(虧損)，税後淨額— — (11.2)— — (11.2)— 
普通股股息(美元0.34每股)
— — — (24.7)— (24.7)— 
附屬公司的處置— — — — (2.9)(2.9)— 
基於股份的薪酬— 5.8 — — — 5.8 — 
已發行(回購)股份，淨額0.1 (0.4)— (0.1)— (0.5)— 
平衡，2020年12月31日72.4 $1,805.5 $(60.0)$(649.4)$— $1,096.1 $6.5 
淨收益(虧損)— — — 35.4 — 35.4 0.4 
其他綜合收益(虧損)，税後淨額— — (20.7)— — (20.7)— 
普通股股息(美元0.67每股)
— — — (49.2)— (49.2)— 
基於股份的薪酬— 5.9 — — — 5.9 — 
已發行(回購)股份，淨額0.1 (0.9)— — — (0.9)— 
平衡，2021年12月31日72.5 $1,810.5 $(80.7)$(663.2)$— $1,066.6 $6.9 
淨收益(虧損)— — — (50.6)— (50.6)1.1 
其他綜合收益(虧損)，税後淨額— — 82.5 — — 82.5 — 
普通股股息(美元0.83每股)
— — — (60.8)— (60.8)— 
基於股份的薪酬— 4.9 — — — 4.9 — 
已發行(回購)股份，淨額— (7.0)— 0.1 — (6.9)— 
平衡，2022年12月31日72.5 $1,808.4 $1.8 $(774.5)$— $1,035.7 $8.0 
請參閲合併財務報表附註。
54

Alexander&Baldwin，Inc.
合併財務報表附註
1.陳述的背景和依據
業務描述：Alexander&Baldwin，Inc.(“A&B”或“公司”)是一家總部位於夏威夷火奴魯魯的綜合性房地產投資信託基金(“REIT”)，其在夏威夷的歷史可以追溯到1870年。隨着時間的推移，該公司從毛伊島一個佔地571英畝的糖料種植園發展成為夏威夷首屈一指的商業地產公司之一，並擁有該州最大的以雜貨店為主的社區購物中心組合。截至2022年12月31日，該公司在夏威夷擁有商業地產改善物業組合，包括22零售中心，12工業資產和四Office屬性，總共代表3.9100萬平方英尺的總可租賃面積；它還在夏威夷擁有一個土地租約組合，代表140.7截至2022年12月31日的英畝。
該公司在以下地區運營二細分市場：商業地產和土地運營。對該公司每個可報告部門的描述如下：
•商業地產(“華潤置業”)-這一部門是一家垂直整合的房地產投資公司，其核心能力包括投資和收購(即尋找機會和收購物業)；建設和開發(即新物業的設計和地面開發或現有物業的重新定位和重新開發)；以及內部租賃和物業管理(即執行新的和重新談判的續訂租賃安排，管理其物業的日常運營和維持積極的租户關係)。該公司首選的資產類別包括零售和工業空間的改進型物業，以及城市土地租賃。它的重點是改善零售物業，尤其是以雜貨店為基礎的社區購物中心，以滿足夏威夷社區的日常需求。通過其核心競爭力和在夏威夷的經驗和關係，該公司致力於創造特殊的場所，改善夏威夷居民的生活，並提供場所和機會，使其租户茁壯成長。這一部分的收入主要來自擁有、經營和租賃房地產資產。
•陸上行動-這一部分包括受公司簡化和貨幣化努力影響的公司遺留土地持有、資產和負債。這一部門的財務業績主要來自房地產開發和土地銷售、合資企業和其他遺留業務活動。
列報依據和合並原則： 本公司根據財務會計準則委員會(“FASB”)會計準則編撰(“編撰”或“ASC”)中概述的美國公認會計原則(“GAAP”)編制其財務報表。編纂是非政府實體按照公認會計準則編制財務報表時採用的權威會計原則的唯一來源。
綜合財務報表包括本公司(包括所有全資附屬公司)的賬目，以及本公司擁有控股權的所有其他實體的賬目。公司間交易和餘額已在合併中沖銷。本公司對業務、合夥企業及有限責任公司的重大投資，如本公司不擁有控股權，但本公司有能力行使重大影響力，則採用權益法入賬。
實體的控股財務權益可(I)透過本公司持有多數表決權權益，或(Ii)如本公司為符合法典定義的可變權益實體(“VIE”)的主要受益人。本公司評估所有具有可變利益的合夥企業、合資企業和其他安排，以確定該實體或安排是否符合VIE的資格。VIE是指投資者缺乏足夠的風險股本，使實體在沒有額外從屬財務支持的情況下為其活動提供資金，或股權投資者作為一個整體缺乏以下特徵之一：(A)指導對實體的經濟表現最重要的活動的權力，(B)吸收實體預期損失的義務，或(C)獲得實體預期回報的權利。如果該實體或安排符合VIE的資格，並且本公司被確定為主要受益人，則要求本公司合併VIE的資產、負債和經營結果。本公司根據需要(即在評估導致上述因素變化的複議事件時)重新評估實體是否為VIE，以此作為確定合併或權益法處理是否仍然合適的一部分。截至2022年12月31日，本公司擁有本公司使用權益法核算的各種未合併合資企業的權益。除附註10--承付款和或有事項所述的義務外，
55

本公司的合資企業對本公司沒有追索權，本公司的最大風險僅限於其投資。
預算的使用： 按照公認會計準則編制合併財務報表要求管理層作出影響報告金額的估計和假設。估計數和假設用於但不限於：(1)資產減值，包括無形資產和商譽；(2)訴訟和或有事項；(3)長期房地產開發的收入確認；(4)退休金和退休後估計數；以及(5)所得税。如果實際結果與這些估計和假設不同，未來的結果可能會受到重大影響。
舍入：合併財務報表和附註中的金額四捨五入為最接近的百萬分之一。因此，如果根據報告的數據重新計算一些每股金額和百分比，可能會產生差異。
停產運營：於2022年12月，在評估宏偉太平洋貨幣化及出售的策略選擇時，本公司董事會授權管理層完成出售宏偉太平洋及本公司在毛伊島擁有的採石場土地(統稱為“宏偉出售集團”)。截至2022年12月31日，本公司得出結論，出售格雷斯處置集團的計劃符合持有待售和停止運營的分類標準。因此，與恩惠出售集團相關的資產和負債在綜合資產負債表中被歸類為待售資產，其財務業績在綜合經營報表和列報的所有期間的現金流量中被歸類為非持續經營。有關更多信息，請參閲附註23-保留以供銷售和停止運營。除非另有説明，否則所有腳註都不包括已停產的業務。
細分市場重新分類：該公司不斷監測其可報告部門的事實和情況變化，以確定是否有必要改變經營部門的識別或彙總。2022年第四季度，該公司在剝離材料和建築業務方面的簡化工作取得了進展。格雷斯處置集團被重新歸類為持有待售，並在所有提交的期間停止運營，構成了公司前材料和建築(“M&C”)部門的主要活動。因此，前M&C分部已被剔除，本文所載分部信息不包括格雷斯處置集團在所有列報期間的業績。作為這一戰略轉變的結果，首席運營決策者開始審查土地運營部門內未合併附屬公司的所有投資。這一變化導致重組，將與一家合資企業有關的收入(虧損)計入以前的併購部門的業績，現在計入土地業務部門的業績。本文件中的分部披露已進行重塑，以反映這些變化，因此與上一時期的季度和年度文件不同，以符合本年度的列報。有關更多信息，請參閲附註20-分段結果。
2.    重大會計政策
房地產，淨值：房地產淨值主要指與華潤置業部門租賃活動相關的長期實物資產(例如改善物業租賃和土地租賃)；它還包括土地運營部門的土地持有量和相關資產，作為其簡化戰略的一部分，該公司為未來可能的開發或未來貨幣化而持有的土地持有量和相關資產。餘額主要包括土地、建築物和裝修，並按扣除累計折舊後的成本入賬。
房地產的增加、改善和其他改進的支出被資本化，而不能改善或延長資產壽命的小規模更換、維護和維修在發生時計入費用。當與房地產相關的資產報廢或以其他方式處置時，相關成本和累計折舊將從賬目中扣除，任何由此產生的收益或虧損將計入相應期間的經營業績。
與房地產開發和再開發有關的某些成本被資本化，包括前期建設成本、房地產税、保險、建築成本、應佔利息支出以及直接涉及人員的工資和相關成本。此外，該公司對某些開發和重建項目完成的可能性進行估計。如果本公司確定發展或重建不再可能完成，本公司將支出所有無法收回的資本化成本。
房地產收購：對房地產的收購進行評估，以確定是否應將其計入資產收購或業務合併(在目前的指導下，房地產收購通常被視為資產收購)。在資產收購會計項下，本公司根據對收購日期現有信息的評估，估計收購有形資產(例如土地、建築物和租户改善)、可識別無形資產(例如原地租賃和有利租賃)和負債(例如不利租賃和承擔債務)的公允價值。根據這些估計，購買對價被分配給所收購的資產並假設
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負債。收購過程中發生的交易成本被資本化，作為購買對價的組成部分。於企業合併結束時，於確認所有有形及無形資產及負債後，所支付的超額代價分別超過收購資產及承擔的資產及負債的公允價值，代表商譽。
在估計所收購的有形和無形資產及承擔的負債的公允價值時，本公司會考慮通過盡職調查以及營銷和租賃活動而獲得的有關每個物業的信息，並使用各種估值方法，例如使用適當折現率和資本化率的估計現金流預測、對最近可比銷售交易的分析、扣除折舊後的重置成本估計和其他現有市場信息。被收購財產的有形資產的公允價值將該財產的價值視為空置。
收購之有利租賃及假設之不利租賃之價值乃根據下列差額之現值(使用反映收購租賃相關風險之貼現率)估計：(I)根據收購時已議定及就地租賃而須支付之合約金額，及(Ii)管理層對物業或同等物業之公平市場租賃率之估計，按相等於有利租賃之剩餘租期及初始年期加上任何低於市價之固定利率續期期權之估計年期計算。已確認的資產和承擔的負債在相關租賃期內攤銷為收入，並視情況按固定利率續期期權攤銷。
根據管理層對所收購租賃組合的具體特徵以及本公司與主要租户的整體關係的評估，購買價格將進一步分配給原地租賃價值和租户關係價值。這些金額在剩餘的初始租賃期(以及租户關係的預期續約期)內攤銷為費用。
房地產開發：房地產開發指於土地業務分部資本化及列報的若干成本，該等成本涉及(I)在建房地產開發項目及其他擬出售土地或(Ii)擬出租的未來潛在房地產開發項目，而該等項目將會成為中環填海工程分部業務的一部分。對於擬出租的潛在未來房地產開發項目，當相關當局的管理層批准了與中鐵分部項目的開發和建設明顯相關的活動的支出時，與該項目相關的資本化成本(例如土地的歷史成本)將計入房地產，淨額計入隨附的綜合資產負債表。
與準備出售的在建房地產開發項目有關的某些資本化成本可能包括建造前成本(例如與土地徵用有關的成本)、建築成本(例如平整、道路、供水和污水系統、景觀美化和項目設施)、直接間接費用(例如水電費、維護、保險和房地產税)、資本化利息以及直接參與人員的工資和相關費用。
對於開發項目，資本化成本的分配使用直接法分配與被出售單位具體相關的支出，並使用相對銷售價值法分配使整個項目受益的支出。在開發項目基本完成並準備投放市場後產生的直接間接管理成本計入發生的銷售、一般和行政費用。所有間接間接管理費用均計入已發生的銷售、一般和行政費用。
與在建房地產開發項目和其他擬出售土地有關的現金流量在合併現金流量表中歸類為經營活動。
資本化利息：開發和重大重建項目的利息成本被資本化，作為尚未投入使用的房地產開發和重建項目的一部分。利息資本化從開發活動和支出開始時開始，到資產基本完成並準備好使用或準備上市時結束。
其他財產，淨額：其他財產，淨值是指除房地產、淨值和房地產開發項目中出現的資產外的所有其他長期實物資產。結餘主要包括公司長期實物資產及土地營運長期實物資產，該等長期實物資產用於其他土地營運活動，並未計入隨附的綜合資產負債表內的房地產、淨額或房地產發展項目。其他財產，淨額按成本計算，扣除累計折舊後的淨額。用於重大更新和改造的支出已資本化。沒有改善或延長資產壽命的更換、維護和維修在發生時計入費用。
57

折舊和攤銷：折舊和攤銷在資產的估計使用年限內使用直線法計算。財產的預計使用年限如下：
分類壽命範圍(以年為單位)
建築和改善
10至40
租賃權改進
5至10(使用年限或租期較短)
水、電和下水道系統
5至50
機器和設備
2至35
其他物業改善
3至35
無形資產：房地產無形資產計入房地產無形資產，淨額計入相應的綜合資產負債表，一般與收購商業房地產有關。如果與租户的一份或多份租約已經或預期提前終止，本公司評估與租約終止相關的關聯資產的可折舊或攤銷資產的剩餘使用年限(即租户改善、高於和低於市場租賃無形資產、原地租賃價值和租賃佣金)。基於對終止的事實和情況的考慮，公司可以加速該關聯資產的折舊和攤銷。
其他無形資產包括在預付費用和其他資產在隨附的合併資產負債表中，一般與資本化供內部使用的軟件有關。
現金和現金等價物：現金等價物包括在購買之日到期日為三個月或更短的高流動性投資。本公司按成本計提該等投資，成本與公允價值大致相同。
受限現金：公司歷史上的受限現金餘額主要由1986年修訂後的《國税法》(以下簡稱《守則》)第1031條所得收益構成，即代管的遞延税金銷售，以待將來用於收購房地產資產(如果在規定的時間內)。截至2022年12月31日和2021年12月31日，0.8代碼§1031的可用收益的百萬美元在受限現金餘額中的遞延納税銷售。
信貸損失準備：本公司估計其在ASC主題326範圍內的金融資產信貸損失撥備，金融工具--信貸損失(“ASC 326”)，在投資組合層面，包括CRE部分和陸地業務部分。在這些投資組合水平內，本公司通過考慮歷史損失信息、當前狀況的信息和可能未反映在歷史損失信息中的對未來狀況的合理和可支持的預測以及相應證券的其他相關信用質量信息，按證券類型(可能包括在與客户的合同中確認的融資應收賬款或合同資產)編制預期信用損失估計。作為這一過程的一部分，本公司對具有相似風險特徵的證券進行集體(集合)基礎上的相關信息分析，或在金融資產不與其他金融資產共享風險特徵時單獨分析相關信息。
ASC 326範圍內與綜合環境及土地業務分部有關的金融資產組合包括應收融資(即應收票據)，主要由歷史發展及其他與土地有關的交易組成。該等投資組合中的資產按個別基準進行分析，本公司考慮特定於交易對手方的某些可用資料(例如對手方的流動資金和償付能力)，以及與評估這些資產未來現金流的預期可收集性相關的環境因素(例如對手方經營所處的一般經濟環境的變化和預期變化)。對於這些資產，本公司採用貼現現金流量法，以資產的實際利率計算信貸損失準備。
壞賬準備：壞賬準備是由管理層根據估計的可收款情況確定的。對可收款能力的估計主要基於對公司客户當前財務狀況和他們的付款記錄的評估，這些情況由公司定期監測。
其他應收賬款，淨額：其他應收賬款，淨額主要由按成本計入的應收票據減去綜合資產負債表上的信貸損失準備構成。
庫存：陸運業務部門內與卡車運輸服務有關的存貨按成本(主要是平均成本、先進先出法)或可變現淨值中較低者列報。截至2022年12月31日和2021年12月31日，庫存由零部件、材料和用品組成，為#美元。0.4百萬美元和美元0.5分別為100萬美元。
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商譽：本公司每年或在年度測試之間審核報告單位層面的減值商譽，如發生事件或情況變化，而該等事件或情況變化極有可能令報告單位的公允價值低於其賬面值。商譽減值測試採用基於貼現現金流分析的收益法估計報告單位的公允價值。貼現現金流方法依賴於若干假設，包括未來宏觀經濟狀況、報告單位特有的市場因素、企業在較長時期內預計產生的未來現金流量的金額和時間，以及考慮與現金流量的金額和時間相關的風險的貼現率等。本公司將這些公允價值計量歸類為第三級。如果本公司的測試結果顯示報告單位的估計公允價值低於其賬面價值，則就賬面金額超過報告單位公允價值的金額確認減值費用，但不超過分配給該報告單位的商譽總額。
截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司的商譽餘額為8.7這可歸因於CRE報告單位，該單位也是一個應報告的部門。沒有與土地行動報告股有關的商譽，這也是一個應報告的部分。
持有待售資產和負債將以出售方式處置的資產和負債(“處置集團”)重新歸類為持有待售資產和與持有待售資產有關的負債在我們的綜合資產負債表上。當所有持有待售標準都已滿足時，將進行重新分類。出售集團按賬面價值或公允價值減去出售成本中較低者計量，不計折舊或攤銷。出售集團的公允價值減去任何出售成本，在其仍被歸類為持有待售的每個報告期進行評估，任何對賬面價值或公允價值減去出售成本較低的重新計量均報告為對賬面價值的調整。截至2022年12月31日和2021年12月31日，與恩惠出售集團相關的資產和負債在所有列報的綜合資產負債表中重新歸類為持有待售。格雷斯出售集團包括以相關租賃重型設備為抵押的融資租賃，以及由GLP瀝青維持的循環信貸安排，GLP瀝青是格雷斯處置集團的一家合併合資企業。信貸安排以普洛斯瀝青庫存和應收賬款為抵押，只能用於滿足普洛斯瀝青的營運資金需求，包括購買液態瀝青。本公司預計循環信貸安排不會代表本公司在完成出售後的一項義務。與停止製糖業務有關的責任列於應計負債和其他負債在合併資產負債表中。
自保責任：本公司為某些損失自行投保，包括但不限於員工健康、工人賠償、一般責任、不動產和個人財產，以及房地產建築保修和缺陷索賠。如果可行，該公司將獲得第三方保險，以限制其對這些索賠的風險敞口。在評估其自保負債時，本公司會考慮多項因素，包括過往的索賠經驗、人口統計因素，以及獨立第三方提供的估值。
可贖回的非控股權益：公司擁有一家70通過對Grace Pacific的所有權擁有普洛斯瀝青的%所有權權益。普洛斯瀝青的非控股權益可根據非控股權益持有人的選擇按贖回價值贖回現金，贖回價值由普洛斯瀝青經營協議中的指定公式(即公允價值以外)得出。
附屬公司的非控股權益如可按公允價值以外的現金或其他非公司控制資產贖回，則分類為夾層權益，不包括權益和負債。該等金額於每個報告日期調整至(1)非控股權益持有人應佔淨收益或虧損、應佔其他全面收益或虧損及股息的累計金額，以及(2)於每個年度資產負債表日的贖回價值，以較高者為準(1)初始賬面值增減。由此產生的賬面價值變動，無論是增加還是減少，都根據盈利盈餘或普通股(如沒有盈利盈餘)進行相應的調整。
公允價值計量：ASC主題820，公允價值計量和披露修訂後的美國會計準則(“ASC 820”)確立了公允價值等級，這要求本公司在計量公允價值時最大限度地使用可觀察到的投入，並最大限度地減少使用不可觀察到的投入。該層次結構將相同資產或負債的活躍市場的未調整報價市場價格放在最高優先級(第1級計量)，並將最低優先級分配給不可觀察到的投入(第3級計量)。層次結構中的三個輸入級別定義如下：
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1級：活躍市場中相同資產或負債的報價(未經調整)。
第2級：1級價格以外的重大其他可觀察到的投入，例如類似資產或負債的報價、不活躍市場的報價或其他可觀察到或可被可觀察到的市場數據證實的投入。
第3級：無法觀察到的重大投入，反映了公司自己對市場參與者將用於為資產或負債定價的假設的假設。
如果用於計量公允價值的技術包括來自公允價值層次的多個級別的投入，則重要投入的最低水平決定整個公允價值計量在層次中的位置。
收入確認和租賃-公司作為出租人：公司的收入來源主要包括商業物業租賃、房地產銷售和房地產開發項目。該公司的收入來自其二不同的細分市場：
商業地產：商業地產細分市場 擁有、經營、租賃和管理夏威夷的零售、寫字樓和工業物業組合；它還將夏威夷的城市土地出租給第三方承租人。商業地產收入按租賃會計準則確認，本公司為出租人。
租賃-公司作為出租人：該公司審查其合同，以確定它們是否符合租賃資格。當在一段規定的時間內將實質上所有經濟利益和指導使用已確定資產的權利轉讓給客户以供考慮時，合同被確定為租賃。在本次審查期間，公司評估了資產規格、替代權、購買選擇權、經營權和合同期內對資產的控制等項目。
本公司與租賃和非租賃組成部分簽訂了租賃協議，這些租賃和非租賃組成部分通常在ASC主題606下單獨核算，與客户簽訂合同的收入。本公司已選擇實際權宜之計，對於所有類別的標的資產，如非租賃組成部分與租賃組成部分遵循相同的時間和模式，且租賃組成部分被歸類為經營性租賃，則不將其與租賃組成部分分開。租金收入中包括的非租賃部分主要包括承租人償還公共區域維修費用和出租人支付並由承租人使用的其他服務費用。在實際的權宜之計下，由於租賃部分是合同中的主要部分，因此公司在租賃指導下對單一的組合部分進行了核算。
租金收入主要來自經營租賃，因此一般在租賃期內按直線原則確認。本公司租約的固定合約付款按各租約條款以直線方式確認。直線型租金收入從客户接管租賃場所的控制權開始。應計直線應收賬款是指直線租金收入超過目前根據租賃協議收取的租金的數額。該公司的某些租賃協議包括或有租金收入的條款(例如，基於租户銷售額的百分比租金)和租户償還的物業税，這兩項都作為可變付款入賬。
該公司的某些租約包括終止和/或延期選項。終止選項允許客户在特定情況下在租期結束之前終止租賃。該公司的延期選擇通常需要按市場價格與客户重新談判。與物業租賃有關的初始直接成本，主要是佣金，在資產負債表中資本化，並在租賃期內攤銷。談判或安排租賃的所有其他費用在發生時計入費用。
與租賃相關的應收賬款定期評估是否可收回，考慮的因素包括但不限於客户的信用質量、客户的歷史趨勢以及客户付款條件的變化。在確定客户應收賬款不可能收回時，本公司將沖銷應收賬款和任何應計直線應收賬款，並記錄先前確認的收入的相應減少。後續收入按現金基礎入賬，直至相關賬單有可能收回為止。在確定租户的部分應收賬款不可能收回時(例如，由於當前情況影響特定金額)，本公司將為已記錄的經營租賃應收賬款計提壞賬準備，並對先前確認的收入進行相應調整。
2020年4月，財務會計準則委員會工作人員發佈了一份問答文件，重點介紹了與2019年冠狀病毒影響相關的租賃優惠(“新冠肺炎”)以及與修改相關的租賃會計準則的應用(“租賃修改問答”)。見附註12--租賃--公司作為出租人，進一步討論
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根據《租約修訂問答》，自截至2020年6月30日的季度開始提供適用的租金減免。自2022年12月31日起，本公司不再提供新冠肺炎租賃優惠。
陸上行動： 房地產銷售收入於標的貨物控制權轉移至客户且付款到期時確認(一般於結算日)。對於某些開發項目，該公司將使用完工百分比來確認收入。根據這種方法，確認的收入數額是根據在整個報告期內發生的開發成本佔與開發項目相關的預期開發成本總額的百分比。在評估與開發項目相關的預期開發成本時，需要進行大量的估計和管理層的大量判斷。
該公司認為其合同價格反映了相關商品和服務的獨立銷售價格，因為合同需要經過競爭性招標程序。
在綜合基礎上，除披露在綜合資產負債表中記錄為合同資產或合同負債的金額外，公司還披露分配給完全未履行或部分履行義務的合同對價金額的信息(見附註11-收入和合同餘額)。與這一披露相關，本公司選擇不披露分配給最初預期期限為一年或更短時間的某些合同的剩餘履約義務的合同對價金額。這可能發生在截至期末執行的房地產銷售合同中，這些合同在期末之後將基礎資產的控制權轉移給客户。此類交易的結束日期一般發生在合同執行日期的一年或更短時間內。
租賃-作為承租人的公司：本公司通過考慮一項安排是否在一段時間內轉讓一項已確認資產的使用權以換取對價來確定該安排在開始時是否為租賃。經營租約包括在經營性租賃使用權資產(“ROU資產”)和經營租賃負債(“租賃負債”)計入公司綜合資產負債表。與融資租賃相關的淨資產和租賃負債包括在房地產，淨值和應付票據和其他債務分別計入本公司的綜合資產負債表。
ROU資產代表公司在租賃期內使用標的資產的權利，租賃負債代表支付租賃產生的租賃款項的義務。淨收益資產及租賃負債於開始日期根據租賃期內租賃付款的現值確認。由於本公司大部份租約並無提供隱含利率，且不容易釐定，因此本公司採用的遞增借款利率，是根據生效日期租賃付款類似年期的抵押借款估計利率而釐定。ROU資產還包括在生效日期或之前支付的任何租賃付款，不包括收到的任何租賃獎勵。租賃條款可包括在合理確定公司將行使選擇權時延長或終止租約的選擇權。租賃付款的經營租賃費用在租賃期內以直線法確認。
在應用租賃指引方面，本公司已評估其作為承租人的租約內的租賃及非租賃部分，並已為所有類別的標的資產選擇實際的權宜之計，將租賃及非租賃部分作為一個組成部分在其租賃協議中列報。本公司亦已選擇就所有類別的標的資產，不確認12個月或以下租期的租賃負債及租賃資產。
持有和使用的長期資產和有限壽命無形資產的減值：當事件或情況顯示賬面值可能無法收回時，持有及使用的長期資產，包括有限年限的無形資產，會被檢視是否有可能減值。在這種評估中，資產產生的估計未來未貼現現金流量與資產的記錄金額進行比較，以確定其賬面價值是否不可收回。如果審查確定不會收回記錄的價值，則該資產的記錄金額將減少到估計公允價值。在評估長期資產組的公允價值時，需要進行重大估計和大量判斷。這些長期資產減值分析具有高度主觀性，因為它們要求管理層對未來現金流量的時間和金額、現金流量預測期、未來事件的不確定性(包括經濟條件的變化、經營業績的變化、資產使用的變化以及資產維護和改進的持續成本)作出假設並作出相當大的判斷，因此，會計估計可能會因期間而異。請參閲附註7--公允價值計量以作進一步討論。
關聯公司的投資減值：當有證據顯示公允價值可能低於賬面成本時，本公司於聯營公司的按權益法入賬的投資將被審核以計提減值。一個
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如果公允價值低於賬面成本且減值被認為是非臨時性的，則投資減記為公允價值。請參閲附註7--公允價值計量以作進一步討論。
基於股份的薪酬：本公司記錄向員工和董事支付的所有股份薪酬的補償費用。本公司的各種股權計劃在附註14-基於股份的支付獎勵中有更全面的描述。
員工福利計劃：該公司為現有員工和退休員工提供廣泛的福利，包括單一僱主固定福利計劃、退休後、固定繳費計劃、離職後福利和醫療保健福利。該公司根據各種精算假設記錄與這些計劃相關的金額，包括貼現率、假定回報率、薪酬增長、週轉率和醫療成本趨勢。該公司每年審查其精算假設，並根據當前的經濟狀況和趨勢對這些假設進行修改。本公司相信，根據本公司的經驗及獨立精算師的意見，在記錄本公司計劃(載於附註15-僱員福利計劃)下的債務時所採用的假設是合理的；然而，實際經驗的差異或假設的改變可能會對本公司的財務狀況或經營業績造成重大影響。
利息和其他收入(費用)， 網絡截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度，包括以下數字(以百萬為單位)：
202220212020
養卹金和退休後福利(費用)$(0.6)$(3.0)$(2.6)
利息收入0.3 1.0 1.6 
其他收入(費用)，淨額0.7 0.3 0.9 
利息和其他收入(費用)，淨額$0.4 $(1.7)$(0.1)
所得税：本公司在為財務報表目的確定所得税費用時作出某些估計和判斷。該等估計及判斷被應用於計算税項抵免、税項利益及扣減，以及某些遞延税項資產及負債的計算，該等遞延税項資產及負債是因就税務及財務報表目的確認收入及開支的時間不同而產生的。遞延税項資產及遞延税項負債已按所需程度作出調整，以反映預期在暫時性差異逆轉時生效的税率。由於税法的變化和税務機關的審計調整，可能需要對遞延税項資產和遞延税項負債進行調整。如果需要在任何特定期間進行調整，調整將包括在隨附的合併經營報表的税務準備中。請參閲附註16--所得税以作進一步討論。
停產運營：當符合標準時，該公司在綜合經營報表中將出售集團報告為停產業務。在截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度中，公司的非持續經營虧損包括與格雷斯出售集團相關的收入和支出，以及與公司以前的食糖業務債務清償相關的費用。業務結果在合併業務報表中作為非連續性業務列報。

每股收益(EPS)：根據ASC主題260計算和披露基本每股收益和稀釋後每股收益，每股收益。本公司採用兩級法計算普通股股東可獲得的收益。在兩類法下，收益按按贖回價值記錄的可贖回非控股權益的增加額進行調整。該等調整代表實質上向非控股權益持有人派發股息，因為持有人有合約權利在贖回時收取指定數額。因此，收益進行了調整，以反映這種不同於其他普通股股東的物質分配。此外，該公司將淨收益分配給每一類普通股和參股證券，就像該期間的所有淨收益都已分配一樣。該公司的參與證券由基於時間的受限單位獎勵組成，其中包含不可剝奪的獲得股息的權利，因此被視為與普通股股東一起分享收益。普通股每股基本收益不包括攤薄，計算方法為分配給普通股的淨收益除以當期已發行普通股的加權平均數。普通股每股攤薄收益的計算方法是，將可分配給普通股的淨收益除以當期已發行普通股的加權平均數，並根據非參與的基於股份的獎勵的潛在攤薄效應進行調整。
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最近發佈的會計聲明
2020年3月，FASB發佈了會計準則更新(ASU)第2020-04號，中間價改革，建立了ASC主題848，此後通過ASU編號2021-01和ASU編號2022-06(統稱為ASC 848)對標準進行了修改。ASC 848就參考匯率改革的影響提供了可選的實際權宜之計和例外，如果滿足某些標準，這些影響將影響某些債務、租賃、衍生品和其他合同。這些修訂僅適用於參考倫敦銀行間同業拆借利率或其他參考利率的合約和對衝關係，這些參考利率預計將因參考利率改革而終止。這些修改立即生效，可能適用於2024年12月31日或之前簽訂或評估的合同修改和套期保值關係。參考匯率改革並未對本公司的任何現有合同產生重大影響，因此，截至目前，本公司尚未選擇應用ASC 848項下的任何可選的實際權宜之計和例外。該公司將評估未來合同的變化以及選擇應用ASC 848提供的可選的實際權宜之計和例外情況的影響，但預計這些權宜之計和例外情況的應用不會對其財務狀況或經營結果產生實質性影響。
3.     不動產，淨值和其他財產，淨值
截至2022年12月31日和2021年12月31日的房地產淨值包括以下內容(以百萬為單位)：
20222021
土地$780.0 $784.9 
建築物719.6 709.4 
其他物業改善99.3 93.9 
小計1,598.9 1,588.2 
累計折舊(202.3)(180.5)
房地產，淨值$1,396.6 $1,407.7 
截至2022年12月31日和2021年12月31日的其他財產淨額如下(單位：百萬)：
20222021
土地$0.2 $0.3 
建築物6.4 6.3 
機器和設備4.4 8.3 
水、電和下水道系統0.5 21.0 
其他物業改善— 1.5 
小計11.5 37.4 
累計折舊(9.0)(19.5)
其他財產，淨額$2.5 $17.9 
如附註2-重大會計政策所述，本公司可能會將長期資產所產生的部分利息成本資本化，用於開發項目、大型重建項目和其他符合某些標準的項目。產生的總利息成本為$22.5百萬，$26.5百萬美元，以及$30.52022年、2021年和2020年分別為100萬。與發展活動有關的資本化利息成本為#美元。0.5百萬，$0.3百萬美元，以及$0.32022年、2021年和2020年分別為100萬。
截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日止年度的折舊費用為29.4百萬，$29.2百萬美元和美元29.9分別為100萬美元。
4.    收購和無形資產，淨額
2022年的收購
本公司於截至2022年12月31日止年度內並無進行任何商業地產資產收購。
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2021年的收購
截至2021年12月31日止年度，本公司收購二商業房地產資產，價值美元10.8其中100萬美元被計入資產收購。這類收購的結構主要是根據2018年出售毛伊島土地獲得的資金，這些資金是根據第1033號法典非自願轉換而獲得的。
將購買價格分配給與收購有關的總資產二2021年商業地產收購情況如下(單位：百萬)：
購入資產的公允價值
收購的資產：
土地$8.8 
屬性和改進2.0 
收購的總資產$10.8 
截至收購日，所收購物業並無原地、有利或不利的租約。
無形資產，淨額
房地產無形資產淨值和其他包括在預付費用和其他資產截至12月31日、2022年和2021年的情況如下(單位：百萬)：
20222021
就地租約$75.0 $124.8 
優惠租約15.2 29.0 
原址租賃累計攤銷(38.8)(81.9)
有利租約的累計攤銷(7.8)(20.3)
房地產無形資產淨值$43.6 $51.6 
其他無形資產$0.6 $3.2 
其他無形資產累計攤銷(0.6)(3.2)
其他無形資產，淨額$— $— 
無形資產攤銷費用總額為#美元8.1百萬，$10.7百萬美元，以及$13.3截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度分別為100萬美元。預計未來五年與無形資產相關的攤銷費用如下(單位：百萬)：
估計數
攤銷
2023$7.1 
20245.8 
20255.4 
20263.8 
20273.6 
5.     對關聯公司的投資
本公司對聯屬公司的投資主要包括對經營或開發房地產的有限責任公司以及從事材料相關活動和可再生能源的合資企業的股權投資。本公司並無控股財務權益，但有能力對該等投資的經營及財務政策施加重大影響，並因此採用權益會計方法核算其投資。公司綜合經營報表中的經營業績包括公司在其權益法投資淨收益(虧損)中的比例份額。
2021年11月，公司的合資項目Kukui`ula Development Company(Hawaii)LLC(“KDCH”)、Kukui`ula Web IP LLC和Lodge IP LLC(統稱為“Kukui`ula”)完成了將其幾乎所有資產以#美元出售給第三方的交易。183.5100萬美元(“庫奎拉交易”)，導致公司收到現金分配#美元。113.4百萬美元。在Kukui‘ula交易後，本公司及其合資夥伴保留了各自在KDCH的所有權權益。
64

該公司在關聯公司的投資賬面價值總計為$36.9百萬美元和美元35.7分別截至2022年12月31日和2021年12月31日。截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司在關聯公司的投資的未分配收益金額約為$5.6百萬美元和美元2.9分別為100萬美元。來自未合併附屬公司的股息和分配總額為$0.82022年，百萬美元148.62021年為100萬美元，以及6.1到2020年將達到100萬。在截至2022年、2021年和2020年12月31日的三年內，與合資企業有關的收入(虧損)為#美元。1.6百萬，$17.9百萬美元和美元6.8百萬美元，運營現金分配的投資回報為#美元0.7百萬，$8.9百萬美元和美元1.2分別為100萬美元。
截至2022年12月31日和2021年12月31日，按權益法核算的此類實體報告的合併資產和負債摘要如下(以百萬計)：
20222021
流動資產$56.5 $65.2 
非流動資產240.0 203.5 
總資產$296.5 $268.7 
流動負債$26.3 $25 
非流動負債121.1 88.3 
總負債$147.4 $113.3 

在截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的每一年，按權益法核算的此類實體報告的綜合經營業績摘要如下(以百萬計)：
202220212020
收入$130.0 $231.1 $164.2 
營運成本及開支118.4 204.1 137.0 
毛利(虧損)$11.6 $27.0 $27.2 
持續經營的收入(虧損)1
$1.6 $(287.9)$15.3 
淨收益(虧損)1
$1.3 $(288.1)$14.9 
1包括被投資人持有的權益法投資的收益。
對聯屬公司截至2021年12月31日止年度的淨收益(虧損)的投資，主要與合資企業因上述Kukui`ula交易而產生的淨虧損有關，在該交易中，出售淨資產的賬面價值超過銷售所得淨額。關於Kukui‘ula交易，該公司確認了與合資企業有關的收入#美元。5.52021年第四季度為100萬美元，反映了來自非臨時性減值費用#美元的基數差異186.8本公司於2018年第四季度錄得百萬元。
6.     津貼及其他儲備金
本公司將應收賬款和其他金融資產的記錄金額減去各種撥備和準備金賬户。自2020年1月1日起，本公司採用ASC 326，並將以前計入壞賬準備或其他融資應收賬款準備的某些金額重新分類為信貸損失準備。
65

下表列出了截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的三個年度與公司應收賬款和金融資產有關的各種備抵和準備金賬户的餘額和活動(包括重新分類)(單位：百萬)：
年初餘額
採用ASC 326的影響1
採用ASC 326的影響2
增加/(減少)3
扣減或其他4
年終餘額
截至2022年12月31日的年度
從資產中扣除
現金制租户儲備金$11.1 $— $— $(1.2)$(3.0)$6.9 
壞賬準備$0.8 — — 0.2 1.4 $2.4 
信貸損失準備--融資應收賬款$2.5 — — 0.2 — $2.7 
截至2021年12月31日的年度
從資產中扣除
現金制租户儲備金$12.7 $— $— $(1.3)$(0.3)$11.1 
壞賬準備$2.6 — — (1.7)(0.1)$0.8 
信貸損失準備--融資應收賬款$3.9 — — (1.4)— $2.5 
截至2020年12月31日的年度
從資產中扣除
現金制租户儲備金$0.9 — — 10.6 1.2 $12.7 
壞賬準備$0.6 (0.3)— 3.6 (1.3)$2.6 
信貸損失準備--融資應收賬款$— 1.6 2.7 (0.4)— $3.9 
貸款津貼$1.6 (1.6)— — — $— 
其他儲備$0.4 — — — (0.4)$— 
1從屬於ASC 326範圍內的其他準備金或津貼中重新分類。
2採用ASC 326的影響計入總股本。
3從收入中扣除的準備金淨額。
4核銷或其他活動(例如，將津貼轉移到現金基礎儲備金的重新分類)。
請參閲附註12-租賃-公司作為出租人討論與公司對租賃到期金額的應收金額進行評估相關的本期費用。注意，在ASC 842項下，這類費用和準備金活動反映了原先記錄的收入和應收餘額的沖銷。
2022年12月31日的融資應收賬款信貸損失準備，涉及二作為土地業務部門交易的一部分而產生的資產。本公司的融資應收賬款的信用質量在每個報告期以個別資產為基礎，使用這些交易中交易對手的具體信息進行監測。第一個起源於2008年，其攤餘成本基礎為#美元。1.6截至2022年12月31日和2021年12月31日。根據交易對手截至2022年12月31日和2021年12月31日的個人信用質量指標，在一系列可能的結果(即單一最佳估計)中，該資產的預期現金流最有可能的結果是零，因此，公司於2022年和2021年12月31日為應收融資記錄了全額信用損失準備金。土地業務部門的第二筆應收融資產生於2017年，攤銷成本基數為#美元。2.5百萬美元和美元2.8分別截至2022年12月31日和2021年12月31日。這筆應收融資是根據交易對手的信用質量指標(以及與確定應收賬款預期可收款性相關的對未來狀況的合理和可支持的預測)進行評估的，並使用貼現現金流法計算了估計的信貸損失撥備。
對於使用貼現現金流量法估計的信貸損失準備，可歸因於時間推移的現值變動報告為對信貸損失費用的調整。因此，任何特定期間的預期信貸損失準備金可能會受到未來付款或應收款本期收款預期信貸損失的變化的影響，而這兩者可能會進一步受到可歸因於時間推移的現值變化的影響或抵消。
66

7.    公允價值計量
經常性公允價值計量
本公司按公允價值記錄其利率互換。本公司利率掉期的公允價值在公允價值分級中被歸類為第2級計量，並基於本公司在報告日期終止合同將收到或支付的估計金額，並使用利率定價模型和利率相關的可觀察投入來確定(有關本公司衍生工具的公允價值信息，請參閲附註9-衍生工具)。
下表列出了截至2022年12月31日和2021年12月31日按經常性基礎計量的這些資產和(負債)的公允價值(單位：百萬)：
按公允價值計量
2022年12月31日
合併資產負債表位置總計活躍市場報價(一級)重要的可觀察到的輸入(第2級)無法觀察到的重要輸入(3級)
資產
衍生金融工具.利率互換預付費用和其他資產$5.5 $— $5.5 $— 
負債
衍生金融工具.利率互換應計負債和其他負債$(2.8)$— $(2.8)$— 
按公允價值計量
2021年12月31日
合併資產負債表位置總計活躍市場報價(一級)重要的可觀察到的輸入(第2級)無法觀察到的重要輸入(3級)
負債
衍生金融工具.利率互換應計負債和其他負債$(2.2)$— $(2.2)$— 
非經常性公允價值
若干金融及非金融資產及負債在非經常性基礎上按公允價值計量，並在某些情況下(例如當有減值證據時)須作出公允價值調整。公司確認和記錄減值的流程在附註2--重要會計政策中進行了討論。
持有和使用的長期資產和有限壽命無形資產的減值：截至2022年12月31日止年度，本公司確認減值費用為$5.0與瓦胡島上保護和農業分區的地塊有關的100萬美元。於截至2021年12月31日止年度內，本公司錄得減值費用$26.1與宏利太平洋的鋪設和道路解決方案業務相關的百萬美元，其中包括1.8報告部門GPRS(主要由Grace Pacific的道路和維護解決方案業務組成)的商譽減值相關的百萬美元。該公司將這些公允價值計量歸類為公允價值等級中的第三級，因為它們涉及重大的不可觀察的輸入，如現金流預測、貼現率和管理假設。
持有待售資產的減值：由於於2022年12月31日Grace Pacific及Maui Quarries分類為待售，本公司按公允價值減去出售成本計量出售集團，並相應入賬減值#美元。89.8在截至2022年12月31日的三個月和十二個月內，該公司將這些公允價值計量歸類為公允價值等級中的第三級，因為它們涉及重大的不可觀察的輸入，如現金流預測、貼現率和管理假設。
對非合併關聯公司的投資減值：每當有證據顯示公允價值可能低於賬面成本時，本公司於未合併聯營公司的投資便會被審核減值。如果公允價值低於賬面成本，且減值被認為是非臨時性的，則投資減記為公允價值。涉及高度主觀和具有相當大判斷力的重大估計，包括公司當前和未來對一般經濟和市場狀況的評估，關於未來現金流(包括收入)的時間和數量的估計，
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和銷售成本，以及基於感知風險的適當貼現率等。這些假設和其他假設的變化可能會影響未合併聯屬公司的公允價值。該公司將這些公允價值計量歸類為第三級。
在截至2022年12月31日的年度內，本公司不確認其在附屬公司投資的任何減值。在截至2021年12月31日的年度內，該公司確定其在毛伊島鋪裝的投資並非暫時受損，原因是鋪裝量下降以及持續的競爭性市場壓力對銷售和利潤率產生了負面影響。因此，該公司使用貼現現金流模型估計其在毛伊島鋪路的投資的公允價值，並記錄了非現金、非臨時性減值#美元。2.9百萬美元。
下表提供了關於用於確定持有和使用的長期資產減值的公允價值和2022年和2021年12月31日終了年度持有的待售資產的公允價值的重大不可觀察投入的量化信息(單位：百萬)：

關於第3級公允價值計量的量化信息
生效日期公允價值減值損失估值技術/不可觀察的投入加權平均貼現率
2022
持有待售資產，淨額1,2
2022年12月31日$50.0 $89.8 指示性出價不適用
長壽資產3
2022年12月31日— 5.0 貼現現金流16%
市場可比性不適用
總計$50.0 $94.8 
2021
長壽資產1
2021年12月31日$27.3 $24.3 貼現現金流13%
商譽1
2021年12月31日— 1.8 不適用不適用
對未合併關聯公司的投資1
2021年12月31日2.1 2.9 貼現現金流13%
總計$29.4 $29.0 
1 資產或負債列示於持有待售資產或與持有待售資產有關的負債，分別記入綜合資產負債表。減值損失列示於非持續經營所得(虧損)，扣除所得税後的淨額在綜合業務報表中。
2 持有待售資產$126.8百萬美元，扣除與持有待售資產相關的負債$81.0百萬美元，不包括估計的銷售成本$4.2百萬美元。
3 包括在房地產在綜合資產負債表中。減值損失列示於土地運營成本在綜合業務報表中。


未按公允價值計量的金融資產和負債
在我們的綜合資產負債表中，未按公允價值計量的金融資產和負債包括現金和現金等價物、限制性現金、應收賬款和票據、淨額和應付票據以及其他債務。由於工具的短期性質，本公司現金及現金等價物、限制性現金、應收賬款、淨借款和短期借款的公允價值接近其賬面價值，這在公允價值層次中被歸類為第一級計量。

公司應收票據的公允價值接近賬面金額#美元。1.9百萬美元和美元8.4截至2022年12月31日和2021年12月31日。這些票據的公允價值是使用貼現現金流分析估計的，在該分析中，公司使用不可觀察的輸入，例如由貸款與價值比率和與管理層認為將進行類似貸款的相關抵押品相關的市值利率確定的市場利率，並被歸類為公允價值等級中的第三級計量。
於2022年12月31日，本公司應付票據及其他債務的賬面金額為#美元472.2百萬美元，相應的公允價值為$449.2百萬美元。於2021年12月31日，本公司應付票據及其他債務的賬面金額為$530.8百萬美元，相應的公允價值為$554.7百萬美元。債務公允價值是根據與本公司現有債務安排具有類似風險、條款和到期日的工具按利率對債務的未來現金流量進行貼現計算的，在公允價值層次中被歸類為第三級計量。

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8.     應付票據和其他債務
截至2022年12月31日和2021年12月31日、應付票據和其他債務構成如下(以百萬為單位)：
未償還本金
債務利率(%)到期日2022年12月31日2021年12月31日
安全：
勞拉尼村3.93%2024$59.0 $60.2 
珍珠高地4.15%202477.3 79.4 
光伏融資(1)20272.6 — 
馬諾阿市場(2)202954.5 56.3 
小計$193.4 $195.9 
不安全：
A系列票據5.53%202414.2 21.3 
J系列票據4.66%202510.0 10.0 
B系列票據5.55%202636.0 45.0 
C系列音符5.56%202611.0 13.0 
F系列音符4.35%202615.2 15.2 
H系列音符4.04%202650.0 50.0 
K系列音符4.81%202734.5 34.5 
G系列票據3.88%202728.1 28.1 
L系列音符4.89%202818.0 18.0 
系列I筆記4.16%202825.0 25.0 
定期貸款54.30%202925.0 25.0 
小計$267.0 $285.1 
循環信貸安排：
A&B旋轉器(3)202512.0 50.0 
小計$12.0 $50.0 
總債務(合同債務)$472.4 $531.0 
未攤銷債務發行成本(0.2)(0.2)
債務總額(賬面價值)$472.2 $530.8 
(1)融資租賃貼現率為4.14%.
(2)貸款利率為倫敦銀行同業拆借利率加1.35%，但在到期時交換為3.14%固定利率。
(3)貸款利率為倫敦銀行同業拆借利率加1.05%基於定價網格。$50.0到2022年6月，百萬美元被交換到2.40%固定利率。
本公司的應付票據及其他債務分為以下類別：以房地產、改善物業或其他資產作抵押的債務工具(“有抵押債務”)、應付無抵押票據及其他定期貸款(“無抵押債務”)及循環信貸安排(“循環信貸安排”)項下的借款(“循環信貸安排”)，其中包括公司一般用途的現有循環信貸安排(“A&B Revolver”)。
2021年3月5日，英國金融市場行為監管局宣佈了逐步取消倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的時間表。美聯儲、聯邦存款保險公司和貨幣監理署隨後發佈了一份聯合聲明，稱銀行應儘快停止與倫敦銀行間同業拆借利率簽訂新合同，但至少在2021年12月31日之前停止。截至2022年1月1日，LIBOR只能用於2021年12月31日之前簽訂的遺留LIBOR義務。此外，預計2023年6月30日之後將停止公佈美元LIBOR。有擔保隔夜融資利率(“SOFR”)和彭博短期銀行收益率指數(“BSBY”)已被確定為LIBOR的替代品，前者由美聯儲成立的替代參考利率委員會推薦。
有擔保債務
勞拉尼村：關於於截至2018年12月31日止年度進行的商業地產改善物業的資產收購，本公司假設62.0由勞拉尼村擔保的100萬抵押貸款，將於2024年5月1日到期，利息為3.93%。這張票據每月只需支付大約#美元的利息。0.2到2020年5月，將達到100萬。此後，該票據需要每月支付約#美元的本金和利息。0.3百萬美元，最後本金約為$57.52024年5月1日到期的100萬美元。
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珍珠高地：2013年9月17日，公司完成了對瓦胡市珍珠城珍珠高地中心的收購。關於這項收購，該公司假設了一美元59.3以珍珠高地中心為抵押的百萬按揭貸款。2014年12月1日，對這筆貸款進行了再融資，使貸款金額增加到#美元。92.0百萬英鎊(計息於4.15%)。再融資貸款需要每月支付大約#美元的本金和利息。0.4百萬美元，最後本金約為$73.02024年12月8日到期的100萬美元。
馬諾阿市場：於二零一六年，本公司透過全資附屬公司訂立一項60.0Manoa Marketplace與第一夏威夷銀行(FHB)簽訂了100萬歐元的抵押貸款協議。這筆貸款的利息為倫敦銀行同業拆借利率加1.35%，並要求在期限內支付本金和利息，最終本金支付#41.7100萬美元將於2029年8月1日到期。本公司先前已訂立一項名義金額相等於債務本金的利率掉期協議，以釐定有關定期利息支付的浮動利率，實際利率為3.14%(請參閲附註9-衍生工具)。
作為抵押品質押的資產：上述作為抵押品質押的商業房地產資產於2022年12月31日的賬面總值為#美元。360.1百萬美元。
無擔保債務
保誠系列債券：於二零一五年十二月，本公司與保誠投資管理公司及其聯屬公司(統稱“保誠”)就無抵押票據購買及私人貨架融資訂立協議(“保誠協議”)，使本公司可發行總額達$450.0減去本公司或其任何附屬公司向保誠發行的任何票據的所有未償還本金金額及根據保誠協議承諾的任何票據的金額之和。保誠協議(修訂及續訂當時存在的協議)的發行期於2018年12月結束，並載有根據保誠協議發行的票據的若干限制性契諾，該等契諾與歷史循環信貸安排(定義見下文)所載的契諾大致相同。未承諾擱置貸款項下的借款按借款時確定的利率計息。
銀行銀團貸款：2018年2月，公司與富國銀行、國家協會(“富國銀行”)和其他金融機構組成的財團簽訂了一項協議，提供了一筆美元50.0百萬定期貸款安排(“富國銀行定期貸款”或“銀行銀團貸款”)。該公司還提取了$50.0於2018年2月根據富國銀行定期貸款安排借款100萬美元，並使用該等定期貸款所得款項償還根據下文所述循環信貸安排借入的款項。富國銀行定期貸款工具下的借款按定義的可變基本利率(LIBOR)計息，外加使用基於槓桿的定價網格確定的保證金。於2020年2月，本公司訂立一項利率互換協議，名義金額相等於債務本金，以釐定相關定期利息付款的浮動利率(LIBOR)，其有效利率(取決於基於定價網格的保證金變動)為3.15截至2021年12月31日的百分比(請參閲附註9-衍生工具)。2021年8月31日，在2021年A&B Revolver關閉的同時(在下文的循環信貸安排部分討論)，公司提取了$50.0在A&B Revolver上支付了100萬歐元，全額償還了銀行銀團貸款，外加應計利息，並履行了對其的所有債務。為了保持有效的套期保值關係，該公司維持了$50.0百萬美元從A&B Revolver中提取，直到2022年6月30日利率互換協議終止。
定期貸款5：於2017年11月，本公司訂立利率鎖定承諾，以提取25.0根據與AIG Asset Management(U.S.)，LLC簽訂的票據購買和私人貨架協議，根據承諾，該公司提取了#美元25.02017年12月為100萬人。該票據的利息為4.30%，2029年12月20日到期。利息僅每半年支付一次，本金餘額在到期時到期。2021年8月31日，本公司與AIG Asset Management達成協議，修訂與AIG私人貨架融資相關的某些公約。本協議的所有其他條款基本保持不變。
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循環信貸安排
A&B Revolver：於2021年8月，本公司與作為行政代理的美國銀行、第一夏威夷銀行、KeyBank National Association、Wells Fargo Bank、National Association及其他貸款方訂立第三份經修訂及重新簽署的信貸協議(“2021年A&B Revolver”)，修訂及重述本公司現有的$450.0根據第二次修訂和重新簽署的信貸協議(“2017 A&B Revolver”)承諾的100萬美元，與作為行政代理的美國銀行、第一夏威夷銀行和其他貸款人簽署。2021年A&B Revolver將循環承諾總額增加到#美元500.0100萬美元，將貸款期限從2022年9月15日延長至2025年8月29日，幷包括二六個月擴展選項。此外，2021年A&B Revolver修訂了某些契約(見下文)，並降低了2017 A&B Revolver基於財務的定價網格下收取的利率和費用。
截至2022年12月31日，該公司擁有12.0未償還的循環信貸借款，百萬美元1.1針對該融資機制開具了100萬美元的信用證，以及#美元486.9仍有100萬台可用。
2021年A&B Revolver、Prudential Series Note和Term Loan 5下的契諾(修訂後)
《2021年A&B Revolver》、《審慎修正案》和《AIG修正案》的主要修正案如下：
•增加有擔保債務與調整後總資產價值的最高比率0.25:1.00 to 0.40:1.00.
•將最低股東權益金額確定為$865.6100多萬752021年6月30日之後從股票發行中收到的淨收益的百分比。
•將最低未設押固定費用覆蓋率修改為未設押權益覆蓋率，並將比率從1.50:1.00 to 1.75:1.00.

債務本金支付
截至2022年12月31日，未來五年及以後的債務本金支付和到期日以及相應的未攤銷遞延融資成本或債務貼現或保費金額如下(單位：百萬)：
預定本金付款
20232024202520262027此後本金合計(Unamort)
債務發行成本)/
(折扣)
補價		總計
有擔保債務$5.4 $134.9 $2.1 $2.2 $3.8 $45.0 $193.4 $— $193.4 
無擔保債務29.6 27.0 38.3 67.0 37.1 68.0 267.0 (0.2)266.8 
循環信貸安排— — 12.0 — — — 12.0 — 12.0 
應付票據和其他債務總額$35.0 $161.9 $52.4 $69.2 $40.9 $113.0 $472.4 $(0.2)$472.2 
9.    衍生工具
該公司面臨與其可變利率債務相關的利率風險。該公司主要通過其固定利率和可變利率債務的組合來平衡其債務成本和利率敞口。本公司可能不時使用利率掉期來管理其利率風險敞口。
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利率風險的現金流對衝
2022年10月，本公司簽訂了二名義金額為#美元的遠期起始利率互換協議57.0百萬美元和美元73.0百萬美元，以對衝與美元相關的利率波動130百萬美元的融資。該公司將這些協議作為現金流對衝進行了會計處理。
截至2022年12月31日，公司擁有三利率互換協議被指定為現金流對衝，二其中包括遠期利率互換協議。截至2021年12月31日，有二被指定為現金流對衝的利率互換協議，這兩項協議都不是遠期利率互換協議。協議的主要條款如下(百萬美元)：
有效成熟性固定利息名義金額為資產(負債)公允價值
日期日期費率2022年12月31日2022年12月31日2021年12月31日
利率互換協議
4/7/20168/1/20293.14%$54.5 $5.5 $(1.7)
2/13/20202/27/2023(1)$— $— $(0.5)
遠期利率互換協議
5/1/202412/9/20314.88%$57.0 $(1.3)$— 
12/9/202412/9/20314.83%$73.0 $(1.5)$— 
(1) $50.0於2022年6月30日終止的名義利率掉期交易，實際收益為$0.5百萬美元包含在利息和其他收入(費用)，淨額.
截至2022年12月31日與利率互換相關的資產列於預付費用和其他資產在合併資產負債表中。與截至2021年12月31日的利率互換和截至2022年12月31日的遠期利率互換有關的負債列於應計負債和其他負債。現金流量對衝的公允價值變動計入累計其他全面收益(虧損)，隨後因相關浮動利率債務產生利息而重新分類為利息支出。
下表顯示了公司截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度綜合全面收益(虧損)表中衍生工具的税前影響(單位：百萬)：
20222021
指定現金流對衝關係中的衍生品：
在保監處就衍生工具確認的收益(虧損)$4.9 $2.3 
重新分類調整對計入淨收益(虧損)的利息支出的影響$0.5 $1.6 
已實現利率套期保值收益(虧損)$(0.5)$— 
自2022年12月31日起，公司預計將重新分類$1.1衍生工具的淨收益(虧損)從累積的其他全面收益轉為未來12個月的收益。

10.    承付款和或有事項
承諾和其他財務安排
公司有各種財務承諾和其他安排，包括備用信用證和債券，截至2022年12月31日未在公司綜合資產負債表上記錄為負債：
•公司貸款人根據公司循環信貸安排簽發的備用信用證總額為#美元。1.1截至2022年12月31日。這些信用證主要涉及公司的工人補償計劃，如果被提取，公司將有義務向發行人償還。
•與公司房地產活動相關的債券總額為$18.6截至2022年12月31日，為100萬美元，代表由第三方擔保人發行的商業債券(許可證、拆分、許可證和公證債券)。如果被提取，公司將有義務向發出保證金的擔保人償還保證金金額，該保證金金額是因迄今完成的工作而減少的。
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•與Grace Pacific相關的債券總額為美元300.0百萬，截至2022年12月31日，代表由第三方擔保人發行的建築債券(投標、履約和付款債券)的面值。如果被提取，公司將有義務向發出保證金的擔保人償還保證金金額，該保證金金額是因迄今完成的工作而減少的。截至2022年12月31日，在所有現有合同建造債務違約的情況下，公司剩餘的最大風險約為$116.3百萬美元。
本公司還為其某些未合併的關聯公司提供某些債券賠償和債務擔保，並將其作為權益法投資(例如房地產合資企業)進行會計處理。
•提供債券賠償是為了讓擔保人受益，以換取擔保債券的發行，並涵蓋合資建設活動(如項目設施、道路、公用事業和其他基礎設施)。在這種保證金制度下，公司和合營合夥人同意賠償保證債券發行人因合營企業未能完成規定的保税建設而產生的一切損失和費用；如果合營企業不履行義務，公司可以承擔完成合營企業建設項目的義務。未來總付款的最高潛在金額是合資企業違約時未償還債券覆蓋金額減去迄今完成的工作量的函數。
•本公司可為向未合併權益法被投資人提供信貸的金融機構的利益提供債務擔保。截至2022年12月31日，本公司與第三方貸款人並無與其未合併權益法投資對象有關的此類安排，且不是截至2022年12月31日的未償還金額。
債券賠償和債務擔保的記錄金額不是單獨或合計的重大數額。除上述以外，本公司合資企業的債務對本公司沒有追索權，本公司的“風險”金額僅限於其投資。
法律程序和其他或有事項
在出售之前，大約有41,000毛伊島上的幾英畝農地於2018年12月轉讓給Mahi Pono Holdings，LLC(“Mahi Pono”)，該公司通過East Maui灌溉公司(“EMI”)也擁有約16,000東毛伊島和赫爾德的英畝分水嶺土地四水許可證發放給大約30,000哈瓦伊州在毛伊島東部擁有的土地。出售給Mahi Pono的交易包括出售一家50本公司與Mahi Pono通過EMI共同繼續現有流程，以從國家獲得向Mahi Pono輸送灌溉用水以供在毛伊島中部使用的長期租約。
這些水許可證協議中的最後一份於1986年到期，所有四然後，協議被延長為可撤銷的許可證，每年續簽。2001年，向國家土地和自然資源委員會(“BLNR”)提出了一項請求，要求以長期水租約取代這些可撤銷的許可證。在BLNR完成其下令就長期租約請求舉行的有爭議的案件聽證會之前，BLNR保留了現有許可證的暫緩發放。三當事人(Healoha Carmichael、Lezley Jacintho和Na Moku Aupuni O Ko‘olau Hue)於2015年4月10日提起訴訟(“最初訴訟”)，聲稱BLNR每年更新可撤銷的許可證，而不是將其保持在暫緩狀態。這起訴訟對BLNR在2015日曆年繼續使用可撤銷許可證的決定提出質疑，並要求法院撤銷可撤銷許可證，並宣佈續簽是在沒有準備環境評估(EA)的情況下非法發放的。2015年12月，BLNR決定重申其先前的決定，將許可證保持在暫緩狀態。BLNR的這一決定受到了三派對。2016年1月，法院在最初的訴訟中裁定，續簽不受環境保護局的要求，但BLNR缺乏法律權威，無法將可撤銷許可證保持一年以上的暫緩狀態(“最初裁決”)。最初的裁決被上訴到夏威夷的中級上訴法院。

2016年5月，在最初裁決的上訴待決期間，夏威夷州議會通過了眾議院法案2501，該法案規定，BLNR有法定權力為不超過一段時間的水權處置頒發暫緩可撤銷的許可證三年。2016年6月，州長簽署了這項法案，將其作為第126號法案。根據第126號法案，BLNR於2016年12月、2017年11月和2018年11月尋求並批准了2017、2018和2019年曆年的現有暫緩許可證的年度授權。2019年，夏威夷州立法機構沒有批准延長第126號法案。
2019年6月，ICA撤銷了最初的裁決，有效地推翻了BLNR無權將可撤銷許可證的暫緩狀態保持一年以上的裁決(ICA裁決)。ICA將案件發回初審法院，以確定許可證的暫緩狀態是否符合法規要求的(A)“臨時性”和(B)國家的最佳利益。原告向ICA提出複議其決定的動議，但於2019年7月5日被駁回。2019年9月30日，原告向夏威夷最高法院提出複審請求
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並推翻ICA的裁決。2019年11月25日，夏威夷最高法院批准了原告複核ICA裁決的請求，並於2020年5月5日進行了口頭辯論。
2019年10月11日，BLNR根據ICA裁決接受了該州所有現有可撤銷水許可證的續簽，並批准了繼續四東毛伊島水域許可證另一項可撤銷一年制截至2020年12月31日。2020年11月13日，BLNR批准了此類許可證的再次續簽，有效期至2021年12月31日。
2022年3月2日，夏威夷最高法院撤銷了ICA關於BLNR決定在2015日曆年繼續可撤銷許可證的裁決，認為夏威夷修訂後的法規第343章(夏威夷環境政策法案)確實適用於許可證。法院將此事發回巡迴法院，以確定是否適用任何例外，如果不適用，應如何根據A&B/EMI針對長期水租賃採取的步驟適用HRS第343章。夏威夷最高法院還裁定，BLNR有法定權力繼續發放許可證一年以上，但要求BLNR作出事實調查結果和法律結論，確定這一行動將符合國家的最佳利益。A&B/EMI將繼續針對原告的還押索賠進行抗辯。
在另一件事上，2018年12月7日，塞拉俱樂部提交的有爭議的案件請求(對BLNR 2018年11月對2019年可撤銷許可證的批准提出異議)被BLNR拒絕。2019年1月7日，塞拉俱樂部向夏威夷第一巡迴法院提起訴訟，起訴BLNR、A&B和EMI，尋求使2019年和2020年暫緩生效的可撤銷許可證無效，原因包括未能執行EA。這起訴訟還試圖禁止A&B/EMI轉移超過25在BLNR適當地發放許可證或租約之前，以及BLNR對可撤銷的許可證施加某些條件之前，BLNR每天提供100萬加侖的汽油。根據ICA在最初訴訟中的裁決，法院駁回了因未能執行EA而尋求使可撤銷許可證無效的指控。塞拉俱樂部的訴訟被修改為包括對BLNR續簽2020日曆年可撤銷許可證的挑戰。在對2020年8月開始的案情進行全面審判後，法院於2021年4月6日就塞拉俱樂部挑戰2019年和2020年可撤銷許可證的訴訟做出了不利於塞拉俱樂部的裁決。2022年2月17日，塞拉俱樂部提交了上訴通知，對2020年8月審判的決定提出質疑。法院另外考慮了塞拉俱樂部提起的訴訟，該訴訟上訴BLNR拒絕就BLNR於2020年11月13日左右授予的2021年可撤銷許可證舉行有爭議的案件聽證會的決定。在該案中，2021年5月28日，法院發佈了一項臨時裁決，認為塞拉俱樂部的正當程序權受到了侵犯，命令BLNR就2021年的許可證舉行有爭議的案件聽證會，許可證將被撤銷。2021年7月30日，法院修改了裁決，稱許可證不會無效，但在有爭議的案件聽證會結果出來之前保留不變。BLNR於2021年12月舉行了這起有爭議的案件聽證會，以解決2021年和2022年可撤銷許可證的延續問題，BLNR於2022年6月30日發佈了一項裁決。2021年12月27日，當BLNR在有爭議的案件聽證中的決定懸而未決時，法院進一步修改了其裁決，允許許可證保持有效，直到2022年5月1日，也就是BLNR就2022年曆年許可證的延續做出實質性決定的日期, 或法院的進一步命令。2022年4月26日，法院口頭批准將2022年5月1日的最後期限延長至2022年6月15日，或BLNR就2022年日曆年許可證的延續做出實質性決定的日期，或法院可能進一步下令的日期。2022年6月1日，法院批准將2022年6月15日的最後期限延長至2022年7月15日或BLNR就2022年日曆年許可證的延續做出實質性決定的日期，或法院可能進一步命令的日期。2022年6月30日，BLNR發佈了2021年和2022年許可證爭議案件聽證會的最終裁決，批准許可證延續到2022年年底。塞拉俱樂部已經就這一決定向夏威夷第一巡迴法院提交了上訴通知。該公司和BLNR還對法院關於塞拉俱樂部有權就2021年可撤銷許可證舉行有爭議的案件聽證會的裁決提出上訴。
2022年11月10日，BLNR投票決定在2023年繼續實施可撤銷許可證，並在同一次會議上拒絕了塞拉俱樂部口頭提出的舉行有爭議案件聽證會的請求。塞拉俱樂部隨後向BLNR提交了一份書面請求，要求就繼續發放可撤銷的許可證舉行有爭議的案件聽證會，BLNR在2022年12月9日拒絕了這一請求。2022年11月29日，塞拉俱樂部對BLNR拒絕其有爭議案件聽證的口頭請求並在2023年繼續發放可撤銷許可證的決定提出上訴，2022年12月15日，塞拉俱樂部修改了上訴，也對BLNR拒絕其有爭議案件聽證的書面請求提出了質疑。BLNR將許可證延續到2023年年底的決定將保持有效，除非上訴被推翻，或者塞拉俱樂部獲得初步禁令，以阻止該決定繼續存在。
鑑於A&B有義務繼續現有程序以從國家獲得長期用水租約，A&B和百代公司將對塞拉俱樂部提出的其餘索賠進行抗辯。
除上述訴訟外，本公司亦為其業務正常運作所引起的其他法律行動的一方，或可能承擔或有法律責任。雖然此類訴訟和索賠的結果不能
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經與法律顧問磋商後，管理層認為，可肯定地預測，合理可能的虧損不會對本公司的整體綜合財務報表產生重大影響。
此外，請注意，公司的某些財產和資產可能在不同時間成為其他類型索賠和評估的標的(例如，基於該等資產正常運營的環境問題)。根據與該等潛在索償及評估有關的事實及情況，如本公司被認為可能已產生負債，並於財務報表日期對損失金額作出合理估計/估值，則本公司會記錄應計項目。
11.     收入和合同餘額
該公司通過其商業房地產和土地運營部門創造收入。通過其商業房地產部門，該公司擁有和運營一系列商業房地產物業，並通過租賃該等資產作為出租人產生收入(即收入)。有關出租人收入確認的進一步討論，請參閲附註12-租賃-公司作為出租人。土地業務部門從與客户的合同中獲得收入。如本公司認為分類最能反映本公司收入及現金流的性質、金額、時間及不確定性如何受經濟因素影響，則本公司會在適當時按收入類別進一步將與客户簽訂的合約的收入分類。截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度按類型劃分的收入情況如下(單位：百萬)：
202220212020
收入：
商業地產$187.2 $174.1 $151.6 
陸上行動：
開發銷售收入8.1 16.0 7.9 
未改善/其他物業銷售收入19.9 41.3 9.7 
其他營業收入15.3 22.6 21.1 
陸上行動43.3 79.9 38.7 
總收入$230.5 $254.0 $190.3 
收入確認的時間可能與向客户開具發票的時間不同。一般來説，未賺取的項目相關費用將在接下來的12個月內計入。
下表提供了截至2022年12月31日和2021年12月31日的應收賬款、合同資產和與客户簽訂的合同負債的信息(單位：百萬)：
20222021
應收賬款$8.6 $3.0 
備抵(信貸損失和壞賬)(2.5)(0.8)
應收賬款，扣除信貸損失準備和壞賬準備後的淨額$6.1 $2.2 
可變考慮事項1
$62.0 $62.0 
其他遞延收入$6.8 $6.3 
1 截至2018年毛伊島農地銷售收到的金額相關期間結束時遞延的可變對價，根據收入確認指導，這些金額不能計入交易價格。
截至2022年12月31日止年度，本公司不確認截至2021年12月31日報告的與公司合同負債相關的任何收入。在截至2021年12月31日的年度內，公司確認的收入約為0.9與公司截至2020年12月31日報告的合同負債相關的百萬美元。
2018年12月17日，A&B與Mahi Pono(“買方”)簽訂了與毛伊島農地銷售有關的買賣協議和託管指示(“PSA”)。與出售有關，該公司推遲了大約#美元。62.0與某些履約義務有關的收入中，有數百萬美元與確保充足的水以支持買方的土地農業計劃有關，辦法是與夏威夷州達成一項協議，規定獲得用於農業灌溉的州水的權利(“州水租賃”)，並確保買方在國家水租約發放之前繼續獲得水。根據PSA的條款，該公司可能被要求匯款金額最高可達#美元62.0百萬 對買方未履行履約義務的部分(記為遞延收入#美元62.0截至2022年12月31日和2021年12月31日)。
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關於與公司與客户的合同有關的其他信息，在所列任何期間，從以前期間(例如，由於交易價格的變化)履行的履約義務確認的收入在任何期間都不是實質性的。
12.     租賃-公司作為出租人
本公司根據經營租賃將房地產出租給租户。這類活動主要由其CRE部門內的經營租賃組成。
由於冠狀病毒大流行(“新冠肺炎”)，本公司於截至2022年、2022年、2021年及2020年12月31日止年度為若干租户提供租金寬免安排，當中通常包括租金延遲或其他寬免修訂，導致指定月份的固定合約租賃付款有所改變。根據財務會計準則委員會就特別與新冠肺炎有關的租金減免安排提供的租賃會計指引和解釋，本公司選擇在租賃會計修改框架之外處理該等符合條件的租賃優惠(即不會導致出租人的權利或承租人的義務大幅增加的延遲租金、固定對可變的修改或付款減免安排)。
對於該等符合資格的遞延租金，本公司會將事件視作租賃合約未有更改而進行會計處理，並會繼續在遞延期間記錄應收租賃款項及確認收入。對於上文提到的導致固定合同租賃付款減少的符合條件的其他救濟修改，公司報告在修改涵蓋的期間，租金收入(即收入)減少相當於商定的金額(由任何可變租賃付款抵消)。本公司評估根據租賃到期的所有該等款項的可收集性，並僅在該等款項可能收取(或已收到付款)的範圍內確認收入。
截至2022年12月31日和2021年12月31日，租賃財產的歷史成本和累計折舊如下(單位：百萬)：
20222021
租賃物業--房地產$1,572.0 $1,562.8 
減去累計折舊(201.8)(182.1)
經營租賃下的財產--淨額$1,370.2 $1,380.7 
這些經營租賃項下與租賃付款和可變租賃付款有關的租金收入總額(即收入)如下(以百萬計)：
202220212020
租賃費$130.8 $122.7 $99.1 
可變租賃費59.3 55.8 53.3 
租金總收入$190.1 $178.5 $152.4 
截至2022年12月31日，將收到的不可撤銷經營租賃的合同未來租賃付款如下(以百萬計)：
2023$124.5 
2024113.5 
202596.6 
202683.9 
202773.0 
此後554.6 
應收到的未來租賃付款總額$1,046.1 

13.    租賃-公司作為承租人
主要的不可取消經營租賃包括租期到2031年到期的土地和辦公空間。管理層預計，在正常業務過程中，大多數經營租約將續簽或由其他類似租約取代。該公司有一項融資租賃設備，租期至2027年。
76

為未來升級做準備的經營租賃的租賃費用按直線法入賬。截至2022年12月31日和2021年12月31日止年度，經營租賃和融資租賃項下的租賃費用如下(以百萬計)：
202220212020
租賃成本--經營租賃和融資租賃：
經營租賃成本$2.7 $2.5 $2.5 
融資租賃成本：
使用權資產攤銷0.1 — — 
租賃總成本--經營租賃和融資租賃$2.8 $2.5 $2.5 
與融資租賃和經營租賃有關的其他金額包括2022年12月31日和2021年12月31日終了年度的下列金額(百萬美元)：
202220212020
為計量租賃負債所包括的金額支付的現金：
經營性租賃的經營性現金流出$2.7 $2.5 $2.4 
融資租賃的經營性現金流出$— $— $— 
融資租賃產生的現金流$0.1 $— $— 
其他細節：
加權-平均剩餘租期(年)-經營租賃3.03.74.6
加權平均剩餘租賃年限(年)-融資租賃4.80.00.0
加權平均貼現率-經營租賃4.2 %4.4 %4.4 %
加權平均貼現率-融資租賃4.1 %— %— %
截至2022年12月31日，不可撤銷經營租賃和融資租賃項下的未來租賃付款如下(以百萬計)：
經營租約融資租賃
2023$2.6 $0.2 
20242.1 0.2 
20250.7 0.2 
20260.6 0.2 
20270.2 1.8 
此後0.4 — 
租賃付款總額$6.6 $2.6 
減去：利息(1.7)— 
租賃總負債$4.9 $2.6 
與經營租賃相關的淨收益資產和租賃負債在綜合資產負債表中單獨列示。截至2022年和2021年12月31日終了年度的融資租賃信息如下(單位：百萬)：
合併資產負債表位置20222021
資產
ROU資產房地產，淨值$2.6 $— 
負債
租賃負債應付票據和其他債務$2.6 $— 
77

14.    以股份為基礎的薪酬獎勵
2022年4月26日，股東批准了Alexander&Baldwin，Inc.2022年綜合激勵計劃(簡稱2022年計劃)。2022年計劃是2012年激勵性薪酬計劃(“2012計劃”)的後續計劃，允許授予股票期權、股票增值權、股票獎勵、限制性股票單位、股息等價權和其他獎勵。2012年計劃允許授予股票期權、股票增值權、股票獎勵和限制性股票單位，包括針對非僱員董事的自動授予計劃。2012年計劃下的所有未決獎勵仍受制於2012年計劃的條款。自2022年4月26日起，將不會根據2012年計劃增發任何股份。根據2022年計劃授權發行的普通股將從公司授權但未發行的普通股股份或公司收購的普通股股份中提取，包括在公開市場或私人交易中購買的股份。
2022年計劃允許授予最多3.2以股票期權、限制性股票單位或普通股的形式持有100萬股，但須對2022年計劃或2012計劃下到期或在股票發行前因任何原因被沒收、註銷或終止的股票進行調整。這包括2.5百萬股新股和0.7從2012年計劃結轉的100萬股。截至2022年12月31日，有3.4可供未來授予的剩餘股份為100萬股。
根據2022年計劃和2012年計劃，普通股或限制性股票單位的股份可能是 已批准 作為基於時間的獎勵或基於市場的表現獎勵。
在每次年度股東大會上，非僱員董事將獲得限制性股票單位的獎勵，這些獎勵使持有者在歸屬時有權獲得同等數量的普通股。
下表彙總了截至2022年12月31日的年度非既有限制性股票單位活動(以千為單位，加權平均授予日公允價值除外)：

受限
股票單位		加權的-
平均值
授予日期
公允價值
未償還，2022年1月1日677.7$21.26
授與306.3$25.56
既得(305.1)$24.30
取消(116.5)$21.84
未清償，2022年12月31日562.4$21.83
授予員工的基於時間的限制性股票單位在一段時間內可按比例授予三年。授予非僱員董事的基於時間的限制性股票單位授予一年制句號。以市場為基礎的業績份額單位斷崖式攀升三年，條件是公司普通股在相關期間的股東總回報達到或超過相對於定義的指數的股東總回報的預定水平。
截至2022年12月31日，5.4根據2022年計劃批准的與非既得限制性股票單位有關的未確認補償費用總額的100萬美元；這一費用預計將在#年的剩餘加權平均期間確認1.7好幾年了。
本公司基於時間的獎勵的公允價值是根據本公司在授予之日的股票價格確定的。公司基於市場的獎勵的公允價值是根據公司在授予之日的股票價格和歸屬的可能性，採用蒙特卡洛模擬方法，在以下加權平均假設下估計的：
2022年贈款2021年贈款2020年助學金
A&B普通股的波動性47.7 %47.2 %22.6 %
同行公司的平均波動率51.1 %51.1 %22.5 %
無風險利率1.4 %0.2 %1.3 %
2022年、2021年和2020年授予的基於時間的受限單位和基於市場的業績份額單位的加權平均授予日期公允價值為$25.56, $16.63、和$22.01，分別為。如果員工在提供必要的服務期之前被解僱，則不會確認實際喪失基於時間或基於市場的獎勵的補償成本。曾經有過不是截至2022年12月31日、2021年12月31日及2020年12月31日止年度歸屬時實現的税項優惠。
78

本公司確認扣除實際喪失基於時間或基於市場的獎勵的補償成本淨額。與按份額支付有關的薪酬費用摘要如下：2022年、2021年和2020年12月31日終了年度的薪酬費用(百萬)：
202220212020
基於股份的費用：
基於時間和基於市場的限制性股票單位$4.9 $5.9 $5.8 
基於股份的總費用4.9 5.9 5.8 
已確認的税收優惠總額— — — 
基於股份的費用(税後淨額)$4.9 $5.9 $5.8 
行使期權時收到的現金$— $1.4 $3.5 
行使期權的內在價值$— $0.6 $0.5 
期權行使實現的税收優惠$— $— $— 
已歸屬股票的公允價值$5.6 $5.4 $3.0 
15.     員工福利計劃
在截至2022年12月31日的年度內，本公司完成了涵蓋本公司某些非談判性單位員工和談判性單位員工的基金單一僱主固定收益養老金計劃的終止(見下文的養老金計劃終止)，並將截至2022年6月30日的退休人員的人壽保險福利轉移到一家保險公司。該公司繼續維持其向某些受薪和小時工提供退休醫療保健和剩餘人壽保險福利的計劃。僱員一般有資格在退休和服務滿一定年限時領取這類福利。本公司不預先為這些醫療保健和人壽保險福利提供資金，並有權在未來修改或終止某些此類計劃。某些退休人員羣體支付一部分福利費用。
養老金計劃終止：2021年2月23日，公司董事會批准了終止Alexander&Baldwin，LLC受薪員工A&B退休計劃和A&B農業公司員工養老金計劃(統稱為固定福利計劃)的計劃，該計劃於2021年5月31日生效。2022年6月30日，本公司完成了終止固定收益計劃的工作，符合以下標準：(1)已發生不可撤銷的終止固定收益計劃的行動，(2)解除了定義收益計劃的主要責任，(3)消除了與固定收益計劃的義務和用於達成和解的資產相關的重大風險。
在截至2022年12月31日的年度內，本公司作出現金捐助$28.7在固定福利計劃終止過程中，記錄了税前結算費用#美元。76.9百萬內養老金終止在合併業務報表中，這是以前計入累計其他全面損失的遞延費用的加速，以及在終止時重新計量計劃資產和債務的影響。此外，該公司還記錄了#美元的所得税優惠。18.3於截至2022年12月31日止年度，將界定福利計劃終止時累計其他綜合虧損的税務影響重新分類。
79

福利義務、計劃資產和計劃的資金狀況：該公司福利計劃披露的衡量日期為每年的12月31日。截至2022年12月31日、2022年和2021年，有資金的固定收益養卹金計劃和無資金的退休後累積福利計劃的狀況如下(以百萬為單位)：
養老金福利其他退休後福利不合格計劃福利
202220212022202120222021
福利義務的變更
年初的福利義務$227.2 $218.7 $12.6 $13.5 $3.1 $3.1 
服務成本1.4 1.2 0.1 0.1 — — 
利息成本0.7 5.1 0.4 0.3 0.1 — 
計劃參與者的繳費— — 0.6 0.7 — — 
精算(收益)損失(44.5)17.2 (2.2)(0.6)(0.6)— 
已支付的福利(13.9)(15.0)(1.2)(1.4)— — 
安置點(170.9)— (2.2)— (0.6)— 
年終福利義務$— $227.2 $8.1 $12.6 $2.0 $3.1 
計劃資產的變更
年初計劃資產的公允價值$186.6 $200.6 $— $— $— $— 
計劃資產的實際回報率(27.1)(5.7)— — — — 
僱主供款25.3 6.7 2.8 0.7 0.6 — 
參與者的貢獻— — 0.6 0.7 — — 
已支付的福利(13.9)(15.0)(1.2)(1.4)— — 
安置點(170.9)— (2.2)— (0.6)— 
計劃資產年終公允價值$— $186.6 $— $— $— $— 
供資狀況(已確認的負債1)
$— $(40.6)$(8.1)$(12.6)$(2.0)$(3.1)
1顯示為應計養卹金和退休後福利在所附的截至2022年12月31日和2021年12月31日的合併資產負債表中。

固定福利養卹金計劃2021年福利債務變化的精算損失主要是因為反映了一次總付窗口和將剩餘的福利債務轉移到保險公司。固定福利養老金計劃2022年福利義務變化的精算收益源於有利的一次性選擇和養老金終止時保險公司年金的定價。
福利計劃資產投資政策和目標資產分配：在2022年6月終止之前，本公司擔任固定收益養老金計劃的計劃發起人，負責養老金計劃資產的投資和管理。本公司根據負債驅動的投資戰略管理養卹金計劃資產，該戰略力求增加養卹金計劃資產和負債之間的相關性，以減少計劃資金狀況的波動，並隨着時間的推移改善計劃的資金狀況。因此，固定收益養老金計劃的資產配置側重於固定收益投資，這降低了投資波動性，但也隨着時間的推移降低了投資回報。關於負債驅動型投資戰略，公司任命了一名投資顧問，根據既定的指導方針進行直接投資和選擇投資選擇。截至2021年12月31日，公司的加權平均資產配置如下：
2021
固定收益證券1
98 %
現金和現金等價物2 %
總計100 %
1固定收益證券包括多元化行業的投資級公司債券和美國國債。
80

計劃資產的公允價值：由於養老金終止，本公司有不是固定收益養老金計劃資產 截至2022年12月31日，因此，不是相應的公允價值。截至2021年12月31日，按資產類別劃分的公司固定收益養老金計劃資產的公允價值如下(以百萬為單位)：

按公允價值計量
2021年12月31日
總計活躍市場報價(一級)重要的可觀察輸入
(2級)
資產類別
現金和現金等價物$4.6 $4.6 $— 
按資產淨值計量的資產182.0 — — 
總計$186.6 $4.6 $— 
本公司的退休金計劃資產由總信託持有，並按估計公允價值列報，該估計公允價值是以相關投資的公允價值為基礎。證券的買入和賣出以交易日期為基礎進行記錄。利息收入按權責發生制入賬。股息在除股息日入賬。
根據ASC 820按每股資產淨值(“資產淨值”)按公允價值計量的基金投資並不在上述公允價值層級表中分類。資產淨值是根據基金所擁有並由基金的投資經理或託管人釐定的相關資產的公允價值而釐定。列報的公允價值數額旨在使公允價值等級與計劃資產的公允價值列報的數額相一致。這些投資主要包括其他固定收益投資和證券。
預期計劃資產回報率：計劃資產的預期回報假設主要基於各種資產類別回報的長期前景、資產組合、計劃資產在負債驅動投資策略下的歷史表現，以及計算的估計長期回報與具有類似資產組合的其他計劃採用的假設分佈的比較。在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度中，計劃資產的負回報為14.5%和2.8%。
固定福利養卹金計劃的累計福利義務：2007年，本公司針對2008年1月1日後新入職的非談判單位員工，改變了傳統的固定收益養老金計劃公式，取而代之的是現金餘額固定收益養老金計劃公式。隨後，自2012年1月1日起，公司對2008年1月1日之前聘用的非談判單位員工的傳統固定福利計劃下的福利進行了更改，並將福利替換為向2008年1月1日後聘用的員工提供的相同的現金餘額固定福利養老金計劃公式。現金結餘養卹金計劃公式下的退休福利是以符合條件的補償加上利息的固定百分比為基礎的。基於10年期美國國債利率，計劃利率信貸利率每年都有所不同。於截至2019年12月31日止年度內，本公司修訂現金結餘退休金計劃，自2020年1月1日起停止現金結餘公式下的福利應計項目，代之以本公司向界定供款計劃作出的非選擇性供款。根據2019年的修正案，傳統固定收益養老金計劃和現金餘額養老金計劃下的所有累積福利仍將記入員工賬户。在截至2020年12月31日的年度內，公司對剩餘談判單位員工的傳統固定收益養老金計劃公式進行了修訂，自2021年1月1日起停止計提。
由於養老金終止，本公司有不是累積利益義務 截至2022年12月31日。公司合格養老金計劃的累計福利義務為#美元。227.2截至2021年12月31日。
估計的福利支出：估計未來十年的福利支出如下(以百萬為單位)：
202320242025202620272028-2032
估計的福利付款
退休後福利$0.6 $0.6 $0.6 $0.6 $0.6 $2.7 
不合格計劃福利— 0.5 1.6 — — — 
總計$0.6 $1.1 $2.2 $0.6 $0.6 $2.7 
81

預計未來捐款：每個計劃的繳費每年由公司養老金管理委員會根據修訂後的1974年《僱員退休收入保障法》和2006年《養老金保護法》規定的精算確定的最低繳費以及為税務目的允許的最高可扣除繳費確定。在截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度內，公司貢獻了28.7百萬，$7.4百萬美元，以及零分別添加到其固定福利計劃中。該公司的資金政策是向其確定的福利計劃提供現金，以便至少滿足最低繳費要求。隨着退休金計劃於2022年終止，本公司預期將不再向固定收益退休金計劃作出進一步供款。

在其他全面收益中確認的淨收益成本和確認的金額：在截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的年度內，固定福利養卹金計劃和退休後保健和人壽保險福利計劃的定期福利淨成本和在其他全面收益(虧損)中確認的其他金額的組成部分如下(以百萬計)：
養老金福利其他退休後福利不合格計劃福利
淨週期效益成本的構成要素202220212020202220212020202220212020
服務成本$1.4 $1.2 $0.8 $0.1 $0.1 $0.1 $— $— $— 
利息成本0.7 5.1 6.5 0.4 0.3 0.3 0.1 — 0.1 
計劃資產的預期回報(2.6)(5.0)(6.8)— — — — — — 
淨虧損攤銷1.7 2.5 2.5 0.1 — (0.1)0.1 0.1 0.1 
攤銷先前服務費用0.1 — — — — — — — — 
養老金終止76.7 — — 0.1 — — 0.1 — — 
定期淨收益成本$78.0 $3.8 $3.0 $0.7 $0.4 $0.3 $0.3 $0.1 $0.2 
在其他全面收益(虧損)中確認的計劃資產和福利義務的其他變化
淨收益(虧損)$14.4 $(28.0)$(3.8)$2.2 $0.6 $(3.7)$0.4 $— $(0.2)
淨虧損攤銷1
1.7 2.6 2.5 0.1 0.1 (0.1)0.1 0.1 0.1 
前期服務成本— — (0.1)— — — — — — 
攤銷先前服務信貸1
0.1 — — — — — — — — 
養老金終止1
76.7 — — 0.1 — — 0.1 — — 
與其他綜合收益(虧損)相關的所得税1
(18.3)— — (0.1)— — 0.1 — — 
在其他全面收益(虧損)中確認的總額74.6 (25.4)(1.4)2.3 0.7 (3.8)0.7 0.1 (0.1)
在定期收益淨成本和其他綜合收益(損失)中確認的總額$(3.4)$(29.2)$(4.4)$1.6 $0.3 $(4.1)$0.4 $— $(0.3)
1 表示攤銷或確認以前記錄到的餘額累計其他綜合收益(虧損)計入合併資產負債表，並確認為定期福利淨成本的組成部分。

定期福利淨費用的其他部分(服務費用部分除外)記錄在利息和其他收入(費用)，淨額在合併業務報表中。
截至2022年12月31日和2021年12月31日，在合併資產負債表中確認的累計其他全面收益(虧損)金額如下(以百萬計)：
養老金福利其他退休後福利不合格計劃福利
202220212022202120222021
淨收益(虧損)，税後淨額$— $(74.5)$0.3 $(2.6)$— $(0.7)
未確認的先前服務抵免(成本)，税後淨額— (0.1)— — — — 
累計其他綜合收益(虧損)合計$— $(74.6)$0.3 $(2.6)$— $(0.7)
82

退休後福利計劃的未確認收益和損失在非活躍參與者的平均未來壽命內攤銷，超過10%的走廊。儘管目前的醫療成本預計將增加，但該公司試圖通過維持對某些福利計劃的上限、儘可能使用較低成本的醫療保健計劃選項、要求某些羣體的員工支付一部分福利成本、為某些保險計劃進行自我保險、鼓勵員工的健康計劃以及實施措施來緩解未來福利成本的增加，從而緩解這些增加。
計劃會計中的假設：在截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度內，用於確定福利信息的加權平均假設如下：
養老金福利其他退休後福利不合格計劃福利
202220212020202220212020202220212020
加權平均假設
確定福利義務的貼現率不適用2.26%2.40%5.41%2.86%2.49%5.24%1.68%1.07%
確定淨成本的貼現率不適用2.39%3.28%3.51%2.48%3.38%1.68%1.07%2.48%
補償增值率不適用不適用
不適用
0.5%-3.0%
0.5%-3.0%
0.5%-3.0%
不適用不適用不適用
計劃資產的預期回報不適用2.60%3.70%不適用不適用不適用不適用不適用不適用
利率貸記利率不適用2.15%0.71%不適用不適用不適用2.15%2.15%0.71%
初始醫療費用趨勢率不適用不適用不適用5.90%5.90%5.70%不適用不適用不適用
極限率不適用不適用不適用4.00%4.00%4.50%不適用不適用不適用
達到年度終止率不適用不適用不適用204520452037不適用不適用不適用
A&B固定繳費計劃：本公司贊助符合《守則》第401(K)條的規定的繳款計劃，並提供最高可達3符合條件的薪酬的%。公司根據這些計劃支出的相應捐款總額為#美元。0.6截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度分別為100萬美元。公司還維持利潤分享計劃，如果達到公司業績的最低門檻，則提供以下貢獻1%至5%，取決於超過最低閾值的公司業績。有一筆美元0.8百萬，$0.7百萬美元和美元0.5分別於截至2022年、2021年及2020年12月31日止年度確認的利潤分成供款開支百萬元。
如上所述，在截至2019年12月31日的年度內，本公司修訂了現金餘額養卹金計劃，自2020年1月1日起，現金餘額公式下的福利應計將停止，取而代之的是3參保人年度合資格薪酬的%，由公司支付給參保人的固定繳款計劃。本公司在固定繳款計劃的這一非任選部分下支出的繳款總額為#美元。0.7百萬，$0.6百萬美元，以及$0.7截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度分別為100萬美元。

16.    所得税
本公司選擇作為房地產投資信託基金徵税，並以允許我們從截至2017年12月31日的納税年度開始有資格作為聯邦所得税目的房地產投資信託基金的方式運營。本公司的應税房地產投資信託基金子公司(“TRS”)作為C公司單獨提交。該公司還在各州單獨提交所得税申報單。
作為房地產投資信託基金，該公司通常將被允許扣除其支付的股息，因此，目前分配給股東的應納税所得額將不需要繳納美國聯邦公司所得税。公司可能需要繳納某些州的毛收入税和特許經營税，以及任何未分配收入的税，以及對其TRS所賺取的任何收入徵收的聯邦和州公司税。
就聯邦所得税而言，與該公司普通股有關的分配可以被描述為普通收入、資本收益、未收回的第1250條收益、資本返還或它們的組合。截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的年度支付的應税分配被歸類為普通收入。
83

在截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度中，持續經營的收入(虧損)的所得税支出(收益)包括以下內容(以百萬為單位)：
202220212020
當前：
聯邦制$(18.0)$0.1 $(0.1)
狀態(0.3)(0.1)(0.3)
當前$(18.3)$— $(0.4)
延期：
聯邦制$— $— $— 
狀態— — — 
延期$— $— $— 
所得税支出(福利)$(18.3)$— $(0.4)
截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度的所得税支出(福利)不同於將法定聯邦税率適用於所得税前持續業務收入計算的金額，原因如下(以百萬為單位)：
202220212020
計算的聯邦所得税支出(福利)$3.9 $15.8 $4.0 
州所得税(1.5)1.4 (0.4)
估值免税額5.3 (8.0)(0.2)
房地產投資信託基金利差(7.8)(9.0)(4.7)
其他不可扣除的費用— — 0.6 
基於股份的薪酬(0.1)0.1 0.2 
當期税和遞延税之間的實際税率差異0.4 (0.5)0.1 
養老金終止(18.3)— — 
其他，淨額(0.2)0.2 — 
所得税支出(福利)$(18.3)$— $(0.4)
與截至2021年12月31日的年度相比，公司截至2022年12月31日的年度的有效税率發生變化，這主要是由於公司終止了固定收益計劃、2021年和2022年發生的減值、截至2022年12月31日的年度遞延税項資產估值準備的變化以及截至2022年12月31日的年度税前賬面收入的整體增加。
84

造成截至2022年12月31日和2021年12月31日的大部分遞延税項資產和遞延税項負債的暫時性差額的税收影響如下(單位：百萬)：
20222021
遞延税項資產：
員工福利$6.3 $17.7 
資本化成本1.5 1.6 
合資企業和其他投資6.0 6.4 
減值及攤銷24.8 1.7 
太陽能投資效益14.9 15.7 
保險和其他準備金7.2 6.0 
不允許的利息支出8.9 10.5 
淨營業虧損44.1 52.6 
經營租賃負債6.6 1.6 
其他1.0 3.0 
遞延税項資產總額$121.3 $116.8 
估值免税額(109.8)(109.6)
遞延税項淨資產總額$11.5 $7.2 
遞延税項負債：
財產(包括房地產交易的税收遞延收益)$5.0 $5.6 
經營性租賃資產6.5 1.6 
遞延税項負債總額$11.5 $7.2 
遞延税項淨資產(負債)$— $— 
截至2022年12月31日的聯邦税收抵免結轉總額為$8.2100萬美元，其中8.1百萬美元將於2036年到期，0.1到2039年，將有100萬人到期。截至2022年12月31日的國家税收抵免結轉總額為$6.7百萬美元，根據州法律可以無限期結轉。截至2022年12月31日，該公司的聯邦淨營業虧損總額為169.2百萬(美元)35.5根據聯邦法律，可以無限期結轉的税收)。截至2022年12月31日，該公司的國家淨營業虧損結轉為$169.7百萬(美元)8.6受税收影響的百萬美元)，可以無限期結轉。
根據所有正面和負面證據的考慮，如果部分或全部遞延税項資產更有可能無法變現，則必須提供估值撥備。證據來源包括税前收益或虧損的歷史、對未來結果的預期、税務籌劃機會和適當的税法。
由於公司最近在其TRS中產生的虧損，公司認為，其美國和州遞延税項資產很有可能在2022年12月31日之前無法變現。因此，公司計入的估值津貼增加了#美元。0.2當期美國和州遞延税金淨資產為100萬美元。如果本公司確定其能夠在可預見的未來變現其遞延税項資產，則對遞延税項資產的調整可能會導致在作出該決定的期間內收入大幅增加。在確定應在多長時間內撤銷估值津貼時，需要管理層作出重大判斷。2022年、2021年和2020年12月31日終了年度的估值津貼淨變化情況如下(單位：百萬)：
年初餘額淨變化年終餘額
2022$109.6 $0.2 $109.8 
2021$104.0 $5.6 $109.6 
2020$99.3 $4.7 $104.0 
公司因行使股票期權而獲得所得税優惠，其計算方式為行使時發行的股票的公平市場價值與期權行使價格之間的差額(含税)。當限制性股票單位歸屬時，本公司還可獲得所得税優惠，以歸屬時發行的股票的公平市場價值計算，並繳納税款。由於本公司於有關期間的估值津貼，有不是截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日止年度從以股份為基礎的交易確認的淨税收優惠。
85

本公司將應計利息和所得税罰金確認為所得税支出的組成部分。截至2022年12月31日，應計利息和罰款並不重要。本公司並未發現任何重大未確認的税務狀況，因此不是相關利息或罰金應計項目。
自2022年12月31日起，2019及以後納税年度向税務機關公開審計。本公司並不認為任何潛在審計的結果會對其經營業績、財務狀況或流動資金產生重大不利影響。
17.    每股收益(EPS)
普通股每股基本收益不包括攤薄，計算方法為分配給普通股的淨收益除以當期已發行普通股的加權平均數。普通股每股攤薄收益的計算方法是：將分配給普通股的淨收益除以當期已發行普通股的加權平均數，經非參與股獎勵的潛在攤薄效應調整後，再經潛在攤薄普通股發行後的已發行額外股份數(如果有的話)進行調整。
下表對截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度的持續業務收入(虧損)與淨收益(虧損)進行了核對(單位：百萬)：
202220212020
持續經營的收入(虧損)$37.1 $75.4 $19.3 
對參與證券的分配和分配(0.2)(0.3)(0.1)
A&B股東可獲得的持續經營收益(虧損)36.9 75.1 19.2 
A&B股東可獲得的非持續經營收益(虧損)(86.6)(39.6)(14.1)
不包括：可歸因於非控制性權益終止的損失(收入)(1.1)(0.4)0.4 
A&B普通股股東可獲得的淨收益(虧損)$(50.8)$35.1 $5.5 
用於計算截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度基本每股收益和稀釋後每股收益的股份數量：
202220212020
基本每股收益的分母--已發行加權平均股票72.6 72.5 72.3 
稀釋性證券的影響：
股票期權和限制性股票單位獎勵0.2 0.1 0.1 
稀釋後每股收益加權平均流通股的分母72.8 72.6 72.4 
有幾個0.1百萬，零，以及0.3於截至2022年、2021年及2020年12月31日止年度分別發行已發行的反攤薄證券百萬股。
18.    累計其他綜合收益(虧損)
其他全面收益(虧損)主要包括遞延養老金和退休後成本的攤銷。截至2022年12月31日和2021年12月31日止年度，扣除税項的累計其他綜合虧損構成如下(以百萬計)：
20222021
員工福利計劃：
養老金計劃$— $(74.6)
退休後計劃(0.3)(2.6)
不合格的福利計劃— (0.7)
員工福利計劃合計(0.3)(77.9)
利率互換2.1 (2.8)
累計其他綜合收益(虧損)$1.8 $(80.7)
86

截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日止年度按構成部分分列的累計其他全面收益(虧損)變動情況如下(單位：百萬，税後淨額)：
員工福利計劃利率互換總計
平衡，2020年1月1日$(48.0)$(0.8)$(48.8)
改敍前的其他綜合收益(虧損)，税後淨額#美元0
(7.7)(6.9)(14.6)
從累積的其他全面收益(虧損)中重新歸類的税後淨額#美元0
2.4 1.0 3.4 
平衡，2020年12月31日$(53.3)$(6.7)$(60.0)
改敍前的其他綜合收益(虧損)，税後淨額#美元0
(27.4)2.3 (25.1)
從累積的其他全面收益(虧損)中重新歸類的税後淨額#美元0
2.8 1.6 4.4 
平衡，2021年12月31日$(77.9)$(2.8)$(80.7)
改敍前的其他綜合收益(虧損)，税後淨額#美元0
17.0 4.9 21.9 
從累積的其他全面收益(虧損)中重新歸類的税後淨額#美元0
78.9 — 78.9 
其他綜合收益(虧損)税(18.3)— (18.3)
平衡，2022年12月31日$(0.3)$2.1 $1.8 
2022年、2021年和2020年12月31日終了年度累計其他全面收益(虧損)中其他全面收益(虧損)部分的重新分類如下(單位：百萬)：
202220212020
未實現利率套期保值收益(虧損)$4.9 $2.3 $(6.9)
重新分類調整對計入淨收益(虧損)的利息支出的影響0.5 1.6 1.0 
已實現利率套期保值收益(虧損)(0.5)— — 
精算損益17.0 (27.4)(7.7)
重新分類為定期養卹金淨費用的固定收益養卹金項目攤銷：
淨虧損*1.9 2.8 2.5 
之前的服務成本*— — (0.1)
攤銷先前服務信貸*0.1 — — 
養老金終止76.9 — — 
所得税前合計$100.8 $(20.7)$(11.2)
與其他綜合收益(虧損)相關的所得税(18.3)— — 
其他綜合收益(虧損)，税後淨額$82.5 $(20.7)$(11.2)
*這一累積的其他全面收入(虧損)部分計入定期養卹金淨成本的計算(請參閲附註15--僱員福利計劃)。
19.     關聯方交易
陸戰隊。本公司為附屬公司的某些未合併投資提供材料和服務。該公司還確認與建築貸款有關的應收票據所賺取的利息，該貸款是通過與該公司的一家合資企業的不動產抵押來擔保的。於截至2022年、2021年及2020年12月31日止年度內，本公司確認0.3百萬，$4.5百萬美元和美元1.9100萬美元，分別與與這些附屬公司進行交易所獲得的收入有關。有幾個不是截至2022年12月31日和2021年12月31日，與這些附屬公司的服務安排應收賬款。
20.    細分結果
經營分部是企業的組成部分，從事可能產生收入和支出的業務活動，其經營結果由首席經營決策者(“CODM”)定期審查，以就分配給該分部的資源作出決定，並評估其業績，並可獲得離散的財務信息。
87

營運分部的會計政策載於附註2-重要會計政策。本公司根據營業利潤(不包括利息費用、一般公司費用和所得税)來計量和評估營業部門。與可報告部門之間的交易相關的收入已在合併中抵消。須呈報分部之間的交易與與無關第三方的交易按相同基準入賬。
在2022年12月31日之前，本公司經營和報告三細分市場：商業地產；土地運營；材料與建築。2022年第四季度，該公司在剝離材料和建築業務方面的簡化工作取得了進展。格雷斯處置集團被重新歸類為持有待售，並在所有提交的期間停止運營，構成了該公司前M&C部門的主要活動。因此，前M&C分部已被剔除，本文所載分部信息不包括格雷斯處置集團在所有列報期間的業績。歷史時期的所有可比信息都已重述，以反映這些變化的影響。由於這些變化，本公司現在運營和報告二細分市場：商業地產和土地運營。
商業地產部門擁有、運營和管理夏威夷的零售、工業和寫字樓物業組合3.9可出租總面積達百萬平方英尺。該公司還租賃了大約140.7根據土地租約，將夏威夷的幾英畝商業用地轉讓給第三方承租人。
陸地業務部門的收入來自房地產開發和土地銷售、合資企業的收入/虧損以及夏威夷的其他遺留業務活動。在截至2022年12月31日的一年中，這一部門還從銷售水力發電獲得收入，直到McBryde Resources Inc.被出售。

88

截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度經營部門信息摘要如下(單位：百萬)：
202220212020
營業收入：
商業地產$187.2 $174.1 $151.6 
陸上行動1
43.3 79.9 38.7 
營業總收入230.5 254.0 190.3 
營業利潤(虧損)：
商業地產2
81.5 72.6 49.8 
陸上行動1,3,4
(1.4)53.2 18.0 
營業利潤(虧損)總額1
80.1 125.8 67.8 
商業地產處置損益，淨額— 2.8 0.5 
利息支出(22.0)(26.2)(30.2)
公司和其他費用4
(39.3)(27.0)(19.2)
所得税前持續經營的收入(虧損)$18.8 $75.4 $18.9 
可識別資產：
商業地產$1,499.9 $1,499.5 $1,499.9 
陸上行動5
112.0 144.5 285.1 
其他48.6 81.1 65.8 
持有待售資產126.8 154.7 185.2 
總資產$1,787.3 $1,879.8 $2,036.0 
資本支出：
商業地產6
$21.4 $39.6 $18.8 
陸上行動7
0.2 7.4 1.4 
其他0.1 0.2 0.4 
資本支出總額$21.7 $47.2 $20.6 
折舊和攤銷：
商業地產$36.5 $37.7 $40.1 
陸上行動1.2 1.1 1.5 
其他0.3 0.8 0.9 
折舊及攤銷總額$38.0 $39.6 $42.5 
1 2021年，公司根據CODM評估公司業績的方式改變了其應報告部門的構成，導致歷史期間報告的金額(即收入和營業利潤)從土地業務重新歸類到以前的M&C應報告部門，並隨後被重新歸類為非持續業務，這導致土地業務部門的營業收入和營業利潤(虧損)減少了1美元1.9在截至2020年12月31日的一年中，於2022年，由於恩惠出售集團將其分類為待售及停產業務，本公司改變了基於CODM評估公司業績的應報告分部的構成，導致一家歷史時期與一家合資企業相關的報告金額(即營業利潤)從前M&C分部重新分類為土地業務，這使土地業務營業利潤(虧損)減少了$(2.5)百萬元及$2.1截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度分別為百萬美元和總營業利潤(虧損)38.3百萬美元和美元13.1截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度分別為100萬美元。歷史時期的所有可比信息都已重述，以反映這些變化的影響。
2 商業地產分部營業利潤(虧損)包括分部間營業收入，主要來自土地業務分部，以及養卹金終止費用#美元0.7在截至2022年12月31日的一年中，
3 土地業務部門營業利潤(虧損)包括美元1.6百萬，$17.9百萬美元，以及$6.8截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度，本公司各合資企業的收益(虧損)中的權益分別為百萬歐元。
4土地業務部門營業利潤(虧損)包括養卹金終止費#美元62.2截至2022年12月31日的年度淨利潤為100萬美元，以及出售非核心資產的淨收益為54.0截至2022年12月31日的年度，與McBryde交易相關的100萬美元(附註22-出售業務)。
5 陸地業務部門包括與其在各種合資企業中的投資有關的資產。如上所述，由於2022年陸地業務部門構成的變化，可確認資產總額增加了#美元。23.4百萬美元和美元26.7分別截至2021年12月31日和2020年12月31日。
6 指商業房地產組合的資本增加總額，包括税收遞延財產購買總額，但不包括債務承擔，在合併現金流量表中作為非現金交易反映。
7 不包括持有待售房地產開發的支出，這些支出在綜合現金流量表中被歸類為經營活動的現金流量，不包括投資活動中被歸類為現金流量的合資企業的投資。
89

21.    長期資產--處置
2020年阿倫港太陽能發電設施資產出售
關於其簡化業務的戰略，於截至2020年9月30日的季度內，本公司簽署了一份買賣協議，並完成了與其位於考艾島阿倫港的太陽能發電設施相關的資產的出售，購買對價(於出售日期計算)約為$17.1百萬美元。因此，本公司取消確認出售集團淨資產的賬面價值，並錄得出售收益約#美元。8.9百萬美元，其中包括處置非核心資產損益、Net在合併業務報表中。出售不被認為是個別重大的，也沒有資格作為非持續經營來列報和披露。
22.    出售業務

於2022年5月31日，本公司與非關連第三方Brue Baukol Capital Partners訂立買賣協議，導致出售約18,900考艾島上以保護和農業為主的英畝土地和100公司在考艾島水電設施運營商McBryde Resources，Inc.的所有權權益的%，以換取現金收益和託管應收賬款#美元73.9百萬美元和美元0.9分別為100萬美元。這筆交易於2022年6月30日完成。與出售有關，該公司確認淨收益為#美元。54.0截至2022年12月31日的年度，處置非核心資產收益(虧損)，淨額在合併業務報表中。出售不被認為是個別重大的，也沒有資格作為非持續經營來列報和披露。
23.    待售業務和停產業務

2022年12月，在評估Grace Pacific和本公司在毛伊島擁有的採石場土地貨幣化和處置的戰略替代方案時，公司董事會授權管理層完成Grace Disposal Group的出售。結合董事會的授權，本公司得出結論，出售Grace Disposal Group的計劃符合分類標準，即截至2022年12月31日，持有待售並停止運營。因此，與恩惠出售集團相關的資產和負債在綜合資產負債表中列示為持有待售資產和與持有待售資產有關的負債業務結果在合併業務表和現金流量表中作為非連續性業務列報。雖然最終結果既不確定也不能保證，但本公司打算在正常過程中以與之前基本相同的方式開展各自的業務，直到出售發生。
下表彙總了停產業務的收入(虧損) 列入截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的三年合併業務報表(單位：百萬)：

202220212020
收入$171.2 $126.2 $116.6 
銷售成本1
(153.5)(121.0)(109.3)
銷售、一般和行政(14.5)(15.6)(15.5)
資產減值(89.8)(26.1)(5.6)
處置非核心資產收益(虧損)，淨額0.1 0.1 0.2 
非持續經營的營業收入(虧損)1
(86.5)(36.4)(13.6)
與合資企業有關的收入(虧損)(0.4)(0.4)(0.8)
權益法投資減值— (2.9)— 
利息和其他收入(費用)，淨額0.5 0.2 0.4 
利息支出(0.2)(0.1)(0.1)
所得税前非持續經營的收益(虧損)1
(86.6)(39.6)(14.1)
可歸因於停產業務的所得税收益(費用)— — — 
非持續經營的收益(虧損)1
(86.6)(39.6)(14.1)
可歸因於終止非控股權益的損失(收入)(1.1)(0.4)0.4 
A&B股東應佔非持續經營收益(虧損)1
$(87.7)$(40.0)$(13.7)
1包括$(0.4)百萬，$(1.1)百萬元，及(0.8截至2022年12月31日、2021年12月31日及2020年12月31日止年度，與清償本公司前製糖業務負債有關的成本及先前分別在非持續業務收入(虧損)中列報的成本為百萬歐元。

90

截至2022年12月31日和2021年12月31日，綜合資產負債表中包含的待售資產和負債如下(以百萬計)：

20222021
現金和現金等價物$0.1 $4.6 
應收賬款和留存賬款，扣除信貸損失準備和壞賬準備淨額#美元0.4百萬美元和美元0.5分別截至2022年12月31日和20 21年12月31日
30.8 26.7 
盤存45.0 19.8 
其他財產，淨額67.4 65.7 
經營性租賃使用權資產31.3 13.2 
預付費用和其他資產42.0 24.7 
減去：在分類中確認的減值為持有待售(89.8)— 
持有待售資產總額$126.8 $154.7 
應付票據和其他債務$14.1 $2.0 
應付帳款10.2 6.4 
經營租賃負債31.3 12.9 
遞延收入— 0.2 
應計負債和其他負債25.4 24.3 
與持有待售資產相關的總負債$81.0 $45.8 

由於恩惠出售集團於2022年12月31日被分類為持有待售，本公司按其公允價值減去出售成本計量出售集團，並相應計入減值#美元89.82022年第四季度為100萬。

非持續經營和待售業務中的關聯方交易：本公司於日常業務過程中，作為供應商與因本公司於該等實體的財務權益而須按權益法進行會計處理的聯屬實體訂立合約，並與本公司亦為成員並持有控股權的實體的成員聯營公司訂立合約。與存在這種關係的時期有關，從與這種附屬公司的交易中獲得的收入為#美元16.9百萬，$9.3百萬美元和美元8.6截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度分別為100萬美元。從與這些附屬公司的交易中確認的費用為#美元4.8百萬，$1.4百萬美元和美元1.1截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度分別為100萬美元。這些附屬公司的應收賬款為#美元。6.9百萬美元和美元1.1分別截至2022年12月31日和2021年12月31日。欠這些附屬公司的金額為$0.4百萬美元和美元0.3分別截至2022年12月31日和2021年12月31日。
24.    後續事件
2023年2月28日，公司董事會宣佈派發現金股息$0.22每股已發行普通股，於2023年4月4日支付給2023年3月17日收盤時登記在冊的股東。
91

25.    未經審計的季度摘要信息
2022年和2021年財政年度的未經審計的彙總季度信息已重新分類，原因是如附註23所述的非持續經營列報--為出售和非持續經營而持有。 截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度未經審計的季度業績如下(單位：百萬，不包括每股金額)：
2022
Q1Q2Q3Q4
收入$59.2 $51.1 $49.4 $70.8 
營業利潤(虧損)總額$22.4 $11.8 $19.0 $26.9 
持續經營的收入(虧損)$9.6 $5.5 $5.8 $16.2 
非持續經營所得(虧損)，扣除所得税後的淨額$1.4 $(1.1)$1.0 $(87.9)
A&B股東應佔淨收益(虧損)$10.5 $4.1 $6.4 $(71.6)
A&B普通股股東可獲得的淨收益(虧損)$10.5 $4.0 $6.3 $(71.6)
A&B股東可獲得的每股收益(虧損)：
普通股每股基本收益(虧損)：
A&B股東可持續經營$0.13 $0.08 $0.08 $0.22 
A&B股東可獲得的停產業務0.01 (0.02)0.01 (1.21)
A&B股東可獲得的淨收益(虧損)$0.14 $0.06 $0.09 $(0.99)
普通股每股攤薄收益(虧損)：
A&B股東可持續經營$0.13 $0.07 $0.08 $0.22 
A&B股東可獲得的停產業務0.01 (0.02)0.01 (1.21)
A&B股東可獲得的淨收益(虧損)$0.14 $0.05 $0.09 $(0.99)
加權平均流通股數量：
基本信息72.6 72.7 72.7 72.5 
稀釋72.8 72.8 72.8 72.7 
2021
Q1Q2Q3Q4
收入$57.2 $59.5 $49.7 $87.6 
營業利潤(虧損)總額$26.6 $28.7 $20.8 $49.5 
持續經營的收入(虧損)$13.7 $16.0 $7.8 $37.9 
非持續經營所得(虧損)，扣除所得税後的淨額$(3.8)$(3.0)$(1.3)$(31.5)
A&B股東應佔淨收益(虧損)$9.9 $12.8 $6.4 $6.3 
A&B普通股股東可獲得的淨收益(虧損)$9.9 $12.8 $6.3 $6.1 
A&B股東可獲得的每股收益(虧損)：
普通股每股基本收益(虧損)：
A&B股東可持續經營$0.19 $0.22 $0.11 $0.52 
A&B股東可獲得的停產業務(0.05)(0.04)(0.02)(0.44)
A&B股東可獲得的淨收益(虧損)$0.14 $0.18 $0.09 $0.08 
普通股每股攤薄收益(虧損)：
A&B股東可持續經營$0.19 $0.22 $0.11 $0.51 
A&B股東可獲得的停產業務(0.05)(0.04)(0.02)(0.43)
A&B股東可獲得的淨收益(虧損)$0.14 $0.18 $0.09 $0.08 
加權平均流通股數量：
基本信息72.5 72.5 72.5 72.5 
稀釋72.6 72.6 72.7 72.7 

92

項目9.會計和財務披露方面的變化和與會計師的分歧
沒有。
第9A項。控制和程序

披露控制和程序
公司管理層在公司首席執行官和首席財務官的參與下，評估了截至本報告所述期間結束時公司的披露控制和程序(該術語在《交易所法》下的規則13a-15(E)和15d-15(E)中定義)的有效性。基於這樣的評估，公司首席執行官和首席財務官得出結論，截至2022年12月31日，公司的披露控制和程序是有效的。

財務報告的內部控制
於本公司第四財政季度內，本公司財務報告內部控制(該詞的定義見交易法第13a-15(F)及15d-15(F)條)並無重大影響或合理地可能對本公司財務報告內部控制產生重大影響的任何變化。

管理層財務報告內部控制年度報告
Alexander&Baldwin，Inc.的管理層有責任建立和維護對財務報告的充分內部控制。對財務報告的內部控制在1934年《證券交易法》(經修訂)下的第13a-15(F)和15d-15(F)條中定義，是由公司主要高管和主要財務官設計或在其監督下實施的程序，由公司董事會、管理層和其他人員實施，以根據美利堅合眾國普遍接受的會計原則為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證，包括以下政策和程序：
•與保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產交易和處置的記錄有關；
•根據美國公認的會計原則，提供必要的交易記錄，以便編制財務報表，並保證公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；以及
•就防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產提供合理保證。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制只能就財務報表的列報和編制提供合理的保證，而不能絕對保證所有控制問題和舞弊事件(如有)都會被發現。管理層並不期望公司的內部控制能夠防止或發現所有錯誤和欺詐行為。此外，控制系統的設計必須考慮控制相對於其成本的好處。對未來期間進行任何有效性評估的預測都有這樣的風險，即由於條件的變化，控制可能變得不充分，或者對政策或程序的遵守程度可能惡化。
管理層評估了截至2022年12月31日公司財務報告內部控制的有效性。在進行這項評估時，管理層使用了特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會於#年提出的標準內部控制--綜合框架(2013年)。根據評估，管理層認為，截至2022年12月31日，公司對財務報告的內部控制是有效的。
該公司的獨立註冊會計師事務所德勤會計師事務所發佈了一份關於公司財務報告內部控制的審計報告。該報告如下所示。

獨立註冊會計師事務所報告
致Alexander&Baldwin，Inc.股東和董事會。

93

財務報告內部控制之我見

我們審計了Alexander&Baldwin，Inc.及其子公司(“本公司”)截至2022年12月31日的財務報告內部控制，依據內部控制--綜合框架(2013)由特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會發布。我們認為，截至2022年12月31日，本公司在所有重要方面都保持了對財務報告的有效內部控制，其依據是內部控制--綜合框架(2013)由COSO發佈。

我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了本公司截至2022年12月31日及截至2022年12月31日年度的綜合財務報表和我們2023年3月1日的報告，對該等綜合財務報表表達了無保留意見。

意見基礎

本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並負責評估財務報告內部控制的有效性，包括在隨附的管理層財務報告內部控制年度報告中。我們的責任是根據我們的審計，對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報告的有效內部控制是否在所有重要方面都得到了維護。我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作有效性，以及執行我們認為在情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

財務報告內部控制的定義及侷限性

公司對財務報告的內部控制是一個程序，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司對財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)關於保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，即交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產。

由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。

/s/德勤律師事務所

夏威夷火奴魯魯
March 1, 2023

項目9B。其他信息
沒有。
項目9C。關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露
不適用。
94

第三部分
項目10.董事、高管和公司治理
董事
關於A&B董事的信息，請參閲A&B的2023年年度股東大會委託書(“A&B的2023年委託書”)中“董事選舉”一節，該節通過引用併入本文。
行政人員
截至2023年2月15日，A&B的每一位高管的姓名(按字母順序排列)、年齡(在括號中)以及過去五年在A&B的現任和前任職位以及商業經驗如下。
一般來説，執行幹事的任期由董事會決定。有關A&B與A&B的某些高管之間的控制協議變更以及高管離職計劃的討論，請參閲A&B的2023年委託書中標題為“其他潛在的離職後付款”的小節，這些小節通過引用併入本文。
本節中對A&B的提及包括控股公司合併前的本公司和Alexander&Baldwin，Inc.，該合併於2017年11月8日完成，以促進本公司轉換為房地產投資信託基金。此外，“A&B前身”指的是Alexander&Baldwin，Inc.在2012年6月29日從Matson，Inc.分離之前。
克里斯托弗·J·本傑明(59歲)
A&B首席執行官，1/16至今；A&B首席執行官總裁，6/12-12/22；A&B首席運營官，6/12-12/12；A&B前身土地集團總裁，9/11-6/6；A&B地產公司總裁，9/11-8/11；A&B前身高級副總裁，7/05-8/11；A&B前身首席財務官，2/04-8/11；A&B前身財務主管，5/06-8/11；夏威夷商業糖業公司種植園總經理，2011年3月9日至3月3日；2001年首次加入A&B前身。
Meredith J.Ching(66歲)
A&B外事常務副總裁3/18-今；A&B外事高級副總裁6/12-3/18；A&B前身政府與社區關係高級副總裁6/07-6/12；1982年加入A&B前身。
Clayton K.Y.Chun(45歲)
常務副總裁，A&B首席財務官兼財務主管，12/22-至今；A&B高級副總裁，2/19-11/22；A&B首席會計官，1/18-11/22；A&B副總裁，3/18-1/19；A&B主計長，9/15-11/22。
德里克·T·卡內希拉(57歲)
A&B的人力資源部高級副總裁，5/20-至今；夏威夷僱主委員會人力資源部副總裁和董事，1/17-4/20；夏威夷國家銀行人力資源部副總裁和董事，17/13-1/17。
斯科特·G·森田(54歲)
總裁副律師、A&B公司法律顧問，11/21-現任；A&B公司副總法律顧問，7/18-10/21；合夥人，Schlack Ito，3/13-6/18。
蘭斯·K·帕克(49歲)
A&B的總裁，1/23至今；A&B的首席運營官，11/21至今；A&B Properties Hawai‘i，LLC(“總部基地”)的總裁，9/15至今；A&B的執行副總裁總裁，3/18至1/23；A&B的首席地產官，10/17至11/21；總部基地的高級副總裁，6/13至8/15；第一次加入A&B的前身於2004年。
傑羅德·M·施雷克(49歲)

95

A&B常務副總裁，4/21-今；永明人壽總裁，4/19-至今；高級副總裁，A&B土地管理，4/18-4/21；總裁副祕書長，A&B土地管理，4/17-4/17；董事，土地管理與能源開發，9/15-4/17。

公司治理
有關A&B董事會審計委員會的信息，請參閲A&B 2023年委託書中標題為“董事會信息”的章節，該章節以引用的方式併入本文。
道德守則
有關A&B的道德準則的信息，請參閲A&B的2023年委託書中標題為“道德準則”的小節，該小節以引用的方式併入本文。
項目11.高管薪酬
請參閲A&B的2023年委託書中標題為“高管薪酬”的章節和標題為“董事薪酬”的小節，這兩節和小節在此併入作為參考。
項目12.某些實益所有人的擔保所有權和管理層及有關股東事項
見A&B的2023年委託書中標題為“股東的證券所有權”的章節和標題為“董事和高管的證券所有權”的小節，這兩節和小節以參考方式併入本文。見第二部分第5項中的股權薪酬計劃信息表。
項目13.某些關係和相關交易，以及董事的獨立性
見A&B的2023年委託書中標題為“選舉董事”的章節和標題為“關係和交易”的小節，這兩節和小節以引用的方式併入本文。
項目14.主要會計費和服務
有關主要會計師費用及服務的資料載於A&B《2023年委託書》中“批准委任獨立註冊會計師事務所”一節，該節併入本文作為參考。


第四部分
項目15.證物和財務報表附表
財務報表
財務報表載於上文第二部分第8項。
97

財務報表明細表
附表三--房地產和累計折舊
Alexander&Baldwin，Inc.
2022年12月31日
(單位：百萬)初始成本收購後資本化的成本期末結轉的總金額
描述Encum-
布朗斯(1)		土地建築物
和
改進		改進承運成本土地建築物
和
改進		總計(2)累計
折舊(3)		日期
施工		日期
收購/
已完成
商業地產細分市場
工業：
卡波雷企業中心(HI)$— $7.9 $16.8 $0.7 $— $7.9 $17.5 $25.4 $(2.1)20192019
海港工業(HI)— 0.1 — 1.3 — 0.1 1.3 1.4 (1.2)19302018
檀香山實業(HI)— 5.0 4.8 0.1 — 5.0 4.9 9.9 (0.8)五花八門2017
凱路亞實業/其他(HI)— 10.5 2.0 0.8 — 10.6 2.7 13.3 (0.7)五花八門2013
Kakaako商務中心(HI)— 16.9 20.6 3.4 — 16.9 24.0 40.9 (4.5)19692014
科莫哈納工業園(HI)— 25.2 10.8 1.8 — 25.4 12.4 37.8 (4.3)19902010
奧普雷工業(HI)— 10.9 27.1 — — 10.9 27.1 38.0 (2.8)2005-2006, 20182018
P&L倉庫(HI)— — — 1.8 — — 1.8 1.8 (0.9)19701970
阿倫港(HI)— — 0.7 2.3 — — 3.0 3.0 (2.4)1983, 19931983-1993
懷皮奧工業(Waipio Industrial)(HI)— 19.6 7.7 1.5 — 19.7 9.1 28.8 (3.0)1988-19892009
卡海街實業(HI)— 4.4 2.0 — — 4.4 2.0 6.4 (0.1)19732021
毛伊拉尼工業(HI)— 0.2 0.3 — — 0.2 0.3 0.5 — 20102011-2014
辦公室：
卡胡魯辦公樓(HI)— 1.0 0.4 7.9 — 1.0 8.3 9.3 (7.8)19741989
卡胡魯辦公中心(HI)— — — 4.7 — — 4.7 4.7 (4.0)19911991
洛諾中心(HI)— — 1.4 1.6 — — 3.0 3.0 (1.8)19731991
Mililani Mauka South(HI)的門户— 7.0 3.5 7.3 — 7.0 10.8 17.8 (2.4) 1992, 2006 2012
零售業：
Aikahi Park購物中心(HI)— 23.5 6.7 19.5 — 25.9 23.8 49.7 (4.7)19712015
Mililani Mauka的門户(HI)— 7.3 4.7 6.8 — 7.8 11.0 18.8 (2.8)2008, 20132011
Hokulei街(HI)— 16.9 36.5 2.9 — 17.0 39.3 56.3 (6.2)20152018
卡胡魯購物中心(HI)— — — 3.3 — 0.6 2.7 3.3 (1.9)19511951
凱路亞零售(HI)— 85.1 73.8 23.2 — 87.1 95.0 182.1 (24.1)五花八門2013
卡內奧赫灣購物中心。(嗨)— — 13.4 4.0 — 0.9 16.5 17.4 (8.7)19712001
庫尼亞購物中心(HI)— 2.7 10.6 3.2 — 3.0 13.5 16.5 (6.5)20042002
拉尼豪市場(HI)— 9.4 13.2 2.9 — 9.4 16.1 25.5 (5.9)19872010
勞拉尼村(HI)59.0 43.4 64.3 3.1 — 43.4 67.4 110.8 (10.0)20122018
馬諾阿市場(HI)54.5 43.3 35.9 14.2 — 45.1 48.3 93.4 (8.3)19772016
納普利廣場(HI)— 9.4 8.0 2.1 — 10.0 9.5 19.5 (3.0)19912003, 2013
珍珠高地中心(HI)79.9 43.4 96.2 19.1 — 43.6 115.1 158.7 (31.0)1992-19942013
阿倫港碼頭中心。(嗨)— — 3.4 1.1 — — 4.5 4.5 (2.7)20021971
《收藏》(HI)— 0.4 2.2 0.8 — 0.4 3.0 3.4 (0.5)20172018
庫奎拉的商店(HI)— 8.9 30.1 5.0 — 9.4 34.6 44.0 (9.8)20092013
懷亞奈購物中心(HI)— 17.4 10.1 9.6 — 18.0 19.1 37.1 (5.3)19752013
Waipio購物中心(HI)— 24.0 7.6 2.5 — 24.5 9.6 34.1 (3.3)1986, 20042009
劉哈拉商鋪(HI)— — — 39.1 — 15.2 23.9 39.1 (4.5)20182018
Ho‘okele(HI)— — — 31.3 — 13.5 17.8 31.3 (3.2)20172019
普尼納購物中心(HI)— 24.8 28.6 7.9 — 25.2 36.1 61.3 (7.0)20172018
皇后區市場(HI)— 20.4 58.9 1.5 — 20.3 60.5 80.8 (6.5)20072019
外坡裏鎮中心(HI)— 5.9 9.7 1.6 — 6.0 11.2 17.2 (1.4)19802019
其他：
瓦胡島土地租約(HI)— 235.5 0.1 0.1 — 235.7 — 235.7 — ——
其他雜項投資— 0.5 0.1 7.2 — 0.6 7.2 7.8 (5.7)——
總計$193.4 $730.9 $612.2 $247.2 $— $771.7 $818.6 $1,590.3 $(201.8)
98

描述(金額(百萬))Encum-
布朗斯(1)		土地建築物
和
改進		改進承運成本土地建築物
和
改進		總計(2)累計
折舊(3)
陸上行動分部
卡波萊商業園西部$— $6.2 $— $— $— $6.2 $— $6.2 $— 
卡馬拉尼— — — 5.2 — — 5.2 5.2 — 
毛伊島商業園二期— — — 22.1 — — 22.1 22.1 — 
Wailea— 24.5 — 9.5 (3.1)21.9 9.0 30.9 — 
其他非核心土地— 7.2 — 2.1 (5.2)2.2 1.9 4.1 (0.5)
總計$— $37.9 $— $38.9 $(8.3)$30.3 $38.2 $68.5 $(0.5)
(1)見附註8--綜合財務報表中的應付票據和其他債務。
(2)於2022年12月31日，商業地產分部及土地營運分部資產的總税基約為$675.6百萬美元。
(3)折舊是根據下列估計使用年限計算的：
建築和改善：10 – 40年份
租賃改進：5 – 10年限(使用年限或租期較短)
其他物業改善：3 – 35年份
房地產對賬(單位：百萬)202220212020
年初餘額$1,653.2 $1,625.4 $1,619.3 
增加和改進24.5 45.4 20.4 
處置、退休和其他調整(13.9)(17.6)(14.3)
資產減值(5.0)— — 
年終餘額$1,658.8 $1,653.2 $1,625.4 
累計折舊對賬(單位：百萬)202220212020
年初餘額$180.5 $154.4 $127.5 
折舊費用28.6 27.3 27.4 
處置、退休和其他調整(6.8)(1.2)(0.5)
年終餘額$202.3 $180.5 $154.4 
99

規例S第601項所規定的證物-K
未在本文件中歸檔的證物通過引用括號中所示的證物編號和以前的歸檔文件合併在一起。所有以前的證物都是在華盛頓特區的證券交易委員會備案的。根據1934年《證券交易法》備案的證物是在第001-34187號檔案下備案的。股東可以通過寫信給Alexander&Baldwin，Inc.公司祕書Alyson J.Nakamura獲得展品的副本，每頁收取0.15美元的手續費，郵政信箱3440，火奴魯魯，Hawai‘i 96801。
2.收購、重組、安排、清算或繼承的計劃。
2.a.協議和合並計劃，日期為2017年7月10日，由Alexander&Baldwin，Investments，LLC(前Alexander&Baldwin，Inc.)、Alexander&Baldwin，Inc.(前Alexander&Baldwin REIT Holdings，Inc.)和A&B REIT合併公司(附件2.1至8-K表，日期為2017年7月12日)。
3.公司章程及附例。
3.a.修訂和重新修訂了Alexander&Baldwin，Inc.的公司章程，自2017年11月8日起生效(附件3.1至Form 8-K，日期為2017年11月8日)。
3.B.修訂和重新實施Alexander&Baldwin，Inc.的章程，自2022年7月26日起生效(截至2022年6月30日的季度，附件3.b至Form 10-Q)。
4.界定擔保持有人權利的文書。
4.a.股本説明(附件4.1至8-K表，日期為2017年11月8日)。
4.B.公司普通股證書表格(附件4.2至表格8-K，日期為2017年11月8日)。
4.C.註冊人證券説明(附件4.c.以形成截至2019年12月31日的年度的10-K)。
10.材料合同。
10.a.(I)Alexander&Baldwin，LLC(前身為Alexander&Baldwin，Inc.)、第一夏威夷銀行、美國銀行，N.A.和其他貸款方之間的信貸協議，日期為2012年6月4日(附件10.2至Form 8-K，日期為2012年6月4日)。
(Ii)Alexander&Baldwin，LLC、Grace Pacific LLC、Alexander&Baldwin，Inc.、A&B II，LLC、Bank of America，N.A.和First Hawaian Bank之間簽訂的信貸協議第一修正案，日期為2013年12月18日(Alexander&Baldwin，Inc.截至2015年3月31日的10-Q表格附件10.a(Xvi))。
(Iii)Alexander&Baldwin，LLC，Grace Pacific LLC，Alexander&Baldwin，LLC，Series R，Alexander&Baldwin，LLC，Series T，Alexander&Baldwin，LLC，Series M，Bank of America N.A.，First Hawaian Bank和其他貸款人之間於2017年9月15日簽署的第二次修訂和重新簽署的信貸協議(2017年9月19日附件10.1至Form 8-K)。
(Iv)Alexander&Baldwin，Inc.、Alexander&Baldwin Investments，LLC、A&B II，LLC、Grace Pacific LLC、Bank of America N.A.、First Hawaian Bank、KeyBank National Association、Wells Fargo Bank、National Association和其他貸款人之間的第三次修訂和重新簽署的信貸協議，日期為2021年8月31日(附件10.1至表格8-K，日期為2021年8月31日)。

(V)Alexander&Baldwin，Inc.於2017年11月8日簽署的第二份修訂和重新簽署的信貸協議，日期為2017年9月15日，由Alexander&Baldwin，LLC，Grace Pacific LLC，Alexander&Baldwin，LLC，Series R，Alexander&Baldwin，LLC，Series T，Alexander&Baldwin，LLC，Series M，Bank of America，N.A.，First Hawaian Bank及其他貸款方於2017年9月15日修訂和重新簽署的信貸協議(附件10.A.(Xi)至截至2017年12月31日的年度10-K表格)。
(Vi)Alexander&Baldwin，LLC，Grace Pacific LLC，Bank of America，N.A.和其他貸款人之間於2015年12月10日修訂和重新簽署的信貸協議(附件10.A.(Xvii)至截至2015年12月31日止年度的Form 10-K)。
100

(Vii)Alexander&Baldwin，LLC(前身為Alexander&Baldwin，Inc.)、Prudential Investment Management，Inc.和其他買方之間的票據購買和私人貨架協議的修訂和重新簽署，日期為2012年6月4日(附件10.1至Form 8-K，日期為2012年6月4日)。
(Viii)Alexander&Baldwin，LLC、Alexander&Baldwin，Inc.、Prudential Investment Management，Inc.和其他買方之間修訂和重新簽署的票據購買和私人貨架協議，日期為2013年9月27日(附件10.a(Xviii)，以形成截至2013年9月30日的季度10-Q表)。
(Ix)2015年12月10日Alexander&Baldwin，Inc.、Alexander&Baldwin，LLC、Prudential Investment Management，Inc.和Prudential Investment Management，Inc.的某些關聯公司之間的第二次修訂和重新修訂的票據購買和私人貨架協議(附件10.a(Xx)至截至2015年12月31日的年度Form 10-K)。
(X)2021年8月31日Alexander&Baldwin，Inc.、Alexander&Baldwin，LLC、Prudential Investment Management，Inc.和Prudential Investment Management，Inc.的某些附屬公司之間的第二次修訂和重新修訂的票據購買和私人貨架協議(2021年8月31日附件10.2至Form 8-K)。

(Xi)Alexander&Baldwin，Inc.、Alexander&Baldwin，LLC、Prudential Investment Management，Inc.和Prudential Investment Management，Inc.某些附屬公司之間的第二次修訂和重新修訂的票據購買和私人貨架協議修正案，日期為2017年9月15日(附件10.2至Form 8-K，日期為2017年9月19日)
(Xii)Alexander&Baldwin，Inc.(前身為Alexander&Baldwin REIT Holdings，Inc.)於2017年11月8日簽署的聯合協議，以Alexander&Baldwin，LLC、Alexander&Baldwin，Inc.及其他擔保人為一方，以買方為一方，以截至2017年12月31日的年度為表10-K，於2015年12月10日第二次修訂及重新簽署票據購買及私人貨架協議(附件10.a(Xvii)至截至2017年12月31日止年度的10-K表格)。
(Xiii)由Alexander&Baldwin，Inc.，Alexander&Baldwin，LLC，Alexander&Baldwin，LLC，Series R，Alexander&Baldwin，LLC，Series T，Alexander&Baldwin，LLC，Series M，Prudential Investment Management，Inc.和Prudential Investment Management，Inc.的某些附屬公司於2018年1月8日修訂和重新簽署的票據購買和私人貨架協議的第二修正案(附件10.a(Xviii)，以形成截至2017年12月31日的年度的10-K表格)。
(Xiv)J系列高級債券(第J-1至1號由Alexander&Baldwin，LLC，Alexander&Baldwin，LLC，Series R，Alexander&Baldwin，LLC，Series T和Alexander&Baldwin，LLC，Series M提交給美國保誠保險公司，日期為2018年4月18日(附件10.a.(Xix)，截至2018年3月31日的季度表格10-Q)。
(Xv)K系列高級債券(第K-1至編號由Alexander&Baldwin，LLC，Alexander&Baldwin，LLC，Series R，Alexander&Baldwin，LLC，Series T和Alexander&Baldwin，LLC，Series M，以美國保誠保險公司為受益人，日期為2018年4月18日(附件10.a.(Xx)，截至2018年3月31日的季度表格10-Q)。
(Xvi)L系列高級票據(第L-1至1號由Alexander&Baldwin，LLC，Alexander&Baldwin，LLC，Series R，Alexander&Baldwin，LLC，Series T和Alexander&Baldwin，LLC，Series M，以美國保誠保險公司為受益人，日期為2018年4月18日(附件10.A.(XXI)，截至2018年3月31日的季度表格10-Q)。
(Xvii) Alexander&Baldwin，Inc.，Alexander&Baldwin，LLC，AIG Asset Management(U.S.)，LLC，以及AIG Asset Management(U.S.)，LLC的某些附屬公司之間的票據購買和私人貨架協議，日期為2017年12月20日(截至2021年9月30日的季度表10.4至Form 10-Q)。
(Xviii)Alexander&Baldwin，Inc.，Alexander&Baldwin，LLC，AIG Asset Management(U.S.)，LLC，以及AIG Asset Management(U.S.)，LLC的某些關聯公司於2018年3月5日簽訂的票據購買和私人貨架協議第一修正案(截至2021年12月31日的年度附件10.3至Form 10-K)。
(Xix)Alexander&Baldwin，Inc.，Alexander&Baldwin，LLC，AIG Asset Management(U.S.)，LLC，以及AIG Asset Management(U.S.)，LLC的某些附屬公司之間的票據購買和私人貨架協議第二修正案，日期為2021年8月31日(附件10.3至Form 8-K，日期為2021年8月31日)。

101

(Xx)PHSC Holdings，LLC，ABP珍珠高地有限責任公司，珍珠高地有限責任公司和西北相互人壽保險公司之間的貸款假設和貸款文件修正案，日期為2013年9月17日(表10.a(XXII)至截至2013年9月30日的季度10-Q表)。
(Xxi)總部基地珍珠高地有限責任公司與西北互助人壽保險公司之間的本票，日期為2014年11月20日(附件10.1至Form 8-K，日期為2014年12月1日)。
(Xxii)總部基地珍珠高地有限責任公司與西北互助人壽保險公司簽訂的抵押和擔保協議，日期為2014年11月20日(附件10.2至Form 8-K，日期為2014年12月1日)。
(Xiii)Kukui‘ula Village LLC、Bank of America，N.A.和其他金融機構之間的定期貸款協議，日期為2013年11月5日(Alexander&Baldwin，Inc.截至2013年12月31日的Form 10-K的附件10.a(Xxvi))。
(Xxv)Kukui‘ula Village LLC、Kukui’ula Development Company(Hawaii)、LLC、Bank of America，N.A.和其他金融機構之間的房地產定期貸款協議，日期為2013年11月5日(Alexander&Baldwin，Inc.截至2013年12月31日的Form 10-K的附件10.a(Xxv))。
(Xxv)ABL Manoa Marketplace LF LLC、A&B Manoa LLC、ABL Manoa Marketplace LH LLC和ABP Manoa Marketplace LH LLC致第一夏威夷銀行的本票，日期為2016年8月1日(附件10.a(XXXIV)，截至2016年9月30日的季度10-Q表)。
(Xxvi)由ABL Manoa Marketplace LF LLC、A&B Manoa LLC、ABL Manoa Marketplace LH LLC和ABP Manoa Marketplace LH LLC提交給第一夏威夷銀行的抵押、擔保協議和固定裝置申請，日期為2016年8月1日(附件10.a(XxXV)至截至2016年9月30日的季度10-Q表)。
(Xxvii)Alexander&Baldwin Investments，LLC的有限責任公司協議，日期為2017年11月8日(附件10.1至Form 8-K，日期為2017年11月8日)。
(Xxviii)Alexander&Baldwin，LLC，Grace Pacific LLC，借款人另一方，富國銀行，國民協會，富國證券，LLC和其他貸款人之間的定期貸款協議，日期為2018年2月26日(附件10.a(XXXIII)，截至2018年3月31日的季度10-Q表)。
(Xxix)TRC Laulani Village，LLC以西北互助人壽保險公司為受益人的本票，日期為2014年4月10日(附件10.a.(Xxxiv)截至2018年3月31日的季度表格10-Q)。
(Xxx)TRC Laulani Village，LLC，ABP E1 LLC，ABP ER1 LLC和Northwest Mutual Life Insurance Company之間的貸款假設和貸款文件修正案，日期為2018年2月23日(附件10.a(XxXV)，截至2018年3月31日的季度表10-Q)。
(XXXI)Alexander&Baldwin，LLC，Series R，Alexander&Baldwin，LLC，Series T，以及A&B Properties Hawaii，LLC，Series R和Mahi Pono Holdings，LLC於2018年12月17日簽署的買賣協議和託管説明(2018年12月20日附件10.1至Form 8-K)。
*10.b.1。(I)Alexander&Baldwin，Inc.2012年激勵薪酬計劃(2012年6月29日提交的附件99.1至表格S-8)。
(Ii)Alexander&Baldwin，Inc.2012年激勵薪酬計劃第1號修正案，自2017年1月24日起生效(附件10.b.1.(Ii)截至2016年12月31日的年度表格10-K)。
(Iii)Alexander&Baldwin，Inc.修訂和重新啟動了假設的2012年激勵薪酬計劃(2017年11月8日提交的S-8表生效後修正案第1號附件99.1)。
(Iv)Alexander&Baldwin，Inc.於2017年11月8日假設的2012年激勵薪酬計劃，經進一步修訂和重述，自2018年1月23日起生效(附件10.b.1(Iv)至截至2018年9月30日的季度10-Q表)。
(v) Alexander&Baldwin，Inc.修訂和重新修訂的2012年激勵薪酬計劃第1號修正案，自2021年4月26日起生效(附件10.b.1(V)，以形成截至2021年6月30日的季度的10-Q表)。

(Vi)購股權授出通知書表格(於2012年6月29日提交的S-8表格附件99.2)。
102

(Vii)高管員工股票期權協議表格(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.4)。
(Viii)限時限售股授權書表格(附表10.b.1(Iv)截至二零一二年十二月三十一日止年度表格10-K)。
(Ix)限時限售股授權書表格(截至2019年12月31日止年度附表10.b.1(Viii)至表格10-K)。
(X)執行僱員以時間為基礎的限制性股票單位協議表格(附表10.b.1(V)至截至2012年12月31日止年度的表格10-K)。
(Xi)非僱員董事限制性股份協議表格(見於2012年6月29日提交的S-8表格附件99.8)。
(Xii)非僱員董事限制性股份協議表格(延期選舉)(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.9)。
(Xiii)業績限售股授權書表格(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.10)。
(Xiv)《高管員工業績限制性股票協議表格》(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.12)。
(Xv)替代期權通用股票期權協議格式--高級管理人員(2007年計劃)(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.13)。
(Xvi)替代期權通用股票期權協議表格(1998年計劃)(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.15)。
(Xvii)替代期權通用股票期權協議表格(1998年非僱員董事計劃)(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.16)。
(Xviii)替代獎勵的通用限制性股票單位獎勵協議格式--執行幹事(2007年計劃)(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.17)。
(Xix)替代獎勵的通用限制性股票單位獎勵協議表格-非僱員董事會成員(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.19)。
(Xx)替代獎勵的通用限制性股票單位獎勵協議表格-非僱員董事會成員(延期選舉)(2012年6月29日提交的S-8表格附件99.20)。
(XXI)2012年業績獎勵替代限制性股票獎勵協議的表格(2012年6月29日提交的S-8表格的附件99.21)。
(Xxii)業績份額單位獎勵通知書表格(日期為2013年1月28日的附表10.2至表格8-K)。
(Xxiii)業績份額單位獎勵協議表格(2013年1月28日，附件10.1至表格8-K)。
(Xxiv)業績份額單位獎勵通知書表格(截至2014年12月31日止年度附表10.b.1(Xix)至表格10-K)。
(Xxv)業績份額單位獎勵通知書表格(附表10.b.1(Xxv)至截至2021年12月31日止年度的表格10-K)。
(Xxvi)業績份額單位獎勵協議表格(附件10.b.1(Xx)至截至2014年12月31日年度的表格10-K)。
(Xxvii)信函協議格式(2012年6月28日，附件10.1至表格8-K)。
(Xxviii)書面協議格式(目前的參與者)(附件10.b.1(Xxviii)截至2022年3月31日的季度10-Q表)。
103

(Xxix)書面協議格式(意向參與者)(附件10.b.1(Xxix)至截至2022年3月31日的季度10-Q表)。
(Xxx)Alexander&Baldwin，Inc.高管離職計劃，截至2022年1月1日修訂並重述(附件10.1至截至2021年9月30日的季度10-Q表)。

(XXXI)Alexander&Baldwin，Inc.一年業績改進激勵計劃(2013年1月28日，附件10.3至Form 8-K)。
(Xxxii)Alexander&Baldwin，Inc.一年業績改進激勵計劃修正案1，日期為2014年7月29日(附件10.b.1(Xxii)至截至2014年9月30日的季度10-Q表)。
(XXXIII)Alexander&Baldwin，Inc.為期一年的業績改進激勵計劃修正案2,2018年1月1日生效(附件10.b.1(Xxx)至截至2021年3月31日的季度10-Q表)。

(XXXIV)Alexander&Baldwin，Inc.超額福利計劃(附件10.4至表格8-K，日期為2012年6月28日)。
(XXXV)Alexander&Baldwin，Inc.超額福利計劃修正案1，自2013年3月1日起生效(截至2013年3月31日的季度表格10.b.1(XXIII))。
Alexander&Baldwin，Inc.超額福利計劃第2號修正案，自2020年1月1日起生效(附件10.b.1(XXXII)至截至2019年12月31日的年度10-K表)。
(XXXVII) Alexander&Baldwin，Inc.額外福利計劃修正案3，自2020年4月1日起生效(附件10.b.1(XXXIV)，以形成截至2021年3月31日的季度10-Q表)。

(Xxxviii)Alexander&Baldwin，Inc.外部董事遞延薪酬計劃(附件10.b.1(Xxii)截至2012年6月30日的季度10-Q表)。
(XXXIX)Alexander&Baldwin，Inc.外部董事退休計劃(附件10.b.1(XXIII)截至2012年6月30日的季度10-Q表)。
(Xl)Alexander&Baldwin，Inc.超額福利計劃第4號修正案，自2022年4月1日起生效(附件10.b.1(XXXVIII)，以形成截至2022年3月31日的季度的10-Q表)。
Alexander&Baldwin，Inc.外部董事退休計劃的第一號修正案，自2013年3月1日起生效(附件10.b.1(Xxvi)，以形成截至2013年3月31日的季度10-Q表)。
(XLII)2019年Alexander&Baldwin非限定供款計劃收養協議(附件10.b.1(XXXVIII)至截至2019年12月31日的年度10-K表)。
(XLIII)2019年Alexander&Baldwin非限定繳款計劃採納協議(附件10.b.1(XXXIX)至截至2019年12月31日的年度10-K表)。
(XLIV) Alexander&Baldwin，Inc.2021年高管簡化激勵計劃，2021年2月22日生效(附件10.b.1(XL)以形成截至2021年3月31日的季度的10-Q表)。

(XLV)Alexander&Baldwin，Inc.2022年綜合激勵計劃(2022年3月15日提交的委託書附錄A)。

(Xlvi)非僱員董事限制性股份協議表格(附件10.b.1(Xlvii)至截至2022年3月31日季度的10-Q表格)。

(Xlvii)限時限售股授權書表格(附表10.b.1(Xlviii)截至2022年9月30日止季度的表格10-Q)。

(Xlviii)執行僱員以時間為基礎的限制性股票單位協議表格(附件10.b.1(Xlix)至截至2022年9月30日的季度表格10-Q)。

(Xlix)業績為基礎的限制性股票單位授出通知書表格(附件10.b.1(L)截至2022年9月30日的季度表格10-Q)。

104

(L)執行僱員業績基礎限制性股票單位協議表格(見附件10.b.1(Li)於截至2022年9月30日的季度表格10-Q)。

(Li)2023年2月1日授予Christopher J.Benjamin的基於時間的限制性股票單位的通知；Alexander&Baldwin，Inc.和Christopher J.Benjamin的基於時間的限制性股票獎勵協議(附表10.1至Form 8-K，日期為2023年2月2日)。

(Ii)Alexander&Baldwin，Inc.和Christopher J.Benjamin於2023年1月30日簽訂的諮詢協議(附件10.2至Form 8-K，日期為2023年2月2日)。

Alexander&Baldwin，Inc.和Christopher J.Benjamin於2023年1月簽訂的信函協議(附件10.3至Form 8-K，日期為2023年2月2日)。

    *在第10.b.1項下列出的所有展品。是管理合同或補償計劃或安排。
21.1 Alexander&Baldwin，Inc.截至2023年2月1日的子公司。
23.1德勤律師事務所的同意書日期為2023年3月1日。
23.2德勤律師事務所於2023年3月1日的同意書。
31.1根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條通過的首席執行官證書。
31.2根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條通過的首席財務官證書。
32.根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906條通過的《美國法典》第18編第1350條對首席執行官和首席財務官的認證。
99.1 Kukui‘ula Development Company(Hawaii)，LLC截至2022年12月31日及截至本年度的財務報表
99.2 Kukui‘ula Development Company(Hawaii)，LLC截至2021年12月31日和2020年12月31日及截至該年度的財務報表
95.煤礦安全信息披露。
101.以下信息來自Alexander&Baldwin，Inc.截至2022年12月31日的會計年度Form 10-K年度報告，格式為iXBRL(內聯可擴展商業報告語言)：(I)綜合資產負債表，(Ii)綜合經營報表，(Iii)綜合全面收益表(虧損)，(Iv)綜合現金流量表，(V)綜合權益報表，(Vi)綜合財務報表附註。
104.封面交互數據文件(格式為iXBRL，包含在附件101中)。
項目16.表格10-K摘要
沒有。
105

簽名
根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已正式授權下列簽署人代表其簽署本報告。
Alexander&Baldwin，Inc.
(註冊人)
March 1, 2023作者：克里斯托弗·J·本傑明
克里斯托弗·J·本傑明
首席執行官
根據1934年《證券交易法》的要求，本報告已由以下人員以登記人的身份在指定日期簽署。
簽名標題日期
/s/Eric K.Yeaman董事會主席March 1, 2023
埃裏克·K·耶曼
克里斯托弗·J·本傑明首席執行官March 1, 2023
克里斯托弗·J·本傑明和董事
/Clayton K.Y.Chun常務副總裁，March 1, 2023
克萊頓·K.Y.Chun首席財務官兼財務主管
戴安娜·M·萊恩董事March 1, 2023
戴安娜·M·萊恩
/s/樑約翰·T董事March 1, 2023
樑智鴻
小託馬斯·A·劉易斯董事March 1, 2023
小託馬斯·A·劉易斯
/s/道格拉斯·M·帕斯誇爾獨立於銷售線索March 1, 2023
道格拉斯·M·帕斯誇萊董事
/s/Michele K.Saito董事March 1, 2023
Michele K.Saito

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