svc-20221231
0000945394假象2022財年http://fasb.org/srt/2022#HotelMemberhttp://fasb.org/srt/2022#HotelMemberhttp://fasb.org/srt/2022#HotelMemberhttp://fasb.org/srt/2022#HotelMemberhttp://fasb.org/srt/2022#HotelMemberhttp://fasb.org/srt/2022#HotelMemberP3YP4Yhttp://fasb.org/us-gaap/2022#OtherAssetshttp://fasb.org/us-gaap/2022#OtherAssetshttp://fasb.org/us-gaap/2022#OtherLiabilitieshttp://fasb.org/us-gaap/2022#OtherLiabilitiesP5D202020202000009453942022-01-012022-12-3100009453942022-06-30ISO 4217：美元00009453942023-02-24Xbrli：共享0000945394SVC：美國旅遊中心成員美國-公認會計準則：信用集中度風險成員SVC：RealEstateInvestmentPropertyAtCostMember服務：NetLeasePropertyMembers2022-01-012022-12-31Xbrli：純00009453942022-12-3100009453942021-12-31ISO 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美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
表格10-K
☒根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的年度報告
截至本財政年度止12月31日, 2022
或
☐根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的過渡報告
佣金文件編號1-11527
服務屬性信任
(註冊人的確切姓名載於其章程)
馬裏蘭州
04-3262075
(述明或其他司法管轄權
公司或組織)
(國際税務局僱主身分證號碼)
兩個牛頓廣場, 華盛頓大街255號, 300套房, 牛頓, 馬薩諸塞州02458-1634
(主要行政辦公室地址)(郵政編碼)
註冊人的電話號碼，包括區號617-964-8389
根據該法第12(B)條登記的證券：
每個班級的標題交易符號註冊的每個交易所的名稱
實益權益普通股SVC納斯達克股市有限責任公司
根據該法第12(G)條登記的證券：無
如果註冊人是證券法規則405中定義的知名經驗豐富的發行人，請用複選標記表示。是 ☒不是☐
用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13節或第15(D)節提交報告。是☐  不是 ☒
用複選標記表示註冊人是否：(1)在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內一直遵守此類提交要求。是 ☒不是☐
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是 ☒不是☐
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。
大型加速文件服務器☒加速文件管理器☐
非加速文件服務器☐規模較小的報告公司
☐
新興成長型公司
☐
如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐
用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(《美國聯邦法典》第15編，第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。☒                                
如果證券是根據該法第12(B)條登記的，應用複選標記表示登記人的財務報表是否反映了對以前發佈的財務報表的錯誤更正。☐

用複選標記表示這些錯誤更正中是否有任何重述需要對註冊人的任何執行人員在相關恢復期間根據第240.10D-1(B)條收到的基於激勵的補償進行恢復分析。☐
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如《交易法》第12b-2條所定義)。是☐不是☒
登記公司非關聯公司持有的有投票權的實益普通股、面值0.01美元的普通股或普通股的總市值約為#美元。852.1基於納斯達克股票市場有限責任公司2022年6月30日每股普通股5.23美元的收盤價。就這項計算而言，聯營公司持有的普通股總數已計入由登記公司的受託人及行政人員直接持有或由其聯營公司持有的2,211,650股普通股。
截至2023年2月24日註冊人已發行的普通股數量：165,499,767.
除非另有明文規定或上下文另有説明，否則本年度報告中對公司、SVC、我們、我們或我們的引用包括服務物業信託及其合併子公司。
以引用方式併入的文件
本10-K表格年度報告第三部分第10、11、12、13和14項所要求的某些信息通過參考我們將在截至2022年12月31日的財政年度後120天內提交給美國證券交易委員會的2023年年度股東大會的最終委託書納入。

目錄表
有關前瞻性陳述的警告
這份Form 10-K年度報告包含符合1995年《私人證券訴訟改革法》和其他證券法的前瞻性陳述。每當我們使用諸如“相信”、“預期”、“預期”、“打算”、“計劃”、“估計”、“將會”、“可能”以及這些或類似表達的否定或派生詞語時，我們就是在發表前瞻性聲明。這些前瞻性陳述是基於我們目前的意圖、信念或預期，但前瞻性陳述不保證會發生，也可能不會發生。這份Form 10-K年度報告中的前瞻性陳述涉及我們業務的各個方面，包括：
•Sonesta Holdco Corporation及其子公司，或Sonesta的能力，成功運營其為我們管理的酒店，
•當債務到期或到期時，我們償還或再融資債務的能力，
•我們支付債務利息和本金的能力，
•我們循環信貸安排下未來借款的可獲得性，
•我們的經理和租户支付應付給我們的退貨、租金或其他債務的合同金額的可能性和程度，
•我們有能力在當前通脹和利率上升的環境、可能的經濟衰退和其他具有挑戰性的經濟和市場狀況下保持充足的流動性，
•如果業務短暫的酒店業務將恢復到新冠肺炎大流行前的歷史水平，以及酒店業狀況是否會繼續、增加或持續改善，
•我們的租户可能違約或不續簽租約，
·租金降低或空置率增加，
•我們有能力向股東支付分配，並增加或維持此類分配的金額，
·我們關於投資、融資和處置的政策和計劃，
·我們籌集或適當平衡債務或股權資本使用的能力，
•由於供應鏈挑戰或其他市場狀況導致的勞動力成本和短缺增加以及大宗商品和其他價格上漲的影響，
·我們打算對我們的某些物業進行改進，
·我們有能力為我們的酒店和淨租賃物業以令人滿意的條件聘用和留住合格的經理和租户，
·我們有能力使租金和回報來源多樣化，從而提高現金流的安全性，
·我們的信用評級，
·我們希望從與RMR Group LLC或RMR、Sonesta和TravelCenter of America Inc.或TA的關係中受益，
·根據修訂後的《1986年美國國税法》(IRC)，我們有資格成為房地產投資信託基金(REIT)，
•我們相信酒店的規模、地理多樣性、戰略位置和多樣化的服務水平給我們帶來了競爭優勢，
·修改聯邦或州税法，以及
·其他事情。
i
目錄表
我們的實際結果可能與我們的前瞻性陳述中包含或暗示的結果大不相同。前瞻性陳述涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，其中一些是我們無法控制的。風險、不確定因素和其他因素可能對我們的前瞻性陳述和我們的業務、運營結果、財務狀況、運營資金或FFO、運營標準化資金或標準化FFO、現金流、流動性和前景產生重大不利影響，包括但不限於：
•市場和經濟狀況的影響，包括因經濟衰退而出現或增加的改變的市場慣例的影響 新冠肺炎大流行，高利率上升或持續，高通脹，勞動力市場挑戰，公開股票和債務市場的波動，地緣政治不穩定，經濟衰退或衰退對我們以及我們的經理和租户來説，
•商業地產、酒店、運輸和旅遊中心以及我們的經理和租户經營的其他行業內的競爭，特別是在我們物業所在的市場，
•遵守和變更聯邦、州和地方法律法規、會計規則、税法和類似事項；
•對我們的業務和我們滿足複雜規則的能力施加的限制，以便我們保持作為美國聯邦所得税目的REIT的税收資格，
•恐怖主義行為、大流行或其他重大不良公共衞生安全事件或狀況、戰爭或其他敵對行動、供應鏈中斷或其他非我們所能控制的人為或自然災害，以及
•與我們的相關方，包括我們的管理受託人、TA、Sonesta、RMR和其他與他們有關聯的人，實際和潛在的利益衝突。
例如：
•我們向股東進行未來分配以及支付債務本金和利息的能力取決於許多因素，包括我們未來的收益、我們為收購和維護我們的物業而產生的資本成本，以及我們在債務協議下的營運資金要求和限制。我們可能無法償還債務或增加或維持我們普通股的當前分配率，未來的分配率可能會減少或取消，
•儘管我們目前預計BP收購(如本年度報告Form 10-K中的定義和描述)將在2023年年中完成，我們預計BP收購完成後將獲得約3.793億美元的現金總額，但BP收購受到各種慣例條件和或有事項的制約，這些都是美國合併協議中的慣例，包括TA股東的批准和監管部門的批准。如果不滿足這些條件或沒有發生指定的或有事件，BP收購可能不會結束，在這種情況下，我們與TA的租賃和擔保安排不會修改，我們也不會收到我們目前預期的收益。
•截至2022年12月31日，索尼斯塔運營着我們238家酒店中的196家。如果Sonesta未能提供優質的服務和便利設施，或未能維護優質品牌，我們來自這些物業的收入可能會受到不利影響。不能保證Sonesta能夠像其他大型知名酒店公司那樣有效地運營酒店，或者獲得其他大型知名酒店公司所能達到的回報水平。此外，如果我們被要求更換Sonesta，我們可能會遇到適用物業的運營嚴重中斷，這可能會減少我們來自這些物業的收入和現金流，以及這些物業的價值。根據我們的Sonesta協議，我們沒有保證金或保證金。因此，我們從根據我們的Sonesta協議管理的酒店獲得的回報取決於這些酒店運營的財務結果，我們可能繼續從Sonesta收到的金額低於我們的Sonesta協議中規定的合同所有者的優先回報，或者我們可能被要求為我們的Sonesta酒店的運營虧損提供資金。此外，我們擁有Sonesta約34.0%的所有權權益。如果Sonesta出現虧損或需要額外資本，Sonesta可以要求我們通過額外資本的出資來為我們的份額提供資金，如果我們不為這些出資提供資金，如果Sonesta從其他股東或投資者那裏獲得這些出資，我們在Sonesta的股權將被稀釋。
•我們不能確定我們物業未來的財務表現，也不能確定我們的經理、租户或擔保人未來的行為，也不能確定他們有能力或願意支付欠我們的合同金額。如果其他經營者或擔保人不履行其義務，我們可能會尋求終止與他們的安排或採取其他行動來強制執行我們的權利，
II
目錄表
•住宿需求最近的改善可能不會持續，可能會停滯或下降，住宿需求可能無法恢復到大流行前的歷史水平，
•如果該國的總體經濟活動下降，我們某些物業的經營業績可能會下降，我們經理和租户的財務業績可能會受到影響，這些經理和租户可能無法支付我們的回報或租金。此外，我們物業長期低迷的經營結果可能會導致我們部分或所有物業的經營者無法或不願履行他們的義務，
•我們循環信貸安排下的借款的持續可獲得性取決於我們滿足某些金融契約和其他我們可能無法滿足的信貸安排條件，
•當債務到期時，我們可能無法償還債務。利率上升和其他因素可能導致房地產和資本市場狀況惡化。此外，我們的循環信貸安排將於 July 15, 2023我們可能無法再融資或更換這項貸款，也無法償還該貸款項下任何未償還的借款，
•我們未來可能無法達到債務協議所要求的最低財務契約水平，這些要求可能會限制或限制我們產生額外債務的能力，
•酒店和其他競爭形式的臨時住宿供應一直在增加，可能會影響我們酒店運營商增長平均每日房價或ADR和入住率的能力，由於競爭加劇，ADR和入住率可能會下降，這可能會導致我們的酒店運營商無法支付我們的退款或租金。
•如果該國當前的商業活動水平下降，包括由於通貨膨脹、利率上升、供應鏈挑戰或可能的經濟衰退，如果柴油價格大幅上漲，如果增加節油措施，如果貨運業務從卡車運輸轉向，如果TA無法有效地競爭或經營其業務，如果燃料效率、替代燃料或能源或運輸技術的使用減少了對TA銷售的產品和服務的需求，或者如果TA無法進行大量資本投資或各種其他原因，TA可能無法支付因我們而產生的租金，
•我們發展業務和增加分配的能力在很大程度上取決於我們是否有能力購買產生回報的物業，或者以超過我們運營和資本成本的租金出租。我們可能無法確定我們想要收購的物業，也可能無法與賣家達成協議，無法完成我們想要收購的任何物業的購買。此外，我們可能收購的任何物業產生的回報或租金不得超過我們的運營和資本成本，而且我們的債務協議限制了我們可以進行的收購金額，
•我們相信，我們的投資組合協議包括不同的物業組，這種多樣性可能會改善經營業績，這可能會從更集中的物業組實現。然而，我們的酒店運營集中在索內斯塔，我們的旅遊中心物業集中在TA。由於這種集中，我們的經營業績可能面臨更大的風險，可能不會改善，
•市場狀況可能會導致出售物業的過程持續比之前預期的時間更長。我們可能不會完成我們計劃出售的任何房產的銷售，我們可能會決定出售更少的房產。此外，我們可能會以低於我們預期和低於其賬面價值的價格出售資產，我們可能會在這些出售或與這些資產有關的情況下蒙受損失，
•我們待定銷售協議中的或有事項可能得不到滿足，我們預期達成的任何預期銷售和任何相關管理或租賃安排可能不會發生、可能被推遲或此類交易或安排的條款可能發生變化。
•我們從運營商那裏獲得的金額可能不足以讓我們的業務有利可圖地運營。此外，我們的經理和租户可能無法從運營我們的物業或其他資源中獲得業主的優先回報和租金。在過去和現在，我們的某些租户和經理實際上沒有支付他們運營我們租賃或管理的物業所應支付的最低金額，我們可能需要為酒店運營虧損和我們酒店的營運資金提供資金。此外，我們的物業需要大量資金用於資本改善和其他事項。因此，我們可能沒有足夠的營運資金或流動性，
三、
目錄表
•我們打算以一種使我們能夠合理地獲得用於投資和融資活動的資本的方式開展我們的業務活動。然而，我們在這方面可能不會成功，我們可能無法合理地獲得資本，包括由於資本市場中斷、利率上升、當前的通脹狀況以及可能的經濟衰退。如果具有挑戰性的經濟或市場狀況持續很長一段時間或惡化，我們的經理和租户可能會遇到流動性緊張，因此可能無法或不願意向我們支付回報或租金，我們有效運營業務的能力可能會受到挑戰。
•酒店需要大量的資本投資才能保持競爭力。資本項目的成本可能比我們預期的要高，我們酒店的運營業績可能會因為為了完成這些改善而停止服務的房間而下降。
•我們的循環信貸安排或其他浮動利率債務項下的實際成本將高於所述利率，原因是與此類債務相關的費用和支出，
•用於確定我們循環信貸安排的利率和融資費用的保費是根據我們的信用評級等因素確定的。我們信用評級的變化可能會導致我們支付的利息和費用發生變化，
•我們和RMR之間的商業和物業管理協議的有效期為20年。然而，這些協議允許在某些情況下提前終止。因此，我們不能肯定這些協議將繼續有效，期限為20年，
•我們預計我們將從RMR的環境、社會和治理或ESG計劃和倡議中受益。但是，我們可能無法實現從此類計劃和計劃中獲得的預期收益，並且我們或RMR可能無法成功達到有關ESG的現有或未來標準，以及
•我們相信，我們與相關各方的關係，包括RMR、TA、Sonesta和其他與他們有關聯的公司，可能會使我們受益，並在運營和發展我們的業務方面為我們提供競爭優勢。然而，我們認為我們可能從這些關係中實現的優勢可能不會成為現實。
當前，由於許多不同的情況，可能會發生意想不到的結果，其中一些是我們無法控制的，例如經濟狀況，包括持續的高利率、高通脹及經濟衰退或衰退、資本市場或整體經濟的其他變化、恐怖主義行為、戰爭、其他敵對行動、流行病或其他公共衞生安全事件或狀況、自然災害、氣候變化及氣候相關事件、租户財務狀況的變化或市場對租賃空間的需求。
本年度報告中的其他部分或我們提交給美國證券交易委員會或美國證券交易委員會的其他文件中包含的信息，包括在“風險因素”標題下包含的信息，或在本文或其中包含的信息，標識了可能導致與我們的前瞻性聲明不同的其他重要因素。我們向美國證券交易委員會提交的文件可在美國證券交易委員會網站www.sec.gov上查閲。
您不應過分依賴我們的前瞻性陳述。
除非法律要求，我們不打算因新信息、未來事件或其他原因而更新或改變任何前瞻性陳述。
關於有限責任的聲明
提交給馬裏蘭州評估和税務局的1995年8月21日修訂和重新發布的《建立服務財產信託的信託聲明》規定，服務財產信託的受託人、高級管理人員、股東、僱員或代理人不應因服務財產信託的任何義務或對其提出的任何索賠而承擔任何個人責任。所有以任何方式處理服務物業信託的人士，在支付任何款項或履行任何義務時，只可查閲服務物業信託的資產。
四.
目錄表
服務屬性信任
2022年Form 10-K年度報告
表格 的 目錄
頁面
第一部分
第1項。
業務
1
第1A項。
風險因素
29
項目1B。
未解決的員工意見
50
第二項。
屬性
51
第三項。
法律訴訟
52
第四項。
煤礦安全信息披露
53
第II部
第五項。
註冊人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場
53
第六項。
[已保留]
53
第7項。
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
54
第7A項。
關於市場風險的定量和定性披露
76
第八項。
財務報表和補充數據
77
第九項。
會計與財務信息披露的變更與分歧
77
第9A項。
控制和程序
77
項目9B。
其他信息
78
項目9C。
關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露
78
第三部分
第10項。
董事、高管與公司治理
79
第11項。
高管薪酬
79
第12項。
某些實益擁有人的擔保所有權以及管理層和相關股東的事項
79
第13項。
某些關係和相關交易，以及董事的獨立性
79
第14項。
首席會計費及服務
79
第IV部
第15項。
展示、財務報表明細表
80
第16項。
表格10-K摘要
86

v
目錄表
部分 I
項目1.業務
我公司
我們是根據馬裏蘭州法律於1995年成立的房地產投資信託基金。截至2022年12月31日，我們在36個州、加拿大安大略省哥倫比亞特區和波多黎各聖胡安擁有238家酒店，擁有40,053間客房或套房，在42個州擁有765家服務型零售物業，13,374,325平方英尺。我們的主要營業地點是馬薩諸塞州牛頓市牛頓廣場2號，華盛頓大街255號，Suite300，郵編：02458-1634，我們的電話號碼是(6179648389)。
我們尋求擁有一個地理上多樣化的房地產投資組合，主要是在美國。我們的主要內部增長戰略是應用資產管理戰略來幫助我們的酒店運營商改善我們酒店的業績和運營收入。我們積極管理我們的淨租賃組合，參與早期的租約續簽討論，以維持入住率和增加租金收入，監控租户的信用並尋找資產回收機會。我們的資產管理團隊還與我們的運營商密切合作，以確保我們的酒店和淨租賃物業得到良好的維護，並確保資本投資得到良好的規劃、審慎和有效的執行，以實現我們物業的長期價值最大化。
我們的外部增長戰略由我們的收購、處置和融資政策定義，如下所述。我們的投資、融資和處置政策和業務戰略是由董事會制定的，董事會可以在沒有股東批准的情況下隨時改變這些政策和戰略。
酒店產品組合
截至2022年12月31日，我們在36個州、哥倫比亞特區、安大略省、加拿大和波多黎各擁有238家酒店，400,053間客房或套房。我們相信，酒店的規模、地理多樣性、戰略位置和多樣化的服務水平使我們具有競爭優勢。我們的酒店通常位於城市或高密度郊區，靠近大型郊區辦公公園、城市中心、機場、醫療或教育設施或主要旅遊景點等主要需求來源。
下表彙總了我們酒店的品牌從屬關係、服務水平和連鎖規模，以STR Inc.或STR為特徵，STR是酒店業的數據基準和分析提供商，截至2022年12月31日，我們的酒店在STR下運營：
品牌經理服務級別
鏈條鱗片 (1)
物業數量房間或套房的數量
投資(2000年)(2)
皇家索尼斯塔酒店®索內斯塔全套服務上流社會175,663 $1,860,539 
索內斯塔酒店及度假村®索內斯塔全套服務高檔237,368 1,178,048
索尼斯塔ES套房®索內斯塔延長逗留時間中上檔607,643 1,083,910
索尼斯塔精選®索內斯塔選擇服務高檔456,579 682,874
索尼斯塔簡單套裝®索內斯塔延長逗留時間中等規模516,464 567,082
凱悦酒店®凱悦酒店選擇服務高檔172,107 247,665
萬豪®的《庭院》萬豪酒店選擇服務高檔131,813 172,301
雷迪森®酒店及度假村雷迪森全套服務高檔51,149 163,141
®皇冠假日酒店洲際酒店集團全套服務高檔1495 123,734
雷迪森的®鄉村酒店和套房雷迪森全套服務中上檔3430 54,076
萬豪®住宅區酒店萬豪酒店延長逗留時間高檔3342 46,074
總酒店數23840,053$6,179,444 
(1)鏈比例由STR定義。鏈式比例段主要根據平均房價進行分組。
(2)指我們物業的歷史成本加上由我們減去減值所提供的資本改善資金(如有)，不包括從我們為酒店定期翻新而建立的儲備中所作的資本改善，或來自酒店運營的儲備，這些儲備不會導致我們所有者的優先回報或租金增加。
1
目錄表
淨租賃投資組合
截至2022年12月31日，我們擁有765個服務型零售物業，總面積為13,374,325平方英尺。截至2022年12月31日，我們的淨租賃組合被180個租户佔用，加權(按年最低租金)租期為9.6年，在21個不同行業的138個品牌下運營。該投資組合出租給42個州的旅遊中心、快速服務和休閒餐飲餐廳、電影院、健康和健身中心、雜貨店、汽車零部件和服務以及其他以服務和必需品為基礎的行業的企業。
下表彙總了截至2022年12月31日我們的淨租賃物業運營的品牌從屬關係和行業(以千美元為單位)：
品牌行業不是的。物業數量平方英尺
投資(2000年)(1)
1.美國旅遊中心旅遊中心1333,643,581 $2,289,189 
2.石油公司停車中心旅遊中心441,445,004 1,021,226 
3.勝利大逃亡家居休閒14542,666 98,242 
4.終身健身健康與健身3420,335 92,617 
5.AMC劇院電影院9442,240 82,488 
6.Buehler的生鮮食品雜貨店5502,727 76,469 
7.哈特蘭牙科牙科辦公室醫務室59234,274 61,120 
8.規範餐飲--休閒用餐1063,490 53,673 
9.快遞換油汽車設備與服務2383,825 49,724 
10.必勝客餐廳-快速服務40167,366 45,285 
11.飛行J旅遊廣場旅遊中心348,069 41,681 
12.法院體育俱樂部健康與健身4193,659 39,688 
13.美國的汽車拍賣汽車經銷商672,338 38,314 
14.艦隊農場百貨商店1218,248 37,802 
15.B&B劇院電影院4261,300 37,619 
16.大艾爾餐廳娛樂2111,912 35,214 
17.帝王影院電影院5223,846 34,953 
18.漢堡王餐廳-快速服務2168,710 34,289 
19.哈迪百貨公司餐廳-快速服務1962,792 31,844 
20.馬丁的餐廳-快速服務1681,909 31,144 
21.Arby‘s餐廳-快速服務1957,868 29,234 
22.Crème de la Crème教育服務481,929 29,131 
23.洗車先生洗車541,456 28,658 
24.大力水手餐廳-快速服務2045,708 28,434 
25.教堂雞餐廳-快速服務3243,399 26,326 
26.
其他(2)
五花八門2644,215,674 733,464 
總計76513,374,325 $5,107,828 
(1)指我們物業的歷史成本加上由我們減去減值減值減記(如有)所資助的資本改善。
(2)由113個不同的品牌組成，每個物業的平均投資為2778美元。
有關我們的酒店協議和淨租賃組合的更多信息，請參閲本年度報告第四部分第15項Form 10-K中的合併財務報表附註5和10。
2
目錄表
委託人管理協議或租賃功能
截至2022年12月31日，我們的238家酒店由Sonesta，Hyatt Hotels Corporation或Hyatt，Radisson Hotel，Inc.，或Radisson，Marriott International，Inc.，以及InterContinental Hotels Group plc或IHG的子公司管理。我們的酒店運營協議的初始期限在2023年至2037年之間到期。這些協議中的每一項都是針對我們的一到194家酒店。我們酒店協議的主要特點如下：
•所有者的優先級返回。我們的酒店管理協議規定了業主優先回報金額，旨在為我們提供高於資本成本的投資回報。所有者的優先回報通常取決於可用現金流，我們不能保證會全額或根本不會收到這些回報。根據我們的凱悦和雷迪森酒店協議，業主的優先回報部分得到有限擔保的支持。
•長期的。我們酒店協議的加權平均剩餘期限(按我們截至2022年12月31日的投資加權)為13.9年，不影響我們經理可能擁有的任何續簽選項。
•集合協議。 我們的大多數酒店物業都受投資組合協議的約束。一些協議受到交叉違約條款的約束，因此，管理人在其中一項協議下的違約將觸發該投資組合中其他協議的違約。
•全部續訂或不續訂。一般來説，我們酒店物業的每個投資組合協議的經理續簽選擇權只能在全部或無的基礎上行使，而不能針對單獨的物業行使。我們與萬豪和索尼斯塔就我們預期出售的酒店達成的協議，允許我們在個別物業出售時終止協議。有關本公司待售物業及該等協議的更多資料，請參閲本年度報告第IV部分第15項表格10-K所載的綜合財務報表附註4及5。
•物業維修費。我們的大多數酒店協議要求每年酒店總收入的5%至6.5%存入第三方託管機構，以根據可用現金流為定期翻新提供資金。我們擁有這些託管賬户中的現金。如果沒有代管現金可用，我們必須為資本支出提供資金。一般來説，隨着我們為資本支出提供資金，我們所有者的優先回報金額會增加。
•營運資金。我們被要求維持每家酒店的營運資金，並支付某些經營用品的費用(例如，亞麻布、中國、玻璃器皿、銀器和制服)。如果營運資金在任何時候不足以滿足酒店的財務要求，我們也有責任為酒店運營提供資金。一般而言，每個此類酒店的營運資金賬户都是由經營者以集合的方式維持的，經營者有權按照管理協議的規定從該集合賬户中提取營運資金。
•管理費。根據我們酒店管理協議的定義，基本費用一般在總收入的3%至5%之間，並作為優先於業主優先回報的運營費用支付。根據我們的酒店管理協議，獎勵管理費從屬於支付應支付給我們的所有者的年度優先回報。我們的酒店經理有能力賺取獎勵管理費，通常基於支付酒店運營費用、支付基本管理費、為所需的FF&E準備金提供資金(如果有)、支付業主的優先回報、報銷某些預付款以及在某些情況下重新補充保證金或擔保後的超額現金流。一般來説，獎勵費用將是此類超額現金流的20%，其餘80%將由我們保留。
•終止權。除了因經理違約而可能產生的任何解約權外，我們的大多數管理協議還包括我們有權在經理未能滿足某些基於業績的指標的基礎上終止合同，這些指標包括一段時間內所有者的優先回報水平。通常情況下，如果運營商在連續兩年或三年內未能達到這些指定的業績閾值，並受制於經理通過向我們支付指定的不足金額來“補救”和避免終止的能力，或者受到不可抗力條款的約束，就會產生這種基於業績的解約權。在某些情況下，如果與酒店有關的管理協議終止，可向酒店經營者支付終止費。我們過去曾同意，將來也可能同意放棄某些終止權利，以換取經理或其關聯公司的考慮，其中可能包括對管理協議的修訂。
一般而言，我們的765個租賃物業淨值受“三重淨值”租賃的約束，租户一般負責在租賃期內支付物業的運營費用和資本支出。我們的租户有責任按月、按季或按半年向我們支付固定的年度租金。我們的淨租賃租户負責維護物業，包括結構和非結構部件。我們的某些淨租賃物業未來的租金增長也包括在租賃中，要麼是以固定金額計算，要麼是根據消費者物價指數的變化，或者
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目錄表
CPI。我們的某些租賃協議還要求根據某些財產總收入超過門檻金額的增長向我們支付百分比租金。我們的某些淨租賃物業，包括我們所有的TA物業，都受合用協議的約束，幷包括所有或不包括續訂選項。
TA是我們最大的租户。截至2022年12月31日，我們向TA租賃了177個旅遊中心，租期在2029年至2035年之間；我們的133個旅遊中心由美國旅遊中心運營®，或TA®、品牌名稱和44是在石油停止中心下運營的®，或Petro®、品牌名稱。截至2022年12月31日，我們已在133 TA投資了23億美元®品牌物業，3643581平方英尺，44Petro價值10億美元®品牌物業面積1,445,004平方英尺。
我們幾乎所有的旅行中心都是全方位服務網站，位於州際駭維金屬加工出口或附近，每年365天、每天24小時提供燃油和非燃油產品和服務。我們典型的旅遊中心包括超過25英畝的土地，可停放大約200輛拖拉機拖車和大約100輛汽車。我們的旅行中心提供廣泛的產品和服務，包括柴油和汽油，以及非燃料產品和服務，如卡車維修和保養服務、柴油廢氣、一家全套服務餐廳、一家或多家快速服務餐廳、旅遊商店和各種客户便利設施。
於2023年2月15日，吾等及若干附屬公司與TA及其附屬公司TA Operating LLC，或與TCA各方及BP Products North America Inc.或BP訂立同意及修訂協議，或同意協議，據此，吾等及我們的適用附屬公司：(1)同意TA與BP及其合併附屬公司訂立合併協議及計劃，或合併協議，根據該協議，BP將以普通股流通股每股86.00美元的現金代價，在合併交易或合併中收購TA。每股面值0.001美元，用於TA或TA普通股，以及完成合並和合並協議預期的其他交易，或共同收購BP；(2)同意修訂和重述我們的附屬公司與適用的TCA當事人之間的現有租賃和擔保協議，該協議在合併時有效；及(3)同意向TA出售我們或我們的適用子公司擁有的與TA的業務相關的某些商標和商標，當前賬面價值為8940萬美元，在合併時有效。
根據將於合併生效時訂立的經修訂及重述的租賃協議，或A&R租約，應付我們適用附屬公司的合計年度最低租金將為2.54億美元，在整個初始年期及A&R租約的任何續期條款期間每年增加2%，且將不會有租金百分比要求。A&R租約的初始年期各為10年，有5個10年續期選項，TA Operating LLC將在合併生效時預付A&R租約下的1.88億美元租金，並將在A&R租約10年的初始租期內獲得每月總計2,500萬元的租金抵免。此外，TA Operating LLC將對A&R租約中包括的某些旅遊中心物業的潛在銷售擁有第一要約的權利。
根據將在合併生效時生效的修訂和重述擔保修正案或A&R擔保，BP Corporation North America Inc.將根據每一份A&R租約為付款提供擔保。BP Corporation North America Inc.在A&R擔保下的債務將受到最初總計約30.4億美元上限的限制。
我們目前擁有1,184,797股TA普通股，約佔TA已發行普通股的7.8%，基於合併的現金對價，其價值約為1.019億美元。關於合併協議，吾等與BP訂立了一項投票協議或表決協議，根據該協議，除其他事項外，吾等同意投票支持BP收購及反對任何替代收購建議，包括定義為的任何較高收購建議。我們還同意，在投票協議仍然有效期間，不出售或轉讓我們的TA普通股。吾等在表決協議下的責任於合併生效時間、合併協議有效終止或吾等與BP終止表決協議的書面協議生效日期中以最早者為準終止。
我們預計在BP收購完成後，我們的TA普通股、TA商號和商標的價值以及A&R租約項下的預付租金將總共獲得約3.793億美元的現金。
合併的完成取決於各種慣例條件，包括擁有大部分已發行的TA普通股的TA股東的批准，以及監管部門的批准。雙方目前預計，BP的收購將於2023年年中完成。
4
目錄表
投資和經營政策
我們的投資目標包括增加來自可靠和多樣化來源的運營現金流，以增加對我們股東的每股分配。為了實現這些目標，我們尋求保持強大的股東權益資本基礎；投資於由合格運營公司運營的優質物業；使用適度的債務槓桿為增加運營現金流的額外投資提供資金；構建產生超過我們資本成本的回報並提供機會參與我們物業運營增長的投資；當市場條件允許時，通過額外的股權或長期債務對債務進行再融資；以及追求多元化，使我們的運營現金流來自不同的物業。一般而言，我們為希望在繼續經營業務的同時擴大業務或剝離物業的業主和經營者提供資金。我們對旅遊中心的第一筆投資的結構與我們所有其他投資的結構不同。我們收購了一家運營旅遊中心的公司，對該業務進行了重組，保留了幾乎所有的房地產，然後將一家租户運營公司分配給了我們的股東。我們將來可能會以這種方式或以不同於其他投資的方式進行投資，以進一步分散我們的租金和回報來源，目的是改善我們的現金流的安全性。
因為我們是房地產投資信託基金，我們通常不會經營我們的物業。我們或我們的租户已就我們物業的經營作出安排。根據IRC，如果酒店由第三方管理，我們可以將我們的酒店出租給IRC第856(L)節所定義的其中一家“應税房地產投資信託基金子公司”，或TRSS。截至2022年12月31日，我們所有的酒店都租給了我們的TRSS，並由第三方管理。TRS實現的任何收入超過子公司支付給我們的租金，應按慣例公司税率繳納所得税。當為我們的TRS賬户運營的酒店的財務業績改善時，這些税收可能會變得非常重要。
收購政策。我們打算通過收購更多的物業來追求增長。一般來説，我們傾向於在一次交易中購買多個物業，或者購買可以添加到預先存在的投資組合協議中的個別物業，因為我們相信，單一管理或租賃協議、交叉違約契約以及不同地點多個物業的全部或全部續約權增強了我們投資的信用特徵和安全性。在實施收購策略時，我們會考慮一系列與建議購買物業有關的因素，包括以下部分或全部：
•歷史和預計現金流；
•競爭激烈的市場環境和各物業現有或潛在的市場地位；
•物業所在市場區域的税收和監管情況；
•是否有合格的經理或租户；
•擬任管理人或租户的經濟實力；
•物業的設計、建築質量、實際狀況和樓齡，以及為維護物業或加強其運營可能需要的預期資本支出；
•財產的大小；
•所在地區的位置、物業類型、市場狀況和人口情況以及周圍的需求產生者；
•物業的估計重置成本、資本改善需求和擬議收購價格；
•我們的加權平均長期資本成本與我們可能通過擁有物業實現的預期回報的比較；
•該物業所屬或可能與之有關聯的任何經營者的聲譽；
•擬設立的管理人或承租人可提供的財政支持的數額和類型；
•酒店提供的服務和便利設施的水平；
•建議的管理協議或租賃條款；
•物業經營或預期經營的品牌；
•房地產或投資與我們投資組合的其餘部分和我們自己的計劃的戰略契合度；
•技術變化可能影響物業經營的業務的可能性；
•如果目前的用途不再可行，財產的其他可能用途；以及
•我們的資本和債務槓桿存在其他來源、用途或需求。
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目錄表
在確定物業的競爭地位時，我們會研究物業與預期客户基礎的距離和便利性、物業市場範圍內競爭物業的數目和特點，以及市場內競爭物業是否存在進入市場的障礙，包括可供選址和分區限制。雖然我們一直專注於收購高端有限服務、長期住宿和全方位服務的酒店物業、全方位服務的旅遊中心和基於必需品的零售物業，但我們考慮收購酒店業、基於必需品的零售行業和其他淨租賃物業的所有領域。我們預計我們的大部分收購努力將集中在基於酒店和淨租賃的物業；然而，我們也可能考慮收購其他類型的物業。我們收購戰略的一個重要部分是識別和選擇或創建合格、經驗豐富和財務穩定的運營商。
每當我們購買單個物業或少量物業時，我們傾向於將這些物業添加到涵蓋我們已經擁有的物業的協議中，並與我們已經擁有的物業一起運營，但我們並不總是這樣做。我們相信，不同資產組的投資組合可能會增加我們現金流的安全性，並有可能續簽我們的協議。
我們並無政策明確限制可投資於任何個別物業、任何一類物業、由任何一家實體管理或租賃予任何一家實體的物業、以任何一個品牌經營的物業、由一組關聯實體管理或租賃予一名或多名人士的物業或一名或多名人士的證券的資產百分比。
其他投資。我們傾向於在費用權益方面進行全資投資。然而，我們可以投資於租賃、合資企業、抵押貸款和其他房地產權益。如果我們得出結論認為我們可以從合資企業的參與中受益，或者我們認為參與投資的機會取決於使用合資企業的結構，則我們可以投資或進入房地產合資企業。如果我們得出結論認為我們可以從抵押財產的現金流或增值中受益，我們可以投資於參與式、可轉換或其他類型的抵押貸款。可轉換抵押貸款類似於股權參與，因為它們允許貸款人要麼參與增加房地產收入，要麼將部分或全部抵押貸款轉換為股權所有權權益。截至2022年12月31日，我們沒有可轉換抵押貸款或合資企業權益。
我們過去曾考慮，將來亦可能考慮與其他公司合併或策略性合併的可能性。我們任何此類交易的主要目標都將是增加我們來自運營的現金流，並進一步使我們的收入來源多樣化。
截至2022年12月31日，我們持有Sonesta已發行普通股的34.0%和TA已發行普通股的7.8%。正如本年度報告Form 10-K所披露，就BP收購事項，吾等訂立表決協議，根據該協議，吾等同意投票贊成BP收購事項，並在表決協議仍然有效期間，不出售或轉讓本公司的TA普通股。我們未來可能會收購Sonesta的額外普通股或其他實體的證券，包括從事房地產活動的實體，或者我們可能會出售這些普通股。我們可以出於行使控制權或其他目的而投資於其他實體的證券，向其他個人或實體提供貸款，從事投資出售，提供證券以換取財產或回購我們的證券。
我們可能無法實現部分或全部投資目標。
處分政策。我們通常認為自己是物業的長期所有者，對物業的長期收益潛力更感興趣，而不是為了短期收益而出售物業。然而，我們可能會不時尋求戰略性出售資產，作為管理我們的槓桿、資本循環、最高和最佳使用分析的一部分，或作為收購的長期融資的一部分。在2022年，我們出售了65家酒店，8296間客房，總銷售額5.434億美元，以及21處淨租賃物業，面積138,638平方英尺，總銷售額1640萬美元。截至2022年12月31日，我們有18家酒店和4處淨租賃物業，總賬面價值為1.116億美元，歸類為持有待售。有關這些處置活動的更多信息，請參閲本年度報告第四部分第15項表格10-K中我們合併財務報表的附註4。我們目前根據以下因素作出處置物業的決定：
•物業目前及預期的未來表現；
•物業附近的競爭和需求產生；
•建議或預期的銷售價格；
•維持物業所需的樓齡和資本；
•該物業與我們投資組合的其餘部分以及我們的計劃的戰略契合度；
•管理人或租户經營或停止經營該物業的意願；
•物業的剩餘協議期限，包括經理或租户行使任何續期選擇權的可能性；
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目錄表
•我們對出售財產可能實現的收益的預期用途；
•我們的資本和債務槓桿是否存在其他來源、用途或需求；以及
•任何擬議的處置對我們和我們的股東的税務影響。
我們的董事會可以隨時改變我們的投資和經營政策，而不需要我們的股東投票或通知。
融資政策
為了維持我們作為房地產投資信託基金的税務資格，我們必須分配至少90%的年度房地產投資信託基金應納税收入(不包括淨資本利得)。因此，我們通常將無法保留足夠的現金來為我們的運營提供資金，償還我們的債務，投資於我們的物業，併為收購和開發或重建努力提供資金。相反，我們希望償還我們的債務，投資於我們的物業，並通過我們循環信貸安排下的借款、我們可能(在國內或國外市場)發行的股權或債務證券收益、資產出售收益或業務留存現金，為收購和開發或再開發努力提供資金。
我們相信，我們的資本結構為我們提供了財務靈活性，而且我們歷史上一直可以進入資本市場。吾等可能尋求取得其他信貸額度或發行優先於本公司普通股的證券，包括實益權益優先股及債務證券，兩者均可轉換為普通股或附有認股權證以購買普通股，或從事可能涉及向附屬公司或其他聯屬公司或非關聯實體出售或以其他方式轉讓或貢獻酒店、淨租賃或其他物業或資產的交易。我們可以通過交換財產、發行額外的普通股或其他證券或承擔所收購財產的未償還抵押債務等其他可能的方式，為收購提供全部或部分資金。我們也可以在現有房產上發放新的抵押貸款，作為一種融資手段。我們的任何融資所得可用於支付分配、提供營運資本、為現有債務再融資或為現有或新物業的收購和擴張提供資金。有關我們的融資來源和活動的更多信息，請參閲本年度報告10-K表第II部分第7項和本年度報告第10-K表第15項綜合財務報表附註6所載的“管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析--流動資金和資本資源--我們的投融資流動資金和資本資源”。
雖然我們的組織文件對我們可能產生的債務金額沒有限制，但我們的8億美元循環信貸安排、我們的無擔保優先票據契約及其補充產品以及我們的擔保借款包含金融契約，其中限制了我們產生額外債務的能力，並要求我們保持一定的財務比率。我們產生額外債務的能力取決於滿足所需的契約水平，並受制於我們的循環信貸安排和優先票據契約的規定。有關我們的融資來源和活動的更多信息，請參閲本年度報告10-K表第II部分第7項和本年度報告第10-K表第15項綜合財務報表附註6所載的“管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析--流動資金和資本資源--我們的投融資流動資金和資本資源”。
一般來説，我們打算以某種方式管理我們的槓桿，使我們最終能夠從國家公認的統計評級機構那裏重新獲得“投資級”評級；然而，我們不能肯定我們將能夠重新獲得我們的投資級評級。
我們的董事會可以隨時改變我們的融資政策，而不需要我們的股東投票或通知。
其他信息
我們的 經理。RMR Group Inc.或RMR Inc.是一家控股公司，其幾乎所有業務都由其持有多數股權的子公司RMR進行。Adam D.Portnoy是總部基地信託的唯一受託人、高管和控股股東，總部基地信託是RMR Inc.的控股股東、董事會主席、董事的董事總經理、RMR Inc.的董事總經理兼首席執行官總裁以及RMR Inc.的首席執行官兼首席執行官。我們的另一位董事總經理、我們的前總裁兼首席執行官約翰·G·默裏被任命為索內斯塔的總裁兼首席執行官，自2022年4月1日起生效。默裏先生也是RMR的管理人員和僱員。我們的日常運營由RMR進行。RMR發起並向我們的董事會提供投資和撤資機會，併為我們提供管理和行政服務。RMR的主要營業地點是馬薩諸塞州牛頓市牛頓廣場2號，華盛頓大街255號，Suite300，郵編：02458-1634，電話號碼是(617)796-8390。RMR是一家專注於商業房地產及相關業務的另類資產管理公司。RMR或其子公司還擔任其他上市房地產公司、私人持有的房地產基金和房地產相關運營業務的管理人。截至本年度報告Form 10-K之日，RMR的執行人員為：Adam Portnoy，總裁和首席執行官；Jennifer B.Clark，執行副總裁
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總法律顧問兼祕書長總裁，執行副總裁詹妮弗·F·弗朗西斯，執行副總裁總裁，馬修·P·喬丹，首席財務官兼財務主管總裁，執行副總裁約翰·G·默裏，執行副總裁總裁，喬納森·M·佩奇克，執行副總裁總裁。我們的總裁和首席投資官Todd Hargreaves，以及我們的首席財務官兼財務主管Brian E.Donley是RMR的高級副總裁。唐利先生還擔任另一家公司的高管，RMR或其子公司向該公司提供管理服務。波特諾伊、默裏和克拉克也是索內斯塔的董事會成員，波特諾伊是TA的董事會主席和董事的董事總經理。克拉克女士也是助教的一名官員。
員工。我們沒有員工。本應由員工提供的服務，則由RMR及我們的管理委員會和管理人員提供。自.起2022年12月31日，RMR在其總部和位於美國各地的地區辦事處擁有約600名全職員工。
競爭。酒店業競爭激烈。一般來説，我們的酒店位於包括其他酒店在內的區域。我們的酒店根據品牌從屬關係、聲譽、地理位置、定價、便利設施以及賺取獎勵計劃積分的能力和其他競爭因素來爭奪客户。某一地區酒店數量的增加可能會對我們位於該地區的酒店的入住率和每日房價產生實質性的不利影響。與我們酒店經營者的協議有時會限制每個經營者及其附屬公司在一段時間內擁有、建造、經營、特許經營或管理我們酒店周圍不同指定區域內的相同品牌的其他酒店的權利。根據這些協議，經營者及其聯營公司通常不會受到限制，不得在我們任何酒店的市場範圍內經營其他品牌的酒店，在這段時間後，經營者及其聯營公司也可以通過開設、管理或特許經營與我們的酒店直接競爭的相同品牌的額外酒店來與我們的酒店競爭。自.起2022年12月31日，我們有196家酒店由Sonesta運營。Sonesta面臨着來自更大的知名酒店公司的競爭。來自這些公司和其他公司的競爭壓力可能會對Sonesta支付所有者優先回報的能力產生負面影響。我們的酒店還面臨着來自其他住宿選擇的競爭，例如房屋共享服務、分時度假、度假租賃或我們市場上的郵輪。
淨租賃房產市場的競爭也很激烈。作為淨租賃零售物業的所有者和房東，我們在價值數十億美元的商業房地產市場上與眾多開發商和物業所有者展開競爭，他們中的許多人擁有與我們類似的物業，並且與我們的物業所在的市場處於同一市場。在運營和管理我們的投資組合時，我們基於一系列因素來競爭租户，包括位置、租金和靈活性。我們的某些競爭對手比我們擁有更大的規模經濟，更低的資本成本，更多的資本和資源，以及更高的知名度。如果我們的競爭對手以低於當前市場價格或低於我們目前向租户收取的租金提供空間，我們的租户可能不會續簽租約，我們可能不會與潛在租户簽訂新的租約，我們可能會被迫降低租金或提供大幅租金減免、租户改善津貼、提前解約權或低於市場的續約選項，以便在租約到期時留住租户。我們的租户還可能面臨來自在線零售商或服務提供商的競爭，這反過來可能會對他們支付我們應支付的租金的能力產生負面影響。
我們在競爭激烈的旅遊中心行業擁有大量的淨租賃物業。我們認為，大型長途卡車運輸車隊傾向於在位於州際駭維金屬加工出口或附近的旅行中心和卡車停靠站購買大部分燃料。長途卡車司機可以從各種來源獲得燃料和非燃料產品和服務，包括區域全方位服務旅行中心和純燃料卡車停靠站連鎖店、獨立擁有和運營的卡車停靠站、一些大型加油站和為自己的卡車車隊提供燃料和服務的卡車運輸公司終端。此外，我們的旅遊中心還與其他卡車維修設施、全方位快捷服務的餐廳和旅遊商店競爭，如果它們商業化，還可能面臨來自國有州際駭維金屬加工休息區的額外競爭。TA的旅遊中心的最大競爭對手是Pilot Fly J Inc.和Love‘s Travel Stats&Country Stores擁有的旅遊中心，我們認為，這兩家公司和TA一起，代表着向長途卡車車隊銷售燃料的大部分市場。來自Pilot Fly J Inc.和Love‘s Travel Stopps&Country Stores的競爭壓力，特別是對大型卡車車隊和長途卡車車隊來説，可能會對TA支付我們的租金的能力產生負面影響。
我們預計將與擁有比我們大得多的財務資源的實體爭奪物業收購和融資機會，包括但不限於其他房地產投資信託基金、酒店業運營公司、銀行、保險公司、養老金計劃以及公私合作伙伴關係。這些實體可能能夠接受比我們能夠審慎管理的風險更多的風險，包括與房地產運營商的信譽和其資本結構中使用的槓桿程度有關的風險。這種競爭可能會減少我們可獲得的合適物業收購或融資機會的數量，或增加尋求出售或融資物業的業主的議價能力。
可持續發展、環境和氣候變化很重要。我們的經理RMR定期發佈其可持續發展報告，其中總結了RMR及其客户公司(包括我們)採用的環境、社會和治理倡議。RMR的可持續發展報告可以在RMR Inc.的網站上獲得，網址是：www.rmrgroup.com/corporate-sustainability/default.aspx.RMR Inc.網站上的信息或可通過RMR Inc.獲取的信息不會以引用方式併入本Form 10-K年度報告中。
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我們的業務戰略將重點放在以可持續的方式運營我們的物業，使我們、我們的股東、運營商和我們所在的社區受益。作為房地產投資信託基金，税法禁止我們經營酒店物業，我們所有其他物業都出租給第三方或由第三方管理。然而，我們的資產管理公司鼓勵我們的經理和租户以改善其運營的經濟業績的方式運營我們的物業，同時管理能源和水資源消耗以及温室氣體排放。
我們的環境可持續性和社區參與戰略主要由我們的運營商實施，並側重於一系列相輔相成的目標，包括：
•     負責任投資：我們尋求將資本投資於既能改善環境績效又能提高資產價值的物業。在收購物業期間，RMR評估環境可持續性機會和氣候相關風險等，作為盡職調查過程的一部分。
•     環境管理：我們尋求改善我們物業的環境足跡，包括通過減少能源消耗和用水量，特別是這樣做可能會降低運營成本和增強物業的競爭地位。雖然我們的物業由第三方經營或淨租賃，因此，租期內的大部分物業維護和改善工作由第三方經理和租户監督，但RMR的資產管理集團積極利用機遇，使我們的物業更加環保和高效。與我們的運營商合作，我們擁有：
•啟動了減少能源和水使用的計劃；
•實施各種倡議，鼓勵回收塑料、紙張和金屬或玻璃容器；
•在裝修酒店時，二手節能產品，包括照明、窗户、水管和暖氣、通風和空調設備，以及長期入住酒店的許多電器，都被評為能源之星®級；以及
•在我們的一些酒店和旅遊中心安裝了電動汽車充電站。
•     氣候變化很重要：我們將氣候變化適應能力定義為我們預測、準備和恢復不利的有形氣候活動的能力，包括急性天氣事件和天氣模式慢性變化的嚴重性增加，以及確定和規劃與氣候相關的過渡活動的能力，例如政策和市場驅動的預期的變化。我們經常評估易受洪水和其他自然災害影響的財產。評估可能包括執行租户和當地機構協調協議、財產事故應急計劃審查、保險提供商評估和實施實物保護要素，如防洪屏障和安裝抗颶風和暴風雪的門窗。
當我們酒店附近發生重大天氣或氣候相關事件，如颶風、洪水或野火時，我們的經理或租户可能需要暫停受影響酒店的運營，直到事件結束，然後酒店準備好運營。我們或我們物業的運營商可能會因這些活動而招致重大成本和損失，無論是在預計、在惡劣天氣或氣候相關事件期間或之後運營、準備和維修我們的物業，以及由於我們的物業運營中斷而造成的潛在業務損失。我們的保險以及我們經理和租户的保險可能不足以補償我們或他們的這些成本和損失。對氣候變化的擔憂導致了旨在限制碳排放和解決其他環境問題的各種條約、法律和法規。這些法律和其他法律可能會導致我們酒店和淨租賃物業的能源或其他成本增加。我們預計這些增加的直接影響不會對我們的運營結果產生重大影響，因為增加的成本將直接由我們的租户或經理負責，或者從長遠來看，由我們物業的客户轉嫁和支付。儘管我們認為在可預見的未來不太可能發生這種情況，但為緩解氣候變化而制定的法律可能會使我們的一些建築過時或導致我們對物業進行重大投資，這可能會對我們的財務狀況或我們租户或經理的財務狀況以及他們支付租金或回報的能力產生重大和不利的影響。有關氣候變化和其他環境問題及其可能對我們的不利影響的更多信息, 見“風險因素--與我們業務相關的風險--房地產所有權受到環境風險和責任的影響”、“風險因素--與我們業務相關的風險--我們受到不利天氣、自然災害、氣候變化和氣候相關事件的影響，我們在這些問題上產生了巨大的成本和投資”，以及“管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析--氣候變化的影響”，載於本年度報告表格10-K第二部分第7項。
•對人力資本的投資。我們沒有員工。我們依賴包括RMR在內的管理人員來招聘、培訓和發展一支滿足我們業務需求、對我們的社會做出積極貢獻並有助於減少我們對自然環境的影響的勞動力隊伍。
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•企業公民身份。我們尋求成為一名負責任的企業公民，並加強我們擁有物業的社區。我們的經理RMR經常鼓勵員工參與各種慈善和社區計劃，包括參加全公司的服務日和慈善捐贈配對計劃。
•多樣性和包容性。我們重視不同的背景、經驗和觀點。我們的董事會由29%的婦女和14%的代表不足的社區成員組成。RMR是一個機會均等的僱主，所有合格的申請者都會得到就業考慮，而不考慮種族、膚色、宗教、性別、性取向、性別認同、國籍、殘疾或受保護的退伍軍人身份。我們的酒店經理致力於種族平等，並培養多元化和包容的文化。
保險。我們通常為我們的財產和對其進行的操作投保，包括傷亡、責任、火災、洪水、地震、擴大承保範圍和租金或業務中斷損失。要麼我們自己購買保險，我們的經理或租户被要求向我們報銷，要麼我們的經理或租户直接購買保險，並被要求將我們列為投保方。
互聯網站。我們的網址是www.svcreit.com。我們的治理準則、我們的商業行為和道德準則或我們的行為準則以及我們的審計、薪酬、提名和治理委員會的章程都張貼在我們的網站上，也可以通過寫信給我們的祕書免費獲得，服務物業信託公司，Two Newton Place，225Washington Street，Suite300，Newton，Massachusetts 02458-1634。我們也有一項政策，概述了處理有關會計、內部會計控制或審計事項的關切或投訴的程序，以及可在我們的網站上訪問的治理熱線，股東可以使用該熱線來報告有關會計、內部會計控制或審計事項或違反或可能違反我們的行為準則的關切或投訴。我們在向美國證券交易委員會或美國證券交易委員會提交或提交這些表格後，在合理可行的範圍內，儘快通過我們網站的“投資者”欄目免費提供我們的Form 10-K年度報告、Form 10-Q季度報告、Form 8-K當前報告以及根據1934年證券交易法第13(A)或15(D)節提交或提供的對這些報告的修正。我們向美國證券交易委員會備案或向美國證券交易委員會提供的任何材料也會在美國證券交易委員會網站www.sec.gov上維護。證券持有人可向我們的受託人委員會或個人受託人發送通信，方式是寫信給通信收件人，地址為華盛頓街255號牛頓廣場2號服務物業信託公司祕書，牛頓300室, 馬薩諸塞州02458-1634年，或通過電子郵件祕書@svcreit.com。我們的網站地址在本年報的10-K表格中多次出現，僅供參考。我們網站上的信息或通過我們網站獲取的信息不會通過引用的方式納入本10-K表格年度報告或我們提交給或提供給美國證券交易委員會的其他文件中。我們打算使用我們的網站作為披露重要的非公開信息的手段，並履行我們在FD法規下的披露義務。這些披露將包括在我們的網站上的“投資者”部分。因此，投資者除了關注我們的新聞稿、美國證券交易委員會備案文件以及公開電話會議和網絡廣播外，還應該關注我們的網站。
細分市場信息。截至2022年12月31日，我們有兩個運營部門，酒店投資和淨租賃投資。有關更多信息，請參閲本10-K年度報告第二部分第7項中的“管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析”以及本10-K年度報告第四部分第15項中我們的合併財務報表。
重要的美國聯邦所得税考慮因素
以下是美國聯邦所得税重要考慮因素的摘要，以現行法律為基礎，僅限於將我們的股票作為投資資產而不是作為存貨或用於交易或業務的財產擁有的投資者。如果您受聯邦所得税法下的特殊規則約束，則摘要不會討論可能與您相關的所有特定税務考慮因素，例如，如果您是：
•銀行、保險公司或其他金融機構；
•受監管的投資公司或房地產投資信託基金；
•A小章S公司；
•證券或外幣的經紀、交易商或交易商；
•為美國聯邦所得税目的將我們的股票按市價計價的人；
•功能貨幣不是美元的美國股東(定義見下文)；
•因僱傭或其他服務表現而獲得或擁有我們的股份的人；
•繳納替代性最低税額的人；
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•作為跨境、套期保值交易、推定出售交易、推定所有權交易或轉換交易的一部分，或作為“合成證券”或其他綜合金融交易的一部分，收購或擁有我們的股票的人；
•擁有我們任何類別股票10%或以上(投票或價值，直接或建設性地在IRC下)的人；
•一名美國僑民；
•非美國股東(定義見下文)，其對我們股票的投資實際上與在美國的貿易或業務的開展有關；
•在適用納税年度內在美國居留183天或以上的非居民外國人；
•“合格股東”(根據IRC第897(K)(3)(A)條的定義)；
•“合格外國養老基金”(根據IRC第897(L)(2)條的定義)或由一個或多個合格外國養老基金全資擁有的任何實體；
•被動型外國投資公司或受控外國公司的非美國股東；
•因使用適用的財務報表(IRC第451(B)(3)條所指的)而受特別税務會計規則約束的人；或
•信託、遺產、免税單位或者外國人，但下列概要中具體描述的除外。
IRC中管理REIT及其股東的聯邦所得税資格和待遇的部分很複雜。本報告是IRC適用條款、相關規則和條例以及行政和司法解釋的摘要，所有這些條款都可能發生變化，可能具有追溯力。今後的立法、司法或行政行動或決定也可能影響本摘要所作陳述的準確性。我們尚未收到美國國税局或美國國税局就本摘要中描述的任何事項作出的裁決，我們不能確定國税局或法院是否會同意本摘要中的所有陳述。例如，對於我們的收購、運營、估值、重組或其他事項，美國國税局可能會採取與本摘要中描述的不同的立場，如果法院同意，這可能會導致適用各方承擔重大税收責任。此外，本摘要不是所有可能的税務考慮事項的詳盡説明，也不討論任何遺產、贈與、州、地方或外國税務考慮事項。出於所有這些原因，我們敦促您和我們股票的任何持有者或潛在收購者就收購、擁有和處置我們的股票所產生的聯邦所得税和其他税收後果諮詢税務顧問。本摘要中描述的我們的意圖和信念是基於我們對截至本10-K表格年度報告日期生效的適用法律和法規的理解。如果頒佈了直接或間接影響我們的新法律或法規，我們可能會改變我們的意圖或信念。
你的聯邦所得税後果通常會因你是否為“美國股東”而有所不同。就本摘要而言，“美國股東”是指我們股票的實益擁有人，即：
•是美國公民或居民的個人，包括合法的美國永久居民或符合聯邦所得税法規定的居留條件的外國人；
•為聯邦所得税目的而被視為公司的實體，在美國、其任何州或哥倫比亞特區的法律內或根據該法律創建或組織；
•其收入應繳納聯邦所得税的遺產，無論其來源如何；或
•如果美國境內的法院能夠對信託的管理行使主要監督，並且一名或多名美國人有權控制信託的所有實質性決定，或者在財政部條例規定的範圍內，控制1996年8月20日存在的已被視為國內信託的信託，則為信託；
其作為美國股東的地位不會被適用的税收條約所取代。相反，“非美國股東”是指我們的股票的實益所有者，該實體(或其他安排)不是聯邦所得税目的下的合夥企業，也不是美國股東。
如果出於聯邦所得税的目的，任何被視為合夥企業的實體(或其他安排)持有我們的股份，合夥企業中合夥人的税務待遇通常將取決於合夥人的税收狀況和合夥企業的活動。出於聯邦所得税的目的，任何被視為合夥企業的實體(或其他安排)如果是我們股份的持有者，以及此類合夥企業的合夥人(根據聯邦所得税目的而確定)，請諮詢他們自己的税務顧問，瞭解收購、擁有和處置我們的股份的聯邦所得税後果和其他税收後果。
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作為房地產投資信託基金的税收
我們已選擇從1995課税年度開始，根據IRC第856至860條作為房地產投資信託基金徵税。我們的REIT選擇假設繼續符合當時適用的資格測試，並將在隨後的納税年度繼續有效。雖然我們不能肯定，但我們相信，從1995納税年度起和之後，我們一直在組織和運營，並將繼續以一種符合我們資格的方式組織和運營，並將繼續使我們有資格根據IRC作為房地產投資信託基金納税。
作為房地產投資信託基金，我們通常不需要為作為股息分配給股東的淨收入繳納聯邦所得税。對我們股東的分配通常作為紅利計入我們的股東收入中，以我們現有的當期或累積收益和利潤為限。我們的股息一般不享受符合條件的股息收入的優惠税率，但我們的部分股息可能被視為資本利得股息或符合條件的股息收入，所有這些都如下所述。此外，對於2026年前開始的納税年度，根據IRC第199A節的無支出扣除機制，我們的非公司美國股東如果滿足指定的持有期要求，通常有資格享受不被視為資本利得股息或合格股息收入的較低有效税率。我們的任何部分的股息都不符合公司股東收到的股息扣除的資格。超過我們當前或累積的收益和利潤的分配通常被視為在接受股東對我們股票的基礎上的資本回報，並將減少這一基礎。我們的當期或累計收益和利潤通常首先分配給對我們優先股進行的分配，目前沒有未償還的優先股，然後分配給我們普通股的分配。就所有這些目的而言，我們的分配包括現金分配、我們可能進行的任何實物財產分配，以及資本市場活動(如一些贖回)產生的推定或推定分配，如下所述。
我們的律師Sullivan&Worcester LLP認為，在1995至2022個課税年度，我們已經組織並有資格成為IRC下的REIT，我們目前和預期的投資和運營計劃將使我們能夠繼續滿足IRC下REIT的資格和税收要求。吾等律師的意見以下述假設為條件：吾等的租約、吾等的信託聲明，以及吾等曾經或曾經是其中一方的所有其他法律文件已經並將會由該等文件的各方遵守、本表格10-K年度報告中所述事實事項的準確性及完整性，以及吾等就與吾等的組織及營運及預期運作方式有關的某些事實事宜向吾等律師作出的陳述。如果這一假設或描述或陳述不準確或不完整，我們的律師的意見可能會受到不利影響，可能不會被依賴。我們律師的意見是基於目前的法律，但法律可能會在未來發生變化，可能具有追溯力。鑑於管理REITs的規則的高度複雜性、事實確定的持續重要性以及我們情況未來發生變化的可能性，Sullivan&Wocester LLP和我們都不能確定我們是否有資格成為REIT或在任何特定年份作為REIT納税。Sullivan&Worcester LLP對我們作為REIT的資格或税收的任何意見將於發佈之日起發表。我們的律師將沒有義務就所陳述、陳述或承擔的事項的任何後續變化或適用法律的任何後續變化通知我們或我們的股東。此外，我們律師的意見對國税局或法院都沒有約束力, 任何一方都可以採取與我們的律師不同的立場。
我們作為房地產投資信託基金的持續資格和税收將取決於我們是否符合IRC規定的各種資格測試，並概述如下。雖然我們相信我們已經並將滿足這些測試，但我們的律師不會持續審查這些測試的符合性。如果我們在任何一年都沒有資格獲得REIT的税收資格，那麼我們將被繳納聯邦所得税，就像我們是根據IRC C子章徵税的公司，或者C公司，我們的股東將像普通C公司的股東一樣被徵税，這意味着聯邦所得税通常將在公司和股東層面上適用。在這種情況下，我們可能會承擔鉅額的納税義務，可供分配給我們股東的現金數量可能會減少或取消。
如果我們繼續有資格作為房地產投資信託基金納税，並符合以下描述的測試，那麼我們通常不會為我們分配給股東的金額支付聯邦所得税。然而，即使我們繼續有資格作為房地產投資信託基金納税，我們在以下情況下仍可能需要繳納聯邦税，如下所述：
•我們將按常規企業所得税税率對任何未分配的“房地產投資信託應納税所得額”徵税，包括未分配的普通收入和淨資本利得(如果有的話)。我們可以選擇保留併為我們的淨資本收益繳納所得税。此外，如果我們通過及時指定給我們的股東來做出這樣的選擇，股東將按其在我們未分配資本收益中的比例份額徵税，並通常預計將獲得抵免或退款，以彌補其在我們支付的税款中的比例份額。
•如果我們有處置“止贖財產”的淨收益，如IRC第856(E)節所述，主要是為了在交易或業務的正常過程中出售給客户而持有，或從止贖財產獲得的其他不符合資格的收入，我們將按最高的常規企業所得税税率對這些收入徵税。
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•如果我們有來自“禁止交易”的淨收入--即在交易或業務的正常過程中以出售給客户為主的存貨或財產的收益而進行的處置，而不是處置喪失抵押品贖回權的財產和法定避風港除外的處置--我們將按100%的税率對這一收入徵税。
•如果我們未能達到下文討論的75%毛收入測試或95%毛收入測試，由於合理原因而非故意疏忽，但由於特定的補救條款而保持了我們作為房地產投資信託基金的納税資格，我們將按未通過75%毛收入測試或95%毛收入測試的金額(經調整後)乘以旨在反映我們在該納税年度的盈利的分數，按100%的税率納税。
•如果我們因合理原因而未能通過以下任何REIT資產測試(5%或10%資產測試的最低限度失敗除外)，但由於特定的補救條款而保持了我們作為REIT的納税資格，我們將繳納相當於50,000美元或最高正常企業所得税税率乘以導致我們未能通過測試的不合格資產產生的淨收入的税款。
•如果我們因合理原因而非故意疏忽而未能符合IRC的任何規定，而該等規定會導致我們不符合REIT的徵税資格(違反REIT總收入測試或違反REIT資產測試的情況除外)，我們可保留作為REIT的徵税資格，但每次失敗將被罰款50,000美元。
•如果我們未能在任何日曆年分配至少85%的該年度REIT普通收入、95%的該年度REIT資本利得淨收入以及以往期間任何未分配的應税收入的總和，我們將就所需分配的超出實際分配金額的4%繳納不可扣除的消費税。
•如果我們收購一項房地產投資信託基金資產，而我們在該資產中的調整税基是參考該資產在C公司手中的調整後税基來確定的，在特定情況下，我們可能需要就該資產的全部或部分固有收益(自該財產不再由C公司擁有之日起計算)繳納聯邦所得税。如果出售資產會導致產生重大的內置所得税負債，我們一般預計不會出售資產；但如果我們確實出售了可能與內置利得税敞口相關的資產，那麼我們預計將在我們的財務報表中為相關税收負債做適當的撥備。
•如果我們在一項交易中收購一家公司，而我們繼承了該公司的税務屬性，為了保持我們作為房地產投資信託基金的納税資格，我們通常必須在不遲於我們進行收購的納税年度結束之前分配在該收購中繼承的所有C公司收益和利潤。然而，如果我們未能做到這一點，寬免條款將允許我們保持作為房地產投資信託基金的徵税資格，只要我們分配任何後來發現的C公司收益和利潤，並就延遲分配期間支付利息費用。
•我們的子公司是C公司，包括IRC第856(L)節所定義的“應税REIT子公司”，或TRS，通常將被要求為其收入支付聯邦企業所得税，並且我們與我們的TRS之間的任何交易可能被徵收100%的税，這不反映公平條款。
其他國家(就此而言，最好將波多黎各視為一個獨立國家)可以對我們及其子公司在其管轄範圍內的資產和業務徵税。作為房地產投資信託基金，我們和我們的股東都不會從這些税收產生的外國税收抵免中受益。
如果我們在任何一年都沒有資格作為REIT納税，那麼我們將像普通的C公司一樣繳納聯邦所得税。此外，作為一家正規的C公司，我們不能扣除對我們股東的分配，IRC也不要求分配。此外，就我們目前和累積的收益和利潤而言，對我們股東的所有分配一般都將作為普通股息徵税，有可能符合下文“-應納税美國股東的税收”標題下討論的優惠税率，並且在IRC的限制下，將有可能有資格獲得公司股東收到的股息扣除。最後，在終止我們的房地產投資信託基金地位生效的課税年度之後的四個課税年度內，我們一般將被取消作為房地產投資信託基金的納税資格。我們甚至在一年內沒有資格獲得REIT的税收資格，可能會導致我們減少或取消對股東的分配，或者導致我們招致鉅額債務或清算大量投資，以支付由此產生的公司級所得税。IRC下的減免條款可能允許我們繼續有資格作為REIT納税，即使我們未能遵守各種REIT要求，所有這些都將在下文更詳細地討論。然而，我們無法説明在任何特定情況下，我們是否有權享受這些救濟條款的好處。
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REIT資格要求
一般要求。IRC第856(A)條將房地產投資信託基金定義為公司、信託或協會：
(1)由一名或多名受託人或董事管理；
(2)以可轉讓股份或者可轉讓實益憑證證明其實益所有權的；
(3)這將是徵税的，但根據IRC第856至859條，作為國內C公司；
(4)不受獨立審查委員會特別規定約束的金融機構或保險公司；
(5)其實益擁有權為100人或以上；
(6)這並不是“少數人持有”，意思是在每個課税年度的後半年度，不超過50%的流通股價值由五個或五個以下的“個人”直接或間接擁有(根據IRC的定義，包括特定的免税實體)；以及
(7)這符合關於其收入和資產的性質及其分配金額的其他測試，所有這些都如下所述。
《税法》第856(B)條規定，條件(1)至(4)必須在整個納税年度內滿足，條件(5)必須在12個月的納税年度的至少335天內或在少於12個月的納税年度的相應部分內滿足。雖然我們不能確定，但我們相信，在最近完成的納税年度結束或之前的每個必要期間內，我們已經滿足了條件(1)至(7)，並且我們將在本納税年度和未來納税年度繼續滿足這些條件。為了幫助遵守條件(6)，我們的信託聲明和章程限制了我們股票的轉讓，否則將導致股權集中。然而，這些限制並不能確保我們以前滿足了條件(6)中所述的股份所有權要求，也不能確保我們在所有情況下都能夠繼續滿足這些要求。如果我們遵守適用的財政部法規以確定我們流通股的所有權，並且不知道，或者通過合理的努力不知道我們不符合條件(6)，那麼我們將被視為滿足條件(6)。因此，我們已經遵守並將繼續遵守這些規定，包括每年要求持有我們大量股份的持有人提供有關我們股票所有權的信息。根據我們的信託聲明和章程，我們的股東必須對這些提供信息的請求做出迴應。根據財政部法規，未能或拒絕遵守這一要求的股東必須提交一份聲明，連同其聯邦所得税申報單披露其對我們股票和其他信息的實際所有權。
就條件(6)而言，“個人”通常包括自然人、補充失業救濟金計劃、私人基金會或永久保留或專門用於慈善目的的信託的一部分，但不包括合格的養老金計劃或利潤分享信託。因此，非“個人”實體所擁有的房地產投資信託基金股份被視為由身為個人的實體的直接和間接擁有人(如定義所述)擁有，而不是由實體本身擁有。同樣，符合資格的退休金計劃或利潤分享信託所持有的REIT股份，按個別受益人在該計劃或信託中的精算權益比例，視為直接由個別受益人持有。因此，五個或更少的此類信託可以擁有一個實體50%以上的權益，而不會損害該實體作為房地產投資信託基金的納税資格。
IRC規定，如果我們不符合條件(1)至(6)，我們不會自動失去作為房地產投資信託基金的納税資格，只要我們能夠確定這種失敗是由於合理的原因而不是由於故意疏忽。每一次被原諒的失敗都將導致50,000美元的罰款，而不是取消REIT的資格。這一救濟規定可適用於適用條件的失敗，即使該失敗首次發生在發現該失敗的納税年度之前的一年。
我們的全資子公司和我們通過合作伙伴關係進行的投資。 除了下文討論的TRS，IRC第856(I)節規定，任何公司，如果其100%的股票由REIT及其被忽略的子公司持有，則是合格的REIT子公司，不應被視為美國聯邦所得税目的的單獨公司。符合資格的REIT附屬公司的資產、負債以及收入、扣除和信貸項目被視為REIT的。我們相信，我們的每一家直接和間接全資子公司，除了下文討論的TRS(以及其股權全部或部分由該等TRSS擁有的實體)，將是IRC第856(I)(2)條所指的合格REIT子公司或非法人實體，在聯邦所得税方面，根據IRC第7701條發佈的財政部法規，該非法人實體不被視為獨立於其所有者，每個此類實體被稱為QRS。因此，在適用本摘要所述的所有REIT資格要求時，我們的QRS的所有資產、負債和收入、扣除和信貸項目均被視為我們的，我們對該QRS的股票和其他證券的投資將被忽略。
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我們已經並可能在未來通過一個或多個實體投資房地產，這些實體被視為合夥企業，用於聯邦所得税目的。就屬合夥企業合夥人的房地產投資信託基金而言，IRC下的庫務規例規定，就下文所述有關收入及資產的REIT資格要求而言，該房地產投資信託基金一般被視為擁有其在合夥企業的收入及資產中的比例份額(但就下文所述的10%價值測試而言，該房地產投資信託基金在該合夥企業發行的股本及指定債務證券中的比例權益被視為擁有其比例份額)。此外，就這些目的而言，合夥企業的資產和毛收入項目的性質在房地產投資信託基金手中一般保持不變。相反，為了下面討論的分配要求的目的，我們必須考慮作為合夥人的我們在合夥企業收入中所佔的份額，這是根據IRC K分章下管理合夥人和合夥企業的一般聯邦所得税規則確定的。
子公司REITs。 我們可能會在未來形成或收購一個實體，該實體打算作為REIT有資格獲得税收。當附屬公司有資格作為獨立的房地產投資信託基金在其母公司之外納税時，子公司的股份就符合房地產投資信託基金母公司以下所述的75%資產測試的資格。然而，如果子公司未能單獨滿足本摘要中描述的或其他適用的各種REIT資格要求(以及未能獲得適用的救濟條款)，通常會導致(A)如上所述，子公司須繳納常規的美國公司所得税，以及(B)REIT母公司對子公司的所有權(I)不再是符合75%資產測試條件的房地產資產，(Ii)接受5%資產測試、10%投票權測試和10%價值測試，分別如下所述：一般適用於房地產投資信託基金對除房地產投資信託基金和信託基金以外的公司的所有權。在這種情況下，REIT母公司本身作為REIT的資格及課税可能會因附屬公司倒閉而連帶至REIT母公司而受到影響，一切均如下文“-資產測試”標題所述。吾等可就吾等組成或收購的任何附屬REIT作出保護性TRS選擇，並可實施其他保護性安排，以避免在任何擬設立的附屬REITs沒有資格作為REIT課税的情況下發生連鎖REIT倒閉，但吾等不能確定此類保護性選擇或其他安排是否有效以避免或減輕由此對我們造成的不良後果。
應税房地產投資信託基金子公司。 作為房地產投資信託基金，我們被允許擁有TRS的任何或全部證券，前提是在每個季度結束時，我們對TRS的股票或其他證券的投資不超過我們資產總價值的20%。一般來説，TRS是指REIT以外的附屬公司，其中REIT直接或間接持有股票，並與該REIT共同選擇被視為TRS。TRS作為普通的C公司徵税，獨立於任何附屬REIT。我們在TRSS中持有的股票和其他證券不受下面討論的5%資產測試、10%投票權測試和10%價值測試的限制。在其他要求中，我們的TRS必須：
(1)不直接或間接經營或管理住宿設施或保健設施；以及
(2)不得根據特許經營、許可或其他方式直接或間接向任何人提供經營任何住宿設施或保健設施的任何品牌名稱的權利，但在有限情況下，可授予獨立承包商經營或管理住宿設施或保健設施的次級特許經營權、再許可或類似權利。
此外，任何公司(REIT和QRS除外)，如果TRS直接或間接擁有已發行證券超過35%的投票權或價值，則TRS自動成為TRS(就此而言，不包括某些“直接債務”證券)。根據以下討論，吾等相信吾等及吾等的每一家TRS已遵守並將繼續遵守在附屬公司TRS選舉計劃生效期間的所有TRS地位的規定，而吾等相信我們日後成立或收購的任何TRS亦同樣如此。
如下文所述，TRSS可以為我們的租户提供服務，而不會取消我們在下文討論的75%毛收入測試或95%毛收入測試下從這些租户那裏獲得的租金。此外，由於我們的TRS是作為獨立於我們的C公司徵税的，它們的資產、負債以及收入、扣除和信貸項目一般不會就本摘要中描述的REIT資格要求的目的歸於我們。因此，我們的TRS通常可能會進行被視為被禁止的交易或如果由我們直接進行將產生不合格收入的活動。此外，雖然房地產投資信託基金從TRS賺取合資格租金收入的能力一般有限，但如果合資格的獨立承建商經營合資格住宿設施，則REIT可從向TRS出租合資格住宿設施賺取合資格租金收入，詳情如下所述。
對TRS及其附屬REITs施加限制和制裁，以確保TRS將受到適當水平的聯邦所得税。例如，如果TRS向其關聯REIT支付的利息、租金或其他金額超過與其無關的第三方在公平交易中支付的金額，則REIT通常將被徵收相當於支付的超出部分的100%的消費税。此外，如果與公平交易相比，第三方承租人向房地產投資信託基金多付租金，以換取為所提供的服務少付TRS，並且如果REIT沒有就向第三方或代表第三方提供的服務向TRS提供足夠的補償
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租户，則房地產投資信託基金可能要繳納相當於對TRS補償不足的100%的消費税。如果TRS以至少等於其提供或提供服務的直接成本的150%的税率獲得補償，則適用此消費税的安全港例外。最後，100%消費税也適用於TRS向其附屬REIT提供的服務在與REIT租户的服務無關的情況下的低價。我們不能確定涉及我們的TRS的安排不會導致施加一項或多項此類限制或制裁，但我們不相信我們或我們的TRS正在或將受到這些強加。
收入測試。我們必須每年通過兩次總收入測試，才能保持我們作為房地產投資信託基金的税務資格。首先，我們在每個課税年度的總收入中，至少有75%必須來自與房地產有關的投資，包括《房地產規則》第856(D)條所指的“房地產租金”、房地產按揭或房地產權益的利息及收益、止贖財產的收入及收益、出售或其他處置房地產的收益(包括根據IRC視為不動產的指定附屬個人財產)，或出售或處置其他房地產投資信託基金的股份的股息及收益(但在所有情況下均不包括任何須就禁止交易徵收100%税的收益)。當我們獲得新資本以換取我們的股票或公開發行我們的五年或更長時間的債務工具時，如果我們在收到新資本後一年內收到或應計的可歸因於臨時投資於股票或債務工具的新資本的收入，通常也是75%毛收入測試下的合格收入。其次，我們每個課税年度的總收入中，至少有95%必須包括符合75%總收入標準的收入、其他類型的利息和股息、出售或處置股票或證券的收益，或這些收入的任何組合。我們在正常業務過程中主要為出售給客户而持有的物業銷售的毛收入，明確和及時確定的特定“對衝交易”的收入和收益，以及來自回購或解除債務的收入在兩個毛收入測試中都不包括在分子和分母中。此外，在一項或兩項總收入測試中，特定的外幣收益將被排除在毛收入之外。
為了符合IRC第856(D)節所指的“不動產租金”，必須符合以下幾項要求：
•收取的租金一般不能以任何人的收入或利潤為基礎，而可以以收入或銷售額的一個或多個固定百分比為基礎。
•如果房地產投資信託基金按投票權或租户的股票價值擁有10%或以上的租金(或租户資產權益或淨利潤的10%或以上，如果租户不是公司)，無論是直接還是在應用歸屬規則後，租金通常都不符合資格。我們一般不打算將物業出租給任何一方，如果該物業的租金不符合“不動產租金”的資格，但10%所有權規則的適用取決於複雜的歸屬規則和可能超出我們控制的情況。在這方面，我們目前持有TA接近但不到10%的已發行普通股，TA已承諾限制其對已發行普通股的贖回和回購，以便我們不會擁有其10%或更多的已發行普通股。我們的信託聲明和章程一般不允許直接或通過歸屬轉讓或聲稱收購我們的股票，以保持我們作為IRC房地產投資信託基金的納税資格所必需的程度。然而，我們不能肯定這些限制將有效地防止我們作為房地產投資信託基金的税收資格在10%關聯租户規則下受到威脅。此外，我們不能確定我們將能夠監督和執行這些限制，我們的股東也不一定知道根據IRC的歸屬規則歸於他們的我們股票的所有權。
•上述禁止從10%的關聯租户那裏賺取“房地產租金”的規定有一個有限的例外，即租户是TRS。如果一個物業至少90%的租賃空間租給了TRS以外的租户和10%的關聯租户，並且如果TRS就該物業的空間向REIT支付的租金與非關聯租户為該物業的類似空間支付的租金實質上相當，則TRS向REIT支付的符合資格的租金不會因為禁止10%關聯租户的規則而被取消資格。
•除了上述禁止從10%的關聯租户那裏賺取“房地產租金”之外，還有一個例外。為了適用這一額外的例外情況，“合格住宿設施”的不動產權益必須由房地產投資信託基金出租給其TRS，並且該設施必須由一名“有資格的獨立承包商”代表TRS運營，所有這些都在IRC第856(D)(8)-(9)條中描述。如下所述，我們相信我們與TRS的租約已經並將繼續滿足這些要求。
•為使租金符合資格，房地產投資信託基金一般不得管理物業，或向物業的租户提供或提供服務，除非透過獨立承辦商，而該基金並無收入或透過其其中一個信託基金獲得收入。這一規則有一個例外，允許房地產投資信託基金執行免税組織可以執行的常規管理和租户服務，而不被視為收到IRC第512(B)(3)節所定義的“非相關企業應納税所得額”。此外，極少量的非慣例
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向租户提供的服務，只要不允許的租户服務的價值不超過物業總收入的1%，就不會取消收入作為“房地產租金”的資格。
•如果與不動產租賃有關的個人財產的租金是根據租約收到的全部租金的15%或更少，則屬於個人財產的租金將符合資格為“不動產租金”；如果超過這個15%的門檻，則屬於個人財產的租金將不符合這種資格。被視為屬於個人財產的租金收入部分是根據個人財產的公平市價與租賃的不動產和個人財產的總公平市價的比率確定的。
•此外，“不動產租金”包括我們就同一地理區域內可比不動產的租金而慣常提供的服務所收取的費用，以及我們就TRS提供的服務所收取的費用(如未另行説明)。房地產投資信託基金收到的非地理習慣服務的費用是否包括在“房地產租金”中，美國國税局在公佈的權威機構中沒有明確説明；然而，我們的律師Sullivan&Worcester LLP認為，儘管這件事並不是毫無疑問的，但“房地產租金”也包括當我們的TRS提供的服務單獨聲明費用時我們收到的費用，即使服務不是地理習慣的。因此，我們認為，我們來自TRS提供的服務的收入，無論是否單獨説明費用，都符合“房地產租金”的資格，因為服務滿足地理習慣標準，因為服務是由TRS提供的，或者出於這兩個原因。
我們相信，根據IRC第856條的規定，我們所有或幾乎所有的租金和相關服務費都符合並將繼續符合“不動產租金”的規定。
如果沒有IRC第856(E)條的“止贖財產”規則，房地產投資信託基金從物業獲得的活躍的、非租金的毛收入將不符合75%和95%的毛收入測試標準。但作為喪失抵押品贖回權的房產，來自該房產的活躍的、非租金的毛收入將如此符合條件。喪失抵押品贖回權的財產一般是任何不動產，包括不動產上的利益，以及這種不動產附帶的任何個人財產：
•由於房地產投資信託基金在喪失抵押品贖回權時對該財產出價，或在該財產發生違約或即將對該財產的租賃違約或該財產所擔保的債務發生後，通過協議或法律程序將該財產的所有權或佔有權變為所有權或佔有權而獲得的；
•房地產投資信託基金獲得的任何相關貸款是在違約不迫在眉睫或預期不會發生的情況下獲得的；以及
•為此，房地產投資信託基金適當地選擇將該財產視為喪失抵押品贖回權的財產。
根據IRC第857(B)(4)條的止贖財產所得税規則，房地產投資信託基金在出售作為庫存持有的止贖財產或主要用於向客户銷售止贖財產時確認的任何收益，加上從止贖財產獲得的任何收入，如果沒有止贖財產處理，則不符合75%毛收入測試條件，減去與這些收入項的生產直接相關的費用，將按最高的常規企業所得税税率繳納聯邦所得税。因此，如果房地產投資信託基金應該租賃止贖財產，以換取如上所述的“房地產租金”，那麼租金收入就不需要繳納止贖財產所得税。
財產通常在房地產投資信託基金收購財產的納税年度之後的第三個納税年度結束時不再是止贖財產，如果從美國國税局獲得延期，則不再是止贖財產。然而，這一寬限期終止，止贖財產在第一天不再是止贖財產：
•就該物業訂立租約，而該物業按其條款將產生不符合75%毛收入審查(不包括喪失抵押品贖回權的物業的收入)的收入，或根據該日或之後訂立的租約，房地產投資信託基金直接或間接收取或應計75%毛收入審查下的任何不符合資格的收入；
•在該物業上進行任何建造，但如某建築物或任何其他改善工程在違約迫在眉睫前已完成超過10%，則不在此限，亦不包括特別豁免的贍養費或延遲保養；或
•這是在房地產投資信託基金收購該財產之日起90天以上，該財產用於房地產投資信託基金經營的行業或業務，但通過房地產投資信託基金本身並不從中獲得或收取任何收入或TRS的獨立承辦商除外。
除出售喪失抵押品贖回權的財產外，我們出售作為庫存持有的財產或在交易或業務的正常過程中主要為出售給客户而持有的其他財產而變現的任何收益，統稱為交易商收益，可被視為
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作為被禁止交易的收入，應按100%的税率徵收懲罰性税。100%的税不適用於通過TRS持有的出售財產的收益，儘管此類收入將在TRS手中按正常的企業所得税税率納税；因此，我們可能會在交易中使用TRS，否則我們可能會確認交易商收益。財產是作為存貨持有還是主要在貿易或業務的正常過程中出售給客户，這是一個事實問題，取決於圍繞每一筆特定交易的所有事實和情況。IRC第857(B)(6)(C)和(E)條規定，持有至少兩年並滿足特定額外要求的房地產的有限銷售不會被視為被禁止的交易。然而，對安全港的遵守在實踐中並不總是可以實現的。我們試圖組織我們的活動，以避免被禁止的交易，或以其他方式通過TRSS進行此類活動；但是，我們不能確定美國國税局是否可能成功地斷言，我們對任何特定交易都要繳納100%的懲罰性税。應繳納100%罰金税的收益不包括在75%和95%的毛收入測試中，而不是交易商收益或因避風港而免除100%罰金税的房地產收益被視為符合75%和95%毛收入測試的資格毛收入。
我們相信，我們已經確認或將確認的與我們的資產處置和其他交易相關的任何收益，包括通過任何合夥企業，通常都將被視為符合75%和95%毛收入測試的收入，不會是交易商收益，也不會受到100%的懲罰性税收的約束。這是因為我們的總體意圖是：(A)擁有我們的投資資產(包括通過合資企業)，以期獲得長期收入和資本增值；(B)從事開發、擁有、租賃和管理我們現有物業的業務，以及收購、開發、擁有、租賃和管理新物業；以及(C)偶爾處置我們的資產，以符合我們的長期投資目標。
如果我們在任何課税年度未能達到75%毛收入測試或95%毛收入測試中的一項或兩項，我們仍有資格在該年度作為房地產投資信託基金納税，前提是我們滿足以下要求：(A)我們未能達到測試標準是由於合理的原因，而不是由於故意疏忽；以及(B)在我們發現不合格後，我們提交了一個附表，描述我們在該納税年度75%毛收入測試或95%毛收入測試中包括的每個項目。即使這一減免條款確實適用，我們也要對未能通過75%毛收入測試的金額或未通過95%毛收入測試的金額中較大的部分徵收100%的税，並進行調整，乘以旨在反映我們在納税年度的盈利能力的部分。這一救濟規定可適用於未通過適用的收入審查，即使該未通過首次發生在發現該未通過的納税年度的前一年。
基於上述討論，我們相信我們已經並將繼續滿足上文概述的75%和95%的毛收入測試，從我們作為REIT的第一個納税年度開始。
資產測試. 在每個課税年度的每個日曆季度結束時，我們還必須滿足以下資產百分比測試，才有資格作為聯邦所得税的REIT徵税：
•本公司總資產價值的至少75%必須包括“房地產資產”，其定義為不動產(包括不動產權益和不動產抵押權益或不動產權益)、附屬個人財產(根據上述規則將此類個人財產的租金視為不動產租金)、現金和現金項目、其他REITs的股份、IRC第562(C)(2)節定義的“公開發售的REITs”發行的債務工具、政府證券和新資本的臨時投資(即，吾等持有的任何股票或債務工具，可歸因於吾等收到的任何款項(A)交換吾等的股份或(B)公開發售吾等的五年期或更長期的債務工具，但在每種情況下，只限於吾等收到新資本後的一年期間)。
•不超過我們總資產價值的25%可能由證券代表，但那些在前面75%資產測試中被有利計入的證券除外。
•在上述25%資產類別的投資中，我們擁有的任何一個非REIT發行人的證券價值不得超過我們總資產價值的5%。此外，我們不得擁有任何一家非房地產投資信託基金髮行人的已發行證券超過10%的投票權或價值，除非該等證券是“直接債務”證券或以下討論的其他例外情況。我們的股票和其他證券在TRS中不受這5%和10%的資產測試。
•我們總資產價值的不超過20%可由我們TRS的股票或其他證券代表。
•IRC第856(C)(5)(L)(Ii)條所界定的“非合格公開發售房地產投資信託基金債務工具”可代表不超過總資產價值的25%。
我們的律師Sullivan&Worcester LLP認為，儘管此事不容置疑，但就上述REIT資產測試而言，我們對我們TRS的股權或債務的投資，在符合新資本臨時投資資格的範圍內，將被視為房地產資產，而不是證券。
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上述REIT資產測試必須在每個納税年度的每個日曆季度結束時作為REIT滿足。當房地產投資信託基金在任何季度結束時符合資產審查後，不會純粹因為其資產價值的波動而喪失其作為房地產投資信託基金的徵税資格，包括如果波動是由用於評估任何外國資產的外幣匯率變化引起的。對於像我們這樣定期收購符合條件和不符合條件的REIT資產的REIT來説，這一祖父式規則的好處可能是有限的。如果由於在一個季度內收購證券或其他財產而導致未能滿足上述資產測試，則可以在該季度結束後30天內通過處置足夠的不符合條件的資產來糾正該失敗。
此外，如果我們在任何季度結束時未能通過5%的資產測試、10%的投票測試或10%的價值測試，而我們沒有在該季度結束後30天內糾正此類失敗，則如果(A)失敗是極小的，以及(B)在我們確定失敗的季度的最後一天後的六個月內，我們要麼處置導致失敗的資產，要麼滿足5%的資產測試、10%的投票測試和10%的價值測試，則該失敗將被原諒。就本救濟條款而言，如果導致破產的資產價值不超過(A)相關季度末我們資產總價值的1%或(B)10,000,000美元中的較小者，則破產將是最低限度的。如果我們的失敗不是最低限度的，或者如果我們違反了任何其他REIT資產測試，如果(A)我們向美國國税局提供了導致失敗的每項資產的描述，(B)失敗是由於合理原因而不是故意疏忽，(C)我們繳納的税款等於(1)50,000美元或(2)在失敗期間對導致失敗的資產產生的淨收入徵收的最高常規企業所得税税率，以及(D)在我們確定失敗的季度的最後一天後六個月內，我們仍有資格作為REIT納税。我們要麼處置導致失敗的資產，要麼滿足所有REIT資產測試。這些救濟規定可適用於適用的資產測試失敗，即使該失敗首次發生在發現該失敗的納税年度之前的一年。
IRC還為10%的價值測試提供了例外證券安全港，其中包括(A)“直接債務”證券，(B)在隨後幾年支付的指定租賃協議，(C)任何支付“不動產租金”的義務，(D)由政府實體發行的、完全或部分不依賴於非政府實體的利潤或付款的證券，以及(E)由另一家房地產投資信託基金髮行的任何證券。此外，為聯邦所得税目的而被歸類為合夥企業的實體發行的任何債務工具，如果至少有75%的合夥企業總收入(不包括被禁止交易的收入)是符合75%總收益檢驗標準的收入，則不會被視為10%價值檢驗中的證券。
我們已經並將繼續保存我們的資產價值記錄，以證明我們符合上述資產測試的要求，並打算採取可能需要的行動，在任何季度結束後30天內或上述六個月內糾正任何未能滿足測試要求的情況。
基於上述討論，我們相信我們已經並將繼續滿足上文概述的REIT資產測試，從我們作為REIT的第一個應納税年度開始。
我們與TA的關係。截至2022年12月31日，我們持有TA已發行普通股的相當大比例(但不到10%)。我們與TA的租約、TA的公司章程和其他協議共同包含對TA普通股所有權的限制，並要求TA不得采取任何可能導致與我們有任何從屬關係的行動，從而危及我們作為IRC房地產投資信託基金的納税資格。因此，自2007年1月31日起及之後，我們預期我們已收到及將會從電訊局長及其附屬公司收取的租金收入，根據IRC第856(D)條，一直是並將會是“房地產租金”，因此符合上述75%及95%毛收入測試的資格收入。如本年度報告Form 10-K所披露，就BP收購事項，吾等訂立同意協議及表決協議，據此，吾等已同意投票贊成BP收購事項，並修訂及重述於合併時生效的現有TA租賃及擔保協議。
我們與索尼斯塔的關係。截至2022年12月31日，我們(直接或間接通過我們的一家TRS)擁有Sonesta約34%的已發行普通股。我們沒有選擇將Sonesta視為TRS，而且它也不是自動TRS，因為我們的TRS沒有擁有Sonesta超過35%的股份。我們Sonesta所有權的這種結構允許我們繼續聘請Sonesta的一家公司子公司來管理租賃給我們的TRS的合格住宿設施，如下文更詳細地描述。
我們與應税房地產投資信託基金子公司的關係. 我們目前擁有的酒店是我們購買的要出租給我們的TRS的酒店，或者是由於修改或到期了先前的租約而出租給我們的TRSS的酒店，所有這些都是經適用各方同意的。例如，對於過去的租約違約和到期，我們已經通過違約或到期的租户終止了我們一些酒店的入住權，並立即將這些酒店出租給我們的TRSS，並就這些酒店簽訂了新的第三方管理協議。我們可能會不時地向我們的TRS出租更多的酒店。
在涉及我們的TRS的租賃交易中，我們的意圖是使TRS支付給我們的租金符合上文概述的REIT毛收入測試下的“房地產租金”的資格。為了實現這一點，經營
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代表適用的TRS租賃的物業必須是IRC第856(D)(9)(A)條所指的“合格獨立承包商”，而出租給TRS的酒店必須是IRC第856(D)(9)(D)條所指的“合格住宿設施”。合格住宿設施是指酒店、汽車旅館或其他場所，其中一半以上的居住單位是臨時使用的，前提是合法授權的賭博或賭博活動不在這些設施內或與這些設施有關的情況下進行。該定義還包括合格住宿設施的常規便利設施和設施。
就此等目的而言，承建商如與房地產投資信託基金有少於35%的聯營關係，且在承建商與TRS訂立經營合資格住宿設施的協議時，該承建商或與該承建商有關的任何人士正積極從事為與TRS或其附屬REIT無關的人士經營合資格住宿設施的行業或業務，則該承辦商有資格成為“合資格獨立承辦商”。就此等目的而言，合資格獨立承建商不會因以下原因而喪失資格：(A)承接合資格住宿設施營運開支的TRS；(B)扣除營運開支及應付予合資格獨立承建商的費用後的合資格寄宿設施營運收入；或(C)REIT根據另一物業的預先存在或以其他方式衍生的租約而從合資格獨立承建商收取收入。
我們已聘請Sonesta的一家特定公司子公司作為意向合格獨立承包商。該承包商及其附屬公司積極從事為其自己的賬户運營合格住宿設施的貿易或業務，包括根據它們之間的管理合同；然而，該承包商及其附屬公司與除我們和我們的TRS之外的第三方几乎沒有任何關於合格住宿設施的管理合同。基於對法規以及適用立法歷史的簡單閲讀，我們的律師Sullivan&Wocester LLP認為，該意向合格的獨立承包商實際上應該具有這樣的資格。如果美國國税局或法院確定這一意見是不正確的，那麼我們從我們的TRS中獲得的關於該特定承包商管理的物業的租金收入將是75%和95%毛收入測試中的不符合條件的收入，可能會危及我們遵守這兩項毛收入測試中的一項或兩項。然而，在這種情況下，我們預計我們將有資格獲得上述毛收入測試的減免條款，從而保留我們作為房地產投資信託基金的納税資格。如果寬免條款適用於我們，我們將被徵收100%的税率，税率為我們未能通過75%毛收入測試的金額或我們未通過95%毛收入測試的金額(經調整)乘以旨在反映我們在該納税年度的盈利能力的分數；即使我們在典型的納税年度從其他來源獲得的不符合條件的收入很少或沒有，在這種情況下徵收100%的税將是實質性的，因為到目前為止，出租給我們TRSS的大部分物業都是由該承包商為TRSS管理的。
如上所述，如果美國國税局成功地聲稱我們的任何TRS支付給我們的租金超過了公平的租賃率，我們將被徵收100%的税。雖然沒有明確的先例來區分租賃、管理合同、合夥企業、融資和其他合同安排的聯邦所得税目的，但我們相信，出於上述IRC要求的目的，我們的租賃和TRS的管理協議將得到尊重。因此，我們預計，我們目前和未來的TRS的租金收入將符合“房地產租金”的資格，對TRS的過高租金徵收100%的税將不適用。
年度分配要求. 為了符合IRC規定的房地產投資信託基金的納税資格，我們必須每年向我們的股東分配不同於資本利得股息的股息，其金額至少等於以下金額的超額：
(1)我們的“房地產投資信託應税收入”的90%和我們税後淨收入的90%的總和，如果有的話，來自止贖收到的財產，超過
(2)我們的非現金收入(例如，估算的租金收入或無意中未能符合同類交易所資格的交易收入)超過我們的“房地產投資信託應納税所得額”的5%。
為此，我們的“房地產投資信託應納税所得額”是根據IRC第857條的定義計算的，不考慮所支付的股息扣減和我們的淨資本收益，通常將通過我們支付的特定公司級所得税(例如，對內置收益或喪失抵押品贖回權的財產收入的税收)進行扣減。
除特定的例外情況外，IRC通常將可適當分配給貿易或企業的債務所支付或應計的淨利息支出的扣除額限制在“調整後的應税收入”的30%以內。超過限額的任何扣除都將結轉，並可在下一年使用，但受當年30%的限額限制。只要納税人作出選擇(這是不可撤銷的)，淨利息支出扣除的限制不適用於IRC第469(C)(7)(C)條所指的涉及房地產開發、重建、建築、重建、收購、轉換、租賃、運營、管理、租賃或經紀的貿易或業務。財政部條例規定，房地產交易或業務包括由房地產投資信託基金進行的交易或業務。我們已選擇被視為房地產交易或企業，因此預計上述利息扣除限制不適用於我們或我們的“房地產投資信託應納税所得額”的計算。
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分配必須在與其相關的納税年度支付，如果在我們及時提交較早納税年度的聯邦所得税申報單之前申報，並且如果在申報後第一次定期分配付款或之前支付，則必須在下一個納税年度支付。如果股息是在10月、11月或12月向登記在冊的股東宣佈的，並在隨後的1月份支付，那麼為了聯邦所得税的目的，這種股息將被視為在上一納税年度的12月31日支付和收到，但以任何未分配的收益和利潤為限。
如果房地產投資信託基金證實其由於先前為滿足下文討論的4%消費税的要求而進行的分配而未能滿足90%的分配要求，則美國國税局可免除90%的分配要求。在一定程度上，如果我們沒有分配我們所有的淨資本收益和所有調整後的“房地產投資信託應税收入”，我們將按未分配金額的常規企業所得税税率繳納聯邦所得税。此外，如果我們未能在一個日曆年度內將前一個日曆年度的普通收入的85%和資本利得淨收入的95%加上上一個日曆年度被視為已分配的金額的超額部分(如果有)支付給我們的股東，則我們將被徵收4%的不可抵扣消費税。為此，任何日曆年的“合計所需分配”一詞是指該日曆年的應納税所得額的總和，不考慮所支付股息的扣除和以前年度未被視為已根據該規定進行分配的所有金額。我們將被視為有足夠的收入和利潤，將我們的任何分配視為股息，最高可達所需分配的金額，以避免徵收4%的消費税。
如果我們沒有足夠的現金或其他流動資產來滿足我們的分派要求，或者如果我們這樣選擇，我們可能會發現有必要或適宜安排新的債務或股權融資，為所需的分派提供資金，以保持我們作為房地產投資信託基金的納税資格。我們不能確定是否會以優惠的條件為這些目的提供資金，或者根本不能。
我們或許能夠通過在晚些時候向股東支付“不足股息”來糾正任何一年未能支付足夠股息的情況。這些不足的股息可能會包括在我們對上一年支付的股息的扣除中，但我們將因延遲分配而收取利息費用。雖然就我們的房地產投資信託基金的分派要求及我們已支付的股息扣除而言，不足股息的支付將適用於上一年度，但它將被視為在支付該股息的當年向收到該股息的股東進行的額外分配。
除了上述其他分配要求外，為了保持我們作為房地產投資信託基金的納税資格，我們必須及時分配我們從被收購公司繼承的所有C公司收益和利潤，如下所述。
我們可以選擇保留而不是分配部分或全部淨資本收益，併為這些收益繳納所得税。此外，如果我們通過及時指定給我們的股東來做出這樣的選擇，我們的股東將把他們在這種未分配資本收益中的比例份額計入他們的應納税所得額，他們將因我們為此支付的他們在聯邦企業所得税中的份額而獲得相應的抵免。然後，我們的股東將通過(A)我們指定的資本利得股息金額和他們的應納税所得額之間的差額，以及(B)我們代表他們就該資本利得支付的税款之間的差額，增加其股票的調整税基。
收購C公司
我們已經並可能在未來進行收購C公司全部流通股的交易。在這些收購後，除非我們已經或確實作出了適用的TRS選擇，否則我們的每個被收購實體及其各種全資擁有的公司和非公司子公司通常成為或將成為我們的合格投資者。因此，在該等收購後，就上述各項REIT資格測試而言，已收購及隨後被撇除的實體的所有資產、負債及收入、扣除及信貸項目一直並將被視為我們的資產、負債及收入項目。此外，我們通常一直並將被視為被收購(然後被忽略)實體的聯邦所得税屬性的繼承者，例如這些實體的(A)其資產和折舊計劃中的調整税基；以及(B)用於聯邦所得税目的的收益和利潤(如果有)。這些屬性的結轉產生了REIT的影響，如內置的利得税敞口和額外的分配要求，如下所述。然而，當我們根據IRC第338(G)條就我們收購的公司進行選擇時，就像我們過去不時做的那樣，我們通常不會受到關於此類選擇之前存在的屬性的此類屬性結轉的約束。
從C公司獲得的內在收益。 儘管我們具備房地產投資信託基金的資格和納税資格，但在特定情況下，如果我們收購一項房地產投資信託基金資產，而我們在該資產上的調整税基是參考C公司擁有的該資產的調整税基確定的，則我們可能需要繳納企業所得税。例如，如果我們直接或間接地從該C公司獲得該資產的結轉税基，並且如果我們在該資產不再由該C公司擁有之日起的五年期間內出售該資產，則我們可能需要對C公司擁有該資產的最後一天存在的全部或部分固有收益繳納聯邦所得税。本公司在一個應課税年度的收入及收益須繳交內置利得税的範圍內，扣除就該等收入及收益就該應課税年度支付的任何税款後，我們在下一年度支付的應課税股息有可能符合以下條件：
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非公司美國股東享受“合格股息”的優惠税率，如下文“-應税美國股東的税收”標題所述。如果出售資產會導致產生重大的內置所得税負債，我們一般預計不會出售資產；但如果我們確實出售了可能與內置利得税敞口相關的資產，那麼我們預計將在我們的財務報表中為相關税收負債做適當的撥備。
收益和利潤。 在公司收購後，我們通常必須在交易發生的納税年度結束前分配所有C公司的收益和在該交易中繼承的利潤，以保持我們作為房地產投資信託基金的納税資格。然而，如果我們未能做到這一點，寬免條款將允許我們保持作為房地產投資信託基金的徵税資格，只要我們分配任何後來發現的C公司收益和利潤，並就延遲分配期間支付利息費用。一般來説，我們繼承的C公司收益和利潤是根據優先權規則特別分配給導致繼承的事件發生後最早可能的分配，只有在那時，我們的應税年度的收益和利潤在我們的分配中分配到尚未根據優先權規則被視為C公司收益和利潤的分配的程度。這些C公司收益和利潤的分配有可能有資格按“合格股息”的優惠税率向非公司美國股東徵税，如下文標題“-應税美國股東的税收”所述。
租賃的折舊和聯邦所得税處理
我們資產中的初始税基通常是我們的收購成本。我們一般會在40年內對應計提折舊的不動產進行直線折舊，並在適用的較短時期內對個人財產進行折舊。對於我們通過免税或結轉基礎收購獲得的物業，或者是成本分離分析的對象，這些折舊表和我們的初始税基可能會有所不同。
只有當我們被視為財產的所有者時，我們才有權從我們的財產中扣除折舊。這意味着，出於美國聯邦所得税的目的，我們物業的租賃必須被歸類為真正的租賃，而不是作為銷售或融資安排，我們相信情況就是如此。
同類交易
我們過去曾在擬根據IRC規定符合同類交易所資格的交易中處置財產，未來可能會繼續這種做法。這種同類交易的目的是為了推遲美國聯邦所得税的收益。如果任何此類交易不符合同類交易的資格，我們可能會繳納美國聯邦所得税，可能包括100%被禁止的交易税，具體取決於特定交易的事實和情況。
分配給我們的股東
如上所述，我們希望不時地向我們的股東進行分配。這些分配可以包括現金分配、財產實物分配以及資本市場活動產生的推定或推定分配。我們分配的美國聯邦所得税待遇將根據接受股東的狀況而有所不同，在下文標題“-應税美國股東的税收”、“-免税美國股東的税收”和“-非美國股東的税收”中有更全面的描述。
IRC第302條僅將以現金贖回我們的股票視為根據IRC第301條進行的分配，因此應按我們現有的當期或累積收益和利潤作為股息徵税，除非贖回滿足IRC第302(B)條規定的測試之一，該測試允許將贖回視為出售或交換股票。只有在以下情況下，現金贖回才會被視為出售或交換：(A)相對於放棄的股東在我們的所有權而言，這是“大大不成比例的”；(B)導致放棄的股東在我們的全部股份權益“完全終止”；或(C)對於放棄的股東來説，“本質上不等同於股息”，所有這些都符合IRC第302(B)條的含義。在確定是否符合上述任何一項測試時，股東一般必須考慮由於IRC規定的推定所有權規則而被視為由該股東擁有的股份，以及該股東實際擁有的股份。此外，如果贖回在上述測試下被視為分配，則贖回股份中的股東税基通常將轉移到股東在我們的剩餘股份(如果有)，如果該股東沒有持有我們的其他股份，該税基通常可能會轉讓給相關人士或可能完全失去。由於確定股東是否符合IRC第302(B)節的任何測試取決於贖回我們股票時的事實和情況，我們敦促您諮詢您自己的税務顧問，以確定任何贖回的特定税收待遇。
對應税美國股東的徵税
對於非公司美國股東，只要他們的調整後總收入不超過適用的門檻，長期資本利得和大多數公司股息的最高聯邦所得税税率通常為15%。對於調整後總收入超過適用門檻的非公司美國股東，長期資本利得和大多數公司股息的最高聯邦所得税税率通常為20%。然而，因為我們通常不是
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分配給我們股東的“房地產投資信託應税收入”部分需要繳納聯邦所得税，我們股票上的股息一般沒有資格享受這些優惠税率，但C公司收益和利潤的任何分配以及徵税的內置收益項目可能有資格享受這些優惠税率。因此，我們的普通股息通常按適用於普通收入的較高聯邦所得税税率徵税(受制於通過IRC第199A節的無支出扣除機制適用於合格REIT股息的較低有效税率，該機制通常適用於滿足2026年前納税年度指定持有期要求的非公司美國股東)。總而言之，針對長期資本利得和合格股息的聯邦所得税優惠税率一般適用於：
(1)長期資本利得，如有，在處置我們的股份時確認；
(2)我們的分配被指定為長期資本利得股息(可歸因於房地產折舊重新獲得的範圍除外，在這種情況下，分配應繳納最高25%的聯邦所得税税率)；
(3)我們從TRSS等C公司獲得的可歸因於股息收入的股息；
(4)我們的股息來自我們從C公司繼承的收益和利潤；以及
(5)我們的股息，在一定程度上可歸因於我們已支付聯邦公司所得税(如喪失抵押品贖回權的財產收入或內置收益的税收)的收入，扣除相應的公司所得税。
只要我們有資格作為REIT納税，我們一般不指定為資本利得股息的對我們美國股東的分配將在我們現有的當期或累計收益和利潤範圍內被視為普通收入股息(受制於通過IRC第199A節的無支出扣除機制適用於合格REIT股息的較低有效税率，該機制通常適用於我們的非法人美國股東，且滿足2026年前納税年度的指定持有期要求)。從我們當前或累積的收益和利潤中獲得的分配，如我們適當地指定為資本利得股息，一般將作為長期資本利得徵税，如下所述，只要它們不超過我們在該納税年度的實際資本利得淨額。然而，根據IRC第291條，公司股東可能被要求將任何資本利得股息的高達20%視為普通收入。
如果在任何課税年度，我們為我們的股東指定資本利得股息，那麼我們指定的資本利得股息的一部分將按百分比分配給特定類別股票的持有人，該百分比等於該年度向該類別股票持有人支付或提供的總股息金額與該年度向我們所有已發行股票類別的持有人支付或提供的總股息的比率。同樣，我們將指定任何股息中將按優惠最高税率(包括任何合格股息收入和任何可歸因於房地產折舊重新獲得的資本收益，適用最高25%的聯邦所得税税率)向非公司美國股東徵税的部分，以便這些指定將在我們所有已發行類別的股票中按比例分配。
我們可以選擇保留部分或全部淨資本收益並繳納所得税。此外，如果我們通過及時向我們的股東指定來做出這樣的選擇：
(1)我們的每一位美國股東將按其在我們保留的淨資本利得中的指定比例份額徵税，就像該金額已分配並指定為資本利得股息一樣；
(2)我們的每一位美國股東將獲得一筆抵免或退款，用於支付我們繳納的税款中的指定比例份額；
(3)我們的每一位美國股東將增加其在我們股票中的調整基數，超出其在這些留存淨資本利得中的比例份額，超過我們支付的美國股東比例份額的税款；以及
(4)出於聯邦所得税的目的，我們和我們的公司股東都將對我們各自的收入和利潤進行相應的調整。
超過我們當前或累積收益和利潤的分配將不會對美國股東徵税，只要它們不超過股東在我們股票中的調整後税基，但會降低股東在此類股票中的基數。如果這些額外分配超過美國股東在這類股票中的調整基礎，它們將作為資本收益計入收入，長期收益通常按優惠的最高税率向非公司美國股東徵税。任何美國股東不得在其聯邦所得税申報單上包括我們的任何淨運營虧損或任何資本虧損。此外，我們的任何部分股息都沒有資格為公司股東扣除收到的股息。
如果股息是在10月、11月或12月向登記在冊的股東宣佈的，並在隨後的1月份支付，那麼為了聯邦所得税的目的，股息將被視為在上一納税年度的12月31日支付和收到。
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美國股東一般會確認收益或虧損等於我們出售或交換的股票中實現的金額與股東調整後的基礎之間的差額。這一收益或損失將是資本收益或損失，如果股東在我們股票中的持有期超過一年，將是長期資本收益或損失。此外，出售或交換我們所持股份不超過六個月的任何損失，一般將被視為長期資本損失，範圍是我們在持有期間為該等股票支付的任何長期資本利得股息。
屬於個人、遺產或信託基金的美國股東一般需要為其淨投資收入(包括我們股票的股息(不考慮IRC第199A條允許的任何扣減)和出售或以其他方式處置我們股票的收益)繳納3.8%的聯邦醫療保險税，如果是遺產和信託基金，則其未分配的淨投資收入在每種情況下的調整後總收入都超過了適用的門檻。美國股東被敦促就3.8%的聯邦醫療保險税的適用問題諮詢他們的税務顧問。
如果美國股東在出售我們的股票時確認虧損的金額超過規定的門檻，財政部法規中涉及“可報告交易”的條款可能適用，從而要求單獨向美國國税局披露產生虧損的交易。財政部的這些規定寫得相當寬泛，適用於許多例行和簡單的交易。一項須申報的交易目前包括出售或交換我們的股份，導致的税務損失超過(A)任何一年1,000萬美元或規定納税年度組合超過2,000萬美元(如果我們的股份由C公司或僅與C公司合夥人合夥持有)或(B)任何一年200萬美元或規定納税年度組合400萬美元(如果我們的股票由任何其他合夥企業或S公司、信託或個人持有)，包括通過實體轉移到個人的損失。納税人通過將IRS表格8886與其聯邦所得税申報單一起提交來披露應報告的交易，並且在提交的第一年，必須將表格8886的副本發送到IRS的避税分析辦公室。就自然人而言，未披露應報告交易的年度最高罰款通常為1萬美元，其他任何情況下的最高罰款為5萬美元。
借入資金為收購我們的股票提供資金的非公司美國股東，可能會受到債務利息扣除額度的限制。根據IRC第163(D)條，因發生或繼續購買或持有物業以供投資而支付或累積的利息，一般只可在投資者的投資淨收入範圍內扣除。美國股東的淨投資收入將包括從我們那裏收到的普通收入股息分配，只有在股東做出適當選擇的情況下，才包括從我們那裏收到的資本利得股息分配和合格股息；然而，被視為股東基礎的免税回報的分配將不會計入淨投資收入的計算。
對免税美國股東的徵税
管理免税實體的聯邦所得税的規則很複雜，下面的討論只是為了總結與此類投資者有關的對我們股票的投資的實質性考慮。如果您是免税股東，我們敦促您諮詢您自己的税務顧問，以確定聯邦、州、當地和外國税法的影響，包括任何報税申報和其他報告要求，與您收購或投資我們的股票有關。
我們預計，作為免税養老金計劃、個人退休賬户或其他符合條件的免税實體的股東，如果獲得(A)我們的分配，或(B)出售我們股票的收益，不應將此類金額視為UBTI，前提是在每種情況下，股東沒有以IRC定義的“收購債務”為其收購我們的股票提供資金，(Y)股票沒有以其他方式用於免税實體的無關交易或業務，以及(Z)與我們目前的意圖一致，我們不持有房地產抵押投資管道的剩餘權益，或以其他方式持有抵押資產，或進行產生“超額包含”收入的抵押貸款證券化活動。
對非美國股東的徵税
管理非美國股東的美國聯邦所得税的規則很複雜，以下討論僅旨在總結與此類投資者相關的對我們股票的投資的重大考慮因素。如果您是非美國股東，我們敦促您諮詢您自己的税務顧問，以確定美國聯邦、州、地方和外國税法，包括任何報税表和其他報告要求，對您收購或投資我們的股票的影響。
我們預計，非美國股東收到的(A)我們的分配和(B)出售我們股票的收益將不會被視為與美國貿易或業務有效相關的收入，因此非美國股東將不需要繳納通常更高的聯邦税和預扣税率、分行利得税以及適用於與美國貿易或業務實際相關的收入的更高的報告和備案要求。這一預期和下面的一些決定是基於我們的股票在美國全國性證券交易所上市的，例如納斯達克股票市場有限責任公司或納斯達克。我們的每一類股票都在美國國家證券交易所上市；然而，我們
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不能確定我們的股票在未來的納税年度將繼續如此上市，或我們未來可能發行的任何類別的股票將如此上市。
分配. 我們對非美國股東的分配不被指定為資本利得股息，將被視為普通收入股息，只要它是從我們當前或累積的收益和利潤中產生的。這種類型的分配通常將按30%的税率繳納美國聯邦所得税和預扣税，或者如果非美國股東已按照美國國税局規定的方式向適用的扣繳義務人證明瞭其根據税收條約享有的福利，則税率較低。由於我們在納税年度結束前不能確定我們當前和累積的收益和利潤，通常將對我們向非美國股東進行且未指定為資本利得股息的任何分配的總金額徵收30%的法定税率或適用的較低條約税率的預扣。儘管有可能對超過我們當前和累積的收益和利潤的分配進行預扣，但只要不超過非美國股東在我們股票中的調整基數，這些分配的多餘部分就是免税資本回報，而且資本的非徵税回報將減少這些股票的調整基數。如果超過我們當前和累積收益和利潤的分派超過非美國股東在我們股票中的調整基礎，則只有在非美國股東因出售或交換這些股票而獲得的任何收益不太可能被徵税的情況下，這些分派才會產生美國聯邦所得税責任，正如下文標題“處置我們的股票”中所討論的那樣。非美國股東可以要求美國國税局退還超過該股東在我們當前和累計收益和利潤中的可分配份額的分配給它的預扣金額。
只要我們的一類股票在美國國家證券交易所上市，我們就這些股票向非美國股東申報並支付的資本利得股息，以及我們因出售或交換IRC第897條所指的“美國不動產權益”而向此類非美國股東支付的股息，將不會被扣繳，就像這些金額實際上與美國貿易或業務有關一樣。非美國股東將不需要為這些股息提交美國聯邦所得税申報單或支付分支機構利得税。相反，這些股息通常將被視為普通股息，並以上述方式扣繳。
税收協定可能會減少對我們的分配的預扣義務。然而，根據一些條約，適用於美國公司普通收入股息的低於30%的税率可能不適用於房地產投資信託基金的普通收入股息，或者只有在房地產投資信託基金滿足特定的附加條件時才適用。非美國股東通常必須使用適用的美國國税局表格W-8或基本上類似的表格來申請税收條約福利。如果因分配給非美國股東而預扣的税款超過了該股東與分配有關的美國聯邦所得税義務，非美國股東可以向美國國税局申請退還超出的部分。財政部條例還規定了特殊規則，以確定為了確定税收條約的適用性，我們對作為實體的非美國股東的分配是否應被視為支付給該實體或在該實體中擁有權益的人，以及該實體或其所有者是否有權根據該税收條約享受利益。
如果與我們的預期相反，我們的一類股票沒有在美國國家證券交易所上市，並且我們對這些股票進行了分配，這些股票可歸因於出售或交換USRPI的收益，那麼持有這些股票的非美國股東將被徵税，就像該分配實際上與該非美國股東在美國進行的交易或業務有關一樣。此外，適用的扣繳義務人將被要求扣留對此類非美國股東的分配，並將任何被指定或可能被指定為資本利得股息的分配的最高金額的21%匯給美國國税局。在分配方面，非美國股東一般也將受到與美國股東相同的待遇(對於非居民外國人，受任何適用的替代最低税和特殊替代最低税的約束)，將受到繁瑣的美國聯邦所得税申報要求的約束，如果是非美國股東，可能需要根據IRC第884條就這些金額繳納高達30%的分支機構利潤税(或更低的適用税收條約税率)。
儘管法律對這一問題並不完全明確，但似乎我們指定為非美國股東持有的股票的未分配資本收益的金額通常應與我們實際分配資本利得股息的方式相同。根據這種方法，非美國股東將能夠抵銷其由此產生的美國聯邦所得税債務，我們為被視為分配給非美國股東的未分配資本利得支付的税款的比例份額，並從美國國税局獲得退款，其比例份額的美國國税局支付的税款將超過非美國股東在此類被視為分配的實際美國聯邦所得税義務。如果我們將淨資本收益的任何部分指定為未分配資本收益，非美國股東應就此類未分配資本收益的徵税問題諮詢其税務顧問。
出售我們的股份。如果正如預期的那樣，我們的股票不是USRPI，那麼非美國股東從出售這些股票中獲得的收益通常不需要繳納美國聯邦所得税或扣繳。我們預計我們的股票不會是USRPI，因為以下一項或兩項豁免將始終可用。
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首先，只要我們的一類股票在美國國家證券交易所上市，非美國股東從出售這些股票中獲得的收益就不會像出售USRPI一樣繳納美國聯邦所得税。其次，如果我們是“國內控制的”房地產投資信託基金，我們的股票將不會構成美國房地產投資信託基金。在對IRC第897(H)(4)(E)節所述的關於我們股票所有權的特定推定後，如果在過去五年中，我們的股票價值(包括我們可能發行的任何未來類別的股票)的50%以下由非美國股東直接或間接持有，我們將成為“國內控制的”REIT。為此，我們相信法定所有權推定適用於確認我們作為“國內控制的”房地產投資信託基金的地位。因此，我們相信，我們現在是，也將繼續是“國內控制的”房地產投資信託基金。
如果與我們的預期相反，出售我們股票的收益需要繳納美國聯邦所得税(例如，因為當時沒有上述兩項豁免，即，我們的這類股票當時沒有在美國國家證券交易所上市，我們也不是“國內控制的”房地產投資信託基金)，那麼(A)非美國股東在其收益方面通常將受到與美國股東相同的待遇(對於非居民外國人，受任何適用的替代最低税和特殊替代最低税的約束)，(B)非美國股東還將受到繁瑣的美國聯邦所得税申報要求的約束，以及(C)從非美國股東手中購買我們這類股票的人可能被要求扣留支付給非美國股東的購買價的15%，並將扣留的金額匯給美國國税局。
信息報告、備份預扣和外國賬户預扣
在下文討論的情況下，信息報告、備份扣留和外國賬户扣留可能適用於支付給我們股東的分配或收益。如果股東受到備用或其他美國聯邦所得税預扣，則適用的扣繳義務人將被要求就被視為或推定的分配或實物分配扣繳適當的金額，即使沒有足夠的現金來履行預扣義務。為了履行這一扣繳義務，適用的扣繳義務人可以通過將股東本來會收到或擁有的財產的足夠部分減為現金匯給美國國税局，來收取所需扣繳的美國聯邦所得税金額，股東可以承擔這一扣繳程序的經紀費用或其他費用。
在備用預扣下預扣的金額通常不是附加税，可以由美國國税局退還或從股東的聯邦所得税債務中扣除，前提是這些股東及時向美國國税局申請退款或抵免。美國股東在收到我們股票的分配或出售、交換、贖回、報廢或其他處置我們股票的收益時，可能會受到備用扣留的約束，除非美國股東在偽證處罰下正確簽署或以前正確簽署了美國國税局W-9表格或基本上類似的表格，該表格：
•提供美國股東的正確納税人識別碼；
•證明美國股東免於備用預扣，因為(A)它屬於列舉的豁免類別，(B)它沒有被美國國税局通知它受到備用預扣的限制，或者(C)它已經被國税局通知它不再受到備用預扣的限制；以及
•證明其為美國公民或其他美國人。
如果美國股東沒有提供也沒有在美國國税局W-9表格或基本上類似的表格上提供正確的納税人識別碼和適當的證明，它可能會受到美國國税局的處罰，適用的扣繳義務人可能不得不扣留支付給該美國股東的任何分配或收益的一部分。除非美國股東已在適當簽署的美國國税局W-9表格或實質上類似的表格上確定其屬於列舉的豁免類別，否則在日曆年度向其支付的我們股票的分配或收益以及預扣税款(如果有)將向其和美國國税局報告。
我們在每個日曆年向非美國股東分配的股票和扣繳的税款(如果有)通常將報告給非美國股東和美國國税局。這一信息報告要求適用於無論非美國股東是否需要對我們股票的分配進行預扣，或者預扣是否被適用的税收條約減少或取消。此外，支付給我們股票的非美國股東的分配通常將受到備用扣繳的約束，除非非美國股東在適用的美國國税局表格W-8或實質上類似的表格上向適用的扣繳代理人適當證明其非美國股東身份。信息報告和備用扣繳將不適用於非美國股東在出售、交換、贖回、報廢或以其他方式處置我們的股票時獲得的收益，前提是非美國股東在適用的美國國税局表格W-8或基本上類似的表格上向適用的扣繳代理人適當地證明其非美國股東身份。然而，即使沒有簽署適用的美國國税局表格W-8或基本上類似的表格，在某些情況下，如果非美國股東通過經紀商的外國辦事處獲得這些收益，信息報告和備份扣繳也不適用於非美國股東在出售、交換、贖回、報廢或以其他方式處置我們的股票時獲得的收益。
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目錄表
非美國金融機構和其他非美國實體必須遵守盡職調查和報告要求，以確定美國人直接或間接持有的賬户和投資。如果不遵守這些附加信息報告、認證和其他要求，可能會導致向非美國人支付的適用款項被徵收30%的美國預扣税，儘管所得税條約中有任何其他適用的條款。特別是，作為受上述調查和報告要求約束的外國金融機構的受款人，必須與美國財政部達成協議，除其他事項外，要求財政部承諾識別“特定的美國人”或“美國擁有的外國實體”(每個都在IRC及其行政指導下的定義)持有的賬户，每年報告有關此類賬户的信息，並扣留向不符合規定的外國金融機構和賬户持有人支付30%的適用款項。設在與美國就這些要求有政府間協定的法域內的外國金融機構可能受不同的規則約束。上述扣繳制度一般適用於支付我們股票的股息。一般來説，為了避免扣留，股東通過任何非美國中介持有我們的股票，必須證明其符合上述制度，非美國股東必須提供具體的文件(通常是適用的美國國税局表格W-8)，其中包含有關其身份、地位的信息，如果需要，還必須提供其直接和間接美國所有者的信息。鼓勵非美國股東和通過非美國中介持有我們股票的股東就外國賬户税務合規問題諮詢他們自己的税務顧問。
其他税務考慮因素
我們的税務待遇和我們股東的税務待遇可能會隨時通過立法、司法或行政行動而改變，這些行動可能具有追溯力。涉及聯邦所得税的規則不斷受到美國國會、美國國税局和美國財政部的審查，經常發佈法規修改、新法規、對現有法規的修訂和對既定概念的修訂解釋。同樣，關於美國聯邦所得税以外的其他税收的規則也可能被修改。無法預測通過新税法或其他條款的可能性，或對我們和我們的股東的直接或間接影響。税法的修訂和對這些法律的解釋可能會對我們作為房地產投資信託基金的資格和納税能力以及對我們股票的投資的税收或其他後果產生不利影響。我們和我們的股東也可能受到州、地方或其他司法管轄區的徵税，包括我們或我們的股東進行業務交易或居住的司法管轄區。這些税收後果可能無法與上述美國聯邦所得税後果相提並論。
ERISA計劃、Keogh計劃和個人退休賬户
一般信託義務
經修訂的1974年《僱員退休收入保障法》、《僱員退休收入保障法》、《僱員退休收入保障法》及下文所述的類似規定，根據適用的外國或州法律，個別或集體地對受託託管受《僱員退休收入保障法》第一章規限的任何僱員福利計劃、或僱員退休保障計劃、個人退休賬户或年金、個人退休賬户、羅斯個人退休賬户、税收優惠賬户(如Archer MSA、Coverdell教育儲蓄賬户或健康儲蓄賬户)、Keogh計劃或不受《僱員退休保障條例》第一標題約束的其他合格退休計劃的人員施加某些責任。根據ERISA和IRC，任何人對ERISA計劃或非ERISA計劃的行政、管理或資產處置行使任何自由裁量權或控制權，或向ERISA計劃或非ERISA計劃提供費用或其他補償的投資建議，通常被視為ERISA計劃或非ERISA計劃的受託人。
ERISA計劃的受託人必須考慮是否：
•他們對我們的股票或其他證券的投資符合ERISA的多元化要求；
•考慮到我們股票的可銷售性可能受到的限制，這項投資是謹慎的；
•他們有權根據適用的管理文書和ERISA第一章收購我們的股票或其他證券；以及
•在其他方面，這筆投資與他們的受託責任一致。
ERISA計劃的受託人可能因違反其受託責任而對ERISA計劃遭受的任何損失承擔個人責任。此外，這些受託人可能因違規行為而被處以最高為ERISA計劃追回的任何金額20%的民事罰款。任何非ERISA計劃的受託人應考慮到，非ERISA計劃只能進行經適當的管理文書和適用法律授權的投資。
考慮投資我們證券的受託人如果對投資是否符合上述標準或其他方面是否合適有任何顧慮，應諮詢他們自己的法律顧問。將我們的證券出售給ERISA計劃或非ERISA計劃，絕不代表我們或任何證券承銷商表示該投資
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目錄表
符合有關安排或任何特定安排所作投資的所有相關法律規定，或該項投資適合於一般安排或任何特定安排。
被禁止的交易
ERISA計劃的受託人和為非ERISA計劃作出投資決定的人在作出投資決定時，應考慮適用ERISA和IRC的禁止交易條款。ERISA計劃或非ERISA計劃與被取消資格的人或利害關係方之間的銷售和其他交易(視情況而定)是被禁止的交易，並在沒有豁免的情況下導致不利後果。關於ERISA計劃或非ERISA計劃的贊助、運作和其他投資的特定事實可能導致廣泛的人被視為不符合資格的人或與之相關的利害關係方。非豁免的禁止交易，除了向ERISA計劃受託人施加潛在的個人責任外，還可能導致根據IRC徵收消費税或根據ERISA對被取消資格的個人或利害關係方處以罰款。如果參與交易的被取消資格的人是代表個人(或其受益人)維持IRA、Roth IRA或其他税收優惠賬户的個人，IRA、Roth IRA或其他税收優惠賬户可能會失去其免税地位，其資產可能被視為因非免税禁止交易而在應税分配中分配給該個人，但不徵收消費税。考慮投資我們證券的受託人應諮詢他們自己的法律顧問，以確定我們證券的所有權是否涉及非豁免的被禁止交易。
“計劃資產”考慮因素
美國勞工部發布了一項規定，對“計劃資產”進行了定義。經ERISA後來修改的該條例一般規定，當ERISA計劃或非ERISA計劃以其他方式受ERISA第一標題和/或內部審查委員會第4975條約束時，如果一個實體的權益既不是“公開發售的證券”，也不是根據1940年《投資公司法》(經修訂)登記的投資公司發行的證券，則ERISA計劃或非ERISA計劃的資產既包括該實體的股權，也包括該實體每項相關資產的不可分割權益，除非已確定該實體是一家經營公司，或者福利計劃投資者在該實體中的股權參與度不高。我們不是根據1940年修訂的《投資公司法》註冊的投資公司。
我們的每一類股權(即我們的普通股和我們可能發行的任何其他類別的股權)必須分別進行分析，以確定它是否是公開發行的證券。該法規將公開發行的證券定義為“廣泛持有”、“可自由轉讓”的證券，是根據《交易法》登記的某類證券的一部分，或根據修訂後的《1933年證券法》或《證券法》的有效登記聲明出售的證券，前提是這些證券是在發行人發生發行的財政年度結束後120天內根據《交易法》登記的。我們的每一類流通股都已在滿足上述條件的必要時間框架內根據《交易法》登記。
該法規規定，只有當一種證券是由100名或更多投資者擁有的、獨立於發行人和彼此獨立的證券類別的一部分時，該證券才是“廣泛持有的”。然而，由於發行人無法控制的事件，在首次公開發行(IPO)後，獨立投資者的數量降至100人以下，因此證券不會不被“廣泛持有”。儘管我們不能確定，但我們相信我們的普通股已經並將繼續廣泛持有，我們預計未來我們可能發行的任何類別的股票也將如此。
該條例規定，擔保是否“可自由轉讓”是一個事實問題，應根據所有相關事實和情況確定。該規定進一步規定，如果證券是最低投資額為10,000美元或以下的發行的一部分，對轉讓的某些限制通常不會單獨或合併影響對這些證券可以自由轉讓的認定。條例中列舉的不影響調查結果的轉讓限制包括：
•對任何轉讓或轉讓的限制或禁止，這些轉讓或轉讓將導致聯邦或州税收目的的終止或重新分類，或以其他方式違反任何州或聯邦法律或法院命令；
•任何要求將轉讓或轉讓事先通知發行人的任何要求，以及任何要求轉讓人或受讓人或兩者都簽署文件，説明遵守本條例中列舉的不影響自由轉讓的任何轉讓限制的任何要求，包括本句前一款所述的限制；
•確定生效日期的任何行政程序，或在此之前轉讓或轉讓不會生效的事件；以及
•不是由發行人或代表發行人行事的人對轉讓或轉讓施加的任何限制或限制。
我們相信，根據我們的信託聲明和章程對股份轉讓施加的限制並不會導致我們的股份無法“自由轉讓”。此外，我們認為，沒有其他事實或情況限制
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目錄表
我們的股票存在可轉讓性，但法規中列舉的不影響股票自由可轉讓性的股票除外。此外，我們預計或不打算在未來對轉讓施加任何限制或限制，或允許任何人代表我們對轉讓施加任何不在所列舉的可允許限制或限制之列的限制或限制。
假設我們的每一類股票將被“廣泛持有”，並且不存在限制這些股票可轉讓的其他事實和情況，我們的律師Sullivan&Worcester LLP認為，我們的股票不會因為我們的信託聲明和章程中對我們股票轉讓的限制而無法“自由轉讓”，並且根據法規，我們目前發行的每一類股票都是公開發售的，我們的資產不會被視為在公開發行中收購我們股票的任何ERISA計劃或非ERISA計劃的“計劃資產”。這一意見是以某些假設和陳述為條件的，如上文標題“重要的美國聯邦所得税考慮--作為房地產投資信託基金的徵税”所討論的那樣。

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目錄表
第1A項。風險因素
風險因素摘要
我們的業務受到許多風險和不確定性的影響。以下是本節中描述的主要風險因素的摘要：
•不利的市場、經濟和商業房地產條件，除其他外，由於上升或持續的高利率和高通脹、勞動力市場挑戰、供應鏈挑戰、公開股票和債務市場的波動、流行病(如新冠肺炎大流行)或其他不利的公共衞生安全事件或條件、地緣政治不穩定(如烏克蘭戰爭)和其他我們無法控制的條件，可能對我們和我們酒店經理以及其他經營者和租户的經營業績和財務狀況產生實質性的不利影響，我們和他們的業務可能無法恢復到新冠肺炎大流行之前的水平。他們可能無法履行對我們的義務；
•我們受制於與債務相關的風險，包括我們為即將到期的債務進行再融資的能力和任何此類再融資債務的成本，我們降低債務槓桿的能力，債務槓桿可能在無限期內保持在或高於當前水平，我們的債務協議中包含的契約和條件可能限制我們的運營和進行投資以及向股東支付分派的能力，我們的信用評級可能被下調，以及我們以合理成本或根本不能獲得資本的能力受到的其他限制；
•我們擁有由Sonesta和TA運營的高度集中的物業，如果他們不能盈利地運營我們的物業，可能會對我們的運營結果產生不利影響，如果我們被要求更換Sonesta或TA，我們的運營可能會經歷重大中斷；
•我們的收益將比前幾年更不穩定，因為根據我們的酒店協議，所有者的大部分優先回報不再由我們運營商的母公司擔保；
•我們和我們的經理和租户面臨着激烈的競爭；
•我們可能無法在租約期滿時續簽租約或將物業出租給新租户，而不降低租金或產生鉅額費用，甚至根本不能；
•我們潛在的出售或收購可能不會成功，或者可能不會按照我們預期的條款或時間執行，這是競爭、當前市場和經濟狀況的結果，包括資本市場中斷、不斷上升或持續的高利率和高通脹，或其他因素；
•我們受制於與我們作為REIT的税務資格相關的風險，包括REIT的分配要求；
•房地產所有權受到環境風險和責任以及不利天氣、自然災害和氣候變化以及與氣候有關事件的風險的影響；
•保險可能不足以彌補我們的損失，保險成本可能會繼續增加；
•我們依賴RMR來實施我們的業務戰略和管理我們的日常運營，因此受到相關風險的影響；
•我們面臨與RMR或我們酒店經理的信息技術安全相關的風險；
•我們的管理結構和與RMR的協議，以及我們與關聯方的關係，包括我們的管理受託人、RMR、Sonesta和TA以及與他們有關聯的其他人，可能會產生利益衝突；
•ESG倡議、要求和市場預期可能會增加成本，並使我們面臨新的風險；
•我們的信託聲明、章程和其他協議中的條款以及馬裏蘭州法律的某些條款可能會阻止、推遲或阻止我們控制權或主動收購提議的變更，限制我們的權利和我們股東對我們的受託人和高級管理人員採取行動的權利，或者限制我們的股東就某些糾紛獲得有利的司法裁決的能力；以及
•我們可能會在沒有股東批准的情況下改變我們的運營、融資和投資政策，我們可能會降低或取消對股東的分配率，或者支付方式可能會改變。
下面描述的風險可能不是我們面臨的唯一風險，但我們認為這些風險目前可能是實質性的。我們尚未意識到或我們目前認為不重大的其他風險也可能對我們的業務運營或財務業績產生重大不利影響。如果發生下列任何事件或情況，我們的業務、財務狀況、流動性、經營結果或向股東支付分派的能力可能會受到不利影響，對我們證券的投資價值可能會下降。投資者和潛在投資者應考慮以下描述的風險，以及“關於前瞻性陳述的警告”標題下以及
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目錄表
在決定是否投資我們的證券之前，請先提交這份10-K表格的年度報告。我們可能會在未來的定期報告中更新這些風險因素。
與我們的業務相關的風險
不利的市場和經濟條件可能會對我們的經營結果、財務狀況和向股東支付分配的能力產生實質性的不利影響。
我們的業務可能會受到美國和全球經濟和/或我們物業所在市場的當地經濟的市場、經濟和商業房地產狀況的不利影響。不利的市場、經濟和商業房地產條件可能是由於上升或持續的高利率和高通脹、勞動力市場挑戰、供應鏈中斷、公開股票和債券市場的波動、流行病(如新冠肺炎大流行)、地緣政治不穩定(如烏克蘭戰爭)和其他我們無法控制的條件造成的。由於美國的經濟狀況可能會影響商務和休閒旅行、酒店入住率、卡車運輸量以及對柴油、汽油、房地產價值、入住率、回報和租金的需求，美國當前和未來的經濟狀況，包括增長放緩或衰退以及資本市場波動或中斷，可能會對我們的收益和財務狀況產生實質性的不利影響。經濟狀況可能受到許多因素的影響，包括但不限於：經濟增長速度和/或衰退擔憂、通貨膨脹、失業率上升、能源價格、政府財政和税收政策的不確定性、地緣政治事件、監管環境、信貸和利率的可獲得性。目前的情況或未來存在的類似情況可能會對我們的運營結果、財務狀況和向股東支付分配的能力產生實質性的不利影響。
我們和我們經理以及其他運營商和租户的業務可能無法恢復到新冠肺炎疫情之前的水平，他們可能無法履行對我們的義務。
由於新冠肺炎疫情、因應疫情而出現或增加的市場行為，以及自2020年3月以來對美國各地的旅行和整體經濟造成的影響，我們酒店的入住率大幅下降，這對我們的經營業績和現金流產生了重大負面影響。儘管入住率自那以來顯著恢復，但我們酒店的運營何時以及是否能可持續地恢復到大流行前的水平仍然存在不確定性。儘管休閒旅行已經恢復，在某些情況下，超過了大流行前的水平，但商務旅行並沒有，而且在可預見的未來是否會恢復，或者根本不會恢復，目前還不清楚。我們預計，臨時業務和集團業務的復甦將是漸進的，可能是不一致的。我們還預計，美國酒店業的持續復甦將是一個多年的過程，並將不均衡地展開，包括在不同的酒店服務水平之間。此外，消費者信心、商務旅行和住宿需求將繼續受到經濟和市場狀況、失業率、旅行安全的看法、繼續使用視頻會議技術而不是面對面會議以及更廣泛的宏觀經濟趨勢和條件的影響。這些趨勢，加上不斷增加的勞動力成本和短缺、大宗商品和其他價格上漲以及供應鏈挑戰，可能會繼續對我們的酒店運營、我們租户的運營和我們的財務業績產生負面影響。
我們的一些零售租户經營的某些行業受到了新冠肺炎疫情的嚴重負面影響。自新冠肺炎疫情爆發以來，消費者支出或偏好的變化可能會對我們的零售租户的業務產生不利影響。如果這些租户的生意沒有得到足夠的改善，他們可能會因為我們的原因而無法支付租金。
如果我們的酒店經理不能盈利地經營我們的酒店，我們可能需要為這些酒店的運營虧損提供資金，或者向Sonesta出資。
我們從我們管理的酒店獲得的所有者優先回報取決於這些酒店運營的財務結果。在2020年至2021年期間，我們的酒店經歷了嚴重的運營虧損，我們不得不為這些虧損提供資金。疫情、公共衞生安全問題或其他方面的進一步損失可能會導致我們管理的酒店出現運營虧損，我們需要為這些虧損提供資金。此外，我們擁有Sonesta約34.0%的股份。如果Sonesta出現虧損或需要額外資本，Sonesta可以要求我們通過額外資本的出資來為我們的份額提供資金。有關我們與Sonesta達成的協議的更多信息，請參閲本年度報告Form 10-K第四部分第15項中的合併財務報表附註5和9。
我們有大量的債務，我們可能會招致額外的債務。
截至2022年12月31日，我們的合併債務為57億美元。我們面臨許多與債務相關的風險，包括我們為即將到期的債務進行再融資的能力和任何再融資的成本，我們的現金流可能不足以支付所需款項的風險，以及與市場利率上升和持續高位相關的風險。我們的組織文件對我們可能招致的債務數額沒有限制，我們可能會招致大量債務。
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目錄表
我們的債務可能會增加我們在不利市場和經濟條件下的脆弱性，限制我們在規劃業務變化方面的靈活性，並使我們相對於債務水平較低的競爭對手處於劣勢。我們的債務可能會增加我們的資本成本，限制我們未來產生額外債務的能力，並增加我們對浮動利率的敞口，或者根據債務工具包含的契約，使我們面臨潛在的違約事件(如果不能治癒或免除)，這可能會對我們的業務、財務狀況和經營業績產生實質性的不利影響。利率上升可能會導致我們的利息支出大幅增加。昂貴的債務可能會減少可供融資的現金流，或限制我們為營運資本、資本支出、收購、開發或重建項目、租賃義務或其他目的獲得融資的能力，並阻礙我們向股東支付分配的能力。此外，我們的循環信貸安排將於2023年7月15日到期，我們沒有剩餘的延期選擇。儘管我們目前期望在到期前達成新的融資或獲得替代融資，但不能保證我們會成功這樣做，我們獲得的任何新融資或替代融資的條款可能不如我們現有的循環信貸融資的條款對我們有利。
如果我們在任何債務義務下違約，我們可能會在我們的其他債務協議下違約，這些債務協議有交叉違約條款，包括我們的信貸協議和我們的優先無擔保票據契約及其補充條款。在這種情況下，我們的貸款人或票據持有人可以要求立即償還任何未償債務，並可以根據我們的信貸協議向附屬擔保人尋求付款，尋求出售某些子公司的任何質押股權或某些質押子公司擁有的抵押財產，或者我們可能被迫以低於我們將在更有序的過程中獲得的價值的價格清算我們的資產。
我們可能不遵守債務協議的條款，這可能會對我們的業務產生不利影響，並禁止我們向股東支付分紅。
我們的信用協議、我們的優先無擔保票據契約及其補充和我們的擔保貸款包括各種條件、契約和違約事件。我們可能無法滿足所有這些條件，或者可能會因為各種原因，包括我們無法控制的原因，違反其中一些公約。例如，我們遵守這些公約的能力將取決於我們從我們的物業獲得的淨租金收入和酒店運營回報。如果我們物業的入住率下降，或者如果我們的租金或回報下降，我們可能無法產生額外的債務，包括在我們的循環信貸安排下借款。如果我們無法承擔額外的債務，我們可能無法履行我們的義務，也無法通過購買更多物業或其他方式來發展我們的業務。如果我們在信用協議下違約，我們的貸款人可以要求立即付款，也可以選擇不為未來的借款提供資金。在我們的信貸協議下發生任何違約事件的持續期間，我們可能會受到限制，或者在某些情況下，被禁止向我們的股東支付分紅。根據我們的信貸協議，任何違約會導致我們加快償還未償債務的義務，或導致我們不再被允許根據我們的循環信貸安排借款，這可能會對我們造成嚴重的不利後果，並可能導致我們的證券價值下降。
如果我們不能履行債務協議下的契約，我們可能需要向我們的貸款人尋求豁免或修改我們現有的債務協議，但我們的貸款人不需要批准任何此類豁免或同意任何此類修訂，並可能決定不這樣做。我們還可能獲得額外的債務融資。我們可能獲得的對現有債務協議或新債務融資的任何豁免或修訂，可能包括比我們現有債務協議中包含的契約和條件更具限制性的契約和條件。
擔保債務使我們面臨喪失抵押品贖回權的可能性，這可能導致我們在某些子公司或在擔保該債務的一處或一組財產或其他資產上的投資損失。
我們的某些債務是由我們合併的、遠離破產的特殊目的實體(SPE)擁有的財產擔保的，這些實體已被質押以確保SPE的借款。擔保債務，包括抵押和資產擔保債務，增加了我們的資產和財產損失的風險，因為如果我們的資產擔保的債務違約，可能會導致貸款人發起止贖行動，並最終導致我們的財產或其他資產的損失，如果我們違約，我們將根據我們的信貸協議或我們的其他擔保貸款履行義務。任何一處或一組房產的止贖都可能對我們的房產組合的整體價值產生實質性的不利影響，更廣泛地説，對我們來説是如此。出於税收目的，我們任何財產的止贖將被視為以等於抵押貸款擔保債務的未償還餘額的購買價格出售財產。如果抵押貸款擔保的未償還債務餘額超過我們在物業中的納税基礎，我們將在喪失抵押品贖回權時確認應税收入，但不會收到任何現金收益，這可能會對我們造成實質性的不利影響。
我們擁有由Sonesta或TA運營的高度集中的物業。
截至2022年12月31日，Sonesta運營着我們238家酒店中的196家，佔我們歷史上房地產投資的47.6%。我們向TA租賃了177個旅遊中心，約佔我們截至2022年12月31日曆史房地產投資總額的29.3%。如果Sonesta或TA未能提供優質服務和便利設施，或未能維護優質品牌，我們來自這些物業的收入可能會受到不利影響。此外，如果我們被要求更換
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目錄表
如果是Sonesta或TA，我們可能會遇到適用物業的運營嚴重中斷，這可能會減少我們來自這些物業的收入和現金流，以及這些物業的價值。
由於我們運營商的母公司不再為大部分回報和租金提供擔保，我們的收益將比前幾年更加不穩定。
從歷史上看，我們的大部分酒店投資組合回報都是由酒店經理的母公司擔保的。由於新冠肺炎疫情的不利影響，這些安全功能基本耗盡。根據與Sonesta的協議，我們沒有保證金或保證金。從歷史上看，擔保和保證金為我們所支持的酒店提供了大體一致的回報。如果沒有這些類型的安全功能來支持我們的回報，我們預計我們的收益將比歷史上經歷的更不穩定。此外，我們的某些淨租賃租户，包括TA，提供母公司擔保。如果這些租户沒有從他們的業務中獲得足夠的收入，他們可能沒有足夠的資源獨立於這些租賃權來支付他們對我們的擔保義務，特別是對於那些在從我們租賃的物業中進行大部分業務的租户來説，例如TA，他們的大部分業務是在從我們租賃的物業中進行的。
酒店業的固有風險可能會影響索尼斯塔和我們的其他經理，並影響我們的業務。
截至2022年12月31日，我們約54.7%的歷史房地產投資投資於我們的酒店物業。我們的酒店受到酒店業常見的經營風險的影響，其中許多風險超出了我們的控制範圍，可能會影響Sonesta和我們的其他經理，包括與以下相關的風險：
•來自我們市場上其他酒店的競爭，或者我們市場上酒店供過於求；
•由於通貨膨脹、最低工資上漲和其他因素，包括工資、福利、保險和水電費在內的業務費用增加，未來房價上漲可能無法抵消這些費用；
•由於許多州和地方政府面臨預算赤字或尋求擴大服務，導致財產税增加，這導致了許多州和地方政府增加財產税，並可能在未來導致其他政府增加評估和/或税收；
•行業營銷和分銷的變化，包括第三方互聯網和其他旅遊中介吸引和留住客户的能力；
•來自其他酒店經營者或其他人的競爭，以吸引和留住合格的員工；
•在我們的市場上，來自其他住宿選擇的競爭，如房屋共享服務、分時度假、度假租賃或郵輪；
•美國失業率低，缺乏適合某些工作類別的員工，特別是那些技能較低的職位，這可能會推高成本或影響服務水平；
•可能影響經營業績的罷工、中斷或停工；
•對商務和休閒旅行者需求的依賴，這可能是波動和季節性的，可能會因經濟衰退或衰退或其他原因而出現長期下降，以及商業和消費者做法可能發生的長期變化；
•能源費用、機票和其他與旅行有關的費用增加，這可能對旅行產生不利影響；
•由於恐怖主義、恐怖主義警報和警告、軍事行動、自然災害、對氣候變化的擔憂、流行病或其他公共衞生安全問題，商務和休閒旅行需求減少；
•減少商務旅行的需求，因為使用了無需旅行或親自會見即可加強人際交流和互動的技術；以及
•客户對各種類型酒店或酒店位置偏好的變化。
這些因素和其他因素可能會對我們的財務狀況和經營結果產生實質性的不利影響，並導致我們證券的價值下降。
TA的業務面臨重大風險，這可能會對我們造成不利影響。
TA在競爭激烈的行業運營，包括旅遊中心和餐館。TA的業務面臨多項風險，包括：
•來自其他旅遊中心的競爭或我們市場上旅遊中心的供過於求；
•提高卡車發動機燃油效率或採用替代燃料技術或能源可能會減少對柴油和汽油的需求，並對TA的業務造成不利影響；
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目錄表
•TA的淨營業利潤率很低，高度依賴於TA燃料銷售的每加侖毛利率和非燃料利潤率；
•卡車運輸業是TA的商品和服務的主要客户。當美國經濟下滑時，卡車運輸的貨物需求下降，進而對TA的產品和服務的需求通常也會下降；
•助教的債務和租金負擔很大；
•不斷上漲的燃油價格和燃油價格波動往往對電訊局長的經營利潤和業務產生各種不利影響；
•TA的業務要求它進行大量的資本投資；
•勞動力市場和供應鏈的挑戰可能會對TA產生負面影響，並可能惡化；
•TA的燃料供應可能出現中斷，原因可能是當地條件，如特定管道或碼頭的故障，與天氣有關的事件，如石油或天然氣開採或提煉地區的颶風，或國家或國際條件，如政府配給、恐怖主義行為、戰爭等，對TA的業務造成重大不利影響；
•缺少卡車司機或市場更多地使用卡車以外的方式運輸貨物，可能會減少對TA的產品和服務的需求；
•TA的業務受到環境責任風險和成本的影響，因為其業務包括加油區、卡車維修和維護設施以及用於儲存和分配石油產品、天然氣、廢物和其他有害物質的油罐，所有這些都可能造成環境破壞；
•市場和政府因應對氣候變化的關注而採取的行動，可能會減少對電訊局長的主要產品柴油的需求，並要求電訊局長對其業務作出重大改變，這可能會對其業務造成不利影響；以及
•由於惡劣天氣，TA可能會招致巨大的成本和損失，無論是在預計、在惡劣天氣期間和之後運營、準備和修復旅行中心方面，還是在因TA旅行中心運營中斷或卡車流量減少而造成的業務損失方面。
由於這些原因，除了其他原因，TA可能無法根據我們與TA的租約條款支付應付給我們的金額。有關我們與TA的租賃的更多信息，請參閲我們合併財務報表的附註5、9和15，該附註位於本年度報告Form 10-K第IV部分第15項中。
我們可能無法為我們物業的資本改善提供資金，我們的投資可能比預期的成本更高，完成的時間也更長。
我們的一些管理協議和租賃安排要求我們為某些物業的資本改善提供資金。酒店尤其需要我們花費大量資金來維護它們。我們可能沒有必要的資金對我們的物業進行必要或期望的改善，如果進行了此類投資，可能不足以維持或改善我們物業的財務業績。我們的某些管理協議和租賃安排要求我們在一定的要求條件下維護適用的物業。如果我們未能按要求維護這些物業，運營商可能會終止適用的管理或租賃協議，並要求我們承擔損害賠償責任。由於勞動力成本和短缺，以及供應鏈挑戰等導致的大宗商品和其他價格通脹，計劃中的資本支出可能會比預期的成本更高，完成時間也更長。
我們可能無法通過收購更多的物業來發展我們的業務，我們可能會遇到與我們收購的物業相關的意想不到的困難和支出。
我們的商業計劃包括購買更多的房產。我們進行有利可圖的收購的能力受到風險的影響，包括但不限於與以下方面相關的風險：
•來自其他投資者的競爭；
•我們收購協議中的或有事項；
•債務和股權資本的可獲得性、條款和成本；以及
•我們債務槓桿的程度。
這些風險可能會限制我們通過收購更多物業來增長業務的能力。此外，我們可能會遇到與我們收購的物業相關的意想不到的困難和支出。例如：
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•儘管我們在收購前進行了盡職調查，但我們可能會收購包含未披露的設計或施工缺陷或未知債務(包括與未披露的環境污染有關的債務)的物業，或者我們對該物業的分析和假設可能被證明是不正確的；
•收購的財產可能位於一個新的市場，在那裏我們可能面臨與投資於一個陌生市場相關的風險；
•被收購物業所在的市場可能會出現意想不到的變化，對物業價值產生不利影響；以及
•我們收購的物業的物業運營成本可能高於預期，我們收購的物業可能無法產生預期的回報。
由於這些原因，我們可能無法實現我們收購的預期收益，我們收購更多物業的業務計劃可能不會成功，或者可能導致我們遭受損失。
我們經營物業的能力有限，因此依賴我們的運營商。
由於聯邦所得税法限制REITs及其子公司在其物業內經營或管理業務，我們不經營我們的酒店或淨租賃物業。相反，我們將我們所有的酒店出租給我們的子公司，這些子公司符合IRC的TRSS資格，並將我們的其他物業出租給運營公司。我們聘請了第三方經理來管理我們出租給TRSS的酒店。如果我們的經營者不能為客户提供優質的服務和便利設施，我們的物業收入可能會受到不利影響。雖然我們監控我們運營商的業績並應用資產管理策略和紀律，但如果我們認為我們的運營商業績不佳，我們在管理協議和租賃下的追索權有限。如果我們的運營商未能充分履行我們的管理協議和租約中約定的職責，可能會對我們的運營結果產生不利影響。此外，我們的經營者經營，在某些情況下，擁有或投資於與我們的物業競爭的物業，這可能會導致利益衝突。因此，我們的運營商已經並可能在未來做出關於競爭物業或我們物業的運營的決定，這些決定可能不符合我們的最佳利益，並可能導致我們的回報減少。
市場利率的提高可能會顯著增加我們的利息支出，否則可能會對我們產生實質性的負面影響。
為了應對過去一年通脹的大幅和長期上升，美聯儲自2022年初以來已經多次加息，並宣佈了利率將繼續上升的預期。未來任何加息的時間、次數和金額，以及這些加息的有效期限都是不確定的。加息可能會在幾個方面對我們產生實質性的負面影響，包括：
•投資者可以根據我們普通股相對於當時市場利率的分配率來考慮是否買入或賣出我們的普通股。如果市場利率繼續上升或保持在較高水平，投資者可能會預期分配率高於我們的支付能力，這可能會增加我們的資金成本，或者他們可能會出售我們的普通股，尋求提供更高分配率的替代投資。出售我們的普通股可能會導致我們普通股的價值下降；
•根據我們的循環信貸安排，未償還的金額需要按浮動利率支付利息。當利率上升時，我們的利息成本將增加，這可能對我們到期債務的再融資成本、我們的現金流、我們支付債務本金和利息的能力以及我們向股東支付分配的能力產生不利影響。此外，如果我們選擇對衝利率風險，我們不能確定對衝將是有效的，或者我們的對衝交易對手將履行對我們的義務；
•我們有大量的固定利率債務將在未來幾年到期。我們為這筆債務再融資的能力和任何此類再融資的成本將取決於市場狀況、我們的財務狀況和經營業績以及我們的信用評級；以及
•物業價值通常部分是根據租金收入的資本化公式確定的。當市場利率上升或保持在較高水平時，由於借貸成本上升，房地產交易量往往會放緩，而商業房地產市場目前正在經歷這種情況，房地產投資者往往要求更高的資本化率，這會導致房地產價值下降。利率水平的上升或持續上升可能會降低我們的財產價值，並導致我們的證券價值下降。
此外，正如本年度報告表格10-K第II部分第7A項所述，倫敦銀行同業拆息已在新合約方面逐步取消，並預期在2023年6月30日前逐步取消原有合約。我們必須以倫敦銀行同業拆息為基礎，按浮動利率支付循環信貸安排項下的借款利息。我們目前預計，我們的循環信貸安排下的利息確定將根據我們的信貸協議的規定進行修訂，或在必要時進行修訂，以提供替代利率指數。我們預計，替代利率指數很可能是有擔保的
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隔夜融資利率，或SOFR，因為基於SOFR的利率已被市場廣泛採用，作為與我們類似的債務安排的LIBOR的替代。儘管我們目前的預期，我們不能確保我們的信貸協議下的利息確定的任何變化將近似於根據LIBOR目前的計算。我們不能確定什麼標準(如果有的話)將取代LIBOR，任何可能取代LIBOR的替代利率指數可能會導致我們需要支付的利息金額發生變化，並可能導致我們支付的利息金額增加。
房地產投資信託基金的分銷要求和對我們以合理成本或根本不能獲得資本的能力的限制，可能會對我們執行業務計劃的能力產生不利影響。
為了保持我們作為IRC下的房地產投資信託基金的税務資格，我們必須滿足IRC施加的分配要求。見“美國聯邦所得税考慮事項--REIT資格要求--年度分配要求”。載於本年度報告表格10-K的第I部分第1項。因此，我們可能無法保留足夠的現金來為我們的運營提供資金、償還債務、投資於我們的物業或為我們的收購或開發、重新開發或重新定位努力提供資金。因此，我們的業務戰略在一定程度上取決於我們以合理成本籌集額外資本的能力。我們也可能無法以合理的成本籌集資金，或者完全是因為與我們的業務有關的原因、市場對我們前景的看法、我們的債務條款、我們的槓桿程度或我們無法控制的原因，例如資本市場波動、不斷上升或持續的高利率和其他市場狀況。由於我們被允許保留的收益受到REIT資格和税收規則的限制，如果我們無法籌集合理定價的資本，我們可能無法執行我們的商業計劃。
我們面臨着激烈的競爭。
在我們酒店開展的業務面臨着激烈的競爭。例如，我們的酒店與我們市場上經營的其他酒店競爭，而酒店業過去在我們擁有酒店的某些市場的建設中，供應出現了顯著增長。我們的旅遊中心物業與其他大型、全國性的旅遊中心運營商展開競爭，他們的某些競爭對手大幅增加了他們運營的旅遊中心的數量，包括新建設的旅遊中心。我們的一些零售租户與在線零售商或服務提供商競爭。我們還在我們的零售淨租賃物業爭奪租户。我們的零售淨租賃物業在價值數十億美元的商業房地產市場上與眾多開發商和業主展開競爭，他們中的許多人擁有與我們類似的物業，並與我們的物業所在的市場處於同一市場。在經營和管理我們的零售淨租賃組合時，我們基於一系列因素來競爭租户，包括位置、租金和靈活性。我們的某些競爭對手比我們擁有更大的規模經濟，更低的資本成本，更多的資本和資源，以及更高的知名度。
我們面臨着來自其他投資者對收購機會的激烈競爭，這些投資者包括上市和私人REITs、眾多金融機構、酒店業運營公司、個人、外國投資者和其他公共和私人公司。我們的一些競爭對手可能比我們擁有更多的財政和其他資源，可能能夠接受超過我們審慎管理的風險，包括與房地產運營商的信譽和其資本結構中使用的槓桿程度有關的風險。由於收購的競爭，我們可能無法獲得理想的物業，或者我們可能為收購支付更高的價格，但實現的淨現金流低於我們希望通過收購實現的淨現金流。
我們幾乎所有的淨租賃物業都租給了單一租户，這可能會使我們面臨比每個物業都有多個租户的更大的損失風險。
我們幾乎所有的淨租賃物業都租給了單身租户。單一租户物業的價值在很大程度上取決於這些租户在各自租約下的表現。我們的許多單租户租約要求我們的租户支付或償還某些物業水平的運營費用和資本支出，如房地產税、保險、公用事業、維護和維修，包括與此相關的增加。因此，除了我們沒有收到租金收入外，租户拖欠此類租約可能會使我們負責支付這些費用。由於我們的大部分淨租賃物業是出租給單一租户的，個別租户違約或不續訂的不利影響可能會比我們的物業租賃給多個租户的情況更大。
我們的租户可能無法成功運營他們的業務，這可能會對我們造成不利影響。
不利的經濟狀況，例如高失業率、利率、税率、燃料和能源成本，以及客户需求或消費者情緒的變化，可能會影響我們的租户的經營業績和財務狀況，並導致他們拖欠我們租約下的義務，包括無法支付應支付給我們的租金。這種不利的經濟狀況也可能減少對租賃空間的整體需求，這可能會對我們維持現有租户和吸引新租户的能力產生不利影響。
在任何給定的時間，我們的租户可能會經歷他們的業務下滑，這可能會削弱個別物業或整個業務的經營業績和財務狀況。因此，承租人可以推遲租賃開始，
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租期滿拒不續租、到期不支付租金、資不抵債或者宣告破產的。我們依賴我們的租户運營我們出租給他們的物業，以產生足夠的收入，使他們能夠履行他們對我們的義務，包括支付租金、維持一定的保險範圍、支付房地產税和維護物業的義務。如果我們的租户不能成功地經營他們的業務，可能會對我們造成實質性的不利影響。
我們的許多租户都沒有信用評級。
我們的大多數租户都沒有得到任何國家認可的信用評級機構的評級。評估未獲評級的租户履行其義務的能力比評估獲評級的租户的能力更難。此外，當我們與租户簽訂租約時，租户可能會被評級，但他們的評級可能會在租約期間稍後被下調或終止。因為我們有許多未評級的租户，我們可能會遇到比房東更高比例的租户違約率，後者擁有更高比例的高評級租户。
我們可能無法續簽租約、租賃空置空間或重新租賃空間，因為租約以優惠條款到期，或者根本不能。
我們的經營結果在一定程度上取決於我們通過續簽或轉租即將到期的租約和租賃空置空間以及優化租户組合來租賃我們的零售物業的能力。截至2022年12月31日，佔我們年化最低淨租賃租金約0.6%的租賃將於2023年到期。截至2022年12月31日，我們淨租賃物業可租賃面積的2.4%處於空置狀態。現有租户可能拒絕續訂現有租約，或可能沒有可用的財務資源來續訂現有租約，我們不能保證續訂的租約將包含與即將到期的租賃條款一樣對我們有利的經濟條款。如果租户在租約到期時不續約，或續約的空間減少，我們將不得不尋找新的租户來租賃我們的物業，並且不能保證我們將能夠找到新的租户，或者我們的物業將以等於或高於當前平均租金的租金重新出租，也不能保證我們不會提供大幅租金減免、租户改善津貼、提前解約權、低於市場的續約選項或其他租賃激勵付款來吸引新租户。不利的市場和行業條件，包括不斷上升或持續的高利率和高通脹、勞動力市場挑戰、供應鏈挑戰以及經濟低迷或衰退，可能會增加這些風險。我們可能會遇到與更新、租賃或轉租我們的物業相關的鉅額成本，這可能會對我們產生實質性的不利影響。
房產的空置可能導致鉅額資本支出和流動性不足，並降低房產的價值。
失去租户可能會降低物業的價值，並要求我們花費大量資金來翻新物業，然後才能適合新的租户。我們簽訂或獲得的許多租約都是針對特別適合我們租户特定業務的物業。由於這些物業是為特定租户設計或實際改裝的，如果當前租約終止或不續簽，我們可能需要以高昂的成本翻新物業、降低我們收取的租金或提供其他優惠，以便將物業出租給另一租户。我們也可能難以出售該物業，因為該物業可能是為特定目的而設計或改裝的。這種潛在的流動性不足可能會限制我們快速調整投資組合的能力，以應對經濟或其他條件的變化，包括租户需求。
我們的一些淨租賃租户經營他們根據特許經營或許可協議從我們那裏租賃的物業，如果在他們與我們的租約到期之前終止或不續簽，很可能會削弱他們支付我們租金的能力。
我們的一些淨租賃物業是由我們的租户根據特許經營或許可協議運營的。這些特許經營權或許可協議的條款可能早於我們相關租約的各自到期日。此外，被特許人或被許可人作為特許人或被許可人的權利可能被特許人或許可人終止，在這種情況下，我們的承租人可能被禁止在終止時與特許人或許可人競爭。特許人或許可人終止或拒絕與我們的租户續簽特許經營權或許可協議，可能會對租户向我們支付租金的能力產生實質性的不利影響。此外，我們可能沒有關於此類終止的通知或補救權利，也無權轉讓任何此類特許經營權或許可協議。這可能會對我們減輕因被終止的特許經營商或特許持有人拖欠租約而造成的損失的能力產生不利影響。
房地產所有權受到環境風險和責任的影響。
房地產的所有權受到與環境危害相關的風險的影響。根據各種法律，房地產的所有者和經營者可能被要求調查和清理或清除其擁有或經營的物業中存在或遷出的有害物質，並可能被要求對危險物質造成的財產損失或人身傷害承擔責任。這些法律還使我們面臨這樣的可能性，即我們可能對政府機構或第三方承擔與危險物質有關的費用和損害。環境危害可能產生的成本和損害可能是巨大的，很難評估和估計，原因有很多，包括對污染程度的不確定性、可能採用的替代處理方法、使其受到不同當地法律和法規及其解釋的財產所在位置，以及補救污染可能需要的時間。此外，這些法律還對財產的運營和維護提出了各種要求。
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以及與環境事項有關的記錄保存和報告要求，這些要求要求我們或我們物業的運營商承擔費用才能遵守。
我們的旅行中心和我們的某些其他物業包括加油區、卡車維修和維護設施以及用於儲存石油產品和其他危險物質的車輛和油罐，所有這些都可能造成環境污染。因此，這些物業的租户經常產生與監測、預防和補救有關的環境成本。根據我們的淨租賃物業租約，我們一般會就租期內我們各自物業所產生的所有環境責任獲得彌償。儘管有這種賠償，但各種聯邦和州法律規定，如我們這樣的財產所有者，對他們所擁有的財產產生或遷移的任何環境損害負有環境責任，我們不能確保我們不會對我們的財產或其附近的環境調查和清理負責。此外，租户可能沒有足夠的資源向我們支付他們的環境責任和環境賠償。經濟低迷、石油市場波動、卡車運輸和服務行業面臨的行業挑戰以及我們租户的業務和其他因素對我們租户的負面影響可能會使他們更有可能在我們的物業出現環境索賠時無法履行對我們的賠償義務。任何我們有責任但沒有得到賠償的環境責任都可能對我們的財務狀況產生不利影響，並導致損失。
我們面臨與酒店經理僱用人員相關的風險。
我們的酒店經理負責僱傭和維護我們每家酒店的勞動力。雖然我們不直接僱用或管理酒店物業的員工，但我們要承擔與酒店勞動力相關的許多成本和風險。有時，酒店運營可能會因罷工、停工、公眾示威或其他負面行動和宣傳而中斷。我們還可能因合同糾紛和其他事件而增加法律成本和間接勞動力成本。勞資糾紛的解決或重新談判的勞動合同可能會導致勞動力成本增加，要麼是通過增加工資或福利，要麼是通過改變工作規則。勞動力成本增加了，我們的酒店經理遇到了酒店勞動力短缺的問題，這種情況可能會持續很長一段時間。此外，某些司法管轄區的法規，如提高最低工資，增加了我們酒店經理的勞動力成本。由於這些或其他原因，我們的酒店經理可能無法為我們的酒店配備足夠的員工，這些原因可能會限制我們酒店的業務活動，降低我們酒店提供的服務質量，並損害我們和我們適用的酒店經理在市場上的聲譽。
我們可能無法成功出售我們確定要出售的物業，我們完成銷售可能獲得的任何收益可能低於預期，我們可能會因任何此類銷售而蒙受損失。
我們計劃不時有選擇地出售某些物業，為未來的收購提供資金，管理槓桿，並從戰略上更新、重新平衡和重新定位我們的投資組合。我們出售財產或任何其他資產的能力以及我們在任何出售時獲得的價格，可能會受到各種因素的影響。特別是，這些因素可能源於以下因素：我們可能確定的待售物業的現有市場薄弱或缺乏；物業的潛在買家和租户的財務狀況的變化；某些物業的租户的租賃條款；物業的特徵、質量和前景；潛在買家能否以合理的條款獲得融資；潛在買家的數量；市場上競爭的物業的數量；不利的本地、國家或國際經濟狀況，例如上升或持續的高利率和高通脹；勞動力市場的挑戰；供應鏈挑戰和經濟衰退或衰退，以及物業所在司法管轄區的法律、法規或財政政策的變化。例如，目前的市場狀況已經並可能繼續導致資本化率上升，再加上利率上升，導致商業房地產交易量下降，這種狀況可能會持續或惡化。我們可能不會成功出售物業或其他資產，任何銷售可能會延遲或不會發生，或者，如果發生銷售，條款可能不符合我們的預期，我們可能會因任何銷售而蒙受損失。此外, 我們可以選擇改變或放棄我們的戰略，放棄或放棄房地產或其他資產出售。如果我們無法從出售資產中獲得足夠的收益，使我們能夠在我們認為合適的水平上管理我們的槓桿，或者評級機構和可能的融資來源認為合適的水平，我們的信用評級可能會被下調，我們可能會進一步減少我們對現有物業的收購活動或投資。
破產法可能會對我們產生不利影響。
租户破產的發生可能會減少我們從該租户那裏獲得的租金，而當前的經濟狀況，如不斷上升或持續的高利率和高通脹、勞動力市場挑戰、供應鏈挑戰和經濟衰退或可能的衰退，可能會增加我們的租户或酒店經理申請破產的風險。如果租户申請破產，聯邦法律可能禁止我們僅因其破產而驅逐該租户，破產的租户可能被授權拒絕並終止與我們的租約。任何針對破產租户的未付未來租金的索賠都將受到法定限制的限制，這些限制可能大大低於我們根據租約應得的合同規定的租金，而我們就過去未支付的租金提出的任何索賠可能不會得到全數支付。如果我們的任何租户或酒店經理申請破產，我們可能會在執行我們的權利方面遇到延誤，我們可能會限制我們更換
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我們可能會在保護我們的投資、轉租或尋找替代租户或酒店經理的過程中產生鉅額成本。
保險可能不足以彌補我們的損失，保險成本可能會繼續增加。
我們或我們的運營商通常負責為我們的財產和對其進行的操作支付的保險費用，包括傷亡、責任、不當行為、火災、擴大保險範圍和租金或業務中斷損失保險。將來，我們可能會購買由我們負責保險費用的物業。在過去幾年，保險成本大幅增加，這些增加的成本對我們和我們的運營商產生了不利影響。增加的保險成本可能會對我們的經營者經營我們的物業的盈利能力產生不利影響，併為我們提供理想的回報，以及我們的運營商支付我們租金的能力，或者導致我們可以在新的或續簽的租約中收取的租金的下行壓力。災難性的損失，如颶風、洪水、火山噴發和地震等造成的損失，或由於大流行病或恐怖主義行為的爆發造成的損失，可能由保險單承保，但有限制，如我們或運營商可能無法支付的大額免賠額或共同賠付。保險收益可能不足以將受影響的財產恢復到損失前的狀態，也不足以補償我們的損失，包括收入損失或其他成本。我們的保險不承保某些損失，例如我們可能因已知或未知的環境條件而蒙受的損失。市場狀況或我們的損失歷史可能會限制我們在經濟條件下可獲得的保險或承保範圍。如果我們確定發生了未投保的損失或超過投保限額的損失，如果我們不能從我們的運營商那裏追回某些損失的金額，我們可能不得不產生未投保的費用來減輕此類損失，或者損失投資於某一財產的全部或部分資本。, 以及該物業未來的預期收入。
我們受到不利天氣、自然災害和氣候變化以及氣候相關事件的風險，我們在這些問題上產生了巨大的成本和投資。
我們面臨風險，並可能面臨不利天氣、自然災害和氣候變化以及與氣候有關的事件帶來的額外成本。例如，我們的財產可能會因特殊的極端天氣事件(如洪水、風暴和野火)或氣候條件的長期影響(如降水頻率、天氣不穩定和海平面上升)而受到嚴重破壞或摧毀。如果我們或他們因此類事件造成的損害而無法經營我們或他們的業務，此類事件也可能對我們或我們物業的租户造成不利影響。保險可能不足以覆蓋我們或我們物業的租户遭受的所有損失。如果我們沒有為此類事件做好充分的準備，我們的收入、運營結果和財務狀況可能會受到影響。此外，我們可能在準備應對未來可能發生的氣候變化或氣候相關事件或響應租户對此類投資的要求時產生鉅額成本，我們可能無法實現這些投資的理想回報。
RMR和我們的酒店經理依賴信息技術和系統為我們提供服務，該技術或這些系統的任何重大故障、不足、中斷或安全漏洞都可能對我們造成重大傷害。
RMR和我們的酒店經理依賴信息技術和系統，包括互聯網和基於雲的基礎設施、商用軟件和各自的內部開發的應用程序，來處理、傳輸、存儲和保護信息，並管理或支持他們的各種業務流程(包括管理我們的建築系統)，包括財務交易和記錄維護，其中可能包括員工、客人、租户和擔保人的個人身份信息和租賃數據。如果我們或我們的第三方供應商在我們或他們的信息技術系統中遇到物質安全或其他故障、不足或中斷，我們可能會招致物質成本和損失，我們的運營可能會中斷。RMR和我們的酒店經理採取各種行動來維護和保護信息技術和系統的運行和安全，包括這些系統中維護的數據，併產生大量成本。然而，這些措施可能無法防止系統不正常運行或在發生網絡攻擊或不當披露個人身份信息時對安全造成損害。
安全漏洞、計算機病毒、黑客攻擊、在線欺詐計劃和類似的漏洞造成並可能造成嚴重的系統中斷、關閉、欺詐性資產轉移或未經授權泄露機密信息。隨着來自世界各地的未遂攻擊和入侵的強度和複雜性增加，安全漏洞或破壞的風險普遍增加，特別是通過網絡攻擊或網絡入侵，包括計算機黑客、外國政府和網絡恐怖分子。我們或我們的第三方供應商面臨的網絡安全風險因面臨的威脅的演變性質、計算機能力的進步、密碼學領域的新發現以及用於實施非法或欺詐活動的新的和日益複雜的方法而加劇，包括網絡攻擊、電子郵件或電信欺詐以及利用RMR、我們酒店經理或其他第三方的信息技術網絡和系統或運營中的安全漏洞的其他攻擊。雖然RMR和Sonesta的大部分工作人員在大流行期間返回各自的辦公室，但靈活的工作安排導致遠程工作的程度比大流行之前更高。這種和其他可能改變的工作做法已經對RMR、我們的酒店經理或其他第三方的能力產生了不利影響，在未來可能會對RMR維護其各自信息技術和系統的安全性、適當功能和可用性的能力產生不利影響
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員工的工作可能會給各自的技術資源帶來壓力，並帶來運營風險，包括增加的網絡安全風險。遠程工作環境可能不那麼安全，更容易受到黑客攻擊，包括試圖利用遠程工作環境的網絡釣魚和社交工程嘗試。此外，RMR、我們酒店經理或其他第三方的數據安全、數據隱私、投資者報告和業務連續性流程可能會受到第三方無法在遠程工作環境中執行或其信息系統和技術發生故障或受到攻擊的影響。RMR、我們的酒店經理或其他第三方供應商未能維護各自信息技術和系統的安全性、正常功能和可用性，可能會導致財務損失、中斷我們的運營、損害我們的聲譽、導致我們無法履行重要合同，並使我們面臨責任索賠或監管處罰，任何這些都可能對我們的業務和證券價值造成實質性的不利影響。
ESG倡議、要求和市場預期可能會增加成本，並使我們面臨新的風險。
投資者、租户、酒店經理以及其他利益相關者和監管機構越來越關注企業的可持續性。一些投資者可能會使用ESG因素來指導他們的投資策略，在某些情況下，如果他們認為我們或RMR關於企業可持續發展的政策不夠充分，他們可能會選擇不投資於我們，或以其他方式與我們做生意。提供公司可持續性評級和公司報告的第三方供應商的數量有所增加，導致標準各不相同，在某些情況下甚至不一致。此外，評估公司可持續發展實踐的標準正在演變，這可能會導致對我們和RMR的更高期望，並導致我們和RMR採取代價高昂的舉措來滿足這些新標準。或者，如果我們或RMR選擇不滿足或不能滿足這些新標準，或不符合特定第三方提供商的標準，一些投資者可能會得出結論，我們或RMR關於企業可持續發展的政策不充分。2022年7月，RMR宣佈了其零排放目標，根據該目標，它承諾到2050年將範圍1和範圍2的排放減少到淨零排放，並承諾到2030年在2019年基線的基礎上減少50%。如果我們或他們的企業可持續發展程序或標準不符合我們或RMR設定的目標或不同羣體設定的標準，我們和RMR可能面臨聲譽損害。如果我們和RMR未能滿足投資者、我們的租户和其他利益相關者的期望，或者我們或RMR宣佈的目標和其他舉措沒有按計劃執行，我們和RMR的聲譽和財務業績可能會受到不利影響，我們的收入、運營業績和業務增長能力可能會受到負面影響。此外, 我們可能會在嘗試遵守ESG政策或第三方期望或要求時產生鉅額成本。
市場和政府為應對全球氣候變化和供應鏈挑戰而採取的行動可能會對我們的業務產生負面影響。
市場和政府應對全球氣候變化的行動可能會導致短暫旅行和化石燃料需求的減少，並可能導致因應市場需求和政府監管而增加的成本。例如，由於對燃燒化石燃料的擔憂，航空和公路車輛旅行可能會減少，這可能會導致對我們酒店住宿和旅行中心燃料的需求減少。此外，如果為了應對全球供應鏈挑戰，出現了增加陸上製造和商品生產的運動，美國的卡車運輸量可能會下降，這可能會減少我們旅遊中心物業對產品和服務的需求。
與我們與RMR、Sonesta和TA關係相關的風險
我們依賴RMR來管理我們的業務和實施我們的增長戰略。
我們沒有員工。我們需要的人員和服務由RMR根據我們與RMR的管理協議提供給我們。我們實現業務目標的能力取決於RMR及其有效管理我們的物業、適當識別和完成我們的收購和處置以及執行我們的增長戰略的能力。因此，我們的業務依賴於RMR的業務聯繫、成功招聘、培訓、監督和管理其人員的能力以及維護其操作系統的能力。如果我們失去RMR或其關鍵人員提供的服務，我們的業務和增長前景可能會下降。我們可能無法通過內部管理或聘請另一位經理來複制我們可用的管理質量和深度。如果RMR不願意或無法繼續向我們提供管理服務，我們獲得替代服務的成本可能會高於我們根據管理協議向RMR支付的費用，因此我們的費用可能會增加。
RMR在經營我們的日常業務方面擁有廣泛的自由裁量權。
我們的經理RMR被授權遵循廣泛的運營和投資指導方針，因此有權酌情確定適合我們進行投資的物業，以及我們的個人運營和投資決策。我們的董事會定期審查我們的運營和投資指導方針以及我們的運營活動和投資，但它並不審查或批准RMR代表我們做出的每一項決定。此外，在進行定期審查時，我們的董事會主要依賴RMR向其提供的信息。RMR可以行使其自由裁量權，從而導致投資回報大大低於預期或導致虧損。
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我們的管理結構和協議以及與RMR和RMR的關係及其控股股東與其他人的關係可能會造成利益衝突或對此類衝突的看法，並可能限制我們的投資活動。
RMR是RMR Inc.的多數股權子公司。我們的董事會主席兼董事總經理Adam Portnoy是總部基地信託的唯一受託人、高管和控股股東，該信託是RMR Inc.的控股股東、董事會主席、董事的董事總經理兼RMR Inc.的首席執行官兼首席執行官兼RMR的高管和員工。RMR或其附屬公司亦擔任若干其他納斯達克上市公司及私人公司的經理，而Portnoy先生則擔任董事的管理董事、董事總經理、董事或該等公司的受託人(如適用)，以及該等納斯達克上市公司的董事會主席(如適用)。
我們的另一位董事總經理約翰·默裏、託德·哈格里夫斯、我們的總裁兼首席投資官，以及我們的首席財務官兼財務主管布萊恩·唐利也是RMR的高級管理人員和員工。穆雷也是董事的董事兼索尼斯塔房地產投資信託基金的首席執行官，董明禮也是RMR管理的另一隻房地產投資信託基金--工業物流地產信託基金的首席財務官兼財務主管。波特諾伊先生、默裏先生、哈格里夫斯先生和唐利先生對RMR負有責任，默裏先生對索尼斯塔負有責任，唐利先生對ILPT以及我們負有責任，我們沒有他們一心一意的關注。他們和其他RMR人員在我們與RMR及其子公司提供服務的其他公司之間分配他們的時間和資源時可能會發生衝突。我們的一些獨立受託人還擔任RMR或其子公司向其提供管理服務的其他上市公司的獨立董事或獨立受託人。
此外，我們未來可能會與RMR、其聯屬公司或由其或其附屬公司管理的實體進行額外交易。除了在RMR Inc.和RMR的投資外，Portnoy先生還持有RMR或其子公司向其提供管理服務的其他公司的股權投資，其中一些公司擁有重大的交叉持股權益，例如：截至2022年12月31日，Portnoy先生實益擁有我們總計1.1%的已發行普通股，TA的已發行普通股的4.1%(包括通過RMR)，Portnoy先生是Sonesta的控股股東，我們擁有TA的已發行普通股約7.8%，Sonesta的已發行普通股約34.0%。如本年度報告Form 10-K所披露，就BP收購事項，吾等已訂立表決協議，根據該協議，吾等同意投票贊成BP收購事項，並同意在表決協議仍然有效期間，不出售或轉讓本公司的TA普通股。我們的高管也可能在RMR或其子公司提供管理服務的其他公司擁有股權投資。這些多重責任、關係和交叉所有權可能會在涉及我們、RMR Inc.、RMR、我們的管理受託人、RMR或其子公司向其提供管理服務的其他公司及其關聯方的事務上產生利益衝突或此類利益衝突的看法。利益衝突或對利益衝突的看法可能對我們的聲譽、業務以及我們普通股和其他證券的市場價格產生重大不利影響，因此我們可能面臨更大的訴訟風險。
在吾等與RMR的管理協議中，吾等承認RMR可從事其他活動或業務，並擔任任何其他人士或實體(包括其他REITs)的管理人，即使該等人士或實體的投資政策及目標與吾等的政策及目標相似，而吾等在接受RMR提供的資料、建議及其他服務時無權享有優惠待遇。因此，我們可能會失去投資機會，並可能與RMR或其子公司管理的其他業務爭奪租户。我們不能確定我們的行為準則或我們的治理準則或我們採用的其他程序保護措施是否足以使我們能夠識別、充分解決或緩解實際或據稱的利益衝突，或確保我們與關聯人進行交易的條款至少與與無關人士達成的交易條款一樣有利。
我們與RMR的管理協議不是在公平的基礎上談判達成的，其費用和支出結構可能不會對RMR產生適當的激勵，這可能會增加投資於我們普通股的風險。
由於吾等與RMR及其現任及前任控股股東的關係，吾等與RMR的管理協議並非在非關聯方之間按公平原則磋商，因此，雖然該等協議是在使用特別委員會及無利益受託人的情況下磋商的，但條款(包括支付予RMR的費用)可能與非關聯方按公平原則磋商的條款有所不同。我們的物業管理費是根據我們收到的租金和RMR監督管理的物業的建設監工費計算的，我們的基本業務管理費是根據我們房地產投資的歷史成本和我們的市值中的較低者計算的。無論我們的財務結果如何，我們都要支付RMR大量的基地管理費。這些費用安排可能會激勵RMR進行收購、資本交易、租賃和建設項目，或避免為了增加或維持其管理費而處置我們的資產，並可能降低RMR將其時間和精力投入到為我們提供有吸引力的投資的動機。如果我們不有效地管理我們的投資、處置和資本交易以及租賃、建設和其他物業管理活動，我們可能會支付增加的管理費，而不會按比例向我們提供收益。此外，我們有義務根據我們的
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與RMR簽訂管理協議，以補償RMR被指派專門或部分在我們的物業工作的員工的僱傭和相關費用、我們在RMR中央會計人員的工資、福利和其他相關成本中的份額、我們在RMR提供內部審計職能的成本中的份額以及其他協議。我們還被要求支付與我們有關的第三方費用。我們有義務償還RMR的某些成本並支付第三方成本，這可能會降低RMR有效管理這些成本的動機，這可能會增加我們的成本。
終止我們與RMR的管理協議可能需要我們支付一筆可觀的終止費，包括因業績不令人滿意而終止的情況，這可能會限制我們終止與RMR關係的能力。
我們與RMR的管理協議的條款在每年的12月31日自動延期，因此這些條款此後將在延期之日的20週年時終止。我們有權隨時終止這些協議：(1)為方便起見，在60天內發出書面通知；(2)根據協議的規定，立即發出書面原因通知；(3)根據協議的規定，在任何適用日曆年度結束後60天內發出書面通知；以及(4)根據協議的規定，在經理變更控制權後12個月內發出書面通知。然而，若吾等為方便而終止管理協議，或RMR根據該協議的定義以充分理由終止與吾等的管理協議，吾等有責任向RMR支付一筆終止費用，金額相等於適用協議所界定的未來每月費用現值的總和，而終止期限則視乎終止時間而定，在終止前的期間內須支付予RMR。此外，如果我們因業績原因終止管理協議，如協議中所定義，我們有義務向RMR支付如上所述計算的終止費，但假設剩餘期限為10年。這些條款大大增加了我們無故終止管理協議的成本，這可能會限制我們終止與RMR作為經理的關係的能力。支付終止費可能會對我們的財務狀況產生實質性的不利影響，包括我們向股東支付分紅的能力。
我們與RMR的管理安排可能會阻止我們改變對我們的控制。
我們與RMR的管理協議持續20年，每年續簽一次。如前面的風險因素所述，如果我們因其他原因或經理控制權變更而終止這兩項管理協議中的任何一項，我們有義務向RMR支付可觀的解約費。出於這些原因，我們與RMR的管理協議可能會阻止我們控制權的變化，包括可能導致為我們的普通股支付溢價的控制權變化。
我們與Sonesta和TA的業務往來構成了我們業務和運營的重要組成部分，它們可能會造成利益衝突或人們對此類利益衝突的看法。
截至2022年12月31日，Sonesta管理着我們196家酒店。索內斯塔由亞當·波特諾伊控制。波特諾伊先生、默裏先生和我們的祕書珍妮弗·克拉克是索尼斯塔的董事，默裏先生也是索尼斯塔的總裁和首席執行官。Sonesta的其他官員和員工是RMR的前僱員。我們擁有索內斯塔公司約34.0%的已發行普通股。
TA是我們以前100.0持股的子公司，也是我們最大的租户，我們是TA最大的股東和房東。TA於2007年作為一家獨立的上市公司成立，是從我們那裏剝離出來的結果。波特諾伊先生是我們的董事總經理之一，是TA的董事會主席和董事的董事總經理，截至2022年12月31日，他通過RMR實益擁有TA約4.1%的已發行普通股。波特諾伊是董事的控股股東、RMR Inc.的董事總經理兼首席執行長。RMR Inc.是RMR的母公司，為我們和TA提供管理服務。如本年度報告Form 10-K所披露，就BP收購事項，吾等已訂立表決協議，根據該協議，吾等同意投票贊成BP收購事項，並同意在表決協議仍然有效期間，不出售或轉讓本公司的TA普通股。
我們、RMR和Portnoy先生與Sonesta和TA之間的歷史和持續關係可能會在涉及我們、RMR或其子公司向其提供管理服務的其他公司及其關聯方的事務上產生或似乎產生利益衝突。由於這些關係，我們與Sonesta的協議以及我們與TA的租賃不是在非關聯方之間的公平基礎上談判的，因此它們的條款可能不同於非關聯方之間在公平基礎上談判的條款。
利益衝突或對利益衝突的看法可能對我們的聲譽、業務以及我們普通股和其他證券的市場價格產生重大不利影響，因此我們可能面臨更大的訴訟風險。
我們可能沒有意識到我們在Sonesta的投資預期的好處。
我們擁有索內斯塔公司約34.0%的已發行普通股。我們在本風險因素部分其他部分確定的風險，特別是與酒店業有關的風險，適用於我們持有的Sonesta普通股。
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此外，Sonesta是一傢俬人公司，由我們的管理受託人之一Adam Portnoy控制。我們擁有Sonesta的少數股權，因此我們在指導或影響Sonesta的公司層面決策或影響Sonesta的業務、戰略、運營和管理的變化方面的能力受到限制。此外，Sonesta的普通股沒有公開交易，我們出售Sonesta股票的能力有限。此外，我們出售我們的Sonesta普通股的任何嘗試都可能不成功，我們可能能夠為我們的Sonesta普通股變現的任何價格都可能是折扣價，這是因為該股票代表的是少數股權，而且Sonesta的普通股缺乏交易市場。由於上述原因以及其他可能的原因，我們可能無法實現我們目前預期從持有Sonesta普通股中獲得的任何好處，我們可能會被阻止出售我們的Sonesta普通股，我們可能會因我們持有Sonesta普通股而蒙受損失，包括我們在Sonesta可能產生的任何運營損失或其他損失中的份額。
我們是與關聯方的交易的一方，這些交易可能會增加被指控為利益衝突的風險。
我們參與與關聯方的交易，包括與Adam Portnoy控制的實體或RMR或其子公司提供管理服務的實體的交易。我們與關聯方的協議或與關聯方之間的交易的協議可能不會像在無關各方之間談判時那樣以對我們有利的條款達成。我們面臨的風險是，我們的股東或TA、RMR Inc.或其他關聯方的股東可能會挑戰任何此類關聯方交易。如果對關聯方交易的挑戰取得成功，我們可能無法實現被挑戰的交易預期的好處。此外，任何此類挑戰都可能導致鉅額成本和轉移我們管理層的注意力，可能對我們的聲譽、業務和增長產生重大不利影響，並可能對我們實現交易預期收益的能力產生不利影響，無論指控是否屬實或是否屬實。
由於我們的管理結構和關係產生的利益衝突，我們可能面臨持不同政見的股東活動的風險增加。
與相關人士和實體有業務往來的公司可能更多地成為持不同政見的股東受託人提名、持不同政見的股東提案和指控其業務往來中存在利益衝突的股東訴訟的目標。上面提到的各種關係可能會促成這種活動。某些對上市公司股東投票有重大影響的代理諮詢公司過去曾建議，將來也可能建議，股東投票反對我們現任受託人的選舉，投票反對我們對薪酬投票或其他管理建議的發言權，或投票支持我們反對的股東建議。代理諮詢公司的這些建議影響了過去董事會選舉的結果和我們對薪酬發言權的投票，而未來類似的建議可能會影響未來董事會選舉的結果和我們對薪酬發言權的投票，這可能會增加股東的積極性和訴訟。如果針對我們發起這些活動，可能會導致大量成本和轉移我們管理層的注意力，並可能對我們的聲譽和業務產生實質性的不利影響。
與我們的組織和結構有關的風險
我們可能會在沒有股東批准的情況下改變我們的運營、融資和投資政策，我們可能會變得更加槓桿化，這可能會增加我們在債務義務下的違約風險。
我們的董事會決定我們的運營、融資和投資政策，並可能修改或修訂我們的政策，包括我們打算保持作為REIT、收購、處置、增長、運營、負債、資本化和分配的税收資格的政策，或批准與這些政策背道而馳的交易，而無需投票或通知我們的股東。政策變化可能會對我們普通股的市場價格和我們向股東支付分配的能力產生不利影響。此外，我們的組織文件沒有限制我們可能產生的債務的數額或百分比，無論是否得到資金支持。我們的董事會可以在沒有股東批准的情況下隨時改變或取消我們目前的借款政策。如果這一政策發生變化，我們的槓桿率可能會更高，這可能會導致我們的償債成本上升或信用評級下調。更高的槓桿率也增加了我們債務違約的風險。此外，我們投資政策的改變，包括我們在投資組合中分配資源的方式或我們尋求投資的資產類型，可能會增加我們對利率風險、房地產市場波動和流動性風險的敞口。
所有權限制和我們的信託聲明、章程和協議中的某些條款，以及馬裏蘭州法律中的某些條款，可能會阻止、推遲或阻止我們控制權或主動收購提案的變更。
我們的信託聲明和章程禁止除RMR及其關聯公司(根據馬裏蘭州法律的定義)和某些獲得我們董事會豁免的人士以外的任何股東直接或通過歸屬擁有超過9.8%的股份數量或價值(以限制性較強的為準)，包括我們的普通股在內的任何類別或系列的已發行實益股份。我們的信託聲明和附例中的這些條款的目的之一是幫助我們的REIT遵守IRC的規定，並以其他方式促進我們的有序治理。然而，這些規定也可能阻止收購美國的大量股份，並可能阻止、推遲或阻止
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對我們的控制權或股東可能認為有利的主動收購提議。此外，我們的信託聲明和附例中或馬裏蘭州法律中的條款可能會產生類似的影響，例如，包括以下條款：
•對未經董事會批准的某些行動的股東投票權的限制；
•我們的董事會，而不是我們的股東，有權通過、修改或廢除我們的章程，並填補我們董事會的空缺；
•股東投票標準，需要獲得絕對多數股份才能批准某些行動；
•事實上，只有我們的董事會，或者，如果沒有受託人，我們的高級管理人員可以召集股東大會，股東在沒有會議的情況下無權行事；
•個人擔任受託人所需的資格，並要求我們的某些受託人為“管理受託人”，其他受託人為“獨立受託人”，這在我們的管理文件中有定義；
•限制我們的股東提名被提名為受託人的人選，並建議其他業務在我們的股東大會上審議；
•對股東罷免受託人的能力的限制；
•要求股東遵守影響我們的監管要求(包括內華達州和路易斯安那州博彩業)，這可能會有效地限制我們的股份所有權，在某些情況下，包括我們流通股的5%；
•我們的董事會有權創建和發行新的類別或系列股票(包括具有投票權和其他權利和特權的股票，這些權利和特權可能會阻止控制權的變化)，併發行額外的普通股；
•對我們與有利害關係的股東之間的業務合併的限制，這些業務合併沒有首先得到我們的董事會的批准(包括與有利害關係的股東無關的大多數受託人)；以及
•我們的董事會有權在沒有股東批准的情況下實施某些收購防禦措施。
隨着公司治理政策市場的變化，上述規定可能會改變、刪除或添加新的規定。
我們業務的某些方面可能會阻止股東積累我們的大量股份，阻止提名或擔任我們的受託人，或採取行動以其他方式控制我們的業務。
我們的某些財產包括賭博業務。適用的州法律要求，任何擁有或控制我們5%或更多證券的股東或任何希望擔任我們受託人之一的人，都必須獲得負責賭博業務的州監管機構的許可或批准。這些審批程序可能會阻礙或阻止投資者購買我們的證券、提名人擔任我們的受託人或採取其他行動。
我們的權利和我們股東對我們的受託人和高級管理人員採取行動的權利是有限的。
我們的信託聲明在馬裏蘭州法律允許的最大範圍內限制了我們的受託人和高級管理人員對我們和我們的股東的金錢損害的責任。根據馬裏蘭州現行法律，我們的受託人和高級管理人員不會對我們和我們的股東承擔任何金錢損害責任，但以下責任除外：
•在金錢、財產或服務方面實際收受不正當利益或利潤；或
•受託人或官員主動和故意的不誠實行為，被最終判決確定為對所判決的訴訟原因具有重大意義的行為。
我們的信託聲明和賠償協議要求我們在馬裏蘭州法律允許的最大範圍內，賠償因擔任這些或某些其他身份而被任命或威脅成為訴訟當事人的任何現任或前任受託人或官員。此外，我們可能有義務支付或償還我們現任和前任受託人和高級職員所發生的費用，而不需要初步確定他們最終有權獲得賠償。由於對責任和賠償義務的這些限制，我們和我們的股東對我們現任和前任受託人和高級管理人員的權利可能比其他公司更有限，這可能會限制股東在一些股東可能認為不符合我們的最佳利益的情況下的追索權。
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股東對吾等或吾等的受託人、高級管理人員、經理或其他代理人提起的訴訟可提交強制性仲裁程序，該程序遵循與法庭訴訟不同的程序，對股東主張索賠的限制可能比法庭訴訟更嚴格。
我們的股東同意，通過成為股東，他們受我們的管理文件的約束，包括我們章程中的仲裁條款，這些條款可能會不時修改。我們的細則規定，如果吾等或吾等的任何其他當事人(包括吾等的任何受託人、高級職員、經理或其他代理人)單方面提出要求，由吾等的一名或多名股東對吾等或吾等的任何受託人、高級職員、經理或其他代理人提出的某些訴訟(爭議或其任何部分除外)，涉及吾等的信託聲明或細則的任何條文的含義、解釋或有效性，將被提交強制性的、具約束力的最終仲裁程序。因此，如果我們或我們的任何受託人、高級管理人員、經理或其他代理人單方面要求通過仲裁解決問題，我們或我們的股東將無法在州或聯邦法院對我們或我們的受託人、高級職員、經理或其他代理人提起訴訟，例如包括指控違反聯邦證券法或違反馬裏蘭州法律下的受託責任或類似的董事或高級職員責任的索賠。相反，我們的股東將被要求通過具有約束力的最終仲裁來尋求此類索賠。
我們的章程規定，此類仲裁程序將按照《美國仲裁協會商業仲裁規則》的程序進行，該規則已在我們的章程中進行了修改。與聯邦或州法院的訴訟相比，這些程序可能會為我們的股東提供更有限的權利。例如，根據這些程序進行的仲裁不包括陪審團審判的機會、文件披露有限、仲裁聽證會一般不向公眾開放、在仲裁聽證會之前沒有證人證詞以及仲裁員可能具有與法官不同的資格或經驗。此外，儘管我們的章程中的仲裁條款規定仲裁可以代表身份或代表我們的一類股東進行，但管轄此類代表或類別仲裁的規則可能與管轄法院代表或集體訴訟的規則不同，對股東也不那麼有利。我們的章程還一般規定，此類仲裁的每一方當事人都必須在仲裁中承擔自己的費用，包括律師費，仲裁員不得做出包括轉移該等費用的裁決，或在衍生或類訴訟中，將我們裁決的任何部分判給任何股東或該等股東的律師。我們章程的仲裁條款可能會阻止我們的股東對我們或我們的受託人、高級管理人員、經理或其他代理人提起訴訟，並阻止律師同意代表我們的股東對我們或我們的受託人、高管、經理或其他代理人提起訴訟。我們與TA的租約以及我們與RMR和Sonesta的協議都有類似於我們章程中的仲裁條款。
我們相信，我們章程中的仲裁條款可以根據州和聯邦法律執行，包括關於聯邦證券法索賠的仲裁條款。我們是馬裏蘭州的一家房地產投資信託基金，馬裏蘭州法院支持仲裁附例的可執行性。此外，美國最高法院一再支持對其他聯邦法定索賠進行仲裁的協議，包括那些涉及重要聯邦政策的索賠。然而，一些學者、法律從業者和其他人認為，授權仲裁的憲章或附則條款對於聯邦證券法索賠是不可執行的。我們的附例中的仲裁條款可能最終被確定為不可執行。
通過同意本公司章程的仲裁條款，股東不會被視為放棄了本公司對聯邦證券法及其規則和條例的遵守。
我們的章程指定馬裏蘭州巴爾的摩市巡迴法院為我們股東可能發起的某些行動和訴訟的唯一和獨家論壇，這可能限制我們的股東在與我們或我們的受託人、高級管理人員、經理或其他代理人發生糾紛時獲得有利的司法論壇的能力。
我們的章程目前規定，除非爭議已提交有約束力的仲裁，否則馬裏蘭州巴爾的摩市巡迴法院將是以下方面的唯一和獨家論壇：(1)代表我們提起的任何派生訴訟或訴訟；(2)任何聲稱違反我們任何受託人、高級管理人員、經理或其他代理人對我們或我們股東的受託責任的訴訟；(3)根據馬裏蘭州法律、我們的信託聲明或附例，由股東本身、代表吾等或由吾等的股東代表吾等或本公司的任何一系列或類別的實益權益股份對吾等或吾等的任何受託人、高級職員、經理或其他代理人提出申索的任何訴訟，包括與吾等的信託聲明或附例的含義、解釋、效力、有效性、表現或執行有關的任何爭議、索償或爭議；或(4)針對我們或我們的任何受託人、高級管理人員、經理或其他受馬裏蘭州內部事務原則管轄的代理人提出索賠的任何訴訟。我們的章程目前還規定，馬裏蘭州巴爾的摩市巡迴法院將是有關我們的信託聲明或章程任何條款的含義、解釋或有效性的任何爭議或其部分的唯一和排他性論壇。本公司章程的獨家法庭條款不適用於馬裏蘭州巴爾的摩市巡迴法院沒有管轄權的任何訴訟，也不適用於根據本公司章程提交具有約束力的仲裁的糾紛。我們附例的獨家法院條款並未在馬裏蘭州巴爾的摩市巡迴法院對根據證券法產生的索賠確立獨家管轄權，
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交易所法案或其他聯邦證券法，如果聯邦法院有排他性或同時管轄權的話。任何人士或實體購買或以其他方式收購或持有本公司實益權益股份的任何權益，應被視為已知悉並同意本公司章程的這些規定，這些規定可能會不時修訂。本公司章程的仲裁和專屬法庭條款可能會限制股東在司法法庭上提出其認為有利於與我們或我們的受託人、高級管理人員、經理或其他代理人發生糾紛的索賠的能力，這可能會阻止針對我們和我們的受託人、高級管理人員、經理或其他代理人的訴訟。
與我們的税收相關的風險
我們未能保持IRC下REIT的納税資格，或失去我們的其他特殊税收地位，可能會產生嚴重的不利後果。
作為房地產投資信託基金，我們通常不支付聯邦或大多數州的所得税，只要我們分配我們所有的房地產投資信託基金應税收入，並滿足IRC規定的其他資格。然而，作為IRC下的房地產投資信託基金，税務的實際資格取決於我們是否滿足複雜的法律要求，而對這些要求，只有有限的司法和行政解釋。我們相信，我們已經組織和運營，並將繼續組織和運營，以一種合格的方式，並將繼續使我們有資格作為IRC下的REIT納税。然而，我們不能確定美國國税局在審查或審計後是否會同意這一結論。此外，我們不能確定聯邦政府、任何州或其他税務當局是否會繼續向REITs及其股東提供優惠的所得税待遇。
根據IRC，要保持我們作為房地產投資信託基金的税務資格，我們將需要繼續滿足有關我們的資產性質、收入來源和我們分配給股東的金額等方面的測試。為了滿足這些要求，我們可能有必要出售或放棄有吸引力的投資。
如果我們不再符合IRC規定的REIT徵税資格，那麼我們籌集資本的能力可能會受到不利影響，我們將違反我們的信貸協議，我們可能需要繳納大量的聯邦和州所得税，我們可用於分配給股東的現金可能會減少，我們普通股的市場價格可能會下降。此外，如果我們在一個課税年度失去或取消我們在IRC下作為REIT的納税資格，我們通常將被阻止在未來四個納税年度重新獲得REIT的納税資格。
同樣，根據現行法律並通過現有的税收優惠，我們已最大限度地減少了我們必須繳納的加拿大和波多黎各所得税。我們相信，我們已經並正在按照這些法律和税務優惠的要求運作。然而，我們不能確定，在審查或審計後，當地税務機關是否會同意。如果我們未來無法獲得現有的法律或特許權，那麼我們可能需要繳納大量所得税，我們普通股的市場價格可能會下跌。
對股東的分配通常不符合適用於“合格股息”的降低税率的條件。
美國公司支付給非公司股東的股息，如個人、信託和遺產，通常有資格享受適用於“合格股息”的降低的聯邦所得税税率。根據IRC，REITs支付的分配一般不被視為“合格股息”，適用於此類股息的降低利率通常不適用。然而，從2026年前開始的納税年度，支付給非公司股東的REIT股息通常按低於適用普通所得税税率的實際税率徵税，這是因為根據IRC可以對來自直通實體的特定形式的收入進行扣除。然而，更優惠的利率將繼續適用於常規的公司“合格”股息，這可能會導致一些投資者認為投資於房地產投資信託基金不如投資於支付股息的非房地產投資信託基金實體，從而降低對我們普通股的需求和市場價格。
REIT的分配要求可能會對我們和我們的股東產生不利影響。
一般情況下，我們必須每年分配至少90%的REIT應税收入，受特定調整的限制，不包括任何淨資本收益，以保持我們作為IRC下的REIT的納税資格。在我們滿足這一分配要求的範圍內，聯邦公司所得税將不適用於我們分配的收入，但如果我們分配的應納税所得額低於REIT應税收入的100%，則我們將對未分配的應税收入繳納聯邦公司所得税。我們打算向我們的股東支付分紅，以符合IRC的REIT要求。此外，如果我們在一個日曆年度向股東支付的實際金額低於聯邦税法規定的最低金額，我們將被徵收4%的不可抵扣消費税。
在根據美國公認會計原則或GAAP編制的財務報告中，我們可能不時產生的應税收入大於我們的收入，或者在確認應税收入和實際收到現金之間的時間上可能會出現差異。如果我們在這些情況下沒有其他資金可用，我們可能會以不利的條件借入資金，以不利的價格出售投資，或分配原本投資於未來收購的金額，以便支付足夠的分配，使我們能夠分配足夠的應税收入，以滿足REIT的分配要求，並避免企業所得税和4%的消費税。
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特定的年份。這些替代方案可能會增加我們的成本或減少我們的股東權益。因此，遵守REIT分配要求可能會阻礙我們的增長能力，這可能會導致我們普通股的市場價格下降。
即使我們仍然有資格在IRC下作為REIT納税，我們可能會面臨其他減少現金流的納税義務。
即使我們仍然有資格在IRC下作為REIT納税，我們的收入和資產可能需要繳納聯邦、州和地方税，包括任何未分配收入的税、消費税、州或地方所得税、財產税和轉讓税，以及其他税。此外，一些司法管轄區未來可能會限制或取消優惠的所得税減免，包括支付的股息減免，這可能會增加我們的所得税支出。此外，為了符合IRC規定的REIT資格和税務要求，防止確認特定類型的非現金收入，或避免對REIT從交易商財產或庫存中獲得的特定收益徵收100%的税，我們可能會持有或處置我們的部分資產，並通過我們的TRS或其他子公司開展一些業務，這些公司將按常規税率繳納公司級所得税。此外，雖然我們打算與我們的TRS進行交易時保持一定的距離，但如果美國國税局或法院認定我們的交易不是在一定範圍內進行的，我們可能需要繳納100%的消費税。這些税收中的任何一項都會減少可用於分配給我們股東的現金。
如果涉及我們的信託基金的安排未能符合REIT資格和税務規則的預期，我們可能不符合IRC規定的REIT的徵税資格，或被徵收鉅額懲罰性税款。
根據IRC的安排，我們將我們的大部分酒店物業出租給我們的TRS，目的是使我們從TRS獲得的租金符合REIT毛收入測試的收入。我們還打算在保持一定距離的基礎上與我們的TRS進行交易，這樣我們和我們的TRS將不會受到IRC適用於錯誤定價交易的懲罰性税收的影響。雖然救濟條款有時可以為REIT總收入測試失敗開脱，但仍可能徵收鉅額懲罰性税收。
為使我們的TRS安排符合IRC下的REIT資格和税務規則，我們必須滿足多項要求，包括：
•根據IRC的定義，我們的TRS不得直接或間接經營或管理住宿設施；
•我們對TRS的租賃必須被視為用於聯邦所得税目的的真實租賃，而不是作為服務合同、合夥企業、合資企業、融資或其他類型的安排；
•租賃的物業必須構成符合IRC規定的合格住宿設施(包括習慣設施和設施)；
•我們租賃的物業必須由獨立承建商代表TRSS管理和營運，而該等承建商與我們有少於35%的關聯關係，並積極從事(或有關聯公司如此從事)行業或業務，為任何與我們無關的人士管理和營運合資格的住宿設施；以及
•租約的租金和其他條款必須保持一定的距離。
我們不能確定美國國税局或法院會同意我們的評估，即我們的TRS安排符合REIT資格和税收規則的預期。如果涉及我們的TRS的安排未能按照我們的預期遵守，我們可能無法獲得IRC下REIT的徵税資格，或被徵收鉅額懲罰性税款。
影響REITs的立法或其他行動可能會對我們和我們的股東造成重大不利影響。
涉及美國聯邦、州和地方税的規則不斷受到參與立法過程的人員以及美國國税局、美國財政部和其他税務當局的審查。税法的變化，無論是否具有追溯力，都可能對我們和我們的股東造成實質性的不利影響。我們無法預測税法的變化可能會如何影響我們或我們的股東。新的立法、財政部法規、行政解釋或法院裁決可能會對我們作為房地產投資信託基金保持納税資格的能力產生重大和負面影響，或者這種資格對我們和我們的股東造成的税務後果。
與我們的證券相關的風險
我們對股東的分配可能會減少或取消，支付方式可能會改變。
我們打算繼續定期向我們的股東支付季度分配。但是：
•如果發生本年度報告Form 10-K中描述的任何風險，包括任何持續的關於商務旅行期間增加的負面市場做法，或可能出現的任何新的公共衞生安全狀況和市場對該狀況的反應，或當前市場和經濟狀況造成的任何負面影響，我們向股東支付分配或維持分配比率的能力可能會繼續受到不利影響
47
目錄表
高通脹、高利率上升或持續高利率、勞動力市場挑戰、供應鏈挑戰以及經濟低迷或衰退等情況對我們的業務、運營結果和流動性的影響；
•我們對分派的支付受到我們債務協議中包含的限制，並可能受到我們未來可能產生的債務義務的限制；在根據我們的債務協議發生任何違約事件的持續期間，我們可能受到限制，在某些情況下，我們可能被禁止向我們的股東支付分派；以及
•任何分派的時間和金額將由我們的董事會酌情決定，並將取決於董事會認為相關的各種因素，包括但不限於我們的FFO和標準化FFO、保持我們作為REIT納税資格的要求、我們債務協議中的限制、我們的債務和股權資本的可用性、我們的分派率佔我們普通股交易價格的百分比、股息率、我們的股息率與其他REITs的股息率相比、我們對未來資本需求和經營業績的預期、以及我們對支付債務的預期需要和現金的可用性。
由於這些原因，除其他原因外，我們的分配率可能會下降，或者我們可能會停止向股東支付分配。
此外，為了保持流動性，我們可以選擇以現金以外的形式向我們的股東支付部分分紅，例如在適用的税收規則允許的情況下，向我們的股東發行額外的普通股。
債券及擔保在結構上從屬於我們附屬公司不為2025年債券及2027年債券提供擔保的所有債務及其他負債的償付。
我們是我們的未償還優先無擔保票據和我們未來可能發行的任何票據或其他債務證券的唯一債務人，或連同我們的未償還優先無擔保票據一起發行的票據。我們為2025年到期的7.50%優先票據(即2025年到期的票據)和5.50%的優先票據(即2027年到期的票據)提供擔保的子公司是此類票據或擔保的唯一債務人。為2025年債券和2027年債券提供擔保的子公司目前不為我們任何其他債券提供擔保。我們的非擔保人附屬公司是獨立和不同的法人實體，並無義務(或有或有)支付票據或擔保的任何到期金額，或提供任何資金，無論是通過股息、分派、貸款或其他付款方式。票據持有人從我們的非擔保人附屬公司的任何資產中獲益的權利，須視乎該等附屬公司債權人的債權是否獲得優先清償而定。因此，除未來票據由我們的非擔保人附屬公司擔保外，票據及擔保在結構上將從屬於我們附屬公司不為2025年票據及2027年票據提供擔保的所有債務及其他負債，包括對本公司其他債務、租賃協議項下的付款責任、貿易應付款項及優先股權益的擔保或質押。截至2022年12月31日，我們的非擔保人子公司的債務和其他負債總額約為4260萬美元(包括對其他債務和貿易應付款項的擔保，但不包括對我們或附屬擔保人的負債)，在結構上高於2025年債券和2027年債券。
該等票據及擔保均為無抵押，並在擔保該等債務的資產價值範圍內，有效地從屬於本公司及附屬擔保人的所有現有及未來擔保債務。
未償還的票據和擔保沒有抵押，我們未來可能發行的任何票據也可能不會得到擔保。在破產、清盤、重組或與吾等或吾等財產有關的類似程序中向吾等債權人作出任何分派後，吾等有擔保債務(包括吾等信貸協議下的債務及吾等合共6.102億美元的淨租賃按揭票據本金總額)的持有人將有權根據適用法律及根據管轄該等債務的文書，行使有擔保貸款人根據適用法律及根據管轄該等債務的文書而可獲得的補救措施，從擔保該有擔保債務的資產中獲得全數償付，然後才可就不以該等資產作擔保的票據支付任何款項。在此情況下，由於該等票據及擔保將不會以我們的任何資產作抵押，因此有可能不會有任何資產可用來清償該等票據持有人的債權，或如有任何剩餘資產，則餘下的資產將不足以悉數清償該等債權。若該等剩餘資產的價值少於該等票據的未償還本金總額、應計利息及所有未來債務與該等票據及擔保的平均排名，吾等將無法完全履行該等票據項下的責任。此外，如果我們未能根據我們的擔保債務履行我們的付款或其他義務，該擔保債務的持有人將有權取消我們擔保該擔保債務的資產的抵押品贖回權，並清算這些資產。因此，我們可能沒有足夠的資金來支付該等票據的到期金額。因此，債券持有人在這類債券上的投資可能會損失部分或全部價值。此外，未償還票據和擔保的條款，以及我們將來可能發行的任何票據的條款，也可能允許, 在遵守某些債務比率的情況下，美國將招致額外的擔保債務。票據和擔保實際上將從屬於任何此類額外擔保債務。截至2023年2月24日，我們的擔保債務包括我們的淨租賃抵押票據本金總額6.102億美元。此外，儘管在我們的循環信貸安排下，我們沒有未償還的借款，但我們已經提供了某些財產作為抵押品，以確保該安排的安全。
48
目錄表
聯邦和州法律允許法院在特定情況下撤銷擔保，並要求票據持有人退還從擔保人那裏收到的付款。
根據聯邦破產法和州欺詐性轉讓法的類似條款，2025年票據和2027年票據(或由我們的子公司擔保的任何未來票據)的擔保可以無效，或者關於擔保的債權可以從屬於該擔保人的所有其他債務，其中包括，如果擔保人在其擔保所證明的債務發生時：
•因該擔保的產生而收到的低於合理等值或公平對價的；
•因該等事故而無力償債或破產；
•從事一項業務或交易，而對該業務或交易而言，擔保人的剩餘資產構成不合理的小額資本；或
•意圖招致或相信它將招致超出其到期償還能力的債務的。
此外，擔保人根據其擔保支付的任何款項可被取消，並被要求退還給擔保人，或退還給我們的債權人或擔保人的債權人的基金。
這些欺詐性轉讓法所適用的破產措施將根據任何程序中適用的法律而有所不同，以確定是否發生了欺詐性轉讓。不過，一般來説，擔保人在下列情況下將被視為無力償債：
•包括或有負債在內的債務總和大於其所有資產的公允可出售價值；
•其資產目前的公允可出售價值低於在其現有債務(包括或有負債)變為絕對和到期時支付其可能負債所需的數額；或
•它無法在債務到期時償還債務。
我們不能肯定法院在作出這些裁決時會採用什麼標準。此外，每個擔保都載有一項規定，未來的任何擔保都可能載有這樣一項規定，其目的是將擔保人的責任限制在其可能產生的最大數額之內，而不會導致其擔保項下的債務發生欺詐性轉移。這一規定可能不能有效地保護擔保或任何未來的擔保不會根據欺詐性的轉讓法被作廢，或者可能消除擔保人的義務或將擔保人的義務減少到實際上使擔保變得一文不值的程度。
債券沒有公開市場，債券不能開發、不能維持或不能流動。
我們並沒有申請將債券在任何證券交易所上市或在任何交易商自動報價系統上報價，日後亦可能不會申請發行債券。我們不能肯定任何可能為該等債券發展的市場的流動資金、任何持有人出售該等債券的能力或持有人出售該等債券的價格。如果此類票據的市場不能發展，持有人可能會在較長一段時間內無法轉售此類票據，如果有的話。如果這類債券的市場確實發展起來，它可能不會持續下去，或者它的流動性可能不足以讓持有人轉售這類債券。因此，債券持有人未必能輕易將其投資變現，而貸款人亦未必輕易接受該等債券作為貸款抵押品。
債券的發行價或會較最初的發行價或本金金額有所折讓，視乎多項因素而定，包括當時的利率、評級機構給予的評級、同類證券的市場及其他因素，包括一般經濟狀況及財政狀況、表現及前景。無論原因為何，市場價格的任何下跌都可能對債券的流動資金和交易市場造成不利影響。
如果我們的信用評級被下調，債券的市場價格可能會受到重大影響，並可能增加我們的資金成本。
未償還債券由兩家評級機構評級，而我們日後發行的任何債券可能會由一家或多家評級機構評級。評級機構不斷審查這些信用評級，並可能根據我們的運營結果和財務狀況等隨時改變。我們債務證券評級的負面變化可能會對債券的市場價格以及我們的成本和資金供應產生不利影響，進而可能對我們的經營業績和我們履行償債義務的能力產生重大不利影響。
部分或全部擔保可能會自動解除。
在某些情況下，附屬擔保人可以解除擔保。根據《2025年票據》和《2027年票據》的契約和相關補充條款的規定，在出售、處置或轉讓該附屬擔保人的股本或該附屬擔保人的幾乎所有資產後，或在該附屬擔保人成為被排除的附屬公司或外國附屬公司的情況下，此類解除可隨時發生
49
目錄表
在適用的補充契約中定義。此外，如果2025年債券和2027年債券的評級等於或高於穆迪投資者服務公司(Moody‘s Investor Services)或穆迪公司(Moody’s)的Baa2(或同等評級)，或標準普爾評級服務公司(S&P)的BBB(或同等評級)，而管理2025年債券和2027年債券的契約和相關補充條款下的違約或違約事件沒有發生並仍在繼續，則契約下附屬擔保人的擔保和所有其他義務將自動終止和解除。因此，在2025年債券或2027年債券最初發行之日，為2025年債券或2027年債券提供擔保的部分或全部附屬公司可能並非在任何時間均為2025年及2027年債券提供擔保。
項目1B。未解決的員工意見
沒有。
50
目錄表
項目2.財產
截至2022年12月31日，我們擁有238家酒店和765個零售淨租賃物業。下表總結了截至2022年12月31日我們物業的某些信息(以千美元為單位)。
酒店淨租賃所有屬性
數量
屬性		未折舊賬面價值折舊賬面價值數量
屬性		未折舊賬面價值折舊賬面價值物業總數未折舊賬面價值合計折舊賬面價值總額
地點：
屬性
持有和使用
美國：       
阿拉巴馬州3 $28,245 $16,595 32 $109,009 $83,530 35 $137,254 $100,125 
阿拉斯加州— — — 1 3,716 2,667 1 3,716 2,667 
亞利桑那州14 205,470 118,650 25 184,226 140,048 39 389,695 258,698 
阿肯色州— — — 16 86,241 56,683 16 86,241 56,683 
加利福尼亞36 1,019,146 660,026 22 220,971 178,572 58 1,240,117 838,599 
科羅拉多州5 141,493 101,973 8 89,008 73,303 13 230,501 175,276 
康涅狄格州— — — 3 18,404 10,510 3 18,404 10,510 
特拉華州1 15,396 11,709 — — — 1 15,396 11,709 
佛羅裏達州11 241,236 151,605 46 193,800 154,261 57 435,037 305,866 
佐治亞州16 379,609 244,064 74 217,377 172,177 90 596,985 416,240 
夏威夷1 111,235 60,916 — — — 1 111,235 60,916 
愛達荷州— — — 2 17,801 13,588 2 17,801 13,588 
伊利諾伊州10 401,965 292,737 54 230,205 185,722 64 632,170 478,460 
印第安納州2 26,149 12,195 42 190,122 149,592 44 216,272 161,786 
愛荷華州1 6,762 3,055 10 29,184 24,064 11 35,946 27,118 
堪薩斯州1 12,894 7,137 5 38,100 30,460 6 50,994 37,597 
肯塔基州— — — 13 54,545 39,991 13 54,545 39,991 
路易斯安那州3 239,079 172,905 12 96,345 67,674 15 335,424 240,579 
馬裏蘭州5 113,772 66,366 8 58,595 36,769 13 172,366 103,135 
馬薩諸塞州8 235,649 158,741 — — — 8 235,649 158,741 
密西根8 68,326 37,144 52 97,887 73,851 60 166,213 110,995 
明尼蘇達州4 111,895 83,082 12 70,863 60,443 16 182,758 143,524 
密西西比州— — — 5 23,165 16,418 5 23,165 16,418 
密蘇裏4 152,278 112,096 25 99,110 75,367 29 251,388 187,463 
內布拉斯加州— — — 5 25,549 14,820 5 25,549 14,820 
內華達州3 54,242 29,997 6 144,209 104,168 9 198,451 134,165 
新漢普郡— — — 1 5,955 3,350 1 5,955 3,350 
新澤西8 139,675 80,364 3 76,460 53,487 11 216,135 133,851 
新墨西哥州2 26,376 11,841 16 96,674 65,684 18 123,050 77,525 
紐約1 59,031 36,063 9 46,421 30,537 10 105,452 66,600 
北卡羅來納州8 140,518 87,587 17 61,660 46,866 25 202,179 134,453 
北達科他州— — — 1 3,476 2,960 1 3,476 2,960 
俄亥俄州5 114,917 84,244 39 245,692 182,052 44 360,609 266,296 
俄克拉荷馬州1 7,262 3,891 12 66,515 55,863 13 73,777 59,754 
俄勒岡州1 117,417 91,610 7 72,671 62,434 8 190,088 154,044 
賓夕法尼亞州5 112,046 65,830 28 151,776 110,074 33 263,823 175,904 
羅德島1 16,316 6,891 — — — 1 16,316 6,891 
南卡羅來納州1 48,917 30,078 17 93,270 69,413 18 142,187 99,490 
田納西州7 147,257 69,864 37 110,354 85,117 44 257,612 154,981 
德克薩斯州20 319,893 165,999 56 375,619 275,194 76 695,511 441,193 
猶他州2 68,493 33,021 3 13,063 8,501 5 81,556 41,522 
維吉尼亞8 116,058 59,612 18 73,898 56,844 26 189,955 116,456 
華盛頓7 192,904 131,368 4 21,784 17,316 11 214,687 148,684 
西弗吉尼亞州110,199 5,069 5 14,410 10,714 6 24,608 15,783 
威斯康星州2 45,922 34,727 4 10,908 7,536 6 56,829 42,263 
懷俄明州— — — 6 58,896 37,504 6 58,896 37,504 
216 5,248,042 3,339,052 761 3,897,934 2,946,124 977 9,145,973 6,285,173 
華盛頓特區。1144,852 132,678 — — — 1144,852 132,678 
加拿大安大略省253,778 30,374 — — — 253,778 30,374 
波多黎各1 216,266 142,511 — — — 1 216,266 142,511 
4 414,896 305,563 — — — 4 414,896 305,563 
總計220 $5,662,938 $3,644,615 761 $3,897,934 $2,946,124 981 $9,560,869 $6,590,736 
51
目錄表
酒店淨租賃所有屬性
數量
屬性		未折舊賬面價值折舊賬面價值數量
屬性		未折舊賬面價值折舊賬面價值物業總數未折舊賬面價值合計折舊賬面價值總額
地點：
屬性
持有待售：
佐治亞州1 $5,666 $4,976 — $— $— 1 $5,666 $4,976 
伊利諾伊州— — — 2 729 729 2 729 729 
馬裏蘭州1 4,220 4,220 — — — 1 4,220 4,220 
馬薩諸塞州1 7,746 6,678 — — — 1 7,746 6,678 
新澤西1 11,451 11,451 — — — 1 11,451 11,451 
紐約3 22,064 18,511 — — — 3 22,064 18,511 
北卡羅來納州2 12,381 10,418 — — — 2 12,381 10,418 
俄亥俄州— — — 2 648 648 2 648 648 
俄克拉荷馬州1 7,348 6,471 — — — 1 7,348 6,471 
賓夕法尼亞州3 23,370 20,113 — — — 3 23,370 20,113 
南卡羅來納州1 5,295 4,749 — — — 1 5,295 4,749 
德克薩斯州1 5,692 5,064 — — — 1 5,692 5,064 
維吉尼亞3 19,735 17,569 — — — 3 19,735 17,569 
總計18 124,968 110,220 4 1,377 1,377 22 126,345 111,597 
238 $5,787,902 $3,754,835 765 $3,899,311 $2,947,497 1,003 $9,687,214 $6,702,332 
截至2022年12月31日，我們的13家酒店位於我們從無關第三方那裏部分或全部租賃的土地上。土地租約的平均剩餘期限(包括續期選擇)約為33年(12年至65年不等)。根據8份土地租約支付的地租一般按酒店收入的百分比計算。在13份土地租約中，有12份要求年最低租金平均為每年256美元；兩份土地租約的未來租金已預付。根據我們管理協議和租約的條款，地面租賃義務的支付通常由我們的酒店經理支付。然而，如果酒店經理沒有履行土地契約下的義務或選擇不續簽任何土地契約，我們可能不得不履行土地契約下的義務或續簽土地契約，以保護我們在受影響物業的投資。任何質押、出售或轉讓我們在土地租賃中的權益，可能需要徵得適用的土地出租人及其貸款人的同意。
截至2022年12月31日，我們的淨租賃物業中有15處位於我們從無關第三方部分或全部租賃的土地上。土地租約的平均剩餘期限(包括續期選擇)約為9年(1至19年不等)。根據土地租約支付的地租一般為固定數額，平均每年435美元。這些土地租賃義務的付款由我們的租户支付。然而，如果我們的租户沒有履行土地租約下的義務或選擇不續簽任何土地租約，我們可能不得不履行土地租約下的義務或續簽土地租約，以保護我們在受影響物業的投資。任何質押、出售或轉讓我們在土地租賃中的權益，可能需要徵得適用的土地出租人及其貸款人的同意。
截至2022年12月31日，受土地契約約束的物業折舊賬面價值合計如下(以千計)：
13家酒店(1)
$317,303 
15淨租賃(2)
65,059 
總計$382,362 
(1)其中兩家折舊賬面價值總計54,715美元的酒店部分位於我們從無關第三方那裏租賃的土地上。租賃的土地一般用於停車。我們相信，在沒有租賃土地的情況下，這兩家酒店將可以運營。
(2)這些淨租賃物業中有三處折舊賬面價值總計25,105美元，部分位於我們從無關第三方租賃的土地上。租賃的土地通常用於額外的停車場或雨水徑流；然而，這三個淨租賃物業之一的某些建築結構位於租賃土地上。我們相信，這三個淨租賃物業在沒有租賃土地的情況下是可以運營的，儘管我們將不得不移除位於租賃土地上的建築結構部分，並可能在我們擁有的土地上用一座新建築取代該結構。
項目3.法律訴訟
有時，我們可能會捲入日常業務過程中附帶的訴訟事宜。雖然我們無法確切預測任何訴訟的最終結果，但我們目前並不參與任何我們預期會對我們的業務產生重大不利影響的訴訟。
52
目錄表
項目4.礦山安全信息披露
不適用。
第II部
項目5.登記人普通股的市場、相關股東事項和發行人購買股權證券
我們的普通股在納斯達克(代碼：svc)交易。截至2023年2月24日，我們普通股的登記股東有409人，儘管受益所有者的數量更多。
發行人購買股權證券。下表提供了我們在截至2022年12月31日的季度內購買我們的股權證券的信息：
極大值
總人數近似值
購入的股份以下股票的價值：
數量平均值作為公開活動的一部分可能還會購買
股票支付的價格已宣佈的計劃根據計劃或
日曆月
購得(1)
每股計劃的數量節目
2022年10月1日-2022年10月31日257 $5.42 — $— 
2022年12月1日-2022年12月31日761 7.29 — $— 
1,018 $6.82 — $— 
(1)這些普通股預扣和購買是為了滿足我們的一名前高管以及RMR的一名前高管和員工與我們普通股獎勵歸屬有關的預扣和支付義務。我們根據購買日納斯達克普通股收盤時的交易價格，按其公允市場價值扣留併購買了這些普通股。
我們目前對普通股股東的現金分配率為每股0.20美元/季度，或每股0.80美元/年。然而，未來分配的時間、金額和形式將由我們的董事會酌情決定，並將取決於我們的董事會認為相關的各種因素，包括我們的運營結果、我們的財務狀況、保持我們作為REIT納税資格的要求、債務和股權資本的可用性、我們對我們未來資本需求和經營業績的預期，包括我們的FFO和我們的標準化FFO，以及董事會酌情認為相關的其他因素。因此，我們不能確定我們未來將繼續支付分配，或者我們支付的任何分配的金額不會減少。
第六項。[已保留]
53
目錄表
項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析
以下討論應與我們的合併財務報表及其附註一起閲讀，這些報表和附註包括在本年度報告的表格10-K的第四部分第15項中。
概述(以千為單位的美元金額，不包括份額和每間客房的酒店數據)
我們是根據馬裏蘭州法律成立的房地產投資信託基金。截至2022年12月31日，我們在46個州、哥倫比亞特區、加拿大和波多黎各擁有1003處房產。
商業環境與展望。由於新冠肺炎疫情，以及因應疫情而出現或增加的市場行為，以及自2020年3月以來對美國各地旅遊和整體經濟的影響，我們酒店的入住率大幅下降，這對我們的運營業績和現金流產生了重大負面影響。儘管入住率自那以來顯著恢復，但我們酒店的運營何時以及是否會恢復到大流行前的水平仍然存在不確定性。我們目前預計，臨時業務和集團業務的復甦將是漸進的，可能是不一致的。我們目前還預計，美國酒店業的復甦將是一個多年的過程。此外，消費者信心、商務旅行和住宿需求將繼續受到經濟和市場狀況、失業率、對恢復正常活動安全的看法、繼續使用視頻會議技術而不是面對面會議以及更廣泛的宏觀經濟趨勢和條件的影響。這些趨勢，加上不斷增加的勞動力成本和短缺、大宗商品和其他價格上漲以及供應鏈挑戰，可能會繼續對我們的酒店運營、我們租户的運營和我們的財務業績產生負面影響。
為了應對通脹壓力，美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve)自2022年初以來大幅提高了聯邦基金利率，並暗示可能會進一步加息。美國和全球的這些通脹壓力和不斷上升的利率引發了人們越來越多的擔憂，即美國經濟可能很快就會進入經濟衰退，並造成金融市場的混亂。經濟衰退或金融市場持續或加劇的混亂可能會對我們的財務狀況、我們酒店的運營、我們的租户以及他們續簽我們的租約或向我們支付租金的能力或意願產生不利影響，可能會限制我們獲得新的或替代融資的能力，可能會增加我們的資本成本，並可能導致我們的物業和證券的價值下降。
流動性和融資交易。2022年4月，我們和貸款人修改了我們的信貸協議，其中包括獲得額外的契約減免，我們償還了200,000美元的未償還餘額，並將貸款規模從1,000,000美元減少到800,000美元。2022年10月，我們和貸款人進一步修改了我們的信貸協議，並行使了剩餘的六個月選擇權，將到期日延長至2023年7月15日。2022年6月15日，我們按面值贖回了2022年到期的所有未償還5.00%優先票據，贖回價格相當於本金500,000美元，外加手頭現金的應計和未付利息，包括下文討論的財產處置的收益。截至2023年2月24日，我們的信貸安排下沒有未償還的金額和616,867美元的現金或現金等價物。
54
目錄表
2023年2月，我們的一家子公司發行了本金總額為610,200美元的淨租賃抵押票據。該批鈔票分三類發行，摘要如下：
備註類標普評級金額票面利率術語成熟性
A類AAA級$305,000 5.15%5年2028年2月
B類AA型173,000 5.70%5年2028年2月
C類A132,200 6.70%5年2028年2月
總計/加權平均數$610,200 5.50%
這些票據是無追索權的，並由子公司的資產擔保，其中包括308個淨租賃零售物業，截至2022年12月31日，年最低租金為65,273美元，賬面總價值為754,841美元。扣除初始購買者折扣和發售成本後，發行票據的淨收益約為55.5萬美元。在債券定價的同時，我們宣佈提前贖回2023年到期的4.50%未償還優先債券，贖回價格相當於本金500,000美元，外加應計和未支付的利息，但不包括贖回日期。此次贖回預計將於2023年3月8日左右發生，我們目前預計將用發行上述淨租賃抵押票據的收益為此次贖回提供資金。
處分活動。在截至2022年12月31日的一年中，我們出售了65家酒店，8296個房間，總銷售額為543,413美元，不包括關閉成本。同樣在截至2022年12月31日的一年中，我們出售了21處淨租賃物業，總可出租平方英尺為138,638平方英尺，銷售總價為16,435美元，不包括成交成本。從2023年1月1日到2023年2月24日，我們出售了8家酒店，1097間客房，賬面價值47517美元，售價為53268美元。截至2023年2月24日，我們已達成協議，出售9家萬豪品牌酒店，總計1210間客房，銷售總價為88,476美元；另外一家帶有219個鑰匙的酒店，銷售價格為14,580美元；以及兩處淨租賃物業，總計2,384平方英尺，銷售總價為670美元。我們預計，這些待定銷售中的大部分將在2023年第一季度末完成。我們繼續銷售兩個淨租賃物業，總面積為7,283平方英尺。
有關我們的財產銷售和債務的進一步討論，請參閲本年度報告表格10-K第四部分第15項下的合併財務報表附註4、5和7。
管理協議和租約。截至2022年12月31日，我們擁有238家酒店，按6項協議運營。從那天起，我們將所有這些酒店出租給我們全資擁有的TRS，這些TRS由酒店運營公司管理。截至2022年12月31日，我們擁有765個服務型物業，180個租户簽訂了三重網租賃，租户一般負責支付運營費用和資本支出。我們的綜合綜合收益(虧損)表包括我們管理的酒店的酒店運營收入和酒店運營支出，以及我們租賃酒店和淨租賃物業的租金收入和其他運營支出。
酒店協議。2022年1月7日，我們和Sonesta修改並重新聲明瞭2022年1月1日生效的管理協議。截至2022年12月31日，我們擁有196家酒店，由Sonesta管理。2023年1月，我們出售了其中一家酒店，另有一家酒店正在達成出售協議。我們預計這筆交易將於2023年3月完成。
有關我們與Sonesta的酒店協議的進一步討論，請參閲我們合併財務報表的附註5，見本年度報告表格10-K的第IV部分第15項。
酒店產品組合。截至2022年12月31日，我們擁有238家酒店。2022年，與2021年同期相比，美國酒店業總體上實現了ADR、每間可用房間收入(RevPAR)和入住率的增長。下表提供了我們所有酒店的這些收入指標的摘要，我們認為這些指標是我們酒店業績的關鍵指標。
截至十二月三十一日止的年度：
20222021變化
所有酒店
不是的。酒店的238 303 (65)
不是的。指房間或套房40,053 48,346 (8,293)
入住率61.3 %53.0 %8.3 PTS
adr$134.47 $105.36 $29.11 
RevPAR$82.43 $55.84 $26.59 

55
目錄表
可比酒店數據。我們按可比基準列示各期間的每間平均收入、平均每日收入及入住率，以方便各期間之間的比較。我們通常將可比酒店定義為那些由我們所有並在被比較的整個時期內開業和運營的酒店。在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度中，SVC的可比業績不包括在報告所述部分時間內暫停運營的三家酒店。下表提供了所列期間的這些收入指標的摘要。
截至十二月三十一日止的年度：
20222021變化
可比較的酒店
不是的。酒店的235 235 — 
不是的。指房間或套房39,364 39,364 — 
入住率61.4 %52.5 %8.9 PTS
adr$133.72 $110.39 $23.33 
RevPAR$82.10 $57.95 $24.15 
我們認為，這些結果主要是由於本年度住宿基本面的改善，以及新冠肺炎大流行導致我們某些酒店的中斷和流離失所，以及自大流行開始以來出現或增加的市場做法，這些做法對2021年的業績產生了更大的負面影響。
淨租賃投資組合。截至2022年12月31日，我們擁有765個服務型零售物業，面積為13,374,325平方英尺，年最低租金為372,418美元，180個租户需要繳納三重淨值租約，租户通常負責支付運營費用和資本支出。截至2022年12月31日，我們的淨租賃組合佔有率為97.6%，加權(按年最低租金)租賃期為9.6年，在21個不同行業的138個品牌下運營。TA是我們最大的租户。截至2022年12月31日，我們將177個旅遊中心租給了TA，租期為2029年至2035年，租期為2029年至2035年，年租金最低為246,110美元。
如本年度報告Form 10-K所披露，就BP收購事項，吾等訂立同意協議，據此(其中包括)同意修訂及重述於合併時生效的現有TA租賃及擔保協議。
我們的酒店經營協議和淨租賃協議的更多細節載於附註5,9和15列於本年度報告表格10-K第四部分第15項的合併財務報表內。

56
目錄表
經營業績(千元，每股除外)
截至的年度 2022年12月31日與截至 2021年12月31日
截至12月31日止年度，
   
增加
(減少)
增加百分比
(減少)
20222021
收入：
酒店營業收入$1,467,344 $1,104,678 $362,666 32.8 %
租金收入395,667 390,902 4,765 1.2 %
總收入1,863,011 1,495,580 367,431 24.6 %
費用：
酒店運營費用1,227,357 1,010,737 216,620 21.4 %
其他運營費用13,176 15,658 (2,482)(15.9)%
折舊和攤銷--酒店221,416 266,641 (45,225)(17.0)%
折舊和攤銷--淨租賃組合179,692 219,324 (39,632)(18.1)%
折舊及攤銷總額401,108 485,965 (84,857)(17.5)%
一般和行政44,404 53,439 (9,035)(16.9)%
交易相關成本1,920 64,764 (62,844)N/m
資產減值損失淨額10,989 78,620 (67,631)(86.0)%
總費用1,698,954 1,709,183 (10,229)(0.6)%
房地產銷售收益，淨額47,818 11,522 36,296 315.0 %
權益證券未實現(虧損)收益，淨額(8,104)22,535 (30,639)(136.0)%
利息收入3,379 664 2,715 408.9 %
利息支出(341,795)(365,721)23,926 (6.5)%
提前清償債務損失(791)— (791)N/m
被投資人所得税前虧損和股權損失(135,436)(544,603)409,167 N/m
所得税(費用)福利199 941 (742)N/m
被投資人收益(虧損)中的權益2,856 (941)3,797 N/m
淨虧損$(132,381)$(544,603)$412,222 N/m
加權平均流通股(基本和稀釋後)164,738 164,566 172 0.1 %
每股普通股淨虧損：(基本和稀釋後)$(0.80)$(3.31)$2.51 N/m
下面提到的收入和支出類別的變化涉及截至2022年12月31日的年度與截至2021年12月31日的年度的綜合結果的比較。關於截至2021年12月31日的年度與截至2020年12月31日的年度的綜合結果的比較，請參閲我們截至2021年12月31日的財政年度Form 10-K年度報告中第二部分第7項中的“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”。
酒店營業收入。酒店運營收入的增長主要是由於2022年期間我們某些酒店的入住率和平均房價上升，以及2021年新冠肺炎疫情對我們的酒店產生了更大的負面影響(441,676美元)，但自2021年1月1日以來我們某些酒店的出售(79,010美元)部分抵消了這一影響。我們酒店的其他經營統計數據包含在第68頁的表格中。
租金收入。租金收入的增加主要是由於與2021年期間相比，2022年期間我們某些物業的租金和已確認租金百分比(5473美元)有所增加，但部分被出售物業和我們某些物業空置的影響(708美元)所抵消。
57
目錄表
酒店運營費用。酒店運營費用增加的主要原因是，某些管理酒店的入住率增加，導致工資和福利增加(127 784美元)，客房、食品和飲料、營銷和銷售、管理費和其他運營費用增加(153 392美元)，但被房地產税減少和自2021年1月1日以來某些酒店的出售(64 556美元)部分抵消。
其他經營費用。其他營運開支減少主要是由於自2021年1月1日起出售若干空置淨租賃物業所致。
折舊和攤銷--酒店。折舊和攤銷減少-酒店主要是出售某些酒店和某些分類為待售酒店(46,432美元)，以及我們的某些折舊資產完全折舊(50美元)，但部分被2021年1月1日以來與資本增加相關的折舊和攤銷(1,257美元)所抵消。
折舊和攤銷--淨租賃組合。折舊和攤銷淨租賃組合的減少是由於我們的某些可折舊資產自2021年1月1日起完全折舊(13,725美元)，以及自2021年1月1日起出售某些物業(26,307美元)的結果。
一般的和行政的。一般和行政費用減少主要是由於我們的市值減少(6,642美元)導致企業管理費減少，以及2022年期間專業服務費用減少(282美元)。
交易相關成本。截至2022年12月31日的年度的交易相關成本包括1,920美元與我們探索可能的融資交易相關的成本。截至2021年12月31日的年度的交易相關成本包括我們之前根據與萬豪、洲際酒店集團和凱悦酒店的協議提供資金的營運資本預付款38,446美元，這些預付款是由於預計無法再收回的金額而支出的，在此期間94家酒店更名導致的酒店經理過渡相關費用19,920美元，以及與我們與萬豪的仲裁程序相關的法律費用6,398美元。
資產減值損失，淨額。我們在2022年期間錄得10,989美元的資產減值虧損，以將26家酒店和5家淨租賃物業的賬面價值降至其估計公允價值減去銷售成本。我們在2021年期間錄得78,620美元的資產減值虧損，以將35家酒店和26家淨租賃物業的賬面價值降至其估計公允價值減去銷售成本。
房地產銷售收益，淨額。我們在2022年錄得房地產銷售淨收益47,818美元，涉及65家酒店和21個淨租賃物業的銷售，以及2021年房地產銷售淨收益11,522美元，與7家酒店和11個淨租賃物業的銷售相關。
股權證券的未實現(虧損)收益，淨額。股權證券的未實現(虧損)收益，淨額代表將我們投資於TA普通股的股票的賬面價值調整為其截至2022年12月31日和2021年的公允價值所需的調整。
利息收入。利息收入增加是由於2022年期間利率上升所致。
利息支出。利息支出的減少是由於平均未償還借款減少，但被2022年期間循環信貸安排下較高的加權平均借款利率部分抵消。
提前清償債務損失。我們在2022年期間因提前清償債務而錄得791美元的虧損，這與註銷遞延融資成本和與修訂我們的循環信貸安排有關的未攤銷折扣以及償還500,000美元的無擔保優先票據有關。
所得税(費用)福利。所得税(費用)優惠的變化主要是由於2021年期間遞延的外國税收優惠(1,972美元)和2022年期間國家税收支出的減少(239美元)。
被投資人的收益(虧損)中的權益。被投資方收益(虧損)中的權益代表我們在Sonesta收益中的比例份額。
淨虧損。與2021年相比，2022年我們的淨虧損和每股普通股淨虧損(基本和稀釋後)均有所下降，這主要是由於上文討論的收入和費用變化。
58
目錄表
流動資金和資本資源(千美元，不包括股票)
我們的經理和租户
新冠肺炎疫情對住宿和服務行業以及酒店經理和租户的業務產生了實質性的不利影響，而因應疫情而出現或增加的市場行為也對其中一些行業和業務產生了不利影響。因此，我們的酒店經理和租户向我們支付業主優先回報和租金的能力或意願可能會下降，他們拖欠我們回報和租金的可能性可能會增加，他們經營的物業的價值可能會下降。我們繼續密切關注自新冠肺炎疫情爆發以來出現或增加的市場行為以及經濟和市場狀況對我們的運營商和其他利益相關者的影響。
截至2022年12月31日，我們所有的238家酒店都由五家酒店運營公司管理。截至2022年12月31日，我們的765處淨租賃物業已租賃給180個租户。經營和維護我們酒店的費用通常由酒店經理作為我們的代理人支付，或者由我們的租户自己承擔。我們的酒店經理和租户的物業運營費用以及應付給我們的回報和租金的資金通常來自物業運營收入，在一定程度上，這些各方自己為業主的優先回報和租金提供資金，來自他們各自的單獨資源。截至2022年12月31日，我們的酒店經理包括索尼斯塔(196家酒店)、凱悦(17家酒店)、雷迪森(8家酒店)、萬豪酒店(16家酒店)和洲際酒店(1家酒店)。TA是我們最大的租户(177個旅遊中心)。
2022年1月7日，我們和Sonesta修改並重新聲明瞭2022年1月1日生效的管理協議。截至那一天，我們擁有由Sonesta管理的261家酒店，其中包括我們預計將出售的67家酒店，即Sale Hotels。在其他條款中，我們與Sonesta之間關於194家我們沒有預料到要出售的酒店或保留的酒店的協議的變化如下：
•保留酒店的有效期將於2037年1月31日到期，包括兩個15年續訂選項。
•所有保留酒店均受合併協議的約束，該協議將保留酒店的管理協議結合在一起，以計算毛收入、酒店運營費用、費用和分配以及所有者應向我們提供的優先回報。
•業主對保留酒店的優先回報最初設定為每年325,200美元。如果從2023年開始沒有達到最低績效門檻，我們有權終止Sonesta對我們擁有的特定酒店的管理。
•我們將翻新保留的酒店，以符合商定的品牌標準。隨着我們預付此類資金或為其他資本支出提供資金，應向我們支付的所有者年度優先回報總額將增加資金金額的6%。
•隨着Sonesta不斷增加特許經營和第三方管理活動，我們增加了對酒店品牌的貿易區域限制，以界定邊界以保護我們擁有的酒店。
截至2022年12月31日，我們擁有196家酒店，由Sonesta管理。2023年1月，我們出售了其中一家酒店，另有一家酒店正在達成出售協議。我們預計這筆交易將於2023年第一季度末完成。
對於銷售酒店，期限延長至較早的2022年12月31日(或直到適用的酒店已售出)，並取消了FF&E儲備資金要求。自2022年12月31日起，其餘兩家銷售酒店的管理協議條款被延長至2023年1月31日，並自動續簽連續一個月的期限，直到適用的酒店被出售或協議終止。一旦出售酒店，我們所有者的優先返還將被當前所有者的優先返還減去。截至2022年12月31日，這兩家剩餘出售酒店的所有者優先回報總額為7238美元。
有關這些協議的更多信息，請參閲本年度報告表格10-K第IV部分第15項中的合併財務報表附註5和10。
59
目錄表
在截至2022年和2021年12月31日的年度裏，我們記錄了320美元的壞賬準備金，並根據我們對收款能力和從某些租户那裏收到的現金的評估，分別減少了9美元的壞賬準備金。截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們分別有7697美元和15519美元的無法收回租金準備金，包括在我們合併資產負債表的其他資產中。
我們將淨租賃覆蓋範圍定義為扣除利息、税項、折舊、攤銷和租金前的收益，或EBITDAR，除以應支付給我們的年度最低租金，再除以物業的最低租金與淨租賃組合的總最低租金之比。用於確定租金覆蓋範圍的EBITDAR金額通常是最近12個月期間的金額，基於租户提供的最新運營信息(如果有)。承租人提供的經營報表通常未經審計，在某些情況下，可能不是根據公認會計準則編制的，也不是由我們獨立核實的。在我們沒有租户財務信息的情況下，我們根據擁有相同品牌或同一行業內可用財務報表的其他租户計算期間的隱含覆蓋率。因此，我們認為使用這一隱含的覆蓋範圍指標可以更合理地估計最近的經營業績和這些租户的財務狀況。截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們的淨租賃物業的覆蓋率分別為3.00倍和2.58倍。
我們的經營流動資金和資本資源
我們用於支付運營和資本支出、償債義務和對股東的分配的主要資金來源是酒店所有者的優先回報、我們淨租賃組合的租金和我們循環信貸安排下的借款。我們每月從我們的經理和租户那裏收到業主優先返還和租金。在支付管理費和其他扣除(如果有的話)後，我們可能會收到額外的回報、百分比租金和我們管理的酒店的運營利潤份額，無論是按月還是按季度計算，這些金額通常需要進行年度調節。我們相信，這些資金來源將足以支付我們的運營費用和資本支出，支付償債義務，並在未來12個月和此後可預見的未來向我們的股東進行分配。然而，由於經濟狀況，包括如果美國進入經濟衰退或其他情況，我們的經理和租户可能無法或不願意在到期時向我們支付所有者的優先回報和租金，因此，我們的現金流和淨利潤將下降，我們可能需要減少甚至取消向普通股股東分配的金額。此外，我們的循環信貸安排將於2023年7月15日到期，我們沒有剩餘的延期選擇。儘管我們目前希望在到期前進入一項新的融資機制或獲得替代融資，但不能保證我們會成功做到這一點。
以下是所列期間我們現金流的來源和用途摘要(以千美元為單位)：
截至十二月三十一日止的年度：
20222021
期初的現金和現金等價物及限制性現金$947,418 $91,456 
提供的現金淨額(用於)：
經營活動243,127 49,904 
投資活動397,253 (101,310)
融資活動(1,542,378)907,368 
期末現金和現金等價物及限制性現金$45,420 $947,418 
與前一年相比，截至2022年12月31日的一年，經營活動提供的現金增加，主要是因為我們的酒店和淨租賃組合賺取了更高的回報和租金，以及2022年利息支出下降。2021年用於投資活動的現金轉變為2022年投資活動提供的現金，主要原因是2022年期間房地產處置增加，但2022年期間對Sonesta的投資增加部分抵消了這一變化。2021年融資活動提供的現金變化為2022年融資活動使用的現金，主要是由於我們在2022年償還了債務，而我們的循環信貸安排在2021年耗盡了當時剩餘的能力。
我們通過符合某些要求來維持我們作為IRC下的REIT的税務資格。我們將238家酒店出租給我們全資擁有的、由酒店運營公司管理的TRSS。作為房地產投資信託基金，我們預計不會為我們的大部分收入支付聯邦所得税；然而，我們的TRS實現的收入超過他們向我們支付的租金，將按公司所得税税率繳納美國聯邦所得税。此外，我們從加拿大和波多黎各酒店獲得的收入在這些司法管轄區納税，我們在某些州也要納税，儘管我們有資格獲得REIT的納税資格。
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目錄表
我們的投融資流動資金和資本資源
我們的酒店運營協議一般規定，如有必要，我們可以為我們的經理和租户提供超過託管FF&E儲備或沒有可用的FF&E儲備的資金，用於我們酒店的資本改善。在截至2022年12月31日的一年中，我們為資本改善提供了115,927美元，超出了酒店運營可用於酒店運營的FF&E儲備資金。我們目前預計在2023年期間使用手頭的現金為某些酒店的資本改善提供25萬美元的資金。
我們一些酒店總銷售額的不同百分比被託管為FF&E準備金，以資助未來的資本改善。我們擁有我們酒店的所有FF&E代管合同。在截至2022年12月31日的一年中，我們的某些酒店經理將9,268美元存入這些賬户，並從FF&E儲備託管賬户中花費了4,756美元來翻新和翻新我們的酒店。截至2022年12月31日，這些託管賬户中存有6940美元，由我們直接持有，並作為限制性現金反映在我們的合併資產負債表中。
我們的淨租賃組合租賃不需要FF&E託管保證金。然而，這些租約的租户必須維護租賃的物業，包括結構和非結構部件。我們某些淨租賃組合租約的租户，包括TA，可以要求我們購買租賃設施的符合條件的資本改善，以換取最低的租金增長，或者我們可能同意在執行新租約或續簽現有租約時為租户改善提供補貼。在截至2022年12月31日的一年中，我們沒有為租賃給TA的物業提供任何資本改善資金。租户沒有義務要求，我們也沒有義務購買任何這樣的改進。在截至2022年12月31日的一年中，我們為其他淨租賃物業的資本改善提供了6,230美元。截至2022年12月31日，我們有2627美元的未用租賃相關債務與某些淨租賃租户相關。如本年度報告Form 10-K所披露，就BP收購事項，吾等訂立同意協議，據此(其中包括)同意修訂及重述於合併時生效的現有TA租賃及擔保協議。
在截至2022年12月31日的一年中，我們出售了65家酒店，8,296間客房，總銷售額為543,413美元(不包括成交成本)，21處淨租賃物業，138,638平方英尺，總銷售價格為16,435美元(不包括成交成本)。我們將這些銷售的淨收益用於償還債務和一般商業目的。從2023年1月1日到2023年2月24日，我們出售了8家酒店，1097間客房，賬面價值47517美元，售價為53268美元。截至2023年2月24日，我們已達成協議，出售9家萬豪品牌酒店，總計1210間客房，銷售總價為88,476美元；另外一家帶有219個鑰匙的酒店，銷售價格為14,580美元；以及兩處淨租賃物業，總計2,384平方英尺，銷售總價為670美元。我們預計，這些待定銷售中的大部分將在2023年第一季度末完成。我們繼續銷售兩個淨租賃物業，總面積為7,283平方英尺。我們預計這些資產出售所得將用於一般商業目的，其中可能包括償還債務。
在截至2022年12月31日的年度內，我們向Sonesta提供了45,470美元的資本金，用於Sonesta使用手頭現金收購位於紐約的四家酒店的投資組合。
在截至2022年12月31日的一年中，我們使用手頭現金向我們的普通股股東定期申報和支付季度分配如下：
申報日期記錄日期支付日期每股普通股股息總髮行量
2022年1月13日2022年1月24日2022年2月17日$0.01 $1,651 
April 14, 2022April 25, 2022May 19, 20220.01 1,651
July 14, 2022July 25, 20222022年8月18日0.01 1,651
2022年10月13日2022年10月24日2022年11月17日0.20 33,091
$0.23 $38,044 
2023年1月12日，我們宣佈了2023年1月23日登記在冊的普通股股東的定期季度分配，每股0.20美元，或33,091美元。我們在2023年2月16日用手頭的現金支付了這筆款項。
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目錄表
為了滿足我們希望或需要進行分配或支付運營或資本費用而可能產生的現金需求，我們維持一項800,000美元的循環信貸安排，該安排受我們的信貸協議管轄。我們循環信貸安排的到期日是2023年7月15日。我們必須按LIBOR利率外加溢價支付利息，溢價為250個基點，受2022年12月31日LIBOR下限0.50%的限制，是我們循環信貸安排下未償還的金額。我們還為循環信貸安排下的貸款承諾總額支付融資費，截至2022年12月31日，年利率為30個基點。利率溢價和融資費均會根據我們信用評級的變化而進行調整。在滿足某些金融契約的情況下，我們可以在到期之前償還和再借入我們循環信貸安排下可用的資金，在到期之前不會償還本金。截至2022年12月31日，我們循環信貸安排下的借款年利率為6.79%。
我們和我們的貸款人在2020年修改了我們的信貸協議。除其他事項外，修正案放棄了當時所有現有的金融契約，直至當時的現有協議期結束，即2022年7月15日。由於這項修正案，除其他外：
•我們質押了擁有物業的子公司的某些股權，並對質押子公司擁有的74處物業提供了第一抵押留置權；
•我們有能力為信貸協議中定義的每年高達250,000美元的資本支出和高達50,000美元的某些其他投資提供資金；
•我們同意在分配給普通股股東、股票回購、產生債務和獲得不動產方面的某些契約和限制(每種情況都有不同的例外情況)；
•我們同意維持12.5萬美元的最低流動資金；
•我們通常被要求將處置資產、資本市場交易和債務再融資的淨現金收益用於償還信貸協議下的未償還金額，然後用於其他債務到期日；
•為了行使信貸協議下首個六個月的延期選擇權，吾等須遵守協議下的財務契諾，並已償還或再融資將於2022年8月到期的500,000美元5.00%優先票據；以及
•我們無法利用我們的信貸協議中的這一功能，根據該功能，在某些情況下，在某些情況下，最高總借款可能增加到最高2,300,000美元，直到我們證明遵守了某些契約。
2022年4月14日，我們和貸款人進一步修改了我們的信貸協議，並行使了我們兩個選項中的第一個選項，將我們循環信貸安排的到期日延長了六個月，至2023年1月15日。根據修正案：
•我們償還了200,000美元的未償還餘額，並將循環信貸安排的規模從1,000,000美元減少到800,000美元；
•我們獲準通過豁免期獲得總計30萬美元的不動產，豁免期根據修正案延長至2022年12月31日；
•我們的信貸協議中的某些金融契約經過了測試，並從截至2022年9月30日的季度開始全面生效，並進行了修改，將所需的固定費用覆蓋率從1.5倍降至1.0倍，至2022年12月31日，將所需的槓桿率限制從60%提高至70%，並將最低流動性要求從125,000美元提高至150,000美元(以下所述的金額可能會進一步增加)；
•在2022年12月31日結束的豁免期內，我們能夠應Sonesta的要求為商業活動提供總計10萬美元的出資，並獲得額外的TA普通股，以保留我們按比例持有TA的所有權，比之前50,000美元的總限額有所增加；
•我們的循環信貸安排下的借款應付利率溢價由每年235個基點增加至每年250個基點，而貸款手續費則維持在該安排下貸款承諾總額的每年30個基點不變。利率保費和融資費繼續根據信用評級的變化進行調整，根據修訂，如果我們不履行某些金融契約，利率保費將額外增加25個基點；以及
•我們被要求保持至少15萬美元的流動性。
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目錄表
2022年6月15日，我們按面值贖回了2022年到期的所有未償還5.00%優先票據，贖回價格相當於本金500,000美元，外加使用手頭現金的應計和未付利息。
2022年10月4日，我們和貸款人進一步修改了信貸協議，並行使了剩餘的選擇權，將我們循環信貸安排的到期日延長了六個月，至2023年7月15日。根據修正案：
•我們同意保持最低60萬美元的流動性，直到我們償還或再融資2023年6月到期的50萬美元4.5%優先票據，並在此後保持至少15萬美元的流動性；以及
•在滿足某些條件的情況下，取消了先前在現有豁免期內商定的對支付普通股股息和發行擔保債務的限制。
截至2022年12月31日，我們已滿足退出豁免期的條件，因此，對資本支出和包括收購在內的其他投資的限制已經到期。
我們的循環信貸安排繼續由73處物業擔保，截至2022年12月31日的未折舊賬面價值為1,562,869美元，以確保我們在信貸協議下的義務。
截至2022年12月31日，我們的循環信貸安排下沒有未償還的借款。
截至2022年12月31日，我們的定期債務到期日(循環信貸安排除外)如下：
年成熟性
2023$500,000 
20241,175,000 
20251,150,000 
2026800,000 
2027850,000 
2028400,000 
2029425,000 
2030400,000 
$5,700,000 
我們的無擔保債務都不需要在到期日之前支付本金或償債基金。
2023年2月，我們的一家子公司發行了本金總額為610,200美元的淨租賃抵押票據。該批鈔票分三類發行，摘要如下：
備註類標普評級金額票面利率術語成熟性
A類AAA級$305,000 5.15%5年2028年2月
B類AA型173,000 5.70%5年2028年2月
C類A132,200 6.70%5年2028年2月
總計/加權平均數$610,200 5.50%
這些票據是無追索權的，以子公司的資產為擔保，其中包括308處淨租賃物業，截至2022年12月31日的最低年租金為65,273美元，賬面總賬面價值為754,841美元。扣除初始購買者折扣和發售成本後，此次發行的淨收益約為55.5萬美元。我們同時宣佈提前贖回2023年到期的4.50%未償還優先債券，贖回價格相當於本金500,000美元，外加應計和未支付的利息，但不包括贖回日期。此次贖回預計將於2023年3月8日左右發生，我們目前預計將通過使用上述淨租賃抵押票據的收益為此次贖回提供資金。
我們目前預計將使用手頭的現金、我們業務的現金流、我們循環信貸安排下的借款、任何資產出售的淨收益以及發行股權或債務證券的淨收益，為我們的業務、資本支出、投資、未來債務到期日、向我們股東的分配以及其他一般業務目的提供資金。
當我們的循環信貸安排下的大量資金在較長一段時間內未償還時，或我們的債務方法的到期日，我們目前預計將探索再融資替代方案。這些替代方案可能包括招致額外債務、發行新的股權證券和出售房產。我們有有效的貨架登記聲明，允許我們加快發行公共證券，但它不能保證會有買家購買這種證券。
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目錄表
證券。我們還可以尋求參與合資企業或其他可能為我們提供額外資金來源的安排。我們也可以對我們可能獲得的財產承擔抵押債務，或者在我們現有的財產上獲得抵押融資。
雖然我們相信我們通常可以獲得各種類型的融資，包括債務或股權，為我們未來的收購提供資金，並償還我們的債務和其他義務，但我們不能確保我們能夠完成任何債務或股權發行或其他類型的融資，或者我們未來任何公共或私人融資的成本不會增加。
我們完成未來債務交易的能力以及與之相關的成本主要取決於信貸市場狀況和我們當時所認為的信譽。我們無法控制市場狀況。我們的信用評級取決於信用評級機構對我們的業務實踐和計劃的評估，包括我們保持收益、錯開債務到期日和平衡債務和股權資本使用的能力，以便我們的財務業績和槓桿率使我們能夠靈活地承受任何合理預期的不利變化。同樣，我們未來籌集股權資本的能力將主要取決於股權資本市場狀況以及我們開展業務以維持和增長運營現金流的能力。我們打算以一種使我們能夠合理地獲得用於投資和融資活動的資本的方式開展我們的業務活動。然而，正如本Form 10-K年度報告中其他部分所討論的那樣，新冠肺炎大流行的持續時間和嚴重程度、因應大流行而出現或增加的市場行為、其對經濟狀況的影響以及當前、甚至未來可能出現的通脹狀況、利率上升和可能的經濟衰退的影響都是不確定的，可能會對我們和我們的業務產生各種負面影響，包括融資可獲得性下降和融資成本增加。此外，這些條件還可能擾亂整個資本市場，並限制我們從公共來源或以優惠條件獲得融資，特別是在全球金融市場經歷重大幹擾的情況下。
債務契約
截至2022年12月31日，我們的債務包括5700,000美元的公開發行的定期債務。我們公開發行的定期債務由我們的契約和相關補充條款管理。這些契約和相關補充協議以及我們的信貸協議包含的契約一般限制我們產生超過計算金額的債務的能力，包括我們的財產抵押貸款擔保的債務，並要求我們保持各種財務比率。我們的信貸協議和我們的無擔保優先票據、契約及其補充協議規定，在某些違約事件發生和繼續發生時，加快支付所有未償還金額，例如，在我們的信貸協議的情況下，改變對我們的控制，其中包括RMR停止擔任我們的業務經理。截至2022年12月31日，我們相信我們遵守了我們的契約及其補充條款和我們的信貸協議下的所有契約。
高級票據契約契約
下表彙總了截至2022年12月31日我們的優先無擔保票據的契約和相關補充協議所要求的財務測試結果：
實際效果《公約》要求
總債務/調整後總資產53.6%最高為60%
擔保債務/調整後總資產—%最高40%
可用於償債/償債的綜合收入1.85x最低1.50x
未擔保資產/無擔保債務總額159.1%最低150%
我們產生額外債務的能力取決於滿足所需的契約水平，並受制於我們的信貸安排和優先票據契約的規定。
加速和交叉默認
無論是我們的契約及其補充，還是我們的信貸協議，都沒有關於加速的條款，這可能會因我們債務評級的變化而觸發。然而，根據我們的信用協議，我們的最高優先債務評級被用來確定我們支付的費用和利率。因此，如果該債務評級被下調，我們在循環信貸安排下的利息支出和相關成本將會增加。
我們的公共債務契約及其補充條款包含對20,000美元或更多(就我們於2016年2月簽訂的契約及其補充條款而言，為50,000美元或更多)的任何其他債務的交叉違約條款。同樣，我們的信貸協議對其他債務有交叉違約條款，即有25,000美元或更多的追索權，以及75,000美元或更多的無追索權的債務。
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目錄表
補充擔保人信息
我們的800,000美元的7.50%無擔保優先票據，或2025年到期的票據，以及450,000美元的5.50%的無擔保優先票據，或2027年到期的票據，均由我們的所有附屬公司以聯名及各項基準及優先無抵押基準，全面及無條件地提供擔保，但若干被排除的附屬公司除外，包括我們的海外附屬公司及根據我們的信貸協議質押的附屬公司。票據和擔保實際上將分別從屬於我們和附屬擔保人的所有有擔保債務，但以擔保該等有擔保債務的抵押品價值為限，並且在結構上將從屬於我們任何不擔保票據的子公司的所有債務和其他負債以及任何優先股。我們剩餘的4,450,000美元優先無擔保票據沒有任何擔保的好處。
附屬擔保人對2025年票據和2027年票據的擔保以及該附屬擔保人在管理票據的契約下的所有其他義務將自動終止，並且在某些情況下，該附屬擔保人將自動解除其在該附屬擔保和該契約下的所有義務，包括在下列日期或之後：(A)票據被標準普爾給予等於或高於Baa2(或同等評級)的評級，或者如果穆迪或標普出於我們無法控制的原因停止對票據進行評級，任何其他評級機構給予的同等投資級評級，及(B)並無發生任何違約或違約事件，並正根據該契約繼續進行。我們的非擔保人子公司是獨立的、不同的法人實體，沒有義務支付這些票據或擔保的任何到期金額或提供任何資金，無論是通過股息、分派、貸款或其他付款。該等票據持有人從我們的非擔保人附屬公司的任何資產中獲益的權利，須視乎該等附屬公司的債權人及任何優先權益持有人的債權是否獲得優先清償而定。因此，這些票據和相關擔保在結構上將從屬於我們子公司不擔保這些票據的所有債務、擔保和其他負債，包括我們的其他債務、租賃協議項下的付款義務、貿易應付款項和優先股項下的擔保或質押。
下表彙總了我們和附屬擔保人的財務信息，在綜合的基礎上，剔除了(I)我們和附屬擔保人之間的公司間交易和餘額，以及(Ii)我們任何非擔保人子公司的收益和任何投資的權益：
截至2022年12月31日
房地產，淨值(1)
$5,316,318 
公司間餘額(2)
580,684 
其他資產，淨額723,092 
負債，淨額$5,655,530 
其他負債366,936 
截至2022年12月31日的年度
收入
$1,722,397 
費用
1,989,711 
淨虧損
$(267,314)
(1)房地產，截至2022年12月31日的淨額包括我們直接擁有的、不包括在附屬擔保人資產中的191,662美元的財產。
(2)公司間餘額是指非擔保人子公司的應收賬款。
關聯人交易
我們與RMR、RMR Inc.、TA和Sonesta以及與它們有關聯的其他公司有關係以及歷史和持續的交易。有關這些和其他此類關係以及關聯人交易的進一步信息，請參閲本年度報告第IV部分第15項Form 10-K中的合併財務報表附註4、5、9和10，這些附註通過引用併入本文以及我們提交給美國證券交易委員會的其他文件，包括我們2023年股東周年大會的最終委託書，或我們將在截至2022年12月31日的財政年度後120天內提交給美國證券交易委員會的最終委託書。有關這些交易和其他相關人士交易和關係可能產生的風險的進一步信息，請參閲本年度報告10-K表格的其他部分，包括本年度報告表格10-K第I部分的“關於前瞻性陳述的警告”、第1項“業務”和第I部分的第1A項“風險因素”。我們可能會與相關人士進行額外交易，包括RMR或其附屬公司提供管理服務的業務。
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目錄表
關鍵會計估計
我們的關鍵會計政策是那些將對我們的財務狀況和經營結果的報告產生最大影響的政策，以及那些需要做出重大判斷和估計的政策。我們相信，我們的判斷和估計已經並將得到一致的應用，所產生的財務信息能夠公平地反映我們的經營結果。我們最關鍵的會計政策涉及我們對房地產的投資。這些政策影響我們的：
•可變利益實體，或VIE；
•不同資產類別之間採購價格的分配及其對確認折舊和攤銷費用的相關影響；
•評估房地產、無形資產和股權投資的賬面價值和減值；
•租賃的分類及其對我們財務報表的相關影響；以及
•所得税。
我們已確定，我們全資擁有的每一家TRS都是VIE，如財務會計準則委員會(FASB)合併主題所定義的那樣，會計準則編撰™，或者是法典。我們的結論是，我們必須整合我們的每一個全資擁有的TRS，因為我們是有權指導對VIE業績影響最大的活動的實體，我們有義務吸收每個VIE損益的大部分潛在變數，主要關注虧損，因此我們是每個VIE的主要受益者。
我們根據土地、建築物、設備和無形資產的相對公允價值，將每項物業投資的購置成本分配給土地、建築物和設備以及無形資產等不同的物業組成部分，每個組成部分通常有不同的使用年限。對於收購的房地產，我們按公允價值記錄建築物、土地、傢俱、固定裝置和設備，以及(如適用)收購的原址租賃的價值、高於或低於市場租賃的公平市場價值以及客户關係。對於符合企業合併資格的交易，我們將超過收購資產公允價值的對價部分分配給商譽。我們根據我們的估計和獨立房地產估價師的研究來確定購買價格分配和使用年限，以提供與我們的購買價格分配和使用壽命確定相關的市場信息和評估；然而，我們的管理層對購買價格分配和使用壽命的確定負有最終責任。
我們使用直線方法計算折舊費用，對於建築物和改進，估計使用年限最長為40年，對於個人財產，估計使用年限最長為12年。我們將無形資產的價值按其估計使用年限或各自租約或受影響合約的期限中較短的時間攤銷。我們不對分配的土地成本進行折舊。購買價格分配和對可用壽命的估計要求我們做出某些假設和估計。不正確的假設和估計可能導致未來期間不準確的折舊和攤銷費用。
我們定期評估我們的房地產和其他資產，以確定可能的減值指標。這些指標可能包括經營盈利能力疲弱或下降、現金流或流動性下降、我們決定在資產的預計使用壽命結束前處置該資產，或者可能永久降低我們投資價值的市場或行業變化。如果存在減值指標，我們通過將相關投資的賬面價值與該投資將產生的預期未來未貼現現金流進行比較來評估該投資的賬面價值。如果這些預期未來現金流的總和低於賬面價值，我們將該物業的賬面淨值減少到其估計的公允價值。
我們按年度基準測試我們的無限期已活無形資產的減值，並在年度測試之間的事件或情況變化表明資產可能減值的情況下臨時測試該資產的減值。減值測試要求我們確定無形資產的估計公允價值。如確定公允價值低於賬面價值，則計入減值費用。
當事件或環境變化顯示投資的賬面金額可能無法收回時，我們會定期評估我們的權益法投資，以尋找除臨時減值以外的其他可能指標。這些指標可能包括我們投資的市值低於成本基礎的時間長度和程度、發行人的財務狀況、我們作為投資長期持有者的意圖和能力以及其他考慮因素。如果公允價值的下降被判斷為非暫時性的，我們可能會計入減值費用，以將投資基礎調整為公允價值。
我們通過評估近期財務業績並使用標準行業估值技術預測貼現現金流來確定長期資產和無限期無形資產的公允價值。這些分析要求我們判斷是否存在減值指標，並估計未來可能的現金流。如果我們誤判或估計錯誤，或未來的經營盈利能力、市場或行業因素與我們的預期不同，我們可能會記錄不適當的減值費用，沒有在我們應該這樣做的時候記錄費用，或者該等費用的金額可能不準確。
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目錄表
根據不可撤銷的固定期限經營租賃，我們的某些物業按三倍淨值出租。每次我們簽訂新的租約或對現有租約進行實質性修改時，我們都會評估其分類為融資租賃或經營性租賃。租賃分為融資型、銷售型、直接融資型或經營型，這會影響物業的賬面價值，也會影響我們對租金支付作為收入的確認。這些評估要求我們對租賃物業的剩餘使用年限和市場價值、適當的現值貼現率和未來現金流等作出估計。不正確的假設或估計可能會導致我們對租賃的錯誤分類。有關近期會計聲明對本公司租賃會計的影響，請參閲本年度報告第IV部分第15項表格10-K中的綜合財務報表附註2。
我們按照法典中的所得税科目來核算所得税。在本專題下，遞延税項資產和負債被確認為可歸因於現有資產和負債的賬面金額與其各自計税基礎之間的差異的估計未來税項後果。我們使用預期收回或結算該等暫時性差額的年度的現行税率來計量遞延税項資產及負債。我們設立估值津貼，以將遞延税項資產減少至預期在必要時變現的金額。我們已選擇作為IRC下的REIT徵税，只要我們將應納税所得額分配給股東並滿足某些組織和運營要求，我們的運營收入通常不需要繳納聯邦和州所得税。儘管我們有資格作為房地產投資信託基金納税，但我們在加拿大、波多黎各和某些州都要繳納所得税。此外，我們將我們管理的酒店出租給我們的全資擁有的TRS，與我們的大多數子公司不同，這些TRS提交單獨的綜合納税申報單，並繳納聯邦、州和外國所得税。我們的綜合所得税撥備(或福利)包括與TRS的運營相關的所得税撥備(或福利)，以及儘管我們有資格作為REIT徵税而產生的州所得税和外國所得税。所得税主題還規定了我們應該如何確認、衡量和在我們的財務報表中列報已經或預計將在納税申報單中採取的不確定税收頭寸。只有在“更有可能”在審查或審計後維持某一特定税收狀況的情況下，才會確認税收優惠。在某種程度上，“更有可能”的標準已經達到, 與税務頭寸相關的利益被衡量為有超過50%的可能性在結算時實現的最大金額。2019年至2022年納税年度提交的納税申報單要接受税務機關的審查。我們在財務報表中將與不確定的税收狀況相關的利息和罰款歸類為一般和行政費用的組成部分。
這些會計政策涉及基於我們的經驗以及我們管理層和董事會的經驗做出的重大判斷，包括對當前估值、最終可變現價值、估計使用壽命、殘值或剩餘價值、我們的租户和運營商履行對我們義務的能力和意願的判斷，以及我們物業目前和可能未來的運營和競爭環境。未來，我們可能需要修訂我們的賬面價值評估，以納入目前未知的信息，此類修訂可能會增加或減少與我們擁有的物業相關的折舊費用，導致我們的租賃被歸類為運營租賃以外的類別，或降低我們資產的賬面價值。
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目錄表
財產和經營統計(以千為單位)
截至2022年12月31日，我們在美國、波多黎各和加拿大擁有和管理着多樣化的酒店和淨租賃物業組合，擁有22個行業的149個不同品牌。
酒店產品組合
下表彙總了酒店經理或租户在所示期間按酒店品牌向我們報告的運營統計數據，包括ADR、入住率和RevPAR。所提供的所有經營數據均基於我們酒店經理和租户在指定時期內提供的經營結果。我們還沒有獨立核實我們經理或租户的運營數據。
可比酒店*不是的。酒店中的不是的。房間或套房入住率adrRevPAR
服務級別截至十二月三十一日止的年度：截至十二月三十一日止的年度：截至十二月三十一日止的年度：
品牌20222021變化20222021變化20222021變化
索內斯塔(1)
全套服務227,149 60.4 %47.4 %13.0 pts$150.40 $132.07 13.9 %$90.84 $62.60 45.1 %
皇家索尼斯塔(1)
全套服務16 5,291 52.2 %36.3 %15.9 pts236.67 190.05 24.5 %123.54 68.99 79.1 %
雷迪森酒店全套服務5 1,149 64.1 %50.4 %13.7 pts133.59 105.23 27.0 %85.63 53.04 61.4 %
皇冠假日酒店全套服務1 495 54.4 %46.6 %7.8分132.27 111.83 18.3 %71.95 52.11 38.1 %
鄉村酒店和套房全套服務3 430 62.8 %50.0 %12.8 pts136.92 109.10 25.5 %85.99 54.55 57.6 %
全面服務總計/平均4714,51457.5 %43.7 %13.8 pts176.67 145.40 21.5 %101.59 63.54 59.9 %
Sonesta精選(1)
選擇服務45 6,579 51.1 %37.0 %14.1 pts117.49 105.56 11.3 %60.04 39.06 53.7 %
凱悦酒店選擇服務172,107 67.4 %60.7 %6.7分119.00 101.76 16.9 %80.21 61.77 29.9 %
院落選擇服務131,813 55.5 %50.7 %4.8分119.01 103.14 15.4 %66.05 52.29 26.3 %
選擇服務總計/平均7510,49955.1 %44.1 %11.0 pts118.13 104.03 13.6 %65.09 45.88 41.9 %
Sonesta Es套房(1)
延長逗留時間60 7,643 69.3 %66.7 %2.6分124.90 105.72 18.1 %86.56 70.52 22.7 %
Sonesta Simple套房(1)
延長逗留時間50 6,366 71.2 %68.8 %2.4分86.18 72.37 19.1 %61.36 49.79 23.2 %
Residence Inn延長逗留時間3 342 64.0 %57.2 %6.8分120.25 110.01 9.3 %76.96 62.93 22.3 %
延期逗留總數/平均值11314,35170.0 %67.4 %2.6分107.49 90.81 18.4 %75.24 61.21 22.9 %
可比酒店總數/平均值235 39,364 61.4 %52.5 %8.9分$133.72 $110.39 21.1 %$82.10 $57.95 41.7 %
*我們通常將可比酒店定義為那些由我們所有並在被比較的整個時期內開業和運營的酒店。在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度中，我們的可比業績不包括三家在報告所述部分時間內暫停運營的酒店。
所有酒店*不是的。酒店中的不是的。房間或套房入住率adrRevPAR
服務級別截至十二月三十一日止的年度：截至十二月三十一日止的年度：截至十二月三十一日止的年度：
品牌20222021變化20222021變化20222021變化
索內斯塔(1)
全套服務23 7,368 60.4 %47.4 %13.0 pts$150.40 $132.07 13.9 %$90.84 $62.60 45.1 %
皇家索尼斯塔(1)
全套服務17 5,663 52.2 %35.7 %16.5 pts236.07 190.02 24.2 %123.23 67.84 81.6 %
雷迪森酒店全套服務5 1,149 64.1 %50.4 %13.7 pts133.59 105.23 27.0 %85.63 53.04 61.4 %
皇冠假日酒店全套服務1 495 54.4 %46.6 %7.8分132.27 111.83 18.3 %71.95 52.11 38.1 %
鄉村酒店和套房全套服務3430 62.8 %50.0 %12.8 PTS136.92 109.10 25.5 %$85.99 $54.55 57.6 %
全面服務總計/平均4915,10557.4 %43.4 %14.0 pts177.85 145.78 22.0 %102.09 63.27 61.4 %
Sonesta精選(1)
選擇服務45 6,579 51.1 %37.0 %14.1 pts117.49 105.56 11.3 %60.04 39.06 53.7 %
凱悦酒店選擇服務172,107 67.4 %60.7 %6.7分119.00 101.76 16.9 %80.21 61.77 29.9 %
院落選擇服務131,813 55.5 %50.7 %4.8分119.01 103.14 15.4 %66.05 52.29 26.3 %
選擇服務總計/平均7510,49955.1 %44.1 %11.0 pts118.13 104.03 13.6 %65.09 45.88 41.9 %
Sonesta Es套房(1)
延長逗留時間60 7,643 69.3 %66.7 %2.6分124.90 105.72 18.1 %86.56 70.52 22.7 %
Sonesta Simple套房(1)
延長逗留時間51 6,464 70.4 %68.6 %1.8分86.18 72.25 19.3 %60.67 49.56 22.4 %
Residence Inn延長逗留時間3 342 64.0 %57.2 %6.8分120.25 110.01 9.3 %76.96 62.93 22.3 %
延期逗留總數/平均值11414,44969.7 %67.3 %2.4分107.49 90.66 18.6 %74.92 61.01 22.8 %
所有酒店合計/平均值238 40,053 61.3 %52.3 %9.0分$134.47 $110.47 21.7 %$82.43 $57.78 42.7 %
*截至2022年12月31日所有酒店的業績。不包括在列報期間出售的酒店的業績。
(1)包括某些酒店由Sonesta管理之前的運營商數據。

68
目錄表
淨租賃投資組合
截至2022年12月31日，我們的淨租賃物業入住率為97.6%，我們有23處可供租賃的物業。於截至2022年12月31日止年度內，吾等就159,818平方英尺(15個物業)按加權(以可出租平方英尺計算)平均租金續訂租約，較先前相同空間的租金高出4.9%。這些租約的加權(以可出租平方英尺計算)平均租期為6.3年。此外，在截至2022年12月31日的年度內，我們簽訂了總計224,127平方英尺(8個物業)的新租賃，按加權(按可出租平方英尺)計算的平均租金比之前相同空間的租金高出3.3%。這些租約的加權平均租期(以可出租平方英尺計)為13.8年。
截至2022年12月31日，我們的淨租賃租户經營着138多個品牌。下表根據年化最低租金確定了排名前十的品牌。
品牌不是的。物業數量
投資(1)
佔總投資的百分比
年化
最低租金 (2)
年化總額的百分比
最低租金(2)
覆蓋範圍(3)
1.美國旅遊中心133$2,289,189 44.8 %$168,012 45.1 %2.86x
2.石油公司停車中心441,021,226 20.0 %78,099 21.0 %2.47x
3.勝利大逃亡1498,242 1.9 %7,711 2.1 %7.19x
4.終身健身392,617 1.8 %5,770 1.5 %1.79x
5.AMC劇院982,488 1.6 %6,716 1.8 %1.73x
6.Buehler的生鮮食品576,469 1.5 %5,657 1.5 %3.48x
7.哈特蘭牙科5961,120 1.2 %4,629 1.2 %4.09x
8.規範1053,673 1.1 %3,628 1.0 %2.11x
9.快遞換油2349,724 1.0 %3,717 1.0 %4.32x
10.必勝客4045,285 0.9 %3,401 0.9 %2.21x
11.
其他 (4)
4251,237,795 24.2 %85,078 22.9 %3.49x
總計765$5,107,828 100.0 %$372,418 100.0 %3.00x
(1)指我們物業的歷史成本加上由我們減去減值減值減記(如有)所資助的資本改善。
(2)我們的淨租賃組合中的每一份租賃都規定向我們支付最低租金。其中某些最低還款額由全額或有限擔保擔保。年化最低租金金額代表應付吾等的現金租金金額，不包括任何調整(如有)，以記錄吾等某些租約項下的預定租金變動、根據吾等與TA的租約須向吾等支付的遞延租金義務，以及根據吾等的TA租約估計未來須支付予吾等的直線拆除我們旅行中心地下儲油罐的費用，或吾等支付的任何費用的報銷。
(3)參見第60頁，瞭解我們對保險的定義。
(4)由128個不同的品牌組成，平均投資9670美元，平均年最低租金665美元。

69
目錄表
截至2022年12月31日，根據我們的投資，我們的前十大淨租賃租户如下所示。
租客品牌隸屬關係不是的。物業數量
投資 (1)
佔總投資的百分比
年化
最低租金 (2)
年化總額的百分比
最低租金 (2)
覆蓋範圍(3)
1.美國旅遊中心美國旅遊中心/石油公司中途停留中心177$3,310,415 64.8 %$246,110 66.1 %2.74 x
(4)
2.環球泳池股份有限公司勝利大逃亡1498,242 1.9 %7,711 2.1 %7.19 x
3.健康生活方式II，有限責任公司終身健身392,617 1.8 %5,770 1.5 %1.79 x
4.美國多影院公司AMC劇院982,488 1.6 %6,716 1.8 %1.73 x
5.Styx收購，有限責任公司Buehler的生鮮食品576,469 1.5 %5,657 1.5 %3.48 x
6.專業資源開發公司哈特蘭牙科5961,120 1.2 %4,629 1.2 %4.09 x
7.Normal Restaurants，LLC規範1053,673 1.1 %3,628 1.0 %2.11 x
8.快遞換油，L.L.C.快遞換油2349,724 1.0 %3,717 1.0 %4.32 x
9.領航旅遊中心有限責任公司飛行J旅遊廣場341,681 0.8 %3,215 0.9 %5.80 x
10.汽車再營銷集團公司美國的汽車拍賣638,314 0.8 %3,216 0.9 %5.88 x
小計，前10名3093,904,743 76.4 %290,369 78.0 %2.93 x
11.
其他(5)
五花八門4561,203,085 23.6 %82,049 22.0 %3.24 x
總計765$5,107,828 100.0 %$372,418 100.0 %3.00 x
(1)指我們租賃物業淨額的歷史成本加上由我們減去減值減值減記(如有)提供資金的資本改善。
(2)我們的每份租約都規定向我們支付最低租金。其中某些最低還款額由全額或有限擔保擔保。年化最低租金金額代表應付吾等的現金租金金額，不包括任何調整(如有)，以記錄吾等某些租約項下的預定租金變動、根據吾等與TA的租約須向吾等支付的遞延租金義務，以及根據吾等的TA租約估計未來須支付予吾等的直線拆除我們旅行中心地下儲油罐的費用，或吾等支付的任何費用的報銷。
(3)參見第60頁，瞭解我們對保險的定義。
(4)TA是我們最大的租户。我們將177個旅遊中心(其中133個為美國旅遊中心品牌，44個為Petro Stop Center品牌)租賃給TA的一家子公司，主租約分別於2029年、2031年、2032年、2033年和2035年到期。2022年，我們將兩個旅遊中心的租賃權益轉讓給TA。TA有兩個續訂選項，每個選項為所有旅遊中心續簽15年。除了支付我們的最低租金外，TA租約還規定根據非燃料收入總額高於基本水平(高於協議規定的門檻金額的非燃料收入的3.5%)向我們支付百分比租金。截至2022年12月31日，TA剩餘的4,404美元遞延租金已於2023年1月支付。如本年度報告Form 10-K所披露，就BP收購事項，吾等訂立同意協議，據此(其中包括)同意修訂及重述於合併時生效的現有TA租賃及擔保協議。
(5)由170個租户組成，平均投資7077美元，平均年最低租金482美元。
70
目錄表
截至2022年12月31日，我們的淨租賃租户涉及美國經濟中以服務為導向的零售部門中的21個不同行業。
行業
不是的。物業數量
投資(1)
佔總投資的百分比
年化最低值
租金(2)
年化總額的百分比
最低租金(2)
覆蓋範圍(3)
旅遊中心180$3,352,096 65.6 %$249,325 66.9 %2.78x
餐廳-快速服務216294,153 5.8 %19,908 5.3 %3.20x
餐飲--休閒用餐53192,199 3.8 %11,945 3.2 %2.50x
健康與健身13186,365 3.6 %11,011 3.0 %1.66x
電影院19164,809 3.2 %13,163 3.5 %1.42x
雜貨店19129,152 2.5 %9,212 2.5 %4.05x
家居用品與休閒20120,702 2.4 %9,674 2.6 %0.06x
牙科辦公室醫務室71109,232 2.1 %8,759 2.4 %2.35x
汽車設備與服務64107,054 2.1 %7,665 2.1 %4.06x
汽車經銷商862,550 1.2 %4,956 1.3 %5.65x
娛樂461,436 1.2 %4,301 1.2 %3.12x
教育服務955,319 1.1 %4,451 1.2 %1.78x
百貨商店455,112 1.1 %3,874 1.0 %2.86x
建築材料2933,280 0.7 %2,783 0.7 %0.07x
洗車528,658 0.6 %2,170 0.6 %3.45x
其他製造業524,148 0.5 %1,689 0.4 %16.46x
藥房和藥房719,251 0.4 %1,258 0.3 %0.59x
體育用品317,742 0.3 %1,090 0.3 %4.99x
法律服務511,362 0.2 %1,054 0.3 %1.89x
一元店32,971 0.1 %189 0.1 %2.69x
其他527,243 0.5 %3,941 1.1 %4.76x
空置2352,994 1.0 %— — %—x
總計765$5,107,828 100.0 %$372,418 100.0 %3.00x
(1)指我們租賃物業淨額的歷史成本加上由我們減去減值減值減記(如有)提供資金的資本改善。
(2)我們的淨租賃組合中的每一份租賃分別規定向我們支付最低租金。其中某些最低還款額由全額或有限擔保擔保。年化最低租金金額代表應付吾等的現金租金金額，不包括任何調整(如有)，以記錄吾等某些租約項下的預定租金變動、根據吾等與TA的租約須向吾等支付的遞延租金義務，以及根據吾等的TA租約估計未來須支付予吾等的直線拆除我們旅行中心地下儲油罐的費用，或吾等支付的任何費用的報銷。
(3)參見第60頁，瞭解我們對保險的定義。

71
目錄表
截至2022年12月31日，我們淨租賃物業的租賃到期情況如下。
佔總數的百分比累計百分比
正方形年化最低值年化最低值最小合計
年(1)
腳租金即將到期租金即將到期租金即將到期
2023271,062 $2,207 0.6%0.6%
2024769,082 11,200 3.0%3.6%
2025436,524 8,974 2.4%6.0%
20261,080,336 12,215 3.3%9.3%
20271,071,904 14,164 3.8%13.1%
2028555,218 9,475 2.5%15.6%
20291,266,197 48,494 13.0%28.6%
2030138,590 4,216 1.1%29.7%
20311,321,160 48,848 13.1%42.8%
20321,292,177 53,756 14.4%57.2%
20331,153,360 52,516 14.1%71.3%
2034144,247 4,479 1.2%72.5%
20352,212,712 80,368 21.7%94.2%
2036558,374 8,069 2.2%96.4%
203735,103 465 0.1%96.5%
203866,700 1,153 0.3%96.8%
2039134,901 3,214 0.9%97.7%
2040115,142 2,406 0.6%98.3%
2041223,043 2,291 0.6%98.9%
2042— — 0.0%98.9%
2043141,134 280 0.1%99.0%
2044— — 0.0%99.0%
204563,490 3,628 1.0%100.0%
總計13,050,456 $372,418 100.0%
(1)租賃到期的年份是根據合同條款確定的。
截至2022年12月31日，以下是我們淨租賃物業所在的前十個州的名單。沒有其他州的淨租賃年最低租金超過3%。
佔總數的百分比
正方形年化最低值年化最低值
狀態腳租金租金
德克薩斯州1,176,854 $32,168 8.6%
伊利諾伊州1,010,047 26,581 7.1%
俄亥俄州1,302,273 26,105 7.0%
加利福尼亞399,045 23,902 6.4%
佐治亞州597,248 20,312 5.5%
亞利桑那州476,651 17,552 4.7%
印第安納州637,239 16,421 4.4%
佛羅裏達州538,130 16,183 4.3%
賓夕法尼亞州543,959 15,575 4.2%
新墨西哥州246,478 11,014 3.0%
其他6,122,532 166,605 44.8%
總計13,050,456 $372,418 100.0%
季節性
我們的酒店和旅遊中心歷來經歷着典型的行業季節性差異，與第一季度和第四季度相比，第二季度和第三季度的收入更高。我們的大部分租約要求我們的租户在全年支付相當一部分租金給我們。根據我們的某些管理協議向我們支付的回報完全取決於這些物業的收益，因此，我們從這些物業獲得的收入和現金流反映了酒店業的季節性。
72
目錄表
氣候變化的影響
對氣候變化的擔憂導致了旨在限制碳排放和解決其他環境問題的各種條約、法律和法規。這些法律和其他法律可能會導致我們酒店的能源或其他成本增加。我們預計這些增加的直接影響不會對我們的運營結果產生重大影響，因為增加的成本將直接由我們的租户或經理負責，或者從長遠來看，由我們物業的客户轉嫁和支付。儘管我們認為在可預見的未來不太可能發生這種情況，但為緩解氣候變化而制定的法律可能會使我們的一些建築過時或導致我們對物業進行重大投資，這可能會對我們的財務狀況或我們租户或經理的財務狀況以及他們支付租金或回報的能力產生重大和不利的影響。
我們具有環保意識，並意識到我們的物業對環境的影響。我們和我們的租户和經理已經實施了許多鼓勵回收塑料、紙張、金屬或玻璃容器的計劃；我們有計劃鼓勵酒店客人選擇減少水和能源的使用，方法是不每天洗毛巾和亞麻布，並在房間不使用時監控燈光和恆温器。當我們翻新酒店時，我們通常使用節能產品，包括但不限於照明、窗户和暖通空調設備，我們長期入住酒店的許多電器都被評為能源之星。我們或我們的租户或經理還在我們投資組合中的一些物業安裝了汽車電池充電站，以滿足具有環保意識的客户。
為了努力減少未來能源成本增加的影響，我們不斷研究如何提高我們所有酒店的能效。我們的物業經理RMR是能源之星計劃的成員，該計劃是美國環境保護局和美國能源部的聯合計劃，致力於通過其“能源之星”合作伙伴計劃促進商業物業的能效，也是美國綠色建築委員會的成員，美國綠色建築委員會是一個非營利性組織，專注於通過其在能源和環境設計方面的領導地位(LEED)來促進商業物業的能效®、綠色建築計劃。
一些觀察家認為，過去幾年世界不同地區的惡劣天氣是全球氣候變化的證據。惡劣天氣可能會對我們擁有的某些房產產生不利影響。海平面上升可能會導致我們的一些房產發生洪水，這可能會對我們擁有的個別房產產生不利影響。我們通過購買或要求我們的經理或租户購買我們認為足以保護我們免受氣候變化造成的損失的物質損害和損失的保險來減輕這些風險。然而，我們不能確定我們的緩解努力是否足夠，或者未來的風暴、海平面上升或未來氣候變化可能發生的其他變化不會對我們的財務業績產生實質性的不利影響。
非公認會計準則財務指標
我們提出了適用的美國證券交易委員會規則所指的某些“非公認會計準則財務措施”，包括財務會計準則和標準化財務會計準則。這些衡量標準並不代表符合公認會計原則的經營活動產生的現金，也不應被視為淨收益(虧損)的替代指標，作為我們經營業績的指標或我們流動性的衡量標準。這些措施應與我們綜合全面收益表(損失表)中列報的淨收益(虧損)一併考慮。我們認為這些非公認會計原則的衡量標準可以作為衡量房地產投資信託基金經營業績以及淨收益(虧損)的適當補充指標。我們相信，這些衡量標準為投資者提供了有用的信息，因為通過剔除某些歷史金額的影響，如折舊和攤銷費用，它們可能有助於比較我們不同時期的經營業績以及與其他REITs的經營業績。
運營資金和標準化運營資金
我們計算FFO和歸一化FFO如下所示。FFO是根據全美房地產投資信託協會定義的基礎計算的，即按照公認會計原則計算的淨收益(虧損)，不包括出售物業的任何損益和房地產資產減值損失(如果有的話)，加上房地產折舊和攤銷，減去任何股權證券的未實現損益，以及反映我們應佔被投資人的FFO份額的調整以及目前不適用於我們的某些其他調整。在計算歸一化FFO時，我們對下面顯示的項目進行了調整。FFO和標準化FFO是董事會在確定分配給股東的金額時考慮的因素之一。其他因素包括但不限於滿足我們的REIT分派要求的要求、我們可以獲得的債務和股權資本、我們的分派率佔我們普通股交易價格的百分比，或股息率，以及其他REITs的股息率，我們對未來資本需求和經營業績的預期，以及我們對支付債務的預期現金需求和可獲得性。其他房地產公司和REITs計算FFO和標準化FFO的方式可能與我們不同。
73
目錄表
我們對截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的年度的FFO和標準化FFO的計算，以及普通股股東可用淨收益(虧損)的對賬，在我們的合併財務報表中根據GAAP報告的最直接可比財務指標，與下表所示的金額(金額以千計，每股金額除外)。
截至12月31日止年度，
202220212020
淨虧損$(132,381)$(544,603)$(311,382)
加(減)：折舊及攤銷費用401,108 485,965 498,908 
房地產銷售收益，淨額(1)
(47,818)(11,522)(2,261)
資產減值損失(2)
10,989 78,620 55,756 
權益證券未實現虧損(收益)，淨額(3)
8,104 (22,535)(19,882)
調整以反映我們在可歸因於被投資人的FFO中的份額(4)
3,723 2,605 (61)
FFO243,725 (11,470)221,078 
加(減)：
交易相關成本(5)
1,920 64,764 15,100 
提前清償債務損失(6)
791 — 9,394 
或有損失(7)
— — 3,962 
保險結算收益，税後淨額(8)
— — (48,536)
調整以反映我們在歸因於被投資方的標準化FFO中的份額 (4)
1,037 2,270 964 
歸一化FFO$247,473 $55,564 $201,962 
加權平均流通股(基本)164,738 164,566 $164,422 
加權平均流通股(稀釋後)(9)
164,738 164,566 $164,422 
基本和稀釋後每股普通股金額：
淨虧損$(0.80)$(3.31)$(1.89)
FFO$1.48 $(0.07)$1.34 
歸一化FFO$1.50 $0.34 $1.23 
宣佈的每股分派$0.23 $0.04 $0.57 
(1)在截至2022年12月31日的一年中，我們記錄了65家酒店和21家淨租賃物業的銷售淨收益47,818美元。在截至2021年12月31日的一年中，我們記錄了7家酒店和11家淨租賃物業的銷售淨收益11,522美元。在截至2020年12月31日的一年中，我們記錄了18家酒店和21家淨租賃物業的銷售淨收益2,261美元。
(2)於截至2022年12月31日止年度內，我們錄得10,989美元的資產減值虧損，以將26間酒店及5間租賃物業的賬面價值減至其估計公允價值。於截至2021年12月31日止年度內，我們錄得78,620美元的資產減值虧損，以將35間酒店及26間租賃物業的賬面價值減至其估計公允價值。於截至2020年12月31日止年度內，我們錄得55,756美元的資產減值虧損，以將18間酒店及13間租賃物業的賬面價值減至其估計公允價值。
(3)股權證券的未實現收益和虧損，淨額代表將我們在TA普通股的投資的賬面價值調整為其公允價值所需的調整。
(4)代表我們在截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度內在Sonesta的股權投資中的比例份額。
(5)截至2022年12月31日止年度的交易相關成本主要包括與我們探索可能的融資交易有關的成本。截至2021年12月31日的年度，交易相關成本包括我們之前根據與萬豪、洲際酒店集團和凱悦酒店的協議為營運資本預支提供的38,446美元，由於預計無法再收回的金額而支出，在此期間94家酒店更名為Sonesta導致的19,920美元酒店經理過渡相關成本，以及與我們與萬豪的仲裁程序相關的6,398美元法律費用。截至2020年12月31日的年度的交易成本包括15,100美元的酒店經理過渡相關成本，這是由於在此期間將115家酒店更名為Sonesta而產生的。
(6)我們在2022年期間因提前清償債務而記錄了791美元的虧損，這與遞延融資成本的註銷以及與我們對信貸協議的修訂和償還有關的未攤銷折扣有關
74
目錄表
50萬美元的無擔保票據。在截至2020年12月31日的年度內，由於提前清償與回購某些優先票據有關的債務，扣除未攤銷折扣和遞延融資成本，我們錄得虧損9,394美元。
(7)截至2020年12月31日的一年，酒店運營費用包括與某些酒店的訴訟案件有關的3962美元的或有損失。
(8)在截至2020年12月31日的一年中，我們從保險和解中獲得了62,386美元的收益，這是我們當時在賓夕法尼亞州聖胡安租賃的酒店因颶風瑪麗亞而收到的保險收益。根據公認會計原則，我們被要求增加我們聖胡安酒店的建築基數，以獲得保險收益。在截至2020年12月31日的年度內，由於與此會計相關的賬面價值與税基的差異，我們還記錄了13,850美元的遞延税項負債。
(9)代表經調整的加權平均普通股，以反映未歸屬股份獎勵的潛在攤薄。
75
目錄表
第7A項。關於市場風險的定量和定性披露(以千美元為單位)
我們面臨着與市場利率變化相關的風險。我們通過監控可用的融資替代方案來管理我們對這一市場風險的敞口。除下文所述外，我們目前預計在不久的將來，我們對利率波動的風險敞口或我們管理這種風險敞口的方式不會有任何重大變化。
固定利率債務
截至2022年12月31日，我們的未償還公開交易債務包括12批固定利率優先債券：
本金餘額年息
費率		年息
費用		成熟性到期利息支付
$500,000 4.500 %$22,500 2023每半年一次
350,000 4.650 %16,275 2024每半年一次
825,000 4.350 %35,888 2024每半年一次
350,000 4.500 %15,750 2025每半年一次
800,000 7.500 %60,000 2025每半年一次
350,000 5.250 %18,375 2026每半年一次
450,000 4.750 %21,375 2026每半年一次
400,000 4.950 %19,800 2027每半年一次
450,000 5.500 %24,750 2027每半年一次
400,000 3.950 %15,800 2028每半年一次
425,000 4.950 %21,038 2029每半年一次
400,000 4.375 %17,500 2030每半年一次
$5,700,000 $289,051 
在到期之前，這些票據不會有本金償還。由於這些票據需要固定利率的利息，因此在這些債務期限內市場利率的變化不會影響我們的利息義務。如果這些票據以高於上述利率一個百分點的利率進行再融資，我們的年息成本將增加約57,000美元。市場利率的變化會影響我們的固定利率債務的公允價值；市場利率的增加會降低我們的固定利率債務的公允價值，而市場利率的下降會增加我們的固定利率債務的公允價值。自2022年初以來，美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve)已多次加息，以應對高通脹，並暗示可能會進一步加息。根據截至2022年12月31日的未償還餘額和截至各自到期日的貼現現金流分析，並假設可能影響我們的固定利率債務公允價值的因素沒有其他變化，假設利率立即變化一個百分點，將使這些債務的公允價值改變約140,089美元。
這些固定利率無擔保債務安排中的每一項都允許我們在規定的到期日之前進行償還。我們通常只被允許提前支付溢價，該溢價等於根據定義的使全額，這通常是為了保持票據持有人的既定收益。此外，我們過去曾回購和償還部分未償還債務，未來我們可能會再次這樣做。這些提前還款權利以及我們回購和償還未償債務的能力可能會為我們提供機會，通過在到期前進行再融資來減輕以更高利率對到期債務進行再融資的風險。
浮動利率債務
截至2022年12月31日，我們的循環信貸安排下沒有未償還的金額。我們循環信貸安排的到期日是2023年7月15日。在到期之前，我們的循環信貸安排不需要償還本金，並且可以在任何時間根據條件進行償還和重新支取，而不會受到懲罰。
我們循環信貸安排下的借款是以美元為單位的，需要按LIBOR加保費的利率支付年息，保費可能會根據我們信用評級的變化進行調整。因此，我們很容易受到以美元為基礎的短期利率變化的影響，特別是倫敦銀行同業拆借利率和我們信用評級的變化。此外，當我們的循環信貸安排續期或再融資時，由於市場狀況或我們感知的信貸特徵，我們很容易受到利率溢價上升的影響。一般來説，利率的變化不會影響這筆浮動利率債務的價值，但會影響我們的經營業績。
76
目錄表
下表列出瞭如果我們完全動用循環信貸安排，截至2022年12月31日，利率每提高一個百分點將對我們的年度浮動利率支出產生的影響：
加息的影響
利率
每年(1)
傑出的
債務		總利息
每年的費用
年度PER
共享影響(2)
2022年12月31日6.79 %$800,000 $55,074 $0.33 
上調1個百分點7.79 %$800,000 $63,186 $0.38 
(1)基於倫敦銀行間同業拆借利率加溢價的加權平均利率，2022年12月31日的年利率為250個基點。
(2)基於截至2022年12月31日的年度已發行普通股的攤薄加權平均。
上表顯示了自2022年12月31日起立即改變浮動利率的影響。如果利率隨着時間的推移逐漸變化，其影響將隨着時間的推移而擴散。我們對浮動利率波動的風險在未來將隨着我們循環信貸安排或其他浮動利率債務項下未償還金額的增加或減少而增加或減少。雖然我們目前沒有這樣做的計劃，但我們將來可能會不時訂立對衝安排，以減輕我們受利率變動影響的風險。
倫敦銀行同業拆借利率逐步取消
我們必須以倫敦銀行同業拆息為基礎，按浮動利率支付循環信貸安排項下的借款利息。倫敦銀行間同業拆借利率(Libor)已在新合約中逐步取消，預計在2023年6月30日之前將逐步取消先前存在的合約。我們目前預計，我們的循環信貸安排下的利息確定將根據我們的信貸協議的規定進行修訂，或在必要時進行修訂，以提供替代利率指數。我們預計替代利率指數可能是有擔保隔夜融資利率，或SOFR，因為基於SOFR的利率已被市場廣泛採用，作為與我們類似的債務安排的LIBOR的替代品。任何替代LIBOR的利率指數可能會導致我們需要支付的利息金額發生變化，並可能導致我們支付的利息金額增加。
項目8.財務報表和補充數據
本項目所要求的資料載於本年度報告的表格10-K第四部分第15項。
項目9.會計和財務披露方面的變更和與會計師的分歧
沒有。
第9A項。控制和程序
截至本Form 10-K年度報告所涵蓋期間結束時，我們的管理層在董事總經理總裁、首席投資官以及首席財務官兼財務主管的監督下，根據交易所法案第13a-15和15d-15規則對我們的披露控制和程序的有效性進行了評估。基於這一評估，我們的董事總經理、總裁和首席投資官以及我們的首席財務官和財務主管得出結論，我們的披露控制和程序是有效的。
在截至2022年12月31日的季度內，我們對財務報告的內部控制沒有發生重大影響或合理地可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響的變化。
財務報告內部控制評價管理報告
我們有責任建立和維持對財務報告的充分內部控制。我們的內部控制系統旨在向我們的管理層和董事會提供合理的保證，確保已公佈財務報表的編制和公平列報。所有的內部控制系統，無論設計得多麼好，都有其固有的侷限性。因此，即使是那些被確定為有效的系統，也只能在編制和列報財務報表方面提供合理的保證。
我們的管理層評估了截至2022年12月31日我們對財務報告的內部控制的有效性。在作出這項評估時，它使用了#年特雷德韋委員會贊助組織委員會提出的標準。內部控制--綜合框架(2013年框架)。基於這一評估，我們認為，截至2022年12月31日，我們對財務報告的內部控制是有效的。
77
目錄表
德勤會計師事務所是一家獨立註冊會計師事務所，審計了我們2022年的合併財務報表，包括在本年度報告中的Form 10-K，該公司發佈了一份關於我們財務報告內部控制的認證報告。這份報告出現在本文的其他地方。

項目9B。其他信息
沒有。
項目9C。關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露
不適用。
78
目錄表
第三部分
項目10.董事、高級管理人員和公司治理
我們有一套適用於我們的高級管理人員和受託人、RMR、RMR的高級管理人員和高管、RMR Inc.的董事會成員和為我們提供重要服務的RMR員工的行為準則。我們的行為準則發佈在我們的網站www.svcreit.com上。我們的行為準則印刷本也可免費提供給任何通過以下方式要求副本的人：馬薩諸塞州牛頓市牛頓街2號牛頓廣場2號服務物業信託祕書，郵編：02458-1634。我們打算滿足Form 8-K第5.05項中關於在我們的網站上披露適用於我們的主要高管、首席財務官、首席會計官或財務總監或執行類似職能的人員的行為準則條款的修訂或豁免的要求。
第10項所需信息的其餘部分通過參考我們的最終委託書併入。
項目11.高管薪酬
第11項所要求的信息通過參考我們的最終委託書而併入。
項目12.某些實益所有人的擔保所有權和管理層及有關股東事項
股權薪酬計劃信息。我們可根據我們經修訂及重訂的2012年股權補償計劃，或2012年計劃，向我們的高級職員、RMR的其他僱員及Sonesta的高級職員或僱員授予普通股。此外，我們的每位受託人均可獲得普通股，作為其擔任受託人的年度薪酬的一部分，該等股份是根據2012年計劃授予的。根據2012年計劃作出的獎勵條款由我們董事會的薪酬委員會在獎勵時決定。下表是截至2022年12月31日的數據。
計劃類別要發行的證券數量
在鍛鍊時發放
在未完成的選項中，
認股權證及權利		加權平均
行權價格
未完成的選項，
認股權證及權利		證券數量
保持可用時間
根據以下條款未來發行
股權補償計劃(不包括(A)欄所反映的證券)
(a)(b)(c)
證券持有人批准的股權補償計劃-2012計劃
沒有。沒有。
1,401,160 (1)
未經證券持有人批准的股權補償計劃沒有。沒有。沒有。
總計沒有。沒有。
1,401,160 (1)
(1)包括根據二零一二年計劃條款可供發行的普通股。回購或沒收的股票獎勵將被添加到根據2012年計劃可供發行的普通股中。
我們向我們的高級職員、RMR的其他僱員以及Sonesta僱員的高級職員或僱員支付的款項載於我們的合併財務報表附註8和10，該附註包括在本年度報告第10-K表格的第四部分第15項中。第12項所要求的其餘信息通過參考我們的最終委託書而併入。
第13項：某些關係和關聯交易，以及董事獨立性
第13項所要求的信息通過參考我們的最終委託書而併入。
項目14.主要會計費用和服務
第14項所要求的信息通過參考我們的最終委託書而併入。
79
目錄表
第四部分
第15項。 展示、財務報表明細表
(A)財務報表和財務報表附表索引
頁面
獨立註冊會計師事務所德勤會計師事務所報告(PCAOB ID號34)
F-1
截至2022年和2021年12月31日的合併資產負債表
F-4
截至2019年12月31日的三個年度的綜合全面收益(損失表)22
F-5
截至二零一零年十二月三十一日止三年的股東權益綜合報表22
F-7
截至20年12月31日的三個年度的合併現金流量表22
F-9
合併財務報表附註
F-11
附表三-截至20年12月31日的房地產和累計折舊22
S-1
附表III的附註
S-10
美國證券交易委員會適用的會計規則中規定的所有其他附表，在相關指示中沒有規定或不適用，因此被省略。
重要租户
TA是我們的前子公司，是以下項目的承租人29.3截至2022年12月31日，按成本價計算的房地產的百分比。
有關TA的金融信息可以在美國證券交易委員會的網站上找到，方法是在http://www.sec.gov/edgar/searchedgar/companysearch.html.輸入TA的名稱參考電訊局長在本外部網站的財務資料是為了符合美國證券交易委員會適用的會計規定。除該等條例規定須包括在本財務報表內的財務資料外，電訊局長的公開申報文件及位於外部網站的其他資料並未以參考方式併入該等財務報表。有關本公司與電訊局長租賃的進一步資料，請參閲本年度報告表格10-K第IV部分第15項內的綜合財務報表附註4、5及10。
80
目錄表
(B)展品
展品編號描述
3.1 
經修訂和重新確認的信託聲明的綜合副本，日期為1995年8月21日，現已修訂。(參考本公司於2020年7月15日提交的S-3表格註冊説明書生效後第2號修正案而成立。)
3.2 
2020年6月10日公司信託聲明的補充條款。(引用本公司於2020年6月10日提交的最新8-K表格報告。)
3.3 
修訂及重訂本公司章程，自2019年9月23日起生效。(通過參考公司於2019年9月23日提交的最新8-K表格報告而合併。)
4.1 
普通股證書格式。(參考公司截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告合併。)
4.2 
公司與美國銀行信託公司之間的契約，日期為1998年2月25日(作為美國銀行全國協會的權益繼承人，作為道富銀行和信託公司的繼任受託人)。(通過引用本公司截至1997年12月31日的10-K表格年度報告的附件4.3併入。)
4.3 
第15號補充契約，日期為2013年6月6日，由公司與美國銀行信託公司全國協會(作為美國銀行全國協會的利息繼承人)簽訂，涉及公司2023年到期的4.500%優先債券，包括其格式。(參考公司截至2013年6月30日的Form 10-Q季度報告合併。)
4.4 
2017年1月13日，公司發給美國銀行信託公司全國協會(作為美國銀行全國協會的利息繼承人)的認證命令，涉及公司2023年到期的4.500%優先債券。(參考本公司截至2016年12月31日的10-K表格年度報告而合併。)
4.5 
第16號補充契約，日期為2014年3月12日，由本公司與美國銀行全國協會信託公司(作為美國銀行全國協會的利息繼承人)簽訂，涉及本公司2024年到期的4.650%優先債券，包括其格式。(參考公司截至2014年3月31日的Form 10-Q季度報告而合併。)
4.6 
第17號補充契約，日期為2014年9月12日，由本公司與美國銀行全國協會信託公司(作為美國銀行全國協會的利息繼承人)簽訂，涉及本公司2025年到期的4.50%優先債券，包括其格式。(參考公司截至2014年9月30日的季度報告Form 10-Q合併。)
4.7 
契約，日期為2016年2月3日，由本公司與美國銀行信託公司全國協會(作為美國銀行全國協會的權益繼承人)之間簽訂。(通過參考公司於2016年2月4日提交的當前表格8-K報告而合併。)
4.8 
第二份補充契約，日期為2016年2月3日，由公司和美國銀行全國協會簽訂，涉及公司2026年到期的5.25%優先債券，包括其格式。(通過參考公司於2016年2月4日提交的當前表格8-K報告而合併。)
4.9 
第三次補充契約，日期為2017年1月13日，由公司與美國銀行信託公司全國協會(作為美國銀行全國協會的利息繼承人)簽訂，涉及公司2027年到期的4.950%優先債券，包括其格式。(參考本公司截至2016年12月31日的10-K表格年度報告而合併。)
4.10 
第四份補充契約，日期為2017年10月26日，由公司與美國銀行信託公司全國協會(作為美國銀行全國協會的利息繼承人)簽訂，涉及公司2028年到期的3.950%優先債券，包括其格式。(參考公司截至2017年9月30日的季度報告Form 10-Q合併。)
4.11 
第五份補充契約，日期為2018年2月2日，由公司與美國銀行信託公司全國協會(作為美國銀行全國協會的利息繼承人)簽訂，涉及公司2030年到期的4.375%優先債券，包括其格式。(參考本公司截至2017年12月31日的10-K表格年度報告而合併。)
4.12 
第六份補充契約，日期為2019年9月18日，由公司與美國銀行信託公司全國協會(作為美國銀行全國協會的利息繼承人)簽訂，涉及公司2024年到期的4.350%優先債券，包括其格式。(通過參考公司於2019年9月18日提交的最新8-K表格報告而合併。)
4.13 
本公司與美國銀行信託公司全國協會(作為美國銀行全國協會的利息繼承人)於2019年9月18日簽署的關於本公司2026年到期的4.750%優先債券的第七份補充契約，包括其格式。(通過參考公司於2019年9月18日提交的最新8-K表格報告而合併。)
81
目錄表
4.14 
本公司與美國銀行信託公司全國協會(作為美國銀行全國協會的利息繼承人)於2019年9月18日簽署的第八份補充契約，涉及本公司2029年到期的4.950%優先債券，包括其格式。(通過參考公司於2019年9月18日提交的最新8-K表格報告而合併。)
4.15 
第九期補充契約，日期為2020年6月17日，在本公司、其中指定為擔保人的本公司若干附屬公司和美國銀行信託公司全國協會(作為美國銀行全國協會的利息繼承人)中，涉及公司2025年到期的7.50%優先票據，包括其格式。(引用本公司於2020年6月18日提交的最新8-K表格報告。)
4.16 
補充契約，日期為2020年7月15日，其中包括公司、駭維金屬加工風險投資財產信託基金、萬洲國際地產信託基金、HPT Suite財產信託基金、SVCN 2 LLC和美國銀行信託公司全國協會(作為美國銀行全國協會的利息繼承人)，與公司2025年到期的7.50%優先債券有關。(參考公司截至2020年6月30日的季度報告Form 10-Q併入本文。)
4.17 
補充契約，日期為2020年10月9日，在公司、Banner NewCo LLC、SVCN 3 LLC和美國銀行信託公司全國協會(作為美國銀行全國協會的利息繼承人)中，與公司2025年到期的7.50%優先票據有關。(參考公司截至2020年9月30日的季度報告Form 10-Q併入本文。)
4.18 
補充契約，日期為2020年11月13日，其中公司，SVC Jersey City TRS LLC，SVC Morris Plains TRS LLC，SVC Nanuet TRS LLC，SVC NJ TRS LLC，SVC Randolph Street TRS LLC，SVC Redondo Beach TRS LLC和美國銀行信託公司，National Association(作為美國銀行全國協會的利息繼承人)，與公司2025年到期的7.50%優先債券有關。(引用本公司於2020年11月17日提交的最新8-K表格報告。)
4.19 
補充契約，日期為2021年1月29日，在公司、SVC GateHall Drive TRS LLC和美國銀行信託公司全國協會(作為美國銀行全國協會的利息繼承人)之間，與公司2025年到期的7.50%優先債券有關。(參考公司截至2021年3月31日的季度報告Form 10-Q併入本文。)
4.20 
補充契約，日期為2021年7月8日，在公司、SVCN 1 LLC、SVCN 4 LLC和美國銀行信託公司全國協會(作為美國銀行全國協會的利息繼承人)之間，與公司2025年到期的7.50%優先票據有關。(參考公司截至2021年6月30日的季度報告Form 10-Q併入本文。)
4.21 
補充契約，日期為2021年10月28日，公司中，SVC Minneapolis TRS LLC美國銀行全國協會(作為美國銀行全國協會的利息繼承人)，與公司2025年到期的7.50%優先票據有關。(參考公司截至2021年9月30日的季度報告Form 10-Q併入本文。)
4.22 
第十次補充契約，日期為2020年11月20日，在本公司、其中被指定為擔保人的本公司若干子公司和美國銀行信託公司全國協會(作為美國銀行全國協會的利息繼承人)中，涉及本公司2027年到期的5.50%優先債券，包括其格式。(參考本公司截至2020年12月31日的Form 10-K年度報告合併。)
4.23 
補充契約，日期為2021年1月29日，在公司、SVC GateHall Drive TRS LLC和美國銀行信託公司全國協會(作為美國銀行全國協會的利息繼承人)之間，與公司2027年到期的5.50%優先債券有關。(參考公司截至2021年3月31日的季度報告Form 10-Q併入本文。)
4.24 
補充契約，日期為2021年7月8日，在公司、SVCN 1 LLC、SVCN 4 LLC和美國銀行信託公司全國協會(作為美國銀行全國協會的利息繼承人)中，與公司2027年到期的5.50%優先票據有關。(參考公司截至2021年6月30日的季度報告Form 10-Q併入本文。)
4.25 
補充契約，日期為2021年10月28日，在公司、SVC Minneapolis TRS LLC和美國銀行信託公司全國協會(作為美國銀行全國協會的利息繼承人)之間，與公司2027年到期的5.50%優先債券有關。(參考公司截至2021年9月30日的季度報告Form 10-Q併入本文。)
4.26 
公司、總部基地信託(f/k/a Reit Management&Research Trust)和Adam D.Portnoy之間的註冊權和鎖定協議，日期為2015年6月5日。(通過參考公司於2015年6月8日提交的最新8-K表格報告而合併。)
4.27 
證券説明。(參考本公司截至2020年12月31日的Form 10-K年度報告合併。)
8.1 
Sullivan&Wocester LLP對某些税務問題的意見。(現送交存檔。)
10.1 
於2015年6月5日，本公司與RMR Group LLC之間的第二次修訂和重新簽署的業務管理協議。(+)(參照本公司於2015年6月8日提交的最新8-K表格報告成立為法團。)
82
目錄表
10.2 
本公司與RMR Group LLC之間的第二次修訂和重新簽署的業務管理協議的第一修正案，自2021年8月1日起生效。(+)(參考公司截至2021年9月30日的季度報告Form 10-Q成立為法團。)
10.3 
本公司與RMR Group LLC於2021年6月22日簽訂的第三份經修訂及重新簽署的物業管理協議。(+)(參考公司截至2021年6月30日的季度報告Form 10-Q成立為法團。)
10.4 
受託人薪酬摘要。(+)(參照本公司於2022年6月16日提交的最新8-K表格報告而成立為法團。)
10.5 
服務物業信託修訂及重訂2012年股權補償計劃。(+)(參照本公司於2022年6月16日提交的最新8-K表格報告而成立為法團。)
10.6 
股份獎勵協議格式。(+)(參考公司截至2016年9月30日的季度報告Form 10-Q成立為法團。)
10.7 
股份獎勵協議格式。(+)(參考本公司截至2020年9月30日止季度的Form 10-Q季度報告成立為法團。)
10.8 
股份獎勵協議格式。(+)(參考公司截至2022年9月30日的季度報告Form 10-Q成立為法團。)
10.9 
賠償協議格式。(+)(參考本公司截至2020年3月31日止季度的Form 10-Q季度報告成立為法團。)
10.10 
第二次修訂和重新簽署的信貸協議，日期為2018年5月10日，由本公司、富國銀行、作為行政代理的國家協會以及最初作為簽字方的每一家其他金融機構之間達成。(通過參考公司於2018年5月15日提交的當前Form 8-K報告而合併。)
10.11 
第二次修訂和重新簽署的信貸協議的第一修正案，日期為2019年9月17日，由本公司、富國銀行、作為行政代理的全國協會以及簽署該協議的每一家其他金融機構達成。(參考公司截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告合併。)
10.12 
第二次修訂和重新簽署的信貸協議的第二修正案，日期為2020年5月8日，在公司、富國銀行、作為行政代理的全國協會以及簽署該協議的每一家其他金融機構之間。(參考公司截至2020年3月31日的季度報告Form 10-Q併入本文。)
10.13 
第二次修訂和重新簽署的信貸協議的第三修正案，日期為2020年11月5日，由公司、富國銀行、作為行政代理的國家協會和簽署該協議的每一家其他金融機構之間的協議。(參考公司截至2020年9月30日的季度報告Form 10-Q併入本文。)
10.14 
第二次修訂和重新簽署的信貸協議的第四修正案，日期為2021年6月11日，由公司、富國銀行、作為行政代理的國家協會以及簽署該協議的每一家其他金融機構達成。(參考公司截至2021年6月30日的季度報告Form 10-Q併入本文。)
10.15 
修訂和重新簽署的信貸協議的第五修正案，日期為2022年4月14日，在公司、富國銀行、作為行政代理的國家協會和每一家其他機構之間。(通過參考公司於2022年4月20日提交的最新8-K表格報告而合併。)
10.16 
修訂和重新簽署的信貸協議的第六修正案，日期為2022年10月4日，在公司、富國銀行、作為行政代理的國家協會和每一家其他機構之間。(通過參考公司於2022年10月5日提交的最新8-K表格報告而合併。)
10.17 
質押協議，日期為2020年5月8日，是公司、其某些直接和間接子公司與富國銀行全國協會之間的協議。(參考公司截至2020年3月31日的季度報告Form 10-Q併入本文。)
10.18 
質押修正案，日期為2020年5月22日，公司、Banner NewCo LLC、駭維金屬加工風險投資借款人有限責任公司和駭維金屬加工風險投資財產信託公司。(參考公司截至2020年6月30日的季度報告Form 10-Q併入本文。)
10.19 
Banner NewCo LLC於2020年6月15日提出的質押修正案。(參考公司截至2020年6月30日的季度報告Form 10-Q併入本文。)
10.20 
第1號質押補充協議，日期為2020年6月15日，由HPT TA Properties Trust和Wells Fargo Bank，National Association共同簽署。(參考公司截至2020年6月30日的季度報告Form 10-Q併入本文。)
10.21 
質押利息公佈函，日期為2020年6月17日，由公司與富國銀行全國協會簽署。(參考公司截至2020年6月30日的季度報告Form 10-Q併入本文。)
83
目錄表
10.22 
Banner NewCo LLC於2020年9月14日提出的質押修正案。(參考公司截至2020年9月30日的季度報告Form 10-Q併入本文。)
10.23 
質押利息釋放請求書，日期為2020年9月14日，由公司和富國銀行全國協會之間發出。(參考公司截至2020年9月30日的季度報告Form 10-Q併入本文。)
10.24 
美國銀行全國協會於2020年10月1日釋放了某些擔保人。(參考公司截至2020年9月30日的季度報告Form 10-Q併入本文。)
10.25 
第2號質押補編，日期為2020年11月5日，由本公司、駭維金屬加工風險借款人有限責任公司、HPT SN Holding，Inc.和富國銀行全國協會簽署。(參考公司截至2020年9月30日的季度報告Form 10-Q併入本文。)
10.26 
解除本公司、本公司某些子公司和美國銀行協會中的某些擔保人，日期為2020年11月13日。(引用本公司於2020年11月17日提交的最新8-K表格報告。)
10.27 
Sonesta Holdco Corporation和本公司之間的交易協議，日期為2020年2月27日。(參考公司截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告合併。)
10.28 
Sonesta Holdco Corporation、本公司、SVC Holdings LLC、Adam D.Portnoy和Diane Portnoy之間的股東協議，日期為2020年2月27日，根據日期為2019年5月28日的協議，他們是Diane Portnoy 2019可撤銷信託的受託人。(參考公司截至2020年3月31日的季度報告Form 10-Q併入本文。)
10.29 
Sonesta International Hotels Corporation、Cambridge TRS，Inc.、HPT CY TRS，Inc.、HPT TRS IHG-2，Inc.和HRP TRS MRP，Inc.(保留酒店)之間修訂和重新簽署的管理協議的代表性表格(合併時參考公司於2022年1月10日提交的當前表格8-K)。(附表以公司截至2021年12月31日止年度的Form 10-K年報作為參考而併入。) (參考公司截至2021年12月31日年度10-K表格的年度報告而納入的適用協議的附表。)
10.30 
經修訂、重新簽署及綜合合用協議，日期為2022年1月1日，由Sonesta International Hotels Corporation、其中列名為擁有人的本公司若干附屬公司及列名為管理人的Sonesta International Hotels Corporation若干附屬公司訂立。(保留酒店)(參照本公司於2022年1月10日提交的現行8-K表格報告而成立為法團)。(附表以公司截至2021年12月31日止年度的Form 10-K年報作為參考而併入。)
10.31 
HPT TA Properties Trust、HPT TA Properties LLC和TA Operating LLC之間的第二次修訂和重新簽署的第一號租賃協議，日期為2019年10月14日。(參考公司截至2019年9月30日的Form 10-Q季度報告合併)。
10.32 
HPT TA Properties Trust、HPT TA Properties LLC和TA Operating LLC之間的第二次修訂和重新簽署的第1號租賃協議的第一修正案，日期為2022年5月6日。(參考公司截至2022年6月30日的季度報告Form 10-Q併入本文。)
10.33 
修訂和重新簽署的擔保協議，日期為2019年10月14日，由美國旅遊中心公司為HPT TA Properties Trust和HPT TA Properties LLC的利益而修訂和重新簽署(與第二次修訂和重新簽署的第1號租賃協議有關)。(參考公司截至2019年9月30日的Form 10-Q季度報告合併。)
10.34 
HPT TA Properties Trust、HPT TA Properties LLC和TA Operating LLC之間的第二次修訂和重新簽署的租賃協議，日期為2019年10月14日。(參考公司截至2019年9月30日的Form 10-Q季度報告合併。)
10.35 
美國旅遊中心公司為HPT TA Properties Trust和HPT TA Properties LLC的利益修訂和重新簽署的擔保協議，日期為2019年10月14日(與第二次修訂和重新簽署的第2號租賃協議有關)。(參考公司截至2019年9月30日的Form 10-Q季度報告合併。)
10.36 
HPT TA Properties Trust、HPT TA Properties LLC和TA Operating LLC之間的第二次修訂和重新簽署的第3號租賃協議，日期為2019年10月14日。(參考公司截至2019年9月30日的Form 10-Q季度報告合併。)
10.37 
HPT TA Properties Trust、HPT TA Properties LLC和TA Operating LLC之間的第二次修訂和重新簽署的第3號租賃協議的第一修正案，日期為2022年10月31日。(現送交存檔。)
10.38 
美國旅遊中心公司為HPT TA Properties Trust和HPT TA Properties LLC的利益修訂和重新簽署的擔保協議，日期為2019年10月14日(與第二次修訂和重新簽署的第3號租賃協議有關)。(參考公司截至2019年9月30日的Form 10-Q季度報告合併。)
10.39 
HPT TA Properties Trust、HPT TA Properties LLC和TA Operating LLC之間的第二次修訂和重新簽署的第4號租賃協議，日期為2019年10月14日。(參考公司截至2019年9月30日的Form 10-Q季度報告合併。)
84
目錄表
10.40 
HPT TA Properties Trust、HPT TA Properties LLC和TA Operating LLC之間的第二次修訂和重新簽署的第4號租賃協議的第一修正案，日期為2021年3月9日。(參考公司截至2021年3月31日的季度報告Form 10-Q併入本文。)
10.41 
HPT TA Properties Trust、HPT TA Properties LLC和TA Operating LLC之間的第二次修訂和重新簽署的第4號租賃協議，日期為2021年11月9日。(參考公司截至2021年12月31日的Form 10-K年度報告合併。)
10.42 
美國旅遊中心公司為HPT TA Properties Trust和HPT TA Properties LLC的利益修訂和重新簽署的擔保協議，日期為2019年10月14日(與第二次修訂和重新簽署的第4號租賃協議有關)。(參考公司截至2019年9月30日的Form 10-Q季度報告合併。)
10.43 
修訂和重新簽署了日期為2019年10月14日的駭維金屬加工風險投資地產信託公司、駭維金屬加工風險投資地產有限責任公司和TA運營有限責任公司之間的第5號租賃協議。(參考公司截至2019年9月30日的Form 10-Q季度報告合併。)
10.44
由美國旅遊中心公司修訂和重新簽署的擔保協議，日期為2019年10月14日，由駭維金屬加工風險投資地產信託公司和駭維金屬加工風險投資地產有限責任公司(與修訂和重新簽署的第5號租賃協議有關)。(參考公司截至2019年9月30日的Form 10-Q季度報告合併。)
10.45
同意和修訂協議，日期為2023年2月15日，由公司、HPT TA Properties Trust、HPT TRS Inc.、HPT TA Properties LLC、駭維金屬加工風險投資地產信託、駭維金屬加工風險投資地產有限公司、美國旅遊中心公司、TA Operating LLC和BP Products North America Inc.簽署(合併時參考了公司於2022年2月21日提交的當前8-K表格報告。)
10.46
公司與BP Products North America Inc.之間的投票協議，日期為2023年2月15日(合併時參考了公司於2022年2月21日提交的8-K表格的當前報告)。
21.1
本公司的附屬公司。(現送交存檔。)
22.1
附屬擔保人名單。(現送交存檔。)
23.1
德勤律師事務所同意。(現送交存檔。)
23.2Sullivan&Wocester LLP同意。(載於附件8.1。)
31.1 
規則13a-14(A)認證。(現送交存檔。)
31.2 
規則13a-14(A)認證。(現送交存檔。)
31.3
規則13a-14(A)認證。(現送交存檔。)
31.4
規則13a-14(A)認證。(現送交存檔。)
32.1
第1350節認證。(隨函提供。)
99.1
Sonesta Holdco Corporation、本公司和SVC Holdings LLC之間的註冊權協議，日期為2020年2月27日。(參考公司截至2020年3月31日的季度報告Form 10-Q併入本文。)
99.2
本公司與RMR Group LLC之間的信函協議，日期為2023年2月10日。(現送交存檔。)
101.INSXBRL實例文檔-實例文檔不顯示在交互數據文件中，因為它的XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中。
101.SCHXBRL分類擴展架構文檔。(現送交存檔。)
101.CALXBRL分類擴展計算鏈接庫文檔。(現送交存檔。)
101.DEFXBRL分類擴展定義Linkbase文檔。(現送交存檔。)
101.LABXBRL分類擴展標籤Linkbase文檔。(現送交存檔。)
101.PREXBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔。(現送交存檔。)
104 封面交互數據文件。(格式為內聯XBRL，包含在附件101中)
(+)管理合同或補償計劃或安排。
根據S-K條例第601(B)(4)(Iii)(A)項的許可，本公司並未向本年報提交界定本公司及其附屬公司長期債務持有人權利的某些工具，因為根據任何該等工具授權的證券總額不超過本公司及其附屬公司綜合資產總額的10%。
85
目錄表
項目16.表格10-K摘要
沒有。
86
目錄表
獨立註冊會計師事務所報告
致服務物業信託受託人及股東
對財務報表的幾點看法
我們已審核服務物業信託(“貴公司”)截至2022年12月31日及2021年12月31日的綜合資產負債表，截至2022年12月31日止三個年度各年度的相關綜合全面收益(虧損)、股東權益及現金流量表，以及列於指數第15(A)項的相關附註及附表(統稱“財務報表”)。我們認為，財務報表在所有重要方面都公平地反映了公司截至2022年12月31日和2021年12月31日的財務狀況，以及截至2022年12月31日的三個年度的經營結果和現金流量，符合美國公認的會計原則。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了公司截至2022年12月31日的財務報告內部控制，依據內部控制--綜合框架(2013)特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的報告和我們2023年2月28日的報告，對公司財務報告的內部控制表達了無保留意見。
意見基礎
這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是舞弊。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查與財務報表中的數額和披露有關的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
關鍵審計事項
下文所述的關鍵審計事項是指在對財務報表進行當期審計時產生的事項，該事項已傳達或要求傳達給審計委員會，並且(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露，(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對財務報表的整體意見，我們也不會通過傳達下面的關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨的意見。
房地產減值準備-參閲財務報表附註2和附註14
關鍵審計事項説明
本公司對房地產資產的投資定期或當事件或情況變化表明房地產資產的賬面價值可能無法收回時，對其進行減值評估。減值指標可能包括租户入住率下降、物業盈利能力疲弱或下降、租户現金流或流動資金減少、公司決定在預計使用年限結束前處置資產，以及可能永久降低資產價值的立法、市場或行業變化。如果為任何房地產資產確定了減值指標，本公司將通過比較該房地產資產在本公司預期剩餘持有期內預期產生的未貼現未來現金流量與各自的賬面金額來評估該房地產資產的可回收性。公司未貼現的未來現金流分析要求管理層對預期剩餘持有期、市場租金和終端資本化率做出重大估計和假設。
我們認為房地產資產減值是一項重要的審計事項，因為管理層在評估房地產資產的可回收性時做出了重大估計和假設。這需要審計師高度的判斷力，並在執行審計程序以評估管理層未貼現未來現金流分析中與預期剩餘持有期、市場租金和終端資本化率相關的重大估計和假設的合理性時，這些估計和假設對未來市場或行業考慮非常敏感。
F-1
目錄表
如何在審計中處理關鍵審計事項
我們對每項房地產資產或每組資產的未貼現現金流分析的審計程序包括以下內容：
•我們測試了對管理層評估房地產資產可回收性的控制的有效性，包括用於估計未貼現的未來現金流的關鍵假設。
•我們通過(1)評估管理層使用的來源信息和假設，以及(2)將管理層的預測與外部市場來源和我們審計其他領域獲得的證據進行比較，評估未貼現現金流分析，包括對每項具有減值指標的房地產資產或資產組的預期剩餘持有期、市場租金和終端資本化率的估計。
•我們根據第三方市場數據對未來未貼現現金流量提出獨立預期，並將該獨立估計與具有減值指標的房地產資產或資產組的賬面價值進行比較，從而評估管理層未貼現未來現金流量分析的合理性。我們將我們對房地產資產或資產組的可回收性的分析與公司的分析進行了比較。
•我們向管理層詢問了潛在交易的現狀和管理層的判斷，以瞭解未來事件的可能性，這些事件可能會影響物業的預期剩餘持有期和其他現金流假設。

/s/ 德勤律師事務所

波士頓，馬薩諸塞州
2023年2月28日

自2020年以來，我們一直擔任本公司的審計師。





F-2
目錄表
獨立註冊會計師事務所報告
致服務物業信託受託人及股東
財務報告內部控制之我見
本公司已審核服務物業信託(“本公司”)截至12月31日, 2022，基於在內部控制--綜合框架(2013)由特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會發布。我們認為，本公司在所有重大方面都對財務報告保持有效的內部控制，截至12月31日, 2022，基於在內部控制--綜合框架(2013)由COSO發佈。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了截至和截至該年度的綜合財務報表。12月31日, 2022，以及我們2023年2月28日的報告，表達了對這些財務報表的無保留意見。
意見基礎
本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並負責評估財務報告內部控制的有效性，包括在隨附的《財務報告內部控制評估管理報告》中。我們的責任是根據我們的審計，對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報告的有效內部控制是否在所有重要方面都得到了維護。我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作有效性，以及執行我們認為在情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。
財務報告內部控制的定義及侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個程序，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司對財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)關於保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，即交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。

/s/德勤律師事務所

波士頓，馬薩諸塞州
2023年2月28日
F-3
目錄表
服務屬性信任
合併資產負債表
(金額以千為單位，共享數據除外)
截至12月31日，
20222021
資產
房地產：
土地$1,902,587 $1,918,385 
建築物、改善和設備7,658,282 8,307,248 
房地產總資產，總資產9,560,869 10,225,633 
累計折舊(2,970,133)(3,281,659)
房地產總資產，淨額6,590,736 6,943,974 
獲得的房地產租賃和其他無形資產，淨額252,357 283,241 
持有待售資產121,905 515,518 
現金和現金等價物38,369 944,043 
受限現金7,051 3,375 
權益法投資112,617 62,687 
股權證券投資53,055 61,159 
應受關係人的債務35,033 48,168 
其他資產，淨額277,068 291,150 
總資產$7,488,191 $9,153,315 
負債和股東權益
循環信貸安排$— $1,000,000 
高級無擔保票據，淨額5,655,530 6,143,022 
應付帳款和其他負債425,960 433,448 
致相關人士17,909 21,539 
總負債6,099,399 7,598,009 
承付款和或有事項
股東權益：
實益權益普通股，$.01票面價值；200,000,000授權股份；165,452,566和165,092,333分別發行和發行的股份
1,655 1,651 
額外實收資本4,554,861 4,552,558 
累計其他綜合收益(虧損)2,383 779 
普通股股東可獲得的累計淨收入2,503,279 2,635,660 
累積共同分佈(5,673,386)(5,635,342)
股東權益總額1,388,792 1,555,306 
總負債和股東權益$7,488,191 $9,153,315 
附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-4
目錄表
服務屬性信任
綜合全面收益表(損益表)
(單位為千，每股數據除外)
截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
收入：
酒店營業收入$1,467,344 $1,104,678 $875,098 
租金收入395,667 390,902 390,156 
總收入1,863,011 1,495,580 1,265,254 
費用：
酒店運營費用1,227,357 1,010,737 682,804 
其他運營費用13,176 15,658 15,208 
折舊及攤銷401,108 485,965 498,908 
一般和行政44,404 53,439 50,668 
交易相關成本1,920 64,764 15,100 
資產減值損失10,989 78,620 55,756 
總費用1,698,954 1,709,183 1,318,444 
房地產銷售收益，淨額47,818 11,522 2,261 
保險結算收益— — 62,386 
權益證券未實現(虧損)收益，淨額(8,104)22,535 19,882 
利息收入3,379 664 284 
利息支出(包括攤銷債務發行成本以及債務貼現和保費#美元)。19,375, $21,036及$14,870，分別)
(341,795)(365,721)(306,490)
提前清償債務損失(791)— (9,394)
被投資人所得税前虧損和收益(虧損)權益(135,436)(544,603)(284,261)
所得税優惠(費用)199 941 (17,211)
被投資人收益(虧損)中的權益2,856 (941)(9,910)
淨虧損(132,381)(544,603)(311,382)
其他全面收益(虧損)：
被投資方未實現收益(虧損)中的股權1,604 1,539 (760)
其他全面收益(虧損)1,604 1,539 (760)
綜合損失$(130,777)$(543,064)$(312,142)
加權平均已發行普通股(基本)164,738 164,566 164,222 
加權平均已發行普通股(稀釋後)164,738 164,566 164,222 
普通股股東每股可用淨虧損(基本和攤薄)$(0.80)$(3.31)$(1.89)
附註是這些合併財務報表的組成部分。
F-5
目錄表
服務屬性信任
股東綜合報表 股權
(單位：千，共享數據除外)
其他內容
已繳入
資本		累計
網絡
收入		累計
其他
全面
收入(虧損)
數量
股票		普普通通
股票		累計
普普通通
分配
總計
2019年12月31日的餘額164,563,034 $1,646 $(5,534,942)$4,547,529 $3,491,645 $— $2,505,878 
淨虧損— — — — (311,382)— (311,382)
被投資方未實現虧損中的權益— — — — — (760)(760)
普通股授予305,400 2 — 3,209 — — 3,211 
普通股回購和沒收(44,601)— — (353)— — (353)
分配— — (93,804)— — — (93,804)
2020年12月31日餘額164,823,833 1,648 (5,628,746)4,550,385 3,180,263 (760)2,102,790 
淨虧損— — — — (544,603)— (544,603)
被投資人未實現收益中的權益— — — — — 1,539 1,539 
普通股授予340,700 3 — 2,964 — — 2,967 
普通股回購和沒收(72,200)— — (791)— — (791)
分配— — (6,596)— — — (6,596)
2021年12月31日的餘額165,092,333 1,651 (5,635,342)4,552,558 2,635,660 779 1,555,306 
淨虧損— — — — (132,381)— (132,381)
被投資人未實現收益中的權益— — — — — 1,604 1,604 
普通股授予433,500 4 — 2,784 — — 2,788 
普通股回購和沒收(73,267)— — (481)— — (481)
分配— — (38,044)— — — (38,044)
2022年12月31日的餘額165,452,566 $1,655 $(5,673,386)$4,554,861 $2,503,279 $2,383 $1,388,792 

附註是這些合併財務報表的組成部分。

F-6
目錄表
服務屬性信任
合併現金流量表
(單位：千)
截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
經營活動的現金流：
淨虧損$(132,381)$(544,603)$(311,382)
將淨收益(虧損)調整為經營活動提供的現金淨額：
折舊及攤銷401,108 485,965 498,908 
攤銷債務發行成本以及債務貼現和溢價作為利息19,375 21,036 14,870 
直線租金收入7,767 2,621 714 
已使用或補充的保證金— — (109,162)
提前清償債務損失791 — 9,394 
資產減值損失10,989 78,620 55,756 
權益證券未實現虧損(收益)，淨額8,104 (22,535)(19,882)
被投資人的權益(收益)損失(2,856)941 9,910 
房地產銷售收益，淨額(47,818)(11,522)(2,261)
保險結算收益— — (62,386)
遞延所得税(1,091)(1,688)13,850 
其他非現金收入支出，淨額(2,427)(2,625)(2,558)
資產和負債變動情況：
應受關係人的債務(8)(5,875)(33)
其他資產3,841 60,182 (78,340)
應付帳款和其他負債(11,512)(5,061)2,296 
致相關人士(10,755)(5,552)17,910 
經營活動提供的淨現金243,127 49,904 37,604 
投資活動產生的現金流：
房地產收購和存款(2,766)(7,709)(7,090)
房地產改善(103,646)(95,017)(69,082)
酒店經理用受限現金購買(4,952)(24,565)(153,626)
酒店經理將保險收益存入受限現金— — 22,488 
房地產銷售淨收益554,087 51,412 167,542 
對Sonesta的投資(45,470)(25,443)(5,314)
對TA的投資— — (7,011)
超過關聯公司保險公司收益的分配— 12 286 
投資活動提供(用於)的現金淨額397,253 (101,310)(51,807)
融資活動的現金流：
發行優先無擔保票據所得款項，扣除折扣和溢價— — 1,250,000 
優先無抵押票據的償還(500,000)— (405,971)
償還定期貸款— — (400,000)
循環信貸安排下的借款20,000 984,027 1,189,094 
償還循環信貸安排(1,020,000)(62,451)(1,487,670)
發債成本(3,864)(6,822)(26,903)
普通股回購(470)(790)(346)
分配給普通股股東(38,044)(6,596)(93,804)
融資活動提供的現金淨額(用於)(1,542,378)907,368 24,400 
(減少)現金及現金等價物和限制性現金增加(901,998)855,962 10,197 
年初現金及現金等價物和限制性現金947,418 91,456 81,259 
年終現金及現金等價物和限制性現金$45,420 $947,418 $91,456 
F-7
目錄表
截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
補充披露現金和現金等價物以及限制性現金：
下表將合併資產負債表內報告的現金和現金等價物和限制性現金與合併現金流量表中顯示的數額進行對賬：
現金和現金等價物$38,369 $944,043 $73,332 
受限現金7,051 3,375 18,124 
現金和現金等價物及限制性現金總額$45,420 $947,418 $91,456 
補充現金流信息：
支付利息的現金$334,264 $344,043 $281,097 
繳納所得税的現金1,643 3,412 2,117 
非現金投資活動：
房地產改善是應計的，而不是支付的$18,704 $7,777 $5,684 
對Sonesta的投資— — 42,000 
附註是這些合併財務報表的組成部分。

F-8
目錄表
服務屬性信任
合併財務報表附註
2022年12月31日
(千美元，共享數據除外)
注1.組織
Service Properties Trust，或We，Us or Our，是一家房地產投資信託基金，或REIT，成立於1995年2月7日，根據馬裏蘭州的法律，投資於酒店和淨租賃服務型零售物業。截至2022年12月31日，我們直接和通過子公司擁有238酒店和765淨租賃物業。
在2022年12月31日，我們的238酒店由以下公司的子公司管理：Sonesta Holdco Corporation，或Sonesta，(196酒店)、凱悦酒店集團(Hyatt Hotels Corporation)或凱悦(Hyatt)(17酒店)、Radisson Hotel，Inc.或Radisson(RADISSON：行情)八萬豪國際(Marriott International，Inc.)或萬豪(Marriott)(MAR.N：行情)16以及洲際酒店集團(InterContinental Hotels Group)或洲際酒店集團(IHG：行情)(一酒店)。在2022年12月31日，我們擁有765淨租賃物業，包括180租户，包括177旅遊中心租給了美國旅遊中心公司，或TA，我們最大的租户。下文中，這些公司有時被稱為經理和/或租户，或統稱為運營商。
附註2.主要會計政策摘要
陳述的基礎。這些合併財務報表包括我們的賬目和我們子公司的賬目，這些賬目都是100%由我們直接或間接擁有。我們與合併子公司之間或合併子公司之間的所有公司間交易和餘額均已取消。
我們已經確定，我們的每一家全資擁有的應税REIT子公司，或TRS，都是財務會計準則委員會(FASB)合併主題下定義的可變利益實體(VIE)，會計準則編撰™,或者是法典。我們的結論是，我們必須整合我們的每一個全資擁有的TRS，因為我們是有權指導對該等VIE業績影響最大的活動的實體，我們有義務承擔對VIE可能重大的損失或從每個VIE獲得利益的權利，因此，我們是每個VIE的主要受益者。我們的TRS的資產是$142,542及$113,705截至2022年12月31日和2021年12月31日，主要由我們某些酒店經理的應收金額和營運資本預付款組成。我們的TRS的負債為$82,454及$42,432截至2022年12月31日和2021年12月31日，主要包括支付給我們某些酒店經理的金額。我們的TRS的資產可以用來履行我們的TRS的義務，我們已經擔保了我們的TRS的某些義務。
房地產。我們以減值減值後的價格記錄房地產。本集團按建築物、土地、傢俱、固定裝置及設備的相對公平價值，以及(如適用)按高於或低於市場租約及客户關係的原地租約購入的房地產成本入賬。我們使用與獨立評估師使用的方法類似的方法來確定每個物業的公允價值，該方法可能涉及基於多個因素的估計現金流，包括資本化率和貼現率等。對於符合企業合併資格的交易，我們將超過收購資產公允價值的對價部分(如果有)分配給商譽。我們在直線基礎上對房地產進行折舊，折舊的估計使用壽命最高可達40用於建築和改善的年數，以及最高12對於個人財產，我們將按其使用年限較短或相關租約期限較短的時間攤銷有限壽命的無形資產。在某些情況下，我們聘請獨立的房地產評估公司提供與我們的購買價格分配和使用年限確定相關的市場信息和評估；然而，我們最終應對購買價格分配和使用壽命的確定負責。
我們定期評估是否發生了可能表明我們的房地產價值減值的事件或情況變化。這些指標可能包括經營盈利能力疲弱或下降、現金流或流動性下降、我們決定在資產的預計使用壽命結束前處置該資產，或者可能永久降低我們投資價值的市場或行業變化。如有跡象顯示某項物業的賬面價值不可收回，我們會估計該資產的預計未貼現現金流量，以決定是否應確認減值虧損。我們通過比較物業的歷史賬面價值和其估計公允價值來確定減值損失金額。我們通過評估近期財務表現並使用標準行業估值技術預測物業的貼現現金流來估計公允價值。除了考慮上述事件或情況變化的減值外，我們還定期評估我們的房地產的剩餘壽命。如果我們改變了估計壽命，我們就會在修正後的剩餘壽命內折舊或攤銷受影響資產的賬面價值。在截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度內，我們錄得10,989, $78,620及$55,756分別計提資產減值損失，以將若干物業的賬面價值減至其估計公允價值減去出售成本。
無形資產和無形負債。無形資產主要包括在我們作為出租人的市場經營租賃之上和我們作為承租人或承租人的低於市場地面租賃之上獲得的商標和商號。無形負債包括在我們是出租人的情況下獲得的低於市場的經營租賃和在高於市場的地面租賃獲得的。
F-9
目錄表
我們是承租人或承租人。我們在收購的房地產租賃和其他無形資產中計入無形資產，在應付賬款中計入淨負債和無形負債，在綜合資產負債表中計入其他負債。
截至2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日，我們的無形資產和負債如下：
截至12月31日，
20222021
資產：
商標名和商標$89,375 $89,375 
高於市價的經營租賃，扣除累計攤銷淨額#美元82,515及$64,471，分別
155,320 184,943 
低於市價的租賃，扣除累計攤銷淨額$18,542及$17,367，分別
6,564 7,746 
其他，累計攤銷淨額#美元460及$382，分別
1,098 1,177 
$252,357 $283,241 
負債：
低於市場經營租賃，扣除累計攤銷淨額#美元597及$473，分別
$933 $1,147 
高於市場的地面租賃，扣除累計攤銷淨額#美元296及$317，分別
25 46 
$958 $1,193 
我們以直線方式在相關租約的期限內攤銷高於和低於市值租約(9.5和7.3無形負債和資產的加權平均年數)。截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度，與無形資產有關的攤銷為#美元30,775, $41,648及$52,264，與無形負債有關的攤銷為#美元。235, $433及$2,403截至2022年12月31日、2021年12月31日及2020年12月31日止年度。截至2022年12月31日，市值高於市值租賃和低於市值租賃的加權平均攤銷期限為7.1和9.5，分別為。截至2022年12月31日，我們估計與無形資產和負債相關的未來攤銷如下：
高於市價的經營租約市面以下租賃及其他低於市價的經營租約高於市價的土地租賃及其他
2023$26,422 $1,168 $(192)$60 
202423,710 949 (185)71 
202520,092 795 (128)78 
202614,925 794 (121)78 
202712,532 792 (89)78 
此後57,639 2,066 (218)708 
$155,320 $6,564 $(933)$1,073 
我們不會攤銷我們的無限活商標和商號，但我們至少每年審查資產的減值情況，並重新評估其分類為不確定活資產。此外，我們定期評估是否發生了可能表明價值減值的事件或環境變化。我們通過將無形資產的賬面價值與其估計公允價值進行比較來確定減值損失金額(如有)。
現金和現金等價物。我們將購買日原始到期日為三個月或以下的高流動性投資視為現金等價物。
受限現金。受限現金包括根據我們的酒店管理協議的條款託管的金額，以資助我們酒店的資本改善，以及根據我們的信貸協議出售我們的某些資產用於一般商業目的的收益。
F-10
目錄表
發債成本。債務發行成本包括與借款相關的資本化發行成本，這些成本在各自債務的期限內攤銷為利息支出。我們循環信貸安排的債務發行成本(扣除累計攤銷後的淨額)計入其他資產，淨額計入我們的綜合資產負債表。截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們循環信貸安排的債務發行成本為$6,214及$14,879循環信貸安排的累計攤銷債務發行成本為#美元。3,925及$8,796，分別為。我們的無擔保優先票據和我們的歷史定期貸款的債務發行成本，扣除累計攤銷後的淨額，在我們的綜合資產負債表中作為相關債務負債的直接扣除。截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們的無擔保優先票據的債務發行成本(扣除累計攤銷後)為$25,545及$33,736，分別為。截至2022年12月31日，我們的循環信貸安排和無擔保優先票據的未來攤銷債務發行成本如下：
債務發行成本的未來攤銷
2023$9,635 
20246,829 
20254,953 
20262,843 
20271,996 
此後1,578 
$27,834 
權益法投資。 我們的帳户是我們的34.0按權益會計法持有Sonesta的%非控股權益。Sonesta是一傢俬人公司，我們的董事之一、同時也是Sonesta董事之一的Adam D.Portnoy是控股股東。索尼斯塔的另一位董事是我們的另一位執行董事，索尼斯塔的另一位董事擔任RMR Group LLC(RMR‘s)和RMR Group Inc.(RMR Inc.)，執行副總裁總裁擔任總法律顧問兼祕書兼我們的祕書。Sonesta的某些軍官是RMR的軍官。Sonesta的某些其他官員和僱員是RMR的前僱員。RMR還向Sonesta提供某些服務。
有關我們對Sonesta的投資和與Sonesta的關係的進一步討論，請參閲附註5和10。
股權證券。我們在每個報告期結束時根據其報價的市場價格按公允價值記錄我們的股權證券。我們股權證券公允價值的變化是根據FASB會計準則更新或ASU，編號2016-01，金融資產和金融負債的確認與計量.截至2022年12月31日，我們擁有1,184,797TA的普通股。
收入確認。我們在綜合全面收益(損失表)中報告管理酒店的酒店運營收入。當提供商品和服務時，我們通常確認酒店運營收入，主要包括客房和食品和飲料銷售。
我們在綜合全面收益(虧損)表中報告租賃物業的租金收入。我們按直線法於租賃協議期限內確認營運租賃的租金收入。我們的租金收入減少了$7,767, $2,621及$714於截至2022年、2022年、2021年及2020年12月31日止年度內，我們將分別記錄若干租約項下的預定租金變動、根據與TA的租約應付予吾等的遞延租金義務，以及根據TA租約以直線方式移走我們旅行中心地下儲油罐的估計未來付款。有關我們的TA租約的詳細信息，請參閲附註4、5和10。應付有關人士的款項包括$7,522及$20,655和其他資產，淨額包括$32,247及$26,881分別於2022年、2022年和2021年12月31日的直線應收租金。
如果我們物業的毛收入超過我們租賃協議中定義的某些門檻，我們的某些租賃協議需要額外的百分比租金。根據具體的租賃條款，我們可以每月、每季度或每年確定我們的租約中應支付給我們的租金的百分比，並在滿足所有或有事項並賺取租金後予以確認。我們賺取了租金收入的百分比為$10,578, $7,085及$3,277分別於截至2022年、2021年及2020年12月31日止年度內。
我們擁有我們酒店的所有FF&E預留代管。我們將第三方租户的押金報告到託管賬户中，作為FF&E的儲備收入。我們不報告作為我們酒店定期整修所建立的準備金或為我們管理的酒店建立的FF&E儲備作為FF&E儲備收入的金額。
F-11
目錄表
每股普通股金額。我們通過將普通股股東可分配淨收入除以期間已發行普通股的加權平均數量來計算每股普通股的基本收益。計算稀釋後每股收益時，我們採用兩類法中稀釋程度較大的一種方法或庫存股方法。在計算稀釋每股收益時，未歸屬股份獎勵和其他可能攤薄的普通股及其對收益的相關影響被考慮在內。
估計的使用。根據美國公認會計原則或GAAP編制財務報表，要求我們做出影響報告金額的估計和假設。實際結果可能與這些估計不同。我們合併財務報表中的重大估計包括壞賬準備、購買價格分配、房地產的可用年限和長期資產減值。
細分市場信息。截至2022年12月31日，我們擁有二應報告的部分：酒店投資和淨租賃投資。
所得税。我們已選擇根據修訂後的1986年《美國國税法》作為房地產投資信託基金徵税，因此，只要我們將應納税所得額分配給股東並滿足某些組織和運營要求，我們的運營收入通常不需要繳納聯邦和大多數州的所得税。儘管我們有資格作為房地產投資信託基金徵税，但我們在加拿大、波多黎各和某些州仍需繳納所得税。此外，我們將我們管理的酒店出租給我們的全資擁有的TRS，與我們的大多數子公司不同，這些TRS單獨提交綜合納税申報單，並繳納聯邦、州和外國所得税。我們的綜合所得税撥備(或福利)包括與我們的TRS的運營相關的所得税撥備(或福利)，以及儘管我們有資格作為REIT徵税而產生的某些州和外國所得税。
法典的所得税主題規定了我們應該如何確認、計量和在我們的合併財務報表中列報已經或預計將在納税申報單中採取的不確定税收頭寸。確認税收優惠的程度是，“更有可能”在審查或審計後維持某一特定的税收狀況。在符合“可能性較大”標準的範圍內，與税務狀況相關的利益被計量為在結算時變現的可能性大於50%的最大金額。我們為2019年至2022年納税年度提交的納税申報單將受到税務機關的審查。我們在綜合全面收益(虧損)表中將與不確定税收狀況相關的利息和罰金歸類為一般和行政費用的組成部分。
附註3.加權平均普通股
下表提供了計算基本每股收益和稀釋後每股收益時使用的普通股加權平均數的對賬：
截至12月31日止年度，
202220212020
(單位：千)
基本每股收益的加權平均普通股164,738 164,566 164,222 
攤薄證券的效力：未歸屬股份獎勵— — — 
稀釋後每股收益的加權平均普通股164,738 164,566 164,222 
注4.房地產
截至2022年12月31日，我們擁有238酒店內設有40,053客房或套房和765面向服務的零售物業13,374,325主要受“三重淨值”租賃或淨租賃的影響，租户一般負責在租賃期內支付物業的運營費用和資本支出。我們的物業總未折舊賬面價值為#美元。9,687,214，包括$126,345截至2022年12月31日歸類為持有待售。
我們的房地產，按減值後的成本價計算，包括#美元的土地。1,902,587、建築物和改善工程，費用為$7,271,864以及傢俱、固定裝置和設備：$386,418，截至2022年12月31日；土地價值$1,918,385、建築物和改善工程，費用為$7,871,626以及傢俱、固定裝置和設備：$435,622，截至2021年12月31日。我們為我們某些物業的資本改善提供了資金，金額為$115,927, $103,630及$136,155分別在2022年、2021年和2020年期間。
在2020年，我們完成了我們位於賓夕法尼亞州聖胡安的酒店的全面重建項目，這是由於2017年的瑪麗亞颶風造成的破壞。我們記錄了一美元62,386在截至2020年12月31日的年度內，為這一損害收到的保險收益的保險結算收益。根據公認會計原則，我們增加了聖胡安酒店的建築基數，以獲得保險收益。
F-12
目錄表
2022年12月31日，13我們的酒店有一部分或全部是從無關的第三方那裏租來的。土地租約(包括續期選擇權)的平均剩餘期限約為33年份(範圍12至65年)。應繳地租八土地租賃的比例通常按酒店收入的百分比計算。十二的13土地租約要求年最低租金平均為$344每年；未來租金低於二土地租約已經預付了。15我們的淨租賃物業位於我們從無關第三方部分或全部租賃的土地上。租約上的其餘條款範圍為一年至19租金平均為$$的年份435每年。一般來説，地面租賃義務的付款是由我們的經理或租户支付的。然而，如果管理人或租户不履行土地租約下的義務或不續簽任何土地租約，我們可能不得不履行土地租約下的義務或續簽土地租約，以保護我們在受影響物業中的投資。任何質押、出售或轉讓我們在土地租賃中的權益，可能需要徵得適用的土地出租人及其貸款人的同意。
收購
我們根據收購資產和承擔負債的估計公允價值對每筆收購的收購價格進行的分配見下表。我們將這些交易計入資產收購。
收購日期位置屬性類型房間或平方英尺
購進價格(1)
土地土地改良建築和改善傢俱、固定裝置和設備持有待售無形資產
截至2022年12月31日止年度內購入的物業
9/12/2022馬薩諸塞州斯托頓土地— $2,766 $2,766 $— $— $— $— $— 
截至2021年12月31日止年度內購入的物業
3/9/2021田納西州納什維爾土地— $7,709 $7,709 $— $— $— $— $— 
截至二零二零年十二月三十一日止年度內收購的物業
3/12/2020兩種狀態淨租賃6,696 $7,071 $880 $— $5,363 $— $— $828 
(1)包括與收購相關的成本。
性情
在截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度內，我們銷售了86, 18和39物業分別出售，銷售總價為$559,848, $52,332及$174,172，不包括結算成本，如下表所示。下表中這些財產的銷售不代表個別或整體的重大處置，也不代表戰略轉變。因此，這些物業的經營結果在我們的綜合全面收益表(損失表)中計入持續經營至銷售之日。
銷售年份屬性類型物業數量客房或套房/平方英尺銷售總價銷售收益/(虧損)
截至2022年12月31日止年度內售出的物業
2022酒店658,296 $543,413 $48,202 
2022淨租賃21138,638 16,435 (384)
86
8,296 / 138,638
$559,848 $47,818 
截至2021年12月31日止年度內售出的物業
2021酒店7669 $40,552 $9,590 
2021淨租賃1197,276 11,780 1,932 
18
669 / 97,276
$52,332 $11,522 
截至2020年12月31日止年度內售出的物業
2020酒店182,046 $85,787 $17,550 
2020淨租賃211,375,483 88,385 (15,289)
39
2,046 / 1,375,483
$174,172 $2,261 
從2023年1月1日到2023年2月24日，我們銷售八酒店內設有1,097房間和賬面價值為$47,517售價為$53,268，不包括結賬成本。我們還簽訂了銷售協議十酒店內設有1,429房間和賬面價值合計為#美元62,698對於總銷售價格為$103,056和二淨租賃物業，包括2,384平方英尺，總賬面價值為$648對於總銷售價格為$670，不包括結賬成本，正在進行營銷二賬面價值為#美元的租賃財產淨額729。我們目前預計這些物業的銷售將於2023年第一季度末完成。
F-13
目錄表
截至2022年12月31日，我們擁有18酒店內設有2,526賬面總價值為#美元的房間110,215歸類為持有待售和四淨租賃物業，包括9,667平方英尺，總賬面價值為$1,377歸類為持有待售。有關這些屬性的詳細信息，請參閲註釋5和14。
附註5.管理協議和租約
截至2022年12月31日，我們擁有238酒店包括在六運營協議和765服務型零售物業淨租賃至180房客。我們不經營我們的任何物業。
酒店協議
索內斯塔協議。截至2022年12月31日，Sonesta運營196的238我們當時擁有的酒店，其中包括大約47.6佔我們歷史上房地產投資總額的%，包括40我們提供全方位服務的酒店，111長期入住的酒店，以及45根據每家酒店的管理協議選擇服務型酒店。我們也是合併協議的一方，這些協議將我們的某些管理協議與Sonesta合併，目的是計算毛收入、支付酒店運營費用、支付費用和分配以及應支付給我們的所有者優先回報。有關我們與Sonesta的關係、協議和交易的更多信息，請參見附註4和10。
2020年2月27日，我們與Sonesta簽訂了一項交易協議，根據該協議，我們和Sonesta對當時由Sonesta管理的酒店的業務安排進行了如下重組：
•我們和Sonesta同意出售、重新命名或重新使用我們的39當時由Sonesta管理的長住酒店。我們其後決定暫停售賣該等產品。39基於市場條件的酒店；然而，如下所述，我們和Sonesta後來決定出售68我們由Sonesta管理的酒店，其中包括許多39我們之前的目標是出售、重新打造品牌或重新定位的酒店；我們隨後出售了66在那些人中68截至2022年12月31日的酒店；有關這些銷售的詳細信息，請參閲附註4；
•所有者的年度優先級回報為14Sonesta當時管理並繼續管理的提供全方位服務的酒店從1美元減少到1美元99,013至$69,013自該日起；
•Sonesta向我們發佈了大約34我們與Sonesta、Adam Portnoy和Sonesta的其他股東簽訂了股東協議，並與Sonesta簽訂了註冊權協議；
•我們和Sonesta修改了我們當時的現有管理協議和池協議，以便5我們每個酒店毛收入的%14然後由Sonesta管理的全方位服務酒店將作為FF&E準備金作為未來資本支出的代管，取決於根據管理協議應支付給我們的所有者年度優先回報後的可用現金流；
•我們和Sonesta修改了我們當時現有的管理協議和彙集協議中的終止條款，並刪除了彙集協議中允許我們或Sonesta要求營銷出售非經濟型酒店的條款；以及
•我們和Sonesta將位於伊利諾伊州芝加哥和加利福尼亞州歐文的Sonesta管理的全方位服務酒店的現有管理協議的初始到期日延長至2037年1月，以與我們當時由Sonesta管理的其他全方位服務酒店的初始到期日保持一致。
我們將自2020年2月27日起生效的管理協議和彙集協議稱為遺留協議。
修改和重新簽署了與Sonesta的管理和共享協議
自2022年1月1日起，我們和索內斯塔修改了我們的管理協議。我們將與Sonesta的這些管理協議統稱為我們的Sonesta協議。從那一天起，我們擁有261由Sonesta和67在這些酒店中，預計將出售的是Sale Hotels。除其他事項外，我們與索尼斯塔之間的協議修正案194酒店或保留的酒店如下：
•保留酒店的有效期將於2037年1月31日屆滿，包括二15-年續約選項。
•所有保留酒店均受合併協議的約束，該協議將保留酒店的管理協議結合在一起，以計算毛收入、酒店運營費用、費用和分配以及所有者應向我們提供的優先回報。
•所有者對保留的酒店的優先回報最初設定為$325,200每年一次。如果從2023年開始沒有達到最低績效門檻，我們有權終止Sonesta對特定酒店的管理。
F-14
目錄表
•我們同意翻新保留的酒店，以符合商定的品牌標準。當我們預付這類資金或為其他資本支出提供資金時，應支付給我們的所有者的年度優先回報總額將增加6所資助金額的%。
•隨着Sonesta不斷增加特許經營和第三方管理活動，我們增加了對酒店品牌的貿易區域限制，以界定邊界以保護我們擁有的酒店。
一般來説，我們和Sonesta可以就違約、傷亡和譴責事件終止保留酒店的管理協議，儘管Sonesta可能不會因某些違約事件而終止。如果從2023年開始沒有達到最低績效門檻，我們也有權終止保留酒店的管理協議三的四適用的連續年份。根據管理協議，如果終止方因對方違約事件而終止管理協議，我們或Sonesta可能有義務向另一方支付損害賠償金。
對於出售酒店，期限延長至2022年12月31日(如果更早，則為適用酒店的出售日期)，並取消了FF&E儲備資金要求。我們賣出了65截至2022年12月31日，出售酒店的總收益和所有者的年度優先回報總額減少了$77,033與這些交易有關。截至2022年12月31日，剩餘的總優先級回報二Sales Hotels是$7,238。自2022年12月31日起，剩餘部分的管理協議條款二銷售酒店延期至2023年1月31日，並連續自動續訂一個月直至出售適用的酒店或終止協議為止。銷售酒店受合併協議的約束，該協議結合了銷售酒店的管理協議，以計算毛收入、酒店運營費用、費用和分配以及所有者應向我們提供的優先回報。我們賣出了一的二剩餘出售酒店將於2023年1月完成，預計剩餘銷售將於2023年3月完成。
我們的Sonesta協議規定，如果酒店在支付酒店運營費用和管理及相關費用(如果適用，Sonesta的獎勵費用除外)後的毛收入足以做到這一點，我們將獲得所有者的年度優先回報。的合計所有者的優先級回報196截至2022年12月31日，Sonesta管理的酒店為$337,652。我們的Sonesta協議進一步規定，我們將獲得相當於80在償還業主或經理預付款後的剩餘營業利潤的%，以及關於保留的酒店、FF&E預留代管和Sonesta的獎勵費用(如果適用)。我們實現了$的回報196,721及$53,853在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度內，根據我們的索內斯塔協議。我們的索內斯塔酒店產生了淨運營虧損#美元。65,277於截至2020年12月31日止年度內。我們沒有為我們的索內斯塔酒店提供任何保證金或擔保。因此，我們從我們的Sonesta酒店獲得的回報僅限於酒店在支付包括管理費和相關費用在內的運營費用後的可用現金流。
根據我們的Sonesta協議，我們產生了管理、預訂和系統費用，以及某些客户忠誠度、營銷計劃和第三方預訂傳輸費用的報銷費用$114,563, $84,926及$17,734截至2022年12月31日、2021年12月31日及2020年12月31日止年度。這些費用和成本包括在我們的綜合全面收益(虧損)表中的酒店運營費用中。此外，我們確認採購和施工監理費為#美元。1,331及$2,196根據我們的索內斯塔協議，分別截至2022年和2021年12月31日的年度。這些金額已在我們的綜合資產負債表中資本化，並在相關資本資產的估計可用年限內折舊。
我們的Sonesta協議要求我們為我們在Sonesta酒店批准的資本支出提供資金。我們為Sonesta協議中包括的酒店產生了資本支出$94,479及$93,472在分別截至2022年和2021年12月31日的年度內，這導致我們的合同所有者的年度優先回報增加了$5,416及$7,488，分別為。我們欠索尼斯塔$8,889及$17,248分別於2022年12月31日和2021年12月31日用於資本支出和其他報銷。索尼斯塔欠我們$2,975及$4,592分別為截至2022年12月31日和2021年12月31日的所有者優先回報。應付Sonesta的金額分別計入相關人士的應付款項及欠Sonesta的款項分別計入綜合資產負債表的應付相關人士的款項。保留酒店的管理協議要求5每家酒店毛收入的%將作為未來資本支出的代管，作為FF&E準備金，取決於支付所有者應支付給我們的優先回報後的可用現金流。在截至2022年、2021年或2020年12月31日的年度內，不需要支付FF&E託管保證金。
我們需要為Sonesta管理的每家酒店保持營運資金，並根據每家酒店的房間數量預付固定金額，以滿足酒店運營的現金需求。上述由Sonesta管理的酒店的出售導致我們向我們返還了我們之前為這些酒店墊付的營運資金金額。我們預付了$48,580及$56,697截至2022年12月31日和2021年12月31日，Sonesta的初始營運資金淨額，扣除終止與此類出售相關的適用管理協議時返還給我們的任何營運資金。這些金額包括在我們綜合資產負債表中的其他資產中。根據我們Sonesta協議的條款，任何剩餘的營運資金將在終止時返還給我們。
有關我們與Sonesta的關係、協議和交易的更多信息，請參見附註4、6和10。
F-15
目錄表
2020年9月18日至2020年12月15日期間，我們將115以前由洲際酒店集團、萬豪酒店和温德姆酒店管理的酒店到索內斯塔。在2021年2月和3月，我們過渡到88從萬豪到索內斯塔的酒店。2021年6月，我們過渡到品牌和管理五酒店從凱悦酒店轉移到Sonesta，2021年11月，我們過渡到一從雷迪森到索內斯塔的額外酒店。我們與Sonesta就這些酒店簽訂了管理協議，條款與我們的傳統協議基本一致，並將它們添加到我們適用的合用協議中。這些酒店管理協議作為我們在2022年2月與Sonesta簽訂的修訂的一部分進行了進一步修訂，幷包括在我們與Sonesta簽訂的適用的合用協議中。
凱悦酒店協議。截至2022年12月31日，凱悦管理17根據2031年3月31日到期的投資組合管理協議或我們的凱悦協議，出售我們精選的服務型酒店，並規定，截至2022年12月31日，我們將獲得所有者每年優先回報$12,773。我們從凱悦酒店獲得的任何回報目前僅限於酒店在支付運營費用後的可用現金流。凱悦酒店為我們提供了一筆美元30,000有限擔保75應付給我們的年度所有者優先回報總額的%將在酒店計劃翻新基本完成後生效，目前我們預計酒店翻新將於2023年發生。我們實現了$的回報12,281, $9,388及$22,037根據我們的凱悦協議，分別截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度。於截至二零二零年十二月三十一日止年度內，本協議項下酒店所產生的現金流低於本公司於該期間應獲的最低迴報，而本公司已耗盡餘下的$19,200我們可以提供有限的擔保來彌補差額。在截至2021年12月31日的年度內，我們支出了$3,700我們之前根據凱悦協議為營運資金提供資金，因為這筆金額不再被預期可收回。這一金額包括在我們綜合損益表中的交易相關成本中。我們在凱悦協議中包括的某些酒店的資本支出為#美元。11,845在截至2022年12月31日的一年中，這導致我們的合同所有者的年度優先回報總計增加了$754。我們做到了不在截至2021年12月31日的年度內，我們的凱悦協議中包括的任何酒店都會產生資本支出。
雷迪森協議。截至2022年12月31日，雷迪森管理八根據2031年7月31日到期的投資組合管理協議或我們的Radisson協議，出售我們的全方位服務酒店，並規定我們將獲得所有者每年優先回報$10,200。我們從Radisson收到的任何回報目前僅限於支付運營費用後酒店的可用現金流。雷迪森為我們提供了一筆$22,000有限擔保752023年1月1日生效的所有者應支付給我們的年度優先回報總額的%，取決於我們目前預計將於2023年進行的某些酒店的計劃翻新。我們實現了$的回報6,387, $11,364及$20,456根據我們的雷迪森協議，分別截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度。雷迪森之前曾向我們提供擔保，保證金限制在#美元。47,253。在截至2021年12月31日的一年內，我們的Radisson協議下的酒店產生的現金流低於我們應獲得的最低迴報，Radisson賺取了$13,238擔保付款以彌補部分差額，Radisson的擔保已用盡。我們產生的資本支出為$3,433對於我們在截至2022年12月31日的一年中包括在雷迪森協議中的酒店。我們做到了不在截至2021年12月31日的一年內，我們的雷迪森協議中包括的任何酒店都會產生資本支出。
萬豪協議。截至2022年12月31日，萬豪管理16我們的酒店。我們之前曾與萬豪就萬豪協議於2020年終止的時間有效性等問題進行過仲裁程序。在仲裁期間，我們與萬豪達成了一項協議16目前由萬豪管理的酒店，根據該協議，我們同意將這些酒店保留為萬豪品牌，直到仲裁得到解決。2022年1月18日，仲裁結束。截至2023年2月24日，我們已售出七萬豪品牌酒店，我們已經達成協議出售剩餘的酒店九酒店，總銷售價格為$88,476，不包括結賬成本。這些待定銷售是有條件的；因此，這些銷售可能不會發生、可能被推遲或其條款可能會改變。有關這些銷售的更多信息，請參見附註4。
我們實現了$的回報8,942, $2,830及$93,593在截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度內，根據我們的萬豪協議。萬豪之前提供了有限的保證金和保證金，這兩項都在2020年耗盡，以彌補我們酒店的現金流和我們的最低迴報之間的缺口。我們從萬豪酒店獲得的任何回報僅限於酒店在支付運營費用後的可用現金流。我們做到了不在截至2022年12月31日的一年內，我們的萬豪協議中包括的任何酒店都會產生資本支出。我們產生的資本支出為$7,394及$65,840在截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度內，包括在我們的萬豪協議中的酒店。
其他的。我們與洲際酒店集團簽訂的管理協議一酒店將於2026年1月31日到期。我們實現了$的回報3,561及$337根據我們的洲際酒店集團協議，分別截至2022年和2021年12月31日的年度。我們從洲際酒店集團獲得的任何回報僅限於支付運營費用後酒店的可用現金流。我們實現了$的回報和租金107,888於截至2020年12月31日止年度內，根據吾等當時與洲際酒店集團的協議。在截至2021年12月31日的年度內，我們支出了$16,711我們之前根據洲際酒店集團的協議提供的營運資金，因為金額是
F-16
目錄表
更長的預期是可以收回的。這一金額包括在我們綜合損益表中的交易相關成本中。
淨租賃組合
截至2022年12月31日，我們擁有765淨租賃服務型零售物業，包括13,374,325平方英尺，年租金最低為美元372,418加權(以年最低租金計算)的平均租期為9.6好幾年了。這個投資組合是97.6租賃者百分比180租户在138中國的品牌21各具特色的行業。
TA租約
截至2022年12月31日，TA是我們最大的租户，租賃29.3佔我們房地產總賬面價值的%。截至2022年12月31日，TA根據我們的TA租約欠我們的旅遊中心數量、條款、年最低租金和遞延租金餘額如下：
旅遊中心的數量
期初期末(1)
年最低租金
遞延租金(2)
TA 1號租約362032年12月31日$49,707 $1,165 
TA 2號租約362031年12月31日44,077 1,082 
TA 3號租約342029年12月31日42,409 1,067 
TA 4號租約372033年12月31日48,263 1,090 
TA第5號租約34June 30, 203561,654 — 
177$246,110 $4,404 
(1)Ta有二續訂選項：15根據我們的每一份TA租約，每一年。
(2)從2019年4月1日開始，TA被要求支付美元70,458在……裏面16每季度分期付款$4,404因為助教欠我們的房租。表示截至2022年12月31日的餘額。我們在2023年1月收到了TA欠我們的遞延租金餘額。
我們的TA租約是“三重淨值”租賃，要求TA支付租賃旅行中心運營中發生的所有成本，包括人事、水電、庫存、客户服務和保險費用、房地產和個人財產税、環境相關費用、地下儲油罐拆卸費用以及我們出租物業並轉租給TA的旅行中心的地面租賃費。我們的TA租約一般要求TA賠償我們在租約期間因租賃旅遊中心的所有權或運營而產生的某些環境問題和責任。此外，TA有義務在租約到期時向我們支付一筆金額，相當於拆除租賃物業地下儲油罐的估計費用。我們的TA租約不需要FF&E託管保證金。然而，TA需要維護租用的旅行中心，包括結構和非結構部件。根據我們的TA租約，TA通常不能擁有、特許經營、融資、運營、租賃或管理任何不屬於我們所有的旅遊中心或類似財產75在未經我們同意的情況下，沿着我們擁有的旅遊中心所在的主要州際公路，在兩個方向上行駛數英里。
我們確認TA的租金收入為#美元。259,093, $248,291及$250,573截至2022年12月31日、2021年12月31日及2020年12月31日止年度。截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日止年度的租金收入包括13,143, $13,237及$13,156分別作出調整，以記錄我們的電訊局長租約下的遞延租金責任，以及電訊局長以直線方式移走地下儲油罐的估計未來付款。截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們有TA欠我們的當期租金的應收賬款和直線租金調整$30,764及$48,168，分別為。這些金額包括在我們綜合資產負債表中相關人士的到期款項中。我們對遞延租金義務的確認是根據我們的TA租約條款以直線方式記錄的。TA付給我們$17,616關於截至2022年12月31日和2021年12月31日的每個年度的該等債務。
除了支付年度最低租金外，我們的第1、2、3和4號租約還規定根據非燃料收入總額在基準年水平(3非燃料收入佔2015年非燃料收入的百分比，從截至2021年12月31日的年度開始，額外增加0.5%(0.5非燃料收入超過2019年非燃料收入的%)，我們的TA5號租約規定根據非燃料收入總額在基準年水平上的增長向我們支付百分比租金(3非燃料收入的百分比高於2012年非燃料收入，從2020年12月31日終了的年度開始，額外0.52019年非燃料收入以上的非燃料收入的百分比)。我們從TA那裏確認的租金總額為$10,578, $7,085及$2,764截至2022年12月31日、2021年12月31日及2020年12月31日止年度。
F-17
目錄表
根據我們的TA租約，TA可以要求我們為資本改善提供資金，以換取TA年度最低租金的增加，公式如下：每年的最低租金增加的金額等於我們提供的資金乘以8.5%或美國國債基準利率加3.5%。TA沒有義務提出要求，我們也沒有義務為任何此類改進提供資金。在截至2022年12月31日或2021年12月31日的年度內，我們沒有為這些租約下的任何改善提供資金。
有關我們與助教關係的進一步信息，請參閲附註4、10和15。
我們的其他淨租賃協議一般規定最低租金支付，此外可能包括可變支付。營運租賃的租金收入，包括以指數或市價指數計算的任何付款，於吾等確定基本上所有租賃付款均可收回時，按直線法於租賃期內確認。我們的一些租約有延長或終止租約的選項，租户可以選擇延長或終止租約，在確定租約期限時會考慮這些選項。我們確認來自我們其他淨租賃物業(不包括TA)的租金收入為#美元。135,522, $140,803及$137,111分別於2022年、2021年和2020年12月31日終了的年度，其中包括美元5,367, $10,616及$14,345分別進行調整，以直線方式記錄我們某些租約下的預定租金變化。
我們不斷審查與租金、直線租金和物業運營費用報銷相關的應收賬款，並根據租户的付款歷史、租户的財務狀況、租户經營所在行業的商業狀況以及物業所在地區的經濟狀況來確定應收賬款。審查包括評估租户租約到期的幾乎所有金額是否都有可能收回。對於被認為可能收回的租約，收入繼續以直線基礎在租賃期內入賬。對於被認為不可能收回的租賃，收入在收到現金時入賬。我們確認經營租賃的可收回性評估的所有變化都是對租金收入的調整。我們將壞賬準備金減少了$。320及$9分別於2022年和2021年12月31日終了年度，並記錄了無法收回的準備金#美元9,892於截至2020年12月31日止年度內。我們有1美元的滯納金儲備。7,697及$15,519截至2022年和2021年12月31日，分別計入我們合併資產負債表中的其他資產。
其他租賃信息(作為出租人). 截至2022年12月31日，我們與TRS以外的其他各方的租賃規定了在剩餘的當前期限內向我們支付的合同最低租金如下：
2023$371,090 
2024363,449 
2025354,941 
2026343,134 
2027333,397 
此後1,849,439 
總計$3,615,450 
其他租賃信息(作為承租人)。 截至2022年12月31日，13在我們作為承租人的地方，我們的酒店受到土地租賃的約束。此外，我們的酒店經營者在我們酒店的正常業務過程中代表我們簽訂各種租約，或我們的酒店運營租約。我們使用我們的估計遞增借款利率計算使用權資產和租賃負債，作為我們的經營租賃(包括土地租賃和酒店經營租賃)在剩餘租賃期內剩餘租賃付款義務的現值。使用權資產及相關租賃負債分別計入綜合資產負債表中的其他資產、淨額及應付帳款及其他負債。
F-18
目錄表
截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們的使用權資產和相關租賃負債分別為$177,264及$177,346，分別代表我們在經營租約下的未來債務，幷包括在其他資產和其他負債分別計入我們的綜合資產負債表中。我們的經營租賃要求支付最低固定租金，根據超過某些門檻的酒店收入的百分比支付租金，並支付等於最低固定租金或百分比租金中較大者的租金。與我們酒店運營租賃相關的租金費用為$11,148截至2022年12月31日的年度，酒店運營費用計入我們的綜合全面收益(虧損)表內。對於與我們的淨租賃物業相關的經營租賃，我們的租户需要支付租金費用。截至2022年12月31日，我們的經營租賃規定在剩餘租賃期限內向第三方支付的合同最低租金如下：
2023$15,278 
202415,556 
202515,622 
202615,740 
202715,628 
此後247,213 
租賃付款總額325,037 
減去：推定利息(147,773)
租賃負債現值(1)
$177,264 
(1)用於計算租賃負債的加權平均貼現率和我們的地面租賃(假設所有延期選項)和我們的酒店經營租賃的加權平均剩餘期限約為5.30%和21(範圍為15幾個月後65年)和5.70%和32年份(範圍1月至51年)。
一般來説，地面租賃義務的付款是由我們的經理或租户支付的。然而，如果管理人或租户沒有履行土地租約下的義務或沒有續簽任何土地租約，我們可能不得不履行土地租約下的義務或續簽土地租約，以保護我們在受影響物業的投資。
注6.其他投資
權益法投資
我們的帳户是我們的34.0按權益會計法持有Sonesta的%非控股權益。我們在索內斯塔的投資賬面價值為#美元。112,617及$62,687分別截至2022年和2021年12月31日。這些金額包括在我們綜合資產負債表中的其他資產中。在收購之日，即2020年2月27日，我們在Sonesta的投資的成本基礎比我們在Sonesta股東權益賬面總價值中的比例高出總計$8,000。根據公認會計準則的要求，我們將把這一差額攤銷至被投資人的權益收益中。31年，即Sonesta於收購日期所擁有的房地產資產及無形資產及負債的加權平均剩餘使用年限。我們記錄了基差#美元的攤銷。260, $260及$217分別在截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度內。我們確認的收益為#美元2,856和損失$941及$9,910分別與我們截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度在Sonesta的投資有關。這些金額包括在我們的綜合全面收益表中被投資人的收益(虧損)中的權益。
我們記錄了一筆負債#美元。42,000我們對Sonesta的初始投資的公允價值，因為我們與Sonesta的管理協議的修改和對Sonesta的投資沒有交換任何現金代價。我們在Sonesta投資的這一負債包括在我們綜合資產負債表的應付賬款和其他負債中，並將在2037年1月31日之前以直線方式攤銷，作為我們綜合全面收益(虧損)表中酒店運營費用的減少。我們將酒店運營費用減少了1美元2,484, $2,484、和$2,070截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度，分別用於攤銷這項負債。截至2022年和2021年12月31日，這一負債的未攤銷餘額為#美元。34,963及$37,447，分別為。
2021年，我們資助了一筆25,443向Sonesta提供與其收購紅獅酒店公司相關的資本，以維持我們按比例持有的所有權。在2022年，我們總共資助了45,470對Sonesta的出資與Sonesta收購四酒店位於紐約，紐約州。我們將繼續保持我們的34.0在這些資金生效後，擁有Sonesta的%所有權。
有關我們與Sonesta的關係、協議和交易的更多信息，請參見附註10。
F-19
目錄表
股權證券投資
從兩個版本開始2022年12月31日和2021年12月31日，我們擁有大約7.8佔TA普通股流通股的百分比，並根據報價市場價格(1級投入)按公允價值報告這項投資。我們的TA股票的賬面價值為$53,055及$61,159截至2022年12月31日 and 2021，分別為。我們這些股票的歷史成本基礎是$24,418從兩個版本開始2022年12月31日 and 2021. 我們錄得未實現虧損#美元。8,104和美元的收益22,535分別於截至2022年及2021年12月31日止年度，將我們投資於TA普通股股份的賬面價值調整至其公允價值。有關我們與TA的關係、協議和交易以及我們在TA的投資的進一步信息，請參閲附註4、5、10、14和15。
附註7.負債
截至2022年12月31日，我們的主要債務為：5,700,000優先無抵押票據的未償還本金總額。我們有不是截至2022年12月31日，我們循環信貸安排下的未償還金額。
我們的循環信貸安排由與機構貸款人組成的銀團達成的信貸協議或我們的信貸協議管理，到期日為2023年7月15日。我們可以在我們的循環信貸安排下借入、償還和再借入資金，直到到期，而本金在到期之前不會到期。根據我們的循環信貸安排，我們必須按倫敦銀行同業拆借利率外加溢價支付借款利息。250年利率基點，受倫敦銀行同業拆息下限0.50%，截至2022年12月31日。我們還支付了設施費用，這是30截至2022年12月31日，我們在循環信貸安排下的貸款承諾總額的年利率為基點。利率溢價和融資費均會根據我們信用評級的變化而進行調整。截至2022年12月31日，根據我們的循環信貸安排，應付借款的年利率為6.79%。循環信貸機制下的貸款加權平均年利率為3.85%, 2.85%和2.36分別於截至2022年、2021年及2020年12月31日止年度的%。
我們和我們的貸款人在2020年修訂了管理循環信貸安排的信貸協議。除其他事項外，修正案放棄了當時所有現有的金融契約，直至當時的現有協議期結束，即2022年7月15日。由於這項修正案，除其他外：
•我們抵押了擁有物業的子公司的某些股權，並提供了第一按揭留置權74質押子公司擁有的財產；
•我們有能力籌集高達$250,000每年的資本支出，最高可達50,000信貸協議中規定的每年某些其他投資；
•我們同意在分配給普通股股東、股票回購、產生債務和獲得不動產方面的某些契約和限制(每種情況都有不同的例外情況)；
•我們同意維持最低流動資金為#美元。125,000;
•我們通常被要求將處置資產、資本市場交易和債務再融資的淨現金收益用於償還信貸協議下的未償還金額，然後用於其他債務到期日；
•為了鍛鍊第一六個月根據信貸協議下的延期選擇權，我們將需要遵守信貸協議下的財務契約，根據信貸協議中定義的2022年6月30日止季度的形式預測計算，按年計算，並已償還或再融資我們的美元。500,000的5.002022年8月到期的優先債券；及
•我們無法利用我們的信貸協議中的這一功能，根據該功能，最高總借款可能增加到#美元。2,300,000在某些情況下結合起來，直到我們證明遵守了某些公約。
2022年4月14日，我們和貸款人進一步修改了信貸協議，並行使了我們的第一個二選擇將我們的循環信貸安排的到期日延長六個月至2023年1月15日。根據修正案：
•我們還了$200,000並將循環信貸安排的規模從#美元減少到1,000,000至$800,000由於循環信貸安排規模減少，並確認提前清償債務損失#美元590在2022年12月31日終了年度內，部分遞延融資費被註銷；
•我們被允許收購總額高達$300,000通過豁免期限，豁免期限根據修正案延長至2022年12月31日；
F-20
目錄表
•我們的信貸協議中的某些金融契約經過測試，並從截至2022年9月30日的季度開始全面生效，並進行了修改，將所需的固定費用覆蓋率從1.5X到1.0X至2022年12月31日，將所需槓桿率限制從60%至70%，並將最低流動資金要求從$125,000至$150,000(該數額須按下文所述額外增加)；
•我們能夠在2022年12月31日結束的豁免期內提供資金，總額為100,000Sonesta要求用於商業活動的出資，併購買TA的額外普通股，以保留我們按比例擁有的8.2%的TA，比之前的總限額$有所增加50,000;
•根據循環信貸安排鬚支付的借款利率溢價由235每年基點至250年利率基點，貸款手續費維持在30在該安排下的貸款承諾總額上，每年基點。利率溢價及融資費會繼續根據信貸評級的變動而作出調整，而根據修訂，利率溢價將會額外增加。25基點，如果我們不滿足某些金融契約；以及
•我們被要求保持至少$的最低流動資金150,000.
於2022年10月4日，吾等與貸款人進一步修訂信貸協議，並行使餘下選擇權，將循環信貸安排的到期日延長六個月至2023年7月15日。根據修正案：
•我們同意維持最低流動資金為#美元。600,000直到我們償還或再融資我們的美元500,000的4.52023年6月15日到期的優先債券，並保持至少$150,000此後的流動資金；以及
•在滿足某些條件的情況下，取消了先前在現有豁免期內商定的對支付普通股股息和發行擔保債務的限制。
截至2022年12月31日，我們已滿足退出豁免期的條件，因此，對資本支出和包括收購在內的其他投資的限制已經到期。
我們的循環信貸安排繼續由73未折舊賬面價值為$的財產1,562,869截至2022年12月31日，以確保我們在信貸協議下的義務。
我們的信貸協議和我們的無擔保優先票據契約及其補充條款規定，在某些違約事件發生和繼續發生時，加快支付所有未償還金額，例如，在我們的信貸協議的情況下，改變對我們的控制，其中包括RMR停止擔任我們的業務經理。我們的信貸協議和我們的無擔保優先票據契約及其補充合同也包含契約，包括那些限制我們在某些情況下產生債務或進行分配的能力，並通常要求我們保持某些財務比率的契約。我們相信，截至2022年12月31日，我們遵守了我們的信貸協議以及我們的無擔保優先票據契約及其附錄的條款和條件。
2022年6月15日，我們按面值贖回了所有未償還的5.002022年到期的優先債券，贖回價格相當於本金$500,000，外加應計和未付利息。由於贖回，我們記錄了提前清償債務的損失#美元。201在截至2022年12月31日的年度內，這是與這些票據相關的未攤銷折扣和發行成本。
我們記錄了一美元的損失。9,394，在截至2020年12月31日的年度內，因償還當時的債務而產生的債務償還折扣和債務發行成本淨額400,000定期貸款和某些無擔保優先票據。
我們所有的優先票據均可在到期日之前的任何時間按面值加應計利息加相當於整筆金額的溢價預付，通常旨在為票據持有人保留規定的收益。我們所有優先票據的利息每半年支付一次。
我們的債務沒有一項要求在到期日之前償還償債基金。
F-21
目錄表
截至2022年12月31日，在本公司所有未償債務項下，未來五年及其後應支付的本金如下：
2023$500,000 
20241,175,000 
20251,150,000 
2026800,000 
2027850,000 
此後1,225,000 
 $5,700,000 
2023年2月10日，我們全資擁有的特殊目的破產遠程間接子公司SVC ABS LLC或發行人發行了$610,200合計淨租賃按揭票據本金金額。發行人是一個獨立的法律實體，是其資產和負債的唯一所有者。該特別目的實體的資產不能用於支付或以其他方式履行對該特別目的實體的任何所有者或附屬公司的債權人的債務。這些附註的條款摘要如下：
備註類金額票面利率期限(年)成熟性
A類$305,000 5.15%52028年2月
B類173,000 5.55%52028年2月
C類132,200 6.70%52028年2月
總計/加權平均數$610,200 5.60%
A類票據和B類票據要求每月償還本金，年利率為0.50%和0.25C類票據只需支付利息，到期時應支付氣球付款。這些票據將於2028年2月到期，並可能從2026年2月開始按面值贖回。這些票據是無追索權的，並由308淨租賃零售物業，年最低租金為$65,273由發行方所有，賬面總價值為$754,841。扣除初始購買者折扣和發售成本後，這筆交易的淨收益約為#美元。554,982並將用於償還未償債務和一般企業用途。
2023年2月6日，我們宣佈提前贖回我們未償還的4.5002023年到期的優先債券，贖回價格相當於本金$500,000，另加應計利息及未付利息，但不包括贖回日期。此次贖回預計將於2023年3月8日左右進行。我們預計將用上述淨租賃抵押票據交易的收益為此次贖回提供資金。
附註8.股東權益
普通股大獎
根據我們修訂和重訂的2012年股權補償計劃或我們的股票獎勵計劃的條款，我們有普通股可供發行。在截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度內，我們向RMR的受託人、高級管理人員和其他員工授予了以下股份：
年股份數量加權平均授予日期公允價值補助金的加權平均值
2022433,500 $6.63 $2,874 
2021340,700 $11.26 $3,839 
2020305,400 $8.91 $2,722 
股票獎勵的價值是基於我們的普通股在納斯達克股票市場有限責任公司或納斯達克，在獎勵之日的收盤價。授予我們受託人的普通股立即歸屬。授予RMR高級職員和某些其他僱員的普通股(以該等身份)歸屬於五等額的年度分期付款，從獎勵之日開始。沒收的股票在發生時予以確認。股份獎勵於歸屬期間按比例列支，而該等股份獎勵的價值計入綜合全面收益(虧損)表內的一般及行政開支。關於我們對我們的官員和某些RMR其他員工的獎勵的進一步討論，請參見附註10。
F-22
目錄表
截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的年度，根據股票獎勵計劃條款授予、歸屬、沒收和未歸屬的股份摘要如下：
202220212020
數
的
股票		加權
平均值
授予日期
公允價值		數
的
股票		加權
平均值
授予日期
公允價值		數
的
股票		加權
平均值
授予日期
公允價值
未歸屬股份，年初425,030 $11.93 325,900 $14.71 194,540 $26.59 
授予的股份433,500 $6.63 340,700 $11.26 305,400 $8.91 
已歸屬股份(266,300)$10.20 (240,470)$14.78 (173,190)$17.76 
被沒收的股份(3,400)$12.08 (1,100)$12.96 (850)$26.93 
未歸屬股份，年終588,830 $8.81 425,030 $11.93 325,900 $14.71 
這個588,830截至2022年12月31日的未歸屬股份計劃歸屬如下：206,9402023年的股票，173,9202024年的股票，131,0402025年和76,9002026年的股票。截至2022年12月31日，估計未歸屬股份的未來補償費用為$4,452。將記錄補償費用的加權平均期間約為22月份。在截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度內，我們錄得2,775, $2,964及$3,206與股份獎勵計劃相關的薪酬支出。
2022年12月31日，1,401,160根據我們目前的股票獎勵計劃，我們仍保留普通股的一部分以供發行。
股份回購
在截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度內，我們從RMR的某些高管和某些現任或前任員工手中回購了我們的普通股，以履行與我們的普通股歸屬相關的預扣和支付義務，具體如下：
年合計數字
回購股份的百分比		加權平均
回購價格		價值
202269,867 $6.72$470
202171,100 $11.11$790
202043,751 $7.90$346
分配
在截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度內，我們就普通股支付的分配如下：
年度每股分配總經銷關於分佈的表徵
年普通收入資本利得資本的迴歸合格股息
2022$0.23$38,044—%—100.00%—%
2021$0.04$6,596—%—100.00%—%
2020$0.57$93,804—%—100.00%—%
2023年1月12日，我們宣佈分配$0.20每股普通股，或$33,091，我們於2023年2月16日支付給我們的普通股股東，2023年1月23日支付給登記在冊的股東。
累計其他綜合收益(虧損)
累計其他全面收益(虧損)代表我們在Sonesta全面虧損中的份額。有關這些投資的進一步信息，請參閲附註5和10。
F-23
目錄表
下表顯示了截至2022年12月31日的年度，我們按組成部分在累計其他全面收益(虧損)中確認的金額的變化：
持股比例
未實現收益
被投資人的(損失)總計
2020年12月31日餘額$(760)$(760)
其他綜合損失1,539 1,539 
2021年12月31日的餘額779 779 
其他綜合收益1,604 1,604 
2022年12月31日的餘額$2,383 $2,383 
注9.與RMR簽訂的商業和物業管理協議
我們有不是員工。我們經營業務所需的人員和各種服務是由RMR為我們提供的。我們有二我們與RMR簽訂了兩份協議，為我們提供管理服務：(1)業務管理協議，一般與我們的業務有關；(2)物業管理協議，涉及我們淨租賃組合中的物業層面運營，不包括出租給TA的物業、我們其中一家酒店的寫字樓部分，以及我們可能不時要求RMR管理的酒店的重大翻新或搬遷活動。有關我們與RMR的關係、協議和交易的進一步信息，請參閲附註10。
與RMR簽訂的管理協議。我們與RMR的管理協議規定，除其他條款外，每年基礎管理費、年度獎勵管理費以及物業管理和建設監理費以現金支付：
•基地管理費。在每個適用期間，我們應向RMR支付的年度基本管理費等於以下兩者中的較小者：
◦(A)的總和0.7我們的房地產投資的平均總歷史成本的百分比不超過$250,000，加上(B)0.5超過美元的房地產投資的平均總歷史成本的百分比250,000及
◦(A)的總和0.7本公司普通股於該期間主要在證券交易所買賣的每股平均收市價的百分比，乘以該期間已發行普通股的平均數目，加上該期間已發行各類優先股的每日加權平均清盤優先權，再加上該期間我們的綜合債務本金總額的每日加權平均數，或我們的平均市值，最高可達$250,000，加上(B)0.5超過美元的平均市值的%250,000.
我們房地產投資的平均歷史總成本包括我們直接或間接投資於與該等房地產相關的房地產和個人財產的權益或貸款的綜合資產(包括收購相關成本和可能分配給無形資產或未分配的成本)，均未計提折舊、攤銷、減值費用或壞賬或其他類似的非現金儲備。
•激勵性管理費。RMR每年可賺取的獎勵管理費計算如下：
◦以我們已發行普通股價值為上限的金額，相當於12以下產品的百分比：
•本公司於緊接有關交易前一年最後交易日的股票市值三年測算期，以及
•我們的普通股股東的每股總回報(即股價增值加股息)超出相關計量期間適用市場指數的總股東回報或基準每股回報的金額(以百分比表示)，定義見業務管理協議，並在下文進一步説明。摩根士丹利資本國際美國房地產投資信託基金/酒店及度假村房地產投資信託基金指數是2021年8月1日及之後的基準指數，SNL美國房地產投資信託基金酒店指數是2021年8月1日之前的基準指數。
F-24
目錄表
就我們普通股股東的每股總回報而言，衡量期間的股價增值是通過以下方法確定的：(1)緊接適用測算期第一年前一年的最後一個交易日我們普通股在納斯達克上的收盤價，或初始股價，從(2)我們普通股在10期末平均收盤價最高的連續交易日30測算期最後一年的交易日。
◦在衡量期間，如果我們發行或回購我們的普通股，或者如果我們的普通股被沒收，激勵管理費的計算(包括我們股權市值、初始股價和我們普通股股東每股總回報的確定)可能會受到調整。
◦除非我們在測算期內的每股總回報為正數，否則我們不需要支付獎勵管理費。
◦測算期為三年以計算獎勵管理費的年度結束的期間。
◦如果我們的每股總回報超過12在任何衡量期間，基準每股回報調整為該衡量期間適用市場指數的股東總回報中的較小者，以及12%，或調整後的基準每股回報率。在調整後的基準每股回報適用的情況下，如果我們的每股總回報在以下範圍內，則獎勵管理費將減少200基點和500在任何一年，以業務管理協議中定義的低迴報系數低於適用市場指數的基點，如果在這些情況下，我們的每股總回報超過500在任何一年低於適用市場指數的基點，以累積為基礎(即200基點和500每年基點乘以測算期內的年數並低於適用的市場指數)。
◦獎勵管理費是有上限的。上限等於我們的普通股數量的價值，發行後，這將代表1.5本公司當時已發行普通股數量的百分比乘以本公司普通股於10期末平均收盤價最高的連續交易日30相關測算期的交易日。
◦本公司於任何期間向RMR支付的獎勵管理費，如因RMR的惡意、欺詐、故意不當行為或嚴重疏忽而導致重大違反證券法的任何財務報告要求而重報該期間的財務報表，而我們支付的獎勵管理費金額大於根據重述財務報表我們應支付的金額，則本行支付的獎勵管理費可能會受到“追回”的影響。
根據我們與RMR的業務管理協議，我們確認淨業務管理費為#美元。35,495, $42,137及$36,830截至2022年12月31日、2021年12月31日及2020年12月31日止年度。我們確認的業務管理費淨額計入綜合全面收益(損失表)中的一般和行政費用。我們確認的業務管理費淨額反映減少了#美元。3,585截至2022年12月31日的年度及3,584截至2021年12月31日和2020年12月31日的每個年度，用於攤銷我們記錄的與我們之前在RMR Inc.的投資相關的負債。
•物業管理費和建設監理費。在每一適用期間，本公司須向RMR支付的物業管理費為3.0在每一適用期間，我們須向RMR支付的租金總額及工程監工費用的百分比相等於5.0我們淨租賃組合建築成本的%，不包括出租給TA的物業，以及我們與RMR達成物業管理協議的其中一家酒店的寫字樓部分。2021年6月22日，我們和RMR修訂了我們的物業管理協議，其中包括規定RMR監督我們酒店的任何主要資本項目和重新定位活動，包括我們可能不時要求的由Sonesta管理的酒店。RMR將收到以前為這些服務向Sonesta支付的相同費用，相當於3任何此類重大基建項目或重新定位活動成本的%。
根據我們與RMR的物業管理協議，我們確認物業管理和建築監理費總額為$。6,128, $4,489及$3,575截至2022年12月31日、2021年12月31日及2020年12月31日止年度。這些金額包括在其他運營費用中，或已適當地在我們的合併財務報表中資本化。在截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的財政年度，3,998, $3,674及$3,283物業管理費分別在綜合全面損益表(損益表)和#美元確認為營業費用。2,131, $815及$292分別作為我們綜合資產負債表中的建築改善進行資本化，並在相關資本資產的估計可用年限內折舊。
F-25
目錄表
•費用報銷。我們一般對我們的所有運營費用負責，包括RMR代表我們發生或安排的某些費用。我們一般不負責支付RMR為我們提供管理服務而產生的僱傭、辦公室或行政費用，但被分配專門或部分在我們的淨租賃物業(不包括出租給TA的物業)和我們其中一家酒店的寫字樓部分工作的RMR員工的僱傭和相關費用、我們在RMR中央會計人員的工資、福利和其他相關成本中的份額、我們在RMR提供內部審計職能的成本中的份額以及另有協議的情況下除外。我們的物業營運開支一般計入向租户收取的租金，包括RMR所產生的某些薪酬及相關成本。我們向RMR報銷了$3,258, $2,971及$2,618分別用於截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日止年度的這些開支和成本。我們將這些金額計入這些期間的其他運營費用以及一般和行政費用(視情況而定)。
•學期。我們與RMR的管理協議的期限將於2042年12月31日結束，並於每年的12月31日自動延期一年，因此，此後我們的管理協議的條款將在延期日期的20週年時終止。
•終止權。我們有權終止我們與RMR的一項或兩項管理協議：(I)在任何時候60為方便起見而發出的書面通知，(Ii)如文中所界定的因由發出書面通知時，立即發出；(Iii)在60適用日曆年結束後的天數，如其中所定義的業績原因，以及(Iv)在12在RMR控制權變更後的幾個月，如其中所定義的。RMR有權在有充分理由的情況下終止管理協議，如其中所述。
•終止費。如果我們為了方便而終止我們與RMR的一項或兩項管理協議，或者如果RMR出於充分理由終止我們的一項或兩項管理協議，我們已同意向RMR支付終止費用，金額相當於終止前剩餘期限內已終止的管理協議的月度未來費用現值的總和，這取決於終止的時間將在19和20好幾年了。如果我們出於業績原因終止與RMR的一項或兩項管理協議，我們同意向RMR支付如上所述計算的終止費，但假設10在終止前剩餘的一年期限。如果我們因RMR的控制權變更或因此而終止我們與RMR的管理協議，我們不需要支付任何終止費用。
•過渡服務。RMR已同意為我們提供某些過渡服務120在吾等發出適用的終止通知或RMR發出終止通知後數日內，包括與吾等合作及作出商業上合理的努力，以促進根據吾等的業務管理協議提供的管理及房地產投資服務的有序移交，以及促進吾等物業管理協議項下的受管理物業的管理的有序移交。
•賣家。根據我們與RMR的管理協議，RMR可不時代表我們與某些第三方供應商和供應商進行談判，為我們採購商品和服務。作為這項安排的一部分，吾等可與RMR或其附屬公司提供管理服務的RMR及其他公司訂立協議，以期從該等供應商及供應商取得更優惠的條款。
•投資機會。根據吾等與RMR的業務管理協議，吾等承認RMR可從事其他活動或業務，並擔任任何其他人士或實體(包括其他REITs)的管理人，即使該等人士或實體的投資政策及目標與吾等相似，而吾等在接受RMR提供的資料、建議及其他服務時無權享有優惠待遇。
注10.關聯人交易
我們與TA、Sonesta、RMR、RMR Inc.以及與之相關的其他公司有關係以及歷史和持續交易，包括RMR或其子公司向其提供管理服務的其他公司，其中一些公司的受託人、董事或高級管理人員也是我們的受託人或高級管理人員。RMR是RMR Inc.的多數股權子公司。我們的董事會主席兼董事總經理Adam D.Portnoy是總部基地信託的唯一受託人、高管和控股股東，總部基地信託是RMR Inc.的控股股東，也是RMR Inc.的董事會主席和董事總經理董事董事總經理總裁兼首席執行官以及RMR的高管和員工。我們的另一位董事總經理、我們的前總裁兼首席執行官約翰·G·默裏被任命為索內斯塔的總裁兼首席執行官，自2022年4月1日起生效。默裏先生也是RMR的管理人員和僱員。此外，我們的其他官員都是RMR的一名官員。我們的一些獨立受託人還擔任RMR或其子公司為其提供管理服務的其他上市公司的獨立受託人或獨立董事。亞當·波特諾伊擔任這些上市公司的董事會主席和董事董事總經理或董事總經理。RMR的其他高級管理人員，包括Murray先生和我們的某些其他高級管理人員，擔任這些公司的董事總經理、董事總經理或高級管理人員。
F-26
目錄表
我們的經理，RMR。我們有二與RMR達成協議，為我們提供管理服務。有關我們與RMR的管理協議的詳細信息，請參閲附註9。
向RMR員工頒發股票獎勵。如附註8所述，我們每年向RMR的高級職員和其他員工獎勵股份。一般來説，這些獎項中的五分之一在獲獎日期授予，五分之一在獲獎日期的後四個週年紀念日每年授予五分之一。在某些情況下，我們可以加快授予裁決的速度，例如與獲獎者作為我們的官員或RMR的官員或僱員的退休有關。這些對RMR員工的獎勵是對我們的管理受託人的股票獎勵、作為受託人薪酬以及我們向RMR支付的費用的補充。關於我們的股票獎勵和活動的信息，以及我們與股票獎勵獲得者履行股票獎勵的預扣税義務相關的某些股票購買的信息，請參閲附註8。
標記。我們租借177根據TA租約，將我們的旅遊中心的一部分轉讓給TA。截至2022年12月31日，我們擁有1,184,797普通股，相當於大約7.8佔TA普通股流通股的百分比，該金額包括500,797我們在2020年7月承銷的公開發行中購買的TA普通股，公開發行價為1美元。14.00每股。RMR為我們和TA提供管理服務，Adam D.Portnoy還擔任TA的董事會主席和董事總經理董事，並於2022年12月31日實益擁有661,505TA普通股(包括通過RMR)的股份，約佔4.1佔TA普通股流通股的百分比。
TA的分拆。關於TA的剝離，我們與TA和RMR簽訂了一項交易協議，根據該協議，TA授予我們優先購買權，在TA將旅遊中心出售、租賃、抵押或以其他方式為該旅遊中心融資之前，優先購買、租賃、抵押或以其他方式融資，TA還授予我們和RMR管理的任何其他公司在TA之前收購或融資我們或他們投資的任何類型的房地產的優先購買權。TA還同意，只要TA是我們的租户，它就不會允許：任何個人或團體收購9.8%或以上的有表決權股份，或指示電訊局長或其任何附屬租户或擔保人的管理及政策的權力；出售電訊局長或任何該等租户或擔保人的大部分資產；或終止組成電訊局長董事會多數成員的若干留任董事或任何該等租户或擔保人。TA亦同意不會採取任何可合理預期會對吾等成為REIT的資格造成重大不利影響的行動，以及就吾等可能因TA的資產及業務而招致的任何負債作出賠償。
有關我們與TA的關係、協議和交易的詳細信息，請參閲附註4、5和15。
索內斯塔。索內斯塔是一傢俬人公司，我們的執行董事之一亞當·波特諾伊是董事的控股股東。索尼斯塔的另一位董事和首席執行官總裁是我們的另一位董事、前總裁兼首席執行官，索尼斯塔的另一位董事擔任RMR Inc.的董事總經理之一、RMR和RMR Inc.的執行副總裁總裁、總法律顧問兼祕書兼我們的祕書。Sonesta的某些軍官是RMR的軍官。Sonesta的某些其他官員和僱員是RMR的前軍官和僱員。RMR還向Sonesta提供某些服務。截至2022年12月31日，我們擁有大約34.0Sonesta普通股流通股的百分比和Sonesta管理的196我們的酒店。有關我們與Sonesta的關係、協議和交易的更多信息，請參見注釋4和5。
聯營保險公司。在2020年2月13日解散之前，我們、總部基地信託、TA和其他四家RMR提供管理服務的公司擁有附屬公司保險公司、印第安納州保險公司或AIC，比例相等。我們和AIC的其他股東參加了AIC在2020年前安排的合併財產保險計劃。關於AIC的解散，我們和其他AIC股東收到了大約$2862020年6月。我們收到了最後分配的#美元。12在2021年12月。在截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的年度內，我們沒有確認我們所持AIC的任何收入。
F-27
目錄表
注11.所得税
我們的所得税撥備(福利)包括以下內容：
截至12月31日止年度，
202220212020
當前：
聯邦制$— $— $— 
狀態385 680 3,361 
外國233 350 — 
618 1,030 3,361 
延期：
外國(817)(1,971)13,850 
(817)(1,971)13,850 
$(199)$(941)$17,211 
我們的有效税率與當前美國聯邦法定所得税税率的對賬如下：
截至12月31日止年度，
202220212020
按美國法定聯邦所得税率徵税21.0 %21.0 %21.0 %
SVC非納税所得額(21.0)%(21.0)%(21.0)%
扣除聯邦税收優惠後的州和地方所得税(0.3)%(0.1)%(1.1)%
外國税0.4 %0.3 %(4.4)%
實際税率0.1 %0.2 %(5.5)%
遞延所得税結餘一般反映我們綜合資產負債表中若干資產及負債的賬面金額與用於所得税用途的金額之間的暫時性差異所產生的淨税務影響，並按預期在實際繳税或追回税款時生效的制定税率列報。我們遞延税項資產和負債的重要組成部分如下：
截至12月31日，
20222021
遞延税項資產：
税損結轉$109,650 $84,551 
其他7,134 4,844 
116,784 89,395 
估值免税額(116,784)(89,395)
— — 
遞延税項負債：
屬性基準差異(5,947)(6,263)
波多黎各遞延税收收益(12,079)(12,581)
遞延税項淨負債$(18,026)$(18,844)
遞延税項淨負債計入綜合資產負債表的應付帳款及其他負債。
截至2022年12月31日及2021年12月31日，我們的合併TRS在扣除任何估值撥備前的遞延税項淨資產為$111,148及$84,973分別由淨營業虧損結轉的税收優惠和税收抵免組成。由於圍繞我們實現這些資產未來收益的能力存在不確定性，我們提供了100截至2022年12月31日和2021年12月31日的估值津貼百分比。截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們的合併TRS在聯邦所得税方面的淨營業虧損結轉約為$437,606及$334,686分別從2025年開始部分到期。在2022年12月31日和2021年12月31日，我們記錄了一筆遞延税項負債$13,658及$12,581分別是由於與2020年保險結算的會計相關的賬面價值與税基的差異。有關這項保險結算的詳細信息，請參閲附註4。
F-28
目錄表
於2022年、2022年及2021年12月31日，除附屬公司外，我們結轉的聯邦所得税淨營業虧損約為$545,828及$423,852其中2018年前發生的某些虧損將於2028年起部分到期。
注12.注意力集中
地理集中度
在2022年12月31日，我們的1,003屬性位於46美國各州，加上哥倫比亞特區、安大略省、加拿大和波多黎各。介於6%和13通過投資，我們有%的物業分別位於加利福尼亞州、德克薩斯州、伊利諾伊州和佐治亞州。我們的二加拿大安大略省的酒店和我們在波多黎各的酒店代表1.7截至2022年12月31日，按投資計算，我們酒店總數的百分比。
信貸集中
截至2022年12月31日，Sonesta運營196我們的酒店和TA租賃的177我們的淨租賃物業，代表着47.6%和29.3分別佔我們按成本計算的房地產總資產的%。有關我們的Sonesta和TA協議的討論，請參閲註釋5和10。

F-29
目錄表
注13.細分市場信息
我們將我們的酒店和淨租賃組合彙總到二可報告部門、酒店投資和淨租賃投資(以前稱為旅行中心)，基於它們相似的運營和經濟特徵。
截至2022年12月31日止的年度
酒店淨租賃公司已整合
收入：
酒店營業收入$1,467,344 $— $— $1,467,344 
租金收入— 395,667 — 395,667 
總收入1,467,344 395,667 — 1,863,011 
費用：
酒店運營費用1,227,357 — — 1,227,357 
其他運營費用— 13,176 — 13,176 
折舊及攤銷221,416 179,692 — 401,108 
一般和行政— — 44,404 44,404 
交易相關成本— — 1,920 1,920 
資產減值損失10,537 452 — 10,989 
總費用1,459,310 193,320 46,324 1,698,954 
房地產銷售收益，淨額48,202 (384)— 47,818 
股權證券的未實現(虧損)— — (8,104)(8,104)
利息收入24 29 3,326 3,379 
利息支出— — (341,795)(341,795)
提前清償債務損失— — (791)(791)
被投資人未計所得税和權益損失前的收入(虧損)56,260 201,992 (393,688)(135,436)
所得税優惠— — 199 199 
被投資人收益中的權益— — 2,856 2,856 
淨收益(虧損)$56,260 $201,992 $(390,633)$(132,381)
截至2022年12月31日
酒店淨租賃公司已整合
總資產3,882,701 3,376,295 229,195 7,488,191 
F-30
目錄表
截至2021年12月31日止的年度
酒店淨租賃公司已整合
收入：
酒店營業收入$1,104,678 $— $— $1,104,678 
租金收入1,808 389,094 — 390,902 
總收入1,106,486 389,094 — 1,495,580 
費用：
酒店運營費用1,010,737 — — 1,010,737 
其他運營費用— 15,658 — 15,658 
折舊及攤銷266,641 219,324 — 485,965 
一般和行政— — 53,439 53,439 
交易相關成本64,764 — — 64,764 
資產減值損失60,980 17,640 — 78,620 
總費用1,403,122 252,622 53,439 1,709,183 
房地產銷售收益，淨額9,558 1,964 — 11,522 
股權證券未實現收益，淨額— — 22,535 22,535 
利息收入1 — 663 664 
利息支出— — (365,721)(365,721)
被投資人未計所得税和權益的收入(虧損)
(287,077)138,436 (395,962)(544,603)
所得税優惠— — 941 941 
被投資人損失中的權益— — (941)(941)
淨收益(虧損)$(287,077)$138,436 $(395,962)$(544,603)
截至2021年12月31日
酒店淨租賃公司已整合
總資產$4,487,101 $3,580,095 $1,086,119 $9,153,315 
F-31
目錄表
截至2020年12月31日止年度
酒店淨租賃公司已整合
收入：
酒店營業收入$875,098 $— $— $875,098 
租金收入2,472 387,684 — 390,156 
總收入877,570 387,684 — 1,265,254 
費用：
酒店運營費用682,804 — — 682,804 
其他運營費用— 15,208 — 15,208 
折舊及攤銷263,673 235,235 — 498,908 
一般和行政— — 50,668 50,668 
交易相關成本15,100 — — 15,100 
資產減值損失17,131 38,625 — 55,756 
總費用978,708 289,068 50,668 1,318,444 
房地產銷售收益，淨額14,927 (12,666)— 2,261 
保險結算收益62,386 — — 62,386 
股權證券的未實現收益— — 19,882 19,882 
利息收入6 — 278 284 
利息支出— — (306,490)(306,490)
提前清償債務損失— — (9,394)(9,394)
被投資人未計所得税和權益損失前的收入(虧損)(23,819)85,950 (346,392)(284,261)
所得税優惠— — (17,211)(17,211)
被投資人損失中的權益— — (9,910)(9,910)
淨收益(虧損)$(23,819)$85,950 $(373,513)$(311,382)
截至2020年12月31日
酒店淨租賃公司已整合
總資產$4,846,410 $3,721,418 $119,491 $8,687,319 
附註14.資產和負債的公允價值
下表列出了我們於2022年12月31日按公允價值列賬的某些資產，按投入水平分類，如GAAP下的公允價值層次結構所定義，用於每項資產的估值。
截至2022年12月31日截至2021年12月31日
賬面價值公允價值賬面價值公允價值
助教投資(1級)(1)
$53,055 $53,055 $61,159 $61,159 
持有以供出售的物業的資產(第3級) (2)
$111,592 $111,592 $515,518 $515,518 

(1)截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們擁有1,184,797TA普通股，包括在我們綜合資產負債表中的其他資產中，並根據報價市場價格(1級投入)按公允價值報告。有關我們對TA普通股的投資的進一步信息，請參見附註6。

F-32
目錄表
(2)截至2022年12月31日，我們擁有18酒店內設有2,526賬面總價值為#美元的房間110,215歸類為持有待售和四淨租賃物業租賃物業9,667平方英尺，總賬面價值為$1,377歸類為持有待售。該等物業根據第三方評估所得的資料(按公認會計原則下的公允價值層次所界定的第3級投入)，按其估計值減去出售成本入賬。我們記錄了一美元10,9892022年的資產減值損失，以將其中某些物業的賬面價值降至其估計公允價值減去出售成本。截至2021年12月31日，我們擁有67酒店內設有8,667賬面總價值為#美元的房間503,078和22淨租賃物業，包括154,206平方英尺，總賬面價值為$12,440歸類為持有待售。該等物業按其當時的估計公允價值減去出售成本，根據第三方評估所得的資料(按公認會計原則下的公允價值層次所界定的第3級投入)入賬。我們記錄了一美元78,6202021年的資產減值損失，以將這些物業的賬面價值降至其估計公允價值減去出售成本。
除上表所列資產外，我們的金融工具還包括我們的現金和現金等價物、限制性現金、應收租金、循環信貸安排、定期貸款、優先票據和保證金。於2022年和2021年12月31日，由於這些額外金融工具的短期性質或浮動利率，其公允價值接近其在綜合資產負債表中的賬面價值，但以下情況除外：
2022年12月31日2021年12月31日
攜帶公平攜帶公平
金額(1)
價值
金額(1)
價值
優先無擔保票據，2022年到期，日期：5.00%
$— $— $499,244 $501,033 
優先無擔保票據，2023年到期，日期：4.50%
499,925 491,345 499,761 505,378 
優先無擔保票據，2024年到期，日期：4.65%
349,510 334,292 349,105 347,039 
優先無擔保票據，2024年到期，日期：4.35%
348,493 749,983 821,017 821,184 
優先無擔保票據，2025年到期，日期：4.50%
346,472 301,893 347,806 342,493 
優先無擔保票據，2025年到期，日期：7.50%
396,916 762,344 791,340 867,712 
優先無擔保票據，2026年到期，日期：5.25%
394,206 292,282 345,342 348,537 
優先無擔保票據，2026年到期，日期：4.75%
391,923 354,128 447,126 439,889 
優先無擔保票據，2027年到期，日期：4.95%
822,487 315,040 396,160 395,862 
優先無擔保票據，2027年到期，日期：5.50%
447,736 387,522 443,383 461,522 
優先無擔保票據，2028年到期，日期：3.95%
419,684 283,996 393,057 370,562 
優先無擔保票據，2029年到期，於4.95%
793,673 293,718 418,895 407,448 
優先無擔保票據，2030年到期，日期：4.375%
444,505 264,280 390,786 370,836 
財務負債總額$5,655,530 $4,830,823 $6,143,022 $6,179,495 
(1)賬面價值包括未攤銷折扣和溢價以及某些債務發行成本。
在2022年12月31日和2021年12月31日，我們使用當時未償還優先票據(2級投入)的出價和要價的平均值來估計我們優先票據的公允價值。
注15.後續事件
於2023年2月15日，吾等及若干附屬公司與TA及其附屬公司TA Operating LLC或與TCA各方及BP Products North America Inc.或BP訂立同意及修訂協議或同意協議，據此，吾等及吾等適用附屬公司：(1)同意TA與BP及其合併附屬公司訂立合併協議及計劃，或合併協議，根據該協議，BP將於合併交易或合併中以現金代價$$收購TA86.00普通股每股流通股，面值$0.001每股、TA或TA普通股，以及完成合並和合並協議或BP收購計劃的其他交易；(2)同意修訂和重述我們子公司與適用的TCA各方的現有租賃和擔保協議，這些協議在合併時有效；以及(3)同意以當前賬面價值$向TA出售我們或我們的適用子公司擁有的與TA的業務相關的某些商標和商標。89,400，在合併時生效。
根據將於合併生效時訂立的經修訂及重述的租賃協議，或A&R租約，176對於我們的旅行中心物業，我們適用的子公司的年最低租金總額將為$254,000，每年一次2A&R租契的初始租期及任何續期條款均會增加租金百分率，而租金則不會按百分率計算。A&R租約的初始期限為10幾年，與五10-延長一年的選項，TA Operating LLC將預付$188,000在合併生效時，A&R租約下的租金，並將獲得
F-33
目錄表
每月租金抵免，合共$25,000每年超過一年10-A&R租約的初始期限。此外，TA Operating LLC將對A&R租約中包括的某些旅遊中心物業的潛在銷售擁有第一要約的權利。
根據將在合併生效時生效的修訂和重述擔保修正案或A&R擔保，BP Corporation North America Inc.將根據每一份A&R租約為付款提供擔保。BP Corporation North America Inc.在A&R擔保下的義務將受到初始總上限約為1美元的限制3,040,000.
合併的完成取決於各種慣例條件，包括擁有大部分已發行的TA普通股的TA股東的批准，以及監管部門的批准。雙方目前預計，BP的收購將於2023年年中完成。
F-34
目錄表
服務屬性信任
附表三--房地產和累計折舊
2022年12月31日
(百萬美元)
的初始成本
公司		資本化成本
收購後		結轉的總金額
在期末
土地建築和
改進		改進減損
成本基礎
調整，調整(1)
土地建築和
改進
總計(2)
酒店物業
17皇家索尼斯塔$227 $1,118 $408 $(9)$(12)$229 $1,503 $1,732 
22索內斯塔136 588 338 (51)(9)136 866 1,002 
60Sonesta Es套房132 557 343 (35)(62)132 803 935 
44Sonesta精選84 395 249 (8)(77)84 559 643 
51簡單套房68 341 104 (17)(24)68 404 472 
17凱悦酒店20 137 36 — (3)20 170 190 
5雷迪森酒店9 93 48 — — 9 141 150 
1皇冠假日酒店17 69 30 — — 17 99 116 
3鄉村酒店和套房4 29 10 — — 4 39 43 
網絡租賃屬性
133美國旅遊中心568 939 469 — (368)576 1,032 1,608 
44石油公司停車中心260 522 193 — (209)261 506 767 
14勝利大逃亡19 64 — — — 19 64 83 
3終身健身17 56 — — — 17 56 73 
9AMC劇院24 42 1 — — 24 43 67 
5Buehler的生鮮食品10 49 — — — 10 49 59 
59哈特蘭牙科11 37 — — — 11 37 48 
10規範23 24 — — — 23 24 47 
19空置14 30 — — — 14 30 44 
23快遞換油6 37 — — — 6 37 43 
40必勝客12 28 — — — 12 28 40 
3飛行J旅遊廣場6 32 — — — 6 32 38 
6美國的汽車拍賣7 23 4 — — 7 27 34 
4法院體育俱樂部5 28 — — — 5 28 33 
2大艾爾餐廳3 28 — — — 3 28 31 
21漢堡王9 22 — — — 9 22 31 
1艦隊農場3 27 — — — 3 27 30 
4B&B劇院12 15 3 — — 12 18 30 
19哈迪百貨公司4 24 — — — 4 24 28 
16馬丁的7 20 — — — 7 20 27 
5帝王影院5 21 — — — 5 21 26 
19Arby‘s7 19 — — — 7 19 26 
20大力水手雞肉和餅乾8 17 — — — 8 17 25 
4奶油奶油7 18 — — — 7 18 25 
32教堂雞5 18 — — — 5 18 23 
5洗車先生2 19 — — — 2 19 21 
6聯合超市4 17 — — — 4 17 21 
2梅薩健身中心3 17 — — — 3 17 20 
1CarMax5 13 — — — 5 13 18 
13塔可鍾4 15 — — — 4 15 19 
28艾德叔叔的油店6 12 — — — 6 12 18 
1Dave&Buster‘s3 11 — — — 3 11 14 
5派克託兒所8 6 — — — 8 6 14 
2融合健身房3 10 1 — — 3 11 14 
2HHI-Formtech3 10 — — — 3 10 13 
3金色畜欄4 8 — — — 4 8 12 
5來德愛3 9 — — — 3 9 12 
5Fuddruckers4 6 — — — 4 6 10 
2桑福德的GRUB和酒吧1 10 — — — 1 10 11 
1浸信會急診醫院2 8 — — — 2 8 10 
2埃迪·梅洛的2 8 — — — 2 8 10 
1Cermak生鮮市場2 7 — — — 2 7 9 
12核心和主幹4 5 — — — 4 5 9 
S-1
目錄表
的初始成本
公司		資本化成本
收購後		結轉的總金額
在期末
土地建築和
改進		改進減損
成本基礎
調整，調整(1)
土地建築和
改進
總計(2)
5勒納和羅1 8 — — — 1 8 9 
1科爾氏病2 6 — — — 2 6 8 
1奧斯汀的公園披薩— 8 — — — — 8 8 
4Meineke汽車護理中心3 6 — — — 3 6 9 
1哥倫布預備學院1 8 — — — 1 8 9 
1La Fitness1 7 — — — 1 7 8 
1學院體育+户外1 6 — — — 1 6 7 
1馬庫斯劇院2 5 1 — — 2 6 8 
3Oregano‘s披薩小酒館1 6 — — — 1 6 7 
1哥倫布藝術與技術學院1 6 — — — 1 6 7 
2藍犀牛3 4 — — — 3 4 7 
3德克薩斯牛排館3 6 — — — 3 6 9 
3脆餅克雷梅2 5 — — — 2 5 7 
2診斷運行狀況1 6 — — — 1 6 7 
9Sonic得來速影院3 4 — — — 3 4 7 
5布魯克郡兄弟1 5 — — — 1 5 6 
2飛星咖啡館1 5 — — — 1 5 6 
3傑克家庭餐廳2 4 — — — 2 4 6 
2斧頭— 6 — — — — 6 6 
3温迪的1 5 — — — 1 5 6 
1傑克·斯塔克燒烤1 5 — — — 1 5 6 
7休斯供應2 4 — — — 2 4 6 
1多租户1 4 — — — 1 4 5 
1成人和兒童骨科1 4 — — — 1 4 5 
2Bricktown啤酒廠1 4 — — — 1 4 5 
2沃爾格林— 5 — — — — 5 5 
210盒2 3 — — — 2 3 5 
1Mak Pack1 4 — — — 1 4 5 
1Conform Automotive2 3 — — — 2 3 5 
2房屋署供應白帽2 3 — — — 2 3 5 
1星球健身1 4 — — — 1 4 5 
1RGB Eye Associates1 4 — — — 1 4 5 
2格伯碰撞與玻璃1 4 — — — 1 4 5 
1打折輪胎1 4 — — — 1 4 5 
2著名的戴夫餐廳1 3 — — — 1 3 4 
1Metaldyne BSM— 4 — — — — 4 4 
3福克斯兒童發展中心1 3 — — — 1 3 4 
1阿什利傢俱1 3 — — — 1 3 4 
1博茲曼-霍夫2 2 — — — 2 2 4 
1運動員倉庫1 3 — — — 1 3 4 
1埃裏克自行車店1 3 — — — 1 3 4 
1Max&Erma‘s1 3 — — — 1 3 4 
1Joe的蟹屋1 3 — — — 1 3 4 
1Applebee‘s1 2 — — — 1 2 3 
1彩虹兒童診所1 3 — — — 1 3 4 
1拖拉機供貨— 3 — — — — 3 3 
1湯匙擺放位置1 2 — — — 1 2 3 
1納卡拉託卡車— 2 — — — — 2 2 
1西南不鏽鋼，LP— 3 — — — — 3 3 
1Heytex美國— 2 — — — — 2 2 
2Anixter1 2 — — — 1 2 3 
1他媽的怎麼回事— 3 — — — — 3 3 
1克里的汽車護理1 2 — — — 1 2 3 
2貓頭鷹1 1 — — — 1 1 2 
124小時全天候關注1 3 — (3)— 1 — 1 
1Ojos Locos體育酒吧1 2 — — — 1 2 3 
1黑安格斯牛排館1 2 — — — 1 2 3 
1普利司通輪胎1 1 — — — 1 1 2 
S-2
目錄表
的初始成本
公司		資本化成本
收購後		結轉的總金額
在期末
土地建築和
改進		改進減損
成本基礎
調整，調整(1)
土地建築和
改進
總計(2)
1布法羅野翼1 2 — — — 1 2 3 
2塔科·布埃諾1 1 — — — 1 1 2 
1瘦肉雞1 2 — — — 1 2 3 
2蒙特利的Tex Mex1 2 — — — 1 2 3 
3拉力賽1 1 — — — 1 1 2 
1紅知更鳥美食漢堡1 1 — — — 1 1 2 
1普里曼蒂兄弟1 1 — — — 1 1 2 
1Orscheln農場和家園1 1 — — — 1 1 2 
1單車齒輪1 1 — — — 1 1 2 
2美元總彙— 2 — — — — 2 2 
2負擔得起的醫療保健公司1 1 — — — 1 1 2 
1雞肉沙拉雞肉— 1 — — — — 1 1 
1翅膀等— 1 — — — — 1 1 
1SRS分佈— 1 — — — — 1 1 
1Bru漢堡吧— 1 — — — — 1 1 
1時代資本— 1 — — — — 1 1 
1老墨西哥小酒館— 1 — — — — 1 1 
1肯德基— 1 — — — — 1 1 
1亞特蘭大足踝手術中心— 1 — — — — 1 1 
1O‘Reilly汽車零部件— 1 — — — — 1 1 
1Long John Silver‘s1 1 — — — 1 1 2 
1試金石成像— 1 — — — — 1 1 
1鄧肯甜甜圈— — — — — — — — 
1豪林混凝土1 — — — — 1 — 1 
1El Forastero— 1 — — — — 1 1 
1貝赫特— 1 — — — — 1 1 
1小凱撒— 1 — — — — 1 1 
1納帕汽車配件— 1 — — — — 1 1 
1羅巴塔— 1 — — — — 1 1 
1Off The Hook海鮮及更多— — — — — — — — 
1固結管道— — — — — — — — 
1比格姆電纜— — — — — — — — 
1鯊魚魚和雞肉— — — — — — — — 
1王者之翼N物— — — — — — — — 
1家庭美元商店— — — — — — — — 
1德爾·塔科— — — — — — — — 
1滑板車咖啡— — — — — — — — 
其他2 8 2 — — 2 10 12 
981$1,892 $5,928 $2,240 $(123)$(764)$1,903 $7,271 $9,174 
持有待售資產
18酒店$25 $123 $75 $(58)$(43)$19 $97 $116 
4網租服務零售1 3 — (2)— 1 1 
1,003 總計$1,918 $6,054 $2,315 $(183)$(807)$1,922 $7,369 $9,291 
(1)表示累計折舊和建築之間的重新分類&根據公認會計原則進行改進，以公允價值記錄某些財產。
(2)不包括$386在我們的合併資產負債表中歸類為傢俱、固定裝置和設備的個人財產。





S-3
目錄表

服務屬性信任
附表三--房地產和累計折舊(續)
2022年12月31日
(百萬美元)
累計
折舊(1)
日期
施工		日期
後天		生活在哪一天
年折舊
最新收入
語句為
計算
酒店物業
17皇家索尼斯塔$(383)1913年至1987年2005至2017年
10 - 40年份
22索內斯塔(278)1924至1999年2005至2018年
10 - 40年份
60Sonesta Es套房(405)1984至2000年1996至2017年
10 - 40年份
44Sonesta精選(326)1987至2000年1995至2003年
10 - 40年份
51簡單套房(209)1996至2000年1997至2003年
10 - 40年份
17凱悦酒店(92)1992至2000年1997至2002年
10 - 40年份
5雷迪森酒店(74)1987至1990年1996至2018年
10 - 40年份
1皇冠假日酒店(15)1971年至1988年2006 and 2017
10 - 40年份
3鄉村酒店和套房(21)1987至1997年1996 and 2005
10 - 40年份
133美國旅遊中心(524)1962至2017年2007至2017年
10 - 40年份
44石油公司停車中心(238)1975至2017年2007至2017年
10 - 40年份
40必勝客(9)1972至2006年2019
10 - 40年份
5Buehler的生鮮食品(8)1980至2000年2019
10 - 40年份
14勝利大逃亡(8)1986至2007年2019
10 - 40年份
9AMC劇院(7)1994至2008年2019
10 - 40年份
3終身健身(7)1987至2012年2019
10 - 40年份
19空置(7)1970年至2008年2019
10 - 40年份
21漢堡王(5)1997至2004年2019
10 - 40年份
19Arby‘s(5)1967至2005年2019
10 - 40年份
19哈迪百貨公司(5)1969年至1997年2019
10 - 40年份
59哈特蘭牙科(5)1920年至2005年2019
10 - 40年份
23快遞換油(5)1965至2001年2019
10 - 40年份
4法院體育俱樂部(4)1980至2001年2019
10 - 40年份
20大力水手雞肉和餅乾(4)1968至2003年2019
10 - 40年份
6美國的汽車拍賣(4)1960年至2005年2019
10 - 40年份
10規範(4)1957至2014年2019
10 - 40年份
6聯合超市(3)1979至1997年2019
10 - 40年份
3飛行J旅遊廣場(3)20012019
10 - 40年份
16馬丁的(3)1962至2003年2019
10 - 40年份
2HHI-Formtech(3)19522019
10 - 40年份
32教堂雞(3)1968至1983年2019
10 - 40年份
28艾德叔叔的油店(3)1959至1999年2019
10 - 40年份
1艦隊農場(3)19792019
10 - 40年份
4B&B劇院(3)1998年至2004年2019
10 - 40年份
5帝王影院(3)2005至2010年2019
10 - 40年份
13塔可鍾(2)1982至2019年2019
10 - 40年份
2大艾爾餐廳(2)2006至2010年2019
10 - 40年份
1Cermak生鮮市場(2)19892019
10 - 40年份
2梅薩健身中心(2)1983至2007年2019
10 - 40年份
5洗車先生(2)1960年至2005年2019
10 - 40年份
S-4
目錄表
累計
折舊(1)
日期
施工		日期
後天		生活在哪一天
年折舊
最新收入
語句為
計算
3金色畜欄(2)1989年至2000年2019
10 - 40年份
5來德愛(2)1991年至2000年2019
10 - 40年份
4奶油奶油(2)1999年至2009年2019
10 - 40年份
5Fuddruckers(2)1994至1995年2019
10 - 40年份
1CarMax(2)20052019
10 - 40年份
2斧頭(2)1953至1995年2019
10 - 40年份
2融合健身房(1)1987至1994年2019
10 - 40年份
2桑福德的GRUB和酒吧(1)1928至2003年2019
10 - 40年份
1Metaldyne BSM(1)19602019
10 - 40年份
2Bricktown啤酒廠(1)1904至1984年2019
10 - 40年份
3Oregano‘s披薩小酒館(1)1964至2006年2019
10 - 40年份
2埃迪·梅洛的(1)1997至2003年2019
10 - 40年份
1馬庫斯劇院(1)19992019
10 - 40年份
5布魯克郡兄弟(1)1990至1999年2019
10 - 40年份
1奧斯汀的公園披薩(1)20032019
10 - 40年份
1Conform Automotive(1)19872019
10 - 40年份
1運動員倉庫(1)19832019
10 - 40年份
12核心和主幹(1)1972至1998年2019
10 - 40年份
1科爾氏病(1)19862019
10 - 40年份
5派克託兒所(1)1970年至1996年2019
10 - 40年份
9Sonic得來速影院(1)1987至2010年2019
10 - 40年份
1Dave&Buster‘s(1)19922019
10 - 40年份
4Meineke汽車護理中心(1)1999年至2000年2019
10 - 40年份
3温迪的(1)1984至1996年2019
10 - 40年份
2沃爾格林(1)1993至1999年2019
10 - 40年份
7休斯供應(1)1976至1993年2019
10 - 40年份
210盒(1)19942019
10 - 40年份
5勒納和羅(1)1970年至2007年2019
10 - 40年份
1Heytex美國(1)19672019
10 - 40年份
3脆餅克雷梅(1)2000年至2004年2019
10 - 40年份
1Joe的蟹屋(1)19972019
10 - 40年份
1傑克·斯塔克燒烤(1)19832019
10 - 40年份
1成人和兒童骨科(1)19912019
10 - 40年份
1哥倫布預備學院(1)20042019
10 - 40年份
2診斷運行狀況(1)1985至1997年2019
10 - 40年份
2飛星咖啡館(1)1994至1999年2019
10 - 40年份
1浸信會急診醫院(1)20132019
10 - 40年份
1哥倫布藝術與技術學院(1)19802019
10 - 40年份
1他媽的怎麼回事(1)19582019
10 - 40年份
1埃裏克自行車店(1)19962019
10 - 40年份
1La Fitness(1)20122019
10 - 40年份
1Max&Erma‘s(1)1990至2007年2019
10 - 40年份
2格伯碰撞與玻璃(1)2001年至2002年2019
10 - 40年份
1Ojos Locos體育酒吧(1)19932019
10 - 40年份
1學院體育+户外(1)20162019
10 - 40年份
3傑克家庭餐廳(1)2008至2016年2019
10 - 40年份
S-5
目錄表
累計
折舊(1)
日期
施工		日期
後天		生活在哪一天
年折舊
最新收入
語句為
計算
3德克薩斯牛排館(1)1992至2003年2019
10 - 40年份
1納卡拉託卡車(1)19852019
10 - 40年份
2房屋署供應白帽(1)1990至2001年2019
10 - 40年份
1星球健身(1)20072019
10 - 40年份
2塔科·布埃諾(1)1991年至2003年2019
10 - 40年份
1Mak Pack(1)20072019
10 - 40年份
2藍犀牛— 20042019
10 - 40年份
2著名的戴夫餐廳— 1997至1999年2019
10 - 40年份
1打折輪胎— 20092019
10 - 40年份
2貓頭鷹— 1997至1994年2019
10 - 40年份
2蒙特利的Tex Mex— 1979至1997年2019
10 - 40年份
1多租户— 20012019
10 - 40年份
1單車齒輪— 19962019
10 - 40年份
1西南不鏽鋼，LP— 19842019
10 - 40年份
2Anixter— 1984至1999年2019
10 - 40年份
1Applebee‘s— 19962019
10 - 40年份
1RGB Eye Associates— 20132019
10 - 40年份
1阿什利傢俱— 20002019
10 - 40年份
1紅知更鳥美食漢堡— 19952019
10 - 40年份
1博茲曼-霍夫— 19882019
10 - 40年份
3拉力賽— 1990至1992年2019
10 - 40年份
1拖拉機供貨— 20072019
10 - 40年份
1SRS分佈— 19752019
10 - 40年份
1彩虹兒童診所— 20112019
10 - 40年份
3福克斯兒童發展中心— 1965至1998年2019
10 - 40年份
1普利司通輪胎— 19982019
10 - 40年份
1湯匙擺放位置— 19962019
10 - 40年份
1El Forastero— 19922019
10 - 40年份
1Bru漢堡吧— 19962019
10 - 40年份
1雞肉沙拉雞肉— 19762019
10 - 40年份
1Long John Silver‘s— 19872019
10 - 40年份
1布法羅野翼— 20142019
10 - 40年份
1肯德基— 20022019
10 - 40年份
1瘦肉雞— 20142019
10 - 40年份
1黑安格斯牛排館— 19962019
10 - 40年份
1鄧肯甜甜圈— 19772019
10 - 40年份
1克里的汽車護理— 20152019
10 - 40年份
1Orscheln農場和家園— 19972019
10 - 40年份
1鯊魚魚和雞肉— 19852019
10 - 40年份
1時代資本— 19992019
10 - 40年份
1O‘Reilly汽車零部件— 20062019
10 - 40年份
1老墨西哥小酒館— 20072019
10 - 40年份
2美元總彙— 2012至2015年2019
10 - 40年份
1翅膀等— 20142019
10 - 40年份
1試金石成像— 19922019
10 - 40年份
1普里曼蒂兄弟— 20142019
10 - 40年份
S-6
目錄表
累計
折舊(1)
日期
施工		日期
後天		生活在哪一天
年折舊
最新收入
語句為
計算
1豪林混凝土— 19302019
10 - 40年份
1小凱撒— 19962019
10 - 40年份
1比格姆電纜— 19892019
10 - 40年份
1固結管道— 19872019
10 - 40年份
1亞特蘭大足踝手術中心— 19632019
10 - 40年份
2負擔得起的醫療保健公司— 2008年至2010年2019
10 - 40年份
1納帕汽車配件— 20012019
10 - 40年份
1貝赫特— 19862019
10 - 40年份
1王者之翼N物— 19772019
10 - 40年份
1羅巴塔— 19802019
10 - 40年份
1Off The Hook海鮮及更多— 20072019
10 - 40年份
1家庭美元商店— 19882019
10 - 40年份
124小時全天候關注— 20082019
10 - 40年份
1滑板車咖啡— 19722019
10 - 40年份
1德爾·塔科— 19922019
10 - 40年份
其他(3)
$(2,750)
(1)不包括累計折舊#美元220與我們合併資產負債表中歸類為傢俱、固定裝置和設備的個人財產有關。
S-7
目錄表
服務屬性信任
附表III的附註
2022年12月31日
(千美元)

(A)2020年1月1日至2022年12月31日期間物業總成本變動情況如下：
202220212020
年初餘額$9,790,010 $10,630,560 $10,716,233 
增加：收購和資本支出106,588 86,016 99,141 
性情(624,057)(330,091)(145,836)
持有待售物業的重新分類(98,090)(596,475)(38,978)
年終結餘$9,174,451 $9,790,010 $10,630,560 
(B)2020年1月1日至2022年12月31日期間累計折舊變動情況如下：
202220212020
年初餘額$3,069,348 $3,047,016 $2,851,121 
增加：折舊費用309,606 298,597 364,636 
性情(618,132)(153,699)(143,814)
持有待售物業的重新分類(10,960)(122,566)(24,927)
年終結餘$2,749,862 $3,069,348 $3,047,016 
(C)我們房地產的聯邦所得税的總成本税基為#美元。6,965,4542022年12月31日。
S-8
目錄表
簽名
根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已正式授權下列簽署人代表其簽署本報告。
服務屬性信任
 發信人：//託德·W·哈格里夫斯
託德·W·哈格里夫斯
總裁和首席投資官
日期：2023年2月28日
根據1934年《證券交易法》的要求，本報告已由以下人員以登記人的身份在指定日期簽署。
簽名標題日期
//託德·W·哈格里夫斯總裁和首席投資官2023年2月28日
託德·W·哈格里夫斯
布萊恩·E·唐利
首席財務官兼財務主管
(首席財務會計官)
2023年2月28日
布萊恩·E·唐利
/s/Laurie B.Burns獨立受託人2023年2月28日
勞裏·B·伯恩斯
羅伯特·E·克雷默獨立受託人2023年2月28日
羅伯特·E·克雷默
/s/Donna D.Fraiche獨立受託人2023年2月28日
唐娜·D·弗萊切
約翰·L·哈林頓獨立受託人2023年2月28日
約翰·L·哈林頓
/s/William A.Lamkin獨立受託人2023年2月28日
威廉·A·拉姆金
/s/約翰·G·默裏管理受託人2023年2月28日
約翰·G·默裏
/s/亞當·D·波特諾管理受託人2023年2月28日
亞當·D·波特諾