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美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
表格10-K 
☒根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的年度報告
截至本財政年度止12月31日, 2022
☐根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的過渡報告
關於從到的過渡期
委託文件編號：001-36105
帝國國家房地產信託公司。
(註冊人的確切姓名載於其章程)  
馬裏蘭州 37-1645259
(註冊成立或組織的國家或其他司法管轄區) (國際税務局僱主身分證號碼)

西33街111號, 12樓
紐約, 紐約10120
(主要行政辦公室地址)(郵政編碼)
(212) 850-2600
(註冊人的電話號碼，包括區號)
根據該法第12(B)條登記的證券：
每個班級的標題交易符號註冊所在的交易所名稱
A類普通股，每股面值0.01美元ESRT紐約證券交易所
B類普通股，每股面值0.01美元不適用不適用
根據該法第12(G)條登記的證券：
無
如果註冊人是證券法第405條規定的知名經驗豐富的發行人，請用複選標記表示。是   ☒ No ☐
如果註冊人不需要根據法案第13節或第15(D)節提交報告，請用複選標記表示。是☐    不是 ☒
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13條或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。是  ☒ No ☐
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是  ☒ No ☐
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。
大型加速文件服務器
  ☒
加速文件管理器
  ☐
非加速文件服務器
  ☐
規模較小的報告公司☐
新興成長型公司☐
如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐
用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(《美國聯邦法典》第15編，第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的☒
如果證券是根據該法第12(B)條登記的，用勾號表示登記人的財務報表是否反映了對以前發佈的財務報表的錯誤更正☐



用複選標記表示這些錯誤更正中是否有任何重述需要對登記人的任何執行幹事在相關恢復期間根據§240.10D-1 (b). ☐
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如《交易法》第12b-2條所定義)。是☐ 不是☒
截至註冊人最近完成的第二財季的最後一個營業日，註冊人的非關聯公司持有的有投票權股票的總市值為#美元。1,143,707,000基於2022年6月30日註冊人的A類普通股在紐約證券交易所的收盤價為每股7.03美元。
截至2023年2月24日，有160,720,076註冊人發行的A類普通股的股份和989,862註冊人已發行的B類普通股的股份。
以引用方式併入的文件
帝國地產信託公司2022年年度股東大會(計劃於2023年5月11日通過網絡直播召開)的部分委託書將在註冊人的財政年度結束後120天內提交，通過引用將其併入本年度報告的Form 10-K第三部分。
 


帝國國家房地產信託公司。
表格10-K
目錄
頁
第一部分：
1.業務
2
1A.風險因素
12
1B.未解決的員工意見
26
2.屬性
27
3.法律訴訟
32
4.煤礦安全信息披露
33
第二部分。
5.註冊人普通股市場、相關股東事項與發行人購買股權證券
34
6.[已保留]
37
7.管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
38
7A.關於市場風險的定量和定性披露
53
8.財務報表和補充數據
53
9.會計與財務信息披露的變更與分歧
53
9A.控制和程序
53
9B.其他信息
55
9C.關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露
55
第三部分
10.董事、高管與公司治理
55
11.高管薪酬
55
12.某些實益擁有人的擔保所有權以及管理層和相關股東的事項
55
13.某些關係和相關交易，以及董事的獨立性
56
14.首席會計費及服務
56
第四部分
15.展品、財務報表和附表
56
16.表格10-K摘要
59

1


定義

•“年化租金”是指年化基本租金和營業費用和房地產税的當期報銷；

•“組織交易”指一系列交易，根據這些交易，吾等通過一系列出資和合並交易，實質上同時通過一系列出資和合並交易，獲得由現有實體持有的我們的商業房地產資產組合、我們前身的某些管理實體和一個開發地塊的所有權權益；

•“完全稀釋基礎”是指在指定時間內我們的A類普通股的所有流通股，加上在一對一的基礎上交換經營合夥單位時可能發行的A類普通股，以及在一對一的基礎上B類普通股轉換後可以發行的A類普通股，這與美國公認會計原則(“GAAP”)下的“完全稀釋”的含義不同；

•“企業價值”是指在註明的時間內我們的A類普通股的全部流通股，加上在一對一的基礎上交換經營合夥單位時可能發行的A類普通股，以及在一對一的基礎上轉換B類普通股時可以發行的A類普通股的股份乘以2022年12月31日的A類普通股價格，加上私人永久優先股加上2022年12月31日的合併債務；

•“馬爾金集團”是指以下所有集團：安東尼·E·馬爾金、彼得·L·馬爾金及其各自的配偶和直系後代(包括這些後代的配偶)、上述任何人的任何遺產、現在或以後為任何前述人的利益而設立的任何信託、或安東尼·E·馬爾金控制的任何公司、合夥企業、有限責任公司或其他法律實體，或為上述任何人的利益而控制的任何此類實體的允許繼承人；然而，僅就税務保護權利和就組建交易訂立出資協議的各方而言，馬爾金集團還應包括勞倫斯·A·維恩及其配偶的直系後代(包括該等後代的配偶)、前述的任何遺產、現在或以後為任何前述的利益而設立的任何信託、或為前述利益而由安東尼·E·馬爾金控制的任何公司、合夥企業、有限責任公司或其他法律實體；

•本次發行是指2013年10月7日完成的A類普通股的首次公開發行；

•“Our Company”、“We”、“Our”和“ESRT”是指帝國地產信託公司，該公司是馬裏蘭州的一家房地產投資信託公司，及其合併的子公司，包括帝國地產公司OP，L.P.；

•“經營合夥”是指帝國地產公司，L.P.，特拉華州的一家有限責任合夥公司，帝國地產信託公司通過該合夥公司開展其幾乎所有的業務，它是該公司的普通合夥人；

•“證券持有人”是指我們A類普通股或B類普通股的持有者，以及我們經營夥伴關係的ES系列、250系列、60系列和PR系列經營合夥單位的持有者；以及

•“交易運營單位”是指我們的經營夥伴關係的系列ES、系列250和系列60的經營夥伴單位。




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第一部分
項目1.業務

概述
我們是一家專注於紐約市的房地產投資信託基金(“REIT”)，在曼哈頓和大紐約大都市區擁有和管理定位良好的物業組合，包括寫字樓、零售和多家庭資產。ESRT擁有“世界上最著名的建築”--帝國大廈，以及全新打造的帝國大廈觀景臺。

截至2022年12月31日，我們的辦公和零售組合包含970萬平方英尺的可出租辦公和零售空間，入住率為85.2%。包括尚未開始的已簽署租約，我們的寫字樓和零售組合的總租賃比例為88.6%。截至2022年12月31日，我們擁有12處寫字樓物業(包括三項長期土地租賃權益)，包括約890萬平方英尺的可出租辦公空間，包括尚未開始的已簽署租約，約85.1%的入住率或88.3%的租賃率。有九處房產位於曼哈頓中城市場，包括帝國大廈在內，可出租的寫字樓面積約為760萬平方英尺。我們曼哈頓的寫字樓物業在一樓和/或連續樓層還包含50萬平方英尺的可出租優質零售空間。三個寫字樓物業分別位於康涅狄格州費爾菲爾德縣和紐約州韋斯特切斯特縣，總面積約為130萬平方英尺。這三處房產的大部分面積位於人口稠密的大都市社區，可以立即到達公共交通工具。此外，我們在康涅狄格州斯坦福德的斯坦福德運輸中心擁有土地，毗鄰我們的一處寫字樓物業，將支持開發約40萬平方英尺的可出租寫字樓和車庫，我們在此將其稱為Metro Tower。截至2022年12月31日，我們的商業投資組合還包括位於曼哈頓的四個獨立零售物業和位於康涅狄格州韋斯特波特市中心的兩個獨立零售物業，總面積為20萬平方英尺。年終後，2023年2月1日，韋斯特波特的兩個零售物業, 康涅狄格州被賣掉了。有關更多信息，請參見第2項.屬性。截至2022年12月31日，我們的獨立零售物業租賃比例為97.6%。此外，截至2022年12月31日，我們的投資組合包括位於曼哈頓的三個多户物業，總計721個單位，其中96.3%已出租。
2011年7月29日，我們被組建為馬裏蘭州的一家公司。我們的運營夥伴關係持有我們幾乎所有的資產，並開展我們幾乎所有的業務。截至2022年12月31日，我們在我們的運營夥伴關係(“運營單位”)中擁有約59.4%的權益。帝國地產信託公司作為我們經營合夥企業的唯一普通合夥人，有責任和自由裁量權管理和控制我們的經營合夥企業，而我們經營合夥企業的有限合夥人無權為我們的經營合夥企業辦理業務或參與經營合夥企業的管理活動。我們選擇作為REIT納税，並以我們認為允許我們從截至2013年12月31日的納税年度開始符合美國聯邦所得税目的的REIT的方式運營。
業務和增長戰略
我們的主要業務目標是最大化現金流和股東的總回報，並通過追求以下戰略來增加我們的物業價值：
租賃空間

我們相信，我們的品牌與租户始終保持高水平的服務質量、健康的建築、便利設施、維護和租户安裝、高性能的能效和室內環境質量設計指南以及長期的財務穩定聯繫在一起。通過我們的承諾 經紀人， 我們 有 開發 長- 術語 關係 使用一個 專注於吸引高質量的潛在租户到我們的物業。我們積極管理和培養我們的行業關係，並將我們管理團隊中最資深的成員提供給我們的客户。我們相信，我們與租户和經紀人的持續、開放的對話使我們能夠最大限度地提高我們的業績。我們對業績和長期前景的關注使我們能夠專注於我們投資組合的持續管理，同時我們同時尋求未來的增長機會。

我們相信，我們受益於租客航班向品質發展的趨勢。租户尋求極具吸引力的價值主張，我們提供高質量的 體驗 在……裏面 高-品質 資產 在… 我們的 有吸引力 價格 指向。 我們的 建築 都是完全現代化的，地理位置優越，靠近公共交通，設施完善，在能源效率和室內環境質量方面處於行業領先地位，這有助於我們通過循環獲得一致的租賃量。 他們也有個性。我們的商業投資組合的質量有助於 2022年是穩健的租賃之年-我們租賃了100多萬平方英尺的空間，取得了有意義的吸收進展，曼哈頓寫字樓的入住率全年增長了210個基點。
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此外，我們相信，我們積極、服務密集型的資產和物業管理方法有助於提高入住率和出租率。

我們對租户的財務前景、業務和商業模式進行了廣泛的調查，以確定我們是否認為有潛力建立長期關係，在這種關係中，他們將與我們續簽並隨着時間的推移而擴大。 自推出以來，我們已經與現有租户完成了258項擴建，我們的投資組合總面積為249.5萬平方英尺。 我們全面的大廈管理服務，以及我們對租户和經紀人關係及滿意度的堅定承諾，使我們能夠談判有吸引力的租賃協議，從而吸引並留住高信用質量的租户。我們主動管理我們的租金名冊，建立牢固的租户關係，與租户保持持續溝通，並對租户的需求做出反應。我們相信，長期租户關係的成功通過減少租賃、營銷和租户改善成本以及租户週轉率，隨着時間的推移改善了我們的經營業績。

我們定期監控我們的物業，執行例行預防性維護，並實施與物業重新開發和設備和系統的生命週期更換相關的資本改善計劃，以保護我們的投資。我們目前自行管理我們所有的寫字樓和零售物業，並使用第三方物業經理來管理我們的多户物業。我們主動管理我們的寫字樓物業和租金名冊，以(I)聚合較小的出租空間，以創造大量空置空間，以更高的租金吸引高信用質量的租户，以及(Ii)創建可通過幾個租賃週期出租的高效、現代、預置的寫字樓，並吸引高信用質量的租户。我們積極管理和控制我們所有酒店的運營費用。此外，我們已將能效改造和可持續發展作為推動經濟回報的整個投資組合的舉措。我們通過降低公用事業成本和減少運營成本上升，將此類改進所實現的成本節約轉嫁給我們的租户。我們相信，這些舉措使我們的物業比我們競爭對手的物業更受更廣泛的租户基礎的歡迎。

出售帝國大廈天文臺的門票

從帝國大廈第86層和第102層的觀景臺上，可以看到紐約和鄰近各州的全景。2019年12月，我們完成了天文臺耗資約1.65億美元的多年重新設想和重建工作。在新冠肺炎爆發之前，截至2018年12月31日和2019年12月31日的年度，天文臺的訪客人數分別約為380萬人和350萬人，其中約三分之二是國際訪客。在新冠肺炎關閉期間，我們重新規劃了天文臺的業務，使其只接受預訂，新的重點是客户體驗、減少人羣和排隊，重點是每位遊客的收入，並使我們的運營時間與預訂需求相匹配。我們加強了健康和安全規程，改進了營銷和交叉促銷活動，以提高品牌知名度，並謹慎管理費用。

我們的努力使天文臺的業績持續回升，並在2022年全年實現了天文臺收入和運營收入的改善。2022年我們有大約220萬遊客，而2020年和2021年分別為50萬和80萬。此外，帝國大廈觀景臺被TripAdvisor評為美國第一和世界第三的景點。

提升股東價值

我們主要通過執行我們的資本配置目標、保持我們資產負債表的靈活性以及提高透明度和披露來提高股東價值。由於它涉及資本配置目標，我們(I)機會主義地循環利用我們的資本，(Ii)進行選擇性的、增值的收購，以及(Iii)通過股票回購再投資於我們自己的股票。

我們是多元化的，我們相信我們將受益於紐約市的復甦，從我們在城市的辦公室、天文臺、零售店和多個家庭的敞口中受益。我們已經建立了一個專門的投資職能部門，其中包括我們的首席投資官和一個完整的收購團隊，並使我們能夠確定潛在的投資機會。我們相信，我們靈活的資產負債表、獲得資本的渠道以及在再開發方面的專業知識，使我們在構建和完善增值收購方面具有極大的靈活性。自2021年12月以來，我們已經完成了對曼哈頓三處多户住宅的收購，總共購買了721個單元。我們還完成了大紐約大都市區投資組合中非核心資產的處置(或以其他方式簽訂了出售合同)，包括位於康涅狄格州諾沃克、懷特普萊恩斯和紐約州哈里森的寫字樓資產，以及位於康涅狄格州韋斯特波特的零售資產。有關更多信息，請參見第2項.屬性。

在可預見的未來，我們打算將我們的收購戰略主要集中在紐約寫字樓、零售和多户物業，在這些物業中，我們可以獲得誘人的投資資本回報。此外，我們還有一個開發地點，斯坦福德運輸中心的Metro Tower，它毗鄰我們的Metro Center物業，我們認為它是康涅狄格州最重要的寫字樓之一。所有分區批准都已獲得，允許開發一個約40萬平方英尺的可出租寫字樓和車庫。我們打算在我們認為市場和其他條件適當結合的情況下開發這塊土地。

在當前的金融環境下，我們相信我們良好的資產負債表使我們在努力吸引經紀人和新租户方面脱穎而出，他們希望與財務穩定的房東合作，後者將投資於他們的客户，並保持其資產的高質量標準。我們靈活的資產負債表也使我們能夠靈活回購股票。 以及循環資本。
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最後，我們在2022年首次推出指導意見，為投資者提供更高的透明度，瞭解我們公司的盈利軌跡和前景。

實現可持續發展目標

我們在現有建築環境的能效、可持續性、室內環境質量和健康建築方面被公認為房地產行業的領導者。我們在能源效率方面開創了某些做法，從2007年開始，在帝國大廈，我們與克林頓氣候倡議、江森自控公司、仲量聯行和落基山研究所合作，創建和實施了一個突破性的、可複製的流程，將能效改造整合到現有的建築環境中。減少的能源消耗和排放降低了我們和我們的租户的成本，我們相信為我們的物業創造了競爭優勢。自2009年以來，我們已經將帝國大廈的碳排放量減少了54%以上，整個商業投資組合的碳排放量減少了43%。自2021年1月以來，我們的商業投資組合通過購買100%的商業投資組合用電量的可再生風電，以及我們對保護森林的支持，抵消了100%的化石燃料使用，從而實現了碳中和。
我們認為，更高質量的租户通常優先考慮可持續性、控制成本並將温室氣體排放的貢獻降至最低。由於我們的努力，截至2022年12月31日，我們在紐約的商業投資組合中約有92%獲得了能源之星認證，整個投資組合中約有80%獲得了能源之星認證，包括帝國大廈。我們還在曼哈頓和紐約大都會地區的寫字樓物業實施了其他成本合理的能效改造項目。根據我們的計算，我們認為，根據紐約市第97號地方法，我們在2024年至2029年期間不會面臨罰款。
我們目前的目標是到2030年帝國大廈實現淨零排放，到2035年實現我們商業投資組合的平衡。2022年，我們獲得了GRESB(前身為全球房地產可持續發展基準)的最高5星級評級，併成為全球、地區和地區上市交易行業的領先寫字樓。我們100%的商業投資組合都獲得了良好的健康安全評級，參加了Well at Scale和Well Equity評級。我們紐約市89%的商業投資組合都獲得了Fitwel認證。2022年，以科學為基礎的目標倡議(“SBTI”)目標驗證團隊證實，ESRT的減排目標符合1.5度的軌跡，這是現有的最雄心勃勃的SBTI閾值。我們的可持續性報告、披露和目標符合GRESB、TCFD、SASB、GRI、SBTI和聯合國可持續發展目標和聯合國全球契約。

我們積極參與地方、州和聯邦政府政策制定者在行業中的領導角色。

業務細分
我們的可報告部分由房地產部分和天文臺部分組成。我們的房地產部門包括與我們位於曼哈頓和大紐約大都市區的商業和多家庭房地產資產(主要是寫字樓物業)的所有權、管理、運營、收購、重新定位和處置相關的所有活動。我們的天文臺部分運營着帝國大廈第86層和102層的天文臺。這些細分市場被分開管理，因為每個企業需要不同的支持基礎設施，提供不同的服務，並且具有不同的經濟特徵，如所需投資、收入來源和營銷戰略。我們對部門間銷售和租金進行會計處理，就像銷售或租金是按當前市場價格出售給第三方一樣。合併後，這一部門間租金將被取消。
有關我們分部的更多信息，請參閲本年度報告Form 10-K中的“財務報表--附註13分部報告”。
監管
一般信息
我們投資組合中的物業受各種法律、法規和法規的約束，包括與公共區域相關的法規。我們相信，現有的每一處物業都擁有經營其業務所需的許可和批准。


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《美國殘疾人法案》
我們的物業必須符合《美國殘疾人法》第三章，即《美國殘疾人法》(ADA)的規定，前提是此類物業屬於《美國殘疾人法》所定義的公共設施。《反殘疾人法》可能要求在我們物業的某些公共區域移除阻礙殘疾人進入的結構性障礙，而這些障礙是很容易實現的。我們相信，現有物業基本上符合美國反興奮劑機構的要求，我們將不會被要求支付大量資本支出來滿足美國反興奮劑機構的要求。然而，不遵守ADA可能會導致對私人訴訟當事人處以罰款或賠償損失。提供易於實現的住宿的義務是一項持續的義務，我們將繼續評估我們的物業，並在這方面進行適當的改動。

環境問題
根據各種聯邦、州和/或地方法律、條例和法規，作為不動產的現任或前任所有人或經營者，我們可能對在該財產、在該財產內、在該財產之下或從該財產釋放有害物質、廢物或石油產品而產生的費用和損害負責，包括調查或補救費用、自然資源損害，或第三方對人身傷害或財產損害的責任。這些法律往往規定責任，而不考慮所有者或經營者是否知道或對這種材料的存在或釋放負有責任，責任可能是連帶的。我們的一些物業已經或可能受到污染的影響，這些污染是由於當前或以前將物業或鄰近物業用於商業、工業或其他目的而產生的。這種污染可能是由於石油或危險物質的泄漏或用於儲存此類材料的儲罐泄漏造成的。當我們安排在非現場處置或處理設施處置或處理有害物質時，無論我們這樣做是否遵守環境法律，我們也可能要承擔補救污染的費用。我們物業存在污染或未能補救污染，可能會對我們吸引和/或留住租户的能力以及我們以這些物業為抵押進行開發、銷售或借款的能力造成不利影響。除了潛在的清理費用責任外，私人原告還可以提出人身傷害、財產損失或類似原因的索賠。環境法還可能在受污染的場地上設立留置權，有利於政府為解決此類污染而產生的損害和費用。此外，如果在我們的物業上發現污染, 環境法可以對該財產的使用方式或如何在該財產上經營企業施加限制。

我們的一些物業毗鄰或靠近其他用於工業或商業用途的物業，或已包含或目前包含用於儲存石油產品或其他危險或有毒物質的地下儲罐。這些物業的發佈可能會影響我們的物業。此外，我們的一些物業以前曾被前業主或租户用於商業或工業活動，如加油站和乾洗店，而地鐵塔址的一部分目前被用於汽車停車場和先前的加油設施，這些設施可能會在這些物業或周圍物業釋放石油產品或其他危險或有毒物質。雖然某些物業包含或包含可能已經或已經影響我們物業的用途，但我們並不知悉任何與環境污染有關的責任，我們相信這些責任將對我們的業務產生重大不利影響。
此前在康涅狄格州韋斯特波特的主街69-97號發現了土壤污染和先前存在的地下儲罐(UST)。此前在康涅狄格州韋斯特波特的103-107主街發現了科技大學的存在。與康涅狄格州環境保護部(CT DEP)簽訂了一項自願補救計劃，以解決Main Street 69-97號物業的殘餘影響，並對69-97 Main Street物業實施了環境土地使用限制(ELUR)，以確保土壤不會暴露、挖掘或幹擾，從而可能造成污染物遷移的風險或對人類健康或環境造成潛在危害。ESRT隨後尋求CT DEP的許可，並獲得許可，暫時暫停ELUR，以便完成物業的工作，包括拆除受工作安全規則約束的科技大學。工作完成了，埃魯爾復職了。CTDEP發佈了一份同意令，要求調查Main Street 103-107號房產的土壤狀況。自那以後，這些物業已被出售，關閉後的義務仍然是：(I)關閉位於主街69-97號的自願補救計劃；(Ii)遵守位於主街103-107號的同意書。我們相信，分別為關閉和遵守補救計劃和同意令而產生的任何費用，對我們的運營結果都不重要。

這處位於紐約州哈里森馬馬羅內克大道500號的物業是前業主根據與紐約州環境保護部(NYDEC)達成的協議將所有權轉讓給現任業主後執行的自願補救行動工作清理計劃的對象。作為發出“不再採取進一步行動”信函的條件，NYDEC要求將某些限制性和平權契約記錄在主題財產上。在很大程度上，這些措施包括禁止建造會擾亂土壤蓋子的建築，將某些受污染的地下土壤隔離開來，限制此類財產的商業用途，實施工程控制以確保改善工作保持良好狀態，不將工地的地下水用於飲用目的。
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為保護工人的健康和安全，為工人實施安全程序，以保護他們的健康和安全，並提交年度證明，證明根據自願補救行動工作清理計劃實施的控制措施仍然有效。此外，該地塊的很大一部分在收購前基本上沒有得到改善，可能不會進一步開發。
此外，我們的酒店受各種聯邦、州和地方環境、健康和安全法律法規的約束。不遵守這些環境、健康和安全法律法規可能會使我們或我們的租户承擔責任。這些債務可能會影響租户向我們支付租金的能力。此外，法律的變化可能會增加遵守這些法律和法規的潛在成本，或者增加對不遵守的責任。這可能導致重大的意外支出，或可能對我們的運營或我們的租户的運營產生重大和不利的影響，進而可能對我們產生重大不利影響。我們有時要求我們的租户遵守環境、健康和安全法律法規，並賠償我們在與他們的租約中的任何相關責任。但如果我們的任何租户破產或無法履行這些義務，我們可能會被要求履行這些義務。我們目前並不知道我們的物業有任何重大違反環境或健康及安全法律或法規的情況，我們相信我們和/或我們的租户擁有現行法律和法規所需的所有重大許可和批准，以經營我們的物業。
此外，我們可能會受到新的合規要求和/或與自然資源或能源使用和相關排放相關的新成本或税收(如碳税)的約束，這可能會增加我們的運營成本。特別是，作為紐約市大型商業建築的所有者，我們必須遵守紐約市議會於2019年4月通過的第97號當地法律，該法律為每座此類建築設定了温室氣體排放的年度限制，要求從2025年5月開始提交年度排放報告，並對超過此類限制的排放實施處罰。根據我們目前對法律的理解和相關計算，我們預計在2024-2029年第一個執行期內，我們不會對我們商業投資組合中的任何建築支付罰款。
作為房地產的所有者或經營者，我們也可能因各種建築條件而承擔責任。例如，我們目前擁有或運營的或我們在未來收購或運營的物業上的建築物和其他構築物包含、可能包含或可能包含含石棉材料或ACM。環境、健康和安全法律要求對ACM進行適當的管理和維護，並可對不遵守這些要求的業主、經營者或僱主處以罰款或處罰。這些規定包括特別的預防措施，例如移走、消減或監測空氣質素，如果在維修、重建或拆卸樓宇期間，可能會擾亂空氣質素，可能會導致鉅額費用。此外，我們可能會對因向環境中釋放ACM而造成的人身傷害或財產損失承擔責任。我們目前並不知悉有任何與建築狀況有關的重大責任，包括任何重大違反石棉規定的個案，或任何與石棉有關的重大責任。
我們的物業可能含有或發展有害黴菌或遭受其他室內空氣質量問題，這可能導致不利的健康影響或財產損壞或補救費用的責任。當建築物或建築材料中積累了過多的水分時，可能會發生黴菌生長，特別是如果濕度問題仍未被發現或在一段時間內沒有得到解決。有些黴菌可能會產生空氣中的毒素或刺激物。室內空氣質量問題還可能源於通風不足、室內或室外來源的化學污染以及其他生物污染物，如花粉、病毒和細菌。室內暴露在一定水平以上的空氣中的毒素或刺激物可能會導致各種不利的健康影響和症狀，包括過敏或其他反應。因此，如果我們的任何物業存在嚴重的黴菌或其他空氣污染物，我們可能需要採取代價高昂的補救計劃，以控制或移除受影響物業中的黴菌或其他空氣污染物，或增加室內通風。此外，如果發生財產損失或人身傷害，重大黴菌或其他空氣污染物的存在可能會使我們承擔租户、租户員工或其他人的責任。我們目前沒有發現我們酒店存在任何嚴重的室內空氣質量不良問題。

經濟適用房

我們多户物業中的某些單元是為低收入家庭指定的，因此受到州和聯邦政府當局的監督和監管，管理經濟適用房租賃活動。有關更多信息，請參閲風險因素-政府住房法規可能會限制我們投資的多户物業的機會，如果不遵守居民資格要求，可能會導致經濟處罰或福利損失。




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保險

我們為所有曼哈頓物業和大紐約大都市區物業投保綜合責任險、火災險、擴大保險範圍、地震險、恐怖主義險和租金損失險。我們通過ESRT專屬自保保險公司或我們的全資自保保險公司ESRT專屬自保保險公司在帝國大廈投保其他所有風險的財產和商業保險，包括恐怖主義保險。ESRT俘虜保險為帝國大廈每次遭受的超過8億美元的損失承保12億美元的恐怖主義保險，為我們提供該財產20億美元的恐怖主義保險。ESRT自保保險完全再保險2015年恐怖主義風險保險計劃重新授權法案(“TRIPRA”)下的20%共同保險，以及非核、生物、化學和放射暴露的TRIPRA自保免賠額和保單免賠額之間的差額100,000美元。我們購買了5000萬美元的核、生物、化學和輻射(“NBCR”)保險，超過了商業保險市場上100萬美元的免賠額。ESRT俘虜保險為NBCR提供超過5000萬美元保單的19.5億美元的保險限額。因此，我們仍然只對TRIPRA下ESRT專屬自保保險中NBCR風險敞口的20%共同保險以及相當於ESRT專屬自保保險上一年保費20%的免賠額承擔責任。只要我們擁有ESRT專屬自保保險公司，我們就對ESRT專屬自保保險公司的流動性和資本資源負責，ESRT專屬自保保險公司的賬户是我們合併財務報表的一部分。如果我們遇到損失，ESRT專屬自保保險需要根據其保險單支付, 我們最終會將損失記錄到它需要支付的程度。上述保單涵蓋2002年《恐怖主義風險保險法》(TRIA)所界定的經證明的恐怖主義損失及隨後的延期。2019年12月20日，美國總裁簽署了2019年TRIPRA法案，將TRIA延長至2027年12月31日。TRIA規定了一個公共和私人共同賠償恐怖主義行為造成的保險損失的制度。因此，ESRT俘虜保險提供的經證明的恐怖主義保險有資格獲得美國財政部提供的超過法定計算免賠額的80%的共同保險。ESRT專屬自保保險公司為非NBCR風險敞口提供100%的20%共同保險。NBCR風險敞口的20%共同保險由ESRT專屬自保保險公司保留。

再保險合同不解除ESRT專屬自保保險公司對投保人的主要義務。此外，各種再保險公司未能履行其義務可能會導致ESRT專屬自保保險公司遭受重大損失。再保險已轉讓給佛蒙特州批准的再保險公司。ESRT專屬自保保險公司通過考慮已公佈的再保險人財務穩定評級和其他因素，不斷評估再保險人的財務狀況。不能保證ESRT專屬自保保險將繼續以相同的程度和相同的費用提供再保險。ESRT專屬自保保險公司未來可能會選擇重新評估再保險的使用，以增加或減少其放棄的風險量。

除了上述通過ESRT專屬自保保險持有的保險外，我們還為我們所有的財產投保恐怖主義保險，保險金額和免賠額為我們認為在商業上合理的。

我們的保單包括大量的自我保險部分，以及某些事件的重大免賠額和自付費用，而美國的颶風已經影響了此類保險的可用性和價格。如果根據我們的判斷，任何這些保單的保費成本超過了損失風險折現保額的價值，我們可能會在未來停止為我們的部分或全部財產投保某些保險。

此外，我們不為某些損失投保，包括但不限於戰爭造成的損失。此外，由於大流行水平或其他公共衞生事件造成的業務中斷保險可能不容易以商業上可接受的費率獲得。

競爭
在我們經營的曼哈頓和紐約大都會市場，房地產租賃競爭激烈。我們與眾多商業房地產的收購者、開發商、所有者和運營商競爭，其中許多人擁有或可能尋求在我們的物業所在的同一市場收購或開發與我們類似的物業。競爭的主要手段是租金、地點、提供的便利設施和服務，以及所租賃設施的性質和條件。此外，我們面臨着來自其他房地產公司的競爭，包括其他房地產投資信託基金、私人房地產基金、國內外金融機構、人壽保險公司、養老金信託基金、合夥企業、個人投資者和其他公司，這些公司可能比我們擁有更多的財務資源或獲得資本的途徑，或者願意在槓桿率更高或從財務角度來看不如我們願意追求的交易中收購物業。此外，來自新的和現有的天文臺和/或廣播業務的競爭可能會對我們的天文臺業務和/或廣播收入產生負面影響。對國內和國際旅行的不利影響以及外幣匯率的變化也可能減少未來的需求，這可能會對我們的運營業績、財務狀況和向我們的證券持有人進行分配的能力產生實質性的不利影響。
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如果我們的競爭對手以低於當前市場價格、低於我們目前向租户收取的租金的租金提供空間，在我們市場內更好的位置或更高質量的設施中，我們可能會失去潛在的租户，我們可能會受到壓力，將我們的租金降低到低於我們目前收取的租金，以便在租户租約到期時留住租户。
我們的納税狀況
我們選擇作為REIT納税，並以我們認為允許我們從截至2013年12月31日的納税年度開始符合美國聯邦所得税目的的REIT的方式運營。我們相信，我們的組織符合經修訂的1986年《國税法》(下稱《守則》)對房地產投資信託基金資格和税務的要求，我們預期的運作方式將使我們能夠繼續滿足房地產投資信託基金的資格和税收要求。只要我們有資格成為房地產投資信託基金，我們通常就不需要為我們分配給證券持有人的應税淨收入繳納美國聯邦所得税。如果我們在任何課税年度沒有資格成為REIT，並且沒有資格獲得某些法定救濟條款，我們將按正常的公司税率繳納美國聯邦所得税，並可能在我們失去REIT資格的那一年之後的隨後四個納税年度被排除為REIT資格。即使我們有資格成為房地產投資信託基金，我們的收入或財產也可能需要繳納某些美國聯邦、州和地方税。
為了符合REIT的資格，我們必須每年將至少90%的REIT應税收入分配給我們的證券持有人，而不考慮支付的分配扣除和不包括淨資本利得。此外，如果我們分配的應納税所得額少於應納税所得額的100%(包括淨資本利得)，我們將按普遍適用的公司税率繳納美國聯邦所得税，並將對我們在任何日曆年的分配低於美國聯邦所得税法規定的最低金額徵收4%的不可抵扣消費税。

此外，要符合REIT的資格，我們必須確保我們每年通過REIT總收益測試，並且在每個日曆季度結束時，我們總資產的至少75%由現金、現金項目、政府證券和符合條件的REIT房地產資產組成，包括某些抵押貸款和某些類型的抵押支持證券。我們對證券(政府證券、被視為應課税房地產投資信託基金附屬公司(“TRSS”)的公司證券以及合資格房地產投資信託基金房地產資產)的剩餘投資一般不能包括超過任何一個發行人的未償還有表決權證券的10%或超過任何一個發行人的未償還證券總值的10%。此外，一般而言，我們的資產價值(政府證券和合格房地產資產除外)的5%不能由任何一個發行人的證券組成，一個或多個TRS的證券不能佔我們總證券價值的20%。

如果房地產租金被視為“關聯方租金”，則房地產租金通常不是REIT毛收入測試的合格收入。關聯方租金一般包括(I)如房地產投資信託基金(或任何按價值擁有該房地產投資信託基金10%或以上股份的人士)按投票權或價值直接或間接擁有該法團10%或以上的股份，則由該法團支付的任何租金；及(Ii)如該房地產投資信託基金(或按價值擁有該房地產投資信託基金10%或以上股份的任何人士)直接或間接擁有該合夥企業的資產或純利10%或以上的權益，則由該合夥公司支付的租金。根據此規則的例外情況，就REIT毛收入測試而言，關聯方租金如由REIT的TRS支付，且(I)有關物業中至少90%的租賃空間租給TRSS或REIT的其他關聯方以外的人士，及(Ii)從房地產支付給REIT的租金金額與REIT的無關租户支付的可比空間租金實質上相當。

從帝國大廈天文臺入場的收入，以及天文臺產生的某些其他收入，不太可能是REIT毛收入測試的合格收入。我們與天文臺目前的承租人和運營方天文臺TRS(由我們的經營合夥企業全資擁有)共同決定將天文臺TRS視為我們的TRS，用於美國聯邦所得税。天文臺TRS根據一項租約向經營合夥企業租賃帝國大廈天文臺，該租約規定固定租金支付及變動租金支付相當於天文臺TRS從經營天文臺所得毛收入的若干百分比。鑑於天文臺所屬物業的獨特性質，於租約日期，吾等並不相信帝國大廈或與帝國大廈相同的地理區域內有任何空間可能被視為足以與天文臺相媲美，以便將豁免適用於上文所述的關聯方租金。我們已收到美國國税局的一封私人信件，裁定我們的經營合夥企業根據帝國大廈天文臺的租約從天文臺TRS獲得的租金，只要該租金反映由合資格的第三方評估師評估的帝國大廈天文臺的公平市場租金價值，就是REIT毛收入測試的合資格收入。

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此外，我們的營運夥伴關係已取得多項特許協議(I)授予若干第三方廣播機構使用帝國大廈頂樓上的空間作某些廣播及其他通訊用途的權利，及(Ii)授予若干第三方供應商經營天文臺特許攤位的權利。我們已收到美國國税局的一封私人信函，裁定我們的經營合夥企業根據上述許可協議收到的許可費構成REIT毛收入測試的合格收入。
通貨膨脹率
我們幾乎所有的租約都規定了單獨的房地產税和運營費用上升。此外，許多租約規定了固定基數租金的上漲。我們認為，通貨膨脹的增加至少可以被上述合同租金增加和費用增加部分抵消。我們不認為通脹對我們歷史上的財務狀況或經營業績產生了實質性影響。
季節性
我們的天文臺業務受到旅遊趨勢和天氣的影響，因此確實經歷了一些季節性。在疫情爆發前，我們年度觀測站收入的16.0%至18.0%在第一季度實現，26.0%至28.0%在第二季度實現，31.0%至33.0%在第三季度實現，23.0%至25.0%在第四季度實現。根據紐約市的總體市場趨勢，我們的多家族企業經歷了一些季節性-冬季(11月至1月)的租賃活動較為緩慢。我們尋求通過交錯租約條款來緩解這種情況，使租約期滿與季節性需求相匹配。我們認為我們的業務餘額不受重大季節性波動的影響。

人力資本管理
截至2022年12月31日，我們僱傭了667人，其中約442人受到集體談判協議的覆蓋。一般來説，我們已經並期望繼續與我們的員工和工作人員保持良好的關係，包括那些受集體談判協議保護的員工。我們相信，我們的成功是通過在我們多樣化的人才庫中吸引、留住、發展、參與和賦予高度重視的員工來實現的，我們努力制定相應的政策和做法。

多樣性和包容性

我們執行幾個動態戰略，並爭取多樣性、公平性和包容性(“DE&I”)的指導 行業領袖培養具有不同觀點和經驗的工作場所社區，我們相信這將增強 這個 有效性 的 我們的 決策制定 和 創新。 我們 奮鬥 至 發展 一個 包容性 和 多元 公司 在這裏，員工可以發揮他們完整而真實的自我。

我們實施了培訓和發展計劃、政策和程序，並對我們的進展進行了透明的公開報告。我們這樣做是因為我們相信DE&I可以加強我們的員工隊伍，促進一個充滿活力、支持和高效的工作環境。

我們還通過員工主導的包容委員會讓我們的員工參與到這一努力中來，該委員會努力通過可操作的戰略和可衡量的目標來幫助公司推進和維護包容性和公平的工作場所，以逐步實現我們的總體公司目標。在管理層、人力資源和DE&I顧問的支持下，委員會推動重要的溝通、活動、培訓和其他活動，努力推進我們的DE&I戰略。

我們在2022年和2023年被選入彭博社性別平等指數，是美國第一個加入聯合國全球契約並致力於聯合國婦女賦權原則的商業辦公室REIT。

我們感到自豪的是，在過去三年中，我們通過任命新董事和晉升高級管理職位，在加強董事會和管理團隊的性別和種族多樣性方面取得了進展。

人才的獲取和留住

我們提供我們認為總體上具有競爭力的薪酬和福利。為了獎勵和加強對公司成果的參與，我們還向員工發放股權獎勵。 對於高級管理層，我們每年授予此類股權，授予取決於(A)個人在公司的持續服務和/或(B)公司相對於公司、ESG和總股東回報指標的表現。 其他員工可以在多年僱傭週年紀念日獲得公司的股票。
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我們努力吸引、聘用和留住符合我們高標準的不同候選人。我們的留任戰略基於對員工的有效培訓和發展，並關注員工的整體健康狀況，如下所述。我們相信開放和 誠實的 雙向 溝通 是 最高限額 而我們 定期 收集 員工 反饋 至 瞭解 改善我們員工的體驗。截至2023年2月，我們是最佳工作場所-已獲認證。

培訓與發展

我們 相信 連續式 學習 支座 工作效率、 創新 和 留存， AS 井 AS 為我們的員工提供個人和職業成長。我們投資於員工培訓，包括對所有員工強制執行的某些計劃，以及在公司提供的平臺上自願和自我指導的其他計劃。我們提供了 教室 培訓 為 我們的 員工 在……裏面 2022 在……裏面 加法 至 在職 訓練。 我們 也 定期審查我們針對不同員工的繼任計劃，並制定強有力的發展行動計劃，以發展我們的員工。

全面健康(身體、精神和經濟)

我們在室內環境質量、健康建築、改造能效和建築環境可持續性方面處於領先地位。

我們全年提供大量的活動和研討會，重點關注員工的整體健康，包括身體健康和運動、心理健康、財務敏鋭性、志願者精神以及部門間的參與和認可。

辦公室
我們的主要執行辦公室位於紐約西33街111號12樓，郵編：New York 10120。我們還在曼哈頓增設了區域租賃和物業管理辦事處。 以及更大的紐約大都市區。我們目前的設施足以滿足我們現在和未來的業務，儘管我們可能會增加或取消地區辦事處，這取決於我們未來的業務。
可用信息
我們的網站地址是http://www.esrtreit.com.在我們網站上找到的或通過我們網站以其他方式訪問的信息，不會通過引用的方式納入本10-K表格年度報告或我們提交給美國證券交易委員會的任何其他報告或文件中，也不會成為本表格10-K年度報告或任何其他報告或文件的一部分。我們在以電子方式將材料存檔或提供給美國證券交易委員會後，在合理可行的範圍內儘快在我們網站的美國證券交易委員會備案欄目免費提供我們的10-K年度報告、10-Q表格季度報告、8-K表格當前報告以及根據1934年證券交易法(以下稱“交易法”)第13(A)或15(D)節提交或提供的對該等報告的任何修訂。我們還在我們的網站上發佈了審計委員會憲章、薪酬和人力資本委員會憲章、財務委員會憲章、提名和公司治理委員會憲章、公司治理準則以及商業行為和道德準則，這些章程規範了我們的董事、高級管理人員和員工。在美國證券交易委員會要求的時間內，我們將在我們的網站上公佈對我們的商業行為和道德準則的任何修改，以及適用於我們的高級財務官和我們的高管或董事的任何豁免。美國證券交易委員會維護着一個互聯網站(http://www.sec.gov)其中包含以電子方式向美國證券交易委員會提交的報告、委託書和信息聲明，以及其他有關發行人的信息。
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第1A項。風險因素

在您決定保留或投資我們的證券之前，您應仔細考慮以下風險，以及本10-K表格年度報告中的所有其他信息。這些並不是我們面臨的唯一風險。其他目前未知或被認為微不足道的風險可能會對我們和我們的REIT資格產生實質性的不利影響，這可能會降低我們的股價，並導致您的全部或部分投資損失。以下部分內容為前瞻性陳述。請參閲“前瞻性陳述”。

與我們的業務和物業相關的風險

與新冠肺炎疫情相關的風險

新冠肺炎疫情已經，而且未來的任何公共衞生危機都可能對我們和我們的租户的業務、運營結果、現金流和財務狀況以及當地、全國和全球經濟活動產生嚴重的不利影響。

新冠肺炎疫情影響了整個美國，包括我們酒店所在的紐約和康涅狄格州。
未來的任何公共衞生危機都可能對人們的生活、工作和旅行方式產生重大影響，已經影響並可能在未來影響我們的財產。
大流行旅遊影響的恢復尚未完成，帝國大廈天文臺的遊客數量尚未完全恢復，我們無法預測何時可以達到與2019年相當的遊客數量，當時我們約三分之二的遊客是國際遊客。2020年、2021年和2022年期間，遊客數量分別為50萬、80萬和220萬，而2019年為350萬。此外，2020年、2021年和2022年的天文臺收入分別為2910萬美元、4150萬美元和1.06億美元，而2019年的收入為1.288億美元。我們改變了帝國大廈天文臺的運營方式，將重點放在容量控制上，以最大限度地提高客户體驗，需要預訂以控制過度擁擠和人員成本，我們提高按遊客計價可能會導致我們2022年和未來的天文臺結果與以前的天文臺結果不同。

新冠肺炎疫情造成的影響以及未來的任何公共衞生危機都可能對我們的業務、運營業績、現金流和財務狀況產生重大不利影響，其中包括以下因素：

•國家和/或地方經濟低迷降低了我們辦公室、多户和零售空間的前景、需求、入住率和出租率，所有這些都對我們的資產價值或價格產生了不利影響；

•計劃的基本建設項目的延誤、費用增加和/或取消；

•潛在損害我們遵守現有債務協議、償還、再融資或延長到期債務以及產生新債務的能力；

•前往我們市場的國內和國際遊客數量的變化；

•A類普通股和上市合夥單位市場價格的波動和下行壓力，這也可能減少我們為新收購獲得資本和/或我們的股權貨幣的機會；以及

•我們的現金流和支付股息的能力減少，可能會損害REIT資格和業務連續性。

與投資組合集中相關的風險

我們的物業地理上集中在紐約和康涅狄格州，不利的州或地方經濟或監管發展可能會對我們的業務、運營結果、現金流和財務狀況產生實質性的不利影響。

我們的商業投資組合主要由曼哈頓以及康涅狄格州費爾菲爾德縣和紐約州威徹斯特縣的物業組成。因此，我們的業務總體上依賴於紐約市的經濟，特別是曼哈頓的寫字樓、零售和多户空間市場，這使我們面臨更大的經濟和監管風險，而如果我們擁有更多樣化的投資組合。這些風險包括企業裁員、裁員、行業放緩和企業搬遷，以及房地產和其他地方税的增加，以及監管合規成本。目前聯邦對州和地方税扣減的税收限制，以及更高的個人税率提議，可能會對紐約州和康涅狄格州等高税收州的人口趨勢產生負面影響。
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恐怖事件的威脅或發生，特別是在紐約市，可能會對我們的財產價值和我們產生現金流的能力產生實質性的不利影響。

恐怖事件的威脅或發生可能會導致人們從曼哈頓和大紐約大都市區搬遷到人口較少、知名度較低的地區。這可能會引發對我們物業的需求、入住率和租金的下降，並對我們的物業和現金流的價值產生重大影響。在帝國大廈及其觀景臺等備受矚目的物業中，這種負面後果可能更有可能發生。此外，恐怖事件可能會導致我們某些物業的保險費大幅增加。

我們收入的很大一部分依賴於六處物業，特別是帝國大廈及其天文臺。

在截至2022年12月31日的一年中，我們的六處物業合計佔我們投資組合租金收入的約72.5%，其中帝國大廈單獨佔約29.9%。如果上述六項物業中的任何一項受到重大損害，或其相當數量的租户遇到財務壓力，導致租約違約或申請破產，我們可供分配的收入和現金將受到重大不利影響。

此外，在截至2020年12月31日、2021年和2022年12月31日的財政年度，我們分別從帝國大廈的天文臺運營獲得了約2910萬美元、4150萬美元和1.06億美元的收入。正如我們在2020年至2022年因大流行而經歷的那樣，天文臺的收入損失已經並在未來可能對我們的業務結果和財務狀況產生實質性的不利影響。

截至2022年12月31日，我們最大的五個租户約佔我們商業投資組合年化租金的15.9%。

截至2022年12月31日，我們最大的五個租户加起來約佔我們商業組合年化租金的15.9%，其中我們最大的租户在我們的一個寫字樓租賃了總計50萬平方英尺的可出租辦公空間，約佔我們商業組合可出租平方英尺總數的5.2%，佔我們商業組合年化租金總額的約6.2%。我們的重要租户過去曾經歷過，未來也可能會經歷財務壓力，導致租約違約或申請破產。在這種情況下，我們可能無法收回我們在租户改善津貼、優惠和交易成本(如專業費用和佣金)方面的前期投資。如果租户違約，我們可能會在執行我們的權利和保護我們的投資方面遇到延誤和鉅額成本。如果我們的任何重要租户遭遇業務低迷、資不抵債、拖欠租約和/或未能以優惠條款續約或根本無法續約，我們的業務、運營業績、現金流和財務狀況可能會受到重大不利影響。

房地產市場的相關風險

從面對面工作環境到遠程工作環境的持續轉變、酒店辦公桌布局的增加或向城市中心和郊區輻條地理模式的轉移可能會對我們的辦公室和多户公寓的總體需求產生不利影響。

為應對疫情而實施的某些遠程工作做法仍然存在，並已使僱主和員工遠離完全面對面的工作環境，這種更長期的轉變可能會對我們的辦公空間的整體需求產生不利影響。此外，隨着僱主在家辦公的靈活性增加，現在和未來的居民可能不太可能像我們擁有的房產那樣生活在人口稠密的城市中心或多户住宅中。

這些趨勢和相關影響可能會在大流行後繼續下去，這可能會損害我們物業的需求和價值。

不利的經濟和地緣政治條件影響我們租户的行業，特別是零售業，可能會導致我們的零售和辦公空間的需求、租金和入住率下降。

截至2022年12月31日，我們的商業投資組合年化租金中約有17.7%由零售租户組成。近年來，由於消費者轉向網購，零售業在全美面臨銷售收入減少和破產增加的問題，這一切都因疫情而加劇。這減少了對實體零售空間的需求，特別是在街道層面，這通常是寫字樓每平方英尺租金最高的地方。

任何租户的破產或資不抵債都可能導致該租户的租約終止，並給我們造成重大損失。

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正如我們過去經歷過的那樣，當時我們最大的租户之一破產，租户破產或資不抵債的情況可能會減少或終止我們從該租户那裏獲得的收入。這場流行病增加了租户破產的數量，聯邦法律可能禁止我們及時驅逐和/或授權租户終止其租約，並對我們收回剩餘租賃期到期的租金進行法定限制。此外，我們的大量租户(以租户數量衡量，而不是總面積)是規模較小的企業，通常沒有大型企業租户的財務實力。小企業通常比大企業經歷更高的失敗率，它們的破產可能會對我們的業務、運營結果、現金流和財務狀況產生實質性的不利影響。

競爭可能會阻礙我們吸引或留住租户或重新租賃空間的能力，我們可能需要做出租金或其他優惠和/或重大資本支出來改善我們的物業，以留住和吸引租户。

大紐約市及其周邊大都會地區的房地產租賃在租金、位置、服務和物業條件方面都具有很強的競爭力。我們看到，在提供優惠、短期、便利設施、室內環境質量和可持續發展認證方面，來自出租方的競爭日益激烈。競爭的加劇挑戰了我們租賃空間和最大限度提高有效租金的能力。

當我們物業的租約到期時，就我們目前的空置空間而言，我們可能被要求向租户提供租金或其他優惠，滿足更多的翻新、改建和其他改進要求，或為租户提供額外服務。此外，我們現有的物業中有八處是戰前寫字樓物業，與較新的物業相比，這些物業可能需要更頻繁和更昂貴的維修，以留住現有租户或吸引新租户。此外，由於技術創新，我們的多户物業面臨着爭奪居民的競爭。因此，由於來自大紐約市及其周邊大都市區出租人的競爭加劇，我們已經並可能不得不支付鉅額資本或其他支出，以保持我們物業的競爭力，續簽現有租户，並吸引新租户。我們不能保證任何這類開支會導致入住率上升、租金上升，或阻止現有租户遷往我們的競爭對手擁有的物業。如果我們因缺乏資金或其他原因而無法與競爭對手競爭，我們可能無法吸引新租户或續約現有租户。

我們可能無法以優惠的條款續簽租約或重新租賃空置空間，或者在租約到期時根本無法續租。

截至2022年12月31日，我們的寫字樓和零售物業約有110萬平方英尺的可出租空置空間(不包括已簽署但尚未開工的租約)。此外，佔我們商業物業組合中寫字樓和零售物業面積5.1%和6.6%的租約將分別於2023年和2024年到期(包括按月租約)。我們不能保證預定到期的租約將會續期，或者我們的物業將以等於或高於當前平均水平的淨有效租金重新出租。

多户租賃的短期性質讓我們更快地受到市場租金下降的影響，這可能會使我們的收入更加不穩定。

一般來説，我們多户住宅的租期是12個月或更短。如果續簽或轉租的條款不如現有條款，我們的業務、經營業績、現金流和財務狀況都將受到負面影響。考慮到他們的短期租賃結構，我們的多户租賃收入對市場下滑更加敏感。

與我們的物業相關的風險

我們面臨與我們的土地租約相關的各種風險，包括因違約、到期和徵用權訴訟而產生的風險，我們對土地或該等物業的改善沒有永久的經濟利益。

我們在百老匯1350號、西33街111號和百老匯1400號這三個商業寫字樓物業中的權益是土地租賃(即土地和改善工程的長期租約)，而不是土地和改善工程的費用權益。根據這些土地租約，我們作為租户履行傳統上由業主履行的職能：向分租人收取租金、維護物業和支付相關費用。我們無權取得這些物業的收費權益。百老匯1350號的土地租約將於2050年7月31日到期，百老匯1400號的土地租約將於2063年12月31日到期，西33街111號的土地租約將於2077年6月10日到期。

如果我們被發現違反了這些土地租約中的任何一項，費用所有者可能會終止租約，我們可能會失去物業的使用權。此外，除非我們購買這些物業的基本費用權益或按現行條款延長土地租約的期限，否則我們將失去經營這些物業的權利，或繼續以較低的盈利能力經營。

此外，我們不會分享土地的任何增值或改善，也不會在我們的土地租約期限之後從該物業獲得任何收入。如果政府收購其徵用權下的財產
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如果沒有權力，我們將只有權獲得任何賠償的一部分。對我們來説，續簽土地租約的費用可能會更高，只要有續簽的機會。

我們面臨着與房地產開發相關的風險。

我們已經、繼續並可能在未來從事與我們的物業相關的開發活動(包括我們的Metro Tower潛在開發地點)。我們在康涅狄格州斯坦福德的運輸中心擁有有權的土地，可以支持開發大約40萬平方英尺的可出租辦公樓和車庫。開發使我們面臨無法控制的風險，這可能對我們的財務狀況產生重大不利影響，包括但不限於融資的可用性和定價；分區和其他批准的可用性和時間；入住率和租金；建築成本和延誤(無論是由於天氣、勞動力條件、材料短缺或其他原因)，以及及時租賃。如果我們放棄任何懸而未決的開發項目，我們將無法收回已經發生的費用和管理時間。

嚴重的通貨膨脹可能會對我們的業務和財務業績產生不利影響。

通脹上升可能會增加物業、開發和翻新的成本，從而對我們產生不利影響。在高通脹的環境下，我們可能無法將租金提高至通脹水平或以上，這可能會降低我們的利潤率。此外，我們的勞動力和材料成本可能會增加，這可能會對我們的業務、運營結果、現金流或財務狀況產生不利影響。儘管我們物業的大部分運營費用的增加可以轉嫁到我們的寫字樓和零售租户身上，但我們的一些租約條款可能會限制我們向租户收取全部或部分增加的費用的能力。我們無法轉嫁這種增加的運營費用，可能會減少可用於償還債務和進行分配的現金流。

我們可能無法控制我們的運營成本，或者即使我們的物業收入減少，我們的支出也可能保持不變或增加。

與房地產投資相關的某些成本，如房地產税、保險和維護成本，通常不會在物業未完全入夥、租金下降或其他情況導致收入減少的情況下減少。我們的租約條款也可能限制我們向租户收取全部或部分費用的能力。

此外，通貨膨脹已經並將繼續影響物業運營費用和建築成本。

我們面臨來自第三方物業管理服務的風險。

雖然我們為我們的大部分物業提供物業管理服務，但我們使用第三方物業管理公司為我們的多户物業提供服務。如果這樣的第三方物業管理公司沒有按照我們的合同協議和期望的標準運作，我們可能會面臨額外的風險，例如成本和聲譽損害。

與非房地產業務相關的風險

帝國大廈的天文臺業務不是傳統的房地產業務，可能會受到競爭、不利天氣和公共衞生危機導致的旅遊趨勢變化等因素的負面影響。

在截至2020年12月31日、2021年和2022年的財年中，我們獲得了約2910萬美元的收入，
4150萬美元和1.06億美元來自我們的天文臺運營。與2019年相比，我們在2020年、2021年和2022年的收入大幅下降，原因是大流行和政府強制關閉，以及2020年7月重新開放後遊客數量增長緩慢，這在很大程度上是由於旅行限制。我們無法預測我們的天文臺收入何時會恢復到大流行前的水平。任何未來的健康或其他經濟危機、地緣政治事件(包括全球敵對行動)或貨幣匯率波動都可能對遊客趨勢和遊客對我們天文臺的需求產生負面影響，這可能對我們的業務、運營結果、現金流和財務狀況產生重大不利影響。我們也容易受到惡劣天氣導致的遊客需求減少的影響。我們與紐約市現有的世貿中心、洛克菲勒中心、哈德遜船廠和範德比爾特一號天文臺競爭，所有這些都可能轉移遊客的注意力，並對我們的收入造成負面影響。

帝國大廈的廣播業務不是傳統的房地產業務，空中廣播信號的競爭和變化可能會使我們面臨額外的風險。

帝國大廈及其廣播桅杆提供無線電和數據通信服務，並支持向有線和衞星系統以及電視和無線電接收器傳送廣播信號。我們將廣播桅杆的使用授權給第三方電視和廣播公司。在截至2022年12月31日的年度內，我們推導出
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來自此類廣播牌照和相關租賃的收入(不包括租户報銷收入)約為1,420萬美元，而在其高峯期約為2,100萬美元。來自其他廣播業務的競爭對我們廣播業務的收入產生了負面影響，續租導致收入減少，運營費用和資本支出增加。我們的廣播牌照持有者還面臨着各自行業技術進步和內容交付替代方法的一系列競爭，以及消費者行為的變化，這可能會減少對無線廣播牌照的需求。最近的政府法規可能會通過為無線寬帶服務提供商提供更多頻譜來減少對廣播許可證的需求，從而對我們的廣播收入產生實質性的不利影響。

很大一部分商譽的減值可能會對我們的經營業績和財務狀況產生負面影響。

我們的資產負債表包括於2022年12月31日的商譽約4.915億美元，主要包括與我們收購帝國大廈有限公司和第七大道501號聯營公司的控股權相關的商譽。每年，當情況表明賬面價值或商譽可能減值時，我們必須評估任何此類減值並計入由此產生的非現金減值的營業收益。由於新冠肺炎和旅遊業的持續不確定性導致我們的天文臺關閉，導致我們從2020年第二季度開始每個季度都進行這樣的評估，直到2022年10月我們使用第三方評估諮詢公司進行年度商譽測試。雖然我們認為沒有必要減值，但我們將在適當時繼續進行此類評估。見“財務報表--附註4遞延成本、獲得的租賃無形資產和商譽”。減值可能會對我們的經營業績和財務狀況產生重大不利影響。

與收購和處置有關的風險

我們可能無法確定併成功完成收購，即使確定並完成收購，也可能使我們面臨額外的風險。

我們計劃收購新的物業，因為我們面臨着誘人的機會，但我們可能面臨來自其他投資者的激烈競爭，特別是可能招致更多槓桿的私人投資者。我們可能會產生鉅額成本，並轉移管理層對潛在收購的注意力，包括我們無法完成的收購。如果我們成功地確定了收購目標並完成了交易，我們可能會花費比預算更多的資金來對相關物業進行必要的改善，並承擔未知的責任，例如環境污染或前租户、供應商或員工的索賠。

我們可能會通過税收遞延貢獻交易獲得財產，這可能會導致證券持有人稀釋，並限制我們出售此類資產的能力。

在未來，我們可能會通過税收遞延貢獻交易來換取我們經營合夥企業中的合夥企業權益，這可能會導致證券持有人的攤薄，我們可以在所收購物業的納税年限內扣除的税收折舊減少(與現金收購相比)，以及通過限制我們對所收購物業的處置和/或維護和分配合夥企業債務來保護出資人的遞延納税，以維持他們的納税基礎。這些限制可能會限制我們一次出售一項資產的能力，或者在沒有這些限制的情況下以有利的條件出售資產。

如果我們無法在未來出售、處置或再融資一個或多個物業，我們可能無法實現我們的投資目標。

房地產投資相對較難快速出售。資本返還和投資收益變現一般在處置或再融資時發生。此外，守則對房地產投資信託基金處置不適用於其他類型房地產公司的財產的能力施加了限制。在任何一段時間內，我們可能無法通過出售、其他處置或以有吸引力的價格進行再融資來實現我們的投資目標。

由於未能使用或遵守1031條款的交換計劃，我們可能會在處置資產時產生應納税資本收益。

我們可能會不時地處置交易中的財產，這些交易旨在符合守則第1031條規定的“類似實物交易所”的資格。一項交易作為同類交易所的資格可能會被成功質疑，並被確定為目前應徵税。在這種情況下，我們的應税收入和收入和利潤將增加。在某些情況下，我們可能被要求支付額外的股息，或者作為替代，我們需要繳納公司所得税，可能包括利息和罰款。因此，我們可能需要借入資金來支付額外的股息或税款，任何納税都可能導致我們可用於分配給股東的現金減少。此外，如果類似的交易所後來被確定為應納税，我們可能需要修改相關年度的納税申報單，包括我們向股東發送的任何信息報告。如果適用的財產受到税收保護協議的約束，我們也可能受到重大賠償義務的約束。
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與我們的負債和流動性有關的風險

倫敦銀行同業拆放利率(LIBOR)的終止可能會對我們造成不利影響。

根據我們的循環信貸安排和定期貸款，我們要承擔利率風險。2017年7月，金融市場行為監管局(LIBOR的監管機構)表示，將逐步取消LIBOR作為基準。2020年11月，美聯儲宣佈，銀行必須在2021年底之前停止承銷新的美元LIBOR合約，並且不遲於2023年6月30日，屆時美元LIBOR將不再發布，市場參與者應修改遺留合約，使用有擔保的隔夜融資利率(SOFR)或另一種替代參考利率。

我們已經修改了我們現有的循環信貸安排和定期貸款，使它們現在以SOFR為基礎計息。雖然我們預計美元LIBOR的終止和相關過渡不會影響我們借入或維持已經未償還的借款的能力，但它可能會導致我們債務協議下的更高利率和/或付款。此外，逐步取消美元LIBOR並過渡至SOFR可能會對金融市場造成幹擾，這可能會對我們的財務狀況產生重大不利影響，並對我們以有利條件獲得未來債務的能力產生不利影響。在如何確定SOFR方面宣佈的任何變化也可能導致報告利率的突然或長期增加或減少。如果發生這種情況，我們產生和收到的利息支付水平可能會發生變化。此外，鑑於SOFR於2019年4月開始出版，SOFR的未來業績無法基於其有限的歷史業績進行預測。自SOFR最初發布以來，SOFR的變化有時比其他基準利率或市場利率的變化更不穩定，這可能會使我們為循環信貸安排和相關定期貸款支付的利息金額難以預測。此外，SOFR有可能未能獲得市場的廣泛接受，這可能導致流動性不足或基於SOFR的利率波動。

我們的債務、債務成本和貸款文件中的限制可能會對我們產生不利影響。

截至2022年12月31日，我們的未償債務總額約為23億美元，其中包括2024年11月之前未到期的抵押貸款總額約9.01億美元。見“財務報表--附註5債務”，瞭解所需償付的債務。我們的組織文件沒有限制我們可能產生的債務，我們可能會產生大量額外債務，為未來的收購和開發活動提供資金。我們目前和潛在的債務水平，以及我們貸款文件中的限制，可能會對我們的現金流以及我們償還和再融資債務的能力產生嚴重的不利影響。我們可能被迫處置我們的一個或多個財產，可能是在不利的條件下。我們可能會拖欠債務，在這種情況下，貸款人可能會加速我們的債務義務，並取消任何抵押財產的抵押品贖回權。我們對帶有交叉違約條款的一筆債務的違約可能會導致其他債務違約。此外，我們的循環信貸安排和相關定期貸款按浮動利率計息。我們未來可能會產生債務，這些債務也會以可變利率計息，或者可能需要以更高的利率為我們的債務進行再融資。如果這些事件中的任何一個發生，我們的運營結果、現金流、財務狀況以及償還債務和進行分配的能力可能會受到不利影響。

我們的債務包括對我們的財務和運營靈活性以及分配的限制。

我們的債務工具可能會限制我們的財務和運營靈活性。例如，我們的密碼箱和現金管理協議可能要求將我們物業的收入直接存入貸款人控制的密碼箱賬户，我們從這些賬户獲得現金後，我們將支付確定的運營和資本成本。因此，我們可能會被迫借入額外的資金來進行分配。

此外，我們的許多債務工具都包含影響我們業務運營方式的財務契約，包括所需的債務與資產比率、調整後的EBITDA與綜合固定費用或償債能力的比率。如果我們無法支付優先股的累計分紅，我們經營合夥企業的合夥協議可能會限制我們支付股息的能力。見第二部分，項目7，“管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析--流動性和資本資源”和“私人永久優先股”。

抵押貸款使我們面臨喪失抵押品贖回權和我們在抵押財產上的投資損失的風險。

抵押貸款和其他擔保債務增加了我們的財產損失風險，因為違約可能導致喪失抵押品贖回權。出於税收目的，喪失抵押品贖回權通常被視為以等於未償債務的購買價格出售財產。如果這樣的債務超過了我們在房產中的納税基礎，我們將在止贖時確認應税收入，但不會收到任何現金。

喪失抵押品贖回權還可能觸發我們根據與某些遺留投資者達成的税收保護協議承擔的義務，即在出售特定房產時補償他們的某些税收，這些房產嵌入了幻影的應税收入(或未能維持一定的負債水平)。見“財務報表--附註11--關聯方交易--税務保護協議”。
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較高的抵押貸款利率和/或無法獲得抵押貸款債務可能會使我們難以為物業融資或再融資，這可能會減少我們可以購買的物業數量、我們的淨收入和我們可以進行的現金分派。

如果無法以合理的利率獲得按揭貸款，我們可能無法為購買物業提供資金。如果我們將抵押貸款債務放在物業上，當貸款到期時，我們可能無法為物業進行再融資。這可能會導致現金流減少，阻礙我們進行分配，並通過發行更多股票或借入更多資金來籌集更多資本。此外，在我們無法對貸款進行再融資的情況下，我們根據税收保護協議提供的債務擔保機會將會減少，這可能會觸發我們的相關賠償義務。

我們的增長依賴於我們無法控制的外部資本來源。

由於維持我們REIT地位的分配要求(見第I部分，第1項，“業務-我們的税務地位”)，我們可能無法從運營現金流中為未來的資本需求提供資金，包括任何收購融資，可能需要依賴第三方來源。我們能否獲得第三方資金來源，在一定程度上取決於總體經濟和市場狀況，包括信貸成本和可獲得性、政府行動或不行動及其對資本市場狀況的影響、市場對我們增長潛力的看法，以及我們當時的財務狀況。如果缺乏所需資本，我們可能無法在有機會時收購或開發物業、償還債務或向證券持有人進行必要的現金分配，以維持我們作為房地產投資信託基金的資格。

與災難恢復和業務連續性相關的風險

自然災害和自然氣候風險可能會對我們的地區和業務產生不利影響。

我們的物業集中在紐約大都會地區。自然災害和實際氣候風險，包括地震、風暴、風暴潮、龍捲風、洪水、極端温度和颶風，都可能造成重大破壞或限制進入我們的財產和周圍地區。實際氣候風險，包括海平面上升和極端温度波動，可能對我們開展業務的沿海大都市地區產生不利影響。這些情況可能會導致對我們商業和多户物業的需求下降，損害我們運營建築物的能力，使保險變得更負擔不起或更容易獲得，並增加我們物業的能源和公用事業成本。此外，根據現行的土地使用法，我們的某些物業無法重建到現有的高度或大小。在這種情況下，我們可能不得不升級這些屬性以滿足代碼要求。我們的災難恢復和業務連續性計劃可能不足以應對這些風險。

我們的一些潛在損失可能不在保險範圍之內。

我們的保險可能不足以賠償我們所遭受的所有損失。業務中斷保險一般不包括大流行造成的損害賠償，儘管某些第三方在訴訟中要求承保此類保險，我們將繼續監測這一情況。此外，我們的保險單包括大量的自我保險、免賠額和某些活動的自付費用。見第一部分第1項“商業--保險”。如果我們遇到沒有投保或超過保單限額的損失，我們可能會招致重大成本和資本或財產損失。如果損壞的財產受到追索權債務的約束，我們將繼續對債務負責，無論財產狀況如何。我們的債務工具包含維護保險的慣例契約，包括恐怖主義保險。雖然我們認為這不太可能，但我們的貸款人或土地出租人可能會採取這樣的立場，即完全或部分排除恐怖主義行為造成的損失是一種違約行為，將加速償還債務或重新奪回土地租賃頭寸。此外，如果他們在要求額外保險方面佔上風，可能會導致保費大幅上升。未來，我們可能無法從滿足我們協議中評級要求的保險公司那裏獲得保險，這可能會導致此類協議下的違約和/或損害我們的再融資能力。

我們可能會因遵守環境法而產生鉅額成本，而環境污染可能會削弱我們出租和/或出售房地產的能力。

我們的酒店受各種有關環境保護的法律法規的約束，包括空氣和水質量、有害物質以及健康和安全。我們的一些物業或鄰近物業以前曾被前業主或租户用於商業或工業活動(如加油站、地下儲油罐和乾洗店)，而地鐵塔址的一部分目前被用於汽車停車和加油，這可能會釋放危險物質。如果我們的任何物業存在污染或未能補救污染，我們可能會被罰款，並削弱我們出售、租賃或融資的能力。

如果在我們的物業上發現污染，環境法可能會限制使用或操作。例如，我們對工地工作施加了限制 完成 在… 我們的 500 馬馬羅內克 物業 所需 通過 這個 新的 約克市 狀態 部門 的
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環境 控制室。 其他 法律法規管理室內和室外空氣和水的質量，包括減少或去除含有石棉的材料、含鉛油漆和含有多氯聯苯(PCB)的電氣設備。 我們還面臨與人類接觸化學或生物污染物有關的風險，如黴菌、花粉、病毒和細菌，這些污染物 可能 原因 逆序 健康狀況 效果。 我們的 前輩 可能 BE 主題 至 相似的 負債 為 過去時 活動。 我們 可能 招致 罰款，並承擔與上述行為有關的補救行動的費用。 我們有時要求我們的租户遵守環境保護規定 以及健康和安全法律 和法規 也是為了補償我們 對於任何相關的責任 在我們的租約中 和他們在一起。但如果我們的任何租户破產或無法履行這些義務，我們可能會被要求履行這些義務。

我們不時會收購房地產，這會帶來這樣的風險，即我們收購的物業可能會因土地狀況或我們在收購之前對該物業採取的行動而承擔潛在的環境責任。這一潛在的環境責任在我們獲得物業時可能是未知的，因此可能無法預測。

我們可能會因遵守環境法，特別是紐約市第97號地方法律而產生巨大的成本。

我們可能會受到新的合規要求和/或與自然資源或能源或公用事業使用和相關排放相關的新成本或税收的約束(如“碳税”)，這可能會增加我們的運營成本。特別是，作為紐約市大型商業和多户建築的所有者，我們必須遵守紐約市議會於2019年4月通過的第97號當地法律，該法律為每座此類建築設定了温室氣體排放的年度限制，要求從2025年5月開始提交2024年全年的年度排放報告，並對超過這些限制的排放實施處罰。雖然我們正在積極努力減少我們的碳排放，但不能保證我們將能夠在當地法律97的限制內運營，或者不能保證合規和/或處罰的成本不會很大。根據我們目前對法律的理解和相關計算，我們預計在2024-2029年第一個執行期內，我們不會對我們商業投資組合中的任何建築支付罰款。

與人力資本管理相關的風險

我們的任何關鍵人員的離開都可能對我們產生實質性的不利影響。

我們的成功有賴於關鍵人員的努力，特別是我們的董事長安東尼·E·馬爾金、總裁和首席執行官，他們的領導能力和全國行業聲譽在許多方面讓我們受益。二十多年來，他一直領導着我們資產的收購、運營和重新定位。我們高級管理團隊的其他成員也擁有強大的行業聲譽和經驗，這有助於我們吸引、識別和利用機會。失去我們一名或多名高級管理團隊成員的服務可能會對我們造成實質性的不利影響。

我們的董事長總裁和首席執行官有外部商業利益，他的時間和注意力從我們身上轉移，這可能會對我們產生重大和不利的影響。

根據他的僱傭協議，Malkin先生同意(A)將他的大部分業務時間和注意力投入到我們的業務上，以及(B)在他受僱於我們期間和之後的一段時間內，以避免與我們競爭。馬爾金先生還被允許將時間用於他的其他投資，只要這些活動不會對他履行對我們的職責造成實質性的幹擾。他擁有物業和業務的權益，包括在組建交易中沒有向我們提供資金的物業和業務，其中一些現在由我們的公司監管。因此，馬爾金先生及其附屬公司的管理和受託責任可能會與他對我們公司的責任相沖突。例如，2023年2月，我們完成了將位於康涅狄格州韋斯特波特69-97和103-107主街的零售資產出售給與馬爾金先生有關聯的實體的交易。進一步資料見“財務報表--附註11關聯方交易”。考慮到他對我們業務的瞭解、與我們客户的關係以及我們的大量股權，我們可能會選擇緩和或不執行他的僱傭協議下的權利，以維持我們與他的關係，這可能會對我們的業務產生實質性的不利影響。

如果我們不能保持令人滿意的勞資關係，可能會對我們產生實質性的不利影響。

截至2022年12月31日，我們有集體談判協議，覆蓋442名員工，佔我們員工總數的66%，為我們的投資組合提供服務。我們無法在現有協議到期時就可接受的續簽進行談判，這可能會導致罷工或停工，並擾亂我們的運營。在任何這種情況下，在任何延長的時間內，我們可能會聘請臨時替補工人，這將導致運營成本增加。

與法律合規性、ESG和網絡安全相關的風險

我們面臨着與我們的租户被OFAC指定為“違禁者”以及類似要求相關的風險。

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美國財政部外國資產控制辦公室(“OFAC”)維護着一份被認定為恐怖分子或以其他方式被阻止或禁止在美國開展業務或從事交易的人員(“被禁止人員”)的名單，從而限制我們與這些人做生意。此外，我們的租賃、貸款和其他協議可能要求我們遵守OFAC和相關要求，如果不遵守，可能會導致違反該等協議。如果與我們有業務往來的租户或其他人被指定為違禁者，我們可能被要求終止安排，否則將面臨處罰。任何此類終止都可能導致收入損失或對我們的業務產生負面影響。

遵守美國反興奮劑機構和類似的法律，我們可能會產生巨大的成本。

根據1990年《美國殘疾人法》(以下簡稱《殘疾人法》)，所有公共設施必須符合與殘疾人無障礙和使用有關的聯邦要求。我們已經並可能在未來再次被要求承擔費用，以使任何不合規的物業合規，並在任何翻新時對我們的物業進行修改，其中任何一項都可能涉及鉅額成本，並對我們的運營結果和財務狀況產生重大不利影響。

我們可能會受到訴訟，這可能會對我們的財務狀況產生實質性的不利影響。

在過去，我們一直是，未來我們可能會受到訴訟，包括與我們的運營、產品和其他正常業務過程有關的索賠。其中一些索賠可能導致鉅額辯護費用和潛在的針對我們的重大判決，其中一些沒有或無法投保。我們通常打算大力為自己辯護；然而，我們不能肯定未來可能出現的任何索賠的最終結果。某些訴訟或其解決方案可能會影響我們的保險覆蓋範圍的可用性或成本，這可能會對我們的財務狀況產生不利影響，使我們面臨更多的未投保風險，和/或對我們吸引高級管理人員和董事的能力產生不利影響。見“財務報表--附註9承付款和或有事項”。

對ESG問題的日益關注可能會影響我們的業務。

越來越多地關注ESG問題，包括與氣候變化和可持續發展相關的問題，以及越來越多的社會、投資者和立法壓力，要求公司解決ESG問題，可能會導致成本增加、更大的訴訟風險、對我們進入資本市場的負面影響，以及我們的聲譽受到損害。例如，應對氣候變化的政策和其他應對措施，如氣候和能源立法和碳命令、更嚴格的環境報告要求、日益嚴格的建築和能源法規，以及向低碳經濟轉型過程中的技術和市場變化，已經並可能繼續影響我們的業務和運營結果。

此外，向投資者提供關於公司治理和相關事項的信息的組織制定了評級程序，以評估公司對ESG事項的處理方法，包括氣候變化以及與氣候有關的過渡性和有形風險。這樣的評級被一些投資者用來為他們的投資和投票決定提供信息。不利的ESG評級可能會導致投資者對我們的負面情緒，並導致投資轉向其他行業，這可能會對我們的股價以及我們獲得資金的機會和成本產生負面影響。

我們公開宣佈了我們在2022年實現碳中性的目標，並承諾為帝國大廈實現2030年淨零碳排放目標，為我們的寫字樓組合平衡實現2035年淨零碳排放目標，即與電網合作實現80%的運營減排目標。我們實施了許多以可持續發展為重點的綜合倡議，重點是能源、排放、水和減少廢物，以及室內環境質量、福祉和健康建築。這些願望、目標和目標反映了我們目前的計劃和願望，並不能保證我們將能夠實現這些目標。此外，這些努力還受到租户在報告ESG指標和實現ESG目標方面進行協作的意願和能力的影響。我們為實現和準確報告這些目標和目的所做的努力帶來了運營、監管、聲譽、財務、法律和其他風險，其中任何一項都可能對我們產生實質性的負面影響，包括對我們的聲譽和股票價格。

ESG事項的跟蹤、評級和報告標準相對較新，尚未統一，並在全球範圍內繼續快速演變。我們選擇的披露框架力求與各種自願報告標準保持一致，可能會不時發生變化，並可能導致不同時期缺乏比較數據。此外，我們的流程和控制可能並不總是與不斷髮展的用於識別、測量和報告ESG指標的自願標準保持一致，我們對報告標準的解釋可能與其他標準不同，此類標準可能會隨着時間的推移而變化，其中任何一項都可能導致對我們的目標進行重大修訂或報告在實現這些目標方面的進展。我們未能或被認為未能在我們宣佈的時間期限內追求或實現我們宣佈的抱負和目標，或未能滿足各種報告標準，或根本沒有，可能會對投資者情緒、評估我們處理ESG問題的方法的評級結果、股價和資本成本產生負面影響，並使我們面臨政府執法行動和私人訴訟，以及其他可能的重大不利影響。

網絡攻擊和任何不遵守相關法律的行為都可能對我們產生負面影響。

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我們廣泛依賴內部和外包技術來處理交易和管理業務，使我們的 業務 日益 在… 風險 從… 網絡攻擊， 哪一個 繼續 至 增加 在……裏面 數, 強度 和 老練， 包括惡意軟件、勒索軟件、計算機病毒、網絡釣魚、未經授權的訪問以及黑客、恐怖分子、外國政府和其他行為者使用的其他媒介。 針對我們公司的網絡攻擊已經包括並在未來可能包括未經授權訪問我們的數據和計算機系統的內部和外部嘗試，以擾亂我們的運營或我們租户的運營，破壞財產或竊取機密信息。 不能保證我們的控制或 預防或減輕此類攻擊的措施將是成功的。 A 網絡攻擊 可能 妥協 這個 機密性 信息 的 我們的 員工， 租户， 客户 和 供應商，並擾亂我們的業務運營和關係。 這樣的安全漏洞可能需要我們花費大量資金 資源 至 補救措施 任何 損害賠償 那 結果。 另外， 這樣的 a 破洞 可能 主題 我們 至 訴訟， 損害賠償、處罰、罰款、政府調查和執法行動或終止租約。 這些後果可能會損害我們在租户和投資者中的聲譽，其中任何一項都可能對我們的業務產生實質性的不利影響。

任何對我們安全的損害也可能導致違反適用的隱私(例如，天文臺客户數據、公司員工數據或多户物業的住宅數據)和其他法律，這可能會導致負面的法律後果，並對我們的財務狀況、聲譽、業務、記錄和業務合作伙伴對我們業務關係的信心造成重大損害。 新的法律法規 與數據隱私和安全相關的問題在多個司法管轄區帶來了日益複雜的合規挑戰和成本，這可能會對我們的業務、財務狀況和運營結果產生負面影響。

在我們的街市採用或更改租金管制或租金穩定規例和驅逐規例，可能會對我們的業務和物業價值產生不利影響。

越來越多的州和地方政府已經頒佈並可能繼續考慮制定和/或擴大租金管制或租金穩定法規，這些法規已經並可能繼續以更廣泛的方式限制我們提高租金或收取某些費用的能力，其中任何一項都可能具有追溯力。我們繼續看到，考慮或被倡導團體敦促考慮租金減免、租金管制或租金穩定法規或擴大現有法規在我們市場的覆蓋面的政府增加了。該等規例亦可能修訂及/或擴大驅逐及其他租客權利規例，限制我們執行居民或租客的合約租金義務(例如暫緩驅逐)、收取費用或收取某些費用的能力，這可能會對我們的營運及物業價值產生不利影響。

政府住房法規可能會限制我們投資的多户房產的機會，如果不符合居民資格要求，可能會導致經濟處罰或福利損失。

我們擁有，並可能獲得受益於旨在為低收入或中等收入個人提供住房的政府計劃的房產的額外股權。這些政府項目通常為房主提供抵押貸款保險、優惠的融資條款、税收抵免或租金援助付款。作為根據這些計劃接受援助的條件之一，這些房產必須符合各種要求，這些要求通常將租金限制在預先批准的金額內，並對居民收入施加限制。不遵守這些要求和限制可能會導致經濟處罰或福利損失。此外，我們通常需要獲得適用的政府機構的批准，才能獲得或處置此類財產的重大權益或管理此類財產。我們可能並不總是得到這樣的認可。

與我們的組織和結構有關的風險

如果我們的董事會撤銷了我們的REIT選舉，或者我們無法保持REIT的資格，我們可能需要按公司税率支付美國聯邦所得税，這可能會給我們的證券持有人造成不利後果。

儘管我們相信我們將保持有組織的組織，並將繼續運營，以符合美國聯邦所得税的REIT資格，但如果董事會認為繼續符合REIT資格不再符合我們的最佳利益，或者我們可能無法保持這樣的資格，我們的董事會可以在沒有股東批准的情況下撤銷我們的REIT選舉。資格受高度技術性和複雜的《法典》條款管轄，對這些條款只有有限的司法或行政解釋，並取決於不完全在我們控制範圍內的各種事實和情況。此外，立法、新法規、行政解釋或法院裁決可能會顯著改變相關税法和/或符合REIT資格的美國聯邦所得税後果。如果就任何課税年度而言，我們未能保持作為REIT的資格，並且不符合法定豁免條款的資格，我們在計算我們的應納税所得額時不能扣除對股東的分配，並將不得不按正常的公司税率為我們的應税收入支付美國聯邦所得税，從而減少可用於分配和償債的資金，並且我們將不被要求進行分配，直到我們重新符合REIT資格，在我們取消資格後的四個納税年度內，我們將不被允許進行分配，除非我們根據相關法律規定獲得了減免。有關更多信息，請參閲第一部分，第1項，“業務--我們的納税狀況”。

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如果不符合國內控制的REIT的資格，我們的非美國證券持有人可能會面臨不利的美國聯邦所得税後果。

雖然我們打算繼續根據1980年《外國房地產投資税法》的規定，將我們視為“國內控制的”房地產投資信託基金，但我們不能保證這一結果，因為我們的A類普通股是公開交易的，卡塔爾投資局(非美國持有者)擁有我們普通股的約18.67%，其他非美國持有者現在或將來可能持有額外的股份。如果我們不符合資格，外國投資者(“合格股東”、“合格外國養老基金”或“合格受控實體”除外)出售我們的普通股所獲得的收益將受到FIRPTA的約束，除非(A)我們的普通股在成熟的證券市場交易，並且外國投資者在特定測試期內的任何時候都沒有直接或間接擁有超過我們已發行普通股價值的10%，或者(B)適用FIRPTA的另一項豁免。

遵守REIT的要求可能會導致我們放棄和/或清算其他有吸引力的投資。

如果我們未能在任何日曆季度末遵守REIT的收入和資產要求，我們必須在日曆季度結束後30天內糾正不符合要求的情況，或有資格獲得某些其他法定救濟條款，以避免失去我們的REIT資格和遭受不利的税收後果。有關更多信息，請參閲第一部分，第1項，“業務--我們的納税狀況”。為了符合守則適用於房地產投資信託基金的總收益或資產測試，我們可能被要求放棄我們本來會進行的投資或清算其他有吸引力的投資。這可能會減少我們的收入和可供分配的金額。

房地產投資信託基金的分配要求可能要求我們在不利的市場條件下借入資金，或者讓我們納税，這將減少可用於分配給我們證券持有人的現金。

我們打算將我們的應税淨收入分配給我們的證券持有人，以滿足REIT 90%的分配要求，並避免美國聯邦所得税和4%的不可抵扣消費税。有關更多信息，請參閲第一部分，第1項，“業務--我們的納税狀況”。任何未能做到這一點將導致大量實體水平的税收和/或取消作為房地產投資信託基金的資格，不利的税收後果和重新資格的限制在本風險因素一節中如上所述。
此外，我們的應税收入可能會超過GAAP確定的淨收入。如上所述，我們在特定年度產生的現金流可能少於應税收入，如果我們不在該年度將這些收入分配給證券持有人，我們可能會招致美國聯邦所得税和該收入4%的不可抵扣消費税。在這種情況下，我們可能被要求以我們認為不利的利率或時間使用現金儲備、產生債務或清算資產，或對我們的股票進行應税分配，以滿足此類REIT要求並避免此類税收。

如果出於美國聯邦所得税的目的，我們的經營合夥企業被視為公司，我們將不再有資格成為REIT。

為了使我們的上市經營合夥企業按照美國聯邦所得税的目的被視為合夥企業並納税，其總收入的90%或更多必須包括某些被動類型的收入，如租金、利息、股息等。如果我們的經營合夥企業未能滿足將上市合夥企業視為合夥企業的毛收入要求，或者如果美國國税局成功挑戰我們經營合夥企業的合夥企業地位，我們將無法通過適用於REITs的毛收入測試和某些資產測試，因此，不再有資格成為房地產投資信託基金，我們的運營夥伴關係將需要繳納美國聯邦、州和地方所得税。我們的經營合夥企業支付所得税將大大減少我們的經營合夥企業可用來履行其債務本金和利息支付義務以及向包括我們在內的合作伙伴進行分配的現金數額。

如果我們無法繼續將帝國大廈天文臺出租給TRS或維持我們的廣播許可證，無論是以與我們收到的美國國税局裁決一致的方式，我們將被要求以一種可能對我們的股票價值產生不利影響的方式重組我們的業務。

我們依賴於美國國税局的私人信件裁決，即我們的天文臺和廣播設施的收入符合我們REIT資格的租金標準。見第一部分，第1項，“企業--我們的納税狀況”。只有在我們沒有在裁決請求中錯誤陳述或遺漏重要事實，並且我們繼續按照該請求中描述的重要事實運作的情況下，我們才有權依賴這些私人信函裁決，並且不能保證我們總是能夠這樣做。如果我們不能將我們的運營夥伴從天文臺TRS獲得的租金視為REIT毛收入測試的合格收入，我們將被要求重組我們運營天文臺的方式，這可能需要我們通過將天文臺出租給附屬公司或第三方運營商來放棄對天文臺的運營控制權。如果我們無法將我們的經營合夥企業從上述許可協議中獲得的許可費視為REIT毛收入測試的合格收入，我們將被要求通過TRS簽訂上述許可協議，這將導致許可費受美國聯邦所得税的影響，並相應減少我們可用於分配給我們證券持有人的現金流金額。在任何一種中
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在這種情況下，如果我們不能及時適當地重組我們的業務，我們很可能會實現不符合REIT毛收入測試資格的大量收入，這可能導致我們無法獲得REIT資格。

我們的TRS須繳納美國聯邦、州和地方所得税，我們擁有TRS的能力是有限制的，不遵守這些限制將危及我們的REIT資格，並可能導致適用100%的消費税。

房地產投資信託基金最多可以擁有一個或多個TRS的100%股票。TRS可以持有資產並賺取如果由REIT直接持有或賺取的收入將不是合格資產或收入的資產或收入。TRS直接或間接擁有超過35%的投票權或股票價值的公司將自動被視為TRS。總體而言，房地產投資信託基金資產價值的20%不得超過一個或多個TRS的證券。TRS適用於美國聯邦、州和地方所得税。這些規定還對TRS與其母公司REIT之間的某些交易徵收100%的消費税，這些交易不是以獨立的方式進行的。

我們已與每個觀測站TRS和持有TRS共同選擇每個觀測站TRS和持有TRS作為2013年美國聯邦所得税法典下的TRS處理。天文臺TRS、持有TRS和我們組成的任何其他TRS為他們的應税收入繳納美國聯邦、州和地方所得税，他們的税後淨收入可以分配給我們，但不需要分配給我們，除非需要保持我們的REIT資格。儘管我們監控此類TRS證券的總價值，並打算處理我們的事務，以使此類證券佔我們總資產價值的比例低於20%，並且此類證券與其他非合格資產一起佔我們總資產價值的比例將低於25%，但在每個日曆季度末，不能保證我們將能夠在所有市場條件下遵守TRS限制。

由於財產税税率的變化、重新評估和/或州和地方税法的變化，我們的州和地方税可能會增加，這可能會對我們產生實質性的不利影響。

我們被要求為我們的財產繳納州和地方税。州和地方税收法律或法規不時發生變化，這可能會導致我們的納税義務增加。我們所在的州和市政當局的税收收入不足，可能會導致此類變化的頻率和規模增加。特別是，聯邦政府最近限制了個人在聯邦納税申報單上扣除州和地方税的能力，這可能會導致許多高税收州對自己的州和地方税法進行重大修改。此外，疫情使許多州和地方政府的税收減少，這可能會導致這些政府增加税收或以其他方式對州和地方税法進行重大修改。如果發生這種變化，我們可能需要為我們的資產或收入支付額外的税款。我們物業的房地產税可能會隨着物業税税率的變化或税務機關對我們的物業進行評估或重新評估而增加。因此，我們未來繳納的財產税可能會比過去大幅增加。如果我們支付的物業税增加，我們的財務狀況可能會受到實質性的不利影響。

美國聯邦、州和地方立法、司法或監管税收的變化可能會對我們的股東和我們產生實質性的不利影響。

美國目前對REITs及其股東的聯邦所得税待遇可能會隨時通過立法、司法或行政行動進行修改，可能具有追溯力，這可能會影響美國聯邦所得税對在美國的投資的待遇。涉及REITs的美國聯邦所得税規則不斷受到參與立法程序的人員、美國國税局和美國財政部的審查，這導致了法規的變化以及對法規和解釋的頻繁修訂。我們無法預測税法的變化可能會如何影響我們的投資者或我們。美國聯邦所得税法及其解釋的修訂可能會對我們作為房地產投資信託基金的資格以及與在我們的投資相關的税收考慮因素產生重大負面影響，或者可能導致我們改變投資和承諾。

我們的税收保護協議可能會限制我們出售某些房產或進行戰略交易的能力，或者降低我們的負債水平，這可能會對我們產生實質性的不利影響。

關於組建交易，我們與某些Malkin家族成員(包括Anthony E.Malkin和Peter L.Malkin)簽訂了一項税收保護協議，根據該協議，我們同意賠償Malkin集團和Metro Center的另外一名第三方投資者，並就我們於2016年將本公司9.9%的完全稀釋權益出售給卡塔爾投資局一事，我們同意在符合某些最低門檻和條件的情況下，就某些財產交易可能產生的某些税務責任向卡塔爾投資局進行賠償。見“財務報表--附註11--關聯方交易--排除的財產和企業”。如果我們觸發此類税收賠償義務，我們將被要求向Malkin Group、Metro Center和/或QIA的額外第三方投資者(視情況而定)支付由此產生的税收義務。這些義務可能會限制我們進行戰略交易的能力，要求我們維持更多或不同的債務，和/或阻止我們處置我們可能判斷為符合證券持有人最佳利益的財產。
23


我們B類普通股的持有者在提交給我們的證券持有人投票的事項上擁有重要的投票權。

作為我們組建的一部分，我們尋求給予每個出資投資者持有股權的選擇權，這將允許該投資者根據該投資者在合併實體中的經濟所有權比例就公司事項投票，無論該投資者選擇應納税的A類普通股還是遞延納税經營合夥單位。因此，原始投資者有機會將他們的權益貢獻給我們，以換取一股B類普通股和49個運營合夥單位的混合，換取投資者以其他方式有權獲得的每50個運營合夥單位。

每發行一股B類普通股，加上49個經營合夥單位，其持有人有權在A類普通股持有人有權投票的所有事項上投50票，包括董事選舉。

我們B類普通股的持有者可能擁有與我們A類普通股持有者不同的利益，因此可能會以與我們A類普通股持有者的利益不一致的方式投票。這種對某些事項的重大投票影響可能會推遲、防止或阻止我們公司的控制權變更，或者可能剝奪我們A類普通股的持有者在出售我們公司時獲得A類普通股溢價的機會。

我們投票權的集中可能會對新投資者影響我們政策的能力產生不利影響。

截至2022年12月31日，我們的董事長總裁和首席執行官安東尼·E·馬爾金與馬爾金集團一起，擁有40,859,706股普通股的投票權，約佔我們普通股的19.5%我們已發行普通股的投票權。因此，馬爾金先生有能力影響提交給我們證券持有人的事項的結果，包括我們董事會的選舉和重大公司交易的批准，包括業務合併、合併和合並，以及我們日常公司和管理政策的決定。

截至2022年12月31日，卡塔爾投資局擁有我們11.03%的完全稀釋權益，佔已發行A類普通股的18.67%。根據我們與卡塔爾投資局的股東協議條款，卡塔爾投資局一般有權(但沒有義務)在我們或我們的運營夥伴不時發行額外的普通股證券時，通過購買額外的A類普通股來維持其在我們的完全稀釋的經濟利益。雖然卡塔爾投資局同意將其在提交給我們證券持有人的所有事項上的投票權限制在有權投票總數的9.9%，但卡塔爾投資局也同意投票支持我們董事會推薦的所有董事被提名人的選舉。馬爾金先生和卡塔爾投資局的利益可能與您作為我們普通股持有人的利益衝突或不同，這些大型證券持有人可能會行使他們作為證券持有人的權利，限制我們採取某些本來可能符合我們證券持有人最佳利益的行動的能力。這種投票權的集中還可能產生延遲或阻止控制權變更的效果，而我們的證券持有人可能會認為這是有益的。

在出售或再融資我們的物業時，運營合夥單位持有人的税收後果可能會導致我們高級管理團隊某些成員的利益與您的不同。

由於出資時物業的未實現內在收益，一些經營合夥單位的持有人，包括我們的董事長總裁兼首席執行官安東尼·E·馬爾金和我們的榮譽董事長彼得·L·馬爾金，在出售或再融資我們的經營合夥企業擁有的物業時，可能會遭受不同於我們A類普通股持有人的不同和更不利的税收後果，包括不成比例的更大比例的應税收入和變現收益分配。由於這些持有人不會獲得相應較大的現金收益分配，他們可能會對某些物業的任何出售、交換或再融資的適當定價、時機、交易結構和其他重大條款，或是否出售、交換或再融資該等物業有不同的目標。因此，某些交易對馬爾金先生的影響可能會影響他們影響這些財產的決定，並可能導致我們高級管理團隊的這些成員試圖推遲、推遲或阻止原本可能符合我們其他證券持有人最佳利益的交易，或以減輕馬爾金先生上述税務後果的方式安排此類交易。此外，在組建交易方面，我們與Malkin先生簽訂了一項税收保護協議，根據該協議，我們同意賠償Malkin集團和Metro Center的另外一名第三方投資者的某些税收責任，如果這些税收責任是由涉及四個物業之一的交易產生的。有關更多信息，請參閲“財務報表-附註11關聯方交易-排除的財產和業務”。由於簽訂了税收保護協議, 馬爾金先生可能有動機促使我們進行他們個人可能從中受益的交易。

我們證券持有人和運營單位持有人之間的利益存在或可能在未來產生利益衝突。

24

由於我們和我們的附屬公司之間的關係，以及我們的經營夥伴或其任何合作伙伴之間的關係，存在或可能在未來出現利益衝突。例如，潛在的收購或處置機會可能對REIT是機會主義的，而税收對某些OP持有人不利。根據適用的馬裏蘭州法律，我們的董事和高級管理人員對我們公司及其股東負有與他們管理我們公司相關的責任。同時，作為我們經營合夥企業的普通合夥人，根據特拉華州法律和我們經營合夥企業的合夥協議，我們對我們的經營合夥企業及其有限合夥人負有與我們的經營合夥企業管理相關的受託責任和義務。如果該股東的利益與該有限合夥人的利益發生衝突，該經營協議規定，本公司將按照該股東的最佳利益行事，履行其作為普通合夥人對該有限合夥人的受託責任。

我們的權利和我們的證券持有人對我們的董事和高級管理人員採取行動的權利是有限的，這可能會限制您在採取不符合您最佳利益的行動時的追索權。

我們的憲章在馬裏蘭州法律允許的最大範圍內限制了我們現任和前任董事和高級管理人員對我們和我們的證券持有人的金錢損害責任。根據馬裏蘭州現行法律，我們現任和前任董事和高級管理人員不會對我們或我們的證券持有人承擔任何金錢損害的責任，但因以下原因而產生的責任除外：(1)實際收到不正當的金錢、財產或服務利益或利潤，或(2)董事或最終判決確定的高級管理人員主動故意不誠實，且對訴訟理由至關重要。此外，我們的經營合夥企業的合夥協議對我們和我們的董事和高級管理人員以及我們前任的某些現任和前任成員、經理、股東、董事、有限合夥人、普通合夥人、高級管理人員或控制人的責任和賠償義務規定了某些限制。因此，我們和我們的證券持有人可能對所有這些人擁有有限的權利，這可能會限制您在發生不符合您最佳利益的行為時的追索權。

對控制權變動的限制可能會阻止有利於證券持有人的收購嘗試。

我們的章程和我們經營合夥企業的合夥協議中的規定，可能會推遲或阻止公司控制權的變更或收購要約，即使這樣的行動可能有利於公司的股東。此外，我們的董事會可以建立一個類別或系列的優先股，根據這些系列的條款，可以推遲、推遲或阻止交易或控制權的變更。

為了保持公司作為房地產投資信託基金的資格，並以其他方式解決與股權集中有關的問題，我們的章程一般禁止任何人直接或間接擁有超過9.8%的流通股或超過9.8%的普通股流通股，或超過9.8%的流通股或流通股的流通股。我們的章程還規定，如果我們從我們的租户那裏獲得的收入合理地預期等於或超過我們總收入的1%或導致我們無法滿足任何REIT毛收入測試的金額，任何人都不能直接或間接擁有我們的股本股份，只要這種擁有會導致我們(直接或間接)擁有我們的租户之一的權益。違反所有權限制所擁有的股份將受到失去分配權和投票權等處罰。這些所有權限制可能會阻止收購或其他交易，在這些交易中，我們普通股的持有者可能會獲得高於當時市場價格的溢價，或者持有者可能認為其他方面符合他們的最佳利益。

本公司董事會可自行決定放棄或修改一人或多人的所有權限制，如果董事會認為超過這一限制不會危及公司作為美國聯邦所得税目的房地產投資信託基金的地位。例如，我們已經與卡塔爾投資局簽訂了這樣一項豁免，允許卡塔爾投資局擁有我們A類普通股最多15%的流通股，以及相當於公司9.9%完全稀釋的經濟權益(包括所有已發行普通股和LTIP單位)的A類普通股總額，目前這相當於我們已發行的A類普通股的約18.67%，所有這些都受補充豁免的限制，該豁免可能會調整前述限制，以使卡塔爾投資局的所有權百分比僅因公司的股票回購而增加。

我們經營合夥企業的合夥協議中的某些條款也可能延遲或使我們主動收購我們或變更我們的控制權變得更加困難，其中包括：符合條件的當事人的贖回權；對經營合夥企業單位的轉讓限制；我們作為普通合夥人在某些情況下修改合夥企業協議的能力，並使經營合夥企業在未經有限合夥人同意的情況下發布可能延遲、推遲或阻止我們或我們的經營合夥企業的合併或其他控制權變更的條款；有限合夥人在特定情況下同意轉讓普通合夥企業權益和涉及我們的合併或其他交易的權利；以及支付給我們經營合夥企業優先股持有人的贖回溢價，如果我們的經營合夥企業根據其選擇，在發生某些基本交易(如控制權變更)時決定將優先股贖回為現金。

與我們的普通股和交易運營單位相關的風險

25

我們可用於分配的現金可能不足以在預期水平進行分配，我們A類普通股和交易運營單位的股票的市場價格可能會受到我們的現金分配水平的不利影響。

我們打算向我們普通股的持有者和經營合夥單位的持有者進行分配。所有股息和分派將由我們董事會酌情決定，並將取決於我們的收益、財務狀況、REIT資格的維持以及我們董事會可能不時認為相關的其他因素。如果我們的業務沒有足夠的現金可供分配，我們可能不得不從營運資金中為分配提供資金，或借入資金為此類分配提供資金，或減少此類分配的金額。我們不能向您保證我們的分發將會進行或持續。我們未能達到市場對未來收益和現金分配的預期，可能會對我們A類普通股和交易的運營部門的市場價格產生不利影響。

市場狀況的變化可能會對我們的A類普通股和交易運營單位的市場價格產生不利影響。

與其他公開交易的股權證券一樣，我們的A類普通股和交易OP部門的價值取決於各種市場狀況，這些市場狀況可能會不時發生變化。除了目前的經濟環境和證券和信貸市場的未來波動，以下市場狀況可能會影響我們的A類普通股和交易的OP單位的價值：

•房地產投資信託基金的一般聲譽，以及與其他股權證券(包括其他房地產公司發行的證券)相比，我們的股權證券的吸引力；
•我們的財務表現；以及
•一般的股市行情。

我們普通股的市場價值基於一系列因素，包括但不限於市場對我們資產當前和未來價值的看法、我們的增長潛力以及我們當前和潛在的未來收益和分配。

未來註冊權的行使可能會對我們普通股的市場價格產生不利影響。

2016年8月，我們與卡塔爾投資局就其購買我們的A類普通股簽訂了一項登記權協議，該協議要求我們在符合某些條件的情況下，在美國證券交易委員會維持有效的貨架登記聲明，規定卡塔爾投資局股票的轉售。目前提交的登記聲明於2020年7月31日提交，登記了多達29,894,869股。如果卡塔爾投資局決定出售其全部或大部分股份，或者市場認為它可能打算這樣做，可能會對我們A類普通股的市場價格產生重大不利影響。

未來發行的債務或股權證券或優先股可能會稀釋現有證券持有人的權益，並可能對我們交易證券的市場價格產生重大不利影響。

未來，我們可能會發行債務或股權證券或進行其他借款。根據我們的章程，我們的董事會在沒有股東批准的情況下有權促使公司發行額外的股本或債務證券，我們的經營合夥企業也可以在沒有證券持有人同意的情況下發行額外的經營合夥單位。清算後，我們的債務證券、優先股、其他貸款和優先股的持有者將獲得我們可用資產的分配，而不是我們普通股的持有者。我們不需要優先向現有證券持有人提供任何此類額外的債務或股權證券。因此，我們普通股發行的額外股份，直接或通過可轉換或可交換的證券(包括經營合夥單位)、認股權證或期權，將稀釋我們現有普通股持有人的持有量，而此類發行或對此類發行的看法可能會降低我們普通股的市場價格。此外，我們的優先股或股票，如果發行，可能會優先於定期或在清算時的分配付款，這可能限制我們向普通股股票持有人進行分配的能力。


項目1B。未解決的員工意見

截至2022年12月31日，我們沒有收到美國證券交易委員會工作人員的任何懸而未決的評論。
26


項目2.財產

寫字樓和零售產品組合摘要

截至2022年12月31日，我們的寫字樓和零售組合約有970萬平方英尺的可出租面積，入住率約為85.2%，年化租金約為5.269億美元。我們有12個辦公物業，我們的零售物業包括曼哈頓寫字樓底部的零售空間和多户物業，曼哈頓的四個獨立零售物業和康涅狄格州韋斯特波特的兩個相鄰的獨立零售物業。(1)。曼哈頓的所有物業都位於充滿活力的零售走廊上，可以方便地乘坐公共交通工具、多樣化的TE基礎不好，行人流量大。為使已簽署但尚未開始的租約生效，截至2022年12月31日，我們的寫字樓和零售組合約有88.6%是租賃的。我們的房地產部門包括與我們所有房地產資產的所有權、管理、運營、收購、重新定位和處置有關的所有活動，帝國大廈第86層和102層的天文臺除外，這兩個天文臺由我們的天文臺部門運營。

(1)2023年2月1日，康涅狄格州韋斯特波特的兩處零售物業售出。
下表概述如下 的 2022年12月31日。
年化
可出租每件租金
正方形百分比年化使用中數量
屬性名稱位置或子市場
腳(1)
使用中(2)
租金(3)
平方英尺(4)
租契(5)
曼哈頓寫字樓物業-辦公室
帝國大廈(6)
賓夕法尼亞車站-泰晤士報南2,714,737 82.4 %$141,668,705 $63.34 144 
中央車站一家中央車站1,245,439 87.1 %65,602,130 60.48 161 
百老匯大街1400號(7)
賓夕法尼亞車站-泰晤士報南916,579 94.0 %47,963,370 55.64 18 
西33街111號(8)
賓夕法尼亞車站-泰晤士報南641,036 96.2 %39,930,094 64.76 22 
西57街250號哥倫布環島-西側466,642 84.8 %24,667,590 62.32 33 
第七大道501號賓夕法尼亞車站-泰晤士報南461,370 85.0 %19,602,186 49.98 22 
百老匯1359號賓夕法尼亞車站-泰晤士報南457,313 76.5 %20,912,746 59.81 29 
百老匯大街1350號(9)
賓夕法尼亞車站-泰晤士報南373,003 83.2 %18,650,756 60.13 51 
百老匯1333號賓夕法尼亞車站-泰晤士報南296,360 90.0 %15,621,887 58.55 14 
曼哈頓寫字樓物業-辦公室7,572,479 86.0 %394,619,464 60.58 494 
大紐約大都會地區辦公室物業
第一斯坦福德廣場(10)
康涅狄格州斯坦福德776,386 75.8 %25,161,553 42.74 43 
新城中心康涅狄格州斯坦福德284,786 81.8 %13,209,172 56.72 21 
馬馬羅內克大道500號(11)
紐約州哈里森286,335 90.4 %7,681,621 29.69 34 
小計/加權平均大紐約大都會寫字樓物業1,347,507 80.2 %46,052,346 42.63 98 
曼哈頓寫字樓物業-零售
帝國大廈賓夕法尼亞車站-泰晤士報南91,554 76.6 %6,920,076 98.62 12 
中央車站一家中央車站68,733 99.4 %8,675,896 126.99 13 
百老匯大街1400號(7)
賓夕法尼亞車站-泰晤士報南18,618 75.1 %1,471,265 105.24 6 
西34街112號(8)
賓夕法尼亞車站-泰晤士報南93,057 96.4 %22,875,282 255.04 3 
27

西57街250號哥倫布環島-西側67,231 89.1 %8,896,423 148.47 7 
第七大道501號賓夕法尼亞車站-泰晤士報南34,564 73.2 %1,609,862 63.64 6 
百老匯1359號賓夕法尼亞車站-泰晤士報南27,467 68.9 %1,079,511 57.01 4 
百老匯大街1350號賓夕法尼亞車站-泰晤士報南30,787 77.6 %5,975,808 250.24 5 
百老匯1333號賓夕法尼亞車站-泰晤士報南67,001 100.0 %9,899,557 147.75 4 
曼哈頓寫字樓物業-零售499,012 87.6 %67,403,680 154.17 60 
獨立零售屬性
聯合廣場10號聯合廣場58,006 85.5 %6,944,628 139.95 8 
第三大道1542號上東區56,250 100.0 %2,652,308 41.15 4 
第三大道1010號上東區38,235 26.1 %412,120 41.24 1 
西55街77號中城區25,388 100.0 %1,952,250 76.90 3 
主街69-97號(12)
康涅狄格州韋斯特波特16,874 100.0 %1,866,809 110.63 5 
主街103-107號 (12)
康涅狄格州韋斯特波特4,330 100.0 %756,705 174.76 1 
小計/加權平均獨立零售屬性199,083 81.6 %14,584,820 89.78 22 
多户零售物業
第十大道561號哈德遜碼數28,919 94.9 %2,395,101 87.27 2 
東94街345號上東區3,700 100.0 %247,782 66.97 1 
桑樹街298號無HO10,365 100.0 %1,645,002 158.71 1 
小計/加權平均多户零售物業42,984 96.6 %4,287,885 103.30 4 
辦公室和零售產品組合合計9,661,065 85.2 %$526,948,195 $63.98 678 
辦公屬性合計/加權平均8,919,986 85.1 %$440,671,810 $58.02 592 
總/加權平均零售屬性741,079 86.5 %86,276,385 134.56 86 
辦公室和零售產品組合合計9,661,065 85.2 %$526,948,195 $63.98 678 

(1)不包括(I)用作大廈管理用途及租户設施的197,242平方英尺的商業用地及(Ii)80,225平方尺的天文臺用地。
(2)根據於2022年12月31日簽署並開始生效的租約計算，計算方法為(I)可出租平方英尺減去可用平方英尺除以(Ii)可出租平方英尺。
(3)表示按年計算的基本租金以及運營費用和房地產税的當期報銷。
(4)代表2022年12月31日開始的租約的年化租金除以佔用的平方英尺。
(5)表示每個物業或按資產組合的租約數量。如果租户有多個租約，無論是否在同一物業，但租期不同，租約的數量將等於不同期限的租約的數量。
(6)包括我們的廣播租户租用的37,747平方英尺的可出租空間。
(7)指該物業的土地租賃權益，其剩餘年期約為41年(2063年12月31日到期)，包括本公司可享有的單邊延展權。
(8)指該物業的土地租賃權益，其剩餘期限約為55年(2077年5月31日到期)，包括本公司可享有的單邊延展權。
(9)指物業的土地租賃權益，剩餘期限約為28年(2050年7月31日到期)，包括可供我們使用的單邊延展權。
(10)第一斯坦福德廣場由三棟建築組成。
(11)我們已經達成了出售這處房產的協議。根據慣例的成交條件，這筆交易預計將在2023年第一季度完成。
(12)房產於2023年2月1日售出。
28


租户多元化
截至2022年12月31日，我們的寫字樓和零售產品組合已租賃給由大約678個租約組成的多元化租户基礎。我們的租户代表多個行業，如下所示：
按行業劃分的多元化
百分比(1)
藝術和娛樂3.3 %
廣播1.0 %
消費品15.5 %
金融、保險、房地產17.3 %
政府實體2.1 %
醫療保健1.7 %
法律服務5.3 %
非營利組織4.2 %
專業服務(不包括法律服務)9.4 %
零售17.7 %
技術、媒體和廣告18.0 %
其他4.5 %
總計100.0 %
(1)以年化租金為基礎。
下表列出了截至2022年12月31日，基於年化租金的我們商業投資組合中最大的20個租户的信息。
加權百分比
平均值總計投資組合百分比
剩餘使用中可出租投資組合
租賃租賃正方形正方形年化年化
租客屬性
期滿(1)
術語(2)
腳(3)
腳(4)
租金(5)
租金(6)
LinkedIn帝國大廈Aug. 203613.7年501,409 5.2 %$32,772,732 6.2 %
簽名銀行百老匯大街1333和1400號Jul. 2030 - Apr. 203512.1年308,207 3.2 %18,175,128 3.4 %
PVH公司第七大道501號Oct. 20285.8年237,281 2.5 %11,548,477 2.2 %
Center Brands Inc.帝國大廈Oct. 20285.8年221,365 2.3 %11,289,615 2.1 %
絲芙蘭西34街112號Jan. 20296.1年11,334 0.1 %10,533,628 2.0 %
Li與馮百老匯1359號，ESBOct. 2023 - Oct. 20284.8年173,273 1.8 %9,260,886 1.8 %
目標西34街112號，聯合廣場10號Mar. 2037 - Jan. 203814.7年81,340 0.8 %8,825,395 1.7 %
梅西百貨西33街111號May 20307.4年131,117 1.4 %8,382,100 1.6 %
城市服裝商百老匯1333號9月2029年6.8年56,730 0.6 %7,955,384 1.5 %
科蒂帝國大廈Jan. 20307.1年156,187 1.6 %7,950,113 1.5 %
腳踏鎖西34街112號9月2031年8.8年34,192 0.4 %7,745,959 1.5 %
美國聯邦存款保險公司帝國大廈Dec. 20242.0年119,226 1.2 %7,567,274 1.4 %
HNTB公司帝國大廈Feb. 20296.2年105,143 1.1 %6,982,050 1.3 %
邁克爾·J·福克斯基金會西33街111號Nov. 20296.9年86,492 0.9 %6,219,167 1.2 %
舒特斯托克帝國大廈Apr. 20296.3年104,386 1.1 %6,087,598 1.2 %
弗拉戈曼百老匯大街1400號Feb. 203512.2年107,680 1.1 %5,922,400 1.1 %
機構資本網絡公司中央車站一家Feb.2023 - Oct. 20359.8年89,300 0.9 %5,617,792 1.1 %
ASCAP西57街250號Aug. 203411.7年87,943 0.9 %5,344,751 1.0 %
沃爾格林百老匯1350號ESBMay 2025 - Sept. 2027三年半39,142 0.4 %4,903,003 0.9 %
公司的InterPublic Group of Co‘s，Inc.西33街111號和B‘Way 1400號Jul. 2024 - Feb. 20251.8年77,364 0.8 %4,744,134 0.9 %
總計2,729,111 28.3 %$187,827,586 35.6 %
(1)到期日是按租約計算的，不適用於續訂或延期選項。對於有兩個以上租約的租户，租約到期時間顯示為一個範圍。
(2)表示基於年化租金的加權平均剩餘租賃期限。
(3)以2022年12月31日簽署和開始的租約為基礎。
(4)表示我們的寫字樓和零售投資組合中可出租平方英尺的總和。
(5)表示按年計算的基本租金以及運營費用和房地產税的當期報銷。
(6)表示我們的寫字樓和零售投資組合的年化租金合計的百分比。
29


租約期滿
下表列出了我們物業簽訂的新租約和續簽租約、年內簽訂的新租約和續簽租約的每平方英尺加權平均年化現金租金、這些租約續期或轉租前的先前加權平均年化現金租金以及按市值計價的租金增加(減少)的百分比。
截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
年內簽訂的新租約及續期租約(平方英尺)1,118,579 1,005,630 923,379 
年內簽訂的新租約及續期租約的加權平均年化現金租金每平方尺$59.42 $57.55 $57.45 
以前租約的加權平均年化每平方英尺現金租金$58.58 $58.04 $61.18 
按市值計價的租金增加(減少)1.4 %(0.8)%(6.1)%

下表列出了截至2022年12月31日的租賃到期彙總時間表，以及我們商業投資組合中寫字樓和零售物業自2022年12月31日止的十個日曆年中每年的可用空間。表中列出的信息假設租户不行使續訂選擇權和所有提前解約權。

辦公和零售產品組合
百分比
可出租投資組合年化
數正方形可出租百分比每件租金
租約的數量腳平方英尺年化年化可出租
租約期滿年份
即將到期(1)
即將到期(2)
即將到期
租金(3)
租金平方英尺
可用— 1,105,719 11.4 %$— — %$— 
已簽署的租約尚未開始36 319,351 3.3 %— — %— 
2022年第四季度17 51,771 0.5 %2,077,733 0.4 %40.13 
202389 494,016 5.1 %30,276,946 5.7 %61.29 
202495 641,385 6.6 %38,063,823 7.2 %59.35 
202583 523,666 5.4 %34,354,748 6.5 %65.60 
202671 690,336 7.1 %38,296,385 7.3 %55.47 
202789 716,550 7.4 %44,105,885 8.4 %61.55 
202847 914,331 9.5 %48,868,734 9.3 %53.45 
202947 962,150 10.0 %70,258,628 13.3 %73.02 
203035 706,825 7.3 %46,759,804 8.9 %66.15 
203123 171,061 1.8 %20,665,463 3.9 %120.81 
203230 382,405 4.0 %26,756,490 5.1 %69.97 
此後52 1,981,499 20.6 %126,463,556 24.0 %63.82 
總計714 9,661,065 100.0 %$526,948,195 100.0 %$63.98 











30

曼哈頓辦公樓物業(4)
百分比
可出租投資組合年化
數正方形可出租百分比每件租金
租約的數量腳平方英尺年化年化可出租
租約期滿年份
即將到期(1)
即將到期(2)
即將到期
租金(3)
租金平方英尺
可用— 789,933 10.4 %$— — %$— 
已簽署的租約尚未開始29 268,085 3.5 %— — %— 
2022年第四季度10 33,457 0.4 %1,838,529 0.5 %54.95 
202375 384,161 5.1 %23,610,627 6.0 %61.46 
202482 583,319 7.7 %35,330,760 9.0 %60.57 
202561 372,985 4.9 %24,405,244 6.2 %65.43 
202650 464,437 6.1 %27,837,943 7.1 %59.94 
202766 571,936 7.6 %32,887,868 8.3 %57.50 
202832 796,300 10.5 %42,948,266 10.9 %53.93 
202933 724,521 9.6 %43,731,139 11.1 %60.36 
203020 547,490 7.2 %33,017,325 8.4 %60.31 
203111 82,182 1.1 %5,782,918 1.5 %70.37 
203222 344,750 4.6 %23,649,713 6.0 %68.60 
此後32 1,608,923 21.3 %99,579,132 25.0 %61.89 
總計523 7,572,479 100.0 %$394,619,464 100.0 %$60.58 

大紐約大都會地區辦公室物業
百分比
可出租投資組合年化
數正方形可出租百分比每件租金
租約的數量腳平方英尺年化年化可出租
租約期滿年份
即將到期(1)
即將到期(2)
即將到期
租金(3)
租金平方英尺
可用— 257,970 19.1 %$— — %$— 
已簽署的租約尚未開始2 9,161 0.7 %— — %— 
2022年第四季度5 6,922 0.5 %60,189 0.1 %8.70 
202311 88,694 6.6 %4,741,365 10.3 %53.46 
20246 39,232 2.9 %1,443,769 3.1 %36.80 
202517 127,930 9.5 %5,378,016 11.7 %42.04 
202614 154,669 11.5 %6,129,451 13.3 %39.63 
202716 88,575 6.6 %3,679,727 8.0 %41.54 
202811 111,044 8.2 %4,216,464 9.2 %37.97 
20296 130,748 9.7 %5,928,349 12.9 %45.34 
20304 78,526 5.8 %3,457,648 7.5 %44.03 
20312 5,176 0.4 %153,755 0.3 %29.71 
20322 4,718 0.4 %147,782 0.3 %31.32 
此後4 244,142 18.1 %10,715,831 23.3 %43.89 
總計100 1,347,507 100.0 %$46,052,346 100.0 %$42.63 







31

零售(5)
百分比
可出租投資組合年化
數正方形可出租百分比每件租金
租約的數量腳平方英尺年化年化可出租
租約期滿年份
即將到期(1)
即將到期(2)
即將到期
租金(3)
租金平方英尺
可用— 57,816 7.8 %$— — %$— 
已簽署的租約尚未開始5 42,105 5.7 %— — %— 
2022年第四季度2 11,392 1.5 %179,015 0.2 %15.71 
20233 21,161 2.9 %1,924,954 2.2 %90.97 
20247 18,834 2.5 %1,289,294 1.5 %68.46 
20255 22,751 3.1 %4,571,488 5.3 %200.94 
20267 71,230 9.6 %4,328,991 5.0 %60.77 
20277 56,039 7.6 %7,538,290 8.7 %134.52 
20284 6,987 0.9 %1,704,004 2.0 %243.88 
20298 106,881 14.4 %20,599,140 23.9 %192.73 
203011 80,809 10.9 %10,284,831 11.9 %127.27 
203110 83,703 11.3 %14,728,790 17.1 %175.96 
20326 32,937 4.4 %2,958,995 3.4 %89.84 
此後16 128,434 17.4 %16,168,593 18.8 %125.89 
總計91 741,079 100.0 %$86,276,385 100.0 %$134.56 

(1)如果一份租約有兩個不同的到期日，則視為兩份租約(就租約計算和麪積而言)。
(2)不包括(I)184,725平方尺可供租用的商業樓宇管理用途及租户設施，及(Ii)80,225平方尺的天文臺面積。
(3)表示按年計算的基本租金以及運營費用和房地產税的當期報銷。
(4)不包括(I)我們曼哈頓寫字樓物業的零售空間和(Ii)帝國大廈的廣播許可證和天文臺運營。
(5)包括我們曼哈頓寫字樓和多户物業中總計541,996平方英尺的可出租零售空間。不包括帝國大廈的廣播許可證和天文臺業務。
投資組合交易活動
在2022年4月，我們將被3,000萬美元抵押貸款抵押的康涅狄格州諾沃克主大道383號轉讓給貸款人，雙方同意取消抵押品贖回權，並確認了2,720萬美元的非現金收益，這筆收益包括在我們精簡的綜合運營報表中的物業出售/處置收益中。於本次交易完成前，於2021年12月，吾等就物業計入770萬美元的減值費用，因為吾等已得出結論，鑑於吾等持有期縮短及有將物業所有權轉讓予貸款人的新意向，資產的成本基準已超過其公允價值。
2022年12月7日，我們完成了紐約州懷特普萊恩斯銀行街10號的出售，這筆交易受到3000萬美元抵押貸款的約束，總資產估值為4200萬美元。
2022年12月20日，我們完成了對位於曼哈頓桑樹街298號的100%自由市場、全方位服務的多家庭資產的收購，收購價格為1.149億美元。該物業共有96個單位，截至2022年12月31日已100%出租。
在截至2022年12月31日的一年中，我們於2023年2月1日完成了康涅狄格州韋斯特波特69-97和103-107大街的出售，總資產估值為4000萬美元。Westport的出售是根據公司協議批准的關聯方交易。見“財務報表--附註11關聯方交易".
2022年12月，我們還簽訂了紐約州哈里森馬馬羅內克大道500號的買賣協議，總資產估值為5300萬美元。根據慣例的成交條件，這筆交易預計將在2023年第一季度完成。



32




項目3.法律程序
有關任何未決法律程序的説明，請參閲本年度報告表格10-K中的“財務報表--附註9承付款和或有事項”。

項目4.煤礦安全信息披露

不適用。

33

第II部

項目5.註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券

市場信息
我們的A類普通股在紐約證券交易所(“NYSE”)上市，代碼為“ESRT”。我們的B類普通股沒有在任何交易所上市，也沒有交易。每股B類普通股可隨時轉換為一股A類普通股。
我們的運營夥伴關係有四個系列的合作單位(“運營單位”)-系列公關運營單位，系列ES運營單位，系列60運營單位和系列250運營單位。系列ES OP單元、系列60 OP單元和系列250 OP單元(統稱為“交易OP單元”)分別以“ESBA”、“OGCP”和“FISK”的代碼在紐約證券交易所上市。該系列公關運營單位不在任何交易所上市，也不進行交易。
2023年2月24日，我們A類普通股在紐約證券交易所的最後售價為每股7.53美元。
持有者
截至2023年2月24日，我們有578名A類普通股登記持有人和572名B類普通股登記持有人。截至2023年2月24日，我們約有583個系列PR OP單位的登記持有人、1,281個系列ES OP單位的登記持有人、393個系列OP單位的登記持有人和290個系列OP單位的登記持有人。某些普通股及營運單位股份以“街道”名義持有，因此，該等普通股及營運單位股份的實益擁有人數目並不為人所知，亦不包括在上述總數內。
分紅
我們打算定期向A類普通股和B類普通股的持有者支付季度股息，至少在我們的應税收入範圍內或在保持我們作為房地產投資信託基金的資格所需的範圍內。我們未來支付的任何分配都將取決於我們的應税收入、實際運營結果、經濟狀況和其他可能與我們目前的預期大不相同的因素。我們的實際經營結果將受到多個因素的影響，包括我們從物業獲得的收入、我們的運營費用、利息支出、租户履行義務的能力以及意外支出。
我們宣佈2022年每個季度的股息為每股0.035美元，相當於年化股息為每股0.14美元。
我們的董事會將繼續定期審查股息和資本分配政策。我們宣佈的分派將由我們的董事會全權酌情從合法可用資金中授權，並將取決於許多因素，包括適用法律的限制、我們的資本金要求以及保持我們作為REIT資格所需的分派要求。有關用於分紅的資金來源的信息，請參閲本年度報告中的“風險因素”項和“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”，以及有關可能對我們向證券持有人進行分配的能力產生不利影響的因素(如果有)的討論。
決定分配給證券持有人的税收處理的收益和利潤將不同於為財務報告目的報告的收入，這是由於聯邦所得税目的的差異，包括但不限於債務清償損失的處理、收入確認、補償費用以及用於計算折舊的可折舊資產和估計使用壽命的基礎。2022年支付的每股0.14美元的股息為所得税目的，100%歸類為符合199A節扣除條件的應税普通股息，0%歸類為資本回報。
股東回報績效
下圖是我們A類普通股、標準普爾500指數(“S&P500指數”)、富時NAREIT全股票指數(“FTSE NAREIT All Equity Index”)和富時NAREIT股權REIT辦公室指數(“FTSE NAREIT Equity REIT Office Index”)的累計股東總回報的比較。該圖假設在2017年12月31日投資了100.00美元，股息在沒有支付任何佣金的情況下進行了再投資。不能保證我們的A類普通股的表現將繼續與下圖所示的相同或相似的趨勢保持一致。
34

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1541401/000162828023005408/esrt-20221231_g1.jpg
2017年12月31日2018年12月31日2019年12月31日2020年12月31日2021年12月31日2022年12月31日
帝國國家房地產信託公司。$100.00 $73.15 $73.82 $50.56 $48.78 $36.59 
標準普爾500指數$100.00 $115.51 $151.88 $179.82 $231.44 $156.88 
MSCI美國房地產投資信託基金指數$100.00 $99.88 $125.69 $116.17 $166.20 $119.87 
富時NAREIT股票房地產投資信託基金辦公室指數$100.00 $89.99 $118.26 $96.46 $117.68 $73.41 
該圖表不被視為通過引用納入根據1933年證券法(經修訂)或交易法提交的任何申請，無論任何關於通過引用合併在任何此類申請中的一般性聲明，也不被視為根據證券法或交易法提交的其他申請。
根據股權補償計劃獲授權發行的證券
2019年5月16日，我們的股東批准了帝國地產信託公司帝國地產OP，L.P.2019年股權激勵計劃(《2019年計劃》)。2019年計劃規定向我們公司和經營合夥企業的董事、員工和顧問提供獎勵，包括期權、限制性股票、限制性股票單位、股票增值權、業績獎勵、股息等價物和其他基於股權的獎勵，包括LTIP單位。根據2019年計劃授予的獎勵，我們總共約1,100萬股普通股被授權發行。在我們的股東採納2019年計劃後，我們同意不會根據我們在2013年首次公開募股時採納的第一次修訂和重新發布的帝國地產信託公司和帝國地產OP，L.P.2013股權激勵計劃(“2013計劃”，以及2019年計劃，“該計劃”)發行任何新的股權獎勵。根據2019年計劃和2013年計劃的任何獎勵，除行使外，被沒收、註銷或以其他方式終止的A類普通股股份將被重新加入根據2019年計劃可供發行的A類普通股股份中。關於這些計劃的進一步討論，見“財務報表--附註10權益”。

下表顯示了截至2022年12月31日我們的股權薪酬計劃的某些信息：
35

計劃類別在行使尚未行使的期權、認股權證及權利時鬚髮行的證券數目未償還期權、權證和權利的加權平均行權價根據股權補償計劃未來可供發行的證券數量(不包括本表第一欄所反映的證券)
證券持有人批准的股權補償計劃(1)
不適用不適用6,274,115 (2)
未經證券持有人批准的股權補償計劃— — — 
總計不適用不適用6,274,115 
______________

(1)其中包括帝國地產信託公司帝國地產運營公司，L.P.2019股權激勵計劃，以及首次修訂和重新修訂的帝國房地產信託公司和帝國房地產運營公司，L.P.2013股權激勵計劃。
(2)未來可供發行的證券數量包括帝國地產信託公司帝國地產信託公司和帝國地產公司2019年股權激勵計劃下剩餘可供發行的股票，對已被沒收、取消或以其他方式終止的獎勵進行了調整，但根據帝國地產信託公司2019年股權激勵計劃和第一次修訂和重新修訂的帝國地產信託公司和帝國房地產公司2013年股權激勵計劃進行了調整。.

截至2022年12月31日，我們已根據2013年以來的計劃發行了786,881股限制性股票和13,300,702個LTIP單位。

近期出售未登記證券使用登記證券所得款項；

不適用。

股票證券回購和上市交易合夥單位回購計劃
我們的董事會授權回購高達5億美元的A類普通股和運營 合夥企業的 系列 埃斯， 系列 250 和 系列 60 運營中 夥伴關係 單位 在.期間 這個 期間 從… 一月 1, 2022年至2023年12月31日。 這取代了早些時候5.0億美元的回購授權，回購授權從2021年1月1日持續到 十二月 31, 2021. 在……下面 這個 計劃， 我們 可能 購買 我們的 班級 A 常見 庫存 和 這個 運營中 合作伙伴系列 埃斯， 系列 250 和 系列 60 運營中 夥伴關係 單位 在……裏面 符合 使用 適用 證券 法律 從… 時間 至 在公開市場或私下協商的交易中的時間。 任何回購的時間、方式、價格和金額將由我們決定，並將受到股票價格、可用性、交易量、一般市場狀況和適用的證券法的影響。 授權並不要求我們購買任何特定數量的證券，我們可以酌情決定暫停或終止該計劃，而無需事先通知。截至2022年12月31日，我們約有4.098億美元的授權回購金額剩餘。

下表彙總了我們根據上述回購計劃在截至2022年12月31日的三個月期間的每一個月購買的股權證券：

期間購買的股份總數每股平均支付價格作為公開宣佈的計劃的一部分購買的股票總數未來可購買的最大近似美元價值(以千為單位)
October 1-31, 2022313,530 $6.60 313,530 $415,384 
2022年11月1日至30日— $— — $— 
2022年12月1日至31日824,684 $6.74 824,684 $409,824,000 
36

第六項。[已保留]

不適用。
37

項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析
前瞻性陳述
    
這份Form 10-K年度報告包含《證券法》第27A節和《交易法》第21E節所指的前瞻性陳述。我們打算將這些前瞻性陳述納入《1995年私人證券訴訟改革法》中有關前瞻性陳述的安全港條款，並將本聲明包括在內，以遵守這些安全港條款。您可以通過使用前瞻性術語來識別前瞻性陳述，如“相信”、“預期”、“可能”、“將”、“應該”、“尋求”、“大約”、“打算”、“計劃”、“估計”、“考慮”、“目標”、“繼續”、“將”或“預期”或這些詞語和短語或類似詞語的否定。特別是，與我們的資本資源、投資組合業績、股息政策和經營結果有關的陳述包含前瞻性陳述。同樣，我們所有有關業務、收購、預期市場狀況、人口結構和經營結果帶來的商業投資組合預期增長的陳述都是前瞻性陳述。

前瞻性陳述會受到重大風險和不確定性的影響，其中許多風險和不確定性很難預測，而且通常不在我們的控制範圍之內，您不應依賴它們作為對未來事件的預測。前瞻性陳述依賴於可能不正確或不準確的假設、數據或方法，我們可能無法實現這些假設、數據或方法。我們不保證所描述的交易和事件將按所述方式發生(或根本不會發生)。

除其他因素外，以下因素可能導致實際結果和未來事件與所闡述或預期的大相徑庭 在……裏面 這個 前瞻性 聲明： (i) 經濟上， 市場， 政治 和 社交 影響 的, 和 不確定度 與任何流行病有關；(Ii)與本文所述任何事件或交易相關的條件或表現不佳；(Iii)涉及本公司的法律訴訟的解決；(Iv)辦公、多户或零售空間需求減少，包括辦公空間和遠程辦公的使用變化；(V)我們業務戰略的變化；(Vi)影響我們的辦公、零售、天文臺、廣播或其他設施使用的技術和市場競爭的變化；(Vii)國內或國際旅遊業的變化，包括由於健康危機和流行病、地緣政治事件(包括全球敵對行動、貨幣匯率和/或來自紐約市最近開放的天文臺的競爭)的變化，任何或所有這些變化都可能導致天文臺訪客人數下降；(Vii)租户違約、提前終止租約或不續訂租約；(Ix)由於利率變化和其他因素，包括 當前 階段化 輸出 的 Libor； (x) 下降 真實 產業 估值 和 損傷 收費； (Xi) 終端 的 我們的 土地租賃；(十二)我們償還、再融資、重組或延長到期債務的能力的變化，以及我們根據縮減條件和財務契約借入更多資金的能力可能受到的限制；(十三)租金下降或空置率上升；(十四)我們未能成功或在預期的時間表或預算內執行任何新計劃的資本項目；(十五)在確定和完成收購方面的困難；(十六)與任何發展項目(包括我們的地鐵大廈潛在開發地點)相關的風險；(Xvii)政府變化的影響。 法規、税收 法律 和差餉 和類似的 事務；(十二)我們的 失穩 要獲得資格 AS A房地產投資信託基金；(十九)與氣候變化、不利天氣狀況、海平面上升和自然災害有關的環境不確定性和風險； (Xx)因未能使用或遵守1031交換計劃而產生的處置資產的應税資本收益；以及(Xxi)我們關於ESG指標和目標的方法和估計的準確性，租户在報告ESG指標和實現ESG目標方面的意願和能力，以及政府監管對我們ESG工作的影響。有關這些和其他可能影響公司未來業績、業績或交易的因素的進一步討論，請參閲本年度報告中題為“風險因素”的Form 10-K一節。

雖然前瞻性陳述反映了公司的誠信信念，但它們並不是對未來業績的保證。除適用法律要求外，公司沒有義務公開更新或修改任何前瞻性陳述，以反映基本假設或因素、新信息、數據或方法、未來事件的變化，或在本年度報告以Form 10-K格式發佈後的其他變化。潛在投資者不應過度依賴任何前瞻性陳述，這些陳述僅基於公司目前掌握的信息。
概述
除文意另有所指外，本節中提及的“本公司”、“本公司”及“本公司”均指本公司及其合併附屬公司。
    以下討論和分析應與我們截至2022年12月31日和2021年12月31日的合併財務報表以及截至2022年、2021年和2020年12月31日的綜合財務報表以及與此相關的附註一起閲讀，這些報表包括在本年度報告的Form 10-K中。    





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2022年亮點

•可歸因於該公司的淨收入為3640萬美元。
•核心FFO為2.436億美元。
•簽署了總計1118579平方英尺的可出租新、續簽和擴建租約。
•在第四季度完成了對位於曼哈頓桑樹街298號的多家族資產的收購。
•第四季度完成了位於紐約州懷特普萊恩斯銀行街10號的寫字樓資產和康涅狄格州韋斯特波特零售資產的處置，年底後通過符合同類交易所資格的交易，以節税的方式完成了對該資產的處置。

經營成果
概述
下文討論的是截至2022年12月31日和2021年12月31日止年度的財務狀況和業務成果。有關我們2020年財務業績與2021年財務業績的對比討論，請參閲我們截至2021年12月31日的財年的Form 10-K年度報告。

截至2022年12月31日的年度與截至2021年12月31日的年度的比較
下表彙總了截至2022年12月31日和2021年12月31日止年度的業務歷史結果(金額以千為單位):
39

截至十二月三十一日止的年度，
20222021變化%
房地產細分市場觀測臺段總計房地產細分市場觀測臺段總計
收入：
租金收入
$591,048 $— $591,048 $559,690 $— $559,690 $31,358 5.6 %
天文臺收入— 105,978 105,978 — 41,474 41,474 64,504 155.5 %
租賃終止費20,032 — 20,032 16,230 — 16,230 3,802 23.4 %
第三方管理費及其他費用1,361 — 1,361 1,219 — 1,219 142 11.6 %
其他收入和費用8,622 — 8,622 5,343 138 5,481 3,141 57.3 %
總收入
621.063 105.978 727,041 582,482 41,612 624,094 102,947 16.5 %
運營費用：
物業運營費用157,935 — 157,935 126,986 — 126,986 (30,949)(24.4)%
地租開支9,326 — 9,326 9,326 — 9,326 — — %
一般和行政費用61,765 — 61,765 55,947 — 55,947 (5,818)(10.4)%
觀測站費用— 31,036 31,036 — 23,206 23,206 (7,830)(33.7)%
房地產税123,057 — 123,057 119,967 — 119,967 (3,090)(2.6)%
減值費用— — — 7,723 — 7,723 7,723 100.0 %
折舊及攤銷216,707 187 216,894 201,676 130 201,806 (15,088)(7.5)%
總運營費用
568,790 31,223 600,013 521,625 23,336 544,961 (55,052)(10.1)%
營業收入
52,273 74,755 127,028 60,857 18,276 79,133 47,895 60.5 %
公司間租金收入(費用)65,005 (65,005)— 23,413 (23,413)— — — %
其他收入(支出)：
利息收入
4,901 47 4,948 701 3 704 4,244 602.8 %
利息支出
(101,206)— (101,206)(94,292)(102)(94,394)(6,812)(7.2)%
出售/處置物業的收益33,988 — 33,988 — — — 33,988 — %
提前清償債務損失— — — (214)— (214)214 100.0 %
所得税前收入(虧損)
54,961 9,797 64,758 (9,535)(5,236)(14,771)79,529 (538.4)%
所得税(費用)福利
(584)(962)(1,546)(613)2,347 1,734 (3,280)(189.2)%
淨收益(虧損)
54,377 8,835 63,212 (10,148)(2,889)(13,037)76,249 (584.9)%
私有永久優先單位分配(4,201)— (4,201)(4,201)— (4,201)— — %
可歸因於非控股權益的淨(收益)虧損：
經營合夥企業中的非控股權益(22,812)— (22,812)6,527 — 6,527 (29,339)449.5 %
其他合夥企業的非控股權益243 — 243 — — — 243 — %
普通股股東應佔淨收益(虧損)$27,607 $8,835 $36,442 $(7,822)$(2,889)$(10,711)$47,153 (440.2)%


房地產細分市場

租金收入

租金收入的增長反映了我們在2021年12月22日收購的多户物業的收入。

40

其他收入和費用

這個 增加 在……裏面 其他 收入 和 收費 曾經是 到期 至 更高 食物 和 飲料 銷售量， 保險 索賠 收入， 停車收入和壞賬回收收入。
物業運營費用

這個 增加 在……裏面 物業 運營中 費用 反映出 更高 工資單， 公用事業， 修理 和 維修 成本， 清潔和其他運營費用，原因是我們辦公物業的建築利用率增加，以及我們於2021年12月22日收購的多户物業的運營費用。
一般和行政費用
    
這個 增加 在……裏面 一般 和 行政性 費用 反映出 更高 股權 補償 和 工資單 費用、信息技術費用和專業費用。
房地產税

較高的房地產税主要是由於我們在2021年12月22日收購的多户房產中包括了房地產税。
減值費用

2021年的減值費用與康涅狄格州諾沃克大街383號有關，於2022年4月處置。

折舊及攤銷
這個 增加 在……裏面 折舊 和 攤銷 反映出 加速 折舊 在… 一 物業 到期 至 一個 2021年第四季度的減值費用和我們於2021年12月22日收購的多户物業的額外折舊。
利息收入
    
利息收入的增加是由於利率高於上一年。
利息支出

這個 利息支出的增加是 主要是 可歸因性 至 利息 費用 從… 我們的多户物業是在2021年12月22日收購的，部分被康涅狄格州諾沃克主大道383號的債務註銷所抵消。

出售/處置物業的收益

代表出售紐約州白原市銀行街10號的收益，以及處置康涅狄格州諾沃克大街383號

觀測臺段

天文臺收入

由於新冠肺炎限制的減少，參觀人數增加，天文臺收入有所增加。

觀測站費用

這個 增加 在……裏面 天文臺 費用 曾經是 驅動的 通過 增額 運營中 小時數， 哪一個 增額 變數 費用 這樣的 作為勞動力、工會、安全、清潔和維護費用。

所得税

所得税支出增加是由於天文臺部門的應税收入增加所致。



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流動性與資本資源
流動性是衡量我們滿足潛在現金需求的能力的指標，包括償還借款、為我們的資產和運營提供資金和維護的持續承諾，包括租賃成本、為我們的再開發和重新定位計劃提供資金、收購物業、向我們的證券持有人分配以及其他一般業務需求。根據我們管理層的歷史經驗和我們的業務戰略，在可預見的未來，我們預計我們將從運營中產生正現金流。
雖然我們可能能夠預測和計劃某些流動性需求，但現金的使用可能會出現超出我們控制範圍的意外增長，這將影響我們的財務狀況和運營結果。例如，我們可能被要求遵守新的法律或法規，導致我們的物業產生意想不到的資本支出，從而增加我們的流動性需求。即使我們的預期流動資金需求沒有重大變化，我們的流動資金來源也可能少於預期或需要的資金。我們的主要流動資金來源通常包括手頭現金、短期投資、我們經營活動產生的現金、債務發行以及我們的無擔保循環信貸和定期貸款安排下未使用的借款能力。我們預計將滿足我們的短期流動性需求，包括分配、運營費用、營運資本、償債和來自運營現金流的資本支出、手頭現金、債務發行以及我們的無擔保循環信貸和定期貸款安排下的可用借款能力。這些借款的可獲得性取決於適用貸款協議中規定的條件。我們希望通過我們的運營現金流、手頭現金、我們的無擔保循環信貸和定期貸款安排、抵押融資、債務發行、普通股和/或優先股發行以及資產出售來滿足我們的長期資本需求，包括收購、重新開發和資本支出。我們的物業需要定期進行資本投資，用於個人租約相關的租户改善津貼, 一般資本改善和與資本支出相關的成本。我們的整體槓桿將取決於我們的投資組合和槓桿成本。我們的憲章沒有限制我們可以使用的槓桿數量。見第1A項。風險因素-與我們的負債和流動資金有關的風險，請參閲本年報的10-K表格，以獲取更多信息。
截至2022年12月31日，我們有大約2.644億美元的現金和現金等價物可用，我們的無擔保循環信貸安排下有8.5億美元可用。
截至2022年12月31日，我們的未償綜合債務總額約為23億美元，加權平均利率為3.9%，加權平均期限為6.4年。截至2022年12月31日，不包括債務攤銷，我們在2024年11月之前沒有債務到期，屆時本金償還金額將在2024年達到7770萬美元，2025年達到3.15億美元，2026年達到2.25億美元，2027年達到3.19億美元，之後達到13億美元。截至2022年12月31日，2023年至2027年及以後的利息支出義務總額為593.7而債務攤銷總額為6030萬美元。
關於我們在百老匯1350號、西33街111號和百老匯1400號的三個土地租約(即土地的長期租約和改善)，截至2022年12月31日，我們還有總計6980萬美元的合同租金義務，其中750萬美元應在未來五年內到期。
投資組合交易活動
2022年12月7日，我們完成了紐約州懷特普萊恩斯銀行街10號的出售，這筆交易受到3000萬美元抵押貸款的約束，總資產估值為4200萬美元。
2022年12月20日，我們完成了對位於曼哈頓桑樹街298號的100%自由市場、全方位服務的多家庭資產的收購，收購價格為1.149億美元。
在截至2022年12月31日的一年中，我們於2023年2月1日完成了康涅狄格州韋斯特波特69-97和103-107大街的出售，總資產估值為4000萬美元。
2022年12月，我們還簽訂了紐約州哈里森馬馬羅內克大道500號的買賣協議，總資產估值為5300萬美元。根據慣例的成交條件，這筆交易預計將在2023年第一季度完成。
無擔保循環信貸和定期貸款安排
有關我們的無擔保循環信貸和定期貸款安排的摘要，請參閲“財務報表--附註5債務”。
金融契約
截至2022年12月31日，我們遵守了以下金融公約：
42

財務契約必填項2022年12月31日合規
最大總槓桿率35.6 %是
最高擔保債務14.0 %是
最低固定費用承保範圍> 1.50x2.8x是
最低未支配權益覆蓋率
> 1.75x5.0x是
最大無擔保槓桿率
25.8 %是
抵押貸款債務
截至2022年12月31日，應付抵押貸款票據淨額為8.837億美元。第一批債券將於2024年11月到期。看見“財務報表--附註5債務”有關抵押貸款債務的更多信息。

高級無擔保票據

優先無擔保票據的條款包括習慣契約，包括對留置權、投資、債務、根本變化和與關聯公司的交易的限制，並要求某些習慣財務報告。這些條款還要求遵守財務比率，包括最高槓杆率、最高擔保槓桿率、最低固定費用覆蓋率、最低無擔保權益覆蓋率和最高無擔保槓桿率。該協議還包含常規違約事件(在某些情況下須遵守特定的治療期)，包括但不限於不付款、違反契諾、陳述或擔保、交叉違約、破產或其他破產事件、判決、ERISA事件、某些控制權變更交易的發生以及喪失房地產投資信託資格。截至2022年12月31日，我們遵守了尚未履行的優先無擔保票據。

利用政策

我們希望在我們的資本結構中使用槓桿，槓桿率由董事會不時決定。 雖然我們的董事會沒有采取限制我們可能產生的債務總額的政策，但我們預計董事會在評估我們的債務水平時會不時考慮一些因素，以及這類債務的金額將是固定的或浮動的。 我們的章程和章程沒有限制我們可能產生的債務金額或百分比，也沒有限制我們的債務的形式(包括但不限於追索權或無追索權債務和交叉抵押債務)。 我們的整體槓桿將取決於我們的投資組合和槓桿成本，然而，我們最初打算將債務水平保持在與我們尋求投資級信用評級的計劃一致的水平。 我們的董事會可能會根據當時的經濟狀況、債務和股權資本的相對成本、我們物業的市值、債務和股權證券的一般市場狀況、我們普通股的市場價格波動、增長和收購機會以及其他因素不時修改我們的槓桿政策。見第1A項。風險因素-與我們的負債和流動資金有關的風險，請參閲本年報的10-K表格，以獲取更多信息。
資本支出
下表彙總了我們的租户改善成本、租賃佣金成本和我們在每個時期的資本支出(以千美元為單位，每平方英尺除外)。
Office屬性(1)(5)
  
截至十二月三十一日止的年度，
新租約、擴建和續訂合計202220212020
簽訂的租約數量(2)
13011890
總面積為2平方英尺
1,071,426983,182854,068
每平方英尺租賃佣金成本(3)
$18.23 $20.14 $11.67 
每平方英尺租户改善成本(3)
56.72 66.25 38.52 
每平方英尺租賃佣金和租户改善總成本(3)
$74.95 $86.39 $50.19 

43

零售物業(4)(5)
  
截至十二月三十一日止的年度，
新租約、擴建和續訂合計202220212020
簽訂的租約數量(2)
14 11 14 
總面積為平方英尺
47,153 22,448 69,311 
每平方英尺租賃佣金成本(3)
$62.30 $57.27 $32.31 
每平方英尺租户改善成本(3)
55.13 61.75 109.29 
每平方英尺租賃佣金和租户改善總成本(3)
$117.43 $119.02 $141.60 
_______________
(1)不包括2022年、2021年和2020年曼哈頓寫字樓總計490,012、507,276和504,284平方英尺的零售面積。包括帝國大廈的廣播執照和天文臺的運營。
(2)將續訂和擴展租約作為一份租約簽署。
(3)將所有租户改善和租賃佣金費用視為在租約簽訂期間發生的費用，而租約簽訂期間可能與實際支付期間不同。
(4)2022年、2021年和2020年，我們在曼哈頓的寫字樓物業分別包括490,012,507,276和504,284平方英尺的可出租零售空間。不包括帝國大廈的廣播許可證和天文臺業務。
(5)上表不包括三個多族特性。
  
截至十二月三十一日止的年度，
202220212020
總商業投資組合
資本支出(1)
$38,445 $24,279 $43,022 
_______________
(1)包括所有資本支出，不包括租户改善和租賃佣金成本。

截至2022年12月31日，我們預計將產生與簽署的新租約義務相關的額外成本約1.183億美元，用於租户改善和租賃佣金。我們打算通過經營現金流、手頭現金、短期投資以及無擔保循環信貸和定期貸款安排下的借款，為租户改善和租賃佣金成本提供資金。
資本支出被認為是我們短期和長期流動性需求的一部分。我們打算通過經營現金流、手頭現金、短期投資以及無擔保循環信貸和定期貸款安排下的借款，為資本改善提供資金。
分銷策略

我們打算以一種旨在滿足REIT分配要求和避免美國聯邦所得税負擔的方式，將我們的應税淨收入分配給我們的證券持有人。

在我們支付任何分配之前，無論是出於美國聯邦所得税的目的還是其他目的，我們必須首先滿足這兩個條件 我們的經營要求和支付本金和利息的義務(如果有)。然而，在一些情況下， 在某些情況下，我們可能被要求以我們認為的利率或時間使用現金儲備、產生債務或清算資產 不利的 或 製作 a 應税 分佈 的 我們的 股票 在……裏面 訂單 至 滿足房地產投資信託基金 分配要求。

我們宣佈2022年每個季度的股息為每股0.035美元，相當於年化股息為每股0.14美元。董事會將在每次董事會會議上繼續定期審查其股息和資本分配政策。

分配給股權持有人
2020年、2021年和2022年向股權持有人發放的分配和股息如下(以千為單位)：
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截至2020年12月31日的年度65,047 
截至2021年12月31日的年度32,764 
截至2022年12月31日的年度42,786 

股票和上市交易合夥企業單位回購計劃

我們的董事會授權回購高達5億美元的A類普通股和經營夥伴關係的ES系列、250系列和60系列經營夥伴單位，直至2023年12月31日。根據該計劃，我們可以購買我們的A類普通股和運營夥伴的ES系列、250系列和60系列運營合作伙伴單位 在公開市場或私下協商的交易中，根據不時適用的證券法。 任何回購的時間、方式、價格和金額將由我們酌情決定，並將受到股價、可獲得性、交易量和一般市場狀況的影響。 授權並不要求我們購買任何特定數量的證券，我們可以酌情決定暫停或終止該計劃，而無需事先通知。

下表彙總了我們在截至2022年12月31日的年度內購買的股權證券：

期間購買的股份總數每股平均支付價格作為公開宣佈的計劃的一部分購買的股票總數未來可購買的最大近似美元價值(以千為單位)
截至2022年12月31日的年度11,571,133 $7.79 11,571,133 $409,824 

現金流
截至2022年12月31日的年度與截至2021年12月31日的年度的比較

現金淨額。截至2022年12月31日和2021年12月31日，現金和現金等價物以及限制性現金分別為3.147億美元和4.746億美元。減少的主要原因是2022年12月收購了桑樹街298號、2022年普通股回購增加、資本支出增加以及2022年支付的股息和分派增加。
經營活動。業務活動提供的現金淨額減少130萬美元，降至2.112億美元。
投資活動。用於投資活動的現金淨額增加1820萬美元，達到2.309億美元 至 資本支出增加，但部分被出售房地產的淨收益所抵消。在截至2022年和2021年12月31日的年度內，用於收購多家族資產的現金淨額分別為1.156億美元和1.175億美元。
融資活動。網絡 用於融資的現金 活動 增額 通過 $47.2 百萬 至 $140.2 百萬美元，主要是由於普通股回購增加以及支付的股息和分配增加。

淨營業收入
我們的財務報告包括對房地產淨營業收入或NOI的討論。NOI是衡量業績的非GAAP財務指標。我們的管理層使用NOI來評估和比較我們物業的表現，並確定收益趨勢和計算我們物業的公允價值，因為它不受以下因素的影響：(I)物業業主的資金成本；(Ii)折舊和攤銷費用的影響以及出售經營性房地產資產的損益，這些資產已計入根據公認會計準則計算的淨收入中；(Iii)收購費用、提前清償債務造成的損失和衍生金融工具的損失；或(Iv)一般和行政費用以及物業所有者特有的其他損益。資金成本從NOI中剔除，因為它特定於所有者的特定融資能力和限制，而且它取決於歷史利率和其他資本成本，以及我們過去關於可能已經或未來可能改變的適當資本組合的決定。折舊和攤銷費用以及出售經營性房地產資產的收益或虧損被剔除，因為它們可能不能準確反映我們的寫字樓或零售物業因使用物業或市場狀況變化而產生的實際價值變化。雖然房地產的某些方面確實隨着時間的推移而價值下降，但折舊和攤銷合理地反映了這一點, 歷史上，財產的整體價值是由於總體經濟條件的變化而增加或減少，而不是由於財產的實際使用或時間的推移。出售不動產的收益和損失因財產的不同而不同，並受出售時的市場狀況影響，而市場狀況通常會在不同時期發生變化。在將一個時期與另一個時期進行比較時，或者將我們的經營業績與其他沒有進行類似時間購買或銷售的房地產公司的經營業績進行比較時，這些損益可能會造成扭曲。我們認為，從淨收入中剔除這些成本是有用的，因為由此產生的衡量標準反映了實際收入、產生的費用和實際費用
45

酒店運營所產生的費用，以及入住率、租賃率和運營成本的趨勢。

然而，NOI的用處是有限的，因為它不包括一般和行政成本、利息支出、折舊和攤銷費用和物業銷售的損益，以及GAAP規定的其他損益、維持我們物業運營業績所需的資本支出水平和租賃成本，所有這些都是重大的經濟成本。NOI可能無法捕捉到淨收入這些組成部分的顯著趨勢，這進一步限制了其用處。
NOI是衡量我們酒店經營業績的指標，但不衡量我們的整體業績。因此，NOI不能替代按照公認會計原則計算的淨收入。這一衡量標準應與按照公認會計原則計算的淨收入一起進行分析，並在本管理層關於在計算NOI中剔除的淨收入組成部分的財務狀況和經營結果的討論中進行其他討論。其他公司可能使用不同的方法來計算NOI或類似名稱的測量，因此，我們的NOI可能無法與其他公司報告的類似標題的測量進行比較，這些公司並沒有完全像我們這樣定義測量。

下表列出了我們的淨收入(GAAP最直接的可比性衡量標準)與所列期間的NOI的對賬(以千為單位)：
截至十二月三十一日止的年度，
202220212020
淨收益(虧損)
$63,212 $(13,037)$(22,889)
添加：
一般和行政費用
61,765 55,947 62,244 
折舊及攤銷
216,894 201,806 191,006 
利息支出
101,206 94,394 89,907 
提前清償債務損失
— 214 86 
所得税支出(福利)
1,546 (1,734)(6,971)
減值費用— 7,723 5,360 
IPO訴訟費用— — 1,165 
更少：
出售/處置物業的收益(33,988)— — 
利息收入
(4,948)(704)(2,637)
第三方管理費及其他費用
(1,361)(1,219)(1,225)
淨營業收入
$404,326 $343,390 $316,046 
其他淨營業收入數據
直線租金收入
$24,562 $21,078 $5,238 
租賃資產和負債攤銷所產生的租金收入淨增長
$4,758 $5,895 $3,627 
攤銷已取得的低於市價的土地租約
$7,831 $7,831 $7,831 

營運資金(“FFO”)
下面我們將對FFO進行討論。我們根據全美房地產投資信託協會(NAREIT)發表的《FFO白皮書》計算FFO，該白皮書將FFO定義為淨收益(虧損)(根據公認會計準則確定)，不包括對摺舊房地產投資和實體房地產投資的減值減記、債務重組的損益和出售折舊經營性物業的損益，加上與房地產相關的折舊和攤銷(不包括遞延融資成本的攤銷)、對非控股權益的減值分配和非持續經營的損益以及未合併合夥企業和合資企業的調整後的損益。FFO是被廣泛認可的REITs非GAAP財務指標，我們相信，當與根據GAAP確定的財務報表一起考慮時，有助於投資者瞭解財務業績併為REITs之間的比較提供相關基礎。此外，FFO對投資者很有用，因為它通過認識到房地產通常隨着時間的推移而升值或保持剩餘價值的程度比其他可折舊資產大得多，從而捕捉到房地產表現的特殊特徵。投資者在試圖瞭解股權REIT的運營業績時，應該審查FFO，以及GAAP淨收入。我們提出FFO是因為我們認為它是我們經營業績的重要補充指標，並相信證券分析師、投資者和其他感興趣的人經常使用它來評估REITs。然而，由於FFO不包括折舊和攤銷，也沒有計入我們物業價值的變化，
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由於使用或市場狀況以及維持我們物業經營業績所需的資本支出和租賃佣金水平，所有這些都具有實際經濟影響，並可能對我們的經營業績產生重大影響，因此FFO作為業績衡量標準的效用有限。我們不能保證我們提出的FFO可與其他REITs的類似名稱指標相媲美。FFO不代表經營活動產生的現金，不應被視為根據公認會計原則確定的淨收益(虧損)或根據公認會計原則確定的經營活動現金流量的替代辦法。FFO不表示可用於資助持續現金需求的現金，包括分配現金的能力。雖然FFO是用於評估REITs業績的可比性指標，但由於NAREIT白皮書只提供了計算FFO的指導方針，FFO的計算方法可能因公司而異。

修改的業務資金(“修改的FFO”)
修改後的FFO對傳統定義的FFO增加了對任何高於或低於市場的地面租賃攤銷的調整。我們認為這是評估我們經營業績的有用補充措施，這是由於根據GAAP進行的非現金會計處理，這源於我們在形成交易後於2014年第三季度收購了兩項期權物業，因為它們的市價租賃大幅低於市價，其攤銷對我們的整體業績至關重要。我們提出修改後的FFO是因為我們認為它是我們經營業績的重要補充指標，因為它重新計入了低於市價的地面租賃的非現金攤銷。我們不能保證我們提出的經修訂的FFO可與其他REITs的類似名稱指標相媲美。修改後的FFO不代表經營活動產生的現金，不應被視為根據公認會計準則確定的淨收益(虧損)或根據公認會計準則確定的經營活動現金流量的替代方案。修改後的FFO並不表示可用於為持續的現金需求提供資金的現金，包括分配現金的能力。

業務核心資金(“核心FFO”)
核心FFO在修改後的FFO中增加了以下項目：IPO訴訟費用、遣散費和提前清償債務的損失。該公司列報Core FFO是因為它認為核心FFO是衡量其經營業績的重要補充指標，因為它不包括與其IPO和組建交易相關的項目以及其他非經常性項目。不能保證該公司提出的核心FFO可與其他REITs的類似標題指標相媲美。核心FFO不代表經營活動產生的現金，不應被視為根據公認會計原則確定的淨收益(虧損)或根據公認會計原則確定的經營活動現金流量的替代辦法。核心FFO並不表示可用於滿足持續現金需求的現金，包括分配現金的能力。在未來，我們還可能將其他我們認為有助於投資者比較我們業績的項目排除在Core FFO之外。

下表列出了所列期間的淨收入(最直接可比的公認會計準則衡量標準)與FFO、修正FFO和核心FFO的對賬情況(以千為單位)：
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截至十二月三十一日止的年度，
202220212020
淨收益(虧損)
$63,212 $(13,037)$(22,889)
其他合夥企業的非控股權益243 — — 
私有永久優先單位分配
(4,201)(4,201)(4,197)
房地產折舊及攤銷
210,522 196,360 184,245 
減值費用— 7,723 5,360 
出售/處置物業的收益(33,988)— — 
普通股股東和非受控權益的運營資金
235,788 186,845 162,519 
攤銷低於市價的土地租約7,831 7,831 7,831 
來自普通股股東和非控制權益的業務的修正資金
243,619 194,676 170,350 
提前清償債務損失— 214 86 
遣散費— — 3,813 
IPO訴訟費用— — 1,165 
來自普通股股東和非控制權益業務的核心資金
$243,619 $194,890 $175,414 
加權平均股份和經營合夥單位
基本信息
268,337 277,420 283,826 
稀釋
269,948 277,420 283,837 
可能影響未來經營業績的因素
租金收入
我們的收入主要來自租金、租金上漲、費用報銷和根據我們每個物業的現有租約從租户那裏獲得的其他收入。“升級和費用償還”包括租户根據合同租賃義務向我們支付的款項，以償還每一處物業發生的部分物業運營費用和房地產税。
我們相信，我們物業的就地租賃的平均租金一般低於當前的市場租金，儘管目前特定物業的個別租賃可能在其特定子市場內以高於或低於當前的市場租金進行租賃。
我們收到的淨租金收入和報銷金額主要取決於我們是否有能力租賃當前可用的空間、在租約按計劃或非計劃終止時將空間重新租賃給新租户或續簽即將到期的租約，以及維持或提高租金。可能影響我們租金收入的因素包括但不限於：當地、地區或國家經濟狀況；寫字樓或零售空間供過於求或需求減少；市場租金變化；我們為物業提供足夠服務和維護的能力；以及利率波動，所有這些都可能對我們未來的租金收入產生不利影響。未來影響我們子市場的經濟或地區衰退，或我們租户行業的低迷，可能會削弱我們租賃空置空間和續租或再租賃空間的能力，以及我們租户履行其租賃承諾的能力，並可能對我們維持或增加物業入住率的能力產生不利影響。見第1A項。風險因素-與房地產市場相關的風險，請參閲本年報的10-K表格，瞭解有關可能影響未來租金收入的因素的更多信息。
租户信用風險
我們租户的經濟狀況也可能惡化，這可能會對他們履行租賃承諾的能力產生負面影響，進而對我們維持或提高物業入住率和/或租金的能力產生不利影響。潛在租户可能希望整合、減少管理費用並保留運營資本，也可能推遲做出戰略決定，包括簽訂新的長期租約。
租賃
在截至2022年、2021年和2020年12月31日的財年，我們分別簽署了110萬、100萬和90萬平方英尺的新租賃、擴建和續租協議。
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由於任何特定季度簽訂的租約數量相對較少，一份或多份較大的租約可能會對該期間的平均租金、租户改善和租賃佣金成本產生不成比例的積極或消極影響。因此，我們認為，在分析平均租金和租户改善的趨勢以及租賃佣金成本時，審查多個季度或幾年的活動更為合適。租户改善成本包括與安裝新租户的成本同時發生但並不直接相關的一般改善費用。租賃佣金成本同樣會受到重大波動的影響，這取決於所簽署的租約的期限和每個季度的租户組合。
截至2022年12月31日，我們的商業投資組合中約有110萬平方英尺的可出租空間可供租賃(不包括已簽署但尚未開始的租約)，佔我們商業投資組合中物業可出租淨面積的11.4%。此外，我們商業投資組合中物業可出租淨面積的5.1%和6.6%的租約將分別於2023年和2024年到期。這些租約預計將分別佔該期間年化租金的約5.7%和7.2%。我們的收入和經營業績可能會受到到期租約的影響，這些租約沒有續簽或再租賃，或以等於、高於或低於當前平均基本租金的基本租金續訂或再租賃。此外，我們的收入和運營結果也可能受到我們重新租賃可用空間所產生的成本的影響，包括支付租賃佣金、重新開發和可能無法由租户承擔的改建。見第1A項。風險因素-與房地產市場相關的風險，請參閲本年報10-K表格中的其他因素以獲取更多信息。
市況
我們商業投資組合中的物業位於曼哈頓和大紐約大都市區，包括康涅狄格州費爾菲爾德縣和紐約威徹斯特縣。這些市場狀況的積極或消極變化，如業務招聘或裁員或裁員、行業增長或放緩、業務搬遷、房地產和其他税收的增減、遵守政府法規或法規變化的成本，都可能影響我們的整體業績。見第1A項。風險因素-與我們的投資組合集中有關的風險，在本年度報告中的10-K表格中，瞭解可能影響市場狀況的其他因素。
天文臺業務

在截至2022年12月31日的一年中，天文臺接待了2189,000名遊客，與2021年同期的827,000名遊客相比，增長了164.7%。我們的上座率恢復到疫情前的水平與國內和國際旅行趨勢密切相關，我們新的純預訂運營模式，以及我們希望以更少的人羣為遊客提供更好體驗的願望，我們從這些遊客那裏獲得了更高的人均收入。

截至2022年12月31日，天文臺的收入為1.06億美元，比截至2021年12月31日的4,150萬美元增長了155.4。天文臺收入的增長是由2022年更高的參觀水平推動的。
天文臺的收入和入場人數取決於以下因素：(I)來紐約市參觀天文臺的(國內和國際)遊客數量以及任何相關的旅遊趨勢；(Ii)每張入場費可收取的費用；(Iii)影響參觀天文臺人數的季節性趨勢；(Iv)競爭，特別是來自其他新建和現有天文臺的競爭；以及(V)天氣趨勢。見第1A項。風險因素-與我們的非房地產業務有關的風險，請參閲本年度報告中的10-K表格，瞭解可能影響我們的天文臺運營的其他因素。
運營費用
我們的運營費用一般包括折舊和攤銷、房地產税、土地租賃費用、維修和維護、安全、水電費、與財產相關的工資和保險。可能影響我們控制這些運營成本的因素包括：保險費增加、税率、定期維修成本、重新開發成本和再租賃空間的成本、遵守政府法規(包括分區和税法)的成本、適用法律和利率水平下的潛在責任。如果我們的運營成本因上述任何因素而增加，我們未來的現金流和運營結果可能會受到不利影響。
 
當市場因素和競爭等情況導致物業收入減少時，擁有和運營物業的費用不一定會減少。如果收入下降，我們可能無法相應地減少開支。與房地產投資相關的成本，如房地產税和一般維護，即使物業沒有完全佔用或其他情況導致我們的收入減少，也不會大幅減少。因此，如果未來收入減少，靜態運營成本可能會對我們未來的現金流和運營結果產生不利影響。如果未來存在類似的經濟狀況，我們可能會經歷未來的損失。見第1A項。風險因素-在本10-K表格年度報告中與我們的物業相關的風險，以瞭解可能影響我們運營費用的其他因素。

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資金成本和利率
截至2022年12月31日，我們100%的債務是固定利率債務，其中包括現有的利率互換協議。如果我們從我們的無擔保信貸工具中使用可用的借款能力，我們可能會招致可變利率債務。
競爭
在曼哈頓和我們經營的大紐約大都會市場，房地產租賃競爭激烈。我們與眾多商業房地產的收購者、開發商、所有者和運營商競爭，其中許多人擁有或可能尋求在我們的物業所在的同一市場收購或開發與我們類似的物業。主要的競爭手段是租金、地點、提供的服務以及租賃設施的性質和條件。此外，我們還面臨着來自其他房地產公司的競爭，包括其他房地產投資信託基金、私人房地產基金、國內外金融機構、人壽保險公司、養老金信託基金、合夥企業、個人投資者以及其他可能比我們擁有更多財務資源或獲得資本的人，或者願意在槓桿率更高或從財務角度來看沒有我們願意追求的吸引力的交易中收購物業的人。此外，來自新的和現有的天文臺和/或廣播業務的競爭可能會對我們的天文臺和/或廣播業務的收入產生負面影響。對國內旅行的不利影響和外幣匯率的變化也可能減少未來的需求，這可能會對我們的經營業績產生實質性的不利影響。如果我們的競爭對手以低於當前市場價格、低於我們目前向租户收取的租金的租金提供空間，在我們市場內更好的位置或更高質量的設施中，我們可能會失去潛在的租户，並可能面臨壓力，將我們的租金降低到低於我們目前收取的租金，以便在租户租約到期時留住租户。
見第1A項。本年度報告中的10-K表格中的風險因素，以瞭解可能影響未來運營結果的其他因素。
關鍵會計估計
列報依據和合並原則
隨附的合併財務報表乃根據公認會計原則及美國證券交易委員會的規則及規定編制，代表本公司的資產負債及經營業績。合併財務報表包括我們的賬目和我們的全資子公司，以及我們的經營合夥企業及其子公司。所有重大的公司間餘額和交易都已在合併中沖銷。
我們合併我們擁有控股權的實體。在決定吾等是否擁有部分擁有實體的控股權及合併該實體的賬目時，吾等會考慮以下因素：所有權權益、董事會代表、管理層代表、作出決定的權力、合夥人/成員的合約及實質參與權，以及該實體是否為可變權益實體(“VIE”)及我們是否為主要受益人。VIE的主要受益者是這樣的實體：(1)有權指導對該實體的經濟表現影響最大的活動；(2)有義務承擔VIE的損失，或有權從VIE獲得可能對VIE產生重大影響的利益。主要受益人需要合併VIE。
我們將評估未來可能進行的每項投資的會計處理。這項評估將包括審查每個實體的組織協議，以確定哪一方擁有哪些權利，以及這些權利是保護性的還是參與性的。對於所有VIE，我們將審查此類協議，以確定哪一方有權指導對實體的經濟表現和利益影響最大的活動。如果吾等或吾等的合作伙伴可批准年度預算，或租賃的面積相對於每間物業的可出租總空間超過名義面積，吾等將不會合並投資，因為吾等認為這些是實質的參與權，可分享活動的權力，而該等活動將對該等合資投資的表現和效益產生重大影響。
合併附屬公司的非控股權益定義為附屬公司的非直接或間接歸屬於母公司的權益(淨資產)部分。非控股權益必須在綜合資產負債表和綜合收益表中作為權益的一個單獨組成部分列報，方法是要求將收益和其他全面收益歸入控股和非控股權益。
商譽
商譽每年進行減值測試，如果事件和情況表明資產可能減值，則更頻繁地測試減值。如果包括商譽在內的賬面金額超過報告單位的公允價值，且商譽的隱含公允價值低於該商譽的賬面價值，則確認減值損失。非攤銷無形資產，例如商號及商標，須按公允價值進行年度減值測試，並於發生事件或情況變化顯示賬面值可能無法收回時進行攤銷無形資產測試。
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從截至2020年6月30日的季度開始，以及通過我們於2022年10月1日進行的年度商譽測試，我們繞過了可選的定性商譽減值評估，直接對觀察站可報告部分進行量化評估，並聘請了第三方估值諮詢公司來執行估值過程。這是為了應對2020年3月16日天文臺因新冠肺炎疫情而關閉的情況，天文臺隨後於2020年8月24日全面重新開放。量化分析使用了使用第三級不可觀察投入的貼現現金流量法(收益法的一種形式)和準則公司法(市場法的一種形式)的組合。前者的重要假設包括收入和成本預測、加權平均資本成本、長期增長率和所得税考慮因素，而後者包括指導公司企業價值、收入倍數和控制溢價率。我們審查商譽減值的方法，包括大量的判斷和估計，為確定是否發生減值提供了合理的基礎。進行的每一次量化分析都得出結論，獨立天文臺報告單位的公允價值超過了其賬面價值。用來決定商譽是否受損的許多因素都不在我們的控制範圍之內，假設和估計很可能會在未來一段時間內發生變化。我們將繼續評估未來天文臺報告單位商譽的減值。
所得税
我們選擇自截至2013年12月31日的課税年度起，根據守則第856至860節作為房地產投資信託基金繳税，並相信我們計劃的運作方式將使我們能夠繼續滿足作為房地產投資信託基金的資格和税務要求。房地產投資信託基金須受多項組織及營運規定所規限，包括要求分配普通“房地產投資信託基金應課税收入”的90%(釐定時不考慮已支付的股息扣減或淨資本利得)。作為房地產投資信託基金，只要我們滿足組織和運營要求，並且我們的分配等於或超過房地產投資信託基金的應納税所得額，我們通常不需要繳納美國聯邦所得税。在我們的REIT選舉生效日期之後的所有期間，我們都滿足了組織和運營要求，分配超過了應納税所得額淨額。因此，沒有為聯邦所得税做任何規定。

我們已選擇將持有我們天文臺業務的子公司ESRT Observatory TRS，L.L.C.和持有我們第三方管理、餐廳、自助餐廳、健身俱樂部和某些清潔業務的子公司ESRT Holdings TRS，L.L.C.視為應税REIT子公司。應税房地產投資信託基金子公司可參與非房地產活動和/或為租户提供非常規服務，其運營一般須繳納常規企業所得税。我們的應税房地產投資信託基金子公司根據公認會計原則對其所得税進行會計處理，其中包括對本年度應付或可退還的税額的估計，以及已在我們的財務報表或納税申報表中確認的事件的未來税收後果的遞延税收負債和資產。計算應課税房地產投資信託基金附屬公司的税務撥備可能需要解釋税務法律和法規，並可能導致使用判斷或估計，從而可能導致其記錄的税項負債與實際應付金額不同。遞延所得税反映了用於財務報告目的的資產和負債的賬面金額與用於所得税目的的金額之間的臨時差異的淨税收影響。應課税房地產投資信託基金子公司定期評估遞延税項資產的變現能力和遞延税項負債的充分性，包括地方、州或聯邦税務審計的結果或使用的估計和判斷。
截至2022年12月31日，ESRT有9,980萬美元的淨營業虧損(“NOL”)結轉，未來可用於減少ESRT為滿足REIT要求而需要分配的金額。然而，出於聯邦所得税的目的，NOL將無法抵消ESRT應納税所得額的80%以上，因此，可能無法將ESRT為滿足REIT要求而分配的金額減少到零。聯邦NOL可能會無限期延期。其他限制可能適用於ESRT使用其NOL抵消應税收入的能力。

截至2022年12月31日，天文臺TRS的聯邦所得税應收金額為250萬美元。這一應收賬款反映了由於將2020年NOL結轉到以前的納税年度而產生的預期退款。天文臺TRS有1,020萬美元 如果有的話，可以用來抵銷未來應納税所得額的結轉。聯邦NOL可以無限期延續，州和地方NOL可以延續長達20年。

我們適用於衡量和確認與不確定的所得税頭寸相關的税收優惠的規定。如果發生罰款和利息，將被記錄為所得税支出的一個組成部分。截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們不對不確定的税收頭寸承擔責任。截至2022年12月31日，截至2019年12月31日至2022年12月31日的納税年度仍可接受美國國税局、州或地方當局的審計。
基於股份的薪酬
基於時間的股權獎勵的股份補償按授予日的獎勵公允價值計量，並在(I)所述歸屬期間(一般為三年、四年或五年)或(Ii)授予日至僱員符合退休資格之日(可能於授予時發生)之間的較短期間內按直線基準確認為支出。當僱員年滿(I)於2020年及之後獲頒獎勵的年齡為65歲，而於2020年前獲頒的獎勵年齡為60歲，以及(Ii)僱員首次在本公司或其附屬公司連續服務滿十年之日，僱員即符合退休資格。基於市場的股權獎勵和基於業績的股權獎勵的股票薪酬按授予日獎勵的公允價值計量，並在三年或四年內按直線原則確認為費用。此外，對於以表現為基礎的股權獎勵，我們評估為
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在每個報告期內，是否有可能滿足業績條件。我們根據我們預計在測算期結束時授予的獎勵數量確認費用。估計的變化通過累積追趕調整在變動期內計入。任何以股份為基礎的薪酬獎勵的喪失都會在發生時予以確認。
這些獎勵的公允價值的確定是主觀的，涉及重大估計和假設，包括我們股票的預期波動性、預期股息收益率、預期期限，以及這些獎勵是否將達到與其他經營夥伴單位持平或達到業績門檻的假設。我們認為，根據授予時管理層可獲得的信息，所採用的假設和估計是適當的。
會計準則更新
見“財務報表--附註2重要會計政策摘要” 獲取有關最近發佈和最近採用的會計準則的信息。
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第7A項。關於市場風險的定量和定性披露
我們未來的收入、現金流和與金融工具相關的公允價值取決於普遍的市場利率。市場風險是指因市場價格和利率的不利變化而遭受損失的風險。我們主要在我們的無擔保循環信貸安排和債務再融資方面受到利率變化的影響。我們在利率風險方面的目標是限制利率變化對業務和現金流的影響，並降低我們的整體借貸成本。為達致上述目標，我們可按固定利率借貸，並可訂立衍生金融工具，例如利率掉期或上限，以減低利率風險。我們不會出於投機目的而進行衍生品或利率交易。
在保持美國聯邦所得税REIT資格的前提下，我們可以通過使用利率互換協議和利率上限協議等對衝工具來緩解利率波動的風險。我們在進行套期保值交易和衍生品頭寸時的主要目標將是減少我們的浮動利率敞口，併為預期的融資和再融資交易確定部分利率。這反過來將降低現金流的可變性將對浮動利率債務施加的風險。然而，我們不能保證我們管理利率波動的努力將成功地減輕這種波動對我們商業投資組合的風險。我們不會受到外匯風險的影響。
2021年3月5日，金融市場行為監管局(FCA)宣佈，2023年6月30日後不再公佈美元LIBOR。這一聲明有幾個影響，包括設定可用於將合約從LIBOR自動轉換為有擔保隔夜融資利率(SOFR)的利差。

截至2022年12月31日，我們有利率LIBOR掉期和上限協議以及SOFR掉期協議，名義總價值為5.748億美元，於2024年10月1日至2033年11月1日到期。這些“浮動至固定”利率互換被指定為現金流對衝，被認為是非常有效的，公允價值為1,790萬美元，計入截至2022年12月31日的綜合資產負債表上的預付資產和其他費用。鑑於LIBOR的逐步取消，我們已簽訂SOFR掉期協議，開始替換我們的LIBOR掉期協議。此外，在2022年8月，我們修改了美國銀行的信貸安排和鑑於LIBOR的逐步淘汰，Wells定期貸款安排將以SOFR取代LIBOR。看見“財務報表--附註5債務”以獲取更多信息。我們將繼續與我們的貸款人和交易對手合作，酌情更換或修改我們其他LIBOR掉期和上限協議中的利率條款。
截至2022年12月31日，23億美元未償固息債務的加權平均利率為年利率3.9%，每筆債務的到期日各不相同，截至2035年3月17日。
截至2022年12月31日，我們未償債務的公允價值約為20億美元，比截至該日期的歷史賬面價值約少2.072億美元。利息風險額是通過考慮假設利率對我們金融工具的影響而確定的。這些分析沒有考慮在這種環境下可能發生的總體經濟活動的任何變化的影響。此外，如果發生這種規模的變化，我們可能會採取行動，進一步減少我們對這種變化的風險敞口。然而，由於對將採取的具體行動及其可能的影響存在不確定性，這些分析假設我們的金融結構不會發生變化。


項目8.財務報表和補充數據

本年度報告以表格10-K的F-1頁開始的財務報表在此併入作為參考。

項目9.會計和財務披露方面的變化和與會計師的分歧

沒有。


第9A項。控制和程序
信息披露控制和程序的評估
我們維持披露控制和程序(該術語在交易法下的規則13a-15(E)和15d-15(E)中定義)，旨在確保根據交易法我們的報告中要求披露的信息在美國證券交易委員會規則和條例指定的時間段內得到處理、記錄、彙總和報告，並且
53

這些信息會被累積並傳達給管理層，包括我們的首席執行官和首席財務官(視情況而定)，以便及時做出關於需要披露的決定。在設計和評估披露控制和程序時，管理層認識到，任何控制和程序，無論設計和操作多麼良好，都只能為實現預期的控制目標提供合理的保證，管理層必須運用其判斷來評估可能的控制和程序的成本-收益關係。
截至2022年12月31日，也就是本報告所述期間結束時，我們在包括首席執行官和首席財務官在內的管理層的監督和參與下，對本報告所述期間結束時我們的披露控制和程序的有效性進行了評估。基於上述，我們的首席執行官和首席財務官得出結論，截至那時，我們的披露控制和程序有效地確保了我們在根據交易所法案提交或提交的報告中必須披露的信息：(I)在美國證券交易委員會規則和表格中指定的時間段內得到處理、記錄、彙總和報告；(Ii)積累並傳達給我們的管理層，包括首席執行官和首席財務官，以便及時做出關於所需披露的決定。
財務報告內部控制的變化
於本報告所述期間內，並無發現與上文提及的評估有關的財務報告內部控制重大變動，而該等變動已對或合理地可能對財務報告內部控制產生重大影響。
(A)管理層關於財務報告內部控制的報告
帝國地產信託公司管理層負責建立和維護對財務報告的充分內部控制，這一術語在1934年《證券交易法》第13(A)-15(F)條中有定義。在包括首席執行官和首席財務官在內的管理層的監督和參與下，我們根據1934年證券交易法第13(A)-15(C)條的要求，對截至2022年12月31日的財務報告內部控制的有效性進行了評估。在進行這項評估時，我們使用了特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制框架--綜合框架(2013)》(“COSO標準”)中規定的標準。根據我們在COSO標準下的評估，我們的管理層得出結論，我們對財務報告的內部控制自2022年12月31日起有效，以提供關於財務報告的可靠性的合理保證，並根據美國公認會計原則為外部報告目的編制財務報表。
安永會計師事務所是一家獨立註冊會計師事務所，負責審計本年度報告中包含的我們的財務報表，該公司發佈了一份關於截至2022年12月31日的財務報告內部控制的證明報告，該報告見本項目9A(B)段。

(B)獨立註冊會計師事務所的認證報告
獨立註冊會計師事務所報告
致帝國地產信託公司的股東和董事會。

財務報告內部控制之我見

我們根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的內部控制-綜合框架(2013框架)中建立的標準，審計了帝國房地產信託公司截至2022年12月31日的財務報告內部控制。 (COSO標準)。我們認為，截至2022年12月31日，帝國房地產信託公司(本公司)在所有實質性方面都對財務報告保持有效的內部控制，其基礎是 COSO標準.

我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了本公司2022年綜合財務報表，我們於2023年2月28日的報告對此發表了無保留意見。

意見基礎

本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並對隨附的《管理層財務報告內部控制報告》所載財務報告內部控制的有效性進行評估。我們的責任是就公司的內部控制發表意見
54

基於我們審計的財務報告。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報告的有效內部控制是否在所有重要方面都得到了維護。

我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作有效性，以及執行我們認為在情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

財務報告內部控制的定義及侷限性

公司對財務報告的內部控制是一個程序，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司對財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)關於保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，即交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產。

由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。

/S/安永律師事務所
紐約，紐約
2023年2月28日


項目9B。其他信息

沒有。

項目9C。關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露

不適用。



第三部分

項目10.董事、高管和公司治理

第10項要求的信息將在我們的2022年股東年會(計劃於2023年5月11日舉行)的最終委託書或我們的委託書中闡述，該委託書將根據1934年證券交易法(經修訂)下的第14A條提交，並通過引用併入本文。

項目11.高管薪酬

第11項所要求的信息將在我們的委託書中列出，並通過引用併入本文。

項目12.某些實益所有人的擔保所有權和管理層及有關股東事項

第12項所要求的信息將在我們的委託書中列出，並通過引用併入本文。

55

本表格10-K第5項下“根據股權補償計劃授權發行的證券”的標題下的信息在此併入作為參考。

項目13.某些關係和相關交易，以及董事的獨立性

第13項所要求的信息將在我們的委託書中列出，並通過引用併入本文。

項目14.主要會計費和服務

第14項所要求的信息將在我們的委託書中列出，並通過引用併入本文。


第四部分

項目15.證物、財務報表和附表

(A)作為本報告的一部分，提交了下列文件：

1.合併財務報表載於本年度報告表格10-K的第8項。
2.以下財務報表附表應與本年度報告表格10-K第8項所列財務報表一併閲讀。

    附表三--截至2022年12月31日的房地產和累計折舊，見F-42頁。

所列附表以外的其他附表被省略，因為這些附表不適用，或所要求的或同等的資料已列入財務報表或附註。
(B)S-K規例第601項所規定的證物(§本章的229.601)如下所示：

展品索引

證物編號：描述
3.1
帝國地產信託公司的修訂和重述章程，通過引用註冊人表格S-11(註冊號333-179485)修正案第8號的附件3.1於2013年9月27日提交給美國證券交易委員會。
3.2
第三次修訂和重新修訂了帝國房地產信託公司的章程，通過引用註冊人於2019年3月7日提交給美國證券交易委員會的8-K表格的附件3.1併入。
4.1
帝國地產信託公司A類普通股證書樣本，參考2012年11月2日提交給美國證券交易委員會的註冊人表格S-11(註冊號333-179485)修正案3附件4.1成立。
4.2
帝國地產信託公司的B類普通股證書樣本，通過引用註冊人表格S-11(註冊號333-179485)修正案第3號的附件4.2合併，於2012年11月2日提交給美國證券交易委員會。
4.3
契約，日期為2014年8月12日，由作為發行人的帝國地產公司、帝國地產信託公司和全國協會威爾明頓信託公司作為受託人組成，通過參考2014年8月12日提交給美國證券交易委員會的註冊人8-K表格中的附件4.1而合併。
4.5
帝國地產信託公司根據1934年《證券交易法》第12條註冊的證券説明。
10.1
帝國地產信託公司、帝國地產信託公司和馬爾金集團某些成員之間的出資協議，列於簽名頁上，日期為2011年11月28日，通過參考2012年2月13日提交給美國證券交易委員會的註冊人表格S-11(註冊號333-179485)的附件10.8併入。
10.2
帝國地產信託公司、帝國地產信託公司和某些與赫爾姆斯利莊園有關聯的實體之間的修訂和重新簽署的出資協議，該協議於2012年7月2日在簽名頁上列出，通過參考2013年9月19日提交給美國證券交易委員會的註冊人S-11表格S-11(註冊號333-179485)修正案7的附件10.11而併入。
56

10.3
帝國地產信託有限公司、帝國地產信託公司和在合併中貢獻財產的每個現有私人實體之間的出資協議表格，通過引用附件10.10併入註冊人表格S-11(註冊號333-179485)，該表格於2012年2月13日提交給美國證券交易委員會。
10.4
帝國地產信託有限公司、帝國地產股份有限公司和在合併中貢獻財產的每個現有公共實體之間的出資協議表格，通過引用附件10.11併入註冊人表格S-11(註冊號：333-179485)，於2012年2月13日提交給美國證券交易委員會。
10.5
帝國地產信託公司、帝國地產信託公司、安東尼·E·馬爾金、辛西婭·M·布魯門塔爾和斯科特·D·馬爾金於2011年11月28日簽署的代理、擔保和賠償協議，通過參考2012年2月13日提交給美國證券交易委員會的註冊人表格S-11(註冊號333-179485)的附件10.13併入。
10.6
帝國地產信託有限公司、帝國地產信託有限公司和每一家前身管理公司之間的合併協議表格，通過參考註冊人表格S-11(註冊號333-179485)附件10.12合併而成，於2012年2月13日提交給美國證券交易委員會。
10.7+
首次修訂和重新聲明的帝國地產信託公司帝國地產公司2013年股權激勵計劃(截至2016年4月4日修訂和重述)，通過引用附件10.10併入註冊人於2016年5月5日提交給美國證券交易委員會的10-Q表格中。
10.12
修訂和重訂的帝國地產有限合夥協議，日期為2013年10月1日，通過引用附件10.1併入於2013年11月12日提交給美國證券交易委員會的註冊人10-Q表格中。
10.13
對2014年8月26日第一次修訂和重新簽署的帝國地產有限合夥協議的第1號修正案，通過引用10.1號修正案併入於2014年8月26日提交給美國證券交易委員會的註冊人8-K表格中。
10.14
對日期為2019年12月6日的帝國地產有限合夥公司OP，L.P.第一次修訂和重新簽署的協議的第2號修正案，通過引用附件10.1併入於2019年12月12日提交給美國證券交易委員會的註冊人8-K表格中。

10.15
帝國地產信託公司與其中所列人士之間的登記權協議，日期為2013年10月7日，通過引用附件10.2併入於2013年11月12日提交給美國證券交易委員會的註冊人10-Q表格中。
10.16
帝國地產信託公司、帝國地產OP，L.P.和其中點名的當事人之間的税收保護協議，日期為2013年10月7日，通過引用附件10.3納入於2013年11月12日提交給美國證券交易委員會的註冊人Form 10-Q。
10.17
帝國地產信託公司和Peter L.Malkin於2013年10月7日簽訂的賠償協議，通過引用附件10.4併入2013年11月12日提交給美國證券交易委員會的註冊人Form 10-Q中。
10.18
帝國地產信託公司與Anthony E.Malkin於2013年10月7日簽訂的賠償協議，通過引用附件10.5併入於2013年11月12日提交給美國證券交易委員會的註冊人Form 10-Q中。
10.20
帝國地產信託公司和Thomas P.Durels於2013年10月7日簽訂的賠償協議，通過引用附件10.7併入於2013年11月12日提交給美國證券交易委員會的註冊人Form 10-Q中。
10.21
帝國地產信託公司與小Thomas N.Keltner，Jr.於2013年10月7日簽訂的賠償協議，通過引用附件10.8併入2013年11月12日提交給美國證券交易委員會的註冊人Form 10-Q中。
10.23
帝國地產信託公司獨立董事賠償協議，通過參考2018年2月28日提交給美國證券交易委員會的註冊人10-K表格中的附件10.22併入。
10.24
帝國地產信託股份有限公司與趙小蘭於2020年4月20日訂立的彌償協議，於2020年5月6日提交予美國證券交易委員會的註冊人Form 10-Q表格參考附件10.4併入。
10.25
帝國地產信託有限公司與Christina Chiu於2020年4月13日訂立的控制權變更轉讓協議，於2020年5月6日提交予美國證券交易委員會的註冊人Form 10-Q中引用附件10.5併入。
10.29+
帝國地產信託公司與安東尼·E·馬爾金於2021年10月6日簽訂的經修訂和重新簽署的僱傭協議，通過引用附件10.1併入2021年10月6日提交給美國證券交易委員會的註冊人Form 8-K中。
10.32+
修訂並重新簽署了帝國地產信託公司與Thomas P.Durels於2016年4月5日簽訂的控制權變更協議，該協議通過引用附件10.35併入於2016年5月5日提交給美國證券交易委員會的註冊人Form 10-Q中。
10.36
2015年3月27日，帝國地產股份有限公司、帝國地產信託公司和其中指定的買家簽署了一份票據購買協議，通過引用附件10.1併入2015年3月30日提交給美國證券交易委員會的註冊人8-K表格中。
57

10.37
帝國地產信託公司與其中所列人士之間的登記權協議，日期為2014年7月15日，通過引用附件10.4併入2014年7月21日提交給美國證券交易委員會的註冊人8-K表格中。
10.39
資產及物業管理協議表，以註冊人表格S-11(註冊號333-179485)修正案第6號附件10.18為參考而併入，於2013年9月6日提交美國證券交易委員會。
10.40
服務格式協議，通過參考註冊人表格S-11修正案第6號附件10.19(註冊號333-179485)併入，於2013年9月6日提交給美國證券交易委員會。
10.41
截至2016年8月23日，由帝國房地產信託公司和Q REIT Holding LLC簽署的股東協議，通過參考2016年8月23日提交給美國證券交易委員會的註冊人Form 8-K中的附件10.1合併而成。
10.42
於2016年8月23日由帝國房地產信託公司和Q REIT Holding LLC簽訂的登記權協議，通過參考2016年8月23日提交給美國證券交易委員會的註冊人Form 8-K中的附件10.2合併而成。
10.44
帝國地產股份有限公司、帝國地產信託公司和其中指定的購買者於2017年12月13日簽署的票據購買協議，通過引用附件10.1併入2017年12月14日提交給美國證券交易委員會的註冊人8-K表格中。
10.50+
帝國地產信託公司帝國地產OP，L.P.2019年股權激勵計劃，通過引用公司於2019年4月4日提交給美國證券交易委員會的最終委託書附件A納入。
10.51+
限制性股票協議表格(以時間為基礎)，參考2019年5月16日提交給美國證券交易委員會的S-8表格註冊説明書(註冊號：333-231544)的第99.1號附件併入。
10.52+
LTIP協議表(以履約為基礎)，參考2019年5月16日提交給美國證券交易委員會的S-8表格登記聲明(註冊號：333-231544)的附件99.2併入。
10.53+
LTIP協議表格(基於時間)，通過引用S-8表格登記聲明(註冊號333-231544)的附件99.3併入，於2019年5月16日提交給美國證券交易委員會。
10.54
帝國地產OP，L.P.，帝國地產信託公司價值100,000,000 3.61%2032年3月17日到期的G系列優先債券，75,000,000美元3.73%H系列優先債券，2035年3月17日到期的債券購買協議日期為2020年3月17日的債券購買協議，通過參考附件10.1加入到2020年3月23日提交給美國證券交易委員會的8-K表格中。
10.57+
首次修訂和重新啟動帝國房地產信託公司帝國房地產公司2019年股權激勵計劃於2020年7月13日修訂和重新啟動，通過引用附件10.6併入帝國房地產信託公司於2020年8月10日提交給美國證券交易委員會的10-Q表格。
10.58+
長期合作伙伴關係協議表格(行政主管，基於時間)，通過引用帝國房地產信託公司於2021年8月5日提交給美國證券交易委員會的10-Q表格10.1併入。
10.59+
長期合作伙伴關係協議表格(行政主管，以表現為基礎)，引用帝國房地產信託公司於2021年8月5日提交給美國證券交易委員會的表格10-Q的附件10.1。
10.60+
長期合作伙伴關係協議表格(首席執行官或董事，直接背心)參考附件10.1併入，帝國房地產信託公司於2021年8月5日向美國證券交易委員會提交了10-Q表格。
10.61+
長期合作伙伴關係協議表格(董事，以時間為基礎)，通過引用帝國房地產信託公司於2021年8月5日提交給美國證券交易委員會的10-Q表格10.1併入。
10.62
對該特定信貸協議的第二修正案，日期為2022年8月29日，日期為2020年3月19日，在帝國地產信託公司，帝國地產信託公司，L.P.，其附屬擔保方，其貸款方，以及富國銀行全國協會之間，通過參考2022年11月3日提交給美國證券交易委員會的帝國地產信託表格10-Q表10.62成立的行政代理公司。
10.63
第三修正案，日期為2022年8月29日，對帝國地產信託公司、帝國地產信託公司、其附屬擔保方、貸款方和作為行政代理的美國銀行之間的特定修訂和重新簽署的信貸協議，日期為2017年8月29日，參考2022年11月3日提交給美國證券交易委員會的帝國地產信託表格10-Q表10.62成立為公司。
21.1*
註冊人的子公司
23.1*
安永律師事務所同意
31.1*
根據根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302條通過的1934年《證券交易法》第13a-14(A)/15d-14(A)條頒發的首席執行官證書。
31.2*
根據根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302節通過的1934年《證券交易法》第13a-14(A)/15d-14(A)條規則認證首席財務官。
58

32.1*
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906節通過的《美國法典》第18編第1350條規定的首席執行官證書。
32.2*
根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906節通過的《美國法典》第18篇第1350條對首席財務官的認證。
101.INS*XBRL實例文檔-實例文檔不顯示在交互數據文件中，因為它的XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中。
101.SCH*XBRL分類擴展架構文檔
101.CAL*XBRL分類擴展計算文檔
101.DEF*XBRL分類擴展定義文檔
101.LAB*XBRL分類擴展標籤文檔
101.PRE*XBRL分類擴展演示文稿文檔
104*封面交互數據文件(格式為內聯XBRL，包含附件101中包含的適用分類擴展信息)。
備註：
*現送交存檔。
+表示根據表格10-K第15(B)項，管理合同或補償計劃或安排鬚作為本表格10-K的證物提交或以引用方式併入本表格。
1



項目16.表格10-K摘要

沒有。

1
59

簽名

根據《交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已正式促使本報告由正式授權的簽署人代表其簽署。
帝國國家房地產信託公司。

Date: February 28, 2023 By:/s/Anthony E.Malkin    
董事長、總裁、首席執行官

Date: February 28, 2023 By:/s/Christina Chiu    
執行副總裁總裁首席運營官兼首席財務官
(首席財務官)

Date: February 28, 2023 By:/s/Stephen V.Horn    
首席會計官高級副總裁
(首席會計主任)

根據《交易法》的要求，本報告已由以下人員代表註冊人在指定日期以註冊人身份簽署。
簽名標題日期
/s/Anthony E.Malkin董事會主席總裁、首席執行官
2023年2月28日
安東尼·E·馬爾金
(首席行政主任)
/s/ 趙小蘭
執行副總裁總裁首席運營官兼首席財務官
(首席財務官)
2023年2月28日
趙小蘭
/s/Stephen V.Horn首席會計官高級副總裁
2023年2月28日
史蒂芬·沃恩(首席會計主任)
託馬斯·J·德羅薩董事
2023年2月28日
託馬斯·J·德羅薩
S/史蒂文·J·吉爾伯特領銜獨立董事
2023年2月28日
史蒂文·J·吉爾伯特
/s/S.邁克爾·吉利貝託董事
2023年2月28日
S·邁克爾·吉利貝託
/s/Patricia S.han董事
2023年2月28日
帕特里夏·S·韓
/s/格蘭特·H·希爾董事
2023年2月28日
格蘭特·H·希爾
/s/R.佩奇·胡德董事
2023年2月28日
R.Paige Hood
詹姆斯·D·羅賓遜四世董事
2023年2月28日
詹姆斯·D·羅賓遜四世

60


帝國國家房地產信託基金

財務報表索引
頁
獨立註冊會計師事務所報告(PCAOB ID：42)
F-1
截至2022年和2021年12月31日的合併資產負債表
F-3
截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度的綜合業務報表
F-4
截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度的綜合全面收益(虧損)表
F-5
截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度股東權益綜合報表
F-6
截至2022年、2021年和2020年12月31日的合併現金流量表
F-7
合併財務報表附註
F-9
財務報表明細表：
附表三--房地產和累計折舊
F-41

61

獨立註冊會計師事務所報告

致帝國地產信託公司的股東和董事會。
對財務報表的意見：

我們審計了帝國地產信託公司(本公司)截至2022年12月31日和2021年12月31日的合併資產負債表，截至2022年12月31日的三個年度的相關綜合經營表、全面收益(虧損)、股東權益和現金流量，以及列於指數第15(A)項的相關附註和財務報表明細表(統稱為“綜合財務報表”)。我們認為，綜合財務報表在所有重要方面都公平地反映了公司在2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的財務狀況，以及截至2022年12月31日的三個年度的經營結果和現金流量，符合美國公認會計原則。

我們還根據美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013框架)》中確立的標準，對公司截至2022年12月31日的財務報告內部控制進行了審計，我們於2023年2月28日發佈的報告對此發表了無保留意見。

意見基礎

這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是舞弊。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查與財務報表中的數額和披露有關的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

關鍵審計事項

下文所述的關鍵審計事項是指當期對財務報表進行審計而產生的事項，該事項已傳達或要求傳達給審計委員會：(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露；(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對綜合財務報表的整體意見，我們不會通過傳達下面的關鍵審計事項來就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨的意見。
F-1

商譽評估--天文臺
有關事項的描述
截至2022年12月31日，本公司與天文臺報告單位有關的商譽為2.275億美元，如綜合財務報表附註4所披露。正如綜合財務報表附註2所述，商譽至少每年進行減值測試，或在有減值指標的情況下更頻繁地進行減值測試。
本公司認為，中期商譽減值評估對於觀測站報告單位是必要的，並聘請了第三方估值專家進行估值程序。同樣，該公司於2022年10月1日進行了年度減值測試。
由於所用假設的高度判斷性，審計管理層的商譽減值測試非常複雜。公允價值估計對收入和成本預測以及加權平均資本成本等重大假設很敏感，這些假設受到對未來市場和經濟狀況的預期的影響。
我們是如何在審計中解決這個問題的
我們對本公司商譽減值過程的控制進行了瞭解、評估和測試，包括對管理層對上述重大假設的審查的控制。
為了測試本公司觀測站報告單位的隱含公允價值，我們執行了審計程序，其中包括評估方法和測試公司使用的重要假設和基礎數據。我們利用內部估值專家評估所應用的公允價值方法，並評估管理層選擇的某些假設的合理性。我們將管理層使用的重大假設與當前行業和經濟趨勢、最近的歷史業績和其他相關因素進行了比較，並對重大假設進行了敏感性分析，以評估假設變化將導致觀測站報告單位公允價值的變化。

/s/ 安永律師事務所
自2010年以來，我們一直擔任本公司的審計師。
紐約，紐約
2023年2月28日



F-2

帝國國家房地產信託公司。
合併資產負債表
(以千為單位，不包括每股和每股)
資產2022年12月31日2021年12月31日
商業地產物業，按成本價：
土地$365,540 $336,278 
開發成本8,166 8,131 
建築和改善3,177,743 3,156,508 
3,551,449 3,500,917 
減去：累計折舊(1,137,267)(1,072,938)
商業地產物業，淨值2,414,182 2,427,979 
持有待售資產35,538 — 
現金和現金等價物
264,434 423,695 
受限現金
50,244 50,943 
承租人和其他應收款24,102 18,647 
應收遞延租金240,188 224,922 
預付費用和其他資產
98,114 76,549 
遞延成本，淨額
187,570 202,437 
在市價以下購得的土地租賃，淨額
329,073 336,904 
使用權資產
28,670 28,892 
商譽
491,479 491,479 
總資產$4,163,594 $4,282,447 
負債和權益
負債：
應付抵押票據，淨額$883,705 $948,769 
高級無擔保票據，淨額973,659 973,373 
無擔保定期貸款工具，淨額388,773 388,223 
無擔保循環信貸安排— — 
應付賬款和應計費用80,729 120,810 
以低於市場租賃價格購得，淨額17,849 24,941 
土地租賃負債28,670 28,892 
遞延收入和其他負債76,091 84,358 
租客的保證金25,084 28,749 
與持有待售資產有關的負債5,943 — 
總負債2,480,503 2,598,115 
承付款和或有事項
股本：
帝國國家房地產信託公司股東權益：
優先股，$0.01每股面值，50,000授權股份，無已發行或未償還
— — 
A類普通股，$0.01每股面值，400,000授權股份，160,139和169,221分別於2022年和2021年發行和發行的股票
1,601 1,692 
B類普通股，$0.01每股面值，50,000授權股份，990和996分別於2022年和2021年發行和發行的股票
10 10 
額外實收資本1,055,184 1,150,884 
累計其他綜合損失7,048 (20,848)
留存赤字(109,468)(133,610)
帝國地產信託公司股東權益總額954,375 998,128 
經營合夥中的非控股權益683,310 643,012 
其他合夥企業的非控股權益15,466 13,252 
私人永久優先選擇單位：
2019系列首選單元，$13.52每單位清算優先權，4,664分別於2022年和2021年發行和未償還
21,936 21,936 
2014系列首選單元，$16.62每單位清算優先權，1,5602022年和2021年發行和未償還
8,004 8,004 
總股本1,683,091 1,684,332 
負債和權益總額$4,163,594 $4,282,447 

附註是這些財務報表不可分割的一部分。 
F-3


帝國國家房地產信託公司。
合併業務報表
(以千計，每股除外)
截至12月31日止年度，
  202220212020
收入：
租金收入$591,048 $559,690 $563,071 
天文臺收入105,978 41,474 29,057 
租賃終止費20,032 16,230 9,416 
第三方管理費及其他費用1,361 1,219 1,225 
其他收入和收費8,622 5,481 6,459 
總收入727,041 624,094 609,228 
運營費用：
物業運營費用157,935 126,986 136,141 
地租開支9,326 9,326 9,326 
一般和行政費用61,765 55,947 62,244 
觀測站費用31,036 23,206 23,723 
房地產税123,057 119,967 121,923 
減值費用— 7,723 6,204 
折舊及攤銷216,894 201,806 191,006 
總運營費用600,013 544,961 550,567 
營業總收入
127,028 79,133 58,661 
其他收入(支出)：
利息收入4,948 704 2,637 
利息支出(101,206)(94,394)(89,907)
出售/處置物業的收益33,988 — — 
提前清償債務損失— (214)(86)
IPO訴訟費用— — (1,165)
所得税前收入(虧損)64,758 (14,771)(29,860)
所得税(費用)福利(1,546)1,734 6,971 
淨收益(虧損)63,212 (13,037)(22,889)
私有永久優先單位分配(4,201)(4,201)(4,197)
可歸因於非控股權益的淨(收益)虧損：
經營合夥企業中的非控股權益(22,812)6,527 10,374 
其他合夥企業的非控股權益243 — — 
普通股股東應佔淨收益(虧損)$36,442 $(10,711)$(16,712)
加權平均股份總數：
基本信息165,039 172,445 175,169 
稀釋269,948 277,420 283,837 
普通股股東每股收益(虧損)：
基本信息$0.22 $(0.06)$(0.10)
稀釋$0.22 $(0.06)$(0.10)

附註是這些財務報表不可分割的一部分。
F-4

帝國國家房地產信託公司。
綜合全面收益表(損益表)
(金額以千為單位)
截至12月31日止年度，
202220212020
淨收益(虧損)$63,212 $(13,037)$(22,889)
其他全面收益(虧損)：
利率互換協議估值的未實現收益(虧損)40,044 348 (19,322)
重新分類為利息支出的金額7,230 11,653 8,870 
其他全面收益(虧損)47,274 12,001 (10,452)
綜合收益(虧損)110,486 (1,036)(33,341)
可歸因於非控股權益和私人永久優先股持有人的淨(收益)虧損
(26,770)2,326 6,177 
可歸因於非控股權益的其他綜合(收益)損失(19,573)(4,536)4,003 
普通股股東應佔綜合收益(虧損)$64,143 $(3,246)$(23,161)

附註是這些財務報表不可分割的一部分。

F-5

帝國國家房地產信託公司。
股東權益合併報表
(金額以千為單位)
A類普通股數量A類普通股B類普通股數量B類普通股額外實收資本累計其他綜合收益(虧損)留存(虧損)收益股東權益總額非控制性權益私人永久優先單位總股本
2019年12月31日的餘額180,878 $1,809 1,017 $10 $1,232,433 $(21,496)$15,764 $1,228,520 $690,242 $29,151 $1,947,913 
發行私人永久優先股，以換取共同單位— — — — — — — — (789)789 — 
將經營合夥單位和B類股轉換為A類股6,813 68 (7)— 30,170 (375)— 29,863 (29,863)— — 
普通股回購(17,279)(172)— — (115,997)— (27,544)(143,713)— — (143,713)
股權薪酬：
LTIP單位，沒收淨額— — — — — — — — 24,574 — 24,574 
限制性股票，扣除沒收後的淨額143 — — — 921 — — 921 — — 921 
股息和分配— — — — — — (37,181)(37,181)(23,669)(4,197)(65,047)
淨收益(虧損)— — — — — — (16,712)(16,712)(10,374)4,197 (22,889)
其他綜合損失— — — — — (6,449)— (6,449)(4,003)— (10,452)
2020年12月31日餘額170,555 $1,705 1,010 $10 $1,147,527 $(28,320)$(65,673)$1,055,249 $646,118 $29,940 $1,731,307 
將經營合夥單位和B類股轉換為A類股3,512 35 (14)— 10,384 7 — 10,426 (10,426)— — 
普通股回購(4,887)(49)— — (7,539)— (39,116)(46,704)— — (46,704)
對合並的合資企業權益的貢獻— — — — — — — — 13,269 — 13,269 
股權薪酬：— 
LTIP單位，沒收淨額— — — — — — — — 19,747 — 19,747 
限制性股票，扣除沒收後的淨額41 1 — — 512 — — 513 — — 513 
股息和分配— — — — — — (18,110)(18,110)(10,453)(4,201)(32,764)
淨收益(虧損)— — — — — — (10,711)(10,711)(6,527)4,201 (13,037)
其他綜合收益— — — — — 7,465 — 7,465 4,536 .12,001 
2021年12月31日的餘額169,221 $1,692 996 $10 $1,150,884 $(20,848)$(133,610)$998,128 $656,264 $29,940 $1,684,332 
將經營合夥單位和B類股轉換為A類股2,304 23 (6)— 4,277 195 — 4,495 (4,495)— — 
普通股回購(11,571)(116)— — (100,869)— 10,809 (90,176)— — (90,176)
對合並的合資企業權益的貢獻— — — — — — — — 224 — 224 
股權薪酬：— 
LTIP單位，沒收淨額— — — — — — — — 20,117 — 20,117 
限制性股票，扣除沒收後的淨額185 2 — — 892 — — 894 — — 894 
股息和分配— — — — — — (23,109)(23,109)(15,476)(4,201)(42,786)
淨收入— — — — — — 36,442 36,442 22,569 4,201 63,212 
其他綜合收益— — — — — 27,701 — 27,701 19,573 — 47,274 
2022年12月31日的餘額160,139 $1,601 990 $10 $1,055,184 $7,048 $(109,468)$954,375 $698,776 $29,940 $1,683,091 

The accompanying notes are an integral part of these financial statements
F-6


帝國國家房地產信託公司。
合併現金流量表
(金額以千為單位)
截至12月31日止年度，
  202220212020
經營活動的現金流
淨收益(虧損)$63,212 $(13,037)$(22,889)
將淨收益(虧損)調整為經營活動提供的現金淨額：
折舊及攤銷216,894 201,806 191,006 
出售/處置物業的收益(33,988)— — 
減值費用— 7,723 6,204 
利息支出中非現金項目的攤銷9,799 10,862 9,482 
購入的高於市價和低於市價的租賃攤銷淨額(4,759)(5,896)(3,627)
攤銷已取得的低於市價的土地租約7,831 7,831 7,831 
租金收入直線上升(24,562)(21,078)(5,238)
基於權益的薪酬21,011 20,260 25,495 
衍生產品合同的結算
— — (20,281)
提前清償債務損失
— 214 86 
由於經營資產和負債的變化，現金流增加(減少)：
證券保證金(828)(1,052)(151)
承租人和其他應收款(5,306)2,894 3,881 
遞延租賃成本(36,909)(16,090)(14,464)
預付費用和其他資產(2,263)5,814 (11,730)
應付賬款和應計費用4,705 (99)(3,305)
遞延收入和其他負債(3,664)12,334 19,993 
經營活動提供的淨現金211,173 212,486 182,293 
投資活動產生的現金流
處置房地產所得淨收益11,005 — — 
對建築和改進的補充(126,268)(95,037)(143,118)
開發成本(35)(165)— 
不動產的取得(115,593)(117,540)— 
用於投資活動的現金淨額(230,891)(212,742)(143,118)

附註是這些財務報表不可分割的一部分。


















F-7

帝國國家房地產信託公司。
合併現金流量表(續)
(金額以千為單位)
截至12月31日止年度，
202220212020
融資活動產生的現金流
應付按揭票據收益— — 180,000 
償還應付按揭票據(7,504)(4,091)(3,938)
無擔保優先票據的收益— — 175,000 
無擔保定期貸款的收益— — 175,000 
償還無擔保定期貸款— — (50,000)
來自無擔保循環信貸安排的收益— — 550,000 
償還無擔保循環信貸安排— — (550,000)
合併後合資企業的貢獻224 — — 
遞延融資成本— (9,486)(10,135)
普通股回購(90,176)(46,704)(143,713)
私有永久優先單位分配(4,201)(4,201)(4,197)
支付給普通股股東的股息(23,109)(18,110)(37,181)
向經營合夥企業中的非控股權益支付的分配(15,476)(10,453)(23,669)
融資活動提供的現金淨額(用於)(140,242)(93,045)257,167 
現金及現金等價物和限制性現金淨增(減)(159,960)(93,301)296,342 
現金及現金等價物和限制性現金--期初474,638 567,939 271,597 
現金及現金等價物和受限現金--期末$314,678 $474,638 $567,939 
現金和現金等價物及限制性現金的對賬：
期初現金及現金等價物$423,695 $526,714 $233,946 
期初受限現金
50,943 41,225 37,651 
期初現金及現金等價物和限制性現金$474,638 $567,939 $271,597 
期末現金及現金等價物$264,434 $423,695 $526,714 
期末受限現金50,244 50,943 41,225 
期末現金及現金等價物和限制性現金$314,678 $474,638 $567,939 
現金流量信息的補充披露：
支付利息的現金$91,012 $77,610 $75,416 
繳納所得税的現金$200 $644 $1,282 
非現金投資和融資活動：
應付賬款和應計費用中包括的建築和裝修$44,293 $49,247 $58,057 
全額折舊資產的核銷35,124 31,341 79,527 
按公允價值計入預付費用和其他資產的衍生工具17,902 — — 
按公允價值計入應付賬款和應計費用的衍生工具— 25,308 8,849 
將經營合夥單位和B類股轉換為A類股4,495 10,426 29,863 
轉讓與持有以供出售的資產有關的資產35,538 — — 
轉移與持有以供出售的資產有關的負債5,943 — — 
與房地產銷售相關而承擔的抵押30,117 — — 
發行2019年系列私人永久優先股以換取普通單位
— — 789 
因收購房地產而承擔的債務— 177,453 — 
來自其他夥伴關係的貢獻— 13,269 — 

附註是這些財務報表不可分割的一部分。
F-8



帝國國家房地產信託公司。
合併財務報表附註
1. 業務和組織機構説明
在這些合併財務報表中，除文意另有所指外，“我們”、“公司”和“ESRT”是指帝國房地產信託公司及其合併子公司。
我們是一家自我管理和自我管理的房地產投資信託基金，或稱REIT，擁有、管理、運營、收購和重新定位曼哈頓和大紐約大都市區的寫字樓、零售和多户物業。2011年7月29日，我們被組建為馬裏蘭州的一家公司。
截至2022年12月31日，我們的辦公和零售產品組合包含9.7可出租的辦公和零售空間為100萬平方英尺，85.2佔有率。包括尚未開始的已簽署租約，我們的寫字樓和零售產品組合總額為88.6租賃的百分比。截至2022年12月31日，我們擁有12辦公物業(包括三長期土地租賃權益)包括大約8.9100萬平方英尺的可出租辦公空間，約為85.1佔用百分比或88.3租賃百分比，包括尚未開始的已簽署租賃。九物業位於曼哈頓中城市場，包括大約7.6包括帝國大廈在內的百萬平方英尺可出租辦公空間。我們的曼哈頓寫字樓和多户物業還包括0.5一樓和/或相鄰樓層有100萬平方英尺的優質零售空間可供出租。三寫字樓物業位於康涅狄格州費爾菲爾德縣和紐約州威徹斯特縣，包括大約1.3百萬平方英尺的可出租面積。這些建築的大部分面積三酒店位於人口稠密的大都市社區，可以立即到達公共交通工具。此外，我們有權在康涅狄格州斯坦福德的斯坦福德運輸中心獲得土地，毗鄰我們的一處寫字樓物業，這將支持大約0.4百萬平方英尺可出租的寫字樓和車庫，我們在這裏稱為地鐵大廈。截至2022年12月31日，我們的商業投資組合還包括四位於曼哈頓和紐約的獨立零售物業二位於康涅狄格州韋斯特波特市中心的獨立零售物業，包括0.2總計百萬平方英尺的可出租面積。2023年2月1日，二康涅狄格州韋斯特波特的零售物業被出售。注3收購和處置。截至2022年12月31日，我們的獨立零售物業為97.6租賃的百分比。此外，截至2022年12月31日，我們的投資組合包括三位於曼哈頓的多户物業，總計721其中的單位96.3%的房屋是租賃的。
帝國地產運營公司(The Emire State Realty OP，L.P.)(“經營合夥企業”)持有大量股份出售我們所有的資產，經營我們幾乎所有的業務。截至2022年12月31日，我們擁有大約59.4% oF我們的運營夥伴關係中的總運營夥伴關係單位。作為我們經營合夥企業的唯一普通合夥人，我們有責任和酌處權管理和控制我們的經營合夥企業，而我們經營合夥企業的有限合夥人無權以這種身份為我們的經營合夥企業辦理業務，或參與我們經營合夥企業的管理活動。因此，我們的運營夥伴關係得到了我們的鞏固。
我們選擇作為REIT納税，並以我們認為允許我們有資格從截至2013年12月31日的納税年度開始的聯邦所得税目的REIT的方式運營。我們有二選擇被視為應税REIT子公司或TRS並由我們的運營合夥企業擁有的實體。TRSS通過幾家全資擁有的有限責任公司開展第三方服務業務，其中包括帝國大廈天文臺、清潔服務、自助餐廳、餐廳和健身俱樂部，以及資產和物業管理服務。    
2. 重要會計政策摘要
列報依據和合並原則
    隨附的綜合財務報表是根據美國公認會計原則(“公認會計原則”)和美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)的規則和規定編制的，代表我們的資產、負債和經營業績。綜合財務報表包括我們的賬目和我們的部分擁有和全資擁有的子公司，以及我們的經營合夥企業及其子公司。所有重大的公司間餘額和交易都已在合併中沖銷。
    我們合併我們擁有控股權的實體。在確定我們是否在部分擁有的實體中擁有控股權以及是否需要合併該實體的賬目時，我們會考慮以下因素：所有權權益、董事會代表、管理層代表、決策權以及合同和
F-9

此外，還應考慮合作伙伴/成員的實質性參與權以及該實體是否為可變利益實體(“VIE”)，以及我們是否為主要受益者。VIE的主要受益者是這樣的實體：(1)有權指導對該實體的經濟表現影響最大的活動；(2)有義務承擔VIE的損失，或有權從VIE獲得可能對VIE產生重大影響的利益。主要受益人需要合併VIE。
帝國地產信託公司在我們的經營合夥企業帝國地產OP，L.P.中擁有可變權益，我們被視為主要受益人。我們還確定，經營合夥企業擁有ESRT 298 Mulberry，L.L.C.的可變權益，並且是ESRT 298 Mulberry，L.L.C.的主要受益人，ESRT 298 Mulberry，L.L.C.是我們收購2022年12月位於曼哈頓桑樹街298號的多家族資產(見附註3收購和處置)。
我們將評估未來可能進行的每項投資的會計處理。這項評估將包括審查每個實體的組織協議，以確定哪一方擁有哪些權利，以及這些權利是保護性的還是參與性的。對於所有VIE，我們將審查此類協議，以確定哪一方有權指導對實體的經濟表現和利益影響最大的活動。如果吾等或吾等的合作伙伴可批准年度預算，或租賃的面積相對於每間物業的可出租總空間超過名義面積，吾等將不會合並投資，因為吾等認為這些是實質的參與權，可分享活動的權力，從而最顯著地影響該等合資投資的表現和效益。
合併附屬公司的非控股權益定義為附屬公司的非直接或間接歸屬於母公司的權益(淨資產)部分。非控股權益必須在綜合資產負債表和綜合收益表中作為權益的一個單獨組成部分列報，方法是要求將收益和其他全面收益歸入控股和非控股權益。
會計估計
    根據公認會計原則編制合併財務報表要求管理層使用估計和假設，這些估計和假設在某些情況下會影響報告的資產和負債額、或有資產和負債的披露以及報告的收入和費用。須受該等估計及假設影響的重大項目包括在有形及無形資產之間分配收購房地產的購買價格、釐定房地產物業及其他長期資產的使用年限、商業房地產物業、商譽、使用權資產及其他長期資產的估值及減值分析、估計租户開支償還、壞賬準備的估值、以及衍生工具、地面租賃負債、優先無抵押票據、應付按揭票據、無抵押循環信貸及定期貸款安排、以及以股權為基礎的補償的估值。這些估計是在考慮了過去、當前和預期的事件和經濟狀況後，根據管理層的最佳判斷編制的。實際結果可能與這些估計不同。
收入確認
租金收入
租金收入包括每個租户根據各自租約的條款支付的基本租金，並按不可撤銷租期(包括租約下租金階梯和租金減免的影響)按直線基準列報。一般情況下，當承租人佔有租賃空間或控制租賃空間的實際用途，並且租賃空間基本上準備好用於其預期用途時，我們開始確認租金收入。我們把我們所有的租約都作為經營性租賃入賬。遞延租金應收賬款，包括免費租賃期和允許增加基本租金支付的租賃安排，其會計處理方式是在各自不可註銷的租賃條款上提供偶數數額的固定租賃收入。已確認租金收入與各自租賃協議項下應付金額之間的差額確認為遞延租金應收賬款的增加或減少。
除了基本租金外，我們的租户一般還將按比例支付在基準年度期間增加的房地產税和大樓運營費用。在一些租約中，承租人不會根據樓宇營運開支的增加而支付額外租金，而是會根據消費物價指數等指數在基準年度內的指數升幅支付額外租金，或在基本租金之上包含固定百分比的升幅，以彌補租金上升的影響。
吾等按各自租約的條款(包括低於市價的租約、固定期權續期(如有))按公平價值確認已收購的高於市價及低於市價的就地租賃的租金收入。
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當費用可釐定、租户已空置、可合理收取、吾等並無持續責任向該等前租户提供服務及付款不受任何必須符合或豁免的條件所規限時，本公司確認終止租約費用。

天文臺收入
售賣天文臺門票的收入在入場或門票過期時確認。截至2022年12月31日和2021年12月31日，與未使用和未過期門票相關的遞延收入為$1.4百萬美元和美元0.9分別為1,000,000,000美元，並計入綜合資產負債表的遞延收入及其他負債。
出售/處置房地產的收益
我們根據會計準則彙編(ASC)610-20的規定記錄了房地產銷售收益，非金融資產取消確認的收益和損失。根據ASC 610-20，我們必須首先確定交易是向客户銷售還是向非客户銷售。我們不在正常的業務過程中銷售房地產，因此，預計銷售交易將不會是與客户的合同。下一步，我們將確定在出售後，我們是否會擁有該物業的控股權。如果我們確定我們在房地產中沒有控股權，我們將評估是否存在ASC 606與客户合同收入項下的合同，以及買方是否已獲得對已出售資產的控制權。當符合ASC 610-20規定的取消認可標準時，我們確認房地產銷售的全部收益。
第三方管理費及其他費用
我們從與關聯方實體就資產和物業管理服務達成的合同協議中賺取收入。這項收入確認為根據相關協議提供的相關服務。
其他收入和費用
    其他收入和費用包括停車收入、法律、税收和保險結算、需求響應能源使用收入和我們帝國大廈餐廳的銷售額。
廣告和營銷成本
    廣告和營銷費用在發生時計入費用。截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度支出為美元10.8百萬，$7.9百萬美元和美元7.4分別為100萬美元，幷包括在我們綜合經營報表的運營費用中。
房地產及相關無形資產
    土地、建築物及改善工程按成本減去累計折舊及攤銷入賬。已記錄的成本包括收購、開發和建造以及租户津貼和改善的成本。日常維修和保養支出在發生時記入物業運營費用。改善或延長資產壽命的重大置換和改進被資本化。改善或延長資產壽命的承租人改進被資本化。如果承租人在租賃合同終止之前騰出空間，如果任何承租人改進的未攤銷餘額被替換或沒有未來價值，則予以註銷。對於已開發的物業，明顯與正在開發的項目相關的直接和間接成本被資本化。成本包括建築成本、專業服務，如建築和法律成本、資本化利息和直接工資成本。當項目可能完成時，我們就開始資本化。與該項目有關的資產按成本列報，不計折舊。一旦建造完成，資產投入使用，資產將被重新分類為適當的資產類別，並按照下文所示的使用年限進行折舊。當資產準備就緒可供其預定用途時，權益資本化即停止，通常接近取得佔用證書之日。曾經有過不是截至2022年12月31日及2021年12月31日止年度的資本化利息。
折舊和攤銷採用直線法計算，用於財務報告。建築物和裝修在較短的時間內折舊39年限、使用年限或任何租賃權益的剩餘期限。已計入綜合資產負債表內的建築及改善工程的租户改善成本，按(I)相關剩餘租約期或(Ii)改善工程的年期中較短者計提折舊。公司和其他設備折舊超過三至七年了.
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物業購置按購置法入賬，因此，購置成本按其公允價值分配至有形和無形資產及負債。取得的有形資產的公允價值是通過對財產進行估值來確定的，就像它是空置的一樣，採用的方法類似於創收財產的獨立評估師使用的方法。然後，根據我們對這些資產公允價值的確定，將所產生的價值分配給土地、建築物和裝修以及租户改善。對收購資產進行公允價值分配時使用的假設是基於我們在評估時的最佳估計。
公允價值按(A)承租人根據現有租約支付的合約金額與(B)吾等估計的相應就地租賃的現行市值租賃費與就地租賃剩餘條款之間的差額分配至高於市價及低於市價的租約。資本化的高於市價的租賃金額在各自租賃的剩餘期限內攤銷為租金收入的減少。資本化低於市價的租賃金額在各自租賃的剩餘期限內攤銷為租金收入的增加。如果承租人在租賃合同終止前騰出空間，並且租賃沒有支付租金，則相關無形資產的任何未攤銷餘額將被註銷。
其他已收購無形資產的合計價值包括已收購的土地租賃和已收購的就地租賃和租户關係。分配給收購的原址租賃的公允價值由各種組成部分組成，包括但不一定限於：(A)與避免產生收購的原址租賃成本相關的價值(即執行租賃的市場成本，包括租賃佣金，如果有的話)；(B)與估計在假設租賃期間發生的承租人可償還經營成本有關的收入損失相關價值(即房地產税、保險和其他經營費用)；(C)與假設租賃期間現有租賃損失的租金收入相關的價值；以及(D)與獲得租户租約的任何其他誘因相關的價值。
我們每年或每當事件發生或情況變化顯示記錄的價值可能無法完全收回時，評估我們的長期資產(包括房地產)的減值可能性。我們通過比較資產的使用和最終處置預期的估計未來未貼現現金流量與其賬面價值來確定是否發生了價值減值。如果未貼現現金流量沒有超過賬面價值，房地產將調整為公允價值，並確認減值損失。持有待售資產以成本或公允價值減去出售成本中的較低者入賬。折舊費用不再入賬。

在2021年第四季度，我們暫停了與A美元相關的債務償還30我們在康涅狄格州諾沃克的房產抵押了100萬抵押貸款，我們將這一行為確定為減值指標。考慮到我們減少了持有期，鑑於我們打算將財產所有權轉讓給貸款人，我們得出的結論是，資產的成本基礎超過了其公允價值。因此，我們產生了一筆$7.7截至2021年12月31日止年度的減值費用為百萬元。我們計算物業公允價值的方法結合了貼現現金流量法，利用第三級未觀察到的I投入，如從外部來源獲得的市值比率，以及利用最近的銷售可比數據的基於市場的方法。2022年4月，我們將康涅狄格州諾沃克大街383號轉回貸款人，雙方同意取消抵押品贖回權。請參閲注3收購和處置。我們不相信在截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度內，我們的任何其他財產和無形資產的價值都沒有減值。

現金和現金等價物
    現金和現金等價物包括手頭現金、政府貨幣市場、金融機構的活期存款以及購買時原始到期日為3個月或更短的短期流動投資。主要商業銀行持有的現金和現金等價物有時可能超過聯邦存款保險公司的限額。到目前為止，我們的投資現金還沒有出現任何虧損。
受限現金
    限制性現金包括根據租賃協議為租户持有的金額，如保證金，以及貸款人和/或託管代理人為支付未來房地產税支出和保險支出、租户空置相關成本和償債義務而持有的金額。
短期投資

    短期投資包括原始到期日在三個月以上的定期存款。
不到一年的期限。

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承租人和其他應收款
    除遞延應收租金外，租户及其他應收賬款一般預期於一年內收回。
遞延租賃成本
    遞延租賃成本包括啟動和續訂租賃所產生的費用，在相關租賃期內按直線攤銷，費用計入綜合收益表中的折舊和攤銷。租賃提前終止時，未攤銷的遞延租賃成本計入費用。
遞延融資成本
    為獲得長期融資而產生的費用和成本已遞延，並在我們的綜合收益表中作為利息支出的組成部分在各自的長期融資年限內按直線法攤銷，該方法與實際利息法相似。未攤銷遞延融資成本於相關債務於到期前再融資或償還時支出。在確定融資不會結束的期間，為尋求債務而產生的成本將在確定不會結束融資期間支出。
權益法投資
    我們根據權益會計方法核算投資，在這種情況下，我們沒有控制權，但有能力施加重大影響。在這種方法下，投資按成本入賬，投資賬户根據我們在實體收入或虧損中的份額以及分配和貢獻進行調整。權益收益(虧損)是根據我們控制的所有權權益部分進行分配的。協議可能會規定投資者對利潤和虧損的不同百分比分配；然而，我們對實體收益或虧損的確認通常遵循實體的分配優先順序，這種優先順序可能會在達到某些投資回報門檻時發生變化。
就我們向實體出資的資產而言，我們對該實體的投資按成本基礎在向該實體出資的資產中入賬。在向實體貢獻資產時，我們判斷交易的經濟實質是否是出售。根據ASC 610-20的規定，我們將按公允價值確認我們的新權益法投資權益，從而確認貢獻或出售給實體的房地產留存部分和已出售部分的全部收益。
如果這些投資在我們的綜合資產負債表上的賬面價值不同於在實體層面反映的基礎，基礎差額將在相關資產的壽命內攤銷，並計入我們在實體淨收益中的權益份額。
我們定期評估是否有任何指標表明我們在實體的投資的賬面價值可能會在非臨時性的基礎上減值。只有當管理層對投資的公允價值的估計低於非臨時性投資的賬面價值時，投資才會減值。發生減值的，按照投資的賬面價值超過投資的公允價值計量。
截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們沒有權益法投資。
商譽
    商譽每年進行減值測試，如果事件和情況表明資產可能減值，則更頻繁地測試減值。如果包括商譽在內的賬面金額超過報告單位的公允價值，且商譽的隱含公允價值低於該商譽的賬面價值，則確認減值損失。非攤銷無形資產，例如商號及商標，須按公允價值進行年度減值測試，並於發生事件或情況變化顯示賬面值可能無法收回時進行攤銷無形資產測試。
公允價值
    公允價值是以市場為基礎的計量，而不是特定於實體的計量，應根據市場參與者在為資產或負債定價時使用的假設來確定。作為考慮市場參與者的基礎
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根據公允價值計量中的假設，財務會計準則指引建立了一個公允價值等級，該等級區分了基於從獨立於報告實體的來源獲得的市場數據的市場參與者假設(被歸類在層次的第一級和第二級的可觀察投入)和報告實體自己關於市場參與者假設的假設(被歸類在分級的第三級的不可觀察投入)。
對金融工具進行估值所用的方法大致分為以下三個層次：
級別1-相同工具在活躍市場的報價。
2級-主要基於其他可觀察到的市場參數進行估值，包括：
•類似工具在活躍市場的報價；
•相同或類似工具在不太活躍或不活躍的市場的報價；
•其他可觀察到的投入(如無風險利率、收益率曲線、波動性、提前還款速度、損失嚴重程度、信用風險和違約率)；以及
•市場證實的投入(主要來自可觀察到的市場數據或得到可觀察到的市場數據的證實)。

3級--主要基於不可觀察到的輸入進行估值，包括：
•基於第三方指示(經紀人報價或交易對手報價)的估值，而第三方報價又在很大程度上基於不可觀察到的投入或以其他方式不可支持；以及
•基於具有重大不可觀察輸入的內部模型的估值。
這些級別形成了一個層次結構。我們對我們的金融工具遵循這一層次，按公允價值在經常性和非經常性基礎上計量或披露，以及其他要求的公允價值披露。分類依據的是對公允價值計量有重要意義的最低投入水平。
我們使用以下方法和假設來估計金融工具的公允價值披露。
現金及現金等價物、限制性現金、短期投資、租户及其他應收款項、預付開支及其他資產、遞延收入、租户保證金、應付賬款及計入價值的應計開支由於該等工具的短期到期日而接近其公允價值。
衍生工具的公允價值乃採用廣泛接受的估值方法釐定，包括對每項衍生工具的預期現金流進行貼現現金流分析。儘管用於對我們的衍生品進行估值的大部分投入屬於公允價值層次結構的第二級，但與我們的衍生品相關的信用估值調整利用第三級投入，例如對當前信用利差的估計，以評估我們自己和我們的交易對手違約的可能性。根據每份合同的公允價值確定的此類信貸估值調整對整體估值的影響不大。因此，我們所有的衍生品都被歸類為公允價值等級的第二級。
我們的應付按揭票據、高級無抵押票據-A、B、C、D、E、F、G和H系列以及無擔保定期貸款安排的公允價值是通過使用可向我們進行類似借款的當前利率對未來現金流進行貼現來估計的。
衍生工具
    我們面臨利率變化的影響，並通過以下政策和程序管理這些風險，包括使用衍生品。為了管理對利率的敞口，衍生品主要用於根據浮動利率指數固定債務利率。我們將所有衍生品按公允價值記錄在資產負債表上。我們納入信用估值調整，以在公允價值計量中適當反映我們自身的不履行風險和各自交易對手的不履行風險。我們以交易對手投資組合的淨額為基礎，衡量受主淨額結算協議約束的衍生工具的信用風險。對於符合現金流對衝資格的衍生品，我們將被指定為對衝的衍生品的收益或虧損報告為其他全面收益(虧損)的一部分，然後將收益或虧損重新分類為被對衝交易影響收益的期間的收益。     
所得税
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    我們選擇從截至2013年12月31日的課税年度開始，根據經修訂的1986年國內税法(“守則”)第856至860節作為房地產投資信託基金繳税，並相信我們計劃的運作方式將使我們能夠繼續滿足作為房地產投資信託基金的資格和税務要求。房地產投資信託基金須受多項組織及營運規定所規限，包括要求分配普通“房地產投資信託基金應課税收入”的90%(釐定時不考慮已支付的股息扣減或淨資本利得)。作為房地產投資信託基金，只要我們滿足組織和運營要求，並且我們的分配等於或超過房地產投資信託基金的應納税所得額，我們通常不需要繳納美國聯邦所得税。在我們的REIT選舉生效日期之後的所有期間，我們都滿足了組織和運營要求，分配超過了應納税所得額淨額。因此，沒有為聯邦所得税做任何規定。

我們已選擇將持有我們天文臺業務的子公司ESRT Observatory TRS，L.L.C.和持有我們第三方管理、餐廳、自助餐廳、健身俱樂部和某些清潔業務的子公司ESRT Holdings TRS，L.L.C.視為應税REIT子公司。應税房地產投資信託基金子公司可參與非房地產活動和/或為租户提供非常規服務，其運營一般須繳納常規企業所得税。我們的應税房地產投資信託基金子公司根據公認會計原則對其所得税進行會計處理，其中包括對本年度應付或可退還的税額的估計，以及已在我們的財務報表或納税申報表中確認的事件的未來税收後果的遞延税收負債和資產。計算應課税房地產投資信託基金附屬公司的税務撥備可能需要解釋税務法律和法規，並可能導致使用判斷或估計，從而可能導致其記錄的税項負債與實際應付金額不同。遞延所得税反映了用於財務報告目的的資產和負債的賬面金額與用於所得税目的的金額之間的臨時差異的淨税收影響。應課税房地產投資信託基金子公司定期評估遞延税項資產的變現能力和遞延税項負債的充分性，包括地方、州或聯邦法定税務審計的結果或使用的估計和判斷。
我們適用於衡量和確認與不確定的所得税頭寸相關的税收優惠的規定。如果發生罰款和利息，將被記錄為所得税支出的一個組成部分。截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們不對不確定的税收頭寸承擔責任。截至2022年12月31日，截至2019年12月31日至2022年12月31日的納税年度仍可接受美國國税局、州或地方當局的審計。
基於股份的薪酬
    基於時間的股權獎勵的基於股份的補償是以授予之日的獎勵的公允價值來衡量的，並在以下較短的時間內以直線基礎確認為費用：(I)規定的歸屬期間，通常是三, 四或五年，或(Ii)由批給之日起至僱員成為符合退休資格之日止的一段期間，而該期間可在批給時發生。僱員年滿(I)歲即符合退休資格652020年及以後授予的獎項和年齡602020年前授予的獎勵，以及(Ii)僱員首次完成工作的日期十年為我們或我們的附屬公司提供持續服務。基於市場的股權獎勵和基於業績的股權獎勵的基於股票的薪酬按授予日獎勵的公允價值計算，並以直線基礎確認為費用。三或四年。此外，對於以業績為基礎的股權獎勵，我們在每個報告期內評估是否有可能滿足業績條件。我們根據我們預計在測算期結束時授予的獎勵數量確認費用。估計的變化通過累積追趕調整在變動期內計入。任何以股份為基礎的薪酬獎勵的喪失都會在發生時予以確認。
這些獎勵的公允價值的確定是主觀的，涉及重大估計和假設，包括我們股票的預期波動性、預期股息收益率、預期期限，以及這些獎勵是否將達到與其他運營夥伴部門持平或達到業績門檻的假設。我們認為，根據授予時管理層可獲得的信息，所採用的假設和估計是適當的。
每股數據
    基本及攤薄每股盈利乃根據有關期間內已發行股份的加權平均數計算。
細分市場報告
    我們已經確定了二可報告的部分：(1)房地產和(2)天文臺。我們的房地產部門包括與我們房地產資產的所有權、管理、運營、收購、重新定位和處置相關的所有活動。我們的天文臺部分運營着帝國大廈第86層和102層的天文臺。這些二由於每個業務需要不同的支持基礎架構、提供不同的服務，因此需要單獨管理業務線
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並具有不同的經濟特徵，如所需投資、收入來源和不同的營銷戰略。我們對部門間銷售和租金進行會計處理，就好像銷售或租金是賣給第三方的一樣，即按當前市場價格計算。
最近發佈或採用的會計準則
    在2020年3月，FASB發佈了會計準則更新(ASU)2020-04，參考利率改革(主題848)。ASU 2020-04載有影響債務、租賃、衍生品和其他合同的參考匯率改革相關活動的實際權宜之計。ASU 2020-04中的指導意見是可選的，可能會隨着參考匯率改革活動的進行而逐步選出。在2020年第一季度，我們選擇應用與概率和未來LIBOR指數現金流的有效性評估相關的對衝會計權宜之計，假設未來對衝交易所基於的指數與相應衍生品上的指數相匹配。這些權宜之計的應用保持了衍生品的列報與過去的列報一致。我們繼續評估指導的影響，並可能在市場發生更多變化時適用其他選舉。
2022年12月，FASB發佈了ASU 2022-06，參考匯率改革(主題848)，將主題848的日落日期推遲到ASU 2022-04，參考匯率改革(主題848)：促進參考匯率改革的效果，將日落日期推遲到2024年12月31日。ASU 2022-06對所有公司立即生效。ASU 2022-06對我們截至2022年12月31日的年度合併財務報表沒有影響。
3. 收購和處置

收購
2022年12月20日，我們完成了對一家100%-位於曼哈頓桑樹街298號的自由市場、全方位服務的多户資產，收購價為$114.9百萬美元。桑樹街298號位於東休斯頓街和桑樹街的交叉口，步行即可到達紐約大學位於曼哈頓NoHo社區的校區。除96除了住宅單元，該物業還包括出租給CVS的零售空間和一個車庫。收購價格為收購之日的公允價值。
2021年12月22日，我們收購了90的百分比二多個家庭的資產位於曼哈頓、勝利(第10大道561號)和東94街345號，之前由Fetner Properties的一家合資企業和一家機構所有者擁有。總交易額為$307.0百萬美元，包括$134.0勝利號上的100萬美元債務，2033年到期，有效利率為3.85%, and $52.0東94街345號的百萬美元債務，2030年到期，有效利率為3.56%。Fetner屬性保留了10%股權，並繼續管理現場運營。我們將對物業進行資產管理，並通過我們在每個實體中的投票權權益控制所有決策。此外，我們有權承擔日常管理，無需額外考慮。Fetner Properties保留的非控股權益的公允價值相當於10%，即他們保留的股權，佔總收購價格減去他們按比例承擔的債務份額。非控制性權益的收購價格為其在收購之日的公允價值。

取得的資產和負債如下(單位：千)：
無形資產
獲取日期土地建築和改善資產負債總計*
桑樹街298號12/20/2022$40,935 $69,508 $5,300 $(150)$115,593 
《勝利》12/22/202191,437 124,997 13,573 (19,895)210,112 
東94街345號12/22/202144,228 55,766 4,824 (5,491)99,327 
*包括資本化交易成本總額$3.1百萬美元。

性情

在2022年4月，我們轉移了康涅狄格州諾沃克大街383號，那裏被一筆美元所佔用30.0100萬抵押貸款，在雙方同意的止贖中返還給貸款人，並確認了#美元的非現金收益27.2百萬美元，包括在我們的精簡綜合經營報表中的物業銷售/處置收益中。在這筆交易完成之前，在2021年12月，我們記錄了一美元7.7由於我們已得出結論，鑑於我們縮短的持有期和將物業所有權轉讓給貸款人的新意向，資產的成本基礎超過了其公允價值，因此我們對該物業的減值費用為100萬歐元。

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2022年12月7日，我們完成了紐約州懷特普萊恩斯銀行街10號的出售，這筆交易受到了一美元的拖累30.0百萬抵押貸款，總資產估值為$42.0百萬美元，並記錄了$6.8百萬美元，包括在我們的綜合經營報表中的物業銷售/處置收益中。

2022年12月，我們還簽訂了紐約州哈里森Mamaroneck大道500號的買賣協議，總資產估值為$53.0百萬美元。根據慣例的成交條件，這筆交易預計將在2023年第一季度完成。在我們截至2022年12月31日的綜合資產負債表中，500 Mamaroneck物業的資產和相關負債被歸類為持有待售，符合ASC 360物業、廠房和設備中規定的持有待售標準。

在截至2022年12月31日的一年中，我們於2023年2月1日完成了康涅狄格州韋斯特波特69-97和103-107大街的出售，總資產估值為40.0百萬美元。Westport的出售是根據公司協議批准的關聯方交易。見附註11關聯方交易.

4. 遞延成本、收購租賃無形資產和商譽
    截至2022年12月31日和2021年12月31日，遞延費用淨額如下(以千計)：     
20222021
租賃成本$218,707 $211,189 
購入的原地租賃價值和遞延租賃成本160,683 166,491 
獲得的高於市價的租約27,833 33,289 
407,223 410,969 
減去：累計攤銷(223,246)(215,764)
遞延總成本，淨額，不包括遞延融資淨成本$183,977 $195,205 
At December 31, 2022 and 2021, $5.0百萬美元和美元7.2與無擔保循環信貸安排相關的遞延融資成本淨額分別計入綜合資產負債表中的遞延成本淨額。
與延期租賃和已獲延期租賃費用有關的攤銷費用為#美元。25.4百萬，$28.6百萬美元，以及$24.8分別為2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日。與收購的租賃無形資產有關的攤銷費用為#美元。11.8百萬，$10.5百萬美元和美元7.6截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度分別為100萬美元。
    截至2022年12月31日和2021年12月31日，攤銷已獲得的無形資產和負債包括以下內容(金額以千計)：
20222021
以低於市價的價格購得的土地租賃$396,916 $396,916 
減去：累計攤銷(67,843)(60,012)
收購的低於市價的土地租賃，淨額
$329,073 $336,904 
    
20222021
獲得的低於市價的租約$(64,656)$(65,403)
減去：累計攤銷46,807 40,462 
獲得的低於市價的租賃，淨額$(17,849)$(24,941)
與攤銷低於市值的租賃有關的租金收入，扣除高於市值的租賃淨額為#美元。4.8百萬，$5.9百萬美元和美元3.6截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度分別為100萬美元。截至2022年12月31日的剩餘加權平均攤銷期間is 22.6幾年來，3.5幾年來，3.7年和3.1年份對於低於市價的地面租賃、原地租賃和遞延租賃成本、高於市價的租賃和低於市價的租賃。我們預計將從收購的無形資產和負債中確認攤銷費用和租金收入如下(金額以千計)：
F-17

截至本年度的年度：未來地租攤銷未來攤銷費用未來租金收入
2023$7,831 $10,495 $2,450 
20247,831 7,140 1,913 
20257,831 6,292 1,891 
20267,831 5,406 1,093 
20277,831 4,742 859 
此後289,918 7,824 528 
$329,073 $41,899 $8,734 
截至2022年12月31日，我們的商譽為491.5百萬美元。於二零一三年，吾等以超過其有形及已確認無形資產及負債淨值的金額收購帝國大廈有限公司及第七大道聯營公司501號的權益，因此，吾等記錄了與交易有關的商譽。商譽已分配$227.5百萬美元用於帝國大廈的天文臺運營，$250.8百萬美元捐贈給帝國大廈，以及$13.2第七大道501號。
自截至2020年6月30日止季度起，以及於2022年10月通過我們的年度商譽測試後的每個季度，我們繞過可選的定性商譽減值評估，直接對觀測站可報告部分進行量化評估，並聘請第三方估值諮詢公司進行估值過程。這是為了應對2020年3月16日天文臺因新冠肺炎疫情而關閉的情況，天文臺隨後於2020年8月24日全面重新開放。量化分析使用了使用第三級不可觀察投入的貼現現金流量法(收益法的一種形式)和準則公司法(市場法的一種形式)的組合。前者的重要假設包括收入和成本預測、加權平均資本成本、長期增長率和所得税考慮因素，而後者包括指導公司企業價值、收入倍數和控制溢價率。我們審查商譽減值的方法，包括大量的判斷和估計，為確定是否發生減值提供了合理的基礎。進行的每一次量化分析都得出結論，獨立天文臺報告單位的公允價值超過了其賬面價值。用來決定商譽是否受損的許多因素都不在我們的控制範圍之內，假設和估計很可能會在未來一段時間內發生變化。我們將繼續評估未來天文臺報告單位商譽的減值。


























F-18

5. 債務
    截至2022年12月31日和2021年12月31日，債務構成如下(以千為單位)：
截至2022年12月31日
本金餘額為
日期：2022年12月31日		本金餘額為
2021年12月31日		陳述
費率
有效
費率(1)
成熟性
日期(2)
固定利率按揭債務
新城中心$82,596 $85,032 3.59 %3.67 %11/5/2024
聯合廣場10號50,000 50,000 3.70 %3.97 %4/1/2026
第三大道1542號30,000 30,000 4.29 %4.53 %5/1/2027
第一斯坦福德廣場(3)
178,823 180,000 4.28 %4.73 %7/1/2027
第三大道1010號和西55街77號35,831 36,670 4.01 %4.21 %1/5/2028
西57街250號180,000 180,000 2.83 %3.21 %12/1/2030
銀行街10號 (4)
— 31,091 — %— %— 
主大道383號(5)
— 30,000 — %— %— 
百老匯1333號160,000 160,000 4.21 %4.29 %2/5/2033
東94街345號--A系列43,600 43,600 
70.0倫敦銀行同業拆借利率加0.95%
3.56 %11/1/2030
東94街345號--B系列7,865 8,650 
Libor Plus2.24%
3.56 %11/1/2030
第十大道561號-系列A114,500 114,500 
70.0倫敦銀行同業拆借利率加1.07%
3.85 %11/1/2033
第十大道561號--B系列17,415 19,250 
Libor Plus2.45%
3.85 %11/1/2033
固定利率抵押貸款債務總額900,630 968,793 
優先無擔保票據：(6)
A系列100,000 100,000 3.93 %3.96 %3/27/2025
B系列125,000 125,000 4.09 %4.12 %3/27/2027
C系列125,000 125,000 4.18 %4.21 %3/27/2030
D系列115,000 115,000 4.08 %4.11 %1/22/2028
E系列160,000 160,000 4.26 %4.27 %3/22/2030
F系列175,000 175,000 4.44 %4.45 %3/22/2033
G系列100,000 100,000 3.61 %4.89 %3/17/2032
H系列75,000 75,000 3.73 %5.00 %3/17/2035
無擔保循環信貸安排(6)(7)
— — 
SOFR PLUS1.30%
— %3/31/2025
無擔保定期貸款安排(6)(7)
215,000 215,000 
SOFR PLUS1.20%
4.22 %3/19/2025
無擔保定期貸款安排(6)(7)
175,000 175,000 
SOFR PLUS1.50%
4.51 %12/31/2026
本金總額2,265,630 2,333,793 
遞延融資成本，淨額(11,748)(14,881)
未攤銷債務貼現(7,745)(8,547)
總計$2,246,137 $2,310,365 
______________

(1)有效利率是截至2022年12月31日的收益率，包括所述利率、遞延融資成本攤銷和與可變固定利率掉期協議相關的利息。
(2)一般情況下，在支付慣例的預付款罰金後，每筆貸款都允許預付款。
(3)表示$164百萬按揭貸款，計息4.09%和$14.8百萬美元貸款，計息6.25%.
(4)銀行街10號於2022年12月被出售。
(5)2022年4月，康涅狄格州諾沃克大街383號的所有權轉讓給了這家貸款機構。
(6)截至2022年12月31日，我們遵守了所有債務契約。
(7)截至2022年8月29日，基準指數利率由LIBOR轉換為SOFR，另加基準調整10.0基點。





F-19

本金支付
    截至2022年12月31日的本金支付總額如下(以千為單位)：
 
年攤銷到期日總計
2023$8,632 $— $8,632 
20248,861 77,675 86,536 
20256,893 315,000 321,893 
20267,330 225,000 232,330 
20276,461 319,000 325,461 
此後22,079 1,268,699 1,290,778 
本金到期總額$60,256 $2,205,374 $2,265,630 
遞延融資成本
    截至2022年12月31日和2021年12月31日，遞延融資成本淨額包括以下內容(以千為單位)：
20222021
融資成本$43,473 $44,637 
減去：累計攤銷(26,753)(22,525)
遞延融資總成本，淨額$16,720 $22,112 
與遞延融資成本相關的攤銷費用為#美元。4.9百萬，$4.5百萬美元，以及$4.1截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度分別為100萬美元，並計入利息支出。

抵押貸款債務
抵押貸款債務為$30.0截至2021年12月31日，我們位於康涅狄格州諾沃克的主大道383號房產的違約金額為100萬歐元。自2021年11月1日起，我們已暫停償債，並將這一行為確定為減值指標。考慮到我們減少了持有期，鑑於我們打算將財產所有權轉讓給貸款人，我們得出的結論是，資產的成本基礎超過了其公允價值。我們相信，考慮到康涅狄格州諾沃克子市場具有挑戰性的基本面，這一行動符合我們股東的最佳利益。在截至2021年12月31日的季度中，我們產生了7.7同一物業的減值費用為100萬英鎊。請參閲附註2重要會計政策摘要。2022年4月，我們將康涅狄格州諾沃克大街383號轉回貸款人，雙方同意取消抵押品贖回權。請參閲注3收購和處置。除上文所述外，截至2021年12月31日，我們沒有任何貸款協議違約。截至2022年12月31日，我們沒有任何貸款協議違約。

無擔保循環信貸和定期貸款安排
2022年8月29日，通過我們的運營夥伴關係，我們於2017年8月29日與作為行政代理的美國銀行及其其他貸款方簽訂了經修訂和重述的信貸協議的第三修正案，該協議管轄我們的優先無擔保循環信貸安排和定期貸款安排(統稱為“美國銀行信貸安排”)。美國銀行信貸安排的初始最高本金金額最高可達$1.065億美元，其中包括一美元850.02025年3月31日到期的百萬循環信貸安排，以及215.02025年3月19日到期的百萬定期貸款安排。第三項修正案修訂了美國銀行信貸安排的條款，以(I)在逐步淘汰LIBOR的情況下，以SOFR取代LIBOR，以及(Ii)允許增加多户資產作為未擔保合資格財產(如其中所定義)，並增加此類資產的資本化率。截至2022年12月31日，我們擁有不是循環信貸安排下的借款和#美元215.0在定期貸款安排下的100萬美元。

2022年8月29日，通過我們的運營夥伴關係，我們於2020年3月19日與作為行政代理的富國銀行全國協會及其其他貸款方就我們的信貸協議達成了第二次修訂，該協議管理着優先無擔保定期貸款安排(“富國銀行定期貸款安排”)。富國銀行定期貸款安排的原始本金金額為#美元。175100萬美元，2026年12月31日到期。第二項修正案修訂了富國銀行定期貸款安排的條款，以(I)鑑於LIBOR的逐步淘汰，以SOFR取代LIBOR，以及(Ii)允許增加多户資產作為未擔保合資格財產(如其中所定義)，並增加此類資產的資本化率。我們可以通過一次或多次增加或增加新的同等定期貸款部分來要求增加富國銀行定期貸款安排，本金總額最高不超過$225百萬美元。截至2022年12月31日，我們的借款總額為$175.0在富國銀行定期貸款機制下的100萬美元。

F-20

美國銀行信貸安排和富國銀行定期貸款安排的條款都包括習慣契約，包括對留置權、投資、分配、債務、根本變化和與附屬公司的交易的限制，並要求提交某些習慣財務報告。它還要求遵守財務比率，包括最高槓杆率、最高擔保槓桿率、最低固定費用覆蓋率、最低未擔保權益覆蓋率和最高無擔保槓桿率。這些協議還包含慣例違約事件(在某些情況下須遵守特定的救濟期)，包括但不限於不付款、違反契諾、陳述或擔保、交叉違約、破產或其他破產事件、判決、ERISA事件、貸款文件失效、喪失房地產投資信託資格，以及發生控制權變更。截至2022年12月31日，我們遵守了這些公約。

高級無擔保票據

優先無擔保票據的條款包括習慣契約，包括對留置權、投資、分配、債務、根本變化和與關聯公司的交易的限制，並要求某些習慣財務報告。它還要求遵守財務比率，包括最高槓杆率、最高擔保槓桿率、最低固定費用覆蓋率、最低未擔保權益覆蓋率和最高無擔保槓桿率。這些協議還包含慣例違約事件(在某些情況下須遵守特定的救濟期)，包括但不限於不付款、違反契諾、陳述或擔保、交叉違約、破產或其他破產事件、判決、ERISA事件、某些控制權變更交易的發生以及喪失房地產投資信託資格。截至2022年12月31日，我們遵守了這些公約。

6. 應付賬款和應計費用
截至2022年12月31日和2021年12月31日，應付賬款和應計費用包括以下內容(以千為單位)：
20222021
應計資本支出$44,293 $49,247 
應付賬款和應計費用32,927 41,664 
利率互換協議負債— 25,308 
應計應付利息3,509 3,460 
由於關聯公司的原因— 1,131 
應付賬款和應計費用總額$80,729 $120,810 

7. 金融工具與公允價值

衍生金融工具
我們主要使用衍生金融工具來管理利率風險，此類衍生工具不被視為投機性的。這些衍生工具通常以利率互換和遠期協議的形式存在，主要目標是將與投資和融資活動相關的利率風險降至最低。這些安排的對手方是主要金融機構，我們也可能與這些機構有其他金融關係。如果這些交易對手不履行義務，我們將面臨信用風險；然而，我們目前預計不會有任何交易對手無法履行其義務。
我們與我們的衍生品交易對手達成了協議，其中包含一項條款，即如果我們違約或能夠被宣佈違約，我們的任何債務，那麼我們也可能被宣佈違約我們的衍生品債務。截至2022年12月31日，我們沒有任何淨負債頭寸的衍生品。
2022年5月，我們簽訂了總名義價值為#美元的遠期利率掉期協議。390.02022年8月生效並將利率固定在100我們定期貸款的%。這取代了$265.0百萬互換，固定了我們未償還定期貸款餘額的一部分的利率。
截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們擁有利率LIBOR掉期和上限，名義總價值為1美元。574.8百萬美元和美元451.3分別為100萬美元。名義價值不代表對信貸、利率或市場風險的敞口。截至2022年12月31日及2021年12月31日，我們衍生工具的公允價值為17.9百萬美元，這是
F-21

包括在預付費用和其他資產中，並(美元25.3(百萬美元)，計入合併資產負債表的應付帳款和應計費用。這些利率掉期已被指定為現金流對衝，以對衝與我們現有的浮動利率定期貸款安排相關的未來現金流的可變性。未被指定為對衝的利率上限不是投機性的，用於管理我們對利率變動的敞口，但不符合嚴格的對衝會計要求。
截至2022年和2021年12月31日，我們的現金流對衝被認為是非常有效的，截至2022年和2021年12月31日的年度，未實現淨收益為美元47.3百萬美元和美元12.0在綜合全面收益(虧損)表中分別反映了近百萬歐元的現金流量，涉及對利率風險的活躍和終止現金流對衝。在與衍生工具相關的累計其他綜合收益(虧損)中報告的金額將在支付債務利息時重新歸類為利息支出。我們估計，這筆錢6.3在累計其他綜合虧損中持有的當期餘額的淨收益將在未來12個月內重新歸類為利息支出。
    下表彙總了我們的衍生金融工具截至2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的協議條款和公允價值(以千為單位)：
2022年12月31日2021年12月31日
導數名義金額接收速率支付率生效日期到期日資產負債資產負債
利率互換$265,000 1個月LIBOR2.1485 %2017年8月31日2022年8月24日$— $— $— $(3,184)
利率互換36,820 
701個月LIBOR的百分比
2.5000 %2021年12月1日2030年11月1日256 — — (4,527)
利率互換103,790 
701個月LIBOR的百分比
2.5000 %2021年12月1日2033年11月1日365 — — (15,945)
利率互換10,710 
701個月LIBOR的百分比
1.7570 %2021年12月1日2033年11月1日643 — — (754)
利率互換17,544 1個月LIBOR2.2540 %2021年12月1日2030年11月1日1,070 — — (898)
利率上限6,780 
701個月LIBOR的百分比
4.5000 %2021年12月1日2024年10月1日8 — 5 — 
利率上限9,188 1個月LIBOR5.5000 %2021年12月1日2024年10月1日26 — 8 — 
利率互換175,000 SOFR化合物2.5620 %2022年8月31日2026年12月31日8,040 — — — 
利率互換107,500 SOFR化合物2.6260 %2022年8月19日March 19, 20253,766 — — — 
利率互換107,500 軟糖化合物2.6280 %2022年8月19日March 19, 20253,762 — — — 
$17,936 $— $13 $(25,308)

在截至2020年12月31日的年度內，我們終止了一項125.0百萬美元掉期，並支付和解費用$20.3百萬美元。
下表顯示了我們指定為現金流對衝的衍生金融工具對截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的年度累計其他全面收益(虧損)的影響(以千為單位)：
現金流量套期保值的影響2022年12月31日2021年12月31日2020年12月31日
在其他全面收益(虧損)中確認的損益金額$40,044 $348 $(19,322)
從累計其他綜合收益(虧損)重新分類為利息支出的虧損額(7,230)(11,653)(8,870)

下表顯示了我們指定為現金流量對衝的衍生金融工具對截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的年度綜合經營報表的影響(金額以千計)：
現金流量套期保值的影響2022年12月31日2021年12月31日2020年12月31日
在合併項目上列報的利息支出總額
記錄現金流量套期保值影響的收益表
$(101,206)$(94,394)$(89,907)
從累計其他綜合收益(虧損)重新分類為利息支出的虧損額(7,230)(11,653)(8,870)
F-22


公允估值
2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的估計公允價值由管理層使用現有市場信息和適當的估值方法確定。要解讀市場數據和制定估計公允價值，需要相當大的判斷力。因此，本文提出的估計不一定代表我們在處置金融工具時可變現的金額。使用不同的市場假設及/或估計方法可能會對估計公允價值金額產生重大影響。
    下表彙總了截至2022年12月31日和2021年12月31日我們的金融工具的賬面價值和估計公允價值(金額以千為單位)：
2022年12月31日
賬面價值估計公允價值
 總計1級2級3級
計入預付費用和其他資產的利率互換17,936 17,936 — 17,936 — 
應付按揭票據883,705 783,648 — — 783,648 
高級無抵押票據-系列A、B、C、D、E、F、G和H973,659 865,292 — — 865,292 
無擔保定期貸款安排388,773 390,000 — — 390,000 
2021年12月31日
賬面價值估計公允價值
 總計1級2級3級
計入應付賬款和應計費用的利率互換25,308 25,308 — 25,308 — 
應付按揭票據948,769 960,933 — — 960,933 
高級無抵押票據-A、B、C、D、E和F系列973,373 994,389 — — 994,389 
無擔保定期貸款安排388,223 390,000 — — 390,000 
關於金融工具公允價值的披露是基於我們截至2022年12月31日和2021年12月31日獲得的相關信息。雖然吾等並不知悉任何會對合理公允價值金額有重大影響的因素，但由於該日期及目前對公允價值的估計可能與本文所載金額有重大差異，因此該等金額並未就該等財務報表進行全面重估。

8. 租契
出租人
我們將各種空間出租給租户，條款從一至21好幾年了。某些租約有續訂選項，可以續訂額外的條款。這些租約規定每月基本租金和房地產税的報銷、與消費者價格指數掛鈎的漲幅或被稱為運營費用漲幅的公共區域維護。運營費用報銷作為租金收入反映在我們的12月31日、2022年、2021年和2020年合併運營報表中。

租金收入包括固定支付和可變支付。固定付款主要涉及基本租金，可變付款主要涉及某些物業運營成本的租户費用補償。截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度租金收入構成如下(單位：千)：
截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
固定付款$531,740 $500,847 $496,515 
可變支付方式59,308 58,843 66,556 
租金總收入$591,048 $559,690 $563,071 
    
F-23

截至2022年12月31日，我們有權就將於2040年之前的不同日期到期的不可取消運營租賃獲得以下未來合同最低租賃付款(不包括運營費用報銷)(金額以千為單位)：
    
2023$490,849 
2024492,438 
2025464,150 
2026424,881 
2027405,017 
此後1,749,941 
$4,027,276 
上述未來最低租賃付款不包括租户回收和高於市價的租賃無形資產的淨增值。一些租約一般在支付終止費後受終止選擇權的約束。上表是在假定未行使此類選擇權的情況下編制的。

承租人
我們在一開始就確定一項安排是否為租賃。我們的運營租賃協議涉及三土地租賃資產，反映在#美元的使用權資產中。28.7百萬美元，租賃負債為$28.7截至2022年12月31日，我們的合併資產負債表中有100萬美元。使用權資產代表我們在租賃期內使用標的資產的權利，租賃負債代表我們因租賃而產生的支付租賃款項的義務。使用權資產和負債在開始之日根據租賃期內租賃付款的現值確認。可變租賃付款被排除在使用權資產和租賃負債之外，並在產生這些付款的債務期間確認。
我們根據與以下相關的土地租約付款三我們的財產。土地租約將在2050年至2077年之間到期，包括延期選擇權，並且沒有可變付款或剩餘價值擔保。由於我們的租賃不提供隱含利率，在確定租賃付款的現值時，我們根據ASU第2016-02號《租賃》(主題842)通過之日提供的信息確定了遞增借款利率。截至2022年12月31日用於計算使用權資產和租賃負債的加權平均增量借款利率為4.5%。與我們的經營租賃相關的租賃支付的租金支出在租賃的不可撤銷期限內按直線基礎確認。截至2022年12月31日的加權平均剩餘租期為47.4好幾年了。
    截至2022年12月31日，下表彙總了我們未來的最低租賃付款，其中包括用遞增借款利率折現的金額，以計算我們租賃的租賃負債(金額以千為單位)：
2023$1,518 
20241,518 
20251,518 
20261,503 
20271,482 
此後62,277 
未貼現的租賃付款總額69,816 
現值貼現(41,146)
土地租賃負債$28,670 

9. 承付款和或有事項
法律訴訟
訴訟
除下文所述外，於二零二二年十二月三十一日，吾等並無涉及任何重大訴訟，據我們所知，亦無任何重大訴訟對吾等或吾等的財產構成威脅，但
F-24

正常的業務過程，如與租户的糾紛。吾等相信，該等行動可能產生的成本及相關負債(如有)不會對吾等的綜合財務狀況、經營業績或流動資金造成重大影響。

如之前披露的，在2014年10月，12在本公司首次公開發售(“招股”)之前，擁有帝國大廈費用所有權的帝國大廈有限公司(“ESBA”)的前投資者(“申索人”)向美國仲裁協會提交了針對Peter L.Malkin、Anthony E.Malkin、Thomas N.Keltner Jr.和我們的子公司ESRT MH Holdings LLC(“被申請人”)的仲裁，後者是ESBA的前主管。索賠聲明(後來也向紐約聯邦法院提交，目的是明確提出訴訟時效)指控違反受託責任和與發售和組建交易相關的索賠，並尋求金錢損害賠償和聲明性救濟。索賠人選擇退出之前的集體訴訟，提出類似的索賠，並經法院批准解決。受訪者提交了答覆和反訴。2015年3月，聯邦法院的行動在各方同意的情況下被擱置，等待仲裁。仲裁聽證會於2016年5月開始，2018年8月結束。2020年8月26日，仲裁小組作出裁決，駁回了所有索賠人的索賠，但有一項例外，判給索賠人大約#美元。1.2百萬美元，包括七年了利息截止到2020年10月2日。這筆金額在截至2020年12月31日的年度綜合經營報表中被記為IPO訴訟費用。

答辯人認為，這種有利於索賠人的裁決完全沒有道理，並試圖撤銷這一點。
獎品的一部分。2021年9月27日，法院駁回了被申請人的遷出動議，並在
上述金額，包括累計利息。受訪者已對這一裁決提出上訴。2022年5月10日，答辯人動議駁回上訴和判決，理由是美國最高法院最近的一項裁決裁定，聯邦法院對此案沒有標的物管轄權。索賠人反對這項動議，該動議尚待解決。上訴法院已將上訴和動議的辯論安排在2023年4月10日。此外，聯邦法院訴訟中的某些索賠人試圖在該案中向被告提出索賠。受訪者認為，任何這樣的説法都是沒有價值的。負責該訴訟的治安法官發佈了一份報告和建議，駁回了索賠人的索賠；地區法官將決定是否採納該報告和建議。

根據作為我們組建交易的一部分與我們的董事、高管和榮譽董事長安東尼·E·馬爾金、彼得·L·馬爾金和小託馬斯·N·凱爾特納達成的賠償協議。我們對此仲裁有抗辯和賠償的權利。

資金不足的資本支出
在2022年12月31日，我們估計我們將產生大約$118.3根據現有租賃協議，我們物業的資本支出(包括租户改善和租賃佣金)為100萬歐元。我們預計將通過運營現金流、額外的房地產抵押貸款融資、我們的無擔保信貸安排、手頭現金和其他借款來為這些資本支出提供資金。未來的房地產收購可能需要大量資本投資，用於翻新和租賃成本。我們預計，這些融資要求將以類似的方式得到滿足。

信用風險集中
使我們面臨信用風險的金融工具主要包括現金和現金等價物、限制性現金、短期投資，應收租户及其他應收款項及遞延租金應收款項。截至2022年12月31日，我們在各大金融機構持有現金和現金等價物，並限制超過聯邦存款保險公司承保金額的現金餘額。

房地產投資
我們的酒店位於紐約曼哈頓、康涅狄格州費爾菲爾德縣和紐約州威徹斯特縣。後一個地點是紐約市的郊區。租户遵守各自租約條款的能力取決於影響租户經營的市場的經濟、監管和社會因素。我們對租户進行持續的信用評估，以確定潛在的信用損失。

租户信用評估
我們對房地產的投資受到商業房地產所有權和運營附帶風險的影響。這些風險包括(其中包括)通常與總體經濟狀況變化、房地產行業趨勢、租户的信譽、租户和客户的競爭、税法變化、利率水平、融資的可獲得性和成本相關的風險，以及根據環境和其他法律可能承擔的責任。

我們可能要求租户提供某種形式的信貸支持，如公司擔保和/或其他財務支持。
F-25

擔保，我們對租户進行持續的信用評估。雖然租户在不同的行業經營，但在我們從任何單一租户那裏獲得的租金收入相當集中的情況下，該租户無力支付租金可能會對我們的公司產生不利影響。
主要客户和其他集中地
截至2022年12月31日的年度，除兩名租户外，r 6.4%和2.0的百分比租金收入，我們的投資組合中沒有其他租户佔租金收入的2.0%以上。截至2021年12月31日的年度，除四個租户外，4.6%, 3.3%, 2.8%和2.1%的租金收入，我們的商業投資組合中沒有其他租户佔租金收入的2.0%以上。截至2020年12月31日的年度，除兩名租户外6.9%和3.5%的租金收入，我們投資組合中沒有其他租户佔租金收入的2.0%以上。
    截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度，六以下所列物業分別佔租金總收入的最高百分比。
截至十二月三十一日止的年度：
202220212020
帝國大廈29.9 %31.7 %32.8 %
中央車站一家12.4 %12.6 %12.4 %
西33街111號11.2 %11.3 %10.5 %
百老匯大街1400號8.3 %8.9 %8.0 %
西57街250號6.0 %5.8 %5.7 %
第一斯坦福德廣場4.7 %5.2 %5.4 %
資產報廢債務
我們被要求承擔因收購、建造、開發和/或正常運營我們的物業而產生的法律義務的報廢費用。退役包括出售、放棄或處置財產。根據該標準，有條件資產報廢債務代表進行資產報廢活動的法律義務，在該活動中，結算的時間和/或方法取決於可能在公司控制範圍內或可能不在公司控制範圍內的未來事件，如果債務的公允價值能夠合理估計，則必須記錄有條件資產報廢債務的負債。環境現場評估和調查發現，我們的某些物業中存在石棉或含石棉的建築材料。截至2022年12月31日，管理層沒有計劃以可能觸發聯邦和其他適用的石棉移除法規的方式移除或更改這些財產，因此，從這些財產中移除石棉或含石棉建築材料的義務具有無法確定的解決日期。因此，我們無法合理估計相關有條件資產報廢債務的公允價值。然而，正在進行的石棉消減、維護計劃和其他必要的文件是按要求執行的，相關費用在發生時計入費用。
其他環境事宜
我們對某些物業的土壤污染進行了檢查，看是否有污染物，這些污染物可能發生在我們擁有這些物業之前，或隨後與其開發和/或使用有關。這些財產的必要補救工作已經完成，截至2022年12月31日，管理層認為，除了按照有關當局的任務規定維護受影響的場地並提交必要的文件外，沒有其他與環境補救有關的義務。所有此類維護費用均在發生時計入費用。我們預期上述環境問題的解決不會對我們的業務、資產、綜合及綜合財務狀況、經營業績或流動資金造成重大影響。然而，我們不能確定我們已經確定了我們物業的所有環境責任，我們的物業已經或將採取所有必要的補救行動，或者如果出現此類環境責任，我們將得到全部或全部賠償。
承保範圍
我們對我們的財產類型和金額進行保險，我們認為免賠額與類似財產的所有者通常獲得的保險範圍一致。

多僱主養卹金和固定繳款計劃
F-26

我們根據涵蓋我們工會代表的員工的集體談判協議的條款，為許多多僱主固定福利養老金計劃繳費。參加這些多僱主計劃的風險在以下方面不同於單一僱主計劃：

•一個僱主向多僱主計劃繳款的資產可用於向其他參加僱主的僱員提供福利。

•如果參加計劃的僱主停止為該計劃繳費，該計劃的資金不足的義務可能由其餘參加計劃的僱主承擔。

•如果我們選擇停止參加我們的一些多僱主計劃，我們可能需要根據計劃的資金不足狀態向這些計劃支付一筆金額，稱為提取負債。

我們參加了各種工會。我們擁有重要員工和成本的工會是32BJ。
32BJ
我們參與了建築服務32BJ(“聯盟”)養老金計劃和健康計劃。養老金計劃是根據服務業僱員國際工會、地方32BJ、房地產勞資關係諮詢委員會和某些其他僱主之間的集體談判協議條款建立的一項多僱主、非繳費固定收益養老金計劃。這項養卹金計劃由一個由工會受託人和僱主受託人組成的聯合董事會管理，並以僱主識別號13-1879376運作。養老金計劃年從7月1日持續到6月30日。僱主代表每個受保僱員按固定比率向養老金計劃繳費。工會管理人或受託人沒有向繳費僱主提供關於這類養卹金計劃的單獨精算信息，因為這些計劃沒有為每個報告單位保存單獨的記錄。2020年9月28日和2021年9月28日，精算師驗證了分別從2020年7月1日和2021年7月1日開始的計劃年度，根據2006年《養老金保護法》，養老金計劃處於危急狀態。養卹金計劃受託人通過了一項符合這一要求的恢復計劃。然而，2022年9月28日，精算師證明，從2022年7月1日開始的計劃年度，根據2006年《養老金保護法》，養老金計劃處於瀕危狀態。養卹金計劃受託人通過了一項符合這一要求的籌資改進計劃。在2020年6月30日終了的計劃年度和2021年6月30日終了的計劃年度，養卹金計劃收到的僱主繳款總額為#美元。291.3百萬美元和美元290.1分別為100萬美元。表格5500尚未提供2022年6月30日的計劃年度。
健康計劃是根據工會、房地產勞資關係諮詢委員會和某些其他僱主之間的集體談判協議條款制定的。健康計劃向受僱於建築服務行業的合格參與者提供健康和其他福利，這些參與者受到與工會的集體談判協議或其他書面協議的保護。健康計劃由僱主和工會平等代表的董事會管理，並以僱主識別號13-2928869運作。《健康計劃》根據集體談判協議或參與協議獲得捐款。一般來説，這些協議規定，僱主代表每個被覆蓋的僱員按固定比率向健康計劃繳費。在截至2020年6月30日和2021年6月30日的計劃年度，健康計劃從僱主那裏收到的捐款總額為$1.610億美元1.5分別為10億美元。表格5500尚未提供2022年6月30日的計劃年度。

集體談判協議的期限
我們對當地32BJ的集體談判協議從2020年1月1日開始，一直持續到2023年12月31日。我們也是當地32BJ住宅物業第二次集體談判協議的簽字人，協議期限為2022年4月21日至2026年4月20日。

投稿
我們對截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的年度的多僱主計劃的繳費列於下表(以千為單位)：
F-27

截至12月31日止年度，
福利計劃202220212020
養老金計劃(養老金和年金)*
$2,958 $2,165 $2,383 
健康計劃**8,618 6,214 6,873 
其他*460 305 416 
計劃繳款總額
$12,036 $8,684 $9,672 
*    養老金計劃包括$0.8百萬，$0.7百萬美元和美元0.82022年、2021年和2020年終了年度分別為100萬美元，用於上文未討論的多僱主計劃。
**健康計劃包括$1.5百萬，$1.4百萬美元和美元1.42022年、2021年和2020年終了年度分別為100萬美元，用於上文未討論的多僱主計劃。
*其他由工會費用組成，這些費用沒有在養老金和醫療計劃之間逐項列出。其他包括$0.2百萬，$0.2百萬美元和美元0.32022年、2021年和2020年終了年度分別為100萬美元，用於上文未討論的其他多僱主計劃。

2022年計劃繳款增加的主要原因是，從新冠肺炎大流行病中恢復後，薪金水平提高。福利計劃繳費包括在我們綜合經營報表的運營費用中。

10. 權益    
股份和單位
營運合夥單位(“營運單位”)及我們普通股的一部分實質上具有相同的經濟特徵，因為他們獲得的單位利潤分配與營運合夥相同。論一年制發行週年紀念日後，運營單位可以申請贖回現金；然而，我們擁有唯一和絕對的酌情權，以及足夠的授權普通股，可以將運營單位交換為一年一日的普通股一-買一送一的基礎，而不是現金。
2019年5月16日，帝國地產信託公司帝國地產OP，L.P.2019年股權激勵計劃(簡稱2019年計劃)獲得股東批准。2019年計劃規定了對我們公司和經營合夥企業的董事、員工和顧問的獎勵，包括期權、限制性股票、限制性股票單位、股票增值權、業績獎勵、股息等價物和其他基於股權的獎勵。總計約為11.0根據2019年計劃授予的獎勵，我們授權發行100萬股普通股。我們不會根據第一次修訂和重新修訂的帝國地產信託公司和帝國地產OP，L.P.2013股權激勵計劃(“2013計劃”，以及與2019年計劃統稱為“該計劃”)頒發任何新的股權獎勵。根據2019年計劃和2013年計劃的任何獎勵，除行使外，被沒收、註銷或以其他方式終止的A類普通股股份將被重新加入根據2019年計劃可供發行的A類普通股股份中。在2019年計劃或2013年計劃下行使股票期權或結算獎勵以支付行使價格或預扣税款的股份，以及未在行使股票增值權的股票結算時發行的股票增值權股份，將不會重新計入2019年計劃下可供發行的A類普通股。此外，在公開市場回購的A類普通股股份將不會重新加入根據2019年計劃可供發行的A類普通股股份。
長期激勵計劃(“LTIP”)單位是經營合夥企業中的一類特殊的合夥人利益。每個獲獎的LTIP單位將被視為相當於根據該計劃獎勵一股股票，從而減少了在一-以一為一的基礎。LTIP單位的歸屬期限(如果有)將在發行時確定。根據LTIP單位的條款，運營合夥企業將在發生某些特定事件時出於税務目的對其資產進行重估，從授予之日起至該事件發生前的任何估值增加將首先分配給LTIP單位的持有人，以使該等持有人的資本賬户與OP單位持有人的資本賬户相等。除任何商定的例外情況外，一旦授予LTIP單位並達到與OP單位持有人的平價，LTIP單位可在運營夥伴關係中按一-以一為一的基礎。
受基於時間歸屬的LTIP單位，無論是否歸屬，獲得與OP單位相同的單位分配，這等於我們普通股的每股股息(包括常規和特別股息)。受市場化歸屬的LTIP單位收到10目前此類分配的百分比，除非和直到根據業績賺取這種長期收入分配單位，屆時他們將收到應計和未支付的90%，並將開始接收100此後此類分配的百分比。
            
F-28

截至2022年12月31日，大約有271.0百萬股普通股和運營單位未償還，其中約161.1百萬美元，或59.4%，由我們擁有，大約109.9百萬美元，或40.5%的股份由其他合夥人擁有，包括某些董事、高級管理人員和其他執行管理層成員。
股票和上市交易合夥企業單位回購計劃

我們的董事會批准了高達$的回購500從2022年1月1日到2023年12月31日，我們的A類普通股和運營夥伴的ES系列、250系列和60系列的運營合作伙伴單位達到100萬股。根據該計劃，我們可以根據不時適用的證券法在公開市場或私下協商的交易中購買我們的A類普通股和經營合夥公司的ES系列、250系列和60系列經營合夥單位。任何回購的時間、方式、價格和金額將由我們酌情決定，並將受到股價、可獲得性、交易量和一般市場狀況的影響。授權並不要求我們購買任何特定數量的證券，我們可以酌情決定暫停或終止該計劃，而無需事先通知。

下表彙總了我們在截至2022年12月31日的年度內購買的股權證券：
期間購買的股份總數每股平均支付價格作為公開宣佈的計劃的一部分購買的股票總數未來可購買的最大近似美元價值(以千為單位)
截至2022年12月31日的年度11,571,133 $7.79 11,571,133 $409,824 

私人永久優先單位

截至2022年12月31日，有4,664,0382019系列首選單位(“2019系列首選單位”)和1,560,3602014系列私人永久首選單位(“2014系列首選單位”)。2019年系列優先股的清算優先權為$13.52每單位，並有權獲得累計優惠年度現金分配#0.70每單位每季度應付欠款。2019系列優先股不可由持有人選擇贖回，僅在特定指定活動的情況下才可由我們選擇贖回。清盤優先權為$的2014系列優先單位16.62每單位，並有權獲得累計優惠年度現金分配#0.60每單位每季度應付欠款。2014系列優先股不可由持有人選擇贖回，且僅在特定指定活動的情況下才可由我們選擇贖回。

股息和分配
    下表彙總了截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度我們A類普通股和B類普通股支付的股息：
記錄日期付款日期每股金額
2022年12月19日2022年12月31日$0.035
2022年9月15日2022年9月30日$0.035
June 15, 2022June 30, 2022$0.035
March 15, 2022March 31, 2022$0.035
2021年12月20日2021年12月31日$0.035
2021年9月15日2021年9月30日$0.035
June 15, 2021June 30, 2021$0.035
June 19, 2020June 30, 2020$0.105
March 16, 2020March 31, 2020$0.105
2022年、2021年和2020年向普通股持有人支付的股息總額為23.1百萬，$18.1百萬美元和美元37.2分別為100萬美元。2022年、2021年和2020年期間，支付給運營單位持有人的分配總額為美元，不包括公司間分配15.5百萬，$10.5百萬美元和美元23.7分別為100萬美元。2022年、2021年和2020年支付給優先單位持有人的分配總額為4.2百萬，$4.2百萬美元，以及$4.2分別為100萬美元。
F-29

決定分配給證券持有人的税收處理的收益和利潤，將不同於為財務報告目的而報告的收入，這是由於聯邦所得税目的的差異，包括但不限於收入的處理。用於計算折舊的可折舊資產和估計使用壽命的確認、補償費用和基礎。2022年的股息為$0.14為所得税目的對每股進行分類100%作為符合第199A節扣除條件的應税普通股息，以及0%作為資本回報。2021年股息為美元0.105為所得税目的對每股進行分類16.2%作為符合第199A節扣除條件的應税普通股息，以及83.8%作為資本回報。2020年的股息為$0.21為所得税目的對每股進行分類100%作為符合第199A節扣除條件的應税普通股息，以及0%作為資本回報。
激勵和基於股份的薪酬
這些計劃規定了對董事、僱員和顧問的獎勵，包括股票期權、限制性股票、股息等價物、股票支付、業績股票、LTIP單位、股票增值權和其他激勵獎勵。一個集合11.0根據2019年計劃授予的獎勵，授權發行我們的普通股100萬股，截至2022年12月31日，大約6.3根據該計劃，仍有100萬股普通股可供未來發行。
2022年3月，我們根據2019年計劃向執行幹事發放了LTIP單位，包括412,689受基於時間的歸屬的LTIP單位，694,383受市場化歸屬的LTIP單位和515,369受績效歸屬的單位，其公平市場價值為$3.2百萬，$3.9百萬美元和美元3.1分別為100萬美元。2022年3月，我們向2019年計劃下的某些其他員工發放了LTIP單位和限制性股票，包括總共240,156LTIP單元和210,212受基於時間歸屬的限制性股票的股份，85,772
受市場化歸屬的LTIP單位和63,574受業績歸屬的LTIP單位，公平市場價值為$2.1百萬美元和美元2.0以時間為基礎的歸屬獎勵分別為百萬美元0.6百萬美元用於基於市場的歸屬獎勵和美元0.5百萬美元用於基於績效的歸屬獎勵。這些獎勵以時間為基礎歸屬，按比例在四年內歸屬，一般取決於受贈人的繼續受僱，第一期歸屬於2023年1月1日。實行市場化歸屬的長期股權投資基金單位的歸屬，以相對總股東業績為基礎
回程跨欄三年制表演期，從2022年1月1日開始。LTIP單位按業績歸屬的依據是：(I)業務指標一年制履約期，以三年制絕對TSR修飾符，以及(Ii)環境、社會和治理(ESG)指標三年制每種情況的履約期均從2022年1月1日開始。在完成各自的績效期間後，我們的薪酬和人力資本委員會將根據受贈人與獲獎者簽訂的LTIP單位獎勵協議中規定的績效障礙的表現，確定受贈者有權獲得的LTIP單位的數量。然後，這些單位被授予二等額分期付款，2025年1月1日和1月1日，
2026年，一般以承授人在該日期繼續受僱為限。

2022年3月，我們還根據2019年計劃向一名高管和某些其他員工一次性額外發放了LTIP單位和限制性股票。在這個時候，我們批准了這位行政長官112,612受基於時間的歸屬的LTIP單位，我們向某些其他員工授予總計84,475LTIP單元和18,380受基於時間歸屬的限制性股票的股票，其公平市值為$1.7百萬美元和美元0.2分別為100萬美元。這些獎勵受基於時間的歸屬和超過五年，一般以承授人是否繼續受僱為限。
第一批背心302025年1月1日，第二期背心30在2026年1月1日之前40%將於2027年1月1日授予。

在2022年和之前幾年，我們的指定高管可以選擇以以下任何組合的形式獲得他們的年度激勵獎金：(I)現金或按獎金面值授予的LTIP，或(Ii)時間獎勵LTIP三年，如繼續受僱，則以高於該面額的溢價(1202021年和2022年授予的獎勵的百分比；1252021年之前的年份為%)。2022年3月，我們根據2019年計劃向高管發放了與2021年獎金選舉計劃相關的LTIP單位。我們向執行官員授予了總共470,860LTIP單位，受基於時間的歸屬，公平市場價值為$3.7百萬美元。在這些LTIP單元中，53,980LTIP單位於批出日期立即歸屬，以及416,880LTIP單位從2022年1月1日起在三年內按比例歸屬，一般取決於受贈人的繼續僱用。第一筆分期付款將於2023年1月1日到期，其餘分期付款將在此後二相等的年度分期付款。

每年，我們還根據2019年計劃向我們的非僱員董事發放LTIP單位。2022年，我們的每一位董事都獲得了60其$的%200,000以股權形式按比例授予的年度基數定額四年，並可以選擇接收剩餘的40基本定額的百分比：(I)按獎勵面值現金，(Ii)立即按獎勵面值歸屬權益，或(Iii)按比例歸屬權益三年在…120面額的%。每個董事可以選擇以(I)LTIP單位或(Ii)我們A類限制性股票的形式獲得基本定額的任何股權部分
F-30

普通股。根據每個董事的選舉，我們總共授予了142,358受基於時間的歸屬的LTIP單位，公平市場價值為$1.1百萬美元。LTIP單元可按比例分配三或四年自授予之日起，根據受贈人的選擇，一般以董事在我們董事會的繼續服務為前提。我們還批准了51,284LTIP單位，須立即歸屬，公平市場價值為$0.3百萬美元。

基於時間的股權獎勵的基於股份的補償是以授予之日的獎勵的公允價值來衡量的，並在以下較短的時間內以直線基礎確認為費用：(I)規定的歸屬期間，通常是三, 四或五年，或(Ii)由批給之日起至僱員成為符合退休資格之日止的一段期間，而該期間可在批給時發生。僱員年滿(I)歲即符合退休資格652020年及以後頒發的獎項，年齡602020年前授予的獎勵，以及(Ii)僱員首次完成工作的日期十年為我們或我們的附屬公司提供持續服務。基於市場的股權獎勵和基於業績的股權獎勵的基於股票的薪酬按授予日獎勵的公允價值計算，並以直線基礎確認為費用。三或四年。此外，對於以業績為基礎的股權獎勵，我們在每個報告期內評估是否有可能滿足業績條件。我們根據我們預計在測算期結束時授予的獎勵數量確認費用。估計的變化通過累積追趕調整在變動期內計入。

對於基於市場的長期信託投資基金單位，獎勵的公允價值是使用蒙特卡洛模擬模型估計的，並在長期信託投資基金單位不能贖回或轉讓的限制期內貼現，以及關於長期信託投資基金單位的賬面資本賬户是否以及何時將與普通單位相等的不確定性。我們的股票價格，以及比較指數的價格，被假定遵循幾何布朗運動過程。幾何布朗運動是金融市場建模時的一個常見假設，因為它允許建模數量(在本例中為股票價格)與其當前值隨機變化，並採用大於零的任何值。根據隱含波動率和歷史波動率，使用適當的回顧期間估計了我們的股票價格和比較指數的回報的波動性。業績期間股票價格的預期增長率是根據授予日的無風險率來確定的。對於基於時間或業績的LTIP單位獎勵，獎勵的公允價值是根據授予日在LTIP單位不能贖回或轉讓的限制期內折現的股票的公允價值以及關於LTIP單位的賬面資本賬户是否以及何時將與普通單位相等的不確定性來估計的。對於限制性股票獎勵，獎勵的公允價值以授予日我們股票的市場價格為基礎。
    
在截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度內發行的LTIP單位和限制性股票價值為$22.4百萬，$20.0百萬美元和美元28.3分別為100萬美元。加權平均每股或每股公允價值為#美元。7.21, $8.52及$5.44分別為2022年、2021年和2020年發放的贈款。2022年授予的單位或股份的單位或股份在授予日分別使用以下假設進行估計：2.0至5.3年，股息率為2.0%，無風險利率從1.4%至2.0%，預期價格波動從37.0%至53.0%。2021年授予的單位或股份的單位或股份在相應的授予日期使用以下假設進行估計：2.0至5.3年，股息率為2.60%，無風險利率從0.12%至0.32%，預期價格波動從36.0%至53.0%。2020年授予的單位或股份的單位或股份在授予日分別使用以下假設進行估計：2.0至5.5年，股息率為3.70%，無風險利率從0.16%至0.50%，預期價格波動從19.0%至26.0%。2022年、2021年和2020年沒有發行或發行其他股票期權、股息等價物或股票增值權。

    以下是截至2022年12月31日的年度限制性股票和LTIP單位活動摘要：
限制性股票基於時間的LTIP以市場為基礎的LTIP基於性能的LTIP加權平均授予公允價值
截至2021年12月31日的未歸屬餘額214,408 2,499,592 5,039,134 — $7.02 
既得(69,545)(1,300,504)(113,576)(35,695)9.28 
授與232,448 1,514,434 780,155 578,943 7.21 
被沒收或不勞而獲(18,018)— (1,635,176)(32,259)6.84 
2022年12月31日的未歸屬餘額359,293 2,713,522 4,070,537 510,989 $6.69 
2022年、2021年和2020年期間歸屬的LTIP單位和限制性股票的公允價值總額為$14.1百萬，$12.3百萬美元和美元15.6分別為100萬美元。
F-31

就會計目的而言，以時間為基礎的長期股權投資計劃及限制性股票獎勵，視為於(I)承授人年滿#歲之日起立即歸屬。60或65及(Ii)承授人首次完成的日期十年為我們或我們的附屬公司提供持續服務。對於符合條件的獎勵協議，對於基於時間的獎勵，我們在授予日確認非現金補償費用，對於基於市場的獎勵和基於業績的獎勵，我們在授予期間按比例確認非現金補償費用，因此，我們確認了$2.3百萬，$1.3百萬美元和美元2.6截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度分別為100萬美元。未確認的補償費用為$0.8到2022年12月31日，這筆錢將在加權平均期間確認3.1好幾年了。
對於LTIP單位獎勵的其餘部分，我們在歸屬期間按比例確認非現金薪酬支出，因此，我們確認了#美元18.7百萬，$19.0百萬美元和美元22.9截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度非現金薪酬支出分別為100萬美元。未確認的補償費用為$25.2到2022年12月31日，這筆錢將在加權平均期間確認2.4好幾年了。
每股收益
    截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度每股收益計算如下(金額以千計，每股金額除外)：
截至12月31日止年度，
202220212020
分子-基本：
淨收益(虧損)$63,212 $(13,037)$(22,889)
私有永久優先單位分配(4,201)(4,201)(4,197)
可歸因於經營合夥企業非控股權益的淨(收益)虧損(22,812)6,527 10,374 
可歸因於其他合夥企業非控股權益的淨收入243 — — 
分配給未歸屬股份的收益— (26)(60)
普通股股東應佔淨收益(虧損)--基本$36,442 $(10,737)$(16,772)
分子-稀釋：
淨收益(虧損)$63,212 $(13,037)$(22,889)
私有永久優先單位分配(4,201)(4,201)(4,197)
可歸因於其他合夥企業非控股權益的淨收入243 — — 
分配給未歸屬股份的收益— (26)(60)
普通股股東應佔淨收益(虧損)--攤薄$59,254 $(17,264)$(27,146)
分母：
加權平均流通股-基本165,039 172,445 175,169 
運營夥伴關係單位103,298 104,975 108,657 
稀釋性證券的影響：
基於股票的薪酬計劃1,611 — 11 
加權平均流通股-稀釋269,948 277,420 283,837 
每股收益-基本$0.22 $(0.06)$(0.10)
稀釋後每股收益$0.22 $(0.06)$(0.10)
有幾個0, 1,052,390，以及307,536截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日止年度的反攤薄股份。


F-32

11. 關聯方交易
出售Westport零售物業
2023年2月1日，我們完成了對位於康涅狄格州韋斯特波特69-97和103-107主街的零售資產的處置，總對價為$40.0向我們的董事長總裁和首席執行官安東尼·E·馬爾金關聯的一家實體(“Westport交易”)支付100萬歐元。本公司於2022年2月至2022年8月期間通過一家經紀公司進行了一次市場化銷售過程，並在該過程中收到了多份第三方投標，之後決定向關聯方實體進行出售。在此期間，由於資本市場狀況的不利變化，與第三方買家的交易未能實現。Westport的交易之所以得以實現，是因為關聯方實體最近完成了一項物業銷售，並在1031交換市場上尋求交換物業以推遲納税，而本公司最近執行了對桑樹街298號的收購。這一美元40.0對Westport交易的百萬估值在該公司在市場銷售過程中收到的報價範圍內。
關於Westport的交易，我們向買方提供了一筆貸款，以促進交易的完成，本金最高可達$1.0100萬，其中包括SOFR PLUS的利息3.5%，並要求在財產可用現金流的範圍內償還本金。我們預計這筆貸款將在一年內全額償還。售後，我們將向買家提供某些監督和物業管理服務，條款與我們向我們的其他例外物業提供的服務類似。請參閲下面的“-排除的財產和企業”。
本公司有一份書面的關聯方交易政策(“政策”)，該政策要求提名及公司管治委員會審閲所有關聯方交易的重要事實，並在批准任何關聯方交易時考慮所有相關因素。此外，該政策規定，董事或高管不得參與其為關聯方的該等關聯方交易的任何考慮、討論或批准。Westport的交易流程是根據該政策完成的。
提名和公司治理委員會的獨立成員在外部律師的指導下進行了獨立審查，然後批准了交易。該公司與外部法律顧問一起審查了特定Westport交易的最佳實踐，並採取了額外的預防措施，以確保保持距離流程。買方和賣方都有單獨的法律顧問和評估。
税收保護協議

2013年，我們與Anthony E.Malkin和Peter L.Malkin簽訂了一項税收保護協議，該協議旨在有限程度上保護Malkin集團和Metro Center的另一名第三方投資者(他是最初的土地所有者之一，並參與了該物業的開發)，使其免受涉及以下交易之一的某些税收後果的影響四屬性，我們在本節中將其稱為受保護資產。
首先，本協議規定，我們的經營合夥企業不得出售、交換、轉讓或以其他方式處置此類受保護資產或受保護資產的任何權益，直至(I)2025年10月7日，關於一項受保護資產First Stamford Place，以及(Ii)(X)2021年10月7日，以及(Y)彼得·L·馬爾金和伊莎貝爾·W·馬爾金去世，他們分別為89歲和86歲的其他三項受保護資產，新城中心，莫貝利街298號(根據12月7日出售的銀行街10號的税務保護協議所設想的“替代基礎財產”)，2022)和第三大道1542號，除非：

(1)安東尼·E·馬爾金同意出售、交換、轉讓或其他處置；或
(2)我們的經營合夥企業根據該協議向每一受保護方交付一筆現金支付，該現金支付旨在近似於確認因出售、交換、轉讓或以其他方式處置此類受保護資產而產生的出資前固有收益(出資前“固有收益”不超過如果受保護資產在合併時以公平市場價值出售的情況下該受保護方本應確認的應税收益)外加一筆額外金額，以便在支付根據協議收到的金額的所有税款(包括因收到此類付款而產生的任何税務責任)後，被保護方保留的數額相當於該被保護方因根據這種出售、交換、轉讓或其他處置確認出資前的固有收益而產生的全部納税義務；或
(3)處分不會導致受保護方承認任何固有收益。
F-33

第二，關於Malkin Group，包括Anthony E.Malkin和Peter L.Malkin，以及Metro Center的另外一名第三方投資者(他是最初的土地所有者之一，並參與了該物業的開發)，為了防止因此類持續投資者在經營合夥企業負債中的份額減少而獲得承認，協議規定，自2013年10月7日起，直至該持續投資者擁有的經營合夥單位總數和相當於50本公司的經營合夥企業將(I)避免預付受保護資產所擔保的任何債務項下的任何未償還款項，(Ii)在商業上合理的努力，在該等債務到期或到期前按其當前本金金額為該等債務再融資，或如本公司經營合夥企業無法按其當前本金金額為該等債務再融資，則以可能的最高本金金額為該等債務再融資。該協議還規定，在税務保護期內，我們的經營夥伴關係將使這些持續投資者有機會(I)就其可分配份額#美元達成“最低美元”擔保。160.0(Ii)在我們的經營合夥企業有追索權債務未償還的情況下，而該等持續投資者同意在每種情況下履行赤字修復責任，以向持續投資者提供經營合夥企業負債的分配，以代替根據上文第(I)款為債務提供擔保。如果持續投資者擔保我們經營合夥企業的債務，在某些情況下，該持續投資者將負責在貸款人確認貸款損失的情況下向貸款人償還擔保金額，例如，如果擔保貸款的財產被取消抵押品贖回權，並且價值不足以償還一定數額的債務。赤字修復義務是持續投資者的義務，在某些情況下，如果我們的經營合夥企業的資產不足以償還我們的經營合夥企業的債務，在我們的經營合夥企業清算時，投資者有義務向我們的經營合夥企業貢獻指定數額的資本。
由於我們預計我們的經營合夥企業在任何時候都將有足夠的負債，使其能夠履行其義務，將負債分配給其在税收保護協議下受保護的合作伙伴，因此，我們的經營合夥企業關於“某些税收責任”的賠償義務通常只在經營合夥企業在上述應税交易中處置受保護資產的應税交易的情況下才會產生。在這種處置的情況下，我們經營合夥企業的賠償義務的金額將取決於幾個因素，包括就這種處置確認和分配給受保障合作伙伴的“內在收益”(如果有)的金額，以及在這種處置時適用於此類收益的實際税率。我們在2022年12月7日對銀行街10號資產的處置沒有觸發任何根據税收保護協議的支付義務。
《經營合夥協議》規定，對此類已取得財產的分配必須符合《守則》第704(C)節的規定。根據《守則》第704(C)節發佈的財務處條例為合夥企業提供了幾種分配賬面税額差額的方法供選擇。根據税務保護協議，我們的經營合夥企業已同意對我們經營合夥企業在合併中收購的物業使用“傳統方法”來核算賬面税項差異。在傳統方法下，從我們的角度來看，這是最不有利的方法，在我們的經營合夥企業手中收購的財產的結轉基礎：(I)可能導致我們分配給我們的折舊和其他税收扣減金額低於如果所有收購的財產的納税基礎等於收購時的公平市場價值時分配給我們的，以及(Ii)在出售此類財產的情況下，可能導致我們分配的收益超過其相應的經濟或賬面收益(或低於其經濟或賬面虧損的應税虧損)，將這些財產轉讓給我們的經營合夥企業以獲得我們經營合夥企業的利益的合夥人將獲得相應的利益。
2016年，我們與卡塔爾金融中心有限責任公司Q REIT Holding LLC和卡塔爾投資局的全資子公司卡塔爾投資局(QREIT)簽訂了一項税收保護協議。卡塔爾投資局是卡塔爾國的一個政府機構，與任何符合條件的受讓方卡塔爾投資局(QIA)一起。在符合某些最低門檻和條件的情況下，我們將賠償卡塔爾投資局因出售或交換任何美國不動產權益所產生的可歸因於資本收益的股息而支付的某些適用的美國聯邦和州税費。我們對卡塔爾投資局的賠償義務將在卡塔爾投資局當時擁有的卡塔爾投資局股份總和低於以下一年後終止10佔我們已發行普通股的%。
註冊權
    我們與在組建交易中獲得我們普通股或經營合夥單位股份的某些人士簽訂了登記權協議，包括我們高級管理團隊的某些成員和我們的其他持續投資者。與此相關，我們已經提交了一份自動生效的貨架登記聲明，以及一份招股説明書附錄，其中包括我們的股票，並有義務保持其有效性。
F-34

A類普通股，可在贖回經營合夥單位時發行，或在B類普通股向現有公共實體的持續投資者轉換時發行。根據登記權協議，在某些情況下，在馬爾金集團(我們稱為持有人)的書面要求下，我們也將被要求進行包銷發行，前提是(I)在此類發行中登記的應登記股票的市值至少為#美元。150.0百萬美元，(Ii)我們將沒有義務實現超過二任何12個月期間的包銷發行；及(Iii)持有人不會有能力作出超過四承銷的股票。此外，如果吾等為吾等本身或代表持有人就包銷發售提交登記聲明，持有人將有權在若干限制的規限下登記其所持有的應登記股份數目，以符合每名持有人的要求。對於代表持有人的包銷發行，我們將有權登記我們要求的數量的主要股票；但是，如果此類發行的主承銷商要求削減，我們的主要股票應首先削減(但在任何情況下，我們的股票都不會削減到低於$#)。25.0百萬)。
我們還同意賠償獲得權利的人的特定責任，包括根據證券法產生的某些潛在責任，或為這些人可能被要求就此支付的款項作出貢獻。吾等已同意支付與該等證券的登記及任何承銷發行有關的所有費用，包括但不限於所有登記、上市、備案及證券交易所或FINRA費用、遵守證券或“藍天”法律的所有費用及開支、所有印刷費用及吾等所聘用的律師及獨立會計師的所有費用及付款，但不包括承銷折扣及佣金、任何自付費用(除非吾等將支付持有人的自付費用(包括持有人的律師、會計師及其他顧問的費用)最高達$)。25,000對於每一次承銷的發售和每一次提交轉售貨架登記聲明或需求登記聲明的總計)，以及任何轉讓税。
《僱傭協議》和《控制權變更協議》
    我們與安東尼·E·馬爾金簽訂了一項僱傭協議，其中規定了工資、獎金和其他福利，其中包括在某些情況下終止僱傭時的遣散費福利，以及發放股權獎勵。此外，我們還與Thomas P.Durels和Christina Chiu簽訂了控制權變更遣散費協議。
對我們董事和高級職員的賠償
    吾等與吾等的董事、行政人員、榮譽主席及若干其他人士訂立彌償協議，規定吾等就因(I)吾等的董事、行政人員及榮休主席及(Ii)吾等的行政人員、榮譽主席及若干其他人士而提出或可能提出的訴訟而產生的若干法律責任及開支作出賠償，而此等人士為前任擔任此等職務的前成員、經理、證券持有人、董事、有限責任合夥人、普通合夥人、高級人員或控制人。
被排除的財產和業務
    馬爾金集團，包括我們的董事長兼首席執行官安東尼·E·馬爾金，擁有實體的非控股權益，安東尼·E·馬爾金和彼得·L·馬爾金控制着擁有權益的實體的普通合夥人或經理八多個家庭的特性和五租賃零售物業淨值，(包括一康涅狄格州格林威治的單租户零售物業)。馬爾金集團還擁有一曼哈頓寫字樓物業二曼哈頓零售物業和曼哈頓以外的幾個零售物業，這些物業都不是我們在組建交易中獲得的。此外，2023年2月，ESRT出售了其二康涅狄格州韋斯特波特的零售物業出售給馬爾金集團控制的實體(見上文出售韋斯特波特零售物業)。我們將上文所述的非控股權益統稱為排除物業。此外，馬爾金集團還擁有一夾層基金(已於2022年12月6日全數償還)及高級股票基金及四物業經理，我們統稱為被排除在外的企業。我們不認為被排除的物業或被排除的業務與我們的商業投資組合的地理或物業類型組成、管理或戰略方向一致。
根據與那些被排除的財產和服務中的權益所有者簽訂的管理和/或服務協議五住宅物業管理人及某些歷史上由我們的聯屬公司管理的其他除外業務的管理人，我們被指定為該等除外物業的資產管理人(監管人)及/或物業管理人，並將為某些該等除外物業的業主及五住宅物業經理，併為其他被排除在外的企業的現有經理提供服務和進入辦公場所。作為管理人或服務提供者，我們會收到管理費或其他管理費，這些管理費或其他費用是關於那些被排除在外的財產和被排除在外的企業的，而我們的前任以前收到的管理費與
F-35

向我們的前任支付的費用，並報銷了我們為我們的前任以前沒有收到管理費的物業和企業提供管理和其他服務的費用。我們對被排除的財產的管理和向五住宅物業經理和其他被排除在外業務的現有經理在我們整體業務中所佔比例很小。我們並沒有既定的時間段來管理該等物業或向某些例外物業的業主提供服務。五住宅物業經理，併為其他被排除在外的企業的現有經理提供服務和辦公空間；彼得·L·馬爾金和安東尼·E·馬爾金預計將隨着時間的推移出售某些物業或剝離這些業務。我們不被排除在被排除的財產或企業中獲得全部或某些權益。倘若吾等嘗試任何此等收購，吾等預期吾等主席、總裁及首席執行官Anthony E.Malkin將不會代表吾等參與有關吾等可能收購任何此等除外物業或業務的談判過程，而任何此等收購將須經吾等大多數獨立董事批准方可批准。
我們現在和過去都向被排除在外的財產和企業提供服務。這些交易反映在我們的合併運營報表中，作為第三方管理和其他費用。
我們從不包括的物業和業務中賺取了資產管理(監管)和服務費$1.0百萬，$1.0百萬美元和美元0.9在截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度內，分別為100萬美元。
我們從排除在外的物業中賺取了物業管理費$0.3百萬，$0.2百萬美元和美元0.3在截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度內，分別為100萬美元。
其他
我們一般按市場租金收取租金為5,447從與安東尼·E·馬爾金有關聯的實體那裏租賃的面積為2平方英尺一我們的財產。根據租約，承租人有權取消租約，而無需特別支付90提前幾天通知。我們還與該租户簽訂了共享使用協議，將租用的物業的一部分作為我們的榮譽主席兼員工Peter L.Malkin的辦公地點，利用大約15%的空間，我們為此向該租户支付按比例分攤的費用。我們還與這些實體簽訂了協議，不包括財產和企業，向它們提供與計算機有關的一般支助服務。總收入合計$0.3百萬，$0.3百萬美元和美元0.3截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度分別為100萬美元。
12. 所得税
    控股TRS和天文臺TRS是應税實體，其截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的年度所得税綜合準備金包括以下內容(金額以千計)：
截至12月31日止年度，
202220212020
當前：
聯邦制$(319)$(266)$4,932 
州和地方(227)(347)2,699 
總電流(546)(613)7,631 
延期：
聯邦制(264)1,206 (340)
州和地方(736)1,141 (320)
延期合計(1,000)2,347 (660)
所得税(費用)福利$(1,546)$1,734 $6,971 
2020年3月，頒佈了《冠狀病毒援助、救濟、經濟安全法》。CARE法案包括一些聯邦税收減免，包括淨營業虧損(NOL)的結轉 在2018年、2019年和2020年發生的所得税應計入之前五個納税年度中的每一年，以退還之前已繳納的所得税。此類NOL可在2021年前開始的納税年度抵消100%的應納税所得額(此後為80%)。包括紐約州在內的許多州還沒有通過《CARE法案》中的NOL條款，並繼續有自己的關於NOL應用的規則。截至二零二零年十二月三十一日止年度，天文臺的NOL結轉至以前的課税年度，導致13美國企業所得税優惠增加%。
F-36

    
截至2022年12月31日，帝國房地產信託公司擁有99.8數百萬的NOL結轉，可在未來用於減少ESRT為滿足REIT要求而需要分發的金額。然而，出於聯邦所得税的目的，NOL將無法抵消ESRT應納税所得額的80%以上，因此，可能無法將ESRT為滿足REIT要求而分配的金額減少到零。聯邦NOL可能會無限期延期。其他限制可能適用於ESRT使用其NOL抵消應税收入的能力。

截至2022年12月31日，天文臺TRS的聯邦所得税應收金額為#美元。2.5百萬美元。這一應收賬款反映了由於將2020年NOL結轉到以前的納税年度而產生的預期退款。天文臺TRS有$10.2100萬的NOL結轉可用於抵消未來的應税收入(如果有的話)。聯邦NOL可以無限期延續，州和地方NOL可以延續長達20年。

我們使用已制定的税率來計量遞延税項資產，該税率將適用於預計收回或支付臨時差額的年度。

實際所得税率為33.6%, 26.0%和47.0分別於截至2022年、2021年及2020年12月31日止年度的%。實際税收撥備與按聯邦法定公司税率計算的税收撥備不同，如下(以千為單位)：
截至12月31日止年度，
202220212020
按法定税率計算的聯邦税收優惠(費用)$(583)$940 $2,544 
扣除聯邦福利後的州所得税優惠(費用)(963)794 2,379 
企業所得税税率調整— — 2,048 
所得税(費用)福利$(1,546)$1,734 $6,971 
以下是截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日、2022年、2021年和2020年的暫時性差異對所得税的影響(以千為單位)：
202220212020
遞延税項資產：
未贖回的天文臺門票銷售遞延收入$535 $383 $256 
聯邦淨營業虧損結轉信貸969 1,393 — 
紐約州淨營業虧損結轉信貸250 612 — 
紐約市淨營業虧損結轉信貸233 704 334 
其他遞延税項資產261 — — 
遞延税項資產$2,248 $3,092 $590 
截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的遞延税項資產計入綜合資產負債表中的預付費用和其他資產。截至2022年12月31日的遞延税項資產主要是由於計入了將在收入年度結轉並無限期使用的聯邦淨營業虧損，以及將在收入年度結轉並在收入年度使用20年的紐約州和紐約市淨營業虧損。不是由於公司認為遞延税項資產更有可能變現，因此計入了遞延税項資產的估值準備。這一決定是基於天文臺TRS的預期未來應納税所得額和遞延税項資產的沖銷。

在2022年、2021年和2020年12月31日，TRS實體不是未確認的税收優惠金額。2022年、2021年和2019年的聯邦和州納税申報單仍可供審查。
13. 細分市場報告
我們已經確定了二可報告的部分：(1)房地產和(2)天文臺。我們的房地產部門包括與我們傳統房地產資產的所有權、管理、運營、收購、重新開發、重新定位和處置相關的所有活動。我們的天文臺部分運營着帝國大廈第86層和102層的天文臺。這些二業務線被分開管理，因為每個業務需要不同的支持基礎設施，提供不同的服務，並具有不同的經濟特徵，如所需投資、收入來源和不同的營銷戰略。我們對部門間銷售額和租金進行核算，就好像銷售額或租金佔第三位。
F-37

派對，也就是按當前的市場價格計算。我們對部門間銷售和租金進行會計處理，就好像銷售或租金是賣給第三方的一樣，即按當前市場價格計算。

    下表提供了截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的年度每個部門的部門利潤構成(金額以千為單位)：

2022
房地產天文臺部門間淘汰總計
收入：
租金收入$591,048 $— $— $591,048 
公司間租金收入65,005 — (65,005)— 
天文臺收入— 105,978 — 105,978 
租賃終止費20,032 — — 20,032 
第三方管理費及其他費用1,361 — — 1,361 
其他收入和收費8,622 — — 8,622 
總收入686,068 105,978 (65,005)727,041 
運營費用：
物業運營費用157,935 — — 157,935 
公司間租金費用— 65,005 (65,005)— 
地租費用9,326 — — 9,326 
一般和行政費用61,765 — — 61,765 
觀測站費用— 31,036 — 31,036 
房地產税123,057 — — 123,057 
折舊及攤銷216,707 187 — 216,894 
總運營費用568,790 96,228 (65,005)600,013 
營業總收入117,278 9,750 — 127,028 
其他收入(支出)：
利息收入4,901 47 — 4,948 
利息支出(101,206)— — (101,206)
出售/處置物業的收益33,988 — — 33,988 
所得税前收入54,961 9,797 — 64,758 
所得税費用(584)(962)— (1,546)
淨收入$54,377 $8,835 $— $63,212 
細分資產$3,909,299 $254,295 $— $4,163,594 
分部資產支出$85,646 $315 $— $85,961 
F-38

2021
房地產天文臺部門間淘汰總計
收入：
租金收入$559,690 $— $— $559,690 
公司間租金收入23,413 — (23,413)— 
天文臺收入— 41,474 — 41,474 
租賃終止費16,230 — — 16,230 
第三方管理費及其他費用1,219 — — 1,219 
其他收入和收費5,343 138 — 5,481 
總收入605,895 41,612 (23,413)624,094 
運營費用：
物業運營費用126,986 — — 126,986 
公司間租金費用— 23,413 (23,413)— 
地租費用9,326 — — 9,326 
一般和行政費用55,947 — — 55,947 
觀測站費用— 23,206 — 23,206 
房地產税119,967 — — 119,967 
減值費用7,723 — — 7,723 
折舊及攤銷201,676 130 — 201,806 
總運營費用521,625 46,749 (23,413)544,961 
營業總收入(虧損)84,270 (5,137)— 79,133 
其他收入(支出)：
利息收入701 3 — 704 
利息支出(94,292)(102)— (94,394)
提前清償債務損失(214)— — (214)
所得税前虧損(9,535)(5,236)— (14,771)
所得税(費用)福利(613)2,347 — 1,734 
淨虧損$(10,148)$(2,889)$— $(13,037)
細分資產$4,037,122 $245,325 $— $4,282,447 
分部資產支出$398,368 $4 $— $398,372 
F-39

2020
房地產天文臺部門間淘汰總計
收入：
租金收入$563,071 $— $— $563,071 
公司間租金收入17,827 — (17,827)— 
天文臺收入— 29,057 — 29,057 
租賃終止費9,416 — — 9,416 
第三方管理費及其他費用1,225 — — 1,225 
其他收入和收費6,459 — — 6,459 
總收入597,998 29,057 (17,827)609,228 
運營費用：
物業運營費用136,141 — — 136,141 
公司間租金費用— 17,827 (17,827)— 
地租費用9,326 — — 9,326 
一般和行政費用62,244 — — 62,244 
觀測站費用— 23,723 — 23,723 
房地產税121,923 — — 121,923 
減值費用6,204 — — 6,204 
折舊及攤銷190,863 143 — 191,006 
總運營費用526,701 41,693 (17,827)550,567 
營業總收入(虧損)71,297 (12,636)— 58,661 
其他收入(支出)：
利息收入2,542 95 — 2,637 
利息支出(89,907)— — (89,907)
提前清償債務損失(86)— — (86)
IPO訴訟費用(1,165)— — (1,165)
所得税前虧損(17,319)(12,541)— (29,860)
所得税(費用)福利(843)7,814 — 6,971 
淨虧損$(18,162)$(4,727)$— $(22,889)
細分資產$3,903,884 $246,811 $— $4,150,695 
分部資產支出$101,306 $2,754 $— $104,060 

在2021年第四季度，我們產生了7.7與我們在康涅狄格州諾沃克的物業相關的百萬減值費用。我們的計算物業公允價值的方法結合了貼現現金流量法和基於市場的方法，折現現金流法利用從外部來源獲得的第三級不可觀察的輸入，例如從外部來源獲得的市值比率，而市場法則利用最近的銷售可比。

在2020年第二季度，我們註銷了$4.1在我們的房地產部門，由於紐約市第97號地方法及其對天然氣燃燒碳的測量，導致經濟上不可行的房地產部門綜合熱電/宂餘現場發電項目的先前支出為數百萬美元，將產生罰款。在2020年第三季度，我們還註銷了$2.1在我們的房地產部門，由於用户因新冠肺炎疫情而重新考慮而暫停的針對西裝的開發項目的先前支出達數百萬美元。這一美元7.7百萬美元和美元6.2在截至2021年12月31日及2020年12月31日止年度的綜合經營報表中，百萬元撇賬分別列為減值費用。


14. 後續事件

沒有。

F-40


帝國國家房地產信託公司。
附表三--房地產和累計折舊
(金額以千為單位)
的初始成本
《公司》		成本資本化
在之後
採辦		於12/31/22年度結轉的總金額
發展
類型累贅土地和開發成本建築和
改進		改進攜帶
費用		土地和開發成本建築和
改進		總計累計
折舊		日期
施工		日期
後天		生命在繼續
哪一個
折舊
最新消息
收入
語句為
算出
紐約州紐約市西33街111號辦公室/
零售		$— $13,630 $244,461 $129,400 不適用$13,630 $373,861 $387,491 $102,821 19542014多種多樣
1400百老匯，紐約，NY辦公室/
零售		— — 96,338 99,511 不適用— 195,849 195,849 62,721 19302014多種多樣
1333紐約，百老匯，紐約州辦公室/
零售		160,000 91,435 120,189 13,505 不適用91,435 133,694 225,129 38,766 19152013多種多樣
1350號百老匯，紐約，紐約州辦公室/
零售		— — 102,518 43,218 不適用— 145,736 145,736 47,750 19292013多種多樣
紐約州紐約市西57街250號辦公室/
零售		180,000 2,117 5,041 173,858 不適用2,117 178,899 181,016 66,939 19211953多種多樣
紐約州紐約市第七大道501號辦公室/
零售		— 1,100 2,600 102,027 不適用1,100 104,627 105,727 53,647 19231950多種多樣
1359百老匯，紐約，紐約州辦公室/
零售		— 1,233 1,809 70,051 不適用1,233 71,860 73,093 28,960 19241953多種多樣
紐約第五大道350號(帝國大廈)，紐約州辦公室/
零售		— 21,551 38,934 1,022,237 不適用21,551 1,061,170 1,082,721 392,159 19302013多種多樣
中央廣場一號，
紐約州紐約市		辦公室/
零售		— 7,240 17,490 293,122 不適用7,222 310,630 317,852 152,636 19301954多種多樣
康涅狄格州斯坦福德第一斯坦福德廣場辦公室178,823 22,952 122,738 80,128 不適用24,860 200,958 225,818 105,519 19862001多種多樣
康涅狄格州斯坦福德One Station Place(地鐵中心)辦公室82,596 5,313 28,602 36,575 不適用5,313 65,177 70,490 37,901 19871984多種多樣
紐約聯合廣場10號，紐約州零售50,000 5,003 12,866 5,574 不適用5,003 18,440 23,443 9,444 19871996多種多樣
紐約州紐約第三大道1542號零售30,000 2,239 15,266 467 不適用2,239 15,733 17,972 9,511 19911999多種多樣
紐約州紐約州第三大道1010號和紐約州紐約市第55街西77號零售35,831 4,462 15,819 2,821 不適用4,462 18,640 23,102 10,457 19621998多種多樣
康涅狄格州韋斯特波特主街69-97號(1)零售— 2,782 15,766 6,862 不適用2,782 22,628 25,410 9,441 19222003多種多樣
康涅狄格州韋斯特波特主街103-107號(1)零售— 1,243 7,043 371 不適用1,260 7,397 8,657 3,184 19002006多種多樣
紐約第94街東345號多户住宅51,465 44,228 55,766 1,044 不適用44,228 56,811 101,039 1,698 2000 2021 多種多樣
勝利大道561號紐約第十大道多户住宅131,915 91,437 124,997 804 不適用91,437 125,801 217,238 3,713 2004 2021 多種多樣
298 Mulberry，紐約州紐約市多户住宅— 40,935 69,509 514 不適用41,126 69,832 110,958 — 19862022多種多樣
康涅狄格州斯坦福德交通樞紐的開發物業土地— 4,541 — 8,167 不適用12,708 — 12,708 — 不適用不適用不適用
總計$900,630 $363,441 $1,097,752 $2,090,256 $— $373,706 $3,177,743 $3,551,449 $1,137,267 
1房產於2023年2月1日售出。








F-41


帝國國家房地產信託公司。
附表III--房地產及累計折舊附註
(金額以千為單位)
1. 投資性財產的對賬
截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日止年度的投資物業變動如下：
 
202220212020
年初餘額$3,500,917 $3,133,966 $3,109,433 
購置新物業110,444 316,428 — 
改進79,070 89,426 104,060 
被分類為持有待售的財產(61,965)— — 
處置(77,017)(38,903)(79,527)
年終餘額$3,551,449 $3,500,917 $3,133,966 
截至2022年12月31日，出於聯邦所得税目的，投資物業的未經審計總成本為#美元。3.7十億美元。
2. 累計折舊對賬
截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度的累計折舊變動如下：
 
202220212020
年初餘額$1,072,938 $941,612 $862,534 
折舊費用179,872 162,667 158,605 
被分類為持有待售的財產(30,315)— — 
處置(85,228)(31,341)(79,527)
年終餘額$1,137,267 $1,072,938 $941,612 
在合併損益表中反映的投資性財產折舊按資產的估計原始壽命計算如下：
建築物
39年限或使用壽命
建築改進
39年限或使用壽命
改善租户狀況相關租期

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