美國

美國證券交易委員會

華盛頓特區，20549

表格10-K

(標記一)

截至本財政年度止十二月三十一日，2022

或

由_至_的過渡期

佣金文件編號001-37795

Park Hotels&Resorts Inc.

(註冊人的確切姓名載於其章程)

(註冊人的電話號碼，包括區號)： (571) 302-5757

根據該法第12(B)條登記的證券。

根據該法第12(G)條登記的證券：無

如果註冊人是證券法規則405中定義的知名經驗豐富的發行人，請用複選標記表示。是 ☒ 不是 ☐

用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13條或第15條(D)提交報告。是 ☐ 不是 ☒

用複選標記表示註冊人是否：(1)在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內一直遵守此類提交要求。是 ☒ 不是 ☐

用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是 ☒ 不是 ☐

用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。

如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐

用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(《美國聯邦法典》第15編，第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告的內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。☒

用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如《交易法》第12b-2條所定義)。是的☐不是☒

截至2022年6月30日，註冊人的非關聯公司持有的註冊人普通股的總市值約為 $3,016 百萬歐元(以當日普通股在紐約證券交易所的收盤價計算)。

2023年2月17日發行的普通股股數曾經是222,071,254.

目錄表

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前瞻性陳述

這份10-K表格年度報告包含符合1933年證券法(“證券法”)第27A節和1934年“證券交易法”(“交易法”)第21E節的含義的前瞻性陳述。前瞻性陳述包括但不限於與我們對業務表現、財務業績、流動性和資本資源的預期有關的陳述，包括公司某些債務的預期償還、資本分配優先事項的完成、公司股票的預期回購、對我們的業務和財務狀況以及我們酒店管理公司的影響、宏觀經濟因素(包括通貨膨脹、利率上升、潛在的經濟放緩或衰退和地緣政治衝突)的影響、競爭的影響、未來法律或法規的影響，預期完成的預期處置、未來股息的宣佈和支付以及其他非歷史性陳述。前瞻性表述包括所有非歷史事實的表述，在某些情況下，可以通過使用前瞻性術語來識別，如“展望”、“相信”、“預期”、“潛在”、“繼續”、“可能”、“將”、“應該”、“可能”、“尋求”、“項目”、“預測”、“打算”、“計劃”、“估計”、“預期”、““希望”或這些詞的否定版本或其他類似的詞。您不應依賴前瞻性陳述，因為它們涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，這些風險、不確定性和其他因素在某些情況下是我們無法控制的，可能會對我們的運營結果、財務狀況、現金流、業績或未來的成就或事件產生重大影響。

所有這些前瞻性陳述都是基於管理層目前的預期，因此涉及的估計和假設可能會受到風險、不確定性和其他因素的影響，這些因素可能會導致實際結果與這些前瞻性陳述中表達的結果大不相同。您不應過度依賴任何前瞻性陳述，我們敦促投資者仔細審查我們在本Form 10-K年度報告第1A項：“風險因素”中關於風險和不確定因素的披露。除非法律要求，我們沒有義務公開更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件或其他原因。

項目1A：“風險因素”中討論的風險因素可能導致我們的結果與前瞻性陳述中所表達的結果大相徑庭。可能還有其他風險和不確定性，我們目前無法預測，或者我們目前預計不會對我們的業務產生實質性的不利影響。任何此類風險都可能導致我們的結果與前瞻性陳述中表達的結果大不相同。

定義

除文意另有所指外，我們在本年度報告表格10-K中對某些術語的定義如下：

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第一部分

項目1.業務

我公司

我們是第二大公開上市的住宿房地產投資信託基金(“REIT”)，擁有各種標誌性和市場領先的酒店和度假村組合，具有顯著的潛在房地產價值。2017年1月3日，希爾頓母公司完成了對一系列酒店和度假村的剝離，使我們成為一家獨立的上市公司。截至2023年2月23日，我們的投資組合包括46家優質品牌酒店和度假村，擁有超過29,000間客房，位於美國的黃金地段。進入門檻較高的市場。我們大約88%的房間是豪華和高檔的，我們所有的房間都位於美國及其領土上。我們專注於通過積極的資產管理和深思熟慮的外部增長戰略，在保持強勁和靈活的資產負債表的同時，始終如一地為股東提供卓越的風險調整後回報。

於2019年9月18日，根據日期為2019年5月5日的合併協議及計劃(“合併協議”)所載條款及條件，由Park Parent、Park Parent的間接附屬公司PK家居地產有限責任公司(“PK國內”)、PK國內的全資附屬公司PK國內附屬公司(“合併子公司”)及切薩皮克住宿信託基金(“切薩皮克”)、切薩皮克與合併子公司合併及合併為合併子公司(“合併”)及切薩皮克住宿信託公司(“切薩皮克”)之間的合併協議及計劃(“合併協議”)訂立。Park Intermediate Holdings LLC(我們的“運營公司”)繼續直接或間接持有我們的所有資產，並開展我們的所有業務。Park Parent擁有我們運營公司100%的權益，直到2021年12月31日，該業務進行了內部重組，將我們的結構過渡到傳統的傘狀合夥REIT結構(UPREIT)。自2022年1月1日起，Park Parent成為我們運營公司的管理成員，Park Parent的直接子公司PK國內房地產投資信託基金公司成為我們運營公司的成員。未來，我們可能會就收購酒店、融資、發放股權補償或其他目的在我們的運營公司中(或從我們運營公司)發行權益。

我們是符合美國聯邦所得税目的的房地產投資信託基金。我們一直在組織和運營，我們預計將繼續以符合REIT資格的方式組織和運營。

我們的業務和增長戰略

我們的目標是成為卓越的寄宿REIT，專注於通過積極的資產管理和深思熟慮的外部增長戰略，在保持強勁和靈活的資產負債表的同時，始終如一地為股東提供優質的、經風險調整的回報。我們打算通過以下戰略實現這一目標：

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我們的物業

下表提供了截至2023年2月23日有關我們投資組合的摘要信息。

品牌關聯與連鎖規模

我們擁有和租賃酒店和度假村，主要是在高端連鎖規模的細分市場。下表按品牌關聯和連鎖規模細分列出了我們的產品組合：

財產權益的類型

下表根據我們房地產權益的性質列出了我們的財產：

(1)包括某些物業，雖然主要擁有的費用很簡單，但需要就某些土地或設施部分進行土地租賃。有關更多信息，請參閲本年度報告Form 10-K中其他部分包括的經審計綜合財務報表中的“-土地租賃”、項目2：“物業”和註釋9：“租賃”。

(2)我們的四家酒店由未合併的合資企業所有，我們持有這些合資企業的權益。關於這種未合併的合資企業的所有權百分比，請參閲項目2：“財產”。

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可持續性

我們將可持續發展納入我們的投資和資產管理戰略，重點是將對環境的影響降至最低。當我們評估新物業的收購時，我們評估可持續發展的機會和與氣候變化相關的風險，作為我們盡職調查過程的一部分。在擁有我們的物業期間，我們尋求在我們的翻新和重新開發項目中投資於經過驗證的可持續發展實踐，以提高資產價值，同時改善環境績效。在這些項目中，我們的目標是具體的環境效率提升、設備升級和更換，以減少能源和水資源消耗，並提供適當的投資回報。

我們致力於成為一名負責任的企業公民，並將對環境的影響降至最低。我們通過定期與關鍵利益相關者接觸來了解他們的企業責任優先事項，從而加強了我們對企業公民的態度。作為我們持續的利益相關者參與和透明度努力的一部分，我們參與了2022年全球房地產可持續發展基準(GRESB)評估，在所有GRESB參與公司中排名前35%，與2020年大流行前的結果相比，我們的得分有所提高。與2021年相比，我們的排名略有下降，原因是我們投資組合中的公用事業消費大幅波動，從物業重新開業到被利用到更大的容量。此外，在2022年，我們被新聞週刊我們連續第三年被評為美國最負責任的公司之一，在所有入選公司中排名前三分之一，我們還獲得了2022年NAREIT酒店業領袖之光獎，進一步突顯了我們對卓越和可持續發展實踐的承諾。

我們已經在我們的網站上發佈了我們的2022年年度企業責任報告，其中披露了我們的環境和社會計劃和業績、我們的風險管理戰略以及我們的治理和監督做法。該報告還包括我們的氣候相關財務披露特別工作組報告(TCFD)以及我們的可持續發展會計準則委員會(SASB)和全球報告指數(GRI)指數。正如我們在報告中強調的那樣，2022年，我們正式並加強了對我們的環境、社會和治理(ESG)活動的監督，重新命名了我們的兩個董事會(“董事會”)級別的委員會，以更準確地反映ESG是如何嵌入我們的治理實踐中的，並建立了一個執行級ESG委員會來制定、實施和監督朴槿惠的ESG倡議和政策。行政級別的ESG委員會負責監督朴槿惠的三個專門的ESG工作委員會--綠色公園委員會、公園關懷委員會和多樣性與包容性指導委員會。此外，ESG績效目標被嵌入高管績效目標和薪酬中。

每項ESG倡議都始於三個工作委員會之一的分析和工作，每個委員會專門處理特定的ESG事項。公園綠色公園委員會致力於公園的可持續發展努力和環境績效，並管理公司的綠色公園計劃，該計劃優先實現我們的可持續發展目標，包括在我們的投資組合和整個業務中減少温室氣體(“GHG”)。我們的綠色公園可持續發展行動手冊概述了公司對其品牌和管理合作夥伴在各種主題上的可持續發展期望和流程，包括暖通空調設備、LED照明和水效率。Park的工程翻新指南涉及在翻新過程中納入可持續建築屬性的機會，例如使用綠色材料和暖通空調系統、廁所和淋浴的能效標準。我們有五家酒店獲得了能源之星®卓越能效認證，其中包括我們最大的酒店--希爾頓夏威夷村懷基基海灘度假村，我們的投資組合中有85%是通過希爾頓的LightStay計劃獲得谷歌生態認證的。

此外，我們繼續投資於能效項目，併為我們的資本項目實施了能效最佳實踐。我們在適當情況下實施了可持續性清單，並定期開展與報廢設備更換或升級相關的能效項目。有了這些項目，我們通常能夠通過用更高效的選項替換舊設備來顯著減少對環境的影響。我們還開始對我們的投資組合進行密集的能效審計，以制定提高效率和脱碳的長期戰略。我們於2021年在我們的一家酒店進行了試點審計，結果是計劃中的投資預計將在一年內減少15%的温室氣體排放。另外還進行了17次審計，目標是不遲於2025年審計我們的整個投資組合。

我們的主要協議

為了讓我們繼續有資格成為房地產投資信託基金，我們的酒店必須由獨立的第三方經營。我們將我們幾乎所有的酒店出租給我們的TRS承租人，而TRS承租人又根據管理協議聘請了獨立的第三方來運營這些酒店。沒有出租給我們的TRS承租人的酒店由TRSS所有，TRSS也根據管理協議聘請獨立的第三方來運營這些酒店。我們的某些酒店也有特許經營協議。未來，我們可能會重新標記現有物業，收購以其他品牌運營的更多物業，和/或聘請其他第三方酒店經理和特許經營商。

以下是我們的管理和特許經營協議的總體概述。

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管理協議

我們的酒店經理控制着我們酒店的日常運營，這些運營受到管理協議的約束。我們對酒店經理的某些行為擁有諮詢和特定的審批權，包括簽訂長期或高價值合同、參與與法律程序有關的某些行動、批准運營預算、進行某些資本支出以及僱用某些管理人員。

與下文所述的特許經營協議一樣，根據我們與酒店經理簽訂的管理協議，我們獲得了各種服務和福利，包括品牌名稱、標誌和運營系統的好處，以及集中預訂系統，參與客户忠誠度計劃，全國廣告，旨在提高品牌知名度的營銷計劃和宣傳，以及人員培訓、工資和會計服務。

術語

我們的管理協議的初始期限從5年到30年不等，大多數協議允許一個或多個續約期。假設所有續約期都由我們的酒店經理行使，我們的管理協議的總期限在5到70年之間。

費用

我們的管理協議通常包含兩級收費結構，我們的酒店經理將獲得基本管理費和獎勵管理費。根據每份協議的規定，我們酒店的基本管理費約為酒店總收入的2%至4%。獎勵管理費通常是運營收入、現金流或其他業績衡量等具體業績衡量標準的一個百分比，如協議中所定義的，有些協議只規定在達到某些美元門檻後支付獎勵費用。我們還向酒店經理支付一定的服務費，並一般向酒店經理報銷酒店員工在我們酒店的工資和工資，以及與酒店運營相關的某些其他費用。

終止事件

根據若干條件、通知要求及適用的補救期限，管理協議一般可由任何一方在酒店發生重大傷亡或譴責或發生某些慣常違約事件時終止，其中包括：任何一方破產或無力償債；任何一方未能在到期付款時付款，以及逾期付款通知後未能糾正此類不付款行為；或任何一方違反管理協議下的契諾或義務。在某些情況下，如果經理未能達到指定的績效標準，我們保留終止管理協議的權利。

此外，在某些情況下，我們的酒店經理通常有權終止管理協議，包括髮生與抵押貸款有關的某些行為，或我們在損壞或摧毀酒店後未能完成或開始所需的維修，或我們未能達到最低品牌標準。對於某些物業，我們的管理協議也允許提前終止，但須與附屬品牌簽訂特許經營協議。如果我們的酒店經理因我們的違約而終止，我們的酒店經理可以依法或公平地行使他們的所有權利和補救措施。

出售一家酒店

我們的管理協議一般規定，我們不能將酒店出售給下列人員：(I)沒有足夠的財務資源，(Ii)品德不佳，(Iii)是我們酒店經理的競爭對手，或(Iv)是適用管理協議中規定的特別指定的國家或被阻止的人。如果我們在沒有得到酒店經理同意的情況下，繼續將酒店的管理協議出售或轉讓給這樣的受讓人，通常是違約事件。

特許經營協議

我們有四家酒店受特許經營協議的約束。根據特許經營協議，我們已被授予有限的、非獨家的許可，可以使用我們特許經營商的品牌名稱、標誌和系統。加盟商還可以為我們提供各種服務和福利，包括集中預訂系統、參與客户忠誠度計劃、全國性廣告、旨在提高品牌知名度的營銷計劃和宣傳，以及人員培訓。作為回報，我們必須按照適用的品牌標準經營特許經營酒店。特許經營協議規定了我們必須遵守的運營、記錄保存、會計、報告和營銷標準和程序，並將通過概述客人服務、產品、標牌和傢俱、固定裝置和設備等標準來促進整個品牌的一致性。

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一些事情。為了監督我們的合規，特許經營協議規定，我們必須讓酒店接受特許經營商的質量檢查。

術語

我們的特許經營協議的初始期限為13至20年，需要徵得特許人的同意才能延長。

費用

我們的特許經營協議要求我們為總客房收入支付4.5%至6%的特許權使用費，外加某些酒店的食品和飲料收入的一定比例，在大多數情況下是3%。我們還必須支付一定的營銷費、預訂費、節目費和其他常規費用。此外，特許經營商有權要求我們不時翻新客房和公共設施，以符合當時的品牌標準。

終止事件

我們的特許經營協議規定，在發生某些事件時，特許經營人可以選擇終止，其中包括：未能維持品牌標準；未能支付特許權使用費和費用或履行特許經營許可證下的其他義務；破產；以及放棄特許經營權或控制權變更，如果發生此類終止，我們將被要求支付違約金。

與剝離相關的協議

2017年1月3日，希爾頓母公司完成了剝離，使我們成為一家獨立的上市公司。

分銷協議

我們與希爾頓母公司簽訂了一份經銷協議(“經銷協議”)，內容涉及與分拆相關的主要行動。分銷協議就吾等與希爾頓母公司之間的若干資產轉移及負債假設，以及希爾頓母公司與吾等之間若干負債及其他債務的清償或清償作出規定。特別是，《分銷協議》規定，在符合《分銷協議》所載條款和條件的情況下：

此外，儘管有上述分配，吾等、恆生集團及希爾頓已同意，與若干或有負債(及相關成本及開支)有關的虧損，一般並非具體歸因於希爾頓的任何獨立房地產業務、分時度假業務或希爾頓的保留業務(“分擔或有負債”)，將分別按希爾頓、我們及恆生集團各自65%、26%及9%的固定百分比分攤予各方。共擔或有負債的例子可能包括針對當前或以前的訴訟(包括衍生訴訟)而產生的未投保損失

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就分派日期前發生的行為或不作為，或針對希爾頓、HGV或吾等任何現任或前任董事或高級職員，而該等作為或不作為是因分拆及分派而引起、與分拆及分派有關或與分拆有關或與分拆有關，但分派協議所述的若干例外情況除外。此外，因上述行為而產生的第三方專業顧問的費用和支出以及對第三方專業顧問的賠償義務也可能受到這些規定的約束。在某些限制和例外的情況下，希爾頓一般應被授予獨家管理和控制與任何此類分擔或有負債有關的所有事項，包括起訴任何索賠和進行任何辯護。

分銷協議還規定了交叉賠償，除非分銷協議另有規定，否則主要旨在將每項業務的義務和負債的財務責任交由適當的公司承擔。

《税務協定》

我們與希爾頓母公司、HGV母公司和希爾頓國內運營公司簽訂了一項税務協議(“税務協議”)，規定我們、希爾頓母公司和HGV母公司在分拆後在有關美國聯邦、州、地方和外國所得税、其他税務事項和相關納税申報表的税務責任和福利、税務屬性、税務競爭和其他税收分享方面各自的權利、責任和義務。儘管雙方之間具有約束力，但税務協議對美國國税局沒有約束力。我們和HGV母公司與希爾頓母公司對美國國税局負有與希爾頓合併集團的合併美國聯邦所得税有關的連帶責任，這與我們所在集團的應納税期間有關。《税務協議》規定了我們承擔責任的税負部分(如果有的話)，每一方都同意賠償另一方不需要承擔責任的任何金額。《税務協定》還規定了在分拆不是免税的情況下分配納税義務的特殊規則。一般而言，根據税務事宜協議，每一方均須對因分拆及某些相關交易未能符合守則第355及368(A)(1)(D)條(視何者適用而定)及守則某些其他相關規定而符合美國聯邦所得税規定的免税交易資格而向希爾頓徵收的任何税款負責，只要未能符合資格的原因可歸因於該方所採取的行動(或與該方的股票有關)。雙方根據對希爾頓徵收的任何此類税收的分攤百分比分擔責任，這些税收不是由特定各方採取的行動造成的。

除税務事宜協議另有規定外，税務事宜協議亦就税務事宜提供交叉彌償，其主要目的是將每項業務與税務有關的責任及責任交由適當的公司承擔。

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土地租約

下表彙總了截至2023年2月23日與我們從第三方租賃的酒店和會議設施相關的土地的剩餘主要期限、續約權和購買權：

(1)根據總租賃協議的條款，我們租賃了以下五家酒店：希爾頓鹽湖城中心酒店、西雅圖機場雙樹酒店、聖地亞哥-任務谷雙樹酒店、索諾馬葡萄酒之鄉雙樹酒店和杜蘭戈雙樹酒店。

(2)續訂選項可能適用於少於全部5家酒店。如果5家酒店的續訂選擇權少於全部5家酒店，則最低租金將降低。

(3) 此續約選擇權的期限超過基礎主土地租約於2031年到期。沒有延期權利可用，主土地租約的房東不太可能批准2031年後的租期。

(4)承租人對該物業有優先購買權。

(5)租約將於2026年1月30日到期；然而，由於房東有權續訂租約，續約權包括在當前租賃期到期時。

(6)續約權取決於在期限內投資於酒店的資本支出金額。

我們(或我們擁有權益的某些合資企業)也是與我們(或此類合資企業)擁有的某些酒店相關的設施租賃的一方。

競爭

酒店業競爭激烈。我們的酒店根據幾個因素與其他酒店爭奪客人，包括設施的吸引力、位置、服務水平、住宿質量、便利設施、餐飲選擇和奧特萊斯、公共和會議室以及其他客人服務、服務的一致性、房價、品牌聲譽以及通過全球系統賺取和兑換忠誠度計劃積分的能力。競爭通常僅限於我們酒店所在的單個市場，包括來自現有酒店和新酒店的競爭，這些酒店主要是在高端連鎖規模的細分市場上以品牌經營。競爭加劇可能會對我們酒店的入住率、平均每日房價和RevPAR產生實質性的不利影響，或者可能要求我們進行原本不需要進行的資本改善，這可能會導致我們的盈利能力下降。我們相信，我們的酒店擁有一定的競爭優勢，因為我們擁有全球知名品牌的標誌，包括使用集中預訂系統和全國廣告、營銷和促銷服務，強大的酒店管理專業知識和客户忠誠度計劃。

我們的主要競爭對手包括酒店運營公司、所有權公司(包括其他住宿REITs)以及國內和國際酒店品牌。在經濟低迷時期，休閒和商務旅行者對房價變得更加敏感，我們面臨着來自精選服務酒店或獨立管理酒店等價格較低的住宿提供商的日益激烈的競爭。我們還越來越多地面臨來自P2P庫存來源的競爭，這些來源允許旅行者入住從房主那裏預訂的房屋和公寓，從而提供了酒店房間之外的另一種選擇。在我們的每個市場上，我們都面臨着從其他REITs、私募股權投資者、機構養老基金、主權財富基金以及眾多地方、地區和國家所有者(包括特許經營商)收購酒店的競爭。其中一些實體可能具有相當大的

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我們擁有比我們更多的財政資源，並且可能能夠和願意接受比我們認為我們能夠謹慎管理的風險更多的風險。在住宿週期的恢復階段，潛在買家之間的競爭可能會增加潛在賣家的議價能力，這可能會減少我們可用的合適投資機會的數量或提高定價。同樣，在我們尋求出售酒店的時候，來自其他賣家的競爭可能會增加潛在購房者的議價能力。

季節性

酒店業本質上是季節性的，這可能會導致我們的酒店房間收入、入住率、房價、運營費用和現金流出現波動。我們酒店經歷高或低需求水平的時間段因物業而異，這主要取決於位置、物業類型和特定位置內的競爭組合。

週期性

酒店業是週期性的，需求通常在滯後的基礎上遵循關鍵的宏觀經濟指標。酒店業主在經濟週期中實現的酒店房間需求、入住率和房價有增減的歷史。在過去的一些週期中，由於特定市場或特定酒店類別的酒店房間供應發生變化，結果的變化更為嚴重。經濟條件和酒店房間供應的變化結合在一起，可能會導致酒店物業所有者的業績出現重大波動。因此，在負面的經濟環境中，收益的下降速度可能高於收入的下降速度。

政府規章

我們的業務受各種聯邦和州法律法規的約束。特別是，我們受《美國殘疾人法》(“ADA”)的約束。根據美國反殘疾人法，所有公共設施都必須滿足美國聯邦關於殘疾人無障礙和使用的某些要求。本條例適用於1993年1月26日以後首次入住的住房。在1993年1月26日之前建成的公共設施被要求移除對殘疾人士通道的建築障礙，如果這種移除是“容易實現的”。條例還規定了酒店經營者必須遵守的某些運營要求。如果物業未能遵守ADA，可能會導致禁令救濟、罰款、向私人訴訟當事人支付損害賠償金或強制資本支出以補救此類違規行為。任何強制實施禁令救濟、罰款、損害賠償或資本支出都可能導致聲譽損害或以其他方式對我們的業績和運營結果產生實質性和負面影響。

此外，一些州通過要求發放許可證、登記、披露聲明和遵守特定的行為標準，對酒店和餐館的活動進行監管，包括安全和健康標準，以及在這類酒店銷售酒。我們還受到隱私和數據安全法律的約束。遵守或更改這些法律可能會減少我們物業的收入和盈利能力，否則可能會對我們的運營產生不利影響。

環境問題

我們受到各種聯邦、州和地方環境、健康和安全法律法規的某些要求和潛在責任的約束，並因遵守這些要求而產生成本。這些法律和法規管理着我們的業務，包括任何相關的空氣排放；危險和有毒物質和石油項目的使用、儲存和處置；以及廢水處理。此外，作為財產的現任和前任所有者，我們可能面臨根據當地、州和聯邦環境法可能產生的調查和補救責任，以及與環境合規或污染存在相關的人身傷害、財產損失、罰款或第三方的其他索賠。我們在我們的一些設施中使用和儲存危險和有毒物質，如清潔材料、水池化學品、取暖油和備用發電機的燃料，並在我們的業務中產生某些廢物。有時，我們還可能被要求管理、消除、移除或包含黴菌、鉛、石棉材料、氡氣或在我們物業內或之上發現的其他危險條件。我們已經實施了一項持續的操作和維護計劃，力求發現並酌情補救這些情況。儘管我們已經並預計將繼續產生與調查、識別、管理和補救已知或發現存在於我們物業的危險材料或石油產品有關的成本，以及遵守各種地方、州和聯邦環境、健康和安全法律的成本，但這些成本尚未、也不會對我們的財務狀況、運營結果或現金流產生實質性的不利影響。

房地產投資信託基金資格

我們是符合美國聯邦所得税目的的房地產投資信託基金。我們一直在組織和運營，我們預計將繼續以符合REIT資格的方式組織和運營。要符合成為房地產投資信託基金的資格，我們必須滿足有關的要求，其中包括我們的收入來源的房地產資格，我們的資產的房地產構成和價值，我們

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每年分配給我們的股東，以及我們股票所有權的多樣性。只要我們繼續保持REIT的資格，我們通常不會為我們每年分配給股東的REIT活動產生的應税收入繳納美國聯邦所得税。為了符合REIT的要求，我們可能需要放棄其他有吸引力的機會，並限制我們的擴張機會和我們開展業務的方式。請參閲“風險因素--與我們的REIT地位和某些其他税目有關的風險。”

保險

我們為我們所有的酒店提供一般責任、財產保險，包括業務中斷、恐怖主義和其他與我們業務相關的風險。我們還為我們的公司員工提供工傷保險，而我們的經理在我們的酒店為他們的員工提供工傷保險。我們的大多數保險單都是以自保預扣或免賠額開具的，這在保險市場上很常見，涉及類似的風險。這些保單為超過我們的自我保險保額或免賠額的索賠金額提供保險。我們的保險承保因酒店的設計、開發和運營而產生的任何索賠或損失。

人力資本

員工

通過持續的員工發展計劃、全面和有競爭力的薪酬和福利，以及對員工健康和福祉的關注，我們努力在員工生活的各個方面為他們提供幫助。截至2022年12月31日，我們擁有91名員工。我們相信，我們與員工之間的關係是積極的。我們的酒店經理通常負責招聘和維護我們每家酒店的勞動力。儘管我們不在酒店僱用員工，但我們仍然受到與酒店勞動力相關的成本和風險的影響，特別是那些有工會勞工的酒店。我們相信，我們的第三方酒店經理和他們的員工之間的關係是積極的。有關這些關係的討論，請參閲“風險因素--與我們的業務和行業相關的風險--我們面臨與僱用酒店人員相關的風險，特別是僱用工會員工的酒店，這可能會增加我們的運營成本，降低我們酒店經理調整酒店員工規模的靈活性，並可能對我們的收入和盈利產生實質性的不利影響。”

多樣性、公平性和包容性

我們重視具有不同文化、年齡、性別和種族的勞動力為我們的進程帶來的獨特視角，我們致力於加強園區的多樣性、公平性和包容性。我們有一個由8名獨立董事組成的技術嫻熟、高度多元化的董事會，其中兩名董事是性別多元化的。朴槿惠的政策是在董事會提名中考慮多樣性。此外，我們的執行團隊由六名成員組成，其中兩名是性別多元化，三名是種族多元化。以下圖表彙總了截至2022年12月31日我們勞動力的性別和種族多樣性：

我們致力於增強多樣性、公平性和包容性，這既體現在我們在公司內部採取的行動，也體現在我們在更大社區的努力中，例如通過招聘、員工發展、導師指導、教育、倡導和社區外展。我們已經建立了一個多元化和包容性指導委員會，該委員會由行政領導層成員和來自所有公司部門的員工組成，他們來自不同的級別、性別、年齡和種族。該委員會致力於加強我們對提高認識和採取行動支持平等的活動的關注，並尋求

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發展夥伴關係並採取新的舉措，支持與種族主義和多樣性有關的系統性變革。因此，公園的多樣性和包容性指導委員會與我們的公園關懷委員會合作，與當地組織合作，為社區中服務不足的人羣和需要社會、經濟、教育、心理和身體支持的人提供服務和資源。委員會還將大量時間集中在影響朴槿惠內部的行動和承諾上，如招聘和留住做法、政策和流程更新、培訓以及加強溝通和提高認識計劃。我們鼓勵所有員工參與由多樣性和包容性指導委員會實施的倡議。

此外，我們的首席執行官小託馬斯·J·巴爾的摩。擔任NAREIT通過多樣性、股權和包容性分紅CEO理事會的三位聯合主席之一，該理事會支持招聘、包容、發展和提高婦女、黑人專業人員、其他有色人種、種族多元化個人以及REITs和公開交易房地產行業中其他代表性不足羣體的成員。

我們通過內部和外部資源不斷評估我們在多樣性、公平和包容性方面的做法。例如，自2021年以來，我們在年度企業薪酬審查中納入了性別和種族多樣性分析，該分析繼續反映出沒有基於任何性別或種族的薪酬差距。

培訓與發展

人力資本開發是我們成功執行全公司戰略的基礎。我們不斷投資於員工的職業發展，為員工提供廣泛的發展機會。我們還尋求通過全公司關於多樣性和包容性、無意識偏見和其他社會問題的培訓以及年度反賄賂/反腐敗培訓來提高認識和了解。我們要求對公司僱員進行關於多樣性、公平、包容性和無意識偏見的單獨的強制性培訓，以及關於社會問題的培訓，以包括現代奴隸制/人口販運意識。所有員工每年至少參加一次反騷擾和合規培訓。

此外，我們還為公司總部的員工提供領導力發展計劃、管理髮展系列計劃、公司技術“午餐和學習”培訓、REIT税務培訓、高管培訓和情商培訓。我們的領導團隊鼓勵員工在工作和培訓預算之外的時間繼續接受教育和專業認證。我們的企業戰略和設計與施工部門也參與了可持續發展培訓，包括NAREIT的ESG JumpStart研討會和REITworks會議。

為了支持員工發展，我們通過我們的持續反饋績效管理模式，為我們的公司員工提供定期和一致的反饋。定期進行一對一反饋會議，以確保反饋是最新的，並加強積極的績效。我們鼓勵我們的員工參與由第三方管理的員工敬業度調查，並主動改進調查中確定的領域。調查的直接結果是，每個部門執行委員會領導人與各自的團隊舉行反饋會議，並由我們的人力資源部制定和實施全公司行動計劃。此外，每個部門還制定部門行動計劃，並相應地加以實施。

此外，在2022年，除了我們的年度敬業度調查外，我們還進行了兩次PULSE調查，以確保我們提供的計劃和計劃支持我們的溝通和協作文化，並確保我們的員工通過我們的獎勵和認可計劃感受到價值和被傾聽。

我們的董事會定期收到關於這些舉措的報告，以確保我們繼續展示我們對員工、多樣性和包容性以及其他人力資本事項的堅定承諾。

健康、安全和福祉

我們提供福利來支持我們的公司員工及其家人，包括但不限於醫療、視力和牙科保險、健身房會員資格、401(K)Match計劃、帶薪育兒假和員工援助計劃。我們還提供許多關注身體、精神和精神健康的活動，包括助力診所、由專職教練和領導者進行的正念訓練和情商研討會。

與我們的酒店經理一起，我們還致力於確保我們酒店所有員工和客人的健康、安全和福祉。例如，在2020年，我們致力於美國酒店與住宿協會的五星級承諾，該承諾加強了與酒店員工和客人安全相關的政策、培訓和資源。我們的目標是在我們的設計和建築項目中通過使用自然通風、採光以及空氣和水質監測來促進健康和福利措施。酒店員工的健康和安全因素被納入項目，其中包括警報系統、攝像頭、急救

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位置和個人警報設備。此外，我們制定了在極端天氣事件或其他緊急情況期間和之後立即採取的標準化程序，包括溝通指導、生命安全和預見事件準備説明以及關於如何管理環境危害的指導，以及其他與風險有關的主題。

社區參與

我們的公園關懷委員會是一個由公司總部員工組成的委員會，專注於與當地社區的接觸，並帶頭開展志願者工作。2022年，Park Cares贊助了兩項社區服務計劃，邀請員工以實物捐贈或志願服務的方式參與其中，其中我們的85名員工參與了其中。2022年，我們通過慈善捐款、贊助和獎學金支持了15個組織和/或項目，共捐贈了30.3萬美元的現金。我們投資組合中的酒店也非常參與各自的社區，籌集資金或捐贈用品、食物或服務，併為許多有價值的事業貢獻無數小時。

有關上述事項的更多信息，請查看我們網站上的2022年年度企業責任報告。

企業信息

我們的主要執行辦公室目前位於弗吉尼亞州泰森斯大道1775號7樓，郵編：22102。我們的電話號碼是(571)302-5757。我們的網站位於Www.pkhotelsandresorts.com。在我們網站上找到的或通過我們網站訪問的信息不會納入本10-K表格年度報告或我們向美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)提交或提供給美國證券交易委員會(“SEC”)的任何其他報告或文件中，也不構成該等報告或文件的一部分。我們在這份10-K表格年度報告中包含了我們的網站地址，作為非活躍的文本參考，並不打算將其作為指向我們網站的活躍鏈接。

在我們以電子方式向美國證券交易委員會存檔或向其提供材料後，我們將在合理可行的範圍內儘快在我們的網站上免費提供我們的10-K年度報告、10-Q表格季度報告、8-K表格當前報告以及根據交易法第13(A)或15(D)節提交或提供的報告的修正案。我們還為我們的董事、高級管理人員和員工提供我們的行為準則及其任何修訂或豁免，可在我們網站的投資者部分下的公司治理-治理文件頁面上查閲。

報告的可得性

美國證券交易委員會有一個網站(http://www.sec.gov)，其中包含以電子方式向美國證券交易委員會提交的發行人的報告、委託書、信息聲明和其他信息。

第1A項。RISK因素。

持有我們的普通股涉及許多重大風險。您應該仔細考慮以下風險因素。如果發生以下任何風險，以及我們目前不知道或我們目前認為不重要的額外風險和不確定性，我們的業務、流動性、財務狀況和經營結果可能會受到重大和不利的影響。如果發生這種情況，我們普通股的市場價格可能會大幅下跌，您可能會失去您在我們普通股中所持股份的全部或部分價值。此外，下列風險因素中的陳述包括前瞻性陳述。請參閲“前瞻性陳述”。

與我們的業務相關的風險

持續的經濟幹擾，包括新冠肺炎疫情和通脹的影響，已經並可能繼續對我們的業務、財務業績和狀況、經營業績和現金流產生重大不利影響和幹擾。

新冠肺炎的爆發及其後果已經並將繼續在區域和全球經濟和金融市場產生重大影響，未來如果發生另一場大流行也可能同樣產生重大影響。疫情的全球影響和隨之而來的控制措施，包括緊急狀態、強制隔離、邊境關閉和其他旅行和大型集會限制，以及由於新冠肺炎傳播風險而導致的整體旅行意願下降，極大地減少了對我們酒店物業的旅行需求。我們受到了這些和其他政府法規和旅行建議的負面影響，包括美國國務院、疾病控制和預防中心和世界衞生組織的建議。隨着全國疫苗接種率的提高以及新冠肺炎相關限制的放鬆或取消，旅行和招待費支出從2021年第二季度開始增加；然而，新冠肺炎大流行引發了全球經濟收縮，緊隨其後的是其他影響到

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可自由支配的支出和旅行，包括供應鏈中斷和通脹上升。對通脹的擔憂一直在抵消酒店業從新冠肺炎疫情中復甦的勢頭，可能會影響消費者情緒，減少旅行需求，這可能會導致酒店收入或酒店收益出現波動。由於通貨膨脹，我們的勞動力或其他成本也可能上升，而且不能保證我們能夠通過更高的費率將成本增加轉嫁給旅行者。

新冠肺炎及其後果已經並對我們的業務、財務業績和狀況、經營業績和現金流產生了重大不利影響，並可能繼續對其產生不利影響和幹擾。疫情對酒店業的影響是史無前例的。2020年，全球對住宿的需求大幅減少，入住率達到歷史最低水平。從2020年2月下旬開始，我們整個投資組合的入住率和與新冠肺炎中斷相關的每間可用房收入大幅下降。我們所有酒店所在的美國的旅行，特別是商務和休閒旅行，因新冠肺炎而受到不利影響。儘管截至2022年5月，我們能夠在所有之前暫停的酒店重新開業，但不能保證我們的酒店收入或收益不會因為新冠肺炎的不確定性和其他宏觀經濟因素而出現進一步的波動，這些因素包括通貨膨脹、利率上升、潛在的經濟放緩或經濟衰退和地緣政治衝突。

可能對我們在另一場疫情期間或之後成功運營的能力產生負面影響，或可能對我們的業務、財務業績和狀況、經營業績和現金流產生重大不利影響和中斷的其他因素包括：

我們面臨着收購活動帶來的各種風險。

我們業務戰略的一個關鍵要素是確定和完成對更多酒店和投資組合的收購。我們不能保證我們將來會成功地找到有吸引力的酒店，也不能保證一旦找到，我們就會成功完成未來的收購。我們還面臨着對有吸引力的投資機會的激烈競爭，這可能會影響我們以優惠的價格、可接受的條款或根本沒有吸引力的價格收購某些我們認為有吸引力的酒店或投資組合。我們在確定、談判、以有利條件融資、完善和整合此類收購方面的任何延誤或失敗都可能大幅增加我們的成本或阻礙我們的增長。

我們可能會繼續尋求出售某些酒店，因為我們尋求通過謹慎的資本分配實現增長和多元化。然而，房地產投資缺乏流動性，可能無法及時或有利地處置資產，這可能會對我們的財務狀況、經營業績和現金流產生不利影響。

我們以有利條件處置物業的能力取決於我們無法控制的因素，包括來自其他賣家的競爭和對潛在買家的有吸引力的融資，我們無法預測我們是否能夠以我們設定的價格或我們設定的或我們可以接受的條件出售任何我們想要的酒店，或者找到願意的買家並

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完成旅館的出售。在出售物業或資產時，吾等可能須履行合約上的彌償責任、產生不尋常或非常的分配要求、被要求動用資金以糾正缺陷或進行資本改善，或因所需償還的債務而面臨流動資金短缺。此外，我們的許多酒店管理和特許經營協議一般都包含限制性契約，限制或限制我們在沒有管理層或特許經營權負擔的情況下出售酒店的能力，除非獲得許可的受讓人，因此我們可能被禁止採取本來符合我們和我們股東最佳利益的處置行動。

此外，該守則對房地產投資信託基金處置不適用於其他類型房地產公司的財產的能力施加了限制。此外，我們處置一些酒店的能力可能會受到它們的税收屬性的限制。我們的許多酒店，包括相關的附屬個人財產，可能税基較低。如果我們在應税交易中處置這些酒店，我們可能需要為出售支付税款，並將被要求根據適用於REITs的準則的要求將税後收益分配給我們的股東，這反過來將影響我們的現金流。因此，由於上述事件或情況，我們可能無法以有利的條件或根本不能及時調整我們的投資組合的構成，以應對不斷變化的經濟、金融和投資條件，這可能會對我們的現金流和我們向股東分配資金的能力產生不利影響。

我們面臨着將我們的投資組合集中在希爾頓系列品牌上的相關風險。希爾頓品牌的質量或聲譽的任何惡化都可能對我們的聲譽、業務、財務狀況或經營結果產生不利影響。

我們的大多數酒店目前利用希爾頓擁有的品牌，並參與希爾頓榮譽客户忠誠度和獎勵計劃。因此，我們吸引和留住客人的能力在一定程度上取決於希爾頓品牌及其相關聲譽的公眾認知度。在希爾頓管理、擁有或租賃的酒店或其他物業中，所有權或管理做法的改變、事故或受傷、不可抗力事件、犯罪、個別客人的惡名或類似事件的發生可能會損害我們的聲譽，造成負面宣傳，使我們受到法律索賠，並導致消費者對我們的業務失去信心。如果希爾頓品牌過時或消費者認為它們過時或缺乏一致性和質量，我們可能無法吸引客人入住我們的酒店，這可能會對我們的業務、財務狀況或經營業績產生不利影響。此外，希爾頓的業務和事務、聲譽或財務狀況的任何不利發展都可能削弱其管理我們物業的能力，並可能對我們產生實質性的不利影響。

希爾頓榮譽客户忠誠度計劃允許計劃成員根據符合條件的住宿和酒店費用積累積分，並將積分兑換為一系列福利，包括免費房間和其他有價值的物品。該計劃是我們業務的一個重要方面，也是我們大多數酒店的隸屬價值所在。我們無法控制的希爾頓榮譽忠誠度計劃的變化或我們對該計劃的訪問可能會對我們的業務產生負面影響。如果計劃以不利的方式惡化或發生重大變化，或者如果目前免税計劃的福利受到徵税，導致大量希爾頓榮譽會員選擇不再參與該計劃，我們的業務、財務狀況或經營業績可能會受到重大不利影響。

與我們現在和未來的第三方酒店經理和特許經營商之間或涉及我們現在和未來的第三方酒店經理和特許經營商的合同和其他分歧可能會使我們對他們承擔責任，或導致訴訟費用或其他費用。

我們的管理和特許經營協議要求我們和我們的經理遵守運營和績效條件，這些條件可能會導致分歧，我們預計與未來第三方酒店經理或特許經營商簽訂的任何管理和特許經營協議都將如此。我們無法預測與此類協議相關的任何仲裁或訴訟的結果、任何對我們不利的負面判決的影響或我們可能與任何第三方達成的任何和解的金額。如果我們提前終止管理或特許經營協議，而酒店經理或特許經營人認為這種終止是錯誤的，他們可能會要求賠償。此外，根據我們的管理和特許經營協議，我們可能需要賠償我們的第三方酒店經理和特許經營商與第三方的糾紛。這些訴訟中任何一項的不利結果都可能對我們的收入和盈利能力產生實質性的不利影響。

我們依賴於我們經理的表現，如果我們的經理沒有妥善管理我們的酒店或以其他方式為我們的最佳利益行事，或者如果我們無法與我們的第三方酒店經理保持良好的關係，我們可能會受到實質性的不利影響。

為了讓我們繼續有資格成為房地產投資信託基金，我們的酒店必須由獨立的第三方經營。我們基本上把我們所有的酒店出租給我們的TRS承租人。我們的TRS承租人和擁有我們酒店的TRS反過來又與獨立的第三方經理簽訂了管理協議，以運營我們的酒店。如果任何第三方酒店經理未能提供高質量的服務和便利設施、未能保持高質量的品牌名稱或以其他方式未能為我們的最佳利益管理我們的酒店，我們可能會受到實質性和不利的影響，並可能對我們的第三方酒店經理的行為和不作為承擔經濟責任。

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我們的管理協議。此外，我們的第三方酒店經理對與我們的酒店競爭的酒店進行管理，在某些情況下可能擁有或租賃、投資或提供信用支持或經營擔保，任何這些都可能導致利益衝突。因此，第三方經理可能會就與我們競爭的住宿設施做出不符合我們最佳利益的決定。

我們酒店的成功在很大程度上取決於我們與酒店經理以及我們未來可能聘用的其他第三方酒店經理和特許經營商建立和保持良好關係的能力。如果我們無法與我們的第三方酒店經理和特許經營商保持良好的關係，我們可能無法續簽現有的管理或特許經營協議或擴大與他們的關係。此外，與更多第三方經理或特許經營商發展新關係的機會可能會受到不利影響。反過來，這可能會對我們的運營結果和我們執行增長戰略的能力產生不利影響。如果我們終止任何管理協議，我們不能保證我們能找到替代的酒店經理，或任何替代的酒店經理將成功地經營我們的酒店。如果發生上述任何一種情況，可能會對我們造成實質性的不利影響。

網絡威脅以及我們酒店經理或我們自己的信息技術系統的數據泄露或中斷的風險可能會對我們的業務產生實質性的不利影響。

我們的酒店經理依賴信息技術網絡和系統，包括互聯網，來訪問、處理、傳輸和存儲專有和客户信息，包括酒店客人的個人身份信息，包括信用卡號碼。

這些信息網絡和系統可能容易受到以下威脅的影響：系統、網絡或互聯網故障；計算機黑客攻擊或業務中斷，包括通過基於網絡和電子郵件的攻擊以及社會工程；網絡恐怖主義；網絡勒索；病毒、蠕蟲或其他惡意軟件程序；以及員工錯誤、疏忽或欺詐。隨着來自世界各地的未遂攻擊和入侵的數量、強度和複雜性增加，安全漏洞或破壞的風險普遍增加，特別是通過網絡攻擊或網絡入侵，包括計算機黑客、民族國家附屬行為者和網絡恐怖分子。我們依賴我們的酒店經理來保護專有和客户信息免受這些威脅。我們自己的網絡或酒店經理的網絡的任何損害都可能導致我們的預訂或銷售系統或其他運營中斷，增加成本(例如，與迴應、調查和通知相關的成本)或潛在的訴訟和責任。此外，公開披露或丟失客户或專有信息可能會損害酒店經理的聲譽，失去酒店客人的信心，損害我們酒店的聲譽，可能會引發訴訟，並增加監管監督，包括政府調查、執法行動和監管罰款，其中任何一項都可能對我們的業務、財務狀況和運營結果產生重大不利影響。在開展業務時，我們依賴與第三方的關係，包括雲數據存儲和其他信息技術服務提供商、供應商、分銷商、承包商和其他外部業務合作伙伴, 用於某些功能或支持我們運營的關鍵部分的服務。這些第三方實體面臨與我們類似的風險，涉及網絡安全、侵犯隱私、業務中斷以及系統和員工故障，針對此類第三方服務提供商或合作伙伴的攻擊可能會對我們的業務產生重大不利影響。

除了酒店經理用於運營酒店的信息技術和系統外，我們還擁有自己的企業技術和系統，用於訪問、存儲、傳輸和管理或支持各種業務流程和員工個人身份信息。我們可能需要花費大量的注意力和財政資源來保護這些技術和系統免受物理或網絡安全事件的影響，即使這樣，監管機構或法院可能會隨後認為我們的安全措施不夠充分，因為數據安全和網絡安全法律中缺乏規定的措施。我們不能保證我們為保護這些系統的內容而採取的安全措施將防止系統服務出現故障、不足或中斷，也不能保證系統安全不會因系統或用户錯誤、物理或電子入侵、計算機病毒或黑客攻擊而受到損害。任何此類妥協都可能對我們的業務、我們的財務報告和合規產生實質性的不利影響，並可能使我們受到或導致責任索賠、訴訟、金錢損失或監管監督、調查或處罰，這些可能是重大的。此外，應對網絡安全事件和實施補救措施的成本和業務後果可能很大。

像許多公司一樣，我們的信息網絡和系統也是攻擊的目標。此外，數據託管或雲服務的第三方提供商可能會遇到網絡安全事件，可能涉及我們與他們共享的數據。雖然我們迄今所經歷的事件尚未對我們的業務、財務狀況或經營結果產生實質性影響，但此類事件可能會在未來對我們產生重大不利影響。

雖然我們已經購買了網絡安全保險，但不能保證保險範圍足以應對發生的任何損失。此外，隨着網絡攻擊的頻率和規模的增加，我們可能無法獲得網絡安全保險的金額和條款，我們認為足以滿足我們的行動。

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此外，加強對數據收集、使用和保留做法的監管，包括自我監管和行業標準、現有法律和法規的變化、新法律和法規的頒佈、執法活動的增加以及法律解釋的變化，可能會增加我們的合規和運營成本，限制我們增長業務的能力或以其他方式損害公司。

與品牌運營標準相關的成本或未能維持品牌運營標準可能會對我們的運營結果和盈利能力產生實質性的不利影響。

我們的特許經營權和品牌管理協議的條款一般要求我們滿足特定的運營標準和其他條款和條件，遵守這些標準可能會付出高昂的代價。如果我們或我們僱傭的任何酒店管理公司未能保持這些標準或其他條款和條件，可能會導致特許經營許可證被吊銷，或者特許經營人要求我們進行代價高昂的物業改善計劃。如果特許經營許可證因我們未能進行必要的改進或未能遵守其條款而被終止，我們還可能向特許經營人支付終止付款，這可能會對我們的運營結果和盈利能力產生實質性的不利影響。

如果我們失去品牌許可證，某家酒店的潛在價值可能會大幅下降(包括失去品牌認知度、營銷支持、客户忠誠度計劃、品牌經理或特許經營商或中央預訂系統或其他系統)，這可能需要我們確認酒店的減值。此外，在特定酒店丟失特許經營許可證可能會損害我們與特許經營商或品牌經理的關係，並導致我們為獲得特定酒店的新特許經營許可證或品牌管理協議而產生鉅額成本。因此，如果我們失去一個或多個特許經營許可證或品牌管理協議，可能會對我們的運營結果和盈利能力產生實質性的不利影響，並限制或減緩我們未來的增長。

我們開發、重新開發或翻新物業的努力，與我們積極的資產管理戰略相關，可能會被推遲或變得更加昂貴，這可能會減少收入或削弱我們有效競爭的能力。

如果不進行維護，我們某些酒店的狀況可能會對我們吸引客人的能力產生負面影響，或導致更高的運營和資本成本。這些因素可能會減少這些地產的收入或利潤。我們不能保證我們計劃的更換和維修會發生，或者即使完成了，也不能保證會帶來更好的性能。此外，這些努力還面臨一些風險，包括以下風險：施工延誤或成本超支；延誤或未能獲得分區、佔用和其他必要的許可或授權；政府對開發規模或種類的限制；經濟條件的變化可能導致我們對改進的需求減弱或缺乏，或項目回報為負；以及在建設、現代化或翻新項目期間缺乏可用於創收活動的房間或會議場所。如果我們的物業沒有根據我們的管理和特許經營協議進行更新以滿足客人的喜好或品牌標準，如果正在開發或翻新的物業推遲如期開業，或者如果翻新投資對業績產生不利影響或未能提高業績，我們的運營和財務業績可能會受到負面影響。

我們的酒店在地理上集中在有限的幾個市場，因此，這些市場的不利變化、自然災害、氣候變化和相關法規或恐怖襲擊可能會對我們造成不成比例的傷害。

我們的客房數量有很大一部分位於集中的多個市場，這使我們面臨着比地理上更多元化的酒店公司更大的風險，包括當地經濟或商業條件、這些市場酒店供應的變化以及其他條件。截至2022年12月31日，佛羅裏達、舊金山、夏威夷、芝加哥、紐約市、新奧爾良和波士頓的酒店約佔我們客房總數的66%，僅佛羅裏達、舊金山和夏威夷的酒店就佔我們客房總數的12%以上，2022年佔我們總收入的48%。這些市場中任何一個市場的經濟低迷、酒店供應增加、不可抗力事件、自然災害、天氣模式變化和其他氣候變化的實際影響(包括供應鏈中斷)、恐怖襲擊或類似事件可能會導致酒店市場下滑，並對入住率、我們酒店在這些市場的財務表現以及我們的整體運營業績產生不利影響，這可能是實質性的，並可能顯著增加我們的成本。

隨着時間的推移，我們位於沿海市場和其他可能受氣候變化影響的地區的酒店物業預計將經歷風暴強度的增加和海平面上升對我們酒店物業的損害，而其他市場的酒店可能會經歷長期的温度或降水變化，這可能會限制我們酒店物業運營所需的水的獲取，增加我們酒店的運營成本，如水或能源成本，並要求我們在尋求修復和保護酒店免受此類風險時花費資金。氣候變化的影響還可能影響我們的業務，因為它增加了財產保險的成本(或使其無法獲得)，其條款在我們認為最容易受到此類事件影響的地區是可以接受的。不能保證氣候變化不會對我們的酒店、運營或業務產生實質性的不利影響。

 

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如果我們投保的保險不足以覆蓋涉及我們財產的損害或其他潛在損失或責任，包括恐怖主義和氣候變化，我們的利潤可能會減少。

由於某些類型的損失是不確定的，包括自然災害、氣候變化的影響或其他災難性損失，它們可能無法投保或代價高得令人望而卻步。還有其他風險可能不在我們保單的一般覆蓋範圍、條款和範圍之內。我們無法控制的市場力量可能會限制我們可以獲得的保險範圍，或者可能會限制我們以合理的費率購買保險的能力。在發生重大損失的情況下，我們承保的保險可能不足以支付我們的財務義務、債務或任何損失的投資或財產的重置成本的全部價值。此外，我們的某些物業可能符合法律允許的不符合要求的用途和改進，包括我們的某些標誌性和最有利可圖的物業，如果這些物業被摧毀，我們可能不被允許重建現有的或根本不允許重建這些物業，無論保險收益如何。任何這種性質的損失，無論是否投保，都可能對我們的經營業績和前景產生重大不利影響。

此外，根據國會在2001年9月11日恐怖襲擊後授權的一項計劃，我們提供保險，以應對與恐怖主義有關的第一方和第三方責任損失，該計劃將於2027年到期。如果該計劃在2027年到期後沒有延期或續簽，或者如果該計劃發生了對保險公司產生負面影響的變化，恐怖主義保險的保費可能會增加，和/或此類保險的條款可能會被大幅修改，以增加所述的排除範圍或以其他方式有效地縮小可用保險範圍，甚至可能達到實際上不可用的程度。

我們對合資項目進行了投資，這限制了我們管理與這些項目相關的第三方風險的能力。

在某些情況下，我們是少數派參與者，不控制我們所參與的合資企業的決策。因此，我們無法控制的合營者或其他第三方的行為可能會使我們面臨損害賠償、經濟處罰和聲譽損害的索賠，其中任何一項都可能對我們的業務和運營產生不利影響。此外，我們可能無法在沒有我們合資夥伴批准的情況下采取行動(包括批准來自正現金流的合資企業的分配)，或者我們的合資夥伴可以在沒有我們同意的情況下對合資企業採取具有約束力的行動(包括採取與我們的業務利益或目標不一致的行動)。此外，我們可能同意為合資企業或合資企業發生的債務提供擔保，或為因我們的行為或合資企業或其他合資企業的行為而發生的損失責任或損害向貸款人提供標準賠償。此類擔保或賠償可以是與合營者共同或數個基礎上的，在這種情況下，如果我們的合營者不履行其擔保義務，我們可能要承擔責任。如果合營者不履行義務(包括由於該合營者破產或無力履行其出資或其他財務義務)，可能會給我們造成超過我們最初可能投資或承諾的資本的損失。

此外，編制我們的財務報表要求我們能夠獲得有關我們合資企業的運營結果、財務狀況和現金流的信息。我們合資企業的財務報告內部控制中的任何缺陷都可能影響我們準確報告財務結果或防止或發現舞弊的能力。這些缺陷還可能導致對我們之前報告或宣佈的經營業績的重述或其他調整，這可能會削弱投資者的信心，並降低我們股票的市場價格。此外，如果我們的合資企業在任何有意義的時間內無法提供這些信息或未能在預期的最後期限內完成，我們可能無法履行我們的財務報告義務或及時提交我們的定期報告，這可能對我們的業務、增長或流動性產生重大不利影響，包括我們獲得外部資本來源的能力和我們的資本成本。

我們依賴外部資本來源來實現未來的增長。我們獲得資本的能力受到任何干擾，並按我們合理接受的條款進行，都可能對我們的業務和運營結果產生不利影響。

酒店所有權是一項資本密集型業務，需要大量資本支出來收購、運營、維護和翻新物業。為了繼續符合REIT的資格，我們被要求向我們的股東分配至少90%的REIT應税收入(確定時不考慮支付的股息扣除和不包括任何淨資本利得)，包括為美國聯邦所得税目的確認但我們沒有收到現金的應税收入。因此，我們必須為我們的增長提供資金，為償還債務提供資金，併為大量資本支出提供資金，主要來自外部資本來源。我們獲得外部資本的能力可能會受到一系列因素的阻礙，包括但不限於宏觀經濟變化、市場對我們增長潛力的看法的變化、我們普通股市場價格的波動、以及我們債務條款的變化，這些因素中的任何一個都可能不是我們所能控制的，單獨或合併起來，可能會阻止我們能夠以我們可以接受的條款獲得我們需要的外部資本，或者根本不能，這可能會對我們未來的增長融資能力、我們的資本成本、我們的流動性以及我們的財務狀況和運營結果產生實質性的不利影響。

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我們面臨與僱用酒店人員相關的風險，特別是僱用工會員工的酒店，這可能會增加我們的運營成本，降低我們酒店經理調整酒店員工規模的靈活性，並可能對我們的收入和盈利產生實質性的不利影響。

雖然我們的酒店經理負責僱傭和維護我們酒店的勞動力，但我們受到通常與酒店勞動力相關的成本和風險的影響，由於勞動力短缺和由此導致的工資增加、額外税收或產生額外員工福利成本的要求等因素而導致的勞動力成本增加可能會對我們的運營成本產生不利影響。在我們那些加入工會的酒店，包括工資在內的勞動力成本可能特別具有挑戰性，未來可能會有更多的酒店受到新的集體談判協議的約束。

有時，罷工、停工、公眾示威或其他負面行動和宣傳可能會擾亂我們任何酒店的酒店運營，對我們的聲譽或我們品牌的聲譽造成負面影響，或損害我們酒店與勞動力的關係。我們還可能因合同糾紛或其他事件而招致增加的法律成本和間接勞動力成本。此外，我們的酒店經理與員工達成集體談判協議的酒店比其他酒店更受勞動力活動的影響。勞資糾紛或新的或重新談判的勞動合同的解決可能會導致勞動力成本增加，要麼是通過增加工資或福利，要麼是通過改變工作規則來提高酒店的運營成本。此外，勞資協議可能會限制我們的酒店經理在經濟低迷期間削減酒店員工規模的能力，因為集體談判協議是由酒店經理和工會談判達成的。由於我們不直接僱用酒店的員工，我們沒有能力控制這些談判的結果。

如果我們被發現違反了土地租約或無法續簽土地租約，我們可能會受到實質性的不利影響。

除非吾等於土地租約下購買土地及物業改善工程的收費權益，或在租約到期前延長該等物業的租期，否則吾等將失去經營該等物業的權利，且於土地租約期滿時，吾等將不會在土地或改善工程中擁有任何經濟權益；因此，吾等一般不會分享土地的任何增值或土地租約期限後的任何改善工程，即使吾等支付資本開支以購買吾等於酒店的權益或為其改善提供資金，並將失去吾等的酒店使用權。我們不能保證在任何土地租約到期時，我們能夠以優惠的條件續簽。此外，如果我們被發現違反了我們的某些第三方土地租約，我們可能會失去使用適用酒店的權利。吾等行使與我們的土地租約有關的任何續期選擇權的能力受制於我們在行使該等選擇權時並無根據土地租契的條款違約的條件。此外，如果政府當局根據其徵用權沒收了一家受土地租賃約束的酒店，我們可能只有權獲得因沒收而獲得的任何補償的一部分。如果我們失去了酒店的使用權，我們將無法從該酒店獲得收入，這可能會對我們造成不利影響。

對企業責任的高度關注，特別是與環境、社會和治理(“ESG”)因素相關的責任，可能會限制我們的業務運營，增加額外成本，並使我們面臨可能對我們的運營業績、財務狀況和證券價格產生不利影響的新風險。

我們致力於可持續性和企業責任，特別是與ESG因素相關的責任。一些投資者可能會使用ESG因素來指導他們的投資策略，潛在的和現有的員工、商業合作伙伴和供應商在考慮與我們的關係時可能會考慮這些因素，客人在決定是否入住我們的酒店時也可能會考慮這些因素。某些向投資者提供公司風險和公司治理諮詢服務的組織已經根據ESG指標制定了評分和評級，以評估公司。許多投資者在選擇將投資配置到哪裏時，會關注與ESG相關的商業實踐和得分，並可能會將公司的得分作為做出投資決策的一個因素。與ESG及相關事宜相關的焦點和行動主義可能會限制我們的業務運營或增加費用。此外，如果我們的企業責任倡議不符合不同羣體設定的標準，包括企業責任評級和報告的第三方提供商的標準，我們可能面臨聲譽損害。此外，如果同行公司在這些指標上表現優於我們，潛在或現有投資者可能會選擇與我們的競爭對手和員工一起投資，供應商和業務合作伙伴可能會選擇不與我們做生意，或者潛在客人可能會選擇入住競爭對手的酒店，這可能會對我們或我們的證券價格產生不利影響。

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與我們的行業相關的風險

我們在一個競爭激烈的行業中運營。

酒店業競爭激烈。我們的主要競爭對手是高端、提供全方位服務的酒店的其他所有者和投資者，包括其他住宿REITs，以及擁有知名品牌的大型連鎖酒店。我們的酒店面臨着散客、團體預訂和會議業務的競爭。我們還與規模較小的連鎖酒店以及獨立的本地酒店所有者和經營者競爭。此外，我們還面臨着來自P2P庫存來源的競爭，這些來源允許旅行者入住從房主那裏預訂的房屋和公寓。可能會建造新的酒店，這些新增加的酒店會產生新的競爭對手，在某些情況下，對酒店房間的需求沒有相應的增加。我們的競爭對手可能擁有更多的商業、財務和營銷資源以及更高效的技術平臺，這可能會使他們能夠改善他們的物業，擴大和改進他們的營銷努力，從而影響我們有效競爭客户的能力，並對我們的收入和盈利能力產生不利影響，並限制或減緩我們未來的增長。

互聯網預訂渠道的增長是另一個可能對我們的業務產生不利影響的競爭來源。為個人客户提供的相當大比例的酒店客房是通過互聯網旅遊中介預訂的。隨着中介預訂量的增加，他們可能會從管理和運營我們酒店的品牌和酒店管理公司那裏獲得更高的佣金、更低的房價或其他重大的合同優惠。雖然互聯網旅遊中介傳統上競相吸引臨時業務，而不是團體和會議業務，但近年來，它們擴大了業務範圍，包括向大型團體和會議業務進行營銷。如果這種擴張繼續下去，可能會將集團和會議業務從我們的酒店轉移出去，並增加我們集團和會議業務的銷售成本，並對我們的收入和盈利能力產生實質性的不利影響。

在我們的每個市場上，我們還面臨着從其他REITs、私募股權投資者、機構養老基金、主權財富基金以及眾多地方、地區和國家所有者(包括特許經營商)收購酒店的競爭。其中一些實體可能比我們擁有更多的財務資源，並且可能能夠並願意接受比我們認為我們能夠謹慎管理的風險更多的風險，這可能會減少我們可用的合適投資機會的數量或提高定價。

酒店業受到季節性波動的影響，預計這將導致我們的財務狀況和經營業績出現波動。

酒店業通常是季節性的。我們酒店收入較高的時間段因物業而異，主要取決於位置和所服務的客户羣。這種季節性預計會導致酒店的客房收入、入住率、房價和運營費用出現週期性波動。我們不能保證我們的現金流將足以抵消因這些波動而出現的任何缺口。因此，由於酒店業的季節性而導致的財務業績波動可能會對我們的財務狀況和經營業績產生不利影響。

政府的監管可能會對我們的物業和整個公司的運營產生不利影響。

酒店業受到美國聯邦、州和地方政府的廣泛監管，包括與酒精飲料服務、食品準備和銷售、建築和分區要求以及數據保護、網絡安全和隱私有關的法規。我們和我們的酒店經理還必須遵守美國各州和地方部門在健康、衞生、消防和安全標準方面的許可和監管，以及管理我們與員工關係的法律，包括最低工資要求、加班、工作條件和公民身份要求。我們現有的系統可能無法滿足不斷變化的法規要求以及員工和客户的期望，或者可能需要大量的額外投資或時間來做到這一點。我們還須支付某些環境合規成本，包括相關的空氣排放、危險和有毒物質的使用、儲存和處置，以及廢水處理。我們未能遵守任何此類法律，包括任何所需的許可或執照，或因實際或據稱的合規失敗而導致的宣傳，可能會導致鉅額罰款或可能撤銷我們開展某些業務的授權，或以其他方式對我們的業務產生不利影響。

環境法還可能要求房地產的現任或前任所有者或經營者承擔潛在責任，包括調查、移除或補救我們目前或以前擁有或租賃的房地產中的危險或有毒物質，無論我們是否知道或導致此類物質的存在或釋放。我們可能會不時被要求對此類物質進行補救，或移除、減少或管理我們酒店內的石棉、黴菌、氡氣、鉛或其他危險條件。在我們目前或以前擁有或租賃的物業中存在或釋放此類有毒或危險物質可能會導致我們的運營受到限制或中斷，或導致第三方就人身傷害、財產或自然資源損害、業務中斷或其他損失提出索賠，包括對政府在清理過程中產生的費用的留置權。

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污染加劇。此類索賠以及調查、補救或以其他方式解決危險、有毒或不安全條件的需要可能會對我們的運營、任何受影響房地產的價值或我們出售、租賃或轉讓任何此類房地產的權利的能力產生不利影響，或者可能以其他方式損害我們的業務或聲譽。此外，我們還可能對我們安排處置、運輸或處理危險物質的場外廢物處置設施的污染補救費用負責，無論我們這樣做是否遵守環境法律。環境、健康和安全的要求也變得越來越嚴格，而且可能會繼續變得越來越嚴格，因此我們的成本可能會增加。新的或修訂的法律和法規或對現有法律和法規的新解釋，如與氣候變化相關的法律和法規，可能會影響我們酒店的運營，或對我們或我們的酒店經理造成重大的額外費用和運營限制。

此外，物業不遵守ADA可能會導致禁制令救濟、罰款、向私人訴訟當事人支付損害賠償金或強制資本支出以補救此類違規行為。任何強制實施禁令救濟、罰款、損害賠償或資本支出都可能對我們的業務或運營結果產生不利影響。如果我們不遵守ADA的要求，我們可能會受到罰款、處罰、禁令行動、聲譽損害和其他商業影響，這些可能會對我們的業績和運營結果產生實質性的負面影響。

與我們的負債有關的風險

我們的債務和其他合同義務可能會對我們的財務狀況、我們籌集額外資本為我們的運營提供資金的能力、我們運營業務的能力、我們對經濟或行業變化的反應能力以及我們償還債務的能力產生不利影響，並可能轉移我們運營中用於償還債務的現金流。

我們的未償債務和其他合同義務可能會產生重要的後果，包括要求運營現金流的很大一部分專門用於償還債務，從而降低我們使用現金流為我們的運營、資本支出、分配給股東和追求未來業務機會提供資金的能力，限制我們計劃或應對業務或市場狀況變化的靈活性，增加我們對不利經濟、行業或競爭發展的脆弱性，並使我們與競爭對手相比處於競爭劣勢，競爭對手可能處於更有利的地位，可以利用我們的槓桿阻止我們利用的機會。

我們的某些債務協議對我們和我們的子公司施加了重大的運營和財務限制，這可能會阻止我們利用商機，或者可能導致我們的酒店喪失抵押品贖回權。

管理我們未償債務的債務協議和工具，包括我們的優先無擔保信貸安排和優先票據，對我們施加了重大的財務和經營限制，包括可能限制我們執行業務計劃、為未來業務融資、應對不斷變化的業務和經濟狀況、獲得額外融資以及從事機會性交易(如戰略收購、合併或資產出售或與關聯公司的交易)的能力的契約。此外，如果我們未能滿足信貸安排中包含的契約，我們在信貸安排下借入額外資金的能力可能會受到限制。此外，管限我們的高級無抵押信貸安排及優先票據的信貸協議載有若干肯定條款，要求我們遵守若干槓桿比率、流動資金及其他財務比率，而我們附屬公司的按揭貸款亦須維持若干償債比率及最低淨值要求。我們不能向您保證，我們將能夠遵守我們的金融或其他公約，如果我們不這樣做，我們可能無法從貸款人那裏獲得豁免和/或修改公約。我們未能遵守上述限制性契約，以及我們其他債務的其他條款和/或任何未來債務的條款，可能會導致違約事件，如果不治癒或免除違約，可能會導致我們被要求在到期日期之前償還這些借款。如果我們被迫以不太優惠的條件對這些借款進行再融資，或者無法對這些借款進行再融資，我們的財務狀況和經營業績可能會受到不利影響。如果我們無法以可接受的條件或根本不能為我們的債務進行再融資, 我們可能被迫在不合時宜或不利的條件下出售酒店，這可能會導致損失。如果我們無法履行未來的償債義務，我們還將冒着喪失部分或全部抵押品贖回權的風險，這些酒店可能是為了確保我們的義務而承諾的。

出於税收目的，我們任何酒店的止贖將被視為以相當於抵押貸款擔保債務的未償還餘額的購買價格出售酒店。如果抵押債務的未償還餘額超過我們在酒店的納税基礎，我們將確認止贖的應税收益，但我們將不會收到任何現金收益，這可能會影響我們滿足準則規定的REIT分配要求的能力。此外，我們可能會代表擁有我們酒店的實體向抵押貸款債務的貸款人提供全部或部分擔保。當我們代表擁有我們其中一家酒店的實體提供擔保時，如果該實體不償還債務，我們將向貸款人負責償還債務。如果我們的任何一家酒店因違約而喪失抵押品贖回權，我們向股東支付現金分配的能力將受到限制。

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我們可能會招致更多的債務並進行其他交易，這可能會進一步加劇上文所述的我們財務狀況的風險。利用債務為未來的收購融資可能會限制運營，抑制我們增長業務和收入的能力，並對我們的業務和財務業績產生負面影響。

我們可能會在未來招致巨大的額外債務。我們還可能產生重大的額外債務，如貿易應付賬款，而不受我們債務工具的限制。此外，我們可能會通過獲得由我們擁有或收購的部分或所有酒店的投資組合擔保的貸款來招致抵押債務。如果我們產生額外的債務，前面兩個風險因素中描述的大量槓桿風險將會增加。

與剝離相關的風險

我們可能對與剝離相關的美國聯邦所得税債務負責。

希爾頓母公司收到了美國國税局(IRS)關於剝離的某些美國聯邦所得税方面的裁決(“IRS裁決”)。收到的國税局裁決對國税局具有約束力，然而，國税局裁決的有效性是基於並受制於希爾頓母公司向國税局作出的事實陳述和陳述的準確性。由於美國國税局在提交希爾頓母公司提交文件時的裁決政策，對於根據守則第355條進行的交易，美國國税局的裁決僅限於根據守則第355條進行的分拆的特定方面，並不代表美國國税局確定已滿足為希爾頓母公司普通股持有人和希爾頓獲得免税待遇所需的所有要求。此外，如果國税局裁決所依據的任何陳述或陳述在任何實質性方面是不正確或不真實的，或者如果國税局裁決所依據的事實與剝離時的事實有重大不同，則國税局的裁決可能無效。

如果剝離的全部或部分由於任何原因不符合免税交易的條件，希爾頓母公司可能會在美國聯邦所得税方面確認一大筆收益。在這種情況下，根據美國財政部的規定，希爾頓合併集團在剝離時的每個成員(包括我們)將對由此產生的所有美國聯邦所得税責任承擔連帶責任。此外，如果根據守則第355條，HGV母公司普通股的分配和/或Park母公司普通股的分配不符合免税條件，則希爾頓母公司股東將被視為已收到希爾頓母公司當前和累計收益和利潤的應税股息，然後將有一個免税基礎，最高可收回其股份的税基金額，然後將從出售或交換股份中獲得任何超出的應税收益。

即使剝離在其他方面符合美國聯邦所得税的免税交易資格，如果我們的股票、HGV母公司的股票或希爾頓母公司的股票存在一項或多項收購(包括髮行)，以投票或價值衡量，任何此類公司的股票佔50%或更多，並且該收購或收購被視為包括分配在內的計劃或一系列相關交易的一部分，則根據守則第355(E)節，分配將向我們、希爾頓母公司和HGV母公司(但不包括希爾頓母公司股東)徵税。分配發生在2017年1月3日。在2017年1月3日之前或之後的兩年內對我們普通股的任何收購(例外情況下，包括低於5%的股東的公開交易和某些補償性股票發行)通常將被推定為此類計劃的一部分；然而，這一推定是可推翻的。由此產生的税收負擔將是巨大的，根據美國財政部的規定，希爾頓合併集團在剝離時的每個成員(包括我們)將對由此產生的美國聯邦所得税責任承擔連帶責任。我們不相信有根據守則第355(E)節規定須對分銷徵税的計劃而收購我們50%或以上的股票。這一決定在一定程度上取決於希爾頓母公司、HGV母公司和我們的某些股東的事實陳述和陳述。確定我們的股份是否已根據必要的計劃獲得的規則並不在所有情況下都是明確的。因此，美國國税局或法院可能不同意我們的觀點。

根據税務事宜協議，吾等同意就吾等採取或未能採取若干行動所產生的任何税務責任向希爾頓母公司及HGV母公司作出賠償，而希爾頓母公司及HGV母公司同意就希爾頓母公司或HGV母公司所進行的交易或未採取行動而產生的任何税務責任向吾等作出賠償。有關更多詳細信息，請參閲：剝離相關協議-税務協議

我們可能被要求承擔根據分銷協議或税務協議分配給希爾頓母公司或HGV母公司的義務，或者可能根據該等協議承擔賠償義務。

根據分銷協議及相關附屬協議，在分拆開始及分拆後，希爾頓母公司、百佳母公司及HGV母公司一般須就分拆後其擁有及經營的一項或多項業務所涉及的債務、負債及其他責任負責。儘管我們不期望對未根據分銷協議分配給我們的任何義務承擔責任，但法院可以無視雙方之間商定的分配，並要求我們承擔

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對分配給希爾頓母公司或HGV的義務的責任(例如，税收和/或環境責任)，特別是如果希爾頓母公司或HGV母公司拒絕或無法支付或履行所分配的義務。請參閲：剝離相關協議-分配協議

此外，分銷協議及税務事宜協議就交叉賠償作出規定，除非該等協議另有規定，否則主要旨在將每項業務的責任及責任交由適當的公司承擔。此外，與若干分擔或有負債有關的虧損已於分銷協議訂立日期釐定，該等負債一般並非具體歸因於我們的業務、HGV業務或希爾頓的保留業務。我們負責的共享或有負債的百分比是以一種旨在接近我們在分配日期的估計企業價值相對於HGV和希爾頓的估計企業價值的方式確定的。在某些限制和例外的情況下，希爾頓一般將被授予獨家管理和控制與任何此類分擔或有負債有關的所有事項，包括起訴任何索賠和進行任何辯護。上述任何賠償義務或分擔的或有負債都可能對我們的業務、財務狀況、經營業績和現金流產生負面影響。請參閲：分拆相關協議-分配協議和税務事項協議

在與剝離有關的問題上，希爾頓和HGV為我們的某些責任提供了賠償。這些賠償可能不足以為希爾頓和HGV承擔的全部債務提供保險，希爾頓和HGV可能無法在未來履行其對我們的賠償義務。

關於分拆，希爾頓及HGV各自就該等各方根據分銷協議承擔或保留的責任及違反分銷協議或與分拆有關的其他協議向吾等作出賠償。不能保證希爾頓和HGV各自的賠償將足以保護我們免受這些和其他債務的全部金額的影響。第三方也可以尋求讓我們對希爾頓和HGV同意承擔的任何責任負責。即使我們最終成功地從希爾頓或HGV追回了我們需要承擔責任的任何金額，我們也可能被暫時要求承擔這些損失。這些風險中的每一個都可能對我們的業務、財務狀況、運營結果和現金流產生負面影響。

與我們的REIT地位和某些其他税目相關的風險

如果我們不保持房地產投資信託基金的資格，我們將作為C類公司納税，並可能面臨巨大的納税義務。

從2017年1月4日開始，我們已被作為REIT徵税，用於美國聯邦所得税目的。我們相信，我們一直在組織和運營，並預計將繼續以符合REIT資格的方式組織和運營。然而，房地產投資信託基金的資格涉及對高度技術性和複雜的《守則》條款的解釋和應用，這些條款可能沒有或只有有限數量的司法或行政解釋。儘管守則中提供了補救條款，但我們可能無法滿足各種合規要求，這可能會危及我們的REIT地位。此外，新的税收立法、行政指導或法院裁決，在每一種情況下都可能具有追溯效力，可能會使我們更難或不可能有資格成為房地產投資信託基金。如果我們在任何納税年度不符合REIT的資格，則：

由於所有這些因素，我們未能獲得REIT資格，可能會削弱我們執行業務和增長戰略的能力，並使我們更難籌集資金和償還債務。此外，如果我們沒有資格成為房地產投資信託基金，我們將不被要求向股東進行分配。

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如果切薩皮克或任何帕克或切薩皮克的子公司REITs未能符合美國聯邦所得税的REIT資格，Park將招致不利的税收後果。

Park承認，Chesapeake在合併前有資格成為符合美國聯邦所得税目的的REIT，合併後Park將能夠繼續有資格成為REIT。然而，如果切薩皮克未能符合REIT的資格，合併子公司將承擔重大的税務責任(包括切薩皮克根據合併而被視為出售資產所產生的重大税務責任)，其經濟負擔將由PK國內和Park承擔，而Park可能會失去其REIT地位，如果合併後繼續取消資格的活動繼續下去的話。Park的REIT地位也取決於附屬實體因其在該等實體中的重大所有權權益而符合資格為REITs或TRS(視情況而定)的持續資格。

我們可能面臨其他税收負債，從而減少我們的現金流。

即使我們有資格作為房地產投資信託基金納税，我們的收入和資產也可能需要繳納某些美國聯邦、州和地方税，包括任何未分配收入的税收，因喪失抵押品贖回權而進行的某些活動的收入的税收，以及財產税和轉讓税。此外，如果我們有“被禁止的交易”的淨收入，這些收入將被徵收100%的税。此外，在某些情況下，我們可能被要求支付消費税或懲罰性税款(數額可能很大)，以利用守則下的一項或多項寬免條款來維持我們作為房地產投資信託基金的資格。我們的TRS所賺取的收入需繳納美國聯邦和州所得税。這些税收中的任何一項都會減少可用於分配給股東的現金。最後，我們在波多黎各的業務和資產需要納税。這些税收中的任何一項都會減少可供分配給我們股東的現金。

遵守REIT的要求可能會迫使我們借錢向股東進行分配。

有時，我們的應税收入可能會超過我們可供分配給股東的現金流。如果我們在這些情況下沒有其他資金可用，我們可能無法根據守則的REIT條款分配基本上所有的應納税所得額。此外，我們可能會受到使用淨營業虧損結轉來抵消我們沒有分配的應税收入的能力的限制。因此，我們可能被要求借入資金，籌集額外的股本，以不利的價格出售一部分資產，發行證券或尋找其他替代方案向股東分配。這些選項可能會增加我們的成本或減少我們的股本。

我們與TRS的交易可能會導致我們對某些收入或扣除額繳納100%的懲罰性税，如果這些交易不是按公平條款進行的。

該守則對TRS與其母公司REIT之間的某些交易徵收100%的消費税，這些交易不是以公平的方式進行的。例如，100%的税可能適用於我們被發現向我們的TRS承租人收取的租金超過公平租金的程度。我們的政策是評估重大的公司間交易，並嘗試設定此類交易的條款，以實現與如果這些交易是無關聯方的情況下的基本相同的結果。因此，吾等相信吾等與吾等擁有直接或間接權益的實體之間的所有重大交易已經並將會進行磋商及安排，以期取得公平的結果，而100%消費税的潛在適用將不會對吾等產生重大影響。然而，我們不能保證我們將能夠遵守TRS限制或避免適用100%的消費税。

如果我們的酒店租賃給我們的TRS承租人在美國聯邦所得税方面不被視為真正的租賃，我們將無法獲得REIT的資格。

為了繼續符合REIT的資格，我們必須每年滿足兩項毛收入測試，根據這兩項測試，我們的毛收入的特定百分比必須來自某些來源，如“房地產租金”。我們的TRS承租人根據我們酒店的租約向我們支付的租金將基本上構成我們房地產毛收入中的所有租金。為了使這種租金符合毛收入測試中的“不動產租金”的要求，對於美國聯邦所得税而言，這些租賃必須被視為真正的租賃，而不應被視為服務合同、融資安排、合資企業或其他類型的安排。我們已經組織了我們的租約，並打算構建未來的任何租約，以便這些租約將被視為真正的租約，用於美國聯邦所得税，但不能保證美國國税局會同意這種描述，不會對這種待遇提出質疑，也不能保證法院不會承受這樣的挑戰。如果我們的租約在美國聯邦所得税方面不被視為真正的租約，我們將無法獲得REIT的資格。

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如果任何第三方酒店經理沒有資格成為“合格的獨立承包商”，或者如果我們的酒店不是“合格的住宿設施”，我們將沒有資格成為房地產投資信託基金。

如果承租人是我們的“關聯方承租人”，則就適用於房地產投資信託基金的兩項毛收入測試而言，該承租人所支付的租金將不是符合資格的收入。不過，只要酒店是由“合資格的獨立承包商”經營，並滿足某些其他要求，則向TRS出租“合格住宿設施”是例外情況。我們幾乎所有的酒店都租給了我們的TRS承租人，這些承租人聘請了第三方酒店經理(包括管理我們大部分酒店的希爾頓酒店)，我們認為這些經理符合“合格的獨立承包商”的資格。在其他要求中，如果經營者通過了對我們的某些所有權測試，並且在與我們的其中一個物業與TRS或其TRS承租人簽訂物業管理合同時，經營者正在積極從事為一名或多名與REIT或其TRSS無關的人經營“合格住宿設施”(定義見下文)的行業或業務，則該經營者將有資格成為合格的獨立承包商。我們不能保證我們現在和未來的酒店經理是否真的會遵守這一要求。如果不遵守這一要求，我們將需要為未來的合同尋找其他酒店經理，如果我們在不知道失敗的情況下聘請了一家管理公司，可能會危及我們作為REIT的地位。

最後，我們的TRS承租人支付租金的每一處房產都必須是“合格的住宿設施”。“合格住宿設施”是指超過一半的居住單位暫時使用的旅館、汽車旅館或其他場所，包括常規的便利設施和設施，但從事接受投注業務的任何人不得在此類設施內或與之相關的任何人在此類設施內或與之相關的任何人進行賭博活動。我們相信，出租給我們的TRS承租人的物業是合格的住宿設施。雖然我們打算監察未來物業的收購和改善，但守則的REIT條文並沒有或只提供有限的指引，以根據合資格住宿設施的要求作出決定，亦不能保證這些要求會得到滿足。

與我們普通股所有權相關的風險

我們的組織文件和特拉華州法律中的反收購條款可能會阻止或推遲股東可能認為有利的對我們的收購嘗試。

我們修訂和重述的公司註冊證書和章程中包含的條款可能會使我們公司的合併或收購在未經董事會批准的情況下變得更加困難。除其他外，這些條款包括：

這些反收購條款可能會阻止、推遲或阻止涉及我們公司控制權變更的交易，包括我們的股東可能認為有利的行動，或對我們普通股的交易價格產生負面影響的行動。這些規定還可能阻止委託書競爭，使您和其他股東更難選舉您選擇的董事，並導致我們採取您希望採取的其他公司行動。

《房地產投資信託基金守則》規定的股權限制以及我們修訂和重述的公司註冊證書限制了股票轉讓和/或業務合併的機會。

為了維持我們作為守則所指的房地產投資信託基金的資格，在每個課税年度的最後半個年度內的任何時間，我們的已發行股票價值不得超過50%由五名或五名以下的個人(根據守則的定義，包括某些實體)直接或間接擁有。我們修訂和重述的公司註冊證書還包含其他限制，包括

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所有權限制，並禁止任何人：(1)實益或建設性地擁有我們的股票，這是通過應用守則的某些歸屬規則確定的，如果這會導致我們根據守則第856(H)條“少數人持有”或以其他方式導致我們沒有資格成為房地產投資信託基金；(2)實益或建設性地擁有我們的股票，這會導致任何人，包括希爾頓母公司，沒有資格成為我們的合格獨立承包商；(3)轉讓股票，如果這樣的轉讓會導致我們的股票被少於100人擁有；以及(4)實益擁有我們的股票，但這種擁有將導致我們不符合守則第897(H)節所指的“國內控制的合格投資實體”的資格。此外，不能保證我們的董事會在章程允許的情況下，不會在未來將所有權限制降低到9.8%以下。這些股權限制，包括所有權限制，可能會推遲或阻止我們的交易或控制權的改變，這可能涉及我們普通股的溢價或其他方面符合我們股東的最佳利益。

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項目1B。取消解析D工作人員評論。

沒有。

第二項。財產。

我們的物業

下表列出了截至2023年2月23日的我們的投資組合：

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