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ViewCAMembers2022-12-310001476045Cldt：HyattPlaceCherryCreekCherryCreekCOMember2022-12-310001476045Cldt：庭院附加達拉斯TXMembers2022-12-310001476045CLDT：ResidenceInnGaslampSanDiegoCAMembers2022-12-310001476045Cldt：Hilton GardenInnMarinaDelReyCAMember2022-12-310001476045CLDT：ResidenceInnDedhamMembers2022-12-310001476045Cldt：ResidenceInnFtLauderdaleFlembers2022-12-310001476045CLDT：Home2SuitesWoodlandHillsCAMMembers2022-12-310001476045Cldt：Hilton GardenInnPortsmouthNHMembers2022-12-310001476045CLDT：夏村大院成員2022-12-310001476045Cldt：EmbassySuitesSpringfieldVAMembers2022-12-310001476045Cldt：ResidenceInnSummervilleSCMembers2022-12-310001476045Cldt：庭院達拉斯市中心達拉斯TXMembers2022-12-310001476045CLDT：硅谷IIIIS unnyvaleCAMembers2022-12-310001476045Cldt:ResidenceInnAustinNorthwestTheDomainAreaAustinTXMember2022-12-310001476045Cldt:TownePlaceSuitesAustinNorthwestTheDomainAreaAustinTXMember2022-12-310001476045Cldt:HiltonGardenInnDestinMiramarBeachFLMember2022-12-310001476045美國-GAAP：BuildingMembers2022-01-012022-12-310001476045美國-公認會計準則：地方性改進成員2022-01-012022-12-310001476045美國-公認會計準則：建築改進成員SRT：最小成員數2022-01-012022-12-310001476045SRT：最大成員數美國-公認會計準則：建築改進成員2022-01-012022-12-31 美國
美國證券交易委員會
華盛頓特區，20549
表格10-K
☒ 根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的年度報告
截至本財政年度止12月31日, 2022
或
☐ 根據1934年《證券交易法》第13或15(D)條提交的過渡報告
的過渡期 至
委託文件編號：001-34693
查塔姆住宿信託基金
(註冊人的確切姓名載於其章程)
| | | | | | | | |
| 馬裏蘭州 | | 27-1200777 |
(述明或其他司法管轄權 公司或組織) | | (税務局僱主 識別號碼) |
| | |
| 湖景大道222號，套房200 | | |
西棕櫚灘, 佛羅裏達州 | | 33401 |
| (主要行政辦公室地址) | | (郵政編碼) |
(561) 802-4477
(註冊人的電話號碼，包括區號)
根據該法第12(B)條登記的證券： | | | | | | | | | | | | | | |
| 每個班級的標題 | | 交易代碼 | | 註冊的每個交易所的名稱 |
| 實益權益普通股，每股面值0.01美元 | | CLDT | | 紐約證券交易所 |
| 6.625%A系列累計可贖回優先股 | | CLDT-PA | | 紐約證券交易所 |
根據該法第12(G)條登記的證券：
無
如果註冊人是證券法規則405中定義的知名經驗豐富的發行人，請用複選標記表示。☐ Yes ☒ 不是
用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13節或第15(D)節提交報告。☐ Yes ☒ 不是
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13條或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。☒ 是 ☐不是
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。☒ 是 ☐不是
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司或新興成長型公司。見《交易法》第12b-2條中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。
| | | | | | | | | | | |
| 大型加速文件服務器 | ☐ | 加速文件管理器 | ☒ |
| 非加速文件服務器 | ¨ | 規模較小的報告公司 | ☐ |
| | 新興成長型公司 | ☐ |
如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐
用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(《美國聯邦法典》第15編，第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。☒
如果證券是根據該法第12(B)條登記的，應用複選標記表示登記人的財務報表是否反映了對以前發佈的財務報表的錯誤更正。☐
用複選標記表示這些錯誤更正中是否有任何重述需要對註冊人的任何執行人員在相關恢復期間根據第240.10D-1(B)條收到的基於激勵的補償進行恢復分析。☐
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如《交易法》第12b-2條所定義)。☐ Yes ☒不是
註冊人的非關聯公司持有的47,877,111股實益權益普通股的總市值為#美元。500,315,810基於該等實益普通股截至2022年6月30日在紐約證券交易所的收盤價。
截至2023年2月23日，已發行的實益普通股數量為48,852,217.
以引用方式併入的文件
註冊人關於其2023年年度股東大會的最終委託書的部分內容(將於A4月30日，2023)以引用方式併入本年度報告的表格10-K，以迴應本報告的第III部分。
目錄 | | | | | | | | |
| | | 頁面 |
| 第一部分： | |
| | |
| 第1項。 | 業務 | 5 |
| 第1A項。 | 風險因素 | 15 |
| 項目1B。 | 未解決的員工意見 | 34 |
| 第二項。 | 屬性 | 35 |
| 第三項。 | 法律訴訟 | 36 |
| 第四項。 | 煤礦安全信息披露 | 36 |
| | |
| 第二部分。 | |
| | |
| 第五項。 | 註冊人普通股市場、相關股東事項與發行人購買股權證券 | 37 |
| 第六項。 | [已保留] | 39 |
| 第7項。 | 管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析 | 40 |
| 第7A項。 | 關於市場風險的定量和定性披露 | 55 |
| 第八項。 | 合併財務報表和補充數據 | 56 |
| 第九項。 | 會計與財務信息披露的變更與分歧 | 56 |
| 第9A項 | 控制和程序 | 56 |
| 項目9B。 | 其他信息 | 56 |
| 項目9C。 | 關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露 | 56 |
| | |
| 第三部分。 | |
| | |
| 第10項。 | 受託人、高管與公司治理 | 57 |
| 第11項。 | 高管薪酬 | 57 |
| 第12項。 | 某些實益擁有人的擔保所有權以及管理層和相關股東的事項 | 57 |
| 第13項。 | 某些關係和相關交易，以及受託人獨立性 | 57 |
| 第14項。 | 首席會計師費用及服務 | 57 |
| | |
| 第四部分 | |
| | |
| 第15項。 | 展品和財務報表附表 | 58 |
有關前瞻性陳述的警示説明
本報告包含符合1933年證券法(“證券法”)第27A條和1934年證券交易法(“交易法”)第21E條定義的前瞻性表述，因此可能涉及已知和未知的風險、不確定因素、假設和其他因素，這些因素可能會導致我們的實際結果、業績或成就與此類前瞻性表述明示或暗示的未來結果、業績或成就大不相同。前瞻性陳述基於某些假設，描述我們未來的計劃、戰略和預期，通常通過我們使用的詞語來識別，如“打算”、“計劃”、“可能”、“應該”、“將”、“項目”、“估計”、“預期”、“相信”、“預期”、“繼續”、“潛在”、“機會”或類似的表達，無論是否定的還是肯定的。這些前瞻性陳述包括有關我們的業務可能或假設的未來結果、財務狀況、流動性、經營結果、計劃和目標的信息。除其他外，關於以下主題的陳述具有前瞻性：
| | | | | |
| • | 我們的業務和投資戰略； |
| • | 我們預測的經營業績； |
| • | 完成酒店收購和處置； |
| • | 酒店開發項目竣工； |
| • | 我們獲得未來融資安排的能力； |
| • | 我們的預期槓桿水平； |
| • | 我們對競爭對手的理解； |
| • | 市場和酒店業的趨勢和預期； |
| • | 我們在合資企業中的投資； |
| • | 預期非經常開支；及 |
| • | 我們有能力維持我們作為房地產投資信託基金(“REIT”)的資格，以繳納美國聯邦所得税。 |
前瞻性陳述是基於我們對我們未來業績的信念、假設和預期，並考慮到作出前瞻性陳述時我們可獲得的所有信息。這些信念、假設和期望可能會因許多可能的事件或因素而改變，但這些事件或因素並非我們都知道。如果發生變化，我們的業務、前景、財務狀況、流動性和經營結果可能與我們的前瞻性陳述中所表達的大不相同。您在作出有關我們普通股的投資決定時，應慎重考慮這些風險。此外，下列因素可能導致實際結果與我們的前瞻性陳述不同：
•本報告中包含的因素，包括在“業務”、“風險因素”和“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”部分以及我們提交給美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)的其他報告或我們公開發布的其他文件中闡述的因素；
•金融市場的普遍波動性和我們證券的市場價格；
•酒店業的總體表現；
•因網絡攻擊造成的業務中斷；
•政府長期停擺對我們業務的影響；
•由於地緣政治事件，包括恐怖主義、新冠肺炎等疾病的爆發和當前美國政府的政策，旅行減少；
•新冠肺炎等流行病的最終地理傳播、嚴重程度和持續時間，政府當局可能採取的遏制或應對此類流行病影響的行動，以及此類流行病對全球經濟和我們的財政狀況和業務成果的潛在負面影響；
•我們的業務或投資戰略的變化；
•資本的可獲得性、條款和部署；
•是否有能力吸引和留住合格的人才；
•我們的槓桿水平；
•我們的資本支出；
•我們的行業和我們經營的市場、利率或整體美國或國際經濟的變化；
•為了美國聯邦所得税的目的，我們有能力保持我們作為REIT的資格；以及
•我們競爭的程度和性質。
所有前瞻性陳述僅説明截至本報告的日期，或就以引用方式併入的任何文件而言，僅説明該文件的日期。可歸因於我們或代表我們行事的任何人的所有後續書面和口頭前瞻性陳述均受本節中的警示聲明的限制。隨着時間的推移，新的風險和不確定性出現，無法預測這些事件或它們可能如何影響我們。我們沒有義務更新或公開發布對前瞻性陳述的任何修訂，以反映本報告日期後的事件、情況或預期變化，除非法律要求。此類前瞻性陳述應根據本年度報告10-K表格中“風險因素”部分確定的風險因素進行閲讀。
第一部分
項目1.業務
本項目1中的美元金額以千為單位，每股數據除外。
概述
查塔姆住宿信託基金(以下簡稱“我們”或“公司”)成立於2009年10月26日，是馬裏蘭州的一家房地產投資信託基金。我們選擇從2010納税年度開始，以房地產投資信託基金的身份繳納聯邦所得税。該公司是內部管理的，主要投資於高檔長期住宿和高端品牌精選服務酒店。
於二零一零年四月完成首次公開招股(“IPO”)前，我們並無任何業務。我們的股票發行所得款項淨額貢獻給我們的經營合夥企業Chatham Lodging，L.P.(“經營合夥企業”)，以換取合夥企業權益。本公司幾乎所有資產均由營運合夥企業持有，其所有業務均透過營運合夥企業進行。Chatham Lodging Trust為營運合夥的唯一普通合夥人，並擁有營運合夥的有限合夥權益的共同單位(“共同單位”)的100%。本公司若干行政人員於經營合夥企業中持有既得及非既得長期激勵計劃單位(“LTIP單位”)，在我們的綜合資產負債表中以非控股權益列示。
截至2022年12月31日，該公司在16個州和哥倫比亞特區擁有39家酒店，總計5914間客房。於2021年9月23日前，本公司於與Colony Capital，Inc.(“CLNY”)聯營公司(“CLNY”)的合資公司(“Inland JV”)中持有10.0%的非控股權益，後者擁有從Inland American Real Estate Trust，Inc.(“Inland”)收購的48家酒店，共6,402間客房。查塔姆於2021年9月出售了其在內陸合資企業的權益。於2021年3月18日前，本公司亦於與CLNY聯屬公司的合資公司(“NewINK JV”)中持有10.3%的非控股權益，後者擁有從本公司與Cerberus Capital Management(“Cerberus”)的合資公司(“Innaders JV”)收購的46家酒店，共5,948間客房。查塔姆於2021年3月出售了其在NewINK合資公司的權益。
為了維持我們作為房地產投資信託基金的資格，該公司不能經營其酒店。因此，經營合夥企業及其附屬公司將我們全資擁有的酒店租賃給由本公司的應税房地產投資信託基金附屬公司(“TRS”)控股公司全資擁有的應税房地產投資信託基金附屬承租人(“TRS承租人”)。每家酒店均按百分比租賃予TRS承租人，該百分比租賃規定的租金支付等於(I)固定基本租金金額或(Ii)基於酒店房間收入的百分比租金中的較大者。每份租約的初始年期均為5年。每個TRS承租人的租賃收入在合併中被剔除。
TRS承租人已與為酒店提供日常管理的第三方管理公司簽訂了管理協議。截至2022年12月31日，由傑弗裏·H·費舍爾、公司董事長總裁兼首席執行官傑弗裏·H·費舍爾全資擁有的島嶼酒店管理公司管理着公司的所有酒店。
截至2022年12月31日，我們的酒店包括以萬豪酒店旗下的Residence Inn運營的高檔長住酒店®品牌(16家酒店)，希爾頓的霍姆伍德套房®品牌(六家酒店)，希爾頓的Home2套房® BRAND(One Hotel)和萬豪TownePlace套房®品牌(One Hotel)，以及在萬豪旗下經營的優質品牌精選服務酒店®BRAND(四家酒店)、漢普頓酒店或漢普頓酒店和希爾頓套房®品牌(三家酒店)，希爾頓花園酒店®品牌(四家酒店)，萬豪斯普林希爾套房®品牌酒店(一家酒店)、凱悦酒店®品牌(兩家酒店)以及在高檔大使館套房下運營的所有套房酒店®品牌(一家酒店)。
我們主要投資於高檔長住酒店，如希爾頓的Homewood Suites®、萬豪住宅酒店®，Home2 Suites by Hilton®和萬豪的TownePlace Suites®。我們還投資於高檔或高檔全套房酒店，如萬豪斯普林希爾套房®和大使館套房®。長住和全套房酒店通常具有以下特點： | | | | | |
| • | 主要客户羣包括商務旅行者，無論是短期暫住旅行者還是長期任務和公司搬遷的旅行者； |
| |
| • | 服務和便利設施包括免費早餐和晚間接待時間、高速互聯網接入、室內電影頻道、有限的會議空間、牀單和房間清潔服務、24小時前臺服務、客人雜貨服務和現場維護人員；以及 |
| |
| • | 實體設施包括大型套房、優質建築、每個客房或套房的全獨立廚房，包括小酒吧、冰箱和微波爐、優質客房傢俱、游泳池和健身設施。 |
此外，我們還投資了高端品牌的精選服務酒店，如萬豪酒店®、漢普頓酒店®、漢普頓酒店和希爾頓套房酒店®、凱悦酒店®希爾頓旁的希爾頓花園酒店®。這些酒店的服務和便利設施通常包括免費早餐或較小的付費早餐或晚餐選項、高速互聯網接入、本地通話、室內電影頻道以及牀單和房間清潔服務。
行業細分的財務信息
我們將我們所有的酒店作為一個單一的行業細分進行評估，因為我們所有的酒店都具有相似的經濟特徵，併為類似類型的客户提供類似的服務。因此，我們不報告分部信息。
業務戰略
我們的主要目標是通過投資酒店物業(無論是全資或通過合資企業)以提供強勁投資資本回報的價格為我們的股東創造有吸引力的回報，支付股息併產生長期價值增值。我們相信，通過實施以下戰略，我們可以創造長期價值：
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| • | 有紀律地收購酒店物業：我們主要投資於高端品牌的高端長期住宿和精選服務酒店，重點放在美國25個最大的大都市市場。我們專注於以低於重置成本的價格收購酒店物業，這些市場擁有強勁的需求來源，我們預計需求增長將超過新供應。我們還尋求收購我們認為管理不善或資本不足的物業。 |
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| • | 機會主義的酒店重新定位：我們採用增值戰略，例如重塑品牌、翻新、擴大或改變管理，當我們相信這些戰略將提高我們收購的酒店的經營業績和價值時。 |
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| • | 積極的資產管理：雖然作為房地產投資信託基金，我們不能經營我們的酒店，但我們積極管理我們的第三方酒店經理，以尋求最大限度地提高酒店運營業績。我們的資產管理活動旨在確保我們的第三方酒店經理有效地利用特許經營品牌的營銷計劃，制定有效的銷售管理政策和計劃，高效地運營酒店，控制成本，併為我們的酒店制定運營計劃，以提高客人的滿意度。作為我們資產管理活動的一部分，我們定期評估對酒店進行再投資的機會，以保持質量、增加長期價值併產生誘人的投資資本回報。 |
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| • | 精選酒店開發項目：在我們相信新開發的酒店將產生誘人的回報並提高我們酒店組合的質量的情況下，我們可能會考慮開發有限數量的酒店。 |
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| • | 靈活選擇酒店管理公司：我們在選擇酒店管理公司和經理方面很靈活，我們相信這些公司和經理將使我們的酒店業績最大化。我們使用獨立的管理公司，包括IHM，這是一家由Fisher先生100%擁有的酒店管理公司，截至2022年12月31日，該公司管理着我們所有的酒店。我們認為，這一戰略增加了我們可以考慮的潛在收購機會，因為許多酒店物業都受到長期管理合同的制約。 |
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| • | 對酒店債務的選擇性投資：如果我們相信我們可以在相對短期內取消抵押品贖回權或獲得相關酒店財產的所有權，我們可能會考慮有選擇地投資於由酒店財產抵押的債務。我們不打算投資於我們預計不會獲得標的財產所有權或發起任何債務融資的任何債務。 |
我們計劃維持審慎的資本結構，並打算按成本(定義為我們的初始收購價格加上任何後續資本投資的總金額，不包括任何減值費用)將我們的槓桿率維持在與我們過去運營水平相似的水平，長期而言，我們的槓桿率為酒店淨債務與投資的比率。我們的槓桿率一直保持在20%至50%之間。隨後酒店物業價值的下降並不一定會導致我們為了遵守這一目標而償還債務。截至2022年12月31日，我們的槓桿率約為26.6%，低於2021年12月31日的30.6%。隨着時間的推移，我們打算通過自由現金流、債務以及發行普通股和/或優先股來為我們的增長提供資金。我們的債務可能包括以酒店物業為抵押的抵押債務和無擔保債務。
在購買酒店物業時，我們可能會在我們的經營夥伴關係中發行共同單位，作為對賣家的全部或部分對價，這些賣家可能希望利用酒店銷售的税收遞延或參與我們普通股的潛在增值。
競爭
我們面臨着來自機構養老基金、私募股權投資者、
房地產投資信託基金、酒店公司和其他從事酒店投資的公司。其中一些實體擁有比我們擁有或可能願意使用更高槓杆的財務和運營資源多得多的財務和運營資源。這種競爭可能會增加尋求出售的業主的議價能力，減少我們可獲得的合適投資機會的數量，並增加收購我們目標酒店物業的成本。
酒店業競爭激烈。我們的酒店與其他酒店和替代住宿市場競爭，在它們經營的每個市場爭奪客人。競爭優勢基於一系列因素，包括位置、便利性、品牌從屬關係、房價、提供的服務和客人便利設施或住宿範圍以及客户服務質量。競爭通常是針對我們酒店所在的個別市場，包括來自現有和新酒店以及替代住宿市場的競爭。競爭可能會對我們的入住率、我們的平均每日房價(“ADR”)和每間可用房間的收入(“RevPAR”)產生不利影響，並可能要求我們提供額外的便利設施或進行資本改善，否則我們就不需要這樣做，這可能會降低我們的盈利能力。
季節性
對我們酒店的需求受到反覆出現的季節性模式的影響。總的來説，我們預計第一季度和第四季度的收入、營業收入和現金流較低，第二和第三季度的收入、營業收入和現金流較高。然而，這些總體趨勢受到整體經濟週期和酒店地理位置的影響。在任何季度，由於收入的暫時或季節性波動，運營現金流不足，我們預計將利用手頭的現金或我們信貸安排下的借款來支付費用、償債或向我們的股權持有人進行分配。
監管
我們的物業受各種公約、法律、條例和法規的約束，包括與公共區域以及消防和安全要求有關的法規。我們相信我們的每一家酒店都有經營業務所需的許可和批准，而且每一家都有足夠的保險覆蓋。
《美國殘疾人法案》
我們的物業必須符合1990年《美國殘疾人法》(以下簡稱《殘疾人法》)第三章的規定，即此類物業屬於《殘疾人法》所定義的公共設施。根據美國反興奮劑機構的規定，所有公共設施必須符合與殘疾人無障礙和使用相關的聯邦要求。《反殘疾人法》可能要求在我們物業的某些公共區域移除阻礙殘疾人進入的結構性障礙，而這些障礙是很容易實現的。雖然我們相信我們的酒店物業基本上符合美國反興奮劑機構的現行要求，但我們並沒有對所有這些物業進行全面的審核或調查，以確定是否符合該規定，而且有一項或多項物業可能不完全符合美國反興奮劑機構的規定。
如果我們被要求對我們的酒店物業進行重大修改，無論是為了遵守ADA還是政府規章制度的其他變化，我們的財務狀況、經營業績、我們普通股的市場價格以及我們向股東進行分配的能力都可能受到不利影響。提供易於實現的住宿的義務仍在繼續，我們將繼續評估我們的物業並進行適當的改建。
環境法規
根據各種聯邦、州和地方法律、條例和條例，不動產所有者可能需要承擔移除或補救這些財產上或其中某些危險或有毒物質的費用。這種法律往往規定這種責任，而不考慮所有者是否知道或對這種危險或有毒物質的存在負有責任。因此，任何財產所需的補救費用和所有人對任何財產的責任一般不受此類法律的限制，可能會超過財產的價值和/或所有人的總資產。此類物質的存在或未能適當補救此類物質的污染，可能會對所有者出售房地產或以此類財產作為抵押品借入資金的能力產生不利影響，這可能會對我們的投資回報產生不利影響。
此外，不同的法院判決確定，第三方可以就釋放危險物質造成的損害和財產污染追討損害賠償。例如，在酒店工作或住宿時接觸石棉的人，如果因石棉而受到傷害，他或她可能會尋求賠償。最後，這些環境問題中的一些限制了財產的使用或各種活動的條件。一個例子是法律要求使用化學品的企業小心管理，並在發生受監管的泄漏時通知地方官員。
儘管我們的政策是要求我們在投資之前對所有房地產進行可接受的第一階段環境現場評估，但此類調查的範圍有限。因此，不能保證第一階段環境現場評估將在我們投資該物業之前發現該物業上的任何或所有危險或有毒物質。我們不能向您保證：
| | | | | |
| • | 不存在我們不知道的與我們的財產有關的現有環境責任； |
| • | 未來的法律、條例或條例將不會施加重大環境責任；或 |
| • | 酒店目前的環境狀況不會受到酒店附近物業的狀況(例如地下儲油罐是否漏水)或與我們無關的第三方的影響。 |
納税狀況
我們選擇從截至2010年12月31日的短短一個課税年度開始，根據修訂後的1986年《國內税法》(下稱《税法》)，就聯邦所得税而言，作為房地產投資信託基金徵税。我們作為房地產投資信託基金的資格取決於我們是否有能力持續地通過實際投資和經營業績滿足守則中關於我們的總收入來源、我們資產的組成和價值、我們的分配水平以及我們實益權益股份所有權的多樣性等各種複雜要求。我們相信，我們的組織符合守則對REIT資格的要求，我們目前和預期的運營方式將使我們能夠繼續滿足作為REIT的資格和税收要求，以達到聯邦所得税的目的。
作為房地產投資信託基金，我們通常不會為我們分配給股東的REIT應税收入繳納聯邦所得税。根據守則，房地產投資信託基金須遵守多項組織及營運規定，包括每年分配至少90%的房地產投資信託基金應課税收入，而無須考慮所支付股息的扣減及不包括任何淨資本收益。如果我們在任何課税年度沒有資格作為REIT納税，並且沒有資格獲得某些法定寬免條款，我們在該年度的收入將按正常的公司税率納税，我們將被取消在我們不再具有REIT資格的下一個納税年度的四個納税年度內作為REIT納税的資格。即使我們符合聯邦所得税的REIT資格，我們仍然可能需要對我們的收入和資產繳納州和地方税，以及對我們的未分配收入繳納聯邦所得税和消費税。此外，我們的TRS承租人賺取的任何收入都將完全繳納聯邦、州和地方企業所得税。
在2018年第三季度，我們接到通知，我們的TRS的納税申報單將由美國國税局(IRS)審查截至2016年12月31日的納税年度。在2021年第三季度，我們還接到通知，與本公司相關的各種實體正在接受新漢普郡政府對截至2019年12月31日和2018年12月31日的納税年度的審查。這兩項考試仍然開放。我們認為，我們不需要記錄與可供審查的税期內所含事項有關的負債。然而，如果我們在任何一件事上遇到不利的結果，這種結果可能會對我們的運營結果、財務狀況和現金流產生實質性影響。
酒店管理協議
與IHM的管理協議的初始期限為五年，並將自動續簽兩個連續五年的期限，除非IHM在不遲於當時的期限屆滿前90天發出書面通知，表示不打算續簽。IHM管理協議規定，在出售IHM管理的任何酒店時，公司可以選擇提前終止，不收取終止費，並提前六個月通知。IHM管理協議可能會因某些原因而終止，包括管理的酒店未能達到指定的績效水平。基本管理費按酒店客房總收入的百分比計算。如果達到或超過了某些財務門檻，獎勵管理費的計算方法是酒店淨運營收入減去固定成本、基本管理費和指定的回報門檻後的10%。在適用的計算中，獎勵管理費的上限為酒店總收入的1%。
截至2022年12月31日，我們39家酒店的管理協議中的某些關鍵條款如下(金額不是以千計)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 屬性 | 管理公司 | 基地管理費 | 會計月費 | 每月收入管理費 | 獎勵管理費上限 |
| 波士頓希爾頓酒店的Homewood套房-比勒裏卡/貝德福德/伯靈頓 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 明尼阿波利斯希爾頓Homewood套房-美國購物中心 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 納什維爾-布倫特伍德希爾頓酒店的Homewood套房 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 希爾頓·哈特福德-法明頓的Homewood套房 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 奧蘭多-梅特蘭希爾頓酒店的Homewood套房 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 休斯頓漢普頓套房酒店-醫療中心 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 長島霍爾茨維爾住宅區酒店 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 懷特普萊恩斯住宅酒店 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 新羅謝爾住宅區酒店 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 住宅客棧花園小樹林 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 聖安東尼奧河畔希爾頓酒店的Homewood套房 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 華盛頓特區Residence Inn | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 泰森住宅區酒店 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 漢普頓酒店波特蘭市中心 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 休斯敦庭院 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 匹茲堡北岸凱悦廣場 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 埃克塞特漢普頓酒店 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 丹佛理工大學希爾頓花園酒店 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 貝爾維尤住宅區酒店 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 薩凡納斯普林希爾套房 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 硅谷一號居家酒店 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 硅谷住宅酒店II | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 聖馬特奧住宅酒店 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 住宅區山景酒店 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 凱悦酒店櫻桃溪 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 艾迪生庭院 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 聖地亞哥煤氣燈住宅酒店 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 希爾頓花園酒店Marina del Rey | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 戴德姆住宅區酒店 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 盧加諾住宅區酒店 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 朴茨茅斯希爾頓花園酒店 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 薩默維爾庭院 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 斯普林菲爾德大使館套房 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 薩默維爾住宅區酒店 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 達拉斯四合院 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 奧斯汀西北住宅酒店/域區 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 奧斯汀西北/域區TownePlace套房 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 伍德蘭山的Home2套房 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 美麗華海灘希爾頓花園酒店 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度，管理費總額分別約為1010萬美元、720萬美元和530萬美元。
酒店特許經營協議
與特許經營協議相關的費用按酒店客房總收入的特定百分比計算。截至2022年12月31日，我們酒店特許經營協議的某些關鍵條款如下：
| | | | | | | | | | | | | | |
| 屬性 | 特許經營公司 | 特許經營權/版税費用 | 市場營銷/計劃費用 | 期滿 |
| 波士頓希爾頓酒店的Homewood套房-比勒裏卡/貝德福德/伯靈頓 | Promus酒店，Inc. | 4.0 | % | 4.0 | % | 2025 |
| 明尼阿波利斯希爾頓Homewood套房-美國購物中心 | Promus酒店，Inc. | 4.0 | % | 4.0 | % | 2025 |
| 納什維爾-布倫特伍德希爾頓酒店的Homewood套房 | Promus酒店，Inc. | 4.0 | % | 4.0 | % | 2025 |
| 希爾頓·哈特福德-法明頓的Homewood套房 | Promus Hotels公司 | 4.0 | % | 4.0 | % | 2025 |
| 奧蘭多-梅特蘭希爾頓酒店的Homewood套房 | Promus酒店，Inc. | 4.0 | % | 4.0 | % | 2025 |
| 休斯頓漢普頓套房酒店-醫療中心 | 漢普頓酒店特許經營有限責任公司 | 6.0 | % | 4.0 | % | 2035 |
| 長島霍爾茨維爾住宅區酒店 | 萬豪國際有限公司 | 5.5 | % | 2.5 | % | 2025 |
| 懷特普萊恩斯住宅酒店 | 萬豪國際有限公司 | 5.5 | % | 2.5 | % | 2030 |
| 新羅謝爾住宅區酒店 | 萬豪國際有限公司 | 5.5 | % | 2.5 | % | 2030 |
| 住宅客棧花園小樹林 | 萬豪國際有限公司 | 5.0 | % | 2.5 | % | 2031 |
| 聖安東尼奧河畔希爾頓酒店的Homewood套房 | Promus酒店，Inc. | 4.0 | % | 4.0 | % | 2026 |
| 華盛頓特區Residence Inn | 萬豪國際有限公司 | 5.5 | % | 2.5 | % | 2033 |
| 泰森住宅區酒店 | 萬豪國際有限公司 | 5.0 | % | 2.5 | % | 2031 |
| 漢普頓酒店波特蘭市中心 | 漢普頓酒店特許經營有限責任公司 | 6.0 | % | 4.0 | % | 2032 |
| 休斯敦庭院 | 萬豪國際有限公司 | 5.5 | % | 2.0 | % | 2030 |
| 匹茲堡北岸凱悦廣場 | 凱悦酒店有限責任公司 | 5.0 | % | 3.5 | % | 2030 |
| 埃克塞特漢普頓酒店 | 漢普頓酒店特許經營有限責任公司 | 6.0 | % | 4.0 | % | 2031 |
| 丹佛理工大學希爾頓花園酒店 | 希爾頓花園酒店特許經營有限責任公司 | 5.5 | % | 4.3 | % | 2028 |
| 貝爾維尤住宅區酒店 | 萬豪國際有限公司 | 5.5 | % | 2.5 | % | 2033 |
| 薩凡納斯普林希爾套房 | 萬豪國際有限公司 | 5.0 | % | 2.5 | % | 2033 |
| 硅谷一號居家酒店 | 萬豪國際有限公司 | 5.5 | % | 2.5 | % | 2029 |
| 硅谷住宅酒店II | 萬豪國際有限公司 | 5.5 | % | 2.5 | % | 2029 |
| 聖馬特奧住宅酒店 | 萬豪國際有限公司 | 5.5 | % | 2.5 | % | 2029 |
| 住宅區山景酒店 | 萬豪國際有限公司 | 5.5 | % | 2.5 | % | 2029 |
| 凱悦酒店櫻桃溪 | 凱悦酒店有限責任公司 | 5.0 | % | 3.5 | % | 2034 |
| 艾迪生庭院 | 萬豪國際有限公司 | 5.5 | % | 2.0 | % | 2029 |
| 聖地亞哥煤氣燈住宅酒店 | 萬豪國際有限公司 | 6.0 | % | 2.5 | % | 2035 |
| 希爾頓花園酒店Marina del Rey | 希爾頓特許經營控股有限公司 | 5.5 | % | 4.3 | % | 2030 |
| 戴德姆住宅區酒店 | 萬豪國際有限公司 | 6.0 | % | 2.5 | % | 2030 |
| 盧加諾住宅區酒店 | 萬豪國際有限公司 | 6.0 | % | 2.5 | % | 2045 |
| 朴茨茅斯希爾頓花園酒店 | 希爾頓花園酒店特許經營有限責任公司 | 5.5 | % | 4.0 | % | 2037 |
| 薩默維爾庭院 | 萬豪國際有限公司 | 6.0 | % | 2.5 | % | 2037 |
| 斯普林菲爾德大使館套房 | 希爾頓特許經營控股有限公司 | 5.5 | % | 4.0 | % | 2037 |
| 薩默維爾住宅區酒店 | 萬豪國際有限公司 | 6.0 | % | 2.5 | % | 2038 |
| 達拉斯四合院 | 萬豪國際有限公司 | 6.0 | % | 2.0 | % | 2038 |
| 奧斯汀西北住宅酒店/域區 | 萬豪國際有限公司 | 5.5% to 6.0% | 2.5 | % | 2036 |
| 奧斯汀西北/域區TownePlace套房 | 萬豪國際有限公司 | 3.0% to 5.5% | 2.0 | % | 2041 |
| 伍德蘭山的Home2套房 | 希爾頓特許經營控股有限公司 | 3.0% to 5.0% | 3.0 | % | 2040 |
| 美麗華海灘希爾頓花園酒店 | 希爾頓特許經營控股有限公司 | 5.5 | % | 4.0 | % | 2042 |
在截至2022年、2021年和2020年12月31日的一年中，特許經營和營銷/計劃費用總額分別約為2370萬美元、1660萬美元和1160萬美元。
經營租約
聖迭戈加斯蘭姆住宅酒店的土地租約將於2065年1月31日到期，我們有最多三個額外期限的延長選項，每個延長十年。目前每月的還款額約為每月4.4萬美元，每五年增加10%。酒店須按適用租賃年度毛收入的5%減去租賃年度預定每月基本租金的12倍計算每年的補充租金。
Residence Inn New Rochelle酒店受航空權利租約和車庫租約的約束，這兩項租約都將於2104年12月1日到期。與新羅謝爾市的租賃協議涵蓋酒店佔用的停車場上方的空間，以及附屬於酒店的停車場中的128個停車位。車庫租賃的年度基本租金是酒店在該市通過的用於車庫運營、管理和維護的預算中的比例份額，並建立了為資本維修費用提供資金的準備金。根據這些租約，2022年的租金總額約為每季度3.1萬美元。
希爾頓花園酒店瑪麗娜德雷酒店的土地租約將於2067年12月31日到期。目前，最低月付款額約為每月4.7萬美元，根據收入類型，房租支付比例等於總收入的5%至25%，減去最低租金，應拖欠租金。
本公司於2015年9月簽訂公司寫字樓租約。租約為期11年，包括12個月的租金寬減期和若干租户改善津貼。本公司擁有最多兩個連續任期，每次為期五年的續期選擇權。本公司與關聯方分享該空間，並按比例報銷關聯方所佔用的可出租空間份額。
該公司是其某些物業的地面、空權、車庫和辦公租賃協議的承租人，所有這些協議自2022年12月31日起都有資格成為經營租賃。租約通常提供多年續期選項，以根據公司的選擇延長承租人的期限。只有在合理確定將行使期權時，期權期限才計入租賃義務負債的計算中。
在計算本公司在各種租賃項下的租賃義務時，本公司使用的貼現率估計等於本公司在類似經濟環境下以抵押基準借款所需支付的貼現率，其金額與租賃付款相同。租賃債務以合同要求的現金付款為基礎，而租賃費用則以直線基礎確認。
下表包括截至2022年12月31日，該公司作為承租人的未來五個日曆年及以後每年的最低租賃支付總額(以千為單位)：
| | | | | |
| 未來租賃付款總額 |
| 金額 |
| | |
| 2023 | $ | 2,093 | |
| 2024 | 2,115 | |
| 2025 | 2,186 | |
| 2026 | 1,894 | |
| 2027 | 1,272 | |
| 此後 | 63,553 | |
| 租賃付款總額 | $ | 73,113 | |
人力資本
截至2023年2月23日，我們有17名員工。所有受僱於我們酒店日常營運的人士，均為我們的租户承租人所聘用的管理公司的僱員。我們的員工都不代表集體談判協議，然而，洲際酒店的某些酒店級別的員工代表集體談判協議。
我們的主要人力資本管理目標是吸引、招聘、聘用、發展和提拔一批深度和多樣化的人才，轉化為一支強大和成功的勞動力隊伍。為了支持這些目標，我們的人力資源計劃旨在培養人才，使員工為未來的關鍵角色和領導職位做好準備；通過具有競爭力的薪酬和福利計劃獎勵和支持員工；通過努力培育、促進和維護多元化和包容的文化來提升我們的文化；以及投資於技術、工具和資源，使員工能夠在工作中工作。
企業責任
我們致力於創造價值，同時在我們的酒店、社區和行業中擔任負責任的管家。雖然新冠肺炎疫情帶來了動盪的挑戰，但我們經歷的新現實加強了我們將與環境、社會和治理問題相關的歷史努力正式化為更具結構性的企業責任戰略的願望。我們很自豪能在2021年3月發佈我們的第一份企業責任報告。
2022年2月，公司成立了一個獨立的環境、社會和治理委員會，由公司董事會(“董事會”)成員和我們的兩名高管組成。
2022年5月，我們發佈了年度企業責任報告，其中包括按照全球報告倡議(GRI)、可持續會計準則委員會(SASB)和氣候相關財務披露特別工作組(TCFD)的標準進行報告。該報告可在我們的網站www.chathamlowgingtrust.com上查閲。
環境與可持續發展
我們的舉措旨在提高我們酒店的能源效率，也是為了提高我們酒店的價值和盈利能力。在這些能效計劃中，包括安裝節能照明設備、根據入住率調整房間狀況的客房“智能”恆温器、低流量馬桶系統和循環使用洗衣水。我們致力於尋求新的環境倡議，以便在我們的投資組合中實施。
企業公民身份與社區影響力
該公司優先考慮對我們物業所在社區進行投資的需要。此外，我們還做出了重大努力，回饋我們公司辦公室所在的西棕櫚灘地區的當地慈善組織。我們與IHM結合，以多種方式參與慈善組織的活動，包括參加慈善比賽活動，收集食物和為有需要的人提供食物，以及在節日期間為貧困兒童閲讀和贈送禮物。我們員工的志願者努力直接為我們的當地社區增加了價值。
多樣性、公平性和包容性
該公司始終高度重視實現其多樣性、公平性和包容性方面的目標。2021年8月，公司在董事會組成中增加了種族和性別多樣性。查塔姆的董事會成員中有25.0%是女性，12.5%的人認為自己是代表性不足的羣體的成員。2022年1月，公司和首席執行官成為首席執行官促進多樣性和包容性™承諾的自豪參與者。作為承諾的一部分，公司承諾培養一個多元化和包容性的工作環境，思想自由交流。
可用信息
我們的互聯網網站是 Www.chathamlowgingtrust.com。我們在以電子方式向美國證券交易委員會提交或提交文件後，在合理可行的範圍內儘快通過我們的網站免費提供我們的年度報告(Form 10-K)、Form 10-Q季度報告、Form 8-K當前報告、Form 16關於Form 3、4和5的報告，以及根據交易法第13(A)或15(D)節提交或提交的報告的修訂版。我們向美國證券交易委員會提交的所有報告，包括本年度Form 10-K報告、我們的Form 10-Q季度報告以及我們當前的Form 8-K報告，也可以從美國證券交易委員會的網站www.sec.gov免費獲取。此外，我們的網站還包括公司治理信息，包括我們董事會委員會的章程、我們的公司治理準則、利益衝突政策和我們的商業行為準則。任何股東如有要求，可向查塔姆旅舍信託公司投資者關係部索取印刷版，郵編：佛羅裏達州33401，西棕櫚灘，湖景大道222號，Suite200。我們網站上的信息不是、也不應被視為本報告的一部分，也不應被納入我們提交給美國證券交易委員會的任何其他文件中。
第1A項。風險因素
我們的業務面臨許多風險。下面描述的風險可能不是我們面臨的唯一風險。我們還不知道或目前認為無關緊要的其他風險也可能損害我們的業務運營。如果以下風險因素中描述的任何事件或情況實際發生，我們的業務、財務狀況或經營結果可能會受到影響，我們向股東分配現金的能力可能會受到損害，我們普通股的交易價格可能會下降。您應該知道，所描述的許多風險可能不僅僅適用於我們在本演示文稿中將其分組的小節。
摘要
與我們的業務相關的風險 | | | | | |
| • | 新冠肺炎疫情已經並可能繼續對我們的財務狀況、經營業績、現金流和業績產生不利影響。 |
| • | 我們的投資政策可能會根據董事會的酌情決定權不時進行修訂。 |
| • | 我們依賴我們的主要執行官員的努力和專業知識，他們的持續服務得不到保證。 |
| • | 我們未來的增長取決於獲得新的融資。 |
| • | 我們必須依靠第三方管理公司來運營我們的酒店，才有資格成為房地產投資信託基金。 |
| • | 我們投資組合中酒店的管理目前集中在一家酒店管理公司。 |
| • | 我們的特許經營商可能會導致我們在升級運營標準上花費額外的資金。 |
| • | 我們的特許經營商可能會取消或無法續簽我們現有的特許經營許可證。 |
| • | 我們財務業績、資本支出要求和超額現金流的波動可能會對我們的分配能力產生不利影響。 |
| • | 未來的償債義務可能會對我們的整體經營業績或現金流產生不利影響，並可能要求我們清算財產。 |
| • | 如果我們未來無法償還債務，我們可能會被迫對債務進行再融資，或處置或扣押我們的資產，這可能會對分配給股東的收益產生不利影響。 |
| • | 我們債務的利息支出可能會限制我們為增長戰略和股東分配提供資金的現金。 |
| • | 如果不能有效地對衝利率變化，可能會對我們造成不利影響。 |
| • | 我們可能進行的合資投資可能會受到我們缺乏決策權、我們對合資夥伴的財務狀況的依賴以及我們與我們的合資夥伴之間的糾紛的不利影響。 |
| • | 我們可能會不時以普通股的形式向我們的股東進行分配，這可能會導致股東在沒有收到足夠現金支付此類税款的情況下承擔納税義務。 |
| • | 我們的利益衝突政策可能無法成功消除我們與受託人、高級管理人員和員工之間未來可能出現的利益衝突的影響。 |
| • | 我們與我們的首席執行官擁有的關聯公司之間可能存在利益衝突。 |
| • | 酒店開發受時間、成本和其他風險的影響。 |
| • | 通貨膨脹和價格波動可能會影響我們的業務和運營結果。 |
與住宿業相關的風險 | | | | | |
| • | 酒店業在過去經歷了顯着的下滑，如果酒店業沒有表現出改善，可能會對我們執行業務戰略的能力產生不利影響。 |
| • | 我們向股東進行分配的能力可能會受到酒店業經營風險的影響。 |
| • | 收購的競爭可能會減少我們可以收購的物業數量。 |
| • | 爭奪客人可能會降低我們酒店的收入和盈利能力。 |
| • | 酒店業的週期性可能會對我們的投資回報產生不利影響。 |
| • | 由於我們集中在這裏，酒店業的不景氣將對我們的業務造成不利影響。 |
| • | 我們酒店物業對資本支出的持續需求可能會對我們的業務產生不利影響。 |
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| • | 消費者越來越多地使用互聯網旅遊中介機構和替代住宿市場，可能會對我們的盈利能力產生不利影響。 |
| • | 商務相關技術的使用可能會對商務旅行的需求產生不利影響。 |
| • | 我們和我們的酒店經理在我們的運營中依賴信息技術，該技術的任何重大故障、不足、中斷或安全故障都可能損害我們的業務。 |
| • | 未來的恐怖襲擊或恐怖警報級別的變化可能會對旅行和酒店需求產生不利影響。 |
| • | 我們可能會承擔與收購酒店物業有關的責任，包括未知的責任。 |
| • | 未投保和投保不足的損失可能會對我們的經營業績產生不利影響。 |
| • | 我們面臨着與自然災害相關的風險以及氣候變化的直接和間接物理影響，其中可能包括更頻繁、更嚴重的風暴、颶風、洪水、乾旱和野火，其中任何一種都可能對我們的酒店物業、運營、現金流和融資選擇產生實質性的不利影響。 |
| • | 不遵守環境法律和政府法規可能會對我們的業務產生不利影響。 |
| • | 遵守ADA和其他政府規章制度的變化可能會大幅增加我們的經營成本。 |
| • | 新冠肺炎等大範圍傳染病的爆發可能會減少出行。 |
與房地產業相關的一般風險 | | | | | |
| • | 房地產投資的流動性不足可能會嚴重阻礙我們應對酒店物業表現的不利變化的能力。 |
| • | 財產税的增加將對我們向股東進行分配的能力產生不利影響。 |
| • | 我們酒店的物業可能含有或產生有害黴菌，這可能會導致責任和補救費用。 |
與我們的組織和結構有關的風險 | | | | | |
| • | 我們的權利和我們股東對我們的受託人和高管採取行動的權利是有限的。 |
| • | 馬裏蘭州法律的條款可能會限制第三方獲得本公司控制權的能力。 |
| • | 我們的信託聲明條款可能會限制第三方獲得對我們公司的控制權的能力。 |
| • | 如果不進行必要的分配，我們將被徵税。 |
| • | 如果不能保持我們作為房地產投資信託基金的資格，我們將繳納聯邦所得税，可能還會繳納其他税。 |
| • | 我們的TRS承租人結構使我們面臨酒店運營費用增加的風險。 |
| • | 我們的TRS結構增加了我們的整體納税負擔。 |
| • | 我們與TRS的交易將導致我們對某些收入或扣除徵收100%的懲罰性税，如果這些交易不是按公平條款進行的。 |
| • | 如果我們與TRS承租人的租約在聯邦所得税方面不被視為真正的租約，我們將無法獲得REIT的資格。 |
| • | REITs支付的股息不符合某些股息的降低税率。 |
| • | 如果我們的酒店經理沒有資格成為“合格的獨立承包商”，我們就沒有資格成為房地產投資信託基金。 |
| • | 我們的所有權限制可能會限制或阻止您參與我們普通股的某些轉讓。 |
| • | 如果我們的董事會有能力在沒有股東批准的情況下撤銷我們的REIT資格，可能會給我們的股東帶來不利的後果。 |
| • | 董事會有能力改變我們的主要政策，這可能不符合我們股東的利益。 |
| • | 如果我們不能保持有效的內部控制系統，我們可能無法準確確定我們的財務結果或防止欺詐。因此，我們的投資者可能會對我們報告的財務信息失去信心，這可能會損害我們的業務和我們股票的價值。 |
| • | 遵守REIT的要求可能會導致我們放棄其他有吸引力的機會或清算其他有吸引力的投資。 |
| • | 我們可能會受到不利的立法或監管税收變化的影響。 |
| • | 我們可能無法從我們的運營中產生足夠的現金流，以便在未來的任何時候向我們的股東進行分配。 |
| • | 我們的循環信貸安排和定期貸款可能會限制我們支付普通股股息的能力。 |
| • | 我們股權證券的市場價格可能會有很大差異。 |
| • | 未來可供出售的股票數量可能會對我們普通股的市場價格產生不利影響。 |
| • | 未來發行債務或股權證券或發生債務可能會對我們普通股的市場價格產生不利影響。 |
與我們的業務相關的風險
新冠肺炎疫情已經並可能繼續對我們的財務狀況、經營業績、現金流和業績產生不利影響。
由一種新型冠狀病毒引發的全球新冠肺炎大流行對美國經濟和全球經濟都產生了嚴重的負面影響。由於新冠肺炎大流行，金融市場繼續經歷大幅波動。在全球和整個美國，聯邦和地方政府制定了隔離、旅行限制、學校關閉、“庇護到位”命令，以及對可以繼續經營的企業類型的限制。這些限制對美國的酒店業產生了嚴重的影響。
新冠肺炎疫情的迅速發展和流動性使得評估該流行病的全面不利經濟影響以及未來對我們的財務狀況、經營成果、現金流和業績的影響變得極其困難。如果爆發另一種疾病或類似的公共衞生威脅，或對此類事件的恐懼，影響旅行需求、旅行行為或旅行限制，可能會對我們的業務、財務狀況和經營業績產生實質性的不利影響。其他疾病的爆發也可能導致政府增加限制和監管，如上述或其他行動，這可能對我們的運營產生不利影響。
我們的投資政策可由董事會酌情不時修訂，這可能會使股東回報低於預期。
我們的投資政策可隨時由我們的董事會酌情修改或修改，而不需要我們的股東投票。這種自由裁量權可能導致的投資回報可能與投資者的預期不符。
我們依賴我們的主要執行官員的努力和專業知識，他們的持續服務得不到保證。
我們依靠首席執行官以及其他高級管理人員的努力和專業知識來執行我們的業務戰略。失去他們的服務，以及我們無法找到合適的替代者，可能會對我們的業務產生不利影響。
我們未來的增長取決於獲得新的融資，如果我們未來不能獲得融資，我們的增長將是有限的。
我們增長戰略的成功依賴於通過利用超額現金流、借款或隨後發行普通股或其他證券來獲得資本。收購新的酒店物業將需要大量額外資本，現有酒店(包括通過合資企業擁有的酒店)需要定期改善資本，以保持競爭力。我們可能無法僅從我們的經營活動中提供現金來為收購或資本改善提供資金，因為我們必須每年分配至少90%的REIT應税收入(不考慮支付的股息扣除和不包括任何淨資本利得)，以滿足聯邦所得税的REIT資格要求。因此，我們通過留存收益為收購提供資本支出的能力非常有限。如果我們不能獲得令人滿意的債務或股權融資，我們通過收購酒店實現增長的能力將受到限制，這將取決於資本市場狀況。我們不能向您保證我們將能夠獲得額外的股權或債務融資，或者我們將能夠以優惠的條件獲得此類融資。
我們必須依賴第三方管理公司來經營我們的酒店，才有資格根據守則成為房地產投資信託基金，因此，我們對酒店的控制權低於我們直接運營酒店的控制權。
為了根據守則維持我們作為房地產投資信託基金的資格，第三方必須經營我們的酒店。我們把每一家酒店都租給我們的TRS承租人。我們的TRS承租人又與第三方管理公司簽訂了管理協議，以運營我們的酒店。雖然我們希望對那些由我們的TRS承租人租用並按管理協議運營的酒店的運營決策提供一些意見，但與我們自己管理酒店相比，我們擁有的控制權較小。即使我們認為我們的酒店經營效率不高，我們也可能無法要求經營者改變經營我們酒店的方式。如果是這種情況，我們可能會決定終止管理協議，並可能產生與終止相關的成本。此外，我們的董事長兼首席執行官費希爾先生控制着酒店管理公司IHM，從2022年12月31日起，該公司管理着我們所有的酒店，並可能管理我們未來收購的更多酒店。請參閲下面的“我們與我們的首席執行官擁有的關聯公司之間可能存在利益衝突”。
我們投資組合中酒店的管理目前集中在一家酒店管理公司。
截至2022年12月31日，IHM管理着我們所有的39家酒店。因此，我們很大一部分收入來自洲際酒店管理的酒店。經營風險集中在一家酒店管理公司，使我們在經濟上比如果我們的酒店管理在幾家酒店管理公司更多樣化的情況下更脆弱。洲際酒店管理公司的業務和事務、財務實力或高效運營酒店的能力方面的任何不利發展，都可能對我們的業務、財務狀況或運營結果以及我們向股東進行分配的能力產生重大不利影響。我們不能保證IHM將履行其對我們的義務，或有效和高效地經營酒店物業。
我們的特許經營商可能會導致我們在升級運營標準上花費額外的資金，這可能會減少可用於分配給股東的現金。
我們的酒店按照特許經營協議經營，我們可能會受到將酒店資產集中在一個或幾個特許經營品牌中所發現的風險。我們的酒店經營者必須遵守經營標準以及由我們經營酒店所依據的酒店品牌的特許經營商施加的條款和條件。根據某些特許經營協議，大約每七年就需要進行某些升級，特許經營商還可以實施升級或新的品牌標準，例如大幅升級牀上用品、增加免費早餐或增加其“常客”計劃下的客人獎勵價值，這可能會增加酒店的鉅額支出。特許經營商還可能要求我們根據系統標準進行某些資本改進，以維護酒店，這一成本可能會很高，並可能減少可用於分配給我們股東的現金。
我們的特許商可能會取消或未能續簽我們現有的特許經營權許可證，這可能會對我們的經營業績和我們向股東進行分配的能力產生不利影響。
我們的特許經營商定期檢查我們的酒店，以確認是否遵守特許經營商的運營標準。如果酒店未能維持標準，可能會導致特許經營許可證被吊銷或被吊銷。我們依賴我們的酒店經理遵守運營標準。此外，特許經營許可證期限屆滿時，特許人沒有義務換髮新的特許經營許可證。失去特許經營許可證可能會對受影響酒店的運營或潛在價值產生重大不利影響，因為失去了特許經營人提供的相關名稱識別、營銷支持和中央預訂系統。失去特許經營許可證或與我們經營酒店的特許經營品牌有關的不利發展也可能對我們的財務狀況、經營業績和可分配給股東的現金產生重大不利影響。
我們財務業績、資本支出要求和超額現金流的波動可能會對我們向股東進行分配的能力產生不利影響。
作為房地產投資信託基金，我們必須每年將至少90%的應納税所得額分配給我們的股東(決定時不考慮所支付股息的扣除，也不包括任何淨資本利得)。如果我們的經營業績和財務業績下滑，或我們酒店的資本狀況出現意外改善(包括特許經營商或合資夥伴可能要求的資本改善)，我們可能無法宣佈或向我們的股東支付分紅，或維持我們當時的股息率。分配的時間和金額由我們的董事會自行決定，董事會將考慮我們的財務業績、償債義務和適用的債務契約(如果有)以及資本支出要求等因素。我們不能向您保證我們將產生足夠的現金來為分配提供資金。
可能對我們的經營業績和對股東的分配產生不利影響的因素包括：酒店收入減少；出租給我們的TRS承租人的酒店的運營費用增加；償債要求增加，包括我們的債務利率上升；來自合資企業的現金需求和我們酒店的資本支出，包括我們酒店特許經營人所需的資本支出，以及未知債務，如環境索賠。酒店收入可能會下降，原因有很多，包括來自新酒店的競爭加劇，以及對酒店房間的需求減少。這些因素會降低酒店的入住率和房價，並可能通過以下方式直接對我們產生負面影響：
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| • | 減少我們就出租給我們的TRS承租人的酒店確認的酒店收入；以及 |
| • | 相應地減少了出租給我們TRS承租人的酒店的利潤(或增加了虧損)。我們可能無法在收入下降的同時減少許多支出，(或者我們可能出於競爭原因選擇不減少支出)，而某些支出可能會增加，而我們的收入下降。 |
未來的償債義務可能會對我們的整體經營業績或現金流產生不利影響，並可能需要我們清算我們的財產，這可能會對我們向股東進行分配的能力和我們的股價產生不利影響。
我們計劃保持審慎的資本結構，並打算在長期內將我們的槓桿率維持在與我們過去運營水平相似的水平，即淨債務與酒店投資(按成本計算)的比率(定義為我們的初始收購價格加上任何後續資本投資的總金額，不包括任何減值費用)。隨後酒店物業價值的下降並不一定會導致我們償還債務以遵守這一限制。我們未來可能會招致大量額外債務，包括擔保債務。增加債務可能會使我們面臨許多風險，包括以下風險：
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| • | 經營現金流將不足以支付所需的費用、本金和利息； |
| • | 我們的槓桿可能會增加我們在不利的經濟和行業條件下的脆弱性； |
| • | 我們可能被要求將運營現金流的很大一部分用於償還債務，從而減少了可用於分配給股東的現金、可用於運營和資本支出的資金、未來的商業機會或其他目的； |
| • | 任何再融資的條款將不如被再融資的債務的條款優惠；以及 |
| • | 我們的債務條款可能會限制我們向股東進行分配的能力。 |
如果我們違反了債務協議中的約定，我們可能會被要求在到期前償還全部或部分債務，而此時我們可能無法以有吸引力的條款為此類償還安排融資，如果有的話。
如果我們未來無法償還債務，我們可能會被迫對債務進行再融資，或處置或扣押我們的資產，這可能會對分配給股東的收益產生不利影響。
如果我們沒有足夠的資金在到期時或到期前償還我們的未償債務，如果我們違反了我們的債務協議，而我們的貸款人行使了加速償還的權利，我們可能需要通過額外的債務或額外的股權融資來為債務進行再融資。適用於我們現有和未來債務的公約可能會損害我們計劃的投資戰略，如果違反，將導致違約。如果我們無法以可接受的條件對債務進行再融資，我們可能會被迫以不利的條件處置酒店財產，可能會導致損失。我們已經對我們的某些酒店物業進行了抵押，對我們收購的其他酒店進行了抵押，並可能對我們的某些酒店進行額外的抵押，以獲得其他債務。如果我們無法履行任何未來的償債義務，我們將面臨失去部分或全部酒店財產的風險，這些財產是為確保我們履行止贖義務而承諾的。
我們債務的利息支出可能會限制我們可用於為增長戰略和股東分配提供資金的現金。
更高的利率可能會增加我們信貸安排下債務的償債要求，以及我們未來產生的任何浮動利率債務，以及我們尋求再融資的任何金額，並可能減少可供分配給我們股東的金額，以及減少可用於我們運營、未來商業機會或其他目的的資金。我們的定期貸款和循環信貸的利息支出是基於浮動利率的。
未能有效對衝利率變化可能會對我們的運營結果和我們進行股東分配的能力產生不利影響。
我們將來可能會獲得一種或多種形式的利率保障，例如掉期協議、利率上限合約或類似的協議，以對衝利率波動可能帶來的負面影響。然而，此類對衝隱含成本，我們不能向您保證任何對衝將充分緩解加息的不利影響，或這些協議下的交易對手將履行其義務。此外，如果我們的對衝在適用的會計準則下不被認為是有效的，任何此類對衝協議都將使我們面臨由於利率下降而在我們的對衝上產生重大非現金損失的風險。
我們可能進行的合資投資可能會受到我們缺乏決策權、我們對合資夥伴的財務狀況的依賴以及我們與我們的合資夥伴之間的糾紛的不利影響。
我們與CLNY是NewINK合資企業和內陸合資企業各自的共同投資者，這兩家合資企業分別擁有46家和48家酒店，未來我們可能會投資更多的合資企業。我們可能無法對我們可能投資的合資企業擁有的物業行使決策權。我們的合資夥伴可能會在沒有我們批准或同意的情況下，對我們的合資企業和合資物業做出某些重要決定。在某些情況下，對合資企業的投資可能涉及在沒有第三方參與的情況下不存在的風險，包括依賴我們的合資夥伴，以及合資夥伴可能破產或無法支付其所需份額的資本金，從而使我們承擔超過我們所佔投資份額的負債。合資夥伴的商業利益或目標可能與我們的商業利益或目標不一致，並可能採取與我們的政策或目標相反的行動。這類投資還可能有陷入僵局的潛在風險，比如出售，因為我們和合作夥伴都不會完全控制合夥企業或合資企業。我們與我們的合資夥伴之間可能產生的任何糾紛都可能導致訴訟或仲裁，這將增加我們的費用，並阻止我們的高級管理人員和/或受託人將他們的時間和精力集中在我們的業務上。因此，我們的合資夥伴的行為或與其發生糾紛可能會導致合夥企業或合資企業擁有的財產面臨額外的風險。此外，在某些情況下，我們可能要對我們的第三方合作伙伴的行為負責。
我們可能會不時以普通股的形式向我們的股東進行分配，這可能會導致股東在沒有收到足夠現金支付此類税款的情況下承擔納税義務。
雖然我們目前沒有這樣做的打算，但我們未來可能會分配以現金或普通股支付的應税股息。收到此類股息的應税股東將被要求將股息的全部金額作為普通收入計入聯邦所得税目的的當期和累計收益和利潤。因此，股東可能被要求就此類股息支付超過收到的現金股息的所得税。如果美國股東出售其作為股息獲得的普通股，以支付這筆税款，銷售收益可能少於與股息相關的收入，這取決於出售時我們股票的市場價格。此外，對於某些非美國股東，我們可能被要求就此類股息預繳聯邦所得税，包括應以普通股支付的全部或部分此類股息。此外，如果我們的大量股東出售普通股以支付股息應繳税款，可能會給我們普通股的交易價格帶來下行壓力。
我們的利益衝突政策可能無法成功消除我們與受託人、高級管理人員和員工之間未來可能出現的利益衝突的影響。
我們採取了一項政策，任何交易、協議或關係，如果我們的任何受託人、高級職員或僱員有直接或間接的金錢利益，必須得到我們大多數無利害關係受託人的批准。然而，除了這項政策外，我們沒有也可能不會採用額外的正式程序來審查和批准一般的利益衝突交易。因此，我們的政策和程序可能不能成功地消除利益衝突的影響。
我們與我們的首席執行官擁有的關聯公司之間可能存在利益衝突。
我們的首席執行官費希爾先生擁有酒店管理公司IHM的100%股權，截至2022年12月31日，IHM管理着我們所有的酒店，並可能管理我們未來收購或擁有的更多酒店(完全或通過合資企業)。由於Fisher先生是IHM的主席兼首席執行官並控制着IHM，我們和Fisher先生之間可能會就是否以何種條款授予IHM新的管理合同、管理協議期滿後是否以何種條款續簽、管理協議條款的執行以及IHM管理的酒店是否將被出售等問題產生利益衝突。
酒店開發受時間、成本和其他風險的影響。
酒店發展涉及多項風險，包括：
•可能出現的環境問題；
•可能增加工程造價的工期延誤或成本超支；
•與分區、佔用和其他所需的政府許可和授權有關的收入和支出；
•未完成的項目發生的開發費用；
•可能對項目造成不利影響的地震、颶風、洪水或火災等天災行為；
•不能籌集資金；以及
•政府對項目性質或規模的限制。
我們不能保證發展項目將按時或在預算範圍內完成。我們不能按時或在預算內完成項目，可能會對我們的財務狀況、經營結果和現金流產生不利影響或者我們股票的市場價格。
全球經濟中的通脹和價格波動可能會對我們的業務和運營結果產生負面影響。
美國和世界其他地區的通脹率迅速上升到幾十年來未曾經歷過的水平，匯率波動和美國政府信用評級下調，或者對其信用和赤字水平的總體擔憂，可能會導致利率和借貸成本進一步上升。這些增長，甚至是旨在緩解此類增長的政府幹預，可能會增加我們的運營成本和借款成本，並減少資本的可獲得性，從而對我們的業務產生負面影響。雖然我們有能力通過調整房價來轉嫁與提供服務相關的這些增加的成本，但我們酒店物業的運營和維護成本可能增長得更快，或者增長的速度超過我們提高房價的能力，這可能會對我們的財務狀況、運營業績和可供分配給股東的現金產生實質性的不利影響。
與住宿業相關的風險
酒店業在過去經歷了顯着的下滑，如果酒店業沒有表現出改善，可能會對我們執行業務戰略的能力產生不利影響。
從歷史上看，酒店業的表現與整體經濟的表現密切相關，特別是與美國國內生產總值(GDP)的增長密切相關。它對企業和個人的可自由支配支出水平也很敏感。由於不利的總體經濟狀況、影響或減少旅行模式的風險、消費者信心下降或不利的政治條件導致的企業預算和消費者需求下降，可能會降低我們未來酒店物業的收入和盈利能力，從而降低我們TRS的淨運營利潤。
我們業務戰略的很大一部分是基於這樣一種信念，即我們投資的住宿市場未來將經歷經濟基本面的改善。我們無法預測酒店業基本面將在多大程度上改善。如果行業狀況沒有改善或惡化，我們執行業務戰略的能力將受到不利影響，這可能對我們的財務狀況、經營業績、我們普通股的市場價格以及我們向股東進行分配的能力產生不利影響。
我們向股東進行分配的能力可能會受到酒店業常見的各種經營風險的影響。
酒店物業受到酒店業常見的各種經營風險的影響，其中許多風險不是我們所能控制的，包括：
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| • | 在我們經營的市場中，來自其他酒店物業和替代住宿市場的競爭，其中一些市場可能擁有更多的營銷和財務資源； |
| • | 在我們經營的市場中，酒店物業供應過剩或過度建設，這可能會對入住率和收入產生不利影響； |
| • | 依賴商務和商務旅行者以及旅遊業； |
| • | 能源費用和其他費用增加以及影響旅行的因素，這可能會影響旅行模式，並減少商務旅客和遊客的數量； |
| • | 由於通貨膨脹和其他因素造成的經營成本增加，房價上漲可能無法抵消這一影響； |
| • | 需要定期進行資本再投資，以修復和提升酒店物業； |
| • | 利率以及債務融資的可獲得性、成本和條件的變化； |
| • | 政府法律法規、財政政策和分區條例的變化以及遵守法律法規、財政政策和條例的相關費用； |
| • | 我們無法控制的意外事件，例如恐怖襲擊、與旅遊有關的健康問題(包括大流行和流行病，如新冠肺炎、甲型H1N1流感(豬流感)、禽流感、非典型肺炎和寨卡病毒)、政治不穩定、地區敵對行動、監管當局徵收的税收或附加費、與旅遊有關的事故和不尋常的天氣模式，包括颶風、海嘯、地震、野火和洪水等自然災害； |
| • | 有組織的勞工活動導致我們酒店的運營中斷，包括罷工、停工或減速； |
| • | 經濟或酒店業不景氣的負面影響；以及 |
| • | 風險通常與酒店財產和房地產的所有權有關，我們將在下面詳細討論。 |
這些因素可能會減少我們的TRS的淨營業利潤和我們從TRS承租人那裏獲得的租金收入，這反過來可能會對我們向股東進行分配的能力產生不利影響。
收購的競爭可能會減少我們可以收購的物業數量。
我們與競爭對手爭奪酒店投資機會，這些競爭對手可能對風險有不同的容忍度，或者擁有比我們可用的財務資源多得多的財務資源。這種競爭可能通常會限制我們能夠收購的酒店物業的數量，也可能會增加尋求出售的酒店業主的議價能力，使我們更難以有吸引力的條件收購酒店物業，或者根本不會。
爭奪客人可能會降低我們酒店的收入和盈利能力。
高端的長期住宿和中等價位的酒店業務競爭激烈。我們的酒店在地理位置、房價和質量、服務水平、聲譽和預訂系統等許多因素的基礎上進行競爭。競爭對手可能比我們的運營商或我們擁有更多的營銷和財務資源。新的酒店創造了新的競爭對手，在某些情況下，對酒店房間的需求沒有相應的增加。在某些情況下，結果可能是收入減少，這將導致可用於分配給股東的現金減少。
酒店業的週期性可能會導致我們的投資回報大大低於我們的預期。
酒店業本質上是週期性的。住宿需求和經營業績的波動在很大程度上是由一般經濟和當地市場狀況引起的，這隨後影響了商務和休閒旅行的水平。除了一般經濟狀況外，新的酒店房間供應是影響酒店業表現的重要因素，而過度建設有可能進一步加劇經濟衰退的負面影響。當需求增長超過供應增長時，房價和入住率往往會增加，因此RevPAR也會增加。住宿需求的下降或住宿供應的持續增長可能會導致回報大幅低於預期或導致虧損，這可能會對我們的業務、財務狀況、運營結果以及我們向股東進行分配的能力產生實質性的不利影響。
由於我們專注於酒店投資，酒店業的低迷將對我們的運營和財務狀況造成不利影響。
我們的整個業務都與酒店業有關。因此，一般而言，酒店業的不景氣將對我們的收入、淨營業利潤和可供分配給股東的現金產生重大不利影響。
我們酒店物業對資本支出的持續需求可能會對我們的業務、財務狀況和經營結果產生不利影響，並限制我們向股東分配資金的能力。
酒店物業不斷需要翻新和其他資本改善，包括不時更換傢俱、固定裝置和設備。我們酒店的特許經營商還需要定期改善資本狀況，作為保留特許經營許可證的條件。此外，我們的貸款人要求我們預留資金用於酒店物業的資本改善。這些資本改善可能會產生以下風險：
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| • | 可能出現的環境問題； |
| • | 建設成本超支和延誤； |
| • | 在提供的房間或餐廳因基本建設項目而停止服務時，收入暫時減少的可能性； |
| • | 為資本改善提供資金的可用現金可能短缺，以及可能無法以負擔得起的條件為這些資本改善提供資金； |
| • | 資本改善開始後市場需求的不確定性或市場需求的損失；以及 |
| • | 與特許經營商/經理就遵守相關管理/特許經營協議發生糾紛。 |
所有這些資本改善的成本可能會對我們的業務、財務狀況、運營結果和可供分配給我們股東的現金產生不利影響。
消費者越來越多地使用互聯網旅遊中介機構和替代住宿市場，可能會對我們的盈利能力產生不利影響。
我們的一些酒店房間是通過互聯網旅遊中介預訂的。隨着網上預訂量的增加，這些中介機構可能會從我們和我們的管理公司那裏獲得更高的佣金、更低的房價或其他重大的合同優惠。此外，一些互聯網旅遊中介正試圖將酒店客房作為一種商品提供，通過提高價格和一般質量指標(如“三星級市中心酒店”)的重要性，以犧牲品牌認可度為代價。這些機構希望消費者最終會對他們的預訂系統產生品牌忠誠度，而不是對我們物業特許經營的品牌忠誠度。其他競爭來源包括另類住宿市場，如HomeAway和愛彼迎，它們運營的網站銷售可供選擇的帶傢俱的私人住宅物業，包括住宅和共管公寓，這些物業可以每晚、每週或每月出租，隨着它們變得越來越被接受，可能會導致對傳統酒店客房的需求減少，而替代住宿的供應增加。雖然我們酒店的大部分業務預計將來自傳統渠道，但如果通過互聯網中介或使用替代住宿市場的預訂量大幅增加，客房收入可能會持平或減少，我們的盈利能力可能會受到不利影響。
商務旅行的需求，以及酒店對客房的需求，可能會因商務相關技術的使用增加而受到實質性的不利影響。
企業越來越多地使用電話會議和視頻會議技術，可能會導致商務旅行減少，因為公司越來越多地使用允許來自不同地點的多方參加會議的技術，而無需前往集中式會議地點，如我們的酒店。如果這些技術在日常業務中發揮越來越大的作用，而與商務相關的旅行需求減少，對我們酒店房間的需求可能會減少，我們可能會受到實質性的不利影響。
我們和我們的酒店經理在我們的運營中依賴信息技術，該技術的任何重大故障、不足、中斷或安全故障都可能損害我們的業務。
我們和我們的酒店經理依靠信息技術網絡和系統，包括互聯網，來處理、傳輸和存儲電子信息，並管理或支持各種業務流程，包括金融交易和記錄、個人身份信息、預訂、賬單和運營數據。我們從供應商那裏購買一些信息技術，我們的系統依賴於這些供應商。我們依賴商業上可用的系統、軟件、工具和監控來為機密客户信息的處理、傳輸和存儲提供安全保障，例如可單獨識別的信息，包括與金融賬户有關的信息。儘管我們已採取措施保護我們的信息系統和這些系統中維護的數據的安全，但我們的安全和安保措施可能無法防止系統的不正常運行或損壞，或在發生網絡攻擊時不適當地獲取或披露個人身份信息。安全漏洞，包括物理或電子入侵、計算機病毒、黑客攻擊和類似漏洞，可能造成系統中斷、關閉或未經授權泄露機密信息。任何未能維護我們信息系統的適當功能、安全性和可用性的行為都可能中斷我們的運營，損害我們的聲譽，使我們面臨責任索賠或監管處罰，並可能對我們的業務、財務狀況和運營結果以及我們向股東進行分配的能力產生重大不利影響。
我們的酒店經理攜帶一份網絡保險單，以保護和抵消可能因安全漏洞而產生的部分潛在成本。此外，我們目前有一份網絡保險政策，在我們的第三方經理承保的保險範圍之外提供補充保險。然而，儘管採取了各種預防措施來保護我們的酒店免受網絡攻擊造成的損失，但任何網絡攻擊的發生都可能導致我們酒店的損失，這可能會影響我們的運營結果。我們不知道有任何我們認為是重大的或可能對我們的業務、財務狀況和運營結果產生重大不利影響的網絡事件。
未來的恐怖襲擊或恐怖警報級別的變化可能會對旅行和酒店需求產生不利影響。
之前的恐怖襲擊和隨後的恐怖主義警報對美國的旅遊和酒店業造成了不利影響，往往對整體經濟的影響不成比例。美國或其他地方的恐怖襲擊對國內和國際旅行，特別是我們的業務可能產生的影響無法確定，但任何此類襲擊或此類襲擊的威脅可能會對我們的業務、財務狀況和運營結果以及我們為業務融資、為我們的財產提供保險和向我們的股東進行分配的能力產生實質性的不利影響。
我們可能會承擔與收購酒店物業相關的責任，包括未知的債務，如果這些債務很大，可能會對我們的業務產生不利影響。
我們可能會承擔與收購酒店物業有關的現有負債，其中一些可能是未知或無法量化的。未知的債務可能包括清理或補救未披露的環境狀況的債務、酒店客人、供應商或與某一酒店物業的賣家打交道的其他人的索賠、税務債務、與僱傭有關的問題以及無論是在正常業務過程中還是在其他方面發生的應計但未付的債務。如果這種未知負債的規模很大，它們可能會對我們的業務、財務狀況、經營結果以及我們向股東進行分配的能力產生不利影響。
未投保和投保不足的損失可能會對我們的經營業績和我們向股東進行分配的能力產生不利影響。
我們為我們的每一家酒店物業維持全面的保險，包括責任、恐怖主義、火災和擴大保險範圍，其類型和金額通常是為酒店業主或由酒店業主獲得的。不能保證這種保險將繼續以合理的費率提供。各種類型的災難性損失，如地震和洪水，以及外國恐怖活動(如2001年9月11日)造成的損失，或國內恐怖活動(如俄克拉荷馬城爆炸案)造成的損失，可能不能投保，或者在合理的經濟條件下不能投保。貸款人可能要求這種保險，而根據貸款協議，如果不能獲得這種保險，可能會構成違約。根據我們獲得資本的渠道、流動資金以及擔保受影響貸款的物業相對於貸款餘額的價值，違約可能會對我們的運營業績和獲得未來融資的能力產生重大不利影響。
如果發生重大損失，保險覆蓋範圍可能不足以覆蓋損失投資的全部當前市場價值或重置成本。如果發生未投保的損失或超過投保限額的損失，我們可能會損失我們在酒店物業上投資的全部或部分資本，以及該特定酒店的預期未來收入。在這種情況下，我們可能仍然有義務為任何抵押債務或其他與財產有關的財務義務。
通貨膨脹、建築守則和條例的改變、環境考慮和其他因素也可能使我們在酒店受損或被毀後不能使用保險收入來更換或翻新酒店。在這種情況下，我們收到的保險收益可能不足以恢復我們對受損或被毀財產的經濟地位。
我們面臨着與自然災害相關的風險以及氣候變化的直接和間接物理影響，其中可能包括更頻繁、更嚴重的風暴、颶風、洪水、乾旱和野火，其中任何一種都可能對我們的酒店物業、運營、現金流和融資選擇產生實質性的不利影響。
我們面臨着與氣候變化的直接和間接實際影響相關的風險，其中可能包括更頻繁、更嚴重的風暴、颶風、洪水、乾旱和野火，其中任何一種都可能對我們的酒店、經營業績和現金流產生實質性的不利影響。在氣候變化導致天氣模式變化的程度上，我們的市場，特別是我們的沿海市場，可能會經歷風暴頻率和強度的增加，以及海平面上升對我們的酒店造成損害。因此，我們可能會受到重大損失和維修費用的影響，而保險可能無法完全覆蓋這些費用。我們在更偏遠地區的市場可能會經歷温度或降雨量的長期變化，這可能會限制我們酒店運營所需的水的獲取，或者顯著增加能源成本，這可能會使這些酒店面臨額外的監管負擔，例如用水限制或更嚴格的能效標準。氣候變化還可能影響我們的業務，因為它增加了我們認為最容易受到此類事件影響的地區的財產保險成本(甚至無法獲得)，增加了我們酒店的運營成本，如水費或能源費，並要求我們在尋求緩解、維修和保護酒店免受此類風險的影響時支出資金。對於資產位於受氣候變化影響特別不利的地區的借款人，信貸市場收緊或其資金可獲得性減少，可能會降低我們以優惠條件獲得融資的能力，甚至根本不能，從而增加融資成本和/或要求我們接受更多限制和/或利率大幅上升的融資，這可能對我們的財務狀況、經營業績產生實質性的不利影響。, 我們普通股的市場價格和我們向股東分配的能力。
我們面臨着與遵守越來越多的與環境相關的法規、與投資者關於環境問題的要求保持一致以及滿足不斷變化的消費者對環境的偏好相關的運營風險。為了減輕氣候變化的影響，我們的酒店可能會受到更多政府法規的約束，這些法規要求我們制定能效標準、使用可持續能源和更新設備規格，這可能需要額外的資本投資或增加運營成本。氣候變化也可能會影響我們的業務，因為它會導致消費者對可持續旅行偏好的轉變。我們的酒店可能要承擔額外的成本，以管理消費者對可持續建築和酒店運營的期望。
不能保證氣候變化不會對我們的酒店、經營業績或現金流產生實質性的不利影響。
不遵守環境法和政府法規可能會對我們的經營業績和我們向股東進行分配的能力產生不利影響。
根據各種聯邦、州和地方法律、條例和條例，不動產所有者可能需要承擔移除或補救這些財產上或其中某些危險或有毒物質的費用。這種法律往往規定這種責任，而不考慮所有者是否知道或對這種危險或有毒物質的存在負有責任。因此，任何財產所需的補救費用和所有人對任何財產的責任一般不受此類法律的限制，可能會超過財產的價值和/或所有人的總資產。此類物質的存在或未能適當補救此類物質的污染，可能會對我們出售房地產或以此類財產作為抵押品借入資金的能力產生不利影響，這可能會對我們的投資回報產生不利影響。此外，此類物質的存在或未能適當調解此類物質可能會對我們的經營業績和我們向股東進行分配的能力產生不利影響。
此外，不同的法院判決確定，第三方可以就釋放危險物質造成的損害和財產污染追討損害賠償。例如，在酒店工作或住宿時接觸石棉的人，如果因石棉而受到傷害，他或她可能會尋求賠償。最後，這些環境問題中的一些限制了財產的使用或各種活動的條件。一個例子是法律要求使用化學品的企業小心管理，並在發生受監管的泄漏時通知地方官員。
儘管我們的政策是要求我們在投資之前對所有房地產進行可接受的第一階段環境現場評估，但此類調查的範圍有限。因此，不能保證第一階段環境現場評估將在我們投資該物業之前發現該物業上的任何或所有危險或有毒物質。我們不能向您保證：
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| • | 不存在我們不知道的與我們的財產相關的現有負債； |
| • | 未來的法律、條例或條例將不會施加重大環境責任；或 |
| • | 酒店目前的環境狀況不會受到酒店附近物業的狀況(例如地下儲罐是否漏水)或與我們無關的第三方的影響。 |
遵守ADA和其他政府規章制度的變化可能會大幅增加我們的經營成本。
我們酒店的物業受美國反興奮劑機構的監管。根據《反殘疾人法》，所有公共住宿場所都必須滿足與殘疾人出入和使用有關的某些聯邦要求。儘管我們打算繼續收購基本上符合ADA的資產，但我們可能會在收購時以及未來不時地因遵守ADA而產生額外成本，以保持遵守ADA的任何變化。存在一些額外的聯邦、州和地方法律，這些法律也可能要求修改我們的投資，或限制某些進一步的翻新，涉及殘疾人進入。額外的立法可能會在殘疾人出入方面對業主施加進一步的負擔或限制。
如果我們被要求對我們的酒店物業進行重大修改，無論是為了遵守ADA還是政府規章制度的其他變化，我們的財務狀況、經營業績、我們普通股的市場價格以及我們向股東進行分配的能力都可能受到不利影響。提供易於實現的住宿的義務是一項持續的義務，我們將繼續評估我們的物業並進行適當的改建。
新冠肺炎等大範圍傳染病的爆發可能會減少旅行，並對酒店需求產生不利影響。
傳染性或傳染性疾病的廣泛爆發，如新冠肺炎、H1N1流感(豬流感)、禽流感、SARS和寨卡病毒，已經減少了進出受影響地區的旅行，包括從受影響地區到美國的旅行。進一步的爆發，特別是在美國，可能會減少旅行，並對美國酒店業總體，特別是我們的業務造成不利影響。
與房地產業相關的一般風險
房地產投資的流動性不足可能會嚴重阻礙我們應對酒店物業表現的不利變化的能力。
由於房地產投資的流動性相對較差，我們迅速出售投資組合中的一處或多處酒店物業以應對不斷變化的經濟、金融和投資狀況的能力可能會受到限制。房地產市場受到許多我們無法控制的因素的影響，包括：
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| • | 國際、國家、區域和地方經濟和市場狀況的不利變化； |
| • | 利率以及債務融資的可獲得性、成本和條件的變化； |
| • | 政府法律法規、財政政策和分區條例的變化以及遵守法律法規、財政政策和條例的相關費用； |
| • | 持續需要改善資本結構，特別是在較舊的結構中； |
| • | 營運開支的變動；及 |
| • | 國內動亂、天災，包括地震、野火、龍捲風、颶風、洪水和其他可能導致未投保損失的自然災害，以及戰爭或恐怖主義行為。 |
我們未來可能會尋求出售我們擁有的酒店物業。不能保證我們能夠以可接受的條件出售任何酒店物業。
如果無法獲得酒店物業融資或不能以有吸引力的條款獲得融資，將對第三方購買我們酒店的能力產生不利影響。因此，我們可能會持有酒店物業的時間比我們原本希望的更長，並可能虧本出售酒店。
在出售酒店物業之前，我們可能會被要求花費資金來糾正缺陷或進行改進。我們不能向您保證，我們將有資金來糾正這些缺陷或進行這些改進。在收購酒店物業時，我們可能會同意實質上限制我們在一段時間內出售該物業的鎖定條款，或施加其他限制，例如限制該物業可承擔或償還的債務金額。這些因素和任何其他會阻礙我們應對物業表現不利變化的能力的因素，可能會對我們的經營業績和財務狀況以及我們向股東進行分配的能力產生重大不利影響。
財產税的增加將對我們向股東進行分配的能力產生不利影響。
酒店物業要繳納不動產税和個人財產税。隨着税率的變化以及税務機關對財產的評估或重新評估，這些税收可能會增加。特別是，在我們購買酒店後，隨着收購酒店的重新評估，我們的財產税可能會增加。如果財產税增加，我們的財務狀況、經營業績以及我們向股東進行分配的能力可能會受到實質性的不利影響。
我們酒店的物業可能含有或產生有害黴菌，這可能會導致對健康造成不利影響的責任和補救問題的費用。
當建築物或建築材料中積累了過多的水分時，可能會發生黴菌生長，特別是如果濕度問題仍未被發現或在一段時間內沒有得到解決。有些黴菌可能會產生空氣中的毒素或刺激物。人們對室內黴菌暴露的擔憂一直在增加，因為暴露在黴菌中可能會導致各種不利的健康影響和症狀，包括過敏或其他反應。因此，如果酒店客人或員工在我們擁有權益的任何物業出現黴菌，我們可能需要採取代價高昂的補救計劃，以控制受影響物業的黴菌或將其從受影響的物業中移除。此外，如果客人或員工、管理公司員工或其他人暴露在黴菌中，如果出現財產損失或健康問題，我們可能會承擔責任。
與我們的組織和結構有關的風險
我們的權利和我們的股東對我們的受託人和高級職員採取行動的權利是有限的，這可能會限制您在採取不符合您最佳利益的行動時的追索權。
根據馬裏蘭州的一般法律，受託人必須真誠地履行他或她的職責，以他或她合理地認為符合我們的最佳利益的方式，並以通常謹慎的人在類似情況下會使用的謹慎態度。根據馬裏蘭州的法律，受託人被推定為按照這種謹慎標準行事。此外，我們的信託聲明限制了我們的受託人和高級管理人員對我們和我們的股東的金錢損害的責任，但以下責任除外：
| | | | | |
| • | 在金錢、財產或服務方面實際收受不正當利益或利潤；或 |
| • | 受託人或官員主動和故意的不誠實行為，被最終判決確定為對所判決的訴訟原因具有重大意義的行為。 |
我們的章程規定，我們有義務在馬裏蘭州法律允許的最大範圍內，賠償我們的受託人和官員以這些身份採取的行動。我們的章程要求我們在馬裏蘭州法律允許的最大程度上對每一位受託人或高級職員進行賠償，為他或她因向我們提供服務而成為或威脅成為一方的任何訴訟進行辯護。此外，我們可能有義務預支我們的受託人和官員所產生的辯護費用。因此，我們和我們的股東對我們的受託人和高級管理人員的權利可能比在沒有我們的信託聲明和章程或其他公司可能存在的現有條款的情況下可能存在的權利更有限。
馬裏蘭州法律的條款可能會限制第三方獲得我們公司控制權的能力，並可能導致管理層的鞏固和我們普通股的價值縮水。
適用於馬裏蘭州房地產投資信託基金的《馬裏蘭州一般公司法》(下稱《馬裏蘭州通用公司法》)的某些條款可能會阻止第三方提出收購我們的提議，或阻礙控制權的變更，否則可能會為我們的普通股股東提供機會，使其溢價超過當時此類股票的市場價格，包括：
| | | | | |
| • | “企業合併”在限制的情況下，禁止吾等與“有利害關係的股東”(一般定義為實益擁有吾等股份投票權10%或以上的任何人士)或任何有利害關係的股東的聯營公司之間的某些業務合併，在該股東成為有利害關係的股東的最近日期後五年內，並在其後對該等合併施加特別評估權及特別股東投票權要求；及 |
| • | “控股權”本公司於“控制股份收購”(定義為直接或間接取得“控制股份”所有權或控制權)中收購的“控制股份”(定義為與股東控制的其他股份合計，使股東有權行使三個遞增投票權範圍之一的股份)並無投票權的條文規定，除非本公司股東以最少三分之二有權就該事項投贊成票(不包括所有有利害關係的股份)的贊成票批准，否則吾等無投票權。 |
此外，《財務會計準則》第3章第8副標題允許我們的董事會在沒有股東批准的情況下，無論我們的信託聲明或章程目前規定了什麼，都可以實施某些收購防禦措施，包括但不限於採用一個機密董事會。2013年11月，我們的董事會選擇採用副標題8並採用分類董事會結構，以保護股東價值，因為我們的董事會認為收購我們的提議是主動提出的且不充分。雖然我們的董事會隨後在2015年4月採取行動，選擇退出小標題8的規定，並解密了我們的董事會，但我們的董事會可能會選擇在未來再次選擇重新加入小標題8。這些條款可能會阻止第三方對我們公司提出收購建議，或者在我們的普通股股東有機會實現高於當時市場價格的溢價的情況下，推遲、推遲或阻止我們公司控制權的變更。
我們的信託聲明條款可能會限制第三方獲得對我們公司的控制權的能力，並可能導致管理層的鞏固和我們普通股的價值下降。
我們的信託聲明授權我們的董事會發行最多5億股普通股和最多1億股優先股。此外，我們的董事會可以在沒有股東批准的情況下修改我們的信託聲明，以增加我們的股票總數或我們有權發行的任何類別或系列的股票數量，並對任何未發行的普通股或優先股進行分類或重新分類，並設定已分類或重新分類的股份的優先股、權利和其他條款。因此，我們的董事會可能會授權發行額外的股票或設立一系列普通股或優先股，其效果可能會延遲或阻止我們公司控制權的變更，包括以高於我們股票市場價格的溢價進行交易，即使股東認為控制權變更符合他們的利益。
如果不進行必要的分配，我們將被徵税。
為了保持我們作為房地產投資信託基金的資格，我們每年必須將至少90%的房地產投資信託基金應納税所得額分配給我們的股東，該收入的確定不考慮所支付股息的扣除，也不包括任何淨資本收益。如果我們滿足這一分配要求，但分配的應税收入不到100%，我們將對未分配的REIT應税收入繳納聯邦企業所得税。此外，如果我們在一個日曆年度向股東支付的實際金額少於守則規定的最低金額，我們將被徵收4%的不可抵扣消費税。我們進行這些分發的唯一資金來源是我們將從我們的運營夥伴那裏獲得的分發。因此，我們可能被要求按條款借款或籌集資本，或以我們認為不利的價格出售資產，或在我們認為不利的時候對我們的股本或債務證券進行應税分配，以使我們能夠支付足夠的REIT應税收入，以滿足分配要求，並在特定年度避免聯邦公司所得税和4%的不可抵扣消費税。
如果不能保持我們作為房地產投資信託基金的資格，我們將繳納聯邦所得税，並可能繳納州和地方税。
出於聯邦所得税的目的，我們選擇作為房地產投資信託基金徵税。然而，作為房地產投資信託基金的資格涉及應用守則中高度技術性和複雜的條款，只有有限數量的司法和行政解釋。即使是疏忽或技術上的錯誤也可能危及我們的REIT資格。我們作為房地產投資信託基金的資格取決於我們對某些資產、收入、組織、分配、股東所有權和其他要求的持續滿足。
此外，新的税收立法、行政指導或法院裁決，在每一種情況下都可能適用於具有追溯力的情況，可能會使我們更難或不可能符合REIT的資格。如果我們在任何納税年度沒有資格成為房地產投資信託基金，我們將按正常的公司税率為我們的應税收入繳納聯邦所得税，我們在計算我們的應税收入時將不能扣除對股東的分配。如果我們沒有資格成為房地產投資信託基金，我們還可能需要繳納州税和地方税。任何此類公司税負擔都可能是鉅額的，並將減少可供分配給我們股東的現金金額，這反過來可能對我們的實益權益股份的價值產生不利影響。如果由於任何原因，我們沒有資格成為REIT，並且我們沒有資格根據某些準則條款獲得減免，我們將無法在我們不再符合資格的年度之後的四個課税年度選擇REIT地位，這將對我們普通股的價值產生負面影響。
我們的TRS承租人結構使我們面臨酒店運營費用增加的風險，這可能會對我們的運營業績和我們向股東進行分配的能力產生不利影響。
我們與TRS承租人的租約要求我們的TRS承租人支付部分基於我們酒店收入的租金。我們的經營風險包括酒店收入減少和酒店運營費用增加，這將對我們的TRS承租人支付租約到期租金的能力產生不利影響，包括但不限於工資和福利成本、維修和維護費用、能源成本、物業税、保險成本和其他運營費用的增加。
這些運營費用的增加可能會對我們的財務狀況、運營結果、我們普通股的市場價格以及我們向股東進行分配的能力產生重大不利影響。
我們的TRS結構增加了我們的整體納税負擔。
我們的TRS控股公司的應納税所得額應繳納聯邦、州和地方所得税，包括我們的TRS承租人租賃酒店物業的收入，扣除此類酒店物業的運營費用和支付給我們的租金。在某些情況下，我們的TRS承租人扣除淨利息支出的能力可能會受到限制。因此，儘管我們對TRS承租人的所有權允許我們除了收取租金外，還可以分享酒店物業的運營收入，但這些運營收入完全需要繳納所得税。我們TRS控股公司的税後淨收入可以分配給我們。
我們與TRS的交易將導致我們對某些收入或扣除徵收100%的懲罰性税，如果這些交易不是按公平條款進行的。
房地產投資信託基金最多可以擁有一個或多個TRS的100%股票。如果直接由REIT持有或賺取，TRS可持有或賺取的資產或收入不屬於符合資格的資產或收入，包括根據酒店管理協議由合資格獨立承包商經營的酒店的總運營收入。子公司和房地產投資信託基金必須共同選擇將子公司視為TRS。TRS直接或間接擁有超過35%的投票權或股票價值的公司將自動被視為TRS。總體而言，房地產投資信託基金總資產的價值不得超過20%，由一個或多個TRS的股票或證券組成。此外，TRS規則限制TRS向其母公司REIT支付或累算的利息的扣除額，以確保TRS須繳納適當水平的公司税。這些規定還對TRS與其母公司REIT之間的某些交易徵收100%的消費税，這些交易不是以獨立的方式進行的。
我們的TRS控股公司的應税收入需要繳納聯邦、外國、州和地方所得税，其税後淨收入可以分配給我們，但不需要分配給我們。我們相信，我們的TRS的股票和證券的總價值現在和將來將繼續低於我們總資產的20%(包括我們的TRS股票和證券)。此外，我們將監控我們各自在TRS控股公司的投資價值，以確保遵守TRS所有權限制。此外，我們將仔細審查我們與我們的TRS控股公司和我們的TRS承租人的所有交易，以確保它們是以公平的條款簽訂的，以避免產生上述100%的消費税。然而，我們不能保證我們將能夠遵守上文討論的20%的限制或避免適用上文討論的100%消費税。
如果我們與TRS承租人的租約在聯邦所得税方面不被視為真正的租約，我們將無法獲得REIT的資格。
要符合REIT的資格，我們必須滿足兩項總收入測試，根據這兩項測試，我們的總收入中必須有特定百分比是被動收入，如租金。對於根據與我們的TRS承租人的酒店租約支付的租金，這應該構成我們幾乎所有的總收入，才有資格進行毛收入測試，對於聯邦所得税而言，這些租約必須被視為真正的租賃，而不能被視為服務合同、合資企業或其他類型的安排。我們已經組織了我們的租約，並打算構建未來的任何租約，以便出於聯邦所得税的目的，這些租約將被視為真正的租約，但不能保證美國國税局會同意這種描述，而不是挑戰這種待遇，或者法院不會承受這樣的挑戰。如果出於聯邦所得税的目的，這些租約不被視為真正的租約，我們將無法滿足適用於REITs的兩項總收入測試中的任何一項，很可能無法獲得REIT資格。
REITs支付的股息不符合某些股息的降低税率。
適用於支付給某些非公司美國股東的合格股息收入的美國聯邦所得税最高税率為20%。然而，REITs支付的股息通常不符合降低的合格股息率。在2026年1月1日之前的納税年度，非公司納税人可以扣除某些過關業務收入的最高20%，包括“合格REIT股息”(通常是REIT股東收到的未被指定為資本利得股息或合格股息收入的股息)，但受某些限制的限制，導致此類收入的美國聯邦所得税最高税率為29.6%。雖然適用於合格股息收入的降低的美國聯邦所得税税率不會對REITs或REITs應支付的股息的税收產生不利影響，但適用於常規公司合格股息的更優惠的税率以及降低的公司税率可能會導致某些非公司投資者認為投資於REITs的吸引力相對低於投資於支付股息的非REIT公司的股票，這可能會對REITs的股票價值產生不利影響，包括我們的股票。
如果我們的酒店經理沒有資格成為“合格的獨立承包商”，我們就沒有資格成為房地產投資信託基金。
如果承租人是我們的“關聯方承租人”，則就適用於房地產投資信託基金的兩項毛收入測試而言，該承租人所支付的租金將不是符合資格的收入。我們將我們所有的酒店出租給我們的TRS承租人。TRS承租人不會被視為“關聯方承租人”，也不會被視為直接經營住宿設施，只要TRS承租人從我們那裏租賃由“合格的獨立承包商”管理的物業。此外，如果我們的TRS控股公司或我們的任何TRS承租人租賃或擁有的住宿設施不是由“合格的獨立承包商”管理的，則該公司將沒有資格成為“應税房地產投資信託基金子公司”。
如果我們的酒店經理沒有資格成為“合格的獨立承包商”，我們就沒有資格成為房地產投資信託基金。每家與TRS承租人訂立管理合約的酒店管理公司必須符合REIT規則下的“合資格獨立承包商”資格，才能使TRS承租人支付給我們的租金成為符合我們的REIT收入測試要求的合格收入，並使我們的TRS控股公司有資格成為“應税REIT子公司”。在其他要求中，為了符合資格的獨立承包商，經理不得擁有超過35%的我們的流通股(按價值計算)，任何個人或團體不得擁有超過35%的我們的流通股和經理的所有權權益，只考慮超過5%的股份的所有者，以及就上市交易的該等經理的所有權權益而言，只有超過5%的所有權權益的持有人。複雜的所有權歸屬規則適用於這35%的門檻。儘管我們打算監控物業經理及其所有者對我們股份的所有權，但不能保證不會超過這些所有權水平。
我們的所有權限制可能會限制或阻止您參與我們普通股的某些轉讓。
為符合REIT資格的要求，在每個課税年度的後半年度內的任何時間，我們的流通股價值不得超過50%由五名或更少的個人(如守則所界定的包括某些實體)直接或間接擁有。為了幫助我們滿足REIT資格的要求，我們的信託聲明包含了我們每一類和系列股票的所有權限制。根據適用的推定所有權規則，某些關聯所有人擁有的任何普通股一般將被加在一起以達到普通股所有權限制，而某些關聯所有人擁有的給定類別或系列優先股的任何股份一般將被加在一起以達到該類別或系列的所有權限制。
如果任何人以違反所有權限制的方式轉讓股票，或阻止我們根據聯邦所得税法符合REIT的資格，這些股票將被轉移到慈善受益人的信託基金，並將由我們贖回或出售給其股票所有權不違反所有權限制的人。如果向信託基金的轉讓未能防止此類違規行為或我們作為房地產投資信託基金的持續資格，則最初的意向轉讓應從一開始就無效。這些股份的意向受讓人將被視為從未擁有過這些股份。任何違反我們信託聲明中的所有權限制或其他轉讓限制的收購股票的人，如果我們股票的市場價格落在購買之日和贖回或出售之日之間，則承擔在贖回或出售股票時遭受經濟損失的風險。
如果我們的董事會有能力在沒有股東批准的情況下撤銷我們的REIT資格，可能會給我們的股東帶來不利的後果。
我們的信託聲明規定，如果我們的董事會確定繼續符合REIT資格不再符合我們的最佳利益，則董事會可以在沒有股東批准的情況下撤銷或以其他方式終止我們的REIT選舉。如果我們不再有資格成為房地產投資信託基金，我們將為我們的應税收入繳納聯邦所得税，並且不再需要將我們的大部分應税收入分配給我們的股東，這可能會對我們向股東的總回報產生不利影響。
董事會有能力改變我們的主要政策，這可能不符合我們股東的利益。
我們的董事會決定我們的主要政策，包括與我們的收購、槓桿、融資、增長、運營和向股東分配以及我們作為房地產投資信託基金的持續資格有關的政策和指導方針。本公司董事會可不經本公司股東投票或同意，不時修訂或修訂此等及其他政策及指引。因此，我們的股東將對我們政策的變化擁有有限的控制權，這些變化可能會對我們的財務狀況、經營結果、我們普通股的市場價格以及我們向股東進行分配的能力產生不利影響。
如果我們不能保持有效的內部控制系統，我們可能無法準確確定我們的財務結果或防止欺詐。因此，我們的投資者可能會對我們報告的財務信息失去信心，這可能會損害我們的業務和我們股票的價值。
有效的內部控制對於我們提供可靠的財務報告和有效防止舞弊是必要的。我們未來可能會發現我們的內部控制需要改進的領域。2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第404條要求我們評估和報告我們的財務報告內部控制，並讓我們的獨立審計師每年發佈他們對我們財務報告內部控制的意見。隨着我們的業務增長和收購新的酒店物業，無論是直接或通過合資企業，現有的內部控制可能與我們自己的不一致，我們的內部控制將變得更加複雜，我們將需要更多的資源來確保我們的內部控制保持有效。如果我們或我們的獨立審計師發現了重大弱點，披露這一事實，即使很快得到補救，也可能會降低我們普通股的市場價值。特別是，我們需要建立或促使我們的第三方酒店經理建立、控制和程序，以確保酒店收入和支出在我們的酒店得到適當的記錄。如果存在任何重大弱點或重大缺陷，管理層將需要投入大量時間和大量費用來補救任何此類重大弱點或重大缺陷，而管理層可能無法及時補救任何此類重大弱點或重大缺陷。任何此類失敗都可能導致投資者對我們報告的財務信息失去信心，並對我們普通股的市場價值產生不利影響，或限制我們進入資本市場和其他流動性來源的機會。
遵守REIT的要求可能會導致我們放棄其他有吸引力的機會或清算其他有吸引力的投資。
為了保持我們作為聯邦所得税REIT的資格，我們必須不斷滿足有關我們的收入來源、我們資產的性質和多樣化、我們分配給我們的股東的金額以及我們的實益權益份額所有權等方面的測試。為了滿足這些考驗，我們可能會被要求放棄原本可能進行的投資。因此，遵守REIT要求可能會阻礙我們的業績。
特別是，我們必須確保在每個日曆季度結束時，我們總資產價值的至少75%由現金、現金項目、政府證券和合格房地產資產組成。我們對證券的剩餘投資(政府證券、構成合格房地產資產的證券和我們的TRS證券除外)一般不能超過任何一個發行人的未償還有投票權證券的10%或任何一個發行人的未償還證券總值的10%。此外，一般來説，不超過我們總資產價值的5%(政府證券、構成合格房地產資產的證券和我們的TRS的證券)可以由任何一個發行人的證券組成，不超過我們資產價值的25%可以由非房地產擔保的“公開發售的REITs”債務組成，我們總資產價值的不超過20%可以由一個或多個TRS的證券代表。如果我們在任何日曆季度結束時未能遵守這些要求，我們必須在日曆季度結束後30天內糾正不符合要求的情況，或有資格獲得某些法定救濟條款，以避免失去我們的REIT資格和遭受不利的税收後果。因此，我們可能被要求清算其他有吸引力的投資。這些行動可能會減少我們的收入和可分配給股東的金額。
我們可能會受到不利的立法或監管税收變化的影響，這可能會降低我們股票的市場價格。
任何時候，管理REITs的聯邦所得税法或這些法律的行政解釋都可能被修改。我們無法預測任何新的聯邦所得税法律、法規或行政解釋，或對任何現有聯邦所得税法律、法規或行政解釋的任何修正案將於何時或是否被通過、頒佈或生效，任何此類法律、法規或解釋可能追溯生效。最近提出了幾項提案，將對美國聯邦所得税法進行總體上的實質性修改。我們無法預測這些擬議的變化中的任何一項是否會成為法律，或者未來任何法律變化對REITs及其股東的長期影響。我們和我們的股東可能會受到聯邦所得税法律、法規或行政解釋的任何此類變化或任何新的不利影響。
我們可能無法從我們的運營中產生足夠的現金流，以便在未來的任何時候向我們的股東進行分配。
我們一般被要求每年向股東分配至少90%的REIT應納税所得額(不考慮支付的股息扣減和不包括任何淨資本利得)，以便我們有資格根據守則符合這一要求，目前我們打算滿足這一要求。如果我們滿足90%的分配要求，但分配的應税收入不到REIT應税收入的100%，我們將對未分配的應税收入繳納聯邦企業所得税。我們還沒有建立最低分銷支付水平，我們向股東進行分銷的能力可能會受到本10-K表格中描述的風險因素的不利影響。在符合REIT資格要求的情況下，我們打算隨着時間的推移定期向我們的股東進行分配。本公司董事會有權自行決定向本公司股東作出任何分派的時間、形式及金額。我們的董事會根據(除其他因素外)我們的歷史和預期經營結果、財務狀況、現金流和流動性、REIT資格要求的滿足情況和其他税務考慮因素、資本支出和其他費用義務、債務契約、合同禁令或其他限制和適用的法律以及我們的董事會可能不時認為相關的其他事項來決定分配。可能會削弱我們向股東進行分配的能力的因素包括：
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| • | 我們無法從投資中獲得誘人的回報； |
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| • | 減少我們現金流或非現金收益的意外費用； |
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| • | 標的資產價值下降；及 |
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| • | 預期的運營費用水平可能不準確，因為實際結果可能與估計的不同。 |
因此，不能保證我們將能夠向我們的股東進行分配，也不能保證
我們向股東進行的任何分配都將實現市場收益，或隨着時間的推移而增加甚至維持，其中任何一項都可能對我們普通股的市場價格產生實質性的不利影響。分配可能會稀釋我們的財務業績，並可能向我們的投資者返還資本，這將降低每個股東在其普通股中的基礎。我們還可以用借來的資金或出售資產的收益來為分配提供資金。
此外，我們向股東作出的分配通常應作為普通收入向股東徵税。然而，我們的部分分派可能會被我們指定為長期資本利得，只要它們可歸因於我們確認的資本收益收入，或者如果它們超過了我們為税務目的確定的收益和利潤，就可能構成資本回報。資本返還不應納税，但會降低股東對我們普通股的投資基數。
我們的循環信貸安排和定期貸款可能會限制我們支付普通股股息的能力。
根據我們的循環信貸安排和定期貸款，我們的分配不得超過(I)前四個季度來自業務的調整資金(如我們的優先無擔保循環信貸安排和定期貸款所定義)的95%，或(Ii)我們維持REIT地位所需的金額。因此，如果我們在任何普通股股息支付日期之前的四個季度內沒有從運營中產生足夠的調整資金，我們將無法按照我們過去的做法向我們的普通股股東支付股息，而不會導致我們的循環信貸安排和定期貸款違約。在我們的循環信貸安排或定期貸款發生違約的情況下，我們將無法根據我們的循環信貸安排或定期貸款借款，我們在該貸款下借入的任何金額都可能到期並應支付。
我們股權證券的市場價格可能會有很大差異，這可能會限制您清算投資的能力。
REITs發行的權益類證券的交易價格歷來受到市場利率變化等因素的影響。可能影響我們股票在公開交易市場的價格的因素之一是，與其他金融工具的收益相比，我們普通股或優先股分配的年度收益。市場利率的提高或我們向股東分配的減少，可能會導致我們股票的潛在買家要求更高的年收益率，這可能會降低我們股權證券的市場價格。
其他可能影響我們股權證券市場價格的因素包括： | | | | | |
| • | 本公司季度經營業績的實際或預期變化； |
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| • | 酒店業或房地產業公司市值的變化； |
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| • | 對未來財務業績的預期發生變化或者證券分析師的估計發生變化； |
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| • | 股票市場價格和成交量的波動； |
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| • | 未來發行普通股或其他證券； |
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| • | 關鍵人員的增減； |
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| • | 我們或我們的競爭對手宣佈收購、投資或戰略聯盟或對其進行變更。 |
由於與其他一些酒店房地產投資信託基金相比，我們的股票市值較小，而且我們的普通股交易量可能較小，因此我們普通股的股票市場價格可能在更大程度上受到波動的影響，而不是市值較大的公司。因此，您清算您在我們公司的投資的能力可能有限。
未來可供出售的股票數量可能會對我們普通股的市場價格產生不利影響。
我們無法預測未來出售普通股或未來可供出售的普通股對我們普通股市場價格的影響。出售大量普通股(包括向我們的受託人和高級管理人員發行的股票)，或認為這些出售可能發生，可能會對我們普通股的現行市場價格產生不利影響。
我們也可能不時在我們的經營合夥企業中發行與收購物業相關的額外普通股或普通股，我們可能會授予與這些發行相關的索要或搭載登記權。大量出售我們的普通股或認為這些出售可能發生的看法可能會對我們普通股的現行市場價格產生不利影響，或者可能會削弱我們通過出售額外股本證券籌集資金的能力。我們的股權激勵計劃規定授予基於股權的獎勵，最高可達4,600,000股普通股，我們未來可能會尋求增加我們股權激勵計劃下的可用股票。我們的DRSPP(定義如下)允許通過購買和再投資我們普通股的股息購買最多5000萬美元的普通股。
未來發行債務或股權證券或發生債務可能會對我們普通股的市場價格產生不利影響。
如果我們決定在未來發行優先於我們普通股的債務或股權證券，或以其他方式產生債務(包括在我們的信貸安排下)，這些證券或債務可能將受到契約或其他工具的管轄，該等契約或其他工具將限制我們的經營靈活性，並限制我們向股東進行分配的能力。此外，我們未來發行的任何可轉換或可交換證券可能具有比我們普通股更有利的權利、優先權和特權，包括與分配有關的權利、優先權和特權，並可能導致我們普通股所有者的股權被稀釋。由於我們在任何未來發行中發行債務或股權證券或產生其他債務的決定將取決於市場狀況和其他我們無法控制的因素，我們無法預測或估計我們未來發行或融資的金額、時間或性質，任何這些都可能降低我們普通股的市場價格並稀釋我們普通股的價值。
項目1B。未解決的員工意見
沒有。
項目2.財產
下表列出了截至2022年12月31日我們酒店的某些運營信息：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 屬性 | | 位置 | | | | 收購日期 | | 打開的年份 | | 房間數 | | 購進價格 | | 每間客房的購買價格 | | 抵押貸款債務餘額 |
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| 波士頓希爾頓酒店的Homewood套房-比勒裏卡/貝德福德/伯靈頓 | | 比勒裏卡，馬薩諸塞州 | | | | 4/23/2010 | | 1999 | | 147 | | | $ | 12.5 | 百萬 | | $ | 85,714 | | | $ | 14.8 | 百萬 |
| 明尼阿波利斯希爾頓Homewood套房-美國購物中心 | | 明尼蘇達州布魯明頓 | | | | 4/23/2010 | | 1998 | | 144 | | | $ | 18.0 | 百萬 | | $ | 125,000 | | | — | |
| 納什維爾-布倫特伍德希爾頓酒店的Homewood套房 | | 田納西州布倫特伍德 | | | | 4/23/2010 | | 1998 | | 121 | | | $ | 11.3 | 百萬 | | $ | 93,388 | | | — | |
| 希爾頓·哈特福德-法明頓的Homewood套房 | | 法明頓，康涅狄格州 | | | | 4/23/2010 | | 1999 | | 121 | | | $ | 11.5 | 百萬 | | $ | 95,041 | | | — | |
| 奧蘭多-梅特蘭希爾頓酒店的Homewood套房 | | 佛羅裏達州梅特蘭 | | | | 4/23/2010 | | 2000 | | 143 | | | $ | 9.5 | 百萬 | | $ | 66,433 | | | — | |
| 休斯頓漢普頓套房酒店-醫療中心 | | 休斯敦，得克薩斯州 | | | | 7/2/2010 | | 1997 | | 120 | | | $ | 16.5 | 百萬 | | $ | 137,500 | | | $ | 16.7 | 百萬 |
| 長島霍爾茨維爾住宅區酒店 | | 霍爾茨維爾，紐約 | | | | 8/3/2010 | | 2004 | | 124 | | | $ | 21.3 | 百萬 | | $ | 171,774 | | | — | |
| 懷特普萊恩斯住宅酒店 | | 懷特普萊恩斯，紐約 | | | | 9/23/2010 | | 1982 | | 135 | | | $ | 21.2 | 百萬 | | $ | 159,398 | | | — | |
| 新羅謝爾住宅區酒店 | | 紐約州新羅謝爾 | | | | 10/5/2010 | | 2000 | | 127 | | | $ | 21.0 | 百萬 | | $ | 169,355 | | | — | |
| 住宅客棧花園小樹林 | | 加利福尼亞州花園小樹林 | | | | 7/14/2011 | | 2003 | | 200 | | | $ | 43.6 | 百萬 | | $ | 218,000 | | | $ | 30.2 | 百萬 |
| 聖安東尼奧河畔希爾頓酒店的Homewood套房 | | 德克薩斯州聖安東尼奧 | | | | 7/14/2011 | | 1996 | | 146 | | | $ | 32.5 | 百萬 | | $ | 222,603 | | | $ | 14.4 | 百萬 |
| 華盛頓特區Residence Inn | | 華盛頓特區 | | | | 7/14/2011 | | 1974 | | 104 | | | $ | 29.4 | 百萬 | | $ | 280,000 | | | — | |
| 泰森住宅區酒店 | | 弗吉尼亞州維也納 | | | | 7/14/2011 | | 2001 | | 121 | | | $ | 37.0 | 百萬 | | $ | 305,785 | | | $ | 19.7 | 百萬 |
| 漢普頓酒店波特蘭市中心 | | 緬因州波特蘭 | | | | 12/27/2012 | | 2011 | | 125 | | | $ | 28.0 | 百萬 | | $ | 229,508 | | | — | |
| 休斯敦庭院 | | 休斯敦，得克薩斯州 | | | | 2/5/2013 | | 2010 | | 197 | | | $ | 34.8 | 百萬 | | $ | 176,395 | | | $ | 16.2 | 百萬 |
| 匹茲堡北岸凱悦廣場 | | 匹茲堡，賓夕法尼亞州 | | | | 6/17/2013 | | 2010 | | 178 | | | $ | 40.0 | 百萬 | | $ | 224,719 | | | $ | 20.0 | 百萬 |
| 埃克塞特漢普頓酒店 | | 埃克塞特，新罕布夏州 | | | | 8/9/2013 | | 2010 | | 111 | | | $ | 15.2 | 百萬 | | $ | 136,937 | | | — | |
| 丹佛理工大學希爾頓花園酒店 | | 科羅拉多州丹佛市 | | | | 9/26/2013 | | 1999 | | 180 | | | $ | 27.9 | 百萬 | | $ | 155,000 | | | — | |
| 貝爾維尤住宅區酒店 | | 華盛頓州貝爾維尤 | | | | 10/31/2013 | | 2008 | | 231 | | | $ | 71.8 | 百萬 | | $ | 316,883 | | | $ | 41.1 | 百萬 |
| 薩凡納斯普林希爾套房 | | 薩凡納，佐治亞州 | | | | 12/5/2013 | | 2009 | | 160 | | | $ | 39.8 | 百萬 | | $ | 248,438 | | | $ | 28.4 | 百萬 |
| 硅谷一號居家酒店 | | 加利福尼亞州桑尼維爾 | | | | 6/9/2014 | | 1983 | | 231 | | | $ | 92.8 | 百萬 | | $ | 401,776 | | | $ | 61.3 | 百萬 |
| 硅谷住宅酒店II | | 加利福尼亞州桑尼維爾 | | | | 6/9/2014 | | 1985 | | 248 | | | $ | 102.0 | 百萬 | | $ | 411,103 | | | $ | 66.9 | 百萬 |
| 聖馬特奧住宅酒店 | | 加利福尼亞州聖馬特奧 | | | | 6/9/2014 | | 1985 | | 160 | | | $ | 72.7 | 百萬 | | $ | 454,097 | | | $ | 46.0 | 百萬 |
| 住宅區山景酒店 | | 加利福尼亞州山景城 | | | | 6/9/2014 | | 1985 | | 144 | | | $ | 56.4 | 百萬 | | $ | 503,869 | | | $ | 35.8 | 百萬 |
| 凱悦酒店櫻桃溪 | | 科羅拉多州格倫代爾 | | | | 8/29/2014 | | 1987 | | 199 | | | $ | 32.0 | 百萬 | | $ | 164,948 | | | — | |
| 艾迪生庭院 | | 德克薩斯州愛迪生 | | | | 11/17/2014 | | 2000 | | 176 | | | $ | 24.1 | 百萬 | | $ | 137,178 | | | — | |
| 聖地亞哥煤氣燈住宅酒店 | | 加利福尼亞州聖地亞哥 | | | | 2/25/2015 | | 2009 | | 240 | | | $ | 90.0 | 百萬 | | $ | 375,000 | | | — | |
| 戴德姆住宅區酒店 | | 馬薩諸塞州戴德姆 | | | | 7/17/2015 | | 2008 | | 81 | | | $ | 22.0 | 百萬 | | $ | 271,605 | | | — | |
| 盧加諾住宅區酒店 | | 佛羅裏達州勞德代爾堡 | | | | 8/17/2015 | | 2013 | | 105 | | | $ | 33.5 | 百萬 | | $ | 319,048 | | | — | |
| 希爾頓花園酒店Marina del Rey | | 加利福尼亞州瑪麗娜·德雷伊 | | | | 9/17/2015 | | 1998 | | 136 | | | $ | 45.1 | 百萬 | | $ | 336,194 | | | $ | 19.5 | 百萬 |
| 伍德蘭山的Home2套房 | | 加利福尼亞州伍德蘭山 | | | | 8/29/2017 | | 2022 | | 170 | | | $ | 70.9 | 百萬 | | $ | 418,107 | | | $ | 39.3 | 百萬 |
| 朴茨茅斯希爾頓花園酒店 | | 朴茨茅斯，NH | | | | 9/20/2017 | | 2006 | | 131 | | | $ | 43.5 | 百萬 | | $ | 332,061 | | | — | |
| 薩默維爾庭院 | | 南卡羅來納州薩默維爾 | | | | 11/15/2017 | | 2014 | | 96 | | | $ | 20.2 | 百萬 | | $ | 210,417 | | | — | |
| 斯普林菲爾德大使館套房 | | 弗吉尼亞州斯普林菲爾德 | | | | 12/6/2017 | | 2013 | | 219 | | | $ | 68.0 | 百萬 | | $ | 310,502 | | | — | |
| 薩默維爾公寓式酒店 | | 南卡羅來納州薩默維爾 | | | | 8/27/2018 | | 2018 | | 96 | | | $ | 20.8 | 百萬 | | $ | 216,667 | | | — | |
| 達拉斯DT庭院 | | 德克薩斯州達拉斯 | | | | 12/5/2018 | | 2018 | | 167 | | | $ | 49.0 | 百萬 | | $ | 293,413 | | | — | |
| 奧斯汀西北住宅酒店/域區 | | 德克薩斯州奧斯汀 | | | | 8/3/2021 | | 2016 | | 132 | | | $ | 37.0 | 百萬 | | $ | 280,000 | | | — | |
| 奧斯汀西北/域區TownePlace套房 | | 德克薩斯州奧斯汀 | | | | 8/3/2021 | | 2021 | | 137 | | | $ | 34.3 | 百萬 | | $ | 250,000 | | | — | |
| 美麗華海灘希爾頓花園酒店 | | 佛羅裏達州美麗華海灘 | | | | 3/8/2022 | | 2020 | | 111 | | | $ | 31.0 | 百萬 | | $ | 279,000 | | | — | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
| 總計 | | | | | | | | | | 5,914 | | | $ | 1,488.1 | 百萬 | | $ | 251,623 | | | $ | 470.3 | 百萬 |
我們的總部位於佛羅裏達州西棕櫚灘湖景大道222號200室，郵編：33401。我們總部的租約的初始期限將於2026年到期，本公司有權選擇續簽最多兩個連續期限，每次為期五年。Residence Inn New Rochelle酒店受空權租約和車庫租約的約束，這兩項租約都將於2104年12月1日到期。Residence Inn聖地亞哥汽油燈酒店受土地租約的約束，租期為
2065年1月31日希爾頓花園酒店瑪麗娜德雷酒店的土地租約將於2067年12月31日到期。有關我們或我們的酒店所受租賃的更多信息，請參閲“項目1.商業經營租賃”。
項目3.法律訴訟
本公司面臨各種索賠、訴訟和法律程序，包括在正常業務過程中就其酒店的運營、其經理和其他公司事宜而產生的常規訴訟。雖然無法確定該等事項的最終結果，但本公司相信，該等負債的可識別總額(如有)不會對其財務狀況或經營業績造成重大不利影響。
請參閲合併財務報表附註的附註14“承付款和或有事項”以討論所有訴訟事項，該附註通過引用併入本文件，並被視為第一部分第3項“法律訴訟”的組成部分。
項目4.礦山安全信息披露
不適用。
第II部
項目5.註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券
市場信息
我們的普通股於2010年4月16日在紐約證券交易所開始交易，代碼為“CLDT”。
股東信息
截至2022年12月31日，我們的普通股登記持有人為282人。這一數字不包括以代名人名義持有股份的受益所有人。然而，由於我們的許多普通股是由經紀商和其他機構持有的，我們相信我們普通股的實益持有人比記錄持有人多得多。為了符合與我們作為房地產投資信託基金資格相關的某些要求，除某些例外情況外，我們的章程將任何個人或關聯集團可能擁有的普通股數量限制在我們已發行普通股的9.8%。
下圖提供了我們普通股自2017年12月31日至2022年12月31日紐約證券交易所每股收盤價的五年累計總回報率與羅素2000指數(以下簡稱羅素2000)、富時NAREIT全股票REITs指數(簡稱富時NAREIT All Equity REITs)和富時NAREIT住宿/度假村指數(簡稱富時NAREIT Lodging)的累計總回報率的比較。總回報價值是假設在2017年12月31日投資100美元，並將所有股息再投資於(I)我們的普通股，(Ii)羅素2000，(Iii)富時NAREIT所有股權REITs和(Iv)富時NAREIT Lodging。總回報價值包括在此期間支付的任何股息。
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| 截至12月31日的初始投資額， |
| 2017 | | 2018 | | 2019 | | 2020 | | 2021 | | 2022 |
| 查塔姆寄宿信託基金 | $ | 100.00 | | | $ | 82.95 | | | $ | 92.31 | | | $ | 55.14 | | | $ | 70.05 | | | $ | 63.00 | |
| 羅素2000 | $ | 100.00 | | | $ | 87.14 | | | $ | 106.65 | | | $ | 111.59 | | | $ | 143.14 | | | $ | 122.41 | |
| 富時NAREIT全股票REITs | $ | 100.00 | | | $ | 95.90 | | | $ | 122.82 | | | $ | 115.62 | | | $ | 161.73 | | | $ | 121.13 | |
| 富時NAREIT住宿 | $ | 100.00 | | | $ | 87.18 | | | $ | 100.82 | | | $ | 77.03 | | | $ | 91.07 | | | $ | 77.13 | |
分發信息
為了保持我們作為房地產投資信託基金的資格，我們必須每年向我們的股東進行至少相當於以下金額的分配：
•我們的房地產投資信託基金應納税所得額的90%，不考慮支付的股息扣除和不包括淨資本利得；加上
•喪失抵押品贖回權財產的淨收入的90%超出守則對此類收入徵收的税款；減去
•任何超額非現金收入(如守則所界定)。
未來的分派將由我們的董事會酌情決定，並將取決於我們的財務表現、償債義務、適用的債務契約(如果有)、資本支出要求、我們REIT資格的維持以及我們的董事會認為相關的其他因素。
下表列出了有關公司在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度內對其股票進行定期分配的所得税特徵的信息：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 |
| 普通股： | | | | | | | |
| 普通收入 | $ | 0.07 | | | 100.0 | % | | $ | — | | | — | % |
| 資本返還 | — | | | — | % | | — | | | — | % |
| | | | | | | |
| 總計 | $ | 0.07 | | | 100.0 | % | | $ | — | | | — | % |
| | | | | | | |
| A系列優先股： | | | | | | | |
| 普通收入 | $ | 1.65624 | | | 100.0 | % | | $ | 0.89713 | | | 100.0 | % |
| 資本返還 | — | | — | % | | — | | | — | % |
| 總計 | $ | 1.65624 | | | 100.0 | % | | $ | 0.89713 | | | 100.0 | % |
股權薪酬計劃信息
下表提供了截至2022年12月31日與我們的股權激勵計劃有關的信息，根據該計劃，可能會不時授予普通股期權、股票獎勵、股票增值權、業績單位、LTIP單位和其他基於股權的獎勵選項。硒E注12至有關股權激勵計劃的其他信息，請參閲我們的合併財務報表。
| | | | | | | | | | | | | | |
| | 行使未償還期權、認股權證及權利時將發行的證券數目 | 未償還期權、權證和權利的加權平均行權價 | 股權補償計劃下未來可供發行的證券數量 |
| | | | |
| 證券持有人批准的股權補償計劃？ | | — | | — | | 1,765,149 | |
| 未經證券持有人批准的股權補償計劃 | | — | | — | | — | |
| 總計 | | — | | — | | 1,765,149 | |
？我們的股權激勵計劃在完成IPO之前得到了我們公司的唯一受託人和我們公司的唯一股東的批准。截至2022年5月24日，我們的董事會對該計劃進行了修訂和重新聲明，將該計劃下可用股票的最大數量增加到4600,000股。經修訂和重述的計劃得到了我們的批准
股東在我們的2022年年度股東大會上。
出售未經登記的證券
沒有。
發行人購買股票證券
我們目前還沒有回購計劃或計劃。然而，我們確實向已發行受限普通股的員工提供了沒收股票的選擇權，以滿足他們股票歸屬之日的最低法定預扣税要求。一旦股票被沒收，它們就沒有資格重新發行。在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度內，分別沒有與此類回購相關的普通股被沒收。
第六項。[已保留]
項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析
概述
查塔姆住宿信託基金(以下簡稱“我們”或“公司”)成立於2009年10月26日，是馬裏蘭州的一家房地產投資信託基金。該公司是內部管理的，其組織主要投資於高檔長期住宿和優質品牌精選服務酒店。本公司已選擇作為聯邦所得税目的房地產投資信託基金(“REIT”)徵税。
於二零一零年四月完成首次公開發售(“首次公開發售”)前，本公司並無業務。我們的股票發行所得款項淨額貢獻給我們的經營合夥企業Chatham Lodging，L.P.(“經營合夥企業”)，以換取合夥企業權益。本公司幾乎所有資產均由營運合夥企業持有，而所有業務均透過營運合夥企業進行。本公司為經營合夥的唯一普通合夥人，並擁有經營合夥的有限合夥權益的共同單位(“共同單位”)的100%。本公司若干行政人員於經營合夥企業中持有既得及非既得長期激勵計劃單位(“長期激勵計劃單位”)，於綜合資產負債表中以非控股權益列示。
截至2022年12月31日，該公司在16個州和哥倫比亞特區擁有39家酒店，總計5914間客房。於2021年9月23日前，本公司於與Colony Capital，Inc.(“CLNY”)聯營公司(“CLNY”)的合資公司(“Inland JV”)中持有10.0%的非控股權益，後者擁有從Inland American Real Estate Trust，Inc.(“Inland”)收購的48家酒店，共6,402間客房。查塔姆於2021年9月出售了其在內陸合資企業的權益。於2021年3月18日前，本公司亦於與CLNY聯屬公司的合資公司(“NewINK JV”)中持有10.3%的非控股權益，後者擁有從本公司與Cerberus Capital Management(“Cerberus”)的合資公司(“Innaders JV”)收購的46家酒店，共5,948間客房。查塔姆於2021年3月出售了其在NewINK合資公司的權益。
要符合房地產投資信託基金的資格，該公司不能經營其酒店。因此，經營合夥企業及其附屬公司將本公司的酒店租賃給由本公司的應税房地產投資信託基金附屬公司(“TRS”)控股公司全資擁有的應税房地產投資信託基金附屬承租人(“TRS承租人”)。每家酒店均按百分比租賃予TRS承租人，該百分比租賃規定的租金支付等於(I)固定基本租金金額或(Ii)基於酒店收入的百分比租金中的較大者。每份租約的初始年期均為5年。每個TRS承租人的租賃收入在合併中被剔除。
TRS承租人已與為酒店提供日常管理的第三方管理公司簽訂了管理協議。截至2022年12月31日，由傑弗裏·H·費舍爾、公司董事長總裁兼首席執行官傑弗裏·H·費舍爾全資擁有的島嶼酒店管理公司管理着公司的所有酒店。
新冠肺炎大流行
始於2020年初的新冠肺炎疫情對酒店業造成了重大影響。疫情導致旅遊人數急劇下降，酒店需求大幅減少，導致我們在截至2020年12月31日至2021年12月31日的幾年中，收入、盈利能力和運營現金流大幅下降。在截至2022年12月31日的年度內，我們的業務顯著改善，最初主要是由休閒旅行推動，其次是其他需求領域的改善，包括公司和集團。在截至2022年12月31日的一年中，通貨膨脹率和利率都出現了實質性的上升。我們預計，經營趨勢的持續改善將取決於休閒旅行的持續強勁和商務旅行的復甦。恢復正常運營水平取決於我們業務的持續復甦、對新冠肺炎疫情的擔憂進一步消散、地緣政治穩定和通脹放緩。
經營業績和財務狀況的主要指標
我們通過評估非財務和財務指標和措施來衡量財務狀況和酒店經營業績，例如：
•平均每日房價(“ADR”)，即房間收入除以總售出房間的商數，
•入住率，這是售出的總房間除以總可用房間的商，
•每間可用房間收入(“RevPAR”)，是入住率和ADR的乘積，不包括食品和飲料收入或其他運營收入，
•運營資金(“FFO”)，
•調整後的FFO，
•未計利息、税項、折舊及攤銷之利潤(“EBITDA”)，
•EBITDA請注意,
•調整後的EBITDA，以及
•調整後的酒店EBITDA。
我們使用這些指標評估我們投資組合中的酒店和潛在的收購，以確定每家酒店通過增加可分配現金流為我們的股東提供收入的貢獻，並通過我們普通股的增值增加長期總回報。RevPAR、ADR和入住率是酒店業評估經營業績的常用指標。
有關FFO、調整後的FFO、EBITDA、EBITDA的進一步討論，請參閲“非GAAP財務衡量標準”請注意、調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA。
經營成果
截至2022年12月31日的年度與截至2021年12月31日的年度的比較
以下部分對我們在2022財年和2021財年的綜合業務結果進行了比較討論。請參閲我們截至2021年12月31日的財政年度Form 10-K年度報告中的項目7“管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析”，以比較討論我們在2021財年和2020財年的綜合經營成果。
截至2022年12月31日止年度的經營業績包括我們在整個期間擁有的37家全資酒店的經營活動，以及在此期間開業的一家酒店、一家在此期間收購的酒店和在我們擁有這些酒店期間出售的四家酒店的經營活動。我們於2022年5月6日出售了位於馬薩諸塞州伯靈頓的一家酒店，並於2022年5月13日出售了位於德克薩斯州達拉斯的一家酒店和位於德克薩斯州休斯頓的兩家酒店。我們於2022年3月8日收購了一家位於佛羅裏達州米拉馬爾海灘的酒店。我們於2022年1月24日開發並開業了一家位於加利福尼亞州洛杉磯的酒店。2021年8月3日，我們收購了位於德克薩斯州奧斯汀的兩家酒店。我們於2021年3月18日出售了我們在NewINK合資公司的投資，並於2021年9月23日出售了我們在內地合資公司的投資。下文比較中描述的業績變化主要是受新冠肺炎疫情、出售四家酒店、收購三家酒店、開設一家酒店以及出售我們在NewINK合資企業和內地合資企業的投資所推動。
收入
收入，wHICH主要包括我們酒店的客房、食品和飲料以及其他運營收入，所述期間的收入如下(以千美元為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至該年度為止 | | |
| 2022年12月31日 | | 2021年12月31日 | | 更改百分比 |
| 房間 | $ | 272,265 | | | $ | 187,369 | | | 45.3 | % |
| 餐飲 | 7,303 | | | 3,525 | | | 107.2 | % |
| 其他 | 13,958 | | | 11,350 | | | 23.0 | % |
| 來自非合併實體的費用償還 | 1,325 | | | 1,731 | | | (23.5) | % |
| 總收入 | $ | 294,851 | | | $ | 203,975 | | | 44.6 | % |
在截至2022年12月31日的一年中，總收入增加了9090萬美元，達到2.949億美元，而2021年期間的總收入為2.04億美元。總收入的增加主要與從新冠肺炎疫情的不利影響中恢復有關。在截至2022年12月31日的一年中擁有的四家酒店，在截至2021年12月31日的全年沒有被擁有，貢獻了2670萬美元的收入，比截至2021年12月31日的一年中這些酒店貢獻的410萬美元增加了2260萬美元。在截至2022年12月31日的一年中，其他四家被出售的酒店貢獻了490萬美元的收入，低於這些酒店在截至2021年12月31日的一年中貢獻的1160萬美元。由於我們所有的酒店都是精選服務或有限服務的酒店，客房收入是主要的收入來源，因為這些酒店沒有大量的食品和飲料收入或大型團體會議設施。截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度，客房收入分別佔總收入的92.3%和91.9%。截至2022年和2021年12月31日的年度，客房收入分別為2.723億美元和1.874億美元，客房收入的增長主要與從新冠肺炎疫情的不利影響中恢復有關。
截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度，食品和飲料收入分別為730萬美元和350萬美元。食品和飲料收入的增長主要與我們酒店的入住率增加有關，這是因為我們從新冠肺炎疫情中恢復過來。
其他收入，包括停車、會議室、禮品店、室內電影和其他輔助設施收入，在截至2022年12月31日的一年中增加了260萬美元。其他營業收入的增長主要與我們酒店入住率的增加有關，這是因為我們從新冠肺炎疫情中恢復過來。
截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度，來自未合併實體的報銷費用分別為130萬美元和170萬美元。報銷的費用由業務費用中包括的未合併實體的報銷費用抵消。費用償還的減少主要與出售NewINK合資公司有關。
根據Smith Travel Research的報告，與截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度相比，截至2022年和2021年12月31日的年度美國酒店業RevPAR分別增長了29.8%和58.2%。Smith Travel Research報告稱，美國酒店業RevPAR在2022年第一季度增長了67.2%，2022年第二季度增長了38.8%，2022年第三季度增長了16.6%，2022年第四季度增長了16.3%。我們 預計2023年，RevPAR將繼續增加，在一些市場，RevPAR可能會超過2019年達到的水平。
在下表中，我們提供了實際的和相同的物業房間收入指標。實際入住率、ADR和RevPAR指標反映了酒店在所述期間由公司擁有的實際天數的表現。截至2022年12月31日，公司全資擁有的38家酒店的物業入住率、ADR和RevPAR結果相同，無論我們在報告期間的所有權如何，這些酒店已經運營了整整一年，這是一項非GAAP財務衡量標準。酒店在我們擁有之前的一段時間內的結果是由之前的所有者提供給我們的，我們沒有對其進行調整。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至該年度為止 | | | | |
| 2022年12月31日 | | 2021年12月31日 | | 更改百分比 |
| 同一物業(38家酒店) | | 實際(43家酒店) | | 同一物業(38家酒店) | | 實際(41家酒店) | | 同一物業(38家酒店) | | 實際(43/41家酒店) |
| 入住率 | 72.0 | % | | 71.5 | % | | 65.8 | % | | 64.6 | % | | 9.4 | % | | 10.7 | % |
| adr | $ | 172.59 | | | $ | 171.77 | | | $ | 135.91 | | | $ | 132.42 | | | 27.0 | % | | 29.7 | % |
| RevPAR | $ | 124.21 | | | $ | 122.81 | | | $ | 89.48 | | | $ | 85.54 | | | 38.8 | % | | 43.6 | % |
由於入住率增加9.4%和ADR增加27.0%，同一物業的RevPAR增加了38.8%。
酒店運營費用
酒店業務費用包括以下所示期間的費用(千美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至該年度為止 | | |
| 2022年12月31日 | | 2021年12月31日 | | 更改百分比 |
| 酒店運營費用： | | | | | |
| 房間 | $ | 56,073 | | | $ | 40,396 | | | 38.8 | % |
| 餐飲費 | 5,520 | | | 2,404 | | | 129.6 | % |
| 電話費 | 1,449 | | | 1,502 | | | (3.5) | % |
| 其他費用 | 3,488 | | | 2,299 | | | 51.7 | % |
| 一般和行政 | 26,085 | | | 20,424 | | | 27.7 | % |
| 特許經營費和營銷費 | 23,674 | | | 16,560 | | | 43.0 | % |
| 廣告和促銷 | 5,397 | | | 3,721 | | | 45.0 | % |
| 公用事業 | 12,048 | | | 10,255 | | | 17.5 | % |
| 維修和保養 | 14,145 | | | 11,784 | | | 20.0 | % |
| 管理費 | 10,133 | | | 7,156 | | | 41.6 | % |
| 保險 | 2,746 | | | 2,792 | | | (1.6) | % |
| 酒店總運營費用 | $ | 160,758 | | | $ | 119,293 | | | 34.8 | % |
截至2022年12月31日的一年，酒店運營支出增加了4150萬美元，增幅為34.8%，從截至2021年12月31日的1.193億美元增至1.608億美元。酒店運營費用增加的主要原因與新冠肺炎疫情恢復後收入和入住率增加有關。
客房費用是酒店運營費用中最重要的組成部分，從2021年的4040萬美元增加到2022年的5610萬美元，增加了1570萬美元。客房費用的增加主要與我們酒店的入住率和收入增加有關，這是因為從新冠肺炎疫情和通貨膨脹中恢復過來。
剩餘的酒店運營費用從2021年的7890萬美元增加到2022年的1.047億美元，增幅為2580萬美元，增幅為32.7%。其他剩餘費用的增加主要與我們酒店的入住率和收入增加有關，這是因為從新冠肺炎疫情和通貨膨脹中恢復過來。
折舊及攤銷
折舊和攤銷費用增加了520萬美元，從截至2021年12月31日的5,420萬美元增加到截至2022年12月31日的5,940萬美元。這一增長主要是由於在截至2022年12月31日的年度內擁有的四家酒店的折舊費用高於截至2022年12月31日的年度內出售的其他四家酒店的折舊費用。我們的資產折舊一般是從購買之日起按直線計算的：建築物40年，土地改善20年，建築物改善15年，酒店傢俱、固定裝置和設備1至10年。酒店傢俱、固定裝置和設備的折舊壽命通常假設為購置之日和更換傢俱、固定裝置和設備之日之間的差額。特許經營費的攤銷是在各自的特許經營協議期限內以直線方式記錄的。
減值損失
截至2022年12月31日的年度減值虧損減少560萬美元至0美元。2021年的減值損失是由於HGI Burlington酒店物業記錄的減值，該物業後來於2022年出售，以將酒店物業減記為公允價值。
財產税、地租和保險
財產税、地租和保險費總額從截至2021年12月31日的年度的2380萬美元減少到截至2022年12月31日的年度的2120萬美元，減少了260萬美元。減少的主要原因是新冠肺炎疫情導致財產税攤款減少。
一般和行政
一般和行政費用主要包括與僱員有關的費用，包括基本工資、限制性股票的獎金和攤銷以及長期投資計劃單位的獎勵。這些費用還包括公司運營成本、專業費用和受託人費用。截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度，一般和行政費用總額(不包括基於股票的薪酬的攤銷分別為560萬美元和480萬美元)增加了90萬美元，從2021年的1090萬美元增加到2022年的1180萬美元。
來自非合併實體的可償還費用
截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度，來自未合併實體的可償還成本，包括公司工資和租金成本，分別為130萬美元和170萬美元。費用報銷部分由
來自未合併實體的費用報銷計入收入。費用償還的減少主要是
與出售NewINK合資公司有關。
出售酒店財產所得(損)
由於出售了四家酒店，截至2022年12月31日的一年，酒店物業銷售的收益(虧損)比截至2021年12月31日的一年增加了230萬美元。HGI Burlington酒店物業於2022年5月6日出售，HWS Dallas、CY Houston West University和RI Houston West University酒店物業於2022年5月13日一起出售，總收益為230萬美元。
利息支出，包括攤銷遞延費用
利息支出從截至2021年12月31日的2450萬美元增加到截至2022年12月31日的2650萬美元，增幅為8.2%。利息支出由以下部分組成(單位：千美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至該年度為止 | | |
| 2022年12月31日 | | 2021年12月31日 | | 更改百分比 |
| 按揭債務利息 | $ | 20,431 | | | $ | 21,081 | | | (3.1) | % |
| 信貸安排利息和未使用的費用 | 2,229 | | | 3,441 | | | (35.2) | % |
| 利率上限 | (784) | | | (52) | | | 1407.7 | % |
| 建築貸款利息 | 3,469 | | | 2,117 | | | 63.9 | % |
| 資本化利息 | (330) | | | (3,551) | | | (90.7) | % |
| 遞延融資成本攤銷 | 1,439 | | | 1,424 | | | 1.1 | % |
| 總計 | $ | 26,454 | | | $ | 24,460 | | | 8.2 | % |
與截至2021年12月31日的年度相比，截至2022年12月31日的年度的利息支出增加，主要是由於Home2 Suites Woodland Hills於2022年1月24日開業，建築貸款利息增加，資本化利息減少。由於循環信貸安排未償還餘額減少，循環信貸安排利息減少，部分抵消了這一減少額。
提前清償債務損失
提前清償債務的虧損從截至2021年12月31日的年度的0美元增加到截至2022年12月31日的年度的10萬美元。2022年的虧損與本公司簽訂新的無擔保循環信貸安排有關。
未合併的房地產實體的虧損
未合併房地產實體的虧損從截至2021年12月31日的年度的120萬美元減少到截至2022年12月31日的年度的0美元。這一下降是由於出售NewINK合資公司。
出售未合併房地產實體的投資收益
出售未合併房地產實體的投資收益從截至2021年12月31日的年度的2380萬美元減少到截至2022年12月31日的年度的0美元。2021年的收益是由於出售了NewINK合資公司。
所得税費用
在截至2021年和2022年12月31日的一年中，所得税支出保持在零不變。我們根據我們的TRS承租人的應税收入繳納所得税，聯邦和州的綜合税率約為25%。該公司的TRS預計2023年將出現應税虧損，並確認相當於遞延税淨資產100%的全額估值準備金，原因是TRS利用這些遞延税淨資產的能力存在不確定性。
淨收益(虧損)
截至2022年12月31日的年度淨收益為990萬美元，而截至2021年12月31日的年度淨虧損為1880萬美元。淨虧損轉為淨收益的主要原因是，由於從新冠肺炎疫情中恢復過來，我們酒店的入住率和收入增加，以及出售四家酒店，在截至2022年12月31日的一年中，酒店物業的銷售收入增加了230萬美元，再加上上文討論的其他因素。
材料趨勢或不確定性
我們不知道有任何重大趨勢或不確定性，無論是有利的還是不利的，可能會對資本資源或從物業、貸款和其他許可投資的收購和運營中獲得的收入或收入產生重大影響，但本節提及的和本10-K表格年度報告“風險因素”部分確定的風險因素除外。
非公認會計準則財務指標
我們認為以下非GAAP財務指標對投資者有用，可以作為我們經營業績的關鍵補充指標：(1)FFO，(2)調整後的FFO，(3)EBITDA，(4)EBITDA請注意(5)調整後的EBITDA和(6)調整後的酒店EBITDA。這些非GAAP財務指標應與GAAP規定的作為衡量我們經營業績的淨收益或虧損的替代措施一起考慮，而不是作為替代。
FFO，調整後的FFO，EBITDA，EBITDA請注意調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA不代表GAAP規定的經營活動產生的現金，不應被視為淨收益或虧損、經營現金流或GAAP規定的任何其他經營業績衡量標準的替代指標。FFO，調整後的FFO，EBITDA，EBITDA請注意、調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA不是衡量我們流動性的指標，FFO、調整後的FFO、EBITDA、EBITDA也不是請注意調整後的EBITDA或調整後的酒店EBITDA表明可用於滿足我們的現金需求的資金，包括我們進行現金分配的能力。這些計量沒有反映長期資產和已經發生並將發生的其他項目的現金支出。FFO，調整後的FFO，EBITDA，EBITDA請注意、調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA可能包括由於為資本支出、物業收購和其他承諾和不確定性節省資金的功能要求，可能無法供管理層酌情使用的資金。
我們根據NAREIT制定的標準計算FFO，NAREIT將FFO定義為淨收益或虧損(根據GAAP計算)，不包括房地產銷售、減值減記、會計原則變化的累積影響以及折舊和攤銷(不包括遞延融資成本的攤銷)的損益，以及按照相同方法對未合併的合夥企業和合資企業進行調整後的淨收益或虧損。我們相信，FFO的公佈為投資者提供了有關我們經營業績的有用信息，因為它衡量我們的業績時不考慮具體的非現金項目，如房地產折舊和攤銷、房地產資產的銷售收益或損失，以及我們認為不能反映我們酒店物業的物業水平表現的某些其他項目。我們認為，這些項目反映了我們的資產基礎以及我們的收購和處置活動的歷史成本，較少反映我們正在進行的業務，通過調整排除這些項目的影響，FFO對於投資者比較我們在不同時期和使用NAREIT定義報告FFO的REITs之間的運營表現是有用的。
我們通過對NAREIT對FFO的定義中沒有涉及的某些額外項目進一步調整FFO來計算調整後的FFO，包括其他費用、與我們的前首席投資官離職相關的成本、提前清償債務的損失以及與我們的未合併房地產實體相關的類似項目，我們認為這些項目不代表與酒店運營相關的成本。我們認為，調整後的FFO為投資者提供了另一種財務衡量標準，這可能有助於比較不同時期以及對FFO進行類似調整的REITs之間的經營業績。
以下是截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度淨收益(虧損)與FFO和調整後FFO的對賬(單位為千，不包括股票數據)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | 截至該年度為止 |
| | | | | 十二月三十一日， |
| | | | | | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 運營資金(“FFO”)： | | | | | | | | | |
| 淨收益(虧損) | | | | | $ | 9,871 | | | $ | (18,845) | | | $ | (77,020) | |
| 優先股息 | | | | | (7,950) | | | (3,975) | | | — | |
| 普通股和普通股應佔淨收益(虧損) | | | | | 1,921 | | | (22,820) | | | (77,020) | |
| (收益)出售酒店財產時的損失 | | | | | (2,268) | | | 21 | | | (21,116) | |
| | | | | | | | | |
| 在未合併的房地產實體內出售資產的損失 | | | | | — | | | — | | | 2 | |
| 出售未合併房地產實體的投資收益 | | | | | — | | | (23,817) | | | — | |
| 折舊 | | | | | 59,123 | | | 53,967 | | | 53,627 | |
| 減值損失 | | | | | — | | | 5,640 | | | — | |
| 投資於未合併房地產實體的減值損失 | | | | | — | | | — | | | 15,282 | |
| 未合併房地產實體內的減值損失 | | | | | — | | | — | | | 1,388 | |
| 未合併房地產實體項目的調整 | | | | | — | | | 568 | | | 4,434 | |
| 歸因於普通股和單位持有人的FFO | | | | | 58,776 | | | 13,559 | | | (23,403) | |
| 其他收費 | | | | | 683 | | | 711 | | | 4,385 | |
| 提前清償債務損失 | | | | | 138 | | | — | | | — | |
| 未合併房地產實體項目的調整 | | | | | — | | | 46 | | | 9 | |
| 調整後的FFO歸屬於普通股和單位持有人 | | | | | $ | 59,597 | | | $ | 14,316 | | | (19,009) | |
| 普通股和單位的加權平均數 | | | | | | | | | |
| 基本信息 | | | | | 49,971,823 | | | 49,281,763 | | | 47,635,600 | |
| 稀釋 | | | | | 50,234,903 | | | 49,490,938 | | | 47,635,600 | |
用於計算調整後每股FFO的稀釋加權平均普通股數量可能不同於用於計算LTIP單位的GAAP每股淨收益的稀釋加權平均普通股數量，如果每股淨收益為負而調整後FFO為正，則稀釋加權平均普通股數量可能會轉換為有實益的普通股。未來可能稀釋每股基本收益的未歸屬限制性股票和未歸屬LTIP單位將不會計入已錄得虧損期間的每股攤薄虧損，因為它們在列報期間將具有反攤薄作用。
EBITDA定義為淨收益或虧損，不包括：(1)利息支出；(2)所得税撥備，包括適用於出售資產的所得税；(3)折舊及攤銷；及(4)未合併的房地產實體項目，包括利息、折舊及攤銷，不包括房地產銷售的損益。我們認為，通過從我們的經營業績中剔除資本結構(主要是利息支出)和資產基礎(主要是折舊和攤銷)的影響，EBITDA對於投資者評估和促進我們在不同時期和不同REITs之間的經營業績很有用。此外，EBITDA被用作確定酒店收購和處置的價值的一種衡量標準。
除EBITDA外，我們還提供EBITDA請注意根據NAREIT指南，其中定義了EBITDA請注意不包括利息費用、所得税費用、折舊和攤銷費用、房地產銷售損益、減值、以及對未合併的合資企業的調整。W我們認為EBITDA的列報請注意為投資者提供有關公司經營業績的有用信息，並有助於比較不同時期和不同REITs之間的經營業績。
我們還提出了調整後EBITDA，其中包括對其他費用、債務清償收益或虧損、與前首席投資官離職相關的成本、基於股份的薪酬的攤銷以及我們認為不屬於正常運營過程的某些其他費用的額外調整。我們相信，調整後的EBITDA為投資者提供了有關我們正在進行的運營的有用補充信息
與淨收入、EBITDA和EBITDA一起考慮時的業績請注意，有利於投資者瞭解我們的業績。
以下是淨收益(虧損)與EBITDA、EBITDA的對賬請注意以及截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的調整後EBITDA(單位：千)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | 截至該年度為止 |
| | | | | 十二月三十一日， |
| | | | | | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 扣除利息、税項、折舊及攤銷前收益(“EBITDA”)： | | | | | | | | | |
| 淨收益(虧損) | | | | | $ | 9,871 | | | $ | (18,845) | | | $ | (77,020) | |
| 利息支出 | | | | | 26,454 | | | 24,460 | | | 28,122 | |
| | | | | | | | | |
| 折舊及攤銷 | | | | | 59,350 | | | 54,215 | | | 53,871 | |
| 未合併房地產實體項目的調整 | | | | | — | | | 1,184 | | | 8,965 | |
| EBITDA | | | | | 95,675 | | | 61,014 | | | 13,938 | |
| 減值損失 | | | | | — | | | 5,640 | | | — | |
| 投資於未合併房地產實體的減值損失 | | | | | — | | | — | | | 15,282 | |
| 未合併房地產實體內的減值損失 | | | | | — | | | — | | | 1,388 | |
| (收益)出售酒店財產時的損失 | | | | | (2,268) | | | 21 | | | (21,116) | |
| 在未合併的房地產實體內出售資產的損失 | | | | | — | | | — | | | 2 | |
| 出售未合併房地產實體的投資收益 | | | | | — | | | (23,817) | | | — | |
EBITDA請注意 | | | | | 93,407 | | | 42,858 | | | 9,494 | |
| 其他收費 | | | | | 683 | | | 711 | | | 4,385 | |
| 提前清償債務損失 | | | | | 138 | | | — | | | — | |
| 未合併房地產實體項目的調整 | | | | | — | | | 46 | | | 9 | |
| 基於份額的薪酬 | | | | | 5,551 | | | 4,823 | | | 4,597 | |
| 調整後的EBITDA | | | | | $ | 99,779 | | | $ | 48,438 | | | $ | 18,485 | |
經調整酒店EBITDA定義為扣除利息、所得税、折舊及攤銷、公司一般及行政、減值虧損、提前清償債務虧損、其他費用、利息及其他收入、酒店物業銷售虧損及來自未綜合房地產實體的收入或虧損前的淨收益。我們提出調整後酒店EBITDA是因為我們相信這對投資者比較我們酒店不同時期的經營業績以及將我們調整後酒店EBITDA利潤率與我們同行公司的利潤率進行比較很有用。調整後的酒店EBITDA僅代表我們全資擁有的酒店的運營結果。
以下是截至2022年、2021年和2020年12月31日的調整後酒店EBITDA(單位：千)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 截至該年度為止 |
| | | 十二月三十一日， |
| | | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 淨收益(虧損) | | $ | 9,871 | | | $ | (18,845) | | | $ | (77,020) | |
| 添加： | 利息支出 | | 26,454 | | | 24,460 | | | 28,122 | |
| | | | | | | |
| 折舊及攤銷 | | 59,350 | | | 54,215 | | | 53,871 | |
| 公司一般事務和行政事務 | | 17,339 | | | 15,752 | | | 11,564 | |
| 其他收費 | | 683 | | | 711 | | | 4,385 | |
| 減值損失 | | — | | | 5,640 | | | — | |
| 提前清償債務損失 | | 138 | | | — | | | — | |
| 未合併的房地產實體的損失 | | — | | | 1,231 | | | 7,424 | |
| 投資於未合併房地產實體的減值損失 | | — | | | — | | | 15,282 | |
| 出售酒店財產的損失 | | — | | | 21 | | | — | |
| | | | | | | |
| 更少： | 利息和其他收入 | | (10) | | | (243) | | | (179) | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| 出售酒店物業的收益 | | (2,268) | | | — | | | (21,116) | |
| 出售未合併房地產實體的投資收益 | | — | | | (23,817) | | | — | |
| 調整後的酒店EBITDA | | $ | 111,557 | | | $ | 59,125 | | | $ | 22,333 | |
雖然我們提出了FFO、調整後的FFO、EBITDA、EBITDA請注意調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA由於我們相信它們對投資者比較我們在不同時期以及報告類似衡量標準的REITs之間的經營業績是有用的，因此這些衡量標準作為分析工具具有侷限性。其中一些限制是：
•FFO，調整後的FFO，EBITDA，EBITDA請注意、調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA不反映我們的現金支出或未來資本支出或合同承諾的需求；
•FFO，調整後的FFO，EBITDA，EBITDA請注意、調整後EBITDA和調整後酒店EBITDA不反映我們營運資金需求的變化或現金需求；
•FFO，調整後的FFO，EBITDA，EBITDA請注意、調整後EBITDA和調整後酒店EBITDA不反映可用於現金分配的資金；
•EBITDA，EBITDA請注意、調整後EBITDA和調整後酒店EBITDA不反映我們債務的重大利息支出或支付利息或本金所需的現金需求；
•雖然折舊和攤銷是非現金費用，但正在折舊和攤銷的資產未來可能需要更換，FFO、調整後的FFO、EBITDA、EBITDA請注意、調整後EBITDA和調整後酒店EBITDA不反映此類更換所需的任何現金；
•非現金薪酬現在是，也將繼續是我們整體長期激勵性薪酬方案的關鍵要素，儘管我們在使用調整後的EBITDA評估我們特定時期的持續經營業績時，將其排除為費用；
•調整後的FFO、調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA不反映某些現金費用(包括收購交易成本)的影響，這些費用是由我們認為不能反映酒店物業基本表現的事項引起的；
•我們行業中的其他公司可以計算FFO、調整後的FFO、EBITDA、EBITDA請注意、調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA與我們不同，限制了它們作為比較指標的有用性；以及
•FFO，調整後的FFO，EBITDA，EBITDA請注意調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA不代表GAAP確定的經營活動產生的現金，不應被視為淨收益或虧損、運營現金流或GAAP規定的任何其他經營業績衡量標準的替代指標。FFO，調整後的FFO，EBITDA，EBITDA請注意調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA不是衡量我們流動性的指標。
由於這些限制，不應單獨考慮FFO、調整後的FFO、EBITDA、調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA，或將其作為根據公認會計準則計算的業績衡量的替代指標。我們主要依靠我們的GAAP結果並使用FFO、調整後的FFO、EBITDA、EBITDA來彌補這些限制請注意、調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA僅作為補充。我們的綜合財務報表以及其他地方包含的這些報表的附註是根據公認會計準則編制的。
流動性與資本資源
我們計劃保持審慎的資本結構，並打算在長期內將我們的槓桿率維持在與我們過去運營水平相似的水平，即淨債務與酒店投資(按成本計算)的比率(定義為我們的初始收購價格加上任何後續資本投資的總金額，不包括任何減值費用)。隨後酒店物業價值的下降並不一定會導致我們償還債務以遵守這一限制。 截至2022年12月31日，我們的槓桿率約為26.6%，低於2021年12月31日的30.6%，這是基於我們的淨債務(遞延融資成本之前的未償債務總額減去無限制現金和現金等價物)與按成本計算的酒店投資的比率計算的。截至2022年12月31日，我們的總債務為4.703億美元，平均利率約為5.0%。我們打算繼續以審慎的債務和股權平衡為我們的投資提供資金。我們的債務可能包括以酒店物業為抵押的抵押債務和無擔保債務。
截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們的循環信貸安排下的未償還借款分別為0美元和7,000萬美元。截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們為Home2 Woodland Hills酒店開發項目建設貸款下的未償還借款分別為3930萬美元和3500萬美元。截至2022年12月31日，我們的循環信貸安排和延遲提取定期貸款項下的最大綜合借款可獲得性為3.5億美元。截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們對個別酒店的抵押貸款債務分別為4.309億美元和4.399億美元。
2022年10月28日，查塔姆簽署了一項2.15億美元的無擔保循環信貸安排和一項9000萬美元的無擔保延遲提取定期貸款安排，取代了公司先前計劃於2023年3月8日到期的2.5億美元循環信貸安排。循環信貸安排的初始到期日為2026年10月28日，提供兩個六個月的延期選項，延遲提取定期貸款安排的初始到期日為2025年10月28日，提供兩個一年的延期選項。2022年12月19日，查塔姆執行了一項對其無擔保循環信貸安排的修正案，將承諾增加4500萬美元，總借款能力為2.6億美元。加上其9000萬美元的無擔保延遲提取定期貸款，Chatham在新貸款下的總承諾為3.5億美元。新貸款的定價基於SOFR加上1.50%至2.25%的循環信貸安排和1.45%至2.20%的延遲提取定期貸款安排的利差，這是基於公司的槓桿率和0.10%的信貸利差調整。
我們的循環信貸安排和延遲提取定期貸款包含此類信貸安排的陳述、擔保、契諾、慣常條款和條件，包括最高槓杆率、最低固定費用覆蓋率和最低淨值金融契約、對(I)留置權、(Ii)債務發生、(Iii)投資、(Iv)分配和(V)合併和資產處置的限制、維護公司生存和遵守法律的契約、關於循環信貸融資收益使用的契約和違約條款，包括違約、違反陳述和擔保、無力償債、不履行契約、交叉違約和擔保人違約。截至2022年12月31日，我們遵守了所有金融契約。
我們的抵押貸款債務協議包含“現金陷阱”條款，當酒店的經營業績低於一定的償債覆蓋率或債務收益率時就會觸發這些條款。當這些撥備被觸發時，酒店產生的所有多餘現金流將直接存入現金管理賬户，以使我們的貸款人受益，直到達到指定的償債覆蓋率或債務收益率。此類規定不允許貸款人有權加速償還標的債務。截至2022年12月31日，我們的五家抵押貸款機構正在執行現金陷阱條款。我們預計這種現金陷阱不會影響我們滿足短期流動性需求的能力。
2017年12月，我們制定了5000萬美元的股息再投資和股票購買計劃。我們於2020年12月22日為股息再投資和股票購買計劃(“DRSPP”)提交了新的5000萬美元擱置登記聲明，以取代先前的計劃。根據DRSPP，股東可以通過將普通股獲得的部分或全部現金股息進行再投資來購買額外的普通股。股東還可以選擇現金購買公司的普通股，但要遵守DRSPP招股説明書中詳細説明的某些限制。在截至2022年12月31日的年度內，本公司根據DRSPP發行了4543股普通股，加權平均價為12.52美元，產生了5.7萬美元的收益。截至2022年12月31日，根據DRSPP，約有4790萬美元的普通股可供發行。
2021年1月，我們建立了“在市場”股票發行計劃(“ATM計劃”)，根據該計劃，我們可以不時地通過紐約證券交易所(“紐約證券交易所”)的普通經紀交易、談判交易或被視為“在市場上”發行的交易，公開發售總髮行價高達1億美元的普通股。坎託·菲茨傑拉德公司、巴克萊資本公司、蒙特利爾銀行資本市場公司、美國銀行證券公司、BTIG公司、花旗全球市場公司、Regions Securities LLC、Stifel、Nicolaus&Company、Inc.和富國銀行證券公司是ATM計劃的銷售代理。在截至2022年12月31日的年度內，公司並無根據自動櫃員機計劃發行任何股份。截至2022年12月31日，大約有7,750萬美元可根據自動櫃員機計劃發行的普通股。
我們預計通過循環信貸安排和延遲提取定期貸款項下的現有現金餘額和可用性來滿足我們的短期流動性需求。我們相信，我們的循環信貸安排和延遲提取定期貸款項下現有的現金餘額和可用資金將足以支付經營義務、支付任何借款的利息和支付股息，以符合守則對REIT的資格要求。我們預計將滿足我們的長期流動性要求，如酒店物業收購和債務到期日，或通過我們循環信貸安排和延遲提取定期貸款項下的借款、額外的長期擔保和無擔保借款、發行額外的股本或債務證券或可能出售現有資產來償還。
我們打算在適當的機會出現時繼續投資於酒店物業。我們打算通過自由現金流、額外發行普通股和優先股的淨收益、我們經營夥伴關係中普通單位的發行或其他證券、借款或資產出售來為我們未來的投資提供資金。我們收購戰略的成功在一定程度上取決於我們通過其他來源獲得額外資本的能力。不能保證我們會繼續對符合我們投資標準的物業進行投資。此外，我們可能會選擇出售某些酒店作為提供流動資金的手段。
截至2022年12月31日，我們沒有重大的表外安排。
現金的來源和用途
我們的主要現金來源包括來自運營的淨現金、我們的循環信貸安排和延遲支取定期貸款下的可獲得性、債務和股權發行的收益以及出售酒店物業的收益。我們現金的主要用途包括收購、資本支出、運營成本、公司支出、利息成本、債務償還和向股權持有人分配。
截至2022年12月31日，現金、現金等價物和限制性現金總額為4520萬美元，比2021年12月31日增加了1530萬美元，主要原因是運營活動提供的現金淨額為7150萬美元，投資活動提供的現金淨額為3000萬美元，融資活動使用的現金淨額為8620萬美元。
來自運營的現金
現金淨額2022年，運營活動提供的流量增加了4270萬美元，達到7150萬美元，而2021年為2880萬美元。經營活動帶來的現金增長主要是由於我們酒店的經營業績有所改善，2022年的RevPAR比2021年增長了29.8%。
投資活動現金流s
與2021年的101.9美元相比，2022年由投資活動提供(用於)的淨現金流增加了1.319億美元，達到3000萬美元。截至2022年12月31日止年度，投資活動提供的現金流量淨額為3,000萬美元，包括與出售四項酒店物業有關的淨收益7,960萬美元、為開發Home2 Woodland Hills收到的40萬美元遞延關鍵款項，由收購HGI Destin酒店的3,100萬美元、與我們39家酒店的資本改善有關的1,570萬美元以及與
開發家園2林地丘陵。截至2021年12月31日止年度，用於投資活動的現金流量淨額為1.019億美元，其中7,130萬美元與收購國際扶輪Austin和TPS Austin酒店有關，950萬美元與我們41家酒店的資本改善有關，2,390萬美元與Home2 Suites Woodland Hills的開發有關，與出售未合併房地產實體(NewINK合資企業)的280萬美元相抵。
2023年，我們預計將投資約3,060萬美元用於現有酒店的翻新、可自由支配和緊急支出，包括任何品牌PIP所需的改善。
融資活動現金流s
2022年，融資活動提供的淨現金流(用於)減少了1.578億美元，降至8620萬美元，而2021年為7160萬美元。截至2022年12月31日止年度，用於融資活動的現金流量淨額為8,620萬美元，包括優先無擔保循環信貸安排淨償還7,000萬美元，按揭債務本金支付900萬美元，遞延融資及發售成本支付350萬美元，向單位持有人分配10萬美元，以及優先股分配8,000,000美元，部分被建築貸款淨借款430萬美元所抵銷。在截至2021年12月31日的一年中，融資活動提供的現金流量淨額為7,160萬美元，包括A系列優先股發行的淨收益1.159億美元，通過根據DRSPP和ATM計劃的銷售籌集的普通股收益2,460萬美元，以及我們建築貸款的淨借款2,170萬美元，被6,530萬美元的優先無擔保循環信貸安排的淨償還，870萬美元的抵押債務攤銷和新羅謝爾Residence Inn的1,250萬美元抵押貸款的償還，160萬美元的融資和發售成本所抵消。對單位持有人的分配為30萬美元，優先股分配為230萬美元。
我們宣佈，截至2022年12月31日的年度，普通股和LTIP單位的總股息分別為0.07美元和0.07美元，截至2021年12月31日的年度，普通股和LTIP單位的總股息分別為0美元和0美元。我們宣佈，截至2022年和2021年12月31日的年度，每股A系列優先股的總股息分別為1.65624美元和0.89713美元。
材料現金需求
我們的重要現金需求包括以下合同義務：
•截至2022年12月31日，我們的債務本金和利息總額為5.016億美元，其中1.403億美元的本金和利息應在2022年12月31日起的未來12個月內支付。未來12個月應付的1.097億美元債務本金與公司抵押的抵押貸款到期日有關，這些抵押貸款由聖安東尼奧的Homewood Suites、Residence Inn Tysons、Courtyard Houston Medical Center、Hyatt Place Pittsburgh和Residence Inn Bellevue酒店物業擔保。有關我們的財產貸款、循環信貸安排和延遲支取定期貸款的更多信息，請參閲我們合併財務報表的附註7“債務”。.
•自2022年底起計的未來12個月內到期的租賃付款總額為210萬美元。有關公司辦公室和地面租賃的更多信息，請參閲我們合併財務報表的附註13“租賃”.
關聯方交易
我們與相關方達成了可能導致潛在利益衝突的交易和安排。請參閲本公司年度報告10-K表格所載綜合財務報表的“與本公司業務有關的風險”及附註15“關聯方交易”。另請參閲本表格10-K的第13項。
通貨膨脹率
一般來説，酒店經營者有能力每天調整房價，以反映通脹的影響。然而，競爭壓力可能會限制我們管理公司提高房價的能力。
關鍵會計估計
我們認為以下估計至關重要，因為它們需要對本質上不確定的事項進行估計，涉及各種假設，並需要管理層的判斷。按照公認會計原則編制合併財務報表要求管理層作出估計和假設，以影響資產負債表日的報告資產和負債額以及報告期內報告的收入和費用。實際結果可能與這些估計和假設不同。
酒店物業投資
我們根據收購的房地產、傢俱、固定裝置和設備的公允價值、可識別的無形資產和承擔的負債，將收購的酒店物業的購買價作為資產收購分配。在為分配購買價格而作出公允價值估計時，吾等利用與收購酒店物業有關而取得的多個資料來源，包括獨立第三方進行的估值及收購前盡職調查所得有關每項酒店物業的資料。
我們的酒店物業按成本計價，並在資產的估計使用年限內使用直線折舊，一般為建築物40年，土地改善20年，建築物改善5年至20年，傢俱、固定裝置及設備1至10年。酒店物業為改善或延長資產壽命而進行的翻新及/或更換，將於其使用年限內資本化及折舊，而維修及保養則於產生時計提費用。於出售或報廢物業及設備時，成本及相關累計折舊將從本公司賬目中撇除，而任何由此產生的收益或虧損將於綜合經營報表中確認。
當事件或情況變化顯示酒店物業的賬面價值可能無法在管理層的估計持有期內收回時，我們會定期檢討酒店物業的減值情況。這一估計持有期包含了管理層在估計持有期內持有酒店物業的意圖和能力。可能導致審查的事件或情況包括但不限於，由於國家或地方經濟狀況下降和/或酒店所在市場的新酒店建設導致酒店住宿需求的不利變化。當該等情況存在時，管理層將進行分析，以確定來自營運的估計未貼現未來現金流量(不計利息費用)及最終出售酒店物業的收益是否超過其賬面價值。若估計未貼現未來現金流量少於賬面金額，則將賬面金額減至相關酒店物業的估計公允價值進行調整，並確認減值虧損。截至2022年12月31日止年度，並無減值虧損。截至2021年12月31日止年度，本公司就一項酒店物業計提減值虧損(見附註5)。截至2020年12月31日止年度，並無減值虧損。
對於本公司認為持有以供出售的物業，不再記錄折舊及攤銷，而物業的價值按折舊成本或公允價值中較低者記錄，減去出售成本。如果出現以前被認為不太可能發生的情況，因此，本公司決定不出售以前被歸類為持有供出售的財產，本公司將把該財產重新歸類為持有和使用。該等物業按其賬面值(經任何折舊及攤銷費用調整後，如該物業持續被分類為持有及使用)或於其後決定不出售當日的公允價值中較低者計量。當符合財務會計準則委員會(“FASB”)有關長期資產減值或處置指引內的所有準則時，本公司將物業歸類為持有以待出售。截至2022年12月31日，我們沒有待售的酒店物業。
收入確認
酒店經營收入在客房入住率和提供服務時確認。收入包括來自酒店運營的金額，包括客房、會議室、禮品店、室內電影和其他輔助設施的銷售。銷售、使用、佔用及類似税項按淨額(不包括收入)在隨附的綜合經營報表中收取和列報。
基於股份的薪酬
我們根據授予日我們普通股的公平市場價值來計量限制性股票獎勵的補償費用。本公司根據蒙特卡羅方法，在估值中使用波動率、股息率和無風險利率來計量基於時間和業績的LTIP單位的薪酬支出。補償費用於歸屬期間按直線確認，並計入隨附的綜合經營報表內的一般及行政費用。我們為既得和非既得限制性股票以及基於時間的LTIP單位支付股息。該公司還發布了基於績效的LTIP單位，作為其薪酬計劃的一部分。根據基於業績的LTIP單位的條款，基於業績的LTIP單位的持有者一般將有權(I)有權在基於業績的LTIP單位歸屬之前的期間內獲得在經營合夥企業的公共單位上作出的10%的分配(“歸屬前分配”)，(Ii)有權在基於業績的LTIP單位歸屬時，獲得一項特別的一次性“追趕”分配，其數額等於在該業績LTIP單位歸屬之前的一段時間內就一個共同單位支付的分配總額減去該業績LTIP單位歸屬前的分配總額，以及(3)在該業績LTIP單位歸屬後，有權獲得在經營合夥企業的一個共同單位上支付的相同金額的分配。
所得税
我們選擇從2010納税年度開始，以房地產投資信託基金的身份繳納聯邦所得税。為符合守則所指的REIT資格，我們必須符合若干組織及營運要求，包括將每年REIT應課税收入的至少90%分配予股東(計算時並不考慮已支付的股息扣減或淨資本收益，且不一定等於按照公認會計原則計算的淨收益)。作為房地產投資信託基金，我們通常不需要繳納聯邦所得税，因為我們目前將應税收入分配給了我們的股東。如果我們在任何納税年度沒有資格成為REIT，我們將按正常的企業所得税税率就我們的應税收入繳納聯邦所得税，並且通常不允許在失去資格的下一年的四個納税年度內為聯邦所得税目的而有資格作為REIT對待，除非美國國税局根據某些法定條款給予我們減免。此類事件可能會對我們的淨收益和可供分配給股東的淨現金產生重大不利影響。然而，我們相信我們是有組織的，我們的運作方式符合REIT的待遇。
第7A項。關於市場風險的定量和定性披露。
我們可能會受到利率變化的影響，這主要是因為我們承擔了與收購相關的長期債務以及現有債務的再融資。我們的利率風險管理目標是限制利率變化對收益和現金流的影響，並降低整體借貸成本。為了實現這些目標，我們尋求主要以固定利率或浮動利率借款，可獲得的利潤率最低，在某些情況下，有能力將可變利率轉換為固定利率。關於浮動利率融資，我們將通過識別和監測可能對預期未來現金流產生不利影響的利率敞口的變化，以及通過評估對衝機會來評估利率風險。
本公司通過按估計市場利率貼現每種工具的未來現金流來估計其固定利率債務的公允價值。利率考慮了一般市場情況、相關抵押品的到期日和公允價值。本公司於2022年和2021年12月31日的固定利率債務的估計公允價值分別為4.127億美元和4.434億美元。
截至2022年12月31日，我們的合併債務由浮動利率債務和固定利率債務組成。我們的固定利率債務的公允價值表明具有相同償債要求的債務的估計本金金額，這些債務在提交日期時可以按當時的市場利率借入。下表提供了截至2022年12月31日我們對利率變化敏感的金融工具的到期日信息(以千美元為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2023 | | 2024 | | 2025 | | 2026 | | 2027 | | 此後 | | 總計 | | 公允價值 |
| 浮動利率： | | | | | | | | | | | | | | | |
| 債務 | $ | — | | $ | 39,331 | | $ | — | | $ | — | | $ | — | | $ | — | | $ | 39,331 | | $ | 39,331 |
| 平均利率 | — | | 9.20 | % | | — | | — | | — | | — | | 9.20 | % | | |
| 固定費率： | | | | | | | | | | | | | | | |
| 債務 | $ | 117,962 | | $ | 297,003 | | $ | 15,961 | | $ | — | | $ | — | | $ | — | | $ | 430,926 | | $ | 412,661 |
| 平均利率 | 4.66 | % | | 4.64 | % | | 4.25 | % | | — | | — | | — | | 4.63 | % | | |
我們的建築貸款以0.25%的倫敦銀行同業拆借利率為下限。截至2022年12月31日，1個月LIBOR為4.39%。我們估計，假設倫敦銀行同業拆息上升100個基點，不會因利率上限協議的實施而產生任何額外利息。這假設我們循環信貸安排上的未償還浮動利率債務金額仍為0美元，我們建築貸款的未償還金額仍為3930萬美元，這是截至2022年12月31日的餘額。
項目8.合併財務報表和補充數據
見我們的合併財務報表及其附註，從項目15中的F-1頁開始，在此併入作為參考。
第九項會計和財務披露方面的變更和分歧。
沒有。
第9A項。控制和程序
信息披露控制和程序的評估
在我們管理層(包括首席執行官和首席財務官)的監督和參與下，我們評估了截至本報告所述期間結束時，根據交易所法案規則13a-15(B)，我們披露控制程序和程序的設計和運行的有效性。基於這一評估，我們的首席執行官和首席財務官得出結論認為，這些披露控制和程序有效地提供了合理的保證，確保我們根據交易所法案提交或提交的報告中要求披露的信息在美國證券交易委員會規則和表格中指定的時間段內得到記錄、處理、彙總和報告，並且這些信息經過積累並傳達給我們的管理層，以便及時做出有關必要披露的決定。
財務報告內部控制的變化
我們對財務報告的內部控制在2022年最後一個財政季度沒有發生重大影響或合理地可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響的變化。
財務報告內部控制管理年度報告
我們的管理層負責根據交易法規則13a-15(F)和15d-15(F)的定義，建立和維護對財務報告的充分內部控制。. 公司對財務報告的內部控制是一個程序，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。
我們的管理層評估了截至2022年12月31日我們對財務報告的內部控制的有效性。在進行這項評估時，管理層使用了特雷德韋委員會贊助組織委員會(COSO)在“內部控制--綜合框架”(2013年框架)中提出的標準。基於這一評估，管理層得出結論，根據這些標準，截至2022年12月31日，我們對財務報告的內部控制是有效的。
截至2022年12月31日，我們對財務報告的內部控制的有效性已由獨立註冊會計師事務所普華永道會計師事務所審計，該公司的報告載於本年度報告的F-2頁Form 10-K。
項目9B。其他信息
沒有。
項目9C。關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露
不適用。
第三部分
項目10.受託人、執行幹事和公司治理
本項目所要求的資料參照本公司將於2023年5月18日舉行的2023年股東周年大會的委託書納入。
項目11.高管薪酬
本項目所要求的資料參照本公司將於2023年5月18日舉行的2023年股東周年大會的委託書納入。
項目12.某些實益所有人的擔保所有權和管理層及有關股東事項
本項目所要求的資料參照本公司將於2023年5月18日舉行的2023年股東周年大會的委託書納入。
項目13.某些關係和相關交易，以及受託人獨立性
本項目所要求的資料參照本公司將於2023年5月18日舉行的2023年股東周年大會的委託書納入。
項目14.首席會計師費用和服務
本項目所要求的資料參照本公司將於2023年5月18日舉行的2023年股東周年大會的委託書納入。
第四部分
項目15.證物和財務報表附表
1.財務報表
綜合財務報表索引見F-1頁
2.財務報表附表
以下財務報表附表載於本文件F-35頁：
附表三--截至2022年12月31日的房地產和累計折舊
S-X條例規定的所有其他附表要麼不需要列入相關指示，要麼不適用，或者相關信息包含在適用財務報表的腳註中，因此已被省略。
3.展品
要求作為本報告的一部分提交的表格10-K中的證物清單在緊隨本項目之後的《證物索引》中列出，並通過引用將其併入本文。
展品索引
| | | | | | | | |
展品 數 | | 展品説明 |
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3.1 | | 查塔姆住宿信託修訂及重述章程(7) |
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3.2 | | 查塔姆住宿信託基金附例第三次修訂和重新修訂(1) |
| | |
3.3 | | 指定6.625%A系列累計可贖回實益權益優先股的公司信託聲明補充條款，每股面值0.01美元(10) |
| | |
4.1† | | 根據1934年《證券交易法》第12條登記的公司證券説明 |
| | |
10.1* | | 查塔姆住宿信託股權激勵計劃，自2013年5月17日修訂並於2022年5月24日修訂(1) |
| | |
10.2* | | 查塔姆寄宿信託公司和傑弗裏·H·費舍爾之間的僱傭協議(7) |
| | |
10.3* | | 查塔姆寄宿信託公司和丹尼斯·M·克雷文之間的僱傭協議(7) |
| | |
10.4* | | 查塔姆住宿信託公司和傑裏米·韋格納之間的僱傭協議(2) |
| | |
10.5* | | 2015年1月30日丹尼斯·克雷文的僱傭協議第一修正案(3) |
| | |
10.6* | | 查塔姆住宿信託基金與其高級職員及受託人之間的彌償協議格式(4) |
| | |
10.7* | | LTIP單位歸屬協議格式(4) |
| | |
10.8* | | 受託人股份獎勵協議的格式(4) |
| | |
10.9* | | 高級人員股份獎勵協議的格式(5) |
| | |
10.10* | | Chatham Lodging Trust和Jeremy Wegner之間的股票獎勵協議，日期為2015年6月1日(6) |
| | |
10.11 | | 查塔姆旅舍有限合夥協議，L.P.(4) |
| | |
10.12 | | 查塔姆旅舍有限合夥協議第一修正案，L.P.(6) |
| | |
10.13 | | 查塔姆旅舍有限合夥協議第二修正案，L.P.(11) |
| | |
10.14 | | IHM酒店管理協議格式(4) |
| | |
10.15* | | 2016年基於時間的LTIP單位獎勵協議格式(7) |
| | |
10.16* | | 2016年度績效LTIP單位獎勵協議格式(7) |
| | |
10.17 | | 銷售協議，日期為2021年1月5日，由Chatham Lodging Trust，Chatham Lodging，L.P.和Cantor Fitzgerald&Co.，Barclays Capital Inc.，BMO Capital Markets Corp.，BofA Securities，Inc.，BTIG，LLC，Citigroup Global Markets Inc.，Regions Securities LLC，Stifel，Nicolaus&Company，Inc.和Wells Fargo Securities，LLC(9) |
| | |
10.18 | | 第二次修訂和重述協議，日期為2022年10月28日，由經營合夥企業(作為借款人、註冊人作為母公司REIT和擔保人)、借款人的某些子公司作為擔保人、巴克萊銀行(Barclays Bank)、PLC作為行政代理和信用證發行人以及其他貸款人之間簽訂。(8) |
| | |
10.19 | | 定期貸款信貸協議，日期為2022年10月28日，在經營合夥企業之間，作為借款人、註冊人作為母房地產投資信託基金和擔保人，借款人的某些子公司作為擔保人，地區資本市場作為行政代理，以及其其他貸款人一方。(8) |
| | |
21.1† | | Chatham Lodging Trust附屬公司名單 |
| | |
23.1† | | 普華永道有限責任公司同意獨立註冊會計師事務所 |
| | |
31.1† | | 根據根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條通過的《1934年證券交易法》第13a-14(A)/15d-14(A)條頒發的首席執行官證書 |
| | |
31.2† | | 根據根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第302條通過的《1934年證券交易法》第13a-14(A)/15d-14(A)條規定的首席財務官證書 |
| | |
32.1†† | | 根據2002年《薩班斯-奧克斯利法案》第906節通過的《美國法典》第18編第1350條對首席執行官和首席財務官的認證 |
| | |
| | | | | | | | |
| 101.INS** | | 實例文檔不會出現在交互數據文件中，因為它的內聯XBRL標籤嵌入在內聯XBRL文檔中。 |
| | |
| 101.SCH** | | 內聯XBRL分類擴展架構文檔 |
| | |
| 101.CAL** | | 內聯XBRL分類擴展計算鏈接庫文檔 |
| | |
| 101.DEF** | | 內聯XBRL分類擴展定義Linkbase文檔 |
| | |
| 101.LAB** | | 內聯XBRL分類擴展標籤Linkbase文檔 |
| | |
| 101.PRE** | | 內聯XBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔 |
| | |
| 104 | | 封面交互數據文件-封面交互數據文件不會顯示在交互日期文件中，因為其XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中 |
†在此提交了申請。
††隨函提供。
*表示受託人或高級人員有資格參與的管理合同或薪酬計劃或安排。
**以電子方式提交。本報告附件101為以下以XBRL(可擴展商業報告語言)格式編排的文件：(I)截至2022年12月31日及2021年12月31日的綜合資產負債表；(Ii)截至2022年、2022年及2020年12月31日的綜合經營報表；(Iii)截至2022年、2022年及2020年12月31日的綜合權益表；(Iv)截至2022年、2022年及2020年12月31日的綜合現金流量表；及(V)綜合財務報表附註。
| | | | | |
| (1) | 引用公司於2022年8月3日提交給美國證券交易委員會的Form 10-Q季度報告(文件號：001-34693)。 |
| (2) | 引用公司於2015年5月5日提交給美國證券交易委員會的最新8-K表格報告(文件編號001-34693)。 |
| (3) | 引用公司於2015年2月5日提交給美國證券交易委員會的最新8-K表格報告(文件編號001-34693)。 |
| (4) | 參考2010年2月12日提交給美國證券交易委員會的S-11表格註冊説明書第4號修正案(文件第333-162889號)成立。 |
| (5) | 引用公司2010年8月13日提交給美國證券交易委員會的Form 10-Q季度報告(文件號：001-34693)。 |
| (6) | 參考公司2015年8月6日提交給美國證券交易委員會的Form 10-Q季度報告(文件編號001-34693)合併。 |
| (7) | 參考公司2016年2月29日提交給美國證券交易委員會的Form 10-K年度報告(文件號：001-34693)合併。 |
| (8) | 引用公司於2022年11月1日提交給美國證券交易委員會的最新8-K表格報告(文件編號001-34693)。 |
| (9) | 通過引用附件1.1併入公司於2021年1月5日提交給美國證券交易委員會的當前報告Form 8-K(文件號：001-34693)。 |
| (10) | 本公司於2021年6月25日向美國證券交易委員會提交的8-A表格註冊説明書(文件編號001-34693)中的附件3.3已併入。 |
| (11) | 在公司於2021年6月28日向美國證券交易委員會提交的當前8-K表格報告(文件第001-34693號)中通過引用附件3.2併入。 |
簽名
根據經修訂的1934年《證券交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已正式安排由正式授權的下列簽署人代表其簽署本報告。 | | | | | | | | | | | |
| | | 查塔姆住宿信託基金 |
| | | |
| 日期： | 2023年2月23日 | | /傑弗裏·H·費舍爾 |
| | | 傑弗裏·H·費舍爾 |
| | | 董事會主席總裁和首席執行官 |
| | | (首席行政主任) |
根據修訂後的1934年《證券交易法》的要求，本報告已由下列人員以登記人的身份和日期在下文中籤署。 | | | | | | | | | | | | | | |
| 簽名 | | 標題 | | 日期 |
| | | | |
| /傑弗裏·H·費舍爾 | | 董事會主席總裁和首席執行官(首席執行官) | | 2023年2月23日 |
| 傑弗裏·H·費舍爾 | | | | |
| | | | |
| 傑裏米·B·韋格納 | | 高級副總裁和首席財務官(首席財務會計官) | | 2023年2月23日 |
| 傑裏米·B·韋格納 | | | | |
| | | | |
| /埃德温·B·布魯爾，Jr. | | 受託人 | | 2023年2月23日 |
| 小埃德温·B·布魯爾 | | | | |
| | | | |
| /s/David·格里森 | | 受託人 | | 2023年2月23日 |
| David·格里森 | | | | |
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| 瑪麗·伊麗莎白·希金斯 | | 受託人 | | 2023年2月23日 |
| 瑪麗·伊麗莎白·希金斯 | | | | |
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| /s/羅伯特·珀爾穆特 | | 受託人 | | 2023年2月23日 |
| 羅伯特·珀爾穆特 | | | | |
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| /s/羅爾夫·E·魯弗斯 | | 受託人 | | 2023年2月23日 |
| 羅爾夫·E·魯弗斯 | | | | |
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| 埃塞爾·艾薩克斯·威廉姆斯 | | 受託人 | | 2023年2月23日 |
| 埃塞爾·艾薩克斯·威廉姆斯 | | | | |
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查塔姆住宿信託基金
合併財務報表索引
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| | | 頁碼 |
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獨立註冊會計師事務所報告(PCAOB ID：238) | | F-2 |
截至2022年和2021年12月31日的合併資產負債表 | | F-4 |
截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度的綜合業務報表 | | F-5 |
截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度的綜合權益報表 | | F-6 |
截至2022年、2021年和2020年12月31日的合併現金流量表 | | F-7 |
| 合併財務報表附註 | | F-8 |
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| 財務報表附表 | | |
附表三--2022年12月31日的房地產和累計折舊 | | F-30 |
獨立註冊會計師事務所報告
致查塔姆寄宿信託公司董事會和股東
關於財務報表與財務報告內部控制的幾點看法
本公司已審計查塔姆旅居信託及其附屬公司(“貴公司”)截至2022年12月31日及2021年12月31日的綜合資產負債表，以及截至2022年12月31日止三個年度內各年度的相關綜合營運表、權益表及現金流量表，包括載於所附指數(統稱為“綜合財務報表”)的相關附註及財務報表附表。我們還根據特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013)》中確立的標準，對公司截至2022年12月31日的財務報告內部控制進行了審計。
我們認為，上述綜合財務報表按照美國公認的會計原則，在各重大方面公平地反映了本公司截至2022年12月31日及2021年12月31日的財務狀況，以及截至2022年12月31日止三個年度的經營業績及現金流量。此外，我們認為，根據COSO發佈的《內部控制-綜合框架(2013)》中確立的標準，截至2022年12月31日，公司在所有實質性方面都對財務報告保持了有效的內部控制。
意見基礎
本公司管理層負責編制該等合併財務報表、維持有效的財務報告內部控制，以及對財務報告內部控制的有效性進行評估，包括在第9A項下的《財務報告內部控制管理年度報告》中。我們的責任是根據我們的審計，對公司的合併財務報表和公司對財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些準則要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定合併財務報表是否沒有重大錯報，無論是由於錯誤還是欺詐，以及是否在所有重大方面保持了對財務報告的有效內部控制。
我們對合並財務報表的審計包括執行評估合併財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於合併財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價合併財務報表的整體列報。我們對財務報告的內部控制的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，以及根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作有效性。我們的審計還包括執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的意見提供了合理的基礎。
財務報告內部控制的定義及侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個程序，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司對財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)與保持合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄有關；(2)提供合理保證，即交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並且公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；以及(Iii)就防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產提供合理保證。
由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。
關鍵審計事項
下文所述的關鍵審計事項是指向審計委員會傳達或要求傳達給審計委員會且(I)涉及對綜合財務報表具有重大意義的賬目或披露，以及(Ii)涉及我們特別具有挑戰性、主觀性或複雜判斷的當期綜合財務報表審計所產生的事項。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對綜合財務報表的整體意見，我們也不會通過傳達下面的關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨的意見。
酒店物業投資的減值評估
如綜合財務報表附註2及附註5所述，截至2022年12月31日，本公司於酒店物業的投資淨額為13億美元，截至2022年12月31日止年度並無錄得減值虧損。當事件或情況變化顯示酒店物業的賬面價值可能無法在管理層的估計持有期內收回時，管理層會定期檢討酒店物業的減值情況。這一估計持有期包含了管理層在估計持有期內持有酒店物業的意圖和能力。可能導致審查的事件或情況包括但不限於，由於國家或地方經濟狀況下降和/或酒店所在市場的新酒店建設導致酒店住宿需求的不利變化。當該等情況存在且管理層已確定酒店物業賬面價值的可回收性存在不確定性時，管理層將進行分析，以確定來自營運的估計未貼現未來現金流量(不計利息費用)及最終出售酒店物業的估計所得款項是否超過其賬面價值。若估計未貼現未來現金流量少於賬面金額，則將賬面金額減至相關酒店物業的估計公允價值進行調整，並確認減值虧損。
我們決定執行與酒店物業投資減值評估有關的程序是一項重要審計事項的主要考慮因素，是管理層在評估事件或環境變化是否顯示酒店物業的賬面價值在管理層的估計持有期內可能無法收回時所作的重大判斷。這進而導致審計師在執行程序和評估與管理層持有其酒店物業的意圖和能力有關的審計證據以及管理層對本公司酒店經濟狀況的評估時具有高度的判斷力和主觀性。
處理這一問題涉及執行程序和評估審計證據，以形成我們對合並財務報表的總體意見。這些程序包括測試與公司在酒店物業的投資減值評估有關的控制措施的有效性，包括對管理層評估事件或情況變化是否表明酒店物業的賬面價值可能無法收回的控制。除其他外，這些程序還包括測試管理層評估事件或環境變化是否表明賬面價值可能無法收回的程序。測試管理層的程序包括評估管理層在預計持有期內持有酒店物業的意圖和能力，評估管理層對經濟狀況的評估，以及考慮對公司酒店經濟狀況的評估是否與外部行業數據和審計其他領域獲得的證據一致。
/s/ 普華永道會計師事務所
佛羅裏達州哈蘭代爾海灘
2023年2月23日
自2009年以來，我們一直擔任本公司的審計師。
查塔姆住宿信託基金
合併資產負債表
(以千為單位，不包括每股和每股數據)
| | | | | | | | | | | |
| 十二月三十一日，
2022 | | 十二月三十一日，
2021 |
| 資產： | | | |
| 酒店物業投資，淨額 | $ | 1,264,252 | | | $ | 1,282,870 | |
| 投資發展中的酒店物業 | — | | | 67,554 | |
| 現金和現金等價物 | 26,274 | | | 19,188 | |
| 受限現金 | 18,879 | | | 10,681 | |
| 使用權資產淨額 | 19,297 | | | 19,985 | |
酒店應收賬款(扣除壞賬準備#美元)344及$382，分別) | 5,178 | | | 3,003 | |
| 遞延成本，淨額 | 6,428 | | | 4,627 | |
| 預付費用和其他資產 | 3,430 | | | 2,791 | |
| | | |
| 總資產 | $ | 1,343,738 | | | $ | 1,410,699 | |
| 負債和權益： | | | |
| 抵押債務，淨額 | $ | 430,553 | | | $ | 439,282 | |
| 循環信貸安排 | — | | | 70,000 | |
| 建設貸款 | 39,331 | | | 35,007 | |
| 應付賬款和應計費用 | 28,528 | | | 27,718 | |
| | | |
| 租賃負債，淨額 | 22,108 | | | 22,696 | |
| 應付分配 | 5,221 | | | 1,803 | |
| 總負債 | 525,741 | | | 596,506 | |
| 承付款和或有事項(見附註14) | | | |
| 股本： | | | |
| 股東權益： | | | |
優先股，$0.01面值，100,000,000授權股份；4,800,000和4,800,000分別於2022年12月31日及2021年12月31日發行及發行的股份 | 48 | | | 48 | |
普通股，$0.01面值，500,000,000授權股份；48,808,105和48,768,890分別於2022年12月31日及2021年12月31日發行及發行的股份 | 488 | | | 487 | |
| 額外實收資本 | 1,047,023 | | | 1,048,070 | |
| 累計赤字 | (252,665) | | | (251,103) | |
| 股東權益總額 | 794,894 | | | 797,502 | |
| 非控股權益： | | | |
| 經營合夥企業中的非控股權益 | 23,103 | | | 16,691 | |
| 總股本 | 817,997 | | | 814,193 | |
| 負債和權益總額 | $ | 1,343,738 | | | $ | 1,410,699 | |
附註是這些合併財務報表的組成部分。
查塔姆住宿信託基金
合併業務報表
(以千為單位，不包括每股和每股數據) | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 截至該年度為止 |
| | | 十二月三十一日， |
| | | | | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 收入： | | | | | | | | | |
| 房間 | | | | | $ | 272,265 | | | $ | 187,369 | | | $ | 130,564 | |
| 餐飲 | | | | | 7,303 | | | 3,525 | | | 2,718 | |
| 其他 | | | | | 13,958 | | | 11,350 | | | 7,589 | |
| 來自非合併實體的可償還費用 | | | | | 1,325 | | | 1,731 | | | 4,045 | |
| 總收入 | | | | | 294,851 | | | 203,975 | | | 144,916 | |
| 費用： | | | | | | | | | |
| 酒店運營費用： | | | | | | | | | |
| 房間 | | | | | 56,073 | | | 40,396 | | | 31,883 | |
| 餐飲 | | | | | 5,520 | | | 2,404 | | | 2,456 | |
| 電話 | | | | | 1,449 | | | 1,502 | | | 1,451 | |
| 其他酒店運營 | | | | | 3,488 | | | 2,299 | | | 1,629 | |
| 一般和行政 | | | | | 26,085 | | | 20,424 | | | 16,733 | |
| 特許經營費和營銷費 | | | | | 23,674 | | | 16,560 | | | 11,608 | |
| 廣告和促銷 | | | | | 5,397 | | | 3,721 | | | 3,983 | |
| 公用事業 | | | | | 12,048 | | | 10,255 | | | 9,229 | |
| 維修和保養 | | | | | 14,145 | | | 11,784 | | | 9,799 | |
| 管理費 | | | | | 10,133 | | | 7,156 | | | 5,289 | |
| 保險 | | | | | 2,746 | | | 2,792 | | | 1,438 | |
| 酒店總運營費用 | | | | | 160,758 | | | 119,293 | | | 95,498 | |
| 折舊及攤銷 | | | | | 59,350 | | | 54,215 | | | 53,871 | |
| 減值損失 | | | | | — | | | 5,640 | | | — | |
| 投資於未合併房地產實體的減值損失 | | | | | — | | | — | | | 15,282 | |
| 財產税、地租和保險 | | | | | 21,210 | | | 23,826 | | | 23,040 | |
| 一般和行政 | | | | | 17,339 | | | 15,752 | | | 11,564 | |
| 其他收費 | | | | | 683 | | | 711 | | | 4,385 | |
| 來自非合併實體的可償還費用 | | | | | 1,326 | | | 1,731 | | | 4,045 | |
| 總運營費用 | | | | | 260,666 | | | 221,168 | | | 207,685 | |
| 出售酒店物業未計損益的營業收入(虧損) | | | | | 34,185 | | | (17,193) | | | (62,769) | |
| 出售旅館財產的收益(損失) | | | | | 2,268 | | | (21) | | | 21,116 | |
| 營業收入(虧損) | | | | | 36,453 | | | (17,214) | | | (41,653) | |
| 利息和其他收入 | | | | | 10 | | | 243 | | | 179 | |
| 扣除資本化金額後的利息支出，包括遞延費用的攤銷 | | | | | (26,454) | | | (24,460) | | | (28,122) | |
| 提前清償債務損失 | | | | | (138) | | | — | | | — | |
| 未合併的房地產實體的損失 | | | | | — | | | (1,231) | | | (7,424) | |
| 出售未合併房地產實體的投資收益 | | | | | — | | | 23,817 | | | — | |
| 所得税費用前收益(虧損) | | | | | 9,871 | | | (18,845) | | | (77,020) | |
| 所得税費用 | | | | | — | | | — | | | — | |
| 淨收益(虧損) | | | | | 9,871 | | | (18,845) | | | (77,020) | |
| 可歸因於非控股權益的淨(收益)虧損 | | | | | (66) | | | 435 | | | 997 | |
| 可歸因於查塔姆住宿信託基金的淨收益(虧損) | | | | | 9,805 | | | (18,410) | | | (76,023) | |
| 優先股息 | | | | | (7,950) | | | (3,975) | | | — | |
| 普通股股東應佔淨收益(虧損) | | | | | $ | 1,855 | | | $ | (22,385) | | | $ | (76,023) | |
| 每股普通股收益(虧損)-基本： | | | | | | | | | |
| 普通股股東應佔淨收益(虧損)(附註11) | | | | | $ | 0.04 | | | $ | (0.46) | | | $ | (1.62) | |
| 每股普通股收益(虧損)-稀釋後： | | | | | | | | | |
| 普通股股東應佔淨收益(虧損)(附註11) | | | | | $ | 0.04 | | | $ | (0.46) | | | $ | (1.62) | |
| 已發行普通股加權平均數： | | | | | | | | | |
| 基本信息 | | | | | 48,795,642 | | | 48,349,027 | | | 46,961,039 | |
| 稀釋 | | | | | 49,058,722 | | | 48,349,027 | | | 46,961,039 | |
| 每股普通股分配： | | | | | $ | 0.07 | | | $ | — | | | $ | 0.22 | |
附註是這些合併財務報表的組成部分。
查塔姆住宿信託基金
合併權益表
(以千為單位，不包括每股和每股數據)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 優先股 | | 普通股 | | 其他內容 已繳費 資本 | | 累計 赤字 | | 總計 股東的 權益 | | 非控制性 對以下項目感興趣 運營中 夥伴關係 | | 總計 權益 |
| | 股票 | | 金額 | | 股票 | | 金額 | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
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| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 平衡，2020年1月1日 | — | | | $ | — | | | 46,928,445 | | | $ | 469 | | | $ | 904,273 | | | $ | (142,365) | | | $ | 762,377 | | | $ | 12,647 | | | $ | 775,024 | |
| 根據股權激勵計劃發行股票 | — | | | — | | | 24,516 | | | — | | | 450 | | | — | | | 450 | | | — | | | 450 | |
發行股票，扣除發行成本$49 | — | | | — | | | 20,512 | | | 1 | | | 133 | | | — | | | 134 | | | — | | | 134 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 以股份為基礎的薪酬攤銷 | — | | | — | | | — | | | — | | | 30 | | | — | | | 30 | | | 4,406 | | | 4,436 | |
普通股宣佈的股息(美元0.22每股) | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (10,330) | | | (10,330) | | | — | | | (10,330) | |
在LTIP單位上聲明的分佈($0.22每單位) | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (234) | | | (234) | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 非控股權益的再分配 | — | | | — | | | — | | | — | | | 1,114 | | | — | | | 1,114 | | | (1,114) | | | — | |
| 淨虧損 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (76,023) | | | (76,023) | | | (997) | | | (77,020) | |
| 平衡，2020年12月31日 | — | | | $ | — | | | 46,973,473 | | | $ | 470 | | | $ | 906,000 | | | $ | (228,718) | | | $ | 677,752 | | | $ | 14,708 | | | $ | 692,460 | |
發行優先股，扣除發行成本$4,063 | 4,800,000 | | | 48 | | | — | | | — | | | 115,889 | | | — | | | 115,937 | | | — | | | 115,937 | |
| 根據股權激勵計劃發行普通股 | — | | | — | | | 40,203 | | | — | | | 450 | | | — | | | 450 | | | — | | | 450 | |
發行普通股，扣除發行成本$822 | — | | | — | | | 1,745,214 | | | 17 | | | 23,773 | | | — | | | 23,790 | | | — | | | 23,790 | |
| 發行受限制的計時股票 | — | | | — | | | 10,000 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 以股份為基礎的薪酬攤銷 | — | | | — | | | — | | | — | | | 43 | | | — | | | 43 | | | 4,293 | | | 4,336 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| LTIP單元上的沒收分佈 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 40 | | | 40 | |
| 優先股應計股息 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (3,975) | | | (3,975) | | | — | | | (3,975) | |
| 非控股權益的再分配 | — | | | — | | | — | | | — | | | 1,915 | | | — | | | 1,915 | | | (1,915) | | | — | |
| 淨虧損 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (18,410) | | | (18,410) | | | (435) | | | (18,845) | |
| 平衡，2021年12月31日 | 4,800,000 | | | $ | 48 | | | 48,768,890 | | | $ | 487 | | | $ | 1,048,070 | | | $ | (251,103) | | | $ | 797,502 | | | $ | 16,691 | | | $ | 814,193 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 根據股權激勵計劃發行普通股 | — | | | — | | | 34,672 | | | 1 | | | 486 | | | — | | | 487 | | | — | | | 487 | |
發行普通股，扣除發行成本$107 | — | | | — | | | 4,543 | | | — | | | (50) | | | — | | | (50) | | | — | | | (50) | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 以股份為基礎的薪酬攤銷 | — | | | — | | | — | | | — | | | 38 | | | — | | | 38 | | | 4,973 | | | 5,011 | |
普通股宣佈的股息(美元0.07每股) | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (3,417) | | | (3,417) | | | — | | | (3,417) | |
在LTIP單位上聲明的分佈($0.07每單位) | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (148) | | | (148) | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 優先股應計股息 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (7,950) | | | (7,950) | | | — | | | (7,950) | |
| 非控股權益的再分配 | — | | | — | | | — | | | — | | | (1,521) | | | — | | | (1,521) | | | 1,521 | | | — | |
| 淨收入 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 9,805 | | | 9,805 | | | 66 | | | 9,871 | |
| 平衡，2022年12月31日 | 4,800,000 | | | $ | 48 | | | 48,808,105 | | | $ | 488 | | | $ | 1,047,023 | | | $ | (252,665) | | | $ | 794,894 | | | $ | 23,103 | | | $ | 817,997 | |
附註是這些合併財務報表的組成部分。
查塔姆住宿信託基金
合併現金流量表
(單位：千) | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至該年度為止 |
| | 十二月三十一日， |
| | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 經營活動的現金流： | | | | | |
| 淨收益(虧損) | $ | 9,871 | | | $ | (18,845) | | | $ | (77,020) | |
| 對淨收益(虧損)與業務活動中使用的現金淨額進行調整： | | | | | |
| 折舊 | 59,123 | | | 53,967 | | | 53,627 | |
| 遞延特許經營費攤銷 | 246 | | | 248 | | | 244 | |
| 計入利息支出的遞延融資費攤銷 | 1,444 | | | 1,825 | | | 1,275 | |
| (收益)出售酒店財產時的損失 | (2,268) | | | 21 | | | (21,116) | |
| 出售未合併房地產實體的收益 | — | | | (23,817) | | | — | |
| 減值損失 | — | | | 5,640 | | | — | |
| 投資於未合併房地產實體的減值損失 | — | | | — | | | 15,282 | |
| 提前清償債務損失 | 138 | | | — | | | — | |
| | | | | |
| 遞延税費 | — | | | — | | | 29 | |
| 基於份額的薪酬 | 5,551 | | | 4,823 | | | 4,597 | |
| 員工遣散費的加速份額補償 | — | | | — | | | 288 | |
| 未合併的房地產實體的損失 | — | | | 1,231 | | | 7,424 | |
| | | | | |
| 資產和負債變動情況： | | | | | |
| 使用權資產 | 688 | | | 656 | | | 629 | |
| 酒店應收賬款 | (2,191) | | | (1,314) | | | 2,940 | |
| 遞延成本 | (175) | | | (327) | | | (6) | |
| 預付費用和其他資產 | (764) | | | (526) | | | 292 | |
| 應付賬款和應計費用 | 460 | | | 5,732 | | | (7,962) | |
| 租賃責任 | (588) | | | (537) | | | (484) | |
| 經營活動提供(用於)的現金淨額 | 71,535 | | | 28,777 | | | (19,961) | |
| 投資活動產生的現金流： | | | | | |
| 酒店物業的改善和增建 | (15,663) | | | (9,505) | | | (14,487) | |
| 投資發展中的酒店物業 | (3,299) | | | (23,903) | | | (23,155) | |
| 收購酒店財產，扣除所獲現金後的淨額 | (31,048) | | | (71,335) | | | — | |
| 出售酒店物業所得，淨額 | 79,570 | | | — | | | 64,448 | |
| 來自未合併實體的分配 | — | | | — | | | — | |
| 出售未合併的房地產實體的收益 | — | | | 2,800 | | | — | |
| 收到遞延的關鍵貨幣 | 400 | | | — | | | — | |
| 投資活動提供(用於)的現金淨額 | 29,960 | | | (101,943) | | | 26,806 | |
| 融資活動的現金流： | | | | | |
| 循環信貸安排借款 | 40,000 | | | 90,000 | | | 86,000 | |
| 循環信貸安排的償還 | (110,000) | | | (155,300) | | | (40,700) | |
| 建築貸款借款 | 4,324 | | | 21,682 | | | 13,325 | |
| 抵押貸款債務的償付 | (9,000) | | | (21,190) | | | (35,744) | |
| | | | | |
| | | | | |
| 融資成本的支付 | (3,388) | | | (736) | | | (2,351) | |
| 普通股發行費用的支付 | (107) | | | (822) | | | (49) | |
| 發行普通股所得款項 | 57 | | | 24,612 | | | 182 | |
| 優先股發行費用的支付 | — | | | (4,063) | | | — | |
| 發行優先股所得款項 | — | | | 120,000 | | | — | |
| 分配-普通股/單位 | (147) | | | (282) | | | (16,237) | |
| 分配--優先股 | (7,950) | | | (2,319) | | | — | |
| 融資活動提供的現金淨額(用於) | (86,211) | | | 71,582 | | | 4,426 | |
| 現金、現金等價物和限制性現金淨變化 | 15,284 | | | (1,584) | | | 11,271 | |
| 期初現金、現金等價物和限制性現金 | 29,869 | | | 31,453 | | | 20,182 | |
| 現金、現金等價物和受限現金，期末 | $ | 45,153 | | | $ | 29,869 | | | $ | 31,453 | |
| | | | | |
| 補充披露現金流量信息： | | | | | |
| 為利息支付的現金，扣除資本化金額 | $ | 25,298 | | | $ | 25,931 | | | $ | 28,119 | |
| 資本化利息 | $ | 330 | | | $ | 3,551 | | | $ | 1,473 | |
| 繳納税款的現金 | $ | 768 | | | $ | 387 | | | $ | 328 | |
-續-
補充披露非現金投融資信息：
在……上面2023年1月17日，公司發行了43,378根據本公司的股權激勵計劃向其獨立受託人發放股份，作為對2022年提供的服務的補償。2022年1月18日，本公司發佈34,672根據本公司的股權激勵計劃向其獨立受託人發放股份，作為對2021年提供的服務的補償。2021年1月15日，本公司發佈40,203根據本公司的股權激勵計劃向其獨立受託人發放股份，作為對2020年所提供服務的補償。
截至2022年12月31日，公司應計應付分派金額為$5.2百萬美元。截至2021年12月31日，公司應計應付分派金額為$1.8百萬美元。截至2020年12月31日，公司應計應付分派為$0.5百萬美元。
基於應計股份的薪酬為$0.5百萬，$0.5百萬美元和美元0.5截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日，應付賬款和應計費用中分別包括100萬美元。
應計資本改善#美元1.5百萬，$1.0百萬美元和美元4.5截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日，應付賬款和應計費用分別包括100萬美元。
附註是這些合併財務報表的組成部分。
查塔姆住宿信託基金
合併財務報表附註
(美元金額以千為單位，不包括每股和每股數據)
1. 組織
查塔姆住宿信託基金(以下簡稱“我們”或“公司”)成立於2009年10月26日，是馬裏蘭州的一家房地產投資信託基金。該公司是內部管理的，組織主要投資於高檔長期住宿和優質品牌精選服務酒店。本公司已選擇被視為聯邦所得税目的房地產投資信託基金(“REIT”)。
於二零一零年四月完成首次公開發售(“首次公開發售”)前，本公司並無業務。我們的股票發行所得款項淨額貢獻給我們的經營合夥企業Chatham Lodging，L.P.(“經營合夥企業”)，以換取合夥企業權益。本公司幾乎所有資產均由營運合夥企業持有，而所有業務均透過營運合夥企業進行。本公司為經營合夥企業的唯一普通合夥人，並擁有100經營合夥企業中有限合夥權益的共同單位(“共同單位”)的百分比。本公司若干行政人員於經營合夥企業中持有既得及非既得長期激勵計劃單位(“長期激勵計劃單位”)，於綜合資產負債表中以非控股權益列示。
截至2022年12月31日，公司擁有39酒店合計有5,914(未經審計)房間位於16各州和哥倫比亞特區(未經審計)。2021年9月23日之前，公司舉行了一次10.0在與Colony Capital，Inc.(“CLNY”)的附屬公司的合資企業(“內地合資企業”)中擁有%的非控股權益，後者擁有48從Inland American Real Estate Trust，Inc.(“Inland”)收購的酒店，包括6,402(未經審計的)房間。查塔姆於2021年9月出售了其在內陸合資企業的權益。在2021年3月18日之前，公司還舉行了10.3在與CLNY附屬公司的合資企業(“NewINK合資企業”)中擁有%的非控股權益，CLNY擁有46從本公司與Cerberus Capital Management(“Cerberus”)的合資企業(“旅店老闆合資企業”)收購的酒店，包括5,948(未經審計的)房間。查塔姆於2021年3月出售了其在NewINK合資公司的權益。
要符合房地產投資信託基金的資格，該公司不能經營其酒店。因此，經營合夥企業及其附屬公司將本公司全資擁有的酒店租賃給由本公司的應税房地產投資信託基金附屬公司(“TRS”)控股公司全資擁有的應税房地產投資信託基金附屬承租人(“TRS承租人”)。每家酒店均按百分比租賃予TRS承租人，該百分比租賃規定的租金支付等於(I)固定基本租金金額或(Ii)基於酒店房間收入的百分比租金中的較大者。每份TRS租約的初始期限為5好幾年了。每個TRS承租人的租賃收入在合併中被剔除。
TRS承租人已與為酒店提供日常管理的第三方管理公司簽訂了管理協議。截至2022年12月31日，島嶼酒店管理有限責任公司(IHM)，這是100%由Jeffrey H.Fisher持有，公司董事長總裁兼首席執行官管理公司所有酒店。
2. 重要會計政策摘要
陳述的基礎
隨附的綜合財務報表及相關附註乃根據美國公認會計原則(“公認會計原則”)及美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)的規則及規定編制。管理層認為，這些合併財務報表包括所有調整，包括正常的經常性調整，這些調整被認為是編制合併資產負債表、合併業務表、合併權益表和合並現金流量表所列期間的公允報表所必需的。
合併財務報表包括本公司及其全資子公司的所有賬目。所有公司間餘額和交易在合併中被沖銷。
預算的使用
按照公認會計原則編制財務報表要求管理層作出估計和假設，以影響資產負債表日的報告資產和負債額以及報告期內報告的收入和費用。實際結果可能與這些估計不同。
金融工具的公允價值
該公司的金融工具包括現金和現金等價物、限制性現金、酒店應收賬款、應付帳款和應計費用、應付分派、抵押債務、循環信貸安排和建築貸款。由於到期日相對較短，除按揭債務、循環信貸融資及建築貸款外，該等金融工具於綜合資產負債表所呈報的賬面價值接近公允價值，其公允價值於附註7另行披露。
酒店物業投資
本公司根據收購的房地產、傢俱、固定裝置和設備、可識別的無形資產和承擔的負債的公允價值，分配作為資產收購收購的酒店物業的購買價格。在為分配購買價格而作出公允價值估計時，本公司利用與收購酒店物業有關而取得的多個資料來源，包括獨立第三方進行的估值及收購前盡職調查所得有關每項酒店物業的資料。
本公司對酒店物業的投資按成本列賬，並在資產的估計使用年限內使用直線折舊，一般情況下40對於建築來説，20幾年來的土地改良，5至20多年的建築改善和一至十年用於傢俱、固定裝置和設備。酒店物業為改善或延長資產壽命而進行的翻新及/或更換，將於其使用年限內資本化及折舊，而維修及保養則於產生時計提費用。於出售或報廢物業及設備時，成本及相關累計折舊將從本公司賬目中撇除，而任何由此產生的收益或虧損將於綜合經營報表中確認。
當事件或情況變化顯示酒店物業的賬面價值可能無法在管理層的估計持有期內收回時，管理層會定期檢討酒店物業的減值情況。這一估計持有期包含了管理層在估計持有期內持有酒店物業的意圖和能力。可能導致審查的事件或情況包括但不限於，由於國家或地方經濟狀況下降和/或酒店所在市場的新酒店建設導致酒店住宿需求的不利變化。當該等情況存在且管理層已確定酒店物業賬面價值的可回收性存在不確定性時，管理層將進行分析，以確定來自營運的估計未貼現未來現金流量(不計利息費用)及最終出售酒店物業的估計所得款項是否超過其賬面價值。若估計未貼現未來現金流量少於賬面金額，則將賬面金額減至相關酒店物業的估計公允價值進行調整，並確認減值虧損。在截至2022年12月31日的一年中，不是減值損失。截至2021年12月31日止年度，本公司就一項酒店物業計提減值虧損(見附註5)。截至2020年12月31日的年度，不是減值損失。
對於本公司認為持有以供出售的物業，不再記錄折舊和攤銷，物業的價值按折舊成本或公允價值減去出售成本中的較低者記錄。如果出現以前被認為不太可能發生的情況，因此，本公司決定不出售以前被歸類為持有供出售的財產，本公司將把該財產重新歸類為持有和使用。該等物業按其賬面值(經任何折舊及攤銷費用調整後，如該物業持續被分類為持有及使用)或於其後決定不出售當日的公允價值中較低者計量。當符合財務會計準則委員會(“FASB”)有關處置長期資產的所有準則時，本公司將物業歸類為持有以待出售。截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司擁有不是持有待售的酒店物業。
對未合併房地產實體的投資
如確定本公司並無於合營企業中擁有控股權(不論是透過其於可變權益實體(“VIE”)的財務權益或於具投票權的實體的財務權益)，但確有能力行使重大影響力，則採用權益會計方法。根據這一方法，最初按成本入賬的投資進行了調整，以在聯屬公司淨收益或虧損發生時確認本公司應佔的份額，而不是在收到股息或其他分配、向被投資方發放預付款和承擔時確認。
對未合併房地產實體的投資按權益會計方法入賬，本公司根據假設賬面價值清算(“HLBV”)會計方法將其權益計入收益或虧損，這是由於我們根據合資企業各自的合資協議從我們的合資企業獲得的結構和分配方面的優惠。根據這一方法，公司在#年確認收益和虧損。
根據清算收益的變化，它將根據折舊賬面價值對其投資進行假設清算而獲得的每個期間。因此，由於特定的優先回報率門檻，收益或虧損的分配可能與所有權百分比不成比例，可能比實際收到的現金分配多或少，也可能比實際清算時公司可能收到的現金多或少。如果本公司在合夥人資本中所佔份額的賬面金額之間產生基差，則所產生的金額將根據被投資方的資產進行分配，如果分配為可折舊或可攤銷資產，則作為未合併房地產實體的收入(虧損)的組成部分進行攤銷。
本公司定期審核其於未合併合營企業的投資的賬面價值，以確定情況是否顯示非臨時性投資的賬面價值出現減值。當出現減值指標時，本公司將估計投資的公允價值。本公司對公允價值的估計考慮了預期未來營業收入、趨勢和前景等因素以及其他因素。這一決定需要管理層的大量估計，包括合資企業擁有和運營的資產將產生的預期現金流。就已發生且並非暫時性的減值而言，有關虧損將按賬面值超出本公司於未合併合營企業的投資的公平價值計量。於截至二零二零年十二月三十一日止年度內，本公司錄得全數賬面值減值$15.3由於新冠肺炎疫情導致經營業績下降(見附註6)，我們對內地合資公司的投資為1000萬歐元。
本公司評估來自其各未合併合資企業的分配的性質，以便在合併現金流量表中將分配分類為經營活動或投資活動。任何被認為是未合併合資企業收益分配的現金分配都在合併現金流量表中作為經營活動列報。任何被認為是來自未合併合資企業的資本返還的現金分配在合併現金流量表中作為投資活動列報。
現金和現金等價物
現金和現金等價物包括手頭現金、金融機構的活期存款和原始到期日不超過三個月的短期流動投資。個別銀行的現金餘額可能會超過聯邦保險的限額。
受限現金
限制性現金是指為根據合同可能進行的酒店收購而託管的購買價格存款、根據公司貸款要求的資本支出、財產税或保險的託管和準備金，以及為公司貸款人的利益而在現金管理賬户中持有的被困現金(有關“現金陷阱”條款的更多信息，請參見附註7)。R截至2022年12月31日和2021年12月31日的合併資產負債表上的受限現金為#美元。18.9百萬美元和美元10.7分別為100萬美元。
酒店應收賬款
酒店應收賬款包括住在酒店的客人所欠的款項以及商務和團體客户的應付款項。計提壞賬準備，並將其保持在據信足以吸收估計的可能損失的水平。在2022年和2021年12月31日，壞賬準備為#美元。0.3百萬美元和美元0.4分別為100萬美元。
遞延成本
遞延成本包括公司酒店的特許經營協議申請費、與未來潛在收購相關的成本以及與公司優先無擔保循環信貸安排相關的貸款成本。截至2022年12月31日和2021年12月31日，遞延成本包括以下內容(千)：
| | | | | | | | | | | |
| 2022年12月31日 | | 2021年12月31日 |
| | | |
| 貸款成本 | $ | 8,559 | | | $ | 5,174 | |
| 特許經營費 | 4,608 | | | 4,619 | |
| 其他 | — | | | 19 | |
| 13,167 | | | 9,812 | |
| 累計攤銷較少 | (6,739) | | | (5,185) | |
| 遞延成本，淨額 | $ | 6,428 | | | $ | 4,627 | |
特許經營費按成本入賬，並在特許經營協議期限內按直線攤銷。截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度，與特許經營費相關的攤銷費用為0.2百萬，$0.2百萬美元和美元0.2百萬美元分別計入綜合經營報表的折舊和攤銷。與貸款成本相關的攤銷費用#美元1.2百萬，$1.5百萬美元和美元0.9截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日止年度的利息支出分別計入綜合經營報表的利息支出。
抵押債務，淨額
抵押貸款，淨額包括某些酒店物業的抵押貸款減去獲得這些貸款的相關成本。截至2022年12月31日和2021年12月31日，抵押貸款債務包括以下內容(以千為單位)：
| | | | | | | | | | | |
| 2022年12月31日 | | 2021年12月31日 |
| 抵押貸款債務 | $ | 430,926 | | | $ | 439,926 | |
| 遞延融資成本 | (373) | | | (644) | |
| 抵押債務，淨額 | $ | 430,553 | | | $ | 439,282 | |
遞延融資貸款成本按成本入賬，並按實際利率法在貸款期限內攤銷。截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度，與按揭貸款成本有關的攤銷費用為0.3百萬，$0.3百萬，$0.4百萬美元分別計入綜合經營報表的利息支出。
預付費用和其他資產
該公司的預付費用和其他資產包括預付保險、預付財產税、押金和酒店用品庫存。
收入確認
酒店經營收入在客房入住率和提供服務時確認。收入包括來自酒店運營的金額，包括客房、會議室、禮品店、室內電影和其他輔助設施的銷售。銷售、使用、佔用及類似税項按淨額(不包括收入)在隨附的綜合經營報表中收取和列報。在客户到達之前收到的現金被記錄為客户的預付保證金，並在入住時確認為收入。
客房收入是通過與客户簽訂的短期合同產生的，根據該合同，客户同意支付日租費，以獲得入住一晚或多晚的酒店房間的權利。我們的履約義務是在客户有權入住房間的每晚結束時履行的。房間收入按每個房間每晚有效的合同房價每日確認。
當顧客在酒店的餐廳、酒吧或其他設施購買食品和飲料時，就會產生食品和飲料收入。我們的履約義務是在購買食品和飲料並提供給客户時履行的。
其他收入，如停車、取消費用、會議室或電話服務，在提供相關貨物或服務的時間點或期間確認。
基於股份的薪酬
本公司根據授出日其普通股的公平市價來計量限售股份獎勵的補償開支。本公司根據蒙特卡羅方法，在估值中使用波動率、股息率和無風險利率來計量長期收益計劃和A類業績單位的薪酬支出。補償費用於歸屬期間按直線確認，並計入隨附的綜合經營報表內的一般及行政費用。本公司就既有及非既有限制性股份支付股息，但以業績為基礎的股份除外，未歸屬股份的股息在該等股份歸屬前不會支付。作為其薪酬實踐的一部分，該公司還不時發佈A類業績LTIP單位。在歸屬之前，A類性能LTIP單位的持有者將無權投票其A類性能LTIP單位。此外，根據A類性能LTIP單位的條款，A類性能LTIP單位的持有者通常將有權(I)獲得10A類性能LTIP單元歸屬前期間在經營合夥企業的公共單位上進行的分配的%(“歸屬前分配”)，(Ii)有權在A類性能LTIP單元歸屬後獲得特別的一次性“追趕”分配，其等於在A類性能LTIP單元歸屬前的期間在公共單位上支付的分配總額減去對A類性能LTIP單元支付的歸屬前分配的總金額，以及(Iii)在A類性能LTIP單元歸屬後，獲得在業務夥伴關係的共同單位支付的相同數額的分配。
每股收益
確定每股收益的方法是兩類法。每股基本收益(“EPS”)的計算方法是，將普通股股東可獲得的淨收入(虧損)除以當期已發行普通股的加權平均數，再除以未授出股票的股息。稀釋每股收益的計算方法是，將普通股股東可獲得的、經股息或分配調整的未授出普通股和長期收益單位的淨收入(虧損)除以普通股的加權平均數，再加上普通股單位轉換時可能產生攤薄作用的證券，如股票贈與或可發行的股票。期內反攤薄的股份不作任何調整。本公司的限制性股票獎勵及LTIP單位完全受基於時間的歸屬條件限制，如已申報，則有權分別獲得本公司普通股或經營合夥公司普通股的股息或分派。此外，A類業績LTIP單位的股息支付相當於10公司普通股已宣佈股息的%。對所宣佈的這些股息或分派的權利不可沒收。因此，僅受基於時間的歸屬條件的未歸屬限制性股票和LTIP單位，以及10%的未歸屬A類業績LTIP單位符合參與證券的要求，需要根據兩級法分配收益來計算每股收益。分配給這些參與證券的收益百分比是基於這些已發行參與證券的加權平均與已發行基本加權平均普通股和這些已發行參與證券的加權平均之和的比例。然後，基本每股收益的計算方法是將可分配給這些參與證券的收入減去可分配給這些證券的收益除以基本加權平均流通股數量。稀釋每股收益的計算方法與基本每股收益類似，不同之處在於已發行股票的加權平均數有所增加，以計入潛在攤薄證券的影響。
所得税
該公司選擇作為REIT徵税，用於聯邦所得税目的。根據修訂後的1986年《國內收入法》，本公司必須符合某些組織和運營要求，包括至少分配90股東的年度REIT應納税所得額的百分比(計算時不考慮已支付的股息、扣減或淨資本利得，且不一定等於按照公認會計原則計算的淨收入)。作為房地產投資信託基金，只要公司將其REIT應納税所得額分配給其股東，公司通常不需要繳納聯邦所得税。如果本公司在任何課税年度未能符合REIT的資格，本公司將按正常的企業所得税税率就其REIT應納税所得額繳納聯邦所得税，並且一般不被允許為聯邦所得税目的而被視為REIT。四在喪失資格的下一年之後的納税年度，除非美國國税局根據某些法律規定給予公司減免。
本公司將其全資擁有的酒店出租予TRS承租人，而TRS承租人由本公司的應課税房地產投資信託基金附屬公司(“TRS”)全資擁有，而該附屬公司則由經營合夥企業全資擁有。TRS須繳納聯邦和州所得税，如適用，本公司應按照FASB會計準則彙編740的規定，使用資產和負債法確認遞延税項資產和負債，以應對因財務報表賬面金額和所得税基礎之間的差異而產生的未來税收後果。
本公司採用資產負債法核算所得税。根據這一方法，遞延税項資產和負債根據現有資產和負債的財務報表賬面值與其各自的所得税基礎之間的差額以及淨營業虧損、資本虧損和税項抵免結轉的估計未來税項後果進行確認。遞延税項資產及負債以預期實現或結算該等暫時性差額的年度的現行現行所得税税率計量。税率變動對遞延税項資產和負債的影響在新税率頒佈時的收益中確認。然而，遞延税項資產只有在考慮到所有現有證據，包括現有應税暫時性差異的未來沖銷、未來預計應納税所得額和税務籌劃戰略的情況下才予以確認。如果根據現有證據的份量，部分或全部遞延税項資產很可能無法變現，則會提供估值免税額。本公司對任何不確定的税務狀況進行年度審核，如有必要，將在合併財務報表中記錄不確定税務狀況的預期未來税務後果。
自2022年12月31日起，公司在2019年之前的年度不再接受美國聯邦所得税審查，2019年前的州審查幾乎沒有例外。本公司根據税務立場的技術價值，評估本公司的税務立場經審核(包括任何相關上訴或訴訟程序的解決)後是否更有可能持續。對於更可能達到起徵點的税務頭寸，財務報表中確認的税額減去最終與相關税務機關達成和解後變現可能性大於50%的最大利益。該公司已經審查了其開放納税年度的納税狀況，並得出結論，截至2022年12月31日，公司的綜合財務報表中不需要為所得税撥備。與未來不確定的税收優惠相關的利息和罰款，如果有的話，將被確認為運營費用。
在2018年第三季度，管理層接到通知，公司截至2016年12月31日的納税年度的TRS將接受國税局的審查。2021年第三季度，管理層獲悉，截至2019年12月31日和2018年12月31日的納税年度，與本公司相關的各種實體正在接受新罕布夏州的審查。這兩項考試仍然開放。本公司認為不需要記錄與可供審查的税期內所含事項有關的負債。然而，如果公司在這兩件事中的任何一件事上遇到不利的結果，這種結果可能會對其經營業績、財務狀況和現金流產生影響。
細分市場信息
管理層將該公司的酒店作為一個單一的行業部門進行評估，因為所有酒店都具有相似的經濟特徵，並向類似類型的客户提供類似的服務。
近期發佈的會計準則
2020年3月，財務會計準則委員會(FASB)發佈了會計準則更新(ASU)第2020-04號參考利率改革(主題848)。ASU 2020-04包含了影響債務、租賃、衍生品和其他合同的參考匯率改革相關活動的實際權宜之計。ASU 2020-04中的指導意見是可選的，可能會隨着參考匯率改革活動的進行而逐步選出。2022年12月，FASB發佈了ASU 2022-06號參考利率改革(主題848)。ASU 2022-06修訂並推遲了ASU 2020-04中的日落條款，從2022年12月31日推遲到2024年12月31日。截至2022年12月31日，公司預計這一指導不會對其合併財務報表產生實質性影響；但是，公司將繼續評估ASU 2020-04和ASU 2022-06可能對其合併財務報表和相關披露的影響。
3. 收購酒店物業
於2022年3月8日，本公司以$收購位於佛羅裏達州美麗華海灘的希爾頓花園酒店酒店物業。31.0百萬美元。
於2021年8月3日，本公司以$收購得克薩斯州奧斯汀的Residence Inn Northwest/The Domain Area(“RI Austin”)酒店物業37.0TownePlace Suites奧斯汀西北酒店/TownePlace Suites Austin Northwest/The Domain Area(TPS Austin)酒店物業，德克薩斯州奧斯汀，售價$34.3百萬美元。
本公司根據收購當日資產的估計公允價值分配收購的每個酒店物業的購買價格。收購資產的價值主要基於銷售比較法(土地)和折舊重置成本法(建築和裝修以及傢俱、固定裝置和設備)。銷售比較法使用了各個酒店市場最近的土地銷售數據。折舊重置成本法使用直接和間接重置成本的投入，使用國家認可的重置成本信息以及相應資產的樓齡、面積和房間數。購置物業的費用為#美元481,000美元0.12022年和2021年分別有100萬人資本化。
4. 酒店財產的處置
2022年5月13日，該公司出售了三酒店，德克薩斯州達拉斯的Homewood Suites達拉斯市場中心(HWS Dallas)酒店物業，德克薩斯州休斯頓的Courtyard Houston West University(CY Houston West U)酒店物業，以及德克薩斯州休斯敦的Residence Inn休斯頓西部大學(RI Houston West U)酒店物業，價格為$57.0100萬美元，並確認出售酒店財產的收益為#美元。1.8百萬美元。出售所得款項用於償還公司循環信貸安排的未償還金額。
2022年5月6日，本公司出售位於波士頓-伯靈頓的希爾頓花園酒店物業。
馬薩諸塞州伯靈頓，售價$23.2百萬美元，並確認了出售酒店財產的收益$0.5百萬美元。出售所得款項
用於償還本公司循環信貸安排的未償還金額。
2020年11月24日，該公司以1美元的價格出售了位於加利福尼亞州聖地亞哥的Residence Inn任務谷酒店物業67.0百萬美元，並確認了出售酒店財產的收益$21.1百萬美元。按揭貸款餘額為$26.7100萬美元用出售所得償還。額外收益用於償還公司循環信貸安排的未償還金額。
此次出售並不代表已經或將會對公司的運營和財務結果產生重大影響的戰略轉變，也沒有資格被報告為非持續運營。
5. 酒店物業投資
酒店物業投資，淨額
酒店物業投資，截至2022年12月31日和2021年12月31日的淨額包括以下內容(以千計)：
| | | | | | | | | | | |
| 2022年12月31日 | | 2021年12月31日 |
| 土地和改善措施 | $ | 289,589 | | | $ | 291,768 | |
| 建築和改善 | 1,267,035 | | | 1,258,845 | |
| 傢俱、固定裝置和設備 | 98,373 | | | 91,110 | |
| 正在進行的翻修工程 | 11,710 | | | 7,869 | |
| 1,666,707 | | | 1,649,592 | |
| 減去：累計折舊 | (402,455) | | | (366,722) | |
| 酒店物業投資，淨額 | $ | 1,264,252 | | | $ | 1,282,870 | |
截至2021年12月31日止年度，本公司錄得減值虧損$5.6對HGI Burlington酒店物業進行百萬美元的減記，將酒店物業減記為公允價值。HGI Burlington酒店物業於2022年5月6日售出。
投資發展中的酒店物業
2022年1月24日，該公司新開發的Home2套房在洛杉磯希爾頓森林山莊(“Home2 Woodland Hills”)開業。我們招致了$70.9開發酒店的百萬美元成本，其中包括$6.6百萬美元的土地徵用成本和64.3百萬美元的其他開發成本。
6. 對未合併實體的投資
2014年6月9日，公司收購了一家10.3NorthStar Realty Finance Corp.(“NorthStar”)的聯營公司與經營合夥企業NewINK合資公司擁有%的權益。北極星於2017年1月10日與Colony Capital，Inc.(簡稱Colony)合併，成立了一家新公司CLNY，它擁有89.7%權益，而本公司擁有10.3在NewINK合資公司中的%權益。查塔姆於2021年3月以1美元的價格出售了其在NewINK合資公司的權益。2.8100萬美元，導致查塔姆記錄了出售未合併房地產實體投資的收益#美元23.8在截至2021年12月31日的年度內，本公司按照權益法對這項投資進行會計處理。
2014年11月17日，公司收購了一家10.0內地合營公司是北極星的聯屬公司與營運合夥公司的合資公司。北極星於2017年1月10日與Colony合併，成立了一家新公司CLNY，該公司擁有90.0內地合營公司的%權益。於截至二零二零年十二月三十一日止年度內，本公司確定其於內地合營公司之股權投資價值已出現暫時性下降，並錄得減值#美元。15.3百萬美元，使公司在內地合資企業的基礎達到零。查塔姆於2021年9月出售了其在內陸合資企業的權益。這筆交易沒有產生任何收益或損失。本公司按照權益法對這項投資進行會計處理。
下表列出了截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度與NewINK合資公司和內陸合資公司有關的淨虧損的組成部分，包括公司的份額(以千為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至該年度為止 |
| 十二月三十一日， |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 收入 | $ | — | | | $ | 24,690 | | | $ | 246,694 | |
| 酒店總運營費用 | — | | | 24,106 | | | 216,846 | |
| 減值損失 | — | | | — | | | 578,217 | |
| 酒店營業收入 | $ | — | | | $ | 584 | | | $ | 29,848 | |
| 持續經營淨虧損 | $ | — | | | $ | (13,109) | | | $ | (701,880) | |
| 酒店銷售虧損 | $ | — | | | $ | — | | | $ | (15) | |
| 淨虧損 | $ | — | | | $ | (13,109) | | | $ | (701,895) | |
| | | | | |
| 應分攤給公司的損失 | $ | — | | | $ | (1,347) | | | $ | (8,420) | |
| 基差平差 | $ | — | | | $ | 116 | | | $ | 996 | |
| 本公司應佔未合併房地產實體的總虧損 | $ | — | | | $ | (1,231) | | | $ | (7,424) | |
7. 債務
本公司的按揭貸款以本公司某些物業的第一按揭留置權作抵押。除了欺詐或濫用資金的情況外，抵押貸款是無追索權的。債務由以下部分組成(以千計)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 貸款/抵押品 | 利息 費率 | | 到期日 | | 2022年12月31日
屬性
攜帶
價值 | | 截至的未償還餘額 |
| 2022年12月31日 | | 十二月三十一日，
2021 |
| 循環信貸安排(1) | — | | | 2026年10月28日 | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 70,000 | |
| 延期支取定期貸款(2) | — | | | 2025年10月28日 | | — | | | — | | | — | |
| 建設貸款(3) | 9.20 | % | | 2024年8月4日 | | 65,336 | | | 39,331 | | | 35,007 | |
| Homewood Suites by Hilton San Antonio，德克薩斯州 | 4.59 | % | | 2023年2月6日 | | 27,797 | | | 14,402 | | | 14,808 | |
| 弗吉尼亞州維也納萬豪公寓酒店 | 4.49 | % | | 2023年2月6日 | | 28,844 | | | 19,680 | | | 20,243 | |
| 萬豪休斯頓庭院，德克薩斯州 | 4.19 | % | | May 6, 2023 | | 28,502 | | | 16,200 | | | 16,673 | |
| 賓夕法尼亞州匹茲堡凱悦廣場 | 4.65 | % | | July 6, 2023 | | 31,714 | | | 19,975 | | | 20,515 | |
| 華盛頓州貝爾維尤萬豪住宅酒店 | 4.97 | % | | 2023年12月6日 | | 59,621 | | | 41,133 | | | 42,089 | |
| 加州萬豪花園格羅夫住宅酒店 | 4.79 | % | | April 6, 2024 | | 37,864 | | | 30,184 | | | 30,839 | |
| 加州萬豪硅谷I號住宅酒店 | 4.64 | % | | July 1, 2024 | | 67,827 | | | 61,280 | | | 62,374 | |
| 加州萬豪硅谷II住宅酒店 | 4.64 | % | | July 1, 2024 | | 75,475 | | | 66,860 | | | 68,054 | |
| 加州聖馬特奧萬豪住宅酒店 | 4.64 | % | | July 1, 2024 | | 56,965 | | | 45,960 | | | 46,781 | |
| 加州萬豪山景住宅酒店 | 4.64 | % | | July 1, 2024 | | 42,258 | | | 35,842 | | | 36,481 | |
| 佐治亞州薩凡納萬豪酒店的斯普林希爾套房 | 4.62 | % | | July 6, 2024 | | 31,517 | | | 28,365 | | | 28,873 | |
| 加利福尼亞州瑪麗娜·德雷希爾頓花園酒店 | 4.68 | % | | July 6, 2024 | | 36,170 | | | 19,535 | | | 20,024 | |
| 馬薩諸塞州希爾頓·比勒裏卡的Homewood Suites | 4.32 | % | | 2024年12月6日 | | 11,460 | | | 14,804 | | | 15,114 | |
| 德克薩斯州休斯頓醫療中心漢普頓套房酒店 | 4.25 | % | | 2025年1月6日 | | 14,542 | | | 16,706 | | | 17,058 | |
| 未攤銷債務發行成本前的債務總額 | | | | | $ | 615,892 | | | $ | 470,257 | | | $ | 544,933 | |
| 未攤銷按揭債務發行成本 | | | | | | | (373) | | | (644) | |
| 未償債務總額 | | | | | | | $ | 469,884 | | | $ | 544,289 | |
1.循環信貸的利率是浮動的，並基於一個月期限擔保隔夜融資利率(SOFR)加上利差1.50%至2.25%基於公司的槓桿率和信用利差調整0.10%。截至2021年12月31日，根據公司先前的循環信貸安排，未償還的金額已於2022年10月28日被公司當前的循環信貸安排所取代。
2.延遲支取定期貸款的利率是可變的，基於一個月期SOFR加上利差1.45%至2.20%基於公司的槓桿率和信用利差調整0.10%.
3.2020年8月4日，公司的一家子公司與Mack Real Estate Credit Strategy的關聯公司簽訂了一項協議，以獲得一美元40100萬美元貸款，為Home2 Woodland Hills酒店開發項目的剩餘建設成本提供資金。這筆貸款的初始期限為4幾年來，有二六個月擴展選項。貸款利率為倫敦銀行同業拆借利率，受0.25%的樓層，外加7.5%.
2022年10月28日，本公司簽訂了一項215.0百萬美元的無擔保循環信貸安排和#美元90.0百萬無擔保延遲支取定期貸款工具，取代了公司之前的$250計劃於2023年3月8日到期的百萬循環信貸安排。循環信貸安排的初始到期日為2026年10月28日，並提供二六個月延期期權和延遲提取定期貸款安排的初始到期日為2025年10月28日，並提供二一年制擴展選項。2022年12月19日，公司執行了一項對其無擔保循環信貸安排的修正案，將承諾額增加了$45.0百萬美元，總借款能力為$260.0百萬美元。與其$90.0百萬無擔保延遲支取定期貸款，公司有$350.0在新設施下的總承諾額為100萬美元。
截至2022年12月31日和2021年12月31日，該公司擁有0及$70.0根據其循環信貸安排和延遲提取定期貸款，未償還借款分別為100萬美元。於2022年12月31日，綜合貸款的最高借款額度為$350.0百萬美元。
本公司通過按估計市場利率貼現每種工具的未來現金流來估計其固定利率債務的公允價值。該公司所有的抵押貸款都是固定利率的。利率已考慮一般市場情況、抵押品的質素及估計價值，以及信貸期限相若的債務的到期日，並被歸類於公允價值層次的第3級。截至2022年12月31日和2021年12月31日，該公司固定利率債務的估計公允價值為$412.7百萬美元和美元443.4分別為100萬美元。
本公司在評估其浮動利率債務的公允價值時，會考慮一般市場情況及其可就類似期限的債務所能取得的估計信貸條款，並將該等債務歸類於公允價值層次的第三級。截至2022年12月31日，公司的可變利率債務包括循環信貸安排、延遲支取定期貸款和建設貸款。截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司浮動利率債務的估計公允價值為#美元39.3百萬美元和美元105.0分別為100萬美元。
該公司的抵押債務協議包含“現金陷阱”條款，當酒店的經營業績低於一定的償債覆蓋率或債務收益率時就會觸發這些條款。當這些撥備被觸發時，酒店產生的所有多餘現金流將直接存入現金管理賬户，以使貸款人受益，直到達到指定的償債覆蓋率或債務收益率。此類規定不允許貸款人有權加速償還標的債務。截至2022年12月31日，五我們的抵押債務貸款人執行了現金陷阱條款，導致8.0上百萬的受限現金。本公司並不預期該等現金陷阱會影響其滿足短期流動資金需求的能力。
截至2022年12月31日，今後五個日曆年及以後每年預定償還的債務本金如下(以千計)：
| | | | | |
| | 金額 |
| 2023 | $ | 117,962 | |
| 2024 | 336,334 | |
| 2025 | 15,961 | |
| 2026 | — | |
| 2027 | — | |
| 此後 | — | |
| 未攤銷債務發行成本前的債務總額 | $ | 470,257 | |
| 未攤銷按揭債務發行成本 | (373) | |
| 未償債務總額 | $ | 469,884 | |
衍生工具的會計處理
該公司已簽訂利率上限協議，以對衝與Home2 Woodland Hills酒店建設貸款相關的利率波動。本公司將其衍生工具按其估計公允價值計入資產負債表。衍生工具的公允價值變動於每個期間記入當期收益或其他全面收益，視乎衍生工具是否被指定為對衝關係的一部分，以及如被指定為對衝關係的一部分，則視乎對衝關係的類型而定。公司的利率上限不是被指定為對衝，而是為了消除公司在一個月LIBOR超過時的增量成本3.5%。因此，利率上限按估計公允價值計入資產負債表中的預付費用和其他資產項下，公允價值的已實現和未實現變動在合併經營報表。截至2022年12月31日，利率上限的公允價值為0.8百萬美元。
8. 所得税
以下期間的所得税費用構成如下(以千為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 截至該年度為止 |
| | | | 十二月三十一日， |
| | | | | | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 當前： | | | | | | | | | |
| 聯邦制 | | | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | (29) | |
| 狀態 | | | | | — | | | — | | | — | |
| 當期税費(福利) | | | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | (29) | |
| | | | | | | | | |
| 延期： | | | | | | | | | |
| 聯邦制 | | | | | — | | | — | | | 29 | |
| 狀態 | | | | | — | | | — | | | — | |
| 遞延税項支出(福利) | | | | | — | | | — | | | 29 | |
| 所得税支出(福利)合計 | | | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | — | |
所得税支出與將法定聯邦所得税税率應用於公司税前TRS的綜合收入所計算的金額之間的差額如下(以千美元為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至該年度為止 |
| 十二月三十一日， |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| TRS所得税前賬面虧損 | $ | (12,935) | | | $ | (24,391) | | | $ | (4,838) | |
| | | | | |
| 2018年及以後的法定税率為21% | $ | (2,716) | | | $ | (5,122) | | | $ | (1,016) | |
| 州和地方所得税的影響，扣除聯邦税收優惠 | (450) | | | (1,049) | | | (253) | |
| | | | | |
| | | | | |
| 永久性調整 | 10 | | | 8 | | | 4 | |
| 更改估值免税額 | 2,971 | | | 5,977 | | | 1,445 | |
| 估值免税額發放 | — | | | — | | | — | |
| 其他 | 185 | | | 186 | | | (180) | |
| 所得税(福利)費用總額 | $ | — | | | $ | — | | | $ | — | |
| | | | | |
| 實際税率 | — | % | | — | % | | — | % |
於二零二二年十二月三十一日及二零二一年十二月三十一日，本公司對若干遞延税項資產計提估值津貼，總額達$17.7百萬美元和美元13.0分別為100萬美元。估值撥備增加主要是由於年內淨營業虧損增加所致。截至2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日，產生遞延納税資產的各類臨時性差異和結轉的納税效果如下(單位：千)：
| | | | | | | | | | | |
| 截至該年度為止 |
| 十二月三十一日， |
| 2022 | | 2021 |
| 遞延税項總資產： | | | |
| 壞賬準備 | $ | 88 | | | $ | 99 | |
| 應計補償 | 429 | | | 521 | |
| 淨營業虧損 | 17,218 | | | 12,427 | |
| | | |
| 遞延税項總資產 | $ | 17,735 | | | $ | 13,047 | |
| 減去：估值免税額 | $ | (17,735) | | | $ | (13,047) | |
| 扣除估值免税額後的遞延税項資產總額 | $ | — | | | $ | — | |
| 遞延税項負債總額： | | | |
| 合夥企業賬面/税額合計差額 | $ | — | | | $ | — | |
| 遞延税項負債總額： | $ | — | | | $ | — | |
| 遞延税項淨資產： | $ | — | | | $ | — | |
截至每個報告日期，公司管理層都會考慮新的證據，無論是積極的還是消極的，這些證據可能會影響管理層對未來實現遞延税項淨資產的看法。該公司的TRS預計2022年將繼續出現應税虧損。截至2022年12月31日，TRS繼續確認相當於100遞延税項淨資產的%。管理層將繼續監測估值津貼的需要。
TRS有聯邦和各州的所得税NOL結轉約為$69.1百萬美元和美元50.0分別為100萬美元。從2039年開始，對於聯邦税收目的，結轉虧損開始失效，對於2032年和之後的州税收目的，虧損開始失效。
9. 宣佈和支付的股息
普通股分紅
由於新冠肺炎疫情導致經營業績下降，公司從2020年3月27日股息支付後開始暫停普通股股息。於截至2022年12月31日止年度內，本公司恢復普通股股息，並宣佈普通股股息總額為$0.07每股收益和LTIP單位分派為$0.07每單位。在截至2021年12月31日的年度內，沒有宣佈普通股股息。股息和分配及其税收特徵如下： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 記錄
日期 | | 付款
日期 | | 普普通通
分享
分佈
金額 | | LTIP
單位
分佈
金額 | | 應納税普通所得 | | | | 資本的迴歸 | | 第199A條派息 |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
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| | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| 十二月 | 12/30/2022 | | 1/17/2023 | | 0.07 | | | 0.07 | | | 0.07 | | | | | — | | | 0.07 | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| 總計2022年 | | | | | $ | 0.07 | | | $ | 0.07 | | | $ | 0.07 | | | | | $ | — | | | $ | 0.07 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
截至2022年12月31日的年度，100.0支付給普通股股東的分配中，有%被認為是普通收入。
優先股息
在截至2022年12月31日的年度內，公司宣佈的股息總額為$1.65624每股6.625A系列累計可贖回優先股百分比。截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度的優先股息及其納税特徵如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 記錄
日期 | | 付款
日期 | | 每股優先股股息 | | 應納税普通所得 | | 資本的迴歸 | | 第199A條派息 |
| 三月 | 3/31/2022 | | 4/18/2022 | | $ | 0.41406 | | | $ | 0.41406 | | | $ | — | | | $ | 0.41406 | |
| 六月 | 6/30/2022 | | 7/15/2022 | | 0.41406 | | | 0.41406 | | | — | | | 0.41406 | |
| 九月 | 9/30/2022 | | 10/17/2022 | | 0.41406 | | | 0.41406 | | | — | | | 0.41406 | |
| 十二月 | 12/30/2022 | | 1/17/2023 | | 0.41406 | | | 0.41406 | | | — | | | 0.41406 | |
| 總計2022年 | | | | | $ | 1.65624 | | | $ | 1.65624 | | | $ | — | | | $ | 1.65624 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 記錄
日期 | | 付款
日期 | | 每股優先股股息 | | 應納税普通所得 | | 資本的迴歸 | | 第199A條派息 |
| | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | |
| 九月 | 9/30/2021 | | 10/15/2021 | | $ | 0.48307 | | | $ | 0.48307 | | | $ | — | | | $ | 0.48307 | |
| 十二月 | 12/31/2021 | | 1/18/2022 | | 0.41406 | | | 0.41406 | | | — | | | 0.41406 | |
| 總計2021年 | | | | | $ | 0.89713 | | | $ | 0.89713 | | | $ | — | | | $ | 0.89713 | |
截至2022年12月31日的年度，100.0支付給優先股股東的分配中，有%被視為普通收入。截至2021年12月31日的年度，100.0支付給優先股股東的分配中，有%被視為普通收入。
10. 股東權益
普通股
該公司有權發行最多500,000,000實益權益普通股，$0.01每股面值(“普通股”)。每股已發行普通股使持有者有權一對提交股東投票表決的所有事項進行表決。公司普通股的持有者有權在公司董事會授權的情況下獲得股息。截至2022年12月31日，48,808,105普通股是流通股。
2017年12月，本公司成立了一家美元50百萬股息再投資和購股計劃。該公司提交了一份新的$502020年12月22日股息再投資和股票購買計劃(“DRSPP”)的擱置登記聲明，以取代先前的計劃。根據DRSPP，股東可以通過將普通股獲得的部分或全部現金股息進行再投資來購買額外的普通股。股東還可以選擇現金購買公司的普通股，但要遵守DRSPP招股説明書中詳細説明的某些限制。於截至2022年12月31日止年度內，本公司發出4,543DRSPP下的普通股，加權平均價為$12.52，這產生了$57數以千計的收益。截至2022年12月31日，大約有47.9根據DRSPP可供發行的普通股為百萬股。
2021年1月，本公司設立了一項“市場”股權發行計劃(“ATM計劃”)，根據該計劃，本公司可不時公開發售及出售其普通股，總髮行價最高可達$100通過在紐約證券交易所(“紐交所”)進行的普通經紀交易、協商交易或被視為“在市場上”發行的交易(根據修訂後的1933年證券法第415條的定義)，可獲得100萬美元。坎託·菲茨傑拉德公司、巴克萊資本公司、蒙特利爾銀行資本市場公司、美國銀行證券公司、BTIG公司、花旗全球市場公司、Regions Securities LLC、Stifel、Nicolaus&Company、Inc.和富國銀行證券公司是ATM計劃的銷售代理。本公司於年內並無根據自動櫃員機計劃發行任何股份
截至2022年12月31日。截至2022年12月31日，大約有$77.5百萬可根據自動櫃員機計劃發行的普通股。
優先股
該公司有權發行最多100,000,000優先股，$0.01每股面值，在一個或多個系列中。
2021年6月30日，本公司發佈4,800,0006.625%系列A累計實益可贖回優先股，$0.01每股面值(“A系列優先股”)，淨收益約為#美元。115.9百萬美元。在清算、解散或清盤時支付股息和分配資產方面，A系列優先股優先於公司普通股。A系列優先股沒有任何到期日，也不受強制贖回或償債基金要求的約束。分發率為6.625美元的年利率25.00清算優先權，相當於#美元1.65624每年每股A系列優先股。A系列優先股的分配按季度支付，第一次A系列優先股的分配於2021年10月15日支付。公司不得在2026年6月30日之前贖回A系列優先股，除非在有限情況下為聯邦所得税目的和控制權發生變化而保留公司作為房地產投資信託基金的地位。於2026年6月30日及之後，本公司可按其選擇，以支付$25.00每股，加上到贖回日(但不包括贖回日)的任何應計和未付分派。一旦發生本公司信託聲明所界定的控制權變更，而導致本公司普通股及收購或尚存實體的普通股並未在紐約證券交易所、紐約證券交易所MKT或納斯達克或任何後續交易所上市，本公司可選擇全部或部分贖回A系列優先股120控制權變更後的幾天內支付$25.00每股，加上到贖回日為止的任何應計和未付分派。如果公司在控制權變更時不行使贖回A系列優先股的權利，A系列優先股的持有者有權根據定義的公式將其部分或全部股份轉換為若干受股票上限限制的公司普通股。每股A系列優先股的股票上限為3.701普通股。截至2022年12月31日，4,800,000A系列優先股已發行併發行。截至2022年12月31日止年度，本公司應計優先股股息$8.0百萬美元。
運營夥伴關係單位
經營合夥公司普通股持有人於發行時將擁有若干贖回權利，這將使單位持有人能夠促使經營合夥公司贖回其單位，以換取相當於贖回時本公司普通股市場價格的每單位現金，或按本公司的選擇贖回本公司普通股。一-以一為一的基礎。於行使贖回權時可發行的股份數目將於股份分拆、合併、合併或類似的按比例股份交易發生時作出調整，否則將會稀釋有限合夥人或股東的所有權權益。截至2022年12月31日，有1,214,759由現任和前任員工持有的既有運營合夥LTIP單位。
11. 每股收益
由於未歸屬的限制性股票和未歸屬的LTIP單位被視為參與股份，因此採用兩類方法來確定每股收益。非控股權益持有人所持有的LTIP單位，可轉換為普通股的實益權益，已從每股攤薄收益計算的分母中剔除，因為這不會對金額產生影響，因為有限合夥人的收入或虧損份額也將計入淨收益或虧損。未歸屬的限制性股票、未歸屬的長期激勵計劃單位和未歸屬的A類業績長期激勵計劃單位可能在未來稀釋每股基本收益，不會計入已錄得虧損期間的每股攤薄虧損，因為它們在列報期間將是反攤薄的。截至2022年、2022年、2021年及2020年12月31日止年度，本公司不包括零, 209,175和109,098未歸屬股份和單位，因為它們的效果將是反稀釋的。
以下是計算每股基本淨收入和稀釋後淨收入所用金額的對賬(單位為千，不包括每股和每股數據)：
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| 截至該年度為止 |
| | 十二月三十一日， |
| | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 分子： | | | | | |
| 普通股股東應佔淨收益(虧損) | $ | 1,855 | | | $ | (22,385) | | | $ | (76,023) | |
| 對未歸屬股份和單位支付的股息 | (25) | | | — | | | (50) | |
| | | | | |
| 普通股股東應佔淨收益(虧損) | $ | 1,830 | | | $ | (22,385) | | | $ | (76,073) | |
| 分母： | | | | | |
| 普通股加權平均數-基本 | 48,795,642 | | | 48,349,027 | | | 46,961,039 | |
| 稀釋性證券的影響： | | | | | |
| 未歸屬股份和單位 | 263,080 | | | — | | | — | |
| 普通股加權平均數-稀釋 | 49,058,722 | | | 48,349,027 | | | 46,961,039 | |
| 每股普通股基本收益(虧損)： | | | | | |
| 每股加權平均基本普通股股東應佔淨收益(虧損) | $ | 0.04 | | | $ | (0.46) | | | $ | (1.62) | |
| 每股普通股攤薄收益(虧損)： | | | | | |
| 每股加權平均稀釋後普通股股東應佔淨收益(虧損) | $ | 0.04 | | | $ | (0.46) | | | $ | (1.62) | |
12. 股權激勵計劃
本公司維持其股權激勵計劃，以吸引和留住獨立受託人、高管和其他關鍵員工。該計劃規定授予購買普通股、股票獎勵、股票增值權、業績單位和其他基於股權的獎勵的選擇權。該計劃於2022年5月24日進行了修訂，將該計劃下可獲得的最大股票數量增加了1,600,000並將該計劃的期限延長至2032年3月22日。該計劃下的股票獎勵通常授予三至五年，儘管公司獨立受託人的薪酬包括立即歸屬的股份授予。本公司對未歸屬的股份和單位支付股息，但基於業績的股份和表現優異的單位除外，因此，未歸屬的基於業績的股份和單位的股息將應計，並在該等股份或單位歸屬之前不支付。如果控制權發生變化，某些裁決可能會規定加速授予。截至2022年12月31日，有1,765,149根據股權激勵計劃可發行的普通股。
限制性股票獎
本公司可不時根據股權激勵計劃向高級職員、僱員及非僱員受託人授予限售股份作為薪酬。本公司根據股份於發行當日的公平市價，按直線法確認歸屬期間限售股份的補償開支。
本公司截至2022年、2021年及2020年12月31日止年度的限制性股票獎勵摘要如下： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2022年12月31日 | | 2021年12月31日 | | 2020年12月31日 |
| | 數量 股票 | | 加權的- 平均補助金 約會集市 價值 | | 數量 股票 | | 加權的- 平均補助金 約會集市 價值 | | 數量 股票 | | 加權的- 平均補助金 約會集市 價值 |
| 期初未歸屬 | 10,000 | | | $ | 11.47 | | | 1,667 | | | $ | 17.40 | | | 5,001 | | | $ | 18.33 | |
| 授與 | — | | | — | | | 10,000 | | | 11.47 | | | — | | | — | |
| 既得 | (3,334) | | | 11.47 | | | (1,667) | | | 17.40 | | | (3,334) | | | 18.80 | |
| | | | | | | | | | | |
| 期末未歸屬 | 6,666 | | | $ | 11.47 | | | 10,000 | | | $ | 11.47 | | | 1,667 | | | $ | 17.40 | |
截至2022年12月31日和2021年12月31日，611,000美元100與限制性股票獎勵相關的未確認補償成本分別為數千美元。截至2022年12月31日，這些成本預計將在加權平均期間確認約1.6好幾年了。截至2022年、2021年及2020年12月31日止年度，本公司確認約38千美元，441,000美元30分別為與限制性股票獎勵相關的千元支出。這項費用包括在所附合並業務報表中的一般和行政費用中。
長期激勵計劃獎
LTIP單位是經營合夥企業中的一種特殊類型的合夥權益，可向符合資格的參與者發行，以履行對公司或為公司的利益的服務。根據股權激勵計劃，每個已發行的LTIP單位被視為相當於獎勵一股普通股，從而減少了可用於在一-以一為一的基礎。
本公司截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度LTIP單位獎勵摘要如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022年12月31日 | | 2021年12月31日 | | 2020年12月31日 |
| 數量
單位 | | 加權的-
平均補助金
約會集市
價值 | | 數量
單位 | | 加權的-
平均補助金
約會集市
價值 | | 數量
單位 | | 加權的-
平均補助金
約會集市
價值 |
| 期初未歸屬 | 764,178 | | | $ | 15.00 | | | 669,609 | | | $ | 15.73 | | | 598,320 | | | $ | 18.30 | |
| 授與 | 380,004 | | | 16.08 | | | 330,945 | | | 14.55 | | | 325,507 | | | 13.42 | |
| 既得 | (238,657) | | | 16.61 | | | (219,451) | | | 16.39 | | | (254,218) | | | 18.82 | |
| 被沒收 | — | | | — | | | (16,925) | | | 17.02 | | | — | | | — | |
| 期末未歸屬 | 905,525 | | | $ | 15.03 | | | 764,178 | | | $ | 15.00 | | | 669,609 | | | $ | 15.73 | |
基於時間的LTIP獎
2022年3月1日，根據薪酬委員會的建議，公司的經營合夥企業152,004時間類獎項(《2022年時間類LTIP單位獎》)。贈款是根據規定基於時間的歸屬的授標協議(“LTIP單位基於時間的歸屬協議”)進行的。
基於時間的LTIP單位獎將按比例授予，前提是獲獎者在適用的授予日期之前仍受僱於公司，在接受者死亡、殘疾、無故終止或有充分理由辭職的情況下，或在公司控制權發生變化的情況下，加速歸屬).在授予之前，持有者有權獲得LTIP單位的分配，包括上表所述的2022年基於時間的LTIP單位獎和上一年的LTIP單位獎。
基於表現的LTIP獎
2022年3月1日，公司的經營夥伴關係，根據賠償委員會的建議，還228,000績效型獎項(《2022年績效型LTIP單位獎》)。這些贈款是根據具有基於市場的歸屬條件的授予協議進行的。以表現為基礎的LTIP單位獎由A類表現LTIP單位組成，只有在以下情況下才會歸屬：(I)本公司達到補償委員會所制定的某些基於市場的長期TSR標準，以及(Ii)接受者在適用歸屬日期前仍受僱於本公司，但在接受者去世、殘疾、無理由或有充分理由辭職的情況下，或在本公司控制權變更的情況下，須加速歸屬。薪酬費用是根據估計價值#美元計算的。18.58根據2022年基於業績的LTIP單位獎，其中考慮到如果在歸屬期內不符合基於市場的長期TSR標準，部分或所有獎項可能不會授予。
2022年基於業績的LTIP單位獎可能基於公司的相對TSR業績，從2022年3月1日起至2025年2月28日止的三年期間。2022年以表現為基礎的LTIP單位獎，如果獲得，將在50%和200目標值的百分比如下：
| | | | | | | | | | | |
| 相對TSR障礙(百分位數) | | 派息百分比 |
| 閥值 | 25這是 | | 50% |
| 目標 | 55這是 | | 100% |
| 極大值 | 80這是 | | 200% |
跨欄之間的績效水平的支出將通過直線插值法計算。
本公司使用蒙特卡洛法估計於ASC 718項下於授予日期所釐定的服務期間內應確認的補償總成本，但不包括估計沒收的影響。在釐定長期信託基金單位的折現值時，本公司考慮到固有的不確定性，即長期信託基金單位永遠不會達到與營運合夥其他共同單位相同的水平，因而對受贈人的經濟價值為零。在估計長期投資頭寸單位價值時考慮的其他因素包括對非流動資金的折扣；對未來股息的預期；無風險利率；股票波動性；以及經濟環境和市場狀況。
批出日期LTIP的公允價值及用以估計該等價值的假設如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 授予日期 | 已批出單位數目 | 每單位預估值 | 波動率 | 股息率 | 無風險利率 |
| 2017年基於時間的LTIP單位獎 | 3/1/2017 | 89,574 | $18.53 | 24% | —% | 0.92% |
| 2017年基於績效的LTIP單位獎 | 3/1/2017 | 134,348 | $19.65 | 25% | 5.8% | 1.47% |
| 2018年基於時間的LTIP單位獎 | 3/1/2018 | 97,968 | $16.83 | 26% | —% | 2.07% |
| 2018年基於表現的LTIP單位獎 | 3/1/2018 | 146,949 | $17.02 | 26% | 6.2% | 2.37% |
| 2019年基於時間的LTIP單位獎 | 3/1/2019 | 88,746 | $18.45 | 21% | —% | 2.57% |
| 2019年基於表現的LTIP單位獎 | 3/1/2019 | 133,107 | $18.91 | 21% | 6.2% | 2.55% |
| 2020年基於時間的LTIP單位獎 | 3/1/2020 | 130,206 | $13.05 | 20% | —% | 1.06% |
| 2020年度基於績效的LTIP單位獎 | 3/1/2020 | 195,301 | $13.66 | 20% | 8.1% | 0.90% |
| 2021年基於時間的LTIP單位獎 | 3/1/2021 | 132,381 | $12.52 | 78% | —% | 0.08% |
| 2021年基於績效的LTIP單位獎 | 3/1/2021 | 198,564 | $15.91 | 64% | 3.4% | 0.30% |
| 2022年基於時間的LTIP單位獎 | 3/1/2022 | 152,004 | $12.33 | 80% | —% | 1.01% |
| 2022年以表現為基礎的LTIP單位獎 | 3/1/2022 | 228,000 | $18.58 | 66% | 3.5% | 1.44% |
該公司記錄了$5.0百萬，$4.3百萬美元和美元4.4分別截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度與LTIP單位相關的薪酬支出為100萬英鎊。截至2022年12月31日和2021年12月31日，6.5百萬美元和美元5.4分別佔與LTIP單位相關的未確認補償費用總額的100萬美元。這一成本預計將在大約1.8年，這是指長期信託投資計劃單位的加權平均剩餘歸屬期間。
受託人董事會股份薪酬
在2022年、2021年和2020年，每個獨立受託人都獲得了#美元的補償0.1百萬美元作為他們服務的酬勞。每名受託人可選擇收取最多100%的薪酬以股份形式支付，但必須至少獲得58%以股份的形式。 2022年1月、2021年1月和2020年1月，公司發佈34,672, 40,203和24,516分別向獨立受託人支付普通股，作為對分別在2021年、2020年和2019年提供的服務的補償。股票數量是根據該公司普通股在紐約證券交易所最近一年的平均收盤價計算的十報告日之前的交易日。2023年1月17日，公司分發43,378向其獨立受託人提供普通股，以支付2022年提供的服務。
13. 租契
聖迭戈氣燈酒店Residence Inn的土地租約將於2065年1月31日到期，公司可選擇延長租期，最高可達三附加條款十年每個人。目前每月還款額為$44每月1000美元，而且還在增加10百分比每5好幾年了。酒店每年支付的額外租金計算如下5適用租賃年度毛收入的百分比，減去12乘以租賃年度計劃的每月基本租金。
Residence Inn New Rochelle酒店受空權租約和車庫租約的約束，這兩種租約都將於2104年12月1日到期。與新羅謝爾市的租賃協議涵蓋了酒店佔用的停車場上方的空間，以及128附屬於酒店的停車場中的停車位。車庫租賃的年度基本租金是酒店在該市通過的用於車庫運營、管理和維護的預算中的比例份額，以及為支付資本維修費用而建立的準備金。根據這些租約，2022年的租金總額為$31每季度1000美元。
希爾頓花園酒店瑪麗娜德雷酒店的土地租約將於2067年12月31日到期。目前每月最低還款額為$47每月1000英鎊，並按百分率支付租金減去拖欠的最低租金相等於5%至25基於收入類型的總收入的百分比。
本公司於2015年9月簽訂公司寫字樓租約。該租約的期限為11年，幷包括一個12個月租金寬減期及若干租客改善津貼。該公司有一個續訂選項，最高可二連續的條款五年每個人。本公司與關聯方分享該空間，並按比例報銷關聯方所佔用的可出租空間份額。
該公司是其某些物業的地面、空權、車庫和辦公租賃協議的承租人，所有這些協議自2022年12月31日起都有資格成為經營租賃。租約通常提供多年續期選項，以根據公司的選擇延長承租人的期限。只有在合理確定將行使期權時，期權期限才計入租賃義務負債的計算中。
在計算本公司在各種租賃項下的租賃義務時，本公司使用的貼現率估計等於本公司在類似經濟環境下以抵押基準借款所需支付的貼現率，其金額與租賃付款相同。租賃債務以合同要求的現金付款為基礎，而租賃費用則以直線基礎確認。
下表包括截至2022年12月31日，該公司作為承租人的未來五個日曆年及以後每年的最低租賃支付總額(以千為單位)：
| | | | | |
| 未來租賃付款總額 | 金額 |
| 2023 | $ | 2,093 | |
| 2024 | 2,115 | |
| 2025 | 2,186 | |
| 2026 | 1,894 | |
| 2027 | 1,272 | |
| 此後 | 63,553 | |
| 租賃付款總額 | $ | 73,113 | |
| 減去：推定利息 | (51,005) | |
| 租賃負債現值 | $ | 22,108 | |
截至2022年12月31日止年度，本公司賺得1.2固定租賃付款為百萬美元，0.7與酒店地面租賃有關的可變租賃付款有數百萬美元，包括在我們綜合經營報表中的財產税、地租和保險中。截至2022年12月31日止年度，本公司賺得0.9與公司辦公室租賃相關的固定租賃付款為100萬歐元，在我們的綜合經營報表中計入一般和行政費用。
下表包括截至2022年12月31日公司使用權資產和租賃負債的信息：
| | | | | | | | |
| 使用權資產 | 租賃責任 |
| 截至2022年1月1日的餘額 | $ | 19,985 | | $ | 22,696 | |
| 攤銷 | (688) | | (588) | |
| | |
| 截至2022年12月31日的餘額 | $ | 19,297 | | $ | 22,108 | |
| | | | | |
| 租賃期限和貼現率 | 2022年12月31日 |
| |
| 加權平均剩餘租賃年限(年) | 40.63 |
| 加權平均貼現率 | 6.63% |
14. 承付款和或有事項
訴訟
本公司面臨各種索賠、訴訟和法律程序，包括在正常業務過程中就其酒店的運營、其經理和其他公司事宜而產生的常規訴訟。雖然無法確定該等事項的最終結果，但本公司相信，該等負債的可識別總額(如有)不會對其財務狀況或經營業績造成重大不利影響。
管理協議
與IHM的管理協議的初始期限為五年並自動續費二五年制除非IHM在不遲於90在當時的期限屆滿日期之前的幾天，他們打算不續期。IHM管理協議規定，在出售IHM管理的任何酒店時，公司可以選擇提前終止，不收取終止費，六個月提前通知。IHM管理協議可能會因某些原因而終止，包括被管理酒店未能達到指定的績效水平。基本管理費按酒店客房總收入的百分比計算。如果達到或超過某些財務門檻，獎勵管理費計算如下10酒店淨營業收入的%減去固定成本、基本管理費和指定的回報門檻。獎勵管理費的上限為1適用計算的酒店總收入的百分比。
管理費總額約為$10.1百萬，$7.2百萬美元和美元5.3截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度分別為100萬美元。截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度，向IHM支付的獎勵管理費為224千美元，351,000美元0，分別為。
截至2022年12月31日，公司管理協議的某些關鍵條款如下(美元不以千計)：
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| 屬性 | 管理公司 | 基地管理費 | 會計月費 | 每月收入管理費 | 獎勵管理費上限 |
| 波士頓希爾頓酒店的Homewood套房-比勒裏卡/貝德福德/伯靈頓 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 明尼阿波利斯希爾頓Homewood套房-美國購物中心 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 納什維爾-布倫特伍德希爾頓酒店的Homewood套房 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 希爾頓·哈特福德-法明頓的Homewood套房 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 奧蘭多-梅特蘭希爾頓酒店的Homewood套房 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 休斯頓漢普頓套房酒店-醫療中心 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 長島霍爾茨維爾住宅區酒店 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 懷特普萊恩斯住宅酒店 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 新羅謝爾住宅區酒店 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 住宅客棧花園小樹林 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 聖安東尼奧河畔希爾頓酒店的Homewood套房 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 華盛頓特區Residence Inn | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 泰森住宅區酒店 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 漢普頓酒店波特蘭市中心 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 休斯敦庭院 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 匹茲堡北岸凱悦廣場 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 埃克塞特漢普頓酒店 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 丹佛理工大學希爾頓花園酒店 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 貝爾維尤住宅區酒店 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 薩凡納斯普林希爾套房 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 硅谷一號居家酒店 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 硅谷住宅酒店II | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 聖馬特奧住宅酒店 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 住宅區山景酒店 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 凱悦酒店櫻桃溪 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 艾迪生庭院 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 聖地亞哥煤氣燈住宅酒店 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 希爾頓花園酒店Marina del Rey | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 戴德姆住宅區酒店 | IHM | 3.0 | % | $1,200 | $1,000 | 1.0 | % |
| 盧加諾住宅區酒店 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 朴茨茅斯希爾頓花園酒店 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 薩默維爾庭院 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 斯普林菲爾德大使館套房 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 薩默維爾住宅區酒店 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 達拉斯四合院 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 奧斯汀西北住宅酒店/域區 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 奧斯汀西北/域區TownePlace套房 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 伍德蘭山的Home2套房 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
| 美麗華海灘希爾頓花園酒店 | IHM | 3.0 | % | $1,500 | $1,000 | 1.0 | % |
特許經營協議
與特許經營協議相關的費用按酒店客房總收入的特定百分比計算。特定密鑰t截至2022年12月31日，該公司特許經營協議的ERM如下：
| | | | | | | | | | | | |
| 屬性 | | 特許經營權/版税費用 | 市場營銷/計劃費用 | 期滿 |
| 波士頓希爾頓酒店的Homewood套房-比勒裏卡/貝德福德/伯靈頓 | | 4.0 | % | 4.0 | % | 2025 |
| 明尼阿波利斯希爾頓Homewood套房-美國購物中心 | | 4.0 | % | 4.0 | % | 2025 |
| 納什維爾-布倫特伍德希爾頓酒店的Homewood套房 | | 4.0 | % | 4.0 | % | 2025 |
| 希爾頓·哈特福德-法明頓的Homewood套房 | | 4.0 | % | 4.0 | % | 2025 |
| 奧蘭多-梅特蘭希爾頓酒店的Homewood套房 | | 4.0 | % | 4.0 | % | 2025 |
| 休斯頓漢普頓套房酒店-醫療中心 | | 6.0 | % | 4.0 | % | 2035 |
| 長島霍爾茨維爾住宅區酒店 | | 5.5 | % | 2.5 | % | 2025 |
| 懷特普萊恩斯住宅酒店 | | 5.5 | % | 2.5 | % | 2030 |
| 新羅謝爾住宅區酒店 | | 5.5 | % | 2.5 | % | 2030 |
| 住宅客棧花園小樹林 | | 5.0 | % | 2.5 | % | 2031 |
| 聖安東尼奧河畔希爾頓酒店的Homewood套房 | | 4.0 | % | 4.0 | % | 2026 |
| 華盛頓特區Residence Inn | | 5.5 | % | 2.5 | % | 2033 |
| 泰森住宅區酒店 | | 5.0 | % | 2.5 | % | 2031 |
| 漢普頓酒店波特蘭市中心 | | 6.0 | % | 4.0 | % | 2032 |
| 休斯敦庭院 | | 5.5 | % | 2.0 | % | 2030 |
| 匹茲堡北岸凱悦廣場 | | 5.0 | % | 3.5 | % | 2030 |
| 埃克塞特漢普頓酒店 | | 6.0 | % | 4.0 | % | 2031 |
| 丹佛理工大學希爾頓花園酒店 | | 5.5 | % | 4.3 | % | 2028 |
| 貝爾維尤住宅區酒店 | | 5.5 | % | 2.5 | % | 2033 |
| 薩凡納斯普林希爾套房 | | 5.0 | % | 2.5 | % | 2033 |
| 硅谷一號居家酒店 | | 5.5 | % | 2.5 | % | 2029 |
| 硅谷住宅酒店II | | 5.5 | % | 2.5 | % | 2029 |
| 聖馬特奧住宅酒店 | | 5.5 | % | 2.5 | % | 2029 |
| 住宅區山景酒店 | | 5.5 | % | 2.5 | % | 2029 |
| 凱悦酒店櫻桃溪 | | 5.0 | % | 3.5 | % | 2034 |
| 艾迪生庭院 | | 5.5 | % | 2.0 | % | 2029 |
| 聖地亞哥煤氣燈住宅酒店 | | 6.0 | % | 2.5 | % | 2035 |
| 希爾頓花園酒店Marina del Rey | | 5.5 | % | 4.3 | % | 2030 |
| 戴德姆住宅區酒店 | | 6.0 | % | 2.5 | % | 2030 |
| 盧加諾住宅區酒店 | | 6.0 | % | 2.5 | % | 2045 |
| 朴茨茅斯希爾頓花園酒店 | | 5.5 | % | 4.0 | % | 2037 |
| 薩默維爾庭院 | | 6.0 | % | 2.5 | % | 2037 |
| 斯普林菲爾德大使館套房 | | 5.5 | % | 4.0 | % | 2037 |
| 薩默維爾住宅區酒店 | | 6.0 | % | 2.5 | % | 2038 |
| 達拉斯四合院 | | 6.0 | % | 2.0 | % | 2038 |
| 奧斯汀西北住宅酒店/域區 | | 5.5%至6.0% | 2.5 | % | 2036 |
| 奧斯汀西北/域區TownePlace套房 | | 3.0%至5.5% | 2.0 | % | 2041 |
| 伍德蘭山的Home2套房 | | 3.0%至5.0% | 3.0 | % | 2040 |
| 美麗華海灘希爾頓花園酒店 | | 5.5 | % | 4.0 | % | 2042 |
特許經營和營銷/計劃費用總計約為5美元23.7百萬，$16.6百萬美元和美元11.6截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度分別為100萬美元。
15. 關聯方交易
在2021年3月18日之前，費舍爾先生擁有52.5IHM的百分比。在截至2021年12月31日的年度內，費希爾先生收購了剩餘的47.5%的所有權權益，截至2022年12月31日，費希爾先生擁有100IHM的百分比。截至2022年12月31日，該公司與IHM簽訂了酒店管理協議，以管理所有39它的酒店。截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度，本公司擁有的酒店應計或支付給IHM的酒店管理、收入管理和會計費用為$10.1百萬，$7.2百萬美元和美元5.3分別為100萬美元。截至2022年12月31日和2021年，欠IHM的款項為#美元。0.4百萬美元和美元0.3分別為100萬美元。本公司於截至2022年、2021年及2020年12月31日止年度向IHM支付的獎勵管理費為$224千美元，351,000美元0，分別為。
來自未合併實體收入的成本償還指代表NewINK合資企業、內地合資企業和IHM產生的成本償還。該等成本主要涉及本公司為僱主的NewINK合營公司及內地合營公司的企業工資成本，以及與該等實體及IHM分擔的辦公開支。各種分攤的辦公費用和租金由公司支付，並根據每個實體佔用的面積分配給IHM。由於本公司根據未增加加價的已發生成本來記錄成本報銷，因此收入和相關費用對本公司的營業收入或淨收入沒有影響。費用報銷是根據報銷活動的發生情況進行記錄的。
16. 後續事件
公司償還了$39.32023年2月1日對Home2 Woodland Hills酒店物業的100萬歐元建設貸款，以及即將到期的抵押貸款美元14.4聖安東尼奧Homewood Suites酒店房產，100萬美元19.72023年2月6日，泰森住宅區酒店物業價值100萬英鎊。該公司利用其延遲支取定期貸款項下的借款償還這些貸款。本公司並無因該等還款而招致任何提前還款罰金。
查塔姆住宿信託基金
附表三--房地產和累計折舊
2022年12月31日
(單位：千) | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 初始成本 | | | 年終總額 | | | | |
| 描述 | 收購年份 | 累贅 | 土地 | 建築與改善 | 成本上限潛艇。至Acq.土地 | 成本上限潛艇。至Acq.建築與改進 | 土地 | 建築與改善 | 總計 | 建築與改進 | 累計折舊 | 最初建造的年份 | 折舊壽命 |
| | | | | | | | | | | | | |
| 佛羅裏達州奧蘭多-梅特蘭霍姆伍德套房 | 2010 | — | $ | 1,800 | | $ | 7,200 | | $ | 34 | | $ | 5,276 | | $ | 1,834 | | $ | 12,476 | | $ | 14,310 | | $ | 12,476 | | $ | 5,328 | | 2000 | (1) |
| Homewood Suites波士頓-比勒裏卡，馬薩諸塞州 | 2010 | 14,804 | 1,470 | | 10,555 | | 48 | | 4,161 | | 1,518 | | 14,716 | | 16,234 | | 14,716 | | 5,107 | | 1999 | (1) |
| 明尼阿波利斯Homewood Suites-Mall of America，明尼蘇達州布魯明頓 | 2010 | — | 3,500 | | 13,960 | | 19 | | 4,458 | | 3,519 | | 18,418 | | 21,937 | | 18,418 | | 6,788 | | 1998 | (1) |
| 田納西州納什維爾-布倫特伍德的Homewood套房 | 2010 | — | 1,525 | | 9,300 | | 12 | | 4,040 | | 1,537 | | 13,340 | | 14,877 | | 13,340 | | 4,993 | | 1998 | (1) |
| 康涅狄格州哈特福德-法明頓Homewood套房 | 2010 | — | 1,325 | | 9,375 | | 92 | | 3,905 | | 1,417 | | 13,280 | | 14,697 | | 13,280 | | 4,570 | | 1999 | (1) |
| 休斯頓-德克薩斯州休斯頓漢普頓套房酒店 | 2010 | 16,706 | 3,200 | | 12,709 | | 66 | | 3,223 | | 3,266 | | 15,932 | | 19,198 | | 15,932 | | 5,021 | | 1997 | (1) |
| 霍爾茨維爾住宅酒店--紐約霍爾茨維爾 | 2010 | — | 2,200 | | 18,765 | | — | | 1,457 | | 2,200 | | 20,222 | | 22,422 | | 20,222 | | 6,690 | | 2004 | (1) |
| 懷特普萊恩斯住宅酒店--懷特普萊恩斯，紐約 | 2010 | — | 2,200 | | 17,677 | | — | | 9,883 | | 2,200 | | 27,560 | | 29,760 | | 27,560 | | 9,965 | | 1982 | (1) |
| Residence Inn New Rochelle-紐約州新羅謝爾 | 2010 | — | — | | 20,281 | | 9 | | 6,991 | | 9 | | 27,272 | | 27,281 | | 27,272 | | 8,780 | | 2000 | (1) |
| 住宅酒店花園小樹林-花園小樹林，加利福尼亞州 | 2011 | 30,184 | 7,109 | | 35,484 | | 57 | | 5,588 | | 7,166 | | 41,072 | | 48,238 | | 41,072 | | 12,176 | | 2003 | (1) |
| Homewood Suites聖安東尼奧--德克薩斯州聖安東尼奧 | 2011 | 14,402 | 5,999 | | 24,764 | | 7 | | 6,933 | | 6,006 | | 31,697 | | 37,703 | | 31,697 | | 10,004 | | 1996 | (1) |
| 華盛頓特區住宅區酒店-華盛頓特區 | 2011 | — | 6,083 | | 22,063 | | 36 | | 7,508 | | 6,119 | | 29,571 | | 35,690 | | 29,571 | | 9,881 | | 1974 | (1) |
| Residence Inn Tyson‘s Corner，弗吉尼亞州維也納 | 2011 | 19,680 | 5,752 | | 28,917 | | 6 | | 2,965 | | 5,758 | | 31,882 | | 37,640 | | 31,882 | | 9,184 | | 2001 | (1) |
| 漢普頓酒店波特蘭市中心-緬因州波特蘭 | 2012 | — | 4,315 | | 22,664 | | — | | 1,309 | | 4,315 | | 23,973 | | 28,288 | | 23,973 | | 5,896 | | 2011 | (1) |
| 休斯頓庭院--休斯頓，德克薩斯州 | 2013 | 16,200 | 5,600 | | 27,350 | | — | | 3,106 | | 5,600 | | 30,456 | | 36,056 | | 30,456 | | 7,820 | | 2010 | (1) |
| 匹茲堡凱悦廣場-賓夕法尼亞州匹茲堡 | 2013 | 19,975 | 3,000 | | 35,576 | | 15 | | 1,775 | | 3,015 | | 37,351 | | 40,366 | | 37,351 | | 9,049 | | 2011 | (1) |
| 漢普頓套房酒店埃克塞特-埃克塞特 | 2013 | — | 1,900 | | 12,350 | | 4 | | 1,134 | | 1,904 | | 13,484 | | 15,388 | | 13,484 | | 3,072 | | 2010 | (1) |
| 科羅拉多州丹佛理工大學希爾頓花園酒店 | 2013 | — | 4,100 | | 23,100 | | 5 | | 850 | | 4,105 | | 23,950 | | 28,055 | | 23,950 | | 5,777 | | 1999 | (1) |
| 住宅酒店貝爾維尤-貝爾維尤，華盛頓州 | 2013 | 41,133 | 13,800 | | 56,957 | | — | | 2,497 | | 13,800 | | 59,454 | | 73,254 | | 59,454 | | 14,180 | | 2008 | (1) |
| 佐治亞州薩凡納-薩凡納斯普林希爾套房 | 2013 | 28,365 | 2,400 | | 36,050 | | 1 | | 1,790 | | 2,401 | | 37,840 | | 40,241 | | 37,840 | | 9,083 | | 2009 | (1) |
| 硅谷I號住宅酒店-加利福尼亞州桑尼維爾 | 2014 | 61,280 | 42,652 | | 45,846 | | — | | 6,220 | | 42,652 | | 52,066 | | 94,718 | | 52,066 | | 27,994 | | 1983 | (1) |
| 硅谷住宅酒店II-加利福尼亞州桑尼維爾 | 2014 | 66,860 | 46,474 | | 50,380 | | — | | 7,647 | | 46,474 | | 58,027 | | 104,501 | | 58,027 | | 30,706 | | 1985 | (1) |
| 聖馬特奧-聖馬特奧住宅酒店 | 2014 | 45,960 | 38,420 | | 31,352 | | — | | 5511 | | 38,420 | | 36,863 | | 75,283 | | 36,863 | | 19,289 | | 1985 | (1) |
| Residence Inn Mt.景觀-加利福尼亞州山景城 | 2014 | 35,842 | 22,019 | | 31,813 | | 23 | | 10,281 | | 22,042 | | 42,094 | | 64,136 | | 42,094 | | 22,279 | | 1985 | (1) |
| 凱悦廣場櫻桃溪--科羅拉多州櫻桃溪 | 2014 | — | 3,700 | | 26,300 | | — | | 1,931 | | 3,700 | | 28,231 | | 31,931 | | 28,231 | | 6,249 | | 1987 | (1) |
| 愛迪生庭院--德克薩斯州達拉斯 | 2014 | — | 2,413 | | 21,554 | | — | | 2,749 | | 2,413 | | 24,303 | | 26,716 | | 24,303 | | 5,521 | | 2000 | (1) |
| 加油燈住宅酒店-加利福尼亞州聖地亞哥 | 2015 | — | — | | 89,040 | | 10 | | 2,153 | | 10 | | 91,193 | | 91,203 | | 91,193 | | 18,373 | | 2009 | (1) |
| 希爾頓花園酒店-加利福尼亞州瑪麗娜德雷伊 | 2015 | 19,535 | — | | 43,210 | | — | | 1,078 | | — | | 44,288 | | 44,288 | | 44,288 | | 8,251 | | 2013 | (1) |
| Residence Inn-馬薩諸塞州戴德姆 | 2015 | — | 4,230 | | 17,304 | | — | | 2,159 | | 4,230 | | 19,463 | | 23,693 | | 19,463 | | 3,807 | | 1998 | (1) |
| Residence Inn-Ft.佛羅裏達州勞德代爾 | 2015 | — | 9,200 | | 24,048 | | 14 | | 2,261 | | 9,214 | | 26,309 | | 35,523 | | 26,309 | | 5,010 | | 2008 | (1) |
-續-
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 初始成本 | | | 年終總額 | | | | |
| 描述 | 收購年份 | 累贅 | 土地 | 建築與改善 | 成本上限潛艇。至Acq.土地 | 成本上限潛艇。至Acq.建築與改進 | 土地 | 建築與改善 | 總計 | 建築與改進 | 累計折舊 | 最初建造的年份 | 折舊壽命 |
| Home2套房-加利福尼亞州伍德蘭山 | 2017 | 39,331 | 6,500 | | — | | 127 | | 56,651 | | 6,627 | | 56,651 | | 63,278 | | 56,651 | | 4,108 | | 2022 | (1) |
| 希爾頓花園酒店--樸次茅斯，NH | 2017 | — | 3,600 | | 37,630 | | — | | 693 | | 3,600 | | 38,323 | | 41,923 | | 38,323 | | 5,091 | | 2006 | (1) |
| 庭院--南卡羅來納州薩默維爾 | 2017 | — | 2,500 | | 16,923 | | 7 | | 355 | | 2,507 | | 17,278 | | 19,785 | | 17,278 | | 2226 | | 2014 | (1) |
| 大使館套房--弗吉尼亞州斯普林菲爾德 | 2017 | — | 7,700 | | 58,807 | | — | | 481 | | 7,700 | | 59,288 | | 66,988 | | 59,288 | | 7,521 | | 2013 | (1) |
| 公寓酒店--南卡羅來納州薩默維爾 | 2018 | — | 2,300 | | 17,060 | | — | | 267 | | 2,300 | | 17,327 | | 19,627 | | 17,327 | | 1,925 | | 2018 | (1) |
| 達拉斯市中心庭院--德克薩斯州達拉斯 | 2018 | — | 2,900 | | 42,760 | | — | | 146 | | 2,900 | | 42,906 | | 45,806 | | 42,906 | | 4,375 | | 2018 | (1) |
| 硅谷III-加利福尼亞州森尼維爾 | 2018 | — | 8,171 | | — | | — | | — | | 8,171 | | — | | 8,171 | | — | | — | | | |
| 奧斯汀西北住宅酒店/域區-德克薩斯州奧斯汀 | 2021 | — | 2,400 | | 33,346 | | — | | 148 | | 2,400 | | 33,494 | | 35,894 | | 33,494 | | 1,184 | | 2016 | (1) |
| TownePlace套房奧斯汀西北/域區-德克薩斯州奧斯汀 | 2021 | — | 2,300 | | 29,347 | | — | | 71 | | 2,300 | | 29,418 | | 31,718 | | 29,418 | | 1,039 | | 2021 | (1) |
| 佛羅裏達州米拉瑪海灘希爾頓花園酒店 | 2022 | — | 4,222 | | 25,246 | | 18 | | 150 | | 4,240 | | 25,396 | | 29,636 | | 25,396 | | 520 | | 2020 | (1) |
| | | | | | | | | | | | | |
| 總計 | | | $ | 288,979 | | $ | 1,087,063 | | $ | 610 | | $ | 179,801 | | $ | 289,589 | | $ | 1,266,864 | | $ | 1,556,453 | | $ | 1,266,864 | | $ | 328,832 | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| (1)折舊是根據下列估計使用年限計算的： |
| | | | | | |
| 年份 | | | | | |
| 建房 | 40 | | | | | |
| 土地改良 | 20 | | | | | |
| 建築改進 | 5-20 | | | | | |
-續-
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 備註： | | | | | | |
| | | | | | |
| (A)截至該年度的房地產資產總成本變動如下： |
| | | | 2022 | 2021 | 2020 |
| 年初餘額 | | | | $ | 1,557,060 | | $ | 1,488,830 | | $ | 1,520,189 | |
| 收購 | | | | 29,468 | | 67,393 | | — | |
| 年內處置情況 | | | | (95,385) | | — | | (52,770) | |
| 在建工程的資本支出和轉移 | | | 65,310 | | 837 | | 21,411 | |
| 房地產投資 | | | | $ | 1,556,453 | | $ | 1,557,060 | | $ | 1,488,830 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| (B)房地產資產在截至該年度的累計折舊和攤銷變動如下： |
| | | | 2022 | 2021 | 2020 |
| 年初餘額 | | | | $ | 300,731 | | $ | 257,344 | | $ | 224,339 | |
| 折舊及攤銷 | | | | 46,558 | | 43,387 | | 42,145 | |
| 年內處置情況 | | | | (18,457) | | — | | (9,140) | |
| 年終結餘 | | | | $ | 328,832 | | $ | 300,731 | | $ | 257,344 | |
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(C)就聯邦所得税而言，財產的總成本(以千計)約為#美元1,556,626截至2022年12月31日。 |
