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Omnibus股票計劃成員SRT：董事成員ALX：延遲的股票單位成員2022-12-310000003499美國-公認會計準則：一般責任成員2022-01-012022-12-310000003499ALX：疾病覆蓋範圍成員2022-01-012022-12-310000003499ALX：AllRiskPropertyAndRentalValueMember2022-01-012022-12-310000003499Alx：恐怖覆蓋包含NbcrMember2022-01-012022-12-310000003499ALX：NbcrMembersALX：第59街保險公司成員2022-01-012022-12-310000003499ALX：NbcrMembersALX：第59街保險公司成員2022-12-310000003499ALX：NbcrMembers2022-12-310000003499美國-公認會計準則：養老金計劃定義的福利成員2022-01-012022-12-310000003499美國-公認會計準則：養老金計劃定義的福利成員2021-01-012021-12-310000003499美國-公認會計準則：養老金計劃定義的福利成員2020-01-012020-12-310000003499Us-gaap:OtherPostretirementBenefitPlansDefinedBenefitMember2022-01-012022-12-310000003499Us-gaap:OtherPostretirementBenefitPlansDefinedBenefitMember2021-01-012021-12-310000003499Us-gaap:OtherPostretirementBenefitPlansDefinedBenefitMember2020-01-012020-12-310000003499STPR：紐約Alx：RegoPark1PropertyMember2022-12-310000003499STPR：紐約Alx：RegoPark1PropertyMember2022-01-012022-12-310000003499SRT：最小成員數STPR：紐約Alx：RegoPark1PropertyMember2022-01-012022-12-310000003499STPR：紐約Alx：RegoPark1PropertyMemberSRT：最大成員數2022-01-012022-12-310000003499STPR：紐約Alx：RegoPark2PropertyMemberSRT：零售站點成員2022-12-310000003499STPR：紐約Alx：RegoPark2PropertyMemberSRT：零售站點成員2022-01-012022-12-310000003499SRT：最小成員數STPR：紐約Alx：RegoPark2PropertyMemberSRT：零售站點成員2022-01-012022-12-310000003499STPR：紐約Alx：RegoPark2PropertyMemberSRT：零售站點成員SRT：最大成員數2022-01-012022-12-310000003499STPR：紐約ALX：AlexanderApartmentTowerMembers2022-12-310000003499STPR：紐約ALX：AlexanderApartmentTowerMembers2022-01-012022-12-310000003499SRT：最小成員數STPR：紐約ALX：AlexanderApartmentTowerMembers2022-01-012022-12-310000003499STPR：紐約SRT：最大成員數ALX：AlexanderApartmentTowerMembers2022-01-012022-12-310000003499STPR：紐約Alx：RegoPark3PropertyMember2022-12-310000003499STPR：紐約Alx：RegoPark3PropertyMember2022-01-012022-12-310000003499SRT：最小成員數STPR：紐約Alx：RegoPark3PropertyMember2022-01-012022-12-310000003499STPR：紐約Alx：RegoPark3PropertyMemberSRT：最大成員數2022-01-012022-12-310000003499STPR：紐約Alx：FlushingPropertyMember2022-12-310000003499STPR：紐約Alx：FlushingPropertyMember2022-01-012022-12-310000003499ALX：LexingtonAvenuePropertyMemberSTPR：紐約2022-12-310000003499ALX：LexingtonAvenuePropertyMemberSTPR：紐約2022-01-012022-12-310000003499SRT：最小成員數ALX：LexingtonAvenuePropertyMemberSTPR：紐約2022-01-012022-12-310000003499ALX：LexingtonAvenuePropertyMemberSTPR：紐約SRT：最大成員數2022-01-012022-12-310000003499美國-公認會計準則：本土成員2022-01-012022-12-310000003499美國-公認會計準則：本土成員2021-01-012021-12-310000003499美國-公認會計準則：本土成員2020-01-012020-12-310000003499美國-公認會計準則：建築改進成員2022-01-012022-12-310000003499美國-公認會計準則：建築改進成員2021-01-012021-12-310000003499美國-公認會計準則：建築改進成員2020-01-012020-12-310000003499美國-美國公認會計準則：建設正在進行成員2022-01-012022-12-310000003499美國-美國公認會計準則：建設正在進行成員2021-01-012021-12-310000003499美國-美國公認會計準則：建設正在進行成員2020-01-012020-12-31

美國

美國證券交易委員會

華盛頓特區，20549

表格10-K


☑			根據《證券條例》第13或15(D)條提交的年報 1934年《交換法》


截至本財政年度：			12月31日, 2022

或


☐			根據《證券條例》第13或15(D)條提交的過渡報告 1934年《交換法》


的過渡期			至
委託文件編號：			001-06064


			Alexanders Inc.
			(註冊人的確切姓名載於其章程)

特拉華州

51-0100517

(註冊成立或組織的國家或其他司法管轄區)

(税務局僱主身分證號碼)

210號4號公路東段，

帕拉莫斯，

新澤西

07652

(主要執行辦公室地址)

(郵政編碼)


註冊人的電話號碼，包括區號			(201)			587-8541

根據該法第12(B)條登記的證券：

每個班級的標題

交易代碼

註冊的每個交易所的名稱

普通股，每股面值1美元

ALX

紐約證券交易所

根據該法第12(G)條登記的證券：無

如果註冊人是證券法規則405中定義的知名經驗豐富的發行人，請用複選標記表示。

Yes ☐ 不是☑

用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13節或第15(D)節提交報告。

Yes ☐ 不是☑

用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)提交了1934年《證券交易法》第13條或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。

是☑ No ☐

用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章232.405節)要求提交的每一份交互數據文件。

☑ 是 ☐ No

用複選標記表示註冊者是大型加速文件服務器、加速文件服務器、非加速文件服務器、

較小的報告公司或新興的成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。


☐	大型加速文件服務器	☑	加速文件管理器
☐	非加速文件管理器	☐	較小的報告公司
		☐	新興成長型公司

如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易所法》第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。¨

用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(《美國聯邦法典》第15編，第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告的內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。

是☑ No ☐

如果證券是根據該法第12(B)條登記的，應用複選標記表示登記人的財務報表是否反映了對以前發佈的財務報表的錯誤更正。☐

用複選標記表示這些錯誤更正中是否有任何重述需要對註冊人的任何執行人員在相關恢復期間根據第240.10D-1(B)條收到的基於激勵的補償進行恢復分析。☐

用複選標記表示登記人是否為空殼公司(如該法第12b-2條所界定)。是☐不是☑

由註冊人的非關聯公司持有的有投票權和無投票權普通股的總市值，即由亞歷山大公司高級管理人員和董事以外的人持有的。是$472,173,000 at June 30, 2022.

截至2023年1月31日，有5,107,290註冊人已發行普通股的股份。

以引用方式併入的文件

第三部分：股東周年大會委託書的部分內容n May 18, 2023.


亞歷山大百貨公司
索引
	項目	財務信息：	頁碼

第一部分：	1.	業務	5

	1A.	風險因素	8

	1B.	未解決的員工意見	21

	2.	屬性	22

	3.	法律訴訟	25

	4.	煤礦安全信息披露	25

第二部分。	5.	註冊人普通股市場、相關股東事項與發行人購買股權證券	26

	6.	已保留	27

	7.	管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析	28

	7A.	關於市場風險的定量和定性披露	36

	8.	財務報表和補充數據	37

	9.	會計與財務信息披露的變更與分歧	57

	9A.	控制和程序	57

	9B.	其他信息	60

	9C.	關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露	60

第三部分。	10.	董事、高管與公司治理(1)	60

	11.	高管薪酬(1)	61

	12.	某些實益擁有人的擔保所有權以及管理層和相關股東的事項(1)	61

	13.	某些關係和相關交易，以及董事的獨立性(1)	61

	14.	首席會計費及服務(1)	61

第四部分。	15.	展示、財務報表明細表	62

	16.	表格10-K摘要	70

簽名			71

__________________________

(1)這些條款被部分或全部省略，因為註冊人將根據1934年《證券交易法》下的第14A法規，在2022年12月31日後120天內向美國證券交易委員會提交一份最終的委託書，其中部分內容通過引用併入本文。

前瞻性陳述

本文中包含的某些陳述構成前瞻性陳述，這一術語在修訂後的1933年《證券法》第27A節和修訂後的1934年《證券交易法》第21E節中有定義。前瞻性陳述並不能保證未來的業績。它們代表了我們的意圖、計劃、期望和信念，受到許多假設、風險和不確定因素的影響。我們未來的業績、財務狀況和業務可能與這些前瞻性陳述中所表達的大不相同。在這份10-K表格的年度報告中，您可以通過搜索諸如“近似”、“相信”、“預期”、“預期”、“估計”、“打算”、“計劃”、“將”、“可能”或其他類似的表述來找到其中的許多表述。我們還注意到以下前瞻性表述：就我們的開發項目而言，預計完成日期、預計項目成本和待完成的成本；以及我們普通股股票的股息估計。這些前瞻性陳述代表我們的意圖、計劃、期望和信念，受許多假設、風險和不確定因素的影響。決定這些和我們其他前瞻性陳述結果的許多因素超出了我們的控制或預測能力。

目前，其中一些因素包括利率和通脹的上升，新冠肺炎疫情對我們的業務、財務狀況、運營結果、現金流、經營業績的持續影響，以及這些因素已經並可能繼續對我們的租户、全球、國家、地區和地方經濟和金融市場以及整個房地產市場產生的影響。關於可能對我們前瞻性陳述的結果產生重大影響的因素的進一步討論，見第一部分--“項目1A”。-風險因素“在本年度報告表格10-K中。

對於這些陳述，我們要求1995年《私人證券訴訟改革法》中包含的前瞻性陳述的安全港的保護。提醒您不要過度依賴我們的前瞻性陳述，這些前瞻性陳述僅説明截至本年度報告10-K表格的日期或通過引用併入的任何文件的日期。可歸因於我們或代表我們行事的任何人的所有隨後的書面和口頭前瞻性陳述，其全部內容都明確地受到本節所載或提及的警告性陳述的限制。我們不承擔任何義務公開發布對我們的前瞻性陳述的任何修訂，以反映本年度報告以Form 10-K格式公佈之後發生的事件或情況。

第一部分

項目1.業務

一般信息

Alexander‘s，Inc.(紐約證券交易所代碼：ALX)是一家房地產投資信託基金(REIT)，在特拉華州註冊成立，從事租賃、管理、開發和重新開發其物業。凡提及“我們”、“公司”和“亞歷山大公司”時，均指亞歷山大公司及其合併子公司。我們由Vornado Realty Trust(“Vornado”)(紐約證券交易所代碼：VNO)管理，我們的物業由Vornado Realty Trust(“Vornado”)租賃和開發。

我們在紐約市有六處房產，包括：

運營特性

•列剋星敦大道731號，一座1079,000平方英尺的多用途建築，包括以列剋星敦大道為界的整個街區，東59號這是第三大道和東58號街這是曼哈頓的大街。這座建築分別擁有93.9萬平方英尺和14萬平方英尺的可淨租賃寫字樓和零售空間。彭博資訊(Bloomberg L.P.)佔據了所有的辦公空間。家得寶(83,000平方英尺)是主要的零售租户；

•雷戈公園一號是一座佔地33.8萬平方英尺的購物中心，位於皇后大道和63號交叉口研發皇后區的路。該中心由11.2萬平方英尺的宜家、5萬平方英尺的伯靈頓、4.6萬平方英尺的Bed Bath&Beyond和3.6萬平方英尺的Marshalls組成。2022年12月3日，宜家關閉了在該物業的門店。根據2030年12月到期的租約，宜家仍有義務。租賃包括不早於2026年3月生效的終止權利，但須支付直至終止日期的租金和相當於10,000,000美元或剩餘期限到期租金金額的額外終止付款；

•雷戈公園二期是一座61.5萬平方英尺的購物中心，毗鄰皇后區的雷戈公園一期購物中心。該中心由145,000平方英尺的Costco和133,000平方英尺的Kohl‘s支撐，後者已被轉租；

•亞歷山大公寓樓位於雷戈公園二期購物中心上方，包含312個單位，總面積為255,000平方英尺；以及

•法拉盛是一座16.7萬平方英尺的建築，位於皇后區羅斯福大道和主街交匯處，轉租給了新世界購物中心有限責任公司。該物業的土地租賃將持續到2027年1月，並提供一個10年延期選擇權。

屬性t將被開發

•雷戈公園三號是一塊14萬平方英尺的地塊，毗鄰皇后區的雷戈公園二號購物中心，位於聯合大道和霍拉斯·哈丁支路的交叉口。

與沃納多的關係

根據每年3月到期並可自動續期的各種協議，我們由Vornado管理，我們的物業由Vornado租賃和開發。Vornado是一家完全集成的房地產投資信託基金，在管理、租賃、開發和運營寫字樓和零售物業方面擁有豐富的經驗。

截至2022年12月31日，沃納多擁有我們已發行普通股的32.4%。史蒂文·羅斯是我們的董事會主席兼首席執行官，新澤西州普通合夥企業州際地產(“州際”)的管理普通合夥人，以及Vornado的董事會主席兼首席執行官。截至2022年12月31日，羅斯先生、州際公路公司及其另外兩名普通合夥人David·曼德爾鮑姆和小羅素·B·鬼魂。(他們也是本公司的董事和Vornado的受託人)除了通過Vornado間接持有的2.3%外，他們總共擁有我們已發行普通股的26.0%。

重要租户

彭博社的收入佔 $115,129,000，分別為113,140,000美元和109,066,000美元，相當於 56%, 5分別佔我們每年租金收入的5%和55%。沒有其他租户佔我們租金收入的10%以上。如果我們失去了彭博作為租户，或者如果彭博無法履行其租約義務，這將對我們的經營業績和財務狀況產生不利影響。為了幫助我們繼續評估彭博新聞社的信譽，我們從彭博新聞社獲得了某些機密的財務信息和指標。此外，我們從其他私人來源獲取和評估有關彭博的財務信息，以及公開可用的數據。

環境可持續發展倡議

我們一直認為，關注環境可持續性是對我們業務的負責任管理，對我們的租户、投資者、員工和我們所服務的社區非常重要。由於我們由Vornado進行外部管理，Vornado董事會的公司治理和提名委員會在Alexander‘s負責監督環境、社會和治理(“ESG”)事務，其中包括氣候變化風險。環境可持續發展倡議由一個專門的專業團隊執行，他們直接與Vornado的業務部門合作。在下面的討論中，當我們提到沃納多的建築時，它包括我們的建築。

Vornado是可持續發展領域的行業領導者，擁有和運營超過2700萬平方英尺的LEED(能源與環境設計領導地位)認證建築，佔其寫字樓組合的95%，其中超過2300萬平方英尺的LEED黃金或白金。2022年，Vornado(I)被選為全球房地產可持續發展基準(GRESB)中多元化寫字樓/零售REITs的全球“行業領導者”，在美國同行中排名第一，在美洲112家迴應的上市公司中排名第三，並連續第十年獲得“綠星”殊榮和GRESB的五星級評級；(Ii)第12次獲得全美房地產投資信託協會(NAREIT)多元化REITs的領導者獎，和(Iii)被公認為EPA年度能源之星合作伙伴，表現出七年的持續卓越。

沃納多將應對氣候變化列為優先事項，並在2019年通過了一項十年計劃，到2030年使包括我們在內的建築達到碳中和(“2030願景”)。願景2030是一個多方面的方法，優先考慮能源效率、需求管理和可再生能源。Vornado依靠技術以及與租户、員工和社區的有意義的利益相關者合作來實現這一計劃。Vornado對碳中性和相關減排目標的承諾已得到基於科學的目標倡議的批准，因為它符合1.5攝氏度的氣候情景，這是《巴黎協定》最雄心勃勃的目標。

Vornado考慮其業務的所有方面的可持續性，包括其建築組合的設計、施工、翻新和持續維護和運營。Vornado通過尋求在能源和水消耗、碳減排、資源和廢物管理以及對生態敏感的採購方面建立最佳做法，可持續和高效地運營其建築。Vornado的政策，從100%綠色清潔到能源效率，都在其整個投資組合中實施。Vornado與其租户、員工和投資者就其可持續發展計劃和戰略進行了大量的接觸。

Vornado致力於可持續發展績效指標的透明報告，並根據全球報告倡議發佈年度ESG報告，並與可持續發展會計準則委員會編纂的指標和氣候相關財務披露工作隊提出的建議保持一致。Vornado還向CDP(前身為碳披露項目)、CSA(標準普爾全球企業可持續發展評估)和EP 100(氣候集團牽頭的全球倡議)提交公開報告。關於Vornado的環境可持續發展倡議和戰略的更多細節，包括Vornado的2030年願景路線圖，可以在Vornado的2021年ESG報告中找到(esg.vno.com)。不能保證沃納多的2030年遠景承諾將在計劃的時間框架內實現。ESG報告並非以引用方式併入，不應被視為本10-K表格年度報告的一部分。

競爭

我們在競爭激烈的環境中運營。我們所有的酒店都位於紐約市。我們與大量的房地產投資者、業主和開發商競爭。競爭的主要因素是收取的租金、地點的吸引力、物業的質量和廣度以及提供的服務質量。我們的成功取決於其他因素，包括全球、國家和當地經濟的趨勢，現有和潛在租户和客户的財務狀況和經營業績，資金的可用性和成本，建設和翻新成本，税收，政府法規，立法，人口和就業趨勢，分區法律，以及我們以有利可圖的水平出租、轉租或出售物業的能力。我們的成功還取決於我們在現有債務到期時以可接受的條款進行再融資的能力。

人力資本資源

由於我們由Vornado進行外部管理，因此我們沒有單獨的員工提供管理、租賃和開發服務。我們目前有69名財產級僱員wHO提供清潔、工程和安全服務。我們的員工由Vornado根據其員工政策進行管理，他們可以獲得Vornado的福利、培訓和其他計劃。

行政辦公室

我們的行政辦公室位於新澤西州帕拉默斯4號公路東210號，郵編：07652，電話號碼是(2015878541)。

可用信息

我們的年度報告Form 10-K、Form 10-Q季度報告、Form 8-K當前報告及對該等報告的修訂，以及根據1934年證券交易法第13(A)、15(D)或16(A)節提交或提交的有關高級管理人員、董事和10%實益擁有人的Form 3、4和5報告，在以電子方式提交給或提交給美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)後，均可在合理可行的範圍內儘快在我們的網站(www.alx-inc.com)上免費獲取。我們的網站上還提供了審計委員會章程、薪酬委員會章程、商業行為和道德準則以及公司治理準則的副本。如果這些項目有任何變化，我們將在我們的網站上提供修訂的副本。這些文件的副本也可以直接從我們那裏免費獲得。美國證券交易委員會還設有一個網站(www.sec.gov)，其中包含以電子方式提交給美國證券交易委員會的報告、委託書和信息聲明以及其他信息。以上提供的網站內容無意以引用方式納入本10-K表格年度報告或我們提交給美國證券交易委員會的任何其他報告或文件中。

2009年5月，沃納多和州際公路分別向美國證券交易委員會提交了對各自附表13D的修正案，表明他們作為一個集團擁有 47.2% of o我們的普通股。根據紐約證券交易所的公司治理標準(“紐約證券交易所規則”)，這一所有權水平，再加上羅斯先生、曼德爾鮑姆先生和鬼魂擁有的股份，使我們成為一家“受控”公司。這意味着，除其他事項外，我們不需要讓我們的董事會的大多數成員根據紐約證券交易所規則是獨立的，我們的薪酬委員會的所有成員根據紐約證券交易所規則是獨立的，或者有一個提名委員會。雖然我們自願遵守了紐約證券交易所規則的大部分獨立性要求，但我們沒有義務這樣做，這種情況隨時可能改變。

第1A項。風險因素

可能對我們的業務、運營和財務狀況產生不利影響的重大因素概述如下。這裏描述的風險和不確定性可能並不是我們面臨的唯一風險和不確定性。我們目前不知道或我們目前認為無關緊要的其他風險和不確定性也可能對我們的業務、運營和財務狀況產生不利影響。見本文第4頁所載“前瞻性陳述”。

與我們的物業和行業相關的風險

我們可能會受到寫字樓房地產趨勢的不利影響，包括在家工作的趨勢。

2022年，我們大約56%的租金收入來自彭博社，即我們列剋星敦大道731號寫字樓的寫字樓租户。在家工作、靈活或混合的工作時間安排、開放式工作場所、視頻會議和電話會議正變得越來越普遍，特別是由於新冠肺炎的流行。租户空間利用率的變化，包括更多地接受在家工作和靈活的工作安排政策，可能會導致寫字樓租户重新評估他們的長期物理空間需求，這可能會對我們的業務產生不利影響。

我們所有的物業都在紐約市，受到該地區經濟週期和固有風險的影響。

我們所有的收入都來自位於紐約市的物業。房地產市場受到經濟低迷的影響，我們無法預測經濟狀況在短期或長期內將如何影響這個市場。經濟下滑或紐約市房地產市場下滑，包括新冠肺炎疫情的影響，已經並可能繼續損害我們的財務表現和房產價值。除了影響國民經濟總體狀況的因素外，影響這一地區經濟狀況的因素還包括：

•媒體、廣告、專業服務、金融、科技、零售、保險和房地產行業的財務業績和生產率；

•企業裁員或裁員；

•房地產供過於求或需求減少；

•行業放緩；

•通貨膨脹的影響；

•企業搬遷；

•不斷變化的人口結構；

•增加在家工作和使用替代工作場所；

•前往我們市場的國內和國際遊客數量的變化(包括世界貨幣相對強勢的變化和新冠肺炎大流行的結果)；

•紐約州和紐約市政府以及地方運輸當局的財政狀況，特別是由於新冠肺炎大流行的影響；

•生活質量狀況；

•基礎設施質量；

•增加政府監管和遵守這些監管的成本；以及

•税率的變化或州和地方税扣除額的處理。

我們不可能預測紐約市大都會地區--更廣泛地説，美國--的經濟和投資氣候趨勢對該地區房地產市場的未來或影響。地區性、全國性或全球性的經濟衰退可能會對物業價值、我們的業務和盈利能力產生負面影響。

我們面臨着影響一般零售環境和紐約市零售環境的風險。

我們的某些物業是紐約市的零售物業，因此受到一般和紐約市零售環境的影響，包括寫字樓和住宅入住率、消費者支出水平和消費者信心、紐約市旅遊業、僱主遠程工作政策、恐怖主義或其他犯罪行為的威脅、來自在線零售商和其他零售中心日益激烈的競爭，以及技術變革對零售環境的總體影響。此外，紐約市的旅遊業因為尚未完全恢復避免了新冠肺炎大流行的影響。這些因素可能會對我們零售租户的財務狀況產生不利影響，或導致這些租户破產，以及零售商在我們的零售地點租用空間的意願，這可能會對我們的物業價值、我們的業務和盈利能力產生不利影響。

我們的業績和投資價值受到與我們的房地產資產和房地產行業相關的風險的影響。

我們房地產的價值和我們投資的價值會根據整體經濟和房地產行業的情況而波動。這些情況也可能對我們的收入和現金流產生不利影響。

影響香港房地產價值的因素包括：

•全球、國家、區域和地方經濟狀況；

•來自其他可用空間的競爭，包括合用工作空間和轉租；

•當地情況，如該地區的空間供應過剩或房地產需求減少；

•我們的物業管理得有多好；

•開發和/或重新開發我們的物業；

•市場租金的變動；

•來自網上購物的競爭加劇及其對零售租户及其零售空間需求的影響；

•與物業改善和租金有關的時間和費用；

•我們能否將增加的經營成本全部或部分轉嫁給租户；

•房地產税和其他費用的變化；

•州和地方政府在預算範圍內運作的能力；

•租户和用户(如客户和購物者)是否認為物業有吸引力；

•消費者偏好的變化對零售商和零售商店價值產生不利影響；

•租户空間利用率的變化；

•我們租户的財務狀況，包括租户破產或違約的程度；

•涉及美國的任何武裝衝突或針對美國的恐怖襲擊或個人在公共場所的暴力行為的後果；

•寫字樓房地產的趨勢，包括許多租户對現代化設施建築中的空間的偏好，這可能需要房東產生鉅額資本支出；

•在可接受的條件下或完全不能獲得融資；

•通貨膨脹或通貨緊縮；

•利率波動；

•我們獲得足夠保險的能力；

•區劃法律和税收的變化；

•政府監管；

•根據環境或其他法律或法規可能承擔的責任；

•自然災害；

•一般競爭因素；

•氣候變化；以及

•新冠肺炎大流行或其他高傳染性疾病爆發的影響。

由於這些因素中的任何一個發生不利變化，我們收到的租金或銷售收益以及我們物業的入住率可能會下降。如果租金收入、銷售收入和/或入住率下降，我們通常預計可用於運營成本、償還債務和分配給股東的現金將減少。此外，我們的一些主要開支，包括按揭利息支付、房地產税和維修費用，一般不會隨着相關租金的下降而下降，而維修費用在通脹環境下可能會大幅增加。這些因素可能導致我們的房地產資產價值下降，這可能導致非現金減值費用，影響可能是實質性的。

房地產是一個競爭激烈的行業，這種競爭可能會對我們產生不利影響。

我們與大量房地產投資者、業主和開發商競爭，其中一些人可能願意接受較低的投資回報。競爭的主要因素是租金、售價、地點的吸引力、物業的質素和廣度，以及所提供的服務質素。基本上，我們所有的物業都面臨來自同一市場類似物業的競爭，這可能會對我們在這些物業收取的租金和我們的運營結果產生不利影響。

我們依靠以經濟優惠的條件將空間出租給租户，並向可能無力支付的租户收取租金。

我們的財務業績在很大程度上依賴於以經濟優惠的條件將我們物業的空間出租給租户。此外，由於我們的大部分收入來自租賃房地產，如果我們的某些租户無法支付租金，或者如果我們無法以有利的條件維持入住率水平，我們的收入和可用於償還債務和分配給股東的資金將會減少。如果租户不支付租金，我們可能無法立即行使我們作為房東的權利，並可能產生大量的法律和其他費用。即使我們能夠強制執行我們的權利，租户也可能沒有可追回的資產。

當租約到期時，我們可能無法續簽租約或重新出租空間。

當我們的租户決定租約到期後不再續簽時，我們可能無法重新出租空間。即使租户續簽，或者我們可以重新出租，續簽或轉租的條款，以及其他因素，如租金和其他優惠、物業改善的成本和租賃佣金，也可能不如到期租約中的條款優惠。此外，租户使用空間的變化可能會影響我們更新或重新出租空間的能力，而不需要在翻新或重新設計相關物業和/或空間的內部配置時產生大量成本。如果我們不能及時續簽租約或以類似的費率重新出租空間，或者如果我們在續訂或重新出租空間時產生大量成本，我們的現金流以及償還債務和向股東支付股息和分配的能力可能會受到不利影響。

列剋星敦大道731號佔我們收入的很大一部分。大樓的損失或損壞將對我們的財務狀況和運營結果產生不利影響。

列剋星敦大道731號的收入佔2022年、2021年和2020年12月31日終了年度分別為138 778 000美元、140 524 000美元和137 718 000美元，約佔67%，分別佔我們每年租金收入的68%和69%。超過我們保險範圍的建築物的損失或損壞，包括由於恐怖襲擊而造成的損失，將對我們的運營結果和財務狀況產生不利影響。

彭博社佔我們收入的很大一部分。失去彭博作為租户或彭博的信用質量惡化可能會對我們的財務狀況和經營結果產生不利影響。

彭博社佔收入E 2022年、2021年和2020年12月31日終了年度分別為115 129 000美元、113 140 000美元和109 066 000美元，約佔56%，分別佔我們每年租金收入的55%和55%。沒有其他租户佔我們租金收入的10%以上。如果我們失去了彭博作為租户，或者如果彭博無法履行其租約義務，這將對我們的經營業績和財務狀況產生不利影響。

我們依賴主要租户來吸引我們Rego Park I和II零售物業的購物者，這些租户做出的決定，或這些租户業務的不利發展，可能會對我們的財務狀況和經營業績產生重大影響。

我們雷戈公園一號和二號的零售物業以知名百貨商店和其他產生購物流量的租户為基礎。如果我們的主要租户未能履行他們的合同義務、為繼續運營而尋求讓步或停止運營，包括由於破產，這些物業的價值將受到不利影響。如果在我們物業經營的商店的銷售水平因經濟狀況、網上購物競爭加劇、錨點關閉或其他原因而大幅下降，租户可能無法支付他們的最低租金或費用追回費用。如果租户或主播違約，我們可能會在執行房東權利時遇到延誤和成本。此外，如果其他租户的租約有合租條款，關閉錨定租户或主要租户可能會導致其他租户終止租約或減少租金。2022年12月3日，宜家關閉了位於雷戈公園一號的11.2萬平方英尺的錨店。根據2030年12月到期的租約，宜家仍有義務。租賃包括不早於2026年3月生效的終止權利，但須支付截至終止日期的租金和相當於10,000,000美元或剩餘期限下到期租金金額的額外終止付款。

租户的破產或資不抵債可能會減少我們的收入、淨利潤和可用現金。

我們的一些租户不時宣佈破產，其他租户未來可能會宣佈破產或資不抵債。一個主要租户的破產或資不抵債可能會導致我們的收入下降和運營困難，包括租賃剩餘的財產。因此，一個主要租户或多個租户的破產或資不抵債可能導致收入、淨收入和可用於償還債務或向股東分配的資金減少。

我們的業務、財務狀況、運營業績和現金流已經並可能繼續受到新冠肺炎疫情或其他高傳染性疾病爆發的不利影響，這些影響可能對我們來説是實質性的。

我們的業務已經，並可能繼續受到新冠肺炎大流行帶來的經濟和行業挑戰以及為遏制病毒傳播而採取的預防措施的不利影響。雖然在疫情爆發期間施加的幾乎所有限制和限制都已取消和/或放寬，人們已基本上恢復了大流行前的活動，但經濟狀況繼續對我們零售租户的財務健康產生負面影響。這些條件的影響可能會導致零售商減少其實體店的數量和規模，並進一步增加對電子商務的依賴。此外，由於疫情的持續風險以及對在家工作的進一步依賴和靈活的工作安排，我們的寫字樓租户可能會看到員工重返工作崗位的計劃進一步推遲，這可能會導致我們的寫字樓租户重新評估其長期的物理空間需求。此外，如果新冠肺炎病毒或其他傳染性更強的變種傳播，政府機構和其他當局可能會重新下令關閉或重新對企業實施限制，這可能會進一步對租户的財務狀況產生負面影響。隨着時間的推移，這些因素可能會減少對寫字樓和零售空間的需求，並最終降低我們整個投資組合的入住率和/或租金水平，這可能會對我們的財務狀況和/或獲得資本的機會產生負面影響。不能保證我們開展業務的司法管轄區不會重新實施限制措施，以努力減輕對公共衞生的風險。由於新冠肺炎大流行或其他高度傳染性疾病的變異或未來爆發，我們可能會繼續對我們的業務、財務狀況和經營業績造成實質性影響，這些影響可能會增加本標題“風險因素”下描述的其他風險。

我們的一些潛在損失可能不在保險範圍之內。

我們維持一般責任保險，每次事故和每個財產的限額為300,000,000美元，其中前30,000,000美元包括傳染病保險，以及所有風險財產和租金價值保險，限額為每次事故17億美元，包括恐怖主義行為保險，以及某些危險的分項限額，如洪水和地震對我們每個財產的保險，但不包括傳染病保險。

第59街保險公司，LLC(“FNSIC”)，是我們的全資合併子公司，直接承保恐怖主義行為，包括核、生物、化學和輻射(“NBCR”)行為，根據2002年《恐怖主義風險保險法》的定義，該法案迄今已修訂，並已延長至2027年12月。恐怖主義行為(包括NBCR行為)的保險金額每次總計高達17億美元。恐怖主義行為(不包括NBCR行為)的保險由第三方保險公司和聯邦政府完全再保險，不涉及FNSIC。對於NBCR ACTS，FNSIC負責29.8萬美元的免賠額和保險損失餘額的20%，聯邦政府負責其餘80%的保險損失。我們對FNSIC造成的任何損失負有最終責任。

我們繼續監測保險市場的狀況以及恐怖主義行為或其他事件的承保範圍和費用。然而，我們不能預測未來會有哪些保險是以商業合理的條件提供的。我們對未投保的損失、免賠額和超出我們保險覆蓋範圍的損失負責，這些損失可能是實質性的，並對我們的業務、運營結果和財務狀況產生不利影響。

我們按揭貸款的本金對我們來説是無追索權的，而貸款包含要求我們維持保險的習慣契約。儘管我們相信，就這些協議而言，我們有足夠的保險範圍，但我們未來可能無法以合理的費用獲得同等金額的保險。如果貸款人堅持要求我們無法獲得更大的承保範圍，這可能會對我們為物業融資或再融資的能力產生不利影響。

實際或可能發生的恐怖襲擊可能會對我們的財產價值和產生現金流的能力產生不利影響。

我們所有的物業都位於紐約市，最重要的物業是列剋星敦大道731號，位於曼哈頓的列剋星敦大道和第59街交匯處。為了應對恐怖襲擊、感受到的恐怖主義威脅或其他犯罪行為，該地區的租户可能會選擇將他們的企業遷往美國人口較少、知名度較低的地區，這些地區可能被認為是未來恐怖活動的目標，或者犯罪率較低，選擇光顧該地區企業的客户也較少。反過來，這可能會導致這些地區對空間的需求減少，這可能會增加我們物業的空置率，並迫使我們以不太優惠的條件出租物業。.此外，我們可能會遇到安保、設備和人員成本增加的情況。因此，我們的物業價值以及我們的收入和現金流水平可能會大幅下降。

自然災害和氣候變化的影響可能對我們經營的地區產生集中影響，並可能對我們的成果產生不利影響。

我們的投資在紐約市。自然災害，包括地震、風暴、龍捲風、洪水和颶風，可能對我們的財產和周圍環境或地區造成重大破壞。“全球變暖”的潛在不利後果，包括海平面上升，可能同樣會對我們的財產和我們所在的大都市地區的經濟產生影響。政府應對氣候變化的努力可能會影響我們酒店的運營成本。隨着時間的推移，這些情況可能會導致我們的建築對空間的需求下降，或者我們根本無法運營這些建築。氣候變化也可能對我們的業務產生間接影響，因為它增加了我們認為可以接受的財產保險的成本(或使其無法獲得)，增加了我們物業的能源成本，並要求我們在尋求維修和保護我們的物業免受此類風險的影響時花費資金。這些損失、成本或業務中斷可能會對我們的運營和財務業績產生不利影響。

我們的物業位於市區，這意味着我們物業的活力依賴於完善的交通和公共設施基礎設施。如果極端天氣事件以任何方式損害了基礎設施，這種損害可能會對我們當地的經濟和人口以及我們的租户在我們的大樓裏做生意的能力產生不利影響。

我們的物業面臨與氣候相關的政策變化相關的過渡性風險。

電網能源的去碳化可能會導致我們建築物的能源成本和運營費用增加。改造我們的建築系統以減少能源消耗可能會導致資本成本增加。在現場消耗化石燃料的建築可能會受到處罰。此外，電網提供的能源完全過渡到可再生能源(紐約州《氣候領導和社區保護法》已授權)可能會導致我們建築物的能源成本和運營費用增加。

我們還可能受到與自然資源或能源使用相關的成本、税收或罰款或相關費用的增加，例如“碳税”，以及當地立法，如紐約市的第97號法律，它對我們建築物的碳排放設定了限制，如果我們超過這些限制，就會受到懲罰；紐約市的INTRO 2317，或“天然氣禁令”法案，它限制在新建築和重大翻新中的任何現場化石燃料燃燒。這些成本、税收或罰款可能會增加我們的運營成本，並減少可用於償還債務或向股東分配的現金。

税法的變化可能會以難以預測的方式對REITs、我們股票的交易和我們的運營結果產生積極和消極的影響。

涉及美國聯邦、州和地方所得税的規則不斷受到參與立法過程的人員以及美國國税局和財政部的審查。税法的變化(這些變化可能具有追溯力)可能會對REITs及其股東的税收產生不利影響。我們無法預測是否會在何時、以何種形式或在什麼生效日期頒佈、頒佈或決定税務法律、法規和裁決，或作出技術性更正，從而可能導致我們或我們股東的納税義務增加，或要求我們改變經營方式，以將我們納税義務的增加降至最低。如果發生這種變化，我們可能被要求為我們的資產或收入支付額外的税款和/或受到額外的限制。這些增加的税收成本可能會對我們普通股的交易價格、我們的財務狀況、我們的經營業績以及可用於支付股息的現金數額產生不利影響。

與我們的運營和戰略相關的風險

顯著的通貨膨脹和通貨膨脹率的持續上升可能會對我們的業務和財務業績產生不利影響。

最近通貨膨脹率的大幅上升，以及未來可能出現的實際和預期的通貨膨脹率上升，可能會影響我們的投資和經營業績。在高通脹的環境下，我們可能無法將租金提高至通脹水平或以上，這可能會降低我們的利潤率。此外，我們的勞動力和材料成本可能會增加，這可能會對我們的業務或財務業績產生不利影響。通脹上升也可能會增加建築和翻新成本，從而對我們產生不利影響。雖然我們物業大部分營運費用的增加可以轉嫁到我們的寫字樓和零售租户身上，但一些租户有固定的報銷費用，而我們住宅物業的支出可能無法轉嫁給住宅租户。未報銷的增加的運營費用可能會減少可用於償還債務或向股東分配的現金流。

我們可能會收購、開發或重新開發物業，這可能會產生風險。

雖然我們聲明的業務戰略不是從事收購，但當我們認為收購、開發或重建項目在其他方面與我們的業務戰略一致時，我們可能會收購、開發或重新開發物業。我們可能無法成功地(I)開發、重新開發或收購物業；(Ii)按時或在預算範圍內完成這些活動；以及(Iii)以足以支付我們成本的金額出租或出售已開發、重新開發或收購的物業。這些活動中的競爭也可能顯著增加我們的成本。整合收購的困難可能會被證明是昂貴或耗時的，並可能轉移管理層的注意力。在我們不具備相同市場知識水平的新市場或物業類型中進行收購、開發或重新開發可能會導致業績弱於預期。我們也可能放棄我們已經開始追求的收購、開發或再開發機會，從而無法收回已經產生的費用。此外，我們可能會承擔所收購物業的法律責任，其中一些我們在收購時可能並不知道。

我們面臨與房地產開發、重建和重新定位相關的風險，這些風險可能會對我們產生不利影響，包括我們的財務狀況和經營業績。

我們繼續從事與我們的物業有關的開發、重新開發和重新定位活動。我們在發展和重建活動方面會受到某些風險的影響，這可能會對我們產生不利影響，包括我們的財務狀況和經營業績。這些風險包括但不限於：(I)以優惠條件或完全不受限制地獲得融資和定價；(Ii)獲得並及時獲得分區和其他監管批准；(Iii)建築成本增加和任何成本超支，特別是在通脹環境下，以及建築工程過早完成(包括我們無法控制的風險，如天氣或勞動力條件、材料短缺或供應鏈延誤)；(Iv)重新開發物業的入住率和租金可能出現波動，這可能導致我們的投資無利可圖；(V)開辦、搬遷和重新發展的成本可能較預期為高；。(Vi)如果我們在開始勘探後放棄發展或重建機會，可能無法收回已招致的開支；。(Vii)我們可能會把資金和管理時間花在未能完成的項目上；。(Viii)無法如期或根本不能完成物業的租賃，以致經營或重建成本增加；。(Ix)物業以低於預期租金的價格出租的可能性；及。(X)如重建活動是與第三方合作進行的。, 與我們的合資開發夥伴發生糾紛的可能性，以及我們可能錯過某些項目里程碑最後期限的可能性。這些風險可能導致重大意想不到的延誤或支出，並可能阻止重新開發活動的啟動或完成，或新開發項目的最終租金，其中任何一項都可能對我們的財務狀況、經營業績、現金流、我們普通股的市值以及償還我們的債務和向我們的股東進行分配的能力產生不利影響。

可能很難及時出售房地產，這可能會限制我們的靈活性。

房地產投資的流動性相對較差。因此，我們可能在應對經濟或其他條件的變化時，迅速處置投資組合中的資產的能力有限，這些變化可能會對我們的營運資本來源和我們償還債務的能力產生不利影響。

與我們的負債和獲得資本有關的風險

資本市場和經濟狀況可能會對我們的流動性、財務狀況和經營結果以及對我們普通股的投資價值產生重大影響。

有許多因素可能會影響我們的股權證券和我們未來可能發行的任何債務證券的價值，包括資本市場和經濟的狀況。由於經濟低迷、破產、裁員、裁員和成本削減，全國範圍內對寫字樓和零售空間的需求通常會下降。政府的行動或不作為可能會對資本市場的狀況產生不利影響。信貸成本和可獲得性可能會受到缺乏流動性的信貸市場和更廣泛的信貸利差的不利影響，這可能會對我們的流動性和財務狀況產生不利影響，包括我們的經營業績，以及我們租户的流動性和財務狀況。我們無法或我們的租户無法及時對即將到期的債務進行再融資並進入資本市場以滿足流動性需求，這可能會對我們的財務狀況和運營結果以及我們普通股的價值產生重大影響。

我們有未償還的債務，債務金額及其成本可能會增加，再融資可能無法以可接受的條件進行。

AS截至2022年12月31日，未償債務總額為1,096,544,000美元，不包括遞延融資成本，我們的總債務與企業總價值的比率為54%。“企業價值”是指普通股的市場權益價值，加上債務，減去現金和現金等價物。此外，我們還有大量的償債義務。截至2022年12月31日止年度，本行支付本金及利息的現金總額為 $25,934,000.未來，我們可能會產生額外的債務，從而提高總債務與企業總價值的比例。如果我們的負債水平增加，違約風險可能會增加，這可能會對我們的財務狀況和經營業績產生不利影響。此外，在利率上升的環境下，為現有債務和任何新債務或市場利率證券或工具進行再融資的成本可能會增加。股票和信貸市場的持續不確定性可能會對我們以合理條款獲得融資的能力產生負面影響，甚至根本不會，這可能會對我們的債務再融資能力產生負面影響。

我們有大量的債務，這可能會影響我們未來的運營。

截至2022年12月31日，未償債務總額為1,096,544,000美元，不包括遞延融資成本。我們受制於通常與債務融資相關的風險，包括我們的運營現金流不足以滿足要求的償債能力的風險。如果市場或物業的發展，例如新競爭對手的加入或主要租户的流失，導致我們物業的收入減少，我們的償債成本一般不會減少。如果發生此類事件，我們的運營可能會受到不利影響。如果一項財產被抵押以確保償還債務，而該財產的收入不足以償還該債務，則該財產可能被抵押權人取消抵押品贖回權，導致收入損失和我們的總資產價值下降。

我們幾乎所有的資產都由子公司擁有。我們依賴於這些子公司的股息和分配。該等附屬公司的債權人有權在附屬公司向吾等支付任何股息或分派前，獲得該等附屬公司應付予他們的款項。

我們幾乎所有的財產和資產都通過我們的子公司持有。我們幾乎所有的現金流都依賴於子公司的現金分配和股息。我們每一家直接及間接附屬公司的債權人有權在該附屬公司向吾等作出分派或分紅之前，向其支付到期及應付的債務。因此，我們向證券持有人支付股息的能力(如果有的話)取決於我們的子公司首先履行其對債權人的義務的能力，以及我們履行對債權人的義務(如果有的話)的能力。

此外，我們只有在債權人(包括貿易債權人)和適用的直接或間接子公司的優先擔保持有人(如果有)的債權得到滿足後，才能參與我們的任何直接或間接子公司在清算、重組或破產時的任何資產分配。

我們現有的融資文件包含可能限制我們運營和財務靈活性的契諾和限制。

截至2022年12月31日，我們有1,096,544,000美元的未償還抵押貸款債務，以我們的三處物業為抵押。這些抵押貸款包含限制我們在這些物業上產生額外債務的能力的契諾，規定在某些情況下貸款人批准租户的租約，在某些情況下規定預付收益維持或減值保費。這些抵押貸款可能會極大地限制我們的運營和財務靈活性。此外，如果我們未能履行現有債務下的義務，或破產或被清算，有擔保債權人將有權在向其他債權人或我們證券的任何持有人支付任何收益之前，從出售質押資產的收益中全額支付。在這種情況下，我們有可能沒有足夠的剩餘資產來向其他債權人或我們證券的任何持有人付款。

我們可能用來管理利率波動風險敞口的對衝工具涉及風險。

我們可能用來管理部分利率波動風險的利率對衝工具涉及風險，包括交易對手在這些安排下可能無法履行的風險。如果利率下降，這些安排可能會導致我們為債務支付比其他情況下更高的利息。此外，該等工具的使用可能會產生按75%毛收入測試或95%毛收入測試而不被視為合資格REIT收入的收入。此外，不能保證我們的對衝安排將符合適用的會計準則下的“高效”現金流對衝。如果我們的對衝不符合“高度有效”的標準，這些工具的公允價值的變化將反映在我們的經營業績中，並可能對我們的收益產生不利影響。

倫敦銀行同業拆息(“LIBOR”)的終止可能會對我們造成不利影響。

2021年3月5日，金融市場行為監管局(FCA)宣佈，2023年6月30日後不再公佈美元LIBOR。有擔保隔夜融資利率(“SOFR”)已被市場參與者確定為衍生品和其他金融合約中美元LIBOR的首選選擇。我們在2021年12月31日之後簽訂的新浮動利率貸款將不再參考LIBOR，而將參考SOFR或其他浮動利率。

截至2022年12月31日，我們的可變債務指數與倫敦銀行間同業拆借利率掛鈎，為5億美元，但受利率上限安排的限制，即2023年6月之前，倫敦銀行間同業拆借利率上限為6.00%。我們基於LIBOR的債務向SOFR的過渡可能會影響我們債務的整體利率以及利率互換和上限安排，並可能導致隨着時間的推移而支付的利息與如果LIBOR以當前形式提供時我們的債務的利率和/或付款不相關。

與我們的組織和結構相關的風險

Alexander的章程文件和適用法律可能會阻礙任何收購我們的嘗試。

Alexander公司註冊證書和法律的規定，以及守則和特拉華州公司法的規定，可能會推遲或阻止公司控制權的變更或要約收購，即使這樣的行動可能對股東有利，並限制股東獲得其普通股相對於當時市場價格的潛在溢價的機會。

為符合房地產投資信託基金的資格，守則所界定的五名或以下人士，在每個課税年度的後半年度內的任何時間，實際或建設性地不得擁有超過50%的已發行及已發行股票價值。此外，在每個課税年度的至少335天內，至少有100人必須實益擁有我們的股票。為了幫助確保我們通過這些測試，除其他目的外，我們的章程限制收購和擁有我們的托克。主要是為了維持其作為房地產投資信託基金的資格，AlExander的公司註冊證書一般禁止任何單一股東直接、間接或受益地擁有任何類別優先股的9.9%以上的流通股或任何類別的4.9%的流通股。董事會可以放棄或修改對一個或多個人的這些所有權限制，如果董事會認為超過這些限制的所有權不會危及Alexander作為聯邦所得税目的REIT的地位。此外，在某些條件和限制的限制下，董事會免除了Vornado及其某些附屬公司的所有權限制。擁有的股票如果違反這些所有權限制，將受到權利喪失和其他限制。這些所有權限制可能具有抑制或阻礙控制權變更的效果。

Alexander的董事會分為三類。每個班級的董事都是以三年的交錯任期選出的。交錯的董事任期可能會延遲或阻止控制權或管理層的變動，即使管理層的變動或控制權的變動可能符合我們股東的最佳利益。

此外，亞歷山大的章程文件授權董事會：

•促使Alexander‘s發行額外的授權但未發行的普通股或優先股；

•按一個或多個系列對任何未發行的優先股進行分類或重新分類；以及

•為Alexander‘s發行的任何分類或重新分類的股票設置偏好、權利和其他條款。

董事會可以設立一系列優先股，這些條款可以推遲、阻止或阻止Alexander的控制權變更或其他可能涉及溢價或符合我們股東最佳利益的交易，儘管董事會目前並不打算設立一系列此類優先股。Alexander的章程文件包含其他條款，這些條款可能會延遲、阻止或阻止公司控制權的變更或其他可能涉及溢價或符合我們股東最佳利益的交易。

此外，Vornado、州際公路及其三個普通合夥人(他們都是Vornado的受託人和Alexander‘s的董事)共同實益擁有我們已發行普通股的約58.4%。這種所有權程度可能會降低收購要約或試圖改變第三方對該公司控制權的可能性。

我們可以在沒有得到股東批准的情況下改變政策。

我們的經營和財務政策，包括我們關於收購房地產或其他資產、增長、運營、負債、資本化和股息的政策，完全由我們的董事會決定。因此，我們的股東並不控制這些政策。

史蒂文·羅斯、沃納多和州際公路可能會對我們產生重大影響。他們和我們的一些其他董事和官員在可能與我們競爭的其他實體中擁有權益或職位。

截至2022年12月31日，國際米蘭State及其合作伙伴擁有Vornado約7.0%的實益權益普通股和約26.0%的已發行普通股。史蒂文·羅斯、David·曼德爾鮑姆和小羅素·B·鬼魂是州際公路的合作伙伴。羅斯先生是我們的董事會主席兼首席執行官、Vornado董事會主席兼首席執行官以及州際公路的管理普通合夥人。鬼魂先生和曼德爾鮑姆先生都是沃納多的受託人和我們的董事會成員。此外，Vornado還管理和租賃州際公路的房地產資產。

截至2022年12月31日，Vornado擁有我們已發行普通股的32.4%，此外還有26.0%的股份由州際公路及其合作伙伴提供。除上一段所述的關係外，Mandakini Puri女士還是Vornado的受託人和董事會成員。

此外，我們需要的人員和服務是根據與Vornado的合同提供給我們的。我們依賴Vornado來管理我們的運營，以及收購和管理我們的房地產資產組合。Vornado作出有關公司日常管理的所有決定，並接受董事會的監督和制定的任何指導方針。

由於他們的利益重疊，Vornado、Roth先生、州際公路和上文提到的其他個人可能會對Alexander的利益以及提交Alexander股東批准的任何事項的結果產生重大影響。此外，有關我們業務或財務結構的某些決定可能會在沃納多、羅斯先生、曼德爾鮑姆和鬼魂以及州際公路和其他證券持有人之間存在利益衝突。Vornado、Roth先生和InterState未來可能在房地產業務中從事各種各樣的活動，可能會導致與影響我們的事宜有關的利益衝突，例如，這些實體或個人中的哪些或哪些人(如果有的話)可能利用潛在的商機、這些實體的業務重點、這些實體進行投資的物業類型和地理位置、我們進行或尋求進行的業務活動之間的潛在競爭、對物業和租户的競爭、可能的公司交易(例如收購)，以及影響這些實體未來的其他戰略決策。

Vornado、其附屬公司和我們之間可能存在利益衝突。

Vornado根據協議管理、開發和租賃我們的物業，這些協議的一年期限將於每年3月到期，這些協議可以自動續簽。因為我們與Vornado和Becau有共同的高級管理第4頁共Vornado的受託人是我們董事會的成員，上述協議和任何未來協議的條款可能無法與我們與獨立第三方談判的條款相媲美。

關於州際公路對Vornado和Alexander‘s的所有權的描述，請參閲“Steven Roth、Vornado和州際公路可能對我們施加實質性影響。他們和我們的一些其他董事和官員在可能與我們競爭的其他實體中擁有權益或職位。上面。有關我們與Vornado的關聯方交易的説明，請參閲“管理層對運營關聯方交易的財務狀況和結果的討論和分析”。

發生網絡事件或我們的網絡安全缺陷，以及我們的IT網絡和相關係統的其他中斷，可能會對我們的業務造成不利影響，因為它會導致我們的運營中斷，我們的機密信息受到損害，和/或我們的業務關係或聲譽受到損害，所有這些都可能對我們的財務業績產生不利影響。

我們面臨着與安全漏洞相關的風險，無論是通過網絡攻擊或互聯網上的網絡入侵、惡意軟件、勒索軟件、計算機病毒、電子郵件附件、從組織內部或外部訪問我們系統的人，以及我們的IT網絡和相關係統的其他重大中斷。隨着來自世界各地的未遂攻擊和入侵的數量、強度和複雜性增加，安全漏洞或破壞的風險普遍增加，特別是通過網絡攻擊或網絡入侵，包括計算機黑客、外國政府和網絡恐怖分子。儘管我們沒有經歷過個別或綜合的重大網絡事件，但我們過去經歷過網絡攻擊，到目前為止，我們已經採取了預防性、偵測和應對措施，緩解了這些攻擊。我們的IT網絡和相關係統對我們的業務運營和我們執行日常運營(包括管理我們的建築系統)的能力至關重要，在某些情況下，可能對我們某些租户的運營至關重要。儘管我們努力維護這些類型的IT網絡和相關係統的安全和完整性，並實施了各種措施來管理安全漏洞或中斷的風險，但不能保證我們的安全努力和措施將有效，也不能保證企圖的安全漏洞或中斷不會成功或造成破壞。未經授權的人員，無論是在公司內部還是外部，都可能通過人為錯誤、不當行為、欺詐、欺詐或其他形式的欺騙，包括闖入、使用偷來的憑據、社會工程、網絡釣魚、計算機病毒或其他惡意代碼，中斷或訪問我們的系統或與我們有業務往來的第三方的系統, 以及類似的未經授權和破壞性篡改的手段。即使是保護最嚴密的信息、網絡、系統和設施也仍然存在潛在的脆弱性，因為這種企圖的安全漏洞中使用的技術不斷演變，通常直到針對目標發起攻擊時才被識別，在某些情況下被設計為不被檢測到，實際上也可能不被檢測到。因此，我們可能無法預見這些技術，也無法實施足夠的安全屏障或其他預防措施，因此我們不可能完全降低這一風險。

涉及我們的IT網絡和相關係統的安全漏洞或其他重大中斷可能會擾亂我們的網絡和系統的正常運行，從而擾亂我們的運營和/或我們某些租户的運營；導致未經授權訪問並銷燬、丟失、被盜、挪用或發佈我們或其他人的專有、機密、敏感或其他有價值的信息，其他人可能利用這些信息與我們競爭，或可能使我們面臨第三方出於破壞性、破壞性或其他有害目的和結果而提出的損害索賠；導致我們無法維護我們的租户所依賴的建築系統，以有效使用其租賃空間；我們可能需要大量的管理注意力和資源來補救由此造成的任何損害；可能需要向攻擊者付款；使我們面臨違反合同、損害賠償、信用、罰款、處罰、政府調查和執法行動或終止租賃或其他協議的訴訟索賠；或者損害我們在租户和投資者中的聲譽。上述任何或全部情況都可能對我們的經營業績、財務狀況和現金流產生重大不利影響。

網絡攻擊或系統故障可能會干擾我們遵守財務報告要求的能力，這可能會對我們造成不利影響。網絡攻擊還可能危及我們員工、租户、客户和供應商的機密信息。一次成功的攻擊可能會擾亂我們的業務運營，並對其產生實質性影響，包括破壞與租户、客户和供應商的關係。對我們信息安全系統的任何損害也可能導致違反適用的隱私和其他法律、重大的法律和財務風險、損害我們的聲譽、丟失或濫用信息(這些信息可能是機密的、專有的和/或商業敏感的)，以及對我們的安全措施失去信心，這可能會損害我們的業務。

與我們普通股相關的風險

我們普通股的交易價格一直不穩定，可能會繼續波動。

由於幾個因素的影響，我們普通股的交易價格一直不穩定，可能會繼續大幅波動，其中許多因素不是我們所能控制的。此外，股票市場受到股價和交易量波動的影響，這些波動影響了許多公司股票的市場價格。這些廣泛的市場波動在過去和未來可能會對我們普通股的市場價格產生不利影響。特別是，自2020年3月以來，由於新冠肺炎疫情，我們普通股的市場價格受到了進一步的不利影響。可能影響我們普通股價格的因素包括：

•我們的財務狀況和業績；

•我們租户的財務狀況，包括租户破產或違約的程度；

•經營業績和財務狀況的實際或預期季度波動；

•我們的股利政策；

•房地產投資信託基金和房地產投資的總體聲譽，以及房地產投資信託基金權益證券與其他權益證券(包括其他房地產公司發行的證券)和固定收益證券相比的吸引力；

•股票和信貸市場的不確定性和波動性；

•利率波動；

•收入或盈利估計的變化，或財務分析師研究報告和建議的發佈，或評級機構對我們的證券或其他REITs採取的行動；

•未能達到分析師的收入或收益預期；

•新聞界或投資界的投機行為；

•我們或我們的競爭對手的戰略行動，如收購或重組；

•機構投資者對美國的興趣程度；

•賣空我們普通股和我們競爭對手股票的程度；

•我們競爭對手的股票價格和經營業績的波動；

•一般金融和經濟市場狀況，特別是與寫字樓房地產投資信託基金和其他房地產相關公司以及紐約市房地產市場狀況有關的事態發展；

•與我們的業績無關的國內和國際經濟因素(包括俄羅斯和烏克蘭衝突對宏觀經濟的影響)；

•税法和規則的變化；以及

•所有其他風險因素在本年度報告10-K表格中的其他部分闡述。

我們股票價格的大幅下跌可能會給股東帶來重大損失。

Alexander‘s有更多的普通股可供未來發行，這可能會降低目前已發行普通股的市場價格。

如果我們發行額外的股權證券，我們現有股東的利益可能會被稀釋。截至2022年12月31日，我們已授權但未發行的普通股4,826,550股，每股面值1美元，優先股3,000,000股，每股面值1，00美元；其中19,796普通股為儲備股D用於贖回之前授予本公司董事會的遞延股票單位。此外，485,991根據我們2016年綜合股票計劃的條款，股票可供未來授予。這些獎勵可以以期權、限制性股票、股票增值權、遞延股票單位或其他基於股權的權益的形式授予，如果授予，將減少未來可供授予的股票數量，但只能以現金支付的獎勵不會減少根據該計劃可獲得的股票數量。我們無法預測未來發行普通股或優先股或行使任何未償還期權或授予額外的基於股權的權益將對我們普通股的市場價格產生什麼影響。

我們關鍵人員的流失可能會損害我們的運營，並對我們普通股的價值產生不利影響。

我們有賴於我們首席執行官史蒂文·羅斯的努力。儘管我們相信我們可以找到替代者，但失去他的服務可能會損害我們的運營，並對我們普通股的價值產生不利影響。

與合規相關的風險

我們可能不符合或保持REIT的資格，並可能被要求按公司税率繳納聯邦所得税。

儘管我們相信我們將保持組織，並將繼續運營，以符合聯邦所得税目的的REIT資格，但我們可能無法保持資格。資格由高度技術性和複雜的《國税法》條款管轄，對這些條款只有有限的司法或行政解釋，並取決於不完全在我們控制範圍內的各種事實和情況。此外，立法、新法規、行政解釋或法院裁決可能會顯著改變相關税法和/或符合REIT資格的聯邦所得税後果。如果就任何納税年度而言，我們未能保持作為房地產投資信託基金的資格，並且不符合法定救濟條款的資格，我們在計算我們的應納税所得額時不能扣除向股東的分配，並且必須按常規公司税率為我們的應納税所得額支付聯邦所得税。應付的聯邦所得税將包括任何適用的替代最低税。如果我們必須繳納聯邦所得税，可用於分配給股東和償還債務的金額將在所涉及的一年或多年內減少，我們將不被要求在該納税年度和未來幾年向股東分配，直到它能夠符合REIT資格並這樣做。此外，我們亦會在喪失資格的下一個課税年度的四個課税年度內，被取消作為房地產投資信託基金的資格，除非我們根據有關的法定條文有權獲得寬免。

我們可能會面臨聯邦税法的不利變化，這可能會導致我們的納税義務增加。

在正常業務過程中，我們擁有房地產的某些實體已經或可能接受税務審計。儘管我們認為我們有大量的論據支持我們的立場，但在某些情況下，沒有控制性的先例或解釋性指導。不能保證審計不會以更高的頻率進行，也不能保證這種審計的最終結果不會對我們的運營結果產生實質性的不利影響。

任何時候，管理REITs的美國聯邦所得税法或這些法律的行政解釋都可能被修改。我們無法預測任何新的美國聯邦所得税法律、法規或行政解釋，或對任何現有美國聯邦所得税法、財政部法規或行政解釋的任何修正案是否或何時將被通過、頒佈或生效，並且任何此類法律、法規或解釋可能具有追溯性。Alexander‘s、其應税REIT子公司和我們的證券持有人可能會受到美國聯邦所得税法、財政部法規或行政解釋的任何此類變化或任何新的不利影響。

我們可能會面臨不利的州和地方税務審計，以及州和地方税法的變化。

由於我們是有組織的，符合REIT的資格，我們通常不需要繳納聯邦所得税，但我們需要繳納某些州和地方税。在正常的業務過程中，我們通過某些實體擁有房地產進行了税務審計。不能保證未來的審計不會以更頻繁的方式進行，也不能保證這種審計的最終結果不會對我們的運營結果產生實質性的不利影響。

州和地方税收法律或法規不時發生變化，這可能會導致我們的納税義務增加。我們所在的州和市政當局的税收收入不足，可能會導致此類變化的頻率和規模增加。如果發生這種變化，我們可能需要為我們的資產或收入支付額外的税款。這些增加的税收成本可能會對我們的財務狀況和經營結果以及可用於償還債務和向我們的股東進行分配的現金數額產生不利影響。

遵守或不遵守《美國殘疾人法》(ADA)或其他安全法規和要求可能會導致鉅額成本。

ADA一般要求公共建築，包括我們的物業，滿足與殘疾人進入和使用有關的某些聯邦要求。不遵守規定可能會導致聯邦政府對私人訴訟當事人處以罰款或賠償損失，並/或向他們的律師支付律師費。如果根據ADA，我們被要求對我們的一個或多個物業進行重大改建和資本支出，包括拆除准入障礙，這可能會對我們的財務狀況和運營結果以及可供分配給股東的現金數量產生不利影響。

我們的酒店遵守各種聯邦、州和地方法規要求，例如州和地方的消防和生命安全要求。如果我們不遵守這些要求，我們可能會招致罰款或個人損害賠償。我們不知道現有的要求是否會改變，或者遵守未來的要求是否需要大量的意外支出，這將影響我們的現金流和業務結果。

我們可能會因遵守環境法而產生鉅額成本，環境污染可能會削弱我們租賃和/或出售房地產的能力。

我們的業務和物業受到各種聯邦、州和地方法律法規的約束，這些法規涉及保護環境，包括空氣和水質量、危險或有毒物質以及健康和安全。根據一些環境法，房地產的現任或前任所有者或經營者可能被要求調查和清理在物業中釋放的危險或有毒物質。所有者或經營者還可能對政府實體或第三方因污染而產生的財產損失或人身傷害以及調查和清理費用承擔責任。這些法律往往規定賠償責任，而不考慮所有者或經營者是否知道物質的釋放或導致物質的釋放。污染的存在或未能補救污染也可能損害我們出售或租賃房地產或以房地產作為抵押品借款的能力。其他法律和法規管理室內和室外空氣質量，包括那些可能要求在發生損壞、拆除、翻新或改建時減少或移除含石棉材料的法律和法規，並管理空氣中石棉纖維的排放和暴露。含有多氯聯苯的含鉛油漆和某些電氣設備的維護和拆除也受聯邦和州法律的管制。我們還面臨與人類接觸化學或生物污染物有關的風險，如黴菌、花粉、病毒和細菌，超過一定水平, 可能被指控與過敏或其他健康影響和易感人羣的症狀有關。我們可能會因環境合規而被罰款，並被要求承擔與上述受管制物質有關的補救行動的費用，或因環境污染或人類暴露在我們物業或來自我們物業的污染而提出的相關索賠。

我們的每一處物業都接受了不同程度的環境評估。到目前為止，這些環境評估尚未揭示任何對我們的業務具有重大意義的環境狀況。然而，發現新的合規問題或未發現的污染區域、污染程度或已知範圍的變化、人類暴露在污染中或清理或合規要求的變化可能會給我們帶來鉅額成本。

項目1B。未解決的員工意見

截至本年度報告Form 10-K之日，證券交易委員會的工作人員沒有未解決的意見。

項目2.財產

下表顯示了截至2022年12月31日，我們每處物業的位置、所有權、大致大小(不包括停車場)和佔有率。


			平方英尺				加權
					在……下面		平均值
					開發或	服務中	升級		租約到期
		土地	總計		不詳	入住率	每年一次		原創	選擇權
屬性		種植面積	屬性	服務中	出租	費率	租金PSF(1)	房客	術語(2)	術語 (3)
運營屬性：
列剋星敦大道731號
	紐約州紐約市
	辦公室		939,000	939,000	—	100.0%	$132.11	彭博資訊。	2029	2039

	零售		83,000	83,000	—			家得寶	2025	2035
			57,000	57,000	—			五花八門	五花八門	五花八門
			140,000	140,000	—	90.3%	250.68
		1.9	1,079,000	1,079,000	—

雷戈公園I號
	紐約皇后區
			112,000	112,000	—			宜家(4)	2026	2030
			50,000	50,000	—			伯靈頓	2027	不適用
			46,000	46,000	—			牀浴及更上一層樓	2026	不適用
			36,000	36,000	—			馬紹爾	2032	2037
			16,000	16,000	—			舊海軍	2027	不適用
			78,000	—	78,000			(5)	不適用	不適用
		4.8	338,000	260,000	78,000	100.0%	50.12

雷戈公園II
	紐約皇后區
			145,000	145,000	—			好市多	2034	2059
			133,000	133,000	—			Kohl’s (6)	2031	2051
			202,000	202,000	—			五花八門	五花八門	五花八門
			135,000	—	135,000			(7)	不適用	不適用
		6.6	615,000	480,000	135,000	87.3%	64.78

亞歷山大公寓樓，312套
	紐約皇后區	—	255,000	255,000	—	98.7%	47.59 (8)	住宅	(9)	不適用

法拉盛
	紐約皇后區 (10)	1	167,000	167,000	—	100.0%	32.08	新世界商場有限責任公司	2037	不適用
待開發物業：
雷戈公園三期，毗鄰雷戈公園二期
	紐約皇后區	3.2	—	—	—	—	—	—	—	—
			2,454,000	2,241,000	213,000

(1)	代表截至2022年12月31日的每平方英尺加權平均年租金，其中包括租户報銷，不包括租户優惠(如免費租金)的影響。關於我們租賃活動的討論，見項目7--概述--平方面積、佔用情況和租賃活動。
(2)	表示租户租約到期的年份，不考慮任何續訂或延期選項。租約到期日以不可撤銷的租賃條款為基礎，並不超出租户根據其租約可能享有的任何提前終止權利。
(3)	表示在行使所有續訂或延期選項的情況下租户租約到期的年份。
(4)	2022年12月3日，宜家關閉了在該物業的門店。根據2030年12月到期的租約，宜家仍有義務。租賃包括不早於2026年3月生效的終止權利，但須支付截至終止日期的租金和相當於10,000,000美元或剩餘期限下到期租金金額的額外終止付款。
(5)	以前由西爾斯公司佔據。目前由於重新開發而停止使用。
(6)	通過剩餘的原始租賃期轉租。
(7)	以前由21世紀佔據。目前由於重新開發而停止使用。
(8)	每個單位的平均月租金為3227美元。
(9)	住宅租户有一到兩年的租約。
(10)	土地租賃到2027年1月，有一個10年延期選項。

運營屬性

列剋星敦大道731號

列剋星敦大道731號，一座1079,000平方英尺的多用途建築，包括以列剋星敦大道為界的整個街區，東59號這是第三大道和東58號街這是位於紐約曼哈頓大街，地處曼哈頓最繁忙的商業區和購物區之一的中心地帶，交通便利，可到達多條地鐵和公交線路。這座大樓裏有s 939,000 and 140,000 of 寫字樓和零售面積分別為淨可租平方英尺。彭博佔據了所有的辦公空間。家得寶(Home Depot)(8.3萬平方英尺)是主要的零售租户。

列剋星敦大道731號的寫字樓部分由一筆餘額為5億美元的抵押貸款擔保，該貸款將於2023年6月到期，並有一年的權利延期選擇權。這筆只收利息的貸款利率為LIBOR加 0.90% (5.22% 截至2022年12月31日)。與此相關，我們購買了名義金額為5億美元的利率上限，將倫敦銀行同業拆借利率的上限定為6.00%，直至2023年6月。如果我們決定行使一年作為權利延期選擇權，貸款利率將等於最優惠利率(截至2022年12月31日為7.50%)。

列剋星敦大道731號的零售部分由一筆餘額為3億美元的抵押貸款擔保，該貸款將於2025年8月到期。這筆只收利息的貸款是在Sofr p盧比1.51%，到2025年5月被掉期至1.76%的固定利率。

雷戈公園I號

雷戈公園一號是一座佔地33.8萬平方英尺的購物中心，位於紐約皇后區皇后區大道和63路交叉口。該中心由11.2萬平方英尺的宜家、5萬平方英尺的伯靈頓、4.6萬平方英尺的Bed Bath&Beyond和3.6萬平方英尺的Marshalls組成。該中心包括一個停車平臺(1241個停車位)，提供付費停車。2022年12月3日，宜家關閉了在該物業的門店。根據2030年12月到期的租約，宜家仍有義務。租賃包括不早於2026年3月生效的終止權利，但須支付截至終止日期的租金和相當於10,000,000美元或剩餘期限下到期租金金額的額外終止付款。

雷戈公園II

雷戈公園二世，該購物中心佔地615,000平方英尺，毗鄰紐約皇后區的雷戈公園一期購物中心。該中心由一個145,000平方英尺的好市多和133,000平方英尺的是Foot Kohl‘s，已經轉租。中心設有一個停車平臺(1,326個空間)提供付費停車。

該中心由202544,000美元的抵押貸款擔保，該貸款將於2025年12月到期。這筆只收利息的貸款利率為SOFR加1.45% (5.60% as of2022年12月31日)。為此，我們購買了名義金額為202,544,000美元的利率上限，將SOFR的利率上限定為4.15%，直至2024年11月。

亞歷山大公寓樓

亞歷山大公寓樓位於我們雷戈公園二期購物中心的上方，包含312個單元，總面積為255,000平方英尺。

該財產由一筆9400萬美元的抵押貸款擔保，該貸款將於2027年11月到期。這筆只收利息的貸款的固定利率為2.63%。

運營屬性-續

法拉盛

我們的法拉盛酒店位於紐約皇后區法拉盛商業區市中心的羅斯福大道和主街。羅斯福大道和主街是活躍的購物區，該地區有許多全國性的零售商。酒店正前方有一個地鐵入口，對面有公共汽車服務。該房產包括一棟四層建築，面積為167,000平方英尺，以及一個停車場，轉租給新世界購物中心有限責任公司，租期至2037年1月。該物業的土地租賃將持續到2027年1月，並提供一個10年延期選擇權。

待開發物業

雷戈公園III

我們擁有一塊14萬平方英尺的地塊，毗鄰紐約皇后區雷戈公園二期購物中心，位於Junction Boulevard和Horace Harding Service Road的交叉口。2022年，我們獲得了在該物業建造公寓樓的許可，並開始了必要的基礎工作，以獲得負擔得起的紐約(421a)住宅計劃的好處，前提是我們在2026年6月之前獲得公寓樓的入住證，這取決於立法機構可能批准的任何延期。

項目3.法律程序

我們不時地涉及正常業務過程中出現的法律訴訟。我們認為，在與我們的法律顧問協商後，這些懸而未決的問題的結果不會對我們的財務狀況、運營結果或現金流產生實質性影響。

項目4.礦山安全披露

不適用。

第II部

項目5.註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券

我們的普通股在紐約證券交易所上市，代碼為“ALX”。

截至2023年1月31日，共有190名普通股持有者。

最近出售的未註冊證券

沒有。

與授權發行我們的股權證券的補償計劃有關的信息在本年度報告的表格10-K中的第三部分第12項下列出，該等信息通過引用併入本文。

最近購買的股票證券

沒有。

性能圖表

下圖是我們普通股、標準普爾500指數(S&P500 Index)和全美房地產投資信託協會(NAREIT)All Equity Index(同業指數)五年累計回報率的比較。該圖表假設在2017年12月31日向我們的普通股、標準普爾500指數和NAREIT All Equity指數投資了100美元，所有股息都進行了再投資，而不支付任何佣金。我們不能保證我們的股票的表現將繼續與下圖中描繪的相同或相似的趨勢保持一致。

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/3499/000000349923000005/alx-20221231_g1.jpg


	2017		2018		2019		2020		2021		2022
亞歷山大百貨公司	$	100	$	81	$	92	$	82	$	83	$	75
標準普爾500指數	100		96		126		149		192		157
NAREIT全股票指數	100		96		123		117		166		124

項目6.保留

第7項。管理層對財務狀況和經營成果的討論與分析

引言

以下討論應結合本年度報告第二部分第8項下的合併財務報表和有關附註以表格10-K閲讀。

我們管理層在這一部分中對財務狀況和經營成果(“MD&A”)的討論和分析集中於截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度，包括這些年度之間的年度比較。我們對截至2020年12月31日的年度的MD&A，包括2021年與2020年的年度比較，可以在公司截至2021年12月31日的年度報告10-K表格中的第二部分第7項管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析中找到。

概述

我們與大量的房地產投資者、業主和開發商競爭。我們的成功取決於其他因素，包括全球、國家和當地經濟的趨勢，現有和潛在租户和客户的財務狀況和經營業績，資金的可用性和成本，建設和翻新成本，税收，政府法規，立法，人口和就業趨勢，分區法律，以及我們以有利可圖的水平出租、轉租或出售物業的能力。我們的成功還取決於我們在現有債務到期時以可接受的條款進行再融資的能力。

雖然在新冠肺炎疫情爆發期間對我們零售租户施加的幾乎所有限制和限制都已經取消，但經濟狀況，包括高通脹和高利率，以及其他因素，繼續對我們零售租户的財務健康產生不利影響。

概述-續

截至2022年12月31日的年度財務業績摘要

截至2022年12月31日的年度淨收益為57,632,000美元，每股攤薄收益為11.24美元，而截至2021年12月31日的年度淨收益為132,930,000美元，每股攤薄收益為25.94美元。截至2021年12月31日的一年的淨收入包括出售房地產的淨收益72,298,000美元，或每股稀釋後收益14.11美元，其中包括來自非持續業務的2,348,000美元，或每股稀釋後收益0.46美元。

截至2022年12月31日的年度的營運資金(“FFO”)(非公認會計原則)為87,090,000美元，或每股攤薄收益16.99美元，而截至2021年12月31日的年度的營運資金為89,757,000美元，每股攤薄收益為17.52美元。

面積、入住率和租賃活動

截至2022年12月31日，我們的投資組合由6個物業組成，總面積為2,454,000平方米雙腳，其中2只腳，241,000平方英尺在使用中，213,000平方英尺(在我們的Rego Park I和Rego Park II物業)不再用於重新開發。不包括住宅，在役平方英尺為 96.4% 於2022年12月31日入住。截至2022年12月31日，在役住宅平方英尺的入住率為98.7%。

重要租户

於截至2022年、2021年及2020年12月31日止年度，彭博的收入分別為115,129,000美元、113,140,000美元及109,066,000美元，分別約佔我們每年租金收入的56%、55%及55%。沒有其他租户佔我們租金收入的10%以上。如果我們失去了彭博作為租户，或者如果彭博無法履行其租約義務，這將對我們的經營業績和財務狀況產生不利影響。為了幫助我們繼續評估彭博新聞社的信譽，我們從彭博新聞社獲得了某些機密的財務信息和指標。此外，我們從其他私人來源獲取和評估有關彭博的財務信息，以及公開可用的數據。

關鍵會計估計

在編制綜合財務報表時，我們作出了影響財務報表日期的資產和負債報告金額以及報告期內收入和費用的報告金額的估計和假設。如果會計估計涉及重大程度的估計不確定性，並且已經或合理地可能對我們的財務狀況或經營結果產生重大影響，則被視為關鍵。以下是我們編制合併財務報表時使用的關鍵會計估計。有關我們的會計政策的討論載於附註2-重要會計政策摘要在本年度報告Form 10-K中加入我們的綜合財務報表。

房地產減值分析

我們的物業，包括未來將開發的物業，每當發生事件或情況變化表明賬面金額可能無法收回時，將單獨審查減值情況。減值分析基於當前計劃、預期持有期、持有能力以及準備分析時的可用信息。評估減值可能很複雜，在確定是否存在減值指標以及估計未來未貼現現金流量或資產公允價值時涉及高度主觀性。特別是，這些估計對重大假設很敏感，包括對未來租金收入、運營費用、折現率和資本化率的估計，以及我們持有相關資產的意圖和能力，所有這些都可能受到我們對未來市場或經濟狀況的預期的影響。這些估計可能會對資產的未貼現現金流或估計公允價值產生重大影響，從而可能影響我們綜合資產負債表上的房地產價值以及我們綜合收益表上確認的任何潛在減值損失。

近期會計公告

見注2-重要會計政策摘要本年度報告中的10-K表格中的綜合財務報表，以討論最近的會計聲明。

經營業績--年終業績 2022年12月31日與2021年12月31日

租金收入

在截至2022年12月31日的一年中，租金收入為205,814,000美元，而前一年為206,148,000美元，減少了334,000美元。這主要是由於(I)2021年10月出售我們的帕拉默斯物業導致收入減少5,440,000美元，以及(Ii)上一年從列剋星敦大道731號物業的零售租户那裏收到的2,750,000美元租賃終止費收入，但被(Iii)因租賃活動增加的收入3,130,000美元，(Iv)從我們Rego Park II物業的前租户21世紀收到的破產收益2,039,000美元和(V)由於Alexander公寓樓的入住率增加而增加的收入部分抵消。

運營費用

在截至2022年12月31日的一年中，運營費用為90,446,000美元，而前一年為91,089,000美元，減少了643,000美元。這主要是由於我們在2021年10月出售帕拉默斯物業導致的費用減少了2,434,000美元，但由於重新計量了我們在2022年第一季度與法拉盛物業相關的估計地面租賃負債，導致直線租金費用增加了1,415,000美元，部分抵消了這一減少額。

折舊及攤銷

在截至2022年12月31日的一年中，折舊和攤銷為29,797,000美元，而上一年為32,938,000美元，減少了3,141,000美元。這主要是由於我們在2021年10月出售了帕拉默斯物業。

一般和行政費用

在截至2022年12月31日的一年中，一般和行政費用為6,106,000美元，而前一年為5,924,000美元，增加了182,000美元。這主要是由於較高的專業費用。

利息和其他收入，淨額

在截至2022年12月31日的一年中，利息和其他收入淨額為676.9萬美元，而前一年為63.9萬美元，增加了613萬美元。這主要是由於我們投資於美國國庫券的利息收入增加了3,570,000美元，以及主要由於平均利率上升而增加了2,744,000美元的利息收入。

利息和債務支出

在截至2022年12月31日的一年中，利息和債務支出為28,602,000美元，而前一年為19,686,000美元，增加了8,916,000美元。這主要是由於LIBOR和SOFR的增加導致利息支出增加11,474,000美元，但被2021年10月出售我們的帕拉默斯物業導致的利息支出減少2,470,000美元部分抵消。

有價證券的公允價值變動

在截至2021年12月31日的一年中，有價證券的公允價值變動為3,482,000美元。這是由於Macerich公司(“Macerich“)常見股價一直到2021年12月，屆時我們出售了Macerich普通股。

房地產銷售淨收益

在截至2021年12月31日的一年中，房地產銷售的淨收益為69,950,000美元。這要歸功於2021年10月我們的帕拉默斯房產出售帶來的60,826,000美元和2021年6月紐約布朗克斯一塊土地的出售帶來的9,124,000美元。

非持續經營的收入

在截至2021年12月31日的一年中，非持續運營的收入為2,348,000美元。這是由於確認了2012年將國王廣場區域購物中心出售給Macerich的先前遞延收益。遞延收益是由於出售我們的Macerich普通股而確認的。見注7-停產運營，在本年度報告Form 10-K中加入我們的綜合財務報表。

關聯方交易

沃納多

截至2022年12月31日，沃納多擁有佔我們已發行普通股的32.4%。我們由Vornado管理，我們的物業由Vornado租賃和開發，根據各種協議，這些協議將於每年3月到期，並可自動續期。本協議載於附註5-關聯方交易，在本年度報告Form 10-K中加入我們的綜合財務報表。

史蒂文·羅斯是我們的董事會主席兼首席執行官，新澤西州普通合夥企業州際地產(“州際”)的管理普通合夥人，以及Vornado的董事會主席兼首席執行官。截至2022年12月31日，羅斯先生、州際公路公司及其另外兩名普通合夥人David·曼德爾鮑姆和小羅素·B·鬼魂。(他們也是本公司的董事和Vornado的受託人)總共擁有我們已發行普通股的26.0%，此外，他們還擁有2.3%的股份通過Vornado間接擁有。

流動性與資本資源

我們的現金需求包括物業運營費用、資本改善、租户改善、償債、租賃佣金、向股東分紅以及開發成本。為這些現金需求提供資金的流動資金來源包括租金收入，這是我們現金流的主要來源，取決於我們物業的入住率和租金，以及我們現有的現金，融資收益，包括我們物業擔保的抵押貸款或建築貸款，以及資產出售的收益。

截至2022年12月31日，我們擁有481,441,000美元的流動性，其中包括214,478,000美元的現金和現金等價物和限制性現金，以及266,963,000美元的美國國庫券投資。新冠肺炎疫情帶來的持續挑戰可能會對我們持續運營的現金流產生不利影響，但我們預計未來12個月的持續運營現金流，加上現有的現金餘額，將足以為我們的業務運營、向股東分紅、償還債務和資本支出提供資金。當到期的債務到期時，我們可能會對其進行再融資，也可能選擇償還。然而，不能保證會有額外的資金或資本來為我們的債務進行再融資。，或條款將是可接受的或對我們有利。

截至2022年12月31日的年度現金流

截至2022年12月31日，現金及現金等價物和限制性現金為214,478,000美元，而2021年12月31日為483,505,000美元，減少269,027,000美元。這是由於(1)用於投資活動的現金淨額為279,266,000美元，(2)用於籌資活動的現金淨額為92,310,000美元，但被(3)經營活動提供的現金淨額102,549,000美元部分抵銷。

業務活動提供的現金淨額102 549 000美元包括：(1)淨收入57 632 000美元；(2)非現金項目調整數36 936 000美元；(3)業務資產和負債淨變動7 981 000美元。非現金項目的調整包括(1)折舊和攤銷(包括債務發行成本攤銷)31,454,000美元，(2)租金收入7,960,000美元的直線上升，(3)基於股票的薪酬450,000美元，由(4)其他非現金調整2,928,000美元部分抵銷。

用於投資活動的現金淨額279,266,000美元包括(I)購買364,238,000美元的美國國庫券和(Ii)14,386,000美元的在建工程和房地產增建，部分被(Iii)99,358,000美元的美國國庫券到期收益所抵消。

用於籌資活動的現金淨額為92 310 000美元，主要包括支付的股息92 264 000美元。

流動性和資本資源--續

截至2021年12月31日的年度現金流

截至2021年12月31日，現金及現金等價物和限制性現金為483,505,000美元，而2020年12月31日為449,877,000美元，增加了33,628,000美元。這是由於(1)經營活動提供的現金淨額118,465,000美元和(2)投資活動提供的現金淨額75,457,000美元，但被(3)用於籌資活動的現金淨額160,294,000美元部分抵銷。

業務活動提供的現金淨額118 465 000美元包括(1)淨收入132 930 000美元和(2)業務資產和負債淨變動16 456 000美元，但被(3)非現金項目調整30 921 000美元部分抵銷。非現金項目的調整包括(I)出售房地產的淨收益72,298,000美元(包括來自非持續經營的2,348,000美元)和(Ii)有價證券的公允價值變動3,482,000美元，但被(Iii)折舊和攤銷(包括債務發行成本的攤銷)34,592,000美元、(Iv)租金收入9,817,000美元和(V)基於股票的薪酬450,000美元部分抵銷。

投資活動提供的現金淨額75,457,000美元包括(I)出售房地產所得款項81,871,000美元，(Ii)出售有價證券所得款項9,506,000美元及(Iii)短期投資回報3,600,000美元，但被(Iv)在建工程及新增房地產所抵銷。

用於融資活動的現金淨額160,294,000美元主要包括支付的股息92,220,000美元和與出售我們的帕拉默斯物業有關的債務償還68,000,000美元。

分紅

2023年1月18日，我們的董事會宣佈定期季度股息為每股4.50美元(指示的年利率為每股18.00美元)。如果董事會以相同的比率宣佈2023年全年的股息，我們將需要支付2023年約為9230萬美元。

債務

以下是截至2022年12月31日我們的未償債務和到期日的摘要。我們可能會在到期債務到期時對其進行再融資，也可能選擇償還債務。


	天平		利率		成熟性
(金額以千為單位)
列剋星敦大道731號辦公公寓(1)(2)	$	500,000	5.22	%	Jun. 11, 2024
列剋星敦大道731號，零售共管公寓(1)(3)	300,000		1.76	%	Aug. 05, 2025
雷戈公園二期購物中心(1)(4)	202,544		5.60	%	Dec. 12, 2025
亞歷山大公寓樓	94,000		2.63	%	Nov. 01, 2027
總計	1,096,544
遞延債務發行成本，累計攤銷淨額為16,071美元	(5,493)
合計，淨額	$	1,091,051

(1)列出的利率是指截至2022年12月31日，基於倫敦銀行間同業拆借利率或SOFR的有效利率，加上合同重置日期合同價差，根據適用的對衝工具進行調整。

(2)倫敦銀行同業拆息加0.90%的利息(倫敦銀行同業拆借利率上限為6.00%，至2023年6月)。到期日代表根據我們的續期權利延長到期日。
(3)利息為SOFR加1.51%，到2025年5月被掉期到1.76%的固定利率。
(4)SOFR加1.45%的利息(SOFR的利率上限為4.15%，至2024年11月)。

以下是截至2022年12月31日我們計劃償還的本金和利息的摘要。


			少於		一比一		三到		多過
(金額以千為單位)	總計		一年		三年		五年		五年

長期債務債務	$	1,194,591	$	45,811	$	1,050,186	$	98,594	$	—
還本付息總額(1)	$	1,194,591	$	45,811	$	1,050,186	$	98,594	$	—

(1)根據延長的貸款到期日償還本金。浮動利率債務的利息是使用自 December 31, 2022.

承付款和或有事項

保險

我們繼續監測保險市場的狀況以及恐怖主義行為或其他事件的承保範圍和費用。然而，我們不能預測未來會有哪些保險是以商業合理的條件提供的。我們對未投保的損失、免賠額和超出我們保險覆蓋範圍的損失負責，這可能是實質性的。

信用證

大致$900,000截至2022年12月31日，已簽發和未償還的備用信用證。

其他

2022年1月，該物業的分租户新世界購物中心有限責任公司(New World Mall LLC)行使了剩餘的一項10年延期選擇權，至2037年1月。由於分租户行使其延期選擇權，美國公認會計準則要求吾等根據於土地租賃的十年延展期內將支付的租賃付款估計重新計量吾等的土地租賃負債，導致使用權資產及租賃負債增加約16,000,000美元。截至2022年12月31日，剩餘的使用權資產18,497,000美元和租賃負債20,066,000美元分別計入我們綜合資產負債表的“其他資產”和“其他負債”。

在正常的業務過程中，不時有針對我們的各種法律訴訟。我們認為，這些懸而未決的事項的總體結果不會對我們的財務狀況、經營業績或現金流產生實質性影響。

運營資金(“FFO”)(非公認會計準則)

FFO是根據全國房地產投資信託協會(“NAREIT”)理事會採納的定義計算的。NAREIT將FFO定義為GAAP淨收益或虧損，經調整後不包括出售某些房地產資產的淨收益、房地產減值損失、房地產資產的折舊和攤銷費用以及其他指定項目，包括按比例分攤的未合併子公司的此類調整。管理層、投資者和分析師使用FFO和稀釋後每股FFO，以便於對不同時期和同行之間的經營業績進行有意義的比較，因為它排除了房地產折舊和攤銷以及淨收益對銷售的影響，這些影響基於歷史成本，隱含地假設房地產的價值隨着時間的推移而可預測地減少，而不是基於現有的市場狀況而波動。FFO不代表經營活動產生的現金，不一定表示可用於滿足現金需求的現金，不應被視為作為業績衡量標準的淨收入或作為流動資金衡量標準的現金流量的替代辦法。FFO可能無法與其他公司採用的類似名稱的措施相比較。我們的淨收入與FFO的對賬如下所示。

截至2022年和2021年12月31日止年度的FFO(非公認會計原則)

截至2022年12月31日的年度FFO(非公認會計原則)為87,090,000美元，或每股攤薄16.99美元，而截至2021年12月31日的年度為89,757,000美元，或每股攤薄17.52美元。

下表將我們的淨收入與FFO(非GAAP)進行核對：


	截至該年度為止
(以千為單位，不包括每股和每股)	十二月三十一日，
	2022		2021
淨收入	$	57,632	$	132,930
不動產折舊及攤銷	29,458		32,607
房地產銷售淨收益(2021年包括2348美元的非連續性業務)	—		(72,298)
有價證券公允價值變動	—		(3,482)
FFO(非GAAP)	$	87,090	$	89,757

稀釋後每股FFO(非公認會計準則)	$	16.99	$	17.52

用於計算稀釋後每股FFO的加權平均股份	5,126,100		5,123,613

第7A項。關於市場風險的定量和定性披露

我們受到利率波動的影響，利率波動對許多我們無法控制的因素很敏感。下表總結了我們對利率變化的風險敞口。


	2022					2021
	12月31日，餘額		加權平均利率	基本利率變動1%的影響		12月31日，餘額		加權平均利率

(以千計，每股除外)
可變利率	$	702,544	5.33%	$	7,025	$	702,544	1.14%
固定費率	394,000		1.97%	—		394,000		1.94%
	$	1,096,544	4.12%	$	7,025	$	1,096,544	1.42%

對稀釋後每股收益的總影響				$	1.37

我們有一個利率上限，與我們列剋星敦大道731號房產的辦公公寓的抵押貸款有關，名義金額為5億美元，到2023年6月，倫敦銀行同業拆借利率上限為6.00%。如果我們決定行使一年作為權利延期選擇權，貸款利率將等於最優惠利率(截至2022年12月31日為7.50%)。

我們有一個與Rego Park II購物中心抵押貸款相關的利率上限，名義金額為202,544,000美元，到2024年11月，SOFR的利率上限為4.15%。

我們有一個利率掉期，與我們列剋星敦大道731號房產零售公寓的抵押貸款有關，名義金額為300,000,000美元，掉期SOFR加1.51%，到2025年5月固定利率為1.76%。

債務公允價值

我們綜合債務的公允價值是通過使用第三方專家提供給信用評級相似的借款人的當前風險調整利率對這些工具的未來合同現金流進行貼現來計算的。截至2022年12月31日和2021年12月31日，我們合併債務的估計公允價值was $1,061,221,000 a發送$1,064,122,000，分別為。我們的公允價值估計是在報告期末作出的，可能與出售我們的金融工具最終可能實現的金額不同。

項目8.財務報表和補充數據


合併財務報表索引			頁面數


獨立註冊會計師事務所報告(PCAOB ID號34)			38

截至2022年和2021年12月31日的合併資產負債表			40

年度綜合損益表
截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度			41

年度綜合全面收益表
截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度			42

年度綜合權益變動表
截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度			43

年度合併現金流量表
截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度			44

合併財務報表附註			46

獨立註冊會計師事務所報告

致亞歷山大公司的股東和董事會。

對財務報表的幾點看法

我們審計了亞歷山大公司及其附屬公司(“本公司”)截至2022年12月31日及2021年12月31日的綜合資產負債表、截至2022年12月31日期間各年度的相關綜合收益表、全面收益表、權益變動表及現金流量表，以及列於指數第15項的相關附註及附表(統稱為“財務報表”)。我們認為，財務報表在所有重要方面都公平地反映了公司截至2022年12月31日和2021年12月31日的財務狀況，以及截至2022年12月31日的三個年度的經營結果和現金流量，符合美國公認的會計原則。

我們還根據美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據I號文件中確立的標準，審計了公司截至2022年12月31日的財務報告內部控制內部控制--綜合框架(2013)特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的報告和我們2023年2月13日的報告，對公司財務報告的內部控制表達了無保留意見。

意見基礎

這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是舞弊。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查與財務報表中的數額和披露有關的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評價財務報表的整體列報。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

關鍵審計事項

下文所述的關鍵審計事項是指在對財務報表進行當期審計時產生的事項，該事項已傳達或要求傳達給審計委員會，並且(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露，(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對財務報表的整體意見，我們也不會通過傳達下面的關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨的意見。

房地產減值--見財務報表附註2

關鍵審計事項説明

當事件或環境變化顯示賬面金額可能無法收回時，本公司的房地產資產將單獨評估減值。本公司對房地產資產可回收性的評估包括將每項房地產資產在本公司估計持有期內預期產生的未貼現未來現金流量與各自的賬面金額進行比較。公司未貼現的未來現金流分析要求管理層作出重大估計，包括使用適當的資本化率確定的估計終端價值。

鑑於本公司在評估房地產資產減值時使用的估計資本化率是管理層做出的重大假設，執行審計程序以評估管理層未貼現未來現金流分析的合理性需要高度的審計師判斷力和更大的努力程度，包括需要我們的公允價值專家參與。

如何在審計中處理關鍵審計事項

我們與評估房地產資產減值時使用的公司估計資本化率有關的審計程序包括以下內容：

•我們測試了對管理層評估房地產可回收性的控制的有效性，包括對管理層確定適用資本化率的合理性的控制。

•諮詢管理層關於資本化率的確定，並評價資本化率與審計其他領域取得的證據的一致性。

•在我們公允價值專家的協助下，我們通過以下方式評估了公司估計資本化率的合理性：

•通過使用獨立的市場數據評估管理層使用的資本化率的合理性，重點關注關鍵因素，包括地理位置、租户構成和物業類型，測試資本化率確定的來源信息。

•制定一系列對資本化率的獨立估計，並將這些估計與管理層使用的資本化率進行比較。

/s/ 德勤律師事務所

紐約，紐約

2023年2月13日

自1969年以來，我們一直擔任本公司的審計師。


亞歷山大百貨公司及附屬公司
合併資產負債表
(以千為單位，不包括每股和每股)

	十二月三十一日，
資產	2022		2021
房地產，按成本價計算：
土地	$	33,050	$	33,050
建築物和租賃設施的改進	1,029,504		1,014,525
正在進行的開發和建設	22,044		21,851
總計	1,084,598		1,069,426
累計折舊和攤銷	(396,268)		(370,557)
房地產，淨值	688,330		698,869
現金和現金等價物	194,933		463,539
受限現金	19,545		19,966
投資於美國國庫券	266,963		—
承租人和其他應收款	4,705		6,385
租金直線上升產生的應收賬款	127,497		135,457
遞延租賃費用淨額，包括#年向Vornado支付的未攤銷租賃費
$22,174及$23,943，分別	28,490		31,312
其他資產	67,313		36,437
	$	1,397,776	$	1,391,965

負債和權益
扣除遞延債務發行成本後的應付抵押貸款	$	1,091,051	$	1,089,613
欠沃納多的款項	801		879
應付賬款和應計費用	48,785		44,681
其他負債	20,640		4,203
總負債	1,161,277		1,139,376

承付款和或有事項

優先股：$1.00每股面值；授權，3,000,000股份；
已發行和未償還的，無	—		—
普通股：$1.00每股面值；授權，10,000,000股份；
已發出，5,173,450流通股；流通股，5,107,290股票	5,173		5,173
額外資本	33,865		33,415
留存收益	172,243		206,875
累計其他綜合收益	25,586		7,494
	236,867		252,957
庫存股：66,160股票，按成本價計算	(368)		(368)
總股本	236,499		252,589
	$	1,397,776	$	1,391,965

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亞歷山大百貨公司及附屬公司
合併損益表
(以千為單位，不包括每股和每股)

	截至十二月三十一日止的年度：
	2022		2021		2020
收入
租金收入	$	205,814	$	206,148	$	199,142
費用
運營，包括支付給沃納多的費用#美元6,037, $5,952及$5,429，分別	(90,446)		(91,089)		(88,403)
折舊及攤銷	(29,797)		(32,938)		(32,357)
一般事務和行政費用，包括支付給沃納多的管理費#美元2,440, $2,380及$2,380，分別	(6,106)		(5,924)		(6,307)

總費用	(126,349)		(129,951)		(127,067)

利息和其他收入，淨額	6,769		639		2,667
利息和債務支出	(28,602)		(19,686)		(24,204)
有價證券公允價值變動	—		3,482		(8,599)
房地產銷售淨收益	—		69,950		—
持續經營收入	57,632		130,582		41,939
非持續經營所得收入(見附註7)	—		2,348		—
淨收入	$	57,632	$	132,930	$	41,939

普通股每股收益--基本收益和攤薄收益：
持續經營收入	$	11.24	$	25.48	$	8.19
非持續經營所得收入(見附註7)	—		0.46		—
普通股每股淨收益	$	11.24	$	25.94	$	8.19

加權平均流通股--基本和稀釋	5,126,100		5,123,613		5,120,922

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亞歷山大百貨公司及附屬公司
綜合全面收益表
(金額以千為單位)

	截至十二月三十一日止的年度：
	2022		2021		2020
淨收入	$	57,632	$	132,930	$	41,939
其他全面收益(虧損)：
利率衍生工具及其他資產的公允價值變動	18,092		8,201		(658)
綜合收益	$	75,724	$	141,131	$	41,281

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亞歷山大百貨公司及附屬公司
合併權益變動表
(金額以千為單位)

								累計其他全面 (虧損)收入
	普通股			其他內容資本		保留收益				財務處庫存		總計權益
	股票	金額
平衡，2019年12月31日	5,173	$	5,173	$	32,365	$	216,394	$	(49)	$	(368)	$	253,515
淨收入	—	—		—		41,939		—		—		41,939
已支付股息($18.00每股普通股)	—	—		—		(92,168)		—		—		(92,168)
利率衍生工具的公允價值變動	—	—		—		—		(658)		—		(658)
遞延股票單位贈款	—	—		600		—		—		—		600
平衡，2020年12月31日	5,173	5,173		32,965		166,165		(707)		(368)		203,228
淨收入	—	—		—		132,930		—		—		132,930
已支付股息($18.00每股普通股)	—	—		—		(92,220)		—		—		(92,220)
利率衍生工具的公允價值變動	—	—		—		—		8,201		—		8,201
遞延股票單位贈款	—	—		450		—		—		—		450
平衡，2021年12月31日	5,173	5,173		33,415		206,875		7,494		(368)		252,589
淨收入	—	—		—		57,632		—		—		57,632
已支付股息($18.00每股普通股)	—	—		—		(92,264)		—		—		(92,264)
利率衍生工具的公允價值變動及其他	—	—		—		—		18,092		—		18,092
遞延股票單位贈款	—	—		450		—		—		—		450
平衡，2022年12月31日	5,173	$	5,173	$	33,865	$	172,243	$	25,586	$	(368)	$	236,499

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亞歷山大百貨公司及附屬公司
合併現金流量表
(金額以千為單位)

	截至十二月三十一日止的年度：
	2022		2021		2020
經營活動的現金流
淨收入	$	57,632	$	132,930	$	41,939
將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整：
折舊和攤銷，包括債務發行成本的攤銷	31,454		34,592		35,121
直線型租金	7,960		9,817		21,102
應收租户的核銷	—		—		4,122
基於股票的薪酬費用	450		450		600
房地產銷售淨收益(2021年包括#美元2,348來自不連續的運營)	—		(72,298)		—
有價證券公允價值變動	—		(3,482)		8,599
以股票形式收到的股息	—		—		(214)
其他非現金調整	(2,928)		—		—
營業資產和負債變動：
承租人和其他應收款，淨額	1,680		1,731		(6,146)
其他資產	2,782		3,099		(28,378)
欠沃納多的款項	40		(211)		(402)
應付賬款和應計費用	3,141		12,501		2,361
其他負債	338		(664)		(638)
經營活動提供的淨現金	102,549		118,465		78,066

投資活動產生的現金流
在建工程和房地產增建	(14,386)		(19,520)		(32,460)
購買美國國庫券	(364,238)		—		—
美國國庫券到期收益	99,358		—		—
房地產銷售收入	—		81,871		—
短期投資回報	—		3,600		—
出售有價證券所得款項	—		9,506		—
投資活動提供的現金淨額(用於)	(279,266)		75,457		(32,460)

融資活動產生的現金流
已支付的股息	(92,264)		(92,220)		(92,168)
發債成本	(46)		(74)		(7,246)
償還債務	—		(68,000)		(50,000)
借款收益	—		—		239,708
融資活動提供的現金淨額(用於)	(92,310)		(160,294)		90,294

現金及現金等價物和限制性現金淨(減)增	(269,027)		33,628		135,900
年初現金及現金等價物和限制性現金	483,505		449,877		313,977
年終現金及現金等價物和限制性現金	$	214,478	$	483,505	$	449,877

現金和現金等價物及限制性現金的對賬
年初現金及現金等價物	$	463,539	$	428,710	$	298,063
年初受限現金	19,966		21,167		15,914
年初現金及現金等價物和限制性現金	$	483,505	$	449,877	$	313,977

年終現金及現金等價物	$	194,933	$	463,539	$	428,710
年終受限現金	19,545		19,966		21,167
年終現金及現金等價物和限制性現金	$	214,478	$	483,505	$	449,877

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亞歷山大百貨公司及附屬公司
合併現金流量表--續
(金額以千為單位)

	截至十二月三十一日止的年度：
	2022		2021		2020
補充披露現金流量信息
利息現金支付，扣除資本化金額後的淨額	$	25,934	$	18,568	$	22,476

非現金交易
因確認使用權資產而產生的額外估計租賃負債	$	16,099	$	—	$	—
增加房地產的負債，包括#美元141及$489對於應支付的開發費
2021年和2020年的沃納多	2,254		1,445		4,955
全額攤銷和(或)折舊資產的核銷	23		5,628		876

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1. 組織

我們有六紐約市的物業包括：

運營特性

•阿肯色州列剋星敦大道731號1,079,000平方英尺的多用途建築，包括以列剋星敦大道為界的整個街區，東59號這是第三大道和東58號街這是曼哈頓的大街。這座建築包含939,000和140,000寫字樓和零售面積分別為淨可租平方英尺。彭博資訊(Bloomberg L.P.)佔據了所有的辦公空間。家得寶(Home Depot)(83,000平方英尺)是主要的零售租户；

•雷戈公園一號，一號338,000購物中心佔地1平方英尺，位於皇后大道和63號交叉口研發皇后區的路。中心由一個112,000宜家，一平方英尺50,000伯靈頓，一平方英尺46,000平方英尺的Bed Bath&Beyond和36,000平方英尺的法警。2022年12月3日，宜家關閉了在該物業的門店。根據2030年12月到期的租約，宜家仍有義務。租約包括不早於2026年3月生效的終止權利，但須支付至終止日期為止的租金及相等於$的額外終止付款。10,000,000或根據剩餘期限到期的租金金額；

•雷戈公園二期，a615,000購物中心佔地1平方英尺，毗鄰皇后區雷戈公園I號購物中心。中心由一個145,000平方英尺的好市多和一家133,000科爾百貨公司，已轉租；

•亞歷山大公寓樓位於我們雷戈公園二期購物中心的上方，包含312單元聚合255,000平方英尺；以及

•法拉盛，A167,000位於皇后區羅斯福大道和緬因街的一座平方英尺的建築，轉租給新世界購物中心有限責任公司。該物業租賃至2027年1月，一10-延長年限選項。

待開發物業

•雷戈公園三世，a140,000皇后區雷戈公園二期購物中心附近的一塊地塊，面積為1平方英尺，位於Junction Boulevard和Horace Harding Service Road的交叉口。

我們已確定我們的物業具有類似的經濟特徵，並滿足允許將這些物業聚合為一可報告部分(紐約市物業的租賃、管理、開發和再開發)。我們的首席運營決策者根據被稱為個別運營部門的淨營業收入的業績衡量標準來評估和衡量部門的運營結果。每處物業的淨營業收入為淨租金收入減去營業費用。

2. 重要會計政策摘要

陳述的基礎 – 隨附的合併財務報表包括我們的賬目和我們合併子公司的賬目。所有公司間的金額都已註銷。我們的綜合財務報表乃根據美國公認會計原則(“GAAP”)編制，該準則要求我們作出估計及假設，以影響於綜合財務報表日期的資產及負債額及或有資產及負債的披露，以及報告期內的收入及開支的報告金額。實際結果可能與這些估計不同。

亞歷山大百貨公司及附屬公司

合併財務報表附註(續)

2.重要會計政策摘要--續

新近出版的會計文獻 - 2020年3月，財務會計準則委員會(“FASB”)發佈了最新的(“ASU 2020-04”)建立會計準則編纂(“ASC”)主題848(“ASC 848”)，中間價改革。ASU 2020-04載有影響債務、租賃、衍生品和其他合同的參考匯率改革相關活動的實際權宜之計。ASU 2020-04中的指導意見是可選的，可能會隨着參考匯率改革活動的進行而逐步選出。我們選擇應用與概率和未來LIBOR指數現金流的有效性評估相關的對衝會計權宜之計，假設未來對衝交易所基於的指數與相應衍生品上的指數相匹配。這些權宜之計的應用保持了衍生品的列報與過去的列報一致。2022年12月，FASB發佈了會計準則更新2022-06，將ASC 848的日落時間從2022年12月31日推遲到2024年12月31日。我們繼續評估指導的影響，並可能在市場發生更多變化時適用其他選舉。

2021年7月，FASB發佈了最新版本(“ASU 2021-05”)出租人-某些租賃費用可變的租約至ASC主題842，租契 ("ASC 842"). ASU 2021-05提供了額外的ASC 842分類指南，因為它涉及出租人對某些具有可變租賃付款的租賃的會計處理。ASU 2021-05要求出租人將不依賴於指數或費率的可變報酬租賃歸類為經營性租賃，如果銷售型租賃或直接融資租賃分類會觸發第一天損失。ASU 2021-05在2021年12月15日之後的報告期內有效，並允許提前採用。我們於2022年1月1日通過了這一更新，對我們的合併財務報表沒有影響。

房地產 – 房地產按成本計價，扣除累計折舊和攤銷。截至2022年和2021年12月31日，我們房地產的賬面價值，扣除累計折舊和攤銷後，為$688,330,000及$698,869,000，分別為。保養和維修一般是按發生的費用計算的。折舊要求管理層對每項財產的使用年限和改進情況進行估計，並將與財產有關的費用分攤到其各個組成部分。我們將與項目開發和建設直接相關和可歸因於的所有物業運營費用資本化，包括利息支出。資本化期從正在進行開發活動時開始，到確定資產基本完成並準備好使用時結束，這通常通過收到臨時佔用證書來證明。一般和行政費用在發生時計入費用。

我們的物業，包括未來將開發的物業，每當發生事件或情況變化表明資產的賬面價值可能無法收回時，都會單獨審查減值。當資產的賬面金額超過資產的使用和最終處置預期產生的未貼現現金流的總和，包括使用適當的資本化率計算的估計終端價值時，即存在減值。對未來現金流的估計是基於我們目前的計劃、預期的持有期和準備分析時的可用市場信息。對於我們的開發物業，對未來現金流的估計還包括開發資產所需的所有未來支出，包括將作為資產成本的一部分資本化的利息支付。只有當資產的賬面金額不可收回時，才會確認減值損失，並根據物業賬面金額超過其估計公允價值的差額計量。如果我們對未來現金流、預期持有期或公允價值的估計根據市場狀況或其他方面發生變化，我們對減值費用的評估可能會有所不同，這種差異可能會對我們的綜合財務報表產生重大影響。對未來現金流的估計是主觀的，部分是基於對未來入住率、租金和資本需求的假設，這些假設可能與實際結果大不相同。計劃在更長的時間內持有物業，降低了記錄減值損失的可能性。

亞歷山大百貨公司及附屬公司

合併財務報表附註(續)

2.重要會計政策摘要--續

收入確認 – 我們的租金收入包括向我們物業的租户出租空間的收入，以及停車和租户服務的收入。我們有以下收入確認政策：

•向我們酒店的租户出租空間所產生的租賃收入。來自基本租金的收入按直線基準按相關租約的不可撤銷年期確認，其中包括租金階梯和租金減免的影響。當標的資產可供承租人使用時，我們開始確認租金收入。此外，在我們為租户擁有的改善工程提供租户改善津貼的情況下，我們確認這項津貼是在租約期限內以直線方式減少租金收入。房地產税、保險費和公共區域維護費的報銷收入一般與發生的相關費用同期確認。作為出租人，吾等已選擇將租賃組成部分(基本租金和浮動租金)、非租賃組成部分(公共區域維護費用的報銷)以及從我們的經營租賃協議中償還的房地產税和保險費合併，並根據ASC 842將這些組成部分作為一個單獨的租賃組成部分進行核算。

·我們酒店的停車位租金帶來的停車收入。該收入在根據ASC主題606轉移服務時被確認，與客户簽訂合同的收入 (“ASC 606”).

·租户服務是指應租户的要求向租户提供分表電力、電梯和其他服務所產生的收入。這一收入在根據ASC 606轉讓服務時確認。

根據ASC 842，我們必須以個人租賃為基礎評估我們是否有可能收取幾乎所有未來的租賃付款。在評估應收賬款時，我們會考慮租户的付款歷史和目前的信用狀況。當認為不可能收回時，我們註銷租户的應收賬款，包括直線應收租金，並將租賃收入限制為收到的現金。我們確認經營租賃的可收回性評估的變化是對租金收入的調整。

現金和現金等價物 – 現金和現金等價物包括高流動性投資，原始到期日為三個月或更少時購買，並按成本列賬，由於它們的短期到期日，成本接近公允價值。我們的大部分現金和現金等價物包括(I)主要商業銀行的存款，有時可能超過聯邦存款保險公司的限額，(Ii)投資於美國國庫券的貨幣市場基金，以及(Iii)通過賬户註冊服務(CDARS)存入的存單。到目前為止，我們的投資現金沒有出現任何虧損。

受限現金 – 限制性現金主要包括根據貸款和利率衍生品協議託管的保證金和其他現金，包括償債、房地產税、財產保險和資本改善。

投資於美國國庫券 – 國庫券是由美國財政部擔保的一年或更短期限的短期債務債券。國庫券不產生利息，但以贖回價格的折扣價發行。我們將我們對美國國庫券的投資歸類為可供出售的債務投資，按公允價值記錄，期間公允價值的任何變化都記錄在其他全面收益中。這些投資被認為是公允價值等級中的第一級，因為它們具有很高的流動性，並在活躍的二級市場進行交易。我們使用報價的市場價格來確定我們投資於美國國庫券的公允價值。

遞延費用 – 直接融資成本根據相關協議的條款遞延和攤銷，作為利息和債務支出的組成部分。與成功租賃活動相關的直接和增量成本按直線法在相關租賃期間資本化和攤銷。所有其他遞延費用均按直線法攤銷，這與實際利率法大致相同，與相關協議的條款相符。

所得税 – 我們的運作方式旨在使我們能夠根據經修訂的1986年《國內税法》(下稱《守則》)第856-860條繼續符合REIT的資格。為了維持我們作為房地產投資信託基金的資格，我們每年必須將至少90%的應納税所得額分配給股東。我們分發給我們的股東100%的應税收入，因此，不需要為聯邦所得税撥備。為聯邦所得税目的分配的截至2022年12月31日的年度股息被描述為ES，AS100.0%Ordi一分錢也沒有。就聯邦所得税而言，截至2021年12月31日的年度分配的股息特徵為58.3普通收入百分比和41.7長期資本利得收入的%。就聯邦所得税而言，截至2020年12月31日的年度分配的股息特徵為100.0普通收入的百分比。

亞歷山大百貨公司及附屬公司

合併財務報表附註(續)

2.重要會計政策摘要--續

截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度，我們普通股股東(未經審計)的應納税所得額估計約為$64,960,000, $101,184,000、和$81,375,000，分別為。淨收益與估計應納税所得額之間的賬面税額差異主要是由於折舊和攤銷的收入確認或扣除、出售房地產和其他資本交易的收益或虧損、直線租金調整、有價證券的公允價值變化和非持續經營收入的差異造成的。

截至2022年12月31日，我們用於納税申報的資產和負債的淨基礎約為$137,734,000低於為財務報表目的報告的金額。

3. 收入確認

以下是截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度收入來源摘要。


	截至十二月三十一日止的年度：
(金額以千為單位)	2022		2021		2020
租賃收入	$	197,230	$	198,109	$	191,416
停車收入	4,897		4,407		4,207
租户服務	3,687		3,632		3,519
租金收入	$	205,814	$	206,148	$	199,142

2022年、2021年和2020年12月31日終了年度的租賃收入構成如下：


	截至十二月三十一日止的年度：
(金額以千為單位)	2022		2021		2020
固定租賃收入	$	135,668	$	129,509	$	120,395
可變租賃收入	61,562		68,600		71,021
租賃收入	$	197,230	$	198,109	$	191,416

4. 房地產銷售

2021年6月4日，我們以1美元的價格出售了紐約布朗克斯區的一塊土地(“布朗克斯地塊”)。10,000,000。出售的淨收益為#美元。9,291,000扣除結賬成本和財務報表收益為#美元。9,124,000.

2021年10月4日，我們出售了30.3位於新澤西州帕拉默斯的一英畝土地(“帕拉默斯財產”)，賣給該房產的租户宜家地產公司，價格為#美元75,000,000，根據租約中承租人的購買選擇權。出售的淨收益為#美元。4,580,000在結清費用和償還#美元之後68,000,000抵押貸款。財務報表收益為$。60,826,000，這是在2021年第四季度確認的。

5. 關聯方交易

沃納多

截至2022年12月31日，沃納多擁有32.4佔我們已發行普通股的%。我們由Vornado管理，我們的物業由Vornado租賃和開發，根據下述協議，這些協議將於每年3月到期，並自動出租可食的。

史蒂文·羅斯是我們的董事會主席兼首席執行官，新澤西州普通合夥企業州際地產(“州際”)的管理普通合夥人，以及Vornado的董事會主席兼首席執行官。截至2022年12月31日，羅斯先生、州際公路公司及其另外兩名普通合夥人David·曼德爾鮑姆和小羅素·B·鬼魂。(他們也是本公司的董事和Vornado的受託人)總共擁有，26.0%的已發行普通股，此外2.3%THEY通過Vornado間接擁有。

亞歷山大百貨公司及附屬公司

合併財務報表附註(續)

5.關聯方交易-續

管理和發展協議

我們向Vornado支付的年度管理費相當於(I)$2,800,000, (ii) 2雷戈公園二期購物中心總收入的百分比，(Iii)美元0.50列剋星敦大道731號租户自用的寫字樓和零售空間每平方英尺，以及(Iv)$354,000，升級到3每年%，用於管理列剋星敦大道731號的公共區域。Vornado還有權獲得相當於6定義的開發成本的%。

租賃和其他協議

Vornado還為我們提供租賃服務，費用為3租賃期前十年租金的%，2租期第十一年至第二十年租金的%，以及1租期第二十一年至第三十年租金的%，但須由租客支付租金。如果使用第三方房地產經紀人，Vornado的費用將增加1%，Vornado負責支付給第三方房地產經紀人的費用。

Vornado還有權在出售我們的任何資產時獲得佣金3定義為出售資產少於#美元的毛收入的百分比50,000,000和1定義為出售資產的毛收入的百分比為#美元50,000,000或更多(“銷售協議”)。

根據銷售協議，我們支付了$300,0002021年第二季度向Vornado支付與Bronx地塊銷售有關的銷售佣金。此外，我們還支付了一美元750,0002021年第四季度向Vornado支付的銷售佣金與帕拉默斯房地產銷售有關。

我們還與Vornado的全資子公司Building Maintenance Services簽訂了協議，以監督(I)我們列剋星敦大道物業的清潔、工程和安全服務，以及(Ii)我們Rego Park I和Rego Park II物業以及Alexander公寓樓的安全服務。

以下是根據上述各種協議向Vornado支付的費用摘要。


	截至十二月三十一日止的年度：
(金額以千為單位)	2022		2021		2020
公司管理費	$	2,800	$	2,800	$	2,800
開發費	3		141		489
租賃費	1,378		1,800		276
房地產銷售佣金	—		1,050		—
物業管理、清潔、工程
和安全費用	5,912		5,540		5,051
	$	10,093	$	11,331	$	8,616

截至2022年12月31日，欠沃納多的金額為#美元。742,000用於管理、財產管理、清潔、工程和安保費用和#美元59,000租賃費。截至2021年12月31日，欠沃納多的金額為#美元。669,000用於管理、財產管理、清潔、工程和安保費用；#美元141,000開發費用；以及$69,000租賃費。

6. 有價證券

2021年12月，我們出售了我們的564,612Macerich公司的普通股(“Macerich”)，實現現金收益$9,506,000。這些股份是於二零一二年向Macerich出售國王廣場區域購物中心(“國王廣場”)時收到的。2021年至2020年期間這些證券按市值計價產生的損益在我們的綜合損益表中作為“有價證券公允價值變動”列示。

7. 停產經營

2012年，當我們將國王廣場出售給Macerich時，價格為2,348,000財務報表收益的一部分被遞延，因為銷售價格的一部分是以Macerich普通股的形式收到的。2021年12月，我們承認了美元2,348,000通過出售我們的Macerich普通股獲得收益。

由於與國王廣場相關的業績先前被歸類為非持續經營，我們已根據ASC主題360的規定，在截至2021年12月31日的年度綜合損益表中將收益歸類為“非持續經營所得”。物業、廠房及設備.

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8. 應付按揭貸款

以下是我們未償還的應付抵押貸款的摘要。我們可能會在到期債務到期時對其進行再融資，也可能選擇償還債務。


			利率以2022年12月31日為準	截至12月31日的結餘，
(金額以千為單位)		成熟性		2022		2021
以下列條件作為抵押的第一按揭：
	列剋星敦大道731號辦公公寓(1)(2)	Jun. 11, 2024	5.22%	$	500,000	$	500,000
	列剋星敦大道731號，零售共管公寓(1)(3)	Aug. 05, 2025	1.76%	300,000		300,000
	雷戈公園二期購物中心(1)(4)	Dec. 12, 2025	5.60%	202,544		202,544
	亞歷山大公寓樓	Nov. 01, 2027	2.63%	94,000		94,000
	總計			1,096,544		1,096,544
	遞延債務發行成本，扣除累計攤銷淨額#美元16,071及$14,551，分別			(5,493)		(6,931)

				$	1,091,051	$	1,089,613

(1)	列出的利率是指截至2022年12月31日，基於LIBOR或SOFR截至合同重置日期的有效利率加上合同利差，根據適用的對衝工具進行調整。

(2)	倫敦銀行同業拆息加息0.90%(LIBOR利率上限為6.00到2023年6月)。到期日代表根據我們的展期權利延長的展期。
(3)	利息為SOFR PLUS1.51%，它被交換為固定的1.76到2025年5月。
(4)	對SOFR PLUS的興趣1.45%(SOFR的上限為4.15到2024年11月)。

我們的所有債務都以持有物業的子公司的股票的抵押和/或質押作為擔保。抵押債務的房地產的賬面淨值為o $614,245,000 a2022年12月31日。我們現有的融資文件包含契約，限制了我們在這些物業上產生額外債務的能力，並在某些情況下，規定貸款人批准租户的租約，並提供維護以預付租金。截至2022年12月31日，未來五年及其後的還本金額(按經延長貸款到期日計算)如下：


(金額以千為單位)
截至十二月三十一日止的年度：	金額
2023	$	—
2024	500,000
2025	502,544
2026	—
2027	94,000
此後	—

9. 公允價值計量

ASC主題820，公允價值計量(“ASC 820”)定義了公允價值，並建立了公允價值計量框架。 ASC 820建立了一個公允價值層次結構，將用於衡量公允價值的可觀察和不可觀察的輸入劃分為三個級別：第一級--在活躍市場上可以獲得的資產或負債的報價(未調整)，以及某些流動性高、在二級市場上交易活躍的美國國債；第二級--基於未在活躍市場報價、但得到市場數據證實的投入的可觀察價格；以及第三級--在很少或沒有市場數據可用時使用的不可觀察的輸入。公允價值層次結構將最高優先級賦予1級投入，將最低優先級給予3級投入。在釐定公允價值時，吾等採用估值技術，以最大限度地利用可見投入及儘量減少不可觀測投入的使用，並在評估公允價值時考慮交易對手信用風險。

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9.公允價值計量--續

金融資產和負債按公允價值計量

截至2022年12月31日，在我們的綜合資產負債表上以公允價值計量的金融資產包括美國國庫券(歸類為可供出售)和利率衍生品，這些資產根據其在公允價值層次中的水平在下表中列出。截至2022年12月31日，沒有按公允價值計量的金融負債。


		截至2022年12月31日
	(金額以千為單位)	總計		1級		2級		3級
	資產：
	投資於美國國庫券(1)	$	266,963	$	266,963	$	—	$	—
	利率衍生品(包括在其他資產中)	29,351		—		29,351		—
		$	296,314	$	266,963	$	29,351	$	—

(1)	在截至2022年12月31日的年度內，我們購買了364,238在總面值為美元的美國國庫券中370,000和已實現的收益$100,000來自到期的美國國庫券。截至2022年12月31日，我們對美國國庫券的投資總增值為$267,809在按公允價值計價之前，剩餘期限不到一年。

截至2021年12月31日，本公司綜合資產負債表上按公允價值計量的金融資產由利率衍生工具組成，這些衍生工具根據其在公允價值層次中的水平在下表中列示。截至2021年12月31日，沒有按公允價值計量的金融負債。


	截至2021年12月31日
(金額以千為單位)	總計		1級		2級		3級
資產：
利率衍生品(包括在其他資產中)	$	7,545	$	—	$	7,545	$	—

利率衍生品

我們確認綜合資產負債表中“其他資產”或“其他負債”中所有利率衍生品的公允價值，由於我們所有的利率衍生品都被指定為現金流對衝，公允價值的變化在其他全面收益中確認。下表總結了我們的利率衍生品，所有這些衍生品都對衝了分別於2022年和2021年12月31日注意到的可變利率債務的利率風險。


		截至12月31日的公允價值資產，				截至2022年12月31日

(金額以千為單位)		2022		2021		名義金額		掉期匯率	到期日
利率互換涉及：
	列剋星敦大道731號抵押貸款，零售公寓	$	26,718	$	7,545	$	300,000	1.76%	05/25
與以下有關的利率上限：
	瑞高公園二期購物中心按揭貸款	2,622		—		202,544		(1)	11/24
	列剋星敦大道731號抵押貸款，辦公公寓	11		—		500,000		(2)	06/23
包括在其他資產中		$	29,351	$	7,545

(1)	SOFR CAP打擊率4.15%
(2)	Libor上限執行率為6.00%

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9.公允價值計量--續

未按公允價值計量的金融資產和負債

在我們的綜合資產負債表中未按公允價值計量的金融資產和負債包括現金等價物和應付抵押貸款。現金等價物按成本列賬，由於其短期到期日接近公允價值，因此被歸類為1級。我們的應付抵押貸款的公允價值是通過使用這些工具的未來合同現金流貼現計算的，該利率由第三方專家提供，可供具有類似信用評級的借款人使用，被歸類為2級。下表彙總了這些金融工具截至2022年和2021年12月31日的賬面價值和公允價值。


	截至2022年12月31日				截至2021年12月31日
	攜帶		公平		攜帶		公平
(金額以千為單位)	金額		價值		金額		價值
資產：
現金等價物	$	47,852	$	47,852	$	427,601	$	427,601
負債：
應付抵押貸款(不包括遞延債務發行成本，淨額)	$	1,096,544	$	1,061,221	$	1,096,544	$	1,064,122

10. 租契

作為出租人

我們以經營租賃的形式將寫字樓和零售中心的空間出租給租户。租賃條款的範圍約為5至25好幾年了。租約規定支付每月預付的固定基數租金，以及償還房地產税、保險費和維護費。零售租約還可規定承租人根據其銷售額的一定百分比支付額外租金。我們還租賃了亞歷山大公寓樓的住宅空間，1或2一年的租賃條款。

根據我們的合同不可撤銷的經營租賃，未來的未貼現現金流如下：


(金額以千為單位)	截至2022年12月31日
截至12月31日止年度，
2023	$	141,156
2024	142,956
2025	131,631
2026	128,522
2027	125,138
此後	317,099

這些數額不包括根據零售租户銷售額的百分比計算的補償或額外租金。

彭博社的收入為1美元115,129,000, $113,140,000、和$109,066,000於截至2022年、2021年及2020年12月31日止年度，分別相當於約 56%, 55%和55分別佔我們每年租金收入的1%。其他租户所佔份額均未超過10%你的租金收入。如果我們失去了彭博作為租户，或者如果彭博無法履行其租約義務，這將對我們的經營業績和財務狀況產生不利影響。為了幫助我們繼續評估彭博新聞社的信譽，我們從彭博新聞社獲得了某些機密的財務信息和指標。此外，我們從其他私人來源獲取和評估有關彭博的財務信息，以及公開可用的數據。

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10.租約--續

作為承租人

我們是法拉盛物業土地租約的承租人，該租約被歸類為經營租約，將於2027年到期，並已一10-延長年限選項。2022年1月，該物業的分租户新世界購物中心有限責任公司行使了剩餘的一項10-延長一年至2037年1月的選項。由於分租户行使其延期選擇權，GAAP要求我們根據年內將支付的租賃付款的估計重新計量我們的地面租賃負債。10-我們的土地租約延期一年，導致使用權資產和租賃負債增加約#美元16,000,000。在重新計量租賃負債時採用的貼現率是以#年的增量借款利率(“IBR”)為基礎。5.86重新測量時的百分比。我們考慮了總的經濟環境，並考慮了公司的各種具體調整，以得出IBR。

截至2022年12月31日，剩餘的使用權資產為$18,497,000和租賃負債$20,066,000，都包含在“其他資產” and “其他負債分別在我們的綜合資產負債表上。

本經營租約的未來租賃付款，包括我們在延展期內的估計付款如下：


(金額以千為單位)	截至2022年12月31日
截至12月31日止年度，
2023	$	800
2024	800
2025	800
2026	800
2027	2,707
此後	26,160
未貼現現金流合計	32,067
現值貼現	(12,001)
截至2022年12月31日的租賃負債	$	20,066

我們在綜合損益表中以直線法確認租金費用是“營運”費用的一部分。房租費用是$2,161,000, $746,000及$746,000分別在截至2022年、2021年和2020年12月31日的每個年度。支付租金費用的現金為$800,000分別在截至2022年、2021年和2020年12月31日的每個年度。

11. 基於股票的薪酬

我們根據ASC主題718來説明基於股票的薪酬，薪酬--股票薪酬(“ASC 718”)。我們的2016年綜合股票計劃(“計劃”)規定向公司和Vornado的董事、高級管理人員和員工授予激勵性和非限制性股票期權、限制性股票、股票增值權、遞延股票單位(“DSU”)和績效股票。

2022年5月，我們授予每一位董事會成員326市場價值為$的DSU75,000每筆撥款。這些獎項的授予日期公允價值為$。56,250每筆補助金，或$450,000總體上，根據ASC 718。這些股份持有者有權獲得公司普通股的股份，而無需支付任何代價。在授予之日，立即和相應地授予的DSU已支出，但在承授人不再在公司董事會任職之前，承授人不得向承授人交付承授人的普通股股份。截至2022年12月31日，有19,796 未完成的DSU和485,991 根據該計劃，股票可供未來授予。

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12. 承付款和或有事項

保險

我們維持一般責任保險，限額為$。300,000,000每個事件和每個屬性，其中第一個$30,000,000包括傳染病保險，以及所有風險財產和租金價值保險，限額為#美元。1.7包括恐怖主義行為的保險，對我們每個財產的洪水和地震等某些危險的細分限制，以及不包括傳染病的保險。

第59街保險公司，LLC(“FNSIC”)，是我們的全資合併子公司，直接承保恐怖主義行為，包括核、生物、化學和輻射(“NBCR”)行為，根據2002年《恐怖主義風險保險法》的定義，該法案迄今已修訂，並已延長至2027年12月。恐怖主義行為(包括NBCR行為)的保險金額最高可達#美元1.7每一次發生和總計為10億。恐怖主義行為(不包括NBCR行為)的保險由第三方保險公司和聯邦政府完全再保險，不涉及FNSIC。對於NBCR ACTS，FNSIC負責$298,000免賠額和20承保損失餘額的%，其餘部分由聯邦政府負責80承保損失的%。我們對FNSIC造成的任何損失負有最終責任。

信用證

接近伊利$900,000的備用信用證已開立，截至2022年12月31日未付。

其他

13. 多僱主福利計劃

根據各自的集體談判協議，我們的子公司為我們的工會代表員工提供特定的多僱主定義福利計劃(“多僱主養老金計劃”)和健康計劃(“多僱主健康計劃”)。

多僱主養老金計劃

多僱主退休金計劃與單一僱主退休金計劃的不同之處在於：(I)對多僱主計劃的供款可用於向其他參與僱主的僱員提供福利，以及(Ii)如果其他參與僱主未能支付他們的供款，我們的每一家子公司可能被要求承擔其按比例承擔的無資金來源的債務。如果參與子公司退出其參與的計劃，它可能要承擔退出責任。截至2022年12月31日，我們的子公司參與這些計劃對我們的合併財務報表並不重要。

在截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度中，我們的子公司貢獻了178,000, $217,000及$191,000分別向多僱主養老金計劃過渡。本公司附屬公司的供款不超過上述任何計劃截至年度僱主供款總額的5%December 31, 2022, 2021 and 2020.

多僱主健康計劃

我們的子公司參與的多僱主健康計劃為符合條件的在職和退休員工提供健康福利。在截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度內，我們的子公司做出了 $839,000, $748,000及$672,000分別針對這些計劃。

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14. 每股收益

下表列出了每股基本收益和稀釋收益的計算方法，包括對淨收益和用於計算每股基本收益和稀釋收益的股份數量的核對。每股基本收益以期內已發行普通股(包括配售單位)的加權平均股份計算。每股攤薄收益乃根據期內已發行普通股(包括每股攤薄單位)之加權平均股份釐定，並假設所有具攤薄潛力之證券已於儘可能早日期轉換為普通股。有幾個不是在截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度內發行的潛在攤薄證券。


	截至十二月三十一日止的年度：
(以千為單位，不包括每股和每股)	2022		2021		2020
持續經營收入	$	57,632	$	130,582	$	41,939
非持續經營所得收入(見附註7)	—		2,348		—
淨收入	$	57,632	$	132,930	$	41,939

加權平均流通股--基本和稀釋	5,126,100		5,123,613		5,120,922

持續經營收入	$	11.24	$	25.48	$	8.19
非持續經營所得收入(見附註7)	—		0.46		—
每股普通股淨收益--基本收益和稀釋後收益	$	11.24	$	25.94	$	8.19

項目9.會計和財務披露方面的變化和與會計師的分歧

沒有。

第9A項。控制和程序

披露控制和程序-我們的管理層在首席執行官和首席財務官的參與下，評估了截至本年度報告10-K表格所涵蓋期間結束時，我們的披露控制和程序(該術語在1934年《證券交易法》下的規則13a-15(E)和15d-15(E)中定義)的有效性。基於此類評估，我們的首席執行官和首席財務官得出結論，截至該期間結束時，我們的披露控制和程序是有效的。

財務報告內部控制-在本報告所涉財政年度的第四季度，我們對財務報告的內部控制(根據1934年證券交易法下的規則13a-15(F)的定義)沒有發生任何重大影響或合理地可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響的變化。

管理層關於內部控制的報告

財務報告

Alexander‘s，Inc.及其合併子公司(“本公司”)的管理層負責建立和維持對財務報告的充分內部控制。公司對財務報告的內部控制是在公司主要高管和主要財務官的監督下設計的程序，旨在根據美國公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部報告目的編制公司財務報表提供合理保證。

截至2022年12月31日，管理層根據#年建立的框架對公司財務報告內部控制的有效性進行了評估內部控制--綜合框架(2013)由特雷德韋委員會贊助組織委員會發布。根據這一評估，管理層已確定公司截至2022年12月31日的財務報告內部控制是有效的。

本公司對財務報告的內部控制包括與以下方面有關的政策和程序：保持合理詳細、準確和公平地反映資產交易和處置的記錄；提供合理保證，保證交易被記錄為必要，以便根據美國公認的會計原則編制財務報表，並且僅根據公司管理層和董事的授權進行收入和支出；提供合理保證，防止或及時發現可能對公司財務報表產生重大影響的未經授權的公司資產收購、使用或處置。

本公司截至2022年12月31日的財務報告內部控制有效性已由獨立註冊會計師事務所德勤會計師事務所審計，其報告出現在在第59頁上他的Form 10-K年度報告，該報告對公司截至2022年12月31日的財務報告內部控制的有效性發表了無保留意見。

獨立註冊會計師事務所報告

致亞歷山大公司的股東和董事會。

財務報告內部控制之我見

我們已經審計了亞歷山大公司及其子公司(“本公司”)截至2022年12月31日的財務報告內部控制，依據的標準是內部控制 — 綜合框架(2013)由特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會發布。我們認為，截至2022年12月31日，本公司在所有重要方面都保持了對財務報告的有效內部控制，其依據是內部控制--綜合框架(2013)由COSO發佈。

我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了本公司截至2022年12月31日及截至2022年12月31日年度的綜合財務報表和我們2023年2月13日的報告，對該等綜合財務報表表達了無保留意見。

意見基礎

本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並負責評估財務報告內部控制的有效性，包括在隨附的《管理層財務報告內部控制報告》中。我們的責任是根據我們的審計，對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定財務報告的有效內部控制是否在所有重要方面都得到了維護。我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作有效性，以及執行我們認為在情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的觀點提供了合理的基礎。

財務報告內部控制的定義及侷限性

公司對財務報告的內部控制是一個程序，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司對財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)關於保存合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，即交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)提供合理保證，防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權收購、使用或處置公司資產。

由於其固有的侷限性，財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤陳述。此外，對未來期間進行任何有效性評估的預測都有可能因條件的變化而出現控制不足的風險，或者政策或程序的遵守程度可能會惡化。

/s/德勤律師事務所

紐約，紐約

2023年2月13日

項目9B。其他信息

沒有。

項目9C。關於妨礙檢查的外國司法管轄區的披露

不適用。

第三部分

項目10.董事、高管和公司治理

與我們的董事有關的信息，包括我們的審計委員會和審計委員會的財務專家，將包含在一份最終的委託書中，該委託書涉及根據修訂後的1934年證券交易法第14A條選舉董事。我們將不遲於2022年12月31日後120天向美國證券交易委員會提交委託書。這樣的信息通過引用併入本文。在此還以引用的方式併入了在委託書的標題“16(A)受益所有權報告合規性”下的信息。

註冊人的行政人員

以下是過去五年我們的行政人員的姓名、年齡、主要職業和職位，以及這些人員所擔任的職位。

主要職業、職位及職位

名字

年齡

(除非另有説明，否則目前及過去五年內在本公司任職)

史蒂文·羅斯

自2004年5月起擔任董事會主席，並自1995年3月起擔任首席執行官；自1989年5月起擔任Vornado Realty Trust董事會主席；自2013年4月起擔任Vornado Realty Trust首席執行官；自1989年5月至2009年5月擔任Vornado Realty Trust的首席執行官；自1979年起擔任Vornado Realty Trust的受託人；以及州際地產的管理普通合夥人。

加里·漢森

2021年11月起擔任首席財務官；高級副總裁2018年1月至2021年10月任主計長；2015年5月至2017年12月任總裁副主計長。

我們有一套適用於我們的首席執行官和首席財務官的商業行為和道德準則。該代碼發佈在我們的網站www.alx-inc.com上。我們打算通過在我們的網站上發佈這些信息來履行我們關於本守則適用於我們的首席執行官和首席財務官的修訂和豁免的披露義務。

項目11.高管薪酬

與高管薪酬有關的信息將包含在本年度報告“董事、高管和公司治理”中“董事、高管和公司治理”中的委託書中。這樣的信息通過引用併入本文。

項目12.某些實益所有人的擔保所有權和管理層及有關股東事項

有關某些實益擁有人的擔保所有權以及管理層和相關股東事項的信息，將包含在本年度報告10-K表格“第10項.董事、高管和公司治理”中提及的委託書中。這樣的信息通過引用併入本文。

股權薪酬計劃信息

下表提供了截至2022年12月31日關於我們股權薪酬的信息。


計劃類別	(a) 證券數量將在以下日期發出演練未完成的選項，認股權證及權利	加權平均行權價格未完成的選項，認股權證及權利		證券數量保持可用時間根據以下條款未來發行股權補償圖則(不包括反映在中的證券 (A)欄)
證券持有人批准的股權補償計劃	19,796	$	—	485,991
未經證券持有人批准的股權補償計劃	不適用	不適用		不適用
總計	19,796	$	—	485,991

項目13.某些關係和相關交易，以及董事的獨立性

有關某些關係和相關交易以及董事獨立性的信息將包含在本年度報告以Form 10-K格式的“第10項.董事、高管和公司治理”中提及的委託書中。這樣的信息通過引用併入本文。

項目14.主要會計費和服務

與主要會計費用和服務有關的信息將包含在本年度報告以Form 10-K格式的“第10項.董事、高管和公司治理”中提及的委託書中。這樣的信息通過引用併入本文。

第四部分

項目15.證物、財務報表附表

(A)以下文件作為本年度報告表格10-K的一部分提交。

1.合併財務報表載於本年度報告表格10-K的第8項。

2.以下財務報表附表應與本年度報告表格10-K第8項所列財務報表一併閲讀。


			此頁中的頁面年報表格10-K
附表三--截至的房地產和累計折舊
December 31, 2022, 2021 and 2020			63-64

所有其他財務報表附表都被省略，因為它們不適用、不是必需的，或者這些信息包括在合併財務報表或附註中的其他地方。


亞歷山大百貨公司及附屬公司
附表III
房地產與累計折舊

2022年12月31日
(金額以千為單位)

A欄	B欄		C欄				D欄		E欄								F欄		G欄	H欄	第I欄
									總金額												計算最新損益表中折舊的年限
			公司的初始成本(1)				費用大寫後續到收購		在期末結轉								累計折舊和攤銷
					建築物和租賃權改進						建築物和租賃權改進		發展和施工進行中
																			日期施工	日期後天(1)
描述	累贅(2)		土地						土地						總計(3)
雷戈公園I號	$	—	$	1,647	$	8,953	$	93,119	$	1,647	$	94,697	$	7,375	$	103,719	$	43,870	1959	1992	3-39年份
雷戈公園II	202,544		3,127		1,467		392,696		3,127		391,367		2,796		397,290		130,713		2009	1992	3-40年份
亞歷山大公寓樓	94,000		—		—		119,112		—		119,112		—		119,112		27,856		2016	1992	3-39年份
雷戈公園III	—		779		—		12,399		779		526		11,873		13,178		396		不適用	1992	5-15年份
法拉盛	—		—		1,660		(107)		—		1,553		—		1,553		1,264		1975(4)	1992	不適用
列剋星敦大道	800,000		14,432		12,355		422,959		27,497		422,249		—		449,746		192,169		2003	1992	9-39年份
共計	$	1,096,544	$	19,985	$	24,435	$	1,040,178	$	33,050	$	1,029,504	$	22,044	$	1,084,598	$	396,268

(1)初始成本為1992年5月15日(公司開始房地產業務的日期)。
(2)不包括遞延債務發行成本，淨額為#美元5,493.
(3)為税務目的，本公司的資產及負債的淨基數約為$137,734低於為財務報表目的報告的金額。
(4)表示取得租約的日期。


亞歷山大百貨公司及附屬公司
附表III
房地產與累計折舊
(金額以千為單位)
	十二月三十一日，
	2022		2021		2020
房地產：
期初餘額	$	1,069,426	$	1,071,043	$	1,041,342
在此期間的變化：
土地	—		(11,921)		—
建築物和租賃設施的改進	15,002		5,842		31,134
正在進行的開發和建設	193		10,090		(557)
	1,084,621		1,075,054		1,071,919
減去：全額折舊資產	(23)		(5,628)		(876)
期末餘額	$	1,084,598	$	1,069,426	$	1,071,043

累計折舊：
期初餘額	$	370,557	$	350,122	$	324,499
折舊費用	25,734		26,063		26,499
	396,291		376,185		350,998
減去：全額折舊資產	(23)		(5,628)		(876)
期末餘額	$	396,268	$	370,557	$	350,122

項目15.物證、財務報表附表--續

(B)展品


證物編號：
3.1		-	公司註冊證書的修訂和重訂。在此引用自1995年9月20日提交的S-3表格的註冊人註冊聲明的附件3.1	*

3.2		-	修訂及重訂附例。本文通過引用附件3.1併入註冊人提交的表格8-K的當前報告on May 20, 2022.	*

4		-	根據《證券交易法》第12條註冊的Alexander‘s，Inc.證券説明	***

10.1		-	自1992年7月20日起，作為特別房地產顧問的Vornado Realty Trust和Keen Realty Consulters，Inc.與本公司簽訂了房地產保留協議。本文通過引用附件10(I)(O)併入註冊人截至1992年7月25日的財政年度的10-K表格年度報告	*

10.2		-	本公司與Vornado Realty Trust於1995年2月6日簽訂的《房地產保留協議》的延期協議。通過引用附件10(I)(G)(2)併入註冊人截至1994年12月31日年度的10-K表格年度報告	*

10.3		-	業主Seven 31 Limited Partnership與承租人Bloomberg L.P.於2001年4月30日簽訂的租賃協議。本文通過引用附件10(V)B併入註冊人於2001年8月2日提交的截至2001年6月30日的Form 10-Q季度報告	*

10.4		-	《房地產保留協議第一修正案》，日期為2002年7月3日，由Alexander‘s，Inc.和Vornado Realty，L.P.之間簽署。本文引用自2002年8月7日提交的註冊人截至2002年6月30日的Form 10-Q季度報告的附件10(I)(E)(3)	*

10.5		-	第59街房地產保留協議，日期為2002年7月3日，由Vornado Realty，L.P.，731 Residential LLC和731 Commercial LLC簽署。通過引用附件10(I)(E)(4)併入註冊人於2002年8月7日提交的截至2002年6月30日的10-Q表格季度報告中	*

10.6		-	修訂和重新簽署的管理和開發協議，日期為2002年7月3日，由Alexander‘s，Inc.、其子公司和Vornado Management Corp.之間的協議修訂和重新簽署，在此併入，參考2002年8月7日提交的註冊人截至2002年6月30日的Form 10-Q季度報告的附件10(I)(F)(1)	*

10.7		-	731 Residential LLC的有限責任公司經營協議，日期為2002年7月3日，其中731 Residential Holding LLC為唯一成員，Domeic A.Borriello為獨立經理，Kim Lutthang為獨立經理。通過引用附件10(I)(A)(1)併入註冊人於2002年8月7日提交的截至2002年6月30日的10-Q表格季度報告中	*

10.8		-	731 Commercial Holding LLC的有限責任公司經營協議，日期為2002年7月3日，其中731 Commercial Holding LLC為唯一成員，Domeic A.Borriello為獨立經理，Kim Lutthang為獨立經理。通過引用附件10(I)(A)(2)併入註冊人於2002年8月7日提交的截至2002年6月30日的10-Q表格季度報告中	*

10.9		-	2002年4月19日房東七百三十一有限合夥公司與承租人彭博公司簽訂的《第一修正案》。本文通過引用附件10(V)(B)(2)併入註冊人於2002年8月7日提交的截至2002年6月30日的10-Q表格季度報告中	*
			___________________
	*		通過引用結合於此。
	***		現提交本局。



10.10		-	《房地產保留協議第二修正案》，日期為2007年1月1日，由Alexander‘s，Inc.和Vornado Realty L.P.共同簽署。本文引用自2007年2月26日提交的註冊人截至2006年12月31日的10-K表格年度報告的附件10.64	*

10.11		-	修訂第59街房地產保留協議，日期為2007年1月1日，由Vornado Realty L.P.、731 Retail One LLC、731 Restaurant LLC、731 Office One LLC和731 Office Two LLC之間進行。本文引用自2007年2月26日提交的註冊人截至2006年12月31日的10-K表格年度報告的附件10.65	*

10.12		-	2005年7月6日修訂和重新簽署的管理和開發協議的第一修正案，由Alexander‘s，Inc.、其子公司當事人和Vornado Management Corp.之間提出，通過引用註冊人於2008年2月25日提交的截至2007年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.52而合併	*

10.13		-	對修訂和重新簽署的管理和開發協議的第二次修正，日期為2007年12月20日，由Alexander‘s，Inc.、其子公司當事人和Vornado Management Corp.之間的協議，通過引用註冊人於2008年2月25日提交的截至2007年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.53而合併	*

10.14		-	《房地產保留協議第三修正案》，日期為2007年12月20日，由Alexander‘s，Inc.和Vornado Realty L.P.之間簽訂。本文引用自2008年2月25日提交的註冊人10-K表格年度報告的附件10.55	*

10.15		-	租約日期為2005年2月7日，由731 Office one LLC(業主)和Citibank，N.A.(租户)簽訂。本文通過引用附件10.59併入註冊人於2009年5月4日提交的截至2009年3月31日的Form 10-Q季度報告	*

10.16		-	轉讓、假設及同意協議，日期為2009年3月25日，由731 Office one LLC(業主)、Citicorp North America，Inc.(轉讓人)和Bloomberg L.P.(轉讓人)簽訂。本文通過引用附件10.60併入註冊人於2009年5月4日提交的Form 10-Q季度報告中	*

10.17		-	對修訂和重新簽署的管理和開發協議的第三次修正，日期為2011年11月30日，由Alexander‘s，Inc.、其附屬公司和Vornado Management Corp.之間的修訂和重新簽署，通過引用2012年2月27日提交的註冊人截至2011年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.49而合併	*

10.18		-	對修訂和重新簽署的管理和開發協議的第四修正案，日期為2012年8月1日，由Alexander‘s，Inc.、其子公司締約方和Vornado Management Corp.之間的協議，通過引用2012年11月1日提交的註冊人截至2012年9月30日的Form 10-Q季度報告的附件10.2併入本文	*

10.19		-	對修訂和重新簽署的管理和開發協議的第五修正案，日期為2012年12月1日，由Alexander‘s，Inc.、其子公司締約方和Vornado Management Corp.之間提出，在此通過引用2013年2月26日提交的註冊人截至2012年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.54而合併	*

10.20		-	截至2014年2月28日，由Alexander‘s Management LLC(作為代理)和Vornado Realty L.P.(作為子代理)簽署的房地產子保留協議。本文通過引用附件10.8併入註冊人於2014年5月5日提交的截至2014年3月31日的Form 10-Q季度報告	*
			__________________
	*		通過引用結合於此。



10.21		-	對修訂和重新簽署的管理和開發協議的第六修正案，日期為2014年3月21日，由Alexander‘s，Inc.、其子公司締約方和Vornado Management Corp.之間的修訂和重新簽署，在此合併，引用自2014年5月5日提交的註冊人截至2014年3月31日的Form 10-Q季度報告的附件10.9	*

10.22		-	Rego Park II住宅管理和開發協議，日期為2014年3月21日，由Rego Residential LLC的Alexander‘s和Vornado Management Corp.之間簽訂，在此併入，參考附件10.10註冊人於2014年5月5日提交的Form 10-Q季度報告截至2014年3月31日的季度報告	*

10.23		-	《房地產保留協議第四修正案》，日期為2014年12月22日，由Alexander‘s，Inc.和Vornado Realty，L.P.簽訂。本文引用自2015年2月17日提交的註冊人截至2014年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.56	*

10.24		-	第59街房地產保留協議第二修正案，日期為2014年12月22日，由731 Retail One LLC、731 Restaurant LLC、731 Office Two LLC和Vornado Realty，L.P.通過引用合併於2015年2月17日提交的註冊人截至2014年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.57	*

10.25		-	由Alexander‘s，Inc.和Vornado Realty L.P.於2014年12月22日簽署的Rego II房地產子保留協議的第一修正案。通過引用註冊人於2015年2月17日提交的截至2014年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.58將其併入本文	*

10.26		-	2014年12月22日由Alexander‘s Management LLC和Vornado Realty，L.P.簽訂的《房地產子保留協議第一修正案》。本文引用自2015年2月17日提交的註冊人10-K表格年度報告的附件10.59	*

10.27		-	貸款協議日期為2015年8月5日，借款人為731 Retail One LLC和731 Commercial LLC，貸款人為摩根大通銀行、富國銀行和州立銀行巴登-符騰堡州紐約分行。在此引用附件10.3至註冊人於2015年11月2日提交的Form 10-Q季度報告(截至2015年9月30日)	*

10.28	+	-	第二次租賃修正案，日期為2016年1月12日，由731 Office one LLC和Bloomberg L.P.簽訂。本文通過引用附件10.1併入註冊人於2016年5月2日提交的Form 10-Q季度報告中	*

10.29	**	-	亞歷山大公司2016年綜合股票計劃延期股票單位授予協議公司與某些員工之間的協議。本文引用自附件10.4，引用於註冊人於2016年8月1日提交的截至2016年6月30日的Form 10-Q季度報告	***

10.30		-	貸款協議，日期為2017年6月1日，由731 Office One LLC作為借款人，與德意志銀行紐約分行和花旗集團全球市場房地產公司共同作為貸款人。本文通過引用附件10.1併入註冊人於2017年7月31日提交的截至2017年6月30日的Form 10-Q季度報告	*

10.31		-	修訂和重新簽署了貸款和擔保協議，日期為2018年12月12日，由作為借款人的Rego II借款人有限責任公司和作為貸款人的中國銀行紐約分行之間的協議。本文通過引用附件10.55併入註冊人於2019年2月11日提交的截至2018年12月31日的Form 10-K年度報告	*
			__________________
	*		通過引用結合於此。
	**		管理合同或補償協議。
	***		現提交本局。
	+		根據根據規則24b-2向美國證券交易委員會提出的保密處理請求，本展品的部分內容已被省略。被遺漏的機密材料已被單獨歸檔。經過編輯的機密信息的位置在展品中顯示為“已編輯”。


10.32		-	第二次修訂和重新簽發的期票，日期為2018年12月12日，由Rego II借款人有限責任公司作為出票人，中國銀行作為貸款人，並在兩者之間進行。通過引用附件10.56將其併入註冊人於2019年2月11日提交的截至2018年12月31日的10-K表格年度報告	*

10.33		-	第二次修訂和重新修訂抵押、租賃和租金轉讓以及擔保協議，日期為2018年12月12日，由Rego II借款人有限責任公司作為抵押人，中國銀行紐約分行作為抵押權人。本文通過引用附件10.57併入註冊人於2019年2月11日提交的截至2018年12月31日的Form 10-K年度報告	*

10.34		-	修改和重新啟動了2018年12月12日亞歷山大公司作為擔保人向作為貸款人的中國銀行紐約分行提供併為其利益提供的追索權分割擔保。通過引用附件10.58將其併入註冊人於2019年2月11日提交的截至2018年12月31日的10-K表格年度報告	*

10.35		-	修訂和重新簽署了日期為2018年12月12日的Rego II借款人LLC和Alexander‘s，Inc.之間單獨或共同作為賠償人的環境賠償協議，以中國銀行紐約分行為貸款人。本文通過引用附件10.59併入註冊人於2019年2月11日提交的截至2018年12月31日的Form 10-K年度報告	*

10.36		-	修訂和重新簽署了2018年12月12日修訂和重新簽署的貸款和擔保協議，該協議由中國銀行紐約分行作為貸款人、初始A-1持有人和持有人的代理人，以及Rego Park II參與貸款機構LLC的Alexander作為初始A-2持有人。本文通過引用附件10.60併入註冊人於2019年2月11日提交的截至2018年12月31日的Form 10-K年度報告	*

10.37		-	豁免和貸款協議第1號修正案，日期為2019年10月10日，由731 Retail One LLC和731 Commercial LLC作為借款人，以及摩根大通銀行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)、富國銀行(Wells Fargo Bank，N.A.)和州立銀行巴登-符騰堡州紐約分行(Landesbank Baden-Württemberg)作為貸款人。本文通過引用附件10.61併入註冊人於2020年2月18日提交的截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告	*

10.38		-	修訂和重新簽署的貸款和擔保協議的第一修正案，日期為2020年2月14日，由作為借款人的Rego II借款人有限責任公司和作為貸款人的中國銀行紐約分行之間的協議。本文通過引用附件10.1併入註冊人於2020年5月4日提交的截至2020年3月31日的10-Q表格季度報告	*

10.39		-	作為擔保人的亞歷山大公司和作為貸款人的中國銀行紐約分行之間於2020年2月14日修訂和重申的擔保和環境賠償協議。在此引用附件10.2至註冊人於2020年5月4日提交的截至2020年3月31日的Form 10-Q季度報告	*

10.40		-	第二次修訂和重新修訂的參與和服務協議，修訂和重新簽署的貸款和擔保協議，日期為2020年2月14日，由中國銀行紐約分行作為貸款人、初始A-1持有人和持有人的代理，與Rego Park II參與貸款機構LLC的Alexander分別作為初始A-2持有人。本文通過引用附件10.3併入註冊人於2020年5月4日提交的截至2020年3月31日的10-Q表格季度報告	*

10.41		-	2020年9月14日，731 Retail One LLC和731 Commercial LLC作為借款人，Alexander‘s，Inc.作為擔保人，JPMorgan Chase Bank，N.A.作為代表貸款人和貸款人的行政代理，對貸款文件進行了綜合修訂，並重申了借款人和擔保人的身份。本文通過引用附件10.1併入註冊人於2020年11月2日提交的截至2020年9月30日的10-Q表格季度報告	*
			__________________
	*		通過引用結合於此。


10.42		-	修訂和重新啟動了抵押、租賃和租金轉讓、擔保協議和固定裝置備案，日期為2020年9月14日，由731 Retail One LLC和731 Commercial LLC作為抵押人以及作為抵押權人和行政代理的731 Commercial LLC，N.A.為貸款人的利益。本文通過引用附件10.2併入註冊人於2020年11月2日提交的截至2020年9月30日的Form 10-Q季度報告	*

10.43		-	利率擔保，日期為2020年9月14日，由Alexander‘s，Inc.作為摩根大通銀行的擔保人，作為行政代理，為貸款人的利益而作出。本文引用自附件10.3，引用於註冊人於2020年11月2日提交的截至2020年9月30日的10-Q表格季度報告	*

10.44		-	租賃成本擔保，日期為2020年9月14日，由Alexander‘s，Inc.作為北卡羅來納州摩根大通銀行的擔保人，為貸款人的利益而提供行政代理。本文通過引用附件10.4併入註冊人於2020年11月2日提交的截至2020年9月30日的Form 10-Q季度報告	*

10.45		-	修訂和重新簽署的貸款和擔保協議的第二修正案，日期為2020年10月23日，由作為借款人的Rego II借款人有限責任公司和作為貸款人的中國銀行紐約分行之間的協議。本文引用自附件10.53，引用於註冊人於2021年2月16日提交的截至2020年12月31日的10-K表格年度報告	*

10.46		-	第三修正案和綜合修正案，日期為2022年10月3日，由731 Retail One LLC和731 Commercial LLC作為借款人，JPMorgan Chase Bank，N.A.作為貸款人的行政代理	***

10.47		-	對修訂和重新簽署的貸款和擔保協議的第三次修正案，日期為2022年12月1日，由作為借款人的Rego II借款人有限責任公司和作為貸款人的中國銀行紐約分行之間的協議	***

21		-	註冊人的子公司	***

23		-	獨立註冊會計師事務所的同意	***

31.1		-	第13a-14(A)條首席執行幹事的證明	***

31.2		-	細則13a-14(A)首席財務幹事的證明	***

32.1		-	第1350條行政總裁的證明	***

32.2		-	第1350條首席財務官的證明	***

101		-	以下來自Alexander‘s，Inc.截至2022年12月31日的年度Form 10-K年度報告的財務信息包括：(1)合併資產負債表，(2)合併損益表，(3)合併全面收益表，(4)合併權益變動表，(5)合併現金流量表和(6)合併財務報表附註	***

104		-	亞歷山大公司截至2022年12月31日的Form 10-K年度報告的封面，格式為iXBRL，包含在附件101中	***
			__________________
	*		通過引用結合於此。
	***		現提交本局。

項目16.表格10-K摘要

沒有。

簽名

根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已正式授權下列簽署人代表其簽署本報告。

亞歷山大百貨公司

(註冊人)

日期：2023年2月13日

發信人：

/s/加里·漢森

首席財務官加里·漢森

根據1934年《證券交易法》的要求，本報告已由以下人員以登記人的身份在指定日期簽署。

簽名

標題

日期

發信人：

/s/Steven Roth

董事會主席和

2023年2月13日

(史蒂文·羅斯)

首席執行官

(首席行政主任)

發信人：

/s/加里·漢森

首席財務官

2023年2月13日

(加里·漢森)

(首席財務會計官)

發信人：

託馬斯·R·迪貝內代託

董事

2023年2月13日

(託馬斯·R·迪貝內代託)

發信人：

/s/David曼德爾鮑姆

董事

2023年2月13日

(David·曼德爾鮑姆)

發信人：

/s/Mandakini Puri

董事

2023年2月13日

(Mandakini Puri)

發信人：

/s/温迪·西爾弗斯坦

董事

2023年2月13日

(温迪·西爾弗斯坦)

發信人：

/s/Arthur Sonnenblick

董事

2023年2月13日

(亞瑟·索南布里克)

發信人：

//理查德·R·韋斯特

董事

2023年2月13日

(理查德·R·韋斯特)

發信人：

/小羅素·B·鬼魂

董事

2023年2月13日

(小羅素·B·鬼魂)