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皮埃蒙特寫字樓房地產信託公司報告第四季度和2022年年度業績

亞特蘭大，2023年2月8日--皮埃蒙特辦公房地產信託公司(“皮埃蒙特”或“公司”)(紐約證券交易所市場代碼：PDM)是一家主要在美國陽光地帶主要市場擁有A級寫字樓物業的公司，該公司今天公佈了截至2022年12月31日的季度和年度業績。

截至2022年12月31日的三個月和年度重點：

財務業績：

·截至2022年12月31日的三個月，皮埃蒙特公司的淨收入包括：

◦出售房地產資產收益1.011億美元，主要與公司先前宣佈的在第四季度出售位於馬薩諸塞州劍橋的兩處房產有關；

◦2,600萬美元的非現金減值損失涉及：(A)由於第四季度股票市場和公司股價下跌導致公司商譽餘額的部分減記；(B)由於假定的持有期限縮短，導致一項財產的減記；

◦第四季度與公司管理結構重組相關的220萬美元遣散費；以及，

◦由於第三季度收購亞特蘭大桃樹街1180號以及公司可變利率債務利率上升，第四季度平均債務餘額增加，利息支出增加680萬美元。由於盈利，第四季度的其他收入也減少了約250萬美元

本公司新澤西州投資組合購買者於2022年3月到期的應收票據。利息支出的增加和其他收入的減少被過去12個月成功租賃、租金累計和資產回收活動帶來的額外物業運營收入部分抵消。

·2021年第四季度適用於皮埃蒙特的淨虧損不包括出售房地產資產的任何收益或遣散費，但包括後來在2022年出售的一項資產的4100萬美元減值損失。

·核心FFO剔除了上述房地產資產銷售收益、減值損失和遣散費以及折舊和攤銷費用的影響，2022年第四季度稀釋後每股收益為0.50美元，而2021年第四季度每股稀釋後收益為0.51美元，每股稀釋後收益下降0.01美元，主要原因是上文提到的2022年第四季度利息支出增加了680萬美元，或每股稀釋後收益0.06美元。

租賃：

·該公司在2022年完成了約220萬平方英尺的租賃交易，其中包括自2018年以來最大規模的年度新租户租賃。

·第四季度完成的最大一筆新租户租約是與Cadence Bank簽訂的一份約2.8萬平方英尺的租約，租期至2035年，租約位於佐治亞州亞特蘭大桃樹街999號。

·第四季度與位於弗吉尼亞州阿靈頓的阿靈頓網關的司法研究所(Institute For Justice)完成的最大續簽和擴建租約，總計約5.8萬平方英尺，租期至2037年。

·該公司2023年的預定租賃到期時間較低，約佔其年化租賃收入的7%。

·截至2022年12月31日，該公司有約114萬平方英尺的已執行空置空間租賃尚未開始或正在進行租金減免，這意味着未來額外的年度現金收入約為3300萬美元。

·截至2022年12月31日，公司的租賃百分比為86.7%，高於2021年12月31日的85.5%，2022年第四季度下降了0.1%，原因是該季度處置了94%的租賃資產。

資本市場：

·在第四季度，該公司完成了出售其位於馬薩諸塞州劍橋市的兩處物業(94%的租賃)、One Brattle Square和1414 Massachusetts，從而從出售房地產資產中獲得1.026億美元的收益，這些資產包括在公司的運營業績中。這兩筆交易總計約1.6億美元的銷售收益用於償還

公司6億美元信貸額度的未償還餘額，截至2022年12月31日，該額度的全部運力可用。

資產負債表(包括對後續事件的描述)：

·在第四季度，該公司通過修改其2億美元的無擔保定期貸款安排，將最終到期日延長至2025年6月，以應對其最大的近期債務到期日。該貸款的所有其他條款保持不變。

·正如之前宣佈的那樣，2023年1月31日，公司還簽訂了一項額外的2.15億美元定期貸款安排，定價為調整後的SOFR+105個基點，最終延長到期日為2025年1月31日。該公司打算使用這項融資的收益，以及手頭現金的組合、部分財產處置的收益，和/或利用其6億美元的信貸額度來償還將於2023年6月1日到期的3.5億美元無擔保優先票據。

ESG和運營：

·在第四季度，皮埃蒙特獲得了首個GRESB®評估，獲得了四星級的總體稱號和綠色之星的認可。該公司的年度ESG報告包括可持續性會計準則委員會(SASB)的衡量標準和符合氣候相關財務披露特別工作組(TCFD)框架的信息，可在公司網站www.piedmontreit.com/ESG上查閲。

皮埃蒙特的總裁兼首席執行官布倫特·史密斯在談到年度和第四季度業績時表示：“儘管面臨着2022年出現的具有挑戰性的經營和經濟環境，我們仍能夠實現本年度的一些關鍵目標，包括以更高的租金完成約220萬平方英尺的租賃，完成對亞特蘭大市中心的戰略性收購，以及幾項非核心資產的出售，這些資產進一步推動了我們集中在陽光地帶的業務，佔我們年化租賃收入的三分之二以上。我們還加強了現金狀況，在2023年債務到期之前增加了流動性，並支撐了我們的資產負債表。第四季度也反映了這些年度主題的延續：總租賃面積約為433,000平方英尺，其中164,000平方英尺與新租户租賃有關；我們位於馬薩諸塞州劍橋的資產處置完成，實現了九位數的收益；以及我們最近期的債務到期日的延長。展望未來，我們感到鼓舞的是，到目前為止，2023年已經執行的租賃面積約為23萬平方英尺，其中超過10萬平方英尺用於新租户空間，這表明租賃速度與去年相比沒有動搖。

2023年第一季度股息

正如之前宣佈的那樣，皮埃蒙特公司董事會於2023年2月1日宣佈2023年第一季度向2023年2月24日交易結束時登記在冊的股東支付2023年第一季度普通股每股0.21美元的股息，股息將於2023年3月17日支付。

2023年的指導方針

由於預計利息成本較高，該公司將為截至2023年12月31日的年度制定以下指導方針：

該公司預計，在截至2023年12月31日的下一年，其物業NOI和SSNOI將繼續增長。

在未計入收購及出售活動的影響前，預計2023年已完成的租賃活動將在1.6至200萬平方英尺之間，年終租賃百分比預計在87%至88%之間。

本指南以截至本新聞稿發佈之日管理層掌握的信息為基礎，反映管理層對當前市場狀況的看法，包括以下具體假設和預測：

·對2023年指引的最大影響是利息支出增加。由於聯邦基金利率在2022年期間將上調400個基點以上，預計2023年將進一步上調，加上兩筆新的浮動利率定期貸款分別定價為調整後的SOFR加100個基點和105個基點，以3.43%的有效利率取代6月到期的3.5億美元10年期債券，預計2023年的利息支出將比2022年的總利息支出增加約2700萬美元。

·《2023年指導意見》包括一般和行政費用約2900萬美元。

·上述指導中不包括投機性收購或處置。隨着此類交易的發生，公司將調整全年的指導。

請注意，實際結果可能與這些估計大相徑庭，個別季度可能因任何未來處置的時間安排、重大租賃開始和到期、減讓期、維修和維護費用、資本支出、資本市場活動、季節性一般和行政費用、應計潛在業績補償費用、一次性收入或費用事件以及下文“前瞻性表述”中討論的其他因素而在現金收付制和應計制基礎上出現波動。

非公認會計準則財務指標

為了補充根據美國公認會計原則(“GAAP”)編制的公司財務結果的陳述，本新聞稿和附帶的截至2022年12月31日的季度補充信息包含一些不符合GAAP編制的財務指標，包括FFO、Core FFO、AFFO、Same Store NOI(現金和權責發生制)、Property NOI(現金和權責發生制)、EBITDARE和Core EBITDA。下面和隨附的季度補充信息中包括這些非GAAP衡量標準與其最具可比性的GAAP衡量標準的定義和對賬。

本新聞稿和隨附的季度補充財務信息中包含的每一項非GAAP衡量標準作為分析工具都有侷限性，不應單獨考慮，也不應作為根據GAAP計算的公司業績分析的替代。此外，由於並非所有公司都使用相同的計算方法，公司在本新聞稿中提出的非GAAP指標以及附帶的季度補充信息可能無法與包括其他REITs在內的其他公司披露的類似名稱的指標相比較。該公司還可能根據其當時的現有業務不時改變本新聞稿中包括的任何非GAAP衡量標準和附帶的補充財務信息的計算方法。

電話會議信息

皮埃蒙特公司計劃於2023年2月9日(星期四)東部時間上午9點召開電話會議並進行網絡音頻直播。此次電話會議的音頻網絡直播只供收聽，可在公司網站上收看，網址為：http://investor.piedmontreit.com/news-and-events/events-calendar.。計劃積極參加電話會議的分析師的撥入號碼為(888)506-0062(美國和加拿大參與者)，國際參與者為(973)528-0011。參與者訪問代碼是985382。電話會議的重播將持續到2023年2月23日東部時間上午9點，美國和加拿大的與會者可以撥打(877)4814010收聽，國際與會者可以撥打(919882-2331)，然後撥打會議識別碼47462。電話會議結束後，還將在公司網站的投資者關係部分播放網絡直播重播。在音頻網絡廣播和電話會議期間，公司管理團隊將回顧第四季度和2022年年度業績，討論最近發生的事件，並進行問答環節。

補充信息

截至2022年12月31日和截至2022年12月31日的季度補充信息可在公司網站的投資者關係部分下獲得，網址為www.piedmontreit.com。

關於皮埃蒙特寫字樓房地產信託基金

皮埃蒙特寫字樓房地產信託公司(紐約證券交易所代碼：PDM)是一家主要位於美國主要陽光地帶市場的高品質A級寫字樓物業的所有者、管理者、開發商、再開發商和運營商。其約50億美元的投資組合目前包括約1700萬平方英尺。該公司是一家完全整合、自我管理的房地產投資信託基金(REIT)，在其每個市場都設有當地管理辦事處，並獲得標準普爾全球評級(BBB)和穆迪(Baa2)的投資級評級。皮埃蒙特是2022年能源之星年度合作伙伴。欲瞭解更多信息，請訪問www.piedmontreit.com。

前瞻性陳述

本新聞稿中包含的某些陳述屬於前瞻性陳述，符合修訂後的1933年證券法第27A節(“證券法”)和修訂後的1934年證券交易法第21E節(“交易法”)的含義。公司打算將所有此類前瞻性陳述納入《證券法》第27A節和《交易法》第21E節(視情況而定)中有關前瞻性陳述的安全港規定。此類信息會受到某些已知和未知的風險和不確定性的影響，這可能會導致實際結果與預期的大不相同。因此，此類聲明並不是對公司未來業績的保證。這類前瞻性陳述一般可以通過公司使用前瞻性術語來識別，如“可能”、“將”、“預期”、“打算”、“預期”、“估計”、“相信”、“繼續”或類似的詞語或短語，表明對未來事件或趨勢的預測，或僅與歷史問題有關的詞語。本新聞稿中此類陳述的例子包括公司在截至2023年12月31日的一年中估計的淨收益、折舊、攤銷、核心FFO和稀釋後每股核心FFO。這些陳述是以皮埃蒙特公司管理層的信念和假設為基礎的，而皮埃蒙特公司管理層的信念和假設又是基於發表聲明時可獲得的信息。

以下是一些可能導致公司的實際結果和預期與公司的前瞻性陳述中描述的大不相同的因素：經濟、監管、社會經濟(包括在家工作)、技術(例如元宇宙、Zoom等)以及其他影響房地產市場、寫字樓行業或商業辦公空間使用模式的變化，或者我們主要運營或年化租賃收入高度集中的市場；競爭對我們續簽現有租約或以類似於現有租約的條款重新出租空間的努力的影響；租約終止、租約違約、租約收縮或租户財務狀況的變化，特別是我們的一個大主要租户；我們長期資產或由此產生的商譽的減值費用；我們房地產戰略和投資目標的成功，包括我們實施成功的重建和發展戰略或確定和完善合適的收購和剝離的能力；房地產投資的流動性不足，包括可能影響我們目標物業的買家/賣家數量的經濟變化，以及房地產投資信託基金(“REITs”)所受的監管限制，以及由此對我們快速應對物業表現不利變化的能力造成的障礙；與我們收購和處置物業相關的風險和不確定性，其中許多風險和不確定性可能在收購或處置時不知道；開發和建設延誤，包括潛在的供應鏈中斷，以及由此增加的成本和風險；未來的恐怖主義行為，內亂, 在我們擁有物業的任何主要都市地區發生或武裝敵對行動，或未來對我們的任何物業或租户進行網絡安全攻擊；與發生網絡事件有關的風險，或我們的網絡安全缺陷，可能會對我們的業務造成負面影響，導致我們的運營中斷、我們的機密信息受損或損壞，和/或對我們的業務關係造成損害；遵守政府法律和法規的成本，包括對寫字樓所有者實施的環境標準；未投保的損失或超過我們保險覆蓋範圍的損失，以及我們無法以合理的成本獲得足夠的保險覆蓋；與直接管理政府租户佔用的財產相關的額外風險和成本，例如政治環境的潛在變化，聯邦或州政府租户資金的減少，或州或聯邦政府關閉或休假期間政府租户違約風險的增加；公開市場的重大價格和成交量波動，包括我們上市普通股的交易所；方法的變化

據此釐定倫敦銀行同業拆息(“LIBOR”)和有擔保隔夜融資利率，並計劃在2023年6月後逐步取消美元LIBOR；我們貸款人的資本準備金要求的改變和公共債券市場利率的迅速上升可能會影響我們為物業融資或為現有債務再融資或大幅增加運營/融資成本；未來發行債務或股權證券對我們普通股價值的影響；與通脹和通貨膨脹率持續上升相關的額外風險和成本，包括可能出現經濟衰退，可能對我們的運營和租户的運營及其支付租金的能力產生負面影響；與環境和監管事項相關的不確定性；可能對重要供應鏈和國際貿易產生負面影響的地緣政治事態發展直接或間接造成的租户財務狀況的變化；現有國際貿易協定的終止或威脅終止，或對進出口商品徵收關税或報復性關税的實施；我們正在或可能受到的任何訴訟的影響；與擁有特定行業租户佔用的財產相關的額外風險和成本，如石油和天然氣、酒店、旅行、合作等，包括在啟動期間和經濟低迷期間違約的風險；税法的變化對房地產投資信託基金和房地產的總體影響，以及我們根據1986年修訂的《國税法》繼續有資格成為房地產投資信託基金的能力，或可能對我們的股東產生不利影響的其他税法變化；我們內部控制程序和程序的未來有效性；實際或可能發生的公共衞生流行病或疫情, 如新冠肺炎大流行期間的情況，以及政府和私人部門為抗擊這類健康危機而採取的措施，都可能對我們的業務運作和財務結果產生重大不利影響；我們與租户租賃相關的資產的一般準備金是否充足，或今後是否建立任何其他準備金；以及其他因素，包括項目1A下討論的風險因素。皮埃蒙特公司截至2021年12月31日的Form 10-K年度報告以及我們提交給美國證券交易委員會的其他文件。

告誡讀者不要過度依賴這些前瞻性陳述，這些陳述僅在本新聞稿發佈之日發表。公司不能保證本新聞稿中包含的任何此類前瞻性陳述的準確性，公司不打算公開更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件或其他原因。

研究分析師/機構投資者聯繫：

埃迪·吉爾伯特

770-418-8592

郵箱：research.analysts@piedmontreit.com

股東服務/轉讓代理服務聯繫方式：

ComputerShare公司

866-354-3485

郵箱：investor.services@piedmontreit.com

(1)不包括非房地產資產的折舊。

(2)與租户改善、租賃佣金和建築資本有關的經常性資本支出，而該等資本支出並未逐步提高相關資產的創收能力。租户改善、租賃佣金、建築資本和因租賃在收購時空置的空間而產生的遞延租賃獎勵、空置超過一年的空間的租賃成本、收購後原址租約不久到期的新購置物業的空間租賃成本、與建築物擴建相關的改進以及提高建築物的租金或改變物業的基本分類(如從B類物業變為A類物業)的翻新不在此措施範圍內。

(3)包括庫藏股方法下的潛在攤薄，如果我們剩餘的未歸屬和潛在股票獎勵被授予並導致額外的已發行普通股，將會發生這種情況。在計算適用於皮埃蒙特公司的截至2021年12月31日的季度和年度的每股攤薄淨虧損時，這種攤薄不包括在內，因為這將減少提出的每股虧損。

(1)其他投資包括我們對現成的、已停止服務的重建和發展項目、土地，以及最近完成的重建和發展項目的投資。佛羅裏達州奧蘭多市南奧蘭治大道222號的運營結果包括在這一行項目中。

(1)其他投資包括我們對積極進行的重建和發展項目、土地以及最近完成的重建和發展項目的投資，這些項目的部分運營費用已在本報告期或之前的報告期內資本化。佛羅裏達州奧蘭多市南奧蘭治大道222號的運營結果包括在這一行項目中。

*定義：

營運資金(“FFO”)：公司根據目前全國房地產投資信託協會(“NAREIT”)的定義計算FFO。NAREIT目前將FFO定義為淨收益(根據公認會計準則計算)，不包括與房地產有關的折舊和攤銷、出售某些房地產資產的損益、控制權變更的損益、某些房地產資產和實體投資的減值減值(當減值直接可歸因於實體持有的應計折舊房地產價值下降)，以及對合資企業的該等協調項目(如有)進行適當調整。根據歷史成本會計和使用年限估計，這些調整可能因擁有相同資產的所有者在類似條件下而有所不同。FFO是一種非GAAP財務指標，不應被視為根據GAAP計算的淨收入的替代指標，作為對公司經營業績的衡量。該公司認為，FFO作為一種補充業績衡量指標對投資者是有幫助的，因為它排除了折舊、攤銷和房地產銷售收益或虧損的影響，所有這些都是基於歷史成本，這隱含地假設房地產的價值隨着時間的推移而可預測地減少。本公司還相信，FFO有助於比較不同時期的經營業績以及與其他REITs的經營業績。然而，其他REITs可能不會根據NAREIT的定義來定義FFO，或者可能會與本公司對當前NAREIT的定義做出不同的解釋；因此，本公司對FFO的計算可能無法與該等其他REITs的計算進行比較。

來自運營的核心資金(“核心FFO”)：根據NAREIT的定義，公司通過從FFO開始計算核心FFO，並根據掉期和/或債務以及任何重大非經常性項目的清償收益或損失進行調整。核心FFO是一種非GAAP財務指標，不應被視為根據GAAP計算的淨收入的替代指標，作為對公司經營業績的衡量。本公司認為，作為一項補充業績衡量標準，核心FFO對投資者是有幫助的，因為它排除了某些不常見或非經常性項目的影響，這些項目可能會造成重大的收益波動，但與公司的核心業務運營沒有直接關係。因此，公司相信Core FFO有助於比較不同時期的經營業績，併為未來盈利潛力提供更有意義的預測指標。其他房地產投資信託基金可能不會以與本公司相同的方式定義核心FFO；因此，本公司對核心FFO的計算可能無法與其他REITs的計算進行比較。

經調整營運資金(“AFFO”)：本公司計算AFFO的方法是從核心營運資金開始，按非增量資本開支作出調整，然後再加上非現金項目，包括：非房地產折舊、直線租金及公允價值租賃調整、利息開支及補償開支的非現金部分，以及對合資企業(如有)作出類似的調整。AFFO是一種非GAAP財務指標，不應被視為根據GAAP計算的淨收入的替代指標，作為對公司經營業績的衡量。本公司相信，AFFO作為衡量我們進行增量資本投資能力的有意義的補充業績指標，對投資者是有幫助的。其他房地產投資信託基金可能不會以與本公司相同的方式定義AFFO；因此，本公司對AFFO的計算可能無法與其他REITs的計算結果進行比較。

EBITDARE：本公司根據現行全國房地產投資信託協會(“NAREIT”)的定義計算EBITDAR。NAREIT目前將EBITDARE定義為經財產銷售、減值損失、房地產資產折舊、房地產資產攤銷、利息支出和税收以及合資企業的相同調整後的淨收益(根據GAAP計算)。根據歷史成本會計和使用年限估計，在類似條件下，上述一些調整可能因擁有相同資產的所有者而異。EBITDARE是一項非GAAP財務指標，不應被視為根據GAAP計算的淨收入的替代指標，作為對公司經營業績的衡量。該公司認為，EBITDARE作為一種補充業績衡量標準對投資者是有幫助的，因為它為了解公司持續經營的結果提供了一個衡量標準，而不考慮非現金支出(如折舊和攤銷)以及資本化和資本結構支出(如利息支出和税收)的影響。該公司還相信，EBITDAre有助於比較不同時期的經營業績以及與其他REITs的經營業績。然而，其他REITs可能不會根據NAREIT的定義來定義EBITDARE，或者可能會與本公司對當前NAREIT的定義做出不同的解釋；因此，本公司對EBITDARE的計算可能無法與該等其他REITs的計算進行比較。

核心EBITDA：公司將核心EBITDA計算為扣除利息、税項、折舊和攤銷前的淨收益(根據公認會計準則計算)，並扣除任何減值損失、物業銷售的收益或虧損以及其他造成我們收益波動並使我們難以確定核心持續業務產生的收益的重要不常見項目。核心EBITDA是一項非GAAP財務指標，不應被視為根據GAAP計算的淨收入的替代指標，作為對公司經營業績的衡量。公司認為，核心EBITDA作為一種補充業績衡量標準對投資者是有幫助的，因為它提供了一個衡量標準，用於瞭解公司持續經營的業績，而不考慮非現金支出(如折舊和攤銷)的影響，以及不屬於公司日常業務的項目。其他REITs可能不會以與本公司相同的方式定義核心EBITDA；因此，本公司對核心EBITDA的計算可能無法與其他REITs的計算進行比較。

物業淨營業收入(“物業NOI”)：公司通過從核心EBITDA開始計算物業NOI，並根據一般和行政費用、與皮埃蒙特公司為其他組織進行的物業管理相關的收入以及公司的其他收入或支出項目(如貸款投資利息收入或追求未完成交易的成本)進行調整來計算物業NOI。本公司可按權責發生制或現金收付制提出這項措施。按收付實現制列報時，壞賬非現金總準備、直線租金和公允價值租賃收入的影響也被剔除。物業NOI是一項非GAAP財務指標，不應被視為根據GAAP計算的淨收入的替代指標，作為對公司經營業績的衡量。本公司認為，物業NOI對投資者是有幫助的，因為它是對僅由物業產生的收入的補充比較業績衡量，而不需要公司的行政管理費用。其他REITs可能不會以與本公司相同的方式定義財產NOI；因此，本公司對財產NOI的計算可能無法與其他REITs的計算進行比較。

同店淨營業收入(“同店淨營業收入”)：本公司將同店淨營業收入作為物業淨營業收入計算，歸因於在本年度和上一年報告期內符合以下標準的物業：(I)它們是擁有的，(Ii)它們不是在開發/重建中，(Iii)沒有資本化的運營費用。同一商店NOI也不包括可歸因於土地資產的金額。本公司可按權責發生制或現金收付制提出這項措施。Same Store NOI是一項非GAAP財務指標，不應被視為根據GAAP計算的淨收入的替代指標，作為對公司經營業績的衡量。本公司認為，同一商店NOI作為從同一組物業產生的收入從一個時期到下一個時期的補充比較業績衡量，對投資者是有幫助的。其他房地產投資信託基金可能不會以與本公司相同的方式定義相同的商店NOI；因此，公司對相同商店NOI的計算可能無法與其他REITs的計算進行比較。