附件10.30

辦公室租賃協議

在兩者之間

裝配行5B，有限責任公司，特拉華州A有限責任公司，房東

和

藍鳥生物公司，特拉華州A公司，

租户

日期：2021年11月2日

目錄

第一條引述條文、定義和證物1

Section 1.01. Reference Provisions................................................................................1

Section 1.02. Definitions.................................................................................................5

ARTICLE II LEASED PREMISES AND COMMON AREAS.....................................................8

Section 2.01. Demise of Leased Premises......................................................................8

Section 2.02. Intentionally Omitted................................................................................8

ARTICLE III TERM........................................................................................................................8

Section 3.01. Term..........................................................................................................8

Section 3.02. End of Term............................................................................................10

Section 3.03. Holding Over..........................................................................................10

Section 3.04. Extension Options...................................................................................11

第四條租賃PREMISES....................................13的使用和運營

Section 4.01. Use..........................................................................................................13

Section 4.02. Signs and Advertising.............................................................................15

ARTICLE V RENT.......................................................................................................................16

Section 5.01. Rent Payable...........................................................................................16

第5.02節。繳交最低租金及額外租金......17

Section 5.03. Tenant’s Share of Taxes..........................................................................17

ARTICLE VI COMMON AREAS................................................................................................19

Section 6.01. Use of Common Areas............................................................................19

第6.02節。公共區域的管理和運作......19

Section 6.03. Tenant’s Share of Operating Costs.........................................................20

Section 6.04. Tenant’s Right to Examine Records.......................................................28

Section 6.05. Taxes on Tenant’s Personal Property.....................................................29

ARTICLE VII SERVICES AND UTILITIES...............................................................................29

Section 7.01. Services Provided by Landlord...............................................................29

Section 7.02. Landlord’s Access to Leased Premises...................................................31

Section 7.03. Electrical Energy.....................................................................................32

Section 7.04. HVAC Charge.........................................................................................33

第7.05節。Service...........................................33的中斷和中斷

Section 7.06. Landlord’s Right to Alter Utilities..........................................................34

ARTICLE VIII INDEMNITY AND INSURANCE......................................................................34

Section 8.01. Indemnity................................................................................................34

第8.02節。房東不對Others........................................35的行為負責

Section 8.03. Tenant’s Insurance..................................................................................35

Section 8.04. Tenant’s Contractor’s Insurance.............................................................36

Section 8.05. Policy Requirements...............................................................................37

Section 8.06. Increase in Insurance Premiums.............................................................38

第8.07節。放棄追討權利及Subrogation.......................................38

第8.08節。房東保險。38

ARTICLE IX CONSTRUCTION AND ALTERATIONS...........................................................39

第9.01節。Delivery........................................39上租賃物業的狀況

Section 9.02. Tenant Improvements.............................................................................39

Section 9.03. Alterations...............................................................................................39

Section 9.04. Work Requirements................................................................................40

Section 9.05. Ownership of Improvements...................................................................40

Section 9.06. Removal of Tenant’s Property................................................................40

Section 9.07. Mechanic’s Liens....................................................................................41

第9.08節。佈線；電信Installations............................................41

Section 9.09. Security System......................................................................................42

Section 9.10. Rooftop Equipment.................................................................................42

第十條修理、保養及業主出入

Section 10.01. Repairs by Landlord.................................................................................44

Section 10.02. Repairs and Maintenance by Tenant........................................................44

Section 10.03. Intentionally Omitted...............................................................................45

ARTICLE XI CASUALTY...........................................................................................................45

Section 11.01. Fire or Other Casualty..............................................................................45

Section 11.02. Right to Terminate...................................................................................45

Section 11.03. Landlord’s Duty to Reconstruct...............................................................46

Section 11.04. Tenant’s Duty to Reconstruct..................................................................46

ARTICLE XII CONDEMNATION..............................................................................................47

Section 12.01. Taking of Leased Premises......................................................................47

Section 12.02. Taking of Building...................................................................................47

Section 12.03. Condemnation Award..............................................................................47

ARTICLE XIII PARKING............................................................................................................48

Section 13.01. Parking Rights..........................................................................................48

Section 13.02. Parking Rules and Conditions..................................................................48

Section 13.03. Access Cards............................................................................................48

Section 13.04. Additional Parking Contracts...................................................................49

ARTICLE XIV SUBORDINATION AND ATTORNMENT......................................................49

Section 14.01. Subordination...........................................................................................49

Section 14.02. Attornment...............................................................................................50

Section 14.03. Estoppel Certificate..................................................................................50

第14.04條。從屬、不幹擾和Attornment...................................50

Section 14.05. Quiet Enjoyment......................................................................................50

ARTICLE XV ASSIGNMENT AND SUBLETTING..................................................................50

Section 15.01. Landlord’s Consent Required..................................................................50

Section 15.02. Permitted Transfers..................................................................................53

ARTICLE XVI DEFAULT AND REMEDIES.............................................................................54

Section 16.01. Default......................................................................................................54

Section 16.02. Remedies and Damages...........................................................................54

第16.03條。累計補救措施；Enforcement.........................................57的成本

Section 16.04. Waiver......................................................................................................57

ARTICLE XVII MISCELLANEOUS PROVISIONS..................................................................57

Section 17.01. Notices.....................................................................................................57

Section 17.02. Recording.................................................................................................58

Section 17.03. Administrative Costs................................................................................58

Section 17.04. Legal Expenses........................................................................................58

Section 17.05. Successors and Assigns............................................................................58

第17.06條。對業主追討款項的權利的限制......................59

Section 17.07. Security Deposit.......................................................................................59

第17.08條。整份協議；無申述；修改.....................61

Section 17.09. Severability..............................................................................................61

Section 17.10. Joint and Several Liability.......................................................................62

Section 17.11. Broker’s Commission..............................................................................62

Section 17.12. Offer; No Option; Counterpart.................................................................62

Section 17.13. Inability to Perform..................................................................................62

Section 17.14. Survival....................................................................................................63

Section 17.15. Corporate Tenants....................................................................................63

Section 17.16. Construction of Certain Terms.................................................................63

Section 17.17. Relationship of Parties.............................................................................63

Section 17.18. Rule Against Perpetuities.........................................................................63

Section 17.19. Choice of Law..........................................................................................64

Section 17.20. Choice of Forum......................................................................................64

Section 17.21. Hazardous Substances..............................................................................64

Section 17.22. OFAC Certification..................................................................................65

Section 17.23. Counterparts.............................................................................................65

Section 17.24. Master Development and Condominium.................................................65

Section 17.25. Financial Statements................................................................................65

第17.26條。基礎設施協議和報告要求.66

Section 17.27. Activity and Use Limitations...................................................................66

ARTICLE XVIII............................................................................................................................68

RIGHT OF FIRST OFFER TO LEASE........................................................................................68

Section 18.01. Right of First Offer to Lease....................................................................68

辦公室租賃協議

本辦公室租賃協議(以下簡稱“租賃”)於2021年11月2日由特拉華州有限責任公司(“房東”)Assembly row 5B LLC和特拉華州公司(“承租人”)Bluebird Bio，Inc.簽訂。

考慮到本合同規定的租金和其他費用的支付以及下文規定的契諾和條件，房東和租客在此訂立契約，並達成如下協議：

第一條

參考條款、定義和證據

在本租賃中使用的下列術語應具有下文第1.01節和第1.02節中規定的含義。

第1.01節。參考條款。

A.租賃房地：位於下文第1.01.J.節所述大樓的全部第十一(11)層和第十二(12)層的房地，如本文件所附作為證據A的建築平面圖所示，按照建築物業主和管理人員協會國際標準辦公樓樓面測量方法(ANSI/BOMAZ65.1-2017)(“測量標準”)計量，總共包括約61,180(61,180)平方英尺的可出租辦公空間。對租賃的房屋不得重新計量。

B.期限：自期限開始之日起至終止之日止的期限，可按本合同規定予以延長。

C.租期開始日期：房東將租賃房屋的所有權交付給租户的日期，房東必須進行的租户工作基本完成(定義見第3.01.C節)，其他情況下符合本租賃第9.01節的要求。如果承租人的工作沒有基本完成，但如果房東允許承租人為允許的用途而接管整個或部分租賃房產，則期限開始日期應為承租人接管該財產的日期。承租人根據《工作協議》第11條提前取用不應構成開工之日的佔有。預計學期開始日期為2022年3月18日(“預計學期開始日期”)。

D.租金開始日期：即期限開始日期後三(3)個月的日期。

E.終止日期：期限開始日期後十(10)年零九(9)個月的日期(如果該日期不是一個月的最後一天，則終止日期應為終止日期本應發生的月份的最後一天)，或根據本租賃條款終止本租賃的任何較早日期。

F.最低租金：

*根據下文第5.02節，最低租金在租金生效日期前不會到期或須予繳付。

**按年計算。

押金：275.31萬美元/100美元(2,753,100.00美元)，由房東根據第17.07節的規定持有，租户應在簽訂本租約時支付押金。

H.租金支付：除非承租人被要求以本租賃第5.01節規定的方式以電子方式支付租金，否則應在以下地址向業主支付本租賃到期租金：

裝配行5B，有限責任公司--財產號1730

C/O聯邦房地產投資信託基金

P.O. Box 8500-9320

賓夕法尼亞州費城，郵編：19178-9320

I.通知地址：

致房東：

裝配行5B，有限責任公司

C/O聯邦房地產投資信託基金

玫瑰大道909號200號套房

馬裏蘭州北貝塞斯達，郵編：20852

注意：法律部

致租户：

(入夥前)

藍鳥生物股份有限公司

賓尼街60號

馬薩諸塞州劍橋02142

注意：法律部

(以下為入住率)

藍鳥生物股份有限公司

5號樓裝配行

大聯合大道455號

薩默維爾，馬薩諸塞州

注意：法律部

J.建築物：術語“建築物”應指位於本項目內的某些建築物，稱為5B座，其中包含街道地址為馬薩諸塞州薩默維爾大聯合大道455號的租賃物業。該建築的建築面積約為302,722平方英尺。該建築位於馬薩諸塞州薩默維爾被稱為裝配廣場裝配排(“主裝配排開發”)的混合用途開發項目內。業主應有權將額外的土地或建築物併入總裝配行開發，或將建築物與總裝配行開發分開；但在任何情況下，包括大樓在內的任何土地或建築物不得從總裝配式發展項目中增加或切斷，(I)對承租人在本租約項下的權利(包括承租人使用或進入租用的處所或公共區域)造成不利影響或幹擾，其程度不得超過最低限度，(Ii)增加承租人的經濟義務，及/或(Iii)減少和/或對承租人在本租約下的權利造成超過最小程度的不利影響。除辦公空間外，該大樓還可在其辦公部分下方設有某些公共區域和零售空間。大樓的零售部分和/或某些公共區域可以通過共管制度或其他方式與辦公部分分開控制；但在任何情況下，這種單獨控制都不得在超過最小程度的程度上對租户根據本租約享有的權利(包括租户使用或進入租賃的房產或公共區域)產生不利影響或幹擾，(Ii)增加租户的經濟義務，(Iii)減少和/或對本租約規定的租户權利造成超過最小程度的不利影響, (4)將承租人的非貨幣債務增加到超過最低限度，和/或(5)使租賃房地的使用面積或其天花板高度減少到超過最低限度。

K.項目：該混合用途項目位於93號州際公路、28號公路和馬薩諸塞灣運輸局(MBTA)橙色線的交叉口，通常被稱為裝配廣場的裝配排。本項目應包括建築物、任何公共區域和項目公共區域，現在或將來可包含住宅部分，包括共管公寓和/或公寓單元(以及專門為其提供服務的區域)和/或零售購物區(以及專門為其提供服務的區域)和/或酒店組件(以及專門為其提供服務的區域)，以及一般為上述物業提供服務的區域；但在任何情況下，對工程項目日後的任何更改，不得(I)對租客在本協議下的權利(包括租客使用或進入租出的處所或車房)造成不利影響或幹擾，其程度不得超過最低限度；(Ii)增加租客的經濟責任；(Iii)減少及/或不利地影響租客根據本協議享有的權利

本租賃的目的是：(I)將租約的租賃範圍擴大到超過最低限度；(Iv)將承租人的非金錢義務增加到超過最低限度；和/或(V)導致租賃物業的使用面積或其天花板高度減少到超過最低限度。如果在任何時間，建築物的組成部分或項目內的任何物業由不同的實體控制和/或擁有，受共管制度或其他方式控制，本租約應受制於該等部分業主之間的任何地役權或協議，並從屬於該地役權或協議。另有一項明確的理解是，在本項目內，某些公共專用的改善措施(統稱為“公共設施”)，例如但不限於道路和人行道，可能不時由薩默維爾市或馬薩諸塞州聯邦或其他政府實體或機構擁有、運營和控制。在公共設施由薩默維爾市、馬薩諸塞州聯邦或其他政府實體或機構擁有、運營和控制期間，該等公共設施將不被視為項目的一部分。除建築物和車庫外，工程的其他部分在本文中統稱為“剩餘工程”。業主有權隨時更改項目和/或大樓的名稱，或更改項目中任何個別街道和/或其他命名區域的名稱，由業主合理決定。

辦公部分：大樓的辦公部分，租用的房舍是其中的一部分，以及專門為該辦公部分提供服務的公共區域的部分。該大樓的辦公部分有大約276214平方英尺的可出租樓面面積。房東有權將大樓內的額外面積併入寫字樓部分，或將寫字樓部分的不同部分與其餘部分分開，在這種情況下，房東有權根據寫字樓部分可出租面積的實際增加或減少，公平地調整承租人應繳納的税款和承租人應承擔的運營成本的計算。

M.土地：建築物所在的那塊土地。截至生效日期，土地上沒有其他建築物，土地和建築物作為單獨的税收地塊徵税。

N.停車合同：123份月度停車合同(“停車合同”)，應在建築物較低樓層的車庫(“車庫”)使用，但須符合以下第十三條的條款和條件。

O許可用途：與一流辦公樓一致的一般商業辦公用途及其合法許可的附屬用途。

P.經紀人：仲量聯行

時間表和展品：下面列出的時間表和展品附在本租約上，特此併入本租約，併成為本租約的一部分。

附件A樓層平面圖

附件B工作協議

附件B-1初步計劃

附件C規則和條例

附件D承租人承包商規則

附件E安全規格

附件F RoFo租賃協議表格

附件G清潔規範

附件H暖通空調規格

圖一大堂標識的位置和尺寸

第1.02節。定義。

A.公共區域：除公共設施(如本租約第1.01.K節所界定)外，為供業主、租客和其他租户、佔用者和使用者非獨佔、共同和共同使用或受益而進行的任何改善、設備、面積和/或空間(可由業主根據本租約條款進行擴大、縮小、更換、增加、移走或以其他方式更改)。公共區域應包括裝卸區和服務區、可從裝卸區進入的電梯、自行車倉庫和淋浴設施。公共區域可包括(不被視為其可用性的表示)人行道、園林區、公園、屋頂、排水溝和下水道、停車場(包括但不限於車庫)和指定用於建築用途的停車區、通道、車道、服務車道和便道、樓梯、平臺、坡道、垂直交通工具(包括但不限於電梯、自動扶梯、大堂和服務區)、公用設施和機械室和設備、共用走廊、共用大堂、共用或公共洗手間以及其他類似區域和改善措施。承租人承認，公共區域的部分，只要存在於建築圍護結構(如人行道)之外，受REA(如第1.02.L節所定義)管轄，並可由REA下的物業經理管理和/或控制。在業主合理規章制度的約束下，承租人可在辦公時間內進入大樓的裝貨碼頭，無需向承租人支付額外費用或費用。

B.項目公共區域：項目內的任何現有或未來的改善、設備、區域和/或空間(可由業主根據本租約條款進行擴大、縮小、替換、增加、移走或以其他方式更改)，包括項目內的任何公共設施(非業主管理或維護的公共設施除外)，由業主指定用於項目業主、租户和其他租户、佔用者和使用者的非專有、共同和共同使用或利益。項目公共區域可包括(不被視為其可用性的表述)指定用於項目用途的人行道、園林區、公園、屋頂、排水溝和下水道、停車庫和停車區、通道、車道、服務車道和服務區、裝載碼頭和服務區、樓梯、平臺、坡道、垂直運輸(包括但不限於電梯、自動扶梯、大堂和服務區)、公用設施和機械室和設備、共享走廊、共享大堂、共享或公共洗手間，以及其他類似區域和改善措施。承租人承認，在建築圍護結構(如人行道和/或公園)之外存在的部分項目公共區域，在符合本租約條款的情況下，可受共管文件(如第1.02.C節所定義)和/或REA管轄，並可由適用共管組織的代理人根據共管文件管理和/或控制，或由物業經理根據REA管理和/或控制。

C.共管公寓文件。業主可決定就該建築物設立共管公寓。如果房東決定建立共管公寓，

那麼，只要向承租人提供了一份形式和實質上為承租人和房東合理接受的慣常不幹擾協議，本租約應受制於並從屬於所有形成共管公寓的文件(“共管公寓文件”)；但條件是：(I)在行使其規定的任何權利時，房東應盡合理努力盡量減少對承租人使用和享用租賃房產以及本租約授予的任何附屬權利的任何干擾，包括但不限於租户進出租賃房產、車庫和公共區域的權利；和(Ii)共管公寓和共管公寓文件的設立不得(A)對本租約中規定的維修、維護、運營或服務要求進行不利修改，或明確允許對其進行不利修改，(B)在最小程度上減少或不利影響承租人使用或進入租賃場所或公共區域或承租人在本租約項下的其他權利，(C)將本租約項下的承租人非金錢義務增加到最低限度，(D)增加承租人在本租約項下的金錢義務，或(E)安排將租用處所的實用面積或其天花板高度減至超過最低限度的數額。在不限制前述規定的情況下，任何可分配給包含寫字樓部分的單位的公共面積費用不得計入本租約下的運營成本(如下文定義)，如果該等公共面積費用否則將被視為除外(如下文定義)，則如果不是為了實施共管公寓制度，該等公共面積費用將被視為除外。如果適用，“共管財產”應指共管文件中所述的建築物的辦公部分和與之相關的公共要素。

D.樓面面積：當用於租賃房屋時，為上文第1.01.a節所述的可出租平方英尺的數量。當用於建築物內的任何其他空間時，樓面面積應指使用測量標準確定的該等空間的可出租平方英尺的數量。

E.利息：年利率10%(10%)。

F.租賃年：每十二(12)個月從學期開始的日期開始，以及每一週年，只要學期開始日期發生在一個月的第一天。如果期限開始日期不在一個月的第一天，則第一個租賃年度應從期限開始日期開始，並在期限開始日期後第十二(12)個完整日曆月的最後一天終止。其後每一租賃年度應於緊接上一租賃年度最後一日的翌日開始，並持續十二(12)個完整歷月，惟期限的最後一租賃年度將於本租賃期滿或以其他方式終止之日終止。

法律要求：所有法律、法規、命令、條例、分區和其他法規，或聯邦、州、縣、市和其他有管轄權的政府機構的條例。

H.經營年度：完全或部分發生在期限內的每個歷年(應理解，期限開始日期的整個歷年和期限結束的整個歷年也應是一個經營年度)，或房東指定的任何其他12個月或部分時間段。

一、故意省略。

J.個人：個人、商號、合夥、協會、公司、有限責任公司或任何其他實體。

K.附加租金：租客根據本租約應向業主支付的除最低租金以外的所有款項。

L.REA：總項目的共同地役權、條件、契諾和限制的某些聲明，適用於總裝配排開發，日期為2011年12月27日，並記錄在米德爾塞克斯南部地契登記處58177頁，可不時修訂。

M.租金：最低租金加額外租金。

N.承租人的經營成本按比例分攤：指的是一小部分，分子是租賃房屋的建築面積，分母是建築物辦公樓部分的總建築面積。截至本公告日期，承租人的經營成本比例為22.15%。

承租人的納税比例份額：指的是一小部分，分子是租賃房屋的建築面積，分母是建築物的總建築面積。截至本日，承租人的納税比例為20.21%。

故意省略。

問：建築時間：從上午8點開始。到下午6：00平日(不包括節假日，如下所述)，房東可能會不時修改。“假日”一詞是指聯邦政府或馬薩諸塞州聯邦指定的任何和所有假日(不包括愛國者日)。

R.納税年度：為了根據下文第6.02節計算承租人的納税份額，任何應向適當的政府税務機關繳納税款的財政/納税期間(即7月1日至6月30日)，其任何部分發生在本租賃期限內，第一個此類納税年度是術語開始日期所在的那個財政/納税年度。

第二條

租用的房舍和公共區域

第2.01節。出租房屋的消亡。

房東將出租房屋出租給租客，租客將租賃的房屋出租並從房東手中收取，以及與他人共同使用公共區域和項目公共區域的權利。業主擁有專有權利：(I)使用建築物所有外牆、屋頂和建築物上方所有空間的外表面，以及(Ii)安裝、維護、使用、修理和更換通往、穿過、高於或低於租賃處所和建築物其他部分的管道、管道、電纜、導管、管道、管道、通風口、公用線路和電線；但上述物品應儘可能放置在租賃處所的牆壁後面、天花板上方和樓面以下，除非在緊急情況下放置在或

在所有情況下，臨時需要通過租賃房地使用，但在所有情況下，應儘量減少對租户使用租賃房地的幹擾，並且這種使用不會導致租賃房地的使用面積或其天花板高度減少超過最低限度。

第2.02節。故意遺漏的。

第三條

術語

第3.01節。學期。

本租賃自本租賃之日起生效。該期限應從上文第1.01.C節規定的開始日期開始，到上文第1.01.B節規定的時間段，並於上文第1.01.E節規定的終止日期終止。

B.在出租房屋交付之前，房東應履行承租人的工作(如附件B所述)。如果租户工程未實質完成，或業主無法在本租約所要求的條件下，以任何原因或原因(如附件B所定義)以外的任何原因或原因，在預計期限開始日期之前將租賃物業交付給租客，則期限開始日期應延遲，且應在(I)租客佔用租賃物業的任何部分以進行其業務之日，或(Ii)租户工程實質完成之日(如下文第3.01.C節所述)中較早者。如果開工日期因此而延遲，業主不承擔任何索賠、損害或債務的責任，除非在下文第3.01.D和3.01.E節中明確規定。儘管如上所述，如果租户工程沒有基本完成，或業主因租户延誤而無法在預計期限開始日期前將租賃物業的佔有權交付給租户，則租户的期限開始日期和租户在本合同項下的所有義務，包括但不限於承租人支付最低租金和額外租金的義務，不得延遲，並應從租户工作在沒有發生該等租户延誤的情況下基本完成的日期開始。應房東要求，承租人應立即簽訂一份或多份補充書面協議，明確或確認期限開始日期和終止日期。

C.就本租賃而言，當所有承租人的工作項目均已完成，且不會對承租人的預期用途造成實質性幹擾，並且滿足合法佔用整個租賃物業所需的所有政府批准，或(Ii)如果沒有承租人的延誤，第(I)款所述的條件就會發生，則租賃物業應被視為“基本完成”。如果整個租賃房產的臨時(只要這種臨時佔用證書在房東獲得永久佔用證書之前沒有過期或被吊銷)或永久佔用證書已經由任何政府當局簽發，則合法佔用整個租賃房產所需的所有政府批准應被視為存在。

對租賃房屋的管轄權。應房東的要求，租户應立即簽署並交付房東要求的與租賃房屋的佔用證書(或類似的佔用許可證)申請有關的任何和所有文件。在不限制前述規定的情況下，房東在收到承租人關於承租人已安裝傢俱、固定裝置、設備和其他個人財產的通知後，應立即申請並隨後獲得租賃房產的永久佔用證書。

D.儘管有上述規定，如果術語生效日期不是在估計期限開始日期後四十五(45)天(“第一個外部日期”)或該日期之前發生的，則(I)第一個外部日期與(X)術語開始日期和(Y)第一個外部日期(“第二外部日期”)之後六十(60)天的每一天之間的每一天及其相關的唯一和排他性補救措施；承租人應從根據本租約下一次應付的最低租金中獲得一筆抵免，金額相當於租賃物業的每日最低租金，以及(Ii)從第二個外部日期起至緊接租期生效日期前一天的每一天幷包括第二天，作為承租人因此而獲得的唯一和唯一補救措施，承租人將從根據本租約下一次成為應支付的最低租金中獲得一筆金額相當於租賃物業的每日最低租金的兩(2)倍的信用。即使本協議有任何相反規定，因任何租户延誤或任何不可抗力延誤而導致的期限開始日期延遲，不得從最低租金中扣除。但是，在任何情況下，不可抗力延遲至第一個外部日期或第二個外部日期均不得超過九十(90)天。

E.儘管有上述規定，如果(I)期限開始日期不應發生在預計期限開始日期後十二(12)個月的日期或之前(因租户延誤引起的延遲，則應延長期限)，以及(Ii)在交付終止通知(如下文定義)之前不少於十五(15)天，租户應已向業主發出提醒通知(如下定義)，則租户可選擇通過向房東發出終止通知，作為其唯一且唯一的補救措施，終止本租約。終止通知可不早於最終外部日期且不遲於最終外部日期後六十(60)天發出，該終止通知在承租人發出終止通知後立即生效。如果承租人根據上述規定有效終止本租賃，本租賃無效，不再具有任何效力和效力，除本合同明確和具體規定外，雙方不再承擔本合同項下的責任、責任或義務。儘管本條款有任何規定，但如果條款生效日期發生在根據上述條款有效終止本租賃之前的任何時間，則承租人無權根據本第3.01(E)節終止本租賃。

“提醒通知”是指租户向房東遞交的通知，在通知的第一頁用大寫黑體字寫道：“根據租約第3.01(E)節的規定，如果租期開始日期到最後的外部日期還沒有發生，租户可以終止租約。房東在此

已通知，截至本通知日期，條款開始日期尚未發生。

F.“終止通知”是指租户向房東遞交的通知，在通知的第一頁用大寫黑體字寫道：“根據租約第3.01(E)節的條款和條件，承租人特此選擇終止租約。”

第3.02節。學期末。

本租約自終止之日起終止，無需業主或租客通知。在租約終止日期或更早終止時，租户應根據租客根據本租約第10.02條承擔的義務，在符合租客根據本租約第9.05節承擔的任何拆卸和修復義務的前提下，退出並將租賃物業乾淨、狀況良好和維修情況良好的掃帚交給業主；房東根據本租約負責的一般損耗、因意外事故或譴責而造成的損失或損壞除外；並應將租賃物業的所有鑰匙和出入卡(如果適用)交還給業主。此外，承租人應按照本合同第9.06節的規定(前述統稱為“必要條件”)移走承租人的財產。

第3.03節。堅持住了。

承租人同意，在租期屆滿或以其他方式終止後的任何時間，不會佔用或保留或允許任何分租户佔用或保留對租賃物業的佔有權。如果承租人在租期終止之日或更早終止時，未能在規定的條件下騰出租賃的房地並交付對租賃的佔有，房東應享有關於迅速恢復對租賃的佔有的所有法律規定的利益(無論是通過簡易程序還是其他方式)。除了但不限於上述規定，在終止日期或更早期限終止後的佔用(“剩餘佔用”)應為容忍時的租賃。暫住租户應遵守本租約的所有條款、契諾和條件(包括要求支付額外租金的條款)，但承租人每月或不足一個月的最低租金(“暫緩最低租金”)應等於上一個租賃年度應支付的每月最低租金的1.5(1-1/2)倍。承租人承認並同意，在租期屆滿或以其他方式終止後，房東可以對租賃的房屋或建築物進行翻新或重新開發，和/或將租賃的房屋(全部、部分或作為建築物的較大部分的一部分)租賃給另一租户，並且任何違反或以其他方式違反第3.03節的規定可能會給房東造成物質損害(包括但不限於，與翻新或重建活動或重新出租租賃的房屋和/或建築物的其他部分有關的對房東的任何損害)。承租人同意對房東的一切損害、損失、費用和費用(包括但不限於合理的律師費、訴訟費)進行賠償、使其不受傷害併為其辯護。, 房東因租客剩餘佔用而遭受的損失(以及因租賃房屋的任何潛在租户而失去的商機)，但不應就租户剩餘佔用的第一個月到期或支付此類損害、損失或費用。

第3.04節擴展選項。

A.承租人應有權選擇將本合同的期限延長兩(2)個額外期限，每個期限為五(5)年(下文中每個期限均為“期權期限”)，但須遵守下列條款和條件：

(I)承租人可行使該選擇權，方法是向業主發出行使該選擇權的意向通知(“延期通知”)，業主須在本租約原有租期或當時的選擇期(視何者適用而定)屆滿前至少十二(12)個月收到該延期通知；及

(Ii)在發出延期通知時及在適用選擇期開始時，承租人(I)並無發生金錢或重大非金錢上的違約，及(Ii)本租約並未轉讓或分租超過租賃物業的25%(25%)，但準許受讓人(定義見下文)除外。

B.本租賃的所有其他條款和條件在適用的期權期間保持不變並適用，但該期權期間的最低租金(包括其中的任何定期增長)應為該期權期間租賃物業當時的公平市場價值(如下所確定)，並考慮所有相關因素，包括但不限於馬薩諸塞州薩默維爾市當時可比辦公空間的當前租金、當時大樓和項目中辦公空間的當前費率，以及假設租賃物業當時的現狀。在不限制上述規定的情況下，如果辦公空間位於馬薩諸塞州薩默維爾的A級建築內，且在樓齡、大小、質量以及公共交通、零售和其他便利設施方面與大樓相當，則辦公空間應被視為“可比辦公空間”。如果承租人希望得到業主認為的公平租金價值的估計，承租人可以要求房東在適用的選擇期開始前不超過十八(18)個月發出書面通知，並在收到租户的請求後三十(30)天內，房東將向租户提供適用選擇期的公平租金價值的真誠非約束性估計。

C.在收到租户的延期通知後三十(30)天內(但房東沒有義務在本租約原租期或當時的選擇期屆滿前超過十五(15)個月交付房東的建議公平租金價值通知)，房東應向租客發出建議公平租金價值及其依據的通知。然後，雙方應真誠地努力就公平租金價值達成一致。如果雙方未能在房東通知建議的公允租金價值後三十(30)天內就公允租金價值達成一致，則公允租金價值應由本合同規定的“經紀人”方法確定。

(I)如果雙方在房東發出建議的公平租金價值通知後三十(30)天內仍未就公平租金價值達成一致，則房東和租客應在此後十(10)個工作日內各自發送其希望指定的經紀人的另一份通知，以代表其確定公平租金價值。如果任何一方未能在十(10)個工作日內將其指定的經紀人通知另一方，並且在通知失敗後五(5)個工作日內仍未履行此義務，則該方指定的經紀人

其送達通知應由經紀人確定租賃房屋的公平租金價值。每名經紀人(如果在本合同下指定了兩(2)名經紀人)應在每一方向另一方發出通知的較晚日期後十五(15)個工作日內作出並向雙方交付公平租金價值的書面確定。

(Ii)如獲委任的兩(2)名經紀就公平租金價值達成協議，則公平租金價值應為如此釐定的金額。

(Iii)如獲委任的兩名經紀在該十五(15)個營業日內未能就公平租金價值達成協議，且各經紀釐定的公平租金價值之間的差額不超過每平方英尺樓面面積一美元(1.00美元)，則公平租金價值應為相等於每個經紀釐定的公平租金價值之和除以二(2)所得的商數。

(Iv)如獲委任的兩(2)名經紀人在該十五(15)個營業日內未能就公平租金價值達成協議，且每名經紀人所釐定的公平租金價值之間的差額超過每平方英尺一美元(1.00美元)，則兩(2)名經紀人應在其後十(10)天內共同委任第三名經紀人。第三(3)經紀人應在其任命後三十(30)天內進行估價，公平租金價值應等於所有三(3)經紀人之間最接近的兩個公平租金價值(按絕對美元計算)之和除以二(2)所得的商數。

D.根據C段任命的每一名經紀人應是具有公認能力的公正人士，並在大波士頓市場地區擁有至少十(10)年的寫字樓租賃經驗。公允租金價值的所有評估應以書面形式進行。房東和租客應支付各自指定的經紀人的費用，第三(3)經紀人的費用應由房東承擔一半(1/2)，由租客承擔一半(1/2)。根據本協議所作的決定為最終決定，對房東和租客均有約束力。

E.如果該期權沒有及時行使，承租人的續期權利將到期，租賃應在原始期限或當時的期權期限(視情況而定)結束時終止，雙方同意，對於根據第3.04節發出行使通知而言，時間至關重要。

第四條

租賃房屋的使用和經營

第4.01節。使用。

承租人不得將出租的房屋用作許可用途，不得作其他用途。

B.業主應在租期開始之日起，使租賃物業、建築系統和附屬於租賃物業的公共區域符合適用於其的所有法律要求。如果自租期開始之日起租賃的房產或其附屬的公共區域被發現違反了任何法律規定，業主將

立即開始糾正這種違規行為(並在此之後勤奮和持續地採取這種行動，直到這種違規行為最終得到糾正為止)，並承擔全部費用和費用。在任期內，房東應負責公共區域遵守所有法律要求，包括但不限於《美國殘疾人法》(美國聯邦法典第42編12101節及以下)的要求。以及依據該等規例而發出並可不時修訂的《建築物及設施無障礙指引》，但如不遵守(X)會損害租客將出租處所用作準許用途，或會損害租客將車房或公用地方用作其預定用途；或(Y)會對租客進入租賃房屋、車庫或公共區域造成不利限制(但在所有情況下，房東均有權真誠地對任何涉嫌違反適用法律要求的行為提出異議，包括申請和獲得豁免或延期遵守的權利，主張法律或衡平法允許的任何和所有抗辯理由的權利，以及在法律允許的最大限度內對任何決定、判決或裁決提出上訴的權利)。房東有義務在租期開始之日按照適用的法律要求交付租賃房產和建築系統，承租人應遵守影響租賃房產或與其使用、佔用或更改有關的所有法律要求，以及房東可能不時諮詢的任何保險承保人、安全工程師和防損失顧問的所有命令或建議；然而，, 承租人沒有義務為了遵守適用的法律要求而對租賃的房屋進行任何結構更改或對建築物(包括建築系統(如下定義)或公共區域)進行任何更改，除非僅由於(1)租户使用或佔用的特定方式和性質(區別於一般辦公用途)、(2)租户進行的更改或(3)租户違反本租約的任何規定而需要遵守該等要求。如果任何法律要求承租人在租賃房屋內經營業務需要許可證或許可證，則承租人應獲得並保留有效的許可證或許可證，費用由承租人承擔，並應迅速向房東交付副本。租賃物業和建築物的使用應遵守現在或以後可能阻礙建築物(包括土地)的所有聲明、地役權、契諾、條件和限制，這些聲明、地役權、契諾、條件和限制可能會不時修訂，但任何未來的協議不得(I)對承租人使用或進入租賃物業或車庫產生不利影響，或(Ii)幹擾承租人將租賃物業用於開展業務的程度超過最低限度，或(Iii)增加承租人在本租賃項下的任何金錢義務，(Iv)將承租人在本租約項下的任何權利減少至超過最低限度，(V)將承租人的任何非金錢責任增加至超過最低限度，及/或(Vi)導致租賃物業的可用面積或其天花板高度減少超過最低限度(任何前述事項，個別或共同構成“承租人不利影響”)。此外, 如業主因租客或代表租客對租出的處所造成或作出任何損壞或改動而對建築物的任何部分作出任何改動(在發出通知及任何適用的補救期限屆滿後)，或為遵守任何法律規定的規定，而該等要求是租客對出租處所的特定業務或用途(有別於一般辦公室用途)的結果，則租客須應要求發還業主有關費用。在任何情況下，承租人不得將出租的房產用於分區或類似的法律或法規、或契諾、條件或

記錄的限制。承租人承認並同意，它獨自負責確定其業務是否符合適用的分區法規，房東不對此類分區法規做出任何(明確或暗示)的陳述。承租人、其代理人和員工應遵守並遵守作為附件C所附的規章制度，以及業主(和/或任何公共區域或項目公共區域的業主)可能不時頒佈的與建築物、公共區域和項目公共區域的使用、運營和維護相關的其他規章制度，前提是這些規章制度未來的任何變化不會對承租人造成不利影響。房東不對任何其他租户、其員工、代理人、承包商或被邀請者違反任何此類規章制度承擔責任。

C.承租人應自費，並遵守業主在本租約項下的明確義務：(I)保持租賃場所的良好秩序和狀況，以符合一流寫字樓的運營；(Ii)在拖欠款項之前，支付對承租人的業務、本租賃創造的承租人產業或承租人的固定裝置、傢俱或設備徵收、評估或徵收的任何和所有税款、評估和公共費用；(Iii)不得將租賃場所的任何部分用於任何非法目的，或允許或容受他人將其用於任何非法目的；(Iv)不得將該等管道設施用作建造該等設施的用途以外的其他用途，亦不得處置其內的任何外來物質；。(V)不得在任何樓面放置負載物，以超過該樓面按照建築物的圖則及規格所設計的每平方尺樓面負載量(該樓面負載量為每平方尺100磅)，亦不得在租用的處所內安裝、操作或保養任何重型設備，但為使重量得到適當分配的方式則屬例外；。(Vi)不得剝離、超載、損壞或污損租賃物業或建築物的走廊、樓梯、升降機、停車場設施或其他公共地方(包括但不限於土地)，或其內的固定附着物或與其一起使用的固定附着物，亦不得允許在任何該等固定裝置上打洞；。(Vii)除非在業主不時合理指定的合理時間及方式下，否則不得將任何傢俱或設備移入或移出租賃物業；。(Viii)不得在租賃物業內安裝或操作任何電暖氣、空調或冷藏設備。, 或其他未在批准的圖則上顯示的設備，在未事先徵得業主書面同意的情況下，將租賃場所用作一般辦公空間所需的電力增加到每平方英尺六(6)瓦以上(個人計算機、打印機、複印機等普通辦公設備除外，不包括暖通空調服務(見下文定義))，而業主的書面同意不得被無理拒絕、附加條件或拖延；及(Ix)未經業主書面同意，不得安裝任何將或可能需要對租賃物業或大樓的供水、供暖、管道、空調或電力系統進行任何更改、更換或增加或使用的任何其他設備，而業主的書面同意不得被無理拒絕、附加條件或拖延。

D.除了但不限於第4.01節對租賃房產的其他使用限制外，承租人特此同意，租賃房產的下列用途不應被視為“辦公用途”，也不應被允許：(1)享有主權或外交豁免權的組織或個人對租賃房產的任何使用；(2)任何醫療或精神健康服務、牙科診所或臨牀醫療服務對租賃房產的任何使用；(3)租賃房產的任何醫療或精神健康服務、牙科診所或臨牀醫療服務

如果客户或客户經常出現或訪問租賃場所(而不是通過互聯網或其他技術處理的職業介紹所服務)；(4)將租賃場所用於課堂目的(內部培訓目的除外)；(5)由任何用户或為任何用户使用租賃場所，向經常出現在租賃場所或訪問租賃場所的人分發政府或其他付款、福利或信息；(6)任何使用者對租用的處所或建築物的任何部分所作的任何其他用途，而該用途會吸引一定數量或次數的訪客或僱員前往該租用的處所或建築物的任何部分，而該等用途與該建築物所在地區的優質一流寫字樓的標準不符，或會在任何方面對該租用的處所或建築物的設施或服務造成過度的需求或使用。房東承認並同意：(I)根據租客目前對租賃物業的設計和配置，租客目前預期的租賃物業用途不會也不會違反第4.01.D.節(6)的條款，以及(Ii)租客不會違反第4.01.D.節的條款。(6)只要租客的使用不習慣性地吸引訪客或員工到租賃物業的數量或頻率明顯高於大樓內其他租户的訪客或員工數量或頻率。

第4.02節。招牌和廣告。

答：承租人不得在建築物(包括但不限於土地)的外部、內部或上面的任何部分上刻字、油漆、粘貼或以其他方式展示任何標誌、廣告或通知。業主應在大樓名錄上準備並安裝指定租户的名牌或電子清單。與租户初次入住相關的租户名錄的初始安裝費用應由房東承擔，任何更換應由房東自行承擔費用。承租人可在大樓的第11(11)層和第12(12)層安裝大樓標準套房入口標牌，其位置、尺寸、設計和外觀在各方面均須事先獲得業主的書面同意，費用和費用由承租人自行承擔。如果未經房東事先批准，擅自塗裝、張貼或以其他方式展示任何其他標誌、廣告或告示，房東有權將其拆除，租客應對房東在此過程中產生的任何及所有費用和開支負責。

B.只要本租約尚未終止，或承租人對租賃房產的佔有權尚未終止，承租人就有非排他性的權利，只要大堂招牌條件得到滿足，承租人就有權在大樓主大堂的位置安裝由承租人名稱和/或承租人標誌組成的招牌(“大堂招牌”)，費用由承租人自負。大堂標牌的尺寸不得超過附件I中規定的尺寸，在承租人安裝大堂標牌之前，業主應批准大堂標牌的設計和材料，批准不得無理扣留、限制或拖延。大堂招牌的條件是：(I)大堂招牌的安裝、維護和拆除(包括但不限於大堂招牌拆除後的維修大堂)是由承租人根據本合同第9.03節規定的條款和條件進行的，費用由承租人承擔；(Ii)承租人、其本身或獲準受讓人佔用至少一個

(一)出租房屋的整層樓面。在不限制上述規定的情況下，房東在此批准位於馬薩諸塞州劍橋市賓尼街60號承租人租賃物業的承租人大堂標誌的設計。儘管本第4.02節的前述條款有相反規定，但在(X)承租人或獲準受讓人不再佔用租賃物業至少一(1)整層樓面的日期後三十(30)天內，或(Y)租賃期限屆滿或終止後三十(30)天內，承租人應自行承擔費用拆除大廳標誌，並修復因安裝和/或拆除大廳標誌而對建築物造成的所有損壞，拆除和修復應根據本合同第9.03節管理變更的條款和條件進行。根據第4.02節授予的大堂標誌的權利是租户的個人權利，除非房東在房東唯一和絕對的酌情決定權下同意，否則任何租户、分租客或其他承租人不得行使該權利。

第五條

租金

第5.01節。應付租金。

答：自租期開始之日起，承租人應以第5.01節規定的方式向房東支付所有租金，無需事先通知或要求，除非本租約另有明文規定，不得抵銷、扣除或反索償，但最低租金的支付應在租金開始之日才開始。所有租金的支付應在第1.01.H節規定的地點或房東以其他方式通知租户指定的地點進行。

B.如果承租人在租金到期和應付之日或之前未能支付任何租金分期付款，該未支付的租金分期付款應計入本租約第17.03節規定的利息，直至支付為止。此外，如果承租人未能在租金到期後五(5)天內支付任何租金，承租人應向房東支付相當於(I)租金支付的5%(5%)或(Ii)從到期日至房東收到日內每天20美元(20.00美元)的滯納金(“滯納金”)，但房東不得在任何十二(12)個月期間就第一次收取任何此類利息和/或滯納金。如果在收到拖欠通知後五(5)天內支付此類款項。上述利息及/或滯納金的支付，不得免除或免除逾期繳交租金。

如果房東從租客那裏收到兩(2)張或更多的被租户銀行拒付的支票，此後的所有租金支票都應由銀行認證，除這種形式外，房東不應被要求接受支票。承租人應向房東支付因空頭支票產生的任何銀行手續費，外加每張空頭支票50美元(50美元)，作為對房東處理此類支票的額外費用的補償。

租户支付的租金少於到期租金總額的，應視為臨時付款。承兑任何背書的支票，或附有一封表明該金額構成“全額付款”(或類似進口條款)的信函的支票，不應視為一種協議、付款或更新，該聲明不應生效。

房東可以接受任何支票，但不影響房東對租客的任何權利或補救措施。

E.如果期限的開始或結束日期不是一個月的第一天，則期限的第一個月和/或期限的最後一個月(視情況而定)的租金應根據該月的天數按日按比例分配，並應提前支付。

第5.02節。繳交最低租金及額外租金。

承租人應向房東支付上文第1.01.F節規定的最低租金，從起租之日開始，並在整個租期內每個日曆月的第一天預付等額的月租金。承租人應按本租約規定的時間和方式向房東支付額外租金。在承租人簽訂本租約時，應預付相當於第一個月最低租金的金額，並計入第一筆到期最低租金的支付。

第5.03節。承租人的税收份額。

一個。“税金”指適用於辦公樓部分或適用於建築物(包括但不限於土地，但不包括車庫)的所有政府或半政府房地產税、費用、收費和評估(無論是一般、特別、普通還是非常)，以及房東在任何税務競爭、上訴或談判中產生的所有合理成本和費用(包括合理的評估師、顧問和律師費)。“税”一詞還應包括房東支付的地租中代表任何地租出租人向房東轉嫁房地產税的部分，以及所有租金或服務税和/或所謂的“毛收入”或“收入”税(包括但不限於任何營業執照、銷售、使用税或類似税)，無論是否作為任何其他税的補充、替代或替代而制定。“税”還應包括房東與建築物相關的個人財產所產生的任何個人財產税。“税”不應包括(X)個人所得税、對業主個人財產徵收的非與建築物相關的個人財產税、對業主徵收的特許經營税、資本利得税、轉讓税、遺產税或遺產税，或(Y)與建築物的初始建造和項目的其他改善有關的任何當前或未來的開發、緩解或影響費用、評估或補貼(包括但不限於, 對公共領域改善的貢獻和建設公共設施的成本)。税款僅包括承租人根據本租約有義務繳納税款的適用財政年度直接評估和分配的税款，不包括代表建築在建或基本完工的前一個財政年度税收義務的真實或延遲評估的任何税款。如果建築物不是為房地產税而單獨評估，而是作為較大地塊的一部分評估或由多個地塊組成，業主應合理分配應分配給建築物的房地產税額，以確定本租賃項下承租人的税收份額。房東的分配，如果是善意的，將是最終的。承租人應在拖欠之前支付現在或以後因承租人對租賃房產的使用或佔用、承租人在租賃房產進行的業務或承租人的設備、固定裝置、傢俱、庫存或個人財產而徵收、評估或徵收的任何業務、租金或其他税費。如果任何這樣的税或費用

如訂立或更改該等税項或費用以向房東徵收，或由房東負責收取或支付，則租客須支付該等税項或費用的款額作為額外租金。“税”不應包括不適用於或可分配給辦公部分、建築或土地的任何房地產税、費用、收費或評估。如任何現在或將來具有司法管轄權的政府、半政府、公共或其他主管當局對或就根據本協議須繳付或以其他方式從建築物收取的最低租金及/或附加租金，或就根據本協議須繳付或以其他方式從建築物收取的最低租金及/或附加租金，徵收毛收入税或其他任何種類或性質的税項、費用、收費及/或評税，不論是為取代就建築物或土地徵收或評估的全部或任何部分税項、費用或評税，則該等毛收入税或其他税項、費用、費用、因最低租金及/或額外租金(由業主釐定)而須繳付的費用或評估，應由租客迅速支付，不論該毛收入税或其他税項、費用、收費或評估是名義上向業主或租客徵收，該等款項將直接支付予適當的政府、半政府、公共或其他當局(如該當局要求)，或間接支付作為額外租金予業主，而該等當局則須根據前述規定向該當局即時支付其收到的款項。

B.從租期開始之日起，對於每個納税年度，承租人應按照本規定的方式向房東支付相當於承租人按比例分攤的税額乘以該納税年度的税款的金額(“承租人應承擔的税款”)，但在期限開始和結束的納税年度中，承租人的納税份額應根據該納税年度內該期限的實際天數按比例計算。

承租人應按房東不時估計的等額每月分期付款(“税額估算”)繳納租户應繳納的税款，第一期應在租期開始之日到期，後續各期應在此後每個日曆月的第一天到期。在每個納税年度結束後180天內，房東應向租户發出一份報表，説明租户在該納税年度應承擔的税額和已繳納的估税額。如果承租人在該期間應繳納的税款超過承租人支付的估税額的總和，承租人應在收到差額報表後三十(30)日內向房東支付差額。如果租客在該期間支付的税款估計總額超過了租客在該期間應繳納的税款，房東應將差額抵扣到下一次到期的租金中，並在租期結束時退還租客應繳納的税款中超出的部分，減去租客欠房東的任何款項。房東應按房東收到的任何退税的比例，將租客繳納的税金按比例計入租客的税金。房東應應承租人的要求，及時向承租人提供該建築物的房地產税單副本。

第六條

公共區域

第6.01節。公共區域的使用。

承租人有權使用業主不時指定的公共區域和項目公共區域的部分，分別供大樓和項目的寫字樓和零售租户使用，但受業主(和/或該等公共區域或項目公共區域的所有者)和業主(和/或該等公共區域或項目公共區域的所有者)和其他租户的權利的專有控制和管理。除非本租約另有明確規定(包括關於公共區域和項目公共區域的第6.01節)，租賃物業的租賃不包括使用(I)屋頂、機械室、電氣櫃、清潔室、電話室、停車場或大樓的其他非公共或非公共區域的權利，或(Ii)剩餘項目的任何部分。承租人不得將公共區域或項目公共區域用於任何銷售或展示目的，或用於任何可能阻礙或造成行人或其他交通流動的危險條件的目的。公共區域和項目公共區域應始終由業主(和/或該公共區域或項目公共區域的所有者)獨家控制和管理。

第6.02節。公共區域的管理和運營。

業主應(或應促使他人)操作、維修、裝備和維護公共區域和項目公共區域，並擁有僱用和解聘相關人員的專有權利和權力。在不限制前述規定的情況下，業主可(I)將項目公共區域、辦公區大堂以及專為大樓零售區域服務的任何公共區域用於促銷、展品、展示、户外座椅、食品設施和任何其他有利於大樓的用途；(Ii)授予在項目公共區域、辦公室部分大廳和專用於大樓零售區域的任何公共區域進行銷售的權利；(Iii)在項目公用區域、辦公室大堂及專為大樓零售區域服務的任何公用區域內，豎立、移走及出租亭子、花盆、泳池、雕塑及其他改善設施；。(Iv)訂立、修改及終止與大樓的使用及維修有關的地役權及其他協議；。(V)建造、保養、操作、更換及拆除公用區域全部或任何部分的照明、設備及招牌；。(Vi)為大樓提供保安人員；。(Vii)只要承租人能夠根據下文第XIII條的條款和條件使用其分配的全部停車合同，限制在大樓內停車；(Viii)預留停車位用於汽車/麪包車共享、電動汽車站或其他用途，以滿足政府機構的要求；及(X)在下述第XIII條的條款和條件的限制下，(通過操作收費表或其他方式)執行停車收費。業主保留隨時更改或更改公共區域或其任何部分的位置、佈局、性質或安排的權利, 包括但不限於大樓入口、通道、門、走廊、樓梯、衞生間、電梯、停車區和其他公共區域的安排和/或位置；前提是未來的任何變化不會對租户造成不利影響。但不限於，在租期內的任何時候，承租人應擁有從公共街道到大樓和車庫的合理通道。

房東有權暫時關閉所有或部分公共區域，只要該等維修、更換或保養是迅速進行的，且不會剝奪租客進入或使用出租物業的權利，而該等程度是業主合理地認為是維修、更換或保養公共區域所必需的。承租人不應根據本租約對剩餘項目或其任何部分(包括但不限於任何項目公共區域)享有任何權利或期望，包括但不限於與其維修、狀況、維護或存在有關的任何權利或期望，除非業主應將剩餘項目作為一流的綜合用途項目進行維護(或促使他人維護)。

第6.03節。租户在經營成本中的份額。

A.自租期開始之日起，對於每個運營年度，承租人應按本合同規定的方式向房東支付的金額(“承租人的運營成本份額”)等於承租人的運營成本份額乘以該運營年度的運營成本，但在期限開始和結束的運營年度，承租人的運營成本份額應根據該運營年度期間的實際天數按比例分攤。

B.應在租期內每個日曆月的第一天預先支付因承租人分攤的運營成本而產生的預付款，而無需通知、要求或(除非本租約另有特別規定)減除、扣除或抵銷，所述月度金額應根據房東每年編制的估算額(每一份“運營成本估算”)確定，並在每個運營年度開始前交付給承租人。然而，如果房東沒有在經營年度開始前提供任何此類經營成本估算，則(A)在向承租人提供該經營成本估算的月份的下一個月的第一天之前，承租人應在每個月的第一天向房東支付相當於承租人根據第6.03條就上一經營年度的最後一個月向房東支付的月度金額；(B)在向租客提供經營成本估算後，房東應立即通知租客，租客在本經營年度支付的承租人份額的經營成本分期付款，與根據該經營成本估算支付的款項相比，是否出現不足或多付的情況，房客應在收到該經營成本估算後十(10)天內，向房東支付任何不足之處，並將任何多付的款項計入未來的租金付款；及(C)在向承租人提交經營成本估計數月份的下一個月的第一天，以及其後在經營年度餘下時間內的每月, 承租人應向房東支付該運營成本概算上顯示的月度付款。房東可隨時或不時(但每個經營年度不得多於兩次)向租客提供租客在該營運年度所佔的營運成本份額的經修訂營運成本估計，在此情況下，租客的每月付款須予調整，並按大體上與前一句所述相同的方式支付或記入貸方。不遲於每個經營年度結束後一百八十(180)天，房東應向承租人提交一份關於確定承租人應承擔的經營成本的報表(“對賬報表”)。如該報表顯示租户的每月付款總額

如果本條款第6.03款超出承租人在經營成本中的份額，則房東將把這筆退款計入下一次到期的租金，或者，如果在租期結束時，將把這筆錢退還給承租人；但是，如果承租人在本租約中違約，則在該違約行為得到糾正之前，不應進行此類退款。如果該對賬聲明顯示承租人的運營成本份額超過了適用運營年度根據第6.03節規定的租户每月付款的總和，則承租人應在收到對賬單後三十(30)天內向房東支付差額，而無需通知、索要、減免(除非本租賃另有明確規定)、扣除或抵銷。房東提供的每份對賬聲明應是決定性的，並對租户具有約束力，除非在收到後一百八十(180)天內，租户通知房東它對其正確性提出異議，該通知應指明爭議的具體指控及其原因。

C。“運營費用”是指與辦公部分或大樓(包括但不限於公共區域，但不包括車庫)的運營、管理、油漆、修理、保險、安全和清潔有關或與之相關並可分配給辦公部分的任何和所有費用、支出和費用，包括但不限於以下費用(但不包括項目費用費用，且不包括任何重複的費用)：

(I)大樓的運作、保養、裝修、修理和清潔所使用的所有用品和材料的費用，以及產生的勞務費，包括出租給租户的區域的清潔服務；

(Ii)為履行業主在本合同項下的義務而購買或租用的所有設備的成本，以及任何此類設備的維護和運行成本；

(3)大樓及其設備的所有維護和服務協議的費用，包括但不限於警報服務、安保服務、窗户清潔和電梯維護；

(4)屋頂和外部維護(包括重新粉刷)、修理或根據下文第6.03.C(Xiii)節的規定進行更換的費用；

(V)所有從事建築物的營運、保養、保安及管理的現場代理人或僱員的工資、薪金及有關開支；但任何並非專門從事建築物的營運、保養、保安及管理的代理人或僱員的工資、薪金及有關開支須合理分攤；

(Vi)建築物不時維持的所有保險的費用，包括自我保險，包括但不限於人身傷害、身體傷害(包括死亡、財產損毀、業務中斷)保險的保費和免賠額的費用、涵蓋人員的工傷保險和業主認為合理需要的其他保險的費用，該等保險可根據承保業主擁有的其他財產或項目內的其他財產的保單予以維持；在該情況下，有關的保費須合理地分配和提供該等免賠額

僅與剩餘項目中發生的索賠有關的索賠不應計入運營成本；

(7)根據下文第6.03.C(Xiii)節的規定，維修、維護和更換建築物的費用，包括但不限於建築系統的費用；

(Viii)大樓公用區域的任何保養、維修或重新裝修(包括重新粉刷)費用，以及大樓內部環境美化的費用；

(Ix)從建築物清除垃圾、垃圾、垃圾和其他垃圾的費用，以及從建築物上或鄰近的人行道上清除冰雪的費用；

(X)提供給建築物的電力、燃氣、水、污水處理服務、暖氣、通風及空調及其他公用事業的所有費用；

(Xi)管理費；但任何管理費不得超過有關期間辦公廳部分總收入的3%(不包括停車費、屋頂許可證收入和管理費)；

(Xii)故意遺漏；及

(Xiii)每年只攤銷下列項目的款額(“準許資本開支”)：所招致的資本開支：(A)在業主合理預計的範圍內，將營運成本削減的數額與包括在營運成本內的年度攤銷款額相若，該預測須由業主根據由信譽良好的註冊工程師或其他聲譽良好、適當和持有執照(如適用)的專業人士進行和擬備的研究或報告(“研究”)而作出，(該研究的副本須應租客的要求由業主交付租客)，或(B)遵守在學期開始之日或之後首次頒佈的任何法律要求；但每項該等資本開支的成本，須在與根據公認會計原則準許的開支的使用年限相等的期間內攤銷，而此處只包括可歸因於每個營運年度的該營運年度。

D.代替與項目任何部分(建築和公共區域除外)的運營、管理、油漆、維修、保險、安全或清潔相關的任何其他運營成本，包括但不限於與項目公共區域相關的所有公用事業和其他成本，以下所述的金額(項目成本費用)(儘管本協議中有任何相反規定，該金額應是固定的，不得乘以承租人按比例分攤的運營成本)：

*按年計算

上述項目成本費用應作為額外租金在整個期限內的每個日曆月的第一天按月等額分期付款，同時支付每月估計的承租人應承擔的運營成本份額。項目費用費用包括與項目公共區域所有部分相關的景觀美化、除雪、安全、公用設施和下水道費用、清潔和清潔費用，這些費用不應計入大樓的運營成本。但不限於，項目成本費用不應增加或以其他方式影響未來影響項目全部或部分的任何共管制度。

E.儘管有上述規定，運營成本不應包括(“除外”)：

(I)業主就建築物的任何按揭、信託契據或其他融資產權負擔或土地租契而支付的債務本金及利息、債務攤銷、固定地租及百分率地租；

(2)租賃佣金或經紀手續費；

(3)廣告和宣傳費用；

(Iv)與改善或更改某一特定租户在大樓內的空間有關的費用(特別是不包括基本建築改善和一般為租户服務的建築系統)，除非該等項目類似地提供給大樓內的其他租户，或使其普遍受益；

(V)除許可資本開支外的資本開支或任何種類的折舊；

(Vi)只要業主作出商業上合理的努力，以取得業主有權獲得補償的範圍內的補償，而除業主在商業上合理的保險可獲扣減的費用外，任何維修或更換(包括因火災或其他傷亡或損壞而招致的任何維修或更換)的費用(包括因火災或其他傷亡或損壞而招致的任何維修或更換)的費用，實際可由業主以保險、保證或賠償收益(或如業主購買本租約規定由業主承保的保險，則業主本應獲得補償)的方式獲得補償；

(Vii)為建築物或土地上的任何租客以額外成本為基礎而進行的任何工作或服務的成本，其程度或方式較一般向租客及其他佔用人提供的費用為大或更優惠；

(Viii)任何物品的費用，但以該費用由第三方報銷或支付為限；

(Ix)與準備建築物的任何部分以供任何租客佔用有關的任何批租土地改善的開支，或並非一般地為建築物或為建築物的利益而作出的任何租契改善的開支；

(X)税項及因爭奪税項而招致的任何開支；

(Xi)承租人執行工作所招致的費用和開支，以及建築物或工程項目的任何重新發展或擴建的費用；

(Xii)業主的一般管理費用和任何其他非直接可歸因於建築物和土地的經營和管理的開支(例如業主人員和行政人員的活動或專業發展開支)，包括但不限於組成業主的實體的行政費用和開支(與建築物的經營、管理、維護和維修費用不同)，例如實體會計和法律事務，但在所有情況下，除非在本協議允許的管理費中包括在內；

(Xiii)與工程項目(建築物除外)有關的任何營運開支，包括但不限於依據任何現在或以後與建築物及餘下工程項目的全部或任何部分有關的任何共管物業單位文件、租契、聲明、契諾、地役權或其他協議而分配或招致的任何款額、評税及收費，並同意任何該等開支已反映在工程項目費用收費內；

(Xiv)因業主、其代理人、承包商或僱員違反任何適用的法律要求而招致的直接費用或開支(包括罰款、罰款和律師費)，而該等規定若非因該等違法行為是不會招致的；

(Xv)業主因向建築物租客提出申索或與建築物租客的糾紛有關連而招致的費用、費用及開支；

(Xvi)支付或招致的法律、審計、顧問費及其他費用，以及與融資、再融資或出售業主的任何權益或出售業主在建築物中的權益有關的費用，或與影響土地、建築物或項目的任何分割、共管或土地租契有關的費用，包括記錄費用、按揭記錄税項及業權保險費；

(Xvii)與租用建築物內空間有關而招致的律師費、空間規劃師費用、建築師費用、租賃及經紀佣金、廣告及推廣開支及任何其他營銷開支(包括新租約、契約修訂、契約終止及租約續期)，包括建造津貼、搬家開支、根據現有租約承擔租金，以及與租用建築物內空間有關而招致的其他優惠；

(Xviii)因房東或任何租客逾期付款或違反法律規定而招致的利息、罰款或罰款(如有的話)，但因租客相應的逾期付款或違反法律規定而招致該等開支的範圍除外，在此情況下，租客須承擔該等開支的全部款額；

(Xix)工資、獎金、其他補償和附帶福利，包括但不限於總經理以上僱員的保險計劃和符合税務條件的福利計劃；

(Xx)代表支付予與業主有關的個人、商號、法團或其他實體的款額的任何費用，而該款額超逾在沒有這種關係時應支付的款額(但本條不適用於管理費)；

(Xxi)向建築物可租賃區域供應插頭、燈和輔助暖通空調的電費，以及向向建築物可出租區域提供超時暖通空調服務的租户(包括租户)提供的所有費用(包括電費和冷水費用)；

(Xxii)任何種類的管理費或行政管理費(本第6.03節明確允許的管理費除外)；

(Xiiii)與危險物質的測試、移除、封閉、封裝或其他處理(如下文第17.21節所定義)相關或發生的任何責任、費用或開支，以及針對建築物或土地存在或釋放危險物質的索賠的辯護費用(根據本租約的明示條款，承租人以其他方式承擔的費用除外)；但與拆除、圍封、包裹或以其他方式處理(A)在生效日期位於建築物內的任何材料或物質，而在生效日期在法律上不被視為有害物質，但隨後在法律上被確定為危險物質，以及(B)在生效日期後位於建築物內且在放置在建築物內時，在法律上不被視為危險物質的任何材料或物質相關或發生的費用或費用，但隨後根據法律被確定為有害物質的，其成本可計入運營成本，但須符合第6.03.C(Xiii)節的規定，只要該成本被視為許可資本支出；

(Xxiv)增加向業主有權向任何其他租客發還的建築物或土地的任何租客特別評定的保險費或税款；

(Xxv)因強制執行業主保證書(定義如下)而招致的任何費用或開支；

(Xxvi)租賃設備(折舊已適當計入費用的設備除外)的租賃費，而如果購買該等設備的租賃費超過了該等設備是購買而不是租賃則會計入營運開支的款額，則該等租賃費會構成資本開支；

(Xxvii)購置油畫和其他藝術品的費用(與業主購買或租賃用於在建築物公共區域展示的裝飾品相對)；

(Xxviii)業主業務的税項(例如收入、超額利潤、專營權、股本、遺產、遺產等)；

(Xxix)慈善或政治捐款；

(Xxx)任何種類的儲備金；

(Xxxi)另一方補償或支付的所有其他項目，以使業主不得多次收回任何項目的費用；

(Xxxii)因任何聲稱的違反法律或法律規定而導致的罰款、律師費、法院費用和與爭議解決程序有關的費用，但可歸因於承租人的行為或不作為的範圍除外；

(Xxxiii)為建築物或項目提供任何穿梭服務的費用，除非法律要求或承租人與業主書面同意參與使用該等穿梭服務；

(Xxxiv)安裝任何專門服務的費用，例如自助餐廳、天文臺、廣播設施、兒童或日託；

(XxXV)移走建築物的前租客或其他佔用人的財產所招致的費用；

(Xxxvi)向建築物的可出租區域(包括空置空間)供應暖通空調服務(包括任何和所有公用事業)的費用，而根據本租約，業主須為暖通空調服務單獨使用米、分米或BTU表；

(Xxxvii)在租契日期前徵收或招致的緩解或影響費用或補貼(不論性質如何)，或純粹因另一名或多於一名租客使用土地或其各自的處所而徵收或招致的費用；

(Xxxviii)與車房的修理、保養和操作有關的費用；

(Xxxix)建築物的設計、準許或初步建造、固定附着物及設備的設計、準許或初期建造所招致的費用及開支，包括車房及工程項目公用地方的任何公用地方；

(Xl)在建築物或任何租户空間最終建成前進行(或將進行)的建築物或任何租户空間的初步清潔和清除垃圾的費用，但以該等費用與建築物或租户空間的建造有關的範圍為限；

(Xli)建築物或項目的初步環境美化費用；

(Xlii)建築物或項目運行、維修和維護所需的工具和設備的初始庫存費用；

(Xiii)因火警或其他傷亡或譴責而招致的維修及更換費用，但業主的商業合理免賠額除外(不論業主實際上是否為該等風險投保)；

(Xiv)經營、投保、修理、保養、管理或更換車房的任何費用；及

(Xlv)因房東、其僱員、代理人、承包商或供應商的嚴重疏忽或故意不當行為而造成的直接成本。

F.如果在期限內的任何一段時間內，寫字樓建築面積的95%(95%)被租户佔用，則在計算根據該期間的入住率而變化的運營成本時，房東可以增加根據入住率而變化的運營成本部分，房東合理地認為，如果大樓有95%(95%)的入住率，在該期間將產生的運營成本。此外，如果在租期內的任何期間，辦公室部分的任何部分被出租給租户，而租户根據租約條款提供自己的清潔服務，和/或任何其他包括在運營成本中的服務，則該期間的運營成本應增加額外的清潔成本，和/或房東合理估計的其他適用費用，如果房東為該租户佔用的空間提供並支付清潔和/或此類其他服務，房東將產生此類費用。

G.即使本協議有任何相反規定，在任何情況下，在任何情況下，在期限內第一(1)個完整運營年度(或其部分)之後的任何運營年度的運營成本中計入的可控運營成本(定義見下文)不得超過可控運營成本上限(定義見下文)。“可控運營成本”應定義為除公用事業和其他與能源有關的成本、資本支出攤銷、除雪除冰、安全成本、清潔成本和保險費外的所有運營成本。最初的“可控運營成本上限”應定義為期限內第一(1)個經營年度(或其部分)實際可控運營成本的103%(103%)，此後每個可控運營成本上限應為上一個日曆年度可控運營成本上限的103%(103%)。

第6.04節。承租人有權查看記錄。

在符合本第6.04節規定的情況下，承租人有權自費檢查為確定承租人在運營成本中的份額而準備的所有文件和計算：

租户有權就房東向租户發出對賬聲明的任何期間進行不超過一次的審查。承租人無權根據本第6.04節檢查所有文件和計算，除非承租人已支付適用對賬單上顯示的金額。承租人應在房東向承租人發出對賬聲明後九十(90)天內(“文件請求到期日”)內，向房東發出書面通知(“文件請求”)，以行使此項權利。

B.此類文件和計算應在房東收到文件請求後的合理時間內，在正常營業時間內在馬薩諸塞州房東保存此類記錄的辦公室提供給租户。房東應在這些文件和計算可供檢查時通知租户(“文件可用性通知”)。

此類審查(以下簡稱“審查”)只能由國家或地區認可的獨立註冊會計師事務所(“大型註冊會計師事務所”)或經房東合理批准的另一家註冊會計師事務所或房地產服務公司(包括提供營運費用審計服務的經紀公司)進行。在任何情況下，承租人不得使用任何由承租人按或有費用支付的檢驗員。

D.作為執行任何此類檢查的條件，承租人及其審查員應被要求籤署一份協議，並以業主可接受的商業合理形式向房東提交一份協議，同意對其發現的與此類檢查有關的任何關於房東、建築物或項目的信息保密；但是，承租人應有權(I)在法律要求的範圍內，(Ii)在合理需要的範圍內執行其在本協議項下的權利，以及(Iii)向已被告知並同意受其約束的承租人的合夥人、僱員、建築師、顧問、經紀人、貸款人、會計師、律師和其他顧問披露。

E.審查應在業主交付文件和計算後三十(30)天內開始，並應在開始後九十(90)天內結束。承租人應在承租人完成檢查後一百八十(180)天內(“報告到期日”)向房東提供一份由審查員提交的書面報告(“報告”)，總結檢查結果。

F.如果調查的結果是租户不同意和解聲明，房東和租户應真誠談判三十(30)天(“運營成本談判期”)，以商定解決方案。如果房東和租客在經營成本談判期間沒有就解決方案達成一致，則任何一方都可以將審計提出的問題提交給房東選擇的、租户合理接受的獨立的國家認可的會計師事務所，該會計師的決定對房東和租户具有最終約束力。

例如，在對任何歷年進行審查後，如果最終確定：(A)租客因承租人分擔的經營成本而多付了租金，房東應將多付的租金記入租客此後應支付的下一期最低租金中，但如果在租期終止或期滿後確定多付了租金，房東應立即將多付的金額減去租客欠房東的任何金額後退還給租客；或(B)承租人因承租人分擔的經營成本而少付租金，則承租人應在決定後三十(30)日內向業主支付少付的款項。如果最終確定運營成本被誇大超過5%(5%)，房東應支付承租人合理的自付費用(不超過10,000.00美元)。

H.時間是本第6.04節規定的關鍵。如果承租人未能在文件要求到期日之前向業主提交文件要求，或在報告到期日之前提交報告，則在任何情況下，承租人都無權進一步質疑上述運營成本，房東運營成本報表上顯示的金額應為雙方的最終金額。

第6.05節。承租人的個人財產税。

承租人應在拖欠之前支付適用於承租人的個人財產、貿易設備、庫存和承租人的租金義務的所有政府税、收費、費用和評估。

第七條

服務和公用事業

第7.01節房東提供的服務。

只要承租人在本租約下沒有違約，房東應向承租人提供以下設施和服務作為經營成本的一部分(除非本合同另有規定)：

A.租賃房舍和公共區域的正常照明和商業用電。向租賃房舍供應的電力應不低於租賃房舍每實用平方英尺六(6)瓦(不包括暖通空調服務)；

B.除星期六、星期日和節假日外，每天辦公時間後租賃房舍和公共區域的清潔服務和垃圾清理服務，符合本文件附件作為附件G的清潔規範；

C.公共區域洗手間設施和必要的洗手間用品，包括洗手間設施供水點的冷熱自來水，供大樓所有租户在供水點一般使用的普通場所的冷水，清潔、衞生間、廁所和飲用水，以及以業主認為合理的方式對大樓所有公共區域進行的例行維護、油漆和電氣照明服務。作為租户工作的一部分，業主首次安裝熱水器向房屋供應熱水後，租户應負責在租賃房屋內加熱和分配任何熱水，以及維修、維護和更換為房屋服務的熱水器。如果承租人需要水用於任何額外的用途，承租人應支付將水帶到租賃房屋內並在其內部重新分配水的費用，房東可以安裝水錶來測量用水量。承租人應支付安裝費用，以及所有維護、維修和更換費用，並支付業主合理的用水量費用。

D.集中供暖、通風和空調(“暖通空調服務”)在一年中正常且通常提供這些服務的季節內，根據本文件所附附件H中規定的規格，標準電能要求不超過平均每平方英尺六(6)瓦的租賃場所，以及租賃場所(特殊用途區域除外)每150平方英尺出租面積的人員佔有率不超過一人。暖通空調服務應包括提供必要程度的冷凍水和/或冷凝水，以提供暖通空調服務。租賃物業的暖通空調服務的控制應在租賃物業內，承租人應有能力按要求每週7天、每天24小時向租賃物業提供暖通空調服務，但須支付暖通空調費用，如下所述；

E.自動操作的乘客電梯服務。業主有權按照運送貨物、維修或維護電梯和/或建築物所需的電梯，停止使用電梯；但是，除非發生不可抗力或緊急情況，否則至少三(3)部乘客電梯將在營業時間內繼續使用，至少一(1)部乘客電梯將在所有其他時間繼續使用。

F.在租用的房舍和公共區域內建造標準燈具所用的所有電燈泡和熒光燈管；

G.大樓入口處的電子控制周邊出入系統，以及業主不時決定的其他安全服務。房東目前的安全規格作為附件E附在此，房東應不時向租户提供在租賃場所工作的每位承租人員工的樓房門卡。任何額外的或更換的信用卡費用由租户承擔；以及

H.裝卸碼頭服務和垂直運輸貨物至租賃房地。

只要承租人遵守房東對建築物的合理安全計劃，房東應在本租賃期內為承租人提供每週七(7)天每天二十四(24)小時進入租賃場所的通道，除非在緊急情況下。

承租人可自行選擇安裝輔助或輔助暖通空調設備為租賃場所服務，但須事先徵得房東的同意。就本租約的所有目的而言，安裝任何輔助或輔助暖通空調設備的工作應被視為承租人的變更，承租人應遵守與此相關的本租約的所有條款和條件。承租人還應安裝水錶(“冷凝器水錶”)，以測量承租人與任何此類輔助或輔助暖通空調設備相關的冷凍水和/或冷凝水的使用量。房東將根據租户的要求並根據可用性，為此類輔助或輔助的暖通空調設備提供冷凍水和/或冷凝水。如果房東向租户提供任何與使用任何輔助或輔助暖通空調設備有關的冷凍水或冷凝水，房東可以選擇根據冷凝器水錶上顯示的金額向租户收取此類冷水或冷凝水的使用費，該費用將基於房東提供冷水和/或冷凝水的實際成本，而不加價。

第7.02節。房東進入租賃物業的權限。

業主有權進入並保留檢查、豎立、使用、連接、維護和修理出租房屋內、通往和通過租賃房屋的管道、通風口和電線以及其他設施的權利，檢查、豎立、使用、連接和維修管道、管道、導管、電纜、通風口和電線以及其他設施，以及業主現在或以後認為對大樓的正常運營和維護(包括為大樓內其他租户提供服務)是必要或適當的，但不得大幅減少可用面積或對租賃房屋的外觀造成實質性不利影響，並有權始終通過該等管道、管道、電纜和電流輸送水、熱、空調和電流。管道、通風口和電線，以及在緊急情況下不驅逐租客或減收租金的權利，但如屬例外

在此明確闡述。如房東未能提供上述服務，房東不應在任何方面承擔對任何人或財產的損害責任，也不應被解釋為驅逐租客，也不應導致減收本協議項下的租金，也不解除租客在本協議下的任何義務。如果任何公用事業或政府機構要求房東或租客限制任何公用事業的消耗或減少租賃房產或建築物的任何服務，房東和租客應遵守這些要求，無論第七條所指的公用事業和服務是否因此而減少或受到其他影響，房東對租客或任何其他人不承擔任何責任，或根據本條款應支付的租金的任何減少或調整。應允許業主及其代理人合理進入租賃場所，以檢查租賃場所，並在租賃場所內安裝和維修業主認為合理必要的系統，以便向大樓內的租户和其他租户提供本第七條所述的服務和公用事業。此外，業主可在租期內的任何時間進入租賃物業，向抵押權人或準抵押權人展示租賃物業，並在租期的最後十二(12)個月內向潛在租客展示租賃物業。儘管本文包含了任何相反的內容, 對於房東進入租賃房屋的任何情況(包括出於前一句所述原因的進入)，除非是緊急情況或日常出入，如清潔：(I)房東應盡商業上合理的努力，儘量減少對租客使用和佔用租賃房產的任何干擾或幹擾；(Ii)房東應向租客提供至少二十四(24)小時的提前通知(通知可以是口頭的或通過電子郵件)(或在緊急情況下，只需要在實際情況下才需要的通知)，以及(Iii)房客有權在任何進入期間由房東的代表陪同。

第7.03節。電能。

作為租户工作的一部分，房東應在租賃房屋內安裝單獨的直接電錶，以監測租賃房屋內用於操作電燈和任何連接到電源插座的設備、機械或其他物品的用電量。向租賃房屋提供的所有電力的成本將直接從提供此類電力的適當公用事業公司向租户收取。承租人應及時支付此類服務的所有費用。承租人應保持良好狀態，並維修(如有必要，還應更換)用於租賃場所的獨立計價器。房東沒有義務向租户提供超過照明所需的電量以及用於一般辦公用途的常規和常規設備(即租賃房屋平均每平方英尺不超過六(6)瓦，不包括暖通空調服務)，承租人不得在租賃房屋內安裝或使用任何需要超過為建築物提供的標準瓦數的電力設備、用具或機器，除非安裝和使用此類額外的電氣設備、用具或機器已獲得房東的批准，批准的條件可能是租户支付額外租金。操作該等電氣設備、用具或機器所需的額外電能和建築物電力系統的改裝費用。房東有權向租户收取因過度使用而可能導致或需要對建築物進行的任何額外佈線或其他改善的費用。在過度消耗任何公用事業的情況下

房東有權要求承租人在租賃房屋內安裝水錶或分水錶(租户自費並在房東批准的位置安裝)，以測量承租人對租賃物業或造成過度消耗的任何特定設備的公用事業消耗；在這種情況下，承租人應保持良好狀態並進行維修(如有必要，還可更換)該等水錶或水錶。如果安裝了單獨的計價器來測量租户對任何公用事業的使用，則租户應直接向適當的公用事業公司支付該等公用事業的費用。如果安裝了計價器來測量租户對任何公用事業的消耗量，承租人應在收到基於該計量器讀數的賬單後十五(15)天內，向房東支付該費用作為額外租金。

第7.04節。暖通空調充電。

房東應安裝(作為租户工作的一部分)並自費維護一個或多個空氣流量和BTU計量器，以測量租户在租賃房屋內使用暖通空調服務(包括冷水、熱水和冷凝水，以及空氣的供應和排氣)的情況。承租人應支付租賃物業的天然氣使用費(“暖通空調費用”)作為額外租金，暖通空調費用應基於該等分表上顯示的金額，以及適用於讀取、維護和/或更換該分表的任何第三方自付費用。承租人的暖通空調費用應基於房東提供暖通空調服務的實際成本，沒有加價。雙方的意圖是，承租人的暖通空調費用與承租人在運營成本中的份額分開，並在此之外，如本租約第6.03節所述。

承租人同意以等額的月度分期付款方式支付承租人的暖通空調費用，自租期開始之日起至此後每個日曆月的第一天。此類分期付款應基於房東對租客使用情況的合理估計，以及房東或其指定人提供的月度發票上反映的房東實際發生的費用(如上所述並受到限制)。在每個部分或全部日曆年結束後一百八十(180)天內，房東應向租户發送一份聲明，説明根據租户在所涉及的部分或全部日曆年實際使用暖通空調服務的情況以及租户已支付的暖通空調費用估計總和的承租人份額。如果承租人的暖通空調費用超過承租人在此期間支付的暖通空調費用估計總和，承租人應在收到該聲明後三十(30)天內向房東支付差額。如果承租人在該期間支付的暖通空調費用估計總和超過承租人在該期間的暖通空調費用，房東應將差額計入下一個到期租金，並在租期結束時退還承租人支付的任何超額暖通空調費用估計數，減去租户欠房東的任何款項。房東應在租户提出要求後，立即向租户提供一份分表讀數和用於計算暖通空調費用的任何其他備份文件的副本。

第7.05節。服務的中止和中斷。

房東不應對租户因任何公用事業服務的質量、數量、故障、不可用或中斷而承擔損害或其他責任，且這些不應構成租約的終止，或租户的實際或推定驅逐，或根據下文第7.05(B)節的條款和條件，使租户有權享受任何租金減免。

B.儘管本租約有任何相反規定，但如果租賃物業缺乏暖通空調服務、電力服務、給水和下水道服務、所有電梯服務或所有通往租賃物業的合理通道，且房東必須根據本租約提供服務(從而使租賃物業的全部或主要部分(如下所述)無法承租)，或者如果房東未能根據本租賃條款進行業主必須進行的任何維修或維護，並且該失敗導致租賃物業的全部或重要部分無法租用或無法進入(在任何情況下，服務中斷)，即在業主服務中斷補救期間(如下所述)，該服務中斷直接導致承租人在正常業務過程中的持續經營受到重大不利影響，前提是承租人在整個業主服務中斷補救期間實際上停止使用租賃的場所(或其重要部分)，並且該服務中斷和/或業主不能治癒這種情況不是由於承租人或承租人的代理人、員工或承包商的過失或疏忽造成的，即最低租金、承租人在運營成本中的份額，此後，租賃物業(或其實質部分)的租户應承擔的税項和項目成本費用應按每可出租平方英尺的比例和按日計算減少，直至該狀況得到充分治癒，以允許租户重新使用租賃物業(或其實質部分)，且承租人在正常業務過程中的持續經營不再因該服務中斷而受到重大不利影響。就本文的目的而言, (I)“業主服務中斷治療期”應定義為業主收到租客關於租賃場所服務中斷情況的通知後的連續五(5)個工作日，但如果該情況是由業主無法控制的原因造成的，或者業主因業主無法控制的原因而無法治癒該情況，則業主服務中斷治療期應為業主收到租客關於該情況的通知後的十(10)個連續工作日。(二)“物質部分”是指出租房屋可出租面積的百分之十(百分之十)以上。

第7.06節。房東有權更改公用設施。

業主可隨時更改或允許更改租賃物業的任何公用設施及相關設備，但條件是該等更改不會中斷或減少對租賃物業的服務，不會干擾或不利影響租客在租賃物業內的業務運作，亦不會導致租賃物業的使用面積或天花板高度減少超過最低限度。

第八條

彌償和保險

第8.01節。賠償。

A.承租人應賠償房東、其出租人、合夥人和成員，以及他們各自的股東、合夥人、成員、受託人、代理人、代表、董事、高級職員、僱員和抵押人(統稱為房東受償人)不受任何責任、義務、損害賠償、判決、處罰、索賠、

費用、收費及開支，包括合理的律師費，該等費用、收費及開支可由第三方向任何業主彌償受償人徵收、招致或向任何業主彌償受償人主張，並直接或間接地因(I)租客違反其在本租約項下的義務，(Ii)租客或透過租客或在租客之下提出申索的任何人，或任何此等人士的代理人、承包商、僱員、傭工或持牌人在出租的處所或建築物之內、之上或附近的不法行為或疏忽，或(Iii)承租人或承租人的任何代理人、僱員、承建商或受邀人使用或佔用租用的處所或建築物。承租人沒有義務賠償因下列原因引起的損失、責任、損害、成本或開支：(A)根據下文第8.07節的規定，承租人被免除責任的索賠，或(B)因業主或其代理人、僱員或承包商的故意不當行為或疏忽而引起的索賠。

B.業主應賠償、辯護租客及其合夥人、高級職員、股東、成員、受託人、負責人、代理人、董事和僱員(統稱為“承租人”)，使其不受任何法律責任、義務、損害賠償、罰款、索賠、費用、收費和開支的損害，包括合理的律師費，這些責任、義務、損害賠償、懲罰、索賠、費用和開支可能由第三方強加於承租人、招致承租人或針對承租人而產生，並且直接或間接產生於(I)房東違反租約項下的義務，(Ii)業主或任何經由業主、透過業主或在業主之下提出申索的人，或該等人士的代理人、承建商、傭工、僱員及/或持牌人在公用地方內、之上或附近的不法行為或疏忽；或。(Iii)公用地方的使用。在下列情況下，房東沒有義務賠償承租人的損失、責任、損害、成本或開支：(A)承租人根據下文第8.07節被免除責任的索賠，或(B)因承租人或其代理人、員工或承包商的故意不當行為或疏忽而引起的索賠。

第8.02節。房東對他人的行為不負責任。

在適用法律要求允許的範圍內，房東不對承租人或通過承租人索賠的承租人的業務和/或財產的任何損失、盜竊、傷害、責任或損害負責，這些損失、盜竊、傷害、責任或損害可能導致：(A)其他承租人或被許可人、其代理人、僱員或承包商或任何其他人(包括毗鄰或毗鄰建築物的住户、相鄰或相連物業的業主或公眾)的任何行為、不作為、過失或疏忽；(B)電線或電話/互聯網電纜和電線、或水、煤氣、電纜或電線的斷裂、爆裂、備份、停機或泄漏；(A)租賃物業、建築物及/或項目的污水管、暖通空調或蒸汽管道或管道；及/或(C)建築物或項目上的水、雪或冰，或進入租賃物業的水、雪或冰。

第8.03節。承租人的保險。

自(A)租期開始之日或(B)租户進入或有權進入租賃房屋之日(以較早者為準)起，承租人應隨身攜帶和維護：

A.商業一般責任保險(一種不可扣除的保單，帶有當前的ISO事件發生形式或同等形式)，指定租户為指定的被保險人和房東，(應房東的要求)房東的抵押人(和管理代理人)(如果有的話)，房東的物業經理(如果有的話)，以及聯邦房地產投資信託基金(FRIT)，如果FRIT不是

根據本租約，業主作為額外的保險人，提供額外的承保人-管理人或出租人的房屋簽註(#CG-20-11-01-96或同等條款)，保護租户和額外的保險人免於因租賃的房屋及其附屬區域的擁有權、使用、佔用或維護而產生的人身傷害、死亡和財產損失的責任，但每次事件限額不少於300萬美元(3,000,000.00美元)，一般總限額為500萬美元(5,000,000.00美元)。這些保單限額可以通過基本保險和超額保險的任何組合來獲得。如果承租人在租賃場所內銷售、供應或分銷酒精飲料，則該一般責任保險應包括如上所示的相同最低責任限額下的酒類法律責任保險。如果承租人僱用第三方在租賃場所內銷售、供應或分發食品，則承租人的承包商應維持包括產品責任在內的一般責任保險，每次事件的綜合單項限額為200萬美元(2,000,000.00美元)，總限額為200萬美元(2,000,000.00美元)。

胡麻B.“一切險”或“特殊損失原因表”財產保險，承保承租人的所有財產和租賃改進(如第9.05節所述)。)，以及承租人根據第10.02節有責任維修的租賃房地部分的建築部件的覆蓋範圍。以下(不包括任何建築系統或基本建築的其他部分)，至少為全部重置成本，免賠額不超過50,000美元(50,000.00美元)，受與大波士頓市場地區寫字樓市場免賠額一致的商業合理漲幅的限制。

承保租賃房屋內所有平板玻璃的玻璃保險。承租人應承擔並繼續對所有此類平板玻璃的維修和恢復負責，但承租人可自行投保此類平板玻璃保險。

故意遺漏。

E.業務中斷、收入損失和額外費用保險的金額足以支付租户至少十二(12)個月的費用和收入損失。

F.租賃房屋所在司法管轄區要求的工人補償保險和僱主責任保險，最低金額為50萬美元(50萬美元)。該政策應為所有房東和房東的管理代理人提供放棄代位權的權利。

儘管有上述規定，本第8.03節規定的所有美元限額應根據建築物所在地區其他可比辦公樓的標準，在業主通知下，根據當時的情況不時提高至足夠的效果或覆蓋範圍。

第8.04節。承租人的承包商保險。

承租人應促使在租賃房屋上工作的任何承包商免費獲得、攜帶和維護下列保險，保險限額不低於下列規定：(I)建築物所在司法管轄區要求的工傷賠償保險和不少於50萬英鎊的僱主責任

(Ii)建築商風險保險，免賠額不超過10,000美元(10,000.00美元)，金額為租户財產和租賃改進的全部重置成本；(Iii)商業一般責任保險，包括已完成的業務和合同責任保險，以事故為基礎提供每次事故不少於300萬美元(3,000,000.00美元)的限額(如果適用，則提供500萬美元(5,000,000.00美元)的一般合計)，指定房東、聯邦房地產投資信託基金(如果FRIT不是房東)和業主的管理代理人(如果適用)作為額外保險人，使用當前的ISO附加保險背書表格CG 20 38和CG 20 37，至少提供同樣廣泛的保險；以及(Iv)商業汽車責任保險，包括汽車設備的所有權、維護和操作，包括自有、租用和非自有保險，人身傷害和財產損失的綜合單一限額不低於100萬美元(1,000,000.00美元)。如果承包商未能獲得此類保險，承租人應提供此類保險(工傷保險和僱主責任保險除外)。這些保單限額可以通過基本保險和超額保險的任何組合來獲得。

第8.05節。政策要求。

任何承保承租人根據第8.03及8.04條規定須維持或安排維持的保險，以及與租賃處所或在其內經營租客業務有關的任何其他保險(所有該等保險均稱為“承租人保險”)的公司，在任何時間均須持有牌照及有資格在租賃處所所在的司法管轄區經營業務，並須已獲最新一期A.M.Best‘s Insurance Rating Service給予A-VII或更高評級。所有承租人的保險均可由承租人承保，承保範圍包括租賃物業及任何其他地點。只要承租人的保險公司當時提供此類準備金，承保人應規定，除非事先書面通知房東至少三十(30)天(十(10)天)，否則不得取消此類保險或將保險金額更改或減少到低於本租賃所要求的最低金額和保險範圍，並且在任何情況下，承租人應至少提前三十(30)天書面通知房東取消或減少低於本租賃所要求的最低金額和保險範圍的此類保險的金額或種類。承租人應獨自負責支付所有承租人保險的保費。承租人應在首次要求承租人購買承租人的保險之前向房東交付一份保險證書，並在任何此類保險單期限屆滿前續簽時，向房東提交一份保險證書。承租人的保險限額不應限制承租人在租賃合同下、在法律上或在衡平法上的責任。租客保險的所有保單，對於房東因租客的作為或不作為而產生的責任，應是主要的和非分擔的, 其高級職員、代理人、承包人、僱員，或者在租用房屋時被邀請的人。如果承租人未能在房東通知後三(3)天內向房東交存保險證書(這表明符合第八條的規定)，房東可以購買此類保險，房客應在房東通知後三十(30)天內向房東支付適用的保險費。

租約中規定的保險要求或房東對任何保險人或保險單的審查和批准均不應被視為以任何方式限制租户在本租約項下的義務或承租人的基本責任。這裏的保險要求只是規定了承租人及其承包商必須投保的最低保險金額和保險形式。房東未能及時執行本租約的任何條款，不應被視為放棄在以後執行任何此類條款。

第8.06節。增加保險費。

承租人不得在租賃物業內保留或做任何事情：(I)導致建築物的任何保險費率增加；(Ii)違反業主或任何其他租户對建築物承保的任何保險條款；(Iii)阻止業主獲得業主或建築物的任何抵押權人可以接受的保險單；或(Iv)違反業主保險人、損失預防顧問、安全工程師、國家消防協會或任何類似機構的規則、法規或建議。如果承租人這樣做，承租人應按要求向房東支付任何此類保險費增加的金額。在確定保險費增加的原因時，發出保險或估價程序的組織的時間表或費率應為構成此類財產的保險費率和保險費的項目和費用的確鑿證據。

第8.07節。放棄追償權和代位權。

除第17.21節規定的危險物質賠償外，房東和租户均不對另一方或任何保險公司(通過代位或其他方式)為租賃場所、大樓或項目內或在租賃場所、大樓或項目中的任何建築物、結構或其他有形財產的損失或損壞，或任何由此造成的收入損失或工人賠償法或福利損失負責，即使此類損失或損害可能是由於房東或租户、或其各自的管理代理人或員工的疏忽造成的。本第8.07節不限制或取代第8.01節規定的對第三方的賠償。第8.07節的規定應適用於根據本租約第十五條規定的任何受讓人，受讓人應以書面形式明確同意為了房東的利益而受第8.07節的規定約束(就像該受讓人是本合同下的租户一樣)。

第8.08節。房東保險。

房東應維護(I)“一切險”或“特殊損失原因”財產保險，以建築物的全部重置價值為限，併為建築物的公共區域提供保險，以及(Ii)商業一般責任保險(ISO形式或同等形式)，每次事故限額不低於500萬美元(5,000,000.00美元)和每年不低於500萬美元(5,000,000.00美元)(此類保險可通過CGL和雨傘責任保單的組合實現)。只要業主根據上述第(I)款承保的保險範圍不會減少或受到其他不利影響，則所有業主的保險均可在綜合保單下承保，承保範圍包括建築物及業主或其本人擁有、租賃或經營的任何其他物業。

聯營公司，只要符合本租賃中的保險要求，且保險範圍不以任何方式減少。

第九條

建造和改建

第9.01節。租賃房屋交付時的狀況。

承租人承認：(I)當業主將租賃物業交付給租客時，且承租人的工作已基本完成，承租人接受租賃物業及所有改善、改善和設備，房東對租賃物業或建築物的狀況或是否適合承租人的用途不作任何陳述或保證；及(Ii)業主沒有義務改善或修繕租賃物業或建築物，但本租約(包括附件B)可能明確規定者除外；但上述規定不得以任何方式限制或減損業主在本租約中規定的正在進行的維修和保養義務，或業主完成與租户工作或滿足業主保修有關的任何清單項目的義務。自合同生效之日起，租賃房屋的建築系統應處於良好的運行狀態，租賃房屋的交付應清潔，無個人財產、雜物、建築材料、有害物質和其他佔用者，並在所有物質方面符合所有法律要求。但不限於，自合同生效之日起，租賃的房屋，包括但不限於承租人的工作，應在所有實質性方面符合所有適用的法律要求。

第9.02節。改善租户狀況。

房東和租客同意根據各自在附件B中規定的義務，自行承擔費用和費用，為租賃房屋提供所有改善措施。

第9.03節。改裝。

未經業主事先同意，承租人不得在租賃物業內或對其進行任何改建、增建、翻新、改善或裝置(“承租人改建”)，亦不得導致或準許在出租物業內進行任何改動、增建、翻新、改善或裝置(“承租人改動”)，而該等同意不得被無理拒絕、附加條件或拖延。儘管有上述規定，在任何情況下，未經業主事先書面同意，承租人不得進行或允許進行在租賃物業或建築物外可見的任何結構更改、更改、修改或替換，或合理地預期會對租賃物業內的建築系統或服務產生不利影響的任何更改、更改、替換或其他更改，業主可完全和絕對酌情批准或拒絕給予此類同意。對於房東批准的任何租户變更，承租人應向房東支付以下建築管理費：(I)對於任何耗資25萬美元或以下的租户變更，租户不需要支付任何建築管理費；(Ii)對於耗資超過25萬美元但低於100萬美元的租户變更，租户應向房東支付相當於該租户變更總成本的1%(1%)的建築管理費；以及(Iii)對於耗資100萬美元的租户變更

承租人應向房東支付相當於承租人改建總費用的2%(2%)的建設管理費。承租人應補償房東所有第三方自掏腰包的費用和房東因任何租户變更而發生的費用。

第9.04節。工作要求。

承租人在租賃房屋內進行的所有承租人改裝應：(I)以一流的材料迅速和熟練地進行；(Ii)由合格或有執照、有擔保或保險的人進行；(Iii)不得幹擾或中斷業主或其他租户或建築物或項目的居住者的運營；以及(Iv)根據(A)業主事先書面批准的圖則和規格(關於設計和材料)，不得無理地扣留、限制或拖延批准，除非該等圖則和規格要求對建築物的結構部分進行更改或可以合理地預計會對建築系統產生不利影響，(B)REA，以及(C)所有適用的政府許可證、規則和法規。如果業主批准的租户計劃和規範與共管公寓文件和/或REA之間發生任何衝突，則以業主批准的圖則為準。

第9.05節。改進的所有權。

承租人對租賃物業進行的所有改動，包括但不限於承租人的工程(“租賃改進”)，在進行時應被視為承租人的財產，租賃期限屆滿或更早終止時，該等租賃改進的所有權應轉移給業主，並應繼續保留並與租賃物業一起交還，狀態良好、狀況良好和維修良好，除非業主在業主同意任何該等租賃改進時通知租客需要拆除。所有屬於承租人的動產、存貨、辦公傢俱、設備、貿易固定裝置及其他動產，如非永久附連於租賃物業，應仍為承租人的財產(“承租人財產”)，並可隨時由承租人移走，但條件是承租人(I)沒有違反本租約的任何規定，及(Ii)修復因移走任何承租人財產而對租賃物業或建築物造成的任何損壞。

第9.06節。移走承租人的財產。

承租人應在終止日期或終止承租人的佔有權之前，移走承租人的所有財產(以及房東可能指示的任何租賃改進)。承租人應修復因搬遷而對剩餘的租賃改進、租賃的處所或建築物的任何其他部分造成的任何損壞。如果承租人未能及時移走上述物品，視為被遺棄並歸房東所有，或房東可以移走並處置，費用和費用由承租人承擔。在這種情況下，承租人應在收到房東的發票後，立即償還房東移走和處置上述物品的費用。承租人根據本條款第九條承擔的義務應在本租賃期滿或提前終止後繼續存在。

第9.07節。機械師的留置權。

不得因承租人對租賃物業進行改善而對建築物或工程項目的任何部分享有機械師或其他留置權。承租人應及時向所有提供勞務、材料或服務的人員付款，這些勞務、材料或服務涉及承租人或其代表在租賃房屋內進行的任何工作。如果任何技工或其他留置權因向承租人或為承租人或為承租人的利益而履行或配備、或聲稱已履行或配備的工作、勞務、服務或材料而針對租賃房屋或建築物提出申請，承租人應在提交後十五(15)個工作日內將其解除記錄或擔保至業主滿意的程度。如果承租人未能解除或擔保任何此類留置權，除本租約規定的所有其他權利或補救措施外，房東可以擔保上述留置權或債權(或在無法合理努力擔保的情況下償還該留置權或債權)，而無需調查其有效性，房東因履行該留置權而產生的所有費用，包括合理的律師費，應由房客在十(10)天的要求時作為額外租金支付給房東。

第9.08節。佈線；電信安裝。

承租人或其承包商在建築物內安裝的所有語音、數據、視頻、音頻和其他低壓控制傳輸系統佈線和/或電纜束(“承租人線路”)應(A)符合NFPA 70/國家電氣規範的正壓送風等級和/或具有適合其環境用途的組成結構；(B)每隔3米貼上承租人的名稱以及始發點和目的點的標籤；(C)按照所有EIA/TIA標準和國家電氣規範安裝；(D)按照佈線圖安裝和佈線，該佈線圖顯示電纜路徑的“建成”或“已安裝”配置、插座標識編號、所有牆壁、天花板和地板貫通的位置、立管電纜佈線和導管佈線(如適用)，以及業主可能要求的其他信息。應要求，業主及其代理人可在大樓內獲得路線計劃。在房東批准安裝租户線路時，如果房東提出書面要求，並由租户自行承擔費用，租户應在本租約期滿或提前終止時拆除所有租户線路(或房東要求的租户線路)。未經業主事先書面同意，承租人及其電信公司，包括本地交換電信公司和替代接入供應商服務公司，無權進入和在建築物內安裝和操作電信系統，包括語音、視頻、數據、互聯網和通過有線、光纖、微波、無線和任何其他傳輸系統提供的任何其他服務(以下簡稱“電信服務”)，用於建築物內的部分或全部承租人的電信以及從建築物到任何其他位置的通信，業主事先書面同意不得無理拒絕, 有條件的或延遲的；然而，只要業主合理批准安裝和運營電信服務的計劃和規格，並且承租人在其他方面遵守本租約關於承租人變更的條款和條件，承租人應有權使用其在建築物內按比例分享的豎管、圍牆和管道空間來安裝和運營電信服務。所有電信服務提供商必須在當時預先批准的大樓名單上，房東應應租户的要求提供該名單(房東在此批准康卡斯特和Verizon)，或應事先得到房東的批准，批准應由房東自行判斷(如果批准，

可基於業主當時確定的條件)，並應被要求遵守建築物的規章制度、適用法律以及業主對建築物的政策和做法。承租人承認，業主無需提供或安排任何電信服務，業主對承租人不承擔安裝、運營或維護電信服務或與之相關的任何設備或設施的責任。承租人應自費並自行承擔獲得所有電信服務的責任。

第9.09節。安全系統。

承租人可選擇在租用的處所安裝門禁保安系統；但任何該等系統須與現有的建築物門禁系統兼容，而任何該等系統的圖則及規格須在各方面事先獲得業主的批准(批准不得被無理地扣留、延遲或附加條件)。安裝任何此類安全系統的工作應按照本租約進行，包括但不限於第IX條。

第9.10節。屋頂設備。

A.承租人應擁有非專有權使用建築物屋頂的一部分，該部分應由房東指定，用於安裝衞星天線或天線，以及與承租人在租賃房屋內的業務有關的其他機械設備(統稱為“屋頂設備”)，但條件是：(I)根據聯邦通信委員會、聯邦航空管理局、馬薩諸塞州聯邦和對大樓或房東具有管轄權的任何其他政府和準政府機構的適用法律、規則和條例，屋頂設備是允許的；(Ii)天台設備符合所有該等適用的法律、規則及規例；。(Iii)租客已取得安裝該等天台設備所需的所有許可、牌照、變更、授權及批准，以及業主所需的任何保險；。(Iv)每個衞星天線或天線的直徑不超過20寸(20寸)，並安裝在最高部分不超過36寸(36寸)的高度。(V)屋頂設備的重量不超過業主確定的適合屋頂的重量(業主應應承租人的書面要求向租户指明)，(Vi)承租人為屋頂設備安裝業主可能需要的任何屏蔽物或其他覆蓋物(其大小、類型和樣式須經業主事先書面批准)，以偽裝或隱藏屋頂設備，(Vii)承租人應(在收到發票後三十(30)天內)向業主支付相當於業主為審查屋頂設備的平面圖和規格而產生的所有費用的金額，屋頂設備的位置規格和屋頂設備安裝在建築物上的方案、規格和方法, (Viii)屋頂設備不會對建築物屋頂上的任何天線或其他設備造成不利影響。此外，屋頂設備的樣式、顏色、材料、確切位置和安裝方法必須得到業主的批准(由業主自行決定)。承租人應保持屋頂設備處於良好狀態和維修狀態，並符合所有適用的法律、規則、法規和要求。

B.在請求業主批准安裝屋頂設備之前或同時，承租人應向業主提供平面圖和規格

屋頂設備(包括大小、位置、高度、重量和顏色)及其安裝方案和規格(《屋頂設備平面圖》)。在安裝屋頂設備之前，承租人應向房東提供：(I)所有必需的政府和準政府許可、許可證、特殊分區變更和授權的副本，所有這些都應由承租人自費獲得；以及(Ii)證明房東為安裝、運營和維護屋頂設備可能需要的保險範圍的保險單或證書，該保險單或證書足以承保租户向房東提供的賠償等。在下列情況下，業主可拒絕批准安裝天台設備：(1)破壞建築物的結構完整性，或使適用於屋頂或建築物任何部分的任何保證或保證無效；(2)嚴重幹擾業主向建築物或其任何租户或住客提供的任何服務；(3)嚴重幹擾建築物內任何租户或佔用人對建築物任何部分的使用；或(4)導致違反任何分區條例或適用於建築物的其他政府或半政府法律、規則或法規。承租人無權依賴業主的任何批准，作為業主的陳述，表明任何分區條例或適用於建築物的其他政府或半政府法律、規則或法規允許或按照任何分區條例或其他政府或半政府法律、規則或法規允許安裝和運營。業主可自行選擇並酌情要求承租人在本租約期滿前的任何時間, 如果天台設備對建築物的結構完整性造成實際損害，或使適用於屋頂或建築物的任何保證或擔保無效，對建築物提供的任何其他服務造成重大幹擾，對任何其他租户的業務造成重大幹擾，或導致違反本租約的任何條件或條款或適用於建築物的任何政府或半政府法律、規則或法規(現在或以後有效)，則終止天台設備的運行。然而，如果承租人能夠在三十(30)天內糾正損壞或防止屋頂設備造成的上述幹擾，達到業主滿意的程度，承租人可以恢復運營，只要承租人立即開始修復此類損壞並努力完成修復。如果屋頂設備未在三十(30)天內完全糾正並恢復運行，業主可自行選擇要求拆除屋頂設備，費用由租户承擔。如果業主或建築物內的任何其他租户要求將屋頂設備移至屋頂上的其他位置，以容納業主，或為建築物內的其他租户或住户提供通往屋頂的通道，以放置其他天線、其他電氣設備或其他經業主合理批准的用途或裝置，或避免幹擾未來的業務或建築物內任何空間的使用，則業主有權自費將屋頂設備移至屋頂上的另一位置。, 但該新位置不得對該等天台設備的操作造成重大不利影響。房東應盡合理努力盡量減少對承租人在任何此類搬遷中的業務行為的任何干擾。如果房東批准的其他屋頂設備對租户的屋頂設備的使用造成實質性幹擾，房東應盡合理努力將租户的屋頂設備或另一租户的屋頂設備遷移到屋頂上的其他位置。在天台設備期滿或提前終止時，或在承租人自費終止操作時，天台設備以及與之相關的所有電纜和其他設備應從建築物中拆除，天台設備所在的區域應恢復到其在此之前的狀態

以業主合理確定的方式和材料進行安裝。承租人特此授權房東拆除和處置屋頂設備，並向承租人收取房東因此而產生的所有費用和開支，如果承租人在本租約期滿或更早終止之前沒有這樣做的話。承租人同意房東不對房東處置或移走的任何財產承擔責任。承租人履行和遵守本契約的義務在本租賃期限屆滿或提前終止後繼續有效。

承租人約定並同意，屋頂設備的安裝、操作和拆卸將由其獨自承擔風險。承租人承諾並絕對無條件地保證業主不受任何索賠、訴訟、損害、責任、判決、和解、費用和開支(包括合理的律師費和開支)的損害，包括因安裝、操作、維護或拆卸屋頂設備而造成的生命、人身或身體傷害、財產或業務損壞或任何其他損失或傷害，包括但不限於因屋頂設備傳輸而造成的任何損失或傷害。

第十條

維修、維護和房東通道

第10.01條。房東負責維修。

在整個租賃期內，業主應保持和維護，或安排保持和維修建築和公共區域，包括但不限於屋頂、建築的外部和結構部分，以及中央或基礎建築機械(包括電梯)、電氣、消防/生命安全、噴水滅火系統和管道系統(特別是不包括任何輔助的暖通空調系統或任何其他專門服務於租賃場所的系統)(統稱為“建築系統”)。如果因承租人違反本租約，或由於承租人、其代理人、僱員、受讓人、特許人、承包商或受邀者的任何行為或疏忽而需要進行任何此類維修，承租人應在提出要求後三十(30)天內向房東償還完成此類維修所產生的合理費用。

第10.02條。由租户負責維修和保養。

在整個租期內，承租人應維護租賃物業，包括租賃物業內的任何改善或設備，以及專為租賃物業提供服務的任何改善或設備(以及為租賃物業提供服務的任何輔助暖通空調系統)或指定供租户專用的任何改善或設備，使其處於良好的狀態、狀況和維修狀態。承租人不得對租賃的房屋、建築物或項目造成或允許任何浪費、損壞或傷害。承租人的義務應包括但不限於維修和更換專門為承租人安裝的電器和設備，如冰箱、處理裝置、電腦室、空調、水槽和特殊管道裝置、這些裝置的特殊裝置和燈泡，以及任何非標準插座。

第10.03條。故意遺漏的。

第十一條

傷亡情況

第11.01條。火災或其他傷亡事故。

承租人應在出租房屋或建築物發生火災或其他傷亡(“傷亡”)時，立即通知業主。如果建築物因事故而損壞，業主應在事故發生後六十(60)天內以書面形式通知承租人，業主從信譽良好的總承包商那裏獲得的維修或恢復事故損壞所需時間的合理估計(“業主恢復估計”)是從信譽良好的總承包商那裏獲得的，該總承包商至少有十(10)年進行與本建築所要求的修復類似的經驗。

第11.02節。終止權。

A.如果(I)建築物超過50%的樓面面積受損並無法租用(應被視為包括變得無法進入)，而業主的修復預算確定完成修復的估計時間自事故發生之日起一(1)年以上；(Ii)在期限的最後二十四(24)個月內，租賃物業超過50%的樓面面積遭到損壞並無法租用；或(Iii)租賃物業超過50%的樓面面積受損並無法租用，而業主修復估價確定此類損壞無法在事故發生之日起一(1)年內修復，則業主可在業主修復估價之日起六十(60)天內通知租客終止本租約。房東同意：(Y)除非房東同時終止至少50%(50%)的租户的租約，否則房東有權終止該大樓內至少50%(50%)的租户的租約。如果房東如此終止本租賃，則終止日期應為通知租户的日期，該日期不得早於發出通知後三十(30)天，也不得超過九十(90)天。

B.如果由於意外事故，在緊接意外事故發生前租賃房屋的建築面積超過50%(50%)，並且房東的修復估算確定完成修復的估計時間從事故發生之日起超過一(1)年，則租户可以在房東向租户提交房東修復估算後六十(60)天內通知房東終止本租約，終止應自租户發出通知之日起六十(60)天內生效。此外，如果房東和租客都沒有終止本租約，並且房東的修復義務在事故發生之日後一(1)年內仍未基本完成(或者，如果房東的修復評估表明修復需要超過一(1)年的時間，則到房東修復評估中規定的日期)，則租客有權在期限結束後三十(30)天內向房東發出書面通知，終止本租約。除非在收到租户通知後三十(30)天內房東的恢復義務基本完成(在這種情況下，終止應為無效

且本租約仍具有十足效力及效力)，則本租約應被視為自發出租户通知之日起終止。

C.如果意外事故應使租賃房屋全部或部分無法租賃，而租户不在租賃房產的不可租賃部分經營，則在不可租賃期間，所有租金應按租賃房產無法租賃的樓面面積與租賃房產總樓面面積的比率按比例遞減。該減讓將於(I)業主實質上完成任何該等維修及復修工程之日起六十(60)日終止，或(Ii)租客在先前無法承租之處重新開業之日起終止。除第11.03節明確規定的範圍外，租金或本租賃項下承租人的任何其他義務均不受任何意外事故的影響，承租人特此放棄其在法律或法規下可能享有的所有其他權利。

第11.03條。房東有義務重建。

在以下條件下：(I)房東有能力獲得必要的許可和可獲得保險(只要房東購買了房東根據上文第8.08節規定必須投保的財產保險)和(Ii)任何一方都有權根據第XI條的規定終止本租約，房東應修復(或根據共管公寓文件進行修復)租賃物業(不包括任何租户的財產、租户的工作和租賃物業中的其他租賃改進，承租人特此同意立即修復、恢復或更換)，使其與事故發生前的狀況基本相似；然而，只要房東維持上述第8.08節所要求的房東的保險範圍，房東(或根據共管公寓文件修復租賃房產的一方)在進行此類維修或重建時，不需要花費超過房東(或根據共管公寓文件有權獲得該等保險收益的一方)收到的保險收益的金額。儘管本合同有任何相反規定，但如果承租人沒有合理途徑進入租賃物業的任何部分，並且由於此類意外事故而實際上沒有進入租賃物業的任何部分，則所有租金應根據第11.03節的條款減值，外加在該保險範圍下維持的免賠額。

11.04年。承租人有義務重建。

如果本租賃未根據本條款第十一條的規定終止，則在業主完全履行第11.03節規定的維修義務後，承租人應立即開始並努力完成對租賃物業的重新裝修和重新固定，包括修復、恢復或更換承租人的財產和租賃權改進，使其達到與事故發生前基本相似的狀態。承租人的重建工作應按照本租約第九條的規定進行。

第十二條

譴責

第12.01條。承租房屋的使用。

答：如果租賃物業超過25%(25%)的樓面面積將被徵用或根據徵用權被徵用，或應在預期或替代(“徵用”)的情況下進行轉讓，任何一方均可在徵用之日前三十(30)天內通知另一方此類選擇，自徵用生效之日起終止本租約。

B.如果有租賃房屋的一部分被徵收，並且本租賃沒有根據上文第12.01.A條的規定終止，則(一)自徵收生效之日起，本租賃僅針對所租用的那部分租賃房產終止；(二)在徵收生效日期後，租金應以分數乘以減租，分子應為所租用的建築面積，其分母應為緊接徵收之前的租賃房屋的建築面積；和(Iii)在接管生效日期後，房東應在合理可能的範圍內儘快將租賃房屋的剩餘部分恢復到與承租人進行任何工作之前的狀況類似的完整單元(不包括承租人的財產和租賃房屋的改善，以及根據附件B作為租户工作一部分的任何其他項目，這是承租人的修繕、恢復或更換的義務)，但房東在該等改建或恢復工作上的支出不應超過房東收到並保留的租賃物的報廢賠償金。

第12.02節。接管大樓。

如果將建築物的任何部分徵用，以使業主認為剩餘部分不適合用作辦公大樓，業主有權在通知租户三十(30)天后終止本租約。只要承租人當時沒有違反本租約的任何規定，承租人應從任何預付租金的房東那裏獲得按比例退還的租金。

第12.03條。譴責獎。

所有因承租處所的任何部分(包括租契改善部分)或建築物的任何其他部分的徵收而判給的補償，均屬業主所有。承租人特此將其在任何此類獎勵中的所有權利、所有權和權益轉讓給房東。承租人有權根據當地程序收取和追索任何可能適用於搬家費用或承租人財產、搬遷費用和承租人支付的租賃改進未攤銷費用的單獨賠償，只要此類賠償不減少如上所述屬於房東的賠償。

第十三條

停車

第13.01條。停車權。

如果承租人佔用租賃物業，承租人有權在無保留的基礎上，按照車庫運營商不時制定的現行費率、條款和條件，向車庫運營商購買上文第1.01.N節規定的月度停車合同數量。租户應在租期開始之日起三十(30)天內，將所需的月度停車合同數量(不超過第1.01.N節規定的分配數量)通知車庫運營商。承租人承認並同意承租人對車庫的使用應是非獨佔的，並以先到先得的方式與項目中的員工和訪客以及公眾共享；但房東應確保承租人能夠在辦公時間內隨時使用承租人的全部停車合同。在不限制前述規定的情況下，如果租户在營業時間以外經常無法在車庫內找到可用的停車位，房東和租户應合理協調，以確保在提前通知房東需要在營業時間以外使用的情況下，租户可以使用租户合理預期在營業時間以外使用的停車位數量。

第13.02條。停車規則和條件。

租户、其僱員、代理人和商業受邀者對車庫的使用須遵守業主和/或車庫經營者可能會不時頒佈或修訂的房東和/或車庫經營者的規章制度，以及可能會不時阻礙車庫的任何停車地役權。租户獲得的所有月度停車位合同不得轉讓給本合同項下的許可分租人和受讓人。如果在租期開始後三十(30)天后，承租人未能維持或選擇購買少於根據上文第13.01條有權獲得的全部月度停車合同，承租人購買未使用的停車合同的權利將到期，並且不再具有效力或效力；但承租人應有權要求額外的停車合同(不超過承租人根據本租賃有權獲得的停車合同的最大數量)。承租人對此類額外停車合同的要求應視情況而定，如果房東確定沒有此類額外的停車合同，則房東沒有義務向租户提供上述額外的停車合同。

第13.03條。門禁卡。

房東和/或車庫操作員可以選擇提供停車卡或鑰匙來控制進入車庫的通道，或在代客或管理停車的基礎上運營車庫。在這種情況下，房東或車庫運營商應為租户根據本合同有權獲得的每份停車合同提供一張卡或鑰匙，但房東或車庫運營商有權要求租户或其員工在此類出入卡或鑰匙上支付押金，併為任何丟失或損壞的卡或鑰匙支付費用。房東和/或車庫經營者可選擇將車庫的某些部分指定為非辦公用途的專用停車場和/或將車庫的某些部分指定為僅供辦公用途的專用停車場。

第13.04條。額外的停車合同。

此外，只要(I)租客已在不遲於租期開始日期的一(1)週年(“額外泊車合約通知書”)前將該項選擇的書面通知送交業主，該額外泊車合約通知書須指明租客選擇購買額外泊車合約的準確數目，以及(Ii)承租人本身或獲準受讓人佔用所租物業的75%(75%)或以上，承租人有權一次性選擇購買最多六十四(64)份額外的停車合同(“額外的停車合同”)，這些合同將位於位於大樓正對面的運河街的所謂“第三座車庫”。承租人應按照與承租人停車合同相同的所有條款和條件購買額外的停車合同。如果租户在租期開始之日起一(1)週年前仍未將額外的停車合同通知送達房東，則租户無權再購買額外的停車合同。就發出額外的停車合同通知而言，時間至關重要。

第十四條

從屬和委派

第14.01條。從屬關係。

在以下第14.04節要求的約束和條件下，承租人在本租約下的權利服從(I)影響建築物的全部或任何部分的所有現有和未來的土地或基礎租約，包括但不限於土地，以及(Ii)現在或今後影響建築物的任何地役權、許可證、按揭、信託契據或其他擔保文書(上文(I)和(Ii)中所述的文件統稱為“抵押”，享有相同利益的人統稱為“抵押權人”)，以及所有和任何續期、擴建、修改、重鑄或再融資。為確認這種從屬關係，承租人應在房東提出要求後三十(30)天內簽署任何必要或適當的從屬關係或其他文件，但不需要承租人採取進一步行動來實現上述從屬關係或以下規定的委託書。承租人特此放棄現在或以後有效的任何法規或法律規則的規定，該法律或規則可能賦予或聲稱給予承租人任何權利，在任何止贖、代替止贖的契據、出售權力或類似程序被起訴或完成，或在任何地面租賃終止的情況下，終止或以其他方式對本租約和承租人的義務造成不利影響。儘管有上述規定，承租人同意抵押權人或土地出租人有權通過提交附屬聲明或其他方式使本租約優於抵押或土地租契的留置權，承租人特此同意任何此類提交。房東聲明，自本租約之日起，並無任何抵押貸款影響該建築物。

第14.02條。律師。

如果任何抵押權人通過購買、喪失抵押品贖回權、代替止贖的契據、銷售權、終止租賃或其他方式繼承了業主在租賃物業中的全部或部分權益，租客應應業主或業主的權益繼承人的請求，免費委託該權益繼承人，並承認該權益繼承人

本租約項下的房東；前提和條件是該利益繼承人應承擔房東的義務，但須遵守下文第14.04節規定的從屬、不幹擾和委託協議的規定。

第14.03條。禁止反言證書。

在收到房東的通知後十(10)個工作日內，租户應向房東或房東指定的任何其他人以書面形式證明：(I)本租約完全有效且未作任何修改(或如經修改，則説明修改)；(Ii)本租約規定的租金各部分已支付的日期(如有)；(Iii)房東或租客是否未能履行本租約下的任何契諾、條款或條件，以及房東或租客未履行的性質(如有)；及(Iv)業主合理要求的其他有關事實資料。

第14.04條。從屬、不擾民和委派。

儘管本協議有任何相反規定，承租人有義務服從第14.01節所述的任何未來按揭，並受權於第14.02節所述承繼房東在租賃物業中的全部或部分權益的任何抵押權人，條件是抵押權人或土地出租人同意不以商業上合理的從屬關係、不幹擾和授權協議的形式幹擾承租人對租賃物業的佔有。

第14.05條。安靜的享受。

業主承諾，其完全有權、有權及有權訂立本租約，而只要租客在本租約項下不存在違約行為，租客在租期內應和平及悄悄地擁有、持有及享用租賃物業，而不受任何透過、透過或根據業主提出合法申索的人士的阻礙、驅逐或騷擾，但須受本租約、租賃協議及所有按揭、產權負擔、地役權及租約所受或可能受其約束的所有按揭、產權負擔、地役權及記錄事項的規限。

第十五條

轉讓和分租

第15.01條。須徵得房東同意。

答：除第XV條(包括但不限於第15.02條)明確規定外，承租人和任何許可受讓人不得自願或非自願地通過法律的實施或其他方式：(I)轉讓、轉讓、抵押、抵押或轉讓其在本租賃中的全部或任何權益；(Ii)轉租或允許他人使用所租賃的房產或其任何部分，包括但不限於特許人或被許可人；(Iii)發行新股額(或合夥股份或會籍權益)，增設其他類別的股額(或合夥股份或會籍權益)，或出售、轉讓、質押、質押或以其他方式轉讓尚未發行的有表決權股額(或合夥股份或會籍權益)，以導致租客或任何核準受讓人的控制權改變，但只要承租人或適用的核準受讓人是公共擁有的法團，則本款不適用於該承租人或適用的核準受讓人

其未發行的有表決權的股票在國家證券交易所上市(如1934年修訂的《證券交易法》所界定)或在場外交易市場交易活躍；或(Iv)出售、轉讓或以其他方式轉讓承租人或任何經允許的受讓人的全部或基本上所有資產；未經房東事先同意，在每種情況下，房東不得無理扣留、條件或拖延。所有上述交易應統稱或單獨稱為“轉讓”，承租人的權益被轉讓的人應稱為“受讓人”。

儘管有上述規定，如果業主合理地確定建議的受讓人(A)的類型和質量與建築物的一流性質不一致；(B)沒有經濟能力和信譽來承擔和履行本租契或分租契(視何者適用而定)規定的義務；(C)提議將出租的房產用於許可以外的用途或本租約禁止的任何用途，則業主拒絕、附加條件或延遲同意任何建議的轉讓，並不是沒有道理的；(D)(X)建築物的租客，或(Y)業主目前就建築物內的空間與業主進行談判的一方，除非在第(X)或(Y)款的情況下，業主當時沒有與所租用的處所相若的空間，或所租賃的處所的建議分租部分(視何者適用而定)在建築物內可供使用；及(E)可以主權豁免為由為任何訴訟或訴訟辯護的一方。

B.任何未經房東同意的轉讓對房東沒有約束力，不賦予任何第三人任何權利，並且在沒有通知或任何形式的寬限期的情況下，構成租户在本租約項下的違約。房東在任何轉讓後接受租金，不應被視為房東同意任何此類轉讓、接受受讓人為租客、解除租客履行本契約的任何義務、或房東放棄根據本租約對房東的任何補救措施，儘管房東應將收到的金額記入房客的租金義務。房東對任何一項轉讓的同意並不等於放棄對任何其他轉讓的同意要求。本租約中對受讓人、特許經營商、分租客或特許持有人的任何提法，不得視為業主同意任何該等受讓人、特許經營商、分租客或特許持有人佔用租用的處所。

如果發生任何轉讓，承租人在整個租期內仍應承擔全部和主要的責任和義務，如果受讓人違約，房東有權追究承租人、受讓人或兩者兼而有之，而無需事先通知或要求任何一方。在不限制前述規定的情況下，如受讓人根據根據本租約條款準許或批准的分租而成為分租客，則只要承租人根據本租約條款仍對業主負有主要責任及義務，而該分租客違反本條第15條的條款完成轉讓，則承租人不應被視為違約。房東可以要求受讓人簽署一份文書，在該文書中承租人承擔承租人在本租約項下的義務，並要求承租人簽署一份商業上合理的文書，在該文書中承租人確認其在本租約項下的持續責任，作為同意本租約任何轉讓的條件之一。

D.如果租户希望得到房東的同意，應至少在建議的轉讓生效日期前三十(30)天向房東提交書面通知(“轉讓通知”)，其中包括轉讓的商業條款或

轉租、有關建議受讓人的財務資料和報表，在可用範圍內，包括建議受讓人最近兩(2)個財政年度的財務報表，所有這些報表均已由建議受讓人的授權人員證明在所有重要方面都正確和完整，以及房東在收到轉讓通知後五(5)個工作日內可能合理要求的有關建議轉讓和受讓人的其他信息。

E.如果承租人要求轉讓租賃或分租租賃房屋的百分之五十(50%)或更多的租期在租期的最後六(6)個月內到期，房東有權終止本租約，因為提議轉讓的那部分租賃房產，如果房東選擇這樣做，那麼自終止生效之日起，承租人應解除與重新獲得的空間有關的義務，但在租約到期或提前終止後的義務除外。房東可在收到租客要求同意轉讓的轉讓通知之日起三十(30)天內隨時通知租客，以行使終止租約的權利。如果房東行使終止租約的權利，房東有權在建議的轉讓生效之日收回對租賃房產的佔有權，租客應交出租賃房產的該部分(包括由租户承擔費用的適當分拆隔板)。如果房東行使終止租約的權利，房東有權與建議的受讓人簽訂租約，而不會因此而對租户承擔任何責任。如果房東在收到轉讓通知後沒有行使終止本租約的權利，而租客在房東同意轉讓通知中規定的建議轉讓後一百八十(180)天內沒有完成建議的轉讓，則在承租人可以轉讓租客在租賃中的權益或對租賃房屋的權利之前, 承租人應向房東提交最新的轉讓通知，房東仍有權終止本租約，或批准或不批准本文所述的建議受讓人。本第15.01E條不適用於下列第15.02條規定的轉讓或轉租給許可受讓人。

F.如果房東同意轉讓，除了轉讓或分租給允許的受讓人(無需房東同意)，租户應向房東支付租客收到的所有租金和其他對價的50%(50%)(減去所有合理的自付費用和租客因完成此類轉讓而支付的費用，包括但不限於第三方經紀費、律師費和開支、建築費、改建費用和任何個人財產的公平市場價值)，超出租户根據本合同為如此轉讓的租賃房產支付的租金。租金應在租户收到租金或對價後三十(30)日內支付。此外，租户應向房東支付合理的費用，以支付房東與提議的轉讓相關的會計費用和所有法律費用，無論房東是否同意或拒絕這種要求的轉讓。

第15.02條。允許的轉移。

即使本合同包含任何相反的規定，承租人仍可在至少十(10)天前向房東發出書面通知(“關聯通知”)(但如果該關聯通知因適用的保密要求而被禁止，承租人可

轉讓後十(10)天內發出關聯公司通知)，但未經上述15.01.A節所要求的房東事先書面同意，且不必按照上述15.01.D節的要求遞交轉讓通知，並且沒有任何義務按照上述15.01.F節的要求向房東分攤任何額外的對價或支付審查費，(X)發生控制權變更或其他公司轉讓，其中承租人仍是倖存實體，只要緊隨控制權變更後租户的淨值至少等於緊接控制權變更前的租户淨值，及/或(Y)轉讓本租約，或將租賃物業的全部或部分分租給獲準受讓人，但在上述任何一種情況下，在交付附屬公司通知時並無違約，且承租人在控制權變更或建議的獲準受讓人(須於附屬公司通知中披露)後的業務運作須遵守準許用途。“獲準受讓人”是指(I)應直接或間接控制、由承租人控制或與承租人共同控制的公司或其他實體，或因與承租人合併或合併而產生的，或承繼承租人全部或幾乎所有業務和資產的公司或其他實體，(Ii)不是可以以主權豁免為由為任何訴訟或訴訟辯護的一方，以及(Iii)在合併或合併或繼承承租人所有或幾乎所有業務和資產的情況下，緊接合並後具有淨資產的公司或其他實體，合併或繼承至少等於緊接該合併或合併前承租人的淨資產。為前一句的目的, “控制”應被視為擁有受控公司或其他商業實體超過50%(50%)的合法和衡平法上的權益，或受控實體指導受控實體的管理和政策的權力。在轉讓給獲準受讓人的情況下，承租人仍應完全履行本租約下承租人的義務，在轉讓(但不涉及轉租)的情況下，該等義務與獲準受讓人在本租約下作為承租人的義務是連帶的，承租人和該獲準受讓人應簽署房東合理要求確認該責任的協議。儘管有任何相反規定，承租人不得將本租約作為旨在規避本條第十五條規定的一系列交易的一部分轉讓或分租；如果承租人試圖這樣做，則該轉讓或分租應被視為本租約的轉讓或分租，但須經業主按照第15.01(A)節的規定同意。

第十六條

違約和補救措施

第16.01條。默認值。

下列情況均構成租客在本租約項下的違約(“違約”)：(I)如果租客未能在到期日或之前支付任何租金(或其任何分期付款)，並且在房東發出書面通知(“貨幣違約通知”)後五(5)個工作日內仍未支付，但(A)如果房東在之前十二(12)個月期間兩次合法地向租户發出此類貨幣違約通知，以及(B)此後，租户應在同一十二(12)個月內再次未能在到期日或之前支付任何租金，則租户的這種違約應是租户的即時違約，而不需要業主或任何人發出任何進一步的金錢違約通知

給予租户寬限期；(Ii)如果承租人違反或未能遵守或履行本租約的任何條款、條件或契諾(涉及支付租金的條款、條件或契諾除外)，且在承租人收到通知後三十(30)天內未予糾正，除非該條件不能在三十(30)天內合理地治癒，在這種情況下，承租人必須在該三十(30)天內開始治癒，並努力完成治癒(但如果違反或不履行造成危險、公共滋擾或危險情況，上述三十(30)天寬限期應減至承租人收到通知後四十八(48)小時)；(Iii)如果承租人未能購買和維護本租賃所要求的保險，並且在房東書面通知後三(3)個工作日內未得到補救，或(Iv)如果承租人未能按照第17.07節的規定及時提供當時適用金額的保證金。

第16.02條。補救措施和損害賠償。

答：如果發生上文第16.01節所述的違約，承租人應對由此產生的或與之相關的所有損害或損失負責，房東應享有第16.02節規定的所有權利和補救措施，以及本租約規定的或法律或衡平法規定的所有其他權利和補救措施，這些權利和補救措施可以累積行使。

在通知租客後，房東可以終止本租約，或在不終止本租約的情況下終止租客的佔有權(由房東選擇)。如果本租約或承租人在本租約下的佔有權在任何時候根據本第16.02條或其他條款終止，承租人應立即交出並和平地將租賃的房產交付給房東。如果承租人未能做到這一點，房東有權享有關於迅速收回對租賃房產的佔有的所有法律規定的好處(無論是通過簡易程序還是以其他方式)。

C.房東還可以代表租户履行本租約下承租人的任何義務，但承租人未能履行的，房東應在房客提出要求後五(5)天內向房東支付與此相關的管理費(連同相當於管理費的10%)，以支付房東與此相關的管理費用。房東在履行承租人義務時，不對因此而給承租人、租賃房屋或承租人財產造成的任何損失或損害承擔任何責任，但因房東故意和惡意行為造成的除外。房東履行任何此類義務並不構成解除或免除承租人在本租約項下的任何義務。

在本租約或承租人根據本租約享有的佔有權終止後，房東可隨時、不時地以房東認為適當的租金及條款和條件，為租客或以其他方式轉租全部或任何部分所租出的物業。業主應收取租金，首先用於支付業主因收回對租賃物業的佔有權而產生的費用，包括法律費用和律師費，用於使租賃物業保持良好狀態以及準備或更改以供重新出租；其次用於支付業主或其代表可能因重新出租租賃物業而招致的費用、佣金和費用；以及第三用於履行本租約下的租户契諾，包括各種

支付租金的契諾。任何這樣的轉租可以是房東選擇的期限。除非房東向租客發出通知，否則房東的任何轉租均不得解釋為房東選擇終止本租約。即使在未終止本租約的情況下進行任何轉租，房東仍可在此後任何時間選擇終止本租約。在任何情況下，房東不承擔任何責任，租客的義務也不會因房東沒有出租出租的房屋或房東沒有收取房東在轉租時到期的任何款項而減少。承租人應對房東遭受的所有損害負責，包括但不限於租金、利息、律師費、其他收取費用、所有法院費用和所有其他費用(包括但不限於租賃費)，這些費用和費用(包括但不限於租賃費)與未到期的租期有關，但應理解，任何此類重新出租的期限可能等於或短於或長於本租約的剩餘期限。房東同意在租客因租客違約而終止租約的情況下，在租客騰出租賃房產後，盡合理努力重新出租租賃房產。以類似於房東營銷大樓內房東控制的其他房產的方式銷售租賃房產，應被視為已履行房東使用“合理努力”的義務。在任何情況下，房東不得被要求(I)徵求或與任何其他潛在租客就租賃物業進行談判，直到業主獲得對租賃物業的完全和完全的佔有，包括但不限於最終和不可上訴的法律權利，即重新出租租賃物業而不受租客任何索賠的影響, (Ii)在租賃該樓宇的其他空置空間前，將該租賃物業重新出租；。(Iii)以低於該樓宇同類寫字樓當時的公平市值租金的租金出租該租賃物業；或。(Iv)與業主合理地認為沒有足夠財政資源或營運經驗以一流方式經營該租賃物業的任何擬租客訂立租約。

E.根據本條款第十六條的規定終止本租約時，承租人應向房東支付截至終止時租客應向房東支付的租金，並應繼續對先前的任何違約行為承擔責任，此外，還應根據房東的選擇向房東支付損害賠償金。

以下任一項：

(X)如本租契沒有如此終止，租客本應繳付的租金的款額(“每月損害賠償金”)，在本租契終止後指明的到期日支付，直至本應在沒有終止租約的情況下的終止日期為止，但如業主已如上所述將租出的處所重新出租，則業主須將業主因重新出租而收取的租金淨額(首先扣除業主因終止本租約而招致或支付的開支)，以及重新出租的開支，包括但不限於為新租客更改和準備出租的處所、經紀人佣金，記入租客貸方及所有其他可就租賃物業及其租金適當收取的開支)，並與未屆滿年期有關，但有一項理解，任何該等重租的期間可相等於或短於本租約的剩餘年期，而任何該等重租的期間可相等於或短於或長於本租約的剩餘年期。在任何情況下，承租人無權收取超過承租人應支付金額的任何淨租金。

在任何情況下，房東在根據本(X)分段收取損害賠償金的訴訟中，均無權就重新出租的任何淨租金獲得抵免，除非該等淨租金實際由房東收取。如果出租的房屋或其任何部分應與其他空間一起出租，則應按平方英尺的面積對重新出租所獲得的租金和重新出租的費用進行適當分攤；

或者：

(Y)在本租約終止時(或在此後任何時間，如果房東已根據上文(X)分段初步選擇損害賠償)，(1)從本租約終止之日起至終止之日止的一段時間內預測的租金總額超過(Ii)租賃房產在該期間的預計租金總值，因為第(I)和(Ii)項中的這兩項金額均採用當時適用的聯邦貼現率的折扣率減至現值。

在計算上述(X)分段下的租金時，應計入承租人同意支付或履行的所有對價，前提是所有此類金額和對價在本協議授予的整個租期的餘額內保持不變(除非本文另有規定)。

業主可隨時在其選擇的情況下提起訴訟或訴訟，以追回此類損害或其任何分期付款，本合同中的任何規定均不應被視為要求業主將訴訟推遲至本租約期限本應在本合同下終止之日為止。

本協議不得解釋為限制或阻止房東向租客追討任何款項或損害賠償，除上述特別規定的損害賠償外，房東可因租客在本協議下的任何違約行為而合法地獲得該等款項或損害賠償。

除第3.03節關於承租人滯留的規定外，承租人在任何情況下均不對由此產生的或懲罰性的損害賠償或利潤損失承擔任何責任。

F.如果租户在租期開始日期之前的任何時間違約而終止本租賃，租户應應房東的要求，立即向房東支付一筆金額相當於如果期限開始日期發生時將構成六(6)個月租金的金額，以取代上述每月損害賠償金或超額金額。

第16.03條。累積補救；強制執行的費用。

本租約中對任何特定權利或補救措施的提及，並不妨礙房東行使任何其他權利、擁有任何其他補救措施或維持根據本租約在法律或衡平法上本應享有的任何訴訟。除上述規定外，無論本租約是否終止，承租人應向房東支付房東因執行本租約任何條款而產生的所有費用，包括但不限於合理的律師費、法院費用和其他支出。

第16.04條。棄權。

答：任何一方都不應被視為放棄了本租約的任何條款或違反任何此類條款，除非放棄方以書面形式明確放棄，並由該方的授權人員簽署。對違約的放棄不應被視為對隨後違反同一條款、或該條款本身或任何其他條款的任何行為的放棄。

B.承租人特此明確放棄任何和所有贖回權利，以及任何和所有根據當前或未來任何法規、規則或判例法授予承租人或獲得沒收救濟的權利。任何遷出通知，或房東打算重新入住的通知，特此明確放棄。

C.在任何訴訟中(不論是否因租約引起或與租約有關)，如果業主和租客是敵對一方，則房東和租客雙方在知情的情況下，自願和故意放棄各自接受陪審團審判的權利。

D.承租人同意放棄承租人在房東佔有的任何訴訟中可能提出的任何和所有反訴(強制性反訴除外，如果當時不主張則放棄)，但有一項理解是，任何此類反訴的標的可以由承租人主張，但只能在承租人對房東提起的單獨訴訟中提出。

第十七條

雜項條文

第17.01條。通知。

答：當任何要求、請求、批准、同意或通知(單獨和集體地，“通知”)應由或可能由一方向另一方發出時，此類通知應以書面形式並按上文第1.01.1節所述的各自地址發送給各方，並由(I)國家認可的可接收的隔夜快遞快遞員送達，或(Ii)要求預付郵資的掛號或掛號郵件回執。通知生效日期應為收到通知的日期或在營業時間內首次嘗試交付的日期。任何一方均可隨時更改其通知地址，方法是根據上述規定向另一方發出通知，説明更改情況並列出新地址。

B.如果任何抵押權人通知承租人它是影響租賃房產的抵押的持有人，則承租人此後向房東發送的房東違約通知無效，除非該通知的副本也應以本條款第17.01條規定的方式發送到該抵押權人指定的地址。

第17.02條。正在錄音。

未經業主事先書面同意，不得記錄本租約或其備忘錄。

第17.03條。行政費用。

如果承租人要求房東審查和/或執行與本租賃相關的任何文件，包括轉讓通知和其他轉讓文件，以及房東放棄留置權，承租人應應要求向房東支付所有費用和開支，作為審查和/或執行該文件的行政費用，包括房東和/或房東代理人產生的合理律師費(包括內部法律顧問花費的時間成本)。

第17.04條。法律費用。

如果業主或租客就執行其在本租賃項下的權利、違反本租賃的任何條款、聲明其在本租賃項下的權利或保護業主或租客在本租賃項下的利益而對另一方提起訴訟，非勝訴方應在提出要求後五(5)日內償還勝訴方因此而產生的合理費用，包括訴訟費和律師費。儘管有上述規定，如果房東提起了收取租金的法律訴訟或因拖欠租金而提起的任何驅逐訴訟(無論是簡易程序還是其他程序)，而租客在作出任何判決之前支付了該租金，房東有權收取並應支付所有法庭立案費和房東律師的合理費用。儘管有任何與本租賃有關的判決，但第17.04條不應合併到任何此類判決中，但應在該判決生效後繼續存在，並應繼續對雙方具有約束力。判決後的律師費和與執行判決有關的費用可以在同一訴訟或者單獨訴訟中追回。

第17.05條。繼任者和受讓人。

本租約及本租約所載之契諾及條件，對業主及租客，以及他們各自獲準的繼承人及受讓人均有利，並對他們具有約束力。一旦房東出售或以其他方式轉讓其在租賃物業中的權益，房東將被解除在出售或以其他方式轉讓後發生的本租約項下的任何義務。

第17.06條。對房東追索權的限制。

業主的股東、成員、受託人、合作伙伴、董事、高管、僱員、代表或代理人不對本租賃的任何契諾、條件或規定承擔任何個人責任。如果房東違反或拖欠本租約中的任何義務，承租人應僅考慮當時存在的房東在建築物中的衡平權，以滿足承租人的補救措施。房東、任何合作伙伴、董事、房東的成員、高管或受託人或任何其他個人或實體的任何其他資產不得用於滿足或受到與本租賃相關的任何針對房東的判決。在任何情況下，房東都不對由此產生的或懲罰性的損害或利潤損失承擔任何責任。在任何情況下，承租人無權因房東違約或房東違反其契諾或本合同下的任何保證或承諾而終止或取消本租約，除非房東錯誤地將承租人(推定的或實際的)逐出租賃場所。

第17.07條。保證金。

A.不遲於生效日期後五(5)個工作日，承租人應在承租人簽署本租約時提前向房東交存1.01.G節規定的保證金，作為承租人履行本租約的每一條款、契約、協議和條件的保證金。房東可以在租期內使用、代表租客申請或保留(不承擔利息責任)全部或部分保證金，但以支付在適用通知和補救期間後仍未支付的租金為限，或支付房東為補救租客違約而可能花費的任何款項。每次申請保證金後，承租人應在房東通知後十五(15)天內，將保證金恢復到1.01.G節規定的金額。房東使用、運用或保留保證金在任何情況下都不應被視為限制房東追回或房東放棄任何違約，也不應阻止房東對租户違約行使任何其他權利或補救措施。如果承租人已遵守本租約的所有條款、契諾、協議和條件，押金(減去本租約規定的任何適用金額)應在終止日期後四十五(45)天內和根據本租約條款將租賃場所的佔有權交還房東後無息返還給承租人。如果業主出售或轉讓該建築物的權益，業主有權將保證金轉讓給該買受人或受讓人, 在這種情況下，租客應完全向新房東尋求退還保證金，房東應立即免除對租客退還保證金的所有責任。

B.作為現金保證金的替代，承租人可以在承租人簽約並將本租約交付給房東的日期向房東交付一份不可撤銷的備用信用證(“信用證”)，該信用證應(1)指定房東為受益人，(2)由房東合理接受的銀行出具，提示可在馬薩諸塞州波士頓親自出示，或在美國毗鄰的48個州內隔夜交付，(3)金額為第1.01.G節規定的金額，(4)期限至少為一(1)年，但須根據信用證條款延期，(5)規定每年自動延期，不得修改(所謂的“常青”條款)，最終到期日不得早於期限結束後六十(60)天，(6)允許多次和部分繪圖，(7)房東可不時完全轉讓，而無需房東支付任何費用或費用；(8)受1998年國際標準慣例(ISP98)管轄；國際商會慣例，第590號出版物，(9)包含以下提法：“受益人有權根據業主LLC大會第5B行和承租人Bluebird Bio，Inc.之間日期為_如果信用證的簽發人通知其選擇不再續簽任何額外期限的信用證，承租人應被要求在信用證期限屆滿前至少三十(30)天交付一份滿足本信用證條件的替代信用證(“替代信用證”)。承租人同意應不時, 續期或更換原信用證和任何後續信用證，以使信用證在本合同所要求的全部金額下有效，直至至少六十(60)日。

本租約終止日期後的天數。如果承租人未能在房東當時持有的信用證規定的到期日之前至少三十(30)天提供續簽或更換，房東可根據第17.07.A節的條款提取該信用證並將其收益(“擔保收益”)作為現金保證金。房東特此批准硅谷銀行作為信用證的發行人。

C.如果承租人在本租約中違約，則房東有權在該事件發生後的任何時間，在不進一步通知承租人的情況下，從信用證(或替代信用證或附加信用證，視情況而定)中提取(I)補救違約所需的金額，或(Ii)如果違約不能通過金錢支出合理地補救，則業主認為必須支付的金額，以償還承租人因此而承擔的責任。如果房東開出任何此類信用證，租户應在書面要求之日起十五(15)天內，向房東提交一份滿足上述條件的額外信用證(“額外信用證”)，但該額外信用證的金額應為所提取的金額。此外，如果因租户違約而終止本租約，或根據聯邦破產法的規定拒絕本租約，房東有權使用信用證(如有必要)支付租户在本租約項下應向房東支付的全部損害賠償金和其他金額。如此提取的任何金額，在房東選擇時，應首先適用於根據聯邦破產法提出保護申請之前應支付的任何未付租金和其他費用。承租人特此約定並同意不反對、抗辯或以其他方式幹預房東試圖從該信用證中提取資金的任何企圖，包括但不限於採取行動禁止或約束房東使用該信用證。承租人也在此明確放棄其可能不得不尋求此類衡平法救濟的任何權利或要求。

應房東要求，租户應自費與房東合作，對房東當時持有的任何信用證進行修改或更換，以使修改後的或新的信用證反映建築物的任何新業主的姓名。如果房東以前沒有動用過房東持有的任何信用證、替代信用證、附加信用證或擔保收益(統稱為“抵押品”)，房東應在租期滿後退還這些抵押品，減去租客在本合同項下應支付的任何金額。在任何情況下，任何信用證的收益都不應被視為預付租金或違約金。

E.但截至(I)租期開始日期兩(2)週年及(Ii)租客要求減少保證金之日(“減持日期”)(X)在緊接十二(12)個月期間內並無違約發生，且(Y)承租人應已向業主提供合理令人滿意的證據，證明承租人在緊接之前連續四(4)個季度的權益市值等於或超過1,200,000,000.00美元(“減值條件”)，保證金金額應於減值日減至1,376,550.00美元。抵押押金的減少應按如下方式完成：租户應向房東發出書面通知，要求減少押金，如果減少條件已滿足，房東應通知租户，屆時(I)租户應向房東提供替代信用證#年。

減少的保證金金額，或修改信用證將其減少為減少的保證金金額，或(Ii)房東應在十(10)個工作日內退還超過當時適用的保證金金額的房東當時持有的現金的正剩餘部分作為保證金。如果在減值日未滿足減值條件，而承租人隨後根據本租約的條款和條件糾正了適用的違約，並且不存在其他違約或以其他方式滿足減值條件，則在符合本款規定的情況下，承租人有權根據上述條款和條件重新提交適用的減值請求。保證金可根據上述規定減少，在整個租賃期限內繼續由房東持有。在任何情況下，保證金不得低於1,376,550.00美元。

第17.08條。完整協議；無陳述；修改。

本租約由雙方作為其協議的最終表述，並作為其條款的完整和獨家聲明。雙方之間所有先前的談判、考慮和陳述(口頭或書面)均包含在本協議中。雙方或其高級職員、僱員、代理人或關聯公司之間的任何先前交易過程不得相關或可接受為補充、解釋或更改本租賃的任何條款。在訂立本租約時，除在此明確陳述外，並無就租賃物業、建築物、項目或過去、現在或未來的租約、租金、開支、營運或任何其他事宜作出或依賴任何陳述、諒解、協議、保證或承諾。只有由業主和租客的授權人員簽署明確列出修改或放棄條款的書面文件，才能修改或放棄本租約的條款。

第17.09條。可分性。

如果本租約的任何條款或條款，或其對任何人或任何情況的適用無效或不可強制執行，則本租約的其餘部分，或該條款或條款適用於被視為無效或不可強制執行的條款或情況以外的個人或情況，不應因此而受到影響，本租約的每一條款和條款均應有效，並應在法律允許的最大範圍內強制執行。

第17.10條。連帶責任。

如兩名或以上人士以承租人身份簽署本租約，則每名該等人士支付租金及履行本租約項下所有其他義務的責任應視為連帶責任，而由該等人士、與該等人士或向該等人士中的任何一人發出或作出的所有通知、付款及協議，應視為由該等人士發出或作出、與他們一起或向他們發出或作出。同樣地，如承租人為合夥或其他法律實體，而根據任何適用法律、規則或法規，其合夥人或成員須承擔個人責任，則每名該等合夥人或成員在本租約項下的責任應為連帶責任，而每名該等合夥人或成員須承擔本租約項下的全部責任，並具有約束力，猶如該等合夥人或成員已親自簽署本租約一樣。

第17.11條。經紀人佣金。

房東和租客各自保證並向另一方表示，除第1.01.P節所列的經紀人外，沒有任何經紀人、發現者或代理人代表或代表其與本租賃的談判、執行或採購有關。房東和租客均同意賠償並使對方不受直接或間接產生於經紀人以外的經紀人、發現者或代理人就本租賃或其談判提出的索賠所產生的所有責任、義務和損害的損害。包括為經紀人提出的任何索賠辯護而產生的費用和律師費，該經紀人聲稱曾代表賠償一方提供服務。房東應根據房東與經紀人之間的另一項協議，向經紀人支付經紀佣金。

第17.12條。要約；沒有選擇；對方。

業主向租客提交本租約以供審查，並不構成租賃要約或租賃物業的保留或選擇權，本租約僅在雙方簽署並交付給租客後才生效。本租賃可簽署任何數量的副本，就所有目的而言，每個副本應被視為正本，所有副本一起構成一份相同的文書，並在合同各方簽署一個或多個副本並將其交付給合同其他各方時生效。此外，就本租賃而言，通過傳真或便攜文件格式收到的簽名應被視為有效。

第17.13條。不能表演。

除支付B表規定的貨幣義務和承租人的義務以及承租人在合同期滿或提前終止時騰出的義務外，如果房東或承租人因火災、傷亡、戰爭、暴亂、暴徒暴力、罷工、勞工問題、全國或地區供應短缺(非建築物或工程項目所特有的)、流行病、流行病或其他公共衞生緊急情況、天災或任何超出其控制範圍的類似原因而延誤或阻止履行本租約項下的任何義務(“不可抗力延誤”)，這種延遲或預防的期限應被視為增加了本合同規定的房東或租客履行任何此類義務的時間。因缺乏資金而造成的延誤或未能履行，不得被視為超出任何一方合理控制範圍的延誤。為了行使本第17.13條所賦予的權利，被延遲的一方同意向另一方提交關於此類延遲或預防的原因的合理文件。

第17.14條。生存。

終止日期的發生不應解除房東或租户在合同期滿前產生的各自義務或本租約中規定的任何一方的賠償義務。所有此類義務和賠償在本租約終止後仍然有效。

第17.15條。企業租户。

如果承租人不是個人，承租人特此承諾並保證：(I)承租人在建築物所處的狀態下是正式形成的、有資格做生意和信譽良好的

及(Ii)代表承租人簽署本租約的個人已獲承租人正式授權代表承租人籤立及交付本租約。承租人在整個租期內應保持在上述狀態下的經營資格和良好地位。

第17.16條。某些術語的解釋。

“包括”一詞在所有情況下均指“包括但不限於”。除非另有明文規定，承租人如被要求執行本合同項下的任何行為，應由承租人自行承擔成本和費用。除最低租金外，向房東支付的所有款項，無論是否作為報銷或其他形式，均應視為額外租金，無論其計價是否為“額外租金”。不得推定本租約更嚴格地針對準備本租約的一方或通過其代理人進行解釋，雙方同意本租約的所有當事人都參與了本租約的準備工作，並且各方在簽訂本租約之前都有機會諮詢法律顧問。

第17.17條。當事人之間的關係。

除房東和租客之間的關係外，本租約不得在雙方之間產生任何關係。

第17.18條。反對永恆不變的規則。

儘管本租約中有任何相反的規定，如果租期在本租約日期後二十一(21)年內仍未開始，本租約將在本租約日期後二十一(21)週年自動終止。這一條款的唯一目的是避免將本租約解釋為違反《反對永久權利規則》或任何其他關於限制轉讓的法律規則或衡平法。

第17.19條。法律的選擇。

本租約應根據建築物所在州的法律進行解釋，並根據本租約產生的所有爭議、索賠和問題予以確定。

第17.20條。論壇的選擇。

任何涉及以任何方式與本租賃有關的糾紛、房東/租客關係、租賃物業的使用或佔用、和/或任何傷害或損害索賠的訴訟，應僅在租賃物業所在的州或聯邦法院提起和裁決。

第17.21條。危險物質。

承租人或任何受邀者不得在租賃場所、建築物或項目使用、產生、儲存、處理、釋放、處置或以其他方式管理任何有害物質(以下定義)，但習慣性和合法使用的有害物質除外，只要它們是按照所有法律、規則、法規和條例使用、儲存和處置的。承租人在發現影響租賃房屋、建築物或項目的任何有害物質泄漏時，應立即通知業主，並由業主自行承擔費用，補救至業主滿意的程度，或補償業主因任何行為或行為引起的有害物質泄漏的調查或補救費用

承租人、其僱員、代理人、承包商或被邀請人在提出要求後五(5)日內的遺漏。承租人應與房東合作，並不時提供進入租賃場所進行環境條件檢查和評估的通道，並應在租賃期滿或終止時清除租賃場所中的所有有害物質。承租人同意賠償、保護和保護業主和業主的被保險人不受所有責任、義務、損害、判決、處罰、索賠、費用、收費和開支的損害，包括合理的建築師和律師費，這些責任、義務、損害、判決、處罰、索賠、成本、收費和開支可能會強加於業主或業主的被保險人，或由業主或業主的被保險人承擔，或者直接或間接地因承租人、其代理人、傭人、僱員或承包商的任何行為而引起或影響建築物或項目的有害物質。此處所使用的“危險物質”是指(I)包括在任何聯邦、州或地方法律、法規、規則或條例中或受其管制的危險或有毒物質、廢物、材料、污染物和污染物，包括《環境與責任法案》、1986年《超級基金修正案和再授權法》、《資源保護和回收法》和《有毒物質控制法》，上述任何內容均可不時修訂；(Ii)石油產品；(Iii)鹵化和非鹵化溶劑；(Iv)石油和以石油為基礎的產品；以及(V)所有其他受管制的化學品、材料和溶液，單獨或與其他物質結合，可能對環境、公眾健康或安全或自然資源有害。

房東應將租賃的房屋交付給租户，且沒有任何違反任何適用法律要求的有害物質。如果(A)在租期開始之日發現危險物質違反了適用的法律要求，並且(B)在租期開始之日，該等物質或材料被視為根據適用的法律要求構成了危險物質，則除非該等危險物質是由承租人或承租人的代理人、僱員或承包商帶入建築物，或者該危險物質的釋放是由承租人或承租人的代理人、僱員或承包商造成的，否則房東應在適用法律要求的情況下，在業主自負費用和費用的情況下，清除或補救該等危險物質。

第17.22條。OFAC認證。

承租人證明：(I)它沒有直接或間接地為或代表任何被任何行政命令或美國財政部列為恐怖分子的個人、集團實體或國家，或根據外國資產管制辦公室執行或管理的任何法律、命令、規則或法規而被禁止或阻止的其他個人、實體、國家或交易活動；(Ii)它沒有直接或間接地代表任何此等個人、團體、實體或國家從事、煽動或促進這項交易。

承租人特此同意為房東辯護、賠償，並使房東免受因違反上述認證而引起或與之相關的任何和所有索賠、損害、損失、風險、責任和費用(包括律師費和費用)。

第17.23條。對應者。

本租約可簽署一份或多份副本，每份副本應視為正本，所有副本應構成一份且相同的文書。此外，簽名

就本租賃而言，通過傳真或便攜文件格式收到的合同應被視為有效。

第17.24條。開發與共管碩士。

雙方明確理解並同意，租賃物業須受整體發展制度所規限及從屬，並於日後可受共管制度所規限及從屬，而租賃及租客對租賃物業、公用地方及項目的使用，須受制及從屬於經不時修訂的《租賃法》及共管物業文件(如適用)所載的條文、條款、契諾、條件及限制，前提是不會因將建築物交予共管制度而對租户造成不利影響。如果租賃和REA之間發生衝突，REA應擁有控制權。

第17.25條。財務報表。

根據業主的書面要求，承租人將向業主提供其最新財務報表的副本，包括資產負債表、收益表、現金流量變動表以及根據公認會計原則編制的相關附註；但業主不得在任何十二(12)個月期間要求超過一次此類財務報表，除非與出售或融資有關，或除非承租人違約。此類財務報表必須由註冊會計師認證，或由承租人的首席財務官宣誓保證其準確性和完整性。所提供的財務報表不得超過申請日期前十二(12)個月的日期。業主應保密地保留這些聲明，但可向任何貸款人、潛在貸款人、購買者或潛在買家提供與大樓、項目任何部分、或其中或在業主中的任何權益有關的融資或潛在融資或出售或潛在出售的副本。儘管有上述規定，如果承租人的實體是其已發行的有表決權的股票在國家證券交易所上市的實體(如1934年修訂的《證券交易法》所界定)，並且這些信息是公開的，則承租人在任何時間段內均應免除上述義務。

第17.26條。基礎設施協議和報告要求

為了幫助為主裝配排開發提供資金，房東與薩默維爾市和馬薩諸塞州聯邦(“聯邦”)簽訂了一項基礎設施投資激勵計劃協議(“i-Cued協議”)。為了滿足立方協議的某些要求，房東需要向英聯邦提供英聯邦要求從項目租户那裏獲得的某些信息(“所需信息”)。承租人同意，在房東提出書面要求後三十(30)天內(此類要求每年不得超過一次)，向房東提供i-立方體協議所要求的以下信息：(I)納税人的身份證號碼，以及(Ii)在隱私法的約束下，向房屋內的辦公室工作人員支付的大約工資和其他形式的補償；但前提是房東同意對所有此類信息保密，並僅在i-Cued協議要求的範圍內使用這些信息；然而，進一步規定，在任何情況下，承租人都不需要提供任何信息，以使房東或其他

締約國有權確定任何個人的具體身份特徵，包括但不限於任何此類個人的工資或其他補償、種族、膚色、民族或民族血統、宗教、性別、性取向、性別認同或任何其他身份特徵。如果承租人在30天內未能提供所需信息，並且在承租人收到房東的書面通知後，這種不能提供信息的情況持續了三十(30)天以上，則不這樣做將構成承租人的違約，房東有權獲得本合同第16.02節規定的所有補救措施。

第17.27條。活動和使用限制。

茲發出通知，並在此提及以下活動和使用限制通知(“AUL”)：

(I)Street Retail，Inc.發出的某些AUL，於2012年5月11日在米德爾塞克斯南縣地契登記處(“登記處”)記錄在59076頁，並經Street Retail，Inc.根據2016年7月29日記錄在登記處67711頁第236頁的活動和使用限制通知第一修正案修訂；(Ii)Street Retail，Inc.以其個人身份和代表SRI Assembly Row B2，LLC，SRI Assembly Row B3，LLC，SRI Assembly Row B5，LLC，SRI Assembly Row B6，LLC，SRI Assembly Row B7，LLC，SRI Assembly Row B8，LLC，SRI Assembly Row B9，LLC和FR Sturtevant Street，LLC以個人身份和授權簽字人發出的某些AUL，經Street Retail，Inc.修訂，於2012年5月11日在登記處記錄，書59076，第146頁，根據2016年7月29日在登記處記錄的活動和使用限制通知的特定第一修正案，並經Street Retail，Inc.根據2016年7月29日在登記處記錄的活動和使用限制通知的特定第二修正案，於2016年7月29日記錄在登記處67711冊第248頁，並經進一步修訂；(Iii)Street Retail，Inc.以其個人身份和代表SRI Assembly Row B2，LLC，SRI Assembly Row B3，LLC，SRI Assembly Row B5，LLC，SRI Assembly Row B6，LLC，SRI Assembly Row B7，LLC，SRI Assembly Row B8，LLC，SRI Assembly Row B9，LLC和FR Sturtevant Street，LLC的個人身份和授權簽字人發出的某些AUL，經Street Retail，Inc.修訂，於2012年5月11日在登記處記錄。根據《關於活動和使用限制通知的某些第一修正案》，於2016年7月29日在登記處記錄在67711冊，第314頁；(Iv)Street Retail，Inc.於2012年5月11日在登記處記錄的經Street Retail，Inc.根據活動通知和使用限制通知的某些第一修正案修訂的某些AUL，記錄在59076頁第95頁, 2016年7月29日在登記處記錄在67711冊第282頁，並經Street Retail，Inc.根據活動和使用限制通知的某些第二修正案，於2016年7月29日在登記處記錄在67711冊第297頁進一步修訂；(V)Street Retail，Inc.以個人身份和作為授權簽字人代表SRI組裝行B2，LLC，SRI組裝行B3，LLC，SRI組裝行B5，LLC，SRI組裝行B6，LLC，SRI組裝行B7，LLC，SRI組裝行B8，LLC，SRI組裝行B9，LLC和FR Sturtevant Street，LLC發出的某些AUL，於2012年5月11日在登記處59706頁第192頁記錄；(Vi)Street Retail，Inc.以個人身份並作為授權簽字人代表SRI組裝行B2，LLC，SRI組裝行B3，LLC，SRI組裝行B5，LLC，SRI組裝行B6，LLC，SRI組裝行B7，LLC，SRI組裝行B8，LLC，SRI組裝行B9，LLC和FR發出的某些AUL

(Vii)由馬薩諸塞州聯邦政府發出、由馬薩諸塞州自然保育及康樂事務部專員代為行事的某些AUL，於2012年4月3日記錄於登記處58823頁；(Viii)由FR Sturtevant Street，LLC發出並於2009年10月7日在登記處記錄的FRSturtevant Street，LLC發出並於登記處記錄的某些AUL；(Ix)由聯合廣場商城有限責任公司發出並於1997年11月7日在登記處記錄於27855頁第507頁的某些AUL，受1999年6月25日在登記處記錄的關於AUL的某些第一修正案和於2006年11月3日記錄在登記處48437頁第386頁的AUL的某些第二修正案的影響；(X)Street Retail，Inc.以個人身份並作為授權簽字人代表SRI組裝行B2，LLC，SRI組裝行B3，LLC，SRI組裝行B5，LLC，SRI組裝行B6，LLC，SRI組裝行B7，LLC，SRI組裝行B8，LLC，SRI組裝行B9，LLC和FR Sturtevant Street，有限責任公司於2011年12月28日在登記處記錄在冊58176頁第339頁；和(Xi)由Street Retail，Inc.以個人身份並作為授權簽字人代表SRI組裝行B2，LLC，SRI組裝行B3，LLC，SRI組裝行B5，LLC，SRI組裝行B6，LLC，SRI組裝行B7，LLC，SRI組裝行B8，LLC，SRI組裝行B9，LLC和FR Sturtevant Street，LLC於2013年5月1日在登記處記錄，第61179頁，第474頁。

第十八條

第一要約權租賃權

第18.01條。第一要約承租權。

雙方承認，在簽署和交付本租約的同時，特拉華州有限責任公司SRI Assembly ROW B7 LLC和承租人已就第7號區塊以附件F的形式簽訂了特定的RoFo to Lease協議。

[簽名出現在下面的頁面上。]

本租約雙方受法律約束，已於上述日期簽訂本租約，特此為證。