ILPT-2020123100017173072020財年假象美國-GAAP：房地產會員P7Y20.0020.0000017173072020-01-012020-12-31Iso4217：美元00017173072020-06-30Xbrli：共享00017173072021-02-1500017173072020-12-3100017173072019-12-31Iso4217：美元Xbrli：共享00017173072019-01-012019-12-3100017173072018-01-012018-12-310001717307美國-GAAP：CommonStockMember2017-12-310001717307US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2017-12-310001717307美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2017-12-310001717307ILPT：CumulativeCommonDistributionsMember2017-12-310001717307美國-GAAP：母公司成員2017-12-310001717307美國-公認會計準則：非控制性利益成員2017-12-3100017173072017-12-310001717307美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2018-01-012018-12-310001717307美國-GAAP：母公司成員2018-01-012018-12-310001717307US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2018-01-012018-12-310001717307美國-GAAP：CommonStockMember2018-01-012018-12-310001717307ILPT：CumulativeCommonDistributionsMember2018-01-012018-12-310001717307美國-GAAP：CommonStockMember2018-12-310001717307US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2018-12-310001717307美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2018-12-310001717307ILPT：CumulativeCommonDistributionsMember2018-12-310001717307美國-GAAP：母公司成員2018-12-310001717307美國-公認會計準則：非控制性利益成員2018-12-3100017173072018-12-310001717307美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2019-01-012019-12-310001717307美國-GAAP：母公司成員2019-01-012019-12-310001717307美國-GAAP：CommonStockMember2019-01-012019-12-310001717307US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-01-012019-12-310001717307ILPT：CumulativeCommonDistributionsMember2019-01-012019-12-310001717307美國-GAAP：CommonStockMember2019-12-310001717307US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-12-310001717307美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2019-12-310001717307ILPT：CumulativeCommonDistributionsMember2019-12-310001717307美國-GAAP：母公司成員2019-12-310001717307美國-公認會計準則：非控制性利益成員2019-12-310001717307美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2020-01-012020-12-310001717307美國-GAAP：母公司成員2020-01-012020-12-310001717307美國-公認會計準則：非控制性利益成員2020-01-012020-12-310001717307美國-GAAP：CommonStockMember2020-01-012020-12-310001717307US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-01-012020-12-310001717307ILPT：CumulativeCommonDistributionsMember2020-01-012020-12-310001717307美國-GAAP：CommonStockMember2020-12-310001717307US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-12-310001717307美國-公認會計準則：留存的耳機成員(ReainedEarningsMember)2020-12-310001717307ILPT：CumulativeCommonDistributionsMember2020-12-310001717307美國-GAAP：母公司成員2020-12-310001717307美國-公認會計準則：非控制性利益成員2020-12-310001717307美國-GAAP：IPO成員2018-01-172018-01-17Ilpt：屬性00017173072018-01-17UTR：SQFT0001717307SRT：關聯實體成員2017-09-2900017173072017-09-290001717307SRT：關聯實體成員美國-GAAP：RevolvingCreditFacilityMember2017-09-29Ilpt：註釋0001717307美國-美國公認會計準則：抵押貸款成員2017-09-292017-09-290001717307美國-美國公認會計準則：抵押貸款成員2017-09-290001717307Ilpt：SelectIncomeREITMemberIlpt：IndustrialLogistic屬性TrustMember2018-12-270001717307Ilpt：SelectIncomeREITMemberSRT：關聯實體成員2018-01-012018-01-170001717307SRT：最小成員數2020-01-012020-12-310001717307SRT：最大成員數2020-01-012020-12-310001717307SRT：最大成員數2019-01-012019-12-310001717307SRT：最大成員數2018-01-012018-12-310001717307美國-GAAP：AboveMarketLeasesMember2020-12-310001717307美國-GAAP：AboveMarketLeasesMember2019-12-310001717307US-GAAP：LeasesAcquiredInPlaceMember2020-12-310001717307US-GAAP：LeasesAcquiredInPlaceMember2019-12-310001717307美國-GAAP：AboveMarketLeasesMemberSRT：加權平均成員2020-01-012020-12-310001717307US-GAAP：LeasesAcquiredInPlaceMemberSRT：加權平均成員2020-01-012020-12-310001717307SRT：加權平均成員2020-01-012020-12-310001717307ILPT：MortgageLoan2019Member美國-GAAP：LoansPayableMember2020-12-31Xbrli：純0001717307Ilpt：十二個MainlandPropertiesMember2020-12-310001717307Ilpt：AffiliatesInsuranceCompanyMember2018-01-012018-12-310001717307Ilpt：AffiliatesInsuranceCompanyMember2020-02-130001717307Ilpt：AffiliatesInsuranceCompanyMember2020-12-310001717307Ilpt：AffiliatesInsuranceCompanyMember2019-12-31Ilpt：線段Ilpt：建築0001717307STPR：嗨2020-12-310001717307插頁：其他國家成員2020-12-31ILPT：州0001717307Ilpt：十二個MainlandPropertiesMember2020-12-310001717307美國-GAAP：SalesRevenueNetMemberSTPR：嗨美國-GAAP：地理集中度風險成員2020-01-012020-12-310001717307美國-GAAP：SalesRevenueNetMemberSTPR：嗨美國-GAAP：地理集中度風險成員2019-01-012019-12-310001717307美國-GAAP：SalesRevenueNetMemberSTPR：嗨美國-GAAP：地理集中度風險成員2018-01-012018-12-310001717307Ipt：亞馬遜公司成員中的兩個SubsidiariesoffAmazonInc.2020-01-012020-12-310001717307Ipt：亞馬遜公司成員中的兩個SubsidiariesoffAmazonInc.2019-01-012019-12-310001717307Ipt：亞馬遜公司成員中的兩個SubsidiariesoffAmazonInc.2018-01-012018-12-310001717307ILPT：MortgageNotePayable422DueIn2023成員Ilpt：十二個MainlandPropertiesMember美國-美國公認會計準則：抵押貸款成員2020-12-310001717307ILPT：MortgageNotePayable331 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證券交易委員會
華盛頓特區，20549
形式10-K
| | | | | | | | |
| ☒ | 根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節提交的年度報告 |
| 截至的財政年度 | 十二月三十一日, 2020 |
| 或 |
| ☐ | 根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節提交的過渡報告 |
委員會文件編號：001-38342
工業物流產權信託基金
(註冊人的確切姓名載於其約章)
| | | | | |
| 馬裏蘭州 | 82-2809631 |
| (組織狀況) | (美國國税局僱主身分證號碼) |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 牛頓廣場二號， | 華盛頓大街255號 | 300號套房， | 牛頓， | 馬薩諸塞州 | 02458-1634 |
| (主要行政辦公室地址) | (郵政編碼) |
註冊人的電話號碼，包括區號：617-219-1460
根據該法第12(B)節登記的證券：
| | | | | | | | |
| 每節課的標題 | 商品代號 | 註冊的每個交易所的名稱 |
| 實益普通股 | ILPT | 納斯達克股票市場有限責任公司 |
| | |
根據該法第12(G)節登記的證券：無
用複選標記表示註冊人是否為證券法第405條規定的知名經驗豐富的發行人。是 ☒*不是。☐
用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法的第(13)節或第(15)(D)節提交報告。是☐ 不是的 ☒
用複選標記表示註冊人是否：(1)在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)，(1)已提交1934年證券交易法第(13)或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內一直遵守此類提交要求。是 ☒*不是。☐
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T法規第405條規定必須提交的每個互動數據文件。是 ☒*不是。☐
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司還是新興的成長型公司。請參閲《交易法》第12B-2條規則中對“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。
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| 大型加速濾波器 | ☒ | | 加速文件管理器 | ☐ |
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| 非加速文件管理器 | ☐ | | 小型報表公司 | ☐ |
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| 新興成長型公司 | ☐ | | | |
如果是新興成長型公司，請通過複選標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據“交易法”第13(A)條規定的任何新的或經修訂的財務會計準則。☐
用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據“薩班斯-奧克斯利法案”(“美國聯邦法典”第15編第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。☒
用複選標記表示註冊人是否是空殼公司(如交易法規則第312b-2條所定義)。是☐*不是。☒
非關聯公司持有的登記人的有投票權的實益普通股、面值0.01美元或普通股的總市值為#美元。1.320億美元，基於2020年6月30日納斯達克股票市場有限責任公司普通股每股20.55美元的收盤價。就此計算而言，聯營公司持有的普通股總數已計入由註冊人的受託人及行政人員直接持有或由其聯屬公司持有的895,667股普通股。
截至2021年2月15日註冊人已發行普通股數量：65,301,088.
除非另有明文規定或上下文另有説明，否則本年度報告中10-K表格中對公司、ILPT、我們、我們或我們的Mean工業物流財產信託及其合併子公司的引用。
以引用方式併入的文件
本年度報告(Form 10-K)第III部分第10、11、12、13和14項所要求的某些信息通過參考我們提交給美國證券交易委員會(SEC)的2021年股東年會最終委託書納入，該委託書將在截至2020年12月31日的財年後120天內提交給美國證券交易委員會(SEC)。
有關前瞻性陳述的警告
這份Form 10-K年度報告包含符合1995年“私人證券訴訟改革法”和其他證券法的前瞻性陳述。此外，每當我們使用諸如“相信”、“期望”、“預期”、“打算”、“計劃”、“估計”、“將”、“可能”以及這些或類似表達的否定或派生詞語時，我們就是在作前瞻性陳述。這些前瞻性陳述是基於我們目前的意圖、信念或預期，但前瞻性陳述不保證會發生，也可能不會發生。本報告中的前瞻性陳述涉及我們業務的各個方面，包括：
•我們的租户向我們支付租金的能力和意願，
•我們的租户續簽或延長租約的可能性，或者我們能夠以與我們現有租約條款一樣優惠的條款獲得替代租户的可能性，
•新冠肺炎疫情導致的經濟低迷的持續時間和嚴重程度，以及它對我們和我們的租户的影響，
•我們對我們的能力和工業和物流地產行業以及我們的租户在整個新冠肺炎大流行和當前經濟狀況下運營的能力的期望，
•我們相信，工業和物流部門以及我們的許多租户對於維持一個有彈性的供應鏈至關重要，我們的業務將因此受益。
•我們對房產的收購或出售，
•我們有效競爭收購和租賃的能力，
•當我們續簽或延長租約，當我們簽訂新的租約，或者當我們在夏威夷的物業重新設定租金時，我們租金上漲的可能性，
•我們有能力向我們的股東支付分配，並維持這種分配的金額，
•我們循環信貸安排下未來借款的可獲得性，
•我們關於投資、融資和處置的政策和計劃，
•我們籌集債務或股權資本的能力，
•我們支付債務利息和本金的能力，
•我們適當平衡債務和股權資本使用的能力，
•我們有能力擴大我們現有的或加入更多的房地產合資企業，或吸引合資企業並從我們現有的合資企業或我們可能加入的任何房地產合資企業中受益，
•我們租户的信用質量，
•我們物業現金流安全的變化，
•我們有能力在新冠肺炎大流行和隨之而來的經濟低迷期間保持充足的流動性，
•我們有能力謹慎地在我們的物業進行擴建和翻新項目，併成功和有利可圖地完成這些項目，並實現我們對這些項目的預期回報。
•我們期望從與RMR Group LLC或RMR LLC的關係中獲益，
•我們作為房地產投資信託基金或房地產投資信託基金的税務資格，
•聯邦或州税法的變化，
•因氣候變化或其他原因引起的環境法或其解釋或執行的變化，或我們招致的環境補救費用或其他責任；以及
•其他事項。
我們的實際結果可能與我們的前瞻性陳述中包含或暗示的結果大不相同。前瞻性陳述涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，其中一些是我們無法控制的。可能對我們的前瞻性陳述和我們的業務產生重大不利影響的風險、不確定性和其他因素、運營結果、財務狀況、運營資金或普通股股東應佔的FFO、運營正常化資金或正常化FFO、普通股股東應佔的淨營業收入或NOI、現金流、流動性和前景包括但不限於：
•經濟狀況，包括新冠肺炎疫情及其後果，以及資本市場對我們和我們的租户的影響，
•房地產行業內的競爭，特別是我們物業所在市場的工業和物流物業的競爭，
•遵守和變更聯邦、州和地方法律法規、會計規則、税法和類似事項；
•對我們的業務和我們滿足複雜規則的能力施加的限制，以便我們保持作為美國聯邦所得税目的REIT的税收資格，
•與我們的相關方，包括我們的管理受託人、RMR LLC和與他們有關聯的其他人，存在實際和潛在的利益衝突，以及
•恐怖主義行為，流行病的爆發，包括新冠肺炎，或者其他我們無法控制的人為或自然災害。
例如：
•我們向股東進行未來分配以及支付債務本金和利息的能力取決於許多因素，包括我們從租户那裏收到的租金、未來的收益、我們租賃物業所產生的資本成本以及我們的營運資金需求。我們可能無法償還債務，或無法增加或維持我們普通股的當前分配率，未來的分配率可能會減少或取消。
•我們發展業務和增加分配的能力在很大程度上取決於我們收購物業並以租金(減去物業運營成本)出租的能力，這超出了我們的資本成本。我們可能無法識別我們想要收購的物業，也可能無法與賣家達成協議，無法完成我們想要收購的任何物業的購買。此外，我們可能會遇到與收購物業有關的意想不到的困難和支出，而我們可能收購的物業可能不會為我們提供超過資本成本或實現預期回報的租金減去物業運營成本。
•我們的收購和銷售協議中的或有事項可能得不到滿足，任何預期的收購和銷售可能不會發生，可能會推遲，或者此類交易的條款可能會改變。
•我們酒店可以收取的租金可能會因為市場狀況的變化或其他原因而在租金重置、租約續簽或租約到期時下降。
•我們一些物業的租賃依賴於單個租户，我們可能會受到破產、資不抵債、業務低迷或這些物業的單個租户終止租賃的不利影響。
•我們夏威夷的某些物業是租來的土地，租金根據當時的公平市場價值定期重置。我們夏威夷物業的租金收入在我們和我們的前輩擁有期間普遍增加，因為這些物業的租約已經重置、延長或續簽。儘管我們預計我們夏威夷物業的租金未來可能會上漲，但受新冠肺炎疫情及其引發的經濟低迷的影響，我們不能肯定租金會上漲。這些物業未來的租金可能會下降或不會上升到過去的水平或我們預期的水平，特別是在當前的經濟狀況下。
•我們物業的任何可能的開發或再開發都可能不會實現或不會成功，
•很難準確估計與租賃相關的義務以及開發和租户改善成本。我們與租賃相關的義務、開發項目和租户改善項目的成本可能比我們目前預期的更高，完成的時間可能比我們目前預期的更長，我們未來可能會因為這些和類似的目的而產生越來越多的金額。
•我們酒店所在地區的經濟狀況未來可能會下降，包括由於新冠肺炎大流行及其後果。這種情況或其他條件可能會減少租賃工業用地的需求。如果租賃工業用地的需求減少，我們可能無法與租户續約，因為租約到期，或者以與到期租金一樣高的租金簽訂新的租約，我們的財務業績可能會下降。
•電子商務零售額可能不會像我們預期的那樣繼續增長，增加對工業和物流地產的需求，
•增加工業和物流物業的發展可能會減少對我們物業的需求和租金。
•對於我們收購的物業，我們可能無法達到或維持我們的目標資本化率，而且我們可能會因這些收購而蒙受損失。
•我們認為，只要租户在租賃物業上進行了重大投資，或者因為這些物業對他們具有戰略重要性，租户就有可能在租約期滿前續簽或延長我們的租約，這一點可能無法實現。
•我們的一些租户可能不會續簽即將到期的租約，我們可能無法獲得新的租户來維持或提高我們物業的歷史入住率或租金，我們可能需要花費大量資金來租賃我們的物業。
•我們認為我們擁有的競爭優勢實際上可能並不存在，也可能不會為我們提供我們預期的優勢。我們可能無法保持這些優勢中的任何一個，或者我們的競爭對手可能獲得或增加相對於我們的競爭優勢，
•我們打算以一種使我們能夠合理獲得資金用於投資和融資活動的方式開展我們的業務活動。然而，我們在這方面可能不會成功，我們可能無法合理獲得資金，包括由於新冠肺炎疫情及其後果，
•我們循環信貸安排下借款的持續可獲得性取決於我們是否滿足某些金融契約和其他信貸安排條件。然而，如果具有挑戰性的市場狀況，包括由於新冠肺炎疫情及其後果，持續很長一段時間或惡化，我們的租户可能會遇到流動性緊張，因此可能無法向我們支付租金，我們有效運營業務的能力可能會受到挑戰。如果我們的經營業績和財務狀況受到當前經濟狀況或其他方面的重大負面影響，我們可能無法滿足這些公約和條件，
•我們循環信貸安排下的實際成本將高於倫敦銀行同業拆借利率加溢價，因為與此類債務相關的費用和支出。
•在某些情況下，我們的循環信貸安排下的最高借款額度可能會增加到15億美元。然而，在我們的循環信貸安排下增加最大借款可獲得性取決於我們從貸款人那裏獲得額外的承諾，這可能不會發生。
•在支付費用和滿足其他條件後，我們可以選擇延長循環信貸安排的到期日。但是，可能不符合適用的條件，
•用於確定我們的循環信貸安排的應付利率的保費和我們的循環信貸安排的未使用費用是基於我們的槓桿率。我們槓桿率的變化可能會導致我們支付的利息和費用增加，
•我們可能不會降低負債水平或維持我們可能實施的任何削減，增加槓桿可能會限制我們購買物業和追逐商機的能力。
•我們在資本支出上的支出可能會超過我們目前的預期或過去的水平，
•我們在2020年11月利用合資交易的淨收益減少了我們循環信貸安排下的未償還借款，這可能意味着我們的槓桿率將保持在較低的水平。然而，我們有一項循環信貸安排，根據該安排，我們可以借入、償還和再借入金額，我們可能會在未來尋求獲得額外的債務融資。因此，我們可能不會因為這筆交易而保持降低的槓桿率。
•我們現有的合資企業和我們可能進入的任何其他合資企業都可能不會成功，
•我們的董事會在設定我們對股東的分配時，除其他因素外，還會考慮我們的分派率佔我們普通股交易價格的百分比，或股息率，以及我們的股息率與其他行業REITs的股息率的比較。這可能意味着我們將維持或尋求維持我們普通股的特定股息收益率。然而，股息率只是我們的董事會在確定分配給股東時酌情考慮的眾多因素之一。此外，各種市場和其他因素會影響我們和我們競爭對手證券的交易價格以及這些證券的相應收益率。因此，我們普通股的交易價格和我們普通股的收益率可能會發生變化，並可能大幅波動。我們不打算維持或尋求維持我們普通股的任何特定收益率，
•我們相信，我們處於有利地位，能夠經受住房地產行業目前面臨的新冠肺炎疫情的幹擾。然而，新冠肺炎疫情未來對我們的影響有多大還是個未知數，未來我們可能不會實現類似或更好的運營業績，
•我們在2021年面臨有限的租約到期，我們已經批准了我們的某些租户推遲支付租金的請求，以換取在大多數情況下，從2020年9月開始的12個月內增加支付。然而，目前的市場和經濟狀況可能會惡化，這種惡化可能會導致租户違約和終止租約的情況增加，而這些向租户提供的優惠和援助可能不會讓他們在這段充滿挑戰的時期繼續取得成功。
•我們與RMR LLC之間的商業和物業管理協議有效期為20年。然而，這些協議允許在某些情況下提前終止。因此，我們不能肯定這些協議將在持續20年的期限內繼續有效，以及
•我們相信，我們與相關各方的關係，包括RMR LLC、RMR Group Inc.以及與之相關的其他公司，可能會使我們受益，併為我們在運營和發展業務方面提供競爭優勢。然而，我們認為我們可能從這些關係中認識到的好處可能不會成為現實。
目前，由於許多不同的情況，可能會出現意想不到的結果，其中一些是我們無法控制的，例如新冠肺炎大流行及其後果、恐怖主義行為、自然災害、我們租户財務狀況的變化、租賃空間的市場需求或資本市場或整體經濟的變化。
本年度報告(Form 10-K)或我們提交給美國證券交易委員會(SEC)的其他文件中包含的信息(包括在“風險因素”的標題下)或在本文或其中包含的信息標識了可能導致與我們的前瞻性陳述不同的其他重要因素。我們向證券交易委員會提交的文件可在證券交易委員會網站www.sec.gov上查閲。
您不應過分依賴我們的前瞻性陳述。
除非法律另有要求，否則我們不打算因新信息、未來事件或其他原因而更新或改變任何前瞻性陳述。
關於有限責任的聲明
2018年1月11日提交給馬裏蘭州評估和税務局的修訂和重申的建立工業物流財產信託的信託宣言規定，工業物流財產信託的受託人、高級管理人員、股東、僱員或代理人不應因工業物流財產信託的任何義務或對其提出的任何索賠而承擔任何個人責任。所有以任何方式從事工業物流財產信託交易的人員，在支付任何款項或履行任何義務時，應只關注工業物流財產信託的資產。
工業物流產權信託基金
2020 表格10-K年度報告
目錄
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| | 第I部分 | |
第一項。 | 業務 | 1 |
項目1A。 | 危險因素 | 28 |
項目1B。 | 未解決的員工意見 | 45 |
第二項。 | 特性 | 46 |
第三項。 | 法律程序 | 47 |
第四項。 | 礦場安全資料披露 | 47 |
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| | 第II部 | |
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第五項。 | 註冊人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場 | 47 |
第6項。 | [保留區] | 47 |
項目7。 | 管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析 | 47 |
項目7A。 | 關於市場風險的定量和定性披露 | 63 |
第8項。 | 財務報表和補充數據 | 65 |
項目9。 | 會計與財務信息披露的變更與分歧 | 65 |
項目9A。 | 管制和程序 | 65 |
項目9B。 | 其他資料 | 66 |
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| | 第III部 | |
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第(10)項。 | 董事、高管與公司治理 | 67 |
第11項。 | 高管薪酬 | 67 |
項目12。 | 某些實益擁有人的擔保所有權和管理層及相關股東事宜 | 67 |
第(13)項。 | 某些關係和相關交易，以及董事獨立性 | 67 |
第(14)項。 | 首席會計師費用及服務 | 67 |
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| | 第IIIV部 | |
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第15項。 | 展品和財務報表明細表 | 68 |
第16項。 | 表格10-K摘要 | 69 |
| | 簽名 | |
第一部分
第一項。 業務
我公司
我們是一家房地產投資信託基金，簡稱REIT，根據馬裏蘭州法律於2017年成立。我們在全美擁有並租賃工業和物流物業。從截至2018年12月31日的納税年度開始，我們有資格作為房地產投資信託基金(REIT)繳納美國聯邦所得税。
截至2020年12月31日，我們的投資組合由289個全資擁有的物業組成，約98.5%租賃給253個租户，加權平均(按年化租金收入計算)剩餘租期約為950萬年。這289處物業包括226幢主要位於瓦胡島、HI或我們的夏威夷地產的建築物、可租賃地塊和地役權，其面積約為1,680萬平方英尺(本年度報告中包含的10-K表格中的所有平方英尺均未經審核)，以及63幢建築物，其約1,810萬平方英尺的可出租平方英尺是位於其他30個州的工業和物流物業，或我們的大陸地產。
截至2020年12月31日，我們的夏威夷地產佔我們年化租金收入的50.7%，我們的大陸地產佔我們年化租金收入的49.3%。我們將本年度報告(Form 10-K)中使用的術語年化租金收入定義為截至2020年12月31日的年化合同租金，包括直線租金調整和不包括租賃價值攤銷，根據租户優惠(包括免費租金和補償給租户的金額)進行調整，加上來自租户的估計經常性費用報銷。
截至2020年12月31日，我們還在一家未合併的合資企業中擁有22%的股權，該合資企業在美國大陸的9個州擁有12處物業，約920萬平方英尺的可出租平方英尺已100%租賃，平均剩餘租賃期(按年化租金收入計算)為7.1年。
我們的主要執行辦公室位於馬薩諸塞州牛頓，華盛頓大街255號，Suite300，牛頓，郵編02458-1634牛頓廣場2號，我們的電話號碼是(617)219-1460。
我們的業務和增長戰略
我們擁有並租賃遍佈全美的工業和物流物業。我們相信，我們目前的房產為增加收入提供了穩定的基礎。我們打算通過在美國收購更多的工業和物流物業來擴大我們的業務，這些物業可能受益於電子商務的增長或對物流物業的需求。
通過租金重置和租賃活動、租約的固定增長和選擇性開發實現內部增長。我們夏威夷物業的某些租約規定，租金將在租賃期限內定期重置為公平的市場價值。自從我們的前輩於2003年12月開始收購我們的夏威夷物業以來，我們的夏威夷物業的租賃比例一直保持在97%以上，我們夏威夷物業的定期租金重置，加上租賃到期後的租賃延期和新的租賃活動，導致租金大幅上漲。由於適合工業用途的土地有限，可能會與我們的夏威夷地產形成競爭，我們相信我們的夏威夷地產有可能因定期租金重置、租約延期和新租賃而帶來租金增長的潛力。除了我們夏威夷地產的租金重置和租賃到期可能導致的內部租金增長外，我們大陸地產的大部分租約和我們夏威夷地產的某些租約都包括定期設定的美元金額或百分比的增長，從而提高了應付給我們的現金租金。
由於我們某些夏威夷物業的租約最初是在40或50年前簽訂的，在某些情況下，其中一些物業附近的社區特徵已經發生了變化。在這種情況下，我們和我們的前輩有時會進行重建活動，改變某些物業的性質，以增加租金。由於我們的夏威夷物業目前正經歷着對其當前用途的強勁需求，我們目前預計夏威夷的重建工作不會在短期內成為我們的主要活動，但我們可能會選擇性地進行此類活動。此外，我們和我們的前輩有時會為我們內地物業的租户建造擴建項目，以換取租約延長和租金上漲，我們預計此類活動將繼續下去。
通過收購實現外部增長。我們的外部增長戰略是收購更多的工業和物流物業，我們認為這些物業產生的NOI將超過我們用於購買這些物業的資本成本。我們打算通過主要投資於工業和物流物業來發展我們的業務，這些物業服務於電子商務日益增長的需求。我們相信，電子商務銷售額將繼續增長，無論是美元銷售額還是佔零售總額的百分比，這將在未來幾年創造對工業和物流物業以及租金增長的強勁需求。我們專注於收購對我們的租户業務具有戰略重要性的工業和物流物業，例如為適應租户投入大量資本而建造的物業、戰略配送中心或其他物業。我們的目標是自住性物業，即租户承擔所有或幾乎所有物業運營費用，包括與此相關的增長。由於夏威夷的工業和物流物業數量有限，我們預計我們的大部分收購將在其他州進行。我們的對外增長戰略由我們的投資政策進一步確定。
我們的租約
以下是我們物業的一般租賃條款概述。特定租約的條款可能與以下描述的條款不同。
大陸地產的租約。一般而言，我們的內地物業須受租約約束，據此租户按月、按季或按半年支付固定年租金，並支付或償還吾等所有或幾乎所有物業層面的營運及維修費用，例如房地產税、保險、公用事業及維修，包括與此有關的增加。我們內地物業的許多租約要求我們自費維修建築物的屋頂、外牆、地基及其他結構元素；然而，由於我們相信內地物業得到良好保養，我們相信在餘下的租約期內，這些開支對我們不會構成重大影響。
我們內地的物業仍有99%以上是出租的。隨着這些物業的租約期滿臨近，我們預計會有機會提高租金或重建這些物業。此外，我們內地物業的一些租户續約選擇規定租金將重置至公平市值，如果行使這些選項，我們可能會提高租金。我們定期與我們內地置業的租户磋商，以確定他們是否有興趣擴建或以其他方式改善他們的租賃物業，以換取更高的租金和更長的租期。
夏威夷地產的租約。一般而言，我們的夏威夷物業受租約約束，根據租約，租户按月、按季或按半年支付固定年租金，並支付或償還所有或幾乎所有物業運營和維護費用，如房地產税、保險、公用事業和維修，包括與此相關的增加。我們夏威夷的某些物業以固定的年租金出租，這些租金根據公平的市場價值定期重置，其他的則以固定漲幅的租約為準。在某些情況下，重置是基於公平市值租金，在其他情況下，重置是基於租賃土地的公平市值的一個百分比。公平市價租金重置率一般由我們與個別租户協商決定；然而，當未能達成協議時，我們夏威夷地產的租約需要評估程序。在根據公平市值租金定期重置的土地租約的評估過程中，評估師被要求確定公平合理的租金(不包括改善)。在根據土地公平市價的百分比定期重置土地租約的評估過程中，估價師須釐定土地的公平市價(通常不包括改善)，而該等公平市價是根據土地的最高及最佳用途而釐定，且猶如不受租約所拖累，然後估價師對可能在租約中釐定或由估價師根據市場情況釐定的土地價值應用租金回報率。
新冠肺炎的影響
2020年3月，世界衞生組織宣佈新冠肺炎疫情為大流行，作為對疫情的迴應，美國衞生與公共服務部部長宣佈美國進入公共衞生緊急狀態，許多州和市政當局宣佈進入公共衞生緊急狀態。政府試圖遏制和緩解病毒傳播的各種應對措施已經對包括美國經濟在內的全球經濟產生了負面影響，並將繼續產生負面影響。
在不同程度上，美國各地的州和市政當局普遍允許大多數企業重新開業，並普遍放鬆了它們之前為應對新冠肺炎疫情而實施的限制措施，通常是分階段實施的，隨着時間的推移，儘管一些州和市政當局最近重新實施了某些限制措施，以應對新冠肺炎感染的增加。經濟數據表明，儘管美國國內生產總值(GDP)仍低於疫情爆發前的水平，但自2020年3月和4月經歷的最低期以來，美國經濟已經有所改善。目前尚不清楚新冠肺炎感染人數的增加是否會在美國或其他地方繼續下去或擴大，如果是這樣的話，它會對人類健康和安全、經濟、我們的租户或我們的業務產生什麼影響。
我們的業務重點是工業和物流物業。到目前為止，由於對電子商務的需求，工業和物流行業在應對新冠肺炎大流行方面的表現好於其他一些行業，包括其他房地產行業。我們認為，需求最初得到支撐的部分原因是，隨着新冠肺炎疫情的影響以及由此導致的政府應對措施成為現實，企業和家庭囤積供應的需求增加，電子商務公司受益於自2020年第二季度初以來某些零售消費者網點的關閉，以及市場對電子商務需求的持續增長。我們相信，工業和物流部門以及我們的許多租户對於維持一個有彈性的供應鏈以支持全美的基本服務和日常消費至關重要。然而，如果經濟狀況沒有改善或惡化，包括應對新冠肺炎感染的數量或嚴重程度的任何增加，或經濟狀況的持續或惡化，對電子商務的需求也可能會下降。如果發生這種情況，我們的租户和他們的業務可能會受到負面影響，這可能導致我們的租户就他們欠我們的租金義務向我們尋求幫助，他們無法支付我們的租金，他們不再支付我們的租金，他們不再作為持續經營的企業繼續經營。
我們正繼續密切關注新冠肺炎疫情對我們業務方方面面的影響，包括：
•我們的租户及其承受當前和未來可能惡化的經濟狀況的能力，以及支付我們租金的能力；
•我們的運營、流動性、資本需求和資源；
•積極與我們的租户和其他主要成員和利益相關者溝通，以幫助評估市場狀況、機會和最佳做法，並減輕風險和潛在的不利影響；以及
•在法律顧問和其他專家的協助下，監測可能的政府救濟資金來源和我們或我們的租户可能獲得的其他計劃，使我們和他們能夠在當前的經濟狀況下運營，並增強我們的租户支付我們租金的能力。
我們相信，我們目前的財力，以及我們對工業和物流部門以及我們的租户未來表現的預期，將使我們能夠經受住新冠肺炎疫情及其後果。截至2020年12月31日，我們擁有：
•我們循環信貸安排下的5.29億美元可用資金和手頭2280萬美元的現金；
•在我們的循環信貸安排於2021年12月到期之前，沒有計劃到期的未償債務，該期限可由我們選擇兩次延期六個月；
•截至2020年12月31日，我們年化租金收入的72.2%來自投資級租户、投資級母公司的子公司或夏威夷土地租約；以及
•截至2020年12月31日，我們年化租金收入的1.4%將於2021年到期。
考慮到上述資源、預期和條件，我們相信我們有能力經受住目前房地產行業面臨的幹擾。然而，由於新冠肺炎疫情及其後果，我們的某些租户要求免除他們欠我們的租金義務。我們會逐個租户評估這些請求。截至2021年2月15日，我們批准了某些租户的請求，推遲支付截至2020年12月31日約佔我們年化租金收入9.6%的租賃的總計320萬美元的租金。截至2020年12月31日，我們確認了與剩餘遞延金額相關的應收賬款中的260萬美元。在大多數情況下，這些租户有義務從2020年9月開始分12個月平均每月支付遞延租金。這些遞延金額沒有對我們截至2020年12月31日的年度的財務業績產生負面影響。於截至2020年12月31日止年度，我們收取約97.6%的合約租金，該等延遲租金生效後即到期。
我們沒有任何員工，根據我們與RMR LLC的業務和物業管理協議，我們運營業務所需的人員和各種服務由RMR Group LLC或RMR LLC提供。RMR LLC在其公司總部和區域辦事處實施了增強的清潔協議和社會距離準則，並實施了業務連續性計劃，以確保RMR LLC的員工保持安全，能夠支持我們和由RMR LLC或其子公司管理的其他公司，包括提供適當的信息技術，如筆記本電腦、智能手機、計算機應用程序、信息技術安全應用程序和技術支持。
關於我們的酒店，RMR LLC已經根據美國疾病控制和預防中心和其他監管機構對我們酒店的建議指南，在我們的酒店實施了協議和程序
目的是減少新冠肺炎感染傳播的可能性。RMR LLC的物業管理和工程人員已經接受了新冠肺炎預防程序的培訓，RMR LLC的物業管理團隊也制定了業務連續性計劃，以確保我們物業的運營穩定性。RMR LLC實施的協議和程序包括以下內容：
•對公共區域和洗手間的高接觸點進行消毒；
•關閉某些建築設施；
•謹慎管理租户工單的執行或延期，以限制RMR LLC員工和租户在我們酒店的互動；
•在我們酒店的各處安裝帶有社交距離提醒的標牌；
•對某些建築暖通空調系統和設備進行更改，包括調整新風控制程序以增加向室內空間輸送的新風量，並調整控制順序以保持空間相對濕度，以幫助將病毒濃度降至最低；
•沖洗生活用水系統，為重新入住做好準備；
•在營業時間以外進行服務呼叫和預防性維護，以限制社交互動；
•要求供應商在新冠肺炎大流行情況下遵循最佳做法，包括向RMR LLC提供針對供應商員工的書面預防措施，並要求供應商員工在我們酒店工作時穿戴適當的個人防護裝備；以及
•改變清潔時間表，有時進行吸塵，意在減少病毒在空氣中的潛在傳播。
此外，由於我們酒店的租户利用率較低，RMR LLC通過以下方式努力降低和優化我們酒店的運營成本：
•推遲非緊急工作；
•實施照明和暖通空調系統的節能協議；
•減少非必要的屋宇裝備和員工；以及
•減少垃圾清運頻率。
RMR LLC大大減少了非必要的工作差旅，其區域領導人員不被允許在同一時間在同一地點工作。RMR LLC還要求在我們酒店工作的員工使用個人防護設備，並向我們酒店的某些基本工人提供業務連續性獎金。RMR LLC的區域管理辦公室目前正在根據州和地方指導方針的要求限制不定期訪客，並保持最高辦公佔用限制，包括根據需要每週輪換員工。
圍繞新冠肺炎大流行存在廣泛的不確定性。這些不確定因素包括：
•負面經濟影響的持續時間和嚴重程度；
•任何經濟復甦的力度和可持續性；
•當新冠肺炎疫情消退時，聯邦、州和地方政府以及其他市場參與者可以如何監督和進行經濟活動恢復的時間和程序，例如可以繼續實施或增加哪些持續的限制和保護措施，以及可以取消或減少哪些限制和保護措施，以促進美國經濟活動的恢復；以及
•政府、企業和普通公眾對新冠肺炎感染水平或比率上升的反應。
由於這些不確定性，我們無法確定最終將對我們、我們的租户和其他利益相關者的業務、運營、財務業績和財務狀況產生什麼影響。有關新冠肺炎疫情對我們和我們業務的更多信息和風險，請參閲本年度報告的Form 10-K第I部分，第1A項，“風險因素”。
我們的投資政策
我們的目標投資包括頂級市場的所有工業和物流建築。在頂級市場之外，我們的重點是較新的建築、高信用質量的租户和更長的租期。我們的目標是新投資的估計資本化率為5%-7%。如果市場狀況發生變化，或在某些其他情況下，我們的目標投資和目標估計資本化率可能會發生變化。
在評估可能收購的物業時，我們會考慮多方面的因素，包括但不限於：
•財產的位置；
•從該物業收取及將收取的歷史租金及預計租金；
•我們的資本成本與我們通過擁有房產可能實現的預期回報進行比較；
•物業租户的經驗和信用質量；
•租户經營的行業；
•該物業的剩餘租賃期和其他租賃期限；
•財產類型(例如，散裝分佈、最後一英里分佈等)；
•物業所在市場區域的税收和監管情況；
•同一地點或附近的類似物業的入住率和需求量；
•物業的施工質量、物理條件和設計情況；
•物業可能需要的預計資本支出；
•取得該物業的價格與該物業的預計重置成本比較；
•該物業的收購價格與近期市場銷售的同類物業的價格相比較；
•該物業與我們其他投資組合的戰略契合度；以及
•我們資本的其他來源、用途或需求的存在。
此外，我們還可以投資或成立房地產合資企業。我們目前在一家未合併的合資企業中擁有22%的股權。未來，我們可能會投資或加入更多的房地產合資企業，或收購更多的物業，目的是將這些物業貢獻給我們現有的合資企業，如果我們的結論是，這樣做我們可能會從合資企業的參與中受益，或者我們參與投資的機會取決於使用合資企業的結構，或者利用私人和公共股權資本來源之間的物業估值差異。
我們對可以投資於任何一處房產的總資產的金額或百分比沒有限制，對投資集中在任何一個地點也沒有限制。
我們的董事會可以隨時改變我們的收購和投資政策，而不需要我們的股東投票或事先通知。今後，我們可以對其他從事房地產活動的單位投資房地產、抵押或證券採取政策。我們將來可能會考慮與其他公司進行合併、戰略合併或成立更多合資企業的可能性。
我們的處置政策
我們通常認為自己是物業的長期所有者。我們目前沒有出售我們的任何房產的計劃，但我們可能會決定在未來出售我們的一些房產或在我們的一些房產中持有股份。我們預計，我們出售物業或入股部分物業的決定將基於以下考慮因素，其中包括可能在特定時間與特定物業相關的因素：
•該物業是否已租出，若然，餘下的租約期及續租的可能性為何；
•該物業的租户是否正在履行其租賃義務；
•我們對物業租户支付合同租金能力的評估；
•如果物業有空置或可能出現空置情況，我們有能力識別新租户；
•我們對該物業可能實現的未來租金的評估；
•與尋找替代租户相關的潛在成本，包括租户改善、租賃佣金和優惠、空置時運營物業的成本，以及所需的建築改善資金(如果有)，所有這些都與我們未來租金的預期回報相比較；
•我們出售物業可能獲得的估計收益；
•房地產與我們投資組合的其餘部分在戰略上的契合性；
•我們對出售財產可能變現的收益的預期用途；
•我們相信通過為現有的或任何新的合資企業貢獻更多的物業將獲得的好處；
•存在其他資金來源、用途或需要；以及
•任何擬議的處置對我們和我們的股東的税務影響。
我們的董事會可以在不經股東投票或通知的情況下，隨時改變我們的處置政策。
我們的融資政策
根據1986年修訂後的“國內税法”(IRC)，要符合房地產投資信託基金(REIT)的徵税資格，我們通常需要每年至少分配房地產投資信託基金應納税收入的90%，但須經特定調整，並不包括任何淨資本收益。我們希望通過在我們的循環信貸安排下借款、發行股本或債務證券或使用可能超過已支付分派的運營留存現金來償還債務、投資於我們的物業或為收購、開發或再開發提供資金。我們還預計，我們的經營和投資活動的資金將來自我們物業租户的租金，超過計劃分配給我們股東的租金，以及我們循環信貸安排下的借款。隨着我們循環信貸安排下的最大借款或到期臨近，我們預計將續簽該安排，或通過發行股票或新債對債務進行再融資。我們將主要根據我們業務的成功運營和市場狀況來決定何時發行股票或發行新債券。由於我們籌集資金的能力在很大程度上將取決於市場狀況，我們不能確定我們是否能夠籌集到足夠的資金來償還債務或為我們的增長戰略提供資金。
我們目前擁有7.5億美元的無擔保循環信貸安排，用於營運資金和一般業務目的，包括臨時收購資金，直到我們能夠通過股權或債務為收購進行再融資。此外，在2019年1月，我們獲得了一筆6.5億美元的抵押貸款，以186處房產為抵押，這些房產包含960萬平方英尺的可出租平方英尺，位於HI的瓦胡島。2019年4月，我們為我們的一筆收購承擔了5700萬美元的擔保抵押票據。2019年10月，我們獲得了3.5億美元的抵押貸款，以我們位於美國大陸的11處房產為抵押，這些房產在8個州總共有大約820萬平方英尺的可出租面積。在我們以前持有多數股權的合資企業的淨資產解除合併後，我們不再將5700萬美元的有擔保抵押票據或3.5億美元的抵押貸款計入我們的綜合資產負債表。有關我們的融資來源和活動的更多信息，請參閲“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析-流動性和資本資源-我們的投融資流動性和
本10-K年度報告的“資源”和本10-K年度報告第IV部分第15項所載的合併財務報表附註3。
我們沒有政策限制我們可能承擔的債務數額，也沒有限制我們物業可能被抵押的數量或金額。我們的董事會可以在不經股東投票或通知的情況下隨時改變我們的融資政策。
環境問題
房地產的所有權受到與環境問題相關的風險的影響。當我們收購房產時，我們會進行環境現場評估，在有問題的地方，我們會進行額外的監測和定期評估。我們的一些財產被用於或已經被用於工業目的，因此可能存在各種形式的污染。我們要求我們的租户遵守環境法律，我們還監測任何已知的情況，在某些情況下，我們已經為潛在的環境責任設立了準備金。雖然我們不相信我們的任何物業存在會對我們造成重大不利影響的環境條件，但我們不能確定我們將來為解決環境污染問題可能需要承擔的這些條件或費用不會對我們產生重大不利影響。
競爭
投資和經營房地產是一個競爭非常激烈的行業。我們的競爭對手包括上市和私營REITs、眾多金融機構、個人以及公共和私人公司。我們的一些競爭對手可能比我們擁有更多的財政和其他資源。我們相信，我們管理層和經理的經驗和能力、我們物業的質量、租户的多樣性和信用質量，以及我們的租約結構，可能會為我們提供一些競爭優勢，使我們能夠成功運營業務，儘管我們的業務具有競爭性。有關更多信息，請參閲本年度報告Form 10-K中的“風險因素-與我們的業務相關的風險-我們面臨着巨大的競爭”。
我們的經理
RMR Inc.是一家控股公司，其幾乎所有業務都由其持有多數股權的子公司RMR LLC進行。亞當·D·波特努伊(Adam D.Portnoy)是總部基地信託公司(ABP Trust)的唯一受託人、高管和控股股東。總部基地信託公司是RMR公司的控股股東，是RMR公司的常務董事兼總裁兼首席執行官，也是RMR LLC的高管和員工。約翰·G·默裏(John G.Murray)，我們的另一位董事總經理兼總裁兼首席執行官，也是RMR LLC的高級管理人員和員工。我們的日常運營由RMR LLC負責。RMR LLC發起並向我們的董事會提供投資和撤資機會，併為我們提供管理和行政服務。RMR LLC的主要營業地點是馬薩諸塞州牛頓市牛頓300室華盛頓大街255號牛頓廣場2號，郵編是02458-1634，電話號碼是(6177968390)。RMR LLC或其子公司還擔任多元化醫療信託(DHC)、寫字樓物業收入信託(OPI)、RMR抵押信託(以前稱為RMR房地產收入基金)、RMRM、服務物業信託(SVC)和Tremont Mortgage Trust(TRMT)的管理人，並向其他私營和上市公司提供管理和其他服務，包括Five Star High Living Inc.或Five Star，TravelCenter of America Inc.，或TA。RMR LLC還為我們現有的合資企業提供管理服務。截至本Form 10-K年度報告發布之日，RMR LLC的執行官員有：總裁兼首席執行官Adam Portnoy、執行副總裁、總法律顧問兼祕書Jennifer B.Clark、執行副總裁Jennifer F.Francis、執行副總裁、首席財務官兼財務主管Matthew P.Jordan、John Murray, 執行副總裁喬納森·M·佩奇克(Jonathan M.Pertchik)。我們的首席財務官兼財務主管小理查德·W·西德爾(Richard W.Siedel，Jr.)是RMR LLC的高級副總裁，我們的首席運營官兼副總裁葉埃爾·達菲(Yael Duffy)是RMR LLC的副總裁。默裏和西德爾以及RMR LLC的其他高級管理人員也是RMR LLC或其子公司提供管理服務的其他公司的高級管理人員。
2020年7月，我們的經理RMR LLC發佈了第一份年度可持續發展報告，其中總結了RMR LLC及其客户公司(包括ILPT)採用的環境、社會和治理倡議。RMR有限責任公司的可持續發展報告可在RMR Group Inc.或RMR Inc.的網站上訪問，網址為www.rmrgroup.com/corporate-sustainability/default.aspx.。RMR Inc.網站上的信息或可通過RMR Inc.訪問的信息未通過引用併入本Form 10-K年度報告中。
僱員
我們沒有員工。本應由員工提供的服務由RMR LLC和我們的管理受託人和高級管理人員提供。截至2020年12月31日，RMR LLC在其位於美國各地的總部和地區辦事處擁有600多名全職員工。
保險
我們物業的租約一般規定，我們的租户須為我們出租給他們的物業和對其進行的操作承擔保險費用，包括意外傷害、責任、火災、擴大承保範圍和租金或業務中斷損失。根據我們夏威夷物業的租約，我們的租户一般負責維持保險；而根據我們內地物業的租約，我們的租户一般須向我們退還維持保險範圍的費用，或直接購買該等保險並將我們列為被保險人。
其他事項
聯邦、州和地方各級的立法和監管發展可能會對我們物業的所有權、租賃和運營產生直接或間接的影響。由於聯邦、州或地方法律法規的變化，或這些法律法規在我們酒店的應用，包括《美國殘疾人法》、消防和安全法規、建築法規、土地使用法規或用於遏制、減少或移除有害物質的環境法規，我們可能需要支出。根據我們的一些租約，其中一些費用需要由我們的租户支付或退還給我們。
互聯網站
我們的網址是www.ilptreit.com。我們的治理準則、商業行為和道德準則或行為準則以及審計、薪酬、提名和治理委員會的章程都張貼在我們的網站上，也可以寫信給我們的祕書，工業物流地產信託公司，地址是華盛頓街255號牛頓廣場2號，Suite300，馬薩諸塞州牛頓，郵編：02458-1634年。我們還有一項政策，概述了處理有關會計、內部會計控制或審計事項的關切或投訴的程序，以及可在我們的網站上訪問的治理熱線，股東可以使用該熱線舉報有關會計、內部會計控制或審計事項的關切或投訴，或違反或可能違反我們的行為準則。我們在向美國證券交易委員會(SEC)或美國證券交易委員會(SEC)提交或提交這些表格後，在合理可行的範圍內，儘快通過我們網站的“投資者”欄目免費提供我們的10-K表格年度報告、10-Q表格季度報告、8-K表格當前報告以及根據1934年“證券交易法”(經修訂)第13(A)或15(D)節提交或提供的對這些報告的修訂。我們向證券交易委員會提交或提供給證券交易委員會的任何材料也在證券交易委員會網站www.sec.gov上維護。證券持有人可以寫信給我們的董事會或個人受託人向通信對象發送通信，地址是工業物流地產信託公司祕書，地址是華盛頓街255號牛頓廣場2號，牛頓300室，郵政編碼：C/o。(工業物流地產信託公司祕書，地址：Two Newton Place，255 Washington Street，Suite 300，Newton)。, 馬薩諸塞州02458-1634年，或通過電子郵件祕書@ilptreit.com。我們的網站地址在本年報的10-K表格中多次出現，僅供參考。我們網站上的信息或通過我們網站獲取的信息不會通過引用的方式併入本Form 10-K年度報告或我們向SEC提交或提供給SEC的其他文件中。我們打算使用我們的網站作為披露重要的非公開信息的手段，並履行我們在FD法規下的披露義務。這些披露將包括在我們網站的“投資者”欄目中。因此，投資者除了關注我們的新聞稿、美國證券交易委員會(SEC)文件以及公開電話會議和網絡廣播外，還應該關注我們的網站。
段信息
截至2020年12月31日，我們只有一個運營部門：包括工業和物流大樓以及租賃工業用地在內的物業的所有權和租賃。有關更多信息，請參閲“管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析”以及我們的合併財務報表，該報表包含在本年度報告第四部分第15項的Form 10-K中。
重要的美國聯邦所得税考慮因素
以下是美國聯邦所得税重要考慮因素的摘要，以現行法律為基礎，僅限於將我們的股票作為投資資產而不是作為存貨或用於交易或業務的財產擁有的投資者。如果您受聯邦所得税法下的特殊規則約束，則摘要不會討論可能與您相關的所有特定税務考慮因素，例如，如果您是：
•銀行、保險公司或者其他金融機構；
•受監管的投資公司或房地產投資信託基金；
•A小章S公司；
•證券或外幣的經紀、交易商或交易商；
•為美國聯邦所得税目的將我們的股票按市價計價的人；
•功能貨幣不是美元的美國股東(定義見下文)；
•因僱傭或其他服務表現而收購或擁有我們股份的人；
•繳納替代性最低税額的人；
•收購或擁有我們股票的人，作為跨境、套期保值交易、推定出售交易、推定所有權交易或轉換交易的一部分，或作為“合成證券”或其他綜合金融交易的一部分；
•擁有我們任何類別股票10%或以上(通過投票或價值，直接或建設性地在IRC下)的人；
•一名美國僑民；
•非美國股東(定義見下文)，其對我們股票的投資與在美國的貿易或業務行為有效相關；
•在適用納税年度內在美國居留183天以上的非居民外國人；
•“合格股東”(根據IRC第897(K)(3)(A)條的定義)；
•“合格外國養老基金”(根據IRC第897(L)(2)條的定義)或由一個或多個合格外國養老基金全資擁有的任何實體；
•因使用適用的財務報表(IRC第451(B)(3)條所指)而受特別税務會計規則約束的人；或
•信託、房地產、免税單位或者外國人，但下列概要中具體描述的除外。
IRC中管理REIT及其股東的聯邦所得税資格和待遇的部分很複雜。本報告是IRC適用條款、相關規則和條例以及行政和司法解釋的摘要，所有這些條款都可能發生更改，可能具有追溯力。未來的立法、司法或行政行動或決定也可能影響本摘要中陳述的準確性。我們尚未收到美國國税局(IRS)就本摘要中描述的任何事項做出的裁決，我們不能確定IRS或法院是否會同意本摘要中的所有陳述。例如，美國國税局可能會對我們的收購、運營、估值、重組或其他事項採取與本摘要中描述的不同立場，如果法院同意，這可能會導致適用各方承擔重大税負。此外，本摘要並未詳盡列出所有可能的税收考慮因素，也未討論任何遺產、贈與、州、地方或外國税收考慮因素。由於所有這些原因，我們敦促您和我們股票的任何持有者或潛在收購者就收購、擁有和處置我們股票的聯邦所得税和其他税收後果諮詢税務顧問。本摘要中描述的我們的意圖和信念是基於我們對截至本10-K表格年度報告日期生效的適用法律法規的理解。如果頒佈了直接或間接影響我們的新法律或法規，我們可能會改變我們的意圖或信念。
你的聯邦所得税後果通常會因你是否是“美國股東”而有所不同。在本摘要中，“美國股東”是指我們股票的實益所有者，即：
•是美國公民或居民的個人，包括合法的美國永久居民或符合聯邦所得税法規定的居留條件的外國人；
•以聯邦所得税為目的，在美國、其任何一個州或哥倫比亞特區法律範圍內或根據該法律設立或組織的實體；
•其收入應繳納聯邦所得税的遺產，不論其來源如何；或
•如果美國境內的法院能夠對信託的管理進行主要監督，並且一個或多個美國人有權控制信託的所有實質性決定，或者
財政部條例規定的範圍，1996年8月20日存在的信託，已選擇被視為國內信託；
其作為美國股東的地位不會被適用的税收條約所推翻。相反，“非美國股東”是我們股票的受益者，而我們的股票不是 出於聯邦所得税的目的被視為合夥企業的實體(或其他安排)，不是美國股東。
如果出於聯邦所得税的目的，任何被視為合夥企業的實體(或其他安排)持有我們的股份，合夥企業中合夥人的税收待遇一般將取決於合夥人的納税狀況和合夥企業的活動。出於聯邦所得税的目的，任何被視為合夥企業的實體(或其他安排)如果是我們股份的持有者，以及此類合夥企業的合夥人(根據聯邦所得税目的而確定)，請諮詢其自己的税務顧問，以瞭解收購、擁有和處置我們的股份的聯邦所得税後果和其他税收後果。
税收作為房地產投資信託基金(REIT)
我們已選擇從2018年納税年度開始，根據IRC第856至860節作為房地產投資信託基金徵税。我們的REIT選擇，假設繼續符合當時適用的資格測試，一直在繼續，並將在隨後的納税年度繼續有效。雖然我們不能確定，但我們相信，從2018年納税年度開始和之後，我們一直在組織和運營，並將繼續以一種符合我們資格的方式組織和運營，並將繼續使我們有資格根據IRC作為房地產投資信託基金(REIT)納税。
作為房地產投資信託基金，我們通常不需要為作為股息分配給股東的淨收入繳納聯邦所得税。對我們股東的分配一般包括在我們現有的當期或累積收益和利潤範圍內作為紅利計入我們的股東收入中。我們的股息一般不享受符合條件的股息收入的優惠税率，但我們的部分股息可能被視為資本利得股息或符合條件的股息收入，所有這些都如下所述。此外，對於2026年前開始的納税年度，根據IRC第199A節的無支出扣除機制，符合指定持有期要求的我們的非公司美國股東通常有資格獲得較低的持有期 未被視為資本利得股息或合格股息收入的股息的有效税率。我們的任何一部分股息都沒有資格享受公司股東收到的股息扣除。超過我們當前或累積收益和利潤的分配通常被視為資本回報，以接受股東在我們股票中的基礎為限，並將降低這一基礎，以繳納聯邦所得税為目的。我們的當期或累計收益和利潤通常首先分配給優先股的分配(目前沒有流通股)，然後分配給我們普通股的分配。出於所有這些目的，我們的發行版 包括現金分配，我們可能進行的任何實物分配，以及資本市場活動(如一些贖回)產生的推定或推定分配，如下所述。
我們的律師Sullivan&Wocester LLP認為，在2018至2020納税年度，我們已經組織並符合IRC下REIT的納税資格，我們目前和預期的投資和運營計劃將使我們能夠繼續滿足IRC下REIT的資格和税收要求。我們律師的意見是基於這樣的假設：我們的租約，我們的信託聲明， 以及我們已經或正在參與的所有其他法律文件，這些文件的所有各方已經並將遵守這些文件的所有內容，其依據是本年度報告(Form 10-K)中描述的事實事項的準確性和完整性，以及我們就與我們的組織和運營以及我們預期的運營方式有關的某些事實事項向我們的律師所作的陳述。如果這一假設或描述或陳述不準確或不完整，我們的律師的意見可能會受到不利影響，可能不會被依賴。我們律師的意見是以現行法律為基礎的，但法律在未來可能會發生變化，可能具有追溯力。鑑於REITs管理規則的高度複雜性，事實認定的持續重要性，以及我們情況未來發生變化的可能性，Sullivan&Wocester&LLP和我們都不能確定我們是否有資格成為REIT，或在任何特定年份被徵税。沙利文·伍斯特律師事務所對我們作為REIT的資格或税收的任何意見都將自發布之日起發表。我們的律師沒有義務就所陳述、陳述或承擔的事項的任何後續變化或適用法律的任何後續變化通知我們或我們的股東。此外，我們律師的意見對國税局或法院都沒有約束力，兩者都可以採取與我們律師所表達的立場不同的立場。
我們作為房地產投資信託基金的持續資格和税收將取決於我們是否符合IRC規定的各種資格測試，並概述如下。雖然我們相信我們已經並將滿足這些測試，但我們的法律顧問不會持續審查這些測試的符合性。如果我們在任何一年都沒有資格獲得REIT的税收資格，我們將被徵收聯邦所得税，就像我們是根據IRC第C分章徵税的公司，或者是C公司，我們的股東將像普通C公司的股東一樣被徵税，這意味着聯邦所得税一般將在公司和股東層面適用。在這種情況下，我們可能會承擔很大的納税義務，可供分配給我們股東的現金數量可能會減少或取消。
如果我們繼續有資格作為房地產投資信託基金納税，並通過下面描述的測試，我們通常不會為我們分配給股東的金額支付聯邦所得税。然而，即使我們繼續有資格作為房地產投資信託基金(REIT)納税，我們在以下情況下仍可能需要繳納聯邦税，如下所述：
•我們將對任何未分配的“房地產投資信託應税收入”按正常的企業所得税税率徵税，這一税率是根據我們未分配的普通收入和淨資本利得(如果有的話)來確定的。
•如果我們有處置“喪失抵押品贖回權財產”的淨收益，如IRC第856(E)節所述，主要是為了在交易或業務的正常過程中出售給客户而持有，或從喪失抵押品贖回權財產中獲得的其他不符合條件的收入，我們將按最高的常規企業所得税税率對這些收入徵税。
•如果我們有來自“被禁止交易”的淨收入-即在交易或業務的正常過程中以出售給客户為主的存貨或財產的收益而進行的處置，而不是處置喪失抵押品贖回權的財產和法定避風港除外的處置-我們將按100%的税率對這項收入徵税。
•如果我們未能達到下文討論的75%毛收入測試或95%毛收入測試，由於合理原因而非故意疏忽，但由於特定的補救條款而保持我們作為房地產投資信託基金的納税資格，我們將按未通過75%毛收入測試或95%毛收入測試的金額(經調整)乘以旨在反映我們在納税年度的盈利能力的分數，按100%的税率納税。
•如果我們因合理原因而未能通過以下任何REIT資產測試(5%或10%資產測試的最低限度失敗除外)，但由於特定的補救條款而保持我們作為REIT的納税資格，則我們將繳納的税款等於50,000美元或最高常規企業所得税税率乘以導致我們未能通過測試的不合格資產所產生的淨收益，兩者中的較大者將是我們的税金，而不符合條件的資產所產生的淨收入導致我們未能通過測試，因此我們將被徵收相當於50,000美元或最高正常企業所得税税率乘以導致我們未能通過測試的不合格資產所產生的淨收入的税款。
•如果我們由於合理原因而非故意疏忽而未能滿足IRC的任何規定，導致我們不符合REIT的徵税資格(違反REIT毛收入測試或違反REIT資產測試的情況除外)，我們可以保留REIT的徵税資格，但每一次失敗將被處以50,000美元的罰款。
•如果我們未能在任何日曆年分配至少85%的REIT普通收入、95%的REIT資本利得淨收入以及前幾個時期的任何未分配應税收入的總和，我們將被徵收4%的不可抵扣消費税，超過實際分配的金額。
•如果我們收購一項房地產投資信託基金資產，而我們在該資產中的調整税基是參考C公司手中該資產的調整税基來確定的，在特定情況下，我們可能需要對該資產的全部或部分固有收益(自該物業不再由C公司擁有之日起計算)繳納聯邦所得税。如果出售資產會導致徵收重大的內置利得税負債，我們一般不會預計出售資產；但如果我們確實出售了可能與內置利得税風險相關的資產，那麼我們預計將在我們的財務報表中為相關税收負債做適當撥備。
•如果我們在一項交易中收購了一家公司，而我們繼承了該公司的税收屬性，為了保持我們作為REIT的納税資格，我們通常必須在不晚於收購發生的納税年度結束之前分配在該收購中繼承的所有C公司收益和利潤(如果有的話)。然而，如果我們未能做到這一點，寬免條款將允許我們保持作為房地產投資信託基金的徵税資格，只要我們分配任何後來發現的C公司的收益和利潤，並就延遲分配期支付利息費用。
•我們的子公司是C公司，包括 我們的 IRC第856(L)節定義的“應税房地產投資信託基金子公司”，或 一般來説，TRS將被要求為其收入繳納聯邦企業所得税，並且我們與我們其中一家TRS之間的任何交易都可能被徵收100%的税，這不符合公平條款。
•如下所述，我們通過一家子公司投資房地產，我們認為該子公司有資格作為房地產投資信託基金(REIT)納税。如果確定該實體沒有資格作為房地產投資信託基金徵税，我們可能無法通過一項或多項房地產投資信託基金資產測試。在這種情況下，我們預計我們將能夠利用下面描述的減免條款，但需要繳納的税款等於50,000美元或最高正常企業所得税税率乘以我們從該子公司賺取的淨收入。
如果我們在任何一年都沒有資格作為房地產投資信託基金納税，那麼我們將像普通的C公司一樣繳納聯邦所得税。此外，作為一家正規的C公司，我們不能扣除對我們股東的分配，根據IRC，也不需要分配。此外，就我們目前和累積的收益和利潤而言，對我們股東的所有分配一般都將作為普通股息徵税，有可能符合下文“-應税美國股東的税收”標題下討論的優惠税率，並且在受到IRC的限制的情況下，將有可能有資格享受公司股東收到的股息扣除。最後，在終止我們的房地產投資信託基金地位生效的課税年度之後的四個課税年度內，我們一般將被取消作為房地產投資信託基金的納税資格。我們甚至在一年內都沒有資格獲得REIT的税收資格，這可能會導致我們減少或取消對股東的分配，或者導致我們招致鉅額債務或清算大量投資，以支付由此產生的企業級所得税。IRC下的減免條款可能允許我們繼續有資格作為房地產投資信託基金納税，即使我們沒有遵守各種房地產投資信託基金的要求，所有這些都將在下文更詳細地討論。不過，我們無法説明在任何特定情況下，我們是否有權受惠於這些寬免條文。
REIT資格要求
一般要求。IRC第3856(A)條將房地產投資信託基金定義為公司、信託或協會：
(1)由一名或多名受託人或董事管理的；
(2)以可轉讓股份或者可轉讓實益憑證證明其實益所有權的；
(3)如果不是根據IRC的第856至859條，作為一家國內的C公司，這將是要納税的；
(4)不受獨立審查委員會特別規定約束的金融機構或保險公司；
(5)其實益擁有權為100人或以上；
(6)這不是“少數人持有”，意思是在每個課税年度的後半部分，流通股價值不超過50%的流通股直接或間接由五個或更少的“個人”擁有(根據IRC的定義，包括特定的免税實體)；
(7)沒有(也沒有成功)IRC第856(C)(8)條禁止的2015年12月7日之後的免税剝離歷史；以及
(8)這符合關於其收入和資產的性質及其分配金額的其他測試，所有這些都如下所述。
IRC第856(B)條規定，條件(1)至(4)必須在整個納税年度內得到滿足，條件(5)必須在12個月的納税年度中至少335天內得到滿足，或者在12個月以下的納税年度的相應部分期間達到。雖然我們不能確定，但我們相信，在最近完成的納税年度結束或之前的每個必要期間內，我們都符合條件(1)至(8)，並且我們將在本課税年度和未來納税年度繼續滿足這些條件。
為了幫助遵守條件(6)，我們的信託聲明 限制我們股票的轉讓，否則會導致股權集中。然而，這些限制並不能確保我們以前滿足了條件(6)中描述的股份所有權要求，也不能確保我們在所有情況下都能繼續滿足這些要求。如果我們遵守適用的財政部法規以確定我們流通股的所有權，並且不知道，或者通過合理的努力也不會知道我們不符合條件(6)，那麼我們將被視為滿足條件(6)。因此，我們已經遵守並將繼續遵守這些規定，包括每年要求持有我們相當比例股份的股東提供有關我們股票所有權的信息。根據我們的信託聲明，我們的股東必須對這些提供信息的要求做出迴應。根據財政部規定，未能或拒絕遵守這一要求的股東必須提交一份聲明，並附上聯邦所得税申報單，披露其對我們股票和其他信息的實際所有權。
就條件(6)而言，“個人”通常包括自然人、補充失業救濟金計劃、私人基金會或永久保留或專門用於慈善目的的信託的一部分，但不包括合格養老金計劃或利潤分享信託。因此，非“個人”實體所擁有的房地產投資信託基金股份被視為由該實體的直接和間接擁有者擁有(如定義所示)，而不是由該實體本身擁有。同樣，符合條件的退休金計劃或利潤分享信託所持有的房地產投資信託基金股份，按個別受益人在該計劃或信託中的精算權益比例，視為由個別受益人直接持有。因此，五個或更少的此類信託可以擁有一個實體超過50%的權益，而不會危及該實體作為房地產投資信託基金(REIT)的納税資格。
IRC規定，如果我們不符合條件(1)至(7)，我們不會自動失去作為房地產投資信託基金的徵税資格，只要我們能夠確定這種失敗是由於合理的原因，而不是由於故意疏忽。每一次被原諒的失敗都將導致5萬美元的罰款，而不是取消房地產投資信託基金的資格。即使故障首次發生在發現故障的納税年度的前一年，本救濟條款也可以適用於適用條件的故障。
我們的全資子公司和我們通過合作伙伴關係進行的投資。除了下面討論的TRS，IRC第3856(I)節規定，任何100%的股票由REIT及其被忽視的子公司持有的公司，都是合格的REIT子公司，不應被視為單獨的公司，以繳納美國聯邦所得税。合格REIT子公司的資產、負債以及收入、扣除和信貸項目被視為REIT的。我們相信，我們的每一家直接和間接全資子公司，除了下文討論的TRS(以及TRSS全部或部分擁有的實體)，要麼是IRC第856(I)(2)條所指的合格REIT子公司，要麼是非法人實體，根據IRC第7701條發佈的財政部規定，出於聯邦所得税的目的，該非法人實體不會被視為獨立於其所有者。因此，在適用本摘要所述的所有REIT資格要求時，我們的QRS的所有資產、負債以及收入、扣除和信貸項目均被視為我們的，我們對該QRS的股票和其他證券的投資將被忽略。
我們已經進行了投資，並可能在未來 通過一個或多個實體投資房地產，這些實體被視為合夥企業，用於聯邦所得税目的。就屬合夥企業合夥人的房地產投資信託基金而言，IRC的庫務規例規定，就下文所述有關收入及資產的REIT資格要求而言，REIT一般被視為擁有合夥企業收入及資產的比例份額(但就下文所述的10%價值測試而言，REIT在合夥企業發行的股本及指定債務證券中的比例權益)被視為擁有合夥企業的收入及資產的比例份額(就下文所述的10%價值測試而言，REIT在合夥企業發行的股本及指定債務證券中的比例權益)。此外，就這些目的而言，合夥企業的資產和毛收入項目在房地產投資信託基金手中的性質一般保持不變。相反，為了下面討論的分配要求的目的，我們必須將我們在合夥企業收入中的份額作為合夥人考慮，這是根據IRC K分章下管理合夥人和合夥企業的一般聯邦所得税規則確定的。
子公司REITs。我們通過一家子公司間接擁有房地產，我們認為該子公司已符合並將繼續符合IRC規定的REIT徵税資格，未來我們可能會通過一個或多個旨在符合REITs徵税資格的其他附屬實體投資房地產。當一家子公司有資格作為獨立的房地產投資信託基金(REIT)在其母公司之外納税時，該子公司的股票就是符合房地產投資信託基金母公司75%資產測試條件的房地產資產，如下所述。然而，如果子公司未能單獨滿足本摘要中描述的或其他適用的各種REIT資格要求(以及未能獲得適用的救濟條款)，通常將導致(A)如上所述，子公司須繳納常規的美國公司所得税，以及(B)REIT母公司對子公司的所有權(I)不再是符合75%資產測試條件的房地產資產，(Ii)接受一般適用於REE的5%資產測試、10%投票權測試和10%價值測試(三)損害房地產投資信託基金母公司自身的房地產投資信託基金資格
因附屬公司倒閉而產生的税項及税項，累及房地產投資信託基金母公司，詳情見下文“-資產測試”項下所述。
我們與我們的子公司REIT一起提交了保護性的TRS選舉，從2020年第一季度起生效，我們已經從2021年1月起與該子公司重申了這一保護性選舉，我們可能會繼續這樣做，除非並直到我們對該子公司的所有權降至10%以下。根據這一保護性TRS選舉，我們認為，如果我們的子公司由於某種原因不是REIT，那麼它將被視為我們的TRS之一，因此其價值將符合我們下文所述的REIT總資產測試。我們預計將對我們成立或收購的任何其他子公司REIT進行類似的保護性TRS選舉。我們預計保護性TRS選舉不會影響我們遵守下面描述的75%和95%毛收入測試，因為我們預計我們從子公司REIT股票獲得的收益和股息不會危及這些測試的遵守，即使出於某種原因，該子公司不是REIT。
應税房地產投資信託基金子公司。作為房地產投資信託基金，我們被允許擁有TRS的任何或全部證券，前提是在每個季度末，我們對TRS的股票或其他證券的投資不能超過我們資產總值的20%。一般來説，TRS是指REIT以外的附屬公司，REIT直接或間接持有股票，並與其關聯REIT共同選擇被視為TRS。TRS作為普通的C型公司徵税，獨立於其附屬房地產投資信託基金(REIT)。我們在TRSS中持有的股票和其他證券不受下面討論的5%資產測試、10%投票權測試和10%價值測試的限制。
此外，任何公司(房地產投資信託基金除外)，如果TRS直接或間接擁有已發行證券超過35%的投票權或價值，則自動成為TRS。根據以下討論，吾等相信吾等及吾等的每一家TRS均已遵守並將繼續遵守TRS地位的要求，在此期間，我們打算讓附屬公司的TRS選舉生效，而吾等相信，我們日後成立或收購的任何TRS亦同樣如此。
如下所述，TRSS可以為我們的租户提供服務，而不會取消我們在以下討論的75%毛收入測試或95%毛收入測試下從這些租户那裏獲得的租金。此外，由於我們的TRS是作為獨立於我們的C公司徵税的，它們的資產、負債以及收入、扣除和信貸項目一般不會根據本摘要所述的REIT資格要求歸於我們。因此，我們的TRS通常可能會進行被視為被禁止的交易或如果由我們直接進行會產生不合格收入的活動。
對TRS及其附屬REITs施加限制和制裁，以確保TRS將受到適當水平的聯邦所得税。例如，如果TRS向其附屬房地產投資信託基金支付的利息、租金或其他金額超過與其無關的第三方在公平交易中支付的金額，則房地產投資信託基金通常將被徵收相當於多付部分的100%的消費税。此外，如果與公平交易相比，第三方租户向房地產投資信託基金多付了租金，以換取為所提供的服務少付TRS，而REIT沒有就向第三方租户或代表第三方租户提供的服務向TRS支付足夠的補償，則REIT可能要向TRS徵收相當於TRS少付補償100%的消費税。如果TRS獲得的補償至少等於其提供或提供服務的直接成本的150%，則適用此消費税的安全港例外。最後，100%消費税也適用於TRS向其附屬房地產投資信託基金提供的服務在與房地產投資信託基金租户服務無關的情況下的低價。我們不能確定涉及我們的TRS的安排不會導致施加一項或多項限制或制裁，但我們不相信我們或我們的TRS現在或將來都會受到這些限制或制裁。
收入測試。我們必須每年通過兩次總收入測試，才能保持我們作為房地產投資信託基金的納税資格。首先，在每個課税年度，我們的總收入中至少有75%必須來自與不動產有關的投資，包括《獨立審查委員會》第856(D)條所指的不動產租金、不動產按揭或不動產權益的利息和收益、喪失抵押品贖回權財產的收入和收益、出售或以其他方式處置不動產的收益(包括在《獨立税務局》下被視為不動產的特定附屬個人財產)，或出售或處置其他房地產投資信託基金的股份的股息和收益(但當我們獲得新資本以換取我們的股票或公開發行我們的五年或更長時間的債務工具時，如果在我們收到新資本後一年內收到或應計的可歸因於臨時投資於股票或債務工具的新資本的收入，通常也是75%毛收入測試下的合格收入。第二，我們每個課税年度的入息總額中，最少有95%必須包括符合75%總入息標準的入息、其他類型的利息和股息、出售或處置股票或證券所得的收益，或上述各項的任何組合。我們出售主要在正常業務過程中出售給客户的物業的總收入，明確和及時確定的特定對衝交易的收入和收益，以及回購或清償債務的收入都不包括在分子和分母中。
毛收入測試。此外，在一項或兩項毛收入測試中，特定的外幣收益將不包括在毛收入中。
要符合IRC第856(D)條所指的“不動產租金”，必須符合以下幾項要求：
•一般情況下，收取的租金不能以任何人的收入或利潤為基礎，而可以以收入或銷售額的一個或多個固定百分比為基礎。
•如果房地產投資信託基金按投票權或租户股票價值擁有10%或更多的租金(如果租户不是公司，則為租户資產或淨利潤的10%或更多)，無論是直接擁有還是在應用歸屬規則之後，租金通常都不符合資格。如果物業租金不符合“不動產租金”，我們一般不打算將物業租賃給任何一方，但10%擁有權規則的適用取決於複雜的歸屬規則和可能超出我們控制範圍的情況。我們的信託聲明一般不允許直接或通過歸屬轉讓或聲稱收購我們的股票，以維持我們作為IRC下的房地產投資信託基金(REIT)的税收資格所必需的程度。然而，我們不能肯定這些限制會有效地防止我們作為房地產投資信託基金的徵税資格受到10%關聯租户規則的影響。此外，我們不能確定我們是否能夠監督和執行這些限制，我們的股東也不一定知道根據IRC的歸屬規則歸於他們的我們股票的所有權。
•上述禁止向10%的關聯租户賺取“不動產租金”的規定是有限度的例外，如果租户是TRS的話。如果物業至少90%的租賃空間租給TRS和10%的關聯租户以外的租户，並且如果TRS向REIT支付的該物業空間的租金與非關聯租户為該物業可比空間支付的租金實質上相當，則TRS向REIT支付的符合資格的租金不會因為禁止10%關聯租户的規定而被取消資格。
•為使租金符合資格，房地產投資信託基金一般不得管理物業，或向物業的租户提供或提供服務，除非是透過獨立承辦商(其本身並無收入)或透過其其中一個信託基金。這一規則有一個例外，允許房地產投資信託基金執行免税組織可以執行的慣常管理和租户服務，而不被視為收到IRC或UBTI第512(B)(3)節定義的“無關企業應税收入”。此外，提供給租户的非常規服務的最低數額，只要不允許的租户服務的價值不超過物業總收入的1%，就不會取消收入作為“不動產租金”的資格。
•如果與不動產租賃有關的租賃的個人財產租金是根據租約獲得的租金總額的15%或以下，則個人財產租金將符合“不動產租金”的資格；如果超過這15%的門檻，則個人財產租金將不符合這一條件。被視為屬於個人財產的租金收入部分按公平市場價值的比率確定。 個人財產與租賃的不動產和個人財產的總公平市場價值之比。
•此外，“不動產租金”包括我們就同一地理區域的可比不動產租金而慣常提供的服務收取的費用(即使收費另有説明)，以及我們的TRS提供的服務在沒有單獨説明收費的情況下收取的費用，兩者均包括在同一地理區域內，我們通常提供的服務所收取的費用(即使收費另有説明)，以及我們的TRS提供的服務所收取的費用(費用未另行列明)。房地產投資信託基金(REIT)收到的非地理習慣服務的費用是否包括在“房地產租金”中，美國國税局在公佈的權威機構中沒有明確説明；然而，我們的律師Sullivan&Worcester LLP認為，儘管此事並非毫無疑問，“房地產租金”也包括我們在單獨聲明收費時從TRS提供的服務收取的費用，即使服務不是地理習慣的。因此，我們預計，來自TRS提供的服務的任何收入，無論收費是否單獨説明，都將符合“房地產租金”的資格，因為這些服務將滿足地理習慣標準，因為這些服務將由TRS提供，或者出於這兩個原因。
我們相信，根據IRC第856條的規定，我們所有或幾乎所有的租金和相關服務費都符合並將繼續符合“房地產租金”的規定。
如果沒有IRC第856(E)條的“喪失抵押品贖回權的財產”規則，房地產投資信託基金從財產中收取的活躍的、非租金的毛收入將不符合75%和95%的毛收入測試標準。但作為喪失抵押品贖回權的房產，來自該房產的活躍的、非租金的毛收入將如此符合條件。喪失抵押品贖回權的財產一般是任何不動產，包括不動產的權益，以及這種不動產附帶的任何個人財產：
•房地產投資信託基金因房地產投資信託基金在喪失抵押品贖回權時出價購買該財產，或者在該財產發生違約或即將對該財產的租賃或該財產擔保的債務發生後，通過協議或法律程序將該財產歸於所有權或佔有權而獲得的；
•房地產投資信託基金獲得的任何相關貸款是在違約不迫在眉睫或預期不會發生的情況下獲得的；以及
•為此，房地產投資信託基金做出了適當的選擇，將該財產視為喪失抵押品贖回權的財產。
根據IRC第857(B)(4)條的止贖財產所得税規則，REIT在出售作為庫存持有的止贖財產或主要用於出售給客户的止贖財產中確認的任何收益，加上在沒有止贖財產處理的情況下不符合75%毛收入測試條件的任何止贖財產收入，減去與這些收入項目的生產直接相關的費用，將按最高的常規企業所得税税率繳納所得税。因此，如果房地產投資信託基金(REIT)應該租賃止贖財產，以換取如上所述的“不動產租金”，那麼這筆租金收入就不需要繳納止贖財產所得税。
房產通常在房地產投資信託基金收購房產的納税年度之後的第三個納税年度結束時停止喪失抵押品贖回權，如果從美國國税局獲得延期，則停止止贖房產的時間更長。但是，這一寬限期終止，止贖財產在第一天就不再是止贖財產：
•就該物業訂立租約，而該物業按其條款將會產生不符合75%毛收入審查(不包括喪失抵押品贖回權的收入)的收入，或房地產投資信託基金根據該日或之後訂立的租約直接或間接收取或累算75%毛收入審查下的任何不符合條件的收入；
•在該物業上進行任何建造，但如某建築物或任何其他改善工程在失責迫在眉睫前已完成超過10%，且不屬特別豁免形式的贍養費或延遲保養，則不在此限；或
•即自房地產投資信託基金收購物業之日起逾90天，而該物業用於房地產投資信託基金所經營的行業或業務，但透過獨立承辦商使用，而房地產投資信託基金本身並無從中賺取或收取任何收入或TRS者，則不在此限。
除出售喪失抵押品贖回權的財產外，我們在出售作為庫存持有的財產或在正常交易或業務過程中主要為出售給客户而持有的其他財產而獲得的任何收益，統稱為交易商收益，可被視為來自被禁止交易的收入，並按100%的税率徵收懲罰性税。100%的税不適用於通過TRS持有的房產銷售收益，儘管這些收入將在TRS手中按正常的企業所得税税率納税；因此，我們可能會在交易中使用TRS，否則我們可能會確認交易商收益。財產是作為存貨持有還是主要在貿易或業務的正常過程中出售給客户，這是一個事實問題，取決於圍繞每筆特定交易的所有事實和情況。IRC的第857(B)(6)(C)和(E)條提供了避風港，根據這些規定，持有至少兩年並滿足指定額外要求的房地產的有限銷售將不會被視為被禁止的交易。然而，在實踐中，對安全港的遵守並不總是可以實現的。我們試圖組織我們的活動以避免被禁止的交易，或者以其他方式通過TRSS進行此類活動；但是，我們不能確定美國國税局是否會成功地斷言我們的一個或多個處置要繳納100%的懲罰性税。徵收100%罰金税的收益不包括在75%和95%毛收入測試中，而不是交易商收益或因避風港而免徵100%罰款的房地產收益，則被認為符合75%和95%毛收入測試的資格毛收入。
我們相信，任何從處置資產中獲得的收益 我們未來可能獲得的收入，包括通過任何合夥企業獲得的收入，通常都符合75%和95%的毛收入測試標準，不會是經銷商收益，也不會被徵收100%的懲罰性税。這是因為我們的總體意圖是：(A)擁有我們的資產以供投資，以期獲得長期收益和資本增值；(B)從事發展、擁有、租賃和管理我們現有物業的業務，以及收購、開發、擁有、租賃和管理新物業；以及(C)偶爾處置我們的資產，以符合我們的長期投資目標。
如果我們在任何課税年度未能達到75%毛收入測試或95%毛收入測試中的一項或兩項，如果我們滿足以下要求，我們仍有資格在該年度作為房地產投資信託基金納税：(A)我們未能通過測試是由於合理的原因，而不是由於故意疏忽；以及(B)在我們發現不合格後，我們提交了一個附表，描述該納税年度75%毛收入測試或95%毛收入測試中包括的每一項毛收入項目。即使這項寬免條款確實適用，我們仍須按未能通過75%毛收入測試的金額或未能通過95%毛收入測試的金額中較大者(經調整後)乘以一個旨在反映我們在該課税年度的盈利能力的分數，徵收100%的税。這項寬免規定可適用於未通過適用的收入審查，即使該未通過首次發生在發現該未通過的納税年度的前一年。
基於上述討論，我們相信，從我們作為REIT的第一個納税年度開始，我們已經並將繼續滿足上文概述的75%和95%的毛收入測試。
資產測試。在每個納税年度的每個日曆季度結束時，我們還必須滿足以下資產百分比測試，才有資格作為REIT納税，以便繳納聯邦所得税：
•本公司總資產價值的至少75%必須包括“房地產資產”，其定義為不動產(包括不動產權益和不動產抵押權益或不動產權益)、附屬個人財產(如果該等個人財產的租金根據上述規則被視為不動產租金)、現金和現金項目、其他REITs的股份、IRC第562(C)(2)條所定義的“公開發售REITs”發行的債務工具、政府證券和臨時性房地產投資信託基金(REITs)、政府證券和臨時房地產投資信託基金(REITs)，以及其他房地產投資信託基金(REITs)的股份，以及其他REITs的股份、根據IRC第562(C)(2)條的定義由“公開發售的REITs”發行的債務工具、政府證券和臨時性資產。吾等持有的任何股票或債務工具，可歸因於吾等收到的任何金額(A)以交換吾等的股票或(B)公開發售我們的五年期或更長期限的債務工具，但在每種情況下，只限於吾等收到新資本後的一年期間)。
•我們總資產價值的25%可能由證券代表，但那些在前面75%資產測試中被看好的證券除外。
•在上述25%資產類別的投資中，我們擁有的任何一個非房地產投資信託基金髮行人的證券價值不得超過我們總資產價值的5%。此外，我們不得擁有任何一家非房地產投資信託基金髮行人的已發行證券超過10%的投票權或價值，除非該等證券是“直接債務”證券或以下討論的其他例外情況。我們在TRS中的股票和其他證券可以免除這5%和10%的資產測試。
•我們總資產價值的20%可由我們TRS的股票或其他證券代表。
•根據IRC第856(C)(5)(L)(Ii)條的定義，“非合格公開發售的REIT債務工具”可代表我們總資產的不超過25%。
我們的律師Sullivan&Worcester LLP認為，雖然這件事不是毫無疑問的，但我們對我們TRS的股權或債務的投資，在他們 在上述REIT資產測試中，被視為臨時投資的新資本將被視為房地產資產，而不是證券。
上述REIT資產測試必須在每個納税年度的每個日曆季度結束時作為REIT滿足。房地產投資信託基金在任何季度末通過資產審查後，不會純粹因為其資產價值的波動而喪失其在隨後任何季度的納税資格。對於像我們這樣定期收購合格和不合格房地產投資信託基金資產的房地產投資信託基金(REIT)來説，這一祖輩規則的好處可能是有限的。當因在一個季度內收購證券或其他財產而未能達到上述資產測試標準時，可以通過處置足夠的不符合條件的資產來解決該問題。 三十 在那個季度結束後的幾天。
此外，如果我們在任何季度結束時未能通過5%的資產測試、10%的投票率測試或10%的價值測試，而我們無法在30年內糾正此類失敗 在該季度結束後的幾天內，如果(A)故障是最小的，並且(B)在我們確定故障的季度的最後一天之後的6個月內，我們要麼處置了導致故障的資產，要麼滿足5%的資產測試、10%的投票測試和10%的價值測試，則該故障將被原諒。就本救濟條款而言，如果導致破產的資產價值不超過1000萬美元，則破產將是最低限度的。如果我們的失敗不是最低限度的，或者如果違反了任何其他REIT資產測試，如果(A)我們向美國國税局提供了導致失敗的每項資產的描述，(B)失敗是由於合理原因而不是故意疏忽，(C)我們繳納的税款等於(1)50,000美元或(2)在失敗期間對導致失敗的資產所產生的淨收入徵收的最高常規企業所得税税率，則我們仍有資格作為REIT徵税，以及(D)我們支付的税款等於(1)50,000美元或(2)在失敗期間對導致失敗的資產產生的淨收入徵收的最高正常企業所得税税率，其中較大者為(1)50,000美元或(2)對導致失敗的資產所產生的淨收入徵收的最高正常企業所得税税率我們要麼處置導致失敗的資產，要麼滿足所有REIT資產測試。這些救濟條款可能適用於適用的資產測試失敗，即使該失敗首次發生在發現該失敗的納税年度之前的一年。
IRC還為10%的價值測試提供了例外證券避風港，其中包括(A)“直接債務”證券，(B)指定的租賃協議(其中將在隨後幾年支付)，(C)任何支付“房地產租金”的義務，(D)由政府實體發行的、完全或部分不依賴於非政府實體的利潤或付款的證券，以及(E)由另一家房地產投資信託基金髮行的任何證券。此外，如果合夥企業至少75%的毛收入(不包括被禁止交易的收入)是符合75%毛收入測試的合格收入，則被歸類為合夥企業的實體發行的任何債務工具，如果在上述安全港的證券定義中不例外，則不會被視為10%價值測試中的證券，這是出於聯邦所得税的目的而歸類為合夥企業的實體發行的任何債務工具。在上述安全港的定義中，如果合夥企業的毛收入中至少有75%是符合75%毛收入測試的收入，則不會被視為證券。
我們已經並將繼續保持我們資產價值的記錄，以證明我們符合上述資產測試的要求，並打算採取必要的行動，在任何季度結束後30天內或上述6個月內糾正任何未能通過測試的情況。
基於上述討論，我們相信，從我們作為房地產投資信託基金的第一個納税年度開始，我們已經並將繼續滿足上文概述的房地產投資信託基金資產測試。
年度分配要求。為了有資格根據IRC作為房地產投資信託基金(REIT)徵税，我們被要求向股東進行資本利得股息以外的年度分配，金額至少等於以下金額的超額：1。
(1)我們的“房地產投資信託應税收入”的90%和我們税後淨收入的90%(如果有的話)是從止贖中收到的財產中獲得的，超過
(2)我們的非現金收入(例如，估算的租金收入或無意中未能符合同類交易所資格的交易收入)超過我們“房地產投資信託應税收入”的5%。
為此，我們的“房地產投資信託應税收入”是根據IRC第857條的定義計算的，不考慮支付的股息扣減和我們的淨資本收益，通常將通過我們支付的特定公司級所得税(例如，對內置收益或喪失抵押品贖回權的財產收入的税收)進行扣減。
除特定的例外情況外，IRC通常將可適當分配給貿易或企業的債務所支付或應計的淨利息支出的扣除額限制在“調整後的應税收入”的30%以內。超過限額的任何扣除都將結轉，並可在下一年使用，但受當年30%的限額限制。冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法案改變了調整後應税收入的限制，從30%提高到50%，但僅限於2019年和2020年。此外，納税人可以選擇將2019年納税年度調整後的應税收入用於2020納税年度的調整後應税收入，以計算限額。只要納税人作出選擇(這是不可撤銷的)，淨利息支出扣除的適用限制不適用於IRC第469(C)(7)(C)條所指的涉及房地產開發、再開發、建築、重建、收購、轉換、租賃、運營、管理、租賃或經紀的貿易或業務。財政部條例規定，房地產交易或業務包括由房地產投資信託基金(REIT)進行的交易或業務。我們已選擇將其作為房地產貿易或企業對待，因此，預計上述利息扣除限制不適用於我們或我們的“房地產投資信託應納税所得額”的計算。
分配必須在與其相關的納税年度支付，如果在我們及時提交較早納税年度的聯邦所得税申報單之前申報，則必須在下一個納税年度支付，如果在申報之後的第一次定期分配付款或之前支付，則必須在下一個納税年度支付。如果股息是在10月、11月或12月向這三個月中登記在冊的股東宣佈的，並在次年1月支付，那麼為了聯邦所得税的目的，這種股息將被視為在上一納税年度的12月31日和31日支付和接收，範圍是任何未分配的收益和利潤。
如果房地產投資信託基金證實，由於之前為滿足下文討論的4%消費税的要求而進行的分配，它無法滿足90%的分配要求，則美國國税局可能會免除90%的分配要求。如果我們沒有分配我們所有的淨資本收益和調整後的所有“房地產投資信託應税收入”，我們將按未分配金額的正常企業所得税税率繳納聯邦所得税。此外，如果我們未能在一個日曆年度內將我們普通收入的85%和資本利得淨收入的95%，加上上一個日曆年度被視為已分配的金額的超額部分(如果有的話)支付給我們的股東，我們將被徵收4%的不可抵扣消費税。為此，任何日曆年的“合計所需分配”是指該日曆年的應納税所得額的總和，不考慮所支付股息的扣除額和以前幾年未被視為根據該規定分配的所有金額。我們將被視為有足夠的收入和利潤，將我們的任何分派視為股息，最高可達所需分派的金額，以避免徵收4%的消費税。
如果我們沒有足夠的現金或其他流動資產來滿足我們的分派要求，或者如果我們選擇這樣做，我們可能會發現有必要或適宜安排新的債務或股權融資，為所需的分派提供資金，以保持我們作為房地產投資信託基金的徵税資格。我們不能確定是否會以優惠的條件為這些目的提供資金，或者根本不能。
我們或許可以通過在晚些時候向股東支付“不足股息”來糾正任何一年未能支付足夠股息的情況。這些不足的股息可能會包括在我們對上一年支付的股息的扣除中，但我們將因延遲分配而收取利息費用。雖然就我們的房地產投資信託基金的分配要求和我們支付的股息扣除而言，不足股息的支付將適用於上一年度，但它將被視為在支付該股息的當年向收到該股息的股東進行的額外分配。
除了上述其他分配要求外，為了保持我們作為房地產投資信託基金的納税資格，我們必須及時分配我們從被收購公司繼承的所有C公司收益和利潤，如下所述。
收購C公司
我們將來可能會進行收購C公司全部流通股的交易。在這些收購中，除非我們 做出適用的TRS選擇，我們的每個被收購實體及其各種全資公司和非公司子公司 將成為我們的QRS。因此，在該等收購後，就上述各項房地產投資信託基金資格測試而言，被收購及隨後被撇除的實體的所有資產、負債及收入、扣除及信貸項目將被視為我們的資產、負債及收入、扣除及信貸項目。此外，我們通常將被視為被收購(然後被忽略)實體的聯邦所得税屬性的繼承者，例如這些實體的(A)其資產和折舊計劃中的調整税基；以及(B)用於聯邦所得税目的的收益和利潤(如果有的話)。這些屬性的結轉產生了房地產投資信託基金(REIT)的影響，如內置的增值税敞口和額外的分配要求，如下所述。然而，當我們根據IRC第338(G)節就我們收購的公司進行選擇時，我們通常不會受到關於在該選擇之前存在的屬性的此類屬性結轉的約束。
C公司的內在收益。儘管我們具有房地產投資信託基金的資格和納税資格，但在特定情況下，如果我們收購房地產投資信託基金資產，而我們在該資產上的調整税基是參照C公司擁有的該資產的調整税基確定的，則我們可能需要繳納企業所得税。例如，如果我們直接或間接從該C公司獲得該資產的結轉税基，並且如果我們在該資產不再由該C公司擁有之日起的五年內出售該資產，則我們可能需要對該資產在C公司擁有的最後一天存在的全部或部分固有收益繳納聯邦所得税。就我們在一個納税年度應繳納內置利得税的收入和收益而言，扣除為這些收入和收益支付的與該納税年度相關的任何税款，我們在下一年度支付的應税紅利可能有資格按以下標題“-應税美國股東的税收”中所述的“合格紅利”的優惠税率向非公司美國股東徵税。我們一般 不要期望出售資產，如果這樣做會導致施加重大的內置利得税負債；但如果我們確實出售了可能與內置利得税敞口相關的資產，那麼我們預計將在我們的財務報表中為相關税收負債做適當的撥備。
收益和利潤。在公司收購後，我們通常必須在交易發生的納税年度結束前分配在該交易中繼承的所有C公司收益和利潤(如果有的話)，以保持我們作為房地產投資信託基金(REIT)的納税資格。然而，如果我們未能做到這一點，寬免條款將允許我們保持作為房地產投資信託基金的徵税資格，只要我們分配任何後來發現的C公司的收益和利潤，並就延遲分配期支付利息費用。一般來説，我們繼承的C公司收益和利潤根據優先權規則被特別分配給導致繼承的事件發生後可能最早的分配，只有在那時，我們納税年度的收益和利潤的餘額才會在我們的分配中分配到根據優先權規則尚未被視為C公司收益和利潤分配的程度。這些C公司收益和利潤的分配可能有資格按“合格股息”的優惠税率向非公司的美國股東徵税，如下文“-應税美國股東的税收”標題所述。
租賃的折舊和聯邦所得税處理
我們資產的初始税基通常是我們的購置成本。我們一般會在40年內對應計提折舊的不動產進行直線折舊，在適用的較短時期內對個人財產進行折舊。對於我們通過免税或結轉基礎收購獲得的物業(例如，我們由Select Income REIT或SIR貢獻給我們的初始物業，如下所述)，或者是成本分離分析的主題，這些折舊表和我們的初始税基可能會有所不同。
我們與SIR分離後立即持有的資產的初始計税基數和折舊表取決於從該分離中出於聯邦所得税目的而產生的被視為交換，或被視為交換，是受IRC第351(A)、351(B)和357(A)條管轄的交換。我們的律師Sullivan&Worcester LLP認為，除SIR根據IRC第351(B)條確認的一筆適度收益外，該當作交易所應被視為受IRC第351(A)和357(A)條管轄的交易所，因為我們有義務償還SIR的某些發售費用，我們同意SIR相應地執行我們的所有納税報告。本意見的條件是假設吾等與SIR之間管限吾等與SIR關係的交易協議已獲並將會獲各方遵守、吾等提交的S-11表格註冊聲明中所述事實事項的準確性及完整性(該等事項與吾等首次公開發售及在納斯達克股票市場有限責任公司(Nasdaq Stock Market LLC或Nasdaq)上市有關)，以及吾等及SIR就特定事實事項作出的陳述。因此，我們在從SIR收到的每一項資產中延續了SIR的税基和折舊表，並根據SIR在當作交易所根據IRC第351(B)條確認的收益進行了調整。關於獨立審查委員會第351(A)、351(B)和357(A)條的適用性的結論取決於對以下三個問題中每一個問題的有利決定：(A)獨立審查委員會第351(E)條不適用於當作交易所, 否則，它將完全取消對當作交易所的第351(A)條和第351(B)條的處理資格；(B)“內部審查委員會”第357(A)條而不是“內部審查委員會”第357(B)條適用於“當作交易所”，否則我們在“當作交易所”中向SIR承擔的責任將是SIR的應税對價(最高可達實際實現收益的數額)；以及(C)在#年制定的一項司法重新定性規則。沃特曼輪船訴處長案，“聯邦判例彙編”第2集第430卷，第1185頁(第五巡回法庭)(1970年)，以及隨後的税務案件，都不適用於將我們支付給SIR的交易前分配重新定性為SIR為現金而進行的應税銷售。我們不能肯定美國國税局或法院會得出同樣的結論。
如果與我們的信念和我們律師的意見相反，因為IRC第351(A)、351(B)或357(A)條不適用，所以假定交易所應向SIR徵税，那麼我們將被視為是在大部分或全部應税收購中從SIR獲得了我們的初始資產，從而以該被視為收購的成本獲得了我們資產中的總税基，這將高於從SIR結轉的金額，但也很可能在更長的折舊壽命內進行折舊。在這種情況下，從我們的第一個納税年度開始以及之後的許多納税年度，我們的總折舊扣除可能比我們報告的和從結轉交易中預期的要低。如果美國國税局成功挑戰我們報告的折舊方法和相關的納税報告，那麼，包括出於符合REIT納税資格的目的，我們可能被要求修改我們的納税報告，包括髮送給我們股東的税務信息報告，或者可能被要求支付虧空股息，包括上文討論的相關利息費用。
只有當我們在聯邦所得税方面被視為房產的所有者時，我們才有權從房產中扣除折舊。這意味着，出於美國聯邦所得税的目的，我們物業的租賃必須被歸類為真正的租賃，而不是作為銷售或融資安排，我們相信情況就是這樣。
分配給我們的股東
如上所述，我們希望不時地向我們的股東進行分配。這些分配可以包括現金分配、財產實物分配和資本市場活動產生的推定或推定分配。我們分配的美國聯邦所得税待遇將根據接受股東的狀況而有所不同，如下文標題“-應税美國股東的税收”、“-免税美國股東的税收”和“-非美國股東的税收”中更全面地描述的那樣。
IRC第302條僅將以現金贖回我們的股票視為根據IRC第301條進行的分配，因此應按我們現有的當期或累計收益和利潤作為股息徵税，除非贖回滿足IRC第302(B)節規定的測試之一，使贖回可被視為出售或交換股票。只有在以下情況下，現金贖回才會被視為出售或交換：(A)相對於交出的股東在我們的所有權而言，這是“大大不成比例的”；(B)導致交出的股東在我們的全部股份權益“完全終止”；或(C)對於交出的股東，這一切都符合IRC第302(B)節的含義，“本質上不等同於股息”。在決定是否符合上述任何一項測試時，股東一般必須考慮因IRC所載的推定所有權規則而被視為由該股東擁有的股份，以及該股東實際擁有的股份。此外，如果贖回在上述測試下被視為分派，則贖回股份中的股東税基通常將轉移到股東在我們的剩餘股份(如果有)，如果該股東沒有持有我們的其他股份，該税基通常可能會轉讓給相關人士或可能完全喪失。由於確定股東是否符合IRC第302(B)節的任何測試取決於我們股票贖回時的事實和情況，我們敦促您諮詢您自己的税務顧問，以確定任何贖回的特定税收待遇。
對應税美國股東的徵税
對於非公司美國股東，只要他們的調整後總收入不超過適用的門檻，長期資本利得和大多數公司股息的最高聯邦所得税税率通常為15%。對於調整後總收入超過適用門檻的非公司美國股東，長期資本利得和大多數公司股息的最高聯邦所得税税率通常為20%。然而，由於我們分配給股東的“房地產投資信託應税收入”部分一般不需要繳納聯邦所得税，我們股票上的股息通常沒有資格享受這些優惠税率，除了C公司收益和利潤的任何分配以及徵税的內置收益項目可能有資格享受這些優惠税率。因此，我們的普通股息通常是 按適用於普通收入的較高聯邦所得税税率徵税(受制於通過IRC第199A節的無支出扣除機制適用於合格REIT股息的較低有效税率，該機制通常適用於符合2026年前應納税年度指定持有期要求的非公司美國股東)。總而言之，針對長期資本利得和合格股息的優惠聯邦所得税税率通常適用於：
(1)在處置我們的股票時確認的長期資本收益(如果有的話)；
(2)我們的分配被指定為長期資本利得股息(除非可歸因於房地產折舊重新獲得，在這種情況下，分配應繳納最高25%的聯邦所得税税率)；
(3)我們從TRSS等C公司獲得的股息收入(如果有的話)；
(4)我們的紅利來自我們從C公司繼承的收益和利潤；以及
(5)我們的股息在一定程度上可歸因於我們已繳納聯邦公司所得税(如喪失抵押品贖回權的財產收入或內置收益的税收)的收入，扣除相應的公司所得税後的淨額。
只要我們有資格作為REIT納税，我們一般不指定為資本利得股息的對我們美國股東的分配將在我們現有的當期或累計收益和利潤範圍內被視為普通收入股息(受制於通過IRC第199A條的無支出扣除機制適用於合格REIT股息的較低有效税率，該機制通常適用於滿足2026年前應納税年度指定持有期要求的非法人美國股東)。從我們當前或累積的收益和利潤中獲得的分配，如我們適當地指定為資本利得股息，一般將作為長期資本利得徵税，如下所述，只要它們不超過我們在應税年度的實際淨資本利得。然而，根據IRC第291條，公司股東可能被要求將任何資本利得股息的最高20%視為普通收入。
此外，我們可以選擇保留淨資本利得收入，並將其視為建設性分配。在這種情況下：美國銀行
(1)對留存金額按正常的企業資本利得税税率徵税；
(2)我們的每一位美國股東將按其在我們保留的淨資本收益中的指定比例份額徵税，就像該金額已分配並指定為資本利得股息一樣；
(3)我們的每一位美國股東都將獲得抵免或退款，以支付我們繳納的税款中指定的比例份額；
(4)我們的每一位美國股東在我們股票中的調整基數將超過其在這些留存淨資本利得中的比例份額，超過美國股東在我們繳納的税款中的比例份額；以及
(5)出於聯邦所得税的目的，我們和我們的公司股東都將對我們各自的收益和利潤進行相應的調整。
如果我們選擇以這種方式保留我們的淨資本利得，我們將在六十年內將相關税務信息通知我們的美國股東 在受影響的納税年度結束後的幾天內。
如果在任何課税年度，我們為我們的股東指定資本利得股息，那麼我們指定的資本利得股息的一部分將按百分比分配給特定類別股票的持有人，該百分比等於該年度支付或提供給該類別股票持有人的總股息金額與該年度支付或提供給所有已發行股票類別持有人的總股息的比率。我們還將以優惠的最高税率(包括任何符合條件的股息收入和任何可歸因於房地產折舊重新獲得的資本收益，最高税率為25%的聯邦所得税率)指定向非公司美國股東徵收的任何股息部分，以便指定的股息在我們所有已發行類別的股票中都是成比例的。
超過我們當前或累積收益和利潤的分配將不會向美國股東徵税，只要它們不超過股東在我們股票中的調整後税基，但會降低股東在此類股票中的基數。如果這些額外分配超過美國股東在這類股票中的調整基礎，它們將作為資本收益計入收入，長期收益通常按優惠的最高税率向非公司美國股東徵税。任何美國股東不得在其聯邦所得税申報單上包括我們的任何淨營業虧損或任何資本虧損。此外，我們的任何一部分股息都沒有資格為公司股東扣除收到的股息。
如果股息是在10月、11月或12月向這三個月中登記在冊的股東宣佈的，並在次年1月支付，那麼為了聯邦所得税的目的，股息將被視為在上一納税年度的12月31日支付和收到。
美國股東一般會確認收益或虧損等於我們出售或交換的股票的變現金額與股東調整後的基礎之間的差額。這一收益或損失將是資本收益或損失，如果股東在我們股票中的持有期超過一年，則將是長期資本收益或損失。此外，出售或交換我們持有6個月或以下的股票造成的任何損失，一般都將被視為長期資本損失，範圍是我們在持有期間為該等股票支付的任何長期資本利得股息。
作為個人、遺產或信託基金的美國股東，一般需要為其投資淨收入(包括我們股票的股息(不考慮IRC第199A條允許的任何扣除)以及出售或以其他方式處置我們股票的收益)繳納3.8%的聯邦醫療保險税(Medicare Tax)，如果是遺產和信託基金，則需要為其未分配的投資淨收入繳納3.8%的聯邦醫療保險税(Medicare Tax)，前提是他們的調整後收入總額超過了適用的門檻。美國股東被敦促就3.8%的醫療保險税的適用問題諮詢他們的税務顧問。
如果美國股東在出售我們的股票時確認了超過規定門檻的虧損，財政部條例中涉及“可報告交易”的條款可能適用，因此需要單獨向美國國税局披露產生虧損的交易。這些財政部條例寫得相當寬泛，適用於許多例行和簡單的交易。除其他事項外，一項須申報的交易目前包括出售或交換我們的股份，導致的税項損失超過(A)任何一年1,000萬美元或規定納税年度組合超過2,000萬美元(就C公司或只與C公司合夥人的合夥企業而言)，或(B)任何一年200萬美元或規定納税年度組合的400萬美元(就任何其他合夥企業或S公司、信託或個人所持我們的股份而言)，包括透過實體轉移至其他機構的虧損；及(C)由任何其他合夥企業或S公司、信託或個人持有的我們股份的任何一年或規定納税年度組合的税項損失超過(A)任何一年1,000萬美元或在規定的應課税年度組合內超過2,000萬美元的税項損失，包括通過實體轉移至納税人通過將美國國税局8886表格與其聯邦所得税申報單一起提交來披露一筆需要報告的交易，在提交的第一年，必須將8886表格的副本發送到美國國税局避税分析辦公室(Office Of Tax Shelter Analysis)。就自然人而言，未披露須申報交易的年度最高罰款額一般為1萬元，而在任何其他情況下，最高罰款額則為5萬元。
為收購我們的股票而借入資金的非公司美國股東，其債務利息的扣除額可能會受到限制。根據該委員會第163(D)條，就所發生或繼續購買或持有作投資用途的物業而支付或累算的利息，一般只可在投資者的淨投資收入範圍內扣除。美國股東的淨投資收入將包括從我們那裏收到的普通收入紅利分配，只有在股東做出適當選擇的情況下，才包括從我們那裏獲得的資本利得紅利分配和合格紅利；然而，被視為股東基礎的免税回報的分配將不會計入淨投資收入的計算中。
對免税美國股東的徵税
管理免税實體的聯邦所得税的規則很複雜，下面的討論只是為了總結與此類投資者有關的對我們股票的投資的重要考慮因素。如果您是免税股東，我們敦促您諮詢您自己的税務顧問，以確定聯邦、州、地方和外國税法(包括任何報税申報和其他報告要求)對您收購或投資我們股票的影響。
我們對免税養老金計劃、個人退休賬户或其他符合條件的免税實體向股東進行的分配不應構成ubti，前提是該股東沒有以irc所指的“收購負債”為收購我們的股票提供資金，這些股票沒有用於免税實體的無關貿易或業務，並且與我們目前的意圖一致，我們不持有房地產抵押投資管道的剩餘權益，也不持有抵押資產或進行抵押證券化活動。
對非美國股東徵税
管理非美國股東的美國聯邦所得税的規則很複雜，下面的討論只是為了總結與這些投資者有關的對我們股票的投資的重要考慮因素。如果您是非美國股東，我們敦促您諮詢您自己的税務顧問，以確定美國聯邦、州、地方和外國税法(包括任何報税申報和其他報告要求)對您收購或投資我們股票的影響。
我們預計，非美國股東收到的(A)我們的分配和(B)出售我們股票的收益將不會被視為與美國貿易或業務有效相關的收入，因此非美國股東將不需要繳納通常更高的聯邦税和預扣税率、分支機構利潤税，以及適用於與美國貿易或業務實際相關的收入的更高的報告和備案要求。這一預期和下面的一些決定是以我們的股票在美國國家證券交易所(如納斯達克)上市為基礎的。我們的每一類股票都已在美國國家證券交易所上市；然而，我們不能確定我們的股票在未來的納税年度將繼續如此上市，或者我們未來可能發行的任何類別的股票都將如此上市。
分佈。我們向非美國股東分配的未被指定為資本利得股息的部分，將被視為普通收入股息，只要它是從我們當前或累積的收益和利潤中提取的。這種類型的分配通常將按30%的税率繳納美國聯邦所得税和預扣税，如果非美國股東已按照美國國税局規定的方式向適用的扣繳義務人證明瞭其根據税收條約有權享受福利，則税率將更低。由於我們在納税年度結束前不能確定當前和累計的收益和利潤，因此，如果我們向非美國股東發放且未指定為資本利得股息，通常將按30%的法定税率或適用的較低條約税率預扣。儘管有可能扣留超過我們當前和累積收益和利潤的分配，但這些
超過部分的分配是免税資本回報，只要不超過非美國股東在我們股票中的調整基數，資本的免税返還將降低這些股票的調整基數。如果超過我們當前和累積收益和利潤的分配超過非美國股東在我們股票中的調整基礎，分配將只在非美國股東因出售或交換這些股票獲得的任何收益而被徵税的不太可能的情況下才會產生美國聯邦所得税責任，正如下面在“處置我們的股票”標題下所討論的那樣。非美國股東可以要求美國國税局退還超過該股東在我們當前和累計收益和利潤中的可分配份額的分配給它的預扣金額。
只要我們的一類股票在美國國家證券交易所上市，我們就這些股票宣佈並支付給非美國股東的資本利得股息，以及我們因出售或交換IRC第897條所指的“美國不動產權益”(USRPI)而向非美國股東支付的股息，將不會被扣繳，就像這些金額實際上與美國貿易或業務有關一樣。而且，非美國股東將不需要提交美國聯邦所得税申報單，也不需要為這些股息支付分支機構利得税。相反，這些股息通常將被視為普通股息，並須按上述方式扣繳。
税收協定可能會減少對我們的分配的預扣義務。然而，根據一些條約，適用於美國公司普通收入股息的30%以下的税率可能不適用於房地產投資信託基金的普通收入股息，或者只有在房地產投資信託基金滿足特定的附加條件時才適用。非美國股東通常必須使用適用的美國國税局表格W-8或實質上類似的表格來申請税收條約福利。如果與分配給非美國股東有關的預扣税款超過了該股東與分配有關的美國聯邦所得税義務，非美國股東可以向美國國税局申請退還超出的部分。為了確定税收條約的適用性，財政部條例還提供了特殊規則，以確定我們對作為實體的非美國股東的分配應被視為支付給該實體還是支付給在該實體中擁有權益的人，以及該實體或其所有者是否有權享受税收條約下的福利。
如果與我們的預期相反，我們的一類股票沒有在美國國家證券交易所上市，並且我們對這些股票進行了分配，這些股票可歸因於出售或交換USRPI的收益，那麼持有這些股票的非美國股東將被徵税，就像該分配實際上與該非美國股東在美國進行的交易或業務有關一樣。此外，適用的扣繳義務人將被要求扣留向此類非美國股東的分配，並向美國國税局匯款，最高金額為被指定或可能被指定為資本利得股息的任何分配的21%。在分配方面，非美國股東通常也將受到與美國股東相同的待遇(如果是非居民外籍個人，則受任何適用的替代最低税和特殊替代最低税的約束)，將受到繁瑣的美國聯邦所得税申報要求的約束，如果是非美國股東，可能需要根據IRC第884條就這些金額繳納最高30%的分支機構利潤税(或更低的適用税收條約税率)。
出售我們的股份。如果正如預期的那樣，我們的股票不是USRPI，那麼非美國股東從出售這些股票中獲得的收益通常不需要繳納美國聯邦所得税或扣繳。我們預計我們的股票不會是USRPI，因為以下一項或兩項豁免將始終可用。
首先，只要我們的一類股票在美國國家證券交易所上市，非美國股東從出售這些股票中獲得的收益就不會像出售USRPI一樣繳納美國聯邦所得税。其次，如果我們是一家“國內控制的”房地產投資信託基金，我們的股票將不會構成美國房地產投資信託基金(USRPI)。根據IRC第897(H)(4)(E)條關於我們股票所有權的具體推定，如果我們的股票價值(包括我們可能發行的任何未來類別的股票)在過去五年內一直由非美國股東直接或間接持有，我們將成為“國內控制的”REIT。為此，我們相信法定所有權推定適用於確認我們作為“國內控制的”房地產投資信託基金的地位。因此，我們相信，我們現在是，也將繼續是一個“國內控制的”房地產投資信託基金。
如果與我們的預期相反，出售我們股票的收益需要繳納美國聯邦所得税(例如，因為當時沒有上述兩項豁免，即，我們的這類股票當時沒有在美國國家證券交易所上市，我們也不是“國內控制的”房地產投資信託基金)，那麼(A)非美國股東在其收益方面通常將受到與美國股東相同的待遇(對於非居民外國人，受任何適用的替代最低税和特殊替代最低税的約束)，(B)非美國股東也將受到繁瑣的美國聯邦所得税申報要求的約束，(B)非美國股東也將受到繁瑣的美國聯邦所得税申報要求的約束，(B)非美國股東在其收益方面通常受到與美國股東相同的待遇(在非居民外國人的情況下，受任何適用的替代最低税和特殊的替代最低税的約束)，(C)從非美國股東手中購買該類別股票的人可能被要求扣留支付給非美國股東的收購價的15%，並將扣留的金額匯給美國國税局(IRS)。
信息報告、備份預扣和外國帳户預扣
在以下討論的情況下，信息報告、備份預扣和外國賬户預扣可能適用於支付給我們股東的分配或收益。如果股東需要繳納備用或其他美國聯邦所得税預扣，則適用的扣繳義務人將被要求就被視為或推定的分配或實物分配扣繳適當的金額，即使沒有足夠的現金來履行預扣義務。為了履行這一扣繳義務，適用的扣繳義務人可以通過將股東本來會收到或擁有的財產的足夠部分減為現金匯給美國國税局來收取所需扣繳的美國聯邦所得税金額，股東可以承擔這一扣繳程序的經紀費用或其他費用。
在備用預扣下預扣的金額通常不是附加税，可以由美國國税局退還或從股東的聯邦所得税債務中扣除，前提是這些股東及時向美國國税局申請退款或抵免。美國股東在收到我們股票的分配或出售、交換、贖回、退休或其他處置我們股票的收益時，可能會受到後備扣繳，除非美國股東在偽證處罰下正確簽署或以前正確簽署了美國國税局W-9表格或實質上類似的表格，該表格：
•提供美國股東的正確納税人識別碼；
•證明美國股東免於備用預扣，因為(A)它屬於列舉的豁免類別，(B)它沒有收到美國國税局的通知，它受到備用預扣的限制，或者(C)它已被國税局通知它不再受到備用預扣的限制；以及(B)它沒有收到美國國税局的通知，它不再受到備用預扣的限制。
•證明其為美國公民或其他美國人。
如果美國股東沒有提供，也沒有在美國國税局的W-9表格或基本類似的表格上提供正確的納税人識別碼和適當的證明，它可能會受到美國國税局的處罰，適用的扣繳義務人可能不得不扣留支付給該美國股東的任何分配或收益的一部分。除非美國股東已在適當簽署的美國國税局W-9表格或實質上類似的表格上確定其屬於列舉的豁免類別，否則在日曆年度向其支付的我們股票的分配或收益以及預扣税款(如果有)將向其和美國國税局報告。
我們在每個日曆年向非美國股東的股票分配和預扣税款(如果有)通常將報告給非美國股東和美國國税局(IRS)。這一信息報告要求適用於無論非美國股東是否需要對我們股票的分配進行預扣，或者預扣是否被適用的税收條約減少或取消。此外，就我們的股票支付給非美國股東的分配通常會受到備用扣繳的約束，除非非美國股東在適用的美國國税局表格W-8或實質上類似的表格上向適用的扣繳代理人適當證明其非美國股東身份。信息報告和後備扣繳不適用於非美國股東在出售、交換、贖回、報廢或以其他方式處置我們的股票時獲得的收益，前提是非美國股東在適用的美國國税局表格W-8或實質上類似的表格上向適用的扣繳代理人適當證明其非美國股東身份。然而，即使沒有簽署適用的美國國税局W-8表格或實質上類似的表格，在某些情況下，如果非美國股東通過經紀人的外國辦事處收到我們股票的出售、交換、贖回、報廢或其他處置所得收益，信息報告和備份扣繳也不適用於該非美國股東獲得的收益。
非美國金融機構和其他非美國實體必須遵守盡職調查和報告要求，以確定美國人直接或間接持有的賬户和投資。如果不遵守這些附加信息報告、認證和其他要求，可能會導致對非美國人員的適用付款徵收30%的美國預扣税，儘管所得税條約中有任何其他適用的條款。特別是，作為遵守上述勤勉和報告要求的外國金融機構的收款人必須與美國財政部達成協議，其中要求財政部承諾識別“特定的美國人”或“美國所有的外國實體”(每一個都在IRC及其行政指導下的定義)持有的賬户，每年報告有關此類賬户的信息，並扣留向不合規的外國金融機構和賬户持有人支付30%的適用款項。位於與美國就這些要求有政府間協議的司法管轄區內的外國金融機構可能受到不同規則的約束。上述扣繳制度一般適用於我們股票的股息支付。一般而言，為了避免扣留，股東通過其持有我們股票的任何非美國中介必須證明其符合上述制度，非美國股東必須提供具體的文件(通常是適用的美國國税局表格W-8)，其中包含有關其身份、地位以及(如果需要)其直接和間接美國所有者的信息。非美國股東和
鼓勵通過非美國中介持有我們股票的股東就外國賬户納税合規性諮詢他們自己的税務顧問。
其他税務考慮因素
我們的税收待遇和我們股東的待遇可能會隨時通過立法、司法或行政行動而改變，這些行動可能具有追溯力。涉及聯邦所得税的規則不斷受到美國國會、美國國税局和美國財政部的審查，法律修改、新法規、對現有法規的修訂以及對既定概念的修訂解釋都會頻繁發佈。同樣，關於美國聯邦所得税以外的其他税收的規則也可能被修改。無法預測通過新税法或其他條款的可能性，或對我們和我們的股東的直接或間接影響。税法的修訂和對這些法律的解釋可能會對我們作為房地產投資信託基金(REIT)的資格和納税能力產生不利影響，以及投資我們股票的税收或其他後果。我們和我們的股東也可能受到州、地方或其他司法管轄區的徵税，包括我們或我們的股東辦理業務或居住的司法管轄區。這些税收後果可能無法與上面討論的美國聯邦所得税後果相提並論。
ERISA計劃、Keogh計劃和個人退休賬户
一般受信義務
經修訂的1974年《僱員退休收入保障法》(ERISA)、《個人退休收入保障法》(IRC)以及下文根據適用的外國或州法律所述的類似條款，分別或集體地對任何受ERISA標題I、ERISA計劃、個人退休賬户或年金、個人退休賬户、Roth IRA、税收優惠賬户(如Archer MSA、Coverdell教育儲蓄賬户或健康儲蓄賬户)、Keogoga、Keogoga的任何僱員福利計劃的受託人施加一定的責任根據ERISA和IRC，任何人對ERISA計劃或非ERISA計劃的行政、管理或資產處置行使任何酌情決定權或控制權，或為ERISA計劃或非ERISA計劃提供費用或其他補償的投資建議，通常被視為ERISA計劃或非ERISA計劃的受託人。
ERISA計劃的受託人必須考慮是否：
•他們對我公司股票或其他證券的投資符合ERISA的多元化要求；
•考慮到我們股票的可銷售性可能受到的限制，這項投資是謹慎的；
•他們有權根據ERISA的適用管理文書和標題I收購我們的股票或其他證券；以及
•在其他方面，這筆投資與他們的受託責任是一致的。
ERISA計劃的受託人可能因違反其受託責任而對ERISA計劃遭受的任何損失承擔個人責任。此外，由於違規，這些受託人可能會被處以最高為ERISA計劃追回的任何金額20%的民事罰款。任何非ERISA計劃的受託人應考慮到，非ERISA計劃只能進行由適當的管理文書和適用法律授權的投資。
考慮投資我們證券的受託人如果對投資是否符合前述標準或其他方面有任何顧慮，應諮詢他們自己的法律顧問。吾等向ERISA計劃或非ERISA計劃出售吾等證券，並不代表吾等或任何證券承銷商表示該項投資符合有關安排或任何特定安排所作投資的所有相關法律要求，或該項投資適用於一般安排或任何特定安排。
被禁止的交易
ERISA計劃的受託人和非ERISA計劃的投資決策人在作出投資決定時，應考慮適用ERISA和IRC的禁止交易條款。ERISA計劃或非ERISA計劃與被取消資格的人士或利害關係方之間的銷售和其他交易(視情況而定)是被禁止的交易，並在沒有豁免的情況下導致不利後果。關於ERISA計劃或非ERISA計劃的贊助、運營和其他投資的特殊事實可能會導致廣泛的人被視為與其相關的不合格的人或利害關係方。非豁免的禁止交易，除了向ERISA計劃受託人施加潛在的個人責任外，還可能導致根據IRC徵收消費税或根據ERISA對被取消資格的個人或利害關係方處以罰款。如果參與交易的被取消資格的人是代表個人(或其受益人)開立IRA、Roth IRA或其他税收優惠賬户的個人，IRA、Roth IRA或其他税收優惠賬户可能會失去免税地位，其資產可能被視為因非免税的被禁止交易而在應税分配中分配給個人，但不會徵收消費税。考慮投資我們證券的受託人應該諮詢他們自己的法律顧問，瞭解我們證券的所有權是否涉及非豁免的被禁止的交易。
“計劃資產”考慮因素
美國勞工部發布了一項規定，定義了“計劃資產”。經ERISA隨後修改的該條例一般規定，當ERISA計劃或非ERISA計劃在受ERISA標題I和/或IRC第4975條約束的情況下，在既不是“公開發售證券”也不是根據“1940年投資公司法”(經修訂)註冊的投資公司發行的證券的實體中獲得權益時，ERISA計劃或非ERISA計劃的資產既包括該實體的股權，也包括該實體每項標的資產的不可分割權益，除非已確定我們不是根據1940年修訂後的“投資公司法”註冊的投資公司。
我們的每一類股權(即我們的普通股和我們可能發行的任何其他類別的股權)都必須單獨分析，以確定它是否是公開發行的證券。該條例將公開發行的證券定義為“廣泛持有”、“可自由轉讓”且屬於根據“交易法”登記的某類證券的證券。 或根據修訂後的1933年證券法或證券法的有效註冊聲明出售，前提是證券是在發行人進行發行的會計年度結束後120天內根據交易法註冊的。我們的每一類流通股都已在滿足上述條件的必要時間框架內根據交易法進行了登記。
該法規規定，一種證券只有在屬於100名或100名以上投資者擁有的證券類別中，而不受發行人和其他投資者的影響時，才是“廣泛持有”的。然而，由於發行人無法控制的事件，在首次公開發行(IPO)後，獨立投資者的數量降至100人以下，因此證券不會被“廣泛持有”。儘管我們不能確定，但我們相信我們的普通股已經並將繼續廣泛持有，我們預計未來我們可能發行的任何類別的股票也將如此。
該條例規定，擔保是否“可自由轉讓”是一個事實問題，將根據所有相關事實和情況來確定。該規例進一步規定，凡證券是最低投資額為10,000元或以下的發售的一部分，對轉讓的某些限制通常不會單獨或合併影響該等證券可自由轉讓的裁定。條例中列舉的對轉讓的限制不影響這一調查結果，包括：中國。
•對任何轉讓或轉讓的限制或禁止，這些轉讓或轉讓將導致聯邦或州税收目的的終止或重新分類，或以其他方式違反任何州或聯邦法律或法院命令；
•任何要求向發行人發出轉讓或轉讓的事先通知，以及任何要求出讓人或受讓人或兩者都簽署文件，説明遵守本條例中列舉的不影響自由轉讓的任何轉讓限制，包括本句前一款所述的限制的任何要求；(二)要求轉讓或轉讓必須事先通知發行人的任何要求，以及要求轉讓方或受讓方或兩者簽署文件，説明遵守本條例中列舉的不影響自由轉讓的任何轉讓限制的任何要求；
•確定生效日期的任何行政程序，或在此之前轉讓或轉讓將不會生效的事件；以及
•不是由發行人或代表發行人行事的人對轉讓或轉讓施加的任何限制或限制。
我們相信，根據我們的信任聲明施加的限制 轉讓股份不會導致我們的股份無法“自由轉讓”。此外，吾等相信並無其他事實或情況限制吾等股份的可轉讓性，而該等事實或情況並不包括在該規例所列舉的不影響其自由可轉讓性的範圍內，而吾等並不預期或打算在未來施加或容許任何人代表吾等就轉讓施加任何不在所列舉的可容許限制或限制之範圍內的限制或限制。
假設我們的每一類股票將被“廣泛持有”，並且不存在其他限制這些股票可轉讓的事實和情況，我們的律師Sullivan&Wocester LLP認為，我們的股票不會因為我們信託聲明中對我們股票轉讓的限制而不能“自由轉讓”，而且根據法規，我們目前發行的每一類股票都是公開發售的，我們的資產不會被視為任何ERISA計劃或任何收購的非ERISA計劃的“計劃資產”。這一意見是以某些假設和陳述為條件的，如上文標題“重要的美國聯邦所得税考慮-作為房地產投資信託基金徵税”中所討論的那樣。
第1A項危險因素
風險因素摘要
我們的業務受到許多風險和不確定性的影響。下面的摘要概述了本節中描述的我們面臨的許多風險。除了以下概述或在“風險因素”標題下討論的風險或本年度報告中以Form 10-K格式在其他地方描述的風險之外，其他風險也可能對我們的業務、運營或財務業績產生實質性的不利影響。與上述情況一致，我們面臨的風險包括但不限於以下幾點：
•我們的租户可能無法履行他們對我們的租賃義務，這可能會對我們造成實質性的不利影響；
•當我們的租約到期時，我們可能無法與現有租户續約，我們可能無法在不降低租金或產生重大成本或其他情況的情況下將我們的物業出租給新租户，或者當我們的租金被重新設定時，我們可能無法提高租金；
•我們的投資集中於工業和物流物業，可能會導致我們受到週期性經濟狀況的不利影響，特別是在我們的租户受到負面影響的程度上，以及新工業和物流物業的發展超過了對這類物業的需求；
•我們在夏威夷的物業地理集中，我們物業的租户集中在單一租户，這可能比我們的物業具有更多的地理和租户多樣性時，使我們面臨更大的損失風險；
•新冠肺炎疫情及其帶來的經濟影響可能會對我們和我們租户的業務、運營、財務業績和流動性產生實質性的不利影響；
•我們可能無法通過收購更多的物業來增長我們的業務，我們面臨着收購機會和租户的激烈競爭；
•我們有債務，可能會產生額外的債務，我們必須遵守管理我們債務的協議中包含的契約和條件，這可能會限制我們的運營和進行投資和分銷的能力；
•房地產投資信託基金的分配要求和對我們獲得合理定價資本的能力的任何限制都可能對我們執行業務計劃的能力產生不利影響，我們受到與我們作為房地產投資信託基金的税收資格相關的風險的影響；
•我們對股東的分配可能會減少或取消，支付方式可能會改變；
•市場利率的變化，包括預期逐步取消倫敦銀行同業拆息可能帶來的變化，可能會對我們產生不利影響；
•房地產所有權要承擔環境風險和責任，以及來自不利天氣、自然災害和氣候事件的風險；
•我們現有的和未來的任何合資企業可能會限制我們在共同擁有的投資上的靈活性，我們可能無法實現我們從這些安排中預期的好處；
•保險可能不足以彌補我們的損失，保險成本可能會繼續增加；
•我們依賴RMR LLC管理我們的業務並實施我們的增長戰略，RMR LLC在經營我們的日常業務時擁有廣泛的自由裁量權；
•我們依賴RMR LLC的信息技術和系統，該等技術或系統的安全或功能故障可能對我們造成重大負面影響；
•我們與RMR LLC的管理結構和協議，以及我們與相關各方的關係，包括我們的管理受託人、RMR LLC和與他們有關聯的其他人，可能會產生利益衝突；
•未經股東批准，可以變更經營、融資、投資政策；
•所有權限制和我們的信託聲明、章程和協議中的某些條款，以及馬裏蘭州法律中的某些條款，可能會阻止、推遲或阻止我們控制權或主動收購提案的變更；以及
•我們的權利和股東對我們的受託人和高級職員採取行動的權利是有限的，我們的章程包含的條款可能會限制我們的股東獲得他們認為有利於某些糾紛的司法論壇的能力。
下面描述的風險可能不是我們面臨的唯一風險，但我們認為這些風險目前可能是實質性的。我們尚未意識到或我們目前認為不重要的其他風險也可能對我們的業務運營或財務業績產生重大不利影響。如果發生以下任何事件或情況，我們的業務、財務狀況、經營結果或向股東分配的能力可能會受到不利影響，對我們證券的投資價值可能會下降。投資者和潛在投資者在決定是否投資我們的證券之前，應考慮以下描述的風險，以及本年度報告(Form 10-K)中“有關前瞻性陳述的警告”標題下以及其他部分包含的信息。
與我們的業務相關的風險
我們的業務有賴於我們的租户履行他們對我們的租賃義務，這在很大程度上取決於我們的租户成功經營業務的能力。
我們的業務有賴於我們的租户履行他們對我們的租賃義務。我們租户支付租金的財務能力將取決於他們成功經營業務的能力，這可能會受到我們和他們無法控制的因素的不利影響，包括新冠肺炎疫情。如果我們的租户和任何適用的母公司擔保人未能履行他們對我們的租賃義務，無論是由於他們的業務低迷或其他原因，都可能對我們造成重大和不利的影響。
我們的大部分物業都租給了單一租户，這可能會使我們面臨比每個物業都有多個租户更大的損失風險。
截至2020年12月31日，我們物業的大部分租金收入來自租賃給單身租户的物業。單一租户物業的價值在很大程度上取決於這些租户在各自租約下的表現。我們的許多單租户租約要求租户支付或退還某些物業水平的運營費用和資本支出，如房地產税、保險、公用事業、維護和維修，包括相應的增加。因此，除了我們沒有收到租金收入外，租户拖欠此類租約可能會讓我們負責支付這些費用。由於我們的大部分物業都租給了單租户，個別租户違約或不續簽的不利影響可能會比我們的物業租給多個租户的情況更大。
當我們的租約到期時，我們可能無法出租我們的房產。
雖然我們通常會在現有租户期滿時尋求與他們續簽租約，但我們不能保證這樣做會成功。如果我們的租户不續約，我們可能無法獲得新的租户來維持或提高我們物業的歷史入住率或租金。
我們可能會遇到租金下降的情況，或者在與現有租户續約或將我們的物業出租給新租户時會產生巨大的成本。
當我們與現有租户續約或租約給新租户時，我們可能會遇到租金下降的情況，我們可能需要花費大量資金來支付租賃佣金、租户改善或其他租户誘因。此外，我們很多內地物業都是為租户的特定業務而特別設計的，如果該等物業的現有租約終止或不獲續期，我們可能需要以高昂的成本翻新該等物業、減收租金或提供其他優惠，以便將該等物業出租給新租户。當我們夏威夷地產的租約重置租金時，租金可能會下降。
我們的投資集中在工業和物流物業。
我們的物業基本上都是工業和物流物業，我們打算購買類似的額外物業。租賃工業和物流物業的市場需求通常反映了美國經濟的狀況。如果整體經濟放緩，租賃工業和物流物業的需求可能會減少，我們普通股的價值可能會下降。週期性經濟狀況對工業和物流物業的不利影響可能會對我們普通股的價值產生更大的影響，而不是投資於幾種不同類型的物業，包括住宅、寫字樓或其他物業，以及工業和物流物業。
我們有相當多的物業位於HI的瓦胡島上，由於地理上的集中，我們面臨着風險。
我們有相當數量的酒店位於密西西比州瓦胡島。這種地理集中度帶來了風險。例如，瓦胡島上偏遠的位置使我們在那裏的房產容易受到自然災害的某些風險的影響，如海嘯、颶風、洪水、火山噴發和地震，這些風險可能會對我們的房產造成破壞，影響我們夏威夷租户向我們支付租金的能力，並導致我們的房產和證券的價值下降。
新冠肺炎疫情及其帶來的經濟影響可能會對我們的業務、運營、財務業績和流動性產生實質性的不利影響。
導致這種被稱為新冠肺炎的病毒性疾病的冠狀病毒株已被世界衞生組織宣佈為大流行，美國衞生與公共服務部部長宣佈美國進入公共衞生緊急狀態，以應對疫情的爆發。新冠肺炎疫情對包括美國經濟在內的全球經濟造成了實質性的不利影響。
儘管到目前為止，我們的一些租户已經受益於越來越多地依賴電子商務和物流來為全美的零售商和社區提供基本服務，但新冠肺炎大流行給供應鏈帶來的挑戰，例如對勞動力造成負面影響的大範圍疾病或其他供應鏈問題，可能會對我們租户的業務和運營產生負面影響。此外，對電子商務和物流的需求可能會下降，特別是如果當前的經濟狀況沒有繼續改善，或者如果它們在較長一段時間內惡化的話。如果發生這種情況，我們的租户可能無法向我們支付租金，我們可能無法彌補我們可能遇到的任何收入損失。此外，這些條件可能會導致我們物業所在地區的市值租金下降，這可能會對我們未來的租金產生不利影響。
我們通常在我們的物業進行租賃活動。因此，新冠肺炎疫情導致潛在租户參觀我們酒店的能力下降，可能會減少我們酒店產生的租金收入和輔助運營收入。與疫情有關的擔憂還可能導致現場人員不到我們酒店工作，這可能會對我們酒店的租户運營產生不利影響。此外，如果租户拖欠我們的租約，我們可能會遇到更多的空置率，我們可能會在很長一段時間內無法更換這些租約，或者根本無法更換這些租約，我們可能會因尋求和簽訂任何新的或續簽的租約而產生鉅額成本，而我們可能簽訂的任何租約的條款可能不像我們現有的租約條款那樣對我們有利。
我們無法預測新冠肺炎大流行的程度和持續時間，也無法預測其經濟影響的嚴重程度和持續時間。當前為應對導致新冠肺炎的病毒傳播而採取的史無前例的措施的潛在後果，以及當前影響我們的市場混亂和波動，包括但不限於：
•我們租户違約或破產的風險增加；
•由於政府採取行動減緩新冠肺炎病毒的傳播，大量員工下崗或休假導致的經濟需求減少，這可能會影響我們租户的持續生存能力以及對工業和物流物業的需求；
•我們的房產價值可能大幅下降，或者由於對我們房產的需求減少，我們無法出售我們可能確定要出售的房產；
•我們未能在未償債務到期時支付利息或本金，這可能會導致我們未償債務的支付速度加快，我們無法在循環信貸安排下借款；
•我們無法遵守某些金融契約，這可能會導致我們在債務協議下違約；
•我們無法維持目前的分配率，也無法向股東進行任何分配；
•我們普通股的市場價格下跌；以及
•我們無法以有吸引力的條件獲得債務和股權資本，或者根本無法獲得。
此外，在新冠肺炎大流行結束或其他情況下，任何經濟復甦的程度和力度都是不確定的，受到各種因素和條件的影響。新冠肺炎疫情結束後，我們的業務、運營和財務狀況可能會繼續受到負面影響，與新冠肺炎疫情爆發之前相比，我們的業務、運營和財務狀況可能會保持在低迷的水平，而且這些狀況可能會持續很長一段時間。
破產法可能會對我們產生不利影響。
租户破產可能會減少我們從該租户那裏得到的租金。此外，新冠肺炎疫情的持續存在可能會增加我們的租户申請破產的風險。如果租户破產，聯邦法律可能會禁止我們僅僅因為該租户的破產而驅逐該租户。此外，破產的租户可能被授權拒絕和終止與我們的租約。任何對破產租户提出的未付未來租金的索償，都會受到法定限制的限制，這些限制可能會大大低於根據租約所欠我們的合同規定的租金，而我們就過去未付租金提出的任何索償，可能不會全數支付。
我們的許多租户都沒有信用評級。
我們的大多數租户都沒有通過任何國家認可的信用評級機構的評級。評估未獲評級的租户履行其義務的能力比評估獲評級的租户的能力更難。此外，當我們與租户簽訂租約時，租户可能會被評級，但在租約期間，他們的評級可能會被降低或終止。因為我們有許多未評級的租户，我們可能會遇到比房東更高比例的租户違約率，房東擁有更高比例的高評級租户。
當我們重置租金、續簽或延長租約或租賃給夏威夷地產的新租户時，我們的租金可能會下降，我們未來提高租金的能力可能會受到政府行動的限制。
我們的一些夏威夷物業要求租金根據公平的市場價值定期重置，這可能會導致租金的增加或減少。當租金重置時，我們是否有能力加租，將視乎當時的市況而定，而市況並非我們所能控制。雖然涉及我們夏威夷物業的租金重置總體上導致了我們和我們的前任擁有期間的租金上漲，但在某些情況下，租金重置導致租金下降。因此，涉及我們夏威夷地產的租金重置所實現的歷史漲幅在未來可能不會重演。
過去，夏威夷州立法機構曾頒佈立法，限制我們夏威夷某些房產的租金上漲。夏威夷的美國地區法院後來認為，這項立法違反了美國憲法，因此無法執行。然而，夏威夷州立法機構未來可能會通過法律限制我們夏威夷地產的租金上漲，我們對該立法提出的任何挑戰可能都不會成功。此外，即使我們成功挑戰這些法律，這樣做的代價也可能是巨大的。
我們可能無法通過收購更多的物業來發展我們的業務，我們可能會遇到與我們收購的物業相關的意想不到的困難和支出。
我們的商業計劃包括購買更多的房產。我們進行有利可圖的收購的能力會受到風險的影響，包括但不限於與以下各項相關的風險：
•來自其他投資者的競爭；
•我們收購協議中的或有事項；以及
•債務和股權資本的可獲得性、條款和成本。
我們可能會遇到與我們收購的物業相關的意想不到的困難和支出。例如：
•儘管在收購前進行了盡職調查，但我們可以收購在設計或施工方面存在未披露缺陷的物業；
•收購的房產可能位於一個新的市場，在那裏我們可能會面臨與投資於一個陌生市場相關的風險；
•被收購房產所在的市場可能會發生意想不到的變化，對房產價值產生不利影響；
•我們購買的物業的入住率和租金在我們擁有期間可能會下降；
•我們所收購物業的物業營運成本可能較預期為高，這可能會導致租户向我們支付或償還終止租約的費用，或我們所收購物業無法產生預期回報；以及
•我們可能會以未知的責任收購物業，而沒有追索權，或追索權有限，例如清理未披露的環境污染的責任，或租户、供應商或其他人士就物業前業主所採取的行動提出的索償。
由於這些原因，我們可能沒有意識到我們收購的預期收益，我們收購更多物業的業務計劃可能不會成功，或者可能導致我們遭受損失。
未來的租賃可能需要我們支付物業運營成本。
雖然我們的物業一般會租給租户，而租户須在財務上負責支付或償還所有或實質上增加的物業營運及維修費用，但許多工業及物流物業並不採用這種租賃結構。未來，我們可能會簽訂新的租約或收購受租約約束的物業，這使我們需要承擔物業層面的運營成本；如果該等成本增加，我們可能會受到不利影響。
我們面臨着激烈的競爭。
我們面臨着來自其他投資者對收購機會的激烈競爭，包括上市和私人REITs、眾多金融機構、個人、外國投資者以及其他公共和私人公司。我們認為，由於新冠肺炎疫情而加劇的電商銷售快速增長，將繼續帶來強勁的需求，並加劇對工業地產的競爭。我們的一些競爭對手可能比我們擁有更多的財政和其他資源。由於收購的競爭，我們可能無法獲得理想的物業，或者我們可能為收購支付更高的價格，實現比我們希望通過收購實現的淨現金流更低的淨現金流。
我們還面臨着爭奪我們酒店租户的競爭。一些相互競爭的房產可能更新，位置更好，或者對租户更具吸引力。競爭物業的入住率可能比我們的物業低，這可能會導致競爭業主以低於我們物業的租金提供可用的空間。發展活動可能會增加我們在擁有物業的租賃市場所擁有的物業供應，並增加我們所面對的競爭。競爭可能會使我們難以吸引和留住租户，並可能降低我們可以收取的租金和物業的價值。
新的工業和物流物業的發展可能會超過對這類物業的任何增加的需求。
對工業和物流物業的需求持續旺盛，正鼓勵這類物業進行新的發展。如果新的工業和物流物業的發展超過對這些物業的需求增長，我們現有的物業可能無法成功地與較新發展的樓宇爭奪租户，我們的收入和物業的價值可能會下降。
我們有債務，我們可能會招致額外的債務。
截至2020年12月31日，我們的合併負債為6.5億美元，合併淨債務與總資產(總資產加上累計折舊)的比率為41.2%，我們在7.5億美元的循環信貸安排下有5.29億美元可供借款。管理我們循環信貸安排的協議，或我們的信貸協議，包括一個特點，在某些情況下，最高借款可獲得性可能增加到15億美元。
我們面臨着許多與債務相關的風險，包括我們的現金流可能不足以支付所需的債務。我們的組織文件對我們可能承擔的債務數額沒有限制，我們可能會承擔大量債務。我們的債務義務可能會對我們的證券持有人產生重要影響。我們的債務可能會增加我們在不利的經濟、市場和行業條件下的脆弱性，限制我們在規劃或應對業務變化方面的靈活性，並使我們與負債水平較低的競爭對手相比處於劣勢。我們的債務還可能增加我們承擔額外債務的成本，增加我們對浮動利率的風險敞口，或者使我們面臨債務工具所包含的可能違約事件(如果不能治癒或免除)的風險，這可能會對我們的業務、財務狀況和經營業績產生實質性的不利影響。過多的債務可能會減少可供融資的現金流，或限制我們為營運資本、資本支出、收購、建設項目、再融資、租賃義務或其他目的獲得融資的能力，並阻礙我們向股東進行或維持分配的能力。
如果我們在任何債務義務下違約，我們可能會在管理我們的其他債務義務的協議下違約，這些債務義務有交叉違約條款，包括我們的信用協議。在這種情況下，我們的貸款人可能會要求立即償還任何未償債務，我們可能會被迫以低於我們在更有序過程中獲得的價值的價格清算我們的資產。
我們可能不遵守管理我們債務的協議條款，這可能會對我們的業務產生不利影響，並可能阻止我們向股東進行分配。
管理我們債務的協議包括各種條件、契約和違約事件。我們可能不能滿足所有這些條件，也可能會因為各種原因(包括我們無法控制的原因)而違反其中一些公約。遵守這些公約可能會限制我們採取對我們和我們的證券持有人有利的行動的能力。
例如，我們的信貸協議要求我們保持一定的償債比率。我們是否有能力遵守這些公約，將視乎我們從物業所得的淨租金收入而定。如果我們酒店的入住率下降，或者如果我們的租金下降，我們可能無法在循環信貸安排下借款。如果我們無法在我們的循環信貸安排下借款，我們可能無法履行我們的義務，也無法通過收購額外的物業來發展我們的業務。如果我們在循環信貸安排下違約，我們的貸款人可以要求立即付款，也可以選擇不為未來的借款提供資金。在我們的信用協議下的任何違約事件持續期間，我們可能會受到限制，甚至在某些情況下被禁止向我們的股東進行分配。根據我們的信貸協議，任何違約都可能導致我們加快償還未償債務的義務，或導致我們不再被允許根據我們的循環信貸安排借款，這可能會對我們造成嚴重的不利後果，並可能導致我們的證券價值下降。
同樣，我們的擔保債務協議還包含財務和/或經營契約，其中包括某些覆蓋率，以及對產生擔保和無擔保債務的能力的限制。這些公約可能會限制我們的業務靈活性以及收購和處置活動。此外，如果這些有擔保債務協議中的任何契約被違反，並且沒有在適用的治療期內治癒，我們可能被要求立即償還債務，即使沒有拖欠款項的情況下也是如此。因此，限制我們經營靈活性的契約或根據適用的債務契約違約可能會對我們的業務、財務狀況和經營業績產生不利影響。
將來，我們可能會獲得額外的債務融資，而適用於任何這類額外債務的契約和條件，可能會比現行管理我們債務的協議中的契約和條件更具限制性。
擔保債務使我們面臨喪失抵押品贖回權的可能性，這可能導致我們在某些子公司或在確保債務安全的一處或一組物業或其他資產上的投資損失。
我們目前有一筆6.5億美元的抵押貸款，由186處物業擔保，3.5億美元的抵押貸款由一家我們擁有22%股權的合資企業擁有的11處物業擔保，還有一筆5700萬美元的抵押票據，由該合資企業擁有的另一處物業擔保，但受某些限制。產生擔保債務，包括抵押債務，會增加我們的資產和財產損失的風險，因為我們的資產擔保的債務違約可能會導致貸款人發起止贖行動，並最終導致我們的財產或其他資產損失，以擔保我們違約的任何貸款。抵押房產或一組房產的任何止贖都可能對我們資產組合的整體價值產生實質性的不利影響，更廣泛地説，是對我們的影響。出於税收目的，我們任何房產的止贖將被視為以相當於抵押貸款擔保的未償債務餘額的購買價格出售房產。如果抵押貸款擔保的未償還債務餘額超過我們在物業中的納税基礎，我們將在喪失抵押品贖回權時確認應税收入，但不會收到任何現金收益，這可能會對我們造成實質性的不利影響。
房地產投資信託基金的分銷要求和對我們獲得合理定價資本的能力的限制可能會對我們執行業務計劃的能力產生不利影響。
為了維持我們作為IRC下的房地產投資信託基金的税務資格，我們必須滿足IRC施加的分配要求。請參閲本年度報告表格10-K第I部分第1項中包含的“重要的美國聯邦所得税考慮事項-房地產投資信託基金資格要求-年度分配要求”。因此，我們可能無法保留足夠的現金來為我們的運營提供資金，償還債務，投資於我們的物業，或者為我們的收購、開發或重新開發努力提供資金。因此，我們的業務戰略在一定程度上取決於我們以合理成本籌集額外資本的能力。在大多數債券和股票市場，全球企業可獲得的資本普遍存在波動，這可能會限制我們籌集合理定價資本的能力。我們也可能因為與我們的業務有關的原因、市場對我們前景的看法、我們的負債條件、我們的槓桿程度或我們無法控制的原因(如市場狀況)而無法籌集到合理定價的資本。由於我們被允許保留的收益受到REIT資格和税收規則的限制，如果我們無法籌集到合理定價的資本，我們可能無法執行我們的商業計劃。
市場利率的變化，包括預期逐步取消倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)可能導致的變化，可能會對我們產生不利影響。
從歷史上看，利率一直保持在相對較低的水平，美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve System，簡稱美聯儲)已表示，預計至少在2023年底之前不會提高利率，以應對新冠肺炎疫情和當前的市場狀況。然而，不能保證美國聯邦儲備委員會(美聯儲，FED)在此之前不會加息。市場利率偏低，特別是如果利率維持一段長時間，可能會增加我們使用債務資本購買物業的資金，降低置業的資本化率，增加置業競爭，從而削弱我們購買新物業的能力。
此外，正如本年度報告(Form 10-K)第II部分第7A項所述，倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)目前預計將在2021年12月31日之前逐步淘汰新合同，以及在2023年6月30日之前逐步淘汰原有合同。我們的循環信貸安排的利率是以倫敦銀行同業拆借利率為基礎的，我們未來可能產生的任何債務的利息也可能是以倫敦銀行間同業拆借利率為基礎的。我們目前預計，我們的循環信貸安排下的利息的確定將基於我們的信貸協議提供的替代利率，或者將進行修訂，以提供接近按照LIBOR計算的現有利率的利率。儘管我們目前的預期是，我們不能確定，如果LIBOR被逐步淘汰或過渡，我們信貸協議下的利息確定的變化是否會與目前按照LIBOR計算的結果接近。一個替代倫敦銀行同業拆借利率的利率指數可能會導致我們支付更多的利息。加息可能會在幾個方面對我們產生實質性的負面影響，包括：
•投資者可以根據我們普通股相對於當時市場利率的分配率來考慮是買入還是賣出我們的普通股。如果市場利率上升，投資者可能會期待高於我們支付能力的分配率，這可能會增加我們的資金成本，或者他們可能會出售我們的普通股，尋求提供更高分配率的替代投資。出售我們的普通股可能會導致我們普通股的價值下降。
•根據我們的循環信貸安排，未償還的金額需要按浮動利率支付利息。當利率上升時，我們的利息成本將增加，這可能會對我們的現金流、我們支付債務本金和利息的能力、我們在固定利率債務到期時進行再融資的成本以及我們向股東進行或維持分配的能力產生不利影響。此外，如果我們選擇對衝利率
如果存在風險，我們不能確定套期保值是否有效，或者我們的套期保值交易對手是否會履行其對我們的義務。
•物業價值通常部分是根據租金收入的資本化公式來確定的。當市場利率上升時，房地產投資者往往要求更高的資本化率，從而導致房地產價值下降。利率的提高可能會降低我們的財產價值，並導致我們的證券價值下降。
房地產所有權受到環境風險和責任的影響。
房地產所有權受到與環境危害相關的風險的影響。根據各種法律，房地產的業主和租户可能被要求調查和清理或移除他們擁有、租賃或經營的房產中存在或遷出的有害物質，並可能被要求對危險物質造成的財產損失或人身傷害負責。這些法律還使我們面臨這樣的可能性，即我們可能對政府機構或第三方承擔與危險物質有關的費用和損害賠償責任。環境危害可能產生的成本和損害可能是巨大的，很難評估和估計，原因有很多，包括污染程度的不確定性、可能應用的替代處理方法、使其受到不同當地法律和法規及其解釋的財產的位置，以及補救污染可能需要的時間。此外，這些法例亦就物業的營運和維修，以及與環境事宜有關的紀錄備存和報告規定，規定我們或物業的租户須承擔費用，以符合這些規定。此外，管理我們6.5億美元抵押貸款的貸款協議包含一般無追索權條款的某些例外，這些條款要求我們有義務賠償貸款人與危險材料和違反環境法有關的某些潛在環境損失。
雖然我們的租約一般要求我們的租户按照適用的法律經營，並賠償我們因他們在我們物業上的活動而產生的任何環境責任，但由於我們的所有權利益，適用的法律可能會使我們承擔嚴格的法律責任。此外，我們的租户可能沒有足夠的財政資源來履行我們租約下的賠償義務，或者他們可能會抵制這樣做。此外，這些責任或義務可能會影響部分租户向我們繳交租金的能力。截至2020年12月31日，我們已為物業產生的潛在環境責任預留了約690萬美元。我們可能會在環境問題上承擔大量的責任和費用。
房地產所有權受到不利天氣、自然災害和氣候事件的風險。
惡劣天氣可能會對我們擁有的某些房產產生不利影響。海平面上升可能會導致我們的一些物業發生洪水，包括我們的一些夏威夷物業，這可能會對我們擁有的物業產生不利影響。當我們酒店或附近發生重大天氣、自然災害或與氣候相關的事件(如颶風、洪水和野火)時，我們的租户可能需要暫停受影響酒店的運營，直到事件結束，然後酒店準備好運營。我們或我們物業的租户可能會因為這些活動而招致重大成本和損失，無論是在預計、在惡劣天氣、自然災害或氣候相關事件期間或之後運營、準備和維修我們的物業，以及由於我們的物業運營中斷而造成的潛在業務損失。我們的保險和租户保險可能不足以補償我們或他們的這些成本和損失。
此外，對氣候變化的擔憂導致了旨在限制碳排放和解決其他環境問題的各種條約、法律和法規。這些法律和其他法律可能會導致我們酒店的能源或其他成本增加。為減輕氣候變化而制定的法律可能會使我們的一些物業過時，或導致我們對物業進行重大投資，這可能會對我們的財務狀況或租户的財務狀況以及他們向我們支付租金的能力產生重大和不利的影響，並導致我們的物業價值下降。此外，對氣候變化和越來越大的風暴強度的擔憂可能會增加我們物業的保險成本，或者可能導致無法獲得保險。
我們現有的和未來的任何合資企業可能會限制我們在共同擁有的投資上的靈活性，我們可能無法實現我們從這些安排中預期的好處。
我們目前是一家合資企業的一方，未來我們可能會向該合資企業或我們可能進入的其他合資企業出售或貢獻更多物業，或收購、開發或調整物業的資本結構。我們在現有合資企業中的參與是有風險的，包括以下風險：
•對影響合營企業所有權或經營權的重大決策，以及合營企業擁有的任何財產，我們享有審批權；
•我們可能需要額外出資，以保存、維持或發展合資企業及其投資；
•我們的合資投資者的經濟或其他商業利益或目標可能與我們的商業利益或目標不一致，這可能會影響我們租賃、轉租或經營合資企業擁有的物業的能力，或保持我們或合資企業作為房地產投資信託基金(REIT)的納税資格；
•我們的合資投資者可能受到與我們不同的法律或法規的約束，或者出於税收目的可能與我們的結構不同，這可能會造成利益衝突和/或影響我們保持房地產投資信託基金(REIT)納税資格的能力；
•我們出售我們在合資企業中的權益或向合資企業出售額外財產的能力，或當我們願意時出售合資企業的額外權益或由合資企業擁有的財產的能力，均受管理合資企業的協議條款下其他合資企業投資者的審批權的約束；以及
•與我們合資企業投資者的分歧可能導致訴訟或仲裁，這些訴訟或仲裁可能代價高昂，分散管理層的注意力，並可能推遲重要決定。
上述任何風險都可能對我們的業務、財務狀況和經營結果產生重大不利影響。此外，這些類似的、增強的或額外的風險，包括可能的強制性出資要求，可能適用於我們未來可能加入的任何額外或修訂的合資企業。
保險可能不足以彌補我們的損失，保險成本可能會繼續增加。
我們酒店的租户通常負責保險費用，包括意外傷害、責任、火災、擴大承保範圍和租金或業務中斷損失保險。將來，我們可能會購買由我們負責保險費用的物業。過去幾年，保險費用大幅增加，對我們和租户都造成了不利影響。增加的保險費可能會對我們的租户支付租金的能力造成不利影響，或者導致我們在新的或續簽的租約中可以收取的租金面臨下行壓力。災難性的損失，如颶風、洪水、火山噴發和地震造成的損失，以及其他流行病(包括新冠肺炎)爆發造成的損失，或者恐怖主義造成的損失，都可以由保險單承保，但有一定的限制，例如我們或租户可能無法支付高額免賠額或自付費用。保險收益可能不足以將受影響的財產恢復到損失前的狀態，也不足以補償我們的損失，包括受影響財產未來收入的損失。同樣，我們的其他保險，包括我們的一般責任保險，可能不能提供足夠的保險來彌補我們的損失。此外，我們沒有任何保險來限制我們可能因已知或未知的環境條件而遭受的損失。此外，我們不能確定在經濟可行的基礎上，目前可以投保的某些類型的風險是否繼續可投保，我們可能會停止投保，或者同意我們的租户停止投保。, 如果我們確定其中任何一份保單的保費成本超過承保價值，我們將在未來對我們的部分或全部財產進行一定的保險承保。如果發生未投保的損失或超過投保限額的損失，並且如果我們不能從適用的租户那裏收回這些損失的金額，我們可能不得不招致未投保的成本以減輕此類損失，或者損失投資於物業的全部或部分資本，以及預期的物業未來收入。我們也可能仍然有義務承擔與財產相關的任何財務義務，即使財產受到了不可挽回的損害。此外，保險業未來風險評估方法和定價結構的變化可能會進一步增加我們財產的保險成本或縮小保險覆蓋範圍，這兩種情況都可能對我們的財務狀況、經營業績、流動性和向股東支付分配的能力產生不利影響。
房地產建設和再開發帶來了風險。
我們可能會在現有租約期滿時發展新物業或重建部分現有物業，因租户的需要有所改變，或尋求任何我們認為可取的其他機會。除租賃物業的擁有權及營運所涉及的風險外，新樓宇及現有樓宇的發展及重建亦涉及重大風險，包括建築工程可能無法如期或在預算內完成的風險，導致建築成本增加，以及租賃該等物業及產生現金流的延誤。開發活動還面臨無法獲得或延遲獲得所有必要的分區、土地使用、建築、佔用和其他所需的政府許可和授權的風險。一旦完工，任何新物業的表現都可能低於預期的財務業績。在我們的發展或重建活動中，如果出現其中一種或多種情況，可能會對我們的財務狀況、經營業績和物業價值產生不利影響。
RMR LLC在向我們提供服務時依賴信息技術和系統，該技術或系統的任何重大故障、不足、中斷或安全故障都可能對我們造成重大和不利影響。
RMR LLC依賴信息技術和系統(包括互聯網和基於雲的基礎設施、商用軟件及其內部開發的應用程序)來處理、傳輸、存儲和保護信息，並管理或支持其各種業務流程(包括管理我們的建築系統)，包括財務交易和記錄維護，其中可能包括員工和租户的個人身份信息以及租賃數據。如果這些系統出現物質安全或其他故障、信息技術不足或中斷，我們可能會招致物質成本和損失，我們的運營可能會因此而中斷。此外，第三方供應商可能會遇到與其信息技術和系統有關的類似事件，從而影響他們向RMR LLC或我們提供的產品和服務。RMR LLC依靠商用系統、軟件、工具和監控，以及其內部開發的應用程序和內部程序和人員，為處理、傳輸、存儲和保護租户、客户和供應商的機密信息(如與其員工和其他人相關的個人身份信息以及有關其和我們的財務賬户的信息)提供安全性。RMR LLC採取各種行動，以維護和保護其信息技術和系統的運行和安全，包括那些系統中維護的數據，併產生鉅額成本。然而，這些措施可能不會阻止系統的不正常運行或安全方面的妥協，例如在發生網絡攻擊或不當披露個人身份信息的情況下。
安全漏洞、計算機病毒、黑客攻擊、在線欺詐計劃和類似漏洞可能造成嚴重的系統中斷、關閉、欺詐性資產轉移或未經授權泄露機密信息。除其他外，我們的網絡安全風險因面臨的威脅的不斷變化的性質、計算機能力的進步、密碼學領域的新發現以及用於實施非法或欺詐活動的日益複雜的新方法而增加，包括網絡攻擊、電子郵件或電信欺詐，以及利用RMR LLC或其他第三方的信息技術網絡和系統或運營中的安全漏洞進行的其他攻擊。任何未能維護RMR LLC的信息技術和系統的安全性、正常功能和可用性，或某些第三方供應商未能以類似方式保護其與RMR LLC或我們的運營相關的信息技術和系統，或未能保護RMR LLC或我們的業務流程、資產和信息，都可能導致財務損失、中斷我們的運營、損害我們的聲譽、導致我們違約，並使我們面臨責任索賠或監管處罰，其中任何一項都可能對我們的業務和證券價值產生重大不利影響。
與我們與RMR LLC的關係相關的風險
我們依賴RMR LLC來管理我們的業務並實施我們的增長戰略。
我們沒有員工。我們需要的人員和服務由RMR LLC根據我們與RMR LLC的管理協議提供給我們。我們實現業務目標的能力取決於RMR LLC及其有效管理我們的資產、適當識別和完成我們的收購和處置以及執行我們的增長戰略的能力。因此，我們的業務取決於RMR LLC的業務聯繫、成功招聘、培訓、監督和管理其員工的能力以及維護其操作系統的能力。如果我們失去RMR LLC或其關鍵人員提供的服務，我們的業務和增長前景可能會下降。我們可能無法通過內部管理或聘請另一位經理來複制我們可獲得的管理質量和深度。如果RMR LLC不願意或無法繼續向我們提供管理服務，我們獲得替代服務的成本可能會高於我們根據管理協議支付給RMR LLC的費用，因此我們的費用可能會增加。
RMR LLC在經營我們的日常業務方面擁有廣泛的自由裁量權。
我們的經理RMR LLC被授權遵循廣泛的運營和投資指導方針，因此有權酌情確定適合我們進行投資的物業，以及我們的個人運營和投資決策。我們的董事會定期審查我們的運營和投資指南以及我們的運營活動和投資，但它不會審查或批准RMR LLC代表我們做出的每一項決定。此外，在進行定期審查時，我們的董事會主要依靠RMR LLC向其提供的信息。RMR LLC可能會以導致投資回報大幅低於預期或導致虧損的方式行使其酌處權。
我們與RMR LLC和RMR LLC的管理結構、協議和關係以及其控股股東與其他公司的關係可能會造成利益衝突或對此類衝突的看法，並可能限制我們的投資活動。
RMR LLC是RMR Inc.的多數股權子公司，我們的董事會主席和董事之一Adam Portnoy作為總部基地信託的唯一受託人，是RMR Inc.的控股股東，是RMR Inc.的常務董事、總裁兼首席執行官，也是RMR LLC的高級管理人員和員工。RMR LLC或其子公司還擔任另外四家在納斯達克上市的REITs的管理人：OPI，主要擁有租賃給單身租户和高信用質量租户(包括政府租户)的寫字樓物業；DHC，主要擁有老年生活社區、醫療寫字樓和生命科學大樓以及其他醫療相關物業；SVC，擁有多元化的酒店和淨租賃服務組合，以及基於必需品的零售物業；以及TRMT，專注於發起和投資第一抵押貸款，全部貸款由中端市場和過渡性商業房地產擔保。RMR LLC還為其他公共和私人所有的公司提供服務，其中包括：Five Star，運營老年生活社區，提供康復和健康服務；TA，運營和特許經營旅遊中心、獨立卡車服務設施和餐廳；以及Sonesta，運營、管理和特許經營酒店、度假村和遊輪。RMR LLC的一家子公司是RMRM的投資顧問，RMRM最近從一家註冊投資公司轉變為公開交易的抵押貸款房地產投資信託基金(REIT)。Portnoy先生擔任DHC、OPI、SVC、Five Star和TA的董事會主席或董事會主席(如果適用)，並擔任RMR LLC或其子公司管理的公司的董事總經理、董事總經理、董事或受託人(如果適用)。
我們的另一位董事總經理兼總裁兼首席執行官John Murray，我們的首席財務官兼財務主管小Richard Siedel，以及我們的副總裁兼首席運營官Yael Duffy也是RMR LLC的高級管理人員和員工。默裏也是SVC的董事、總裁兼首席執行官，西德爾也是DHC的首席財務官和財務主管。Murray先生、Siedel先生和Duffy女士對RMR LLC有責任，Murray先生對SVC有責任，Siedel先生對DHC和我們也有責任，我們沒有他們一心一意的關注。他們和其他RMR LLC人員在我們與RMR LLC以及RMR LLC或其子公司提供服務的其他公司之間分配時間和資源時可能會發生衝突。我們的一些獨立受託人還擔任RMR LLC或其附屬公司提供管理服務的其他上市公司的獨立董事或獨立受託人。
此外，我們未來可能會與RMR LLC、其關聯公司或由其或其子公司管理的實體進行更多交易。除了在RMR Inc.和RMR LLC的投資外，Adam Portnoy還在RMR LLC或其子公司提供管理服務的其他公司持有股權投資，其中一些公司擁有重大的交叉持股權益，例如：截至2020年12月31日，Portnoy先生實益擁有我們總共1.2%的已發行普通股，6.3%的Five Star已發行普通股(包括通過ABP Trust)，OPI已發行普通股的1.5%，DHC已發行普通股的1.1%，2.3%1.1%的SVC已發行普通股，4.5%的TA已發行普通股(包括通過RMR LLC)和19.4%的TRMT已發行普通股(包括通過Tremont Realty Advisors LLC)。我們的高管還可能擁有RMR LLC或其子公司提供管理服務的其他公司的股權投資。這些多重責任、關係和交叉所有權可能會在涉及我們、RMR Inc.、RMR LLC、我們的管理受託人、RMR LLC或其子公司提供管理服務的其他公司及其關聯方的事務上引起利益衝突或對此類利益衝突的看法。利益衝突或對利益衝突的看法可能會對我們的聲譽、業務以及我們普通股和其他證券的市場價格產生重大不利影響，因此我們可能面臨更大的訴訟風險。
在我們與RMR LLC簽訂的管理協議中，我們承認RMR LLC可以從事其他活動或業務，並擔任任何其他個人或實體(包括其他REITs)的管理人，即使該等個人或實體的投資政策和目標與我們的政策和目標相似，並且我們在接受RMR LLC的信息、推薦和其他服務時無權享有優惠待遇。因此，我們可能會失去投資機會，並可能與RMR LLC或其子公司管理的其他業務(包括我們現有的合資企業)爭奪租户。我們不能確定我們的行為準則或我們的治理準則，或我們採用的其他程序保護措施是否足以使我們能夠識別、充分解決或緩解實際或據稱的利益衝突，或確保我們與相關人士的交易條款至少與與無關人士達成的交易條款一樣有利於我們的條款，我們不能確定我們採取的其他程序保護措施是否足以使我們能夠識別、充分解決或緩解實際或據稱的利益衝突，或確保我們與相關人士的交易條款至少與與無關人士的交易條款一樣有利。
我們與RMR LLC的管理協議不是在公平的基礎上談判達成的，其費用和支出結構可能不會為RMR LLC帶來適當的激勵，這可能會增加投資於我們普通股的風險。
由於我們與RMR LLC及其現任和前任控股股東的關係，我們與RMR LLC的管理協議並不是在無關各方之間保持距離的基礎上談判的，因此，儘管該等協議是在使用特別委員會和公正受託人的情況下談判達成的，但條款(包括支付給RMR LLC的費用)可能不如在無關各方之間保持距離談判時對我們有利。我們的物業管理費是根據我們在RMR LLC監督和管理的物業中收到的租金和施工監理費計算的，我們的基本業務管理費是根據我們房地產投資的歷史成本和我們的市值中較低的值計算的。無論我們的財務結果如何，我們都要支付RMR LLC大量的基礎管理費。這些費用安排可能會激勵RMR LLC進行收購、資本交易、租賃和建設項目，或者避免為了增加或維持其管理費而處置我們的資產，並可能降低RMR LLC將時間和精力投入到為我們提供有吸引力的投資的動機。如果我們不能有效地管理我們的投資、處置和資本交易以及租賃、建設和其他物業管理活動，我們可能會支付不成比例的管理費。此外，根據我們的管理協議，我們有義務向RMR LLC償還被指派專門或部分在我們物業工作的RMR LLC員工的僱傭和相關費用，我們的工資份額, RMR LLC集中會計人員的福利和其他相關成本，以及我們在RMR LLC提供內部審計職能的成本中所佔的份額。我們還需要支付與我們相關的第三方費用。我們有義務償還RMR LLC的某些成本並支付第三方成本，這可能會降低RMR LLC有效管理這些成本的動機，這可能會增加我們的成本。
終止我們與RMR LLC的管理協議可能需要我們支付一筆可觀的終止費，包括因業績不令人滿意而終止的情況，這可能會限制我們終止與RMR LLC的關係的能力。
我們與RMR LLC的管理協議的條款在每年的12月31日自動延期，因此這些條款此後將在延期之日的20週年時終止。我們有權隨時終止這些協議：(1)為方便起見，在60天前發出書面通知；(2)根據協議的規定，在收到書面原因通知後立即終止；(3)根據協議的規定，在任何適用日曆年度結束後60天內發出書面通知；以及(4)根據協議的規定，在經理變更控制權後的12個月內發出書面通知。然而，如果吾等為方便而終止管理協議，或RMR LLC根據該協議的定義以正當理由終止與吾等的管理協議，我們有義務向RMR LLC支付一筆終止費，其金額等於適用協議中定義的每月未來費用現值的總和，該費用應支付給RMR LLC的期限為終止前的剩餘期限，根據終止時間的不同，終止費將在19年至20年之間。在此情況下，我們有義務向RMR LLC支付一筆終止費，金額相當於適用協議中定義的每月未來費用現值的總和，期限為19年至20年，具體期限取決於終止時間。此外，如果我們根據協議中的規定，出於履約原因終止管理協議，我們有義務向RMR LLC支付如上所述計算的終止費，但假設剩餘期限為10年。這些條款大大增加了我們無故終止管理協議的成本，這可能會限制我們終止與RMR LLC作為管理人的關係的能力。支付終止費可能會對我們的財務狀況產生實質性的不利影響，包括我們向股東支付股息的能力。
我們與RMR LLC的管理安排可能會阻止我們控制權的變更。
我們與RMR LLC的管理協議持續20年，每年續簽一次。如前面的風險因素所述，如果我們非因其他原因或由於經理控制權變更而終止這兩項管理協議，我們有義務向RMR LLC支付一筆可觀的解約費。出於這些原因，我們與RMR LLC的管理協議可能會阻止我們控制權的改變，包括控制權的改變，這可能會導致我們的普通股支付溢價。
我們與關聯方進行的交易可能會增加利益衝突指控的風險，而此類指控可能會削弱我們從這些交易中實現預期利益的能力。
我們參與與關聯方的交易，包括與Adam Portnoy控制的實體或RMR LLC或其子公司提供管理服務的實體的交易。我們與關聯方的協議或關於關聯方之間交易的協議可能不會像在無關各方之間談判時那樣對我們有利。我們面臨的風險是，我們的股東或RMR公司的股東或其他關聯方可能會挑戰任何此類關聯方交易以及作為其中一部分簽訂的協議。如果這樣的挑戰成功，我們可能不會意識到被挑戰的交易預期的好處。此外，任何此類挑戰都可能導致鉅額成本和轉移我們管理層的注意力，可能對我們的聲譽、業務和增長產生重大不利影響，並可能對我們實現交易預期收益的能力產生不利影響，無論這些指控是否有道理或是否屬實。
由於我們的管理結構和關係產生的利益衝突，我們可能面臨持不同政見的股東活動的風險增加。.
與相關人士和實體有業務往來的公司可能更多地成為持不同政見的股東受託人提名、持不同政見的股東提案以及指控其業務往來存在利益衝突的股東訴訟的目標。我們與RMR LLC的關係、RMR LLC或其子公司向其提供管理服務的其他公司、Adam Portnoy以及RMR LLC的其他相關人員可能會促成此類活動。某些對上市公司股東投票有重大影響的代理顧問公司過去曾建議，將來也可能建議，股東不投票選舉我們現任的受託人，投票反對其他管理建議，或投票支持我們反對的股東建議。代理諮詢公司的這些建議影響了過去董事會選舉的結果，未來類似的建議可能會影響未來董事會選舉的結果，這可能會增加股東的積極性和訴訟。如果對我們發起這些活動，可能會導致鉅額成本，分散我們管理層的注意力，並可能對我們的聲譽和業務產生實質性的不利影響。
與我們的組織和結構相關的風險
我們可能會在沒有股東批准的情況下改變我們的運營、融資和投資政策。
我們的董事會決定我們的運營、融資和投資政策，並可能修改或修訂我們的政策，包括關於我們打算保持作為房地產投資信託基金(REIT)、收購、處置、增長、運營、負債、資本化和分配的税收資格的政策，或者批准與這些政策背道而馳的交易，而無需投票或通知我們的股東。政策變化可能會對我們普通股的市場價格和我們向股東進行分配的能力產生不利影響。我們的董事會可以在沒有股東批准的情況下隨時改變或取消我們目前的借款政策。此外，我們投資政策的改變，包括我們在投資組合中配置資源的方式或我們尋求投資的資產類型，可能會增加我們對利率風險、房地產市場波動和流動性風險的敞口。
所有權限制和我們的信託聲明、章程和協議中的某些條款，以及馬裏蘭州法律中的某些條款，可能會阻止、推遲或阻止我們控制權或主動收購提案的變更。
我們的信託聲明禁止任何股東，除RMR LLC及其附屬公司(根據馬裏蘭州法律的定義)和某些獲得我們董事會豁免的人士，直接或通過歸屬擁有超過9.8%的股份數量或價值(以限制性較強者為準)，包括我們的普通股在內的任何類別或系列的已發行實益股份。我們的信託聲明的這一條款旨在除其他目的外，幫助我們的REIT遵守IRC的規定，並以其他方式促進我們有序的治理。然而，這一規定也可能阻止收購我們的大量股份，並可能阻止、推遲或阻止股東可能認為有利的對我們的控制權變更或主動收購提議。此外，我們的信託聲明和附例中或馬裏蘭州法律中的條款可能會產生類似的影響，例如，包括以下條款：
•在2023年年度股東大會之前，我們目前的受託人劃分為三個類別，任期分別在2021年、2022年和2023年到期(雖然在2021年股東年會上有效，但任期在該會議上屆滿或在隨後的年度股東大會上屆滿的受託人類別的受託人將每年選舉一次，所有受託人將在2023年年度股東大會時每年選舉一次，目前大多數受託人的任期將在2022年年度股東大會上屆滿)。
•對未經董事會批准的某些行動的股東投票權的限制；
•我們的董事會，而不是我們的股東，有權通過、修改或廢除我們的章程，並填補我們董事會的空缺；
•股東投票標準，需要獲得絕對多數股份才能批准某些行動；
•事實是，只有我們的董事會，或者，如果沒有董事，我們的高級管理人員可以召集股東大會，股東沒有資格在不開會的情況下行事；
•個人擔任受託人所需的資格，並要求我們的某些受託人是“管理受託人”，其他受託人是“獨立受託人”，這在我們的管理文件中有定義；
•股東提名受託人和提出其他業務在股東大會上審議的能力受到限制；
•對股東罷免受託人能力的限制；
•我們的董事會有權創建和發行新的類別或系列股票(包括具有投票權和其他權利和特權的股票，這些權利和特權可能會阻止控制權的改變)，併發行額外的普通股；
•對我們與未經本公司董事會批准的有利害關係的股東之間的業務合併的限制(包括與該有利害關係的股東無關的大多數受託人)；以及
•我們的董事會有權在未經股東批准的情況下實施某些收購防禦措施。
隨着公司治理政策市場的變化，上述規定可能會改變、刪除或增加新的規定。
我們的權利和我們股東對我們的受託人和高級職員採取行動的權利是有限的。
我們的信託聲明在馬裏蘭州法律允許的最大範圍內限制了我們的受託人和高級職員對我們和我們的股東的金錢損害的責任。根據馬裏蘭州現行法律，我們的受託人和高級職員不會對我們和我們的股東承擔任何金錢損害的責任，但以下責任除外：
•實際收受不正當的金錢、財產或服務的利益或利潤；或
•受託人或官員主動和故意的不誠實行為，由最終判決確定為對所判決的訴訟原因有重大影響的行為。
我們的信託聲明和賠償協議要求我們在馬裏蘭州法律允許的最大程度上賠償任何現任或前任受託人或官員，因為他或她在這些身份和某些其他身份的服務而被任命或威脅成為訴訟的一方。此外，我們可能有義務支付或償還我們現任和前任受託人和高級職員所發生的費用，而不需要初步確定他們最終有權獲得賠償。因此，如果沒有我們的信託聲明和賠償協議中的條款，我們和我們的股東對我們現任和前任受託人和高級管理人員的權利可能會更有限，或者與其他公司相比，這可能會限制我們的股東在採取不符合他們最佳利益的行動時的追索權。
與RMR LLC和OPI(作為SIR的合併繼承人)的糾紛可以提交強制性仲裁程序，這些程序遵循與法庭訴訟不同的程序，對主張索賠的人可能比法庭訴訟更具限制性。.
我們與RMR LLC和OPI(作為SIR的合併繼承人)達成的協議規定，如果我們或爭議的任何其他一方單方面提出要求，由此產生的任何爭議將提交強制性的、有約束力的和最終的仲裁程序。因此，如果我們或被索賠的任何其他各方單方面要求通過仲裁解決問題，我們和我們的股東將無法在州或聯邦法院對RMR LLC或OPI提起訴訟。此外，在仲裁程序中收取律師費或其他損害賠償的能力可能會受到限制，這可能會阻礙律師同意代表希望提起此類訴訟的各方。
我們的章程指定馬裏蘭州巴爾的摩市巡迴法院為股東可能發起的某些行動和訴訟的唯一和獨家論壇，這可能會限制我們的股東獲得他們認為有利於與我們或我們的受託人、高級管理人員、經理、代理人或員工發生糾紛的司法論壇的能力。
我們的章程目前規定，馬裏蘭州巴爾的摩市巡迴法院將是以下方面的唯一和獨家法庭：(1)代表我們提起的任何派生訴訟或訴訟；(2)任何聲稱我們的任何受託人、高級管理人員、經理、代理人或僱員違反對我們或我們股東的義務的訴訟；(2)任何聲稱違反我們的任何受託人、高級管理人員、經理、代理人或僱員對我們或我們的股東的義務的訴訟；(3)針對吾等或吾等的任何受託人、高級職員、經理、代理人或僱員而根據馬裏蘭州法律、吾等的信託聲明或附例，由股東代表吾等或其本身或代表吾等的任何一系列或任何類別的股東或股東針對吾等或吾等的任何受託人、高級職員、經理、代理人或僱員提出的任何申索的任何訴訟，包括與吾等的信託聲明的含義、解釋、效力、有效性、履行或強制執行有關的任何爭議、索賠或爭議，或由本公司或其代表對吾等或吾等的任何受託人、高級職員、經理、代理人或僱員提出的任何訴訟，包括與吾等的信託聲明的含義、釋義、效力、有效性、履行或強制執行有關的任何爭議、索償或爭議。或(4)向我們或我們的任何受託人、高級職員、經理、代理人或僱員提出受內部事務原則管轄的索賠的任何訴訟。我們章程的獨家法庭條款不適用於馬裏蘭州巴爾的摩市巡迴法院沒有管轄權的任何訴訟。如果聯邦法院有排他性或同時管轄權，我們章程中的獨家法院條款不會在馬裏蘭州巴爾的摩市巡迴法院對根據證券法、交易法或其他聯邦證券法提出的索賠確立獨家管轄權。任何購買或以其他方式收購或持有本公司實益權益股份的個人或實體，應被視為已知悉並同意本公司附例的這些規定。, 該等條文可不時予以修訂。本公司章程中的獨家法庭條款可能會限制股東在司法法庭上提出其認為有利於與我們或我們的受託人、高級管理人員、經理、代理或員工發生糾紛的索賠的能力，這可能會阻礙針對我們和我們的受託人、高級管理人員、經理、代理或員工的訴訟。
與我們的税收相關的風險
作為IRC下的房地產投資信託基金(REIT)，我們如果不能保持納税資格，可能會產生嚴重的不利後果。
作為房地產投資信託基金，我們通常不繳納聯邦或大多數州的所得税，只要我們分配我們所有的房地產投資信託基金應税收入，並滿足IRC規定的其他資格。然而，在IRC下，作為房地產投資信託基金的實際税務資格取決於我們是否滿足複雜的法律要求，而對這些要求的司法和行政解釋有限。我們相信，我們已經組織和運營，並將繼續組織和運營，以一種合格的方式，並將繼續使我們有資格作為房地產投資信託基金在IRC下納税。然而，我們不能肯定美國國税局在審查或審計後會同意這一結論。此外，我們不能確定聯邦政府、任何州或其他税務當局是否會繼續向REITs及其股東提供優惠的所得税待遇。
根據IRC，要保持我們作為房地產投資信託基金的徵税資格，我們將需要繼續滿足有關我們的資產性質、收入來源和我們分配給股東的金額等方面的測試。為了滿足這些要求，我們可能有必要出售或放棄有吸引力的投資。
如果我們不再符合IRC規定的REIT徵税資格，那麼我們籌集資本的能力可能會受到不利影響，我們將違反信貸協議，我們可能需要繳納大量的聯邦和州所得税，我們可用於分配給股東的現金可能會減少，我們普通股的市場價格可能會下降。此外，如果我們在一個課税年度失去或取消我們在IRC下作為REIT的徵税資格，我們通常將被阻止在未來四個課税年度重新申請REIT的徵税資格。
一般情況下，分配給股東的股票沒有資格享受適用於“合格股息”的降低税率。
美國公司支付給非公司股東的股息，如個人、信託和遺產，通常有資格享受適用於“合格股息”的降低的聯邦所得税税率。根據IRC，REITs支付的分配一般不被視為“合格股息”，適用於此類股息的降低費率通常不適用。然而，從2026年前開始的納税年度，支付給非公司股東的REIT股息通常按低於適用的普通所得税税率的實際税率徵税，這是因為根據IRC可以對來自直通實體的特定形式的收入進行扣除。然而，更優惠的利率將繼續適用於常規的公司“合格”股息，這可能會導致一些投資者認為投資於房地產投資信託基金不如投資於支付股息的非房地產投資信託基金實體，從而降低我們普通股的需求和市場價格。
房地產投資信託基金的分配要求可能會對我們和我們的股東產生不利影響。
一般情況下，我們必須每年分配至少90%的REIT應税收入，但須進行特定的調整，並不包括任何淨資本收益，以保持我們作為IRC房地產投資信託基金的納税資格。如果我們滿足這一分配要求，聯邦公司所得税將不適用於我們分配的收入，但如果我們分配的REIT應税收入低於100%，那麼我們將對未分配的應税收入繳納聯邦公司所得税。我們打算向我們的股東進行分配，以符合IRC的REIT要求。此外，如果我們在一個日曆年度向股東支付的實際金額低於聯邦税法規定的最低金額，我們將繳納4%的不可抵扣消費税。
在根據美國公認會計原則(GAAP)編制的財務報告中，我們有時可能產生的應税收入大於我們的收入，或者在確認應税收入和實際收到現金之間的時間上可能會出現差異。如果我們在這些情況下沒有其他資金可用，其中包括，我們可能會以不利的條件借入資金，以不利的價格出售投資，或分配原本投資於未來收購的金額，以便進行足夠的分配，使我們能夠支付足夠的應税收入，以滿足REIT的分配要求，並在特定年度避免企業所得税和4%的消費税。這些替代方案可能會增加我們的成本或減少我們的股東權益。因此，遵守房地產投資信託基金的分配要求可能會阻礙我們的增長能力，這可能會導致我們普通股的市場價格下降。
即使我們仍然有資格在IRC下作為房地產投資信託基金徵税，我們也可能面臨其他減少現金流的納税義務。
即使我們仍然有資格作為IRC下的REIT納税，我們的收入和資產可能需要繳納聯邦、州和地方税，包括任何未分配收入的税、消費税、州或地方所得税、財產税和轉讓税，以及其他税。此外，如果我們持有房產的司法管轄區修改了對REITs的所得税待遇，例如限制或取消優惠的所得税扣除(包括支付的股息扣除)，我們的所得税支出可能會增加。事實上，2019年夏威夷州立法機構通過了一項法案，該法案將取消根據夏威夷税法給予REITs的股息支付扣除，並要求REITs要麼提交綜合納税申報單，要麼支付可歸因於分配給非夏威夷居民股東的預扣税。雖然這項法案最終被夏威夷州長否決，但類似的立法已經在今年的立法會議上重新提出。
此外，為了符合IRC規定的REIT資格和税收要求，防止確認特定類型的非現金收入，或避免對REIT從交易商財產或庫存中獲得的特定收益徵收100%的税，我們可能會持有或處置我們的部分資產，並通過我們的TRS或其他子公司開展一些業務，這些子公司將按常規税率繳納公司級所得税。此外，雖然我們打算與我們的TRS進行交易時保持一定的距離，但如果美國國税局或法院認定我們的交易不是在一定範圍內進行的，我們可能需要繳納100%的消費税。這些税收中的任何一項都會減少可供分配給我們股東的現金。
影響REITs的立法或其他行動可能會對我們和我們的股東造成實質性的不利影響。
涉及美國聯邦、州和地方税的規則經常受到參與立法過程的人員以及美國國税局(IRS)、美國財政部(U.S.Department of the Treasury)和其他税務當局的審查。税法的變化，無論是否具有追溯力，都可能對我們和我們的股東造成實質性的不利影響。我們無法預測税法的變化會如何影響我們或我們的股東。新的立法、財政部法規、行政解釋或法院裁決可能會對我們作為房地產投資信託基金保持納税資格的能力產生重大負面影響，或者這種資格對我們和我們的股東造成的税收後果。
與我們的證券相關的風險
我們對股東的分配可能會減少或取消，支付方式可能會改變。
我們打算繼續定期向我們的股東進行季度分配。但是：
•如果發生本年度報告(Form 10-K)中描述的任何風險，包括新冠肺炎大流行持續時間延長及其對我們的業務、運營結果和流動性造成的任何負面影響，我們制定或維持分發率的能力可能會受到不利影響；
•在任何違約事件持續期間，我們的分發受到管理我們債務的協議中所載的限制，並可能受到我們未來可能招致的債務義務的限制。
根據管理我們債務的協議，我們可能會受到限制，甚至在某些情況下被禁止向我們的股東進行分配；以及
•任何分配的時間和金額將由我們的董事會酌情決定，並將取決於董事會認為相關的各種因素，包括我們普通股股東的FFO、普通股股東的正常化FFO、保持我們作為REIT納税資格的要求、管理我們債務的協議中的限制、我們能否獲得債務和股權資本、我們的股息率和我們與其他行業REITs股息收益率的比較、我們對未來資本要求和經營業績的預期，以及我們的預期需求。
由於這些原因，除其他原因外，我們的分配率可能會下降，或者我們可能會停止向股東進行分配。
此外，為了保持流動性，我們可以選擇以現金以外的形式向我們的股東支付部分分紅，例如在適用的税收規則允許的情況下，向我們的股東增發我們的普通股。
市場狀況的變化可能會對我們證券的價值產生不利影響。
與其他公開交易的股本證券和房地產投資信託基金證券一樣，我們普通股和其他證券的價值取決於各種市場狀況，這些市場狀況可能會不時發生變化，包括：
•投資者對我們證券的興趣程度；
•房地產投資信託基金和外部管理公司的一般聲譽，以及我們的股本證券與其他股本證券(包括其他房地產公司或其他對利率上升不那麼敏感的發行人發行的證券)相比的吸引力；
•我們的基礎資產價值；
•總的來説，投資者對股票和債券市場的信心；
•市場利率；
•國民經濟狀況；
•修改税法；
•一般市況，包括與我們的經營表現無關的因素；以及
•與其他公司相比，我們對環境、社會和治理政策的看法。
我們相信，在決定是否買賣房地產投資信託基金的權益證券時，投資者認為其中一個重要因素是相對於市場利率的分派率(按權益證券價格的百分比計算)。利率在很長一段時間內一直處於歷史低位。市場普遍認為，與大盤相比，REIT股票在低利率環境下表現優異，在利率上升環境下表現不佳。美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve)表示，預計至少在2023年底之前不會提高利率，以應對新冠肺炎疫情和當前的市場狀況。然而，不能保證美國聯邦儲備委員會(美聯儲，FED)在此之前不會加息。如果美國聯邦儲備委員會(美聯儲，FED)加息，或者如果市場對加息有預期，REIT股權證券的潛在買家可能希望實現更高的分配率。因此，更高的市場利率，或對更高利率的預期，可能會導致我們證券的價值下降。
進一步發行債務或股權證券可能會對我們的股東產生不利影響。
作為一家房地產投資信託基金，我們通常無法保留足夠的現金來為我們的運營提供資金，償還債務，投資於我們的物業，併為收購和開發或重新開發努力提供資金，因此，我們執行業務戰略的能力取決於我們能否獲得適當的債務融資(可能包括擔保和無擔保債務)和股權融資(可能包括普通股和優先股)。如果我們發行額外的股本證券，現有股東的利益可能會被稀釋。此外，如果我們未來決定發行優先於普通股的債務或股權證券，它們很可能會受到契約或其他文書的監管，這些契約或其他文書包含限制我們經營靈活性的契約。此外，我們未來發行的任何可轉換或可交換證券可能具有比我們普通股更有利的權利、優惠和特權，並可能導致我們股東的進一步稀釋。由於我們在未來的任何發行中發行債券或股票的決定將取決於市場狀況和其他我們無法控制的因素，我們無法預測甚至估計我們未來的資本發行的金額、時間或性質。因此，我們的股東將承擔我們未來發行普通股的風險，降低我們普通股的市場價格，稀釋他們普通股的價值。
項目1B。 未解決的員工意見
沒有。
第二項。 特性
截至2020年12月31日，我們的投資組合由位於31個州的289處全資物業組成，總面積約為3490萬平方英尺，其中包括位於瓦胡島的226棟建築、可租賃地塊和地役權，HI包含約1680萬可租賃平方英尺，以及位於美國大陸其他30個州的63處物業，總面積約為1810萬平方英尺。我們夏威夷的大部分物業都是出租給工商業租户的土地，他們中的許多人擁有建築物，並在我們的土地上經營業務。
下表提供了截至2020年12月31日我們全資擁有的物業的某些信息(以千美元為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | 未折舊 | | 折舊 | | 年化 |
| | | | 數量 | | 攜載 | | 攜載 | | 租金 |
| 狀態 | | | | 特性 | | 價值 (1) | | 價值(1) | | 營業收入 |
| | | | | | | | | | |
| * | | | | 1 | | $ | 4,385 | | | $ | 3,869 | | | $ | 474 | |
| 澳大利亞-澳大利亞-亞洲區 | | | | 1 | | 65,922 | | | 64,546 | | | 4,886 | |
| | | | | | | | | | |
| * | | | | 5 | | 41,189 | | | 36,992 | | | 3,928 | |
| *CT | | | | 2 | | 16,363 | | | 13,516 | | | 1,853 | |
| 美國橄欖球聯盟 | | | | 2 | | 45,222 | | | 42,035 | | | 2,553 | |
| | | | | | | | | | |
| 嗨 | | | | 226 | | 633,647 | | | 612,257 | | | 105,341 | |
| * | | | | 3 | | 25,136 | | | 18,065 | | | 2,930 | |
| *ID：* | | | | 1 | | 5,037 | | | 4,387 | | | 396 | |
| *IL | | | | 2 | | 4,641 | | | 4,134 | | | 663 | |
| 在……裏面 | | | | 5 | | 98,669 | | | 93,791 | | | 9,482 | |
| *KS | | | | 1 | | 38,441 | | | 38,438 | | | 3,219 | |
| 紐約和肯塔基州 | | | | 1 | | 11,274 | | | 10,695 | | | 898 | |
| *洛杉磯 | | | | 2 | | 15,824 | | | 13,839 | | | 1,268 | |
| | | | | | | | | | |
| 馬薩諸塞州州立大學醫學博士 | | | | 1 | | 76,521 | | | 65,874 | | | 6,140 | |
| **採購經理人指數(PMI) | | | | 1 | | 43,229 | | | 37,223 | | | 2,184 | |
| *MN | | | | 2 | | 26,990 | | | 25,368 | | | 2,647 | |
| * | | | | 3 | | 19,484 | | | 18,435 | | | 1,837 | |
| 北卡羅來納州北卡羅來納州 | | | | 1 | | 2,014 | | | 1,790 | | | 251 | |
| * | | | | 1 | | 3,923 | | | 3,446 | | | 351 | |
| 中國東北地區 | | | | 1 | | 11,106 | | | 9,826 | | | 1,264 | |
| 他説：“我不知道怎麼回事。” | | | | 1 | | 49,213 | | | 47,074 | | | 4,913 | |
| 新澤西州新澤西州首府 | | | | 2 | | 72,356 | | | 62,947 | | | 5,954 | |
| *NV | | | | 2 | | 36,648 | | | 33,230 | | | 2,798 | |
| 紐約，紐約。 | | | | 2 | | 21,085 | | | 18,865 | | | 2,852 | |
| 噢 | | | | 10 | | 138,749 | | | 122,384 | | | 13,008 | |
| 好的 | | | | 1 | | 7,400 | | | 6,692 | | | 788 | |
| | | | | | | | | | |
| * | | | | 4 | | 121,139 | | | 106,173 | | | 9,688 | |
| * | | | | 1 | | 17,402 | | | 16,670 | | | 1,527 | |
| *TN | | | | 2 | | 76,117 | | | 66,171 | | | 6,485 | |
| | | | | | | | | | |
| 美國德克薩斯州州立大學 | | | | 1 | | 8,433 | | | 7,408 | | | 1,090 | |
| * | | | | 1 | | 71,511 | | | 61,524 | | | 6,255 | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 總計 | | | | 289 | | $ | 1,809,070 | | | $ | 1,667,664 | | | $ | 207,923 | |
(1)不包括房地產相關無形資產的價值。
截至2020年12月31日，我們位於HI瓦胡島的186處房產未折舊賬面價值總計5.052億美元，由總計6.5億美元的抵押貸款擔保。有關我們的抵押貸款的更多信息
和我們未合併的合資企業，請參閲本年度報告第四部分第15項表格10-K中的合併財務報表附註3、5和6。
第三項。 法律程序
我們可能會不時涉及日常業務過程中附帶的訴訟事宜。雖然我們無法確切預測任何訴訟的最終結果，但我們目前並沒有參與任何我們預期會對我們的業務產生重大不利影響的訴訟。
第四項。 礦場安全資料披露
不適用。
第二部分
第五項註冊人普通股市場、相關股東事項和發行人購買股權證券
我們的普通股在納斯達克交易(代碼：ILPT)。
截至2021年2月15日，我們普通股的登記股東有1,965人，儘管受益所有者的數量更多。
第6項。 [保留。]
項目7。 管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
以下信息應與我們的合併財務報表以及本年度報告第IV部分第5項的附註一起閲讀，格式為FORM 10-K。
概述
我們是根據馬裏蘭州法律組織的房地產投資信託基金。截至2020年12月31日，我們的投資組合由289個全資擁有的物業組成，總面積約3490萬平方英尺，其中包括226個位於HI瓦胡島的建築物、可租賃地塊和地役權，總面積約為1680萬平方英尺，以及位於其他30個州的63個物業，總面積約為1810萬平方英尺。截至2020年12月31日，我們還在一家未合併的合資企業中擁有22%的股權，該合資企業在美國大陸的9個州擁有12處物業，約920萬平方英尺的可出租平方英尺已100%租賃，平均剩餘租賃期(按年化租金收入計算)為7.1年。
截至2020年12月31日，我們的物業約有98.5%(基於可出租平方英尺)租賃給了253個不同的租户，加權平均剩餘租期(基於年化租金收入)約為9.5年。
新冠肺炎大流行
到目前為止，新冠肺炎疫情還沒有對我們的業務產生重大影響，因為由於對電子商務的需求，工業和物流部門在應對新冠肺炎疫情方面的表現好於其他一些行業，包括其他房地產行業。我們認為，需求最初得到支撐的部分原因是，隨着新冠肺炎疫情的影響以及由此導致的政府應對措施成為現實，企業和家庭囤積供應的需求增加，電子商務公司受益於自2020年第二季度初以來某些零售消費者網點的關閉，以及市場對電子商務需求的持續增長。我們相信，我們目前的財力、我們的優質工業和物流資產組合以及我們強大的信用質量租户，將使我們能夠經受住新冠肺炎大流行。然而，由於新冠肺炎疫情及其後果，我們的某些租户要求免除他們欠我們的租金義務。我們會逐個租户評估這些請求。截至2021年2月15日，我們批准了某些租户的請求，推遲支付截至2020年12月31日約佔我們年化租金收入9.6%的租賃的總計320萬美元的租金。截至2020年12月31日，我們確認了與剩餘遞延金額相關的應收賬款中的260萬美元。在大多數情況下，這些租户有義務從2020年9月開始分12個月平均每月支付遞延租金。於截至2020年12月31日止年度，我們收取約97.6%的合約租金，該等延遲租金生效後即到期。
有關新冠肺炎疫情對我們和我們業務的更多信息和風險，請參閲本年度報告(Form 10-K)中的其他部分，包括“關於前瞻性陳述的警告”，第一部分，第1項，“業務”和第一部分，第1A項，“風險因素”。
物業運營
截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們酒店的入住率數據如下(以千平方英尺為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 所有屬性 | | 可比地產：(1) |
| | 截至12月31日， | | 截至12月31日， |
| | 2020 | | 2019 | | 2020 | | 2019 |
| 總屬性 | | 289 | | | 300 | | | 266 | | | 266 | |
總可出租平方英尺(2) | | 34,870 | | | 42,939 | | | 28,273 | | | 28,273 | |
租賃百分比(3) | | 98.5 | % | | 99.3 | % | | 98.3 | % | | 98.9 | % |
(1)包括我們自2019年1月1日以來連續擁有的物業，不包括我們擁有22%股權的未合併合資企業擁有的12個物業。
(2)當為新租户重新測量或重新配置空間時，以及當土地租約轉換為建築租約時，將進行適度調整。
(3)租賃百分比包括(I)根據截至2020年12月31日的現有租約裝修以供使用的空間(如果有)，以及(Ii)已租賃但未被租户佔用或正在向租户提供轉租的空間(如果有)。
截至2020年12月31日、2020年和2019年12月31日止年度，我們物業每平方英尺的平均有效租金如下：
| | | | | | | | | | | | | | |
| | | | |
| | 截至12月31日的年度， |
| | 2020 | | 2019 |
每平方英尺租賃平均有效租金： (1) | | | | |
| 所有屬性 | | $ | 6.06 | | | $ | 5.83 | |
可比性質(2) | | $ | 6.23 | | | $ | 5.92 | |
(1)每平方英尺租賃的平均有效租金等於指定期間的總租金收入除以指定期間租賃的平均可出租平方英尺。
(2)包括我們自2019年1月1日以來連續擁有的物業，不包括我們擁有22%股權的未合併合資企業擁有的12個物業。
截至2020年12月31日止年度，不包括我們未合併的合資企業擁有的12個物業，我們簽訂了約110萬平方英尺的新租約和續簽租約，按加權平均(按平方英尺)租金計算，該租金比相同土地面積或建築面積的先前租金高出約14.7%(空置空間的租賃率根據相同空間的最新租金增加)。在上一個租賃期內，相同土地面積或建築面積的有效租約的加權平均租賃期(以平方英尺為單位)為11.4年。在截至2020年12月31日的一年中，對租户改善、租賃成本和租賃特許權的承諾總額為210萬美元，或新的加權平均租期每年約為每平方英尺0.17美元。此外，在截至2020年12月31日的年度內，我們完成了夏威夷地產約190萬平方英尺土地的租金重置，租金比之前的租金高出約20.1%。
如下表所示，截至2020年12月31日，我們租賃總面積的約1.2%和年化租金收入總額的約1.4%包括在計劃於2021年12月31日到期的租約中。截至2020年12月31日，我們的租約按年到期情況如下(美元和平方英尺，單位為千)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | 所佔百分比 | | 累積 |
| | | | | | 佔總數的百分比 | | 累計百分比 | | | | 年化 | | 所佔百分比 |
| | | | 租來的 | | 租來的 | | 租賃總額的百分比 | | 年化 | | 租金 | | 年化 |
| | 數量 | | 平方英尺 | | 平方英尺 | | 平方英尺 | | 租金收入 | | 營業收入 | | 租金收入 |
| 期間/年 | | 租客 | | 即將到期(1) | | 即將到期(1) | | 即將到期(1) | | 即將到期 | | 即將到期 | | 即將到期 |
| 2021 | | 26 | | | 426 | | | 1.2 | % | | 1.2 | % | | $ | 2,935 | | | 1.4 | % | | 1.4 | % |
| 2022 | | 63 | | | 2,848 | | | 8.3 | % | | 9.5 | % | | 20,276 | | | 9.8 | % | | 11.2 | % |
| 2023 | | 29 | | | 2,538 | | | 7.4 | % | | 16.9 | % | | 16,446 | | | 7.9 | % | | 19.1 | % |
| 2024 | | 28 | | | 6,742 | | | 19.6 | % | | 36.5 | % | | 28,117 | | | 13.5 | % | | 32.6 | % |
| 2025 | | 14 | | | 2,318 | | | 6.8 | % | | 43.3 | % | | 12,910 | | | 6.2 | % | | 38.8 | % |
| 2026 | | 6 | | | 969 | | | 2.8 | % | | 46.1 | % | | 6,910 | | | 3.3 | % | | 42.1 | % |
| 2027 | | 11 | | | 4,578 | | | 13.3 | % | | 59.4 | % | | 24,445 | | | 11.8 | % | | 53.9 | % |
| 2028 | | 19 | | | 2,568 | | | 7.5 | % | | 66.9 | % | | 18,840 | | | 9.1 | % | | 63.0 | % |
| 2029 | | 8 | | | 1,697 | | | 4.9 | % | | 71.8 | % | | 5,393 | | | 2.6 | % | | 65.6 | % |
| 2030 | | 9 | | | 1,232 | | | 3.6 | % | | 75.4 | % | | 9,400 | | | 4.5 | % | | 70.1 | % |
| 此後 | | 76 | | | 8,422 | | | 24.6 | % | | 100.0 | % | | 62,251 | | | 29.9 | % | | 100.0 | % |
| *總計 | | 289 | | | 34,338 | | | 100.0 | % | | | | $ | 207,923 | | | 100.0 | % | | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| 加權平均剩餘租期(年) | 8.4 | | | | | | | 9.5 | | | | | |
(1)租賃平方英尺是根據截至2020年12月31日的現有租約，包括(I)正在裝修以供居住的空間(如果有)以及(Ii)已租賃但未被佔用或正在向租户提供轉租的空間(如果有)。
我們通常每月都會收到房客預付的租金。截至2020年12月31日，佔我們年化租金總收入1%或更多的租户如下(以千平方英尺為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | 佔總數的百分比 | | 佔總數的百分比 |
| | | | | 不是的。的 | | 租來的 | | 租來的 | | 年化租金 |
| | | 國家 | | 特性 | | SQ。英國“金融時報” (1) | | SQ。英國“金融時報”(1) | | 營業收入 |
| 1 | 亞馬遜服務公司(Amazon.com Services，Inc.) | | | AZ、SC、TN、VA | | 4 | | 3,869 | | | 11.3 | % | | 10.0 | % |
| 2 | 聯邦快遞公司/聯邦快遞地面包裹系統公司 | | | AR、CO、HI、IA、ID、IL、MN、MO、NC、ND、NV、OH、OK、UT | | 17 | | 952 | | | 2.8 | % | | 4.6 | % |
| 3 | 恢復硬件公司 | | | 國防部 | | 1 | | 1,195 | | | 3.5 | % | | 3.0 | % |
| 4 | 美國輪胎經銷商公司 | | | 洛杉磯，內華達州，紐約州，俄亥俄州 | | 5 | | 722 | | | 2.1 | % | | 2.5 | % |
| 5 | Servco Pacific Inc. | | | 嗨 | | 6 | | 590 | | | 1.7 | % | | 2.4 | % |
| 6 | UPS供應鏈解決方案公司 | | | 氨 | | 1 | | 614 | | | 1.8 | % | | 2.4 | % |
| 7 | Par Hawaii Refining，LLC | | | 嗨 | | 3 | | 3,148 | | | 9.2 | % | | 2.4 | % |
| 8 | EF運輸公司 | | | 在……裏面 | | 1 | | 535 | | | 1.6 | % | | 1.9 | % |
| 9 | BJ‘s批發俱樂部，Inc. | | | NJ | | 1 | | 634 | | | 1.8 | % | | 1.7 | % |
| 10 | ShurTech Brands，LLC | | | 噢 | | 1 | | 645 | | | 1.9 | % | | 1.7 | % |
| 11 | 夏威夷可口可樂裝瓶有限責任公司 | | | 嗨 | | 4 | | 351 | | | 1.0 | % | | 1.6 | % |
| 12 | Safeway Inc. | | | 嗨 | | 2 | | 146 | | | 0.4 | % | | 1.6 | % |
| 13 | ELC配送中心 | | | KS | | 1 | | 645 | | | 1.9 | % | | 1.5 | % |
| 14 | 曼海姆再營銷公司(Manheim Remarketing，Inc.) | | | 嗨 | | 1 | | 338 | | | 1.0 | % | | 1.5 | % |
| 15 | Exel Inc. | | | SC | | 1 | | 945 | | | 2.8 | % | | 1.5 | % |
| 16 | A.L.基爾戈公司(A.L.Kilgo Company，Inc.) | | | 嗨 | | 5 | | 310 | | | 0.9 | % | | 1.5 | % |
| 17 | Avnet，Inc. | | | 噢 | | 1 | | 581 | | | 1.7 | % | | 1.5 | % |
| 18 | 倉庫租賃公司 | | | 嗨 | | 5 | | 278 | | | 0.8 | % | | 1.3 | % |
| 19 | YNAP公司 | | | NJ | | 1 | | 167 | | | 0.5 | % | | 1.1 | % |
| 20 | ODW物流公司 | | | 噢 | | 3 | | 760 | | | 2.2 | % | | 1.1 | % |
| 21 | Refresh co Beverages美國公司 | | | Mo，SC | | 2 | | 421 | | | 1.2 | % | | 1.1 | % |
| 22 | 火奴魯魯倉儲有限公司 | | | 嗨 | | 1 | | 298 | | | 0.9 | % | | 1.1 | % |
| 23 | 赫爾曼全球物流公司。 | | | 平面 | | 1 | | 240 | | | 0.7 | % | | 1.1 | % |
| 24 | 通用磨坊運營有限責任公司 | | | 米 | | 1 | | 158 | | | 0.5 | % | | 1.1 | % |
| 25 | AES夏威夷公司 | | | 嗨 | | 2 | | 1,242 | | | 3.6 | % | | 1.0 | % |
| | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| 總計 | | | | | 71 | | 19,784 | | | 57.8 | % | | 52.2 | % |
(1)租賃平方英尺是根據截至2020年12月31日的現有租約，包括(I)正在裝修以供居住的空間(如果有)以及(Ii)已租賃但未被佔用或正在向租户提供轉租的空間(如果有)。
大陸地產。截至2020年12月31日，我們的內地物業約佔我們年化租金收入的49.3%。我們一般會在我們內地物業的租約即將屆滿時尋求續訂或延長租約期限。由於我們內地物業的許多租户已投資於該等物業，而其中許多物業似乎對租户的業務具有戰略重要性，我們相信該等租户很可能會在租約期滿前續約或續期。
夏威夷地產公司。截至2020年12月31日，我們的夏威夷地產約佔我們年化租金收入的50.7%。截至2020年12月31日，我們的某些夏威夷物業是出租的土地，租金根據公平的市場價值定期重置，通常每十年一次。在我們或我們的前任的所有權下，夏威夷地產的收入普遍增加，因為這些物業的租約租金已經重置或續訂。我們夏威夷物業未來的租約續簽、租期延長、新租約和租金將取決於這些租約續簽、租期延長、新租約和租金設定時的當時市場狀況。隨着我們夏威夷地產的租金重置日期或租賃期滿臨近，我們通常會與現有或新租户就新的租賃條款進行談判。如果我們無法與租户就租金重置達成協議，我們夏威夷地產的租約通常會規定，租金是根據評估過程重置的。儘管我們和我們的前輩在夏威夷有過重置租金、延長租約和新租約的經驗，但當租金重置、租約延期或租約到期時，我們是否有能力提高租金，取決於市場狀況，這是我們無法控制的。因此，我們不能確定我們夏威夷地產實現的歷史性增長在未來是否會繼續下去。
下表顯示了截至2020年12月31日計劃在我們的夏威夷地產重置的年化租金收入：
夏威夷物業重置定期租金
(千美元)
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| | 年化 | |
| | 租金和收入 | |
| | 截至2020年12月31日 | |
| | 計劃中的任務將重新設置 | |
| | | |
| 2021 | | $ | 701 | | |
| 2022 | | 3,860 | | |
| 2023 | | 2,535 | | |
| 2024 | | 2,103 | | |
| 2025 | | 3,115 | | |
| 2026年及其後 | | 16,990 | | |
| 總計 | | $ | 29,304 | | |
截至2020年12月31日，我們年化租金收入的1.4%(290萬美元)包括在計劃於2021年12月31日到期的租約中，目前有1.5%的可出租平方英尺空置。未來可能租賃的可用空間的租金將取決於租賃延期、租賃續簽或新租賃談判時的當時市場狀況。每當我們延長、續簽或簽訂新的物業租約，我們都打算尋求等於或高於歷史租金的相同物業租金；然而，我們維持或提高現有物業租金的能力將在很大程度上取決於市場狀況，而這些市況是我們無法控制的，正如本公司在提交給美國證券交易委員會的10-K表年報中指出的那樣，“新冠肺炎”疫情及其經濟影響可能會對我們未來的租賃活動以及我們租賃物業和收取租金的能力產生不利影響。
由於我們某些夏威夷物業的租約最初是在40或50年前簽訂的，在某些情況下，其中一些物業附近的社區特徵已經發生了變化。在這種情況下，我們和我們的前輩有時會進行重建活動，改變某些物業的性質，以增加租金。由於我們的夏威夷物業目前正經歷着對其當前用途的強勁需求，我們目前預計夏威夷的重建工作不會在短期內成為我們的主要活動，但我們可能會選擇性地進行此類活動。
租户審核流程。我們的經理RMR LLC為我們採用了租户審核流程。RMR LLC根據各種適用的信用標準對租户進行個別評估。一般來説，根據事實和情況，RMR LLC會根據租户提供的有關租户的信息評估租户的信譽，在某些情況下，還會根據可公開獲取的信息或從第三方來源獲得的信息來評估租户的信譽。RMR LLC還經常使用第三方服務來監控我們現有租户的債務證券的信用評級，這些租户的債務證券由國家公認的信用評級機構進行評級。
投資和融資活動(千美元)
在截至2020年12月31日的年度內，我們收購了兩處物業，合計可出租平方英尺1,465,846平方英尺，總購買價為115,481美元，不包括收購相關成本332美元。
在截至2020年12月31日的一年中，我們出售了位於弗吉尼亞州的一處房產，面積為308,217平方英尺，售價為10,775美元，不包括196美元的成交成本。
2020年第一季度，我們與一家亞洲機構投資者就我們在美國大陸的12處物業或我們的合資企業達成了相關協議。2020年2月，我們向我們的合資企業貢獻了其中11處房產，2020年3月，我們將剩餘的房產捐贈給了我們的合資企業。我們從投資者那裏獲得了總計107,942美元的收益，其中包括與組建我們合資企業相關的734美元的成本，以獲得我們合資企業39%的股權，我們保留了合資企業剩餘的61%股權。
2020年11月，我們以108,812美元的價格將我們在合資企業中剩餘的61%股權中額外的39%股權出售給第二個無關的第三方機構投資者，其中包括與我們合資企業最初成立相關的某些成本。出售完成後，我們繼續擁有我們合資企業22%的股權。自出售之日起，吾等將合營公司解除合併，並根據公允價值選擇權採用權益會計方法對合營公司進行會計處理。我們最初的投資額是基於68萬美元的物業總估值，減去我們合資企業承擔的物業現有抵押債務的406980美元。我們利用這筆交易的淨收益減少了我們循環信貸安排下的未償還借款。在截至2020年12月31日的一年中，我們的合資企業總共分配了14,049美元的現金，向第一家合資企業投資者分配了5,479美元，向我們分配了8,570美元。
2020年5月，我們按面值加應計利息預付了由我們的一處物業擔保的抵押票據，未償還本金餘額約為48,750美元，年利率為3.48%，到期日為2020年11月。由於提前償還了這筆抵押票據，我們在截至2020年12月31日的一年中記錄了提前清償債務120美元的收益，以沖銷未攤銷保費。
有關我們投資和融資活動的更多信息，請參閲本年度報告第1部分表10-K第1項“流動性和資本資源-我們的投融資流動資金和資源”中的“業務-我們的投資政策”和“業務-我們的處置政策”，以及本年度報告表10-K第IV部分第15項中的合併財務報表附註3。
行動結果
截至2020年12月31日的年度與截至2019年12月31日的年度相比(美元和股票金額以千為單位，每股數據除外)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 可比房地產-業績(1) | | 不可比房地產-業績(2) | | 合併結果 |
| | 截至12月31日的年度， | | 截至12月31日的年度， | | 截至12月31日的年度， |
| | | | | | $ | | % | | | | | | $ | | | | | | $ | | % |
| | 2020 | | 2019 | | 變化 | | 變化 | | 2020 | | 2019 | | 變化 | | 2020 | | 2019 | | 變化 | | 變化 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 租金收入 | | $ | 173,295 | | | $ | 165,904 | | | $ | 7,391 | | | 4.5 | % | | $ | 81,280 | | | $ | 63,330 | | | $ | 17,950 | | | $ | 254,575 | | | $ | 229,234 | | | $ | 25,341 | | | 11.1 | % |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 業務費用： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
房地產税 | | 24,744 | | | 22,363 | | | 2,381 | | | 10.6 | % | | 10,441 | | | 8,004 | | | 2,437 | | | 35,185 | | | 30,367 | | | 4,818 | | | 15.9 | % |
其他運營費用 | | 13,458 | | | 12,570 | | | 888 | | | 7.1 | % | | 7,291 | | | 5,073 | | | 2,218 | | | 20,749 | | | 17,643 | | | 3,106 | | | 17.6 | % |
業務費用共計 | | 38,202 | | | 34,933 | | | 3,269 | | | 9.4 | % | | 17,732 | | | 13,077 | | | 4,655 | | | 55,934 | | | 48,010 | | | 7,924 | | | 16.5 | % |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
淨營業收入(3) | | $ | 135,093 | | | $ | 130,971 | | | $ | 4,122 | | | 3.1 | % | | $ | 63,548 | | | $ | 50,253 | | | $ | 13,295 | | | 198,641 | | | 181,224 | | | 17,417 | | | 9.6 | % |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 其他費用： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 折舊攤銷 | | 70,518 | | | 61,927 | | | 8,591 | | | 13.9 | % |
| | | | | | | | |
| 收購和某些其他與交易有關的成本 | | 200 | | | — | | | 200 | | | N/M |
| 一般和行政 | | 19,580 | | | 17,189 | | | 2,391 | | | 13.9 | % |
| 其他費用合計 | | 90,298 | | | 79,116 | | | 11,182 | | | 14.1 | % |
| 房地產銷售收益 | | 23,996 | | | — | | | 23,996 | | | N/M |
| 利息收入 | | 113 | | | 743 | | | (630) | | | (84.8)% |
| 利息支出 | | (51,619) | | | (50,848) | | | (771) | | | 1.5% |
| 提前清償債務的收益 | | 120 | | | — | | | 120 | | | N/M |
| 被投資人所得税前收益、費用和股權收益 | | 80,953 | | | 52,003 | | | 28,950 | | | 55.7 | % |
| 所得税費用 | | (277) | | | (171) | | | (106) | | | 62.0% |
| 被投資人收益中的權益 | | 529 | | | 666 | | | (137) | | | (20.6)% |
| 淨收入 | | 81,205 | | | 52,498 | | | 28,707 | | | 54.7 | % |
| 可歸因於非控股權益的淨虧損 | | 866 | | | — | | | 866 | | | N/M |
| 普通股股東應佔淨收益 | | $ | 82,071 | | | $ | 52,498 | | | $ | 29,573 | | | 56.3 | % |
| | | | | | | | |
| 加權平均已發行普通股-基本 | | 65,104 | | | 65,049 | | | 55 | | | 0.1 | % |
| 加權平均已發行普通股-稀釋 | | 65,114 | | | 65,055 | | | 59 | | | 0.1 | % |
| | | | | | | | |
| 每股普通股數據(基本數據和稀釋數據)： | | | | | | | | |
| 普通股股東應佔淨收益 | | $ | 1.26 | | | $ | 0.81 | | | $ | 0.45 | | | 55.6 | % |
| | | | | | | | |
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N/M-沒有意義
(1)包括我們自2019年1月1日以來連續擁有的物業，不包括我們擁有22%股權的未合併合資企業擁有的12個物業。
(2)包括我們在2019年1月1日至2019年12月31日期間收購的23處物業，我們在2020年12月出售的一處物業，以及我們在2020年第一季度向一家合資企業貢獻的12處物業，我們目前擁有該合資企業22%的股權。我們將合資企業擁有的物業合併到2020年11月。
(3)見我們對NOI的定義和淨收入與NOI的對賬，見下文“非GAAP財務衡量標準”。
下面提到的收入和費用類別的變化涉及截至2020年12月31日的年度與截至2019年12月31日的年度的業績比較。關於截至2019年12月31日的年度與截至2018年12月31日的年度的綜合結果的比較，見第二部分，項目7，“管理層的討論和
在截至2019年12月31日的財年的Form 10-K年度報告中，財務狀況和經營結果分析。
租金收入。租金收入的增加主要是由於我們的收購和處置活動，以及我們某些可比物業的租賃活動和租金重置帶來的增長。租金收入包括2020年期間總計約9,041美元的非現金直線租金調整，2019年期間總計約4,345美元的非現金直線租金調整，以及2020年期間收購的房地產租賃和承擔的房地產租賃義務的淨攤銷，2020年期間總計約791美元，2019年期間約1,195美元。
房地產税。房地產税的增加主要反映了我們的收購和處置活動，以及我們某些可比物業的較高納税評估。
其他營業費用。其他運營費用主要包括維修和維護、水電費、保險費、除雪費和物業管理費。其他運營費用的增加主要是由於我們的收購和處置活動。我們可比物業其他運營費用的增加主要是由於2020年期間保險費和維修維護成本的增加，但2019年期間除雪和法律費用的增加部分抵消了這一增長。
折舊和攤銷。折舊和攤銷的增加主要反映了我們的收購和處置活動，以及我們在2020年1月1日之後對某些物業所做的折舊和攤銷改進的增加，但部分被某些租賃相關資產在2020年期間完全攤銷所抵消。
收購和某些其他與交易相關的成本。收購和某些其他交易相關成本包括與未完成收購相關的成本。
一般的和行政的。一般和行政費用主要包括根據我們與RMR LLC的業務管理協議支付的費用、律師費、審計費、託管費和股權補償費用。一般和行政費用的增加主要反映了我們在2020年和2019年期間的收購活動導致的業務管理費的增加，以及我們股權薪酬費用的增加。
房地產銷售收益。我們在2020年錄得23,996美元的房地產銷售總收益，這是由於解除合併和出售我們合資企業的股權，以及在2020年期間出售另一處房產。
利息收入。利息收入是指從我們的現金餘額中賺取的利息。利息收入減少的主要原因是，與2019年期間相比，2020年期間平均可投資現金減少，投資現金賺取的利率降低。
利息支出。2020年期間利息支出的增加主要是由於與2019年期間相比，2020年期間平均未償債務較高，但被較低的未償債務加權平均利率部分抵消。
提前清償債務帶來的收益。我們記錄了提前清償債務的收益，這與我們在2020年期間提前償還抵押貸款票據有關。
所得税費用。所得税支出主要反映在某些司法管轄區應繳納的州所得税。
被投資人收益中的權益。被投資人收益中的股本包括我們在2020年11月將合資企業的股權出售給第三方後，我們未合併的合資企業的收益。出售後，我們在合資企業中擁有22%的股權。被投資人收益中的股本還包括我們在2019年期間對附屬保險公司(AIC)的前投資收益中所佔的比例份額。
淨收入。與2019年期間相比，2020年期間淨收入的增長反映了上述變化。
可歸因於非控股權益的淨虧損。非控股權益應佔淨虧損是指我們在2020年期間擁有合資企業61%股權時，我們沒有擁有的39%股權造成的淨虧損。
加權平均已發行普通股。加權平均已發行普通股的增加主要反映了自2019年1月1日以來根據我們的股權補償計劃授予的普通股。
每股普通股股東應佔淨收益--基本收益和稀釋收益。每股普通股股東應佔淨收益的增加反映了上文提到的普通股股東應佔淨收益和加權平均普通股收益的變化。
非GAAP財務指標
我們提出了證券交易委員會適用規則所指的某些“非GAAP財務措施”，包括NOI、普通股股東應佔的FFO和普通股股東應佔的正常化FFO。這些衡量標準並不代表根據公認會計原則經營活動產生的現金，也不應被視為衡量我們經營業績的指標或衡量我們的流動性的淨收入或普通股股東應佔淨收入的替代品。這些措施應與我們的綜合全面收益表中列示的淨收入或普通股股東應佔淨收入一起考慮。我們認為這些非公認會計準則的衡量標準是對房地產投資信託基金經營業績的適當補充衡量，以及淨收益和普通股股東應佔淨收益。我們相信，這些衡量標準為投資者提供了有用的信息，因為通過剔除某些歷史金額(如折舊和攤銷費用)的影響，它們可能有助於比較我們不同時期的經營業績以及與其他REITs的經營業績，就NOI而言，僅反映在物業層面產生和發生的收入和支出項目可能有助於投資者和管理層瞭解我們物業的運營情況。
淨營業收入
我們計算NOI如下所示。我們將NOI定義為我們的房地產租金收入減去我們的物業運營費用。NOI的計算不包括淨收入的某些組成部分，以便提供與我們的物業水平的運營結果更密切相關的結果。NOI不包括資本化租户改善成本的攤銷，以及我們記錄為折舊和攤銷費用的租賃佣金。我們使用NOI來評估個人和整個公司的物業水平表現。其他房地產公司和房地產投資信託基金(REITs)計算NOI的方式可能與我們不同。
下表列出了截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度淨收入與NOI的對賬情況(以千美元為單位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 截至12月31日的年度， |
| | | | | 2020 | | 2019 |
| 淨收入與NOI的對賬： | | | | | | | |
| 淨收入 | | | | | $ | 81,205 | | | $ | 52,498 | |
| 被投資人收益中的權益 | | | | | (529) | | | (666) | |
| 所得税費用 | | | | | 277 | | | 171 | |
| 被投資人所得税前收益、費用和權益 | | | | | 80,953 | | | 52,003 | |
| 提前清償債務的收益 | | | | | (120) | | | — | |
| 利息支出 | | | | | 51,619 | | | 50,848 | |
| 利息收入 | | | | | (113) | | | (743) | |
| 房地產銷售收益 | | | | | (23,996) | | | — | |
| 一般和行政 | | | | | 19,580 | | | 17,189 | |
| 收購和某些其他與交易有關的成本 | | | | | 200 | | | — | |
| 折舊攤銷 | | | | | 70,518 | | | 61,927 | |
NOI | | | | | $ | 198,641 | | | $ | 181,224 | |
| | | | | | | |
| 噪音： | | | | | | | |
夏威夷物業 | | | | | $ | 79,028 | | | $ | 74,968 | |
內地物業 | | | | | 119,613 | | | 106,256 | |
NOI | | | | | $ | 198,641 | | | $ | 181,224 | |
| | | | | | | |
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普通股股東應佔營業資金和普通股股東營業標準化資金
我們計算歸屬於普通股股東的FFO和歸一化歸屬於普通股股東的FFO，如下所示。普通股股東應佔FFO按全美房地產投資信託協會(National Association Of Real Estate Investment Trusts)定義的基準計算，即普通股股東應佔淨收入，按照公認會計原則(GAAP)計算，不包括出售房地產和股權的任何損益，加上未合併合資物業的房地產折舊和攤銷，以及吾等在未合併合資物業中按比例應佔的FFO份額，減去非控股權益應佔的FFO調整，以及目前不適用於我們的某些其他調整。在計算普通股股東應佔的正常化FFO時，我們對以下項目進行了調整，包括我們未合併的合資企業的類似調整(如果有的話)，幷包括企業管理獎勵費用(如果有的話)，僅在第四季度與根據GAAP確認為支出的季度相比，因為它們的季度波動性不一定表明我們的核心經營業績，而且當確定此類費用的所有或有事項在日曆年末已知時，是否將支付任何此類業務管理獎勵費用存在不確定性。普通股股東應佔的FFO和普通股股東應佔的正常化FFO是我們董事會在確定分配給我們股東的金額時考慮的因素。其他因素包括，但不限於，維持我們作為房地產投資信託基金的税務資格的要求，管理我們債務的協議的限制，我們可以獲得的債務和股權資本。, 我們的股息率和股息率與其他行業REITs的股息率進行了比較，我們對未來資本需求和經營業績的預期，以及我們對償還債務的預期現金需求和可獲得性。其他房地產公司和房地產投資信託基金(REITs)計算普通股股東應佔FFO和歸一化普通股股東應佔FFO的方式可能與我們不同。
下表列出了我們對截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度普通股股東應佔FFO和普通股股東應佔標準化FFO的計算，以及普通股股東應佔淨收益與普通股股東應佔FFO和普通股股東應佔標準化FFO的對賬。(千美元，每股數據除外):
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| | | 截至12月31日的年度， |
| | | | | 2020 | | 2019 |
| 普通股股東應佔淨收益與普通股股東應佔FFO和普通股股東歸一化FFO的對賬： | | | | | | | |
| 普通股股東應佔淨收益 | | | | | $ | 82,071 | | | $ | 52,498 | |
| 折舊攤銷 | | | | | 70,518 | | | 61,927 | |
| 未合併合資企業收益中的權益 | | | | | (529) | | | — | |
| 未合併合資企業的FFO份額 | | | | | 556 | | | — | |
| 房地產銷售收益 | | | | | (23,996) | | | — | |
| 可歸因於非控股權益的FFO調整 | | | | | (7,656) | | | — | |
| 歸屬於普通股股東的FFO | | | | | 120,964 | | | 114,425 | |
| 收購和某些其他與交易有關的成本 | | | | | 200 | | | — | |
| 提前清償債務的收益 | | | | | (120) | | | — | |
| 普通股股東應佔的正常化FFO | | | | | $ | 121,044 | | | $ | 114,425 | |
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| 加權平均已發行普通股-基本 | | | | | 65,104 | | | 65,049 | |
| 加權平均已發行普通股-稀釋 | | | | | 65,114 | | | 65,055 | |
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| 每股普通股數據(基本數據和稀釋數據) | | | | | | | |
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| 普通股股東應佔FFO和普通股股東歸一化FFO | | | | | $ | 1.86 | | | $ | 1.76 | |
流動性和資本資源
我們的運營流動資金和資源(千美元)
我們用於支付運營和資本支出、支付償債義務和向股東進行分配的主要資金來源是我們物業租户的租金和我們循環信貸安排下的借款。我們相信，根據我們目前的預期，包括新冠肺炎疫情和當前經濟低迷對我們和我們租户的影響，以及他們到期支付租金的能力，這些資金來源將足以滿足我們的運營和資本支出，支付償債義務，並在未來12個月和此後可預見的未來向我們的股東進行分配。我們未來來自經營活動的現金流將主要取決於我們是否有能力：
•向租户收取到期租金；
•維持酒店的入住率，並維持或提高酒店的租金；
•控制我們的經營成本增加；以及
•購買產生的現金流超過我們收購資本和物業運營費用成本的額外物業。
截至2020年12月31日，我們的循環信貸安排下有52.9萬美元的可用資金，手頭有22,834美元的現金，我們年化租金收入的72.2%來自投資級評級租户、投資級母公司的子公司或我們的夏威夷土地租約，截至2020年12月31日，我們只有1.4%的年化租金收入來自未來12個月到期的租約，我們相信，我們目前處於有利地位，能夠經受住房地產行業目前面臨的幹擾。此外，我們希望，如果電子商務需求繼續保持在與2020年第一季度新冠肺炎疫情在美國出現以來的需求水平一致的水平，我們對工業和物流物業的關注將使我們和我們的租户能夠超越更廣泛的商業和房地產行業。然而，即使發生這種情況，我們預計我們的一些租户在業務和流動性方面可能會經歷重大下滑。由於新冠肺炎疫情及其引發的經濟低迷，我們的某些租户要求免除他們欠我們的租金義務。我們會逐個租户評估這些請求。截至2021年2月15日，我們批准了某些租户的請求，推遲支付截至2020年12月31日約佔我們年化租金收入9.6%的租約的總計3244美元的租金。在大多數情況下，這些租户有義務從2020年9月開始分12個月平均每月支付遞延租金。截至2020年12月31日，我們在應收賬款中確認了2630美元，與剩餘的遞延金額相關。於截至2020年12月31日止年度，我們收取約97.6%的合約租金，該等延遲租金生效後即到期。我們預計將來會收到更多類似的請求, 特別是如果目前的經濟狀況沒有繼續改善或在較長一段時間內惡化的話。我們可能會決定在未來給予額外的救濟，這可能與我們迄今給予的救濟的類型不同，如果我們認為這樣做是審慎或適當的，可能會包括更多實質性的救濟。此外，如果任何租户因為目前的經濟狀況或其他原因而無法繼續經營下去，我們收到的租金可能會減少，我們可能無法找到合適的替代租户很長一段時間，甚至根本找不到合適的替代租户。我們與那些替代租户的租約條款可能不如我們與現有租户的協議條款對我們有利。
以下是我們在報告期間的現金流量來源和用途的摘要，反映在我們的簡明合併現金流量表中(以千美元為單位)：
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| | | 截至12月31日的年度， |
| | | 2020 | | 2019 |
| 期初現金及現金等價物和限制性現金 | | $ | 34,550 | | | $ | 9,608 | |
| 現金淨額由(用於)： | | | | |
| 經營活動 | | 114,564 | | | 116,300 | |
| 投資活動 | | (4,522) | | | (893,393) | |
| 融資活動 | | (121,758) | | | 802,035 | |
| 期末現金及現金等價物和限制性現金 | | $ | 22,834 | | | $ | 34,550 | |
與上一年相比，截至2020年12月31日的一年中經營活動提供的淨現金減少，這主要是因為我們的營運資本發生了變化。與前一年相比，截至2020年12月31日的年度用於投資活動的現金淨額減少，主要是因為我們在2019年期間收購了30處物業，而在2020年期間收購了兩處物業。2019年融資活動提供的淨現金變化為2020年融資活動使用的淨現金，主要是由於我們在2019年期間為收購提供資金的抵押貸款融資淨收益，但部分被我們從第一筆合資交易中獲得的收益和2020年期間抵押貸款票據的預付款所抵消。
我們的投資和融資流動性和資源(千美元，不包括每股和每平方英尺數據)
我們未來的收購或開發活動不能準確預測，因為此類活動取決於我們注意到的現有機會，以及我們成功收購、開發和運營物業的能力、我們可獲得的融資、我們的資金成本、我們做出的其他承諾以及收購或開發所需金額的替代用途、我們槓桿的程度以及收購或開發對我們的債務契約和某些其他財務指標的預期影響。我們一般不打算購買“週轉”物業，或不能產生正現金流的物業，而就我們就物業進行的建造或重建活動而言，我們目前打算進行該等活動主要是為了滿足租户的要求，或以適合現有或新租户的建築為基礎。
截至2020年12月31日，我們的現金和現金等價物為22,834美元。為了維持我們作為房地產投資信託基金在IRC下的徵税資格，我們一般需要每年分配至少90%的房地產投資信託基金應納税收入，受特定調整的限制，並不包括任何淨資本收益。這種分配要求限制了我們保留收益的能力，從而為我們的運營或收購提供資本。為了滿足我們收到租金與我們希望或需要進行分配之間的時間差異可能導致的現金需求，支付運營或資本費用，或為任何未來的物業收購、開發或重新開發努力提供資金，我們與一批貸款人維持着750,000美元的無擔保循環信貸安排。我們循環信貸安排的到期日是2021年12月29日。我們可以選擇將循環信貸的到期日延長兩到六個月，條件是延期費用的支付和其他條件的滿足。我們根據我們的循環信貸安排支付借款利息，利率為倫敦銀行同業拆借利率外加根據我們的槓桿率而變化的溢價。我們需要為循環信貸安排中未使用的部分支付承諾費。截至2020年12月31日，我們循環信貸安排的利率溢價為155個基點，我們的承諾費為25個基點。我們可以在我們的循環信貸安排下借入、償還和再借入資金，直到到期，而本金在到期之前不會到期。截至2020年12月31日，我們循環信貸安排下的借款年利率為1.70%。截至2020年12月31日和2021年2月15日，我們的循環信貸安排下有221,000美元的未償還資金，我們的循環信貸安排下有529,000美元可供借款。
我們的信貸協議包括一項功能，根據該功能，在某些情況下，貸款的最高可獲得性可提高到1500,000美元。
2019年1月29日，我們獲得了65萬美元的抵押貸款，抵押了我們位於愛荷華州瓦胡島的186處房產(178塊地塊和8棟建築)，面積約為960萬平方英尺。這筆不攤銷貸款將於2029年2月7日到期，每月只需支付4.31%的固定年利率利息。我們利用這筆貸款的收益來減少我們循環信貸安排下的未償還借款，併為收購提供資金。
在2019年4月收購由20個工業物業組成的投資組合時，我們假設了一筆56,980美元的抵押票據，抵押的是位於佛羅裏達州拉斯金的一處約100萬平方英尺的物業。這筆不攤銷貸款將於2023年10月1日到期，每月只需支付3.60%的固定年利率利息。
2019年10月，我們獲得了一筆35萬美元的抵押貸款，抵押的是我們位於美國大陸的11處房產，總面積約為820萬平方英尺，分佈在8個州。這筆非攤銷貸款將於2029年11月到期，要求每月支付固定年利率3.33%的利息。我們利用這筆貸款的收益來減少我們循環信貸安排下的未償還借款。
2020年5月，我們按面值加應計利息預付了由我們的一處物業擔保的抵押票據，未償還本金餘額約為48,750美元，年利率為3.48%，到期日為2020年11月。由於提前償還了這筆抵押票據，我們在截至2020年12月31日的一年中記錄了提前清償債務120美元的收益，以沖銷未攤銷債務溢價。
在我們以前持有多數股權的合資企業的淨資產解除合併後，我們不再將56,980美元的有擔保抵押票據或350,000美元的抵押貸款計入我們的綜合資產負債表。欲瞭解有關我們合資企業的更多信息，請參閲本年度報告第四部分第15項Form 10-K中的合併財務報表附註3。
截至2020年12月31日，我們有應付抵押貸款票據，本金總額為65萬美元，計劃於2029年到期。
2020年第一季度，我們與一家亞洲機構投資者就我們在美國大陸的12處物業的合資企業達成了相關協議。2020年2月，我們向我們的合資企業貢獻了其中11處房產，2020年3月，我們將剩餘的房產捐贈給了我們的合資企業。我們從投資者那裏獲得了總計107,942美元的收益，其中包括與組建合資企業相關的734美元的成本，以換取合資企業39%的股權，我們保留了合資企業剩餘的61%股權。截至本次交易完成，我們確認了我們綜合資產負債表中的非控股權益98,375美元，相當於緊接我們各自向我們的合資企業貢獻物業之前，我們的物業總股本賬面價值總額的39%。從這筆交易中收到的淨收益與確認的非控股權益之間的差額為9,567美元，在我們的綜合資產負債表中反映為額外實收資本的增加。我們合資企業的淨虧損中不屬於我們的部分，即截至2020年12月31日的一年中的866美元，在我們的綜合全面收益表中報告為非控股權益。在截至2020年12月31日的一年中，我們的合資企業向第一個合資企業投資者總共分配了14,049美元，5,479美元的現金，這反映為非控股權益的總股本減少，給我們的現金分配減少了8,570美元。我們確定，雖然我們在我們的合資企業中擁有61%的股權，但我們的合資企業是一個可變利益實體，或VIE，如財務會計準則委員會會計準則編纂中的合併主題所定義。我們得出結論，我們必須鞏固這一VIE，我們做到了, 直到我們在2020年11月額外出售了合資企業39%的股權。我們之所以做出這一決定，是因為我們是有權指導對VIE經濟表現影響最大的活動的實體，我們有義務承擔VIE的損失，並有權從VIE獲得可能對VIE產生重大影響的收益，因此我們是VIE的主要受益者。合資投資者在這一合併實體中的權益在我們的合併財務報表中反映為非控股權益。
2020年11月，我們以108,812美元的價格將我們在合資企業中剩餘的61%股權中額外的39%股權出售給第二個無關的第三方機構投資者，其中包括與組建合資企業相關的某些成本。我們解除合併了我們合資企業的淨資產，確認了這筆交易的銷售淨收益23,415美元，這些淨收益包括在我們的綜合全面收益表中的房地產銷售收益中。在出售生效後，我們繼續擁有我們合資企業22%的股權，但已確定我們不再是主要受益者。自出售之日起，吾等將我們的合資企業解除合併，並自那時起，我們採用公平價值期權下的權益會計方法對我們的合資企業進行會計核算。我們最初的投資額是基於68萬美元的物業總估值，減去我們合資企業承擔的現有物業抵押貸款債務406980美元。我們利用這筆交易的淨收益減少了我們循環信貸安排下的未償還借款。有關我們合資企業使用權益法的更多信息，請參閲本年度報告第四部分Form 10-K中的合併財務報表附註6。
我們預計將使用我們循環信貸安排下的借款以及發行股票或債務證券的淨收益，為未來的任何房地產收購、開發或重新開發努力提供資金。我們還可以承擔與未來收購相關的抵押票據。當我們的循環信貸安排或我們的循環信貸安排或其他債務方法的到期日有大量未償還金額時，我們打算探索再融資替代方案。這些替代方案可能包括招致定期債務、獲得以我們擁有的物業的抵押擔保的融資、發行新的股本或債務證券、延長我們循環信貸安排的到期日、參與合資企業或出售物業。我們目前有一個有效的貨架登記聲明，允許我們加快發行公共證券，但我們不能確定會有買家購買這類證券。雖然我們不能肯定我們將成功完成任何特定類型的融資，但我們相信我們將能夠獲得融資，如債務或股票發行，為資本支出、未來收購、開發、再開發和其他活動提供資金，並支付我們的義務。
未來任何融資的完成和成本將主要取決於我們業務的成功運營和市場狀況。特別是，未來任何債務融資的可行性和成本將主要取決於我們當時的信貸質量和市場狀況。我們無法控制市場狀況。未來債務交易中的潛在貸款人將通過審查我們的財務狀況、運營結果、業務做法和計劃以及我們保持收益、錯開債務到期日和平衡債務和股權資本使用的能力，評估我們為所需償債提供資金和償還本金餘額的能力，以便我們的財務業績和槓桿率使我們能夠靈活地承受任何合理預期的不利變化。我們打算以一種使我們能夠合理地獲得資金進行投資和融資活動的方式開展我們的業務活動。然而，正如這份Form 10-K年度報告中其他地方指出的那樣，目前還不確定新冠肺炎疫情導致的當前經濟低迷的持續時間和嚴重程度。長期和廣泛的經濟低迷可能會產生各種負面後果，包括融資可獲得性的下降和融資成本的增加。此外，這種情況還可能擾亂資本市場，限制我們從公共來源獲得融資，特別是在全球金融市場遭遇重大破壞的情況下。
在截至2020年12月31日的年度內，我們使用現有現金餘額和循環信貸安排下的借款向股東支付了總計86,089美元的季度現金分配。有關我們在2020年支付的分配的更多信息，請參閲本年度報告第四部分Form 10-K中的合併財務報表附註7。
2021年1月14日，我們宣佈向2021年1月25日登記在冊的股東定期季度分配每股普通股0.33美元，或21,549美元。我們於2021年2月18日使用現有現金餘額和循環信貸安排下的借款向股東支付了這筆分配。
在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度內，用於租户改善、租賃成本、建築改善以及開發和重新開發活動的資本額如下：
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| | 截至12月31日的年度， |
| | 2020 | | 2019 |
租户改善和租賃成本(1) | | $ | 2,880 | | | $ | 1,735 | |
建築改善(2) | | 4,141 | | | 5,213 | |
發展、重建及其他活動(3) | | 26 | | | 13,026 | |
| | $ | 7,047 | | | $ | 19,974 | |
(1)租户改善和租賃成本包括用於改善租户空間的資本支出或直接支付給租户改善空間的金額，以及與租賃相關的成本，如經紀佣金和租户獎勵。
(2)建築改善一般包括(I)更換陳舊建築部件的支出和(Ii)延長現有資產使用壽命的支出。
(3)開發、再開發和其他活動通常包括重新定位物業或產生新收入來源的資本支出項目。
截至2020年12月31日，我們估計未支出的租賃相關債務為544美元，其中373美元預計將在未來12個月內支出。
在截至2020年12月31日的年度內，對與租賃空間相關的租户改善和租賃成本等支出的承諾如下：
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| 新租約 | | 續費 | | 總計 |
| 期內租賃的平方英尺(單位：千) | 182 | | | 920 | | | 1,102 | |
租賃總成本和特許權承諾 (1) | $ | 956 | | | $ | 1,150 | | | $ | 2,106 | |
每平方英尺總租賃成本和特許權承諾(1) | $ | 5.25 | | | $ | 1.25 | | | $ | 1.91 | |
| 加權平均租期(以平方英尺(年)計) | 10.9 | | | 11.5 | | | 11.4 | |
每年每平方英尺的總租賃成本和特許權承諾(1) | $ | 0.48 | | | $ | 0.11 | | | $ | 0.17 | |
(1)包括對租賃支出和優惠的承諾，如租賃佣金、租户改善或其他租户誘因。
債務契約 (千美元)
截至2020年12月31日，我們的主要債務義務是我們的循環信貸安排下的未償還借款，以及2019年1月獲得的一筆65萬美元的無追索權抵押貸款，以186處物業為抵押。適用的貸款協議包含一般無追索權條款的某些例外，這些條款規定我們有義務賠償貸款人與危險材料和違反環境法有關的某些潛在環境損失。
我們的信貸協議規定，一旦發生某些違約事件，如我們控制權的變更，將加速支付所有未償還金額，其中包括RMR LLC停止擔任我們的業務和物業經理。我們的信貸協議包含契約，包括那些限制我們償還超過計算金額的債務(包括我們財產抵押貸款擔保的債務)的契約，限制我們在某些情況下向股東進行公平分配的能力，以及一般要求我們保持一定的財務比率。截至2020年12月31日，我們相信我們遵守了我們信貸協議下的所有契約和其他條款。
我們的信貸協議沒有關於我們的槓桿率可能引發的加速的條款。然而，根據我們的信貸協議，我們的槓桿率是用來確定計算未償還借款應付利息和我們支付的費用的利率。因此，如果我們的槓桿率高於適用的門檻，我們的信貸協議下的利息支出和相關成本將會增加。
我們的循環信貸安排對其他債務有交叉違約撥備，即追索權為25,000美元或更多，債務為無追索權的50,000美元或更多。
管理我們650,000美元按揭貸款的貸款協議和相關文件包含習慣契約，規定在某些違約事件發生和持續時，加快支付根據該協議到期的所有金額，並要求我們保持至少250,000美元的綜合淨值和至少15,000美元的流動資金。截至2020年12月31日，我們相信我們遵守了本貸款協議下的所有契約和其他條款。
關聯人交易
我們與RMR LLC、RMR Inc.以及與它們相關的其他公司有關係以及歷史上和持續的交易。欲瞭解更多有關這些和其他此類關係以及相關人員交易的信息，請參閲本年度報告(Form 10-K)第四部分第15項中的合併財務報表附註9和10，以及我們提交給證券交易委員會的其他文件，包括我們提交給證券交易委員會的2021年年度股東大會最終委託書，或我們將在截至2020年12月31日的財政年度後120天內提交給證券交易委員會的最終委託書。有關這些和其他相關人士交易和關係可能產生的風險的更多信息，請參閲本年度報告中10-K表格的其他部分，包括“關於前瞻性陳述的警告”，第一部分，第1項，“業務”和第一部分，第1A項，“風險因素”。我們可能會與相關人士進行其他交易，包括RMR LLC或其子公司提供管理服務的企業。
關鍵會計估計
我們的關鍵會計政策是那些將對我們的財務狀況和經營結果的報告產生最大影響的政策，以及那些需要做出重大判斷和估計的政策。我們相信，我們的判斷和估計已經並將得到一致的應用，所產生的財務信息能夠公平地反映我們的經營結果。我們最關鍵的會計政策涉及我們對房地產的投資。這些政策影響我們的：
•不同資產類別之間購買價格的分配，包括對高於和低於市值租賃的分配，以及對確認租金收入和折舊及攤銷費用的相關影響；以及
•評估長期資產的賬面價值和減值。
我們根據物業的公允價值，將每項物業投資的成本分配給土地、樓宇、裝修和無形資產等不同物業組成部分，而每個組成部分一般都有不同的使用年限。對於收購的房地產，我們記錄建築、土地和裝修，以及(如適用)原址租約的價值、高於或低於市場租約的公平市值以及按其相對公允價值計算的租户關係。我們根據我們的估計以及在某些情況下獨立房地產估價師的研究來提供與我們的購買價格分配和使用壽命的確定相關的市場信息和評估；然而，我們的管理層對購買價格分配和使用壽命的確定負有最終責任，而購買價格分配和使用壽命的確定是基於我們的估計，並在某些情況下提供與我們的購買價格分配和使用壽命確定相關的市場信息和評估。
我們使用直線法計算折舊費用，建築物和裝修的估計使用年限長達40年，個人財產的估計使用年限長達7年。我們不會對分配的土地成本進行折舊。我們按各自租賃條款將高於市場租賃價值的資本化攤銷作為租金收入的減少額。我們以低於市值租賃價值攤銷，作為各自租賃條款下租金收入的增加。我們將收購的原地租賃的價值(不包括收購的原地租賃的高於市價和低於市價的價值)攤銷至各自租賃期的折舊和攤銷。如果租賃在規定的期限之前終止，與該租賃相關的所有未攤銷金額都將被註銷。購買價格分配要求我們做出一定的假設和估計。不正確的假設和估計可能導致對未來期間租金收入和折舊及攤銷的不準確計入。
我們定期評估我們的財產是否受損。減值指標可能包括租户入住率下降、我們對租户財務狀況的擔憂(可能受到欠租或我們注意到的其他信息的影響)或我們決定在資產的預計使用壽命和法律結束前處置資產，以及可能永久降低物業價值的市場或行業變化。如果存在減值指標，我們將通過將相關物業的賬面價值與該物業將產生的預期未來未貼現現金流進行比較來評估該物業的賬面價值。如果這些預期未來現金流的總和低於賬面價值，我們就將房產的賬面淨值降低到其公允價值。這種分析要求我們判斷是否存在減值指標，並估計未來可能出現的現金流。未來的未貼現淨現金流是主觀的，部分是基於關於持有期、市場租金和終端資本化率的假設。如果吾等誤判或估計錯誤，或如果未來租户經營、市場或行業因素與吾等的預期不同，吾等可能會記錄不適當的減值費用或未能記錄本應記錄的費用，或任何此等費用的金額可能不準確。
這些會計政策涉及基於我們的經驗以及我們管理層和董事會的經驗做出的重大判斷，包括對當前估值、最終可變現價值、估計使用壽命、殘值或剩餘價值、租户履行對我們義務的能力和意願、當前和未來經濟狀況以及我們物業所在市場的競爭因素的判斷。競爭、經濟狀況和其他因素可能會導致未來入住率下降。未來，我們可能需要修訂我們的賬面價值評估，以納入目前未知的信息，這樣的修訂可能會增加或減少與我們擁有的物業相關的折舊費用，或者減少我們資產的賬面價值。
氣候的影響 變化
對氣候變化的擔憂導致了旨在限制碳排放和解決其他環境問題的各種條約、法律和法規。這些法律和其他法律可能會導致我們酒店的能源或其他成本增加。我們預計這些加費不會對我們的經營業績造成重大影響，因為增加的成本將直接或長遠地由我們物業的租户承擔，並由租户轉嫁和支付。儘管我們認為在可預見的將來不太可能發生這種情況，但為緩解氣候變化而制定的法律可能會使我們的一些物業過時，或導致我們對物業進行重大投資，這可能會對我們的財務狀況或租户的財務狀況以及他們向我們支付租金的能力產生重大和不利的影響。
為了減少未來能源成本增加的影響，我們不斷研究如何提高我們所有物業的能效。我們的物業經理RMR LLC是能源之星計劃(Energy Star Program)的成員，該計劃是美國環境保護局(U.S.Environmental Protection Agency)和美國能源部(US Department Of Energy)的聯合計劃，致力於通過“能源之星”合作伙伴計劃提高商業地產的能效，也是美國綠色建築委員會(U.S.Green Building Council)的成員，後者是一個非營利性組織，專注於通過其在能源和環境設計方面的領導地位(LEED)來提高商業地產的能效®、綠色建築計劃。
一些觀察家認為，過去幾年世界不同地區的惡劣天氣是全球氣候變化的證據。惡劣天氣可能會對我們擁有的某些房產產生不利影響。海平面上升可能會導致我們的一些物業發生洪水，包括我們的一些夏威夷物業，這可能會對我們擁有的個別物業產生不利影響。我們通過購買或要求我們的租户購買我們認為足以保護我們免受氣候變化造成的損失的物質損害和損失的保險來減輕這些風險。然而，我們不能確定我們的緩解努力是否足夠，或者未來的風暴、海平面上升或未來氣候變化可能發生的其他變化不會對我們的財務業績產生實質性的不利影響。
項目7A。 關於市場的定量和定性披露 風險(美元 (以千為單位，每股數據除外)
我們面臨與市場利率變化相關的風險。“我們通過監控可供選擇的融資方式來管理我們對這一市場風險的敞口。除下文所述外，我們目前預計，在不久的將來，我們對利率波動的風險敞口或管理這種風險敞口的方式不會有任何重大變化。
固定利率債務
截至2020年12月31日，我們的未償還固定利率債務包括以下抵押票據：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 年刊 | | 年刊 | | | | 利息 |
| | 校長 | | 利息 | | 利息 | | | | 付款 |
| 債款 | | 天平 (1) | | 率(1) | | 費用(1) | | 成熟性 | | 到期 |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 抵押貸款票據(夏威夷186處房產) | | $ | 650,000 | | | 4.31 | % | | $ | 28,015 | | | 2029 | | 每月 |
| | | | | | | | | | |
| | $ | 650,000 | | | | | $ | 28,015 | | | | | |
(1)本金餘額、年利率和年利息費用為適用合同中規定的金額。根據公認會計原則，由於我們承擔或發行這筆債務時的市場狀況，我們的賬面價值和記錄的利息支出可能與這些金額不同。
這些抵押票據只需要支付利息，直到到期。由於我們的抵押票據要求以固定利率支付利息，因此在這些抵押票據期限內市場利率的變化不會影響我們的利息義務。如果這些按揭票據以高於或低於上述一個百分點的利率進行再融資，我們每年的利息成本將增加或減少約6,500美元。
市場利率的變化將影響我們固定利率債務的公允價值。市場利率的上升降低了我們固定利率債務的公允價值，而市場利率的下降增加了我們固定利率債務的公允價值。根據截至2020年12月31日的未償還餘額和截至到期日的貼現現金流分析，並假設可能影響我們固定利率債務公允價值的因素沒有其他變化，假設利率立即變化一個百分點，將使這項債務的公允價值改變約50,181美元。
浮動利率債務
截至2020年12月31日，我們的浮動利率債務包括我們循環信貸安排下未償還的221,000美元。我們的循環信貸安排將於2021年12月29日到期，在支付延期費用和滿足其他條件的情況下，我們可以選擇將到期日延長兩個月或六個月。在到期之前，我們的循環信貸安排不需要償還本金，而且可以隨時提前還款，不受懲罰。
我們的循環信貸安排下的借款是以美元計價的，需要以倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)支付利息，外加根據我們的槓桿率而變化的溢價。因此，我們更容易受到以美元為基礎的短期利率變化的影響，特別是倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)。此外，在續簽或對這項義務進行再融資時，由於市場狀況或我們感知的信用風險，我們很容易受到利率溢價上升的影響。一般來説，利率的變化不會影響我們浮動利率債務的價值，但會影響我們的整體經營業績。下表列出了加息一個百分點對我們截至2020年12月31日的年度浮動利率支出的大致影響：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 中國利率上調的影響 |
| | | | | | 總利息： | | 年刊 |
| | 利率水平。 | | 出類拔萃 | | 費用 | | 每股收益 |
| | 每一年 | | 債款 | | 每年 | | 共享影響(1) |
| 2020年12月31日 | | 1.70 | % | | $ | 221,000 | | | $ | 3,757 | | | $ | (0.06) | |
| 提高一個百分點 | | 2.70 | % | | $ | 221,000 | | | $ | 5,967 | | | $ | (0.09) | |
(1)以截至2020年12月31日止年度的攤薄加權平均已發行普通股計算。
下表列出瞭如果我們完全動用循環信貸安排，利率每提高一個百分點，在2020年12月31日對我們的年度浮動利率支出產生的大致影響：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 中國利率上調的影響 |
| | | | | | 總利息： | | 年刊 |
| | 利率水平。 | | 出類拔萃 | | 費用 | | 每股收益 |
| | 每一年 | | 債款 | | 每年 | | 共享影響(1) |
| 2020年12月31日 | | 1.70 | % | | $ | 750,000 | | | $ | 12,750 | | | $ | (0.20) | |
| 提高一個百分點 | | 2.70 | % | | $ | 750,000 | | | $ | 20,250 | | | $ | (0.31) | |
(1)以截至2020年12月31日止年度的攤薄加權平均已發行普通股計算。
上表顯示了立即調整浮動利率一個百分點的影響。如果利率隨着時間的推移逐漸變化，其影響將隨着時間的推移而擴散。隨着循環信貸安排和任何其他浮動利率債務的未償還金額的增加或減少，我們對浮動利率波動的風險敞口將在未來增加或減少。
逐步淘汰倫敦銀行間同業拆借利率
目前預計，新合約的Libor將在2021年12月31日之前逐步淘汰，原有合約的Libor將在2023年6月30日之前逐步淘汰。我們必須按倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)為基礎，按浮動利率支付循環信貸安排項下的借款利息。我們未來可能產生的任何債務可能支付的利息也可能要求我們根據倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)支付利息。我們目前預計，我們的循環信貸安排下的利息確定將根據我們的信貸協議的規定進行修訂，或根據需要進行修訂，以規定接近按照倫敦銀行同業拆借利率計算的現有利率的利率。儘管我們目前的預期是，我們不能確定，如果LIBOR被逐步淘汰或過渡，我們協議下的利息確定的變化是否會接近目前根據LIBOR計算的結果。如果libor被逐步淘汰或過渡，我們不知道什麼標準(如果有的話)將取代它。
項目8.財務報表和補充數據
本項目所要求的信息包含在本年度報告的10-K表格中的第15項中。
第9項會計和財務披露方面的變更和與會計師的分歧
沒有。
項目9A。管制和程序
截至本Form 10-K年度報告所涵蓋期間結束時，我們的管理層在我們的總裁兼首席執行官、我們的首席財務官和財務主管的參與下，根據交易法第13a-15和15d-15規則對我們的披露控制和程序的有效性進行了評估。基於這一評估，我們的總裁兼首席執行官以及我們的首席財務官兼財務主管得出結論，我們的披露控制和程序是有效的。
在截至2020年12月31日的季度內，我們對財務報告的內部控制沒有發生任何變化，這些變化已經或合理地可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響。
財務報告內部控制評價管理報告
我們有責任建立和保持對財務報告的充分內部控制。我們的內部控制系統旨在向我們的管理層和董事會提供合理的保證，確保已公佈財務報表的編制和公平列報。所有的內部控制系統，無論設計得多麼好，都有其固有的侷限性。因此，即使是那些被確定為有效的系統，也只能在財務報表的編制和列報方面提供合理的保證。
我們的管理層評估了截至2020年12月31日財務報告內部控制的有效性。在進行這項評估時，它使用了#年特雷德韋委員會贊助組織委員會制定的標準。內部控制-集成框架(2013框架)。基於這一評估，我們認為，截至2020年12月31日，我們對財務報告的內部控制是有效的。
德勤會計師事務所(Deloitte&Touche LLP)發佈了一份關於我們財務報告內部控制的認證報告。德勤是一家獨立註冊會計師事務所，負責審計本公司包含在本年度報告(Form 10-K)中的2020年綜合財務報表。這份報告出現在本文的其他地方。
項目9B。 其他資料
沒有。
第三部分
第(10)項。 董事、高管與公司治理
我們有一套適用於我們的高級管理人員和受託人、RMR公司和RMR LLC、RMR LLC的高級管理人員、RMR Inc.的高級管理人員和董事以及RMR LLC的某些其他高級管理人員和員工的行為準則。我們的行為準則張貼在我們的網站上，Www.ilptreit.com。我們的行為準則印刷本也可免費提供給任何要求副本的人，請致函工業物流地產信託公司投資者關係部，地址：Two Newton Place，255Washington Street，Suite A300，Newton，Massachusetts 02458-1634年，地址：Two Newton Place，255Washington Street，Suite A300，Newton，Massachusetts 02458-1634年。我們打算滿足Form 8-K第5.05項中關於在我們的網站上披露適用於我們的主要高管、首席財務官、首席會計官或財務總監或執行類似職能的人員的行為準則條款修訂或豁免的要求。
第10項所需信息的其餘部分通過參考我們的最終委託書併入。
第11項。 高管薪酬
第11項所要求的信息通過引用我們的最終委託書併入。
第12項。 某些實益擁有人的擔保所有權和管理層及相關股東事宜
股權薪酬計劃信息。*根據我們的2018年股權補償計劃或2018年計劃，我們可能會向RMR LLC的高級管理人員和其他員工授予普通股。此外，我們的每位受託人都會獲得普通股，作為他或她擔任受託人的年度薪酬的一部分，這些股份是根據2018年計劃授予的。根據2018年計劃作出的獎勵條款由我們董事會的薪酬委員會在獎勵時確定。下表為截至2020年12月31日的情況：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | 證券數量 |
| | 證券數量 | | | | 可供將來使用 |
| | 將在以下日期發出 | | 加權平均 | | 權益項下發行 |
| | 演練 | | 行權價格 | | 薪酬計劃(不包括 |
| | 未完成的選項， | | 未完成的選項， | | 反映在 |
| | 認股權證及權利 | | 認股權證及權利 | | (A)欄) |
| 計劃類別 | | (a) | | (b) | | (c) |
| 證券持有人批准的股權補償計劃-2018年計劃 | | 沒有。 | | 沒有。 | | 3,698,912 (1) |
| 未經證券持有人批准的股權補償計劃 | | 沒有。 | | 沒有。 | | 沒有。 |
| 總計 | | 沒有。 | | 沒有。 | | 3,698,912 (1) |
(1)包括根據2018年計劃條款可供發行的普通股。回購或沒收的股票獎勵將被添加到2018年中期計劃下可供發行的普通股中。
我們向RMR有限責任公司員工支付的款項在本年度報告第10-K表格第IV部分第15項合併財務報表附註的附註6和10中進行了説明。第(12)項要求的其餘信息通過參考我們的最終委託書併入。
第(13)項。 某些關係和相關交易，以及董事獨立性
第13項所要求的信息通過引用我們的最終委託書併入。
項目14.總會計師費用和服務
第14項所要求的信息以我們的最終委託書作為參考。
第四部分
項目15.展品和財務報表明細表
(a)財務報表和財務報表明細表索引
以下是工業物流物業信託的合併財務報表和財務報表明細表：
| | | | | |
獨立註冊會計師事務所報告 | F-1 |
獨立註冊會計師事務所報告書 | F-3 |
截至2020年12月31日和2019年12月31日的合併資產負債表 | F-5 |
截至2020年12月31日的三個年度的綜合全面收益表 | F-6 |
截至2020年12月31日的三個年度的股東權益合併報表 | F-7 |
截至2020年12月31日的三個年度的合併現金流量表 | F-8 |
合併財務報表附註 | F-10 |
| |
附表III-房地產和累計折舊 | S-1 |
證券交易委員會適用的會計法規中規定的所有其他明細表都不是相關指示所要求的，或者是不適用的，因此被省略了。
(b)陳列品
| | | | | | | | |
陳列品
數 | | 描述 |
| | |
| 3.1 | | 修訂和重新發布的公司信託聲明的綜合副本，日期為2018年1月11日，並已修訂至今。(合併內容參考本公司截至2020年6月30日的10-Q表格季度報告。) |
| | |
| 3.2 | | 修訂並重新制定公司章程，於2019年3月25日通過。(引用本公司於2019年3月26日提交的當前8-K表格報告合併。) |
| | |
| 4.1 | | 普通股證書格式。(參照本公司註冊表S-11表格第333-221708號文件第2號修正案合併。) |
| | |
| 4.2 | | 證券説明(現提交本局。)。 |
| | |
| 8.1 | | Sullivan&Wocester律師事務所對某些税務問題的意見。(謹此提交。) |
| | |
| 10.1 | | 交易協議，日期為2018年1月17日，由本公司與寫字樓物業收入信託基金(f/k/a政府物業收入信託基金)(作為Select Income REIT的繼任者)達成。(通過參考公司於2018年1月18日提交的最新Form 8-K報告合併。) |
| | |
| 10.2 | | 信貸協議，日期為2017年12月29日，由本公司、花旗銀行(北卡羅來納州)作為行政代理和抵押品代理，以及最初作為簽字方的其他金融機構簽訂。(合併內容參考Select Income REIT於2017年12月29日提交的當前Form 8-K報告。) |
| | |
| 10.3 | | 本公司與RMR Group LLC之間的業務管理協議，日期為2018年1月17日(+)(通過參考本公司於2018年1月18日提交的最新8-K表格報告而成立。) |
| | |
| 10.4 | | 本公司與RMR Group LLC於2018年12月31日簽署的業務管理協議修正案(+)(根據本公司於2019年1月4日提交的最新8-K表格報告成立。) |
| | |
| 10.5 | | 物業管理協議，日期為2018年1月17日，由本公司與RMR Group LLC(+)(根據本公司於2018年1月18日提交的最新8-K表格報告成立為法團) |
| | |
| 10.6 | | 2018年股權補償計劃(+)(根據公司於2018年1月18日提交的當前8-K表格報告合併。) |
| | |
| | | | | | | | |
| 10.7 | | 股份獎勵協議表格(+)(參照本公司S-11表格第333-221708號文件的註冊説明書第3號修正案成立為法團。) |
| | |
| 10.8 | | 股份獎勵協議表格(+)(參考本公司截至2020年9月30日的季度10-Q表格季度報告而成立。) |
| | |
| 10.9 | | 彌償協議表格(+)(參考本公司截至2020年3月31日的10-Q表格季度報告而成立為法團。) |
| | |
| 10.10 | | 受託人薪酬摘要(+)(參考本公司於2020年5月29日提交的最新8-K表格報告而成立為法團。) |
| | |
| 10.11 | | 貸款協議，日期為2019年1月29日，在公司的某些子公司之間作為聯合借款人，以及摩根士丹利銀行(N.A.)、花旗房地產融資公司(Citi Real Estate Funding Inc.)、瑞銀集團(UBS AG)和摩根大通銀行(JPMorgan Chase Bank)，全國協會。(參考公司截至2018年12月31日的10-K表格年度報告合併。) |
| | |
| 10.12 | | 本公司若干附屬公司(聯名借款人)與摩根士丹利銀行(N.A.)、瑞銀集團(UBS AG)及美國銀行(Bank of America，N.A.)簽訂於2019年10月21日的貸款協議(合併內容參考本公司於2019年10月23日提交的當前8-K表格報告)。 |
| | |
| 21.1 | | 本公司的子公司。(謹此提交。) |
| | |
| 23.1 | | 得到德勤律師事務所(Deloitte&Touche)和有限責任公司(LLP)的同意。(謹此提交。) |
| | |
| 23.2 | | 安永律師事務所同意。(謹此提交。) |
| | |
| 23.3 | | 沙利文·沃斯特律師事務所(Sullivan&Wocester)對有限責任公司的同意。(載於附件8.1。) |
| | |
| | |
| 31.1 | | 規則13a-14(A)認證。(謹此提交。) |
| | |
| 31.2 | | 規則13a-14(A)認證。(謹此提交。) |
| | |
| | |
| | |
| 32.1 | | 第1350節認證。(隨函提供。)。 |
| | |
| 99.1 | | 本公司與RMR Group LLC之間的信函協議，日期為2019年1月29日。(合併內容參考公司截至2018年12月31日的10-K表格年度報告。) |
| | |
| 101.INS | | XBRL實例文檔-實例文檔不會顯示在交互式數據文件中，因為它的XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中。 |
| | |
| 101.SCH | | XBRL分類擴展架構文檔。(謹此提交。) |
| | |
| 101.CAL | | XBRL分類擴展計算鏈接庫文檔。(謹此提交。) |
| | |
| 101.DEF | | XBRL分類擴展定義Linkbase文檔。(謹此提交。) |
| | |
| 101.LAB | | XBRL分類擴展標籤Linkbase文檔。(謹此提交。) |
| | |
| 101.PRE | | XBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔。(謹此提交。) |
| | |
| 104 | | 封面交互數據文件(格式為內聯XBRL，包含在附件101中。) |
(+)管理合同或補償計劃或安排。
項目16.表格10-K總結
沒有。
獨立註冊會計師事務所報告書
致工業物流財產信託的受託人和股東
對財務報表的意見
吾等已審核所附工業物流物業信託(“貴公司”)於二零二零年十二月三十一日之綜合資產負債表、截至該日止年度之相關綜合全面收益表、股東權益及現金流量表，以及載於指數第15(A)項之相關附註及附表(統稱“財務報表”)。我們認為，這些財務報表在所有重要方面都公平地反映了本公司截至2020年12月31日的財務狀況，以及截至該年度的運營結果和現金流量，符合美國公認的會計原則。
我們還根據美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，對公司截至2020年12月31日的財務報告內部控制進行了審計內部控制-綜合框架(2013)特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的報告和我們2021年2月18日的報告對公司的財務報告內部控制發表了無保留意見。
意見依據
這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯誤陳述的合理保證，無論是由於錯誤還是欺詐。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評估管理層使用的會計原則和作出的重大估計，以及評估財務報表的整體列報。我們相信我們的審計為我們的意見提供了合理的基礎。
關鍵審計事項
下文所述的關鍵審計事項是指在對財務報表進行當期審計時產生的事項，該事項已傳達或要求傳達給審計委員會，(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露，(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對財務報表的整體意見，我們也不會通過傳達下面的關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨的意見。
房地產減值-請參閲財務報表附註2
關鍵審計事項説明
本公司對房地產資產的投資定期或當事件或環境變化表明房地產資產的賬面價值可能無法收回時，對其進行減值評估。本公司對房地產資產可回收性的評估包括將每項房地產資產在本公司估計持有期內預期產生的未貼現未來現金流量與各自的賬面金額進行比較。公司未貼現的未來現金流分析和對預期剩餘持有期的評估要求管理層對未來入住率、租金、預計銷售收益和資本化率做出重大估計和假設。
如果房地產資產無法收回，本公司將根據第三方評估、經紀人銷售估計、正在談判的銷售協議和/或最終售價(如有)將房地產資產調整至其公允價值，並確認超過公允價值的賬面價值減值損失。
我們認為房地產資產減值是一項重要的審計事項，因為管理層在評估房地產資產的可回收性時做出了重大的估計和假設。這要求審計師有高度的判斷力，並在執行審計程序以評估管理層未貼現的未來現金流分析的合理性以及對預期剩餘持有期的評估時加大力度。
如何在審計中處理關鍵審計事項
我們與未貼現現金流分析和預期剩餘持有期評估相關的審計程序包括：
•我們測試了對管理層評估房地產資產可回收性的控制的有效性，包括用於估計未貼現的未來現金流的關鍵投入。
•我們通過(1)評估管理層使用的來源信息和假設以及(2)測試未貼現未來現金流分析的數學準確性，評估未貼現現金流分析，包括對具有可能減值指標的每項房地產資產或資產組的未來入住率、租金、估計銷售收益和資本化率的估計。
•我們通過將管理層的預測與外部市場來源和在我們審計的其他領域獲得的證據進行比較，評估了管理層未貼現未來現金流分析的合理性。
•我們與管理層就潛在交易的現狀和管理層的判斷進行了討論，以瞭解未來事件的可能性，這些事件可能會影響物業的持有期和其他現金流假設。
/s/德勤律師事務所
波士頓，馬薩諸塞州
2021年2月18日
自2020年以來，我們一直擔任本公司的審計師。
獨立註冊會計師事務所報告書
致工業物流財產信託的受託人和股東
財務報告內部控制之我見
本公司已對截至2020年12月31日的工業物流物業信託(以下簡稱“本公司”)的財務報告進行了內部控制審計，其依據是內部控制-綜合框架(2013)由特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會發布。我們認為，截至2020年12月31日，本公司在所有重要方面都保持了對財務報告的有效內部控制，其依據是內部控制-綜合框架(2013)由COSO發佈。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了本公司截至2020年12月31日和截至2020年12月31日年度的綜合財務報表和我們2021年2月18日的報告，對該等財務報表表達了無保留意見。
意見依據
本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並對隨附的《財務報告內部控制評估管理報告》中財務報告內部控制的有效性進行評估。我們的責任是根據我們的審計對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定是否在所有重要方面都保持了對財務報告的有效內部控制。我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和操作有效性，以及執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們相信我們的審計為我們的意見提供了合理的基礎。
財務報告內部控制的定義及侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個過程，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)保持合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，保證交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並且公司的收支只有按照公司管理層和董事的授權才能進行；(2)提供合理的保證，以便於根據公認的會計原則編制財務報表，以及公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(2)提供合理的保證，以記錄必要的交易，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並確保公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)對可能對財務報表產生重大影響的擅自收購、使用、處置公司資產的行為的預防或及時發現提供合理保證。
由於其固有的侷限性，對財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯報。此外，對未來期間的任何有效性評估的預測也存在這樣的風險，即由於條件的變化，控制可能會變得不充分，或者對政策或程序的遵守程度可能會惡化。
/s/德勤律師事務所
波士頓，馬薩諸塞州
2021年2月18日
獨立註冊會計師事務所報告書
致工業物流財產信託的受託人和股東
對財務報表的意見
本公司已審核所附工業物流物業信託(本公司)於2019年12月31日的綜合資產負債表、截至2019年12月31日止兩個年度各年度的相關綜合全面收益表、股東權益及現金流量表，以及指數第15(A)項所列的相關附註及財務報表附表(統稱“綜合財務報表”)。我們認為，綜合財務報表在所有重要方面都公平地反映了公司於2019年12月31日的財務狀況，以及截至2019年12月31日的兩年內每年的運營結果和現金流，符合美國公認會計原則。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013年框架)》中確立的標準，對公司截至2019年12月31日的財務報告內部控制進行了審計，我們於2020年2月24日發佈的報告對此發表了無保留意見。
意見依據
這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。
我們按照PCAOB的標準進行審計。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯誤陳述的合理保證，無論是由於錯誤還是欺詐。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評估所使用的會計原則和管理層所作的重大估計，以及評估財務報表的整體呈報。我們相信，我們的審計為我們的意見提供了合理的依據。
/s/安永律師事務所
我們在2017年至2020年擔任本公司的審計師。
波士頓，馬薩諸塞州
2020年2月24日
工業物流產權信託基金
綜合資產負債表
(以千為單位的美元，除 每股 數據)
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| | | | | | 十二月三十一號， | | |
| | | | | | 2020 | | 2019 | | |
| 資產 | | | | | | | | | | |
| 房地產： | | | | | | | | | | |
| 土地 | | | | | | $ | 709,099 | | | $ | 747,794 | | | |
| 建築物及改善工程 | | | | | | 1,099,971 | | | 1,588,170 | | | |
| 房地產總資產，毛收入 | | | | | | 1,809,070 | | | 2,335,964 | | | |
| 累計折舊 | | | | | | (141,406) | | | (131,468) | | | |
| 房地產總資產，淨額 | | | | | | 1,667,664 | | | 2,204,496 | | | |
| 對未合併的合資企業的投資 | | | | | | 60,590 | | | — | | | |
| 收購的房地產租賃，淨額 | | | | | | 83,644 | | | 138,596 | | | |
| 現金和現金等價物 | | | | | | 22,834 | | | 28,415 | | | |
| 受限現金 | | | | | | — | | | 6,135 | | | |
應收租金，包括直線租金#美元62,753及$58,336，分別 | | | | | | 69,511 | | | 62,782 | | | |
| 遞延租賃成本，淨額 | | | | | | 4,595 | | | 6,581 | | | |
| 債券發行成本(淨額) | | | | | | 1,477 | | | 2,954 | | | |
| 應受關係人的債務 | | | | | | 2,665 | | | 1,504 | | | |
| 其他資產，淨額 | | | | | | 2,765 | | | 3,438 | | | |
| 總資產 | | | | | | $ | 1,915,745 | | | $ | 2,454,901 | | | |
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| 負債和股東權益 | | | | | | | | | | |
| 循環信貸安排 | | | | | | $ | 221,000 | | | $ | 310,000 | | | |
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| 應付抵押票據，淨額 | | | | | | 645,579 | | | 1,096,608 | | | |
| 承擔的房地產租賃義務，淨額 | | | | | | 14,630 | | | 17,508 | | | |
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| 應付帳款和其他負債 | | | | | | 14,716 | | | 16,475 | | | |
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| 預收租金 | | | | | | 7,811 | | | 9,442 | | | |
| 保證金 | | | | | | 6,540 | | | 6,680 | | | |
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| 向相關人士致謝 | | | | | | 2,279 | | | 2,498 | | | |
| 總負債 | | | | | | 912,555 | | | 1,459,211 | | | |
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| 承諾和或有事項 | | | | | | | | | | |
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| 股東權益： | | | | | | | | | | |
實益權益普通股，$.01面值：100,000,000授權股份；65,301,088和65,180,628分別發行和發行的股票 | | | | | | 653 | | | 652 | | | |
| 額外實收資本 | | | | | | 1,010,819 | | | 999,302 | | | |
| 累計淨收入 | | | | | | 224,226 | | | 142,155 | | | |
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| 累積共同分佈 | | | | | | (232,508) | | | (146,419) | | | |
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| 股東權益總額 | | | | | | 1,003,190 | | | 995,690 | | | |
| 總負債和股東權益 | | | | | | $ | 1,915,745 | | | $ | 2,454,901 | | | |
附註是這些合併財務報表的組成部分。
工業物流產權信託基金
綜合全面收益表
(金額以千為單位，每股數據除外)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日的年度， |
| | 2020 | | 2019 | | 2018 |
| | | | | | |
| 租金收入 | | $ | 254,575 | | | $ | 229,234 | | | $ | 162,530 | |
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| 費用： | | | | | | |
| 房地產税 | | 35,185 | | | 30,367 | | | 19,342 | |
| 其他運營費用 | | 20,749 | | | 17,643 | | | 13,005 | |
| 折舊攤銷 | | 70,518 | | | 61,927 | | | 28,575 | |
| 收購和某些其他與交易有關的成本 | | 200 | | | — | | | — | |
| 一般和行政 | | 19,580 | | | 17,189 | | | 11,307 | |
| | | | | | |
| 總費用 | | 146,232 | | | 127,126 | | | 72,229 | |
| | | | | | |
| 房地產銷售收益 | | 23,996 | | | — | | | — | |
| 利息收入 | | 113 | | | 743 | | | 200 | |
利息支出(包括債務發行成本、溢價和折扣淨攤銷#美元)2,481, $2,017及$1,244，分別) | | (51,619) | | | (50,848) | | | (16,081) | |
| 提前清償債務的收益 | | 120 | | | — | | | — | |
| 被投資人所得税前收益、費用和權益 | | 80,953 | | | 52,003 | | | 74,420 | |
| 所得税費用 | | (277) | | | (171) | | | (32) | |
| 被投資人收益中的權益 | | 529 | | | 666 | | | — | |
| 淨收入 | | $ | 81,205 | | | $ | 52,498 | | | $ | 74,388 | |
| 可歸因於非控股權益的淨虧損 | | 866 | | | — | | | — | |
| 普通股股東應佔淨收益 | | $ | 82,071 | | | $ | 52,498 | | | $ | 74,388 | |
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| 加權平均已發行普通股-基本 | | 65,104 | | | 65,049 | | | 64,139 | |
| 加權平均已發行普通股-稀釋 | | 65,114 | | | 65,055 | | | 64,140 | |
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| 每股普通股數據(基本數據和稀釋數據)： | | | | | | |
| 普通股股東應佔淨收益 | | $ | 1.26 | | | $ | 0.81 | | | $ | 1.16 | |
附註是這些合併財務報表的組成部分。
工業物流產權信託基金
股東合併報表 股權
(千美元)
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| | | | | | | | | | | | | | | | 總股本 | | 總股本 | | |
| | 數量： | | | | 附加 | | | | 累積 | | | | | | 歸因於 | | 歸因於 | | 總計 |
| | 普普通通 | | 普普通通 | | 已付現金 | | 累積 | | 普普通通 | | | | | | 普普通通 | | 非控制性 | | 股東的 |
| | 股份 | | 股份 | | 資本 | | 淨收入 | | 分佈 | | | | | | 股東 | | 利息 | | 權益 |
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| 2017年12月31日的餘額 | | 45,000,000 | | | $ | 450 | | | $ | 546,489 | | | $ | 15,269 | | | $ | — | | | | | | | $ | 562,208 | | | $ | — | | | $ | 562,208 | |
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| 淨收入 | | — | | | — | | | — | | | 74,388 | | | — | | | | | | | 74,388 | | | — | | | 74,388 | |
| 捐款 | | — | | | — | | | 16,162 | | | — | | | — | | | | | | | 16,162 | | | — | | | 16,162 | |
| 分佈 | | — | | | — | | | (9,187) | | | — | | | — | | | | | | | (9,187) | | | — | | | (9,187) | |
| 普通股發行，淨額 | | 20,000,000 | | | 200 | | | 444,109 | | | — | | | — | | | | | | | 444,309 | | | — | | | 444,309 | |
| 股份授予 | | 77,400 | | | 1 | | | 926 | | | — | | | — | | | | | | | 927 | | | — | | | 927 | |
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| 股份沒收 | | (240) | | | — | | | — | | | — | | | — | | | | | | | — | | | — | | | — | |
| 股份回購 | | (2,369) | | | — | | | (52) | | | — | | | — | | | | | | | (52) | | | — | | | (52) | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 分配給普通股股東 | | — | | | — | | | — | | | — | | | (60,482) | | | | | | | (60,482) | | | — | | | (60,482) | |
| 2018年12月31日的餘額 | | 65,074,791 | | | 651 | | | 998,447 | | | 89,657 | | | (60,482) | | | | | | | 1,028,273 | | | — | | | 1,028,273 | |
| 淨收入 | | — | | | — | | | — | | | 52,498 | | | — | | | | | | | 52,498 | | | — | | | 52,498 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 股份授予 | | 119,200 | | | 1 | | | 1,110 | | | — | | | — | | | | | | | 1,111 | | | — | | | 1,111 | |
| 股份回購 | | (11,963) | | | — | | | (253) | | | — | | | — | | | | | | | (253) | | | — | | | (253) | |
| 股份沒收 | | (1,400) | | | — | | | (2) | | | — | | | — | | | | | | | (2) | | | — | | | (2) | |
| 分配給普通股股東 | | — | | | — | | | — | | | — | | | (85,937) | | | | | | | (85,937) | | | — | | | (85,937) | |
| 2019年12月31日的餘額 | | 65,180,628 | | | 652 | | | 999,302 | | | 142,155 | | | (146,419) | | | | | | | 995,690 | | | — | | | 995,690 | |
| 淨收益(虧損) | | — | | | — | | | — | | | 82,071 | | | — | | | | | | | 82,071 | | | (866) | | | 81,205 | |
| 股份授予 | | 139,100 | | | 1 | | | 2,335 | | | — | | | — | | | | | | | 2,336 | | | — | | | 2,336 | |
| 股份回購 | | (18,060) | | | — | | | (382) | | | — | | | — | | | | | | | (382) | | | — | | | (382) | |
| 股份沒收 | | (580) | | | — | | | (3) | | | — | | | — | | | | | | | (3) | | | — | | | (3) | |
| 分配給普通股股東 | | — | | | — | | | — | | | — | | | (86,089) | | | | | | | (86,089) | | | — | | | (86,089) | |
| 非控股權益的貢獻 | | — | | | — | | | 9,567 | | | — | | | — | | | | | | | 9,567 | | | 98,375 | | | 107,942 | |
| 對非控股權益的分配 | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | | | | | — | | | (5,479) | | | (5,479) | |
| 出售合資企業的權益 | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | | | | | — | | | (92,030) | | | (92,030) | |
| 2020年12月31日的餘額 | | 65,301,088 | | | $ | 653 | | | $ | 1,010,819 | | | $ | 224,226 | | | $ | (232,508) | | | | | | | $ | 1,003,190 | | | $ | — | | | $ | 1,003,190 | |
附註是這些合併財務報表的組成部分。
工業物流產權信託基金
綜合現金流量表
(千美元)
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| | 截至12月31日的年度， |
| | 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 經營活動的現金流： | | | | | | |
| 淨收入 | | $ | 81,205 | | | $ | 52,498 | | | $ | 74,388 | |
| 將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整： | | | | | | |
| 折舊 | | 43,821 | | | 38,177 | | | 18,781 | |
| 債務發行成本、溢價和折扣的淨攤銷 | | 2,481 | | | 2,017 | | | 1,244 | |
| 已取得的房地產租賃攤銷和承擔的房地產租賃義務 | | 24,573 | | | 21,465 | | | 8,592 | |
| 遞延租賃成本攤銷 | | 1,357 | | | 1,113 | | | 820 | |
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| 應收租金損失準備金 | | — | | | — | | | 1,198 | |
| | | | | | |
| 直線租金收入 | | (9,041) | | | (4,345) | | | (4,739) | |
| 提前清償債務的收益 | | (120) | | | — | | | — | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| 出售財產的收益 | | (23,996) | | | — | | | — | |
| 其他非現金費用 | | 2,331 | | | 1,109 | | | 927 | |
| 被投資人收益中的權益 | | (529) | | | (666) | | | — | |
| 關聯保險公司收益的分配 | | — | | | 666 | | | — | |
| 資產負債變動情況： | | | | | | |
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| 應收租金 | | (2,907) | | | (1,497) | | | (1,727) | |
| 遞延租賃成本 | | (2,443) | | | (1,457) | | | (1,745) | |
| | | | | | |
| 其他資產 | | (1,068) | | | (594) | | | 3,591 | |
| | | | | | |
| 應受關係人的債務 | | (3,871) | | | (114) | | | (1,390) | |
| 應付帳款和其他負債 | | 2,613 | | | 3,095 | | | 1,618 | |
| 預收租金 | | 279 | | | 3,438 | | | 210 | |
| 保證金 | | 12 | | | 550 | | | 456 | |
| 向相關人士致謝 | | (133) | | | 845 | | | (5,461) | |
| 經營活動提供的淨現金 | | 114,564 | | | 116,300 | | | 96,763 | |
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| 投資活動的現金流： | | | | | | |
| 房地產收購和存款 | | (115,813) | | | (884,570) | | | (121,891) | |
| 房地產改善 | | (5,857) | | | (17,157) | | | (5,004) | |
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| 出售物業所得收益 | | 10,578 | | | — | | | — | |
| 出售合營企業權益所得款項 | | 106,283 | | | — | | | — | |
| 超過關聯保險公司收益的分配 | | 287 | | | 8,334 | | | — | |
| 對關聯保險公司的投資 | | — | | | — | | | (8,632) | |
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| 投資活動所用現金淨額 | | (4,522) | | | (893,393) | | | (135,527) | |
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附註是這些合併財務報表的組成部分。
工業物流產權信託基金
合併現金流量表(續)
(千美元)
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| | | 截至12月31日的年度， |
| | | 2020 | | 2019 | | 2018 |
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| 融資活動的現金流： | | | | | | |
| 發行普通股所得款項淨額 | | — | | | — | | | 444,309 | |
| 發行應付按揭票據所得款項 | | — | | | 1,000,000 | | | — | |
| 循環信貸安排下的借款 | | 234,000 | | | 744,000 | | | 193,000 | |
| 償還循環信貸安排 | | (323,000) | | | (847,000) | | | (530,000) | |
| 償還應付按揭票據 | | (48,750) | | | — | | | — | |
| | | | | | |
| 支付發債成本 | | — | | | (8,775) | | | (5,378) | |
| 非控股權益收益，淨額 | | 107,942 | | | — | | | — | |
| 對非控股權益的分配 | | (5,479) | | | — | | | — | |
| 分配給普通股股東 | | (86,089) | | | (85,937) | | | (60,482) | |
| 普通股回購 | | (382) | | | (253) | | | (52) | |
| 捐款 | | — | | | — | | | 16,162 | |
| 分佈 | | — | | | — | | | (9,187) | |
| 融資活動提供的現金淨額(用於) | | (121,758) | | | 802,035 | | | 48,372 | |
| | | | | | | |
| (減少)現金、現金等價物和限制性現金增加 | | (11,716) | | | 24,942 | | | 9,608 | |
| 期初現金、現金等價物和限制性現金 | | 34,550 | | | 9,608 | | | — | |
| 期末現金、現金等價物和限制性現金 | | $ | 22,834 | | | $ | 34,550 | | | $ | 9,608 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 截至12月31日的年度， |
| | 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 補充披露： | | | | | | |
| 支付的利息 | | $ | 50,433 | | | $ | 46,072 | | | $ | 14,749 | |
| 已繳所得税 | | $ | 209 | | | $ | 164 | | | $ | — | |
| 利息資本化 | | $ | — | | | $ | 187 | | | $ | — | |
| | | | | | |
| 非現金投融資活動： | | | | | | |
| 因取消合併以前合併的投資而導致的資產和負債減少： | | | | | | |
| 房地產，淨值 | | $ | (631,879) | | | $ | — | | | $ | — | |
| 抵押票據，淨額 | | $ | 403,160 | | | $ | — | | | $ | — | |
| 通過承擔應付按揭票據而取得的房地產 | | $ | — | | | $ | (56,980) | | | $ | — | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| | | | | | |
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| 承擔應付按揭票據 | | $ | — | | | $ | 56,980 | | | $ | — | |
| | | | | | |
補充披露現金、現金等價物和限制性現金：
*下表將合併資產負債表內報告的現金、現金等價物和限制性現金與合併現金流量表中顯示的金額進行對賬：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日， |
| | 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 現金和現金等價物 | | $ | 22,834 | | | $ | 28,415 | | | $ | 9,608 | |
| 受限現金 | | — | | | 6,135 | | | — | |
| 現金流量表中顯示的現金總額、現金等價物和限制性現金 | | $ | 22,834 | | | $ | 34,550 | | | $ | 9,608 | |
附註是這些合併財務報表的組成部分。
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工業物流產權信託基金
合併財務報表附註
(千美元，每股數據除外)
注1。組織
工業物流物業信託，或與其合併子公司，我們，我們或我們的，是根據馬裏蘭州法律於2017年9月15日成立的房地產投資信託基金(REIT)，作為Select Income REIT(SIR)的全資子公司，SIR是前上市REIT，於2018年12月31日與Office Properties Income Trust(OPI)的子公司合併。
在2018年1月17日之前，我們是SIR的全資子公司，SIR通過一系列混合的集中賬户管理和控制我們的現金管理職能。因此，截至2018年12月31日止年度，SIR代表吾等收取的現金收入已作為分派入賬，而由SIR代表吾等支付的現金支出則入賬為額外實收資本。
2018年1月17日，我們完成了首次公開募股(IPO)並在納斯達克證券市場有限責任公司(Nasdaq Stock Market LLC，簡稱Nasdaq)上市20,000,000我們的普通股，或我們的首次公開募股。當時，我們擁有266屬性，總共約有28,540,000可出租平方英尺，或我們的初始物業(這些附註中包括的所有平方英尺金額均未經審計)。我們最初的物業是由SIR於2017年9月29日捐贈給我們的。關於我們的組建和這筆財產的貢獻，我們(1)向主席先生發出45,000,000在我們的實益普通股中，$.01每股面值，或我們的普通股，(2)發行給SIR A$750,000無息繳費票據，或稱SIR票據，我們用首次公開募股(IPO)的收益償還了這筆票據，以及(3)假設三總額為$1的按揭票據63,069，不包括保費，由三我們最初的物業。
2018年12月27日，先生分發了所有45,000,000在2018年12月20日收盤時，SIR先生向SIR的股東持有的普通股的一部分。
注：2.重要會計政策摘要
陳述的基礎。這些合併財務報表包括我們和我們子公司的賬目。我們與合併子公司之間或合併子公司之間的所有公司間交易和餘額均已取消。
我們初始財產的合併帳目是在SIR的歷史基礎上列報的，附註1中描述的交易是根據財務會計準則委員會(FASB)或會計準則編撰(ASC)對共同控制下的實體進行的重組。805-50-30，企業合併。在2018年1月17日之前，從我們的租户和Sir的其他租户那裏獲得的租金收入基本上都存入了Sir的普通資金，並與其混合在一起。2018年1月1日至2018年1月17日期間，$538主席先生的一般及行政費用，主要是根據香港地產投資的歷史成本佔主席先生所有房地產投資的歷史成本的百分比而分配給我們的。根據適用的會計準則，我們認為這種分配一般費用和行政費用的方法是合理的。然而，如果我們作為一家獨立的公司運營，實際費用可能與分配的費用不同，這些差異可能是實質性的。
房地產。我們以自己的成本記錄物業，並以歷史成本為基礎列報我們的初始物業。我們在土地上的房地產投資沒有貶值。我們以直線方式計算其他房地產投資的折舊，折舊的估計使用年限一般為七至40好多年了。
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工業物流產權信託基金
合併財務報表附註(續)
(千美元，每股數據除外)
假設物業空置，我們根據對這些資產的公允價值的確定，將物業的收購價分配給土地、建築和裝修。我們使用與獨立評估師使用的方法類似的方法來確定每個物業的公允價值，這些方法可能涉及基於多個因素(包括資本化率和貼現率等)的估計現金流。在某些情況下，我們聘請獨立的房地產評估公司提供與我們的購買價格分配和折舊使用年限的確定相關的市場信息和評估；然而，購買價格的分配和使用壽命的確定由我們最終負責。吾等根據(I)根據收購的原地租賃須支付的合約金額與(Ii)吾等估計的相應租賃的公平市場租賃率之間的差額(如有)的現值(使用反映吾等收購各物業時收購的原地租賃的相關風險的利率)，將部分購買價格分配至高於市價及低於市價的租賃。如果我們確定續簽的可能性很大，包括討價還價續簽選擇權(如果有)的低於市場價的租賃條款將進一步調整。我們根據市場估計將購買價格的一部分分配給收購的原地租賃和租户關係，以根據購買時的租賃將物業出租出去。在作出這些分配時，我們會考慮一些因素，例如預期租賃期內的估計入賬成本，包括房地產税、保險及其他營運收入，以及租賃佣金、法律及其他相關費用等開支和成本。, 在我們收購物業時，在當前市場條件下籤訂類似的租約。我們根據對每個租户租約的具體特徵的評估，在獲得的就地租賃值和租户關係之間分配這個合計價值。然而，我們沒有將租户關係的價值與收購的就地租賃的價值分開，因為該等價值和相關的攤銷費用對隨附的綜合財務報表並不重要。如果租户關係的價值在未來變得重要，我們可以單獨分配這些金額，並在關係的預計壽命內攤銷分配的金額。
我們將高於市場租賃價值(包括在我們綜合資產負債表中收購的房地產租賃中)和低於市場租賃價值(在我們的綜合資產負債表中作為假設房地產租賃義務)的資本化攤銷，分別作為相關租賃條款中租金收入的減少或增加。這種攤銷導致租金收入增加了#美元。791, $1,195及$401在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度內。我們按相關租賃條款攤銷收購的原地租賃的價值(包括在我們的綜合資產負債表中收購的房地產租賃中)，不包括收購的原地租賃的高於市價和低於市價的價值，或租賃發起價值。這種攤銷包括在折舊和攤銷費用中，總額為#美元。25,364, $22,661及$8,993在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度內。如果租約在規定的到期日之前終止，我們將註銷與該租約相關的未攤銷金額。
截至2020年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日，我司取得的房地產租賃和承擔的房地產租賃義務如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 12月31日， |
| | 2020 | | 2019 | | |
| 收購的房地產租賃： | | | | | | |
| 資本化高於市值租賃價值 | | $ | 27,323 | | | $ | 28,723 | | | |
| 減去：累計攤銷 | | (18,400) | | | (18,303) | | | |
| 資本化高於市場租賃價值，淨額 | | 8,923 | | | 10,420 | | | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| 租賃始發值 | | 135,453 | | | 186,758 | | | |
| 減去：累計攤銷 | | (60,732) | | | (58,582) | | | |
| 租賃起始值，淨額 | | 74,721 | | | 128,176 | | | |
| 收購的房地產租賃，淨額 | | $ | 83,644 | | | $ | 138,596 | | | |
| | | | | | |
| 承擔的房地產租賃義務： | | | | | | |
| 資本化低於市場租賃價值 | | $ | 33,927 | | | $ | 36,278 | | | |
| 減去：累計攤銷 | | (19,297) | | | (18,770) | | | |
| 承擔的房地產租賃義務，淨額 | | $ | 14,630 | | | $ | 17,508 | | | |
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工業物流產權信託基金
合併財務報表附註(續)
(千美元，每股數據除外)
截至2020年12月31日，資本化高於市場租賃價值、租賃發起價值和資本化低於市場租賃價值的加權平均攤銷期限為9.7好多年了，6.4幾年，而且11.9截至2020年12月31日，按關聯租賃的當前條款確認的無形收購房地產租賃淨資產和負債的未來攤銷估計為$15,2282021年，14,5372022年，12,6062023年，8,6812024年，5,4732025年和$12,489之後。
當存在減值指標且我們的房地產投資的估計未貼現現金流低於該等房地產投資的賬面金額時，我們確認房地產投資的減值損失。減值指標可能包括租户入住率下降、空置空間釋放缺乏進展、租户破產、物業業績改善的長期前景較低、租户盈利能力、現金流或流動性疲軟或下降、我們決定在資產的預計使用年限結束前處置資產，以及可能永久降低物業價值的立法、市場或行業變化。我們每季度或每當事件或環境變化表明賬面金額可能無法收回時，都會審查我們的財產的減值情況。如果存在減值指標，我們會將相關物業的賬面價值與該物業預期產生的預期未來未貼現現金流進行比較，以評估該物業的賬面價值。未來的未貼現淨現金流是主觀的，部分是基於關於持有期、市場租金和終端資本化率的假設。如果這些預期未來未貼現現金流的總和小於賬面價值，我們將該房產的賬面淨值減少到其估計的公允價值。未貼現現金流的釐定包括考慮多項因素，包括投資收益、持有成本(不包括利息)、估計售價，以及當時的經濟和市場情況。不是的截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們的任何物業都存在減值。
我們在夏威夷的一些工業用地可能需要進行環境補救，特別是如果這些土地的用途發生變化的話；不過，我們目前沒有任何計劃改變這些土地的用途或進行這項環境清理工作。截至2020年12月31日和2019年12月31日，累計環境修復成本為1美元6,940，計入我們綜合資產負債表中的應付帳款和其他負債。這些累積的環境補救費用與我們目前使用的物業的維護有關，而且由於補救的時間無法確定，這些金額沒有折現到現值。一般來説，我們沒有指定任何保險來限制我們因已知或未知的環境條件而可能遭受的任何損失，而這些情況不是由投保的事件(如火災或洪水)造成的，儘管我們的一些租户可能會維持這種可能使我們受益的保險。雖然我們不相信我們的任何物業存在會對我們造成重大不利影響的環境條件，但我們不能確定我們的物業不存在此類條件，或者我們為補救污染而產生的費用不會對我們的業務或財務狀況產生重大不利影響。環境治理費用(如果有的話)計入我們綜合全面收益表中的其他運營費用。
資本化政策。與房地產開發直接相關的成本被資本化。我們將開發期間發生的開發成本資本化，包括利息、房地產税、保險和其他項目成本。確定開發項目何時開始和資本化開始，以及開發項目何時基本完成並可供佔用和資本化必須停止，這涉及到判斷。我們在施工前期開始將成本資本化，我們認為這是在物業開發所必需的活動開始時開始的。我們認為任何發展項目在租户改善工程完成後，但在主要建築工程停止後不遲於一年，即已大致完成，並可供使用。
現金和現金等價物。我們將購買日原始到期日為三個月或以下的高流動性投資視為現金等價物。
受限現金。受限現金包括根據我們某些抵押票據的要求為未來資本支出代管的金額。
遞延租賃成本。遞延租賃成本包括資本化經紀成本，以及在2019年1月1日之前與成功談判租賃相關的法律費用和其他費用，這些費用在各自租賃條款內按直線攤銷為折舊和攤銷費用。延期租賃費用總計為#美元。8,116及$11,383分別於2020年12月31日和2019年12月31日，累計攤銷遞延租賃成本總計1美元。3,521及$4,802分別於2020年12月31日和2019年12月31日。在我們截至2020年12月31日的現有租約的當前期限內，將確認的遞延租賃成本的未來攤銷估計為$6822021年，6082022年，4222023年，3882024年，3652025年和$2,130之後。
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工業物流產權信託基金
合併財務報表附註(續)
(千美元，每股數據除外)
債券發行成本。債務發行成本包括與借款相關的資本化發行成本，這些成本在各自貸款期限內攤銷為利息支出。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們的循環信貸安排的債務發行成本總計為美元。5,907，我們循環信貸安排的債務發行成本累計攤銷成本為#美元。4,430及$2,953分別於2020年12月31日和2019年12月31日。截至2020年12月31日，我們的債務發行成本(扣除累計攤銷)為美元。4,421對於我們在2019年獲得的某些應付抵押票據。截至2020年12月31日，我們的循環信貸安排和應付抵押票據的未來攤銷債務發行成本估計為$。2,0242021年，5472022年，5472023年，5472024年，5472025年和$1,686之後。
權益法投資。我們擁有一家22在擁有以下股份的未合併合資企業中的股權百分比12物業，或者我們的合資企業。我們合資企業所有的財產都受到侵佔的影響。EGate$406,980月數平均債務。吾等並不控制對吾等合營企業最重要的活動，因此，吾等按公平值選擇權下的權益會計方法核算吾等於合營企業的投資。有關我們合資企業的更多信息，請參見附註3和6。
我們對聯屬保險公司(AIC)的投資進行會計核算，直到AIC按照附註10所述的方式解散，採用權益會計方法。通過在我們和AIC的董事會或董事會中的共同代表，我們產生了重大影響。我們於2018年12月31日從SIR手中以#美元的價格收購了AIC的普通股。8,632。在它於2020年2月13日解散之前，我們擁有一個14.3AIC的%所有權權益。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們在AIC的投資賬面價值為12及$298分別為。有關我們在AIC的投資的更多信息，請參見附註10。
每當事件或環境變化顯示投資的賬面金額可能無法收回時，我們就會定期評估我們的權益法投資，以尋找暫時性減值以外的其他可能指標。這些指標可能包括我們投資的市值低於賬面價值的時間長度和程度、我們被投資人的財務狀況、我們作為這項投資的長期持有者的意圖和能力以及其他考慮因素。如果公允價值的下降被判斷為非暫時性的，我們將計入減值費用，以將投資基礎調整為其估計公允價值。
收入確認。我們是工業和物流物業的出租人。我們的租約為我們的租户提供合同使用權，並從租約中指定的所有物理空間中獲得經濟利益；因此，我們決定將我們的租約作為租賃安排進行評估。
2016年2月，FASB發佈了會計準則更新(ASU)，編號2016-02。租約。2018年7月，FASB發佈了ASU第2018-10號，。對主題842(租賃)的編目改進美國和ASU編號2018-11，美國租賃(主題842)：有針對性的改進。2018年12月，FASB發佈了ASU No.2018-20。租賃(主題842)，針對出租人的小範圍改進。這些準則合共為合約雙方(即承租人和出租人)訂立確認、計量、呈列和披露租約的原則。ASU 2016-02號要求承租人採用雙重方法，根據租賃是否實際上是承租人對租賃資產的融資購買的原則，將租賃分類為融資租賃或經營性租賃。這一分類將決定租賃費用是基於有效利息法還是基於租賃期限的直線基礎確認。ASU 2016-02號要求出租人使用實質上等同於現有銷售類型租賃、直接融資租賃和經營租賃指導的方法對租賃進行會計處理。本標準自2019年1月1日起施行。在採用時，我們應用了一攬子實際權宜之計，使我們不必重新評估(I)任何到期或現有合同是否為租約或包含租約，(Ii)任何到期或現有租約的租約分類，以及(Iii)任何到期或現有租約的初始直接成本。此外，我們應用了ASU No.2018-11中的可選過渡方法，這使得我們能夠在採用日期初步應用新的租賃標準，並確認在採用期間對股東權益期初餘額的累積影響調整，儘管我們沒有進行調整。此外，我們的租賃符合ASU No.2018-11中的標準，即不將非租賃組成部分與相關租賃組成部分分開；因此，這些租賃的會計核算與以前的標準基本保持不變。採用ASU No.2016-02和相關改進並未對我們的合併財務報表產生實質性影響。在被收養時, (I)壞賬撥備現已確認為租金收入的直接減少；及。(Ii)與籤立租契有關的法律費用，以前已在租約有效期內資本化及攤銷，現已在已發生的開支中列支。自2019年1月1日起，信用損失撥備現計入我們合併財務報表中的“租金收入”。在2019年1月1日之前，我們保留了因某些租户無法或不願支付租約規定的款項而導致的估計損失的可疑賬户撥備。津貼的計算是基於
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合併財務報表附註(續)
(千美元，每股數據除外)
租户的付款記錄，然後是當前的信用狀況，以及其他考慮因素。2019年1月1日之前的信貸損失撥備之前已包括在我們合併財務報表的其他運營費用中，之前的期間沒有重新分類，以符合當前的列報方式。
我們的租約規定了基本租金支付，此外還可能包括可變付款。營運租賃的租金收入，包括按指數或市場指數所得的任何付款，於吾等確定基本上所有租賃付款均有可能收取時，以直線基準於租賃期內確認。我們的一些租約有延長或終止租約的選項，租户可以選擇延長或終止租約，在確定租約期限時會考慮這些選項。
我們的某些租賃包含非租賃部分，如物業運營費用和租户報銷的資本支出以及其他所需的租賃付款。吾等已確定，我們的所有租賃均符合實際權宜之計，不將租賃和非租賃組成部分分開，因為(I)租賃組成部分為經營性租賃，(Ii)確認非租賃組成部分的時間和模式與確認租賃組成部分的時間和模式相同。我們採用ASC 842，租約，添加到組合組件。租賃所得收入在綜合全面收益表中計入租金收入。
某些租户有義務直接支付其租約規定的保險、房地產税和某些其他費用。這些已由租户根據各自租約條款承擔的責任並未反映在我們的綜合財務報表中。如果任何承租人對適用租約項下的任何該等義務負有責任，或該承租人被認為很可能無法支付該等義務，我們將記錄該等義務的責任。
所得税。在2018年1月17日之前，我們是SIR的全資子公司，SIR根據1986年修訂的美國國税法(IRC)作為REIT徵税。因此，在2018年1月17日之前，我們是一家合格的REIT子公司，在所得税方面是一個被忽視的實體。從截至2018年12月31日的納税年度開始，我們已經有資格作為IRC下的REIT在美國聯邦所得税方面徵税，並打算保持這種資格。因此，我們通常不需要，也不會繳納美國聯邦所得税，只要我們分配我們的應税收入，並滿足某些組織和運營要求，才有資格作為房地產投資信託基金(REIT)納税。然而，我們需要繳納一定的州税和地方税。
估計的使用。按照美國公認會計原則(GAAP)編制這些財務報表，要求我們做出可能影響這些合併財務報表和相關附註中報告金額的估計和假設。
每股普通股淨收入。我們用淨收入除以當期已發行普通股的加權平均數來計算普通股的基本收益。我們使用兩類法中稀釋程度較高的一種方法或庫存股方法來計算稀釋後每股淨收益。在計算稀釋每股收益時，未歸屬股票獎勵和其他潛在攤薄普通股及其對收益的相關影響都被考慮在內。
分部報告。我們在一業務細分：包括工業、物流大樓和租賃工業用地在內的物業的所有權和租賃。
重新分類。對前幾年的合併財務報表進行了重新分類，以符合本年度的列報方式。
注：3.房地產投資
截至2020年12月31日，我們的投資組合包括289全資擁有的物業，總共約有34,870,000可出租平方英尺，包括226建築物、可出租地塊和地役權16,756,000可出租平方英尺的主要是工業用地，位於瓦胡島，HI，或我們的夏威夷物業，以及63包含以下內容的屬性18,114,000工業物業的可出租平方英尺位於30其他州，或者我們的大陸地產。截至2020年12月31日，我們還擁有22在擁有以下股份的未合併合資企業中的股權百分比12位於以下位置的屬性九美國本土的州總數約為9,227,000可出租的平方英尺100租賃百分比。
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工業物流產權信託基金
合併財務報表附註(續)
(千美元，每股數據除外)
我們在一業務細分：包括工業、物流大樓和租賃工業用地在內的物業的所有權和租賃。截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度，大約42.2%, 43.9%和59.7分別有%的租金收入來自於我們的夏威夷地產(Hawaii Properties)。此外，亞馬遜(Amazon.com，Inc.)的一家子公司，也是我們某些大陸地產的租户，佔了$38,241, $31,623及$16,047截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度的租金收入。
合資企業活動
截至2020年12月31日，我們在一家合資企業中進行了股權投資，該合資企業包括以下內容：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | ILPT賬面價值為 | | | | | | |
| | ILPT | | 投資於12月31日， | | 數量 | | | | 正方形 |
| 合資企業 | | 所有權 | | 2020 | | | | 特性 | | 定位 | | 雙腳 |
12中的屬性九國家 | | 22% | | $ | 60,590 | | | | | 12 | | | 五花八門 | | 9,226,729 | |
下表彙總了我們合資企業的抵押債務：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | 本金餘額 |
| | | | | | 十二月三十一號， |
| 合資企業 | | 票面利率(1) | | 到期日 | | 2020 (2) |
應付按揭票據(以一佛羅裏達州的房產) | | 3.60% | | 10/1/2023 | | $ | 56,980 | |
應付按揭票據(以11中的其他屬性八州) | | 3.33% | | 11/7/2029 | | 350,000 | |
| 加權平均/總計 | | 3.37% | | | | $ | 406,980 | |
(1)包括按市值計價採購會計的影響。
(2)金額不會根據我們的少數股權進行調整。
在2020年第一季度，我們簽訂了與以下項目有關的合資協議12與亞洲機構投資者一起出售我們在美國大陸的物業。我們做出了貢獻11這些物業中的一部分將於2020年2月交付給我們的合資企業，剩餘的物業將於2020年3月交付給我們的合資企業。我們從投資者那裏獲得的收益總額為$。107,942，其中包括$734與組建我們合資企業相關的成本，對於39%的股權在我們的合資企業中，我們保留了剩餘的股權61在我們的合資企業中擁有%的股權。我們確認在我們的綜合資產負債表中有一項非控股權益為#美元。98,375截至本次交易完成時，相當於39在緊接我們各自向我們的合資企業貢獻物業之前，我們的物業總股本的賬面價值合計的%。從這筆交易中收到的淨收益與確認的非控制性權益之間的差額為#美元。9,567在我們的綜合資產負債表中，反映為額外實收資本的增加。我們合資企業的淨虧損中不能歸因於我們的部分，或$866截至2020年12月31日的一年，在我們的綜合全面收益表中報告為非控股權益。在截至2020年12月31日的一年中，我們的合資企業總共派發了$14,049, $5,479第一個合資企業投資者，反映為非控股權益應佔總股本減少和#美元。8,570敬我們。我們決定，雖然我們擁有一個61%股權，我們的合資企業是可變權益實體，或VIE，如FASB ASC的合併主題中所定義的那樣，我們的合資企業是可變權益實體，或VIE，定義為FASB ASC合併主題下的定義。我們得出結論，我們必須鞏固這個VIE，我們做到了，直到我們賣出了另一個392020年11月在合資企業中擁有%的股權。我們之所以做出這一決定，是因為我們是有權指導對VIE經濟表現影響最大的活動的實體，我們有義務承擔VIE的損失，並有權從VIE獲得可能對VIE產生重大影響的收益，因此我們是VIE的主要受益者。合資投資者在這一合併實體中的權益在我們的合併財務報表中反映為非控股權益。
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(千美元，每股數據除外)
在2020年11月，我們額外銷售了一臺39剩餘股權的百分比61將我們合資企業的%股權轉讓給第二個不相關的第三方機構投資者，價格為$108,812，這包括與組建我們合資企業相關的某些成本。我們拆分了我們合資企業的淨資產，確認銷售淨收益為#美元。23,415這筆交易包括在我們綜合全面收益表中的房地產銷售收益中。在出售生效後，我們繼續擁有22我們在合資企業中擁有%的股權，但已決定我們不再是主要受益人。自出售之日起，吾等將我們的合資企業解除合併，並自那時起，我們採用公平價值期權下的權益會計方法對我們的合資企業進行會計核算。我們最初的投資額是基於物業總估值為#美元。680,000，減去$406,980我們合資企業承擔的房產的現有抵押債務。我們利用這筆交易的淨收益減少了我們循環信貸安排下的未償還借款。有關我們合資企業使用權益法的更多信息，請參閲本年度報告第四部分Form 10-K中的合併財務報表附註6。
2020年處置：
在截至2020年12月31日的一年中，我們出售了一位於弗吉尼亞州的房產包含大約308,000可出租平方英尺，售價為$10,775，不包括結賬成本。如下表所示，出售這處房產並不代表重大處置或戰略轉變。因此，該物業的經營結果包括在我們的綜合全面收益表中截至銷售之日的持續經營。在截至2019年12月31日和2018年12月31日的年度內，我們沒有處置任何物業。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| | 數量 | | | | 正方形 | | 毛 | | 出售的收益 | | |
| 銷售日期 | | 特性 | | 定位 | | 雙腳 | | 銷售價格(1) | | 房地產 | | |
| 2020年12月 | | 1 | | 弗吉尼亞州温徹斯特 | | 308,217 | | | $ | 10,775 | | | $ | 581 | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
(1)銷售總價是合同總價，經採購價格調整(如有)調整後，不包括結賬成本。
2020年收購：
在截至2020年12月31日的年度內，我們收購了二包含組合的1,465,846可出租平方英尺，購買總價為$115,813，包括與收購相關的成本$332。這些收購被計入資產收購。我們根據收購資產的估計公允價值和承擔的負債分配了這些收購的收購價如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 數 | | 可出租 | | | | | | 建築 | | 後天 | | | | |
| | | | 的 | | 正方形 | | 購進 | | | | 和 | | 房地產 | | | | |
| 日期 | | 市場面積 | | 特性 | | 雙腳 | | 價格 | | 土地 | | 改進 | | 租約 | | | | |
| 2020年2月 | | 菲尼克斯，AZ | | 1 | | 820,384 | | | $ | 71,628 | | | $ | 11,214 | | | $ | 54,676 | | | $ | 5,738 | | | | | |
| 2020年12月 | | 堪薩斯城，肯塔基州 | | 1 | | 645,462 | | | 44,185 | | | 5,740 | | | 32,701 | | | 5,744 | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 2 | | 1,465,846 | | | $ | 115,813 | | | $ | 16,954 | | | $ | 87,377 | | | $ | 11,482 | | | | | |
2020年投資：
在截至2020年12月31日的年度內，我們承諾2,106與租户改善有關的開支及在該期間簽訂的租約的租賃費用約1,102,000平方英尺。根據截至2020年12月31日的現有租約，已承諾但未使用的租户相關債務為$544，其中$373預計將在未來12個月內使用。
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(千美元，每股數據除外)
2019年收購：
於截至2019年12月31日止年度內，我們完成收購30工業屬性包含組合的13,288,180可出租平方英尺，購買總價為$941,550，包括與收購相關的成本$4,800。這些收購被計入資產收購。我們根據收購資產的估計公允價值和承擔的負債分配了這些收購的收購價如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | 後天 | | |
| | | | 數 | | 可出租 | | | | | | 建築 | | 後天 | | 房地產 | | 折扣 |
| | | | 的 | | 正方形 | | 購進 | | | | 和 | | 房地產 | | 租賃 | | 關於假設 |
| 日期 | | 市場面積 | | 特性 | | 雙腳 | | 價格 | | 土地 | | 改進 | | 租約 | | 義務 | | 債款 |
| 2019年2月 | | 2個大陸州 | | 7 | | 3,708,343 | | | $ | 250,276 | | | $ | 19,558 | | | $ | 205,811 | | | $ | 24,907 | | | $ | — | | | $ | — | |
| 2019年4月 | | 印第安納波利斯 | | 1 | | 493,500 | | | 30,517 | | | 2,817 | | | 24,836 | | | 2,864 | | | — | | | — | |
| 2019年4月 | | 大陸12個州 | | 20 | | 8,694,321 | | | 628,457 | | | 52,546 | | | 519,829 | | | 56,715 | | | (1,965) | | | 1,332 | |
| 2019年8月 | | 俄亥俄州哥倫布 | | 2 | | 392,016 | | | 32,300 | | | 2,393 | | | 27,363 | | | 2,544 | | | — | | | — | |
| | | | 30 | | 13,288,180 | | | $ | 941,550 | | | $ | 77,314 | | | $ | 777,839 | | | $ | 87,030 | | | $ | (1,965) | | | $ | 1,332 | |
注：4.租約
營運租賃的租金收入，包括按指數或以市場為基準的指數所得款項，於吾等確定實質上所有租賃付款均有可能收取時，以直線基準於租賃期內確認。我們的租金收入增加了$9,041, $4,345及$4,739分別在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度內直線記錄收入。
我們在計量應收租賃款項時不包括某些可變付款，包括由租賃開始後指數或基於市場的指數的變化確定的付款、某些租户報銷和其他收入，直至觸發可變付款的特定事件發生為止。這類付款總額為$。45,858, $40,898及$24,161截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度，其中租户報銷總額為#美元44,878, $38,755及$23,219分別為。
以下運營租賃到期日分析顯示了截至2020年12月31日，我們將在2064年前收到的未來合同租賃付款：
| | | | | | | | | |
| | | |
| 年 | | 金額 | |
| 2021 | | $ | 169,312 | | |
| 2022 | | 167,850 | | |
| 2023 | | 150,817 | | |
| 2024 | | 132,497 | | |
| 2025 | | 117,143 | | |
| 此後 | | 991,913 | | |
| | $ | 1,729,532 | | |
由於新冠肺炎疫情及其後果，我們的某些租户要求免除他們欠我們的租金義務。我們會逐個租户評估這些請求。截至2021年2月15日，我們批准了某些租户推遲支付總計$3,244。在大多數情況下，這些租户有義務在#年支付延期租金。12從2020年9月開始按月等額分期付款。我們已選擇使用財務會計準則委員會的一攬子救濟方案，以適用租賃會計準則來提供因新冠肺炎大流行而提供的租賃特許權。財務會計準則委員會的一攬子救濟方案為實體提供了一種選擇，即如果修改後的租賃產生的現金流與原始租賃基本相同或更少，則可以選擇在現有的租賃修改指導方針之外，對新冠肺炎疫情造成的租賃特許權進行核算。由於上述遞延租金金額將予償還，因此各租約的現金流與遞延租金前大致相同。截至2020年12月31日，延期付款總額為$2,630包括在我們濃縮綜合資產負債表的應收租金中。這些遞延金額沒有對我們截至2020年12月31日的年度的財務業績產生負面影響。
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(千美元，每股數據除外)
注5。負債
截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們的未償債務包括：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | 上網本 |
| | 截至的本金餘額 | | | | | | 價值 |
| | 十二月三十一號， | | | | | | 抵押品的價值 |
| | | | | | 利息 | | | | 十二月三十一號， |
| | 2020 (1) | | 2019 (1) | | 率 | | 成熟性 | | 2020 |
無擔保循環信貸安排(2) | | $ | 221,000 | | | $ | 310,000 | | | 1.70 | % | | 2021年12月 | | $ | — | |
應付按揭票據(以186夏威夷的物業) | | 650,000 | | | 650,000 | | | 4.31 | % | | 2029年2月 | | 491,559 | |
應付按揭票據(以一弗吉尼亞州的房產) | | — | | | 48,750 | | | 3.48 | % | | 2020年11月 | | — | |
應付按揭票據(以一佛羅裏達州的房產)(3) | | — | | | 56,980 | | | 4.22 | % | | 2023年10月 | | — | |
| | | | | | | | | | |
應付按揭票據(以11位於以下位置的屬性八州)(3) | | — | | | 350,000 | | | 3.33 | % | | 2029年11月 | | — | |
| | 871,000 | | | 1,415,730 | | | | | | | $ | 491,559 | |
| 未攤銷債務發行成本、溢價和折扣 | | (4,421) | | | (9,122) | | | | | | | |
| | $ | 866,579 | | | $ | 1,406,608 | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
(1)本金結餘為合約內所述明的款額。根據公認會計原則，我們的賬面價值和記錄的利息支出可能會因我們承擔某些債務時的市場狀況而有所不同。
(2)我們循環信貸的到期日是2021年12月29日，我們可以選擇延長到期日。二, 六個月截止到2022年12月29日。
(3)這些抵押貸款抵押的房產在2020年第一季度被貢獻給一家合資企業，我們於2020年11月解除了該合資企業的合併，目前我們在該合資企業中擁有22%股權。2019年，這些物業被合併到我們的財務報表中。有關我們合資企業的更多信息，請參閲附註3。
我們有一美元750,000可用於我們一般業務目的(包括收購)的無擔保循環信貸安排。我們循環信貸安排的到期日是2021年12月29日。我們可以根據我們的循環信貸安排借入、償還和再借入資金，直到到期，而本金在到期之前不會到期。我們循環信貸安排下的借款利息是根據倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)加上根據我們的槓桿率而變化的溢價按浮動利率計算的。我們可以選擇延長我們的循環信貸安排的到期日。二, 六個月期限，取決於延期費用的支付和其他條件的滿足。我們還需要為循環信貸安排中未使用的部分支付承諾費。管理我們的循環信貸安排的協議，或我們的信貸協議，還包括一項功能，根據該功能，我們循環信貸安排下的最高借款可獲得性可提高到最高$。1,500,000在某些情況下。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們循環信貸安排項下未償還金額的應付利息為libor加155基點。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們循環信貸安排下的借款應付利率為1.70%和3.26%。我們循環信貸安排下的貸款加權平均利率為2.36%, 3.68%和3.33截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度分別為2%。截至2020年12月31日和2021年2月15日，我們擁有221,000在我們的循環信貸安排下未償還的，以及$529,000可在我們的循環信貸安排下借款。
我們的信貸協議規定，在某些違約事件發生和持續時，如變更我們的控制權，包括RMR LLC不再擔任我們的業務經理和物業經理，我們將加快支付其項下應支付的所有金額。我們的信貸協議還包含一些契約，包括限制我們在某些情況下產生債務或進行分配的能力的契約，並通常要求我們保持一定的財務比率。我們相信，我們在2020年12月31日遵守了信貸協議下的契約條款和條件。
2019年1月，我們獲得了$650,000抵押貸款由186在我們位於瓦胡島的物業中，HI包含大約9.6百萬平方英尺。這筆非攤銷貸款將於2029年2月7日到期，每月一次。
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(千美元，每股數據除外)
只以固定利率支付利息4.31每年的百分比。我們利用這筆貸款的收益來減少我們循環信貸安排下的未償還借款，併為收購提供資金。
與收購一個投資組合有關202019年4月的工業產權，如附註3所述，我們假設為$56,980抵押票據由一屬性包含大約1.02000萬平方英尺，位於佛羅裏達州拉斯金。這筆非攤銷貸款將於2023年10月1日到期，每月只需支付固定利率的利息。3.60每年的百分比。我們記錄了一美元1,332與這張假定的按揭票據相關的折扣，使其實際利率增加到4.22每年的百分比。我們記錄了這一折扣，因為我們認為這張抵押票據的應付利率低於我們承擔這一義務時必須支付的相同期限和類似其他條款的債務的利率。
2019年10月，我們獲得了$350,000抵押貸款由11我們位於八國家/地區包含的合計大約為8.2百萬平方英尺的可出租面積。這筆非攤銷貸款將於2029年11月到期，要求按月支付利息，固定利率為3.33每年的百分比。我們利用這筆貸款的收益來減少我們循環信貸安排下的未償還借款。
我們不再包括$56,980有擔保按揭票據或$350,000在我們以前持有多數股權的合資企業的淨資產解除合併(見附註3)後，我們綜合資產負債表中的抵押貸款。
2020年5月，我們按面值加應計利息預付了一筆抵押票據，抵押方式為一我們物業的未償還本金餘額約為$48,750，年利率為3.48%，到期日為2020年11月。由於提前償還了這筆按揭票據，我們記錄了提前清償債務的收益#美元。120在截至2020年12月31日的一年中註銷未攤銷保費。
截至2020年12月31日，在我們所有未償債務項下，未來五年及之後到期的必需本金如下：
| | | | | | | | | | | |
| | 校長 | |
| 年 | | 付款 | |
| 2021 | | $ | 221,000 | | |
| 2022 | | — | | |
| 2023 | | — | | |
| 2024 | | — | | |
| 2025 | | — | | |
| 此後 | | 650,000 | | |
| | $ | 871,000 | | (1) |
(1)統計截至2020年12月31日的未償債務總額，包括未攤銷債務發行成本1美元4,421vt.，是.645,579.
注6。資產負債公允價值
我們的金融工具包括現金和現金等價物、限制性現金、應收租金、我們的循環信貸安排、應付抵押票據、應付賬款、保證金、預收租金以及應付給或欠相關人士的金額。在2020年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日，由於短期性質或浮動利率，我們金融工具的公允價值接近我們合併財務報表中的賬面價值，但以下情況除外：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2020年12月31日 | | 2019年12月31日 |
| | 攜載 | | 估計數 | | 攜載 | | 估計數 |
| | | 價值 (1) | | 公允價值 | | 價值(1) | | 公允價值 |
| 應付按揭票據 | | $ | 645,579 | | | $ | 730,119 | | | $ | 1,096,608 | | | $ | 1,143,437 | |
| | | | | | | | |
(1)包括未攤銷債務發行成本、保費和折扣$4,421及$9,122分別截至2020年12月31日和2019年12月31日。
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(千美元，每股數據除外)
我們使用貼現現金流分析和截至測量日期的當前市場利率來估計我們應付抵押票據的公允價值(第三級投入)。由於第三級投入不可觀察，我們估計的公允價值可能與實際公允價值存在重大差異。
下表列出了我們在2020年12月31日按公允價值在經常性基礎上計量的某些資產，按GAAP公允價值層次結構中定義的投入水平分類，用於每項資產的估值：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 報價在 | | 重要的其他人 | | 意義重大 |
| | | | 以下項目的活躍市場 | | 可觀測 | | 看不見的 |
| | | | 相同的資產 | | 輸入量 | | 輸入量 |
| | | 總計 | | (1級) | | (2級) | | (3級) |
| 經常性公允價值計量 | | | | | | | | |
對未合併的合資企業的投資(1) | | $ | 60,590 | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 60,590 | |
| | | | | | | | |
(1)我們擁有一家22在擁有以下股份的合資企業中擁有%的股權12於本公司綜合資產負債表中，於未合併合營公司之投資計入物業，並按公允價值呈報，該等公允價值乃基於重大不可察覺投入(第三級投入)而呈報。公允價值中使用的重要的不可觀察的輸入是貼現率、退出資本化率、持有期和市場租金。這些假設是基於每個物業的位置、類型和性質，以及當前和預期的市場狀況，這些情況是從評估師、行業出版物和我們的經驗中得出的。有關我們合資企業的更多信息，請參閲附註3.
注7.股東權益
普通股大獎：
根據我們2018年股權補償計劃或2018年計劃的條款，我們有普通股可供發行。在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度內，我們向RMR LLC的高級管理人員和其他員工頒發了108,600, 104,200和54,400我們的普通股，分別價值$2,460, $2,260及$1,269，合計起來分別是。根據我們的受託人補償安排，我們向當時的每一位七受託人3,5002020年的普通股，總價值為$460 ($66每名受託人)。同樣是在2020年，關於二在我們的受託人中，我們授予3,000我們的普通股出售給每一位受託人，總價值為$141 ($71每個受託人)作為其年度薪酬的一部分。在2019年，我們授予了我們當時的每一位受託人3,000總價值為$的普通股281 ($56每個受託人)作為其年度薪酬的一部分。在2018年，我們授予了我們當時的每一位受託人1,000我們的普通股總價值為$104 ($21每名受託人)作為我們IPO至2018年5月期間的補償，並授予我們當時的每一名受託人3,000總價值為$的普通股314 ($63每個受託人)作為其年度薪酬的一部分。我們額外授予了一名3,0002018年12月普通股，總價值為$61致我們的一位執行董事，他於2018年12月當選為執行董事。股票獎勵的價值是基於我們普通股在獎勵日在納斯達克交易的收盤價。授予我們受託人的普通股立即歸屬。授予我們高級職員和若干其他RMR LLC員工的普通股歸屬於五等額的年度分期付款，從獎勵之日開始。我們會在股票沒收發生時予以確認。我們在歸屬期間按比例計入授予股份的一般價值和行政費用。
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度，根據2018年計劃條款授予、歸屬和沒收的股份摘要如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 年終 |
| 2020年12月31日 | | 2019年12月31日 | | 2018年12月31日 |
| | | | | | | | | | | |
| | | 加權 | | | | 加權 | | | | 加權 |
| | | 平均值 | | | | 平均值 | | | | 平均值 |
| 數 | | 授予日期 | | 數 | | 授予日期 | | 數 | | 授予日期 |
| 的股份 | | 公允價值 | | 的股份 | | 公允價值 | | 的股份 | | 公允價值 |
| 年初未歸屬 | 108,200 | | | $ | 22.08 | | | 43,280 | | | $ | 23.33 | | | — | | | $ | — | |
| 授與 | 139,100 | | | 22.01 | | | 119,200 | | | 21.32 | | | 77,400 | | | 22.60 | |
| 既得 | (84,520) | | | 21.41 | | | (52,880) | | | 20.78 | | | (33,880) | | | 21.64 | |
| 沒收 | (580) | | | 22.20 | | | (1,400) | | | 22.39 | | | (240) | | | 23.33 | |
| 年終未歸屬 | 162,200 | | | $ | 22.37 | | | 108,200 | | | $ | 22.08 | | | 43,280 | | | $ | 23.33 | |
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(千美元，每股數據除外)
這個162,200截至2020年12月31日的未歸屬股份計劃歸屬如下：63,2602021年的股票，43,4602022年的股票，36,1602023年和19,320在2024年。截至2020年12月31日，估計未歸屬股份的未來補償費用約為美元。2,903。記錄補償費用的加權平均期間大約為22月份。在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度內，我們錄得2,331, $1,109及$927分別計算與2018年計劃相關的補償費用。
2020年12月31日，3,698,912根據2018年計劃，普通股仍可發行。
普通股購買：
在截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度內，我們回購了18,060, 11,963和2,369我們的普通股分別以加權平均價$21.16, $21.19和22.08我們的受託人以及RMR LLC的現任和前任高級管理人員和員工分別向我們的受託人以及RMR LLC的現任和前任高級管理人員和員工支付與授予我們的普通股相關的預扣税款和支付義務。
分發：
在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度內，我們就普通股支付了以下分配：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | |
| | 每年每 | | | | 關於分佈的表徵 |
| | 分享 | | 總計 | | 退貨 | | 普普通通 | | |
| 年 | | 分佈 | | 分佈 | | 資本 | | 收入 | | |
| 2020 | | $ | 1.32 | | | $ | 86,089 | | | 29.0 | % | | 71.0 | % | | |
| 2019 | | $ | 1.32 | | | $ | 85,937 | | | 21.8 | % | | 78.2 | % | | |
| 2018 | | $ | 0.93 | | | $ | 60,482 | | | — | % | | 100.0 | % | | |
2021年1月14日，我們宣佈每季度定期分配$0.33每股普通股，或$21,549，於2021年1月25日致登記在冊的股東。我們於2021年2月18日向股東支付了這筆分紅。
注8。每股普通股金額
下表提供了計算基本每股收益和稀釋後每股收益時使用的普通股加權平均數(以千為單位)的對賬：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日的年度， |
| | 2020 | | 2019 | | 2018 |
| 加權平均普通股基本每股收益 | | 65,104 | | | 65,049 | | | 64,139 | |
| 攤薄證券的效力：未歸屬股份獎勵 | | 10 | | | 6 | | | 1 | |
| 稀釋後每股收益的加權平均普通股 | | 65,114 | | | 65,055 | | | 64,140 | |
注：9.與RMR LLC簽訂商業和物業管理協議
我們有不是的員工。我們經營業務所需的人員和各種服務都是由RMR LLC為我們提供的。我們有二我們與RMR LLC簽訂了兩份協議，為我們提供管理服務：(1)業務管理協議，一般與我們的業務相關；(2)物業管理協議，與我們的物業運營相關。
與RMR LLC簽訂管理協議。我們與RMR LLC的管理協議規定，除其他條款外，每年的基礎管理費、年度獎勵管理費以及物業管理和建設監理費以現金支付：
•基地管理費。我們在每個適用期間向RMR LLC支付的年度基本管理費等於以下各項中的較小者：
◦第(I)項的總和0.5從RMR LLC提供業務管理或物業管理服務的房地產投資信託基金取得的房地產資產的歷史平均總成本的百分比，或轉讓的
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資產，外加(Ii)0.7我們的房地產投資的平均總歷史成本的百分比，不包括轉讓的資產，最高不超過$250,000，加上(Iii)0.5房地產投資的平均歷史總成本的百分比，不包括轉讓的資產超過$250,000及
◦第(I)項的總和0.7本公司普通股於該期間主要在證券交易所買賣的每股平均收市價的百分比，乘以該期間已發行普通股的平均數，再加上該期間已發行各類優先股的每日總清算優先權的加權平均數，再加上該期間我們的綜合債務本金總額的每日加權平均數，或合計我們的平均市值，最高可達$250,000，加(Ii)0.5我們平均市值的百分比超過$250,000.
我們房地產投資的平均歷史總成本包括我們直接或間接投資於與該房地產相關的房地產和個人財產的股權或貸款的綜合資產(包括收購相關成本和可能分配給無形資產或未分配的成本)，所有這些都未計提折舊、攤銷、減值費用或壞賬或其他類似的非現金儲備。
•獎勵管理費。RMR LLC每年可賺取的獎勵管理費計算如下：
◦以我們已發行普通股的價值為基礎的有上限的金額，相當於12.0以下產品的百分比：
–如果相關計量期在2020年12月31日或之前結束，則$1,560,000(我們在首次公開募股時計算的未經調整的股票市值)，或者，如果相關計量期之後結束，則為緊接相關計量期之前日曆年的最後一個交易日的我們的股票市值，以及
–我們的普通股股東的每股總回報(即股價增值加股息)超出相關計量期間適用市場指數的總股東回報或基準每股回報的金額(以百分比表示)，定義見業務管理協議並在下文進一步説明。自2019年1月1日起，我們修改了與RMR LLC的業務管理協議，使SNL美國工業REIT指數將用於2019年1月1日及之後的期間，SNL美國REIT股票指數將用於2018年12月31日或之前的期間。
就我們普通股股東的每股總回報而言，測算期內的股價增值是通過減去(I)如果測算期在2020年12月31日或之前結束，則為$24.00每股普通股(根據業務管理協議定義的我們未調整的初始股價，基於我們普通股的IPO價格)，或者，如果測算期在2020年12月31日之後結束，則為緊接適用測算期第一年前一年的最後一個交易日我們普通股在納斯達克的收盤價，從(Ii)我們普通股在納斯達克的平均收盤價10期末平均收盤價最高的連續交易日30測算期最後一年的交易日。
◦如果我們在測算期內發行或回購我們的普通股，或者我們的普通股被沒收，激勵管理費的計算(包括我們股權市值、初始股價和普通股股東每股總回報的確定)可能會受到調整。
◦除非我們在測算期內的每股總回報為正數，否則我們不需要支付獎勵管理費。
◦測算期一般為三年，以計算獎勵管理費的年份結束，較短的期間適用於2020年獎勵費用的計算(從2018年1月12日開始，也就是我們普通股開始的第一天)。
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交易，截至2020年12月31日)、2019年(自2018年1月12日開始至2019年12月31日止)和2018年(自2018年1月12日開始至2018年12月31日止)。
◦如果我們的每股總回報超過12.0%，則基準每股收益將調整為該測量期內適用市場指數的股東總回報中的較小者。12.0%，或調整後的基準每股回報率。在調整後的基準每股回報適用的情況下，如果我們的每股總回報在以下範圍內，獎勵管理費將會降低。200基點和500根據業務管理協議的定義，低於適用市場指數一個基點的低迴報系數，如果在這些情況下，我們的每股總回報率超過，則不會支付獎勵管理費。500低於適用市場指數的基點。
◦獎勵管理費是有上限的。上限等於我們的普通股數量的價值，在發行後，普通股數量將代表1.5本公司當時已發行普通股數量的百分比乘以本公司普通股於年內的平均收市價10期末平均收盤價最高的連續交易日30相關測算期的交易日。
◦如果我們在任何期間向RMR LLC支付的激勵管理費由於RMR LLC的惡意、欺詐、故意不當行為或嚴重疏忽而導致重大違反證券法規定的財務報告要求而重報該期間的財務報表，並且我們支付的激勵管理費的金額大於我們根據重述的財務報表應支付的金額，則我們支付的激勵管理費可能會受到“追回”的影響。
根據我們與RMR LLC的業務管理協議，我們確認淨業務管理費為$12,983及$11,897分別截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度，以及美元7,269從2018年1月17日到2018年12月31日。截至2020年12月31日止年度，我們確認的業務管理費淨額包括$1,005在2020年11月之前，我們的合資企業一直是我們的合併子公司，向RMR LLC支付的管理費。有關我們合資企業的更多信息，請參閲附註3。我們確認的業務管理費淨額計入截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的綜合全面收益表中的一般和行政費用。我們做到了不是的根據我們的業務管理協議，在截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日期間，不會產生任何獎勵管理費。
•物業管理費和建設監理費。我們在每個適用期間向RMR LLC支付的物業管理費相當於3.0在每段適用期間，我們須支付予RMR LLC的租金總額及工程監工費用的百分比相等於5.0建築成本的%。根據我們與RMR LLC的物業管理協議，我們確認物業管理和建設監理費總額為$。7,472及$7,548分別截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度，以及美元4,680從2018年1月17日到2018年12月31日。截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度以及2018年1月17日至2018年12月31日期間，$7,267, $6,697及$4,467在綜合全面收益表中，物業管理費淨額和建設監理費淨額分別支出為其他運營費用和#美元。205, $851及$213，分別資本化為我們合併資產負債表的建設改進。
•費用報銷。我們一般負責我們的所有運營費用，包括RMR LLC代表我們發生或安排的某些費用。我們一般不負責支付RMR LLC為我們提供管理服務而產生的僱傭、辦公室或行政費用，但RMR LLC被指派專門或部分在我們的物業工作的員工的僱傭和相關費用、我們在RMR LLC中央會計人員的工資、福利和其他相關成本中的份額、我們在RMR LLC提供內部審計職能的成本中的份額以及另有約定的費用除外。我們的審計委員會任命我們的內部審計主任，我們的薪酬委員會批准我們內部審計職能的費用。我們的物業運營費用通常計入向租户收取的租金中，包括RMR LLC產生的某些工資和相關成本。我們向RMR LLC報銷了$4,948及$4,269分別為截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度的這些費用和成本，以及
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$2,908從2018年1月17日到2018年12月31日。這些金額包括在這些期間的其他運營費用以及一般和行政費用(如果適用)中。
•術語。我們與RMR LLC的管理協議的期限將於2040年12月31日結束，並在每年的12月31日自動延期一年，因此，此後我們的管理協議的條款將在延期之日的20週年結束。
•終止權。我們有權終止我們與RMR LLC的一項或兩項管理協議：(I)為方便起見，在60天書面通知的任何時間，(Ii)在書面通知(如其中所述)的原因下立即終止；(Iii)在以下情況下發出書面通知：60適用日曆年結束後的天數(如其中所定義的業績原因)和(Iv)以書面通知的方式在12在RMR LLC控制權變更後的幾個月，如其中所定義。RMR LLC有權根據其中規定的充分理由終止管理協議。
•終止費。如果我們為了方便而終止我們與RMR LLC的一項或兩項管理協議，或者如果RMR LLC有充分理由終止我們的一項或兩項管理協議，我們已同意向RMR LLC支付一筆終止費，其金額相當於終止前剩餘期限內已終止的管理協議的月度未來費用現值之和，具體取決於終止的時間。19和20如果我們出於業績原因終止與RMR LLC的一項或兩項管理協議，我們已同意向RMR LLC支付如上所述計算的終止費，但假設10如果我們因任何原因或由於RMR LLC控制權的變更而終止我們與RMR LLC的管理協議，我們不需要支付任何終止費。
•過渡服務。RMR LLC已同意為我們提供某些過渡服務120在吾等作出適用的終止通知或RMR LLC發出終止通知後數日內，包括與吾等合作及採取商業上合理的努力，以促進根據吾等的業務管理協議提供的管理及房地產投資服務的有序移交，以及促進吾等物業管理協議項下的管理物業的管理的有序移交(視乎適用而定)。
•賣主。根據我們與RMR LLC的管理協議，RMR LLC可能會不時代表我們與某些第三方供應商和供應商就向我們採購商品和服務進行談判。作為這項安排的一部分，我們可能會與RMR LLC以及RMR LLC或其子公司提供管理服務的其他公司簽訂協議，以便從這些供應商和供應商那裏獲得更優惠的條款。
•投資機會。根據吾等與RMR LLC的業務管理協議，吾等承認RMR LLC可從事其他活動或業務，並擔任任何其他人士或實體(包括其他REITs)的管理人，即使該等人士或實體的投資政策及目標與我們的投資政策及目標相若，而吾等在接受RMR LLC的資料、推薦及其他服務方面無權享有優惠待遇。
我們的合資企業與RMR LLC之間的管理協議。正如在註釋3中進一步描述的，我們擁有一個22在我們的合資企業中擁有%的股權。2020年11月，我們的合資公司與RMR LLC簽訂了(1)修訂和重述的資產管理協議，其中規定資產管理費為1.0和(2)與RMR LLC簽訂的修訂和重述的物業管理總協議，其中規定物業管理費為3收取租金總額的百分比及5由RMR LLC為我們的合資企業監督的建築成本的%。在2020年11月之前，我們的合資公司是我們的合併子公司，因此，根據我們與RMR LLC簽訂的管理協議，我們有義務就我們的合資公司支付費用；然而，該合資公司支付的任何費用都將計入我們向RMR LLC支付的費用中。從2020年11月開始，我們的合資企業不再是我們的合併子公司，因此，我們不再需要就我們的合資企業向RMR LLC支付管理費，我們向RMR LLC支付的費用不再從我們欠RMR LLC的金額中扣除。
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注10。關聯人交易
我們與RMR LLC、RMR Group Inc.或RMR Inc.以及與它們相關的其他公司有關係以及歷史上和持續的交易，包括RMR LLC或其子公司向其提供管理服務的其他公司，其中一些公司的受託人、董事或高級管理人員也是我們的受託人或高級管理人員。RMR LLC是RMR Inc.的多數股權子公司，我們的董事會主席和管理董事之一Adam Portnoy是總部基地信託公司的唯一受託人、高級管理人員和控股股東，該公司是RMR公司的控股股東，RMR公司的常務董事兼總裁兼首席執行官，以及RMR LLC的高級管理人員和員工。我們的另一位董事總經理兼總裁兼首席執行官約翰·默裏(John Murray)也是RMR LLC的高級管理人員和員工，我們的每一位其他高級管理人員也都是RMR LLC的高級管理人員和員工。我們的一些獨立受託人還擔任RMR LLC或其附屬公司提供管理服務的其他上市公司的獨立受託人或獨立董事。亞當·波特諾伊(Adam Portnoy)擔任其中幾家上市公司的董事會主席，以及這些上市公司的常務董事或常務董事。RMR LLC的其他高級管理人員，包括Murray先生和我們的某些其他高級管理人員，擔任其中某些公司的董事總經理、董事總經理或高級管理人員。
O我們有RMR LLC的UR經理二與RMR LLC簽訂協議，為我們提供管理服務。有關我們與RMR LLC的管理協議的詳細信息，請參閲附註9。
向RMR LLC員工頒發股票獎勵。如附註7所述，我們每年向RMR LLC的高級職員和其他員工授予股份。一般來説，這些獎勵中的五分之一在授予日授予，五分之一在授予日的隨後四個週年紀念日每年授予五分之一。在某些情況下，我們可以加快獎勵的授予，例如與獲獎者作為我們的高級職員或RMR LLC的高級職員或僱員的退休有關。對RMR LLC員工的這些獎勵是對我們的管理受託人的股票獎勵、作為受託人薪酬以及我們向RMR LLC支付的費用的補充。有關我們的股票獎勵和活動的信息，以及我們與股票獎勵獲得者履行股票獎勵的預扣税義務相關的某些股票購買的信息，請參閲附註7。
先生和OPI。自2018年12月31日起，SIR與OPI合併，併入OPI的子公司。亞當·波特諾伊也是OPI的執行董事，在SIR與OPI的子公司合併之前是SIR的執行董事。RMR LLC向SIR提供管理服務，直至其與OPI的子公司合併，並繼續向OPI和我們提供管理服務。2018年12月27日，先生分發了所有45,000,000它於2018年12月20日向SIR登記在冊的股東持有的我們的普通股。作為合併的結果，OPI繼承了SIR的所有權利和義務，包括SIR與我們的協議。
OPI欠美元#美元1,504截至2019年12月31日，它代表我們從某些租户那裏收取租金。OPI的前身擁有這些房產，在我們擁有這些房產之前，這些租户首先成為這些房產的租户。OPI於2020年1月支付了這些應付給我們或代表我們收取的款項。
AIC。在2020年2月13日解散之前，我們、總部基地信託(ABP Trust)和RMR LLC向其提供管理服務的其他五家公司等額擁有AIC。我們和其他AIC股東歷來參加了由AIC安排和保險或再保險的部分合並財產保險計劃，直至2019年6月30日。
關於友邦保險的解散，我們和其他友邦保險股東收到了一筆初步清算分派，金額為#美元。9,0002019年12月從AIC獲得的，以及大約#美元的額外清算分派2872020年6月。
我們確認了與我們在AIC的投資相關的收入為#美元。666截至2019年12月31日的年度，在我們的綜合全面收益表中作為被投資人收益的權益列示。在截至2020年12月31日或2018年12月31日的年度，我們沒有確認與我們在AIC的投資相關的任何收入。
我們的合資企業。截至2020年12月31日，我們的合資企業欠美元2,665與我們於2020年11月將部分股權出售給第二家第三方機構投資者有關的收盤後調整。這筆款項在我們的綜合資產負債表中作為相關人士的應收款項列示。
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附表III
房地產與累計折舊
2020年12月31日
(千美元)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | 初始成本降至 | | 費用 | | | | 總結轉金額為 | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | 公司 | | 大寫 | | | | 這一時期的尾聲(4) | | | | | | 原始 | |
| | | | | | | | | | | | 建築物和 | | 緊隨其後的是 | | | | | 建築物和 | | | 累計 | | 日期 | | 施工 | |
| 財產 | | 定位 | | 狀態 | | 財產類型 | | 累贅(1) | | 土地 | 裝備 | | 採辦 | | | | 土地 | 裝備 | 總計(2) | | 折舊(3) | | 後天 | | 日期 | |
| 1 | 4501工業大道 | | 史密斯堡 | | AR | | 內地物業 | | | | $ | 900 | | $ | 3,485 | | | $ | — | | | | | $ | 900 | | $ | 3,485 | | $ | 4,385 | | | $ | (516) | | | 1/29/2015 | | 2013 | | |
| 2 | 商業西路16920號 | | 固特異 | | AZ | | 內地物業 | | | | 11,214 | | 54,676 | | | 32 | | | | | 11,214 | | 54,708 | | 65,922 | | | (1,376) | | | 2/14/2020 | | 2008 | | |
| 3 | 航空廣場大道955號 | | 科羅拉多泉 | | 公司 | | 內地物業 | | | | 800 | | 7,412 | | | 39 | | | | | 800 | | 7,451 | | 8,251 | | | (1,103) | | | 1/29/2015 | | 2012 | | |
| 4/5 | 東39大道13400號和惠靈街3800號 | | 丹佛 | | 公司 | | 內地物業 | | | | 3,100 | | 12,955 | | | 4 | | | | | 3,100 | | 12,959 | | 16,059 | | | (1,917) | | | 1/29/2015 | | 1973 | | |
| 6 | 羅納德·里根大道3870號 | | 約翰斯敦 | | 公司 | | 內地物業 | | | | 2,780 | | 9,722 | | | — | | | | | 2,780 | | 9,722 | | 12,502 | | | (559) | | | 4/9/2019 | | 2007 | | |
| 7 | 格林霍恩大道150號 | | 普韋布洛 | | 公司 | | 內地物業 | | | | 200 | | 4,177 | | | — | | | | | 200 | | 4,177 | | 4,377 | | | (618) | | | 1/29/2015 | | 2013 | | |
| 8 | 雙塔式硬盤 | | 沃林福德 | | CT | | 內地物業 | | | | 1,471 | | 2,165 | | | 858 | | | | | 1,471 | | 3,023 | | 4,494 | | | (854) | | | 10/24/2006 | | 1978 | | |
| 9 | 大塘路235號 | | 温莎 | | CT | | 內地物業 | | | | 2,400 | | 9,469 | | | — | | | | | 2,400 | | 9,469 | | 11,869 | | | (1,993) | | | 7/20/2012 | | 2004 | | |
| 10 | 多拉爾大道10450號 | | 多拉爾 | | 平面 | | 內地物業 | | | | 15,225 | | 28,102 | | | — | | | | | 15,225 | | 28,102 | | 43,327 | | | (2,342) | | | 6/27/2018 | | 1996 | | |
| 11 | 第82大道西北2100號 | | 邁阿密 | | 平面 | | 內地物業 | | | | 144 | | 1,297 | | | 454 | | | | | 144 | | 1,751 | | 1,895 | | | (845) | | | 3/19/1998 | | 1987 | | |
| 12 | 馬普納普納街1000號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 2,252 | | — | | | — | | | | | 2,252 | | — | | 2,252 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 13 | 阿華街1001號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 15,155 | | 3,312 | | | 91 | | | | | 15,155 | | 3,403 | | 18,558 | | | (1,439) | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 14 | 基科瓦納廣場1024號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,818 | | — | | | — | | | | | 1,818 | | — | | 1,818 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 15 | 馬普納普納街1024號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,385 | | — | | | — | | | | | 1,385 | | — | | 1,385 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 16 | 基科瓦納廣場1027號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 5,444 | | — | | | — | | | | | 5,444 | | — | | 5,444 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 17 | 馬普納普納街1030號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 5,655 | | — | | | — | | | | | 5,655 | | — | | 5,655 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 18 | 基科瓦納廣場1038號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 2,576 | | — | | | — | | | | | 2,576 | | — | | 2,576 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 19 | 馬普納普納街1045號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 819 | | — | | | — | | | | | 819 | | — | | 819 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 20 | 基科瓦納廣場1050號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,404 | | 873 | | | — | | | | | 1,404 | | 873 | | 2,277 | | | (372) | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 21 | 阿華街1052號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,703 | | — | | | 240 | | | | | 1,703 | | 240 | | 1,943 | | | (92) | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 22 | 阿華街1055號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,216 | | — | | | — | | | | | 1,216 | | — | | 1,216 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 23 | 普合路106號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,113 | | — | | | 274 | | | | | 1,113 | | 274 | | 1,387 | | | (81) | | | 12/5/2003 | | 1966 | | |
| 24 | 基科瓦納廣場1062號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,049 | | 598 | | | 61 | | | | | 1,049 | | 659 | | 1,708 | | | (256) | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 25 | 馬普納普納街1122號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 5,781 | | — | | | — | | | | | 5,781 | | — | | 5,781 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 26 | 普合路113號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 3,729 | | — | | | — | | | | | 3,729 | | — | | 3,729 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 27 | 基科瓦納廣場1150號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 2,445 | | — | | | — | | | | | 2,445 | | — | | 2,445 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 28 | 莫卡韋亞街120號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,953 | | — | | | 1,029 | | | | | 1,953 | | 1,029 | | 2,982 | | | (150) | | | 12/5/2003 | | 1970 | | |
| 29 | 沙洲通道120號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,132 | | 11,307 | | | 1,423 | | | | | 1,132 | | 12,730 | | 13,862 | | | (4,965) | | | 11/23/2004 | | 2004 | | |
| 30 | 莫卡韋亞街120B號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,953 | | — | | | — | | | | | 1,953 | | — | | 1,953 | | | — | | | 12/5/2003 | | 1970 | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | 初始成本降至 | | 費用 | | | | 總結轉金額為 | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | 公司 | | 大寫 | | | | 這一時期的尾聲(4) | | | | | | 原始 | |
| | | | | | | | | | | | 建築物和 | | 緊隨其後的是 | | | | | 建築物和 | | | 累計 | | 日期 | | 施工 | |
| 財產 | | 定位 | | 狀態 | | 財產類型 | | 累贅(1) | | 土地 | 裝備 | | 採辦 | | | | 土地 | 裝備 | 總計(2) | | 折舊(3) | | 後天 | | 日期 | |
| 31 | 普合路125號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,630 | | — | | | — | | | | | 1,630 | | — | | 1,630 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 32 | 普黑勒路125B號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 2,815 | | — | | | — | | | | | 2,815 | | — | | 2,815 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 33 | 1330巴利高速公路 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,423 | | — | | | — | | | | | 1,423 | | — | | 1,423 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 34 | 巴利公路1360號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 9,170 | | — | | | 161 | | | | | 9,170 | | 161 | | 9,331 | | | (124) | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 35 | 普合路140號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,100 | | — | | | — | | | | | 1,100 | | — | | 1,100 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 36 | 莫卡韋亞街142號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 2,182 | | — | | | 1,576 | | | | | 2,182 | | 1,576 | | 3,758 | | | (435) | | | 12/5/2003 | | 1972 | | |
| 37 | 莫卡韋亞街148號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 3,476 | | — | | | — | | | | | 3,476 | | — | | 3,476 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 38 | 普黑路150號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 4,887 | | — | | | — | | | | | 4,887 | | — | | 4,887 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 39 | 普合路151號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,956 | | — | | | — | | | | | 1,956 | | — | | 1,956 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 40 | 沙洲通道158號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 2,488 | | — | | | — | | | | | 2,488 | | — | | 2,488 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 41 | 沙洲通道165號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 758 | | — | | | — | | | | | 758 | | — | | 758 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 42 | 沙洲通道179號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 2,480 | | — | | | — | | | | | 2,480 | | — | | 2,480 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 43 | 沙洲通道180號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,655 | | — | | | — | | | | | 1,655 | | — | | 1,655 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 44 | 1926 Aiki街 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 2,872 | | — | | | 1,722 | | | | | 2,872 | | 1,722 | | 4,594 | | | (582) | | | 12/5/2003 | | 1959 | | |
| 45 | 卡海街1931號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 3,779 | | — | | | — | | | | | 3,779 | | — | | 3,779 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 46 | 197沙洲通道 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,238 | | — | | | — | | | | | 1,238 | | — | | 1,238 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 47 | 嘉海街2001號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,091 | | — | | | — | | | | | 1,091 | | — | | 1,091 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 48 | 卡海街2019號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,377 | | — | | | — | | | | | 1,377 | | — | | 1,377 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 49 | 奧伊基大街2020號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 2,385 | | — | | | — | | | | | 2,385 | | — | | 2,385 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 50 | 沙洲通道204號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,689 | | — | | | — | | | | | 1,689 | | — | | 1,689 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 51 | 普合路207號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 2,024 | | — | | | — | | | | | 2,024 | | — | | 2,024 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 52 | 卡利瓦街2103號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 3,212 | | — | | | — | | | | | 3,212 | | — | | 3,212 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 53 | 鹿兒川街2106號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,568 | | — | | | 169 | | | | | 1,568 | | 169 | | 1,737 | | | (89) | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 54 | 奧伊基大街2110號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 837 | | — | | | — | | | | | 837 | | — | | 837 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 55 | Mohonua廣場212號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,067 | | — | | | — | | | | | 1,067 | | — | | 1,067 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 56 | 卡利瓦街2122號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,365 | | — | | | — | | | | | 1,365 | | — | | 1,365 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 57 | 奧伊基大街2127號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 2,906 | | — | | | 67 | | | | | 2,906 | | 67 | | 2,973 | | | (29) | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 58 | 奧伊基大街2135號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 825 | | — | | | — | | | | | 825 | | — | | 825 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 59 | 卡利瓦街2139號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 885 | | — | | | — | | | | | 885 | | — | | 885 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
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| | | | | | | | | | | 初始成本降至 | | 費用 | | | | 總結轉金額為 | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | 公司 | | 大寫 | | | | 這一時期的尾聲(4) | | | | | | 原始 | |
| | | | | | | | | | | | 建築物和 | | 緊隨其後的是 | | | | | 建築物和 | | | 累計 | | 日期 | | 施工 | |
| 財產 | | 定位 | | 狀態 | | 財產類型 | | 累贅(1) | | 土地 | 裝備 | | 採辦 | | | | 土地 | 裝備 | 總計(2) | | 折舊(3) | | 後天 | | 日期 | |
| 60 | 沙洲通道214號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,864 | | — | | | 542 | | | | | 1,864 | | 542 | | 2,406 | | | (95) | | | 12/5/2003 | | 1981 | | |
| 61 | 鹿兒川街2140號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 931 | | — | | | — | | | | | 931 | | — | | 931 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 62 | 奧伊基大街2144號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 2,640 | | — | | | 7,196 | | | | | 2,640 | | 7,196 | | 9,836 | | | (2,481) | | | 12/5/2003 | | 1953 | | |
| 63 | 普合路215號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 2,117 | | — | | | — | | | | | 2,117 | | — | | 2,117 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 64 | Mohonua廣場218號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,741 | | — | | | — | | | | | 1,741 | | — | | 1,741 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 65 | 普黑勒路220號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 2,619 | | — | | | — | | | | | 2,619 | | — | | 2,619 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 66 | 帕胡努伊路2250號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 3,862 | | — | | | — | | | | | 3,862 | | — | | 3,862 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 67 | Pahounui大道2264號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,632 | | — | | | — | | | | | 1,632 | | — | | 1,632 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 68 | Pahounui大道2276號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,619 | | — | | | — | | | | | 1,619 | | — | | 1,619 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 69 | Mohonua廣場228號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,865 | | — | | | — | | | | | 1,865 | | — | | 1,865 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 70 | 帕胡努伊路2308號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 3,314 | | — | | | — | | | | | 3,314 | | — | | 3,314 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 71 | 沙洲通道231號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 752 | | — | | | — | | | | | 752 | | — | | 752 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 72 | 沙洲通道231B號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,539 | | — | | | — | | | | | 1,539 | | — | | 1,539 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 73 | 帕胡努伊路2344號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 6,709 | | — | | | — | | | | | 6,709 | | — | | 6,709 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 74 | 沙洲通道238號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 2,273 | | — | | | — | | | | | 2,273 | | — | | 2,273 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 75 | 2635外圍環A | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 934 | | 350 | | | 683 | | | | | 934 | | 1,033 | | 1,967 | | | (243) | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 76 | 2635外圍環B | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,177 | | 105 | | | 682 | | | | | 1,177 | | 787 | | 1,964 | | | (139) | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 77 | 2760錦公路 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 703 | | — | | | 185 | | | | | 703 | | 185 | | 888 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 78 | 基力豪街2804號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,775 | | 2 | | | — | | | | | 1,775 | | 2 | | 1,777 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 79 | 凱希卡普街2806號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,801 | | — | | | — | | | | | 1,801 | | — | | 1,801 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 80 | 2808錦公路 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 310 | | — | | | — | | | | | 310 | | — | | 310 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 81 | 凱希卡普街2809號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,837 | | — | | | — | | | | | 1,837 | | — | | 1,837 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 82 | 帕街2810號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 3,340 | | — | | | — | | | | | 3,340 | | — | | 3,340 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 83 | 普科洛亞街2810號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 27,699 | | — | | | — | | | | | 27,699 | | — | | 27,699 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 84 | 阿瓦瓦羅街2812號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,801 | | 3 | | | — | | | | | 1,801 | | 3 | | 1,804 | | | (2) | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 85 | 基力豪街2814號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,925 | | — | | | — | | | | | 1,925 | | — | | 1,925 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 86 | 凱希卡普街2815號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,818 | | — | | | 6 | | | | | 1,818 | | 6 | | 1,824 | | | (2) | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 87 | 基力豪街2815號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 287 | | — | | | — | | | | | 287 | | — | | 287 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 88 | 阿瓦瓦羅街2816號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,009 | | 27 | | | — | | | | | 1,009 | | 27 | | 1,036 | | | (12) | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 89 | 莫庫莫亞街2819號-A | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,821 | | — | | | — | | | | | 1,821 | | — | | 1,821 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| 90 | 莫庫莫亞街2819號-B | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,816 | | — | | | — | | | | | 1,816 | | — | | 1,816 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | 初始成本降至 | | 費用 | | | | 總結轉金額為 | | | | | | |
| | | | | | | | | | | 公司 | | 大寫 | | | | 這一時期的尾聲(4) | | | | | | 原始 |
| | | | | | | | | | | | 建築物和 | | 緊隨其後的是 | | | | | 建築物和 | | | 累計 | | 日期 | | 施工 |
| 財產 | | 定位 | | 狀態 | | 財產類型 | | 累贅(1) | | 土地 | 裝備 | | 採辦 | | | | 土地 | 裝備 | 總計(2) | | 折舊(3) | | 後天 | | 日期 |
| 91 | 普科洛亞街2819號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 2,090 | | — | | | 34 | | | | | 2,090 | | 34 | | 2,124 | | | (10) | | | 12/5/2003 | | — | |
| 92 | 基力豪街2821號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 287 | | — | | | — | | | | | 287 | | — | | 287 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 93 | 凱希卡普街2826號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 3,921 | | — | | | — | | | | | 3,921 | | — | | 3,921 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 94 | 凱希卡普街2827號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,801 | | — | | | — | | | | | 1,801 | | — | | 1,801 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 95 | 帕街2828號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 12,448 | | — | | | — | | | | | 12,448 | | — | | 12,448 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 96 | 阿瓦瓦羅街2829號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,720 | | 2 | | | 8 | | | | | 1,720 | | 10 | | 1,730 | | | (2) | | | 12/5/2003 | | — | |
| 97 | 基力豪街2829號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 287 | | — | | | — | | | | | 287 | | — | | 287 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 98 | 普科洛亞街2829號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 2,088 | | — | | | — | | | | | 2,088 | | — | | 2,088 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 99 | 莫庫莫阿街2830號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 2,146 | | — | | | — | | | | | 2,146 | | — | | 2,146 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 100 | 阿瓦瓦羅街2831號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 860 | | — | | | 7 | | | | | 860 | | 7 | | 867 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 101 | 凱希卡普街2831號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,272 | | 529 | | | 55 | | | | | 1,272 | | 584 | | 1,856 | | | (248) | | | 12/5/2003 | | — | |
| 102 | 基力豪街2833號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 601 | | — | | | — | | | | | 601 | | — | | 601 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 103 | 帕街2833號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,701 | | — | | | — | | | | | 1,701 | | — | | 1,701 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 104 | 帕阿街2號2833號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,675 | | — | | | — | | | | | 1,675 | | — | | 1,675 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 105 | 阿瓦瓦羅街2836號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,353 | | — | | | — | | | | | 1,353 | | — | | 1,353 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 106 | 基力豪街2838號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 4,262 | | — | | | — | | | | | 4,262 | | — | | 4,262 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 107 | 基力豪街2839號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 627 | | — | | | — | | | | | 627 | | — | | 627 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 108 | 莫庫莫阿街2839號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,942 | | — | | | — | | | | | 1,942 | | — | | 1,942 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 109 | 莫庫莫阿街2840號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 2,149 | | — | | | — | | | | | 2,149 | | — | | 2,149 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 110 | 普科洛亞街2841號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 2,088 | | — | | | — | | | | | 2,088 | | — | | 2,088 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 111 | 凱希卡普街2844號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,960 | | 14 | | | — | | | | | 1,960 | | 14 | | 1,974 | | | (13) | | | 12/5/2003 | | — | |
| 112 | 2846-阿瓦瓦羅亞街A號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 2,181 | | 954 | | | — | | | | | 2,181 | | 954 | | 3,135 | | | (407) | | | 12/5/2003 | | — | |
| 113 | 阿瓦瓦羅街2847號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 582 | | 303 | | | — | | | | | 582 | | 303 | | 885 | | | (129) | | | 12/5/2003 | | — | |
| 114 | 凱希卡普街2849號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 860 | | — | | | — | | | | | 860 | | — | | 860 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 115 | 阿瓦瓦羅街2850號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 287 | | 172 | | | — | | | | | 287 | | 172 | | 459 | | | (73) | | | 12/5/2003 | | — | |
| 116 | 莫庫莫阿街2850號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 2,143 | | — | | | — | | | | | 2,143 | | — | | 2,143 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 117 | 帕街2850號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 22,827 | | — | | | — | | | | | 22,827 | | — | | 22,827 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 118 | 凱希卡普街2855號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,807 | | — | | | — | | | | | 1,807 | | — | | 1,807 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 119 | 普科洛亞街2855號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,934 | | — | | | — | | | | | 1,934 | | — | | 1,934 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 120 | 阿瓦瓦羅街2857號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 983 | | — | | | — | | | | | 983 | | — | | 983 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 121 | 凱希卡普街2858號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,801 | | — | | | — | | | | | 1,801 | | — | | 1,801 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | 初始成本降至 | | 費用 | | | | 總結轉金額為 | | | | | | |
| | | | | | | | | | | 公司 | | 大寫 | | | | 這一時期的尾聲(4) | | | | | | 原始 |
| | | | | | | | | | | | 建築物和 | | 緊隨其後的是 | | | | | 建築物和 | | | 累計 | | 日期 | | 施工 |
| 財產 | | 定位 | | 狀態 | | 財產類型 | | 累贅(1) | | 土地 | 裝備 | | 採辦 | | | | 土地 | 裝備 | 總計(2) | | 折舊(3) | | 後天 | | 日期 |
| 122 | 莫庫莫阿街2861號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 3,867 | | — | | | — | | | | | 3,867 | | — | | 3,867 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 123 | 阿瓦瓦羅街2864號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,836 | | — | | | 7 | | | | | 1,836 | | 7 | | 1,843 | | | (5) | | | 12/5/2003 | | — | |
| 124 | 莫庫莫阿街2864號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 2,092 | | — | | | — | | | | | 2,092 | | — | | 2,092 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 125 | 普科洛亞街2865號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,934 | | — | | | — | | | | | 1,934 | | — | | 1,934 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 126 | 凱希卡普街2868號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,801 | | — | | | — | | | | | 1,801 | | — | | 1,801 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 127 | 莫庫莫阿街2869號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,794 | | — | | | — | | | | | 1,794 | | — | | 1,794 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 128 | 帕街2875號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,330 | | — | | | — | | | | | 1,330 | | — | | 1,330 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 129 | 莫庫莫阿街2879號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,789 | | — | | | — | | | | | 1,789 | | — | | 1,789 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 130 | 帕街2879號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,691 | | — | | | 44 | | | | | 1,691 | | 44 | | 1,735 | | | (13) | | | 12/5/2003 | | — | |
| 131 | 帕街2886號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 2,205 | | — | | | — | | | | | 2,205 | | — | | 2,205 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 132 | 莫庫莫阿街2889號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,783 | | 5 | | | — | | | | | 1,783 | | 5 | | 1,788 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 133 | 凱希卡普街2906號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,814 | | 2 | | | — | | | | | 1,814 | | 2 | | 1,816 | | | (1) | | | 12/5/2003 | | — | |
| 134 | 凱希卡普街2908號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,798 | | 23 | | | — | | | | | 1,798 | | 23 | | 1,821 | | | (2) | | | 12/5/2003 | | — | |
| 135 | 凱希卡普街2915號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 2,579 | | — | | | — | | | | | 2,579 | | — | | 2,579 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 136 | 莫庫莫阿街2927號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,778 | | — | | | — | | | | | 1,778 | | — | | 1,778 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 137 | 凱希卡普街2928號-A | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,801 | | — | | | — | | | | | 1,801 | | — | | 1,801 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 138 | 凱希卡普街2928號-B | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,948 | | — | | | — | | | | | 1,948 | | — | | 1,948 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 139 | 莫庫莫阿街2960號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,977 | | — | | | — | | | | | 1,977 | | — | | 1,977 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 140 | 莫庫莫阿街2965號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 2,140 | | — | | | — | | | | | 2,140 | | — | | 2,140 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 141 | 馬普納普納街2969號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 4,038 | | 15 | | | — | | | | | 4,038 | | 15 | | 4,053 | | | (9) | | | 12/5/2003 | | — | |
| 142 | 莫庫莫阿街2970號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,722 | | — | | | — | | | | | 1,722 | | — | | 1,722 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 143 | 葡萄園大道33號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 844 | | — | | | — | | | | | 844 | | — | | 844 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 144 | 京士街北525號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,342 | | — | | | — | | | | | 1,342 | | — | | 1,342 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 145 | 阿華街609號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 616 | | — | | | — | | | | | 616 | | — | | 616 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 146 | 馬普納普納街619號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,401 | | 2 | | | 12 | | | | | 1,401 | | 14 | | 1,415 | | | (2) | | | 12/5/2003 | | — | |
| 147 | 阿華街645號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 882 | | — | | | — | | | | | 882 | | — | | 882 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 148 | 阿華街659號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 860 | | 20 | | | — | | | | | 860 | | 20 | | 880 | | | (18) | | | 12/5/2003 | | — | |
| 149 | 普盧阿路659號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,807 | | — | | | — | | | | | 1,807 | | — | | 1,807 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 150 | 阿華街660號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,783 | | 4 | | | 7 | | | | | 1,783 | | 11 | | 1,794 | | | (3) | | | 12/5/2003 | | — | |
| 151 | 普盧阿路667號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 860 | | 2 | | | — | | | | | 860 | | 2 | | 862 | | | (2) | | | 12/5/2003 | | — | |
| 152 | 阿華街669號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,801 | | 14 | | | 62 | | | | | 1,801 | | 76 | | 1,877 | | | (26) | | | 12/5/2003 | | — | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | 初始成本降至 | | 費用 | | | | 總結轉金額為 | | | | | | |
| | | | | | | | | | | 公司 | | 大寫 | | | | 這一時期的尾聲(4) | | | | | | 原始 |
| | | | | | | | | | | | 建築物和 | | 緊隨其後的是 | | | | | 建築物和 | | | 累計 | | 日期 | | 施工 |
| 財產 | | 定位 | | 狀態 | | 財產類型 | | 累贅(1) | | 土地 | 裝備 | | 採辦 | | | | 土地 | 裝備 | 總計(2) | | 折舊(3) | | 後天 | | 日期 |
| 153 | 阿華街673號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,801 | | — | | | — | | | | | 1,801 | | — | | 1,801 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 154 | 馬普納普納街675號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,081 | | — | | | — | | | | | 1,081 | | — | | 1,081 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 155 | 普魯阿路679號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,807 | | 3 | | | — | | | | | 1,807 | | 3 | | 1,810 | | | (3) | | | 12/5/2003 | | — | |
| 156 | 阿華街685號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,801 | | — | | | — | | | | | 1,801 | | — | | 1,801 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 157 | 普魯阿路689號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,801 | | 20 | | | — | | | | | 1,801 | | 20 | | 1,821 | | | (18) | | | 12/5/2003 | | — | |
| 158 | 馬普納普納街692號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,796 | | 2 | | | — | | | | | 1,796 | | 2 | | 1,798 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 159 | 阿華街697號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 994 | | 811 | | | — | | | | | 994 | | 811 | | 1,805 | | | (347) | | | 12/5/2003 | | — | |
| 160 | 阿華街702號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,784 | | 3 | | | 1 | | | | | 1,784 | | 4 | | 1,788 | | | (3) | | | 12/5/2003 | | — | |
| 161 | 馬普納普納街704號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 2,390 | | 685 | | | — | | | | | 2,390 | | 685 | | 3,075 | | | (292) | | | 12/5/2003 | | — | |
| 162 | 阿華街709號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,801 | | — | | | — | | | | | 1,801 | | — | | 1,801 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 163 | 阿華街719號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,960 | | — | | | — | | | | | 1,960 | | — | | 1,960 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 164 | 阿華街729號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,801 | | — | | | — | | | | | 1,801 | | — | | 1,801 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 165 | 馬普納普納街733號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 3,403 | | — | | | — | | | | | 3,403 | | — | | 3,403 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 166 | 阿華街739號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,801 | | — | | | — | | | | | 1,801 | | — | | 1,801 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 167 | 普魯阿路759號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,766 | | 3 | | | — | | | | | 1,766 | | 3 | | 1,769 | | | (3) | | | 12/5/2003 | | — | |
| 168 | 阿華街761號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 3,757 | | 2 | | | — | | | | | 3,757 | | 2 | | 3,759 | | | (1) | | | 12/5/2003 | | — | |
| 169 | 馬普納普納街766號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,801 | | — | | | — | | | | | 1,801 | | — | | 1,801 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 170 | 馬普納普納街770號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,801 | | — | | | — | | | | | 1,801 | | — | | 1,801 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 171 | 馬普納普納街789號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 2,608 | | 3 | | | — | | | | | 2,608 | | 3 | | 2,611 | | | (3) | | | 12/5/2003 | | — | |
| 172 | 沙洲通道80號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 7,972 | | — | | | — | | | | | 7,972 | | — | | 7,972 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 173 | 阿華街803號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 3,804 | | — | | | — | | | | | 3,804 | | — | | 3,804 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 174 | 阿華大街808號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 3,279 | | — | | | — | | | | | 3,279 | | — | | 3,279 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 175 | 馬普納普納街812號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,960 | | 25 | | | 625 | | | | | 2,610 | | — | | 2,610 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 176 | 阿華街819號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 4,821 | | 583 | | | 11 | | | | | 4,821 | | 594 | | 5,415 | | | (261) | | | 12/5/2003 | | — | |
| 177 | 馬普納普納街822號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,795 | | 15 | | | — | | | | | 1,795 | | 15 | | 1,810 | | | (14) | | | 12/5/2003 | | — | |
| 178 | 馬普納普納街830號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,801 | | 25 | | | — | | | | | 1,801 | | 25 | | 1,826 | | | (22) | | | 12/5/2003 | | — | |
| 179 | 馬普納普納街855號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 3,265 | | — | | | — | | | | | 3,265 | | — | | 3,265 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 180 | 馬普納普納街842號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,795 | | 14 | | | — | | | | | 1,795 | | 14 | | 1,809 | | | (12) | | | 12/5/2003 | | — | |
| 181 | 846 Ala Lilikoi大道B | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 234 | | — | | | — | | | | | 234 | | — | | 234 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 182 | 848 Ala Lilikoi大道A | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 9,426 | | — | | | — | | | | | 9,426 | | — | | 9,426 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 183 | 阿華大街850號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 2,682 | | 2 | | | — | | | | | 2,682 | | 2 | | 2,684 | | | (2) | | | 12/5/2003 | | — | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | 初始成本降至 | | 費用 | | | | 總結轉金額為 | | | | | | |
| | | | | | | | | | | 公司 | | 大寫 | | | | 這一時期的尾聲(4) | | | | | | 原始 |
| | | | | | | | | | | | 建築物和 | | 緊隨其後的是 | | | | | 建築物和 | | | 累計 | | 日期 | | 施工 |
| 財產 | | 定位 | | 狀態 | | 財產類型 | | 累贅(1) | | 土地 | 裝備 | | 採辦 | | | | 土地 | 裝備 | 總計(2) | | 折舊(3) | | 後天 | | 日期 |
| 184 | 馬普納普納街852號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,801 | | — | | | — | | | | | 1,801 | | — | | 1,801 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 185 | 阿華街855號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,834 | | — | | | — | | | | | 1,834 | | — | | 1,834 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 186 | 阿華街865號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,846 | | — | | | — | | | | | 1,846 | | — | | 1,846 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 187 | 阿華街889號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 5,888 | | 315 | | | — | | | | | 5,888 | | 315 | | 6,203 | | | (64) | | | 11/21/2012 | | — | |
| 188 | 阿華街905號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,148 | | — | | | — | | | | | 1,148 | | — | | 1,148 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 189 | 阿華街918號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 3,820 | | — | | | — | | | | | 3,820 | | — | | 3,820 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 190 | 馬普納普納街930號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 3,654 | | — | | | — | | | | | 3,654 | | — | | 3,654 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 191 | 阿華街944號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,219 | | — | | | — | | | | | 1,219 | | — | | 1,219 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 192 | 馬普納普納街949號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 11,568 | | — | | | — | | | | | 11,568 | | — | | 11,568 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 193 | 馬普納普納街950號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,724 | | — | | | — | | | | | 1,724 | | — | | 1,724 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 194 | 阿華街960號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 614 | | — | | | — | | | | | 614 | | — | | 614 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 195 | 馬普納普納街960號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 1,933 | | — | | | — | | | | | 1,933 | | — | | 1,933 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 196 | 阿華街970號 | | 火奴魯魯 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 817 | | — | | | — | | | | | 817 | | — | | 817 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 197 | 91-027考密路 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 2,667 | | — | | | — | | | | | 2,667 | | — | | 2,667 | | | — | | | 6/15/2005 | | — | |
| 198 | 91-064考密圈 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 1,826 | | — | | | — | | | | | 1,826 | | — | | 1,826 | | | — | | | 6/15/2005 | | — | |
| 199 | 91-080哈努瓦 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 2,187 | | — | | | — | | | | | 2,187 | | — | | 2,187 | | | — | | | 6/15/2005 | | — | |
| 200 | 91-083哈努瓦 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 716 | | — | | | — | | | | | 716 | | — | | 716 | | | — | | | 6/15/2005 | | — | |
| 201 | 91-086考密圈 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 13,884 | | — | | | — | | | | | 13,884 | | — | | 13,884 | | | — | | | 6/15/2005 | | — | |
| 202 | 91-087哈努瓦 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 381 | | — | | | — | | | | | 381 | | — | | 381 | | | — | | | 6/15/2005 | | — | |
| 203 | 91-091哈努瓦 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 552 | | — | | | — | | | | | 552 | | — | | 552 | | | — | | | 6/15/2005 | | — | |
| 204 | 91-102考密圈 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 1,599 | | — | | | — | | | | | 1,599 | | — | | 1,599 | | | — | | | 6/15/2005 | | — | |
| 205 | 91-110考密圈 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 1,293 | | — | | | — | | | | | 1,293 | | — | | 1,293 | | | — | | | 6/15/2005 | | — | |
| 206 | 91-119奧萊 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 1,981 | | — | | | — | | | | | 1,981 | | — | | 1,981 | | | — | | | 6/15/2005 | | — | |
| 207 | 91-141卡萊洛亞 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 11,624 | | — | | | — | | | | | 11,624 | | — | | 11,624 | | | — | | | 6/15/2005 | | — | |
| 208 | 91-150考密圈 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 3,159 | | — | | | — | | | | | 3,159 | | — | | 3,159 | | | — | | | 6/15/2005 | | — | |
| 209 | 91-171奧萊 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 218 | | — | | | 13 | | | | | 218 | | 13 | | 231 | | | (3) | | | 6/15/2005 | | — | |
| 210 | 91-174奧萊 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 962 | | — | | | 47 | | | | | 962 | | 47 | | 1,009 | | | (22) | | | 6/15/2005 | | — | |
| 211 | 91-175奧萊 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 1,243 | | — | | | 43 | | | | | 1,243 | | 43 | | 1,286 | | | (23) | | | 6/15/2005 | | — | |
| 212 | 91-185卡萊洛亞 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 1,761 | | — | | | — | | | | | 1,761 | | — | | 1,761 | | | — | | | 6/15/2005 | | — | |
| 213 | 91-202卡萊洛亞 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 1,722 | | — | | | 326 | | | | | 1,722 | | 326 | | 2,048 | | | (61) | | | 6/15/2005 | | 1964 | |
| 214 | 91-120考伊 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 567 | | — | | | — | | | | | 567 | | — | | 567 | | | — | | | 6/15/2005 | | — | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | 初始成本降至 | | 費用 | | | | 總結轉金額為 | | | | | | |
| | | | | | | | | | | 公司 | | 大寫 | | | | 這一時期的尾聲(4) | | | | | | 原始 |
| | | | | | | | | | | | 建築物和 | | 緊隨其後的是 | | | | | 建築物和 | | | 累計 | | 日期 | | 施工 |
| 財產 | | 定位 | | 狀態 | | 財產類型 | | 累贅(1) | | 土地 | 裝備 | | 採辦 | | | | 土地 | 裝備 | 總計(2) | | 折舊(3) | | 後天 | | 日期 |
| 215 | 91-210奧萊 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 706 | | — | | | — | | | | | 706 | | — | | 706 | | | — | | | 6/15/2005 | | — | |
| 216 | 91-218奧萊 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 1,622 | | — | | | 62 | | | | | 1,622 | | 62 | | 1,684 | | | (26) | | | 6/15/2005 | | — | |
| 217 | 91-220卡萊洛亞 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 242 | | 1,457 | | | 141 | | | | | 242 | | 1,598 | | 1,840 | | | (594) | | | 6/15/2005 | | 1991 | |
| 218 | 91-222奧萊 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 2,035 | | — | | | — | | | | | 2,035 | | — | | 2,035 | | | — | | | 6/15/2005 | | — | |
| 219 | 91-238考伊 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 1,390 | | — | | | 9,331 | | | | | 1,390 | | 9,331 | | 10,721 | | | (3,078) | | | 6/15/2005 | | 1981 | |
| 220 | 91-241卡萊洛亞 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 426 | | 3,983 | | | 865 | | | | | 426 | | 4,848 | | 5,274 | | | (1,740) | | | 6/15/2005 | | 1990 | |
| 221 | 科莫哈納91-250 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 1,506 | | — | | | — | | | | | 1,506 | | — | | 1,506 | | | — | | | 6/15/2005 | | — | |
| 222 | 91-252考伊 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 536 | | — | | | — | | | | | 536 | | — | | 536 | | | — | | | 6/15/2005 | | — | |
| 223 | 91-255哈努瓦 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 1,230 | | — | | | 37 | | | | | 1,230 | | 37 | | 1,267 | | | (5) | | | 6/15/2005 | | — | |
| 224 | 91-259奧萊 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 2,944 | | — | | | — | | | | | 2,944 | | — | | 2,944 | | | — | | | 6/15/2005 | | — | |
| 225 | 91-265哈努瓦 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 1,569 | | — | | | — | | | | | 1,569 | | — | | 1,569 | | | — | | | 6/15/2005 | | — | |
| 226 | 91-300哈努瓦 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 1,381 | | — | | | 18 | | | | | 1,381 | | 18 | | 1,399 | | | — | | | 6/15/2005 | | 1994 | |
| 227 | 91-329考伊 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 294 | | 2,297 | | | 2,701 | | | | | 294 | | 4,998 | | 5,292 | | | (1,718) | | | 6/15/2005 | | 1980 | |
| 228 | 91-349考伊 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 649 | | — | | | — | | | | | 649 | | — | | 649 | | | — | | | 6/15/2005 | | — | |
| 229 | 91-399考伊 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 27,405 | | — | | | — | | | | | 27,405 | | — | | 27,405 | | | — | | | 6/15/2005 | | — | |
| 230 | Komohana 91-400 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 1,494 | | — | | | — | | | | | 1,494 | | — | | 1,494 | | | — | | | 6/15/2005 | | — | |
| 231 | 91-410 Komohana | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 418 | | — | | | 12 | | | | | 418 | | 12 | | 430 | | | (3) | | | 6/15/2005 | | — | |
| 232 | 91-416 Komohana | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 713 | | — | | | 11 | | | | | 713 | | 11 | | 724 | | | (3) | | | 6/15/2005 | | — | |
| 233 | AES HI地役權 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 1,250 | | — | | | — | | | | | 1,250 | | — | | 1,250 | | | — | | | 6/15/2005 | | — | |
| 234 | 其他地役權及地段 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 358 | | — | | | 1,395 | | | | | 358 | | 1,395 | | 1,753 | | | (518) | | | 6/15/2005 | | — | |
| 235 | 特薩羅967地役權 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 6,593 | | — | | | — | | | | | 6,593 | | — | | 6,593 | | | — | | | 6/15/2005 | | — | |
| 236 | 德士古地役權 | | 卡波雷 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | | | 2,657 | | — | | | — | | | | | 2,657 | | — | | 2,657 | | | — | | | 6/15/2005 | | — | |
| 237 | 普普樂街94-240號 | | 外帕湖 | | 嗨 | | 夏威夷物業 | | (A) | | 717 | | — | | | — | | | | | 717 | | — | | 717 | | | — | | | 12/5/2003 | | — | |
| 238 | 951號步道 | | 埃爾德里奇 | | IA | | 內地物業 | | | | 470 | | 7,480 | | | 1,188 | | | | | 470 | | 8,668 | | 9,138 | | | (2,853) | | | 4/2/2007 | | 1994 | |
| 239 | 楓樹路3425號 | | 道奇堡 | | IA | | 內地物業 | | | | 100 | | 2,000 | | | — | | | | | 100 | | 2,000 | | 2,100 | | | (99) | | | 4/9/2019 | | 2014 | |
| 240 | 33號大道東北2300號 | | 牛頓 | | IA | | 內地物業 | | | | 500 | | 13,236 | | | 162 | | | | | 500 | | 13,398 | | 13,898 | | | (4,119) | | | 9/29/2008 | | 2008 | |
| 241 | 南五大道7121號 | | 波卡特羅 | | ID號 | | 內地物業 | | | | 400 | | 4,201 | | | 436 | | | | | 400 | | 4,637 | | 5,037 | | | (650) | | | 1/29/2015 | | 2007 | |
| 242 | 西171街1230號 | | 哈維 | | 伊 | | 內地物業 | | | | 800 | | 1,673 | | | — | | | | | 800 | | 1,673 | | 2,473 | | | (248) | | | 1/29/2015 | | 2004 | |
| 243 | 美國公路5156號 | | 羅克福德 | | 伊 | | 內地物業 | | | | 400 | | 1,529 | | | 239 | | | | | 400 | | 1,768 | | 2,168 | | | (259) | | | 1/29/2015 | | 1996 | |
| 244 | 3201軸承傳動 | | 富蘭克林 | | 在……裏面 | | 內地物業 | | | | 1,100 | | 15,403 | | | (2) | | | | | 1,100 | | 15,401 | | 16,501 | | | (888) | | | 4/9/2019 | | 1973 | |
| 245 | 世紀大道2482號 | | 歌申 | | 在……裏面 | | 內地物業 | | | | 840 | | 9,061 | | | 7 | | | | | 840 | | 9,068 | | 9,908 | | | (447) | | | 4/9/2019 | | 2005 | |
| 246 | 6825西縣道400北 | | 格林菲爾德 | | 在……裏面 | | 內地物業 | | | | 918 | | 14,300 | | | 665 | | | | | 918 | | 14,965 | | 15,883 | | | (796) | | | 2/14/2019 | | 2008 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | 初始成本降至 | | 費用 | | | | 總結轉金額為 | | | | | | |
| | | | | | | | | | | 公司 | | 大寫 | | | | 這一時期的尾聲(4) | | | | | | 原始 |
| | | | | | | | | | | | 建築物和 | | 緊隨其後的是 | | | | | 建築物和 | | | 累計 | | 日期 | | 施工 |
| 財產 | | 定位 | | 狀態 | | 財產類型 | | 累贅(1) | | 土地 | 裝備 | | 採辦 | | | | 土地 | 裝備 | 總計(2) | | 折舊(3) | | 後天 | | 日期 |
| 247 | 商業大道西路900號 | | 格林伍德 | | 在……裏面 | | 內地物業 | | | | 1,483 | | 16,253 | | | — | | | | | 1,483 | | 16,253 | | 17,736 | | | (873) | | | 2/14/2019 | | 2007 |
| 248 | 彭德爾頓公路東9347號 | | 勞倫斯 | | 在……裏面 | | 內地物業 | | | | 3,763 | | 34,877 | | | 1 | | | | | 3,763 | | 34,878 | | 38,641 | | | (1,874) | | | 2/14/2019 | | 2009 |
| 249 | 西水星街17001號 | | 加德納 | | KS | | 內地物業 | | | | 5,740 | | 32,701 | | | — | | | | | 5,740 | | 32,701 | | 38,441 | | | (3) | | | 12/30/2020 | | 2018 |
| 250 | 1985國際大道 | | 希布倫 | | 基伊 | | 內地物業 | | | | 1,453 | | 8,546 | | | 1,275 | | | | | 1,453 | | 9,821 | | 11,274 | | | (579) | | | 2/14/2019 | | 1997 |
| 251 | 曼恰克公園裏17200號 | | 巴吞魯日 | | 拉 | | 內地物業 | | | | 1,700 | | 8,860 | | | — | | | | | 1,700 | | 8,860 | | 10,560 | | | (1,310) | | | 1/29/2015 | | 2014 |
| 252 | 南巴德街209號 | | 拉斐特 | | 拉 | | 內地物業 | | | | 700 | | 4,549 | | | 15 | | | | | 700 | | 4,564 | | 5,264 | | | (675) | | | 1/29/2015 | | 2010 |
| 253 | 普里西奧大道4000號 | | 東北 | | 國防部 | | 內地物業 | | | | 4,200 | | 71,518 | | | 803 | | | | | 4,200 | | 72,321 | | 76,521 | | | (10,647) | | | 1/29/2015 | | 2012 |
| 254 | 3800 Midlink Drive | | 卡拉馬祖 | | 米 | | 內地物業 | | | | 2,630 | | 40,599 | | | — | | | | | 2,630 | | 40,599 | | 43,229 | | | (6,006) | | | 1/29/2015 | | 2014 |
| 255 | 克拉姆大道東南2401號 | | 貝米吉 | | 錳 | | 內地物業 | | | | 100 | | 2,137 | | | — | | | | | 100 | | 2,137 | | 2,237 | | | (316) | | | 1/29/2015 | | 2013 |
| 256 | 第89大道N 10100號 | | 楓樹林 | | 錳 | | 內地物業 | | | | 3,469 | | 21,284 | | | — | | | | | 3,469 | | 21,284 | | 24,753 | | | (1,306) | | | 10/16/2018 | | 2015 |
| 257 | 斯坦伯裏工業大道110號 | | 布魯克菲爾德 | | 鉬 | | 內地物業 | | | | 200 | | 1,859 | | | — | | | | | 200 | | 1,859 | | 2,059 | | | (275) | | | 1/29/2015 | | 2012 |
| 258 | 企業大道3502號 | | 喬普林 | | 鉬 | | 內地物業 | | | | 1,380 | | 12,121 | | | — | | | | | 1,380 | | 12,121 | | 13,501 | | | (598) | | | 4/9/2019 | | 2014 |
| 259 | 普羅維登斯山道5501號 | | 聖約瑟 | | 鉬 | | 內地物業 | | | | 400 | | 3,500 | | | 24 | | | | | 400 | | 3,524 | | 3,924 | | | (176) | | | 4/9/2019 | | 2014 |
| 260 | 巴頓大道628號 | | 阿什維爾 | | NC | | 內地物業 | | | | 500 | | 1,514 | | | — | | | | | 500 | | 1,514 | | 2,014 | | | (224) | | | 1/29/2015 | | 1987 |
| 261 | 東北第六街3900號 | | 米諾 | | 釹 | | 內地物業 | | | | 700 | | 3,223 | | | — | | | | | 700 | | 3,223 | | 3,923 | | | (477) | | | 1/29/2015 | | 2013 |
| 262 | 西商業路1415號 | | 林肯 | | Ne | | 內地物業 | | | | 2,200 | | 8,518 | | | 388 | | | | | 2,200 | | 8,906 | | 11,106 | | | (1,280) | | | 1/29/2015 | | 1971 |
| 263 | 卑騰吉爾路52號 | | 倫敦德里 | | 氨 | | 內地物業 | | | | 5,871 | | 43,335 | | | 7 | | | | | 5,871 | | 43,342 | | 49,213 | | | (2,139) | | | 4/9/2019 | | 2015 |
| 264 | 多爾蒂裏309號 | | 伯靈頓 | | NJ | | 內地物業 | | | | 1,600 | | 51,400 | | | — | | | | | 1,600 | | 51,400 | | 53,000 | | | (7,603) | | | 1/29/2015 | | 2001 |
| 265 | 達靈頓大道725號 | | 馬哈瓦 | | NJ | | 內地物業 | | | | 8,492 | | 9,451 | | | 1,413 | | | | | 8,492 | | 10,864 | | 19,356 | | | (1,806) | | | 4/9/2014 | | 1999 |
| 266 | 紐蘭茲東路2375號 | | 芬利 | | NV | | 內地物業 | | | | 1,100 | | 17,314 | | | 286 | | | | | 1,100 | | 17,600 | | 18,700 | | | (2,628) | | | 1/29/2015 | | 2007 |
| 267 | 郵政西路7000號 | | 拉斯維加斯 | | NV | | 內地物業 | | | | 4,230 | | 13,472 | | | 246 | | | | | 4,230 | | 13,718 | | 17,948 | | | (790) | | | 4/9/2019 | | 2010 |
| 268 | 商業街55號 | | 奧爾巴尼 | | 紐約 | | 內地物業 | | | | 1,000 | | 10,105 | | | 179 | | | | | 1,000 | | 10,284 | | 11,284 | | | (1,535) | | | 1/29/2015 | | 2013 |
| 269 | 西院子路158號 | | 費拉·布什(Feura Bush) | | 紐約 | | 內地物業 | | | | 1,870 | | 7,931 | | | — | | | | | 1,870 | | 7,931 | | 9,801 | | | (685) | | | 4/9/2019 | | 1989 |
| 270 | 32150想象一下開車 | | 雅芳 | | 噢 | | 內地物業 | | | | 2,200 | | 23,280 | | | — | | | | | 2,200 | | 23,280 | | 25,480 | | | (6,742) | | | 5/29/2009 | | 1996 |
| 271 | 1415工業大道 | | 辣椒 | | 噢 | | 內地物業 | | | | 1,200 | | 3,265 | | | — | | | | | 1,200 | | 3,265 | | 4,465 | | | (483) | | | 1/29/2015 | | 2012 |
| 272/273/274 | 威廉姆斯道1580、1590和1600號 | | 哥倫布 | | 噢 | | 內地物業 | | | | 2,060 | | 29,143 | | | — | | | | | 2,060 | | 29,143 | | 31,203 | | | (1,678) | | | 4/9/2019 | | 1992 |
| 275 | 5300中心點公園大道 | | 格羅夫波特 | | 噢 | | 內地物業 | | | | 2,701 | | 29,863 | | | 68 | | | | | 2,701 | | 29,931 | | 32,632 | | | (4,419) | | | 1/29/2015 | | 2014 |
| 276 | 橙點大道200號 | | 劉易斯中心 | | 噢 | | 內地物業 | | | | 1,300 | | 8,613 | | | 162 | | | | | 1,300 | | 8,775 | | 10,075 | | | (1,312) | | | 1/29/2015 | | 2013 |
| 277/278 | 2353和2373環球大道 | | 奧貝茨 | | 噢 | | 內地物業 | | | | 2,393 | | 27,363 | | | 8 | | | | | 2,393 | | 27,371 | | 29,764 | | | (1,061) | | | 8/23/2019 | | 2018 |
| 279 | 301商業大道 | | 南點 | | 噢 | | 內地物業 | | | | 600 | | 4,530 | | | — | | | | | 600 | | 4,530 | | 5,130 | | | (670) | | | 1/29/2015 | | 2013 |
| 280 | 2820國道31 | | 麥卡萊斯特 | | 好的 | | 內地物業 | | | | 581 | | 2,237 | | | 4,582 | | | | | 581 | | 6,819 | | 7,400 | | | (708) | | | 1/29/2015 | | 2012 |
| 281 | 1990年胡德路 | | 格里爾 | | SC | | 內地物業 | | | | 400 | | 10,702 | | | — | | | | | 400 | | 10,702 | | 11,102 | | | (528) | | | 4/9/2019 | | 2015 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | 初始成本降至 | | 費用 | | | | 總結轉金額為 | | | | | | |
| | | | | | | | | | | 公司 | | 大寫 | | | | 這一時期的尾聲(4) | | | | | | 原始 |
| | | | | | | | | | | | 建築物和 | | 緊隨其後的是 | | | | | 建築物和 | | | 累計 | | 日期 | | 施工 |
| 財產 | | 定位 | | 狀態 | | 財產類型 | | 累贅(1) | | 土地 | 裝備 | | 採辦 | | | | 土地 | 裝備 | 總計(2) | | 折舊(3) | | 後天 | | 日期 |
| 282 | 996對角道 | | 石山 | | SC | | 內地物業 | | | | 2,600 | | 35,920 | | | 3 | | | | | 2,600 | | 35,923 | | 38,523 | | | (5,313) | | | 1/29/2015 | | 2014 |
| 283 | 海洋大道700號 | | 石山 | | SC | | 內地物業 | | | | 820 | | 8,381 | | | 668 | | | | | 820 | | 9,049 | | 9,869 | | | (516) | | | 4/9/2019 | | 1986 |
| 284 | 約翰·多德路510號 | | 斯巴達 | | SC | | 內地物業 | | | | 3,300 | | 57,998 | | | 347 | | | | | 3,300 | | 58,345 | | 61,645 | | | (8,609) | | | 1/29/2015 | | 2012 |
| 285 | 德爾布里奇西街5001號 | | 蘇瀑布 | | 標清 | | 內地物業 | | | | 2,570 | | 14,832 | | | — | | | | | 2,570 | | 14,832 | | 17,402 | | | (732) | | | 4/9/2019 | | 2016 |
| 286 | 山核桃山路4836號 | | 孟菲斯 | | 全氮 | | 內地物業 | | | | 1,402 | | 10,769 | | | 1,033 | | | | | 1,402 | | 11,802 | | 13,204 | | | (1,772) | | | 12/23/2014 | | 1984 |
| 287 | 2020年喬·B·傑克遜大道 | | 默弗里斯伯勒 | | 全氮 | | 內地物業 | | | | 7,500 | | 55,259 | | | 154 | | | | | 7,500 | | 55,413 | | 62,913 | | | (8,174) | | | 1/29/2015 | | 2012 |
| 288 | 1095南4800西 | | 鹽湖城 | | UT | | 內地物業 | | | | 1,500 | | 6,913 | | | 20 | | | | | 1,500 | | 6,933 | | 8,433 | | | (1,025) | | | 1/29/2015 | | 2012 |
| 289 | 梅多維爾科技大道1901號 | | 切斯特 | | VA | | 內地物業 | | | | 4,000 | | 67,511 | | | — | | | | | 4,000 | | 67,511 | | 71,511 | | | (9,987) | | | 1/29/2015 | | 2012 |
| | | | | | | | | | | $ | 708,449 | | $ | 1,052,875 | | | $ | 47,746 | | | | | $ | 709,099 | | $ | 1,099,971 | | $ | 1,809,070 | | | $ | (141,406) | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
(1)這是指抵押票據，包括總計#美元的債務發行成本的未攤銷餘額。4,421。我們的某些財產擔保如下：
| | | | | | | | | | | | | |
| 產權負擔 | | 未折舊成本 | | |
| | | | | |
(A) - 186受以下條件約束的財產一抵押貸款 | $ | 645,579 | | | $ | 505,155 | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
(2)該指標不包括房地產無形資產的價值。
(3)扣除建築物和改善工程的折舊，期限最長為40幾年，在設備上最高可達七年了.
(4)據估計，美國聯邦所得税的總成本約為美元1,924,900.
工業物流產權信託基金
附表III
房地產和累計折舊(續)
2020年12月31日
(千美元)
房地產賬面金額及累計折舊分析：
| | | | | | | | | | | | | | |
| | 房地產 | | 累計 |
| | 特性 | | 折舊 |
| | | | |
| | | | |
| | | | |
| | | | |
| | | | |
| | | | |
| 2017年12月31日的餘額 | | $ | 1,343,602 | | | $ | (74,614) | |
| 加法 | | 118,898 | | | (18,781) | |
| 處置 | | (104) | | | 104 | |
| 2018年12月31日的餘額 | | 1,462,396 | | | (93,291) | |
| 加法 | | 873,568 | | | (38,177) | |
| | | | |
| 2019年12月31日的餘額 | | 2,335,964 | | | (131,468) | |
| 加法 | | 109,020 | | | (43,821) | |
| 處置 | | (635,914) | | | 33,883 | |
| 2020年12月31日的餘額 | | $ | 1,809,070 | | | $ | (141,406) | |
簽名
根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已正式授權下列簽名者代表其簽署本報告。
| | | | | | | | |
| | | |
| | 工業物流產權信託基金 |
| | | |
| | 依據： | /s/約翰·G·默裏 |
| | 約翰·G·默裏 總裁兼首席執行官 |
| | | |
| | | 日期：2021年2月18日 |
根據1934年證券交易法的要求，本報告已由以下人員以註冊人的身份在指定日期代表註冊人簽署。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | |
| 簽名 | | | 標題 | | | | 日期 | |
| | | | | | | | | | | |
| /s/約翰·G·默裏 | | 董事總經理、總裁兼首席執行官 | | 2021年2月18日 |
| 約翰·G·默裏 | | | | |
| | | | | |
| /s/小理查德·W·西德爾(Richard W.Siedel，Jr.) | | 首席財務官兼財務主管(負責人 | | 2021年2月18日 |
| 小理查德·W·西德爾(Richard W.Siedel，Jr.) | | 財務官和首席會計官) | | |
| | | | | |
| /s/亞當·D·波特諾 | | 管理受託人 | | 2021年2月18日 |
| 亞當·D·波特諾 | | | | |
| | | | |
| | | | |
| | | | |
| | | | | |
| /s/布魯斯·M·甘斯(Bruce M.Gans)，醫學博士 | | 獨立受託人 | | 2021年2月18日 |
| 布魯斯·M·甘斯醫學博士 | | | | |
| | | | | |
| /s/麗莎·哈里斯·瓊斯 | | 獨立受託人 | | 2021年2月18日 |
| 麗莎·哈里斯·瓊斯 | | | | |
| | | | | |
| /s/約瑟夫·L·莫里亞 | | 獨立受託人 | | 2021年2月18日 |
| 約瑟夫·L·莫里亞 | | | | |
| | | | |
| /s/凱文·C·費蘭(Kevin C.Phelan) | | 獨立受託人 | | 2021年2月18日 |
| 凱文·C·費倫 | | | | |