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美國

證券交易委員會

華盛頓特區，20549

形式10-K

 

 

☑			根據證券條例第13或15(D)條提交的年報 1934年《交換法》

截至本財年：			十二月三十一日, 2020

 

或

 

☐			根據證券條例第13或15(D)條提交的過渡報告 1934年《交換法》

的過渡期			至
委託文件編號：			001-06064

			亞歷山大公司(Alexanders Inc.)
			(章程中規定的註冊人的確切姓名)

 

 

特拉華州

51-0100517

(成立為法團或組織的州或其他司法管轄區)

(美國國税局僱主身分證號碼)

210號4號公路東段，

帕拉莫斯

新澤西

07652

(主要行政辦公室地址)

(郵政編碼)

 

 

註冊人的電話號碼，包括區號			(201)			587-8541

 

根據該法第12(B)條登記的證券：

每一類的名稱

交易代碼

每間交易所的註冊名稱

普通股，每股面值1美元

ALX

紐約證券交易所

 

根據該法第12(G)條登記的證券：無

根據證券法第405條的規定，用複選標記標明註冊人是否為知名的經驗豐富的發行人。

是的，☐不是的☑   

 

用複選標記表示註冊人是否不需要根據該法第13條或第15條(D)提交報告。

是的☐不是的☑

 

用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類報告的較短期限內)提交了1934年證券交易法第13條或第15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否符合此類提交要求。

是☑沒有☐命令。

---

用複選標記表示註冊人是否已在過去12個月內(或在註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T規則第405條(本章第232.405節)要求提交的每個交互數據文件。

☑ 是☐：否

 

用複選標記表示註冊者是大型加速文件服務器、加速文件服務器、非加速文件服務器

較小的報告公司或新興的成長型公司。請參閲《交易法》第12b-2條規則中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小申報公司”和“新興成長型公司”的定義。

☐			大型加速文件服務器			☑			加速文件管理器
☐			非加速文件管理器			☐			規模較小的報告公司
						☐			新興成長型公司

如果是新興成長型公司，用複選標記表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易所法案第2913(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。¨

用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據《薩班斯-奧克斯利法案》(美國聯邦法典第15編，第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所完成的。

是☑沒有☐命令

用複選標記表示註冊人是否為空殼公司(如該法第12b-2條所定義)。是☐*否☑

 

註冊人的非關聯公司持有的有表決權和無表決權普通股的總市值(即由亞歷山大公司高級管理人員和董事以外的人持有)。是$511,231,0002020年6月30日。

 

 

截至2021年1月31日，有5,107,290註冊人已發行普通股的股票。

以引用方式併入的文件

第三部分：將於2021年5月20日舉行的股東年會的委託書部分。

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索引
						項目						財務信息：						頁碼
第一部分。						1.						業務						5
						1A.						風險因素：						7
						1B.						未解決的員工評論。						20
						2.						屬性：						21
						3.						法律訴訟：						24
						4.						煤礦安全信息披露：						24
第二部分。						5.						註冊人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場						25
						6.						選定的財務數據						26
						7.						管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析						27
						7A.						關於市場風險的定量和定性披露						38
						8.						財務報表和補充數據						39
						9.						會計與財務信息披露的變更與分歧						59
						9A.						管制和程序						59
						9B.						其他資料						62
第三部分。						10.						董事、高管與公司治理(1)						62
						11.						高管薪酬(1)						63
						12.						某些實益擁有人的擔保所有權和管理層及相關股東事宜(1)						63
						13.						某些關係和相關交易，以及董事獨立性(1)						63
						14.						首席會計費及服務(1)						63
第四部分。						15.						展品、財務報表明細表						64
						16.						表格10-K摘要						73
簽名																		74

 

__________________________

 

(1)因此，這些項目被部分或全部省略，因為註冊人將根據1934年《證券交易法》(Securities Exchange Act)下的第14A規定，不遲於2020年12月31日後120天向美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)提交最終委託書，其中部分內容通過引用併入本文。

3

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前瞻性陳述

 

本文中包含的某些陳述構成前瞻性陳述，這一術語在修訂後的1933年證券法第27A條和1934年修訂後的證券交易法第21E節中有定義。前瞻性陳述不是對未來業績的保證。它們代表我們的意圖、計劃、預期和信念，受許多假設、風險和不確定性的影響。我們的未來結果、財務狀況和業務可能與這些前瞻性陳述中表達的內容大不相同。您可以通過查找諸如“近似”這樣的詞語來找到許多此類陳述。“估計”、“打算”、“計劃”、“將”、“可能”或本10-K表格年度報告中的其他類似表述。我們還注意到以下前瞻性陳述：就我們的開發項目而言，預計完工日期、預計項目成本和將要完成的成本；以及對我們普通股股票股息的估計。許多將決定這些和我們其他前瞻性陳述結果的因素超出了我們的控制或預測能力。有關可能對我們前瞻性陳述結果產生重大影響的因素的進一步討論，請參閲本年度報告中的10-K表格中的“項目1A-風險因素”。

 

目前，最重要的因素之一是新冠肺炎疫情對我們的業務、財務狀況、運營業績、現金流、經營業績以及它已經並可能繼續對我們的租户、全球、國家、地區和地方經濟和金融市場以及整個房地產市場產生的影響。新冠肺炎大流行的影響程度將取決於未來的事態發展，包括大流行的持續時間，目前高度不確定，但這種影響可能是實質性的。此外，請注意，新冠肺炎大流行將增加“項目1A”中確定的許多風險。-在本年度報告Form 10-K中的“風險因素”。

對於這些聲明，我們要求保護1995年私人證券訴訟改革法中包含的前瞻性聲明的安全港。請注意，不要過度依賴我們的前瞻性聲明，這些前瞻性聲明僅在本年度報告以Form 10-K的日期或以引用方式併入的任何文件的日期發表。*可歸因於我們或代表我們行事的任何人的所有後續書面和口頭前瞻性聲明，都明確地受到本節包含或提及的警示聲明的限制。*我們不為反映本年度報告(Form 10-K)日期之後發生的事件或情況，對我們的前瞻性陳述進行的任何修訂。

4

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第一部分

第一項：商業銀行業務

一般信息

Alexander‘s，Inc.(紐約證券交易所代碼：ALX)是一家房地產投資信託基金(REIT)，在特拉華州註冊成立，從事租賃、管理、開發和重新開發其物業。所有提及的“我們”、“公司”和“Alexander’s”指的是Alexander‘s，Inc.及其合併子公司。“我們由Vornado Realty Trust(”Vornado“)(紐約證券交易所代碼：VNO)管理，我們的物業由Vornado Realty Trust(紐約證券交易所代碼：VNO)租賃和開發。

 

我們在大紐約市大都市區有七處房產，包括：

 

操作屬性

•列剋星敦大道731號，一座1323,000平方英尺的多用途建築，包括以列剋星敦大道為界的整個街區，東59號第三大道和東58號街曼哈頓大街。這座大樓分別有92萬平方英尺和155,000平方英尺的可淨出租辦公和零售空間，以及248,000平方英尺的住宅空間，其中包括105個公寓單元，我們已經出售了。彭博資訊(Bloomberg L.P.)佔據了所有的辦公空間。而家得寶(Home Depot)(83,000平方英尺)是主要的零售租户；--彭博資訊(Bloomberg L.P.)佔據了所有的辦公空間。而家得寶(Home Depot)(83,000平方英尺)是主要的零售租户；

 

•雷戈公園一號(Rego Park I)，佔地33.8萬平方英尺，位於皇后大道和63號交叉口研發皇后區的路。中心由11.2萬平方英尺的宜家、50000平方英尺的伯靈頓、46000平方英尺的Bath&Beyond和36000平方英尺的Marshalls組成；

•Rego Park II是一座60.9萬平方英尺的購物中心，毗鄰皇后區的Rego Park I購物中心。該中心由一座14.5萬平方英尺的好市多(Costco)和一座13.3萬平方英尺的科爾百貨(Kohl‘s)組成，後者已被轉租。 2020年9月10日，21世紀(年收入640萬美元)根據破產法第11章申請破產保護，並於2020年12月7日關閉了其13.5萬平方英尺的門店；

•亞歷山大公寓樓位於我們雷戈公園二期購物中心的上方，包含312個單元，總面積為255,000平方英尺；

 

•帕拉默斯位於新澤西州帕拉默斯4號和17號公路的交叉口，佔地30.3英畝，租給宜家；

•法拉盛是一座167,000平方英尺的建築，位於皇后區羅斯福大道和主街之間，在我們剩餘的土地租賃期內轉租給新世界購物中心有限責任公司(New World Mall LLC)。

 

待開發物業

•雷戈公園三號(Rego Park III)是一塊14萬平方英尺(約合14萬平方英尺)的地塊，毗鄰皇后區的雷戈公園二號(Rego Park II)購物中心，位於聯合大道(Junction Boulevard)和霍拉斯·哈丁支路(Horace Harding Service

 

與沃納多的關係

我們由Vornado管理，我們的物業由Vornado租賃和開發，根據每年3月到期並可自動續簽的各種協議。Vornado是一家完全集成的REIT，在管理、租賃、開發和運營寫字樓和零售物業方面擁有豐富的經驗。

截至2020年12月31日，沃納多擁有我們已發行普通股的32.4%。史蒂文·羅斯是我們的董事會主席兼首席執行官，是新澤西州普通合夥企業州際地產(Interstate Properties)的董事總經理普通合夥人，也是沃納多的董事會主席兼首席執行官。截至2020年12月31日，州際地產及其另外兩名普通合夥人大衞·曼德爾鮑姆(David Mandelbaum)和小羅素·B·懷特(Russell B.Wight，Jr.)(他們也是本公司的董事和Vornado的受託人)總共擁有我們已發行普通股的26.1%，此外他們還通過Vornado間接擁有2.3%的股份。我們的首席財務官Matthew Iocco是Vornado的執行副總裁兼首席會計官。

5

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重要租户

在截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度中，彭博的收入分別為109,066,000美元，109,113,000美元和107,356,000美元，分別約佔我們每年總收入的55%，48%和46%。沒有其他租户佔我們總收入的10%以上。如果我們失去了作為租户的彭博，或者如果彭博無法履行其租賃義務，將對我們的運營結果和財務狀況產生不利影響。(注：彭博在截至2019年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度收入分別為109,066,000美元，109,113,000美元和107,356,000美元，分別約佔我們每年總收入的55%，48%和46%。)我們從其他私人來源獲取和評估有關彭博新聞社的財務信息，以及公開可用的數據。

 

競爭

我們在一個競爭激烈的環境中運營。我們所有的物業都位於大紐約市大都市區。我們與大量房地產投資者、業主和開發商競爭。競爭的主要因素是收取的租金、位置的吸引力、物業的質量和廣度以及提供的服務質量。我們的成功取決於其他因素，包括全球、國家和當地經濟的趨勢，現有和潛在租户和客户的財務狀況和經營業績，資金的可用性和成本，建設和翻新。以及我們以有利可圖的水平出租、轉租或出售物業的能力。我們的成功還取決於我們在現有債務到期時以可接受的條件進行再融資的能力。

 

人力資本資源

由於我們是由Vornado外部管理的，我們沒有單獨的員工提供管理、租賃和開發服務。我們目前有70名物業級別的員工，他們提供清潔、工程和安全服務。我們的員工由Vornado根據其員工政策進行管理，他們可以享受Vornado的福利、培訓和其他計劃。

 

行政辦公室

我們的行政辦公室位於新澤西州帕拉默斯4號公路東210號，郵編：07652，電話號碼是(2015878541)。

 

可用的信息

我們根據1934年證券交易法第13(A)、15(D)或16(A)條提交或提交的10-K表格年度報告、10-Q表格季度報告、8-K表格當前報告以及對這些報告的修訂，以及關於高級管理人員、董事和10%實益擁有人的表格3、4和5的副本，在以電子方式提交或提供給我們的網站(www.alx-inc.com)後，可在合理可行的情況下儘快在我們的網站(www.alx-inc.com)上免費獲取。美國證券交易委員會(SEC)。我們的網站上還提供了我們的審計委員會章程、薪酬委員會章程、商業行為和道德準則以及公司治理準則的副本。如果這些項目發生任何變化，我們將在我們的網站上提供修訂的副本。我們也可以直接免費獲得這些文件的副本。

 

2009年5月，Vornado和Interstate分別向美國證券交易委員會提交了各自附表13D的修正案，表明他們作為一個集團擁有我們普通股的47.2%。這一所有權水平，加上羅斯、曼德爾鮑姆和懷特先生擁有的股份，使我們成為紐約證券交易所公司公司治理標準(NYSE規則)所規定的“受控”公司。這意味着，除其他事項外，我們不需要擁有紐約證券交易所公司治理標準(NYSE規則)的多數成員。這意味着，除了其他事項外，我們不需要擁有紐約證券交易所公司治理標準(NYSE規則)所規定的多數成員。這意味着我們不需要擁有紐約證券交易所公司治理標準(NYSE規則)所規定的多數成員。這意味着我們不需要擁有紐約證券交易所公司治理標準(NYSE規則)中的多數成員讓我們的薪酬委員會的所有成員根據紐約證券交易所的規則是獨立的，或者有一個提名委員會。雖然我們自願遵守了紐約證券交易所規則的大部分獨立性要求，但我們沒有義務這樣做，這種情況隨時可能改變。

6

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第1A項。危險因素

下面總結了可能對我們的業務、運營和財務狀況產生不利影響的重要因素。這裏描述的風險和不確定因素可能不僅僅是我們面臨的唯一風險和不確定因素。我們目前不知道或我們目前認為不重要的其他風險和不確定因素也可能對我們的業務、運營和財務狀況產生不利影響。見本文第4頁的“前瞻性陳述”。

與我們的財產和行業相關的風險

我們的業務、財務狀況、運營業績和現金流已經並預計將繼續受到最近的新冠肺炎疫情的不利影響，其影響可能對我們來説是實質性的。

我們的業務受到了持續的新冠肺炎疫情的不利影響。2020年3月，我們的“非必要”零售租户被勒令暫時關閉，雖然基本上所有租户都在2020年6月下旬重新開業，但入住率限制和其他限制影響了他們全面恢復運營的能力，並影響了他們的財務健康。在有限的情況下，我們已經同意並可能繼續同意為我們的某些租户提供延期租金和減租。

許多聯邦、州、地方和行業發起的努力也可能影響我們收取租金或執行拖欠租金的補救措施的能力。我們的某些租户可能會因新冠肺炎疫情而招致重大成本或損失，和/或招致與就地避難訂單、隔離、感染或其他相關因素相關的其他責任。經歷經濟狀況惡化的租户可能不願意或無法及時支付租金，或者根本沒有。具體地説，2020年9月10日，在雷戈公園二期購物中心租賃了13.5萬平方英尺的21世紀公司申請破產保護，並於2020年12月7日關閉了門店。

新冠肺炎大流行也已經並可能繼續在全球範圍內造成嚴重的經濟、市場或其他方面的破壞。由於大流行，銀行貸款、資本和其他金融市場的狀況可能會惡化，我們獲得資本和其他資金來源的渠道可能會受到限制，我們的債務與資產價值的比率可能會惡化，這可能會對未來借款、續貸或再融資的可用性和條款產生不利影響。此外，大流行導致的全球、國家、地區和當地經濟狀況的惡化可能最終會降低我們整個投資組合的入住率和/或租金水平，因為租户減少或推遲他們的支出，這可能會導致可用於運營成本、償還債務和分配給股東的現金流減少，影響可能是巨大的。此外，我們的房地產資產價值可能會下降，這可能會導致未來的非現金減值費用，影響可能是實質性的。新冠肺炎大流行對我們運營和財務業績的影響程度將取決於未來的事態發展，包括疫情的持續時間、蔓延和強度以及政府對此的反應，所有這些都是不確定和難以預測的。由於形勢的發展速度，我們目前無法估計這些因素對我們業務的最終影響，但對我們的業務、經營業績、財務狀況和現金流的不利影響可能是巨大的。

7

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我們所有的物業都位於大紐約市大都會地區，並受到該地區固有的經濟週期和風險的影響。

我們所有的收入都來自位於大紐約市大都市區的物業。*房地產市場會受到經濟低迷的影響，我們無法預測經濟狀況在短期或長期內會如何影響這個市場。最近這一地區的經濟下滑和房地產市場的下滑，已經並可能繼續傷害我們的財務表現和物業的價值。*除了總體上影響國家經濟狀況的因素外，影響這一地區經濟狀況的因素包括：

 

•媒體、廣告、專業服務、金融、科技、零售、保險和房地產行業的財務業績和生產率；

•新冠肺炎大流行的影響；

•企業裁員或裁員；

•行業放緩；

•企業搬遷；

•不斷變化的人口結構；

•增加遠程辦公和替代工作場所的使用；

•前往我們市場的國內和國際遊客數量的變化(包括由於世界貨幣相對強勢的變化)；

•基礎設施質量；

•改變州税和地方税的扣除率或處理方式；

•房地產供應過剩或需求減少。

我們不可能預測大紐約市大都會地區(更廣泛地説是美國)的經濟和投資氣候趨勢對該地區房地產市場的未來或影響。本地、全國或全球經濟下滑可能會對我們的業務和盈利能力產生負面影響。

我們可能會受到寫字樓房地產趨勢的不利影響。

在家工作、靈活的工作時間、開放式工作場所和電話會議正變得越來越普遍，預計還會因新冠肺炎大流行而加速。這些做法可能會使企業減少辦公空間需求。在一些企業中，利用共享辦公空間和共同工作空間的趨勢也在增加。隨着時間的推移，這些趨勢的持續可能會侵蝕對寫字樓的整體需求，進而對入住率、租金和房地產估值構成下行壓力。

我們面臨着影響一般零售環境和紐約市零售環境的風險。

我們的某些物業是紐約市零售物業。因此，這些物業受到一般和紐約市零售環境的影響，包括消費者支出水平和消費者信心、紐約市旅遊業、恐怖主義威脅、新冠肺炎疫情的影響、來自在線零售商、其他零售商和直銷商場的日益激烈的競爭，以及技術變革對總體零售環境的影響。對於我們一些經營與客户高接觸互動的零售業務的租户來説，新冠肺炎疫情對他們業務的負面影響尤為嚴重，復甦更加困難，客户流量大幅下降。此外，消費者的零售習慣是否會恢復到新冠肺炎大流行之前的規範還是個未知數。這些因素可能會對我們零售租户的財務狀況產生不利影響，或導致這些租户破產，以及零售商願意在我們的零售地點租賃空間，這可能會對我們的業務和盈利產生不利影響。

 

恐怖襲擊可能會對我們的財產價值和產生現金流的能力造成不利影響。

我們所有的物業都位於大紐約市大都市區，我們最重要的物業，列剋星敦大道731號，位於列剋星敦大道和59號交叉口。曼哈頓大街。為了應對恐怖襲擊或感覺到的恐怖主義威脅，這一地區的租户可能會選擇將他們的企業遷往美國人口較少、知名度較低的地區，這些地區可能被認為是未來恐怖活動的目標，更少的顧客可能會選擇光顧這一地區的企業。這反過來可能會導致這些市場對空間的需求減少，這可能會增加我們房產的空置率，迫使我們以不那麼優惠的條件出租房產。此外，我們可能會經歷安全和設備成本的增加因此，我們的物業價值和收入水平可能會大幅下降。

 

8

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自然災害和氣候變化的影響可能對我們經營的地區產生集中影響，並可能對我們的成果產生不利影響。

我們的投資集中在大紐約市大都市區，因為它們集中在東海岸，包括颶風在內的自然災害可能會對我們的財產和周圍環境或地區造成重大破壞。“全球變暖”的潛在不利後果，包括海平面上升，也可能對我們的財產和我們所在的大紐約市大都市區的經濟造成類似的影響。政府抗擊氣候變化的努力可能會影響我們在紐約市大都市區經營物業和房地產的成本。*隨着時間的推移，這些情況可能會導致我們大樓對辦公空間的需求下降，或者我們根本無法運營這些大樓。氣候變化也可能對我們的業務產生間接影響，因為它增加了我們認為可以接受的財產保險的成本(或使其不可用)，增加了我們物業的能源成本，並要求我們在尋求維修和保護我們的物業免受此類風險時花費資金。這些虧損、成本或業務中斷可能會對我們的運營和財務業績產生不利影響。

我們的業績和投資價值受到與我們的房地產資產和房地產行業相關的風險的影響。

我們的房地產價值和在我們的一項投資的價值會根據一般經濟和房地產業務的情況而波動。這些情況也可能對我們的收入和現金流產生不利影響。

 

影響地產價值的因素包括：

 

•全球、國家、地區和地方的經濟狀況；

•新冠肺炎大流行的影響；

•來自其他可用空間的競爭；

•區域內空間供過於求或房地產需求減少等因地制宜的情況；

•我們的物業管理得有多好；

•開發和/或重新開發我們的物業；

•市場租金的變動；

•與物業改善和租賃相關的時間和成本；

•我們能否將增加的經營成本全部或部分轉嫁給租户；

•政治和監管條件；

•房地產税和其他費用的變化；中國

•州和地方政府在預算範圍內運作的能力；

•租户和用户(如顧客和購物者)是否認為房產有吸引力；

•消費者偏好的變化對零售商和零售商店價值產生不利影響；

•由於技術、經濟條件和商業環境的影響，租户的空間使用情況發生了變化；

•租户的財務狀況，包括租户破產或違約的程度；

•涉及美國的任何武裝衝突或針對美國的恐怖襲擊或個人在公共場所的暴力行為的後果；

•寫字樓房地產的發展趨勢；

•由於網上購物的競爭加劇，對我們的零售租户和我們物業的零售空間需求的影響；

•在可接受的條件下或完全不能獲得融資；

•通貨膨脹或通貨緊縮；

•利率波動；

•我們獲得足夠保險的能力；

•區劃法律和税收的變化；

•政府監管；

•根據環境或其他法律或法規可能承擔的責任；

•自然災害；

•一般競爭因素；以及

•氣候變化。

 

由於上述任何因素的不利變化，我們收到的租金和我們物業的入住率可能會下降。如果我們的租金收入和/或入住率下降，我們通常預計可用於運營成本、償還債務和分配給股東的現金將減少。此外，我們的一些主要費用，包括抵押貸款還款、房地產税和維護費，一般都不會隨着相關租金的下降而下降。

9

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房地產是一個競爭激烈的行業，這種競爭可能會對我們產生不利影響。

我們與大量房地產投資者、業主和開發商競爭，其中一些人可能願意接受較低的投資回報。競爭的主要因素是收取的租金、地理位置的吸引力、物業的質量和廣度以及提供的服務質量。我們幾乎所有的物業都面臨來自同一市場類似物業的競爭，這可能會對我們可以在這些物業收取的租金和我們的經營業績產生不利影響。

 

我們依靠以經濟優惠的條件將空間出租給租户，並向可能無力支付的租户收取租金。

我們的財務業績在很大程度上依賴於以經濟優惠的條件將我們物業中的空間租賃給租户。此外，由於我們的大部分收入來自租賃房地產，如果我們的某些租户無法支付租金，或者如果我們無法以優惠的條件維持入住率水平，我們的收入、可用於償還債務和分配給股東的資金將會減少。如果租户不支付租金，我們可能無法立即行使我們作為房東的權利，並可能產生大量的法律和其他成本。由於新冠肺炎的流行，聯邦、州和地方的法規和經濟狀況影響了我們收取租金或執行拖欠租金的補救措施的能力。即使我們能夠強制執行我們的權利，租户也可能沒有可收回的資產。此外，在有限的情況下，我們已經同意並可能繼續同意為某些租户提供延期租金和減租。

租户的破產或資不抵債可能會減少我們的收入、淨利潤和可用現金。

我們的一些租户不時會宣佈破產，其他租户可能會在未來宣佈破產或資不抵債。2020年9月10日，在我們雷戈公園二期購物中心租賃了13.5萬平方英尺(年收入為640萬美元)的21世紀公司申請破產保護，並於2020年12月7日關閉了門店。一個主要租户的破產或資不抵債可能會導致我們的收入下降，運營困難，包括租賃剩餘的財產。*因此，一個主要租户或多個租户的破產或資不抵債可能導致收入、淨利潤和可用於償還債務或向股東分配的資金減少。

我們依賴主要租户來吸引我們Rego Park I和II零售物業的購物者，這些租户做出的決定，或這些租户業務的不利發展，可能會對我們的財務狀況和經營業績產生重大影響。

我們的Rego Park I和II零售物業以知名百貨商店和其他產生購物流量的租户為依託。如果我們的主要租户未能履行合同義務、尋求讓步以繼續運營或停止運營(包括由於破產)，這些物業的價值將受到不利影響。如果在我們物業中運營的門店的銷售水平因經濟狀況、來自網購的競爭加劇、主播關閉或其他原因而大幅下降，租户可能無法支付最低租金或費用回收費用。我們在行使房東權利的過程中可能會遇到延誤和代價。此外，如果其他租户的租約有合租條款，關閉錨地或主要租户可能會導致其他租户終止租約或減少租金。2020年9月10日，在雷戈公園二期購物中心租賃了13.5萬平方英尺(年收入640萬美元)的21世紀公司申請破產保護，並於2020年12月7日關閉了門店。

當租約到期時，我們可能無法續簽租約或重新出租空間。

當我們的租户決定租約到期後不再續簽時，我們可能無法轉租空間。即使租户續約，或者我們可以轉租空間，續簽或轉租的條款也可能不如到期租約中的條款優惠，其中包括物業改善的成本和租賃佣金。此外，租户使用空間的變化可能會影響我們更新或重新出租空間的能力，而不需要在翻新或重新設計相關物業的內部配置時產生大量成本。如果我們不能及時續簽租約或以類似的費率轉租空間，或者如果我們在續租或重新出租空間時產生大量成本，我們的現金流以及償還債務和向股東支付股息和分派的能力可能會受到不利影響。

  

列剋星敦大道731號佔我們收入的很大一部分。大樓的損失或損壞將對我們的財務狀況和經營業績造成不利影響。

在截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的一年中，列剋星敦大道731號的收入分別為137,718,000美元，153,797,000美元和151,834,000美元，分別約佔我們每年總收入的69%，68%和65%。超過我們保險覆蓋範圍的大樓的損失或損壞，包括恐怖襲擊，將對我們的運營結果和財務狀況產生不利影響。

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彭博新聞社佔我們收入的很大一部分，失去彭博新聞社租户或彭博新聞社的信用質量惡化可能會對我們的財務狀況和經營業績產生不利影響。

在截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度中，彭博的收入分別為109,066,000美元，109,113,000美元和107,356,000美元，分別約佔我們每年總收入的55%，48%和46%。沒有其他租户佔我們總收入的10%以上。如果我們失去了作為租户的彭博，或者如果彭博無法履行其租賃義務，將對我們的運營結果和財務狀況產生不利影響。(注：彭博在截至2019年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度收入分別為109,066,000美元，109,113,000美元和107,356,000美元，分別約佔我們每年總收入的55%，48%和46%。)

與我們的運營和戰略相關的風險

我們可能會收購、開發或重新開發物業，這可能會產生風險。

雖然我們聲明的業務策略不是從事收購，但當我們認為收購、開發或重新開發項目在其他方面與我們的業務戰略一致時，我們可能會收購、開發或重新開發物業。我們可能無法成功(I)開發、重新開發或收購物業；(Ii)按時或在預算範圍內完成這些活動；以及(Iii)以足以彌補我們成本的金額租賃或出售已開發、重新開發或收購的物業。“這些活動中的競爭也可能大幅增加我們的成本。整合收購的困難可能會被證明是昂貴或耗時的，並可能轉移管理層的注意力。在我們不具備相同市場知識水平的新市場或物業類型中進行收購、開發或重新開發可能會導致業績遜於預期。我們亦可能會放棄已開始尋求的收購、發展或重建機會，因而無法收回已招致的開支。此外，我們可能要承擔已收購物業的法律責任，其中有些可能是我們在收購時並不知道的。

 

我們面臨與物業重新開發和重新定位相關的風險，這些風險可能會對我們產生不利影響，包括我們的財務狀況和經營業績。

我們繼續從事物業的重新開發和重新定位活動，因此，我們面臨一些風險，這些風險可能會對我們產生不利影響，包括我們的財務狀況和經營業績。這些風險包括但不限於：(I)能否以優惠條件或完全不受限制地獲得融資和定價；(Ii)能否獲得並及時獲得分區和其他監管批准；(Iii)重新開發物業的入住率和租金可能出現波動，這可能導致我們的投資無利可圖；(Iv)啟動、搬遷和重新開發成本可能高於預期；(V)成本超支和過早完工(包括我們無法控制的風險，如天氣或勞動條件，或(Vi)如果我們在開始探索發展或重建機會後放棄發展或重建機會，可能無法收回已招致的開支；。(Vii)我們可能會把資金和管理時間花在未能完成的計劃上；。(Viii)無法如期或根本不能租出物業，以致建築或重建成本增加；及。(Ix)物業可能會以低於預期的租金出租。這些風險可能導致大量意想不到的延誤或開支，並可能阻止重新開發活動的啟動或完成，任何這些活動都可能對我們的財務狀況、經營業績、現金流、我們普通股的市值以及履行我們的本金和利息義務以及向我們的股東進行分配的能力產生不利影響。

房地產可能很難及時出售，這可能會限制我們的靈活性。

房地產投資的流動性相對較差。因此，我們可能在應對經濟或其他條件的變化時，迅速處置投資組合中的資產的能力有限，這些變化可能會對我們的營運資金來源和我們履行債務的能力產生不利影響。

 

我們有一項對有價證券的投資。這項投資的價值可能會因經營業績或經濟或市場狀況而下降。

我們對零售購物中心公司Macerich Company(簡稱Macerich)進行了投資。截至2020年12月31日，這項投資的賬面價值為6,024,000美元。由於Macerich的經營業績或經濟或市場狀況等原因，這項投資的價值下降將導致公認的GAAP損失，這可能是重大的。

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與我們的負債和獲得資金有關的風險

我們幾乎所有的資產都由子公司所有。“我們依賴這些子公司的股息和分配。”這些子公司的債權人有權獲得子公司應支付給他們的金額，然後子公司才可以向我們支付任何股息或分配。

我們幾乎所有的財產和資產都是通過我們的子公司持有的。我們幾乎所有的現金流都依賴於子公司的現金分配和股息。我們每一家直接和間接子公司的債權人都有權在子公司向我們分配或分紅之前支付該子公司對他們的債務。因此，我們向證券持有人支付股息(如果有的話)的能力取決於我們的子公司首先履行對其債權人的義務的能力，以及我們履行對債權人的義務(如果有的話)的能力。

 

此外，我們只有在債權人(包括貿易債權人)和適用的直接或間接子公司的優先證券持有人(如果有)的債權得到滿足之後，才能參與我們的任何直接或間接子公司在清算、重組或破產時的任何資產分配。“

我們現有的融資文件載有契約和限制，可能會限制我們在運作和財政上的靈活性。

截至2020年12月31日，我們有1,164,544,000美元的未償還抵押貸款債務，由我們的四個物業擔保。這些抵押貸款包含限制我們在這些物業上產生額外債務的能力的契約，規定在某些情況下貸款人批准租户的租約，並規定提前償還收益維持或失敗保費。這些抵押貸款可能會嚴重限制我們的運營和財務靈活性。此外，如果我們未能履行現有債務下的義務，或破產或被清算，有擔保債權人將有權在向其他債權人或我們證券的任何持有人支付任何收益之前，從出售質押資產的收益中全額支付。在這種情況下，我們可能沒有足夠的剩餘資產向其他債權人或我們證券的任何持有人付款。

我們有大量的債務，這可能會影響我們未來的運營。

截至2020年12月31日，未償債務總額為1164,544,000美元。我們面臨着通常與債務融資相關的風險，包括我們的運營現金流不足以滿足要求的償債能力的風險。如果市場或物業的發展，例如新競爭對手的加入或主要租户的流失，導致物業收入減少，我們的償債成本一般不會減少。如果發生這樣的事件，我們的運營可能會受到不利影響。如果一項物業被抵押以保證償還債務，而該物業的收入不足以償還該筆債務，則該物業可能會被抵押權人取消抵押品贖回權，導致收入損失和我們的總資產價值下降。

 

我們有未償還的債務，債務金額及其成本可能會增加，再融資可能無法以可接受的條件進行。

截至2020年12月31日，未償債務總額為1,164,544,000美元，債務總額與企業總價值之比為54.1%。“企業價值”指的是當時普通股的市場權益價值，加上債務減去現金和現金等價物。此外，我們有重大的償債義務。*截至2020年12月31日的一年中，我們支付的現金本金和利息為72,476,000美元。此外，在未來，我們可能會產生額外的債務，從而提高總債務與總債務的比率。*截至2020年12月31日，我們的未償債務總額為1,164,544,000美元，總債務與總企業價值之比為54.1%。違約風險可能會增加，這可能會對我們的財務狀況和運營結果產生不利影響。此外，在利率上升的環境下，我們現有債務和任何新債務或市場利率證券或工具的再融資成本可能會增加。股票和信貸市場持續的不確定性可能會對我們以合理條款獲得融資的能力產生負面影響，甚至根本不會，這可能會對我們的債務再融資能力產生負面影響。

與我們的組織和結構相關的風險

我們關鍵人員的流失可能會損害我們的運營，並對我們普通股的價值產生不利影響。

我們有賴於首席執行官Steven Roth的努力。儘管我們相信我們可以找到替代者，但失去他的服務可能會損害我們的運營，並對我們普通股的價值產生不利影響。

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Alexander的特許文件和適用法律可能會阻礙任何收購我們的嘗試。

Alexander公司註冊證書和法律的規定，以及國內税法(“守則”)和特拉華州公司法的規定，可能會推遲或阻止公司控制權的變更或要約收購，即使這樣的行動可能對股東有利，並限制股東就其普通股獲得高於當前市場價格的潛在溢價的機會。

 

主要是為了保持其作為REIT的資格，Alexander的公司註冊證書一般禁止任何單一股東直接、間接或有益地擁有超過9.9%的任何類別優先股的流通股或超過4.9%的任何類別的已發行普通股。*董事會可以放棄或修改針對一個或多個人的這些所有權限制，如果董事會信納超過這些限制不會損害Alexander作為REIT的地位(出於聯邦所得税目的)。此外，董事會還可以豁免Vornado及其某些附屬公司的這些所有權限制。違反這些所有權限制而擁有的股票將受到權利和其他限制的損失。這些所有權限制可能會產生抑制或阻礙控制權變更的效果。

 

Alexander董事會分為三類董事。每類董事的任期為三年交錯。交錯的董事任期可能會延遲或阻止控制權或管理層的變動，即使管理層的變動或控制權的變動可能符合我們股東的最佳利益。

 

此外，亞歷山大的章程文件授權董事會：

 

•促使Alexander‘s增發授權但未發行的普通股或優先股；

•在一個或多個系列中對任何未發行的優先股進行分類或重新分類；以及

•設置亞歷山大發行的任何分類或重新分類的股票的偏好、權利和其他條款。

 

董事會可以設立一系列優先股，這些條款可能會延遲、阻止或阻止亞歷山大公司控制權的變更或其他可能涉及溢價或符合我們股東最佳利益的交易，儘管董事會目前並不打算設立一系列此類優先股。亞歷山大的章程文件包含其他條款，這些條款可能會推遲、阻止或阻止公司控制權的變更或其他可能涉及溢價或其他方面符合我們股東最佳利益的交易。*Alexander的章程文件包含其他條款，這些條款可能會延遲、阻止或阻止可能涉及溢價或其他方面符合我們股東最佳利益的亞歷山大公司或其他交易的控制權變更。*Alexander的章程文件包含其他條款，這些條款可能會延遲、阻止或阻止可能涉及溢價或其他方面符合我們股東最佳利益的亞歷山大公司或其他交易的控制權變更。

 

此外，Vornado、Interstate和它的三個普通合夥人(他們都是Vornado的受託人和Alexander‘s的董事)共同實益擁有我們已發行普通股的約58.5%。這種所有權程度可能會降低第三方提出要約收購或試圖改變對公司控制權的可能性。在這種程度上，Vornado、Interstate和它的三個普通合夥人(他們都是Vornado的受託人和Alexander’s的董事)共同實益擁有我們已發行普通股的約58.5%。

 

我們可以在沒有得到股東批准的情況下改變政策。

我們的經營和財務政策，包括我們關於收購房地產或其他資產、增長、運營、負債、資本化和股息的政策，完全由我們的董事會決定。因此，我們的股東不控制這些政策。

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史蒂文·羅斯(Steven Roth)、沃納多(Vornado)和州際公路(Interstate)可能會對我們產生重大影響。他們和我們的一些其他董事和高管在可能與我們競爭的其他實體中擁有權益或職位。

截至2020年12月31日，州際公路及其合作伙伴擁有Vornado約7.0%的實益權益普通股和約26.1%的已發行普通股。-Steven Roth，David Mandelbaum和Russell B.Wight Jr.羅思先生是沃納多的董事會主席兼首席執行官、沃納多董事會主席兼首席執行官以及州際公路的常務董事合夥人。懷特先生和曼德爾鮑姆先生都是沃納多的受託人和我們的董事會成員。此外，沃納多管理和租賃州際公路的房地產資產。

 

截至2020年12月31日，Vornado擁有我們已發行普通股的32.4%，州際公路及其合作伙伴擁有26.1%的股份。除了前一段描述的關係外，Richard West博士和Mandakini Puri博士都是Vornado的受託人和我們的董事會成員，我們的首席財務官Matthew Iocco是Vornado的執行副總裁兼首席會計官。

 

由於利益重疊，沃納多、羅斯先生、州際公路和前面提到的其他個人可能會對亞歷山大的公司以及提交亞歷山大公司股東批准的任何事項的結果產生重大影響。此外，關於我們的運營或財務結構的某些決定可能會在沃納多、羅斯先生、曼德爾鮑姆和懷特以及州際公路和其他證券持有人之間產生利益衝突。-沃納多、羅斯先生和州際公路未來可能會從事各種各樣的活動哪些實體或個人(如有)可能會利用潛在的商機、這些實體的業務重點、這些實體進行投資的物業類型和地理位置、我們進行或試圖進行的業務活動之間的潛在競爭、對物業和租户的競爭、可能的公司交易(例如收購)以及影響這些實體未來的其他戰略決策。

 

Vornado、其附屬公司和我們之間可能存在利益衝突。

Vornado根據每年3月到期的為期一年的協議管理、開發和租賃我們的物業，這些協議可以自動續簽。由於我們與Vornado擁有共同的高級管理層，而且Vornado的五名受託人是我們董事會的成員，因此上述協議和任何未來協議的條款可能無法與我們與獨立第三方談判的條款相媲美。

 

有關州際公路對Vornado和Alexander‘s的所有權的描述，請參見“Steven Roth、Vornado和Interstate可能對我們施加實質性影響。他們和我們的一些其他董事和官員在其他實體中擁有權益或職位，這些實體可能會與我們競爭。”上面。

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與我們普通股相關的風險

我們普通股的交易價格一直在波動，可能會繼續波動。

由於幾個因素的影響，我們普通股的交易價格一直在波動，可能會繼續大幅波動，其中許多因素是我們無法控制的。此外，股市受到影響許多公司股票市場價格的股價和交易量波動的影響。但這些廣泛的市場波動過去曾發生過，未來可能會對我們普通股的市場價格產生不利影響。可能影響我們普通股價格的因素包括：

•我們的財務狀況和業績；

•租户的財務狀況，包括租户破產或違約的程度；

•新冠肺炎大流行的影響；

•經營業績和財務狀況的實際或預期季度波動；

•我們的股利政策；

•房地產投資信託基金和房地產投資的總體聲譽，以及房地產投資信託基金股權證券與其他股權證券(包括其他房地產公司發行的證券和固定收益證券)相比的吸引力；

•股票和信貸市場的不確定性和波動性；

•利率波動；

•收入或盈利預估的變化，或財務分析師研究報告和建議的發佈，或評級機構對我們的證券或其他房地產投資信託基金採取的行動；

•未能達到分析師的收入或收益預期；

•新聞界或投資界的投機行為；

•我們或我們的競爭對手的戰略行動，如收購或重組；

•機構投資者對美國的興趣程度；

•賣空我們普通股和競爭對手股票的程度；

•競爭對手股價和經營業績的波動；

•一般金融和經濟市場狀況，特別是與房地產投資信託基金和其他房地產相關公司的市場狀況有關的發展情況；

•與業績無關的國內外經濟因素；

•税收法律法規的變化；以及

•本年度報告(Form 10-K)中其他地方提到的所有其他風險因素。

我們股票價格的大幅下跌可能會給股東帶來重大損失。

Alexander‘s公司有更多的普通股可供未來發行，這可能會降低目前已發行普通股的市場價格。

如果我們發行額外的股權證券，我們現有股東的利益可能會被稀釋。截至2020年12月31日，我們已授權但未發行的普通股4,826,550股，每股面值1.00美元，優先股300萬股，每股面值1.00美元；其中14,916股普通股預留用於在贖回之前授予董事會的遞延股票單位時發行。此外，根據我們2016綜合股票計劃的條款，還有490,871股可供未來授予。這些獎勵可能以期權、限制性股票、股票增值權、遞延股票單位或其他基於股權的形式授予，如果授予，將減少未來可供授予的股票數量，但是，如果獎勵只能以現金支付，我們無法預測未來普通股或優先股的發行或任何未償還期權的行使或額外股權權益的授予將對我們普通股的市場價格產生什麼影響。

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與合規相關的風險

我們可能沒有資格或仍有資格成為房地產投資信託基金(REIT)，並可能被要求按公司税率繳納聯邦所得税。

儘管我們相信我們將保持組織，並將繼續運營，以獲得聯邦所得税的REIT資格，但我們可能無法保持資格。聯邦所得税REIT的資格受到高度技術性和複雜性的法規條款的約束，對於這些條款，只有有限的司法或行政解釋，並取決於不完全在我們控制範圍內的各種事實和情況。此外，立法、新法規、行政解釋或法院裁決可能會顯著改變相關税法和/或符合REIT資格的聯邦所得税後果。如果在任何納税年度，我們未能保持作為房地產投資信託基金(REIT)的資格，也不符合法定救濟條款的資格，我們在計算應納税所得額時不能扣除向股東的分配，並將不得不按正常的公司税率為我們的應税所得繳納聯邦所得税。應付的聯邦所得税將包括任何適用的替代最低税。如果我們必須繳納聯邦所得税，可用於分配給股東和償還債務的金額將在涉及的一年或多年內減少，我們將不再被要求在該納税年度和未來幾年向股東分配，直到我們能夠獲得REIT資格並這樣做。此外，我們亦會在喪失資格的下一個課税年度的四個課税年度內，被取消作為房地產投資信託基金的資格，除非我們根據有關法例條文有權獲得寬免。

 

我們可能會面臨聯邦税法的不利變化，這可能會增加我們的納税義務。

任何時候，管理REITs的美國聯邦所得税法或這些法律的行政解釋都可能被修改。我們無法預測任何新的美國聯邦所得税法律、法規或行政解釋，或對任何現有的美國聯邦所得税法、財政部法規或行政解釋的任何修正案是否或何時會被通過、頒佈或生效，任何此類法律、法規或解釋可能具有追溯性。Alexander‘s、其應税REIT子公司以及我們的證券持有人可能會因美國聯邦所得税法、財政部法規或行政解釋的任何此類變化或任何新的變化而受到不利影響。

我們可能會因遵守環境法而產生鉅額成本，環境污染可能會削弱我們租賃和/或出售房地產的能力。

我們的經營和物業受各種聯邦、州和地方有關環境保護的法律法規的約束，包括空氣和水質、危險或有毒物質以及健康和安全。根據一些環境法，房地產的現任或前任業主或經營者可能被要求調查和清理在物業中釋放的危險或有毒物質。業主或經營者還可能被要求對政府實體或第三方承擔財產損壞或人身傷害的責任，以及這些各方因污染而產生的調查和清理費用。這些法律通常施加責任，而不考慮業主或經營者是否知道物質的釋放或導致物質的釋放。污染的存在或未能補救污染也可能削弱我們出售或租賃房地產或修復污染的能力。以房地產作為抵押品。其他法律法規管理室內和室外空氣質量，包括那些可能要求在發生損害時減少或移除含石棉材料的法律法規。拆除、翻新或改建，並管理空氣中石棉纖維的排放和暴露。*含鉛油漆和某些含有多氯聯苯(PCBs)的電氣設備的維護和移除也受聯邦和州法律的監管。我們還面臨與人類接觸化學或生物污染物(如黴菌、花粉、病毒和細菌)相關的風險，這些污染物超過一定水平, 我們可能被指控與易感人羣的過敏或其他健康影響和症狀有關。我們可能會因環境合規性而被罰款，並被要求承擔因環境污染或人類暴露在我們酒店或從我們的物業受到污染而採取的補救行動的費用或相關索賠的費用。

 

我們的每一處物業都接受了不同程度的環境評估。到目前為止，這些環境評估尚未向我們的業務披露任何環境狀況材料。然而，識別新的合規問題或未發現的污染區域、污染程度或已知範圍的變化、人類暴露在污染中或清理或合規要求的變化可能會給我們帶來鉅額成本。

 

此外，我們可能會受到與自然資源或能源使用相關的成本或税收(如“碳税”)的影響，或因此而增加。這些成本或税收可能會增加我們的運營成本，並減少可用於支付債務或分配給股東的現金。

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我們面臨着與我們的租户被外國資產管制辦公室(Office Of Foreign Assets Control)指定為“禁止人士”以及類似要求相關的風險。

根據行政命令13224及其他法律，美國財政部外國資產管制辦公室(下稱“外國資產管制處”)備有一份名單，列明被指為恐怖分子或以其他方式被禁止或禁止在美國進行業務或交易的人士(“被禁止人士”)，從而限制我們與該等人士做生意。此外，我們的租約、貸款和其他協議可能要求我們遵守OFAC和相關要求，任何不遵守這些要求的行為都可能導致違反這些協議。如果與我們有業務往來的租户或其他方被列入OFAC名單，或者是被禁止與我們做生意的一方，我們可能會被要求終止租約或其他協議，或面臨其他處罰。任何此類終止都可能導致收入損失或以其他方式對我們的財務業績和現金流產生負面影響。

我們可能會面臨不利的州和地方税務審計，以及州和地方税法的變化。

由於我們是有組織的，符合REIT的資格，我們通常不需要繳納聯邦所得税，但我們需要繳納某些州和地方税。在正常的業務過程中，我們通過某些擁有房地產的實體進行了税務審計。不能保證未來的審計不會以更高的頻率進行，也不能保證這種審計的最終結果不會對我們的運營結果產生實質性的不利影響。

州和地方税收法律或法規不時發生變化，這可能會導致我們的納税義務增加。我們運營的州和市政當局的税收不足可能會導致此類變化的頻率和規模增加。如果發生這樣的變化，我們可能需要為我們的資產或收入支付額外的税款。這些增加的税收成本可能會對我們的財務狀況和經營結果以及可用於向我們的股東支付股息和分配的現金數額產生不利影響。

遵守或不遵守“美國殘疾人法”(“ADA”)或其他安全法規和要求可能會導致鉅額成本。

美國反興奮劑機構一般要求公共建築(包括我們的物業)符合某些與殘疾人出入和使用相關的聯邦要求。如果不遵守，可能會導致聯邦政府處以罰款，或向私人訴訟當事人支付損害賠償金和/或向他們的律師支付律師費。如果根據美國反興奮劑機構的規定，我們被要求對我們的一處或多處物業進行重大改建和資本支出，包括拆除出入障礙，這可能會對我們的財務狀況和運營結果以及可分配給股東的現金金額產生不利影響。

我們的物業受到各種聯邦、州和地方監管要求的約束，例如州和當地的消防和生命安全要求。*如果我們不遵守這些要求，我們可能會被罰款或私人損害賠償。我們不知道現有的要求是否會改變，或者遵守未來的要求是否需要重大的意想不到的支出，這將影響我們的現金流和運營結果。‘我們不知道現有的要求是否會改變，或者遵守未來的要求是否需要重大的意想不到的支出，這將影響我們的現金流和運營結果。

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一般風險

網絡事件的發生或我們網絡安全的缺陷，以及我們IT網絡和相關係統的其他中斷，可能會對我們的業務造成負面影響，因為它會導致我們的運營中斷，我們的機密信息受到損害，和/或我們的業務關係或聲譽受到損害，所有這些都可能對我們的財務業績產生負面影響。

我們面臨着與安全漏洞相關的風險，無論是通過網絡攻擊或通過互聯網進行的網絡入侵、惡意軟件、計算機病毒、電子郵件附件、從我們組織內部或外部訪問我們系統的人員，以及我們的IT網絡和相關係統的其他重大中斷。隨着來自世界各地的未遂攻擊和入侵的數量、強度和複雜性增加，安全漏洞或破壞的風險普遍增加，特別是通過網絡攻擊或網絡入侵(包括計算機黑客、外國政府和網絡恐怖分子)。雖然我們沒有經歷過個別或總體的網絡事件，但我們過去也經歷過網絡攻擊，到目前為止，我們已經採取了預防性、偵測和應對措施，這些攻擊已經得到緩解。我們的IT網絡和相關係統對我們的業務運營和我們執行日常運營(包括管理我們的建築系統)的能力至關重要，在某些情況下，可能對我們某些租户的運營至關重要。儘管我們努力維護這些類型的IT網絡和相關係統的安全和完整性，並實施了各種措施來管理安全漏洞或中斷的風險，但不能保證我們的安全努力和措施將是有效的，也不能保證企圖的安全漏洞或中斷不會成功或造成破壞。未經授權的各方，無論是在公司內部還是外部，都可能通過人為錯誤、不當行為、欺詐、欺騙或其他形式的欺騙，包括闖入、使用偷來的憑證、社會工程、網絡釣魚、計算機病毒或其他惡意代碼，破壞或訪問我們的系統或與我們有業務往來的第三方的系統。, 以及類似的未經授權和破壞性篡改的手段。即使是受保護最好的信息、網絡、系統和設施仍然潛在地易受攻擊，因為在這種企圖的安全漏洞中使用的技術不斷髮展，通常直到針對目標啟動時才被識別，並且在某些情況下被設計為不被檢測到，並且實際上可能不被檢測到。因此，我們可能無法預料到這些技術，也無法實施足夠的安全屏障或其他預防措施，因此我們不可能完全降低這種風險。

 

涉及我們的IT網絡和相關係統的安全漏洞或其他重大中斷可能會擾亂我們的網絡和系統的正常運行，從而擾亂我們和/或我們某些租户的運營；導致未經授權訪問和銷燬、丟失、被盜、挪用或發佈我們或其他人的專有、機密、敏感或其他有價值的信息，其他人可能利用這些信息與我們競爭，或者可能使我們面臨第三方出於破壞性、破壞性或其他有害目的和結果而提出的損害索賠；導致我們無法維護我們所依賴的建築系統。我們需要大量的管理層關注和資源來補救由此造成的任何損害；使我們面臨違反合同、損害賠償、信貸、罰款、處罰、政府調查和執法行動或終止租約或其他協議的訴訟索賠；或者損害我們在租户和投資者中的聲譽。上述任何或全部情況都可能對我們的經營業績、財務狀況和現金流產生重大不利影響。

網絡攻擊或系統故障可能會干擾我們遵守財務報告要求的能力，這可能會對我們產生不利影響。網絡攻擊還可能危及我們員工、租户、客户和供應商的機密信息。一次成功的攻擊可能會擾亂我們的業務運營，並對其產生實質性影響，包括破壞與租户、客户和供應商的關係。對我們信息安全系統的任何損害也可能導致違反適用的隱私和其他法律、重大的法律和財務風險、損害我們的聲譽、丟失或濫用信息(這些信息可能是機密的、專有的和/或商業敏感的)，以及對我們的安全措施失去信心，這可能會損害我們的業務。

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資本市場和經濟狀況可能會對我們的流動性、財務狀況和經營結果以及對我們債務和股權證券的投資價值產生重大影響。

有許多因素可能會影響我們的股權證券和我們未來可能發行的任何債務證券的價值，包括資本市場和經濟的狀況。由於經濟低迷、破產、裁員、裁員和成本削減，對寫字樓和零售空間的需求通常會在全國範圍內下降。政府的行動或不採取行動可能會對資本市場的狀況產生不利影響。*信用市場流動性差和信用利差擴大可能會對信貸成本和可用性產生不利影響，這可能會對我們的流動性和財務狀況，包括我們的運營結果產生不利影響。以及我們租户的流動性和財務狀況。我們無法或我們的租户無法及時為即將到期的債務進行再融資，以及無法進入資本市場來滿足流動性需求，這可能會對我們的財務狀況和經營業績以及我們未來可能發行的股權證券和任何債務證券的價值產生重大影響。

 

我們的一些潛在損失可能不在保險範圍之內。

我們維持一般責任保險，每次事件和每個財產的限額為300,000,000美元，其中前1,000,000美元包括傳染病保險，以及所有風險財產和租金價值保險，每次事件的限額為17億美元，包括恐怖主義行為保險，以及對我們每個物業的某些危險(如洪水和地震)的細分限額，不包括傳染病保險。

第59街保險公司，LLC(簡稱FNSIC)，是我們的全資合併子公司，直接承保恐怖主義行為，包括核、生物、化學和輻射(NBCR)行為，根據2002年《恐怖主義風險保險法》(已修訂至今，並已延長至2027年12月的定義)承保。恐怖主義行為(包括NBCR行為)的承保範圍每次最高可達17億美元，總計17億美元。恐怖主義行為(不包括NBCR行為)的承保範圍已完全恢復。對恐怖主義行為(不包括NBCR行為)的承保範圍已完全重新確定。對恐怖主義行為(不包括NBCR行為)的承保範圍為每次事件最高17億美元，總計17億美元。恐怖主義行為(不包括NBCR行為)的承保範圍全面恢復FNSIC負責275,000美元的免賠額和覆蓋損失餘額的20%，聯邦政府負責覆蓋損失的剩餘80%。我們對FNSIC造成的任何損失負有最終責任。

我們繼續監測保險市場的狀況以及恐怖主義行為或其他事件的承保範圍和費用。不過，我們不能預計將來會以商業上合理的條款提供哪些保險。我們對未投保的損失、免賠額和超出我們保險覆蓋範圍的損失負責，這些損失可能是實質性的。

我們按揭貸款的本金對我們來説是無追索權的，而貸款包含要求我們維持保險的習慣契約。雖然我們相信，就這些協議而言，我們有足夠的保險範圍，但將來我們可能無法以合理的費用獲得同等數額的保險。如果貸款人堅持要求我們無法獲得更大的承保範圍，這可能會對我們為房產融資或再融資的能力產生不利影響。

 

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倫敦銀行同業拆息利率釐定方法的改變，以及在2021年後逐步取消倫敦銀行同業拆息，可能會影響我們的財務業績。

監管倫敦銀行同業拆息(LIBOR)的英國金融市場行為監管局(FCA)行政總裁宣佈，FCA打算在2021年後停止強迫銀行提交計算LIBOR的利率。為此，美國聯邦儲備委員會和紐約聯邦儲備銀行成立了另類參考利率委員會(Alternative Reference Rate Committee)，該委員會確定有擔保隔夜融資利率(SOFR)是其首選的衍生品和其他金融合約中美元-倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)的替代方案。2020年11月，美元LIBOR利率的基準管理機構洲際交易所基準管理有限公司(ICE Benchmark Administration Limited)提議將某些常用的美元LIBOR設置的公佈期限延長至2023年6月30日，FCA發表了一份聲明支持這一提議。針對這一提議，某些美國銀行業監管機構發佈了指導意見，強烈鼓勵銀行在切實可行的範圍內儘快、無論如何在2021年12月31日之前停止簽訂參考美元倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的新合約。無法預測這些變化的影響，包括倫敦銀行同業拆借利率何時停止提供，或SOFR市場何時將有足夠的流動性。

我們有未償債務，利率基於倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)浮動。在從使用倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)過渡到使用SOFR或其他替代方案的過程中，我們產生的利息支付水平可能會發生變化。此外，雖然我們的某些基於LIBOR的債務規定了在未報告LIBOR的情況下計算相關應付利率的替代方法(包括過渡到替代基準利率)，但未來變化的程度和方式的不確定性可能會導致利率和/或付款高於、低於或以其他方式與如果LIBOR以當前形式提供時我們的債務所支付的利率和/或付款不相關。使用替代利率或其他倫敦銀行同業拆借利率改革可能會導致波動性增加或信貸市場收緊，這可能會對我們獲得具有成本效益的融資的能力產生不利影響。此外，我們現有的倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)融資協議向替代基準的過渡可能會導致我們的負債支付的整體利率出現意想不到的變化。

項目1B：處理未解決的工作人員意見

截至本年度報告Form 10-K之日，證券交易委員會(Securities and Exchange Commission，簡稱SEC)工作人員沒有懸而未決的評論。

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項目2.管理所有財產

下表顯示了截至2020年12月31日，我們每個酒店的位置、所有權、大致大小(不包括停車場)和入住率。

															平方英尺																								加權
																											在……下面												平均值
																											開發或						服務中						升級																		租賃到期
									土地						總計												不詳						入住率						年刊																		原始						選擇權
財產									種植面積						財產						服務中						出租						率						租金PSF(1)												租客						術語(2)						術語 (3)
操作屬性：
列剋星敦大道731號
			紐約，紐約州
			辦公室												920,000						920,000						—						100%						$130.00												彭博社						2029						2039
			零售												83,000						83,000						—																								家得寶						2025						2035
															34,000						34,000						—																								集裝箱商店						2021						不適用
															38,000						38,000						—																								五花八門						五花八門						五花八門
															155,000						155,000						—						93%						278.46
									1.9						1,075,000						1,075,000						—
雷戈公園I號
			紐約皇后區
															112,000						112,000						—																								宜家						2025			(4)			2030
															50,000						50,000						—																								伯靈頓						2027						不適用
															46,000						46,000						—																								牀浴及超越						2026						不適用
															36,000						36,000						—																								法警						2032						不適用
															16,000						16,000						—																								舊海軍						2022						不適用
															78,000						—						78,000																								(5)						不適用						不適用
									4.8						338,000						260,000						78,000						100%						53.58
雷戈公園II
			紐約皇后區
															145,000						145,000						—																								好市多						2034						2059
															135,000						135,000						—																								《紐約時報》和《21世紀》 (6)						2031						2051
															133,000						133,000						—																								*(7)						2031						2051
															196,000						196,000						—																								五花八門						五花八門						五花八門
									6.6						609,000						609,000						—						96%						59.73
亞歷山大公寓樓，312個單元
			紐約皇后區						—						255,000						255,000						—						82%						46.26 (8)												住宅						(9)						不適用
帕拉默斯
			新澤西州帕拉默斯						30.3						—						—						—						100%						—												宜家(地面承租人)						2041			(10)			不適用
法拉盛
			紐約皇后區(11)						1						167,000						167,000						—						100%						32.09												新世界購物中心有限責任公司						2027						2037
待開發物業：
雷戈公園三期，毗鄰雷戈公園二期
			紐約皇后區						3.2						—						—						—						—						—												—						—						—
															2,444,000						2,366,000						78,000
(1)			代表截至2020年12月31日的每平方英尺加權平均上漲年租金，其中包括租户報銷，不包括租户優惠(如免租)的影響。有關我們租賃活動的討論，請參閲項目7-概述-平方英尺、入住率和租賃活動。
(2)			表示租户租約到期的年份，不考慮任何續訂或延期選項。租賃到期日基於不可撤銷的租賃條款，不會超出租户根據其租賃可能享有的任何提前終止權利。
(3)			表示在行使所有續訂或延期選項的情況下租户租約到期的年份。
(4)			宜家有權在租賃期第五年後終止租約，但須向我們支付10,000,000美元或剩餘租期下到期的租金金額，以較小者為準。
(5)			以前被西爾斯佔據。目前由於重新開發而停用。
(6)			2020年9月10日，21世紀根據破產法第11章申請破產，並於2020年12月7日關閉門店。
(7)			通過剩餘的原始租賃期轉租。
(8)			每個單位的平均月租為3212美元。
(9)			住宅租户有一到兩年的租約。
(10)			宜家的租約在2021年10月有購買選擇權。
(11)			土地租賃至2027年1月，有一個10年延期選項。

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操作屬性

 列剋星敦大道731號

列剋星敦大道731號是一座132.3萬平方英尺的多用途建築，由東59號列剋星敦大道為界的整個街區組成第三大道和東58號街它位於紐約曼哈頓的一條街上，位於曼哈頓最繁忙的商業區和購物區之一的中心地帶，前往幾條地鐵和公交線路都很方便。酒店位於布魯明戴爾旗艦店對面，距離第五大道和57號街僅幾個街區。街道。這座建築分別有920,000平方英尺和155,000平方英尺的可淨租賃平方英尺的寫字樓和零售空間，以及248,000平方英尺的住宅空間，其中包括105個公寓單元，我們將其出售。彭博社佔據了所有的辦公空間。而家得寶(83,000平方英尺)是主要的零售租户。

 

列剋星敦大道731號的寫字樓部分由一筆餘額為5億美元的抵押貸款承擔，這筆貸款將於2021年6月到期，有三個為期一年的單邊延期選擇權。這筆只收利息的貸款的利率為LIBOR PLUS。 0.90%(截至2020年12月31日為1.06%)。為此，我們購買了一個名義金額為5億美元的利率上限，將倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)的上限定為6.0%。

 

列剋星敦大道731號的零售部分由一筆餘額為3億美元的抵押貸款負擔，這筆貸款將於2025年8月到期。這筆只收利息的貸款利率為LIBOR加1.40%(截至2020年12月31日為1.55%)，可進行固定利率為1.72%的利率互換。

 

雷戈公園I號

雷戈公園一號(Rego Park I)，佔地33.8萬平方英尺，位於皇后大道和63號交叉口研發紐約皇后區的路。該中心由11.2萬平方英尺的宜家、5萬平方英尺的伯靈頓、4.6萬平方英尺的Bed Bath&Beyond和3.6萬平方英尺的Marshalls組成。該中心有一個停車平臺(1241個停車位)，提供付費停車。

  

雷戈公園II

雷戈公園二期(Rego Park II)，一個609,000平方英尺的購物中心，毗鄰紐約皇后區的雷戈公園一號(Rego Park I)購物中心。該中心由14.5萬平方英尺的好市多(Costco)和13.3萬平方英尺的科爾百貨(Kohl‘s)支撐，科爾百貨已經轉租。 2020年9月10日，21世紀(年收入640萬美元)申請破產保護，並於2020年12月7日關閉了13.5萬平方英尺的門店。該中心有一個停車平臺(1326個停車位)，提供付費停車。

該中心由一筆252,544,000美元的抵押貸款擔保，該貸款將於2025年12月到期。僅限利息的貸款利率為LIBOR加1.35%(截至2020年12月31日為1.50%)。截至2020年12月31日，我們參與抵押貸款的金額為50,000,000美元，根據GAAP的目的，這筆金額是從抵押貸款餘額中扣除的。因此，按揭貸款的資產負債表金額為202,544,000元。

亞歷山大公寓樓

亞歷山大公寓樓位於我們雷戈公園二期購物中心的上方，包含312個單元，總面積為255,000平方英尺。

 

該房產由一筆9400萬美元的抵押貸款擔保，該貸款將於2027年11月到期。這筆只收利息的貸款固定利率為2.63%。

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運營屬性-續

帕拉默斯

我們在新澤西州帕拉默斯擁有30.3英畝的土地，位於4號和17號路線的交叉口。這塊土地位於花園州立廣場區域購物中心的正對面，距離其他三個區域購物中心不到2英里，距離紐約市不到10英里。自2001年以來，這塊土地一直被出租給宜家。租約將於2041年到期，2021年10月有權以7500萬美元的價格購買。該房產由6800萬美元的僅息抵押貸款擔保，固定利率為如果行使購買選擇權，我們將獲得約7,000,000美元的現金淨收益，並確認出售土地的收益約為60,000,000美元。如果不行使購買選擇權，過去20年的三重淨租金將包括足以在剩餘20年租賃期內全額攤銷68,000,000美元的債務。

 

法拉盛

我們的法拉盛物業位於紐約皇后區法拉盛商業區市中心的羅斯福大道和主街。羅斯福大道和主街是活躍的購物區，該地區有許多全國性零售商。*地鐵入口位於物業正前方，街對面有公交服務。該物業包括一座四層樓高的建築，面積為167,000平方英尺，還有一個停車場，轉租給新世界購物中心，用於我們剩餘的土地租約，租賃期將於#年到期。

 

待開發物業

 

雷戈公園III

我們擁有一塊14萬平方英尺的地塊，毗鄰紐約皇后區雷戈公園二期購物中心，位於Junction Boulevard和Horace Harding Service Road的交叉口。這塊土地目前正用於付費公共停車場。2016年，該公司啟動了權利程序。

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項目3.調查程序和法律程序

我們不時涉及日常業務過程中出現的法律訴訟。我們認為，在諮詢我們的法律顧問後，該等事項的結果不會對我們的財務狀況、經營業績或現金流產生實質性影響。

 

2014年6月，西爾斯·羅巴克公司(Sears Roebuck and Co.)向紐約州最高法院提起訴訟，起訴Vornado和我們(以及我們的某些子公司)，涉及西爾斯之前在雷戈公園一號(Rego Park I)物業租賃的19.5萬平方英尺商店，指控被告對西爾斯遭受的損害負責，原因是：(A)有水侵入物業，(B)2014年2月發生的兩起火災對這些物業造成了損害，以及(C)西爾斯聲稱了各種損害訴訟的原因，並試圖迫使我們遵守房東修復房產和提供安全的義務，並迫使我們減少滋擾，西爾斯聲稱這是造成其房產水入侵的原因之一。除了禁令救濟外，西爾斯還尋求不低於400萬美元的損害賠償，以及它估計未來不會低於2500萬美元的損害賠償。2016年3月，西爾斯撤回了對未來損害賠償的索賠，留下了剩餘的財產損害索賠，根據西爾斯提供的信息，我們估計這筆索賠約為65萬美元。我們打算對剩餘的索賠進行有力的辯護。合理可能的損失金額或範圍(如果有的話)預計不會超過65萬美元。2018年10月15日，西爾斯根據破產法第11章申請破產救濟，導致此案自動擱置。

第四項：關於煤礦安全信息披露的報告

不適用。

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第二部分

 

第五項：建立註冊人普通股、相關股東事項和發行人購買股權證券的市場

我們的普通股在紐約證券交易所上市，代碼是“ALX”。

  

截至2021年1月31日，我們普通股的登記持有者有206人。

 

最近出售的未註冊證券

 

沒有。

 

與授權發行我們的股權證券的補償計劃有關的信息在本年度報告的表格10-K的第三部分第12項中列出，該等信息在此引用作為參考。

 

 

最近購買的股票證券

 

沒有。

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性能 圖解

 

下圖是我們普通股--標準普爾500指數(S&P500 Index)和全美房地產投資信託協會(NAREIT)All Equity Index--同業指數--五年累計回報的對比。該圖假設2015年12月31日有100美元投資於我們的普通股--標準普爾500指數和NAREIT All Equity指數，而且所有股息都是在不支付任何佣金的情況下進行再投資的。*不可能沒有任何佣金的情況下投資於我們的普通股--標準普爾500指數(S&P500 Index)和全美房地產投資信託協會(National Association Of Real Estate Investment Trusts)的All Equity Index。

  

						2015						2016						2017						2018						2019						2020
亞歷山大的						$	100					$	116					$	112					$	90					$	103					$	92
標準普爾500指數						100						112						136						130						171						203
NAREIT All Equity指數						100						109						118						113						146						138

第六項：精選財務數據

沒有。

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第7項。 管理層對財務狀況和經營成果的討論和分析

概述

Alexander‘s，Inc.(紐約證券交易所代碼：ALX)是一家房地產投資信託基金(REIT)，在特拉華州註冊成立，從事租賃、管理、開發和重新開發其物業。所有提及的“我們”、“公司”和“Alexander’s”指的是Alexander‘s，Inc.及其合併子公司。“我們由Vornado Realty Trust(”Vornado“)(紐約證券交易所代碼：VNO)管理，我們的物業由Vornado Realty Trust(紐約證券交易所代碼：VNO)租賃和開發。

 

我們與大量的業主和開發商競爭。我們的成功取決於其他因素，包括全球、國家和當地經濟的趨勢，現有和潛在租户和客户的財務狀況和經營業績，資金的可用性和成本，建設和翻新成本，税收，政府法規，立法，人口和就業趨勢，分區法律，以及我們以有利可圖的水平出租、轉租或出售物業的能力。我們的成功還取決於我們在現有債務到期時以可接受的條件進行再融資的能力。

2021年1月，SEC發佈了第33-10890號最終規則，管理層的討論和分析、選定的財務數據和補充財務信息。這項於2021年2月10日生效的規則採用了修正案，以更新、簡化和增強S-K條例中的某些財務披露要求。具體地説，修正案取消了對選定財務數據的要求，簡化了披露補充財務資料的要求，並修訂了管理層關於財務狀況和經營業績的討論和分析(下稱“MD&A”)。我們早些時候通過了對兩個項目的修正，刪除了項目301，選定的財務數據，並略去第302(A)項，補充財務信息。第303(A)(B)項的修正案MD&A，將在截至2021年12月31日的年度的10-K表格中採用。

新冠肺炎大流行

我們的業務受到了持續的新冠肺炎疫情的不利影響。2020年3月，我們的“非必要”零售租户被勒令暫時關閉，雖然基本上所有租户都在2020年6月下旬重新開業，但入住率和其他限制影響了他們全面恢復運營的能力。

在有限的情況下，我們已經同意並可能繼續同意為我們的某些租户提供延期租金和減租。我們根據財務會計準則委員會(“財務會計準則委員會”)對新冠肺炎大流行期間租賃的指導，向我們提供了政策選擇，這使得我們能夠繼續將租金收入確認為租金延期協議，並將租金減免確認為授權期內租金收入的減少。見注3-重要會計政策摘要，請參閲本年度報告Form 10-K中的綜合財務報表，以獲取更多信息。

總體而言，我們已經收取了截至2020年12月31日的季度賬單租金的大約95%(96%包括根據協議支付的租金延期，這些協議通常要求在不超過12個月的時間內按月分期付款)，包括我們寫字樓租户的100%，我們的零售租户大約90%(包括延期租金)和我們的住宅租户大約98%。

2020年9月10日，在雷戈公園二期購物中心租賃了13.5萬平方英尺(年收入640萬美元)的21世紀公司申請破產保護，並於2020年12月7日關閉了門店。

根據吾等對向若干租户收取租金的可能性的評估，於截至二零二零年十二月三十一日止年度，吾等已撇賬4,122,000美元作為無法收回的租户應收款項，導致租金收入減少。其中，2716000美元歸因於“21世紀”。此外，於截至2020年12月31日止年度，我們已撇銷與該等租户相關的租金直線上升所產生的應收賬款10,837,000美元，導致租金收入減少。其中5919000美元歸因於“21世紀”。預計，這些租户的收入確認將基於實際收到的金額。

 

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概述-續

截至2020年12月31日的年度財務業績摘要

截至2020年12月31日的年度淨收入為41,939,000美元，或每股稀釋後收益8.19美元，而截至2019年12月31日的年度淨收入為60,075,000美元，或每股稀釋後收益11.74美元。

截至2020年12月31日的年度運營資金(FFO)(非GAAP)為82,509,000美元，或每股攤薄16.11美元，而截至2019年12月31日的年度為99,670,000美元，或每股攤薄19.47美元。

截至2020年12月31日的季度財務業績摘要

截至2020年12月31日的季度淨收入為18,432,000美元，或每股稀釋後收益3.60美元，而截至2019年12月31日的季度為14,434,000美元，或每股稀釋後收益2.82美元。

截至2020年12月31日的季度，FFO(非GAAP)為25,407,000美元，或每股稀釋後收益4.96美元，而截至2019年12月31日的季度，FFO(非GAAP)為24,626,000美元，或每股稀釋後收益4.81美元。

面積、入住率和租賃活動

 

截至2020年12月31日，我們的投資組合由7個物業組成，總面積244.4萬平方英尺，其中236.6萬平方英尺在使用中，78000平方英尺(我們雷戈公園一號購物中心的一部分)由於重新開發而停用。截至2020年12月31日，在役平方英尺的入住率為97%。

融資活動

2020年2月14日，我們將Rego Park II購物中心貸款的參與額降至5000萬美元，並獲得了約1.45億美元的現金收益。

2020年9月14日，我們修改並延長了列剋星敦大道731號房產零售公寓的3.5億美元抵押貸款。根據修訂條款，我們償還了貸款50,000,000美元至300,000,000美元，將到期日延長至2025年8月，並保證支付利息和某些租賃成本。貸款的本金對我們來説是無追索權的。這筆只收利息的貸款利率為LIBOR加1.40%(截至2020年12月31日為1.55%)，可進行固定利率為1.72%的利率互換。

2020年10月23日，我們完成了亞歷山大公寓樓9400萬美元的融資。這筆只收利息的貸款固定利率為2.63%，2027年11月到期。

重要租户

在截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度中，彭博的收入分別為109,066,000美元，109,113,000美元和107,356,000美元，分別約佔我們每年總收入的55%，48%和46%。沒有其他租户佔我們總收入的10%以上。如果我們失去了作為租户的彭博，或者如果彭博無法履行其租賃義務，將對我們的運營結果和財務狀況產生不利影響。(注：彭博在截至2019年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度收入分別為109,066,000美元，109,113,000美元和107,356,000美元，分別約佔我們每年總收入的55%，48%和46%。)我們從其他私人來源獲取和評估有關彭博新聞社的財務信息，以及公開可用的數據。

關鍵會計政策和估算

我們的合併財務報表是按照美國公認的會計原則編制的，該原則要求我們作出估計和假設，這些估計和假設會影響在合併財務報表日期報告的資產和負債額、或有資產和負債的披露以及報告期內報告的收入和費用。實際結果可能與這些估計不同。下面列出的是我們認為對編制合併財務報表至關重要的會計政策摘要。閲讀本摘要時，應與更全面地討論我們的重要信息摘要 會計政策，本年度報告中的合併財務報表採用Form 10-K。

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關鍵會計政策和估算-續

房地產

 

房地產是按累計折舊和攤銷後的成本列賬的。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們房地產的賬面價值(扣除累計折舊和攤銷)分別為720,921,000美元和716,843,000美元。維護和維修通常是按發生的費用計入的。折舊需要管理層估計每個物業的使用壽命和裝修，以及將與物業相關的成本分配到各個組成部分。如果我們沒有恰當地分配這些成本，或者錯誤地估計了我們房地產的使用年限，折舊費用可能會被錯誤地陳述。我們將所有與項目開發和建設直接相關並可歸因於該項目的物業運營費用資本化，包括利息支出。資本化期從正在進行開發活動時開始，到確定資產基本完成並準備好使用時結束，這通常通過收到臨時佔用證書來證明。一般和行政費用在發生時計入費用。

每當事件或環境變化表明資產的賬面價值可能無法收回時，我們的財產，包括未來將開發的財產，都會被單獨審查減值。當資產的賬面價值超過資產的使用和最終處置預計產生的未貼現現金流的總和時，就存在減值，包括使用適當的資本化率計算的估計終端價值。對未來現金流的估計是基於我們目前的計劃、預期的持有期和準備分析時的可用市場信息。對於我們的開發物業，估計是基於我們目前的計劃、預期的持有期和準備分析時的可用市場信息。對於我們的開發物業，估計是基於我們目前的計劃、預期的持有期和準備分析時的可用市場信息。包括將作為資產成本的一部分資本化的利息支付。只有當資產的賬面價值不可收回，並且是基於資產賬面價值超過其估計公允價值來計量時，才會確認減值損失。如果我們對未來現金流、預期持有期或公允價值的估計根據市場狀況或其他方面發生變化，我們對減值費用的評估可能會有所不同，這種差異可能會對我們的合併財務報表產生重大影響。對未來現金流的估計是主觀的，在一定程度上是基於對未來入住率的假設。租金和資本要求可能與實際結果大不相同。他們計劃在更長的時間內持有物業，以降低記錄減值損失的可能性。

收入確認

我們的租金收入包括向我們物業的租户出租空間的收入，以及停車和租户服務的收入。我們有以下收入確認政策：

·向我們酒店的租户出租空間所得的租賃收入。來自基本租金的收入按直線基準在相關租約的不可撤銷期限內確認，其中包括租金階梯和租金減免的影響。當標的資產可供承租人使用時，我們開始確認租金收入。此外，在我們為租客擁有的改善工程提供租客改善津貼的情況下，我們承認這項津貼是在租約期內以直線方式減少租金收入。房地產税、保險費和公共區域維護費的報銷收入一般與發生的相關費用同期確認。作為出租人，根據ASC主題842，我們選擇將租賃組成部分(基本租金和可變租金)、非租賃組成部分(公共區域維護費的報銷)以及從我們的經營租賃協議中償還的房地產税和保險費合併為單一租賃組成部分。租約(“ASC 842”)。

·從我們酒店的停車位租賃中獲得的停車收入。該收入在根據ASC主題606轉移服務時被確認，與客户簽訂合同的收入(“ASC 606”)。

·租户服務是指根據租户的要求向租户提供分表電力、電梯和其他服務所產生的收入。該收入在根據ASC 606轉讓服務時確認。

 

根據ASC 842，我們必須以個人租賃為基礎評估我們是否有可能收取幾乎所有未來的租賃付款。在評估收款能力時，我們會考慮租户的付款歷史和目前的信用狀況。當認為不可能收回時，我們註銷租户的應收賬款，包括直線應收租金，並將租賃收入限制為收到的現金。我們確認經營租賃的可收回性評估的變化是對租金收入的調整。

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關鍵會計政策和估算-續

所得税

我們的運作方式旨在使我們能夠根據1986年修訂後的《國內税法》(以下簡稱《守則》)第856-860條繼續獲得REIT資格。為了保持我們作為REIT的資格，我們每年必須將至少90%的應税收入分配給股東。我們將100%的應税收入分配給股東，因此，不需要為聯邦所得税撥備。如果我們沒有將所需的收入分配給股東，或這可能會導致實質性的不利税收後果。

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經營業績-年終業績 2020年12月31日與2019年12月31日

 

租金收入

在截至2020年12月31日的一年中，租金收入為199,142,000美元，而前一年為226,350,000美元，減少了27,208,000美元。這主要是由於(I)註銷了某些零售租户因租金直線上升而產生的應收賬款10,837,000美元，其中5,919,000美元歸因於21世紀，(Ii)10,512,000美元來自列剋星敦大道731號物業的零售租户空置，以及(3)5,512,000美元

營業費用

截至2020年12月31日的一年中，運營費用為88,403,000美元，而上一年為89,738,000美元，減少了1,335,000美元。這主要是由於回收後的運營費用減少，包括公用事業和公共區域維護。

 

折舊及攤銷

在截至2020年12月31日的一年中，折舊和攤銷為32,357,000美元，而上一年為31,351,000美元，增加了1,006,000美元。這一增長主要是因為我們雷戈公園二期物業與21世紀相關的遞延租賃成本的攤銷速度加快。

 

一般和行政費用

截至2020年12月31日的一年中，一般和行政費用為6307000美元，而前一年為5772,000美元，增加了53.5萬美元。這一增長主要是由於與2020年第二季度授予我們董事會一名新成員的遞延股票單位公允價值相關的基於股票的薪酬支出增加，其中包括150,000美元的初始獎勵和56,000美元的年度獎勵，以及由於專業費用增加而產生的245,000美元。

 

利息和其他收入，淨額

在截至2020年12月31日的一年中，利息和其他收入的淨額為2,667,000美元，而上一年為8,244,000美元，減少了5,577,000美元。這主要是由於利率下降導致利息收入減少了5,216,000美元。

 

利息和債務費用

在截至2020年12月31日的一年中，利息和債務支出為24,204,000美元，而前一年為38,901,000美元，減少了14,697,000美元。這一減少主要是由於倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)下降導致15,149,000美元的利息支出減少。

  

有價證券公允價值的變動

在截至2020年12月31日的一年中，有價證券的公允價值變化為8,599,000美元，其中包括8,698,000美元，這是因為Macerich持有的535,265股股票的股價下降了16.25美元，部分抵消了99,000美元，因為Macerich持有的29,347股股票的股價上漲了3.37美元。前一年有價證券的公允價值變化為8757,000美元，這是由於Macerich公司持有的535,265股股票的股價下降了16.36美元。

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經營業績-年終業績 2019年12月31日與2018年12月31日

 

租金收入

截至2019年12月31日的一年中，租金收入為226,350,000美元，而前一年為232,825,000美元，減少了6,475,000美元。這主要是由於我們雷戈公園I號物業的西爾斯空置於2018年10月生效。

營業費用

截至2019年12月31日的一年，運營費用為89,738,000美元，而前一年為93,775,000美元，減少了4,037,000美元。這主要是由於2018年的壞賬支出為4,459,000美元，主要是由於西爾斯破產和租賃終止。

 

折舊及攤銷

截至2019年12月31日的一年中，折舊和攤銷為31,351,000美元，而前一年為33,089,000美元，減少了1,738,000美元。這一下降主要是由於2018年與玩具反斗城公司破產和我們Rego Park II物業的租賃終止相關的折舊和攤銷加速所致。

 

一般和行政費用

截至2019年12月31日的一年，一般和行政費用為5772,000美元，而前一年為5,343,000美元，增加了429,000美元。這一增長主要是由於較高的專業費用。

 

利息和其他收入，淨額

利息和其他收入，在截至2019年12月31日的一年中，淨額為8,244,000美元，而上一年為12,546,000美元，減少了4,302,000美元。減少的主要原因是(I)2018年我們參與Rego Park II貸款的利息收入為7,126,000美元(2018年12月12日，我們為Rego Park II購物中心抵押貸款再融資252,544,000美元，GAAP要求我們的貸款參與被視為債務清償)，部分被(Ii)1,366,000美元抵消

 

利息和債務費用

截至2019年12月31日的一年，利息和債務支出為38,901,000美元，而前一年為44,533,000美元，減少了5,632,000美元。這一減少主要是由於我們的Rego Park II購物中心貸款的再融資導致利息支出減少了7178,000美元，但由於平均利率的增加，利息支出增加了1,810,000美元，部分抵消了這一減少額。

  

有價證券公允價值的變動

在截至2019年12月31日的一年中，有價證券的公允價值變化為8757,000美元，原因是Macerich截至2019年12月31日和2018年12月31日的收盤價分別為26.92美元和43.28美元，持有的股票為535,265股。前一年有價證券的公允價值變化為11，99萬美元，原因是Macerich截至2018年12月31日和2017年12月31日的收盤價分別為43.28美元和65.68美元。

 

停產損失

截至2018年12月31日的一年中，停產業務的虧損為23,797,000美元。虧損乃由於二零一二年出售Kings Plaza區域購物中心(“Kings Plaza”)的潛在額外房地產轉讓税支出所致。見注7-停產運營在本年度報告Form 10-K的綜合財務報表中。

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關聯方交易

 

沃納多

截至2020年12月31日，Vornado擁有我們已發行普通股的32.4%。我們由Vornado管理，我們的物業由Vornado租賃和開發，根據各種協議，這些協議將於每年3月到期，並可自動續期。這些協議在附註5中描述-關聯方交易在本年度報告Form 10-K的綜合財務報表中。

 

史蒂文·羅斯是我們的董事會主席兼首席執行官，是新澤西州普通合夥企業州際地產(Interstate Properties)的常務董事合夥人，也是Vornado的董事會主席兼首席執行官。截至2020年12月31日，州際地產及其另外兩名普通合夥人David Mandelbaum和Russell B.Wight，Jr.(他們也是本公司的董事和Vornado的受託人)總共擁有我們已發行普通股的26.1%，此外他們還通過Vornado間接擁有2.3%的股份。我們的首席財務官Matthew Iocco是Vornado的執行副總裁兼首席會計官。

流動性與資本資源

 

租金收入是我們現金流的主要來源，並視乎多項因素而定，包括物業的入住率和租金，以及租户支付租金的能力。我們的物業為我們提供了相對穩定的現金流，使我們能夠向股東支付運營費用、利息支出、經常性資本支出和現金股息。由於新冠肺炎的流行，在有限的情況下，我們已經並可能繼續同意為我們的某些租户推遲租金和減免租金。總體而言，我們已經收取了截至2020年12月31日的季度賬單租金的大約95%(96%包括根據協議支付的租金延期，這些協議通常要求在不超過12個月的時間內按月分期付款)，包括我們寫字樓租户的100%，我們的零售租户大約90%(包括延期租金)和我們的住宅租户大約98%。2020年9月10日，在雷戈公園二期購物中心租賃了13.5萬平方英尺(年收入640萬美元)的21世紀公司申請破產保護，並於2020年12月7日關閉了門店。為現金需求提供資金的其他流動性來源包括我們現有的現金、融資收益(包括以我們的物業為抵押的抵押貸款或建築貸款)以及資產出售收益。

截至2020年12月31日，我們擁有455,901,000美元的流動性，其中包括449,877,000美元的現金和現金等價物和限制性現金，以及6,024,000美元的有價證券。我們預計，未來12個月持續運營的現金流，加上現有的現金餘額，將足以為我們的業務運營、向股東發放現金紅利、債務攤銷和資本支出提供資金。當到期的債務到期時，我們可能會對其進行再融資，也可能會選擇償還。然而，不能保證將有額外的融資或資本可用於對我們的債務進行再融資，也不能保證條款對我們來説是可接受的或有利的。新冠肺炎疫情帶來的挑戰以及對我們業務和現金流的影響正在迅速演變，目前無法預測，但這種影響可能是實質性的。因此，我們將繼續持續評估我們的流動性和財務狀況。

 

分紅

 

2021年1月20日，我們的董事會宣佈定期季度股息為每股4.50美元(指示的年度股息為每股18.00美元)。如果董事會宣佈2021年全年的股息保持不變，我們將需要支付約92,200,000美元。

 

融資活動和合同義務

2020年2月14日，我們將Rego Park II購物中心貸款的參與額降至5000萬美元，並獲得了約1.45億美元的現金收益。

2020年9月14日，我們修改並延長了列剋星敦大道731號房產零售公寓的3.5億美元抵押貸款。根據修訂條款，我們償還了貸款50,000,000美元至300,000,000美元，將到期日延長至2025年8月，並保證支付利息和某些租賃成本。貸款的本金對我們來説是無追索權的。這筆只收利息的貸款利率為LIBOR加1.40%(截至2020年12月31日為1.55%)，可進行固定利率為1.72%的利率互換。

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流動性和資本資源--續

2020年10月23日，我們完成了亞歷山大公寓樓9400萬美元的融資。這筆只收利息的貸款固定利率為2.63%，2027年11月到期。

以下是我們截至2020年12月31日的未償債務和到期日的摘要。我們可能會在到期債務到期時對其進行再融資，也可能選擇償還。

 

						收支平衡						利率，利率						成熟性
(金額(以千為單位))
帕拉默斯						$	68,000					4.72		%				2021年10月4日
列剋星敦大道731號辦公公寓(1)						500,000						1.06		%				2024年6月11日
列剋星敦大道731號，零售共管公寓(2)						300,000						1.55		%				2025年8月5日
雷戈公園二期購物中心(3)						202,544						1.50		%				2025年12月12日
亞歷山大公寓樓						94,000						2.63		%				2027年11月1日
總計						1,164,544
遞延債務發行成本，累計攤銷淨額為13,034美元						(8,374)
合計，淨額						$	1,156,170
(1)倫敦銀行同業拆息(LIBOR)加0.90%。到期日代表根據我方單邊延期權利延長的到期日。
(2)以LIBOR加1.40%的利率計息，以1.72%的固定利率進行利率互換。
(3)倫敦銀行同業拆息(LIBOR)加1.35%。這筆貸款的金額是扣除我們參與的50,000美元貸款後的淨額。

以下是截至2020年12月31日我們的合同義務和承諾摘要。

																		少於						一比一						三到三個人						多過
(金額(以千為單位))												總計						一年						三年						五年						五年
合同義務(1)(本金及利息)(2):
						長期債務義務(3)						$	1,241,929					$	86,617					$	32,384					$	1,024,327					$	98,601
						經營租賃義務						4,800						800						1,600						1,600						800
						購買義務，主要是施工承諾						4,523						4,523						—						—						—
												$	1,251,252					$	91,940					$	33,984					$	1,025,927					$	99,401
承諾：
						備用信用證						$	960					$	950					$	10					$	—					$	—
(1)						不包括承諾的承租人相關債務，因為付款的時間和金額是不確定的，可能只有在某些條件表現令人滿意的情況下才會到期。
(2)						根據延長的貸款到期日償還本金。浮動利率債務的利息是使用截至2020年12月31日的有效利率計算的。
(3)						扣除貸款參與和相關利息後的淨額。

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流動性和資本資源--續

承諾和或有事項

 

保險  

我們維持一般責任保險，每次事件和每個財產的限額為300,000,000美元，其中前1,000,000美元包括傳染病保險，以及所有風險財產和租金價值保險，每次事件的限額為17億美元，包括恐怖主義行為保險，以及對我們每個物業的某些危險(如洪水和地震)的細分限額，不包括傳染病保險。

第59街保險公司，LLC(簡稱FNSIC)，是我們的全資合併子公司，直接承保恐怖主義行為，包括核、生物、化學和輻射(NBCR)行為，根據2002年《恐怖主義風險保險法》(已修訂至今，並已延長至2027年12月的定義)承保。恐怖主義行為(包括NBCR行為)的承保範圍每次最高可達17億美元，總計17億美元。恐怖主義行為(不包括NBCR行為)的承保範圍已完全恢復。對恐怖主義行為(不包括NBCR行為)的承保範圍已完全重新確定。對恐怖主義行為(不包括NBCR行為)的承保範圍為每次事件最高17億美元，總計17億美元。恐怖主義行為(不包括NBCR行為)的承保範圍全面恢復FNSIC負責275,000美元的免賠額和覆蓋損失餘額的20%，聯邦政府負責覆蓋損失的剩餘80%。我們對FNSIC造成的任何損失負有最終責任。

我們繼續監測保險市場的狀況以及恐怖主義行為或其他事件的承保範圍和費用。不過，我們不能預計將來會以商業上合理的條款提供哪些保險。我們對未投保的損失、免賠額和超出我們保險覆蓋範圍的損失負責，這些損失可能是實質性的。

我們按揭貸款的本金對我們來説是無追索權的，而貸款包含要求我們維持保險的習慣契約。雖然我們相信，就這些協議而言，我們有足夠的保險範圍，但將來我們可能無法以合理的費用獲得同等數額的保險。如果貸款人堅持要求我們無法獲得更大的承保範圍，這可能會對我們為房產融資或再融資的能力產生不利影響。

帕拉默斯

2001年，我們將位於新澤西州帕拉默斯的30.3英畝土地租賃給宜家。租約將於2041年到期，2021年10月有購買選擇權，價格為7500萬美元。該房產由一筆68,000,000美元的固定利率為4.72%的純息抵押貸款擔保，該貸款將於2021年10月到期。每年的三重淨租金是70萬美元加上按揭貸款的利息。如果行使購買選擇權，我們將獲得約7,000,000美元的現金淨收益，並確認出售土地的收益約60,000,000美元。如果不行使購買選擇權，過去20年的三倍淨租金將包括足以在剩餘20年租賃期內全額攤銷6800萬美元的債務。

雷戈公園I號訴訟

2014年6月，西爾斯·羅巴克公司(Sears Roebuck and Co.)向紐約州最高法院提起訴訟，起訴Vornado和我們(以及我們的某些子公司)，涉及西爾斯之前在雷戈公園一號(Rego Park I)物業租賃的19.5萬平方英尺商店，指控被告對西爾斯遭受的損害負責，原因是：(A)有水侵入物業，(B)2014年2月發生的兩起火災對這些物業造成了損害，以及(C)西爾斯聲稱了各種損害訴訟的原因，並試圖迫使我們遵守房東修復房產和提供安全的義務，並迫使我們減少滋擾，西爾斯聲稱這是造成其房產水入侵的原因之一。除了禁令救濟外，西爾斯還尋求不低於400萬美元的損害賠償，以及它估計未來不會低於2500萬美元的損害賠償。2016年3月，西爾斯撤回了對未來損害賠償的索賠，留下了剩餘的財產損害索賠，根據西爾斯提供的信息，我們估計這筆索賠約為65萬美元。我們打算對剩餘的索賠進行有力的辯護。合理可能的損失金額或範圍(如果有的話)預計不會超過65萬美元。2018年10月15日，西爾斯根據破產法第11章申請破產救濟，導致此案自動擱置。

 

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流動性和資本資源--續

國王廣場轉讓税

2012年，我們出售了國王廣場(Kings Plaza)，併為這筆交易向紐約市繳納了房地產轉讓税。2015年，紐約市財政部(“NYC DOF”)向我們發出了一份決定通知，要求我們評估紐約市額外徵收的房地產轉讓税，包括利息。

2014年，在一個有類似事實的案件中，紐約市司法部向沃納多的一家合資企業發出了裁定通知，評估紐約市額外的房地產轉讓税額，包括利息。2017年1月，紐約市一名行政法法官裁定，支持沃納多合資企業的立場，即不應徵收此類額外的房地產轉讓税。2018年2月16日，紐約市税務上訴法庭(簡稱《法庭》)推翻了2017年1月的裁決，沃納多合資企業向紐約州最高法院上訴庭提出上訴，並於2019年4月25日一致維持法庭的判決。Vornado合資公司提交了一項動議，要求重新辯論上訴部門的決定，或者申請向紐約州上訴法院上訴的許可。2019年12月12日，該動議被駁回，該案不能再上訴。根據法庭裁決的先例，我們於2018年4月5日額外繳納了2379.7萬美元的不動產轉讓税(1587.4萬美元的不動產轉讓税和792.3萬美元的利息)。2021年1月12日，我們決定不再對與出售國王廣場有關的額外房地產轉讓税提出異議。

信用證

截至2020年12月31日，已簽發和未償還的備用信用證約為96萬美元。

其他

在正常的業務過程中，還有其他各種針對我們的法律行動。我們認為，這些事項的總體結果不會對我們的財務狀況、經營業績或現金流產生實質性影響。

 

截至2020年12月31日的年度現金流

截至2020年12月31日，現金和現金等價物以及限制性現金為449,877,000美元，而截至2019年12月31日為313,977,000美元，增加了135,900,000美元。增加的原因是：(1)經營活動提供的現金淨額為78,066,000美元；(2)融資活動提供的現金淨額為90,294,000美元，但被(3)用於投資活動的現金淨額32,460,000美元部分抵銷。

經營活動提供的現金淨額78,066,000美元包括(1)淨收入41,939,000美元和(2)非現金項目調整數69,330,000美元，但被(3)經營資產和負債淨變動33203,000美元部分抵銷。非現金項目的調整包括(1)折舊和攤銷(包括債務發行成本攤銷)35,121,000美元，(2)租金收入為21,102,000美元，(3)有價證券公允價值變動8,599,000美元，(4)註銷租户應收賬款4,122,000美元，(5)基於股票的薪酬支出600,000美元，由(6)從Macerer收到的214,000美元股票股息部分抵消。

融資活動提供的現金淨額主要包括(I)本公司參與Rego Park II按揭貸款減少所得款項145,708,000美元及(Ii)亞歷山大公寓樓融資所得款項94,000,000美元，但由(Iii)支付股息92,168,000美元及(Iv)償還債務50,000,000美元部分抵銷。

用於投資活動的現金淨額包括在建工程、房地產增建和其他項目32,460,000美元。

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流動性和資本資源--續

截至2019年12月31日的年度現金流

截至2019年12月31日，現金和現金等價物以及限制性現金為313,977,000美元，而2018年12月31日為289,495,000美元，增加了24,482,000美元。增加的原因是：(1)經營活動提供的現金淨額為126070,000美元，但被(2)用於融資活動的現金淨額92,139,000美元和(3)用於投資活動的現金淨額9,449,000美元部分抵銷。

業務活動提供的現金淨額為126070000美元，包括(1)淨收入60075000美元，(2)非現金項目調整數48079000美元和(3)業務資產和負債淨變動17916000美元。非現金項目的調整包括(I)折舊和攤銷(包括債務發行成本的攤銷)36,515,000美元，(2)有價證券的公允價值變動8,757,000美元，(3)租金收入直線上升2,413,000美元，以及(4)基於股票的薪酬支出394,000美元。

用於籌資活動的現金淨額主要包括支付的股息92124000美元。

用於投資活動的現金淨額包括在建工程和新增房地產9449000美元。

截至2018年12月31日的年度現金流

截至2018年12月31日，現金及現金等價物和限制性現金為289,495,000美元，而2017年12月31日為393,279,000美元，減少103,784,000美元。減少的原因是：(1)用於融資活動的現金淨額為176,185,000美元；(2)用於投資活動的現金淨額為1,137,000美元，但被(3)經營活動提供的現金淨額73,538,000美元部分抵銷。

用於融資活動的現金淨額176,185,000美元主要包括償還淨債務81,896,000美元(主要是對雷戈公園一號購物中心抵押貸款的再融資和隨後的償還)和支付的股息92,100,000美元。

用於投資活動的現金淨額為113.7萬美元，其中包括在建工程和新增房地產396.6萬美元，但部分被償還參與雷戈公園二期貸款282.9萬美元所抵消。

經營活動提供的現金淨額為73538000美元，包括(1)淨收入32844000美元和(Ii)非現金項目調整數56807000美元，但被(Iii)經營資產和負債淨變動16113000美元部分抵銷。非現金項目的調整包括(I)折舊和攤銷(包括債務發行成本的攤銷)38,499,000美元，(2)有價證券的公允價值變動11,990,000美元，(3)租金收入直線上升5,924,000美元，以及(4)基於股票的薪酬支出394,000美元。

運營資金(“FFO”)(非GAAP)

 

FFO是根據全國房地產投資信託協會(“NAREIT”)理事會採納的定義計算的。NAREIT將FFO定義為GAAP淨收益或虧損，調整後的淨收益不包括出售可折舊房地產資產的淨收益、房地產減值損失、房地產資產的折舊和攤銷費用以及其他指定項目，包括未合併子公司按比例進行此類調整的份額。管理層、投資者和分析師使用稀釋後每股FFO和FFO，以便於對不同時期和同行之間的經營業績進行有意義的比較，因為它排除了房地產折舊和攤銷以及淨收益對銷售的影響，這些影響基於歷史成本，隱含地假設房地產的價值隨着時間的推移而可預測地減少，而不是根據現有的市場狀況波動。FFO不代表經營活動產生的現金，也不一定表明可用於為現金需求提供資金的現金，不應被視為作為業績衡量標準的淨收入或作為流動性衡量標準的現金流的替代品。FFO可能無法與其他公司採用的同名措施相提並論。我們的淨收入與FFO的對賬如下所示。

截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度和季度的FFO(非GAAP)

截至2020年12月31日的年度FFO(非GAAP)為82,509,000美元，或每股稀釋後收益16.11美元，而截至2019年12月31日的年度為99，67萬美元，或每股稀釋後收益19.47美元。

截至2020年12月31日的季度，FFO(非GAAP)為25,407,000美元，或每股稀釋後收益4.96美元，而截至2019年12月31日的季度，FFO(非GAAP)為24,626,000美元，或每股稀釋後收益4.81美元。

37

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運營資金(“FFO”)(非GAAP)-續

下表將我們的淨收入與FFO(非GAAP)進行核對：

						截至年底的年度												在截至的三個月內
(金額以千為單位，不包括每股和每股金額)						十二月三十一號，												十二月三十一號，
						2020						2019						2020						2019
淨收入						$	41,939					$	60,075					$	18,432					$	14,434
不動產折舊及攤銷						31,971						30,838						9,165						7,692
有價證券公允價值變動						8,599						8,757						(2,190)						2,500
FFO(非GAAP)						$	82,509					$	99,670					$	25,407					$	24,626
稀釋後每股FFO(非GAAP)						$	16.11					$	19.47					$	4.96					$	4.81
用於計算稀釋後每股FFO的加權平均股份						5,120,922						5,118,198						5,122,206						5,118,698

第7A項要求對市場風險進行定量和定性披露

我們有利率波動的風險敞口，利率波動對許多我們無法控制的因素很敏感。我們對利率變化的風險敞口彙總在下表中。

 

						2020																		2019
						十二月三十一日，餘額						加權平均利率						基本利率變動1%的影響						十二月三十一日，餘額						加權平均利率
(以千計，每股除外)
可變費率						$	1,002,544					1.30%						$	10,025					$	906,836					2.85%
固定費率						162,000						3.51%						—						68,000						4.72%
						$	1,164,544					1.60%						$	10,025					$	974,836					2.98%
對稀釋後每股收益的總影響																		$	1.96

 

我們對列剋星敦大道731號的辦公公寓的抵押貸款有利率上限，名義金額為5億美元，倫敦銀行同業拆借利率上限為6.0%。

我們有一個利率掉期，與我們列剋星敦大道731號房產零售公寓的抵押貸款有關，名義金額為3億美元，掉期LIBOR加1.40%，固定利率為1.72%。

  

債務公允價值

 

我們合併債務的公允價值是通過使用第三方專家提供給具有類似信用評級的借款人可用的當前風險調整利率對這些工具的未來合同現金流進行貼現來計算的。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們合併債務的估計公允價值分別為11.3億美元和9.74億美元。我們在報告期末做出的公允價值估計可能與處置我們的金融工具最終可能實現的金額不同。

38

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第八項會計報表編制財務報表及補充數據

合併財務報表索引			頁 數
獨立註冊會計師事務所報告書			40
截至2020年12月31日和2019年12月31日的合併資產負債表			42
年度綜合收益表
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度			43
年度綜合全面收益表
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度			44
年度綜合權益變動表
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度			45
年度合併現金流量表
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度			46
合併財務報表附註			47

39

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獨立註冊會計師事務所報告

致亞歷山大公司的股東和董事會。

對財務報表的意見

本公司已審核亞歷山大公司及其附屬公司(“本公司”)於2020年12月31日及2019年12月31日的綜合資產負債表，截至2020年12月31日止三個年度各年度的相關綜合收益表、全面收益表、權益變動表及現金流量表，以及列於指數第15項的相關附註及附表(統稱“財務報表”)。我們認為，財務報表在所有重要方面都公平地反映了本公司截至2020年12月31日和2019年12月31日的財務狀況，以及截至2020年12月31日的三個年度的運營結果和現金流量，符合美國公認的會計原則。

我們還根據美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，對公司截至2020年12月31日的財務報告內部控制進行了審計內部控制-綜合框架(2013)特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的報告和我們2021年2月16日的報告對公司的財務報告內部控制發表了無保留意見。

意見依據

這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們按照PCAOB的標準進行審計。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯誤陳述的合理保證，無論是由於錯誤還是欺詐。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評估所使用的會計原則和管理層所作的重大估計，以及評估財務報表的整體呈報。我們相信，我們的審計為我們的意見提供了合理的依據。

關鍵審計事項

下文所述的關鍵審計事項是指在對財務報表進行當期審計時產生的事項，該事項已傳達或要求傳達給審計委員會，(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露，(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的傳達不會以任何方式改變我們對財務報表的整體意見，我們也不會通過傳達下面的關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與之相關的賬目或披露提供單獨的意見。

房地產-請參閲財務報表附註3

關鍵審計事項説明

當事件或環境變化顯示賬面金額可能無法收回時，本公司的房地產資產將單獨評估減值。本公司對房地產資產可回收性的評估包括將每項房地產資產在本公司估計持有期內預期產生的未貼現未來現金流量與各自的賬面金額進行比較。公司未貼現的未來現金流分析要求管理層作出重大估計，包括使用適當的資本化率確定的估計終端價值。

40

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鑑於公司在評估房地產資產減值時使用的估計資本化率是管理層做出的一個重要假設，執行審計程序以評估管理層未貼現未來現金流分析的合理性需要高度的審計師判斷力和更大的努力程度，包括需要我們的公允價值專家參與進來。

如何在審計中處理關鍵審計事項

我們的審計程序與公司在評估房地產資產減值時使用的估計資本化率有關，其中包括：

•我們測試了對管理層評估房地產可回收性的控制的有效性，包括對管理層確定適用資本化率的合理性的控制。

•諮詢管理層，詢問他們確定資本化率的情況，包括與新冠肺炎影響有關的考慮因素，以及評價資本化率與審計其他領域獲得的證據的一致性。

•在我們公允價值專家的協助下，我們通過以下方式評估了公司估計資本化率的合理性：

◦通過用獨立的市場數據評估管理層使用的資本化率的合理性，重點放在關鍵因素上，包括新冠肺炎的影響、地理位置、租户構成和物業類型，來測試資本化率確定的來源信息。

◦制定一系列資本化率的獨立估計，並將這些估計值與管理層使用的資本化率進行比較。

/s/德勤律師事務所

紐約，紐約

2021年2月16日

自1969年以來，我們一直擔任本公司的審計師。

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亞歷山大百貨公司和子公司
綜合資產負債表
(金額以千為單位，不包括每股和每股金額)
			十二月三十一號，
資產			2020						2019
房地產，按成本價計算：
土地			$	44,971					$	44,971
建築物和租賃權的改進			1,014,311						984,053
正在進行的開發和建設			11,761						12,318
總計			1,071,043						1,041,342
累計折舊和攤銷			(350,122)						(324,499)
房地產，淨值			720,921						716,843
現金和現金等價物			428,710						298,063
受限現金			21,167						15,914
有價證券			6,024						14,409
租户和其他應收款			8,116						6,092
租金直線上升產生的應收賬款			145,274						166,376
遞延租賃費用淨額，包括#年付給Vornado的未攤銷租賃費。
$27,851及$32,374，分別			36,524						41,123
其他資產			37,402						6,691
			$	1,404,138					$	1,265,511
負債和權益
扣除遞延債務發行成本後的應付抵押貸款			$	1,156,170					$	970,961
欠沃納多的金額			1,516						1,426
應付賬款和應計費用			35,342						31,756
其他負債			7,882						7,853
總負債			1,200,910						1,011,996
承諾和或有事項
優先股：$1.00每股面值；授權，3,000,000股份；
已發行且未償還的，無			—						—
普通股：$1.00每股面值；授權，10,000,000股份；
發佈，5,173,450流通股；流通股，5,107,290股票			5,173						5,173
額外資本			32,965						32,365
留存收益			166,165						216,394
累計其他綜合損失			(707)						(49)
			203,596						253,883
庫存股：66,160股票，按成本價計算			(368)						(368)
總股本			203,228						253,515
			$	1,404,138					$	1,265,511

請參閲合併財務報表附註。

42

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亞歷山大百貨公司和子公司
合併損益表
(金額以千為單位，不包括每股和每股金額)
			截至12月31日的年度，
			2020						2019						2018
收入
租金收入			$	199,142					$	226,350					$	232,825
費用
運營費用，包括支付給沃納多的費用#美元5,429, $5,386及$4,700，分別			(88,403)						(89,738)						(93,775)
折舊攤銷			(32,357)						(31,351)						(33,089)
一般和行政費用，包括支付給沃納多的管理費#美元2,380
在每一年			(6,307)						(5,772)						(5,343)
總費用			(127,067)						(126,861)						(132,207)
利息和其他收入，淨額			2,667						8,244						12,546
利息和債務費用			(24,204)						(38,901)						(44,533)
有價證券公允價值變動(見附註6)			(8,599)						(8,757)						(11,990)
持續經營收入			41,939						60,075						56,641
停產損失(見附註7)			—						—						(23,797)
淨收入			$	41,939					$	60,075					$	32,844
普通股每股收益-基本和稀釋後收益：
持續經營收入			$	8.19					$	11.74					$	11.07
停產損失(見附註7)			—						—						(4.65)
每股普通股淨收入			$	8.19					$	11.74					$	6.42
加權平均流通股-基本和稀釋			5,120,922						5,118,198						5,116,838

請參閲合併財務報表附註。

43

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亞歷山大百貨公司和子公司
綜合全面收益表
(金額(以千為單位))
			截至12月31日的年度，
			2020						2019						2018
淨收入			$	41,939					$	60,075					$	32,844
其他綜合(虧損)收入：
利率衍生工具的公允價值變動			(658)						78						(1)
綜合收益			$	41,281					$	60,153					$	32,843

請參閲合併財務報表附註。

44

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亞歷山大百貨公司和子公司
合併權益變動表
(金額(以千為單位))
																											累計 其他 綜合 收益(虧損)
			普通股												附加 資本						留用 收益												財務處 股票						總計 權益
			股份						金額
餘額，2017年12月31日			5,173						$	5,173					$	31,577					$	302,543					$	5,030					$	(368)					$	343,955
淨收入			—						—						—						32,844						—						—						32,844
已支付股息($18.00每股普通股)			—						—						—						(92,100)						—						—						(92,100)
會計原則變更的累積影響			—						—						—						5,156						(5,156)						—						—
利率衍生工具的公允價值變動			—						—						—						—						(1)						—						(1)
遞延股票單位贈款			—						—						394						—						—						—						394
餘額，2018年12月31日			5,173						5,173						31,971						248,443						(127)						(368)						285,092
淨收入			—						—						—						60,075						—						—						60,075
已支付股息($18.00每股普通股)			—						—						—						(92,124)						—						—						(92,124)
利率衍生工具的公允價值變動			—						—						—						—						78						—						78
遞延股票單位贈款			—						—						394						—						—						—						394
餘額，2019年12月31日			5,173						5,173						32,365						216,394						(49)						(368)						253,515
淨收入			—						—						—						41,939						—						—						41,939
已支付股息($18.00每股普通股)			—						—						—						(92,168)						—						—						(92,168)
利率衍生工具的公允價值變動			—						—						—						—						(658)						—						(658)
遞延股票單位贈款			—						—						600						—						—						—						600
平衡，2020年12月31日			5,173						$	5,173					$	32,965					$	166,165					$	(707)					$	(368)					$	203,228

請參閲合併財務報表附註。

45

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亞歷山大百貨公司和子公司
綜合現金流量表
(金額(以千為單位))
			截至12月31日的年度，
			2020						2019						2018
經營活動的現金流
淨收入			$	41,939					$	60,075					$	32,844
將淨收入與經營活動提供的現金淨額進行調整：
折舊和攤銷，包括債務發行成本的攤銷			35,121						36,515						38,499
直線型租金			21,102						2,413						5,924
租户應收賬款的核銷			4,122						—						—
基於股票的薪酬費用			600						394						394
有價證券公允價值變動			8,599						8,757						11,990
以股票形式收到的股息			(214)						—						—
營業資產和負債變動情況：
租户和其他應收賬款淨額			(6,146)						(2,017)						(1,382)
其他資產			(28,378)						21,553						(1,197)
欠沃納多的金額			(402)						789						(1,907)
應付賬款和應計費用			2,361						(1,800)						(11,760)
其他負債			(638)						(609)						133
經營活動提供的淨現金			78,066						126,070						73,538
投資活動的現金流
在建工程、房地產增建和其他			(32,460)						(9,449)						(3,966)
REGO PARK II參貸還款			—						—						2,829
投資活動所用現金淨額			(32,460)						(9,449)						(1,137)
融資活動的現金流
支付的股息			(92,168)						(92,124)						(92,100)
發債成本			(7,246)						(15)						(2,189)
償還債務			(50,000)						—						(160,142)
借款收益			239,708						—						78,246
融資活動提供(用於)的現金淨額			90,294						(92,139)						(176,185)
現金及現金等價物和限制性現金淨增(減)			135,900						24,482						(103,784)
年初現金及現金等價物和限制性現金			313,977						289,495						393,279
年終現金及現金等價物和限制性現金			$	449,877					$	313,977					$	289,495
現金和現金等價物及限制性現金的對賬
年初現金及現金等價物			$	298,063					$	283,056					$	307,536
年初受限現金			15,914						6,439						85,743
年初現金及現金等價物和限制性現金			$	313,977					$	289,495					$	393,279
年終現金和現金等價物			$	428,710					$	298,063					$	283,056
年終受限現金			21,167						15,914						6,439
年終現金及現金等價物和限制性現金			$	449,877					$	313,977					$	289,495
補充披露現金流量信息
現金支付利息			$	22,476					$	34,669					$	38,231
非現金交易
房地產增建負債，包括#美元489, $18及$125對於應支付的開發費
沃納多分別在2020年、2019年和2018年			$	4,955					$	3,191					$	631
全額攤銷和(或)折舊資產的核銷			876						—						16,090
年房地產預繳房地產税重新歸類為在建房地產
重建項目			—						1,466						—
因確認使用權資產而產生的租賃負債			—						5,428						—
瑞高公園二期參貸資產解除確認			—						—						195,708

請參閲合併財務報表附註。

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亞歷山大百貨公司和子公司

合併財務報表附註

 

1.    組織

Alexander‘s，Inc.(紐約證券交易所代碼：ALX)是一家房地產投資信託基金(REIT)，在特拉華州註冊成立，從事租賃、管理、開發和重新開發其物業。所有提及的“我們”、“公司”和“Alexander’s”指的是Alexander‘s，Inc.及其合併子公司。“我們由Vornado Realty Trust(”Vornado“)(紐約證券交易所代碼：VNO)管理，我們的物業由Vornado Realty Trust(紐約證券交易所代碼：VNO)租賃和開發。

 

我們有七大紐約市大都市區的物業包括：

 

操作屬性

 

•阿肯色州列剋星敦大道731號1,323,000平方英尺的多用途建築，包括以列剋星敦大道為界的整個街區，東59號第三大道和東58號街曼哈頓大街。這座建築包含920,000和155,000我們擁有的寫字樓和零售面積分別為淨可租平方英尺和248,000平方英尺的住宅空間，由105我們出售的公寓單元。彭博社(Bloomberg L.P.)佔據了所有的辦公空間。家得寶(Home Depot)(簡稱：家得寶(Home Depot))(“Bloomberg”)佔據了所有的辦公空間。83,000平方英尺)是主要的零售租户；

 

•雷戈公園i，a338,000位於皇后大道和63號交叉口的購物中心研發皇后區的路。中心由一個112,000宜家，一平方英尺50,000伯靈頓，一平方英尺46,000平方英尺的牀浴&Beyond和一個36,000平方英尺的法警；

•雷戈公園二期，a609,000一平方英尺的購物中心，毗鄰皇后區的雷戈公園一號購物中心。145,000一平方英尺的好市多和一個133,000一平方英尺的Kohl‘s，已經轉租了。 2020年9月10日，21世紀($6,400,000年收入)根據破產法第11章申請破產，並關閉了其135,0002020年12月7日，平方英尺的門店；

•亞歷山大公寓樓位於我們雷戈公園二期購物中心的上方，包含312單元聚合255,000平方英尺；

 

•帕拉默斯位於新澤西州帕拉默斯4號和17號公路的交叉口，由30.3出租給宜家的英畝土地；以及

•法拉盛，A167,000位於皇后區羅斯福大道和主街的一座平方英尺的建築，在我們剩餘的土地租賃期內轉租給新世界購物中心有限責任公司(New World Mall LLC)。

 

待開發物業

 

•雷戈公園三世，a140,000位於皇后區雷戈公園二期購物中心(Rego Park II)附近、交匯大道(Junction Boulevard)和霍拉斯·哈丁支路(Horace Harding Service Road)交叉口的一塊地塊，面積為1平方英尺。

 

我們已確定我們的物業具有相似的經濟特徵，並符合允許將這些物業聚合為一可報告的部門(大紐約市大都市區物業的租賃、管理、開發和再開發)。我們的首席運營決策者根據單個運營部門的淨營業收入這一業績衡量標準來評估和衡量部門的經營業績。每個物業的淨營業收入等於淨租金收入減去運營費用。

 

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2.    新冠肺炎大流行

我們的業務受到了持續的新冠肺炎疫情的不利影響。2020年3月，我們的“非必要”零售租户被勒令暫時關閉，雖然基本上所有租户都在2020年6月下旬重新開業，但入住率和其他限制影響了他們全面恢復運營的能力。

在有限的情況下，我們已經同意並可能繼續同意為我們的某些租户提供延期租金和減租。我們根據財務會計準則委員會(“財務會計準則委員會”)對新冠肺炎大流行期間租賃的指導，向我們提供了政策選擇，這使得我們能夠繼續將租金收入確認為租金延期協議，並將租金減免確認為授權期內租金收入的減少。見注3-重要會計政策摘要以獲取更多信息。

總體而言，我們收集了大約95截至2020年12月31日的季度賬單租金的%(96%包括根據協議延期支付的租金，這些協議一般要求在不超過12個月的時間內按月分期付款)，包括100我們寫字樓租户的%，大約90我們的零售租户的百分比(91%(包括租金延期)和大約98對於我們的住宅租户來説是%。

2020年9月10日，21世紀，租賃了135,000我們雷戈公園二期購物中心的平方英尺(美元)6,400,000年收入)，根據破產法第11章申請破產，並於2020年12月7日關閉了門店。

根據我們對向某些租户收取租金的可能性的評估，我們已將無法收回的租户應收賬款註銷#美元。4,122,000在截至2020年12月31日的年度內，租金收入減少。其中，$2,716,000歸功於21世紀。此外，我們還註銷了與這些租户有關的租金直線上升所產生的應收賬款#美元。10,837,000於截至2020年12月31日止年度，租金收入減少。其中，$5,919,000歸功於21世紀。預計，這些租户的收入確認將基於實際收到的金額。

3.    重要會計政策摘要

陳述的基礎 – 隨附的合併財務報表包括我們的賬目和我們合併子公司的賬目。所有公司間金額都已沖銷。我們的合併財務報表是根據美國公認的會計原則(“GAAP”)編制的，該原則要求我們做出影響合併財務報表日期報告的資產和負債額、披露或有資產和負債以及報告期內報告的收入和費用的估計和假設。實際結果可能與這些估計不同。 

上一年的某些餘額已重新分類，以符合本期列報。截至2018年12月31日的年度，“物業租金”為$152,795,000和“費用報銷”#美元。80,030,000根據會計準則編纂(“ASC”)主題205，在我們的綜合損益表上歸類為“租金收入”財務報告 結算單。

 

新近出版的會計文獻 – 2020年3月，美國財務會計準則委員會(FASB)發佈了一份更新文件(“ASU 2020-04”)，確定了ASC主題848，參考匯率改革。ASU 2020-04包含了影響債務、租賃、衍生品和其他合同的參考匯率改革相關活動的實際權宜之計。ASU 2020-04中的指導方針是可選的，可能會隨着參考匯率改革活動的進行而逐步選出。我們目前正在評估該指導方針的影響以及與實際權宜之計有關的我們的備選方案。

2020年4月，美國財務會計準則委員會發布了關於新冠肺炎大流行期間租賃會計的工作人員問答，重點是租賃指南在美國會計準則委員會842專題中的應用。租約(“ASC 842”)。工作人員問答指出，可以接受就新冠肺炎產生的租金優惠作出政策選擇，即當修改後的合同產生的現金流總額與原始合同中的現金流“大體相同或更少”時，不要求各實體將這些租金優惠視為租約修改。參加選舉的實體將繼續以直線方式確認租金收入，以獲得合格的優惠。在有限的情況下，由於新冠肺炎疫情的影響，我們向某些租户提供了臨時延期租金和租金減免。我們根據員工問答進行了政策選擇，允許我們不將這些租金優惠視為契約修改。因此，租金減免被確認為在獲得減租期間“租金收入”的減少。租金延期會導致延期期間的“租户及其他應收賬款”增加，而不會影響租金收入的確認。對於不符合員工問答指南的任何讓步，將按照ASC 842的修改指南執行。見注2-新冠肺炎大流行瞭解更多細節。

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3.重要會計政策摘要--續

房地產 – 房地產按成本計價，扣除累計折舊和攤銷。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們房地產的賬面價值(扣除累計折舊和攤銷)為#美元。720,921,000及$716,843,000折舊要求管理層估計每一處物業的使用年限和裝修，並將與物業相關的成本分攤到其各個組成部分。我們將所有與項目開發和建設直接相關並可歸因於該項目的物業運營費用資本化，包括利息支出。資本化期從正在進行開發活動時開始，到確定資產基本完成並準備好使用時結束，這通常通過收到臨時佔用證書來證明。一般和行政費用在發生時計入費用。

 

每當事件或環境變化表明資產的賬面價值可能無法收回時，我們的財產，包括未來將開發的財產，都會被單獨審查減值。當資產的賬面價值超過資產的使用和最終處置預計產生的未貼現現金流的總和時，就存在減值，包括使用適當的資本化率計算的估計終端價值。對未來現金流的估計是基於我們目前的計劃、預期的持有期和準備分析時的可用市場信息。對於我們的開發物業，估計是基於我們目前的計劃、預期的持有期和準備分析時的可用市場信息。對於我們的開發物業，估計是基於我們目前的計劃、預期的持有期和準備分析時的可用市場信息。包括將作為資產成本的一部分資本化的利息支付。只有當資產的賬面價值不可收回，並且是基於資產賬面價值超過其估計公允價值來計量時，才會確認減值損失。如果我們對未來現金流、預期持有期或公允價值的估計根據市場狀況或其他方面發生變化，我們對減值費用的評估可能會有所不同，這種差異可能會對我們的合併財務報表產生重大影響。對未來現金流的估計是主觀的，在一定程度上是基於對未來入住率的假設。租金和資本要求可能與實際結果大不相同。他們計劃在更長的時間內持有物業，以降低記錄減值損失的可能性。

收入確認 – 我們的租金收入包括向我們物業的租户出租空間的收入，以及停車和租户服務的收入。我們有以下收入確認政策：

•向我們酒店的租户出租空間所得的租賃收入。來自基本租金的收入按直線基準在相關租約的不可撤銷期限內確認，其中包括租金階梯和租金減免的影響。當標的資產可供承租人使用時，我們開始確認租金收入。此外，在我們為租客擁有的改善工程提供租客改善津貼的情況下，我們承認這項津貼是在租約期內以直線方式減少租金收入。房地產税、保險費和公共區域維護費的報銷收入一般與發生的相關費用同期確認。作為出租人，我們已選擇將租賃部分(基本租金和可變租金)、非租賃部分(公共區域維護費用的報銷)以及從我們的經營租賃協議中償還的房地產税和保險費合併在一起，並根據ASC 842將這些部分作為一個單獨的租賃部分進行核算。

·從我們酒店的停車位租賃中獲得的停車收入。該收入在根據ASC主題606轉移服務時被確認，與客户簽訂合同的收入(“ASC 606”)。

·租户服務是指根據租户的要求向租户提供分表電力、電梯和其他服務所產生的收入。該收入在根據ASC 606轉讓服務時確認。

根據ASC 842，我們必須以個人租賃為基礎評估我們是否有可能收取幾乎所有未來的租賃付款。在評估收款能力時，我們會考慮租户的付款歷史和目前的信用狀況。當認為不可能收回時，我們註銷租户的應收賬款，包括直線應收租金，並將租賃收入限制為收到的現金。我們確認經營租賃的可收回性評估的變化是對租金收入的調整。

在採用ASC 842之前，我們對租賃協議項下的應收賬款(包括租金直線上升產生的應收賬款)的估計虧損保留了壞賬準備。在截至2018年12月31日的一年中，我們擁有4,459,000向運營收取的額外費用和$5,289,000壞賬核銷，壞賬期末準備為#美元。671,000截至2018年12月31日。

 

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3.重要會計政策摘要--續

現金和現金等價物 – 現金和現金等價物由高流動性投資組成，原始到期日為三個月我們的大部分現金和現金等價物包括(I)主要商業銀行的存款，有時可能超過聯邦存款保險公司(FDIC)的限額；(Ii)美國國庫券；(Iii)貨幣市場基金，投資於美國國庫券；(Iv)通過賬户登記服務(CDARS)存入的存單。   

 

受限現金 – 限制性現金主要包括根據貸款協議託管的保證金和其他現金，包括償債、房地產税、財產保險和資本改善。

有價證券 – 我們的有價證券由Macerich公司(“Macerich”)(紐約證券交易所代碼：MAC)的普通股組成。這些股票在我們的合併資產負債表上以公允價值列示，這些證券按市值計價產生的收益和虧損根據ASC主題825(“ASC 825”)在當期收益中確認。金融工具(見注6)。

 

遞延費用 – 直接融資成本根據相關協議的條款遞延並攤銷，作為利息和債務費用的一個組成部分。與租賃活動相關的直接成本在相關租賃的有效期內以直線方式資本化和攤銷。所有其他遞延費用按直線基礎攤銷，這與實際利率法相似，與相關協議的條款一致。

所得税 – 我們的運作方式旨在使我們能夠根據經修訂的1986年《國內税法》(下稱《守則》)第856-860條繼續符合REIT的資格。為了保持我們根據該守則作為REIT的資格，我們必須至少90我們每年將應納税所得額的%分給股東。“我們分配給股東100%的應税收入，因此，不需要為聯邦所得税撥備。為了聯邦所得税的目的，截至2020年12月31日的一年分配的股息特徵為100.0普通收入的百分比。就聯邦所得税而言，截至2019年12月31日的年度分配的股息特徵為99.6普通收入百分比和0.4長期資本利得收入的百分比。就聯邦所得税而言，截至2018年12月31日的年度分配的股息歸類為100.0普通收入的百分比。 

下表將我們的淨收入與截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的估計應納税所得額進行了核對。

(未經審計，以千計)			截至12月31日的年度，
			2020						2019						2018
淨收入			$	41,939					$	60,075					$	32,844
直線式租金調整			21,048						2,359						5,870
折舊攤銷			2,112						2,751						(6,586)
有價證券公允價值變動(見附註6)			8,599						8,757						11,990
停產損失(見附註7)			—						—						23,797
其他			7,677						137						440
估計應納税所得額			$	81,375					$	74,079					$	68,355

 

截至2020年12月31日，出於税務目的，我們的資產和負債的淨基數約為$139,364,000低於財務報表中報告的金額。 

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4.    收入確認

以下是截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度收入來源摘要。

						截至12月31日的年度，
(金額(以千為單位))						2020						2019						2018
租賃收入(1)						$	191,416					$	217,251					$	223,388
停車收入						4,207						5,608						5,680
租户服務						3,519						3,491						3,757
租金收入						$	199,142					$	226,350					$	232,825
(1)減少$14,959及$209截至2020年12月31日及2019年12月31日止年度，分別用於沖銷被視為無法收回的租賃應收賬款(主要是因租金直線上升而產生的應收賬款沖銷)。

截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度租賃收入構成如下：

						截至12月31日的年度，
(金額(以千為單位))						2020						2019
固定租賃收入						$	120,395					$	142,679
可變租賃收入						71,021						74,572
租賃收入						$	191,416					$	217,251

5.    關聯方交易

沃納多

截至2020年12月31日，沃納多擁有32.4我們由Vornado管理，我們的物業由Vornado租賃和開發，根據以下協議，這些協議將於每年3月到期，並可自動續簽。

 

史蒂文·羅斯是我們的董事會主席兼首席執行官，是新澤西州普通合夥企業州際地產(Interstate Properties)的常務董事合夥人，也是Vornado的董事會主席兼首席執行官。截至2020年12月31日，州際地產及其另外兩名普通合夥人David Mandelbaum和Russell B.Wight，Jr.(他們也是本公司的董事和Vornado的受託人)總共擁有，26.1%的已發行普通股，此外2.3他們通過Vornado間接持有%的股份。我們的首席財務官馬修·伊科(Matthew Iocco)是Vornado的執行副總裁兼首席會計官。

 

管理和發展協議

我們每年向沃納多支付相當於(I)美元的管理費。2,800,000、(Ii)2雷戈公園二期購物中心總收入的百分比，(Iii)$0.50列剋星敦大道731號租户自用的寫字樓及零售樓面每平方呎；及。(Iv)元。334,000，升級到3每年%，用於管理列剋星敦大道731號的公共區域。沃納多還有權獲得相當於6定義的開發成本的%。

 

租賃和其他協議  

Vornado還為我們提供租賃服務，費用為3租賃期前十年租金的%，2租賃期第十一年至第二十年租金的%，以及1租期第二十一至第三十年租金的%，以租户支付租金為準。如果使用第三方房地產經紀人，Vornado的費用將增加1%，Vornado負責支付給第三方房地產經紀公司的費用。

Vornado還有權在出售我們的任何資產時獲得佣金，該佣金等於3定義為出售資產少於$的毛收入的百分比50,000,000和1定義為資產出售的毛收入的百分比為#美元50,000,000或者更多。

我們還與Vornado的全資子公司Building Maintenance Services簽訂了協議，以監督(I)我們列剋星敦大道物業的清潔、工程和安全服務，以及(Ii)我們Rego Park I和Rego Park II物業以及Alexander公寓樓的安全服務。

 

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5.未進行任何關聯方交易--續

以下是根據上述各種協議向Vornado支付的費用摘要。

			截至12月31日的年度，
(金額(以千為單位))			2020						2019						2018
公司管理費			$	2,800					$	2,800					$	2,800
開發費			489						29						125
租賃費			276						4,786						13
物業管理、清潔、工程
和保安費			5,051						5,015						4,101
			$	8,616					$	12,630					$	7,039

截至2020年12月31日，欠沃納多的金額為$845,000管理費、財產管理費、保潔費、工程費和保衞費；#美元557,000發展費用；及$114,000租賃費。截至2019年12月31日，欠沃納多的金額為$795,000管理費、財產管理費、保潔費、工程費和保衞費；#美元68,000發展費用；及$563,000租賃費。

 

6.     有價證券

截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們擁有564,612和535,265分別為Macerich的普通股。擁有股份的增加是由於在截至2020年12月31日的一年中從Macerich收到的股票股息。截至2020年12月31日和2019年12月31日，這些股票的公允價值為美元。6,024,000及$14,409,000分別基於Macerich的收盤價1美元。10.67每股及$26.92分別為每股。這些股票在我們的綜合資產負債表上以“有價證券”的公允價值列示，這些證券按市價計價產生的收益和損失在當期收益中確認。

7.     停產經營

於二零一二年，我們出售國王廣場區域購物中心(“國王廣場”)，並就出售事宜向紐約市繳付不動產轉讓税。2015年，紐約市財政部(“NYC DOF”)向我們發出了一份決定通知，要求我們評估紐約市額外徵收的房地產轉讓税，包括利息。

2014年，在一個有類似事實的案件中，紐約市司法部向沃納多的一家合資企業發出了裁定通知，評估紐約市額外的房地產轉讓税額，包括利息。2017年1月，紐約市一名行政法法官裁定，支持沃納多合資企業的立場，即不應徵收此類額外的房地產轉讓税。2018年2月16日，紐約市税務上訴法庭(簡稱《法庭》)推翻了2017年1月的裁決，沃納多合資企業向紐約州最高法院上訴庭提出上訴，並於2019年4月25日一致維持法庭的判決。Vornado合資公司提交了一項動議，要求重新辯論上訴部門的決定，或者申請向紐約州上訴法院上訴的許可。2019年12月12日，該動議被駁回，該案不能再上訴。

根據法庭裁決的先例，我們為潛在的額外不動產轉讓税計提了一筆費用#美元。23,797,000 ($15,874,000不動產轉讓税和美元7,923,000利息)在截至2018年3月31日的三個月內。2018年4月5日，我們支付了這筆款項，以防止利息累積。由於與國王廣場相關的業績此前被歸類為非持續經營，我們已根據ASC主題360的規定，在截至2018年12月31日的年度綜合收益表中將費用歸類為“非持續經營虧損”。物業、廠房和設備。2021年1月12日，我們決定不再對與出售國王廣場有關的額外房地產轉讓税提出異議。

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8.    應付抵押貸款

2020年2月14日，我們將Rego Park II購物中心貸款的參與額降至$50,000,000並收到了大約$的現金收益145,000,000.

2020年9月14日，我們修改並延長了美元350,000,000我們列剋星敦大道731號的零售公寓的抵押貸款。根據修正案的條款，我們償還了#美元的貸款。50,000,000至$300,000,000，將到期日延長至2025年8月，並保證支付利息和某些租賃成本。貸款的本金對我們來説是無追索權的。這筆只收利息的貸款是倫敦銀行同業拆借利率(Libor)加。1.40% (1.55%截至2020年12月31日)，受固定利率為1.72%.

2020年10月23日，我們完成了亞歷山大公寓樓的融資，金額為$94,000,000。這筆只收利息的貸款的固定利率是2.63%，2027年11月到期。

以下是我們應付的未償還抵押貸款的摘要。當到期的債務到期時，我們可以對其進行再融資，也可以選擇償還。

 

															利率在2020年12月31日						12月31日的餘額，
(金額(以千為單位))									成熟性												2020						2019
以以下條件作為抵押的第一按揭：
						帕拉默斯			2021年10月4日						4.72%						$	68,000					$	68,000
						列剋星敦大道731號辦公公寓(1)			2024年6月11日						1.06%						500,000						500,000
						列剋星敦大道731號，零售共管公寓(2)			2025年8月5日						1.55%						300,000						350,000
						雷戈公園二期購物中心(3)			2025年12月12日						1.50%						202,544						56,836
						亞歷山大公寓樓			2027年11月1日						2.63%						94,000						—
						總計															1,164,544						974,836
						遞延債務發行成本，扣除累計
						攤銷$13,034及$14,362，分別															(8,374)						(3,875)
																					$	1,156,170					$	970,961
(1)						利息在倫敦銀行間同業拆借利率加0.90%。到期日代表根據我方單邊延期權利延長的到期日。
(2)						利息在倫敦銀行間同業拆借利率加1.40%，受固定利率為%的利率互換的約束1.72%.
(3)						利息在倫敦銀行間同業拆借利率加1.35%。這筆貸款的金額是扣除我們的貸款參與額#美元后的淨額。50,000及$195,708分別截至2020年12月31日和2019年12月31日。

我們所有的債務都以持有物業的附屬公司股票的抵押和/或質押為抵押。*抵押債務的房地產賬面淨值達$657,800,000截至2020年12月31日。我們現有的融資文件包含限制我們在這些物業上產生額外債務的能力的契諾，在某些情況下，規定貸款人批准租户的租約，並提供維護以提前償還租約。截至2020年12月31日，未來五年及以後的還本金額(按延長貸款到期日計算)如下：

 

(金額(以千為單位))
截至十二月三十一日止的年度：						金額
2021						$	68,000
2022						—
2023						—
2024						500,000
2025						502,544
此後						94,000

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9.    公允價值計量

ASC主題820，公允價值計量國際會計準則(“ASC 820”)定義了公允價值，並建立了公允價值計量框架。 ASC 820建立了一個公允價值等級，將用於衡量公允價值的可觀察和不可觀察的輸入劃分為三個級別：第一級-在資產或負債的測量日期可獲得的活躍市場的報價(未調整)；第二級-基於活躍市場未報價、但得到市場數據證實的可觀察價格；第三級-在很少或沒有市場數據可用時使用的不可觀察的輸入。所有公允價值層次將最高優先級給予第一級輸入，將最低優先級給予第三級輸入。在確定公允價值時，我們採用估值技術，最大限度地利用可觀察到的投入，儘可能減少使用不可觀察到的投入，並在評估公允價值時考慮交易對手信用風險。  

 

金融資產和負債按公允價值計量

 

截至2020年12月31日和2019年12月31日，在我們的合併資產負債表上以公允價值計量的金融資產包括下表所示的有價證券(根據其在公允價值層次結構中的水平)和利率上限，其公允價值在2020年和2019年12月31日時微不足道。截至2020年12月31日，我們的綜合資產負債表上按公允價值計量的金融負債包括利率互換，該利率互換根據其在公允價值層次中的水平在下表中列出。

 

			截至2020年12月31日
(金額(以千為單位))			總計						1級						2級						第3級
資產：
有價證券			$	6,024					$	6,024					$	—					$	—
負債：
利率互換(包括在其他負債中)			$	667					$	—					$	667					$	—
			截至2019年12月31日
(金額(以千為單位))			總計						1級						2級						第3級
資產：
有價證券			$	14,409					$	14,409					$	—					$	—

 

未按公允價值計量的金融資產和負債

 

在我們的綜合資產負債表上，未按公允價值計量的金融資產和負債包括現金等價物和應付抵押貸款。現金等價物按成本列賬，由於其短期到期日與公允價值接近，因此被歸類為1級。我們應付抵押貸款的公允價值是通過使用這些工具未來的合同現金流貼現來計算的，這些工具的未來合同現金流由第三方專家提供，可供具有類似信用評級的借款人使用，並被歸類為2級。下表彙總了截至2020年12月31日和2019年12月31日這些金融工具的賬面價值和公允價值。

 

			截至2020年12月31日												截至2019年12月31日
			攜載						公平						攜載						公平
(金額(以千為單位))			金額						價值						金額						價值
資產：
現金等價物			$	393,070					$	393,070					$	263,688					$	263,688
負債：
應付抵押貸款(不包括遞延債務發行成本，淨額)			$	1,164,544					$	1,130,000					$	974,836					$	974,000

 

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亞歷山大百貨公司和子公司

合併財務報表附註(續)

10.    租契

作為出租人

我們以經營租賃的形式將寫字樓和零售中心的空間出租給租户。租賃條款從大約5至25租約規定支付每月預付的固定基數租金，以及償還房地產税、保險費和維護費。零售租約還可以規定承租人按銷售額的一定比例支付額外租金。我們還租賃了亞歷山大公寓樓的住宅空間1或2一年的租賃條款。我們選擇將租賃收入(包括固定和可變租金)和公共區域維護費用的償還作為一個單獨的租賃組成部分，在我們的綜合損益表中作為“租金收入”列示。

根據我們的合同不可撤銷的經營租賃，未來的未貼現現金流如下：

(金額(以千為單位))						截至2020年12月31日
截至12月31日的年度，
2021						$	132,812
2022						126,002
2023						127,115
2024						135,274
2025						124,595
此後						475,364

 

這些數額不包括根據零售租户銷售額的百分比計算的發還金額或額外租金。

彭博社的營收為美元109,066,000, $109,113,000，及$107,356,000於截至2020年12月31日、2019年及2018年12月31日止年度，分別約佔55%, 48%和46分別佔我們每年總收入的10%。*沒有其他租户佔我們總收入的10%以上。*如果我們失去了彭博作為租户，或者如果彭博無法履行租約規定的義務，將對我們的運營結果和財務狀況產生不利影響。*為了幫助我們繼續評估彭博的信譽，我們從彭博收到了某些機密的財務信息和指標。此外，我們還從其他私人機構獲取和評估有關彭博的財務信息

作為承租人

我們是法拉盛物業土地租約的承租人，被歸類為經營租約，該租約將於2027年到期，一10-延長年限選項。2019年1月1日，我們記錄了與本次地面租賃相關的使用權、資產和租賃負債，相當於剩餘最低租賃付款的現值。截至2020年12月31日，使用權資產為3,974,000以及#美元的租賃負債。4,236,000，包括在“其他資產“和”其他負債，分別列在我們的綜合資產負債表上。適用於衡量使用權資產和租賃負債的貼現率是基於以下財產的增量借款利率(“IBR”)。4.53%。我們考慮了總體經濟環境，並計入了各種融資和資產具體調整，以使IBR適合相關租賃的預期用途。因為我們沒有選擇事後諸葛亮，所以在ASC主題840下確定的租賃期假設，租約已結轉並應用於計算我們根據ASC 842記錄的租賃負債。

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亞歷山大百貨公司和子公司

合併財務報表附註(續)

10.新租約-續

本經營租賃項下的未來租賃付款(不包括延期選項)如下：

(金額(以千為單位))						截至2020年12月31日
截至12月31日的年度，
2021						$	800
2022						800
2023						800
2024						800
2025						800
此後						800
未貼現現金流合計						4,800
現值折扣						(564)
截至2020年12月31日的租賃負債						$	4,236

我們在合併損益表中以直線方式確認租金費用是“營業”費用的一個組成部分。房租費用是$746,000分別在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的每個年度。支付租金費用的現金為$。800,000分別在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的每個年度。

11.    基於股票的薪酬

我們根據ASC主題718來説明基於股票的薪酬，薪酬-股票薪酬(“ASC 718”)。我們的2016年綜合股票計劃(“計劃”)規定向本公司和沃納多的董事、高級管理人員和員工授予獎勵和非限制性股票期權、限制性股票、股票增值權、遞延股票單位(“DSU”)和績效股票。

2020年5月，我們授予每位董事會成員329市值為$的DSU75,000每筆撥款。這些獎項的授予日期公允價值為$。56,250每筆資助金，或$450,000總體而言，根據ASC 718。此外,876DSU，構成最初的獎勵，市場價值為$200,000，授予一位新任命的董事。該獎項的授予日期公允價值為$。150,000符合ASC 718標準。DSU使持有者有權在不支付任何代價的情況下獲得公司普通股的股份。立即和相應地授予的DSU在授予之日支出，但在承授人不再在公司董事會任職之前，作為DSU基礎的普通股股票不能交付給承授人。截至2020年12月31日，有14,916 未完成的DSU和490,871 根據該計劃，股票可供未來授予。

 

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亞歷山大百貨公司和子公司

合併財務報表附註(續)

12.    承諾和或有事項

保險

我們維持一般責任保險，限額為$。300,000,000每個事件和每個屬性，其中第一個$1,000,000包括傳染病保險，以及所有風險財產和租金價值保險，限額為#美元。1.7每起事件30億美元，包括恐怖主義行為的保險，對某些危險(如我們每個財產上的洪水和地震)的細分限制，並不包括傳染病的保險。

第59街保險公司，LLC(以下簡稱FNSIC)，是我們的全資合併子公司，為恐怖主義行為(包括核、生物、化學和輻射(NBCR)行為)提供直接保險，承保範圍由2002年《恐怖主義風險保險法》(修訂至今，並已延長至2027年12月)所界定。恐怖主義行為(包括NBCR行為)的承保金額最高可達$1.7每起事件總計30億美元。恐怖主義行為(不包括NBCR行為)的保險由第三方保險公司和聯邦政府全額再保險，不對FNSIC有風險敞口。對於NBCR行為，FNSIC負責$275,000免賠額和20承保損失餘額的%，其餘部分由聯邦政府負責80承保損失的%。我們對FNSIC造成的任何損失負有最終責任。

我們繼續監測保險市場的狀況以及恐怖主義行為或其他事件的承保範圍和費用。不過，我們不能預計將來會以商業上合理的條款提供哪些保險。我們對未投保的損失、免賠額和超出我們保險覆蓋範圍的損失負責，這些損失可能是實質性的。

我們按揭貸款的本金對我們來説是無追索權的，而貸款包含要求我們維持保險的習慣契約。雖然我們相信，就這些協議而言，我們有足夠的保險範圍，但將來我們可能無法以合理的費用獲得同等數額的保險。如果貸款人堅持要求我們無法獲得更大的承保範圍，這可能會對我們為房產融資或再融資的能力產生不利影響。

帕拉默斯

2001年，我們租賃了30.3位於新澤西州帕拉默斯到宜家的英畝土地。租約將於2041年到期，2021年10月有購買選擇權，價格為$75,000,000。該財產以一美元作抵押。68,000,000只收利息的按揭貸款，固定利率為4.72%，2021年10月到期。每年的三重淨租金是$。700,000加上抵押貸款的利息。如果行使購買選擇權，我們將獲得大約$的淨現金收益。7,000,000並確認出售土地的收益約為$60,000,000。如果未行使購房選擇權，則上一次的租金為三倍淨額20年數將包括足以全額攤銷#美元的償債。68,000,000超過剩餘的20-一年租賃期。

雷戈公園I號訴訟

2014年6月，西爾斯·羅巴克公司(Sears Roebuck and Co.)向紐約州最高法院提起訴訟，指控沃納多和我們(以及我們的某些子公司)195,000西爾斯以前在我們的Rego Park I物業租賃的一家平方英尺的商店，聲稱被告對西爾斯因以下原因而遭受的損害承擔責任：(A)房屋內的水入侵，(B)。二(A)2014年2月發生的對這些房舍造成損害的火災，以及(C)據稱在房舍停車場違反“美國殘疾人法”的行為。西爾斯聲稱了各種損害訴訟的原因，並試圖迫使我們遵守房東修復房產和提供安全的義務，並迫使我們減少滋擾，西爾斯聲稱這是造成其房產水入侵的原因之一。除了禁令救濟外，西爾斯還要求賠償不低於#美元的損害賠償金。4,000,000它估計未來的損失不會低於$25,000,000。2016年3月，西爾斯撤回了對未來損害的索賠，留下了剩餘的財產損害索賠，我們估計約為#美元。650,000根據西爾斯提供的信息。我們打算對剩餘的索賠進行有力的辯護。合理可能的損失金額或範圍(如果有的話)預計不會超過$。650,000。2018年10月15日，西爾斯根據破產法第11章申請破產救濟，導致此案自動擱置。

信用證

大約$960,000截至2020年12月31日，已簽發和未償還的備用信用證。

 

其他

在正常的業務過程中，還有其他各種針對我們的法律行動。我們認為，這些事項的總體結果不會對我們的財務狀況、經營業績或現金流產生實質性影響。

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亞歷山大百貨公司和子公司

合併財務報表附註(續)

13.  多僱主福利計劃

根據各自的集體談判協議，我們的子公司為我們的工會代表員工提供特定的多僱主定義福利計劃(“多僱主養老金計劃”)和健康計劃(“多僱主健康計劃”)。

 多僱主養老金計劃

 

多僱主養老金計劃與單一僱主養老金計劃的不同之處在於：(I)對多僱主計劃的繳費可用於向其他參與僱主的員工提供福利，以及(Ii)如果其他參與僱主未能繳納他們的繳款，我們的每個子公司可能需要按比例承擔其未出資義務的比例份額。如果參與子公司退出其參與的計劃，它可能會受到提取責任的約束。截至2020年12月31日，我們的子公司參與這些計劃對我們的合併財務報表並不重要。

 

在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度中，我們的子公司貢獻了191,000, $172,000及$161,000，分別轉向多僱主養老金計劃。在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的這些計劃中，我們子公司的繳費不超過僱主繳費總額的5%。

 

多僱主健康計劃

 

我們的子公司參與的多僱主健康計劃為符合條件的在職和退休員工提供醫療福利。*在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度裏，我們的子公司貢獻了$672,000, $686,000及$649,000分別針對這些計劃。

14.  每股收益

下表列出了每股基本收益和稀釋收益的計算方法，包括淨收益和計算每股基本收益和稀釋收益時使用的股份數量的對賬。每股基本收益是使用期間已發行普通股(包括DSU)的加權平均股份來確定的。每股稀釋收益是使用期間已發行普通股(包括DSU)的加權平均股份來確定的，並假設所有潛在的稀釋證券都已在儘可能早的日期轉換為普通股。每股基本收益是使用期間已發行的普通股(包括DSU)的加權平均股份來確定的，並假設所有潛在的攤薄證券都已在儘可能早的日期轉換為普通股。不是的截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度內發行的潛在稀釋證券。

 

			截至12月31日的年度，
(金額以千為單位，不包括每股和每股金額)			2020						2019						2018
持續經營收入			$	41,939					$	60,075					$	56,641
停產損失(見附註7)			—						—						(23,797)
淨收入			$	41,939					$	60,075					$	32,844
加權平均流通股-基本和稀釋			5,120,922						5,118,198						5,116,838
持續經營收入			$	8.19					$	11.74					$	11.07
停產損失(見附註7)			—						—						(4.65)
普通股每股淨收益-基本收益和稀釋後收益			$	8.19					$	11.74					$	6.42

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第九項：報告會計和財務披露方面的變化和與會計人員的分歧

沒有。

 

第9A項。控制和程序

披露控制和程序-我們的管理層在首席執行官和首席財務官的參與下，評估了截至本10-K表格年度報告涵蓋的期間結束時，我們的披露控制和程序(該詞在1934年證券交易法(修訂)下的第13a-15(E)和15d-15(E)規則中定義)的有效性。基於這樣的評估，我們的首席執行官和首席財務官得出結論，截至該期間結束，我們的披露控制和程序是有效的。

 

財務報告內部控制-在與本報告相關的會計年度第四季度，我們對財務報告的內部控制(根據1934年證券交易法下的規則13a-15(F)的定義，經修訂)沒有發生任何重大影響或合理地可能對我們的財務報告內部控制產生重大影響的變化。

59

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管理層關於內部控制的報告

財務報告

 

亞歷山大公司及其合併子公司(下稱“本公司”)的管理層負責建立和維護充分的財務報告內部控制。本公司的財務報告內部控制是在公司主要執行人員和主要財務官的監督下設計的程序，目的是根據美國公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部報告目的編制公司財務報表提供合理保證。

 

截至2020年12月31日，管理層根據#年12月31日建立的框架對公司財務報告內部控制的有效性進行了評估內部控制-綜合框架(2013)由特雷德韋委員會贊助組織委員會發布。根據這一評估，管理層認定，公司截至2020年12月31日的財務報告內部控制有效。

 

公司對財務報告的內部控制包括與以下方面有關的政策和程序：保存合理詳細、準確和公平地反映資產交易和處置的記錄；提供合理保證，保證交易按必要記錄，以便按照美國普遍接受的會計原則編制財務報表，並且僅根據公司管理層和董事的授權進行收支；提供合理保證，防止或及時發現可能對公司產生重大影響的未經授權的收購、使用或處置公司資產。

 

公司截至2020年12月31日的財務報告內部控制有效性已由獨立註冊會計師事務所德勤會計師事務所(Deloitte&Touche LLP)進行審計，其報告載於本年度報告(Form 10-K)第61頁，該報告對公司截至2020年12月31日的財務報告內部控制的有效性發表了無保留意見。

60

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獨立註冊會計師事務所報告

致亞歷山大公司的股東和董事會。

財務報告內部控制之我見

我們已經審計了亞歷山大公司及其子公司(“本公司”)截至2020年12月31日的財務報告內部控制，其依據的標準是內部控制 - 綜合框架(2013)由特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會發布。我們認為，截至2020年12月31日，本公司在所有重要方面都保持了對財務報告的有效內部控制，其依據是內部控制-綜合框架(2013)由COSO發佈。

我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了本公司截至2020年12月31日和截至2020年12月31日年度的綜合財務報表和我們2021年2月16日的報告，對該等綜合財務報表表達了無保留意見。

意見依據

本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並負責評估財務報告內部控制的有效性，包括在隨附的管理層財務報告內部控制報告中。我們的責任是根據我們的審計對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定是否在所有重要方面都保持了對財務報告的有效內部控制。我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和操作有效性，以及執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們相信我們的審計為我們的意見提供了合理的基礎。

財務報告內部控制的定義及侷限性

公司對財務報告的內部控制是一個過程，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)保持合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，保證交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並且公司的收支只有按照公司管理層和董事的授權才能進行；(2)提供合理的保證，以便於根據公認的會計原則編制財務報表，以及公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(2)提供合理的保證，以記錄必要的交易，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並確保公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)對可能對財務報表產生重大影響的擅自收購、使用、處置公司資產的行為的預防或及時發現提供合理保證。

由於其固有的侷限性，對財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯報。此外，對未來期間的任何有效性評估的預測也存在這樣的風險，即由於條件的變化，控制可能會變得不充分，或者對政策或程序的遵守程度可能會惡化。

/s/德勤律師事務所

紐約，紐約

2021年2月16日

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第9B項。其他信息

沒有。

 

第三部分

 

項目10.董事、高管和公司治理

有關我們董事(包括我們的審計委員會和審計委員會財務專家)的信息將包含在一份最終委託書中，該委託書涉及根據修訂後的1934年證券交易法第14A條進行董事選舉。我們將不遲於2020年12月31日後120天向美國證券交易委員會提交委託書。此類信息通過引用併入本文。委託書第16(A)條(A)實益所有權報告合規性“的信息也通過引用納入本委託書。

 

註冊人的行政人員

以下是過去五年我們的行政人員的姓名、年齡、主要職位和職位，以及他們所擔任的職位。

 

主要職業、職位及職位

名字

年齡

(除非另有説明，否則目前和過去五年在公司任職)

史蒂文·羅斯

79

自2004年5月起擔任董事會主席，自1995年3月起擔任首席執行官；自1989年5月起擔任Vornado Realty Trust董事會主席；自2013年4月起擔任Vornado Realty Trust首席執行官；自1989年5月至2009年5月擔任Vornado Realty Trust的首席執行官；自1979年以來擔任Vornado Realty Trust的受託人；以及州際地產的管理普通合夥人。

馬修·約克(Matthew Iocco)

50

自2017年4月起擔任首席財務官；自2015年5月起擔任Vornado Realty Trust執行副總裁兼首席會計官；自2012年5月至2015年5月擔任Vornado Realty Trust高級副總裁兼首席會計官。

 

我們有一套適用於我們的首席執行官和首席財務官的商業行為和道德準則，其中包括我們的首席執行官和首席財務官。該準則發佈在我們的網站www.alx-inc.com上。我們打算通過在我們的網站上發佈此類信息來履行我們關於修訂和豁免適用於我們的首席執行官和首席財務官的本準則的披露義務。

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項目11.高級管理人員薪酬

有關高管薪酬的信息將包含在本年度報告10-K表格的“第10項董事、高管和公司治理”中提及的委託書中。該等信息在此併入作為參考。

項目12.審查某些實益所有人和管理層的擔保所有權以及相關股東事項

有關若干實益擁有人的擔保擁有權及管理層及相關股東事宜的資料(以下所述除外)將包含在本年度報告的“第10項董事、行政人員及公司管治”表格10-K中提及的委託書內。該等資料在此併入作為參考。

 

股權薪酬計劃信息：

 

下表提供了截至2020年12月31日有關我們股權薪酬的信息。

計劃類別						(a) 證券數量 將在以下日期發出 演練 未完成的選項， 認股權證及權利						加權平均 行權價格 未完成的選項， 認股權證及權利						證券數量 剩餘可用時間 未來在以下條件下發行 股權補償 圖則(不包括 反映在 (A)欄)
證券持有人批准的股權補償計劃						14,916						$	—					490,871
未經證券持有人批准的股權補償計劃						不適用						不適用						不適用
總計						14,916						$	—					490,871

第13項：股東之間的某些關係和相關交易，以及董事獨立性

有關某些關係和相關交易以及董事獨立性的信息將包含在本年度報告10-K表格的“第10項董事、高管和公司治理”中提及的委託書中。該等信息在此引用作為參考。

 

第14項：支付本金會計手續費和服務費

有關主要會計費用及服務的資料將載於本年報10-K表格“第10項董事、行政人員及公司管治”所指的委託書內。該等資料在此併入作為參考。

63

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第四部分

 

項目15.清單、展品、財務報表明細表

(A)以下文件作為本年度報告的一部分以Form 10-K的形式提交。

 

1.合併財務報表載於本年度報告表格10-K第8項。

 

2.以下財務報表明細表應與本年度報告第8項以Form 10-K格式列出的財務報表一併閲讀。

			此頁中的頁面 年度報告 表格10-K
附表III-截至的房地產和累計折舊
2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日			65-66

 

所有其他財務報表明細表都被省略，因為它們不適用，不是必需的，或者這些信息包括在合併財務報表或附註中的其他地方。

 

 

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亞歷山大百貨公司和子公司
附表III
房地產與累計折舊
2020年12月31日
(金額(以千為單位))
A欄			B欄						C欄												D欄						E欄																								F欄						G欄						H欄						第I欄
																											總金額																																										計算最近損益表中折舊的年限
									公司的初始成本(1)												費用 大寫 後續 至收購						在期末結轉																								累計 折舊 和 攤銷
															建築 和租賃權 改進																		建築 和租賃權 改進						發展 和 施工 進行中
																																																									日期 施工						日期 後天(1)
描述			累贅(2)						土地																		土地																		總計(3)
紐約，紐約州
雷戈公園I號			$	—					$	1,647					$	8,953					$	84,261					$	1,647					$	86,721					$	6,493					$	94,861					$	38,451					1959						1992						3-39年份
雷戈公園II			202,544			(4)			3,127						1,467						389,150						3,127						390,114						503						393,744						113,318						2009						1992						3-40年份
亞歷山大公寓樓			94,000						—						—						119,112						—						119,112						—						119,112						21,028						2016						1992						3-39年份
雷戈公園III			—						779						—						5,292						779						527						4,765						6,071						325						不適用						1992						5-15年份
法拉盛			—						—						1,660						(107)						—						1,553						—						1,553						1,146						1975(5)						1992						不適用
列剋星敦大道			800,000						14,432						12,355						416,994						27,497						416,284						—						443,781						175,854						2003						1992						9-39年份
新澤西州帕拉默斯			68,000						1,441						—						10,313						11,754						—						—						11,754						—						不適用						1992						不適用
其他屬性			—						167						1,804						(1,804)						167						—						—						167						—						不適用						1992						不適用
共計			$	1,164,544					$	21,593					$	26,239					$	1,023,211					$	44,971					$	1,014,311					$	11,761					$	1,071,043					$	350,122
(1)初始成本為1992年5月15日(公司開始房地產業務的日期)。
(2)不包括遞延債務發行成本，淨額為$8,374.
(3)為税務目的，公司資產和負債的淨基數約為$139,364低於財務報表中報告的金額。
(4)這筆貸款的金額是扣除我們的$50,000貸款參與。
(5)表示取得租約的日期。

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亞歷山大百貨公司和子公司
附表III
房地產與累計折舊
(金額(以千為單位))
						十二月三十一號，
						2020						2019						2018
房地產：
期初餘額						$	1,041,342					$	1,027,691					$	1,037,368
在此期間發生的變化：
土地						—						—						—
建築物和租賃權的改進						31,134						5,579						3,218
正在進行的開發和建設						(557)						8,072						695
						1,071,919						1,041,342						1,041,281
減去：全額折舊資產						(876)						—						(13,590)
期末餘額						$	1,071,043					$	1,041,342					$	1,027,691
累計折舊：
期初餘額						$	324,499					$	297,421					$	283,044
計入運營費用的附加費用						26,499						27,078						27,967
						350,998						324,499						311,011
減去：全額折舊資產						(876)						—						(13,590)
期末餘額						$	350,122					$	324,499					$	297,421

66

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項目15.清單、展品、財務報表附表--續

(B)三件展品中的一件

證物編號：
3.1						-			公司註冊證書的修訂和重新簽署。本文引用自1995年9月20日提交的S-3表格的註冊人註冊聲明的附件3.1			*
3.2						-			經修訂的附例。通過引用附件3(Ii)將其併入註冊人截至2000年3月31日的季度10-Q表格季度報告中			*
4						-			根據證券交易法第12節註冊的Alexander，Inc.證券説明			***
10.1						-			截至1992年7月20日，Vornado Realty Trust和Keen Realty Consulters，Inc.(各自作為特別房地產顧問)與本公司簽訂了房地產保留協議。本文通過引用附件10(I)(O)併入註冊人截至1992年7月25日的財政年度的Form 10-K年度報告			*
10.2						-			本公司與沃納多房地產信託公司於1995年2月6日簽訂的《房地產保留協議》的延期協議。本文通過引用附件10(I)(G)(2)併入註冊人截至1994年12月31日年度的10-K表格年度報告			*
10.3						-			房東Seven 31 Limited Partnership與承租人Bloomberg L.P.於2001年4月30日簽訂的租賃協議。本文通過引用附件10(V)B併入註冊人於2001年8月2日提交的截至2001年6月30日的Form 10-Q季度報告中			*
10.4						-			作為業主的帕拉默斯有限責任公司的ALX和作為租户的宜家地產公司之間於2001年10月2日簽訂的租約。本文通過引用附件10(V)(C)(4)併入註冊人於2002年3月13日提交的截至2001年12月31日的10-K表格年度報告中			*
10.5						-			《房地產保留協議第一修正案》，日期為2002年7月3日，由Alexander‘s，Inc.和Vornado Realty，L.P.共同簽署。本文引用自2002年8月7日提交的註冊人截至2002年6月30日的Form 10-Q季度報告的附件10(I)(E)(3)。			*
10.6						-			第59街房地產保留協議，日期為2002年7月3日，由Vornado Realty，L.P.，731 Residential LLC和731 Commercial LLC簽署。本文通過引用附件10(I)(E)(4)併入註冊人於2002年8月7日提交的截至2002年6月30日的Form 10-Q季度報告中			*
10.7						-			經修訂和重新簽署的管理和開發協議，日期為2002年7月3日，由亞歷山大公司、其附屬公司和Vornado Management Corp.之間的協議修訂和重新簽署，通過引用註冊人於2002年8月7日提交的截至2002年6月30日的Form 10-Q季度報告的附件10(I)(F)(1)將其合併為本協議的一部分，該協議由Alexander‘s，Inc.的子公司和Vornado Management Corp.Inc.組成，通過引用註冊人於2002年8月7日提交的Form 10-Q季度報告的附件10(I)(F)(1)將其併入本文			*
10.8						-			731 Residential LLC的有限責任公司經營協議，日期為2002年7月3日，其中731 Residential Holding LLC作為唯一成員，Domenic A.Borriello作為獨立經理，Kim Lutthang作為獨立經理。本文通過引用附件10(I)(A)(1)併入註冊人於2002年8月7日提交的截至2002年6月30日的Form 10-Q季度報告中			*
10.9						-			731 Commercial Holding LLC的有限責任公司經營協議日期為2002年7月3日，其中731 Commercial Holding LLC為唯一成員，Domenic A.Borriello為獨立經理，Kim Lutthang為獨立經理。本文通過引用附件10(I)(A)(2)併入註冊人於2002年8月7日提交的截至2002年6月30日的Form 10-Q季度報告中			*
									___________________
			*						通過引用結合於此。
			***						謹此提交。

67

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10.10						-			第一修正案租賃，日期為2002年4月19日，由業主Seven 31 Limited Partnership和承租人Bloomberg L.P.簽訂。本文通過引用附件10(V)(B)(2)併入註冊人於2002年8月7日提交的截至2002年6月30日的10-Q表格季度報告中			*
10.11						-			《房地產保留協議第二修正案》，日期為2007年1月1日，由Alexander‘s，Inc.和Vornado Realty L.P.Inc.在此合併，引用自2007年2月26日提交的註冊人截至2006年12月31日的Form 10-K年度報告附件10.64。			*
10.12						-			Vornado Realty L.P.、731 Retail One LLC、731 Restaurant LLC、731 Office One LLC和731 Office Two LLC之間的第59街房地產保留協議修正案，日期為2007年1月1日。在2007年2月26日提交的註冊人截至2006年12月31日的年度10-K表格年度報告中，附件10.65作為參考合併於此			*
10.13						-			修訂和重新簽署的管理和開發協議的第一修正案，日期為2005年7月6日，由亞歷山大公司、其子公司和Vornado Management Corp.之間的協議組成，通過引用註冊人於2008年2月25日提交的截至2007年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.52將其合併為本協議的第一修正案，該協議由Alexander‘s，Inc.的子公司和Vornado Management Corp.組成，通過引用註冊人於2008年2月25日提交的截至2007年12月31日的Form 10-K年度報告中的附件10.52將其併入本文			*
10.14						-			對修訂和重新簽署的管理和開發協議的第二修正案，修訂和重新簽署的管理和開發協議，日期為2007年12月20日，由亞歷山大公司、其子公司和Vornado Management Corp.之間的協議，通過引用註冊人於2008年2月25日提交的截至2007年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.53合併於此			*
10.15						-			《房地產保留協議第三修正案》，日期為2007年12月20日，由Alexander‘s，Inc.和Vornado Realty L.P.Inc.簽署，並在此合併，其參考自2008年2月25日提交的註冊人截至2007年12月31日的Form 10-K年度報告附件10.55			*
10.16						-			租約日期為2005年2月7日，業主為731 Office one LLC，承租人為北卡羅來納州花旗銀行，租户為731 Office one LLC。2009年5月4日提交的註冊人截至2009年3月31日的季度10-Q季度報告的附件10.59在此併入			*
10.17						-			轉讓、假設和同意協議，日期為2009年3月25日，由731 Office one LLC作為業主，花旗北美公司(Citicorp North America，Inc.)作為出讓人，彭博公司(Bloomberg L.P.)作為受讓人，在2009年5月4日提交的註冊人截至2009年3月31日的10-Q表格季度報告中引用附件10.60併入本文			*
10.18						-			對修訂和重新簽署的管理和開發協議的第三次修正案，日期為2011年11月30日，由亞歷山大公司、其子公司一方和沃納多管理公司之間的協議，通過引用2012年2月27日提交的註冊人截至2011年12月31日的10-K表格年度報告的附件10.49合併於此			*
10.19						-			對修訂和重新簽署的管理和開發協議的第四修正案，日期為2012年8月1日，由Alexander‘s，Inc.、其子公司一方和Vornado Management Corp.之間的協議，通過引用2012年11月1日提交的註冊人截至2012年9月30日的10-Q表格季度報告的附件10.2合併於此			*
10.20						-			對修訂和重新簽署的管理和開發協議的第五修正案，日期為2012年12月1日，由亞歷山大公司、其子公司一方和Vornado Management Corp.之間的協議，通過引用2013年2月26日提交的註冊人截至2012年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.54在此合併			*
									__________________
			*						通過引用結合於此。

68

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10.21						-			貸款協議，日期為2014年2月28日，由731 Office one LLC(作為借款人)和德國美國資本公司(作為貸款人)之間簽訂。在此併入附件10.1，參考註冊人於2014年5月5日提交的Form 10-Q季度報告中截至2014年3月31日的季度報告			*
10.22						-			合併、修訂和重新簽發的期票，日期為2014年2月28日，由731 Office one LLC作為借款人，德意志美國資本公司作為貸款人，並在731 Office one LLC作為借款人和德國美國資本公司作為貸款人之間進行合併、修改和重新簽發。-在此結合，參考了登記人於2014年5月5日提交的截至2014年3月31日的Form 10-Q季度報告的附件10.2			*
10.23						-			修訂和重新簽署的抵押、租賃和租金轉讓以及擔保協議，日期為2014年2月28日，由731 Office one LLC(作為抵押人)和德意志美國資本公司(作為抵押權人)之間的協議，由731 Office One LLC(作為抵押人)和德意志美國資本公司(作為抵押權人)修訂和重新簽署。本文引用附件10.3，參考註冊人於2014年5月5日提交的Form 10-Q季度報告中截至2014年3月31日的季度報告			*
10.24						-			由731 Office one LLC(作為出讓人)和德意志美國資本公司(作為受讓人)於2014年2月28日轉讓的租約和租金。本文引用附件10.4與註冊人於2014年5月5日提交的Form 10-Q季度報告中的內容合併			*
10.25						-			對截至2014年2月28日的追索權義務的擔保，擔保人為Alexander‘s，Inc.，貸款人為德意志美國資本公司。本文引用附件10.5與註冊人於2014年5月5日提交的Form 10-Q季度報告中的內容作為參考			*
10.26						-			環境賠償協議，日期為2014年2月28日，由731 Office one LLC(作為賠償人)和德意志美國資本公司(作為賠償對象)簽訂或簽訂。本文引用附件10.6，參考註冊人於2014年5月5日提交的Form 10-Q季度報告，將其併入本協議			*
10.27						-			終止協議日期為2014年2月28日，由731 Office One LLC、Alexander‘s Management LLC、Vornado Realty L.P.、731 Office Two LLC、731 Residential LLC、731 Commercial LLC、731 Retail One LLC和731 Restaurant LLC以及其中的731 Office One LLC、Alexander’s Management LLC、Vornado Realty L.P.、731 Office Two LLC、731 Residential LLC、731 Commercial LLC、731 Retail One LLC和731 Restaurant LLC簽訂			*
10.28						-			截至2014年2月28日，由Alexander‘s Management LLC(作為代理)和Vornado Realty L.P.(作為子代理)簽訂並簽訂的房地產分包保留協議。本文引用附件10.8，參考註冊人於2014年5月5日提交的Form 10-Q季度報告中提供的截至2014年3月31日的季度報告			*
10.29						-			對修訂和重新簽署的管理和開發協議的第六修正案，日期為2014年3月21日，由亞歷山大公司、其附屬公司和Vornado Management Corp.共同提出，通過引用2014年5月5日提交的註冊人截至2014年3月31日的Form 10-Q季度報告中的附件10.9將其合併為本文的內容。在此，本文引用了註冊人於2014年5月5日提交的Form 10-Q季度報告的附件10.9，該修正案的日期為2014年3月21日，由Alexander‘s，Inc.及其子公司和Vornado Management Corp.之間的修訂和重新簽署的管理和開發協議			*
10.30						-			Rego Park II住宅管理和開發協議，日期為2014年3月21日，由Rego Residential LLC的Alexander‘s和Vornado Management Corp.簽訂，在此引用附件10.10，參考註冊人於2014年5月5日提交的Form 10-Q季度報告中截至2014年3月31日的季度報告			*
10.31						-			房地產保留協議第四修正案，日期為2014年12月22日，由Alexander‘s，Inc.和Vornado Realty，L.P.Inc.在此合併，參考自2015年2月17日提交的註冊人截至2014年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.56			*
10.32						-			第59街房地產保留協議第二修正案，日期為2014年12月22日，由731 Retail One LLC、731 Restaurant LLC、731 Office Two LLC和Vornado Realty，L.P.			*
									__________________
			*						通過引用結合於此。

69

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10.33						-			由Alexander‘s，Inc.和Vornado Realty L.P.於2014年12月22日簽署的Rego II房地產子保留協議的第一修正案。本文引用自2015年2月17日提交的註冊人截至2014年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.58			*
10.34						-			2014年12月22日由Alexander‘s Management LLC和Vornado Realty，L.P.之間簽訂的《房地產子保留協議第一修正案》，在此通過引用註冊人於2015年2月17日提交的截至2014年12月31日的Form 10-K年度報告的附件10.59作為參考			*
10.35						-			貸款協議，日期為2015年8月5日，借款人為731 Retail One LLC和731 Commercial LLC，貸款人為摩根大通銀行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)、富國銀行(Wells Fargo Bank，N.A.)和州立銀行(Landesbank Baden-Württemberg)紐約分行。-在此引用附件10.3，參考註冊人於2015年11月2日提交的Form 10-Q季度報告中截至2015年9月30日的季度報告。			*
10.36			+			-			第二次租賃修正案，日期為2016年1月12日，由731 Office one LLC和Bloomberg L.P.簽署。本文通過引用附件10.1併入註冊人於2016年5月2日提交的Form 10-Q季度報告的截至2016年3月31日的季度報告中			*
10.37			**			-			亞歷山大公司2016年綜合股票計劃延期股票單位授予協議公司與某些員工之間的協議。本文引用自附件10.4，引用於註冊人於2016年8月1日提交的Form 10-Q季度報告中截至2016年6月30日的季度報告			*
10.38						-			貸款協議，日期為2017年6月1日，由731 Office One LLC作為借款人，與德意志銀行(Deutsche Bank AG)紐約分行和花旗全球市場房地產公司(Citigroup Global Markets Realty Corp.)共同作為貸款人。本文通過引用附件10.1併入註冊人於2017年7月31日提交的截至2017年6月30日的Form 10-Q季度報告中			*
10.39						-			修訂和重新簽署了貸款和擔保協議，日期為2018年12月12日，由作為借款人的Rego II借款人LLC和作為貸款人的中國銀行紐約分行之間的協議生效。本文通過引用附件10.55併入註冊人於2019年2月11日提交的截至2018年12月31日的Form 10-K年度報告			*
10.40						-			第二次修訂和重新簽發的期票，日期為2018年12月12日，由Rego II借款人有限責任公司(作為出票人)和中國銀行紐約分行(作為貸款人)之間的票據。本文通過引用附件10.56併入註冊人於2019年2月11日提交的截至2018年12月31日的Form 10-K年度報告			*
10.41						-			第二次修訂和重新修訂了抵押貸款、租賃和租金轉讓以及擔保協議，日期為2018年12月12日，由Rego II借款人LLC作為抵押人，中國銀行紐約分行作為抵押人。本文通過引用附件10.57併入註冊人於2019年2月11日提交的截至2018年12月31日的Form 10-K年度報告			*
10.42						-			修改和重新啟動了追索權分割擔保，日期為2018年12月12日，由亞歷山大公司作為擔保人，為中國銀行紐約分行作為貸款人併為其利益而提供。本文通過引用附件10.58併入註冊人於2019年2月11日提交的截至2018年12月31日的Form 10-K年度報告			*
10.43						-			修訂和重新簽署了2018年12月12日Rego II借款人LLC和Alexander‘s，Inc.之間單獨或集體作為賠償人的環境賠償協議，以中國銀行紐約分行為貸款人。本文通過引用附件10.59併入註冊人於2019年2月11日提交的截至2018年12月31日的Form 10-K年度報告			*
									__________________
			*						通過引用結合於此。
			**						管理合同或補償協議。
			+						根據規則24b-2向美國證券交易委員會提交的保密處理請求，本展品的部分內容已被省略。被遺漏的機密材料已單獨歸檔。經過編輯的機密信息的位置在展品中顯示為“已編輯”。

70

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10.44						-			修訂和重新簽署了2018年12月12日修訂和重新簽署的貸款和擔保協議，該協議由中國銀行紐約分行作為貸款人、初始A-1持有人和持有人的代理，以及Rego Park II參與貸款機構LLC的Alexander作為初始A-2持有人。本文通過引用附件10.60併入註冊人於2019年2月11日提交的截至2018年12月31日的Form 10-K年度報告			*
10.45						-			豁免和貸款協議第1號修正案，日期為2019年10月10日，由731 Retail One LLC和731 Commercial LLC作為借款人，以及摩根大通銀行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)、富國銀行(Wells Fargo Bank，N.A.)和州立銀行巴登-符騰堡州紐約分行(Landesbank Baden-Württemberg)作為貸款人。本文通過引用附件10.61併入註冊人於2020年2月18日提交的截至2019年12月31日的Form 10-K年度報告			*
10.46						-			修訂和重新簽署的貸款和擔保協議的第一修正案，日期為2020年2月14日，由作為借款人的Rego II借款人有限責任公司和作為貸款人的中國銀行紐約分行之間的協議。本文通過引用附件10.1併入註冊人於2020年5月4日提交的Form 10-Q季度報告(截至2020年3月31日)			*
10.47						-			亞歷山大公司(Alexander‘s，Inc.)作為擔保人，中國銀行紐約分行(Bank of China，New York)作為貸款人，於2020年2月14日修訂並重申《擔保和環境賠償協議》。本文通過引用附件10.2併入註冊人於2020年5月4日提交的截至2020年3月31日的Form 10-Q季度報告中			*
10.48						-			第二次修訂和重新修訂的參與和服務協議，修訂和重新簽署的貸款和擔保協議，日期為2020年2月14日，由中國銀行紐約分行作為貸款人、初始A-1持有人和持有人的代理，以及Rego Park II參與貸款有限責任公司的Alexander分別作為初始A-2持有人。本文通過引用附件10.3併入註冊人於2020年5月4日提交的Form 10-Q季度報告(截至2020年3月31日)			*
10.49						-			對貸款文件的總括修正案，並於2020年9月14日重申，731 Retail One LLC和731 Commercial LLC作為借款人，Alexander‘s，Inc.作為擔保人，摩根大通銀行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)作為代表貸款人和貸款人的行政代理，以及731 Retail One LLC和731 Commercial LLC之間的借款人和擔保人。本文通過引用附件10.1併入註冊人於2020年11月2日提交的Form 10-Q季度報告(截至2020年9月30日的季度報告)中			*
10.50						-			修訂和重新修訂了抵押貸款、租賃和租金轉讓、擔保協議和固定裝置備案，日期為2020年9月14日，由731 Retail One LLC和731 Commercial LLC作為抵押人以及作為抵押人和行政代理為貸款人的731 Retail One LLC和731 Commercial LLC之間的抵押貸款、租賃和租金轉讓、擔保協議和固定裝置備案。本文通過引用附件10.2併入註冊人於2020年11月2日提交的Form 10-Q季度報告(截至2020年9月30日)			*
10.51						-			利息擔保，日期為2020年9月14日，由Alexander‘s，Inc.作為摩根大通銀行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)的擔保人，為貸款人的利益提供行政代理。本文通過引用附件10.3併入註冊人於2020年11月2日提交的Form 10-Q季度報告(截至2020年9月30日的季度報告)中			*
10.52						-			租賃成本擔保，日期為2020年9月14日，由Alexander‘s，Inc.作為北卡羅來納州摩根大通銀行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)的擔保人，為貸款人的利益提供行政代理。本文通過引用附件10.4併入註冊人於2020年11月2日提交的Form 10-Q季度報告(截至2020年9月30日)			*
10.53						-			對修訂和重新簽署的貸款和擔保協議的第二修正案，日期為2020年10月23日，由作為借款人的Rego II借款人有限責任公司和作為貸款人的中國銀行紐約分行之間的協議			***
21						-			註冊人的子公司			***
23						-			獨立註冊會計師事務所的同意書			***
									__________________
			*						通過引用結合於此。
			***						謹此提交。

71

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31.1						-			規則13a-14(A)首席執行官的證明			***
31.2						-			細則13a-14(A)首席財務官的證明			***
32.1						-			第1350條行政總裁的證明書			***
32.2						-			第1350條首席財務官的證明			***
101						-			亞歷山大公司截至2020年12月31日的年度Form 10-K年度報告中的以下財務信息採用內聯可擴展商業報告語言(IXBRL)格式，包括：(I)合併資產負債表、(Ii)合併損益表、(Iii)合併全面收益表、(Iv)合併權益變動表、(V)合併現金流量表和(Vi)合併財務報表附註：(I)合併資產負債表、(Ii)合併損益表、(Iii)合併全面收益表、(Iv)合併權益變動表、(V)合併現金流量表和(Vi)合併財務報表附註			***
104						-			亞歷山大公司截至2020年12月31日的Form 10-K年度報告的封面，格式為內聯XBRL，包含在附件101中			***
									__________________
			***						謹此提交。

72

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項目16.表格10-K摘要

沒有。

73

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簽名

 

根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節的要求，註冊人已正式授權下列簽名者代表其簽署本報告。

 

亞歷山大百貨公司

(註冊人)

日期：2021年2月16日

依據：

/s/Matthew Iocco

馬修·約克(Matthew Iocco)，首席財務官

 

根據1934年證券交易法的要求，本報告已由以下人員以註冊人的身份在指定日期代表註冊人簽署。

簽名

標題

日期

依據：

/s/Steven Roth

董事會主席兼董事會主席

2021年2月16日

(史蒂文·羅斯)

首席執行官

(首席行政主任)

依據：

/s/Matthew Iocco

首席財務官

2021年2月16日

(馬修·約克)

(首席財務會計官)

依據：

託馬斯·R·迪貝尼代託

導演

2021年2月16日

(託馬斯·R·迪貝內代託)

依據：

/s/大衞·曼德爾鮑姆

導演

2021年2月16日

(大衞·曼德爾鮑姆)

依據：

/s/Mandakini Puri

導演

2021年2月16日

(曼達基尼·普里)

依據：

/s/温迪·西爾弗斯坦

導演

2021年2月16日

(温迪·西爾弗斯坦)

依據：

/s/Arthur Sonnenblick

導演

2021年2月16日

(亞瑟·索南布里克)

依據：

/s/理查德·R·韋斯特

導演

2021年2月16日

(理查德·R·韋斯特)

依據：

/s/小羅素·B·懷特(Russell B.Wight Jr.)

導演

2021年2月16日

(小羅素·B·懷特(Russell B.Wight Jr.)

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