日期為2021年的倫敦西部和郊區房地產投資有限公司和使命媒體有限公司__________________________________________________租賃了部分地面和部分一樓，菲茨羅伊街19-23號和楓樹街35-39號(奇數)倫敦__________________________________________________文件簽名信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F 4月22日

租約詳細信息業主所有權編號：NGL744527日期：2021年業主：西倫敦和郊區房地產投資有限公司(在英格蘭註冊編號00538148)，其註冊辦事處位於倫敦W1S2ER薩維爾街25號承租人：使命媒體有限公司(在英格蘭註冊編號04745677)，其註冊辦公室位於倫敦謝爾頓大街32號，2022年準許用途：經修訂並於2020年9月1日生效的《1987年城市及郊野規劃(用途類別)令》附表E(G)(I)類別內的高級寫字樓用途，在該日期後不得作出任何修訂或重新制定物業：菲茨羅伊街19-23(單)及楓樹街35-39(單)的部分地面及部分一樓，倫敦每年租金降低30.3萬，292英鎊(GB 303,292)，不包括增值税(但包括服務費，保險費和非國內税率)租金開始日期：2021年年租金：47萬零80英鎊(GB 470,080)，不包括增值税(但包括服務費，保險租金和非國內税率)DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F 22 4月22日4月22日4月22日

內容1.釋義1 2批租約6 3.租客契諾7 4業主契諾7 5重收7 6 9 7.合約(第三者權利)法令1999 9 8租客中斷條例第9 9 11可持續發展10 12慈善捐贈10 13業主與租客法令1954 11附表1處所12附表2地役權13附表3地役權及保留權利附表4租客契諾17附表5業主契諾28附表6保險條文30附表7進一步條文36附表8服務40附表9擔保人42 DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

本租約於房東和租客在《租約細則》中指定的日期簽訂。本契據見證如下：1.本租契的釋義1.1，除文意另有所指外：“建築物”指其處所構成倫敦菲茨羅伊街19-23(單數)及楓樹街35-39(單數)(不時更改)的一部分的土地及建築物，其位置在圖則1連同業主在顧及良好物業管理的利益後不時合理地指定為建築物一部分的任何額外土地或構築物一起顯示；“公用部分”指：(A)建築物內所有或構成建築物一部分的所有外部區域，而該等外部區域不時擬供多於一名租客或佔用人共同使用，或並非設計為出租予職業租客；及(B)建築物內或組成建築物一部分的任何內部區域(但不包括建築物一樓以上的任何區域)，不時擬供多於一名租客或佔用人(包括租客)共同使用，或並非指定出租予職業租客；“管道”是指水箱、管道、噴頭、電線、電纜、排水溝、水錶、管道、管道、下水道、排水溝和相關設備以及其他類似物品；“本術語的終止”是指以任何方式包括期滿、終止、退還在內的期限的結束。, 受挫和沒收；“能源管理計劃”是指向承租人提供並不時修改的建築能源管理計劃；“能源性能證書”是指2012年《建築物能源性能(英格蘭和威爾士)條例》第2(1)條中定義的能源性能證書；DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

2“環境績效”是指因房舍和/或建築物的經營或使用而產生的下列所有或任何一項：(A)能源消耗；(B)水的消耗和排放；(C)廢物的產生和管理(包括回收)；(D)温室氣體的產生和/或排放；以及(E)其他不利的環境影響；“環境性能數據”是指有關以下方面的數據：(A)能源消耗；(B)水的消耗和排放；及(C)與處所及/或建築物有關的廢物產生及管理(包括回收)；“臨街玻璃”指在圖則2上標示為“2730”的建築物由地面至一樓的玻璃正面；“集團公司”指某人(“有關人士”)：(A)有關人士的附屬公司或控股公司或該控股公司的任何附屬公司；或(B)另一人擁有控股權的公司，而該另一人亦持有有關人士的控權權益(就此而言，如該人是一間公司，另一間公司及有關人士均為其附屬公司，則該人擁有控權權益)，就本定義而言，“附屬公司”及“控股公司”具有“2006年公司法”第1159條及附表6給予它們的涵義；DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

3“擔保人”是指租賃細則(如有)中指定的擔保人，在上下文允許的情況下，對擔保人的提及包括隨時保證承租人履行義務的任何人；“保險風險”是指：(A)火災、閃電、地震、爆炸、飛機(敵方飛機除外)和從其上掉落的其他空中裝置或物品、恐怖主義、暴亂、內亂、惡意破壞、風暴或暴風雨、水箱設備或管道破裂或溢出、洪水和道路車輛撞擊、下沉、山體滑坡和隆起；以及(B)房東可能不時認為審慎投保的其他風險；“利息”是指不時(以及判決後和判決前)滙豐銀行基本利率之上的年利率4%的利息；“庫存物品”是指本租約附錄所附的庫存清單中所列的物品；“房東”是指租約細節中指定的房東或當時有權在租期結束後立即獲得恢復的其他人；“業主權益”係指期滿後立即享有的全部復歸權益；“租賃”係指本契據及根據該契據訂立或補充的任何文書；“支出”指(就房產而言)所有非住宅差餉(包括空置物業的差餉)、水費、水費，以及所有現有及未來的差餉、税項、收費、評税、課税及支出(不論是議會或地方的)，而該等差餉、税項、收費、評税、徵收及支出是現時或可能在任何時間對物業或物業的擁有人或佔用人或與物業的佔用、使用或享用有關的；“計劃1，計劃2, 圖3等“指按此編號並附於DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F的每一份圖則

4本租約；“物業”指在租約細則內指明並於附表1更詳細描述的物業；“主要年租金”指在租約細則內指明的年度租金；“減租期間”指自租金開始日期起計至全數租金日期(但不包括全數租金日期)的期間；“服務時間”指上午7時。到晚上7點。週一至週五，不包括銀行和公眾假期；“法令”是指：(A)議會法案和任何附屬立法；或(B)歐洲共同體或其他超國家機構的法律、法令或指示，在聯合王國現在或不時有效的法律；“高級房東”是指當其時有權復歸的任何人，不論是直接的還是非直接的，業主根據該租約持有房產的權益；“高級租約”是指1996年10月31日在(1)加里亞德住宅有限公司和(2)西倫敦郊區物業投資有限公司(不時更改和補充)與任何其他為恢復本租約而訂立的租約(不論是否立即)之間簽訂的租約；“系統”指為大樓提供供暖、通風、空調、製冷、安全、出入控制、火警探測、滅火和建築管理系統的設備；“電信運營商”指《2003年通信法》第106條所適用的人；“電信線路許可”是指業主和電信運營商之間就在DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F中為此目的向處所提供電信和數據服務和/或在大樓安裝電纜和輔助設備而訂立的任何線路許可協議。

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火災逃生辦公室消亡楓樹街C L E V E L A N D M E W S F I T T Z R O Y S T R E E T 2 7 3 0 H O W L A N D S T R E E T C O N W A Y M E W S H E R T F O R D P L A C E F T T Z R O Y S R E E T M A P L E P L A C E C O N W A Y S T R E E T F I T Z R OY S T R E E T M A P L E S T R E E T C L E E L A N D M E W S 01舊圖書館地下平面設計119 Cholmley Gardens，倫敦NW6 1AA t：0207 435 1144 e：info@dmfk.co.uk w：www.dmfk.co.uk項目按比例繪製@A1 Scale@A3項目編號圖紙編號檢查圖紙標題。DMFK 1：1001：50JSHW地面租賃平面19菲茨羅伊街A1012195 0 1 2 3 4 5M N 02場地位置計劃1：2500 N計劃2文件簽名信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

方案3文檔簽名信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

19-23菲茨羅伊街-停車場平面圖逃生梯和逃生梯&艙口至5 6 7 8 9 10 11 12 13艙口至街道水平15 3 21 1垃圾升降室豎井LEB開關水泵房間斜坡式滾筒式百葉窗燃氣表4 14 16 17 18計劃4文件簽名信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

5房東可能酌情要求的表格；“承租人”是指租約細則中規定的租户及其所有權和轉讓的繼承人；“期限”是指租約細則中規定的合同條款；“露臺”是指第三圖則上綠色陰影的露臺；“非保險損害”具有附表6第7.1段賦予它的含義；“增值税”是指增值税或其他類似性質的税項；“工作日”是指週一至週五(包括聖誕節、耶穌受難日或法定銀行假期)的任何一天；“1954年法令”是指1954年“房東與租客法令”；“1995年法令”是指1995年“業主與租客(契諾)法令”。1.2在本租約中，除另有説明外：1.2.1凡提及法規，須解釋為已修訂、修改或重新制定的法規，以及根據法規可能已制定或未來可能制定的任何規例、法定文書、命令、附例、指示或其他規定，但《2006年公司法》第1159條及附表6及1987年《城鄉規劃(使用類別)令》除外；1.2.2凡提及租客須支付的費用或租客為彌償業主而須支付的費用，包括但不限於所有適當的律師、測量師、建築師及其他費用、墊付費用及不可追討的增值税及其他由業主自行或由保險公司或任何其他對該處所有利害關係的人正當招致的開支；1.2.3“業主契約”及“租客契約”具有1995年法令第28(1)條賦予它們的涵義，並與本租契所產生的租賃有關；1.2.4凡提及個人，包括商號、公司, 法人和自然人；1.2.5凡提及“租客的任何過失”或“租客的過失”，包括租客或在租户明示或默示同意下在處所的任何人的任何作為、過失或不作為；DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

6 1.2.6根據本租約，如任何事項須徵得業主同意，則除非業主以書面形式選擇放棄此項要求，否則只可在完成載有雙方同意條款的契據後，方可給予同意；1.2.7本租約規定不得無理拒絕業主的同意或批准，應解釋為該等批准或同意不得被無理扣留或延遲；1.2.8承租人不做任何行為、事情或事情的契諾包括不導致、不允許或不容忍任何行為；1.2.9本租約中任何一方的所有協議和義務(無論是否明示為契諾)應被視為並應被解釋為, 1.2.10如果一方由兩個或兩個以上的人組成，則這些人的義務應是連帶的；1.2.11提及條款或附表是指本租約的條款或附表；1.2.12根據本租約保留給房東的進入權利也可由任何高級房東以及經房東或任何高級房東授權的權利行使；1.2.13根據本租約保留給業主的任何權利、地役權和特權，以及根據本租約可由業主行使的所有其他規定的利益，也應是為了任何當時的高級業主的利益並可由其行使)；1.2.14提及段落是指附表中出現提及的段落，而提及分節是指出現提及的段落中的一個段落；而1.2.15條款和段落的標題僅為方便起見，並不影響本租約的解釋。1.3除非文意另有所指外，本租約中使用的詞語應具有其在《租約細則》中所賦予的含義。2.租約2.1作為本租約保留的租金和租客方面的契諾的代價，有完全業權擔保的業主在合約期內將處所連同附表2所指明的權利(與業主和所有其他同樣享有權利的人一樣)出租給租客，但保留給業主和所有經業主授權或以其他方式享有附表3所列地役權和權利的人，並受所有契諾、條件和限制所規限(如文件簽署信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

2.1.1在減租期間及就減租期間，以每季預付租金的方式預付租金，並以銀行常規命令或其他方式支付房東所要求的首期付款，該期間自起租日期起計至緊接起租日期後的四分之一日止(但不包括起租日期在內)；2.1.2除第2.2條另有規定外，由十足租金日起(包括該日在內)，主要年度租金須在每年通常的季度日以等額季度預繳方式預付，而該等款項須以銀行常規命令或業主所要求的其他方式，就自十足租金日開始至緊接十足租金日之前的季日為止的期間(但不包括緊接十足租金日之前的季度日)而作出的首次付款：2.1.3作為額外租金，附表4第2.3段所指的款項須就自本租約的簽訂日期為本租約之日；2.1.4作為額外租金徵收任何增值税，不論該等税項是否因業主選擇或經業主同意而徵收；及2.1.5作為租客根據本租約條款應付的額外租金利息。2.2如果承租人沒有根據第8.1條行使終止本租約的權利, 減收的租金將取代2024年至2024年期間(包括2024年及該日)的主要年度租金。3.租客契諾按照附表4與業主訂立的租客契諾，並遵守和履行本租契所載條件。4.業主契諾根據附表5與租客訂立的業主契諾。5.在不損害業主任何其他權利或補救的情況下收回租約：5.1本租約所保留的任何租金在到期後仍拖欠21天(不論是否已被合法要求)；或文件簽名信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F 10月22日

8 5.2本租約中有任何違反承租人契諾的行為；或5.3承租人或任何擔保人在任何時間擔保承租人的義務：5.3.1提出或與其任何債權人達成任何計劃、妥協、暫停或安排；或5.3.2對其任何資產徵收執行、扣押、扣押或其他程序，但在14天內未清償；或5.3.3由於實際或預期的財政困難，開始與其一名或多名債權人談判，以期重新安排其任何債務；5.3.4為在聯合王國成立為法團的公司：(A)從公司登記冊上剔除；或(B)作為一家無限公司註冊為有限責任公司；或(C)申請作出行政命令或作出行政命令；或(D)已發出擬委任管理人的通知，或已向法院提交與委任管理人有關的訂明文件，或已委任管理人；或(E)已有針對其作出的清盤令，或已以其他方式進行自動清盤(為合併或重組而對有償債能力的公司自動清盤除外)；或(F)已就其全部或任何資產委任接管人或行政接管人，或有產權負擔人接管其全部或任何資產，或對其全部或任何資產行使任何出售權力；或(G)被當作無能力償付《1986年破產法》第123條所指的債項；或5.3.5為個人：(A)已就其破產而提出呈請或已有針對他的破產令；或(B)是根據第253條作出的命令或委任的標的, 1986年破產法第273或286條；或(C)無力償還1986年破產法第267和268條所指的債務；或DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

9 5.4在任何司法管轄區內，對於租客或任何該等擔保人而言存在或發生任何情況或事件，而該等情況或事件具有與本條所述任何情況相同或相似的效力，則業主可隨時以整體名義重新進入物業或其任何部分，並沒收本租約，本租約及由此產生的租期即告終止。6.本租契的條文包括：6.1附表6的保險條文；及6.2附表7的其他條文，以及業主與租客彼此立約，以履行其在該等附表內各自的義務。7.1999年《合同(第三方權利)法》本租賃各方無意根據《1999年合同(第三方權利)法》強制執行本租賃的任何條款。8.租客終止條例草案第8.1條，但須符合條例草案第8.2條的先決條件, 租户可以提前不少於六個月的書面通知，在租約解除之日終止本租約。本租賃將在終止之日終止，但不影響任何一方因任何先前違約而對另一方的權利。8.2先決條件為：8.2.1租客於租約日期將物業交還業主，不受租客本人及任何第三者佔用或任何第三者佔用的權利影響；及8.2.2於通知送達日期及租約結束日，所有主要年租及減收租金均已悉數繳付。8.3自終止租約之日起計30天內，業主將退還租客在通知期滿後任何期間預繳的本金年租金或減收租金。9.擔保人擔保人考慮到本租約是應擔保人的要求授予租客的，該租約是應擔保人的要求與業主簽訂的，並向業主提供了附表9所列的擔保。DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

10.可持續性10.1業主和租客確認，他們希望促進和改善房屋和建築物的環境表現，並應：10.1.1相互合作，以確定改善房屋和建築物環境表現的適當策略；10.1.2分享與各自的環境表現相關的信息(包括淨零碳目標和碳補償)；10.1.3合作並盡合理努力同意並遵守《能源管理計劃》，以幫助實現資源使用的可持續性(包括但不限於業主不時向租户發佈的綠色出行計劃和此類其他環境政策)；10.1.4維護和共享環境績效數據和監測環境績效所合理需要的其他信息10.1.5合理努力確保建築物得到使用，並確保根據附表8提供的任何服務：(A)符合任何能源管理計劃；以及(B)以改善環境績效的方式；和10.1.6盡合理努力同意改善根據附表8提供的任何合理可能會改善環境表現的服務。10.2承租人應與業主充分合作並協助業主獲取環境績效數據，包括應業主的要求向業主提供：10.2.1應業主的要求，不少於每月一次的物業內公用設施儀表的讀數；以及10.2.2業主合理要求的與承租人在物業內的天然氣、電力和其他公用事業的消費有關的其他信息、數據和文件，包括但不限於, 房東可能合理要求的形式的能源和其他公用事業供應合同的細節(包括可再生能源原產地擔保(REGO)或可再生天然氣原產地擔保(RGGO)認證的細節)及其到期或續訂日期。11.在授予本租約時的慈善捐贈，但在純粹自願的基礎上，房東和租户將在合同期限的每一年各自贈送100.00 GB的禮物文件信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

11支持青少年癌症信託基金(註冊慈善機構編號1062559)，這筆款項將在本租約完成時全額支付。12.1雙方確認：12.1.1房東已根據1954年法案第38A(3)(A)條的要求，在簽訂本租約之前，向租客送達申請本租約所產生的租賃的通知；12.1.2經租客正式授權，根據1954年法案第38A(3)(B)條的要求，於2021年作出法定聲明。12.2雙方同意，1954年法令第24至28條的規定不適用於本租約所產生的租賃。12.3雙方證明不存在本租約生效的租賃協議。房東和房客在簽署本文件的前一年簽署了本文件，特此為證。DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F 4月22日哈桑

12附表1處所1.建築物地面及一樓在圖則2及3上以紅邊顯示的所有部分，包括：1.1內門、門框、設備及設備、門內的任何玻璃及處所窗户的任何次級玻璃；1.2處所的入口門及其設備及設備；1.3處所內的承重牆、柱子及構成處所邊界的牆壁的內部灰泥或其他表面；1.4處所內的全部非承重牆；1.5樓板和天花板的表面；1.6活動樓板和支撐物，以及活動樓板與活動地板之間的空隙；1.7處所內的地毯；1.8處所內的地板箱；1.9處所內的照明；1.10本租契生效之日現在或以後安裝在建築物任何部分並專供處所使用的所有導管、裝置和機械；1.11處所內的空調機組及其設備和導管；1.12處所內的所有衞生設備和相關導管；1.13處所內不時出現的所有固定附着物及裝置；及1.14處所的所有加建及改善工程，但不包括結構部分、承重框架、屋頂、地基、外牆、窗框、窗內的窗户傢俱及玻璃、所有豎管，以及處所內但並非僅供處所使用的管道、裝置及機械。DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

13附表2批出的地役權1.現在或以後安裝在建築物任何部分的管道內或之後的管道內和通過管道內的水、泥土、氣體和電力的通過和運行權。2.有權使用建築物的正門及由該正門通往的公用部分進入和離開處所(但不得將任何物品送往該處所)，以及作業主不時指明的其他用途。3.在緊急情況下，有權經由公用部分和沿逃生路線經由業主不時指定的建築物部分逃往安全地方或公眾駭維金屬加工。4.對房產的支持和保護權利，與建築物其他部分現在享有的權利一樣。5.在符合第6段所列條件的情況下，專有權利將露臺用作適合和與辦公建築物保持一致的和平活動及康樂用途，並附屬於佔用人使用附表4第13段所準許的處所，但在任何情況下，露臺均不得在承租人的通常業務運作中用作酒會或類似活動。6.第5段所指權利的行使須符合下列條件：6.1承租人須：(I)保持露臺清潔整潔；(Ii)除經業主批准的傢俱外，不得在露臺上放置任何物品(如傢俱符合設計，則不得無理拒絕批准, (Iii)不得對露臺作出任何改動、加建或造成任何損害；(Iv)不得在露臺上播放任何音樂；(V)不得在露臺上舉行任何展覽、公眾集會或公眾娛樂活動；(Vi)不得作出任何可能對業主或大廈其他租客及佔用人造成滋擾或損害的事情；(Vii)不得在露臺上使用任何烹飪設備；DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

14(Viii)不允許任何人在露臺上吸煙；及(Ix)不允許在露臺上堆積任何垃圾；6.2業主有權進入露臺進行維修、保養、清潔、翻新和更換露臺；以及6.3業主不對租户或租户的持牌人或任何其他人就平臺上發生的任何意外、發生的事故或造成的傷害負責或承擔法律責任。7.在遵守和執行業主不時訂立的任何規管使用規例的規限下，租客有權使用第4號圖則所示的建築物較低地下16號泊車位內的單車架以存放屬於處所佔用人的12輛單車，其風險由租客自行承擔。8.在遵守和執行業主不時訂立的有關使用的任何合理規例、所有與健康及安全有關的法律及規例，以及保險人的規定及建議的規限下，租客有權使用第4號圖則所示建築物地下較低層編號13的泊車位，以供放置一個或多個與該泊車位大小相稱並經業主批准的儲物容器(合理地行事，但如在從租客收到該等儲物容器的足夠圖則及規格後兩個工作日內)，則租客有權自行承擔使用該等泊車位的風險。, 房東未通知承租人(I)儲物容器已獲批准或(Ii)儲物容器未獲批准，並提供未獲批准的一個或多個理由，則該批准應視為已給予)，以供與租客使用處所有關，但租客須毫不拖延地補償因行使此項權利而對建築物造成的任何損害，並須受租客在期限屆滿前將所有儲物容器及其他可能放置在該停車位上的物品，並賠償因移走該等物品而造成的所有損壞。9.按照租客按照準許用途對處所的使用而按規定在建築物內的豎管鋪設管道的權利，但所有管道的路線及規格須首先由業主批准(業主不得無理拒絕批准，但如該等管道會或可能(業主認為)會導致超載，則業主有權拒絕批准)。DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

15附表3保留的地役權及權利1.豎設或更改建築物的任何其他部分或任何其他毗鄰或毗鄰財產(不論是否屬於業主或任何第三者)的權利，或同意豎設或更改該等財產的權利，即使該等豎設或更改可能會減少處所所享有的光線及空氣的接觸，以及處理其認為適當的任何該等財產的權利。2.所有服務或供應品有權自由和不間斷地通過所有在該處所之內或之下的現有或將來的導管，並供或能夠供建築物的其他部分或任何其他毗鄰或鄰近物業使用，以及有權進入該處所檢查、接駁、修理、保養和更換任何該等導管。3.與建築物或任何毗鄰或毗鄰財產的豎設、更改、改善、修葺或保養有關而進入和停留在該處所的權利，以及為此目的而支撐、支撐和結合和捆綁該處所的結構的權利。4.為檢查、更改、修理、保養、更換和接駁建築物內的豎管(包括在該等豎管內或構成該等豎管一部分的任何喉管系統)及該等豎管內的導管而進入和停留在該處所的權利。5.有權在處所之內、之上或之下敷設或建造新的導管，並有權接駁至處所上或之下現時或以後可能設有的導管(只可供處所使用的導管除外)。6.暫時關閉處所以外的建築物任何部分的權利，但不得阻止租客進入處所。7.為檢查、清潔、保養、修理而進入和停留在處所的權利, 更新或更換露臺。8.業主及建築物或任何毗鄰或鄰近物業的業主及其他業主、租客或佔用人，以及他們各自的代理人、工人及僱員，有權攜帶所有進入建築物屋頂所需的物料及用具進入露臺。9.在本租契所載租客契諾準許進入處所的情況下，進入處所的權利及自由。10.對建築物和業主的毗鄰或鄰近財產的支持和保護的權利，一如現在從該處所享有的那樣。11.建築物的其他部分或毗鄰財產或毗鄰財產在該處所之內、之下、上方或就該處所享有的所有地役權、準地役權、特權及權利，猶如該等毗鄰財產及鄰近財產及文件簽署信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F一樣

到目前為止，16處房舍一直是所有權和佔有權分開的，這些事項是通過規定或正式授予獲得的。12.在不損害第11段的概括性的原則下，現時由處所或處所的任何擁有人或佔用人不時享有或可在任期內的任何時間享有的所有光照及空氣權利。在行使第2、3、4、5、7和8段的權利時，本租約下的業主必須：(A)在給予不少於48小時的書面通知(為此目的應包括電子郵件)後(除非在緊急情況下不需要通知)；(B)僅在與行使該權利相關的合理必要的時間內進入該處所的該部分；及(C)在合理可行的範圍內儘量減少不便，並在沒有不合理延誤的情況下對該處所造成的任何損害予以補償。DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

17附表4租客契諾1.租金1.1按本租契指明的時間及方式繳付本租契預留的租金，不作任何扣減。1.2不行使或尋求行使任何扣繳租金的權利或申索，或任何抵銷的權利或申索。2.支出2.1支付及清償或彌償業主就該物業或與該物業有關的所有支出(非住宅差餉除外)(包括在沒有直接評估的情況下，由業主以合理行動釐定與該物業有關的任何應付款項的公平比例)，但因復歸本租約或收取租金(但不排除就該等物業須繳交的增值税或保險費)而產生的支出除外。2.2支付所有咪表租金以及物業所消耗的所有水和燃料以及向物業供應的服務，並由租户自費遵守及執行供應當局現行及未來的所有規定及規定，並就該等規定及規定向業主作出賠償。2.3根據業主對上述成本和開支的估計，在業主不時決定的12個月期間或12個月期間內，並在該期間結束後，在合理可行的範圍內儘快向業主支付業主就物業所消耗的所有電力所發生的成本和支出，或按照業主的指示，在每年通常季度內以臨時記賬的方式預先支付, 業主須計算在該段期間或期間所招致的實際費用，並將該等費用的摘要送達租客；如租客所付的臨時付款總額與應得的款項不同，則應付業主的任何款項須按要求支付，而根據本段應付的下一筆臨時付款，則可多付款項予租客，或就緊接租約完結前一年而言，須在租約結束後30天內退還租客。2.4如果租客對房東根據本附表第2.3段向租客提交的任何費用摘要中所載的任何費用內容提出爭議，則必須在收到該摘要後一個月內向房東發出書面通知，説明其所依賴的詳細理由(“爭議通知”)。2.5當事各方應盡各自的合理努力商定爭議總費用的任何要素，如果在收到有關爭議通知後兩個月內未達成協議，任何一方均可根據1996年《仲裁法》將爭議提交一名仲裁員裁決。DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

18 2.6儘管已送達任何爭議通知書，租客仍須就本附表第2.3段所指的全部費用負上法律責任，除非根據本附表第2.5段委任的仲裁員裁定該負債的任何部分應由業主償還，或任何額外的款項應支付予業主，則業主須促致一份經適當更正的摘要提交給租客。在更正後的摘要發佈後14天內，房東應償還該金額，或租客應(視情況而定)按HSBC Bank Plc的基本利率支付從租客付款之日至房東實際還款之日(如房東)，以及自應付房東之日起至租客實際付款之日(如房客)這段時間內的利息。3.進行維修，以保持處所及庫存物品清潔、整潔及狀況良好，並在有需要時全部或部分更換或更新，並不時將所有已過時或不能使用的業主固定附着物及配件更換為其他品質較佳的固定附着物及配件，但在下列情況除外：3.1.1因投保風險而造成的損壞(除非業主所投保的保險因租客失責而遭失效、避免或沒收，或因租客失責而拒絕或扣留保單款項)；及3.1.2未投保的損壞。4.裝修4.1在緊接期限結束前的最後三個月內，以油漆、清潔或其他方式處理通常或需要油漆的處所的內部構築物和其他內部部分以及窗框的內部, 在緊接業主批准的租期結束前的最後三個月內，用至少兩層優質油漆或其他合適的優質材料以適當和工匠的方式清潔或以其他方式處理，並在符合第4.2段的一般規定下，重新裝飾房產的內部，所有該等油漆和其他裝飾工程的顏色和方法，不得無理扣留。4.2在租期內的任何時間，不得油漆或裝飾物業內於本租約日期為外露混凝土表面的任何表面。5.清潔5.1，以保持處所及露臺清潔整潔。5.2至少每月一次，以適當地清潔處所內的窗户、窗框和所有其他玻璃的內表面。5.3如有需要，最少每月一次或更頻密地適當清潔玻璃門面的內表面。DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

19 6.在租期結束時產出6.1：6.1.1悄悄交出房屋和庫存物品，不受承租人自己和任何第三方的佔用，也不受任何第三方佔用的權利，條件與承租人適當履行和遵守本租約中的契諾一致；6.1.2(除非業主另有書面要求)在租期結束前，將租客或任何第三者所有的承租人及其他固定附着物及裝置及其他財產移走，並確保租客或任何其他人士的電訊及其他電纜(如有的話)已適當隔離(不論是單獨或與其他樓宇一起使用)；6.1.3如租客或任何從租客那裏獲得業權的人對房產進行任何改動或增建，以恢復房產(除非業主在期限結束前不少於三個月以書面指示不這樣做，而該指示可能與全部或部分工程有關)，恢復到進行改動和增建之前的狀態和狀況；6.1.4拆除屬於租户或通過租户獲得業權的任何人的所有招牌、通知或其他通知；6.1.5賠償因拆除配件、傢俱和物品以及標誌、通知或其他通知而造成的所有損壞, 達到業主合理滿意的程度。6.2如果租客沒有在這種情況下離開房產，按要求向業主支付到期債務，補救這種違約的適當費用，租客承認在租約結束時可能留在房產內的任何電纜和其他物品可由業主拆除。承租人同意並承認房東不對租户或任何其他人因在租期結束時拆除或損壞任何電纜或其他物品而可能造成的任何損失、索賠、損壞、不便或中斷(包括但不限於任何損失或業務中斷)承擔任何責任。7.法規7.1遵守所有法規，以及影響房產或其使用和佔用的任何政府部門、地方當局或其他主管當局的要求或指示。7.2執行所有工程並獲得所有證書和許可證，並提供和維護根據任何法規或任何此類要求或指令是或DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F的所有安排

20可由業主或租客指示或規定在處所或就處所籤立、取得、提供或維持。7.3不得在建築物上作出或不作出業主根據任何法規或任何該等規定或指示可能招致或已施加或須支付任何罰款、損害賠償、補償、費用、徵款、收費或開支的任何事情。7.4在接獲物業後，在合理情況下儘快向業主遞交影響物業的政府部門、地方當局或其他主管當局的任何通訊的副本，並按業主的要求提出或參與就物業提出反對、申述或上訴。8.規劃8.1不得申請任何規劃許可或實施任何規劃許可。8.2不反對與業主或業主的任何集團公司的任何毗鄰或鄰近物業的發展有關的任何規劃申請。9.進入房產9.1允許業主和業主授權的人在不少於48小時的事先書面通知(為此目的包括電子郵件)後的合理時間進入房產(緊急情況除外)，並在有必要或沒有工人、材料和設備的情況下進入房產：9.1.1更改、維護或修繕任何毗鄰財產或其服務；9.1.2與建築物任何其他部分或任何毗鄰財產或其服務的發展有關；9.1.3測量、繪製圖紙和進行測試，涉及業主可能對建築物或其毗鄰或鄰近物業提出的任何建議；9.1.4與本租約保留的地役權和權利有關；9.1.5遵守該等契諾, 可能影響租期恢復的條件和限制(如果有)；9.1.6檢查房屋和庫存物品；9.1.7完成業主的固定裝置和配件的庫存；9.1.8測量或評估房屋；9.1.9補救本租約中任何違反租户契諾的行為；DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

21 9.1.10與提供附表8所指的服務有關；9.1.11為擬備能源表現證明書而視察該處所；及9.1.12為該處所安裝獨立的電力或其他能源或公用事業用品及/或安裝、操作或維修設備(不論是計價表、分表、檢驗表或其他設備)，以測量向該處所供應的氣體、電力或其他能源或公用事業的供應及/或收集該等量度, 則無須就對該處所的佔用人造成的任何煩擾或不便支付費用，但須由進入該處所的人在合理切實可行範圍內儘量減少造成的不便，並在沒有不合理延誤的情況下補償對該處所造成的任何損壞。9.2在知悉物業受到任何破壞或損壞，以及任何瑕疵會或可能導致業主有義務作出或不作出任何作為或事情，以遵守1972年《欠妥處所法令》所施加的注意責任時，立即通知業主。10.違反10.1在業主向租客發出書面通知後一個月內或在必要時更早，糾正所有違反本租約中租客契諾的行為。10.2如租客繼續不履行任何該等契諾，而該等契諾已發出通知，容許業主及其任何一方授權的所有人士採取必要或合宜的步驟，以補救違約行為，而業主因此而招致的適當費用(包括專業及其他開支)，則應由租客按要求向業主支付，如未獲支付，則為租客欠業主的債項，並可採取行動予以追討。11.彌償業主不適當的費用(就第11.8段而言, 11.1強制執行本租約中承租人的契諾或任何在任何時間擔保承租人義務的人的義務；11.2根據1925年《物權法》或1938年《租賃財產(維修)法》第146和147條準備和送達任何通知或訴訟程序，以及檢查和監督任何必須進行的工程；11.3在發出通知後採取任何步驟，儘管已被沒收，但法院給予的救濟除外；11.4完成任何不需要通知的沒收；DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

22 11.5追回本租約規定的應得款項；11.6準備和送達與房舍需要修繕或本租約中任何租户契諾的其他違反有關的所有通知和時間表(無論是法定的還是其他的)，並檢查和監督任何必須進行的工程，無論是在租期內還是在租約結束後；11.7根據1995年法令編寫和送達任何通知、申請或訴訟程序；和11.8(除非法院無理地拒絕或拖延此類同意)任何同意、許可或批准的申請，無論是批准或拒絕，或提供任何限制或條件，或不論申請被撤回或放棄。12.改動12.1除非第12.2段另有規定，否則不得對處所或供處所使用的任何裝置、導管、機械裝置或機械作出任何改動或增加。12.2租户可以在業主批准的位置安裝窗簾欄杆，作為其初步裝修工程的一部分，前提是租户首先獲得業主的書面同意(不得無理拒絕這種同意)。12.3在不影響以上各段的情況下，不得：12.3.1對通向公共部分的房屋大門的外觀、樣式或類型進行任何更改。12.3.2對處所的電力裝置進行任何改動。12.3.3任何更改、增加, 12.3.4任何可能對建築物及/或建築物的能源表現證書中的資產評級造成不利影響的改動；12.3.5對系統的任何改動或進行任何會對系統的有效運作產生不利影響的改動；或12.3.6任何改動或增加或作出任何事情，令業主從任何第三者取得的與大廈相關的任何保證、保證或潛在缺陷保險單失效或受損。12.4應要求刪除違反本段的任何更改，或與其有關的任何許可證、批准、許可或同意被撤回或失效，並修復因此而造成的所有損壞，並恢復DocuSign信封的所有部分ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

在業主滿意的監督下，23處受影響的房舍狀況良好，狀況良好。13.使用13.1不得將處所用作準許用途以外的其他用途。13.2不得使用處所：13.2.1作任何危險、有害、嘈雜、令人反感、非法或不道德的用途；13.2.2作任何對業主或任何毗鄰或鄰近物業的擁有人或佔用人造成滋擾、損害或不便的用途。13.2.3作為投注站或投注處；13.2.4作為公眾人士進入的辦公室，或進行任何拍賣、公眾集會、娛樂或展覽；或13.2.5出售酒類，供在處所內外飲用。13.3採取一切實際步驟，防止其僱員、代理人、訪客及所有承租人有權行使權力或控制的人士在大廈或其鄰近地方吸煙，但業主指定的吸煙區除外。13.4不得讓任何人在該處所內睡覺，亦不得將該處所用作住宅用途。14.命名、標誌、展示14.1不得在處所內展示，以便從外面可看見任何標誌、招牌、海報、窗簾或廣告。14.2不得在處所內展示任何窗簾，以便從外面可見，但大小和類型符合業主對建築物標準規格的窗簾除外。14.3不得在玻璃門面內放置或展示任何標誌、招牌、海報、窗簾或廣告，但如觀音傳媒有限公司(在英格蘭註冊編號04745677)為租户，租户可在玻璃門面內展示其慣常的公司標誌，以識別租户的姓名, 但：14.3.1該等標牌的展示方式和位置，以及該等標牌的式樣和大小，必須事先獲得業主批准(如業主合理地認為該等標牌與處所或建築物的設計、外觀或特色不符，則不得無理扣留或延遲批准)；及DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

24 14.3.2承租人在任何時候不得覆蓋或遮擋超過玻璃門面表面積的10%。15.允許所有經業主或其代理人授權的人在不少於48小時的事先書面(為此目的包括電子郵件)通知後的合理時間內查看房產，並且不會中斷與以下事項有關的情況：15.1業主權益的處置；以及15.2房產的重新出租。16.保安安排16.1在沒有通知業主和提供業主批准的保安和照看安排(不得無理拒絕批准)和遵守保險公司的適當要求的情況下，不得將房產連續空置超過一個月。16.2確保業主在任何時候都有該處所至少兩名鑰匙持有人的姓名、家庭地址和家庭電話號碼的詳情。17.超載17.1不得使建築物的任何部分承受任何過重的負荷，亦不得將任何過重的重量懸掛在天花板或構築物上。17.2不得使任何升降機或為處所服務的管道超載或受阻，或將任何工商業污水或任何有害物質或物質排放入任何喉管、排水渠或污水渠。17.3不得妨礙或幹擾位於處所內或供處所使用的通風百葉窗及格柵，以及不得在處所內安裝或操作任何設備, 可能導致建築物系統的效率降低或受損或其平衡受到幹擾的機械或器具。17.4不得在露臺上放置任何物品。18.入口及服務區不得在業主指定的入口以外的地方或經由業主指定的入口裝卸、接收或派送貨物，亦不得離開任何物品或車輛，以致該等區域或入口、道路或進出建築物的途徑受阻，或妨礙、阻礙或不便他人進入。DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

25 19.採光權19.1不遮擋任何屬於房舍的窗户，也不接受任何其他這樣做的人的付款或其他對價。19.2通知業主任何第三者對物業作出或取得或企圖作出或取得任何侵佔或地役權，並應業主的要求採取業主可能合理要求的步驟以防止任何該等侵佔或地役權被取得，但租客所招致的任何合理及適當的費用須由業主承擔。20.轉讓不得轉讓、分租、放棄或分享佔用或管有，或將處所的全部或任何部分，或本租契的任何利益或負擔，或從本租契衍生的任何權益，作出押記。21.賠償業主因違反或不遵守本租約中的租户契諾或相關運營商在任何電信通行權中的義務，或由於租户或從租户或其各自的代理人、傭人或被許可人那裏獲得所有權的任何人的任何行為或過失而產生的所有訴訟、費用、索賠、要求和費用。22.應書面要求出示資料：22.1業主為信納租客已遵守本租契內的契諾而合理地要求提供的證據，以及與該處所有關的所有衍生權利或職業權利的詳情，不論該等權利是多麼遙遠或較差；及22.2該等財務資料(包括但不限於租客的管理賬目，顯示租客的除利息、税項前的收入等), 根據業主為評估租客履行其在本租約項下義務的能力而不時合理要求的財務資料(折舊及攤銷及税前利潤)，但須受業主首先與租客訂立保密該等財務資料的書面協議所規限(該協議須採用租客建議的合理形式，並經合理行事的業主批准)。23.利息23.1支付到期後仍未支付的本金年租和減收租金的利息。23.2就根據本租約須支付的額外租金及任何應計利息及其他款項(非租金)支付利息，而該等款項在(視屬何情況而定)後十個工作日仍未支付：DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

26 23.2.1在只按需付款的情況下要求付款；或23.2.2房客到期付款之日，自要求之日起，或到期付款之日起，直至向房東付款為止。23.3在業主因租客無法補救的違反契諾而適當地拒絕接受付款的任何期間內，根據第23.1段支付利息。24.增值税24.1支付相當於本租賃項下任何應付款項的所有應付增值税的金額，以使任何該等款項被視為免税。24.2如租客須向房東償還任何供應品的費用或開支，則須同時向房東支付或(視屬何情況而定)賠償房東因該等供應品而招致的所有增值税進項税項，但房東有權就該等增值税進項税項享有退還或抵免的部分除外。25.能源表現證書25.1除非《2012年建築物能源表現(英格蘭及威爾斯)規例》要求，否則不得就物業發出能源表現證書；及25.1.2除業主認可的評估師外，並在收到租客(或其代表)委託的物業的能源表現證書副本後，立即向業主提供該證書的副本。25.2在合理需要的情況下，與業主合作，讓業主為該處所或建築物發出能源效益證明書(包括向業主提供租客所持有的有助於提供協助的任何圖則或其他資料的副本)。26.遵守、履行和安排其受僱人的規例, 代理商及持牌人須遵守及執行業主不時訂立的規則及規例，以確保大廈及其設施的安全及有秩序地使用。DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

27 27.業權事項須遵守及履行所有契諾、條件及限制(如有)，而於本租約日期，任何即時或即時預期的復歸可能受該等契諾、條件及限制所規限。28.新的擔保人如果任何擔保人28.1是個人(或如擔保人由一名以上個人組成，則任何一名或多名個人)死亡或遭受或允許作出破產令；28.2作為一家公司，遭受或允許針對其作出行政命令，或被清盤，或因任何理由停止其公司生存，但目的不是為了合併或重組一家有償付能力的公司；或28.3如任何個人或公司遭扣押或被強制執行其貨物，或如已委任臨時破產管理署署長或其他接管人，或如擔保人向擔保人的債權人提出或作出任何債務重整協議或建議或與擔保人的債權人訂立任何自願安排，或擔保人因任何理由而停止根據其契諾承擔法律責任或仍須承擔其契諾下的法律責任, 則租客須在任何該等事件發生後21天內，將此事通知業主；如業主提出要求，則須在兩個月內由租客負擔費用，以促致其他公司或業主合理地接受的人，在加以必要的變通後或業主合理地要求的其他形式下，與業主訂立契諾。29.高級權益承租人不得違反業主在高級租賃中與物業有關的任何義務(不包括支付租金或其他款項)，或影響物業永久保有權益的任何義務，只要這些義務涉及物業和本租賃文件中授予的權利ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

28附表5業主契諾1.安靜的享受繳付本租契預留的租金，並遵守和履行契諾的租客，可在租期內和平地持有和享用處所，而不受業主或任何合法根據或以信託方式提出申索的人的幹擾。2.如租客根據本租約向業主提出或以書面威脅向業主提出任何索償(“索償”)：2.1房東應在合理可行的情況下儘快以書面通知租客索償事宜；2.2房東應考慮租客就解決索償事宜所作的任何書面陳述(須受任何保險人的權利、權力及要求規限)；及2.3在沒有給予租客合理機會作出申述的情況下，業主不會就該等索償作出和解或妥協(受任何承保人的權利、權力及要求所規限)。3.高級租賃3.1履行承租人在高級租賃中的義務，但承租人根據本租賃承擔此類義務的情況除外。3.2本租約項下的任何行為均須經上一級業主同意, 盡合理努力以承租人的費用獲得該土地。4.服務4.1除本段以下條文另有規定外：4.1.1業主須提供附表8第1部所指明的服務，但業主如合理地認為為良好的屋苑管理利益起見，可停止及/或不提供任何該等服務；和4.1.2可提供附表8第2部所列的服務。4.2如因任何投保風險或其他危險、意外、罷工、材料或電力短缺或其他非業主所能控制的原因而阻止業主提供該等服務，則業主對未能提供該等服務概不負責。DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

29 4.3業主並無義務繼續提供附表8第2部所指明的服務，如業主認為可藉此改善建築物的服務或設施，或可更有效地進行建築物的管理，則可行使絕對酌情決定權終止、暫停、更改、擴展、更改或增加該等服務。4.4如租客要求在營業時間以外提供附表8第1部第6段所述的供暖及空調設備，並向業主發出合理的書面通知，業主須盡其合理努力，在租客合理要求的一段或多於一段時間提供該等服務，但須由租客支付與提供該等服務有關的一切適當費用，或如要求或為建築物內的其他佔用人要求或提供該等服務，則須分擔業主歸於該處所的費用。DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

30附表6保險條款1.保險1.1在可接受的費率下，以及在保險人或保險人施加的任何排除、過度、條件和限制的情況下，業主與租户簽訂契約，在業主指定的辦公室為建築物投保：1.1.1建築物承保風險的金額由業主確定為全部重建和修復費用(包括拆除和工地清理、建築師費用和其他費用、增值税和在可能的重建期間增加的適當費用)；1.1.2根據物業每年最少三年但不超過五年的本金租金損失(可根據日後的租金升幅計算)；以及1.1.3公眾責任和業主的風險。1.2業主沒有義務為租客或任何租客可能安裝的任何固定附着物或裝置投保，也沒有義務為任何固定附着物和裝置投保。1.3如某項風險或或有事項不能再在倫敦保險市場投保，或以其他方式列入其中一項已保風險，則該風險或或有事項將不再被視為已投保風險之一，自承保範圍撤銷之日起直至倫敦保險市場重新投保為止。1.4如果某一風險或或有事項不能再以合理的商業費率和合理的商業條件在倫敦保險市場上投保，則該風險或或有事項不能再以合理的商業費率和合理的商業條件在倫敦保險市場投保, 業主可行使其絕對酌情決定權將該等風險或或有事項從保險範圍內撤回，而自業主以書面通知租客已撤回保險之日起，直至業主以書面通知租客已恢復保險之日起，該風險或或有事項即不再被視為已投保的風險之一。1.5就本附表6所訂的所有目的而言，不得僅因租客的固定附着物及裝置未予恢復和更換而將處所視為不能佔用和使用。2.房東與租客訂立的保險詳情：2.1應書面要求(每一歷年不超過一次)向租客提供本租約項下保險的詳情，足以使租客瞭解所提供保險的全部範圍、風險和保險金額，以及保險單所受的任何排除、額外費用、條件或限制；DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

31 2.2盡其合理努力確保業主所訂立的保險單包括一般註明租客權益的規定；及2.3盡其合理努力促使其承保人放棄對租客及其僱員、工人、代理人及訪客享有代位權，但如承保人所導致的欺詐、惡意或犯罪行為，或保單載有該等一般條件，則不在此限。3.恢復3.1在下列情況下：3.1.1房屋或其任何部分因任何保險風險而損壞或損毀；或3.1.2建築物的其餘部分或其任何部分因任何投保風險而損壞或損毀，以致處所不宜佔用和使用或無法進入，則業主須(除第6段另有規定外)將業主就該等損毀(租金損失除外)而收取的保險淨額，列明於該處所、建築物其餘部分或其任何部分(視屬何情況而定)的修復、修葺或重建(視屬何情況而定)(租客的固定附着物及裝置除外)的如此損壞或毀壞的範圍內。房東應當用自己的錢彌補保險收入的不足。3.2在重建、修繕或恢復處所時，業主可更改其先前的設計，但為租客提供與處所合理等同的住宿。本租約條款經必要修改後，, 均適用於該等住宿地方。3.3在因租客違約而無法追回全部或部分保險金的範圍內，除非租客已按照第4.4段的規定付款，否則房東沒有義務遵守第3.1款的規定。3.4如果出現下列任何情況，業主沒有義務遵守第3.1款：3.4.1未能獲得任何必要的同意，以便進行重建、修繕或恢復；3.4.2批准任何必要的同意，但條件是期望房東遵守在所有情況下都是不合理的；3.4.3場地有缺陷，以致重建、修繕或恢復不能合理地進行或不能以合理的成本進行；3.4.4無法訪問站點進行重建、修復或恢復；或DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

32 3.4.5戰爭、天災、政府行動、罷工、封鎖或房東無法合理控制的任何其他情況，但就第3.4.1和3.4.2段而言，房東應盡其合理努力遵守第3.1段。3.5業主對租客的任何固定附着物及裝置或工業裝置及設備的任何修復、修理或重建並無責任。4.租客的責任租客與業主訂立的契約：4.1不得在物業內作出、攜帶或存放任何可能因任何投保風險而增加損毀風險的事情；4.2不得作出任何事情，導致對建築物或業主的任何毗鄰或鄰近財產所投保的保險無效或可撤銷，或增加保費；4.3遵守物業的保險人及當地消防人員的建議或規定；4.4如果建築物或業主的任何毗鄰或鄰近財產因業主投保的任何風險而損壞或損毀，而有關該建築物的保險單因租客的任何失責而失效、避免或沒收，或因租客失責而拒絕或扣繳保單款項或其任何部分，則在任何該等情況下，均須在本應向業主支付保單款項的日期向業主支付一筆相等於如此拒絕或扣留的款項的款額；4.5不為物業投保業主不時投保的任何風險，並以業主信託形式持有任何違反本段規定的保單所收取的任何款項。5.停止租金5.1如該處所, 建築物的其餘部分或其任何部分(視屬何情況而定)因任何投保風險而受損，以致該處所不適宜佔用和使用及/或不能到達，而業主所投保的保險並未因租客的任何失責而遭破壞、避免或沒收，或拒絕或扣留保險收益或其任何部分，則根據所受損害的性質及程度，減收的租金或主要年租(視屬何情況而定)或其公平比例將暫停支付，直至該處所(不包括裝修工程及更換內容物)為止，固定附着物及裝置)再次適合佔用及使用，並可供使用，或如較早，則直至可能已投保租金損失保險的期間屆滿為止。5.2根據第5.1款產生的任何爭議應由一名仲裁員根據1996年《仲裁法》作出裁決。DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

33 5.3如第5.1段於減租期間適用，則當減租或主要年度租金(視何者適用而定)再次應付時，承租人有權享有任何減租期間的結餘。6.終止協議6.1如業主在任何受保人損失或損毀後不能重建或修復處所，則建築物的其餘部分或其任何部分(視屬何情況而定)有可能使處所不宜佔用和使用或無法進入，並在損失或損毀發生後12個月內以書面通知租客業主在這方面的義務，而本租約將予以裁定，而業主將有權保留全部保險款項，而不損害業主的任何進一步權利或補救。6.2在房屋損壞或毀壞後，建築物的其餘部分或其任何部分(視屬何情況而定)因任何投保風險，在業主已根據第1.1.2段為本金年租金損失投保的期間屆滿時，該處所不適合佔用和使用或無法進入，則在該期間屆滿時，任何一方均可書面通知另一方終止本租約，而業主在這方面的義務將予終止，而本租約將終止，而業主有權保留全部保險金，而不損害任何一方的任何進一步權利或補救, 但在該處所變得適合佔用和使用並可供人進入後，不得送達該通知(而在該日期之後送達的任何該等通知均無效)。6.3自本租約根據第6.1段確定之日起30天內，房東將退還租客已預付的超過該確定日期任何期間的任何主要年租金和減租。7.未保損害7.1在本第7款中，“未保損害”是指因保險風險定義(A)段明確規定的任何風險對整個或部分房舍或建築物其餘部分造成的損害或毀壞，使房舍不宜佔用和使用或無法進入，且：(A)因保險人退出保險而未投保，且無法在倫敦保險市場上投保；(B)因業主撤回保險而沒有投保，理由是不能以合理的商業費率和合理的商業條件在倫敦保險市場投保；或(C)由於保單條件的運作而沒有投保或完全投保，但因投保風險之一而造成的損壞或毀壞不會僅因為以下原因而成為未投保的損失：DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

34(I)有關超額保單的一般免責條款；。(Ii)承保人因租客的損害而拒絕承擔責任或部分責任；或(Iii)業主違反保單條件以維持保險。7.2如果發生未投保的損失，則適用本款的規定。7.3如果發生未投保的損害，則根據所受損害的性質和程度，將暫停減免租金和主要年租金(如適用)或相當比例的租金，直到物業再次適合佔用和使用，並可進入，第5.2段適用於發生爭議的情況。7.4如第7.3段於減租期間適用，則當減租或主要年度租金(視何者適用而定)再次應付時，承租人有權享有任何減租期間的結餘。7.5業主可藉向租客送達通知書(“選舉通知書”)，選擇重建或修復建築物(但不因此而對修復租客的固定附着物及裝置負上法律責任)。7.6業主可在送達選舉通知前的任何時間決定不重建或修復該建築物，並可相應地以書面通知租客終止本租約，使其立即期滿。7.7如果業主在建築物損壞或毀壞之日起12個月內沒有根據第7.5段作出選擇, 租客可在此之後的任何時間向業主發出書面通知終止本租約，立即終止，除非業主在此期間送達選舉通知。7.8如業主送達選舉通知書：7.8.1業主須在合理的切實可行範圍內，儘快盡其合理努力重建或修復建築物(但不包括任何租客的固定附着物及裝置)，並以其本身的資源支付有關費用；7.8.2在重建、修葺或修復房產時，業主可更改其原有設計，但為租客提供與該房產合理等同的住宿設施，而本租約的規定經必要修改後，適用於該等住宿地方；7.8.3如果以下任何情況阻止業主遵守第7.8.1段：(I)未能獲得重建、維修或恢復所需的任何同意；DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

35(Ii)給予任何必需的同意，但須受一項條件所規限，而該條件在任何情況下均屬不合理，而要求業主遵守該等條件；。(Iii)地盤有欠妥之處，以致不能合理地進行重建、修葺或復修工程，或不能以合理費用進行重建、修葺或復修工程；。(Iv)無法進入地盤進行重建、修葺或復修；。或(V)戰爭、天災、政府行動、罷工、封鎖或房東無法合理控制的任何其他情況，但就第7.8.3(I)段和第7.8.3(Ii)段而言，房東應盡其合理努力遵守第7.8.1段；7.8.4房東沒有義務恢復、修理或重建租户的任何固定裝置和裝置或廠房和設備；及7.8.5如損壞或銷燬自選舉通知日期起計滿三年仍未修復，以致該處所的全部或重要部分仍不適合佔用及使用或無法進入，則業主或租客可向另一方發出不少於六個月的通知終止本租約，而除非該處所在該通知屆滿前已恢復適合佔用及使用，否則本租約將於該通知屆滿時終止。7.9在根據本款第7段發出的終止通知屆滿時, 除非另有規定，否則本租約將終止，但不影響因在此之前發生的違反契約或條件而產生的任何責任。收到的任何保險金都歸房東所有。7.10自本租約根據本款第7段確定之日起30天內，房東將向租户退還租客已預付的超過該確定日期的任何期間的任何主要年租金和減租。DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

36附表7進一步條文1.須取得的特許1.1本租契所規定的任何特許、同意或批准，須在其適用的作為或事件進行或進行前取得，並只有在以書面發出時才有效。1.2不論是否明文規定，任何該等特許、同意或批准均以承租人從有關政府部門、地方當局或其他主管當局以及從保險公司及任何其他對該物業有利害關係的人士取得所有必需的特許、同意、許可或批准為條件。2.本租契或任何該等特許、同意或批准中所載或隱含的任何默示保證，不得視為業主或其代理人所作出的契諾、保證或聲明，即該處所可用作或適合用作準許用途或任何其他用途，或租客擬進行的任何更改、增加或更改用途，均無須有關政府部門、地方當局或其他主管當局或保險人或任何其他對該處所有利害關係的人士批准。3.任何默示地役權本租約未因1925年《物權法》第62條而以默示或其他方式授予或包括本租約中未在本租約中明確規定的任何權利、特權、產業或權益, 在任何毗鄰或接近該處所的土地或處所之上或之上，或在該土地或處所上方的空域或其地基之下的地面之上。4.毗鄰物業4.1本租契所載或隱含的任何內容，並不對建築物或毗鄰物業或鄰近物業的任何其他部分的用途施加任何限制，或給予承租人強制執行或強制執行的利益或權利，或阻止解除或修改就該等物業訂立的任何契諾、協議或條件，或阻止或限制其發展。4.2本租約所載或隱含的任何內容均不給予或被視為給予承租人就建築物其他部分或任何毗鄰或鄰近物業的發展接受或收取任何賠償或尋求任何其他補救或補救的權利。5.保險費每當任何火警或其他保險透過業主進行時，所有以佣金方式准予的款項絕對屬業主所有，而業主無須就該等款項向租客作出交代。DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

37.利率如以滙豐銀行的基本利率釐定利率不再切實可行，業主可指定一個合理的替代方案。7.業主或其代理人在知悉租客違反契諾的情況下，如不要求或收取租金、不批出任何牌照、同意或批准，以及不接受任何根據本租契登記的文件，均不得或須當作完全或部分放棄任何該等違反契諾的行為，但該等違反行為須當作持續違反契諾，而租客或任何根據租客或透過租客取得任何產業權或權益的人，均不得在任何沒收租賃權或其他訴訟中提出上述要求、收取、批予或接受任何文件。8.根據本租契發出的任何通知、要求、要求或其他文書，須以書面發出，並可按照《1927年業主與租客法令》第23條的規定送達，如送達的是當其時的租客或租客的任何擔保人，則可在處所內以頭等郵遞方式寄往該人。9.不需要的財產如在租期結束後任何財產仍留在處所內，則業主可將其視為已歸還業主或視為租客的代理人(業主由租客為此委任)移走、儲存及出售該等財產，並在扣除移走的費用及開支後持有出售所得, 因此而產生的儲存和銷售，由承租人下令，但承租人應賠償房東對其財產由房東處理的任何第三方所承擔的責任。10.免除對服務的責任業主不對租户或任何其他人因下列原因造成的任何損失、損壞或不便負責：10.1檢查、保養、修理和更新期間的服務暫時中斷；10.2房產、建築物或鄰近或毗鄰財產內的任何廠房和機械、服務或管道發生故障或損壞，但業主已盡其合理努力在合理切實可行的範圍內儘快修復或恢復(如適用)該等廠房、機械或管道；10.3未能履行本租約中與提供服務有關的任何義務，除非租户已就導致該不履行的事實向業主發出書面通知，並給予業主合理的時間進行補救；或DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

38 10.4房東無法合理控制的事件。11.意外事件業主不對租客或任何其他佔用人或其僱員、代理人或獨立承建商負責：11.1意外、在處所內發生或受傷；或11.2在建築物內遭受的任何物品或財產的損壞或損失(不論是否因業主負責的任何保安系統失靈所致)。12.處理鄰近土地的權力12.1業主可按其認為適當的方式處理建築物(處所除外)或任何毗鄰或毗鄰財產(不論是否屬於業主或任何第三者)，並可在該等財產上豎立或更改，或同意在其上豎立或更改，而不論該等豎設或更改是否會削弱該處所現在或在有效期內的任何時間所享有的光線或空氣。12.2在不損害附表3第1及12段的原則下，租客或任何從租客取得業權的人就建築物的任何部分或業主(或業主的任何集團公司)擁有的任何其他毗鄰或鄰近物業享有的任何光線或空氣，就《1832年法令》第3條而言，須經業主(如屬業主的集團公司所擁有的任何毗鄰或鄰近物業，則由業主的集團公司以該集團公司的代理人身分行事)同意而享有，除非及直至業主(或業主的該集團公司)撤銷。13.業主的責任限額13.1本租契所載或隱含的對業主的義務，以該人在放棄業主權益後的任何時間為限, 在某人放棄房東的權益後，不會對該人具有約束力或對該人強制執行。13.2如任何人在放棄業主權益後仍對該等義務負上法律責任，則租客同意在獲書面通知該人已放棄業主權益後4個星期內免除該人的法律責任，而該項解除將自出售業主權益之日起生效。13.3如果房東根據1995年法令第6或7條提出請求(轉讓歸還時解除契諾)，承租人同意不無理地扣留或推遲所要求的釋放。DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

39 14.就1998年《數據保護法》或其他目的而言，與租賃有關的信息，承租人同意，房東持有的與該租賃有關的信息，只有在管理或處置房產所需的情況下和在必要的範圍內，才可向第三方披露。DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

40附表8服務第1部建築物的構築物、樓板、主牆、地基、外部及屋頂的修理、裝飾、保養、更新、重建、清潔及保養。2.公用部分的清潔、照明、裝飾、修葺及保養，包括擬作公用、應急及室外照明之用的水暖及淋浴設施，以及出租予或擬出租予租客的處所大門的外表面。3.清潔公用部分的窗户內外，以及清潔建築物內所有其他窗户的外部。4.建築物窗户的修理、保養、更新和更換，包括與之有關的窗框、玻璃、設備及設備。5.修理、保養、更新和更換建築物之內或周圍的所有導管，但由租客或建築物的任何其他租客或佔用人負責的除外。6.向建築物內的熱水龍頭供應熱水，並在服務時間內按當時的氣候情況提供適當的暖氣及空調。7.為或與向建築物供應暖氣、空調及冷熱水有關的鍋爐及所有裝置及設備的修理、保養、更新、更換及測試。8.所有升降機的修理、保養、更新和更換，以及為操作和操作建築物內的所有升降機或與之相關的所有裝置及設備的修理、保養、更新和更換。9.修理、保養、更新和更換建築物內天窗的百葉窗，以及控制該等百葉窗的系統。10.檢查、修理、保養、清潔、整理、照明、清雪、重鋪路面、移走和更換建築物上的道路。11.修繕, 維護、更新和更換為大樓內的廠房、機械、設備和設施提供、操作和控制的任何樓宇管理系統。12.就公用部分繳付差餉、水電費(包括咪表租金)、税項或其他開支。13.在建築物各處設置、修理、保養、更新和改善火警警報系統，以及在公用部分設置滅火設備。DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

41 14.按照保險人的指示，對建築物的任何部分進行保險人建議或規定的工程。15.就建築物或建築物的使用而遵從任何現有或日後將會訂立的法規的規定。16.僱用物業經理、禮賓、搬運工、管理員、接待員、保安人員、清潔人員、園丁或其他人員，以維修和保養大樓內的設施和提供服務。17.提供、修理、保養、更新和更換公用部分內的所有建築和特色照明。第2部分1.為上文第1部第16段所述的僱員或其他工作人員提供與其職責有關的制服、工作服和防護衣物。2.為大樓的安全和安保作出安排，包括安裝、維修、保養、更新和更換視頻進入電話系統和門禁系統，以及防治蟲害服務的費用。3.公用部分植物的提供、保養、更新和更換。4.公用部分的地毯和傢俱。5.提供、修理、保養、更新及改善穿過建築物的任何公共廣播系統及自動灑水設備。6.建築物內所有公共藝術的提供、修理、保養、更新和更換。7.提供、保養、更新和更換建築物內的所有室外植物、傢俱和照明。8.為建築物的一個或多個部分安裝獨立的能源供應，及/或安裝分表或獨立的電錶，以記錄向建築物的一個或多個特定部分供應的能源。DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

附表9擔保人1.擔保人如租客不遵守租客的任何契諾及本租約所載的條件、條款、協議及聲明，擔保人保證應業主的要求，立即履行及履行租客在契諾下的義務。2.持續擔保第1段所列的擔保是持續擔保，是業主就租客在本租契下的義務而不時持有或可能持有的任何其他抵押或擔保的補充，而非取代該等抵押或擔保。3.除1995年法令第18條另有規定外，房東給予租客的任何優惠時間、寬免或免除，或本租約的任何其他交易或更改，或任何其他事項，不論是與租客、任何共同擔保人或任何其他人有關，均不影響擔保人根據第1款承擔及延遲承擔的法律責任，而如無本第3款的規定，該等其他事項即可解除或減少該法律責任。4.如有任何情況，包括承租人的任何法律限制、喪失能力、清盤或其他喪失行為能力，或清算人或破產受託人的任何免責聲明，導致本租約及/或第1段所列擔保項下的任何承租人義務失效或無法執行，擔保人應履行並解除本租約項下承租人的所有義務，如同這些義務是擔保人的主要義務一樣。5.擔保人應賠償房東因租客不遵守任何契諾和條件、規定而造成的一切損失、責任、費用和開支, 本租約中包含的協議和聲明。6.抵銷及反申索擔保人須全數支付根據本附表應由擔保人支付的任何款項，而不就租客或擔保人根據本租契不時向業主提出的任何申索，不論是以抵銷、反申索或其他方式提出的申索，或就任何其他申索，作出任何扣減或扣留。DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

43 7.針對租客的權利擔保人不得行使其針對租客而具有的任何權利，而該等權利是由第1段所訂的擔保或本附表所訂的其他義務所引起或以其他方式與該等權利有關的，除非與直至租客及擔保人在本租契下的所有義務均已履行及解除為止。8.擔保的強制執行業主可根據第1段所列擔保提出申索，而無須事先向租客提出要求，或採取任何行動以申索或強制執行租客在本租契下的義務，或業主不時就租客在本租契下的義務而持有的任何其他權利、抵押或其他擔保。9.接受新租契9.1在第9段中，以下詞句指：“失責事件”指沒收本租契；如租客是個人，則由租客的破產受託人卸棄本租契；如租客是公司，則由租客的清盤人卸棄；如租約成為無主經營，則官方對本租契作出卸棄；或將租客從公司登記冊上除名；“房東通知”是指要求擔保人在房東知道違約事件發生後三個月內向擔保人送達的新租約的書面通知；“新租約”是指自違約事件發生之日起至合同期限屆滿之日止的房產租約，保留相當於本租約保留租金的租金，並按與本租約相同的條款簽訂。9.2如果在違約事件發生後，房東向房東送達通知，擔保人應接受新租約, 籤立一份新租契的副本，並支付業主律師的費用，以及批出新租契的費用及附帶費用。10.無條件擔保擔保人在本附表項下的義務，包括其在第1款下的擔保，是無條件和不可撤銷的。11.擔保人在本附表下的義務的利益，包括其在第1款下的擔保，不得在不需要轉讓的情況下轉移給業主的本租契的所有權繼承人。DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

44 12.擔保期限本附表9中的擔保將保持十足效力，直至：12.1期限確定；或12.2租客憑藉1995年法令第11(2)條被免除根據本租契承擔的法律責任之日，但不損害業主的任何已產生的訴權或補救。13.一般而言，如業主提出要求，擔保人將在根據本租契訂立的任何文書或本租約的抵押品上加入，以承認其受本租契約束，並承認本租約的義務適用於本租契。DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

45由倫敦西部和郊區物業有限公司簽署，由董事及其祕書或兩名董事代理：………………………………………………。董事………………………………………………。董事/祕書567662969文檔簽名信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F1066

附錄庫存項目DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

地址：倫敦菲茨羅伊街19號W1T 4BQ接待處，一樓位置行項目説明完工圖片數量開放計劃入口1基準瓦尼邊緣維多利亞協同工作臺輕橡木桌面和深灰色腿，4 x電源/數據模塊1開放計劃入口2基準OVO椅子橡木真皮座椅8開放平面入口3&傳統飛鏢HM1椅子油核桃與Dedar Karakorum室內裝飾2開放平面入口4 Gubi Pedrera咖啡桌黃銅底座，玻璃頂部1第一會議室1 5復古垂飾，世紀中期法國、黃銅和玻璃1會議室1 6基準維多利亞會議桌橡木灰色邊框3400 x 1200 x 750 mm 1會議室1 7基準OVO椅子，帶真皮座椅8傢俱庫存底層LEGAL.210820152.2/SFRA Sheet1第1頁12.04.21 DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

8號樓梯頂部的突破座位區和傳統的Lato側桌温暖的黑色和紅色大理石2區會議室1.9菜單看似長方形桌子黑色橡木貼面和黑色底座1會議室110 Moulin椅子黑色框架外區域，Kvadrat Hallingdal的高級座椅和靠背4個前臺休息區11 MASSProducts Dandy 4座沙發w.2 x橙色天鵝絨靠墊布特特里軟墊與核桃腿1個前臺休息區12把辣椒洛維特座椅裝飾在天鵝絨2個前臺休息區13蒂斯伯裏咖啡桌棕色大理石1前臺休息區14 Bellevue落地燈黑色和金色1前臺休息區15定製地毯深棕色沒有圖片1 LEGAL.210820152.2/SFRA Sheet1第2頁12.04.21文件簽名信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A830E308049F

廚房16個Benchmark OVO凳子橡木真皮座椅4個工作臺17個丹麥Engelbrechts Kei凳子白蘭地皮革11個電話亭18個Engelbrechts丹麥Kevin凳子白蘭地皮革1個會議室2 19個Benchmark維多利亞會議桌橡木帶深灰色染色腿，電源和數據1會議室2 20個Benchmark OVO椅子橡木框架帶真皮座墊6開放式計劃Office 21 Benchmark Victoria工作臺3800 x 1500 x 750 mm橡木染色橡木腿，Power and Data 6 Open Plan Office 22 Vitra Allstar任務椅軟墊在Hopsak 36 Open Plan Office 23 Tempio任務燈古董黃銅12 LEGAL.210820152.2/SFRA Sheet1第3頁12.04.21 DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

開放式計劃辦公室24比斯利獨立儲物櫃2 x抽屜單元6開放式計劃辦公室25獨立儲物櫃2 x門櫃6開放式計劃辦公室26菜單Snaregade橢圓形休息桌黑色染色橡木和黑色底座1開放式計劃辦公室27 Arflex Elettra休息椅黑色框架，加高座椅和靠背在Kvadrat Hallingdal 6地面和一樓28&傳統收集銀灰色花盆H650 x 550 mm直徑x 4花盆，H450 x 600 mm x 5花盆9地面和一樓29植物2 x榕樹王170 cm，3 x Kentim 175 cm h，2 x Philodendron Xanadu 120 cm，2 x Monstera deliciosa 150 cm h 9地30藝術品Bjarne Troelstrup相框印刷品2一樓會議室1 31藝術品Nathalie Guinamard Colage 1 LEGAL.210820152.2/SFRA Sheet1第4頁12.04.21 DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F

一樓會議室2 32藝術品Nathalie Guinamard拼貼畫1樓開放式平面圖33帶邊框的Hein Studio打印2個廚房34個杯子沒有圖像48廚房35個水杯沒有圖像48正式授權代表簽名：簽名：日期：LEGAL.210820152.2/SFRA Sheet1第5頁12.04.21 DocuSign信封ID：F3F571D4-7676-4E81-8EDF-6A83E308049F