附件99.1

服務物業信託(納斯達克：SVC)2022年11月投資者説明會

2服務財產信託公司(納斯達克代碼：SVC)|2022年11月有關前瞻性陳述的警告本演示文稿包含的前瞻性陳述符合1995年私人證券訴訟改革法和其他證券法的定義。每當我們使用諸如“相信”、“預期”、“預期”、“打算”、“計劃”、“估計”、“將會”、“可能”以及這些或類似表達的否定或派生詞語時，我們就是在發表前瞻性聲明。這些前瞻性陳述是基於我們目前的意圖、信念或預期，但前瞻性陳述不保證會發生，也可能不會發生。本演示文稿中的前瞻性陳述涉及我們業務的各個方面，包括我們對Sonesta Holdco Corporation及其子公司(Sonesta Corporation)經營已經或可能過渡並更名為Sonesta的酒店的能力的預期，我們經理和租户支付到期退款、租金或其他債務的合同金額的可能性和程度，我們在當前通脹和不斷上升的利率環境下保持充足流動性的能力，以及可能的經濟衰退和其他具有挑戰性的經濟和市場狀況，如果業務瞬變的酒店業務將恢復到新冠肺炎疫情爆發前的歷史水平，以及酒店業狀況的任何改善是否會持續、增加或維持，我們償還或再融資到期或到期的債務的能力，我們租户可能違約或不續約的可能性，租金下降或空置率增加，我們的物業銷售和收購，我們關於投資、融資和處置的政策和計劃，我們支付債務利息和本金的能力, 我們有能力向股東支付分派和維持分派的金額，我們籌集或適當平衡債務或股權資本使用的能力，我們改善某些物業的意圖，我們以滿意的條款為我們的酒店和淨租賃物業聘請和保留合格經理和租户的能力，我們實現租金和回報來源多元化的能力，這提高了我們現金流的安全性，我們循環信貸安排下未來借款的可用性，我們的信用評級，我們對我們從與RMR Group LLC或RMR Group LLC，或RMR LLC，Sonesta和TravelCenter of America Inc.的關係中受益的期望。，或TA，我們作為REIT納税的資格，由於供應鏈挑戰或其他市場條件導致的勞動力成本和短缺的增加以及商品和其他價格上漲的影響，我們對我們酒店的規模、地理多樣性、戰略位置和多樣化的服務水平為我們提供的競爭優勢的信念，聯邦或州税法的變化，以及其他事項。由於各種因素的影響，我們的實際結果可能與我們的前瞻性陳述中包含或暗示的結果存在實質性差異，這些因素包括經濟狀況的影響，包括因新冠肺炎疫情而發生或增加的市場行為變化的影響，利率、通貨膨脹、勞動力成本和可用性的增加，以及可能的經濟衰退和資本市場對我們以及我們的經理和租户的影響，房地產、酒店、運輸和旅遊中心以及我們的經理和租户經營的其他行業內的競爭，特別是在我們物業所在的市場中，合規性，以及聯邦、州和地方法律法規、會計規則、税法和類似事項的變化, 我們的業務和我們滿足複雜規則的能力受到限制，以便我們保持作為U房地產投資信託基金的税收資格。S.聯邦所得税目的、恐怖主義行為、流行病或其他我們無法控制的人為或自然災害，以及與我們的相關方，包括我們的管理託管人、TA、Sonesta、RMR LLC和其他與他們有關聯的人的實際和潛在的利益衝突。我們在提交給美國證券交易委員會(美國證券交易委員會)的截至2021年12月31日的10-K表格年度報告中，以及我們提交給美國證券交易委員會(SEC)的其他文件中，都指出了可能導致與前瞻性表述不同的其他重要因素。我們提交給美國證券交易委員會的文件可以在美國證券交易委員會的網站上查閲。美國證券交易委員會。政府。您不應過分依賴我們的前瞻性陳述。除非法律要求，我們不打算因新信息、未來事件或其他原因而更新或改變任何前瞻性陳述。非GAAP財務指標本報告包含非GAAP財務指標，其中包括“FFO”、“標準化FFO”、“EBITDA”、“酒店EBITDA”、“調整後酒店EBITDA”、“EBITDARE”和“調整後EBITDARE”。這些指標與根據U計算的最直接可比財務指標的對賬。S.公認會計原則或公認會計原則包含在本協議的附錄中。除非另有説明，否則所有數據均為截至2022年9月30日的三個月的數據。請參閲第30頁，瞭解本演示文稿中使用的術語的某些定義。

3服務物業信託(納斯達克：SVC)|2022年11月SVC：公司概述SVC投資於兩個資產類別：酒店和專注於服務的零售淨租賃物業，為其現金流提供多元化。基於必需品的零售資產具有強大的租金覆蓋率、較低的資本支出要求和長期租賃期限，可產生穩定的現金流，平衡酒店投資組合的週期性。按地理位置和行業進行多元化：22個行業的物業，147個品牌，分佈在46個州、華盛頓特區、波多黎各和加拿大。酒店組合傾向於延長住宿，通常固定成本較低，利潤率較高。

4服務物業信託基金(納斯達克代碼：svc)|2022年11月服務物業信託基金：公司概況242家酒店40,563鑰匙$62億投資769零售淨租賃資產1340萬可出租平方英尺$51億投資1,011處物業$113億投資全國規模的多元化投資組合

5服務性物業信託基金(納斯達克代碼：svc)|2022年11月SVC：最近事件物業銷售：售出80處物業，價值5.32億美元YTD信用額度：將到期日延長至2023年7月季度股息增加：至每股0.2美元酒店投資組合改善：第三季度每間可支配收入比上年同期增長29.6%第三季度穩定淨租賃投資組合：持續穩定的現金流租金覆蓋範圍增至2.88倍

6 SERVICE PROPERTIES TRUST (Nasdaq: SVC) | November 2022 SVC’s assets are located in 4 6 states, Washington DC, Puerto Rico, and Canada. Portfolio Highlights: Geographically Diverse • SVC has invested $1 1 . 3 billion in its real estate portfolio. • SVC’s investments are located in various markets near demand generators. • SVC believes geographic diversity mitigates market risk. Investments Total Property Count Hotel Count Net Lease Count Total ($000s) % of Total Hotel ($000s) Hotel % of Total Net Lease ($000s) Net Lease % of Total 1 California 58 36 22 $ 1,363,488 12.1% $ 1,090,423 17.6% $ 273,065 5.3% 2 Texas 77 21 56 882,230 7.8% 366,211 5.9% 516,020 10.1% 3 Illinois 66 10 56 703,369 6.2% 412,360 6.7% 291,008 5.7% 4 Georgia 91 17 74 676,319 6.0% 406,185 6.6% 270,134 5.3% 5 Florida 59 11 48 517,744 4.6% 268,859 4.3% 248,885 4.9% 6 Arizona 39 14 25 469,323 4.2% 222,501 3.6% 246,822 4.8% 7 Ohio 46 5 41 451,140 4.0% 120,210 1.9% 330,930 6.5% 8 Pennsylvania 36 8 28 378,436 3.3% 174,320 2.8% 204,116 4.0% 9 Louisiana 15 3 12 377,503 3.3% 245,798 4.0% 131,705 2.6% 10 Missouri 30 5 25 299,362 2.6% 168,175 2.7% 131,187 2.6% Top 10 517 130 387 6,118,914 54.1% 3,475,042 56.1% 2,643,872 51.7% Other 494 112 382 5,188,857 45.9% 2,722,109 43.9% 2,466,748 48.3% Total 1,011 242 769 $ 11,307,771 100.0% $ 6,197,151 100.0% $5,110,620 100.0%

服務物業信託(納斯達克：svc)|2022年11月酒店組合

8項服務物業信託(納斯達克：svc)|2022年11月按服務級別(1)按連鎖規模(1)按位置全面服務、37.2%選擇服務、27.2%延長入住、35.6%高端、50.2%高端、14.0%中端/中端、35.8%位置關鍵字投資組合的百分比郊區20,573 50.7%城市9,193 22.7%機場7,611 18.8%度假村2,852 7.0%小型地鐵121 0.3%213號州際公路0.5%總計40,563 100.0%酒店投資組合：按位置和服務水平多樣化1)基於關鍵字數量的百分比

9服務物業信託(納斯達克：svc)|2022年11月酒店投資組合：每月運營指標vs.2019年0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%-10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 70.00 80.00 90.00 100.00 RevPAR vs2019年(所有242家酒店)RevPAR佔2019年9月全面服務的百分比2019年9月選擇服務2022年9月作為百分比。2019年9月延長逗留2022年9月，按百分比計算。截至2019年9月入住率65.0%87.5%入住率60.4%83.5%入住率71.9%90.3%ADR$187.08 110.1 ADR$120.66 94.2%ADR$110.62 97.5%RevPAR$121.60 96.3%RevPAR$72.8878.7%RevPAR$79.54 88.1%

10 SERVICE PROPERTIES TRUST (Nasdaq: SVC) | November 2022 Hotel Portfolio: Monthly Operating Metrics ( All 242 Hotels) Monthly Hotel EBITDA ($ in Millions) 62.3% 56.2% 59.6% 60.1% 55.0% 50.2% 44.7% 52.7% 61.5% 65.2% 65.5% 69.5% 68.00% 63.10% 66.20% $123 $118 $118 $121 $114 $116 $110 $121 $128 $134 $137 $145 $145 $134 $141 $77 $66 $71 $73 $63 $58 $49 $64 $79 $88 $90 $101 $98 $85 $93 $0 $50 $100 $150 $200 $250 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Jul '21 Aug '21 Sep '21 Oct '21 Nov '21 Dec '21 Jan '22 Feb '22 Mar '22 Apr '22 May '22 Jun '22 Jul '22 Aug '22 Sep '22 Occupancy ADR RevPAR $21.5 $12.5 $11.3 $17.2 $6.9 $3.2 - $11.6 $1.6 $17.5 $24.1 $29.2 $37.4 $34.4 $17.0 $29.1 -$20 -$10 $0 $10 $20 $30 $40 Jul '21 Aug '21 Sep '21 Oct '21 Nov '21 Dec '21 Jan '22 Feb '22 Mar '22 Apr '22 May '22 Jun '22 Jul '22 Aug '22 Sep '22

11個服務物業信託(納斯達克：SVC)|2022年11月酒店投資組合：按服務水平排名前5位的酒店EBITDA生成器數量按服務水平劃分的酒店EBITDA((000個)Royal Sonesta Kaua‘i 356$5,473 Sonesta Hilton Head，SC 340 4,610 Royal Sonesta Cambridge/Boston，MA 400 4,542 Royal Sonesta Toronto(York Kville)，On 212,132 Royal Sonesta San Juan，PR 402 1,826總計1,710$18,583 Q3 Hotel EBITDA.C按服務水平劃分的242家酒店合併投資組合產生的酒店EBITDA為8,060萬美元，淨利潤率為20.2%。·提供全方位服務的酒店在本季度產生了3900萬美元的酒店EBITDA，比去年同期增長了186%。·延長住宿酒店在本季度創造了2,720萬美元的酒店EBITDA，比去年同期增長了14.6%。·精選服務型酒店也有所改善，第三季度酒店EBITDA為1,440萬美元，同比增長81%。$14$8$24$39$14$27 18.5%18.3%24.9%9.7%13.0%24.8%0%20%40%60%80%100%120%$-$5$10$15$20$25$30$35$40$45全服務精選服務延期入住2021 EBITDA 2022 EBITDA 2022淨利潤率2021淨利潤率2022酒店EBITDA 2021酒店EBITDA

12服務物業信託(納斯達克：svc)|2022年11月酒店投資組合：配置改善酒店投資組合的整體質量(1)$88$101$111$110$113$119$113$108$106$112$93$76$51$59$71$79$88$93$86$85$80$88$67$51‘1月’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19日9月19日‘10月’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19日‘10月’19日‘11月’19日‘19月’19月‘19月’19日‘19月19日’19月‘19日’19月‘19日’19月‘19日’19月‘19日’10‘月’19‘月’19月‘19月’19月‘19日’19月‘19月’19日‘19月’19月‘19日’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19日‘月’19月‘19月’19月‘19日’月‘19日’19月‘19月’19月‘19月’19日‘19月’19月‘19日’19月‘19日’月‘19日酒店投資組合：2019年全年保留酒店出口酒店$50$65$81‘22月’22月‘22月’22月‘22月’22月22日‘22月’22日‘22月’22日‘22月’22月RevPAR：YTD 2022保留酒店退出酒店$2億$600萬保留酒店退出酒店EBITDA：LTM截至9/30/22$4.59億美元1700萬保留酒店退出酒店EBITDA：2019年全年(1)保留酒店投資組合由220家酒店組成。Exit Hotels包括本季度出售的五家酒店，瑞銀出售的一家酒店，相當於2022年9月30日的一家酒店，以及截至2022年9月30日的協議出售的16家酒店。

13服務物業信託(納斯達克：SVC)|2022年11月111 49 40 7838 56美國延長逗留美國精選服務美國全方位服務國際國內特許經營·索內斯塔為SVC管理200家酒店。·SVC擁有Sonesta 34%的股份。·股權投資的賬面價值為1.34億美元。·SVC將通過持有Sonesta 34%的股份，從Sonesta擴大的規模中受益。酒店投資組合：索尼斯塔酒店一覽超過1,100家物業1 6個品牌來源：索尼斯塔國際酒店集團管理200家酒店超過900家特許經營酒店

服務物業信託(納斯達克：svc)|2022年11月淨租賃組合

15服務物業信託(納斯達克：svc)|2022年11月淨租賃組合：優質服務和基於必需品的資產淨租賃組合統計7 69$37 3 mm物業年化最低租金13.4 mm×9.8可出租平方英尺加權平均租期(1)9 8.1%2.88x佔用租金覆蓋各種地理足跡(1)(1)按年化最低租金計算。2 1工業|1 36品牌年最低租金8.6%

16服務物業信託(納斯達克：svc)|2022年11月70%14%13%4%固定/定期消費物價指數單位(1)按年最低租金計算。淨租賃組合：可靠的收入流和較低的資本支出要求良好的漸進式租賃到期(1)9.6%的租賃合同增加或租金結構百分比為37 3 m m 0.5%0.5%3.0%2.4%3.3%3.8%2.5%13.0%1.1%56.8%2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032+

17服務物業信託(納斯達克：svc)|2022年11月淨租賃投資組合：多元化租户和行業通過年化最低租金降低風險(1)。按品牌劃分的租户(1)按行業劃分的租户(1)旅遊中心，66.9%的餐廳-快速服務，5.3%的電影院，3.7%的餐廳-休閒餐飲，3.2%的健康和健身，2.9%的醫療，牙科辦公室，2.7%的雜貨店，2.5%的家居用品和休閒，2.1%的汽車設備和服務，1.9%的汽車經銷商，1.3%的其他，7.5%品牌年化最低租金百分比美國旅遊中心/Petro停車中心66.1%2.54x The Great Escape 2.1%7.79x AMC影院1.8%1.01x終身健身1.5%1.81x Buehler‘s Fresh Foods 1.5%5.90x心臟地帶牙科1.2%4.42x帝王影院1.0%0.70x特快油更換1.0%4.34x規範1.0%2.34x飛行J旅遊廣場0.9%5.86x其他21.9%2.61x 100%2.88 x

18服務物業信託(納斯達克：SVC)|2022年11月·根據投資，約佔SVC投資組合的30%。·租金包括每年最低2460萬美元的現金支付，外加基於某些銷售增長的百分比租金。·截至2022年9月30日，LTM的租金覆蓋率為2.54倍，高於去年同期的2.10倍。·TA最近報告，截至2022年9月30日的LTM調整後EBITDA較上年同期增長45%，至3.2億美元。·TA正在向SVC的旅遊中心投入大量資金，包括以客户為中心的增強功能和系統改進，以提高效率和性能。·TA正在擴大其地理足跡和市場份額，收購了五個旅遊中心、兩個卡車服務設施，並在2022年簽署了16項特許經營協議。Net Lease投資組合：最新發展投資組合更新-美國旅遊中心

服務財產信託(納斯達克：svc)|2022年11月財務信息

20服務物業信託(納斯達克：svc)|2022年11月資產負債表概述截至2022年9月30日良好的債務到期日賬面資本槓桿/覆蓋比率淨債務/總資產5 4。2%淨負債/房地產資產賬面總值55%調整後EBITDA Re/利息支出(1)1.6 x淨債務/EBITDA Re(1)(2)1 0.1 x強勁資產負債表浮動利率債務1%無擔保固定利率債務7.9%股東權益20%(1)代表截至2022年9月30日的12個月(2)截至2022年9月30日的三個月的淨債務與年化調整後EBITDA Re的比率為8.3倍。·無擔保固定利率優先票據：57億美元，加權平均利率為5.07%。·8億美元或不斷演變的信貸安排：◦到期日延長至2023年7月。◦在2022年第三季度償還了7.05億美元。·沒有衍生品、表外負債或重大不利變化條款或評級觸發。$0$400$800$1,200$1,600 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030百萬固定利率債務循環信貸安排-1%79%20%

21服務財產信託(納斯達克：svc)|2022年11月公共債務契約公制契約2022年9月30日總債務/調整後總資產允許上限：60.0%538%擔保債務/調整後總資產允許的最高限額：40.0%0.9%可用於償債/償債的綜合收入要求最低：1.50x 1.72 x要求的未擔保資產/無擔保債務總額最低：150%1 61。0%

22服務物業信託(納斯達克：SVC)|2022年11月金融服務：房地產服務：商業服務：會計收購/處置管理資本市場資產管理人力資源合規/審計建設/開發信息技術(IT)財務/規劃工程投資者關係財政部租賃營銷税收物業管理法律/風險管理約370億美元資產管理約600名CRE專業人員在全美擁有30多個辦事處超過38,000名員工超過2,100個物業年收入合計RMR管理公司：SVC由RMR集團管理，另類資產管理公司強大的管理平臺和附屬公司優勢22個國家多部門投資平臺辦公室工業政府醫療辦公室生命科學老年住房酒店零售

23服務物業信託(納斯達克：svc)|2022年11月rmr基本管理費與svc股價表現掛鈎。RMR獎勵費用取決於股東總回報(1)表現優異。·相當於SVC在三年內產生的價值超過基準指數總回報(MSCI美國房地產投資信託基金/酒店及度假村房地產投資信託基金指數)的12%，上限為股票市值的1.5%。·美元的絕對優異表現必須是正的，才能獲得獎勵：它不能是負的，但不能好於指數。·股東保留100%的基準回報和88%的高於基準的回報。利益結盟如果SVC的股價上漲，其總市值超過其房地產歷史成本，RMR基本管理費上限為房地產歷史成本的50個基點。如果總市值低於房地產的歷史成本，基本費就會隨着股價的波動而波動。激勵性費用結構使RMR專注於增加股東總回報。RMR高級管理層及RMR成員均為SVC股票持有人，RMR須遵守長期鎖定協議。SVC股東對上市公司RMR有可見性。SVC受益於RMR的全國足跡和37億美元的平臺規模經濟。(1)為了在SVC的總回報計算中確定最終股價，業務管理協議要求使用測算期最後30個交易日內的最高10日平均股價。在過去, 這一因素和其他不太重要的因素導致摩根士丹利資本國際計算的SVC總回報百分比與根據協議計算的總回報百分比之間存在差異。RMR Group LLC和股東對齊23項其他費用。·物業管理費包括按SVC管理的零售淨租賃物業(不包括TA)收取的3.0%租金的年費。·由年費組成，通常等於50個基點乘以以下較低的值：(1)SVC的房地產歷史成本，或(2)SVC的總市值。·RMR完成任何可能降低股價的交易都沒有獎勵費用。

服務財產信託(納斯達克：svc)|2022年11月附錄

25 SERVICE PROPERTIES TRUST (Nasdaq: SVC) | November 2022 Calculation of Funds From Operations (FFO) and Normalized FFO See accompanying notes on page 29 . Three Months Ended For the Nine Months Ended (amounts in thousands, except per share data) 9/30/22 6/30/22 3/31/22 12/31/21 9/30/21 9/30/22 9/30/21 Net income (loss) $ 7,500 $ 11,350 $ (119,822) $ (198,793) $ (59,714) $ (100,972) $ (345,814) Add (Less): Depreciation and amortization 101,514 100,520 104,113 115,757 124,163 306,147 370,208 Loss on asset impairment, net (1) 1,172 3,048 5,500 76,510 - 9,720 2,110 Loss (gain) on sale of real estate, net (2) 164 (38,851) (5,548) (588) (94) (44,235) (10,934) Unrealized (gains) losses on equity securities, net (3) (23,056) 10,059 10,260 (2,168) (24,348) (2,737) (20,367) Adjustments to reflect our share of FFO attributable to an investee (4) 1,103 905 666 737 369 2,674 1,868 FFO $ 88,397 $ 87,031 $ (4,831) $ (8,545) $ 40,376 $ 170,597 $ (2,929) Add (Less): Loss on early extinguishment of debt (5) - 791 - - - 791 - Adjustments to reflect our share of Normalized FFO attributable to an investee (4) 61 593 245 651 256 899 1,619 Transaction related costs (6) - 743 1,177 35,830 3,149 1,920 28,934 Normalized FFO $ 88,458 $ 89,158 $ (3,409) $ 27,936 $ 43,781 $ 174,207 $ 27,624 Weighted average shares outstanding (basic and diluted) 164,745 164,667 164,667 164,667 164,590 164,697 164,532 Basic and diluted per share common share amounts: Net income (loss) $ 0.05 $ 70.00 $ (0.73) $ (1.21) $ (0.36) $ (0.61) $ (2.10) FFO $ 0.54 $ 0.53 $ (0.03) $ (0.05) $ 0.25 $ 1.04 $ (0.02) Normalized FFO $ 0.54 $ 0.54 $ (0.02) $ 0.17 $ 0.27 $ 1.06 $ 0.17

26 SERVICE PROPERTIES TRUST (Nasdaq: SVC) | November 2022 Calculation of EBITDA, EBITDA re and Adjusted EBITDA re See accompanying notes on page 29 . (dollars in thousands) 9/30/22 6/30/22 3/31/22 12/31/21 9/30/21 9/30/22 9/30/21 $ 7,500 $ 11,350 $ (119,822) $ (198,793) $ (59,714) $ (100,972) $ (345,814) Interest expense 81,740 89,820 92,344 92,494 92,458 263,904 273,227 Income tax (benefit) expense 390 473 695 (1,950) (55) 1,558 1,009 Depreciation and amortization 101,514 100,520 104,113 115,757 124,163 306,147 370,208 191,144 202,163 77,330 7,508 156,852 470,637 298,630 Loss on asset impairment, net (1) 1,172 3,048 5,500 76,510 - 9,720 2,110 (Gain) Loss on sale of real estate, net (2) 164 (38,851) (5,548) (588) (94) (44,235) (10,934) Adjustments to reflect our share of EBITDAre attributable to an investee (4) 2,787 2,074 680 781 464 5,541 2,123 195,267 168,434 77,962 84,211 157,222 441,663 291,929 Unrealized (gains) losses on equity securities, net (3) (23,056) 10,059 10,260 (2,168) (24,348) (2,737) (20,367) Loss on early extinguishment of debt (5) - 791 - - - 791 - Adjustments to reflect our share of Adjusted EBITDAre attributable to an investee (4) 272 1,014 280 651 256 1,566 1,619 Transaction related costs (6) - 743 1,177 35,830 3,149 1,920 28,934 General and administrative expense paid in common shares (7) 972 832 462 473 1,045 2,266 2,490 $ 173,455 $ 181,873 $ 90,141 $ 118,997 $ 137,324 $ 445,469 $ 304,605 EBITDA Adjusted EBITDAre Add (Less): EBITDAre Add (less): Three Months Ended For the NineMonths Ended Net income (loss) Add (Less):

27 SERVICE PROPERTIES TRUST (Nasdaq: SVC) | November 2022 Calculation and Reconciliation of Hotel EBITDA and Adjusted Hotel EBITDA - Comparable Hotels See accompanying notes on page 29 . (dollars in thousands) For the Three Months Ended For Nine Months Ended 9/30/2022 6/30/2022 3/31/2022 12/31/2021 9/30/2021 9/30/2022 9/30/2021 Number of hotels 240 240 240 240 240 239 239 Room revenues $ 339,106 $ 336,263 $ 228,436 $ 234,647 $ 257,885 $ 891,053 $ 596,479 Food and beverage revenues 42,624 44,171 25,441 30,641 25,151 110,115 51,062 Other revenues 16,669 17,496 12,511 12,777 13,485 45,812 33,246 Hotel operating revenues - comparable hotels 398,399 397,930 266,388 278,065 296,521 1,046,980 680,787 Rooms expenses 103,580 98,923 77,692 78,299 80,589 273,928 196,795 Food and beverage expenses 34,497 32,222 22,838 25,879 20,851 86,475 43,897 Other direct and indirect expenses 131,456 128,902 113,185 109,517 110,795 367,242 300,147 Management fees 14,847 14,749 10,214 10,847 10,826 39,341 24,042 Real estate taxes, insurance and other 30,246 29,865 32,041 25,223 26,226 90,700 79,589 FF&E reserves (8) 2,621 2,600 1,794 1,236 1,411 7,016 3,224 Hotel operating expenses - comparable hotels 317,247 307,261 257,764 251,001 250,698 864,702 647,694 Hotel EBITDA 81,152 90,669 8,624 27,064 45,823 182,278 33,093 Hotel EBITDA Margin 20.4% 22.8% 3.2% 9.7% 15.5% 17.4% 4.9% Hotel operating revenues (GAAP) (9) 400,453 418,984 297,406 317,215 338,375 1,116,843 787,463 Add (less) Hotel operating revenues from non - comparable hotels (2,054) (21,054) (31,018) (39,150) (41,854) (69,863) (106,676) Hotel operating revenues - comparable hotels $ 398,399 $ 397,930 $ 266,388 $ 278,065 $ 296,521 $ 1,046,980 $ 680,787 - - - - - - - Hotel operating expenses (GAAP) (9) $ 318,266 $ 325,194 $ 290,343 $ 286,968 $ 285,233 $ 933,803 $ 723,769 Add (less) Hotel operating expenses from non - comparable hotels (4,261) (21,154) (34,994) (37,824) (36,567) (76,738) (95,618) Reduction for security deposit and guaranty fundings, net (10) - - - - - - 15,698 FF&E reserves from managed hotel operations (8) 2,621 2,600 1,794 1,236 1,411 7,016 3,224 Other (11) 621 621 621 621 621 621 621 Hotel operating expenses - comparable hotels $ 317,247 $ 307,261 $ 257,764 $ 251,001 $ 250,698 $ 864,702 $ 647,694

28 SERVICE PROPERTIES TRUST (Nasdaq: SVC) | November 2022 Calculation and Reconciliation of Hotel EBITDA and Adjusted Hotel EBITDA - All Hotels See accompanying notes on page 29 . (dollars in thousands) For the Three Months Ended For the Nine Months Ended 9/30/2022 6/30/2022 3/31/2022 12/31/2021 9/30/2021 9/30/2022 9/30/2021 Number of hotels 242 247 298 303 304 242 304 Room revenues $ 341,106 $ 357,117 $ 258,620 $ 272,458 $ 298,607 $ 956,843 $ 699,953 Food and beverage revenues 42,636 44,256 25,902 31,503 25,822 112,794 52,927 Other revenues 16,711 17,611 12,884 13,254 13,946 47,206 34,583 Hotel operating revenues 400,453 418,984 297,406 317,215 338,375 1,116,843 787,463 Rooms expenses 104,761 106,982 88,743 90,705 93,035 300,486 230,523 Food and beverage expenses 34,497 32,333 23,234 26,768 21,415 90,064 46,116 Other direct and indirect expenses 130,470 136,099 127,017 126,208 125,080 393,586 332,378 Management fees 14,362 15,240 11,332 11,869 12,710 40,934 28,609 Real estate taxes, insurance and other 34,797 35,161 40,638 32,039 33,614 110,592 103,702 FF&E reserves (8) 2,622 3,172 1,222 1,236 1,411 7,016 3,310 Hotel operating expenses 321,509 328,987 292,186 288,825 287,265 942,678 744,638 Hotel EBITDA $ 78,944 $ 89,997 $ 5,220 $ 28,390 $ 51,110 $ 174,165 $ 42,825 Hotel EBITDA Margin 19.7% 21.5% 1.8% 8.9% 15.1% 15.6% 5.4% Hotel operating expenses (GAAP) (9) $ 318,266 $ 325,194 $ 290,343 $ 286,968 $ 285,233 $ 933,803 $ 723,769 Add (less) Reduction for security deposit and guaranty fundings, net (10) - - - - - - 15,696 FF&E reserves from managed hotel operations (8) 2,622 3,172 1,222 1,236 1,411 7,016 3,310 Other (11) 621 621 621 621 621 1,863 1,863 Hotel operating expenses $ 321,509 $ 328,987 $ 292,186 $ 288,825 $ 287,265 $ 942,682 $ 744,638

29服務物業信託基金(納斯達克股票代碼：SVC)|2022年11月財務報告，標準化財務報表，EBITDA，EBITDARE，調整後EBITDARE，酒店EBITDA和調整後EBITDA 29 1)我們記錄了1,172美元的資產減值虧損，用於將三家酒店和一家租賃物業的賬面價值減少到估計公允價值，並將一處租賃物業的淨租賃成本降至估計公允價值減去銷售成本，在截至2022年9月30日的三個月中，3,048美元用於將兩家酒店和四家淨租賃物業的賬面價值減少到其估計的公允價值減去銷售成本500在截至2022年3月31日的三個月內，將25家酒店的賬面價值降低至其估計公允價值減去出售成本；76,510美元，將35家淨租賃物業和21家酒店的賬面價值降低至其估計公允價值；在截至2021年12月31日的三個月內，將25家酒店的賬面價值降低至其估計公允價值；以及2,110美元，將五家淨租賃物業的賬面價值降低至其估計公允價值，減去截至2021年9月30日的九個月的出售成本。2)在截至2022年9月30日的三個月中，我們記錄了164美元的房地產銷售淨虧損，這與五家酒店和六家淨租賃物業的銷售有關。截至2022年6月30日止三個月內，我們錄得出售房地產淨收益38,851元，涉及出售51間酒店及11個租賃物業；於截至2022年3月31日止三個月錄得5,548元出售房地產淨收益，涉及出售五間酒店及兩個淨租賃物業；於截至2021年12月31日止三個月錄得588元房地產銷售淨收益，涉及出售一間酒店及六個淨租賃物業；以及於截至九月三十日止九個月錄得10,934元房地產銷售淨收益。, 2021年，與出售6家酒店和5處淨租賃物業有關。3)權益證券的未實現收益或虧損，淨額是指將本公司在TA普通股股份中的賬面價值調整為其公允價值所需的調整。4)代表我們在Sonesta股權投資中的比例份額。5)在截至2022年6月30日的三個月中，我們記錄了791美元的債務清償虧損，涉及沖銷遞延融資成本和與我們對循環信貸安排的修訂有關的未攤銷折扣，以及償還500,000美元的無擔保優先票據。6)截至2022年6月30日和2022年3月31日止三個月的交易相關成本分別為743美元和1,177美元，主要包括與我們探索可能的融資交易相關的成本。截至2021年12月31日的三個月的交易相關成本為35,830美元，主要包括我們之前根據與萬豪國際公司(Marriott International Inc.)和洲際酒店集團(InterContinental Hotels Group，Plc)或洲際酒店集團(IHG)的協議為營運資本預付款提供的資金，這是由於預計無法再收回的金額而支出的。截至2021年9月30日的三個月的交易相關費用為3,149美元，主要與我們與萬豪的仲裁程序有關的費用有關。截至2021年6月30日的三個月，交易相關成本包括我們之前根據與凱悦酒店集團(Hyatt Hotels Corporation)的協議支付的3,700美元營運資金，這些資金是由於預計無法收回的金額而支出的，1,110美元與我們與萬豪的仲裁程序相關的法律成本，以及1,341美元的酒店經理交易成本。截至2021年3月31日的三個月的交易相關成本包括19美元, 本期間88家酒店更名所產生的酒店經理過渡相關費用中的63 5%。7)金額代表我們的受託人、高級管理人員和經理的某些其他員工的股權薪酬。8)我們某些酒店的總銷售額的不同百分比將作為未來翻新或翻新的儲備，或作為FF&E儲備託管。我們擁有我們酒店的所有FF&E預留代管。9)截至2022年9月30日，我們擁有242家酒店。我們的簡明綜合損益表包括酒店經營場所和我們管理的酒店的費用。10)當我們的酒店經理根據我們的管理協議或其擔保條款被要求為業主優先回報的不足提供資金時，我們在我們的簡明綜合收益(虧損)表中將此類資金反映為酒店運營費用的減少。截至2022年9月30日的三個月和九個月內，酒店運營費用沒有淨減少。截至2021年9月30日的9個月，酒店運營費用淨減少15,696美元。11)我們正在攤銷我們在Sonesta的初始投資的公允價值記錄的負債，作為我們精簡的綜合損益表中酒店運營費用的減少。由於這一負債，我們在截至2022年和2021年9月30日的三個月中每個月減少了621美元的酒店運營費用，在截至2022年9月30日和2021年9月30日的九個月中每個月分別減少了1863美元。

30服務物業信託(納斯達克：SVC)|2022年11月非公認會計準則財務準則定義30非公認會計準則財務準則：我們提出適用的美國證券交易委員會或美國證券交易委員會規則所指的某些“非公認會計準則財務準則”，包括財務會計準則、標準化財務會計準則、EBITDA、酒店EBITDA、調整後的酒店EBITDA、EBITDA re和調整後的EBITDA re。這些衡量標準並不代表符合公認會計原則的經營活動產生的現金，也不應被視為淨收益(虧損)的替代指標，作為我們經營業績的指標或我們流動性的衡量標準。這些措施應與我們的簡明合併損益表中所列的淨收益(虧損)一併考慮。我們認為這些非公認會計原則的衡量標準可以作為衡量房地產投資信託基金經營業績以及淨收益(虧損)的適當補充指標。我們相信，這些衡量標準為投資者提供了有用的信息，因為剔除某些歷史金額的影響，如折舊和攤銷費用，它們可能有助於比較我們在不同時期以及與其他REITs的經營業績，對於Hotel EBITDA而言，僅反映在酒店層面產生和發生的收入和支出項目可能有助於投資者和管理層瞭解我們酒店的運營。FFO和標準化FFO：我們計算運營資金，或FFO，和標準化FFO，如第24頁所示。FFO是根據全國房地產投資信託協會(NAREIT)定義的基礎計算的，即按照公認會計原則計算的淨收益(損失)，不包括出售財產的任何損益和房地產資產的減值損失，如果有，加上房地產折舊和攤銷, 減去股權證券的任何未實現收益和虧損，以及反映我們應佔被投資人的FFO份額的調整，以及目前不適用於我們的某些其他調整。在計算歸一化FFO時，我們對第24頁所示的項目進行了調整。FFO和標準化FFO是董事會在確定分配給股東的金額時考慮的因素之一。其他因素包括但不限於滿足我們的REIT分派要求的要求、我們的信用協議和公共債務契約的限制、我們的債務和股權資本的可獲得性、我們的分派率佔我們普通股交易價格的百分比或分配率、以及其他REITs的股息率、我們對未來資本需求和經營業績的預期、以及我們對支付債務的預期現金需求和可獲得性。其他房地產公司和REITs計算FFO和標準化FFO的方式可能與我們不同。EBITDA、EBITDARE和調整後EBITDARE：我們計算扣除利息、税項、折舊和攤銷前的收益，或EBITDA、房地產EBITDA或EBITDA Re，以及調整後EBITDA Re，如第26頁所示。EBITDA Re是根據NAREIT定義的基準計算的，即EBITDA，不包括出售房地產的損益、房地產資產的減值損失(如果有的話)以及反映我們應佔被投資方的EBITDAre份額的調整。在計算調整後的EBITDA Re時，我們對第26頁所示的項目進行了調整。其他房地產公司和REITs計算EBITDA、EBITDA Re和調整後EBITDA Re的方式可能與我們不同。酒店EBITDA和調整後酒店EBITDA：我們將酒店EBITDA計算為酒店運營收入減去所有管理和租賃酒店的運營費用, 在根據公認會計原則在我們的簡明綜合收益(虧損)表中列報所需的任何調整之前。調整酒店EBITDA不包括我們認為不能反映酒店持續經營業績的某些項目。我們相信，酒店EBITDA和調整後的酒店EBITD A為管理層和投資者提供了有用的信息，作為衡量我們酒店運營盈利能力的關鍵指標。租金覆蓋範圍：我們將租金覆蓋範圍定義為扣除利息、税項、折舊、攤銷和租金前的收益，或EBITDAR，除以應付給我們的最低租金除以物業的最低租金，再加權為淨租賃組合的總最低租金。用於阻止最低租金覆蓋的EBITDAR金額通常是根據租户提供的最新運營信息(如果有)報告的最近12個月期間的金額。承租人提供的經營報表通常是未經審計的，在某些情況下，可能不是根據公認會計準則編制的，也不是我們獨立核實的。不報告運營信息的承保人不包括在保險計算中。在我們沒有租户最新季度的財務信息的情況下，我們使用行業基準數據計算了2022年第三季度的隱含EBITDAR，以反映當前的運營趨勢。我們相信，使用這一行業基準數據可以合理估計最近的經營業績和這些租户的租金覆蓋範圍。投資：我們將酒店投資定義為酒店的歷史成本加上由我們提供資金的資本改善減值減記(如果有的話)。, 並不包括由酒店運營提供資金的FF&E準備金所作的資本改善，這些準備金不會導致最低迴報或租金的增加。我們將租賃投資淨額定義為我們物業的歷史成本加上我們減去減值減值減記所提供的資本改善資金。債務：債務金額反映截至報告日期的本金餘額。淨債務是指截至報告日期的總債務減去不受限制的現金和現金等價物。

服務物業信託公司(納斯達克股票代碼：SVC)2022年11月投資者推介大會，郵編：02458 SVCREIT.COM