2022年11月投資者演示文稿

2U R B A N E D G P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E E N T A T I O N O V V E V E M B E R 2 0 22關於截至2022年9月30日的城市邊緣數據，除非另有説明。投資組合概述76個物業，總GLA為1720萬SF，其中包括130萬SF工業GLA。~90%的總投資組合價值和NOI來自位於華盛頓特區的物業，集中在高密度市場的波士頓走廊在國家人口最稠密、供應最有限的地區的本地射手我們的資產的控制我們全資擁有除兩個以外的所有物業，在那裏我們是多數和控制合作伙伴資產質量我們的物業由高業績的基本零售商支撐：~65%的資產價值由雜貨店固定(銷售額約900 PSF)，10%由家得寶或Lowe‘s，7%是工業和自助式資產Open Air Format，為消費者提供必要的商品和服務；地理位置便於最後一英里的交付，提供輕鬆的BOPIS和路邊提貨資產負債表可觀的現金餘額(約1.52億美元)，以及我們循環信貸安排下的8億美元；債務完全由單一資產、無追索權抵押貸款和增長機會組成95%租賃的同一物業入住率高於2018年98%的峯值；來自已簽署但尚未開始的租約的顯著增長預計將產生額外的2900萬美元的未來總年租金

I N V E S T O R P R E S E N T A T I O N 3U R B A N E D G E P R O P E R T I SI N V E S T O R P R E E N T A T I O N N O V E M B E R 2 2 2投資組合集中在華盛頓至波士頓走廊最嚴重的城市化地區。英里■低於150■150-250■250-750■750-1500■1500-3000■3000-5000■5000-7500■7500或更多90%的投資組合噪聲來自位於華盛頓到波士頓走廊的物業2倍我們的同行平均3英里人口密度整個投資組合的人口密度比美國該走廊每平方英里的平均人口密度高10倍

I N V E S T O R P R E S E N T A T I O N 4U R B A N E D G E P R O P E R T I SI N V E S T O R P R E E N T A T I O N N O V V E M B E R R 2 2 2第一環郊區紐約地鐵44號物業；約佔每平方英尺總價值的80%。英里■不到150■150-250■250-750■750-1500■1500-3000■3000-5000■5000-7500■7500或更多供應限制和人口密度推動零售商尋求擴大其全方位渠道計劃的需求紐約第一環郊區的人口穩定，因為人們仍然紮根於紐約地鐵世界各地的政策導致第一環郊區購物中心的客流量比舒適前更高

5U R B A N E D E P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E S E N T A T I O N N O V V E M B E R 2 0 22·FFO經調整後為每股0.30美元，與21季度相比上漲0.02美元或8%·22季度執行了36個新租賃、續訂和期權，總計30.8萬SF·總流動資金約9.52億美元，包括截至22年9月30日的1.52億美元現金和我們信用額度下的8億美元·SP租賃入住率為94.7%，與第21季度相比上升180個基點，與第22季度相比下降20個基點·尚未開始租賃的已簽署租約的未來年度毛租金約為2900萬美元(佔當前NOI的12%)·10月份與Target在Bruckner Commons簽署了139K SF租約·租賃管道包括約100萬平方英尺，佔年化NOI的10%·正在進行的2.61億美元在建再開發項目中，仍有1.75億美元有待融資，預計將產生10%的未加槓桿收益·在建項目風險較低，每個項目平均投資約1,100萬美元，在建設前執行錨定租賃·通過將最高和最好利用的地塊貨幣化，創造重大價值創造機會醫療辦公室和/或住宅近期業績亮點租賃活動開發和重新開發

6U R B A N E D G P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E S E N T A T I O N N O V V E M B E R 2 0 2 2 2022展望$1.17$1.19相同物業NOI與再開發增長1.5%%2.5%發佈了2022財年的指引，作為我們第三季度收益發布的一部分。2022年運營FFO預計將同比增長8%。相同物業NOI增長3.0%4.0%精選假設2022年指引(1)作為稀釋後每股調整經營FFO(1)不包括任何影響FFO可比性的項目，包括債務清償損失、收購、處置、新融資交易、訴訟和其他非常規法律費用、交易成本，或正常業務過程以外的任何一次性項目。

Urban Edge團隊高級副總裁Scott Auster高級副總裁、租賃負責人塞西莉亞高級副總裁Li、開發Leigh Lyons高級副總裁首席信息官John Villapiano、租賃Andrea Drazin首席會計官Jeff奧爾森董事長兼首席執行官Mark Langer EVP、首席財務官Danielle de Vita EVP、開發Rob Milton高級副總裁兼總法律顧問Jeff、首席運營官Sandi Danick SVP、租賃高級副總裁Paul Schiffer、租賃高級副總裁Dan Reilly、物業會計Etan Bluman高級副總裁、財務與投資者關係高級副總裁海倫·舒爾茨、副總法律顧問

8U R B A N E D G P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E S E N T A T I O N N O V E E M B E R 2 0 2 2前20名租户按年化基本租金數據截至9月30日，2022租户標準普爾評級商店總數平方英尺(2000)ABR佔總ABR的百萬%家得寶A 6 809 166%TJX公司A 21 670 13 5%Lowe‘s BBB+6 976 9 3%百思買BBB+8 360 9 3%沃爾瑪AA 5 708 73%Burlington BB+7 416 73%Kohl’s BB+7 633 72%PetSmart B 10 229 62%BJ‘s Wholesale Club BB+4 454 62%Stop&Shop NR 5 363 52%ShopRite NR 4 296 5 2%Target A 3 336 5 2%LA Fitness NR 6 287 52%Amazon/Whole Foods AA 3 145 52%Gap BB 11 166 52%Staples NR 8 168 41%Bob‘s折扣傢俱NR 4 171 3 1%牀浴及以上7 206 3 1%Dick’s體育用品BBB 4 186 3 1%24小時健身NR 1 54 3 1%總/加權平均BBB+130 7,633 126 46%

9U R B A N E D G P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E E N T A T I O N N O V V E M B E R 2 0 22 2按租户類別劃分的投資組合ABR組成數據截至2022年9月30日(1)雜貨商包括倉庫俱樂部、塔吉特和沃爾瑪(2)其他基於需求的服務包括汽車、美容、銀行、教育和其他服務強勁而有彈性的租户組合·58%的ABR來自經濟衰退適應性類別的租户·餐飲和健身類別仍然強勁，這一點從消費者支出趨勢和創紀錄的健身房客流量增長中可見一斑·86%的ABR由國家、地區和工業租户Grocer(1)18%其他基於需要的包含服務(2)9%醫療辦公室3%寵物商店3%折扣店(Burlington、TJX等)10%家居改善10%倉庫/非零售5%餐廳10%健身4%服裝/百貨商店13%傢俱、營養、消費電子產品4%其他(娛樂、營養、百貨商店等)構成其他)3%體育用品2%辦公用品1%經濟衰退韌性=58%可自由支配=28%餐廳/健身=14%

10U R B A N E D G P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E E N T A T I O N N O V V E E M B E R 2 0 22注：顯示的百分比反映了按資產類型劃分的投資組合價值7%Lodi Road 17雜貨錨定資產65%卑爾根鎮中心家裝錨定10%西分行公地其他資產18%(折扣店/健身房等)Kearny CommonsTonnelle Commons

11U R B A N E D G P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E S E N T A T I O N O V E E M B E R 2 0 2 2租賃

12U R B A N E D G P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E S E N T A T I O N V E E M B E R 2 2 2零售商正在發展他們的全渠道平臺，租賃需求繼續強勁。·2021年，在500家最大的零售連鎖店中，約有60%提供路邊提貨服務，高於2019年的10%。·2021年，在500家最大的零售連鎖店中，約有80%的人提供網購和實體店提貨服務，而2019年這一比例為70%。·在線廣告和送貨的成本大幅增加，使得當地商店的服務更受歡迎。·第二季度，美國零售業空置率降至6.1%，這是至少15年來的最低水平，幾乎沒有新的建築項目幫助市場租金增長。零售更新在第二季度，迪克的門店貢獻了超過90%的總銷售額。塔吉特在22年第二季度通過其門店完成了超過95%的第二季度銷售額，約60%的百思買在線銷售額要麼在商店提貨，要麼從商店發貨。在22年第2季度，科爾約37%的數字銷售是由商店完成的。第二季度，超過50%的在線訂單通過家得寶門店完成。沃爾瑪門店已經變成了混合型門店，既是門店，也是配送中心。與一年前相比，他們的商店完成的訂單量增加了40%。注：每一次22財年第二季度財報電話會議的數據(1)包括零售商的網站和與配送應用程序的合作伙伴關係我們幾乎100%的零售資產都有租户提供全方位的服務(1)

2022年簽訂的13U R B A N E D G P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E S E N T A T I O N O V E E M B E R 2 02 2份租約

14U R B A N E D G E P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E S E N T A T I O N N O V E M B E R 2 0 2 2 Same-Property Occupancy 98.0% 96.3% 93.4% 93.4% 92.7% 93.0% 91.8% 91.3% 92.0% 92.8% 94.1% 93.9% 94.9% 94.7% 97% - 98% 97.0% 95.6% 92.6% 92.1% 91.3% 90.9% 89.7% 89.5% 89.2% 89.4% 90.3% 90.1% 90.0% 90.1% 2016-2017 2018 4Q19 1Q20 2Q20 3Q20 4Q20 1Q21 2Q21 3Q21 4Q21 1Q22 2Q22 3Q22 Near-term Goal Leased Occupancy Physical Occupancy (1) Represents an average of quarterly occupancy (1)

15U R B A N E D E E P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E S E N T A T I O N N O V V E M B E R 2 2 2已執行但尚未開始出租的租約新澤西州CityMD Morris Plains，EST STRATING 2Q23來自已執行但尚未開始租金的租約約2,900萬美元的未來年度毛租金，將在未來幾年提供顯著的收益增長。其中約2,300萬美元是由租約推動的，這些租約是我們積極重建計劃的一部分。國家、地區和行業租户佔已租賃但尚未開始租賃的管道的81%。布里亞克利夫公地Montehiedra 0.4 6.7 13.3 19.9 23.1 0.2 4.3 5.9 6.1$0$5$10$15$20$25$30 2022 2023 2024 2025 2026包括在重建項目中的租約其他租約$2920萬美元260M$1920萬美元110萬美元Marlton Commons Walgreens San Juan，PR Est穩定1Q23 First Watch Marlton，NJ Est穩定3Q24注：代表空置空間的毛租金總額和仍佔用空間的遞增租金

16U R B A N E D G P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E S E N T A T I O N O V E E M B E R 2 0 2 2開發

17U R B A N E D G P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E E N T A T I O N N O V V E M B E R 2 0 2 2開發更新特色項目：正在進行的項目估計總成本(2000美元)目標穩定狀態卑爾根鎮中心(B期)44,300美元2Q25為80K SF Hackensack子午線健康中心進行地面開發面對RT 4 Bruckner Commons 38,700 2Q25重新租用前Kmart箱與Target Bergen鎮中心(A期)25,600 4Q22重新租用前21世紀箱隨着Kohl的Huntington Commons(A階段)23,000 4Q22與ShopRite和Marshalls las Catalinas 12,900 2Q23將前Kmart盒子與Sixty6重新租用6 Montehiedra(C階段)12,600 3Q24將前Kmart Box與Ralph‘s Food Warehouse and Uroology Hub Broomall Commons(B階段)縮減並重新租用9,300 4Q23與Nemors兒童醫院重新租用19K SF，其餘41K SF與Hudson Mall(A階段)9,700 1Q24將前玩具“R”Box與Bruckner(B)的全國零售商商店重新租用9,100 2Q23-與阿爾迪和更少的公司合作·截至9月30日，在建項目價值2.61億美元，2022年，還有1.75億美元有待融資·預計無槓桿收益率為10%·將大型空置空間升級為雜貨店、折扣店、娛樂和醫療用途

18U R B A N E D G P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E S E N T A T I O N N O V E E M B E R 2 0 2 2 Bruckner Commons|NY Bronx，NY重新租用目標穩定的前Kmart盒子2Q25

19U R B A N E D G P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E S E N T A T I O N N O V V E M B E R 2 0 2 2 Bruckner Commons|紐約州布朗克斯市

20U R B A N E D G P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E S E N T A T I O N N O V V E M B E R 2 0 2 2卑爾根市中心|帕拉默斯，新澤西州B期：承租人前世紀21世紀盒子，Kohl‘s公司2022年10月開業A期：在面向4號公路Target穩定2Q25的空置地塊上為Hackensack子午線健康公司地面開發一座80,000平方英尺的醫療辦公樓

21U R B A N E D G P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E S E N T A T I O N O V E M B E R 2 02卑爾根鎮中心|新澤西州帕拉默斯

22U R B A N E D G P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E S E N T A T I O N N O V V E M B E R 2 0 2 2 Huntington Commons|紐約州亨廷頓之前和之後階段A：使用ShopRite和Marshalls重新租用以前的Kmart盒子和重新定位目標穩定4q22

23U R B A N E D G E P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E S E N T A T I O N N O V V E M B E R 2 0 2 2 Huntington Commons|紐約州亨廷頓B期之前：重新安置租户搬遷馬紹爾包廂、小商店和升級立面、停車和美化目標穩定4Q23

24U R B A N E D G P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E S E N T A T I O N N O V V E M B E R 2 0 2 2 Huntington Commons|紐約州亨廷頓

25U R B A N E D G P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E S E N T A T I O N N O V V E M B E R 2 0 2 2 LAS Catalinas|波多黎各在重新租用122,000±SF Kmart Box之前，Sixty6目標穩定區2Q23

26U R B A N E D G P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E S E N T A T I O N N O V V E E M B E R 2 0 2 2 las Catalinas|波多黎各卡瓜斯

27U R B A N E D G P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E S E N T A T I O N N O V V E E M B E R 2 2波多黎各蒙特希德拉|聖胡安的奧特萊斯：與拉爾夫食品倉庫和泌尿外科中心一起縮減和重新租用前Kmart盒子。目標穩定第三季度之前和之後

28U R B A N E D G P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E S E N T A T I O N N O V V E M B E R 2 0 2 2 Broomall Commons|Broomall，PA B期：與內穆爾斯兒童醫院重新租用19K SF，並在之前的4Q23之後保留41K SF的前巨型盒子目標穩定器

29U R B A N E D G P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E S E N T A T I O N O V E M B E R 2 0 2 2 Broomall Commons|賓夕法尼亞州布魯馬爾

30U R B A N E D G P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E E N T A T I O N N O V V E M B E R 2 0 2 2在A階段之前：重新安置Jimmy Jazz，在目標穩定下增加5個之前階段B：用Aldi和Lot Less目標穩定重新租用前Fallas空間2Q23

31U R B A N E D E P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E S E N T A T I O N N O V V E E M B E R 2 0 2 2布魯克納|布朗克斯的商店

32U R B A N E D E P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E E N T A T I O N N O V V E E M B E R 2 0 2 2其他正在進行的項目估計總成本(2000美元)目標穩定狀態Kearny Commons 11,900 4q22為10K SF Ulta(開放)和小商店以及獨立星巴克(開放)擴展22K SF Montehiedra(A階段)9，200 1Q23沃爾格林和全球牀墊的新14K±SF建築和Arby‘s Huntington Commons(B期)8,500 4Q23中心重新定位和翻新Marlton Commons 7,300 3Q24重新開發友好的10,700±SF多租户Pad(執行第一觀察)Burnside Commons 6,900 4Q23與Bruckner的賓果批發店(A期)6,200 4Q22將Jimmy Jazz重新安置到前卡特的空間，並重新租用前Jimmy Jazz和Danice空間，其中5個Brick Commons，500 3Q24用兩家快餐店(Executed Shake Shack)取代前銀行(Executed Shake Shack)Huntington Commons(C期)4,200 1Q24重新出售前Outback，創建三個小商店空間；(執行CycleBar和GolfTec)核桃溪3,500 4Q23用Sweetgreen(開放)重新啟用前Z Gallie，剩餘4,000 SF Mt.Kisco Commons 3,100 1Q23將以前的靜坐餐廳改造成Chipotle(開業)和Cherry Hill的Dunkin‘the Plaza 2,800 2Q23搬遷和擴建Total Wine Briarcliff Commons(B期)2,700 2Q23為城市MD開發新的4,000±SF Pad Montehiedra奧特萊斯(B期)2,200 2Q24為德克薩斯路屋Yonkers Gateway Center 1開發新的6,000±SF Pad，700 3Q23與Wren Kitchens重新租用端蓋空間總計74,700美元通過重新定位和重新租用以前的空置提升價值升級有活力的快速服務餐廳通過創建新建築和總計66K的新SF Pad來解鎖土地

33U R B A N E D G P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E S E N T A T I O N N O V E M B E R 2 0 2 2於2022年開業。暗黑破壞神卑爾根鎮中心布里亞克利夫公地

34U R B A N E D G P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E S E N T A T I O N O V E E M B E R 2 0 22採購更新

35U R B A N E D E P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E E N T A T I O N N O V V E E M B E R 2 0 2 2收購/處置戰略機會主義地瞄準增值資產·通過租賃、重新開發和再利用，具有誘人的收益和/或創造價值潛力的資產·專注於較大規模的物業、陷入困境/動機高昂的賣家和特殊情況·與現有物業協同或互補的資產·通過與業主、經紀人、貸款人和第三方處置重點·非核心市場較小的資產·資本回報率或時間不再具有吸引力·尋求通過1031交易所收購重點儘可能實現税收效益交易·華盛頓至波士頓，有能力瞄準其他具有高質量人口統計數據的填充子市場·NOI增長，租金低於市場，銷售額高於平均水平，可持續健康比率·有吸引力的風險調整後回報

36U R B A N E D G P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E S E N T A T I O N N O V V E E M B E R 2 02之前收購·712,000 SF區域購物中心，由韋格曼斯和Costco在馬裏蘭州格倫納登落腳·收購價格為1.934億美元·部分資金為10年期，1.172億美元無追索權抵押貸款，固定利率為3.39%·初始無槓桿收益率為~6.4%，槓桿收益率為~11%·正在與健康美容和快餐餐飲類別的全國租户積極談判，以填補剩餘空置·由PriceRite和Planet Fitness位於馬薩諸塞州海德公園的78,000 SF購物中心·收購價格為3,290萬美元·部分融資為7年期，2,150萬美元無追索權抵押貸款，固定利率為4.25%·初始無槓桿收益率為~6%，槓桿收益率為~9%伍德莫爾鎮中心-2021年12月

37U R B A N E D G P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E S E N T A T I O N O V E E M B E R 2 0 2 2流動性和資產負債表

38U R B A N E D E P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E S E N T A T I O N N O V V E E M B E R 2 02 2流動性和資產負債表·總流動資金約9.52億美元，包括1.52億美元現金和我們信用額度下可用的8億美元·未償債務由34筆個人無追索權抵押組成，總計17億美元，在逐個資產的基礎上提供靈活性。到期日配置文件(僅限氣球支付，百萬美元)$0$329$144$52$214$306$265$58$101$117$0$100$200$300$400 2022 2023 2024 2026 2027 2028 2029 2030之後-3.7%4.2%5.2%4.2%4.3%4.4%4.2%4.6%3.5%Wtd。阿沃。到期率注：所有指標均基於截至2022年9月30日的報告信息。加權平均到期日4.4年債務加權平均成本4.17%

39U R B A N E D G P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E S E N T A T I O N O V E M B E R 2 0 2 2環境、社會、治理(ESG)

40U R B A N E D E E P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E E N T A T I O N N O V V E E M B E R 2 0 22 2環境、社會和治理(ESG)環境倡議·我們採取了一系列節約能源、節約用水和改善廢物管理的倡議，包括：LED照明改造、節能屋頂、可再生能源、漏水檢測、智能灌溉和廢物回收計劃。·自2015年以來，我們已經將範圍1和範圍2的排放量減少了27%。·我們的新租賃形式包括綠色租賃語言，促進了Urban Edge和我們的租户之間的合作。社會責任·我們定期與股東、員工、租户和我們服務的社區接觸，以瞭解他們的主要關切。·我們已經將我們的多樣性公平與包容(DEI)計劃與我們每月的健康計劃整合在一起，重點放在教育、無意識的偏見和包容上。·我們有一個強大的社區外展計劃，並通過提供匹配的捐款來鼓勵我們的員工參與一些地方和國家慈善組織。自2015年以來，我們已向各種慈善倡議捐贈了超過60萬美元我們的承諾·我們致力於維持可持續運營，並相信我們的長期可持續目標將為股東、租户、員工和我們投資的社區提供積極的財務和環境成果。·我們由所有部門代表的內部ESG委員會正在創造一種使命感，在整個企業範圍內促進可持續的商業實踐。·我們在2022年10月獲得了第二次年度全球房地產可持續發展基準(GRESB)評估分數, 比前一年提高了45%，高於我們同行的平均水平。公司治理·我們致力於健全的公司治理，這加強了我們董事會的問責制，並促進了我們股東和其他利益相關者的長期利益。我們相信，我們的公司治理標準和政策會產生誠實、透明和負責任的受託人和高管。·我們的ESG委員會與董事會的公司治理和提名委員會一起審查公司的ESG戰略。·我們利用基於風險的方法，按照國家標準與技術研究所(NIST)、網絡安全框架(CSF)和微軟最佳實踐，對我們的努力和資源進行優先排序和分配，以將網絡風險降至最低。

I N V E S T O R P R E S E N T A T I O N N O V E M B E R 2 0 2 2 41U R B A N E D G E P R O P E R T I E S ESG重點領域利用我們的環境管理體系框架幫助我們實現我們的環境目標我們根據我們最新提交的GRESB文件進行了差距分析，以確定改進我們對ESG績效的監督和管理的最大機會。利用新實施的通信工具加強租户參與，利用從建築技術評估中收集的數據評估温室氣體減排目標通過擴展人力資源實踐中的DEI政策提高多樣性、公平性和包容性指標擴大能源、水和廢物數據覆蓋範圍和報告，將租户維護和控制的數據包括在內進一步將ESG整合到每個業務部門的戰略規劃過程中制定與數據收集和報告相關的程序和標準，以便ESG披露得到適當的支持和驗證提高員工對部門內外ESG優先事項的認識

I N V E S T O R P R E S E N T A T I O N N O V E M B E R 2 0 2 2 42U R B A N E D G E P R O P E R T I E S 2022公司提供了2022年的收益指引，估計稀釋後每股淨收益為0.36美元至0.38美元，NAREIT FFO為每股1.16美元至1.17美元，調整後每股FFO為1.17美元至1.19美元。以下是公司2022年展望的摘要、我們預測中使用的假設，以及估計收益範圍、NAREIT FFO和調整後每股稀釋後FFO的對賬。2022年全年展望·普通股股東可獲得的淨收益(每股稀釋後收益)為0.35美元至0.37美元·NAREIT FFO(每股稀釋後收益)為1.16美元至1.17美元·調整後淨收益(每股稀釋後收益)為1.17美元至1.19美元公司全年展望基於以下假設·同一物業NOI增長3.0%至4.0%·同一物業NOI增長，包括1.5%至2.5%的重新開發物業·今年剩餘時間沒有新的收購或處置·沒有新的融資交易·不包括任何影響FFO可比性的項目，包括債務清償損失、訴訟和其他非常規法律費用、交易成本或任何非正常業務過程中的一次性項目·G&A費用從4,060萬美元到4,160萬美元·利息和債務費用從5,850萬美元到5,950萬美元

I N V E S T O R P R E S E N T A T I O N N O V E M B E R 2 0 2 2 43U R B A N E D G E P R O P E R T I E S 2022稀釋後每股指導指引2022E(以千為單位，合併子公司1,000 0.01普通股股東應佔淨收益43,400 45,400 0.35 0.37調整：租金物業折舊和攤銷97,000 97,000 0.79房地產銷售收益(400)(400)(400)--有限合夥企業在經營合夥企業中的權益1,800 1,800 0.01.01適用於稀釋後普通股股東的FFO 141,800 143,800 1.16 1.17 FFO的調整：交易，遣散費和其他費用1,800 1,800 0.01 0.01恢復因租金直線上升而產生的應收賬款，扣除註銷(200)(200)--經調整適用於稀釋後普通股股東的FFO$143,400$145,400$1.17$1.19(1)由於四捨五入，金額可能不夠。該公司的預測是基於管理層目前對公司業務、行業和經營市場的信念和假設；這些預測存在已知和未知的風險和不確定因素。不能保證我們的實際結果不會與上述指導方針不同。該公司沒有義務公開更新任何前瞻性陳述，包括其2022年收益指引，無論是由於新信息、未來事件或其他原因。欲瞭解更多信息，請參考本文件中披露的“前瞻性陳述”以及公司提交給美國證券交易委員會的年度和季度報告中披露的“風險因素”。

44U R B A N E D G P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E E N T A T I O N N O V E M B E R 2 0 2 2本文中包含的某些表述構成前瞻性表述，這些表述在修訂後的1933年證券法第27A節和修訂後的1934年證券交易法第21E節中定義。前瞻性陳述並不能保證未來的業績。它們代表了我們的意圖、計劃、期望和信念，受到許多假設、風險和不確定因素的影響。我們未來的業績、財務狀況、業務和目標入住率可能與這些前瞻性陳述中所表達的大不相同。您可以通過諸如“近似”、“相信”、“預期”、“預期”、“估計”、“打算”、“計劃”、“將”、“可能”或本演示文稿中的其他類似表達來識別其中的許多陳述。決定前瞻性聲明結果的許多因素超出了我們的控制或預測能力，其中包括：(I)新冠肺炎疫情和相關新冠肺炎變異帶來的經濟、政治和社會影響以及相關的不確定性，包括它對零售租户的潛在影響以及他們支付租金和其他款項的能力，或履行他們在現有租賃下的承諾的能力；(Ii)主要租户的損失或破產；(Iii)本公司租户在租約期滿時與本公司續約的能力及意願，以及本公司是否有能力以相同或更優惠的條款，或在不續期或本公司行使權利以取代現有租户的情況下，以相同或更佳的條款重新租用其物業；。(Iv)電子商貿對租户業務的影響；。(V)宏觀經濟情況，例如通脹上升及資本市場受擾或無法進入。, 以及公司股價的潛在波動；(Vi)公司在實施其業務戰略方面的成功及其識別、承銷、融資、完善和整合多元化收購和投資的能力；(Vii)公司競爭市場的總體經濟狀況或經濟狀況的變化，及其對公司收入、收益和資金來源及其租户的影響；(Viii)由於利率變化、通脹上升和其他因素，包括目前預計將在2023年發生的美元LIBOR停止，公司借款成本增加；(Ix)公司償還、再融資、重組或延長到期債務的能力，以及由於與公司財務業績相關的契約，公司根據現有信貸安排借入資金的能力可能受到的限制；(X)與公司的開發、重新開發和錨地重新定位項目相關的潛在較高成本，以及公司以預測價格租賃物業的能力；(Xi)公司對環境問題的責任；(Xii)公司財產因災難性天氣和其他自然事件造成的損害，以及氣候變化的實際影響；(Xiii)公司根據經濟、市場、法律、税務和其他考慮因素保持其房地產投資信託基金資格的能力和意願；(Xiv)信息技術安全漏洞；(XV)主要高管的損失；和(十六)關於我們的環境、社會和治理(“ESG”)指標、目標和指標、租户合作報告ESG指標和實現ESG目標和指標的意願和能力的方法和估計的準確性, 以及政府監管對我們的ESG努力的影響。欲進一步討論可能對前瞻性陳述的結果產生重大影響的因素，請參閲公司截至2021年12月31日的年度報告10-K表第I部分第1A項中的“風險因素”。我們聲稱，對於本新聞稿中包含的任何前瞻性陳述，《1995年私人證券訴訟改革法》中包含的前瞻性陳述都受到了安全港的保護。告誡您不要過度依賴前瞻性陳述，這些陳述僅反映了本報告發表之日的情況。可歸因於我們或代表我們行事的任何人的所有隨後的書面和口頭前瞻性陳述，其全部內容都明確地受到本節所載或提及的警告性陳述的限制。我們不承擔任何義務公開發布對我們的前瞻性陳述的任何修訂，以反映本陳述日期後發生的事件或情況。前瞻性陳述

45U R B A N E D E P R O P E R T I E SI N V E S T O R P R E E N T A T I O N N O V V E M B E R 2 0 22 2非GAAP財務衡量標準除了主要的GAAP報告外，公司還使用某些非GAAP業績衡量標準，因為我們相信這些衡量標準有助於提高對公司經營業績的理解。我們不斷評估我們報告的非GAAP業績衡量標準的有用性、相關性、侷限性和計算方法，以確定如何最好地向投資公眾提供相關信息，因此該等報告衡量標準可能會發生變化。該公司的非GAAP業績衡量標準具有侷限性，因為它們不包括影響經營的所有收入和支出項目，因此，應始終將其視為補充財務結果。此外，公司對非GAAP指標的計算可能無法與其他REITs或房地產公司報告的類似名稱的非GAAP指標相提並論，這些公司對這些指標的定義不同，因此，瞭解公司定義和計算其每個非GAAP指標的方式非常重要。以下非GAAP指標通常被公司和投資公眾用來了解和評估我們的經營結果和業績：·FFO：公司認為FFO是對其經營業績的有用的補充衡量標準，這是房地產行業，特別是房地產投資信託基金(“REITs”)廣泛使用的公認指標。全美房地產投資信託協會(NAREIT)和本公司對FFO的定義是淨收益(根據GAAP計算)，不包括與REIT主營業務相關的可折舊房地產和土地銷售的收益(或損失), 與房地產投資信託基金主營業務和租賃財產折舊及攤銷費用有關的可折舊房地產或土地減值。該公司認為，財務分析師、投資者和股東更好地利用FFO產生的可比期間經營業績，這主要是因為它排除了房地產資產價值可預測地減少的假設。FFO不代表符合公認會計原則的經營活動的現金流，不應被視為淨收益的替代，作為我們業績的指標，也不代表現金流作為衡量流動性或我們進行現金分配的能力。·經調整的FFO：本公司披露經調整的FFO是因為它認為這是其核心經營業績的有用補充衡量標準，有助於歷史財務期間的可比性。調整後的FFO是通過對FFO進行某些調整來計算的，以計入公司認為不能代表持續核心經營業績的項目，包括不可比較的收入和費用。本公司計算調整後FFO的方法可能與其他REITs使用的方法不同，因此可能無法與其他REITs進行比較。