NAREIT會議2022年11月

前瞻性陳述本陳述期間所作的某些陳述是前瞻性陳述，可能會受到風險和不確定性的影響。前瞻性表述一般包括“相信”、“預期”、“預期”、“計劃”、“估計”、“項目”、“將”、“打算”或其他類似表述。前瞻性陳述包括但不限於有關行業前景、經營結果、現金流、業務戰略、增長和價值機會、資本和其他開支、融資計劃、開支削減計劃和預計處置的陳述。可能導致實際結果與前瞻性陳述中包含的內容大不相同的因素包括但不限於國家和當地的經濟和商業條件，包括新冠肺炎對鑽石酒店公司(以下簡稱“公司”)酒店入住率的影響和對酒店產品和服務的需求，以及在公司提交給美國證券交易委員會的最新10-K表格年度報告以及您應仔細閲讀的其他公開文件中討論的那些風險和不確定性。前瞻性陳述是基於我們對未來業績的信念、假設和預期，並考慮到公司目前掌握的所有信息。實際結果可能與本報告中的前瞻性陳述大不相同。本報告中所作的前瞻性陳述受《1995年私人證券訴訟改革法》的保護。任何前瞻性陳述都只在發表之日發表。儘管公司認為該等前瞻性陳述所反映的預期是基於合理的假設, 它不能保證預期會實現，也不能保證任何偏差都不會是實質性的。本演示文稿中的所有信息都是截至本演示文稿發表之日的信息，公司沒有義務更新任何前瞻性陳述以使陳述與實際結果或公司預期的變化相一致。本演示文稿包含統計數據和其他數據，這些數據是從第三方服務提供商提供的信息中獲得或彙編的，並被認為是可靠的，但不能保證信息的準確性和完整性。本公司尚未獨立核實任何此類信息。2.

主要要點和重點投資回報項目主要要點1.創紀錄的第三季度收入和利潤-+8.7%RevPAR-+11.4%總收益2.恢復普通股分紅3.完成12億美元的再融資4.回購1200萬美元的普通股5.ESG卓越-GRESB部門領導者(酒店/美國)-4綠星3創紀錄收入■預計總收入將超過2019年可比(9.36 MM美元)酒店調整後EBITDA預計2019年酒店調整後EBITDA將超過可比(278 MM美元)強勁的集團Pace■2022年集團客房收入的91%與2019年展望(1)金普頓堡2022年展望FL)即將到來的重新定位和轉換■在2023年將希爾頓伯靈頓改造成古董酒店■將波士頓希爾頓酒店重新定位為一家城市生活方式精品酒店最近完成了投資回報率項目■Margaritaville海灘別墅Key West■The Hythe，奢侈品收藏■The Clio，奢侈品收藏■在索諾馬的小屋，簽名收藏(1)截至2022年第三季度電話會議

4個組合寧靜海灣度假村

鑽石石一覽表9,548間34個物業23個地理市場資產負債表摘要多元化地域組合淨負債1至LTM EBITDA2債務總額1%固定利率債務1多元化投資組合預計2022年第三季度$1.2B 52%4.2x%2019年預計EBITDA城市56%豪華度假村13%生活方式度假村14%城市生活方式16%5(1)截至2022年9月28日新聞稿(2)截至2022年第三季度末，債務總額1至未折舊資產2 31%

投資組合：數據表6 6注：2021年結果用於亨德森海灘度假村，2022年預測用於金普頓古德蘭，2019A結果用於所有其他酒店。2019年預計收入($)TREVPAR($)收入/關鍵(2000美元)EBITDA/Key(2000美元)2019A EBITDA豪華度假村930$281$489$179$48 15%生活方式度假村1,312$185$302$110$32 15%生活方式城市1,491$185$256$93$29 15%度假/生活方式3,733$209$330$120$35 45%城市門户5,815$176$240$88$27 55%總計9,548$189$275$100$30%

強大的度假村市場存在7馬拉鬆，FL Destin，FL Henderson海灘度假村卡瓦洛點寧靜海灣度假村Vail，CO Destin，FL the Hythe，A豪華精選酒店Henderson Park Inn Fort Lauderdale，FL Westin Westin Palomar Palomix海灘度假村Fort Lauderdale，FL Sedona，AZ Sonoma，CALAKE Tahoe，CA Key West，FLKEY West，FL Havana Cabana Margaritaville海灘House Key West Burlington，VT Charleston，SC文藝復興查爾斯頓歷史街區酒店Denver，COCHICAGO，IL The Gleston，A豪華精選酒店San FCISCO，CAPHOENIX，AZ Saimpton Palomar Lifestyle Resityle Urban Phoenito，CA Sedona，Anew ANLES波旁奧爾良酒店索諾馬度假村的小屋L‘Auberge de Sedona酒店徽章酒店CLIO，A豪華收藏酒店Hotelhilton Burlington湖香檳果園酒店登陸度假村和SPA金普頓海濱度假村金普頓海濱度假村勞德堡海灘度假村亨廷頓海灘度假村，加利福尼亞州

主要門户市場的高質量產品組合8亞特蘭大、佐治亞州亞特蘭大萬豪、波士頓、馬薩諸塞州紐約、紐約紐約、紐約沃斯堡、TXDENVER、芝加哥CO芝加哥、伊利諾伊州芝加哥萬豪邁爾華盛頓特區華盛頓特區聖迭戈、加州希爾頓波士頓市中心-法諾伊爾大廳波士頓、馬薩諸塞州紐約、紐約威斯汀波士頓海港庭院丹佛市中心威斯汀華盛頓市中心威斯汀市中心、紐約威斯汀市中心沃辛頓紐約、紐約威斯汀聖迪戈海灣庭院曼哈頓/第五大道庭院曼哈頓/中城東希爾頓花園時代廣場中央大使館貝塞斯達市中心鹽湖城、UT鹽湖城萬豪

投資組合：運營商和客户混合多樣化注：2019年形式EBITDA的百分比，2022年預計EBITDA用於金普頓堡。Lauderdale 9短期協議的好處■卓越的成本控制■利用最具成本效益的採購和採購■確定具有成本效益的產品替代方案■以所有者為中心的現金/資本管理■所有者控制現金管理和分配■所有者指示資本投資/採購決策■更高的盈利能力，更低的運營成本■管理費更低的■運營成本節省■更好的盈利能力和傳遞估值溢價：未受阻VS。有條件的酒店30%18%16%10%4%3%5%2%4%4%4%4%1%Aimbridge Marriott Hei Sage Development EOS Kimpton Ocean Properties Vail Passport Highgate總督15%20%至

過去10年投資組合的戰略變化投資組合未受管理層約束的平均RevPAR 2012年當前10美元134美元187 17%/83%休閒/度假城市44%/56%休閒/度假城市城市生活方式包括在休閒/度假城市67%>40%增長>負擔>受長期品牌管理(2019年形式EBITDA)(2019形式RevPAR)的酒店所佔比例受長期品牌管理的酒店

為什麼選擇鑽石石亨德森海灘度假村

DiamondRock定位於超大增長積極的市場前景運營卓越2023-2024年建立引人注目的ROI管道增長能力ESG卓越1 2 3 4 5 12 The Lodge at Sonoma 6

積極的市場前景索諾馬的小屋，簽名收藏

50%60%70%80%90%100%110%120%130%2018 2019 2020 2021 2022名義GDP RevPAR強勁的宏觀基本面與GDP 14相比仍有待復甦14 GDP和RevPAR指數2018年13%上升至趨勢線122%108%

長期供需趨勢15休閒酒店供應不足應受益於需求加速0.58%1.27%休閒套裝城市集2000-2020年供應複合年增長率2.7 1.3美國上班族新的靈活天數2019年客房夜間需求新的“隨時隨地工作模式”地點靈活性天數增量與2019年相比美國客房夜間需求限制增量競爭性供應·可開發度假村土地稀缺·勞動力·工資和福利通脹·可用性·材料·原材料價格通脹·更長的供應鏈提前期·2019年更高的運輸成本1.3 B2.7億，美國上班族平均每週在辦公室待4.4天。世邦魏理仕預測，這一數字將穩定在每週3.35天。在美國5000萬上班族的基礎上，結果是增加了27億天的工作地點靈活性。

作為通脹對衝的住宿酒店NOI增長曆史上一直快於通脹，較小的度假村的平均每間可用房收益率一直較高，即使在經濟衰退時期也是如此；家庭收入繼續脱離中期趨勢16·健康的勞動力市場·與整體平均水平相比，更富裕的普通消費者和高端消費者支出更具彈性·WFH靈活性增加了休閒需求·混合和遠程工作需要更頻繁的旅行·RevPAR仍在回升·度假村入住率仍低於之前的水平·入境國際旅行支出仍低於之前的水平·與1972-1982年相比，入境國際旅行支出相對於行業平均水平溢價1,100個基點，相對於通脹複合年增長率溢價1,500個基點(指數至1972)個人消費支出來源：美國商務部和富國銀行經濟RevPAR從1987-2022年的主要順風比較

休閒率的持久性休閒市場在經濟危機期間一直表現優異，度假村受益於相對於2019年更高的RevPAR起點17

城市市場的復甦遠程和混合工作模式正在通過更長時間的混合旅行和更頻繁的小型商務旅行來推動旅行；Skift估計數字遊牧將成為美國城市入住率與2019年價值10億美元的新市場18-43%-33%-24%-19%-23%-11%-11%-14%-7%1Q 21 2Q 21 3Q 21 4Q 21 1Q 22 2Q 22 7月22日星期二至星期四RevPAR vs 2019年來源：GBTA，《商務旅行指數展望》(2022年8月)，Skift Research 31%31%33%38%2019 2020 2021 2022包含週末全球商務旅行收入的商務旅行(10億美元)來源：TripActions(2022年4月)，Skift Research全球商務旅行收入同比增長(%)來源：美國銀行研究

精益求精的經營格温，一家豪華的精品酒店

2022年年初經營業績(1)可比經營信息不包括金普頓堡勞德代爾堡海灘度假村，因為它在2019年沒有運營(2)初步業績(3)“度假村/生活方式”是指豪華度假村、生活方式度假村、和Urban Lifestyle酒店(4)“Urban”是指Urban Gateway酒店2022年第三季度創紀錄的收入和利潤可比經營業績(1)OCC(%)ADR($)RevPAR($)RevPAR B/(W)2019年收入(000美元)收入B/(W)2019Q1 55.8%279.09 155.76(3.5%)197,263(4.4%)Q2 74.9%297.36 222.70 6.9%279,445 7.4%Q3 75.1%281.36 211.40 8.7%266,952 11.7%7月74.9%286.18 214.31 10.6%89,790 12.7%8月74.6%261.49 195.19 5.6%83,760 9.8%9月75.9%296.63 225.13 9.8%93,401 12.5%OCT(2)74.8%306.32 229.24 6.7%99,005 8.0%Q3 RevPAR與前幾年相比(3)(4)+29.3%+8.0%+55.5%+8.7%+26.82021年與2019年相比，城市度假/生活方式組合的百分比-3.1%

持續超越同行季度RevPAR增長(vs.2019)21來源：公司備案(1)不包括DRH Q3 2022同業業績(vs.2019)DRH XHR HST APLE PEB RLJ SHO PK AVG1 ADR增長+18%16%21%13%20%6%16%8%+14%入住率增長-8%-16%-14%-5%-15%-10%-15%-15%-13%RevPAR增長+9%-3%4%7%1%-5%-2%-酒店EBITDA增長+16%1%5%5%-10%-11%-21%-24%-8%調整FFO增長+4%-34%9%0%-15%-13%-17%-38%-16%-40%-30%-20%-10%0%10%Q1‘22 Q2’22 Q3‘22 DRH HST APLE XHR PEB RLJ SHO PK

34%41%48%50%56%64%92%82%76%82%84%100%78%98%106%104%107%110%113%110%112%0%20%40%60%80%100%120%140%of 2 01 9 Com m pa rbl e to ta l l re ve nu e強勁的收入和EBITDA復甦22■消費者支出轉移消費者繼續在體驗上支出，而不是商品收入加速強勁的EBITDA恢復由於遠程和混合工作的採用而需要旅行，較小但更頻繁的會議■鼓勵對休閒和商務的強勁需求；Strong Group客房收入預計將超過2019年水平的90%最近的趨勢和展望注：不包括金普頓堡。勞德代爾注：不包括金普頓堡。勞德代爾-30%-15%-5%4%40%74%69%100%113%116%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%Q2 20 Q3 20 Q4 20 Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 21 Q1 22 Q2 22 Q3 22%o f 2 01 9 Co m pa e H ot el A DJ.E BI TD A■第三季度酒店息税前利潤持續回升調整後酒店息税前利潤環比增長強勁■

2023年-2024年建立金普頓-帕洛馬鳳凰城

242023-2024年定位為超大增長24生活方式/度假組合驅動因素城市組合驅動因素酒店CLIO，豪華集合酒店強勁的城市房價和正需求軌跡·ADR較19年第三季度上漲5%，超過6PP的入住率上升到19年第三季度業務暫時性增長勢頭·第二季度BT收入從2019年第二季度的87.6%增加到2019年的91.2%，改善了集團趨勢·2022年集團客房收入的91%與2019年同期的91%·2023/2024年全市客房夜間預計將比2019年兩家城市酒店的高端酒店有所增長·波士頓市中心希爾頓酒店和伯靈頓湖香榭麗舍希爾頓酒店/Faneuil Hall持久度假村價格·ADR比19年第三季度高35%，超過5pp的入住率上升到19年第三季度強勁的房間外支出·9月22日房間外收入比9月19日高出31%四家生活方式/度假酒店(2021-22年)·索諾馬的Lodge Autograph Collection·The Hythe，豪華收藏酒店·Margaritaville海灘別墅·Hotel Clio，豪華收藏酒店

多元化細分及正面經營趨勢集團23%業務暫時性28%休閒暫時性49%2022年YTD細分Q3‘22 YTD收入暫時性回升週中市區入住率改善8%10%12%Q1’20 Q2‘20 Q3’20 Q4‘20 Q1’21 Q3‘21 Q3’21 Q4‘21 Q1’22 Q2‘22 Q2’22 Q3‘22 M ID-W EE K O CC Up an CY 25$-$50$100$150$200$250$300 Q1 Q2 Q2’21 Q1‘21 Q1’22 Q2‘22 Q3’22 M ID-W EE K O CC Up an CY 25$-$50$100$150$200$250$300 Q1 Q2 Q3 Q4 FE ST YL E/LE是UR E RE VP AR 2019 2022 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%Q1 Q2 Q3 Q4 FY%O F 20 19 G RO UE Q1‘22預訂量Q2’22預訂量Q3‘22預訂量

改善的集團趨勢為集團復甦做好了準備26■鼓舞着主要市場的全市會議中心的趨勢預測將超過2019A EBITDA 2019 2022E 2023E 2024E波士頓15%349,030 330,927 438,015 394,007芝加哥15%1,141,525 1,152,232華盛頓特區6%387,442 400,059 390,418 440,528聖迭戈4%732,411 659,976 800,806 868,393鳳凰3%290,541 305,057 316,298,831(1)43%2,900,949 2,848,005 3,053,681 3,159,031(1)截至2022年11月1日，聖迭戈4%732,411 659,976 800,806 868,393鳳凰3%290,541 305,057 316,298,831(1)43%2,900,949 2,848,005 3,053,681 3,159,031(1)來源：■會議和訪問者局利潤豐厚的宴會返回集團需求的質量隨着我們進入威斯汀波士頓海港區，整個城市的客房夜增長(2022-24)全年集團收入增長11%3,000萬美元

引人注目的ROI管道瑪格麗塔維爾海灘豪斯基韋斯特

ROI流水線：8500萬美元+ROI項目40%+IRR 28(1)基於管理表格的估計資本支出和估計增量EBITDA(2)估計IRR是假設3年穩定期和10.0x終端多物業項目估計資本支出計算的(1)承保增量EBITDA(1)估計IRR(2)Sonoma Autograph Collection轉換$9.8$1.25%完成Hythe，奢侈品收藏轉換$8.4$3.4 88%完成酒店CLIO，豪華收藏餐飲和公共空間翻新完成豪華收藏轉換$3.6$1.2 74%已完成瑪格麗塔維爾海灘別墅品牌重塑$3.5$1.3 82%已完成大使館套房貝塞斯達品牌轉換$3.3$0.5 28%已完成查爾斯頓文藝復興餐飲與餐飲重新定位$2.1$0.5 52%已完成格温酒店屋頂轉換$1.5$0.3 42%已完成最近完成的轉換$34.7$9.58%波士頓希爾頓酒店重新定位/品牌重塑$6.4$1.1 34%2023伯靈頓希爾頓庫裏奧品牌轉換$2.6$0.868%2023F&B重新定位$1.3$0.4 68%2023金普頓堡勞德爾達爾酒店屋頂改造$2.2$0.323%2023哈瓦那小屋F&B重新定位$1.1$0.4 78%2023金普頓帕洛瑪鳳凰城屋頂重新定位$3.7$0.6 32%2023波旁奧爾良大堂/游泳池/零售店/F&B重新定位$8.8$1.223%2024落地額外14個鑰匙$6.1$1.2%2024果園酒店度假村重新定位$19.8$2.622%2024規劃中的總投資回報率$52.0$8.633%&$86.7$17.44%

項目成本IRR已完成$3.6 mm 74%2022年3月項目成本IRR已完成$9.8 mm 25%2021年7月項目成本IRR已完成$8.4 mm 88%2021年11月JW Marriott Cherry CREEKSONOMA萬豪酒店萬豪酒店估計內部收益率是假設3年穩定期和10.0x航站樓多個項目成本IRR已完成$3.5 mm 82%2021年11月喜來登最近完成的項目

增長能力L‘Auberge de Sedona

(1)反映行使一年延期3億美元定期貸款2022年9月完成12億美元再融資形式資產負債表經過9月再融資31$77$314$500$500 0 100 200 300 400 500 600 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028美元·加權平均債務期限翻了一番·2025年之前沒有有意義的債務到期日·通過未提取的左輪手槍增加流動性和資產負債表靈活性·保持有吸引力的定價網格，起始於SOFR 135個基點·用於在2022年底償還2023年到期的收益(1)

債務目標槓桿戰略同行(淨債務+優先股)/EBITDA來源：Baird Comp Sheet(10/28/22)，淨債務+優先股/EBITDA 2022 32 6億美元+總可用流動資金52%固定利率債務88%年底前未擔保12.1 8.1 7.9 7.1 6.8 6.5 6.3 6.1 4.8 4.3 4.5 4.2 3.2 AHT PK RLJ CLDT RHP XHR DRH SHO APLE HST

最近的收購表現超過了過去兩年收購的波旁奧爾良酒店(新奧爾良)5家過去兩年收購的酒店·在承保2022年酒店調整後的EBITDA之前總共實現了300萬美元·總收入預計比2019年增長39%·總的來説，收購的資產淨值增值估計為3000萬美元+亨德森公園酒店(德斯汀，佛羅裏達州)亨德森海灘度假村(德斯汀，FL)寧靜海灣(馬拉鬆，佛羅裏達州)金普頓堡勞德代爾堡海灘(佛羅裏達州金普頓堡)33(1)不包括金普頓堡勞德代爾堡，因為它在2019年沒有運營

ESG卓越果園酒店

ISS ESG排名(2)ISS-ESG企業排名目前在所有美國房地產公司中排名前1%，DiamondRock在全球房地產行業排名前5%，獲得ISS ESG Prime稱號3ENVIRONMENTAL 2SOCIAL 4GOVERNANCE GRESB年度業績2017 2018 2019 2020 2021 2022 DRH GRESB得分53 75 81 84 86 82同行得分平均57 58 69 69 72 65指數對同行得分平均93%129%117%122%119%126%負責任的企業公民35截至2022年10月更新·被授予酒店/美洲行業領導者地位·被授予4顆綠星，被評為最佳表現者和行業領導者·在酒店/美洲酒店/行業6項中排名第1·在2022年酒店/上市行業14項中排名第3

ESG指標重點介紹了環境社會治理委員會的組成·在兩家酒店完成了節能試點計劃；探索在投資組合的其餘部分推出·在華盛頓特區的威斯汀市中心推出了堆肥計劃；在投資組合的其餘部分探索推出·在七家酒店安裝了“智能”恆温器和人工智能監控工具；預計到2022年年底安裝30個·2021年能源、水和廢物排放的驗證目前正在進行中·完成了第一個與可持續發展相關的住宿REIT設施·使用了可回收、可再生和可生物降解的室內裝潢面料、FSC認證的木材和當地來源的材料，用於卡瓦洛點的新Sula休息室·評估幾項進一步減少碳足跡、水和能源強度以及廢物的倡議36 25%25%88%種族多樣性女性獨立女性44%男性56%白人56%非裔美國人13%西班牙裔16%亞洲16%種族

經驗豐富的高管團隊The Hythe，一家豪華精品酒店

豐富的管理和款待經驗馬克·W·布魯格聯合創始人、首席執行官兼董事首席執行官總裁·2004年與人共同創立DRH，並於2005年成功領導其首次公開募股·被福布斯評為美國40歲及以下最有權勢CEO名單，併入圍安永年度企業家獎·在房地產、資本市場和結構性金融領域擁有豐富的背景傑弗裏·唐納利執行副總裁兼首席財務官賈斯汀·倫納德和首席運營官威廉·J·網球執行副總裁，總法律顧問兼公司祕書Troy FURBAY執行副總裁兼首席信息官Briony R.Quinn於2019年加入擔任首席財務官·曾在富國證券管理董事，與人共同創立了房地產和住宿股權研究公司·曾在AEW資本管理公司擔任高級副總裁，負責多元化商業房地產投資組合的資產管理和資本市場交易·於2022年加入為首席運營官·之前在Walton Street Capital LLC工作23年，最近擔任負責酒店投資的高級負責人。在他任職期間，他負責酒店資產管理，包括60家品牌和獨立酒店，總計20,000間客房·2010年加入為總法律顧問·之前在萬豪工作17年，最初擔任助理總法律顧問，然後在全球資產管理集團擔任高級副總裁·在加入萬豪之前，在紐約一家律師事務所擔任助理·2014年加入·擔任首席信息官·在此之前，他曾在洛伊斯酒店及度假村擔任首席投資官·在此之前，曾在金普頓酒店和Meristar酒店管理公司擔任高級投資職位·2007年加入DRH·2014年晉升為首席會計官，2018年晉升為財務主管·在此之前，他曾在Loews Hotels&Resorts擔任首席投資官·在此之前，曾在金普頓酒店和Meristar酒店管理公司擔任高級投資職位·2007年加入DRH·2014年晉升為首席會計官，2018年晉升為財務主管曾在Meristar酒店公司擔任財務和會計副總裁