附件10.2

租約第十條修正案

本租約第十條修正案(本《修正案》)自1日起施行。^ST2022年8月1日(“生效日期”)，由馬薩諸塞州聯邦高等教育機構馬薩諸塞大學達特茅斯分校提供，地址為老韋斯特波特路285號。北達特茅斯馬薩諸塞州02747(“房東”)和Celldex治療公司。(前Avant免疫療法公司)，特拉華州一家公司，地址為新澤西州漢普頓市臨街路53號，郵編：08827(“租户”)。

獨奏會

鑑於，承租人與馬薩諸塞州發展金融局(“馬薩諸塞州發展金融局”)訂立了日期為2003年12月22日的特定租約(“該租約”)，並經該日期為2005年3月17日的該租約第一修正案(“該第一修正案”)、該日期為2005年11月4日的該特定第二修正案(“該第二修正案”)、該日期為2006年12月20日的該特定第三修正案(該“第三修正案”)、該日期為2008年7月18日的該特定第四修正案(“該第四修正案”)、該特定日期為10月3日的該租約的該等第五修正案(“該第四修正案”)作出修訂。2009年8月20日的租約若干第六修正案(“第六修正案”)、日期為2010年6月22日的租約若干第七修正案(“第七修正案”)、日期為2015年11月15日的若干八項租約修正案(“八修正案”)及日期為2019年10月1日的若干第九修正案(“第九修正案”)，以及位於馬丁街151號的建築物(“建築物”)內約33,931平方尺可出租空間(“處所”)的若干第九修正案，

​

第1頁(第6頁)

馬薩諸塞州Fall River(“物業”)位於南海岸研究及科技園(“園區”)；以及

鑑於2014年6月24日，MDFA將其在該大樓的所有權利、所有權和權益轉讓給了房東；以及

鑑於該處所包括：(I)經第三修正案修訂的租契所批出的原有處所，即建築物第二(2)樓的可租平方尺11,756平方尺；(Ii)根據第一修正案出租的額外空間(定義見第一修正案)，即建築物第一(1)樓的71平方英尺可租空間；(Iii)擴建處所(定義見第二修正案)，即建築物第二(2)樓的可出租平方英尺2,487平方尺；(V)替代的第三擴展處所(定義見第五修正案)，為建築物第二層的4,864平方英尺的可出租空間(其中稱為“第三擴展處所”)；。(Vi)第四擴展處所(定義為第六修正案)，為建築物第二(2)樓的2,382平方英尺的可出租平方英尺；。(Vii)第五個擴建樓房(定義見八修正案)，第二個(2)上有5511平方英尺的可出租面積^發送(8)第六個擴建樓房(定義見第九修正案)，即5,007平方英尺--4,686平方英尺，位於大樓第一(1)層，321平方英尺(位於大樓第二層)，即“房地面積”(第九修正案所述)定義為33,931平方英尺；和

鑑於，房東和租客已同意簽訂本租賃第十修正案，以延長租賃期限，並修改租賃的某些附加條款，

​

第6頁第2頁

因此，現在，出於良好和有價值的對價，房東和租客同意如下：

1.大寫術語。除非本修訂另有定義，否則本修訂中使用的所有大寫術語應具有本租賃中賦予它們的含義，而本修訂中對“租賃”或“本租賃”、“本租賃”或“本合同下的”或類似術語或其中任何部分的所有提及，在生效日期後應指經本修訂修訂的租賃或其中的該部分。

2.第2.2條。學期。自2022年9月1日起，將本租約第2.2節修改為：

“第2.2節術語。擁有並持有一個期限(“期限”)，開始日期為2022年8月1日，截止日期為2025年7月31日(“期限屆滿日期”)，除非按照第2.4條的規定提前終止。

3.第2.3條。續訂期限。現將本租約第2.3節全文刪除，並代之以下列條款：

“第2.3節延長延期期限的選擇權。承租人應有兩(2)個單獨的選項將租賃期延長(I)一(1)兩(2)年期，以及(Ii)在租期或第一個延展期(視情況而定)之後再延長三(3)年(每個延長期稱為“延長期”)(即，如果按本合同規定行使這兩個選項，則超過期限的連續五(5)年)；但條件是(I)租户應在租期或第一個延期期限(視屬何情況而定)屆滿前不少於十二(12)個月通知業主其行使各項選擇權，及(Ii)發出該等通知時，租客根據本租約承擔的任何適用寬限期以外的責任均不存在違約。經修訂的本租約的所有條款及條款均適用於每個續期期限，但承租人不得選擇將租期延長至第二個續期期限之後。房東和租客必須在每次發出通知時，對用於研究和開發、具有相似的樓齡、質量、大小、施工和外觀、具有相似的服務和便利設施的可比建築以及位於馬薩諸塞州境內但在大中華區以外的可比位置進行獨立的公平市場租金分析，以確定剩餘每一延期期限的年度固定租金。

​

第3頁，共6頁

波士頓MSA，不包括為租户佔用廣告和租賃談判費用、免費租金或其他激勵措施而翻新該空間的任何費用，以及通常會提供給新租户但繼續租户不會尋求的任何其他物品。獨立分析的費用將由各方平均分攤。儘管有第10.13節的規定，在租期結束或任何一個續期結束時，租户應有權在房產內保留最多三(3)個月，年度固定租金應為租期最後一個月或任一續期(視情況而定)期間應支付的固定年租金的125(125%)，超過三(3)個月且不超過六(6)個月的租期的150(150%)。

4.年固定租金。對租約第1.1節進行了修訂，刪除了有關“年度固定租金”的規定，並插入以下措辭：

​

​

5.業主對環境危害的陳述。據其所知，業主表示，大樓內或周圍沒有任何環境危害或違反任何環境法律、法規或法令的行為，違反行為可能會對健康、生命或安全構成目前的危險。

6.不幹擾租賃。房東表示，它對該大樓沒有任何融資，房東的貸款人有權在房東違約時擾亂租户的租約。房東進一步表示，它不應簽訂任何此類協議

​

第4頁，共6頁

但應與任何該等貸款人磋商，以允許承租人繼續以與該貸款人有直接租賃關係的方式擁有物業，只要承租人不違反本租約項下的義務。

7.批准。除本修正案明確修改外，本租賃應保持完全效力和效力，並經本修正案進一步修改，經本修正案雙方明確批准和確認。本修正案對本合同雙方及其各自的繼承人和受讓人的利益具有約束力，並符合本租約中有關轉讓和轉租的規定。

8.適用法律；解釋；部分無效。本修正案應根據馬薩諸塞州聯邦的法律進行管理和解釋。如果本修正案的任何條款或其對任何人或任何情況的應用在任何程度上都是無效或不可執行的，則本修正案的其餘部分或該條款對除無效或不可執行的條款以外的個人或情況的應用不應因此而受到影響，並且本修正案的每個條款應在法律允許的最大範圍內有效和可執行。各段落的標題僅為方便起見，在解釋本修正案時不作考慮。本修正案包含雙方當事人關於本合同標的物的所有協議，並取代雙方之前就該標的物進行的所有交易。本修正案的任何一方在要求另一方履行義務或行使本修正案項下的任何權利時的任何延遲或遺漏，不得被視為放棄本修正案的任何條款或本修正案項下的任何權利，在任何情況下要求履行或行使本修正案項下的任何權利的放棄、遺漏或延誤不得被解釋為禁止或放棄在任何未來場合履行或行使該等履行或權利。

​

第5頁，共6頁

9.對應方和主管機關，本修正案可簽署多份副本，每一副本應被視為正本，所有副本應共同構成同一文件。房東和租客雙方都向對方保證，代表其執行本修正案的人有或有權這樣做，並且這種執行完全有義務和約束該當事人遵守本修正案的所有條款和條款。

茲證明，本修正案的簽署人自上文所述日期起生效。

​

第6頁，共6頁