CUZ-20201231
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美國
證券交易委員會
華盛頓特區，20549
_______________________________________________________________________
形式10-K
☒根據1934年證券交易法令第13或15(D)條提交的年報
截至的財政年度十二月三十一日, 2020
或
☐根據1934年證券交易所法令第13或15(D)條提交的過渡報告
在從中國到日本的過渡期內，中國從中國到日本，從中國到日本的過渡期，都是從中國過渡到中國，從中國到日本的過渡期。
佣金檔案編號001-11312 
___________________________________________________
堂兄弟地產公司ORPORATED，ORPORATED
(章程中規定的註冊人的確切姓名)
佐治亞州58-0869052
(成立為法團或組織的州或其他司法管轄區)(國際税務局僱主識別號碼)
桃樹路東北3344號1800套房亞特蘭大佐治亞州30326-4802
(主要行政辦公室地址)(郵政編碼)

(404)
407-1000
(註冊人電話號碼，包括區號)
根據該法第12(B)條登記的證券：
每一類的名稱交易代碼註冊的交易所名稱
普通股(面值1美元)因為紐約證券交易所
根據該法第12(G)節登記的證券：無
___________________________________________________________
用複選標記表示註冊人是否為證券法第405條規定的知名經驗豐富的發行人。是  ý*¨ 
用複選標記表示註冊人是否不需要根據《交易法》第13節或第15(D)節提交報告。*是*¨    不是的  ý
用複選標記表示註冊人(1)是否在過去12個月內(或在要求註冊人提交此類報告的較短期限內)提交了1934年《證券交易法》(Securities Exchange Act)第13節或第15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去90天內是否一直遵守此類提交要求。是  ý*¨
用複選標記表示註冊人是否在過去12個月內(或註冊人被要求提交此類文件的較短時間內)以電子方式提交了根據S-T條例第405條(本章232.405節)要求提交的每個交互數據文件。是  ý*¨
用複選標記表示註冊人是大型加速申報公司、加速申報公司、非加速申報公司、較小的報告公司還是新興的成長型公司。參見“交易法”第12b-2條中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興成長型公司”的定義。
大型加速濾波器ý加速的文件管理器☐
非加速文件管理器☐規模較小的新聞報道公司☐
新興成長型公司☐
如果是一家新興的成長型公司，用複選標記表示註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據交易法第13(A)條提供的任何新的或修訂的財務會計準則。¨
用複選標記表示註冊人是否提交了一份報告，證明其管理層根據“薩班斯-奧克斯利法案”(“美國聯邦法典”第15編第7262(B)節)第404(B)條對其財務報告內部控制的有效性進行了評估，該評估是由編制或發佈其審計報告的註冊會計師事務所進行的。.☒
用複選標記表示註冊人是否為空殼公司(如《交易法》第12b-2條所定義)。☐*ý
截至2020年6月30日，非關聯公司持有的考辛斯地產公司普通股的總市值為美元。4,460,913,956根據紐約證券交易所公佈的收盤價計算。截至2021年1月31日，148,566,470普通股是流通股。
以引用方式併入的文件
註冊人將於2021年4月27日召開的年度股東大會的委託書部分通過引用併入本10-K表格的第III部分。


目錄
 
第一部分
第一項。
業務
2
項目1A。
危險因素
5
項目1B。
未解決的員工意見
16
第二項。
特性
17
項目3.
法律程序
22
項目4.
礦場安全資料披露
23
第X項。
註冊人的行政人員
23
第二部分
第五項。
註冊人普通股市場及相關股東事項
24
第6項
選定的財務數據
25
第7項。
管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
26
第7A項。
關於市場風險的定量和定性披露
41
第8項。
財務報表和補充數據
42
第9項
會計與財務信息披露的變更與分歧
42
第9A項。
管制和程序
43
第三部分
第10項。
董事、高管與公司治理
45
第11項。
高管薪酬
45
第12項。
某些實益擁有人的擔保所有權和管理層及相關股東事宜
45
第13項。
某些關係和相關交易，以及董事獨立性
45
第14項。
首席會計師費用及服務
45
第四部分
第15項。
展品和財務報表明細表
46
簽名
51

目錄

前瞻性陳述

本報告中包含的某些事項是聯邦證券法所指的“前瞻性陳述”，會受到不確定性和風險的影響，如本文所述。這些前瞻性陳述包括有關業務和我們的財務狀況、流動性、經營結果、計劃和目標的可能或假設的未來結果的信息。除其他外，它們還包括關於具有前瞻性的主題的陳述，例如：
•指導意見和基本假設；
•商業和財務戰略；
•未來債務融資；
•未來收購和處置經營性資產或合資企業權益；
•未來土地收購和處置，包括土地租賃；
•未來發展及再發展機會，包括收費發展機會；
•未來發行和回購普通股、有限合夥單位或優先股；
•未來的分配；
•預計資本支出；
•市場和行業趨勢；
•進入新市場或者改變現有市場集中度；
•未來利率的變化；以及
•所有涉及我們預期或預期的經營業績、事件或發展的陳述都將在未來出現--包括與為股東創造價值有關的陳述。
任何前瞻性陳述都是基於管理層對我們未來業績的信念、假設和預期，並考慮到目前可用的信息。這些信念、假設和預期可能會因可能發生的事件或因素而改變，但並非所有事件或因素都是已知的。如果發生變化，我們的業務、財務狀況、流動性和經營結果可能與前瞻性陳述中表達的大不相同。由於但不限於以下因素，實際結果可能與前瞻性陳述有所不同：
•資金的可獲得性和條件；
•債務到期時再融資或償還債務的能力；
•買賣或其他合同最終未能成交；
•未能從收購、投資或處置中獲得預期收益；
•普通股或經營合夥單位發行的潛在稀釋效應；
•關於資產處置的買家的可用性和定價；
•國家和當地經濟狀況、房地產業以及我們經營的商業房地產市場的變化(包括供需變化)，特別是在我們租賃收入高度集中的亞特蘭大、奧斯汀、夏洛特、鳳凰城、坦帕和達拉斯，包括高失業率、公開股票和債券市場波動以及國際經濟和其他條件的影響；
•公共衞生危機的影響，包括新冠肺炎大流行，以及政府和第三方對
這樣的危機，可能會影響我們的關鍵人員、租户，以及我們資產的運營成本；
•社會距離、就地避難所、邊境關閉、旅行限制、遠程工作要求以及類似因素的影響
政府和私營部門為防止公共衞生危機在我們的業務和我們的業務中蔓延而採取的措施
租户
•社會政治動盪，如政治不穩定、內亂、武裝敵對或政治激進主義，可能導致日常建築作業中斷；
•我們房地產資產戰略的變化可能需要確認減值；
•租賃風險，包括獲得新租户或續簽即將到期的租户的能力，租賃新開發和/或最近獲得的空間的能力，租户未能如期開始或完成租户改進或佔用租賃空間的風險，以及租賃率下降的風險；
•租户對合作安排的渴望帶來的需求變化，每個員工使用更少辦公空間的趨勢，以及員工遠程工作的影響；
•我們的一個或多個租户的財務狀況有任何不利變化；
•利率和保險費率的波動；
•來自其他開發商或投資者的競爭；
•與房地產開發相關的風險(如分區審批、所需許可證的接收、施工延誤、成本超支和租賃風險)；
•網絡安全漏洞；
•高層管理人員變動、董事會變動、關鍵人員流失；
•未投保的損失、譴責或環境問題的潛在責任；
•未達到監管要求的潛在責任；
•合營夥伴的財務狀況、流動資金狀況或者與合營夥伴的糾紛；
•任何不遵守信貸協議下的債務契約的行為；
•未繼續取得房地產投資信託的納税資格並符合監管要求的；
•適用於我們業務的州、地方或聯邦法規的潛在變化；
•普通股或其他證券的股息利率或支付能力發生重大變化；
•税法的潛在變化對房地產投資信託基金(REITs)和整個房地產的影響；以及
•公司在提交給美國證券交易委員會(“證券交易委員會”)的報告中討論的那些額外風險和因素。
“相信”、“預期”、“預期”、“估計”、“計劃”、“可能”、“打算”、“將會”或類似的表述旨在識別前瞻性陳述。儘管我們相信任何前瞻性陳述中反映的我們的計劃、意圖和期望都是合理的，但我們不能保證這些計劃、意圖或期望一定會實現。我們沒有義務公開更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於未來事件、新信息或其他原因，除非美國聯邦證券法要求。

目錄
第一部分
第1項業務
公司概況
Cousins Properties Inc.(“註冊人”或“Cousins”)是佐治亞州的一家公司，已選擇作為房地產投資信託基金(“REIT”)徵税。Cousins幾乎所有的業務都是通過特拉華州的有限合夥企業Cousins Properties LP(“CPLP”)進行的。Cousins擁有CPLP超過99%的股份，出於財務報告的目的，CPLP與Cousins合併。CPLP還擁有Cousins TRS Services LLC(“CTRS”)，這是一家擁有和管理自己的房地產投資組合併為其他各方提供某些房地產相關服務的應税實體。堂兄弟、CPLP、其子公司和CTR以下統稱為“我們”、“我們”、“我們”和“公司”。我們的普通股在紐約證券交易所的交易代碼是“CUZ”。
根據我們的內部報告方法，我們的業務通過多個部門進行，該方法按物業類型和地理區域對業務進行分類。
公司戰略
我們的戰略是通過擁有美國陽光地帶市場的主要寫字樓組合，為我們的股東創造價值，特別是在亞特蘭大、奧斯汀、夏洛特、鳳凰城、坦帕和達拉斯。這一戰略基於一種有紀律的資本配置方法，包括增值收購、有選擇的開發項目和及時處置非核心資產。這一戰略還基於簡單、靈活和低槓桿率的資產負債表，使我們能夠在週期中最有利的點追求令人信服的增長機會。為了實施這一戰略，我們在每個主要市場利用我們強大的本地運營平臺。
近期值得注意的業務發展
近年來，我們經歷了幾次重大的業務發展，這些交易代表了我們公司為股東創造價值的戰略的直接副產品。這些交易通過進入新的核心市場、退出先前的核心市場以及在所有核心市場之間重新平衡，推動了投資組合的顯著增長和投資組合的重新定位。
於2019年，通過與Tier REIT，Inc.(“TIER”)的戰略合併(“合併”)，我們增加了9個運營寫字樓物業，包含580萬平方英尺的空間，兩個正在開發的寫字樓物業，以及7個位於戰略位置的地塊，可在其上開發高達250萬平方英尺的額外空間。我們相信，此次合併創建了一家擁有頗具吸引力的優質寫字樓資產組合的公司，平衡了主要的陽光地帶市場，提升了我們在奧斯汀和夏洛特現有市場的地位，提供了進入達拉斯的戰略機會，並平衡了我們在亞特蘭大的敞口。由於Tier的積極和有吸引力的開發組合和土地儲備，合併還促進了增長並提供了增值機會。合併的更多細節在我們的“第一項業務”中討論。Form 10-K 2019年年報.
2016年，我們完成了與Parkway Properties，Inc.(“Parkway”)的合併，並同時將合併後公司的休斯頓業務剝離為一家獨立的上市公司Parkway，Inc.(“New Parkway”)。作為合併和剝離的結果，我們在合併前的投資組合中淨增加了16處物業和160萬平方英尺的空間。我們在亞特蘭大、夏洛特和奧斯汀等現有市場以及鳳凰城、坦帕和奧蘭多等新市場增加了房產。有關與百匯和分拆合併的更多細節，請參閲我們的《Form 10-K》2016年度報告.
2020年活動
2020年，完成多個經營性物業和地塊的收購和處置，完成一個開發項目，啟動一個項目開發。截至年底，我們有五個發展項目正在進行中，我們在這些項目的預期總成本中所佔的份額總計為4.494億美元。以下是我們2020年重要活動的摘要：
投資活動
•收購了一處329,000平方英尺的創意寫字樓資產夏洛特的南端子市場被稱為鐵路站場的總收購價格為201.3美元，包括收購成本。
•以8,530萬美元收購了我們夏洛特多處房產旁邊的1,550個停車位車庫，包括購置成本。
2
目錄
•收購了3.4英畝的土地在夏洛特的南端市場購買總價為2810萬美元。該公司預計將在該地塊開發一個60萬至70萬平方英尺的綜合用途開發項目，名為南端站(South End Station)。
•以1880萬美元的收購價在夏洛特市南端子市場收購了2.4英畝土地，用於未來的開發，名為303 Tremont。
•通過一家擁有90%股權的合資企業，以110萬美元的收購價格收購了與奧斯汀現有Domain物業相鄰的1.7英畝土地。
•在合併中收購的奧斯汀一座32萬平方英尺的寫字樓12號域已完成開發並開始運營。
•繼續開發10號領域，這是一座位於奧斯汀的30萬平方英尺寫字樓，是在合併中收購的，目前已進入開發的最後階段。
•繼續開發西三一120號，這是亞特蘭大一處352,000平方英尺的綜合用途物業，已進入最後開發階段。
•繼續開發10000阿瓦隆，這是亞特蘭大一座251,000平方英尺的建築，已進入最後開發階段。該項目毗鄰我們現有的8000阿瓦隆大樓，目前正在通過一家合資企業進行開發，我們持有該合資企業90%的權益。
•繼續開發300科羅拉多州，這是一座35.8萬平方英尺的寫字樓，位於奧斯汀市中心。該項目正在由我們持有50%股權的合資企業開發，預計將於2021年初開始運營。
•開始開發100 Mill，這是坦佩的一座287,000平方英尺的寫字樓。該項目正在一家合資企業中開發，我們持有該合資企業90%的股份，預計將於2022年初開始運營。
處置活動
•以455.5美元的毛收入出售了夏洛特966,000平方英尺的寫字樓赫斯特大廈。
•已售出指南針紐約的50%收購夏洛特100萬平方英尺寫字樓物業Gateway Village的權益，總收益為5220萬美元，根據合作協議的規定，這相當於我們投資資本的17%的內部回報率。
•出售了伍德克雷斯特(Woodcrest)，這是一處位於新澤西州櫻桃山(Cherry Hill)的38.6萬平方英尺的非核心寫字樓物業，是在合併中收購的，毛收入為2530萬美元。
•處置各種非核心土地。
投資組合活動
•租賃或續租了140萬平方英尺的辦公空間。
•按直線計算，第二代每平方英尺淨租金增加27.2%，按現金計算，每平方英尺淨租金增加13.1%。
•在現金基礎上，同一物業的淨營業收入增長了0.7%。
可持續性
多年來，我們一直是節能措施和可持續發展倡議的倡導者和實踐者，我們的業務運營方式旨在推動公司各個領域的能效和可持續發展實踐。我們會檢討現有建築物的特點，包括收購機會，以評估在提高營運效率方面的可行改善，包括改善建築物在耗用能源和水資源方面的現有表現，以及透過循環再造和其他努力減少資源消耗。此外，我們還評估了交通選擇的近似性，強烈傾向於附近的公共汽車和軌道交通。在規劃開發項目時，我們會考慮所有上述因素，並努力設計高度可持續的建築，通常利用LEED和/或BOMA 360認證流程和認證。對我們來説，可持續發展意味着開發和維護以對環境和社會負責的方式運營的耐用建築，從而鼓勵辦公用户選擇我們進行企業運營，同時加強我們建築所在的社區。從長遠來看，我們相信反映這些優先事項的物業仍將對寫字樓用户和投資者具有吸引力，因此，我們預計這一理念將繼續為我們的股東創造價值。
在發展和營運我們的寫字樓時，我們會參考有關的行業標準，以制訂有關能源效益和其他措施的指引。特別是，我們受到了能源之星、LEED和BOMA 360的影響。作為我們務實的可持續發展方法的一部分，我們在設計新的開發和改善現有寫字樓時仔細考慮指導方針和評級，我們尋求將指導方針或評級納入我們在以下方面的指導方針或評級
3
目錄
我相信，採用指導方針或接受評級將對我們的運營卓越和資源消耗產生積極影響。
我們發佈反映我們企業社會責任實踐(包括可持續發展)的報告，可在我們網站的可持續發展頁面上找到，網址為www.cousins.com。自2016年以來，我們參與了全球房地產可持續發展基準(GRESB)年度調查，該調查衡量全球房地產投資組合的環境表現，並得到許多大型機構投資者的認可。在GRESB的每一次調查中，我們都得到了“綠色之星”的評級，這是調查中的最高評級，每年的總分都高於GRESB總體參與者的平均水平。自2017年以來，我們在GRESB公開披露評估中的得分高於同行平均水平，GRESB表示，該評估旨在根據與GRESB年度可持續發展基準評估相一致的一系列指標，代表上市房地產公司對環境、社會和治理實踐相關事項的整體披露衡量標準。我們2020年的得分，以及關於我們的可持續性和其他企業社會責任倡議的更多信息，將包括在與我們的2021年股東年會有關的委託書中，標題為“可持續性和企業責任”。除了以引用方式特別納入本Form 10-K年度報告的文件外，我們網站上包含的或可通過我們網站訪問的信息不會以引用方式併入本Form 10-K年度報告。
環境問題
我們的業務運營受管理土地、水和濕地資源的各種聯邦、州和地方環境法律法規的約束。其中包括某些法律和條例，根據這些法律和條例，房地產業主或經營者可以承擔移除或補救這些財產上或其中存在的某些危險或有毒物質的費用。這類法律往往規定責任，而不考慮所有者是否知道或對這些危險或有毒物質的存在負有責任。這些物質的存在或未能適當補救這些物質，可能會使業主承擔重大責任，並可能對業主利用這些房地產作為抵押品開發物業或借款的能力產生不利影響。
我們通常透過進行第一期環境地盤評估及在有需要時進行第二期環境地盤評估(包括對我們收購或發展的物業進行環境抽樣)來管理這項潛在責任。即使有了這些評估和測試，也不能保證不存在環境責任，不能保證報告揭示了所有環境責任，也不能保證之前的所有者沒有創造或允許我們不知道的任何重大環境條件。在某些情況下，我們還試圖利用聯邦和州當局為潛在購房者提供的法律和監管保護。在適用研究確定適用法律要求補救的情況下，必要的補救通常納入相關物業的運營或開發活動。我們不知道任何我們認為會對我們的業務、資產或運營結果產生重大不利影響的環境責任。
某些環境法規定，如果在前一所有權期間存在危險或有毒物質，則該財產的前所有人必須承擔責任。財產的轉讓不一定免除所有者的這種責任。因此，雖然我們不知道有這樣的情況，但我們可能會對以前出售的物業負上這類責任。我們相信，我們和我們的物業在所有實質性方面都符合適用的聯邦、州和地方法律、條例和管理環境的法規。有關更多信息，請參見第1A項。風險因素--“環境問題”。
競爭
我們與在我們市場擁有類似物業的其他房地產業主競爭，主要根據位置、租金/銷售價格、提供的服務、靠近公共交通、聲譽、設施的設計和狀況、運營效率和便利設施的可用性來區別於租户/買家。在試圖收購和開發房地產時，我們還與其他房地產公司、金融機構、養老基金、合夥企業、個人投資者和其他人競爭。
人力資本
我們的行政辦公室位於喬治亞州亞特蘭大市桃樹路東北3344號，Suite1800，郵政編碼30326-4802。我們在夏洛特、奧斯汀、鳳凰城和達拉斯這四個額外的關鍵市場都設有地區辦事處。
我們認識到，我們在公司戰略上的成就和進步是通過吸引、發展和留住我們敬業的員工來實現的。我們定期評估、修改和增強我們的內部流程和技術，以提高員工參與度、生產力和效率，從而使我們的運營和績效受益。我們還投資於培訓和發展機會，以提高員工的參與度、效率和幸福感。
4
目錄
我們的所有員工都有責任維護我們的商業行為和道德準則(“準則”)和我們的核心價值觀，其中包括擁抱我們公司內部背景、文化、利益和經驗的多樣性，我們努力擁有一支反映我們服務的市場中合格人才多樣性的員工隊伍。我們的準則和核心價值觀可在我們的網站www.cousins.com上查閲。截至2020年12月31日，我們有316名全職員工，其中包括第22頁列出的7名高管，其中女性佔我們勞動力的39%，39%的勞動力自認為是少數。此外，截至2020年12月31日，我們的監事中有45%是女性，董事會中有25%的女性，包括我們的審計委員會主席。我們還認識到經驗豐富的領導力的重要性，截至2020年12月31日，高管團隊的平均任期為10年。
我們致力於為我們的員工保持一個健康的環境，使他們成為我們團隊中富有成效的成員。我們的優先事項包括專業發展、健康和健康，以及員工的社區參與。在我們的敬業度活動中，我們定期為所有員工舉辦“市政廳”活動，向每個人通報最新的成就和關鍵舉措，我們定期參與員工敬業度調查，我們還贊助社區參與度機會和各種健康挑戰。
我們還努力提供薪酬、福利和服務，幫助滿足員工的不同需求。我們的總體獎勵方案包括具有市場競爭力的薪酬、按業績調整的年度激勵薪酬、關鍵員工的股票和績效長期激勵薪酬、醫療和退休福利、帶薪休假和探親假。通過公司捐贈和員工的直接自願參與相結合，我們捐贈資金來支持我們所在地區社區中有意義的組織。
可用的信息
我們在我們網站的“投資者關係”頁面上免費提供，Www.cousins.com在向美國證券交易委員會(“證券交易委員會”)提交或提交報告後，我們將在合理可行的情況下儘快提交我們關於10-K、10-Q和8-K表格的報告及其所有修訂。
我們的公司治理準則、董事獨立性標準、商業行為和道德準則、審計委員會章程以及董事會薪酬、繼任、提名和治理委員會也可在我們網站的“投資者關係”頁面上查閲。我們網站上包含的信息不包含在此作為參考。這些文件的副本(如適用，不含證物)也可按要求免費向我們索取，地址為：喬治亞州亞特蘭大桃樹路NE33441800Suite1800Suite1800，郵編：30326-4802，收件人：投資者關係部，或致電(4044071104)或傳真(4044071105)。此外，證交會還維護一個網站，其中包含報告、委託書和信息聲明，以及其他有關發行人(包括我們)的信息，這些信息以電子方式提交給證交會，網址為Www.sec.gov.
第1A項危險因素
以下是我們認為投資者在評估對Cousins Properties Inc.證券的投資時應慎重考慮的風險。
擁有和經營房地產的一般風險
我們擁有商業地產涉及許多風險，這些風險的影響可能會對我們的業務產生不利影響。
一般經濟和市場風險。在經濟普遍下滑或衰退的環境下，我們的商業房地產資產可能無法產生足夠的現金來支付費用、償債或支付運營、改善或維護成本，因此，我們的運營業績和現金流可能會受到不利影響。可能對我們物業的經濟表現和價值造成負面影響的因素包括：
•國家、地區和地方經濟氣候的變化；
•本地的房地產情況，例如因增加新物業的發展而導致可出租空間供過於求、因租户的意願和需要改變而對可出租空間的需求減少，或經濟狀況令我們的地點不理想；
•我們物業對租户或買家的吸引力；
•來自其他可供選擇的物業的競爭；
•向租户提供的市值租金變動和相關優惠，包括但不限於免租和租户改善津貼；
•傷亡事故造成的未投保損失；
5
目錄
•社會政治動盪，如政治不穩定、內亂、武裝敵對或政治激進主義，導致日常建築運作中斷；
•需要定期維修、翻新和重新租賃物業；以及
•聯邦和州所得税法的變化，因為它們影響到房地產公司和房地產投資者。
不明朗的經濟狀況可能會對我們各個市場的現有租户造成不利影響，因此，可能會影響他們根據租約支付欠我們的租金的能力。在經濟不明朗的時期，租户更有可能縮減規模和/或宣佈破產；根據各種破產法，租約可能被拒絕並因此終止。此外，我們以優惠價格出售或租賃房產的能力，或者根本不能，可能會受到整體或局部經濟狀況的負面影響。
我們向租户收取租金的能力可能會影響我們支付足夠的維修、保險和其他運營成本(包括房地產税)的能力。此外，當市場因素等情況導致物業收入減少時，擁有和運營物業的費用也不一定會減少。如果一處房產被抵押，而我們無法償還抵押貸款，貸款人可以取消抵押品贖回權，並取得該房產的所有權。此外，利率、融資可獲得性、法律變更和政府法規(包括管理使用、分區和税收的法規)可能會對我們的財務狀況產生不利影響。
減值風險。我們定期審查我們的房地產資產的減值情況；根據這些審查，我們可能會記錄對我們的經營業績產生不利影響的減值。負面或不確定的市場和經濟狀況，以及市場波動，都會增加產生減值的可能性。如果我們決定出售一項房地產資產，而不是持有它進行長期投資，或者如果我們降低了對房地產資產未來現金流的估計，減值風險就會增加。這些費用發生的幅度和頻率可能會對我們的業務、財務狀況和運營結果產生實質性的不利影響。
租賃風險。截至2020年12月31日，我們的物業出租率為90.8%。我們的營業收入依賴於與租户簽訂租約，並向租户收取租金。租約即將到期的租户可能想要減少他們租賃的空間和/或可能不願意繼續他們的租約。當租約到期或終止時，可能無法按可接受的條件提供替代租户，而市值租金可能低於以前的合同租金。此外，我們的租户可以向我們尋求額外的優惠，以保持開放和運營。給予這些優惠可能會對我們的經營業績和現金流產生不利影響，因為它們會導致租金降低、額外的資本改善或支付給租户或代表租户的津貼。
租户和市場集中度風險。截至2020年12月31日，我們最大的20個租户佔我們年化基本租金收入的32.7%，沒有一個租户佔比超過N 5.1%的我們年化的基地租金收入。如果不能及時找到合適的替代租户，我們的任何重要租户無法支付租金，或重要租户在租賃期結束前或結束時決定遷出其物業，可能會對我們的運營業績或財務狀況產生重大負面影響。
在截至2020年12月31日的三個月裏，我們擁有的物業淨運營收入的35.0%來自亞特蘭大大都市地區，27.1%來自奧斯汀地區，11.2%來自夏洛特地區。任何影響亞特蘭大、奧斯汀或夏洛特的不利經濟狀況都可能對我們的整體經營業績和財務狀況產生不利影響。
未投保的損失和譴責費用。我們酒店發生的事故、地震、颶風、洪水、恐怖主義事件和其他損失可能會對我們的經營業績產生不利影響。可能會發生重大損害經營性財產或正在開發的財產的傷亡事故，保險金額可能少於我們造成的總損失。雖然我們或我們的合資夥伴(如適用)根據我們認為充分和適當的保單維持意外傷害保險，包括經營物業的租金損失保險，但某些類型的損失，如與終止長期租約和其他合同有關的損失，一般不包括在內。某些類型的保險可能無法獲得或可能以可能導致大量未投保損失的條款獲得，保險公司可能不會按照保單的要求支付索賠。財產所有權還涉及對第三方的潛在責任，例如財產上發生的人身傷害。這樣的損失可能沒有完全投保。除了未投保的損失外，各政府部門可能會對全部或部分經營性財產予以譴責。這種譴責可能會對此類項目的可行性產生不利影響。
環境問題。與環境保護有關的聯邦、州和地方法律法規可能要求房地產的現任或前任所有者或經營者調查和清理釋放在物業中的危險或有毒物質或石油產品。如果確定負有責任，業主或經營者可能需要向政府實體或第三方支付財產損失以及調查和清理費用。
6
目錄
或者自己進行這樣的調查和清理。雖然物業的潛在購買者可以獲得某些法律保護，但這些法律通常規定清理責任和責任，而不考慮業主或經營者是否知道或導致受管制物質的存在。即使不止一個人對物業中受管制物質的排放負有責任，環境法涵蓋的每個人也可能要承擔所有產生的清理費用。此外，第三方可以起訴場地的所有者或經營者，要求賠償因該場地排放的受管制物質而產生的損害和費用。我們透過第一期環境地盤評估，以及在有需要時進行第二期環境地盤評估，以管理這方面的風險。第二期環境評估包括對我們收購或發展的物業進行環境抽樣。
我們目前不知道在我們認為可能對我們的業務、資產、財務狀況或運營結果產生重大不利影響的地點有任何環境責任。然而，可能會出現不明原因的環境責任，並可能對我們的財務狀況和運營結果產生不利影響。
有關室內空氣質量的詢問可能需要進行特別調查，並根據結果，在我們常規的室內空氣質量檢測和維護計劃之外採取補救措施。室內空氣質量問題可能源於通風不足、室內或室外來源的化學污染物以及黴菌、花粉、病毒和細菌等生物污染物。易感人羣在室內暴露於超過一定水平的化學或生物污染物可能與過敏反應或其他健康影響和症狀有關。如果這些情況發生在我們的其中一個酒店，我們可能會受到第三方的人身傷害索賠，或者可能需要採取有針對性的補救計劃，包括但不限於提高室內通風率和消除污染源的步驟。這樣的補救計劃可能代價高昂，需要臨時搬遷部分或全部房產租户，或者需要修復受影響的房產。
可持續發展戰略。我們的可持續發展戰略是開發和維護以對環境和社會負責的方式運營的耐用建築，鼓勵寫字樓用户選擇我們進行企業運營，同時加強我們建築所在的社區。相對於我們的同行，如果不能開發和維護可持續的建築，可能會對我們以有競爭力的價格租賃空間的能力產生不利影響，並對我們的運營業績和投資組合吸引力產生負面影響。
氣候變化風險。氣候變化的實際影響可能會對我們的財產、運營和業務產生實質性的不利影響。在氣候變化導致天氣模式變化的程度上，我們的市場可能會經歷風暴強度的增加，海平面的上升，以及降水、温度和空氣質量的變化。隨着時間的推移，這些情況可能會導致我們的房產遭到物理破壞，或者需求下降，或者我們根本無法運營這些建築。氣候變化還可能間接影響我們的業務，因為它增加了我們認為可以接受的財產保險的成本(或使其不可用)，增加了能源成本，增加了我們酒店的洪水風險。如果氣候變化的影響嚴重或持續很長一段時間，我們的財務狀況或經營業績可能會受到不利影響。
合資企業結構風險。我們在許多不同結構的合資企業中持有所有權權益，並可能在未來通過這些結構投資更多的房地產。我們的合資夥伴可能有權採取我們無法控制的行動，或有權拒絕批准我們提出的行動，其中任何一項都可能對我們在相關合資企業中的利益產生不利影響，在某些情況下，還會影響我們的整體財務狀況和經營結果。這些架構涉及其他各方的參與，他們的利益和權利可能與我們不同。例如，風險合作伙伴可能具有與我們的商業利益或目標不相容的經濟和/或其他商業利益或目標，而該風險合作伙伴可能會採取與我們的利益相反的行動。此外，這類合資夥伴可能會違約，包括以合資企業擁有的物業為抵押的貸款，這可能會對合資企業的財務狀況和運營產生不利影響。這樣的違約可能會導致我們履行違約方合夥人的義務，在某些情況下，這可能需要我們向合資企業提供額外的資本。此外，項目的成功可能取決於我們的風險合作伙伴在我們無法控制的事務上的專業知識、商業判斷力、勤奮和效率。因此，風險合夥人的參與可能會對基礎物業的開發、運營、所有權、融資或處置產生不利影響。
與混合用途物業開發相關的風險。我們正在運營，目前正在開發，將來可能會單獨或通過合資企業開發物業，這些物業被稱為“混合用途”開發項目。這意味着，除了開發辦公空間外，該項目還可能包括零售、住宅或其他商業用途的空間。我們在開發和管理非寫字樓房地產方面沒有寫字樓房地產那麼豐富，因此，我們可能會尋求自己開發非寫字樓組件，將該組件的權利出售給第三方開發商，或者我們可能會與擁有更多非寫字樓房地產經驗的第三方合作。如果我們真的選擇自己開發其他組件，我們不僅會面臨那些通常與商業地產開發相關的風險，而且還會面臨與開發和擁有商業房地產相關的特定風險。
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非寫字樓房地產。此外，即使我們出售其他部件的開發權或選擇通過合資企業參與開發，我們也可能面臨與對方未能按預期完成開發相關的風險。其中包括另一方違約的風險，這使得我們有必要自己完成其他部分，包括項目的潛在融資。如果我們決定不出售或參與合資企業，而是聘請第三方經理，我們將依賴他們及其關鍵人員為我們提供服務，如果管理協議終止，或者關鍵人員離開或無法為我們提供服務，我們可能找不到合適的替代者。
產權保險風險。我們沒有在2016年與百匯和2019年與Tier的合併中獲得新的產權保險單，而是依賴於有利於這些實體子公司的現有保單。我們一般會為所有已開發和收購的物業購買產權保險單；然而，這些保險單的金額可能低於承保物業的當前或未來價值。如果與這些物業中的任何一個有關的所有權缺陷，或與百匯和Tier合併而獲得的任何與所有權保險單被裁定為不可執行的物業相關的所有權缺陷，我們可能會失去投資於此類物業的資本和預期利潤。
流動性風險。房地產投資的流動性相對較差，可能很難出售並迅速轉換為現金。因此，我們出售一處或多處房產的能力可能會受到限制，無論是為了應對經濟或其他條件的任何變化，還是為了應對戰略的變化。如果我們想要出售物業，我們可能無法在預期的時間段內完成，物業的銷售價格可能不符合我們的預期或要求，和/或我們可能會因此被要求記錄物業的減值。
土地租賃風險。截至2020年12月31日，我們在不同市場的11個地塊中擁有權益，這些地塊是我們單獨長期租賃的。截至2020年12月31日，我們有230萬a合計這些租賃地塊上的可出租平方英尺的租賃空間，我們從這些租賃地塊中確認了2020年第四季度總淨營業收入(“NOI”)的11.1%。將來，我們可能會在這些地塊中的一些地塊上投資額外的物業，或者在土地租約的情況下投資額外的地塊。其中許多土地租約和其他限制性協議對我們對標的物業的使用施加了很大限制，並限制了我們出售或以其他方式轉讓我們在該物業的權益的能力。這些限制可能會限制我們及時出售或交換房產的能力，損害房產的價值，或者對我們為房產找到合適租户的能力產生負面影響。此外，如果我們在任何特定租約的條款下違約，我們可能會失去受租約約束的物業的所有權。租約到期後，我們可能無法以優惠條件重新談判新的租約(如果有的話)。失去這些物業的擁有權或增加租金開支，可能會對我們的財務狀況和業績造成不利影響。
遵守或不遵守美國殘疾人法案或其他聯邦、州和地方監管要求可能會導致鉅額成本。
“美國殘疾人法”一般要求某些建築物，包括辦公樓，必須向殘疾人開放。不遵守規定可能會導致聯邦政府處以罰款或判給私人訴訟當事人損害賠償。如果根據美國殘疾人法案，我們被要求對我們的一個或多個物業進行重大改建和資本支出，包括消除准入障礙，這可能會對我們的收益和現金流產生不利影響，從而影響我們償還債務和向股東分配的能力。
我們的酒店遵守各種聯邦、州和地方法規要求，例如州和地方消防、健康和生命安全要求。如果我們不遵守這些要求，我們可能會招致罰款或其他金錢損失。我們不知道現有的要求是否會改變，或者遵守未來的要求是否需要大量的意外支出，這將影響我們的現金流和運營結果。
融資風險
在某些時候，利率和其他獲取資本的市場條件是不利的，因此，我們可能無法籌集投資於收購或開發機會、維護我們的物業或以其他方式及時履行承諾所需的資本，或者我們可能被迫以更高的成本或限制性條款籌集資金，這可能會對我們的投資回報、現金流和運營結果產生不利影響。
我們通常通過以下一種或多種方式為我們的收購和開發項目提供資金：我們10億美元的優先無擔保信貸額度(“信貸安排”)、無擔保債務、無追索權抵押貸款、建築貸款、出售資產、合資股權、發行普通股、發行優先股，以及發行CPLP單位。這些來源中的每一個都可能因為市場狀況而不時受到限制，而籌集這筆資金的相關成本在任何給定的時間點都可能是不利的。這些資金來源及其相關風險包括：
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•信貸安排。市場上提供的無擔保信貸工具的條款和條件會隨着時間的推移而變化。我們不能保證我們從我們的信貸安排中需要的金額在任何給定的時間都可以獲得，或者根本不能保證貸款人收取的費率和費用是合理的。我們在我們的信貸安排項下按浮動利率計息。如果市場利率上升，可變利率債務會產生更高的償債要求，這將對我們的現金流和經營業績產生不利影響。我們的信貸安排包含對我們產生債務能力的慣例限制、要求和其他限制，包括對未償還無擔保債務的限制、對未償還有擔保追索權債務的限制以及保持最低固定費用覆蓋率的要求。我們繼續根據我們的信貸安排借款的能力取決於這些公約的遵守情況。
•無擔保債務。市場上可獲得的無擔保債務的條款和條件會隨着時間的推移而變化。無擔保債務的可獲得性可能因資本市場和資本市場活動而異。無擔保債務通常包含限制性契約，這些契約可能會限制我們開展業務的能力，類似於我們的信貸安排對我們施加的那些限制。
•無追索權抵押貸款。無追索權抵押貸款的可獲得性取決於各種條件，包括抵押貸款機構在任何給定時間點放貸的意願。利率和貸款價值比率也可能波動，我們可能會不時選擇不繼續進行抵押貸款融資，因為貸款人提供了不利的條款。如果一項物業被抵押以保證償還債務，而我們無法支付抵押貸款，貸款人可以取消抵押品贖回權。此外，當抵押貸款到期時，房產價值可能低於抵押貸款金額，因此，我們可能決定不對抵押貸款進行再融資，並允許喪失抵押品贖回權，這可能會導致其他債務違約。
•資產出售。房地產市場往往會經歷市場週期。由於這樣的週期，潛在的銷售條款和條件，包括價格，可能在很長一段時間內都是不利的。此外，我們作為房地產投資信託基金的地位可能會限制我們出售物業的能力，這可能會影響我們清算投資的能力。因此，我們通過出售資產籌集資金的能力可能會受到限制。此外，資產的抵押融資可能會禁止提前還款和/或對出售該房產施加提前還款罰金，這可能會減少出售的收益或使出售變得不切實際。
•建築貸款。建築貸款通常涉及特定的在建資產和超過貸款人認為可接受的初始股本金額的資金成本。建築貸款的條款和條件各不相同，但它們的期限一般為兩至五年，按浮動利率收取利息，要求貸款人在融資之前對建設成本的性質和金額感到滿意，並要求貸款人在融資前對預租水平感到滿意。建築貸款可能需要一部分貸款對我們有追索權。此外，建築貸款一般要求借款人提供完工擔保，並可能要求公司提供有限的付款擔保，這可能與要求合資夥伴提供的任何擔保不成比例。有時，建築貸款可能無法獲得，或者只能以不利的條款獲得，這可能會對我們為開發項目提供資金的能力或實現我們預期回報的能力產生不利影響。
•合資企業。合資企業，包括合夥企業或有限責任公司，往往是複雜的安排，願意承擔此類投資結構的各方數量有限。不能保證我們能夠在需要資金的時候，以優惠的條件進行這些投資。
•普通股。普通股發行可能會對我們的每股收益和每股運營資金產生稀釋效應。未來任何普通股發行的實際攤薄金額(如果有的話)將基於許多因素，特別是收益的使用以及這些收益產生的任何回報。我們普通股的每股交易價格可能會下降，因為我們普通股的股票在市場上出售與發行有關，或者由於人們認為或預期可能會發生這種出售。當我們需要資金時，我們也不能保證未來發行普通股的條件是有利的。
•優先股。能否以有利的條件獲得優先股取決於許多因素，包括經濟總體狀況、整體利率環境、資本市場狀況以及潛在證券持有者對這種產品的需求。優先股的發行可能會稀釋每股收益，並對普通股的交易價格產生不利影響。我們不能保證未來優先股的發行條件是有利的。
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這可能會對我們為收購和開發活動提供資金的能力產生不利影響。
•運營合夥單位。發行與房地產、投資組合或商業收購相關的CPLP單位可能會稀釋我們的每股收益，並可能對我們普通股的每股交易價格產生不利影響。
任何額外產生的債務都可能對我們的財務狀況和經營業績產生重大不利影響。
截至2020年12月31日，我們有22億美元的未償債務。額外的債務可能會對我們的業務產生不利影響，例如：
•要求我們使用運營現金流的很大一部分來償還債務，這將減少可用於營運資本、資本支出、開發項目、分配和其他一般公司用途的現金流；
•限制我們獲得額外融資以滿足我們的營運資金需求、收購、資本支出或其他償債要求或用於其他目的的能力；
•增加我們對浮動利率的風險敞口；
•限制我們與其他槓桿率較低的公司競爭的能力，因為我們可能沒有能力應對不利的經濟和行業狀況；
•限制我們進行戰略性收購、開發房地產或利用商機；
•由於管理我們現有和未來債務的協議中的財務和經營契約，限制了我們開展業務的方式；
•根據我們的債務工具中包含的契約，使我們面臨潛在的違約事件(如果不能治癒或免除)；
•增加我們在整體經濟環境低迷時的脆弱性；以及
•限制了我們對行業內不斷變化的市場狀況做出反應的能力。
任何這些潛在不利後果的影響都可能對我們的運營結果、財務狀況和流動性產生實質性的不利影響。
我們的信貸安排、優先無擔保票據、定期貸款和抵押貸款中包含的契約可能會限制我們的運營靈活性，這可能會對我們的運營結果產生不利影響。
我們的信貸安排、優先無擔保票據和我們的無擔保定期貸款對我們施加了財務和經營限制。這些限制可能會不時修改，但這類限制包括對我們產生債務的能力的限制，以及對我們的擔保債務、無擔保債務的金額以及我們可以從事的合資活動的金額的限制。這些公約可能會限制我們作出商業決定的靈活性。如果我們不遵守這些公約，我們的借貸能力可能會受到損害，這可能會使我們更難為資本和運營需求提供資金。我們不遵守這些公約可能會導致違約，然後我們可能會被要求用其他來源的資金償還我們的未償債務。在這種情況下，我們可能無法獲得其他資金來源，或者只能以不具吸引力的條款獲得資金，這可能會對我們的財務狀況和經營業績產生重大不利影響。此外，信貸安排、優先無擔保票據和定期貸款的交叉違約條款可能會影響其他債務的業務決策。
我們的一些抵押貸款包含慣常的負面契約，包括限制我們在未經貸款人事先同意的情況下進一步抵押該特定財產、簽訂新租約、修改現有租約、或重新開發或出售該財產的能力。遵守這些公約和規定可能會損害我們的業務靈活性和財政狀況。
我們的槓桿程度可能會限制我們獲得額外融資的能力，或者影響我們證券的市場價格。
淨債務佔總資產價值或總市值的百分比，淨債務佔年化EBITDA的倍數回覆經常被分析師用來衡量像我們這樣的股權REITs的財務健康狀況。如果貸款人或潛在的合資夥伴對我們的槓桿程度持負面看法，可能會影響我們獲得額外融資的能力。在……裏面
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總而言之，我們的槓桿程度也可能使我們更容易受到商業或經濟低迷的影響。此外，我們的淨負債與市值比率(這在一定程度上是股票價格的函數)的增加，或者金融分析師使用的其他資產價值衡量標準的增加，可能會對普通股的市場價格產生不利影響。
倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的變化或計劃中的中斷可能會對運營產生不利影響。
倫敦銀行間同業拆借利率(Libor)一直是監管指導和改革建議的對象，2017年7月，英國金融市場行為監管局(FCA)(監管LIBOR的機構)宣佈，打算在2021年之後停止強制銀行提交計算LIBOR的利率。LIBOR的變化或計劃中的終止將導致我們的可變利率債務(包括我們的信貸安排和定期貸款)的利息計算方式發生變化。最近關於LIBOR改革的建議可能會導致建立新的計算LIBOR的方法，或者建立一個或多個替代基準利率。我們的可變利率債務工具，包括我們的信貸工具和定期貸款工具，在LIBOR不再廣泛使用或替代利率被證明更有利的情況下，提供替代利率計算。不能保證替代利率可能是什麼，以及這些利率比LIBOR和潛在停止LIBOR帶來的任何其他不可預見的影響更有利還是更不有利。該公司打算繼續關注計劃在2021年之後逐步取消LIBOR的發展，並與其貸款人合作，以確保任何脱離LIBOR的過渡對其財務狀況的影響都將降至最低。
房地產收購和開發風險
我們面臨着與經營性物業收購相關的風險。
經營性物業收購存在內在風險。這些風險可能包括：
•在被收購物業租賃空置空間或續簽現有租户方面存在困難；
•重新定位或重新開發收購的成本和時機；
•收益不成比例地集中在一個或多個市場；
•收購可能達不到內部計劃，或者沒有達到預期的效果；
•這些收購可能發生在我們不熟悉的市場，可能會帶來不可預見的商業挑戰；
•收購的時機可能與處置的時機不匹配，導致在一段時間內收益不能像我們希望的那樣投資，或者我們在銷售收益可用之前增加短期借款；
•無法以優惠的條件獲得收購融資，或者根本無法獲得融資；
•無法在預期的時間範圍內成功整合運營，保持一致的標準、控制、政策和程序，或實現收購的預期效益，或者根本不能實現收購的預期效益；
•無法有效地監控和管理我們擴大的物業組合，留住關鍵員工，或吸引高素質的新員工；
•被收購資產的價值可能下降；
•將我們管理層的注意力從其他業務上轉移；以及
•與收購相關的任何未披露或未知的問題、費用或潛在責任的風險敞口。
此外，我們可以收購受法律責任約束的財產，對先前的所有者或其他第三方沒有追索權或追索權有限。因此，如果根據這些物業的擁有權而向我們提出法律責任，我們可能需要支付鉅額款項來了結或抗辯，而業主業權保險單或其他保險單可能不能完全覆蓋這筆費用。
他説，這些風險中的任何一種都可能導致我們無法實現收購的預期收益，並可能對我們的財務狀況、運營業績和我們普通股的市場價格產生實質性的不利影響。
我們面臨着與房地產開發相關的風險。
發展活動藴含着一定的內在風險。雖然我們尋求通過各種管理控制和程序將發展風險降至最低，但發展風險是無法消除的。影響物業發展的一些主要因素如下：
•廢棄的開發前成本。發展過程本身就需要追求大量的機會，而實際開發的機會卻很少。我們可能會為被放棄的項目的開發前活動招致鉅額成本，這將直接影響我們的運營結果。對於被放棄的項目，我們必須花費某些成本，比如工資，否則這些成本就會被取消。
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大寫的。我們已經制定了程序和控制措施，旨在將這種風險降至最低，但我們很可能會在持續的基礎上為放棄的項目招致開發前費用。
•項目成本。項目的建設和租賃涉及各種成本，這些成本並不總是在項目開始時就能確定。可能會產生未曾預料到的成本，或者實際成本可能超過估計成本。這些額外成本可能很大，可能會對我們的項目回報和項目完成後的預期運營結果產生不利影響。此外，建築成本隨着時間的推移而變化，這取決於許多因素，包括勞動力和建築材料的成本。我們試圖通過保證最高價格合同和某些材料的預購來降低我們開發項目的建築成本意外增加的風險，但我們現在和未來項目的建築成本增加可能會對我們造成不利影響。
•施工延誤。房地產開發有可能因可能出現的一系列問題而推遲項目的風險，這些問題包括但不限於天氣和其他自然力量、材料的可用性、熟練勞動力的可用性以及總承包商或分包商的財務健康狀況。施工延誤可能會對我們造成不利的財務影響，包括利息和其他運輸成本高於最初預算、租户根據租約處以罰款，以及更高的建築成本。延遲還可能導致違反建築貸款條款，這可能會增加費用、利息或觸發對我們的建築貸款的額外追索權。
•租賃風險。商業房地產開發項目的成功在很大程度上取決於在預定的租賃期內以可接受的條款簽訂租約。雖然我們的政策通常是在承諾項目之前實現特定的預租目標(根據市場、產品類型和環境的不同而有所不同)，但預計有時不會在我們承諾項目時租賃項目中的所有空間。如果額外的空間沒有按計劃和預期的條款和條件出租，我們的回報、未來的收益和項目的運營結果可能會受到不利影響。租户是否願意按我們預計的條款和時間表簽訂租約，須視乎多項因素而定，其中很多因素並非我們所能控制。這些因素可能包括：
•當地或更廣泛的經濟或潛在租户行業的一般經營情況；
•市場空間的供求狀況；以及
•市場競爭水平。
•聲譽風險。我們歷史上一直在開發和管理我們的房地產投資組合的很大一部分，並相信我們與貸款人、合資夥伴和租户在質量和服務方面建立了積極的聲譽。如果我們開發了表現不佳的房產，我們的投資遭受了持續的損失，大量貸款違約，或者經歷了大量止贖或代替我們房產的止贖行為，我們的聲譽可能會受到損害。對我們聲譽的損害可能會使我們在未來成功開發物業以及繼續發展和擴大我們與貸款人、合資夥伴和租户的關係變得更加困難，這可能會對我們的業務、財務狀況和運營結果產生不利影響。
•政府審批。所有必要的分區、土地使用、建築、佔用和其他必要的政府許可和授權可能無法獲得，只能在苛刻的條件下才能獲得，或者可能無法及時獲得，從而可能導致延誤、盈利能力下降以及管理時間和注意力的增加。
•競爭。我們通過突出我們的位置、租金、服務、便利設施、聲譽以及我們設施的設計和狀況(包括運營效率和可持續性改進)來爭奪我們的Sun Belt市場的租户。由於租客競爭激烈，我們可能要提供租金減免、租客改善費用及其他優惠，又或未能及時租出空置的地方。
聯邦所得税風險
任何未能繼續符合聯邦所得税資格的REIT都可能對我們和我們的股東產生實質性的不利影響。
我們打算繼續以符合聯邦所得税目的的房地產投資信託基金(REIT)的方式運營。房地產投資信託基金的資格涉及應用“國內税收法典”(下稱“守則”)中高度技術性和複雜的條款，對這些條款只有有限的司法或行政解釋。某些事實和情況不完全在我們的
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控制權可能會影響我們成為房地產投資信託基金(REIT)的資格。此外，我們不能保證立法、新法規、行政解釋或法院裁決不會對我們作為房地產投資信託基金的資格或我們的房地產投資信託基金地位帶來的聯邦所得税後果產生不利影響。
如果我們沒有資格成為房地產投資信託基金，在計算我們的應税收入時，我們將不被允許扣除分配給股東的費用。在這種情況下，我們將按正常的公司税率繳納應税收入的聯邦所得税。除非根據某些守則條文有權獲得寬免，否則在喪失資格的下一年的四個課税年度內，我們亦會被取消作為房地產投資信託基金營運的資格。因此，我們將繳納聯邦和州所得税，這可能會對我們的運營業績和向股東的分配產生不利影響。雖然我們目前打算以符合REIT資格的方式運營，但未來的經濟、市場、法律、税收或其他考慮因素可能會導致我們取消REIT選舉。
為了符合REIT的資格，根據現行法律，我們通常必須在每個納税年度向股東分配至少90%的應税淨收入(不包括任何淨資本利得)。在一定程度上，如果我們沒有分配我們所有的淨資本收益，或者分配至少90%，但不到100%的其他應税收入，我們將按正常的公司税率對未分配的金額徵税。此外，如果我們在日曆年度內支付的分配少於以下各項的總和，我們將繳納4%的不可抵扣消費税：
•我們普通收入的85%；
•該年度資本收益淨額的95%；以及
•我們前幾年未分配的應税收入(包括任何淨資本利得)的100%。
我們通常打算向我們的股東進行分配，以符合90%的分配要求，避免對未分配的應税收入徵收公司税，並避免不可抵扣的消費税。分配可以以現金、股票或現金和股票相結合的方式進行。應税收入和可供分配的現金在時間上的差異可能需要我們借入資金來滿足90%的分配要求，以避免對未分配的應税收入徵收公司税，並避免不可抵扣的消費税。
某些財產轉讓可能被定性為被禁止的交易。
有時，我們可能會轉讓或以其他方式處置我們的一些財產。根據該守則，轉讓或處置來自應税房地產投資信託基金附屬公司以外的任何收益，如被視為被禁止的交易，將須就與該交易有關的任何收益徵收100%的税。被禁止的交易通常包括出售構成庫存的資產或在正常業務過程中為出售給客户而持有的其他財產。由於我們收購物業主要是為了投資目的，我們不認為我們偶爾轉讓或處置財產被視為被禁止的交易。然而，財產的轉讓或出售是否符合被禁止交易的資格，取決於與該特定交易有關的所有事實和情況。美國國税局(“IRS”)可能會爭辯説，我們對某些財產的轉讓或處置是被禁止的交易。雖然我們相信美國國税局不會在任何此類糾紛中獲勝，但如果美國國税局成功地辯稱轉讓或處置財產構成了被禁止的交易，我們將被要求支付相當於從被禁止的交易中可分配給我們的任何收益的100%的税款。此外，被禁止交易的收入可能會對我們滿足聯邦所得税REIT資格的收入測試產生不利影響。
美國税法最近的變化可能會對我們的業務運營、財務狀況和收益產生不利影響。
近年來，聯邦和州所得税法中適用於類似於投資我們股票的投資的條款在立法、司法和行政方面做出了許多變化。特別是，2017年12月頒佈的全面税改法案，俗稱減税和就業法案(TCJA)，對美國聯邦所得税法進行了許多重大修改，將對個人和公司(包括普通C型公司和選擇作為REITs徵税的公司)的税收產生深遠影響。影響非公司納税人的一些變化將於2025年底到期，除非國會採取行動延長這些變化。在其他變化中，冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法案，或CARE法案，於2020年3月27日簽署成為法律，對TCJA做出了某些改變。這些變化將以各種方式影響我們和我們的股東，其中一些與先前的法律相比是不利的或潛在的不利的。到目前為止，美國國税局只就某些新條款發佈了有限的指導意見，還有許多解釋性問題需要進一步指導。很可能需要對立法進行技術性修正，以澄清新法律的某些方面，並使國會的意圖獲得適當的效果。然而，不能保證國會將在不久的將來頒佈防止意外或不可預見的税收後果所需的技術澄清或改變。税法的更多變化可能在未來繼續發生，我們不能向投資者保證，任何這樣的變化都不會對我們股東的税收產生不利影響。任何此類變化都可能對股票投資、市值或
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我們物業的轉售潛力。我們敦促投資者就最近有關股份所有權的立法的影響、立法、監管或行政發展和建議的現狀，以及它們對股份所有權的潛在影響諮詢他們自己的税務顧問。
我們可能面臨與1031條款交易所相關的風險。
在可能的情況下，我們會處置和收購符合1031條款交易條件的交易中的財產。如果本應符合1031條款延期的交易收益後來被確定為應納税，我們可能會面臨不利後果，如果適用於此類交易的法律被修訂或廢除，我們可能無法在遞延納税的基礎上處置財產。在這種情況下，我們的應税收入、收入和利潤就會增加。這可能會減少我們股東收到的任何資本回報，從而增加他們的股息收入。在某些情況下，我們可能會被要求支付額外的股息，或者作為替代，我們需要繳納公司所得税，可能包括利息和罰款。此外，如果1031條款的交易所後來被確定為應納税，我們可能需要修改相關年度的納税申報單。
此外，由於TCJA所做的改變，第1031條只允許與不動產有關的交易。這些變化一般適用於2017年12月31日之後完成的交易所，除非該財產是在該日期或之前在交易所處置或接收的。如果大量的個人財產與我們在1031條款交換中處置的不動產相關聯，這些規定的益處將低於先前的法律。
財務報告風險的披露控制與內部控制
如果我們在披露控制和程序或財務報告的內部控制方面存在缺陷，我們的業務可能會受到不利影響。
我們對財務報告的披露控制和程序以及內部控制的設計和有效性可能無法阻止所有錯誤、錯誤陳述或虛假陳述。雖然管理層將繼續審查我們對財務報告的披露控制和程序以及內部控制的有效性，但不能保證我們的財務報告內部控制在任何時候都能有效地實現所有控制目標。我們對財務報告的內部控制存在缺陷，包括任何重大缺陷，這些缺陷可能會導致我們對經營結果的誤報、財務報表的重述、股票價格下跌，或對我們的業務、聲譽、經營業績、財務狀況或流動性產生重大不利影響。
一般風險
傳染病的大流行、流行或爆發，例如正在進行的新冠肺炎全球大流行，可能會對我們產生不利影響。
公共衞生危機、流行病和流行病，如正在發生的新冠肺炎疫情，已經並可能繼續對全球、國家和地方經濟以及我們的業務和租户的業務產生實質性的不利影響。大流行、流行病或傳染性疾病爆發對我們的租户和我們的物業的潛在影響很難預測或評估。正在進行的新冠肺炎大流行，包括亞特蘭大、奧斯汀、夏洛特、鳳凰城、坦帕和達拉斯的疫情以及採取的遏制或減緩它們的行動，對我們和我們租户的運營繼續產生多大程度的影響，將取決於未來的發展。這些可能包括大流行的範圍、嚴重性和持續時間，以及為減輕其影響而採取的行動，包括疫苗或其他治療的可用性和有效性；所有這些都高度不確定和不可預測，但可能是實質性的。新冠肺炎對美國和全球經濟的長期影響是不確定的，可能導致全球經濟長期低迷和衰退，可能導致我們的租户中的企業破產。任何這些事態發展，以及正在進行的新冠肺炎全球大流行或任何其他大流行、流行病或傳染性疾病爆發的其他影響，都可能對我們產生不利影響。
除了大流行、流行病或傳染性疾病爆發對一般經濟的影響外，如果新冠肺炎在我們租户的員工隊伍中爆發或以其他方式擾亂他們的管理和其他人員，我們租户的業務和經營業績可能會受到負面影響。在我們租賃收入高度集中的亞特蘭大、奧斯汀、夏洛特、鳳凰城、坦帕或達拉斯，大規模的“避難所”、“保持安全”或“社交距離”行政命令和健康指導導致我們的許多租户，包括零售商和餐館，在很長一段時間內繼續關閉或減少運力。雖然許多(但不是全部)這些限制已經逐步取消，但國家的“社會疏遠”指導仍然存在，目前尚不清楚商業活動水平最初的激增是否可能持續，特別是如果我們的物業所在地區的新冠肺炎案件重新抬頭，和/或需要重新實施以前解除的商業限制，實施新的商業限制，或者發佈新的或修訂的地方或國家健康指南。對我們租户的負面影響可能包括根據我們的租約可用於支付租金的現金流立即減少，儘管有各種不同的
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目錄
政府財政計劃可能會緩解這一問題，但政府援助可能不會對所有受影響的租户都可用，或者可能會顯著推遲或停止。反過來，我們的租户無力支付我們租約下的租金可能會對我們自己的流動資金產生不利影響，而且不能保證未來會有更多的流動資金隨時可用或以有利的條件提供。為遏制新冠肺炎傳播而採取的大規模行政命令和其他措施也可能對我們的物業繼續獲得必要的商品和服務或提供足夠的人員配備的能力產生負面影響，這也可能對我們的經營業績和聲譽產生不利影響。由於租户財務困難而增加的任何成本或損失的收入，或他們需要遵守疾病控制和預防中心或其他醫療機構或部門的行政命令和其他指導意見，可能無法根據我們的租約完全收回或由保險充分覆蓋，這可能會影響我們的盈利能力。除了以上所列的潛在後果外，這些同樣的因素可能會導致潛在租户推遲他們的租賃決定或租賃更少的空間。即使大流行已經不再活躍，大流行期間流行的在家工作政策可能會改變租户在租賃辦公空間需求方面的長期偏好。
我們依賴於某些關鍵人員的服務，包括董事會成員，他們中的任何一個人的流失都可能對我們執行業務的能力產生不利影響。
我們的目標之一是發展和保持一個強大的各級管理團隊。在任何時候，我們都可能失去主要高管、董事會成員和其他員工的服務。我們的董事會成員、主要高管或其他員工均不受僱傭合同的約束。此外，我們不為我們的任何高管或其他關鍵員工投保關鍵人物保險。這些關鍵人員中的任何一個失去服務都可能對我們的運營結果、財務狀況以及我們執行業務戰略的能力產生不利影響。
員工不當行為或董事會成員的不當行為可能會對我們執行業務的能力產生不利影響。
我們的聲譽對於維持和發展與租户、供應商和投資者的關係至關重要，我們的員工或董事會成員有可能故意或魯莽地從事不當行為，為我們帶來法律風險，並對我們的業務產生不利影響。員工或董事會成員受到非法活動、性騷擾或種族歧視和性別歧視的指控，無論結果如何，都可能導致負面宣傳，從而損害我們的聲譽和品牌。聲譽的喪失可能會影響我們與租户、供應商和投資者發展和管理關係的能力，並對我們普通股的價格產生不利影響。
我們重新聲明和修訂的公司章程包含對我們股票所有權的限制，這可能會阻止控制權的改變，否則可能會符合我們股東的最佳利益。
我們重新聲明和修訂的公司章程對我們股票的所有權施加了限制。一般來説，除了某些在通過這些限制時持有股票的個人，以及除獲得我們董事會豁免的個人或組織外，任何個人或實體擁有的流通股價值都不能超過3.9%。我們在個案的基礎上對這一限制提供豁免，這可能會導致股東增加投票控制權。所有權限制可能會延遲、抑制或阻止可能涉及我們股票溢價或符合我們股東最佳利益的交易或控制權變更。
我們普通股的市場價格可能會波動。
由於本報告中描述的許多事件和因素，我們普通股的市場價格一直並可能繼續受到波動的影響，這些事件和因素包括：
•經營業績、經營資金或流動資金的實際或預期變化；
•與其他股權證券相比，房地產作為一項有吸引力的投資的總體聲譽，和/或與房地產行業其他部門相比，我們資產的產品類型的聲譽；
•任何重大承租人行業集中的重大變化；
•市場集中度的實質性變化，
•股票和債券市場的一般情況，包括利率或固定收益證券的變化；
•修改税法；
•我們股息政策的變化；
•我們物業市場估值的變化；
•市場對我們任何時候的未償債務、即將到期的債務以及我們以有利條件對這些債務進行再融資的能力都會有不利的反應；
•任何不遵守現有債務契約的行為；
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•任何止贖或代替我們財產喪失抵押品贖回權的契據；
•董事、主要管理人員和其他員工的增減；
•機構股東的行為；
•世界金融市場的不確定性；
•實現本報告中描述的任何其他風險因素；
•一般市場和經濟狀況；特別是亞特蘭大、奧斯汀、夏洛特、鳳凰城、坦帕和達拉斯的市場和經濟狀況。
上面列出的許多因素都超出了我們的控制範圍。這些因素可能會導致我們普通股的市場價格下跌，無論我們的財務業績、狀況和前景如何。我們普通股的市場價格在未來可能會大幅下跌，我們的股東可能很難以他們認為有吸引力的價格轉售我們的普通股。
如果我們未來的經營業績達不到分析師或投資者的預期，我們的股價可能會下跌。
證券分析師發佈對我們財務業績的季度和年度預測。這些預測是根據它們自己的分析獨立制定的，我們沒有義務監控這些預測，也不對此承擔任何責任。這樣的估計本身就存在不確定性，不應依賴於作為我們對任何適用時期的預期業績的指示性指標。我們的實際收入、淨收入和運營資金可能與證券分析師的預測大不相同。如果我們的實際業績不符合分析師的指導，我們的股價可能會大幅下跌。
我們面臨着與通過網絡攻擊、網絡入侵或其他方式造成的安全漏洞相關的風險，以及我們的信息技術(IT)網絡和相關係統受到其他重大破壞的風險。
我們面臨與安全漏洞或中斷相關的風險，無論是通過互聯網的網絡攻擊或網絡入侵、惡意軟件、計算機病毒、電子郵件附件、我們組織內部的人員、能夠訪問我們組織內部系統的人員，以及我們的IT網絡和相關係統的其他重大中斷。隨着來自世界各地的未遂攻擊和入侵的數量、強度和複雜性的增加，安全漏洞或破壞的風險普遍增加，特別是通過網絡攻擊或網絡入侵(包括計算機黑客、外國政府和網絡恐怖分子)。我們的IT網絡和相關係統對我們的業務運營和執行日常運營(包括管理我們的建築系統)的能力至關重要，在某些情況下，可能對某些租户的運營至關重要。雖然到目前為止，我們還沒有發生對我們的業務或運營結果產生重大影響的重大網絡入侵或攻擊，但不能保證我們維護這類IT網絡和相關係統的安全和完整性的努力會有效，也不能保證企圖的安全漏洞或中斷不會成功或造成破壞。涉及我們的IT網絡和相關係統的安全漏洞或其他重大中斷可能會對我們的財務狀況、運營結果、現金流、流動性以及我們普通股的市場價格產生不利影響。此外，我們的一個或多個租户可能會遇到網絡事件，這可能會影響他們在與我們的租賃條款下的運營和履行能力。雖然我們維持保險範圍，但在符合保單條款及條件(包括免賠額)的情況下，可能承保網絡風險的特定方面。, 這樣的保險覆蓋範圍可能不足以覆蓋所有損失。隨着網絡威脅的不斷髮展，我們可能需要花費額外的資源來繼續加強我們的信息安全措施，並調查和補救任何信息安全漏洞。
第1B項。未解決的員工意見
不適用。
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第二項。特性
下表列出了與我們擁有所有權權益的經營物業相關的某些信息。除特別説明外，提供的所有信息均為截至2020年12月31日的信息(以千美元為單位)：
操作屬性
公司股份
Office屬性可出租平方英尺財務報表列報公司所有權權益租賃期末加權平均入住率(1)佔總數的百分比
淨運營
收入(2)		財產級債務(3)年化租金(4)
春季與第8季(5)765,000 固形100%100.0%100.0%6.2%$— 
總站(5)(6)1,226,000 固形100%85.1%80.9%5.7%195,489 
Northpark(5)1,539,000 固形100%90.9%91.0%5.7%— 
長廊777,000 固形100%89.6%90.2%3.5%92,492 
3344棵桃樹484,000 固形100%95.3%88.3%3.0%— 
鹿頭角廣場(5)666,000 固形100%73.2%72.6%2.5%— 
1200桃樹(6)370,000 固形100%100.0%100.0%2.0%— 
3350棵桃樹413,000 固形100%95.2%95.2%1.9%— 
8000個阿瓦隆229,000 固形90%97.8%98.7%1.5%— 
3348棵桃樹258,000 固形100%91.0%91.1%1.1%— 
子午線馬克廣場160,000 固形100%100.0%100.0%1.0%— 
埃默裏大學醫院市中心358,000 未整合50%98.6%97.8%0.9%33,098 
亞特蘭大7,245,000 90.7%89.5%35.0%321,079 
域名(5)(6)1,603,000 固形100%100.0%93.7%10.0%— 
十一大519,000 固形100%87.6%89.6%3.9%— 
露臺(5)(6)619,000 固形100%90.6%86.6%3.6%— 
聖哈辛託中心399,000 固形100%93.9%92.5%2.8%— 
科羅拉多州塔樓373,000 固形100%99.1%93.2%2.3%114,114 
816國會435,000 固形100%83.9%86.1%2.2%77,917 
域點(5)(6)243,000 固形97%90.6%86.6%1.4%— 
研究公園V173,000 固形100%97.1%97.1%0.9%— 
奧斯汀4,364,000 94.3%90.9%27.1%192,031 
第五第三中心692,000 固形100%99.5%98.8%3.7%136,676 
廣場南一號
(FKA美國銀行廣場)(6)		891,000 固形100%58.0%82.9%3.8%— 
納斯卡廣場394,000 固形100%99.4%99.2%2.1%— 
標註位置(6)281,000 未整合50%95.6%95.1%1.6%— 
鐵路站場(6)329,000 固形100%96.8%96.8%—%— 
夏洛特2,587,000 83.8%92.1%11.2%136,676 
海登渡口(5)792,000 固形100%97.9%93.9%5.3%— 
Tempe網關264,000 固形100%78.1%91.4%1.4%— 
111西里約熱內盧225,000 固形100%100.0%100.0%1.2%— 
鳳凰城1,281,000 94.2%94.5%7.9%— 
企業中心(5個)1,227,000 固形100%97.0%91.7%6.2%— 
波特角(The Pointe)253,000 固形100%89.6%92.1%0.9%— 
港景廣場205,000 固形100%76.3%77.3%0.7%— 
坦帕1,685,000 93.4%90.0%7.8%— 
傳統聯盟一號(6)319,000 固形100%100.0%100.0%2.1%67,437 
雪利裏5950號(6)197,000 固形100%85.6%89.6%1.0%— 
達拉斯516,000 94.5%96.0%3.1%67,437 
布里亞湖廣場-休斯頓(5)(6)835,000 固形100%84.9%85.7%4.0%— 
伯內特廣場--沃斯堡(6)1,023,000 固形100%86.1%85.1%2.7%— 
卡羅萊納廣場-教堂山158,000 未整合50%94.5%86.9%0.4%13,004 
其他辦公室2,016,000 85.9%85.5%7.1%13,004 
總寫字樓19,694,000 90.7%90.3%99.2%$730,227 $703,872 
下一頁續表
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公司股份
Office屬性可出租平方英尺財務報表列報公司所有權權益租賃期末加權平均入住率(1)佔總數的百分比
淨運營
收入(2)		財產級債務(3)年化租金(4)
其他屬性
卡羅萊納廣場公寓-教堂山
(246台)(6)		266,000 未整合50%100.0%99.5%0.7%$21,892 
卡羅萊納廣場零售-教堂山44,000 未整合50%89.8%89.8%0.1%3,621 
所有其他項目合計310,000 98.6%98.1%0.8%$25,513 $4,426 
總計：20,004,000 90.8%90.3%100.0%$755,740 $708,298 
(1)物業在可供佔用期間的加權平均經濟佔有率。
(2)本公司截至2020年12月31日止三個月的淨營業收入佔比。
(3)截至2020年12月31日，公司在房地產特定抵押債務中的份額，包括保費和扣除未攤銷貸款成本的淨額。
(4)本公司的年化租金份額為年化租金的總和，包括租户應承擔的預計運營費用，如果適用，則為報告期末每個租户支付的租金。如果租户由於免費租金優惠而沒有支付租金，年化租金是根據租户在被要求支付租金的第一個時期支付的年化合同租金計算的。包括在本a中這座山的年收入為1590萬美元在免費租賃期內為租户提供ZED基本租金。
(5)包含為進行報告而組合在一起的兩個或多個建築。
(6)截至2020年12月31日，不包括在同一物業中。
寫字樓租賃到期
截至2020年12月31日，我們的租約到期如下：
過期之年100平方英尺
過期(%1)		租賃的10%
空間(1)		*年合約租金($000)(1)(2)年收入的10%
合同
租金(1)		一年一度的
合同
租金/平方英國“金融時報”
20211,988,585 11.0 %$69,480 8.5 %$34.94 
20221,359,054 7.5 %57,939 7.1 %42.63 
20231,552,657 8.6 %65,266 8.0 %42.04 
20241,163,934 6.4 %48,649 5.9 %41.80 
20252,023,617 11.2 %90,328 11.0 %44.64 
20261,622,577 9.0 %75,691 9.2 %46.65 
20271,506,613 8.3 %63,785 7.8 %42.34 
20281,301,956 7.2 %59,948 7.3 %46.04 
20291,067,126 5.9 %49,907 6.1 %46.77 
2030年及其後4,490,339 24.9 %237,849 29.1 %52.97 
總計18,076,458 100.0 %$818,842 100.0 %$45.30 
(1)公司股份。
(二)年合同租金是指期滿當年的預估租金。它包括最低基本租金和租户應承擔的運營費用的估計(如適用)，如各自租約所界定。
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前20名寫字樓租户
截至2020年12月31日，我們前20名寫字樓租户如下：
租户(1)佔用物業數量佔用的街市數目該公司在廣場素材中的份額公司在年化租金中的份額(2)公司在年化租金中所佔的百分比加權平均剩餘租賃年限(年)
1NCR公司11762,090 $35,754,771 5.1%13
2 亞馬遜43602,945 28,185,712 4.0%6
3 Expedia，Inc.11363,751 17,379,131 2.5%9
4 Facebook公司11323,328 16,944,648 2.4%9
5 美國銀行21513,724 15,943,460 2.3%3
6 諾福克南方公司21394,621 9,716,585 1.4%1
7 阿帕奇公司11210,012 9,150,550 1.3%4
8 美國信貸金融服務公司(AmeriCredit Financial Services)22333,782 9,136,376 1.3%9
9 先鋒自然資源公司
(FKA歐芹能源公司L.P.)		21135,612 8,570,098 1.2%6
10 北卡羅來納州富國銀行43198,376 8,518,272 1.2%5
11 奧文蒂夫美國公司(FKA Encana Oil&Gas(USA)Inc.)(3)11318,582 7,949,937 1.1%6
12 好事達22214,380 7,561,934 1.1%7
13 ADP，LLC11225,000 7,479,972 1.1%7
14 SVB金融集團11188,940 7,397,135 1.0%5
15 雷格斯股權商務中心有限責任公司64158,740 7,067,647 1.0%5
16 韋斯特洛克共享服務有限責任公司11205,185 6,955,383 1.0%9
17 Dimension Fund Advisors LP11132,434 6,871,718 1.0%13
18 McGuireWoods LLP33197,282 6,864,549 1.0%6
19 RigUp，Inc.1193,210 6,386,794 0.9%8
20 三星工程美國11133,860 6,153,090 0.8%6
總計5,705,854 $229,987,762 32.7%7
(1)在某些情況下，實際租户可能是所示實體的分支機構。
(2)年化租金是指截至本報告日期，租户支付的年化租金，包括租户在估計運營費用中的份額(如果適用)。如果租户在本報告日期處於免費租賃期，年化租金代表租户在被要求支付租金的第一個月將支付的年化合同租金。
(3)奧文蒂夫美國公司對其幾乎所有的空間都有多個轉租。如果Ovintiv租約終止，這些轉租將成為與Cousins的直接租約。
注：本附表包括已開始生效的租契。已簽署但尚未開始的租約不包括在內。
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租户行業多元化
截至2020年12月31日，我們的租户行業多元化情況如下：
行業(1)公司佔年租金份額的百分比(2)
技術21.1 %
財務16.9 %
專業服務14.5 %
法務10.4 %
消費品和服務6.7 %
能源及公用事業5.4 %
衞生保健4.9 %
保險4.7 %
房地產4.0 %
其他3.8 %
施工/設計2.5 %
營銷/媒體/創意2.4 %
交通運輸1.6 %
政府1.1 %
總計100 %

(1)管理層使用SIC代碼(如果可用)以及判斷來確定租户行業分類。
(2)年化租金是指截至本報告日期，租户支付的年化租金，包括租户在估計運營費用中的份額(如果適用)。如果租户在本報告日期處於免費租賃期，年化租金代表租户在被要求全額支付租金的第一個月將支付的年化合同租金。
開發管道 (1)
截至2020年12月31日，關於我們正在開發的項目的信息如下(以千美元為單位)：
項目類型市場公司所有權權益施工開工日期平方英尺/公寓單位數項目估算成本(%1)(%2)
(千美元)		公司在預計工程造價中的份額(2)
(千美元)		迄今發生的項目成本(2)
(千美元)		公司在迄今發生的項目成本中所佔份額(2)
(千美元)		租賃百分比初始收入確認(3)
西三位一體120號混和亞特蘭大20 %1Q17$89,000 $17,800 $87,872 $17,574 
辦事處(4)52,000 68 %2Q20
*公寓330 66 %4Q19
10000阿瓦隆辦公室亞特蘭大90 %3Q18251,000 96,000 86,400 94,771 85,294 75 %1Q20
300科羅拉多州(5)辦公室奧斯汀50 %4Q18358,000 193,000 96,500 154,476 77,238 87 %1Q21
領域10辦公室奧斯汀100 %4Q18300,000 111,000 111,000 93,987 93,987 98 %3Q20
100軋機辦公室鳳凰城90 %1Q20287,000 153,000 137,700 54,848 49,364 44 %1Q22
總計$642,000 $449,400 $485,954 $323,457 
(1)這個時間表顯示了目前正在積極開發的項目，通過基本完成建設，以及在穩定之前的最初租賃期的物業。“估計項目成本”欄中包含的金額是項目穩定後的估計成本。需要大量估算才能得出這些成本，最終成本可能與這些估算不同。
(2)估計和發生的項目成本僅包括項目特定債務的融資成本，不包括GAAP要求的某些未由合資企業產生的已分配資本化成本，以及因合併而記錄的遺留層級項目的公允價值調整。
(3)初始收入確認是指該公司估計將開始根據GAAP確認收入的那個季度。
(4)120號西三一寫字樓擁有3.3萬平方英尺的辦公空間和1.9萬平方英尺的零售空間。
(5)300科羅拉多州的估計項目成本將由合資夥伴貢獻的6700萬美元股權提供資金，隨後是1.26億美元的建設貸款。
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目錄
土地控股
截至2020年12月31日，我們通過合資企業直接或間接擁有以下土地：
 
市場公司所有權權益財務報表列報可開發土地總量(英畝)土地成本基準(以千元為單位)
3354桃樹亞特蘭大95%固形3.0 
901西桃樹(1)亞特蘭大100%固形1.0 
福賽斯大道毗鄰的土地亞特蘭大100%固形10.4 
域點3奧斯汀90%固形1.7 
域9奧斯汀100%固形2.5 
域中心(域14和域15)奧斯汀100%固形5.6 
南端站夏洛特100%固形3.4 
303特雷蒙特夏洛特100%固形2.4 
傳統聯盟2和3達拉斯95%固形4.0 
勝利中心達拉斯75%未整合3.0 
100個磨坊毗鄰的土地鳳凰城90%固形0.7 
企業中心5和6(2)坦帕100%固形14.1 
總計51.8 $172,185 
公司股份50.5 $167,383 
(1)包括有未來購買義務的長期地面租賃。
(2)公司中心5是通過長期土地租賃來控制的。

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目錄
項目3.法律程序
我們在正常業務過程中面臨各種法律訴訟、索賠和行政訴訟，其中一些預計將由責任保險承保。管理層利用可獲得的最新信息，對與這些事項相關的任何潛在損失的可能性和金額作出假設和估計。如果可能出現不利結果，並且損失金額或損失範圍可以合理估計，我們將記錄訴訟責任。如果可能出現不利的結果，並且對損失的合理估計是一個範圍，我們將在該範圍內獲得最佳估計。如果該範圍內的任何金額都不比其他任何金額更好的估計，我們將累加該範圍內的最小金額。如果可能出現不利結果，但無法合理估計損失金額，我們將披露訴訟的性質，並指出無法估計損失或損失範圍。如果不利的結果是合理的，並且估計的損失是重大的，我們將披露訴訟可能損失的性質和估計。我們不會披露與訴訟有關的信息，如果不利的結果被認為是遙不可及的，或者估計的損失不會是實質性的。根據目前的預期，這類事件，無論是單獨的還是總體的，預計不會對我們的流動性、運營業績、業務或財務狀況產生實質性的不利影響。
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項目4.礦場安全資料披露
不適用。

第X項。有關我們高管的信息
截至本文件之日，註冊人的管理人員如下：
名字年齡任職時間
科林·康諾利(M.Colin Connolly)44總裁、首席執行官兼董事
格雷格·D·阿澤馬56執行副總裁兼首席財務官
J·肯尼迪·希克斯37投資執行副總裁兼董事總經理
理查德·G·希克森四世46運營執行副總裁
約翰·S·麥科爾58執行副總裁
帕梅拉·F·羅珀47執行副總裁、總法律顧問、公司祕書
傑弗裏·D·賽姆斯55高級副總裁兼首席會計官
家庭關係
各行政人員或董事之間並無家族關係。
任期
所有高管的任期將在年度股東大會上屆滿。委員會保留隨時罷免任何人員的權力。

業務體驗
康諾利先生由公司董事會任命為首席執行官兼總裁，自2019年1月起生效。2017年7月至2018年12月，康諾利先生擔任總裁兼首席運營官。2016年7月至2017年7月，康諾利先生擔任執行副總裁兼首席運營官。2015年12月至2016年7月，康諾利先生擔任執行副總裁兼首席投資官。2013年5月至2015年12月，康諾利先生擔任高級副總裁兼首席投資官。
Adzema先生於2010年11月被任命為執行副總裁兼首席財務官。
希克斯女士於2020年10月被任命為投資執行副總裁。希克斯女士於2018年11月加入考辛斯，擔任投資高級副總裁。在加入Cousins之前，希克斯女士曾在房地產投資銀行Eastdil Secure工作，2010-2018年在那裏擔任過各種職務，包括董事總經理。
希克森先生於2018年10月被任命為運營執行副總裁。希克森於2016年9月加入考辛斯，擔任負責資產管理的高級副總裁。在加入本公司之前，2012年5月至2016年9月，希克森先生是從事私人投資的個體户。
McColl先生於2011年12月被任命為執行副總裁。2010年2月至2011年12月，McColl先生擔任開發、寫字樓租賃和資產管理執行副總裁。1997年5月至2010年2月，麥科爾先生擔任高級副總裁。
羅珀女士於2017年2月被任命為執行副總裁、總法律顧問兼公司祕書。2012年10月至2017年2月，羅珀女士擔任高級副總裁、總法律顧問和公司祕書。2008年2月至2012年10月，羅珀女士擔任高級副總裁、副總法律顧問和助理祕書。
Symes先生於2020年2月加入本公司，自2020年3月起被任命為高級副總裁兼首席會計官。2018年4月至2020年1月，賽姆斯先生在一傢俬營公司擔任高級副總裁兼首席會計官。二零一二年四月至二零一七年八月，Symes先生擔任FelCor Lodging Trust Inc.(“FelCor”)高級副總裁兼首席會計官，並受僱於RLJ Lodging Trust(FelCor的收購人)，過渡職位為2017年9月至2018年3月。

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第二部分
第五項登記人普通股市場及相關股東事項
市場信息和持有者
我們的普通股在紐約證券交易所交易(股票代碼為CUZ)。2021年1月31日，有10,196登記在冊的我們普通股的股東。
購買股票證券
2020年第四季度，該公司沒有購買普通股。
 
性能圖表
下圖將我們普通股的五年累計總回報與紐約證交所綜合指數、富時NAREIT股票指數和SNL美國房地產投資信託基金辦公室指數進行了比較。該圖表假設2015年12月31日對每個指數的投資為100美元，並對所有股息進行再投資。
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/25232/000002523221000008/cuz-20201231_g1.jpg
一家或多家公司、同行累計總回報的比較
集團、行業指數和/或廣闊市場
財政年度結束
指數12/31/201512/31/201612/31/201712/31/201812/31/201912/31/2020
堂兄弟置業有限公司100.00 128.39 144.42 126.07 169.63 144.53 
紐約證交所綜合指數100.00 111.94 132.90 121.01 151.87 162.49 
富時NAREIT股票指數100.00 108.52 114.19 108.91 137.23 126.25 
SNL美國房地產投資信託基金辦公室指數100.00 111.59 114.60 94.53 120.51 95.69 
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第6項選定的財務數據
以下精選財務數據闡述了歷史基礎上的綜合財務和經營信息。這些數據來自我們的合併財務報表，應與合併財務報表及其附註一起閲讀。由於將終止費用從其他收入重新分類到租賃物業收入，以及合併財務報表附註1中描述的四選一反向股票拆分的影響，上一年度的披露已重新列報。
截至二零一一年十二月三十一日止的一年，
20202019201820172016
(單位為千，每股除外)
收入：
租賃物業收入$721,883 $628,751 $463,401 $455,305 $249,936 
手續費收入18,226 28,518 10,089 8,632 8,347 
其他231 246 1,722 2,248 928 
 740,340 657,515 475,212 466,185 259,211 
費用：
租賃物業運營費用250,850 222,146 164,678 163,882 96,908 
報銷費用1,580 4,004 3,782 3,527 3,259 
一般和行政費用27,034 37,007 22,040 27,523 25,592 
利息支出60,605 53,963 39,430 33,524 26,650 
損損14,829 — — — — 
折舊攤銷288,648 257,149 181,382 196,745 97,948 
交易成本428 52,881 248 1,661 24,521 
其他2,091 1,109 556 1,796 5,888 
 646,065 628,259 412,116 428,658 280,766 
非合併合資企業的收入7,947 12,666 12,224 47,115 10,562 
出售未合併合資企業的投資收益45,767 — — — — 
投資物業交易的收益90,125 110,761 5,437 133,059 77,114 
清償債務所得(損)— — 8 2,258 (5,180)
持續經營收入238,114 152,683 80,765 219,959 60,941 
非持續經營的收入— — — — 19,163 
淨收入238,114 152,683 80,765 219,959 80,104 
可歸因於非控股權益的淨收入(836)(2,265)(1,601)(3,684)(995)
普通股股東可獲得的淨收入$237,278 $150,418 $79,164 $216,275 $79,109 
可歸因於控制每股普通股利息的持續運營淨收益-基本和攤薄$1.60 $1.17 $0.75 $2.08 $0.94 
普通股每股淨收益-基本收益和稀釋後收益$1.60 $1.17 $0.75 $2.08 $1.25 
宣佈的每股普通股股息$1.20 $1.16 $1.04 $1.20 $0.96 
總資產(年終)$7,107,398 $7,151,447 $4,146,296 $4,204,619 $4,171,607 
應付票據(年終)$2,162,719 $2,222,975 $1,062,570 $1,093,228 $1,380,920 
股東投資(年終)$4,467,134 $4,359,274 $2,765,865 $2,771,973 $2,455,557 
已發行普通股(年終)148,564 146,762 105,096 105,005 98,354 
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第7項。管理層對財務狀況和經營成果的探討與分析
閲讀以下討論和分析時應結合選定的財務數據以及合併財務報表和附註。
2020年業績及公司和行業趨勢概述
Cousins Properties Inc.(“Cousins”)(及其子公司統稱為“公司”、“我們”、“我們”或“我們”)是一家公開交易(紐約證券交易所代碼：CUZ)、自營和自我管理的房地產投資信託基金，簡稱REIT。Cousins幾乎所有的業務都是通過Cousins Properties，LP(“CPLP”)進行的。堂兄弟公司擁有葡語國家石油公司99%以上的股份，併合並了葡語國家石油公司。CPLP擁有Cousins TRS Services LLC，這是一家擁有和管理自己的房地產投資組合併為其他方提供某些房地產相關服務的應税實體。我們的戰略是通過擁有陽光地帶市場的主要城市寫字樓組合，為我們的股東創造價值，特別是在亞特蘭大、奧斯汀、夏洛特、鳳凰城、坦帕和達拉斯。這一戰略基於一種有紀律的資本配置方法，包括增值收購、有選擇的開發項目和及時處置非核心資產。這一戰略還基於簡單、靈活和低槓桿率的資產負債表，使我們能夠在週期中最有利的點追求令人信服的增長機會。為了實施這一戰略，我們在每個主要市場利用我們強大的本地運營平臺。
與我們的戰略一致，2019年6月14日，我們以換股交易的形式與Tier REIT，Inc.(簡稱TIER)合併。因此，我們收購了9個營運寫字樓物業的權益，總面積為580萬平方英尺，其中兩個正在開發中的寫字樓物業預計將增加 620,000落成後的空間為平方英尺，以及七幅地處戰略位置的地塊，最高可達250萬獅子平方英尺的額外空間可能會被開發。作為這項交易的一部分，我們發行了6.5億美元的優先無擔保債務，加權平均利率為3.88%，有效地取代了合併中承擔的大部分一級債務。我們相信，這一合併創造了一家公司，擁有一個具有吸引力的獎盃寫字樓資產組合，平衡了主要的Sun Belt市場。我們相信，合併提高了我們在奧斯汀和夏洛特現有市場的地位，提供了進入達拉斯的戰略機會，並平衡了我們在亞特蘭大的敞口。由於Tier積極而有吸引力的開發組合和土地儲備，此次合併還促進了增長，並提供了增值機會。截至2020年12月31日，我們的房地產資產組合包括36個運營物業(35個寫字樓和1個混合用途)的權益，佔地1,940萬平方英尺，以及5個正在積極開發的項目(4個寫字樓和1個混合用途)。
2020年間，我們在夏洛特市場完成了多項戰略收購。在第四季度，我們購買了鐵路站場，這是一個32.9萬平方英尺的運營物業，用於2.013億美元，包括收購成本。除了鐵路站場，我們還在南端子市場收購了3.4英畝的南端站(South End Station)和2.4英畝的303特雷蒙特(Tremont)，總收購總價為4690萬美元。在第二季度，我們花了8530萬美元購買了一個1550個停車位的車庫，毗鄰我們的多處房產，包括收購成本。我們相信，這些投資在太陽帶最好的子市場之一創造了有利的集中度和令人信服的協同效應。
2020年，我們完成了對合資企業經營性資產和利益的多次處置。最重要的配置如下：
•2020年3月，我們將夏洛特96.6萬平方英尺的辦公物業赫斯特大廈(Hearst Tower)出售給Truist Financial Corporation(簡稱Truist)，在執行2019年與Truist簽署的561,000平方英尺租約中包含的購買選擇權後，總銷售收益為4.555億美元。
•2020年3月，我們以5220萬美元的價格將我們在夏洛特網關村有限責任公司(“Gateway”)的權益出售給了美國銀行，這是一家與美國銀行公司(BOA)各持一半股權的合資企業，根據合作協議的規定，這相當於我們投資資本的17%的內部回報率。
•2020年2月，我們出售了伍德克雷斯特(Woodcrest)，這是一處位於新澤西州櫻桃山(Cherry Hill)的38.6萬平方英尺(約合38.6萬平方英尺)的非核心寫字樓，是在合併中收購的，銷售總價為2530萬美元。
2020年，我們租賃或續租了140萬平方英尺的辦公空間。期限超過一年的新的或續簽的非宜人設施租約的加權平均有效淨租金為每平方英尺24.50美元，即基本租金減去運營費用補償和租賃成本。在現金基礎上，每平方英尺的實際租金增長了13.1%，這些空間在過去一年中已經被佔用。收付制有效租金淨額是指前租户在期末支付的淨租金與當前租户在期初支付的淨租金相比。我們今年的同一物業淨營業收入下降了0.5%，在現金基礎上增長了0.7%。由於新冠肺炎的流行，我們已經與某些租户簽訂了租約修正案，提供無需延長租期的延期付款服務。
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此外，由於應對新冠肺炎疫情的州和地方法規，我們已經看到我們酒店的實際入住率發生了變化，這對停車淨運營收入產生了實質性影響。我們的同一物業現金基礎淨營業收入，經延期付款和不包括停車調整後，全年增長4.5%。
我們定期審查並酌情修訂我們的公司應急計劃，該計劃闡述了應對業務意外中斷(包括公司辦公空間不可用)所需的步驟。自2020年3月以來，根據疾控中心因持續的新冠肺炎疫情帶來的威脅而提出的建議，我們的租户廣泛採用遠程辦公，我們的辦公室員工也採用了遠程工作，我們還增加了建築物的清潔工清潔協議。到目前為止，我們租約下的租金義務還沒有受到新冠肺炎疫情的實質性影響，任何調整租金的請求都會根據具體情況處理。我們還與主要供應商密切合作，包括承包商和參與我們開發項目的其他人，以評估適當和必要的距離措施對我們的運營和我們的開發交付時間表的潛在影響。
儘管到目前為止新冠肺炎大流行對我們業務的影響並不嚴重，但大流行對我們的租户或潛在租户以及世界經濟的長期影響是不確定的，將取決於大流行的範圍、嚴重程度和持續時間。疫情導致的長期經濟低迷可能會對我們的許多租户或潛在租户產生不利影響，進而可能對我們的業務、財務狀況和運營結果產生不利影響。
市況
我們相信，太陽帶地區，特別是我們運營的六個核心太陽帶市場，擁有全國一些最具吸引力的經濟和房地產基本面。隨着居民從東北部、中西部和西海岸遷往我們的市場，我們的市場所在的州在新的就業增長和淨移民方面處於全國領先地位。這種遷移，再加上低水平的新供應，導致了寫字樓的穩定吸收和租金的正增長，支撐了健康的寫字樓基本面。我們相信，我們處於有利地位，可以從當前的房地產環境中受益，並最終超越當前的房地產環境。
我們的亞特蘭大投資組合總面積為720萬平方英尺，佔我們2020年第四季度淨營業收入的35.0%，截至2020年12月31日的租賃比例為90.7%。此外，我們還有AD兩個正在開發的項目I截至2020年12月31日，我們在亞特蘭大購買了一處寫字樓物業和一處綜合用途物業，我們分別持有這兩處物業90%和20%的權益。截至2020年12月31日的一年，亞特蘭大非農就業人數下降3.0%，低於6.0%的全國平均水平，年底建築業佔市場總面積的比例為2.0%。我們的產品組合位置優越，主要位於市中心、巴克黑德和中央周邊子市場，可直接前往公共交通。
我們的奧斯汀投資組合總面積為440萬平方英尺，佔我們2020年第四季度淨運營收入的27.1%，截至2020年12月31日的租賃比例為94.3%。此外，我們在奧斯汀還有兩個正在開發中的項目，一個是對半持股的合資企業，另一個是全資擁有的項目，總面積為65.8萬平方英尺，租賃比例合計為92%。截至2020年12月31日的一年，奧斯汀非農就業人數下降1.1%，低於6.0%的全國平均水平，建築業佔市場總面積的百分比為7.6%。我們的投資組合主要集中在中央商務區和西北子市場，這兩個地區的空置率分別為10.5%和9.3%。我們相信，我們在奧斯汀的主導地位，加上相對於全國其他地區的強勁就業，對我們現有的投資組合是有利的。
我們的夏洛特投資組合總面積為260萬平方英尺，佔我們2020年第四季度淨營業收入的11.2%，截至2020年12月31日的租賃比例為83.8%。截至2020年12月31日的一年，夏洛特市非農就業人數下降5.4%，低於6.0%的全國平均水平，建築業佔市場總面積的百分比為6.1%。我們的投資組合位於住宅區和南端子市場，那裏的租金增長遠遠超過了全國平均水平。整個市場受益於夏洛特市強勁的人口增長，在過去十年中，夏洛特市人口增長速度是全國的三倍。強勁的需求和有利的經濟刺激了整個市場的高水平新開發，特別是在住宅區，那裏大約有2.7目前正在建設中的建築面積為100萬平方英尺。
我們的鳳凰投資組合總面積為130萬平方英尺，佔我們2020年第四季度淨營業收入的7.9%，截至2020年12月31日的租賃比例為94.2%。截至2020年12月31日的一年，鳳凰城非農就業人數下降2.6%，低於6.0%的全國平均水平，建築業佔市場總面積的比例為1.5%。鳳凰城的人口增長速度是全國平均水平的兩倍多，其中三分之二以上來自大都市以外的新居民。我們的投資組合位於坦佩(Tempe)子市場，靠近亞利桑那州立大學(Arizona State University)及其8萬名學生，那裏的A級寫字樓空置率為5.4%。
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我們的坦帕投資組合總面積為170萬平方英尺，佔2020年第四季度淨營業收入的7.8%，截至2020年12月31日的租賃比例為93.4%。在截至2020年12月31日的一年裏，坦帕市非農就業人數下降了4.0%，低於6.0%的全國平均水平，建築業佔市場總面積的比例為1.3%。在大都市範圍內，坦帕寫字樓市場的空置率很低，我們的投資組合所在的西海岸子市場繼續實現大都市地區最高的租金，部分原因是它的中心位置和靠近坦帕機場。
我們的達拉斯投資組合總面積為516,000平方英尺，佔2020年第四季度淨營業收入的3.1%，截至2020年12月31日的租賃比例為94.5%。截至2020年12月31日的一年，達拉斯非農就業人數減少2.5%，低於6.0%的全國平均水平，建築業佔總市場面積的百分比為1.9%。
關鍵會計政策
我們的財務報表是按照財務會計準則委員會(“FASB”)會計準則編纂(“ASC”)中概述的公認會計原則編制的，合併財務報表的附註包括公司重要會計政策的摘要。根據公認會計原則編制財務報表需要使用某些估計，其中的變化可能會對收入、費用、資產或負債產生重大影響。我們的一些會計政策被認為是關鍵的會計政策，這些政策既對我們的財務狀況、經營結果和現金流的描述很重要，也需要重大的判斷或複雜的估計過程。我們的關鍵會計政策如下：
收入確認
我們的大部分收入來自經營租賃，並在隨附的綜合營業報表中反映為租賃物業收入。租賃物業收入確認過程中包括若干判斷和估計，包括租期的確定、租户改進的所有權、租約修改和租約終止。
來自固定租賃付款的收入，其中不包括某些租金物業收入，如百分比租金和與向租户收回某些運營費用有關的收入，在租賃期內按直線原則確認。吾等在決定租賃期時作出重大假設及判斷，包括有關租户何時有權使用相關資產的判斷，以及租約向租户提供延期或提前終止選擇權時的假設。
我們的大部分租賃都涉及對租賃空間進行某種形式的改進。我們在檢討各種因素時會作出重要判斷，以協助決定是我們或我們的租户擁有改善設施。這些因素包括(但不限於)：
•租賃協議的條款規定承租人有義務建造或安裝特別確定的資產(即租賃改進)；
•承租人沒有進行特定的改善是違約事件，在這種情況下，房東可以要求承租人進行這些改善或以其他方式強制執行房東對這些資產(或金錢等價物)的權利；
•承租人可以在未經房東同意或不賠償房東任何效用損失或公允價值減損的情況下改變或移除租賃改進；
•在房東支付租户改善費用之前，租户必須向房東提供支持租户改善費用的證據；
•房東有義務為租賃改進工程的建設超支提供資金；
•租賃權的改進是承租人獨有的，或者出租人可以合理地用來出租給其他各方；以及
•租賃權改善的經濟年限是如此，預計在租賃期結束時，該資產的重大剩餘價值將為業主帶來利益。
如果我們確定改進是我們的資產，我們會將改進的成本資本化，並確認與改進相關的折舊費用，以估計使用年限或租賃期中較短的為準。如果改善是租户資產，我們將推遲由我們作為租賃激勵資產提供資金的改善成本，並將其攤銷為租賃期內租金收入的減少。我們對改善是我們的資產還是租户資產的確定也會影響我們何時開始確認與租賃相關的收入。
我們定期對我們的租約進行修訂。當契約被修改時，我們需要確定(1)修改後是否會授予原始契約中沒有包括的額外使用權，以及(2)是否存在
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增加與額外使用權的獨立價格相稱的租賃支付。如果這兩個條件都滿足，修改將作為一份單獨的合同入賬。如果這兩個條件都不滿足，修訂將被計入租約修改。我們的大部分租約修訂導致對我們的經營租約進行租約修訂，這可能需要我們重新評估租期和固定租賃付款，包括將與原始租約相關的任何預付或應計租賃租金視為經修訂租約的租賃付款的一部分。
在某些情況下，我們某些租約中的終止選項允許客户在租期結束前終止租約。終止選擇需要租户提前通知，並支付終止費，以補償我們在原始租賃期限下剩餘租金的一部分，以及未折舊的租賃開始成本，如佣金、租户改善和租賃激勵。終止手續費收入計入租賃物業收入，自簽訂終止協議之日起至租賃期滿止，於費用金額可釐定及合理保證可收取時，按直線確認。這項費用收入在直線基礎上減去與租户空置日期預測的租賃相關的任何應計直線應收租金。
房地產賬面價值
我們房地產資產的賬面價值要經過幾個過程，這些過程涉及到對判斷和估計的大量使用。這些過程主要包括(I)收購資產的購買價格分配、(Ii)折舊和攤銷以及(Iii)減值。這些過程中使用的判斷和估計對我們的財務狀況、運營結果和現金流都有實質性的影響。
收購資產的收購價分配
我們對所有房地產收購進行評估，以確定交易是否符合資產收購或企業收購的條件。如果我們在不同的市場上收購了一批不同類型的物業，我們必須確定收購是資產收購還是企業收購。出於本審查的目的，我們根據收購資產的獨特和不同風險特徵(可能是按資產類型、地理集中度或其他因素)對收購的資產進行分類。如果我們確定幾乎所有的公允價值都集中在一項可識別資產或一組類似資產中，通常是收購資產公允價值總額的90%，我們將此次收購計入資產收購。如果我們確定沒有任何一種或一組資產構成了所收購資產的公允價值，那麼我們就會評估所收購的一組資產是否包括產生產出的投入和實質性過程。如果我們確定存在一個投入和創造產出的實質性過程，我們就會將這一收購視為對一家企業的收購。我們使用相當大的判斷力來確定收購資產池是收購資產還是收購企業。由於收購成本是用於收購業務的費用，而資本化是用於收購資產，因此基於我們的判斷，運營結果可能會有很大不同。
對於被計入資產收購的收購，我們根據收購日每項資產和負債的相對公允價值，將收購的有形資產和無形資產以及承擔的負債計入總收購價格加上資本化收購成本。對於被計入企業收購的收購，我們在收購日按公允價值記錄收購的有形資產和無形資產以及承擔的負債。公允價值基於利用現有市場信息以及適當的貼現率和/或資本化率的估計現金流預測。對未來現金流的估計基於許多因素，包括歷史經營業績、已知和預期的趨勢以及市場和經濟狀況。收購營運物業的收購資產及假設負債一般包括但不限於：土地、建築物，以及與原地租賃有關的已確認有形及無形資產及負債，包括租户改善、租賃成本、高於市價及低於市價租賃的價值，以及收購原地租賃的價值。
收購租賃的高於市場或低於市場部分的公允價值是根據租賃剩餘期限內根據租賃支付的合同租金之間的差額的現值(使用市場貼現率計算)和管理層對收購當日將使用公平市場租金費率支付的租金以及租賃剩餘期限內租金上升之間的差額計算的。如果收購物業存在高於市價或低於市價的租賃，則記錄可識別的無形資產或負債。高於市價租賃的金額計入資產負債表上的其他資產，低於市價租賃的金額計入資產負債表上的其他負債。該等金額按直線攤銷，作為對適用租約剩餘期限內租金收入的調整。
收購的原址租約的公允價值是根據吾等對租賃“假定空置”物業至購買時的入住率所需期間損失的收入和成本的評估得出的。這一公允價值基於各種考慮因素，包括但不一定限於：(I)與避免產生收購的原址租賃成本相關的價值；(Ii)與租户可償還經營相關的收入損失相關的價值
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估計於假設租賃期內產生的成本；及(Iii)與假設租賃期內現有租約的租金收入損失相關的價值。執行這些分析時考慮的因素包括對預期租賃期內的賬面成本的估計，例如房地產税、保險和其他運營費用、當前市場狀況以及執行類似租賃的成本(例如租賃佣金、法律和其他相關費用)。現地租賃記錄的金額計入資產負債表上的無形資產。這些金額在適用租約的剩餘期限內作為折舊和攤銷費用的增加攤銷。
折舊及攤銷
我們也使用直線折舊法對經營性房地產資產在其預計使用年限內進行折舊或攤銷。我們在估計房地產資產的使用年限以及將某些間接項目成本分配給正在開發的項目時使用判斷，這些成本在物業投入運營後的使用年限內攤銷。歷史數據、可比房產和重置成本是決定使用壽命和成本分配時考慮的一些因素。
損損
我們還在資產組的基礎上審查我們的房地產資產以計提減值。我們根據可識別現金流的最低水平確定資產組，並考慮共享費用和福利等因素。這項檢討包括我們的營運物業、發展中物業，以及土地持有情況。
這一過程的第一步是我們確定一項資產是否被視為持有、使用或持有以供出售。要被視為持有以供出售的房地產資產，除其他事項外，我們必須有權承諾按其現有狀況出售該資產的計劃，已開始出售該資產的計劃，並已確定該資產很可能會在一年內出售。如果我們確定一項資產是為出售而持有的，如果公允價值減去出售成本低於賬面價值，我們就會記錄減值。所有不符合持有待售標準的房地產資產均被視為持有和使用。
在對持有和使用的資產進行減值分析時，必須確定是否有減值指標。對於經營性物業，這些指標可能包括我們估計的持有期縮短，物業租賃百分比大幅下降，當期營業虧損或負現金流加上物業的虧損歷史，該物業或物業市場上其他物業的租賃率大幅下降，物業市值的重大變化，或重要租户的財務狀況的不利變化。對於土地持有量，指標可能包括該地區土地市場價值的整體下降，土地預期用途的開發活動減少，或其他不利的經濟和市場條件。對於正在開發的項目，指標可能包括沒有相應資金來源的材料預算超支、施工、入住率或穩定時間表的重大延誤、對市場產生重大影響的監管變化或經濟趨勢，或者未來重要租户的財務狀況發生不利變化。
如果我們確定持有和使用的資產有減值指標，我們必須確定與該資產相關的未貼現現金流是否超過該資產的賬面價值。如果未貼現的現金流低於資產的賬面價值，我們將資產的賬面價值減少到公允價值。
在計算一項資產的未貼現淨現金流時，我們必須估計一些投入。我們必須估計未來的租賃率、未來的資本支出、未來的運營費用和剩餘價值的市值比率等。此外，如果對資產的未來使用有替代策略，我們會評估每種替代策略的概率，並進行概率加權的未貼現現金流分析，以評估資產的可回收性。我們在確定可供選擇的戰略和評估每種戰略被選中的概率時，會使用相當大的判斷力。
在確定一項資產的公允價值時，我們會根據若干因素作出判斷。我們可以通過折現現金流計算或利用可比市場信息來確定公允價值。在折現現金流計算中，我們必須確定適用於現金流的適當貼現率。我們使用判斷來分析可比較的市場信息，因為沒有兩個房地產資產在位置和價格上是相同的。減值過程中使用的估計和判斷具有高度主觀性，容易受到頻繁變化的影響。
除了我們的房地產資產外，我們還審查我們在未合併的合資企業中的每項投資的減值。作為這項分析的一部分，我們首先確定在合資投資中持有的任何財產是否有任何減值指標。如果我們在合資企業的任何投資存在減值指標，我們將計算該投資的公允價值。如果投資的公允價值低於投資的賬面價值，我們將確定減值是臨時性的還是非臨時性的。如果我們評估損害是暫時的，我們不會記錄
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減損費用。如果我們斷定減值不是暫時性的，我們將計入減值費用。我們使用相當大的判斷來確定是否存在減值指標，以及在計算投資公允價值時使用的假設、估計和投入。
開發成本資本化
我們參與房地產所有權的各個階段，包括開發。在項目有可能被開發之前(定義為更有可能)，我們要支付開發前的費用。於吾等確定項目可能後，所有隨後產生的開發前成本，以及合格資產的利息和房地產税，以及與正在開發的項目直接相關的某些內部人員和相關成本，均根據會計規則資本化。如果我們放棄開發一個早先被認為是可能的項目，我們就會將所有以前資本化的成本計入費用。如果發生這種情況，我們的前期開發費用可能會大幅上升。確定一個項目是否可能需要判斷。如果我們確定一個項目是可能的，利息、一般和行政費用以及其他費用可能與我們確定該項目不可能的情況有實質性的不同。
在可能項目的開發前期和項目在建期間，我們將所有與規劃、開發和建設項目相關的直接和間接成本資本化。在某些情況下，確定哪些成本構成直接和間接項目成本需要我們作出判斷。如果我們確定某些成本是直接或間接的項目成本，資產負債表上記錄在正在開發的項目中的金額以及運營報表上記錄的一般、行政和其他費用可能與我們確定這些成本與項目沒有直接或間接關聯時存在實質性差異。
一旦某一項目建成，並被認為已基本完工並可投入使用，就會將房地產税、利息、內部人員成本和相關成本等成本計入已發生的費用。確定一個項目的建設何時基本完成並可供使用，需要判斷。我們認為項目及/或項目階段在項目或階段達到經濟佔有率90%或最初入夥一年後的較早日期(以較早的日期為準)均已大致完成並等待入夥。我們對項目基本完工日期的判斷直接影響到我們在此期間的運營費用和淨收入。
基於股票的薪酬
我們有幾種基於股票的薪酬計劃。對於基於市場的獎勵，我們被要求在授予日(對於股權分類獎勵)和每個季度末(對於負債分類獎勵)估計公允價值。這些獎勵的公允價值是使用需要大量估計和假設的複雜定價估值模型來估計的。對於以業績為基礎的獎勵，取決於我們未來的收入，我們必須每季度估計未來的收入，並相應地調整薪酬成本。
我們使用相當多的判斷來確定基於市場的獎勵的公允價值，以及估計我們在基於績效的獎勵方面的進展。根據這些估計，與這些獎勵相關的補償費用可能會有很大差異。

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截至2020年12月31日的年度經營業績
一般信息
我們截至2020年12月31日的年度財務業績受到2020年期間的各種收購、處置和完成的開發以及2019年與諾福克南方鐵路公司(“NS”)的合併和交易的影響。截至2020年和2019年的一年，普通股股東可獲得的淨收入分別為2.373億美元和1.504億美元。與2019年相比，我們詳細説明瞭截至2020年的年度普通股股東可獲得的淨收入組成部分的實質性變化。
有關2019年與2018年財務業績的比較，請參閲我們2019年年報中的項目7.管理層對財務狀況和運營結果的討論和分析-運營結果“Form 10-K”中的“項目7.管理層對財務狀況和運營結果的討論和分析-運營結果”。
租賃物業收入和租賃物業運營費用
以下結果包括我們相同的房地產投資組合的表現。我們相同的物業組合包括在每個可比報告期內全面投入運營的寫字樓物業。完全運營的物業是指在提交的每個時期內達到90%的經濟入住率或在提交的每個時期基本完工並由我們擁有的物業。2020年與2019年比較的相同房產金額來自截至2019年1月1日至2020年12月31日擁有的房產。
我們使用淨營業收入(“NOI”)，這是一種非公認會計準則的財務指標，來衡量我們物業的經營業績。行業分析師和投資者也廣泛使用NOI來評估業績。NOI是指租賃物業收入(不包括終止費)減去租賃物業運營費用，從淨收入中剔除某些組成部分，以便提供與物業運營業績更密切相關的業績。某些項目，如利息支出，雖然包括在淨收入中，但不會影響房地產資產的經營業績，而且往往發生在公司層面，而不是房地產層面。因此，我們只使用在物業層面產生的收入和支出項目來評估物業的表現。折舊、攤銷和減值也不包括在NOI中。Same Property NOI允許分析師、投資者和管理層分析持續運營並評估我們投資組合的增長趨勢。
2020年至2019年期間，租賃物業收入、租賃物業運營費用和NOI變化如下(以千美元為單位)：
截至12月31日的年度，
20202019$CHANGE%變化
租賃物業收入
相同的屬性$442,692 $454,560 $(11,868)(3)%
舊式層屬性207,302 113,115 94,187 83 %
其他非相同屬性71,889 61,076 10,813 18 %
$721,883 $628,751 $93,132 15 %
租賃物業運營費用
相同的屬性$152,871 $162,746 $(9,875)(6)%
舊式層屬性76,238 42,441 33,797 80 %
其他非相同屬性21,741 16,959 4,782 28 %
$250,850 $222,146 $28,704 13 %
相同屬性噪波$287,509 $289,309 $(1,800)(1)%
舊式層屬性噪聲130,874 70,071 60,803 87 %
不同屬性噪聲48,815 39,997 8,818 22 %
總噪聲$467,198 $399,377 $67,821 17 %
2020至2019年間，同一物業租賃物業收入下降，主要原因是2020年停車收入下降，原因是我們酒店的實際入住率下降。2020年至2019年期間，同一物業租賃物業運營費用下降，主要原因是2020年實際入住率下降導致物業費用下降。
Legacy Tier物業的收入和支出是指在2019年6月合併中收購的物業記錄的金額。
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2020至2019年期間，其他非同一物業的收入和支出增加，這主要是由於2019年3月增加了1200個桃樹和Terminus，後者在2019年10月我們購買了合作伙伴在Terminus Office Holdings LLC(“TOH”)的權益時進行了整合，但部分被2020年3月出售赫斯特大廈所抵消。
手續費收入
2020年至2019年期間，手續費收入減少了1030萬美元(36.1%)，主要是由於與NS交易相關的2019年手續費收入的時間安排。
一般和行政費用
2020年至2019年期間，一般和行政費用減少了1000萬美元(26.9%)，主要是由於我們的責任分類獎勵的普通股價格波動導致長期薪酬費用下降。
利息支出
2020年至2019年期間，扣除資本化金額後的利息支出增加了660萬美元(12.3%)，主要是由於2019年6月發行的無擔保優先票據產生的利息。
折舊及攤銷
2020年至2019年期間折舊和攤銷變化如下(千美元)：
截至12月31日的年度，
20202019$CHANGE%變化
折舊及攤銷
相同的屬性$157,752 $164,317 $(6,565)(4)%
舊式層屬性100,247 55,192 45,055 82 %
其他非相同屬性30,649 37,640 (6,991)(19)%
折舊及攤銷總額$288,648 $257,149 $31,499 12 %
Legacy Tier物業的折舊和攤銷代表在2019年6月合併中收購的物業記錄的金額。
2020至2019年間，其他非同一物業的折舊和攤銷有所下降，這主要是由於2020年第一季度出售赫斯特；被Terminus抵消，Terminus在2019年第四季度我們購買了合作伙伴在TOH的權益時進行了整合。
交易成本
2020年和2019年的交易成本都包括與合併相關的成本。這些成本包括法律、會計和財務諮詢費，以及盡職調查工作的成本和將Tier的業務與公司合併的成本。

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非合併合資企業的收入
2020年和2019年未合併合資企業的收入包括以下內容(千美元)：
截至12月31日的年度，
20202019$CHANGE%變化
淨營業收入$18,836 $32,413 $(13,577)(42)%
終止費收入9 16 (7)(44)%
其他收入61 148 (87)(59)%
折舊攤銷(8,740)(14,158)5,418 38 %
利息支出(2,071)(5,738)3,667 64 %
出售投資性物業的淨虧損(148)(15)(133)(887)%
非合併合資企業的收入$7,947 $12,666 $(4,719)(37)%
2020至2019年間，來自未合併合資企業的淨營業收入、折舊和攤銷以及利息支出下降，這主要是由於我們在2019年10月收購了合作伙伴在TOH的權益，並於2020年3月出售了我們在Gateway Village的權益，從而整合了Terminus。
出售非合併合資企業的投資收益
截至2020年12月31日止年度的投資物業交易收益主要包括出售我們在Wildwood Associates和Gateway Village合資企業中的權益。由於根據合資協議，我們的權益估值為我們投資資本的17%內部回報率，因此Gateway Village的資本化率不是銷售價格的決定因素。出售我們在Wildwood Associates合資公司的權益並無相關資本化率，因為標的資產是土地。
投資性物業交易的收益
截至2020年12月31日止年度的投資物業交易收益包括赫斯特大廈的出售。心塔和Woodcrest處置的合併銷售價格代表了5.1%的加權平均資本化率。資本化率的計算方法是將預計的年化NOI除以銷售價格。
可歸因於非控股權益的淨收入
非控股權益的淨收入包括外部各方在普洛斯淨收入中的份額以及某些其他合併實體的淨收入份額。可歸因於非控股權益的淨收入在2020年至2019年期間減少了140萬美元(63.1%)，主要是由於2020年第一季度完成的CPLP 170萬個有限合夥單位的贖回，部分被2020年淨收入的增加所抵消。













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運營資金來源
下表顯示了可供普通股股東使用的運營資金(“FFO”)，這是一種非公認會計準則的財務指標，以及與公司普通股股東可用淨收入相關的對賬。該公司根據全國房地產投資信託協會(“NAREIT”)的定義計算FFO，即普通股股東可獲得的淨收入(根據GAAP計算)，不包括非常項目、會計原則變化的累積影響以及銷售或減值收益對摺舊財產的影響，加上房地產資產的折舊和攤銷，並在對未合併的合夥企業和合資企業進行調整後在相同基礎上反映FFO。
FFO被行業分析師和投資者用作衡量房地產投資信託基金經營業績的補充指標。房地產資產的歷史成本會計隱含地假設房地產資產的價值隨着時間的推移而可預測地遞減。由於房地產價值在歷史上是隨着市場狀況而上升或下降的，許多行業投資者和分析師認為，採用歷史成本會計的房地產公司本身公佈經營業績是不夠的。因此，NAREIT創建了FFO，作為REIT運營業績的補充衡量標準，其中不包括GAAP淨收入中的歷史成本折舊等項目。FFO的使用與要求的基本GAAP陳述相結合，從根本上是有益的，提高了投資公眾對REITs經營結果的理解，並使REIT經營結果的比較更有意義。我們的管理層在一定程度上根據FFO來評估經營業績。此外，我們的管理層使用FFO和其他措施來評估與評估和授予我們的高級管理人員和其他關鍵員工激勵性薪酬相關的績效。普通股股東可用於FFO的淨收入和每股收益與FFO的對賬如下：截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度(單位為千，不包括每股信息)：
截至12月31日的年度，
2020
2019
美元加權平均普通股每股金額美元加權平均普通股每股金額
普通股股東可獲得的淨收入$237,278 148,277 $1.60 $150,418 128,060 $1.17 
與單位持有人有關的非控制性權益315 297 — 1,952 1,744 — 
股票期權的轉換— 8 — — 27 — 
轉換未歸屬的限制性股票單位— 54 — — — — 
淨收入-攤薄237,593 148,636 1.60 152,370 129,831 1.17 
房地產資產折舊及攤銷：
合併屬性287,960 — 1.94 255,349 — 1.97 
未合併合營企業的份額8,740 — 0.06 14,158 — 0.11 
合夥人在房地產折舊中的份額(742)— — (521)— — 
(損益)/出售折舊物業的損失：
合併屬性(90,105)— (0.61)(92,578)— (0.72)
未合併合營企業的份額(450)— — 15 — — 
對未合併的合資企業的投資(44,578)— (0.31)— — — 
損損14,829 — 0.09 — — — 
運營資金來源$413,247 148,636 $2.77 $328,793 129,831 $2.53 








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淨營業收入
公司管理層在一定程度上根據NOI來評估其資產組合的表現。NOI代表租賃物業收入(不包括終止費)減去租賃物業運營費用。NOI不是GAAP衡量的現金流或經營業績的指標，也不代表可用於滿足現金需求的現金，不應被視為現金流的替代指標。所有公司計算NOI的方式可能不盡相同。公司認為NOI是淨收入的適當補充措施，因為它幫助管理層和投資者瞭解公司運營資產的核心業務。NOI不包括公司一般和行政費用、利息支出、折舊和攤銷、減值、房地產銷售損益和其他非營業項目。
下表對各期間合併資產的淨收入(虧損)與NOI進行了調節(以千為單位)：
截至12月31日的年度，
2020
2019
淨收入$238,114 $152,683 
手續費收入(18,226)(28,518)
終止費收入(3,835)(7,228)
其他收入(231)(246)
報銷費用1,580 4,004 
一般和行政費用27,034 37,007 
利息支出60,605 53,963 
損損14,829 — 
折舊攤銷288,648 257,149 
交易成本428 52,881 
其他費用2,091 1,109 
非合併合資企業的收入(7,947)(12,666)
出售未合併合資企業的投資收益(45,767)— 
投資物業交易的收益(90,125)(110,761)
淨營業收入$467,198 $399,377 

流動性與資本資源
我們主要的短期和長期流動性需求包括：
•財產和土地收購；
•發展項目支出；
•房屋改善、租户改善和租賃成本；
•債務的本金和利息支付；
•一般及行政費用；以及
•普通股股息和向CPLP外部單位持有人的分配。
我們可以通過以下一種或多種方式來滿足這些需求：
•手頭現金及現金等價物；
•業務現金淨額；
•出售資產所得款項；
•在我們的信貸安排下的借款；
•應付抵押票據收益；
•建設貸款收入；
•無擔保貸款收益；
•發行股權證券所得款項；以及
•合資企業編隊。

雖然我們預計在可預見的未來將有足夠的流動性來履行我們的義務，但新冠肺炎疫情和相關應對措施可能會對我們未來的現金流和財務狀況產生不利影響。
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財務狀況
我們戰略的一個關鍵組成部分是保持保守的資產負債表，擁有槓桿和流動性，使我們能夠為未來的增長做好準備。我們截至2020年12月31日的槓桿指標，其中包括淨債務與EBITDA之比回覆，淨債務與未折舊資產之比，以及淨債務與總市值之比，在我們的公職REITS部門中是最強勁的。截至2020年12月31日，我們的信貸安排下有2.324億美元未償還，有能力額外借款7.76億美元。截至2020年12月31日，我們手頭還有610萬美元的現金、現金等價物和限制性現金。
合同義務和承諾
下表列出了截至2020年12月31日關於我們未履行的合同義務和承諾的信息(以千為單位)：
總計不到1年1-3年3-5年5年以上
合同義務：
公司債務：
無擔保信貸安排$232,400 $— $232,400 $— $— 
無擔保優先票據1,000,000 — — 250,000 750,000 
定期貸款250,000 250,000 — — — 
應付按揭票據677,893 16,368 355,557 85,842 220,127 
利息承諾(1)365,112 63,336 109,710 96,145 95,921 
土地契約215,172 3,121 5,610 8,852 197,589 
其他經營租約211 149 62 — — 
合同義務總額$2,740,788 $332,974 $703,339 $440,839 $1,263,637 
承諾：
資金不足的租户改善和建造義務$153,546 $140,263 $13,283 $— $— 
履約保證金577 577 — — — 
總承諾額$154,123 $140,840 $13,283 $— $— 
 
(1)浮動利率債券的利率基於自2020年12月31日起生效的利率。
此外，我們還有幾份常備或可續簽的服務合同，主要與我們的建築物的運營有關。這些合同是在正常業務過程中籤訂的，通常期限為一年或更短。這些合同不包括在上表中，通常由租户全部或部分償還。
與合併相關的債務
與合併有關，我們承擔並立即用我們的信貸安排償還了Tier的6.79億美元的無擔保浮動利率債務。我們還假設了Legacy Union One抵押票據，本金餘額為6600萬美元，固定利率為4.24%。合併後，我們完成了6.5億美元的無擔保優先債券私募，分三批發行，期限為8至10年，加權平均固定利率為3.88%。無擔保優先票據的收益用於償還合併中產生的信貸安排下的未償還金額。
其他貸款活動
2020年2月，我們預付了2300萬美元的Meridian Mark Plaza抵押貸款票據，沒有罰款。
2019年，我們購買了合作伙伴在TOH的權益。通過這筆交易，我們合併了TOH，並假設合資企業的抵押票據按公允價值記錄了資產和負債。Terus 100有一筆1.15億美元的抵押票據，2023年到期，固定利率為5.25%。TERUS 200有7,440萬美元抵押票據，2023年到期，固定利率為3.79%。


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信貸安排
我們的10億美元信貸安排將於2023年1月3日到期。信貸安排載有金融契諾，其中要求維持至少1.75倍的未設押利息覆蓋比率；至少1.50倍的固定費用覆蓋比率；不超過40%的有擔保槓桿率；以及不超過60%的整體槓桿率。信貸安排還包括慣例陳述和擔保、肯定和否定契約，以及慣例違約事件。在任何違約事件發生時，信貸安排下的未償還金額可能會加速。我們遵守信貸安排的所有條款。
適用於信貸安排的利率根據我們的槓桿率而有所不同，根據我們的選擇，可以根據(1)當前LIBOR加1.05%至1.45%之間的利差，或(2)美國銀行最優惠利率、聯邦基金利率加0.50%，或一個月期LIBOR加1.0%(“基本利率”)，外加0.10%至0.45%之間的利差，根據槓桿率確定利率。
截至2020年12月31日，信貸安排與倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的利差為1.05%。我們在信貸安排下可能提取的金額是根據公司的未擔保資產和其他因素進行的確定計算。截至2020年12月31日，信貸安排下的總可用借款能力為7.676億美元。
無抵押優先票據
截至2020年12月31日，我們有10億美元的未償還無擔保優先票據，分五批發行，到期日從2025年到2029年不等。這些票據的加權平均固定利率為3.91%。
無抵押優先票據載有財務契諾，其中要求維持至少1.75倍的無擔保權益覆蓋比率；至少1.50倍的固定費用覆蓋比率；總體槓桿率不超過60%；以及擔保槓桿率不超過40%。高級説明還包括慣例陳述和擔保、肯定和否定的公約，以及慣例違約事件。我們遵守無擔保優先票據的所有條款。
定期貸款
我們有一筆2.5億美元的定期貸款，將於2021年12月2日到期(“定期貸款”)。定期貸款包含與信貸安排一致的金融契約。定期貸款的利息為倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)，外加利差，這是基於我們的槓桿率，如定期貸款中所定義的。
其他債務信息
我們現有的抵押債務主要是無追索權的固定利率抵押票據，由各種房地產資產擔保。我們希望在到期時為我們的無追索權抵押貸款進行再融資，或者用其他資本來源償還抵押貸款，包括谷歌R信貸安排、無擔保債務、無追索權抵押貸款、建築貸款、出售資產、合資企業股權、發行普通股、發行優先股或發行CPLP單位。我們的許多無追索權抵押貸款都包含契約，如果不履行這些契約，可能會導致債務加速到期。我們預計要麼在到期時對無追索權抵押貸款進行再融資，要麼用出售資產、債務或其他資金來源的收益償還抵押貸款。我們遵守了我們現有的無追索權抵押貸款的所有契約。
我們75%的債務按固定利率計息。我們的可變利率債務工具，包括我們的信貸安排和定期貸款，可能會使用LIBOR作為確定利率的基準。倫敦銀行間同業拆借利率(Libor)一直是監管指導和改革建議的對象，2017年7月，英國金融市場行為監管局(FCA)(監管LIBOR的機構)宣佈，打算在2021年之後停止強制銀行提交計算LIBOR的利率。這些改革可能導致LIBOR不再提供，或表現與過去不同。最近關於LIBOR改革的建議可能會導致建立新的計算LIBOR的方法，或者建立一個或多個替代基準利率。如果倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)不再廣泛使用，或者由我們選擇，我們的可變利率債務工具，包括我們的信貸安排和定期貸款安排，可以提供替代利率計算。
不能保證替代利率可能是什麼，以及這些利率比LIBOR和潛在停止LIBOR帶來的任何其他不可預見的影響更有利還是更不有利。該公司打算繼續監測2021年後逐步取消LIBOR的計劃的發展，並與其貸款人合作，以確保任何脱離LIBOR的過渡對其財務狀況的影響都將微乎其微，但不能保證停止使用LIBOR的影響。


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目錄
未來資本需求
為了滿足未來長期投資活動的資本要求，我們打算積極管理我們的資產組合，並戰略性地出售資產，以退出我們的非核心持股，並在地理上重新定位我們的創收資產組合。我們預計將繼續利用運營中保留的現金以及債務等第三方資本來源為未來的承諾提供資金，並在可用的情況下以適當的條款利用建設設施購買一些開發資產。
我們也可以通過發行普通股或優先股、認股權證、債務證券、存托股份或發行CPLP有限合夥單位來籌集資金。
我們的商業模式依賴於籌集或循環資本來履行義務，併為開發和收購活動提供資金。如果一個或多個資金來源在需要時不可用，我們可能被迫減少我們收購或開發的項目數量和/或以潛在不利的條款籌集資金，或者我們可能無法籌集資金，這可能會對我們的財務狀況或經營業績產生不利影響。
現金流
我們根據經營活動、投資活動和融資活動報告和分析我們的現金流。截至2020年12月31日和2019年12月31日，現金、現金等價物和限制性現金總額分別為610萬美元和1760萬美元。有關2019年至2018年間現金流變化的討論，請參閲我們2019年年報中的“管理層對財務狀況和運營結果的討論與分析--現金流”(Form 10-K)中的“項目7.管理層對財務狀況和經營成果的討論與分析--現金流”。下表列出了現金流的變化(以千為單位)：
截至12月31日的年度，$CHANGE
20202019
經營活動提供的淨現金$351,088 $303,177 $47,911 
投資活動所用現金淨額(132,463)(357,424)224,961 
融資活動提供(用於)的現金淨額(230,095)69,160 (299,255)
這兩個時期之間現金流大幅增加和減少的原因如下：
經營活動產生的現金流。2020年至2019年期間，經營活動提供的現金增加了4790萬美元，這主要是由於2019年6月合併收購的物業運營收到的現金淨額，2019年3月收購的1200桃樹，2019年10月我們購買合作伙伴在TOH的權益時合併的Terminus，以及2020年12月收購的鐵路站場的運營現金淨額。2020年第一季度出售的赫斯特大廈(Hearst Tower)、伍德克雷斯特(Woodcrest)和門户村(Gateway Village)合資企業的業務處置，以及我們酒店實際入住率下降導致酒店停車場收入下降，部分抵消了這一增長。
投資活動產生的現金流。2020年至2019年期間，用於投資活動的現金減少了2.25億美元，這主要是由於出售赫斯特大廈和Woodcrest運營物業獲得的現金，加上出售我們在Gateway Village和Wildwood Associates合資企業中的權益，部分抵消了對夏洛特鐵路站場和一個停車場的收購，以及建築和租户改善工程的增加。
融資活動產生的現金流。2020年至2019年期間，融資活動的現金流減少了2.993億美元，主要是由於2019年無擔保優先票據的資金。







39
目錄
資本支出。我們產生與我們的房地產資產相關的資本支出，包括收購物業、開發新物業、重新開發現有或新購買的物業、新租户或重置租户的租賃成本以及持續的物業維修和維護。
我們開發或收購，然後持有和經營的資產的資本支出計入現金流量表投資活動中的財產購置、開發和租户資產支出項目。本項所列2020年、2020年和2019年12月31日終了年度的支出構成如下(以千計)：
20202019
物業購置$285,606 $221,686 
正在開發的項目43,902 118,301 
運營屬性-建築改進139,247 27,970 
經營性質-租賃成本40,744 91,726 
購買為投資而持有的土地64,001 10,290 
資本化利息14,324 11,220 
資本化工資6,033 6,331 
應計資本支出調整25,745 (4,891)
物業購置、開發和租户資產支出總額$619,602 $482,633 
2019年12月31日至2019年12月31日期間，資本支出增加了1.37億美元，主要原因是第12域的建築和租户繼續改善(該領域於2020年第二季度開始確認收入)，以及終點站、北園、10000阿瓦隆和公司中心的租户改善。這些增長被西三一120號、阿瓦隆10000號和10號區域開發支出的減少部分抵消，這些區域已經開始初步運營活動，並處於開發的最後階段。租户改善和租賃成本，以及相關的資本化人員成本，是簽訂新租約或續簽現有租約的數量和規模的函數。2020和2019年租户改善的金額和每平方英尺的租賃成本如下：
20202019
新租約$12.04$6.29
續期租約$5.46$6.24
擴建租約$8.62$8.64
租户改善的金額和每平方英尺的租賃成本因租賃和市場而異。2020年間新租賃的平均租賃成本增加，主要是因為2019年在NS為1200桃樹的全樓租賃，租户改善和租賃成本低於平均水平，以及2020年多層長期租賃的租户改善和租賃成本高於平均水平。
紅利。我們在2020年和2019年分別支付了1.763億美元和1.429億美元的共同股息。我們用經營活動提供的現金為這些股息提供資金。我們預計未來季度普通股紅利的資金將來自經營活動提供的現金，必要時還將使用投資物業銷售收益、未合併合資企業的分配以及債務。
在季度基礎上，我們根據經營活動提供的當前和預計未來現金審查我們的普通股股息金額，並考慮保持我們REIT地位所需的要求。此外，在我們的信貸安排下，我們有一些契約可以限制普通股股息的支付金額。一般來説，只要我們的信貸協議中定義的槓桿率低於60%，並且我們沒有違約，任何金額的普通股息都可以支付。某些條件也適用，在這些條件下，如果槓桿率高於這個數字，我們仍然可以支付普通股股息。根據我們信貸協議的條款，我們定期監測我們共同股息支付的狀況。
通貨膨脹的影響。為了儘量減低通脹對營辦物業收入的影響，我們會定期增加固定租金，及/或將物業的某些營運開支轉嫁給租户，或在某些情況下，把租金與租户的銷售掛u。
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目錄
表外安排
將軍。我們有許多不同結構的表外合資企業，如我們的合併財務報表附註8所述。我們擁有權益的合資企業涉及房地產的所有權和/或開發。合資企業將用運營現金或融資收益為資本要求或運營需求提供資金。如果認為需要追加資本，合資企業可以要求合夥人出資，我們將對此進行評估。除非如前所述，根據在這些合資企業中進行的活動的性質，管理層無法準確估計我們可能需要在短期或長期內提供資金的金額。然而，管理層不認為這些合資企業的額外資金會對我們的財務狀況或經營業績產生實質性的不利影響。
債務。截至2020年12月31日，我們未合併的合資企業對第三方的未償債務總額為2.303億美元。這筆債務代表抵押貸款或建築貸款，其中大部分對我們來説是無追索權的。此外，在某些情況下，我們還為這些無追索權貸款提供“無追索權創業擔保”。我們為卡羅萊納廣場建設貸款相關貸款金額的12.5%提供擔保，這筆貸款的放貸能力為7970萬美元，截至2020年12月31日的未償還貸款為7700萬美元。
第7A項。關於市場風險的定量和定性披露
我們對市場風險的主要敞口來自我們的債務，這些債務以固定和可變利率計息。我們試圖通過限制我們的債務敞口總額和任何一年的到期日，並在我們的投資組合中更多地將權重放在固定利率債務上，來降低這一風險。固定利率債務限制了利率波動的風險。截至2020年12月31日和2019年12月31日，我們有17億美元的固息債務未償還，加權平均利率分別為3.95%和3.97%。
截至2020年12月31日，我們有4.824億美元的浮動利率債務未償還，其中包括2.324億美元的未償還信貸安排，利率為1.19%，以及2.5億美元的定期貸款，利率為1.34%。截至2019年12月31日，我們有2.5億美元的浮動利率債務未償還，其中包括2.5億美元的定期貸款，利率為3.70%。根據我們2020年的平均浮動利率債務餘額，如果這些利率高出1%，2020年產生的利息將增加380萬美元。
上述信息應與本年度報告(Form 10-K)中的合併財務報表附註11一併閲讀。截至2020年12月31日，我們沒有顯著水平的應收票據。
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目錄
第8項。財務報表和補充數據
合併財務報表、合併財務報表附註和獨立註冊會計師事務所報告包含在F-1至F-36頁。
以下選定的截至2020年12月31日和2019年12月31日的季度財務信息(未經審計)應與本文件中包括的合併財務報表及其附註(以千計，每股金額除外)一併閲讀：
宿舍
第一第二第三第四
2020(未經審計)
營業收入$193,898 $179,915 $183,380 $183,147 
非合併合資企業的收入3,425 1,715 1,611 1,196 
出售未合併的合營企業投資的收益(虧損)46,230 (231)(59)(173)
投資性物業交易的損益90,916 (201)(523)(67)
淨收入175,309 23,236 28,255 11,314 
普通股股東可獲得的淨收入174,943 23,101 28,115 11,119 
每股普通股基本淨收入$1.19 $0.16 $0.19 $0.07 
稀釋後每股普通股淨收入$1.18 $0.16 $0.19 $0.07 
 
宿舍
第一第二第三第四
2019(未經審計)
營業收入$132,733 $142,020 $188,323 $194,439 
非合併合資企業的收入2,904 3,634 3,241 2,887 
投資性物業交易的損益13,111 1,304 (27)96,373 
淨收益(虧損)36,005 (22,582)20,692 118,568 
普通股股東可獲得的淨收益(虧損)35,341 (22,409)20,374 117,112 
普通股基本和稀釋後淨收益(虧損)$0.34 $(0.20)$0.14 $0.80 
S-X條例要求的其他財務報表和財務報表明細表根據本報告第四部分第(15)項提交。
在2020年，我們的季度業績變化主要是由於第一季度赫斯特大廈、Woodcrest的銷售以及我們對Gateway Village的興趣，全年多個開發項目的開始運營，以及第四季度對鐵路站場的收購。在2019年期間，我們的季度Y業績的不同主要是由於與Tier的合併、與NS的交易以及收購我們合作伙伴在TOH的權益。
第9項會計與財務信息披露的變更與分歧
不適用。

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目錄
第9A項。管制和程序
我們維持信息披露控制和程序，旨在確保我們的交易所法案報告中需要披露的信息在SEC規則和表格規定的時間段內得到記錄、處理、彙總和報告，並積累此類信息並將其傳達給管理層，包括首席執行官和首席財務官(視情況而定)，以便及時就所需披露做出決定。管理層在評估此類控制和程序的成本和收益時必須使用判斷力，而這些控制和程序的性質只能為我們的控制目標提供合理的保證。
截至本年度報告所涵蓋期間結束時，我們在包括首席執行官和首席財務官在內的管理層的監督和參與下，對我們的披露控制和程序(如交易所法案第13a-15(E)和15d-15(E)條所述)的有效性、設計和操作進行了評估。基於上述情況，首席執行官和首席財務官得出結論，我們的披露控制和程序是有效的。此外，基於此類評估，我們沒有發現最近一個會計季度我們的財務報告內部控制發生的變化，這些變化對我們的財務報告內部控制產生了重大影響，或有合理的可能性對我們的財務報告內部控制產生重大影響。
財務報告內部控制管理報告
公司管理層負責建立和維護對財務報告的充分內部控制，這一術語在交易法規則13a-15(F)中有定義。財務報告內部控制是一個旨在為財務報告的可靠性和根據公認會計準則編制外部報告的財務報表提供合理保證的過程。財務報告的內部控制包括以下政策和程序：(1)與保存記錄相關的政策和程序，以合理詳細地準確和公平地反映我們的資產交易和處置；(2)提供合理保證，確保交易記錄為必要，以便根據GAAP編制財務報表，並且我們的收支僅根據我們管理層和董事的授權進行；(3)就防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權的收購、使用或處置我們的資產提供合理保證。
管理層在首席執行官和首席財務官的監督和參與下，評估了截至2020年12月31日我們對財務報告的內部控制的有效性。特雷德韋委員會贊助組織委員會發布的“內部控制--綜合框架”(2013年)中介紹了評估所依據的框架。基於這一評估，我們得出結論，截至2020年12月31日，我們對財務報告保持了有效的內部控制。我們的獨立註冊會計師事務所德勤會計師事務所(Deloitte T&Touche LLP)發佈了一份關於截至2020年12月31日我們對財務報告的內部控制有效性的意見，這是在這份管理層報告之後發佈的。

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目錄
        
獨立註冊會計師事務所報告
致考辛斯地產有限公司的股東和董事會

財務報告內部控制之我見
    
我們根據特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會發布的“內部控制-綜合框架(2013)”中確立的標準，對考辛斯地產有限公司及其子公司(“本公司”)截至2020年12月31日的財務報告進行了內部控制審計。我們認為，根據COSO發佈的《內部控制-綜合框架(2013)》中確立的標準，截至2020年12月31日，本公司在所有重要方面都保持了對財務報告的有效內部控制。

我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了本公司截至2020年12月31日和截至2020年12月31日年度的綜合財務報表和我們2021年2月11日的報告，對該等綜合財務報表表達了無保留意見。

意見依據

本公司管理層負責維持有效的財務報告內部控制，並對財務報告內部控制的有效性進行評估，包括在隨附的《財務報告內部控制管理報告》中。我們的責任是根據我們的審計對公司財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們是按照PCAOB的標準進行審計的。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得合理的保證，以確定是否在所有重要方面都保持了對財務報告的有效內部控制。我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估存在重大弱點的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和操作有效性，以及執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們相信我們的審計為我們的意見提供了合理的基礎。

財務報告內部控制的定義及侷限性

公司對財務報告的內部控制是一個過程，旨在根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證。公司財務報告的內部控制包括下列政策和程序：(1)保持合理詳細、準確和公平地反映公司資產的交易和處置的記錄；(2)提供合理的保證，保證交易被記錄為必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並且公司的收支只有按照公司管理層和董事的授權才能進行；(2)提供合理的保證，以便於根據公認的會計原則編制財務報表，以及公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(2)提供合理的保證，以記錄必要的交易，以便按照公認的會計原則編制財務報表，並確保公司的收入和支出僅根據公司管理層和董事的授權進行；(三)對可能對財務報表產生重大影響的擅自收購、使用、處置公司資產的行為的預防或及時發現提供合理保證。

由於其固有的侷限性，對財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯報。此外，對未來期間的任何有效性評估的預測也存在這樣的風險，即由於條件的變化，控制可能會變得不充分，或者對政策或程序的遵守程度可能會惡化。


/s/德勤律師事務所

佐治亞州，亞特蘭大
2021年2月11日
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目錄
第三部分
第10項。董事、高管與公司治理
S-K條例第401、405、406和407項所要求的資料載於上文第I部分第X項，幷包括在與註冊人股東周年大會有關的委託書中的“建議1-董事選舉”和“拖欠第16(A)條報告”的標題下，在此併入作為參考。公司有適用於董事會和全體員工的守則。該守則可在其網站的“投資者關係”網頁上公開查閲，網址為：www.cousins.com。守則第一節適用於公司的高級管理人員和財務人員，是證券交易委員會適用的規則和法規所界定的“道德準則”。如本公司對守則作出任何修訂，而非技術性、行政性或其他非實質性修訂，或向本公司高級行政人員或財務人員提供守則條文的任何豁免(包括默示豁免)，則本公司將在其網站上披露修訂或豁免的性質、生效日期及適用對象。
第11項。高管薪酬
S-K條例第402和407項所要求的信息包括在與註冊人股東2021年年會有關的委託書中的“高管薪酬”、“董事薪酬”和“薪酬委員會聯鎖和內部人蔘與”的標題下，並通過引用併入本文。
第12項。某些實益擁有人的擔保所有權和管理層及相關股東事宜
在與註冊人股東2021年年會有關的委託書中，“普通股的實益所有權”和“股權補償計劃信息”項下的信息在此併入作為參考。
第13項。某些關係和相關交易，以及董事獨立性
委託書中與註冊人股東2021年年會有關的“某些交易”和“董事獨立性”項下的信息在此併入作為參考。
第14項。首席會計師費用及服務
與註冊人股東2021年年會有關的委託書中“向獨立註冊會計師事務所收取的費用摘要”項下的信息包含2020財年和2019年的費用信息，在此併入作為參考。
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目錄
第四部分
項目15.展品和財務報表明細表
(a)1.     財務報表
A.以下注冊人的綜合財務報表以及獨立註冊會計師事務所的適用報告作為本報告的一部分提交：
頁碼
獨立註冊會計師事務所報告書F-2
合併資產負債表-2020年12月31日和2019年12月31日
F-5
截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的綜合營業報表
F-6
截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的綜合權益報表
F-7
截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的合併現金流量表
F-8
合併財務報表附註F-9
2.財務報表明細表
以下注冊人的財務報表明細表作為本報告的一部分提交：
頁碼
A.表三--房地產和累計折舊--2020年12月31日
S-1至S-4
注：略去其他附表，是因為沒有規定需要這些附表的條件，或因為財務報表或附註中提供了所需的資料。
(b)陳列品
2.1
由Parkway Properties，Inc.、Parkway Properties LP、Cousins Properties Inc.和Clinic Sub Inc.於2016年4月28日簽署，日期為2016年4月28日的合併協議和計劃，於2016年4月29日提交，作為註冊人當前表格8-K的附件2.1提交，並通過引用併入本文。
2.2
由註冊人、Cousins Properties LP、Clinic Sub Inc.、Parkway Properties，Inc.、Parkway Properties LP、Parkway Properties General Partners，Inc.和Parkway Operating Partnership LP.簽署、日期為2016年10月5日的分離、分銷和過渡服務協議，於2016年10月6日提交，作為註冊人當前表格8-K的附件2.1，並通過引用併入本文。
2.3
由註冊人、Cousins Properties LP、Clinic Sub Inc.、Parkway Properties，Inc.、Parkway Properties LP、Parkway Properties General Partners，Inc.、Parkway，Inc.和Parkway Operating Partnership LP.簽署的截至2016年10月5日的税務事項協議，於2016年10月6日提交，作為註冊人當前表格8-K的附件2.2，並通過引用併入本文。
2.4
員工事項協議，日期為2016年10月5日，由註冊人、Cousins Properties LP、Clinic Sub Inc.、Parkway Properties，Inc.、Parkway Properties LP、Parkway Properties General Partners，Inc.、Parkway Operating Partnership LP.簽署，日期為2016年10月5日，在2016年10月6日提交的註冊人當前表格8-K中作為附件2.3提交，並通過引用併入本文中。“員工事項協議”於2016年10月5日由註冊人、Cousins Properties LP、Clinic Sub Inc.、Parkway Properties LP、Parkway Properties General Partners，Inc.、Parkway Properties LP、Parkway Properties General Partners，Inc.簽署，日期為2016年10月5日。
2.5
註冊人、墨菲子公司控股公司和TIER REIT，Inc.於2019年3月25日提交的合併協議和合並計劃，日期為2019年3月25日，作為註冊人於2019年3月25日提交的8-K表格當前報告的附件2.1提交，並通過引用併入本文。
3.1
已於1999年8月9日修訂的重述和修訂的註冊人公司章程，作為截至2002年6月30日的註冊人Form 10-Q季度的附件3.1提交，並通過引用併入本文。
3.1.1
2003年7月22日修訂的重新修訂和修訂的註冊人公司章程修正案，作為2003年7月23日提交的註冊人當前8-K表格報告的附件4.1提交，並通過引用併入本文。
3.1.2
經2004年12月15日修訂的重新修訂和修訂的註冊人公司章程修正案，作為截至2004年12月31日的註冊人表格10-K的附件3(A)(I)提交，並通過引用併入本文。
3.1.3
2010年5月4日重新修訂和修訂的註冊人公司章程修正案，作為2010年5月10日提交的註冊人當前8-K表格報告的附件3.1提交，並通過引用併入本文。
46
目錄
3.1.4
經2014年5月9日修訂的重新修訂和修訂的註冊人公司章程修正案，作為截至2014年6月30日的註冊人Form 10-Q季度的附件3.1.4提交，並通過引用併入本文。
3.1.5
2016年10月6日修訂的《重新修訂和修訂的考辛斯公司章程修正案》，於2016年10月7日提交，作為註冊人當前表格的附件3.1和3.1.1提交，表格8-K，並通過引用併入本文。
3.1.6
註冊人公司章程重新修訂和修訂的章程，於2019年6月14日提交，作為註冊人當前報告的8-K表格的附件3.1提交，並通過引用併入本文。
3.1.7
註冊人公司章程重新修訂和修訂的章程，於2019年6月14日提交，作為註冊人當前報告的8-K表格的附件3.2提交，並通過引用併入本文。
3.2
2012年12月4日修訂和重述的註冊人章程，作為註冊人於2012年12月7日提交的8-K表格當前報告的附件3.1提交，並通過引用併入本文。
4.1
總購買協議，日期為2017年4月19日，由註冊人、Cousins Properties LP和若干無擔保優先票據的購買者之間簽署(“主票據購買協議”)，作為截至2019年6月30日止季度的註冊人10-Q報告的證據4.1提交，並通過引用併入本文。
4.2
Cousins Properties Inc.，Cousins Properties LP，主票據購買協議的第一補充，日期為2019年6月12日，作為截至2019年6月30日的註冊人提交的10-Q季度的附件4.2提交，並通過引用併入本文。
4.3
擔保協議，日期為2017年4月19日(經不時修訂、修改或補充的“擔保協議”)，通過引用上文附件4.1的附件A併入，作為上文的附件4.1存檔，作為附件4.3提交給註冊人提交的截至2019年6月30日的10-Q季度報告，並通過引用併入本文。
4.4
高級無擔保票據表格參照上文附件4.1的附表1-A和1-B合併，作為註冊人提交的截至2019年6月30日的季度10-Q的附件4.4存檔，並通過引用併入本文。
4.5
高級無擔保票據表格參照上文附件4.2的附表1-A、1-B和1-C合併，作為註冊人提交的截至2019年6月30日的10-Q季度的附件4.5存檔，並通過引用併入本文。
4.6
註冊人證券描述，作為截至2019年12月31日的註冊人10-K表格的證據4.6提交。
10(A)(I)*
Cousins Properties Inc.1999年激勵股票計劃，經修訂和重述，於2008年5月6日經股東批准，於2008年4月13日作為註冊人委託書附件B提交，並通過引用併入本文。
10(A)(Ii)*
Cousins Properties Inc.2005年限制性股票單位計劃，作為註冊人於2005年12月9日提交的8-K表格當前報告的附件10.1提交，並通過引用併入本文。
10(A)(Iii)*
Cousins Properties Inc.2005年限制性股票單位計劃的第1號修正案，作為截至2006年3月31日的註冊人10-Q表格的附件10(A)(Iii)提交，並通過引用併入本文。
10(A)(Iv)*
Cousins Properties Inc.2005年限制性股票單位計劃的第2號修正案，作為2006年8月18日提交的註冊人當前8-K表格報告的附件10.1提交，並通過引用併入本文。
10(A)(V)*
控制權轉讓協議變更表，於2007年8月31日提交，作為註冊人當前報告的表8-K的附件10.1提交，並通過引用併入本文。
10(A)(Vi)*
Cousins Properties Inc.1999年獎勵股票計劃的第1號修正案，作為截至2008年3月31日的註冊人10-Q表格的附件10(A)(Ii)提交，並通過引用併入本文。
10(A)(Vii)*
日期為2008年9月8日的Cousins Properties Inc.2005年限制性股票單位計劃的第4號修正案，作為截至2008年12月31日的註冊人10-K表格的附件10(A)(Xiii)提交，並通過引用併入本文。
47
目錄
10(A)(Viii)*
日期為2009年2月16日的Cousins Properties Inc.2005年限制性股票單位計劃第5號修正案，作為截至2008年12月31日的註冊人10-K表格的附件10(A)(Xiv)提交，並通過引用併入本文。
10(A)(Ix)*
2009年5月12日作為註冊人當前報告表格8-K的附件10.2提交的變更控制權協議第一修正案表格，並通過引用併入本文。
10(A)(X)*
Cousins Properties Inc.2005年限制性股票單位計劃的第6號修正案於2009年5月12日作為註冊人當前報告的8-K表格的附件10.3提交，並通過引用併入本文。
10(A)(Xi)*
考辛斯地產公司現金長期獎勵證書的表格，於2009年5月12日作為註冊人當前報告的表格8-K的附件10.3提交，並通過引用併入本文。
10(A)(Xii)*
經股東於二零零九年五月十二日批准的Cousins Properties Inc.二零零九年獎勵股票計劃，於二零零九年四月三日作為註冊人委託書附件B提交，並併入本文作為參考。
10(A)(Xiii)*
Cousins Properties Inc.董事非激勵性股票期權和股票增值權證書根據Cousins Properties Inc.2009激勵性股票計劃提交，作為截至2009年6月30日的註冊人Form 10-Q季度的附件10.2，並通過引用併入本文。
10(A)(Xiv)*
2011年1月7日提交的作為註冊人當前報告的附件10.1提交的新控制權變更協議表格8-K，並通過引用併入本文。
10(A)(Xv)*
作為2011年1月7日提交的註冊人當前8-K報告的附件10.2提交的《控制權轉讓協議變更修訂表2》，並通過引用併入本文。
10(A)(Xvi)*
Cousins Properties Inc.2009年激勵股票計劃-關鍵員工非激勵股票期權證書表格，作為截至2010年12月31日的註冊人表格10-K的附件10(A)(Xxvi)提交，並通過引用併入本文。
10(A)(Xvii)*
Cousins Properties Inc.2009年激勵股票計劃-關鍵員工激勵股票期權證書表格作為註冊人截至2010年12月31日的10-K表格的附件10(A)(Xxvii)提交，並通過引用併入本文。
10(A)(Xviii)*
作為註冊人表格10-K截至2015年12月31日年度的附件10(A)(XXXVI)提交的《控制權轉讓協議變更修正案一表》，並通過引用併入本文。
10(A)(Xix)*
作為註冊人當前報告(截至2017年6月30日的季度提交的10-Q表格)的附件10.1提交的新控制權變更協議表格，並通過引用併入本文。
10(A)(Xx)*
作為註冊人當前報告(截至2017年6月30日的季度提交的10-Q表格)的附件10.2提交的《控制權轉讓協議變更修正案一表》，並通過引用併入本文。
10(A)(Xxi)*
作為註冊人當前報告(截至2017年6月30日的季度提交的10-Q表格)的附件10.2提交的《控制權轉讓協議變更修正案第三號表格》，並通過引用併入本文。
10(A)(Xxii)*
Cousins Properties Inc.2005年限制性股票單位計劃-2017-2020年服務期限制性股票單位證書表格，作為截至2017年12月31日的註冊人表格10-K的附件10(A)(Xxx)存檔，並通過引用併入本文。
10(A)(XXIII)*
Cousins Properties Inc.2009年獎勵股票計劃-股票授予證書表格，作為截至2017年12月31日的註冊人表格10-K的附件10(A)(Xxxi)提交，並通過引用併入本文。
10(A)(Xxiv)*
Cousins Properties Inc.2005年限制性股票單位計劃-2018-2020年履約期限制性股票單位證書表格，作為截至2017年12月31日的註冊人表格10-K的附件10(A)(XXXII)提交，並通過引用併入本文。
10(A)(Xxv)*
Cousins Properties Inc.2005年限制性股票Cousins Properties Inc.2005年限制性股票單位計劃-2017-2020年服務期限制性股票單位證書表格，作為截至2017年12月31日的註冊人表格10-K的附件10(A)(XXXIII)提交，並通過引用併入本文。
48
目錄
10(A)(Xxvi)*
Cousins Properties Inc.2005年限制性股票單位計劃-2019年至2021年履約期限制性股票單位證書表格，作為截至2018年12月31日的註冊人表格10-K的附件10(A)(XXXIV)存檔，並通過引用併入本文。
10(A)(Xxvii)*
Cousins Properties Inc.2009年獎勵股票計劃-股票授予證書表格，作為截至2018年12月31日的註冊人表格10-K的附件10(A)(Xxxv)提交，並通過引用併入本文。
10(A)(Xxviii)*
Cousins Properties Inc.2005年限制性股票單位計劃-2019年至2021年服務期限制性股票單位證書表格，作為截至2018年12月31日的註冊人表格10-K的附件10(A)(XXXVI)存檔，並通過引用併入本文。
10(A)(Xxix)*
Cousins Properties Inc.2019 Omnibus Incentive Stock Plan，在截至2019年3月31日的季度提交的註冊人10-Q表格中作為附件10.1提交，並通過引用併入本文。
10(A)(Xxx)*
Cousins Properties Inc.2019年綜合激勵股票計劃-限制性股票單位獎勵協議，作為截至2019年12月31日提交的註冊人年度報告Form 10-K的附件10(A)(XXXvii)提交，並通過引用併入本文。
10(A)(Xxxi)
Cousins Properties Inc.2019年綜合激勵股票計劃-董事股票授予證書，作為附件10(A)(Xl)提交給註冊人提交的截至2020年3月31日的10-Q表格，並通過引用併入本文。
10(A)(Xxxii)†*
堂兄弟置業有限公司2019年綜合激勵股票計劃-股票授權證
10(A)(Xxxiii)†*
堂兄弟地產公司2019年綜合激勵股票計劃-2021-2023年業績期間限制性股票單位證書
10(A)(Xxxiv)†*
堂兄弟地產公司2019年綜合激勵股票計劃-董事股票授予證書
10(b)
賠償協議表，於2007年6月18日作為註冊人當前報告的8-K表的附件10.1提交，並通過引用併入本文。
10(c)
Cousins Properties LP.的有限合夥協議，於2016年10月7日提交，作為註冊人當前表格8-K的附件10.1提交，並通過引用併入本文。
10(d)
Cousins Properties Inc.、TPG VI Pantera Holdings，L.P.和TPG VI Management，LLC於2016年4月28日簽署的股東協議，日期為2016年4月28日，作為註冊人當前表格8-K的附件10.1於2016年4月29日提交，並通過引用併入本文。
10(e)
註冊人、不時的共同借款方、貸款方和作為行政代理的美國銀行之間於2016年12月2日簽署的定期貸款協議，作為附件10(M)提交給註冊人截至2016年12月31日的10-K表格，並通過引用併入本文。
10(f)
註冊人、不時的共同借款方、貸款方和作為行政代理的美國銀行之間於2018年1月22日簽署的定期貸款協議，作為附件10提交給註冊人提交給截至2018年3月30日的Form 10-Q，並通過引用併入本文。
10(g)
第四次修訂和重新簽署的信貸協議，日期為2018年1月3日，由考辛斯地產有限公司(Cousins Properties LP)作為借款人；登記人(作為擔保人)；共同借款人和不時增加的擔保人；摩根大通銀行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)、美林(Merrill Lynch)、皮爾斯，芬納和史密斯公司(Piells，Fenner&Smith Inc.)和SunTrust Robinson Humphrey，Inc.作為聯合牽頭安排人和聯合簿記管理人；以及貸款人一方，作為附件10(n
10(h)
董事會執行主席勞倫斯·L·蓋勒斯泰特的退休協議和全面豁免作為證據10(B)提交給註冊人提交的截至2020年3月31日的10-Q表格，並通過引用併入本文。
21†
註冊人的子公司。
23†
獨立註冊會計師事務所同意。
31.1†
根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302條通過的第13a-14(A)條規定的首席執行官證書。
31.2†
根據2002年薩班斯-奧克斯利法案第302節通過的第13a-14(A)條對首席財務官的證明。
49
目錄
32.1†
根據2002年薩班斯-奧克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)第906節通過的美國法典第18編第1350條對首席執行官的認證。
32.2†
根據2002年薩班斯-奧克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)第906節通過的美國法典第18編第1350條對首席財務官的證明。
101†註冊人的以下財務信息，格式為XBRL(可擴展商業報告語言)：(I)綜合資產負債表，(Ii)綜合經營表，(Iii)綜合權益表，(Iv)綜合現金流量表，(V)綜合財務報表附註。
104†封面交互數據文件。
*指管理合同或補償計劃或安排。
†謹此提交。
50
目錄
簽名
根據1934年《證券交易法》第13或15(D)節的要求，註冊人已正式授權下列簽名者代表其簽署本報告。
 
堂兄弟置業有限公司
(註冊人)
日期：2021年2月11日
通過：/s/Gregg D.Adzema
格雷格·D·阿澤馬
執行副總裁兼首席財務官(正式授權幹事和首席財務官)
根據1934年證券交易法的要求，本報告已由以下人員以註冊人的身份在指定日期代表註冊人簽署。
 
簽名容量日期
科林·康諾利首席執行官、總裁兼董事2021年2月11日
科林·康諾利(M.Colin Connolly)(首席行政主任)
/s/Gregg D.Adzema執行副總裁兼首席財務官2021年2月11日
格雷格·D·阿澤馬(首席財務官)
/s/Jeffrey D.Symes高級副總裁兼首席會計官2021年2月11日
傑弗裏·D·賽姆斯(首席會計官)
/s/查爾斯·T·卡納達導演2021年2月11日
查爾斯·T·卡納達
羅伯特·M·查普曼董事會主席兼董事2021年2月11日
羅伯特·M·查普曼
/s/Scott W.Fordham導演2021年2月11日
斯科特·W·福德漢姆
/s/Lillian C.Giornelli導演2021年2月11日
莉蓮·C·喬內利(Lillian C.Giornelli)
小肯特·格里芬(Kent Griffin，Jr.)導演2021年2月11日
小肯特·格里芬(R.Kent Griffin，Jr.)
/s/唐娜·W·海蘭德導演2021年2月11日
唐娜·W·海蘭德
/s/R.達裏·斯通導演2021年2月11日
R·達裏·斯通
51
目錄
合併財務報表索引
 
堂兄弟置業有限公司頁
獨立註冊會計師事務所報告書
F-2
合併資產負債表-2020年12月31日和2019年12月31日
F-5
截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的綜合營業報表
F-6
截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的綜合權益報表
F-7
截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的合併現金流量表
F-8
合併財務報表附註
F-9

目錄
獨立註冊會計師事務所報告
致本公司股東及董事會
堂兄弟置業有限公司
對財務報表的意見
我們已審核所附考辛斯地產有限公司及其附屬公司(“貴公司”)於2020年12月31日及2019年12月31日的綜合資產負債表，截至2020年12月31日止三個年度各年度的相關綜合經營報表、股東權益及現金流量，以及列於指數第15項的相關附註及財務報表附表(統稱“財務報表”)。我們認為，財務報表在所有重要方面都公平地反映了本公司截至2020年12月31日和2019年12月31日的財務狀況，以及截至2020年12月31日的三個年度的運營結果和現金流量，符合美國公認的會計原則。

我們還根據美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，根據特雷德韋委員會發起組織委員會發布的《內部控制-綜合框架(2013)》中確立的標準，對公司截至2020年12月31日的財務報告內部控制進行了審計，並於2021年2月11日發佈的報告中對公司的財務報告內部控制發表了無保留意見。
意見依據
這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及美國證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的適用規則和法規，我們必須與公司保持獨立。

我們按照PCAOB的標準進行審計。這些標準要求我們計劃和執行審計，以獲得關於財務報表是否沒有重大錯誤陳述的合理保證，無論是由於錯誤還是欺詐。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於財務報表中的金額和披露的證據。我們的審計還包括評估所使用的會計原則和管理層所作的重大估計，以及評估財務報表的整體呈報。我們相信，我們的審計為我們的意見提供了合理的依據。
關鍵審計事項
下述關鍵審計事項是指當期對財務報表進行審計而產生的事項，已傳達或要求傳達給審計委員會，這些事項(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露，(2)涉及我們特別具有挑戰性的、主觀的或複雜的判斷。關鍵審計事項的溝通不會以任何方式改變我們對財務報表的整體意見，我們也不會通過溝通下面的關鍵審計事項，就關鍵審計事項或與其相關的賬目或披露提供單獨的意見。
收入確認-請參閲財務報表附註2
關鍵審計事項説明
租賃物業收入來自對租户的經營租賃。本公司在租賃期內按直線基準確認固定租賃付款，其中不包括某些租賃物業收入，如百分比租金和與向租户收回某些運營費用有關的收入。確認租金收入的時間和金額在很大程度上取決於本公司是否租賃物業的租户改進業主。在決定該公司或租客是否擁有該等租客改善設施時，公司管理層會考慮多項因素，其中包括：(1)租客是否有責任根據租賃協議的條款建造或安裝該等租約改善設施；(2)業主可否要求承租人作出指定的改善工程或以其他方式強制執行其對該等資產的經濟權利；(3)租客是否獲準在未經業主同意的情況下更改或拆除該等租約改善設施，或無須賠償業主任何實用或減值的損失。(4)租客在業主發還租金前，是否須向業主提供證明租客改善工程費用的文件；。(5)該公司是否有責任支付興建租約改善工程的費用超支；。(6)租約改善工程是否租户獨有或可以
F-2
目錄
(7)租賃權改善的經濟年限是否足以令該等資產在租賃期限屆滿時產生可觀的剩餘價值，從而令業主受惠；及(7)租賃權的改善是否合理地被其他各方使用；及(7)租賃權改善的經濟年限是否足以令業主在租賃期屆滿時獲得可觀的資產剩餘價值。

決定本公司或其租户是否擁有租户改善設施，以及確認收入的時間和金額，需要管理層根據具體租賃安排的事實和情況作出重大判斷，而不是基於任何一個因素。審計管理層對這些問題的結論往往很複雜，需要主觀判斷。
如何在審計中處理關鍵審計事項
我們的審計程序涉及管理層確定租户改進項目的所有者，以及對收入確認時間和金額的相關影響，其中包括：
•我們測試了收入確認控制的有效性，包括租户改進業主的決定，以及在相關租約期限內確認租金收入的時間和金額。
•我們選擇了一份租賃協議樣本，並進行了以下操作，以評估管理層關於租户改進的所有者以及收入確認的時間和金額的結論的適當性：
◦評估管理層為確定租户改進項目業主而考慮的因素的合理性和一致性，並將這些因素與租賃協議或其他支持文件中的條款進行比較。
◦通過將本公司記錄的金額與發票或其他證明文件進行核對，測試租户改善成本(包括由本公司或租户出資的金額)，並評估成本是否與租賃協議的條款和本公司的所有權確定一致。
◦測試確認為租賃物業收入的時間和金額，包括任何遞延收入或租賃激勵的攤銷，方法是獨立計算應確認的該等租金收入金額，並將其與本公司記錄的金額進行比較。
經營性質-減值-請參閲財務報表附註2
關鍵審計事項説明
本公司營運物業每季度或每當事件或環境變化顯示營運物業的賬面金額可能無法收回時，均會評估其潛在減值情況。作為公司季度減值指標分析的一部分，管理層考慮了許多經營物業減值的潛在指標。這些指標可能包括物業租賃百分比的下降、當期營業虧損或負現金流以及該物業的虧損歷史、該物業或該物業市場上其他物業的租賃率下降、該物業市值的重大變化或該物業重要租户的財務狀況的不利變化。截至2020年12月31日，公司營業物業的賬面價值總計62億美元。
確定經營性物業的減值指標需要管理層對經營性物業和市場狀況作出重大判斷。鑑於識別這些事件和環境變化的主觀性，審計程序尤其涉及主觀判斷和更多的努力。
如何在審計中處理關鍵審計事項
我們對公司確定運營物業是否存在減值指標的評估相關的審計程序包括以下內容：
•我們測試了對季度減值指標分析進行控制的有效性。
•我們通過以下方式測試管理層減值分析的完整性和準確性：
◦評估減值分析中是否包括所有運行特性。
◦評估管理層識別運營物業減損指標的流程。
F-3
目錄
◦制定潛在減值指標的獨立預期，並將這些預期與減值分析中包括的預期進行比較。
/s/德勤律師事務所
佐治亞州，亞特蘭大
2021年2月11日
自2002年以來，我們一直擔任本公司的審計師。
F-4
目錄

堂兄弟財產公司和附屬公司
綜合資產負債表
(以千為單位，不包括每股和每股金額)
十二月三十一號，
20202019
資產：  
房地產資產：  
營業財產，扣除累計折舊#美元后的淨額803,073及$577,139分別在2020年和2019年
$6,232,546 $5,669,324 
正在開發的項目57,389 410,097 
土地162,406 116,860 
6,452,341 6,196,281 

持有待售的房地產資產和其他資產，扣除累計折舊和攤銷淨額#美元14,188及$61,093分別在2020年和2019年
125,746 360,582 
現金和現金等價物4,290 15,603 
受限現金1,848 2,005 
應收票據和應收賬款20,248 23,680 
應收遞延租金138,341 102,314 
對未合併的合資企業的投資125,481 133,884 
無形資產，淨額189,164 257,649 
其他資產49,939 59,449 
總資產$7,107,398 $7,151,447 
負債：
應付票據$2,162,719 $2,222,975 
應付賬款和應計費用186,267 209,904 
遞延收入62,319 52,269 
無形負債，累計攤銷淨額#美元73,967及$55,798分別在2020年和2019年
69,846 83,105 
其他負債118,103 134,128 
持有待售房地產資產負債，扣除累計攤銷淨額#美元1,205及$7,771分別在2020年和2019年
12,606 21,231 
總負債2,611,860 2,723,612 
承諾和或有事項
權益：
*股東投資：
優先股，$1面值，20,000,000授權股份，1,716,8372019年發行和發行的股票；不是的2020年發行或發行的股票
— 1,717 
普通股，$1面值，300,000,000授權股份，以及151,149,289和149,347,382分別於2020年和2019年發行和發行的股票
151,149 149,347 
額外實收資本5,542,762 5,493,883 
國庫股按成本價計算，2,584,9332020和2019年的股票
(148,473)(148,473)
超過累計淨收入的分配(1,078,304)(1,137,200)
股東總投資4,467,134 4,359,274 
不可贖回的非控股權益28,404 68,561 
總股本4,495,538 4,427,835 
負債和權益總額$7,107,398 $7,151,447 
請參閲合併財務報表附註。
F-5
目錄


堂兄弟財產公司和附屬公司
合併業務報表
(單位為千，每股除外)
截至12月31日的年度，
202020192018
收入：
租賃物業收入$721,883 $628,751 $463,401 
手續費收入18,226 28,518 10,089 
其他231 246 1,722 
 740,340 657,515 475,212 
費用：
租賃物業運營費用250,850 222,146 164,678 
報銷費用1,580 4,004 3,782 
一般和行政費用27,034 37,007 22,040 
利息支出60,605 53,963 39,430 
損損14,829 — — 
折舊攤銷288,648 257,149 181,382 
交易成本428 52,881 248 
其他2,091 1,109 556 
 646,065 628,259 412,116 
非合併合資企業的收入7,947 12,666 12,224 
出售未合併合資企業的投資收益45,767 — — 
投資物業交易的收益90,125 110,761 5,437 
債務清償收益— — 8 
淨收入238,114 152,683 80,765 
可歸因於非控股權益的淨收入(836)(2,265)(1,601)
普通股股東可獲得的淨收入$237,278 $150,418 $79,164 
普通股每股淨收益-基本收益和稀釋後收益$1.60 $1.17 $0.75 
加權平均股價-基本148,277 128,060 105,076 
加權平均股份-稀釋148,636 129,831 106,868 
宣佈的每股普通股股息$1.20 $1.16 $1.04 
請參閲合併財務報表附註。
F-6
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堂兄弟財產公司和附屬公司
合併權益表
(單位為千，每股數據除外)
擇優
股票		普普通通
股票		附加
實繳
資本		財務處
股票		分發版本包含在
超過
累積
淨收入		股東的
投資		不可贖回
非控制性
利益		總計
權益
餘額2017年12月31日$1,717 $107,587 $3,932,689 $(148,373)$(1,121,647)$2,771,973 $53,138 $2,825,111 
淨收入— — — — 79,164 79,164 1,601 80,765 
基於股票補償的普通股發行— 99 (566)(100)— (567)— (567)
會計原則變更的累積影響— — — — 22,329 22,329 — 22,329 
扣除沒收後的股票期權和限制性股票攤銷— (5)2,262 — — 2,257 — 2,257 
不可贖回的非控股權益的貢獻— — — — — — 3,205 3,205 
分配給不可贖回的非控股權益— — — — — — (2,653)(2,653)
普通股股息($1.04每股)
— — — — (109,291)(109,291)— (109,291)
餘額2018年12月31日1,717 107,681 3,934,385 (148,473)(1,129,445)2,765,865 55,291 2,821,156 
淨收入— — — — 150,418 150,418 2,265 152,683 
合併中發行的普通股— 41,576 1,556,613 — — 1,598,189 — 1,598,189 
根據股票補償發行的普通股— 91 416 — — 507 — 507 
扣除沒收後的股票期權和限制性股票攤銷— (1)2,469 — — 2,468 — 2,468 
合併中獲得的不可贖回的非控股權益— — — — — — 5,329 5,329 
不可贖回的非控股權益的出資— — — — — — 8,087 8,087 
對不可贖回的非控股權益的分配— — — — — — (2,411)(2,411)
普通股股息($1.16每股)
— — — — (158,173)(158,173)— (158,173)
餘額2019年12月31日1,717 149,347 5,493,883 (148,473)(1,137,200)4,359,274 68,561 4,427,835 
淨收入— — — — 237,278 237,278 836 238,114 
根據股票補償發行的普通股— 90 (397)— — (307)— (307)
根據單位持有人贖回發行的普通股(1,717)1,719 45,032 — — 45,034 (45,034)— 
股票期權、限制性股票和股權分類限制性股票單位的攤銷，扣除沒收— (7)4,244 — — 4,237 — 4,237 
不可贖回的非控股權益的貢獻— — — — — — 5,197 5,197 
分配給不可贖回的非控股權益— — — — — — (1,156)(1,156)
普通股股息($1.20每股)
— — — — (178,382)(178,382)— (178,382)
餘額2020年12月31日$— $151,149 $5,542,762 $(148,473)$(1,078,304)$4,467,134 $28,404 $4,495,538 
請參閲合併財務報表附註。
F-7
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堂兄弟財產公司和附屬公司
綜合現金流量表
(單位：千)
截至二零一一年十二月三十一日止的一年，
202020192018
經營活動的現金流：  
淨收入$238,114 $152,683 $80,765 
調整以調節淨收入與經營活動提供的淨現金：
出售未合併合資企業的投資收益(45,767)— — 
投資物業交易的收益(90,125)(110,761)(5,437)
損損14,829 — — 
折舊攤銷288,648 257,149 181,382 
攤銷遞延融資成本和應付票據溢價(888)1,500 2,417 
扣除沒收後的股權分類股票薪酬支出5,298 3,830 3,399 
非現金調整對租金收入的影響(52,593)(44,839)(32,401)
非合併合資企業的收入(7,947)(12,666)(12,224)
未合併合資企業的營業分配9,303 11,792 16,756 
債務清償收益— — (8)
其他經營性資產和負債的變動情況：
其他應收賬款和其他資產變動，淨額(2,439)(10,079)(6,049)
營業負債變動，淨額(5,345)54,568 434 
經營活動提供的淨現金351,088 303,177 229,034 
投資活動的現金流：
投資性物業銷售收益，淨額435,833 62,667 372 
出售未合併合資企業權益所得款項，淨額53,601 — — 
物業購置、開發和租户資產支出(619,602)(482,633)(223,636)
併購中獲得的現金和限制性現金— 85,989 — 
對未合併的合資企業的貢獻(4,285)(23,361)(50,933)
來自未合併的合資企業的分配2,151 10 2,032 
應收票據和其他資產的變動(161)(96)(8,317)
其他— — (4,002)
投資活動所用現金淨額(132,463)(357,424)(284,484)
融資活動的現金流：
信貸融資收益575,500 1,212,000 8,000 
償還信貸安排(594,600)(960,500)(8,000)
應付票據的償還(38,700)(691,179)(31,402)
發行無抵押優先票據— 650,000 — 
遞延融資成本的支付(73)(2,868)(6,166)
非控股權益的貢獻5,197 8,087 1,497 
分配給不可贖回的非控股權益(1,156)(2,411)(2,653)
支付的普通股股息(176,263)(142,941)(107,167)
其他— (1,028)(1,709)
融資活動提供(用於)的現金淨額(230,095)69,160 (147,600)
現金、現金等價物和限制性現金淨增(減)(11,470)14,913 (203,050)
期初現金、現金等價物和限制性現金17,608 2,695 205,745 
期末現金、現金等價物和限制性現金$6,138 $17,608 $2,695 
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F-8
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堂兄弟財產公司和附屬公司
合併財務報表附註
1.業務描述和呈報依據
業務描述：考辛斯地產有限公司(“考辛斯”)是佐治亞州的一家公司，是一家自營和自我管理的房地產投資信託基金(“REIT”)。Cousins幾乎所有的業務都是通過Cousins Properties，LP(“CPLP”)進行的。堂兄弟擁有超過99%的CPLP，併合並CPLP。CPLP全資擁有Cousins TRS Services LLC(“CTRS”)，該公司是一家擁有和管理自己的房地產投資組合併為其他各方提供某些房地產相關服務的應税實體。
堂兄弟、CPLP、CTRS及其子公司(統稱為“本公司”)主要在美國陽光地帶市場開發、收購、租賃、管理和擁有甲級寫字樓物業和機會性綜合用途開發項目，主要集中在亞特蘭大、奧斯汀、夏洛特、鳳凰城、坦帕和達拉斯。堂兄弟已經選擇作為房地產投資信託基金徵税，並打算在其他方面至少分配100其應納税所得額的%歸股東所有，從而免除了根據現行法律繳納聯邦所得税的任何責任。因此，本文中包含的結果不包括針對Cousins的聯邦所得税條款。截至2020年12月31日，公司的房地產資產組合由以下權益組成19.72000萬平方英尺的寫字樓和310,000一平方英尺的混合用途空間。
演示基礎：合併財務報表包括本公司及其合併合夥企業和全資子公司的賬目。公司間交易和餘額已在合併中沖銷。該公司根據財務會計準則委員會會計準則編纂(簡稱“編撰”或“ASC”)中概述的美國公認會計原則(“GAAP”)編制其財務報表。編纂是非政府實體按照公認會計準則編制財務報表時採用的權威會計原則的唯一來源。
2019年6月14日，本公司重述並修訂其公司章程，對其普通股和優先股的已發行和已發行股票進行反向股票拆分，據此(1)本公司已發行和已發行普通股中的每四股分別合併為一股本公司普通股或優先股，(2)本公司普通股的法定數量按比例減少至175百萬股。由反向股票拆分產生的普通股的零碎股票以現金結算。優先股被贖回，每四股合併為一股；優先股的零碎股票被贖回，而不支付股息。緊接着，該公司進一步修改了公司章程，將其普通股的法定股票數量從175百萬美元至300百萬股。綜合財務報表中列報的所有普通股、股票期權、限制性股票單位和每股信息都進行了調整，以追溯反映所有列報期間的反向股票拆分。
截至2020年12月31日止三個年度，並無其他全面收益項目。因此，本公司沒有列報全面收益。此外，為符合當期列報，截至2018年12月31日的年度綜合營業報表中的某些小計已刪除。
2019年1月1日，由於採用會計準則更新(“ASU”)2016-02年度“租賃”(“ASC 842”)，本公司開始在綜合經營報表中記錄租賃物業收入中的租賃終止費用。包括在其他收入中的上期金額進行了重新分類，以符合本期列報。
該公司評估所有具有可變利益的合夥企業、合資企業和其他安排，以確定該實體或安排是否符合法典中定義的可變利益實體(VIE)的資格。如果該實體或安排符合VIE的條件，並且本公司被確定為主要受益人，則本公司必須合併VIE的資產、負債和經營結果。
於2020年，本公司將一幢建築物的購置權轉讓予一間特殊目的實體，以方便根據經修訂的1986年國內收入守則(“守則”)進行潛在的1031條反向交換，而該特別目的實體購買該建築物並保留從該建築物取得的資產。為了實現1031條款規定的遞延繳税，公司必須在收購之日起45天內確定待處置的同類物業，並在收購之日起180天內完成對待交換建築物的所有權轉讓。我們得出的結論是，考辛斯擁有控股權，因此是該合資企業的主要受益者。本公司合併這一VIE實體。截至2020年12月31日，該VIE的總資產為210.22000萬美元，總負債為$209.72000萬。本公司的負債在我們的綜合資產負債表中消除。

F-9
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2.重大會計政策
房地產資產
成本資本化：與規劃、開發、租賃和建設物業相關的成本，包括直接在開發項目上工作的開發人員的成本，都是資本化的。此外，該公司還根據該期間未償還的平均累計支出，將符合條件的開發中資產的利息資本化。在將利息資本化到符合條件的資產時，公司首先使用特定項目債務的利息(如果有的話)，然後使用公司的加權平均利率來處理非項目特定債務。當被投資人擁有賬面價值超過被投資人借款的在建物業時，本公司也會對根據權益法入賬的投資的利息進行資本化。只要未合併的合資企業在建設期間存在債務，該合資企業就會將該特定於合資企業的債務的利息資本化。
本公司從項目基本完工之日起至(1)項目實現之日(以較早者為準)，對最近完工的物業空置部分的利息、房地產税和某些運營費用進行資本化。90經濟佔有率或(2)%一年在它基本上完成之後。
截至2018年12月31日，本公司將與可能執行的租賃相關的直接和間接租賃成本資本化。這些成本包括支付給外部經紀人的佣金、談判和記錄租賃協議所產生的法律成本，以及基於租賃人員成功租賃所花費的時間的內部成本。本公司將這些成本分配給個別租户租約，並在相關租賃期內攤銷。自2019年1月1日起，與ASC 842的實施相關，本公司僅將租賃的直接成本資本化，如果沒有獲得租賃，則不會產生這些成本。這些成本一般包括支付給僱員或第三方的佣金，以及因執行租約而增加的任何其他成本，否則這些成本就不會產生。
減損：我們在逐個財產的基礎上審查我們的房地產資產以計提減值。這項檢討包括我們的營運物業、發展中物業，以及土地持有情況。
這一過程的第一步是我們根據會計準則確定一項資產是否被視為持有、使用或持有以供出售。要被視為持有以供出售的房地產資產，除其他事項外，我們必須有權承諾按其現有狀況出售該資產的計劃，已開始出售該資產的計劃，並已確定該資產很可能會在一年內出售。如果我們確定一項資產是為出售而持有的，如果公允價值減去出售成本低於賬面價值，我們將記錄減值損失。所有不符合持有待售標準的房地產資產均被視為持有和使用。
在對持有和使用的資產進行減值分析時，必須確定是否有減值指標。對於經營性物業，這些指標可能包括物業租賃百分比的下降、當期營業虧損或負現金流以及該物業的虧損歷史、該物業或該物業市場上其他物業的租賃率下降、該物業市值的重大變化或重要租户的財務狀況的不利變化。對於土地持有量，指標可能包括該地區土地市場價值的整體下降，土地預期用途的開發活動減少，或其他不利的經濟和市場條件。對於正在開發的項目，指標可能包括沒有相應資金來源的材料預算超支、施工、入住率或穩定時間表的重大延誤、對市場產生重大影響的監管變化或經濟趨勢，或者重要租户的財務狀況發生不利變化。
收購房地產資產：該公司對所有房地產收購進行評估，以確定交易是否符合資產收購或企業收購的條件。如果本公司確定公允價值基本上全部集中在一項可識別資產或一組類似資產中，本公司將把此次收購作為一項資產收購而不是一項業務進行會計處理。如果公司確定沒有任何一項或一組資產構成實質上構成所收購資產公允價值的全部，則公司必須確定所收購的一組資產是否包括投入和產生產出的實質性過程。根據ASC 805中的交易和指導的事實，如果公司確定存在產生輸出的輸入和實質性過程，公司將把此次收購作為對一項業務的收購進行會計處理。
對於被計入資產收購的收購，本公司根據收購日每項資產和負債的相對公允價值，將收購的有形資產和無形資產以及承擔的負債計入總收購價格加上資本化收購成本。對於被計入企業收購的收購，本公司在收購日按公允價值記錄所收購的有形和無形資產以及承擔的負債。收購經營性財產的資產和承擔的負債一般包括但不限於：土地、建築物和改善，以及與原地租賃相關的已確定的有形和無形資產和負債。
F-10
目錄
包括租賃成本、高於市價和低於市價的租户租約價值、高於市價和低於市價的地面租約價值、收購的原地租賃值以及租户關係(如果有)。
土地公允價值來自同一子市場和/或區域內的可比土地銷售。建築物及改善工程、租户改善及租賃成本的公允價值乃根據當前市場重置成本及其他相關市場價格資料釐定。
已收購租賃的高於市場或低於市場部分的公允價值是基於(1)根據租賃在其剩餘期限內應支付的合同租金與(2)管理層對收購日將在租賃剩餘期限內使用公平市場租金和租金上漲支付的租金之間的差額的現值(使用市場貼現率計算)的差額(使用市場貼現率計算)。(2)收購租賃的公允價值是基於(1)根據租賃剩餘期限應支付的合同租金與(2)管理層對收購當日按公平市值租金和租賃剩餘期限租金上漲之間的差額的現值(使用市場貼現率計算)的公允價值。高於市價和低於市價地面租賃的入賬金額分別計入無形負債和無形資產，並在適用租賃的剩餘期限內按直線攤銷至租金物業收入。
收購的原址租約的公允價值是根據管理層對租賃“假定空置”物業至購買時的入住率所需期間所產生的收入和成本損失的評估得出的。已取得的就地租賃的入賬金額計入無形資產，並在適用租賃的剩餘期限內作為折舊和攤銷費用增加攤銷。
折舊和攤銷：房地產資產按折舊成本減去減值(如果有的話)列報。建築物在其預計使用年限內折舊，其範圍一般為30至42好多年了。某幢樓宇的壽命視乎多項因素，包括該幢樓宇是發展或收購的，以及收購時的狀況。傢俱、固定裝置和設備在其預計使用年限內折舊。三至五年。租户改善、租賃成本及租賃改善按適用租約期限或資產的估計使用年限(以較短者為準)攤銷。如果公司估計租賃期將在終止日期之前結束，則會加速租户資產的折舊。如果租户申請破產、騰出房產或以其他方式拖欠租約，就可能出現這種加速。遞延費用在預計收益期間攤銷。公司對所有折舊和攤銷都採用直線法。
對合資企業的投資
對本公司不控制但對其有重大影響的合資企業，本公司採用權益會計法。本公司對其對實體的影響或控制程度的判斷涉及各種因素，包括其所有權權益的形式；其在實體治理中的代表性；其參與決策的能力；以及其他投資者參與決策過程、取代本公司擔任經理和/或清算合資企業的權利。這些合資企業按成本入賬，並根據收益(虧損)、現金貢獻和分配中的權益進行調整。這些投資在公司資產負債表上的賬面價值與合資企業資產負債表上淨資產中的標的股本之間的任何差額，都會隨着相關標的資產的折舊、攤銷或出售而進行調整。該公司通常根據合資企業的分配優先順序分配來自非合併合資企業的收入和虧損，這可能與其聲明的所有權百分比不同。
本公司根據股權投資會計準則評估其在未合併合資企業的投資的可回收性，方法是首先審查每項投資的任何減值指標。如果有指標，公司會估計投資的公允價值。如果投資的賬面價值大於估計公允價值，管理層將評估減值是“暫時性的”還是“非暫時性的”。在作出這項評估時，管理層會考慮以下因素：(1)公允價值低於成本的時間長短及程度；(2)實體的財務狀況及近期前景；及(3)本公司保留權益的意向及能力，足以令市值回升。如果管理層斷定減值是“非臨時性的”，公司將把投資減少到其估計的公允價值。
非控股權益
該公司合併CPLP和其擁有控股權的某些合資企業。如果實體的文件中不包含必要的贖回條款，公司將在資產負債表的權益部分將合夥人在實體中的份額記錄在不可贖回的非控股權益中。如果實體文件包含要求本公司應要求或在未來日期(如果有的話)按一定價值購買合夥人在合資企業中的股份的條款，本公司將合夥人在實體中的份額以可贖回的非控股權益的形式記錄在資產負債表上。外部合夥人在CPLP中的權益可根據需要贖回，由公司自行決定以現金或公司普通股的形式贖回。因此，考慮與CPLP相關的非控制性權益。
F-11
目錄
不可贖回的非控制性權益。非控制性合夥人在所有合併實體收入中的份額反映在可歸因於營業報表上非控制性權益的淨收入中。
收入確認
出租物業收入：本公司在各自租賃期內以直線方式確認租賃合同收入。如果我們確定改進是我們的資產，我們會將改進的成本資本化，並確認與改進相關的折舊費用，以估計使用年限或租賃期中較短的為準。如果改善是租户資產，我們將推遲由我們作為租賃激勵資產提供資金的改善成本，並將其攤銷為租賃期內租金收入的減少。我們對改善是我們的資產還是租户資產的確定也會影響我們何時開始確認與租賃相關的收入。本公司記錄由租户出資或償還的公司擁有的租户改善部分的遞延收入，並在相關租賃期內以直線法將該金額攤銷至租金收入。截至2020年12月31日和2019年12月31日，本公司與租户出資的租户改善相關的未攤銷遞延收入為1美元。31.6百萬美元和$17.8百萬美元，分別計入綜合資產負債表中的遞延收入。
某些租約還規定了基於承租人實現的銷售水平的百分比租金。一旦達到指定的銷售目標，就確認百分比租金。此外，租約通常規定向公司償還租户應承擔的房地產税、保險和其他運營費用。營業費用報銷在發生相關費用時確認。在2020、2019年和2018年間，該公司確認了142.5百萬，$122.4百萬美元，以及$79.8從租户那裏獲得的與運營費用報銷相關的收入分別為100萬美元。
本公司根據其對應收承租人款項可能性的估計，對所有與承租人相關的應收賬款進行估值調整。任何估值調整的金額都是基於租户的信用和業務風險、付款歷史以及管理層考慮的其他因素。
到目前為止，在有限的情況下，我們已經與某些租户簽訂了租約修訂，其中大部分是小型零售運營商，他們的業務因新冠肺炎疫情而中斷。其中一些協議免除租金，並在原始租約結束時將租賃期延長相當於幾個月，而另一些協議則規定免除租金，而不延長租賃期。租金減免，無論是否延期，都會計入租約修改，隨着時間的推移，公司將通過租賃期內的直線租金來確認這一影響。其他協議規定不延期付款。該公司還將把這些延期協議作為租賃修改進行會計處理，並已將這些延期付款計入隨附的綜合資產負債表上的應收遞延租金。
費用收入：本公司確認開發、管理和租賃費用，因為它履行了各自合同下的相關履約義務。本公司確認投資於未合併的合資企業所收取的開發和租賃費用以及本公司產生的相關工資和其他直接成本，按本公司不擁有的合資企業的百分比作為收入和支出。相應地，當本公司擁有所有權權益的合資企業向本公司支付費用時，本公司調整其在未合併合資企業的投資。
投資物業交易收益：本公司於買方取得投資性物業控制權時確認出售投資性物業的收益。如果公司繼續參與該投資物業，該持續參與被視為一項或多項額外的履約義務，額外的損益將在履行這些履約義務時予以確認。
所得税
本公司已選擇根據經修訂的1986年國內收入守則(下稱“守則”)作為房地產投資信託基金徵税。要符合房地產投資信託基金的資格，公司必須每年至少將守則定義的調整後應納税所得額的90%分配給股東，並滿足某些其他組織和運營要求。管理層目前的意圖是遵守這些要求，並保持公司的房地產投資信託基金地位。作為房地產投資信託基金，該公司分配給股東的應税收入一般不需要繳納公司層面的聯邦所得税。如果該公司在任何課税年度未能獲得REIT資格，它將按正常的公司税率繳納聯邦所得税，並可能在隨後的四個納税年度內無法獲得REIT資格。該公司的收入和財產可能需要繳納一定的州和地方税，而其未分配的應税收入可能需要繳納聯邦所得税。
CTRS是一家為聯邦所得税目的的C級公司，並使用負債法來核算所得税。當納税申報頭寸“更有可能持續”時，就會在財務報表中確認。
F-12
目錄
經税務機關審核。遞延所得税資產和負債是暫時性差異造成的。暫時性差異是指資產和負債的計税基礎與其在財務報表中報告的金額之間的差異，這些差異將導致未來期間的應税或可扣税金額。如果確定遞延所得税資產更有可能無法變現，可以對遞延所得税資產給予估值扣除。
股票薪酬
該公司採用基於公允價值的會計方法對基於股票的員工薪酬進行會計核算。我們將以股票為基礎的薪酬獎勵分為股權獎勵和責任獎勵兩類，以換取員工服務。股權分類獎勵按授予日的公允價值計量。以現金結算的獎勵被歸類為責任獎勵。本公司所有以股份為基礎的獎勵的價值是在要求員工提供服務以換取獎勵的期間內確認的-必要的服務期(通常是歸屬期間)。對於員工沒有提供必要服務期限的獎勵，不會確認補償成本。
每股收益
每股淨收入--基本計算方法為普通股股東可獲得的淨收入除以該期間已發行普通股的加權平均數，包括擁有不可沒收紅利權利的非既得性限制性股票。稀釋後每股淨收入的計算方法是普通股股東可獲得的淨收入加上CPLP的非控股權益除以該期間已發行普通股的稀釋加權平均數。普通股的攤薄加權平均數使用與基本計算中相同的加權平均股數，並加上CPLP中的外部單位轉換為本公司普通股、行使股票期權(或任何其他發行普通股的合同)以及歸屬和結算基於股權的限制性股票單位(“RSU”)導致額外的已發行普通股的潛在攤薄，按庫存股方法計算。當公司股票在此期間的平均市場價格超過期權行權價格時，股票期權被稀釋。基於市場的RSU在授予時是攤薄的，稀釋影響是根據預計的歸屬百分比計算的。一旦達到最低績效標準，基於績效的RSU就是稀釋的，稀釋影響是根據預計的歸屬百分比計算的。
現金和現金等價物
現金和現金等價物包括無限制現金和高流動性的貨幣市場工具。高流動性的貨幣市場工具包括原始到期日為三個月或以下的證券和回購協議、貨幣市場共同基金，以及到期日為30天或更短的美國國庫券。
受限現金
受限現金主要包括貸款人持有的用於繳納房地產税的託管賬户、與未來收購相關的保證金，以及符合準則第1031條的合格中介機構持有的房地產銷售收益，用於潛在的同類交易如果有的話。
預算的使用
根據公認會計準則編制財務報表要求管理層作出估計和假設，以影響財務報表日期的資產和負債報告金額、或有資產和負債的披露以及報告期內報告的收入和費用金額。實際結果可能與這些估計不同。
3. 與Tier REIT，Inc.的交易。
於2019年6月14日，根據日期為2019年3月25日的合併協議及計劃(“合併協議”)，由本公司與Tier REIT，Inc.(“Tier”)、Tier與本公司的一間附屬公司合併為本公司的附屬公司(“合併”)，而該附屬公司繼續作為合併後的倖存公司。此次合併提高了公司在奧斯汀和夏洛特現有市場的地位，提供了進入達拉斯的戰略機會，並重新平衡了公司在各個市場的投資組合。根據合併協議的條款及條件，緊接合並前已發行及已發行的每股一級普通股轉換為2.98新發行的、預先反向拆分的公司普通股，部分股票以現金結算。在合併中，前一級普通股股東獲得了大約166百萬股公司普通股的預反向拆分股份。正如合併財務報表附註1所述，合併後，該公司立即完成了4股換1股的反向股票拆分。
F-13
目錄
合併已作為業務合併入賬，本公司作為會計收購方，要求(其中包括)收購的資產和承擔的負債在收購日按公允價值確認。本次交易的總價值是根據公司普通股在2019年6月13日，也就是緊接合並完成的前一天的收盤價計算的。根據交易中發行的股份，收購的資產扣除合併中承擔的負債後的總公允價值為#美元。1.6十億美元。於截至2020年12月31日及2019年12月31日止年度內，本公司與合併有關的開支為428,000及$52.9分別為百萬美元。
管理層聘請了第三方估值專家協助評估合併中收購的房地產資產和承擔的負債。第三方使用現金流分析，以及市場法、收益法和成本法來確定收購的房地產資產的公允價值。
購買價格分配如下(以千為單位)：
房地產資產$2,202,073 
持有待售房地產資產20,835 
現金和現金等價物84,042 
受限現金1,947 
票據和其他應收款8,278 
對未合併的合資企業的投資331 
無形資產141,184 
其他資產10,040 
2,468,730 
應付票據747,549 
應付賬款和應計費用53,321 
遞延收入8,388 
無形負債47,988 
其他負債7,793 
不可贖回的非控股權益5,329 
870,368 
購買總價$1,598,362 
以下未經審計的補充備考信息基於公司的歷史綜合營業報表，並進行了調整，就好像合併發生在2018年1月1日一樣。補充的形式信息不一定表明未來的結果或實際結果，如果合併在期初完成，就會實現這些結果。
截至十二月三十一日止的年度，
20192018
(未經審計，單位為千)
營業收入$750,080 $702,463 
淨收入232,136 28,064 
普通股股東可獲得的淨收入229,503 27,742 
2019年補充預計收益調整為不包括$52.9截至2019年12月31日的一年中產生的交易成本為百萬美元。截至2018年12月31日的年度補充預計收益進行了調整，以包括這項費用。

F-14
目錄
4. 與諾福克南方鐵路公司的交易
2019年3月1日，本公司與諾福克南方鐵路公司(以下簡稱NS)簽訂了一系列協議並執行了相關交易如下：
•以$的價格將土地賣給NS52.5百萬
•與NS簽署了一項開發協議，根據該協議，公司將獲得總計#美元的費用5100萬美元，用於在出售給NS的土地上建設NS公司總部的開發服務。
•與NS簽署了一項諮詢協議，根據該協議，公司將獲得總計#美元的費用。32為NS公司總部提供諮詢服務的對價為100萬美元。“開發協議”和“諮詢協議”在下文中統稱為“費用協議”。
•以$從NS(“1200桃樹”)購買了一棟建築82百萬美元受制於三年制以市價租賃NS，覆蓋整棟大樓。
該公司以#美元的價格將土地出售給NS。5.0比賬面金額高出100萬美元，其中包括$37.02018年購買的土地數量為100萬美元，6.52019年購買的土地數量為100萬美元，4.0數以百萬計的場地準備工作。該公司從NS公司購買了1200棵桃樹，其確定的金額為$10.3比大樓的公允價值低100萬美元。
該公司決定，出於會計目的，所有與NS有關的合同和交易都應合併，合併後的合同下交換的金額應按公允價值或市場價值分配給總交易的各個組成部分，如下所述。該公司決定，購買1200棵桃樹應按公允價值#美元入賬。92.3百萬美元(購買價格分配見附註5)。本公司根據ASC 842確定與NS簽訂的1200桃樹大廈的租約按市值計算。這筆土地銷售是根據ASC 610-20入賬的，並且不是的由於公允價值被確定為與賬面價值相等，因此該非金融資產的取消確認計入了損益。在ASC 606項下，與向NS提供的各種服務有關的費用被確定為#美元。52.3百萬美元，代表本公司和NS在合同中商定的服務的談判市場價值。這一數額包括#美元的非現金對價。10.3購買1200棵桃樹的百萬折扣以及現金對價$5.0賣地合同收入(公允價值與合同金額之間的差額)，$5.0從開發協議中獲得100萬美元，以及$32.0從諮詢協議中獲得100萬美元。由於上述所有協議和合同都是為了交付和建設NS公司總部而簽署的，而且所有服務和交付內容高度相互依賴，因此公司認定這些服務是ASC 606項下的單一履約義務。
該公司確定，將提供的服務的控制權正在隨着時間的推移而轉移，因此，該公司必須確認$52.3百萬合同價格的收入，因為它履行了履行義務。該公司確定，衡量履行履約義務進展情況的投入法是確認服務組成部分收入的最合適方法。因此，公司於2019年3月1日開始確認收入，其依據是公司員工提供這些服務所花費的時間與履行履約義務所需的預計總時間相比。截至2020年12月31日及2019年12月31日止年度，本公司確認 $14.91000萬美元及$21.4營業報表中與向NS提供的服務相關的手續費收入分別為100萬美元。截至2020年12月31日和2019年12月31日，公司已將與NS相關的遞延收入計入綜合資產負債表1美元。5.7300萬美元和300萬美元11.3分別為百萬美元。

F-15
目錄
5.    房地產
收購
2020年間，該公司收購了鐵路站場在夏洛特以$201.32000萬美元，包括採購成本. 該公司將這筆交易作為一項資產收購入賬，下表彙總了該物業購買價格的分配情況(單位：千)：
鐵路站場
有形資產：
操作屬性$201,153 
有形資產201,153 
無形資產：
就地租約8,850 
高於市值的租約439 
無形資產9,289 
無形負債：
低於市值租約(9,129)
無形負債(9,129)
收購的總淨資產$201,313 
於2020年內，本公司還收購了1,550夏洛特的停車位車庫售價為$85.32000萬美元，包括收購成本。這一財產包括在合併資產負債表和公司夏洛特/辦事處經營部門的房地產資產中。
此外，該公司在2020年第四季度完成了在夏洛特市南端子市場的多次土地收購。該公司收購了3.4和2.4將用作未來發展的英畝土地，總購價為$28.11000萬美元，$18.8分別為百萬美元。
於2019年，本公司收購了1200棵桃樹，詳情見附註4 aND收購了其合作伙伴在Terminus Office Holdings LLC的權益，如中所述注8。 該公司將這些交易作為資產收購進行會計處理，下表彙總了這些物業的購買價格分配情況(單位：千)：
1200棵桃樹終點
有形資產：
建築和改善
$62,836 $410,826 
土地及改善工程
19,495 49,345 
有形資產
82,331 460,171 
無形資產：
就地租約
9,969 24,674 
高於市值的租約
— 7,193 
無形資產
9,969 31,867 
無形負債：
低於市值租約
— (4,745)
無形負債
— (4,745)
收購的總淨資產
$92,300 $487,293 
性情
該公司擁有二於截至2020年12月31日止年度內處置綜合經營物業，並已不是的截至2019年12月31日的年度內的處置。該公司在2020年出售了以下物業(以千美元為單位)：
財產房產類型定位平方英尺銷售額和價格
赫斯特大廈辦公室北卡羅來納州夏洛特966,000 $455,500 
伍德克雷斯特辦公室新澤西州櫻桃山386,000 $25,300 
F-16
目錄
作為其持續投資戰略的一部分，該公司出售了上述物業，利用這些收益為新的投資活動提供資金。美元的收益90.3出售這些物業所得的百萬美元是扣除美元后的淨額。459,000州所得税。
在2月份2019年，該公司出售的航權涵蓋八亞特蘭大市中心的幾英畝土地，銷售總價為$13.3百萬美元，並錄得收益$13.1百萬
本公司的Burnett Plaza物業於2020年12月31日被分類為持有待售，本公司的Woodcrest和Hearst Tower物業於2019年12月31日被分類為持有待售。持有待售物業的主要資產和負債類別如下(以千計)：
十二月三十一號，
持有待售的房地產資產和其他資產20202019
營業財產，扣除累計折舊#美元后的淨額8,123及$44,478分別在2020年和2019年
$106,864 $340,171 
應收票據和應收賬款439 5,520 
應收遞延租金2,480 5,745 
無形資產，扣除累計攤銷淨額#美元6,065及$16,615分別在2020年和2019年
15,830 8,657 
其他資產133 489 
*持有待售的房地產總資產和其他資產$125,746 $360,582 
持有待售房地產資產負債
應付賬款和應計費用$7,399 $12,497 
遞延收入44 2,638 
無形負債，累計攤銷淨額#美元1,205及$7,771分別在2020年和2019年
3,014 5,471 
其他負債2,149 625 
*持有待售房地產資產負債總額$12,606 $21,231 
損損
只要情況發生變化，表明建築物的賬面價值可能無法收回，公司就會進行減值測試。測試是使用建築物估計保有期或剩餘使用年限中較短的未貼現現金流進行的。在測試為投資而持有的建築物的可回收性時，預計現金流將在其預期持有期內使用。如果預期持有期包括潛在出售的較短持有期的一些可能性，那麼出售的可能性就會被分層到分析中。如果任何用於投資分析的建築未能通過減值測試，其賬面價值將在任何出售費用之前減記至當時的估計公允價值，該建築將在剩餘的使用年限內繼續折舊。根據投資持有分類，本公司的任何建築物在呈報的任何期間內均無受損。
在2020年第四季度，該公司決定在有條件的情況下接受Burnett Plaza的報價。根據該要約截至2020年12月31日的狀況，該公司得出結論，可能在一年內出售該建築，因此將該建築的資產和負債轉移至持有待售。由於該大樓的賬面價值超過了預期的銷售收益淨額(包括銷售成本)，該公司記錄了#美元。14.8在隨附的營業報表中計入百萬美元的減值費用。淨收益是基於第三方購買要約(在公允價值計量的權威指導下的二級投入)。
如果個別建築物的經營結果與我們的預測有重大差異，經濟和寫字樓行業疲軟，或者我們縮短了預期的額外建築物持有期，公司可能會記錄額外的減值費用。
6. 租契
截至2020年12月31日，公司擁有五受經營性土地契約約束的物業，加權平均剩餘期限為71年和一融資場地租賃，加權平均剩餘期限為五年。截至2020年12月31日，公司從經營性土地租賃中獲得的使用權資產為$55.8綜合資產負債表上的經營性物業、正在開發的項目或土地中包含的百萬美元，以及融資土地租賃所得的使用權資產3.7百萬美元計入綜合資產負債表中的土地。截至2020年12月31日，本公司經營和融資地面租賃的租賃負債為#美元。58.6百萬美元和$3.6百萬美元，分別包括在其他負債
F-17
目錄
在合併資產負債表上。截至2020年12月31日，這些土地租約的加權平均貼現率為4.5%.
這些土地租約的租金支付會根據消費物價指數、相關租賃資產的已開發平方英尺變動或預定時間表定期調整。按預定時間表按月付款按各自租約條款按直線確認，而消費物價指數變動或未來發展所產生的付款則反映在變動時的營業報表中。
截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度，公司確認運營地面租賃費用為$4.31000萬，$3.9百萬美元，以及$3.5分別為百萬美元。截至2020年12月31日的年度，公司擁有不是的與土地租賃費用有關的可變租賃費用，以及與融資土地租賃有關的已確認利息費用$474,000。截至2020年12月31日的年度，公司支付了$3.5百萬美元與經營性土地租賃相關的現金，並$474,000與融資場地租賃相關的現金支付。在2020年內，該公司購買了一以前由該公司通過融資土地租賃控制的一塊土地，租金為$6.42000萬。
下表顯示了截至2020年12月31日，我們為未來地面租賃最低付款承擔的預定債務的未貼現現金流，並根據ASC 842將這些現金流與相關的地面租賃負債進行了對賬(以千為單位)：
經營性土地租約融資土地租賃
2021$2,959 $162 
20222,672 162 
20232,614 162 
20242,497 162 
20252,517 3,676 
此後197,589 — 
$210,848 $4,324 
折扣(152,229)(769)
租賃責任$58,619 $3,555 

下表顯示了截至2019年12月31日我們計劃的土地租賃未來最低付款義務的未貼現現金流，並根據ASC 842將這些現金流與相關的地面租賃負債進行了對賬(以千為單位)：
經營性土地租約融資土地租賃
2020$3,175 $462 
20212,959 6,562 
20222,672 162 
20232,614 162 
20242,497 162 
此後200,107 3,676 
$214,024 $11,186 
折扣(154,645)(1,456)
租賃責任$59,379 $9,730 





F-18
目錄
7.    應收票據和應收賬款
截至2020年12月31日和2019年12月31日，應收票據和應收賬款包括以下內容(單位：千)：
20202019
應收票據$151 $356 
租户和其他應收款20,097 23,324 
$20,248 $23,680 
於2020年12月31日、2020年12月31日及2019年12月31日，本公司應收票據的公允價值接近成本基礎。公允價值是通過按估計利率從應收票據中貼現未來現金流來計算的，估計利率與2020年12月31日和2019年12月31日發放類似貸款的利率相同。利率的估計是貼現現金流計算中最重要的輸入，旨在複製類似類型和到期日的票據。根據ASC 820規定的準則，這種公允價值計算被認為是第3級，因為該公司利用內部產生的關於執行類似工具的當前利率的假設。
8. 對未合併的合資企業的投資
以下信息彙總了公司未合併合資企業的財務數據和主要活動。下表財務狀況摘要中包含的信息為截至2020年12月31日和2019年12月31日(單位：千)。運營彙總表中包含的信息是截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度(以千為單位)。
總資產債務總額總股本(赤字)公司的主要投資項目 
財務狀況彙總表2020201920202019202020192020 2019 
DC夏洛特廣場有限責任公司$173,704 $179,694 $— $— $90,648 $90,373 $47,941 $48,058 
奧斯汀300科羅拉多項目，LP165,586 112,630 86,848 21,430 68,567 68,101 38,488 36,846 
AMCO 120 WT Holdings，LLC85,449 77,377 — — 84,311 70,696 15,735 13,362 
卡羅萊納廣場控股有限公司118,616 114,483 77,034 75,662 21,888 25,184 12,430 14,414 
HICO勝利中心LP16,544 16,045 — — 15,709 15,353 10,595 10,373 
夏洛特門村有限責任公司(Charlotte Gateway Village，LLC)— 109,675 — — — 106,651 — 6,718 
Wildwood Associates— 11,061 — — — 10,978 — (521)(1)
Crawford Long-CPI，LLC29,641 28,459 66,423 67,947 (38,253)(40,250)(18,289)(1)(19,205)(1)
其他1,313 8,879 — — 1,316 7,318 292 4,113 
$590,853 $658,303 $230,305 $165,039 $244,186 $354,404 $107,192 $114,158 
 
總收入淨收益(虧損)公司股票佔淨利潤的比例
收益(虧損)
三項行動摘要202020192018202020192018202020192018
DC夏洛特廣場有限責任公司$20,439 $15,636 $— $7,272 $5,894 $— $3,380 $2,947 $(1)
奧斯汀300科羅拉多項目，LP841 422 487 466 199 220 233 100 110 
AMCO 120 WT Holdings，LLC3,000 40 — 2,740 (341)38 (552)(68)— 
卡羅萊納廣場控股有限公司14,581 12,344 10,686 3,061 470 (169)1,472 133 (275)
HICO勝利中心LP356 513 400 356 513 400 178 276 219 
夏洛特門村有限責任公司(Charlotte Gateway Village，LLC)6,692 27,708 26,932 3,202 10,285 10,285 1,658 5,143 5,143 
Wildwood Associates— — — (9)(100)(1,140)14 (50)2,723 
Crawford Long-CPI，LLC12,650 12,664 12,383 3,797 3,897 3,446 1,808 1,866 1,641 
終點站寫字樓控股有限責任公司— 34,964 44,429 — 4,962 5,506 (23)2,381 2,755 
其他4,300 180 198 524 (94)(3,234)(221)(62)(91)
$62,859 $104,471 $95,515 $21,409 $25,685 $15,352 $7,947 $12,666 $12,224 
(1)負餘額計入綜合資產負債表中的遞延收益。

DC Charlotte Plaza LLLP(“夏洛特廣場”) –夏洛特廣場是50-50本公司與Dimension Fund Advisors(“DFA”)成立合資公司，開發、擁有和運營DFA281,000北卡羅來納州夏洛特市的地區總部大樓。出資和現金流的分配按照每個合夥人的合夥利益平等進行。該公司要求的出資額最高不得超過#美元。46百萬上表所列合資企業的資產包括現金餘額#美元。3.0截至2020年12月31日，為100萬。
F-19
目錄
奧斯汀300科羅拉多項目，LP(“300科羅拉多”)-300科羅拉多州是本公司、3C Block 28 Partners，LP(“3CB”)和3C RR Xylem，LP(“3CRR”)的合資企業，成立的目的是開發358,000德克薩斯州奧斯汀的寫字樓面積為1平方英尺。該公司擁有一家50%的權益，3CB擁有34.5%的權益，3CRR擁有15.5%的利息。300科羅拉多州有一筆建築貸款，由該項目擔保，據此它可以借到至多$126100萬美元，為這座大樓的建設提供資金。這筆貸款的未償還餘額為#美元。86.8截至2020年12月31日，為100萬。這筆貸款的利息為倫敦銀行同業拆借利率加碼。2.25%，2022年1月17日到期。上表所列合資企業的資產包括現金餘額#美元。2.9截至2020年12月31日，為100萬。
卡羅萊納廣場控股有限公司(Carolina Square Holdings LP) –卡羅萊納廣場是一個50-50NR123 Franklin LLC(“Northwood Ravin”)與NR 123 Franklin LLC(“Northwood Ravin”)成立的合資公司，後者在北卡羅來納州教堂山擁有並經營一處綜合用途物業。此屬性包含158,000一平方英尺的辦公空間，44,000平方英尺的零售空間，以及246公寓單元。卡羅萊納廣場有一筆建築貸款，由該項目擔保，未償還餘額共$77.0百萬這筆貸款的利息為倫敦銀行同業拆借利率加碼。1.25%，2021年5月1日到期。公司和諾斯伍德·拉文各自擔保12.5未償還貸款額的%，並保證項目竣工。上表所列合資企業的資產包括現金餘額#美元。4.8截至2020年12月31日，為100萬。
AMCO 120 WT Holdings，LLC(“AMCO”) –AMCO是本公司的合資企業，擁有20%權益，以及AMLI Residential(“AMLI”)的附屬公司，80%權益，成立目的是開發、擁有和運營佐治亞州迪凱特的綜合用途物業--西三一120號。該屬性包含33,000一平方英尺的辦公空間，19,000平方英尺的零售空間，以及330公寓單元。用於購買土地的合資企業最初的捐款完全由AMLI提供資金。隨後的捐款將根據成員的百分比權益按比例提供資金。上表所列合資企業的資產包括現金餘額#美元。572,0002020年12月31日。
HICO勝利中心LP(“HICO”)-HICO是本公司與Hines勝利中心聯營有限合夥企業(“Hines勝利”)的合資企業，成立的目的是收購併隨後開發位於得克薩斯州達拉斯的一個辦公包裹。根據合資企業協議，除土地外，所有開發前支出均由合作伙伴提供資金。公司出資75海因斯勝利投資的土地成本的%25%。如果合作伙伴決定開始建設寫字樓，合資企業的資本賬户和經濟狀況將進行調整，使公司至少擁有90合資公司和海因斯公司的股份最高可達10%。截至2020年12月31日，由於不控制合資企業的活動，本公司在HICO的投資按權益法入賬。如果合作伙伴決定在合資企業內建造一座寫字樓，公司預計將合併合資企業。上表所列合資企業的資產包括現金餘額#美元。697,0002020年12月31日。
夏洛特門户村有限責任公司(“門户”)-網關是一個50-50該公司與美國銀行公司(“BOA”)的合資企業，後者擁有並運營着蓋特威特村(Gateway Village)，這是一家1.1位於北卡羅來納州夏洛特市的百萬平方英尺寫字樓。2020年3月31日，該公司將其在Gateway的權益以總收購價$出售給其合作伙伴52.22000萬。此次出售是由合作伙伴的購買選擇權的行使引發的，此次出售的收益代表17合夥協議中規定的公司投資資本的內部收益率。該公司確認了一項#美元的收益。44.6出售其在Gateway的權益，計入出售未合併合資企業投資的收益，淨額為#美元227,000州所得税。
Crawford Long-CPI，LLC(“Crawford Long”)-Crawford Long是一個50-50該公司與擁有埃默裏大學中城醫院的埃默裏大學成立了合資企業358,000位於佐治亞州亞特蘭大的醫療辦公樓。克勞福德·朗有一美元66.4百萬，3.52023年6月1日到期的%固定利率抵押貸款票據。上表所列合資企業的資產包括現金餘額#美元。5.1截至2020年12月31日，為100萬。
Terus Office Holdings LLC(“TOH”)-Toh是一個50-50本公司與機構投資者的合資企業，由擁有和運營的摩根大通資產管理公司(JPM)提供諮詢二佐治亞州亞特蘭大的寫字樓。2019年10月1日，該公司購買了摩根大通的50TOH的%權益為$148100萬美元的交易，對Terminus 100和Terminus 200的估值為$503百萬因此，本公司合併了TOH，並按公允價值記錄了資產和負債。合併後，公司確認了一美元92.8本次收購分階段實現了百萬美元的收益，並將這筆金額記錄在投資物業交易的收益中。
Wildwood Associates(“Wildwood”)-懷德伍德是一個50-50本公司與其擁有的IBM的合資企業6.3佐治亞州亞特蘭大市懷德伍德辦公公園的幾英畝未開發土地。2020年2月，公司將其在Wildwood Associates合資公司的剩餘權益出售給其合資夥伴，總收購價為#美元900,000。該公司確認了一項#美元的收益。1.3出售其在Wildwood Associates的權益，其中包括消除合資企業剩餘的負面基礎#美元520,000並計入非合併合營企業投資銷售收益。

F-20
目錄
其他合資企業–
Temco Associates，LLC(“Temco”)是一家50-50本公司與中國石油天然氣集團公司的合資企業在佐治亞州擁有一個高爾夫球場的Forestar Group，Inc.2020年12月，本公司出售了其在Temco的剩餘權益，向其風險合作伙伴支付總購買額價格：$786,000並確認了一筆$的損失145,000在打折時，計入未合併合資企業的投資銷售收益。.
CL Realty，LLC(“CL Realty”)是一家50-50本公司與中國石油天然氣集團公司的合資企業擁有得克薩斯州帕德雷島附近土地的Forestar Group，Inc.2020年12月，CL Realty將土地出售給第三方。該公司的淨收益份額為#美元。2.2出售虧損的百萬美元和份額，包括在未合併的合資企業的收入中，為#美元。598,000.
截至2020年12月31日，本公司未合併的合資企業對第三方的未償債務總額為$。230.3百萬這些貸款是抵押貸款或建築貸款，除上文所述外，大多數貸款對公司沒有追索權。此外，在某些情況下，公司還為這些無追索權貸款提供“無追索權分割擔保”。
該公司認識到 $2.6百萬，$7.1百萬美元，以及$9.32020年、2019年和2018年分別從未合併的合資企業獲得數百萬美元的開發、租賃和管理費，包括工資和費用報銷。

9.    無形資產
截至2020年12月31日和2019年12月31日，無形資產包括以下項目(千美元)：
20202019
原地租賃，扣除累計攤銷淨額$212,413及$163,867分別在2020年和2019年
$145,290 $$202,760 
高於市價的租户租賃，扣除累計攤銷淨額$33,548及$26,487分別在2020年和2019年
24,960 35,699 
低於市價的地面租賃，扣除累計攤銷淨額$1,173及$897分別在2020年和2019年
17,240 17,516 
商譽1,674 1,674 
$189,164 $257,649 
與無形資產和負債相關的攤銷費用淨額合計為#美元。43.1百萬，$45.6百萬美元，以及$27.0截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度分別為100萬美元。在未來五年及以後，這些無形資產和負債的攤銷總額預計如下(千美元)：
大盤下方
租金		高於大盤
土地租賃		低於市值的土地租賃高於大盤
租金		就地租賃總計
2021$(14,616)$(46)$276 $5,927 $38,405 $29,946 
2022(11,677)(46)276 4,807 27,348 20,708 
2023(10,040)(46)276 3,921 22,537 16,648 
2024(8,929)(46)276 3,063 17,689 12,053 
2025(8,197)(46)276 2,011 13,701 7,745 
此後(14,760)(1,397)15,860 5,231 25,610 30,544 
$(68,219)$(1,627)$17,240 $24,960 $145,290 $117,644 
加權平均剩餘租期7年份35年份64年份7年份6年份10年份
截至2020年12月31日及2019年12月31日止年度，商譽賬面值並無變動。
F-21
目錄
10.    其他資產
截至2020年12月31日和2019年12月31日，其他資產包括以下資產(單位：千)： 
20202019
*降低開發前成本和保證金$17,841 $25,586 
傢俱、固定裝置和設備、租賃改進和其他遞延費用，扣除累計折舊#美元32,582及$29,131分別在2020年和2019年
17,211 17,791 
**預付費用和其他資產6,095 5,924 
租賃誘因，扣除累計攤銷淨額#美元3,316及$2,333分別在2020年和2019年
5,771 5,632 
信貸額度遞延融資成本，扣除累計攤銷淨額#美元4,461及$2,952分別在2020年和2019年
3,021 4,516 
$49,939 $59,449 
開發前成本是指與公司認為未來可能開發的開發前項目相關的資本化金額。
租賃獎勵是與租賃空間一起支付給租户的獎勵，如搬家費用、先前空間的轉租安排和其他成本。該等款項按個別相關租賃條款攤銷為租金收入。
11.    應付票據
下表彙總了2020年12月31日和2019年12月31日未償還票據的條款(單位：千)：
描述利率，利率成熟性20202019
無擔保票據：
信貸工具，無擔保1.19%2023$232,400 $251,500 
無擔保定期貸款1.34%2021250,000 250,000 
2019年高級票據，無擔保3.95%2029275,000 275,000 
2017高級票據，無擔保3.91%2025250,000 250,000 
2019年高級票據，無擔保3.86%2028250,000 250,000 
2019年高級票據，無擔保3.78%2027125,000 125,000 
2017高級票據，無擔保4.09%2027100,000 100,000 
1,482,400 1,501,500 
有擔保按揭票據：
第五第三中心3.37%2026137,057 140,332 
100號航站樓5.25%2023114,997 118,146 
科羅拉多州塔樓3.45%2026114,660 117,085 
長廊4.27%202292,593 95,986 
816國會3.75%202478,232 79,987 
200號航站樓3.79%202374,354 76,079 
傳統聯盟一號4.24%202366,000 66,000 
子午線馬克廣場6.00%2020— 22,978 
677,893 716,593 
   $2,160,293 $2,218,093 
未攤銷保費7,574 11,239 
未攤銷貸款成本(5,148)(6,357)
應付票據總額$2,162,719 $2,222,975 
2020年12月31日到期應付票據加權平均到期日為4.6好多年了。


F-22
目錄
信貸安排
該公司有一筆$12023年1月3日到期的10億優先無擔保信貸額度(“信貸安排”)。信貸安排包含金融契約，除其他事項外，這些契約要求保持至少至少有一個未設押利息覆蓋率。1.75X；固定費用覆蓋率至少為1.50X；有擔保的槓桿率不超過40%；且總體槓桿率不超過60%。信貸安排還包括慣例陳述和擔保、肯定和否定契約，以及慣例違約事件。在任何違約事件發生時，信貸安排下的未償還金額可能會加速。本公司遵守信貸安排的所有條款。
適用於信貸安排的利率根據公司的槓桿率而有所不同，在公司選擇的情況下，可以根據(1)當前的LIBOR加上以下兩者之間的利差來確定1.05%和1.45%，或(2)美國銀行的最優惠利率，聯邦基金利率加0.50%，或一個月期倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)加碼1.0%(“基本利率”)，加上0.10%或0.45%，基於槓桿率。
截至2020年12月31日，信貸安排與倫敦銀行同業拆借利率的利差為1.05%。本公司可根據信貸安排提取的金額是根據本公司的未擔保資產和其他因素確定的計算方法。信貸安排下的總借款能力為#美元。767.6截至2020年12月31日，為100萬。
定期貸款
該公司有一筆$2502021年12月2日到期的百萬無擔保定期貸款(“定期貸款”)。定期貸款的財務契約與信貸安排的財務契約一致。適用於定期貸款的利率根據公司槓桿率的不同而不同，在公司選擇時，可以基於(1)當前的LIBOR加上以下兩者之間的利差來確定1.20%和1.70%，基於槓桿率或(2)美國銀行最優惠利率(聯邦基金利率加)中較大者0.50%或一個月期倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)加碼1.00%(“基本利率”)，加上0.00%和0.75%，基於槓桿率。截至2020年12月31日，定期貸款與倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的利差為1.20%。本公司遵守定期貸款的所有條款。
無抵押優先票據
2019年，公司發行了$650百萬無擔保優先票據的私募，資金來自三一批一批。第一批$125百萬美元將於2027年到期，固定年利率為3.78%。第二批$250百萬美元將於2028年到期，固定年利率為3.86%。第三批$275百萬美元將於2029年到期，固定年利率為3.95%.
2017年，該公司發行了一筆美元350百萬私募，資金來自二一批一批。第一批$100百萬美元將於2027年到期，固定年利率為4.09%。第二批$250百萬美元將於2025年到期，固定年利率為3.91%.
無擔保優先票據載有金融契約，除其他事項外，這些契約要求至少維持未設押權益覆蓋率。1.75X；固定費用覆蓋率至少為1.50X；總槓桿率不超過60%；且有擔保的槓桿率不超過40%。高級説明還包括慣例陳述和擔保、肯定和否定的公約，以及慣例違約事件。本公司遵守無抵押優先票據的所有契諾。
有擔保按揭票據
2020年2月，本公司全額預付23.02000萬子午線馬克廣場抵押票據，不罰款。
**截至2020年12月31日，公司擁有美元677.9未償還的百萬美元七無追索權抵押票據。擔保抵押票據的所有利率都是固定的。折舊賬面價值為$1.1十億被質押為這些應付抵押票據的抵押品。
其他債務信息
在2020年12月31日和2019年12月31日，公司應付票據的估計公允價值是$2.310億c計算方法是按2020年12月31日和2019年12月31日類似貸款的估計利率貼現債務的剩餘合同現金流。對當前市場利率的估計是貼現現金流計算中最重要的輸入，旨在複製類似期限和貸款價值關係的債務。根據ASC 820規定的指導方針，這些公允價值計算被認為是第2級，因為該公司利用來自第三方經紀商的類似類型貸款的市場利率。
F-23
目錄
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度，利息記錄如下(以千為單位)：
202020192018
產生的總利息$74,929 $65,182 $44,332 
利息資本化(14,324)(11,219)(4,902)
利息支出總額$60,605 $53,963 $39,430 
債務到期日
公司於2020年12月31日到期的票據的未來本金付款(包括計劃攤銷付款和到期付款)如下(單位：千)： 
2021$266,368 
2022102,401 
2023485,556 
202479,087 
2025256,755 
此後970,126 
$2,160,293 
12. 其他負債
截至2020年12月31日和2019年12月31日，合併資產負債表上的其他負債包括以下負債(以千計)：
20202019
地面租賃責任$58,619 $59,379 
預付租金30,479 33,428 
保證金13,098 13,544 
限制性股票單位責任10,613 16,592 
其他負債5,294 11,185 
$118,103 $134,128 
13.    承諾和或有事項
承付款
該公司擁有不是的未償還信用證和未償還履約保證金總額 $577,0002020年12月31日。作為出租人，公司總共有$153.5截至2020年12月31日，租賃項下的未來義務為租户改善和其他未來建設義務提供資金。
訴訟
該公司在正常業務過程中會受到各種法律程序、索賠和行政訴訟的影響，其中一些預計將由責任保險承保。管理層利用可獲得的最新信息，對與這些事項相關的任何潛在損失的可能性和金額作出假設和估計。如果可能出現不利結果，並且可以合理估計損失金額或損失範圍，本公司將記錄訴訟責任。如果可能出現不利結果，並且對損失的合理估計是一個範圍，本公司將在該範圍內計提最佳估計。如果該範圍內的任何金額都不是比其他任何金額更好的估計值，則本公司應計該範圍內的最低金額。如果可能出現不利結果，但損失金額無法合理估計，本公司將披露訴訟的性質，並表示無法估計損失或損失範圍。如果不利結果是合理可能的，並且估計損失是重大的，本公司將披露訴訟可能損失的性質和估計。在不利結果被認為遙不可及或估計損失不大的訴訟中，公司不會披露相關信息。根據目前的預期，該等事項(不論個別或整體)預計不會對本公司的流動資金、經營業績、業務或財務狀況產生重大不利影響。
偶然事件
最近發生的與新冠肺炎疫情有關的事件以及為遏制疫情而採取的行動給包括本公司在內的所有企業帶來了極大的不確定性。本公司截至及全年的綜合財務報表
F-24
目錄
截至2020年12月31日的年度是根據這些情況準備的。持有供使用之長期投資或對租户應付金額之重大估值調整，並無任何減值。然而，與新冠肺炎疫情相關的情況可能會導致記錄減值或對未來一段時間租户應支付的金額進行重大估值調整。
14.    股東權益
在2020年第一季度，公司發佈了1.71,700萬股普通股，與贖回1.7CPLP中的1.8億個有限合夥單位。CPLP中每個贖回的有限合夥單位都與一股面值為#美元的有限投票權優先股“配對”。1每股。當他們在CPLP的配對有限合夥單位被贖回時，Cousins在沒有對價的情況下自動贖回了有限投票權優先股的股票。有限投票權優先股的持有者有權一僅就以下事項投票：選舉董事、任何建議修訂本公司的公司章程、本公司的任何合併或其他業務合併、任何出售本公司幾乎所有資產以及本公司的任何清算。有限投票權優先股持有人無權獲得任何股息或分派，且有限投票權優先股不得轉換為或交換本公司的任何其他財產或證券。
2019年，本公司發佈41.6與合併有關的100萬股普通股。
所有權限制-為儘量減低本公司不符合其中一項REIT資格要求的風險，本公司的公司章程包括對超過3.9佔公司普通股和優先股總數的%，但須經董事會豁免。
房地產投資信託基金應納税所得額的分配- 以下對2020、2019年和2018年支付的股息和應用的股息進行了核對，以滿足REIT分配要求(以千為單位)：
202020192018
普通股和優先股息$176,272 $142,940 $107,167 
被視為應税補償的股息(167)(161)(150)
用於滿足本年度REIT分配要求的股息$176,105 $142,779 $107,017 
分配的納税狀況- 以下彙總了截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度公司普通股分配的應税成分：
總計：
分佈
每股		普普通通
分紅		長期
資本收益		未重新捕獲
第1250條
利得		非股利分配第199A條派息第1061條一年期金額披露(1)第1061條三年期金額披露(1)
2020$1.190000 $— $1.190000 $0.417166 $— $— $0.320351 $0.320351 
2019$1.130000 $0.983133 $0.146867 $— $— $0.983133 $— $— 
2018$1.020000 $1.005584 $0.014416 $— $— $1.005584 $— $— 
(1)為施行“國內收入法”第1061條，方框2a“資本利得分配總額”中包括的金額。第1061條一般適用於“適用的合夥利益”的直接和間接持有人。

F-25
目錄
15.    收入確認
該公司將其主要收入來源歸類為與客户簽訂合同的收入和根據ASC 842計入租賃的其他收入，具體如下：
•租賃物業收入包括(1)在各自租期內以直線方式確認的租賃合同收入；(2)在特定銷售目標實現後確認的百分比租金；(3)停車費收入；(4)終止費；(5)償還租户應承擔的房地產税、保險和其他運營費用。該公司的租約通常包括續簽選擇權，並被歸類和核算為經營租賃。租賃物業收入按照ASC 842規定的指導原則入賬。
•手續費收入包括開發費、管理費和從未合併的合資企業和第三方獲得的租賃費。手續費收入按照ASC 606規定的指導原則入賬。
截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度，公司確認租賃物業收入為$721.9百萬，$628.8百萬美元，以及$463.4分別為100萬美元，其中188.1百萬，$176.6百萬美元，以及$119.3百萬美元分別代表可變租金收入。截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度，公司確認手續費和其他收入為18.5百萬，$28.8百萬美元，以及$11.8分別為百萬美元。下表列出了截至2020年12月31日和2020年12月31日綜合實體根據現有不可撤銷租賃應收到的未來最低租金，分別按照ASC 842和2020年12月31日的ASC 840核算(以千計)：
2020年12月31日
2021$513,015 
2022489,715 
2023457,250 
2024425,805 
2025378,499 
此後1,390,864 
$3,655,148 
2019年12月31日
2020$502,147 
2021487,815 
2022438,624 
2023401,363 
2024365,024 
此後1,358,674 
$3,553,647 


F-26
目錄
16.    基於股票的薪酬
該公司有幾種基於股票的薪酬-股票期權、限制性股票和限制性股票單位(“RSU”)。
該公司2020年的薪酬支出涉及2020年、2019年、2018年和2017年授予的限制性股票和RSU。限制性股票和2020年RSU是股權分類獎勵(以公司股票結算)，每股補償費用是固定的。2019年和2018年RSU是負債分類獎勵(以現金結算)，費用在不同時期波動，部分取決於公司的股價。2020、2019年和2018年，扣除沒收的股票薪酬支出記錄如下(以千為單位)：
202020192018
股權分類獎勵：
限制性股票$2,555 $2,468 $2,257 
基於市場的RSU1,255——
基於性能的RSU428——
董事資助金1,0601,3621,142
扣除沒收後的股權分類獎勵費用總額5,2983,8303,399
責任-分類獎勵
基於市場的RSU2,498 6,306 2,712 
基於性能的RSU258 1,814 963 
時間歸屬的RSU633 1,040 357 
股利等值單位675 740 532 
總負債-分類獎勵費用，扣除沒收4,064 9,900 4,564 
扣除沒收後的股票薪酬總支出$9,362 $13,730 $7,963 
2019年4月23日，公司股東批准了考辛斯地產公司2019年總括激勵股票計劃(簡稱2019年計劃)，該計劃允許公司向員工和董事發放股票期權、股票授予或股票增值權獎勵。2019年計劃還允許公司向員工發放獎勵，獎勵在歸屬日期以現金或股票支付，金額相當於公司股票一股的公允市值(定義)。截至2020年12月31日，3,577,897根據2019年計劃，股票被授權授予。本公司亦維持經修訂的考辛斯地產股份有限公司二零零九年獎勵股票計劃(“二零零九年計劃”)及考辛斯地產股份有限公司二零零五年限制性股票單位計劃(“RSU計劃”)，儘管二零零九年計劃或RSU計劃不允許進一步發行。
關於該公司的股權分類和責任分類獎勵的信息如下所述。
股權分類獎
在2020年間，公司授予三對關鍵員工的股權分類獎勵類型：(1)基於公司股東總回報的RSU(定義為相對於SNL美國寫字樓REIT指數中包括的寫字樓同行的總股東回報)，(2)基於每股運營累計資金與每股運營目標累計資金之比的RSU(“基於業績的RSU”)，(3)和限制性股票。在2019年至2018年期間，唯一授予的股權獎勵是限制性股票。
RSU獎勵是股權分類獎勵，將以股票形式結算，發行取決於所需服務、市場和業績標準的實現情況。對於2020年基於市場的RSU，本公司在授予日支付獎勵公允價值的估計費用，該估計使用授予日的蒙特卡洛估值計算，在歸屬期間按比例計算，僅在發生沒收時進行調整。這些基於市場的RSU的費用不會根據實際授予的獎勵數量進行調整。對於2020年基於業績的RSU，公司在授權期內使用授權日公司股票在授權日的公平市值來支付獎勵費用。這筆費用在歸屬期間按比例確認，並根據預計歸屬的股票數量和發生時的沒收情況每季度進行調整。2020年授予的兩個RSU的測量期為三年自發行當年1月1日起至12月31日止。這些裁決的最終和解範圍可以是0%至200目標單位數量的%取決於上述市場成就和業績指標。
F-27
目錄
該公司估計，截至2020年12月31日，所有未償還的股權分類RSU的未來費用為$2.72000萬美元(使用截至2020年12月31日的基於績效的RSU的估計歸屬百分比)，這將在加權平均期間確認2.1好多年了。
2020、2019年和2018年，公司發佈71,421, 65,824，及78,799分別向員工發行限制性股票，這些股票可按比例授予三年自發行之日起。在2020、2019年和2018年，公司還發布了34,059, 37,166，及29,638分別向發行日立即歸屬的獨立董事會成員出售股票。公司在授予日以公允價值計入限制性普通股和額外實收資本，抵消性遞延補償也計入額外實收資本。本公司記錄了授權期內的補償費用。截至2020年12月31日，該公司擁有2.7與限制性股票相關的額外實收資本中包括的未確認補償成本，將在加權平均期間確認1.5好多年了。2020、2019年和2018年期間歸屬的限制性股票的總歸屬日期公允價值為$3.2百萬，$2.6百萬美元，以及$2.3分別為百萬美元。
下表彙總了截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的股權分類獎勵活動(以千股為單位)：
202020192018
股份授予時的加權平均公平市價股份授予時的加權平均公平市價股份授予時的加權平均公平市價
年初未歸屬的股份141 $34.81148 $33.08139 $31.72
授與173 $44.1366 $35.6478 $34.04
既得(82)$34.69(72)$34.09(64)$31.32
沒收(11)$41.10(1)$34.46(5)$32.88
年底未歸屬股份221 $41.90141 $34.81148 $33.08
用於確定股權分類的基於市場的RSU的授予日期公允價值的蒙特卡羅估值包括對那些在2020年授予的RSU的以下假設：
2020
波動率(1)18.00 %
無風險利率(2)1.34 %
股票貝塔(3)1.04 %
(1)以三年來的歷史波動性為基礎，使用每日股價。
(2)反映三年期國債收益率。
(3)Beta使用最多三年的每日股價數據進行計算。
2020年RSU的股息等價物將根據授予的單位數量以公司普通股的股票結算。在宣佈分紅時，本公司在計量期內應計這些紅利等值單位，這些紅利等值單位計入綜合資產負債表中超過累計淨收入的分配。截至2020年12月31日，未歸屬股權分類RSU的目標數量為97,315.
所有限制性股票在歸屬期間均可分紅並享有投票權。
除股權分類RSU和限制性股票外，截至2020年12月31日，公司擁有28,351向主要員工和外部董事發行的股票期權，可以作為普通股行使，所有股票都是完全授予的。在2020、2019年和2018年，不是的向員工或董事授予股票期權，並且公司承認不是的與股票期權相關的薪酬支出。在2020至2019年期間，公司發佈了12,373和10,451分別用於期權行使的股票。截至2020年12月31日，未償還和可行使期權的內在價值為$225,000。內在價值是用期權的行權價格與公司股票的市場價值相比較來計算的。截至2020年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日，未償還和可行使期權的加權平均合同期限為0.1年和0.6分別是幾年。
F-28
目錄
以下是截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的股票期權活動摘要(期權單位：千)：
202020192018
選項數量每個期權的加權平均行權價選項數量每個期權的加權平均行權價選項數量每個期權的加權平均行權價
年初未償還款項67 $23.13114 $24.00232 $26.36
練習(37)$21.28(42)$25.59(114)$26.40
沒收/過期(2)$22.76(5)$25.32(4)$74.88
年終未清償債務28 $25.5567 $23.13114 $24.00
責任-分類獎勵
在2019年和2018年期間，公司授予三責任類型-對關鍵員工的分類獎勵：(1)基於市場的RSU，(2)基於績效的RSU，(3)和基於服務的RSU。
2019年和2018年RSU獎勵是責任分類獎勵，將以現金結算，付款取決於是否達到所需的市場、業績和服務標準。基於市場和基於績效的RSU的歸屬期限為三年自發行當年1月1日起至12月31日止。基於服務的RSU的歸屬期限為三年從授予日期開始。對於2019年和2018年基於市場的RSU，公司使用季度蒙特卡洛估值對歸屬期間獎勵的公允價值進行估計。對於2019年和2018年基於業績的RSU，公司在歸屬期內的獎勵費用使用的是公司股票在報告日期的公允市值乘以基於當前對歸屬後預期比率的估計而支付的預期單位數量。對於2019年和2018年基於服務的RSU費用，在歸屬期內使用公司股票在報告日期的公平市值按比例獎勵。
下表彙總了公司在截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度內的責任分類獎勵活動(以千股為單位)：
202020192018
股份股份股份
年初未歸屬的股份316 276 262 
授與— 136 117 
既得(172)(95)(94)
沒收(9)(1)(9)
年底未歸屬股份135 316 276 
2019年和2018年基於市場的RSU和基於業績的RSU的股息等價物將根據歸屬百分比支付。本公司根據最新的預計歸屬百分比，在宣佈股息時，在計量期間應計這些股息等值單位的費用。截至2020年12月31日，基於市場和基於績效的非既得性RSU的目標數量為87,645與2019年贈款相關的項目。
對於基於服務的RSU，將根據授予的RSU數量支付股息等值單位。對於2018年時間授予的RSU贈款，這些股息支付已經並將繼續與普通股股息的支付同時進行。對於2019年時間授予的RSU贈款，股息等值單位將在歸屬時支付。在宣佈分紅時，公司在服務期內應計、支出和/或支付這些紅利等值單位。
該公司估計，截至2020年12月31日，所有類型的未償還負債分類RSU的未來費用為$2.5百萬美元(使用截至2020年12月31日的股價和估計目標百分比)，這將在加權平均期間確認1.4好多年了。在2020年，為所有類型的負債分類RSU和相關股息支付的現金總額為#美元9.9百萬

F-29
目錄
17.    退休儲蓄計劃
本公司根據美國國税法(“守則”)第401節維持一項固定供款計劃(“退休儲蓄計劃”)，涵蓋在職正式僱員。員工在受僱後有資格立即參加退休儲蓄計劃，税前繳費最高可達守則規定的限額。截至2018年12月31日，該公司與3員工合格的税前退休儲蓄計劃繳費的百分比(不超過某些規範限制)，以及員工在以下時間內歸屬於公司繳費的百分比三年制句號。2019年1月1日，公司開始出資3員工符合條件的薪酬的%，該薪酬在員工在公司工作滿五年後全額授予該計劃兩年。公司可能會在其許可範圍內更改此百分比此外，該公司可決定在未來作出酌情供款。該公司貢獻了$1.0一億美元，$913,000，及$647,000分別添加到2020、2019年和2018年計劃年度的退休儲蓄計劃。
18.    所得税
淨所得税優惠不同於將法定聯邦所得税税率應用於CTRS的税前收入所計算的金額(以千美元為單位)：
202020192018
金額率金額率金額率
聯邦所得税優惠(費用)$125 21 %$(65)(21)%$143 21 %
州所得税優惠(費用)，扣除聯邦所得税影響24 4 (12)(4)27 4 
遞延税金調整21 4 127 41 — — 
資本損失的超額税收優惠404 68 — — — — 
估值免税額(586)(98)(45)(15)(174)(26)
增加賬面收入免税額(89)(15)— — — — 
其他101 16 (5)(1)4 1 
適用於淨收益(虧損)的福利$— — %$— — %$— — %
截至2020年12月31日和2019年12月31日，代表CTRS遞延税項資產和負債的重大臨時性差異的税收影響如下(單位：千)：
20202019
非合併合資企業的收入$32 $27 
聯邦和州税淨營業虧損結轉696 702 
聯邦和州税資本損失結轉582 118 
其他資產104 — 
遞延税項總資產1,414 847 
其他責任— (19)
遞延税金淨資產1,414 828 
估值免税額(1,414)(828)
扣除估值扣除後的遞延税項淨資產$— $— 
如果根據現有證據，遞延税項資產更有可能無法變現，則需要對遞延税項資產計入估值撥備。在評估是否需要估值免税額時，應適當考慮與這一認識有關的所有正面和負面證據。這些證據包括(其中包括)當前和近期累計虧損的存在、對未來盈利能力的預測、法定結轉期的長度、公司虧損結轉的歷史以及可用的税務籌劃策略。
截至2020年12月31日和2019年12月31日，CTRS的遞延税淨資產為1美元。1.4300萬美元和300萬美元828,000，並對每一項的全部金額給予估值津貼。2020年12月31日和2019年12月31日應記錄估值免税額的結論是基於缺乏證據表明CTRS可以產生未來的應税收入來實現遞延税項資產的好處。
F-30
目錄
19. 每股收益
下表列出了公司截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的綜合營業報表的基本每股收益和稀釋後每股收益的計算方法(單位為千，每股金額除外)： 
截至十二月三十一日止的年度
202020192018
普通股每股收益-基本：
分子：
淨收入$238,114 $152,683 $80,765 
CPLP非控股權益應佔淨收益(315)(1,952)(1,345)
可歸因於其他非控股權益的淨收入(521)(313)(256)
*$237,278 $150,418 $79,164 
分母：
加權平均普通股-基本148,277 128,060 105,076 
普通股每股淨收益-基本$1.60 $1.17 $0.75 
每股普通股收益-稀釋後：
分子：
淨收入$238,114 $152,683 $80,765 
可歸因於其他非控股權益的淨收入(521)(313)(256)
普通股股東可獲得的淨收入在CPLP非控制性權益的淨收入之前$237,593 $152,370 $80,509 
分母：
加權平均普通股-基本148,277 128,060 105,076 
*補充道：
潛在稀釋性普通股-股票期權8 27 48 
潛在稀釋性限制性股票單位(簡寫為RSU)，減去以市價購買的股票54 — — 
可轉換為普通股的CPLP加權平均單位297 1,744 1,744 
加權平均普通股-稀釋後148,636 129,831 106,868 
每股普通股淨收益-稀釋後收益$1.60 $1.17 $0.75 
反稀釋股票期權是指行權價格超過公司股票平均市值的股票期權。這些反攤薄股票期權不包括在當前的攤薄加權平均股票計算中，但在未來可能會產生攤薄作用。有不是的截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日未償還的反稀釋股票期權。
F-31
目錄
20.    合併現金流量表--補充資料
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度的與現金流有關的補充信息，包括影響合併現金流量表的重大非現金活動如下(以千計)：
202020192018
支付的利息，扣除資本化金額後的淨額$62,641 $38,062 $43,166 
已繳納所得税(%1)343 — — 
非現金交易：
從在建項目轉移到經營性物業443,932 — 325,490 
將經營性物業及相關負債轉移至持有待售房地產資產及負債188,378 318,516 — 
已申報和應計普通股股息44,681 42,559 27,326 
應計財產購置、開發和租户資產支出的變化(25,745)4,891 (18,104)
從持有的土地和其他資產轉移到正在開發的項目22,771 — — 
分級交易中承擔的非現金資產和負債— 1,512,373 — 
土地租賃使用權資產及相關負債— 56,294 — 
從對鬆散合資企業的投資轉移到經營性物業— 50,781 — 
物業收購的非現金對價— 10,071 — 
會計原則變更的累積影響— — 22,329 
從對未合併的合資企業的投資轉移到正在開發的項目— — 7,025 
(1)這代表與銷售交易收益一起繳納的州所得税。相關費用的披露見附註5和8。
下表提供了資產負債表中記錄的現金、現金等價物和限制性現金與現金流量表中的現金、現金等價物和限制性現金的對賬(以千為單位)：
截至12月31日的年度，
202020192018
現金和現金等價物$4,290 $15,603 $2,547 
受限現金1,848 2,005 148 
現金總額、現金等價物和限制性現金$6,138 $17,608 $2,695 

21. 可報告的細分市場
該公司的部門基於內部報告方法，該方法按資產類型和地理區域對業務進行分類。按屬性類型劃分的區段有：寫字樓和混合用途。按地理區域劃分的區段有：亞特蘭大、奧斯汀、夏洛特、達拉斯、鳳凰城、坦帕等。其他房產包括位於休斯頓沃斯堡教堂山(Chapel Hill)的房產，以及2020年2月售出的新澤西州櫻桃山(Cherry Hill)的一處房產。這些可報告的部門代表根據類似的經濟特徵(包括物業類型和地理位置)向首席運營決策者報告的運營部門的集合。每個部門既包括合併業務，也包括公司在合資企業業務中的份額。
公司管理層部分根據淨營業收入(“NOI”)評估其可報告部門的業績。NOI代表租賃物業收入，減去終止費，減去租賃物業運營費用。NOI不是GAAP衡量的現金流或經營業績的指標，也不代表可用於滿足現金需求的現金，不應被視為現金流的替代指標。所有公司計算NOI的方式可能不盡相同。公司認為NOI是淨收入的適當補充措施，因為它幫助管理層和投資者瞭解公司運營資產的核心業務。NOI不包括公司一般和行政費用、報銷費用、利息費用、折舊和攤銷、減值、房地產銷售損益、債務清償損益、交易成本和其他非營業項目。
F-32
目錄
分部淨收入、資本支出金額和總資產沒有列在下表中，因為管理層在分析分部或做出資源分配決策時沒有使用這些衡量標準。截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度，公司各部門的信息以及NOI與淨收入的對賬如下(以千為單位)：
截至2020年12月31日的年度辦公室混合用途總計
收入：
亞特蘭大$255,594 $602 $256,196 
奧斯汀210,229 — 210,229 
夏洛特96,537 — 96,537 
達拉斯18,143 — 18,143 
鳳凰城50,671 — 50,671 
坦帕54,261 — 54,261 
其他59,285 4,895 64,180 
部門總收入744,720 5,497 750,217 
減去：公司從未合併的合資企業中獲得的租賃物業收入份額(22,837)(5,497)(28,334)
租賃物業總收入$721,883 $— $721,883 

截至2019年12月31日的年度辦公室混合用途總計
收入：
亞特蘭大$242,209 $8 $242,217 
奧斯汀160,196 — 160,196 
夏洛特120,214 — 120,214 
達拉斯9,421 — 9,421 
鳳凰城51,586 — 51,586 
坦帕54,216 — 54,216 
其他38,732 4,630 43,362 
部門總收入676,574 4,638 681,212 
減去：公司從未合併的合資企業中獲得的租賃物業收入份額(47,823)(4,638)(52,461)
租賃物業總收入$628,751 $— $628,751 

截至2018年12月31日的年度辦公室兩種混合用途*總計
收入：
亞特蘭大$206,692 $— $206,692 
奧斯汀104,817 — 104,817 
夏洛特92,398 — 92,398 
鳳凰城51,238 — 51,238 
坦帕49,822 — 49,822 
其他2,207 3,724 5,931 
部門總收入507,174 3,724 510,898 
減去：公司從未合併的合資企業中獲得的租賃物業收入份額(43,773)(3,724)(47,497)
租賃物業總收入$463,401 $— $463,401 



F-33
目錄
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度按可報告細分市場劃分的NOI如下(以千為單位)：
截至2020年12月31日的年度辦公室混合用途總計
淨營業收入：
亞特蘭大$172,588 $(49)$172,539 
奧斯汀125,215 — 125,215 
夏洛特65,203 — 65,203 
達拉斯14,586 — 14,586 
鳳凰城37,358 — 37,358 
坦帕33,440 — 33,440 
其他34,346 3,347 37,693 
淨營業收入總額$482,736 $3,298 $486,034 

截至2019年12月31日的年度辦公室混合用途總計
淨營業收入：
亞特蘭大$158,093 $(48)$158,045 
奧斯汀93,311 — 93,311 
夏洛特77,082 — 77,082 
達拉斯7,473 — 7,473 
鳳凰城37,247 — 37,247 
坦帕33,586 — 33,586 
其他21,939 3,107 25,046 
淨營業收入總額$428,731 $3,059 $431,790 

截至2018年12月31日的年度辦公室混合用途總計
淨營業收入：
亞特蘭大$131,564 $— $131,564 
夏洛特62,812 — 62,812 
奧斯汀60,474 — 60,474 
鳳凰城36,875 — 36,875 
坦帕30,514 — 30,514 
其他1,581 2,243 3,824 
淨營業收入總額$323,820 $2,243 $326,063 


F-34
目錄
以下是所列每個時期的淨收入與淨營業收入的對賬(以千為單位)：
截至12月31日的年度，
 202020192018
淨收入$238,114 $152,683 $80,765 
未合併合資企業的淨營業收入18,836 32,413 28,888 
手續費收入(18,226)(28,518)(10,089)
終止費收入(3,835)(7,228)(1,548)
其他收入(231)(246)(1,722)
報銷費用1,580 4,004 3,782 
一般和行政費用27,034 37,007 22,040 
利息支出60,605 53,963 39,430 
損損14,829 — — 
折舊攤銷288,648 257,149 181,382 
交易成本428 52,881 248 
其他費用2,091 1,109 556 
債務清償收益— — (8)
非合併合資企業的收入(7,947)(12,666)(12,224)
出售未合併合資企業的投資收益，淨額(45,767)— — 
出售投資物業的收益(90,125)(110,761)(5,437)
淨營業收入$486,034 $431,790 $326,063 

F-35
目錄
附表III
堂兄弟財產公司和附屬公司
房地產與累計折舊
2020年12月31日
(千美元)
將初始成本轉嫁給A公司成本在以後資本化
至收購		總金額為美元。
在這個時期結束的時候
描述/大都市區累贅土地和
改進		建築物和
改進		土地和
改進
降低成本
銷售，轉賬
以及其他		建築和改進降低了銷售、轉移和其他方面的成本土地和
改進
降低成本
銷售，轉賬
以及其他		建築和改進降低了銷售、轉移和其他方面的成本合計(A)(B)累計
折舊費(A)(B)		日期
建造業/
翻新		日期
後天
壽命取決於2020年運營表中折舊的計算依據(C)
操作屬性
域名$— $65,236 $755,143 $6,008 $230,349 $71,244 $985,492 $1,056,736 $35,842 —201940年份
德克薩斯州奧斯汀
終點189,352 49,050 410,826 — 23,451 49,050 434,277 483,327 19,471 —201940年份
佐治亞州亞特蘭大
諾斯帕克鎮中心— 22,350 295,825 — 77,198 22,350 373,023 395,373 85,760 —201439年份
佐治亞州亞特蘭大
企業中心— 2,468 272,148 17,282 64,426 19,750 336,574 356,324 51,978 —201640年份
佛羅裏達州坦帕
春季和第8屆— 28,131 — 426 301,774 28,557 301,774 330,331 29,922 2015201540年份
佐治亞州亞特蘭大
海登渡口— 13,102 262,578 (252)26,676 12,850 289,254 302,104 49,929 —201640年份
菲尼克斯，AZ
鹿頭角廣場— 35,064 234,111 — 23,652 35,064 257,763 292,827 38,761 —201640年份
佐治亞州亞特蘭大
露臺— 27,360 247,226 — 7,558 27,360 254,784 282,144 14,028 —201940年份
德克薩斯州奧斯汀
十一大— 33,841 201,707 — 47,221 33,841 248,928 282,769 34,609 —201640年份
德克薩斯州奧斯汀
廣場南一號(FKA Bank Of America Plaza)— 32,091 229,840 (417)8,620 31,674 238,460 270,134 21,849 —201940年份
北卡羅來納州夏洛特
布里亞萊克廣場— 33,486 196,915 — 4,250 33,486 201,165 234,651 13,126 —201940年份
德克薩斯州休斯頓
第五第三中心137,057 22,591 180,430 — 27,122 22,591 207,552 230,143 47,212 —201440年份
北卡羅來納州夏洛特
聖哈辛託中心— 34,068 176,535 (579)18,908 33,489 195,443 228,932 27,446 —201640年份
德克薩斯州奧斯汀
3344棵桃樹— 16,110 176,153 — 29,835 16,110 205,988 222,098 29,947 —201640年份
佐治亞州亞特蘭大
鐵路站場— 22,831 178,323 — 44 22,831 178,367 201,198 391 —202040年份
北卡羅來納州夏洛特
阿瓦隆$— $9,952 $— $73 $168,102 $10,025 $168,102 $178,127 $13,323 2016201640年份
佐治亞州亞特蘭大
長廊92,593 13,439 102,790 — 51,239 13,439 154,029 167,468 62,724 —201134年份
佐治亞州亞特蘭大
科羅拉多州塔樓114,659 1,600 — 20,592 127,434 22,192 127,434 149,626 41,443 2013201330年份
德克薩斯州奧斯汀
816國會78,232 6,817 89,891 20,625 31,626 27,442 121,517 148,959 35,373 —201342年份
德克薩斯州奧斯汀
傳統聯盟一號66,000 13,049 128,740 — 59 13,049 128,799 141,848 7,576 —201940年份
佐治亞州達拉斯
3350棵桃樹— 16,836 108,177 — 11,450 16,836 119,627 136,463 18,294 —201640年份
佐治亞州亞特蘭大
納斯卡廣場— 51 115,238 — 7,505 51 122,743 122,794 19,656 —201640年份
北卡羅來納州夏洛特
Tempe網關— 5,893 95,130 — 6,912 5,893 102,042 107,935 15,867 —201640年份
菲尼克斯，AZ
域點— 17,349 71,599 — 4,949 17,349 76,548 93,897 4,580 —201940年份
德克薩斯州奧斯汀
BBT停車庫— 15,318 69,780 33 1,007 15,351 70,787 86,138 1,166 —202040年份
北卡羅來納州夏洛特
1200棵桃樹— 19,495 62,836 (1)977 19,494 63,813 83,307 2,934 —201940年份
佐治亞州亞特蘭大
111西里約熱內盧— 6,076 56,647 (127)17,761 5,949 74,408 80,357 10,478 —201740年份
菲尼克斯，AZ
3348棵桃樹— 6,707 69,723 — 2,884 6,707 72,607 79,314 12,540 —201640年份
佐治亞州亞特蘭大
雪莉裏5950號— 8,040 65,919 — 2,283 8,040 68,202 76,242 4,451 —201940年份
佐治亞州達拉斯
波特角(The Pointe)— 9,404 54,694 — 8,360 9,404 63,054 72,458 11,631 —201640年份
佛羅裏達州坦帕
港景廣場— 10,800 39,136 — 10,175 10,800 49,311 60,111 7,487 —201640年份
佛羅裏達州坦帕
研究公園V— 4,373 — 801 42,393 5,174 42,393 47,567 10,300 2014199830年份
德克薩斯州奧斯汀
子午線馬克廣場— 2,219 — — 31,698 2,219 31,698 33,917 22,979 1997199730年份
佐治亞州亞特蘭大
總運營屬性677,893 605,197 4,948,060 64,464 1,417,898 669,661 6,365,958 7,035,619 803,073 
S-1
目錄
將初始成本轉嫁給A公司成本在隨後的交易中資本化
至收購		總金額為美元。
在這個時期結束的時候
描述/大都市區累贅土地和
改進		建築物和
改進		土地和
改進
降低成本
銷售，轉賬
以及其他		建築和改進降低了銷售、轉移和其他方面的成本土地和
改進
降低成本
銷售，轉賬
以及其他		建築和改進降低了銷售、轉移和其他方面的成本合計(A)(B)累計
折舊費(A)(B)		日期
建造業/
翻新		日期
後天
壽命取決於2020年運營表中折舊的計算依據(C)
持有待售
伯內特廣場$— $32,656 $90,104 $(566)$7,622 $32,090 $97,726 $129,816 $8,123 —201940年份
德克薩斯州沃斯堡
持有待售物業總數— 32,656 90,104 (566)7,622 32,090 97,726 129,816 8,123 —
正在開發的項目
100軋機— 13,156 — — 44,233 13,156 44,233 57,389 — 20202018
菲尼克斯，AZ
正在開發的項目總數— 13,156 — — 44,233 13,156 44,233 57,389 — —
土地
南端站— 28,134 — — — 28,134 — 28,134 — —2020
北卡羅來納州夏洛特
傳統聯盟2和3— 22,724 — — — 22,724 — 22,724 — —2019
佐治亞州達拉斯
域14和15— 21,000 — — — 21,000 — 21,000 — —2019
德克薩斯州奧斯汀
303特雷蒙特— 18,779 — — — 18,779 — 18,779 — —2020
北卡羅來納州夏洛特
域9— 16,640 — — — 16,640 — 16,640 — —2018
德克薩斯州奧斯汀
901西桃樹— 11,883 — 3,584 — 15,467 — 15,467 — —2019
佐治亞州亞特蘭大
3354桃樹— 13,410 — — — 13,410 — 13,410 — —2018
佐治亞州亞特蘭大
100個磨坊毗鄰的土地— 6,350 — — — 6,350 — 6,350 — —2018
菲尼克斯，AZ
域點3— 11,018 — — — 11,018 — 11,018 — —2020
德克薩斯州奧斯汀
福賽斯大道毗鄰的土地— 11,240 — (7,540)— 3,700 — 3,700 — —2007
佐治亞州亞特蘭大郊區
企業中心5— 5,188 — (4)— 5,184 — 5,184 — —2019
總商業用地— 166,366 — (3,960)— 162,406 — 162,406 — 
總屬性$677,893 $817,375 $5,038,164 $59,938 $1,469,753 $877,313 $6,507,917 $7,385,230 $811,196 
S-2
目錄
附表III
堂兄弟財產公司和附屬公司
房地產與累計折舊
2020年12月31日
(千)
 
注：
(a)截至2020年12月31日的三個年度的房地產總賬面價值和累計折舊對賬如下：
房地產累計折舊
202020192018202020192018
期初餘額$7,158,069 $4,121,286 $3,893,799 $621,617 $421,495 $275,977 
在此期間增加的項目包括：
層級合併— 2,222,989 — — — — 
收購286,252 542,502 48,920 — — — 
改善和其他資本化成本
323,919 271,720 178,567 — — — 
折舊費用— — — 234,057 200,122 145,518 
添加總數610,171 3,037,211 227,487 234,057 200,122 145,518 
在此期間的扣除額：
房地產銷售成本(383,010)(428)— (44,478)— — 
總扣除額(383,010)(428)— (44,478)— — 
未計減值費用的期末餘額7,385,230 7,158,069 4,121,286 811,196 621,617 421,495 
期末自有房地產資產累計減值費用(14,829)— — — — — 
期末餘額$7,370,401 $7,158,069 $4,121,286 $811,196 $621,617 $421,495 
(b)就聯邦所得税而言，扣除折舊後的總成本為$。5.2截至2020年12月31日，10億美元(未經審計)。
(c)建築物和裝修的折舊超過30至42好多年了。租賃改進和其他資本化租賃成本在資產壽命或租賃期內(以較短者為準)折舊。
S-3