立即釋放

服務物業信託公司宣佈2022年第三季度業績

每股普通股淨收益0.05美元

正常化FFO增加100.0%，至每股普通股0.54美元

調整後的EBITDARE增長26.3%，達到1.735億美元

馬薩諸塞州牛頓(2022年11月3日)。服務物業信託(納斯達克：SVC)今天公佈了截至2022年9月30日的季度財務業績。

SVC首席投資官兼首席投資官託德·哈格里夫斯發表了以下聲明：

酒店經營趨勢在第三季度繼續恢復，這是由於我們的市區和郊區精選服務酒店的預訂量增加。可比RevPAR較上年同期增長29.6%。我們運營商的穩健業績使可比酒店的EBITDA比去年同期增長了77.1%。

我們酒店在9月和10月的業務活動有所增加，其中週中的預訂量有所改善。我們預計未來幾個季度將進一步受益於商務旅行的持續復甦，特別是我們的全方位服務和精選服務的酒店。隨着酒店基本面的持續改善，超過7.5億美元的可用流動資金和我們的淨租賃投資組合產生的穩定現金流，我們將季度股息增加到每股普通股0.20美元，這反映了我們對未來業務的信心。“

截至2022年9月30日的季度業績：

(1)在截至2022年9月30日和2021年9月30日的季度，根據美國公認會計原則(GAAP)確定的淨收益(虧損)與某些非GAAP指標(包括FFO、標準化FFO、EBITDA、EBITDARE和調整後EBITDARE)之間的其他信息和對賬將出現在本新聞稿的後面部分。

·淨收益(虧損)：截至2022年9月30日的季度淨收益為750萬美元，或每股稀釋後普通股0.05美元，而截至2021年9月30日的季度淨虧損5970萬美元，或每股稀釋後普通股虧損0.36美元。截至2022年9月30日的季度的淨收入包括2310萬美元的股本證券未實現淨收益，或每股稀釋後普通股0.14美元，以及120萬美元或每股稀釋後普通股0.01美元的資產減值損失。截至2021年9月30日的季度淨虧損包括2430萬美元，或0.15美元

每股攤薄普通股，股本證券的未實現淨收益和310萬美元，或每股攤薄普通股0.02美元的交易相關成本。截至2022年9月30日和2021年9月30日的季度，已發行稀釋普通股的加權平均數量分別為1.647億股和1.646億股。

·正常化FFO：截至2022年9月30日的季度的正常化FFO為8850萬美元，或每股稀釋後普通股0.54美元，而截至2021年9月30日的季度的正常化FFO為4380萬美元，或每股稀釋後普通股0.27美元。

·調整後的EBITDARE：與截至2021年9月30日的季度相比，截至2022年9月30日的季度調整後的EBITDARE增長了26.3%，達到1.735億美元。

酒店產品組合：

截至2022年9月30日，SVC的242家酒店由Sonesta Holdco Corporation或Sonesta Holdco Corporation(200家酒店)、Hyatt Hotels Corporation或Hyatt(17家酒店)、Radisson Hotel，Inc.或Radisson(8家酒店)、Marriott International，Inc.或Marriott(16家酒店)以及洲際酒店集團(InterContinental Hotels Group)或IHG(1家酒店)的子公司運營。

(1)在截至2022年9月30日和2021年9月30日期間，用於確定酒店EBITDA的酒店運營收入和酒店運營支出與根據公認會計準則確定的酒店運營收入和酒店運營支出之間的調整將在本新聞稿的後面部分公佈。

(2)報告期內所有酒店的業績，包括SVC所擁有期間SVC出售的酒店的業績。

SVC旗下酒店近期的經營統計數字如下：

可比較的酒店

所有酒店

截至2022年11月3日，SVC旗下241家酒店的初步入住率、平均每日平均房價和平均平均房價分別為66.5%、143.42美元和95.37美元。

Net Lease零售投資組合：

SVC的淨租賃零售組合概述如下：

在截至2022年9月30日的季度裏，SVC為其某些淨租賃租户記錄了40萬美元的無法收回收入準備金。在截至2021年9月30日的季度裏，SVC為其某些淨租賃租户減少了540萬美元的無法收回收入準備金。

近期投資活動：

在截至2022年9月30日的季度中，SVC出售了5家酒店和6處淨租賃物業，603個鑰匙，總銷售價格為2970萬美元，不包括關閉成本，淨租賃物業總計14,056平方英尺，總銷售價格為110萬美元，不包括關閉成本。從2022年10月1日到2022年11月3日，SVC出售了一家帶有120把鑰匙的酒店，總銷售價格為600萬美元，不包括關閉成本。

在截至2022年9月30日的季度裏，SVC簽署了出售16家萬豪品牌酒店和4家Sonesta品牌酒店的協議，萬豪品牌酒店的2,155個鑰匙位於9個州，總銷售額為1.373億美元，4個Sonesta品牌酒店的546個鑰匙位於4個州，總銷售額為2,520萬美元。這些待定銷售是有條件的；因此，這些銷售可能不會發生、可能被推遲或其條款可能會改變。SVC預計，這些銷售中的大部分將在2023年第一季度末完成。SVC繼續銷售另外一家酒店，出售219把鑰匙，以及三處淨租賃物業，總計8,575平方英尺的可出租面積。

截至2022年9月30日的季度，SVC某些物業的資本支出為2440萬美元。

流動資金和融資活動：

截至2022年11月1日，SVC的現金和現金等價物約為1.14億美元，循環信貸安排下未提取7.05億美元。

正如之前宣佈的，在2022年10月，SVC及其貸款人修訂了管理其循環信貸安排的協議，其中包括取消在現有豁免期內(受某些條件限制)支付普通股股息和發行有擔保債務的限制，並要求SVC保持最低流動性水平，以解決近期債務到期日問題。SVC還行使了將其循環信貸安排的到期日延長6個月至2023年7月15日的選擇權。

普通股股息：

2022年10月13日，SVC宣佈於2022年10月24日向登記在冊的股東支付每股0.20美元(每股每年0.80美元)的定期季度普通股股息；該股息將於2022年11月17日左右支付。

電話會議：

2022年11月4日上午10：00東部時間，託德·哈格里夫斯、總裁和首席投資官以及首席財務官兼財務主管布萊恩·唐利將主持電話會議，討論SVC 2022年第三季度的財務業績。電話會議電話號碼是(877)329-3720。在美國和加拿大以外撥打電話的參會者請撥打(412)317-5434。從任何一個號碼接入呼叫都不需要密碼。與會者應在預定的通話開始前15分鐘撥打電話。電話會議的重播將持續到2022年11月11日星期五。要收聽重播，請撥打(412)317-0088。重播密碼是9258276。

電話會議的現場音頻網絡直播也將在SVC的網站www.svcreit.com上以只聽模式收看。想要收聽網絡直播的參與者應在電話會議前約五分鐘訪問SVC的網站。通話結束後，存檔的網絡直播將在SVC的網站上重播約一週。未經SVC事先書面同意，嚴禁以任何方式轉錄、錄製和轉播SVC第三季度電話會議。

補充數據：

SVC 2022年第三季度補充運營和財務數據的副本可從SVC的網站www.svcreit.com下載。SVC的網站不作為本新聞稿的一部分。

服務物業信託(納斯達克代碼：SVC)是一家房地產投資信託基金，投資於兩個資產類別：酒店和專注於服務的零售淨租賃物業，投資超過110億美元。截至2022年9月30日，SVC在美國各地以及波多黎各和加拿大擁有242家酒店，超過40,000間客房，其中大部分是延長住宿和精選服務。截至2022年9月30日，SVC還在全美擁有769處以零售服務為重點的淨租賃物業，總面積超過1340萬平方英尺。SVC由RMR集團(納斯達克：RMR)管理，RMR是一家另類資產管理公司，截至2022年9月30日管理的資產超過370億美元，在購買、銷售、融資和運營商業房地產方面擁有超過35年的機構經驗。SVC總部設在馬薩諸塞州牛頓市。欲瞭解更多信息，請訪問www.svcreit.com。

非GAAP財務指標和某些定義：

SVC提出了適用的美國證券交易委員會或美國證券交易委員會規則所指的某些“非公認會計準則財務指標”，包括來自運營的資金，或FFO，標準化FFO，未計利息、税項、折舊及攤銷前利潤，或EBITDA，酒店EBITDA，房地產EBITDA，或EBITDARE，以及調整後EBITDARE。這些衡量標準不代表符合公認會計原則的經營活動產生的現金，也不應被視為淨收益(虧損)的替代指標，作為衡量SVC經營業績或衡量SVC流動性的指標。這些措施應與SVC的簡明綜合損益表中所列的淨收益(虧損)一併考慮。SVC認為這些非GAAP指標是REIT經營業績以及淨收益(虧損)的適當補充指標。SVC認為，這些衡量標準為投資者提供了有用的信息，因為通過剔除某些歷史金額的影響，如折舊和攤銷費用，它們可能有助於比較SVC在不同時期的經營業績以及與其他REITs的經營業績，就Hotel EBITDA而言，僅反映在酒店層面產生和發生的收入和支出項目可能有助於投資者和管理層瞭解SVC的酒店運營。SVC認為，酒店EBITDA為管理層和投資者提供了有用的信息，作為衡量其酒店運營盈利能力的關鍵指標。

有關SVC經營業績和財務狀況的更詳細説明，以及SVC對FFO和標準化FFO、EBITDA、酒店EBITDA、EBITDARE和調整後EBITDARE的計算，以及這些金額與根據公認會計準則確定的金額的對賬，請參閲本文件所附頁面。

Average Daily Rate，或ADR，代表客房收入除以在給定時期內售出的客房夜晚總數。ADR為SVC旗下酒店的定價提供了有用的見解，是酒店業廣泛使用的一種衡量標準。

可比酒店數據：SVC在可比基礎上提供各期間的RevPAR、ADR和入住率，以便於各期間之間的比較。SVC通常將可比酒店定義為在2022年9月30日由其擁有並在被比較的整個時期內開業和運營的酒店。在截至2022年9月30日和2021年9月30日的三個月和九個月裏，SVC的可比業績不包括三家在報告所述部分時間內暫停運營的酒店。

酒店EBITDA：酒店EBITDA的計算方法為酒店運營收入減去所有管理和租賃酒店的酒店運營支出，然後根據公認會計原則在SVC的簡明綜合收益(虧損)表中進行任何必要的調整。

酒店EBITDA利潤率：酒店EBITDA利潤率是酒店EBITDA佔酒店運營收入的百分比。

入住率表示售出的客房夜間總數除以一家或一組酒店可供入住的客房夜間總數。入住率是衡量SVC酒店使用率和需求的重要指標。

租金覆蓋範圍：SVC將租金覆蓋範圍定義為扣除利息、税項、折舊、攤銷和租金前的收益，或EBITDAR，除以SVC應支付的年度最低租金除以物業的最低租金加權後的淨租賃組合的總最低租金。用於確定租金覆蓋範圍的EBITDAR金額通常是根據租户提供的最新運營信息(如果有)報告的最近12個月期間的金額。承租人提供的經營報表通常未經審計，在某些情況下，可能不是根據公認會計準則編制的，也不是由SVC獨立核實的。沒有報告經營信息的租户不包括在租金覆蓋範圍的計算中。在SVC沒有從租户那裏獲得最近一個季度的財務信息的情況下，它使用行業基準數據計算了2022年第三季度的隱含EBITDAR，以反映當前的運營趨勢。SVC相信，使用這一行業基準數據可以合理估計最近的運營業績和這些租户的租金覆蓋範圍。

每可用客房收入，或RevPAR，代表客房收入除以給定時期可供客人使用的客房夜晚總數。RevPAR是與入住率和ADR相關的行業指標，有助於衡量可比時期的收入表現。

服務屬性信任

簡明合併資產負債表

(千美元，共享數據除外)

(未經審計)

服務屬性信任

簡明綜合損益表(虧損)

(金額以千為單位，每股數據除外)

(未經審計)

請參見第11頁的註釋。

服務屬性信任

業務資金、正常化資金的對賬

來自運營、EBITDA、EBITDAre和調整後的EBITDAre

(金額以千為單位，每股數據除外)

(未經審計)

請參見第11頁的註釋。

服務屬性信任

酒店息税折舊攤銷前利潤的計算與核對

可比較的酒店

(金額以千為單位)

(未經審計)

請參見第11頁的註釋。

服務屬性信任

酒店息税折舊攤銷前利潤的計算與核對

所有酒店

(金額以千為單位)

(未經審計)

參見第11頁的註釋

(1)截至2022年9月30日，SVC擁有242家酒店。SVC的簡明綜合損益表包括其管理的酒店的經營收入和費用。

(2)在計算淨收入時，SVC在滿足所有或有事項並賺取收入時，確認租金收入的百分比。在截至2022年和2021年9月30日的三個月中，SVC確認的租金收入百分比分別為2,279美元和555美元，在截至2022年和2021年9月30日的九個月中分別確認為3,421美元和944美元。

SVC在截至2022年和2021年9月30日的三個月中分別減少了1,845美元和905美元的租金收入，在截至2022年和2021年9月30日的九個月中分別減少了5,530美元和3,087美元的租金收入，以記錄SVC某些租約下的預定租金變化、SVC與美國旅遊中心公司(TravelCenter of America Inc.)租約項下的遞延租金義務，以及根據與TA的租約估計未來向SVC支付的直線拆除地下儲罐的費用。

(3)當根據SVC的管理協議或其擔保條款，SVC的酒店管理人員需要為業主優先回報的不足提供資金時，SVC在其簡明綜合收益(虧損)表中將該等資金反映為酒店運營費用的減少。截至2022年9月30日的三個月和九個月內，酒店運營費用沒有淨減少。截至2021年9月30日的9個月，酒店運營費用淨減少15,696美元。

(4)截至2022年9月30日止九個月的交易相關成本為1,920美元，主要包括與SVC探索可能的融資交易有關的成本。截至2021年9月30日的三個月的交易相關成本為3,149美元，主要涉及與SVC與萬豪的仲裁程序有關的法律成本。截至2021年9月30日的九個月的交易相關成本包括在此期間88家酒店更名導致的酒店經理過渡相關成本19,971美元，與SVC與萬豪國際仲裁程序有關的法律成本5,263美元，以及SVC之前根據其與凱悦酒店的協議提供的3,700美元營運資金，因為預計這筆金額將無法再收回。

(5)SVC在截至2022年9月30日的三個月內錄得1,172美元的資產減值虧損，以將三家酒店和一家租賃物業的賬面價值降至其估計公允價值減去銷售成本。SVC在截至2022年9月30日的9個月中記錄了9,720美元的資產減值虧損，以將28家酒店和5家租賃物業的賬面價值降至其估計公允價值減去銷售成本。SVC在截至2021年9月30日的九個月內錄得資產減值虧損2,110美元，以將五個租賃物業的賬面淨值降至其估計公允價值減去銷售成本。

(6)在截至2022年9月30日的三個月內，SVC錄得銷售房地產淨虧損164美元，涉及出售5家酒店和6家淨租賃物業。在截至2021年9月30日的三個月裏，SVC在銷售房地產方面錄得94美元的淨收益，這與出售兩處淨租賃物業有關。在截至2022年9月30日的9個月中，SVC記錄了與出售61家酒店和19處淨租賃物業有關的房地產銷售淨收益44,235美元。在截至2021年9月30日的9個月中，SVC在銷售房地產方面錄得10,934美元的淨收益，這與出售6家酒店和5處淨租賃物業有關。

(7)權益證券的未實現收益或虧損，淨額指將SVC在TA普通股的投資的賬面價值調整為其公允價值所需的調整。

(8)在截至2022年9月30日的九個月內，SVC錄得791美元的債務清償虧損，涉及註銷遞延融資成本和與其修訂循環信貸安排有關的未攤銷折扣，以及償還500,000美元的無擔保優先票據。

(9)代表SVC在Sonesta的股權投資所佔的比例份額。

(10)SVC計算FFO和歸一化FFO，如上所示。FFO是根據全美房地產投資信託協會(NAREIT)定義的基礎計算的，即按照公認會計原則計算的淨收益(虧損)，不包括出售物業的任何損益和房地產資產減值損失(如果有的話)，加上房地產折舊和攤銷，減去任何股權證券的未實現損益，以及反映SVC在可歸因於被投資人的FFO份額的調整，以及目前不適用於SVC的某些其他調整。在計算歸一化FFO時，SVC會針對上面顯示的項目進行調整。FFO和標準化FFO是SVC董事會在確定分配給股東的金額時考慮的因素之一。其他因素包括但不限於滿足SVC的REIT分配要求的要求、其信貸協議和公共債務契約的限制、SVC的債務和股權資本的可獲得性、SVC的分派率佔其普通股交易價格的百分比或股息率、以及其他REITs的股息率、SVC對其未來資本需求和經營業績的預期，以及SVC對償還債務的預期現金需求和可獲得性。其他房地產公司和REITs計算FFO和標準化FFO的方式可能與SVC不同。

(11)SVC計算EBITDA、EBITDARE和調整後的EBITDARE，如上所示。EBITDARE按NAREIT定義的基準計算，即EBITDA，不包括出售房地產的損益、房地產資產的減值損失(如有)以及反映SVC應佔被投資方的EBITDARE份額的調整。在計算調整後的EBITDAR時，SVC對上述項目進行了調整。其他房地產公司和REITs計算EBITDA、EBITDAre和調整後EBITDAre的方式可能與SVC不同。

(12)金額代表SVC受託人、SVC經理的高級管理人員和某些其他員工的股權薪酬。

(13)SVC某些酒店總銷售額的不同比例將作為未來翻新或翻新的儲備，或作為FF&E儲備託管。SVC擁有其酒店的所有FF&E儲備託管。

(14)SVC正在攤銷其在Sonesta的初始投資的公允價值的負債，作為酒店運營費用的減少，在其精簡的綜合損益表中。由於這一負債，SVC在截至2022年和2021年9月30日的三個月中每月減少酒店運營費用621美元，在截至2022年9月30日和2021年9月30日的九個月中每月減少1,863美元。

有關前瞻性陳述的警告

本新聞稿包含符合1995年“私人證券訴訟改革法”和其他證券法的前瞻性陳述。每當SVC使用諸如“相信”、“預期”、“預期”、“打算”、“計劃”、“估計”、“將會”、“可能”以及這些或類似表達的否定或派生詞語時，SVC就是在發表前瞻性聲明。這些前瞻性陳述是基於SVC目前的意圖、信念或預期，但前瞻性陳述不保證會發生，也可能不會發生。實際結果可能與SVC的前瞻性陳述中包含或暗示的結果大不相同。前瞻性陳述涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，其中一些不是SVC所能控制的。例如：

·Hargreaves先生表示，酒店經營趨勢在第三季度繼續恢復，2022年9月和10月SVC酒店的業務活動增加，主要是週中預訂的改善，SVC預計未來幾個季度將進一步受益於商務旅行的持續復甦，特別是SVC的全方位服務和精選服務酒店，SVC實現了與去年同期可比的良好的RevPAR和酒店EBITDA業績。這些聲明可能暗示這些趨勢將繼續改善而不是下降，而SVC將因此受益；然而，酒店業和SVC的業務面臨各種風險，包括超出其控制範圍的風險，例如新冠肺炎疫情的影響和因此次疫情而出現或增加的市場行為，以及經濟和市場狀況，包括當前的通脹狀況、地緣政治風險和可能的衰退。因此，酒店經營趨勢和商務旅行可能不會繼續改善，可能會下降，SVC的經營業績可能會下降；

·哈格里夫斯還表示，隨着酒店基本面的持續改善、超過7.5億美元的可用流動資金以及SVC淨租賃組合帶來的穩定現金流，SVC將季度股息提高至每股普通股0.20美元，這反映了SVC對未來業務的信心。這些陳述可能暗示，SVC酒店投資組合的持續改善和SVC淨租賃資產的穩定表現可能會繼續，SVC將擁有足夠的營運資金和流動性來履行其義務，併為其業務和投資提供資金。然而，SVC酒店投資組合的改善表現和SVC淨租賃資產的穩定表現可能不會持續或可能下降，SVC從運營商那裏獲得的金額可能不足以使SVC的業務有利可圖。因此，SVC可能沒有足夠的營運資金或流動性。此外，這些聲明的其他可能影響是，SVC未來將繼續以每季度0.20美元或每年0.80美元的價格支付季度股息。SVC的股息率由SVC董事會不時設定和重置。SVC董事會在設定股息率時考慮了許多因素，包括SVC的歷史和預計收入、標準化FFO、可供分配的現金、當時用於支付SVC的債務和為SVC的投資提供資金的當前和預期的現金需求和可獲得性、為維持SVC作為房地產投資信託基金的納税地位而可能需要支付的分配以及SVC董事會酌情認為相關的其他因素。因此，未來的股息率可能會增加或減少，並且不能保證未來的股息率。此外，SVC的信貸協議下的借款是有條件的；以及

·SVC已經達成協議，將出售20處房產，總銷售價格為1.625億美元，預計將在2023年第一季度末完成銷售。SVC物業的銷售受條件所限；因此，SVC不能保證其將出售任何該等物業，銷售可能會延遲、可能不會發生或其條款可能會更改。它可能完成的任何出售的價格都可能低於SVC的預期。

SVC提交給美國證券交易委員會的文件中包含的信息，包括在SVC定期報告中的“風險因素”項下或納入其中的信息，確定了可能導致與SVC的前瞻性陳述不同的其他重要因素。新科創投向美國證券交易委員會提交的文件可在美國證券交易委員會網站www.sec.gov上查閲。

你不應該過分依賴前瞻性陳述。

除法律另有規定外，SVC不打算因新信息、未來事件或其他原因而更新或更改任何前瞻性陳述。

聯繫方式：

斯蒂芬·科爾伯特，董事投資者關係部

(617) 231-3223

(完)