辦公室租賃協議
(《11808奇蹟山》)

本辦公室租賃協議(“租賃”)於2022年2月28日由內布拉斯加州有限責任公司One Miracle Place LLC(“房東”)和特拉華州公司(“承租人”)CareDX Inc.簽訂。

第1條--定義

下列術語在本租賃中使用時，應具有下列含義：

初始項

續訂條款

展品：

第2條--租約授予

第1.1節--贈款。

根據本租約所載條款及條件，業主向租客及租客出租並向業主收取物業的初始租期及任何續期條款(如適用)，連同預留停車位及非專屬使用權使用大樓的公用地方(不包括東停車場的任何預留停車位)，但須受本租約第10.4節的規定所規限。業主有權隨時自行決定：(A)改變公共區域、建築物和/或物業，包括但不限於改變車道、入口、停車位、停車區(包括將場外停車區用作公共停車區域)、入口、出口、車道方向、入口、走廊、走廊、大堂區域和人行道的位置、大小、形狀和數量；(B)暫時封閉任何公用地方，以供維修或建造之用，只要仍有合理通道通往該處所；。(C)將建築物外的地方指定為公用地方，為建築物加建或移去現有的改善工程；。(D)在進行物業或其任何部分的額外改善、修葺或改動時，使用公用地方；。(E)業主可將公共區域的一部分用作其用途，包括娛樂、展覽和慈善活動，並可在公共區域內或對公共區域作出其認為合宜的其他作為，以改善公共區域的便利或吸引力；及(F)在業主按其合理酌情決定權認為適當的情況下，對公共區域、建築物或物業作出或作出任何其他作為、更改或擴建，或對公共區域、建築物或物業作出任何其他更改, 房東在行使上述權利時，不得對其造成實質性的損害或限制

禁止租户進入房舍，減少分配給房客的預留停車位數量，或對房舍的能見度或使用造成重大和有害的損害。房東在行使這些權利時，如因房東或在房東的指示下對房屋造成損壞，房東應對其進行維修、恢復和重新裝修。本租約及物業須受所有適用的建築限制、規劃及分區條例、政府規則及規例、現有相關租約及影響物業的所有其他產權負擔、契諾、限制、事宜及地役權所規限。在最初的租期或任何續期期間，房東無權重新安置房屋。

第1.2節--停車位。

業主同意在本租約的整個租期內向租客提供預留停車位的獨家使用權，租客不承擔額外費用。房東將盡合理努力確保物業的其他租户或訪客不侵犯租户對預留停車位的權利，但房東在此保留重新安置分配給租户的預留停車位的權利，以促進房東將每個租户分配的停車位保留在相連街區的意圖。此外，租户、其受邀者和持牌人有權以“先到先得”的方式使用任何可用的停車位，但現在或以後授予的預留有蓋停車位除外，但業主應保留指定、租賃/地役權和/或出售停車位的權力，專供租户、相鄰物業業主(僅限於東停車場)、大樓員工和客人和/或送貨使用。這類指定亦可包括由業主決定客户停車的時間限制；安裝停車收費表或類似裝置，以方便最佳泊車使用；指定服務/貨車裝卸區和送貨時間限制，以純粹為某些類型的居民/住客(例如居民)的利益而設，以儘量減少與商業活動有關的噪音、氣味和其他滋擾。房東應將影響租客的任何此類用途指定/限制通知租客，房東有權通過罰款來強制執行。, 移走車輛和法律允許的其他程序。租户承諾，將強制員工在指定區域內停車。租户應在房東書面要求後五(5)天內向房東提供員工用車的汽車牌照號。

第3條--期限

第1.3節--初始期限。

初始租期自本租約第1條所載的生效日期起計，至初始租期最後一個月的最後一日屆滿。開工日期確定後，房東和租客應應任何一方的要求，以書面形式確定開工日期和期滿日期。

第1.4節--續期。

只要承租人不違反本租約，承租人應擁有兩(2)個選項(每個選項，“續期期限選項”)，以根據本協議中相同的條款、契諾和條件，每個續期期限選項(每個，“續期期限”)將租期延長五(5)年，但該續期期限的基本租金應為當時物業的公平市值租金(“續期租金”)。公平市場租金價值應被定義為在考慮所有市場優惠和任何其他相關條款或條件的情況下，向當地可比A類建築中的可比空間的可比租户收取的租金，期限為可比期限。

如果承租人希望行使續期選擇權，承租人應首先在當時適用的租期屆滿前十二(12)個月內將該初步權益通知房東。房東應自收到通知之日起三十(30)天內通知租客房東估計的續訂租金。如果承租人希望接受業主建議的該續約期限的租金，承租人應行使該續約期限選項(如果有的話)，在收到業主建議的續約租金後三十(30)天內通知業主。如果租客不接受房東建議的續約租金，房東和租客將在此後十五(15)天內真誠協商確定續約租金。如果房東和房客不能

在該十五(15)天期限內，業主和租客應將各自對續租租金的估算(“業主估價”和“租户估價”)發送給對方。在收到房東的估價後十(10)天內，租户應以書面形式確認或否定其行使續期選擇權的初步選擇。如果承租人確認這一選擇，則承租人行使續期選擇權應對承租人具有約束力，公平市值應由下述評估程序確定，以確定物業的公平市場租金價值。如承租人不承認該項選擇，則該項選擇將不具效力或效力，而租約將根據其條款終止。如果承租人未能在上述十(10)天期限內確認或否定此類選擇，應被視為對此類暫定選擇的否定。

如果公平市場租金價值將通過評估確定，則各方應選擇一個MAI(定義如下)，兩個MAI應選擇第三個MAI。房東估價和租户估價隨後應發送給第三MAI，第三MAI應在十(10)個工作日內選擇房東估價或租户估價中最接近物業公平市場租金價值的一種，這對雙方具有約束力，以根據本第3.2節確定續訂租金。房東和租客各自負責支付其選擇的MAI的費用，並平分承擔第三個評估師的費用。“MAI”是指MAI成員中具有至少五(5)年在當地評估A級寫字樓的經驗的評估師。

第1.5節--暫緩執行。

如果承租人在租期屆滿後仍然擁有全部或部分物業，則該租賃應僅按月進行，而不能續訂或續期，在這種情況下，應按本租賃期限最後一個月支付的基本租金的150%的金額支付應支付的基本租金。任何一方在提前三十(30)天書面通知另一方終止本租賃的意向後，即可終止本條款3.3中所指的租賃。除了由此對房東產生的任何其他責任外，如果房東通知房客房東已簽訂租約或收到租賃房產的真誠要約後十五(15)天內，租客仍未遷出房產，則租客應保護、捍衞、賠償房東，並使房東不受因此而造成的一切損失、損害(直接、間接和間接的)、費用(包括合理的律師費)和責任，包括任何後續租客因未交出而提出的任何索賠，以及因此而給房東造成的任何利潤損失。本租約的延期或續期不應被視為因任何持有而發生。儘管有上述規定，如果承租人提前六(6)個月向房東發出書面通知，承租人有權在租期屆滿後保留最多六(6)個月的租期，而不會違約(“通知留置權”)。承租人行使通知留置權的, 承租人應在暫緩期限內按期限最後一天應支付的基本租金的金額支付基本租金，而後三(3)個月應按期限屆滿時應支付的基本租金的125%的費率支付基本租金。超過通知留置權期限的任何留置期，應遵守本第3.3節的規定。

第四條--租金和其他費用

第1.6節--基本租金。

自開工之日起，承租人應按第10.9(C)節規定的地址或房東以書面形式向承租人指定的其他地址，在租期內每個月的第一(1)日之前，按照第1條規定的基本租金時間表，向房東支付每月基本租金。在租期內的任何部分月份，租户應按比例支付每月基本租金。

第1.7節--額外租金。

在整個租賃期內，承租人應向房東承租人支付按比例分攤的運營費用(見第4.3節)，外加根據第6.1節規定應支付的任何額外款項(“額外租金”)，作為額外租金，按月平均支付，每期支付

基本租金。承租人在經營費用中的比例應基於房東對本日曆年應由承租人支付的經營費用相對於承租人所佔比例的合理和善意的估計(“估計經營費用”)。在租期內的部分歷年，承租人應為租期內每個月支付相當於年度估計運營費用的十二分之一(1/12)的額外租金。自2024年1月1日起，租户的經營費用每年非累計增長不得超過4%(4%)，不包括應歸因於税收(如下所述)、水電費、保險費、除雪費、聯誼費以及房東無法合理控制的任何其他費用。

在每一歷年結束後六十(60)天內，房東應向租客提供一份合理詳細的報表，説明房東在上一歷年真實和實際的運營費用的確定。如果承租人應支付的任何日曆年的實際營業費用超過承租人支付的預計營業費用，則承租人應在收到房東應支付給承租人的營業費用報表後三十(30)天內向業主支付以下差額：(A)承租人在該日曆年實際營業費用中所佔的比例；(B)承租人在該日曆年支付的預計營業費用總額，但須遵守以下規定：(A)承租人在該日曆年實際支付的營業費用的比例；(B)承租人在該日曆年支付的預計營業費用總額。然而，如租客於任何歷年應支付的實際營運開支少於租客於該歷年支付的估計營運開支，則房東應在向租客提交業主的實際營運開支報表後，向租客支付以下兩者之間的差額：(Y)租客於該歷年支付的估計營運開支總額；及(Z)租客於該歷年應支付的實際營運開支金額。房東未能及時就承租人少付或多付其額外租金義務提供年度對賬通知，不會放棄房東收取此類款項的任何權利或承租人在本協議項下的義務，但將延長各方的權利，直至發出通知之日為止；然而，, 在任何情況下，房東不得追溯將某一歷年期滿後的第三十六(36)個月的項目計入該歷年的運營費用中。

第1.8節--營業費用和税費的界定。

“營運費用”一詞係指物業管理、營運及保養的一切合理成本，包括但不限於以下界定的税項(以及為代替或補充不動產税而徵收的全部或部分税項)；清潔、保養、除雪/除冰及鹽漬/沙化；保安及其他服務；不論位於建築物內外的紀念碑、鐵塔、牆壁及指示交通標誌及標語牌的照明及保養、維修及更換；緩衝公園、林區及排水區的美化及保養及維修；管理費和費用(由業主、業主的任何附屬機構或管理物業的任何其他實體收取，按當地可比服務和項目的現行市場價格確定，數額不得超過大樓總收入的3%)；合理的運營費用準備金；電力(包括為大樓供電的現有發電機的電力)、水、廢物處理和其他公用事業；材料和用品；維護和維修、租賃和維護和更換設備；就物業獲得的保險(保費和免賠額)；個人財產和設備的折舊，以下特別排除的除外，或房東的賬簿上已經或應該資本化的；支付給或代表參與執行或管理其他運營費用的人的總補償和福利(包括工傷補償和其他保險的保費)；促銷活動；季節性展示/照明；根據任何私人契約、聲明發生或分配的所有費用, 附屬於建築物的契約或地役權協議；任何政府當局為使建築物符合所有適用的法規、守則和條例而須進行的基本建設改善費用，以及為控制或減少其他營運開支而招致的基本建設改善費用，但該等基本建設改善工程按業主釐定的估計使用年限以市場利息攤銷，只有有關年度的攤銷分期付款(加利息)才應列為該年度的營運開支；以及根據公認會計原則視為管理、保養及營運開支的任何其他成本、收費及開支；但是，運營費用不包括建築物的折舊(不包括

個人財產、設備、業主提供的外窗窗簾以及公共走廊和公共區域鋪設地毯的費用；為公共走廊和公共區域的租户更改空間或進行其他改進的費用；查找費和房地產經紀人佣金；土地租賃費、抵押貸款本金或利息；資本項目，但第4.3節規定的情況除外；更換個人財產和設備的費用(折舊費已計入運營費用)；向大樓內任何租户提供的額外或額外服務的費用；直接向該租户支付的費用；由第三方補償的因傷亡或譴責而引起的維修費用；因房東違反本租約而產生的任何費用；任何所得税、遺產税、遺產税或其他轉讓税以及房東業務的任何超額利潤、特許經營税或類似税；與徵集和執行建築物內空間租賃有關的所有費用，包括律師費；業主根據其他建築物租約強制執行其權利所產生的任何法律費用；糾正建築物建造中的結構缺陷的費用和費用；廣告和促銷費用；由於其他租户違反任何適用法律而造成的任何罰款或罰款的成本；任何與物業經理級別以上的員工相關的成本；房東在搬遷、封存、, (A)業主已從對建築物具有管轄權的政府機構收到關於此類違規行為的書面通知；(B)業主未在實際要求遵守該法規定的期限之前糾正違規行為；以及(B)業主未在實際要求遵守該法的期限屆滿之前糾正違規行為。

因租户佔用大樓可出租面積的95%(95%)以下的任何部分而產生的運營費用，包括但不限於管理、清潔工和水電費，將由房東合理地調整至業主合理地認為如果大樓可出租面積的95%(95%)被如此佔用時的金額。

“税”是指在一個納税年度內對建築物、房屋或財產徵收的所有個人財產税和房地產税，以及為公共改善或公共利益而進行的評估。就本租賃而言，根據本租賃收取款項的納税年度應指在租賃期限內的任何日曆年發生拖欠分期付款的税款。關於根據現行法律可以分期繳納的任何評税，應包括任何一年的税金(因此應作為運營費用支付)，僅包括假設分期支付的該年度的當期分期付款(無論是否實際選擇了分期付款方案)。

第1.9節--承租人的審計權。

在業主根據第4.2節提交年度運營費用對賬摘要後的六(6)個月內。承租人代表有權在房東合理通知的情況下，在合理的時間和地點審核運營費用，並檢查與運營費用有關的房東賬簿和記錄。除下文另有規定外，審計費用由承租人自行承擔，承租人應向房東報銷房東因出示審計文件而產生的任何合理費用和開支。承租人應向業主提供審計結果以及業主核實審計準確性所需的任何記錄或工作底稿。如果任何此類審計披露運營費用低於報告的運營費用，房東應向租户或貸方支付實際運營費用的差額，如果運營費用比房東報告的運營費用少6%(6%)以上，房東應支付不超過2,500美元的合理審計費用。如果任何此類審計披露運營費用大於報告的運營費用，承租人應在確定後三十(30)天內向房東支付可能證明已支付或應支付的運營費用差額。

第1.10節-拖欠款項和滯納金。

如果房東在房租到期之日起五(5)天內仍未收到房東每月支付的基本租金、額外租金或租客應支付的其他款項，房客應立即向房東支付欠款金額的5%(5%)的滯納金，以補償房東因拖欠租金而必然產生的行政費用和其他費用。此外，如果根據本租約應向業主支付的任何基本租金、額外租金或其他款項在該等款項到期後五(5)天內仍未收到，則該等未付款項應自到期日期起第六(6)日起按12%(12%)的年利率計息。儘管有第4.5條的規定，上述滯納金和罰款不適用於本租賃期限或其任何延期的任何十二(12)個月期間內的第一次逾期付款。

第五條--建造

第1.11節-房東的工作和租客的完工工作

房東應自費執行和建造附件B-1所列的所有工程(“房東的工程”)，並應按照(I)作為附件A所附的承租人平面圖和(Ii)附件B-2中規定的工程範圍，對承租人所需的房屋進行內部裝修工程(“承租人的完工工程”)。所有此類工作，包括本項目的所有工作，應以良好和熟練的方式進行，並嚴格遵守所有適用的法律、法規、規則、法規和條例。承租人同意在本租約完全簽訂之日起兩(2)周內向房東提供承租人完工工作的選擇。承租人未能在上述時間內向業主提供其選擇，將構成“承租人延誤”、“承租人造成的延誤”，或本條第5條中類似含義的詞語。房東的所有安裝和項目應僅使用新的和一流的材料。

房東應向租户提供每平方英尺租金不超過0.10美元的津貼(“空間規劃津貼”)，僅用於編制初始空間計劃和承租人的竣工計劃及其三(3)次修訂(“空間規劃費用”)。房東應在收到承租人建築師或承包商(視情況而定)正式簽署的留置權解除書以及承租人關於承租人實際空間規劃費用的所有已支付發票的真實準確複印件後三十(30)天內向承租人支付空間規劃津貼或其適用部分。雙方明確同意，承租人的完工工程不包括承租人的傢俱、固定裝置和設備，所有這些都將由承租人自費建造和/或安裝。業主在收到承租人對承租人完工工程的選擇後三十(30)天內(“施工合同關鍵路線日期”)，業主將與Lockwood Construction，LLC(“業主承包商”)簽訂承租人完工工程(“施工合同”)的施工合同，其目的是“交鑰匙”。承租人同意房東有義務“交鑰匙”承租人的空間不得超過每平方英尺44美元(1,099,296.00美元，這裏稱為“房東的上限成本”)。如果在承租人竣工施工期間的任何時間，承租人完工的估算成本超過房東的上限成本，業主應立即向承租人提交書面估算，列出承租人完工工程的超額成本，包括但不限於人工和材料, 承包商費用和許可證費。承租人應在此後五(5)個工作日內，以書面形式通知業主其批准了成本估算，或説明其反對意見以及對擬議承租人完工工作的任何期望更改。如果承租人將此類反對意見和所需變更通知房東，承租人應與房東真誠合作，以確定雙方都能接受的降低成本估算的方法。儘管如此，如果承租人的完工工程超過房東的上限成本，承租人應在房東開具發票後十(10)個工作日內向房東支付所有額外費用。

C.由於不可抗力事件造成的延誤、租户造成的延誤、業主延遲收到完成承租人完工工作所需的材料或物資，或批准的承租人完工工程變更單，業主保證承租人在施工合同關鍵路徑九十(90)天內基本完成完工工作

日期(“預計交貨日期”)。除因不可抗力事件造成的延誤、租户造成的延誤、房東延遲收到完成承租人完工工作所需的材料或用品或經批准的承租人完工工程變更單外，如果交付日期未在預期交付日期或之前發生，承租人應有權在預期交付日期和實際交付日期之間的每一天內，在開始交付日期後享受一天的基本租金減免。

承租人有權在房東事先書面同意的情況下對租户的平面圖作出更改命令，同意不得被無理拒絕、附加條件或拖延。房東應在批准變更單後向租户提供與變更單相關的任何和所有由此產生的成本增加和/或時間延遲。在承租人開始竣工前，房東應善意地促使業主承包商根據承租人的計劃提供GMP或不超過價格，房東和租客應共同書面商定最終合計GMP或不超過承租人完成工作的價格。在施工過程中，業主應及時向承租人通報承租人完工工作的進度和任何聲稱的延誤。房東特此保證，房東的工程和租客的完工工程自交付之日起一(1)年內不存在工藝、安裝和材料方面的缺陷，房東應自費及時進行因保修而產生的任何糾正工作。

第1.12節-交付辦公場所和衝壓清單工作

在本租約中，“業主交付工程”一詞應指業主工程和租户完工工程的基本完成。當房東認為房東的交付工作基本完成或即將基本完成時，房東應通知租户基本完成的日期或預期日期，以及租户檢查房東交付工作的合理時間和日期。如果承租人不能合理地接受檢查的時間和日期，房東和租客應共同商定另一個時間和日期，但承租人不得無理拖延檢查。承租人同意在此時檢查房屋，房東和租客應共同編制並簽署一份檢查報告，其中應列出尚未完成的項目和業主和租客善意同意尚未完成的任何額外項目(“清單”)。“基本完成”或“基本完成”是指房東的交付工作已經完成，但未完成的項目不會對承租人根據本協議允許的用途造成實質性幹擾，並且房東已從適當的政府當局獲得佔用該房產所需的所有批准。在承租人的完工工作基本完成後，業主應協調承租人進入房屋完成打字清單項目的時間，並由業主或其代理人進入, 為此目的的僱員或承包商。房東將盡一切合理努力完成打字清單項目，並將房東交付工作在施工和完成過程中的任何重大延誤通知租户。房東在將房產交付給租客之前，應至少提前十(10)天通知租客。在承租人的完工工作基本完成後，房東應在清潔、完好的情況下將房屋的所有權交付給承租人，並遵守所有適用的法律；該交付日期被視為“交付日期”。

B.房東應允許租户在預期交付日期前兩(2)周免費進入房屋安裝傢俱、固定裝置和設備，但這種提前進入不得無理幹擾房東的工作和租客的完工工作，也不得觸發開工日期。在承租人遷入期間和承租人完成工作期間，房東應免費向承租人提供以下服務，無論這些服務是在正常營業時間內或之後、週末或節假日需要的：電力、合理的供暖、通風和空調服務，以及使用貨運電梯和裝貨碼頭(如果有)。

第1.13節-危險材料。

E.在本租賃中，“危險材料”係指任何爆炸物、放射性材料、危險廢物或危險物質，包括但不限於1980年“綜合環境反應、賠償和責任法”(經修訂)中定義為“危險物質”的物質，見“美國法典”第42編第9601-9657節；1975年“危險材料運輸法”49節。

美國聯邦法典，1801-1812條；1976年《資源保護和回收法》，第42編，6901-6987條；或任何其他聯邦、州或地方法規、法律、條例、法規、規則、規章、命令或法令，對危險材料、廢物或物質現在或今後任何時候生效的責任或行為標準進行管理或施加責任或標準的任何其他聯邦、州或地方法規、法律、條例、命令或法令(統稱“危險材料法”)。

承租人不會導致或允許承租人、其代理人、員工或承包商在房屋或財產內、上或周圍儲存、使用、產生或處置任何危險材料。承租人不得允許使用或操作可能導致房屋或財產被任何危險材料污染的方式，這違反了任何危險材料法律。承租人應立即以書面形式通知房東：(1)根據任何與影響房屋的危險材料有關的危險材料法律而提起、完成或威脅的任何或所有執法、清理、補救、拆除或其他政府或監管行動；以及(2)任何第三方對租户、房東或房屋提出或威脅的所有索賠，涉及因房屋或其周圍的任何危險材料造成的損害、貢獻、成本回收、賠償、損失或傷害。未經房東事先書面同意，承租人不得采取任何補救措施，或達成任何協議或和解，以迴應任何危險物質的存在，或在房屋內、上或周圍。

G.Tenant將獨自負責，並將為房東、其代理人和員工提供辯護、賠償和保護，使其免受因承租人違反第5.3節中規定的義務而產生或與之相關的所有索賠、費用和責任，包括律師費和費用。承租人將獨自負責並將為房東、其代理人和員工提供辯護、賠償，並使其免受因拆除、清理和修復工作以及必要的材料而產生或與之相關的任何和所有索賠、費用和責任，包括律師費和費用，以使房屋、建築和財產恢復到承租人的危險材料出現之前的狀態。承租人在第5.3節項下的義務在本租約期滿或以其他方式終止後繼續有效。除上文第5.2節所述因租户提前進入房屋而在物業上存在的危險物品外，在任何情況下，租户均不對交付日期前存在於房屋或建築物或財產上的任何危險物品或房東或任何第三方帶到房屋、建築物或財產上的任何危險物品負責。

第六條--房東附加契諾

第1.1節--平權契約。

A.財產管理。業主應以與當地其他一流建築的運營相一致的一流方式管理、運營和維護物業，包括建築和公共區域，並在到期時支付物業、建築和公共區域的運營和維護所產生的所有費用。

業主的維修和保養-業主將維護、維修和恢復公共區域和建築物的結構，使之保持良好的秩序和狀況。在符合第四條的條件下，房東根據本節發生的所有成本和費用應計入運營費用。上述維護和維修義務受一項明確條件的約束，即房東不對任何未能進行維修的行為負責，除非和直到租户就此類維修的必要性向房東發出合理的事先通知，並且進一步規定，在放棄代位權的前提下，如果任何損壞是由於租户或通過租客或其任何僱員、代理人或承包商提出索賠的房屋的任何其他佔用者的任何行為或不作為或違反本租約造成的，房東沒有義務修復該租約，前提是：如果房東進行上述維修(不限制房東的其他補救措施)，承租人應在收到任何發票後三十(30)天內償還房東的費用和開支。

C.房東的其他-房東將為房產提供物業所在地可比的A級寫字樓通常提供的服務，包括：(1)照明和操作低瓦數辦公機器的電力(如臺式微型計算機、臺式計算器和打字機)(定義如下)，儘管房東沒有義務

(2)辦公時間內舒適居住所需的供暖和空調設施；(3)出入和電梯服務；(4)營業時間內更換照明設備(適用於整棟大樓的標準照明，但不適用於租户自費更換的特殊照明設備)；(5)附件C所列的清潔服務。房東可在節假日或週末提供任何此類服務(出入和電梯服務除外)。承租人將有權在營業時間和非營業時間購買超出房東同意提供的金額的本6.1節所述的服務，只要：(I)承租人事先向房東發出合理的書面通知，表明其希望這樣做；(Ii)房東和物業合理地獲得超出的服務；以及(Iii)承租人按照第4.2節的規定支付額外租金等服務，並遵守房東不時制定的提供此類額外或額外服務的程序。術語“營業時間”指的是上午7：00。至晚上7：00週一至週五，不包括節假日(該術語定義如下)和上午9：00至下午3：00星期六，節假日除外。“假日”一詞指的是元旦、陣亡將士紀念日、獨立日、勞動節、感恩節和聖誕節。業主應在營業時間以外提供照明和操作低瓦數辦公機器所需的電力、舒適居住所需的供暖和空調以及出入和電梯服務，費用由租户承擔。

D.承租人的費用-當租户在房屋內使用設備或照明(整個建築中的標準燈光除外)，並且該設備或照明影響了建築空調系統設計通常保持的温度時，房東有權在事先書面通知承租人後，在房屋內安裝輔助空調設施或以其他方式修改為房屋服務的通風和空調系統；該等設施、改造和額外服務的運營費用將由承租人根據第4.2節作為額外租金支付。如果房東合理地認為租户使用的電力超過了房東根據第6.1C節提供的電力，房東可以安裝單獨的租户用電電錶，租户將支付額外租金等超額電力的費用，以及安裝任何立管、電錶或其他為向房屋提供或測量這些多餘電力而可能需要的設施的費用。

E.責任限制-房東不會在本租約下違約，也不會對租户或任何其他人因未能提供任何供暖、空調、電梯、清潔、照明、安全、電湧或中斷；或房東在合理努力提供此類服務期間同意提供的其他服務而違約，或對租户或任何其他人承擔責任。房東將盡合理努力，竭盡全力補救在提供此類服務過程中出現的任何中斷。儘管如上所述，如果由於房東的供暖、空調、照明或電力供應中斷而導致房產的全部或重要部分連續五(5)個工作日以上無法租用或無法進入，而這些中斷是可以通過房東的合理努力加以糾正的，並且不是由於房客的傷亡、譴責或任何作為或不作為造成的，則作為租户的唯一補救措施，基本租金應自中斷的連續第六(6)個工作日起至中斷結束之日止。但只與租户無法租用或無法進入且未被租户佔用的房屋的可出租面積的百分比成比例。房東保留在必要的時間內因以下原因而暫時停止服務的權利：事故；維修、改建或改善；罷工；停工；騷亂；天災；與國家或地方緊急情況有關的政府先發制人；任何政府機構的任何規則、命令或規定；使任何產品不可用的供需條件；房東遵守任何強制性的政府節能或環境保護計劃, 或應租户要求或經租户同意或默許的任何政府自願節能計劃；或房東無法控制的任何其他情況。房東不會對租户或任何其他個人或實體因任何人進入或被排除在建築物或財產之外而造成的直接或後果性損害負責。如果發生入侵、暴徒、暴亂、公眾騷亂、罷工、封鎖或其他情況，使房東認為適宜採取此類行動，房東有權在建築物或物業繼續使用期間，通過房東認為適當的方式阻止進入，包括但不限於鎖門和關閉停車區和其他公共區域。房東不會對人身或財產的損害或對業務的傷害或幹擾承擔責任

根據本條款第6條允許的終止，也不得以任何方式解釋為驅逐承租人，或導致減輕承租人的金錢義務，或解除承租人在本租賃下的任何非金錢義務。

F.保險-房東同意在獲得許可在內布拉斯加州經營業務的信譽良好的保險公司的情況下，維持和保持以下保險的全部效力：(1)綜合普通責任保險，每次事故限額不低於200萬美元(200萬美元)，總計不低於300萬美元(300萬美元)；(2)擴大承保範圍的意外傷害保險，金額不低於建築物的全部重置價值。房東有權承保或維持由房東或其附屬公司所擁有或管理的建築物及其他物業的“綜合保單”。業主(或其承按人)認為有必要或在本節所述的其他情況下，業主為建築物獲得和維持保險範圍而發生的所有費用和開支項目，應被視為運營費用。

租客和房東在此相互免除責任，並放棄因各自的意外傷害保險單(包括任何擴大的承保範圍和對此的批註)所投保的危險造成的任何損失而相互免除的所有追償權利；但如果本款具有使業主或租客的任何保險範圍無效的效果，則本款不適用，但僅限於其效果。如果一方當事人不能獲得這種放棄，它應立即通知另一方。沒有通知的，每一方當事人均視為取得了代位求償權的放棄。

G.靜默享受-房東與租客約定並同意，在房客支付本租約到期的所有款項，並遵守和履行本租約的所有條款、契諾、條款、條件和限制後，房客可以和平、安靜地享受本租約中出租的房產，而不受房東或通過房東、通過房東或在房東之下提出索賠的任何人或任何人的阻礙或騷擾。

H.環境問題-房東聲明並保證，盡其所知，該建築、物業和場所不含石棉，並且不存在超過法定最高限值或適用的清理標準的有毒或危險廢物、地下儲罐或其他危險材料。房東將獨自負責，並將為租户、其代理人和員工辯護、賠償並使其免受所有索賠、費用和責任的傷害，包括因房東違反其在6.1H節中的陳述而產生或與之相關的律師費和費用。房東在6.1H節下的義務在本租約期滿或終止後繼續存在。

第七條--承租人的附加契諾和權利

第1.1節--平權契約。

C.使用處所-承租人只可將處所用作許可用途。

D.租約維護和維修-承租人應負責並應自負費用，在本租賃期限內，以房東合理要求的方式，隨時保持和維護房屋的良好、安全和衞生狀況和維修，並應被要求遵守所有適用的法律、條例、地役權、契諾、條件或限制，以及任何對房屋擁有管轄權的聯邦、州或地方政府機構或分區關於建造、維護、修理和更換承租人變更的規則和規定。承租人在本節下的責任應包括但不限於安裝在房屋內的所有門、固定裝置和設備。此外，承租人應負責修復承租人使用的任何公共區域便利設施的損壞，如果損壞是由承租人、其員工、承包商或受邀者造成的，則承租人應負責維修費用；但如果該等損壞是由房東保險承保的，承租人只有義務支付與此相關的任何免賠額。儘管有上述規定，但如果損壞是由於承租人的員工、承包商或受邀者的嚴重疏忽或故意不當行為造成的，承租人應負責修復公共區域便利設施的費用，不得向房東的保險索賠

對任何此類損害負責。承租人應對因承租人或其代理人、承包商或承租人承包商的代理人的任何允許屋頂滲透而造成的建築物屋頂損壞負責並應承擔費用，並應承擔費用修復因承租人或任何承租人的承包商、僱員、代理人或受邀者的行為或疏忽而對處所任何部分造成的損壞。

承租人在本7.1節項下的所有維護、維修和更換義務應被視為對房屋的改進，承租人應根據本租約第7.3(A)節下的條款和條件履行。儘管本條例有任何相反規定，本條例並不要求承租人遵守法律，要求承租人在不考慮承租人的特定用途(一般辦公用途除外)、承租人的疏忽作為或疏忽，或由承租人或其代表進行的任何改動的情況下，對建築物進行結構更改、基本建設改善或安裝新的或額外的機械、電氣、管道或消防/生命安全系統。承租人在本租賃項下的任何維護、維修、建造或更換中使用的所有材料應經房東事先批准，符合最低城市法規要求，質量至少與房東合理確定的房屋內現有材料的質量一樣好(“批准的材料”)。所有在房屋內為承租人或代表承租人進行任何建築、服務或其他工作的承包商應事先獲得業主的批准，批准不得被無理地扣留、附加條件或拖延(“經批准的承包商”)。在任何情況下，作為任何批准的先決條件，承租人應向房東提供所有承包商的保險證書，其形式和內容以及房東合理批准的公司，並指定房東和房東的管理代理人(如果有)作為額外的被保險人。

E.保險-承租人在本租賃期間和任何其他租户佔用房屋期間的任何時間，應自費就房屋購買並保持有效的綜合公共責任保險，其形式通常是為保護房地產的所有者、房東和租户，房東被指定為額外的被保險人，該保險應為每次事件提供不低於200萬美元(2,000,000美元)的保險，並應提供總計300萬美元(3,000,000美元)的保險。承租人亦同意自費在本租約期間及承租人佔用物業的任何其他期間，就承租人在物業內的改建、存貨、固定裝置及設備、標誌及其他個人財產取得並保持有效的重置費用個人財產保險。所有保險的保單應規定，除非至少提前三十(30)天書面通知房東，否則不得取消保險。承租人應在房屋交付給承租人時或之前，不遲於此後此類保單的續期日期，向業主提供證明此類保險有效的適當證明。

承租人遵守法律和慣例-承租人不會從事任何違反任何適用法律、規則或法令的活動，或導致房東財產傷亡和擴大保險被取消或因此而提高費率，承租人不會在知情的情況下在建築物或財產上犯下或允許浪費。

G.代理-如果任何購買者、抵押權受讓人或受讓人通過佔有或止贖訴訟或交付新的租約或契據來繼承房東的權利，那麼在這樣繼承房東權利的一方(下稱“繼任房東”)的要求下，承租人應委託該繼任房東並承認該繼任房東為本租約下的租客房東，並應迅速簽署並交付繼任房東可能合理要求的任何文書作為此類委託書的證據，前提是該繼任房東明確同意承認租客和本租約，不幹擾租客對房產的佔有，並承擔房東在本租約下的所有義務。

H.提前終止選擇權-只要租户在適用的通知和補救期限之後沒有拖欠本租約，並且在承租人支付了租約終止費(下文定義)後，租户有權終止本租約(“終止選擇權”)，自租約第八十四(84)個月的最後一天(“終止日期”)起生效。如果承租人希望行使終止選擇權，承租人必須不遲於終止日期前九(9)個月向房東遞交終止本租賃的意向通知

終止通知“)。提前終止通知將於終止日起終止本租約。承租人須於終止日向業主支付相當於業主實際支付的承租人完工工程及租賃佣金的未攤銷部分(按每年百分之五(5%)計算)，以及全部六(6)個月的免費基本租金(統稱為“租賃終止費”)的總和，除終止日之前承租人在本租賃項下累積的所有基本租金、額外租金及其他債務外，還須支付租賃終止費。

本租約期滿或終止時，承租人應將物業及任何固定附着物及設備(承租人的固定附着物及設備除外)交回業主管有，並保持完好及狀況良好，一般損耗除外，連同所有鑰匙及進出大樓及物業的通行證。如果承租人拆除了固定裝置和設備，房東可以選擇要求承租人支付因拆除該等固定裝置和設備而引起的修理費。

第1.2節--轉讓和轉租。

A.普通租户本身、其繼承人、分配者、遺囑執行人、管理人、法定代表人、繼承人和受讓人，承諾在未經房東事先書面同意的情況下，不會轉讓、抵押或扣押本租約，也不會轉租，也不會允許他人使用或佔用房產或房產的任何部分，這種同意不會被無理扣留或推遲。任何違反本第7.2節規定的轉讓或轉租均屬無效。如果本租約被轉讓，或者如果房屋或房屋的任何部分被租客以外的任何人轉租或佔用，房東可以在租客違約後向受讓人、分租客或租户收取基本租金和根據本合同應支付的其他款項，並將收取的淨額用於基本租金和根據本合同應支付的其他款項。任何轉讓、轉租、佔用或收取將被視為：(1)放棄本第7.2節的規定；(2)接受受讓人、轉租人或租户為租户；或(3)免除租户進一步履行本租約中包含的契諾。業主對轉讓或轉租的同意，不會被解釋為免除租户在任何進一步轉讓或轉租時獲得業主事先書面同意的責任。在未經業主事先書面同意的情況下，任何獲準分租人不得轉讓或扣押其分租租約，或進一步分租其全部或任何部分轉租空間，或以其他方式允許他人使用或佔用轉租空間或其轉租空間的任何部分。

B.提交信息--如果承租人請求房東同意特定轉讓或轉租，承租人將以書面形式向房東提交以下信息：(1)建議受讓人或分租客的名稱和地址；(2)建議轉讓或轉租的商業條款；(3)關於建議受讓人或分租客的業務性質和性質以及擬使用空間的性質的合理令人滿意的信息；(4)合理地足以使房東確定建議受讓人或分租客的財務責任和性質的銀行、金融或其他信用信息；(5)建議的轉讓或分租形式，以取得業主的合理批准；及。(6)1,000.00元，以支付業主的律師費及審查轉讓或分租的開支。

C.向房東支付--如果房東同意轉讓或分租，房東有權要求承租人向房東支付相當於：(1)任何建議的受讓人支付給租客的基本租金或其他對價的50%(50%)，該金額相當於：(1)除非根據下文第7.2(E)條的規定進行轉讓，否則(在扣除承租人完成轉讓或分租的費用(如有)後，包括合理的改建費用，佣金和法律費用)超過承租人根據本租約向房東支付的轉讓空間可分配的基本租金和承租人從任何此類轉租或轉讓中實現的任何其他利潤或收益(扣除任何必要的和已記錄的費用)；(2)以上第7.2(B)(6)款所述的房東律師費和與轉讓談判、審查和處理有關的費用。所有應支付的款項將在下一次基本租金到期時支付給房東。

D.轉讓-轉讓本租賃的任何公司承租人或分租户的已發行和未償還股本的大部分，或任何

合夥租户或分租客，無論如何完成，無論是在單一交易中，還是在一系列相關或不相關的交易中，都將被視為本租約或此類轉租的轉讓，在每一種情況下都需要得到房東的同意。就本第7.2節而言，任何公司承租人已發行股本的轉讓，不包括被視為“內部人士”以外的人通過“場外交易市場”或任何公認的證券交易所出售此類股份。

E.允許轉讓-儘管有上文第7.2(A)節和第7.2(D)節的限制，承租人有權在未經房東事先書面同意的情況下轉租或轉讓本租賃：(1)轉租給與承租人有關聯的實體；(2)與承租人的收購、重組或合併有關；或(3)向收購、重組或合併承租人的公司或其他實體；條件是承租人立即向房東提供此類轉讓或轉租的完整籤立副本，且承租人不被免除租約項下的責任。

第1.3節--附加權利。

A.更改-在未經房東事先書面同意的情況下，承租人不得或允許對房屋或房屋的任何部分進行任何更改、增加或改善，或在房屋上安裝任何固定裝置或設備(統稱為“更改”)。經業主同意的所有該等改動，以及因租客使用該處所的性質而須對該處所進行的資本改善，均須符合下列規定：

(1)須經業主審核及批准所有該等改建的圖則及規格，只要該等改建符合或超過適用於當地同類建築物的一般建築標準，而該等改建在其他方面並不與建築系統或建築物的一流性質不符，則不會無理拒絕或拒絕批准。承租人應向業主和業主建築師提供一套完整的改建計劃和規範，在業主批准該等計劃和規範之前，租户不得開始施工；

(2)由認可承建商按照業主指定的條件(可能包括要求張貼技工或物料工的留置權保證書)，由承租人以良好和工人式的方式履行；

(3)除表面上的更改(定義如下)外，承租人應向業主支付相當於改建費用的3%(3%)的費用，作為施工審查和監理費，承租人應在該等改建基本完成後十(10)天內支付，但對於房東已提供津貼的任何改建，該費用可從該津貼中抵銷；

(4)租客或業主在處所之內或之上所作的一切更改，不論是臨時的或永久的，均會立即成為業主的財產，並在租期結束時仍留在處所內，而租客無須向租客作出補償，除非業主在同意該等更改時，已以書面通知租客在本租契屆滿或以其他方式終止租約時，必須拆除該等更改(但租客無須拆除任何為該處所或租客的完工工程提供服務的管道及/或電纜)；及

(5)將受業主施加的其他限制和規則的約束，包括作為附件D的本合同附件和作為附件E的施工規則和規則，只要該等規則和規則適用於本大樓的所有租户。

F.外觀更改和獨立隔斷-儘管本第7.3節有任何相反規定，承租人不得要求業主同意進行以下輕微的非結構更改：(A)不影響任何建築系統，(B)從房屋外部看不到，(C)不影響建築及其所有部件的水密特性，(D)不需要建築許可證，(E)不移動任何內牆或以其他方式改變房屋的佈局，以及(F)具有美觀性質，如油漆、牆紙、只要承租人在開始美容更換前至少十(10)個工作日通知房東擬進行的美容更換，並遵守以下所有規定(但承租人不需要獲得業主對其任何平面圖或規格的批准)，即可懸掛圖片和安裝地毯(“美容更換”)。此外，承租人有權在沒有業主事先書面同意的情況下安裝獨立的工作站隔板，只要安裝或搬遷不需要建築或其他政府許可；然而，如果需要許可，業主不會無理拒絕同意這種搬遷或安裝。承租人支付的獨立工位隔板將成為承租人在本租約下的所有用途的交易固定裝置的一部分。在本租約的所有目的下，安裝在房屋內的所有其他隔斷現在和將來都是業主的財產。

G.標牌-承租人應被允許在房屋上或房屋內貼上標誌，並只能在業主批准的內容和形式上從房屋外部看到。此類標牌的規劃和規格須經業主批准，不得無理扣留或拖延。只要承租人佔用建築物至少一整層，承租人有權在業主指定的位置安裝室外或建築物正面標誌，費用由承租人承擔。建築立面標牌的規劃和規格須經業主合理批准。如果承租人選擇安裝建築立面標牌，承租人將向房東支付相當於承租人租賃房屋每可出租平方英尺1美元和無/100(1.00美元)的年費。如果租户在初始租賃期限或任何租賃延期期間的任何時間租賃整棟樓，房東將免除年費。承租人應被允許將自己的名字放在建築物一樓的名錄和標準套房標牌上，放置在房產的外門或緊鄰房產的板牌上，由房東自費提供。房東可以建造一個外部紀念碑，包括租户身份證明，費用由房東承擔。承租人應被允許根據房東的政策在現有和任何新的紀念碑標誌上包括標識，承租人應自費，該政策可根據租賃的面積改變允許的承租人標識的大小。任何這樣的租户標識都必須得到房東關於地點的合理批准, 外觀和質量。承租人確認本合同附件F中規定的標牌規格，並同意所有經房東批准並由承租人安裝的標牌應符合所有適用法律和附件F(如適用)。承租人應獲得安裝其標牌所需的所有許可和批准，房東應與承租人和任何相關部門充分合作。

H.進入場所-在遵守合理和非歧視性的建築物安全措施以及適用於建築物、承租人及其員工、被許可人和受邀者的規則和條例的情況下，承租人及其僱員、被許可人和被邀請者應隨時進入停車場設施和場所，並可在任何合法允許的情況下在其上開展業務，每天24小時，每週7天。該大樓配備或將配備可與當地一流寫字樓相媲美的電子安全服務。大樓外門配備或應配備電子卡鑰匙安全和出入，以規範盤後大樓的出入。房東將免費為租户員工提供多達一百(100)張門禁卡。房東對每張卡收取10.00美元的附加費或補充費。承租人將負責房屋的出入控制，費用由承租人承擔，但任何此類出入控制應與房東協調，以確保不會干擾房東的清潔和維護。

I.電信和公用事業-承租人和/或其電信和/或公用事業公司，包括但不限於當地交換電信公司和替代接入供應商服務公司，以及當地和替代公用事業供應商服務公司應有權進入大樓及其內部(包括一條足夠大小的通向房地的管道通道)，以安裝和運行其電信和公用事業系統，包括但不限於通過有線、光纖提供的語音、視頻、數據和任何其他電信服務

光、微波、無線和任何其他傳輸和/或公用設施系統，用於部分或全部承租人進出大樓和大樓內的電信和/或公用設施。

第八條--銷燬/譴責

第1.1節--火災或其他傷亡造成的損害。

如果房屋或建築物因火災或其他保險事故而受損，業主應在火災或其他保險事故發生後第30天(“通知日期”)前向租户發出書面通知，説明業主根據其合理決定權決定的修復時間，以及業主根據第8條作出的選擇(如有)。如果房屋或建築物因火災或其他保險傷亡而損壞，其程度可在通知日期後一百五十(150)天內修復，由房東合理確定，房東將在通知日期後立即開始修復損壞，並將努力完成修復。在此情況下，本租約將繼續完全有效，但基本租金將根據租户在修理期內無法使用的房屋的可出租面積的比例，從損壞之日起至該等修繕完成之日(“修理期”)按比例遞減。如果房屋或建築物因火災或其他保險事故而受損，其程度可能無法在通知日期後一百五十(150)天內修復(由房東合理確定)，則(A)房東可以在通知日期或之前向租户發出書面通知，自損壞發生之日起取消本租約，或(B)租客可以在房東收到書面通知後十(10)天內向房東發出書面通知，在150天內無法修復，以取消本租約。如果房東和租客都不選擇取消本租約, 房東將勤奮地進行房屋和房產的維修，基本租金將在維修期間根據租户在維修期間無法使用的房屋的可出租面積的比例按比例遞減。儘管如上所述，如果房屋或建築物因未投保的意外事故而受損，或者如果保險收益不足以支付房屋或建築物的任何損壞的修復費用，房東將有權在意外事故發生之日或之前書面通知租户，修復該損壞或取消本租約。如果因火災或其他意外事故造成的損害是由於承租人、其代理人、承包商、僱員或受邀者的故意行為或疏忽或不作為所致，則不會有本條款第8條另有規定的基本租金減免。承租人將無權因房屋、建築物或財產受到任何損害而終止本租約，除非本租約另有規定。如果房東根據本8.1節對房屋或建築物(視情況而定)進行維修或修復，則承租人應自費迅速將房屋修復至至少建築標準狀態。

第1.2節--徵用權。

如果大樓的整個房產或大樓的停車區域在徵用權的授權下，則本租約將於所有權歸屬相關公共當局之日起終止和到期；基本租金和根據本租約應支付的任何其他款項應在該日期按比例分攤，業主和租户將被免除本租約下的任何進一步責任。如果超過25%(25%)，但少於全部房屋或建築物的建築面積，或如果建築物內的停車面積與建築物所有可出租建築面積的平方英尺的比例通過沒收或徵用權程序降至低於3：1，則租户可在三十(30)天內通過向業主送達書面終止通知來終止本租約，終止通知自必須向有關公共當局交出佔有權之日起生效。在行使終止選擇權的情況下，基本租金和根據本租約應支付的任何其他款項應自交出佔有之日起按比例分攤，業主和租客將被免除本租約項下的任何進一步責任。在涉及財產的任何徵用權訴訟中，房東有權在該等訴訟中獲得全部賠償或賠償，無論是判給此類損害賠償，還是作為租賃權減值或房產費用的補償。承租人入住最後一個月的租金和其他費用應按比例計算。本條款不應被解釋為排除承租人獲得補償或損害賠償的權利，該未攤銷成本在本租賃合同的原始期限內以直線方式折舊。

可移動的個人財產；但不得減損房東的賠償或房東的抵押權人的賠償。就本第8.2節而言，自願出售或轉讓以代替譴責，但受到譴責的威脅，應被視為在徵用權下的徵用或徵用。

第九條--違約

第1.1節--租户違約。

下列行為或不作為應視為承租人的違約事件：

(A)如租客拖欠任何基本租金、額外租金或根據本條例應繳的其他款項，而在業主發出欠繳通知後五(5)日內仍未作出補救；或

(B)租客在租期屆滿前棄用該處所；或

(C)承租人允許根據物業或其任何部分的變更記錄施工留置權，並且在向房東發出施工留置權通知的三十(30)天內，該留置權沒有被取消。

(D)本租契、處所或其任何部分在籤立時或藉針對租客的其他法律程序而被扣押，或被租客的任何債權人或申索人針對租客而扣押或受任何扣押所規限，而該扣押在徵收後十五(15)日內沒有解除或處置；或

(E)承租人提出破產或無力償債呈請，或根據美國破產法或任何州的任何破產法令提交重組或安排呈請，或以答辯或其他方式承認任何該等呈請的重要指稱，或被解散或為該等債權人的利益作出轉讓；或

(F)針對租客提起任何該等破產法或破產法令或解散租客的非自願法律程序，或就租客實質上的所有財產委任接管人或受託人，而該等法律程序在提出或委任後六十(60)日內並未被撤銷，或該接管權或託管權空置；或

(G)如果承租人未能及時全面履行租約的任何其他重要條款，並且在房東書面要求説明違約的性質後三十(30)天內仍未糾正違約；但對於不能在三十(30)天內合理補救的任何違約，如果承租人在三十(30)天內開始糾正此類違約並繼續努力進行補救，則不應被視為發生違約事件。

一旦發生任何租户違約事件，業主有權：(I)主張其在法律或衡平法上可用的所有權利和補救措施；以及(Ii)重新進入和收回物業，無論是否經過法律程序，並根據其選擇，可以或不可以宣佈本租約終止，本租約的條款立即終止；房東不應因該等重新進入和收回而承擔損害賠償責任。如果在租客違約發生後，房東沒有重新進入和收回房屋，無論房東是否行使終止本租約的選擇權，承租人在本租約剩餘期限內(如房東沒有終止本租約)，對於支付基本租金、額外租金和根據本租約到期或即將到期的任何其他款項以及履行本租約項下承租人的非金錢義務的責任，不得放棄或終止，但應繼續完全有效；而業主可隨時採取其認為必要的一項或多項行動，以收取租客在該期間根據本租約到期或應付的任何款項；然而，如果房東行使權利終止租客的佔有權而不終止租約，則租客在租約項下的剩餘責任及責任僅限於支付基本租金及履行租客在本租約項下的其他金錢義務。如果發生任何違約事件，

承租人、房東應盡商業上合理的努力，通過重新出租房屋來減輕其損害。在任何該等重收及收回的情況下，業主有權按業主認為適當的條款及條件，重新出租該物業的全部或任何部分；此外，任何此等重租並不解除租客在本租約下對業主的任何責任，但在扣除業主為準備及完成此等重租而產生的所有實際合理開支(包括但不限於法律費用、經紀佣金及重塑物業以使處所適合重租的費用)後，業主實際收到的租金淨額除外(如重租期超過未滿租期，則按公平比例分攤)。如果承租人因任何原因被逐出或被驅逐，承租人特此放棄根據任何現行或未來法律可能擁有的任何贖回權利。除非業主另有書面同意，承租人在本租約期限結束前將物業的佔有權交還房東並獲房東接受，並不影響本租約的終止或解除承租人在本租約剩餘期限內的任何義務。

第1.1節--賠償。

在本租賃第10.6節的約束下，租户和房東同意彼此及其代理人、員工、承包商、董事和高級管理人員，或由補償方、通過補償方或在補償方之下索賠的任何一方，就補償方、其員工、獨立承包商和受邀者的任何疏忽或故意不當行為造成的任何和所有損失進行賠償並使其不受損害。

第1.2節--律師費。

如果房東或租客中的任何一方就本租約的條款或本租約項下的任何違約向另一方提起訴訟或訴訟，則在適用法律允許的範圍內，敗訴方應向勝訴方償還其合理的律師費和支出。

第十條--雜項

第1.2節--租賃的從屬地位。

在必要的範圍內，房東保留對物業(包括建築物和房產)施加留置權和產權負擔的權利，其留置權和效力優於本租約。本租約以及承租人在本租約項下的所有權利，應受制於業主現在或以後對房產、建築物或物業或其任何部分施加的任何留置權和產權負擔，承租人同意立即簽署、確認並以業主或業主貸款人合理要求的任何形式向房東或房東貸款人交付從屬、委託和不幹擾協議(SNDA)。並須在任何情況下規定該等優越權益的持有人同意，只要承租人在適用的補救及/或寬限期屆滿後並無拖欠其在本租約下的責任，則該權益的持有人不得影響、幹擾或以其他方式幹擾本租約及承租人對物業的使用及佔用。

在承租人簽署和交付本租約的同時，承租人應簽署業主貸款人要求的SNDA，並將其交付給房東，房東應將房東貸款人商業上合理的SNDA格式並作為附件G附在本合同附件中。房東應促使房東的抵押權人完全籤立該SNDA，並應在租户向房東提交本租約和承租人籤立的SNDA之日起六十(60)天內將該SNDA提交給租户。除上述規定外，房東應盡商業上合理的努力，為房客的利益從任何未來房東的抵押權人那裏獲得一份關於該房東的抵押權人標準格式的從屬和不幹擾協議，費用由租户承擔。如果對房產的任何抵押貸款提起止贖訴訟，承租人將在止贖銷售中委託買方，並承認該買方為本租賃項下的房東；前提是買方已明確假設本租賃的條款和條件為替代房東。承租人放棄因任何此類止贖程序而終止本租約的任何選擇權；只要承租人在本租約項下的權利得到保留。

第1.3節--禁止反言證書。

房東和租客應不時應另一方的書面請求(不遲於提出請求後三十(30)天)簽署、確認並以請求方合理滿意的形式向另一方提交書面聲明，證明承租人已接受房產，本租約未經修改且完全有效(或如有修改，本租約按修改後的全部效力和效力列出修改)，並證明據他們所知，另一方已履行本租約項下的所有義務，且本租約項下沒有違約，根據本租約，承租人已預付租金及其他款項的日期(如有)、本租約期限的開始及終止日期，以及請求方可能合理要求的其他事實。交付方理解並同意，根據本節交付的任何此類陳述可供房屋的潛在購買者、房屋的任何抵押權人或潛在抵押權人及其各自的繼承人和受讓人所依賴。

第1.4節--由房東出售。

如果業主出售或交換財產，或業主轉讓本租約，則出售、交換或轉讓房東應並在此完全免除因完成該出售、交換或轉讓後與該房產、物業或本租約有關的任何作為、事件或不作為而產生的本租約所載或衍生的任何及所有契諾及義務下的所有法律責任；但該買方或受讓人須明確承擔業主的上述契諾及義務。

第1.5節--規章制度。

房東和租客同意遵守本合同附件D所附的規章制度，並由房東全權絕對酌情修改。該等規則和法規如經修訂，將明確成為本租約的一部分，但該等規則和法規與本租約條款之間的任何衝突應以有利於本租約條款的方式解決。

第1.6節--房東進入。

房東有權在任何合理時間，在至少二十四(24)小時通知後(緊急情況下立即有權進入)進入房屋，以檢查房屋，進行維修或提供服務，或任何其他合法目的；但這種進入不得不合理地幹擾租户的業務行為。在本租約到期前六(6)個月開始的一段時間內，房東可在至少二十四(24)小時通知後合理進入該房產，以便向潛在租户展示該房產。房東在行使這些權利時，(A)在任何情況下都不得進入租户指定的安全區域(如果有)，(B)應儘量減少對租户業務運營的任何干擾，以及(C)應修復、恢復和重新裝修房東在行使該等權利時或在其指示下對房產造成的任何損壞。本租約對房東責任的任何限制均以房東遵守這些條款為條件。

第1.7節--責任。

儘管本租約有任何相反的規定，但雙方明確理解並同意，該協議是簽訂本租約的主要考慮因素，即房東、房東的管理代理人或上述實體的個人成員或合夥人、其繼承人或受讓人對本租約的任何條款、契諾和條件絕對不承擔任何責任，但物業及其收益的股權範圍除外。承租人應僅着眼於該等權益和收益，以便業主或業主的管理代理人履行本租約的條款、契諾和條件。這種對責任的免除是絕對的，沒有任何例外。除本合同明確規定外，在任何情況下，房東或租客均不對另一方承擔任何後果性、懲罰性或特殊損害賠償責任。

第1.8節-不可抗力。

房東或租客履行本協議所規定的任何義務或承諾(金錢義務除外)應予以免除，且不應被視為在該事件中不存在任何違約，只要天災、火災、地震、洪水、爆炸、戰爭、入侵、暴動、暴亂、暴民暴力、破壞、交通中斷或延誤、流行病、流行病、勞動力或物資短缺、罷工、停工、工會行動、譴責、徵用、法律、政府或文官或軍隊或海軍當局的命令阻止、延遲、阻礙或阻礙此類義務的履行，或房東或租客無法控制的除資金短缺以外的任何其他原因。

第1.9節-經紀人。

房東表示，它由世邦魏理仕公司的史蒂夫·謝潑德代表其經紀人，其佣金應由房東支付。承租人聲明由高緯物業/隆德公司作為其經紀人代表，費用由房東支付，雙方同意就其僱用或聲稱與本租賃有關的任何該等經紀人或代理人所要求的任何及所有費用或賠償責任向對方作出賠償並使對方不受損害。房東披露和承租人承認，房東的一個或多個委託人是內布拉斯加州的持牌房地產經紀人或代理人，為他們自己的利益行事。

第1.10節--其他。

A.管轄法律-本租約應受內布拉斯加州法律管轄。就本租約而言，時間是至關重要的。

B.Waiver-任何一方未能堅持要求另一方嚴格履行本租賃項下的任何義務，或在另一方違反本租賃時不行使任何權利、權力或補救措施，均不構成對此類違約或本租賃條款、契約或條件的任何此類權利、權力或補救措施的放棄。

C.通知-所有通知應以書面形式，通過隔夜航空快遞發送，或通過要求的掛號郵件回執發送，並應在投標後的第一個工作日(如果通過航空快遞發送)或在郵寄後的第五個工作日(如果通過掛號郵件發送)視為生效。根據本租約發出或發出的任何通知應寄往以下地址：

如果是給房東的：One Mirail Place，LLC
皮爾斯街12910號，St.110
內布拉斯加州奧馬哈，68144
收信人：總裁副經理-物業管理

複製至：Pansing Hogan Ernst&Bachman LLP
10250攝政環路，聖彼得堡300個
內布拉斯加州奧馬哈，68114
收信人：詹姆斯·D·布瑟

如果租户：CareDx Inc.
聖彼得堡奇蹟山路11808號200個
內布拉斯加州奧馬哈，68154

複印件：CareDX，Inc.
北山大道150號，套房31
加州布里斯班，郵編94005

和

CARE DX，Inc.
收信人：合法

濱海大道3260號
加利福尼亞州布里斯班94005

任何一方可向另一方發出書面通知，更改上述地址。

最終協議-本租約的條款構成本租約雙方的完整協議。雙方之間不存在任何明示或默示的任何性質的條款、條件、保證、承諾或承諾，除非在此明確規定。如果本租賃的任何條款、契約、條件或條款被有管轄權的法院裁定為無效、無效或不可執行，則其餘條款仍具有全部效力，不得以任何方式受到影響、損害或無效。

授權-房東和租客授權並聲明，他們簽署的代表分別代表房東和租客簽署本租約的所有權力和授權，並已採取一切必要行動，以確保本租約的有效性和可執行性。

承租人-本租約對雙方的繼承人、法定代表人、經允許的繼承人和受讓人的利益具有約束力。

G.不得違反起草方-房東和租户承認，他們和他們的律師都有機會審查和談判本租約的條款，本租約不會僅僅因為它是按照房東的指示準備的而被解釋為對房東不利。

沒有記錄-承租人對本租賃的記錄或其任何備忘錄或簡短形式將是無效的，並且是本租賃項下的違約。

I.任何合併-租客自願或以其他方式交出本租約，或經租客與業主雙方協議取消本租約，或因租客違約而終止本租約，均不適用於合併，並將由房東選擇：(1)終止所有或任何分租和分租；或(2)作為所有或任何分租或分租的轉讓給房東。業主在本款H項下的選擇權將通過書面通知租户和所有已知的房產或房產任何部分的分租人或分租客來行使。

要求書面修訂-除非以書面形式明示並經業主和租客簽署，否則對租約的任何修訂、更改、修改或增加均無效或具有約束力。承租人同意根據為建築物或物業提供融資的任何貸款機構的要求或要求對本租約的條款和規定進行任何修改，前提是此類修改不會對承租人在本租約項下的權利和義務產生重大不利影響。

K.標題-本租約中各種文章和章節的標題僅為方便起見，並不一定定義、限制、描述或解釋此類文章或章節的內容。

不對空氣或光線的地役權-任何建築物對光、空氣或景觀的任何減弱或關閉，都不會影響本租約，也不會向業主施加任何責任。

M.Tax抵免-房東有權要求所有可歸因於房屋租賃改進的税收抵免和折舊。房東提出要求後，房東和租客將立即準備一份詳細的租賃裝修和固定裝置清單，以及房東或租客已支付的各自費用。房東將有權獲得房東通過租户完工、補貼或其他方式支付的項目的所有抵免和折舊。租户將有權享受所有項目的税收抵免和折舊，這些項目是租户用非房東提供的資金支付的。

N.保證金-承租人應根據本租約向房東交存保證金，保證金的金額為第一條規定的金額。該保證金應由房東持有，不得

利息，作為承租人忠實履行本租約所有條款的保證。

O.房東的費用-根據上文第7.2節的規定，只要租客要求房東採取任何行動或給予本租約要求或允許的任何同意，房東應在房東向租户提交此類費用的報表後十(10)天內，向房東償還所有因審查提議的行動或同意而產生的合理費用，包括但不限於合理的律師費、工程師費或建築師費。無論房東是否同意任何建議的行動，租户都有義務進行補償。

P.展品-此處引用並附於本合同的所有展品均納入本租約，就好像在此更完整地闡述一樣。

問：三重網租賃。為免生疑問，本租約為三重淨額租約，租户須承擔與物業有關的一切費用及開支。

對手方--本租約可簽署副本，所有副本加在一起將構成一份相同的文書，合同任何一方均可通過簽署任何此類副本來簽署本租賃合同。雙方同意，本租約的傳真或電子郵件/掃描簽署的副本具有約束力；但是，本租約的正本應儘快由承租人和業主傳閲和簽署。

第十一條--優先購買權

只要當時不存在未治癒的違約事件，承租人就有優先購買權(“優先購買權”)將位於建築物一樓的擬出租空間(“已提供空間”)出租給未來的租户(“優先購買權”)，該權利可在本文規定的時間和條件下行使。

第1.1節--要約通知。

在租賃任何優先購買權空間之前，房東應向租客遞交一份書面聲明(“聲明”)，該聲明應反映房東和未來租客關於租金、租賃期限、完工津貼、租户誘因和所提供空間的描述的協議。承租人應在收到聲明後十(10)個工作日內以書面形式通知房東是否選擇行使本聲明中授予的權利，根據聲明中包含的條款和條件出租所提供的空間。承租人未能在該十(10)個工作日內通知房東，應被視為承租人選擇不出租所提供的空間。該等已提供空間的租期應與本聲明下的期限相同，而聲明中所載的任何租户改善措施應調整為與本聲明下的剩餘期限按比例進行調整。

第1.2節--棄權。

如果承租人放棄或拒絕出租提供的空間的權利(通過發出書面通知或沒有發出任何通知)，房東有權將提供的空間出租給未來的租户，在房東和未來的租户之間簽訂該租約後，提供的空間的優先購買權此後應無效，並且不再具有任何效力或效果，但須遵守下文第11.3條的規定。

第1.3節--繼續權利。

如果房東在承租人放棄或拒絕租賃提供的空間的權利後90天內沒有與該準租户簽訂租賃合同，則在沒有首先遵守本條規定的情況下，房東不得就提供的空間簽訂租賃。

第1.4節--接受。

在承租人行使本條規定的優先購買權後，承租人應在收到後十五(15)天內簽署一份租約修正案，將提供的空間納入物業的租金、租賃期，幷包含業主在聲明中通知租客的其他條款和條件。

[下面的空格特意留空-

後續簽名頁]

房東和租客自上文所述日期起簽署本租約，特此為證。

房東：

一個奇蹟之地，有限責任公司，
內布拉斯加州一家有限責任公司

作者：/s/Lawrence R.James，II
勞倫斯·R·詹姆斯，II，經理

租户：

特拉華州公司CAREDX，Inc.

By: ______________________________________

Print Name: _______________________________

Title: _____________________________________

2022年2月24日，內布拉斯加州有限責任公司One Miracle Place，LLC的經理勞倫斯·R·詹姆斯二世代表該公司在我面前確認了上述文書。

[公證章]

/莎拉·A·舍內克
公證人

上述文書已於2022年_

__________________________________________
公證人

房東和租客自上文所述日期起簽署本租約，特此為證。

房東：

一個奇蹟之地，有限責任公司，
內布拉斯加州一家有限責任公司

By: ______________________________________
勞倫斯·R·詹姆斯，II，經理

租户：

特拉華州公司CAREDX，Inc.

By: /s/ Reg Seeto

印刷品名稱：Reg Seeto

職務：總裁兼首席執行官

上述文書已於2022年_於2022年_

__________________________________________
公證人

上述文書已於2022年2月24日由代表特拉華州CareDx，Inc.的_

[公證章]

/s/Marnelli Mungues Del Castillo
公證人