致股東的信第三季度22阿伯納西家族瓦爾多斯塔，佐治亞州展品99.2

親愛的股東們，我們周圍的許多事情都發生了變化，包括40年來未曾見過的利率變化，房價和交易速度的急劇下降，以及許多行業宏觀波動的背景。這場風暴沒有改變的是，我們堅信當前的房地產買賣流程已經被打破，我們將成為類別獲勝者，只需一臺移動設備就可以無縫地買賣和移動。駕馭這場四十年一遇的市場轉型絕非易事。它要求我們以緊急和自律的方式運營，以犧牲利潤率為代價來管理風險和整體庫存健康。儘管面臨挑戰，但我們已經能夠提高現有庫存的轉售速度，並顯著增加了新收購的利差。這些行動確保了我們優先考慮直銷，以在轉售的基礎上改善我們的庫存狀況，並確保我們第二季度收購後的隊列能夠按照我們的貢獻利潤率目標來表現。最重要的是，我們相信，我們擁有充足的資產負債表，能夠駕馭這場快速的市場轉型。在此背景下，我們推出了我們的路線圖，推出了連接房屋買家和賣家的市場Exclusives。自我們的第一輪融資以來，我們一直將OpenDoor設想為核心交易層，首先通過自己擁有和交易庫存來構建，並計劃在我們建立了直接與OpenDoor進行交易的客户的供需網絡後推出一個市場。幾個季度前，我們開始使用Exclusives Listings來構建這些路徑，這是一種直接從我們那裏購買OpenDoor房屋的類似電子商務的體驗，在上市前完全簡化了。今天, 在Exclusives上列出的房屋中，超過20%的房屋在14天內就會簽約，這表明我們通過直接買家基礎推動了強勁的勢頭。此外，在過去的四年裏，我們一直在讓許多最大的房地產投資者加入我們的平臺。今年，這個直接機構買家羣體購買了我們10%以上的住房，其中包括1800多套我們在與賣家達成交易之前簽訂了轉售合同的住房。這給了我們獨特的機會，讓我們立即將數十萬賣家與我們不斷增長的買家網絡相匹配2埃裏克的一張紙條我們的使命推動着生活的進步，一步一步

和強大的房地產投資者基礎，利用我們的平臺無縫交易。雖然沒有人希望房地產市場低迷，但這一時刻讓我們朝着我們對未來的願景積極邁進，這是一個值得信賴的市場，使買家和賣家之間能夠直接進行交易。這是一個嚴峻的時刻。沒有信念、沒有毅力、沒有資本的公司將無法渡過這場風暴。那些能夠成功駕馭這一時刻的公司將成為代際公司，獲得市場份額，並建立和發明我們將在其上運營的未來平臺。我們打算打造一家代際公司。埃裏克·吳，聯合創始人兼首席執行官3埃裏克的筆記

2012年第三季度●收入為34億美元，同比增長48%；共售出8,520套住房，同比增長42%；●毛利(虧損)為(4.25億美元)，反映庫存估值調整後為5.73億美元，而2011年第三季度為2.02億美元；毛利率為12.6%，而2011年第三季度●淨虧損為(9.28億美元)；2011年第三季度●調整後淨虧損(5700萬美元)為(3.28億美元)，而2011年第三季度●貢獻(虧損)利潤為(2200萬美元)，而2011年第三季度為1.69億美元；貢獻利潤率為0.7%，而2011年第三季度的貢獻利潤率為7.5%●調整後的EBITDA為2.11億美元，而2011年第三季度為3500萬美元；調整後的EBITDA利潤率為6.3%，而2011年第三季度的●庫存餘額為16,873套，價值61億美元，比2011年第三季度下降了3%●購買了8,380套住房，比21年第三季度下降了45%●本季度末有2,259套住房簽訂了購買合同，比3Q21的主要亮點下降了64%

當考特妮·丹特開始在德克薩斯州奧斯汀郊外尋找新家時，她很快意識到這將是一項艱鉅的任務。在普弗洛格維爾，她的道路上有許多障礙：低庫存，來自現金競標者的激烈競爭，以及自幾年前她最後一次購買以來，房價的大幅上漲。在經歷了離婚後，考特尼將自己的房子賣給了OpenDoor，她決定再次與OpenDoor碰碰運氣，就在那時，她發現了OpenDoor Exclusives。考特尼的首要任務是留在他們非常喜歡的社區，以便保持對即將開始上中學的女兒戴拉的熟悉感。幸運的是，考特尼的朋友在院子裏的步行道上發現了一棟待售的房子，院子裏掛着OpenDoor Exclusives的牌子，她立即給考特尼發了短信。就在同一天，考特尼也簽了合同。她還記得那天下午接達拉放學，帶她去新家的joy。用她的話説，“能夠説‘媽媽還在你身邊’，感覺真棒。我們會把這件事辦好的。我能夠確保房子的安全，這意味着很多。考特尼簡直不敢相信，簽下這套房子的合同是如此之快和簡單。她能夠避免賣家談判的壓力，因為在Exclusives上列出的所有房屋都有一個固定的、立即購買的價格。此外，考特尼知道，如果評估結果低於要價，OpenDoor就會達到這個價格，這讓她感到放心。在他們位於普弗洛格維爾的新房子裏，考特尼對能夠留在她如此熱愛的社區表示感謝，這要歸功於OpenDoor Exclusives。她告訴家人和朋友“買房是多麼神奇的一種方式。”“沒有OpenDoor, 我就永遠不可能把這個帶回家了。能住在這所房子裏，住在我所愛的社區，我感到無比感激和欣喜。

兩個核心產品產品1P產品和3P產品6隨着市場不確定性的加劇，帶來了重新思考和發展現狀的機會。為此，我們正在圍繞兩種核心產品調整業務，我們相信這兩種產品將在下一章推動我們的增長和盈利能力。我們的目標是在未來，第一方(1P)和第三方(3P)銷售都在我們的平臺上進行，圍繞我們的願景，實現簡單、確定和快速的交易，而不是傳統的流程。具體地説，第一方交易是我們直接從賣家那裏購買房屋，並將房屋轉售給買家；第三方交易是我們將賣家與我們的買家之一聯繫起來，並在不充當委託人的情況下促進交易，這兩種產品組合將利用我們的中央平臺能力。1P產品考慮到高度不穩定的宏觀環境，我們專注於1P業務的四個關鍵領域：1.以有紀律的、快速的方式出售現有庫存2.確保健康的新收購隊列3.執行運營變化以改善單元經濟性4.降低我們的成本結構首先，我們的首要任務是加快我們在房地產市場重啟之前報價的房屋的轉售，也被稱為“Q2報價隊列”。截至第三季度末，我們已經通過或簽訂了轉售合同，出售了超過40%的第二季度報價，預計到年底將達到約65%。雖然這將以短期內的利潤率損失為代價，但它將使我們能夠儘快將這些損失拋諸腦後，並繼續進行我們認為將是新的、風險更低、表現更好的庫存。就其本身而言, 我們加快了成交率(定義為每天成交的掛牌房屋的百分比)相對於市場的速度，比一個季度前增加了一倍以上。與第二季度相比，我們還將合同和第三方託管結束之間的買家取消率提高了20%，而市場取消率則擴大了13%。其次，我們專注於以利差增長新的收購，從而實現正貢獻利潤率。例如，我們預計的業務亮點佔第二季度產品組合的百分比預計將在年底前售出或在轉售合同中銷售~65%

7月、8月和9月提供的房屋的供款利潤率在我們4%至6%的年度目標範圍內。我們對我們新收購羣體的健康狀況充滿信心，並預計將提供與我們在市場重啟後提供的住房方面的目標相稱的貢獻利潤率。第三，我們正在執行運營和平臺變更，旨在增加我們的轉售量，並從長遠來看減少庫存持有時間。例如，我們已將修復和準備房屋上市所需的時間從第一季度的平均23天減少到第三季度的15天。這在一定程度上是因為我們的翻新生產率同比增長了70%(以每位住宅項目經理每天的翻新支出衡量)，這也使我們能夠根據市場條件定製維修和翻新。這與數十項運營改進一起，旨在使我們能夠提高交易速度，抵禦宏觀逆風。最後，我們正在大幅降低成本。鑑於持續的市場不確定性和我們的風險規避立場，我們已將運行率運營能力與第二季度相比縮減了約25%，並將營銷支出減少了40%以上。此外，我們昨天宣佈，我們將在所有業務職能部門裁員約18%。歸根結底，客户喜愛和需要的產品，擴大利差以確保可持續利潤率的能力，以及我們強大的資產負債表，使我們不僅能夠經受住市場過渡，而且隨着市場復甦而蓬勃發展。產品當我們展望十年時，我們設想買賣房屋幾乎肯定會與訂機票、買車相似或相同, 或者叫一輛便車。消費者將能夠在由一家確保信任、確定性、輕鬆和質量的公司提供支持的託管市場上直接進行交易。不會有不必要的成本、延誤，也不會有多個交易對手需要管理，整個過程將會透明、快速和可控。今天，我們將在OpenDoor Exclusives的品牌保護傘下，在達拉斯-沃斯堡和奧斯汀正式推出這個市場。7年翻新生產率提升3P產品-OpenDoor獨家產品業務亮點70%

現在，我們的賣家可以直接與買家聯繫進行交易，而不需要像傳統的掛牌交易那樣麻煩和複雜。今年早些時候，我們宣佈推出市場的買方，我們的電子商務體驗，直接購買OpenDoor擁有的房子-我們現在正在向我們的房屋賣家開放這個平臺。支撐我們信念的是多年來作為最大的房屋買家和賣家之一，以及我們建立的能力，這些能力使我們能夠將數十萬房屋賣家與獨特的房屋和我們日益增長的購房者基礎聚集在一起。對於購房者，我們正在建立他們應得的經驗，以及我們相信的幫助未來房主實現目標的更好方式。我們的每套房子都有透明的立即購買定價和評估價格匹配保證，這意味着如果房子的估價更低，我們將為買家彌合高達50,000美元的差距。最重要的是，我們能夠為每個家庭提供可觀的節省。我們相信，這些功能極大地簡化了流程，讓買家對支付合適的價格更有信心，並使購買更實惠。對於房屋銷售商，我們的目標是讓銷售體驗像在OpenDoor上銷售一樣簡單。房主可以在OpenDoor報價的基礎上，從我們的買家網絡中請求報價，並在幾分鐘內售出，而不需要維修、廣泛的房屋準備，或者幾個月的開放參觀或掛牌。這種端到端的體驗旨在讓賣房者處於控制之下，不需要預先承諾，可以靈活地提前成交，而且成交是肯定的。除了比傳統上市顯著改善消費者體驗外，我們相信這個市場將降低我們的庫存敞口、資本密集度, 和宏觀風險。它還將擴大我們的目標受眾，從我們購買箱中的賣家，到所有正在尋找比現有產品更好的替代品的賣家。此外，它還將為買家和投資者提供一個使用OpenDoor購物的差異化理由，OpenDoor是我們獲得數千套可以輕鬆直接購買的獨特房屋的途徑。在業務目標方面，我們對每筆第三方交易收取5%的服務費，此外還會對我們的專屬所有權和第三方託管等服務進行貨幣化。鑑於我們已經看到買家和投資者的早期吸引力，我們的目標是到2023年底通過我們的Exclusives市場完成超過30%的交易。我們相信這將使8%的排他性住房在14天內簽訂合同，業務亮點>20%

不僅能帶來可觀的單位利潤率和利潤，還能使我們在未來幾年實現快速增長和資本效率。總而言之，我們已經建立了一個1P交易平臺，可以處理大量數據，並提供其他公司無法比擬的體驗水平。我們將繼續通過我們的1P產品擴大規模，並定位我們正在建立的新庫存賬簿，以與我們的目標利潤率保持一致。我們還將利用我們在過去九年中建立和完善的能力和優勢，加快我們3P市場業務的發展。9個業務亮點

我們的財務業績反映了我們的行動，以駕馭四十年一次的利率變動對美國房地產的影響。我們在第二季度採取了一系列行動來管理風險和整體庫存健康，包括推動權宜之計的庫存直銷、降低收購速度和擴大收購利差，我們在第三季度繼續針對這些措施執行。此外，在這種環境下，我們正在積極降低我們的整體成本結構。我們在第二季度做出的決定導致下半年的貢獻利潤率較低。我們認為重要的是要記住，自上市以來，我們一直指導實現4%至6%的年度貢獻利潤率目標。在2022財年，根據我們第四季度的指導，儘管宏觀環境不確定，但我們預計將產生超過5.3億美元的貢獻利潤1，或3.5%的貢獻利潤率。根據我們正在採取的行動，我們預計將從當前的市場轉型中脱穎而出，成為一家更靈活、更具彈性的企業。在第三季度的增長中，我們超過了收入指引的高端近30%，實現了34億美元的收入，同比增長48%。鑑於季節性放緩通常發生在年底，我們決定在第三季度加快銷售步伐，並通過降低現有庫存的價格來進一步管理我們的資產負債表風險。我們在本季度售出了8,520套住房，而第二季度和第三季度的轉售合同基本持平，約為每季度13,000套，反映出我們在第四季度年度季節性放緩之前專注於出售庫存。與去年同期相比，每套住房的銷售收入增長了4%。作為提醒, 在2022年3月至6月提出要約時收取的利差低於本股東函中10個財務要點3Q22收入34億美元2h22風險管理和庫存健康的關鍵目標3Q22售出8,520 3Q21 4Q21 1Q22 2Q22 3Q22 9,020 5,9889,794 12,669 8,520 10,4821。Opendor沒有在本股東函中提供預測貢獻利潤與預測GAAP毛利潤的定量對賬，因為公司在沒有做出不合理努力的情況下，無法計算某些有信心的對賬項目。這些項目包括但不限於庫存估值調整，這可能會對前瞻性GAAP毛利(虧損)的計算產生重大影響，本質上是不確定的，並取決於各種因素，其中一些因素不在公司的控制範圍之內。

考慮到預測房價的急劇變化，我們在第二季度和第三季度關閉了這些房屋。我們將那些在房地產市場重啟之前定價的房屋稱為“第二季度報價隊列”。儘管價差發生了變化，但我們決定信守對客户的承諾。這不是我們輕率做出的決定，而是因為我們雄厚的資本實力，我們相信這將使我們的品牌長期受益。考慮到我們在市場不確定性中的風險管理重點，我們故意放慢了收購步伐，方法是在收購報價中嵌入更高的利差，並大幅降低營銷支出。因此，我們成交了8,380套住房，同比下降45%，比上一季度下降41%。更重要的是，我們將第三季度的收購合同進度環比降低了73%。雖然我們在不確定時期管理庫存風險，但我們業務的結構性優勢之一是，我們可以根據不斷變化的市場狀況快速調整利差，以實現利潤率目標。在目前的環境下，我們正在嚴守紀律，繼續以較高的利差運營，以應對預期的房價貶值和市場不確定性。單位經濟學GAAP毛利潤為4.25億美元，佔收入的12.6%，而2012年第三季度的毛利潤為2.02億美元，佔收入的8.9%。調整後的毛利潤為1.1億美元，佔營收的3.3%，而2011年第三季度的毛利潤為2.33億美元，佔營收的10.3%。該季度的貢獻利潤為2200萬美元，而2011年第三季度為1.69億美元。貢獻利潤率為(0.7%)，而2011年第三季度為7.5%。我們的單位利潤率反映了第二季度和第三季度採取的定價行動的影響，其中大部分將持續到第四季度。我們在所有庫存中實施降價，以與市場一致, 這推動了更高的銷售直銷和更低的轉售利潤率。除了毛利率下降的影響外，本季度銷售成本佔收入的百分比也出現了環比上升，這主要是由於本季度完成交易的房屋獲得了代理佣金獎金。這些激勵措施使我們能夠提前清理原本會在第四季度實現的房屋，並進一步減少我們的庫存餘額。11財務亮點(百萬美元)3Q21 4Q21 1Q22 2Q22 3Q22 3Q22購買了8,380 15,181 9,639 9,0208 8,380 14,135套住房

淨收益和調整後的EBITDA GAAP淨虧損在22年第三季度為9.28億美元，而21年第三季度為5700萬美元。22季度調整後淨虧損為3.28億美元，而21季度為1,800萬美元。這一指標與GAAP本季度淨虧損之間的主要差異是由於截至第三季度末庫存房屋的庫存估值調整為5.73億美元。這一調整基於前瞻性預測，這些預測嵌入了對未來市場狀況的假設，包括房價持續貶值的進一步下行、成交量下降和清算率下降。我們認為，我們採取了保守的前瞻性觀點，重新設定了對現有圖書的預期。隨着虧損房屋的出售，這種估值調整將在未來幾個季度與我們預計將產生實現收益的房屋一起解除。我們管理着一個龐大的、多元化的投資組合業務，這與股票投資組合沒有什麼不同，我們每個季度都會在房屋上實現收益和虧損。調整後的淨收益或虧損反映了在特定時期出售的房屋的已實現損益的收益。庫存估值調整反映了截至第三季度末庫存房屋的預期損失(包括1.42億美元的預期銷售成本)，但沒有考慮到預期實現的任何收益的抵消。這類似於只根據未實現虧損來衡量股票投資組合的表現，不包括任何未實現收益。因此，調整後的淨虧損是判斷已實現投資組合業績的最合適指標，因為它將我們業務的經營業績與房屋庫存的變化隔離開來，並代表特定季度出售的房屋的收益，包括已實現的收益和虧損。調整後的EBITDA在22年第三季度為2.11億美元，而21年第三季度為3500萬美元。佔收入的百分比, 調整後的EBITDA在22年第三季度為(6.3%)，而21年第三季度為1.5%。調整後的EBITDA低於我們指導的1.75億美元，因為我們決定加快庫存銷售，這導致單位利潤率較低。財務亮點

第三季度末，我們的資產負債表上有16,873套房屋，價值61億美元。截至2022年9月30日，21%的房屋在市場上上市超過120天，相比之下，根據我們的購房盒進行調整後，整體市場上這一比例為15%。與第二季度相比的環比增長反映了我們目前的庫存組合組合，鑑於我們收購速度的大幅下降，這一組合偏向於較長期的房屋。這種庫存組合將反過來將我們的轉售組合在短期內轉向通常利潤率較低的較長期擁有的房屋。其他資產負債表項目我們相信，我們的資產負債表和可觀的資本狀況為我們提供了靈活性，以管理短期庫存健康狀況，並做出謹慎的、以長期為導向的決策。截至第三季度末，我們有118億美元的借款能力，其中86億美元或超過70%已承諾，這意味着貸款人有合同義務根據適用的條款和條件提供資金。我們的資本結構建立在承諾從具有交錯滾動到期日的多元化貸款機構基礎上放貸能力的基礎上，我們還在繼續擴大現有的放貸安排。例如，2022年10月，我們關閉了對現有融資機制的一項修正案，將產能從7.5億美元增加到10億美元，並將最終到期日延長了17個月，資金成本只有輕微變化。鑑於我們知道Q2 Offer Cohort的利潤率將較低，我們最近與我們現有的兩家借款能力超過7億美元的貸款人談判並關閉了兩項新的專用融資安排，用於利潤率較低、期限較長的住房。這些設施將使我們能夠靈活地優化我們銷售第二季度優惠Cohort Home的方式和時間, 同時允許我們在我們的其他融資工具中保持更一致的業績。第三季度末，我們擁有15億美元的無限制現金、現金等價物和有價證券。此外，我們有大約15億美元的股本投資於我們的住房，其中3.49億美元投資於無槓桿住房，11億美元投資於我們的房地產設施融資的住房。我們目前正在為無槓桿住房提供融資，這些住房根據我們新的第二季度優惠貸款安排暫時以100%股權融資，這將釋放額外的不受限制的現金。財務亮點3Q22借款能力118億3Q22現金、現金等價物和有價證券15億3Q22房屋股權投資15億3Q22基於擁有天數的轉售收入組合43%3Q21 3Q22 57%17%83%13

在目前的經營環境下，值得強調的不僅是我們的資本狀況的規模，還有我們基於資產的融資機制，這些機制在市場低迷時提供了彈性。我們的設施沒有按市值計價的條款或追加保證金的功能，我們通常不會為我們目前的投資組合承擔再融資風險，因為預期的清算時間表往往比我們的融資期限短得多。在我們簽訂房屋收購合同時，融資和成本就已經知道了。在母公司層面，我們的財務維持契約有限，例如最低流動資金和有形淨值。相對於今天制定這些公約的水平，我們有很大的緩衝。預付率是在給定物業的初始融資日期根據我們的成本基礎和第三方估值(通常是經紀人價格意見)中的較低者設定的。高級設施的預付款從70%到90%不等，夾層設施的預付款從95%到100%不等。持有超過六個月的房產，預付款通常會下調，每增加一個月，預付率就會下降約5%。我們相信，我們的融資結構，再加上我們強大的現金餘額，為我們提供了財務靈活性，以支持我們的庫存並駕馭這一宏觀過渡期。住房宏觀住宅房地產市場繼續受到對通脹上升、利率上升和衰退可能性增加的擔憂的主導。為了應對持續的通脹壓力，自2022年6月以來，美聯儲已經四次上調目標利率75個基點, 這標誌着美聯儲自上世紀80年代初以來做出的最激進的迴應。這些行動推高了長期利率，抵押貸款利率也隨之走高。今年第三季度，30年期固定抵押貸款利率達到5.6%的10年來最高水平，而截至今年第一季度的平均利率為3.8%。自那以來，抵押貸款利率繼續上升，10月底達到7%以上，上一次達到這一水平是在本世紀初。隨之而來的住房負擔能力下降推動了購房者需求的顯著回落，這導致交易速度和房價升值(HPA)從財務亮點3Q21 4Q21 1Q22 2Q22 3Q22 3Q22 Avg放緩。30年期固定按揭利率5.6%2.9%3.1%3.8%5.6%5.3%14

今年5月還創下了接近歷史新高的水平。雖然我們早就預計房地產市場將從峯值水平放緩，但今年早些時候實現的調整速度遠遠快於預期，也比典型的季節性趨勢更劇烈。截至第三季度末，交易量較上年同期下降了23%，其中大部分下降發生在今年4月以來。話雖如此，截至第三季度末的交易量與2014年的水平一致，尤其是2021年，與近期歷史相比，這是一個異常值。雖然房屋庫存保持在接近歷史最低水平4，但成交量的下降降低了市場出清速度，市場出清速度的定義是每天成交的上市房屋的百分比。在OpenDoor運營的市場中，今年4月的清算率接近歷史最高水平，但自那以來已降至2019年的水平，考慮到房地產市場的季節性，清算期通常較慢(見附錄中的圖表)。這些成交量的下降導致了較弱的價格動態。正如我們在22季度的股東信中提到的那樣，考慮到住房的季節性，我們通常會觀察到HPA在下半年逐漸下降至零或略有負值。相比之下，房價從今年第二季度初的峯值水平達到這一水平的速度快於我們的預期，也比典型的季節性房價下跌幅度更大。例如，我們看到一個月HPA(非季節性調整，由OpenDoor的市場加權)從5月初的每月約300個基點，上升至7月中旬的負100個基點。自7月份以來，我們繼續觀察到自7月以來自置居所津貼的按月變動趨平，每月為負100至150個基點(見附錄圖表)。展望未來, 房地產市場將繼續受到通脹路徑的影響，以及美聯儲是否決定實施比目前計入未來利率曲線的加息幅度更大或更長的加息。鑑於這種持續的宏觀不確定性，我們將繼續以“避險”的態度經營1P業務。15財務亮點2.單户現房交易的月度SAAR數字來自NAR。2021年9月SAAR成交量為548萬套，而2022年9月為422套。3.2022年4月的讀數為498萬套，比2022年4月至9月下降了約15%。4.根據NAR的數據，2022年9月的單户現房庫存為111萬套，低於自1982年以來的任何一年9月，但2021年除外，2021年的讀數為109萬套。

指導我們預計2022年第四季度的業績如下：●收入預計在23億至25億美元之間。●調整後的EBITDA5預計在3.55億美元至3.35億美元之間。●基於股票的薪酬預計將在5500萬美元至6000萬美元之間。我們預計到年底，已售出或已簽訂轉售合同，約佔第二季度報價的65%。貢獻利潤率將反映我們轉售的樓齡較長、利潤率較低的房屋的組合。雖然新收購的房屋表現符合目標預期，但考慮到我們目前的採購量步伐，我們的新庫存規模將不足以抵消第二季度報價隊列的負利潤率。除了這種轉售組合情況外，我們預計第四季度將像每年一樣出現典型的季節性疲軟，隨着11月和12月買家需求的減弱，這標誌着轉售活動和利潤率的年度低點。除了我們的單位利潤率前景外，我們的調整後EBITDA指南還反映了相對於我們目前運營規模的當前成本結構。鑑於銷量放緩，我們已經採取了各種行動來降低成本，包括我們昨天宣佈的裁員。我們預計第四季度與離職後福利相關的一次性費用約為1500萬美元，以支持受裁員影響的隊友。總而言之，雖然我們很幸運擁有強大的財務狀況，但當前的宏觀環境仍然不穩定，需要我們對市場動態做出高度反應，並以嚴格的紀律運營。我們正在採取的行動反映了我們致力於讓業務恢復為正的自由現金流，並建立盈利的, 世代公司。16財務要點5.OpenDoor在這封股東信中沒有提供預測的調整後EBITDA與預測的GAAP淨收益(虧損)的定量對賬，因為如果不做出不合理的努力，公司無法有信心地計算某些對賬項目。這些項目包括但不限於存貨估值調整和權益證券公允價值調整。這些項目可能會對前瞻性GAAP淨收益(虧損)的計算產生重大影響，這些項目本身就是不確定的，受到各種因素的影響，其中一些因素不在公司的控制範圍之內。第四季度調整後EBITDA5指引(355美元)至(3.35億美元)第四季度收入指引22財年貢獻利潤23億至25億美元基於第四季度指引5.30億美元

17 Raleigh-Durham，NC Eric Wu，聯合創始人兼首席執行官Carrie Wheeler，CFO電話會議信息OpenDoor將於2022年11月3日下午2：00主持電話會議，討論其財務業績。太平洋時間。此次電話會議的網絡直播可通過OpenDoor的投資者關係網站收看，網址為：https://investor.opendoor.com.。電話會議結束後，該網站將提供網絡直播的存檔版本。2022年11月4日下午2點PT Investor.opEndoor.com網絡直播

/OpdoorHQ/OpenDoor Company/OpenDoor-com Invest or.opEndoor.com

19定義和財務表格

這封致股東的信中包含了1995年修訂的《私人證券訴訟改革法》所指的某些前瞻性陳述。本股東信函中包含的所有與歷史事實無關的陳述都應被視為前瞻性陳述，包括有關我們的財務狀況、預期財務業績、業務戰略和計劃、市場機會和擴張以及未來運營的管理目標的陳述。這些前瞻性陳述一般用“預期”、“相信”、“設想”、“繼續”、“可能”、“估計”、“預期”、“預測”、“未來”、“打算”、“可能”、“可能”、“機會”、“計劃”、“可能”、“潛力”、“預測”、“項目”、“應該”、“戰略”、“努力”、“目標”、“將”等詞語來識別，或“Will”，這些詞或其他類似術語或短語的否定。沒有這些話並不意味着一份聲明不具有前瞻性。前瞻性陳述是基於當前預期和假設對未來事件的預測、預測和其他陳述，因此受到風險和不確定因素的影響。許多重要因素可能會導致未來的實際事件與本股東信中的前瞻性陳述大不相同，包括但不限於我們公開證券的潛在流動性和交易；我們未來籌集資金的能力；我們能否成功留住或招聘我們的高級管理人員、關鍵員工或董事或進行必要的變動；監管環境的影響以及與此類環境相關的合規復雜性；與我們的業務、運營和財務業績相關的各種因素，包括但不限於, 新冠肺炎疫情對我們擴大市場份額的能力、我們對一般經濟狀況的反應能力以及美國住宅房地產行業的健康狀況的影響。前面列出的因素並不是詳盡的。您應仔細考慮上述因素以及在我們於2022年2月24日提交給美國證券交易委員會(“美國證券交易委員會”)的10-K表格年度報告以及我們提交給美國證券交易委員會的其他文件中“風險因素”標題下描述的其他風險和不確定因素。這些文件確定和處理了其他可能導致實際事件和結果與前瞻性陳述中包含的內容大不相同的重要風險和不確定因素。前瞻性陳述僅在其發表之日起發表。告誡讀者不要過度依賴前瞻性陳述，我們沒有義務，也不打算更新或修改這些前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件或其他原因。我們不能保證我們會實現我們的期望。20個前瞻性陳述

使用非公認會計原則財務措施向投資者提供有關公司財務結果的額外信息，這封致股東的信中提到管理層使用的某些非公認會計原則財務措施。該公司認為，這些非GAAP財務指標，包括調整後毛利潤、貢獻(虧損)利潤、貢獻(虧損)利息後利潤、調整後淨(虧損)收入、調整後EBITDA，以及任何此類以利潤表示的非GAAP財務指標，對投資者來説都是有用的，可以作為評估公司財務業績的補充運營指標。非GAAP財務指標不應單獨考慮或作為公司報告的GAAP結果的替代品，因為與基於GAAP的類似指標相比，非GAAP財務指標可能包括或排除某些項目，而此類指標可能無法與其他公司報告的類似名稱的指標相比較。管理層使用這些非公認會計準則財務衡量標準進行財務和業務決策，並將其作為評估期間間比較的一種手段。管理層認為，這些非公認會計準則財務指標通過排除某些可能不能反映公司經常性經營業績的項目，提供了有關公司業績的有意義的補充信息。調整後的毛利潤、貢獻(虧損)利潤和貢獻(虧損)息後利潤為了向投資者提供有關我們的利潤率和收購庫存回報的更多信息，我們包括了調整後的毛利潤、貢獻(虧損)利潤和貢獻(虧損)息後利潤，這些都是非公認會計準則的財務衡量標準。我們認為，調整後的毛利, 貢獻(虧損)利潤和貢獻(虧損)息後利潤是投資者有用的財務指標，因為它們是管理層在評估單位水平經濟和我們的經營業績時使用的補充指標。這些措施中的每一項都是為了展示與給定時期內售出的房屋相關的經濟狀況。我們通過計入當期銷售房屋(和鄰近服務)產生的收入，只計入可直接歸因於此類房屋銷售的支出，即使此類支出已在前幾個期間確認，但不包括與截至期末仍在庫存中的房屋相關的支出。貢獻(虧損)利潤為投資者提供了一種衡量標準，以評估OpenDoor在考慮購房成本、翻新和維修成本、持有成本和銷售成本後，在報告期內為出售的房屋產生回報的能力。貢獻(虧損)息後利潤通過計入可歸因於報告期內出售房屋的高級利息成本，進一步影響毛利(虧損)。我們相信，這些措施有助於進行有意義的期間比較，並表明我們在考慮到與特定時期出售的資產直接相關的成本後，有能力為出售的資產產生回報。調整後的毛利潤、貢獻(虧損)利潤和貢獻(虧損)息後利潤是我們經營業績的補充指標，作為分析工具存在侷限性。例如，這些計量包括根據公認會計準則在前幾個期間記錄的成本，不包括與期末庫存中的房屋有關的、在同一期間根據公認會計準則記錄的成本。相應地，, 不應孤立地考慮這些措施，也不應將其作為根據公認會計原則報告的對我們結果的分析的替代品。我們將這些指標與最直接可比的GAAP財務指標進行了調整，即毛利(虧損)。21個定義

調整後的毛利/毛利我們將調整後的毛利按公認會計原則下的毛利(虧損)計算，調整後的毛利經(1)當期存貨估值調整，(2)前期存貨估值調整。本期庫存估值調整是通過將期末庫存房屋的庫存估值調整加回本期記錄的庫存估值調整來計算的。前期存貨估值調整的計算方法是減去本期已售出房屋的前期存貨估值調整。我們將調整後毛利定義為調整後毛利佔收入的百分比。我們將這一指標視為衡量業務表現的重要指標，因為它反映了特定時期銷售的房屋的毛利率表現，並提供了不同報告期的可比性。調整後的毛利潤幫助管理層評估特定轉售羣體的房屋定價、服務費和翻新表現。貢獻(虧損)利潤率我們將貢獻(虧損)利潤計算為調整後的毛利減去本期銷售房屋發生的某些成本，包括：(1)本期發生的持有成本；(2)前期發生的持有成本, (3)直銷成本。我們持有成本的構成見下表腳註。貢獻利潤是指貢獻(虧損)利潤佔收入的百分比。我們將這一指標視為衡量業務表現的重要指標，因為它反映了特定時期內銷售房屋的單元級表現，並提供了不同報告期的可比性。貢獻(虧損)利潤幫助管理層評估與特定轉售隊列直接相關的流入和流出。貢獻(虧損)息後利潤/利潤率我們將貢獻(虧損)息後利潤定義為貢獻(虧損)利潤減去我們的無追索權資產擔保優先債務融資項下的利息支出。這可能包括在銷售發生之前的期間記錄的利息支出。我們的資產擔保優先債務工具由我們的房地產庫存和現金擔保。除了我們的優先債務安排外，我們還使用債務和股權資本的混合來為我們的庫存融資，這種組合將隨着時間的推移而變化。我們預計，隨着包括夾層資本以外的其他債務來源，我們的融資成本將繼續上升。因此，為了進行更有意義的期間比較，以更準確地反映我們的資產表現，而不是我們不斷變化的融資選擇，我們沒有將與夾層定期債務融資相關的利息支出計入本次計算中。扣除利息後的貢獻利潤是指扣除利息後的貢獻(虧損)利潤佔收入的百分比。我們認為這一指標是衡量企業業績的重要指標。當承擔高級融資成本時，貢獻(虧損)息後利潤有助於管理層評估貢獻利潤率表現。22定義

23調整後的淨(虧損)收入和調整後的EBITDA我們還公佈了調整後的淨(虧損)收入和調整後的EBITDA，這是管理層用來評估我們基本財務業績的非GAAP財務衡量標準。這些指標也經常被投資者和分析師用來比較我們行業公司的潛在表現。我們相信，這些措施為投資者提供了我們潛在業績的有意義的時期比較，並根據某些非經常性、非現金、與我們的創收業務沒有直接關係或與相關收入不一致的費用進行了調整。調整後的淨(虧損)收入和調整後的EBITDA是衡量我們經營業績的補充指標，具有重要的侷限性。例如，這些措施不包括要求在公認會計準則下記錄的某些成本的影響。這些措施還包括根據公認會計準則在前幾個期間記錄的庫存估值調整，不包括與期末庫存中的房屋有關的、在同一時期根據公認會計準則記錄的庫存估值調整。這些措施可能與我們行業的其他公司或其他行業的公司提出的類似標題的措施有很大不同。因此，不應孤立地考慮這些措施，或將其作為根據公認會計準則報告的對我們結果的分析的替代品。我們將這些指標與最直接可比的GAAP財務指標進行了調整，即淨虧損。我們將調整後的淨(虧損)收入計算為GAAP調整後的淨虧損，以不包括基於股票的薪酬、股權證券公允價值調整、權證公允價值調整和無形資產攤銷費用的非現金費用。它還不包括租賃終止的非經常性收益，初始RSU發佈的工資税, 法定或有事項應計費用及相關費用。調整後的淨(虧損)收入還將根據GAAP記錄的存貨估值調整的時間與相關收入的記錄期間保持一致，以提高這一衡量標準與我們如上所述的非GAAP單位經濟財務衡量標準的可比性。我們對調整後淨(虧損)收入的計算目前不包括非GAAP調整的税收影響，因為到目前為止，我們的税收和此類税收影響還不是很大。我們將調整後的EBITDA計算為經摺舊和攤銷、物業融資和其他利息支出、利息收入和所得税支出調整後的調整後淨(虧損)收入。調整後的EBITDA是我們的管理層用來評估我們的經營業績和業務的經營槓桿的補充業績衡量標準。定義

24截至2022年9月30日的三個月，截至2022年9月30日的9個月收入$3,361$2,266$12,710$4,199收入成本3,786 2,064 12,114 3,741毛(虧損)利潤(425)202 596 458運營費用：銷售，營銷和運營260 153 812 319一般和行政85 91 323 503技術和開發40 27 121 102運營總支出385 271 1 256 924運營虧損(810)(69)(660)(466)保證公允價值調整-3-12利息支出(115)(43)(272)(70)其他(虧損)收入- 淨額(2)53(20)54所得税前虧損(927)(56)(952)(470)所得税支出(1)(1)(2)(1)淨虧損$(928)$(57)$(954)$(471)普通股股東應佔每股淨虧損：基本$(1.47)$(0.09)$(1.53)$(0.80)稀釋後$(1.47)$(0.09)$(1.53)$(0.80)加權平均流通股：基本629,535 603,389 624,581 585,854稀釋後629,535 603,389 624,581 585,854 OpenDoor Technologies Inc.簡明合併業務報表(百萬，但以千計的股份和每股)(未經審計)

25 OpenDoor Technologies Inc.資產流動資產：現金和現金等價物$1,327$1,731限制性現金1,752 847有價證券178 484託管應收賬款154 84根據回購協議質押出售的按揭貸款其他流動資產淨值6,093 6,096美元(1美元和4美元按公允價值列賬)80 91流動資產總額9,584 9,340財產和設備 - 淨值62 45使用權資產43 42商譽62 60無形 - 淨值7 12其他資產26 7總資產$9,784$9,506負債和股東權益流動負債：應付賬款和其他應計負債$209$137無追索權資產擔保債務-流動部分3,372 4,240其他有擔保借款-7應付利息14 12租賃負債-流動部分6 4流動負債總額3,601 4,400無追索權資產擔保債務 - 扣除流動部分3,699 1,862可轉換優先票據957 954租賃負債 - 淨額39 42總負債8,296 7,258股東權益：普通股，面值0.0001美元；3,000,000股授權股份；分別發行632,513,135股和616,026,565股；632,513,135股和616,026,565股--額外實收資本4,152 3,955累積虧損(2,659)(1,705)累積其他全面虧損(5)(2)股東權益總額1,488 2,248總負債和股東權益$9,784$9,506

26 OpenDoor Technologies Inc.截至2022年9月30日的9個月經營活動現金流量：淨虧損$(954)$(471)調整將淨虧損與現金、現金等價物、在經營活動中使用的受限制現金：折舊和攤銷 59 30使用權資產攤銷6 6基於股票的補償178 465認股權證公允價值調整-(12)清償租賃債務的收益-(5)存貨估值調整663 32股權證券公允價值變動36(51)公允價值調整淨值和銷售損失(1)(3)發行待售按揭貸款(118)(154)出售所得和本金收回按揭貸款待售128 142經營性資產和負債變動：代管應收賬款(70)(120)房地產庫存(663)(5，其他資產--(50)應付賬款和其他應計負債73 102應付利息4 3租賃負債(6)(12)經營活動中使用的現金淨額(665)(5 904)投資活動的現金流量：購買財產和設備(33)(23)購買無形資產-(1)購買有價證券(28)(459)銷售收益、到期日、可流通證券的贖回和償付293 86購買非流通的股權證券(25)(15)出售非流通的股權證券的收益3-非流通的股權證券的資本回報3-收購的現金淨額(3)(20)投資活動提供(用於)的現金淨額210(432)融資活動的現金流量：發行可轉換優先票據的收益, 扣除發行成本-953購買與可轉換優先票據有關的上限催繳-(119)行使股票期權的收益4 11為ESPP發行普通股的收益2-行使認股權證的收益-22 2021年2月發行的收益-886普通股的發行成本-(29)無追索權資產支持債務的收益9,160 7,782無追索權資產支持債務的本金支付(8,179)(2，其他有擔保借款的收益114151其他有擔保借款的本金支付(121)(138)支付貸款發放費用和債務發行成本(24)(9)融資活動提供的現金淨額956 673現金、現金等價物和受限現金501 337現金、現金等價物和受限現金 - 第2期開始時，5781,506現金等價物，和受限現金 - 期末$3,079$1，補充披露現金流量信息 - 期內支付的利息現金$248$57非現金活動的披露：為內部開發軟件資本化的基於股票的薪酬支出$13$9為解除認股權證負債而發行普通股$-$(35)簡明綜合資產負債表對賬：現金和現金等價物$1,327$1,359限制性現金1,752484現金，現金等價物和受限現金$3,079$1,843

27 OpenDoor Technologies Inc.調整後的毛利潤、貢獻(虧損)利潤和貢獻(虧損)利潤扣除利息後的利潤與毛利(虧損)之比(未經審計)截至9月30日的9個月(單位：百萬，不包括銷售的百分比和房屋，或如上所述)2022年9月30日2022年6月30日2022年3月31日2021年12月31日2021年9月30日，2021年2022年2021年毛利(虧損)$(425)$486$535$272$202$596$458毛利率(12.6)%11.6%10.4%7.1%8.9%4.7%10.9%調整：庫存估值調整-本期͏(1)(2)57382 8 24 31 620 32庫存估值調整-前期͏(1)(3)(38)(12)(31)(17)-(38)調整後毛利潤$110$556$512$279$233$1，調整後毛利率3.3%13.2%9.9%7.3%10.3%9.3%11.7%調整：直銷成本(4)(100)(99)(52)(336)(96)銷售持有成本-本期͏(5)(6)(14)(11)(16)(12)(7)(73)(19)銷售持有成本-前期͏(5)(7)(18)(23)(28)(16)(5)(37)(2)貢獻(虧損)利潤$(22)$422$332$152$169$732$373520 10,482 12,6699,7945,988 31,671 11, $(3)$40$26$16$28$23$31貢獻毛利率(0.7)%10.1%6.4%4.0%7.5%5.8%8.9%調整：售出房屋利息-本期͏(8)(9)(16)(12)(16)(16)(16)(12)(12)(12)(6)(74)(17)前期͏(8)(10)(18)(21)(26)(13)(4)(35)(1)貢獻(虧損)除息後溢利$(56)$389$290$127$159$623$355扣除利息後毛利(1.7)%9.3%5.6%3.3%7.0%4.9%8.5%(1)存貨估值調整包括以賬面金額或可變現淨值中較低者記錄房地產存貨。(2)庫存估值調整 - 本期是指在列報期間記錄的與期末庫存房屋相關的庫存估值調整。(3)庫存估值調整 - 前期是指與所列期間內出售的房屋相關的前期記錄的庫存估值調整。(4)指與在有關期間內售出的房屋有關的銷售成本。這主要包括經紀人佣金、外部所有權和與託管有關的費用以及轉讓税。(5)持有成本主要包括物業税、保險、水電費、房主協會會費、清潔和維護費用。持有成本包含在銷售、營銷中, 和業務簡明綜合報表上的業務。(6)指在列報期間內就列報期間內出售的房屋所發生的持有成本。(7)指在列報期間內售出的房屋在過往期間所產生的持有成本。(8)這不包括夾層定期債務融資的利息或其他債務。(9)指於呈列期間內就呈列期間內出售的房屋而產生的資產抵押優先債務融資項下的利息開支。(10)指我們的資產抵押優先債務安排項下於過往期間就所列期間出售的房屋所產生的利息支出。

28 OpenDoor Technologies Inc.我們調整後的淨(虧損)收入和調整後的EBITDA與我們的淨(虧損)收入(未經審計)的對賬截至9月30日的9個月，2022年6月30日，2022年3月31日，2022年12月31日，2021年9月30日，淨(虧損)收益(公認會計原則)$(928)$(54)$28$(191)$(57)$(954)$(471)調整：基於股票的薪酬52 59 67 71 62 178 465股權證券公允價值調整(1)11 3 22 16(51)36(51)認股權證公允價值調整͏(1)-(3)-(12)無形資產攤銷費用(2)2 3 2 2 1 7 2庫存估值調整-本期 (3)(4)57382 8 24 31620 32庫存估值調整 - 前期͏(3)(5)(38)(12)(31)(17)-(38)-租賃終止收益-(5)初始͏釋放時的工資税-5法定或有應計費用和相關費用-42 3 14-45-其他(6-(1)-1(1)(1)(1)調整後淨(虧損)收入$(328)$122$99$(80)$(18)$(107)$(36)調整：折舊和攤銷，不包括無形資產和使用權資產的攤銷8 12 9 9 8 29 24物業融資(7)102 76 58 62 38 236 57其他利息支出(8)13 13 10 10 6 36 14利息收入(9)(7)(6)-(1)-(13)(2)所得税支出1 1--1 2 1調整後EBITDA$(211)$218$176$0.4$35$183$58調整後EBITDA利潤率(6.3)%5.2%3.4%-%1.5%1.4%1.4%(1)指我們的金融工具的損益, 在每期結束時按公允價值計價。(2)指與收購有關的無形資產攤銷。收購的無形資產具有1至5年不等的使用壽命，預計將在無形資產完全攤銷之前攤銷。(3)存貨估值調整包括以賬面金額或可變現淨值中較低者記錄房地產存貨的調整。(4)庫存估值調整 - 本期是指在列報期間記錄的與期末庫存房屋相關的庫存估值調整。(5)庫存估值調整 - 前期是指與所列期間內出售的房屋相關的前期記錄的庫存估值調整。(6)主要包括利率鎖定承諾的損益、出售可供出售證券的損益、轉租收益和權益法投資收益。(7)包括我們的無追索權資產擔保債務工具的利息支出。(8)包括債務發行成本和貸款發放費用的攤銷、承諾費、未使用的費用、我們的資產擔保債務融資的其他利息相關成本、與2026年未償還可轉換優先票據相關的利息支出以及其他有擔保借款的利息支出。(九)主要由現金、現金等價物和有價證券賺取的利息組成。

29附錄

附錄1.MLS淨現率的定義為每日在多重掛牌服務(即市場掛牌)上進入待決狀態的合約數量，針對OpenDoor的市場和買方進行篩選，除以在多重上市服務上活躍的掛牌數量，針對相同的市場和買方進行篩選。往績7天MLS清算率1 MLS數據過濾至OpenDoor Markets和Buybox往績7天MLS合約MLS數據過濾至OpenDoor Markets和Buybox 1月2月3月5月6月8月9月11月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2130

附錄-OpenDoor市場加權的30天滾動房價升值(HPA)；非季節性調整往績7天MLS活躍上市MLS數據過濾至OD市場和買方1月31月3月4月5月6月8月9月10月12月1月2月3月5月7月8月9月10月12月