附件99.1

郵政房地產信託公司。報告2022年第三季度業績

-第三季度以2080萬美元收購了66家USPS Properties-

-今年迄今以1.09億美元收購了273家USPS Properties-

Cedarhurst，紐約，2022年11月1日(美國商業通訊社)-郵政房地產信託公司(紐約證券交易所代碼：PSTL)(以下簡稱“公司”)是一家內部管理的房地產投資信託公司，擁有和管理着1600多處主要出租給美國郵政服務(USPS)的物業，範圍從最後一英里的郵局到更大的工業設施，今天公佈了截至2022年9月30日的季度業績。

截至2022年9月30日的季度重點

·以約2080萬美元收購了USPS的66處房產，不包括成交成本

·2021年第三季度至2022年第三季度收入增長31%

·普通股股東應佔淨收益為90萬美元，或每股稀釋後收益0.04美元

·業務資金(“FFO”)為580萬美元，或稀釋後每股0.25美元

·業務調整後資金(“AFFO”)為610萬美元，或稀釋後每股0.26美元

·季度結束後，季度股息較上年增長4.4%，至每股0.2350美元

他説：“我們在繼續謹慎管理資本的同時，又取得了一個強勁的季度業績。Postal Realty在接近我們聲明的上限利率區間的中點完成了收購，同時保持了保守的槓桿指標。我們的加權平均利率為3.63%，其中超過83%的債務是固定利率。我們在2026年之前沒有值得注意的債務到期日，也沒有足夠的乾粉來應對這種環境，“首席執行官Andrew Spodek説。我們有一個美國郵政服務的信用租户，在所有經濟週期中，它歷來支付100%的租金，並且有一個經過市場測試的管理團隊。Postal Realty處於有利地位，能夠繼續創造價值併為股東帶來回報。“

房地產投資組合與收購

該公司擁有的資產組合入住率為99.7%，包括49個州和一個地區的1232處物業，可出租淨面積約為520萬平方英尺，根據截至2022年9月30日的租金計算，加權平均租金為每平方英尺8.63美元。

在第三季度，該公司以約2,080萬美元收購了66個租賃給USPS的物業，其中包括約170,000個可租賃內部平方英尺淨值，加權平均租金為每可租賃平方英尺10.37美元，基於2022年9月30日的租金。

在本季度結束後至2022年10月26日，該公司以約590萬美元收購了7處物業，其中包括約38,000平方英尺的可出租淨面積，這還不包括成交成本。

截至2022年10月26日，該公司在2022年期間以約1.09億美元收購了273處物業，包括約76.4萬平方英尺的可出租室內淨面積，其中不包括關閉成本。根據最終合同，該公司還有另外10處物業，總價值約為400萬美元。

資產負債表與資本市場活動

截至2022年9月30日，公司資產負債表上的現金為460萬美元，淨債務為1.842億美元，加權平均利率為3.63%。截至第三季度末，該公司的未償債務總額為1.891億美元，其中包括1.581億美元的固定利率債務(計入利率對衝)，佔總債務的83.6%；以及3100萬美元的浮動利率債務，佔總債務的16.4%。

在截至2022年9月30日的三個月裏，該公司通過其市場發售計劃發行了227,473股普通股，並在其經營合夥企業中發行了287,559股普通股，作為收購房地產的部分代價，總收益總額約為840萬美元，平均每股毛價為16.39美元。

分紅

2022年10月26日，公司宣佈季度股息為每股A類普通股0.2350美元。按年率計算，這筆股息相當於每股0.94美元。這是該公司自2019年首次公開募股以來連續第十三次增加股息。紅利將於2022年11月28日支付給截至2022年11月7日收盤時登記在冊的股東。

網絡廣播和電話會議詳細信息

該公司將於2022年11月2日(星期三)東部時間上午8：30主持網絡廣播和電話會議，討論2022年第三季度的財務業績。電話會議的現場音頻網絡直播將在該公司的投資者網站上進行，網址為https://investor.postalrealtytrust.com/Investors/events-and-presentations/default.aspx.。要參加電話會議，來自美國和加拿大的呼叫者應在預定的通話時間前10分鐘撥入1-877-407-9208。國際電話請撥打1-201-493-6784。

回放

通話的電話重播將從美國東部時間2022年11月2日(星期三)上午11點30分開始，至2022年11月16日晚上11點59分，方法是在美國和加拿大撥打1-844-512-2921，或在國際上撥打1-412-317-6671。重播的密碼是13732075。

非公認會計準則補充財務信息

以下是對本新聞稿中使用的某些非GAAP財務指標的解釋，包括FFO、AFFO和淨債務，以及這些非GAAP財務指標與最直接可比的GAAP財務指標的對賬。

本公司根據目前全國房地產投資信託協會(“NAREIT”)的定義計算FFO。NAREIT目前對FFO的定義如下：不包括與房地產相關的折舊和攤銷的淨收益(虧損)(根據公認會計準則計算)、出售某些房地產資產的損益、控制權變更的損益、某些房地產資產和實體投資的減值減值，而減值直接歸因於實體持有的可折舊房地產價值的下降。其他房地產投資信託基金可能不會根據NAREIT定義定義FFO，或可能會與本公司對當前NAREIT定義的解讀不同，因此本公司對FFO的計算可能無法與該等其他REITs進行比較。

本公司通過從FFO開始計算AFFO並根據經常性資本支出(定義為所有性質的經常性資本支出和租賃成本，不包括以下支出：(I)用於在收購物業時確定或存在的項目，(Ii)屬於旨在提高物業價值或創收能力的戰略計劃的一部分，(Iii)被視為罕見或非常性質的支出，或(Iv)用於意外損失)和收購相關支出(定義為為投資目的和業務收購而發生的與收購相關的支出，且與公司現有投資組合的持續運營無關)，來計算AFFO。包括未完成收購的盡職調查成本以及與已完成收購或處置以及被收購業務的整合直接相關的某些審計、法律和會計費用)未資本化，然後重新計入非現金項目，包括：遞延融資費用、直線租金和其他調整(包括一次性補加租金)、公允價值租賃調整、保險賠償收入、非房地產折舊和攤銷以及補償支出的非現金部分。AFFO是一種非GAAP財務指標，不應被視為根據GAAP計算的淨收入的替代指標，作為對公司經營業績的衡量。本公司相信，AFFO被其他REITs廣泛使用，並有助於投資者作為本公司進行資本投資能力的有意義的額外衡量標準。其他REITs可能不會以與本公司相同的方式定義AFFO，因此本公司對AFFO的計算可能無法與該等其他REITs進行比較。

該公司將其淨債務計算為總債務減去現金和與財產有關的準備金。截至2022年9月30日的淨債務計算為總債務約1.89億美元減去約500萬美元的現金和財產相關準備金。

這些指標是非GAAP財務指標，不應被視為衡量公司經營業績與淨收入的替代指標。管理層認為，根據公認會計原則對房地產資產進行會計處理隱含地假設房地產資產的價值隨着時間的推移會出現可預測的遞減。由於房地產價值在歷史上是隨着市場狀況而上升或下降的，許多行業投資者和分析師都考慮過用歷史數據來公佈房地產公司的經營業績。

成本核算本身就不充分。因此，本公司相信，FFO和AFFO的相加使用，以及所需的GAAP列報，被本公司的競爭對手和其他REITs廣泛使用，並提供了對本公司業績的更全面瞭解，以及更知情和更適當的投資決策依據。

前瞻性聲明和警告性聲明

本新聞稿包含“前瞻性陳述”。前瞻性陳述包括以“可能”、“將”、“可能”、“預期”、“打算”、“計劃”、“尋求”、“相信”、“估計”、“預期”、“繼續”、“項目”等詞語識別的陳述，以及對未來時期的類似提及，或通過納入預測或預測。前瞻性陳述包括但不限於有關公司的預期增長和獲得融資、續簽或替換即將到期的租約以及按其預期的條款或時間完成未決交易的能力的陳述，這些陳述基於公司目前對資本市場狀況、公司業務、經濟和其他未來狀況的預期和假設。由於前瞻性陳述與未來有關，從本質上講，它們受到內在的不確定性、風險和難以預測的情況變化的影響。因此，該公司的實際結果可能與前瞻性陳述中預期的大不相同。可能導致實際結果與前瞻性表述中的結果大不相同的重要因素包括：美國郵政總局終止或不續簽租約；美國郵政總局對郵政服務的需求發生變化；美國郵政總局的償付能力和財務狀況；競爭、金融市場和監管狀況；持續的新冠肺炎疫情造成的市場、經濟和金融狀況的破壞；整體房地產市場狀況, 公司的競爭環境和在公司提交給證券交易委員會的文件中“風險因素”項下列出的其他因素。本新聞稿中所作的任何前瞻性陳述僅限於發表之日。公司不承擔公開更新或修改任何前瞻性陳述的義務，無論是由於新信息、未來發展還是其他原因。

關於郵政房地產信託公司

Postal Realty Trust，Inc.是一家內部管理的房地產投資信託基金，擁有和管理主要出租給美國郵政總局的1600多處物業。欲瞭解更多信息，請訪問postalrealty.com。

聯繫方式：

投資者關係和媒體關係

電子郵件：InvestorRelationship@postalrealtytrust.com

Phone: 516-232-8900

郵政房地產信託公司

合併業務報表

(未經審計)

(單位為千，每股數據除外)

郵政房地產信託公司

合併資產負債表

(以千為單位，面值和共享數據除外)

			9月30日， 2022						2021年12月31日
			(未經審計)
資產
投資：
房地產，按成本價計算：
土地			$	85,950					$	64,538
建築和改善			362,585						278,396
改善租户狀況			6,220						5,431
按成本價計算的房地產總資產			454,755						348,365
減去：累計折舊			(28,378)						(20,884)
房地產總資產，淨額			426,377						327,481
融資租賃投資，淨額			16,149						16,213
房地產投資總額			442,526						343,694
現金			4,570						5,857
代管和準備金			338						1,169
租金和其他應收款			4,074						4,172
預付費用和其他資產，淨額			15,777						7,511
商譽			1,536						—
遞延應收租金			1,096						666
就地租賃無形資產，淨額			16,174						14,399
高於市價租賃，淨額			228						249
總資產			$	486,319					$	377,717
負債與權益
負債：
定期貸款，淨額			$	123,882					$	49,359
循環信貸安排			31,000						13,000
擔保借款，淨額			32,908						32,990
應付賬款、應計費用和其他淨額			8,569						8,225
低於市價租賃，淨額			11,885						8,670
總負債			208,244						112,244
承付款和或有事項
股本：
A類普通股，每股票面價值0.01美元；5億股授權股票，截至2022年9月30日和2021年12月31日分別發行和發行19,014,571股和18,564,421股			190						186
B類普通股，每股票面價值0.01美元；27,206股授權：截至2022年9月30日和2021年12月31日發行和發行的27,206股			—						—
額外實收資本			245,793						237,969
累計其他綜合收益			7,581						766
累計赤字			(29,434)						(18,879)
股東權益總額			224,130						220,042
經營合夥單位持有人的非控股權益			53,945						45,431
總股本			278,075						265,473
負債和權益總額			$	486,319					$	377,717

郵政房地產信託公司

淨收益與FFO和AFFO的對賬

(未經審計)

(單位：千，共享數據除外)